河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初18529号原告：雷翠萍，女，汉族，1984年10月14日出生，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：韦建，河南荣元律师事务所律师。被告：河南德润置业有限公司，住所地：郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。统一社会信用代码：91410100775104489Y。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：河南炎晖商业管理有限公司，住所地：郑州市金水区郑汴路127号升龙环球广场1206号。统一社会信用代码：91410100MA3XEF5E6E。法定代表人：史桂梅。原告雷翠萍与被告河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、河南炎晖商业管理有限公司（以下简称炎晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷翠萍的委托诉讼代理人韦建，被告德润公司的委托诉讼代理人张若冰到庭参加诉讼，被告炎晖公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷翠萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告德润公司所签订的《商品房买卖合同》（编号为180××××4898）；2.判令被告德润公司退还维修基金1475元和原告房款80000元（以房款80000元为本金，从2018年8月6日按年利率6%标准计算利息，计算至全部付清之日）；并判令被告炎晖公司退还平台服务费143215元；3.判令被告德润公司向原告支付因其逾期交房违约金800元；4.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原告与被告德润公司签订一份《商品房买卖合同》（编号为180××××4898），原告支付了房款80000元，并在售楼部缴纳了购买该房的平台服务费143215元。原告购买被告开发的位于二七区大学××、××南××房，建筑面积22.68平方米。该合同约定，交房时间为2018年10月31日前。逾期超过60日，买受人有权解除合同，并于30日内退还全部已付款和承担已付款1%的违约金。被告无法按时交房，已经构成违约。为维护原告的合法权益，故依法提起诉讼，请求依法判决。被告德润公司辩称，一、原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告请求解除合同不符合法律规定，合同应当继续履行。1.原告在与德润公司签订房屋买卖合同的同时与案外人郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管协议，约定由星润公司代收代验房屋并出租使用，将房屋的接收、使用权利转让给了托管方案外人星润公司，根据该协议约定，星润公司有权代原告接收商铺，故原告购买目的在于出租商铺从而收取租金收益。星润公司自2018年5月1日之后开始为原告计算租金收益，但原告至今未按照商品房买卖合同约定办理按揭贷款手续，未履行其支付购房款的义务，并拒绝按托管经营协议约定承担税费，阻却了合同履行，收益未能领取的责任在原告，应视为德润公司已经履行了交付房屋的义务。另因原告未按时支付购房款，德润公司享有先履行抗辩权，即使未交付房屋，也不属于违约，原告无权要求解除合同。2.《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，德润公司与原告在商品房买卖合同第八条中约定房屋交付日期为2018年5月1日，但此条同时还约定了“由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定”。合同还约定如果逾期超过60日，原告有权解除合同。涉案合同所属工程项目自2015年3月21日开工，施工期间郑州市为贯彻河南省蓝天工程实施方案，开展河南省大气污染防治攻坚战，将2016年下半年度列为攻坚阶段，2017年列为巩固提高和建立长效机制阶段。2017年度开展了“封土行动”（2017年11月15日至2018年3月15日），2018年又实施“停工令”（2018年10月1日至2019年3月31日），期间还因举行十九大、全国两会、河南省两会、上合组织总理会议等政治活动，导致项目工程施工断断续续，累计停工时间长达388天，德润公司亦因上述不可抗力因素蒙受了受巨大损失，故合同约定的交付期限应予顺延，德润公司并未逾期交房，合同约定的解除条件不成就。3.《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。具体到本案，首先不存在合同目的不能实现事由，原告签署商品房买卖合同的目的是为获取投资收益，星润公司愿意按照合同约定支付租金收益，但原告不履行开具发票的义务，星润公司暂未向其支付租金收益，暂时未获得收益的原因在原告。其次，自2018年5月1日起，星润公司已向大部分客户支付投资收益，故本案不存在因不可抗力及德润公司原因致使合同目的不能实现的事由。再次，因不可抗力导致房屋延迟竣工的时间是388天，根据合同约定交房时间应当顺延至2019年5月24日。而德润公司在2019年3月29日办理了竣工验收本案手续，且并未收到原告的通知，故原告称其以通知形式解除合同与事实不符，合同应当继续履行。二、原告要求德润公司返还购房款以及利息、维修基金、支付违约金的理由不成立，应予驳回。双方签订的房屋买卖合同尚在履行中，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同解除权。租金补贴虽未发放，但原因在于原告未按约定履行支付房款义务，德润公司亦不存在其他违约行为，双方合同不应当解除，故德润公司不应返还购房款及支付违约金。另外，原告维修基金的交付对象为房屋行政管理部门，与德润公司无关。故原告上述诉讼请求应予驳回。三、原告主张赔偿平台服务费、代办费，支付租金补贴的请求无任何事实及法律依据，不应予以支持。1.平台服务费、代办费系第三方中介服务机构收取，与德润公司无关。该平台服务费系居间费用，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，中介机构已经向原告提供居间服务，原告应当支付约定的报酬，该服务费并非损失。2.根据德润公司相关销售政策，本案中原告不享有租金补贴。原告未办理按揭贷款，房款未足额支付，不符合租金收益的发放条件。四、德润公司已经以冲抵房款的方式向原告支付了借款合同所约定的借款金额，合同正常履行，原告无权要求确认该合同已经解除。德润公司与原告签订借款合同后，德润公司虽未将借款直接支付给原告，但为其冲抵了相应数额的购房款，已经履行了支付借款的义务，原告至今未归还，属于违约，该合同并未解除，原告无权要求确认合同已经解除。综上，原告请求解除合同不符合法律规定，合同仍在履行期间，请求法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求，维护德润公司的合法权益。被告炎晖公司未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月31日，原告雷翠萍向被告炎晖公司交纳150000元，被告炎晖公司出具加盖公章的收据一份：兹收到雷翠萍交来红星国际广场B4-043购房款150000元，收款人处签名为段高平。