福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1164号 上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州五洲国际商贸城有限公司，住所地福建省漳州市芗城区石亭镇漳华路丰乐段，统一社会信用代码91350600M0000HHH43。 法定代表人：张昭，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：庄安彬，男，该公司职员。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赖汀有，男，1974年6月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：肖贞梅，福建佳平律师事务所律师。 上诉人漳州五洲国际商贸城有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人赖汀有商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 五洲公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一、二、四项，改判驳回赖汀有的诉讼请求；2.判令赖汀有支付逾期付款的违约金36000元（每日按购房款720000元的1‰计算，从2017年5月6日起计至2017年6月27日止）；3.本案诉讼费用由赖汀有负担。事实和理由：（一）本案房产未搭建楼梯符合合同的约定，已达到交房条件，但一审认定尚未达到交房条件,明显不当。1.本案《商品房买卖合同》和《补充协议》均未约定需搭建楼梯，根据《商品房买卖合同》第九条、第十条及合同附件一的约定，只要取得竣工验收备案证明和房屋测绘报告就具备交房条件，搭建楼梯不属于五洲公司的义务，应由买受人在收房后自行搭建；2.根据合同附件五约定的交付标准，因湖南城市学院规划建筑设计研究院的《关于漳州五洲国际商贸城有限公司（一期）工程的说明》已明确“专用疏散梯”或“钢梯”由最终实际购买人自理，又设计单位系对设计图纸的数据、参数、词语定义最具专业性权威性的解释权人，而一审却认定设计图中的“业主”系五洲公司，明显错误；3.讼争房产已取得竣工验收备案证明和房屋测绘报告，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，至于房屋测绘报告是否经行政管理部门审核确认，属行政管理部门管理测绘成果的问题，并不影响涉案房屋测绘报告的效力；4.即便五洲公司负有搭建楼梯的义务，因涉案房屋已符合交房条件，赖汀有也不能拒绝收房，更不能以此为由请求支付逾期交房的违约金。（二）一审未扣除六级以上风、中雨以上、高温的天数作为可顺延交房的情形，明显错误。1.上述情形属本案《商品房买卖合同》第十一条规定的不可抗力范畴，可作为顺延交房的期限；2.根据《建筑机械使用安全技术规程》规定，六级以上风、中雨以上、高温均属恶劣天气，必然会顺延竣工验收，从而影响交付时间；3.六级以上风、中雨以上、高温天气，与台风天气性质相同，均属自然天气或自然灾害，一审认定台风天气可顺延交房，同理也应将上述天气作为可顺延交房的情形。（三）赖汀有逾期支付按揭款，已构成违约，但一审未判决其承担违约责任，明显错误。1.办理银行按揭贷款中，除贷款人自己向银行提供贷款材料外，还须自行到银行“面签”，五洲公司只负责与银行沟通及履行通知买受人的义务，根本不存在开发商一般代买受人办理贷款业务的情形，而一审认定逾期收到按揭款系五洲公司过错原因造成的，与合同约定及客观交易习惯，明显不符；2.办理按揭贷款手续的义务是赖汀有，并非五洲公司，本案《补充协议》中关于办理按揭贷款时间及款项到账时间，系对《商品房买卖合同》第七条中没有约定的事项进行具体补充，但一审认定该情形属不合理加重赖汀有的责任，明显不当。 赖汀有辩称：（一）一审认定涉案商铺至今未达到交付条件，完全符合法律的规定，其请求支付逾期交房的违约金应予支持。1.涉案图纸系五洲公司委托设计的，而设计单位在设计时，赖汀有尚未购买该商铺，五洲公司将图纸中的“业主”认定为赖汀有，明显属逻辑混乱；2.涉案商铺系三层结构，没有铺设楼梯，必然影响到商铺正常的使用功能。（二）一审未将六级以上风、中雨以上、高温天气作为可顺延交房情形，符合法律规定，五洲公司请求顺延交房，明显缺乏依据。（三）从整个款项发放情况看，赖汀有本人不存在征信等问题，而未能在合同签订后45日内支付剩余购房款，系双方在购房合同签订后才与银行签订《个人购房借款担保合同》，又五洲公司也没有提供证据证明系赖汀有迟延履行办理按揭贷款的义务所致，故五洲公司请求支付逾期付款的违约金，缺乏事实依据。 赖汀有向一审法院起诉请求：1.判令五洲公司将五洲城一期A23幢D21、D22号两套房产一至三层的楼梯补建完整并符合安全标准后，继续履行交房义务；2.判令五洲公司从2018年1月1日起至实际交房日止，按每日144.5元支付违约金（暂计至起诉日为48979元）；3.判令五洲公司返还按揭抵押公证费1446元、按揭抵押登记费1400元、开业保证金10000元。 