山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0683民初4832号 原告：文新伟，男，1986年7月21日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 原告：李召凤，女，1985年11月12日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 二原告共同委托诉讼代理人：张晓波，山东嘉程律师事务所律师。 被告：莱州市沙河镇丽莎物业管理处，住所地莱州市。 法定代表人：张立虎，总经理。 被告：莱州市沙河镇胜建街村民委员会。 法定代表人：张煦东，村委主任。 二被告共同委托诉讼代理人：张娜，山东文景律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王吉强，山东文景律师事务所律师。 被告：南通林志建筑安装工程有限公司，住所地启东市。 法定代表人：蔡清泉，董事长。 被告：蔡清泉，男，1986年6月24日出生，汉族，住江苏省启东市汇. 原告文新伟、李召凤与被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处（以下简称丽莎物业）、南通林志建筑安装工程有限公司（以下简称林志公司）、莱州市沙河镇胜建街村民委员会（以下简称胜建街村委）、蔡清泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文新伟、李召凤及其共同委托诉讼代理人张晓波，被告丽莎物业、胜建街村委的共同委托诉讼代理人张娜、王吉强到庭参加诉讼。被告林志公司、蔡清泉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文新伟、李召凤向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告装修款20万元。事实和理由：原、被告房屋买卖合同纠纷一案，经莱州市人民法院以（2017）鲁0683民初4139号民事判决书判决原告与被告丽莎物业签订的购房合同无效，并退还原告购房款，其他被告承担连带责任。在该案审理过程中，原告撤回要求被告支付装修款的诉讼请求，表示另案处理，现原告提起诉讼，要求被告支付装修款。 丽莎物业辩称，1.丽莎物业并非实际产权人，仅是名义上的出卖方，出售涉案房屋所得价款并未归丽莎物业所有，丽莎物业没有返还购房款及装修款的义务。根据胜建街村委与林志公司（实际投资人蔡清泉）签订的协议内容，名为合作开发，实际系蔡清泉投资开发房地产，胜建街村委转让丽莎小区工程的土地使用权，涉案工程实际开发商及产权人应为蔡清泉。（2017）鲁0683民初4139号判决丽莎物业返还购房款错误，丽莎物业正对上述判决申请抗诉。2.丽莎物业不应承担装修费用。2016年8月15日原告与丽莎物业签订购房合同，原告购买丽莎小区三期*号楼东单元*层***楼房一处，（2017）鲁0683民初4139号判决书认定购房合同无效，根据合同法第五十六条、第五十八条，该合同自始不产生法律效力。因该合同取得的财产应当予以返还，即原告应将房屋恢复至未签订购房合同时的原貌，并返还丽莎物业。同时，丽莎物业已在购房合同中对原告所购房屋存在的风险告知原告，尽到了提示说明义务，原告明知所购房屋存在风险，仍进行装修，所产生的损失应由其自身承担，与丽莎物业无关。3.若丽莎物业为实际产权人，则原告应向丽莎物业支付房屋占有使用费，根据合同法第五十八条规定，涉案购房合同无效，原告应自2016年8月15日起至实际返还房屋之日按照每月1000元向丽莎物业支付房屋占有使用费。综上，原告装修费损失不应由丽莎物业承担，原告应向丽莎物业支付房屋占有使用费，因此请求法院驳回原告诉请。 胜建街村委辩称，胜建街村委不应承担连带责任。1.胜建街村委并非涉案工程的开发方。胜建街村委与林志公司（实际投资人蔡清泉）签订的《合作开发协议》，名为合作开发，实则系蔡清泉投资开发房地产，胜建街村委转让丽莎小区工程的土地使用权，并为配合其开发项目，与其成立莱州市丽莎置业有限公司。置业公司成立后，胜建街村委未参与公司的日常管理经营，公司事务均由蔡清泉、蔡仲辉负责。协议第六条约定：乙方（林志公司）在合同签订并能正常施工后的一个月内根据中标通知书的规定必须将农民工保证金500万元及中标价的301.8万元如数打入甲方（胜建街村委）账户。由此可以看出，该项目实际上是由蔡清泉出资从村委处购买相关土地，交由其开发利用，后期同建设工程单位商谈相关事宜及对外签订合同，均是由蔡清泉出面负责谈判。2.