江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初789号原告：泰州市伊斯兰教协会，住所地江苏省泰州市春兰北路东侧清真寺内。法定代表人：张涛。委托诉讼代理人：王侃，江苏江豪海信律师事务所律师。被告：何俊华，男，1978年7月1日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：潘君，江苏君奥律师事务所律师。原告泰州市伊斯兰教协会（以下简称泰州市伊协）与被告何俊华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰州市伊协委托诉讼代理人王侃，被告何俊华及其委托诉讼代理人潘君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泰州市伊协向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告2014年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月13日解除，被告立即腾空租赁房屋并交还原告；2、判令被告向原告支付所欠租金50000元及利息（以50000元为基数，自2018年12月20日起按中国人民银行同期贷款基础利率至实际给付之日止）；3、被告赔偿原告经济损失50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于春兰北路清真寺内建筑面积1016平方米房屋出租给被告经营清真饮食，租赁期12年，自2014年12月18日起至2026年12月19日止，租金每年80000元，每年12月19日前缴清，先付后租；租赁期间，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的，当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同终止。合同签订后，被告支付押金10000元及租金后，原告将案涉房屋交给被告使用。承租期间，被告多次以经营困难为由，拖欠租金，并要求下调租金，原告基于对被告的照顾，念其经营困难，于2016年6月17日与被告签订《补充协议》，将租金下调至每年50000元，但被告依旧拖欠租金，自2018年12月20日起至今，被告再未支付租金。原告于2019年7月26日致函被告，催收租金，但被告置之不理。由于被告违反诚信原则，严重违约，原告迫于无奈，于2019年9月11日向被告发出书面通知，解除双方租赁合同，并要求被告立即腾空房屋交还原告，同时承担相应的责任，但被告收到通知书后至今仍未履行，现原告为维护自身合法权益诉至法院。被告何俊华辩称，首先，其并不存在拖欠租金的情形。案涉合同并未明确约定租金缴纳时间，合同履行过程中，均是由被告在每租赁年度内任意选择时间支付之间，原告从未提出异议。被告2019年租金迟延缴纳亦是原告同意的。被告按约履行合同，在得知原告致函后，积极与原告协商，原告在同意协商后仍提起诉讼，被告系为等原告答复，而非故意违约。其次，原告向被告发函地址及联系方式不合常理，未能产生合同解除效果，双方之间的合同关系仍然有效。被告诚信履约，且非故意违约。原告履约有违公平诚信原则，此时提出解除合同，对被告而言，存在明显不公平的事实，请求驳回原告事实请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，被告何俊华向原告缴纳房租押金10000元，2014年12月19日，原告泰州市伊协（甲方）与被告何俊华签订房屋租赁合同一份，约定：甲方出租的附房座落地址：春兰北路清真寺内，建筑面积1016平方米。租期拾贰年，自2014年12月18日起至2026年12月19日止。租金前六年为每年人民币捌万元整（￥80000），每年乜贴贰万元整（￥20000元）……乙方需缴纳押金壹万元，于第一次缴纳租金时交于甲方。该合同第十条约定，乙方拖欠租金达30天的，甲方可以中止合同，收回房屋。第十一条约定，当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同终止。2015年1月15日，被告向原告缴纳第一年租金及乜贴合计人民币100000元。2016年4月6日，被告向原告交付2015年度租金人民币50000元。2016年6月17日，签订补充协议，约定：1.《房屋租赁合同》第三条“租金和押金”第1款“租金前六年为每年人民币捌万元整（￥80000），每年乜贴贰万元整（￥20000）；第七年至第十二年每一年租金在前一年的基础上递增10%，乜贴不变”，现变更为“从2015年12月20日起至合同期满，每年租金为人民币伍万元整（￥50000）”。其他条款内容不变。2018年3月27日，被告向原告交付2016年12月18日至2018年12月17日租金。后被告未缴纳2018年12月18日至2019年12月17日的租金，原告以被告为收件人（手机号136××××5333，地址为扬州市伊斯兰协议）寄送《关于催缴房租的函》，要求被告收函后十日内缴纳2018年12月18日至2019年12月17日的租金。后被告未能在规定时间内缴纳房屋租金，原告于2019年9月13日再次发函要求解除案涉合同。审理过程中，被告申请案外人薛某作为证人到庭做证，其陈述被告自2015年其系扬州市伊斯兰协会不驻会副秘书长。被告已当庭认可136××××5333系其本人手机号码。