四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2912号 原告：魔方（成都）企业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区武青南路33号1栋302号12号工位。 法定代表人：徐嘉，总经理。 委托诉讼代理人：曾琰媚，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：辜健，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：李萍，男，1982年7月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：朱留华，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雷，四川致高律师事务所律师。 原告魔方（成都）企业管理有限公司（以下简称“魔方公司”）与被告李萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魔方公司的委托诉讼代理人曾琰媚、辜健，李萍的委托诉讼代理人朱留华、罗雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 魔方公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原、被告签订的《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》行为已发生法律效力；2.请求判令被告向原告支付违约金共计2182138元（按照合同第12.3款约定，因出租人违约，致使承租人提前解除合同，出租人应支付当年度租金标准［一（1）］年的租金作为违约金）；3.请求判令被告向原告支付因延迟给付违约金而产生的利息（利息以2182138元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自本案起诉之日起至法院判决被告给付之日止）；4.请求判令本案因诉讼产生的费用由被告承担。事实与理由：2018年10月31日，双方签订租赁合同，约定原告承租被告转租的房屋位置、租金、租期、违约责任等内容。上述合同签订后，原告积极筹备物业开业工作，然而被告未按期交付房屋，并将案涉租赁房屋转租给第三方，且现已有人员入住办公。原告于2020年3月9日向被告寄送了解除合同通知书，被告于2020年3月13日签收，故提起以上诉请。 李萍辩称，1.《魔方租赁合同》租金支付明细表约定，原告方应先予履行租金支付义务，但未履行，其违约在先，故无权单方解除合同；2.魔方公司未能提供可行的交付方案，原告提供的天井及隔墙方案违背了合同附件3约定的基本原则且会破坏建筑物原有结构严重影响房屋面城中，危机房屋安全。该方案未能通过物业公司的审批，导致房屋无法交付；3.原告怠于履行合同义务且未提供可行的交付方案，从2018年末到发律师函期间，原告也未就合同履行积极与被告进行沟通，导致租赁房屋一直处于空置状态，其怠于履行合同义务给被告造成重大损失。被告为防止损失进一步扩大遂将房屋出租于第三方，其行为虽存在瑕疵，给魔方公司造成了一定的损失，但远低于魔方公司怠于履行合同义务，给李萍造成重大损失；4.原告公司作为承租人，其投入大都属于沟通、磋商成本，但作为出租人，被告确因原告未提供可行的交付方案导致损失半年租金；5.即便法院认定被告存在违约，原告主张的高额违约金也不应当得到支持。从本合同整体履行来看，原告的损失仅为沟通、磋商成本，仅为缔约过程中的投入，并未就合同履行进行实际投入，因此其损失较小，其不应因被告的违约行为而获得不当利益，况且，被告已因原告怠于提供可行的交付方案损失半年租金，若再要求被告承担违约责任有违公平原则，若法院判定被告存在违约，我方请求法院能够将违约金调至10万元以内；6.原告请求支付违约金利息无请求权基础，不应得到法院支持。 本院经审理认定事实如下：2018年6月14日，李萍（出租方，甲方）与魔方公司（承租方，乙方）签订《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》，主要约定：第一部分，1.1.房屋地址为成都市高新区天府大道中段XXX号时尚天堂街区XXX-XXX-XXX至XXX-XXX-XXX、XXX-XXX-XXX至XXX-XXX-XXX；2.1.租赁期限为12年，自2018年12月1日起至2030年11月30日止。3.1.1租赁房屋的租金标准为48元/平方米/月。首季度租金为818300元，承租人于交付日向出租人指定账户支付。