湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终975号上诉人（原审被告）：陈桂芝，女，1950年9月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区（系已故原房东唐金华之妻）。委托诉讼代理人：邱孟华，湖南广云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李慧，女，1985年2月28日出生，汉族，户籍地湖南省衡山县，现住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：赵望，湖南众擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐超强，男，1982年9月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区（系已故原房东唐金华之子）。被上诉人（原审被告）：唐某，男，2003年5月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区（系已故原房东唐金华之非婚生子）。法定代理人：田某，女，1969年12月24日出生，汉族，住湖南省湘潭县，系唐某的母亲。被上诉人（原审被告）：田某，女，1969年12月24日出生，汉族，住湖南省湘潭县。上诉人陈桂芝因与被上诉人李慧、唐超强、唐某、田某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈桂芝上诉请求：撤销一审判决第一、二项，驳回李慧对陈桂芝的全部诉讼请求。事实和理由：涉案门面原系陈桂芝与其丈夫唐金华共同所有，但2013年4月24日唐金华、陈桂芝、唐某、田某共同向湘潭市岳塘区联合人民调解委员会申请调解作出（2013）年岳联调法字第12号调解协议书，并经湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出的（2013）岳民特字第248号民事裁定书确认。依前述调解书约定，陈桂芝已将其所有的涉案门面无偿赠予给唐超强、唐某。此后，陈桂芝再未向李慧收取过租金，出租门面时陈桂芝也未收取门面押金。一审判决判令陈桂芝与唐超强共同返还门面押金、租金，没有事实和法律依据。李慧辩称：李慧对陈桂芝所称赠与行为不知情，涉案房屋的物权未发生变动，双方租赁合同合法有效，陈桂芝享有租赁收益，在涉案房屋被拍卖之后，李慧多支付的租金和签订合同时交纳的押金应当返还，请求维持原判。唐某、田某辩称：没有多收租金，押金的事不知道。唐某是未成年人，房子的租金是用于作生活费教育费的，现在房子被拍卖了，唐某成了最大的受害者。唐超强未到庭发表意见，亦未提交书面答辩意见。李慧向一审法院起诉请求：1．判令唐超强、陈桂芝返还李慧已支付2019年8月7日至12月9日的房屋租金计77462元。2．判令唐某、田某返还李慧已支付2019年8月7日至9月9日的房屋租金计10554元。3．判令唐超强、陈桂芝、唐某、田某共同返还李慧交纳的房屋押金35000元，并承担连带责任。4．依法承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2015年12月4日，李慧与唐金华（已故）、陈桂芝签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方（唐金华、陈桂芝）将其位于湘潭市雨湖区房屋提供给乙方（李慧）经营，租赁期限为十年，自2015年12月10日至2025年12月10日，乙方租赁房屋的押金为35000元，付款方式为每年分四个季度支付。租金从第二月起按2%递增。2017年原房东唐金华因病去世，根据四被告对房屋的分配，李慧每季将房屋租金的三分之二支付给唐超强、陈桂芝，将三分之一的房屋租金支付给唐某及其法定代理人田某。2019年下半年李慧向唐超强、陈桂芝支付了至12月9日的房屋租金（按每年339360元的三分之二支付，每季度为56560元，租金未按合同递增），并向唐某的法定代理人田某支付了至9月9日的房屋租金（按每年342720元的三分之一支付，每季度为28560元，租金按合同约定进行了递增）。2019年8月唐超强和陈桂芝因与湘潭农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案，经法院判决生效后进入执行程序。李慧承租被告位于湘潭市雨湖区的房屋被法院拍卖。案外人周碧凤于2019年8月7日在法院司法拍卖网络平台上将该房屋拍卖所得，执行的裁定于2019年8月20日向周碧凤送达。周碧凤于即日替代被告成为该房屋的所有人和出租人。由于李慧已支付了唐超强、陈桂芝至2019年12月9日止的租金，按照合同约定李慧多付唐超强、陈桂芝的租金为63855.6元（20天×614.78元／天＋51560元）；支付了唐某及法定代理人田某至2019年9月9日止的租金，按照合同约定李慧多付唐某及其法定代理人田某的租金为6208.6元（20天×310.43元／天）。房屋拍卖后，被告未将多支付的租金和押金移交给周碧凤，李慧多次要求被告移交租金和押金未果，特诉至法院。一审法院认为，李慧与唐金华、陈桂芝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，法院予以支持。李慧租赁的房屋被法院拍卖后，从房屋所有权转移之日起，该房屋的租金即属该房屋现所有人周碧凤所有。李慧多支付的租金和合同签订时所交纳的押金，应返还给李慧，并由李慧支付房屋所有人周碧凤，被告未将李慧多支付的租金和押金返还给李慧或周碧凤，是引起纠纷的主要原因，对此应承担全部责任。