天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初9057号原告：范文萍，女，1986年4月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：韩合兵，天津长天律师事务所律师。原告：王强，男，1986年9月7日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：韩合兵，天津长天律师事务所律师。被告：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。法定代表人：陈友林，该公司副董事长。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。原告范文萍、王强与被告天津市汉滨投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范文萍、王强共同委托诉讼代理人韩合兵、被告委托诉讼代理人蔡明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范文萍、王强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年10月31日至2018年10月31日止的逾期交房的已付房款利息及合同约定的违约金共104693.41元；2.案件诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告调整第1项诉讼请求为要求被告支付原告2014年10月31日至2017年8月10日期间的逾期交房已付房款利息及合同约定违约金共计86064.9元。事实与理由：原告与被告之间于2014年7月3日签订《天津市商品房买卖合同》，约定将自己开发建设的建筑面积93.69平方米的天津市滨海新区商品房以每平方米6124.09元的价格销售给原告，原告向被告交付房屋总价款573766元。合同同时约定，被告于2014年10月31日前将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的上述商品房交付给原告。未按照约定交付的，被告应支付原告已付款利息，按照银行同期贷款利率计算，另被告应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定履行义务，但被告建设的商品房于2017年8月10日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。原告认为，原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。但因被告的行为已构成违约，故应按照《天津市商品房买卖合同》第五条承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告天津市汉滨投资集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1．原告于2015年5月实际入住，在此情形下原告应当知晓房屋是否具备合同约定的交付条件，原告2020年起诉已经超过诉讼时效。2．原、被告双方另行签订了《购房优惠申请表》，其中原告承诺不就被告未能取得准交证的主张违约责任，诉争房屋交付原告后原告也承诺不再以任何形式要求被告承担赔偿或补偿责任，原告的起诉违反了该申请表中的内容。3．原告诉请内容为已付款利息和违约金，该这两项合并主张超过其实际损失，应当予以酌减，即便被告承担逾期交房责任，也应该扣除已优惠的购房款。4.原告逾期付款，存在违约行为，原告的逾期付款责任应与其诉求相抵。本院经审理认定事实如下：2014年7月3日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告以573766元的价格购买被告开发建设的滨海新区商品房。合同第三条约定，被告应于2014年10月31日前将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。第四条约定，原告应于2014年7月3日前一次性存入商品房首付款173766元，其余价款办理贷款。第五条约定，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，被告在支付已付款利息的同时，还应每日按商品房价款的万分之一支付违约金。上述合同签订后，原告如期向被告支付了全部购房款，被告于2015年5月4日向原告交付了房屋。另，原、被告双方于2014年签订了《购房优惠申请表》，第三条约定，被告因客观原因未能在规定的时间内办理商品房所有权转移登记、商品房准许交付使用证，被告不承担赔偿责任。第五条约定，销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求。再查，被告于2017年8月10日取得了盛世庭苑10号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定如期如数支付了购房款项，被告应当依约将竣工经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告。被告虽于2015年5月4日交付了案涉商品房，但实际于2017年8月10日取得案涉商品房准许交付使用证，故其交付房屋时存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于被告辩称的诉讼时效问题。原告提起本案诉讼的诉讼时效起算点应为其知道或者应当知道自己权利受到侵犯之时。涉案房屋的准许交付使用证由被告办理并最终取得，原告对于该过程并不能参与，被告未能证实其在交付房屋时，将未取得该证的情况明确告知原告，亦不能证明原告应当何时知晓该情况。故，被告该辩称不能成立。关于被告辩称的责任免除问题。虽然案涉《购房优惠申请表》第三条载明被告在因客观原因未能在规定的时间内办理商品房准许交付使用证，被告不承担责任；但是，在本案审理期间，被告未能举证证明存在任何客观原因导致其违约，其主张按照该申请表上的约定免除责任，没有事实依据。另，《购房优惠申请表》作为被告提供的格式条款，第五条关于销售期间及入住后，申请人不得以任何形式提出有关赔偿及补偿要求的约定，实质上排除了原告自身权益受到侵害时主张救济的权利，是对原告主要权利的排除，应属无效条款。故，被告该辩称不能成立。关于被告辩称原告存在逾期付款的违约责任，应在其诉求中扣除。鉴于被告在本案中就要求原告承担逾期付款的违约责任并未明确具体数额，亦未提出反诉，原告并不同意在本案中将其诉求与其逾期付款责任相抵，故被告就原告逾期付款的违约责任可另案主张。关于原告诉请的已付款利息及违约金数额的问题。被告虽主张原告诉请金额超出其实际损失，但未能举证予以证明，并且被告关于应扣除已优惠购房款的主张亦无法律依据，故本院对被告上述主张不予采信。鉴于原告自行将其诉请的已付款利息及违约金合计金额调整为86064.9元，并未超过可予支持范围，本院照准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告范文萍、王强已付房款利息及违约金损失共计86064.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1197元，由被告天津市汉滨投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  黎增堂二〇二〇年六月二十八日书记员  冯美燕附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3．《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。