具体租金标准如下：第一年2182138元，第二年2182138元，第三年2864056元......4.1.租赁房屋的交付日暂定为2018年12月1日，出租人将本合同房屋产权证及产权调查文件交给承租人之日为起租日，起租日应为房屋的交付日，除附件3所约定的交付条件外，在交付日之前，出租人或租赁房屋还应满足下列条件和本合同约定，否则租赁期限及免租期相应顺延：（1）出租人应协助取得消防部门出具的该租赁房屋以承租人名义报审的二次消防设计审核意见书或消防设计备案受理凭证、《施工图设计文件审查合格书》及《建筑工程施工许可证》，相关费用由承租人承担。（2）出租人向承租人出具租赁房屋产权人及各前手出租人出具的同意出租人将租赁房屋向承租人转租的书面证明。（3）出租人应在交付日前向承租人提供房屋的房产证及证明本合同租赁房屋无他项权的产权调查文件。租赁房屋工程条件详见附件3《房屋交付条件》。第二部分3.1.出租人应当按照本合同附件3《交付条件》于交付日将租赁房屋交付给承租人。3.3.在交付日前，双方授权代表应当共同对租赁房屋进行验收，承租人授权代表有权对租赁房屋进行检查，出租人应当予以全力配合。（1）如果经承租人代表检查后认为租赁房屋符合本合同约定交付条件的，则双方应当签署《物业交接单》，并一式二份，（2）如果承租人授权代表认为租赁房屋不符合本合同约定的交付条件的，则出租人应当按照约定安排修复或者改正。出租人如期完成修复或改正的，则视为交付完成，如出租人未能如期修复或改正的，则视为出租人逾期交付，出租人应按照本合同的约定承担相应的逾期交付房屋的违约责任。3.4.本合同约定的首期租金、物业费、押金的所有款项，在出租人向承租人按照附件3《房屋交付条件》及本合同第2条之约定完成房屋交付后10个工作日内支付。12.3.在租赁期限内，出租人有下列行为之一的，承租人有权解除本合同：（a）出租人未按本合同的约定交付房屋，经承租人催告在1个月内仍未交付的。如果因出租人出现上述约定或法律规定之违约情形，致使承租人提前解除本合同的，则出租人应向承租人支付当年度租金标准1年的租金作为违约金，如果支付的违约金不足弥补承租人损失的，出租人还应该承担赔偿责任。该合同附件3《房屋交付条件》中事项和涉及施工说明中部分载明：“按规范及我方要求做好二次结构中所有门窗过梁、压顶梁、构造柱等。抹灰平整度达到我方验收标准。所有砌筑墙体尺寸图、门洞口位置及尺寸标注由我司设计提供”“包含按我方要求做好天井上方的玻璃盖板和隔离澜珊”“该窗户具体需要修改的数量，由房间分户后确认。（包括玻璃幕墙及其他外立面改窗处）”“按我司要求的具体点位设置在入户门位置”“卫生间隔墙及防水可以由开发商按照我方施工图纸施工完成，具体施工要求需要由我司提供标准”“第1次消防按照我方分户标准进行施工”，说明：1.上述涉及相关设计等相关技术要求和参数由我司提供标准。2.上述需确定的工程交接要求涉及我司对项目的内部测算，所以需提前确定。3.施工相关的具体细节待签订正式合同后，双方再行沟通。 2018年12月14日，魔方公司向李萍发送了三份方案《成都世纪城天井及隔墙方案》《成都世纪城天井及隔墙方案二区》《成都世纪城天井及隔墙方案三区》。 2019年7月24日，魔方公司向李萍出具了《律师函》，主要载明：“截至本函出具之日，贵方未按合同约定将物业交付给魔方公司，故函告如下：贵方应于2019年7月30日前，根据租赁合同约定的交付条件向魔方公司交付物业，并支付逾期交付物业的违约金暂计3903881元。”魔方公司通过邮政特快专递向李萍的住所地成都市青羊区（《魔方租赁合同》中载明的住所地）寄送该《律师函》，该邮件退回妥投。 2020年2月9日，魔方公司向李萍出具了《解除合同通知书》，主要载明：“截至本通知发出之日，贵方仍未履行合同项下义务，另已有证据证明，物业已由第三方占有使用，导致我司不能实现租赁目的。我司向贵方发出通知如下：一、解除贵方与我司于2018年10月30日签订的《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》。二、请贵方于此《解除合同通知书》送达之日起5日内，按照合同第12.3款约定承担违约金及赔偿责任。”魔方公司通过邮政特快专递向成都市武侯区世纪城XXX号梦想派销售中心寄送该《解除合同通知书》，前台于2020年3月13日代收。 2020年3月15日，魔方公司再次向李萍的住所地成都市青羊区（《魔方租赁合同》中载明的住所地）寄送了《解除合同通知书》，李萍于2020年3月30日签收。 另查明，李萍已于2019年6月将案涉房屋出租给案外人。 上述事实的证据有《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》《律师函》《解除合同通知书》、快递投递信息、公证书、聊天记录、证人证言等证据材料在案佐证。 