安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终690号 上诉人（原审被告）：周李红，女，1962年4月22日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审被告）：王明明，男，1986年12月3日出生，汉族，淮北矿业集团公司许疃矿职工，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐华敏，安徽亚星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张落印，男，1967年7月8日出生，汉族，淮北市淮海路小学教师，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：张言民，淮北市烈山区宋疃镇法律服务所法律工作者。 上诉人周李红、王明明因与被上诉人张落印房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周李红、王明明及其委托诉讼代理人徐华敏,被上诉人张落印及其委托诉讼代理人张言民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周李红、王明明上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回张落印一审的诉讼请求；一、二审诉讼费均由张落印负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.张落印和周李红均不具备一审原、被告主体资格，涉案《房屋租赁合同》上周李红三个字及手印均不是其本人所为，营业执照上经营者虽然是周李红，但光明平价超市却不是其经营。2018年8月13日，张落印将涉案房屋移交给淮北矿业地产有限责任公司，其已没有使用权、管理权和收益权，因此其无权提起本案诉讼。2.涉案《房屋租赁合同》于2017年11月31日到期，王明明、周李红将房屋租金付至2018年5月，一审法院认定付至2018年3月并判决其承担违约金错误。3.2020年1月份新冠××疫情蔓延，公安机关发布暂停营业通知，王明明、周李红至今未营业，其2-4月份租金应予以免除。 张落印辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回。理由：1.周李红虽主张涉案《房屋租赁合同》上签名及手印不是其本人所为，但其在一审庭审中对参与涉案房屋租赁一事是认可的。2018年8月13日张落印虽然与物业分公司和淮北矿业地产公司签订了涉案房屋移交清单，但并没有进行实际交付，因此，张落印与周李红作为本案的原、被告的主体是适格的。3.王明明、周李红没有营业不是因为疫情影响，不应免除疫情期间的房屋租赁费。 张落印向一审法院起诉请求：1.判令周李红、王明明立即搬出淮北市相山区濉河花园西区商业1号自东向西第1间和第2间，将其交付给张落印；2.判令周李红、王明明支付从2017年1月至2019年11月30日，合计34个月的房租，每月0.56万元，合计19.04万元，以后房租支付到退房为止；3.判令周李红、王明明按19.04万元，月息2分支付34个月的违约金129472元，并支付至退房为止；4.诉讼费、代理费和其他费用由周李红、王明明承担。 一审法院认定事实：2014年9月4日，张落印（承租方）与淮北矿业（集团）有限责任公司物业分公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于濉河花园西区，租赁期限三年（为2014年11月16日至2017年11月15日），承租方自2014年9月4日起将出租房屋交付承租方使用，2017年11月16日收回，出租房屋三年租金总额70万元，承租方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋等内容。 后张落印（出租方、甲方）与王明明（承租方、乙方）签订《濉河花园房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于淮北市相山区濉河花园西区商业1号楼自东向西第1、2间，租赁期自2014年12月1日至2017年11月31日，房屋年租金6.72万元，租金支付方式为提前一个月支付半年房租，逾期6个月后仍未缴纳房租，乙方应按照拖欠房租总金额的2分月息支付违约金，甲方在租赁期满后仍要对外出租的，同等条件下，乙方享有优先权等内容。