湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1003民初142号原告（反诉被告）：洪广智，男，1965年5月22日出生，汉族，住荆州区。委托诉讼代理人：居卫锋，湖北楚韵律师事务所律师。被告（反诉原告）：荆州区美芝园美容养生会所，住所地：荆州区郢都路13号。经营者：陈爱萍。委托诉讼代理人：张俊，湖北居正律师事务所律师。原告（反诉被告）洪广智诉被告（反诉原告）荆州区美芝园美容养生会所（以下简称美芝园会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪广智及其委托诉讼代理人居卫锋、被告（反诉原告）美芝园会所的经营者陈爱萍及其委托诉讼代理人张俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）洪广智向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告（反诉原告）之间签订的《房屋租赁合同》，将房屋完好地返还原告（反诉被告）。2、依法判令被告（反诉原告）支付强占的213平米5年房屋占用费13.33万元。3、本案诉讼费用由被告（反诉原告）承担。原告（反诉被告）当庭放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2015年元月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在平等自愿的基础上，协商一致订立了《房屋租赁合同》。其中第4条第2款约定，“房屋只能作为培训和办公使用，不能破坏房屋主体结构和扰民”。可是5年来，被告（反诉原告）多次在3楼培训到深更半夜而且动作很大，跟武术学校练功差不多，高喊口号，每次都有大几十人，极易引起房屋共振，造成房屋损坏（房屋为90年代初建造，原告（反诉被告）当时要求被告（反诉原告）交房屋押金，被告（反诉原告）以资金周转困难为由至今分文未交）已经严重的扰民，另外由于被告（反诉原告）清洗毛巾用水量很大，4楼5楼长期水压不足，经常停水，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）反复交涉多次，警告被告（反诉原告），不能扰民，否则要解除合同。被告（反诉原告）却长期置若罔闻。合同第2条第3款注明，房屋出租面积共638.68平米。每年租金8万元。年租金为125.3元/平米,租期为10年。即从2015年4月1日起到2025年4月1日止。现在实际使用面积是851.58平米,强占了4楼212.9平米。当时签合同的时候,我要求4层全部租下来,被告（反诉原告）说用不了那么大,只要3层楼。现在一直强制占用5年之久。分文未交，去年（2018年）4月8日原告（反诉被告）以书面形式通知被告（反诉原告），要他补交三年房租8万元，至今一年半了，他们十分强势，根本不理会。5年租金合计为212.9*125.3*5年＝133382元。为了维护法律的尊严，让原告（反诉被告）的合法权益不受损害，现向贵院提起诉讼，请求法院秉公执法，支持原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）美芝园会所答辩称：1、原告（反诉被告）被告（反诉原告）之间签订房屋租赁合同不违反法律规定，应为有效合同。原告（反诉被告）提出解除该租赁合同既无约定事由也无法定事由，但在合同履行过程中，原告（反诉被告）多次滋事现向法院要求解除合同，双方丧失合作基础，被告（反诉原告）同意解除合同。2、原告（反诉被告）诉称被告（反诉原告）强占第四层房屋与事实不符合，要求被告（反诉原告）支付五年房屋租金13.33万元诉讼请求应予以驳回。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）洽谈房屋租赁时，因为整体四层符合被告（反诉原告）使用需要，方才有租赁意向，在洽谈时也是以整体四层为租赁物，进行协商，合同约定原告（反诉被告）作为出租方，应提交租赁产权证明，因该房产仅办理了一至三层产权登记，第四层为违章建筑，双方口头约定合同签订按照产权登记面积也就是第一至第三层，实际履行按整体四层，该事实从合同签订后，第四层装饰装修可以看出，合同签订后被告（反诉原告）将租赁房屋第一至第四层同时装修装饰，如原告（反诉被告）仅认可租赁房屋为第一至第三层，第四层怎么会允许被告（反诉原告）来施工。只能说明原告（反诉被告）是认可第四层，是同时租赁的。同时向本院提起反诉：1、判令解除双方的租赁合同，被反诉人赔偿反诉人装饰、装修的经济损失31万元。2、判令被反诉人赔偿反诉人经营损失10万元。3、判令被反诉人返还解除租赁合同后已交付的租金。4、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人为经营美容相关服务的个人经营业主，反诉人2015年元月30日与被反诉人签订房屋租赁合同，被反诉人将位于荆州区马河渔场止梆头二巷41号的638.68平米房屋出租给反诉人用于美容员工培训和办公室使用，租赁期限10年（2015年4月1日至2025年4月1日止）。