浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1510号 原告：浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司，住所地：嵊州市三江街道仙湖路378号。 主要负责人：宋红日，总经理。 委托诉讼代理人：陈军，浙江剡城律师事务所律师。 被告：王仲江，男，1975年10月30日出生，汉族，住新昌县。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司与被告王仲江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司的委托诉讼代理人陈军、被告王仲江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年6月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费54336元，并支付其中的24009元自2017年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金、15163元自2018年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金、15163元自2019年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订物业服务合同，由原告为嵊州市世贸·金樽名邸小区提供物业服务，被告作为嵊州市世贸·金樽名邸B-809、810、811、812、813、814、815、816，826、827、828、829室业主，房屋建筑面积共计574.38㎡。上述房屋物业管理服务费标准为2.2元/月/㎡，自2015年6月1日起至2018年12月31日止，被告拖欠物业管理服务费共计54336元。合同履行期间，原告依据合同约定和相关法律法规提供了相应的物业服务，被告作为业主，有义务及时支付物业费，期间原告多次催讨无果。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告王仲江辩称，被告所有的房屋在世贸广场，与世贸·金樽名邸小区不属于同一个小区，原告与世贸·金樽名邸业主委员会签订的物业合同对被告是无效的。被告购买涉诉房屋时，商品房买卖合同上约定的物业公司是杭州佰全物业管理有限公司，而非原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方无异议的原告营业执照复印件及工商变更登记证明、不动产登记查询证明等证据，本院予以确认，对有争议的证据，双方当事人举证、质证如下： 证据1,原告提交的嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同两份、嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同（过渡性合同）一份、嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议一份，用以证明原告为世贸广场A、B楼提供物业服务及约定物业费收费标准等事实； 证据2,原告提交的照片打印件4份，用以证明原告向被告催讨物业费等事实； 证据3，原告提交的电梯维修保养合同6份、特种设备检验费交款通知单、汇款凭证及发票5组、2015年至2019年电费发票15份，用以证明自2015年至2019年，一直由原告为世贸广场A、B幢提供物业服务等事实； 证据4，原告提交的（2019）浙0683民初8648号民事判决书一份，用以证明法院已对原告自2015年至2019年为世贸广场A、B幢提供物业服务进行了认定等事实； 被告经质证认为，对证据1，其中两份物业服务合同及物业服务合同（过渡性合同）均与被告无关，因被告的购房合同上载明前期物业公司是杭州佰全物业管理有限公司，故对嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议的真实性有异议；对证据2，被告从未看到过催讨通知；对证据3、4，因世贸广场A、B幢与世贸·金樽名邸小区不属于同一个小区，故该组证据与被告无关，不发表质证意见。 证据5,被告提交的关于筹备设立《金樽名邸》小区业主委员会的申请报告、关于成立世贸·金樽名邸业主委员会的意见征询统计报告各一份，用以证明世贸·金樽名邸小区的建筑面积、户数及世贸广场A、B幢与世贸·金樽名邸小区不属于同一个小区等事实； 证据6,被告提交的关于世贸·金樽名邸业主大会表决结果的公告一份、《世贸广场A、B幢小区业主大会议事规则》、《小区业主管理规约》投票结果公示一份、关于消防整改公告照片打印件一份，用以证明世贸广场A、B幢与世贸·金樽名邸小区不属于同一个小区，世贸广场A、B幢业主委员会于2020年5月成立，嵊州市三江街道桥南社区确认世贸广场A、B幢于2020年5月前未成立业主委员会等事实； 证据7,被告提交的告知单复印件一份，用以证明世贸广场A、B幢是商业楼，而世贸·金樽名邸小区是住宅楼，两者系不一样等事实； 证据8，被告提交的（2019）浙0683民初246号民事裁定书一份，用以证明原告就同一事宜，反复起诉撤诉等事实； 证据9，被告提交的浙江省商品房买卖合同（合同编号：2014011445BA059821）一份，用以证明被告购买涉诉房屋时，购房合同约定的物业公司系杭州佰全物业管理有限公司等事实。 原告经质证认为，对证据5、6的真实性无异议，但不能达到被告不支付物业费的证明目的，被告提供的证据证明截至2020年5月止世贸广场A、B幢未成立业委会，属于前期物业管理期间，房产公司有权与新的物业公司签订前期物业服务合同；对证据7，系复印件，不予质证；对证据8，真实性无异议，根据法律规定，起诉、撤诉是原告的权利；对证据9，真实性无异议，因杭州佰全物业管理有限公司突然撤离对小区的物业服务，开发商聘请原告为世贸广场A、B楼提供前期物业服务。 