四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1501号 上诉人（原审原告）：成都星晟置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区兴隆街道瓦窑村四组锦绣城1幢。 法定代表人：王淞，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲勇，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：袁振洋，男，1979年11月11日出生，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人成都星晟置业有限公司（以下简称星晟公司）因与被上诉人袁振洋商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。星晟公司的委托诉讼代理人蒲勇到庭参加了诉讼。袁振洋经本院依法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 星晟公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初321号民事判决；2.解除星晟公司与袁振洋签订的《商品房买卖合同》及补充协议；3.判决星晟公司可单方向成都市住房和城乡建设局办理房屋网签备案登记注销手续；4.判决袁振洋于判决生效后七日内偿还星晟公司代袁振洋向银行偿还的15899.19元款项；5.判决袁振洋于判决生效后七日内承担违约金99261.4元；6.判决袁振洋承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案的事实为，袁振洋与星晟公司于2016年5月8日签订了滨江和城7幢2单元205号房的买卖合同及补充协议，购买了星晟公司开发建设的房屋。房屋总价款为496307元，除首付款外，余下购房款袁振洋以贷款方式支付。袁振洋选择与中国农业银行股份有限公司成都武侯支行（以下简称农行武侯支行）签署了《个人购房担保借款合同》，星晟公司为袁振洋的借款提供了担保。由于袁振洋的个人住房借款没有按期归还，农行武侯支行向星晟公司发出《担保人履行责任通知书》，星晟公司作为担保人代袁振洋向银行支付了逾期款项15899.19元，星晟公司起诉后又代偿了本息9369.11元。根据星晟公司与袁振洋签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十一条第2款之规定，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日未归还出卖人代偿全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。星晟公司于2018年10月12日采用书面形式向袁振洋发出了《催告函》敦促袁振洋将代付款项按要求向星晟公司支付。但截至2018年11月13日，袁振洋仍未按要求履行支付义务，星晟公司遂发函要求解除与袁振洋签订的滨江和城7幢2单元205号房的买卖合同及补充协议。二、星晟公司认为一审判决认定事实有错，一审法院对星晟公司提交的借款合同以不是原件且贷款机构与商品房预售合同约定的贷款机构不一致为由不认定错误，复印件材料加盖了银行公章及工作人员签章，且按照行业惯例开发商会选择多家银行合作，星晟公司提供的《网上银行电子回单》清晰记录了回单编号、付款人账号、收款人账号及金额、日期等，一审对借款合同及回单三性不认可是错误的。三、星晟公司一审起诉后至今，偿还的本息金额又有所增加，二审中还提交了借款凭证予以证明，并针对一审法院指出的借款合同是复印件效力存疑的情况由星晟公司向银行申请调取了借款合同原件核实。 袁振洋经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。 星晟公司一审诉讼请求：1.解除星晟公司与袁振洋签订的《商品房预售合同》（含买卖合同网上备案）及补充协议；2.袁振洋于判决生效七日内偿还星晟公司代袁振洋向银行偿还的15899.19元款项；3.袁振洋于判决生效七日内承担违约金99261.4元；4.袁振洋承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年5月4日，星晟公司（出卖人）与袁振洋（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定袁振洋购买星晟公司开发的位于成都市天府新区房屋，总价款为496307元。房款支付方式为贷款方式付款：买受人于2016年5月4日前支付首期房价款106307元，占全部房价款的21%；余款390000元向中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行（贷款机构）申请贷款支付。 2016年5月8日，星晟公司（出卖人）与袁振洋（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人向银行申请按揭贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保；出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项并按以下方式承担违约责任：……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。 2018年8月30日，农行武侯支行向星晟公司发出《担保人履行责任通知书》，要求星晟公司为债务人袁振洋担保的到期债务履行担保责任。 2018年10月12日，星晟公司向《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的袁振洋通讯地址邮寄《催告函》，《催告函》载明：因袁振洋未按期履行与农行武侯支行签订的《个人购房担保借款合同》中约定的还款义务，星晟公司为袁振洋代还了8847.88元欠款。根据袁振洋与星晟公司签订的《补充协议》第十一条约定及《中华人民共和国担保法》之规定，要求袁振洋在2018年10月24日前将上述代还款项归还给星晟公司，逾期没有足额归还的，星晟公司将根据《补充协议》第十一条第2款：“买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金”的约定，解除与袁振洋签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和附件。合同解除后，星晟公司按约向袁振洋收取房款20%的违约金外，将进一步向袁振洋主张因追索代还款项发生的诉讼费、财产保全费、法院执行费、评估费及律师代理费等费用。 2018年11月13日，星晟公司向《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的袁振洋通讯地址邮寄《合同解除函》，该函载明：由于袁振洋未按约定归还农行武侯支行个人住房借款，星晟公司作为担保人已代袁振洋向银行支付了逾期款项8847.88元。根据星晟公司与袁振洋签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十一条第2款之规定，买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金。星晟公司已于2018年10月12日采用书面形式向袁振洋发出了《催告函》敦促袁振洋将代付款项按要求向星晟公司支付。但截至本函发出之日，袁振洋仍未按要求履行支付义务。由于袁振洋的行为违反合同约定，构成违约，星晟公司要求解除双方签订的编号为CDBJHC-YS-7-2-205的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，并从首付款中收取总房款20%的违约金。 一审法院认定上述事实有《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《担保人履行责任通知书》《催告函》及EMS邮单、《合同解除函》及EMS邮单、一审庭审记录及当事人陈述等在案佐证。 