云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云08民终522号上诉人（原审被告）：普洱昌龙房地产开发有限公司。住所地：普洱市思茅区人民东路49号。法定代表人：纪某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何佳映，云南国力律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：北岸逸景小区业主委员会。住所地：普洱市思茅区石龙路北岸逸景小区。负责人：李某，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：黎红，云南上上律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：贺勇，云南上上律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人普洱昌龙房地产开发有限公司（以下简称：昌龙公司）因与被上诉人北岸逸景小区业主委员会（以下简称：北岸逸景业委会）所有权纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，双方当事人均没有提出新的事实、证据，本案以书面形式进行审理。本案现已审理终结。昌龙公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回北岸逸景业委会的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由北岸逸景业委会承担。事实和理由：1、原告主体不适格，一审判决违反程序规定。住宅专项维修资金的交存主体是业主，不是业主委员会，业主委员会不是所有权人。北岸逸景业委员会仅仅在管理过程中，享有物业管理的职责，没有要求返还住房维修资金所有权的权利。北岸逸景业委会与本案没有直接利害关系。2、一审判决适用法律错误，错误认定昌龙公司有代收专项维修资金的义务和移交资金的责任。3、一审判定的专项维修资金金额没有事实和法律依据。一审北岸逸景业委会没有举证所有业主已交清维修资金，无证据和事实证明昌龙公司收取了专项维修资金2424775.52元。北岸逸景业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。北岸逸景业委会向一审法院起诉，请求：1、判令昌龙公司返还北岸逸景业委会代表的北岸逸景小区业主住房维修资金262.3903万元；2、判令昌龙公司赔偿维修资金占用费（以262.3903万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2013年6月1日计算至实际付款之日）；3、判令昌龙公司承担相应诉讼费用（包括诉讼费、律师费、保全费等）。一审法院认定事实：北岸逸景小区位于普洱市思茅区，开发建设单位为被告昌龙公司，原告北岸逸景业委会系北岸逸景小区业主于2014年12月25日成立的业主委员会，业主大会讨论通过《业主大会议事规则》《管理规约》，于2014年12月25日报普洱市住房保障和房地产管理局备案登记。北岸逸景业委会为维护北岸逸景小区业主的权益，代表北岸逸景小区业主起诉昌龙公司返还专项维修资金，北岸逸景业委会于2018年11月1日向北岸逸景小区业主发出《通知》，并得到了213户拥有297个表决权业主的签字同意。2018年7月10日，北岸逸景业委会向普洱市住房和城乡建设局、普洱市房管局提交《思茅区石龙路北岸逸景小区业主维修资金为何不到位》的书面材料。2018年7月24日，普洱市住房保障和房地产管理局作出《关于思茅区石龙路北岸逸景小区业主维修资金为何不到的答复意见》，称开发建设单位普洱昌龙房地产开发有限公司收取业主住宅专项维修资金未全额移交住宅维修资金监管专户情况属实。普洱市房地产管理局分别于2016年1月15日、2016年8月17日、2017年4月11日、2018年7月12日向被告发出限期移交住宅专项维修资金的《通知》，要求开发企业移交收取的维修资金。2018年7月19日，昌龙公司向普洱市住房保障和房地产管理局提交《申请》，内容为：“本公司开发的北岸逸景小区已向客户收取应交存的公共维修基金：1645716.22元，在2018年3月31日前未能及时交存，因北岸逸景小区在售房过程中响应市政府的号召，有部分为配合市中心城区搬迁，房源以最低价格提供销售给搬迁户，造成本项目总体亏损，同时到目前部分商业用房未售完，由于以上原因用未交的公共维修基金支付了开发成本费用，致使维修基金不能够交存。