山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1726民初909号原告：苏向如，男，1973年9月14日出生，汉族，农民，住鄄城县。委托诉讼代理人：刘云伟，山东千越律师事务所律师。被告：山东鄄城润百家房地产开发有限公司，住所地：菏泽市鄄城县建设西街118号建设银行四楼。统一社会信用代码：91371726493245523D。法定代表人：干曦，系公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘希锋，山东敬人律师事务所律师。原告苏向如与被告山东鄄城润百家房地产开发有限公司（以下简称润百家房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏向如的委托诉讼代理人刘云伟、被告润百家房地产公司的委托诉讼代理人刘希锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏向如向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告润百家房地产公司向原告支付自2018年1月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金103050元（暂计算至2020年1月20日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年2月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告投资开发的位于鄄城县建设路北、禹王路西的润百家城市广场第R009幢02单元17层1701号房，总房款为458000元，原告选择按揭贷款的方式购买，被告应当2017年12月31日前将符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房超过90日，原告有权要求被告按照已付购房款每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告向被告支付了首付款，并办理了银行按揭贷款，已按照合同履行了付款义务，被告未在2017年12月31日前向原告交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋，已构成严重违约，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。润百家房地产公司辩称，虽然双方签订的合同约定的交房日期是2017年12月31日，但合同第八条使用醒目的特大号字体约定了可以迟延交房的情况，再加上疫情等诸多不可抗力因素，被告不构成违约，不应当承担违约责任。一、原被告存在商品房买卖合同关系是事实，但合同同时约定了延期交付的条件，部分条件已经成就。双方曾于2016年2月20日签订商品房买卖合同，并且合同第八条专门用特别醒目的黑体字约定了被告可以据实延期的情况：“因国家地方政策变化，引起工期延期；因恶劣天气原因造成无法正常施工的（按天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方不能控制的因素，如供水、排水、供电、供暖、消防、燃气等市政配套设施，政府指令停工等政府变化导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可以据实予以延期，以出卖人的公告为准。”1.鄄城县政府未能如期完成拆迁，导致项目延期，被告对政府行为无法控制，因此不构成违约，不应当承担违约责任。鄄城县政府于2014年4月18日与润百家公司签订了合同书，合同约定甲乙双方签订完本合同后，甲方在乙方按照本合同第五条保证金到位后六个月内完成该项目用地上的附着物（需要走司法程序的个别征收房屋除外）拆除，润百家公司依约在2014年9月5日前完成了支付保证金的义务，但鄄城县政府直到2019年下半年才将片区地上的附着物彻底拆除完毕，政府拆迁工作不是被告公司所能控制的，这属于商品房买卖合同中约定的非出卖人不能控制的因素，因此应当免责，这是导致延期交房的根本原因。2.恶劣天气导致项目延期。自2015年12月12日至2018年8月23日，润百家项目遭遇恶劣天气109天，其中暴雨天气6天，35℃以上的高温天气45天，-5℃以下低温58天，水泥在低温下无法凝固，强行施工会影响房屋质量，这些恶劣天气，工期应当顺延。3.是大气污染防治的相关政策导致项目延期。在《京津冀大气污染防治强化措施2016-2017》、《京津冀及周边地区2017年大气污染防治工作方案》等环保要求下，菏泽市作为重点防治市，菏泽市、鄄城县相继出台地方性大气污染应急响应通知，项目开始后按照鄄城县政府的要求，停工84天，这属于商品房买卖合同第八条约定的可以据实延期的情况。