河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1596号上诉人（原审原告、反诉被告):张杰，男，1967年5月14日出生，汉族，住河南新蔡县。委托诉讼代理人：宋义峰，河南小东律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭博，河南小东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郎亚伦，男，1991年3月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：景齐志，河南文苑律师事务所律师。原审第三人：驻马店市新百汇物业管理有限公司。住所地：驻马店市驿城区解放路与乐山路交叉口东南角。法定代表人：张敏，该公司经理。上诉人张杰因与被上诉人郎亚伦、原审第三人驻马店市新百汇物业管理有限公司(以下简称新百汇公司)合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院本院（2019）豫1702民再23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张杰的委托诉讼代理人彭博、被上诉人郎亚伦的委托诉讼代理人景齐志到庭参加诉讼。原审第三人驻马店市新百汇物业管理有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杰上诉请求：撤销河南省驻马店市驿城区人民法院本院（2019）豫1702民再23号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付转让协议约定的欠款118000元，返还上诉人所垫付的租金、物业费及违约金110000元并承担本案诉讼费、反诉费及上诉费。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的转让协议约定的转让标的是驿城区新百汇写字楼北京博师教育驻马店分校的全部桌椅、电脑、投影仪、空调等教学设备、设施以及房屋的装修费等，并非房屋的转租、转让。一审法院认为上诉人与被上诉人约定的租赁物是上诉人承租的新百汇有限公司的房屋，并以新百汇公司解除与上诉人房屋租赁合同后，导致本案转让协议无法继续履行，从而认定上诉人有过错，存在违约行为，导致合同目的无法实现不支持上诉人诉讼请求是错误的。事实上，转让协议明确约定，2017年6月15日之前的租赁费由上诉人承担，之后的由被上诉人承担，费用可以按照上诉人与新百汇公司合同约定交纳，被上诉人也可以另行与新百汇公司签订合同。转让协议签订后，被上诉人迟迟不履行协议，后向上诉人出具欠条一份。上诉人已经履行了自己的全部义务，被上诉人应当按照协议履行自己的义务。上诉人与新百汇公司解除合同是被上诉人违约造成的，上诉人为了避免更大的损失，才与新百汇公司解除合同。上诉人解除合同并不影响其与新百汇公司重新签订新的合同。郎亚伦辩称，一、上诉人主张转让协议并非房屋的转租、转让与事实不符。双方签订的《转让协议书》明确约定转让的核心内容是被答辩人的校区，校区的转让必然包括房屋的转租、转让。况且，答辩人与被答辩人签订合同的目的是为了获取校区的使用权开展教育活动，如果转让协议的内容不包括租赁房屋的转租、转让，答辩人就无法实现合同目的。二、协议签订后，被答辩人根本没有也不可能向答辩人交付转让合同约定房屋和房屋内的物品，因被答辩人转租房屋应征得本案第三人同意，在第三人不同意的情况下，答辩人是无法接受转让标的的。三、由于第三人不同意转租房屋，致使答辩人无法接收转让物品，更无法实际使用校区。在此情况下，按照同时履行抗辩权的原则，答辩人有权暂不支付转让费，被答辩人也不能以此为由与第三人解除合同。同时，答辩人不可能将实现合同目的的愿望寄托在重新与第三人签订房屋租赁合同上，因为合同的签订与否非答辩人单方意志决定。被答辩人与第三人解除房屋租赁合同的行为，是造成本案合同不能履行的原因，被答辩人对此具有过错。驻马店市新百汇物业管理有限公司向本院提交书面意见，称没有同意张杰将房屋租给别人，其将房屋租给别人包括郎亚伦我们不知道，郎亚伦是否租用张杰房屋我们不知道。张杰向一审法院起诉请求：判令被告郎亚伦偿还学校转让欠款118000元；判令被告郎亚伦支付违约金100000元；判令被告郎亚伦支付原告垫付的物业费、租赁费等费用110000元。郎亚伦向一审反诉请求：解除原、被告之间签订的《转让协议书》；撤销其于2017年6月1日和2017年7月8日向张杰出具的欠条；判令张杰返还已支付的转让费20000元。一审法院原审认定案件事实：2016年4月8日，原告张杰（乙方）与第三人新百汇公司（甲方）签订公寓写字楼合同一份，内容为：“一、甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层1、2、7号，面积约339平方米。二、租赁期限：自2016年4月15日起至2021年4月14日止，5年。”