江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初4626号原告：李燕春，男，1989年10月11日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：万丽，女，1989年8月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。委托代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师，代理上述两原告。被告：王卫承，男，1985年9月6日出生，汉族，住上海市静安区。被告：滕雪枫，女，1989年10月30日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托代理人：王淑敏，上海百全律师事务所律师，代理上述两被告。被告：昆山鲁嘉房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇光明路854号，统一社会信用代码91320583MA1Y7KNU4C。法定代表人：石壮，该公司总经理。委托代理人：安普辉，男，该公司员工。委托代理人：覃盛伟，女，该公司员工。原告李燕春、万丽与被告王卫承、滕雪枫、昆山鲁嘉房地产经纪有限公司（以下简称鲁嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告李燕春、万丽及其委托代理人贵阳杰，被告王卫承及王卫承、滕雪枫的委托代理人王淑敏，被告鲁嘉公司委托代理人安普辉、覃盛伟到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告李燕春、万丽向本院提出诉讼请求：1、被告王卫承、滕雪枫返还原告已付购房款600000元（返还后由原告将剩余首期房款一并存入苏州市存量房交易资金托管账户内办理公积金贷款）；2、被告鲁嘉公司对上述返还房款义务承担连带责任；3、判决被告王卫承、滕雪枫继续履行合同编号为1000XXXX的《昆山市存量房买卖合同》；4、判决解除原告与被告王卫承、滕雪枫之间网签的编号为S202XXXXX的《昆山市存量房买卖合同》；5、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2019年8月10日，原告在被告鲁嘉公司的居间服务下与被告王卫承、滕雪枫签订《房屋买卖合同》购买坐落于昆山市房屋。合同签订后，原告共计按期支付房款人民币60万元。2019年12月，原告前往办理公积金贷款的过程中发现根据《苏州工业园区住房公积金贷款暂行规定》，原告若要办理公积金贷款，需将除贷款金额以外的购房款均存入苏州市存量房交易资金托管账户。而因鲁嘉公司的严重过错，原告己将部分房款支付给被告王卫承、滕雪枫，从而无法完成上述资金监管手续。发现上述问题后，原告第一时间与三被告沟通，但始终无法达成一致。2019年12月7日，被告鲁嘉公司向原告出具《情况说明》，该说明载明：“我居间方与李燕春协商一致，李燕春办理苏州园区公积金贷款，我方承诺帮其解决公积金监管问题。”时至今日，鲁嘉公司始终未能履行承诺，帮助原告完成公积金贷款手续。为保证房屋买卖合同的顺利履行，原告也多次与被告出卖方协商，但其始终拒绝配合原告将已支付的房款存入苏州市存量房交易资金托管账户内，属于滥用合同条款，恶意阻止原告履行合同义务。为避免进一步扩大损失，原告只能暂停支付剩余购房款。原告认为，合同履行过程中各方均应恪守善意原则，被告王卫承、滕雪枫有义务配合原告继续履行合同。而被告鲁嘉公司作为专业房屋买卖居间服务提供者，在提供居间服务过程中未告知原告办理公积金贷款的必要条件，存在严重过错，理应承担赔偿责任。为维护自身合法权益，故原告提起本案诉讼。被告王卫承、滕雪枫辩称，原告诉讼请求无事实与法律依据，原、被告合同中明确约定了房款的支付方式是自行支付并非资金托管。当时被告王卫承、滕雪枫急需资金才卖房，如需要资金托管被告不会出售该房屋。由于原告未按期支付房款，被告王卫承、滕雪枫已经按照合同约定通知原告单方解除了合同，故请求驳回原告本案诉讼请求。被告鲁嘉公司辩称，鲁嘉公司系房屋买卖的居间方，只为买卖双方提供居间服务，买卖双方合同签订完毕，鲁嘉公司的居间服务就履行完毕。根据合同相对性原则，原告与被告王卫承、滕雪枫才是合同当事人，原告将房款支付至被告王卫承、滕雪枫的账户，鲁嘉公司并非收款方，据此鲁嘉公司并非适格被告，不应承担相应的返还房款义务。2019年9月3日鲁嘉公司带买卖双方去办理网签手续，因原告不具备公积金贷款资格导致不能办理，而此后原告也未协助办理公积金贷款手续，故本案纠纷是买卖双方共同造成，请求驳回对被告鲁嘉公司的诉讼请求。