江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终362号上诉人（原审原告）：徐宁，男，1986年3月11日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：方金发，江西弘乐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：童满生，男，1950年4月5日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：彭维，江西千瓷律师事务所律师。上列上诉人因租赁合同纠纷一案，均不服江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人徐宁及其委托诉讼代理人方金发，上诉人童满生及其委托诉讼代理人彭维参加了诉讼。本案现已审理终结。徐宁上诉请求：1.依法改判江西省乐平市人民法院（2019）赣0281民初4031号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；2.本案上诉费由童满生负担。事实和理由：一审法院理应将店面搬迁费5666.5元，临时安置费用9064.8元，回选店面安置补偿金27194元判决给徐宁，该三项是徐宁因租赁店铺造成的实际损失。童满生辩称，一审法院对于临时安置费、店面搬迁费以及回选店面安置补偿金事实认定清楚，法律适用正确，徐宁上诉于法无据，请求二审法院驳回徐宁的上诉。童满生上诉请求:1.请求二审法院依法撤销江西省乐平市人民法院作出的（2019）赣0281民初4031号民事判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由徐宁负担。事实和理由：1、涉案房屋被征收系政府行为，童满生事前不知情，事中也只是履行配合政府及相关单位征收工作，童满生从始至终并无违约行为，解除合同属于不可抗力，童满生对合同的解除不存在过错，不构成违约。2、一审法院酌定涉案房屋装修赔偿计算标准按450元/㎡计算，标准过高。根据乐平市人民法院乐府字（2019）17号乐平市人民政府关于印发乐平市“老酒厂、福利院”周边棚户区改造房屋征收补偿安置方案的通知，可知房屋征收装饰装修补偿的最高标准是300元/㎡，一审法院在没有任何客观证据的情况下，错误地使用自由裁量权，对房屋的装修价值进行一个与事实不符的评估，从而作出一个错误的价值判断，该判断严重损害了童满生的合法权益。3、一审法院判决童满生赔偿徐宁停产停业损失101469.11元不合理。征收补偿与房屋承租人无关，仅是房屋所有权人享有的权利。而对于房屋承租人因征收受到的损失如何弥补是基于其与房屋所有权人之间的租赁合同而定，但本案中童满生与徐宁并未就停产停业有所约定。本案至今徐宁也未提供任何证据证明其损失客观存在，一审法院错误的将本不属于徐宁的赔偿划归徐宁，不合理。反而童满生作为业主，其店面租赁给徐宁，店面始终处于一个拥有收益的状态，征收人考虑到童满生房屋被征收后永久性无法经营，无法出租而给予停产停业的补偿，补助对象系童满生，即房屋所有权人。而徐宁作为承租人，虽确实因政府的征收行为无法继续承租被征收房屋，但其最多也是租赁期限内的经营受到影响，与童满生的损失无法比拟，故停产停业损失应赔偿给童满生。4、双方签订的租赁协议中已经明确了租赁面积，但在一审判决中，法院错误的认定了一个超出徐宁诉请的面积，属事实认定错误，应当依法撤销该判决。徐宁辩称，1、依法解除合同符合法律规定，童满生与政府征收部门签订房屋补偿安置协议书，该协议第七条明确约定本协议生效后，依法取得货币补偿后，应当负责与被征收房屋占有人解除合同，且政府征收部门已经赔偿了90%以上的补偿款，童满生已经丧失对该房屋的所有权，该房屋所有权应归政府征收部门，租赁合同已无法继续履行；2、该店面被征收导致徐宁店面装修款损失客观存在，该房屋租赁期五年，徐宁只使用一年，租赁时店面是毛坯，店面被征收店面临时安置费、回选店面都是实际损失，关于停产停业的损失一审判决正确。徐宁向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方于2018年签订的店面租赁合同；2、依法判决被告承担原告该店面装饰费用人民币200000元；3、依法判决被告此次因店面征用拆迁造成的店面装饰补偿金226188元、店面搬迁费5665.5元，停业损失101469.11元、店面临时安置费用9064.8元、经营性店面货币补偿奖励202938元、回选店面安置补偿金27194元，以上共计人民币572519.41元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院经审理查明，2018年4月1日，原告徐宁与被告童满生签订《店面租赁合同》，约定甲方（童满生）同意将位于江西省乐平市商铺在良好及可租的状态下租给乙方（徐宁）作为乙方经营使用，出租商铺为三间店面约为165㎡，为毛坯房屋，由乙方全新装修，租赁期限为五年，自2018年5月1日起至2023年5月1日止，每年租金为人民币43000元／年（大写肆万叁仟元整每年），付款方式为年付，五年之内房租不变，乙方每年租金均在当年4月1日前一次付清，甲方在收到租金后应当给乙方收款凭证。