四川省平昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1923民初3103号 原告：周春梅，女，汉族，生于1980年9月27日，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：何永碧，四川百坚律师事务所律师。 被告：平昌县双信酒店管理有限公司（以下简称“平昌双信酒店”），注册号：511923000021014。 法定代表人：周永翔，该公司总经理。 住所地：四川省平昌县。 被告：周永翔，男，汉族，生于1972年12月27日，住重庆市九龙坡区。 被告：平昌高品旅游房地产开发有限公司（以下简称“平昌高品公司”），统一社会信用代码：91511923MA62D1XK7M。 法定代表人：魏心碧，该公司董事长。 住所地：四川省平昌县。 被告：魏心碧，男，汉族，生于1948年7月23日，平昌高品公司董事长，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：刘国龙，男，汉族，生于1966年1月1日，平昌高品公司职工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：苟中益（特别授权），男，汉族，生于1967年11月23日，平昌高品公司副总经理，住四川省巴中市巴州区。 原告周春梅与被告平昌双信酒店管理有限公司、周永翔、平昌高品旅游房地产开发有限公司、魏心碧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周春梅的委托诉讼代理人何永碧、被告平昌双信酒店法定代表人周永翔、被告周永翔，被告平昌高品公司的委托诉讼代理人刘国龙、苟中益到庭参加诉讼，被告魏心碧经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周春梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告平昌双信酒店签订的《酒店代装及房屋租赁协议》有效；2、判决四被告连带支付原告2017年7月1日至2019年10月期间的房屋租赁费用69298.64元；3、判决四被告按合同约定支付滞纳金692.98元，并按约支付违约金；4、要求四被告按约继续履行租赁合同期间的租金；5、本案诉讼费用由四被告共同负担。事实及理由：2013年，原告及其丈夫唐炜购买了高品公司开发的高品伴山风景A8栋10层4号房屋，按照开发商“购买的精品公寓必须租给双信公司”的约定，在被告平昌高品公司担保下，原告与被告平昌双信酒店签订了《酒店代装及房屋租赁协议》，将其购买的房屋出租给被告平昌双信酒店，租期为即2014年11月13日起至2033年3月5日止，从签约开始计算租金每年以31309元的标准进行支付。2017年6月2日原被告进行结算，被告将应付租金结算至2017年6月30日，但2017年7月1日起至今，被告双信酒店既没有按照约定向原告支付租金，也未依约对该房屋进行装修，被告平昌高品公司也没在担保范围内承担责任，经原告多次催收无果，现诉至法院，请求判如所请。 被告平昌双信酒店、周永翔辩称：原告陈述的事实属实，诉请合理。 被告平昌高品公司辩称：1.原告所主张的租金应以最终结算为准，滞纳金与违约金不能同时主张；2.原告与被告平昌高品公司没有履行租赁合同，该合同也不能履行。 被告魏心碧未作答辩。 经审理查明：2011年12月23日，平昌高品公司与被告周永翔签订《权属划分协议》，2012年1月12日，双方又签订《高品·伴山峰景（三）期Ａ8栋开发建设协议》，约定以被告平昌高品公司名义合作开发高品·伴山峰景Ａ8栋商品房屋，周永翔占比例60.2%，高品公司占比例39.8%。2013年1月21日，被告周永翔与被告魏心碧共同注册成立平昌县双信酒店管理有限公司，被告周永翔占股权60%，被告魏心碧占股权40%，认缴注册资本金200万元人民币，并商议以出售Ａ8栋房屋的同时又返租房屋的方式经营酒店。2013年9月28日，原告与被告平昌高品公司签订《高品·伴山峰景商品房精品公寓申购协议》，协议中约定：房屋Ａ8栋10层13-4号（后备案为10层10-4号），建筑面积约47ｍ2，单价8000元／ｍ2，总价376000元。并特别约定：业主购买的精品公寓必须租给平昌县双信酒店管理公司。在开发商取得《商品房预售许可证》之日起即通知申购人（本案原告）签订《商品房买卖合同》，相关内容与正式合同上体现一致，其余事项按《商品房买卖合同》约定办理，申购金转为购房款，正式合同签订后，原签订的《申购协议》中的权利义务的约定即行终止。同日，原告又与被告平昌双信酒店管理有限公司签订《酒店代装及房屋租赁协议》，将原告所购买Ａ8栋10层10-4号房屋出租给被告平昌双信酒店。