云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0425民初169号 原告：劳弼忠，男，1935年8月13日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。 委托诉讼代理人：劳春明，系劳弼忠的儿子，1974年2月14日生，汉族，住云南省玉溪市易门县。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：罗跃平，云南云之策律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：普靖，男，1988年11月20日生，哈尼族，住云南省玉溪市易门县。 被告：云南易门正阳水电有限责任公司，住所地：云南省玉溪市易门县绿汁镇棚苴村炉房社。 法定代表人：赖应芬，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：李泽旺，男，1969年10月3日生，汉族，系公司职工，住云南省楚雄彝族自治州双柏县，现住云南省玉溪市易门县。代理权限：特别授权。 原告劳弼忠与被告普靖、云南易门正阳水电有限责任公司（以下简称“正阳公司”）物权确认纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，因案情疑难、复杂，本院于2020年3月6日依法裁定本案由简易程序转为普通程序审理，并于2020年4月2日在本院第四审判法庭公开开庭进行了审理。原告劳弼忠的委托诉讼代理人劳春明、罗跃平，被告普靖及正阳水电公司的委托诉讼代理人李泽旺到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告劳弼忠向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认坐落于易门县房屋【房屋所有权证：易门县房权证易字第××号，国有土地使用权证：易龙国用（2006）第变274号】为原告所有；二、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2003年2月4日，原告与正阳公司达成诉争房屋购销协议，同年3月30日交付购房款6万元，随后原告对该诉争房产进行装修并入住至今。后因一直未办理房屋所有权证，原告按照房屋购销协议约定对剩余购房款58000元尚未支付。2006年4月21日，正阳公司向易门县房地产综合开发公司（已注销）付清了诉争房产之房款。此时，易门县房地产综合开发公司本应按照法律规定为正阳公司办理房屋产权证，正阳公司本应按照双方签订的房屋购销协议履行合同义务。但2006年5月，普靖、正阳公司与案外人易门县房地产综合开发公司在明知诉争房产房款已全部付清、原告对诉争房产已进行装修并实际居住的情况下，通过采取解除购房协议、签订新房屋买卖合同之恶意串通方式，将诉争房产过户登记到普靖名下。案发后，原告提起确认买卖合同无效之诉。2019年5月13日，经（2018）云0425民初948号民事判决书确认，普靖与原易门县房地产综合开发公司于2006年5月签订的易门花园小区1幢202号房屋买卖合同无效。随后，原告提起案外人执行异议之诉。2019年8月6日，经（2018）云0425民初2号民事判决书确认，解除对诉争房产之查封。上述两份判决均已生效。原告认为，房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。房屋的归属，应根据购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住使用等情况进行综合认定。虽然本案现诉争房产仍然登记在普靖名下，尚未被行政机关撤销登记，但是原告有证据证明该诉争房产登记在普靖名下的记载与真实权利状态不符，无论从房款交付、实际居住使用情况及当时购买房屋的真实意思表示，都证明原告为诉争房产的真实权利人，且该案物权登记要件成立前提的房屋买卖这一基础法律关系己被法院生效判决确认为无效。对于尚未付清的购房款，原告承诺只要按约定完成房屋权属登记，即可立即支付剩余尾款。在此情况下，根据《中华人民共和国物权法》第33条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条之规定，为切实保护原告合法利益不受侵害，特向法院提起诉讼。 被告普靖辩称，这十年来普靖都在服刑，并不知道家里面的人是怎么处理的。原告的购房款普靖也没有收到过，普靖不同意原告的诉讼请求。