湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1298号上诉人（原审原告、反诉被告）：欧阳彦，男上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟芳，女被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区临江路44号。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。上诉人欧阳彦、刘伟芳因与被上诉人衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。欧阳彦、刘伟芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，驳回城建公司的一审反诉请求，本案诉讼费用均应由城建公司负担。事实和理由：一、原审认定案涉房屋于2019年1月25日符合交房条件错误。案涉房屋并未进行竣工验收备案，至今不符合法定交房条件，逾期交房天数均计算至案涉房屋符合合同约定的交房条件时止。二、欧阳彦、刘伟芳已按合同约定足额支付购房款，城建公司逾期交房，应按照合同约定支付逾期交房违约金，原审调低逾期交房违约金并核减29天逾期交房天数不当。三、欧阳彦、刘伟芳因城建公司逾期交房产生的房屋租金及物业管理费应由城建公司负担。四、城建公司负有维修和开具购房发票的义务。五、城建公司在本案中主张的保管费，非因欧阳彦、刘伟芳过错造成，不应由欧阳彦、刘伟芳承担，城建公司应承担相应违约责任并负担本案诉讼费用。城建公司辩称，一审根据租金标准计算逾期交房违约金及核减29天逾期时间符合公平原则，合理合法。城建公司已对欧阳彦、刘伟芳提出的案涉房屋质量问题修复完毕。一审已认定逾期交房违约金、房屋租金和违约金不能同时计算。物业管理费根据物业合同约定由业主承担，与开发商无关。城建公司在一审判决后已开具案涉购房发票，随时可向刘伟芳、欧阳彦交付。双方在合同中明确约定了逾期收房应支付保管费，一审根据合同判决支付房屋保管费有事实和法律依据。本案诉讼费用由法院公正决定。欧阳彦、刘伟芳向一审法院起诉请求：1．判决城建公司向其支付逾期交房违约金28047.55元（从2017年6月30日计算暂至2019年6月30日，以缴纳的房款为基数，按人民银行存款年利率2.1%计算），此后的违约金计算至实际交付符合标准的房屋之日止；2．判决城建公司向其支付租金27200元（从2017年6月30日起暂计算至2019年6月30日），此后的租金计算至实际交付符合标准的房屋之日止；3．判决城建公司支付逾期交房而产生的物业管理费（从应当缴纳物业管理费开始计算至实际交付符合标准的房屋之日止）；4．判决城建公司根据长沙星石建筑装饰咨询有限公司出具的《房屋质量检测咨询报告书》和合同约定对房屋质量问题进行整改；5．判决城建公司退还欧阳彦、刘伟芳房屋面积差房款6477.35元；6．判决城建公司提供相关资料和发票，以便欧阳彦、刘伟芳依约办理房屋产权证；7．判决城建公司承担本案诉讼费。城建公司向一审法院提出反诉请求：1．判决欧阳彦、刘伟芳支付城建公司房屋保管费18100元，按50元/日计算自2018年8月2日至2019年8月5日，并计算至实际收房之日止；2．判决欧阳彦、刘伟芳承担本案反诉费。一审法院认定事实：2009年8月27日，衡阳市珠晖区人民政府向衡阳市规划局出具“关于在白渔潭园艺场征地建设区机关家属楼的函”，内容为：珠晖区拟参照石鼓、蒸湘的运作模式，由房地产开发公司负责建设商住房，区机关工作人员通过自行购买获得住房，区财政不补贴一分钱，恳请市规划局同意珠晖区在白渔潭园艺场内征用土地144亩用于机关家属楼建设。2010年5月6日，珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知，通知要求各单位职工于2010年5月19日前支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。欧阳彦、刘伟芳未取得团购房指标。2016年9月6日，欧阳彦、刘伟芳与城建公司签订了非团购房指标的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，1．欧阳彦、刘伟芳购买城建公司开发的位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园13号楼2008室房屋，建筑面积136.91平方米，单价3765.9元/平方米，房款总金额515500元，欧阳彦、刘伟芳在2016年9月6日前支付购房首付105500元，剩余房款410000元，向衡阳市住房公积金管理中心申请贷款支付；2．城建公司应当在2017年6月30日前将合同约定的商品房交付欧阳彦、刘伟芳使用，城建公司应在交付日期前30日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间等通知书书面送达给欧阳彦、刘伟芳，城建公司可以报纸公告、电话、短信等方式通知交房，此亦属于城建公司履行了通知义务，若欧阳彦、刘伟芳未在首次通知交房时间前来办理收房手续的，视为房屋已交付；3．在办理交付手续前，欧阳彦、刘伟芳有权对该商品房进行查验，城建公司不得以缴纳税费或签署物业文件作为办理交房手续的前提条件；4．