浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3502号 上诉人（原审被告）：杭州元茂实业投资有限公司，住所地：杭州市萧山区金城路1177号银通大厦1幢西单元2205室，统一社会信用代码：913301097338062126。 法定代表人：黄欣。 上诉人（原审被告）：杭州恒丰置业有限公司，住所地：杭州市滨江区长河街道仁苑11幢商铺56号501室，统一社会信用代码：913301087792548120。 法定代表人：黄欣。 二上诉人委托诉讼代理人：方丽，浙江商祺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周小林，男，1957年8月2日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告）：章爱萍，女，1958年4月14日出生，汉族，住杭州市滨江区。 二被上诉人委托诉讼代理人：杨献艺,浙江海浩律师事务所律师。 原审被告：杭州萧山地方建设发展有限公司，住所地：萧山区北干街道金惠路139号，统一社会信用代码：913301091435672829。 法定代表人：黄欣。 上诉人杭州元茂实业投资有限公司（以下简称元茂公司）、杭州恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）因与被上诉人周小林、章爱萍、原审被告杭州萧山地方建设发展有限公司（以下简称萧建发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5350号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人元茂公司、恒丰公司的共同委托诉讼代理人方丽、被上诉人周小林、章爱萍及委托诉讼代理人杨献艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2010年9月，周小林、章爱萍（乙方）与元茂公司（甲方）、恒丰公司（保证方）、萧建发展公司（保证方）签订合作开发协议，约定：甲、乙双方合作开发“省属滨江区块”省直专用房项目（仁苑小区），乙方在2010年9月15日前向甲方投资1017100元，用于案涉合同项目的开发建设，乙方投资后，项目开发建设由甲方全权负责；乙方在甲方的投资及回报待项目建成后甲方以实物方式返还乙方，甲方在2011年9月30日前将“省属滨江区块”省直专用房项目（仁苑小区）仁苑商铺42号建筑面积54.98平方米的商铺实物交付给乙方，作为乙方在甲方的投资及回报返还，乙方不再参与项目的利润分配；鉴于项目用地通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定项目建成后尚需通过国有部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后方取得商铺的预售许可证，项目公司在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺土地出让金及由此增加的销售税金、规费，由乙方另行承担，并在甲方通知之日起二十日内结算清楚，项目建成后的国土部门复核验收、办理有偿使用手续、商铺的预售许可证由项目公司统一办理；该商铺的买卖合同及相关权证的办理按有关规定执行，房价款由元茂公司与恒丰公司统一办理；恒丰公司、萧建发展公司作为协议的保证方签字确认。协议签订后，周小林、章爱萍按协议约定支付了投资款。 2016年7月29日，元茂公司、恒丰公司向周小林、章爱萍发出《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，通知内容为：恒丰公司已按政府有关规定完成补缴土地出让金的申请工作，土地评估价为楼面地价10336元/平方米，并已获得杭州市国土局的批准，根据协议约定，楼面地价及税费5.75％由周小林、章爱萍另行承担，即补缴土地出让金的楼面综合单价为10930.32元/平方米；此外，周小林、章爱萍在办理权证时还应承担的税费（契税3％和印花税）、规费（工本费等）和委托办证服务费；周小林、章爱萍于2016年8月19日前将补缴土地出让金费用打至项目公司账户。 同年8月12日，元茂公司、恒丰公司向周小林、章爱萍发出《关于延迟办理土地出让金补缴手续的函》，通知周小林、章爱萍对于仁苑小区商业用房补缴土地出让金事宜，需对仁苑小区住宅底商及综合配套用房进行分类评估，原有评估报告未明确分类评估结果停止执行，故2016年7月29日发给周小林、章爱萍的补交土地出让金的通知相应停止执行。 2017年5月16日，元茂公司、恒丰公司再次向周小林、章爱萍发出《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，通知周小林、章爱萍土地评估价为楼面地价15503元/平方米，根据协议约定，楼面地价及有关税费12.5％由周小林、章爱萍承担，即补缴土地出让金的楼面综合单价为17437元/平方米（具体补缴金额为商铺建筑面积乘以楼面综合单价）；周小林、章爱萍于2017年6月9日前补缴土地出让金至项目公司账户。通知书随附2017年5月12日杭州市国土资源局滨江分局2017（1）号《签订土地使用权出让合同（或租赁合同、补充协议）通知书》，内容为：你（你单位）申请的仁苑1－10幢住宅配套公建补办出让事项，请于2017年6月9日前签订土地出让合同。 