河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初1432号原告：赵娟，女，汉族，1976年12月12日出生，住河南省。委托诉讼代理人：焦朋彬，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：代福坤，河南联盟律师事务所实习律师。被告：新乡市元林置业有限公司，住所地：新乡市宏力大道昶达文渊阁办公楼1-2层北户。法定代表人：朱杰，经理。委托诉讼代理人：罗道培，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范霄霄，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。原告赵娟诉被告新乡市元林置业有限公司（以下简称元林置业）商品房买卖纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵娟委托诉讼代理人焦朋彬、代福坤，被告元林置业委托诉讼代理人罗道培、范霄霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵娟向本院提出诉讼请求：1、要求人民法院依法判决被告依据《商品房订购协议》约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》；2、要求人民法院依法判决被告履行其向原告赠送房屋面积5.35㎡的承诺，并将被告该承诺写入双方将要签订的《商品房买卖合同》；3本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月9日原告与被告签订《商品房订购协议》，该协议对楼层、户型、面积、价款、付款方式以及优惠内容作出明确约定。协议签订后原告缴纳认购金10000元及购房首付款176200元，双方约定待签署《商品房买卖合同》的条件成就时，再行协商其他条款签订《商品房买卖合同》。现签订《商品房买卖合同》的条件成就，被告却违反双方协议约定，否认《商品房订购协议》约定的赠送原告5.35㎡，要求原告依据协议面积加上赠送面积支付购房款，并拒绝与原告进行协商，无奈之下，原告只得诉至法院，请求人民法院依法维护原告合法权益。被告元林置业辩称，1、原告与被告签订的定购协议书只是为了保证双方将来签订正式的房屋买卖合同的独立的预约合同，并不具备商品房买卖合同的法律约束力；2、原告未按照被告的通知要求前往被告公司签订正式商品房买卖合同，存在过错，构成违约；3、涉案销售广告内容并非明确具体，仅是针对不特定的广告消费者发出的一份要约邀请，具体是否赠送面积，如何赠送仍需双方进一步洽谈；同时该宣传广告中附有“该资料不作为合同要约，最终以政府相关部门及合同签约附图为准，解释权归开发商所有”；被告严格按照新乡市房产咨询测绘服务中心2019年9月12日及24日商品房面积预测成功报告书内容来确定各商品房结构及面积，面积的赠送是相关行政部门不同意，结构不允许存在赠送面积，故赠送房屋面积不可能实现。故原告的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：元林置业发布理想国商品房销售宣传页，宣传页上载有多种户型，其中H户型写有“建筑面积约：113.91㎡，赠送面积约：5.35㎡”等内容，宣传页底部写有“该资料不作为合同邀约，最终以政府相关部门及合同签约时图为准，解释权归开发商所有。2017年10月9日，赵娟与元林置业签订《理想国·北金商品房定购协议》，约定：甲方：元林置业，乙方：赵娟，经双方协商达成如下协议：“一、定购房源：理想国·北金项目，暂测建筑面积：113.91，单价：5286元/㎡，房款总价（人民币602128元）：人民币（大写）陆拾万贰仟壹佰贰拾捌整。（以上面积为暂测面积，最终以房管部分实测为准）。二、立约定金：乙方于2017年10月9日向甲方支付商品房定金壹万元整（￥10000元）。三、付款方式：乙方同意按揭（公积金）付款，首付30%，优惠后总房款587169元，本定购协议签订后，乙方须于2017年9月12日前携带本定购协议、定金收据及身份证原件至营销中心补齐剩余首付款166200元。四、其他约定：备注优惠方式：（总价-2017）×0.99×0.99-1000，1、甲方有义务为乙方保留该房源至甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起七日内。逾期未签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，并将该房产另行出售，所缴纳认购定金不予退还。2、甲方预计于2018年8月31日前达到签署《商品房买卖合同》条件，如未达到签署《商品房买卖合同》条件，乙方可选择退定该房屋，乙方提出退房申请后七个工作日内甲方将立约定金退还至乙方指定账户内。3、乙方未能在以上规定日期缴纳相关房款的，则视为自动放弃该房源，所交立约定金不予退回，所保留房源甲方有权另行出售。