湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1122民初954号原告：张继娟，女，1985年9月20日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：陈海容，湖南征雁律师事务所律师。被告：永州市鑫睿置业有限责任公司，住所地湖南省东安县白牙市镇东安大道紫瑞华庭1栋112号，统一社会信用代码914311005809131202。法定代表人：夏龙新，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：周雄燕，男，1964年1月21日出生，汉族，湖南省东安县人，该公司法律顾问，住湖南省东安县。原告张继娟与被告永州市鑫睿置业有限责任公司（以下简称鑫睿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张继娟的特别授权委托诉讼代理人陈海容，被告鑫睿公司的特别授权委托诉讼代理人周雄燕到庭参加诉讼。原告张继娟，被告鑫睿公司的法定代表人夏龙新因特别授权未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继娟向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告按《商品房买卖合同》向原告交付房屋；2．依法判决被告为原告办理不动产权证；3．依法判决被告向原告支付逾期交房违约金49,590元（按已交房款475,000元的万分之一乘以逾期天数，从2017年7月1日起计算至2020年5月9日止共1,044天，后续违约金计算至被告交付房屋时止）；4．依法判决被告向原告支付逾期交付不动产权证违约金32,537.5元（按已付购房款475,000元的万分之一乘以逾期天数，从2018年6月25日起计算至2020年5月9日止共685天，后续违约金计算至被告交付不动产权证时止）；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：被告永州市鑫睿置业有限责任公司将位于紫瑞华庭中央公馆四单元11层1111号商品房出售给原告张继娟，房屋面积为192.65平方米，总价款为475,000元；被告（出卖人）应当在2017年6月30日前向原告（买受人）交付该商品房，在交房之日起360个工作日办理不动产权证等条款。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部房价款475,000元。原告已交足购房款及契税等税费，但被告未按合同约定的日期向原告交付该商品房，也没有为原告办理不动产权证，被告已构成严重违约，应承担违约责任。根据合同第十二条第1款第2项之约定，被告应从2017年7月1日起向原告支付已交房款每日万分之一的违约金；根据合同第二十条第2款第1项之约定，被告应从2018年6月25日起向原告支付已交购房款每日万分之一的违约金。经原告多次催告，被告以种种理由拖延，至今未向原告交付房屋、办理不动产权证。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请依法判决。被告鑫睿公司辩称，1．原告要求交付房屋及房产证的诉求，因诸多客观原因的影响，已经延期，答辩人在此表示歉意；2．原告要求答辩人因延期交付房屋及延期办理房产证承担违约金的诉求，答辩人认为，原告已经装修实际使用该房，视为已接收房屋，故不存在承担违约金的问题；3．根据《合同法》违约金与损失应当一致，违约金过高或过少，可以请求人民法院增加或减少的规定，原被告约定的违约金过高，故请求人民法院对违约金予以减少；4．原告宣读的诉状中说的“360个工作日内交付房屋”，指的不是一年，而是360个工作日。综上所述，特提起以上答辩，敬请依法判处。原告张继娟向本院提供了原告身份证复印件、被告公司公示的企业信息、永（东）房商合201500121111《商品房买卖合同》复印件、购房款发票复印件、税收完税证明复印件、物业专项维修资金专用收据复印件，被告鑫睿公司对上述证据均无异议，但表示原告需提交购房发票的原件进行核实。庭审后，原告张继娟向本院补交了贷款发放通知书、东安县非常食汇餐饮店（商户编号：10×××001）银行账户交易明细，拟证明原告张继娟已付清房款的事实。被告鑫睿公司质证后，对上述补交的证据无异议。故，本院对原告张继娟提供的证据均予以采信。被告鑫睿公司未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，原告张继娟与被告鑫睿公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：永（东）房商合201500121111），约定：原告购买被告出卖的紫瑞华庭中央公馆四单元11层1111号房，预测建筑面积共192.65平方米，单价为2,465.61元/平方米，总价款为475,000元，买受人采取贷款方式付款，支付首期房款125,000元，占全部房价款的26.32%，余款350,000元向中国农业银行股份有限公司东安县支行申请贷款支付；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按时将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.02%计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；等。2017年2月7日，原告张继娟支付了首期房款125,000元。2017年2月14日，原告张继娟缴纳了商品房契税以及商品房专项维修资金。2017年3月3日，中国农业银行股份有限公司东安县支行向原告张继娟发放了350,000元的贷款。2017年3月6日，被告鑫睿公司向原告出具了中央公馆购房款为475,000元的发票。合同约定的交房期限届满后，被告鑫睿公司未向原告交付房屋，亦未按照合同约定向原告支付违约金，原告多次催促未果，遂起诉至人民法院，要求法院依法判决。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告张继娟与被告鑫睿公司签订的《商品房买卖合同》有双方签名或盖章，是双方真实意思表示，系有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告依约履行了付款义务，且向有关部门缴纳了房屋维修基金、契税，被告应当按照合同约定将竣工验收合格并符合合同交付标准的房屋在2017年6月30日前交付给原告，并在该商品房交付之日起360日内办理该商品房的房屋所有权证，但被告至今未向原告交付房屋，亦未办理房屋所有权证，其行为已构成违约，应按照合同约定，承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按时将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告双方亦在合同中约定了逾期办证的违约责任，即因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告在庭审中表明合同约定的违约金过高，请求法院依法予以核减。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告未提供证据证实因被告违约造成的实际损失，因此，应当在遵循合同自愿原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则，原、被告之间约定逾期交房的违约金按日计算支付全部房价款的万分之一，仅为年利率3.65%，未明显超过因被告违约给原告造成的损失，本院予以支持。关于原、被告之间约定逾期办证的违约金按日计算支付全部房价款的万分之一，原告要求被告支付其违约金32,537.5元，由于原告未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，且逾期办证给原告造成的损失明显小于逾期交房给原告造成的损失，结合损失赔偿额与违约所造成损失相当的原则以及被告的违约程度，本院酌情确定由被告支付原告逾期办证违约金3,250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将竣工验收合格并符合合同交付标准的位于东安县交付给原告张继娟；二、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告张继娟购买的位于东安县办理权属登记的资料报送产权登记机关备案，办理好房屋不动产所有权证书；三、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告张继娟支付逾期交房违约金49,590元（此违约金从2017年7月1日起计算至2020年5月9日止，2020年5月10日之后的违约金以475,000元为基数，按日利率万分之一从2020年5月10日起计算至交房日止）；四、被告永州市鑫睿置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告张继娟支付逾期办证违约金3,250元；五、驳回原告张继娟的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,854元，减半收取计927元，由原告张继娟负担331元，被告永州市鑫睿置业有限责任公司负担596元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  吴立发二〇二〇年六月十日法官助理唐丽书记员李琳附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。