江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终883号上诉人（原审原告）：唐全余，男，1969年2月6日出生，汉族，湖南省新田县人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：冯月星，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海城，男，1983年5月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托代理人:熊建华，江西利元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭连发，男，1970年4月7日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审被告）：刘海英，女，1980年11月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。上诉人唐全余与被上诉人刘海城、彭连发、刘海英债权人撤销权纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5519号民事判决，向本院提起上诉，本院依法受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。唐全余上诉称：请求二审法院依法改判确认彭连发、刘海英与刘海城就别墅的买卖协议无效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一是案涉房屋系未办理宅基地证的宅基地房屋且被上诉人刘海城并非该房屋所在地的村民小组的村民，该转让行为违反法律强制性规定。二是原审判决一直在阐述上诉人是否具有撤销事由，却不谈上诉人的诉请确认转让协议无效，规避该转让协议的效力问题。三是常理度之两个事实，一是该房屋所载片区拆迁公告是在2018年3月份即对外公示，钟长生执行使得刘海城买下彭连发、刘海英该房屋一事完成时间是在2018年5月份，刘海城又是彭连发妻弟，很难不让人怀疑彭连发自己借他人之手转让即将拆迁资产已获得更大利益而逃避其他债务，另一事实，上诉人是在2017年12月份即启动诉讼程序要求彭连发、刘海英归还借款，是无法查到这栋没有产权证的房屋，保全两处房产都已抵押给银行，至今提起本案之诉也就是因为执行中彭连发、刘海英无其他财产可供执行，所以一审法院认定以“原告未提交证据证明案涉房屋转让时被告无其他财产致使原告的债权不能得到实现”而排除彭连发、刘海英恶意明显错误。四是在借款之初，彭连发、刘海英将案涉房屋抵押给上诉人的，以此来担保借款债务。如不是该房屋无法办理抵押登记，上诉人就可以取得该房屋优先受偿权。同理，该房屋不能对外出售，转让行为无效。彭连发、刘海英二人明知自己对外举债，还承诺以该房屋抵押，还对第三人转让，这第三人还是自己人，明显串通套取拆迁利益、逃避债务的行为。被上诉人刘海城辩称：1、本案是属于债权人撤销之诉，上诉人提出变更为确认合同无效之诉，没有事实和法律根据，因为一审案由的确立是由原告的起诉的事实理由和法律根据来确定的，上诉人在一审的民事诉状明确其作为原告的诉讼主体资格，是基于彭连发、刘海英与刘海城恶意串通，以明显低价出让别墅损害其债权人利益而提起的诉讼，法院审理只能基于原告的诉请和其提出的事实和理由是否能够得到支持。这个案子不能按确认合同无效来审理。2、上诉人没有确认合同无效的主体资格，因为合同的相对方是刘海城、彭连发、刘海英，唐全余不是合同关系人。3、上诉人请求认定合同无效，也就是根据原来一审起诉状的事实理由，是完全站不住脚，上诉人起诉的理由就是你们是恶意串通低价转让，损害了债权，具体的理由在一审的答辩阐述的很清楚，就是不符合行使撤销权的条件。所以我认为一审事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人彭连发、刘海英同意刘海城的答辩意见。唐全余向一审法院请求：1.确认彭连发、刘海英与刘海城之间的关于别墅的买卖协议无效。2.诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2018年1月15日，唐全余以被告彭连发、刘海英欠其借款60万元为由向宜春仲裁委员会申请仲裁，要求被告彭连发、刘海英连带偿还借款本金60万元及违约金469600元。在仲裁过程中，唐全余向该会申请财产保全，该会向法院发出财产保全提请函，一审法院依法查封了被告彭连发名下的相关房产（非涉案房产）。同年5月31日，宜春仲裁委员会作出（2018）宜仲裁字第6号裁决书，裁决：被告彭连发自本裁决书送达之日起30日内偿还原告借款本金588000元及支付违约金（自2014年10月29日起至借款本金结清之日止，按照月利率2%计算违约金）；被告刘海英对被告彭连发的上述债务负连带清偿责任。该裁决发生法律效力后，唐全余于同年8月向法院申请强制执行，执行过程中，唐全余获悉被告彭连发、刘海英已将其所有的坐落于的别墅一栋以609137元的价格转让给被告刘海城，遂将三被告诉至该院，要求确认双方买卖协议无效。另查明，2014年1月28日，被告彭连发、刘海英向案外人钟长生借款300000元，借款期限为6个月，即自2014年1月28日起至2014年7月28日。同时被告彭连发、刘海英将坐落于宜春市袁州区房屋抵押给原告，作为借款担保，但未办理抵押登记手续。借款到期后，被告彭连发、刘海英仅支付了两个月利息，借款本金及其余借款利息未予归还，案外人钟长生遂于2016年8月16日向本院提起诉讼，请求被告彭连发、刘海英偿还借款本金30万元及还清借款之日止的利息。本院于2016年10月26日作出（2016）赣0902民初3627号民事判决书，判决：被告彭连发、刘海英于本判决生效之日起三日内偿还案外人钟长生借款本金300000元及利息（从2014年3月29日起至还清全部借款本金之日止，按年利率24%计算）。2017年3月9日，案外人钟长生向本院申请强制执行，本院于同日依法立案执行。同年7月27日，本院依法委托江西智宸资产评估有限责任公司对被告刘海英名下的坐落于宜春市袁州区别墅进行价格评估，该司于同年8月16日作出赣智宸评估报字（2017）第0800号资产评估报告书，评估结论为：“经评估测算，截止2017年7月27日，宜春市袁州区人民法院执行局纳入评估范围的资产评估价值为750700元，人民币大写柒拾伍万零柒佰元整”。同年10月25日，本院在淘宝网发出涉案房屋第一次拍卖公告，一拍起拍价600000元。后因被告彭连发、刘海英提出执行异议而取消拍卖程序。同年11月7日，该院依法作出（2017）赣0902执635号执行裁定书，终结本院（2016）赣0902民初3627号民事判决书的本次执行程序。2018年5月21日，在该院主持下，被告彭连发、刘海英与被告刘海城达成协议：被告刘海城以609137元的价格购得涉案房屋，并于同年5月31日将购房款609137元通过中国农业银行汇入本院执行款专户。再查明，2018年3月24日，宜春市袁州区人民政府下发了关于对锦绣大道西段（沿线）片区二期（教体新区规划范围）棚户区改造项目房屋实施征收的决定。该决定的征收范围包括被告彭连发、刘海英所居住的；集体土地住宅主房征收补偿评估价格为每平方米1800元。同年10月12日，被告刘海城购买所得的涉案房屋经征收测量，但尚未签订房屋征收与补偿安置协议。一审法院认为：债权人行使撤销权应当符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”本案中，唐全余作为债权人，主张债务人被告彭连发、刘海英低价转让涉案房屋，对债权人造成损害，其行使撤销权需同时满足下列条件：一是债务人低价转让房产；二是对债权人造成损害；三是受让人知道该情形。首先，唐全余主张被告彭连发、刘海英低价转让房产，因涉案房屋经江西智宸资产评估有限责任公司评估，价格为750700元，被告刘海城以609137元的价格购得，未低于交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十，不属于明显不合理的低价，被告彭连发、刘海英未低价转让房产。涉案房屋转让后增值或者贬值随市场波动、政策调控等因素变化，并不是当事人所能预见确定的。被告刘海城购得涉案房屋后，其亦未预见到涉案房屋因政府拆迁而升值。故唐全余不得以政府政策调控等因素致使房屋升值而主观认定被告彭连发、刘海英与被告刘海城存在恶意串通低价转让财产的行为。