重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3093号上诉人（原审被告）：重庆喜地来商贸有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道双龙大道303号，统一社会信用代码9150011275927543XB。法定代表人：颜呈杰，董事长。委托诉讼代理人：毛才楠，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：雷祖平，男，汉族,1983年9月14日出生，住四川省泸县。委托诉讼代理人：高建兰，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑜洁，重庆中钦国彦律师事务所律师。上诉人重庆喜地来商贸有限公司因与被上诉人雷祖平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日进行了询问。上诉人重庆喜地来商贸有限公司的委托诉讼代理人毛才楠，被上诉人雷祖平及其委托诉讼代理人高建兰、赵瑜洁到庭参加了询问。本案现已审理终结。重庆喜地来商贸有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.从2017年2月开始上诉人未收到租金，由被上诉人直接向人民法院交款，此期间被上诉人有漏交行为，故上诉人才未退还保证金；2.被上诉人对案涉房屋的改造系其自身行为，与上诉人无关。因不可抗力因素导致法院对该门面拍卖，使案涉租赁合同无法继续履行；即使承担违约责任也是赔付一个月的租金，而不是承担被上诉人的一切装修损失。合同中上诉人告知了该房屋状态为已抵押，装修损失与上诉人无关。雷祖平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。案涉租赁合同签订后，被上诉人就交纳了第一季度的租金，后面的租金被法院提取，不是被上诉人没有交租金。租赁合同没有约定上诉人出租的房屋有抵押，被上诉人对案涉房屋进行装修投入较大，上诉人未告知房屋有抵押存在过错。雷祖平向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告于2016年11月2日签订的《上岛郦舍商业租赁合同》；2、判决被告返还原告履约保证金10000元；3、判决被告赔偿原告损失248395元。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月13日，重庆喜地来房地产开发有限公司（甲方，抵押人）与案外人恒丰银行股份有限公司重庆分行（乙方，抵押权人）签订《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区新建二村11号附27、28、29、30、34号房屋设定抵押权作为毛莉娜、蒲剑向乙方履行债务的担保，抵押期从2013年8月5日至2016年8月5日，抵押物现值为9184400元，贷款金额为5500000元，贷款期限从2013年8月5日至2016年8月5日。2016年11月2日，重庆喜地来房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《上岛郦舍商业租赁合同》，约定如下：第一条：租赁内容。甲方将位于重庆市沙坪坝区（以下简称涉案商铺）租赁给乙方。甲方对所出租的商铺有合法产权。甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为193.21平方米，乙方所承租的商铺其经营范围以乙方营业执照为准。乙方租赁该商铺拟用于房屋超市经营，在租赁期限内，乙方未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变商铺的原有结构和用途。租赁期限。租赁期四年，自2016年12月1日起至2020年11月30日止。合同年期总租金共计249792元。2016年12月1日—2017年11月30日租金为人民币5000元/月;2017年12月1日—2018年11月30日租金为人民币5100元/月；2018年12月1日—2019年11月30日租金为人民币5253元/月；2019年12月1日—2020年11月30日租金为人民币5463元/月。在租赁期内，租赁商铺所产生的水、电、气、物业管理费由乙方自行承担。付款方式及时间。为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金人民币壹万元整。租赁期满后一个月内，经甲方检查租赁房屋及甲方提供设备完好无损（自然磨损除外）且乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还给乙方。