辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初455号原告（反诉被告）：辽宁大耳娃文化发展有限责任公司，住所地：沈阳市和平区十一纬路29号。法定代表人：柳青松，总经理。委托诉讼代理人：王伟，辽宁欣合律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪洪凯，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳豫园商城置业有限公司，住所地：沈阳市沈河区北中街路118号。法定代表人：茅向华，该公司董事长委托诉讼代理人：马红娜，该公司员工。委托诉讼代理人：孟庆东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告（反诉被告）辽宁大耳娃文化发展有限责任公司与被告（反诉原告）沈阳豫园商城置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张克明担任审判长并主审，与人民陪审员王斐、信欣组成合议庭，分别于2019年4月29日、2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司的委托诉讼代理人王伟、汪洪凯，被告沈阳豫园商城置业有限公司的委托诉讼代理人马红娜、孟庆东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除租赁合同；2请求依法判令被告支付原告因不能履行合同、擅自单方违法解除合同造成的损失15107969.76元；3、请求依法判令被告支付原告拆除产生的费用，暂时无法计算；4、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月24日，辽宁美术出版社有限责任公司与被告签订《豫珑城商铺租赁合同》，被告将位于沈阳市沈河区（除小剧场部分）出租用于经营大耳娃及衍生品牌事宜，2017年辽宁美术出版社有限责任公司与原、被告签订了三方转让协议，约定将承租人的权利义务转让给原告方，期限从2016年1月1日至2026年12月31日，首年免租金，次年开始按照合同约定支付租金。原告装修开业后，被告并未按照招商承诺履行义务，没有提供承诺的经营氛围及配套业态，商场内的客流量极少，商场经营极为惨淡，明显低于招商承诺给原告方的效果。原、被告双方基于商场的整体经营情况及对大耳娃发展状况的补偿，于2017年签订了《沈阳豫珑城商铺租赁合同》之补充协议，将2017年度的房租降至4折，打折后的租金为1080420元。2018年被告商场的经营情况持续恶化，原告方仍苦苦坚守经营，自主投入巨资宣传，但经营效果并未好转，原、被告双方多次就2018年度房租租金做进一步沟通，被告方管理者同意维持2017年度租金的折扣标准，且原告已经根据约定的内容履行了支付租金的义务，后续被告由于管理层频繁变更，未能及时向原告方提供发票及合同。被告2018年第三任管理班子上任后通知商场商户豫珑城拟改变业态，并告知商户不给予任何经济赔偿。2018年11月份，被告与原告方沟通其拟进行业态调整，希望原告从东区搬至西区或搬离豫珑城，原告坚决反对，2018年11月28日，被告单方撕毁合约，违法提出提前解除租赁合同关系，要求原告于2018年12月6日搬离豫珑城，并不给于任何经济赔偿。原告回函我公司不存在被告所述违约行为，且已经完全按照合同执行，且双方对2018年度租金已经达成合意，且原告已经根据合意履行了租金支付义务，且原告又于2018年12月21日支付了第四季度的租金。被告为了完成业态调整，单方违法擅自撕毁合同，违法解约的行为已经严重违背了公平、平等、诚实信用的合同原则，同时已经严重影响原告方的日常经营，构成严重违约，为维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判令解除双方的租赁合同关系，并判令被告支付原告经济损失15107969.76元及后续拆除将产生的费用。被告沈阳豫园商城置业有限公司辩称，就系争的2018年费用，双方没有达成合意，双方没有像2017年达成补充协议，被告自2018年1月至2019年1月连续向原告发函，还有回函、解除函等函件，不间断要求原告按照合同全额支付，充分证明双方没有对2018年租金进行合意，原告的诉讼请求没有事实依据。根据合同约定，原告欠缴被告租金293万余元，仅仅支付96万元，欠缴长达11个月之久，违反双方合同。被告多次催缴无效，被告根据合同解除合同是正当合法的。原告租赁被告商铺，经营亏损及风险由承租人承担，原告不能因为自身经营不善要求被告承担责任。被告没有对原告经营作出承诺，双方仅是租赁关系。被告在发函解除合同之前，原告2018年10月14日向被告发函，证明原告所提及的业态调整不存在。