湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初4885号原告：长沙翔德商贸有限公司，住所地黑龙江省海林市海林农垦社区C区四委1组407号。法定代表人：毕金萍，总经理。委托诉讼代理人：黄钊，湖南精邃律师事务所律师。委托诉讼代理人：方纲要，湖南精邃律师事务所律师。被告：长沙翔德餐饮管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区。法定代表人：孙春云。委托诉讼代理人：徐岚，女，1974年10月15日出生，汉族，系公司执行董事。委托诉讼代理人：谢鹏，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。原告长沙翔德商贸有限公司与被告长沙翔德餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙翔德商贸有限公司的委托诉讼代理人黄钊、被告长沙翔德餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人谢鹏、徐岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙翔德商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付应承担的物业管理费96000元和空调费57000元，共计153000元；2、请求依法判令被告支付上述款项自2019年9月25日起至实际给付之日止的利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与出租人长沙铂瑞投资管理有限公司于2015年5月16日签订了《渔人码头项目联营合同》，约定由原告承租长沙铂瑞投资管理有限公司“长沙渔人码头15号栋一层107-119号商铺，租赁面积共700平方米”。原告关联公司“长沙和正商贸有限公司”租赁长沙渔人码头15号栋一层101-106号、120-124号商铺。2017年5月2日，出租人长沙铂瑞投资管理有限公司与原告签署《渔人码头15号栋项目联营补充协议》，约定长沙铂瑞投资管理有限公司收取商铺的物业管理费，其中自2016年11月至2017年4月止减半收取，即每平方米4元，之后按全价每平方8元收取。2015年5月30日，出租人长沙铂瑞投资管理有限公司、原告、被告三方签署《关于长沙渔人码头项目合作备忘录》，引进被告经营项目中涉及的咖啡简餐品牌，被告使用商铺面积375平方米。上述合作备忘录约定：由被告长沙翔德餐饮管理有限公司进行经营操作咖啡简餐部分，并遵循《渔人码头项目联营合同》的约束。2019年9月25日，长沙铂瑞投资管理有限公司与原告签署《租赁商铺退场交接单》，双方租赁终止。2019年9月25日，根据出租人长沙铂瑞投资管理有限公司的物业费结算表，2016年11月至2019年9月期间物业费共计537600元，其中被告使用面积的375平方米场地应承担物业管理费96000元。2019年9月25日，根据出租人长沙铂瑞投资管理有限公司租赁商铺的空调费结算表，2017年5月15日至2019年8月15日期间，空调费优惠后共计191656.8元，被告按使用面积375平方米计算（15栋一层总面积1260.9平方米）应承担空调费57000元。由于被告拒不支付应承担的物业费及空调费，经原告函告和多次催要无果，为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定诉至贵院，请求贵院依法保护原告合法权益。原告在第二次庭审中认为，1、因为被告方没有缴纳物业费所以铂瑞把电断了，断电后被告才交了这个物业费，这个到时候可以抵扣这个3200元的物业费。2、长沙铂瑞投资管理有限公司索要物业费和空调费时，对原告提起了诉讼，未将本案被告列为第三人，因此长沙铂瑞投资管理有限公司确实是依据备忘录上所约定的转让原告，对被告的经营行为承担责任，长沙铂瑞投资管理有限公司用行为表示他并没有向被告索要任何费用的意思，该权利应当是本案的原告来行使。被告长沙翔德餐饮管理有限公司辩称：一、翔德商贸公司不是本案适格的原告，其无权向被告主张权利。建议合议庭对原告驳回起诉。原告翔德商贸公司起诉被告翔德餐饮公司的案由为物业服务合同纠纷，而为被告翔德餐饮公司提供物业服务的并非原告翔德商贸公司，而是案外人长沙珀瑞投资管理有限公司。二、原告翔德商贸公司所主张的垫付了物业管理费和空调使用费的说法无事实依据。原告翔德商贸公司开未提供任何关于其帮助被告翔德餐饮公司垫付了物业管理费和空调使用费的证据材料；根据被告（我方）申请岳麓区人民法院调取的关于原告翔德商贸公司和案外人珀瑞公司（业主）达成的（2019）湘0104民初11078号民事调解书和（2020）湘0104执308号之一民事执行裁定书，原告翔德商贸公司自进入长沙渔人码头进行经营之后，从未缴纳过租金、物业管理费和空调使用费。三、原告翔德商贸公司与被告翔德餐饮公司并非商铺租赁关系，实则属于联营合作关系。