湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1048号 原告：雷丹，女，1995年3月10日出生，汉族，大学专科文化，户籍地湖南省桂阳县，住湖南省桂阳县。 被告：桂阳鼎弘房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道上游街7巷1号。 法定代表人：谭青文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄石荣，湖南志浩律师事务所律师。 原告雷丹与被告桂阳鼎弘房地产开发有限公司（以下简称鼎弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷丹、被告鼎弘公司的委托诉讼代理人黄石荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告办理房产证（不动产登记）逾期违约金27771.43元（逾期日期从2019年1月1日计算至2020年4月2日止，共计457天，总房款303845元×0.0002×457天），后期逾期违约金计算至办好房产证之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告欲购买房屋一套，原、被告于2016年11月10日就位于桂阳县房屋签订了《商品房买卖合同》，约定2016年12月30日将房屋交付给原告，并约定原告收房后720天办理房产登记手续。如未办理自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部款房价款万分之二的违约金。原告收房后至今，现逾期457天，被告并未按约定时间给原告办理好房产登记手续。原告依据《商品房买卖合同》相关约定，多次协商要求被告为原告办理房产登记手续，但被告均以各种理由拖延，至今还未办理。故此，原告为维护自己的合法权益，特根据相关法律规定，具状起诉请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告鼎弘公司辩称：1.原告房产证办理逾期并不是由于被告的原因，而是因相关职能部门没有统一协调办理综合验收所造成，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告不应当承担违约责任。被告开发的坤领秀峰项目1、2栋于2014年建成交付使用，3-10栋、12-13栋于2016年全部完工，后被告向桂阳县住宅和城乡规划局申请综合验收。验收时由于11号栋地块被第三人挖土方时挖走了一部分，造成了很大的安全隐患，致使11号栋无法建设，住建局领导提出要县领导召集相关单位召开调度会才能综合验收。2016年6月，被告按要求向桂阳县人民政府调度相关单位为坤领秀峰项目进行综合验收，并及时办理房屋产权证。2017年4月20日，桂阳县人民政府副处级干部雷小林召集县住建规划局、县国土资源局、县房管局及被告就坤领秀峰项目建设问题进行了专题研究，并形成了《坤领秀峰项目建设问题处理会议纪要》，决议鉴于11号栋存在严重地质灾害隐患，决定取消了该第11栋号住宅楼建设。因11号栋建设取消，需要做好以下几方面的工作：该栋住宅楼退出红线面积、国土部门核减相应面积、上报县政府领导批准、按土地摘牌成交的土地单价退还被告相应的土地出让款、按程序应返还被告已交的11栋楼的相关报建费用、由于建筑总面积减少住建规划部门需要对容积率进行调整等等。众所周知，办理房产登记是一项非常复杂而漫长的工作，综合验收需要各职能部门积极协调配合，走程序所需环节多、耗时长。正常的房地产综合验收、办证都需要3、4年，坤领秀峰项目11栋取消建设的问题要解决，给项目的综合验收、办房产登记增加了更多的困难，耗费了更长的时间，以致办理逾期。事实上，被告为办好房产登记，无数次跑相关职能部门，多次向领导汇报，按要求提交了相关所需材料，全部交纳了相关税费，并且被告在双方签订《商品房买卖合同》后三个多月就为原告办理了预告登记，房产证办理逾期确实不是因为被告的原因。因此，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，被告不应当承担违约责任。综上，被告为办理房产证已尽了自己最大的努力，被告也理解原告的心情，但办理房产证逾期并不是被告的原因造成，原告起诉要求支付违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的《关于坤领秀峰项目综合验收报告》《坤领秀峰项目建设有关问题处理会议纪要》，原告不予认可证明方向。本院于2019年6月11日作出的（2019）湘1021民初896号生效民事判决已认定该组证据，故本院予以确认。2.被告提交的《建设工程竣工验收报告》，原告对其真实性无异议，可以证实原告购买的案涉8栋房屋工程质量验收合格，具备办证条件，本院予以认定。3.被告提交的桂阳县房地产遗留项目办理不动产权证意见表复印件，未提供原件，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月10日，原告雷丹（买受人）与被告鼎弘公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：由买受人购买出卖人开发的位于桂阳县，预测建筑面积共115.18平方米，单价2638元，总价款为303845元；买受人于2016年11月10日前支付首期房款63845元，余款240000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司桂阳县支行申请贷款支付；出卖人于2016年12月30日前向买受人交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按买受人有权解除合同或买受人不解除合同方式处理，其中买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同还就其他事项进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，原告雷丹依约交纳全部购房款，并于2017年1月19日交纳了物业服务费、装修押金。