福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5803号 原告：上海浦东发展银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区湖东路222号，统一社会信用代码：91350000685068285B。 负责人：黄奕生，行长。 委托诉讼代理人：林汉儒，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾霄丽，福建君立律师事务所律师。 被告：李惠容，女，汉族，1966年12月18日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：王良峰，男，汉族，1962年8月7日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：福建世欧投资发展有限公司，住所地：福建省福州市晋安区福新路中段(福新中路312号)江盛楼四层，统一社会信用代码：91350000555088237A。 法定代表人：郎辉，董事长。 委托诉讼代理人：黄**。 原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称浦发银行福州分行）与被告李惠容、王良峰、福建世欧投资发展有限公司（以下简称世欧公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浦发银行福州分行的委托诉讼代理人曾霄丽、被告世欧公司的委托诉讼代理人黄**到庭参加诉讼。被告李惠容、王良峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告李惠容、王良峰立即向原告偿还借款本金240445.75元，利息、罚息、复利合计10421.84元（利息、罚息、复利暂计至2020年3月11日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）；2.判令被告李惠容、王良峰赔偿原告为本案所支付的律师费人民币903元；3.判令被告世欧公司对前述第1、第2项诉请中的全部债务承担连带清偿责任；4.判决原告对被告李惠容名下位于福州市晋安区房产的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.判令本案诉讼费、财产保全费、公告费及原告为实现债权所支出的其他费用由三被告承担。 事实与理由：2014年12月31日，被告李惠容因购买位于福州市晋安区房产向原告申请按揭贷款。被告李惠容作为借款人及抵押人，被告王良峰作为共同还款人及抵押财产共有人，被告世欧公司作为阶段性连带责任保证人，与原告签署编号为4301201400982130601的《个人购房担保借款合同》（以下简称“合同”）。该合同约定：被告李惠容贷款金额为人民币38万元，贷款用途为购买福州市晋安区房产，贷款期限10年，自2015年1月13日起至2025年1月13日，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率基础上上浮20%计算，贷款发放后利率每年1月1日调整、分段计息，贷款支付方式为受托支付，还款方式为等额本息还款法，按期每月还款，每期还款日为每月10号。如被告逾期还贷，原告有权宣布已贷出的贷款本息立即全部提前到期，并按计收罚息之日的执行利率上浮50%计收罚息，罚息自违约之日起计收直至贷款本息全部清偿之日止，对逾期支付的利息，按罚息计收复利。被告李惠容以其购买的上述房产为前述贷款提供抵押担保，并约定原告对抵押物享有第一顺位优先受偿权，抵押担保范围为合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。被告世欧公司为被告林坤玉提供阶段性连带责任保证担保。2015年1月12日，原告取得预购房屋抵押权预告登记【证号：榕房预ＦＺ押字第××号】。 2015年1月13日，原告依约将贷款本金38万元人民币转入开发商世欧公司账户，依约履行了放款义务。自2019年7月起，被告李惠容未按合同约定偿还贷款本息，截止2020年3月11日，已连续逾期9期（月）未按约定偿还贷款本息，尚欠贷款本金人民币240445.75元，利息、罚息、复利计人民币10421.84元。 鉴于上述事实，被告李惠容作为借款人，未按约定偿还贷款本息，已构成违约，原告有权宣布贷款本息全部提前到期，要求其立即提前偿还全部贷款本息，并承担违约责任。被告王良峰系被告李惠容的配偶，已在《个人购房担保借款合同》上以抵押物共有人及共同还款人身份签字，对上述的贷款及抵押事宜均已知情，且上述债务均发生在其夫妻关系存续期间，故被告王良峰应对被告李惠容的债务承担共同偿还责任。被告世欧公司为被告林坤玉提供阶段性连带责任保证担保，应承担连带责任。对本案的抵押物，原告依法享有第一顺位优先受偿权。原告为维护自己合法权益，依法诉至贵院，望判如所请。 被告世欧公司辩称，1、李惠容以其所购买的房产向原告提供抵押担保，被告为李惠容的债务承担阶段性保证责任，若法院判决原告对诉争房产处置价款具有优先受偿权，原告应先对诉争房产实现抵押权，而后就不足部分向世欧公司主张权利。在法院判决原告对讼争房产处置价款具有优先受偿权的前提下，被告不应对判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，而仅是对原告对本案诉争房产物权实现后不足部分承担连带清偿责任，并有权就代偿金额向李惠容追偿。2、若世欧公司代被告李惠容向原告进行了还款，世欧公司亦应有权向李惠容进行追偿，并且对案涉房产处置后的款项享有优先权。3、案涉房产已经于2016年6月30日进行了初始登记，已经具备了办理产权证及抵押登记的条件，世欧公司曾要求被告李惠容办理案涉房产的产权证及抵押登记，且李惠容在世欧公司的通知下已经于2017年2月4日领取了产权办理材料，但是被告李惠容领取材料后却未予以及时配合办理相关手续，由此导致世欧公司承担阶段性保证责任的时间延长。世欧公司对未能办理抵押权登记不存在过错，不应继续承担连带保证责任。 被告李惠容、王良峰未作答辩。 原告浦发银行福州分行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.个人购房担保借款合同（编号：4301201400982130601），证明：1、被告李惠容向原告申请个人购房贷款，贷款金额为38万元人民币，并以其购买的房产作为抵押物提供抵押担保；2、被告王良峰为共同还款人及抵押人，被告世欧公司提供阶段性连带保证责任担保；3、被告李惠容指示原告将贷款划入开发商世欧公司账户；Ａ2.抵押权预告登记证【榕房预ＦＺ押字第××号】，证明：2015年1月12日，原告取得预购房屋抵押权预告登记；Ａ3.个人贷款借款凭证，证明：2015年1月13日，原告依约将贷款本金38万元人民币转入开发商福建世欧投资发展有限公司账户，依约履行了放款义务；Ａ4.