浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初7437号 原告：慈溪爱琴海商业管理有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道北三环东路1888号。统一社会信用代码：91330282MA293J672N。 法定代表人：王东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈霞，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙央群，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：孙立义，女，1977年6月8日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：刘炯杰，浙江达鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董必文，浙江达鹏律师事务所律师。 原告慈溪爱琴海商业管理有限公司（以下简称商管公司）诉被告孙立义物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序进行审理，后转为适用普通程序进行审理。本院于同年8月26日、11月15日对本案公开开庭进行审理。后因本案须以他案审理结果为依据，而他案尚未审结，故本案于2020年1月19日中止诉讼。恢复诉讼后，本院于2020年6月10日对本案公开开庭进行了审理。原告商管公司的委托诉讼代理人陈霞、被告孙立义到庭参加诉讼，被告孙立义的委托代理人刘炯杰到庭参加第一次及第二次庭审、董必文到庭参加第二次及第三次庭审。本案现已审理终结。 原告商管公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告分别于2018年7月27日和2018年8月11日签订的两份《商户物业综合服务合同》（以下简称《物业服务合同》）解除；2.判令被告立即向原告支付欠付的物业费6072元、推广费1104元、水电费125.48元、违约金26910元，支付自2019年3月20日起以欠付金额为基数、按照千分之三每日计算的逾期付款违约金；立即向原告支付ＰＯＳ机使用费200元、违约金600元，并按照逾期支付款项的0.3%每日向原告支付逾期违约金；3.判令被告立即向原告支付欠付的物业费18335元、水电费12706元、违约金21450元，支付自2019年3月20日起以欠付金额为基数、按照千分之三每日计算的逾期付款违约金；立即向原告支付ＰＯＳ机使用费800元，违约金600元，并按照逾期支付款项的0.3%每日向原告支付逾期违约金；4.本案诉讼费和保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告就“嘴粉悦站”商铺立即向原告支付截至2019年8月31日所欠付的物业费49550元、推广费6900元，承担按合同约定的违约金26910元，及自合同约定的应付款之日的次日起以欠付金额为基数、按千分之三每日计算的逾期付款违约金，支付截至2019年8月31日所欠付的ＰＯＳ机使用费1000元、违约金600元；2.判令被告就“小汤主”商铺立即向原告支付截至2019年9月25日所欠付的物业费44606.01元、推广费9716.67元、水电费12706元，承担按合同约定的违约金21450元，及自合同约定的应付款之日的次日起以欠付金额为基数、按千分之三每日计算的逾期付款违约金，支付截至2019年9月25日所欠付的ＰＯＳ机使用费1800元，违约金600元；3.本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：出租人慈溪鑫璨商业广场开发有限公司（以下简称鑫璨公司）委托原告就位于慈溪市交汇处的商业物业提供物业管理服务，被告承租了该商业物业的室内二层Ｆ2003号和一层Ｗ002-Ａ号商铺，分别以“嘴粉悦站”和“小汤主”品牌经营（以下就该两个商铺分别称为“嘴粉悦站”商铺、“小汤主”商铺）。2018年7月27日与2018年8月11日，原告分别与被告签订《物业服务合同》各一份。合同约定：由原告就被告承租的两个铺面提供物业服务，被告的计租面积分别为138平方米和110平方米，物业提供期限均为自2018年9月6日（原告的开业日暂定）至2021年9月5日；标准物业服务费均为55元／月／平方米，推广费均为10元／月／平方米，装修管理费均为20元／平方米，能源费用标准均为15元／平方米，能源费用单价标准均为电费1.2元／度、水费7.5元／吨；首期物业服务费、推广费的收费期均是2018年9月6日至2018年11月30日，除首期费用外，其他物业费、推广费均按三个自然月为一个缴费周期，被告应在每个缴费周期首个月份的20日前向原告一次性交纳下个缴费周期的物业服务费、推广费。