涉案工程竣工，商品房对外销售过程中，胜建街村委均未获得任何费用及利润。本案中，丽莎小区三期工程竣工后，胜建街村委仅代蔡清泉、蔡仲辉对外销售商品房，销售所得费用及利润，胜建街村委分文未取，所有款项均汇至蔡清泉、蔡仲辉账户。3.根据合同相对性原则，胜建街村委并非该合同的相对方，原告无权要求胜建街村委承担责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 林志公司未作答辩。 蔡清泉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告李召凤、文新伟系夫妻，李召凤系莱州市沙河镇胜建街村民。被告丽莎物业是被告胜建街村委于2013年6月28日成立的集体所有制经济企业法人，经营范围为物业管理。 2016年8月15日，二原告向丽莎物业交纳购房款441286.50元、储藏室及车位费28140元，共计款469426.50元，丽莎物业为二原告出具收款收据二张。二原告付款后作为买受人（乙方）、丽莎物业作为出卖方（甲方）签订了购房合同1份，约定：“乙方自愿购买甲方位于沙河镇胜建街丽莎小区三期*号楼东单元*层***的楼房一套，合计房款为469426.50元，房款一次性付清。该价格仅是楼房转让价格，不含办理土地及房产登记手续所需的各种费用。确认交纳全部房款后签订本合同。其中第八条风险告知：1.双方在签订本合同前，甲方就该房产的建设情况、可能无法办理房产及土地手续的情况及其与该有关的情况，已经如实全部告知乙方，乙方签订本合同时，已经对甲方所转让的该楼房的性质、相关法律规定及该房屋本身所具有的风险性有了充分的了解和明确认识，对购买楼房的上述现状十分清楚，乙方不持有任何异议并自愿接受。乙方不得以受到欺诈为由向甲方索赔，不得上访、控告、申诉。2.由于该楼房建设时，甲方未办理相关的建设审批手续，乙方对甲方所出售的楼房做了充分了解，并自愿承担由此而产生的风险，甲方对转让的楼房是否能完善相关建设手续、是否能办理房产、土地证权属手续不作任何的承诺和保证。3……，4.甲方出售的房屋为合格工程，交付验收时如发现有质量问题，甲方应及时维修。如乙方以此为理由不办理交房手续，甲方有权解除合同，房屋另行出售。……”。合同签订后，丽莎物业将涉案房屋（毛坯房）交付二原告，二原告进行了装修。 2017年7月10日二原告以原告按大产权3270元/平方米价格购房，现丽莎物业以小产权价格2200元/平方米出售房屋，拒不退还原告差价款，另丽莎物业不具备卖方主体资格，房屋没有竣工验收、没有合法手续，原告购房后办不了大产权，购房合同上虽有风险告知，但是交纳房款后才签订的合同，具有欺诈性为由向本院提起诉讼，要求依法确认李召凤、文新伟与丽莎物业签订的购房协议无效，责令丽莎物业返还购房款441286.50元、储藏室及车位费28140元、装修款20万元。后经李召凤、文新伟申请，为查明案件事实，本院依法追加林志公司、江苏天力建设集团有限公司（以下简称天力集团）、胜建街村委、蔡清泉为被告。诉讼过程中，李召凤、文新伟撤回了要求被告返还装修款的诉讼请求。该案审理中，丽莎物业提交了胜建街村委与林志公司的合作开发协议、莱州市丽莎置业有限公司（以下简称丽莎置业）与天力集团的建设工程施工合同、丽莎置业的股东认缴出资证明，用以证实丽莎小区的建造过程为：2015年6月10日，胜建街村委召开村民代表会议，决定对村委所有原木材市场三角地进行开发。2015年6月15日，胜建街村委委托烟台天润房地产评估招标咨询有限公司，就该土地对外招标，天力集团以最高价中标。2015年11月8日，胜建街村委作为甲方、林志公司（实际投资人蔡清泉）作为乙方，共同签订合作开发协议，约定：“一、由甲方提供村北原木材市场空闲地交由乙方投资建设，甲方提供建设用地，并负责办理该空闲地建设的一切手续，甲方不得收取乙方任何费用，甲方负责办理该项目的开发资质，费用由甲方承担，所有开发项目由林志公司（投资人蔡清泉）合作完成；二、该项目为丽莎小区三期工程建设，该项目的建设和具体运作由乙方全权负责，...均有乙方负责；三、收益分配...；五、乙方责任：...所建项目必须为合格工程...；九，甲乙双方将最快时间成立莱州市丽莎置业有限公司，并尽快完善定置置业公司同中标单位的施工总承包合同...”。2015年12月9日，胜建街村委、林志公司作为股东，分别认缴出资600万元、400万元，成立莱州市丽莎置业有限公司。2015年12月7日，丽莎置业与天力集团签订建设工程施工合同，约定由天力集团对胜建街村委的原木材市场进行施工建设。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但认为丽莎置业的出资不到位，胜建街村委与林志公司应在出资不到位的范围内承担责任。