云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初236号原告：袁绍波，男，1976年6月6日生，汉族，现住麒麟区。原告：丁文波，男，1977年7月18日生，回族，现住麒麟区。两原告共同委托代理人：王策，云南文策律师事务所律师（特别授权代理）。被告：邓亮，男，1968年10月1日生，汉族，现住麒麟区。委托代理人：程亚丽、邓志敏，云南杨文正律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘祖贤，男，1971年5月4日生，汉族，住曲靖市麒麟区。被告：张家文，男，1964年12月9日生，汉族，重庆市人，租住曲靖市麒麟区。原告袁绍波、丁文波诉被告邓亮、刘祖贤、张家文租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法于适用普通程序公开开庭进行了审理，原告袁绍波、丁文波及其委托代理人王策，被告邓亮及其委托代理人程亚丽、邓志敏，追加被告刘祖贤、张家文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、请求法院依法解除2018年11月15日原、被告双方签订的《仓储用房租赁协议》；2、判令被告返还原告房租人民币145800元并按年利率24%计算支付资金利息（从2018年11月15日起至房租还清之日止）；3、判令被告承担缔约过失责任赔偿原告经济损失人民币488234元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系合伙人，2018年11月15日袁绍波、邓亮签订了一份《仓储用房租赁协议》，租赁协议中约定：被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），甲方将位于曲靖市麒麟区秧田圩仓库租赁给乙方使用，该仓库面积1570平方米，以每平方米7.00元／月租给乙方作洗碗厂房，年租金131880元，另小房2、7、8、10号4间年租金14000元，合计145880元。租赁期限从2019年1月1日起至甲方和南宁街道黄家庄社区六组秧田圩租赁合同到期为止，由承租方自行管理。原告与被告签订租赁协议后，按照协议约定支付了租金145880元。同时，原告按协议目的即建洗碗厂房，对租赁标的物进行施工、装修共计投资人民币427614元。上述完成后，正当原告准备投入正常经营时不幸发生了，2019年3月29日，麒麟区南宁街道黄家庄社区居民委员会以经营的场地属于“大棚房”，属违法用地。下发《告知书》并勒令2019年3月30日9时前完成搬迁，逾期将强制拆除。至此，原告经营被迫停止，租赁物前期投入化为泡影造成投资损失人民币427614元，而设备拆除、搬迁等又造成直接经济损失60620元人民币，上述损失共计人民币488234元。事件发生后，原告多次要求被告返还租金并赔偿经济损失，但均遭被告拒绝。上述经济损失的造成均是被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实即出租标的物系违法建筑所致，依合同法第四十二条规定，被告应承担缔约过失赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，经法庭向原告释明，针对追加的两被告，原告是否要求其承担相应责任，两原告表示，如经庭审，法院认为追加的两被告应在本案中承担责任，就要求追加被告承担相应责任。被告邓亮及其代理人口头答辩称，1、邓亮只应该退还两原告租金71305.56元，协议签订当天，原告袁绍波向邓亮支付租金131880元及小房租金14000元，合计145880元，扣除原告使用房屋3个月20天，以及答辩人2019年3月22日退还给丁文波房租3万元，所以只应退还租金71305.56元；2、原告主张的利息双方没有约定，法律没有明确规定出租人要对承租人交付的租金支付利息，所以不应该支持；3、被告邓亮对原告损失不应该承担赔偿责任，根据协议第8条约定，发生不可抗力导致合同不能履行的，对于原告的装修搬迁等被告不做任何补偿。