2017年11月22日，周小林、章爱萍委托律师向元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发出律师函，要求元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司在2017年12月18日前完成补缴土地出让金事宜。 因对协议项目多次评估和土地出让金增加有异议，部分业主就上述问题进行上访。2018年6月10日，元茂公司、恒丰公司与包括周小林、章爱萍在内的20余户临街商铺合作方就仁苑临街商铺补缴土地出让金事宜召开协调会。 2018年11月6日，恒丰公司与杭州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。 2018年11月21日，元茂公司、恒丰公司向周小林、章爱萍发出《关于仁苑项目1－10幢临街商铺补交土地出让金事宜的函》，通知周小林、章爱萍承担补交土地出让金每平方米15507元及10.65％的税费，总计940629元，于2018年12月15日前将上述费用打入监管账户。 因部分业主未与元茂公司、恒丰公司就补缴土地出让金达成合意，元茂公司、恒丰公司于2019年4月向法院提起诉讼，案由为合同纠纷，要求部分业主履行缴纳土地出让金的义务。审理过程中，元茂公司、恒丰公司撤回了起诉。 2019年5月22日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向周小林、章爱萍发出《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》，通知内容为：根据与周小林、章爱萍在2010年9月签订的《合作开发协议》以及2018年11月15日《关于仁苑临街商铺土地出让金缴款事宜的函》的相关约定，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司应于2018年12月15日前支付仁苑小区42号商铺的土地出让金940629元。截止2018年12月17日中午12点前，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司约定账户未收到周小林、章爱萍任何商铺土地出让金款项。根据元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司与杭州市国土资源局签订土地出让金合同约定，为保障双方的权益，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司于2019年1月21日再次发函《关于补交土地出让金的函》，要求周小林、章爱萍于2019年3月21日前缴纳合作商铺的土地出让金，但截止当前仍未收到任何商铺土地出让金款项，已构成根本性违约，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司决定解除《合作开发协议》，收回仁苑小区42号商铺，自发函之日起生效。周小林、章爱萍遂诉至原审法院，请求：1、判决确认元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司于2019年5月22日向周小林、章爱萍发出关于终止仁苑临街商铺合作开发协议的函无效；2、判决元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司继续履行《合作开发协议》。 原审法院认为，双方签订的合作开发协议，虽约定周小林、章爱萍的出资为投资形式，但周小林、章爱萍不参与项目开发建设，项目建成后，周小林、章爱萍的投资及回报以案涉商铺实物方式返还，且不再参与项目利润分配，故双方之间实质为房屋买卖合同关系。协议签订后，周小林、章爱萍履行了支付购房款的义务，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司亦履行了交付房屋的义务，双方均已履行各自大部分的合同义务。该案争议焦点为迟延缴纳土地出让金的责任主体及元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司于2019年5月22日向周小林、章爱萍发出的终止协议函是否有效。从该案来看，案涉项目于2011年竣工验收并已交付业主使用，作为开发商在具备办理国有土地有偿使用条件时，应当按法律法规的规定，依照相关程序办理相关申请手续，补交土地出让金。恒丰公司于2016年申请办理补缴土地出让金，基于杭州市土地估价上涨的因素，因此申请办理土地估价基准日不同，对于土地估价结果必然产生影响。