经审理查明，2019年8月10日原告李燕春、万丽（乙方）与被告王卫承、滕雪枫（甲方）在被告昆山鲁嘉房地产经纪有限公司居间下，签订一份《昆山市存量房买卖合同》（合同编号：1000XXXX），合同约定原告向被告购买其位于昆山市车库，房屋产权证号为13××33、13××34，建筑面积122.97+77.28+9.37平方米，成交总价为1780000元。合同第四条系对于付款方式的约定：乙方于2019年8月10日支付甲方购房定金50000元（购房定金可冲抵房款）；第四条第2款约定双方选择通过贷款的方式支付购房款，其中首付款支付方式双方在“自行支付”及“资金监管”两项中选择“自行支付”，即乙方于2019年8月16日前将首付款400000元支付至甲方名下的账户。拟贷款金额为450000元，乙方于银行放款后委托贷款银行将上述款项支付至甲方名下账户，乙方应于2020年1月25日前前往贷款机构办理贷款申请手续，如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，双方同意按照以下方式处理：买受人应当于办理不动产转移登记前将差额部分支付至甲方名下账户。双方至房产交易中心过户前，若因银行或住房公积金管理机构不同意乙方购房贷款申请，导致乙方无法按约定期限支付购房款的，买卖双方同意解除本合同，退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请，并由乙方按照合同第五条约定的违约责任承担违约责任。合同第五条约定了乙方逾期付款的违约责任。关于房屋交付，合同约定甲方应当于全款到账3天内腾空该房屋并交付给乙方。合同第十九条约定，为交易手续之便，甲乙双方均同意居间方按照本合同约定的内容在昆山市存量房网上买卖管理系统进行合同备案，无需另行签订网签草案合同。该合同后附有一份补充协议，其中对于房款支付的具体方式进一步作出约定：乙方支付甲方上述房屋交易首期款1330000元，该笔款项乙方支付如下：2019年8月10日支付定金50000元，2019年8月16日前支付首付350000元，2020年2月10日前支付930000元。乙方逾期支付房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除单方面合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。乙方拟贷款金额为450000元，乙方具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准，贷款金额由贷款机构支付给甲方。其他约定条款中载明：甲乙双方协商，乙方将棕榈湾房屋过户当日前，支付甲方20万至30万房款（此房款包含在首付款内）。甲方同意乙方具有公积金贷款资格后办理公积金贷款审批。合同签订后，2019年8月10日原告向被告万丽转账支付50000元，2019年8月13日转账支付200000元，2019年8月16日转账支付150000元，2019年11月14日转账支付170000元，2019年11月18日转账支付30000元，以上共计向被告万丽账户支付房款600000元。另查明，2019年9月3日，被告鲁嘉公司通过案外人昆山君享房地产有限公司为原、被告办理网签手续，原、被告签订了网签申请书及网签合同。网签申请书中载明合同编号为S201XXXX，合同信息摘要栏中载明合同总价：1644210元，是否选择交易资金托管：否。该份编号为S201XXXXXX的网签合同中载明涉案房屋成交总价为1644210元，首付1166100元，贷款450000元，车库款28110元另行付清。合同第五条关于是否办理存量房资金托管业务，双方约定为:是，买卖双方另行签订存量房交易资金托管协议。再查明，原告万丽公积金缴纳所在地为苏州工业园区，其公积金自2019年7月开始缴纳。原、被告确认，由于上述合同签订时原告万丽公积金缴纳期限尚不足六个月，不满足公积金贷款的条件，故双方在合同中约定了被告同意原告具备公积金贷款资格后办理公积金贷款审批。2019年12月，原告前往苏州园区公积金中心办理公积金贷款时发现，根据《苏州工业园区住房公积金贷款暂行规定》，需将贷款金额以外的购房款进行资金托管存入托管账户，并提供资金托管协议及资金托管存款凭证才可办理公积金贷款。原告与中介方沟通要求出卖方将已收房款返还汇入托管账户，但出卖方称签订合同时中介并未告知苏州园区该项政策且双方亦无约定故不同意返还。沟通无果后，2019年12月7日中介方鲁嘉公司向原告出具了一份情况说明，内容为：我居间方与李燕春协商一致，李燕春办理苏州园区公积金贷款，我方承诺帮其解决公积金监管问题，其余公积金贷款手续、贷款额度、能否贷款有李燕春负责，与我方无关。评估费我方不收取，关于评估事项由李燕春负责，与我无关。