湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初1510号 原告：陈鹏，男，1988年12月24日出生，汉族，住湖南省冷水江市。 委托诉讼代理人：李双红，湖南本章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴珊，湖南本章律师事务所律师。 被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段888号。 法定代表人：王洪辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。 委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。 原告陈鹏与被告湖南富基置业有限公司（以下简称“富基公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴珊，被告富基公司委托诉讼代理人郑花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向原告交付符合双方合同约定交房标准的房屋（包括但不限于完成竣工验收备案、用电接入国家电网、安装电表、电箱等）；2、判令被告以房屋总价款926018元为基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付违约金（自2018年12月31日起至实际交付达到合同约定交房标准的房屋止，暂计算至2019年8月20日，违约金为304937.7元）；3、判令被告以房屋总价款926018元为基数，按照每日0.1‰的标准向原告支付违约金（自2016年7月27日至2018年1月18日止，违约金34910元）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付逾期办理预告登记违约金10000元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，原告购买被告位于长沙市望城区房屋，房屋总价款为926018元。原告已按照合同约定支付了全部合同款项。但被告未在合同约定期限内接通国家电网和为原告办理预告登记。现因原告在诉讼过程中已经接通国家电网。原告为维护合法权益，特向法院起诉。 被告富基公司辩称:一、原告向被告主张逾期办理预告登记违约金的诉讼请求应予驳回。商品房买卖合同补充协议第十二条第5款约定，因买受人或不动产登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期取得不动产证书的，则出卖人免除因此产生的买受人不能按期限得不动产权证的责任。依据前述约定，如因原告或不动产登记机关的的原因造成办理预告登记逾期的，富基公司不担责。长沙市不动产登记中心官网发布的《预告登记》办事指南第五条“办理业务所需要资料”第3款规定“分户预告资料袋……（5）物业专项维修资金专用收据（2010年10月1日以前签订合同的，可不提交）；（6）中华人民共和国税收缴款书……”。本案中，富基公司只有在收到原告提供的物业专项维修资金专用收据及税收缴款书后方可为原告申请办理预告登记。从原告提供的证据来看，原告并未提供证据证明其将物业专项维修资金专用收据及税收缴款书提交给富基公司的时间，应承担举证不能的不利后果，而不能按原告缴纳物业专项维修资金和税费的时间作为计算富基公司应为原告办理预告登记的起算时间，故主张逾期办理预告登记违约金的诉讼请求应予驳回。二、如果法庭经审理后认为富基公司需向原告支付逾期办理预告登记的违约金，则原告所主张的违约责任过高，依法应予以调整。原告所购房屋已经办理网签备案，原告所购房屋已经得到法律保护，而富基公司的违约行为并未使原告对所购商品房的使用和居住造成任何障碍或产生任何影响，且原告并没有提供证据证实因富基公司逾期办理预告登记所造成的损失情况，根据违约责任“补偿性为主、惩罚性为辅”的法律原则，既然原告并未因此遭受任何损失，则其诉讼请求过份高于其损失，根据公平原则，依法应予以调整。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年5月6日，原告陈鹏（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同约定：原告购买被告建设的位于长沙市望城区，总价款926018元；买受人以银行按揭方式付款，应于2017年5月2日前向出卖人交付首期房款（含定金）计278018元，剩余房款648000元向贷款银行申请贷款，出卖人应协助办理。该合同第二十条约定：“…买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料…如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。”2017年5月6日，原告支付首付购房款278018元。2017年5月10日，原告与长沙银行股份有限公司望城分行签订了648000元的《个人购房抵押（保证）借款合同》。2017年5月10日，中国建设银行股份有限公司湖南省分行向被告支付了648000元的按揭贷款，被告富基公司于2017年9月30日开具了该648000元的发票。原告已按照合同约定金额支付了全部合同款项。 2017年5月13日，原告缴纳了物业专项维修基金16689元；2017年5月13日，原告缴纳了契税13228.83元。 2018年11月16日，长沙市望城区不动产登记中心受理了被告为案涉房屋办理不动产预告登记的申请,案涉房屋于2018年11月19日办理了预告登记。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方应当按约履行各自的义务。本案中，合同第二十条约定:“买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任”,因原被告双方均未举证证明案涉房屋按揭银行审批通过之日,故本院认为被告向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记的起算时间应适用该合同第二十条中所约定的买受人付清所有房款之日,即被告应在取得银行按揭贷款之日（即2017年5月10日）起180日内（至2017年11月5日）申请办理预告登记。现被告于2018年11月16日向长沙市望城区不动产登记中心提交案涉房屋办理不动产预告登记的申请，已违反合同约定，构成违约。 关于违约金的计算期限。合同第二十条约定，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。合同约定的申请办理预告登记的期限截止日期为2017年11月5日，故违约金起算时间为该期限的次日，即2017年11月6日；关于违约金的截止时间，原告主张为预告登记办妥之日，被告主张为预告登记申请之日，因核准不动产预告登记系行政行为，且合同第二十条所约定的出卖人关于预告登记的义务为“申请办理预告登记”，故本院认定违约金计算的截止日为不动产登记中心受理被告预告登记申请之日，即2018年11月16日。 关于违约金的标准。合同约定的违约金计算标准为每日按已付房款的0.01‰支付违约金，被告提出原告诉请的违约金过高并请求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，因原告未举证证明被告的逾期办理预告登记的行为给其造成的实际损失，综合被告未按约定的时间办理不动产预告登记的行为并未对原告接收和使用房屋造成影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情将违约金调整为4630元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告陈鹏支付违约金4630元； 二、驳回原告陈鹏的其他诉讼请求。 案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告湖南富基置业有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 员  高芳 二〇二〇年六月十九日 代理书记员  何蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。