湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初3608号原告：招商银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道766号“中天”广场1-7楼。负责人：曾盾，行长。委托诉讼代理人：何国宏，湖南百舸律师事务所律师。被告：刘殿超，男，1985年7月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市，现住湖南省长沙市天心区。被告：谢丹，女，1987年8月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市雨花区，现住湖南省长沙市天心区。系被告刘殿超之妻。原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告刘殿超、谢丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告招商银行股份有限公司长沙分行的委托诉讼代理人何国宏、被告刘殿超、谢丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行股份有限公司长沙分行向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月原、被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限从2015年9月6日起至2024年5月9日止，租赁房屋所在位置为湘潭市雨湖区韶山西路354号天山丹桂华庭1号楼0101009、0201008号，租赁房屋用途为营业网点、办公场所。原告租赁房屋后，将该房屋作为原告下属分支机构招商银行股份有限公司莲城支行的营业及办公场所，并依照合同的要求及时支付了房租。之后，鉴于经营的实际情况，招商银行股份有限公司于2019年5月9日决定终止招商银行股份有限公司莲城支行的营业。2019年6月21日，经中国银保监会湘潭监管分局批复，招商银行股份有限公司莲城支行终止营业。鉴于实际情况，自2019年5月开始，原告多次与被告协商，要求解除上述租赁合同，但均未能达成一致意见。2019年8月，原告通过EMS快递向被告送达了《关于门面提前退租的函》，但被告至今未予答复。综上所述，原、被告间的合同目的已无法实现，应予解除，故诉至人民法院，请求依法裁决。被告刘殿超、谢丹共同辩称，1.原、被告双方间所签订的租赁合同尚未到期，现系原告单方要求解除合同，不再履约，故两答辩人不同意解除与原告签订的租赁合同。2.原告自2019年8月至今欠缴租金，已严重违约，其应承担违约责任；相应的，本案诉讼费应由原告负担。3.原告租赁两答辩人门面后已进行了经营性改造，对房屋造成了很大破损，即使解除合同，原告也应对房屋恢复原状或支付修复费用20万元。本案开庭时，两被告补充了如下答辩意见：辩人同意解除与原告间签订的合同，但原告要求提前解除合同，存在违约；且到开庭之日止，原告还在占有、使用案涉门面，也没有缴纳租金。原告招商银行股份有限公司长沙分行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：租赁合同，拟证明原、被告的租赁关系、违约责任、租赁用途等；证据2：中国银保监会湘潭监管分局关于招商银行湘潭莲城支行终止营业的批复、招商银行关于湘潭莲城支行终止营业的批复，拟证明湘潭莲城支行已终止营业，合同目的已无法实现；证据3：退租函、快递单，拟证明原告已就提前解除合同事宜提前告知被告。对于原告提交的上述3组证据，两被告质证认为，对上述3组证据的真实性均无异议。对于原告提交的3组证据，本院认定如下：对证据1、2、3，因两被告对其真实性均无异议，且证据1能证实原告与两被告间的租赁关系，证据2能证实原告属下的湘潭莲城支行已停止营业，合同目的已无法继续实现，证据3能证实原告已就提前解除租赁合同进行了相应通知的事实，故本院对上述3组证据予以认定。本案开庭后，原告于2020年5月29日向本院提交了《房屋移交书》，拟证明原告实际已于2020年5月20日将案涉房屋（含钥匙）交还给了两被告。对于该份证据，两被告质证认为，对该证据无异议。本院对原告提交的该份《房屋移交书》予以认定。被告刘殿超、谢丹均未向本院提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月30日，原告与两被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：由两被告将位于湘潭市雨湖区天山丹桂华庭1号楼0101009、0201008号房产一层的房屋出租给原告作为营业网点、办公场所使用，面积为92.23㎡，租赁期限从2015年9月6日起至2024年5月9日止。租金（含税）按160元／㎡计算，合计月租金为14756.8元／月，年租金为177081.60元，租金每年支付一次。2017.8.10-2020.8.9租金在上年度基础上递增3%，其中2018.8.10-2019.8.9的年度租金为187865.86元，2019.8.10-2020.8.9的年度租金为193501.83元。同时约定原告擅自解除合同的，应向两被告支付违约金20万元。另外，合同第三条第六项约定“免租期：无”。上述合同还对其他方面进行了约定。上述合同签订后，原告租赁使用涉案房屋作为其下属分支机构招商银行股份有限公司湘潭莲城支行的营业及办公场所，并已将租金交付到了2019年8月9日止。但在2019年5月13日，招商银行股份有限公司作出招银复（2019）99号《招商银行关于湘潭莲城支行终止营业的批复》，决定终止招商银行股份有限公司湘潭莲城支行营业。对此，中国银保监会湘潭监管分局也于2019年6月21日作出潭银保监复（2019）39号《中国银保监会湘潭监管分局关于招商银行股份有限公司湘潭莲城支行终止营业的批复》，批复同意招商银行股份有限公司湘潭莲城支行终止营业。