河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2620号上诉人（原审被告）：河南林立房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市高新开发区三山路3号。法定代表人：李武林，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘训海，河南高成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋岩岗，河南高成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王黎升，男，汉族，2002年5月15日出生，住河南省孟津县。法定代理人：王社民，系王黎升父亲。委托诉讼代理人：焦绍军，河南津翔律师事务所律师。原审第三人：闫睿洋，女，汉族，1983年11月20日，住河南省孟津县。上诉人河南林立房地产开发有限公司（以下简称林立公司）因与被上诉人王黎升、原审第三人闫睿洋商品房预约合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初2797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林立公司的委托诉讼代理人刘训海、宋岩岗，被上诉人王黎升的法定代理人王社民及其委托诉讼代理人焦绍军、原审第三人闫睿洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林立公司上诉请求：1.请求撤销一审判决将本案发回重审或依法改判驳回王黎升的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定林立公司与闫睿洋签订的商品房买卖合同无效是错误的，林立公司是在王黎升屡次违约的前提下才与其解除认购协议书的，闫睿洋购买该房屋是善意的，是按照市场价购买的，且合同已经履行完毕，闫睿洋已经对房屋进行了装修。林立公司与王黎升签订的认购协议是有效协议，但是因王黎升不履行付款义务，林立公司依法解除。林立公司与王黎升的合同已经解除，不存在继续履行的问题。即便一审法院认为林立公司解除认购协议书的方式不妥，也不应当认定继续履行合同，因为房屋已经被合法转卖给了闫睿洋，闫睿洋是善意的第三人。林立公司单方解除与王黎升之间的认购协议书是因为其屡次违约，行使的是先履行抗辩权，林立公司认为自身解除认购协议书的方式并无不当。王黎升辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，应予维持。林立公司将房屋出售给闫睿洋的行为构成一房二卖，侵犯了王黎升的合法权益，应当被认定为无效。林立公司给王黎升的父亲王社民发送短信的内容是催促王黎升尽快缴纳房款，但是根据认购协议书的约定，王黎升第二次缴纳房款的前提条件是林立公司与王黎升签订房屋买卖合同，现付款条件未成就。因此，林立公司以此为由要求解除认购协议书不符合解除合同的形式要件。林立公司在认购协议书未解除的前提下与闫睿洋签订房屋买卖合同，并且让闫睿洋对该房屋进行装修，其损失应当由林立公司承担。林立公司与王黎升签订的房屋认购协议书可以继续履行，闫睿洋的损失可以通过诉讼另行解决。原审第三人述称，其不认可一审判决，认可林立公司的上诉意见。王黎升向一审法院起诉请求：1.请求确认王黎升与林立公司于2017年5月5日签订的认购协议有效，林立公司应当履行协议，将涉案房屋交售王黎升；2.请求确认林立公司与闫睿洋之间的买卖行为无效。3.本案诉讼费由林立公司承担。一审法院认定事实：王黎升于2017年5月5日与林立公司签订中央花园认购协议书，主要内容：“王黎升（乙方）自愿认购位于孟津县桂花东路由林立公司（甲方）开发的商品房项目‘中央花园’9幢1单元2401房，该房建筑面积约为130.33平方米，单价为3480元每平方米，总金额人民币453548元，该房屋最终价款以优惠后单价×产权面积结算。一、签署本协议书时，王黎升（乙方）支付人民币壹万元整作为定金，预付房款肆万元整。二、分期付款，王黎升（乙方）须于2017年5月11日前支付首期房款50000元，同时签署《商品房买卖合同》，须于2017年10月8日前支付二期房款353548元”。林立公司经理李武林在认购协议书写明：“按总价叁拾叁万元收款，按分期付款，第一次付50%，余50%交工付清，李武林，2017年5月10日”，后王黎升于2017年5月5日交定金5万元，2017年5月26日交房款5万元，2019年1月28日交房款5万元，共计交房款15万元，2017年9月19日交燃气初装费3150元，2018年1月26日王黎升交车位款7.5万元。