本院认为，魔方公司与李萍签订的《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于违约行为的问题。李萍辩称魔方公司未按约支付租金违约在先，本院认为，《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》第3.1.1条约定“租赁房屋的租金标准为48元/平方米/月。首季度租金为818300元，承租人于交付日向出租人指定账户支付。”第3.4条约定“本合同约定的首期租金、物业费、押金的所有款项，在出租人向承租人按照附件3《房屋交付条件》及本合同第2条之约定完成房屋交付后10个工作日内支付。”李萍并未交付案涉租赁房屋，魔方公司支付租金的条件不成就，故魔方公司的该项答辩意见，本院不予采信。李萍未按约定交付案涉租赁房屋，并于2018年6月将案涉房屋另行出租给第三人，且第三人已实际占用使用案涉租赁房屋，故李萍的行为应属违约。 关于解除合同行为是否有效的问题。按照《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》第12.3条“在租赁期限内，出租人有下列行为之一的，承租人有权解除本合同：（a）出租人未按本合同的约定交付房屋，经承租人催告在1个月内仍未交付的。”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，魔方公司具有法定和约定的解除权。魔方公司向李萍寄送了《解除合同通知书》，李萍于2020年3月20日签收，该解除《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》的行为已发生法律效力，《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》已于2020年3月20日解除。 关于违约金及利息的问题。《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》第12.3条约定“如果因出租人出现上述约定或法律规定之违约情形，致使承租人提前解除本合同的，则出租人应向承租人支付当年度租金标准1年的租金作为违约金。”李萍辩称该违约金约定过高，主张予以调减为10万元以内。本院从以下几点综合考虑违约金的标准：1.即使李萍认为具体交付方案存在问题不能实施，但未主动积极与魔方公司进行沟通和解决，而是在未与魔方公司解除租赁合同的情况下，将案涉租赁房屋转租给他人，导致租赁合同目的不能实现，且没有告知魔方公司，没有积极地去减少对魔方公司造成的损失。2.《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》的附件3仅仅约定了交付条件的框架协议（如“按规范及我方要求做好二次结构中所有门窗过梁、压顶梁、构造柱等。抹灰平整度达到我方验收标准。所有砌筑墙体尺寸图、门洞口位置及尺寸标注由我司设计提供。”“包含按我方要求做好天井上方的玻璃盖板和隔离澜珊”“该窗户具体需要修改的数量，由房间分户后确认。（包括玻璃幕墙及其他外立面改窗处）”“按我司要求的具体点位设置在入户门位置。”“卫生间隔墙及防水可以由开发商按照我方施工图纸施工完成，具体施工要求需要由我司提供标准。”“第1次消防按照我方分户标准进行施工。”），具体的交付方案仍需进一步确定，故合同的具体交付方案在签订合同时是不确定的，导致合同履行过程中产生分歧，李萍存在过错，魔方公司亦存在过失。3.魔方公司于2018年12月14日（合同约定的交付日为2018年12月1日）才向李萍发送了具体的交付方案，确实存在怠于履行合同义务的瑕疵，致案涉租赁房屋长时间处于空置状态。4.魔方公司还未履行支付租金等合同义务，也未进场进行装修及经营，魔方公司的损失多为前期的准备成本、时间成本以及预期利益。综上，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照租金的标准，将违约金调减为60万元，利息不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除魔方（成都）企业管理有限公司、李萍签订的《魔方租赁合同（合同编号：商务发展部XXX）》行为已发生法律效力； 二、李萍于本判决生效之日起十日内向魔方（成都）企业管理有限公司支付违约金600000元； 三、驳回魔方（成都）企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为12129元，李萍负担4800元，魔方（成都）企业管理有限公司负担7329元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年六月二十三日 书记员  李双