两份合同同时约定，如果被告违约延迟支付物业服务费、推广费的，每延迟1日，被告应当向原告支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金，迟延超过15日的，原告有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担，延迟达30日的，原告有权解除本合同；如果原告书面通知被告解除合同的，被告应向原告支付违约金，分别为26910元和21450元。2018年7月27日和2018年8月11日，原、被告之间还分别签订了《ＰＯＳ专用收银系统管理服务协议》（以下简称《ＰＯＳ服务协议》）各一份，就原告向被告经营的两个商铺提供ＰＯＳ专用收银系统管理服务相关事宜达成一致，约定：收银系统在上述两个商铺内使用；服务期限均为2018年9月6日至2021年9月5日，被告应在商铺起算服务费之日（计费日）向原告支付一次性收银系统押金，标准为2000元／台；被告应自计费日起向原告支付收银系统管理服务费，标准为200元／台／月，按季支付，支付时间与被告租金交付日相同，如计费日所在月份不足15天，该月按半个月计费，如果超过15天，该月按照一个月计费；被告逾期支付管理服务费的，每逾期一天，应按照逾期支付款项的0.3%向原告支付逾期违约金，逾期超过15日仍未支付时，原告有权解除本协议；被告违约导致本协议提前终止的，原告有权不退还押金，被告应向原告一次性支付相当于3个月管理服务费的违约金。上述协议签订后，原告按约就被告承租的两个商铺提供了物业服务，但被告从2019年3月20日始延迟支付物业服务费、推广费、ＰＯＳ机使用费等费用，经原告催告后仍拒不支付，已经构成根本违约。故原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，诉请如上。 被告孙立义辩称：1.就“嘴粉悦站”的商铺，其与鑫璨公司已达成调解协议，双方确认租赁合同解除时间为2019年4月24日，故该商铺的《物业服务合同》也应当认定于该日解除，解除之前的物业费同意承担，但之后的物业费不应再由被告支付；2.就“小汤主”商铺，该商铺的《物业服务合同》应当认定已于2019年4月30日解除，且原告在租赁过程中擅自损坏该店铺装修，导致其延迟开业经营，并在2019年3月20日及自2019年3月26日之后停水、停电，又于2019年4月开始上锁，导致被告无法经营使用该商铺，故2019年4月1日之前如有欠付物业费、水电费，其愿意承担，但之后发生的物业费及其他费用不应由被告承担，此外“小汤主”商铺因漏水、原告擅自破坏店内装修等原因，延期开业约一个月，该时间段内的相关费用亦不应由被告承担；3.因原告实际并未就案涉两个商铺进行推广，故原告诉请的推广费不应予以支持；4.关于违约金，违约金条款应当是双方合意的结果，但本案违约金条款由原告单方设定，系格式条款，也未向被告作告知、释明，应为无效条款，同时逾期付款违约金约定的计算标准过高，应当调整至按银行利率计算，且因原告对案涉商铺进行停水、停电、锁门、破坏装修等，违约在先，也不应由被告承担逾期付款违约金；5.关于POS机使用费，原告从未向被告交付过POS机，被告也从未使用过该系统收银，故不应支付相关使用费，也不应承担相关违约金；6.“小汤主”商铺电费问题，被告对欠付金额不清楚，由法院核实，但原告提供的证据不能证明其待证的欠付电费金额事实；7.案涉两家商铺的2018年双十一活动款项、物业保证金、POS机押金等应由原告支付或退还给原告的款项，均应直接在被告应支付费用中予以抵扣。 原告商管公司为证明其诉称成立，向本院提供如下证据： A1.《物业服务合同》2份，拟证明原、被告就被告经营的两个商铺达成物业管理服务协议，并约定各自权利义务的事实； A2.《POS服务协议》2份（案涉两份《POS服务协议》均系相应商铺《租赁合同》的合同附件8），拟证明原、被告就被告经营的两个商铺达成POS机专用收银系统管理服务协议，并约定各自权利义务的事实； A3.解约函、快递面单存根、快递投递查询记录各2份，拟证明原告已按合同约定行使约定解除权的事实； A4.POS设备领用单1份、照片2份，拟证明原告已向被告交付两台POS机的事实； A5.不动产权证书3份，拟证明涉案商铺所有权人为鑫璨公司，原告接受鑫璨公司委托进行物业管理的事实； A6.原告自行制作的案涉两个商铺的物业费、推广费、POS机使用费计算明细清单，拟证明被告欠费情况； A7.预付费电能表收费凭证截屏打印件、“小汤主”电费缴费明细各1份，拟证明被告就“小汤主”商铺欠付电费12705.83元的事实； A8.案涉两个商铺的POS机安装系统截屏打印件、《特约商户支付服务协议》图片打印件各2份，拟证明原告已按约交付两个POS机给被告、帮助被告安装收银系统、根据被告提供的银行卡信息进行后台设置，原告已经履行完毕POS收银系统安装和设置合同义务的事实； A9.