广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初407号 原告：刘洪波，男，1963年8月23日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：防城港市顺意房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区行政中心区金花茶大道与白龙路交汇处纳川大厦。统一社会信用代码：914506005794026817。 法定代表人：闭义城，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘昆龙，广西海狮律师事务所律师。 原告刘洪波与被告防城港市顺意房地产开发有限公司（以下简称顺意公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪波的委托诉讼代理人何梁荣、被告顺意公司的委托诉讼代理人潘昆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘洪波向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《纳川地产定向开发合同（纳川大厦）》（以下简称《定向开发合同》）；2.被告返还原告已付款项434531元并支付利息96775元（以434531元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2015年5月29日起暂计至2019年8月19日为89272元；2019年8月20日起的利息以434531元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计至2020年1月15日为7503元，实际至全部款项付清之日止）；3.被告向原告赔偿损失217266元；4.本案诉讼保全保险费2245元由被告承担。事实和理由：2015年5月29日，原告与被告签订一份《定向开发合同》，约定原告确认与被告定向开发位于防城港市金花茶大道和江山大道交汇处的纳川大厦写字楼16层1612号房，房屋面积为122.89㎡，单价为7035元，总价为864531元。合同签订当日，原告依约向被告支付首期款434531元。合同签订后，被告于2018年11月才取得《商品房预售许可证》。2019年7月，原告到纳川大厦现场查看才得知，被告开发的纳川大厦7-26层全部规划为43㎡-53㎡的公寓，原告所购买的1612号房面积仅为约43㎡，房屋面积及使用性质与合同约定的严重不符，直接导致原告合同目的无法实现。另，经原告向不动产登记部门查询得知，原告所购买房屋已设有抵押登记。为此，原告多次与被告协商解除合同，并要求被告退还已付款项，但被告均予拒绝。原告认为，被告擅自改变案涉商品房的平面规划，致使原告购买的房屋面积严重缩小，原告合同目的无法实现，且被告擅自将原告所购房屋抵押给第三人，已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定，原告依法有权解除合同，并要求被告返还已付款项、赔偿损失。 被告顺意公司辩称，1.同意解除案涉《定向开发合同》，对原告主张的购房款本金数额没有意见；2.其变更规划设计并非主观故意，原、被告签订合同时，设计方案尚未确定，合同载明的房屋并未建设完成，存在诸多不确定性，导致规划设计变更的结果是在原、被告不可预见的情况下形成的，因此其不应担承担本案的违约责任；3.原告诉请的利息及损失没有事实和法律依据，不应得到支持；4.本案的保全费及保全保险费在合同上没有约定，应由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《定向开发合同》，约定原告向被告购买纳川大厦写字楼16层1612号房，房屋面积为122.89平方米（房屋位置结构详见附件一，以正式商品房买卖合同中的面积为准），单价为每平方米7035元，总价计864531元；甲乙双方在签订本合同当日内，甲方向乙方缴纳定向合作开发履约保证金为房款总价的50％，即434531元；项目开工时间以取得开工许可证为准；商品房竣工验收交付时间在开工之日起30个月内。合同第七条约定：在本商品房项目取得《商品房预售许可证》之日起十五个工作日内，乙方以甲方预留（或法定）的地址以挂号信的方式通知甲方（或以电话通知的方式），甲方应在挂号信交邮之日起十五个工作日内，根据乙方的要求携带有关的文件、证照，到指定地点，按照本合同第三条约定的定向开发的房号、面积、单价与乙方签订《商品房买卖合同》，前期乙方按本合同缴纳的定向合作开发履约保证金自动转为房款，按《商品房买卖合同》约定的房款支付方式，多还少补。合同还约定了双方的违约责任等事项。同日，被告向原告出具了一份《收款收据》（编号为：0000864），表明收到原告交来纳川大厦1612号房合作建房履约保证金434531元。 另查明，防城港市不动产登记局于2020年3月20日出具了一份《不动产登记资料查询结果证明》，载明：“防城港市顺意房地产开发有限公司名下坐落防城港市行政中心区，预测建筑面积43.02平方米，该房屋与纳川大厦15层1501号房等233处于2019年4月10日设定在建工程抵押权登记，权利人为南宁市金通小额贷款有限公司，担保债权数额为1500万元整”。 再查明，原告于2020年1月15日就本案向本院提起诉讼并申请财产保全，为此支出保全保险费2245元。被告在本案起诉前已取得案涉纳川大厦项目的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字A2018123号）。 本院认为，原告与被告签订的《定向开发合同》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房单价、总价、付款方式及期限、违约责任等主要条款,该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已按约定收取购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与被告签订的《定向开发合同》应认定为商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”规定，被告在本案起诉前已取得案涉商品房项目的《商品房预售许可证》，故本案的《定向开发合同》应认定有效。现原告主张解除《定向开发合同》，被告亦同意解除，属双方合意解除，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取原告的购房款项返还给原告，被告对此无异议，故对原告主张被告退还已付款项434531元的诉讼请求，本院予以支持。 关于利息及惩罚性赔偿的问题。因案涉《定向开发合同》属商品房预售合同，被告在与原告签订《定向开发合同》后在未告知原告的情况下于2019年4月10日将案涉房屋设定在建工程抵押，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”的规定，原告有权向被告主张已付购房款的利息及不超过已付购房款一倍的赔偿。利息以434531元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年5月29日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于赔偿款的问题。因原告未能举证证明被告的行为给其造成的实际损失，考虑到本院已支持原告诉请的利息，其损失已得到一定弥补，综合合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，本院酌情支持原告赔偿款2万元。 关于原告主张的诉讼保全保险费2245元的问题。因案涉《定向开发合同》中未明确约定该项费用的负担，且该费用亦不是原告向被告主张权利需必然发生的费用，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条规定，判决如下： 一、解除原告刘洪波与被告防城港市顺意房地产开发有限公司于2015年5月29日签订的《纳川地产定向开发合同（纳川大厦）》； 二、被告防城港市顺意房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘洪波返还合作建房履约保证金434531元并支付利息（利息以434531元为基数分段计算为：按照中国人民银行同期同类贷款利率自2015年5月29日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 三、被告防城港市顺意房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘洪波2万元； 四、驳回原告刘洪波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费11285.73元，减半收取计5642.86元，保全费4262.86元，两项合计9905.72元（原告刘洪波已预交），由原告刘洪波承担2610.39元，被告防城港市顺意房地产开发有限公司承担7295.33元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11285.73元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃姿婕 二〇二〇年六月四日 法官助理 罗 茜 书 记 员 陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。