同时，原告于2019年8月通过ＥＭＳ快递向被告向两被告邮寄发出《招商银行长沙分行关于门面提前退租的函》，该函载明：“刘殿超、谢丹：我行与贵方于2015年签订了《房屋租赁合同》（编号：ＣＳＺＬ2015027），租赁贵方名下湖南省湘潭市雨湖区天山丹桂华庭1号楼0101009、0201008号房产一层的房屋作为我行营业网点、办公场所，租期为2015年9月6日至2024年5月9日。因我行经营政策变化，暂定2019年8月份拆除该网点，现向贵方提出提前终止房屋租赁合同的请求，具体退租事宜以双方后续协商为准。特此函告，请贵方给予配合和支持。招商银行长沙分行。2019年5月20日”。两被告于2019年8月底收到上述函件。后因原、被告双方未就提前退租、解除合同事宜达成一致，原告遂诉至本院，形成本诉。另查明，1.本案开庭时，两被告表示同意解除与原告之间的《房屋租赁合同》，但要求原告继续支付租金至案涉房屋腾空并交还之日止，同时还要求原告支付违约金以及拆除涉案房屋里面设施的拆除、复原费用10万元。2.本案开庭时，原告表示同意按照合同约定承担违约金并再支付一个季度的租金，同时还愿意支付恢复房屋原状的补偿费用2万元。3.根据两被告陈述，案涉房屋系于2015年从其他人手中购买而来，原告则陈述，在从两被告除手中租赁案涉房屋时，原告实际早已从两被告之前的房屋所有人手中租赁了案涉房屋进行使用，最初是从该房屋的开发商天山置业（音）处承租的。4.2020年5月20日，原告将案涉房屋（含房屋钥匙）交付给了两被告，并由两被告与原告委派的移交方代表人以及另两案的当事人陈博、张铁军共同签写了《房屋移交书》一份，载明的主要内容有：“经友好协商，移交方（指本案原告）现将位于湘潭市雨湖区（陈博）、湘潭市雨湖区韶山西路354号7号一层（张铁军）、湘潭市雨湖区天山丹桂华庭1号楼0101008、0201007号的房产一层（陈博）、湘潭市雨湖区天山丹桂华庭1号楼0101009、0201008号的房产一层（刘殿超、谢丹）的租赁房屋清理干净，水电费已结清全部移交给接收方，同时将房屋所有钥匙当面清点移交。前述钥匙交接完毕，即作为房屋移交手续办妥”。5.根据两被告陈述，原告在租赁案涉房屋期间，对房屋内的设施进行了改造，并在屋内建了4台ＡＴＭ机，在这情况下，拆除相应设施并复原房屋需要一笔费用，原告对此也予以认可，但只同意就该笔费用支付2万元。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。1.本案中原告与两被告于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方均应严格履行合同约定义务；在合同期限未到期的情况下，双方本应继续按照合同约定履行合同。在合同履行中，两被告并无违约行为，但因原告已终止其下属的湘潭莲城支行的营业，导致合同目的已无法实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院酌情予以支持。2.根据《房屋租赁合同》约定，在原告擅自解除合同的情况下，应向两被告支付违约金20万元，现原告提前解除租赁合同，按上述约定，其应向两被告支付违约金20万元并应按照合同中的约定计算标准继续向两被告支付租金（占用费）至原告实际腾空并向两被告交还案涉房屋之日止；结合原告实际已于2020年5月20日将房屋（含钥匙）腾空并交还给两被告的实际情况，本院根据《房屋租赁合同》中的约定，将自2019年8月10日起至原告实际腾空、交还案涉房屋之日止（2020年5月20日）的租金（占用费）计算为：150,560.33元（四舍五入后）{（193,501.83元÷365天）×284天（2019年8月10日起至2020年5月20日止）}。3.根据查明的事实，两被告拆除原告在租赁期间所建的改造设施及ATM机等设施及恢复房屋原状必然会产生的费用及花费相应的时间，对此所产生的费用及占用时间所产生的损失，应由原告予以承担。本院根据原、被告双方提出的金额以及两被告拆除改造设施、恢复原状需花费相应时间、费用的实际情况并结合本案案情，酌情将因恢复房屋原状所产生的费用和损失确定为5万元。另外，对于两被告提出的免租期的损失等辩论意见，因两被告未提交证据予以证实，且在合同中明确约定免租期为“无”，故本院对两被告的上述辩论意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告招商银行股份有限公司长沙分行与被告刘殿超、谢丹于2015年10月30日签订的《房屋租赁合同》；二、原告招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起五日内向被告刘殿超、谢丹支付2019年8月10日起至2020年5月20日止的房屋租金（占用费）150,560.33元；三、原告招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起五日内向被告刘殿超、谢丹支付违约金20万元；四、原告招商银行股份有限公司长沙分行于本判决生效之日起五日内向被告刘殿超、谢丹支付恢复房屋原状（含拆除改造设施）的费用5万元；五、驳回原告招商银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由原告招商银行股份有限公司长沙分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长 左 斌人民陪审员 谌 忠人民陪审员 谭小年二〇二〇年六月八日代理书记员 蒋 垚附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条：事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。