2018年7月12日收到贵单位的催缴维修基金通知至今，因公司领导出差在外，暂时不能及时答复贵单位的催缴维修基金。”根据北岸逸景业委会的申请，一审法院于2019年11月12日向普洱市住房保障和房地产管理中心发出《函》，普洱市住房保障和房地产管理中心于2019年11月14日向一审法院作出《复函》，内容为：1、北岸逸景小区住宅专项维修资金的缴存方式按照当时的政策规定由普洱昌龙房地产开发有限公司代收，缴存比例按照建筑面积每平方收取57元；截止2019年11月13日已移交到房管部门管理的维修资金专户金额为464632元（97户），未缴存金额根据普洱昌龙房地产开发有限公司申报数为1617432.22元。2、根据《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》（省住房和城乡建设厅第22号公告）、原《云南省建设厅云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》（云建房［2006］318号），购房人需交纳维修资金才能办理房产证。北岸逸景小区的情况是业主已经交到开发建设单位，但开发建设单位未全部移交到维修资金管理账户。3、对于未出售的房产是否需缴存维修资金，政策未明确规定。但是，共用部位、共用设施设备维修涉及未出售的房产，开发建设单位应当按照建筑面积分摊费用。4、普洱北岸逸景小区住宅维修资金的托管专项账号名称及账号。账号名称：普洱市住房保障和房地产管理中心，账号：53×××31，开户行：建行普洱市茶城支行。依据北岸逸景业委会提交的存于普洱市住房保障和房地产管理局的《北岸逸景小区维修资金移交情况》载明北岸逸景小区共计510户，建筑面积为54160.08平方米。依据北岸逸景业委会提交的普洱市不动产登记中心的《查询结果》，权属登记于被告昌龙公司名下的有93户，建筑面积为3468.72平方米。一审法院认为，1、北岸逸景业委会系经北岸逸景小区全体业主大会选举产生并经备案登记的机构，对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，昌龙公司是北岸逸景小区的开发商，昌龙公司交房时已代收了业主的住房专项维修资金，北岸逸景业委会基于《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》规定，并经过超过二分之一拥有表决权业主的书面同意提起本案诉讼，诉请判令昌龙公司返还住房维修基金并承担维修基金资金占用费，北岸逸景业委会与本案具有直接的利害关系，亦有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实及理由，属于人民法院受理民事案件的范围和受诉人民法院管辖。因此北岸逸景业委会作为本案原告提起诉讼符合上述法律规定，是适格的诉讼主体。2、根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，本案中，被告昌龙公司收取的北岸逸景小区业主缴纳的住宅专项维修资金应当移交给原告北岸逸景业委会。根据普洱市住房保障和房地产管理中心于2019年11月14日向一审法院作出《复函》载明，北岸逸景小区住宅专项维修资金的缴存方式按照当时的政策规定由普洱昌龙房地产开发有限公司代收，缴存比例按照建筑面积每平方收取57元，截止2019年11月13日已移交到房管部门管理的维修资金专户金额为464632元（97户）。依据北岸逸景业委会提交的存于普洱市住房保障和房地产管理局的《北岸逸景小区维修资金移交情况》载明北岸逸景小区共计510户，建筑面积为54160.08平方米，北岸逸景小区应缴存的住宅专项维修资金为3087124.56元（计算方式：54160.08平方米×57元）。因昌龙公司未提交证据证明北岸逸景小区尚未出售房屋的套数及面积，依据北岸逸景业委会提交的普洱市不动产登记中心的《查询结果》，权属登记于被告昌龙公司名下的有93户，建筑面积为3468.72平方米，被告昌龙公司系房产开发商而取得所有权，该部分房产因未出售而未收取住宅专项维修资金，故昌龙公司不应向北岸逸景业委会进行移交，即昌龙公司不应向北岸逸景业委会移交的住宅专项维修资金为197717.04元（计算方式：3468.72平方米×57元）。扣减登记于北岸逸景业委会名下建筑面积的住宅专项维修资金197717.04元及已经移交的住宅专项维修资金464632元，昌龙公司仍应向北岸逸景业委会移交的住宅专项维修资金为2424775.52元（计算方式：3087124.56元-197717.04元-464632元）。