苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初8597号原告（反诉被告）：方先平，男，1975年2月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：汤良贵，安徽舒洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤良春，安徽舒洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：应莉，女，1992年5月20日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：倪兆红，江苏中盟（苏州）律师事务所律师。方先平与应莉租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，应莉当庭提出反诉请求，本院经审查后决定合并审理，并转为适用普通程序于2020年5月6日再次公开开庭进行了审理。方先平及其委托诉讼代理人汤良春、应莉及其委托诉讼代理人倪兆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方先平向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的租赁合同已于2019年9月30日解除；2.要求被告返还租赁房屋并支付自2019年10月1日起至实际返还之日止的占有使用费（按租赁面积256.38平方米，以4.7元/平方米/天计算）。事实与理由：2016年11月24日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将苏州市姑苏区虎丘婚纱城B区2栋编号为120B、121、123号的商业用房（总面积256.38平方米）出租给被告，出租期限与房东（苏州虎丘婚纱投资有限公司，以下简称虎丘婚纱城）和原告之间的租赁期限一致（不足5年）。其中2016年11月至2019年9月期间的年租金为25万元，后两年按照4.7元/平方米/天进行计算，并特别约定第三年后由被告对虎丘婚纱公司履行缴纳房租的义务。2019年3月，虎丘婚纱城通知缴纳第4年度的前半年租金，原告遂在3月14日通知被告交纳，但经多次通知后被告仍然不缴纳。2019年5月28日，虎丘婚纱城通知所有承租户不得转租，如需转让应办理变更手续，原告于次日通知被告，但被告不同意办理转让。为了不影响原告与虎丘婚纱城合同的履行，原告遂于5月31日通知被告解除双方间的租赁合同并告知其可以使用房屋至房租交纳的最后日期即2019年9月30日，并告知其做好交房准备。2019年9月20日，原告再次通知被告合同解除并收回租赁房屋，但被告置之不理并未返还，给原告造成损失。原告认为被告无故拒交租金，又不办理转让手续，经原告催促后仍然置若罔闻，加之虎丘婚纱城不再同意转租，原告已经书面通知解除合同，故双方间的租赁合同已经解除。原告方也愿意按照合同约定补偿被告两个月租金，以弥补其损失；被告现拒绝交还房屋有违法律规定，请求法院判如所请。应莉辩称，原告并无合同约定解除权，原告诉称情形并非合同约定或法律规定的解除合同的情形；合同实际履行过程中，被告多次要求支付租金，但原告拒绝；我方愿意支付房屋租金至合同到期之日。应莉向本院提出反诉请求：1.请求法院判令反诉被告继续履行租赁合同，将租赁房屋交付给反诉原告使用至2021年10月6日；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因其违约给反诉原告造成的损失30万元。审理中，应莉变更诉讼请求为：1.请求法院判决立即解除原、被告签订的虎丘婚纱城租赁合同；2.请求法院判决反诉被告立即退还剩余租期内的装修补贴款133000元、物业服务费11160.89元；3.请求法院判令反诉被告立即赔偿因违约给反诉原告造成的损失861644.45元。