“小汤主”商铺的电表用电量照片2份，拟证明小汤主商铺开业至今实际用电28379.2度的事实，并对此说明称：100/5倍率的电表度数显示1418.96，故实际用电量是1418.96×20倍=28379.2度； A10.原告自行制作的案涉两个商铺的款项往来核对表，拟证明被告支付相关费用及组成情况。 被告孙立义为证明其辩称成立，向本院提供如下证据： B1.承诺书复印件1份，拟证明原告擅自损毁“小汤主”商铺装修，导致被告延迟经营，被告因此延迟支付相应的物业费等，原告公司领导徐凌就此于2019年1月出具该承诺书，承诺就“小汤主”商户所申请的赔偿事项在2019年1月31日前作出答复，未答复前保证该商户的正常经营，原告未处理完相应赔偿事宜前，被告可不予支付相关费用； B2.公函、微信聊天记录截图、双十一活动资料、卡券核销说明、增值税一般纳税人资格登记表、商户开票抬头确认操作流程各1份（均系复印件或打印件），拟证明原告未支付双十一相关款项前，被告可不予支付相关费用； B3.报警证明1份，拟证明原告停电事实； B4.银行卡交易明细清单1份，拟证明被告向原告及鑫璨公司支付款项情况； B5.民事调解书1份，拟证明被告与鑫璨公司就“嘴粉悦站”商铺确认租赁合同于2019年4月24日解除，并对商铺腾退及款项支付进行约定的事实； B6.照片3份，拟证明“小汤主”店铺已出租给第三方的事实； B7.微信聊天截图3页，拟证明原、被告确认案涉两家店铺的电费从开业起按照1.16元/度进行结算，被告承诺多收的电费会返还的事实； B8.证明2份，拟证明“小汤主”商铺因渗漏水导致不能与商场同步开业、延期开业一个多月，商场负责人承诺会负责维修、赔偿的事实。 根据原告申请，本院于2019年12月17日至慈溪爱琴海购物公园进行现场勘验，形成勘验笔录1份、拍摄照片12份，并自原告处取得“小汤主”商铺电费缴纳记录及用电表码分析各1份。 为查明案件相关事实，本院依职权调取（2019）浙0282民初6019号民事判决书1份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院以此认定无争议事实如下： 被告孙立义向鑫璨公司承租了位于慈溪市商铺，分别用于“嘴粉悦站”和“小汤主”品牌经营，双方于2018年7月27日及8月11日就上述两个商铺租赁事宜分别签订《租赁合同》各一份，两份合同均约定租赁期限为3年，自2018年9月6日至2021年9月5日，两份《租赁合同》第二十四条该商铺的交还和交还期中均约定：第24.1款，本合同项下租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该商铺交还鑫璨公司，该期限为本合同项下商铺之交还期；第24.3款，双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止的，则在本合同第24.1款所述交还期内，被告仍应按届时所在租赁年度租金标准向鑫璨公司支付占用费，按照届时物业服务费标准向商管公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。该两份《租赁合同》的附件8均系一份《ＰＯＳ服务协议》，协议落款处显示签署双方为原告商管公司及被告孙立义，两份协议均约定：原告向被告提供ＰＯＳ专用收银系统1台，限在租赁合同项下的商铺内使用；服务期与该商铺租赁期限一致，如租赁合同提前终止，则协议项下的服务期同时终止；被告应在该商铺起算服务费（下称计费日）之日向原告支付一次性收银系统押金，标准为2000元／台；被告应自计费日起向原告支付收银系统管理服务费，标准为200元／台／月；收银系统的安装时间以原告安排为准，原告将提前通知被告具体时间，被告应为原告的安装提供全面协助，并承担商铺安装收银系统涉及费用；原告违约导致本协议提前终止，原告有权不退还押金，被告应向原告一次性支付相当于3个月管理服务费的违约金，且原告有权解除该商铺租赁合同，被告对此不得异议，并应按照商铺租赁合同约定承担导致租赁合同提前终止的违约责任；协议另对其他事宜进行约定。 