辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1473号上诉人（原审原告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区北一中路1号。法定代表人：齐界，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建，辽宁观策律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蕊，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁林，男，1979年6月13日出生，汉族，住辽中县。被上诉人（原审被告）：张莉，女，1979年3月9日出生，汉族，住辽中县。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。负责人：丛树枫，该分行行长。委托诉讼代理人：夏颖，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。上诉人沈阳万达房地产有限公司因与被上诉人丁林、张莉，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳万达房地产有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判上诉人返还214,799.91元；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：原审判决以被上诉人的首付款加上被上诉人向银行已支付的款项后，再扣除违约金的计算方式错误。上诉人应向被上诉人丁林、张莉返还的购房款应为上诉人收到的总房款扣除上诉人代偿款（银行借款本金及利息）及被上诉人应向上诉人支付的违约金后的款项，上诉人需向被上诉人返还的金额为：214,799.91元＝总房款843,338元－代偿款603,237.95元－违约金25,300.14元。丁林、张莉未答辩。中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行述称，请求维持原判。沈阳万达房地产有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告丁林、张莉于2011年4月29日签订的《商品房买卖合同》已解除；2.被告丁林、张莉向原告偿还代其向按揭银行支付的借款本金、利息等费用共计603237.95元；3.被告丁林、张莉向原告支付迟延履行违约金（以603237.95元为本金，按日万分之五标准计算，自2017年7月19日起至实际支付之日止，暂计算为5000元）；4.被告丁林、张莉承担原告支付的本案律师费50080元；5.被告丁林、张莉向原告支付合同解除违约赔偿金25300.14元；6.被告丁林、张莉向原告支付未配合原告办理相关撤销手续违约赔偿金168667.60元；7.被告丁林、张莉向原告支付房屋使用费（暂以每月2000元为标准，自2011年12月31日起至实际交还该房屋之日止，暂列为1000元）；8.原告从被告丁林、张莉已付款项中扣除诉讼请求第2—7项；9.被告丁林、张莉立即向原告返还位于沈阳市铁西区房屋；10.被告丁林、张莉及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行配合原告办理抵押权登记及抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记、所有权登记的撤销手续；11.被告丁林、张莉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，原告沈阳万达房地产有限公司与被告丁林、张莉于2011年4月29签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市铁西区房屋，面积116.32平方米，单价7250.1547元，总购房款843338元，被告支付首付款253338元、按揭贷款590000元，原告于2011年12月31日向原告交付房屋。合同补充协议第二条第4款约定，如因被告丁林、张莉未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，在原告书面催告后被告逾期偿还原告代其向按揭银行偿还的款项迟延达30日的，原告有权选择立即解除合同；协议第十一条第2款约定，如因被告方原因导致解除合同的，被告应向原告支付购房款总额百分之三的违约金。2011年5月23日，原告、被告与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行签订《个人住房借款及担保合同》，约定由被告向第三人贷款590000元，期限240个月，按月等额本息还款，原告为保证人对被告借款承担连带保证责任。截至2016年5月4日，被告共计偿还贷款本金69519.81元，尚欠本金520480.19元。因被告丁林、张莉未能按期偿还第三人按揭银行贷款，第三人起诉至沈阳市沈河区人民法院，沈阳市沈河区人民法院于2016年10月27日作出（2016）辽0103民初6061号民事判决，解除第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告丁林、张莉的《个人购房借款及担保合同》，被告丁林向第三人偿还借款本金520480.19元及利息23250.49元；原告对上述本金及利息承担连带给付义务。该判决发生法律效力后因被告丁林未履行给付义务，沈阳市沈河区人民法院于2017年7月19日从原告账户扣划603237.95元用以支付被告丁林应支付的借款本金、利息等费用。