天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初620号原告：刘洋，女，1989年10月13日出生，汉族，待业，住天津市北辰区。被告:天津市金色阳光投资有限公司，住所地天津市北辰区双口镇后堡村。法定代表人:杨青水，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘辰，该公司员工。委托诉讼代理人：王静静，该公司员工。原告刘洋与被告天津市金色阳光投资有限公司（以下简称“金色阳光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘洋、被告金色阳光公司的委托诉讼代理人刘辰、王静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的的房屋买卖协议无效。2、判令被告返还原告购房款40万元，赔偿原告自2016年10月13日开始计算至房款付清之日止的同期银行贷款利息。3、判令被告赔偿原告：装修保证金、暖气报停费、物业费等3980元。4、诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告明确诉讼请求第三项：判令被告赔偿原告装修保证金500元、暖气报停费730元、物业费及垃圾清理费2750元，合计3980元。事实与理由：2016年10月13日原、被告签订房屋买卖合同。原告购买被告开发建设的坐落于天津市北辰区房屋，93.77平米、价格40万元。被告在合同盖章处特别注明：此房为大产权房。原告于2016年10月13日一次性给付被告购房全款40万元和装修保证金，暖气报停费、物业费等3980元。被告为原告出具了收款收据。2016年10月13日被告向原告交付房屋。当原告要求被告为原告办理房屋产权证时才得知被告卖给原告的房屋既不是商品房，也没有商品房销售许可证。被告以欺诈手段骗取原告与其签订违法合同使原告根本实现不了合同目的，严重损害了原告的合法权益，故呈诉。金色阳光公司辩称，不认可原告的全部诉讼请求，因为涉诉房屋小区是我公司与双口镇政府一起合作开发的，并且在合同中注明了涉诉房屋的产权是由镇政府办理，物业费、暖气报停费、垃圾清运费等未交给我公司，故我方不负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提交的购房合同及补充协议，收款收据、装修押金往来收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的部分往来收据，并非正式的票据，被告对此亦不认可，无法证明原告的损失情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月13日，原告与被告签订了《购房合同》，该合同约定金色阳光公司向刘洋出售坐落于天津市北辰区房屋一套，建筑面积93.77平方米，每平方米价格4265.76元，总房款400000元。合同约定在原告方交清全部房款后，被告交付房屋。该合同末尾签字盖章处加盖有被告的公章及原告刘洋签字。合同签订后，原告刘洋于2016年10月13日依约交购房款400,000元，金色阳光公司为刘洋出具了收款收据。另查，至庭审结束之日，上述诉争房屋未取得《商品房销售（预售）许可证》等相关审批手续。本院认为，本案的争议焦点为：1．双方签订的购房合同是否无效；2．二被告是否应当承担返还原告购房款、装修押金、暖气报停费、物业费等经济损失的责任。关于争议焦点1，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告签订合同，由刘洋购买诉争的房屋，而该房屋至今未取得商品房预售许可证明，违反了法律强制性规定，故原、被告于2016年10月13日签订的购房合同为无效合同。关于争议焦点2，原告与二被告所签购房合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。二被告应将原告交纳的合同款即购房款400,000元返还原告，关于装修押金500元，被告未对原告的装修情况提出异议，应予退回，原告的该项诉讼请求本院依法支持。关于原告的损失，本院认为，原被告签订的《购房合同》因未取得商品房预售许可证明，违反法律强制性规定而无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出售人在《购房合同》中盖章，在未取得商品房预售许可证明的情况下向原告出售房屋，导致合同无效，被告存在过错，应承担相应的民事责任。被告应对原告已实际交纳合同款400,000元按银行同期贷款利率（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息）支付利息。对于原告主张被告赔偿物业费、暖气报停费损失一节，原告提供的证据不足以证实其现在实际的损失情况，且综合考虑原告使用涉诉房屋的情况及上述支持原告主张利息损失的情况，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘洋与被告天津市金色阳光投资有限公司签订的天津市北辰区房屋《购房合同》为无效合同；二、被告天津市金色阳光投资有限公司于本判决生效后十日内连带返还原告刘洋购房款400,000元、装修保证金500元；三、被告天津市金色阳光投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘洋经济损失（以400,000元为基数自2016年10月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算）；四、驳回原告刘洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,360元，由被告天津市金色阳光投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张 沛审判员 赵志刚审判员 李 伟二〇二〇年六月二十八日法官助理于江锟书记员刘少江附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。