呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1084号上诉人（原审原告）：呼和浩特市春川物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区丰州南路49号鹏欣金游城4号楼4层。法定代表人：张志庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程超,男，个体，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市春川物业服务有限责任公司（以下简称春川物业公司）与被上诉人程超物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实、理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。春川物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持春川物业公司的一审全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由程超承担。事实和理由：一、春川物业公司要求程超支付物业费、逾期付款违约金符合合同约定及法律规定。一审法院以双方形成事实上的物业合同关系认定程超应支付物业服务费，但却以双方对物业费的交纳时间并无明确约定为由不予支持关于违约金的诉讼主张,该认定不符合事实情况。首先，程超与呼和浩特市沃华商业管理有限公司（以下简称沃华公司）签订的《房地产租赁合同》第六条约定物业管理费及其他费用，其中6.1条约定了物业管理费的标准为每月每平米租赁面积人民币15元，6.3条约定,物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。合同第4.2.2条约定,租金每两个月支付一次,按照先付后用的原则,承租方须在当期租金到期末月的第25日或之前支付下期的固定租金。同时,呼和浩特鹏达投资置业有限公司（以下简称鹏达公司）与春川物业公司签订的《前期物业服务合同》第七条第五款约定:物业服务费用按年交纳,业主或者物业服务使用人应在每年9月28日前履行义务(按照当地时间确定,租赁商户按照合同约定),上述合同约定一审法院在认定事实部分均有阐述。据此,春川物业公司与程超之间关于物业服务费的缴纳时间在合同中进行了明确的约定,并非一审法院认定的约定不明。其次,一审法院认定《前期物业服务合同》及《房地产租赁合同》均为有效的合同程超应按照租赁合同的约定承担案涉405至408号房屋的物业费。即便是双方形成事实上的物业服务合同关系,在物业费的标准已经按照合同约定得到认定的情况下,一审法院却对物业费的交纳时间及违约责任不予支持,显然属于认定事实上的双重标准。第三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条约定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条约定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”。本案中,程超未按照合同约定支付物业服务费长达两年的时间,在此期间春川物业公司依照约定提供物业服务。根据法律规定,程超应该向春川物业公司支付逾期付款违约金,违约金的标准按照《房地产租赁合同》第十二条12.2及12.2.9约定支付。二、春川物业公司已经将采暖费足额缴纳,程超依据合同约定应向春川物业公司支付该项费用,一审法院认定事实不清。《房地产租赁合同》第6条6.5约定,在租赁期间内,程超应自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、通讯费等公共事业费用,该公共事业费用包含采暖费。重要的是该部分费用已由春川物业公司全额交纳至采暖公司。且程超在租赁及使用房屋期间实际享受了采暖利益,为采暖利益的最终用户。《物业管理条例》第四十四条约定物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。据此,程超依据合同及事实应为本案最终承担采暖费的主体,一审法院判决认定错误。程超未提交书面答辩意见。春川物业公司向一审法院起诉请求：1、判令程超向春川物业公司支付拖欠的2016年10月15日至2018年11月14日的物业费58143.73元，支付拖欠的2016年度、2018年度采暖费11895.58元；2．判令程超向春川物业公司支付迟延支付违约金22671.24元；第1、2项合计92710.55元；3．判令程超承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2014年4月23日,呼和浩特鹏达投资置业有限公司(甲方,以下简称鹏达置业公司)与春川物业公司签订《前期物业服务合同》,合同约定由春川物业公司为呼和浩特鹏欣金游城公寓、商业物业提供物业服务,物业管理区域四至为:东至双台什路、南至小台村、西至小台新村、北至南二环,合同期限自2014年4月23日至2019年4月22日止,但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。合同约定,物业服务收费采取包干制,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,标准为:高层公寓3元/月/平方米、商业物业15元/月/平方米,物业服务费用按年交纳,业主或物业使用人应在每年9月28日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务(按当地收费时间确定,租赁商户按合同约定)。该合同还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接与验收、专项维修资金、违约责任等事项作出约定。2016年10月8日,呼和浩特市沃华商业管理有限公司(甲方、出租方)与程超(乙方、承租方)签订《房地产租赁合同》(以下简称租赁合同),甲方将坐落于呼和浩特市××区鹏欣金游城项目S1-405至S1-408房屋出租给乙方,房屋建筑面积307.3平方米,乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为生活配套使用,业态限于教育培训。