王明明在“承租方（乙方）”栏签署自己的姓名，并代替周李红签名。 王明明、周李红分别于2014年10月23日、11月5日签署《担保合同保证书》，主要内容：为确保房屋租赁合同（以下称主合同）的履行，在债务人不履行债务时，保证人愿意按照约定履行债务或者承担责任，经债权人审查，同意接受周李红作为保证人；保证范围包括主债权及利息、违约金（包括罚息）和损害赔偿金以及实现债权的费用（包括是双方、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证在主合同生效同时生效；本合同独立于主合同，主合同无效不影响本合同的效力；本合同有效期为3年，自2014年12月1日至2016年11月31日。王明明在落款“债权人”处签名，周李红在落款“保证人”处签名。 2014年11月19日，周李红注册登记个体工商户，字号为“淮北市相山区旺悦绮平价超市”，经营场所为淮北市相山区曲阳街道濉河花园西区1栋101室。2017年3月21日，双方经协商达成一致意见，自2016年12月1日开始房屋租金降为每月0.5万元。当日，周李红支付房租3万元，张落印出具收条，载明：“2016年11月至2017年5月房租叁万元整（30000）。”王明明分别于2017年7月5日、2017年10月16日通过支付宝、银行向张落印转账支付7006.31元、1万元，7006.31元中的6.31元为手续费。2018年3月，周李红将其信用卡交付张落印，张落印分别于3月8日、9日、10日刷卡支付1万元、1.5万元、0.49万元，计2.99万元，张落印同意按收到3万元租金计算。周李红、王明明至今未搬出案涉房屋。 2018年9月17日，淮北矿业地产有限责任公司（简称矿业地产公司）发出《关于濉河花园门面房预出售告知承租人的通知》，告知各租户将出售濉河花园一期商业门面房，提前告知和询问是否行使优先购买权或购买房屋。2019年5月30日，矿业地产公司向张落印发出《房屋移交通知函》，主要内容为：张落印于2018年8月13日与我公司签订了濉河花园（西区）1#、25#门面房《濉河花园房屋移交协议书》，根据协议约定张落印应于2018年8月23日前无条件返还上述房屋，将空房交予矿业地产公司，经多次协商，至今未能清偿移交，再次告知张落印在接到本函后5日内搬离上述房屋并移交，逾期不搬，将通过法律途径予以解决。 一审法院认为，王明明在房屋租赁合同上签署自己与周李红的姓名，周李红在庭审中亦认可自己与王明明共同签订的合同，一审法院认定王明明受周李红委托,代周李红在合同上签名，周李红、王明明均系涉案房屋的承租人。 张落印将其承租的房屋转租给周李红、王明明，矿业地产公司最迟在2018年9月17日即应当知道此事，但该公司未在六个月内提出异议，则张落印与周李红、王明明之间的房屋租赁合同自2014年12月1日至2017年11月16日张落印承租日期届满之日的部分有效，超过部分无效。周李红、王明明至今占用案涉房屋，张落印请求判决周李红、王明明从案涉房屋搬出并返还的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 张落印与周李红、王明明签订的房屋租赁合同部分有效，部分无效。合同有效部分，周李红、王明明应按照合同约定支付房租；周李红、王明明至今仍占用房屋，应参照合同约定支付占有使用费至返还房屋之日。双方经协商一致，自2016年12月1日起房租变更为每月0.5万元，一审法院予以确认。 周李红辩称房租交至2018年5月31日，包括张落印出具的3万元收条、王明明于2017年7月5日转账支付的7006.31元、王明明于2007年10月16日转账支付的1万元、张落印分别于2018年3月8日、9日、10日刷周李红的信用卡支付的1万元、1.5万元、0.49万元、于2017年10月16日用店里的钱支付1.34万、于2016年3月28日用店里的钱支付30250元。收条系张落印于2017年3月21日出具，能够证明周李红、王明明已付清截至2017年5月31日的房租。王明明通过支付宝转账支付张落印7006.31元，张落印认可属实，认为7006.31元中的6.31元系支付宝手续费，符合常理，一审法院予以认定。