浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初2024号 原告：符斌，女，1973年8月1日出生，汉族，住慈溪市，法律文书送达地址：慈溪市剧院路17号美华中心10楼浙江和义观达（慈溪）律师事务所（代收人冯璐炜）。 委托诉讼代理人：冯璐炜，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师，执业证号：13302201911121825。 委托诉讼代理人：姚瑶，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师，执业证号：13302201911141929。 被告：慈溪市周巷镇天龙喷漆厂，经营场所：慈溪市周巷镇陈家北片开发区，法律文书送达地址：慈溪市周巷镇企业路395号，统一社会信用代码：92330282MA293CQR47。 经营者：屠轶峰，女，1967年11月12日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：屠晴静（被告慈溪市周巷镇天龙喷漆厂经营者屠轶峰的弟弟），男，1973年8月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：江长林，浙江时光律师事务所律师，执业证号：13302200910964535。 原告符斌与被告慈溪市周巷镇天龙喷漆厂（以下简称天龙喷漆厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告符斌及其委托诉讼代理人冯璐炜、被告天龙喷漆厂的经营者屠轶峰及其委托诉讼代理人屠晴静、江长林到庭参加诉讼。本案经庭外和解未果，现已审理终结。 原告符斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年12月31日解除；2.被告返还原告2020年1月至8月的租金51840元，并支付自2020年1月1日起至清偿日止、以51840元为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.被告返还原告押金10000元；4.被告赔偿原告损失33440元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月5日、2019年8月9日，原、被告分别签订房屋租赁合同、补充协议各一份，被告向原告出租位于慈溪市间房屋，租期3年。原告按约交付了押金和第一、二年租金。2019年12月27日，原告承租房屋的二楼发生漏水，导致墙体大面积渗水，漏水还直接损坏原告一套价值28万元的红木家具。事后，原告多次与被告联系，要求被告对管道及墙体进行维修，保证房屋能够正常使用，被告却一再推诿，拒不履行维修义务。后原告委托律师发送律师函要求协商解除合同并赔偿损失，被告仍未有任何反应。原告认为，双方之间的租赁合同合法有效，现被告提供的房屋存在大面积漏水问题，已严重影响了原告的正常经营活动，构成根本违约，请求法院支持原告的诉请。 被告天龙喷漆厂答辩称：1.原告起诉被告根本违约的事实不存在。2019年12月30日下午，原告第一次通知被告其店内家具上有水，怀疑是隔壁东侧租户装修泼水所致，后又怀疑是楼上漏水。被告和东侧租户及楼上租户都到原告店内查看，未发现漏水渗水。次日中午，被告又查看了一楼顶上墙体和水管，均无漏水情况。后与楼上租户配合大量放水，水管也未出现漏水现象。原告即要求社区介入协商解决，社区调解干部现场查验后，仍未发现漏水渗水现象。2020年1月2日，被告和楼上租户再次到原告店内，终因未发现漏水渗水情况，致调解未成。故被告第一时间积极配合，邀请各方几次查看现场，想找到源头。在没找到源头前，被告无法维修，并非原告诉称的一再推诿、拒不维修。2.原告于2019年12月31日停止经营，属于原告自主经营的范围，不能因为原告不想经营了，就要解除与被告的租赁合同。原告关门的真正原因是嫌被告的店面小了，另找店面承租。3.退一步讲，即便有漏水渗水现象，也不构成根本违约。根据合同法第221条规定，如果原告认为确实存在漏水渗水情况，要求被告维修，也应给予被告合理的期限进一步查明原因并维修。原告可将家具避开漏水渗水的地方继续经营，也可自己维修，费用由被告负担。但原告关门了之，被告不构成违约，更谈不上根本违约。4.原告要求赔偿损失33440元没有事实依据。故请求法院驳回原告的诉请。 根据原、被告诉辩所称、庭审陈述及质证意见，以下事实双方当事人无争议，本院予以确认： 2018年6月5日，原告符斌与被告天龙喷漆厂签订房屋租赁合同一份，约定：被告将位于慈溪市间出租给原告，建筑面积约172.80平方米；租赁期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；租金为每年155520元，原告应于合同签订时支付第一年租金和10000元押金，2019年7月30日前支付第二年租金，2020年7月30日前支付第三年租金。合同签订后，原告交付了第一年租金和押金，被告交付了租赁房屋。后原告按约交付了第二年租金。2019年8月9日，双方签订补充协议一份，约定：租赁位置调整为慈溪市间，建筑面积83.40平方米，年租金调整为75060元；原告将原承租的第4间房屋转租给案外人。2019年12月30日上午，原告发现其放置于承租房屋中靠东侧的红木家具表面有水，红木家具下方的地面以及红木家具临靠的东墙下部也有水渍。同日，原告将上述情况通知了被告，被告联系了东侧租户和楼上租户查看现场，当日未查明缘由。