陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初1315号原告：王某某，男，汉族。委托诉讼代理人：翁某某，陕西大唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某某，陕西大唐律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某某，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务。第三人：泾阳县农村信用合作联社高庄信用社。负责人：石某某，系该社主任。委托诉讼代理人：南某某，系该联社客户经理。原告王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人泾阳县农村信用合作联社高庄信用社（以下简称高庄信用社）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翁某某、陈某某，被告的委托诉讼代理人代某某、刘某某，第三人的委托诉讼代理人南某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告之间签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号：05-2015-02046）；2、依法判令解除原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号为：陕农信高庄社房贷借字（2015）第120713号）；3、依法判令被告向原告返还购房款105888元，并向原告支付违约金1058.88元及资金占用期间利息（以105888元为基数，自2015年10月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2020年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告返还原告已向第三人支付的贷款本金及利息共计56185.58元，剩余贷款部分的本息由被告直接返还给第三人；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月30日，原、被告签订《西咸新区商品房买卖合同》一份，合同约定：被告将位于泾阳县高庄镇费家崖乐华国际商业街（二期）2幢3单元4层43235号商品房出卖给原告，房屋总价为205888元，并约定被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋。原告已向被告支付首付款合计105888元，并于同年12月7日与被告及第三人签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，以向第三人贷款方式向被告支付了剩余100000元房款。但被告未按照合同约定向原告交付房屋，为维护自身权益遂诉至法院。被告乐华公司辩称：同意解除商品房买卖合同，认可原告所诉的购房款数额，同意退款，但应按照合同约定在原告配合被告办理完毕备案注销手续后60日内退还，1%的违约金认可，但资金占用期间的利息不认可，被告已按照双方签订的补偿协议支付违约金10582.64元，要求原告返还。贷款合同解除后，剩余贷款本息应由原告先向银行偿还，被告再向原告支付。诉讼费多余部分不承担。第三人高庄信用社辩称：对原、被告签订的买卖合同不发意见。第三人实际履行的是与原告之间的借款合同，第三人不存在违约行为，该合同不存在法定或者约定的解除情形，原告已偿还的贷款本息，第三人无法向原告退还。如法院解除合同，则被告应当返还下余的贷款及利息并向原告退还已付的贷款本息。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月30日，原、被告签订《西咸新区商品房买卖合同》一份（合同编号：05-2015-02046）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将位于泾阳县高庄镇费家崖乐华国际商业街（二期）2幢3单元4层43235号商品房出卖给原告，房屋总价为205888元，交房日期为2016年10月31日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。关于买受人解除合同后出卖人退款的前置条件为：出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除合同登记备案后六十日内退还买受人的全部已付款。2015年10月7日、16日、30日，原告分别向被告支付了20000元定金及60000元、25888元购房款，合计105888元。2015年12月7日，原告王某某就剩余应付房款100000元与被告及第三人签订了一份《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号为：陕农信高庄社房贷借字（2015）第120713号）（以下简称贷款合同），第三人为贷款人，被告为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额100000元，贷款期限为120个月，贷款以等额本息还款方式偿还。2015年12月19日，高庄信用社将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告的银行账户。截至2020年6月9日，原告已向第三人偿还本息合计57260.40元，其中本金37643.47元，利息19616.93元。2018年10月28日，原、被告签订了《补充协议》，约定被告同意自应报送产权登记机关备案之次日即2018年10月16日起至实际取得房屋所有权证书之日止按照已付房款每日万分之二承担违约金。被告共享原告支付违约金10582.64元。被告至今未向原告交付涉案商品房。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告予以认可，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金、利息及违约金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告已收取原告向其支付的房款105888元，应向原告悉数返还。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，原告所主张的资金占用期间的利息之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告已付购房款的1%承担违约金1058.88元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日（即2015年10月30日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。被告主张原告应当返还已支付的违约金10582.64元，原告同意在合同解除后被告应支付的违约金中扣除，本院予以支持。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同的解除，第三人主观上并无过错、客观上亦无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告直接承担第三人的上述损失并向原告返还其已向第三人支付的贷款本息57260.40元。3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。被告辩称按照合同约定应在解除合同登记备案后六十日返还原告已付房款，因合同登记备案会限制被告另行出售房屋的权利，故合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告应按照合同约定向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号：05-2015-02046），原告王某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告王某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与泾阳县农村信用合作联社高庄信用社签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（合同编号为：陕农信高庄社房贷借字（2015）第120713号）；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后七十五日内向原告王某某返还购房款105888元、贷款本息57260.40元、支付违约金1058.88元及利息（利息以应返还购房款105888元为基数，自2015年10月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（执行时扣除被告已向原告支付的违约金10582.64元）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人泾阳县农村信用合作联社高庄信用社偿还原告王某某就《个人住房（商业用房）按揭借款合同》剩余贷款及利息。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3542元（原告王某某已预交），减半收取计1771元，由原告王某某负担106元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担1665元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年六月十五日书记员  王 妍1