约定……第二条：租期从2014年3月17日至2033年3月5日止。第四条：从签订本合同之日起计算租金，每年以31309元的标准从2014年3月17日起计算。第七条……：8、乙方（本案被告平昌双信酒店）必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，甲方（本案原告）有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的1%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋。2014年12月12日，被告平昌高品公司取得平昌县住房和城乡建设局批准预售商品房许可手续后与原告签订《商品房买卖合同》。合同中约定……第三条：买受人（本案原告）所购商品房为Ａ8栋第10层10-4号，建筑面积48.92ｍ2，（其中：套内建筑面积36.25ｍ2，分摊建筑面积12.67ｍ2）。第五条：计价方式与价款……。2、该商品房单价为4500元／ｍ2，总价款为220140元。……第六条，买受人采取下列第一种方式付款：……1、一次性付款。被告平昌高品公司即按照合同约定向原告出具购买Ａ8栋9层9-3号房款220140元的收据以及代收装饰费用171220元的收据。2015年9月，被告平昌双信酒店对Ａ8栋承租的住宅及未售的住宅房屋进行开工装饰装修，并安装了水、电、空调等部分设施。2015年12月底，被告平昌高品公司与被告平昌双信酒店、周永翔因合作开发Ａ8栋项目期间工程施工结算，房屋销售、帐务结算等发生争议并产生矛盾，被告平昌双信酒店即全面停止酒店装修。2017年6月，Ａ8栋26户购房业主因酒店装修停工且未收到租金即到平昌县信访，被告平昌双信酒店、平昌高品公司即与原告及其他25户购房业主进行购房、租房租金、代装金等进行结算，确认原告周春梅于2014年8月29日购买Ａ8栋10层10-4号房屋，房屋单价4500元／ｍ2，建筑面积47.99ｍ2，房屋总价215955元。原告周春梅从结算房款补差，领取租金抵代装金等方式确认缴纳代装饰装修费用162965元。按照约定的标准以购房款和代装金合计的8%计算年租金，原告年租金应为30313.6元。从2017年7月1日起至今，被告平昌双信酒店未向原告支付租金，经相关部门调解无果后，原告即诉至本院，要求法院判决实现前述诉请。 同时查明：2014年7月21日，被告平昌高品公司向被告平昌双信酒店出具关于伴山峰景A8栋12楼担保函：为保证平昌县双信酒店管理有限公司伴山峰景A8栋5-11楼房屋产权人租赁户能按时收取房屋租金。根据贵公司请求，经公司办公会研究决定：以我公司开发建设的高品·伴山峰景A8栋12楼房屋产权（建筑面积为786.17m2）为租赁户提供前10年租金按时支付租金的担保物，如果平昌县双信酒店管理有限公司不能按时支付租金，租赁户可以通过法律程序处置伴山峰景A8栋12楼的房产收取租金……。 上述事实，有原告与被告平昌高品公司于2013年9月28日签订的《高品·伴山峰景商品房精品公寓申购协议》、《酒店代装及房屋租赁协议》，被告双信酒店收取代装金票据；平昌高品公司收取维修基金、购房款的收据；原告与被告于2014年8月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，四川省高级人民法院（2017）川民申4324号民事裁定书、（2017）川民申4325号民事裁定书；被告平昌高品公司与A8栋26户（含原告）结算及统计表；2014年7月21日，平昌高品公司向被告平昌县双信酒店出具的《关于伴山峰景A8栋12楼担保函》；被告平昌双信酒店、周永翔提供的彭建的情况说明；2018年8月21日，平昌县住建局关于孙大军等26人信访诉请的回复以及庭审笔录予以佐证，足以认定。 本院认为：1、酒店代装及租赁合同是继续履行还是解除的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行使致使不能实现合同目的。本案中，原告与被告平昌双信酒店签订《酒店代装及租赁协议》，均是当事人真实意思表示，且内容符合有关法律规定，应为有效，双方当事人应当按照合同约定忠实履行合同义务，但在合同履行期间，被告平昌双信酒店即未按约定对所承租的房屋进行全面装饰装修，并开展酒店经营活动，也未按合同约定时间向原告支付租金，至今长达两年之久，双方签订的《酒店代装及租赁协议》，已不能正常履行，代为装饰装修及房屋租赁的合同目的不能实现，如果继续履行合同，根据被告平昌双信酒店的经营能力和违约行为，将会给双方造成更大经济损失，解除租赁合同，更符合各方当事人的诉讼目的和利益追求。