庭审中，应莉以其与方先平之间的租赁合同没有经过虎丘婚纱城同意为由主张双方间《租赁合同》无效，进而表示不再坚持第一项反诉请求。事实与理由：案涉《租赁合同》签订于2015年11月24日，约定合同期限为5年。租赁合同履行过程中，反诉原告一直要求反诉被告上门收取租金或告知银行卡号，但其却要求我方搬离并将门店一直关闭至今，造成我方无法正常经营。反诉被告的做法已经严重违反了双方《租赁合同》的约定，致使我方无法使用房屋，应赔偿我方损失。方先平就反诉辩称：涉案租赁合同已因我方行使解除权在2019年9月30日解除；应莉主张的装修补贴款没有事实依据，房屋是装修好之后交付给其使用的，不存在未使用的装修问题；至于其主张的物业费，其至今尚未交还房屋，本来就应当承担物业费，且我方保留向其要求支付2020年1月6日以后物业费的权利；至于应莉主张的违约金损失，没有事实依据，我方不予认可。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据方先平提交的其与应莉之间的《租赁合同》、告知书、通知、微信聊天记录、短信聊天记录、方先平与虎丘婚纱城之间签订的《虎丘婚纱城租赁合同》及补充、开业通知、告知函、告全体商户书、营业执照、协议，应莉提交的收条、收款收据、短信聊天记录、照片、申请、函、接处警工作记录，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2015年7月30日，案外人高宗琴（乙方）与虎丘婚纱城（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将虎丘婚纱城B区2栋120b、121、123号房屋（建筑面积256.38平方米）出租给乙方用于经营婚纱礼服（店名定为集锦绣族），租赁年限自甲方书面通知的开业之日起计5年，合同第4-1条约定：上述三个房屋每日每平方米建筑面积的租金均为4.7元，标准月租金为36651.70元；双方还约定第一、二、三年租金免除，且三年免租后，市场还尚未成熟，乙方经营户无收益状况乙方拒付后期租金。合同第4-2条约定商铺月物业费为6409.50元，其中第一年物业费免除。合同第4-3条约定，每期租金为6个月租金，首期物业费为3个月，之后每期物业费为6个月的物业费；租金及物业费均自项目正式开业之日起计算。乙方应在收到交付装修通知书之日起7日内预付首期物业费，此后的每一期租金、物业费均在该期开始前的30日内向甲方或甲方指定的管理公司支付，先付后用。合同还约定保证金为54977.60元。合同第9-1条约定，乙方在租赁期内，不得将房屋转由他人向甲方承租或与他人承租的房屋进行交换，如特殊原因需要转租，应提前30天告知甲方，经甲方同意，转租方应重新与甲方签署合同。次日，高宗琴（乙方）与虎丘婚纱城（甲方）签订《租赁合同补充协议》，约定甲方对乙方承租的商铺给予一定的装修补贴，乙方在规定时间内进场装修，甲方支付乙方250元/平方米的装修补贴款；乙方完成装修并通过验收，甲方支付乙方250元/平方米的装修补贴款。该补充协议还约定首期租金、首期物业费于免租期结束前半年收取。审理中，方先平及应莉均确认在其二人签订案涉《租赁合同》时方先平并未出示该补充协议，方先平还表示其并不知晓该补充协议。2016年5月10日，虎丘婚纱城（甲方）、高宗琴（乙方）、方先平（丙方）签订《之补充协议书》，将高宗琴与虎丘婚纱城签订的租赁合同中的承租方变更为方先平。2016年9月1日，虎丘婚纱城向“集锦绣族”商户发出开业通知书，告知虎丘婚纱城将于2016年10月7日正式开业，并明确租金及物业费等费用自2016年10月7日起计算。2016年11月12日，方先平（甲方）与应莉（乙方）签订便条一张，载明：今有方先平收到应莉壹拾万元定金承租婚纱城B2区106、105门店，共计贰拾伍万元整；门店装修好交付给乙方应莉，乙方支付剩余的壹拾伍万元，使用期限5年。