河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初595号原告：刘三保，男，1969年10月10日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：宋长征、张春福，河南孟洲律师事务所律师。被告：河南文成置业有限公司，住所地：孟州市河雍大街296号，统一社会信用代码：91410883587079861M。法定代表人：徐勇平，系公司执行董事。委托诉讼代理人：孙保红、杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告刘三保与被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘三保的委托诉讼代理人宋长征、张春福，被告文成置业的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告迟延交房违约金4974.5元。庭审中原告明确计算方式为：自按合同约定的交房日期次日2018年1月1日起计算至被告实际交房之日2019年4月1日止，共计455天，扣除202天，计算违约天数253天，以购房款393248元为基数，按日万分之0.5计算即293248元×0.00005×253天＝4974.5元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年6月27日，与被告河南文成置业有限公司签订了《商品房买卖合同》购买了被告开发的位于孟州市××大街××楼××单元××83101房屋总面积125.84平方米，总房款393248元，原告已经按照合同约定履行了付款义务，按照合同第八条规定，被告应于2017年12月31日前将房屋交付原告，但被告直至2019年4月1日才将房屋交付原告，原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，由于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，低于给原告造成的实际损失。因此，原告按照法律规定对违约金进行调整。被告文成置业辩称，一、原告诉状中所称的《商品房买卖合同》的签订日期以及涉案房屋的交房日期均不正确。二、本案涉案房屋已经交付，原告计算的违约金天数不正确。被告在2018年12月1日已将涉案房屋实际交付给了原告，违约金的天数应按照2018年1月1日起至实际交房之日止，并扣除自合同签订后至实际交房之日期间的因政府治理环保导致答辩人房屋建设施工不定期停工天数予以计算。三、原告诉状中要求提高原被告双方约定的逾期交房违约金数额的诉求依法不能成立。1.依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第九条：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。我国《合同法》中一项最基本的原则是“意思自治原则”，即民事主体依照自己的理性判断，自主参与民事活动，管理自己的私人事务，不受国家权力和其他民事主体的非法干预。原告与答辩人双方已经对逾期交付房屋承担违约责任以及违约责任承担方式进行了约定，该约定系原告与被告真实的意思表示，对双方均具有约束力。2.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：”换言之，如果商品房买卖合同中双方约定了违约金或损失计算方式的，应当尊重合同双方的意思，依据合同约定的标准计算违约金，因此，本案中的违约金计算标准应按照《商品房买卖合同》中的约定标准计算。四、被告逾期交付房屋客观上存在合理的理由，依法应当予以扣减相应的停工天数。根据《商品房买卖合同》附件四第五条约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟。被告在开发建设涉案房屋的过程中，河南省人民政府、焦作市人民政府、孟州市政府及孟州市住房和城乡建设局为了执行国家大气污染防治的政策，多次向答辩人下发文件通知，并要求被告的施工工地停工，自合同签订后至实际交房之日止，环保部门多次向开发商下发停工令，这些政策原因导致了被告无法按照施工计划施工，属于合同约定的可以据实延期交付房屋的情形。综上所述，原告的各项诉讼请求不能成立，请依法驳回其诉讼请求。根据原、被告双方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方交房时间是何时;2、逾期交房违约金计算标准应按多少;3、被告逾期交房是否存在应扣减天数。围绕争议焦点，原告刘三保向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、河南增值税普通发票复印件一张；证明原告购买被告的房屋和约定交房时间，被告没有按照约定时间交房。被告文成置业对原告提交的证据质证称，对证据1真实性无异议，但对证明指向有异议，合同中明确约定有违约金的计算标准，被告因环保政策逾期交房是合同中约定的可以据实延期交房的情形，停工天数应予扣减；对证据2无异议。围绕争议焦点，被告向本院提交以下证据，1、收据、房屋验收交接表各一张，证明2018年12月1日，原告签订了房屋验收交接表并将房屋钥匙领走，被告已将涉案房屋交付给原告。原告在2018年12月21日交纳了装修保证金；2、商品房买卖合同一份，证明1.原告与被告签订的商品房买卖合同第九条约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同系双方自愿签订，为双方真是意思表示，且在房管局进行备案，原告要求的违约金应当按此标准计算。同时，合同第八条以及合同附件四第五条明确约定了如果出现政策原因或其他不可抗力因素，被告可以据实延期交付。2.违约金的计算期限为合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。3、政策停工文件汇总表、政策文件一套、《建设工程竣工验收备案表》一份，证明1.原被告签署《商品房买卖合同》后，政府因环保原因多次下达停工令，建筑室外作业、土石方作业停工。在计算被告延期交房天数时，应当对自合同签订后至实际交房之日2018年12月1日止共造成被告实际停工214天数予以扣减；2.房屋已经五大主体验收合格。原告刘三保对被告提交证据1真实性无异议，但备案表中载明相关单位验收时间是2019年5月9日，竣工验收备案是2019年8月1日，证明被告在备案前将房屋交付给原告，违反了法规和合同的约定，所以交接表不能证明被告交付房屋的时间；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但是停工天数请求法院认定。本院对原、被告双方提供的证据综合分析后认为，被告对原告提交证据1、2真实性无异议，本院对原告提交的证据1、2的真实性依法予以确认。原告对被告提交证据1、2、3的真实性无异议，经审查本院对被告提交证据的真实性均依法予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年6月27日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，被告将自己开发的位于孟州市唐人御园8号楼3单元10层83101房屋总面积125.84平方米，总房款393248元的价格出售给原告。商品房买卖合同第八条载明：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经出卖人组织验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条载明：除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另合同附件四合同补充协议第五条交付期限载明：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。上述合同签订后，原告向被告缴纳购房款393248元。合同约定的交房日期即2017年12月31日届满时，被告未向原告交付房屋。被告提供《建设工程竣工验收备案表》记载，唐人御园8号楼的开工日期为2015年11月23日，竣工验收日期为2019年1月30日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位意见的日期均为2019年5月9日，备案日期为2019年8月1日。原告刘三保于2018年12月1日在房屋验收交接表上签名，将钥匙领走，并缴纳了装修保证金。