租金支付时间按季度提前交租，每季度27日为交纳租金时间。甲方的权利与义务。甲方应在乙方支付第一笔租金之日将上述商铺钥匙交付给乙方。在承租期内，甲方有权将商铺进行出售、抵押，抵押权人有优先受偿权。同时甲方将出售房屋给乙方租赁的事实告知给受让人。对乙方租赁的商铺装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。为乙方办理营业执照提供有效的房产证明。甲方提供到室内的电线、电缆等设施满足乙方正常使用（乙方自设不在其责任范围内），乙方在使用时发现问题及时向甲方报告。乙方的权利义务。合同有效期限内，乙方对所承租商铺及设施拥有合法使用权。乙方在不破坏商铺原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述商铺进行装修、装潢，但必须符合消防及相关部门的规定和通过验收，因此所产生的费用和责任由乙方自行负责并自行办理相关手续。乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务及有租金所产生的税费由乙方自行承担。乙方不得随意改动租赁房屋用途，且不得利用上述商铺从事非法经营及任何违法犯罪活动。乙方如需要对所租赁的商铺进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与商铺有关的设施全部归甲方无偿所有（可移动设施除外）。承租期内，在租赁场地之内，所发生的一切安全责任事故均由乙方自行承担。续租。租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的30日向甲方提出书面申请。甲方同意续租的，甲乙双方应就新的租赁权利义务关系形成书面协议。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回商铺。乙方应在租赁期满后15日内搬离。转租。租赁期内，乙方须征得甲方的同意后才能转租，并由甲方与租户重新签订租赁合同。合同的变更和解除。甲乙双方有下列行为则视为违约，并承担相应违约责任；1，甲方违约行为：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁商铺30天以上。（2）租赁商铺主体结构设计存在重大缺陷，危及人生安全。2，乙方违约行为：（1）未按约定期限交付现金，超过30日以上。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁商铺的结构或用途并擅自转租或转让承租商铺。（3）从事非法经营及违法犯罪活动。故意毁坏房屋及破坏商业门面四周外立面大理石。违约责任及赔偿。符合本合同第九条第（1）到第（3）项的约定，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按照三个月租金支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应当赔偿差额部分。如甲方未按时交铺或乙方未按时交纳租金，违约方还应每天按当年租金总额的万分之五向守约方支付延期违约金。超过30天（含30天），守约方有权解除合同，终止租赁关系，并要求对方承担相应违约责任。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方不但有权依据本合同约定的租金额计算收取租金，而且还按延期时间以每天当年租金的万分之五向乙方收取逾期违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。任何一方单方面取消、中断合同，应提前60日以书面通知对方并承担解约金，双方约定解约金额为一个月房屋租金。在甲方因乙方违约而解除本租约时，甲方应将所收乙方保证金扣除乙方应支付的租金、费用、补偿、违约金后在本租约解除后30日内返还给乙方，如乙方所支付的保证金不足以弥补甲方应收取的款项，甲方有权向乙方追索。在租赁期限内，有下列情况之一的，甲方可免除违约责任：（1）因不可抗力因素致使商铺及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（2）在租赁期间，乙方承租的商铺被征收、征用或拆迁的。（3）因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止的。其他约定。1、本合同所称不可抗力是指由于地震、台风、暴雨、大火、战争以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或者避免的人力不可抗拒时间，遇有上述不可抗力的一方，应立即以书面形式通知另一方。6、补充条款。甲方同意乙方自愿安装卷帘门，但不能破坏外墙的石材。