兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初827号 原告：苗盛。 原告：苗国君。 被告：兰州亚太房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区佛慈大街253号。 法定代表人:魏永翠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。 苗盛、苗国君诉兰州亚太房地产开发集团有限公司（以下简称“亚太公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗盛、苗国君及其被告委托诉讼代理人白树军到庭参加了诉讼。现已审理终结。 苗盛、苗国君向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋义务；2.判令被告按照同类房屋租金的标准（1800元/月）向二原告承担2019年6月30日至2019年11月（暂算至起诉时）的违约金9000元，2019年12月至实际交付房屋之日期间的违约金待交付房屋时确定；3.判令被告退还二原告多支付的购房款103400元，以103400元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率6%）向二原告给付2018年8月16日至2019年11月（暂计算至起诉时）利息7755元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系父子关系。2018年8月8日二原告被告签订《认购协议》，约定二原告认购被告开发建设的房屋一套。2018年5月28日至2018年8月16日期间，二原告应被告要求分四期向被告支付了625100元购房款。2018年8月27日，双方签订《商品房买卖合同》，约定二原告以5550元/㎡的价格购买前述定购协议的房屋，建筑面积94㎡，总房价521700元，交房日期2019年6月30日。被告到期未交付房屋，并于2019年7月中旬承诺：2019年8月31日前达到入住条件，并以30元/㎡/月的标准向所有业主补偿，期限为2019年7月1日期至交房时止，但被告实际既未交房，也未退还多支付的房款。被告的行为严重违反诚实信用原则，给二原告造成极大的经济损失。二原告特提起诉讼，请求法院依法查明事实，维护二原告合法权益。 亚太公司辩称，被告多次通知原告办理交房手续，原告拒绝接受案涉房产。即使被告存在迟延交付行为，应按合同约定承担违约责任，而非原告诉请的租金标准。原被告双方在《商品房买卖合同》中约定的房价并非双方真实意思表示，约定的交款日期明显不符合交易资管及常理，应属无效。真实房价应为定购协议约定的625100元，且原告已按该协议交清。因此案涉房屋真实有效的交易价格为625100元。 本院经审理查明事实如下：苗盛、苗国君为父子关系。2018年8月8日，苗盛、苗国君与亚太公司签订《认购协议》，约定由苗盛、苗国君缴纳认购金30000元，预订亚太公司开发的“亚太清湖湾”1号楼1单元12层1202室。开盘后，苗盛、苗国君所交的认购金自动转为首付款，并于开盘后7日内一次性交清房款。备注单价为6650元/㎡。2018年8月27日，苗盛、苗国君与亚太公司签订《商品房买卖合同》，约定由苗盛、苗国君购买亚太公司开发的亚太清湖湾第B19002001幢1单元1202号房屋，面积94㎡，单价5550元/㎡，付款方式为“2018年8月16日前支付房价款的100%计（人民币）521700.00元”，亚太公司应当于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付于苗盛、苗国君，如逾期交房不超过180日，自2019年7月1日期至实际交付之日止，亚太公司按日向苗盛、苗国君支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，苗盛、苗国君有权解除合同，亚太公司应当如约退款并支付违约金；苗盛、苗国君要求继续履行合同的，合同继续履行，自2019年7月1日起至实际交付之日止，亚太公司按日向苗盛、苗国君支付已交房价款万分之0.5的违约金。 另查明，2018年5月28日至2018年8月16日期间，苗盛、苗国君分四期向亚太公司支付了625100元。因亚太公司逾期交房，苗盛、苗国君在庭审中自认收了亚太公司支付的8460元违约金。 上述事实由《认购协议》《商品房买卖合同》、收据、付款凭证和当事人陈述为证，本院予以确认。 本院经审理认为，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，亚太公司虽收受了苗盛、苗国君625100元房款，但在双方签订的《认购协议》中并不具备商品房面积、房屋总价、交付使用条件及日期、面积差异处理、办理产权、争议解决、违约责任等重要内容，不能认定为商品房买卖合同，仅是双方为订立《商品房买卖合同》签订的协议，双方的买卖关系应当受后签订的《商品房买卖合同》约束。 关于房屋总价，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，房屋总价为521700元，因苗盛、苗国君实际向亚太公司共计支付625100元，对苗盛、苗国君要求亚太公司退还差价103400元的诉讼请求本院予以支持，由于双方对于房屋差价并无约定，苗盛、苗国君要求亚太公司自2018年8月16日起支付利息的请求本院不予支持。关于亚太公司提出《商品房买卖合同》中关于房价的约定无效的抗辩理由，本院认为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，本案中双方关于价格的规定不符合该条款中的任一情形，并非无效。关于亚太公司提出该价格并非苗盛、苗国君的真实意思表示但并未举证予以证明，本院认为该单价低于《认购协议》中约定的单价，苗盛、苗国君作为正常人，在正式合同中作出的于己有利的约定不是其真实意思表示有悖常理，从其要求亚太公司退还房款差价的诉讼行为亦能看出苗盛、苗国君均认可《房屋买卖合同》中约定的价款，因此对亚太公司的该抗辩理由本院不予采信。关于亚太公司提出双方约定的该价格是以非法行为掩盖合法目的，亚太公司规避了超备价售房，苗盛、苗国君规避了多交税费当属无效的抗辩理由，本院认为并无证据证明苗盛、苗国君有逃、漏税的行为，而亚太公司确有超出备案价格出售房屋的情形，并因此由行政机关责令整改，本案案涉房屋的备案价格正为521700元。基于此，如本院支持亚太公司主张的按照《认购协议》的单价计算，则是变相支持了亚太公司超出备案价格出售房屋的违法行为，并使其因该违法行为获益，于法无据，于理不合，故对于亚太公司的该项抗辩理由本院亦不予采信。 出卖人应当按照约定的质量要求和时间交付标的物。本案中，双方约定交付的商品房应当验收合格，但审理中双方均未向本院出示案涉房屋已验收合格的证据，该房屋是否达到交付条件未知，对苗盛、苗国君要求亚太公司履行交房义务的诉讼请求本院不予支持，待房屋具备交付条件后苗盛、苗国君可另行主张。双方约定的交付时间为2019年6月30日，亚太公司逾期未交房，应当承担合同约定的违约责任。现逾期超过180日，但苗盛、苗国君要求继续履行合同，本院予以支持，亚太公司应当自2019年7月1日起，按照约定每日向苗盛、苗国君支付26.085元（已交房款521700元乘以万分之0.5）违约金。截止起诉之日即2020年3月31日逾期275日，共计产生违约金7173.375元，由于亚太公司已支付违约金8460元，故无需再承担苗盛、苗国君诉请的截止起诉之日的违约金。由于交房日期尚未确定，2020年4月1日期至实际交房之日产生的违约金苗盛、苗国君可待交房后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、兰州亚太房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内退还苗盛、苗国君购房差价103400元； 二、驳回苗盛、苗国君的其他诉讼请求。 已减半收取的案件受理费1452元，由兰州亚太房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  苏小容 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张 瑞