张落印认可于2018年3月8日、9日、10日刷周李红的信用卡1万元、1.5万元、0.49万元，并同意按3万元计算，一审法院予以认定。周李红辩称其分别于2017年10月16日、2016年3月28日用店里的钱支付房租1.34万元、30250元，并提供记账本予以证明。张落印认可王明明于2017年10月16日转账支付1万元，不认可另外收到1.34万元。1.34万元的记录为“付张落印10000（店3400）”，一般应理解为3400元包括在1万元内。且当天王明明通过银行转账支付张落印1万元，二者很有可能是同一笔钱。因此，一审法院认定张落印于2017年10月16日收到房租1万元，不是2.34万元。30250元发生于2016年3月28日，即使该笔款项属实，应系2016年的房租，不应计算为2017年5月以后的房租、占有使用费。 根据合同约定，周李红、王明明应提前一个月预交半年房租，逾期半年后按欠付租金总额的月息2分支付违约金。据此，如果周李红、王明明在每6个月的第5个月月底前未付清房租，应当支付违约金。周李红、王明明于2017年3月21日付清了2017年5月31日之前的房租，无需支付违约金。周李红、王明明未于2017年11月1日前付清自2017年6月1日至2017年11月15日的房租2.75万元，仅支付1.7万元，于2018年3月8日支付1万元，于2018年3月9日支付1.5万元，于2018年3月10日0.49万元。经计算，自2017年11月1日至2018年3月8日，逾期支付房租1.05万元的违约金为889元；自2018年3月8日至2018年3月9日，逾期支付房租0.05万元的违约金为0.33元。违约金合计889.33元。周李红、王明明于2018年3月支付的3万元，扣除截至2017年11月15日的房租差额1.05万元，余1.95万元，仅差0.05万元即付清自2017年11月16日至2018年3月15日的占有使用费。张落印请求判决周李红、王明明支付自2017年1月至今的租金，并以19.04万元为基数计算违约金的诉讼请求，超过本院认定部分无事实及法律依据，本院不予支持。周李红、王明明迟延履行后发生“新冠病毒”疫情，其二人不能以不可抗力为由主张免除部分或者全部责任。综上，判决:一、周李红、王明明于判决生效后十五日内从位于安徽省淮北市相山区间房屋中搬出，并返还给张落印；二、周李红、王明明于判决生效后十五日内支付张落印房屋占有使用费（按照每月0.5万元自2018年3月16日计算至返还房屋之日，加0.05万元）、违约金889.33元；三、驳回张落印的其他诉讼请求。案件受理费6098元，因本案适用简易程序审理，减半收取3049元，由张落印负担1849元，周李红、王明明负担1200元。 本案二审期间，周李红、王明明提供的新证据有：1.濉河花园房屋移交协议书，拟证明从2018年8月13日起，张落印不再享有涉案房屋的使用权。2.关于濉河花园门面房预售告知承租人的通知，拟证明涉案房屋属淮北矿业地产公司所有，张落印无权收取房租。3.支付宝转账截图，拟证明2017年10月22日，王明明从其支付宝账户转给张落印10000元房屋租赁费。4.暂停营业通知，拟证明因新冠××疫情，王明明2-4月份没有开业，损失严重。张落印质证意见为：对上述证据1-3无异议，对证据4的真实性、合法性无异议，但认为其本案无关联性。张落印提供的证据为淮北矿业地产有限责任公司出具的《情况说明》，拟证明张落印至今仍控制涉案房屋，未实际移交。周李红、王明明质证认为该《情况说明》不真实，该公司曾向王明明就涉案房屋主张权利。 本院认为，张落印对证据1-3无异议，本院予以采信。证据4系《暂停营业通知》中要求暂停营业的对象并不包含周李红、王明明经营的超市，其在一审诉讼中亦未主张该部分权利，张落印亦不认可其与本案存在关联性，故不予采信。周李红、王明明虽认为《情况说明》不真实，但并不否认其仍然占有涉案房屋，因其系从张落印处取得涉案房屋的使用权，故对该《情况说明》的证明效力予以认定。 本院二审查明的事实：2017年11月15日，张落印（承租方）与淮北矿业（集团）有限责任公司物业分公司（出租方）签订的《房屋租赁合同》期满，之后双方未续签合同，张落印亦未向出租方支付租金。周李红、王明明向张落印支付涉案房屋租赁费至2018年5月16日。2018年8月13日，淮北矿业物业公司、淮北矿业地产公司和张落印三方签订了《濉河花园房屋移交协议书》，该协议约定，张落印同意于当日将涉案房屋移交淮北矿业地产公司，淮北矿业物业公司不再参与该房屋的管理运营。