重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终641号上诉人（原审原告）：焦建华，男，1969年10月25日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：何小明，重庆市渝北区回兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道老街南门步行街A1栋，统一社会信用代码915002402139530160。法定代表人：杨俊，该公司经理。委托诉讼代理人：杨孟华，男，1963年7月8日出生，土家族，户籍地重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县住房和城乡建设委员会，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道万寿大道84号，统一社会信用代码115002400091358410。法定代表人：陈益科，该委员会主任。委托诉讼代理人：马普泽，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道万寿大道关门岩公园安置房内，统一社会信用代码9150024070930233XQ。法定代表人：夏东川，该公司总经理。上诉人焦建华因与被上诉人石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称宏发公司）、石柱土家族自治县住房和城乡建设委员会（以下简称石柱县住建委）、石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2018）渝0240民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭于2020年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人焦建华的委托诉讼代理人何小明、被上诉人宏发公司的委托诉讼代理人杨孟华、石柱县住建委的委托诉讼代理人马普泽进行了询问调查。城建公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。上诉人焦建华上诉请求：一、撤销石柱土家族自治县人民法院(2018)渝0240民初3368号民事判决；二、改判支持焦建华的一审诉讼请求；三、由被上诉人负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.案涉房屋开发单位系城建公司,签订《执行和解协议》时系石柱县住建委的下属企业。石柱县政府将城建公司开发的7套住房补偿给宏发公司，在罗涌等人与宏发公司执行案中,石柱县住建委参与执行和解，《执行和解协议》第四条明确约定由石柱县住建委办理房地产权证等相关产权手续,石柱县住建委予以同意和认可。该约定未违反法律的强制性规定,属有效约定。《房屋买卖合同》第六条第2款也约定房地产权证由原石柱土家族自治县城乡建设委员会（以下简称原石柱县建委）办理,并将执行和解协议作为合同附件，故石柱县住建委对案涉房屋负有办证义务。而城建公司虽系开发商,但其与上诉人之间没有合同关系,对上诉人不负有办证义务以及承担逾期办证违约责任。2.被上诉人迟延为焦建华办理案涉房屋的房地产权证,至今仍相互推诿,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，已经构成违约,依法应承担违约责任。虽然双方没有约定违约责任，相关法律也无具体规定，但可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定违约金。一审未支持上诉人的该项请求错误,应予纠正。被上诉人宏发公司辩称，一审事实认定清楚，请求维持一审判决。被上诉人石柱县住建委辩称，愿意协调相关部门为上诉人办理产权证。总证办证之后，石柱县住建委就通知上诉人去办证，城建公司也愿意出具相关手续为三上诉人办证，但因大修金和相关费用发生矛盾，是上诉人的原因没能办证。涉案房屋买卖合同属于一般房屋买卖合同，石柱县住建委和城建公司不是涉案合同相对方，且涉案合同未约定违约金，上诉人要求赔偿违约金的理由不成立，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人城建公司未向本院提交答辩意见。焦建华向一审法院起诉请求：1.判令宏发公司、石柱县住建委、城建公司给焦建华办理其购买的位于石柱县原南宾镇直属粮站片区商住楼X幢X单元X楼X号房的房地产权证；2.宏发公司、石柱县住建委、城建公司赔偿焦建华延期办理房地产权证的违约金约3万元（具体金额以45万购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算，从2011年10月25日起计算至交付房地产权证时止）。一审法院认定事实：2011年10月9日，罗涌、谭志华等27人作为申请执行人，宏发公司作为被执行人，原石柱县建委作为案外人，签订了《执行和解协议》，其中第四条约定：“石柱县宏发公司将石柱县建委开发的石柱直属粮站片区商住楼应拆迁安置给石柱县宏发公司的七套住房进行自行处理后清偿债务，处理方式为：由石柱县宏发公司自行联系购房户和商谈购房价格、签订购房协议，在谈好每套价格和达成购房协议后由购房户将购房款全款交到法院后由法院解除对该套房屋的查封并裁定其所有权，由石柱县建委办理其相关产权手续，并由石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局按规定优先办理其相关产权手续，购房户享受石柱直属粮站片区其他还房户的同等条件和政策。”2011年10月24日，宏发公司（注：甲方）与焦建华（注：乙方）订立《房屋买卖合同》，约定：“乙方需购买政府归还甲方的房屋，该房屋坐落于南宾镇南宾路，系政府开发直属粮站片区所建高层电梯房。现经甲、乙双方协商，本着平等自愿、等价有偿的原则，达成如下协议：1.乙方购买X幢X单元X楼X号房；2.房屋总价款45万元；3.采用一次性付款方式，签约时付清，房款交石柱县人民法院；4.房屋面积以房管部门测算为准；5.房屋经有关职能部门验收合格后，由政府交付乙方使用；6.水电户口由政府按规定负责办理，房地产权证由石柱县建委负责办理；7.任何一方违约按合同法的规定办理。”该合同以《执行和解协议》为合同附件。合同签订后，焦建华交纳了购房款45万元。