文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终443号上诉人（原审原告）：重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司，住所地重庆市涪陵区人民东路2号，统一社会信用代码91500102711656567Q。法定代表人：徐**，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵俊智，重庆睿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡晓武，男，1968年8月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：张宏林，重庆新合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴庆宇，男，1974年1月25日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上诉人重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司（以下简称金川物业公司）因与上诉人胡晓武，被上诉人吴庆宇房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2019）渝0102民初5858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金川物业公司上诉请求：改判胡晓武、吴庆宇二人对租赁房屋租金承担连带责任；胡晓武、吴庆宇按合同约定的租金金额向金川物业公司支付房屋租金至其实际交付房屋为止；胡晓武、吴庆宇向金川物业公司支付违约金。事实和理由：金川物业公司与胡晓武签订了《房屋租赁合同》，双方约定了权利和义务。2018年9月，胡晓武、吴庆宇以各种理由拒付租金并在2018年10月29日合同到期后强行霸占租赁房屋至今（胡晓武、吴庆宇虽在一审法院开庭时同意返还，但实质仍占有租赁房屋）。胡晓武辩称：金川物业公司要求胡晓武、吴庆宇二人承担连带责任不应支持；我方已将租赁房屋交给了金川物业公司；一审已对金川物业公司主张的违约责任进行了处理，不应再重复计算。吴庆宇辩称：我不应作为被上诉人，金川物业公司没有起诉我，是法院当庭追加的。胡晓武上诉请求：撤销原判决第一、二项并改判为上诉人支付金川物业公司租金8000元。事实和理由：1．胡晓武拖欠2018年9-10月的租金未交的理由正当，没有违约行为。（1）自从租用房屋开始，金川物业公司一直占用宾馆的消防通道直至一审判决，胡晓武曾经多次要求其拆除通道杂物未果，消防、安全等部门多次通知宾馆整改。（2）涪陵南门山断道修人防和外墙形象工程两年多才完成，造成宾馆营业损失较大，多次要求减免租金，金川物业公司一直不作答复。（3）金川物业公司长期不给胡晓武开具发票；2．胡晓武未强行霸占合同到期后的租赁物，不应承担租赁物的占用损失；3．原判租金按照年利率6%计算利息，没有法律依据，属于适用法律错误。金川物业公司辩称：金川物业公司诉讼主体适格；胡晓武认为拖欠租金没有违约的事实无证据表明，同时涉税问题与本案无关；胡晓武至今都未交付房屋；胡晓武占用租赁物应支付相应利息。金川物业公司向一审法院起诉请求：1．胡晓武立即将租赁房屋归还金川物业公司；2．胡晓武支付合同期内租金34026元以及合同期满后按照月租金9923元计算至其搬出之日止的租金损失；3．胡晓武支付违约金79384元；4．胡晓武向金川物业公司支付从应当支付租金之日起至付清租金之日止按年利率6%计算的资金占用利息。一审法院认定事实：2013年10月9日，重庆市涪陵金川房地产开发有限公司与金川物业公司签订《授权委托书》约定，重庆市涪陵金川房地产开发有限公司将其所有的位于重庆市涪陵区人民东路8号第X层X-X-X房屋全权委托金川物业公司，并以金川物业公司的名义代为出租，联系承租人，洽谈、签订房屋租赁合同，代为收取和转付租金；因金川物业公司的租赁行为所产生的权利和义务均由金川物业公司承担责任。