江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初825号 原告：张银珠，女，1951年10月23日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：邹益平，江苏锦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振宇,江苏锦泰律师事务所实习律师。 被告：江苏未来房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰区民营经济产业中心，统一社会信用代码91321204694487027J。 法定代表人：秦连喜，该公司总经理。 第三人：上海五牛佑福投资中心（有限合伙），住所地上海市青浦区华纺路99弄99号厂区内第5幢八层A区855室，统一社会信用代码91310118080055713H。 法定代表人：韩啸，该公司执行事务合伙人。 第三人：中信银行股份有限公司泰州分行，住所地江苏省泰州市鼓楼路15号，统一社会信用代码91321200703978814T。 负责人：黄建伟，该分行行长。 委托诉讼代理人：付仁波，该行工作人员。 原告张银珠与被告江苏未来房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称未来房地产公司）、第三人上海五牛佑福投资中心（有限合伙）（以下除判决主文外简称上海五牛中心）、中信银行股份有限公司泰州分行（以下除判决主文外简称中信银行泰州分行）不动产登记纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告张银珠及其委托诉讼代理人邹益平、王振宇到庭参加诉讼，被告未来房地产公司、第三人上海五牛中心、中信银行泰州分行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张银珠向本院提出诉讼请求：1.判决被告、第三人涂销泰州市姜堰区罗马嘉园长江东路32号房屋的土地使用权抵押登记，消除权利障碍；2.被告协助原告办理泰州市姜堰区罗马嘉园长江东路32号房屋的产权过户登记手续。事实与理由：2010年7月26日，原告与案外人泰州市姜堰区地产总公司（以下简称地产总公司）、泰州市姜堰区晨曦房屋拆迁有限公司（以下简称晨曦公司）签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定原告将位于姜堰区苏中路21号楼10号建筑面积为128.16平方米的非住宅营业性用房交地产总公司拆迁，原告在原地段选择非住宅营业性用房进行产权调换，安置房的具体房号以签订协议及腾空交房的先后顺序选择确定，另行签订安置房产权调换协议，双方按规定结算差价。后原告按约腾空交房，在地产总公司处领取部分补偿款及提前拆迁奖合计226607元，剩余补偿款1034526元未领取，用于代转安置房购房款。案涉地块挂牌出让竞买须知第十三条规定竞得人须提供该地块沿长江路从东向西坐北朝南一层1400平方米左右、二层1400平方米左右、三层1400平方米左右整体房屋用于原南苑商城进行拆迁安置，面积不足部分，沿该地块人民南路从南向北，提供坐东朝西房屋进行安置。被告在竞得案涉地段的国有建设用地使用权后为融资开发罗马嘉园项目，用案涉土地作担保与上海五牛中心签订借款合同，后上海五牛中心委托中信银行泰州分行发放贷款，约定名义抵押权人为中信银行泰州分行，实际抵押权人为上海五牛中心。被告开发了罗马嘉园，该项目于2016年11月18日通过竣工验收。原告预留的安置房购房款也已由地产总公司通过区财政部门支付给了被告。后因房屋拆迁安置补偿合同纠纷原告诉至法院，案号为（2018)苏1204民初4314号。2019年9月30日，《2010年度南苑商场东侧房屋征收搬迁安置结算表》显示，原告自愿选择罗马嘉园2号楼长江东路32号营业用房用作产权调换，领取交房通知书后至物业缴纳相关费用领取安置房钥匙并入住。2019年10月11日，原告领取房屋拆迁安置房结算应退余额44316元。基于上述事实及相关法律规定，原告为实现对案涉房屋的完整物权，诉至法院请求两被告及两第三人配合原告完成案涉房屋的不动产权登记，为原告进行不动产权登记涤除障碍。 被告未来房地产公司未答辩，亦未提交证据。 第三人上海五牛中心书面陈述称，1.