2017年1月24日，坤领秀峰8栋竣工验收，被告鼎弘公司为案涉房产于2017年3月7日在桂阳县国土资源局办理了预购商品房预告登记【湘（2017）桂阳县不动产证明第0001250号】，2018年3月6日为原告雷丹出具不动产商品房增值税普通发票。因被告鼎弘公司未能按《商品房买卖合同》约定的时间办理房屋所有权登记，原告遂向本院起诉。 另查明，本院（2019）湘1021民初896号民事判决认定事实如下：被告鼎弘公司称其于2016年6月向桂阳县人民政府提交《关于申请坤领秀峰项目综合验收报告》，报告载明了因坤领秀峰11号栋地块被挖土方时非因被告原因挖去一部分造成很大的安全隐患，致使无法综合验收，请求领导召集各单位尽快召开调度会，为被告项目进行综合验收，及时办理产权证。被告提交的桂阳县人民政府办公室2017年9月27日印发的桂府阅〔2017〕45号《坤领秀峰项目建设有关问题处理会议纪要》载明，桂阳县政府领导干部召集县住建规划局、县国土资源局、房管局及被告的负责人在坤领秀峰项目部专题研究2011D-064号宗地（坤领秀峰项目）因周边存在地质灾害隐患造成部分土地面积无法正常开发建设的问题，并形成会议精神，内容主要有：一、取消存在严重地质灾害隐患的2011D-064号宗地第11号栋住宅楼建设；二、科学核定该宗地退红线面积，退还项目业主的土地出让价款，被取消建设的11号栋住宅楼已缴纳的报建费用由相关部门据实核算并按程序退还项目业主；三、妥善处理该宗地规划指标的问题；四、项目周边地质灾害防治及安全绿化的问题。按照“谁破坏、谁治理”的原则，县国土资源局部门负责依法督促有关当事人对地质灾害隐患进行有效治理，严防地质灾害事故发生。该案经本院审理认为，被告无法如期为原告办理商品房所有权证书一方面是由于第三人挖土方产生了地质灾害隐患，进而导致规划变更，而政府相关部门不能组织综合验收也是无法为原告办证的具体原因，不属于合同约定的属于出卖人原因的逾期办理房屋所有权登记情形。政府会议纪要已对被告反映的问题进行处理，从被告提交证据来看，被告未向本院举证证明非被告原因造成不能办理房屋所有权登记情形仍存在，于2019年6月11日作出判决，由被告鼎弘公司于该判决生效后90天内为颜小华、颜小花办理好坐落于桂阳县鹿峰街道东塔社区坤领秀峰小区7栋604号房的不动产权证书，逾期则按日向颜小华、颜小花支付全部房价款万分之二的违约金直至实际办好不动产权证书。颜小华、颜小花对判决不服提出上诉后申请撤回，郴州市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）湘10民终2946号民事裁定，准许颜小华、颜小花撤回上诉。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,合法有效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。本案的争议焦点为被告鼎弘公司是否应支付原告逾期办理房屋所有权登记的违约金。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》来看，如因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本院生效判决已认定因第三人挖土方产生了地质灾害隐患，进而导致规划变更，政府部门无法综合验收故无法办证，这些原因不属于合同约定的属于出卖人原因造成逾期办理房屋所有权登记情形。但2017年9月27日政府会议纪要已显示对被告反映的问题进行处理，案涉合同约定房屋所有权登记届满之日即原告主张的2018年12月31日，被告在近两年的时间仍未办理好房屋所有权登记，现提交的证据不能证实在政府会议纪要之后还存在非被告原因造成不能办理房屋所有权登记的情形，故被告应承担逾期办证的违约金。参照本院生效判决予以扣除三个月，被告应支付原告逾期办理房屋所有权登记违约金，暂计算2020年4月2日止计22302.22元（303845元×0.0002×367天，从2019年4月1日起暂计算至2020年4月2日止），后期逾期违约金按日支付全部房价款的万分之二计算至实际办好房屋所有权登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、限被告桂阳鼎弘房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷丹办理不动产权证书逾期违约金22302.22元（暂计算至2020年4月2日止），后期的逾期违约金按日以全部房价款303845元的万分之二计算至实际办好不动产权证书之日止； 二、驳回原告雷丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费494元，减半收取计247元，由原告雷丹负担49元，被告桂阳鼎弘房地产开发有限公司负担198元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘典武 二〇二〇年六月二十九日 法官助理张艳芳 书记员周韵竹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。