五洲公司向一审法院反诉请求：判令赖汀有支付逾期付款的违约金36000元（每日按购房款720000元的1‰计算，从2017年5月6日起计至2017年6月27日止）。 一审法院认定事实：2017年3月23日，赖汀有与五洲公司签订了合同编号为350600010001032017005940的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：赖汀有购买五洲公司开发建设的芗城区漳华路以东、金峰北路以北五洲城一期A23幢D21号商铺；建筑面积为141.48平方米，该商品房层高为一层4.2米，二层3.3米，三层3.3米，房屋总价款722499元；买受人应当于2016年7月10日前支付首期房价款人民币362499元，占全部房价款的50%。余款360000元向泉州银行股份有限公司漳州分行申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理。逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定商品房相关设施设备交付条件，关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因不可抗力或政府因素导致时间延后除外。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用。若存在修复，则修复期间不属于未交付时间段。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：因买受人原因（包括但不限于：未全部付清应付款、未于通知时间办理交接手续或者不办理交接手续）导致该商品房未能按期移交的，出卖人不承担逾期交房的责任，并且，买受人应承担自该商品房具备交付条件之日起与该商品房有关的一切风险、费用（包括商品房代管费、物业管理费等）、损失及责任。第十二条约定逾期交付责任：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部购价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十一条约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司，物业服务时间从2016年12月至2020年12月30日。第二十八条约定对合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件五载明“关于本项目内相关设施、设备的具体约定：相关设施、设备以最终的设计、施工文件为准”。附件十一补充协议，载明（摘要）：买受人选择贷款方式支付房价款的，应在购房合同签订之日起5日内提交真实合法的贷款文件并办理完毕贷款手续，并接受银行信贷调查。买受人应确保购房合同签订之日45日内使按揭贷款到达出卖人指定账户；出现上述情形之一，如出卖人不解除购房合同及本协议的，购房合同及本协议继续履行，买受人应按日向出卖人支付欠付房款总额千分之一的违约金。购房合同签订后，如因不可抗力或受国家和地区新颁布的法律法规、政策和政府行为的影响等特殊情况致使交付延误或者与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施及其他设施未能于约定期限达到约定条件的，除双方协商一致同意解除购房合同或变更购房合同外，出卖人可据实予以顺延交付该商品房而无需承担延期交房的违约责任。不可抗力及特殊情况包括但不限于导致该商品房交付迟延的施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划、基础设施、配套要求更正、流行疾病的爆发等。如遇上述情况，出卖人可提供有关部门出具的相关的证明材料。当天，双方还签订了合同编号为350600010001032017005939的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：赖汀有购买五洲公司开发建设的芗城区漳华路以东、金峰北路以北五洲城一期A23幢D22号商铺；建筑面积为141.48平方米，该商品房层高为一层4.2米，二层3.3米，三层3.3米，房屋总价款722499元；其他条款与前一份《商品房买卖合同（预售）》一致。2016年7月10日，赖汀有向五洲公司支付A23幢D21号商铺购房款362499元，支付A23幢D22号商铺购房款362499元。2017年4月11日，五洲公司将上述两份商品房买卖合同进行网上备案。2017年5月25日，赖汀有与泉州银行漳州分行分别签订了合同编号为HT9350601001JA170600077和HT9350601001JA170600076的两份《个人购房借款担保合同》，贷款金额均为360000元，分别用于支付A23幢D21和A23幢D22号的剩余购房款，并分别以该两套房产作为抵押，五洲国际公司为上述两笔贷款提供保证。2016年5月18日，赖汀有向漳州五洲国际商业运营有限公司支付A23幢D21、D22号的开业保证金共计10000元；2016年9月27日支付专项公维金11318元、契税43350元；2016年7月7日支付印花税724元、登记费1100元、公证费1446元；2017年3月23日支付按揭登记费300元。