河北省张家口市下花园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0706民初85号 原告：王淑佳，女，1986年12月18日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：王富，男，1961年4月5日出生，汉族，现住张家口市，系原告王淑佳父亲。 委托诉讼代理人：王世余，河北宝庆律师事务所律师。 被告：张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市下花园区凤凰大街1号。 法定代表人：李晓明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王国凯，该公司员工。 原告王淑佳与被告张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称下花园区碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王淑佳委托诉讼代理人王富、王世余，被告下花园区碧桂园公司委托诉讼代理人王国凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王淑佳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年1月1日起的逾期交房违约金到实际交房之日止（以房款1948664元为基数，按日万分之三计算赔偿金）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年12月原告向被告购买了下花园区，并签订了商品房买卖合同。合同签订后原告依约交付全部房款，但被告却未按时交房。合同第八条约定被告应当于2018年12月30日交房，但原告在2019年1月20日第一次收房时，发现被告交付的房屋内堆满垃圾、自来水漏水、屋内地基沉陷形成大坑，原告要求被告修理完毕后再行交付，但被告未能及时修复，原告三次去收房发现房屋均不符合使用条件，存在房屋墙体裂缝、屋外地基下沉、二楼屋顶漏水。被告公司工作人员确认，房屋存在严重质量问题，致使原告暂时无法收房。被告方已经形成逾期交房，且按照双方签订的商品房买卖合同第八条、补充协议第五条的约定，计算逾期交房违约金至起诉时为257223元。 原、被告双方最初签订的商品房买卖合同是按揭贷款买房，但是由于原告方按揭条件无法满足全额交付房款，双方变更了房款交付方式，签订了分期付款的商品房买卖合同。原告分别于2018年10月9日、12日，11月30日及2019年2月15日全部缴清房款1948664元。按揭变分期是双方协商的结果，并不存在逾期和滞纳金纠纷。只因收房纠纷，经双方多次协商未果，提起诉讼。 原告在诉讼中提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同书，第十一条及补充协议附件五第五条，证明逾期交房及违约金计算方法；2.购房款收据6份，证明实际交付完房款；3.房屋照片和视频，证明房屋不满足交房条件；4.无法收楼及相关问题说明，证明被告知悉并认可原告延迟收房的事实。 下花园区碧桂园公司辩称，第一，涉案房屋已完成交付。不存在逾期交付违约责任。双方签订的商品房买卖合同第八条约定的，交付条件为该商品房经验收合格，合同约定2018年12月30日向原告交付房屋，被告商品房已达到交付条件，根据补充协议，第四条第3款的约定，商品房达到交付条件后，买受人于合同约定的交付日期届满之日起，自行前往该商品房所在地办理交接手续，而且，我司已将收楼通知、竣工验收备案表邮寄给原告。另外，原告已实际适用房屋，且原告已将房屋换锁，还发布了招租广告。从事实上看，表明了房屋已完成了事实交付。第二，退一万步讲，原告存在未能按照合同约定的时间交付楼款，原告交付楼款的时间为2019年2月15日，而合同约定的房款交付时间为2017年11月15日，原告构成违约，且目前，原告尚欠我司滞纳金115767元未缴纳。根据补充协议第四条第7款约定，被告有权在原告付清上述款项后再将商品房交付给原告。所以，不管从以上哪个层面讲，被告均按照合同约定完成房屋交付，不存在任何违约行为。综上，涉案房屋符合合同约定的交付条件，且原告已实际入住，完成交付，不存在延期交付违约责任。至于原告所称的房屋质量问题，待原告向我司提出报修申请后，我司会按照合同约定的保修义务给予保修。 被告在诉讼中提交了以下证据材料：5.商品房买卖合同书及附件、竣工验备案表、微信聊天记录、邮寄单和拒收退件单，证明被告已经履行了交房通知义务及业主在交房日自愿收房的事实；6.业主所购商铺外部照片，业主将所购商铺换成自己门锁，而且还发布了商住招租广告。证明为业主已经实际收房，同时证明我司已实际交付房屋；7.碧桂园集团通用机打收据，应缴其他款项明细，证明事实原告在2019年2月15日才将拖欠的楼款付清，目前尚欠115767元滞纳金未缴纳。根据合同约定，我司也有权利拒绝向原告交付房屋。 本院经审理认定事实如下：2017年10月原、被告达成下花园区龙兴路2号听山雨小区D2栋16号商用房的商品房买卖意向，原告交付50000元定金，之后于同年12月双方签订了商品房买卖合同。合同约定购房付款方式为按揭贷款。在合同的履行过程中，因王淑佳不符合按揭贷款条件而无法完成按揭贷款，双方将付款方式变更为分期付款方式，并将变更后的《商品房买卖合同》于2019年7月24日在房管行政部门备案。