租赁期限为36个月,自2016年10月15日起至2019年10月14日止,甲方在2016年10月15日前向乙方交付该房屋。合同第六条物业管理及其他费用中,6.1约定,租赁期限内,乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付物业管理费。物业管理费定为每平方米租赁面积每月人民币15元;6.2约定,该房屋租赁期间物业管理费支付方式如下:自2016年10月15日至2019年10月14日止,每月物业管理费用为人民币4673.52元。6.3约定,乙方应在签署本合同时支付二个月物业管理费人民币9347.04元,作为首期物业管理费,此后物业管理费的支付时间参照租金的支付时间支付。物业管理费起算日为该房屋交付乙方之日。物业管理费包括正常营业时间的公共厕所的使用费、垃圾清运费(不包括餐饮业的泔水、垃圾清运等特殊费用)、公共区域保安费、清洁费、绿化费用、公共部分水电费、公用设备的维修和养护费用以及物业管理人员的工资等。6.5约定,在租赁期限内,乙方自行承担因使用该房屋而实际产生的水、电、燃气、取暖费、通讯费等公用事业费用。当日,双方签署房屋使用交接书,约定由呼和浩特市沃华商业管理有限公司于2016年10月15日将上述租赁房屋交付程超使用。鹏欣金游城S1-405至S1-408号房屋2016年10月15日至2018年11月14日期间的物业费为115237.5元(15元/月/平方米×307.3平方米×25个月),春川物业公司自认程超已交纳物业费58694.29元一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中,春川物业公司依据其与鹏达置业公司签订的前期物业服务合同为鹏欣金游城提供物业服务,该合同对鹏欣金游城的业主具有约束力,程超与呼和浩特市沃华商业管理有限公司签订租赁合同后,应按照租赁合同的约定承担案涉405至408号房屋的物业费,现春川物业公司向程超主张支付2016年10月15日至2018年11月14日期间的物业费,程超作为上述期间案涉房屋的物业使用人与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系,应参照前期物业服务合同中15元/月/平方米的标准支付上述期间的物业费共计115237.5元,核减程超已付的58694.29元,程超仍应向春川物业公司支付欠付的上述期间的物业费56543.21元,对春川物业公司的该项诉讼请求,本院按照56543.21元予以支持。对于春川物业公司依据租赁合同约定主张程超支付延期付款违约金的诉讼请求,因双方对物业费的交纳时间并无明确约定,对其该项诉讼请求,一审法院未予支持。对于春川物业公司主张程超支付采暖费的诉讼请求,租赁合同当中约定采暖费由程超负担,春川物业公司并无交纳采暖费的义务,其亦未举证证明其确已代程超交纳案涉405至408号房屋的采暖费,对其该项诉讼请求,一审法院未予支持。对于春川物业公司主张支付律师费的诉讼请求,因其未提供证据,一审法院未予支持。对于程超提出2018年11月14日的撤场申请不是其出具,在此之前已同意撤场的抗辩意见,春川物业公司依据撤场申请载明的时间主张物业费交至2018年11月14日,但程超未提供证据证明其何时确已不再使用案涉房屋,对其该项抗辩意见,一审法院未予采纳;对其提出的其他抗辩意见,因其未提供相关证据予以佐证,一审法院未予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《物业管理条例》第三十五条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,一审法院判决:一、程超于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市春川物业服务有限责任公司支付物业费56543.21元;二、驳回呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：一、程超是否应向春川物业公司缴纳2016年10月15日至2018年11月14日的物业费及采暖费；二、春川物业公司诉请程超支付物业费的迟延付款违约金的诉讼请求能否成立。针对第一个争议焦点。本院分析论证如下：关于物业费，程超作为鹏欣金游城项目S1-405至S1-408房屋的物业使用人与春川物业公司形成事实上的物业服务合同关系，应参照《前期物业服务合同》中约定的15元／月／平方米的标准支付2016年10月15日至2018年11月14日的物业费115237.5元。程超已交纳的物业费56543.21元应予以核减。综上，程超应向春川物业公司支付物业费的金额为56542.76元（115237.5元-58694.29元）。关于采暖费。春川物业公司提供交纳的2016-2017年采暖费、2017-2018年采暖费的增值税专用发票中未载明平米数、单价及具体区域，无法核实春川物业公司缴纳采暖费是否包含本案诉争商铺。故对春川物业公司的该项上诉请求不予支持。针对第二个争议焦点。首先，程超与沃华公司签订的《房地产租赁合同》约定了物业费交纳的时间，但合同相对方为沃华公司与程超。春川物业公司并未与程超形成书面物业服务合同法律关系，程超在租赁期内向春川物业公司交纳物业费的行为，仅能说明双方存在事实上的物业服务合同关系，但双方对物业费缴纳的时间、方式等具体合同内容未进行约定。在接受物业服务一方的合同义务不明确，且更未对逾期缴纳的违约责任进行约定的情况下，不存在产生违约金的法律后果，一审法院未支持迟延支付物业费的违约金并无不当。综上所述，春川物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3710元，由呼和浩特市春川物业服务有限责任公司的上诉请求负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月十二日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升