山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁09执异38号 案外人：刘勇，男，1977年8月1日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：侯运峰，北京君益诚律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司山东分公司，住所地：山东省济南市历下区经十路11001号中国人寿大厦29层、30层。 负责人：邓立新，总经理。 委托诉讼代理人：王增辉，山东环周律师事务所律师。 被执行人：泰安东方外贸有限公司，住所地：泰安市货场路中段。 法定代表人：田辉，董事长。 委托诉讼代理人：袁征，该公司工作人员。 第三人：泰安泰山城市发展工贸有限公司，住所地：泰安市岱岳区灵山大街西段。 法定代表人：杨茂胜，总经理。 委托诉讼代理人：徐亚楠，山东望岳律师事务所律师。 在本院执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司山东分公司（以下简称信达公司）与被执行人泰安东方外贸有限公司（以下简称东方外贸）、德正资源控股有限公司（以下简称德正公司）信用证纠纷一案中，案外人刘勇向本院递交书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘勇称：请求中止泰安泰山城市发展工贸有限公司（以下简称城市发展工贸公司）依据（2016）鲁09执169号执行裁定书对位于岱岳区货场西路的房屋地产进行清场和上述财产移交的强制执行程序。理由如下：一、异议人善意取得承租权，承租权利依法受法律保护。其一，2016年6月13日，异议人与东方外贸签署《租赁合同》，承租被执行房屋，合同约定租期20年，约定申请人可以对承租房屋进行改造装修，该合同系双方真实意思表示，合法有效。其二，申请人签署《租赁合同》的时间处于被执行房屋解封期间，租赁合同受法律保护。被执行房屋的查封期间为2014年6月9日至2016年6月9日，2016年6月15日至2019年6月15日，2016年6月9日至15日期间处于解封状态。签署租赁合同前，异议人与东方外贸到泰安市房产交易中心查询被执行房屋，结果显示房屋处于解除查封状态，没有任何抵押。异议人已经做到必要的审慎义务，善意取得承租权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第3款，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。其三，合同签署后，异议人向东方外贸支付了10年的租金200万元，并对房屋进行了装饰装修，投入近百万元。异议人先后将房屋转租给40多户商户，转租的期限较长，许多租户的转租期限约定至2024年、2026年等。二、城市发展工贸公司依法应当履行原出租人东方外贸的法定义务，承受相应的法律责任。其一，城市发展工贸公司通过司法拍卖方式取得被执行房屋及地块，根据《合同法》第86条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此，城市发展工贸公司作为买受人，应继续履行原租赁合同。其二，城市发展工贸公司在竞买时，法院依法在司法网络拍卖平台做出特别提示：“该拍卖标的物已经对外出租，承租人有优先购买权，优先购买权人提供租赁合同一份，租赁期限至2036年6月12日，共20年等。在实务状况中也明确室内装修为承租人装修，维护较好。”城市发展工贸公司在竞买时明知这些事实，可以推定其认可出租现状。其三，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第14条，法院履行了提示义务，即视为城市发展工贸公司接受异议人承租这一事实，应当维持异议人目前承租的现状，直至租赁期满。三、被执行房屋存在依法不能移交的现实状况，不符合执行条件。其一，被执行房屋尚存有效租赁合同，在有效的租赁期间，且异议人将房屋转租给40多户次承租人，这些租户亦对部分房屋进行装修，依法取得营业执照，依法纳税经营。如果在租赁及装修问题没有得到有效解决的情况下强制清场，这些次承租人短期内不可能找到妥善安置地，势必会影响正常的生活经营，也可能造成社会不稳定因素。如果次承租人的问题无法得到妥善解决，次承租人势必会向异议人主张相关权利，异议人无力承担如此严重的法律后果，对异议人也极度不公平。其二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款，人民法院在拍卖时并未依法消除异议人的承租权，异议人并不存在任何过错，故异议人的承租权受法律保护。其三，异议人于2017年在涉案房产以外新增建筑面积约1100平方米，投入约120万左右。在租赁期间包括前期场地平整、办公楼厂房修缮、安装变压器、铺设水电线路等，中期因与农贸市场合作开辟出入通道提前终止部分租户合同赔偿损失，后期公共设施升级改造等，投入约100多万元。