鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初879号原告：鞍山益诚物业服务有限公司，住所地：鞍山市高新区深营路88号。法定代表人：杨翠环，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾凡保，辽宁东祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟晓彤，该公司员工。被告：李祥，男，1962年12月13日出生，汉族，住所地：鞍山市。被告：罗君，女，汉族，1963年10月27日出生，住所地：鞍山市。原告鞍山益诚物业服务有限公司（以下简称益诚物业公司）与被告李祥、罗君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人及二被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年6月1日至2020年5月31日商品房物业管理费：3584元。2．判令被告支付滞纳金0.03%:645元，合计4229元。3．判令本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：被告系鞍山北国知春南苑小区业主，房屋面积114.9平方米。原告与被告于入住时签订《前期物业服务合同》合同约定：被告应于每年6月1日起向原告交纳次年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%。作为违约金，现被告拖欠2018年6月1日-2020年5月31日物业费合计3584元。经原告多次催要，被告拒不交纳。原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护，被告拖欠原告物业费拒不交纳己经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，被告应该承担支付欠款及违约金的责任，故请求人民法院依法判决被告给付所欠物业费、违约金合计4229元。被告李祥、罗君辩称：被告物业服务不到位，同意给付物业费一部分，希望减免物业费。理由如下：1.小区绿化养化不佳，导致黄土裸露尘土飞扬，一层住户（包括被告）严重受害。2.楼墙根低洼，雨水浸泡，屋内墙面潮湿，2017年春季多次要求原告解决，但终究未果。无奈，被告自费花费1800元，填土铺砖筑高，被告多次找原告承担该费用，但沟通未果。3.共用部位、共用设施的收益及分配不透明，侵害业主知情权和享有权。4.物业服务用房被挪作他用，益诚物业服务工作未能尽责尽职。5.小区南侧围栏的角门未按购房售楼处承诺开放。6.北国知春南苑多处违章搭建，为安全埋下隐患。7.小区环卫脏、乱、差。8.小区管理混乱，原告没有尽职尽责。9.物业服务要坚持“同质同价”原则。原告的服务没有达到其收费标准，不能按照合同约定1.3元每平方米标准收取，被告认为应按0.7元每平方米的标准收费较为适宜。10.因《前期物业服务合同》第五条“物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。”与[辽宁物业管理条例实施细则]第四十一条“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，期限不得超过三年”相违背，故该合同是无效合同。11.[辽宁物业管理条例实施细则]第六十二条：“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，……以及合同期满继续收费的，业主有权拒绝”。综上所述：1.2018年度未缴物业费的原因是由益诚物业公司造成的，被告没有责任；2.2019年度益诚物业已超期服务，属于违规经营；3.被告要求按三级（0.7元每平方米）标准缴纳物业费；4.上述第二项花销费用（1800元）应由益诚物业公司承担；5.被告保留其他业主该享有的其他权力。经审理查明：原告益诚物业公司为北国之春南苑小区的物业服务公司，被告李祥、罗君系该小区业主，案涉房屋建筑面积114.9平方米。原告与二被告签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：物业费收费标准为高层住宅1.3元/平方米/月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应当按全年交纳物业费，每次交费的具体时间为当年交费日。原告与二被告在《辽宁物业管理条例实施细则》施行（2018年2月1日起施行）前已签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告对小区实施了物业服务，被告尚欠自2018年6月1日至2019年5月31日的物业费未交纳。上述事实有原告提供的起诉状、原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：《业主入住资料》（内含业主入住收费明细）、律师函、工程售后维修任务单、催缴物业费通知。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。原告提供的被告现场照片一张，欲证明被告违规开设小门，本院认为，被告违规开设小门与本案无关联性，本院对原告提供的该照片不予采信。原告提供的现场照片一张，欲证明被告对绿地及林木进行破坏，因该照片并未抓拍到被告正在进行破坏行为，且被告对此不认可，故该证据不能证明原告的证明目的，本院对该证据不予采信。被告向本院提供的证据有：照片若干及证明书一份，欲证明被告物业公司在提供物业管理服务中存在问题。