广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5731号原告：江杭州，男，1978年2月24日出生，汉族，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码362************61X。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文慧，广东宏力律师事务所实习律师。被告：李东杰，男，1988年10月27日出生，汉族，住广东省怀集县***********，公民身份号码441************339。委托诉讼代理人：吴泽楠，广东广信君达(珠海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑波，广东广信君达律师事务所实习律师。第三人：佛山侨梁房地产经纪有限公司沙涌分公司，住所地：佛山市南海区***********绿地香树花园一区5栋商业122商铺，统一社会信用代码91440605MA538T7P09。负责人：崔后扬。委托诉讼代理人：刘燕，广东华鸿律师事务所律师。原告江杭州与被告李东杰、第三人佛山侨梁房地产经纪有限公司沙涌分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗刚、周文慧，被告及其委托诉讼代理人吴泽楠、许剑波，第三人的委托诉讼代理人刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《买卖合同》；2.被告向原告支付违约金150000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告独家委托第三人佛山侨梁房地产经纪有限公司沙涌分公司在2019年11月30日前代理出售位于广东省佛山市南海区*************************的房屋。2019年10月18日，第三人促成原告与被告签订《买卖合同》，以1500000元的价格向被告出售上述房屋。根据《买卖合同》第十九条和附件第4条的约定，被告应于查完征信后向原告支付定金100000元。同时，《买卖合同》第十一条还约定，被告不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一日，按该物业成交价的千分之一(逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一)向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。上述合同签订后，被告既不向原告通知个人征信查询结果，亦未向原告支付定金。经原告多次催促后，被告又明确表示不愿继续购买该物业，并承认自己违约且是过错方，但是不愿按照《买卖合同》约定的方式承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》以及双方签订的《买卖合同》的规定，被告的行为已构成违约，为此，原告提起诉讼。被告辩称，一、原告要求被告支付违约金150000元的请求缺乏事实和法律依据。1.原告及第三人在与被告签订房屋买卖合同时以及履行合同过程中，存在重大过错。第三人作为原告的独家委托代理人，在买卖合同的三方协议签订之前，代表原告与被告交涉。2019年10月17日（周四）晚，被告在第三人的带领下去原告的房屋处看房，在第三人的极力怂恿下，次日10月18日（周五）晚，被告与原告及第三人在第三人门店处共同签订了《买卖合同》的三方协议，但10月19日（周六）上午，被告发现原告的房屋存在重大瑕疵：原告房屋朝向，乃是肉眼明显可见的墓地。而之前被告由于工作关系（周四、周五为工作日）白天无法看房，且晚上看房无法看出房屋朝向和室外景观，但直到三方协议签订，第三人及原告对于涉及该房屋的重大事实只字未提，有故意隐瞒房屋瑕疵的嫌疑，存在重大过错。2.房屋买卖合同经三方协商已经解除，原告依据该合同要求被告支付违约金没有事实依据。被告于10月19日（周六）发现房屋朝向问题后，及时地与第三人进行了沟通，并传达了解除合同的意愿。事后，第三人于11月3日用微信向被告发送一份具有原告签名和手印的《房屋买卖合同解除协议书》，上面明确说明：双方同意解除合同，被告向原告支付赔偿金1000元。且该协议书第三条第1款写明：第三人从被告之前提交的三千元诚意金扣除一千元作为赔偿金。该诚意金本是被告提交给第三人作为促成交易的押金，如果交易完成则从应付第三人的服务费中扣除该款项；如果交易不成，则应如数退还被告。同时，第三人亦通过微信截图证实原告已收取了第三人代为转发的1000元。