福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0102民初15808号 原告肖波（反诉被告）,男,汉族,1986年10月12日出生,住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人:卓文彬、王玉晴，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被告江毅（反诉原告），男，汉族，1967年12月30日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：马金党，福建合伦律师事务所律师。 被告福建可观房地产经纪有限公司，住所地：福州市台江区商务办公区福晟钱隆广场10楼。 法定代表人肖基昌，执行董事长。 委托诉讼代理人汪丁闽，公司员工。 被告福州市可观睿孚房地产服务有限公司，住所地：福州市台江区商务办公区福晟钱隆广场10楼。 法定代表人叶招莲，执行董事。 委托诉讼代理人黄觅燊、陈淑，公司员工。 原告肖波诉（反诉被告，下称原告）被告江毅（反诉原告，下称被告）、被告福建可观房地产经纪有限公司、福州市可观睿孚房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卓文彬，王玉晴，被告江毅委托诉讼代理人马金党，被告福建可观房地产经纪有限公司委托诉讼代理人汪丁闽、被告福州市可观睿孚房地产服务有限公司委托诉讼代理人黄觅燊、陈淑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告肖毅签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告江毅向原告肖波支付违约金240000元；3、被告江毅、福建可观房地产经纪有限公司、福州市可观睿孚房地产服务有限公司立即协助原告肖波，办理房屋保证金120000元退还给原告肖波的手续；4、判决被告江毅赔偿原告肖波已支出的居间服务费10000元；5、判决被告江毅赔偿原告肖波因本案所支出的律师费20000元；6、判决本案的诉讼费用、保全费用等由被告江毅承担。 事实和理由：2019年10月20日，原告肖波经被告福建可观房地产经纪有限公司（以下简称可观经纪公司）业务员吴镇裕居间介绍与被告江毅签订《房屋买卖合同》，约定江毅将位于福州市鼓楼区附属间，单位面积64.44㎡，附属间面积7.59㎡的房屋出售给肖波（房屋权属证号：榕房权证Ｒ字第××号），房屋成交价格为2463000元，且肖波应在本合同签订之日起一日内将购房保证金120000元存入交易服务方指定银行（光大银行福州分行）办理交易资金监管手续。同时合同第二条第（六）款、第九条第（一）款、第（三）款及第十二条第（一）款约定，双方应当诚实履行合同，不得有意隐瞒交易相关信息。任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及其本人的保证内容或保证、告知内容不实导致房屋交易无法继续进行的，视为该方违约。房屋所有权变更完毕前一方违约的，守约方可解除合同并有权要求支付违约金240000元，且守约方有权要求违约方支付主张违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）及偿付守约方支付的居间服务费、交易服务费。 2019年10月20日，肖波与江毅及可观经纪公司签订《居间服务合同》，约定肖波与江毅就买卖讼争房屋委托可观经纪公司提供居间服务，同时合同第三条第（四）款约定，江毅承诺将其在签约前知悉的该房屋情况（不限于瑕疵等）明确告知肖波。 2019年10月20日，肖波与江毅及被告福州市可观睿孚房地产服务有限公司（以下简称可观睿孚公司）签订《交易服务合同》，合同第三条第（二）款约定，因江毅违反《房屋买卖合同》导致肖波解除合同的，肖波有权要求可观睿孚公司退还购房保证金。 2019年10月20日，肖波还与江毅及可观经纪公司、中国光大银行签订《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》，约定肖波将购房保证金120000元存入托管账户（37610188001482160），并由中国光大银行提供资金托管服务。同时，合同第五条第4款约定，如因交易未成功，可观经纪公司提供其见证三方签署的《交易资金退回委托书》，中国光大银行有权依据可观经纪公司电子指令及相关凭证，将托管资金按照相应流程退回至肖波指定的结算账户。