江西省安义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0123民初635号 原告（反诉被告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239083037。 法定代表人：吴建中，总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高明，男，1984年12月25日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 被告（反诉原告）：赵欣，女，1983年4月27日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：高明（系被告赵欣丈夫），男，1984年12月25日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 原告（反诉被告）南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）高明、赵欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，2020年5月6日被告高明、赵欣提出反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业公司委托诉讼代理人吕文娟、被告（反诉原告）高明及被告（反诉原告）赵欣委托诉讼代理人高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告高明、赵欣立即支付安义恒茂阳光加州小区X幢X室的物业管理费3143.93元、违约金943.18元，共计4087.11元；2、请求法院依法判令被告高明、赵欣承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告高明、赵欣为安义恒茂阳光加州小区X栋X室的业主，其建筑面积为129.38平方米。根据原告物业公司和安义恒茂阳光加州业主委员会签订的物业管理服务合同约定，原告物业公司为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米0.9元。合同签订后，原告物业公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告高明、赵欣居住的小区实施规范的物业管理，为其提供了完善的物业管理服务。但被告高明、赵欣于2018年1月1日起停止缴纳住宅物业费，截止2020年3月31日，欠费27个月，每月物业费116.442元，被告高明、赵欣欠缴物业费3143.93元。同时，按约定被告高明、赵欣应承担物业费欠费日千分之三的违约金，但原告物业公司本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求其承担违约金943.18元。综上，各项请求金额合计4087.44元。经原告物业公司多次催缴，被告高明、赵欣仍拒绝缴纳物业费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告高明、赵欣辩称：被告高明、赵欣认为原告物业公司起诉所陈述的与事实不符，被告高明、赵欣是因原告物业公司未提供完善的物业管理服务而拒付物业费，而非无故拖欠。被告高明、赵欣入住后本应享受快乐的家庭生活，但自2017年开始，发现外墙东北面出现渗水，根据《物业管理服务合同》第十五条的约定，被告高明、赵欣立即向原告物业公司反映该问题，并申报维修，但原告物业公司在登记后未做有效处理，致使渗水面积扩大，严重困扰了被告高明、赵欣的正常生活，在多次反映及多次协商无果后，被告高明、赵欣遂停止缴纳物业费。无奈之下被告高明、赵欣只得自行解决，2019年，被告高明、赵欣自掏腰包在外请维修人员重新做防水并将墙面修复，仅维修费就花费了7738元，至今原告物业公司未赔偿被告高明、赵欣的损失，针对部分损失，被告高明、赵欣已依法提起了反诉。综上，被告高明、赵欣认为，原告物业公司违反了《物业管理服务合同》在先，被告高明、赵欣拒付物业费是为了保护自身的合法权益，请求贵院依法驳回其全部诉请。 反诉原告高明、赵欣向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告物业公司赔偿反诉原告高明、赵欣维修费7738元、误工费3000元，共计10738元；2、所有诉讼费用由反诉被告物业公司承担。事实和理由：反诉原告高明、赵欣目前居住于安义恒茂阳光加州小区X栋X单元X室，入住后本应享受快乐的家庭生活，但自2017年开始，反诉原告高明、赵欣发现外墙东北面出现渗水，根据《物业管理服务合同》第十五条的约定，反诉原告高明、赵欣立即向反诉被告物业公司反映该问题，并申报维修，但反诉被告物业公司在登记后并未做有效处理，致使渗水面积扩大，严重困扰了反诉原告高明、赵欣的正常生活，在我方多次反映及多次协商无果后，反诉原告高明、赵欣遂停止缴纳物业费。无奈之下反诉原告高明、赵欣只得自行解决，2019年，反诉原告高明、赵欣自掏腰包在外请维修人员重新做防水并将墙面修复，仅维修费就花了7738元，为解决维修问题，反诉原告高明、赵欣反复奔波，但至今反诉被告物业公司未赔偿反诉原告高明、赵欣的损失。综上，反诉原告高明、赵欣认为，反诉被告物业公司违反《物业管理服务合同》，为保护自身的合法权益，依法向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告高明、赵欣的全部诉请。 反诉被告物业公司对反诉原告高明、赵欣的反诉辩称：对于公共区域的房屋质量问题应属于维修基金的维修范围，不属于反诉被告物业公司的义务，因此，其主张无因果关系，应驳回反诉原告高明、赵欣的反诉请求。 双方当事人围绕各自的主张提交了证据并对相关案件事实进行了陈述；本院在庭审中组织双方当事人对双方提供的证据进行了质证。 原告物业公司提供了以下证据：证据一、原告物业公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份及法定代表人身份证复印件一份，被告高明、赵欣身份信息复印件各一份，证明原告物业公司与被告高明、赵欣的主体资格。