江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初541号 原告：太仓和旭投资顾问有限公司，住所地江苏省苏州市太仓市城厢镇人民南路95号华旭财富中心，统一社会信用代码91320585076312588W。 法定代表人：韩鑫信，总经理。 委托诉讼代理人：杨定松，江苏益和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐宇恒，江苏益和律师事务所律师。 被告：太仓巨赢文化传播有限公司，住所地江苏省苏州市太仓市城厢镇人民南路95号华旭财富中心C308、D301，统一社会信用代码91320585346337057R。 法定代表人：王纶熙。 原告太仓和旭投资顾问有限公司（以下简称和旭公司）与被告太仓巨赢文化传播有限公司（以下简称巨赢公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年05月25日公开开庭进行了审理。原告和旭公司的委托诉讼代理人徐宇恒到庭参加诉讼，被告巨赢公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 太仓和旭投资顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房屋租金179784.60元（每个月租金标准为59928.2元，2019年10月1日至2019年12月31日共三个月）及逾期付款滞纳金14185.70元（标准：以179784.60元为基数，从应付日期2019年9月15日到2020年1月13日，按年利率24%标准）；2.判令被告支付违约金137984.67元（按合同剩余租期应付租金的5%计算，剩余租期2019年10月1日到2023年6月30日，租金金额总计2759693.40元）；3.判令被告参照房屋租金标准支付2020年1月21日至2020年2月29日的房屋占有使用费77906.4元（标准：每日的标准为59928.2/30=1997.6元，从2020年1月21日到2020年2月29日共计39天，金额为77906.4元）。事实和理由：根据原告与江连军签订的《房屋租赁经营合同》及原告、江连军和被告签订的《合同履行主体变更协议书》的约定，被告承租原告位于太仓市人民南路95号华旭“曼度广场”三层C308D301号商铺（约1232.46平方米）用于经营电影院项目。合同约定租赁期限自2015年10月1日起至2023年6月30日止；租金按每3个月为一个支付期，先支付后使用，除首期租金外，以后被告应于距上一期所对应租赁期限届满15日前付清下一支付期的房租；若被告逾期支付租赁费用，每逾期一天需按照应缴纳款的千分之五支付滞纳金；如不足额支付租金、物业费及其他费用达到30天的，原告有权解除租赁合同，被告应按照剩余租赁期间应付租金的5%向原告支付违约金，并在7日内交还承租房屋；如被告逾期撤场的，每逾期一天应按照同期日租金的2倍支付房屋占用费。上述合同签订后，被告一直存在拖延支付租金的违约情况，经统计截至起诉日被告已拖欠2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金179784.6元，原告多次向其催缴均未果，现逾期已超过30天，原告已向被告发函解除了案涉的租赁合同。综上，原告认为，被告拖延支付租金的行为已经构成严重违约，给原告造成了严重的经济损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法公正裁判。 被告巨赢公司未作答辩。 经审理查明：2015年7月28日，和旭公司（出租方、甲方）与江连军（承租方、乙方）签订《房屋租赁经营合同》，约定和旭公司将太仓市人民南路95号华旭广场三层C308D301号商铺出租给江连军，双方确认出租房屋的套内面积为约1232.46平方米。该合同第3.1条对各租赁年度的月租金进行了约定，其中第五年2019年10月1日至2020年9月30日期间月租金（含物业费）为59928.2元。第3.3条约定租赁年度内租金按每3个月为一个支付期，先支付后使用；首期金额为163069.8元，以后乙方必须在距上一支付期所对应租赁期限届满15日前全额付清下一支付期房租，甲方在收到租金后开具发票给乙方。第10.4条租赁期内，乙方逾期或不足额支付租金的，经书面催讨无效，每逾期一天，应按应缴纳款项的0.5%缴纳逾期付款违约金。第10.4.2条约定，如乙方拒绝或迟延支付租金或违约金达30日，甲方除有权提前解除合同，解除合同通知一经送达立即生效，乙方应在收到解除通知后一周内，向甲方支付合同剩余租赁期间应付租金5%的违约金；如甲方未行使合同解除权的，乙方则应在收到甲方违约通知后一周内，向甲方支付月租金总额10%的违约金，作为对甲方经济和其他损失的赔偿。合同还约定了部分其他事项。 后和旭公司（甲方）、江连军（乙方）、巨赢公司（丙方）签订《合同履行主体变更协议书》，约定自2016年3月1日起乙方将其基于2015年7月28日《房屋租赁合同》所产生的权利及义务概括转让给丙方，即丙方作为《房屋租赁合同》中的承租人并承担相应的权利义务，乙方退出《房屋租赁合同》的履行。 