合同签订后，肖波依约向中国光大银行托管账户转入购房保证金120000元，目前该保证金处于冻结状态。 2019年11月13日，肖波在可观经纪公司业务员吴镇裕陪同下二次察看讼争房屋，发现讼争房屋门口已被楼下业主封堵，且楼下业主于2019年10月26日在讼争房屋门口贴了一张告示，载明“创业新村1座4梯808业主：你好，关于你家7月18日凌晨阳台着火引发事件，希望你能及时配合社区调解，解决相关赔偿......”肖波这才得知讼争房屋于2019年7月18日凌晨因线路老化发生火灾，火势蔓延至楼下业主阳台，后经出动消防才将火扑灭。但在此之前，江毅及可观经纪公司、可观睿孚公司均未告知肖波该房屋存在任何异常情况，且肖波曾在可观经纪公司的带领下对房屋室内进行察看，发现空调少一台，墙面重新粉刷、柜子发霉、地板重新更换向江毅及可观经纪公司提出疑问，但其仍未告知曾经发生过火灾，江毅系恶意隐瞒讼争房屋曾经发生火灾的事实。 鉴于讼争房屋曾经发生过火灾事故，肖波不同意继续购买房屋，随后通过可观经纪公司多次与江毅进行沟通，但均未达成合意。后肖波委托上海建纬（福州）律师事务所分别于2019年11月19日、2019年11月21日向江毅、可观经纪公司和可观睿孚公司寄发律师函，通知解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《交易服务合同》，要求江毅支付违约金240000元、律师费20000元，及要求可观经纪公司与可观睿孚公司办理房屋保证金退还手续并退还肖波已支付的购房保证金120000元等，但其签收后至肖波起诉时仍未有任何答复。 综上，江毅未诚实履行合同义务，故意隐瞒所出售房屋的真实信息，导致肖波基于错误认识购买房屋，已构成严重违约。肖波有权依据《房屋买卖合同》的约定单方解除合同，并有权要求江毅支付违约金240000元、律师费20000元。因房屋买卖合同已无法继续履行应解除，江毅、可观经纪公司与可观睿孚公司应当立即协助办理购房保证金退还手续并退还肖波已支付的购房保证金120000元。 被告江毅辩称，被答辩人肖波的诉讼请求无事实和法律依据，人民法院应依法驳回被答辩人肖波的所有诉讼请求。理由如下： 一、被答辩人肖波在《民事起诉状》中所述“讼争房屋于2019年7月18日凌晨因线路短路发生火灾，火势蔓延至楼下业主阳台”与事实不符。 事实是：2019年7月18日晚，讼争房屋承租人卢秋月擅自引线为置放在南侧阳台东南角的（电动车）电瓶充电。次日凌晨，承租人的插座突然生出火花，点燃凉晒的连衣裙后生成的火灰飘落至楼下正值装修的住户。因正处凌晨，小区居民都在熟睡。也正是深夜，火光明显，引起热心人士报警。承租人惊醒后泼盆水即火灭，待火警到达现场时已无火点。但因楼下住户正值装修，又无人在现场。火警为彻底消除火灾隐患，对楼下住户强行破门而入，确定无碍才离开现场。为此，福州市鼓楼区消防救援大队适用简易调查程序作出了《火灾事故简易调查认定书》（鼓消火认简字（2019）第0016号）。《火灾事故简易调查认定书》“现场调查走访情况”记载：南侧阳台有烧损过火痕迹，其他地方无此现象，808单元南侧阳台的东南角烧损最为严重，表明火势是由此处向四周蔓延。“火灾事故事实”记载：现场无人员伤亡，起火原因为电气线路老化引发火灾。火灾烧损：衣服，杂物等日常生活用品。“直接财产损失统计（元）”记载：1000.00”。 火灾事故发生后，承租人向答辩人江毅承诺并确认已与楼下住户达成赔偿协议。事实上答辩人江毅直到2019年10月28日前后接到被答辩人的反馈才知道承租人仍未妥善处置与楼下住户的赔偿事宜。答辩人江毅因此于2019年11月17日赔偿楼下住户“7月18日失火导至门损失的金额2300元。”，但在此前的2019年9月10日答辩人江毅已与承租人提前解除《房屋租赁合同》。 二、被答辩人肖波在《民事起诉状》中虚构“空调少一台，墙面重新粉刷、柜子发霉、地板重新更换”的事实。 讼争房屋主卧固定有空调一部，符合《房屋买卖合同》第三条的约定“家具家电包括：挂式空调一台”。“墙面重新粉刷、地板重新更换”的事实发生在被答辩人肖波签订《房屋买卖合同》之前，且被答辩人肖波签订《房屋买卖合同》前后已反复亲自实地看房。因此，被答辩人肖波在《民事起诉状》中所述“发现空调少一台，墙面重新粉刷、柜子发霉、地板重新更换”纯属虚构事实。 三、被答辩人肖波单方解除《房屋买卖合同》无法律依据，系恶意毁约行为。 