河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2159号上诉人（原审原告）：张永攀，男，1991年1月11日生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：郭金花，女，1966年9月12日生，汉族，住安阳市北关区,系张永攀母亲。委托诉讼代理人：张金顺，河南衡中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市建源房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市北关区机场南路。法定代表人：卫莲花，职务:董事长。委托诉讼代理人：刘慧晖，河南广学律师事务所律师。上诉人张永攀因与被上诉人安阳市建源房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院作出的（2019）豫0502民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张永攀上诉请求:1、依法改判为被上诉人赔偿上诉人违约金(暂定)92879.68元(1、迟延交房违约金,自2018年5月1日起至房屋验收合格之日止,以实际购房款455095元为基数,按照日万分之一的标准计算违约金,截止2020年3月18日,暂定36772.08元;2、迟延办理房屋权属证明违约金,计算方式为以实际购房款455095元为基数,按照年利率9%计算违约金,自2018年11月4日起至办理完房屋权属证明之日止,截止2020年3月18日,违约金暂定为56107.6元);或将该案发回重审;2、一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。1、涉案房屋并未达到交付标准即进行交付,被上诉人存在重大违约。(1)涉案《商品房预售合同》第八条约定,出卖人在2017年12月31日前将经当地建设行政主管部门指定工程质检部门“单体验收合格”的商品房交付买受人使用。而商品房小区应当在综合竣工验收合格后才可以交付买受人使用,单体验收合格只是综合竣工验收的一部分,单体验收合格并不满足商品房交付的条件。(2)被上诉人在一审提交了《竣工验收意见书》作为证明涉案商品房已通过竣工验收的证据,而《建设工程竣工备案表》是用以证明商品房验收合格的文件,《意见书》不具有该功能,不能以《意见书》代替《备案表》,证明涉案商品房已通过竣工验收,达到交付条件。(3)2018年6月1日,安阳市住房和城乡建设局已向被上诉人发布通知,对该小区不符合交房条件已经做出明确说明,并通知被上诉人完善小区设施、对相关项目进行整改。2、被上诉人迟延交房存在违约,应当承担违约责任。因涉案商品房并未达到交房标准,根据《商品房预售合同》第9条第二款之约定，截止2020年3月18日,该部分违约金共计29854.23元。二、一审法院适用法律错误。1、被上诉人未按照相关法律法规,在房屋交付60日内为上诉人办理房屋产权登记,存在重大违约。被上诉人应在协助上诉人办理房屋权属证明的同时承担违约责任。从接收房屋至今,因被上诉人原因,上诉人仍未取得房屋权属证书,被上诉人存在重大违约行为,一审法院对此也予以确认,在判决第一项明确要求被上诉人协助上诉人办理不动产权属登记证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，被上诉人应当自2018年11月4日起(以2018年8月5日为起点计算第61日)至实际办理房屋产权证明之日止,按照年利率9%计算,承担违约金。2、双方签订的《商品房预售合同》附件四《补充协议》第10条系被上诉人免除自己义务的格式条款,并且未以合理的方式提示上诉人,该条款不能免除被上诉人因逾期办理房屋产权证明而应承担的违约责任。被上诉人安阳市建源房地产开发有限责任公司辩称，1、一审认定事实清楚，证据确凿，被上诉人将积极协助上诉人办理房产证。2、被上诉人交付房屋前涉案商品房已经五方共同验收，且被上诉人通知上诉人收房并未超过合同约定的交房时间，上诉人也实际收房并入住，被上诉人也按照合同约定履行完毕交付房屋的义务，并不存在违约行为，并且房屋质量符合交房条件。3、双方签订合同约定迟延办理房产证被上诉人不承担违约责任，该条并非是格式条款而是双方达成的一致意思表示，该条款不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。4、关于迟延办理房产证应如何处理，单纯未办理房产证不影响房屋使用功能，办理房产证开发商是有配合责任，一个新的楼盘建好后，开发商先完成初始登记，然后待交房后由购房户持相关手续去办理分户登记，因此被上诉人作为开发商仅有一个配合的义务，并不存在赔偿问题。5、省高院对于原来文峰区法院判决的迟延办理房产证赔偿案件全部启动了再审程序，因此上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。上诉人张永攀向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告安阳市建源房地产开发有限责任公司向原告出示包括《建设工程竣工验收备案表》等法律法规规定的所有证明文件并赔偿原告违约金13834.9元（2017.12.31-2018.10.31）。2018年11月1起至实际依法依规符合房屋交付使用日之间的违约金，被告必须在每月10日前，将上一个月的违约金支付给原告（原告的转账账号为中国建设银行6217002460018637429）；2、判决被告依法依规为原告办理产权登记，废除原被告签订的《商品房预售合同》附件四《补充协议》第10条的“如未能在规定期间内办理产权登记，出卖人不承担违约责任”霸王条款；依据合同，被告违约，被告应当向原告支付房屋总价款每日万分之一的违约金。被告必须在每月10日前，将上一个月的违约金支付给原告（原告的转账账号为中国建设银行6217002460018637429）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，原、被告签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS00163105，房屋代码：422517），合同约定：原告购买被告开发建设的位于安阳市××东××与××交叉口东北××甲××小区××＃住宅楼××单元××房屋××套，房屋单价4120元/㎡。