2018年8月6日，被告德润公司作为出卖人与买受人雷翠萍签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××4898），合同约定的主要内容为：雷翠萍购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务；该商品房的单价为20998.99元/㎡，建筑面积22.68㎡，总金额为476257元；买受人于2018年8月6日支付246257元，剩余金额230000元办理商业贷款，约定付款时间为2018年9月6日。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年10月31日前。商品房交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3.由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等。商品房买卖合同签订当日，原告向被告德润公司缴纳80000元及维修基金1475元，并与被告德润公司签订《借款协议书》一份，约定的主要内容是原告向德润公司借款166257元（即原告所购房屋首付款不足部分），借款期限为自商品房买卖合同签订之日起两年内，原告需在2018年12月31日前一次性足额偿还以上借款。当日，被告德润公司向原告出具加盖其财务专用章的收据三份，金额分别为1475元、80000元和166257元。购房合同签订当日，原告雷翠萍（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场），该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年10月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。关于商铺收益协议约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年收益按协议约定的第一年租金保底即4楼90元/㎡/月×12个月×实测面积、第二年租金保底即4楼100元/㎡/月×12个月×实测面积计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用，计算公式为：商铺的年税前收益=商铺面积/商场总面积×整楼收益×商铺所在楼层加权系数×80%[注：4楼加权系数为0.81，商铺面积为购买商铺的建筑面积，整楼收益（不含临街商铺）由第三方会计事务所核对后公布，商场总面积不含临街商铺，涉及相关税费按政策各自承担]。本协议中的合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。商铺每个自然年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。2018年9月6日，被告德润公司出具《关于“红星国际广场”2号楼商场托管方面告知函》，与本案相关内容为：为保障购房人的利益，根据购房人签订《商品房买卖合同》条款中约定交房日期为2018年5月1日，且交房之日即为商场开业之日；我公司将从2018年5月1日起按合同约定计算购房人租金收益，并于2018年4月30日起停止商铺开业前租金补贴。租金标准按《托管经营协议》约定计算，2018年年度租金将于2019年3月31日之前由托管公司结算并发放购房人账户。注：凡未按相关协议及合同约定“按时交款”或“按揭款到账”客户，不享有以上“租金补贴、前两年核定的应收租金”收益。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具〔2019〕020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2#楼已办理竣工验收备案手续，备案日期2019年3月29日。2019年6月25日，郑州星润房屋租赁有限公司出具证明，主要内容为：为了保障购房人权益，我公司于2018年5月1日（商品房买卖合同约定的交房日期）按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。部分购房人未领取租金收益，是因其未按照托管协议书的约定缴纳税费导致的，应当自行承担责任。在本案审理期间，被告德润公司向本院提交郑州市人民政府于2017年9月22日下发的郑政文〔2017〕178号《郑州市人民政府关于印发郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案及配套方案的通知》及2018年8月8日二七区建设局房建工程和市政道路工程停工通知书等证据，证明本案所涉的红星国际广场在建设期间因环保等因素存在较长时间的停工情况。本院认为，原告雷翠萍与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。原告未按合同约定缴纳全部购房款存在违约，被告德润公司未在合同约定的交房期限内交付符合约定条件的房屋亦存在违约，双方应当各自承担相应的责任。但原告在与被告德润公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订《托管经营协议书》，约定原告所购买的房屋由德润公司直接向郑州星润房屋租赁有限公司交付，而郑州星润房屋租赁有限公司自2018年5月1日起向符合条件的购房人发放租金收益，可以证明托管经营已实际履行，被告德润公司未在合同约定的交付期限内交付符合约定房屋的行为，不影响原告签订《商品房买卖合同》目的的实现，故对原告请求确认本案《商品房买卖合同》已解除的主张，本院不予支持。关于原告所主张与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。对原告请求判令被告德润公司支付延期交房违约金的主张，因房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年10月31日前将符合交付条件的商品房交给原告，如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期；被告德润公司也提交了有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据。而被告德润公司与原告签订合同是在2018年10月22日，但实际于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，被告德润公司在签订合同时应当预见到存在逾期交付符合约定条件房产的情况，其仍与原告约定2018年10月31日交房，故被告德润公司存在过错，应当承担违约责任，原告主张判令被告德润公司支付违约金800元不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雷翠萍违约金800元；二、驳回原告雷翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4670元，由原告雷翠萍、被告河南德润置业有限公司各负担2335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郑宏辉人民陪审员  赵香平人民陪审员  周纪红二〇二〇年六月八日书 记 员  刘宏龙