2016年6月6日，湖南城市学院规划建筑设计院受五洲公司委托，设计出五洲城一期A23#楼一层、二层平面图，图纸中标注“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”。同日，湖南城市学院规划建筑设计院出具《更改（补充）通知书》，载明（摘要）：A23#楼各间商铺楼梯一层均做封闭楼梯间，楼梯屋面增加采光井，建筑专业相应更改。该图纸于2017年11月30日被确定为竣工图。2002年9月1日由中国建筑标准设计研究所出具的图集号02J401对T5A12普通钢梯的立面、剖面图进行了规定。五洲公司在庭审中认可涉案商铺尚未铺设楼梯。五洲公司提供《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》填表日期为2018年5月30日，备案机关于2018年10月22日同意备案。根据气象报告显示，自2017年3月23日双方签订合同至合同约定交房时间2017年12月31日期间止，该期间内中雨以上37天、高温68天、六级风以上11天、台风天气18天。至于停水通知，五洲公司未提供原件，且通知时间为2016年5月13日和2018年5月9日，该时间点不在商品房买卖合同签订后至合同约定交房时间节点之内。赖汀有于2019年2月24日收到交房通知书，但是认为没有合法的测绘报告且没有按设计图纸搭建楼梯，没有安全消防通道，未达到交付条件，拒绝收房。 一审法院认为，双方争议的焦点为：（一）未搭建楼梯的商铺是否达到交付标准；（二）六级风以上、台风、中雨以上、停水停电等原因是否属于合同中不可抗力情形；（三）赖汀有是否应当支付逾期付款违约金。关于未搭建楼梯的商铺是否达到交付标准。赖汀有提出设计图纸明确载明有设计楼梯，且涉案商铺为三层，未铺设楼梯导致商铺无法正常使用。五洲公司提出涉案设计图纸并没有标注房号，无法体现涉案商铺必须铺设楼梯；平面图纸中注明专业疏散梯由业主自理，且竣工验收备案表已经经过有关部门的审批备案，说明商铺现状已经达到交付条件。一审认为设计图中每间商铺中均有楼梯间进行设计，而在图纸中选择一处标注“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”，应视为该标注内容对每间商铺均适用。至于“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”应该如何理解，因该句中间系另起一行，在书写时以逗号代替，但应认为属于断句，不能直接认定钢梯就是专用疏散梯；同时，该份图纸载明的建筑单位为五洲公司，该句话中“业主”应认定为五洲公司，故无论图纸注明的钢梯是不是专用疏散梯，五洲公司均有义务进行铺设，且铺设钢梯标准参照02J401-T5A12。目前涉案商铺尚未铺设钢梯，且是三层商铺，已经影响到商铺的正常合理使用功能，尚未达到交付条件。对于五洲公司提到的竣工验收备案表已经备案，但竣工备案系房屋交付的必要条件，并非充分条件，五洲公司以此认定达到交付条件，缺乏依据，不予采信。关于六级风以上、台风、中雨以上、停水停电等原因是否属于合同中不可抗力情形。五洲公司提出上述天气造成工程停工，属于不可抗力，应合理顺延。赖汀有提出上述天数不是灾难天气，属正常天气现象，建设单位在预测交房期限时就应当考虑在内，合同中也没有将这些天气列为不可抗力情形，不能作为顺延的理由。一审认为，合同中约定“因不可抗力或政府因素导致时间延后除外”，而补充协议中对不可抗力具体约定“不可抗力及特殊情况包括但不限于导致该商品房交付迟延的施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划、基础设施、配套要求更正、流行疾病的爆发等。如遇上述情况，出卖人可提供有关部门出具的相关的证明材料。”故双方签订的合同并未约定六级以上风、中雨以上及高温为顺延交房的情形，而五洲公司作为开发商在约定交房时间时也应充分考虑这些天气状况的存在，五洲公司请求这类天气造成停工的天数顺延交房时间，缺乏依据，不予采纳。但在交房期限内发生的台风天气，为保障施工安全，属于自然灾害，故合同签订后至房屋约定交付时间之间发生的台风天数应予以顺延。关于赖汀有是否应当支付逾期付款违约金。五洲公司提出赖汀有选择贷款方式支付房价款的，应确保在购房合同签订之日起45日内，即2017年5月6日前使按揭贷款到达指定账户，但实际到账为2017年6月27日。赖汀有提出直至2018年才收到购房合同，对合同约定的支付期限不清楚；贷款系五洲公司代为办理，而五洲公司故意拖延，且五洲公司在保证人的位置签名，视为认可赖汀有办理贷款的时间，又合同附件十一不当加重买受人的义务为无效条款。一审认为，依据商品房销售的交易惯例，开发商销售商品房后一般要代买受人办理贷款业务，故五洲公司对贷款未按照合同约定的时间进入指定账户存在过错。同时，依据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”补充协议中增加买受人确保贷款到账的时间，并提高逾期付款违约金的利率。