二、2020年1月23日全国范围内开始了新冠病毒疫情暴发，至今仍然没有结束，属于不可抗力。被告此后不能承担违约责任。由于疫情影响，年前正常的施工被迫中断，至今没有接到政府可以开工的通知，此期间属于众所周知的不可抗力，被告不构成违约责任。三、房屋和基本配套工程已经符合入住条件，只是政府对单体楼房还没有验收。并不影响原告入住，有诸多业主已经入住，原告完全可以进行装修。虽然政府对原告所在的楼房没有整体验收，但房屋中水电燃气均已接通，路也可以通行，前期物业保安均已到位，诸多业主已经正常入住，原告可以参照其他业主已经入住的实际情况，可以进行装修。综上，被告愿意通过友好协商的方式解决问题，但不应当承担违约责任，法庭应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告提交的证据：1.商品房买卖合同；2.购房发票复印件2张、山东省信用社贷款明细表复印件2张；被告提交的证据：1.（2018）鲁1726民初2618号民事卷宗73-81页;2.菏泽市重污染天气应急指挥部办公室在菏泽市。被告对原告提交的证据一、二无异议，本院予以确认并在卷佐证，对被告提交的证据1，原告对其中的合同书关联性有异议，系被告与鄄城县人民政府之间的另一法律关系，与本案无关且该同书的内容违反土地管理法第五十五条、国土资源部闲置土地处置办法第二十一条等法律规定，对被告提交的气象资料不足以认定逾期交房免责的法定理由，对公告的真实性、合法性、关联性均有异议，公告系复印件，地址不明，内容模糊不清，且公告时间显示是2018年6月份，与本案不具有关联性。对被告提交的证据2，原告未进行质证，不发表质证意见。对于被告提交的证据1，在（2018）鲁1726民初2618号案件中已对该组证据真实性、合法性、关联性及证明力进行确认，对被告提交的证据2，原告虽未对证据进行质证，但该证据的来源与形式合法，具有真实性且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月20日原告苏向如与被告润百家房地产公司签订了商品房买卖合同，合同编号为20160220008。合同约定原告购买被告开发建设的位于鄄城县建设路北、禹王路西现定名为润百家城市广场的第R009幢02单元17层1701号房，房屋建筑面积129.780平方米，套内建筑面积102.900平方米，该房屋定价为双方协议价，价格为人民币458000元，付款方式为首付款308000元，银行按揭贷款150000元。商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家地方政策变化，引起工期拖延；因恶劣天气原因造成无法正常施工的（按全天计算）；因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；因其他非出卖方能控制的因素，如消防、供电、供水、供暖、市下配套设施，政府指令停工等政府变更导致的延期交付，不构成出卖人违约，出卖人可据实予以延期，以出卖人的公告为准；3、买受人未缴清全部房款及其他相关费用，或银行按揭贷款未能进入出卖方账户”。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。商品房买卖合同签订后，原告向被告交付首付购房款308000元，被告于2016年4月26日出具山东增值税普通发票。原、被告在山东鄄城农村商业银行股份有限公司办理按揭贷款后，2016年6月银行将150000元汇入被告账户，被告于2017年12月28日向原告出具山东增值税普通发票。诉讼过程中，被告提交菏泽市重污染天气应急指挥部办公室在菏泽市生态环境局官方网站发布的文件，拟证明自2016年11月12日至2018年12月31日因国家政策政府指令停止建设施工的天数为131天，提交鄄城县气象局出具的2015年12月12日至2018年7月10日气象情况，拟证明其间暴雨、35℃以上高温，-5℃以下低温天气共109天。2018年6月被告就延期交房事宜进行了公告，但被告提供的系复印件，且张贴地点不详。被告称已通知原告领房，但未提供证据。本院认为：本案的争议焦点一、违约责任承担问题。原、被告于2016年2月20日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应对双方具有法律约束力，原告依据合同约定交纳了购房款，履行了合同义务。被告未能在合同约定的期限内交付合同约定的房屋是客观事实。被告虽辩称原告提供的首付款日期为2016年4月26日，而非合同约定的2016年2月20日，有逾期付款违约行为，其交房时间应当顺延，但双方签订的商品房买卖合同中对此并未有约定，本院对被告的辩解不予采信。被告依据商品房买卖合同第八条认为，出现了政府拆迁迟缓等非出卖方所能控制因素及恶劣天气影响施工的情形，即应延期交付房屋，从而得出不构成违约的结论。