其四，无论异议人的承租权最终能不能排除执行，在法院强制执行前城市发展工贸公司都应当妥善解决租赁问题后，法院方可执行，否则必然导致广大承租人权益受到侵害。 第三人城市发展工贸公司答辩称：一、假设东方外贸与异议人就执行标的存在真实租赁关系，其租赁权的成立也是在法院查封和设定抵押权之后，根据相关法律规定，异议人不能阻止法院向答辩人交付执行标的，其异议请求不成立。二、异议人不具有提起本案异议的主体资格，应依法裁定不予受理。泰安中院于2019年4月29日将本案执行标的交付给答辩人，东方外贸、答辩人、异议人各方在《交付笔录》上签字、捺印、盖章确认，异议人未提出任何异议，是对其权利的放弃，其不具备提起本案异议的主体资格。在法院组织各方交付执行标的后，异议人于2019年5月1日向泰安中院提起执行异议，后又申请撤回该执行异议，异议人对法院向答辩人移交占有的执行行为撤回异议后，以同样的事实和理由再次对法院移交占有的执行行为提出异议，属于重复提异议行为，应依法裁定不予受理。 申请执行人信达公司答辩称：答辩意见同第三人意见。在司法拍卖平台中，泰安中院已将拍卖房产已经对外出租的情况予以说明，参与拍卖的竞买人视为对标的实物的确认，责任自负，故本案的风险与我公司无关。 被执行人东方外贸答辩称：我公司作为原来的出租方，我们跟承租人签订合同时并没有收到法院的土地查封裁定。在签订合同时为了慎重起见，我们与承租方一起到房管部门查询了情况，查询结果为房产没有被查封，所以我们在没有法院查封的情况下与承租人签订了合同，合同应当真实有效。 本院查明，申请执行人中国农业银行股份有限公司泰安分行（以下简称农行泰安分行）与被执行人东方外贸、德正公司信用证纠纷一案，本院于2014年6月9日作出（2014）泰立保字第25号协助执行通知书，查封东方外贸名下泰房权证泰字第××、11××67、11××68号，查封期限自2014年6月9日至2016年6月9日；于2014年6月10日作出（2014）泰立保字第28号协助执行通知书，查封东方外贸名下位于货场西路泰国土用（2004）第××号土地共计9360平方米，查封期间自2014年6月10日至2016年6月10日同日向泰安市国土资源局岱岳区分局送达该协助执行通知书；于2014年6月20日作出（2014）泰立保字第28号保全财产通知书，并于2014年6月26日向被执行人东方外贸送达（2014）泰立保字第25-30号民事裁定书、保全财产通知书；于2016年5月13日作出（2014）泰立保字第28号协助执行通知书，续封东方外贸名下位于货场西路证号为泰国土用（2004）第××号土地一宗，面积9360平方米，查封期间自2016年5月13日至2019年5月13日，同日向泰安市国土资源局岱岳区分局送达该协助执行通知书；于2016年6月15日作出（2014）泰立保字第25号协助执行通知书，查封东方外贸名下泰房权证泰字第××、11××67、11××68号三套房产，查封期限自2016年6月15日至2019年6月15日。本院于2015年2月2日作出（2014）泰民四初字第8号民事判决书，该判决书生效后，农行泰安分行向本院申请强制执行，本院于2016年7月26日立案执行，案号为（2016）鲁09执169号。本院于2018年3月23日作出（2016）鲁09执169号执行裁定书，裁定：一、被执行人东方外贸位于泰安市××××路的房屋建筑物及国有建设用地使用权归买受人城市发展工贸公司所有。二、前述房地产上的查封自动注销。三、买受人城市发展工贸公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续；于2019年12月16日作出《公告》，责令刘勇在2020年1月17日前迁出及退出土地。 另查明，刘勇于2019年5月1日向本院提交执行异议申请书，请求中止城市发展工贸公司依据（2016）鲁09执169号执行裁定书对位于岱岳区货场西路的房屋地产进行清场和上述财产移交的强制执行程序。因本院并未对涉案房产采取清场等强制执行措施，经执行人员向刘勇释明，刘勇于2019年8月16日向本院递交书面申请撤回所提异议，本院于2019年8月19日作出（2019）鲁09执异74号执行裁定书，裁定准许刘勇撤回其异议申请。本院于2019年11月25日作出（2019）鲁09执异112号执行裁定书，裁定变更信达公司为本案申请执行人。 本案审查期间，刘勇向本院提交七份证据，证据一是2016年6月13日刘勇与东方外贸签订的租赁合同及租金收据，租期20年，证明签署合同时涉案房屋处于解封状态，合同合法有效。证据二是《产籍证明》，证明签订合同时涉案房屋处于解封状态，承租房屋权利的取得是善意的。证据三是司法拍卖平台截图，证明买受人明知涉案房屋已经出租给刘勇。证据四是2016年12月30日刘勇与泰安岱岳区粥店街道办事处枣行社区居民委员会签署《协议书》。证明刘勇与居委会之间达成有关农贸市场道路及房屋的建设情况约定，异议人善意合法使用。证据五是转租合同（次承租人）、营业执照（次承租人）、收据，证明异议人承租租赁物后将该租赁物分区出租给多位次承租人。