经本院审核认定，因政府环保治理导致被告从合同签订之日即2016年6月27日起至2018年12月1日止房屋建设施工停工情况如下，2016年9月30日，孟州市人民政府办公室发布紧急通知，规定自2016年9月30日0时至2016年10月7日24时启动应急管控措施，停止拆迁和土石方作业，停工8天。2016年11月18日孟州市住房和城乡建设局发布孟建（2016）97号文，自2016年11月19日至2016年11月25日，停工7天。2016年12月16日、2016年12月17日孟州市人民政府办公室关于认真做好重污染天气红色（I级）预警应急响应的特级通知、孟州市住建局通知，自12月17日至22日施工工地全面落实“六个百分百”、“两个禁止”要求，裸露场地增加洒水降尘频次，防止扬尘发生，停工6天。2016年12月25日、2016年12月26日焦作市蓝天工程行动领导小组办公室发布焦蓝天办（2016）107号、孟州市蓝天工程行动领导小组办公室发布孟蓝天办（2016）176号文件，自2016年12月25日至2016年12月31日，停工7天。2017年2月12日孟州市住建局发布通知，启动重污染天气红色（Ⅰ级）预警响应，自2017年2月12日至2017年2月17日，停工6天。2017年5月18日孟州市住建局通知，自5月18日至5月20日，停工3天。孟州市住房和城乡建设局文件2017年6月5日—2017年6月8日，停工4天。2017年9月6日焦作市住建系统蓝天办工作领导小组办公室焦建蓝天办（2017）113号文，通知自2017年9月11日至2017年9月22日、2017年10月15至2017年10月31日，停止土石方开挖、场内倒运、回填、房屋拆迁、渣土清运等一切土石方工程，以上停工29天。2017年11月3日焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办发布（2017）24号文件，孟州住建局发布通知，规定自2017年11月3日0时启动橙色（Ⅱ级）预警，停工3天。2017年11月13日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的应急通知，停工2天。2017年11月21日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2017年1月21日至2017年11月26日，停工6天。2017年11月24日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，2017年11月26日起调整为橙色（Ⅱ级）预警，停工8天。2017年12月3日，孟州市住房和城乡建设局文件（孟建【2017】99号）自2017年12月3日至2017年12月31日，停工29天。2018年1月6日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2018年1月6日至2018年1月12日，停工7天。2018年1月11日孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整升级孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，自2018年1月13日至1月23日，停工11天。2018年1月26日孟州市住房和城乡建设局通知、孟州市环境攻坚战办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（Ⅱ)级预警的紧急通知、孟州市环境污染办公室2018年1月29日关于解除孟州市重污染天气橙色（II）级预警的通知，自2018年1月26日至2018年1月29日，以上停工4天。2018年2月27日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）11号文，自2018年2月27日至2018年3月3日，停工5天。2018年3月8日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年3月22日，关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年6月4日，孟州市住房和城乡建设局通知停工4天。2018年10月31日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）19号关于发布焦作市重污染天所应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，停工2天。2018年11月10日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)287号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，2018年11月10日至2018年11月15日，2018年11月15日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)292号关于延长重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，自2018年11月15日延长至16日，以上停工7天。2018年11月18日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)294号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2018年11月18日起，停工2天。2018年11月23日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)301号文，自2018年11月23日至2018年12月1日，停工9天。以上共计停工175天原告未向本院提交关于因被告迟延交房给原告造成了实际损失及损失具体数额的相关证据。本院认为，文成置业与刘三保签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的权利义务，李恩斌按合同约定支付了全部房屋款项，文成置业未按期交付房屋，违反了合同中关于房屋交付期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的起止时间及扣除环保停工天数的问题，违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2018年1月1日起算；双方已于2018年12月1日办理了房屋交接手续，将钥匙领走，并缴纳了装修保证金，对于本案的商品房买卖合同而言，合同的标的物为不动产，不动产的交付标志为移交房屋钥匙而取得对该房屋的占有和控制权，故本案中应以原告于2018年12月1日在房屋验收交接表上签名领走钥匙之日即为交付房屋之日。故应从2018年1月1日起至2018年12月1日止计算被告的迟延交付房屋天数，计335天；另被告因执行政府环保政令而停工的期间，属于不可抗力，因此延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除，故从原、被告签订购房合同之日即2016年6月27日起至2018年12月1日止房屋建设施工停工的天175应当予以扣除。本案被告迟延交付房屋天数应为160天。关于原告逾期交房违约金标准是否应调整的问题，违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付一定数额的金额。意思自治原则是合同最根本的原则，而约定违约金是双方意思自治的体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。本案商品房买卖合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式，即逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金。这是双方当事人对逾期交房违约责任的预先约定，只要当事人双方约定违约金是自愿的，就应当尊重。违约金应按合同约定以原告已交付房价款393248元按日万分之0.2计算。综上，被告应给付原告的逾期交房违约金为393248元×160天×0.2/10000=1258.39元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下:限被告河南文成置业有限公司于判决生效后三日内支付原告刘三保迟延交房违约金1258.39元；驳回原告刘三保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇二〇年六月二十六日书记员  杨 娟