原告一直租赁使用房屋不受影响，也是原告自身经营管理不善，要求给予租金优惠。因此，我方认为，是原告自身经营困难，在双方约定非常低的租金情况下，自称不能支付合同租金，要求2018年给予优惠，被告明确给予拒绝，并且依法解除合同。原告通过诉讼提出巨额赔偿不合情理，原告恶意诉讼行为，导致原告至今使用房屋，导致被告损失巨大。并且被告要求原告支付2倍的占用房屋费用。因此恳请法院尽快依法作出判决，维护反诉原告的合法权益。反诉原告沈阳豫园商城置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的租赁费用共计3274735.59元；2、请求判令反诉被告立即向反诉原告支付逾期缴纳上述租赁费用的滞纳金，每日按照千分之二计算，其中计算至2019年1月31日为1080000元；3、请求判令反诉被告立即向反诉原告交还租赁房屋，并承担逾期交付租赁房屋之违约金（占有使用费），自2018年12月6日起算至租赁房屋实际交付日止，每日按照日租赁费用的2倍计算，即每月按照533504.00元计算；4、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2015年12月24日，反诉原告与辽宁美术出版社有限责任公司签署《“豫珑城”商铺租赁合同》，反诉原告将位于沈阳市沈河区（除小剧场部分）、W309、W309-1及连廊东侧平台（以下简称“租赁房屋”）出租给承租人用于经营大耳娃及衍生品牌，租期自2016年1月1日至2026年12月31日，首年免租，次年起租赁费按月支付，先付后用。租赁合同第二十条第二款规定，反诉被告逾期支付租金、管理费或者其他任何费用的，超过三十日的，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告支付欠款和违约金，同时有权没收履约保证金。2017年1月1日，反诉原告与辽宁美术出版社有限责任公司、反诉被告三方签署《三方转让协议》，约定合同权利和义务自2017年1月1日起转让给反诉被告，辽宁美术出版社有限责任公司同时对反诉被告日后的一切违约行为向反诉原告承担连带保证责任。2017年7月，反诉原告在第一年免租的基础上，与反诉被告达成给予反诉被告附条件优惠的《补充协议》，将2017年1月1日至2017年12月31日租赁费用附条件优惠为1080420元,并同意反诉被告分期支付。《补充协议》同时约定，如反诉被告发生违约造成反诉原告提前解除合同的，反诉被告应在该情形发生之日起5个工作日内，补缴已优惠的租赁费用。《补充协议》签署后，该2017年度附条件优惠的租赁费用1080420元虽已支付，但也存在未按时支付情况。自2018年1日1日起，反诉被告又开始长期的不按照合同约定支付2018年1月1日起的租赁费用，为此反诉原告分别于2018年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月19日连续正式向反诉被告发送书面催缴函件，要求其按照合同约定支付全部租赁费用2934272.00元，反诉被告对该等书面催缴函件及所述违约严重性完全无视，2018年10月24日申请要求将2018年度租金降低至合同金额的30%，并仅仅于2018年10月25向反诉原告支付了96万元，在反诉原告多次催讨无果、反诉被告严重违约、严重违背诚实信用商业原则的情况下，2018年11月28日反诉原告不得不书面发函正式通知反诉被告于2018年12月1日提前解除租赁合同，并要求其支付2018年所欠全部未缴纳的租赁费用1974272元以及补缴2017年度附条件优惠的租赁费用1620876元、交还租赁房屋、按约办理租赁商铺内相关证照迁址或者注销手续等等。反诉被告收到解约函后，2018年12月21日仅仅支付了320412.41元,之后虽经反诉原告多次书面交涉，反诉被告至今仍拒绝履行合同解除后的全部应尽义务，反而起诉反诉原告，反诉原告在惊诧的同时不得不提出反诉，因本案事实非常清楚，反诉原告依约解除合同理由充分，因此恳请法院尽快依法作出判决，维护反诉原告的合法权益。反诉被告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司辩称，一、豫园公司所述事实不属实，我司不存在任何豫园公司所述的违约情形，因此我司不应承担任何违约责任，豫园公司的反诉请求不应得到支持；我司已经根据双方约定的数额及时足额的支付了全部的租赁费用，因此我司不存在任何拖欠租赁费用的情形。双方产生纠纷的根本原因并非租金支付问题，而是豫珑城打算业态升级，豫园公司单方无理的提出要求所有商铺根据其要求进行颠覆式的业态调整及改造，完成二次开业，且不给予任何经济补偿，但凡未听从其指令的商户，均会被豫园公司以租金支付问题为由给予与我司同样的“特殊待遇”。