浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4421号 上诉人（原审被告）程福辉，男，1982年6月26日出生，汉族，住河南省固始县。 上诉人（原审被告）曹玉，女，1983年9月10日出生，汉族，住河南省固始县。 两上诉人共同委托代理人鲍普扬，浙江步新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州赞成金纬房地产有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区星光街952号。 法定代表人罗晓伟，经理。 委托代理人王倩蓉、金相成,浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人程福辉、曹玉因与被上诉人杭州赞成金纬房地产有限公司（以下简称赞成金纬公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初18495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日受理后，依法由审判员韩昱适用普通程序独任审理本案。本案现已审理终结。 原审判决认定：赞成金纬公司系檀府公寓的建设单位，于2014年1月20日取得其中4幢、19幢、27幢的商品房预售证。程福辉、曹玉向赞成金纬公司购买位于杭州市余杭区的房屋，并于2016年12月13日办理过户手续。该房屋建筑面积为119.71平方米，土地使用权面积6.4平方米。2016年12月，程福辉、曹玉对檀府4幢3单元2楼最西边套的房屋安装入户门，后进行装修。2019年7月18日，程福辉、曹玉报警称檀府4幢3单元2楼的房门锁被更换，经民警了解，该房是开发商名下的夹（架）空层，当时业主占为使用，现门锁系开发商换的，告知报警人（即程福辉、曹玉）与开发商取得联系后协商。2019年10月22日，赞成金纬公司诉至原审法院，请求判令：一、程福辉、曹玉立即将位于杭州市余杭区房屋恢复原状、腾空并返还给赞成金纬公司。二、程福辉、曹玉支付自起诉之日起至实际腾空返还之日止的房屋占用使用费（按每月2000元的标准计算，具体价格以评估价格为准）。三、本案诉讼费用由程福辉、曹玉负担。一审庭审中，程福辉、曹玉自认至今仍占有使用案涉诉争房屋。 原审法院认为：根据赞成金纬公司、程福辉、曹玉陈述及现有证据显示，程福辉、曹玉向赞成金纬公司购买的房屋为檀府4幢3单元403室，该房屋建筑面积为119.71平方米，并未包括位于4幢3单元二层的案涉诉争房屋，故程福辉、曹玉无权占有使用该房屋。案涉诉争房屋虽未办理产权登记，但该房屋由赞成金纬公司投资建设，现无有效证据证明该房屋属于法律规定由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，或存在占用公摊面积的情形，故该房屋的财产权利应由赞成金纬公司享有，程福辉、曹玉认为赞成金纬公司主体不适格的答辩意见，依据不足，原审法院不予采信。现程福辉、曹玉未经赞成金纬公司同意占有使用该房屋，并进行装修，赞成金纬公司有权要求其将该房屋恢复原状，并腾空返还给赞成金纬公司。赞成金纬公司主张的房屋占有使用费，原审法院酌情支持1000元／月，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、程福辉、曹玉于判决生效后十日内将其占用的位于杭州市余杭区西面的房屋恢复原状，并腾空退还给杭州赞成金纬房地产有限公司。二、程福辉、曹玉于判决生效后十日内支付杭州赞成金纬房地产有限公司自2019年10月22日起至房屋腾退之日止的占有使用费（按每月1000元计算）。三、驳回杭州赞成金纬房地产有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5150元，由程福辉、曹玉负担，于判决生效后七日内缴纳。 宣判后，程福辉、曹玉不服，共同向本院提起上诉称：一、被上诉人的诉讼主体资格不合法。首先，被上诉人不是《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分的所有权的人，故不是适格的被上诉人。原判没有依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》进行区分，适用法律错误。本案对建筑物专有部分所有权人的举证要求，被上诉人要提供该房产的门牌登记、土地使用权证和房产证。被上诉人仅提供房屋预售证和出警记录不能证明讼争标的是建筑物专有部分的所有权人。建筑物开发商不必然是建筑物专有部分的所有权人。原判认定事实错误。