答辩人江毅认为2019年7月18日讼争房屋发生的轻微火灾系承租人卢秋月不当用电引起的，与讼争房屋本身固有的质量无丝毫关系，也远未达到普通民众认知中的严重程度。因此，答辩人江毅不负有披露义务。被答辩人肖波不能仅以自己的主观心理感受认定答辩人江毅“故意隐瞒所出售房屋的真实信息”。 退一步讲，即便答辩人江毅对2019年7月18日讼争房屋发生的轻微火灾负有披露义务，答辩人江毅未披露并不必然导致房屋交易无法继续进行，更不影响被答辩人肖波实现购房目的，自然地不构成《房屋买卖合同》约定的“违约”。被答辩人肖波单方解除《房屋买卖合同》的行为不符合合同约定，更不符合法定解除的条件。 三、被答辩人肖波在履行期限届满之前已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，其行为已构成违约。 被答辩人肖波以讼争房屋曾经发生过火灾事故为由不同意继续购买房屋，并于2019年11月19日委托上海建纬(福州)律师事务所向答辩人寄发律师函，通知解除《房屋买卖合同》。 因此，答辩人江毅认为被答辩人肖波在履行期限届满之前已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，其行为已构成违约。 被告可观经纪公司辩称：1、争议发生在居间义务终止后，居间方在服务过程中没有期满，不存在过错。居间是居间方为交易双方提供订约机会的服务，依照《居间服务合同》第一条之约定，居间方提供的居间服务在买卖合同成立时终止。本案纠纷在交易过程中产生，如江毅在答辩状中陈述，居间方在推介该房源时并不知道诉争房屋曾经发生过火灾，不存在故意隐瞒。且居间方在双方订约前亦提供双方就其所关注问题向对方进行询问，该情况明确记载于居间服务合同第三条，房屋买卖合同第三条第四款。纠纷产生后，其亦介入调处，努力斡旋，完满履行了居间合同约定及其延伸义务。 2、本案各方均不存在恶意的严重违约，案涉交易不存在客观不可履行的障碍，案涉房屋为二手房，其建成年限久远，瑕疵不可避免；而法律法规对于因瑕疵导致合同解除之规定，亦限于该瑕疵致使合同目的不可实现，综合各方证据，该房屋火灾仅导致衣物损毁并未伤及房屋主体结构，不影响居住属性。本案因原告、江毅对该房屋瑕疵理解存在分歧引发，但各方均不存在严重恶意违约的情况。 3、居间方不是适格的被告，在调处过程中，其多次向原告表示，原被告双方只要协商一致即可办理监管解除手续。本案案由为买卖合同纠纷，其不是买卖合同签约方，其主体身份不适格。原告将居间方列为被告无利于化解纠纷。 综上，针对居间方的诉请应予驳回，其认为各方应当和解息诉。 被告睿孚服务公司辩称：2019年10月20日，原告与被告江毅就买卖案涉房屋签署买卖合同后，鉴于交易复杂性，共同委托其为案涉交易提供交易手续服务，其是案涉交易手续服务方。 本案发生时，买卖双方约定的手续办理节点尚未截至，其在得知纠纷产生后在未收取任何交易服务费的情况下，亦多次介入沟洽各方履约，完满履行了合同义务。 其作为交易服务方，不是有关资金监管协议的签约方，没有买卖合同上签章，原告保证金也没有通过其监管。其不是本案适格的被告。综上，请法庭驳回针对其诉讼请求。 被告江毅提出反诉：反诉请求如下： 一、依法判令解除反诉原告江毅与反诉被告肖波签订的《房屋买卖合同》； 二、依法判令反诉被告肖波向反诉原告江毅支付违约金240000元； 三、依法判令反诉被告肖波赔偿反诉原告江毅利息损失19047元（以2463000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2019年10月20日起暂计至2019年12月23日，实际应计至《房屋买卖合同》解除之日止）； 四、依法判令反诉被告肖波赔偿反诉原告江毅因本案所支出的律师费23000元； 五、本案诉讼费、保全费由反诉被告肖波承担。 事实与理由： 2019年10月20日，反诉原告江毅与反诉被告肖波签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告江毅将位于福州市鼓楼区 1＃楼808单元、1＃楼44＃附属间，单位面积64.44㎡，附属间面积7.59㎡的房屋出售给反诉被告肖波（房屋权属证号:榕房权证Ｒ字第××号），房屋成交价格为2463000元。 《房屋买卖合同》签订后，反诉原告江毅依约履行合同义务。但反诉被告肖波以讼争房屋曾经发生过火灾事故为由不同意继续购买房屋，并于2019年11月19日委托上海建纬(福州)律师事务所向反诉原告江毅寄发律师函，通知解除《房屋买卖合同》。 