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司未能提供证据证明迟延申请办理补缴土地出让金的原因，在土地出让金因申请节点不同而造成估价结果不同，导致业主对增加的土地出让金的责任承担问题产生争议，并多次提出诉求，不能认为周小林、章爱萍有拒不履行交纳土地出让金的意思表示，且周小林、章爱萍已履行了支付购房款的义务，元茂公司亦履行了交付商铺的义务，双方均已履行了合同的主要义务，现元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向周小林、章爱萍发出终止商铺合作开发协议的函，于法无据，应确认无效，对周小林、章爱萍要求确认案涉终止合作开发协议函无效，并继续履行双方签订的合作开发协议的请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年3月2日判决：一、确认元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司于2019年5月22日向周小林、章爱萍发出的《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》无效；二、周小林、章爱萍与元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司于2010年9月签订的《合作开发协议》继续履行。案件受理费80元，减半收取计40元，由元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司负担。 宣判后，元茂公司、恒丰公司不服，向本院提起上诉称：一、仁苑项目配套公建用房补办土地出让及上市交易的主导方是政府及有关主管部门。在无明确政策规定及操作指引下，恒丰公司作为仁苑项目开发建设单位只有在政府及有关主管部门批准下才能申请仁苑项目配套公建用房补办土地出让及上市交易。仁苑项目整体通过建设工程项目土地使用情况复核验收后，恒丰公司一直在推动仁苑项目配套公建用房补办土地出让及上市交易，没有迟延申请仁苑项目配套公建用房补办土地出让及上市交易。一审法院认为“涉案项目于2011年竣工验收并已交付业主使用，作为开发商在具备国有土地有偿使用条件时，应当按照法律法规的规定，依照相关程序办理相关申请手续，补交土地出让金。恒丰公司于2016年申请办理补缴土地出让金，基于杭州市土地估价上涨的因素，因此申请办理土地估价基准日不同，对于土地估价结果必然产生影响。”与案涉项目实际情况不符，存在明显错误。二、商品房买卖合同的目的在于，买受人取得房屋权属证书，出卖人取得房屋的对价。对一审法院认定《合作开发协议》实质上应为房屋买卖合同关系，周小林、章爱萍也末履行其合同主要义务，合同主要目的因周小林、章爱萍违约无法实现，解除《合作开发协议》符合法律法规、合同约定。2011年4月，元茂公司、恒丰公司与周小林、章爱萍签订《合作开发协议》，约定;周小林、章爱萍在2011年1月30日前向元茂投资1017100元，用于仁苑项目开发建设。仁苑项目由元茂公司组建的项目公司恒丰公司全权负责。对周小林、章爱萍在元茂公司的投资，元茂公司在2011年9月30日前将杭州市滨江区长河街道仁苑商铺42号商铺作为投资及回报以实物方式返还给周小林、章爱萍，周小林、章爱萍不再参与项目的利润分配。鉴于仁苑项目建设用地通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定，项目建成后尚需通过国土部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后万可取得商铺的预售许可证，恒丰公司在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺出让金及由此增加的销售税金、规费由周小林、章爱萍另行承担，并在元茂公司通知之日起二十日内结算清楚;仁苑项目建成后的国土部门复核验收、办理有偿使用手续由恒丰公司统一办理。该商铺的买卖合同及相关权证的办理按有关规定执行。元茂公司、恒丰公司在签订《合作开发协议》中，没有故意隐瞒仁苑项目配套公建用房没有取得商品房预售许可证明的事实。仁苑项目整体通过建设工程项目土地使用情况复核验收后，仁苑项目配套公建用房在政府及有关主管部门批准下通过补办土地出让及上市交易，恒丰公司取得杭州市滨江区长河街道仁苑商铺42号商铺不动产权证。根据有关法律法规和《合作开发协议》约定:杭州市滨江区长河街道仁苑商铺42号商铺商品房买卖合同的出卖人是仁苑项目开发建设单位恒丰公司，买受人为周小林、章爱萍。商品房买卖价格由土地使用权取得费、开发成本、开发期间费用、利润、税金构成;案涉商铺补办土地出让及上市交易应补缴的土地出让金由杭州市规划和自然资源局根据评估报告确定。周小林、章爱萍与恒丰公司约定的案涉商铺房价款应包括补缴的土地出让金及税费，案涉商铺房价款总额为1954729元，周小林、章爱萍在支付1014100元房价款后，剩余房价款940629元应在2018年12月15日前支付给恒丰公司(详见附件一)。周小林、章爱萍在恒丰公司多次催告下迟延支付剩余房价款，超过迟延支付房价款合理期限;案涉商铺不动产权证转让无法办理仍归属恒丰公司，导致合同目的无法实现。综上，请求:l、撤销原审判决；2、改判驳回周小林、章爱萍的诉讼请求。3、本案的一审、二审诉讼费用由周小林、章爱萍承担。 针对元茂公司、恒丰公司的上诉，周小林、章爱萍答辩称：一、该案案由是房屋买卖合同纠纷，根据本案事实,交付的时候、签订合同的时候是还不具备交付条件的，所以在本质上是属于房屋买卖合同当中的商品房预售合同。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司迟延违约行为是非常明显的，原审法院认定是正确的。