对李慧要求唐超强、陈桂芝返还已支付房屋租金77462元的诉讼请求，法院认为，所有权转移的时间，根据法律规定应从法院执行裁定送达之日起计算，即时间为2019年8月20日起计算。返还的租金应计算为63855.6元；对李慧要求唐某、田某返还已支付房屋租金10554元的诉讼请求，亦应从2019年8月20日起计算，即返还的租金应计算为6208.6元。对李慧的诉讼请求，法院部分支持。对唐超强、陈桂芝的委托代理人认为房屋押金应为25000元的意见，法院认为，根据李慧当庭陈述2015年12月6日支付的100900元是包括35000元押金和租金。谈合同时，给了10000元的现金定金给唐金华，结合合同的约定和后来李慧交纳租金的情况，法院采信李慧的陈述认定本案的押金为35000元。对李慧要求四被告共同返还房屋押金35000元的诉讼请求，法院认为，从本案查明的情况看，唐某、田某并不是合同的签订方，该押金未被其占有，唐某只享受了租金的收益，该房屋被处置也系唐超强、陈桂芝的行为所致，唐某、田某不应承担返还押金的义务，对李慧要求唐某、田某共同返还押金的诉讼请求，法院不予支持。对李慧要求唐超强、陈桂芝共同返还押金的诉讼请求，法院予以支持。综上，对李慧的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，一审法院判决：一、唐超强、陈桂芝在本判决生效之日起三日内返还李慧已支付的位于湘潭市雨湖区房屋租金63855.6元；唐某、田某在本判决生效之日起三日内返还李慧已支付的湘潭市雨湖区房屋租金6208.6元；二、唐超强、陈桂芝在本判决生效之日起三日内返还李慧交纳的上述房屋押金35000元；三、驳回李慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2760元，由唐超强、陈桂芝承担1840元，由唐某、田某承担920元；保全费1120元，由唐超强、陈桂芝承担。二审期间，陈桂芝提交一组证据：湘潭市岳塘区联合人民调解委员会（2013）年岳联调法字第12号调解协议书、湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2013）岳民特字第248号确认决定书各一份，拟证明2013年时陈桂芝已将涉案的房屋赠给唐超强和唐某。李慧质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，因为赠予行为李慧不知情，所有权没有变动，不能免除陈桂芝返还押金和多支付的租金的责任。田某质证认为，证据是真实的，确认书上写得清楚，任何人不得侵占唐某的合法权益。本院认证认为，对其真实性予以认定，对是否能达到证明目的，将在说理部分一并阐述。经审理查明，本院于2018年7月23日就唐某与唐超强确认合同有效纠纷一案作出的（2018）湘03民终937号民事判决认定：2013年4月24日，唐某（田某作为其法定代理人）、唐金华、陈桂芝通过湘潭市岳塘区联合人民调解委员会出具（2013）年岳联调法字第12号调解协议书，该调解协议书经湘潭市岳塘区人民法院确认：唐金华、陈桂芝自愿将坐落在湘潭市雨湖区中山街道解放南路197号门面一半的所有权归唐某所有，另一半的所有权归唐超强所有。门面的租金收益从本协议生效之日起，归唐超强所有的部分，唐金华在世前租金归唐金华收取，去世后租金归唐超强收取；归唐某所有的部分，由法定代理人田某收取租金。2017年8月1日，唐某（田某作为其法定代理人）、唐超强、唐金华、陈桂芝签订一份《调解协议书》约定：唐金华、陈桂芝拥有的坐落在湘潭市雨湖区门面，将东头一间门面占197号门面面积的三分之一给予唐某所有，另将西头一间门面占197号门面面积的三分之二给予唐超强所有，现该197号三间门面已出租，今后当事人各自所拥有的门面由各自负责管理收取租金。本案租赁合同的押金系唐金华收取。2017年唐金华去世后，租金由唐超强、唐某分别收取。2019年下半年李慧向唐超强支付了至12月9日的房屋租金。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题为陈桂芝是否应承担涉案押金和租金返还义务。首先，虽然在本案租赁合同订立之前，唐金华、陈桂芝已将涉案房屋所有权作了处分，但其在订立合同时仍控制占有涉案房屋并将其出租给李慧，并收取了李慧交纳的房屋租赁押金，出租人应当向承租人返还押金，陈桂芝作为共同出租人负有返还义务。基于租赁关系和收取押金而产生的该返还义务，与陈桂芝对涉案房屋所有权处分没有关联性，陈桂芝提出的已将涉案门面无偿赠与给唐超强、唐某，不应承担押金返还责任的上诉理由不能成立。其次，2017年8月1日，唐某、唐超强、唐金华、陈桂芝签订的《调解协议书》对涉案房屋租金收取进行了明确的约定。李慧认可知悉该约定并依此交纳租金。本案预交租金超过实际租金的超额部分，陈桂芝并未收取，陈桂芝不应当承担返还义务。综上所述，陈桂芝的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初342号民事判决第二项；二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初342号民事判决第三项；三、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初342号民事判决第一项为：唐超强在本判决生效之日起三日内返还李慧已支付的位于湘潭市雨湖区房屋租金63855.6元；唐某、田某在本判决生效之日起三日内返还李慧已支付的湘潭市雨湖区房屋租金6208.6元；四、驳回李慧的其他诉讼请求。二审案件受理费2760元，由陈桂芝负担1760元，由李慧负担1000元。本判决为终审判决。审判长  苏楚湘审判员  肖瑞芬审判员  唐 逊二〇二〇年六月二十八日法官助理贺洋城书记员李芊芊