反诉原告江毅认为，反诉被告肖波在履行期限届满之前已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，其行为已构成违约。依据《合同法》第九十四条第二款的规定，反诉原告江毅有权据此请求解除《房屋买卖合同》，并依据《房屋买卖合同》第九条第一款、第三款的约定要求反诉被告肖波向反诉原告江毅支付违约金240000元、赔偿反诉原告江毅因本案所支出的律师费23000元、赔偿反诉原告江毅利息损失19047元（以2463000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2019年10月20日起暂计至2019年12月23日，实际应计至《房屋买卖合同》解除之日止）、承担本案诉讼费、保全费。 反诉被告肖波辩称，江毅故意隐瞒讼争房屋因线路老化发生火灾的事实，未履行约定的告知义务，系严重违约行为 江毅明确承诺将其在签约前知悉的讼争房屋情况（不限于瑕疵等）明确告知肖波。一方面，根据《火灾事故简易调查认定书》【鼓消火认简字（2019）第0016号】已明确认定讼争房屋系因线路老化曾发生火灾的事实，证明讼争房屋系属于有瑕疵甚至是存在缺陷问题的房屋；另一方面，江毅负有将包含房屋瑕疵在内的一切真实情况如实告知肖波的义务。因此，江毅故意隐瞒讼争房屋真实情况，未履行约定的告知义务，系严重违约行为。 讼争房屋存在线路老化问题及因线路老化曾发生火灾的事实严重影响肖波是否作出购房的意思表示 1、民俗文化经过历史的长期积淀并延续，形成了普通大众对自然和社会的认识评判，进而影响公民的行为判断。讼争房屋内发生火灾事件即使在客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受包括忌讳、恐惧、焦虑等而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。肖波购买房屋的首要目的就是居住，而讼争房屋存在线路老化并且因线路老化发生火灾，存在重大的安全隐患，若肖波购买并居住，将时刻面临居住安全问题，故讼争房屋因线路老化发生火灾的事实严重影响肖波是否购买讼争房屋。 2、肖波作为购房人，属于信息弱势方，即使在购买讼争房屋时进行过实地考察，但因肖波非专业人士，无法对房屋的质量及线路等问题作出专业的判断。当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，江毅作为房屋出卖人在出售涉案房屋时，负有信息披露义务，应当如实、全面告知讼争房屋有关的全部真实信息特别是房屋瑕疵充分告知买受人，促使买受人做出正确的意思表示，不能因其主观认为发生火灾的事实不影响肖波购房目的便予以隐瞒，若肖波于合同签订前得知讼争房屋曾因线路老化问题发生火灾，便不会作出购买房屋的意思表示，该问题严重影响肖波购房目的的实现。因此，江毅未披露房屋内发生线路老化而造成火灾的事件，违反诚实信用原则与合同的约定，构成违约。 3、江毅隐瞒讼争房屋存在线路老化问题及因线路老化发生火灾的事实，已构成严重违约并导致肖波的合同目的无法实现，肖波有权解除合同。 4、因江毅隐瞒房屋真实情况在先，导致购房合同目的无法实现。依据《合同法》第九十四条第四款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，被答辩人的违约行为致使答辩人不能实现购房合同目的，答辩人有权解除《房屋买卖合同》，不存在任何违约行为。 5、退一步说，若肖波继续履行合同，为消除安全隐患，势必要重新整修线路，而重新整修线路需要将全部墙面和地板凿开进行排查和更换，相当于是要重新装修，重新装修的费用较大，现一般家庭装修都要二十万以上，肖波之所以购买二手房就是为了能直接居住，并没有其他闲余资金用于装修，故继续履行合同对肖波而言是极为不公平的，肖波有权解除合同。 肖波不继续履行合同系因江毅违约在先导致合同无法继续履行，肖波不应承担任何违约责任 经审理查明:2019年10月20日，肖波、可观经纪有限公司与被告江毅签订《居间服务合同》，约定肖波与江毅就买卖讼争房屋委托可观经纪公司提供居间服务，合同第三条第（四）款约定，江毅承诺将其在签约前知悉的该房屋情况（不限于瑕疵等）明确告知肖波，同时，肖波向可观经纪有限公司支付居间费10000元。2019年10月20日，肖波与江毅签订《房屋买卖合同》，约定江毅将位于福州市鼓楼区附属间，单位面积64.44㎡，附属间面积7.59㎡的房屋出售给肖波（房屋权属证号：榕房权证Ｒ字第××号），房屋成交价格为2463000元，且肖波应在本合同签订之日起一日内将购房保证金120000元存入交易服务方指定银行（光大银行福州分行）办理交易资金监管手续。