1、双方签订租赁协议后，2016年是免租期，关于2017年的租金，双方签订了《沈阳豫珑城商铺租赁合同》之补充协议，双方约定2017年度的租金数额调整至1080420元，我司按照双方约定内容支付了全部租金费用，《补充协议》已经履行全部完毕，且被答辩人未做出任何异议，因此答辩人在2017年度不存在应付未付租赁费用的情形；2、关于2018年的租金费用标准，我司已经与豫园公司时任总经理李雪松及管理团队多次进行过磋商，双方最终在2018年6月前达成一致意见，按照2017年的租金折扣标准，即原租赁费用的四折支付租金，李雪松表示上述租金标准已经完成豫园公司OA办公系统的审核，董事长已经签批完毕，同意上述标准。我司已经按照四折标准履行了请款程序。此后，由于豫园公司内部频繁的发生管理层变动等单方原因，始终未与我司签订书面的2018年租赁合同补充协议，但双方的口头协议已经能够充分证明双方的意思表示，因此，我司分批向豫园支付了1280412.41元的租金。因此我司在2018年度不存在任何应付未付租赁费用的情形。同时也不存在任何违约情形。3、2018年11月28日豫园公司为了实现豫珑城业态调整升级工作，无故向原告发出了《解除告知函》，单方违约终止了与原告之间的租赁合同，通知我司于2018年12月6日无条件搬离场地，2018年12月28日豫园公司再次发出了《关于合同解除后续事宜通知函》，要求我司于十日内搬离场地，我司在被豫园公司的无理且强势的要求下，只能被迫于2019年1月1日前停止经营，并公告函告会员停止经营的情况，豫园公司的上述违约行为已经给我司造成了极大的经济损失。因此我司在2019年不存在拖欠租赁费用，相反豫园公司单方解除合同的违约行为，已经导致我公司停止经营，停业期间产生的损失均应当由豫园公司承担。4、我司与豫园公司签订了为期十年的租赁合同，投入千万元巨资打造大耳娃公司总店，从逻辑上看，我司不存在主动违约的动机和基础，更不会像豫园公司所述那样为了延期支付租金而视前期巨资投入于不顾。二、豫园公司存在多处严重的违约行为，已经构成根本违约，理应承担违约责任：1、我司决定在豫珑城进行重大投资、与豫园公司签订了为期十年的《商铺租赁协议》，不仅是基于对豫园公司、星纬资本及复星集团作为国际商业集团招商能力、管理能力、经营能力的信任，更是充分信任其在商业领域的公信力、企业诚信。因此我司选择在豫珑城进行巨额投入，并引入国家专项资金，将大耳娃总部店面落户豫珑城，但豫园公司不论是从招商能力、管理能力还是履约能力上均让我司感到遗憾，甚至是失望。豫珑城开业几年来，连续多年亏损，招商水平断崖式下降，管理水平显著缺失，致使原本就岌岌可危的经营环境更加捉襟见肘，但我司仍始终坚定看好豫园公司的发展前景，始终荣辱与共，共渡难关。但是换来的却是豫园公司的背叛，豫园公司频繁的更换管理层，频繁更换战略及业态部署，致使豫珑城商户撤离，流量流失严重。其非但未进行反思，相反却单方违背了商业诚信及契约精神，单方提出要进行业态调整升级，并擅自清退豫珑城商户，单方宣布解除了双方签订的为期十年的《租赁协议》，更让人愤怒的是豫园公司为了实现要求我司腾房的目的，竟然恶劣的制造法律陷阱，企图制造我司违约的情形，并意图行使单方解除权。上述做法是严重违反合同约定的，因此，豫园公司应当承担违约责任，赔偿由此给我司造成的全部损失。2、豫园公司在未得到豫珑城商户的同意的前提下，擅自单方违法改变豫珑城整体的业态布局，并单方无理的责令我司在内的商户按照其要求搬离原承租位置，其行为已经构成根本违约。豫园公司单方、擅自将我司的位置由东区3楼调整至西区2楼，并将我司原有的4625.50平方米调整至1200平方米，彻底颠覆了我司的周边业态、业态布局及我司的经营规模，且我司前期大部分固定资产投入均为不可拆卸的附着产品，如按照豫园公司的要求更换场地，前期投入将化为乌有。豫园公司表示仅能在租金方面给予适当的减免，不会给予任何程度的现金补偿。豫园公司的行为给我司乃至国有资产造成巨大的经济损失。而且一旦经营位置发生变更，我司前期投入的宣传费用及建立的品牌形象及人气均需要冲零开始。无形中加大了我司的经营成本。豫园公司的上述违法行为，我司是定然不能接受的，也是法律不能允许的，被答辩人理应为其单方、擅自、违约决定调整商户业态的行为承担其应有的不利法律后果。3、豫珑城开业至今，始终连年持续亏损，长期经营不善，远没有达成兑现其当初在招商时作出的承诺，招商结果远没有达标，经营水平低下，管理能力显著缺失，管理团队缺乏稳定性，发展战略朝令夕改，与其招商时的承诺存在极大的差距，已经构成严重违约。我司始终本着共同进退、协同发展的理念准备与其携手度过难关，但豫园公司缺乏诚信、违背契约精神的做法让我司看不到希望，因此坚决要求豫园公司承担其应有的责任。