广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0921民初2251号 原告：广西容县富盆房地产开发有限公司，住所地：广西容县容州镇车站西路（原林业局办公楼），统一社会信用代码：9145092156679150XE。 法定代表人：陈波，办公室主任。 委托诉讼代理人：黄耀康，广西五行律师事务所律师。 被告：麦海翔，男，1983年9月30日出生，汉族，住广西容县。 第三人:刘海金，男，1978年3月14日出生，汉族，住广西容县。 第三人：刘水英，女，1980年10月11日出生，汉族，住广西容县。 原告广西容县富盆房地产开发有限公司（以下简称富盆公司）与被告麦海翔、第三人刘海金、刘水英执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富盆公司的委托诉讼代理人黄耀康到庭参加诉讼，被告麦海翔、第三人刘海金、刘水英经本院合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富盆公司向本院提出诉讼请求：1、判决终止对容县的执行，并予以解封。2、请求确认容县归原告富盆公司所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两个第三人是夫妻关系。2016年5月1日，第三人与原告富盆公司签订《商品房买卖合同（预售)》，购买原告建设的位于容县（以下简称：涉案房屋）。该涉案房屋建筑面积为107.83平方米，总价款为418769元；被告己付首期房价款为87769元，占全部房价款的20%,余款335000元由第三人向公积金（贷款机构）申请贷款支付。在履行房屋买卖合同的过程中，第三人多次严重违约，未能如期归还住房公积金贷款，致使原告被迫承担连带保证责任，被玉林市住房公积金中心划扣保证金321921.05元，用于归第三人拖欠的房贷本息及违约费用。原告为第三人清偿上述房贷后，第三人并未依约向原告偿还代其清偿的相关金额。基于以上事实，原告有权依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第一条第（5)款约定，解除合同并收回房屋。被告与第三人存在民间借贷纠纷案〔案号：（2019）桂0921民初220号〕，在诉讼的过程中，被告申请容县人民法院予以财产保全。后经其双方调解结案，确认第三人欠被告借款本金250000元及相应利息。为此，被告向法院申请执行〔案号：（2019）桂0921执137号〕涉案房屋。2019年8月6日，为了维护原告自身的合法权益，原告以案外异议人的身份向容县法院提交了执行异议，提出请求法院依法裁定终止对涉案房屋的执行，并裁定予以解封等请求事项。但容县人民法院作出执行裁定书（案号：2019桂0921执137号之四）裁定驳回案外人（即本案原告)富盆房地产公司的异议。但上述涉案房屋所有权确实归原告所有；第三人并未依法取得上述涉案房屋所有权，理由是：一、第三人实际上并没有付清涉案房屋房款，依约涉案房屋归原告所有。第三人严重违约，造成原告被放贷的金融机构扣款321921.05元，代为第三人还清房贷以及相关的利息违约金等。根据原告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第（5)款的约定，上述涉案房屋由原告收回，即归原告所有。二、第三人没有获得涉案房屋所有权的合同依据。第三人未来可能获得涉案房屋所有权的原始依据是《商品房买卖合同（预售）》，但因第三人存在严重违约，多次违约不支付房款，导致原告代为清偿房款，即房款是原告支付的，根据原告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》，依约可以解除合同，并且原告也起诉提出解除合同等诉求(案号：2019桂0921民初1592号）。因此，第三人没有获得涉案房屋所有权的合同依据。三、第三人没有获得涉案房屋所有权的法律依据。根据《商品房买卖合同（预售）》约定房屋办理权属证书登记的期限为商品房交付之日起730日内办理，现在还在办理的期限范围，即涉案房屋尚未登记转移给第三人。而在尚未登记转移前，第三人就严重违约导致《商品房买卖合同(预售）》的解除，原告与第三人之间则不存在合同约定的关于涉案房屋转移的依据，因此，原告也不能再为第三人办理涉案房屋转移的手续。根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而本案涉案房屋权属证书不可能再办理下去。而房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。因此，因无法律依据，第三人不可能再取得涉案房屋所有权。