上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1057号原告(反诉被告)：殷新华，男，1971年2月21日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。被告(反诉原告)：俞玉根，男，1959年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：张吟涛，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。原告殷新华诉被告俞玉根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告俞玉根提起反诉，本院经审核后依法予以合并审理。本案于2020年3月26日公开开庭进行了审理，原告殷新华及其委托诉讼代理人张年华、被告委托诉讼代理人陆瑜芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷新华向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原被告双方于2019年7月4日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告归还首付购房款人民币(以下币种均为人民币)30万元；3、判令被告赔偿原告装潢损失费32,000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月4日，经第三方上海宝宇房地产经营事务所介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于上海市青浦区徐泾镇金字圩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称“系争房屋”)，面积为64.12平方米，出售价为215万元，合同签订之日支付30万元，2019年10月31日前支付145万元，产权过户当天支付40万元。被告应于2019年10月31日之前腾出系争房屋并通知原告进行验收，验收后签订房屋交接书及房屋钥匙作为房屋转移的标志。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付首期购房款30万元。2019年10月23日，被告将房屋钥匙交付原告，原告入住并进行了装潢，为此花费32,000元。但被告至今未向原告交付其与开发商签订的预售合同、房屋质量保证书等材料。经原告多次催告，未果。2019年11月1日，被告擅自将房屋门锁更换，导致原告及施工工人无法进入系争房屋。后经原告了解发现，系争房屋为动迁安置房，至今未办理小产证，不具备上市交易条件，且原告名下现有住房，不符合上海市相关政策要求。综上所述，被告未按合同约定及时进行房屋交接及原告限购，导致购房合同客观上无法继续履行。为维护原告合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告俞玉根辩称：1、同意解除双方签订的房屋买卖合同，但合同解除的原因是由于原告未按照合同约定时间付款；合同签订后被告即将系争房屋钥匙交付原告，并由原告入住装修，但原告未按照合同约定的时间支付第二笔购房款，达到合同解除条件；2、原告购买系争房屋时明知该房屋为动迁安置房，签订购房协议时确实暂时无法办理小产证存在交易限制，然而双方对此是明知的；3、现合同无法履行是由于原告限购，故被告不应承担违约责任。同时，被告俞玉根提起反诉，向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除反诉原被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2、判令反诉被告立即腾退并向反诉原告交付系争房屋，并将系争房屋室内装修等添附物拆除后恢复原状；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金(以215万元为本金，按照日万分之五的标准，自2019年11月1日起算至实际腾退交付返还之日止)；4、判令反诉被告支付反诉原告律师费25,000元；5、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2019年7月4日，反诉原被告签订《上海市房地产买卖合同》，就系争房屋达成买卖合意，价款为215万元，其中首付款30万元，第二笔房款145万元应于2019年10月31日前支付并同时交付房屋，尾款待动迁房能够办理房地产权证过户手续并办理完成后支付。后，反诉原告提前将房屋交付反诉被告，并由反诉被告于2019年10月22日入场开始装修。至第二笔房款应付之日，反诉原告向反诉被告催促缴纳第二笔房款，但迟迟未果。后来，反诉原告得知反诉被告存在限购，故其存在解除合同转卖他人的意图。因此，反诉原告多次与对方沟通，要求协商处理此事，但对方避而不见，未能达成一致意见。反诉被告迟延支付房款的行为，已构成违约，应承担相应的法律责任。为此，诉诸法院，望判如所请。针对反诉，反诉被告殷新华辩称：1、同意解除双方签订的房屋买卖合同；2、反诉原告已于2019年11月1日将系争房屋门锁更换，导致反诉被告无法进入，且系争房屋是由反诉原告交付反诉被告入住并让反诉被告装修的，反诉被告已经进行了相关投入，故不同意拆除；3、反诉被告已通过短信和彩信的方式告知被告合同无法履行，并要求其退还房款；4、双方并未对律师费进行约定，故不同意支付律师费。经开庭审理查明：2019年7月4日，俞玉根(甲方、出卖人)与殷新华(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让系争房屋，转让价款为215万元；甲方于2019年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】为房屋转移占有的标志；在房屋取得(应为“取消”)限制交易后，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未再本合同规定期限内支付转让价款的，每逾期一日，乙方支付本合同第二条约定转让价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同补充条款约定：买卖房屋办理到甲方名下所有权证、及其他的手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担，办理到甲方名下后，甲方应自签约之日起五日内将领到的产权证书交乙方保管；自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理的各项税费均各自承担，甲方应提供一切与之有关的手续及资料，否则视为违约。