一审审理中，星晟公司还提交了以下证据材料：1.《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（复印件加盖“中国农业银行股份有限公司成都武侯支行”印章），欲证明星晟公司负有担保责任。该证据材料记载：2016年6月1日，袁振洋（借款人、抵押人）与案外人农行武侯支行（贷款人）、星晟公司（保证人）三方约定，袁振洋向农行武侯支行借款390000元，借款用途为购买房产；借款担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人星晟公司承担连带责任保证。2.网上银行电子回单（打印件）及《单位活期存款明细》，欲证明银行确实扣划星晟公司款项用于代袁振洋偿还借款。《网上银行电子回单》没有加盖银行印章。《单位活期存款明细》显示有转账人户名，未显示收款人户名。星晟公司当庭陈述系银行强制扣划款项以代偿，并确认从《单位活期存款明细》中确看不出来主张扣划的款项系代袁振洋还款。对星晟公司提交的上述证据材料，一审法院认证为：1.因星晟公司提交的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》并非原件，且该银行与前述查明的《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的贷款机构不一致，而星晟公司也并未提交关于该贷款行实际向袁振洋发放贷款的证据材料，对于该证据材料的三性一审法院不予审查认定。2.《网上银行电子回单》中未加盖银行印章，且显示的收款人袁振洋账号也与星晟公司提交的前述《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》中载明的借款人还款账号不一致，而星晟公司未提交其他证据材料以证明该证据内容的真实性，一审法院对此不予采纳；《单位活期存款明细》不能证明星晟公司主张的代偿情况，证明力不足，一审法院对此不予采纳。 一审法院认为，星晟公司与袁振洋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。星晟公司主张其作为担保人代袁振洋向农行武侯支行偿还借款15899.19元，但根据前述认证，其提交的单位活期存款明细等证据均不能证明其实际代袁振洋偿还借款，故对星晟公司要求袁振洋向其支付代偿款的请求，因事实依据不充分，一审法院不予支持。关于星晟公司主张解除合同及收取总房价款20%违约金的诉请，根据前述查明中的合同约定内容，因该主张是基于若星晟公司承担担保责任之日起超出30日袁振洋仍未归还星晟公司代还全部款项的，星晟公司有权据此解除合同，同时收取总房价款20%的违约金，但根据前述认定，因星晟公司未举证证明其实际向袁振洋代偿银行借款，不能证明其具有合同约定的解除权，故对星晟公司主张解除合同及收取违约金的请求，一审法院对此不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决：驳回星晟公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2604元，由星晟公司负担。 二审审理中，星晟公司提交了新证据：代偿情况说明、借款凭证、《个人购房担保借款合同》，拟证明袁振洋与农行武侯支行存在借贷关系，星晟公司履行了担保责任，为袁振洋代偿了银行贷款及利息。 本院核实认为，上述证据均为原件，本院对证据的三性予以认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明，2016年6月1日，袁振洋（借款人、抵押人）与农行武侯支行（贷款人）、星晟公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定袁振洋向农行武侯支行借款390000元，借款用途为购买房产；借款担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人星晟公司承担连带责任保证，抵押物为案涉成都市天府新区万安镇东林社区3组滨江和城7-2-205号房屋。 2018年9月4日，星晟公司代袁振洋向农行武侯支行偿还了贷款本息8847.88元、2018年12月19日代袁振洋向农行武侯支行偿还了贷款本息7051.31元。 本案审理中星晟公司陈述，与袁振洋签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》后，袁振洋未按合同约定到星晟公司接收房屋。 本院认为，星晟公司与袁振洋签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》合法有效，袁振洋、星晟公司、农行武侯支行签订的《个人购房担保借款合同》亦合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务，合同履行过程中，当事人一方迟延履行合同主要义务经催告在合理期限内仍未履行或违约行为导致合同目的难以实现的，另一方当事人可以主张解除合同。本案二审争议的焦点有：1.案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》是否应解除；2.星晟公司主张袁振洋支付代偿款15899.19元、承担违约金99261.4元的理由是否成立。 关于《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》是否应解除的问题。本院认为，本案中，虽然袁振洋存在违约还贷的事实，但从袁振洋违约的情节及造成的后果看，星晟公司只是代袁振洋偿还了数月的贷款本息，袁振洋的违约行为较为轻微，在情节较为轻微的情况下即解除合同不利于维持交易的稳定性；同时星晟公司将案涉房屋出售给袁振洋后，袁振洋、星晟公司、农行武侯支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定星晟公司就袁振洋还贷承担担保责任，在《个人购房担保借款合同》尚未清结的情况下仅解除《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，可能损害《个人购房担保借款合同》的贷款人及抵押权人农行武侯支行的权利。因此，本院对星晟公司主张解除星晟公司与袁振洋签订的《商品房买卖合同》及补充协议、注销房屋网签备案登记的请求不予支持。 关于星晟公司主张袁振洋支付代偿款15899.19元、承担违约金99261.4元的理由是否成立的问题。本院认为，星晟公司作为担保人代袁振洋向农行武侯支行偿还借款15899.19元，该费用是袁振洋违约给星晟公司造成的实际损失，星晟公司主张袁振洋支付的理由成立，本院予以支持。星晟公司主张袁振洋承担违约金99261.4元，从星晟公司请求权基础看，是星晟公司基于《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十一条第2款约定的解除合同产生的，因本院确定案涉合同现有情形不宜解除，故对星晟公司该主张亦不予支持。 综上所述，星晟公司部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初321号民事判决； 二、由袁振洋在本判决生效之日起十日内支付成都星晟置业有限公司代偿费用15899.19元； 三、驳回成都星晟置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2604元，由袁振洋承担360元，成都星晟置业有限公司承担2244元；二审案件受理费2603.21元，公告费560元，由袁振洋承担920元，成都星晟置业有限公司承担2243.21元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 何广智 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月十一日 书记员 曹成香