原告与地产总公司至今尚未达成一致将案涉房屋交原告进行产权置换，(2018)苏1204民初4314号判决书并未判决原告取得案涉房屋所有权，仅是明确交付使用，原告只可以占用房屋，且判决书义务主体不是房屋所有权人未来房地产公司，原告无权据此主张过户。2.未来房地产公司竞拍土地时同意预留房屋进行拆迁安置不代表取得的土地使用权不完整，未来房地产公司通过竞拍及缴纳土地出让金取得了案涉房屋所在土地的完整土地使用权，上海五牛中心取得了完整的土地使用权的抵押权。3.上海五牛中心是案涉房屋土地使用权的抵押权人，未同意未来房地产公司转让抵押物，不应视为放弃抵押权，原告应当代为清偿债务致土地使用权的抵押权消灭后，方可主张涂销土地使用权抵押登记及房屋产权过户登记。4.原告不是善意购房人，其至今未协商确认以案涉房屋进行产权置换，此时房屋土地使用权抵押权并未消灭，原告完全可以在不动产登记中心查询到房屋权利限制，原告对无法办理过户存在自身过错。案涉房屋属于非住宅营业性用房，原告不属于法律规定的消费者，无权主张其请求过户的债权优先于上海五牛中心抵押权。 第三人中信银行泰州分行书面陈述称，1.第三人中信银行泰州分行并非商品房买卖合同当事人，与本案无直接利害关系，不应作为第三人参加诉讼。中信银行泰州分行系名义上的抵押权人，实际抵押权人系第三人上海五牛中心，根据双方的委托合同约定，在上海五牛中心向中信银行泰州分行出具书面同意注销抵押登记函的情况下，可配合办理抵押权注销登记手续。中信银行泰州分行在本案中与讼争结果无直接利害关系。2.案涉房屋系土地使用权查封期间的权利处分，应属违法处分行为，原告无权要求中信银行泰州分行涂销姜堰区罗马嘉园32号土地抵押权登记。案涉房屋国有土地使用权于2015年2月15日被泰州市中级人民法院司法查封，查封期限为3年，于2018年8月7日被泰州市姜堰区人民法院轮候查封，查封期限为3年。查封期间被告未来房地产公司无权处分上述国有土地使用权及附属房屋。原告采取产权调换形式在案涉抵押土地查封期间取得案涉房屋，案涉房款时间给付不明，被告对该房屋的处分系违法处分，严重侵害抵押权人的权益。 本院经审理认定事实如下：一、2010年7月26日，原告与案外人地产总公司、晨曦公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定原告将位于姜堰区苏中路21号楼10号建筑面积为128.16平方米的非住宅营业性用房交地产总公司拆迁，原告选择地产总公司提供的位于原地段非住宅用途的房屋实施产权调换，安置房的具体房号以签订协议及腾空交房的先后顺序选择确定，另行签订安置房产权调换协议，双方按规定结算差价。协议签订后，原告按约腾空交房，并领取部分补偿款及提前拆迁奖合计226607元，剩余补偿款1034526元未领取，用于代转安置房购房款。原告与地产总公司、晨曦公司经协商确认原告选择罗马嘉园2号楼长江东路32号非住宅营业性用房实施产权调换。 二、2012年1月10日，被告未来房地产公司通过竞买方式获得姜堰罗马嘉园小区地块的国有土地使用权，其中竞买须知第十三条规定竞得人须提供该地块沿长江路从东向西坐北朝南一层1400平方米左右、二层1400平方米左右、三层1400平方米左右整体房屋用于原南苑商城进行拆迁安置，面积不足部分，沿该地块人民南路从南向北，提供坐东朝西房屋进行安置。2012年1月16日、2013年7月2日泰州市姜堰区人民政府（原姜堰市人民政府）向未来房地产公司颁发了姜堰罗马嘉园小区地块的国有土地使用权证，证号分别为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号。未来房地产公司于2014年8月取得罗马嘉园3号楼、4号楼、6号楼、7号楼商品房预售许可证，于2015年4月取得罗马嘉园1号楼、2号楼、5号楼、8号楼、9号楼、10号楼商品房预售许可证。 三、2013年12月26日，上海五牛中心与未来房地产公司签订借款协议一份，约定：未来房地产公司向上海五牛中心借款1亿元用于罗马嘉园项目的开发和建设，未来房地产公司以姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号国有土地使用权及将来该土地上的建筑物为借款提供抵押担保，由泰州市华源电机有限公司、秦文银为借款提供连带保证担保，由泰州市银岭贸易有限公司以其持有的未来房地产公司的股权提供质押担保，上海五牛中心有权选择上述抵押权、质押权、保证担保不分先后顺序行使权利，上海五牛中心通过银行委托贷款方式发放借款，委托贷款年利率为22%，等等。