双方一致同意被告所缴纳押金可以抵充所拖欠租金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方均具有约束力。本案中，原、被告对于双方签订案涉合同及补充协议，被告支付了2015年至2018年度租金，后未能支付2018年12月18日至2019年12月17日的租金均无异议。双方争议的焦点在于1、被告是否迟延缴纳租金并构成违约；2、原告向被告所寄送函件是否发生解除案涉合同效力。关于争议焦点一：原告主张根据案涉合同约定，被告应于2018年12月19日缴纳2018年12月18日至2019年12月17日的租金，即先付租金后使用。被告则辩称案涉合同对给付租金时间约定不明确，根据双方履行合同情况来看，由其在租赁年度内任意选择时间缴纳租金，应当是先使用后缴纳租金，被告并未迟延缴纳该年度租金。租金支付时间应当根据合同约定及双方履行情况进行确定。根据案涉合同约定，被告应于每年签订合同之日缴清租金（即每年12月19日），原、被告双方在签订案涉合同后，被告于2015年1月份向原告支付了第一年度租金，即被告在签订案涉合同后已向原告预付了第一年度租金。从其后履行情况看，被告于2018年3月27日向原告支付2016年12月28日至2018年12月17日的租金，被告在支付2017年租金的同时预交了2018年的租金，根据该租金缴纳情况，并非被告所辩称的先使用后付租金的情况，被告应于每年12月19日预交下一年度的租金。被告辩称每年原告都在3、4月份通知其缴纳租金，被告均与原告协商迟延缴纳租金，原告均未有异议。但原告作为出租人，通知缴纳租金并非其法定或约定义务，是否同意被告迟延缴纳租金系原告的权利，不能以被告迟延缴纳租金即视为双方已形成交易习惯即经原告催要后被告才需缴纳租金。现原告并不同意被告迟延缴纳2018年12月18日至2019年12月17日的租金，被告作为承租人应当自动履行租金给付义务。其未能在约定时间和催告后合理期限内缴纳租金构成违约，现原告要求被告支付2018年12月18日至2019年12月19日的租金人民币50000元，本院予以支持。原告主张被告自2018年12月20日按中国人民银行同期贷款基础利率计算至实际支付租金之日止的利息，该主张不违反法律及司法解释的规定，但自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，并取消贷款基准利率，故被告应支付以人民币50000元自2018年12月20日起按中国人民银行同期贷基础款利率计算至2019年8月19日的利息，并支付以人民币50000元自2019年8月20日起按全国银行间同业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付租金之日止的利息。关于争议焦点二：原告主张按合同约定，被告拖延支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行支付租金义务，其有权发函解除案涉合同。被告则认为原告函件寄送地址有误，且并非被告本人签收。但根据证人薛某当庭陈述，被告自2015年其系扬州市伊斯兰协会不驻会副秘书长，原告寄送函件时亦提供了被告本人手机号码，应当认定原告合理履行了催要租金的义务，被告经催要未在合理期限履行租金给付义务，原告根据合同约定有权解除案涉合同，原告已向被告发函解除合同，现原告确认案涉租赁合同于2019年9月13日解除，并将案涉房屋腾空交付原告，本院予以支持。原告主张被告赔偿经济损失50000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称即使解除条件成就，但违约程度显著轻微的，应根据诚实信用原则，确定合同是否解除，被告在得知原告发函后，及时与原告协商，系原告未及时答复被告导致被告未缴纳租金，被告一直诚信履约，非故意违约。从租赁合同目的来看，原告作为出租人其目的在于收取租金，被告负有按约支付租金的义务，被告未按约缴纳租金，经原告催告后亦未在指定期限内缴纳租金，已经导致出租人按期收取租金之目的无法实现，故对被告的辩称，本院不予采信。原告现要求被告按年租金人民币50000元支付实际占用房屋的使用费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告泰州市伊斯兰教协会与被告何俊华于2014年12月19日签订房屋租赁合同解除；二、被告何俊华于本判决生效之日止十五日内将案涉位于春兰北路清真寺内、建筑面积1016平方米房屋腾空并交付原告泰州市伊斯兰协会；三、被告何俊华于本判决生效之日起十五日内支付原告泰州市伊斯兰协会自2018年12月19日起按年租金人民币50000元为准计算至实际交还房屋之日止的租金、占用使用费（同时扣减押金10000元）及逾期支付租金利息（以人民币50000元自2018年12月20日起按中国人民银行同期贷基础款利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付租金之日止的利息）；四、驳回原告泰州市伊斯兰协会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1190元（已减半收取），由原告泰州市伊斯兰协会负担500元，被告何俊华负担690元（原告已预交，被告何俊华负担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  严丽娟二〇二〇年六月三十日书记员  马 鑫