因此，原告诉请继续履行合同，本院不予支持，但被告平昌双信酒店因根本性违约应按合同约定承担所产生的支付租金、退赔装饰装修费用和违约金等相应法律后果。2、被告平昌高品公司承担保证责任的问题。原告诉请要求被告平昌高品公司承担连带责任，而被告平昌高品公司只承认在担保处置担保物即A8栋12楼房屋的范围内承担保证责任。本院认为，被告平昌高品公司与被告周永翔签订《高品·伴山峰景（三期）A8栋开发建设协议》和《权属划分协议》，双方共同经营、共负盈亏，是联合开发房地产行为，对该项目所负债务应当承担连带责任。为开发建设经营A8栋，实现双方合作目的，被告平昌高品公司在未批准的情况下，改变A8栋的住宅规划用途为精品公寓，从事酒店经营，其法定代表人即被告魏心碧又与合作方即被告周永翔共同注册成立本案被告平昌双信酒店，其目的是对A8栋开发建设成功后又共同经营酒店业务。从被告平昌高品公司出售房屋设置“业主购买的精品公寓必须租给平昌双信酒店管理公司”的购房条件、购房交易单价、收取部分代装金，以及向被告平昌双信酒店出具《关于伴山峰景A8栋12楼担保函》等一系列事实，足以认定被告平昌双信酒店与被告平昌高品公司对伴山峰景A8栋开发和经营酒店合作的关系。因此，被告平昌高品公司对解除租赁合同的法律后果应当承担连带担保责任，而不是A8栋12楼价值范围内的担保责任。3、被告周永翔、魏心碧在本案中是否承担连带责任的问题。被告周永翔、魏心碧以认缴的方式注册成立被告平昌县双信酒店管理有限公司，被告周永翔、魏心碧是该公司股东。作为被告平昌双信酒店一经依法成立，即具有独立的法人财产，享有法人财产权，对外独立享有民事权利和承担民事义务。依照《公司法》的相关规定，有限责任公司股东只有在出现虚假出资，抽逃出资，出资不到位，违法清算注销，公司解散后恶意处置公司财产，股东过度控制、滥用公司人格，股东财产和公司财产混同等情形之一的，公司股东才承担连带责任。本案中，被告周永翔、魏心碧作为平昌双信酒店股东，在公司经营过程中，未出现上述情形，且原告也无证据加以证明。因此，本院对原告诉请要求被告周永翔、魏心碧对被告平昌双信酒店的债务承担连带责任的请求不予支持。4、装饰装修费用损失的确定。被告平昌双信酒店与原告签订《酒店代装及租赁协议》，按照约定，被告平昌双信酒店应当对承租的房屋按约定标准装饰装修，但被告未按合同约定全面履行义务，已构成违约，在合同解除后，应承担退赔原告装饰装修费用的民事责任。但原告在此期间，领取了租金，按照合同中装饰装璜设施、设备租赁期间的约定，其代为装饰的设施、设备的价值会在租期内逐年减少即折旧。因此，退赔原告的代装费用应予部分抵减。其抵减部分计算方式为：代装费÷租赁期（日）×实际租赁日数。本案中，被告平昌双信酒店应退赔原告代装费用115072.86元{其计算方式为：代装费用162965元-[162965元÷6928日（总租期:2014年3月17日至2033年3月5日）×2036日(实际租期:2014年3月17日至2019年10月13日)]}。综上，为保护原告的合法权益，维护正常的市场经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第九十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告周春梅与被告平昌县双信酒店管理有限公司于2014年11月13日签订的《酒店代装及房屋租赁协议》。 二、由被告平昌县双信酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周春梅赔付装饰装修费用115072.86元。 三、由被告平昌县双信酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周春梅支付2017年7月1日起至2019年10月13日止期间的房屋租赁费用69264.5元【其计算方式为：日租金×逾期日数，年租金30313.6元÷365日×834日（2017年7月1日至2019年10月13日），日租金=年租金÷365日）】，并承担违约金692.64元（计算方式为：房屋租赁费用×1%）。 四、被告平昌县双信酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租的A8栋10层10-4号房屋交付给原告周春梅。 五、被告平昌县高品旅游房地产开发有限公司对本判决第二、三项所确定的义务承担连带责任。 六、驳回原告周春梅的其他诉讼请求。 七、本案受理费4001元，依法减半收取2000.50元，由被告平昌县双信酒店管理有限公司、平昌县高品旅游房地产开发有限公司负担。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 王 建 二〇二〇年六月三十日 书记员 陈红竹