福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初496号 原告：福建大成物业服务有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村301幢1楼（时代锦园物业服务中心）,统一社会信用代码91350402699040507D。 法定代表人：卓超，总经理。 委托诉讼代理人：林燕榕，女，公司员工。 被告：涂X香，女，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：马启辉（系涂X香丈夫），住福建省三明市三元区。 原告福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）与被告涂X香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大成物业公司的委托诉讼代理人林燕榕，被告涂X香的委托诉讼代理人马启辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决涂X香立即支付2016年12月1日至2019年3月31日物业服务费2475.8元、公摊水电费396.1元;2.判决涂X香立即支付逾期付款违约金3272元（以十个工作日后应付的物业服务费及代垫公摊费，按日千分之三，从2016年12月1日起计算至实际付款之日止）。在诉讼过程中，大成物业公司变更公摊水电费的诉讼请求为：公摊水电费96.1元，并放弃第二项诉讼请求。事实和理由：涂X香系“外滩一号”3幢1305室业主。大成物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业、资质等级为二级。2011年10月，大成物业公司与三明正阳投资有限公司签订《前期物业服务合同》，2018年4月，与三明市三元区外滩一号小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定大成物业公司为“外滩一号”的提供物业服务，住宅物业服务费为每月每平方米1元。合同期间，大成物业公司依约对“外滩一号”提供了物业服务。2012年12月1日，涂X香与大成物业公司签订《外滩一号业户入住合约》，涂X香声明已通读并了解《业户手册》等物业服务的规定内容，并保证遵守《业户手册》，但涂X香自2016年12月起未按约定缴纳物业服务费，致使大成物业公司对“外滩一号”的物业管理服务工作受到影响，蒙受了一定的经济损失。至2019年3月31日，涂X香共拖欠物业服务费2475.8元、公摊水电费96.1元、逾期支付物业服务费违约金3272元。大成物业公司多次向涂X香催收，但涂X香拒不给付。 涂X香辩称，对拖欠物业服务费2475.8元无异议，对大成物业公司代垫的水电费也无异议。但认为并未与大成物业公司签订过物业服务合同，大成物业公司的服务没做好，电梯没有合并造成出入不便，代垫的水电费中包含不应由业主承担的费用。 本院经审理，认定事实如下： 三明市三元区江滨西路1号属于“外滩一号”范围，建设单位为三明正阳投资有限公司。2011年10月，三明正阳投资有限公司与三明大成物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，主要约定：选聘三明大成物业服务有限公司为“外滩一号”提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.00元/月·平方米；物业小区内的公共照明电费、公共水费、水泵加压电费、电梯电费及维保、年检费支出，由三明大成物业服务有限公司向业主另行收取；业主交纳物业服务费用（物业服务资金）的具体方式和时间，由三明大成物业服务有限公司与业主签订的《物业管理前期服务协议》中约定；物业管理委托期限为二年，自合同所及物业正式办理交房之日起算等。2011年12月1日，三明大成物业服务有限公司、三明正阳投资有限公司与涂X香签订《外滩一号业户入住合约》，该合约中载明：本业户三明市三元区江滨西路1号（即外滩一号3栋13层05号房）声明：本业户已通读并完全明白《业户手册》、《装修指南》、《业主临时管理规定》、《物业服务协议》之内容，并同意严格遵守其所规定之条款，按时交纳有关管理和服务之费用，愿与物业服务中心通力合作，创造整洁、优美、文明的居住环境等。《业户手册》明确约定：物业服务费须按期缴付，在接到缴交通知书后10个工作日内缴交，每半年缴交一次，逾期须付滞纳金，按每日千分之三计算收取滞纳金；社区公摊水电费用由社区物业服务中心代为征收，转交有关政府部门，公摊水电费按实际使用量按建筑面积分摊。水的加压输送，加压费将按物价部门规定收取。业户须预付公摊水电费，物业服务企业定期张贴水电公摊明细供业主监督等。2012年1月1日，三明大成物业服务有限公司开始为“外滩一号”提供物业管理服务。2015年1月，三明正阳投资有限公司再次与三明大成物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，主要约定：选聘三明大成物业服务有限公司为“外滩一号”提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.00元/月﹒平方米；物业小区内的公共照明电费、公共水费、水泵加压电费、电梯电费及维保、年检费支出，由三明大成物业服务有限公司向业主另行收取；业主交纳物业服务费用（物业服务资金）的具体方式和时间，由三明大成物业服务有限公司与业主签订的《物业管理前期服务协议》中约定；物业管理委托期限自2015年1月1日至2017年12月31日等。2015年6月24日，三明大成物业服务有限公司的企业名称变更为福建大成物业服务有限公司。2018年4月1日，三元区外滩一号小区业主委员会与大成物业公司签订《物业服务合同》，主要约定：物业管理区域为江滨西路1号1幢－5幢；合同期限2018年4月1日到2020年3月31日；物业服务费高层住宅每月每平方米1元；公共水、电费按实分摊另计，由大成物业公司在每半年末向业主收取。2012年1月1日至2019年3月31日，大成物业公司为“外滩一号”提供物业管理服务。 涂X香系三明市三元区江滨西路1号3幢1305室业主，该房屋建筑面积88.2平方米。自2016年12月1日起，涂X香未向大成物业公司交纳物业服务费。2019年4月15日，大成物业公司向涂X香发送《缴费告知书》，但涂X香至今仍未交纳。 上述事实，有大成物业公司提供的营业执照、《前期物业服务合同》、《外滩一号业户入住合约》、《业户手册》、《物业服务合同》和缴费告知书等证据在卷佐证，及双方当事人在庭审中的陈述印证，本院予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，三明正阳投资有限公司作为“外滩一号”的建设单位，其与大成物业公司签订的《前期物业服务合同》，以及三元外滩一号小区业主委员会与大成物业公司签订的《物业服务合同》，对涂X香具有法律约束力。涂X香应当履行合同约定的业主交纳物业服务费和公共水、电费的义务。涂X香在答辩意见中所涉的物业服务不好、电梯未并联，因涂X香未提供证据证明大成物业公司的物业服务存在业主可以拒交物业服务费的情形，且大成物业公司对电梯存在技术问题无法并联的解释合理，故涂X香拒交物业服务费的理由不成立。涂X香作为小区的业主，接受了大成物业公司的物业服务，应当按照合同约定交纳相关费用。因此，大成物业公司提出判决涂X香支付2016年12月1日至2019年3月31日的物业服务费2475.8元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，予以支持。涂X香对大成物业公司代垫水电费金额及分摊金额计算无异议，其提交的四份公摊水电费收据证明其交纳2016年12月前的费用的事实，并不能证明大成物业公司把非公共水、电费分摊给业主承担，对涂X香的相应抗辩意见不予采纳，对大成物业公司提出的公摊水电费96.1元的诉讼请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、涂X香应于本判决生效之日起十日内向福建大成物业服务有限公司支付2016年12月1日至2019年3月31日的物业服务费2475.8元； 二、涂X香应于本判决生效之日起十日内向福建大成物业服务有限公司支付2016年12月1日至2019年3月31日的公摊水电费96.1元。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由涂X香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  曾佑勃 二〇二〇年六月二十八日 法官助理林毅清 书记员曾丽 附法律条文： 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。