苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初346号原告：徐逸，男，1987年9月23日出生，汉族，住苏州市相城区。原告：杨晨洁，女，1989年7月13日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：张弟，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师，代理上述两原告。被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告徐逸、杨晨洁与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序公开审理。后因部分事实需进一步查证，本院裁定转为独任制普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告徐逸、杨晨洁的委托诉讼代理人刘朋和被告当代公司的委托诉讼代理人宋瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐逸、杨晨洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区某路某小区*幢**室房屋内装饰装修问题(附问题清单)进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区某路某小区小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区某路小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告徐逸、杨晨洁撤回第1项、第3项、第4项诉讼请求，明确第2项诉讼请求为赔偿房屋因维修产生的空置损失39200元、误工费5000元、主卫大理石裂缝赔偿500元。事实与理由：2016年6月，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区某路某小区*幢**室房屋（建筑面积118.66平方米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并由多处设计缺陷问题，房屋在门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等处存在多项质量问题，根本无法正常入住。原告后陆续报修，被告直至2018年7月才基本完成维修工作，导致原告产生7个月无法正常使用房屋的损失，并为配合维修产生误工损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出如上诉讼请求。被告当代公司辩称，被告交付的房屋即使存在装修质量瑕疵也不会导致房屋无法居住使用。原告在2018年3月28日前就完成了房屋墙纸铺设，可以印证维修工作在此之前完成。主卫淋浴房地面大理石裂缝属实，但原告并未在两年质保期内提出过，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、照片、微信聊天记录、电费缴纳记录、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书等证据，本院亦至物业服务公司调取了涉案房屋报修记录，上述证据均组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，当代公司（出卖人）与徐逸、杨晨洁（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区某路（某小区小区*幢**室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积118.66平方米。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年1月27日将案涉房屋交付给徐逸、杨晨洁。苏州千千户验房咨询有限公司于2018年1月27日出具检验报告1份，提出房屋存在地砖、大理石断裂且高低不平、主卫淋浴间地面开裂、墙面凹凸不平、房间地板起灰、墙砖严重空鼓等诸多的质量问题。2018年3月28日，徐逸、杨晨洁向物业管家告知其家中新贴墙纸，最近两天不要安排工人施工。根据小区物业服务中心调取的报修记录，当代公司于2018年7月8日至2019年9月29日期间零星为徐逸、杨晨洁维修了门关不紧、卫生间台面裂缝、地漏反臭等事宜。审理中，徐逸、杨晨洁陈述称，自接收房屋起，陆续出现三个卧室地板起灰、阳台地砖空鼓、客厅餐厅部分墙体开裂、三个卧室墙体开裂、主卫生间地面大理石开裂、厨房橱柜倾斜、主卧柜中间的门无法打开、厨房地面部分地砖空鼓、主卧卫生间淋浴门无法完全展开。到目前为止，除了主卫大理石裂缝外，其余大型维修项目在2018年7月基本修复完毕。审理中，当代公司陈述称，交房后，原告曾于2018年3月报修主卧柜中间门无法打来，2019年11月报修三个卧室地板起灰，其余项目未曾报修，且每次维修不超过一周。审理中，双方当事人一致同意参考关联案件相类似户型的租金标准，认定案涉房屋在2018年的市场租金标准为5600元/月。本院认为，徐逸、杨晨洁与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生装修质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代公司已经根据徐逸、杨晨洁提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题进行了更换或者维修，徐逸、杨晨洁在本案审理中亦撤回维修的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。徐逸、杨晨洁主张当代置业公司赔偿其房屋空置损失、误工损失，本院分析如下：1、空置期间的租金损失。虽双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但徐逸、杨晨洁所举证的照片、提交的验房报告及与物业公司员工的微信聊天记录，可以证实徐逸、杨晨洁已就部分维修项目向当代公司进行报修。根据徐逸、杨晨洁提供的验房报告，其中涉及墙面、地板起灰项目均属较大面积的维修事项，该类项目的维修直接影响徐逸、杨晨洁居住使用房屋，徐逸、杨晨洁有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。然根据本院调取的报修维修记录，结合当代公司对徐逸、杨晨洁报修情况的陈述，可以证实徐逸、杨晨洁2018年3月、2019年11月的报修事宜并未体现在物业服务中心提供的报修记录之中，故不能排除物业服务中心就徐逸、杨晨洁报修记录存在记录不全面的情形。虑及徐逸、杨晨洁向当代公司所购买的房屋为全装修房屋，有别于未装修的普通房商品房，买卖双方合同目的是为了满足买受人的舒适性居住要求，而涉案房屋装修质量瑕疵的存在，并在一定期间内成连续性维修，徐逸、杨晨洁有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。本院根据徐逸、杨晨洁就维修项目的举证，认定地板起灰和墙面等维修项目具有连续性且影响徐逸、杨晨洁实际居住使用房屋，酌情判定当代公司赔偿徐逸、杨晨洁2个月的租金损失11200元。其余零星项目，因维修时间较短，且为局部维修，本院不再就此认定妨碍居住。2、误工费，徐逸、杨晨洁未充分举证误工费的实际支出，该项请求本院亦不予支持。3、关于主卫大理石裂缝赔偿。根据徐逸、杨晨洁提供的验房记录，其中亦涉及该处质量瑕疵，虽徐逸、杨晨洁未能提供证据证明曾书面报修，但从生活常理而言，徐逸、杨晨洁对验房记录已明确列举的明显装修质量问题，会向开发商报修；且本案中物业服务中心的报修记录并不能排除记录不全的情形，故本院对当代公司抗辩徐逸、杨晨洁未曾报修的意见不予采纳，认定当代公司对主卫大理石裂缝应当承担相应的责任。徐逸、杨晨洁现提出以金钱补偿方式替代主卫更换大理石的维修方案，其主张金额未超合理限度，且减少了双方为维修而可能扩大的损失，故本院对徐逸、杨晨洁就此瑕疵要求当代公司赔偿500元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告徐逸、杨晨洁因房屋维修导致的房屋空置期损失11200元、主卫大理石裂缝损失500元，合计11700元。二、驳回原告徐逸、杨晨洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，由原告徐逸、杨晨洁负担678元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担240元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起10日内直接支付原告徐逸、杨晨洁。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 李 尧二〇二〇年六月十九日书记员 季碧珺