2019年12月27日，巨赢公司收到和旭公司委托江苏益和律师事务所受发出的《律师函》，称巨赢公司已拖欠2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金179784.6元，且已逾期超过30天，要求巨赢公司在收函后3日内付清，并支付滞纳金及违约金；如期限届满仍未付清，则和旭公司将采取解除合同等措施并追究巨赢公司违约责任。 2020年1月9日，江苏益和律师事务所受和旭公司委托再次向巨赢公司发出《律师函》，函告巨赢公司自2020年1月14日起双方之间的《房屋租赁合同》及《合同履行主体变更协议书》解除，要求巨赢公司在收函之日后7日内撤场并交还承租房屋，并于接函后将支付所欠租赁费用179784.60元及滞纳金、合同解除违约金。2020年1月10日，巨赢公司收到该函。 审理中，和旭公司称因合同10.4.2条约定的剩余租赁期间应付租金5%的违约金过高，故调整至按年利率24%计算。另，和旭公司表示2020年1月1日至2020年1月20日系和旭公司让巨赢公司腾退房屋的期间，和旭公司免去对方该期间的租金或占有使用费。 以上事实有和旭公司提交的房屋租赁经营合同、合同履行主体变更协议书、律师函、快递回单查询记录，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：和旭公司与江连军签订的《房屋租赁经营合同》以及二者与巨赢公司签订的《合同履行主体变更协议书》，均系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应诚信履约。因此，和旭公司作为出租人，将涉案房屋出租给巨赢公司，双方之间形成合法、有效的房屋租赁合同关系。现巨赢公司未按约定支付租金，和旭公司有权依据合同约定要求其支付拖欠租金，并承担相应违约责任。巨赢公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应不利法律后果。 关于和旭公司的诉讼请求，本院分析如下： 1.房屋租金及逾期付款滞纳金。巨赢公司应向和旭公司支付其已拖欠的2019年10月至12月三个月期间的房屋租金179784.60元（59928.2元/月*3个月）。根据《房屋租赁经营合同》第10.4条规定，巨赢公司欠付租金的，和旭公司有权要求其按应缴款额的5%支付逾期付款违约金。本案中，和旭公司以该违约金约定过高为由调整为要求巨赢公司按照年利率24%的标准支付。因旭阳公司未能就巨赢公司逾期付款导致其损失情况相应举证，故考虑到旭阳公司的损失主要表现为资金占用期间利息损失，本院结合合同的履行情况、双方的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期付款违约金标准调整至年利率11.7%。按照和旭公司主张的逾期付款违约金的计算期间即2019年9月15日至2020年1月13日，巨赢公司应支付该项违约金6973元。 2.房屋占有使用费。根据合同10.4.2条约定，巨赢公司逾期支付租金达30日的，和旭公司有权解除合同。合同解除后，巨赢公司应将涉案房屋腾退交还给和旭公司，未及时腾退的，还应向和旭公司支付房屋占有使用费。现和旭公司要求巨赢公司参照合同约定的租金标准支付2020年1月21日至2020年2月29日期间的房屋占有使用费77906.4元，应予支持。 3.解除合同违约金。根据合同10.4.2条约定，巨赢公司逾期支付租金达30日，和旭公司解除合同的，巨赢公司应在收到解除通知后一周内向和旭公司支付合同剩余租赁期间应付租金5%的违约金。结合前述已确定的巨赢公司应付租金和占有使用费的情况，本院核算巨赢公司应向和旭公司支付合同解除违约金123002元。 综上，巨赢公司应向和旭公司支付2019年10月至12月期间的房屋租金179784.60元及逾期付款违约金6973元，2020年1月21日至2020年2月29日期间的房屋占有使用费77906.4元以及解除合同违约金123002元。 依照《中华人民共和国合同法》第八十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告太仓巨赢文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告太仓和旭投资顾问有限公司支付房屋租金179784.60元及逾期付款违约金6973元； 二、被告太仓巨赢文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告太仓和旭投资顾问有限公司支付房屋占有使用费77906.4元； 三、被告太仓巨赢文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告太仓和旭投资顾问有限公司支付合同解除违约金123002元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7448元，由原告和旭公司负担333元，被告巨赢公司负担7115元（巨赢公司应于本判决生效后7日内向本院交纳案件受理费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 坤 人民陪审员  陈永良 人民陪审员  金耀华 二〇二〇年六月二十四日                                                             法官助理  胡浩                                                          书记员  陆雨舟