辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终925号上诉人（原审原告）：辽阳浩东物业管理有限公司，住所地：辽阳市宏伟区天井园小区A区9栋7-2号网点。法定代表人：苏鹏，该公司总经理。委托代理人：王鹏程，该公司法务专员。被上诉人（原审被告）：刘丰硕，男，1982年3月4日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人辽阳浩东物业管理有限公司因与被上诉人刘丰硕物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽阳浩东物业管理有限公司上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判,支持上诉人的一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决中法院开庭时未向上诉人提及物业服务合同签订日期有问题，未经核实仅凭物业服务合同签订日期为2017年7月13日而不支持上诉人主张的2017年7月13日之前的诉讼请求是不符合程序的，是片面的，是不合理的。1、物业服务合同的签订时间是2017年7月13日，但是并不是物业公司最初提供服务时间，该时间为业主委员会和物业公司审核修改后最终的签订合同时间。事实上在2017年1月1日开始上诉人就已经在小区提供事实服务，另外以上提到的物业服务合同中明确约定合同期限是2017年1月1日至2018年7月13日，这是双方真实意思表示，是合法有效的。2、国务院《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主不交纳物业服务费的，业主委员会应该督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。根据上述条款，业主逾期不交纳物业费,物业管理企业有权向人民法院提起诉讼，主张自己的合法权益。本案上诉人对被上诉人进行过书面的催缴，且被上诉人也承认该段时间物业欠费的事实。综上，请求二审人民法院查清本案事实之后，依法撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。刘丰硕二审未提交书面答辩意见。辽阳浩东物业管理有限公司向一审法院起诉请求:辽阳浩东物业管理有限公司与辽阳市白塔区金地翠园小区业主委员会签订物业服务合同。合同期限是2017年1月1日至2018年7月13日。对于不交纳物业服务费的或拒缴物业服务费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告刘丰硕系金地翠园小区14-1-3-1(建筑面积为161.42平方米）和车库(建筑面积为35.81平方米）的产权人，物业管理服务费标准为多层住宅0.7元/月/平方米，车库物业费0.35元/月/平方米，其应该根据合同的约定按时交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝交纳。被告自2017年1月1日至2017年12月31日（共12个月）拖欠物业服务费为1448.00元（计算公式为：物业管理服务费标准×建筑面积×所欠月数）。原告先后多次催要，被告均拒绝履行交费义务。被告拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他己交费业主的正当合法权利。原告无奈，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提起诉讼，请求判决被告支付2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理服务费1448.00元。被告刘丰硕一审辩称，一、原告在没有合法手续、没有经过招投标方式，没有得到园区绝大多数业主同意的情况下，进行物业服务是非法的，不应受法律保护。根据《辽宁省物业管理条例》第50条的规定，可以说浩东物业进入我园区不管以什么方式首先要合法，要得到全体业主的认同，这样签订的合同才合法有效，业主是园区的真正主人。二、原告与金地翠园业主委员会签订的服务合同中六项主要内容包括双方权利和义务违约责任等，都没有明确对业主的约定，特别是不缴物业费被诉讼到法院的约定。原告指挥违反合同约定的事实不符，应该谁签的合同谁负责，与我无关。三、金地翠园业主会所使用权法院已有裁定：“辽阳市金地翠园全体业主对辽阳市金地翠园小区业主会所享有永久无偿使用权”。根据《辽宁物业管理条例》第67条规定，我园区的一千多平米业主会所及其它共有设施设备被浩东物业非法占有，将这些部位出租获利，这些收益必须向业主公开账目并全部返还给全体业主。四、园区的现状，共有14栋楼房，住户232户。园区里没有监控系统，没有健身器材及业主休闲娱乐活动场所，现保洁工只有2人，没有保安，外来车辆随便出入，乱停乱放，长期霸占车位，堵塞车库，下水道堵塞，房子漏物业不给修，卫生条件极差。园区14栋楼进户大门没有几个好的，损坏不给维修不给更换，停水停电从不告知，邮件经常丢失，服务态度恶劣，最严重的是园区夜晚照明灯停电长达3个月，出现了车辆被撞，电线杆撞断严重的事件，严重危及业主的生命财产安全，这些问题已在政府部门备案。五、业主委员会如同虚设，在园区里没有开过一次业主大会，没有公布合同内容，没有为园区解决一件事，没有和业主见过一次面，没有办公室，没有联系电话。特别是物业收费标准如：多层0.70元，车库收0.35元，物业服务内容，都关联着业主的切身利益。为什么不公示，为什么不征求业主意见就签合同。