河北省邯郸市复兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0404民初278号 原告：邯郸市丛台区大桥培训学校。 法定代表人：张建堂，该学校校长。 委托诉讼代理人：路朝生，男。 被告：苑利杰，男。 原告邯郸市丛台区大桥培训学校（以下简称大桥学校）与被告苑利杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大桥学校的委托诉讼代理人路朝生、被告苑利杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大桥学校向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告租金49750元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月19日租赁被告位于邯郸市复兴区使用，租期五年，原告租金交至2019年8月19日。按照合同约定，楼下门市原告可以转租，2018年3月19日原告楼下门市转租给王沙沙，收取王沙沙押金1万元，租金半年一付，王沙沙租金交至2018年6月19日。 2019年3月，绿树林枫5号楼301、302住户以原告的培训学校扰民为由，到复兴区物业等处状告原告，也多次到原告处闹事，导致原告不能正常开展教学活动。2019年3月26日，216门市消防楼梯由被告拆除，2019年3月27日校区被复兴区消防大队贴封条。期间原告多次口头告知被告，如果不能解决楼梯问题，将解除租房合同，被告退还剩余租金。直到2019年4月底，被告还不能解决消防楼梯问题，致使原告校区一直被查封，不能正常授课。为降低损失，原告不得不重新找教室，2019年5月5日，原告搬离教室物品时，被告提出租赁合同没有到期，必须交纳下一年租金。为了孩子们能正常上课，原告向被告交纳了2019年8月20日之后部分租金4万元。 2019年5月30日，被告终止了与原告的租赁合同，将216门市楼上出租给王毅，楼下出租给王沙沙，原告退还王沙沙2019年6月1日至2019年6月19日的租金2，217元，并把王沙沙交付原告的押金1万元冲抵被告应当返还的租金，原告终止了与王沙沙的转租合同，由王沙沙直接和苑利杰对口。故原、被告于2019年5月31日已实际解除合同，被告应退还原告2019年6月1日至2019年8月19日的租金19,750元以及原告之后交纳的租金3万元（扣除抵顶王沙沙的押金1万元），合计49,750元，原告向被告主张未果，诉至贵院，望判如所请。 苑利杰辩称，一、双方签订《房屋租赁合同》时，因原告怕被告中途涨房租，所以签订的租赁合同约定了租期五年，而且原告承诺肯定租赁至五年期满，房屋空着也向原告交纳房租，在此期间，被告不能租给别人，也不能上涨租金。后原告在被告不知情的情况下将楼上转租给王毅，收取王毅转让费3万元，押金1万元，存在违约行为，应当承担违约金1万元。原告在转租的过程中，造成涉案房屋房顶、隔音、屋门破坏等损失15,000元，原告应当赔偿。被告在2019年12月才将房屋出租出去，原告还应承担空档期四个月租金16,000元。 二、双方租赁合同履行前三年已经交清，被告第四年租金已交纳4万元，剩余5万元尚未交纳，现被告退租，被告不予认可，因为前期租赁期间，楼上邻居并未提出异议，后原告学生数量增多，楼上邻居才提出生声音过大影响其休息，要求原告再做一下隔音，并拆除后面的楼梯，原告让被告调解，答应加装隔音拆除楼梯。后面楼梯造价13,000元,原告承诺到期给被告建一个或是赔偿，被告才同意拆除。现原告应当赔偿被告该楼梯款13,000元。 三、原告收取楼下王沙沙租房押金1万元，应当退回。 以上原告共计应承担64,000元，楼下王沙沙支付的2019年6月至2019年8月18日租金9,100元、预收租金4万元，原告还需支付被告14,900元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 大桥学校为其主张，提供如下证据：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》、原告与王沙沙签订的《房屋租赁合同》、原告与王毅的签订的《房屋转让合同》各一份，证明：原告将一楼门市转租给王沙沙，符合合同约定；原告将装修的隔断、房门、吊顶、灯具、监控设备、线路等转让给王毅，收取王毅定金1万元转让与折旧后的费用3万元与被告无关；216门市楼后消防楼梯因违建被拆，属于不可抗力原因造成的损害，原告不应赔偿被告13,000元； 2、银行转账记录三份、收据一份，证明：原告支付了2018年8月19日至2019年8月19日租金9万元、2019年8月20日以后部分租金4万元； 3、路朝生与苑利杰的微信聊天截图、照片一份，证明：被告提供的216门市不符合培训学校消防要求，被复兴区消防大队查封，消防楼梯属于违建，被告提供给原告房屋存在严重瑕疵，被拆属于不可抗拒原因造成的，原告不应赔偿被告13,000元； 4、原告与王毅微信聊天记录、语音聊天，王毅与苑利杰签订的《房屋租赁合同》一份，证明：原告转让给王毅的房屋隔断、房门、吊顶、灯具、监控设备、线路，折旧后费用3万元，实际支付定金1万元，与被告无关；原、被告解除合同后，与王毅签订了租房合同以后发生的“房顶、隔音、房门等被破坏”与原告无关,原告不应赔偿被告15,000元；房顶上的洞是王毅装修时开的洞，为的是放隔音棉，因楼上邻居阻止，王毅不再租赁被告的房子； 5、216门市二楼现场装修视频一份，证明：王毅与被告签订租赁合同后，装修时将房顶打洞放置隔音棉，后来因为楼上邻居多次阻止，放弃装修； 原告与王沙沙微信聊天记录六份、谈话录音一份、转账记录一份，证明：2019年5月30日,原告与王沙沙解除租赁合同，原告退还王沙沙6月1日至19日租金2,217元，王沙沙从2019年6月1日向被告交纳房租，王沙沙交给原告的押金1万元冲抵原告付给被告的房租。 