因该住宅专项维修资金属于全体业主共有财产，被告昌龙公司长期占用该款造成北岸逸景业委会损失，依法应承担赔偿损失的责任。普洱市房地产管理局自2016年1月15日起就向被告昌龙公司发出《普洱市房地产管理局关于限期移交住宅专项维修资金的通知》，要求被告昌龙公司在10个工作日内移交住宅专项维修资金，但昌龙公司均未移交，造成北岸逸景业委会的损失为未移交的住宅专项维修资金2424775.52元自2016年1月15日起至实际移交完毕之日止按中国人民银行同期同类存款基准利率标准计收的利息，由被告昌龙公司予以赔偿。对昌龙公司抗辩被告昌龙公司开发的北岸逸景小区部分业主（包括业主委员会副主任杨凤军等人）没有交纳公共维修基金，至今没有交齐公共维修基金，致使维修基金不能及时向普洱市住房保障和房地产管理局交存的理由，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条的规定，购房者有义务在购买商品房时向售房单位缴纳专项维修资金，售房单位亦有义务在出售商品房时向购房者收取专项维修基金，昌龙公司在出售北岸逸景小区房屋时已向大部分购房者收取了专项维修资金，代收专项维修资金系售房单位的法定义务，因昌龙公司未提交证据证明昌龙公司与杨凤军等人对住宅专项维修资金的交存有其他约定，可推断昌龙公司已收取了已经出售的全部房屋的专项维修资金，故对昌龙公司的上述抗辩理由，一审不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：1、被告普洱昌龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告北岸逸景小区业主委员会移交专项维修资金2424775.52元及赔偿资金占用期间利息（以2424775.52元为基数，自2016年1月15日起至实际移交完毕之日止，按中国人民银行同期同类存款基准利率标准计收）；2、驳回原告北岸逸景小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费27791.00元，由原告北岸逸景小区业主委员会承担2109.00元，被告普洱昌龙房地产开发有限公司承担25682.00元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：1、北岸逸景业委会的原告主体是否适格；2、一审判决昌龙公司向北岸逸景业委会承担移交专项维修资金2424775.52元及赔偿资金占用期间利息的责任是否具有事实和法律依据。本院认为，北岸逸景业委会作为住宅小区业主按照业主大会议事规则选举产生的业主权益代表机构，系经合法程序产生并完成备案登记，有权按照法定程序和条件代表业主行使有关权利。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十五条的规定，业主委员会对住宅专项维修资金的划转负有管理和接收的职责。本案中，北岸逸景业委会就住宅专项维修资金提起诉讼已经过超半数以上表决权业主同意，故其有权代表业主行使诉讼权利。对昌龙公司上诉称北岸逸景业委会主体不适格的主张，本院不予采纳。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条、《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》第四条规定，未交存维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。本案中，昌龙公司作为北岸逸景小区的建设单位和售房单位，在房屋交付前应当履行代收住宅专项维修资金的责任。根据普洱市房地产管理局向昌龙公司发出限期移交通知及昌龙公司的申请内容等证据，一审认定昌龙公司已收取已出售房屋专项维修资金但未将所收取的专项维修资金全部移交房管部门管理，该认定事实清楚，证据充分。业主委员会成立后，昌龙公司应当根据《中华人民共和国物权法》第七十九条和《物业管理条例》的有关规定，将住宅专项维修资金移交业主委员会管理，一审判决昌龙公司向北岸逸景业委会移交其收取的专项维修资金具有事实和法律依据。昌龙公司上诉称部分业主没有交清住宅专项维修资金，但未提供充足证据予以证明，本院不予支持。综上所述，昌龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27791.00元，由上诉人普洱昌龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹德坤审判员  曾 山审判员  叶枝松二〇二〇年六月二十九日法官助理周蜀为书记员胡晓玲