河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2090号 上诉人（原审原告）：大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民委员会。住所地：大厂回族自治县夏垫镇东庄村。 法定代表人，陈福旺，村委会主任。 委托代理人：钱海莲，河北天纵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋怀臣，男，1957年12月20日出生，汉族，住大厂回族自治县。 委托代理人：张彩云，河北泰科律师事务所律师。 委托代理人：张露，河北泰科律师事务所律师。 上诉人大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民委员会（以下简称东庄村委会）与被上诉人蒋怀臣之间确认合同无效纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院作出（2019）冀1028民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东庄村委会法定代表人陈福旺及委托诉讼代理人钱海莲，被上诉人蒋怀臣及其委托诉讼代理人张彩云、张露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人东庄村委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方之间合同无效。主要事实和理由：（一）一审判决认定被上诉人先后在涉案三块建筑房屋使用至今属于认定事实错误，一审中被上诉人提交的《信息公开告知书》，也并未显示涉案三块土地上有住宅，而且涉案三块地块一直被上诉人对外出租。被上诉人还另有宅基地，而且不止一处，不需要在此三块地上建住宅以供其居住。（二）一审法院认为，上诉人有偿的将三块闲散土地以租赁方式转让给本村村民作为宅基地使用，增加了村集体的收益，并未侵害到上诉人的利益，并对上诉人主张的合同违反了不得将农用地出租用于非农建设的强制性规定不予采纳，属于认定事实错误且适用法律错误。且三份合同上诉人收取的费用过低，侵害了村民利益。（三）一审法院以违反民主议事决议程序为由认定涉案三份合同无效，违反民事公平原则，属于认定错误。（四）一审法院不采纳上诉人关于合同违法一户一宅归于无效的意见，属于适用法律错误。 被上诉人蒋怀臣辩称，一审事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由如下：（一）被上诉人在涉案三块土地建筑房屋使用至今，一审法院认定事实清楚。我方在一审中提交的《信息公开告知书》后附的图，仅用于证明该地块的性质属于建设用地，该图并不显示地上物的现状，且在该图中与本案无关的其他地块上也均无房屋，法律并不禁止将宅基地及地上的房屋进行出租。（二）涉案宅基地所占地块并非耕地，系集体用地，未改变用途，转让行为合法有效，上诉人也未提交任何证据证明本案中涉案宅基地为耕地。（三）上诉人作为民事主体对外签订合同是否经过民主程序通过，属于村民自治组织内部事务，并不能约束合同相对方。（四）一户一宅应只适用无偿原始取得宅基地使用权的情形，且该规定属于管理性规定，不适用本案的情形。 原审原告东庄村村委会向一审法院起诉请求：1、依法判决原、被告之间合同无效。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2000年1月30日，原告与被告签订《合同书》一份，约定“原告同意将坐落36亩白地第二条道北，收割机房西5米以外，东长65米，西长59米，宽60米租赁给本村蒋怀臣永久使用（房宅基地），四至东至收割机房屋5米，西至地，北至坑塘，南至道（另含道），双方商定租赁费16000元，租赁费一次付清，由原告开现金收据为证；本合同由原、被告共同遵守，如有一方违约，由违约方承担一切损失；原、被告合同书一式二份，各保留一份。”原告代表人蒋怀增、被告蒋怀臣在合同上签字，同时加盖东庄村支部委员会、东庄村村民委员会公章。合同签订后，2000年1月24日被告一次性向原告交纳租用土地款16000元，同时原告向被告出具《河北省村合作经济组非经营性专用收据》一张，收据上加盖大厂回族自治县夏垫镇东庄村合作经济组织财务专用章。