北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3481号上诉人(原审原告)：北京华盛天威运输服务中心，住所地北京市通州区张家湾镇北大化村116号9幢二层129。法定代表人：樊新忠，总经理。委托诉讼代理人：姜朝晖，湖南云盟律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：顾长林，男，1960年1月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。原审第三人：北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地北京市通州区张家湾镇。负责人：张硕，镇长。委托诉讼代理人：李宁，北京市德通律师事务所律师。上诉人北京华盛天威运输服务中心（以下简称华盛天威中心）因与被上诉人顾长林、原审第三人北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张家湾镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36533号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华盛天威中心上诉请求：撤销一审判决，依法改判顾长林支付华盛天威中心建筑物补偿款1855914.25元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。华盛天威中心与顾长林签订的《房屋租赁合同》中第八条的适用条件并没有限定在合同期内，根据合同第八条、第九条的约定，华盛天威中心建设的不动产的拆迁补偿款应当属于华盛天威中心所有。顾长林退还的1万元是根据《房屋租赁合同》第八条的约定退还的部分房租，该款项不能代表合同履行不能的后续事宜处理完毕。当时房屋处于被查封状态，尽管听说要拆迁，但因拆迁补偿款并没有下来，双方无法就拆迁补偿款项的具体金额进行明确，顾长林称其未得到补偿款就不能给华盛天威中心补偿。二、一审判决适用法律不当。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，明显适用法律不当，对于涉案财产的处理，应当适用《民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条的规定，按照公平原则进行处理，并适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，处理合同无效之后的法律后果。顾长林辩称，不同意华盛天威中心的上诉请求。腾退时双方的合同已经快到期，而且腾退原因与拆迁无关。张家湾镇政府述称，本案与张家湾镇政府无关，同意一审判决关于张家湾镇政府不承担责任的部分，其他部分不发表意见。华盛天威中心向一审法院起诉请求：1.位于北京市通州区×镇×村东南厂房内钢架构、砖木结构的建筑物拆迁款中200万元归华盛天威中心所有；2.顾长林及张家湾镇政府给付华盛天威中心拆迁款200万元；3.本案诉讼费用由顾长林及张家湾镇政府负担。一审法院认定事实：2019年10月24日，经北京市通州区市场监督管理局核准，华盛天威中心名称由“北京蓝天使文化传播中心”变更为现名称，即华盛天威中心。2007年11月28日，华盛天威中心（乙方）与顾长林（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，租赁房屋现状：位置在×镇×村，占地面积为6000平米，建筑面积为2400平米。租赁期限10年，自2008年1月1日至2017年12月31日止。如遇国家征占土地或市、区、乡有其他安排时，乙方应积极响应，乙方所搭建的房屋及一切设施如遇用地单位赔偿，则由乙方单位所有。甲方已收取乙方未使用期的房租应退还乙方。合同期满后乙方应在15日内将自己的设备及物件运走，超过期限将视为放弃所有权。如甲方仍愿出租，乙方有权优先租用，如乙方搬走时，乙方所搭建的设施（除不动产如厂房等砖结构建筑物外）乙方有权处理或拆走。备注：从合同签字之日起，顾长林将本人在×镇×村东南的东西两院共6000平米，建筑面积2400平米的厂房全部租给乙方使用至合同期满为止。