贷款欠款清单，证明：自2019年7月起，被告未按合同约定偿还贷款本息，截止2020年3月11日，尚欠贷款本金人民币240445.75元，利息、罚息、复利计人民币10421.84元；Ａ5.结婚证，证明：被告李惠容与王良峰为夫妻关系；Ａ6.委托代理协议,Ａ7.律师费发票,Ａ8.中国工商银行业务回单,共同证明：原告委托福建君立律师事务所律师代理本案，支出律师费903元。 被告世欧公司质证认为，证据A4真实性由法院确认，其他证据无异议。 被告李惠容、王良峰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院另查明,被告从2019年8月10日开始违约，截至2020年6月18日，被告李惠容、王良峰尚欠借款本金236633.34元，利息（含罚息、复利）13823.75元。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告浦发银行福州分行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告李惠容、王良峰未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告李惠容偿还借款本金236633.34元及相应利息罚息，本院予以支持。原告主张被告李惠容、王良峰赔偿其为实现本案债权支付的律师代理费903元，有合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。 关于浦发银行福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人世欧公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至李惠容名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但李惠容怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人李惠容有协助办理抵押登记的义务，世欧公司应督促其办理。本院确定李惠容应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人李惠容若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人浦发银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，李惠容虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于李惠容财产，客观上应作为李惠容责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人浦发银行福州分行有权处分购房人李惠容于商品房买卖合同项下的合同权利，而李惠容取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故浦发银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人浦发银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因浦发银行福州分行与保证人世欧公司约定保证责任免除条件为：借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日。保证期间为自本合同签订之日起至借款人债务履行期限届满之日起两年止。在抵押权未能依登记而设立情况下，世欧公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人世欧公司在承担保证责任后，有权向债务人李惠容追偿。在追偿过程中，若债权人浦发银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还世欧公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还李惠容。被告李惠容以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。被告李惠容、王良峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告李惠容、王良峰于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行借款本金236633.34元，利息（含罚息、复利）13823.75元(暂计至2020年6月18日，之后的逾期利息、罚息、复利等按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告李惠容、王良峰于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行律师代理费903元; 三、被告福建世欧投资发展有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、被告李惠容应于本判决生效之日起三十日内协助上海浦东发展银行股份有限公司福州分行办理不动产（福州市晋安区）抵押登记手续，福建世欧投资发展有限公司应督促李惠容并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福建世欧投资发展有限公司的保证责任终止； 五、福州市晋安区房产抵押登记办妥后，或李惠容逾期仍未办理抵押登记的，上海浦东发展银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 六、原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行对福州市晋安区房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建世欧投资发展有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还李惠容； 七、福建世欧投资发展有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向李惠容、王良峰追偿； 八、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5076元，减半收取2538元，由被告李惠容、王良峰、福建世欧投资发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年六月二十二日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。