湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1387号 原告：李建升，男，1975年4月16日生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：雷红梅，女，1976年8月11日生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：李建升，系雷红梅丈夫，代理权限系特别授权。 被告：湖南博浩置业发展有限公司，住所地：桂阳县正和镇五里桥迎宾路85号，统一社会信用代码：91431021565920269W。 法定代表人：颜学军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴成东，该公司职工，代理权限系特别授权。 委托诉讼代理人：龚茂湘，湖南志浩律师事务所律师，代理权限系一般代理。 原告李建升、雷红梅与被告湖南博浩置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建升兼原告雷红梅的委托诉讼代理人、被告湖南博浩置业发展有限公司的委托诉讼代理人吴成东、龚茂湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建升、雷红梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即按照合同约定为原告办理房产权证;2.请求判令被告按合同约定向原告支付违约金73063元;3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2015年8月10日，原告与被告公司签订商品房买卖合同（预售），原告按合同购买被告所有的位于桂阳县迎宾路君御尚城的住宅房产一套。房产预售许可证号：预许字（201X)第XX号。房产为该小区X幢X层XXX号房。原告支付了房产首付款并按约定向中国工商银行股份有限公司桂阳支行贷款支付余款。原告已全部履行了合同义务。被告于2016年9月30日将房产交付给原告，原告装修后入住该房。合同约定商品房交付之日被告应为原告办理房屋所有权证书。交付房产后，原告多次催促被告办理房产权证，但被告拒不为原告办理。原告自己多次到桂阳县房管局办理房产证，但是房管局工作人员告知原告，被告公司对该房屋应当办理的消防等手续不齐全，无法办理房屋权证。2019年原告多次找到被告公司原住所地，但被告公司没有工作人员接待。合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。自2016年9月30日至2020年4月20日该房屋交付给原告1280日，被告没有为原告办理房屋所有权证书，已违约，应当按合同约定向原告支付违约金，数额为285403元＊2/10000*1280=73063元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，原告向法院起诉，请求法院依法判决被告立即为原告办理房屋权证，并向原告支付违约金73063元。 被告湖南博浩置业发展有限公司辩称，一、关于原告讼争房屋的办证情况。首先就没有及时办理好房产证向原告表示歉意，由于办证环节众多，程序复杂，且中间职能部门住建与规划、规划与国土几度分分合合，导致办证延迟，被告也很无奈。被告开发的“君御尚城”分三期开发，原告所在的8＃栋属于二期工程，已于2016年申请竣工验收，2018年2月6日通过了消防验收，到2019年5月已完成规划验收，国土验收和联合验收，目前在税务部门办理税务清算，税务清算完毕就可以申请办理总证。可以说整个办证过程中最关键的环节已经完成，后面不存在无法办证的法律障碍，肯定能取得不动产登记证；二、关于原告要求支付违约金73063元的诉讼请求。原告对《商品房买卖合同》第二十条（二）款的理解有偏差：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算，向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。首先，这份合同是房产部门提供的示范文本，格式条款的内容不允许合同双方当事人修改，否则合同就无法通过房产部门的备案，无法办理预告登记。其次，该款“在商品房交付之日起90日内取得房产证”的约定事实上无法履行，根本不可能在交付后90日内办理好房产证。第三、“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起”这一约定不明确，因为所有权登记不是买受人单方就能完成的，且期限届满也无法界定。第四，不能及时取得房产证，虽然有被告的原因，更多的是办证涉及的职能部门众多、环节程序纷繁复杂，确实不是被告的原因导致逾期办证；三、逾期办证没有给原告造成实际损失，不应该支付违约金。一方面，原告的房屋在工商银行按揭贷款，在贷款清偿之前，其房屋仅限于居住，且该房屋已经于2015年9月7日办理了“桂阳县房预城区字第××号预告登记证”，权利有保障，不会造成其他损失。另一方面，违约金的性质主要是用于赔偿损失，逾期办证没有给原告造成损失，不应该支付违约金。综上所述，要求支付违约金的诉讼请求不能成立，依法不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对本案事实与当事人有争议的证据，本院认定如下： 2015年8月10日,两原告与被告签订合同编号为ＧＹ15001074的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：两原告购买被告开发的商品房君御尚城8幢3层303号房屋,面积110.58平方米,每平方米价格2580.97元,总价款285403元,交房日期为2016年9月30日。合同第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在房屋交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第1种方式处理：买受人有权解除合同…如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已依约交纳购房款285403元。2015年9月7日，被告为两原告办理房屋预告登记（桂阳县房预城区字第××号）并如期将房屋交付入住。另查明，被告开发的君御尚城分三期开发，案涉房产属于二期工程，该工程2016年申请竣工验收，2018年2月6日通过了消防验收，到2019年5月，已完成了规划验收、国土验收和联合验收，目前在税务部门办理税务清算，但至今未办理房权证。另，庭审中，被告辩解逾期办证没有给原告造成实际损失，请求减少或者免除违约金。 本院认为，本案的争议焦点为：被告逾期办理房屋产权证是否构成违约，是否应当支付违约金，违约金是否应当调整。 首先，依法成立的合同受法律保护,双方当事人均应按照合同履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告订立房屋买卖合同（预售）系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规等强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定履行。被告辩称合同系由住建部门提供的格式范本，关于交付后的办证日期与违约责任系格式合同固定的，合同当事人无法更改，并非被告真实意思表示，但该辩称意见与常理不符，且被告亦未提交证据，本院不予采纳。即使该约定时间并非被告的真实意思表示，但被告作为房产开发企业，对交房与办证的日期也应有基本预判，其应当合理的确定交房日期，以避免办证过程可能遇到的困难，既然被告已经确定了交房时间，应视为自愿承受逾期办证带来的后果，故被告逾期未办证的行为构成违约，其应承担为原告办理产权登记手续以及逾期办证违约金的违约责任。被告认为逾期办证并非自身原因导致，主要系政府部门机构改革延误办证期间，且房屋交付给原告以后，逾期办证并未对原告造成损失，应当将违约金减少或者免除。本院认为，违约金兼具惩罚与损失补偿性质，考虑到原告已实际使用房屋，且房屋预售登记在原告名下，其实际损失较小，而被告开发的包括案涉房屋在内的商品房几百户，本案的审理结果对其他住户的维权具有示范作用，高额的违约金将可能造成被告市场主体不稳，长远来说将最终会影响到包括被告在内的其他业主的利益，故对被告请求减少违约金的主张，本院予以支持，本院酌定被告向原告支付违约金3306元（以285403元为基数，按照中国人民银行公布的同期活期存款基准年利率0.35%计算自2016年12月30日至2020年4月20日期间的违约金）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南博浩置业发展有限公司自本判决生效后三个月内为原告李建升、雷红梅办理君御尚城X幢X层XXX号房屋的产权登记手续； 二、被告湖南博浩置业发展有限公司于本判决生效后五日内支付原告李建升、雷红梅逾期办证的违约金3306元； 三、驳回原告李建升、雷红梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1626元，减半收取813元，由被告湖南博浩置业发展有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  廖中元 二〇二〇年六月二十八日 法官助理许琳婕书记员张华翌 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。