湖南省株洲市石峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0204民初639号 原告：阮军，男，1980年1月8日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。 原告：杨丹，女，1989年12月6日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。 原告：邓惠琴，女，1952年2月6日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。 原告：阮关鑫，男，1947年12月29日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。 被告：株洲市鼎业房地产开发有限公司，住所地石峰区田心办事处北山一村26栋406房。 法定代表人：谭辉。 委托诉讼代理人：李燕，女，1991年1月14日出生，汉族，户籍地湖南省湘乡市，现住湖南省长沙市天心区。 原告阮军、杨丹、邓惠琴、阮关鑫诉被告株洲市鼎业房地产开发有限公司（以下简称“鼎业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮军、杨丹、邓惠琴、阮关鑫，被告株洲市鼎业房地产开发有限公司委托诉讼代理人李燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告阮军、杨丹、邓惠琴、阮关鑫向本院提出诉讼请求：1、要求解除合同；2、要求被告退回购房款995891元。事实与理由：2018年5月原告邓惠琴在雪峰山壹号开盘前交付了5000元认购款，认购款系5000抵10000，另赠送10000元劵，置业顾问系段娜。开盘前公司夸大宣传，说有1000人购房，但房屋只有300套。原告听闻决定不买房屋，于8月16日上午去售楼部要求退款，段娜告知原告要其儿子的卡才能退款，原告遂返回家中。后段娜电话告知原告有原告意属房屋，邀原告前去看房。段娜说现有23楼一套房，别人也想定，原告今晚把定金交了就可定下来，开盘肯定会涨价，现在购买最优惠。段娜并没有告知原告现在购房交的5000元认购款不享受开盘时优惠价，且现在价格涨了也没说，隐瞒实情。段娜还告诉原告该房紧俏，原告遂回家拿定金，等原告回到售楼部时，段娜又告知原告23楼没有了，但有其他楼层。原告决定不买该楼盘房屋了，段娜总是劝说原告不要失去这个机会，原告想折腾了一晚上，买了算了。原告询问房子的价格，段娜回答每套房子价格都不一样，要算。段娜没有告诉原告房子均价、备案价也没给原告看任何资料，最后算出5栋2003号西头房价每平方米8270元。后原告询问其他购房业主，发现自己购房价高于其他人。原告认为自己受骗了，段娜没将当时实情告诉原告，房子涨价也没提，如果段娜如实告诉原告，原告根本不会买房，段娜系有意欺骗两位老人。后原告找到售楼部龙经理，其告诉原告开盘后房价是涨了两个点，段娜应当告诉了原告。3月15日在房产局主持下，双方进行协商，投诉科何科长说公司应当把房价的真实情况告知客户，客户在完全不知情的情况下，购买了房子，提出退房也是合情合理，公司要把此事协调好。房地产公司表示会处理好这件事。后续公司一拖再拖，直到8月份才给出结果，赠送原告物业费4000多元。且原告购房后陆续接到广告电话，房地产公司违法泄露原告个人隐私。根据上述事实，该公司在售楼过程中，夸大宣传、欺骗客户、隐瞒实情，泄露个人隐私，完全丧失了公平和诚实信用原则，严重损害了业主的利益。 被告株洲市鼎业房地产开发有限公司辩称，一、答辩人在出售涉案房屋过程中不存在欺诈行为，没有故意隐瞒或虚报价格。被答辩人对开盘时的优惠政策和后来实际享受的优惠政策均明知。案涉房屋并没有一个开盘价格，而是只有一个备案价格。2018年8月16日认购案涉房屋时，邓惠琴等三人，还有一个亲戚一同前往售楼部支付定金15000元，置业顾问当场向他们说明了各项折扣及优惠后的单价和总价等信息，作为完全行为能力人及退休的公务员完全可以对比价格优惠政策，置业顾问没有故意隐瞒或虚报价格。事实上该套房屋在开盘时的公示价格和被答辩人实际成交的价格相比优惠了80000多元，被答辩人所说开盘的5000元抵10000元，送10000元，一次性付款96折等优惠均已享受；二、双方已就案涉房屋的价格问题达成协议，约定被答辩人不得再就价格问题向答辩人提出异议。答辩人虽然不存在欺诈行为，也没有补偿义务，但为安抚被答辩人，提高客户满意度，双方已经在株洲市管局的调解下签订《物业管理费赠送协议》，赠送其4046.2元物业费，双方约定被答辩人不得再就价格问题向答辩人提出异议；三、被答辩人主张商品房买卖合同无效或要求解除合同无事实和法律依据。即使答辩人真的存在欺诈，也是属于可撤销的合同，撤销权是形成权，应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。实际根据被答辩人陈述，2019年1月以前其就已经知道，直到2020年5月8日才起诉。综上，被答辩人不能因自认为买贵了而随意要求解除合同，答辩人在出售案涉房屋时不存在欺诈行为，房价的涨跌是市场行为，也是房屋买受人应承担的商业风险，请法院驳回被答辩人的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告方提交的物业管理费赠送协议，原告拟证明双方后来协商过，但该协商有欺诈，要求解除合同。被告对证明目的有异议，可以证明原被告已经达成协议，被告同意在案涉房屋交房后代原告缴纳4046.2元物业费，原告承诺不再就价格问题提出异议。该证据来源、形式合法与本案具有关联，本院予以采纳。 本院经审理认定案件法律事实如下：原告邓惠琴、阮关鑫系夫妻，原告阮军、杨丹系原告邓惠琴、阮关鑫的儿子和儿媳。四原告于2018年8月21日与被告鼎业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了石峰区美的雪峰5栋2003号房。购房前期主要由原告邓惠琴、阮关鑫处理，两原告于2018年5月，在案涉楼盘开盘前缴纳了5000元认购款，同年8月16日原告邓惠琴、阮关鑫及其嫂子一起在售楼部缴纳了15000元定金，同年8月21日四原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，并当场将全部房款一次性付清。 