该份文件虽未经被告签署，但被告已向第三人转达同意，并实际履行了协议中的支付义务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。被告已经履行了解除协议中的支付义务，并且第三人也已经代为收取该笔款项并支付给了原告，应当认定《房屋买卖合同解除协议书》生效，双方已经解除了房屋买卖合同，原告再依据该合同要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。3.原告以被告在电话当中承认违约，并提出索赔的请求于法无据。首先，由上文可知，原告与被告本已就解除房屋买卖合同达成了一致，但后来却擅自反悔，出于经济利益，其委托律师和其本人一再向被告施压，被告不堪烦扰，才在电话中答应和解，但自始至终双方仅针对和解的条件进行了协商，并无达成或签署任何的书面协议。其次，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第六十七条，在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。因此，原告以被告在和解过程中承认违约为由，要求被告支付违约金明显没有法律依据。二、被告有充分的法律和事实依据，请求撤销合同。1.被告是土生土长的广东人，为结婚而购房，对于“墓景房”，无论其本人还是其父母，从心理上都有本能排斥，如果不是原告和第三人未尽到应有的说明义务，隐瞒重大事实，被告是绝无可能购买如此朝向的房屋。原告和第三人在签订房屋买卖合同时，未披露房屋重大瑕疵，有故意隐瞒真相、欺诈的嫌疑，符合合同法第五十四条规定的可撤销情形。2.原告与被告年龄相差十岁，具有多套房产，其房地产交易经验丰富，且原告在纠纷之初即找到律师咨询，而被告年纪尚轻初次买房，对于法律和房地产买卖缺乏认识，无论是在人生经验和法律知识方面，原告均占据绝对优势。此外，第三人以该楼盘附近即将通桥，交通改善，迅速升值为诱饵，极力营造不买则无的假象，导致被告因为客观原因（工作日）无法在白天看房，只能匆匆选择晚上去看，而晚上看房根本无法识别第三人鼓吹的“环境优美、配套完备”是否为实，在极具销售技巧的第三人面前，被告也明显处于劣势，很难在短时间内做出理性判断。另外，原告及第三人在未告知被告房屋属于“墓景房”的前提下以市价1500000元向被告出售房屋，明显有违公平原则。三、原告并未遭受实际损失，要求被告支付违约金150000元明显过高。双方于10月18日（周五）签订完买卖合同后，被告于10月19日（周六）发现房屋是墓景房后便及时联系了第三人以及原告要求解除合同，并且双方已就合同解除事宜达成了一致。在本次事件中，被告尽到了及时通知的义务，原告也并未因此遭受实际损失，要求被告按照150000元承担违约金明显过高。综上，原告的各项诉讼请求均没有事实及法律依据，应依法驳回。第三人述称，被告在看房后，于2019年10月18日与原告签订涉讼合同，约定在查完征信后向原告支付定金。10月19日，被告以房屋朝向不好为由拒绝提供征信资料，请求第三人为其协商解除合同。第三人的员工冯晓冰在11月2日与原告在微信中协商一致，原告同意由被告赔偿1000元给原告，双方解除合同。第三人的员工随即告知被告原告同意收1000元解除合同，并起草了解除房屋买卖合同的文本，当时为了安抚被告，第三人的员工就以原告的微信意愿代原告在解除合同上签订，但在11月7日约原被告双方正式签订解除合同时，原告反悔，上述事实由法院判定原告的诉求是否成立。诉讼中，原告举证如下：1.原被告身份证、第三人企业信用信息复印件各1份，用以证明原被告、第三人诉讼主体资格；2.不动产权证书原件1份，用以证明涉讼房屋由原告单独所有；3.佛山市南海区不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋不存在限制处分的情形，符合售卖条件；4.房屋出售/出租委托书原件1份，用以证明涉讼房屋是原告独家委托给第三人出售；5.钥匙收据原件1份，用以证明涉讼房屋由第三人负责向被告介绍；6.买卖合同原件1份，用以证明原告和被告就涉讼房屋的买卖签署了买卖合同；7.微信聊天记录1份（有手机原本核对），用以证明被告承认自己违约但双方未能就违约的金额及支付方式达成一致意见；8.原被告电话录音材料文字版打印件1份（有手机原本核对，录音时间为2019年11月10日），用以证明被告承认自己违约且是过错方；9.关于要求继续履约的律师函原件1份、交寄凭证复印件1份，用以证明原告对合同的履行向被告进行了催告，但被告拒不履行合同义务；10.道歉信复印件1份，用以证明中介是在未取得原告授权的情况下私自草拟和解协议并在和解协议上签署原告的姓名并按手印，该和解协议因不是合同双方当事人真实意思表示且无双方签名，所以和解协议并未成立；11.