除非不可抗力外，城建公司未按照本合同规定的期限将房屋交付欧阳彦、刘伟芳使用的，若是城建公司的原因所致，城建公司应按欧阳彦、刘伟芳已交房款的人民银行存款基准利率计付欧阳彦、刘伟芳逾期交房利息；5．由于欧阳彦、刘伟芳原因，未能按期交付的，城建公司首次通知的交房时间视为已实际交房的时间，房屋保修期亦自该日算起，欧阳彦、刘伟芳自行承担房屋损毁、灭失等风险，并开始承担物业管理费及相关的费用，逾期支付需向城建公司支付欠费每日万分之三的违约金；6．双方同意采取委托代办的方式办理房屋登记手续，如因城建公司的原因，欧阳彦、刘伟芳未能在商品房交付使用后365日内取得商品房的房屋所有权证书的，城建公司按全部房款的1%向欧阳彦、刘伟芳支付违约金；7．面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，欧阳彦、刘伟芳有权解除合同。当天，欧阳彦、刘伟芳在2016年9月6日前将购房首付款105500元支付给了城建公司，剩余的房款410000元办理了公积金贷款。2018年7月25日，城建公司在珠晖区人民政府网站上发布“关于幸福园业主办理交房手续的通知”，通知的内容为：幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，各位业主在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续，由于项目规模大，楼栋多，避免交房出现误差，决定采用分期分批形式进行交房，从7月26日开始交付13栋、15栋，其他楼栋根据工作安排依次交付，请您在接到我公司工作人员电话或短信通知后，按照有关流程，依法依规办理交房手续。2018年8月1日，欧阳彦、刘伟芳收到城建公司工作人员发送的收房短信。此后，欧阳彦、刘伟芳到城建公司处验房，欧阳彦、刘伟芳认为房屋存在质量问题，拒绝收房，并委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司出具了房屋质量检测咨询报告书。2018年8月28日，欧阳彦、刘伟芳将长沙星石建筑装饰咨询有限公司出具的房屋质量检测咨询报告书提交给城建公司，并要求城建公司对房屋质量问题进行整改，城建公司工作人员签收欧阳彦、刘伟芳要求整改的函。2019年1月25日和2019年7月3日，城建公司分别两次通过邮寄收房通知书给欧阳彦、刘伟芳，但欧阳彦、刘伟芳仍以存在质量问题为由，拒绝收房。另查明，2018年8月至9月，幸福园项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均签字盖章表示幸福园项目的13栋楼分别验收合格。2018年9月14日，衡阳市建设工程质量监督站出具监督报告，审核幸福园（A区二标段）13#楼及地下室、15#楼工程质量监督资料基本完整，质量监督情况基本属实。幸福园项目建设的过程中，出现了以下停工的事实：1.2015年3月24日，珠晖区安全生产监督管理局给城建公司出具强制措施决定书，因幸福园项目民工死亡，要求幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，珠晖区安全生产监督管理局查阅相关资料，证实民工死亡属于因病死亡，不属于安全生产事故，同意城建公司复工。2.2014年10月9日和2015年6月25日、2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站分别给城建公司出具停工整顿通知书，原因均是该监督站工作人员在监督检查时，发现幸福园项目存在严重施工隐患。3.2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局给城建公司出具责令停工整治的通知，原因是幸福园项目施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。4.2017年4月，城建公司给衡阳市珠晖区住房和城乡建设局出具停工报告，为迎接中央环保督察组进入湖南督察，所有原材料供应商企业都在进行整治改造，暂停混凝土等材料的供应，因此城建公司决定停工自查自纠。城建公司开发建设的幸福园项目，该院目前受理的包括本案欧阳彦、刘伟芳在内的同类型情况基本一致的案件有多件。在该院受理的钟文蒙起诉城建公司的房屋买卖合同纠纷案中，城建公司申请了对幸福园小区的房屋市场售价及市场月租金进行鉴定。该院依法委托湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园小区2016年1月期间的房屋市场价格、楼层差价和2017年1月至2018年7月毛坯房市场租金进行鉴定，2019年10月12日，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，评估幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元/平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。欧阳彦、刘伟芳已按合同约定支付了房款，城建公司应按照合同约定于2017年6月30日前交付房屋。关于逾期交房的截止时间，城建公司辩称其于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布的“关于幸福园业主办理交房手续的通知”即应认定为向业主发出收房通知。