答辩人在建盖仓库时，已经向有关部门进行申报备案，是符合条件的，出租仓库时黄家庄社区第一小组也是同意的，答辩人和原告签订在2018年11月15日签订合同，大棚房整治是在2019年3月20日下达，答辩人无法预见政策变化，答辩人没有过错。4、根据被告邓亮和被告刘祖贤、张家文签订的协议，被告刘祖贤、张家文也应该承担返还原告租金的责任。按照协议占股比例承担责任。被告刘祖贤口头答辩，我没有和邓亮合伙黄家庄6组秧田圩房屋合伙的项目，不应该承担相应的责任。被告张家文口头答辩，我没有和邓亮合伙黄家庄6组秧田圩房屋合伙的项目，不应该承担相应的责任。原告围绕其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、袁绍波、丁文波身份证复印件，证明袁绍波、丁文波诉讼主体资格；2、《仓储用房租赁协议》原件一份，证明租赁关系客观存在的事实；3、《收款收据》原件二份，证明承租方履行合同义务向邓亮支付租金145880元的事实；4租赁标的物原貌照片一张，证明租赁标的物租赁时的原始状态；5、2018年11月17日10:24分，2018年11月19日15:07分，与邓亮通话录音光碟一份，证明原告为落实投资建设条件，避免投资损失风险，尽到审慎义务，邓亮承诺可进行投资建设；6、租赁标的物现场施工照片一组、证明承租方对租赁标的物进行建设的事实；7、租赁标的物施工完成照片一组，证明承租方对租赁标的物建设完成的事实；8、投资票据原件16张，证明承租方为实现合同目的投资427614元进行建设的事实；9、麒南发[2019]27号文件，《告知证书》复印件各一份，证明政府告知租赁标的物需强拆的事实；10、租赁标的物拆除照片一组，证明租赁标的物被拆除，合同目的不能实现并产生损失的事实；11、收款凭证原件二份，证明承租方搬迁拆除物品并支付搬迁费用60620元的事实。经质证，被告邓亮对证据1、2、3、4、5、6、7、9、10三性及证明目的无异议；说明证据5原告担心有风险，但是被告向黄家庄第一居民小组落实了情况，该小组答复不在绿廊工程项目征收范围内，可以使用。证据10合同目的不能实现并产生损失和原告出租行为没有因果关系。对证据8三性不认可，不是正规发票，来源不明，只能证明有订购不能证明已经完成交易，不清楚所购买的物资是否全部用于施工中，送货通知单客户姓名为丁豪，身份不明，和本案无关；证据11不符合证据形式要件，无法核实陈述内容是否真实，三性不予认可、证明目的不认可。被告刘祖贤质证：我没有参与经办，不清楚，不发表质证意见。被告张家文质证：我不清楚，不发表质证意见。本院认为，上述证据1、2、3、4、5、6、7、9、10当事人对其真实性不持异议，与本案具有关联性，能客观证明案件部分事实，本院予以采信。证据8、11，被告对其真实性有异议，本院也无法核实其真实性，原告也未提供其他辅助证据证实该物品已实际用于投资施工中，并已实际付款，搬迁费用是否属实，该证据与本案是否具有关联性，无法确认，故该证据本院不予采信。被告邓亮围绕其答辩意见，向本院提交如下证据：1、麒麟区白石江街道办事处法律服务所出具的《见证书》原件一份，用于证实2009年11月12日邓亮与黄家庄社区第一居民小组签订的了《土地租赁协议》，白石江街道办事处法律服务所对此进行了见证的事实；2、收款收据复印件一份，用于证实2019年3月22日，邓亮向丁文波退还租金30000元的事实；3、邓亮、张家文、刘祖贤2012年4月10日签订的《合资协议》原件一份，用于证实张家文、刘祖贤也应当承担返还原告租金的责任；4、曲靖市汇丰综合仓储用房临时用地复垦方案报告表原件一份，用于证实邓亮在建盖曲靖市汇丰综合仓储用房前，已在曲靖市麒麟区发展和改革局进行备案，并编制了《复垦方案报告表》，曲靖市国土资源局同意该项目评审组意见，黄家庄社区居民委员会同意邓亮建设仓储用房的事实；5、云南省建设项目选址意见书申请表原件一份，用于证实邓亮所建盖的仓储用房已按规定进行申报并得到相关部门的同意，符合建盖仓储用房的条件的事实；6、曲靖市汇丰综合仓储用房项目建议书复印件一份，用于证实邓亮建盖的仓储用房经云南省曲靖市规划设计院定为当地的支柱产业，并且该项目为长期经营项目，投资回收期为9年，但因政策性原因仅经营5年多便被强行拆除，被告也是此次“大棚房”清理整治的受害者；7、黄家庄居民小组出具的证明原件一份，用于证实邓亮与袁绍波签订《仓储用房租赁协议》时，标的物仓储用房满足当时的租赁条件。