四、容县不动产登记局出具的《合同备案证明》体现第三人尚未取得涉案房屋所有权。《合同备案证明》（合同编号：2016050005)仅仅表明涉案房屋处于合同备案状态并且为未确权。这表明，不动产局尚未进行权利的首次登记，第三人对涉案房屋仅仅有物权期待权而己，因第三人的严重违约，其期待权不能再实现，涉案房屋并没有依法确权给第三人。根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立，经依法登记，才发生效力的，因此，第三人并没有取得涉案房屋的所有权。综上所述，根据《物权法》等相关法律规定，第三人并没有取得涉案房屋的所有权，并且被告申请执行涉案房屋是错误的，侵犯了原告的合法权益；法院对原告提出的执行异议进行驳回也是错误的，将可能造成执行错误，给原告造成巨大损失。因此，在2019年8月30日收到《执行裁定书》后，为维护原告的合法权益，现诉请法院，请求判如所请。 原告富盆公司对其诉讼请求在本院指定举证期限内提交的证据有：1、公司营业执照，证明原告具备适格的诉讼主体资格。2、个人身份证，证明第三人具备适格的诉讼主体资格。3、结婚证，证明第三人是夫妻关系。4、商品房买卖合同（预售），证明：1、2016年5月1日，原告将位于容县（建筑面积107.83m2)以428769元的总价卖给第三人等案件事实，进一步证明原告与第三人之间存在商品房销售合同的法律关系；2、证明第三人购买房屋的首付款为83796元、公积金贷款335000元的案件事实；3、证明因第三人严重违约导致银行解除抵押借款合同的，原告代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）的，原告有权解除合同并取得房屋所有权等案件事实。5、住房公积金委托贷款按揭业务合作协议，证明：原告为第三人的公积金贷款提供阶段性连带责任保证的案件事实，并提供以发放住房公积金贷款余额的5%作为保证金等案件事实。6、律师函，证明截止2019年2月13日，因第三人违约逾期未支付房屋的按揭月供款连续达4期的案件事实，并被玉林市住房公积金管理中心委托律师发律师函追收欠款等案件事实。7、扣收保证金通知书，证明：1、玉林市住房公积金管理中心是放贷方和银行属于受托发放贷款的等案件事实；2、证明第三人贷款金额为33.5万元的案件事实；3、因被告违约逾期未支付房屋的按揭月供房款，致使原告要承担连带责任的案件事实。8、业务联系书，证明因第三人违约行为，玉林市住房公积金管理中心要求受托方银行划扣原告保证金的案件事实。9、中国建设银行客户专用回单，证明因第三人严重违约，受托方银行划扣原告321921.05元到玉林市住房公积金管理中心的账号中，用以归还第三人贷款本息及违约金等案件事实。10、住房公积金贷款结清凭证，证明因第三人严重违约，受托方银行划扣原告321921.05元到玉林市住房公积金管理中心的账号中，用以归还第三人贷款本息及违约金等案件事实。11、《合同备案证明》，证明涉案房屋处于未确权的状态，第三人尚未取得涉案房屋所有权等案件事实。12、不动产证（总证），证明该证属于原告开发的富盛广场8栋整栋楼的不动产证，进一步证明商品房不动产首次登记（总房产证）时，所有权归开发商（原告）所有，然后根据业主的履约情况才过户给业主的。本案中，涉案房产正在办理首次登记（总房产证），所有权还没有过户给被告，并且被告存在严重违约，不可能再取得涉案房产的所有权的。13、执行异议书，证明原告在被告申请对涉案房屋强制执行的过程中，依法提出了执行异议，要求法院终止对涉案房屋的执行和依法解封等案件事实。14、执行裁定书，证明容县法院驳回原告提出的执行异议的案件事实，进一步证明原告不得不依据民诉法第227条提起执行异议之诉。 被告麦海翔没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见，在本院指定举证期限内也没有提交诉讼证据。 第三人刘海金、刘水英没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见，在本院指定举证期限内也没有提交诉讼证据。 案经审理查明，第三人刘海金、刘水英是夫妻关系。2016年5月1日，富盆公司与刘海金、刘水英签订一份编号为2016050005的《商品房买卖合同（预售）》，约定：刘海金、刘水英向富盆公司购买容县容州镇车站西路富盛广场9栋4层01号商品房；房屋建筑面积为107.83平方米，房屋单价为每平方米3883.6元，总价款为418769元；刘海金、刘水英采取公积金贷款方式付款，于2016年5月1日前支付首期房价款83769元，余款335000元由刘海金、刘水英向公积金中心申请贷款支付等。