2001年11月1日，原、被告签订第二份合同，约定“原告同意将坐落36亩白地第二条道北，东长55米，西长45米，宽45米租赁给本村蒋怀臣永久使用（房宅基地），四至东至将怀臣租赁地，西至沟，北至坑塘，南至第二条道（另含道），双方商定租赁费10000元，租赁费一次付清，由原告开现金收据为证；本合同由原、被告共同遵守，如有一方违约，由违约方承担一切损失；原、被告合同书一式二份，各保留一份。”原告代表人蒋怀增、被告蒋怀臣在合同上签字，同时加盖东庄村村民委员会公章。合同签订后，2001年11月2日被告一次性向原告交纳租用土地款10000元，同时原告向被告出具《河北省村合作经济组非经营性专用收据》一张，收据上加盖大厂回族自治县夏垫镇东庄村合作经济组织财务专用章。2003年12月23日，原、被告签订《房宅基地协议书》一份，约定“东庄村委会将东庄村柏油路北面第二条道有块闲散白地长65米，宽7米，合0.68亩地（其中包括旧收割机房），通过双方协商，东庄村委会付给本村蒋怀臣同志房宅基地使用，使用金额4000元，蒋怀臣同志一次性付清，村委会到镇政府开现金收据为证；四至情况东面至魏学纲用地，北至坑塘，西至蒋怀臣用地，南至第二条道（另含道），此合同协议书从即日生效，特立此据，一式二份。”原告代表人蒋怀增、被告蒋怀臣在合同上签字，同时加盖东庄村村民委员会公章。合同签订后，2004年1月6日被告一次性向原告交纳租用土地款25000元、收割机房款1500元，共计4000元，同时原告向被告出具《河北省村合作经济组非经营性专用收据》一张，收据上加盖大厂回族自治县夏垫镇东庄村合作经济组织财务专用章。三份合同签订后，被告先后在涉案三块土地上建筑房屋使用至今。 以上事实有原告提交的3份合同，被告提交的3份合同、大厂回族自治县自然资源和规划局关于李**举报蒋怀臣卖地问题的答复意见书(附图)及信息公开告知书、宅基地（房屋）赠与协议书及原、被告当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应由其自行承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的三份合同，原告将本村三块闲散地让被告做宅基地使用至今最短时间长达16年以上，最长时间达19年，并已收取被告相关费用，被告亦在三块土地上建设房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。涉案三块土地属原告所有，原告有权对三块土地进行有偿性出租、转让等经营性活动，亦可以转让给本村村民作为宅基地使用。原告有偿的将三块闲散土地以租赁方式转让给本村民即被告蒋怀臣作为宅基地使用，增加了村集体的收益，并未侵害到原告的利益。原告称该三块土地为农耕地，违反了农耕地保护的法律规定，被告对此不予认可，称该三块土地过去为坟地，现被规划为建设用地，并非农用耕地，而原告未提供证据证明该三块白地、闲散地确为农用耕地，故对原告该意见，本院不予采纳。原告称将三块闲散地租给被告做宅基地使用时，未召开村民会议研究，侵害了村集体的利益的问题，因原告有权对其所有的土地进行经营、管理，其在经营管理土地有重大决定时，依法应经过村民民主议事决议程序，但该村民民主议事决议程序系原告在履行合同时其自身应尽的义务，系原告村集体的内部规范，而非是被告的义务，原告是否经过该议事程序，被告亦不知情。涉案三份合同均系原告上届村民委员会签订，如当时进行了民主议事程序，相关的议事决议记录应在原告处保管，被告亦无法提供，当时是否经过民主议事程序，应由原告提供相关证据予以证实。该三份合同的签订系原告上届村民委员会从事的民事行为，对本届村民委员会应产生法律约束力。现被告在涉案三块土地上已进行了先期投入建有房屋，并长期使用，此时如以此理由确认合同无效，对善意的合同相对人被告极其不利，从民事行为的公平原则考虑，在此情况下，不宜以此理由认定原、被告间签订的三份合同无效。故对原告该意见，本院不予采纳。原告称被告获得三块土地作为宅基地，违反了“一户一宅”的法律规定，因根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，“一户一宅”系本村村民符合条件后享有的福利待遇，但未强制性规定禁止本村村民通过其他的合法方式获得宅基地使用权，即使是被告获得的三块宅基地的使用权不符合土地管理法的规定，亦应由政府具有土地管理职责的相关部门进行确认后，依法处理，被告是否违反“一户一宅”的问题不是法院民事案件受理范围。