江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初8074号原告：高求生，男，1960年3月28日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：顾水平，女，1969年9月26日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上两原告委托诉讼代理人：王永林，江苏方直律师事务所律师。以上两原告委托诉讼代理人：张洲，江苏博爱星律师事务所律师。被告：甘学琴，女，1984年8月8日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。被告：史枝盛，男，1991年11月6日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：姚进、周颉伟，溧阳市经济开发区法律服务所法律工作者。原告高求生、顾水平与被告甘学琴、史枝盛确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日对本案公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年5月27日对本案公开开庭进行了审理。第一次开庭原告顾水平及两原告委托诉讼代理人王永林、被告史枝盛及其委托诉讼代理人姚进到庭参加诉讼，被告甘学琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二次开庭原告顾水平及两原告委托诉讼代理人张洲、被告史枝盛及其委托诉讼代理人周颉伟到庭参加诉讼，被告甘学琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高求生、顾水平诉称，2009年7月24日，原告与被告甘学琴签订房屋买卖协议，被告甘学琴将一套位于溧阳市的安置房卖给原告，原告于当年进行装修入住至今。因为政策原因，涉案房屋一直不能办理产权登记，2019年9月原告获知可以办理产权登记，要求被告甘学琴配合办理涉案房屋产权变更登记，被告以各种理由推脱，原告向有关部门咨询，方知被告甘学琴将涉案房屋转让给被告史枝盛，并办理了过户。原告认为，原告与被告甘学琴于2009年7月24日签订的房屋买卖协议依法成立，具有法律约束力，两被告明知原告与被告甘学琴交易了涉案房屋，并实施转让行为且过户给被告史枝盛，严重侵害了原告的合法权益，根据相关法律规定，两被告的转让行为属于无效。故原告诉至法院，请求判令：1.确认被告甘学琴与被告史枝盛签订的溧阳市存量房买卖合同无效.2.由被告承担本案诉讼费用。被告史枝盛辩称，原告对被告史枝盛的诉讼请求没有法律依据，被告史枝盛已合法取得涉案房屋的所有权，根据我国《物权法》规定受让人已经取得不动产或者动产物权的应当受到法律保护，其交易行为合法有效，除了受让人与出让人存在恶意串通的情形，由此，应当驳回原告的诉讼请求。被告甘学琴未作答辩。经审理查明，2009年7月，原告高求生、顾水平（乙方）与被告甘学琴、张丽锋（甲方）签订房屋买卖协议，该协议载明“兹有天目湖镇中心村小区内甘学琴的一套安置房，今由于乙方需要，甲方自愿将该房屋出售给乙方，经双方协商达成协议如下：一、甲方出售给乙方的房屋为砖混结构面积为120平方米，该房位于。二、房屋价格为贰拾壹万伍仟元整。三、付款方式具体分为2009年7月24日首付伍万元整，2010年1月30日之前支付陆万伍仟元整，2011年1月30日之前支付壹拾万元整，每次付款由甲方开收据作为凭证。四、今后的水电、有线、煤气管道的初装费、征用费均由乙方自理。五、甲方房屋属小产权房，甲方应确保该房为自有财产，如有发生产权纠纷或房屋贷款、抵押等债权纠纷，其一切责任应有甲方承担，该房没有房产证，今后只能依据镇、村两级相关规定和其他购买户一视同仁，甲方协助乙方办理证件，办理证件的一切费用由乙方自理。