山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1321民初1540号 原告:邢西华，女，1944年10月6日出生，汉族，居民，住沂南县。 原告:刘洪玲，女，1971年1月10日出生，汉族，居民，住沂南县。 原告:刘红梅，女，1975年3月21日出生，汉族，居民，住沂南县。 三原告共同委托诉讼代理人：王海军，山东阳都律师事务所律师。 被告：赵树顺，男，1959年10月15日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：公丕国，山东界湖律师事务所律师。 被告：张德合，男，1951年3月22日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：孙存才，山东界湖律师事务所律师。 原告邢西华、刘洪玲、刘红梅与被告赵树顺、张德合确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪玲、刘洪梅及其委托诉讼代理人王海军，被告赵树顺及其委托诉讼代理人公丕国，被告张德合及其委托诉讼代理人孙存才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邢西华、刘洪玲、刘洪梅向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告之间房屋（宅基地）买卖行为无效，判令被告返还涉案房屋（宅基地）补偿利益、安置房给原告（价值300000元）；2．本案诉讼费由被告承担。庭后原告明确第一项诉讼请求如下，依法确认原告亲属刘西玉与被告赵树顺之间以及被告赵树顺与被告张德合之间就涉案房屋（宅基地）的买卖行为无效，判令被告张德合返还涉案房屋（宅基地）补偿利益、安置房给原告（价值300000元）。事实和理由：邢西华与刘西玉系夫妻关系，刘洪玲、刘红梅系刘西玉、邢西华的女儿。刘西玉于2003年农历9月24日去世。刘西玉生前在沂南县地及房屋一处，其地籍号为11230322，土地证号：沂南集建（93）字第017076号，地上瓦房五间、偏房两间、阁档一间。东至街、西至王洪吉、南至谭振德、北至张元全。1991年卖给被告赵树顺，后赵树顺又卖给张德合。2019年涉案房屋被依法征收，相应的补偿利益、安置房均为被告张德合非法占有。被告赵树顺是莒南县十字路人，被告张德合是沂南县界湖街道张家营村人，二人均不属于西村村民。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”根据上述事实和法律规定，本案涉案的房屋（宅基地）买卖违法了法律的强制性规定，买卖行为应当认定为无效。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 赵树顺辩称，1、本案所涉及的房产及土地系国有土地和房产，并且原告的亲属刘西玉已经将该房产出售给被告赵树顺，双方已经于1991年办理房产变更登记手续，所涉房屋登记在被告赵树顺名下，因此该买卖行为合法有效，其所涉及的房产及土地归赵树顺所有。2、本案房产买卖是1991年，当时不管是国有土地还是集体所有房产均系可以买卖的，原告诉状中所使用的法律都是在房屋买卖之后出台的，即使土地管理法所适用的法律规定也是在之后经过修改的，因此所有的法律规定都对本案买卖行为不适用。3、本案买卖行为发生在1991年，距今已经29年，根据法律规定也早已超过最长诉讼时效的规定，因此原告的诉求无任何事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 张德合辩称，1、涉案土地的性质是国有土地使用权，原告所在的界湖镇西村在上世纪八十年代整体农转非，集体性质的土地自然转为国有土地，对于国有土地使用权转让法律上不限制。对于原告诉称的涉案土地为集体土地不成立。涉案中原来的草房在1991年11月15日产权已经过户到被告赵树顺名下，原告请求确认原告与赵树顺之间的房屋买卖无效不成立。2、涉案房屋院落2004年4月由被告赵树顺的岳父张志春以29500元卖给被告张德合，卖给张德合时房屋已经不能居住，实际上世纪六十年代的小草房已经倒塌。张德合买来后在2004年7月拆掉重新建设了堂屋大瓦房四间、偏房六间、阁档一间。被告赵树顺岳父张志春有权处置的事实在另案中已经查明。