综上，我司在经营过程中不存在任何违约情形，按照约定支付了租金费用，无须承担任何违约责任；豫园公司单方恶意制造的我司所谓的违约行为，企图通过触发单方解除权的方式清退我司在内的不听从其指令的现有商户的行为，单方决定进行商业业态调整的行为以及夸大招商承诺，虚构经营成果的行为，从事实上看是违背实际情况的，从道德层面看是缺乏诚信、道德缺失的表现，从法律层面看是严重违反合同法诚实信用原则及有悖于契约精神的。因此，其理应为其严重的违约行为买单。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人提交的《“豫珑城”商铺租赁合同》、《三方转让协议书》、付款凭证、《解约告知函》、《物业管理协议》、租赁合同之《补充协议》、2018年1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月19日反诉原告连续向反诉被告发送的催缴函件、《关于豫珑城公函的回函》、《关于大耳娃魔法帝国缴纳第四季度租金的通知函》、《关于合同解除后续事宜》、《沟通函》、《回函》、《关于大耳娃魔法帝国停止经营的通知函》、《关于合同解除后续事宜的函告（二）》、原告工作人员与被告管理人员协商的通话录音等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月24日，被告作为甲方，案外人辽宁美术出版社有限责任公司作为乙方签订《“豫珑城”商铺租赁合同》，被告将豫珑城购物中心内东区3楼（除小剧场部分）、w309/w309-1及连廊东侧平台（详见图纸）租赁给乙方，乙方承租商铺的套内建筑面积共计4625.5平方米（详见图纸），合同租赁期为10年，自2016年1月1日起至2026年12月31日止。租金标准：自计租日起第1年日租金标准为0.8元/天/平方米；第2年日租金标准为0.948元/天/平方米；第3年日租金标准为0.948元/天/平方米；第4年起将根据乙方实际年度经营业绩增长情况，甲乙双方届时具体协商确定年递增比例，增长幅度将以不超过经营额增长幅度为限。管理费标准：自计租日起第1年日管理费标准为0.8元/天/平方米；第2年日管理费标准为0.948元/天/平方米；第3年日管理费标准为0.948元/天/平方米；第4年起将根据乙方实际年度经营业绩增长情况，甲乙双方届时具体协商确定年递增比例，增长幅度将以不超过经营额增长幅度为限。除计租日当月外的其他月份的租金和管理费，应于每月1日前向甲方支付，如遇节假日相应顺延。乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理协议。乙方应在本合同签署后的5个工作日内向甲方支付40万元履约保证金，甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付的租金、管理费及其他费用扣除后，乙方应在收到甲方通知10日内补足履约保证金，否则甲方有权单方终止本合同；甲方扣除乙方欠付的费用并不免除乙方应承担的相应违约责任，且扣除后仍不足的部分还应由乙方承担。关于违约责任双方约定，如乙方未按时交付租金、管理费、履约保证金或其他应付费用的，每迟延一日，乙方需按逾期支付欠款总额的2‰向甲方支付违约金……逾期支付超过30日后，甲方有权解除本合同，并要求乙方支付欠款和违约金，同时甲方有权全额没收履约保证金，若甲方暂未解除合同的，则第31日起至甲方解除合同之日的违约金标准为每日按逾期支付欠缴总额的8‰计算。2015年12月24日，案外人沈阳豫园商业管理有限公司作为甲方，案外人辽宁美术出版社有限责任公司作为乙方签订《沈阳豫珑城物业管理协议》，鉴于乙方承租的商铺位于本物业的三层（除小剧场部分）、w309/w309-1及连廊东侧平台，商铺套内建筑面积4625.5平方米，用于经营儿童娱乐及相关附属业态，沈阳豫园商业管理有限公司受沈阳豫园商城置业有限公司的授权委托，对其拥有产权的沈阳豫珑城购物中心实施统一运营管理与物业服务。甲乙双方分别作为沈阳豫珑城的物业管理方和使用方，就物业管理服务等相关事宜签订本协议，对物业管理服务事项、双方的权利义务、违约责任等均进行了约定。2017年7月24日，原被告签订《沈阳豫珑城商铺租赁合同之补充协议》，为了扶持原告经营，被告同意将租金及管理费在一定期限内附条件的给予原告优惠。优惠政策：自2017年1月1日至2017年12月31日期间内，被告同意在上述期间的应缴年租金及年管理费共计1080420元，并对原告分期缴纳的时间及金额进行了约定。如原告无正当理由单方面要求提前终止原合同或原告发生违约造成被告提前解除原合同的，本协议上述所有租金、管理费减免优惠均不再执行，所有费用仍按原合同执行，原告应一并补缴本补充协议书优惠的所有租金、管理费金额，补缴时间为情形发生之日起5个工作日内，同时由此对被告造成的损失均由原告全部承担。2017年7月26日，被告作为甲方，案外人辽宁美术出版社有限责任公司作为乙方，原告作为丙方，案外人沈阳豫园商业管理有限公司作为甲方，案外人辽宁美术出版社有限责任公司作为乙方，原告作为丙方分别签订《三方转让协议》，内容均为甲方同意乙方自2017年1月1日起将商铺转让至丙方，并保证丙方享有原合同中乙方享有的权利义务。