本院审理后认为胜建街村委与林志公司签订的合作开发协议第五条约定：所建项目必须为合格工程；原告与丽莎物业签订的购房合同第八款第4项约定：甲方（丽莎物业）出售的房屋为合格工程，交付验收时如发现有质量问题，甲方应及时维修。如乙方（二原告）以此为理由不办理交房手续，甲方有权解除合同，房屋另行出售。根据以上约定，丽莎物业出售给原告的楼房应为合格工程，而经庭审查明，涉案小区开发既未办理任何审批手续，也没有对楼房进行竣工验收，更不能证实是合格工程。另丽莎物业既不是涉案楼房的所有权人，也不是房地产开发单位，其经营范围只是物业管理，丽莎物业作为合同相对方与原告签订购房合同，既违反了合同约定，也不符合法律规定，双方签订的购房合同应为无效合同。天力集团是丽莎小区的建设方，该小区的建设工程在未经竣工验收的情况下已变卖使用，现原告要求天力集团承担返还购房款责任，不符合法律规定，本院不予支持。被告林志公司、胜建村委是涉案建设工程的开发方，被告蔡清泉是林志公司在涉案工程的实际投资人，双方在合作协议中明确约定了各自的责任和利益分配，但三被告作为合作开发方，既未取得涉案建设工程的开发资质证，亦未在竣工后验收合格，且未取得相关商品房销售许可证明。现原告要求三被告与被告丽莎物业共同承担返还责任，符合法律规定。本院于2018年11月12日作出（2017）鲁0683民初4139号判决，判决：一、确认原告文新伟、李召凤与被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处签订的购房合同无效。二、被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处返还原告文新伟、李召凤购房款469426.50元，限本判决生效后十日内付清。三、原告文新伟、李召凤返还被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处位于莱州市沙河镇胜建街丽莎小区三期*号楼东单元*层***号楼房一处，限本判决生效后十日内付清。四、被告南通林志建筑安装工程有限公司、莱州市沙河镇胜建街村民委员会、蔡清泉对上述第二项承担连带付款责任。五、驳回原告文新伟、李召凤要求被告江苏天力建设集团有限公司承担责任的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未提出上诉，该判决现已生效，原告及丽莎物业均已申请强制执行，执行过程中丽莎物业应给付的款项已扣划至本院。 本案审理过程中，原告主张丽莎物业交房后，于2016年12月开始改造水电，2017年1月至7月初装修，同年11月中旬入住，共花费装修费20余万元；现双方买卖合同被确认无效，被告应按原告装修时的原值返还原告装修房屋的花费，原告提交了装修材料单据复印件。丽莎物业、胜建街村委不同意对复印件进行质证，表示不清楚原告装修时间，对支出不予认可。诉讼中，丽莎物业对涉案房屋装修价值申请评估，但因其对原选定的评估机构的评估内容不认可，未交纳评估费；后原告交纳评估费3000元，本院委托山东方合项目管理有限公司对装饰装修工程造价进行了评估。2020年4月1日山东方合项目管理有限公司作出评估报告认为莱州市沙河镇丽莎小区三期*#楼东单元***室装修工程造价150919.17元（其中土建造价131320.39元，安装造价19598.78元，材料价格执行2017年第三季度材料价目表）。经质证，原告认可鉴定价格；丽莎物业、胜建街村委不认可鉴定意见，认为应按照房屋装修费现值进行鉴定，且方合公司未按照司法会计鉴定委托书鉴定要求“对毛坯房基础上经水电改造、装饰装修到现在程度所需人工费、材料费及现值”进行鉴定，不能作为证据使用，鉴定价格也过高。 双方对涉案房屋装修价款的数额的认定及责任分配，分别阐述了各自意见，二被告认为双方在签订购房合同时，丽莎物业对房屋的相关风险已尽到明示义务，双方对合同无效应各承担50%责任，且原告一直居住在涉案房屋中三年多，因此应在房屋装修造价基础上予以折旧，折旧后的现值再区分过错；被告在对涉案房屋另行出售过程中，需对原告装修进行拆除，造成的损失也应当由原告承担。原告认为其装修房屋实际支出20万，鉴定报告认定的数额就是房屋装修的现值，已经进行了折旧；被告也一直在使用原告的购房款，被告要求原告承担房屋租赁费，被告则应支付原告居住期间房屋价款按银行同期贷款利率计算的利息；按（2017）鲁0683民初4139号民事判决被告应先返还房款，原告再返还房屋，2019年5月法院下达执行通知，原告就将家具家电搬走，因被告提出要求原告返还毛坯房，房款未返还给原告，原告只能居住在涉案房屋内，因被告原因购房款一直未返还原告，现房价又涨了，这一损失被告应予以承担。