重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0242民初808号原告：陈雪梅，女，1977年9月29日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：董泽平（原告之夫），1975年5月15日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被告：酉阳县弘帛商业管理有限公司，住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县桃花源街道桃花源大道85号负2楼（碧津广场）。统一社会信用代码：91500242592270353W。法定代表人：谢丰，该公司经理。被告：湖南佳惠华盛堂百货有限公司酉阳分公司，住所地：重庆市酉阳县钟多镇桃花源中路碧津广场。统一社会信用代码：915002420830540115。负责人：李艳蓉。委托诉讼代理人：补新泉，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾奇才，湖南宏峰律师事务所律师。原告陈雪梅与被告酉阳县弘帛商业管理有限公司（以下简称弘帛公司）、湖南佳惠华盛堂百货有限公司酉阳分公司（以下简称华盛堂酉阳分公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪梅及其委托诉讼代理人董泽平、被告弘帛公司的法定代表人谢丰、被告华盛堂酉阳分公司委托诉讼代理人曾奇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪梅向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将酉阳XXX广场X区X层X号商铺返还给原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2012年11月23日，原告与被告弘帛公司签订《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，原告所有的商铺（房地产权证为：房地证2015字第0XXXX号）由被告弘帛公司经营管理（名为委托投资经营合同，实为租赁合同）。根据相关信息，弘帛公司又将原告商铺出租给华盛堂酉阳分公司。因被告弘帛公司不按时支付租金，原告曾起诉二被告解除投资经营合同，2019年6月19日，酉阳法院判决解除原告与弘帛公司签订的委托投资经营合同。判决后，二被告仍占用商铺，拒绝将商铺返还原告，原告无法进场经营，故诉诸法院，请求支持原告的诉讼请求。被告弘帛公司辩称，首先，我们已于2019年6月19日与原告解除委托合同，但弘帛公司是受重庆华弘实业集团委托管理碧津广场的商铺，且华弘集团是整体先租给华盛堂公司，并没有区分原告所述的独立商铺号交给弘帛公司管理。其次，原告起诉弘帛公司归还商铺号无法划分，华弘集团已经宣布破产，原告所述商铺全权由华弘公司的破产管理人接管。破产管理人于2019年12月4日召开债权人会议时宣布不要弘帛公司管理，华弘公司和华盛堂公司存在租赁关系，本公司管理的碧津广场没有权限来处理和决定任何事情。被告华盛堂酉阳分公司辩称，1.华盛堂公司与华弘公司、弘帛公司整体承租了碧津广场1-3层的租赁物，因出租人一直违约以及小业主的侵权等行为，导致华盛堂无法实现合法租赁经营的目的，华盛堂公司于2018年11月16日向弘帛公司送达了解除合同的通知，告知了解除租赁合同及三方协议，随后，又做好了撤场撤店等善后工作，并于2019年4月7日向弘帛公司送达交还租赁物通知，要求弘帛公司收回租赁场地。事实上，华盛堂公司已经于2019年5月31日全部撤场撤店完毕，整体商店搬到现在的佳惠生活广场，并且将租赁物全部腾空，移交给弘帛公司，但是弘帛公司不配合接收租赁物，华盛堂公司不得不于2019年8月29日在公证处公证员的见证下，将碧津广场1-3层租赁物的全部钥匙交还给弘帛公司。至此，华盛堂公司与弘帛公司已经不存在合同租赁关系，也不存在合同解除后事实上的租赁关系，华盛堂公司既不是碧津广场1-3层的承租人，也不是碧津广场1-3层的占有人，不存在返还原物的前提条件。2.华盛堂公司退租并且交还租赁物后，不再占有原告诉称的X号商铺，不存在返还X号商铺的基础。