故对原告该意见，本院不予采纳。综上所述，原告要求确认原、被告间签订的三份合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告可待证据充足后，另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 驳回原告大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民委员会的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民委员会负担。 本院二审庭审过程中，上诉人提交证据一：不动产登记资料查询结果的证明原件，证明被上诉人1998年之前已经取得三块宅基地，面积分别为530、266、266平米。双方在2000年1月30日、2001年11月1日、2003年12月23日签订涉案三份合同时被上诉人已经取得三块宅基地，不符合申请宅基地的条件，违反一户一宅的强制性规定。证据二：三张照片原件，在一审判决之后拍摄的，证明被上诉人一直未在涉案土地上建住宅供自己和家庭成员使用，一审法院认定“被上诉人先后在涉案三块土地上建筑房屋使用至今”属于事实认定错误。被上诉人认为，对证据一的真实性没有异议，具体的登记证号现在被上诉人无法确认，不记得了。对证明目的不予认可，不能证明上诉人所主张的不符合申请宅基地的条件，申请宅基地与本案有偿取得宅基地不是同一个概念，也不是同一法律关系，是两回事。对证据二的关联性不认可，该照片仅截取了宅基地部分面积，即空旷的部分，并没有将房屋拍摄到照片中，对证据二的证明目的不予认可。 被上诉人提交证据一：上诉人为其他同村村民蒋怀龙、蒋文海、左福华等人出具的收据四份，以上四份收据均系复印件证明和被上诉人一样在村委会有偿取得宅基地使用权的农户有很多。证据二：2018年12月6日李文和出具的证明原件一份，证明涉案宅基地在当时已经通过村广播的方式通知了全体村民，有意向者可以购买，广播发出后并无人主动去村委会，因为知道此地是坟地，所以没人要，所以卖给了被上诉人。上诉人认为，证据一因不是原件，对其真实性不予认可，即使以上收据真实存在，也不能证实三个村民和本案的被上诉人取得宅基地途径合法，仅凭证据一并不能证实被上诉人所称该散户村民均超过两块宅基地，也不能证实东庄村现状为有50%以上的村民存在一户多宅的情形，即使存在个别村民手中有多快宅基地，也不能因为多人取得了多快宅基地就将一户多宅合法化。证据二真实性和关联性均不认可，证言必须在证人出庭接受法庭质询的情况下才可以审查是否予以认定，在该证明中出现了听说的字眼，所以即使证明系李文和出具，也不能证实被上诉人的主张，所以被上诉人称通过广播的方式通知了村民，该事实不予认可。 本院认为，根据双方诉辨内容，本案主要争议焦点涉案三份合同效力问题。首先，上诉人虽然主张涉案三块土地性质系耕地，违反了相关法律规定，但未提交充分证据予以证实。其次，村民民主议事决议程序系上诉人在履行合同时其自身应尽的义务，而非是被上诉人的义务，特别是三份合同上加盖上诉人东庄村村民委员会公章和时任法人代表签字，故对上诉人具有约束力。再次，从涉案三份合同内容看，均有收取租赁费用等字眼，上诉人通过三份合同获得的费用是否公平问题，应参照合同签订时当地农村经济发展水平，而不能以现在的经济水平衡量。三份合同和被上诉人二审中提交的村委会为其他村民出具收据复印件均写有“宅基地”字眼，但能否获得法律意义上的宅基地使用权和使用权证书，应属于土地行政管理范畴的问题，不属于民事诉讼范围。故一审判决认为即使存在上述问题，亦应由当地土地管理部门依法处理，并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民委员会上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人大厂回族自治县夏垫镇东庄村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王章水 审 判 员 柴秋芬 审 判 员 罗丕军 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 王传民 书 记 员 贾 莹