2014年1月，上海五牛中心与中信银行泰州分行签订委托贷款委托合同1份，约定：上海五牛中心委托中信银行泰州分行向未来房地产公司发放委托贷款1亿元，贷款期限为18个月，自2014年2月18日至2015年8月18日，贷款用途为用于开发姜堰罗马嘉园项目，委托贷款产生的任何风险均由上海五牛中心承担，上海五牛中心保证不因贷款产生的损失要求中信银行泰州分行承担赔偿责任，借款人违反借款合同约定不按期还款时，上海五牛中心负责贷款的催收和保全工作，上海五牛中心委托中信银行泰州分行作为土地使用权证号为姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号的土地使用权抵押的抵押权人，经上海五牛中心书面确认收到未来房地产公司还清委托贷款本息后，中信银行泰州分行方可办理解除上述土地使用权抵押手续，等等。2014年1月15日，被告与第三人中信银行泰州分行共同对上述国有土地使用权办理了抵押登记，他项权证号为泰姜他项（2014）第247、248、249号，他项权权利人为中信银行泰州分行，义务人为未来房地产公司。后中信银行泰州分行向未来房地产公司发放贷款，借款协议履行期间，未来房地产公司亦偿还了部分借款。 四、2015年2月9日，上海五牛中心向泰州市中级人民法院起诉与中信银行泰州分行、未来房地产公司、泰州市华源电机有限公司、秦文银委托合同纠纷一案。泰州市中级人民法院于2015年2月15日对姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号国有土地使用权进行了查封，查封期限自2015年2月15日起到2018年2月14日止。2015年9月17日，案经泰州市中级人民法院调解，双方达成（2015）泰中商初字第00039号民事调解书，约定：(一)截止2015年9月10日，未来房地产公司欠上海五牛中心本金62000000元，利息4778417.40元，未来房地产公司分别于2015年9月22日之前偿还3000000元利息，2015年9月25日偿还利息1778417.40元、本金3000000元，2015年10月30日偿还本金6000000元；2015年12月31日前偿还本金13000000元，余款本金40000000元及所欠利息于2016年4月15日之前还清（利率按年利率21.99978%计算，每次还本利随本清，剩余本金利息按季支付）；(二)如未来房地产公司于2016年4月15日之前还款资金困难，上海五牛中心于2016年3月15日之前解除对泰姜国用（2013）第4035号土地使用权的抵押登记以供未来房地产公司融资，未来房地产公司融资款项需于2016年4月15日之前偿还所欠原告的借款本息；(三)上海五牛中心在收到2015年9月22日利息3000000元之后申请法院解除对未来房地产公司所有银行账户的冻结，并且由上海五牛中心于解除冻结后一周内完成未来房地产公司所有银行账户加印监管手续，未来房地产公司房屋销售回款中如有定金全部支付给上海五牛中心，其余款项70%用于偿还上海五牛中心，30%用于未来房地产公司项目开发；(四)泰州市华源电机有限公司、秦文银对未来房地产公司的上述还款义务承担连带清偿责任，上海五牛中心对未来房地产公司提供的抵押物[证号为：姜国用（2012）第184号、泰姜国用（2013）第4035号、泰姜国用（2013）第4036号土地使用证]享有优先受偿权；(五)如未来房地产公司未按上述协议履行还款及加印义务，上海五牛中心有权就所欠全部款项申请执行。2016年1月5日，上海五牛中心持上述调解书向泰州市中级人民法院申请执行，执行案号为（2016）苏12执11号。后泰州市中级人民法院指定该案由姜堰区人民法院执行，上海五牛中心又向姜堰区人民法院申请执行，执行案号为（2017）苏1204执971号。