原告并非是案涉物业的出租方，而是由于原告、被告和案外人珀瑞公司协商之后，通过《备忘录》约定，将原告与案外人在《合同》中的原告的权利义务转让给被告方。被告翔德餐饮公司实际上享有《合同》中所约定的权利，承担《合同》中所约定的义务。被告翔德餐饮公司并不是租赁原告翔德商贸公司的场地，而是通过联营进行引进，直接与第三人珀瑞公司产生权利与义务关系。被告也应该享有所使用面积占比的装修补助款，即241.07万元的装修补助款，原告提供的《渔人码头15号栋项目联营补充协议》（2017年5月2日），其内容涉及到处分被告的利益，因此对被告不产生任何效力，被告对此也不予认可。被告方将就装修补助款另案向原告方主张。第二次庭审中，被告认为，1、我们向铂瑞公司交了3200元的物管费。2、硬装修花了140多万软装花了几十万，共计两百多万，证明入场的时候我们进行了装修。3、补充协议是由原告与铂瑞公司签订的，该合同严重侵犯了我方的权利对我方不产生法律效力。本院经审理认定事实如下：2015年5月16日原告（乙方）与出租人长沙铂瑞投资管理有限公司（甲方）签订了《渔人码头项目联营合同》，2015年5月30日原告（乙方）、被告（丙方）、出租人长沙铂瑞投资管理有限公司（甲方）三方基于该联营合同签订了《关于渔人码头项目合作备忘录》。《渔人码头项目联营合同》第一条商铺租赁基本情况。1、甲方将位于长沙渔人码头15号栋一层107-119号商铺（下称“该商铺”）出租给乙方使用。2、该商铺的出租面积（建筑面积）为700平方米。3、租赁期限自该商铺交付之日起4年6个月，即2015年9月30日至2020年3月31日。第三条装修补贴、租金及相关费用的支付。1、鉴于双方在该项目上进行合作，甲方同意向乙方支付人民币450万元作为乙方承租该商铺经营的装修补贴。2、双方同意乙方以每月营业额提成方式向甲方支付月租金。4、甲方同意在租赁期限内，因甲方管理及推广出现问题导致乙方经营区域内营业额难以支撑店内正常运营，经甲乙双方沟通后，乙方可免交承租商铺的营业额扣点，但仍需向甲方或物业公司支付减半的物业管理费。5、上述租金并不包括乙方需缴纳的物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络、电话费等）。乙方应交纳的物业管理费按该商铺出租面积（建筑面积）计算，自该商铺免租期届满之日起为每月每平方米8元，共计5600元/月。物业管理费、其他费用的支付以及其他具体事宜按照乙方与物业管理公司签订的物业管理合同执行。第四条商铺交付。1、甲方应在2015年6月15日前将该商铺交付给乙方使用。第五条商铺装修。1、乙方享有免租装修期，自该商铺交付之次日起算。乙方在免租期内无需承担物业管理费，但应按实际使用情况支付的水、电、燃气、电话、网络等相关费用。2、乙方负责对该商铺进行整体装修。4、该商铺装修完毕且可开业时，由双方共同签字确认商铺装修情况，作为今后该商铺交还的标准。第六条商铺的物业管理。1、乙方同意并接受下述安排：甲方或甲方委托的物业管理公司负责该商铺的全部物业管理事项，提供物业管理服务，乙方向该公司缴纳物业管理费和水电等相关其他费用。2、乙方在该商铺交付前与甲方或甲方委托的物业管理公司签订物业管理合同。第八条商铺转租、分租或转让。未经甲方同意，乙方不得转租、分租该商铺。《关于渔人码头项目合作备忘录》内容：鉴于甲乙双方已于2015年5月16日签订了《渔人码头项目联营合同》（下称《合同》），双方对乙方承租甲方商铺经营NINA轻奢店项目进行合作。但由于商铺经营项目中涉及咖啡简餐品牌，该餐饮部分经营需引进丙方进行操作，现各方经交换意见，并作出相关承诺，就该方面合作细节达成如下备忘录条款。一、乙方为使渔人码头NINA轻奢店增加更好更多的体验服务来提升NINA店铺的档次及消费者的购买率，乙方将原合同中的PREGEL简餐品牌变更为OPUL咖啡简餐品牌。为了项目中的OPUL咖啡简餐部分能顺利进行，另组建/引进丙方长沙翔德餐饮管理有限公司来进行经营操作。丙方受乙方实际控制，乙方愿意就丙方在该项目合作中的经营行为承担责任。二、甲方同意乙方的上述安排，并对丙方在渔人码头项目合作事项上的资格和地位予以认可。甲方根据《合同》的约定对丙方承担相应义务，对丙方在经营管理过程中的相关事务予以配合和协助。三、丙方同意作为《合同》中关于OPUL咖啡简餐部分的经营者，遵循《合同》中关于甲乙方在渔人码头项目合作上的约定，受该《合同》约束。各方确认本备忘录作为《合同》关于咖啡简餐部分合作细节方面的补充，并按以上达成的共识及《合同》约定继续执行。2015年5月16日原告的关联方长沙和正商贸有限公司也与出租人长沙铂瑞投资管理有限公司签订了另一份《渔人码头项目联营合同》，长沙和正商贸有限公司承租了长沙渔人码头15号栋一层101-106号、120-124号商铺，9号栋一层114-124号、137-143号商铺。建筑面积为1400平方米。其他内容与原告的联营合同相近。两份联营合同租赁面积2100平方米。其中原告转租给被告的为375平方米。上述合同等签订后，原、被告对其承租的房产进行了装修。2017年5月2日原告（乙方）与出租人长沙铂瑞投资管理有限公司（甲方）签订了《渔人码头15号栋项目联营补充协议》。