山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异183号 案外人：日照京果食品有限公司，住所地日照市莒县小店镇工业园1号、大庄园公司院内6号、7号、8号。 法定代表人：杨启德，总经理。 委托代理人：许光磊，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：陈延来，山东文康律师事务所律师。 申请执行人：临沂市联钢物资有限公司，住所地临沂市经济开发区芝麻墩街道临沂江北钢材市场7号门A11-1。 法定代表人：朱春生，总经理。 被执行人：日照大庄园食品有限公司，住所地莒县小店镇窝疃村。 法定代表人：庄某，执行董事。 被执行人：青岛庄和实业有限公司，住所地青岛市市北区四流南路1号。 法定代表人：李敬芬，总经理。 被执行人：庄某，男，1975年1月11日出生，汉族，住青岛市市南区。 被执行人：赵某，女，1979年5月27日出生，汉族，住青岛市市南区。 本院在执行申请执行人临沂市联钢物资有限公司与被执行人日照大庄园食品有限公司、青岛庄和实业有限公司、庄某、赵某金融借款合同纠纷【执行案号（2018）鲁02执恢132号，原执行案号（2016）鲁02执542号】一案过程中,案外人日照京果食品有限公司对本院（2018）鲁02执恢132号之二执行裁定书裁定拍卖登记在被执行人日照大庄园食品有限公司名下位于日照市莒县小店镇窝疃村[产权证号莒国用（2011）第x号]的土地使用权及该宗地范围内的建筑物、附属物（以下简称“案涉土地及房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人日照京果食品有限公司称，请求：1.法院在发放执行款时将属于案外人承建的工程部分的价款发放给案外人后再将剩余部分发放给申请执行人；2.确认案外人拥有日照市莒县小店镇工业园1号范围内土地、厂房、办公用房、生活用房的租赁权。事实与理由：2012年3月27日，山东和实集团有限公司与庄某签订《合资协议书》，约定成立日照和实大庄园食品有限公司，由日照和实大庄园食品有限公司租赁日照大庄园食品有限公司位于莒县小店镇x号的厂房、办公用房、生活用房以及生产设备，租期x年，并对每年租金进行了约定。2014年4月16日，日照和实大庄园食品有限公司注册成立，并向日照大庄园食品有限公司支付了x年的房租。2014年4月16日，日照和实大庄园食品有限公司将所有的生产、生活、办公等设备物资转让给了青岛信尔力进出口有限公司。同日，日照和实大庄园食品有限公司将其承租的位于莒县小店镇x号的厂房、办公用房、生活用房等使用权转租给了青岛信尔力进出口有限公司。同日，青岛信尔力进出口有限公司与杨启德签订《委托持股协议书》，约定杨启德为青岛信尔力进出口有限公司投资设立的日照京果大庄园食品有限公司（以工商注册为准）100%股份的名义持有人。后青岛信尔力进出口有限公司一直在案涉厂区生产经营。2015年7月31日，日照京果食品有限公司正式成立，按照《委托持股协议书》的约定，杨启德作为持股100%的名义股份并担任法定代表人，注册地址也在案涉厂房，且一直经营至今。1.案外人具有案涉厂房的合法承租权，法院应依法保障案外人在案涉厂区的承租权。如前所述，案外人日照京果食品有限公司从日照和实大庄园食品有限公司处通过转租方式合法租赁日照市莒县小店镇x号厂房，租赁权合法、真实、有效，应当依法予以确认。案外人从未收到过任何法院发送的评估报告、拍卖公告等文件，对租赁的案涉厂区评估、拍卖事项毫不知情。依据“买卖不破租赁”原则，法院在执行日照大庄园食品有限公司财产的情况下，应当依法确认案外人的租赁权，并保证案外人的租赁权不因案涉厂区被拍卖变更所有权而受到影响。2.案外人建造的设施部分的价款应发还给案外人。为了生产经营便利，日照京果食品有限公司建造了门卫室、锅炉房、x号房的雨棚、环保池、罩壁、进行了地面硬化及新修道路与围墙。但是法院在评估日照大庄园食品有限公司财产的时候，将属于案外人建造的上述设施及项目进行了评估，法院委托的评估报告中也进行了部分载明。但是x号房屋雨棚x及地面硬化、围墙也是案外人建设的，法院委托的评估报告中却未予载明。因而，上述所有案外人承建的设施部分的价款应当返还给案外人。综上所述，为了维护案外人的合法权益，特向法院提出执行异议申请，请求法院在执行过程中将属于案外人承建的设施部分予以扣除并发放给案外人，并确认案外人拥有日照市莒县小店镇工业园1号范围内土地、厂房、办公用房、生活用房的租赁权。 申请执行人临沂市联钢物资有限公司答辩称，1.案外人所陈述的与事实完全不符。2.京果公司是2015年7月31日成立，其设立时直接与被执行人大庄园公司签订了租赁合同，京果公司在提出异议时，隐瞒了该事实，请求对京果公司予以制裁。3.京果公司租赁被执行人大庄园公司经营场所的时间晚于本案抵押权设立的时间，x年的租期，严重阻碍了抵押权的实现，法院应当对案涉财产去租拍卖。4.申请执行人有证据证明京果公司实际控制人是大庄园公司法定代表人庄某，这在莒县小店镇是众所周知的事实，请求法院查明京果公司执行异议申请书的提交人是谁，并传唤该提交人，询问其取得执行异议申请书的真实经过，并进一步询问该执行异议申请书的形成经过，公章是何人经办盖章。5.京果公司实际占有案涉经营场所，不影响法院去租拍卖。