另外，华盛堂公司与原告没有直接合同权利义务关系，原告应当向合同当事人主张权利。综上，被告华盛堂公司认为原告诉请华盛堂公司返还X号商铺的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求驳回原告对华盛堂公司的全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2011年10月18日，开发商重庆市华弘建设有限公司（现重庆华弘实业集团有限公司）将本县碧津广场物业一层至三层约13009㎡出租给怀化佳惠华盛堂购物责任有限公司（现湖南佳惠华盛堂百货有限责任公司）使用，租期从2012年8月1日至2032年7月31日止。租赁后，租赁物业由华盛堂公司领取营业执照的酉阳分公司实际经营使用。2014年10月14日，原告陈雪梅与重庆华弘实业集团有限公司订立《重庆市商品房买卖合同》，购买位于本县碧津商贸广场裙楼X-X-X号商服用房（建筑面积65.7平方米、套内面积45.73平方米），于2015年2月11日取得房地产权证，证号为315房地证2015字第0XXXX号。该商服用房包含在开发商重庆华弘实业集团有限公司已出租给华盛堂公司的物业当中，具体位于碧津商贸广场南区1层，编号为X号，从房产证及相关勘测部门的平面户型图上可以看出原告所购买的商铺面积为呈梯形形状，与其他业主所购面积之间为虚线相隔，空间中无分隔墙体，但所处位置界限明确，除下底与X号X号商铺面积相连以外，其余边分别靠墙或通道，其中上底长为6.88米，下底长为11.78米，高为4.9米。原告购买该房时与被告弘帛公司签订《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，订立合同的时间载明为2012年11月23日，合同约定：陈雪梅将其拥有的碧津商贸广场商业用房的全部投资经营管理权委托给弘帛公司，由弘帛公司在法律规定的范围内进行合法经营。《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》第三条委托事项第4项约定全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌商家，并以碧津商贸广场的名义与最终经营租赁户订立租赁合同。第四条委托期限约定2013年5月31日至2033年5月30日止。同时，双方还约定了租金标准、租金计算方法和支付日期，以及经营收入的处置，即在保证原告的租金收益前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、投资经营管理成本等开支后，弘帛公司自负盈亏。委托期内，不论经营是否盈亏，原告均有权按照约定时间和标准向弘帛公司收取租金。2015年1月10日，重庆市华弘实业集团有限公司、华盛堂公司、弘帛公司签订《租赁三方协议》，约定：自2015年1月10日起，由弘帛公司取代重庆华弘实业集团有限公司在《租赁合同书》、《租赁补充协议》中相应产权部分的出租人地位……华盛堂公司同意自2015年1月10日起将上述租赁面积的租赁费用直接支付给弘帛公司……。2019年4月24日，原告陈雪梅以弘帛公司为被告、华盛堂公司为第三人提起委托合同纠纷的诉讼，以弘帛公司未按约直接支付商铺租金，构成根本违约，请求解除与被告的委托代理关系，本院于2019年6月19日依法作出（2019）渝0242民初2400号民事判决书，判决：一、原告陈雪梅与被告弘帛公司签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》于2019年5月9日解除；二、被告弘帛公司于判决生效之日起10日内向原告陈雪梅支付2018年6月1日至2019年5月9日的租金179768.64元，支付2018年7月1日至2019年5月9日的违约金29938.29元，并从2019年5月10日起按照年租金191298.99元的标准支付资金损失至商铺实际交付之日止；三、驳回原告陈雪梅的其他诉讼请求。该判决已生效，弘帛公司按该判决支付原告租金至2019年7月31日。2018年11月16日华盛堂公司向弘帛公司作出《解除合同通知》，提出提前终止租赁合同和《租赁三方协议》，于2019年4月7日又向弘帛公司作出《交还租赁物通知》，要求按原合同约定及撤场实际需要，由华盛堂公司配合商场经营户洗货三个月，之后将租赁场地交还弘帛公司，希弘帛公司安排人员对接场地交还等事宜。