7、路朝生与被告微信聊天记录，301邻居滋事视频、301邻居给教育局领导举报信各一份，证明：2019年1月至2019年5月底，原告校区四个月不能正常上课，迫于无奈解除合同，不属于违约；被告出租给原告的房屋，消防楼梯属于违建，存在严重瑕疵，没有尽到合理管理义务；房屋本身不能达到办学标准，被复兴区消防大队查封。 苑利杰为其辩解，提供如下证据：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明：租赁协议明确约定楼上不允许转租，但原告将楼上私自转给王毅，存在违约行为，原告应支付被告违约金1万元； 被告与邢改英签订的《房屋租赁合同》一份，证明：被告2019年12月份将房屋出租，在此之前的租金应当由原告承担； 照片六张，证明：原告在租赁期间将房顶破坏，里面的隔音棉全部拽出，给被告造成了损失，应当由原告承担； 原告与王毅、王沙沙签订的《房屋租赁合同》复印件各一份，证明：原告与被告并未解除合同，一直是原告在对外租赁； 录音三份，证明：从始至终是原告与王毅签订的租赁合同，被告要求王毅赔偿，王毅称他给原告交过1万元，将这1万元抵作对其的赔偿；原告承诺干满五年，因此应当支付租金到合同期满。 6、2019年6月份招租广告一份，证明：王毅不干后，被告配合原告进行了招租。 本院经审理认定事实如下：2016年7月3日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将其八一路绿树林枫216号楼上楼下共三间租给乙方，乙方租赁该房屋楼上作为培训学校使用，楼下门市可以自用，也可以转租。在租赁期限内，未事先征得甲方同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；租赁期限五年，自2016年8月19日至2021年8月19日止；房屋的年租金为9万元，一年一交，提前两个月交租金，五年后租金随行就市；该房屋及附属设施所有权属甲方所有，若是乙方后来因需要添加的设施不属于甲方所有；乙方有权在租赁期限内使用该房屋，但不得损坏房屋及附属设施，乙方在承租期限内若损坏房屋结构及附属设施，应负责赔偿；租赁期间，甲、乙双方如有特殊情况需要提前终止合同，必须提前三个月通知对方，经双方同意后确定终止合同日期终止合同，如有一方违约需付对方违约金人民币1万元。 合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告，原告依约支付租金。原告向被告交纳。2016年8月19日至2018年8月19日双方的租赁合同已经履行完毕，无争议。 2018年3月，原告与王沙沙签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其承租绿树林枫216底商转租给王沙沙，期限为三年，自2018年3月19日至2020年3月20日止；年租金42,000元，押金1万元，半年一付租金，房租到2019年6月21日到期。原告称：“2019年5月30日，原告与王沙沙解除上述租赁合同，原告退还王沙沙6月1日至19日房租2,217元，王沙沙从2019年6月1日对被告交房租，王沙沙交给原告的1万元押金冲抵原告付给被告的房租”。庭审中，被告认可自2019年6月1日实际向收取王沙沙租金，押金1万元同意从原告支付的租金中抵顶。 2018年8月10日，原告支付被告2018年8月20日至2019年8月19日的租金9万元。 2019年3月18日，邯郸市复兴区胜利桥街道办事处绿树林枫社区和安居物业绿树林枫管理处向涉案门市张贴《限期整改通知》一份，内容为：“邯郸市复兴区八一路216号：因贵单位在原施工单位基础上户外私自改装铁艺消防逃生楼梯，严重影响相邻单位的生活安全，根据国务院《物业管理条例》第六十九条和《邯郸市物业管理办法》等相关规定，你单位私建的逃生楼梯属于违建，物业多次协调未果，现责令你单位从今日起，在三日内向绿树林枫社区和物业提交允许改建消防逃生楼梯的相关文件，若没有规划许可，请在3月22日前自行拆除。逾期未拆，物业将协同绿树林枫社区将强制拆除。”后该楼梯被告拆除。 2019年5月6日，原告支付被告2019年8月20日之后部分租金4万元。 2019年5月19日，原告（甲方、转租方）和王毅（乙方、承租方）签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方自愿将其合法承租的绿树林枫216号转租给乙方作为培训学校使用，该房屋至2019年6月1日转让给乙方；房屋的转让费3万元，乙方先支付甲方转让费2万元，剩余1万元在乙方取得该房屋安全鉴定证明、消防证明后一次性支付甲方；甲方在租赁房屋期间装修费房屋改装的隔断、房门、吊顶、灯具、监控设备、线路等转让给乙方。合同签订后，王毅实际支付大桥学校1万元。 同日，被告（出租方）与王毅（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将其绿树林枫216号楼上楼下租给乙方，乙方租赁该房屋楼上作为培训学校使用；租赁期限四年，自2019年6月1日至2023年6月1日止；房屋的年租金为9万元，一年一交，提前两个月（每年3月30日）交租金，满两年之后，2021年6月1日至2023年6月1日，房租一年10万元收取。