2018年2月2日，本院审理江苏万邦建设集团有限公司（以下简称江苏万邦公司）与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，并作出（2016）苏1204民初5438号民事判决，判决：(一)未来房地产公司于判决书生效之日起十日内向江苏万邦公司支付姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程的工程款96415592.16元；(二)江苏万邦公司有权对未来房地产公司开发的姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程以折价、拍卖、变卖的价款在96415592.16元范围内优先受偿；(三)驳回江苏万邦公司的其他诉讼请求；(四)驳回未来房地产公司的反诉请求。因未来房地产公司未履行义务，江苏万邦公司于2018年4月25日向本院申请强制执行，案号为（2018）苏1204执1463号。本院在执行上述两案过程中，依法对未来房地产公司开发的位于泰州市姜堰区罗马嘉园小区相关房屋进行了司法拍卖。2018年12月14日，本院制作《财产分配方案》，并向上海五牛中心、未来房地产公司进行了送达。后上海五牛中心对分配方案不服，向本院提起诉讼。本院于2019年5月8日作出（2019）苏1204民初1994号民事判决，判决驳回上海五牛中心的诉讼请求。 五、2018年6月25日，原告向本院起诉地产总公司、晨曦公司、未来房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，审理过程中，地产总公司拟安置罗马嘉园长江东路32号营业房给原告，双方协商未果。后原告与地产总公司、晨曦公司经协商确认原告选择罗马嘉园2号楼长江东路32号非住宅营业性用房实施产权调换，并于2019年10月11日与晨曦公司进行安置房房款结算，并制作结算表，经结算原告领取房款退款44316元。原告领取交房通知书后缴纳相关费用后领取钥匙入住。 六、案涉泰州市姜堰区罗马嘉园2号楼长江东路32号房屋系未来开发房地产公司与上海五牛中心对国有土地使用权进行抵押登记后被告所建，法院在执行上海五牛中心与中信银行泰州分行、未来房地产公司、泰州市华源电机有限公司、秦文银委托合同纠纷一案以及江苏万邦公司与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，均未对案涉房屋采取保全措施。 另查明，陈利芳、翟小军、翟岑涛诉未来房地产公司、第三人上海五牛公司、中信银行泰州分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日作出（2019）苏1204民初5444号民事判决书，判决，一、未来房地产公司与上海五牛公司、中信银行泰州分行共同到泰州市国土资源局姜堰分局办理泰州市姜堰区房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销登记；二、未来房地产公司于涂销登记办结后三十日内协助陈利芳、翟小军、翟岑涛办理泰州市姜堰区罗马嘉园10号楼306室房屋的所有权登记。双方均未上诉，该案已生效。 以上事实，有当事人提交的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、《竞拍须知》、泰姜他项（2014）第247、248、249号他项权证、（2018）苏1204民初4046号民事判决书、结算表、支付证明、（2015）泰中商初字第00039号民事调解书、（2018）苏执复155号《执行裁定书》及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，（2018）苏1204民初4046号案件审理过程中，地产总公司拟安置罗马嘉园长江东路32号营业房给原告，双方协商未果。该案判决生效后，双方再次协商确认原告选择罗马嘉园长江东路32号营业房用作原告张银珠被拆迁房屋的产权调换，双方意思表示真实，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告作为拆迁被安置人已结算全部房屋并实际收房，其作为该房屋所有权人有权要求该房屋的开发商即被告未来房地产公司协助其办理该房屋的不动产权过户登记手续，故原告该诉讼请求，本院准予。 关于原告主张被告与第三人共同涂销案涉泰州市姜堰区罗马嘉园长江东路32号房屋的土地使用权抵押登记的诉讼请求，本院认为，案涉房屋是原告作为被拆迁人基于其与拆迁人协商拆迁安置补偿协议过程中达成的拆迁安置整体补偿方案而取得，其对案涉房屋的权利的来源为拆迁安置的法律行为和法律事实，所付出的对价包括了丧失原有房屋的物权，相比于一般商品房消费者，其对案涉房屋的权利更应受到保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案原告交清案涉房屋全部房款后，其作为拆迁安置方对该房屋享有的权利优先于第三人的抵押优先权。