其次，转让应对债权人造成损害，导致债权不能得到清偿。唐全余在仲裁过程中已对被告彭连发、刘海英名下的其他房产进行了保全，且在执行过程中又对相关房产的拆迁款予以了冻结，其未提交证据证明涉案房屋转让时被告彭连发、刘海英已无其他财产致使原告的债权不能得到实现；最后，债务人彭连发、刘海英与受让人刘海城转让涉案房产时，债务人、受让人主观上具有损害债权人利益的恶意。案外人钟长生向本院申请强制执行被告彭连发、刘海英的房屋时，唐全余并未向该院申请强制执行，被告刘海城并不知晓其他债权人的存在，且唐全余亦未提供证据证明被告刘海城主观上具有借受让涉案房屋的行为损害唐全余利益的恶意。综上，唐全余主张行使撤销权事实依据不足，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告唐全余的诉讼请求。案件受理费9891元，减半收取4945.50元，财产保全费5000元，合计9945.50元，由原告唐全余负担。二审审理时，上诉人唐全余提交证据一江西省建设用地批准书编号为1005865，证明该房屋系在农村集体土地上建设，仅有批准书并未去办理权属证书；证据二彭连发的该别墅拍卖情况，证明该房屋并没有通过司法拍卖程序而转让；证据三关于锦绣大道西段（沿线）片区二期（教体新区规划范围）棚户区改造项目房屋实施征收的决定袁府字【2018】42号，证明该房屋即将被征收一事在2018年3月份已经是家喻户晓的事；证据四提交证明一份，证明如果集体性质的房屋，在没有合同没有县级以上批准的情况下，被上诉人之间买卖关系成立，那么上诉人的这个抵押也有效并具备优先性、对抗性。被上诉人刘海城、彭连发、刘海英质证意见一致，为证据一三性无异议，这个别墅是属于小产权房。仍然受物权法的保护；证据二真实性有异议，本案是通过了拍卖程序因在拍卖过程当中彭连发、刘海英提出了异议，所以中止了拍卖，在中止拍卖过程中，刘海城通过法院以合理的价格购买别墅支付执行人的执行款这个程序完全是合法的；证据三的文书真实性无异议，证明目的有异议，因为他们没有居住在那里，只是买了那里的房子，三被上诉人都不居住在那里，刘海城是新坊人，刘海城住市区看不到那个公告，是否张贴了公告我们也存疑，不能证明公告了的时间；证据四的真实性无异议，对于关联性有异议，因为证据四与本案无联也是两个不同的法律问题。本院认证认为，对证据一，各被上诉人无异议，依法予以确认；对证据二，各被上诉人虽提出异议，但对刘海城购买别墅通过协商协议形式的事实依法予以确认；对证据三的真实性依法予以确认；对证据四，被上诉人对证明目的提出异议，该异议理由依法成立。本院二审审理查明：案涉建设用地户主为刘海英[袁国湖字（2010）第005号]用地为宅基地，刘海英予以自认，该土地及房屋于2018年3月24日下文决定作为棚户区改造，并对项目房屋进行征收。2017年10月25日，涉案房屋在淘宝网上进行第一次拍卖，后因2018年5月21日彭连发、刘海英、刘海城达成协议，该场拍卖已撤回。唐全余以彭连发、刘海英明知别墅即将被拆迁，以远低于拆迁价值的价格转给给自己的亲属为由，向一审法院提起确认无效之诉。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为：唐全余一审以彭连发、刘海英在明知别墅即将被拆迁，以远低于拆迁价值的价格将别墅转让给自己的亲属，请求确认合同无效。当事人二审时确认该别墅拆迁款220万元，虽然该别墅评估拍卖时价位750700元，但彭连发、刘海英、刘海城签订协议时该别墅所在区段已经决定被拆迁，彭连发、刘海英以远低于别墅实际价值转让给刘海城，唐全余主张确认合同无效的事由符合合同法的规定，对其诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初5519号民事判决；二、确认彭连发、刘海英与刘海城之间关于别墅的买卖协议无效。一审案件受理费9891元，减半收取4945.50元，财产保全费5000元，二审案件受理费9891元，共计19836.50元，由彭连发、刘海英、刘海城共同承担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年六月二十九日书记员  吴晓琴