丽莎物业、胜建街村委辩解双方应同时履行判决确定的义务，原告拒不履行，由此造成的迟延履行金应由原告自行承担，原告还应当承担判决生效后没有交付房屋所产生的占用费，判决之前的房屋占用费可与原告购房款的利息予以折抵；鉴定报告载明是对工程造价进行鉴定，所依据的也是原告装修时的价格。 丽莎物业未提供检察机关已对（2017）鲁0683民初4139号民事判决提起抗诉的相关材料。 林志公司、蔡清泉经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、传票，既未到庭应诉、答辩，亦未提交反驳证据。 本院认为，（2017）鲁0683民初4139号民事判决已生效且已进入执行程序，被告丽莎物业、胜建街村委虽有异议但均未提供反驳证据，故（2017）鲁0683民初4139号民事判决所认定的事实对本案有证明力。双方当事人对于房屋买卖合同被确认无效后至今未能履行相互返还义务的责任的争议，即房屋占用费、购房款占用期间的利息是否应由对方负担，不在本案的审理范围。本案需要确定的一是原告的房屋装修款应以装修时的工料价格认定的造价还是装修后折旧的现值确定；二是确定双方的过错责任以便对装修款予以合理分担。原告与丽莎物业签订的购房合同已被认定无效，依照合同法的规定双方互负返还义务。对于原告在涉案房屋的添附即房屋装修，丽莎物业拒不接收，仍坚持要求返还毛坯房，该装修应作为原告的损失认定，原告要求按照装修时的造价确定损失数额符合法律规定，本院予以支持。关于山东方合项目管理有限公司作出评估报告，系原告申请，本院委托有资质的鉴定机构所出具，与原告申请内容相符，程序合法，本院予以采信。原告与丽莎物业签订的购房合同中虽然对不能办理产权手续等风险作出了提示，但丽莎物业收取原告购房款在签订合同之前，丽莎物业无证据证明在原告交纳购房款时其已对购房风险进行提示；另导致房屋买卖合同无效的原因，既有丽莎物业不能证实所销售房屋经竣工验收为合格工程，又因其销售房屋超出经营范围，故丽莎物业存有主要过错，应对原告装修房屋造成的损失承担相应赔偿责任。原告在签订合同了解相关风险后，依然对房屋进行了装修，其自身亦有过错，可适当减轻丽莎物业的责任比例。本院确定原告承担30%的责任，被告丽莎物业承担70%责任，原告支出的鉴定费亦应按上述比例由原、被告分担。被告林志公司、胜建街村委是涉案建设工程的开发方，被告蔡清泉是林志公司在涉案工程的实际投资人，双方在合作协议中明确约定了各自的责任和利益分配，但三被告作为合作开发方，既未取得涉案建设工程的开发资质证，亦未在竣工后验收合格，且未取得相关商品房销售许可证明,应对丽莎物业承担的原告的装修损失承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第三条、第七条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，被告林志公司、蔡清泉缺席，判决如下： 一、被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处付给原告文新伟、李召凤装修款105643.42元（150919.17元×70%）、鉴定费2100元（3000元×70%），共计107743.42元，限本判决生效后十日内付清。 二、被告南通林志建筑安装工程有限公司、莱州市沙河镇胜建街村民委员会、蔡清泉对上述第一项确定的款项承担连带清偿责任。 如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告文新伟、李召凤负担2028.67元（已交纳），由被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处负担2271.33元，限本判决生效后七日内交纳本院。财产保全费1545元，由被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处负担；此款原告已交纳，限被告莱州市沙河镇丽莎物业管理处于本判决生效后十日内将应负担的1545元直接给付原告。南通林志建筑安装工程有限公司、莱州市沙河镇胜建街村民委员会、蔡清泉对以上莱州市沙河镇丽莎物业管理处应承担的诉讼费用承担连带清偿责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  刘娜娜 人民陪审员  原公广 人民陪审员  曲晓玲 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  吕怡晓