六、如遇公路拓宽、村镇建设规划等需要拆除、拆迁，其一切属该房屋享有的一切权益归乙方享有，甲方不得干涉，更不能无理取闹，当然在拆迁过程中，甲方也不负任何责任。七、乙方付清房款后，房屋所有权归乙方所有，如若乙方在2011年1月30日之前未付清所有房款，甲方有权收回该房屋，乙方的损失由乙方自行承担，该房屋所属土地所有权依旧归集体所有（甲方也无权出卖土地），乙方也不得向甲方索要土地证。八、如有未尽事宜，双方再提出协商，补充协议。九、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字后立即生效。”原告高求生分别于2009年7月24日、2010年1月10日、2011年1月15日向被告甘学琴交付购房款50000元、65000元、100000元，被告甘学琴并于上述时间向原告高求生出具收条、收款收据。原告于2009年开通水、电，并装修入住。后上述房屋原始产权登记完成，登记产权人为被告甘学琴，被告甘学琴与被告史枝盛于2019年9月18日在溧阳市不动产登记交易中心签订溧阳市存量房买卖合同（合同编号2019091820010），该合同载明：被告甘学琴将其所有的位于溧阳市122.69平方米的房屋出售给被告史枝盛，合同载明房屋成交价格为480000元，买方于2019年9月18日前一次性支付该房屋全部价款，卖方应提前腾空该房屋，并于2019年9月18日前交付买方，在接受交付前，买方有权会同卖方对房屋及本合同明确的房屋附属物品状况进行查验，符合合同约定的，卖方应当将房屋钥匙移交买方，双方签订房屋交付文书，以示完成房屋交付。2019年9月19日，上述房屋不动产权证登记完成，登记所有权人为史枝盛。后原告要求被告甘学琴协助过户未果，原告得知上述情况后，于2019年10月14日向本院起诉，请求判如所请。另查明，两原告起诉后，向本院申请对涉案房屋进行诉讼保全，执行部门在进行查封登记时调取了涉案房屋的不动产权属信息查询证明，该查询证明显示房屋登记所有权人为史枝盛，房屋坐落为溧阳市，房屋建筑面积为122.69平方米，宗地面积为792.50平方米，发证日期为2019年9月19日，产权证号：苏（2019）溧阳市不动产权第0013534号，案涉房屋不存在其他查封登记、抵押登记等权利负担。另查明，除本案外，被告甘学琴自2017年起有3件民间借贷纠纷案件作为被告，有1件买卖合同纠纷案件作为被告，被告甘学琴自2017年起已被溧阳市人民法院列为失信被执行人。庭审中，原告向本院提供以下证据：1.原告与被告甘学琴以及被告甘学琴的前夫于2009年签订的房屋买卖协议，证明原告已于2009年购买涉案房屋，双方并约定涉案房屋的所有权归原告。2.收条、收款收据，证明被告甘学琴已经收取原告的购房款，原告履行了房屋买卖协议中的付款义务，并取得房屋的所有权，并进行了装修、使用、收益。3.照片，证明原告购买房屋后对房屋进行装饰装修，入住使用至今。4.水费收据、供用水合同、用水申请书，证明原告以儿子的名义一直在支付水、电费，用户也是原告儿子，原户主甘海龙是甘学琴的父亲。5.录音光盘，甘学琴至今认为房屋没有出卖，是在2019年9月19日晚上录音的。6.房屋询价委托书、江苏苏信房地产评估咨询有限公司估价报告，证明经原告代理人律师事务所委托对诉争房屋进行市场价值的评估，评估该房产的价值为65万元。7.二手市场同地段的出售信息，证明该地段房屋的价格在65万元到70万元左右。被告史枝盛质证称，对证据一原告与甘学琴的买卖行为，被告史枝盛不清楚，甘学琴也从未告知被告史枝盛，该协议是无效行为，协议第五条的内容明显违反了房屋交易相关法律规定，由此，该协议不具备合同效力，更不具备物权效力。对证据二，被告史枝盛对原告和甘学琴的付款情况不清楚，与被告取得的涉案房产的所有权也没有关联性。对证据三、四也不能证明原告对涉案房屋已合法取得所有权。对证据五录音内容的真实性要由甘学琴来确认，录音也无法否定被告史枝盛对该房产的所有权。对证据六的估价报告，第一、程序上不合法，该份鉴定是原告代理人事务所单方面委托，并没有按照正常的程序进行鉴定，同时也未通知被告，第二、该报告无法明确合理价格的真实性以及客观性，第三、涉案房屋在溧阳市房产处的备案评估价为480000元，该价格是被告史枝盛与甘学琴于2019年买卖时由房产交易处进行评估作出的相应价格，被告史枝盛按照相应的价格支付了等价的金额，属于善意取得。