2020年1月13日，中介方鲁嘉公司为解决资金托管问题，以君享公司的名义带买卖双方至房产交易中心进行网签信息变更，原告万丽与被告王卫承、滕雪枫签订了一份网签信息变更书，将房屋成交总价变更为657684元，其中首付196440元、贷款45万元、车库11244元，中介方以此为准另作了一份编号为S2020XXXXX的《昆山市存量房买卖合同》。鲁嘉公司称其目的是将房屋总价做低，以降低需托管的资金额。被告王卫承、滕雪枫称其认为该申请书违反法律规定而拒绝继续办理网签合同，故其未在该《昆山市存量房买卖合同》中签字。又查明，原告称被告王卫承、滕雪枫承诺过返还购房款协助办理公积金贷款但其未履行承诺。被告鲁嘉公司称签订合同时其告知过苏州园区公积金贷款政策，但因签订合同时原告不具备贷款资质，而此后被告王卫承、滕雪枫拒绝配合办理公积金贷款导致未能继续交易。被告王卫承、滕雪枫对原告及鲁嘉公司以上陈述不认可，王卫承、滕雪枫称其出售房屋系因急需资金，按照约定原告应将房款支付其账户，双方并未约定已付房款的返还。为证明其主张，王卫承、滕雪枫提供了其与原告之间的微信聊天记录，2020年1月8日原告在微信中称“我负责把首付付出去就好了。我会在这个月24号前把剩下的73万首付款转给你们的，贷款的事情就要看接下来大家怎么协商了”。继续查明，2020年3月3日原告委托律师分别向王卫承、滕雪枫及鲁嘉公司发送一份律师函，通知王卫承、滕雪枫返还60万元房款用于办理公积金贷款，以及通知鲁嘉公司若出卖方不配合返还房款，鲁嘉公司应自行垫付60万元。王卫承、滕雪枫及鲁嘉公司对原告要求不予认可，双方因此产生争议故原告未继续付款。2020年4月13日被告王卫承、滕雪枫向原告发出一份解除合同通知书，表示其有73万元房款经多次催告但未支付，故通知解除双方之间的《昆山市存量房买卖合同》及补充协议，并要求原告承担相应的违约责任。原告于2020年4月21日向王卫承、滕雪枫进行了回函，原告不认可解除合同通知书效力，并要求继续履行双方之间的房屋买卖合同。双方为此产生纠纷诉至法院。审理中经询问，原告同意继续支付剩余房款以继续履行合同，但被告王卫承、滕雪枫认为合同因原告违约已通知解除故不同意继续履行。以上事实有合同编号为1000XXXX的《昆山市存量房买卖合同》、补充协议、合同编号为S201XXXX的《昆山市存量房买卖合同》、合同编号为S202XXXX的《昆山市存量房买卖合同》、房款支付凭证、房产证、网上签约申请书、变更申请书、情况说明、律师函、解除合同通知书等，及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间虽签订有多份《昆山市存量房买卖合同》，但双方均确认2019年8月10日所签编号为100XXXX的《昆山市存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其他合同仅用于网签备案，故本院认定应以编号为1000XXXX的《昆山市存量房买卖合同》及补充协议为准履行各自权利义务。该合同中关于首付款的支付方式，双方在“自行支付”及“资金监管”两项中明确选择了“自行支付”，即由原告支付至被告王卫承、滕雪枫个人账户。原、被告在2019年9月3日办理网签手续申请书中也明确了不选择资金托管的方式进行付款，网签手续办理后原告也是继续将款项直接支付至出卖方个人账户。原告也自认其在2019年12月办理公积金贷款时才知晓公积金贷款需要资金托管，故双方签订合同及补充协议时不可能约定付款后再返还托管。虽然本案被告王卫承、滕雪枫作为房屋出卖方负有相应的配合协助义务，但要求其将已收房款返还超出了合同约定范围，并不属于被告应承担的协助义务。本案中，原告对其主张的被告王卫承、滕雪枫承诺同意返还购房款并未能够举证证明，其应承担相应的举证不能的不利后果，据此本院认定被告王卫承、滕雪枫并无义务返还已收房款，故对原告第一项诉讼请求不予支持。在此情形下，原告主张被告鲁嘉公司承担连带责任亦无依据。根据合同约定，原告在无法申请贷款的情形下应自行补足相应房款以继续履行合同，但原告至今未支付剩余房款，虽然审理中原告同意支付剩余房款以继续履行合同，但被告王卫承、滕雪枫认为原告逾期付款已属违约且其已发函通知原告要求解除合同，在此情形下合同继续履行的基础已不存在，故本院对原告要求继续履行合同的诉讼请求不予认定。关于原告要求解除编号S2020XXXX的《昆山市存量房买卖合同》，由于原告与被告王卫承、滕雪枫均未在该合同中签字，该合同并未成立，故对于该份合同不存在解除要求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李燕春、万丽全部诉讼请求。本诉案件受理费9800元，减半收取为4900元，由原告李燕春、万丽承担，该费用原告已交纳，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年六月二十九日书记员  颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。