合同附件三付款协议约定：乙方应于签订买卖合同当日支付甲方首付款30万元，在2019年10月31日前支付甲方房款145万元；乙方应于双方办理房地产权过户当天一次性支付甲方房款40万元。合同另对其他内容进行了约定。当日，殷新华向俞玉根支付首期购房款30万元，俞玉根将系争房屋(毛坯状态)钥匙交付给殷新华，并由殷新华于2019年10月22日办理装修施工许可证进行装修。2019年11月1日，俞玉根将系争房屋门锁更换。另查明，系争房屋为动迁安置房，现登记于上海徐泾房地产有限公司(下称“徐泾房产公司”)名下。2019年2月23日，俞玉根与徐泾房产公司签订《上海市商品房预售合同》，由俞玉根向徐泾房产公司购买了系争房屋。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商品房预售合同、房地产买卖合同、不动产登记簿、收据、情况说明书、装修施工许可证、照片等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：1、2019年7月4日原告支付首付款时，双方口头约定被告将预售合同、房屋使用说明、质量保证书等材料交付原告后，原告再行支付第二笔房款，但之后被告一直未将上述材料交付原告，故原告不应向被告支付第二笔房款，且被告的上述违约行为，导致合同无法履行，应承担违约责任；2、原告签订案涉房屋买卖合同时并不知道系争房屋为动迁安置房，虽被告将一把钥匙交付原告，但由于双方未办理交接手续，故视为被告未将房屋交付原告；2019年11月1日，被告擅自更换房屋门锁，应视为其已经收回了系争房屋；3、由于原告不具备购房资格，双方口头约定如原告限购，同意借其他人的名义购买系争房屋，但双方发生纠纷后，被告就不承认了，故于2019年11月1日向被告发送短信，告知被告合同无效，并要求退还房款；4、原告为系争房屋装修，支付了人工材料费等合计32,000元，现合同因被告原因无法继续履行，故应由被告赔偿原告上述钱款；5、被告主张的逾期付款违约金标准过高，请求法院进行调整，应调整至每月1,000-1,200元。为此，原告提供短信截屏、收据及人工材料费清单作为证据。被告表示其仅收到过中介发送的短信，原告应根据合同约定向被告寄送相应材料；对收据及人工材料清单不予认可。同时，被告主张：1、原告主张的第二笔房款以交付预售合同等为前提无相应证据证明，且双方也未就此达成过口头协议，原告应按约支付第二笔房款；2019年10月25日左右，原告电话被告，希望先付第二笔房款的部分，余款待过户时一并支付并计付利息，被告予以拒绝；2019年10月27日左右，原告多次电联被告，提出重新签订合同并由他人继受合同权利支付房款，被告再次拒绝；2019年11月1日，因被告多次提醒支付房款但原告未按约支付，被告前往系争房屋查看，发现原告更换了锁芯，鉴于原告曾表达出有解除合同的意图，故为避免损失扩大，被告将系争房屋锁芯予以更换；2、原告迟延支付第二笔房款，应按照合同约定支付逾期付款违约金；3、为本案诉讼，被告聘请律师作为代理人参与诉讼，为此产生律师费25,000元，应作为原告违约造成损失，由原告予以赔付。为此，被告提供律师费发票作为证据。原告对发票的真实性无异议，但认为律师费不应由原告负担。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《上海市房地产买卖合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同虽约定被告应于2019年10月31日前交付房屋，但未明确房屋转移占有的标志，而2019年7月4日被告即将房屋钥匙交付原告，并由原告入住装修，故本院认定系争房屋已于2019年7月4日交付原告。原告虽主张双方口头约定被告需向其交付预售合同、质量保证书等材料后原告再行支付第二笔房款，但被告予以否认，且原告未提供相应证据予以证明，故本院对其主张不予采信，本院认定原告应于2019年10月31日前支付第二笔房款145万元。原告迟延支付上述房款，且以自己的行为明确表示不再履行买卖合同，故本院认定被告有权解除案涉房屋买卖合同。对原告提出的被告未按约交付预售合同、质量保证书、使用说明书等材料，其有权解除合同的主张，本院不予采信。合同解除后，被告应返还原告已付房款30万元。被告已于2019年11月1日将系争房屋门锁更换，故本院认定系争房屋已由被告控制，对被告提出的要求原告返还系争房屋的诉讼请求本院不予支持。由于原告已对系争房屋进行了部分装修，现合同解除，且被告表示不同意对装修添附进行利用，故本院认定原告应将系争房屋内装修等添附物拆除后恢复至毛坯状态。但因系争房屋已由被告控制，原告在恢复原告过程中被告应予以配合。现合同因原告违约导致解除，对原告提出的要求被告赔偿原告装修损失的诉请，本院不予支持。被告已于2019年11月1日控制系争房屋，合同已解除，故对被告主张的逾期付款违约金本院不予支持。被告诉请主张的律师费，并非因原告违约必然产生的费用，故对该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告殷新华与被告俞玉根签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告俞玉根应于本判决生效之日起十日内返还原告殷新华购房款30万元；三、反诉被告殷新华应于本判决生效之日起十日内将上海市青浦区徐泾镇金字圩路XXX弄XXX号XXX室房屋内装修等添附物拆除并恢复至毛坯状态；四、对反诉原告俞玉根的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5,800元，减半收取2,900元，由被告俞玉根负担；反诉受理费1,980元，由反诉原告俞玉根负担1,900元，反诉被告殷新华负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年六月二十四日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。