原告并不知道房子登记的是普靖的名字，也不知道这些房子存在债务问题。 被告正阳公司辩称：正阳公司的答辩意见和普靖的意见基本一致。1.房产登记在普靖名下，与正阳公司无关；2.合同上虽然是正阳公司的印章，但房子是在普靖名下，签名的是普正阳；3.收钱的人到底是不是正阳公司的人原告并未提供证据证实，况且上述情况普靖均不知情，也就是房子登记在普靖名下，但是其并不知道钱交到哪里去了。 本院经审理认定本案法律事实如下： 1.易门县炉房电站系易门县绿汁镇人民政府镇属乡镇集体企业。2001年4月26日，易门县绿汁镇人民政府同意易门县炉房电站关于购买职工住宅的申请，购买14套住房，价款为199万元，并根据企业现状及职工的承受能力，购房款由易门县炉房电站集体承担129万元，企业职工承担70万元。2001年12月25日，易门县房地产综合开发公司作为甲方与作为乙方的易门县炉房电站签订《房屋买卖合同书》，农行易门县支行作为担保单位在该合同上签字，合同约定：由甲方向乙方提供易门县龙泉花园现房一栋12套（含车库），建筑面积1992平方米。房屋总造价1927049.50元，合同签订后10日内乙方向甲方支付120万元，其余尾款在2004年3月30日前一次性付清。合同还对其他内容进行了约定。2001年12月30日，易门县房地产综合开发公司、易门县炉房电站双方在合同上备注以下内容：现经双方协商，将原先支付120万元改付170万元，尾款部分、利息、付款日期照合同执行。2001年12月30日，易门县炉房电站向易门县房地产综合开发公司支付了170万元的购房款。 2.2002年12月24日，正阳公司成立，股东为普靖、赖应芬。随后，易门县炉房电站完成了改制，易门县炉房电站的债权、债务、资产等最终由正阳公司以购买者身份承继。另查，普正阳、赖应芬当时系夫妻关系，普靖系普正阳、赖应芬之子。 3.2003年2月4日，原告（乙方）与正阳公司（甲方）签订《房屋购销协议》，由原告向正阳公司购买易门县房屋（131平米），价款约定为118000元，乙方于2003年3月10日前付款60000元整，剩余尾款在房产证办完时一次性交付。甲方保证在完成交易办理房屋产权证时房产没有产权纠纷和经济纠纷。同年3月30日，原告支付正阳公司购房款60000元整，并对房屋装修后入住至今。后因一直未办理房屋所有权证，原告对剩余的购房款至今未支付。 4.2003年8月1日，正阳水电向易门县房地产开发公司出具收条，收条载明：经易门县正阳水电有限责任公司与易门县房地产开发公司于2003年8月1日对账，易门县正阳水电有限责任公司欠易门县房地产开发公司花园小区住房尾款227049元。 5.2004年7月1日，易门县房地产综合开发公司作为甲方与作为乙方的正阳公司签订《协议》一份，协议约定：原合同甲方为易门县房地产综合开发公司，本协议不予变更；原合同乙方为易门县炉房电站，本协议变更为正阳公司。本协议未变更部分按原双方签订的《房屋买卖合同书》执行，原合同条款仍具有相关的法律效力。 6.2006年4月21日，正阳公司向易门县房地产综合开发公司支付了227049.50元购房尾款。 7.2004年10月1日，易门县人民政府向易门县房地产综合开发公司颁发了龙泉镇龙泉西路面积为19430.60平方米的土地使用权证。2005年6月29日，易门县房地产综合开发公司办理龙泉镇龙泉西路房屋的所有权证，2005年7月1日，易门县人民政府颁发了易门县房权证易字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为易门县房地产综合开发公司。在易门县房权证易字第××号房屋所有权证附记载明：于2006年5月23日过户（转移）建筑面积3932.66平方米给易门县财政局；于2006年6月12日过户（转移）建筑面积2720.74平方米给普靖。 8.2006年5月15日，正阳公司向易门县房地产综合开发公司提出申请，正阳公司以无法支付房款为由，要求解除2001年12月25日签订的购房合同及2004年7月1日签订的协议，后易门县房地产综合开发公司同意解除合同。合同解除后，2006年5月，易门县房地产综合开发公司作为甲方与作为乙方的普靖签订《房屋买卖合同书》，合同约定：由甲方向乙方提供龙泉花园现房住宅一栋16套（含车库），建筑面积1992平方米。房屋总造价1927049.50元，合同签订后10日内乙方向甲方支付1927049.50元，2006年5月30日前一次性付清。若在2006年5月30日前不能一次性向甲方付清购房款，甲方按甲乙双方合同签订之日开始计算利息，利率按甲方向银行借贷的月利率6.85%计算。在合同约定时间内若乙方不能按时向甲方支付房款，甲方有权采取断电、断水等强制措施，直至收回房屋所有权。