江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初6642号原告：中国工商银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民西路6号。负责人：崔新华，该支行行长。委托诉讼代理人：程启清，该支行员工。委托诉讼代理人：戚自力，该支行员工。被告：陈健，男，1977年2月18日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：戴元琴，女，1979年7月20日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：江苏前海房地产开发有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇兴耦一区新民河桥北。法定代表人：王军，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司射阳支行（以下至判决主文前简称“射阳工行”）诉被告陈健、戴元琴、江苏前海房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“前海公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告射阳工行的委托诉讼代理人程启清、戚自力到庭参加诉讼，被告陈健、戴元琴、前海公司未到庭参加诉讼。第二次庭审，原告射阳工行的委托诉讼代理人程启清、被告前海公司的法定代表人王军到庭参加诉讼，被告陈健、戴元琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。射阳工行向本院提出诉讼请求：1.要求被告陈健、戴元琴归还贷款本金551546.17元及算至2019年9月27日的利息2139.54元，以及至实际偿还时按借款合同约定的应付全部利息；2.要求前海公司对陈健、戴元琴的上述还款义务承担连带担保责任；3.被告限期办妥不动产权抵押证交我行，确保我行对抵押房产享有优先受偿权；4.诉讼费和射阳工行实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由：2015年11月18日，我行与借款人陈健、共同借款人戴元琴签订《个人购房借款/担保合同》，借款人用其名下射阳县润博左岸风情37-101、201、301室房产作为抵押物，开发商江苏润博投资有限公司（2016年5月19日变更为前海公司）提供阶段性连带保证，向我行借款68万元，期限15年，按月等额本息还款。2015年11月18日办理房屋抵押预告登记。我行按照合同约定于2015年11月27日向陈健发放了68万元贷款。陈健、戴元琴自2018年9月27日开始违约，经电话催收，称因诉讼拒绝还款，我行按照合同约定发出宣布贷款提前到期函，至诉讼之日已连续违约1期，累计违约7期。截止2019年9月27日，陈健、戴元琴差欠我行借款本金551546.17元及利息2139.54元，合计553685.71元。我行多次向陈健、戴元琴催收并催告办妥房屋他项权证，陈健、戴元琴一直未能履行还款义务，亦未能办理他项权证书。我行与前海公司于2009年9月13日签订了按揭贷款业务合作协议，协议第五条约定，在房屋他项权证办理之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金。协议第七条约定，本按揭业务合作协议下具体按揭业务的房产抵押登记手续，由乙方负责办理，在房屋交付后三个月内办妥《房屋他项权证》等交由甲方保管。陈健、戴元琴已违约，我行多次向被告催收并催告办妥房屋他项权证，被告一直未能履行还款义务及未能办妥房屋他项权证，故我行诉至法院，请求判如所请。前海公司辩称，我司担保属实，截止2020年3月30日，我司为陈健的房贷共支出63076.27元，若射阳工行先行垫付案涉房产的维修基金和契税，我司愿意随时协助射阳工行办证。我司已经代还了近十万元，希望免除我司的担保责任。被告陈健、戴元琴未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年9月13日，射阳工行（甲方）与江苏润博投资有限公司（乙方）签订按揭贷款业务合作协议，协议第五条约定，在房屋他项权证未办妥前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的10%的款项，作为履约保证金。2015年11月18日，射阳工行（贷款人）与陈健（借款人、抵押人）、戴元琴（共同借款人、抵押物共有人）、江苏润博投资有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：1.贷款人根据借款人申请，向其发放68万元个人购置住房贷款，用于购买坐落于润博左岸风情37-101、201、301室房屋，借款期限为15年，本笔借款的担保方式是抵押和阶段性连带责任保证。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。2.阶段性连带责任保证的保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同下方，陈健作为借款人及抵押人处签字，戴元琴作为共同借款人及抵押物共有人处签字，江苏润博投资有限公司作为保证人处盖章。陈健、戴元琴向射阳工行确认的送达地址是双龙兴村一组85号。2015年11月27日，射阳工行按照合同约定向陈健、戴元琴发放了贷款680000元，执行年利率4.655%，借款到期日2030年11月27日，按月等额归还。2016年5月19日，江苏润博投资有限公司变更登记为前海公司。后陈健、戴元琴未按约还款，截止2020年3月30日，射阳工行自2019年5月30日起从前海公司保证金中扣收本金共37473.1元、利息共25603.17元，合计63076.27元。截止2020年4月30日，陈健、戴元琴尚差欠射阳工行本金529475.56元、利息2055.16元，保证人前海公司亦未履行保证责任。后射阳工行索款无果，诉至法院。另查明，案涉房屋迄今未办理不动产权证书。以上事实，有个人购房借款/担保合同复印件、射阳工行个人借款凭证复印件、客户页明细复印件、射阳工行的承诺书原件、扣取保证金明细复印件、法律文书送达地址确认书复印件、按揭贷款业务合作协议复印件、射阳县市场监督管理局公司准予变更登记通知书复印件、射阳县市场监督管理局企业登记资料查询表、前海公司陈健房贷支出明细在卷予以证实，本院予以确认。本院认为,1.射阳工行与陈健、戴元琴、江苏润博投资有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。射阳工行已按约发放借款，陈健、戴元琴理应按约偿还借款本息，但其偿还部分本息后，剩余借款本金及利息拖欠不还，已构成违约，应依约承担偿还剩余全部借款本息的民事责任。2.保证人江苏润博投资有限公司自愿为陈健、戴元琴的该笔借款提供阶段性连带责任保证，但合同履行期间，变更登记为前海公司，该保证应由前海公司承担。因案涉房屋迄今未能办理抵押登记，故射阳工行主张前海公司对陈健、戴元琴的上述还款义务承担连带清偿责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。前海公司承担保证责任后，有权向陈健、戴元琴追偿。3.射阳工行主张要求前海公司限期办妥不动产抵押权证交射阳工行，确保该行对抵押房产享有优先受偿权，本院认为本案系由射阳工行向被告主张偿还借款本息的借款合同法律关系，原告主张被告限期办理不动产抵押权证与本案并非同一法律关系，且案涉房屋至今并未办理不动产权证，办理他项权条件不成就，射阳工行该项诉讼请求本院不予支持，射阳工行可与被告协商处理或另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈健、戴元琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行偿还剩余借款本金529475.56元、利息2055.16元，并自2020年5月1日至实际给付之日，按合同约定支付利息；二、被告江苏前海房地产开发有限公司对被告陈健、戴元琴的上述还款义务承担连带清偿责任；三、被告江苏前海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈健、戴元琴进行追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司射阳支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9338元，由原告中国工商银行股份有限公司射阳支行负担223元，被告陈健、戴元琴、江苏前海房地产开发有限公司负担9115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐晓东人民陪审员  薛学洪人民陪审员  郁忠标二〇二〇年六月十七日法官 助理  徐 静书 记 员  谷 雷附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。