2018年7月27日及8月11日，原、被告就涉案两个商铺分别签订相应的《物业服务合同》各1份，该两份合同均约定：鑫璨公司委托原告对爱琴海购物公园商业广场提供物业管理服务，物业服务区域为商业广场的全部公共区域及附属公共设施及设备系统，包括商业广场的红线内外围广场；正常情况下原告按被告租赁区域合同计租面积（其中“嘴粉悦站”商铺计租面积为138平方米、“小汤主”商铺计租面积为110平方米）收取物业服务费；物业服务费包括：“原告物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；商业广场物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；商业广场公共区域清洁卫生、绿化养护费用；商业广场整体区域秩序维护费用；原告办公费用的分摊、原告所管辖或所有固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；原告服务过程中产生的法定税费；与物业管理服务相关的其他费用”；推广费包括：“商业广场整体推广费分摊；商业广场整体活动费用分摊；商业广场电商互联网平台费用分摊；商业广场整体外部商业资源整合费用；其他与商业推广相关的费用分摊”；被告知晓推广费为商业广场/购物公园等商业模式下的商业惯例且必然发生，原告就以上费用不承担任何形式的举证责任，被告认可以上费用的合理性并同意原告任何情况下不予退还；物业服务费标准均为55元/月/平方米（其中“嘴粉悦站”商铺每月物业服务费为7590元、“小汤主”商铺每月物业服务费为6050元），推广费标准均为10元/月/平方米（其中“嘴粉悦站”商铺每月推广费为1380元、“小汤主”商铺每月推广费为1100元）；确认能源费标准，其中电费均为1.2元/度、水费均为7.5元/吨；第一期物业服务费、推广费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间均为2018年9月6日至2018年11月30日；除第一期物业管理费、推广费外，其他物业管理费、推广费均按三个自然月为一个缴费周期缴纳，被告应在每个缴费周期首个月份20日前向原告一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费、推广费；根据合同约定，应由被告支付的能源费用（含损耗费用），由被告向原告提前缴纳，当月按预估使用费用购买下月使用额度；收费标准的调整以双方书面意见为准，在双方确认后，被告须按照调整后的标准支付物业服务费、推广费及其他费用；如果被告违约延迟支付物业服务费、推广费、水电费等费用的，每延迟1日，被告应向原告支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金，延迟达15日的，原告除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由被告自行承担，延迟达30日的，原告有权解除本合同；除本合同另有约定外，被告违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、责任、义务、确认等，原告有权书面通知其限期改正，经原告书面通知，被告仍不改正的，则自原告发出第二次书面通知之日起，被告每日应当向原告支付相当于届时月物业费、推广费标准的10%的延迟履行违约金，直至被告改正为止。在此种情况下，如被告延迟纠正超过15日，则原告有权单方解除合同，如果原告书面通知被告解除合同的，被告应向原告支付违约金（其中“嘴粉悦站”商铺违约金26910元、“小汤主”商铺违约金21450元）。本合同项下原告依约定情形行使合同解除权或提前终止合同的，如相关条款未明确约定合同解除或提前终止的违约金（具体金额）责任的，均适用本条约定；本合同于《租赁合同》终止时同时终止；合同另对其他事宜进行约定。 上述合同签订后，被告向原告支付了部分物业服务费和推广费，并对案涉两个商铺进行了装修。慈溪爱琴海购物公园于2018年9月30日开业，“嘴粉悦站”商铺如期开业经营，而“小汤主”商铺则因原告受鑫璨公司委托处理漏水事宜影响其装修进程，导致该商铺于同年11月3日开始营业，后于2019年3月29日始停止营业，被告于同年5月26日根据原告要求拆除了“小汤主”商铺招牌。 2019年3月26日，案外人韩群芳报警称，其位于爱琴海商铺二楼F2003商铺因未知原因停电，同日被告孙立义再次报警称因店铺租费问题与商场管理人员发生争吵。出警人员告知双方去司法所解决。 鑫璨公司于2019年4月29日向被告通过EMS发送两份解约函，称被告拖欠租金、物业管理费等各项费用，该行为违反了双方租赁合同相关约定，已构成根本违约，鑫璨公司根据合同约定行使合同解除权，解除与被告签订的案涉两份《租赁合同》，通知如下事项：1.自2019年4月24日起（解除日），双方签订的《租赁合同》解除，双方租赁关系终止；2.被告应于解除日7日内将房屋按照《租赁合同》交还鑫璨公司，如被告未按约定交还该房屋，鑫璨公司将按《租赁合同》的约定，根据被告实际交还日期收取占用期间的房屋使用费；3.被告应于收函后即日将解约函载明的欠款支付给鑫璨公司；解约函另通知了其他事项。其中致“嘴粉悦站”商铺的解约函载明，被告自2019年3月20日起一直拖欠租金、物管费等费用，截至2019年4月24日，拖欠租金6348元、物管费6072元、推广费1104元、POS机使用费200元、水电费125.48元、各项违约金（暂缓计算）；致“小汤主”商铺的解约函载明，被告自2018年12月20日起一直拖欠租金、物管费等费用，截至2019年4月24日，拖欠租金4620元、物管费18335元、POS机使用费800元、水电费12706元、各项违约金（暂缓计算）。