照片打印件11张（有手机原本核对），12.光盘1个（有手机原本核对），证据11-12用以证明站在涉讼房屋各个角落，目之所及之处并不能看到墓地。被告举证如下：1.房屋买卖合同复印件1份，用以证明被告与原告于2019年10月签订了房屋买卖合同，原告的房屋以市价出售；2.照片1张，用以证明涉讼房屋周围存在肉眼可见墓地；3.微信截图1份（有手机原本核对），用以证明被告发现房屋存在问题后及时与中介进行沟通；4.和解书打印件1份（有手机原本核对），5.诚意金收据原件1份，6.微信截图1份（有手机原本核对），证据4-6用以证明双方已就房屋买卖合同达成解除协议书，且原告已经收取了中介代为转发的1000元。第三人举证如下：1.微信聊天记录2份（陈颖聪与被告、冯晓冰转发给陈颖聪的聊天记录截图，有手机原本核对），用以证明第三人在看房时已经向被告说明房屋的方向，被告在签订合同前也有到涉讼房屋进行查看。被告因其他原因反悔不购买涉讼房屋，要求第三人帮忙协商解除，第三人的工作人员向原告进行积极沟通，原告在2019年11月2日同意收取1000元解除合同。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据7-9，反映原被告之间的微信、电话联系及发函情况，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；2.原告的证据10，道歉人为第三人工作人员，被告曾通过微信发送给原告，第三人亦确认真实性，本院确认其真实性；3.被告的证据2，无法显示照片所示位置与涉讼房屋的方位、距离，本院对其证明效力不予确认；4.被告的证据4、6，被告提供了手机原本予以核对，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区*************************。2019年10月17日，第三人出具《房产中介专用收据》，确认收到被告购买涉讼房产的诚意金3000元。2019年10月18日，原告（卖方）与被告（买方）、第三人（经纪方）签订一份《买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：卖方将涉讼房产作价1500000元出售予买方；买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；涂销抵押按揭付款：签订本合同时支付100000元作为定金，卖方收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付，部分楼款300000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，1200000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按本合同约定买入该物业或者因违约而无法买入该物业的，应当卖方支付该物业成交价的10%作违约金；双方一致约定首付金额为30万元，需卖方扣还房贷前三天给予；双方一致约定买方定金于查完征信后给予卖方；等等。被告与第三人的工作人员陈聪颖的微信聊天记录有：2019年10月19日，原告表示“面北我是不要的”，第三人回复“合同也签了，如果不要的话很难搞的”，原告“我也没有办法，那天晚上你跟我说朝东”，第三人“我就没问题，只是业主这边，我说是北向的”，原告“你想办法跟业主解释，是征信问题还是什么问题”，第三人“我尽量沟通一下”；2019年11月2日，第三人“3901那个业主要求赔偿2千元”，被告“2千元有点多了，最多一千”，后第三人表示“业主答应了一千块，我这边已经写好了协议，今晚他过来我叫他签好协议”，被告“你们先给钱他，我之前已经给了三千块诚意金，你们从里面扣着先”；第三人“好的，我转完帐截图给你看”，后被告询问搞定没，第三人回复“搞定了，业主明天过来才转钱给他，今晚有点堵车，他说明天早上十点钟左右过到来”；2019年11月3日，第三人向被告发送一份《房屋买卖合同解除协议书》照片（甲方落款处签有“江杭州”字样）以及微信转账详情截图（收款人为江先生，金额为1000元，转账时间为2019年11月3日9时23分）。原告与第三人员工的微信聊天记录有：2019年11月2日，第三人表示“我们经理说客户那边沟通了赔偿一千块”，原告“你怎么看？这个月房子能卖掉吗”，第三人“现在金沙半岛房子卖好便宜啊，现在有一套90方的带装修142万低价在主推，主推完之后就主推你这套了”，原告“哦，那看你的面子1000元我接受，但以后不能这样处理了，这次你们那操作是有瑕疵的”。