2018年10月，张家湾镇政府发出《腾退公告》，载明因北京市通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程，张家湾公园建设工程（二期）、张家湾镇环城景观生态林建设工程、张家湾景观生态林工程建设需要，西定福庄村、东定福庄村、开发区、梁各庄，何各庄、大辛庄、枣林庄、烧酒巷，贾各庄、东永和屯、西永和屯、北仪阁、齐善庄、牌楼营、三间房、北大化、坨堤、前街、小耕垡等村项目范围内集体土地上非住宅房屋及地上物需要腾退。请到各标段拆迁办公地点（村委会）办理土地房屋腾退补偿等相关事宜。2018年11月，张家湾镇政府发出《交房通知》，2018年11月30日前在村委会与服务公司办理腾退有关手续，相关补偿按照通州区集体土地非住宅地上物腾退补偿标准执行。2019年5月20日，张家湾镇政府（甲方）与顾长林（乙方）签订《城市副中心环城景观生态林建设工程（张家湾镇）集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》约定，因项目建设需要，需要腾退本项目范围内×镇×村四至位置：东至道、南至道、西至宋震、北至陈文华，用于库房用途的乙方房屋及地上附着物，乙方非住宅占地面积为7270.03平方米，房屋建筑面积在2008年1月1日之前建成的2066.5平方米，在2008年1月1日至2013年3月28日期间新建及翻建扩建增加的2126.4平方米。因历史原因形成的无相关批件手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的拆除配合费为5020499元，其他：机井变压器168470元，上述款项共计5188969元。经核实，上述补偿款，张家湾镇政府已经实际向顾长林发放80%。一审庭审过程中，顾长林称鉴于华盛天威中心实际搬家时合同约定的期限尚未届满，其考虑到华盛天威中心的车费、搬家费等，向华盛天威中心支付1万元款项。华盛天威中心对收到1万元的事实认可，但称该1万元系合同未到期顾长林退还的房租。华盛天威中心称2017年9月开始，涉案场地被断水断电无法正常经营使用，其于2017年10月从涉案场地搬走，顾长林此予以认可。一审庭审过程中，华盛天威中心提交了张贴日期为2017年9月16日的封条照片，称因为涉案项目腾退，政府张贴了上述封条，故涉案场地的腾退发生在2017年12月31日双方合同期限届满之前。顾长林对此不予认可，其称上述封条系政府针对散乱污项目治理进行的，与涉案项目腾退无关。经与张家湾镇政府核实，张家湾镇政府称上述查封行为与涉案地块的腾退拆迁无关。经核实，涉案租赁场地的房屋无规划建设审批手续。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故华盛天威中心与顾长林签订的《房屋租赁合同》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对华盛天威中心使用涉案场地过程中，房屋及院落如遇征占的后果及相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示,且不受合同效力的影响。根据《房屋租赁合同》第八条的约定，如遇国家征占土地或市、区、乡有其他安排时，乙方应积极响应，乙方所搭建的房屋及一切设施如遇用地单位赔偿，则由乙方单位所有。该项约定适用的条件为，在合同履行期间如遇上述情形。根据一审法院查明的事实，双方租赁合同届满时间为2017年12月31日，政府针对涉案地块的拆迁腾退公告发布时间是2018年10月，交房通知时间是2018年11月，签订补偿协议的时间是2019年5月。由此可见，涉案地块的腾退拆迁事实发生在涉案租赁合同届满以后，故华盛天威中心据此条约定主张拆迁利益，依据不足，一审法院不予支持。对于华盛天威中心提出的在涉案场地投资搭建相关建筑物的问题。一审法院认为，双方在合同中对合同期满后后续事宜的处理进行了约定，合同期满后乙方应在15日内将自己的设备及物件运走，超过期限将视为放弃所有权。如乙方搬走时，乙方所搭建的设施（除不动产如厂房等砖结构建筑物外）乙方有权处理或拆走。该条款系清算性质的条款。根据查明的事实，华盛天威中心搬离涉案场地时，已经对相关投入进行了搬迁拆除处理，且顾长林退还华盛天威中心1万元款项，至此双方已经就涉案合同履行不能的后续事宜处理完毕。现华盛天威中心以其在涉案场地上投资搭建相关建筑为由主张腾退补偿利益的诉求，依据不足，一审法院不予支持。另，本案系合同纠纷，华盛天威中心与张家湾镇政府之间不存在合同关系，故华盛天威中心要求张家湾镇政府支付相关补偿款的诉求，于法无据，一审法院不予支持。