被告于同年4月30日收到该两份解约函，但未向原告或鑫璨公司支付函件中所载明的物业管理费、推广费、水电费、POS机使用费、违约金，也未在解约函限定时间内腾退案涉两个商铺。 之后，鑫璨公司就案涉两商铺的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院分别予以立案受理，该两案审理情况如下： 就“嘴粉悦站”商铺的租赁合同纠纷一案，被告与鑫璨公司在诉讼过程中于2019年8月15日达成调解协议，协议约定：双方签订的《租赁合同》于2019年4月24日解除，被告应于2019年8月31日前腾空“嘴粉悦站”商铺，并支付鑫璨公司折扣期租金、房屋租金及违约金合计91648元。调解协议达成后，被告正常经营使用该店铺至2019年8月31日，并在之后三天内腾退了该商铺。 就“小汤主”商铺的租赁合同纠纷一案，在该案诉讼过程中，被告于2019年9月25日腾退“小汤主”商铺。本院于2019年12月31日作出（2019）浙0282民初6019号民事判决，确认鑫璨公司与孙立义于2018年8月11日签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除。该民事判决现已发生法律效力。 现就原告所主张的各项诉请是否成立，本院逐一分析如下： 1.关于原告所诉请的“嘴粉悦站”商铺物业服务费、推广费、POS机使用费，原告主张被告应支付自2018年9月30日至2019年8月31日止的物业服务费、推广费、POS机使用费合计101269元，被告共支付43819元，欠付金额为57450元（其中物业服务费49550元、推广费6900元、POS机使用费1000元）。本院审查认为：首先，就物业服务费，被告在庭审中认可如计算至2019年8月31日止，“嘴粉悦站”商铺未付物业服务费金额为49550元，但被告主张，根据合同约定，该商铺的《物业服务合同》已与该商铺的《租赁合同》一起于2019年4月24日终止，故物业服务费应当计付至2019年4月24日止，之后的物业服务费不应由被告承担。对此本院认为，在该商铺租赁合同诉讼过程中，虽被告与鑫璨公司经调解确认双方之间的《租赁合同》已于2019年4月24日解除，但被告正常经营使用该商铺至2019年8月31日，即其在腾退之前仍在继续享受原告所提供的物业服务，且也未与原告或鑫璨公司就租赁合同解除后的物业服务费负担问题另行达成过约定，故应由被告继续支付其在正常占有使用商铺期间的物业服务费。庭审中，原、被告一致确认将原告应返还给被告的2018年双十一活动费用11600元、原告应退还给被告的物业保证金22770元在欠付物业服务费中予以抵扣，故被告就“嘴粉悦站”商铺欠付原告的物业服务费经计算应为15180元（49550元-11600元-22770元），本院对此予以确认；其次，关于推广费，被告主张原告未向其释明过推广费的构成，而其理解应系对被告所经营的案涉两家商铺进行推广的相关费用，现原告从未推广过案涉两家商铺，故被告无需支付推广费。对此本院认为，《物业服务合同》中就推广费的费用构成、推广形式、计费标准均作了明确约定，从内容上来看，有关推广费的约定系属合同重要组成部分，文字上也不存在约定不明导致理解歧义的情形，被告亦按约支付了前期推广费，故应当认定其在签订相关合同时对此即为明知，现被告主张其所理解的推广费应系基于原告就案涉两个商铺进行针对性推广而应承担的费用，该主张与合同约定不符，也缺乏相关依据，现其以原告实际未就涉案两家商铺进行针对性的推广而拒绝支付推广费，有违合同约定，本院对其该项辩称意见不予采信。与物业服务费同理，就“嘴粉悦站”商铺，被告应支付推广费至实际腾退日止，现被告在庭审中认可如计算至2019年8月31日止，“嘴粉悦站”商铺未付推广费为6900元，故本院对原告要求被告就“嘴粉悦站”商铺支付推广费6900元的诉请予以支持；第三，关于POS机使用费，根据《POS服务协议》约定，由原告负责提供POS机设备及安装POS专用收银系统，并按照每月200元的标准收取POS专用收银系统管理服务费。现被告主张其从未使用过该收银系统，就案涉两家商铺其在经营期间所使用的都是该品牌独立收银系统，其一开始即向原告明示不使用POS专用收银系统，仅根据原告要求而签订了该协议并支付了押金及部分使用费，而原告实际并未交付POS机，也未在案涉两家商铺中安装过POS专用收银系统，故不应由被告承担上述费用及违约金，被告已支付的押金及使用费应当在应付款中予以抵扣。