现涉案房屋仍为周李红、王明明占有。2020年1月2日，涉案房屋所在辖区派出所淮北市公安局相山分局三提口派出所发布《暂停营业通知》，因新型冠状病毒疫情防控，即日起全市范围游乐、娱乐、洗浴、室内运动密集场所，包括电影院、KTV、网吧、足疗店、游泳馆、洗浴中心、健身房、培训机构等暂停营业。在一审庭审中，周李红承认涉案《房屋租赁合同》系其与王明明共同签定，亦是其在涉案房屋内经营的光明平价超市。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.张落印、周李红作为本案一审的原、被告是否适格；2.周李红、王明明所欠房屋租赁费如何认定，应否承担违约责任。3.应否因新冠××疫情蔓延影响，免除周李红、王明明2020年2-4月份的房屋占有使用费。 关于争议焦点1。本案中，周李红、王明明与张落印签订了《房屋租赁合同》，并占有涉案房屋经营超市，周李红、王明明作为承租人负有按期支付房租的义务，一审庭审中，周李红对于其参与合同的签订并利用涉案房屋进行超市经营均予认可，故其作为本案的被告完全适格，周李红主张其涉案《房屋租赁合同》上周李红三个字和手印不是其所为，不应作为涉案被告的理由不能成立。张落印作为涉案房屋的出租方，虽然其与原淮北矿业（集团）有限责任公司物业分公司签订的《濉河花园房屋租赁合同》合同期满，2018年8月13日，张落印虽与淮北矿业物业公司、淮北矿业地产公司三方签订了《濉河花园房屋移交协议书》，但因周李红、王明明等现房屋使用者仍然占用涉案房屋，致张落印无法履行向淮北矿业地产公司交付房屋的义务，故张落印有权要求周李红、王明明交付房屋并支付其占用期间的房屋占有使用费，其作为本案原告主体适格。 关于争议焦点2。周李红、王明明主张其除支付合同约定期间的房屋租金外，还支付到2018年5月以前的占有使用费。并提供了2017年10月22日1万元的支付宝转账凭证，张落印对该笔转账不持异议，并认可周李红、王明明已支付到2018年5月16日房屋占有使用费，本院对该部分事实予以确认。涉案《房屋租赁合同》期满后，双方未继续签订房屋租赁合同，但周李红、王明明至今仍占用涉案房屋，一审判决其承担房屋占用期间的占有使用费并无不当。由于双方对房屋占用期间如何支付占有使用费及应否承担违约金未作约定，故周李红、王明明主张其不应承担2017年11月1日至2018年3月9日期间的违约金889.33元及21018年3月16日以后所欠房屋占有使用费的违约金理由成立，对其该部分请求依法应予支持。 关于争议焦点3。2020年1月份起，因新冠××疫情蔓延影响，虽然给部分行业的经营户造成一定的影响，但周李红、王明明所经营的系平价超市，从其提供的公安机关发布的《暂停营业通知》的内容看，其并不属暂停营业的经营对象，其也没有提供该超市因疫情影响经营的相关证据，且在一审诉讼中周李红、王明明亦未就此提出抗辩，故对其要求免除2-4月房屋占有使用费的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初170号民事判决第一项，即“周李红、王明明于本判决生效后十五日内从位于安徽省淮北市相山区间房屋中搬出，并返还给张落印；” 二、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初170号民事判决第二、三项,即周李红、王明明于判决生效后十五日内支付张落印房屋占有使用费（按照每月0.5万元自2018年3月16日计算至返还房屋之日，加0.05万元）、违约金889.33元；驳回张落印的其他诉讼请求； 三、周李红、王明明于本判决生效后十五日内支付张落印房屋占有使用费（自2018年3月16日起，按每月5000元计算至返还房屋之日）； 四、驳回张落印的其他诉讼请求。 一审案件受理费6098元，因本案适用简易程序审理，减半收取3049元，由张落印负担1891元，周李红、王明明负担1158元；二审案件受理费6098元，由周李红、王明明负担2317元，张落印负担3781元。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年六月十八日 书记员 刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。