4、乙方确保所保留联系方式真实有效，在接到甲方工作人员包括但不限于电话、短信、邮件等形式通知之日起七日内携带本定购协议、个人相关资料与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照约定支付相应房款及相关费用。乙方联系电话、通讯地址如有变更须及时通知甲方并提交书面变更申请，否则由此产生的责任由乙方自行承担。5、本协议乙方应当与签订《商品房买卖合同》的买受人一致，不得更名或转让，否则甲方有权解除本协议，并将乙方预约房产另行出售且无需通知乙方。6、乙方须在签订《商品房买卖合同》之日起3日内提交甲方指定银行需要的贷款资料，若因乙方原因无法正常办理银行按揭贷款手续且不能如期支付剩余房款的，甲方有权解除本协议，并将乙方预约房产另行出售。7、具体交房时间以《商品房买卖合同》签订时间为准。8、乙方已对定购项目房产的现状及本协议的条款均已清楚了解并无异议，自愿签订本协议。9、本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动终止，由甲方收回；本协议仅作认购之用，不作为《商品房买卖合同》组成部分。10、本定购协议自双方签字或盖章之日起生效，一式叁联，乙方执壹联，甲方执贰联，均具有同等法律效力。”落款处乙方签名处有赵娟签字捺印及甲方签章处有元林置业加盖销售专用章。同日，赵娟向元林置业签署理想国·北金项目客户签约明细表一份，内容为：“客户姓名：赵娟，身份证号，暂测建筑面积：113.91，付款方式：按揭，总房款602128元，优惠计算方式：（总价-2017）×0.99×0.99-1000，优惠后总房款587169元，优惠后单价5155元，缴费明细：首付款176200元，大定金额￥10000。”签名处有赵娟及元林置业工作人员签字。赵娟于2017年10月12日向元林置业交付认购金176200元，元林置业向赵娟出具收款收据一张。2019年9月12日及24日，新乡市房产咨询测绘服务中心对理想雅苑5号楼、6号楼作出《商品房面积预测成果报告书》，该报告显示本案涉案房屋建筑面积119.34平方米。之后，元林置业向包括赵娟在内的业主公示《元林置业关于理想国·北金项目的签约说明》，要求包括赵娟在内的5号楼、6号楼的业主补交面积差异款。2019年11月25日，元林置业向赵娟送达《签约催告函》，告知赵娟于3日内前往营销中心签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，并按照约定支付相应款项及相关费用，逾期将按照约定解除协议。赵娟不同意交纳面积差异款而发生纠纷。另查明，被告元林置业于2019年11月7日取得涉案项目的商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原被告双方签订的《理想国·北金商品房定购协议》约定在将来被告通知的时间签订正式的商品房买卖合同，并就将来欲签订的商品房买卖合同的买卖双方、房屋位置、楼层、面积、价款、付款方式以及优惠内容等达成一致意思表示，是双方为将来签订买卖合同事先达成的合意，属于预约合同，该预约合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原被告双方在签订商品房买卖合同条件成就后进一步协商签订正式商品房买卖合同时，因对超出原认购面积是否系赠送的问题达不成一致意见，也就是说双方就签订商品房买卖合同不能达成合意。在庭审中，被告对原告要求按照预约协议约定签订商品房买卖合同并将赠送5.35㎡房屋面积写入商品房买卖合同中的请求明确表示不同意，并且表示将另案主张与原告解除《理想国·北金商品房定购协议》，进一步表明双方就商品房买卖不能协商一致。合同本系协商的产物，协商既是双方的权利，更是双方义务。商品房预约合同（理想国·北金商品房定购协议）生效后，一方当事人未尽义务导致正式商品房买卖合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，另一方可以要求违约方承担违约责任。至于协商不成的情况下，鉴于合同系当事人共同协商的结果，不可强制签订，法院判令当事人签订合同有强制签约之嫌。本案在审理过程中，本院对原告进行释明，但原告拒绝变更诉讼请求，故原告要求判令被告依据《理想国·北金商品房定购协议》约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》以及要求被告履行其向原告赠送房屋面积5.35㎡的承诺，并将被告该承诺写入双方将要签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵娟的诉讼请求。本案受理费450元，减半收取计225元，由原告赵娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 ： 林 晖二〇二〇年六月三日书记员 ：宁兆英