对此本院认为，原告所提供的证据仅能反映原、被告之间签订了相关协议以及被告配合原告办理了相关手续的事实，但无直接证据证明原告为被告安装了收银系统，被告对原告所提交的“嘴粉悦站”商铺POS设备领用单及原告在“小汤主”商铺拍摄的POS设备照片的真实性均提出异议，而原告也认可在“嘴粉悦站”及“小汤主”的经营期间被告从未使用过该收银系统，但在《租赁合同》中明确约定要根据营业额对商户进行考核，甚而就此约定了解除合同的严重后果，同时《POS收银协议》中亦明确约定被告如未使用POS专用收银系统，则应承担隐瞒部分销售额的10倍的赔偿金，在此情形下原告明知被告未使用POS专用收银系统而不采取任何措施，实有违常理，综合上述分析，本院认为，被告的相关陈述具有一定的合理性，而审查原告提供的该POS设备领用单“孙立义”的签名与被告在本案诉讼过程中及其他证据材料中的签名有明显不同，而该两份照片亦不能确认该POS设备即为在“小汤主”商铺中寻获，故上述证据尚不能证明原告向被告交付POS设备的事实，应由原告对此承担举证不能的法律后果。综上，原告要求被告支付POS专用收银系统管理服务费缺乏事实依据，本院不予支持，原告理应退还被告已支付的POS机押金2000元及使用费1300元，被告在庭审中主张要求在应付费用中予以抵扣，系属合理，本院可予准许。此外，庭审结束后，原告核实自认就“嘴粉悦站”商铺经结算应退还被告电费194.92元，而被告对此未提出相反意见，原告同意该笔应退电费在应付款项中予以抵扣，故就“嘴粉悦站”商铺，本院认定被告欠付原告物业服务费、推广费合计18585.08元（15180元+6900元-3300元-194.92元）； 2.关于原告所主张的“小汤主”商铺物业服务费、推广费、POS机使用费，本院审查认为：首先，关于物业服务费，被告主张“小汤主”商铺因漏水、原告擅自破坏店内装修等原因，延期开业约一个月，该时间段内的相关费用不应由被告承担，对此本院认为，漏水并非原告造成，原告也并非故意破坏被告装修，生效判决已经认定原告系因处理漏水需要而破坏该店铺装修，且该行为系受鑫璨公司委托进行，而根据物业服务合同约定，该种行为也应认定系属其物业管理工作内容，故以此要求免除该期间的物业管理服务费、推广费及其他费用缺乏依据，至于该行为对被告所造成的损失，被告已在（2019）浙0282民初6019号案件审理中向鑫璨公司提出赔偿主张，生效判决也对此作出判决，而在本案中未对原告提出反诉进行索赔，基于上述情形，本院对本案中被告要求免除该期间物业服务费、推广费及其他费用的辩称意见不予采纳。该商铺《租赁合同》已由生效判决确认于2019年4月30日解除，根据《物业服务合同》中“本合同于《租赁合同》终止时同时终止”的约定，该商铺的《物业服务合同》亦应认定已于2019年4月30日终止，现生效判决已判定《租赁合同》系因被告违约而解除，根据《租赁合同》24.3条约定，因被告违约导致合同终止的，在商铺交还期内被告仍应按照届时物业服务费标准向商业管理公司支付物业管理服务费，承担各项能源费用等，同时根据现有证据亦不能认定合同解除后其未予及时腾退商铺的原因可归责于原告或鑫璨公司，故《物业服务合同》终止后至商铺实际腾退前的物业服务费仍应由被告承担。经计算，2018年9月30日至2019年9月25日期间按合同约定应支付的物业服务费为71793.34元，本院对此予以确认；其次，关于推广费，根据上文分析，被告应承担“小汤主”商铺的推广费，而与该商铺的物业服务费同理，被告亦应承担商铺腾退期间的推广费，但被告根据原告要求已于2019年5月26日拆除了“小汤主”商铺店招，即使原告之后仍继续占有该商铺，客观上确已无法享受原告对购物公园整体所提供的推广服务，且考虑到其系根据原告要求而拆除的情形，故应当认定原告自该日开始停止为该店铺提供推广服务，原告主张之后的推广费，无事实依据，本院不予支持，但之前的推广费仍应由被告承担。经计算，2018年9月30日至2019年5月25日期间按合同约定的每月推广费1100元计算应支付的推广费为8623.77元；最后，关于POS机使用费，与上文中对“嘴粉悦站”商铺POS专用收银系统管理费的分析一致，本院不予支持，原告已收取的POS机押金2000元及使用费700元可在应支付款项中予以抵扣。综上，现原告自认收到被告就“小汤主”商铺所支付物管费、推广费30524元，对此被告亦未提出相反意见，故本院对该已支付金额予以认定，而原告亦同意在应付款项中抵扣原告应返还给被告的2018年双十一活动费用1140元、原告应退还给被告的物业保证金18150元、装修保证金10000元。故就“小汤主”商铺，本院认定被告欠付原告物业服务费、推广费合计17903.11元（71793.34元+8623.77元-2700元-30524元-1140元-18150元-10000元）； 3.