鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0302民初2819号原告：中国建设银行股份有限公司鞍山分行，住所地：辽宁省鞍山市铁东区南胜利路35号。法定代表人：张爱民，系该行行长。委托诉讼代理人：巴一鸣，男，该行职员。被告：张海林，男，1985年3月20日出生，汉族，住辽宁省海城市。被告：鞍山泓宇房地产开发有限公司，住所地：鞍山市铁西区北二道街6号。法定代表人：胡怀富，系董事长。委托诉讼代理人：吴永涛，辽宁卫尊律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司鞍山分行诉被告张海林、鞍山泓宇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人巴一鸣，被告鞍山泓宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴永涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司鞍山分行向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除我行与张海林签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号21063YSZF20170535）；2、依法判令张海林清偿截止2019年5月22日所欠我行贷款本金273954.99元、利息3760.07元、罚息55.46元，共计277770.52元人民币，（利息从贷款发放之日即2017年5月19日计算至实际给付之日，按合同约定计算，但应扣除被告已偿还的部分）；3、依法判令我行对被告张海林所办理预告抵押登记的位于鞍山市铁西区（产权产籍：2-25-481-1113）的房产享有优先受偿权；4、依法判令鞍山泓宇房地产开发有限公司在借款合同约定范围内，承担阶段性连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告连带承担。事实和理由：2017年5月18日，被告张海林作为借款人与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，申请中长期个人商品住房贷款，合同约定贷款金额270000元，借款合同号：21063YSZF20170535，贷款期限20年（2017/5/19-2037/5/19），还款方式为每个月20日之前分期还款，鞍山泓宇房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，同日，被告张海林作为抵押担保人与我行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定以其位于鞍山市铁西区（产权产籍：2-25-481-1113）的个人住房为抵押物为被告张海林的贷款提供担保并办理预告抵押登记。合同签订后，我行如约发放了贷款，被告也按约定履行了还款义务，但是到了2019年2月份，被告张海林开始拖欠贷款，经我行多次催要无果，截止2019年5月22日，所欠我行贷款本金273954.99元、利息3760.07元、罚息55.46元，共计277770.52元人民币，此笔贷款已经拖欠4期，为了维护我行利益，特诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。鞍山泓宇房地产开发有限公司辩称，原告提供的借款合同原件及复印件均没有保证人被告二盖章予以确认，最高额保证合同是对整体房屋担保，该合同不具体不明确，本案应适用张海林个人借款合同约定，且依据物权法应先执行房屋由物抵债，因此我方不应承担连带担保责任。张海林未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告提供了不动产登记证明（预购商品房抵押权预购登记）证据，主张对被告张海林所购的房屋办理了抵押登记，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，故原告仅办理抵押权预告登记不能认定抵押权已设立，故对原告提供的该份证据，本院对其真实性予以采信，对其证明的观点和待证事实不予采信、支持。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月18日，原告（贷款人）中国建设银行股份有限公司鞍山分行与被告张海林（借款人、抵押人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，被告向原告借款290000元，借款期限240个月（2017年5月17日至2037年5月17日），贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调15％，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮100％。合同同时约定，本合同项下担保方式为保证、抵押以及最高额保证，且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止,如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。同日，被告（甲方）张海林与原告（乙方）中国建设银行股份有限公司鞍山分行签订《补充协议》，约定，甲方确认其有效的送达地址为：辽宁省鞍山市铁西区。被告（保证人，甲方）鞍山泓宇房地产开发有限公司与原告（债权人、乙方）中国建设银行股份有限公司鞍山分行签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定，本合同所称“债务人”指因购置坐落于铁西区三道街193号项目所属之富雅豪庭房产而与乙方发生借款关系的全部债务人，本最高额保证所担保的债权是指2016年7月5日至2026年7月5日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，担保金额25000000元，保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2017年5月19日，原告按照合同约定向被告张海林发放了贷款290000元，但双方并未就涉案房屋办理抵押登记。后被告陆续偿还了部分欠款，截至原告起诉之日，被告尚欠原告贷款本金273954.99元未支付。本院认为，依法成立的合同合法有效。双方应按照合同约定全面、认真履行各自义务。原告履行了放款的义务，被告未能按照合同约定履行按时、足额还款的义务，应承担违约责任。故对原告要求解除其与被告张海林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告张海林清偿借款本金273954.99元之诉讼请求，因有事实、合同之依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠贷款的利息、罚息之诉讼请求，本院认为，被告逾期支付的利息、罚息应自贷款发放之日即2017年5月19日计算至实际给付之日（按合同约定计算，但应扣除被告已偿还的部分，且自2019年8月20日起的贷款利息应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准）。关于原告要求优先受偿被告张海林位于鞍山市铁西区的抵押房产（产权产籍：2-25-481-1113）之诉讼请求，本院认为，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，本案双方就涉案房屋仅办理预购商品房抵押登记，未办理抵押登记，故抵押权未设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予采信、支持。关于原告要求被告鞍山泓宇房地产开发有限公司在借款合同约定范围内，承担阶段性连带保证责任之诉讼请求，本院认为，被告鞍山泓宇房地产开发有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定为被告张海林的涉案贷款提供连带责任保证担保，现在被告张海林拒不偿还到期债务的行为已经构成违约，故对原告的该项诉讼请求，因有事实、合同之依据，本院予以支持。关于被告鞍山泓宇房地产开发有限公司提出就本案，原告提供的借款合同原件及复印件均没有保证人被告二盖章予以确认，最高额保证合同是对整体房屋担保，该合同不具体不明确，本案应适用张海林个人借款合同约定，且依据物权法应先执行房屋由物抵债，因此我方不应承担连带担保责任之抗辩理由，本院认为，被告鞍山泓宇房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司鞍山分行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》且加盖了被告鞍山泓宇房地产开发有限公司公章并附法定代表人胡怀富签字及印章，该合同出于双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，本合同所称“债务人”指因购置坐落于铁西区三道街193号项目所属之富雅豪庭房产而与乙方发生借款关系的全部债务人，应认定原告与被告张海林签订《个人住房（商业用房）借款合同》在保证范围内。又根据合同约定“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，本案涉案房屋并未办妥上述抵押登记，故被告鞍山泓宇房地产开发有限公司的阶段性保证期间并未到期，被告鞍山泓宇房地产开发有限公司应承担连带保证责任，故对被告鞍山泓宇房地产开发有限公司的以上抗辩理由，本院不予采信、支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告张海林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张海林于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司鞍山分行贷款本金273954.99元并承担此款自发放之日即2017年5月19日计算至本判决确认的实际给付之日止所产生的利息、罚息（按双方签订的《借款合同》约定计算，但应扣除被告在此期间已经偿还的利息、罚息，且自2019年8月20日起的贷款利息应以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基本标准）；三、如被告张海林未能按照本判决履行上述义务，被告鞍山泓宇房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司鞍山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5467元，由被告张海林、被告鞍山泓宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 于 璐人民陪审员 林 巍人民陪审员 畅诚妍二〇二〇年六月二十四日代理书记员 董晓明