鉴于长沙渔人码头15栋—层商铺未能正式开业，现甲、乙双方经协商一致，针对该项目的商铺租赁及合作事宜就以下内容订立本协议书。1、按原合同，甲方应支付给乙方450万元整装修补贴款。到目前为止，甲方还有70万元的装修补贴款尚未支付。现乙方同意将甲方尚未支付的70万元装修补贴款中的40万元作为物业管理费的形式抵扣，剩余的30万元甲方以现金的方式支付给乙方。3、乙方同意甲方自2016年11月起收取商铺的物业管理费。长沙铂瑞投资管理有限公司对其出租物业提供服务，原告按上述协议抵扣给长沙铂瑞投资管理有限公司40万元，被告于2019年3月20日以OPOL西餐厅名义向长沙铂瑞投资管理有限公司交纳了3200元的物业费。因原被告欠交物业费和空调费，长沙铂瑞投资管理有限公司向原告列出了物业费明细表，从2016年11月起至2019年9月共35个月的物业费537600元，面积按2100平方米计算。其中2016年11月至2017年4月共6个月按4元每平方米，2017年5月至2019年9月共29个月按8元每平方收取。空调费从2015年9月30日至2019年9月25日按流星计算产生空调费用共计482504.4元，经协商，应缴纳空调费优惠为191656.8元，优惠按19个月算，收费标准8元/平方/月，范围是15号栋1层101-124号，面积1260.9平方米。2019年8月6日长沙铂瑞投资管理有限公司向法院起诉原告，请求支付物业管理费70400元，后续物业管理费计算至合同解除之日，按营业额提成结算租金，支付空调费422403.35元。截至2019年2月底，将双方同意的原告未向被告支付的装修补贴款400000元抵扣物业管理费后，还有3200元物业管理费未交纳。此后从2019年3月1日至2019年6月30日共4个月，被告一直未交纳物业管理费，共拖欠物业管理费67200元，加之前的3200元，共计拖欠物业管理费70400元。2019年9月28日经法院调解，支付租金、物业管理费、空调能耗费共计200000元。2020年1月7日长沙铂瑞投资管理有限公司申请法院执行，2020年3月4日终结本次执行，执行到位0元。上述事实有当事人陈述、原告提交的《渔人码头项目联营合同》、《关于渔人码头项目合作备忘录》、《渔人码头15号栋项目联营补充协议》、《租赁商铺退场交接单》、物业管理费明细表、空调费明细表、关于要求限期撤场的通知、复函、催告函、被告提交的《关于渔人码头项目合作备忘录》、调解书、裁定书、物业费收据等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告、被告与出租人长沙铂瑞投资管理有限公司三方所签订的《关于渔人码头项目合作备忘录》及所基于的《渔人码头项目联营合同》合法有效，各方应严格按照合同的约定履行各自的义务。出租人长沙铂瑞投资管理有限公司提供了物业和空调服务，被告自租赁时起，却未足额交纳物业费和空调费。一、物业费空调费收取单位。根据《渔人码头项目联营合同》和催交该费的明细表，物业费空调费收取单位系长沙铂瑞投资管理有限公司。二、原告是否交纳过物业费。2017年5月2日原告与物业收取方所签《渔人码头15号栋项目联营补充协议》将物业收取方尚未支付原告的70万元装修补贴款中的40万元作为物业管理费抵扣，从协议内容和未抵扣的装修补贴款的给付都是原告，故抵扣的40万元应属原告所交纳。被告认为也应该享有所使用面积占比的装修补助款，因与本案不属同一法律关系，认可被告另行主张权利。三、原告代交物业费金额。原告所交的40万元物业费，经物业收取单位确认，所交纳的总面积为2100平方米，包括了被告转租的房产，因被告转租面积为375平方米，故原告已代为被告缴纳的物业费为71428.57元（400000*375/2100）。四、原告是否有权收取其未交纳的物业费及空调费。原告认为费用收取方已通知原告所交纳的费用包括了被告转租的物业费及空调费，故请求被告支付已垫付和未垫付的全部分摊物业费及空调费；被告认为翔德商贸公司不是本案适格的原告，其无权向被告主张权利。因原告并非物业服务的提供方，且原告在长沙铂瑞投资管理有限公司申请强制执行中也未交纳物业费、空调费，同时合同也未约定转租物业费的收取方式，故对原告要求被告支付其未垫付的物业费及空调费，本院不予支持。但原告可在实际垫付后，另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告长沙翔德餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告长沙翔德商贸有限公司支付垫付的物业服务费71428.57元；二、驳回原告长沙翔德商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1680元，由原告长沙翔德商贸有限公司负担880元，被告长沙翔德餐饮管理有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年六月十七日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。