诉讼过程中，城建公司同意作为涉案房屋的开发商为焦建华办理房地产权证，各方均无异议。庭审中各方均认可《执行和解协议》中载明的“购房户享受石柱直属粮站片区其他还房户的同等条件和政策”是指办理房地产权证时购房户需自行缴纳大修基金和工本费。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，宏发公司和焦建华签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》及合同附件《执行和解协议》中明确约定由原石柱县建委为焦建华购买的涉案房屋办理房地产权证，但石柱县建委并非涉案房屋的开发商，事实上不能履行办证义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。现城建公司作为涉案房屋的开发商能够为涉案房屋办理房地产权证，且自愿作为合同当事人以外的第三人代为履行合同约定的办证义务，焦建华也表示接受，故判令城建公司为焦建华办理涉案房屋的房地产权证，同时明确应由焦建华缴纳大修基金和工本费，焦建华应当按照办理房地产权证的要求提供相应的材料。关于焦建华主张迟延办证违约金的诉讼请求，不予支持。理由如下：1.涉案《房屋买卖合同》的当事人为焦建华和宏发公司，焦建华主张支付迟延办证违约金系承担合同违约责任，但柱县住建委和城建公司并非合同当事人，不应当承担合同的违约责任；2.涉案《房屋买卖合同》未约定办证时间，双方也未就办证时间达成补充协议，也无法根据合同有关条款或者交易习惯确定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，属于履行期限约定不明确，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。焦建华未举证证明其曾向宏发公司、石柱县住建委、城建公司或者相关职能部门提出过办理房地产权证的申请并按照相关规定提交齐全办理房地产权证所需的材料，因此不能认定宏发公司、石柱县住建委、城建公司违约；3.涉案《房屋买卖合同》并未约定违约金数额，即使违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担赔偿损失的违约责任，但焦建华并未举证证明因迟延办证给其实际造成了损失以及损失的具体数额。本案系房屋买卖合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，因此也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。综上，对于焦建华主张迟延办证违约金的诉讼请求，不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、城建公司自焦建华向其提交符合办理房地产权证所需全部材料之日起三十日内为焦建华办理其购买的位于石柱土家族自治县原南宾镇直属粮站片区商住楼X幢X单元X楼X号房屋的房地产权证（焦建华需自行缴纳大修基金和工本费）；二、驳回焦建华的其余诉讼请求。案件受理费550元，由焦建华负担470元，由宏发公司负担80元。二审中，各方当事人均未向本院举示新证据。二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点有二：一是石柱县住建委是否负有为焦建华案涉房屋办理房地产权证的义务；二是焦建华主张的违约金应否予以支持。现分析评判如下：关于焦点一。合同具有相对性，即合同效力一般仅及于签订合同的相对人，合同当事人不能向合同相对人外的第三人主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条约定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，焦建华与宏发公司签订案涉房屋买卖合同，合同当事人是焦建华与宏发公司，石柱县住建委并非合同当事人。虽然执行和解协议中明确由原石柱县建委办理相关产权手续，但焦建华并非签订执行和解协议的当事人，而双方在签订案涉房屋买卖合同时石柱县住建委并不在场，事后也未追认同意为焦建华办理房屋产权证。同时，案涉房屋的开发商是石柱县城建公司，而非石柱县住建委，石柱县住建委客观上也不能为焦建华办理案涉房屋产权证。因此，石柱县住建委并无为焦建华办理案涉房屋产权证的义务，焦建华请求石柱县住建委履行办理案涉房屋产权证的义务缺乏事实根据和法律依据。现城建公司同意为焦建华办理案涉房屋产权证，焦建华在一审中也予以接受，但焦建华应当履行提供办证资料等协助义务，故一审判决由城建公司在焦建华提供相关资料后为其办理案涉房屋产权证并无不当。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。据此，违约金的适用以合同一方当事人存在违约责任为前提，并且在合同中应当有明确约定或者法律有明确规定。本案中，焦建华主张被上诉人延期办理房屋产权证违约，请求被上诉人承担违约责任。根据各方当庭陈述，案涉房屋未能办理产权证的原因是未缴纳大修基金、工本费等费用。按照房屋买卖合同约定，“购房户享受石柱直属粮站片区其他还房户的同等条件和政策”，各方在一审中一致认可该约定是指办理房地产权证时购房户需自行缴纳大修基金和工本费，即应当由焦建华自行缴纳大修基金和工本费，但焦建华并未举示其已缴纳大修基金和工本费的证据，故焦建华主张被上诉人违约不能成立。同时，案涉房屋买卖合同中也并未约定违约金条款，也无相关法律法规的明确规定，因此焦建华主张被上诉人承担违约金责任的请求不能成立，本院不予支持。关于焦建华主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定违约金的问题，因本案是一般房屋买卖合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，不能适用该司法解释的规定，焦建华的该主张不能成立。综上，上诉人焦建华的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实请求，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人焦建华负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 徐婷婷二〇二〇年六月二十日法官助理 周 余书 记 员 杜晓杰