根据《辽宁省物业管理条例》第51条规定，如果业主委员会依法办事，听取业主意见后再签字，就不会出现业主被起诉，物业公司受损失的局面。根据《辽宁省物业管理条例》第83条规定。以上事实及理由，就是答辩人不交物业费的理由，本着谁违法谁负责的精神，对不遵守法规，侵害群众利益的行为，请求给予公平公正的判决，请求驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，被告系金地翠园小区14-1-3-1、161.42平方米房屋和21.90平方米车库的业主。2017年7月13日，原告与辽阳市白塔区金地翠园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，约定委托管理物业名称为辽阳市白塔区金地翠园小区。物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.70元收取，车库按每月每平方米0.35元收取。被告2017年未缴纳物业费，尚欠663.62元（每月每平方米0.70元×161.42平方米×5.5个月+0.35元×21.90平方米×5.5个月）。原告诉讼要求被告给付2017年所欠的物业管理费。上述事实有物业管理服务委托合同、图片、交费通知书及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料经开庭举证、质证和审查，可以采信。一审法院认为，原、被告之间系物业公司和业主的关系。原告作为物业服务公司有收取物业管理费用的资格，被告不交纳物业费系违约行为，原告为被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，被告作为物业管理服务的受益人理应及时履行向原告交纳物业管理费的义务，原告的请求有事实和法律依据，予以支持。因原告与业主委员会签订物业管理服务委托合同的日期是2017年7月13日，原告主张其从2017年3月开始管理小区，原告未提供证据予以证明，故原告主张的2017年物业管理费应从7月13日开始计算。对于被告辩称不同意支付物业管理费的说法，因原告实际在该小区进行管理，被告在享受物业服务的同时理应支付物业管理费，拒付物业管理费对原告的正常运作及小区的正常管理会造成影响，故被告的辩解理由，不予采信。物业服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，原告作为物业服务企业，在催要物业费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业费的业主来说，也不公平。原告作为物业管理者，应积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业服务收费管理办法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：被告刘丰硕给付原告辽阳浩东物业管理有限公司物业管理费663.62元。上述款项于判决生效后十日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告刘丰硕承担。本院二审期间，辽阳浩东物业管理有限公司提交了辽阳市跃进街道办事处开具的证明一张，证明其有收取2017年1-7月物业费的资格，本院对该份证据的真实性及关联性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查，上诉人辽阳浩东物业管理有限公司于2017年3月1日对被上诉人所在金地翠园小区进行应急物业管理，上述事实有上诉人提供的辽阳市跃进街道办事处出具的证明一份在卷为凭，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人辽阳浩东物业管理有限公司上诉主张被上诉人刘丰硕应从2017年1月1日起给付其物业费一节，上诉人虽系于2017年7月13日与被上诉人所在小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，但合同中约定的期限系从2017年1月1日至2018年7月13日止的，且根据跃进街道办事处出具的证明可知上诉人系在业主、街道社区及业主委员会筹备委员会的请求下于2017年3月份开始对金地翠园小区提供应急物业服务，被上诉人应从上诉人向其所在小区提供物业服务时起缴纳物业费，原审法院认定物业费缴纳时间不当，本院予以纠正，被上诉人应向上诉人支付2017年3月1日至2017年12月31日期间的物业服务管理费1206.59元（161.42平方米×0.7元/月×10个月+21.90平方米×0.35元/月×10个月）。关于上诉人上诉主张的2017年1、2月份的物业费，因其在该段时间并未向该小区提供物业服务，其主张依据不足，本院不予支持。综上所述，辽阳浩东物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初2031号民事判决；二、被上诉人刘丰硕于本判决生效之日起十日向上诉人辽阳浩东物业管理有限公司支付从2017年3月1日起至2017年12月31日的物业管理服务费1206.59元。三、驳回上诉人辽阳浩东物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由被上诉人刘丰硕负担。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳浩东物业管理有限公司负担20元，由被上诉人刘丰硕负担30元。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年六月十二日书记员  任 玥