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片无法记录原告两年来整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故被告提供的证据不足以充分证明其主张，故本院对上述证据不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告为北国之春南苑小区提供前期物业服务，原告与二被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告自2018年6月1日至2020年5月31日未按约定交纳物业费，显系违约，应向原告承担缴纳物业费的违约责任。《前期物业服务合同》系二被告提供，该合同约定了高层住宅物业费为1.3元/平方米/月,经核算二被告应给付原告自2018年6月1日至2020年5月31日的物业费3584.9元（1.3元/平方米/月×114.9平×24个月=3584.9元），原告主张的物业费3584元低于被告应向其支付的物业费数额，系原告对自己权利的处分，故本院对原告主张二被告给付其物业费3584元的诉请予以支持。关于原告主张被告支付其物业费滞纳金（自欠费之日起按日千分之三标准累计计算）一节，庭审中，二被告认可2018年6月1日-2019年5月31日未缴纳物业费，但认为未交物业费的责任在原告方，被告认为2019年6月1日-2020年5月31日的物业费，原告未提供证据证明应在何时缴纳该年的物业费，故至庭审时，2019年6月至2020年5月31日的物业费尚未到期，该年份的物业费不能算其拖欠，且原告无权收取滞纳金，法院不应支持原告该项主张。本院认为，《前期物业服务合同》约定以欠费总额的千分之三按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金，二被告提供的证据与抗辩不足以证明本案可按二被告主张的物业费标准核算案涉物业费，故二被告未按合同约定缴纳物业费实属违约，应向原告缴纳违约金，因《前期物业服务合同》约定的违约金标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。被告应自2020年6月1日起至判决指定付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准给付原告欠款违约金为宜。关于二被告辩称，楼墙根低洼，雨水浸泡，屋内墙面潮湿导致其自费铺砖垫高产生损失问题一节，因楼墙根低洼可能涉及建筑商楼体设计问题，且因该问题引发的财产损失与本案非同一法律关系，被告在查明原因后可另行主张权利。被告所述的其他物业管理服务不到位问题以及物业公司提供的服务达不到合同约定的收费标准，应按照三级（0.7元/平方米/月）标准减免物业费一节，本院认为，本案原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及其举证情况不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约，且物业公司提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品性质，关系到全体小区业主的切身利益，个别业主如想降低物业收费标准，需通过召开业主大会等程序予以解决，否则势必侵害小区已缴费业主的权利。如小区业主共同协商后取得一致意见，可与物业公司就物业费收费标准变更事项进行磋商。现被告未提供证据证明案涉物业小区通过集体讨论降低物业服务费标准，并与原告就物业费收费标准进行了变更，故本案仍应按《前期物业服务合同》约定的物业费服务标准进行核算。如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对二被告该项辩称不予采信。关于二被告辩称“《前期物业服务合同》第五条：“物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。”与[辽宁物业管理条例实施细则]第四十一条“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，期限不得超过三年”相违背，故该合同是无效合同。[辽宁物业管理条例实施细则]第六十二条：“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，……以及合同期满继续收费的，业主有权拒绝”一节，本院认为，该条例实施细则自2018年2月1日起开始施行，而本案原告与二被告签订的物业服务合同早于该条例实施细则实施日期即已签订，根据法不溯及既往原则，原告与二被告签订的前期物业服务合同的服务期限不受该实施细则的规制，故本院对原告主张《前期物业服务合同》无效，原告已违规经营，被告有权拒绝缴纳物业服务费的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告李祥、罗君于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山益诚物业服务有限公司自2018年6月1日至2020年5月31日的物业费3584元及违约金（自2020年6月1日起至判决指定付款之日止，以3584元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息）；二、驳回原告鞍山益诚物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴50元），减半收取25元，由被告李祥、罗君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 张 玲二〇二〇年六月八日书记员 郭京京