同年12月10日，金川物业公司与胡晓武签订《房屋租赁合同》约定，金川物业公司同意将其位于重庆市涪陵区人民东路8号时代广场大厦第X层X-X-X房产出租给胡晓武使用；租赁房屋的总建筑面积为443.71平方米，以产权证为准；金川物业公司许可胡晓武仅将租赁房屋用于宾馆及其合法经营用途；租赁期限5年，从2013年10月30日至2018年10月29日止；租金标准为2013年10月30日至2013年11月7日租金是2088元；2013年11月8日至2013年12月7日为装修期；2013年12月8日至2013年12月29日租金7333元；2013年12月30日至2015年10月29日每月租金10000元；2015年10月30日至2016年10月29日每月租金10500元；2016年10月30日至2018年10月29日每月租金11000元；该租金不包含胡晓武在使用租赁房屋期间所产生的其他费用（包括但不限于水费、电费等）；租金交付方式为每季度交付，转账支付到指定账户；胡晓武应于合同签署之日向金川物业公司预付首次租金29421元，以后每满季度提前20日交下季度租金；如胡晓武延迟支付租金，每逾期一天，则应当按照应付租金的1%向金川物业公司支付滞纳金；胡晓武应于签署合同之日内向金川物业公司一次性支付押金10000元，租期届满时，如其未拖欠任何费用且未损坏租赁房屋，金川物业公司返还该押金；如租赁期满后，胡晓武未能结清租金及水电费等相关的其他费用，金川物业公司有权将押金优先用于抵扣胡晓武拖欠的上述费用，余款退还给胡晓武，不足部分金川物业公司保留向胡晓武继续追偿权利；租赁期限届满或租赁合同解除后，胡晓武逾期不向金川物业公司交还租赁物的，金川物业公司有权限期胡晓武迁出，要求胡晓武支付占用期租金及违约金并赔偿金川物业公司造成的其他损失，具体计算方式如下：（1）占有期租金：胡晓武应当按照当年租金两倍的标准向金川物业公司缴纳逾期占用期间的租金，占用期间不足一个月的，按照一个月标准计付占用期租金；（2）违约金：胡晓武应按照逾期占用期内应缴占用期租金总额的50%向金川物业公司缴纳违约金；任何一方违反本协议的约定，违约方应依本协议的约定承担赔偿和违约责任，违约金、赔偿金应在确定责任后7日内付清，每逾期一天，按应付金额的1%支付滞纳金等内容。租赁合同签订后，胡晓武向金川物业公司支付了押金10000元。之后，金川物业公司与胡晓武就诉争租赁物的租金变更事宜签订《商铺租赁合同补充协议》约定，从2015年11月30日至2016年10月29日止，季租金为27000元，年租金为99000元；从2016年10月30日起至2017年10月29日止，季租金为28350元，年租金为113400元；从2017年10月30日起至2018年10月29日止，季租金为29768元，年租金为119072元；租金从2015年12月1日起租期和租金按此补充协议执行，其他条款按原合同约定执行。嗣后，从2016年11月30日起至2018年8月29日止，胡晓武按照季租金27000元（即月租金9000元）的标准向金川物业公司支付租金，金川物业公司分次给胡晓武开具收据，并每次在收据上载明收款事由和租金期限，金川物业公司对此未提出异议。2018年6月14日，金川物业公司向胡晓武发出《函》，载明：诉争租赁物租赁期将于2018年10月29日到期，请胡晓武收到本函之日起5日与金川物业公司协商是否继续租赁事宜，否则视为胡晓武放弃继续承租。2018年10月29日，金川物业公司又向胡晓武发出《函》，载明：诉争租赁物租赁期到期，金川物业公司不再租赁，并将收回房屋。上述《函》均由胡晓武雇请的工作人员于当日予以签收。2018年11月7日，金川物业公司对诉争租赁物采取停水措施。2019年1月9日，金川物业公司通过快递方式向胡晓武发送了《函》，载明：诉争租赁物已到期，金川物业公司不再与胡晓武续签租赁合同，请胡晓武收到函后立即归还租赁物，并按合同约定交清所欠租金及水、电、物管费等其他费用等内容。2019年2月15日，胡晓武通过快递方式给金川物业公司发出《函》，载明：金川物业公司于2018年11月7日在未告知情况下，自行剪断诉争租赁物的自来水管，导致胡晓武经营的宾馆无法正常营业，直到2019年1月30日胡晓武从重庆市涪陵川东房地产开发有限公司（以下简称川东公司）接水后，宾馆才正常营业，对于2018年11月7日至2019年1月30日宾馆所受到的损失共计126658元，将保留对金川物业公司追诉的权利等内容。2019年5月10日，金川物业公司通过快递方式再次给胡晓武发出落款时间为2019年5月8日的《函》，载明：诉争租赁物已到期，金川物业公司不再与胡晓武续签租赁合同，请胡晓武收到函后立即归还租赁物，并缴清所欠租金从2018年8月30日至今的租金及物管费等费用。事后，为维护自身合法权益，金川物业公司遂诉至一审法院。2019年12月10日的庭审中，胡晓武、吴庆宇明确表示诉争租赁物里的剩余设备由金川物业公司自行处置，并表明愿意用其交纳的押金10000元用于抵扣尚欠的租金。另查明，诉争租赁物系用于经营宾馆，涉案宾馆系胡晓武、吴庆宇合伙开设，并于2008年8月22日办理了个体工商户的营业执照，经营者为吴庆宇。一审法院认为，金川物业公司与胡晓武签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然案涉租赁物系胡晓武、吴庆宇合伙用于经营宾馆，且该宾馆产生的债务也应由胡晓武、吴庆宇连带负担，但是由于金川物业公司只向胡晓武主张权利，且该主张系金川物业公司对自己权利的合法处分，故一审法院对于金川物业公司的该主张予以支持。