合同签订后，反诉人经被反诉人同意，对租赁房屋装饰装修后，依合同约定对租赁房屋进行使用交付了房屋租金等费用。近两年，被反诉人认为租金偏低，要求增加租金未果，便多次寻衅要求解除合同，甚至闹到公安110也多次出警。反诉人租房是为了其经营的多家美容门店培训学员及办公之用，已经投入62万元装饰装修，被反诉人起诉与反诉人解除租赁合同并腾退无任何法定理由，如果仅仅只使用五年，反诉人也决不会投资这么多钱装饰装修，如果让反诉人无条件迁出势必造成巨大损失。现被反诉人单方要求解除租赁合同，已构成违约，对反诉人的各项经济损失应当予以赔偿。请求法院依法判决支持反诉人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年1月30日，原告（反诉被告）洪广智与被告（反诉原告）美芝园会所签订了一份《房屋租赁合同》，合同第二条约定：原告（反诉被告）（甲方）将其所有位于湖北省××××区马河渔场的房屋建筑面积638.68平方米出租给被告（反诉原告）（乙方）使用。第四条租赁期限及用途：1.租赁期限共十年，自2015年4月1日起至2025年4月1日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为培训和办公使用，不能破坏房屋主体结构及扰民。第五条租金及支付方式：1.该房屋前五年每年租金为人民币80000元，第六年起每年上调5%。2.房屋租金按年支付，支付时间为每年的3月1日。甲方收款后提供给乙方有效的收款凭证。如乙方违约3个月缴纳房屋租金，乙方有权收回房屋使用权。合同对房屋租赁期间的有关费用等做了约定。合同签订后，被告（反诉原告）按照合同约定租金按年缴纳了房屋租金，同时审理查明，被告（反诉原告）已经按照合同约定上调5%的租金，且已缴纳至2021年4月1日。本院认为，本案争议的焦点问题是被告（反诉原告）应否向原告（反诉被告）支付第四层的房屋租金问题？原、被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。现原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）未依照合同约定强行占有使用房屋的第四层，被告（反诉原告）还应向原告（反诉被告）支付自2015年4月1日起至今的占有使用费，被告（反诉原告）认为双方在签订合同时达成口头协议，房屋整体出租，合同签订房屋的租赁面积按照房产证登记面积计算，且对四层房屋一并进行了装修，自2015年4月起至今五年时间，原告（反诉被告）从未表示过异议。因为2019年年底原告（反诉被告）要求大幅涨房价，双方没有达成协议后，原告（反诉被告）便要求被告（反诉原告）支付第四层的房屋租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，本案原告（反诉被告）作为出租人按照约定将租赁物交付承租人，被告（反诉原告）作为承租人也按照合同约定支付了租金。在近五年时间原告（反诉被告）没有主张第四层的租金，也没有阻止被告（反诉原告）对涉案房屋进行装修，本院认为被告（反诉原告）的答辩意见比较符合情理，应视为双方对第四层一并租赁给被告（反诉原告）达成了一致意见，因此，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）应向其支付自2015年4月1日至今第四层的租金13.33万元的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉要求解除合同并赔偿装修损失问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于双方合同约定“如乙方违约3个月缴纳房屋租金，乙方有权收回房屋使用权”。即只有在被告（反诉原告）欠付原告（反诉被告）房屋租金达3个月的情况下，原告（反诉被告）才有解除合同的权利。被告（反诉原告）没有约定解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（5）法律规定的其他情形。被告（反诉原告）已将房屋租金缴纳至2021年4月，其亦无上述法定解除合同的权利。被告提出对房屋装修残值进行司法鉴定没有法律依据，本院不予准许。因此，被告（反诉原告）的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）洪广智的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）荆州区美芝园美容养生会所的反诉请求。本案受理费减半收取1483元，由原告（反诉被告）洪广智负担；反诉费用3725元，由被告（反诉原告）荆州区美芝园美容养生会所。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  顾琼香人民陪审员  倪高旺人民陪审员  李俊华二〇二〇年六月十五日法官助理任晶书记员黄薇薇