上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初28387号原告：上海佳质资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：石福梁，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海琅博餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区世纪大道160号L103A室。法定代表人：孔文书，执行董事。委托诉讼代理人：陈健，上海市光大律师事务所律师。原告上海佳质资产管理有限公司(以下简称佳质公司)诉被告上海琅博餐饮管理有限公司(以下简称琅博公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳质公司的委托诉讼代理人张斌、被告琅博公司的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳质公司的委托诉讼代理人张斌、被告琅博公司的委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳质公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年7月24日解除；2.被告支付原告2018年1月1日起至2018年7月24日的租金人民币(币种下同)332,128.56元(按月租金48,082.67标准计算2018年1月1日至3月31日的租金，按月租金49,585.25元的标准计算2018年4月1日至7月24日的租金)；3.被告支付原告逾期支付租金的违约金，以48,082.67元为本金，分别从2017年12月26日起算、从2018年1月26日起算、从2018年2月26日起算；以49,585.25元为本金，分别从2018年3月26日起算、从2018年4月26日起算从2018年5月26日起算、从2018年6月26日起算，上述均按每日千分之一标准计算至实际支付之日止；4.被告支付原告房屋占有使用费16,302元(按16.50元/平方米/天，98.8平米，从2018年7月25日计算至2018年8月3日)；5.被告支付原告已经享用的租金折扣96,165.34元；6.被告支付解除合同违约金188,769.75元；7.确认原告无需返还被告租赁押金184,262.01元；8.被告支付仓储费，按每月6,080元计算，从2018年8月3日至被告将物品实际搬出之日止；9.被告支付保管费，按每月600元计算，从2018年8月3日起至被告将物品搬出之日止；10.被告支付房屋复原费44,000元；11、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年1月25日，原告与上海琅利餐饮管理有限公司(以下简称琅利公司)、上海富都物业管理公司(以下简称富都公司)签订了《房屋租赁合同》，约定由琅利公司向原告承租原告位于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A房屋(以下简称系争房屋)，面积98.8平方米，租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，月含税租金48,082.67元，第二年起月租金为49,585.25元。2017年4月1日至6月30日的租金总额为144,248.01元，应付48,082.67元，租金折扣为96,165.34元，物业管理费为每月13,338元，租赁押金为184,262.01元。合同约定，支付方式为上一个历月25日之前向原告支付当月基本含税租金，并约定了违约责任。2017年6月1日，琅利公司与原、被告及富都公司签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定琅利公司将其在《租赁合同》项下的全部权利和义务转让给被告。合同签订后，原告按约履行了全部义务，但被告自2017年12月25日起即未再支付租金，原告于2018年7月起先后三次正式发函催被告支付租金和其他费用，但被告仍未支付，原告于2018年7月20日向被告发出《解约函》，要求被告支付租金并承担违约责任等，同月28日又发出《关于收回租赁房屋的通知》，要求被告在2018年8月3日配合原告腾空商铺并返还房屋。2018年8月3日，原告对被告遗留在该房屋内的物品进行了清点和腾空。现被告的物品保存在原告仓库内。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告琅博公司辩称：同意于2018年7月24日解除双方之间的房屋租赁合同，不同意其余诉讼请求。本案租赁合同的解除原因，系原告提供给被告使用的铺位的排风无法达到正常餐饮企业的排风要求，导致被告无法经营，无法实现合同目的。被告于2017年9月、10月、11月三次与原告之前委托的物业公司即富都公司进行沟通，对方对排烟管道设计不足予以确认，并承诺尽快进行整改，但直至2018年1月仍未有相关措施使被告可以正常的排风。为此，原、被告沟通协商暂缓支付2018年1月之后的租金，故在2018年1月至6月，原告从未向被告催讨租金。之后，原告更换了物业管理公司，即将被告赶出系争铺位。