该院认为，案涉房屋买卖合同中明确约定城建公司需以书面方式通知欧阳彦、刘伟芳收房，故城建公司在网站上发的通知并不是有效的收房通知书。2018年8月1日，虽然欧阳彦、刘伟芳收到城建公司工作人员发送的收房短信，但此时房屋并未竣工验收。此后，欧阳彦、刘伟芳向城建公司提出房屋存在质量问题，城建公司对房屋的质量问题进行了整改，随后房屋亦通过了竣工验收。欧阳彦、刘伟芳于2019年1月25日再次受到收房通知时，房屋符合交房的条件，故逾期交房的日期截止于2019年1月25日，逾期交房计574天。关于逾期交房的原因，城建公司辩称，延期交房系不可抗力的原因导致。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。城建公司因施工隐患或土方未覆盖等原因停工的，系其施工过程中的自身原因造成，并非属于不可抗力等因素，不能成为合同违约的抗辩事由。关于2017年4月的停工，虽然停工期间正好是中央环保督察期间，但系城建公司自主决定停工自查自纠，且该事由发生在合同约定交房时间之后，系因城建公司自身的原因造成的，其风险应由城建公司自行承担，城建公司要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。关于2015年3月24日至2015年4月21日（共计29天）的停工，系因民工死亡需要调查造成，且事后查明民工系因病死亡，故该停工是城建公司公司无法控制及避免的客观情况，可以作为延期的理由。故城建公司的逾期交房的时间计为545天（574天-29天）。关于逾期交房违约金，城建公司辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，幸福园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米。合同中约定的违约金远远高于欧阳彦、刘伟芳的损失，故该院依法将违约金调整至欧阳彦、刘伟芳的房屋租赁实际损失。欧阳彦、刘伟芳所购住房建筑面积为136.91平方米，故城建公司因逾期交房应支付欧阳彦、刘伟芳的违约金计为6868.76元（136.91平方米×2.8元/平方米/月×12月/年÷365天/年×545天）。关于欧阳彦、刘伟芳诉请的租金损失，一方面欧阳彦、刘伟芳无证据证明其具体损失金额，另一方面，违约金与损失是互补的关系，不能重复主张，再者，该院认定的欧阳彦、刘伟芳的损失为欧阳彦、刘伟芳所购买的涉案房屋的租金损失，前文中已进行了阐述。故对欧阳彦、刘伟芳的该项诉讼请求，该院不予支持。关于欧阳彦、刘伟芳要求城建公司支付逾期交房而产生的物业管理费的诉讼请求，该院认为，欧阳彦、刘伟芳无证据证明物业公司是否要求其缴纳物业管理费及物业管理费的具体金额，因此欧阳彦、刘伟芳的诉请并不明确，故对欧阳彦、刘伟芳的该项诉讼请求，该院不予支持。关于欧阳彦、刘伟芳要求城建公司根据长沙星石建筑装饰咨询有限公司出具的报告书和合同约定对房屋的质量问题进行整改的诉讼请求，该院认为，长沙星石建筑装饰咨询有限公司因无房屋质量检测的资质，故而长沙星石建筑装饰咨询有限公司出具的报告无法作为有效的证据采纳，欧阳彦、刘伟芳该项诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。关于欧阳彦、刘伟芳诉请要求城建公司退还面积差房款6477.35元，该院认为，欧阳彦、刘伟芳无证据证明其购买的房屋存在面积差，故对欧阳彦、刘伟芳的该项诉请，该院亦不予支持。关于欧阳彦、刘伟芳诉请的购房发票及其他资料，该院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律法规处理，不属于人民法院处理的范围。欧阳彦、刘伟芳诉请的发票实际是为了办理房屋产权证，对此，欧阳彦、刘伟芳可直接要求城建公司赔偿因未提供发票导致房屋产权无法办理而给其造成的损失。关于城建公司反诉的房屋保管费，该院认为，双方对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，由于欧阳彦、刘伟芳原因，未能按期办理交接的，欧阳彦、刘伟芳应向城建公司支付每逾期一日五十元的房屋保管费，逾期超过15日，欧阳彦、刘伟芳仍未办理房屋交接手续的，即视为城建公司已将本合同项下的房屋交付了欧阳彦、刘伟芳。根据以上合同条款可见，如买房人逾期收房，最多应支付15天的房屋保管费。欧阳彦、刘伟芳于2019年1月25日收到城建公司的收房通知，虽然在通知书中城建公司公司没有明确办理交房手续的期限，但欧阳彦、刘伟芳应在合理期限内接收房屋，关于接收房屋的合理期限，该院酌定为15天，超过15天未收房即视为逾期收房，但欧阳彦、刘伟芳至今未收房，故欧阳彦、刘伟芳应向城建公司支付15天的房屋保管费750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、城建公司在本判决生效之日起六十日内支付欧阳彦、刘伟芳逾期交房违约金6868.76元；二、欧阳彦、刘伟芳在本判决生效之日起六十日内支付城建公司房屋保管费750元；三、驳回欧阳彦、刘伟芳的其他诉讼请求；四、驳回城建公司的其他反诉请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1343元，由城建公司负担149元，欧阳彦、刘伟芳负担1194元。