次日，原告要求周巷镇平王社区人民调解委员会协调此事，社区调解干部经实地查看，当时未发现房屋顶部管道渗漏水现象，未能确定红木家具被水浸湿的具体原因。2020年1月8日，原告委托的律师向被告邮寄了律师函，要求被告立即与原告协商解除房屋租赁合同，退还剩余租金、返还押金并承担相应的赔偿责任。 另查明：2019年12月30日至本案庭审前，涉案房屋没有发生漏水渗水现象。 双方对本案事实的争议焦点为：1.涉案房屋究竟有无漏水渗水；2.原告主张的红木家具损失的事实是否存在。 对第一个争议焦点，原告为证明租赁房屋漏水渗水，向本院提供如下证据： 1.房屋现状照片15张、监控截图3张、视频5段，证明涉案房屋存在大面积漏水渗水的事实； 2.微信聊天录屏及文字记录各1份，证明被告对原告说过西侧租户也遭遇过二楼水管漏水的事实； 3.拆除房屋上方架子的视频5段、文字记录1份、照片3张，证明房屋上方的架子生锈，进一步证明曾发生过漏水的事实。 被告为证明房屋漏水渗水的事实不存在，向本院提供如下证据： 1.周巷镇平王社区人民调解委员会出具的证明、王某出具的证明各1份，证明东侧租户、楼上租户、社区调解干部均未发现漏水渗水的事实及原告主张有漏水渗水的事实不存在； 2.现场照片1张，证明原告关门停业的真正原因是“因上新产品多，经营场地扩大”的事实。 被告为印证王某出具的证明内容的真实性及被告陈述的真实性，申请证人王某（东侧租户）、张某（楼上租户）出庭作证。 证人王某当庭陈述：2019年12月30日、31日，我共去原告店里看过三次，我一边的墙面是干的，原告一边的墙最底下是湿的，地上也有水迹，家具上的一块垫子上有水。我从2019年12月20日左右开始装修，在原告店的石膏板墙旁再砌一堵墙，12月30日，最上边还有一米多没砌完，和原告店相通，灰尘是会扬到原告店里的。 证人张某当庭陈述：我租了整栋房子的二至四层用作公寓，原告店上方的管道是我的，在原告承租前已经放好，大管子接马桶，小管子接淋浴房、地漏。卫生间养水项目在2018年8、9月份结束，目前二楼只剩油漆、木工等收尾项目，四楼公寓已入住使用。2019年12月30日开始，我和合伙人先后去原告店里看过四次，原告店上方的管道和墙面是干的，家具上有水，没有留意墙的底部和地下有没有水。原告方来我公寓看过两次，查不出原因，我的地面是干的。用二、三楼的马桶放水试验，没有出现管道漏水情况。 被告对原告证据的质证意见如下：对证据1的三性均有异议，根据生活经验法则，墙面的水渍不可能是渗水造成，整个家具上都有水分布，也不可能是上面滴水造成，完全可能是原告见家具上灰尘太大，泼水冲洗，再用抹布擦水所形成的状态；房屋上方的架子上有锈迹是由于油漆没刷到位，而非漏水造成；既然有监控截图，原告却不出示对应的监控视频，应承担不利后果。证据2、3均无法证明原告的主张。 原告对被告证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，关联性有异议，监控显示2019年12月27日、28日已有渗水情况，被告等人到现场时已时隔多日，虽没有漏水现象，但有明显的渗水痕迹；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，原告因漏水无法正常经营，才不得已搬离承租房屋。 原告认为两名证人的当庭证言不具有证明力，被告对两名证人的当庭证言均无异议。 本院对上述证据的认证和争议事实的认定意见如下：对原告证据1中的3张监控视频截图和2段监控视频，被告对其来源持有异议，原告也未能提供该图像影音的原始储存载体，本院无法确认其真实性；对原告提供的其余证据的真实性，本院均予以确认。被告证据2系原告对外宣传的告示，不能从其标示的搬迁原因推断出房屋没有漏水渗水的结论。对被告证据1及两位证人的当庭证言，结合本院确认的原告证据和原、被告的庭审陈述，可以证明2019年12月30日涉案房屋中的部分红木家具上有水、部分东墙下方和部分地面有水渍，各方查看现场时未发现漏水渗水现象的事实，但不能证明现场是人为故意制造的。综上，本院仅能认定涉案房屋曾经可能漏过水的事实。 对第二个争议焦点，原告向本院提供符蓉女士家维修清单1份，证明原告红木家具损失的事实。被告对该证据的三性均有异议，认为即使家具因漏水渗水损坏，原告在维修前没有与被告确认，也缺少物流凭证、正规维修清单、发票等相应证据。本院认为，原告未能证明该维修清单上载明的“沙发一套”就是涉案房屋中的红木家具，清单中的金额也仅为报价，故无论漏水渗水事实是否存在，该证据均不能证明原告的红木家具存在损失的事实。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同成立且有效，依法应予保护。现原告以被告根本违约为由要求解除合同，但仅能证明涉案房屋曾经可能漏过水，即便曾经漏过水，但之后没有发生漏水渗水现象，说明该问题并非严重到足以解除双方之间的租赁合同。鉴于被告无法确定是否漏水和漏水部位，并未故意怠于履行维修义务，故被告不构成根本违约。因本案尚不存在致使合同目的不能实现之情形，对原告要求解除与被告的房屋租赁合同并要求被告返还押金和剩余租金的诉请，本院不予支持。原告未能提供充分证据证明损失的存在，故对其要求被告赔偿损失的诉请，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告符斌的诉讼请求。 本案案件受理费2182元，减半收取计1091元，由原告符斌负担，交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 孙姗姗 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 徐 异