甲乙双方保证，转让日之前，甲乙双方或与第三方之间的任何纠纷，由甲乙双方或第三方各自承担，丙方不对甲乙双方或第三方在转让日之前发生的任何债权、债务或利益纠纷承担任何责任。乙方保证丙方有履行原合同的能力及资质，乙方愿为丙方自转让日起在履行原合同约定过程中对有可能出现的一切违约责任承担连带保证责任。丙方已知悉原合同所有条款，保证完全妥善履行原合同中乙方的义务。原告分别为2017年7月19日、9月12日，10月23日、2018年1月8日向被告给付了2017年的租金、管理费共计1080420元。被告在2018年1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月，连续向原告发送费用缴纳通知函件。2018年10月24日，原告向被告发送《关于申请调整大耳娃豫珑城店房租的公函》，申请2018年租金降至合同金额的30%，即年租金调整为96万元。2018年10月25日，原告向被告转账960000元，摘要记载“豫珑城2018年场地租金”。2018年11月28日，被告与沈阳豫园商业管理有限公司一起向原告发送《解约告知函》，函件中记载根据原合同关于租金及管理费的相关约定，贵司应按月支付，先付后用，即每月1日前当月租金及管理费，即自2018年1月1日至2018年11月30日期间，贵司应支付租金1467136元、管理费1467136元，上述费用合计2934272元。我司已于2017年12月起每月向贵司送达了相关缴费通知，但贵司一直未缴纳，并于2018年10月24日向我司送达了《关于申请调整大耳娃豫珑城店租金的公函》，要求将2018年度租金降至合同金额的30%，在2018年10月25日汇至我司账户960000元，对于贵方单方提出的降租申请，我司并不认可，故贵司尚欠我司租金1974272元，根据原合同第四条4款，第二十条第2、3款等相关规定，现正式通知贵司：1、自2018年12月1日起解除与贵司签订的原合同及相关补充协议。2、请于2018年11月30日前将未缴纳的费用1974272元交至我司，并按原合同约定支付逾期违约金。3、贵司无权要求我司返还履约保证金400000元。4、因贵方违约行为致使原合同提前终止，故贵方须于2018年11月30日前按原合同标准将2017年度优惠的租金及管理费共计1620876元补齐。5、请于2018年12月6日前将商铺内的货品以及设备设施等物品搬走，并将商铺按我司要求恢复至毛坯后交还我司等。2018年11月30日，原告向被告发送《关于豫珑城公函的回函》，告知被告其公司意见：原告不存在解约告知函中陈述的违约情况，坚决反对被告擅自提出违约解除租赁合同的行为，坚决反对被告要求其在2018年12月6日前无条件搬离承租房屋的条件等。2018年12月4日原告向被告发送《关于大耳娃魔法帝国缴纳第四季度租金的通知函》，载明原告于2018年12月21日向被告缴纳大耳娃魔法帝国第四季度租金32万元，截至目前，大耳娃2018年全年租金1280412.41元已全部缴纳完毕。2018年12月21日，原告向被告转账320412.41元，摘要记载“大耳娃2018年第四季度租金及管理费”。2018年12月28日，被告与沈阳豫园商业管理有限公司一起向原告发送《关于合同解除后续事宜》，因贵方长期拖欠我方租金等费用的行为已经严重违反双方合同的约定，且贵方商铺长期未消防验收合格给我方全场场地安全带来严重隐患，我方已于2018年11月28日按双方合同约定向贵方正式送达了《解约告知函》，为此贵我双方的租赁合同、物业管理协议及相关补充协议已自2018年12月1日起正式解除。但合同解除后，贵方至今未按双方合同约定及解约告知函的要求完成合同终止后有关全额补缴欠付款项及返还商铺等的相关事宜，仅于2018年12月21日补缴了2018年的部分欠费320412.41元，就贵方前述行为及贵方于2018年11月30日《关于豫珑城公函的回函》及2018年12月24日《关于大耳娃魔法帝国缴纳第四季度租金的通知函》，我方郑重致函贵方：1、贵方补租通知函所述认为对贵方2018年12月21日补付的320412.41元为2018年第4季度租金，我方并不认可，贵我双方的合同已自2018年12月1日提前解除，贵方补付合同解除前部分欠费的行为，并不代表我方认可双方合同继续履行。2、请贵方与于本函发出之日起10日内按我方2018年11月28日《解约告知函》的要求完成相关事项并将商铺交还我方，否则我方将按合同约定采取相关措施维护我方合法权益。2018年12月29日，原告向被告发送《沟通函》，要求被告撤回2018年12月29日送达的《关于合同解除后续事宜》，自被告收到本函之日起至双方谈判结果形成期间，请被告免于收取房屋租金及物业管理费用。