2016年11月2日，原告向重庆喜地来房地产开发有限公司交纳房屋履约保证金10000元。2016年11月2日，重庆喜地来房地产开发有限公司向原告交付房屋，原告经重庆喜地来房地产开发有限公司同意后进场进行了装修，并经营了店名为“祖权家门口的产地直销批发点”的超市。2016年11月2日，原告向重庆喜地来房地产开发有限公司交纳2016年12月1日至2017年2月28日的房屋租金15000元。2016年12月22日，一审法院向原告发出（2016）渝0106执5042、5043号之一《协助执行通知书》，通知原告协助执行以下事项：提取被执行人重庆喜地来房地产开发有限公司的应收房屋租金11109800元。要求将上述款项打入一审法院账户。2017年1月3日，一审法院发出（2016）渝0106执5042、5043执行裁定书，申请执行人为恒丰银行股份有限公司重庆分行，被执行人为毛莉娜、蒲剑、重庆喜地来房地产开发有限公司，裁定评估、拍卖被执行人重庆喜地来房地产开发有限公司所有的位于重庆市沙坪坝区房屋。2017年2月23日，重庆喜地来房地产开发有限公司变更为重庆喜地来商贸有限公司。2017年3月18日，原告向一审法院交纳了2017年3月1日至2017年5月31日的房屋租金15000元。2017年6月3日，原告向一审法院交纳了2017年6月1日至2017年8月31日的房屋租金15000元。2017年9月6日，原告向一审法院交纳了2017年9月1日至2017年11月30日的房屋租金15000元。2017年12月1日，原告向一审法院交纳了2017年12月1日至2018年2月28日的房屋租金15000元。2017年12月1日，案外人柳泽思通过竞买于2017年12月1日在一审法院淘宝网拍卖网络平台开展的“重庆市沙坪坝区房屋”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出。2017年12月12日，一审法院作出（2016）渝0106执5042、5043号之二执行裁定书，裁定停止被执行人重庆喜地来房地产开发有限公司应收房屋租金11109800元的提取。2017年12月15日，一审法院发出（2017）渝0106执恢810、811号之九执行裁定书，裁定重庆喜地来房地产开发有限公司所有的、位于重庆市沙坪坝区房屋的所有权归买受人柳泽思所有。2018年1月26日，原告与恒丰银行股份有限公司重庆分行、柳泽思前往一审法院执行局制作执行笔录，原告与柳泽思均一致同意原告向柳泽思交纳2018年1月-2月期间涉案房屋的房屋租金，原告在2018年2月底前将涉案房屋腾空并交付给柳泽思。2018年1月31日，原告向柳泽思交纳了2018年1月-2月期间的房屋租金10000元。柳泽思出具了收条一份，收条载明：“收到涉案商铺2018年1月份、2月份的房屋租金，于2018年2月份自动搬离”。2018年1月8日，一审法院向原告支付了款项15000元。2018年2月9日，一审法院向原告支付了款项20000元。2018年2月26日，一审法院向原告（祖权超市）发出《公告》，载明：恒丰银行股份有限公司重庆分行申请执行重庆喜地来房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案，因被执行人未履行义务，一审法院依法对重庆喜地来房地产开发有限公司名下的位于重庆市沙坪坝区房屋进行了司法拍卖，买受人柳泽思竞得了上述房屋，为了切实保障买受人的利益，一审法院责令你于2018年3月1日前搬出重庆市沙坪坝区房屋，并将房屋腾空交付于买受人柳泽思，如到期仍不搬出，一审法院将依法强制执行。另外，原被告双方还均认可如下事实：涉案商铺的免租期为2016年11月2日至2016年11月30日，涉案商铺在承租前是用于经营KTV，是按照经营KTV的要求进行装修的，原告将之前的装修予以拆除，全部重新进行的装修。原告对涉案商铺进行装修是经过了被告同意的，至于如何装修由原告根据自己的需求决定，在装修后经过了物业管理公司的装修验收，在撤场时原告并没有拆除卷帘门。原告述称上述装修费用中已经形成附合的装饰装修物为装修费196000元、卷帘门4800元、广告牌3200元、防水工程费3960元、软件网络850元，其余的是没有形成附合的装饰装修物，对于未形成附合的装饰装修物，原告有部分自行在使用，有部分在原地进行了低价处置，有的已经废弃了。对于防水工程费3960元，原告述称是因为涉案商铺的上部是一个平台，存在漏水情况，原告向被告反映要求整改，但被告与物业管理公司相互推诿，原告请人进行了整改，但并无书面证据证明其通知了被告进行整改。对于软件网络的费用，原告述称购买的系需要安装在超市的收银系统的软件，安装数据只能使用一次，在其他电脑上无法继续进行使用。审理中，原告述称其于2018年3月初在法院的要求下从涉案商铺中搬离。原告在搬出前自行处理了货架、监控设施设备等可以拆除移动的装饰装修物，已经形成附合的装饰装修物没有拆除。