合同共有附件十一份，其中，合同附件十一《补充协议》第一条第二款第五项约定，若根据法律、法规、信贷政策及相关保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的抵押贷款提供连带责任保证的，出卖人保证期间，买受人未能按约定偿还贷款本息的，买受人应于十日内偿还出卖人代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付给出卖人违约金，违约金为出卖人代为清偿之款项金额的20%，如超过三个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同。由于买受人违约导致银行解除抵押借款合同的，买受人应于甲方付款之日起十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给出卖人房屋总价款的10%的违约金。买受人未能于甲方付款之日起三十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金）的，出卖人有权通知解除买卖合同。出卖人解除合同的，商品房由出卖人收回并另行处理。2016年5月3日，合同进行了备案。 2016年5月1日前，刘海金、刘水英向富盆公司支付了首期房价款83769元。2017年4月7日，富盆公司、刘海金、刘水英及建行容县支行签订了一份《住房公积金借款合同》，刘水英为借款人、建行容县支行为贷款人、富盆公司为保证人、刘水英和刘海金为抵押人，约定：刘水英向建行容县支行借款335000元用于购买本案涉案房屋；借款期限为2017年4月7日起至2037年4月7日；合同生效后，贷款人将款项一次划入借款人指定账户，即富盆公司开设在建行容县支行账号为45×××88的账户；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1900.11元；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产为本案涉案房屋；借款人未按时还清借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利等。2017年4月10日，各方对涉案房屋办理了抵押预告。2017年4月26日，建行容县支行按约定发放了贷款。2017年12月31日，富盆公司将涉案房屋交付给刘海金、刘水英。后，刘海金、刘水英对房屋进行了装修并居住。 贷款发生后，刘海金、刘水英依约偿还了部分借款本息，后未能依约继续还款。2019年2月20日，公积金中心委托广西纳百川律师事务所向刘水英出具《律师函》，告知刘水英，截止2019年2月13日止，已逾期未归还贷款本息达7600.44元，连续逾期4期，累计逾期4期，已构成违约，希望刘水英收到函后立即依《借款合同》约定履行还款义务等。后刘水英仍未能继续依约偿还借款。2019年3月4日，公积金中心容县管理部向富盆公司出具《扣收保证金通知书》，告知：截止2019年3月4日，刘水英没有履行承诺按时归还贷款本息。根据富盆公司与公积金中心签订的合作协议约定及与建行签订的《借款合同》约定，在借款人未能如期归还贷款时，应由富盆公司承担连带保证责任，因此，刘水英所借贷款的余款（包括贷款本金、利息、罚息、违约金及由此产生的费用）由建行容县支行从富盆公司的的“保证金”专户（账号：45×××01）中划扣，最后划扣金额以银行划扣凭证为准。2019年3月11日，公积金中心容县管理部向建行容县支行出具《业务联系书》，请建行容县支行从富盆公司开立的“专项保证金”账户扣收款项，用于归还刘水英全部贷款贷款本息及违约费用。款项直接划到公积金中心开设在建行玉林分行账号为45×××47的账户。2019年3月12日，建行容县支行从富盆公司的账户划扣了321921.05元至公积金中心的账户，用于归还刘水英全部贷款本息及违约费用。刘水英在公积金中心的贷款335000元于2019年3月12日结清。 另查明，2014年10月26日，公积金中心、建行容县支行与富盆公司签订了《住房公积金委托贷款按揭业务合作协议》，约定公积金中心为购买富盆公司商品住房且符合公积金个人住房委托贷款条件的购房人提供住房公积金个人住房委托贷款；富盆公司同意以发放住房公积金贷款余额的5%的金额存入保证金账户内，为上述项目住房公积金个人住房委托贷款借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并授权建行容县支行，如借款人在富盆公司保证期内违约，可直接扣划富盆公司保证金专户内相应金额至公积金中心指定账户以抵消违约金额及因此产生的各种费用等。 再查明，刘水英为本案涉案房屋的装修向建行容县支行申请了信用贷款，并承诺在涉案房屋抵押登记可予注销登记之时，如信用借款未清偿，在未经建行容县支行同意的情况下不申请涉案房屋抵押登记的注销手续。至今，刘水英尚未向建行容县支行清偿完信用借款。