综上述所，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回华盛天威中心的诉讼请求。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认，并补充查明以下事实：一审庭审中，就拆迁时涉案租赁物的建设主体问题，根据拆迁中的测绘图以及腾退结果通知单显示的建筑标号及分类，顾长林表示B类房屋（2008年1月1日之前已建成的房屋建筑面积）都是顾长林建设，C类房屋（2008年1月1日至2013年3月28日新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积）都是华盛天威中心承租期间建设；华盛天威中心主张除了C类房屋的部分，部分B类房屋也系华盛天威中心所建。二审庭审中，华盛天威中心表示张家湾镇政府与顾长林签订的《城市副中心环城景观生态林建设工程（张家湾镇）集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》中记载的2008年以后的建筑面积均为华盛天威中心建设，顾长林对此予以认可。经查，C类房屋即2008年以后的建筑面积为2126.4㎡，对应的补偿款为1816149元。上述事实还有一审、二审当事人陈述等在案佐证。本院认为，一审法院基于涉案租赁物未取得建设工程规划许可证的情况，依法认定顾长林与华盛天威中心签订的《房屋租赁合同》无效，并无不当，且双方当事人在二审中对此不持异议，本院予以确认。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，根据双方当事人的陈述可知，华盛天威中心在承租期间存在在租赁场地扩建房屋的情况，且顾长林对于华盛天威中心的建设行为表示同意。现双方一致确认涉案租赁场地2008年1月1日以后建设的房屋均为华盛天威中心承租期间所建，华盛天威中心虽在一审中主张2008年1月1日以前房屋亦存在部分为其建设的情况，但未提交充足有效的证据予以证明，故本院不予采信，并对于双方一致认可的2008年1月1日以后的建筑面积均为华盛天威中心所建的事实予以确认。现涉案租赁场地被拆迁，华盛天威中心要求顾长林支付其在涉案租赁场地扩建房屋的拆迁补偿，顾长林不同意支付，并提出了拆迁发生在约定的合同期限之后等抗辩意见。对此，本院认为，首先，根据本案的认定，华盛天威中心扩建的房屋高达2126.4㎡，在涉案租赁场地拆迁中处于被腾退及补偿的建筑范围之内，且顾长林已经领取了相应的部分腾退补偿款。其次，虽然华盛天威中心在拆迁之前从涉案租赁场地搬走，但双方未就其扩建房屋的归属或补偿问题作出处理，搬走之时顾长林支付的1万元款项，从当事人陈述可知并非对华盛天威中心扩建房屋的补偿，故华盛天威中心有权就扩建部分向顾长林主张权利。顾长林关于拆迁发生在双方约定的租赁期间之后，故华盛天威中心无权再向其主张权利的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。再次，双方在《房屋租赁合同》中约定，华盛天威中心所搭建的房屋及一切设施如遇用地单位赔偿，则由华盛天威中心所有，虽然《房屋租赁合同》被认定无效，但双方对于拆迁利益分配的意思表示可作为本案认定之参考。综合上述情况以及腾退补偿款现发放了80%的事实，本院认定顾长林暂应向华盛天威中心支付其扩建房屋的补偿款1452919.2元，对于华盛天威中心超出部分的诉讼请求，本院不予支持。一审法院驳回了华盛天威中心的全部诉讼请求，有所不当，本院予以纠正。综上所述，华盛天威中心上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36533号民事判决；二、顾长林于本判决生效之日起15日内给付北京华盛天威运输服务中心补偿款1452919.2元；三、驳回北京华盛天威运输服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11400元，由北京华盛天威运输服务中心负担3118元（已交纳），由顾长林负担8282元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费21504元，由北京华盛天威运输服务中心负担4670元（已交纳），由顾长林负担16834元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 王天水审 判 员 于洪群二〇二〇年六月二十九日法官助理 李 惠书 记 员 王秋岩