2016年11月24日，方先平（甲方）与应莉（乙方）在高宗琴与虎丘婚纱城签订的租赁合同复印件上进行部分修改、涂注后签订了《租赁合同》一份，其中承租房屋即为方先平自虎丘婚纱城处承租的三个商铺，应莉仍然用于经营婚纱礼服（将原合同载明的集锦绣族店面去除），合同约定的租期、租金标准及物业费标准仍然和上述高宗琴签订的《租赁合同》一致，但其中没有免租条款，且注明2016年11月至2019年9月底乙方付甲方共计25万元（包含甲方装修好店面及灯交好乙方使用），后两年按照婚纱城4-1收取乙方支付的费用；合同第4-2条注明：第一年（2016年10月1日至2017年9月底）物业费免除，第二年按暂定价格6折收取，履行上述所有条约，五年商场保证金归第三方所有。该转租合同其他条款与高宗琴签订的《租赁合同》条款均一致，其中第10-2条约定，如乙方拖欠租金或物业费等费用逾期累计超过15天的，甲方可以书面通知解除合同；如甲方无故提前结束租约或无正当理由无法继续履约的应按照合同解除当月租金的2倍支付违约金。双方在合同中还手写注明：第三方当事人应莉在第三年履行婚纱城合同义务，交纳房租和应尽义务，如有违反后果一切由第三方当事人承担一切责任；五年后，商场与乙方解除合约，乙方与第三方解除所有关系，如商场、乙方续签，乙方同等条件下给予第三方续签。合同签订后，应莉向方先平支付了尾款15万元并支付物业费至2020年1月6日（半年支付23074.20元），因双方确定的前三年25万元费用包含定金，方先平将其向虎丘婚纱城支付的54977.60元租赁保证金收条交付给应莉，以便其在合同到期后直接向虎丘婚纱城退取上述保证金。庭审中，双方明确租赁期限自2016年11月24日至2020年10月6日，应莉确认在2016年11月24日接收房屋。2019年3月14日，方先平通过微信向应莉转发了虎丘婚纱城向其发出的租金收取告知书，应莉未在微信中回复。4月17日，方先平再次通过微信催促应莉缴纳租金，应莉亦未回应；次日，方先平将双方转租合同手写备注要求应莉自第三年起履行婚纱城合同的条款部分拍照发送应莉，应莉仍未回应。2019年4月23日，方先平向应莉发出《租金告知书》，要求其在第3年履行婚纱城合同义务，在3天内缴纳租金219910.20元，如逾期仍未缴纳，婚纱城将有权收回商铺，方先平有权解除合约。同日，方先平通过微信向应莉发送该租金告知书照片，但显示其已经不再是应莉微信好友；方先平遂通过短信将其向应莉店面送达该告知书的照片发送给应莉。4月26日，应莉回函称根据合同约定其至迟可以在2019年10月24日支付租金，此前没有义务提前交纳相关费用；另，如因方先平个人原因违背与婚纱城的交租约定，造成其经营受阻，应莉将追究其法律责任。2019年5月29日，方先平再次向应莉发出通知，告知其在5月28日收到虎丘婚纱城送达的《告全体商户书》，该告知书要求其不得转租案涉房屋，或于2019年6月6日前转让给他人并完成变更手续。故其通知应莉在3日内明确是否愿意转让案涉房屋，如需要转让需在6月3日前与其商谈转让费用并一同办理变更手续。如未能在6月3日前商定转让事宜，则其将按照虎丘婚纱城要求与应莉终止转租合同。2019年5月30日，应莉向方先平转发虎丘婚纱城另一通知，其中载明虎丘婚纱城已不再受理承租人变更事宜，且禁止一切与之相关的商铺私下转让行为，故应莉告知方先平他们不用谈转让事宜了。次日，方先平通过短信向应莉发送《通知》一份，载明其在5月30日再次收到虎丘婚纱城送达的《告知函》明确要求其不得私自转让、转租承租房屋，故其通知应莉将终止双方间的转租合同，并将在应莉已付租金的截止日即2019年9月30日收回房屋，并要求应莉做好准备。同时还注明关于终止合同的后果，请应莉依法提起诉讼，由法院处理，其会积极配合。2019年9月18日，应莉通过短信要求方先平上门收取半年房租，或者提供银行卡号。9月20日，方先平向应莉发出《通知》一份，载明因应莉拒绝商谈转让事宜，其已经在5月31日通知将在应莉已缴纳前三年使用租金的最后期限（2019年9月30日）到期时解除租赁合同，收回租赁商铺。