江苏省南京市浦口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0111执异34号 案外人：南京润厦新型材料有限公司，住所地南京市玄武区。 法定代表人：陈晓东，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴宝杰，公司员工。 委托诉讼代理人：臧力，江苏玄博律师事务所律师。 申请执行人：南京银行股份有限公司江北新区分行，住所地南京市浦口区。 负责人：谈卫立，行长。 委托诉讼代理人：丁嘉伟、程慧，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被执行人：孙虎，男，汉族，1975年9月9日生，住贵州省赫章县。 被执行人：吴学英，女，汉族，1981年10月1日生，住贵州省赫章县。 被执行人：江苏绿科房地产开发有限责任公司，住所地南京市江宁区。 法定代表人：罗万付，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：王炜，北京德恒（南京）律师事务所律师。 本院在执行南京银行股份有限公司江北新区分行（以下简称南京银行江北分行）申请执行孙虎、吴学英、江苏绿科房地产开发有限责任公司（以下简称绿科公司）金融借款合同纠纷一案过程中，案外人南京润厦新型材料有限公司（以下简称润厦公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年3月16日，本院立案受理了南京银行江北分行诉孙虎、吴学英、绿科公司金融借款合同纠纷一案，3月21日，本院对绿科公司名下位于江宁区××室的不动产进行了查封（轮侯）。同年9月4日，本院作出(2018)苏0111民初2122号民事判决：一、孙虎、吴学英于判决生效之日起五日内支付南京银行江北分行借款本金5808807.05元、利息75752.83元、罚息246.72元、复利530.03元，并自2018年3月9日起按合同约定利率支付利息、罚息、复利至实际清偿之日止；二、孙虎于判决生效之日起五日内支付南京银行江北分行律师费200000元；三、绿科公司对孙虎的上述第一、二项债务承担连带保证责任，绿科公司在承担保证责任后有权向孙虎追偿；四、驳回南京银行江北分行的其他诉讼请求。后南京银行江北分行向本院提出执行申请，本院于2019年1月15日立案强制执行，案号为（2019）苏0111执227号。执行过程中，本院于2019年3月1日作出（2019）苏0111执227号之一执行裁定：冻结、扣留孙虎、吴学英、绿科公司款项人民币6150000元或查封、扣押其同等价值财产，并于3月21日再次轮侯查封了案涉不动产。润厦公司提出执行异议，因对案涉房屋的查封系轮候查封，尚未产生查封的效力，本院遂于2019年11月29日作出（2019）苏0111执异62号执行裁定，驳回了润厦公司的异议请求。2019年12月30日，本院成为案涉不动产的首封法院。 案外人润厦公司本次提出异议称：请求解除对坐落于南京市江宁区××室不动产的查封措施。理由如下：2012年5月30日，案外人润厦公司与绿科公司签订《外墙保温、菲尔卡斯弹性质感涂料合同》，案外人润厦公司负责绿科公司开发的“牧龙原墅”房地产项目外墙涂料、保温层、线条等施工工程。同日，润厦公司与绿科公司又签订了一份《协议书》，约定以案外人或其指定人员与绿科公司签订“牧龙原墅一期××室”房屋买卖合同的形式，将相应的施工工程款直接冲抵案涉房屋购房款。2017年4月20日，案外人润厦公司委派员工吴宝杰办理完毕案涉房屋交付手续，此后润厦公司以指定人员也就是股东、法定代表人陈晓东名义办理了案涉房屋的供水、供电手续，领取了水、电卡，并已实际占有使用。2017年12月5日，案外人润厦公司以指定人员陈晓东名义与绿科公司签订房地产买卖契约，但润厦公司未在房产登记机关办理案涉房屋商品房预售合同登记备案以及预售商品房抵押预告登记等手续。案外人润厦公司与绿科公司签订的《外墙保温、菲尔卡斯弹性质感涂料合同》《协议书》以及润厦公司指定人员陈晓东与绿科公司签订的房地产买卖契约真实、合法，且润厦公司已收房、办理该房屋水电等使用手续并已实际占有，润厦公司理应取得案涉房屋的所有权及项下的土地使用权。润厦公司因与绿科公司工程款总款项一直未予以确认致使双方存在纠纷，导致润厦公司的不动产过户登记一直无法办理。后润厦公司诉至江宁法院，江宁法院在（2019）苏0115民初9060号判决书认定事实如下：“同日，双方签订协议书一份，明确工程综合单价为130元/平方米，外墙面积约为20000平方米（以实际工作量为准），总造价预计2600000元（最终以双方决算为准）。