被告鼎业公司的置业顾问在原告购房期间，告知了原告房屋单价为8270元/平方米，并计算了房屋总价。购房后原告邓惠琴于2019年1月份左右听周边人说其他人购买此处房屋的价格，觉得自己购买的价格过高，认为被告存在欺诈行为，于是于2019年3月14日开始向政府有关部门投诉。后在房产局介入下，原被告双方于2019年8月23日签订《物业管理费赠送协议》，其中原告阮军、杨丹的签名系原告邓惠琴代签。该协议约定被告鼎业公司代原告向美的物业公司缴纳物业管理费4046.2元，同时原告方自签订本协议内容之日起不再就价格问题向被告鼎业公司提出任何异议。但该协议签订后，原告仍然认为被告存在欺诈行为，双方协调未果。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《合同法》规定一方以欺诈、胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案的争议焦点系被告与原告在签订购房合同时被告方鼎业公司是否存欺诈行为，使原告方在违背真实意思表示的情况之下与被告订立合同。 民法上的合同欺诈需要同时具备四个特征：欺诈方有欺诈的故意，即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生；欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等；相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系；相对方因错误认识而作出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当综合考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。本案中，原告方关于对被告在销售房屋过程中的欺诈行为主要集中在对于房屋价格告知上是否存在欺诈，使其陷入错误的认知而违背原告的真实意思签订购房合同。结合本案证据，被告方在销售房屋过程中尚不构成合同上欺诈行为，并使原告陷入错误的认识，而与之签订合同。其理由如下：其一、本案中原告购买的商品系商品房不动产，属于大宗商品。作为一般消费者，对于此种购买不动产均是家庭大笔开支，均应具有较一般商品买卖更加审慎的审查。原告家庭购买此处房产并不是一下签订合同而是经历了一个过程，历时近三个多月。从2018年5月的缴纳认购金到2018年8月16日缴纳定金，再到2018年8月21日签订正式合同，缴纳全部房款。期间有时间给原告做选择比较。同时，购买此处房产四原告作为家庭成员均参与了其中的过程，签订《商品房买卖合同（预售）》及缴纳全部房款时原告的家庭成员四人都到了现场，并在合同上签了名。整个过程并非某一个人独自一时完成；其二，被告在销售房屋过程中，对于房屋的楼层、户型、单价、总价等影响购买房屋的主要因素并未向原告隐瞒或做虚假的陈述。四原告在签订《商品房买卖合同（预售）》及缴纳房款时对于自己所购买的房屋的单价、总价、楼层、户型等均是知晓的，并未基于错误的认识做出了错误的判断。四原告在签订合同缴纳房款时对于自己所选择购买的房屋及其价格均是明知的且是其自主意思的表示；其三，本案中，被告向原告推销房屋过程中是否存在合同法意义上的欺诈行为和手段，导致原告陷入错误的认识和判断，原告未提供充分的证据予以证明。原告在本案中陈述被告在销售房屋过程中存在广告欺诈、价格欺诈，导致其购买的价格比其他购房者价格高，违背其真实意思与被告签订合同。但原告提供的现有证据尚不能证明被告存在欺诈行为使其违背真实意思与之签订合同，并足以达到撤销合同的程度。合同是市场交易的主要载体，非因法定事由不得随意解除。房屋买卖亦是商品买卖的一种，原告购买的价格与其他人购买的价格有不一致，以及现在的房屋价格与原告当时购买的价格有不一致，这些都是正常的市场行为，不能得出当时房屋买卖时存在欺诈行为的结论。故，被告株洲市鼎业房地产开发有限公司在销售房屋的过程中不存在欺诈行为，四原告购房行为系四原告真实意思表示，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效。对原告以被告对其实施了广告欺诈、价格欺诈等为由，要求撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，本院不予支持。 虽然原告要求撤销合同的请求本院未予支持。但购买房屋或许是要用一个普通人一家毕生的积蓄，每个家庭均慎之又慎，被告作为一家房地产开发企业，在销售房屋过程中，必须尽到最大的诚信，信息公开透明，让购房者自主选择，而不应仅限于停留在没有合同法意义上的欺诈行为。本案中，原告邓惠琴一家本着对被告最大的信任选择一次性将九十多万的房款支付给了被告，被告理应更加透明诚信对待原告。而现在原告邓惠琴及其家人在购房后对价格形成的解释上与被告产生分歧，且不断投诉，反映情况直至诉诸法院，被告方作为一家房地产企业对此纠纷的产生亦负有一定的责任。故本案诉讼费用，原、被告各承担一半。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第二款、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告阮军、杨丹、邓惠琴、阮关鑫全部诉讼请求。 本案案件受理费13760元，减半收取6880元，由原告阮军、杨丹、邓惠琴、阮关鑫负担3440元，被告株洲市鼎业房地产开发有限公司负担3440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院，提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，账号81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  尹强 二〇二〇年六月十八日 法官助理万佳炜 书记员李秀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。