2019年11月10日，原告与被告电话通话，被告表示其算是及时违约，期望降低双方的损失，希望通过和平的方式去解决，原告之前同意陈先生赔偿1000元，算原告来回两次；原告表示其没有跟陈先生讨论过这个问题，因原告与第三人签的是独家销售，跟被告签了合同，被告已经影响了原告房屋的销售，原告的损失远不止1000元。2019年11月16日，第三人的工作人员陈聪颖向被告出具《道歉信》，载明关于涉讼合同协商解约一事，其出于好心草拟一份草稿传达当时业主给第三人的意思，但11月7日业主表达意思有所改变，其对草拟草稿一事郑重向被告道歉。原、被告之间的微信聊天记录有：2019年11月17日，双方添加微信，原告提出被告先付5万、之后每月付1万、6个月付清的方案；被告表示其最大的能力是首付3万、剩下的每月5000元；原告回复先付3万，余款在6个月内付清；被告表示首付3万、余款分12个月付清、前11个月每月7000元、最后一个月8000元；原告向被告发送一份《和解协议》，内容为被告因个人原因根本违约，被告原本应付违约金为15万元，原告同意被告支付违约金11.5万元，本协议生效之日支付第一期3万元，2019年12月起至2020年10月每月10日前支付0.7万元，2020年11月10日前支付最后一笔0.8万元，如被告任何一期逾期或未足额支付的，原告有权要求被告在10日内一次性付清15万元违约金，逾期还应以15万元为本金按2%的月利率承担逾期利息；2019年11月18日，被告表示其平时工作比较忙，很多条款名词也不懂，所以其已委托其朋友处理这件事。诉讼中，原、被告及第三人一致确认：涉讼合同签订后被告没有支付定金予原告。原告陈述：原告未收到第三人支付的1000元。第三人陈述：第三人确实没有转账1000元给原告，第三人为安抚被告将解除合同的文本及转账1000元的截图发给被告，收款方不是原告，是另一个江先生。本院认为，原、被告及第三人于2019年10月18日签订的《买卖合同》是各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉讼合同既包含了原、被告之间围绕涉讼房产的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房产买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合同签订后，被告以涉讼房产朝北为由表示不买，构成根本违约。原告诉请解除房屋买卖合同，本院予以支持。房屋买卖合同因被告违约解除，被告应承担相应的违约责任。被告辩称原被告已协商一致解除合同且被告已按协议履行支付赔偿金的义务。根据本案微信聊天记录、通话记录，原告曾在微信中向第三人表示同意被告赔偿1000元，被告要求第三人使用诚意金支付1000元予原告，其后原告在与被告的通话中表示其损失远不止1000元，之后原、被告添加微信，协商违约金数额及具体的支付方式，原告向被告发送《和解协议》，被告未表示同意；诉讼中，原告表示其未收到第三人支付的1000元，第三人亦确认其实际上未向原告支付。从上述过程来看，原被告对解除合同的违约责任最终未达成一致协议，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。涉讼合同约定被告不能按合同约定买入涉讼房产应按成交价的10%向原告支付违约金。被告辩称其于涉讼合同签订次日及时联系第三人要求解除合同，尽到了及时通知的义务，原告也未因此遭受实际损失，原告要求被告支付违约金150000元过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院综合考量合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失情况，认为原告主张的违约金过高，酌定被告支付50000元违约金予原告。原告主张的违约金超出核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、解除原告江杭州与被告李东杰、第三人佛山侨梁房地产经纪有限公司沙涌分公司于2019年10月18日签订的《买卖合同》中关于房屋买卖事项的约定；二、被告李东杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告江杭州；三、驳回原告江杭州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费18300元，减半收取9150元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年六月二日书记员  余宝儿