新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初800号 原告：刘伟，男，1981年2月2日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区哈密市。被告：新疆新会融房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路919号南湖大厦1栋3层402。法定代表人：徐祥龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：卓泽学，新疆天山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙笑楠，男，1992年7月2日出生，汉族，该公司法务，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告刘伟与被告新疆新会融房地产开发有限责任公司（以下简称：新会融房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告刘伟，被告新会融房产公司委托诉讼代理人卓泽学、孙笑楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求:l.判令被告立即向原告交付位于乌鲁木齐市××区房屋；2.判令被告向原告赔偿因逾期交房所产生的租金损失109,200元；(从2016年12月31日至2020年3月31，共39个月，按照月租金2,800元计算)。事实及理由：2015年11月4日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告位于乌鲁木齐市××区房屋一套，该房屋面积为121．05平方米，房屋总价为752,931元。合同还约定了付款方式及房屋应于2016年12月30日前交付等内容。合同签订后，原告支付了首付款，并且被告出具了收据，剩余房款原告也按约申请了银行按揭贷款。但被告却始终未按约定向原告交付房屋。经原告多次催告后，被告至今未向原告交付房屋，被告行为已经构成严重违约，且给原告造成经济损失，应当承担相应的民事责任。根据法律规定，遂诉至人民法院，请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告诉请。被告新会融房产公司辩称，原告要求被告交付房屋的诉讼请求没有事实依据，原告所购买的房屋，被告早于2017年8月23日就完成竣工验收，并通过电话以及报纸公示的途径告知原告前来办理交房入住，但原告一直不予理会，因此不存在任何被告不交房的情况，原告可随时到被告处办理入住，不存在法院判决的需要；原告要求被告赔偿租金损失的诉求不成立，双方在《商品房买卖合同》第九条第二项中明确约定了逾期交房的责任，即“逾期90日以上，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.5/日进行赔付”即逾期交房的计算时间应是从逾期90日之后开始计算，且只能计算到被告已进行交房公示的时间，即逾期期间为2017年4月1日至2017年12月19日因为原告要求租金损失的诉求没有事实和法律依据。综上，被告认为，原告诉求没有事实和法律依据，不能成立，驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月4日原告刘伟与被告新会融房产公司签订《商品房预售合同》，双方约定：原告刘伟购买被告新会融房产公司位于乌鲁木齐市××区第12幢第2层203号房，该商品房单价每平方米6,220元，总金额752,931元。付款方式：买受人应于签订本合同当日支付房款225,931元，剩余房款527,000元整，由买受人向银行申请按揭贷款。交房期限：2016年12月30日前。出卖人逾期交房的违约责任：逾期90日以上每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.2/日进行赔付。2015年11月4日，原告刘伟（乙方）与被告新会融房产公司（甲方）签订《借款合同》，双方约定：第一条、借款方式：1.因乙方购买乌市水区六道湾路1166号首府中央花苑（即亚欧国际风情街12号楼203室商品房）无法支付全部购房款，故甲方现向乙方借款以便乙方支付购房所需款项。2.甲方给予乙方的借款由甲方直接转成乙方的购房款，乙方在签订《商品房买卖合同》后，即视为甲方已经完成向乙方的借款支付行为。第二条、乙方借款金额215,000元。第三条：乙方按如下约定给甲方还款：乙方借款自2015年11月4日至2016年11月4日，分3阶段还清借款。第一阶段：2016年3月30日前，乙方向甲方还款30,000元。第二阶段：2016年6月30日前，乙方向甲方还款55,000元。第三阶段：2016年11月4日前，乙方向甲方还款30,000元。另查，原告刘伟分别于2015年11月3日、2016年3月30日、2018年10月23日、2018年12月4日向被告新会融房产公司支付房款10,931元、30,000元、55,000元、130,000元。2019年2月28日，新会融房产公司将刘伟诉至本院，要求刘伟偿还借款185,000元，支付逾期利息107,300元及律师费23,384元。2019年5月8日本院做出（2019）新0105民初759号民事判决书，判决：一、被告刘伟于本判决生效之日起十日内支付原告新疆新会融房地产开发有限责任公司逾期利息102,520元。二、被告刘伟于本判决生效之日起十日内支付原告新疆新会融房地产开发有限责任公司律师代理费23,384元。三、驳回原告新疆新会融房地产开发有限责任公司要求被告刘伟偿还借款185,000元的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点一是原告刘伟要求被告新会融房产公司交付位于乌鲁木齐市××区房屋有无事实及法律依据。原告刘伟与被告新会融房产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在商品房买卖合同关系中，买方的义务是支付房款，卖方的义务是交付房屋，将房屋产权转移登记至买方名下。原告刘伟向被告新会融房产公司借款后取得借款的所有权并支付房屋首付款，并通过银行贷款方式支付剩余房款，即支付全部房款，原告刘伟已履行了其作为买受人的合同义务。被告新会融房产公司应当按照约定向原告刘伟履行交付房屋的义务。原告刘伟与被告新会融房产公司在《商品房预售合同》中约定被告新会融房产公司应于2016年12月30日之前交付房屋。现因被告新会融房产公司未交付涉案房屋，原告刘伟诉至本院要求被告新会融房产公司交付涉案房屋符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告新会融房产公司抗辩“原告刘伟未按借款合同约定偿还借款及利息，故拒绝交房”。本院认为，先履行抗辩权的基础是同一双务合同中当事人的义务具有牵连性，而两个合同中分别产生的义务不存在先履行抗辩。本案中被告新会融房产公司交付房屋的义务是根据双方《商品房预售合同》的约定而产生，与借款合同中原告刘伟偿还借款的义务不是在同一合同中产生的义务，不具有对应和牵连的关系，原告刘伟不履行借款合同不能构成被告新会融房产公司履行《商品房预售合同》的抗辩。被告新会融房产公司以原告刘伟未履行借款合同而拒绝履行《商品房预售合同》违反合同相对性原理及公平合理原则，对原告刘伟不具有约束力。故对被告新会融房产公司的辩称本院不予采信。本案争议焦点二是原告刘伟要求被告新会融房产公司赔偿逾期交房产生的租金损失109,200元有无事实及法律依据。原告刘伟提交的租房合同、收条系案外人出具，性质属于证人证言，证人未出庭接受质询，故本院对真实性不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。采用租金标准确定违约金的适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额”，而本案中原被告双方在《商品房预售合同》中对于违约金计算方法已经作出了明确约定，在原告刘伟无充分有效证据证明其实际损失高于违约金的情况下，从尊重契约自由和保障合同全面履行的角度，不应适用该司法解释中关于按租金标准调高违约金的规定。为避免原告刘伟另行主张逾期交房违约金的讼累，本院依据双方签订的《商品房预售合同》约定的违约金标准确定原告刘伟主张的因逾期交房产生的损失数额。原告刘伟与被告新会融房产公司在《商品房预售合同》中约定被告新会融房产公司逾期交房的违约责任即“逾期90日以上，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之0.2/日进行赔付”。本院从双方约定被告新会融房产公司应当支付违约金之日即2017年4月1日计算至原告刘伟主张之日即2020年3月31日计算原告刘伟的租金损失数额为16,489.19元（752,931元×万分之0.2/日×1095天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告新疆新会融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘伟交付位于乌鲁木齐市××区第12号楼203室房屋。二、被告新疆新会融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘伟支付逾期交房租金损失16,489.19元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,242元（原告刘伟已预交，已减半收取），由被告新疆新会融房地产开发有限责任公司负担186.3元，原告刘伟负担1,055.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   莫文静二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 九 日书  记  员   杨 韫