原告承租该房屋，装修后用于汽车销售。2019年6月26日，被告童满生（乙方）与乐平市房屋征收管理办公室（甲方）签订《乐平市“老酒厂、福利院”周边棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》（协议编号：ＴＪＳ-Ａ17-139），约定：乙方被征收房屋位于乐平市，住宅主体面积679.39㎡，住改非面积262.7㎡，经营性面积188.85㎡，乙方放弃房屋回选安置，甲方应向乙方支付7630890.27元，其中含被征收房屋的装修补偿款1130.94㎡×200元／㎡＝226188元、经营性店面房奖励补偿金额202938.21元、货币单项奖励1130.94㎡×280元／㎡＝316663.2元、店面搬迁费188.85㎡×30元／㎡＝5665.5元、经营性店面房屋停产停业补助费101469.11元。该协议第七条约定“本协议生效后，乙方取得货币补偿款后，应当负责与被征收房屋占有人解约”。2019年7月16日，乐平市童家山周边棚户区改造项目部汇款5553016.37元至被告童满生名下中国建设银行62×××17账户内。现原告以承租房屋被征收影响其业务要求被告赔偿其损失为由诉至法院，引发本案纠纷。另查明，被告童满生当庭承认原告徐宁租金付至2019年10月31日，原告徐宁当庭承认现在已经没有使用承租店面了，店面里面还有原告的一辆车及部分办公用品，但该承租店面的钥匙尚未归还被告。本案所涉房屋上下共计五层，根据该院前往现场实际查看及被告童满生的陈述，该房屋系2008年左右建成，被告一家居住的三楼系2010年装修完成，二楼系2014年左右装修完成，四楼、五楼只铺设了水电及墙面刷腻子粉，该情况有该院在现场拍摄的照片为证。原告徐宁向该院提交书面申请，请求对原告承租的店面的装修价值进行评估，被告童满生对此表示不同意，理由为政府拆迁时已有第三方评估机构对装修价格进行了评估，不同意另行评估。上述事实，有原、被告举证材料、庭审笔录等予以证实，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同应当受法律保护。原、被告2018年4月1日签订的《店面租赁合同》系双方真实的意思表示，且其内容不违反法律，该合同合法有效，对原、被告双方均有法律约束力。本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《店面租赁合同》是否应予解除？二、原告主张的要求被告赔偿其店面装修费20万元应否支持？原告主张的被告因店面被征收取得的补偿款共计人民币572519.41元归原告应否支持？针对第一个争议焦点，2019年6月26日，因政府征收该承租店面所在的整栋楼，被告童满生与乐平市房屋征收管理办公室（甲方）签订《乐平市“老酒厂、福利院”周边棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》，该协议第七条约定“本协议生效后，乙方取得货币补偿款后，应当负责与被征收房屋占有人解约”。对此该院认为，被告童满生与乐平市房屋征收管理办公室签订的该协议书系双方真实的意思表示，该征收补偿安置协议书合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，且被告童满生已收到拆迁补偿款5553016.37元，故被告童满生负有与原告徐宁解除《店面租赁合同》的义务，故被告童满生要求原告徐宁继续按照租赁合同约定履行的主张该院不予支持，且该院认为，由于被告童满生已与乐平市房屋征收管理办公室达成合意，本案诉争房屋屋体也写了“征”，原告主张房屋拆迁影响其生意该院认为存在合理性，即原告承租的店面面临随时拆迁的可能，该不安定因素会影响原告的生意，故该院认为，原、被告2018年4月1日签订的《店面租赁合同》应当予以解除。针对第二个争议焦点，本案系租赁合同关系，如前所述，本案原、被告签订的《店面租赁合同》约定的租赁期限为5年，由于该出租店面被政府征收而导致该店面租赁合同无法继续履行，原告徐宁作为承租人并不存在过错，且被告主张本案不存在不可抗力，故该院认为被告童满生应当承担违约责任。