四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2665号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李杰，男，1974年10月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨婷，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢振荣，四川精伦律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杜大兵，男，1971年11月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨婷，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢振荣，四川精伦律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李涛，男，1972年9月10日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨婷，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢振荣，四川精伦律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李森林，男，1944年1月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：杨婷，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢振荣，四川精伦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都西尚财智投资管理有限公司，住所地：四川省成都金牛高科技产业园蜀西路52号。 法定代表人：曾建，执行董事。 委托诉讼代理人：陈晶晶，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李滨，四川瑞信杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘志勇，男，1974年3月4日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈晶晶，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李滨，四川瑞信杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁光俊，男，1974年1月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈晶晶，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李滨，四川瑞信杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈洪海，男，1974年11月13日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈晶晶，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李滨，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人李杰、杜大兵、李涛、李森林（以下简称李杰等四人）因与上诉人成都西尚财智投资管理有限公司（以下简称西尚财智公司），被上诉人刘志勇、丁光俊、陈洪海房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7210号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李杰等四人上诉请求：撤销一审判决，改判支持李杰等四人全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由西尚财智公司、刘志勇、丁光俊、陈洪海承担。事实及理由：案涉房屋买卖合同合法有效，合同明确约定若西尚财智公司逾期交房，应以李杰等四人已付款每日万分之三的标准向李杰等四人支付违约金直至房屋交付之日。对于第二笔房款的支付，合同中关于第二笔房款支付的约定不具有法律效力，对于第二笔款的支付李杰等四人并无违约行为，原审法院判决西尚财智公司、刘志勇、丁光俊、陈洪海仅以已付房款为基数，按万分之二的标准计算违约金无事实和法律依据。