河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初1453号 原告：中国农业银行股份有限公司承德分行，住所地：承德市双桥区南营子大街17号，统一社会信用代码91130802601265426A。 负责人：马韬，职务：行长。 委托代理人王志富，男，1988年9月13日出生，汉族，住承德市。 被告：崔艳超，男，1989年6月17日出生，汉族，河北承德市露露集团公司职工住承德市双桥区。 被告：围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司，住所地：承德市围场镇木兰南路民政小区。 法定代表人：刘文锋，职务：总经理。 委托诉讼代理人：苏铁钢，河北汇林律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司承德分行与被告崔艳超、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司承德分行的委托诉讼代理人王志富、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏铁钢到庭参加诉讼。被告崔艳超经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席开庭审理，现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司承德分行向本院提出诉讼请求：1、被告崔艳超偿还原告借款本息329233.48.92元（其中本金321830.39元、截至2019年9月19日的利息、罚息和复利7403.09元）及至还清本金为止的利息、罚息和复利；2、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；3、如被告不能偿还原告上述第一项贷款本息时，要求对贷款抵押物依法实现抵押权，优先偿付原告贷款本息；4、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告崔艳超因需购买承德市双桥区，向原告申请个人一手房贷款360000.00元，由被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司提供保证担保，同时以所购房产抵押。三方于2012年5月16日签订《个人购房担保借款合同》，依据该合同约定，被告崔艳超的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期的借款发放日对应日。原告于2012年5月18日向被告崔艳超发放贷款360000.00元。贷款发放后，被告崔艳超多次未按约定还款，截至2019年9月19日，被告已连续逾期超过3个月。经我行多次催收，被告崔艳超仍拒不偿还，被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司也未履行保证责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请予依法裁判。 被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司辩称，本公司是为被告崔艳超承担的阶段性保证担保责任，根据担保法规定，发生纠纷时应先处理抵押物，如抵押物不能偿还贷款，才由本公司承担；本公司不承担相关费用。 被告崔艳未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状及证据。 经审理查明，原告中国农业银行股份有限公司承德分行与被告崔艳超、围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司于2012年5月16日签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告崔艳超提供贷款360000.00元，用于被告崔艳超购买位于承德市双桥区屋；借款期限为360个月，自2012年5月18日至2042年5月17日止；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款发放日的执行利率为4.9%年；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资金保全措施；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款担保：阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司提供保证担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告崔艳超以其购买的位于承德市双桥区为其借款合同项下债务提供抵押担保，并办理了抵押登记预告手续。原告于2012年5月18日向被告崔艳超发放贷款360000.00元，但被告崔艳超未按本合同约定按时足额偿还借款本息。截止至2019年9月19日，被告崔艳超尚欠原告借款本息329233.48元（其中本金321830.39元，利息、罚息和复利7403.09元）。 本院认为，中国农业银行股份有限公司承德分行与崔艳超、围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法、有效。合同签订后，中国农业银行股份有限公司承德分行依照约定向被告发放了贷款，履行了合同义务。但被告未按约定按期足额偿还借款。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放借款、宣布贷款立即到期。逾期罚息利率为本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计算。故原告中国农业银行股份有限公司承德分行请求被告崔艳超归还全部借款本金、利息、罚息的诉讼请求于法有据，本院应予支持。因《个人购房担保借款合同》中约定围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承担的为阶段性连带责任保证。现因崔艳超未取得房地产权属证书，亦未办妥以中国农业银行股份有限公司承德分行为抵押权人的抵押登记手续，因此围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司还未免除保证责任，故对原告请求围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司承担连带保证责任的请求，本院予以支持。虽然原告与被告崔艳超对上述房屋做了抵押登记预告手续，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故原告对崔艳超名下的位于承德市双桥区房屋并不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告崔艳超于本判决生效之日起10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司承德分行借款本金321,830.39元、截止至2019年9月19日的利息（含罚息）7,403.09元，合计329,233.48元。2019年5月20日以后的利息按照合同约定的逾期贷款利率继续计算。 二、被告围场满族蒙古族自治县永盛房地产开发有限公司对本判决书第一项承担阶段性连带保证责任，即至被告崔艳超取得房地产权属证书，并办妥以中国农业银行股份有限公司承德分行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止承担连带保证责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,119.00元（减半收取），由二被告共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  张明华 二〇二〇年六月二十日 书记员  吴文利 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。