本院认证认为，对于证据1，内容与本案具有关联性，被告虽对嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议的真实性有异议，但未提供足以反驳的证据，故对该组证据，本院予以采信；对证据2，原告未提供原始载体，其真实性难以确认，本院不予认可；对证据3、4，其中电梯维修保养合同、特种设备检验费交款通知单、汇款凭证及发票系原件，内容可相互印证，且与本案具有关联性，电费发票经本院核实，对其真实性予以确认，证据4系本院作出的判决，已生效，其内容与本案具有关联性，证据3、4，足以证明原告为嵊州市世贸广场A、B幢提供物业服务的事实；对证据5、6、8、9，原告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，将其作为认定本案基本事实的有效依据；对于证据7，虽系复印件，但该证据载明的房屋用途与不动产查询证明相互印证，故本院对该证据证明涉诉房屋性质系商业用途予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年11月20日,原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同（下称物业合同1）一份，约定由原告为世贸·金樽名邸小区提供物业服务，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费；业主或物业使用人须在2015年6月1日前向原告交纳第一个半年的物业服务费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为滞纳金；原告有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴；未缴纳管理费超过六个月的，可以依法向人民法院起诉，进行追讨。后原告又分别于2016年12月10日和2019年2月2日与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会续签了物业服务合同。2015年1月10日，原告与台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司签订嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议，约定由原告为嵊州市世贸广场A、B楼提供物业管理服务，期限自2015年1月10日起至2016年11月30日止，协议约定原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会于2014年11月20日签订的物业合同1作为附件，物业服务事项按物业合同1中的相关条款执行，世贸广场A、B幢三层以上物业管理费按2.2元/平方米/月计算，B幢物业管理费收缴时间从2015年3月1日起起算。上述协议到期后，双方未再签订协议或合同。被告系嵊州市世贸广场B幢809-816室和826-829室等共12套房屋的业主，上述房屋建筑面积共计574.38平方米。因被告要求，台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司于2014年年底、2015年年初向被告交付了上述房屋，被告接收后对上述房屋进行了装修，并使用至今。按照每月每平方米2.2元的标准，被告每年应交纳物业管理服务费为15163.63元（2.2元/平方米/月×574.38平方米×12月）。截止法庭辩论终结日，被告未交纳自2015年6月1日起至2018年12月31日的物业管理服务费共计54336.35元（2.2元/平方米/月×574.38平方米×43月）。 另查明，“绍兴市宝业物业管理有限公司嵊州分公司”于2016年4月25日更名为“浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司”，嵊州市兴盛街1002号即为嵊州市世贸广场B幢。2020年5月前，嵊州市世贸广场A、B幢未选举成立业主委员会。原告曾就物业费纠纷于2019年1月7日向本院起诉被告，于2019年3月4日撤回起诉，本院裁定予以准许。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告陈述2020年5月前，嵊州市世贸广场A、B幢未选举成立业主委员会，台州市台信房地产开发有限公司嵊州分公司作为建设单位与原告签订的嵊州市世贸广场A、B楼物业服务协议主体适格，内容合法，意思表示真实，应属有效，对世贸广场A、B幢全体业主均具有约束力。被告王仲江系嵊州市世贸广场A、B幢的业主，应按物业服务协议约定期限足额交纳物业管理服务费。物业服务协议2016年11月30日到期，因该协议到期后原告继续对嵊州市世贸广场A、B幢提供物业服务，原、被告双方形成事实物业服务关系，故被告仍应参照物业服务协议向原告支付物业服务费。被告抗辩原告未对世贸广场A、B幢提供物业服务，与事实不符，故对其抗辩主张不予采信。按照物业服务协议的约定，世贸广场B幢的物业服务费自2015年3月1日起算，原告自愿将被告的物业服务费的起算日期确认为2015年6月1日，系原告对自身权利的自由处分，未违反相关的法律规定，本院予以准许。根据本院审理查明的事实，自2015年6月1日起至2018年12月31日止，被告欠缴物业服务费共计54336.35元，原告自愿调整为54336元，本院予以照准。对违约责任，因物业服务协议及物业合同1仅对第一个半年的物业服务费逾期交纳作了约定，故原告要求自逾期之日起按月利率2%支付滞纳金的主张不符合合同约定，但被告未按期交纳物业服务费的行为确属违约，应当承担违约责任，本院酌定自逾期之日起按年利率6%计算违约金。 综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王仲江支付浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司自2015年6月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费54336元及相应的违约金（其中24009元自2017年1月1日起、15163元自2018年1月1日起，15163元自2019年1月1日起，均按年利率6%计算至付清之日止），款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 二、驳回浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1158元，减半收取计579元，由被告王仲江负担，限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  马红红 二〇二〇年六月十九日 书记员  蔡淑荔