政府强行拆除是被告邓亮无法预见的不可抗力因素。经质证，原代对证据1三性无异议，证明目的与本案无关，协议的出租方是黄家庄第1居民小组，本案的标的物是在黄家庄6组秧田圩，和争议的标的物不一致，和本案无关；证据2三性认可，原告已经收到可以进行抵扣；证据3三性无异议，证明目的和本案无关；证据4、5、6、7三性无异议，证明目的和本案争议物不一致，与本案无关；被告刘祖贤质证认为，证据3是我、张家文和邓亮签订的，地点是在黄家庄1组，不是原告起诉的6组，本案和我无关；其他证据不清楚，只是签协议的时候邓亮说土地是合法的。被告张家文质证认为：其与刘祖贤是朋友，这些事都是他们在办，我不清楚，证据3合资协议是我与刘祖贤、邓亮签的，其他不清楚。本院认为，上述证据1、2、3、4、5、7与本案具有关联性，能客观证明案件部分事实，本院予以采信。对于证明目的，待综合全案证据予以认定。证据6仅是一个建议书，未经相关部分认可采纳，本院不予采纳。对于租赁地点，经庭审查实，地点为黄家庄1组，该事实本院予以确认。被告刘祖贤为证实其答辩主张，向本院提交如下证据：1、邓亮与刘祖贤签订的《补充协议》原件一份，证明3被告签订合资协议的补充协议，土地租金只交到2019年3月31日，被1说可能政府会有补偿或者其他人会起诉，就没有明确说解除土地租赁协议。并且我们通知了2次让全部租户包括本案原告来退租金，但邓亮说原告没来，他们要起诉。2、租户退租金的计算依据，去的租户都签字，只有原告通知没有到也没有签字，证明事情发生后，我们积极协商处理。经质证，原告及代理人认为合资协议与本案无关。对于协商退租金被告邓亮是打电话说过，但我说拿不到钱就不去，所以没去。邓亮对上述证据三性均认可，强调通知原告来核实，先退一部分租金。张家文对上述证据三性均认可，认为都是刘祖贤代我办理的。本院认为，上述证据1、2与本案无关，且证据2原告未签字认可，系被告自行制作，不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下事实：2009年11月，邓亮与白石江街道黄家庄村民委员会第一村民小组签订土地租赁协议，租赁土地地点为黄家庄村民委员会第一村民小组（现火把节场地），租赁时间为2009年12月1日至2029年12月1日，双方对租金、土地建设、项目立项等方面进行了约定。2012年9月，白石江街道黄家庄社区居民委员会向相关部门提交曲靖市汇丰综合仓储用房临时用地土地复垦方案报告，2013年1月25日，曲靖市国土资源局麒麟分局对该方案进行了审查，提出具体补充完善意见和评审意见，拟同意该项目评审组意见。2012年12月20日，曲靖市汇丰综合厂（法定代表人邓亮）向相关部门申请仓储用房建设项目选址意见书申请表，该意见书于2013年8月29日经建设项目主管部门（麒麟区白石江街道黄家庄社区居民委员会）及建设项目涉及所在地县市人民政府或者国土、水利、水保、环保、林业、航空等其他主管部门审批同意申报，但在未经建设项目所在地县市城市规划行政主管部门选址审批意见的前提下，2012年4月10日，曲靖市汇丰综合厂即与刘祖贤、张家文签订合资协议，在本案争议土地上建盖大棚。2018年11月15日，邓亮与袁绍波签订《仓储用房租赁协议》约定：袁绍波租用邓亮位于曲靖市麒麟区仓库，面积1570平方米，用作洗碗厂房，租赁期为2019年1月1日起至邓亮和南宁街道黄家庄1组租赁合同到期为止。租金为每年131880元，另4间小房租金每年14000元，合同对如何合法使用租赁场地、装修、转租、合同解除、免责条款等方面做了相应规定。