关于胡晓武、吴庆宇辩称金川物业公司主体不适格的问题，虽然涉案租赁物的权利主体系重庆市涪陵金川房地产开发有限公司，但是该公司给金川物业公司出具了授权委托书，授权金川物业公司代为处理涉案租赁物的出租事宜，金川物业公司据此委托与胡晓武签订案涉租赁合同，该合同对金川物业公司具有约束力，金川物业公司有权据此合同提出主张，因此胡晓武、吴庆宇的抗辩理由不成立，不予采信。关于案涉租金标准的问题。一审法院认为，通过分析双方提供的证据以及陈述可以发现，双方签订的《商铺租赁合同补充协议》虽对租金有所变更，但从胡晓武从2016年11月30日起至2018年8月29日止均按照季租金27000元（即月租金9000元）的标准向金川物业公司支付了租金，且金川物业公司每次收到租金后给胡晓武出具的收据里也均注明了租金期限，而这些租金期限直至2018年8月29日系连续完整的，由此可知金川物业公司对于胡晓武按照月租金9000元交纳合同期内租金的行为系认可的，即双方以实际履行行为对合同租金条款予以了变更，确认合同期内的租金按照月租金9000元计付。因此，一审法院对于金川物业公司陈述双方系按照《商铺租赁合同补充协议》的约定实际收取租金的事实，不予采信。关于合同期内租金及资金占用利息的问题。一审法院认为，根据租赁合同的约定，每满季度提前20日胡晓武应交下季度租金，而胡晓武已支付租金至2018年8月29日，因此胡晓武应于2018年8月9日向金川物业公司交纳下季度即从2018年8月30日起至2018年10月29日止的租金，但胡晓武却未按约定期限支付租金，其行为实属违约，应承担支付金川物业公司租金及资金占用利息的民事责任。因月租金按照9000元计算，租赁期限于2018年10月29日到期，金川物业公司有权按照合同约定将押金优先用于抵扣胡晓武尚欠租金，且庭审中胡晓武亦表明愿意用其交纳的押金10000元抵扣尚欠租金，因此胡晓武还应向金川物业公司支付租金8000元（即9000元/月×2个月-押金10000元）。又根据租赁合同约定，如胡晓武延迟支付租金，每逾期一天则应当向金川物业公司支付按照应付租金1%的滞纳金，而金川物业公司现只主张资金占用利息从应付租金之日起至付清租金之日止按年利率6%计算，因此一审法院确认本案资金占用利息的计算方式为以租金8000元为基数从2018年8月10日起至付清之日止按年利率6%计算。关于返还租赁物的问题。一审法院认为，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，双方约定的租赁物租期届满之日为2018年10月29日，金川物业公司亦多次通过函件形式告知胡晓武不再续签合同，并要求胡晓武返还租赁物，且双方也未再签订续租协议，故胡晓武在租期届满后应当向金川物业公司返还租赁物，但胡晓武在租期届满后仍占用租赁物，其行为已构成违约，应承担返还金川物业公司租赁物的民事责任。由于胡晓武、吴庆宇在2019年12月10日的庭审中已明确表示诉争租赁物里的剩余设备由金川物业公司自行处置，表明胡晓武、吴庆宇已向金川物业公司表达了返还租赁物的意思，金川物业公司此时接收租赁物已无障碍，因此一审法院确认涉案租赁物已于2019年12月10日返还给金川物业公司。既然胡晓武已将租赁物返还给金川物业公司，那么对于金川物业公司主张胡晓武返还涉案租赁房屋的诉讼请求，不再支持。关于租赁物占用损失的问题。合同期满后，胡晓武没有与金川物业公司办理交接手续、也没有履行返还租赁物的义务，继续占用租赁物的行为已构成违约，并实际造成了金川物业公司租赁物的占用损失，因此胡晓武应向金川物业公司支付租赁物占用费。金川物业公司多次函告胡晓武要求收回租赁物，并采取了停水措施，但金川物业公司未在停水前通知胡晓武，导致诉争租赁物无法正常使用至2019年1月30日（该时间段系胡晓武发送给金川物业公司的《函》中自认的停水时间段），因此一审法院从公平合理的角度出发，酌定参照合同期内租金标准的一半即4500元/月计算从2018年11月7日起至2019年1月30日止的租赁物占用费。又因胡晓武于2019年12月10日已将诉争租赁物返还给金川物业公司，且通过分析胡晓武发送给金川物业公司的《函》内容，胡晓武自认从2019年1月30日之后诉争租赁物可以正常使用，同时通过分析金川物业公司的诉讼请求可以发现，金川物业公司主张的租赁物占用费系参照合同期内租金的标准予以计算，因此一审法院确认本案租赁物占用损失为107556.16元{2071.23元（从2018年10月30日起至2018年11月6日止的租金即9000元/月×12个月÷365天×7天）+12575.34元（从2018年11月7日起至2019年1月30日止的租金即4500元/月×12个月÷365天×85天）+92909.59元（从2019年1月31日起至2019年12月10日止的租金即9000元/月×12个月÷365天×314天）}，对于金川物业公司主张租赁物占用损失超过部分，一审法院不予支持。