对京果公司声明的新建部分在重新评估时应单独载明，在财产拍卖后，财产分配时应由执行法院另行听证，充分听取债权人抗辩意见并充分审查京果公司证据真实性后，再决定是否将新建部分的残值予以返还。 被执行人日照大庄园食品有限公司答辩称，对案外人的异议请求无异议。 为证明其主张，案外人向本院提交以下证据：1.《合资协议书》、《同意书》、图纸一宗，证明2012年3月27日，山东和实集团有限公司与日照大庄园食品有限公司法定代表人庄某签署《合资协议书》，山东和实集团有限公司与庄某合资拟成立日照和实大庄园食品有限公司，约定和实集团租赁日照大庄园食品有限公司位于莒县小店镇工业园路x号的厂房、办公用房、生活用房以及相关生产设备（附图纸），并约定了租金支付标准及其他事项。当日，日照大庄园食品有限公司出具《同意书》，同意将位于莒县小店镇工业园路x号的厂房、办公用房、生活用房、农场共85亩，以及相关生产设备租赁给山东和实集团有限公司。2.《借款协议》、工商银行凭证一宗，证明2013年4月1日，日照大庄园食品有限公司与青岛信尔力进出口有限公司签订《借款协议》，日照大庄园食品有限公司向青岛信尔力进出口有限公司借款310万元，借款期限自2013年4月2日起至2014年4月1日止，约定未按时还款，愿意将日照大庄园食品有限公司食品加工车间租赁给青岛信尔力进出口有限公司，以租赁费抵扣借款。2013年4月2日，青岛信尔力进出口有限公司向日照大庄园食品有限公司出借310万元。3.营业执照、缴纳电费信息、交税信息、银行流水一宗，证明自《合资协议书》签署且日照和实大庄园食品有限公司注册后，日照和实大庄园食品有限公司便在案涉厂区实际经营至2014年4月份。2014年4月14日，日照和实大庄园食品有限公司将庄某的退股股金x万元退回给庄某，双方合作终止，双方期间一直缴纳租赁费用。4.《协议书》、《日照和实大庄园资产交接表》一宗，证明日照和实大庄园食品有限公司自2012年3月份开始在案涉土地、厂房经营，2014年4月份，因日照和实大庄园食品有限公司经营不善，欲中止合作，但《合资协议书》第6条约定违约方要赔偿损失及支付x万元违约金。2014年4月份，日照大庄园食品有限公司借青岛信尔力进出口有限公司310万元款项到期，青岛信尔力进出口有限公司至案涉厂区催要借款无果，要求以厂区租赁折抵借款。当时，在厂区经营的是日照和实大庄园食品有限公司。日照和实大庄园食品有限公司为减轻违约责任，与日照大庄园食品有限公司、青岛信尔力进出口有限公司协商，由青岛信尔力进出口有限公司接收厂区继续经营，2014年4月16日，日照和实大庄园食品有限公司和庄某签订《协议书》，约定将涉案厂房、办公用房、生活用房以及相关生产设备及新购置的设备无偿转让给日照大庄园食品有限公司法定代表人庄某，青岛信尔力进出口有限公司将上述资产进行了接收。5.《租赁合同》一份，证明日照和实大庄园食品有限公司、日照大庄园食品有限公司、青岛信尔力进出口有限公司达成一致意见后，当日即2014年4月16日日照大庄园食品有限公司与青岛信尔力进出口有限公司签署《租赁合同》，将案涉厂区剩余18年租期转租给青岛信尔力进出口有限公司，以折抵所欠310万元款项。同时，青岛信尔力进出口有限公司同意在案涉厂区注册公司时保留大庄园字样，暂定名为“日照京果大庄园食品有限公司”。6.《委托持股协议书》一份，证明2014年4月16日，在日照大庄园食品有限公司、青岛信尔力进出口有限公司就欠款及以租赁折抵达成一致意见后，青岛信尔力进出口有限公司欲新设公司在案涉厂区进行经营，与杨启德签订《委托持股协议书》，约定青岛信尔力进出口有限公司委托杨启德作为其对“日照京果大庄园食品有限公司”出资的持有人并作为法定代表人。签订完《委托持股协议书》后，便开始着手进行公司注册，开始以约定的“日照京果大庄园食品有限公司”进行注册，但是工商部门迟迟未予注册并称“大庄园”字样不能作为公司名称使用；后又以“日照京果食品有限公司”进行注册，营业范围为保鲜、速冻食品出口业务，但因一直没有通过商检、环评等迟迟未能注册成功。以上证明综合证明，在法院查封之前，案涉厂区即已存在租赁，且至今仍在实际使用，应当予以确认租赁权。 申请执行人临沂市联钢物资有限公司质证称，对上述证据的真实性及证明事项均不予认可。 被执行人日照大庄园食品有限公司质证称，对上述证据的真实性及证明事项均予以认可。 为证明其主张，申请执行人向本院提交以下证据：日照市中级人民法院（2018）鲁11民终1260号民事判决书一份，证明日照大庄园食品有限公司和京果公司的实际控制人都是庄某。 案外人质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。京果公司与日照大庄园食品有限公司是两个不同的法人主体单位，京果公司的实际控制人并非庄某，从案外人提交的相关材料可以看出京果公司的的实际控制人青岛信尔力进出口有限公司。依照日照中院的调查笔录并不能真实的反映出京果公司与日照大庄园食品有限公司是关联公司，且被调查人的供述也与事实并不一致，很多都是道听途说，京果公司并不是大庄园公司改名。杨启德是依照《委托持股协议》成为京果公司的名义持股人和法定代表人，且从该被调查人的供述可以反映出京果公司自2014年开始既在涉案厂区实际经营，时间早于法院查封时间。 被执行人日照大庄园食品有限公司质证称，该判决是日照京果公司的工资纠纷，与本案无关。 