在去年年底的拆迁补偿中，拆迁补偿指挥部对张德合建设的房屋进行了补偿，产权属于张德合也得到了政府部门的认可，在这次拆迁补偿中谁持有产权手续就对谁进行补偿，现原告要求对拆迁补偿的有关权益进行分割没有任何依据。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请法庭依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 邢西华与刘西玉系夫妻关系，刘西玉于2003年农历9月24日去世，刘洪玲、刘红梅系其女儿。刘西玉生前在沂南县自有房产一套（瓦房五间、偏房两间、阁档一间），土地使用证号为沂南集建（93）字第017076号，土地使用者为刘西玉。赵树顺户籍地为山东省莒南县富源居委会，1991年11月15日刘西玉与赵树顺签订买卖草契，刘西玉将其所有的上述房产一处以10000元的价格卖给赵树顺，并在买卖草契上加盖沂南县界湖镇西村居民委员会、沂南县界湖镇法律服务站、沂南县界湖镇财政所公章。1991年11月20日，刘西玉与赵树顺在沂南县房地产管理局办理了房产过户登记手续，房屋转移登记至赵树顺名下（房权证号：沂房管字第××号）。1993年刘西玉交纳宅基地有偿使用费，办理国有土地使用证。后涉案房屋由赵树顺居住几年后交由其岳父张志春居住，2004年4月由张志春以29500元卖给张德合。2004年7月张德合拆掉重新建设堂屋四间、偏房六间、阁档一间。2019年11月14日涉案房屋被拆迁，拆迁补偿现金27万元、135平方米房子一套（现未建成，作价98万元），现金27万元由张德合领走。原告认为赵树顺非界湖镇西村居民，其买卖行为违反了法律的强制性规定，应认定买卖行为无效，特诉至法院。 另查明，1985年界湖镇西村整体农转非，1995年界湖镇西村土地收归国有。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中1991年11月15日刘西玉与赵树顺签订房屋买卖草契，刘西玉将其所有的房产一处卖给赵树顺，并由界湖镇西村居民委员会加盖公章，其买卖系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”本案中1991年11月20日刘西玉与赵树顺在沂南县房地产管理局办理了房产过户登记手续，房屋转移登记至赵树顺名下，赵树顺以合法手段取得房屋所有权。 1999年1月1日经修订后施行的《中华人民共和国土地管理法》及1999年5月6日实施的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，对城镇居民使用农村宅基地及购买农村住宅实行的是禁止性的规定。本案购买涉案房屋的行为发生在1991年，上述法律、行政法规尚未实施，根据“法不溯及既往”的原则，上述法律不适用处理本案，原告主张买卖行为违反了法律的强制性规定本院不予采纳。赵树顺辩称买卖行为发生在1991年，已经超过最长诉讼时效的规定，但本案基于不动产物权主张的返还财产，不适用诉讼时效的规定，故对于赵树顺的辩称本院不予采纳。 综上所述，刘西玉与赵树顺所签订的房屋买卖合同未违反法律行政法规的强制性规定，双方买卖房屋的行为已经有批准权的机关批准且经当地集体经济组织同意，房屋买卖合同已履行完毕，该买卖行为未损害集体及社会公共利益，且系双方真实意思表示，房屋买卖合同依法应当认定有效。原告在房屋出卖二十多年以后，现又诉请法院确认买卖行为无效，其诉讼请求于法无据，并有悖于市场交易中关于诚实信用的基本原则，亦有违社会的公序良俗，原告要求确认刘西玉与赵树顺之间房屋买卖行为无效及返还房屋补偿利益的主张本院不予支持。赵树顺与张德合之间的买卖行为原告亲属刘西玉不是合同当事人，原告无权主张，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条规定，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十七条规定,判决如下： 驳回邢西华、刘洪玲、刘红梅的诉讼请求。 案件受理费2900元，由邢西华、刘洪玲、刘红梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 臧庆军 二〇二〇年六月十五日 法官助理 高玉芹 书 记 员 贺可禄