对证据七真实性无法确认，这是中介的挂牌价，而非实际的交易价，另外，这些房屋与所涉房屋地段、楼层都不一致，不能作为参考依据。被告并向本院提供以下证据：1.溧阳市存量房买卖合同打印件，合同来源是溧阳市不动产登记交易中心，原件也在该审批中心，证明被告史枝盛与甘学琴就涉案房屋订立买卖合同的事实。2.银行支付业务回单、甘学琴出示的收条，该收条载明“今收到史枝盛全款购房肆拾万元整（小写400000），指定汇入账户：甘建华62×××77，中国农业银行天目湖支行，房屋座落于，收款人：甘学琴，日期2019.9.19”，证明被告史枝盛已经向甘学琴支付了房屋对价400000元。3.增值税普通发票、税收缴款书，证据来源是溧阳市审批中心，证明涉案房屋交易过程中向相关部门缴纳的交易所应支付的费用，金额是中介代交的，以上三份证据均能证明被告史枝盛与甘学琴对涉案房屋依法和合法交易并取得所有权。原告针对被告史枝盛提供的证据发表意见称，对证据一上面没有双方签名，真实性无法确定。对证据二收条由于甘学琴未到庭，真实性无法确认，对付款凭证因为上面是打给甘建华的，如果是真实的，只能证明是打给甘建华的，不能证明是被告史枝盛与甘学琴的交易。对证据三请被告提供原件进行核实。两次庭审中，原告顾水平陈述，甘学琴楼上的人是其朋友，给其介绍说甘学琴有套房子要卖的，当时是在2009年，然后其就买了房子，钱是分三次付的，给的是现金，房子钥匙在第一次付款的时候就给了，当年其就装修了，之后，其儿子和儿媳就住在里面了；2019年9月份有人上门的，是甘学琴约其儿子谈过户的事情，其和其儿子去开门，其儿子说价格太高了，不同意，有个女的敲门没进来，其们谈了几分钟甘学琴就走了，那个女的干什么其们不知道，是在9月19日下午，第一次甘学琴和其儿子去其儿子的店里谈的，下午又去其家里谈过户的事情；房屋没有燃气，电现在的名字还是甘海龙，其儿子去开通的，电力部门说其没有房产证，水费是其儿子的名字。被告史枝盛陈述，9月18日一个在车贷公司上班叫戴奇的打电话给其说天目湖有套122平方的房子，对方说400000元，其说可以的，然后其下午吃过午饭后就说去看房子，看房子的过程中有其和其师父、其朋友、戴奇，在小区门口见到甘学琴，甘学琴带其上去，甘学琴让其不要进屋，甘学琴爸妈住在里面的，她说她开汽车内饰缝制厂的，现在急用钱，其说好的，半年后把房子移交给其，其因为没买过房子，就让朋友委托中介肖兰帮其们办理手续，这套房子在审批中心没有怎么成交过，当时在审批中心没有房子成交的基本价格，房子成交价格的后面还有人委托评估公司去上门拍照的，拍完照后，其说打卡，当时其想规避法律风险，甘学琴说打到甘建华账上，她的银行卡被封掉了，中介就让她写了张收条，整个房产买卖的事情其是委托中介来做的，其只是过去签了个字，房产过户到其名下后，其再安排打卡，第一笔打了200000元，过了一段时间其又打了200000元，共计打卡400000元；其共计去看过一次房子，其没进房子，甘学琴说如果她卖掉的话，她爸妈会有意见，其就同意了，其自己本身有房子，其是为了买一套给爸妈养老的，其要求甘学琴半年后搬出来，其再装修，其们三四个人在小区门口逛了一圈，没有进去，其和甘学琴还签了房产租赁合同，房子现在是其的，相当于甘学琴租其的房子，租赁合同需要回去找一找，不一定找得到，不记得放在哪里了；其认识甘学琴的时间只有两天，其和甘学琴完成过户手续了，其就把钱打给她，其是正常的买卖，其他没有任何手续，中介那边有没有其没问，其与甘学琴没有其他债权债务关系，戴奇与甘学琴有无其他债权债务关系应该也没有，戴奇是其朋友，戴奇知道其最近要买套房子，他和中介一起玩的，他就问其要不要这套房子，应该没有债权债务关系；其在收到法院的应诉材料以前，甘学琴半夜把其收到的应诉材料发给其了，她说她不想害其，其说她不是爸妈住里面的吗？