2016年8月4日，原告张杰（乙方）与第三人新百汇公司（甲方）再次签订公寓写字楼合同一份，内容为：“甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层3号，面积约120.13平方米。二、租赁期限：自2016年9月1日起至2017年8月31日止，1年。2017年6月11日，原告张杰（甲方）与被告郎亚伦（乙方）签订转让协议书一份，主要内容为：“一、北京博师教育驻马店分校位于驻马店市驿城区新百汇写字楼13层（1、2、3、7号房），由甲方出资于2016年筹建，校区总面积459.13平方米。二、转让内容包括校区现有所有房间装修及全部桌椅、电脑、投影仪等设施、设备，但不包括北京博师教育加盟品牌及7号房间内一对一课桌椅。转让费138000元,本协议签订时，乙方先支付甲方30000元，余款108000元于本协议签订后30日内乙方一次性付给甲方，每逾期一天乙方按转让费总额1％向甲方支付违约金。三、双方约定校区房租结算日期为2017年6月15日，此日期之前房租由甲方结算，2017年6月15日之后房租由乙方负担，房租数额、缴纳方式及物业管理相关规定按甲方与驻马店市新百汇物业管理有限公司重签合同执行或乙方另行与驻马店市新百汇物业管理有限公司重签合同另行约定。原签租赁合同1、2、7号房月租金为10170元，物业费1288.2元，3号房月租金2500元，物业费456.94元。截至2017年6月15日，甲方欠1、2、7号两个月房租及物业费22916.4元，3号房结余两个半月房租及物业费7392.35元，两项相抵后，甲方尚欠房租15524.05元。甲方租房时两次交物业公司租金保证金15000元。据此双方协商，甲方将租房保证金票据交于乙方，视为代乙方所交保证金，冲抵甲方所欠房租。因此本协议签订后，甲方不再负担所有房间房租，如因乙方欠交房租或使用房屋不当给自己及其他任何第三方带来损失，乙方全部承担。……。五、甲方原有个广告位由乙方使用。”协议签订后，被告郎亚伦向原告支付20000元，并给原告出具欠条一份，内容为：“今欠张杰现金壹万元整。郎亚伦2017.6.11。”2017年7月8日，郎亚伦出具欠条一份，内容为：“2017年6月11日，因学校转让（含电脑、桌椅等资产）欠张杰转让费118000元现张杰同意按10万元计算，扣除以支付2万尚欠8万，本人保证2017年7月9日还3万，剩余5万，2017年8月8日之前全部偿还完，如2017年7月9日或2017年8月8日前不能按上述约定偿还欠款，愿意按原转让价138000及违约责任承担还款义务。另转让协议约订的房租物业违约本人保证2017年7月15日前结算完毕，费用由本人承担。郎亚伦2017.7.8日。”后由于被告郎亚伦未按期向原告支付转让费及房租、物业费。2017年8月19日，原告张杰（乙方）与第三人新百汇公司（甲方）签订关于解除房屋租赁合同的协议一份，内容为：“根据张杰同志于2017年8月7日向新百汇物业管理有限公司提出解除新百汇大厦13层1、2、7号房屋于2016年4月15日、13层3号房于2016年9月1日所签租赁合同要求，经我公司研究并经双方协商同意解除合同，并达成有关事项如下：1、张杰要求解除房屋租赁合同，并同意一次性支付给新百汇物业公司现金110000元作为所欠交物业费、房屋租赁费和损失补偿。此协议签订后合同即解除，新百汇物业管理有限公司不再提出其他要求。2、张杰要求110000元分两次付款，即先付款60000元，余额50000元，2018年1月1日付清。否则，欠款余额50000元从本协议签订之日起，每元每月按2％利息付给甲方，直到付清本金为止”。一审法院原审认为：原告张杰将其租赁第三人新百汇公司位于驻马店市驿城区新百汇写字楼13层1、2、3、7号房内的装修、全部桌椅、电脑、投影仪等设施、设备转让于被告郎亚伦，双方签订转让协议一份，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。后由于被告郎亚伦未按协议约定向原告支付转让费，双方协商，郎亚伦于2017年7月8日向原告张杰出具欠条一份，故原告张杰与被告郎亚伦之间由双方的合同关系，转为债权债务关系。被告郎亚伦应当按照其于2017年7月8日向原告张杰出具的欠条履行自己的义务。欠条中约定：“2017年6月11日，因学校转让（含电脑、桌椅等资产）欠张杰转让费118000元现张杰同意按10万元计算，扣除以支付2万尚欠8万，本人保证2017年7月9日还3万，剩余5万，2017年8月8日之前全部偿还完，如2017年7月9日或2017年8月8日前不能按上述约定偿还欠款，愿意按原转让价138000及违约责任承担还款义务。”因被告郎亚伦已向原告支付20000元转让费，现原告张杰请求被告郎亚伦向其支付剩余转让费118000元，于法有据，本院予以支持。对原告张杰请求被告郎亚伦支付垫付的物业费、租赁费等费用110000元问题，欠条中约定：“另转让协议约订的房租物业违约本人保证2017年7月15日前结算完毕，费用由本人承担。”由于郎亚伦未按约定向第三人支付房租及交纳物业费用，导致张杰代郎亚伦向第三人垫付房租、物业费110000元，故张杰的该项主张，于法有据，本院予以支持。