本院查明，中国民生银行股份有限公司青岛分行与日照大庄园食品有限公司、青岛庄和实业有限公司、庄某、赵某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月15日作出（2015）青金商初字第207号民事判决书，判决：一、被告日照大庄园食品有限公司于判决生效之日起十日内偿付原告中国民生银行股份有限公司青岛分行贷款本金人民币x元人民币及相应利息x元（暂计至2015年3月31日，自2015年4月1日起至本判决确定的给付之日的利息按合同约定计算）；二、如果被告日照大庄园食品有限公司未履行上述第一项给付义务，原告中国民生银行股份有限公司青岛分行有权就被告日照大庄园食品有限公司抵押的莒房他证小店2011镇字第x号、莒他项（2013）第5××号房地产他项权证项下房地产所处分的价款在上述第一项范围内优先受偿；三、被告青岛庄和实业有限公司、庄某、赵某对上述第一、二项所判债务承担连带清偿责任。被告青岛庄和实业有限公司、庄某、赵某承担担保责任后，有权向被告日照大庄园食品有限公司追偿；四、驳回原告中国民生银行股份有限公司青岛分行的其他诉讼请求。日照大庄园食品有限公司、青岛庄和实业有限公司、庄某、赵某不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2016年4月25日，山东省高级人民法院作出（2016）鲁民终515号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 在一审诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2015年4月13日，本院作出（2015）青金商初字第207号民事裁定书，裁定冻结被告日照大庄园食品有限公司、被告青岛庄和实业有限公司、被告庄某、被告赵某的银行存款人民币x万元或查封其同等价值的其它财产。并于2015年4月23日作出（2015）青金商初字第207号协助执行通知书，通知日照市莒县国土资源局查封被告日照大庄园食品有限公司名下的，位于日照市莒县小店镇驻地，证号：莒房权证小店镇字第××号；大庄园公司院内8号，证号：莒国用（2011）第155号的土地使用权，查封期限自2015年4月23日至2017年4月22日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，日照大庄园食品有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执542号。 2016年11月22日，本院作出（2016）鲁02执542号执行裁定书，裁定终结山东省高级人民法院（2016）鲁民终515号民事判决书本次执行程序。后本案恢复执行，执行案号为（2018）鲁02执恢132号。本案在执行过程中，本院依法评估拍卖被执行人日照大庄园食品有限公司名下位于日照市莒县小店镇工业园路1号的土地房地产及宗地范围内的附属建筑物、构筑物。该标的物经过网络司法拍卖的一拍、二拍和变卖程序，均未能成交。经询问申请执行人中国民生银行股份有限公司青岛分行，其不申请以物抵债。2019年5月21日，本院作出（2018）鲁02执恢132号执行裁定书，裁定本案终结本次执行程序。2019年10月23日，本院作出（2019）鲁02执异491号执行裁定书，裁定变更临沂市联钢物资有限公司为青岛市中级人民法院（2018）鲁02执恢132号案件的申请执行人。2020年3月2日，本院作出（2018）鲁02执恢132号之二执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人日照大庄园食品有限公司名下位于日照市莒县小店镇窝疃村[产权证号莒国用（2011）第155号]的土地使用权及该宗地范围内的建筑物、附属物。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院执行被执行人名下的案涉土地及房产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对案涉土地及房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉土地及房产的执行。此外，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人则为了收取租金。本案，根据案外人提交的异议申请书及证明材料内容可知，案外人与被执行人签订的租赁合同，是债务人以其厂房使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，案外人主张其为案涉土地及房产承租人，要求排除执行不符合法律规定。另案外人主张案涉房产及设施部分为其所建，要求返还其应享有的拍卖款，该项主张不属于本案审查范围，若案外人认为部分房产及设施为其所有可通过其他途径进行主张。 综上，案外人日照京果食品有限公司的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人日照京果食品有限公司的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 张辉 书记员王钰