甘学琴否认把房子之前卖给别人了，甘学琴认可房子产权是其的，认可其买她房子，她说她和里面的人调解的，其问为何不和其说不是她爸妈住，她说她和里面的人调解过，要100000元，对方不肯，其说她不应该再卖给其，这属于诈骗，当时其一看这东西，这与其无关，其也是合理的买卖，之后其联系甘学琴要求她去开庭，她说她不去；甘学琴之前没有说过房子已经卖给别人了，其微信经常删，甘学琴和其聊天的材料其有，其当时发给身边朋友看看，其他聊天记录没有，她一般都是语音呼过来，其一般都是打字聊；其在审批交易中心的时候知道甘学琴银行卡被封的，其要打卡，甘学琴让其取现金，甘学琴说打她家人的卡，其说可以的，中介说打别人的卡，要本人出示收条，她就写了张收条给其；至于甘学琴银行卡被封，她说了很多，她说她帮前夫担保，后来离婚了，其说她的前夫是不是也要来签字，甘学琴说房子是她单独所有的；甘学琴和其朋友的中介谈好的，其只是过去支付，价格其比较满意，所以愿意以这个价格买这套房子；其在南渡开了个孵化小鹅的厂，名字是溧阳市南渡镇宝丰孵化，有营业执照的，其师父是法定代表人叫吴根保，现在其师父退休了，其是实际负责人，其上半年投资270多万，下半年是90万元，其有专业会计帮其做账的，其以前在工地上上班，今年才开始做孵化，在工地上上班年收入50万元左右，具体不一定；当时甘学琴告诉其银行卡被封了，其也没进去看房屋，一直没有产生过怀疑，审批公司和评估公司都要上门拍照的，房屋价格没定，评估公司要拍照，她能进去拍照的话，产权应该是她的，应该是自己家里面的人，因为安置房没有备案的交易价格，要重新在审批中心重新拍照备案，具体的整个审批中心备案的流程其不懂，其知道有个流程一定要做，审批中心联系评估公司，要评估公司上门拍照的；其当时知道房屋的市场价格，应该便宜了10万元不到，应该在四十五六万元左右，所以其就买了；其和甘学琴最后的房屋成交价格是400000元，除了不动产登记交易中心备案的溧阳市存量房买卖合同以外其与甘学琴没有另行签订过其他的房屋买卖合同；当时480000元是评估价格，是房管局的人去甘学琴处拍照所得的评估价格，实际成交价格有80000元的差价，最后以400000元的成交价格把这套房子买下来的，这个40000元不是其单方面评估的，其们协商的价格是400000元；其和甘学琴在发生房屋买卖的时候，甘学琴说过年前交付房屋，当时没有给钥匙，甘学琴说她阿姨的女儿刚刚生了孩子住在里面，不方便，她爸妈过年前搬出来，让其搬进去；付房款当天，甘学琴取50000元的时候，其不在场，当时税不是其交的，应该是戴少华帮甘学琴垫的税钱；当时其账上只有100000元，后来问其师傅吴根保借了300000元，可以提供银行流水，其再支付了整个甘学琴的400000元，其名下只有案涉的这一套房屋；其没有到案涉房屋里看过户型、装修，当时其们同车四个人去看这套房子的，在小区门口停下来，当时其和吴根保在喝酒，喝完酒后有个中介让其去看这套房子，去了小区门口之后，甘学琴不让其上去，甘学琴说她阿姨的女儿养了小孩，其不方便上去，当时甘学琴拿了个LV的包，说她在外国留过学，在天目湖开了个车子内饰的加工厂，其们一直在楼下等她，她说她进去给其开个视频，其同意了，开完视频后，房子过户到其名下，其把钱打给甘学琴，她说她爸妈两三个月后搬出来，其说今天过不了户，到明天再说，然后由于这套房子房管局没有对应的价格，其当时问中介，中介告诉其成交在3300元到3500元之间，其觉得这套房子有五万元差价，后来房管局评估以后是480000元，后来其以400000元的成交价格买下这套房子；案发后，其没有向甘学琴要求退过款，联系过一次甘学琴，有一次开庭其让她过来开庭，她说她不来，之后就联系不上，她把其微信拉黑了。审理中，本院依法到溧阳市公安局调取被告甘学琴户籍证明，户籍证明显示甘建华系甘学琴妹妹，甘海龙系甘学琴父亲，本院并到溧阳市不动产登记交易中心调取了涉案房屋的不动产权属信息查询证明、溧阳市存量房买卖合同，并在中国农业银行股份有限公司调取了卡号为62×××77、户名为甘建华的账户交易明细清单，原、被告对上述证据真实性没有异议。