证据六是承租前和装修后的对比照片，证明拍卖时租赁物有承租人和次承租人的大量投入，拍卖时法院没有解除租赁关系，也没有处理装修装饰投入补偿，第三人对现状是认可的，应当处理租赁关系和投入情况。证据七是次承租人的证人证言。第三人质证称，证据一租赁合同的相对方是东方外贸，买受人无法确定真实性，刘勇没有证据证实租赁合同在房管部分登记，假设租赁合同是真实的，签订时间也是在2009年设定抵押权之后，在法院查封后，不能对抗法院执行。收据真实性不予认可，收据没有写明支付租金的方式，与常理不符，也没有相关的银行流水予以佐证。证据二产籍证明自2009年11月18日已设定抵押权，买受人基于对公信的信赖认为即便租赁权成立也在抵押权之后，不能对抗法院执行。证据三买受人竞买执行标的到法院查询涉案土地及房产的查封抵押情况，租赁权成立也在抵押权之后，买受人不是自认异议人有20年承租权。买受人购买执行标的支付的价款包含装饰装修的价值，法院认定室内装修为租户装修，法院未经审查，买受人不予认可。证据四真实性不予认可，协议书约定异议人在涉案土地上建设商业房，其建设的商业房不在法院拍卖范围之内，异议人无法阻却法院移交占有执行标的。对证据五租户名单真实性及证明目的不认可，系其单方制作。对租赁合同真实性及证明目的有异议，无法核实其真实性。异议人明知买受人系合法买受人，仍出租并收取租金，损害了买受人的合法权益。证据六不能确定拍摄时间地点，对其真实性不予认可。对证据七真实性及证明目的均有异议，证人应当出庭核实身份接受法庭质询。异议人提交的证人证言无法证实签字的真实性。第三人城市发展工贸公司提供四份证据，证据一是（2014）泰立保字第28号协助执行通知书两份（首封和续封协执），证据二是执行标的的产籍证明十份，证据三是2019年4月29日泰安中院交付笔录一份，证据四是2019年5月1日异议人提交的《执行异议申请书》及泰安中院（2019）鲁09执异74号《执行裁定书》一份。刘勇质证称，对证据一证明目的不认可，农行及东方外贸均表示涉案房屋的抵押到2012年，仅是没有解除登记，异议人的租赁合同是解封后签订的，土地的查封、续封，法院没有进行公告也没有向东方外贸进行送达，承租人已经尽到承租人的查询义务，异议人是善意承租。证据二产籍证明能证明异议人是在房屋解封期间签订的租赁合同。证据三刘勇签字能证明刘勇作为承租人的合法性和真实性的认定，是对涉案房屋所有权转移的认可，不是对申请执行人执行的认可，异议人作为利害关系人依法有权利申请异议。证据四真实性予以认可，上次异议时法院还没有正式启动执行程序，没有作出执行通知或公告，所以执行法官明示刘勇撤回异议申请。2019年12月16日法院作出公告，异议人依据法院作出公告后提出异议，不属于重复提异议。 以上事实，有（2014）泰立保字第28号协助执行通知书、（2014）泰立保字第25号协助执行通知书、（2014）泰民四初字第8号民事判决书、（2016）鲁09执169号执行裁定书、（2019）鲁09执异74号执行裁定书等在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点是：案外人刘勇的承租权能否排除本案执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人提出异议的事由是对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，所谓案外人所主张的实体权利必须是足以阻止强制执行的实体权利，以所有权为最常见的权利类型，此外还有用益物权、以占有为条件的担保物权、租赁权、承包权等。本案在拍卖涉案房地产后要求承租人刘勇交付房屋，承租人刘勇提出异议应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。涉案房产和土地均有产权登记，故查封涉案房地产应分别向相应的不动产管理部门送达协助执行手续并完成查封登记才具有公示效力。本院于2016年5月13日作出（2014）泰立保字第28号协助执行通知书续封东方外贸名下土地，查封土地的效力虽及于地上房产，但是并未向房产管理部门送达协助执行通知书，故不产生对外公示的效力，不能对抗善意第三人。在房产查封未产生公示效力的情况下，刘勇与东方外贸签订租赁合同、占有使用涉案房产且租赁尚未到期，其请求阻止向受让人城市发展工贸公司移交房地产，合法权益应当受到法律保护。 综上，案外人刘勇的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 中止对案外人刘勇租赁的原泰安东方外贸有限公司名下位于泰安市货场西路的房地产（泰国土用（2004）第××号土地、泰房权证泰字第××、11××67、11××68号房产）的强制腾退。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 林 审判员 于 刚 审判员 张宗强 二〇二〇年六月十一日 法官助理李新 书记员陈珠慧