反诉案件受理费126元，由城建公司负担116元，欧阳彦、刘伟芳负担5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查查明，城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票。城建公司在二审期间自愿放弃一审判决确认其有权收取的房屋保管费750元及自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。城建公司在二审期间主张已对欧阳彦、刘伟芳提出的案涉房屋质量问题修复完毕。原审认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点：1．案涉逾期交房的期间及逾期违约金的数额应如何认定；2．欧阳彦、刘伟芳诉请城建公司承担逾期交房产生租住房屋的租金及物业管理费有无依据；3．案涉房屋是否存在质量问题需要修复；4．城建公司在本案中有无开具购房发票的义务；5．城建公司诉请支付房屋保管费有无依据；6．本案诉讼费用应如何负担。分述如下：关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。案涉房屋已于2018年8月至9月期间通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位的五方验收合格。2018年9月14日，衡阳市建设工程质量监督站出具监督报告，审核13栋质量监督情况基本属实。城建公司已按合同约定的通知方式于2019年1月25日向欧阳彦、刘伟芳邮寄收房通知书。鉴于上述情况考虑，原审认定城建公司逾期交房的日期截止于2019年1月25日，逾期交房计574天，并无不当。城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房造成的具体直接损失，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，于法有据。据此，本案逾期交房违约金应为7234.25元（136.91平方米×2.8元/平方米/月×12月/年÷365天/年×574天）。关于租住房屋产生租金的问题。本案逾期交房违约金是参照同地段同标准毛坯房市场租金标准计算的，该违约金相当于逾期交房给欧阳彦、刘伟芳造成的直接损失，欧阳彦、刘伟芳在诉请支付逾期交房违约金时，诉请支付因逾期交房给其造成租房租金损失，属于同时主张违约金和赔偿损失，一审在支持逾期交房违约金时，未支持该项租房租金损失的诉请，亦无不当。关于物管费的问题。截至目前，欧阳彦、刘伟芳尚未就案涉房屋交纳物管费，该项费用尚未实际发生，故欧阳彦、刘伟芳现诉请城建公司承担房屋物管费，尚缺乏事实依据，一审未支持该项诉请，并无不妥。关于房屋质量的问题。城建公司在二审期间虽明确已对欧阳彦、刘伟芳提出的房屋质量问题进行了修复，但欧阳彦、刘伟芳对此提出异议。因是否修复完好需要一段时间的检测，且城建公司亦承诺修复完好，故本案确定60天时间由双方共同完成修复检测事项，如60天后城建公司未能兑现承诺，欧阳彦、刘伟芳可自行修复，所产生的修复费用由城建公司负担。关于购房发票的问题。城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票且已向欧阳彦、刘伟芳实际交付，故欧阳彦、刘伟芳的该项诉请，无须再作裁判。关于房屋保管费的问题。城建公司在二审期间自愿放弃一审判决中已确认其有权收取的房屋保管费750元，属其对自己权利的合法处分，应予准许。关于诉讼费用的问题。本案纠纷源于城建公司的逾期交房，且案涉房屋亦存在质量问题，故对欧阳彦、刘伟芳提出本案诉讼费用应由城建公司全部负担的主张，本院予以采纳。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。本案二审改判不属原审裁判错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初1630号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初1630号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内支付欧阳彦、刘伟芳逾期交房违约金7234.25元；三、衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内根据案涉《商品房买卖合同》约定的房屋质量标准对房屋进行修复，逾期未修复或者修复后仍未能达到合同约定质量标准的，欧阳彦、刘伟芳可自行修复，修复费用由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担；四、驳回欧阳彦、刘伟芳的其他诉讼请求；五、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的反诉请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1343元，反诉案件受理费126元；二审案件受理费1343元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年六月二十九日法官助理  许建中书 记 员  匡光美