变更后的合同书签订日期为2019年6月27日。该《商品房买卖合同》第六条及附件五第一条第（三）项约定了付款方式及期限：合同签订时付款房款总价的50.22%；2017年11月15日前付房款总价的49.78%；买卖合同第八条交房时间为2018年12月30日，交付条件为“该商品房经验收合格”；买卖合同第九条及附件五第五条约定了逾期交房的违约责任：逾期90天后合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之日至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，但该违约金总额不超过已付购房款的15%；买卖合同第十一条及附件五第四条约定了房屋交接的方式和条件：不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接；商品房存在地基基础和主体结构质量问题的或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责维修复，修复后方可交付买受人，同时还应当承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；买受人未在合同约定的时间前来交接房屋的，买卖合同约定的交付日期届满之日，视为买受人接受该商品房；买卖合同第十四条及附件五第四条约定：基础设施、公共配套设施未达到使用条件的，买受人不得拒绝收房，但出卖人应按照每一项每逾期一天向买受人支付20元的违约金，若出现合同约定的出卖人据实予以延期的情形之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。 2018年12月11日下花园区碧桂园公司给原告发函，通知原告于交房日办理收房的相关手续，并准备收房；案涉房屋听山雨小区D2栋16号商用房于2018年12月30日进行了竣工验收备案，并取得备案表。2019年2月15日王淑佳缴清全部房款1948664元。2019年1月20日王淑佳第一次到收房现场，案涉房屋共二层，室内建筑垃圾未清理、自来水管线漏水、二层地板渗漏、屋顶有渗漏、地面大面积积水。因此原告拒绝收房，也未签署房屋交接单。原告于同年3月、8月共三次去收房现场，漏水和积水问题均未解决，原告拒绝收房直至现在。目前案涉房屋已经清理，玻璃门上已经粘贴招租广告，标注电话号码为中介公司电话。 上述事实有当事人当庭陈述、双方提交的书证、视听资料、电子数据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告间的主要争议焦点是房屋是否交付。本案中被告在房屋经过验收合格之后履行了通知收房的合同义务，原告在房屋交接过程中查验到案涉房屋存在着上下两层均有管网正在漏水、室内大面积积水等问题，这些问题并不能直观地证实是地基基础和主体结构质量问题，而且其严重程度也未达到合同附件五第四条第5项约定的“无法正常居住使用的质量问题”。其管网和防水是可以通过维修而达到“正常居住使用”条件的。由此，原告拒绝收房不具有正当理由，也缺乏合同依据，本院认定该房屋视为于2020年1月20日原告第一次查验房屋时交付。 被告在交付房屋时即已经发现其交付的房屋存在质量瑕疵，应当对存在的问题进行维修，但是被告直到2019年8月仍未修复，且在整体上影响了原告正常使用该房屋，应当承担未修复期间房屋不能正常使用的违约责任。因房屋不能正常使用与未交付房屋在使用上的后果一致，本院在确定该违约责任时参照双方在买卖合同中约定的逾期交房的违约责任和违约金的计算办法来确定，即，该责任为修复加违约金。现房屋已经修复，争议为违约金的计算。 在违约金计算的争议中，原告主张违约责金计算应当适用买卖合同第九条及附件五第五条的约定；被告方主张应当适用买卖合同第十四条及附件五第四条第2项的约定。本院认为，案涉房屋是整体影响业主的正常居住使用，而不仅仅是影响部分设施设备使用的纠纷，因此，本院采信原告主张的计算依据。 依照双方约定的逾期交房违约金计算方法，计算比例“已交房价款日万分之三、最高限额不超过已付购房款的15%”应当予以确认，但起算时间应当以实际缴清全部购房款之次日，即从2019年2月16日起算，终止日为起诉日2020年3月24日，期间为313天，违约金额为182979.55元（1948664元×0.3‰×313天），未超出最高限额292299.6元。 现房屋已经修复，原告方未及时使用，怠于行使权利，一定程度上扩大了交房使用上的损失，酌定其承担30%的责任，被告方承担70%的责任，即128085.7元，原告在该范围内的请求，本院予以支持；超出部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十八条规定，判决如下： 一、被告张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告王淑佳房屋逾期修复违约金人民币128085.7元。 二、驳回原告王淑佳的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2580元，由被告下花园区碧桂园公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 刘建利 二〇二〇年六月十日 法官助理 贾建娜 书 记 员 王建锋 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 ——