合同还对其他内容进行了约定。随后，上述所购的易门县龙泉花园小区1幢房屋产权全部登记在普靖名下（其中包含案涉房屋在内）。原告居住的易门花园小区1幢202号房屋的所有权证：易门县房权证易字第××号，国有土地使用权证：易龙国用（2006）第变274号。 9.2013年6月28日，杨镜冰、汤莉向原易门县农村信用合作联社绿汁信用社借款1000万元，并用登记在普靖名下位于易门县的房产（包含案涉房屋在内）及其他房产作抵押担保。由于杨镜冰、汤莉未按期偿还借款本息，债权人云南易门农村商业银行股份有限公司向本院提起诉讼，请求杨镜冰、汤莉偿还云南易门农村商业银行股份有限公司所欠的借款本息，并对所抵押的房产享有优先受偿权。本院于2017年6月14日作出（2017）云0425民初363号民事判决，判决由杨镜冰、汤莉偿还相应借款本息，并对普靖用于抵押的房产享有优先受偿权。因杨镜冰、汤莉未履行（2017）云0425民初363号判决确定的还款义务，云南易门农村商业银行股份有限公司向本院申请执行。案件执行过程中，需拍卖或变卖普靖用于抵押的房产，本院于2017年9月7日作出（2017）云0425执318号执行裁定，裁定查封案涉房产。在执行过程中，原告于2017年12月7日向本院提出书面执行异议，要求解除对案涉房产的查封，本院审查后于2017年12月18日裁定驳回其执行异议请求。原告遂于2018年1月2日向本院提起案外人执行异议之诉，要求：1.立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除对房屋及车库的查封。2.判决原告的房屋买卖行为合法有效，并确认案涉房屋及车库归原告所有。同年1月3日，原告向本院起诉要求确认易门县房地产综合开发有限公司与普靖签订的案涉的房屋买卖合同无效。本院于2018年8月16日作出（2018）云0425民初17号民事裁定，裁定驳回原告的起诉。后原告不服该裁定向玉溪市中级人民法院提起上诉，玉溪市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）云04民终1144号民事裁定，裁定撤销本院（2018）云0425民初17号民事裁定，指令本院审理。本院受理后另行组成合议庭进行审理，并于2019年5月13日作出（2018）云0425民初948号民事判决，判决原易门县房地产综合开发公司与被告普靖签订的房屋买卖合同中涉及到易门县花园小区1幢202号房屋的部分无效。2019年8月6日，本院作出（2018）云0425民初2号民事判决，判决不得执行本院（2017）云0425执318号执行裁定查封的原告管理、使用位于易门县房屋；解除对本院（2017）云0425执318号执行裁定查封的原告管理、使用位于易门县房屋的查封措施。（2018）云0425民初948号民事判决及（2018）云0425民初2号民事判决均已生效。 以上案件事实，有身份证复印件、国家企业信用信息公示报告、收据、房屋购销协议、（2018）云0425民初948号民事判决书、（2018）云0425民初2号民事判决书等证据及原、被告的陈述予以证实。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。本案中，原告与正阳公司于2003年2月4日签订的《房屋购销协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人利益，该房屋买卖合同系有效合同。签订《房屋购销协议》后，原告按合同约定支付了部分购房款并装修案涉房屋入住至今，原告应系案涉房屋的真实权利人，因各种原因，现案涉房屋登记在普靖名下，相应的买卖合同已经生效判决确认无效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，原告系案涉房屋的真实权利人，案涉房屋不动产登记簿上的记载与真实权利状态不符，现原告主张案涉房屋为其所有，有事实和法律依据，应予以支持。被告普靖、正阳公司的答辩主张，于法无据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 现登记在被告普靖名下的坐落于易门县房屋【房屋所有权证：易门县房权证易字第××号，国有土地使用权证：易龙国用（2006）第变274号】由原告劳弼忠所有。 案件受理费100元，由被告云南正阳水电有限公司、普靖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审判长  马亚伟 审判员  郭成仁 审判员  李晓燕 二〇二〇年六月十八日 书记员  杨 璐