关于原告所主张的小汤主商铺电费12706元，被告对原告所主张的该笔电费金额持有异议，本院审查认为：首先，原告对此提供其内部计算机管理系统截图及电表照片，本院亦组织双方进行了现场勘验，并由原告工作人员当场对此进行了详细地说明、解释，而被告认可其确实欠付电费，但不能确认该店铺关联电表及所欠付电费金额，对原告所主张的金额及证据亦不能提供任何反驳证据；其次，物业服务合同中约定收费标准的调整以双方书面意见为准，现庭审中被告主张双方约定就案涉两家店铺的电费从开业起按照1.16元/度进行结算并返还多收的电费，但其对此仅提供了微信聊天截图打印件3页，而该聊天记录仅能显示对话双方之间就电价调低进行沟通，未见双方明确达成就自开业起的电费均按1.16元/度进行结算的合意，故该证据尚不能证明被告的待证事实。综上，本院认为，原告所提供的上述证据及本院调查取得的证据能够证明原告的待证事实，对此予以确认，并由此认定被告欠付电费金额为12705.83元； 4.关于原告所主张的违约金，原告主张被告逾期支付物业管理服务费等费用超过30日，其按照《物业服务合同》约定享有合同解除权，并已向被告书面通知解除合同，上述情形符合合同第九条约定的违约金支付条件，被告应当就“嘴粉悦站”商铺支付违约金26910元、就“小汤主”商铺支付违约金21450元，被告主张该条约定系属格式条款，原告也未就此向被告进行说明，应属无效。对此，本院审查认为：首先，合同第九条系关于违约责任的约定，其中第9.4条中约定了原告所主张的该笔违约金所适用的具体情形，即被告违反本合同约定时，原告有权书面通知限期改正，经书面通知仍不改正的，原告第二次书面通知，如延迟纠正超过15日的，则原告有权解除合同并主张上述违约金。但在本案中，案涉两个商铺的相关情形均不符合上述约定的违约金主张条件；其次，合同第九条中约定“本合同项下原告依约定情形行使合同解除权或提前终止合同的，如相关条款未明确约定合同解除或提前终止的违约金（具体金额）责任的，均适用本条约定”，案涉物业服务合同应当认定为格式合同，该条款系属格式条款，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。从合同行文上来看，该条款排列在第9.4条之下，根据其文义表述，结合上述解释原则，可理解为在原告行使合同解除权或提前终止合同时，相关条款中约定了违约金责任但未明确其金额的，可以适用该9.4条所明确约定的违约金金额，现庭审中原告明确以被告延期支付物管费等费用超过30日为由要求解除合同并支付违约金，但其所依据的9.3条中并未约定在该种情形下解除合同时应当承担违约金责任，因此原告以此主张违约金缺乏依据。综上，本院对原告要求被告承担上述违约金的诉请不予支持； 5.关于原告所主张的逾期付款违约金，被告提出合同所约定的逾期付款违约金计算标准过高，要求予以调整，其虽未提供违约金过分高于原告实际损失的初步证据，但衡量原告庭审中陈述的由此对原告所造成损失情况，可以认定合同约定的按每日千分之三计算的逾期付款违约金计算标准确实存在过高情形，被告要求予以调整可予准许，本院根据本案实际情况酌定逾期付款违约金可调整至按每月2%计算。至于被告主张原告违约在先，不应由被告承担逾期付款违约金的问题，本院审查认为：首先，被告主张原告对案涉商铺进行停电、停水，原告均予以否认，但现被告所提供的证据仅反映出2019年3月26日报警人称“嘴粉悦站”商铺因未知原因停电，故不能证明被告待证的原告对案涉两个商铺故意停电的事实，而被告主张停水，亦未对此提供任何证据，故本院对此均不予采信；其次，被告主张原告对“小汤主”商铺进行锁门，原告亦予以否认，仅认可在2019年5月基于安保问题而对“小汤主”商铺锁了几日门，之后即解锁，从未以此阻止被告使用商铺，而被告对此亦未提供任何证据，且根据生效判决认定事实反映，2019年9月23日法院现场勘查时，确定系被告方控制“小汤主”商铺钥匙，结合鑫璨公司已发函要求腾退的事实，故被告该项主张本院亦不予采信；最后，就“小汤主”商铺漏水问题，现无证据显示该漏水系由原告造成的，且（2019）浙0282民初6019号民事生效判决已认定原告商管公司系受鑫璨公司委托处理漏水、处理漏水给被告造成的损失应由原告赔偿，并已判决鑫璨公司对此向原告作出赔偿，因此被告主张原告对此成立违约缺乏依据，此外，被告主张其有权在相关赔偿事宜处理完毕之前拒付物业费，但其已在他案中就此向鑫璨公司主张赔偿，且生效判决也已确定赔偿义务人系鑫璨公司，而即使其所提供的承诺书属实，该承诺书内容上也未显示原告或其工作人员向原告作出过同意其不用支付或延期支付物业费等费用的意思表示，故被告以此拒绝支付或延期支付物业费等费用的理由亦不成立。综上，被告该项辩称意见缺乏依据，本院不予采信，被告逾期支付相关费用的，应当按照合同约定向原告支付逾期付款违约金。 下面就原告所诉请的各项逾期付款违约金进行分析认定： 关于“嘴粉悦站”商铺相关欠付费用的逾期付款违约金，合同约定3个月为一个缴费周期，即被告应在2019年3月20日前支付2019年3月至5月的物管费及推广费、2019年6月20日前支付2019年6月至8月的物管费及推广费，现原告主张按照原合同约定的付款时间作为逾期付款违约金的起算时间节点依据，亦属合理。