关于原告张杰要求被告郎亚伦支付违约金问题，双方已由合同关系转为债权债务关系，被告郎亚伦未按期向原告张杰支付转让费系违约行为，应承担违约责任。被告郎亚伦应当向原告张杰支付因违约给原告张杰造成的利息损失，其利息应自2017年7月8日起至付清118000元欠款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告郎亚伦反诉请求解除双方签订的《转让协议书》及撤销被告郎亚伦于2017年6月1日向原告张杰出具的欠条和2017年7月8日出具的欠条及原告张杰返还被告郎亚伦已支付的转让费20000元，无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院原审判决：一、限被告郎亚伦于判决生效后十日内向原告张杰支付欠款118000元及利息（利息自2017年7月8日起至付清欠款118000元之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、限被告郎亚伦于判决生效后十日内返还原告张杰垫付款110000元。三、驳回原告张杰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告郎亚伦的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，反诉费1530元，共计7750元，由被告郎亚伦负担。一审法院再审认定案件事实如下：2016年4月8日，张杰（乙方）与新百汇公司（甲方）签订公寓写字楼合同一份，内容为：“一、甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层1、2、7号，面积约339平方米。二、租赁期限：自2016年4月15日起至2021年4月14日止，5年。三、乙方所租赁房屋租金标准为每平方米每月30元。采取先交费后使用的原则，每次预交12个月的租金，共计人民币122040元。第一年租金于合同签订前交纳，第二年租金应提前30天交纳。租金从第二年起每年累计递增6%。四、合同签订前，乙方向甲方缴付10000元，作为乙方履行合同各项条款的保证金，合同保证金不能抵偿租金和其他费用。五、合同签订后乙方向甲方交装修押金5000元。六、本合同规定的租期内，若乙方将本合同租赁单元转租或分租，则甲方有权解除合同，乙方已交付的保证金不予退还”。2016年8月4日，张杰（乙方）与新百汇公司（甲方）再次签订公寓写字楼合同一份，内容为：“甲方租给乙方的场地，位于河南省××城区××与××路交汇处新百汇大厦内，经实际测量，双方认可的租用区域位于第13层3号，面积约120.13平方米。二、租赁期限：自2016年9月1日起至2017年8月31日止，1年。三、乙方所租房屋租金共计30000元。”合同签订后，张杰利用所租赁场地开办了北京博师教育驻马店分校培训学校。2017年6月11日，张杰（甲方）与郎亚伦（乙方）签订转让协议书一份，主要内容为：“北京博师教育驻马店分校位于驻马店市驿城区新百汇写字楼13层（1、2、3、7号房），由甲方出资于2016年筹建，校区总面积459.13平方米。经甲乙双方协商同意，甲方将该校区转让给乙方，有关事项协商如下：一、转让内容包括校区现有所有房间装修及全部桌椅、电脑、投影仪等设施、设备，但不包括北京博师教育加盟品牌及7号房间内一对一课桌椅。转让费共计138000元,本协议签订时，乙方先支付甲方30000元，余款108000元于本协议签订后30日内乙方一次性付给甲方，每逾期一天乙方按转让费总额1％向甲方支付违约金。二、双方约定校区房租结算日期为2017年6月15日，此日期之前房租由甲方结算，2017年6月15日之后房租由乙方负担，房租数额、缴纳方式及物业管理相关规定按甲方与驻马店市新百汇物业管理有限公司原签租赁合同执行或乙方另行与驻马店市新百汇物业管理有限公司重签合同另行约定。原签租赁合同1、2、7号房月租金为10170元，物业费1288.2元，3号房月租金2500元，物业费456.94元。截至2017年6月15日，甲方欠1、2、7号两个月房租及物业费22916.4元，3号房结余两个半月房租及物业费7392.35元，两项相抵后，甲方尚欠房租15524.05元。甲方租房时两次交物业公司租金保证金15000元。据此双方协商，甲方将租房保证金票据交于乙方，视为代乙方所交保证金，冲抵甲方所欠房租。因此本协议签订后，甲方不再负担所有房间房租，如因乙方欠交房租或使用房屋不当给自己及其他任何第三方带来损失，乙方全部承担。……。五、甲方原有个广告位由乙方使用。”协议签订后，郎亚伦向张杰支付转让费20000元，并给张杰出具欠条一份，内容为：“今欠张杰现金壹万元整。郎亚伦2017.6.11。”2017年7月8日，郎亚伦又向张杰出具欠条一份，内容为：“2017年6月11日，因学校转让（含电脑、桌椅等资产）欠张杰转让费118000元现张杰同意按10万元计算，扣除以支付2万尚欠8万，本人保证2017年7月9日还3万，剩余5万，2017年8月8日之前全部偿还完，如2017年7月9日或2017年8月8日前不能按上述约定偿还欠款，愿意按原转让价138000及违约责任承担还款义务。