广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初553号 原告：朱国其，男，1972年12月24日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 被告：广西贺州市广建房地产开发有限公司。住所地：贺州市八步区太兴街70号。 法定代表人：胡艳荣，该公司董事长。 被告：贺州市金泰粮油集团有限公司。住所地：贺州市八步区新兴北路32号。 法定代表人：胡艳荣，该公司董事长。 上列二被告共同委托诉讼代理人：刘坚，男，1974年4月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 原告朱国其与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司（以下简称广建公司）、贺州市金泰粮油集团有限公司（以下简称金泰公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告朱国其，被告广建公司、金泰公司的共同委托诉讼代理人刘坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告广建公司达成的《“金泰花园”购房意向书》；2.判令被告广建公司返还原告购房意向金50000元及支付利息（利息计付：以50000元为基数，从2014年9月27日起按年利率6%计至实际返还之日止）并赔偿原告损失50000元；3.判令被告金泰公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令原告在贺州市桂粤湘人才创业工程（金泰花园）售房款内对上述债务享有优先受偿权；5.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2014年9月27日，原告与被告广建公司就购买由被告广建公司开发建设的金泰花园13号楼1单元704号房达成了购房意向书，并交纳了50000元购房意向金，被告广建公司向原告出具了加盖“贺州市金泰（集团）公司项目工程指挥部”印章的收款收据。收款收据上标注清楚购房日期、购房者姓名、购房项目、房号、经手人等信息。原告在交纳购房意向金后，被告广建公司一直未能与原告签订正式商品房预售或者买卖合同。贺州市桂粤湘人才创业工程（金泰花园）系被告广建公司建设的房地产项目。该工程项目的1号、2号、3号、4号、10号、12号、14号楼已经建成并办理了商品房预售许可证及相关手续。但因债务纠纷被案外人申请强制执行，贺州市八步区人民法院已裁定被告广建公司所有的坐落于贺州市万兴路西侧桂粤湘人才创业工程金泰花园已取得预售许可证的商品房及商铺351套，委托变卖总货值为人民币259300000元。贺州市金泰（集团）公司工商登记实为贺州市金泰粮油集团有限公司。案涉商品房已被裁定变卖，导致原告的合同目的无法实现；依照《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告有权解除预约合同，被告广建公司应返还购房意向金及支付利息并赔偿损失。两被告因共同开发建设案涉房地产项目、共同设定抵押贷款，案涉商品房的处置与两被告之间存在法律上利害关系，两被告应承担连带责任。 同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号），明确了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。因此，应当支持原告在售房款中优先受偿的请求，以确保原告的民生权。 原告对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1.“金泰花园”购房意向书原件1份；2.收款收据原件1张。 被告广建公司、金泰公司辩称，收取意向金是双方当事人的一种自愿行为，购房意向书仅能表明双方具有签订合同意向。预约合同是否履行有赖于偶然事件的出现，带有不确定性。双方当事人签订的是“射幸合同”，并非固定合同关系。本案不应当支付利息，即使要计算利息，也应当是从起诉之日起按银行同期贷款利率计算。原告只提供了收据并无银行转账凭证，该款项有可能是抵债所形成。本案的诉讼费用由原告自行承担。 被告广建公司、金泰公司为其辩称未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告广建公司、金泰公司对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 贺州市桂粤湘人才创业工程（又名金泰花园）系被告广建公司开发建设的房地产项目。2014年9月27日，原告（乙方）与被告广建公司（甲方）签订《“金泰花园”购房意向书》，合同约定：甲方同意以3550元/平方米将甲方开发建设的金泰花园13号楼1单元704号房销售给乙方，该房建筑面积约113.28平方米，总价约402144元（第一条）；乙方在签定本意向书的同时向甲方支付人民币50000元意向金（第二条）；甲方承诺不变更本意向书所定的乙方的房屋单价，并保证在约定期限内此物业仅售予乙方（第三条）；甲方在具备销售条件后，通知乙方前来签定《商品房买卖合同》时，乙方需在接到通知后十日内到甲方指定地点办妥相关手续，已交付的意向金抵做购房款，否则视为乙方自动放弃，本意向书自行终止（第四条）。同日，原告向被告广建公司交纳了购房意向金（金泰花园选号款）50000元，被告广建公司以贺州市金泰（集团）公司项目工程指挥部名义出具收款收据交原告收执。 另查明，被告广建公司至今未取得贺州市桂粤湘人才创业工程13号楼的商品房预售许可证，也未能与原告签订商品房买卖合同。 本院认为，原告与被告广建公司于2014年9月27日签订的《“金泰花园”购房意向书》，是双方当事人在平等自愿，协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示并且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，依法应予保护。 关于合同的解除和款项的返还问题。本案中，虽然双方签订的《“金泰花园”购房意向书》约定了具体的房号、房屋面积、合同单价等，但该购房意向书亦明确了在具备销售条件后，双方签订《商品房买卖合同》，故《“金泰花园”购房意向书》符合预约合同的法律特征，属于预约合同。现案涉房屋签订商品房买卖合同的条件未成就，原告诉请解除与被告广建公司的商品房预约合同关系，被告广建公司亦同意解除双方的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告主张解除与被告广建公司之间的商品房预约合同关系的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告广建公司返还购房意向金50000元诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告主张要求被告按年利率6%支付利息及赔偿损失50000元是否具有事实和法律依据的问题。被告广建公司在未取得商品房预售许可证时即进行房屋销售，违反了法律规定，其行为具有违法性。对于解除双方预约合同的结果，被告广建公司应当承担赔偿责任。故本院酌情确定由被告广建公司赔偿原告损失50000元，对于原告主张要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告金泰公司是否承担连带责任的问题。原告向被告广建公司交纳意向金，被告广建公司以贺州市金泰（集团）公司项目工程指挥部的名义出具收据，贺州市金泰（集团）公司工商登记实为贺州市金泰粮油集团有限公司，在被告金泰公司同意与被告广建公司连带清偿该债务的情形下，被告金泰公司也是本案的义务主体，应承担连带清偿责任。 关于原告对贺州市桂粤湘人才创业工程项目的依法处置价款是否享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案中，原告预购的13号楼1单元704号房，建筑面积约113.28㎡，总价约402144元。原告已经支付的50000元意向金未超过预购商品房价格的50%，即已经交付的款项未达到购买商品房的全部或大部分款项，故原告主张对贺州市桂粤湘人才创业工程项目的依法处置价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告朱国其与被告广西贺州市广建房地产开发有限公司于2014年9月27日签订的《“金泰花园”购房意向书》； 二、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司应返还原告朱国其购房意向金50000元； 三、被告广西贺州市广建房地产开发有限公司应赔偿原告朱国其损失50000元； 四、被告贺州市金泰粮油集团有限公司对上述债务承担连带责任； 五、驳回原告朱国其的其他诉讼请求。 上述应付款项，债务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2300元，减半收取1150元（原告已预交525元），由被告广西贺州市广建房地产开发有限公司和贺州市金泰粮油集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 陈新群 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 孔维星 法官助理 吴润芳 书 记 员 钟 洁