被告对此租赁合同的真实性无异议，但称该租赁合同系为了不让楼上的房东干扰大桥学校办学，配合大桥学校签订的虚假的租赁合同。 2020年4月27日，王毅和路朝生的微信聊天语音内容为：“我是王毅，在2019年5月19日在复兴区利杰签订租房合同，在签订完合同后，开始装修房子，在装修工程当中，为了怕影响到楼上邻居，我们在房顶开了两个洞，往里面放隔音棉。在装修过程当中，楼上邻居下来对我们劝阻，说知道我们干辅导班，所以不允许我们在这里干，因为严重影响到家里面生活，所以说我们也是也是经过多方面沟通，没有结果，所以被迫离开”。 以上事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》一份、原告与王沙沙签订的《房屋租赁合同》一份、原告与王毅的签订的《房屋转让合同》一份、银行转账记录三份，收据一份、原告与王毅微信聊天记录，王毅与被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份、原告与王沙沙微信聊天记录、谈话录音、转账记录一份及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，当事人双方意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。根据双方的诉辩主张，双方的争议焦点为： 一、大桥学校是否应当承担四个月空档期租金16,000元。 被告和王毅于2019年5月19日签订了租赁合同，以实际行为解除了与原告的租赁合同，被告和王毅的租赁合同是否履行，以及在此之后被告的房屋是否出租以及租金的多少均与原告无关，原告不应当承担该空档期租金16,000元。被告称与王毅签订的租赁合同，是为了不让楼上的住户干扰原告办学，配合原告签订的虚假的租赁合同，王毅未认可该租赁合同系虚假的合同，被告又未提交相关证据，被告该辩解，本院不予支持。 二、原告收取的王沙沙押金1万元是否需要退回的问题。 原告依据其与被告的签订的《房屋租赁合同》，与王沙沙签订了《房屋租赁合同》，将其租赁原告的收取王沙沙押金1万元。2019年5月30日，原告与王沙沙实际解除了双方的租赁合同，由被告与王沙沙之间直接形成租赁合同关系。原告称该押金1万元在原告交纳给被告的租金4万元中抵顶，被告在庭审过程中也明确表示同意从原告支付的租金中抵顶王沙沙的押金1万元。虽然王沙沙的押金1万元不属于被告因本案向本院主张的事实，但鉴于原、被告对此均予以认可，且本院对该事实的确认对王沙沙并未造成损害，为减少不必要的诉累，故本院认定该1万元原告不再退回王沙沙，直接转由被告收取，即现被告已实际收取王沙沙房屋租赁押金1万元，以后被告在和王沙沙解除租赁合同时据实结算即可。 关于被告主张原告应支付违约金1万元，赔偿楼梯款13,000元，赔偿房顶、隔音、屋门15,000元的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条“出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当按照下列情况分别处理：……第(二)项买受人主张出卖人应当支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉”，被告上述主张属于反诉的范围，其未提起反诉，本院不予审理。 综上，被告与王毅签订租赁合同后，原、被告已经实际解除了合同，被告应当返还原告2019年6月1日至2019年8月19日的租金19,750元以及之后的租金3万元，被告未支付原告，应当承违约责任，原告要求被告返还租金49,750元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告苑利杰于本判决生效之日起十日内返还原告邯郸市丛台区大桥培训学校租金49,750元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,044元，减半收取计522元，由被告苑利杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常黎霞 二〇二〇年六月二十二日 书记员  霍观涛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百七十四条：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第四十四条出卖人履行交付义务后诉请买受人支付价款，买受人以出卖人违约在先为由提出异议的，人民法院应当那个按照下列情况分别处理： （一）买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或者主张出卖人应当采取价款等补救措施的，属于提出抗辩； （二）买受人主张出卖人应当支付违约金、赔偿损失或者要求解除合同的，应当提起反诉。 第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定，没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。 权利转让或者其他有偿合同参照适用，买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。