其次，原告在取得案涉房屋的过程中无任何过错，其于2010年签订拆迁安置补偿协议后已预留了1034526元购房款用于产权调换，后因客观原因致其原先选择的用于调换的商品房无法继续履行，经诉讼程序后，双方再次协商选择案涉商品房后，原告结清房款并实际收房入住，且原告所购买的泰州市姜堰区罗马嘉园长江东路32号房屋至今无任何查封，故原告有权要求取得完整的所有权。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，抵押权人原基于抵押财产的优先受偿权转化为基于转让抵押财产的特定价金优先受偿权。抵押权人不再享有对抵押物的追及权，仅可就抵押物变现的特定价金实现抵押权，受让人获得抵押物的完整物权。本案中，上海五牛中心与未来房地产公司在（2015）泰中商初字第00039号民事调解书第二条约定：如未来房地产公司于2016年4月15日之前还款资金困难，上海五牛中心于2016年3月15日之前解除对泰姜国用（2013）第4035号土地使用权的抵押登记以供未来房地产公司融资，未来房地产公司融资款项需于2016年4月15日之前偿还所欠上海五牛中心的借款本息；第三条约定：上海五牛中心在收到2015年9月22日利息3000000元之后申请法院解除对未来房地产公司所有银行账户的冻结，并且由上海五牛中心于解除冻结后一周内完成未来房地产公司所有银行账户加印监管手续，未来房地产公司房屋销售回款中如有定金全部支付给上海五牛中心，其余款项70%用于偿还上海五牛中心，30%用于未来房地产公司项目开发。由此可以看出，上海五牛中心是同意未来房地产公司对已抵押的国有土地使用权上的房屋进行销售，同时由上海五牛中心完成对未来房地产公司银行账户的加印监管，房屋销售款项部分用于偿还上海五牛中心的借款。在未来房地产公司对包括原告购买的案涉房屋在内的相关商品房进行实际销售后，上海五牛中心原基于国有土地使用权的优先受偿权已转化为对相关商品房销售价款的特定价金优先受偿权。现查明原告的购房款全部汇入了未来房地产公司的银行账户，如上海五牛中心能够对未来房地产公司的银行账户进行有效监管，其即实现了原告所购房屋相对应的土地使用权价值的优先受偿权，因上海五牛中心未能对未来房地产公司的账户进行有效监管，致其未能实现抵押权，后果应由上海五牛中心自行承担。原告根据拆迁安置补偿方案取得案涉房屋的所有权，故其有权排除第三人对案涉房屋所涉土地使用权的抵押权。 综上所述，原告要求被告与第三人共同涂销案涉泰州市姜堰区罗马嘉园长江东路32号房屋的土地抵押权登记的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因第三人中信银行泰州分行是基于上海五牛中心的委托授权而作为在登记部门的抵押权人，案涉国有土地使用权的实际抵押权人为上海五牛中心，故上海五牛中心与中信银行泰州分行均负有协助涂销抵押权登记的义务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、被告江苏未来房地产开发有限公司与第三人上海五牛佑福投资中心（有限合伙）、中信银行股份有限公司泰州分行于本判决生效后三十日内共同到泰州市国土资源局姜堰分局办理泰州市姜堰区房屋所涉国有土地使用权的抵押权涂销登记； 二、被告江苏未来房地产开发有限公司于本判决第一项涂销登记办结后三十日内协助原告张银珠办理泰州市姜堰区罗马嘉园长江东路32号房屋的所有权登记。 案件受理费80元，减半收取计40元，由被告江苏未来房地产开发有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费40元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后三十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。 审 判 员 肖立芹 二〇二〇年六月十九日 法官助理 钱 昀 书 记 员 顾 云 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。