即使被上诉人是涉案建筑物共有权人，也无权诉求返还原物。二、本案的举证责任在被上诉人，被上诉人举证不能原判却要上诉人举证，原判适用法律错误。尽管上诉人没有举证义务，上诉人提供的唯一证据足以证明被上诉人不是建筑物专有部分的所有权人。一审的时候，上诉人已经提供了证据杭州市不动产权属信息查询记录一份，证明了被上诉人不是专有部分的所有权人。也就是说，没有房产证的土地，都是全体业主共有。被上诉人没有房产证，所以被上诉人不是产权人，也不是共有人。三、原判与被上诉人的诉求不相符，原判认定事实错误。被上诉人第1项诉讼请求是檀府公寓4幢3单元2号楼“西边04号”房屋，而原判却判决的是檀府公寓4幢3单元2层“西边”的房屋，原判并没有支持被上诉人所谓的“2号楼”和“04”号房屋的诉求，原判认定事实不清。综上所述，原判认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院支持上诉请求。请求判决：1、判决撤销原判，予以改判。2、判决驳回赞成金纬公司一审诉求。3、一、二审案件受理费由赞成金纬公司承担。 上诉人程福辉、曹玉在二审中未提交新的证据。 被上诉人赞成金纬公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉房屋的所有权人是被上诉人，被上诉人是适格的主体。被上诉人开发建设了位于杭州市余杭区的房屋，檀府4幢3单元二层的房屋属于建筑区划内的专有部分，不属于全体业主共有的公共场所、公用设施或物业服务用房，也未占用公摊面积。案涉檀府4幢3单元二层西面的房屋至今未通过出售、赠与等方式转移所有权，因此案涉房屋是被上诉人所有的，被上诉人一审中提交的证据足以证明。二、上诉人无故占用案涉房屋檀府4幢3单元二层西面的房屋，并进行装修，应当恢复原状并腾空返还被上诉人。一审已经查明上诉人在未经被上诉人同意的情况下，擅自对案涉檀府4幢3单元二层最西边套的房屋安装入户门，后进行装修，上诉人应当恢复原状并腾空返还。三、上诉人应当支付房屋占有使用费。上诉人无故占有适用案涉房屋，应当支付占有使用费，被上诉人认为主张的2000元是合理的，但上诉人对使用费的金额未提出异议，因此，被上诉人也认可按照每月1000元的标准计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。 被上诉人赞成金纬公司在二审中的新证据有：1、建设工程规划许可证一份，证明了涉案房屋是专有部分的事实。2、照片一份两页，证明了涉案房屋是被上诉人所有的事实。 赞成金纬公司提交的证据1，上诉人程福辉、曹玉认对该证据真实性没有异议，这个房屋是被上诉人建的，但是被上诉人进行了房屋的销售，销售之后产权都进行了转移，买家办理了房产证之后，所有的建筑物，都是业主所有，所以被上诉人不再具备业主的资格。目前这一幢房屋已经全都销售光了，所以是由业主享有所有权。从规划许可证中无法看出涉案的4幢3单元西边房屋属于被上诉人的事实，被上诉人提供的证据，不能达到其证明目的。本院认为，该证据尚不能证明赞成金纬公司所要证明的内容，故本院对其证明效力不予确认。 赞成金纬公司提交的证据2，上诉人程福辉、曹玉对于证据的真实性没有异议，但认为不能达到被上诉人的证明目的。本院认为，本院对其真实性予以确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：程福辉、曹玉购买的房屋并未包括4幢3单元二层，其擅自占用案涉房屋，已构成无权占用，为法律所禁止。赞成金纬公司作为案涉房屋的投资建设者，在无有效证据可以证明该房屋属于法律规定由全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房，或存在占用公摊面积的情形下，其有权作为该房屋的财产权利享有者，要求程福辉、曹玉腾退房屋并予以返还。即使按程福辉、曹玉所述该房产系全体业主所有，在无证据可以反映赞成金纬公司已经将案涉房产移交给业主委员会的情况下，赞成金纬公司仍可行使相应的排除妨碍的权利。故程福辉、曹玉认为赞成金纬公司不具有诉讼主体资格的上诉理由，本院不予采纳。虽赞成金纬公司起诉主张返还的标的为4幢3单元2楼西边04号房屋，但根据原审法院查明的情况，确定程福辉、曹玉实际占用的房屋具体为4幢3单元二层西面，并据此判令程福辉、曹玉返还该房屋，并非判非所请，故程福辉、曹玉上诉认为原审判决认定事实不清的理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元，由程福辉、曹玉共同负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩昱 二〇二〇年六月二十九日 书记员  朱江