刘志勇、丁光俊、陈洪海的保证责任在合同第十八条明确进行了约定，保证人作为出卖人的保证人向买受人提供无限连带责任保证担保，对出卖人的债务和义务向买受人承担连带责任，保证期间为合同生效之日至出卖人全部义务履行完毕之日起两年，尚在保证期间内，刘志勇、丁光俊、陈洪海应当承担连带保证责任。 西尚财智公司、刘志勇、丁光俊、陈洪海答辩认为，1.关于保证责任，一审认定保证责任期间已过是正确的；2.关于违约责任比例问题，一审判决是错误的，西尚财智公司不应该承担违约责任。 西尚财智公司上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7210号民事判决第一项、第四项，改判李杰等四人于判决生效的十日内支付第二笔购房款568892元，西尚财智公司在李杰等四人支付第二笔购房款同时将成都市金牛区房屋交付给李杰等四人；2.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7210号民事判决第二项，改判驳回李杰等四人要求西尚财智公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；3.撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7210号民事判决第五项，判决李杰等四人向西尚财智公司支付逾期付款违约金（以第二笔购房款568892元为基数，从2016年8月1日起按第日万分之三的标准至实际付清之日止）及契税21197元、维修基金10104元、产权登记费550元、交易手续费2473元、印花税353元、国土证费20元。事实及理由：一审判决认定房屋买卖合同中关于第二笔购房款付款条件的合同条款不具有法律效力错误，合同约定了李杰等四人支付第二笔购房款的条为“成都市工商联南安商会（以下简称南安商会）确认房屋达到进场装修条件之日起七日内，向出卖人支付其房屋总价款的30%即568892元”，该约定是双方真实意思表示，也未违反法律强制性规定，合法有效，即使认为合同约定不明确，也不能认定不具有法律效力，故李杰等四人应当按约定履行付款义务。二、案涉房屋2015年12月1日取得竣工验收合格报告，南安商会于2016年7月验房并收房，第二笔款的支付条件于2016年7月23日已成就，即使不认定该时间，按合同约定的房屋交付时间2016年9月30日也应视为第二笔款的付款条件成就，根据合同约定付款条件成就，李杰等四人未付款应承担违约金，一审判决也认定李杰等四人逾期付款违约，但仅判决西尚财智公司承担违约责任，明显显失公平。三、一审判决中关于西尚财智公司未书面通知李杰等四人交房、应承担逾期交房违约金、逾期交房违约金一直计算至实际交房之日的认定与事实不符。合同约定的交房日期是2016年9月30日，付款条件成就日期为2016年7月23日，在李杰等四人未履行其付款义务的前提下西尚财智公司对交付房屋的合同义务享有先履行抗辩权，不应承担逾期交房违约金。南安商会的《情况说明》和西尚财智公司均证明西尚财智公司通知了交房，虽然合同约定西尚财智公司应书面通知，但该通知义务属于合同的附随义务，在西尚财智公司已通过其他方式通知过后，西尚财智公司未严格按照合同约定采用书面方式的行为仅应认定为对合同的不完全履行，并不必然导致李杰等四人不能接收房屋，在李杰等四人明确知晓房屋已可以收房的前提下，也应负有主动接收房屋的义务，逾期交房违约金也只应计算至2018年5月17日，即房屋取得《建筑工程竣工验收备案表》之日；而且按照每日万分之二计算逾期违约金比例过高，应予调整降低。四、一审判决对西尚财智公司主张的垫付其它办证费用的诉讼请求不予支持错误，根据合同约定李杰等四人应是在接收房屋的同时交付专项维修资金、契税、办理产权证和国土证时应由李杰等四人承担的税费，应改判李杰等四人接收房屋的同时向西尚财智公司缴纳相关税费。 李杰等四人答辩认为，一、一审认定房屋买卖合同中第二笔及南安商会确认到达装修条件后的付款不具有法律效力，该认定适用法律正确，南安商会无资质，不具备验收能力、条件，若涉案房屋未能达到交付条件，何来达到装修条件，合同中对交付与装修两个约定系矛盾。二、第二笔房款付款条件尚未成就，李杰等四人无需向西尚财智公司支付逾期付款的违约金。西尚财智公司主张李杰等四人需先行向其支付涉案房屋第二期购房款后才交付涉案房屋，并以此为由主张李杰等四人需支付逾期付款的违约金无事实与法律依据。首先，合同第7.1条约定西尚财智公司在2016年9月30日前向李杰等四人交付涉案房屋不以李杰等四人缴纳第二期购房款为前提；其次，第二期购房款缴纳条件尚未成就，李杰等四人从未收到来自西尚财智公司就南安商会确认涉案房屋达到进场装修条件一事的任何书面通知，且南安商会并不具备相应资质确认是否达到装修条件，该约定也不具有法律效力。 