陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终6816号上诉人（原审被告）：王龙祥，男，1946年7月24日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告）：西安仲瑞物业管理服务有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：马鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。上诉人王龙祥因与被上诉人西安仲瑞物业管理服务有限公司（以下简称仲瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初11039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王龙祥上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回仲瑞物业公司的诉请；2.案件受理费由仲瑞物业公司负担。事实和理由：1.仲瑞物业公司的收费标准不符合国家规定，应当按照政府相关单位核定的价格进行收费；2.仲瑞物业公司采取诱骗的手段与王龙祥签订的物业服务合同，即王龙祥不签物业服务合同则无法收房，仲瑞物业公司的行为已经构成乘人之危，双方签订的合同显失公平；3.仲瑞物业公司以自己编写的物业收费标准误导业主，在没有出示相关部门批准的收费文件的情况下，剥夺业主的知情权；4.涉案小区物业管理混乱，仲瑞物业公司并未能够如实履行自身的义务，未能够给小区提供正常的安保、保洁、水电维修、园林绿化维护、公用活动场所维护及供暖保障，反倒违反规定给业主限水限电，严重影响业主的正常生活；5.一审法院未能查明案件的基本事实，忽视仲瑞物业公司未能提供正常物业服务的事实，导致案件结果失衡，侵害其合法权益。仲瑞物业公司辩称，其不同意王龙祥的上诉请求。理由为：双方签订的前期物业服务合同，对物业的服务标准、价格已经作出明确约定，王龙祥从2016年开始至2018年从未缴纳过物业费，其抗辩物业服务不到位不能作为拒交物业费的理由，王龙祥提及关于仲瑞物业公司拆除水表、电表之事，现已完全得到恢复解决，故请求法院驳回王龙祥的上诉，维持原判。仲瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王龙祥支付2017年7月1日至2019年6月30日的物业费5788.8元、公摊电费1012.8元、电梯运行费1447.2元、生活垃圾费144元、违约金22798.63元，合计人民币31191.43元；2.本案诉讼费用由王龙祥负担。一审法院认定事实：王龙祥系聚福苑小区3号楼1单元1002号房屋的业主，仲瑞物业公司系聚福苑小区的物业服务单位。2017年5月4日，仲瑞物业公司与王龙祥签订了《前期物业管理服务合同》一份。合同约定的收费标准为“物业服务费按房屋总面积（涉案房屋建筑面积为200.97平方米）交纳，住宅物业1.2元/平方米/月，电梯费0.30元/平方米/月，公摊电费0.21元/平方米/月”。就物业费的交纳约定为“王龙祥从2017年4月1日起计交物业服务相关费用，并在办理入住手续时预交三个月物业费。以后物业服务相关费用在每季首月15日前按季交纳，逾期不交者，从逾期之日起须支付4‰/天的违约金”。同时，双方在合同中就相关事项及各自的权利义务均有约定。合同签订后，王龙祥按约定给仲瑞物业公司将物业费用交至2017年6月30日止。自2017年7月1日起，王龙祥认为仲瑞物业公司收费标准较高，与其营业执照载明的服务资质不符，且存在乱收费、重复收费等事由拒绝缴纳相关费用。仲瑞物业公司多次催要无果后，即于2019年7月5日诉于法院，坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，仲瑞物业公司为支持其主张，提交的证据有：1、前期物业管理服务合同，证明双方之间存在物业服务关系，合同对物业收费标准进行了约定；2、收款收据，证明王龙祥的物业费交至2017年6月份，至2017年7月份开始一直没有缴纳物业费；3、物业服务资质证书（手机照片），证明仲瑞物业公司的服务资质是三级；4、政府文件及合同附件，证明自2019年9月22日开始政府部门已经取消物业资质等级的核定，认可其公司之前系三级物业资质，但提出合同附件约定按二级资质标准进行收费，其公司收费是有合同依据的。就仲瑞物业公司提交的上述证据经王龙祥质证后，王龙祥对证据1、2的真实性及证明目的均不认可；对证据3资质证明有异议，提出陕西省规定物业服务是四个等级收费标准，仲瑞物业公司提供资质证明没有原件，不应该是手机图片，无法证明该证件是否适用于本小区；对证据4政府文件提出是在涉案合同签订后出台的，认为该小区至今处在在建状态，应适用双方签订的《前期物业管理服务合同》，故不认可该组证据的关联性及有效性。就合同附件以从未见过。且仲瑞物业公司存在合同欺诈为由不认可其证明目的。王龙祥就其辩称理由向本院提交的证据有：1、分户验收表，证明涉案房屋在交付使用时没有经过验收程序，仲瑞物业公司用该验收表对其进行欺诈；2、照片，证明涉案房屋不合格，不具备收房及居住条件，至今还属于在建小区。