2018年12月29日，被告与沈阳豫园商业管理有限公司一起向原告发送《回函》，认为原告《沟通函》中所述情况与事实情况并不相符，对原告来函提出的相关诉求，被告并不认可。在双方就合同解除事宜未达成书面一致意见前，双方所有事项应按照双方租赁合同及《解约告知函》等函件的内容执行。2019年1月1日，原告向被告发送《关于大耳娃魔法帝国停止经营的通知函》，根据双方实际情况提出如下意见：1、我公司与贵单位于2015年12月24日订立了《豫珑城商铺租赁合同》，租期十年。现合同仅履行两年,贵司便单方违法解除协议,严重侵害了我方的合法权益,违背了合同诚实信用的原则。2、自2018年8月起,贵司单方面发布重大业态调整方案,大规模驱赶商户,严重影响了我方的正常经营环境,使大耳娃面临经营孤岛。商户频繁撒店引发顾客恐慌,并由此引发2018年9月中旬,大耳娃会员大规模退费,给我司造成重大损失。2018年11月29日,贵司又试图单方违约,终止与我司合同。我公司已经按照双方签订的协议及双方达成的共识履行合同内容,贵司单方撕毁合约,违法单方解除租赁关系的行为已经严重侵害了我司的利益,我司将采取法律手段追究贵司的违法责任。3、贵司的行为现已经严重影响了我司的正常经营,我司被迫于2019年1月1日起开始停止经营活动，我司仅在我方租赁区域留部分员工处理会员客诉等问题，停止营业产生的任何损失和费用将由贵司负责。停止经营后即1月1日后将不再承担租金，且我司损失将持续计算，该损失将由贵司负责。4、现我司已向法院及公证部门申请财产保全、固定，贵司如擅自处置、移动、损坏我司资产，由此造成的全部损失由公贵司承担。2019年1月8日，被告与沈阳豫园商业管理有限公司一起向原告发送《关于合同解除后续事宜的函告（二）》，郑重函复原告：被告于2018年12月1日提前解除《商铺租赁合同》及《物业管理协议》符合双方合同约定。2016年给予了原告一整年的免租期，2017年考虑原告经营困难，给予了全年租金减租60%的最大限度的优惠，同时给予原告广告位、场地等进行宣传活动。请原告正视己方严重违约导致合同提前终止的事实，双方应妥善和平处理解除合同后续事宜，避免损失进一步扩大等。2019年9月30日，原告向被告发送《敬告函》，称原告已足额缴清电费，但被告在未通知原告的情况下，于2019年9月25日21点切断我公司西区经营区域电源，断电时间长达108小时，导致我公司经营场地配备的监控设施不能运转，失去了监控的功能，请被告规范其经营管理行为，否则保留通过法律途径解决的权利。2019年12月3日，原告向被告发送《沟通函》，称被告于2019年11月28日开始，一直禁止原告公司员工进入豫珑城项目场地。虽然原告一直与被告沟通，但被告始终拒绝原告公司员工进入项目场地工作，致使原告员工无法看管在项目场地中的大量国有固定资产。希望被告在收到此函件后，让原告公司员工能够正常出入项目场地，看管公司资产，否则上述资产如有丢失或损坏以及因此造成的一切，其他责任将均由被告承担。原告向法庭提交与被告管理人员的通话录音，通话录音中李雪松称2018年原告的租金在星玮的OA上已经审批过了，底价是四折，但没有书面的东西。原告提交了2018年10月后原告单位人员与被告及管理公司的多位经理多次协商会议的录音，用以证明被告解约原因整体业态调整，并非因原告未缴纳租金而解除合同。被告对录音的真实性有异议，主张李雪松为沈阳豫园商业有限公司的部门经理，于2018年6月辞职。被告向本院提交照片及视频光盘，证明在合同解除后以及本案诉讼期间，原告一直占用使用、经营租赁房屋。原告认为从被告提供的照片、视频中能够看出商铺所在楼宇并未对外经营，商铺也已经暂停经营，因此被告无权要求原告按照约定支付租金。另查明，2019年6月28日，原告向本院提交鉴定申请，要求对位于沈阳市沈河区（除小剧场部分）的资产进行评估。本院委托辽宁永安资产评估有限公司对上述鉴定项目进行评估。辽宁永安资产评估有限公司于2019年11月25日作出[2019]B136号资产评估报告，经评估辽宁大耳娃文化发展有限责任公司所有的位于沈阳市沈河区装饰装修及相关系统工程市场价值于评估基准日2019年6月28日的评估值为7307936元，其中系统工程评估值为2612258元，不可移动装修及装饰评估值为2459020元，可移动装饰、设备及物品评估值为2236658元。本院认为，被告与案外人辽宁美术出版社有限责任公司签订的《“豫珑城”商铺租赁合同》，案外人沈阳豫园商业管理有限公司与辽宁美术出版社有限责任公司签订的《沈阳豫珑城物业管理协议》，原被告签订的《沈阳豫珑城商铺租赁合同之补充协议》，原告与被告及案外人沈阳豫园商业管理有限公司、辽宁美术出版社有限责任公司签订的《三方转让协议》等，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人均应按照合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据《“豫珑城”商铺租赁合同》约定，租金和管理费应于每月一日前向甲方支付，如乙方未按时交付租金、管理费、履约保证金或其他应付费用的，逾期支付超过30日的甲方有权解除本合同，并要求乙方支付欠款和违约金。