刘志勇、丁光俊、陈洪海答辩认为，保证责任不应该承担，其他意见与西尚财智公司意见一致。 李杰等四人向一审法院诉讼请求：1.判令西尚财智公司立即交付位于成都市金牛区房屋；2.判令西尚财智公司支付逾期交房违约金（以1137784元为基数，按每日万分之三的标准从2016年10月1日起计算至房屋交付之日，暂计至2019年4月30日为321537.76元）；3.刘志勇、丁光俊、陈洪海对于西尚财智公司上述第2项支付义务承担连带责任；4.本案诉讼费由西尚财智公司、刘志勇、丁光俊、陈洪海共同承担。 西尚财智公司向一审法院反诉请求：1.判令李杰等四人支付第二笔房款（总房款的30%）568892元；2.判令李杰等四人支付逾期付款违约金（以购房款568892元为本金，从2016年8月1日起按每日万分之三的标准计算至付清之日，暂计至2019年4月30日为171308元）；3.判令李杰等四人支付西尚财智公司垫付的物管费4409元、契税21197元、维修基金10104元、产权登记费550元，交易手续费2473元、印花税353元、国土证费20元，共计39106元；4.反诉费由李杰等四人承担。 一审法院认定事实：2014年4月29日，西尚财智公司（出卖人）与李杰等四人（买受人）及成都嘉玉鑫贸易有限公司、刘志勇、丁光勇、陈洪海（保证人）签订《（财智国际）房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定的主要内容：1.出卖人已合法取得位于成都市金牛区8楼及以上楼层的写字楼所有权，出卖人有权将其出卖给买受人；2.买受人购买的房屋系上述项目中号，建筑面积为367.43平方米，总价款为1896306元；3.支付方式：买受人在签订合同之日起七日内支付总价款的60%即1137784元，成都南安商会确认房屋达到进场装修条件之日起七日内，支付总价款的30%即568892元，出卖人按合同约定时间为买受人办理完房屋产权证之日起七日内支付余款10%即189630元；4.出卖人应当在2016年9月30日之前向买受人交付房屋，届时一并交付《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》，房屋交付时应当符合：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、出卖人承诺的市政基础设施达到正常使用的条件；5.逾期交房违约责任：逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，出卖人按买受人已付款每日万分之三的标准向买受人支付违约金直至房屋交付为止；6.房屋达到合同约定交付条件后，出卖人应当在交付日的七个工作日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；7.买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理产权时应由买受人承担的费用，买受人自行向相关单位缴纳物业服务费；8.出卖人将房屋交付给买受人后，承诺在房屋交付之日起2年内取得该房屋所有权证书，买受人应为办理房屋所有权证提供协助；9.保证人作为出卖人的保证人向买受人提供无限连带责任保证担保，向买受人承担连带责任，保证期间：从合同生效之日起至出卖人全部义务履行完毕之日起两年。 合同签订后，李杰、杜大兵、李涛、李森林向西尚财智公司支付了60%房款即1137784元。 一审法院另查明，案涉房屋于2016年10月26日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》、2017年4月7日取得《建设工程规划合格证》、2018年5月17日取得《竣工验收备案表》。 另，关于西尚财智公司拟证明案涉房屋已达到装修条件、南安商会已发出交房通知的事实向一审法院提交的证据《情况说明》，李杰等四人未予认可。 一审法院认为，双方当事人签订的《合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同义务。 一、关于本诉问题。 李杰等四人在本诉中所提出的诉讼请求为西尚财智公司交付案涉房屋，并根据合同约定支付逾期交房违约金。对此，西尚财智公司抗辩两点意见：1.案涉房屋已具备交房条件，且南安商会已向李杰等四人发出交房通知；2.李杰等四人应按合同先支付第二笔房款，西尚财智公司才负有交房义务。西尚财智公司为证明第1点抗辩意见，提交了南安商会出具的《情况说明》。对此，一审法院认为，根据合同约定内容，案涉房屋达到交付条件后，西尚财智公司应以书面形式通知李杰等四人，西尚财智公司主张已由南安商会通知交房，与合同约定不符，一审法院不予采信；同时，由于合同中并未明确约定装修的具体条件，且南安商会也未在合同上签字确认，故合同中关于“南安商会确认房屋达到进场装修条件”的内容，不具有法律效力；西尚财智公司依此向一审法院提交南安商会出具的《情况说明》，一审法院不予采信。