另，根据合同约定，应莉应在第三年履行婚纱城合同义务并交纳房屋租金应尽责任，而其在收到2019年4月23日送达的交纳租金告知书后拒绝交纳，也没有在2019年9月1日前交纳第四年度上半年的房租219910.20元，故其已经取得合同解除权。综上，方先平再次通知应莉双方之间的租赁关系将于2019年9月30日终止，并要求应莉做好准备退还租赁商铺。方先平还通过短信向应莉发送相关通知，应莉回应称方先平系以婚纱城不同意转租为由意图违约，其将追究赔偿，并将依据合同准时交房租。9月30日之后，应莉多次要求继续履行合同、缴纳租金，方先平均以双方合同已经解除为由予以拒绝，并提起本案诉讼。2019年10月9日，方先平自行控制租赁房屋并进行围挡装修，实际拆除了房屋内的部分固定装修，并将应莉物品打包放置；后应莉将物品搬回租赁房屋内，双方纠纷升级，应莉在10月12日报警主张其经营店面遭到打砸且店内遗失现金，苏州市公安局姑苏分局虎丘派出所出警后报立刑事案件。审理中，方先平明确无法继续履行合同，应莉遂同意解除合同，后又在庭审中表示因虎丘婚纱城禁止转租，故案涉合同系无效合同；本院在本案审理中，组织双方当事人交接房屋，应莉一方在2020年4月15日书面答复称案涉房屋早已由方先平控制，且租赁房屋内的物品不再需要交割，本院遂通知方先平自行收回、控制房屋，方先平一方在使用房屋过程中受到不明人员干扰，其报警处理但未确定系应莉方人员，本院遂在2020年5月6日庭审中再次明确房屋由方先平收回利用。审理中，应莉主张其支付的25万元系使用方先平对租赁房屋所做装修的5年使用对价和54977.60元保证金，故其使用5年装修的对价为195000元左右，现其仅仅使用3年，按比例计算其尚未利用部分为78000元左右，故其要求方先平退还该装修补贴款及保证金共计133000元。方先平对此不予认可，明确应莉支付的25万元系前三年租金及保证金，同意退还保证金。本案争议焦点为：1.方先平与应莉间订立的《租赁合同》效力问题？2.方先平及应莉在履行合同过程中是否构成违约？第一、双方签订的《租赁合同》效力问题。方先平认为虎丘婚纱城明确不允许转租且应莉未能按约履行支付租金义务，故其已经行使解除权解除了双方间的租赁合同；应莉则主张双方间签订的租赁合同因虎丘婚纱城不同意转租而无效。本院认为，方先平与应莉签订的《租赁合同》系双方就方先平自虎丘婚纱城处承租的商铺达成转租协议，方先平与虎丘婚纱城间签订的《租赁合同》虽明确约定方先平未经婚纱城同意不得转租案涉商铺，但方先平与应莉达成的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，虎丘婚纱城作为出租人行使对方先平的合同权利并不影响应莉与方先平间就转租事宜订立的《租赁合同》效力（仅有可能造成合同无法履行），且虎丘婚纱城作为市场管理方在应莉实际使用商铺三年的过程中也没有提出过异议，更未对应莉实际使用房屋造成影响，故本院对应莉主张不予支持。第二、双方对《租赁合同》履行过程中是否构成违约问题。方先平主张其有权且已经实际解除合同，具体理由为：1.虎丘婚纱城不同意转租；2.应莉未能根据合同约定在租赁合同第三年履行向虎丘婚纱城支付租金的义务，且经催告后仍然拒绝支付租金，已经违约故其有权依约行使解除权，案涉《租赁合同》已经在2019年9月30日解除。应莉主张根据合同约定，其可以提前三十天即在2019年9月30日前支付2019年10月1日起的六个月租金，方先平从未向其出示过高宗琴签订的补充协议，故其并不清楚租金应当提前半年支付。本院认为方先平无权依据合同约定解除案涉《租赁合同》，理由如下：一、案涉《租赁合同》第4-3条约定租金支付时间系在下一期租期开始前30日内，后续虽然双方手写附加条款明确应莉在第三年履行婚纱城合同义务，但是方先平向应莉出示的婚纱城合同中关于租金支付时间和上述第4-3条约定一致，并未出示过提前半年支付的补充协议；现方先平以补充协议及虎丘婚纱城发出的催缴通知，要求应莉突破双方合同约定的付款时间提前支付租金不符合双方合同约定，且在其要求应莉支付租金时应莉已经书面明确拒绝，故不应认定应莉迟延支付租金致使其有权解除合同，其在2019年5月发出的解除通知不发生合同解除的法律后果。