山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初11189号原告：梁福政，男，1960年3月9日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘玉翠，山东通世律师事务所律师。被告：张翠娟，女，1963年9月4日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：迟本波，山东星河泰律师事务所律师。第三人：烟台运升房地产经纪有限公司，住所地烟台市芝罘区向阳街92号付18号法定代表人：梁晨，总经理。委托诉讼代理人：李同贤，烟台运升房地产经纪有限公司工作人员。原告梁福政与被告张翠娟、第三人烟台运升房地产经纪有限公司(下称运升公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘玉翠、被告的委托诉讼代理人迟本波、第三人的委托诉讼代理人李同贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告签订的《不动产买卖合同》；2、被告向原告返还定金15000元，支付违约金90000元（任何一方擅自终止合同应向另一方支付20%的违约金）。事实与理由：原、被告经第三人运升公司居间介绍，于2018年1月10日签订《不动产买卖合同》，原告以总价款450000元购买被告所有的位于烟台市芝罘区房屋（下称涉案房屋），原告支付定金15000元后，被告于2018年1月25日前办理好公证书委托、解押及过户手续。但原告依约履行合同义务内容后，被告经原告多次催促，均拒不配合原告办理涉案房屋的公证及解押等手续。经第三人多次沟通调解、在原告方自愿让步的情况下，被告依然明确表示不履行买卖合同约定的义务，且明确表示不出售涉案房屋。2018年因被告反悔出售涉案房屋，原告向芝罘区人民法院提起诉讼，要求被告继续履行合同、承担违约责任，法院立2018鲁0602民初6755号案。诉讼过程中，该案第三人中国建设银行股份有限公司烟台莱山支行（下称建行莱山支行）称该行已在莱山区人民法院就被告逾期还贷等违约行为提起诉讼并查封了涉案房屋，故芝罘区人民法院裁定驳回起诉。综上，原告认为，被告的行为构成根本违约，给原告造成重大损失，双方合同无法继续履行，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：原告属于以损失定金为代价解除双方签订的不动产买卖合同，被告对解除合同无异议，但定金应该依法没收，被告不存在违约行为，不应该支付90000元违约金，且原告主张的违约金标准过高。依照双方合同约定，原、被告双方于2018年1月25日之前办理公证书委托和解押手续，需要原告提供120000元资金帮助被告解押，原告未提供约定的解押资金，第三人未履行中介义务及时催促原告缴纳该部分资金，造成双方未及时办理解押手续。被告没有明确表示不履行合同义务，被告的真实意思是如果原告不提供解押资金，被告就不同意继续履行合同义务。第三人述称：原、被告均同意解除合同，第三人对此无异议。根据合同约定，被告应办理公证和解押，但被告后期又要求不办公证、直接办理过户，原告则要求依约办理公证，双方发生纠纷，后，原告同意不办公证，但被告又告知不卖了，系被告违约。过程中，原告早已准备好购房全款，但被告从未问过原告的房款是否准备好，也不配合继续履行合同办理手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下:涉案房屋于2003年2月24日登记至被告名下。2011年10月29日，涉案房屋设立了抵押登记，抵押权利人为建行莱山支行，权利价值为250000元，抵押期限至2020年10月29日。2018年1月10日，被告作为卖方、原告作为买方、第三人作为中介方在签订的《不动产买卖合同》中约定：原告购买被告拥有的涉案房屋。该不动产成交价450000元，原告向被告支付定金15000元，定金抵作购房款。原、被告于2018年1月25日前办理好公证书委托和解押手续，原告自愿为被告解押120000元，待公证书出并解押成功当时交接资料和余款330000元。被告于解押成功当日腾交房屋及附属设施。任何一方擅自终止本合同，应向另一方支付房款总额20%的违约金；原告不按期支付购房款或被告不能按期向原告腾交房屋，每逾期一日，由违约方向对方按总房款额的1‰支付违约金；任何一方有其他违约行为，应向对方按总房款额的20%支付违约金。当日，第三人代收了原告交付的定金15000元。关于上述《不动产买卖合同》中约定的公证书委托手续，原告和第三人表示是指原、被告双方去公证处办理公证委托，被告委托原告全权代理办理涉案房屋的过户手续；被告则认为是指对被告全权委托第三人办理房屋过户事宜进行公证。关于对合同中付款、过户、交接资料的约定的理解。