上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初7459号原告：沈霞，女。委托诉讼代理人：濮家良、黄立峰，上海金亭律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告沈霞与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告沈霞及其委托诉讼代理人黄立峰和被告委托诉讼代理人康建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2017年11月19日签署的《御府公寓租赁合同》无效；2、判令被告退还购房款896,000元；3、判令被告赔偿原告利息损失(以20,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2017年11月20日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日；以330,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2017年11月27日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日；以150,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2017年12月24日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日；以300,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2018年3月19日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日；以96,000元为本金，按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率，自2018年9月28日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日)。事实和理由：2017年10月，被告以虚假宣传方式，向原告推销位于上海市金山区亭林镇金展路1356弄的御府公寓房屋，并称该房屋尚无小产证，并承诺一旦有了产证后就可以办理房屋过户手续。在被告的诱导下，原告与被告于2017年11月19日签订《御府公寓租赁合同》，合同约定，原告承租的房屋位于御府公寓*栋*单元*层**室，建筑面积61.18平方米，房屋总价(房屋租赁保证金)896,000元，被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋等。合同签订后，原告按约已支付896,000元。然而时至今日，被告并未按约交房。原告方认为，双方间虽签订的合同名为租赁合同，但只约定了一年的租期和自行续约，且原告支付了大额的租赁保证金，显然不符合一般租赁合同的常理。合同还约定一旦该房屋可以办理产权过户手续，则双方办理产权过户手续等。从合同性质来看，就是一份披着房屋租赁合同外衣的房屋买卖合同。另外，从讼争房屋用途来看，原告并非工业园区员工或周边务工人员，也不符合作为承租人的资格。因涉案合同的性质不能买卖，故该合同属无效合同。无效合同自始无效，一方有过错的，应承担缔约过失责任。本案中被告明知房屋无法买卖，却诱导原告支付全额房款，签订实质内容为房屋买卖的合同，且至今无法交房也未退款，其显然为过错方，故诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，讼争租赁的房屋因被告原因尚未竣工验收，导致原告方未能入住，故同意解除租赁合同，不认可原告主张的确认合同无效。对于收取的租赁费及租赁保证金均同意返还，具体金额由法院依据原告提供的收据原件核实。利息损失同意自合同解除之日起按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率计算至实际履行之日。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》，证明双方的合同关系，约定了房屋坐落的地址、位置、价格、房屋性质及付款方式等。被告对证据的三性均无异议。二、收据和刷卡记录，证明原告按约履行付款义务，已支付896,000元。被告对此证据无异议。三、金山区住房保障和房屋管理局的公告和关于对上海御府投资有限公司单位租赁房项目的认定意见书,证明被告明知违规，依然违规售卖公共租赁房。被告对此证据的真实性和关联性均无异议，但提出双方根据政府职能部门的文件精神签订租赁合同，且销售大厅公示显示房屋性质是租赁房，只具有大产证。四、警示函，证明被告行为已违规，上海新金山工业投资发展有限公司督促被告退款的事实。被告对此证据的真实性无异议，但提出警示函仅起到上海新金山工业投资发展有限公司催促被告履约的作用，并不能证明被告违规，且该公司并非国家行政管理机构。五、承诺书一份，证明被告的行为是以租代售，租期约定了自动续租至2086年3月3日，还约定了高额租赁保证金。被告对此证据的真实性无异议，但提出承诺书未违反法律规定，2086年3月3日是土地使用期限的截止日期，双方租赁的房屋并非具有公益性的公租房，需规范的是收取的租赁保证金如何使用问题。被告未提供相关证据。经审理查明，2017年11月19日，原告沈霞与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”*栋*单元*层**室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为61.18平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款、税费等)，由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由原告享有。房屋租赁保证金896,000元，于2017年11月26日前支付350,000元，于2017年12月30日前支付150,000元，于2018年3月18日前支付300,000元，于2018年9月30日前支付96,000元。签约同日，被告向原告出具一份承诺书，在租赁期内同意原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由原告承担。原告自该房屋交房日至2020年5月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年11月19日，原告沈霞由亲属刷卡支付押金20,000元，同月26日，原告沈霞通过刷卡和现金交付的方式支付330,000元；同年12月23日，原告现金支付150,000元；2018年3月18日，原告通过刷卡和现金交付的方式支付300,000元；2018年9月27日，原告通过刷卡和现金交付的方式支付96,000元。另查明，2013年9月2日，上海市金山区住房保障和房屋管理局向上海市金山工业区管理委员会出具一份认定意见书，认定意见为同意认定上海御府投资有限公司单位租赁房项目为我区单位租赁房建设项目。该单位租赁房项目建成后，只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证；除随同单位资产整体处置外，单位租赁房不得转让。2018年7月，该局发出公告，告知上海御府投资有限公司御府项目(御府公寓)为金山区公共租赁住房(单位租赁房)项目，项目必须严格按照上海市人民政府关于《本市发展公共租赁住房的实施意见》的通知等相关文件规定执行，项目建成后只租不售，只发大产证，不得分割办理小产证。御府公寓为金山工业园区配套项目，主要用于解决园区及周边企业产业工人、外来务工人员及其他常住人口的阶段性短期居住困难。承租人和租赁期限均需要符合相关标准。租赁合同应当使用上海公共租赁住房合同示范文本。又查明，2019年11月14日，上海新金山工业投资发展有限公司向被告发出一份警示函，提出根据被告发出的清退方案公告，应于2019年11月30日前清退已收款项的30%，但截止发出警示函当日，尚未收到被告清退资金的相关信息，未接到退款资金接受监管的任何行为，上海新金山工业投资发展有限公司对此表示强烈担忧和不满。同时认为各承租户(“业主”)要求退款的诉求是合理的，被告如不能及时兑现对已签订清退协议各承租户的承诺，所产生的一切严重后果将由被告承担。以上事实，由租赁合同、承诺书、收据、刷卡记录、意见认定书、公告、警示函等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到896,000元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款896,000元合法有据，应予支持。原告与被告作为房屋买卖合同的双方，在明知公租房不能对外出售的情况下签订合同，对此双方均有过错，据此双方按照各自的过错依法承担相应责任。因合同无效被告长期占用原告支付的购房款而获益，对原告方显失公平，原告诉请要求按央行发布的金融机构同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息合法有据，应予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告沈霞与被告上海御府投资有限公司于2017年11月19日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈霞购房款896,000元；三、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈霞的购房款利息(以20,000元为基数，自2017年11月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以330,000元为基数，自2017年11月27日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以150,000元为基数，自2017年12月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;以300,000元为基数，自2018年3月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;以96,000元为基数，自2018年9月28日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;)。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6580元，由被告上海御府投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年六月二十九日书记员  秦晓英附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……