由于双方对支付第二笔房款所约定的装修条件不能作为履行依据，故对于西尚财智公司抗辩应先收到第二笔房款才负有交房义务的意见，一审法院也不予采纳。鉴于案涉房屋已具备交房条件，李杰等四人主张西尚财智公司交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，因西尚财智公司未按合同约定期限即2016年9月30日前交付房屋，且西尚财智公司未提交证据证明已向李杰等四人发出书面交房通知的事实，故西尚财智公司已构成违约。另外，关于李杰等四人主张西尚财智公司支付违约金以已付房款1137784元为基数，从2016年10月1日起按每日万分之三的利率标准计算至交房之日的诉讼请求，一审法院将根据西尚财智公司反诉主张的逾期付款违约金，在后文中综合予以认定。 另，关于李杰等四人主张刘志勇、丁光俊、陈洪海承担连带保证责任的问题，刘志勇、丁光俊、陈洪海抗辩李杰等四人主张保证责任已超过保证期间。一审法院认为，合同约定保证期间从合同生效之日起至出卖人全部义务履行完毕之日起两年的内容，应视为保证期间约定不明，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，刘志勇、丁光俊、陈洪海承担连带责任的保证期间为约定交房之日即2016年9月30日起两年；刘志勇、丁光俊、陈洪海的上述抗辩意见，一审法院予以采纳。李杰等四人主张刘志勇、丁光俊、陈洪海对西尚财智公司逾期交房的违约责任承担连带保证责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 二、关于反诉问题。 西尚财智公司反诉诉讼请求为李杰等四人支付第二笔房款568892元以及西尚财智公司垫付的物管费和办理产权证所需的相关费用，并根据合同约定支付逾期付款违约金。对此，李杰等四人抗辩应先收房后，才负有支付第二笔房款的义务。一审法院认为，依上述分析意见，合同中关于第二笔房款支付条件“南安商会确认房屋达到进场装修条件”的内容，不具有法律效力。在合同中未明确约定第二笔房款支付期限的前提下，西尚财智公司有权随时主张李杰等四人在合理期限支付第二笔房款568892元。李杰等四人抗辩应先收房，后支付第二笔房款的意见，没有合同依据，一审法院不予采纳。西尚财智公司主张李杰等四人支付第二笔房款568892元的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，李杰等四人在诉讼中表示因未收房，不应履行付款义务，有违约诚实信用原则，已构成违约。 关于西尚财智公司主张的垫付物管费和其他办证费用，因案涉房屋未交付，李杰等四人不应承担案涉房屋的物管费用，同时，根据合同约定，案涉房屋交付后才涉及办理产权转移登记事项，故对于西尚财智公司主张的垫付物管费和其他办证费用的诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院结合本、反诉双方所主张的违约金情况，双方在合同履行中均存在违反合同义务的情形。考虑到西尚财智公司迟延交房的期限较长，且无法确定李杰等四人明确表示拒付第二笔房款的具体时间，结合双方的过错及违约情况，本着公平原则，一审法院判定西尚财智公司向李杰等四人支付违约金，以已支付房款1137784元为基数，从2016年10月1日起按每日万分之二的利率标准计算至本判决确定的交房之日止，如西尚财智公司未在判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止；李杰等四人超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、西尚财智公司于判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区房屋交付给李杰等四人；二、西尚财智公司于判决生效之日起十日内向李杰等四人支付违约金（以已付房款1137784元为基数，从2016年10月1日起按每日万分之二的利率标准计算至判决确定的交房之日止，如未在判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止）；三、驳回李杰等四人的其他本诉请求；四、李杰等四人于判决生效之日起十日内向西尚财智公司支付房款568892元；五、驳回西尚财智公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6123元，减半收取计3061.5元，由西尚财智公司承担；反诉案件受理费11593元，减半收取计5796.5元，由西尚财智公司负担4000元，李杰等四人负担1796.5元。 