安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初3483号 原告：张小白，女，汉族，1989年9月5日出生，住安徽省巢湖市。 被告：姚健，男，汉族，1989年9月7日出生，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：汤丽平，安徽远致律师事务所律师。 被告：安徽泓德房地产营销策划有限公司，住所地安徽省合肥市庐州大道711号万达揽湖苑5幢商103商103上，统一社会信用代码91340111MA2TPB1D65。 法定代表人：葛亚明，经理。 原告张小白与被告姚健、安徽泓德房地产营销策划有限公司（以下简称泓德房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小白，被告姚健及其委托诉讼代理人汤丽平，被告泓德房产公司法定代表人葛亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张小白向本院提出的诉讼请求：1、解除双方签订的合同，被告姚健立即退还原告张小白定金5万元；2、被告泓德房产公司立即退还原告张小白中介费及过户费2万元；3、被告姚健承担本案诉讼费、交通费1000元、误工费5000元。 事实与理由：2020年1月16日，原告张小白、被告姚健、泓德房产公司（房屋销售中介）签订三方房屋买卖合同，买卖双方及房屋销售中介公司就合同第四条第（四）项第4点达成约定，此项条款明确约定买受人（原告张小白）因自身原因未获得贷款机构批准，则本合同解除，房屋出卖人（被告姚健）应自知晓贷款机构未批准买受人贷款之日起十五日内全额无息返还，且双方互不承担违约责任。合同签订现场，原告张小白支付被告姚健定金5万元，支付泓德房产公司中介费及过户费2万元。2020年3月2日-3月9日期间，房屋销售中介多次通过微信告知买卖双方，买受人未获得贷款机构批准并通知双方签订解约协议，房屋出卖人需归还买受人定金5万元，房屋销售中介需归还买受人中介费及过户费2万元。2020年3月14日，三方约定当面解除合同，被告姚健明确表示不同意签订解约协议，且拒绝退还原告张小白定金5万元，被告泓德房产公司也因解约协议未能成功签订，暂无法退还原告张小白中介费及过户费2万元，故起诉至法院。 被告姚健辩称，一、本合同并无出现无法继续履行的阻却事由，被告要求原告继续履行房屋买卖合同。原告诉称其未获得贷款机构批准，要求解除合同，但向银行贷款并非履行房屋买卖合同的必要条件，原告完全可以向其他贷款机构申请贷款或以现金方式支付购房款。且其主张被拒贷款应当举证证明本人已积极履行了向银行积极申请住房贷款事实。再者如果原告的主张成立，其因流水问题而被多家银行拒绝时，如果原告存在继续履行合同的意愿根据常理其应及时找人处理此事，但根据原告提供的聊天记录显示3月10号中介告知其银行流水有问题，中介12号通知14号谈解约，原告3月17日就诉诸法院要求被告返还定金，故被告认为原告意图违约但以双方签署的合同为由转嫁责任。二、即使解除案涉房屋买卖合同，原告也无权要求被告退还定金，原告要求退还定金主要依据买卖合同第四条第4项，但本案的房屋买卖合同中该免责解约格式条款在订立时显失公平。该房屋买卖合同系格式合同，提供合同方中介公司未遵守公平原则确定原被告间的权利义务，也未就关键条款进行提示说明义务。作为中介方，涉及双方无责解约，不应当作为格式条款，应另行签订补充协议或在合同补充条款中另行约定如果卖方知晓该条款约定无责解除，卖方是不会签订该房屋买卖合同的。被告认为涉案合同第四条第4项第4点符合合同法第54条属于在订立时显失公平，应认定为可撤销可变更条款，即使解除合同应归责于原告及中介公司，被告应使用定金规则没收定金。三、原告作为房屋买卖合同的买方在购买房屋前理应查询本人的征信、及贷款能力而不是以牺牲被告的卖房机会成本来随意签约然后肆意违约并任意解除。在合同签订后应积极向贷款机构申请贷款，而不是以合同的免责条款为由消极应对。四、本案中泓德房产公司在签订房屋买卖合同前未认真审查买房的购买资格和贷款能力，导致房屋买卖合同签订后买房无法完成贷款并要求解除合同是不能归责于被告。原告与中介公司合谋利用被告的不熟悉交易业务及中介公司的优势地位损害被告的合法权益，诱使被告签订不公平的合同。五、关于律师费、诉讼费、误工费的诉请无事实和法律依据，被告无需承担。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告泓德房产公司辩称，泓德房产公司同意退还原告张小白中介费及过户费2万元，但这个资金在公司总部，原告和姚健需要解除合同后，我们才可以退还。我们签合同时，说到贷款办理不了的情况，当时客户是已婚，银行流水问题原告也说愿意花钱去办理流水明细问题，银行流水是原告六个月的收入明细，当时原告不满足这个条件。