同时原被告签订的《三方转让协议》中约定，原告已知悉原合同所有条款，保证完全妥善履行原合同中乙方义务。可见原告知晓《“豫珑城”商铺租赁合同》中关于租金、管理费的标准、支付方式以及相关违约责任的规定。本案中被告分别在2018年1月、3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月，连续向原告发送费用缴纳通知函件。原告向本院提交的录音证据，能够证明原告就租金、管理费的缴纳问题一直与被告认可的管理人员进行沟通，结合豫珑城经营状况、2017年存在减租优惠的事实，同时原告在2018年10月25日向被告缴纳了96万元租金，此后又缴纳了部分租金，可见原告并非恶意拖欠租金。庭审中，原告主张其在已支付租赁费用的情况下，被告发出解除租赁合同告知函，构成违约应当承担违约责任，同时被告在未经原告同意的情况下进行经营业态调整，原租赁合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约。本院认为，原告在被告处投入巨大，双方租赁合同长达10年，双方在合同的实际履行当中应当积极协商沟通解决问题。被告在收到原告给付的96万元租金后，在一个多月的时间内，并未提出任何异议。在被告向原告发送《解约告知函》之前，沈阳豫园商业管理有限公司的部门经理李响（被告自认负责运营、物业）向原告工作人员发送了电子版《盛京豫珑城介绍》、《商户版盛京豫珑城调整细化方案》，在合同履行期间，被告应当为原告提供稳定的经营环境，但根据该方案，被告的经营环境、经营面积、位置将发生改变，导致原告的合同目的已无法实现。同时原被告签订的合同，仅对原告的违约责任进行了约定，对于被告的违约责任并未约定，该合同加重了原告的义务，减轻了被告的义务。关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求。被告于2018年11月28日向原告发出《解约告知函》，被告也已实际收到该函件，并于2019年1月1日向被告发送《关于大耳娃魔法帝国停止经营的通知函》，表明即日起停止经营活动，故双方的租赁关系实际已于2019年1月1日解除，本院对此予以确认。关于原告要求被告支付原告因不能履行合同、被告违法解除合同造成的损失15107969.76元的诉讼请求。根据原告陈述，该项主张具体构成为：去除近三年内已折旧摊销部分场馆搬迁造成固定资产及长期待摊销净值合计12084625.85元、会员卡退费金额1182732元、场馆员工安置补偿费379134.41元，履约保证金400000元、品牌培育期宣传费用1061477.5元。本院认为，在本案的审理中，本院已委托辽宁永安资产评估有限公司对豫珑城购物中心东三楼装饰装修及相关系统工程价值进行评估，根据评估报告记载，系统工程评估值为2612258元，不可移动装修及装饰2459020元，可移动装饰设备及物品2236658元。根据本案的实际情况，故系统工程、不可移动装修及装饰部分的损失5071278元（2612258元+2459020元）应由被告承担，而可移动装饰、设备及物品因原告可再次利用，故该部分应由原告承担，评估报告第26页-50页记载的可移动装饰、设备及物品应由原告自行搬走。关于原告主张的会员卡退费金额，原告主张未消耗会员卡余额共计1182732元，但其未提交证据证明该金额已实际退还给会员，故对该诉讼请求本院不予支持。关于场馆员工安置补偿费，原告为证明该项费用，向本院提交了赔偿明细，但该证据为原告自行制作，原告未能进一步提交证据佐证赔偿已实际给付，故对原告的此项诉讼请求本院不予支持。关于品牌培育期宣传费用。本院认为，原告在经营过程当中进行品牌宣传及推广系正常的经营支出，且宣传的为大耳娃品牌，对该主张本院不予支持。关于履约保证金。因租赁合同中约定被告有权从履约保证金中扣除原告欠付的租金、管理费及其他费用。为减轻原被告诉累，履约保证金应在本案原告欠被告的租金、管理费中予以扣除。关于原告要求被告支付原告拆除产生的费用。因该费用并未实际发生，本案对此不予处理。关于反诉原告要求反诉被告给付拖欠的租赁费3274735.59元的问题。该部分金额构成：2017年度优惠减免的租金、管理费1620876元，2018年1月1日至2018年11月30日期间租金、管理费1653859.59元。本院认为，在反诉原告向反诉被告发送的一系列费用缴纳通知函中，反诉原告对于反诉被告2017年度租金、管理费存在逾期缴纳的问题并未提出异议，故反诉原告的该行为应当视为其认可反诉被告费用缴纳的时间。