二审审理过程中，各方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审中，李杰等四人提交了（2019）川成证经字第35819号公证书。拟证明李杰等四人积极收房，西尚财智公司再次以李杰等四人需先行缴纳第二笔房款为由未交付房屋，按照合同约定，西尚财智公司应该以已付房款万分之三向李杰等四人承担违约责任。 西尚财智公司质证对证据的三性无异议，认为西尚财智公司先通知李杰等四人，也是公证方式通知收房，同时要求他们缴纳第二笔购房款以及交房时应该缴纳的维修基金等费用，因为西尚财智公司要求李杰等四人交钱而拒绝收房。 本院对该证据的三性予以确认。 二审中，西尚财智公司提交（2019）川律公证内民字第52727号、（2019）川律公证内民字第53934号公证书各一份、EMS快递查询单4份。拟证明2019年11月15日、2019年11月22日西尚财智公司通过EMS向李杰等四人邮寄送达收房通知书，对2019年11月22日寄出的EMS快递杜大兵签收，李杰、李涛、李森林三人拒收。 李杰等四人质证对公证书的真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可，认为第一份公证书只能证明西尚财智公司发送了通知书，不能证明李杰等四人不收房，李杰收到第一份公证书后，积极与公证书上的联系人联系积极收房，但西尚财智公司提出需要先缴纳第二笔购房款，契税等费用，第二份公证书没有收到。 因西尚财智公司邮寄的前后两次EMS快递所载明的地址、电话均一样，本院对李杰等四人陈述只收到前一次EMS快递、未后到后一次EMS快递质证意见不予采纳，本院对上列证据的三性予以确认。 二审另查明，案涉房屋《建设工程规划合格证》载明项目名称“工业性科研用房及配套设施”，建筑性质“工业性科研用房”。案涉房屋买卖合同第一条出卖房屋来源约定：项目位于成都市金牛区，土地性质为工业性科研用地，项目开发商为成都恺兴实业有限公司，办证前买受人需提供企业法人信息、该入驻企业需符合金牛区高科管委会入园条件。对此本院向李杰等四人、西尚财智公司作出释明：虽然双方均认可可以交付房屋，但由于涉案房屋土地性质是工业性科研用地，项目为工业性科研用房及配套设施，建筑性质为“工业性科研用房”，且合同亦约定房屋不能转移登记到个人名下，且产权登记过程中不能达到相关行政部门转移登记的条件，对该风险双方什么意见，双方委托诉讼代理人当庭表示愿意自行承担风险。休庭后，李杰、杜大兵、李涛、李森林向本院出具书面“说明”：现四人均为个人，尚未成立企业法人，在办理房屋产权事宜可能会存在风险，后续该房屋在办理过户产权证时的相应风险由李杰等四人和西尚财智公司按照合同约定各自承担相应的风险。 本院认为，李杰等四人与西尚财智公司之间签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但根据二审查明的事实看，案涉房屋土地性质为工业性科研用地，《建设工程规划合格证》载明项目为“工业性科研用房及配套设施”，建筑性质“工业性科研用房”，且在合同中约定“办证前买受人需提供企业法人信息、该入驻企业需符合金牛区高科管委会入园条件”。但从李杰、杜大兵、李涛、李森林向本院出具书面“说明”看，签订房屋买卖合同时为李杰等四人均为个人，且至今尚未成立企业法人，更未经过金牛区高科管委会同意入园。由于案涉房屋属政府管理部门限制交易、限制流通的标的物，因此，李杰等四人与西尚财智公司之间签订的房屋买卖合同属《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定的法律或者事实上不能履行的合同。本院向双方当事人释明案涉合同存在履行障碍后，但双方当事人仍坚持继续履行合同，鉴于案涉房屋属政府管理部门限制交易、限制流通的标的物，且交付后亦不能办理产权转移登记，为避免后继纠纷，本院对李杰等四人、西尚财智公司的诉讼请均求予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、驳回李杰、杜大兵、李涛、李森林的全部诉讼请求； 二、驳回成都西尚财智投资管理有限公司的反诉请求。 一审本诉案件受理费6123元，减半收取计3061.5元，由李杰、杜大兵、李涛、李森林承担；反诉案件受理费11593元，减半收取计5796.5元，由成都西尚财智投资管理有限公司承担。李杰、杜大兵、李涛、李森林上诉案件受理费6123元，由李杰、杜大兵、李涛、李森林承担，成都西尚财智投资管理有限公司上诉案件受理费11593元，由成都西尚财智投资管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年六月十八日 书记员 杨珍梅