2019年3月25日林立公司售楼部工作人员短信通知王黎升父亲来办理手续或者交全款，如到期未来办理，房源另售，林立公司在没有接到王黎升方回复的情况下于2019年4月25日与第三人闫睿洋签订了《中央花园认购协议书》，2019年4月28日双方签订了《商品房买卖合同》将涉案房屋（即王黎升认购的中央花园9幢1单元2401房）卖给第三人闫睿洋，房屋首付价款326389元，剩余房款320000元，以银行按揭方式支付，并收取了第三人的物业管理费、燃气初装费、暖气初装费。林立公司将房屋交付给第三人，第三人已经进行了房屋装修，截止王黎升起诉时，第三人称已花费十二余万元。一审法院认为，王黎升与林立公司签订的房屋认购协议书，是双方真实意思的表示，王黎升按照协议约定已交付部分购房款及燃气初装费、车位费等费用，林立公司出具有收据，且该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同，林立公司代表李武林在协议书上对价款进行了变更，对付款期限也做出了变更，是其单方意思表示，不能据此否认认购协议书所表达内容的真实性，因王黎升与林立公司之间的商品房买卖合同真实有效，故林立公司与闫睿洋因同一套房屋所签订的商品房买卖合同损害王黎升利益，依法应确认为无效，闫睿洋所受损失，林立公司理应返还，鉴于闫睿洋没有提交具体损失数额，故可另案起诉，要求林立公司返还财产并赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第五十二条第四项，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、王黎升与林立公司于2017年5月5日签订的认购协议书认定为商品房买卖合同，双方应继续履行。二、林立公司与闫睿洋于2019年4月28日签订的商品房买卖合同无效。本案受理费6250元，由林立公司承担。本院二审期间双方均未提交新证据。二审查明，林立公司与王黎升2017年5月5日与林立公司签订中央花园认购协议书后，双方于2017年5月10日对房款总价及付款方式变更为：房屋总价为33万元，按分期付款，第一次付50%，余50%交工时付清。对此变更王黎升虽有异议，但其在一审起诉时已认可。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，王黎升于2017年5月5日与林立公司签订中央花园认购协议书，该认购协议书约定了房屋位置、面积、价款及支付方式等，该协议是双方当事人的真实意思，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效协议。2017年5月10日双方对房款总价及付款方式变更为：房屋总价为33万元，分期付款，第一次付50%，余50%交工时付清。本案争议的主要问题是林立公司是否应当继续履行认购协议书，王黎升起诉请求继续履行，并请求林立公司交付房屋，林立公司辩称因王黎升未按期付款，其已经解除该认购协议。本院认为，虽然林立公司曾短信通知王黎升的父亲让其办理手续或交全款，否则房源另售，但是由于双方对付款方式进行了变更，林立公司通知王黎升付款应当给予合理的履行期限，林立公司在通知王黎升付款时并不具有合同解除权，因此，林立公司的短信通知并不能产生解除合同的法律后果。林立公司与《中央花园认购协议书》及《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，根据现有证据亦不能证明林立公司与闫睿洋签订合同时存在串通，因此，上述两份合同亦是有效合同。根据查明的事实，闫睿洋已按照合同约定支付了相应款项，林立公司已交付房屋，闫睿洋也进行了装修。综上，由于林立公司和王黎升之间的认购协议与林立公司和闫睿洋之间的《商品房买卖合同》均为有效合同，双方均要求履行，由于双方均未在不动产登记部门备案登记，但是闫睿洋已合法占有房屋并进行装修，林立公司已经实际不能履行其与王黎升之间的认购协议，因此，王黎升请求林立公司履行认购协议的诉讼请求本院不予支持，其相关损失可以另行向林立公司主张。综上所述，林立公司的上诉请求成立，本院予以支持，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初2797号民事判决；二、驳回王黎升的诉讼请求。一审案件受理费6250元，二审案件受理费100元均由王黎升负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月二十二日书记员  王静楠