经计算，2019年3月至5月的物管费及推广费金额已能被物业保证金、双十一活动费用等全额抵扣，故原告要求被告对此支付相应逾期付款违约金，本院不予支持。之后，被告应在2019年6月20日前支付上文认定的欠付物管费、推广费合计18585.08元，被告应按合同约定承担逾期付款违约金，即支付原告自2019年9月1日起至款项实际清偿之日止以18585.08元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金，本院在上述金额范围内对原告就“嘴粉悦站”商铺的该项诉请予以支持； 关于“小汤主”商铺相关欠付费用的逾期付款违约金，合同中亦约定3个月为一个缴费周期，现原告主张按照原合同约定的付款时间作为逾期付款违约金的起算时间节点依据，系属合理，即被告应在2019年3月20日前支付2019年3月至5月的物管费及推广费、2019年6月20日前支付2019年6月至8月的物管费、2019年9月20日前支付2019年9月的物管费。经计算，2019年3月至5月的物管费及推广费金额已能被相关款项全额抵扣，且应当认定计算至2019年5月25日止的推广费已被抵扣完毕，故原告要求被告对此支付相应逾期付款违约金，本院不予支持。之后，被告应在2019年6月20日前支付物业服务费12861.44元（17903.11元-5041.67元）、在2019年9月20日前支付物业服务费5041.67元，现被告逾期支付，故应按合同约定承担逾期付款违约金，即支付原告自2019年6月21日起至款项实际清偿之日止以12861.44元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金、自2019年9月21日起至款项实际清偿之日止以5041.67元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金，本院在上述金额范围内对原告就“小汤主”商铺的该项诉请予以支持。就“小汤主”商铺欠付的电费，鑫璨公司在发送给被告的解约函中已向被告催告要求被告收函后即日支付水电费12706元，鉴于鑫璨公司与原告之间的关系，鑫璨公司该行为可以认定为代原告催讨电费，而被告于2019年4月30日收到函件，且合同约定能源费用应当提前预缴，故被告应于当日支付原告欠付电费，逾期支付的，应当根据合同约定承担逾期付款违约金，故被告应支付原告自2019年5月1日起至款项实际清偿日止以12705.83元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金。 综上，本院对原告诉请中合理的部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告孙立义支付原告慈溪爱琴海商业管理有限公司F2003号商铺即“嘴粉悦站”商铺的物业服务费、推广费合计18585.08元，并支付自2019年6月21日起至款项实际清偿之日止以18585.08元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金； 二、被告孙立义支付原告慈溪爱琴海商业管理有限公司W002-A号商铺即“小汤主”商铺的物业服务费17903.11元，并支付自2019年6月21日起至款项实际清偿之日止以12861.44元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金、自2019年9月21日起至款项实际清偿之日止以5041.67元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金； 三、被告孙立义支付原告慈溪爱琴海商业管理有限公司W002-A号商铺即“小汤主”商铺的电费12705.83元，并支付自2019年5月1日起至款项实际清偿日止以12705.83元为基数按每月2%计算的逾期付款违约金； 上述判决第一、二、三项，被告孙立义应于本判决生效后七日内履行； 四、驳回原告慈溪爱琴海商业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费2540元，由原告慈溪爱琴海商业管理有限公司负担1425元，被告孙立义负担1115元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  洪 逸 人民陪审员  林形珍 人民陪审员  陈叶平 二〇二〇年六月三十日 代书 记员  陆思颖 附：申请执行的规定 1．《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2．最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。