如上所述，依据一般的交易惯例，五洲公司要代办理贷款申请事项，若将未及时办理贷款的责任全部归赖汀有承担，不符合公平原则，且提高违约金利率属于《商品房买卖合同（预售）》中约定的不合理加重买受人责任的情形，依照当事人双方约定仍应当适用《商品房买卖合同（预售）》的约定，由于原合同未明确约定贷款到账时间。故五洲公司请求赖汀有支付逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，不予支持。依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。赖汀有与五洲公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》后，赖汀有按照约定支付全部购房款，五洲公司应按照合同约定的交房期限内交付商铺，即应于2017年12月31日前交付商铺。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。但涉案商铺所处的A23幢楼房于2018年10月22日才向福建漳州金峰经济开发区管理委员会备案，且在本案中提供的测绘报告未经主管部门审核；同时，涉案商铺中至今尚未安装钢梯，而涉案商铺设计图纸明确标注“钢梯做法参02J401-T5A12，专用疏散梯由业主自理”，故五洲公司应在涉案商铺中铺设钢梯以备购房者使用。五洲公司在2017年12月31日前既未取得交房所需的文件，也未按设计图纸完整建造商铺，赖汀有有权拒收涉案商铺，五洲公司逾期交付商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。赖汀有请求五洲公司将五洲城一期A23幢D21、D22号商铺一至三层的楼梯铺设完整并符合安全标准后继续履行交付义务，有事实和法律依据，予以支持。对于赖汀有请求从2018年1月1日起至实际交房日止按每日144.5元向支付违约金的诉求，因五洲公司至今未将设计图纸所载明的楼梯铺设完整，无法到达交付条件，已构成违约，赖汀有请求五洲公司支付逾期交房违约金，予以支持。至于逾期交房的起算点，因双方签订合同后至约定的交付日期2017年12月31日期间，存在台风天气18天，应予以顺延。而双方签订合同日期之前及约定交房日期之后，不属于房屋交房准备期间，不能以该两段时间内发生不可抗力事由来顺延房屋交付时间。故逾期交房违约起算点应计算为2018年1月19日。违约金的计算标准，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部购房价款万分之一的违约金。赖汀有购买五洲城一期A23幢D21、D22号商铺共支付购房款1444998元，每日违约金按照144.5元计算符合约定，予以支持。至于赖汀有请求五洲公司返还按揭抵押公证费1446元、按揭抵押登记费1400元、开业保证金10000元，因上述款项系案外人漳州五洲国际商业运营有限公司收取，与本案系不同主体，赖汀有应另行主张权利。五洲公司请求赖汀有支付逾期付款违约金，没有事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、五洲公司应将五洲城一期A23幢D21、D22号商铺一至三层的楼梯铺设完整并符合安全标准后继续向赖汀有履行交房义务；二、五洲公司应于判决生效后十日内支付赖汀有自2018年1月19日起至五洲城一期A23幢D21、D22号商铺交付之日止按每日144.5元计付的逾期交房违约金；三、驳回赖汀有的其他诉讼请求；四、驳回五洲公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1346元，减半收取673元，由赖汀有负担140元，由五洲公司负担533元。反诉受理费350元，由五洲公司负担。 二审中，五洲公司提供从消防办事大厅网站下载的消防验收材料，欲证明涉案工程于2018年4月18日已通过消防验收；提供涉案房屋的楼梯搭建照片、EMS快递单、交房通知书、房屋验收确认单、交房手续流转单，欲证明已按设计图纸搭建楼梯，并于2020月4月20日将涉案房屋交付给赖汀有。赖汀有质证认为消防验收材料没有经过消防部门盖章确认，涉案工程实际还没竣工就申请消防验收，且在消防验收时有搭建楼梯，验收通过后就将楼梯拆除，明显属违法；对楼梯搭建照片、EMS快递单、交房通知书、房屋验收确认单及交房手续流转单真实性没有异议，并认可已收房。本院对上述证据分析认定如下：五洲公司提供的消防验收材料虽没有经消防部门盖章确认，但该材料系从消防部门的网站下载，且五洲公司于2018年6月18日进行工程竣工验收备案时，提供的涉案工程消防验收合格材料，经福建漳州金峰经济开发区管理委员会审核后于2018年10月22日已进行了竣工验收备案，涉案工程明显已通过了消防验收，故该证据予以确认；关于楼梯搭建照片、EMS快递单、交房通知书、房屋验收确认单、交房手续流转单等证据，因赖汀有对其真实性及证明内容均无异议，本院予以确认。 二审经审理查明，双方对一审认定的事实均没有异议，本院予以确认。另查明，五洲公司一审诉讼提供的施工日志中，自2017年3月23日至2017年12月31日止因中雨以上天气导致工期延期有33天。二审中，五洲公司已按设计图纸搭建涉案商铺的楼梯，撤回其不负有搭建楼梯义务的上诉主张，并自认其协助义务除为赖汀有办理按揭贷款提供保证外，还负有通知其到银行办理手续的义务。