关于金川物业公司主张的违约金问题，由于金川物业公司主张的租赁物占用损失与违约金均属于违约责任，而一审法院对于胡晓武在合同期满后占用租赁物所产生的实际损失已经予以支持，且金川物业公司现未提供证据佐证其除此之外还有其他损失，因此对于金川物业公司主张的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，金川物业公司的部分诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、胡晓武在判决生效后10日内支付重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司租金8000元，并支付该款从2018年8月10日起至付清之日止按年利率6%计算的资金占用利息；二、胡晓武在判决生效后10日内支付重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司租赁物占用损失107556.16元；三、驳回重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5384元，由重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司负担2690元，胡晓武负担2694元。本院二审期间，金川物业公司提交了证据：照片45张。胡晓武依法提交了证据：住宅登记表；胡晓武与川东公司的房屋租赁合同；紧急通知两份；发送给潘东的彩信一份及川东公司的说明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：房屋是否交付；胡晓武是否应按合同约定金额向金川物业公司支付房屋占用损失；胡晓武是否应支付金川物业公司占用损失107556.16元及是否应支付8000元租金的资金占用费的问题。关于房屋是否交付的问题。虽然双方对于房屋是否返还，以及怎么交还一直互相推诿，但在一审2019年12月10日的庭审中，胡晓武、吴庆宇明确表示诉争租赁物里的剩余设备由金川物业公司自行处置，表明胡晓武、吴庆宇已向金川物业公司表达了返还租赁物的意思，金川物业公司此时接收租赁物已无障碍，因此一审法院确认涉案租赁物已于2019年12月10日返还给金川物业公司并无不当。关于胡晓武是否应按合同约定金额向金川物业公司支付房屋占用损失的问题。金川物业公司未在停水前通知胡晓武，导致诉争租赁物从2018年11月7日起无法正常使用至2019年1月30日。因此，一审法院根据公平原则，酌定按合同期内租金标准的一半确定房屋占用损失并无不当。关于胡晓武是否应支付金川物业公司占用损失107556.16元的问题。第一，正如以上所述涉案租赁物在2019年12月10日才予以返还，因此胡晓武应向金川物业公司支付从合同期满之日即2018年10月30日起至2019年12月10日止的租赁物占用费。第二，至于从2019年1月30日之后诉争租赁物是否可以正常使用，一审认定的胡晓武发给金川物业公司的函件载明“直到2019年1月30日从川东房地产开发有限公司接水到宾馆三楼后，宾馆三楼才正常营业”，并且其租赁的川东公司房间与案涉租赁房间为同一层，正常来讲整个楼层都会有水。第三，从胡晓武二审提供的住宿登记表来看，住宿人员只有性别，无姓名、地址、证件号码等基本要素，不符合住宿登记的要求，不能确认其真实性；胡晓武又未提供其他有效的证据证明在此期间无法经营。因此一审法院确认的占用损失并无不当。关于胡晓武是否应支付8000元租金的资金占用费的问题。胡晓武未按约定期限支付租金，其已构成违约，而根据涉案租赁合同约定，如胡晓武延迟支付租金，每逾期一天则应当向金川物业公司支付按照应付租金1%的滞纳金。因此一审法院根据金川物业公司的主张确认本案资金占用费的计算方式为以租金8000元为基数从2018年8月10日起至付清之日止按年利率6%计算，并无不当。至于金川物业公司请求改判由胡晓武、吴庆宇二人对租赁房屋租金承担连带责任的问题，金川物业公司在一审并未提出要求吴庆宇承担相应责任的诉讼请求，因此该上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，金川物业公司、胡晓武的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7835元，由重庆市涪陵金川物业管理有限责任公司负担5384元，由胡晓武负担2451元。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二〇年六月二十二日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