另转让协议约订的房租物业违约本人保证2017年7月15日前结算完毕，费用由本人承担。郎亚伦2017.7.8日”。2017年8月19日，张杰（乙方）与新百汇公司（甲方）签订关于解除房屋租赁合同的协议一份，内容为：“根据张杰同志于2017年8月7日向新百汇物业管理有限公司提出解除新百汇大厦13层1、2、7号房屋于2016年4月15日、13层3号房于2016年9月1日所签租赁合同要求，经我公司研究并经双方协商同意解除合同，并达成有关事项如下：1、张杰要求解除房屋租赁合同，并同意一次性支付给新百汇物业公司现金110000元作为所欠交物业费、房屋租赁费和损失补偿。此协议签订后合同即解除，新百汇物业管理有限公司不再提出其他要求。2、张杰要求110000元分两次付款，即先付款60000元，余额50000元2018年1月1日付清。否则，欠款余额50000元从本协议签订之日起，每元每月按2％利息付给甲方，直到付清本金为止。”合同签订后，张杰于2017年8月19日和2018年1月5日分别向新百汇公司付款60000元和50000元。之后，原、被告双方因合同履行问题发生纠纷而成讼。一审法院再审认为，本案争议的焦点为原告张杰和被告郎亚伦所签订的转让协议能否履行的问题。双方虽于2017年6月11日签订了转让协议，但合同约定的租赁物为张杰所承租的新百汇有限公司的房屋。张杰与新百汇公司所签订的租赁合同明确约定，如张杰在租赁期限内将房屋转租或分租，新百汇公司有权解除合同。同时，2017年8月19日，张杰与新百汇公司即已签订关于解除房屋租赁合同的协议，协议签订后，张杰对房屋已没有承租和使用的权利。故张杰与郎亚伦所签订的转让协议已实际无法继续履行，导致双方合同无法履行的过错责任不在郎亚伦，而是因张杰与新百汇公司解除租赁合同造成的，故张杰对合同无法履行负有过错，存在违约行为。双方所签订的转让协议的合同目的已无法实现，符合合同法规定的解除条件。在合同无法履行的情况下，张杰要求郎亚伦支付转让费118000元并承担违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。张杰向新百汇公司所交纳的110000元为其个人承租期间所欠费用，其要求郎亚伦予以负担亦缺乏依据，本院不予支持。由于合同无法继续履行，郎亚伦反诉要求与张杰解除转让协议，符合法律规定，依法应予支持。合同解除后，张杰应依法退还郎亚伦所支付的转让费20000元。郎亚伦于2017年6月1日和2017年7月8日所出具的欠条是建立在合同能够继续履行基础上，现转让协议已解除，双方基于合同所产生的权利义务终止，基于欠条所产生的债也随即消灭，但郎亚伦反诉请求对欠条予以撤销缺乏依据，应不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款之规定，判决：一、撤销本院（2018）豫1702民初799号民事判决；二、驳回原审原告（反诉被告）张杰的诉讼请求；三、解除原审原告（反诉被告）张杰与原审被告（反诉原告）郎亚伦所签订的转让协议；四、限原审原告（反诉被告）张杰于判决生效后十日内向原审被告（反诉原告）郎亚伦返还转让费20000元；五、驳回原审被告（反诉原告）郎亚伦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，反诉费1530元，共计7750元，由原审原告（反诉被告）张杰负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为，上诉人张杰与被上诉人郎亚伦签订的《转让协议书》是否具备法定解除条件。上诉人张杰上诉称上述协议约定内容仅为北京博师教育驻马店分校的部分资产，并非对房屋的转租。综合分析本案的证据和事实，张杰的这一上诉理由缺乏事实根据。1、《转让协议书》明确约定转让的标的为北京博师教育驻马店分校校区，校区所占房屋随同协议约定的桌椅、电脑等教学设施一并转让、转租是协议约定和履行的应有之义。2、转让协议并非校区资产的单纯转让。被上诉人郎亚伦签订转让协议的目的利用北京博师教育驻马店分校校区开展经营活动，如仅为校区教学设施的转让，而不涉及房屋的转租，被上诉人郎亚伦所签合同目的便可能无法实现，双方也无必要在转让协议中约定转让标的包含房屋装修、校区归郎亚伦所有、2017年6月15日之后房租由郎亚伦负担等内容。综上，上诉人张杰与被上诉人郎亚伦所签转让协议包含房屋的转租，在上诉人张杰与本案第三人房屋合同已经解除，且第三人不同意转租的情况下，双方所签合同目的已经无法实现，被上诉人郎亚伦要求解除协议于法有据。综上所述，张杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由上诉人张杰负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二〇年六月八日书记员  刘丹丹