五洲公司于2020月4月20日将涉案房屋交付给赖汀有使用。 本院认为，本案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、六级以上风、中雨以上及高温天气是否可作为延期交房的情形；二、五洲公司逾期交房的天数应如何认定；三、赖汀有是否应承担逾期支付按揭款的违约责任。具体分析如下： 一、六级以上风、中雨以上及高温天气是否可作为延期交房的情形 讼争《商品房买卖合同》虽仅约定遭遇不可抗力或政府因素导致工程延期,可顺延交房时间,而对六级以上风、中雨及高温天气是否也可顺延交房，并没有作出明确约定。但考虑到双方自合同签订之日（2017年3月23日）至约定交房之日（2017年12月31日）止，确有中雨以上天气37天，且五洲公司已提供该期间因中雨以上天气导致延期33天的施工日志，根据公平原则并结合本案实际，酌情确定五洲公司可因中雨以上天气顺延交房17天。至于六级以上风及高温天气，因五洲公司没有提供延期的施工日志，故请求顺延六级以上风及高温天气的交房期限，缺乏事实依据，不予采纳。双方在本案中约定的交房时间为2017年12月31日，但五洲公司因台风天气18天、中雨以上17天可顺延交房共35天，故五洲公司交房的期限应顺延至2018年2月4日，而一审认定顺延至2018年1月19日不当，予以纠正。 二、五洲公司逾期交房的天数应如何认定 根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》规定,讼争商品房经勘察、设计、施工、监理、建设部门验收合格后，于2018年4月18日又通过了消防验收合格，并于2018年10月22日进行了竣工验收备案，已达到法定交付条件。而《房产测绘管理办法》关于测绘成果的管理规定,仅是为加强房产测绘管理、规范房产测绘行为,测绘成果是否报经相关部门审核，并非法定的交房条件；至于涉案房屋没有搭建楼梯问题，也仅是五洲公司存在瑕疵交付房屋问题，不属于赖汀有可拒绝接收房屋的理由，但赖汀有接收房屋后，仍有权要求五洲公司进行整改并承担相应的违约责任，以确保合同全面履行。因涉案房屋于2018年4月18日已达法定交付条件，五洲公司于2019年2月22日已履行了交房通知义务，而赖汀有以五洲公司没有提供合法测绘报告及搭建楼梯为由拒绝收房,明显不能成立，故应视同五洲公司于2019年2月23日履行了交房义务，已不存在逾期交房情形。一审以五洲公司没有提供经审核的测绘报告及安装钢梯，认定尚未达到交房条件，并以此为由计算逾期交房的天数，属适用法律有误,应予纠正。五洲公司逾期交房的天数应自2018年2月5日起计算至2019年2月23日止。 三、赖汀有是否应承担逾期支付按揭款的违约责任 本案《商品房买卖合同》虽约定赖汀有应确保合同签订后45日内按揭款项能到达五洲公司指定的银行账户，但五洲公司除了为按揭贷款提供保证外，还应履行通知赖汀有到银行办理手续的义务。而五洲公司并没有提供证据证明赖汀有经通知拖延办理按揭贷款手续，又赖汀有、五洲公司于2017年5月25日与泉州银行漳州分行签订《个人购房借款担保合同》后，也已在合理期限内（2017年6月27日）收到涉案房屋的按揭款，故五洲公司没有在约定期限内收到按揭款，不能归责于赖汀有，而是其自身没有在合理期限内履行通知义务所致，其请求赖汀有支付从2017年5月6日起计算至2017年6月27日止逾期付款的违约金36000元，缺乏依据，不予支持。 综上所述，五洲公司的上诉请求部分成立，应予支持，部分不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定交房的条件不当，导致逾期交房的天数计算有误，应予纠正。又二审中五洲公司已按设计图纸搭建商铺楼梯。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2915号民事判决的第四项； 二、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2915号民事判决的第一项、第三项； 三、变更福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初2915号民事判决的第二项为：漳州五洲国际商贸城有限公司应于本判决生效后十日内向赖汀有支付自2018年2月5日起至2019年2月23日止按每日144.5元标准计算的逾期交房违约金； 四、驳回赖汀有的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1346元，减半收取计673元，由赖汀有负担471元，由漳州五洲国际商贸城有限公司负担202元；反诉案件受理费350元，由漳州五洲国际商贸城有限公司负担。二审案件受理费1346元，由叶明锋负担492元，由漳州五洲国际商贸城有限公司负担854元。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇二〇年六月十八日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附本判决适用的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。