因双方对于2017年度租金、管理费优惠达成一致，故反诉被告不需再向反诉原告给付2017年度优惠减免的租金、管理费。庭审中反诉被告提交了录音，证明反诉原被告就2018年度租金标准已达成一致，租赁费用标准为原合同约定标准的四折。本院认为，反诉被告凭录音只能证明商场整体业态不佳，被告管理人员与原告协商租金的折扣问题，并无法证明反诉原被告就2018年度租金、管理费已达成一致，为原合同标准的四折。反诉被告并未提交双方协商的书面文件，也未提交反诉原告认可的书面文件，其应当承担举证不能的不利后果。故2018年1月1日至2018年12月31日期间租金、管理费应按照合同约定的标准起诉，因履约保证金可抵扣租金、管理费，现反诉被告已给付1280412.41元（960000元+320412.41元），剩余部分1520611.59元（3201024元-1280412.41元-400000元）反诉被告应当给付反诉原告，并支付相应利息。关于反诉原告要求反诉被告交还租赁房屋的反诉请求。在本案庭审中反诉原告表示租赁场地已于12月15日收回，故交还房屋的请求本院已不需要再进行处理。对于2018年12月6日至租赁房屋实际交付之日止，按照日租赁费用2倍的房屋占有使用费（逾期交付租赁房屋违约金）以及要求按日2‰计算逾期缴纳租赁费用滞纳金的问题，本院认为，本案双方签订的合同租赁时间较长，但合同实际履行时间较短，原告提交的证据能够证明原告与被告就租金缴纳在沟通协调，而合同中就反诉原告单方解除合同等并未约定违约责任，故本案如一味的认定所有时间段反诉被告均应支付房屋占有使用费，将会加重反诉被告的责任。因本案已支持反诉被告向反诉原告支付利息，故对反诉原告要求支付滞纳金以及要求按照2倍支付房屋占有使用费的请求不予支持。本着公平原则，结合本案实际情况，本院酌定房屋占有使用费应给付至2019年9月30日（反诉被告向反诉原告发送《敬告函》之日），即反诉被告应当自2019年1月1日起至2019年9月30日止，按照租赁合同中租金、管理费的标准向反诉原告支付房屋占有使用费，即2400768元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认《“豫珑城”商铺租赁合同》已于2019年1月1日解除；二、被告沈阳豫园商城置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司损失5071278元；三、被告沈阳豫园商城置业有限公司于本判决生效之日起十日内将原告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司所有的可移动装饰、设备及物品（详见评估报告第26页-50页记载的可移动装饰、设备及物品）交付给原告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司；四、反诉被告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告沈阳豫园商城置业有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间租金、管理费1520611.59元；五、反诉被告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告沈阳豫园商城置业有限公司利息（以1520611.59元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、反诉被告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告沈阳豫园商城置业有限公司2019年1月1日至2019年9月30日止的房屋占有使用费2400768元；七、驳回原告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司其他诉讼请求；八、驳回反诉原告沈阳豫园商城置业有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112447元，由原告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司负担56223元，被告沈阳豫园商城置业有限公司负担56224元。反诉费24876元，由反诉被告辽宁大耳娃文化发展有限责任公司负担12438，由反诉原告沈阳豫园商城置业有限公司负担12438元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张克明人民陪审员  王 斐人民陪审员  信 欣二〇二〇年六月二十四日法官 助理  陈 曦书 记 员  郭 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。