还证明仲瑞物业公司的工作人员着装不规范，无法达到二级资质的服务标准；3、通告，证明涉案房屋存在严重问题，政府部门不允许出售，仲瑞物业公司就不可能办有收费许可证；4、信访材料，证明其并非不交物业费，而是仲瑞物业公司无法出示收费的合法手续。就王龙祥提交的上述证据经仲瑞物业公司质证后，仲瑞物业公司均不予认可，提出房屋质量问题应由开发商进行处理，与本案没有关联性。就王龙祥提交的其余证据以不能作为不交物业费的抗辩理由为由，不认可其证明目的。一审法院认为，本案争议的焦点之一为“本案合同效力的问题”。合同系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同签订后双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案的《前期物业管理服务合同》系仲瑞物业公司、王龙祥在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同的效力。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业管理服务合同》的效力。故王龙祥提出涉案合同存在未及时备案、未经过招投标程序签订等多项违反法律法规强制性规定的情形，系无效合同的主张，缺乏法律依据，不予采信；本案争议的焦点之二为“仲瑞物业公司主张的各项费用如何认定问题”。在涉案合同有效的前提下，王龙祥理应按合同约定的标准给仲瑞物业公司缴纳物业费。王龙祥以仲瑞物业公司未经物价部门备案、未公示、未全面履行合同义务等事由拒绝缴纳物业费的行为与法相悖。仲瑞物业公司基于物业服务行为有权向王龙祥收取相关费用。庭审中，仲瑞物业公司、王龙祥对拖欠费用的起算时间自2017年7月1日起均无异议，予以认定。因仲瑞物业公司在本案主张的物业费用截止时间为2019年6月30日，即24个月。故核定王龙祥应给仲瑞物业公司交付的物业费5788.8元、公摊电费1012.8元、电梯运行费1447.2元、生活垃圾费144元，合计人民币8392.8元，应由王龙祥给仲瑞物业公司支付。就仲瑞物业公司主张王龙祥支付其违约金22798.63元一节，因双方在合同履行期间产生的民事纠纷一直未能妥善解决，故对仲瑞物业公司该项诉请依法不予支持。同时，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，本案王龙祥在庭审中提出因仲瑞物业公司断水、断电行为导致其无法正常居住生活，请求扣减部分费用的辩称理由，因王龙祥未提交相关证据予以证明，故对此不予采信。另外，就王龙祥在庭审中提出仲瑞物业公司未退还装修押金、装修保证金、乱收费、涉案房屋存在质量问题等，均与本案不是同一法律关系，双方可以私下协商处理，或者通过诉讼方式另案解决，本案不予涉及。王龙祥在本案的其余辩称理由，因无事实及法律依据，依法不予采信。为维护公民、法人合法的民事权利，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条及相关的民事法律、法规规定，判决：一、本判决生效10日内，王龙祥支付西安仲瑞物业管理服务有限公司物业费5788.8元、公摊电费1012.8元、电梯运行费1447.2元、生活垃圾费144元，合计人民币8392.8元；二、驳回西安仲瑞物业管理服务有限公司要求王龙祥支付其违约金22798.63元的诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费579元，西安仲瑞物业管理服务有限公司已预交，由西安仲瑞物业管理服务有限公司承担379元，王龙祥承担200元（王龙祥承担的该部分费用，在本判决书生效后10日内，由王龙祥连同上述款项一并给西安仲瑞物业管理服务有限公司支付）。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王龙祥与仲瑞物业公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，对王龙祥与仲瑞物业公司均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现王龙祥认为上述合同系在仲瑞物业公司胁迫、欺诈的情况下签订，故仲瑞物业公司无权向其主张物业费用，但王龙祥并未就其主张充分举证，而仲瑞物业公司一直在为王龙祥居住小区提供物业服务，故对于王龙祥的该项意见，本院不予采信。关于王龙祥主张仲瑞物业公司收费不符合相关标准的问题，因王龙祥与仲瑞物业公司在《前期物业管理服务合同》当中已经对物业收费标准及服务标准作出明确约定，而双方约定的收费标准也在合理范围内，事实上王龙祥也已接受仲瑞物业公司提供的物业服务，故王龙祥应当按照约定的标准向仲瑞物业公司支付拖欠的物业费用。另外，王龙祥提及仲瑞物业公司服务不到位的问题，并不能成为王龙祥拒绝支付物业费用的理由。综上所述，王龙祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，王龙祥已预交，由王龙祥负担。本判决为终审判决。 审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年六月十七日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1