2019年8月29日，华盛堂酉阳分公司负责人杨章君在湖南省怀化市天桥公证处公证员的见证下，向弘帛公司办公室工作人员表明归还碧津广场1-3楼的门钥匙来意后，将上述钥匙放在该工作人员办公桌上。归还钥匙前华盛堂酉阳分公司已腾空全部物业并搬离。本院认为，原告请求返还的碧津商贸广场裙楼X-X-X号商铺，在原告尚未购买以前是由开发商重庆市华弘实业集团有限公司包含在碧津广场1-3层物业中整体出租给华盛堂公司经营的，租赁期从2012年8月1日至2032年7月31日，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，根据买卖不破租赁原则，即使原告购买本案商铺成为所有权人，但华盛堂公司与开发商签订的租赁合同在先，因此华盛堂公司在租期未届满前依然享有租赁物的使用权。原告取得该商铺所有权后，相应的权利应由原告享有，但原告在签订商品房买卖合同时向开发商指定的物业运营管理公司即被告弘帛公司出具《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》，委托弘帛公司于2013年5月31日至2033年5月30日期间对其商铺进行投资经营，从合同全文内容来看，双方约定的是由被告弘帛公司对原告所有的商铺进行使用、收益，并向原告定期支付租金及在此租金之外自负盈亏，事实上属于租赁的一种形式，而不单纯属于委托关系，原告是出租人，被告弘帛公司为承租人。2015年1月10日弘帛公司与重庆市华弘实业集团有限公司、华盛堂公司签订《租赁三方协议》，协议约定由被告弘帛公司取代重庆华弘实业集团有限公司在《租赁合同书》、《租赁补充协议》中相应产权部分的出租人地位，租赁方华盛堂公司也同意从2015年1月10日起将相应租金直接支付给被告弘帛公司，即弘帛公司与华盛堂公司之间形成了租赁关系，原告作为权利人虽然未参与该协议，但其授权给弘帛公司对其商铺进行投资经营，故视为同意转租。2019年6月19日本院依法作出（2019）渝0242民初2400号民事判决书，判决原告陈雪梅与被告弘帛公司签订的《碧津商贸广场商业用房委托投资经营合同》于2019年5月9日解除，该合同解除后，弘帛公司便丧失了继续租赁的权利，原告有权请求弘帛公司交还租赁物。同时，因弘帛公司与华盛堂公司之间丧失了转租基础，故华盛堂公司作为次承租人也不得再向原告主张租赁权之存续，且实际使用经营场地的华盛堂酉阳公司已经撤场撤店搬离了碧津广场1-3层物业，并将物业钥匙在公证员的见证下交还了弘帛公司，表示不再继续租赁或占用原承租物业，因此被告弘帛公司能够履行返还义务。关于弘帛公司辩称华盛堂公司是与重庆华弘实业集团公司成立租赁关系，不应向弘帛公司递交解除租赁合同通知，以及弘帛公司已经将华盛堂公司交还的钥匙又还给华盛堂公司的辩解，因弘帛公司已经通过三方协议取代重庆华弘实业集团公司出租人地位，而原告又解除了与弘帛公司之间的租赁关系，且次承租人华盛堂公司也已经撤店撤场并搬离，因此弘帛公司是否再将华盛堂公司交回的钥匙退还华盛堂公司并不影响原告请求返还商铺的诉讼请求。被告弘帛公司辩称原告主张的商铺是华弘集团整体先租给华盛堂公司，并没有区分原告所述的独立商铺号交给弘帛公司管理，原告起诉弘帛公司归还商铺号无法划分。对此，本院认为，原告在与华盛堂公司签订委托经营合同时书面明确了委托标的为南区1层X号，即使是整体出租也能够通过该编号与其他业主的物业相区别，其次通过平面图可以看出原告所购买的面积所处位置明显，能够区分与分割，并且华盛堂公司已经撤店撤场并搬离该整体出租的商铺，整个物业未再统一经营，处于空置状态，不存在原告个人利益与统一经营整体利益的平衡问题，故原告请求被告弘帛公司返还的诉讼请求应予支持，对于请求华盛堂酉阳分公司返还的请求，因该公司已实际搬离，未再实际占用，故本院对原告的该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告酉阳县弘帛商业管理有限公司于本判决生效后十日内将酉阳XXX广场X区X层X号商服用房面积返还给原告陈雪梅。驳回原告陈雪梅的其他诉讼请求。案件受理费80元，适用简易程序减半收取40元，由被告酉阳县弘帛商业管理有限公司承担，本院退回原告案件受理费80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  何 伟二〇二〇年六月八日法官助理  雷 琴书 记 员  冉梓希