同时合同第二条第（六）款、第九条第（一）款、第（三）款及第十二条第（一）款约定，双方应当诚实履行合同，不得有意隐瞒交易相关信息。任何一方未依约履行本合同、违反双方确认事项及其本人的保证内容或保证、告知内容不实导致房屋交易无法继续进行的，视为该方违约。房屋所有权变更完毕前一方违约的，守约方可解除合同并有权要求支付违约金240000元，且守约方有权要求违约方支付主张违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）及偿付守约方支付的居间服务费、交易服务费。2019年10月20日，肖波与江毅及可观睿孚公司（以下简称可观睿孚公司）签订《交易服务合同》，合同第三条第（二）款约定，因江毅违反《房屋买卖合同》导致肖波解除合同的，肖波有权要求可观睿孚公司退还购房保证金。2019年10月20日，肖波与江毅及可观经纪公司、中国光大银行签订《中国光大银行四方通用版网上资金托管业务申请协议书》，约定肖波将购房保证金120000元存入托管账户（37610188001482160），并由中国光大银行提供资金托管服务。同时，合同第五条第4款约定，如因交易未成功，可观经纪公司提供其见证三方签署的《交易资金退回委托书》，中国光大银行有权依据可观经纪公司电子指令及相关凭证，将托管资金按照相应流程退回至肖波指定的结算账户。合同签订后，肖波依约向中国光大银行托管账户转入购房保证金120000元。 2019年11月13日，肖波在可观经纪公司业务员吴镇裕陪同下至讼争房屋察看，发现楼下业主于2019年10月26日在讼争房屋门口贴了一张告示，载明“创业新村1座4梯808业主：你好，关于你家7月18日凌晨阳台着火引发事件，希望你能及时配合社区调解，解决相关赔偿......”，经福州市鼓楼区消防救援大队出具的《火灾事故简易调查认定书》确认，起火单位位于鼓楼区，起火部位为创业新村1座808单元南侧阳台，起火点为鼓楼区东南角，起火原因为电器线路老化引发火灾。另查，原告支出居间服务费10000元及此次诉讼律师费用20000元。 本院认为，原告与被告江毅签订的《房屋买卖合同》、原告与被告江毅、被告福建可观房地产经纪有限公司、福州市可观睿孚房地产服务有限公司签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》意思表示真实，不违反法律有关规定，本院依法予以确认。根据上述合同约定，江毅应将诉争房屋真实情况告知原告，而诉争房产曾发生过火灾确系重大事项，即便火灾当时仅是局部着火，并未造成重大损失，但原告作为买主，有权了解该事实，江毅未主动告知确系违约，应承担违约责任，故原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》有合理合法，本院依法予以支持，被告江毅应赔偿原告支出的居间服务费10000元及律师费用20000元，同时可观房地产经纪有限公司与可观睿孚房地产服务有限公司应将保证金120000元退还给原告。原告主张违约金240000元，鉴于江毅的违约行为并未造成原告的直接经济损失，其主张赔偿240000元无法律依据，本院不予支持。被告反诉请求没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原告肖波与被告江毅签订的《房地产买卖合同》； 二、被告江毅于本判决生效之日起十日内赔偿原告支出的居间服务费10000元及支出的律师费用20000元； 三、被告福建可观房地产经纪有限公司、被告福州市可观睿孚房地产服务有限公司于本判决生效之日起十日内将房屋保证金120000元退还给原告； 四、驳回原告的其他诉讼请求； 五、驳回被告江毅的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案诉讼费26504元，适用简易程序减半收取13252元，原告承担10000元，被告江毅承担3252元；保全费4520元由被告江毅承担；反诉费2765元，由被告江毅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇二〇年六月五日 书记员  叶 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。