被告认可被告在签订《上岛郦舍商业租赁合同》时并未告知原告涉案商铺存在抵押的情形，但抗辩称原告还欠付被告租金35000元。一审法院认为，原被告于2016年11月2日签订的《上岛郦舍商业租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行权利义务。合同约定的租赁期从2016年12月1日至2020年11月30日，因涉案商铺在出租前已设立抵押权，现因被告的原因导致涉案商铺被法院司法拍卖并交付于新的买受人，合同已经无法实际履行，原告要求解除《上岛郦舍商业租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，原告于2018年1月-2月已另行与新的买受人柳泽思形成合意建立了租赁合同关系，且向柳泽思交纳了该期间房屋租金。因此，一审法院认定原被告双方签订的《上岛郦舍商业租赁合同》于2017年12月31日解除。关于原告要求被告返还履约保证金10000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《上岛郦舍商业租赁合同》已于2017年12月31日解除，被告应当向原告返还履约保证金10000元。被告抗辩称原告还欠付租金35000元，因抵押权人申请强制执行，一审法院于2016年12月22日向原告发出（2016）渝0106执5042、5043号之一《协助执行通知书》，通知原告将被告的应收房屋租金缴纳至一审法院账户，届时，被告便已无权自行向原告收取租金，被告的此项抗辩无法律依据，一审法院不予采信。涉案商铺在承租前是用于经营KTV，租赁合同约定原告租赁涉案商铺系用于超市经营，经营类型与之前完全不同，原告对涉案商铺改造后重新装修必然会产生较高的装修费用。涉案商铺在租赁给原告前便已经设立有抵押权，被告作为出租人应当向原告告知该情况，但被告并未履行如实告知义务，现由于被告的原因，导致原告对涉案房屋进行全面装修后却被提前解除合同，被告构成违约，应当承担违约责任。《上岛郦舍商业租赁合同》约定：“在租赁期限内，有下列情况之一的，甲方可免除违约责任：（1）因不可抗力因素致使商铺及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（2）在租赁期间，乙方承租的商铺被征收、征用或拆迁的。（3）因政府房屋租赁政策或法律规定必须终止的”。被告抗辩称其依据此条合同约定可以免除违约责任。本案《上岛郦舍商业租赁合同》的解除系被告违约导致，并不属于上述任何情形之一，被告的此项抗辩并不符合合同约定，亦无法律依据，一审法院不予支持。最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。《上岛郦舍商业租赁合同》解除后，对于未形成附合的装饰装修物，可由原告拆除。原告也述称未形成附合的装饰装修物，原告有部分自行在使用，有部分在原地进行了低价处置，有的已经废弃了。对该部分装饰装修物，原告要求被告赔偿其损失，并不符合法律规定，一审法院不予支持。最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。但原告在《上岛郦舍商业租赁合同》解除后，于2018年1-2月又与买受人柳泽思建立了房屋租赁合同关系，柳泽思收取了原告截至2018年2月28日前的房屋租金，在2018年2月28日前，原告仍在占有使用涉案商铺，其装饰装修仍在产生收益，实际上并未受到损失。对于该部分期间的装修装修残值损失，被告不予赔偿。原告主张其已经形成附合的装饰装修物包括装修费196000元、卷帘门4800元、广告牌3200元、防水工程费3960元、软件网络850元。为了证明装修费196000元、卷帘门4800元、广告牌3200元、软件网络850元的装修损失，原告举示了原告与泸州市东成艺锦装饰设计有限公司签订的《东成艺锦装饰装修合同书》、超市装修预算表、收款收据4张、卷帘门收款收据、招牌制作费收款收据、购买软件网络的出库单。对于该部分证据的认定，一审法院认为，首先，原告持有该部分证据的原件；其次，装修合同的签订时间在免租期内，广告招牌、卷帘门的安装亦能与原告举示的照片相互印证真实性，由于超市的经营性质，原告购买收银软件亦具有合理性；再次，原被告双方也均认可涉案商铺存在重新装修的事实，现由于涉案商铺已经交付于新的买受人，装修现场已然不存在，被告方也未举示出相反证据证明该部分证据系伪造，一审法院对该部分证据予以采信。另外，关于原告主张已经形成附合的该部分装饰装修物的认定，《东成艺锦装饰装修合同书》及超市装修预算表显示的装修内容均属于已经形成附合的装饰装修物，卷帘门、广告牌、收银网络软件由于其安装的尺寸、用途、位置与涉案商铺有着密切不可分的关系，即使可将其与涉案商铺分离，但将其分离后将大大降低其使用价值或者基本丧失使用价值，所以原告主张该部分为已经形成附合的装饰装修物，一审法院予以支持。