具体理由有3点：1、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司认为补办土地出让及上市交易的主导方是政府及有关部门，应缴纳的土地出让金由杭州市规划和自然局核定通过。国有建设土地使用权出让合同约定，该合同在杭州市规划和自然局准许下方可签订，该说法明显颠倒了补办土地出让正常的程序，而且与普通人的常识也不相符。补办土地出让手续的前提是向某建设主体依法提出申请，再由政府主管部门审核批准，本案的关键恰恰就在于元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司没有提供任何证据证明在2016年之前申请补办土地出让手续，其不申请补办土地出让手续，政府主管部门是没有办法来主导的，也没有办法主动审批，这不是依职权的行政行为。2、项目性质与本案同属省直单位经济适用房的省属塘北项目同时立项，同样的性质都是省直经济适用房，该土地复核验收也是在2011年通过，进行土地价格评估的基准日是在2012年的7月10日，这说明该申请补办土地出让手续的时间，肯定是在2012年7月10日之前。而本案所涉的项目土地复核验收同样是在2011年9月底，但补办土地出让手续要迟至2016年才申请，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司在原审当中没有提出任何证据来证明，也没有给出任何合理的说法。根据城市房地产开发经营条例第二十二条的规定，房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件，其中的一项就是要已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。其首先就违反了该法律，交付了以后也没有积极的去取得土地村土地使用权证书，没有补办手续。3、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司资金出现问题导致没有办法补交土地出让金。实际上，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司是在提前收取购房户的钱来建设项目，给购房户造成了极大的交易风险。二、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司违约的情况下，一方面不承担违约责任，另一方面，单方面强行指定并随意更改周小林、章爱萍应缴纳的土地出让金，周小林、章爱萍当然有权予以拒绝。只要补交的土地出让金合法合理，周小林、章爱萍从来就没有拒绝过交纳，周小林、章爱萍不存在任何的违约行为。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司作为违约方无权解除合同。 针对元茂公司、恒丰公司的上诉，萧建发展公司未发表意见。 二审中，元茂公司、恒丰公司向本院提交：证据1、杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书（一期、二期）。拟证明：仁苑项目整体土地验收合格的时间为2014年10月23日。证据2、杭州市人民政府简复单（府办简复第B20151951号）。拟证明：仁苑项目获许办理土地出让手续的时间是2016年1月27日。证据3、中共浙江省委、浙江省人民政府信访局的《关于仁苑小区临街商铺信访事项协调会议纪要》，拟证明：仁苑商铺合作方的信访事件，在政府相关部门的主导下，形成了最终的解决方案。周小林、章爱萍、萧建发展公司未向本院提交新的证据。 针对元茂公司、恒丰公司提交的证据，周小林、章爱萍认为：该三份证据应该在原审提交，且三份证据与本案无关，不应被采信。对证据1的真实性、合法性无异议，但证明内容有异议。对证据2真实性、合法性无异议，但不能证明及时及时补办手续。证据3对周小林、章爱萍没有约束力。本院认为，周小林、章爱萍对证据1、2的真实性没有异议，本院予以确认。证据3与本案最终处理无关，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点系元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发送解除通知函是否发生解除合同的法律效力。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司主张周小林、章爱萍未交纳土地出让金，故其发出的解除通知产生解除的法律效力，而周小林、章爱萍则认为元茂公司、恒丰公司在发送解除通知时不享有解除权，故该解除通知无效。对此，本院认为，周小林、章爱萍未交纳土地出让金系因双方就延迟申请办理补缴土地出让金的原因及由此导致责任的承担产生争议所致，而非周小林、章爱萍恶意拒不履行，现又查明周小林、章爱萍已经履行了大部分的合同义务，而元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司亦交付了房屋，故原审法院认定元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发送的解除通知不发生解除的法律效力并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年六月二十二日 书记员 刘婧函