原告称：根据合同约定，被告在1月25日前办理公证书，被告领取公证书交付给原告的同时原告支付120000元，被告自行办理解押，被告办理解押后双方同步办理过户手续，原告付清尾款，被告交付原告公证委托书、房产证、被告身份证和户口本复印件。被告称：1月25日前办理好公证和解押手续，原告先付120000元，被告再同时办理公证和解押，办理完毕后将公证书交付给第三人，原告支付剩余房款再办理过户手续，交接的资料是土地证原件、房产证复印件、买卖双方的身份证复印件，因为这些资料已经由第三人保管，所以由第三人直接交付给原告。第三人表示：1月25日前原、被告办理好公证，公证办理完毕后双方领取公证书，公证书先由被告持有，当时被告还有150000元贷款没有还清，1月25日前被告收到120000元就可以办理解押，原告将全部房款450000元付清的同时被告交付原告公证委托书、房产证、被告身份证和户口本复印件，交接了公证书后原告就可以自行办理过户。关于《不动产买卖合同》的履行情况。原告称：原告交付定金后通过第三人要求被告尽快办理公证，根据约定应该先办公证再付款，当时原告已经准备好款项并告知中介，但被告认为房子卖便宜了拒不办理，经过第三人协调原告同意不办理公证，要求付款办理解押、过户，但是被告通过第三人告知不同意出售房屋。被告称：办理公证的前提是原告先付120000元，原告只是口头通过第三人告知钱准备好了，但没有实际支付，被告就此催促第三人尽快解押，但原告始终没有付款，被告未去办理公证。2018年1月25日后，因原告没有按约履行合同，被告对其以后能否按约支付房款产生严重的不信任，所以对房子是否继续卖给原告有疑虑，对第三人表示房子不卖了。第三人表示：是先办理公证再解押，出公证书以后原告才需要支付解押款，当时被告没有办理公证，所以原告不需要支付解押款。第三人联系过被告去办理公证，被告表示不同意公证要直接过户，第三人沟通原告，原告同意不办理公证，但被告又告知不卖了，被告就是觉得卖便宜了。另查，2018年7月17日，本院立案受理原告梁福政与被告张翠娟、第三人运升公司、第三人建行莱山支行房屋买卖合同纠纷一案[（2018）鲁0602民初6755号案]。该案中，原告诉请要求被告继续履行《不动产买卖合同》，办理烟台市芝罘区房屋的公证、解押及过户手续、被告支付违约金90000元。该案诉讼过程中，因建行莱山支行与本案被告的金融借款合同纠纷[（2019）鲁0613民初463号案]，2019年3月1日，莱山区人民法院裁定冻结本案被告银行存款154612.33元或查封相应价值的财产，后，该院查封了本案涉案房屋。2019年7月10日，本院作出（2018）鲁0602民初6755号民事裁定书，因涉案房屋在（2019）鲁0613民初463号建行莱山支行诉张翠娟金融借款纠纷一案诉讼中，已被裁定查封，故裁定驳回原告梁福政的起诉。该裁定书已生效。本院认为：本案原告、被告和第三人于2018年1月10日签订的《不动产买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案诉讼中，原、被告和第三人均同意解除该《不动产买卖合同》，本院对此予以照准。第三人作为与原、被告双方不存在利害关系的中介方参与了房屋买卖的全部过程，其陈述可以被采信，同时，本案庭审中，被告陈述办理公证的前提是原告先付120000元，因原告始终没有付款，被告未去办理公证，且之后对第三人表示房子不卖了，但《不动产买卖合同》中并未约定办理公证手续的前提是原告先付解押款，故被告以此为由不配合办理公证并拒绝出售房屋缺乏依据，本院认定被告在合同未解除的情况下存在不配合办理手续、拒绝出售涉案房屋的违约行为，现各方均同意解除买卖合同，被告应向原告返还定金15000元，因该定金由第三人代管，故应由第三人向原告返还定金15000元。至于原告主张的违约金90000元，本院综合审查本案情况，以实际损失为基础，兼顾原告仅向被告支付了定金15000元的合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告向原告支付违约金30000元为宜，原告的过高要求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告梁福政、被告张翠娟、第三人烟台运升房地产经纪有限公司于2018年1月10日签订的《不动产买卖合同》；二、限第三人烟台运升房地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告梁福政定金15000元；三、限被告张翠娟于本判决生效之日起10日内支付原告梁福政违约金30000元；四、驳回原告梁福政的其他诉讼请求。如被告张翠娟、第三人烟台运升房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，由被告张翠娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 徐 小 明人民陪审员 陈 泽 卿人民陪审员 黄 春 娜二〇二〇年六月九日书 记 员 宋妍（代）