协议书还约定，润厦公司购买绿科公司牧龙原墅一期08栋102号楼，单价为10718.34元/平方米，建筑面积约287.67平方米，总价2929178.70元，工程款将直接冲抵等额房款，差额部分由双方在工程决算时一并解决。合同签订后，润厦公司进场施工，工程于2016年3月15日通过竣工验收。”审理中双方确认案涉工程款总额为5850000元，已经超过案涉房屋价值。另外，根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》关于“二、案外人基于被执行人名下的不动产提起的执行异议之诉案件的处理”问题指出：案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：1.案外人系建设工程承包人或实际施工人；2.案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程施工合同；3.案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；4.案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；5.以房抵债协议合法有效；6.以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》相关规定。为证明上述事实，润厦公司提供了以下证据证明：1.《外墙保温、菲尔卡斯弹性质感涂料合同》；2.《协议书》；3.南京市江宁区商品房销售合同、情况说明；4.水电卡；5.（2019）苏0115民初9060号判决书；6.不动产登记资料查询结果证明；7.水电费收据及聊天记录。 申请执行人南京银行江北分行辩称：一、本案异议人就相同事由提起过执行异议，且已被法院裁定驳回，异议人未在法定期限内向人民法院提出案外人执行异议之诉，已无权就本案查封再此提起执行异议或执行异议之诉，故应驳回异议请求。二、异议人的异议请求没有任何事实和法律依据，应当予以驳回，具体理由如下：（一）绿科公司系案涉房屋的合法所有权人，本案所涉查封合法、有效；（二）异议人要求排除执行、解除查封的权利基础不具备合法性和真实性；（三）即便异议人的权利具备真实性、合法性，其也不足以排除执行。综上所述，异议人的异议请求程序错误，且没有任何事实和法律依据，故法院应依法驳回异议人的全部请求。 另查，2019年12月4日，江宁区人民法院对润厦公司诉绿科公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)苏0115民初9060号民事判决：绿科公司于判决发生法律效力之日起10日内给付润厦公司工程款906696.30元。该文书中载明：双方确认，案涉工程款总额为5850000元。润厦公司对绿科公司抗辩应扣除的材料款、配合费予以认可。润厦公司陈述因需要等待房屋过户，故在本案中不主张房款对应金额工程款2929178.70元。 本院认为，润厦公司第一次提出执行异议时，本院查封裁定尚未发生查封效力，其在本院取得案涉不动产处置权后再次提出执行异议，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩下价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，润厦公司尚未进场施工，即与绿科公司签订以工程款冲抵房款协议有违常理，其提交的商品房现售合同也未经备案，因此，案外人提交的现有证据不能证明其在本院查封前已签订合法有效的买卖合同；案外人与绿科公司的工程款数额确认时间为江宁区人民法院(2019)苏0115民初9060号一案审理过程中，该时间迟于本院查封，案外人也未能提交证据证明案涉工程款清偿期在本院查封前已经届满。另外，依案外人提交的以工程款抵房款协议，该协议的签订时间为2012年，直至本院2018年查封，其怠于行使权利致案涉不动产未办理转移变更手续，其本身也存有过错。综上，案外人润厦公司所提异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人南京润厦新型材料有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 吕太如 审 判 员 彭小铮 审 判 员 刘 英 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 周 超 书 记 员 竺 箐