二、方先平在从虎丘婚纱城处承租案涉房屋租赁合同之初就应知晓虎丘婚纱城不同意私下转租案涉租赁商铺，现其在转租合同履行过程中以虎丘婚纱城不同意转租为由行使解除权不符合合同约定；然而，虎丘婚纱城作为案涉商铺产权人，在其不同意方先平转租商铺的情形下确实会造成案涉转租合同无法继续履行。综上，本院认为方先平与应莉签订的《租赁合同》成立并有效，双方均应按约履行，方先平并无权行使合同约定解除权，但其自行收回房屋的行为已经实际终止双方间的转租关系，案涉《租赁合同》在2019年10月9日方先平实际控制案涉商铺之日解除，故对方先平要求确认双方间租赁合同已经在2019年9月30日解除的诉讼请求，本院不予支持；对其要求应莉返还租赁商铺的诉讼请求，因其已经实际收回房屋本院亦不予支持，但应莉应当支付合同解除前即2019年10月1日至10月9日期间的租金计10996元（36651.70元÷30天×9天）。关于方先平主张的房屋占有使用费，应莉一方确实有物品在案涉商铺内，但商铺装修已经被方先平拆除、无法继续经营，且方先平系违约收回房屋，故对其主张的房屋占有使用费本院不予支持。至于应莉反诉主张的剩余租期内装修补贴款及物业费合计144160.89元。其中54977.60元租赁保证金，方先平同意退还，本院予以支持；双方租赁合同已经在2019年10月9日实际解除且方先平自此实际控制商铺，故方先平应退还2019年10月10日至2020年1月6日期间的物业费计11408.91元（23074.20元÷6÷30天×89天）；应莉主张其他部分系其支付的25万元中未使用的装修对价，然而双方《租赁合同》明确该25万元为2016年11月至2019年9月底的租金，并非装修对价，故本院对应莉该反诉请求不予支持。关于应莉主张的营业损失，该主张属于应莉要求方先平承担的违约责任，案涉租赁合同无法继续履行主要系因方先平违约收回房屋，应当承担违约责任，应莉提交了此前经营流水证明其经营状况良好并据此主张营业损失，但营业收入受到市场经营影响并非固定，其举证的流水不能直接证明营业损失，且应莉作为市场经营主体，应当知晓案涉商铺系由方先平转租，在承租之初没有取得虎丘婚纱城的同意，对合同无法继续履行亦有过错，故本院对其主张的经营损失不予支持，但根据合同约定方先平应支付两个月的租金作为违约金，且方先平亦在诉状中同意支付两个月租金，故本院认定方先平应支付73303元（36651.70元×2）违约金以弥补应莉损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、方先平与应莉于2016年11月24日签订的《租赁合同》于2019年10月9日解除；二、方先平于本判决生效之日起十日内向应莉退还房屋租赁保证金54977.60元、物业费11408.91元，并支付违约金73303元；三、应莉于本判决生效之日起十日内向方先平支付租金10996元；四、驳回方先平其他本诉请求；五、驳回应莉其他反诉请求。上述第二、三项相互折抵后，方先平需在本判决生效之日起十日内向应莉支付128693.51元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12656元，由方先平负担12499元，由应莉负担157元；反诉案件受理费6926元，由应莉负担5964元，由方先平负担962元；由方先平与应莉自行结算，即方先平需在本判决生效之日起十日内向应莉支付805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  衡晓晴审 判 员  潘宇容人民陪审员  宋丽芳二〇二〇年六月二十八日书 记 员  李艳婷