江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初709号原告：甘丁和，男，1967年6月1日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：徐爱春，女，1969年1月18日出生，汉族，住江西省上饶市广信区，系原告的配偶。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丹，江西宏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈武，男，1969年10月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系该公司员工。原告甘丁和与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘丁和的委托诉讼代理人徐爱春、被告丰跃公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。甘丁和向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2020年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的租金人民币22924.83元（其中第一层1-228商铺租金12707.5元，第二层2-376商铺租金10217.33元）；2、请求判令被告支付逾期违约金，自2020年4月1日起按日万分之三向原告支付该季度租金的违约金至租金付清为止；3、请求判令对被告的一切财产予以保全；4、请求判令被告承担回购条款的义务，按合同租赁到期后，经法院确认回购条款，强制被告执行回购条款；5、被告承担本次诉讼的一切费用。庭审中原告解释，尽管合同约定当季最后1个月之25日至30日将下季租金一次性付清，依然要求被告自2020年4月1日开始支付逾期支付2020年第一季度租金的违约金。事实和理由：2009年10月15日，原告与被告签订了两份《商业用房委托经营合同》，原告分别将其具有产权的位于上饶市广信区商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限均为10年，即从2010年10月1日起至2020年9月30日止。被告在近三年的时间里，全部都是逾期支付租金，先是逾期几天，再是逾期几个月，当前是逾期长达一年多。被告迟迟未支付2020年第一季度至今的租金。根据合同第七条第4项的约定，被告应按逾期支付金额的万分之三每日向原告支付违约金，原告可申请执法机关强制执行。2007年4月12日，陈丰跃、陈露出资成立江西丰跃商业投资管理有限公司。为开发丰跃香港名城项目，2008年3月10日陈丰跃、陈露、陈龙又出资注册江西丰跃房地产开发有限公司，成为有资质的开发建设商。原告与江西丰跃房地产开发有限公司签订商铺买卖合同时，商铺还在图纸上。《丰跃.香港名城》建筑成本不到5000元，销售价格却超过2万元／平方米，是成本价的4倍，如此暴利，反而今天却付不了业主的租金。原、被告签订的《商业用房委托经营合同》第三条第3点第③项规定由江西丰跃房地产开发有限公司回购商铺，而2011年12月2日在《上饶工商信息网》上刊登合并公告，经合并后江西丰跃房地产开发有限公司解散注销。原告感觉好像被欺骗一样，请求判决被告按回购条款执行。综上，原告认为原、被告之间的合同有效成立，原告多次向被告催收拖欠的租金，但被告仍置之不理，再加上丰跃房地产公司的注销，给原告造成了巨大的损失，故原告起诉，请求维护原告的合法权益。被告丰跃公司辩称，1、我们不同意支付2020年第一季度租金及其相应违约金。2、根据委托经营合同之约定，回购房产的相对方主体为案外人，而非被告，且约定回购的时间尚未期满，原告无权要求被告回购房产。3、2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情席卷而来，国家及各级政府均发布了相关强制性管控措施。因疫情影响，2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新型冠状病毒感染××疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据原、被告双方签订的委托经营合同第八条约定，在因不可抗力导致本合同无法执行时，本合同自动解除，双方均不承担责任。且《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定”。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。以上，不管是双方的约定还是法律的规定，被告均无需在因疫情的不可抗力因素持续影响下向原告支付租金费用。4、虽然原、被告签订的委托经营合同约定了委托期内，无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，但因新型冠状病毒疫情全国性爆发，除了对疫情防控物资和生活必需品生产企业，其他所有企业均是停工停产的状态，尤其被告是以儿童娱乐为主题的综合商场的商业主体更是不例外，被告一直处于停业状态，至今仍是没有经营，属于客观不能。被告是由于疫情的不可抗力因素影响，而非是以正常的商业经营风险亏损才“无理由”地拒付第一季度的租金或者是违约金。5、2020年4月7日复工后，被告响应政府的号召，告知商场内的承租户给予其一个月减免租金，但商场内的所有承租户以疫情影响要求我方给予六个月的租金减免，租金从2020年7月1日起缴纳，在此情况下所有承租户至今都拒绝缴纳租金，如果不能减免租金，将无法继续维持并准备撤场。原、被告与承租商户实际上是休戚与共的利益共同体，共同目标都是商场正常规范有序经营，以最大限度实现经济收益。现被告作为商场统一经营管理方，面临着市场大环境不景气以及承租商户要求减免租金的双重压力，在此不得已的情形下，被告根据法律规定向原告郑重提出，要求不予支付第一季度的租金。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年10月15日，原告甘丁和与被告丰跃公司签订了两份《商业用房委托投资经营合同》，分别约定原告将其具有产权的位于上饶市广信区商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限均为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。涉案二层376号商铺的《商业用房委托投资经营合同》中约定，2017年10月1日起至2020年9月30日的租金标准为每季度10217.33元。在一层228号商铺的《商业用房委托投资经营合同》中约定，2017年10月1日起至2020年9月30日的租金标准为每季度12707.58元。两份合同均约定被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将下季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。租赁期满后，原告在第九年底前（阳历）必须在下述方案中选择其中的一项：1、不继续委托的，原告应提前三个月书面通知被告，被告应在期满后30日内将商铺退回给原告…；2、如原告继续委托被告经营管理的，双方在本合同期满前三十日内另行签订为期十年的委托合同；…3、由被告关联公司（丰跃房地产）回购商铺，商铺的回购价为：购房合同总价＊1.31579倍，双方依此在本合同期满前三十日内签订回购协议，逾期不签回购协议的，可申请执法机关强制执行。