本院认为，被告虽主张政府拆迁缓慢，但拆迁与本案有牵连却并非同一法律关系，而且从被告开发建设的实际看，拆迁工作与被告依约向原告交付特定房屋之间也不存在必然的因果关系。被告虽然提供了公告复印件，但公告地点不清，而且公告时间为2018年6月，不符合商品房买卖合同第八条中“公告”的真实目的，不产生合同约定的公告的法律效果。至本案一审法庭辩论终结前，被告尚未将符合合同约定的房屋交付原告，被告称已通知原告领房，但未提供证据佐证。被告虽然举证证明了2016年3月17日至2017年12月31日间有重污染、暴雨、高温、低温天气的客观事实，但未能举出被告因恶劣天气确实停工的证据，不具备商品房买卖合同“据实延期”的条件。被告润百家房地产公司认为项目延期系大气污染防治相关政策导致的延期，符合合同约定，属于可以据实延期的情况，不应承担违约责任。经查，润百家房地产公司提交的停工文件发布时间均在涉诉合同签订之后。近几年为全面贯彻京津冀及周边地区冬秋季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障菏泽市环境空气质量，菏泽市重污染天气应急指挥部办公室出台了相关文件，且2016年11月17日至2018年12月29日多次发布的菏泽市重污染天气黄色预警、橙色、红色预警并启动重污染天气III级、II级、I级应急响应，要求：除应急抢险外，市区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业或除应急抢险外，市、县区停止所有房屋建筑、拆迁施工工地、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的施工作业。案涉工程属于限制施工的工程，双方签订的涉诉合同成立于2016年2月20日，上述文件限制施工的时间对于被告润百家房地产公司而言确系因国家地方政策变化，引起的工期拖延。原告认为被告停工主要是市区土石方工程的作业，是间歇性停工，且在文件下发时房屋主体已经完工且对涉案工程影响极小，但并未提交相关证据予以证实。经核实，2016年11月17日至2018年12月31日期限内润百家房地产公司有115天不能正常施工，故被告润百家房地产公司违约交付房屋的天数应予以扣除。据此，本院确定被告润百家公司支付违约金的起始时间为2018年1月1日，违约天数计算至原告暂主张的2020年1月20日止扣除115日后共计635日。本案的争议焦点二、违约金是否调整问题。涉诉合同约定的违约金属于逾期履行的违约金，是指当事人没有按照约定期限履行商品房买卖合同中的主要义务而按照约定应当支付的违约金，这种违约金是按逾期天数或者迟延交付使用房屋以及迟延支付购房款的时间而应当支付的违约金，兼具赔偿性和惩罚性双重性质。从涉诉合同约定看，支付购房款是苏向如的主要合同义务，苏向如已经支付了购房款，且部分款项来源于贷款，而润百家房地产公司的主要合同义务是按期向苏向如交付经分期综合验收合格的商品房。在确定各方权利和义务时应当遵循公平原则，苏向如支付购房款后，润百家房地产公司一直未交付房屋，虽有不可归责于其自身的情形，却也给苏向如造成了较大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的损失过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，苏向如未能收房的损失应为按约定不能对房屋正常使用而产生的损失。结合润百家公司在履行合同当中的过错程度及苏向如的损失情况，合同中约定的违约金的计算方式不属于“过分高于造成的损失”的范畴。且润百家房地产公司未能提供证据证明每日万分之三的违约金标准过高且超过了苏向如的实际损失，故对润百家房地产公司的辩解不予采信，对违约金标准不予调整。结合以上确定的支付违约金期间计算润百家房地产公司应支付违约金数额为87249元（房屋价款458000元×3?×635日）。综上,原告苏向如请求被告润百家房地产公司支付逾期交房违约金有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告山东鄄城润百家房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告苏向如逾期交房违约金87249元；二、原告苏向如的其他诉讼请求在本案中不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2361元，减半收取计1180.5元，由被告山东鄄城润百家房地产开发有限公司负担991元，由原告苏向如负担189.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  周文涛二〇二〇年六月三十日书记员  李 莎