由于原、被告双方在租赁合同中就违约责任未做约定，对此该院认为可以参考被告童满生与乐平市房屋征收管理办公室（甲方）签订《乐平市“老酒厂、福利院”周边棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》中征收补偿款的相关标准：1、装修损失，根据原、被告签订的租赁合同约定，原告徐宁租赁期限原为5年，由于店面被征收致使租赁合同无法履行，被告应当赔偿原告的装修损失。原告徐宁主张其因装修店面花去装修费207210元，对此原告仅提供了其手写的清单，未提交其他证据佐证，故该院不予认定。根据被告童满生签订的征收补偿协议，被告童满生获得的装修补偿款标准是200元/㎡，对此该院认为，该200元/㎡的装修补偿款系平均数，本案所涉房屋上下共计五层，根据该院前往现场实际查看及被告的陈述，该房屋系2008年左右建成，被告一家居住的三楼系2010年装修完成，二楼系2014年左右装修完成，四楼、五楼只铺设了水电及墙面刷腻子粉，该情况有该院在现场拍摄的照片为证。而本案原告租赁的店面系2018年装修完成，该院认为，从被告童满生房屋的实际装修情况、装修年限及折旧率来看，仅仅按照200元/㎡的平均价格来计算原告承租的店面装修赔偿标准是显失公平的，故该院酌定原告租赁的店面装修赔偿计算标准按450元/㎡计算，根据原、被告在租赁合同上约定的租赁面积为165㎡，故该院认为被告童满生应当赔偿原告因租赁合同无法继续履行造成的装修损失计人民币165㎡×450元/㎡=74250元。2、由于本案所涉店面被征收，致使原、被告签订的租赁合同无法继续履行，原告徐宁作为承租人需要另行选择经营地址，期间造成的原告停产停业损失应当由被告童满生承担赔偿责任，该损失可参考被告签订的征收补偿安置协议中约定的金额，即人民币101469.11元。3、原告徐宁主张被告童满生因案涉店面征收所得的店面搬迁费、店面临时安置费、经营性店面货币补偿奖励、回选店面安置补偿费归其所有没有法律依据，该院不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，由此可见国家征收房屋后补偿的对象是房屋所有权人，承租人并非征收补偿的对象。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除原告徐宁与被告童满生2018年4月1日签订的《店面租赁合同》；二、被告童满生在本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告徐宁违约金共计人民币175719.11元；三、驳回原告徐宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自动履行，原告可在本判决履行期届满第二日起二年内，向该院申请强制执行。案件受理费9525元，保全费3370元，由原告徐宁承担5000元，由被告童满生承担7895元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决的损失赔偿是否恰当。关于装饰装修补偿，因店面的实际经营时间较短，一审法院根据房屋实际装修情况、装修年限及折旧率，酌定按照450元/㎡计算装修损失并无不当。关于停产停业损失，双方协议对此未有约定，童满生与徐宁签订了租赁期限自2018年5月1日起至2023年5月1日止的《店面租赁合同》，童满生与乐平市房屋征收管理办公室签订的征收协议发生在双方约定的租赁期内，出租人所获征收补偿款项中，停产停业的实际损失发生于承租人，根据公平原则，出租人应将其收取的相应份额补偿费用用于支付给承租人。徐宁主张童满生赔偿其停产、停业损失，于法有据。原审法院根据童满生与乐平市房屋征收管理办公室签订的征收补偿安置协议中约定的金额计算停产停业损失，具有事实依据。因房屋征收所得的店面搬迁费、临时安置费、回选店面安置补偿费系由征收部门按照所征收片区房屋征收安置补偿方案的规定给予被征收人。童满生系被征收房屋的所有权人，故房屋被征收所获得的相应补偿，应由其享有。且即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁、另选他址的事实。因此，徐宁主张的店面征收所得的店面搬迁费、店面临时安置费、回选店面安置补偿费归其所有缺乏事实和法律依据，一审处理并无不当。综上所述，上诉人童满生与上诉人徐宁的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人徐宁负担850元，上诉人童满生负担3900元。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇二〇年六月十八日法官助理王玲娟书记员徐彩霞