合同另对双方的权利义务、违约责任、合同的解除等内容进行了约定。因被告拖欠了两个商铺的2020年第一季度至今的租金，故原告提起本案诉讼。另查明，江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门.范城”，于2020年1月11日重新开业经营，涉及《商业用房委托经营合同》众多原告的商铺均在1、2、3楼。此后发生新冠××疫情。2020年1月20日，国家卫生健康委组织召开记者会，高级别专家组通报新冠病毒已出现人传人现象；同日国务院联防联控机制召开电视电话会议，部署全国疫情防控工作。鉴于新冠病毒××疫情的严峻形势，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据江西省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求及市委、市政府部署，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。此后随着防控工作的开展，疫情形势逐步好转。2020年3月18日全国新增本土确诊病例首次实现零报告，同日国务院办公厅印发《关于应对新冠××疫情影响强化稳就业举措的实施意见》，2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。根据前述有关新冠××疫情防控政策规定，被告自2020年2月4日开始停业。但对恢复营业时间被告陈述前后不一。被告先是主张至2020年5月28日恢复正常营业，包括一楼经营的儿童用品销售、二楼经营的儿童游乐、三楼经营的餐饮，以及一楼至三楼的线下培训。因被告提供的证据“营业时间调整通知”载明的“4月1日恢复营业”与其主张的2020年5月28日恢复正常营业的时间不一致，故本院要求被告对此进行说明，被告解释称：“我们是下发了通知，希望4月1日开业，但承租户都以疫情原因拒绝开业。要求4月1日1、2、3楼开业的通知之前也是经过商务局批准的，但商务局没有书面批准文件。”上述事实，有原、被告提交的《商业用房委托经营合同》、被告提交的《项目加盟协议》、商场开业照片、关于新冠××疫情防控的系列文件等证据在卷证实，应予认定。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力；2、是否能部分或全部免除被告支付租金及违约金的责任。兹评述如下：关于被告主张因新冠××疫情影响导致商场停业是否构成不可抗力的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十二条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”新冠××疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，全国各地均采取了一些强力疫情防控措施，因此，新型冠状病毒疫情符合不可抗力的三个构成要素“不能预见”、“不能避免”且“不能克服”，符合不可抗力的成立要件。本案所涉的委托经营合同未履行是否与新冠××疫情及由此采取的防控措施具有直接的因果关系，是认定本案是否适用不可抗力的关键因素。原、被告签订的《商业用房委托经营合同》约定，原告将其所有的商铺委托给被告进行经营管理，被告从收益中以租金的形式支付给原告作为委托经营回报，无论被告经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。然而，因新冠××疫情爆发，江西省委省政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。被告经营的“上饶喜盈门.范城”商场根据当地政府的政策规定，于2020年2月4日停业。因此，新冠××疫情属于不可抗力的法律事件，被告在履行合同的过程中，因疫情防控措施的影响导致暂停营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。关于能否部分或全部免除被告支付租金及违约金的义务问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行。故能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。被告自2017年开始一直迟延支付租金，原告于每季度履行期限届满后均向法院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金。被告在履行合同的过程中存在一定过错，但被告没有对商场经营不善的局面置之不顾，而是积极的改善经营状况，2020年1月11日被告使用“喜盈门”品牌，将商场更名为“上饶喜盈门.范城”后重新开业。因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，恢复开业的具体时间有4月1日和5月28日两个时间点争议，但可以明确第一季度末即2020年3月31日前“上饶喜盈门.范城”未恢复营业。这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大的经济压力，若要求被告按照原合同支付该期间的租金，将对被告的权益造成严重不公的后果。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，这并不属于商业风险，因此，本院对原告的该主张意见不予支持。根据民事合同的公平原则，原告应适度减免租金，分担损失，酌定免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至2020年3月31日期间50%的租金。故就二层376号商铺原告应免除2020年第一季度租金3235.48元，被告仍应支付给原告该季度的租金6981.85元。就一层228号商铺原告应免除2020年第一季度的租金4024.06元，被告仍应支付给原告该季度的租金8683.52元。被告迟延履行支付该季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张的违约金，本院不予支持。原告提出的第三项诉讼请求是要求对被告的一切财产予以保全，但原告在本案中并未申请财产保全，且该诉讼请求并不是要求被告履行具体义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告提出的第四项诉讼请求是要求被告承担回购条款的义务，由于合同约定签订回购协议事宜应在合同期满前三十日内，因合同期届满的时间为2020年9月30日，原告在本案中主张该权利，不符合同约定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘丁和支付二层376号商铺2020年第一季度的租金6,981.85元和一层228号商铺2020年第一季度的租金8,683.52元，共计15,665.37元；二、驳回原告甘丁和其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，减半收取187元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院；在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  周秋化二〇二〇年六月二十八日书记员  杨 郡法律附页：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。