原告承担保证付款责任后于2017年9月2日按合同送达地址向被告邮寄送达《关于限期偿还垫付款及补偿金的函》，于2017年10月23日向被告冮春萍邮寄送达《解除商品房买卖合同通知函》。因被告至今未偿还原告所代偿款项，原告诉至一审法院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。现被告逾期未偿还原告代偿的借款本金利息，违反合同约定，构成违约，故原告要求被告承担违约责任，偿还原告垫付款603237.95元，理由合法、证据充分，但因原告主张被告返还所购房屋，故原告同时应返还被告购房款，因此该部分垫付款应与原告应返还被告购房款部分相抵，故被告不需再给付原告。关于原告请求确认其与被告丁林、张莉签订的《商品房买卖合同》已解除的主张，因双方在合同当中已对解除条件明确约定，被告的违约行为完全符合合同解除条件要求，故自被告收到原告向其发出的解除商品房买卖合同通知函之日起合同即自行解除，无需一审法院再予确认，故对该主张不予支持。关于原告要求被告支付合同解除违约赔偿金25300.14元的主张，证据充分，予以支持，但因合同解除原告已实际收取的被告首付款253338元及已偿还贷款本金69519.81元（共计322857.81元）原告应向被告返还，扣除被告应支付的违约赔偿金25300.14元，原告应实际返还被告购房款297557.67元。关于律师费，因原告未能提供相应有效证据，故不予支持。关于原告请求被告丁林、张莉按日万分之五标准向其支付迟延履行违约金、及未配合办理相关撤销手续违约赔偿金168667.60元的主张，因原告该部分主张系与合同解除违约赔偿金重复主张，故对该主张不予支持；关于原告请求被告丁林、张莉支付房屋使用费的主张，因该房屋系被告购买取得，被告享有合法占有使用权，原告主张被告支付合法占有期间房屋使用费法律依据不足，故对该主张不予支持；根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告丁林、张莉经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原告提供的证据对原告提供的案件事实予以认定。一审法院判决：一、被告丁林、张莉于判决发生法律效力后十日内将位于沈阳市铁西区房屋腾空返还原告沈阳万达房地产有限公司；二、被告丁林、张莉与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于判决发生法律效力后十日内配合原告沈阳万达房地产有限公司办理位于沈阳市铁西区房屋的抵押权登记及抵押权预告登记注销和合同备案、预告登记、所有权登记的撤销手续；三、原告沈阳万达房地产有限公司于判决发生法律效力后十日返还被告丁林、张莉购房款297557.67元；四、驳回原告沈阳万达房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19618元，减半收取9809元，由原告承担786元，被告丁林承担9023元（原告已预交，由被告丁林直接给付原告9023元）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审对案涉商品房买卖合同的效力及被上诉人应承担违约责任并支付导致合同解除的违约金正确。合同约定，如因丁林、张莉未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致上诉人承担担保责任的，在上诉人书面催告后被上诉人逾期偿还上诉人代其向按揭银行偿还的款项迟延达30日的，上诉人有权选择立即解除合同。故对上诉人提出的要求解除合同的诉讼请求应予支持。一审判令被上诉人腾退房屋并与原审被告配合上诉人办理相关抵押权及备案等登记手续并无不当。关于上诉人应返购房款数额问题，一审以上诉人已实际收取的首付款253338元及已偿还贷款本金69519.81元（共计322857.81元）扣除被上诉人应支付的违约金25300.14元确定返还数额不当，在合同约定违约金标准并不存在明显过高的情形下，该计算方式未考虑上诉人已代为支付的剩余贷款的利息及罚息等费用，该费用应由签定借款合同的被上诉人承担，故对上诉人要求按总房款843,338元扣除代偿款603,237.95元和违约金25,300.14元的方式来确定返还数额214,799.91元的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院(2019)辽0113民初1248号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院(2019)辽0113民初1248号民事判决第四项；三、变更沈阳市沈北新区人民法院(2019)辽0113民初1248号民事判决第三项即“原告沈阳万达房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日返还被告丁林、张莉购房款297557.67元”为“沈阳万达房地产有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还丁林、张莉购房款214,799.91元”；四、解除沈阳万达房地产有限公司与丁林、张莉签订的《商品房买卖合同》；五、驳回沈阳万达房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取9809元，由沈阳万达房地产有限公司承担700元，丁林、张莉承担9109元（沈阳万达房地产有限公司已预交，由丁林直接给付沈阳万达房地产有限公司9109元）。二审案件受理费1868.54元，由丁林、张莉承担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年六月二十二日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。