对于防水工程费3960元。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”对于原告的此部分主张，一审法院认为，首先，原告现在并未举示证据证明涉案商铺曾存在漏水的情况，即使涉案商铺曾存在漏水的情况，原告也应当按照法律规定通知被告在合理期限内进行维修，但原告亦未举示证据证明其通知过被告前往履行维修义务，但被告并未在合理期限内进行维修。现原告举示的证据仅为案外人出具的收款收据一张，也无其他能够证明施工过程的证据予以佐证，被告对原告举示的防水工程费的收款收据真实性也并不认可。因此，原告应当承担举证不能的法律后果，原告要求被告赔偿防水工程费，缺乏证据支撑，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认定涉案商铺已经形成附合的装饰装修物共计产生装修费共计204850元（装修费196000元+卷帘门4800元+广告牌3200元+软件网络850元），被告应当赔偿原告装饰装修残值损失140834.37元。最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外”。本案中，涉案商铺在出租给原告前便已经抵押给案外人，被告抗辩称应由买家赔偿原告损失，并无法律依据，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于审理《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款、第二十条之规定，判决：一、原告雷祖平与被告重庆喜地来商贸有限公司于2016年11月2日签订的《上岛郦舍商业租赁合同》于2017年12月31日解除；二、被告重庆喜地来商贸有限公司于本判决发生法律效力后三日内退还原告雷祖平履约保证金10000元；三、被告重庆喜地来商贸有限公司于本判决发生法律效力后三日内赔偿原告雷祖平装修损失140834.37元；四、驳回原告雷祖平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8882元，减半交纳4441元（原告已预交），由原告雷祖平负担1500元，由被告重庆喜地来商贸有限公司负担2941元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为重庆喜地来商贸有限公司应否向雷祖平退还保证金及应否承担雷祖平的装修损失。关于本案保证金是否应当退还的问题。重庆喜地来商贸有限公司主张法院提取租金时雷祖平有漏交的行为，属于违约行为，故不应该退还保证金。本案中，雷祖平已按照重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106执5042、5043号之一《协助执行通知书》的要求，将重庆喜地来商贸有限公司的应收房屋租金缴纳至该院账户，且该行为是协助人民法院执行工作的行为。此时，提取租金的权利人事实上转移到一审法院，即使雷祖平未履行协助执行义务，也只能由法院依法追究其责任，而非重庆喜地来商贸有限公司追究雷祖平的违约责任，故该上诉理由不能成立，重庆喜地来商贸有限公司应当向雷祖平退还保证金10000元。关于本案装修损失是否应由重庆喜地来商贸有限公司承担的问题，因案涉商铺在出租给雷祖平前便已经设立了抵押权，重庆喜地来商贸有限公司应当向雷祖平告知该情况，但其没有提交证据证明其履行了如实告知义务，系有过错的一方，应当向雷祖平赔偿因合同被解除而导致的装修损失。雷祖平对案涉商铺的装修是为便利于实现自己的租赁目的，但因重庆喜地来商贸有限公司的违约行为导致雷祖平的装修费用无法在合同期内分摊完毕，其应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。加之本案合同解除系出租人重庆喜地来商贸有限公司违约导致，并非因不可抗力不能履行合同；重庆喜地来商贸有限公司要求仅按合同约定赔付一个月的租金，明显不能弥补承租人的损失。由于案涉租赁合同对装修损失如何处理没有约定，承租人使用案涉房屋的时间较短，一审法院对本案装修损失的赔偿原则，符合本案的具体情形，故一审法院判决由重庆喜地来商贸有限公司赔偿装修损失并无不当，本院予以支持。综上所述，重庆喜地来商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3316.69元，由重庆喜地来商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年六月九日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