合同第八条约定“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2017年12月28日，被告安阳市建源房地产开发有限责任公司发出逾期交房通知一份，内容为“依据合同约定的免责期后，2018年5月31日陆续向业主交付住宅”。根据《合同》第九条第2项约定“甲方（即被告）未按期交付房屋逾期超过150日（遇法定节假日顺延）的，自超过预期150天的第二天起至实际交付之日起止，每日甲方按乙方交付房款金额的万份之壹向乙方支付违约金”。2018年5月31日，被告向业主发出交房通知。2018年6月11日和2018年6月14日，被告向原告开具了不动产购置发票，总金额为455095元。2018年8月5日，原告实际接收8号楼1单元5层03户房屋。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于原告要求被告安阳市建源房地产开发有限责任公司向原告出示包括《建设工程竣工验收备案表》等法律法规规定的所有证明文件并赔偿原告违约金13834.9元的诉请，经查，被告交付房屋前，涉案商品房已经五方共同验收，且被告通知原告收房并未超过合同约定的交房时间，原告也实际收房并入住。综上，被告已按照合同约定履行完毕交付房屋的义务，不存在违约行为故原告的该项诉请，无法律和事实依据，本院不予支持。被告作为商品房出卖方未在合同约定期限内协助原告办理不动产权证，已构成违约，故原告要求被告协助办理安阳市××东××与××交叉口东北香山甲第商住小区第8#住宅楼1单元503号不动产权属登记证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，根据原、被告签订的《商品房预售合同》附件四《补充协议》第10条的“如未能在规定期间内办理产权登记，出卖人不承担违约责任”，该条款系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告安阳市建源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告张永攀办理位于安阳市××东××与××交叉口东北香山甲第商住小区第8#住宅楼1单元503号房屋不动产权属登记证书；二、驳回原告张永攀的其他诉讼请求。案件受理费246元，减半收取123元，原告张永攀负担73元，被告安阳市建源房地产开发有限责任公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：1、2016年3月29日建源售楼人员给上诉人及代理人的“置业计划书”一份。2、上诉人第一笔首付款30427元的收据。3、商品房预售合同。4、2018年5月29日上诉人收到建源房地产2018年5月31日领房短信通知。5、2016年5月29日上诉人收到建源物业通知入住交费短信通知。6、房款发票2张。7、住房专项维修资金专用票据1张。8、“五方验收复印件”1张。9、被上诉人建设图纸图片1张。10、打印被上诉人建图纸图片1张。11、建源房地产违约材料1份。12、香山甲第总群群聊香山甲第电梯隐患记录。13、安阳市住建局停交通知。14、安阳市住建局2018年6月9日会议纪要。15、代理人报案证明2张。16、2018年8月5日建源物业给上诉人的200元水电预交费收据。17、2019年5月31日河南电力给代理人郭金花发的1.12元欠费提醒短信。18、上诉人交水费物业收据1张。19、照片12张、光盘1张。20、郭金花与霍敬方的微信聊天记录。21、郭金花与刘亚峰短信聊天记录2张。22、上诉人2019年5月12日婚礼前一天建源恶意停电通知。23、关于对文峰区法院一审承办人的投诉。24、建源售楼部2018年8月5日后才开的交房单。25、上诉人交于物业的装修服务费530元、装修出入证费30元、装修保证金1000元、水电预存费200元收据。以上证据用于证明被上诉人应当支付逾期交房、逾期办证违约金。被上诉人认为：对证据1至10的真实性和证明目的都有异议，根据一审的判决可知被上诉人于2018年5月31日张贴通知，并与2018年5月28向上诉人邮寄挂号信，通知在2018年5月31日至9月31日期间接收房屋，并可以对房屋进行查阅检验，上诉人收到该通知。2018年8月5日上诉人已经接收涉案房屋，被上诉人不存在违约行为，不应当支付违约金，并且被上诉人提供的房屋符合交付条件。证据11系上诉人自己书写的材料，对该违约材料的真实性不予认可，被上诉人不存在上述违约行为。证据14为复印件，效力无法核实，并且会议纪要所反映的内容香山甲第不存在。证据12至13、15至23与本案争议焦点无关，不予质证。证据24、25的真实性不予认可。二审法院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人张永攀与被上诉人安阳市建源房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于迟延交房违约金的问题，双方签订的《商品房预售合同》约定的交房时间为2017年12月31日前，如交付房屋逾期，自超过逾期150天的第二天起计算违约金，2018年5月31日被上诉人向业主发出了交房通知，因此，虽然被上诉人存在逾期交房的情形，但逾期交房时间并未超过150天，根据双方签订的商品房预售合同约定，被上诉人无需支付迟延交房违约金，故上诉人提出的由被上诉人支付自2018年5月1日至房屋验收合格之日止违约金的意见，本院不予支持。关于迟延办证违约金的问题，因双方已在签订的《商品房预售合同》附件四《补充协议》第10条中进行约定：“如未能在规定期间内办理产权登记，出卖人不承担违约责任”，该条款系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，故上诉人提出的由被上诉人从2018年11月4日起至办理完房屋权属证明之日止违约金的意见，本院不予支持。综上所述，上诉人张永攀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人张永攀负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年六月十八日书记员 楚世龙