合同签订后，袁绍波向被告邓亮交纳了2019年1月1日-2019年12月31日的租金145880元，邓亮将租赁物交于原告使用。原告按约定将租赁物进行相应的施工、装修作为洗碗厂房使用。2019年3月29日，麒麟区南宁街道黄家庄居民委员会于2019年3月29日向原告书面告知：“根据大棚房专项整治要求，其租用场地属大棚房，属违法用地，已于3月21日书面通知搬迁，现责令必须于3月30日9点前完成搬迁，逾期将强制拆除，一切后果自行承担”。3月30日，原告停止经营，对相应设备进行了拆除、搬迁。另查明，原告袁绍波与丁文波系合伙关系，2019年3月22日，邓亮向丁文波退还租金30000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的理解和适用》第三条规定：出租人就未取得或者未经批准或者未按照批准内容建设的零时性建筑，与承租人订立的租赁合同无效.....本案中，被告在租赁土地上未经相关部门批准即建盖大棚，并与原告签订协议，经营洗碗厂，已违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）......（五）违反法律、行政法规的强制性规定；故本案原告与被告邓亮签订的仓储用房租赁协议无效，因无效合同自始没有法律约束力，故原告要求解除双方签订的《仓储用房租赁协议》无事实及法律依据，依法应以驳回其诉请。对于其主张要求返还房租145880元请求，于法有据，但根据本案实际，因其在签订合同时，并未尽到审慎义务，存在一定的过错，故其实际使用租赁物期间的房租，予以扣减，本案原告已实际使用租赁物3个月20天（2019年1月1日-3月21日）应扣减44573元，另庭审查明邓亮已退还原告租金30000元，也应扣减，故实际应退还原告租金71307元。其主张对租赁标的物进行施工、装修投资损失及拆除搬迁损失488234元，本院不予支持，因在本案签订合同时原告应该预见本案租赁物系违章建筑，而不能仅凭邓亮承诺可以投资即认为自己尽到审慎义务，故其未尽到审慎义务，签订合同存在一定的过错，且其提供的相应单据也不能证实购买物资用于本案争议标的物的施工、装修及搬迁支付费用，故对其主张，本院不予支持。对其主张的利息损失，本院酌情考虑支持原告自2019年4月1至本判决生效之日止的利息：2019年8月20日以前逾期付款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起的逾期付款利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对于被告邓亮主张追加被告刘祖贤、张家文应在本案中按比例承担责任的辩解理由，本院不予支持，因本案租赁合同系邓亮与原告签订，而三被告的《合资协议》是曲靖市汇丰综合厂与张家文、刘祖贤签订，且签订后，本案部分租金由邓亮个人收取，本院也无法查清三被告之间的合作情况，故追加两被告在本案中不承担责任，被告邓亮承担责任后，有证据可向两被告追偿。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的理解和适用》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、由被告邓亮于本判决生效后三日内返还原告袁绍波、丁文波房屋租金人民币71307元及相应利息（利息以租金71307元为基数，自2019年4月1日至8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告袁绍波、丁文波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10140元（原告已预交），由原告袁绍波、丁文波负担9000元，余款1140元及保全费3660元，由被告邓亮负担（于本判决生效后三日内支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  叶 莲人民陪审员  崔连红人民陪审员  朱宏宇二〇二〇年六月十五日书 记 员  崔 弘