证据二、物业管理服务合同复印件一份，证明原告物业公司与被告高明、赵欣的合同关系、物业服务内容、收费标准等。证据三、交房手续书、业主资料卡、商品房买卖合同复印件各一份，证明被告高明、赵欣是房屋所有权人。证据四、欠费明细复印件一份，证明被告高明、赵欣欠缴物业管理费明细及最后一次交费时间。证据五、书面催缴照片（打印件）一份，证明原告物业公司向被告高明、赵欣催缴物业管理费的事实以及被告高明、赵欣明知仍拒交。 被告高明、赵欣对上述证据的质证意见如下：无异议。 反诉原告高明、赵欣提供了以下证据：证据一、物业管理服务合同复印件一份，证明反诉被告物业公司依法应提供物业管理服务，对房屋具有维修责任。证据二、室内渗水前后情况对比照片（打印件）二张（有污染的照片为修理前的，无污染的照片为修理后的），证明反诉原告高明、赵欣房屋墙面渗水造成室内墙面脱落，形成了安全隐患。证据三、维修协议、测量单、收据复印件各一份，证明报修无果后，反诉原告高明、赵欣自费维修，做墙面防水花费4000元，墙面涂抹硅藻泥花费3738元，共计花费7738元。证据四、微信聊天记录一份，证明反诉原告高明、赵欣一直向反诉被告物业公司反映房屋渗水的问题。 反诉被告物业公司对上述证据的质证意见如下：对证据一的三性均无异议，证明目的有异议，物业管理服务合同第十八条明确了物业管理费的构成及公共部位的大修、中修属于维修基金支出，不计入物业服务成本。对证据二的三性有异议，照片无法区分及确认具体的位置是否属于涉案的房屋，之前反诉原告高明、赵欣向反诉被告物业公司反馈渗水，反诉被告物业公司申请了维修基金，其照片无法区分是否为已经维修过的地方，之前报修的是主卧室空调周边，与照片相似度高，无法区分真实情况。对证据三的真实性有异议，协议没有日期，协议的生效时间是签字即生效，没有日期就无法生效，协议的乙方真实身份无法确定，对收据及测量单的真实性有异议，测量单也没有日期，收据金额是可以任意填写的，不具备公信力，对金额真实性有异议，墙面防水费4000元是没有证据证明的；对其关联性也有异议，这方面的维修不属于物业维修的范围。对证据四的三性均有异议，聊天记录中对方的身份无法核实。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：反诉原告高明、赵欣提供的证据能够相互印证，其住宅外墙面渗水未获得南昌恒兴物业管理有限公司维修而自行聘请他人进行了墙面防水、室内墙面重新涂抹粉刷等维修作业。从维修规模与作业难度来看，该维修属于合同约定的中修、大修范围。 经审理查明：2017年12月16日，原告物业公司与安义恒茂阳光加州业主委员会签订《物业管理服务合同》一份。合同约定，安义恒茂阳光加州业主委员会委托原告物业公司对位于安义县的安义恒茂阳光加州小区进行物业管理服务，服务受益人为安义恒茂阳光加州业主委员会及全体业主和物业使用人，合同双方及本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同权利和义务，并承担相应责任；合同期限为一年，即自2018年1月1日起至2018年12月31日止，合同到期后，双方未签订新的物业管理服务合同且依然在履行本合同的，本合同自动延续为无固定期限合同；物业管理服务费收费项目及标准为多层住宅、储藏间、车库按建筑面积每月0.9元／㎡收取；物业管理服务收费自合同约定履行之日开始计收，可一年一次性或半年一次性预缴、每三个月一次性缴纳，缴费时间为每季度第一个月的5日前缴纳当季费用。业主不按约定的收费标准及时间缴纳物业管理费，应从逾期之日起每天按欠缴费用的千分之三支付违约金；原告物业公司负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；但是物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。双方还就其他有关事项分别进行了约定。合同签订后，原告物业公司履行了日常物业管理服务。被告高明、赵欣所有的位于安义恒茂阳光加州小区X幢X号、建筑面积为129.38平方米的住宅于2009年4月6日入住。合同履行期间，被告高明、赵欣因其住宅外墙面渗水未获得原告物业公司维修而自行聘请他人进行了墙面防水、室内墙面重新涂抹粉刷等维修作业。自2018年1月1日起，被告高明、赵欣以其住宅外墙面漏水自行维修未获得赔偿为由，停止缴纳住宅物业管理费，截止2020年3月31日，共欠缴物业管理费3143.93元。原告物业公司经书面催缴未果，遂向本院依法提起诉讼。 本院认为，原告物业公司与安义恒茂阳光加州业主委员会签订的《物业管理服务合同》依法成立，合法有效，依法对被告高明、赵欣具有法律约束力，被告高明、赵欣应按合同约定履行。原告物业公司履行了物业管理服务义务，被告高明、赵欣应当按合同约定缴纳物业管理费。但鉴于被告高明、赵欣以其房屋墙面漏水自行维修未获得赔偿而不缴纳物业管理费的行为，并非恶意拖欠物业管理费，因此，其不承担违约金。反诉原告高明、赵欣因房屋外墙面渗水所进行的维修，从作业难度与规模来看，应当属于合同约定的中修、大修范围，属于专项维修资金承担的支出范围，不属于反诉被告物业公司的维修支出义务范围，反诉原告高明、赵欣主张反诉被告物业公司赔偿其相关维修费、误工费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定,判决如下: 一、被告高明、赵欣于本判决生效之日起十日内给付原告南昌恒兴物业管理有限公司物业管理费3143.93元； 二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司其它诉讼请求。 三、驳回反诉原告高明、赵欣的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告南昌恒兴物业管理有限公司承担6元，被告高明、赵欣承担19元；反诉案件受理费35元，由反诉原告高明、赵欣承担；均于上述付款时间一并履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员  刘 斌 二〇二〇年六月八日 法官助理  熊璐瑶 书 记 员  彭 琴