本案涉案房屋因被告麦海翔起诉第三人刘海金、刘水英民间借贷纠纷一案已于2019年6月3日被本院查封。2019年8月6日，原告富盆公司作为案外人向本院提出书面异议，以本案涉案房屋归其所有为由申请解除查封本案涉案房屋，本院于2019年8月20日作出裁定，以刘海金、刘水英付清了房屋房款，已取得房屋的所有权为由驳回了富盆公司提出的异议。 又查明，2019年7月9日，本院立案受理富盆公司起诉刘海金、刘水英、第三人建行容县支行、玉林市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，富盆公司起诉请求本院判决解除《商品房买卖合同（预售）》及刘海金、刘水英支付违约金，请求刘海金、刘水英协助富盆公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案、预告登记及要求建行容县支行、公积金中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到富盆公司名下。2019年9月23日，本院以（2019）桂0921民初1592号民事判决书判决驳回富盆公司的全部诉讼请求。后富盆公司不服提出上诉。2020年5月25日，玉林市中级法院以（2020）桂09民终707号民事判决书判决撤销该案一审判决，判决刘海金、刘水英支付违约金41876.9元给富盆公司，判决驳回富盆公司的其他诉讼请求。 本院认为，富盆公司以案外人身份对本院执行申请人麦海翔与被执行人刘海金、刘水英民间借贷纠纷案提出执行异议，在本院作出驳回其异议的裁定后，原告富盆公司作为案外人提起的执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，富盆公司应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。在本院立案受理的另一案件即富盆公司起诉刘海金、刘水英、第三人建行容县支行、玉林市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案的二审法院发生法律效力的（2020）桂09民终707号玉林市中级人民法院民事判决书中对相关事实作出查明、判定，富盆公司与第三人刘海金、刘水英签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同；此合同履行过程中，刘海金、刘水英已经付清了购房款，此合同也已经进行了备案登记，涉案商品房已经进行抵押预告登记，并且已经交付给刘海金、刘水英使用，此房屋买卖合同除办理房产所有权证外已经履行完毕；房屋买卖合同与贷款合同是两种法律关系，买受人在贷款合同的违约行为，富盆公司应通过主张已履行担保义务来行使追偿的权利，富盆公司可另行行使追偿权来保护自己的利益；富盆公司以合同附件十一第一条第2点第（5）项要求解除合同并将商品房登记到其名下已无解除的前提，故对富盆公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》，请求刘海金、刘水英协助富盆公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》的备案、预告登记及要求建行容县支行、公积金中心共同对涉案房屋依法解押，并协助过户到富盆公司名下的相关诉讼请求不予支持。结合本案富盆公司诉请判决终止对容县的执行并予以解封，富盆公司此请求主张理由不成立，本院不予支持。对于富盆公司在本案中请求确认容县归原告富盆公司所有，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。原告富盆公司提供的证据不足以证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其全部诉讼请求应予驳回。被告麦海翔、第三人刘海金、刘水英经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，也未进行书面答辩，视为其已放弃其抗辩权利，本院依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，经合议庭评议，判决如下： 驳回原告广西容县富盆房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费7770元，由原告广西容县富盆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李戈元 审 判 员  李海珍 人民陪审员  陀深奎 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  张璐思 书 记 员  蒋 莹