江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1130民初606号 原告：汪春伟，男，1999年12月13日出生，黎族，江西省婺源县人，住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：汪铮议，江西盛义（婺源）律师事务所律师。 被告：江永祥，男，1979年11月25日出生，汉族，江西省婺源县人，包工头，户籍地住江西省上饶市婺源县，现居住江西省婺源县。 被告：洪旺森，男，1968年8月17日出生，汉族，江西省婺源县人，包工头，住江西省上饶市婺源县。 原告汪春伟与被告江永祥、洪旺森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日和2020年5月22日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告汪春伟的委托诉讼代理人汪铮议到庭参加诉讼，被告江永祥经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告洪旺森未经法庭许可，中途退庭。第二次开庭，原告汪春伟的委托诉讼代理人汪铮议及被告汪永祥、洪旺森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪春伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告江永祥、洪旺森立即返还原告购买房屋预付款人民币10万元，二被告承担连带返还责任;2.本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告增加一项诉讼请求要求解除原告与被告的买卖合同。事实和理由：原告与被告江永祥、洪旺森系亲戚关系。因原告要买房，原告委托其母亲全权代理购房事宜。2018年五一节前，被告洪旺森、江永祥带原告母亲去看了位于婺源县中医院后面湖林路口那边的那一块场地，江永祥告诉原告母亲那块地有个老板花了几千万买下来做商品房的，他们会去承包该工地，到时哪个户型好可以提前和原告说。在江永祥问原告母亲是要单家独院还是商品房时，原告母亲说只要商品房即可，在问原告母亲需要分红，还是直接定价，原告母亲告诉江永祥只要房子，不要分红。经双方协商，被告江永祥最后给原告按6000元/平方定价，原告母亲表示同意。2018年5月8日，原告母亲通过现金转账10万元到被告洪旺森账号，同年9月1日，两被告向原告出具了收条一份。2019年9月，原告听说两被告所说的老板因涉嫌诈骗被抓了，而且他们说的那块地根本不是那个老板开发的，两被告也没有在该处承包工程，房子也没有，原告联系被告要求退款或换条据，但被告不肯。故原告为维护自身权益向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 江永祥辩称，原告将预付房款10万元转给洪旺森，再由洪旺森转给其的，但该款当时已转给了案外人赖进发，现没有钱退还给原告，同时退钱的责任应是洪旺森与其一起。 洪旺森辩称，这个事是原告与江永祥谈好的，其不知情，收条上的签名是其应原告的要求作为见证人在条子上签字的，其对该笔钱的偿还不承担责任。 本院经审理认定事实如下：原告与两被告系亲戚关系，两被告常年在婺源县城的工地上做包工头。因原告要买房，原告便委托其母亲汪宝足全权代理购房事宜。2018年五一节前，江永祥与洪旺森带原告母亲等人看了婺源县中医院往湖林村方向的地块，江永祥告知原告该地块已被一个老板花了几千万买了下来，该块地将来是要建小区的，他在该工程中有股份。2018年五一节后，原、被告双方开始商量买房事宜，2018年5月8日，原告通过其母亲向洪旺森转款10万元，洪旺森在收到10万元后立即将该款转给了江永祥。2018年9月1日，两被告向原告出具了收条，载明“今收到汪春伟预付房款壹拾万元整（100000元），房价以陆仟圆整（6000元）每平米计算，无论房价涨跌，分红与汪春伟无关。收款人：江永祥、洪旺森”。2019年9月，原告因听说该地块老板被抓，两被告也未在该地块承包工程，该块地上尚未建房，原告多次联系被告江永祥要求退款，但未果，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。 另查明，江永祥在收到10万元购房预付款后汇给了案外人赖进发，赖进发因涉嫌诈骗等犯罪已被刑事立案，目前正在侦查中。 上述事实，有两被告出具的收条、银行转款回单及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案焦点问题有二：一是双方合同是否成立；二是两被告如何对原告承担责任。 关于焦点一。本案双方付款收款的标的是房屋。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同应当采取书面形式订立，内容一般应当包含房屋的位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”原告认为本案收条上有原告和两被告的姓名，标的是待建商品房，支付了预付款10万元，所以双方间的买卖合同成立。本院认为，本案双方仅是约定被告将来卖予原告房子一套，以6000元每平方米计价，对房屋位置、结构、建筑面积、总价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权登记等均未作约定。合同成立是订约当事人对合同主要条款的意思表示达成一致的结果，因房屋买卖合同的主要条款不具备，所以，双方的房屋买卖合同不成立。退一步说，因双方有房屋买卖的意思表示，是否构成商品房预约合同。根据《最高人民法院》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。根据本案双方约定的内容，有商品房认购或订购的意思表示，本案被告江永祥认为其在案外人赖进发向其描述的房地产项目中有股份，进而将未来分给股东的商品房卖给原告。因为被告是个人，江永祥虽然其自认为股东，但房地产开发企业至今尚未成立，涉案房屋至今未建设，甚至连建房的土地都没能确定，合同标的不确定，故双方的约定商品房认购或订购合同也未能成立。 关于焦点二。洪旺森主张其是以见证人的名义在收条上签字，不应对原告承担责任。江永祥认为洪旺森应该一起承担责任。原告则要求两被告共同返还，相互承担连带责任。本院认为，原告预付房款10万元系两被告以收款人的名义向原告出具收条，且该预付款亦由原告先汇入洪旺森账户，再由洪旺森转入江永祥账户，应认定两被告是合同的共同相对方，洪旺森提出其系见证人的抗辩意见与本案查明的事实不符，本院不予采纳，洪旺森应与江永祥共同对原告承担责任。 综上所述，原、被告虽存在房屋买卖意向，但只有收条一份，未签订相应认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，也未签订商品房买卖合同，双方间的合同并不能成立，原告诉请解除合同无事实依据。在买卖合同不成立的前提下，原告已支付的款项10万元应由两被告返还。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、被告江永祥、洪旺森于本判决生效之日起十日内返还原告汪春伟100000元整； 二、驳回原告汪春伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告江永祥、洪旺森共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，并向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费2300元（开户银行：上饶市农业银行饶东支行，账号：36×××14，户名：江西省上饶市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  潘金平 二〇二〇年六月四日 书记员  程 晶