河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0983民初1294号 原告：李洪祥，男，1996年11月9日出生，汉族，大专文化，职工，住河北省黄骅市。 委托诉讼代理人：张锦，河北冀事达律师事务所律师。 被告：张健，男，1986年3月8日出生，汉族，中专文化，个体，住河北省黄骅市。 被告：刘帅，男，1991年9月28日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。 原告李洪祥与被告张健、刘帅执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪祥及其委托诉讼代理人张锦，被告张健、刘帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李洪祥本院提出诉讼请求：一、依法判决解除对原告购买的黄骅市（房产证号：00××62）的查封；二、依法判决确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，并确认位于黄骅市归原告所有；三、本案案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告张健诉被告刘帅民间借贷纠纷一案，被告张健向黄骅市人民法院申请诉前财产保全，黄骅市人民法院作出（2020）冀0983执保75号民事裁定书，查封了登记在被告刘帅名下的位于黄骅市（房产证号：00××62）一套。原告不服该裁定向法院提出书面执行异议，法院于2020年4月10日作出（2020）冀0983执异12号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。该房屋虽然登记在刘帅名下，但真正权利人为原告。原告于2019年6月30日与被告刘帅签订《售房定金协议》，合同签订当天给付被告刘帅购房定金20000元。2019年7月4日，原告与被告刘帅签订《房屋买卖合同》，原告按合同约定全面履行了合同义务并实际占有该涉案房屋。被告张健的保全严重侵害了原告的合法权益，原告特向法院提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。 刘帅辩称，涉案楼房2019年6月30日已经卖给李洪祥了，定金和首付款已经交付，李洪祥已经入住，原告所诉都是事实。 张健辩称，根据物权法第九条规定，涉案房屋登记在刘帅名下，被告张健保全刘帅所有房屋符合法律规定。原告与被告刘帅房屋交易的金额、方式及过程极不符合交易习惯，不符合常理，假设原告真的是购房，该房屋在2018年4月7日就设有抵押，原告应先要求被告刘帅或自己将抵押解除，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，原告不符合该规定中非因买受人的原因未办理过户登记的案件，故原告不享有排除执行的权益。 本院经审理查明，2019年6月30日，被告刘帅与原告李洪祥签订售房定金协议，将枫景华城13-2-602/702房屋以1217000元出卖给李洪祥，并预交定金20000元。2019年7月4日，被告刘帅、案外人孙菲（甲方）与原告李洪祥（乙方）签订房屋买卖合同，合同主要内容约定：乙方购买甲方合法拥有的房屋坐落于枫景华城13号楼2单元602/702室，建筑面积142.30平方米，房屋附属设施储间面积12.54平方米，房产出售价格为1216000元。此房价款为甲方净价，付款方式押贰万元、接贷款，甲方收到乙方购房首付款（包括定金）339400.8元，所剩余款319400.8元于2019年7月4日付清。交房日期按银行二手房贷款付给甲方账户当庭或定于2019年7月30日前交予乙方。合同签订当日，原告通过中国建设银行转账交付被告刘帅房屋首付款344800元。 被告刘帅、案外人孙菲于2018年4月27日就涉案房屋在中国建设银行股份有限公司沧州临港化工园区支行办理个人住房（商业用房）借款合同，借款本金870000元并办理房屋抵押登记。原告李洪祥自2019年8月至今每月向被告刘帅转账2513.7元用于支付房屋贷款。 2019年8月1日，原告李洪祥将涉案房屋出租给案外人杨岩并签订房屋租赁协议，租赁期限自2019年8月1日至2020年1月1日，租金每月1800元，一次性交清。 被告张健与被告刘帅因民间借贷纠纷向本院申请诉前财产保全，本院于2020年3月11日作出（2020）冀0983执保75号民事裁定书，裁定：查封被申请人刘帅名下的位于河北省黄骅市（房屋证号：冀（2018）黄骅市不动产权第00××62），期限为三年。原告李洪祥不服该裁定，于2020年4月8日向本院提出书面执行异议，本院经审查后于2020年4月10日作出（2020）冀0983执异12号执行裁定书，裁定驳回案外人李洪祥的异议请求。原告李洪祥不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 上述事实由售房定金协议、房屋买卖合同、银行转账回单、银行交易明细、收到条、个人住房（商业用房）借款合同、房屋不动产登记证书、房屋租赁协议、（2020）冀0983执异12号执行裁定书、微信截图、当事人陈述等在案佐证。 本院认为，关于原告与被告刘帅签订房屋买卖协议的效力问题及房屋所有权问题。二人所签订的协议在本院对该涉案房屋执行之前，且该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，故对该房屋买卖协议属于双方对财产的合法处分，真实有效，双方可继续履行协议内容。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法院、法院法律另有规定的除外。因此二人对财产归属的约定，并不必然导致不动产所有权的变动，原告请求确认不动产物权已发生变动，最终取决于是否在不动产登记机关办理了合法有效的权属变更。原告直接通过本案诉讼的方式，请求确认涉案房屋归其所有的条件并不完备。故原告请求确认其对涉案房产享有所有权的诉讼请求本院不予支持。 关于原告对案涉房屋的权利能否阻却被告张健的债权的执行问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条规定：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告提交了房屋买卖合同、转账凭证、银行明细、收条、房贷转账截图、房屋租赁合同，上述证据相互印证，足以证实协议签订后至涉案房屋查封前，双方签订的房屋买卖合同合法有效，交易价格符合当时的市场行情，原告已支付相应的购房款项并已合法占有使用房屋，该房屋未办理过户系因存在抵押贷款未还清不能过户。根据上述法律规定，原告已充分完成了相关的举证责任，其对涉案房屋的权利能够排除被告张健的债权对该房屋的执行，故原告的解除对原告购买的黄骅市（房产证号：00××62）的查封，诉求理据充分，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下： 一、不得对黄骅市（房产证号：00××62）进行查封、执行。 二、原告李洪祥与被告刘帅签订的房屋买卖合同合法有效。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费1350元，由被告张健承担675元、被告刘帅承担675元。（限判决生效之日交纳，汇至法院指定账户，开户行：中国工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××23） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 本院（2020）冀0983执异12号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  韩景韫 人民陪审员  孙海峰 人民陪审员  贾启安 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  韩明鑫