因为疫情问题，2020年2月底我们收到材料去银行办理预审，3月初预审不通过，随后我们告知原被告，我们告诉原告可以找其他人担保借款，但原告因为各种原因不愿意担保贷款。于是三方在一起协商解除合同事宜，但姚健不同意解除，故没有达成协议。 经审理查明:2020年1月16日，原告张小白（买受人、乙方）与被告姚健（出卖人、甲方）签订《合肥市存量房屋买卖合同》，该合同约定：出卖人所售房屋坐落在合肥市漓江路146号五月花小区B4幢2504的房屋，产权证明文件所载建筑面积共91.30平方米；该房屋所有权证号为合不动产第0201010，该房屋已设定抵押，出卖人应于2020年3月1日前向建行申请提前还贷并提交相关材料，并于2020年3月20日前办理完毕抵押注销手续。合同第三条约定：出卖人与买受人通过泓德房产公司居间介绍成交。合同第四条约定：买卖双方协商一致，房屋成交价199万元；买受人于2020年1月16日向出卖人支付定金5万元；付款方式约定贷款，买受人于预审通过十日内将第一笔购房款55万元自行支付出卖人；买受人于过户前将第二笔购房款39万元以银行三方托管的方式支付出卖人；买受人以商业贷款的方式，申办抵押贷款，买卖双方于签定合同30日内共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将部分房款直接支付给卖方，买受人拟贷款金额100万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决:本合同解除，买受人支付的定金和房款出卖人应自知晓贷款机构未批准买受人贷款之日起十五日内全额无息返还，双方互不承担违约责任，买受人自行承担在申办贷款过程中发生的各项费用。合同还约定：买卖双方支付居间方的居间费用以居间方与买卖双方签订的《居间服务合同》为准。房屋买卖合同签订后，原告张小白于2020年1月16日向被告姚健支付购房定金5万元。 同时，原告张小白（乙方、买受人）、被告姚健（甲方、出卖方）、被告泓德房产公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，合同约定：甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费27860元，乙方承担27860元；乙方应向丙方支付贷款服务费9950元，支付过户服务费3000元，上述费用承担方应于甲乙双方签订《合肥市存量房屋买卖合同》当日支付给丙方。2020年1月16日，被告泓德房产公司收取原告张小白中介费17000元，过户费3000元。被告泓德房产公司收取被告姚健中介费10000元。 合同签订后，泓德房产公司在办理原告张小白向银行贷款手续，因原告张小白原因在银行贷款预审中未通过，泓德房产公司并告知张小白、姚健，三方协商解除买卖房屋合同未果。 上述事实，有原告张小白提供的身份证、营业执照、存量房屋买卖合同、居间服务合同、收据、微信记录，被告姚健提供的收据、微信记录及原被告当庭一致陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张小白与被告姚健签订的《合肥市存量房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。双方在合同中约定：买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决:本合同解除，买受人支付的定金和房款出卖人应自知晓贷款机构未批准买受人贷款之日起十五日内全额无息返还，双方互不承担违约责任，买受人自行承担在申办贷款过程中发生的各项费用。现原告张小白在泓德房产公司办理房屋贷款过程中，张小白在银行预审未获通过，现原告张小白请求解除与姚健签订的存量房买卖合同，返还定金，符合双方的约定，应当予以支持。原告诉请被告泓德房产公司退还中介费、过户费2万元，被告泓德房产公司同意退款，本院予以采纳。被告姚健该辩称意见，不符合双方的约定，本院不予采纳。原告张小白要求被告承担律师费、交通费、误工费，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、解除原告张小白与被告姚健签订的《合肥市存量房屋买卖合同》；被告姚健于本判决生效后十日内返还原告张小白定金5万元； 二、被告安徽泓德房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告张小白中介费、过户费2万元； 三、驳回原告张小白其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。 案件受理费1850元，减半收取925元，原告张小白负担460元，被告姚健负担465元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二〇年六月二十四日 书记员  贾倩倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。