以上事实，由原告提供的房屋买卖协议、收条、收款收据、照片、水费收据、供用水合同、用水申请书、录音光盘、房屋询价委托书、估价报告、出售信息打印件，被告史枝盛提供的溧阳市存量房买卖合同打印件、银行支付业务回单、收条、增值税普通发票、税收缴款书，原告及其委托诉讼代理人、被告史枝盛及其委托诉讼代理人庭审陈述，本院依法调取的户籍证明、不动产权属信息查询证明、溧阳市存量房买卖合同、账户交易明细清单等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。关于本案诉讼主体问题。基于合同的相对性，第三人必须与讼争合同具有利害关系才具有确认合同无效的诉权。本案中两原告于2009年7月与被告甘学琴及案外人张丽锋签订的房屋买卖协议所涉合同标的物为位于溧阳市的房屋，被告甘学琴与被告史枝盛签订的溧阳市存量房买卖合同所涉合同标的物亦为上述同一房屋，签订目的系办理上述房屋的所有权变更登记，溧阳市存量房买卖合同的签订直接影响两原告依据房屋买卖协议享有权利的实现，故两原告与讼争合同具备利害关系，有权提起本案诉讼。关于被告甘学琴与被告史枝盛于2019年9月18日签订的溧阳市存量房买卖合同的效力问题。根据本院审理查明情况以及当事人庭审陈述，首先，结合两原告提供的被告甘学琴出具的收条、收款收据以及房屋照片、水费收据、供用水合同、用水申请书，两原告于2009年7月与被告甘学琴签订房屋买卖协议后付清协议所涉房款，被告甘学琴向两原告交付房屋钥匙，两原告并开通水电装修入住实际居住使用至今，“占有使用”本身就针对特定对象具有公示的作用，被告史枝盛就涉案房屋与被告甘学琴签订溧阳市存量房买卖合同而未到涉案房屋内就房屋户型、装修等进行查勘并了解相关居住情况，明显违背不动产买卖的一般常理；其次，根据被告史枝盛的庭审陈述，被告甘学琴曾称因帮前夫担保银行卡被封故要求其将房款汇入案外人银行账户，被告史枝盛作为房屋买受人此时应尽到充分注意义务，且即使不存在被告甘学琴将房屋出卖给两原告的事实，被告甘学琴作为失信被执行人擅自转移财产也系法律所禁止；再次，根据被告史枝盛陈述其购买房屋的实际价格为400000元，而被告史枝盛与被告甘学琴签订的溧阳市存量房买卖合同载明价款为480000元，对于房屋的差价双方没有另行签订协议处理，且溧阳市存量房买卖合同关于房屋交付时间约定“2019年9月18日前”，而双方签订溧阳市存量房买卖合同后至次日被告史枝盛通过银行转账付款，被告甘学琴均未向被告史枝盛交付房屋钥匙，双方对于房屋的交付也没有另行签订协议处理，被告史枝盛陈述曾与被告甘学琴签订房屋租赁合同，但被告史枝盛未能提供该合同，也未能提供甘学琴支付房屋租金的相关证据，应由被告史枝盛承担举证不能的法律后果。综上，被告甘学琴就已经出卖并交付的房屋另行与被告史枝盛签订溧阳市存量房买卖合同，被告史枝盛未能尽到充分注意义务，以默示且非善意的方式接受，其二人行为符合恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为构成要件，故被告甘学琴与被告史枝盛签订的溧阳市存量房买卖合同应属无效。因此，被告甘学琴与被告史枝盛依据无效存量房买卖合同申请办理讼争房屋所有权转移登记的行为不合法，两被告之间的行为不产生物权转移效力，房屋登记机构应当撤销向被告史枝盛颁发的不动产权证书，收回房屋权属证书。被告甘学琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条及相关民事法律之规定，判决如下：确认被告甘学琴与被告史枝盛于2019年9月18日签订的溧阳市存量房买卖合同（合同编号2019091820010）无效。案件受理费4525元，诉讼保全费1620元，合计6145元（已由原告预交），由被告甘学琴、史枝盛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费4525元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  王春伟人民陪审员  雷兰花人民陪审员  陶士平二〇二〇年六月二日书 记 员  潘 陈