原告的诉请8、9完全没有依据，当时被告欲取回自己的物品，但原告将房屋锁上，由此产生的保存等费用应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2017年1月25日，原告(甲方，出租方)与琅利公司(乙方，承租方)、富都公司(丙方，物业管理方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由琅利公司向原告承租原告位于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A房屋(以下简称系争房屋)用于经营“leon`sspace立奥的空间”品牌餐饮，面积98.8平方米，租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，月含税租金48,082.67元，第二年起月含税租金为49,585.25元,第三年起月含税租金为51,087.83元。2017年4月1日至6月30日的租金总额为144,248.01元，应付48,082.67元，租金折扣为96,165.34元。物业管理费为每月13,338元，租赁押金184,262.01元。合同第六条租金、含税租金、租赁押金、物业管理费、含税物业管理费和其他费用约定，6-2，乙方应当在上一个历月25日之前向甲方支付当月基本含税租金。6-3，乙方享有的租金折扣载明于附表二，如本合同由于乙方原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述租金折扣，乙方需在接到甲方通知后5日内向甲方补交前述租金折扣。6-12，倘乙方拖欠支付本合同规定的含税租金、应当补足的租赁押金、含税物业管理费、应由甲方和/或丙方收取的公用事业费用及其他费用等各项费用，甲方和/或丙方有权要求乙方按照应付未付的金额支付日息0.1%的逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有费用为止。合同第十条返还房屋约定，10-1在本合同终止或提前终止时，除非甲乙双方另有约定，乙方应将该房屋良好、清洁地交还给甲方，并还须同时符合以下所有条件：1.该房屋应恢复至本合同约定的交房标准和交房确认书载明的交房时的初始状态；2.乙方已将属于乙方的一切装修和物品搬出；3.经甲方验收合格；4.将房屋完整地交还给甲方。10-3，在本合同终止或提前终止时，乙方应在期限届满之次日返还该房屋。如未按照上述日期返还该房屋的，则其应向甲方支付的违约金为每日按租赁期结束之历月的基本含税租金标准计算所有，同时乙方还应按照租赁期结束之历月的基本含税租金标准支付房屋占用费，直至该房屋退还之日。同时乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费，且甲方有权根据本合同的其他规定行使相关权利。10-4，如本合同终止或提前终止，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋的，甲方有权行使收回该房屋的权利包括在乙方不在场的情况下进入、占有该房屋并处理移除该房屋内的任何财物而无需对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任。如该房屋内有乙方遗留下任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他物品，视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处置前述物品，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；甲方亦有权将前述物品提存，数量以提存机关清点为准，提存费由乙方承担。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品所产生的所有费用，并有权将该等费用直接从租赁押金中扣除。此外，乙方未能按照本合同规定恢复该房屋状态的，乙方同意由甲方代为施工，相关费用由乙方承担，甲方亦有权将该等费用直接从租赁押金中扣除，不足部分仍应由乙方补足。合同第十三条提前终止约定，13-3，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，甲方无需对乙方承担任何责任，且无需退还乙方已经支付的租赁押金，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时(即本合同提前终止当月)3个月基本含税租金和含税物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方的其他损失：……(5)乙方逾期支付任何应付费用(包括含税租金、租赁押金、公用事业费用、含税物业管理费、其他费用)超过14日的。合同第十六条通知与送达约定，16-2除非另行明确规定，通知送达时间应按以下方式确定：(2)邮寄的，送达时间为投寄后第4个工作日；在寄往境外的情况下，送达时间为投寄后7个工作日。附表：立奥的空间商铺物业条件情况表中显示，厨房排风管排风量3000立方米/h。2017年6月1日，甲方琅利公司与乙方琅博公司、丙方佳质公司及丁方富都公司签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定甲方琅利公司将其在《房屋租赁合同》项下的全部权利和义务转让给乙方琅博公司，甲方于《房屋租赁合同》项下已向丙方、丁方支付租赁押金184,262.01元、房屋租金144,248.01元、物业管理费13,338元，上述款项视为乙方已向丙方、丁方履行《房屋租赁合同》项下租赁押金及首月房屋租金、物业管理费付款义务，丙方、丁方无需向甲方退还上述费用，上述费用由甲、乙双方另行结算。2018年7月2日，原告佳质公司向被告琅博公司发出第一次《催款函》，主张，被告应在2018年7月10日之前支付下列费用：2018年1月1日至2018年6月30日的租金199,884.76元及滞纳金22,082.11元、物业管理费80,028元及滞纳金8,469.63元，2018年4月1日至2018年5月31日的电费6,262.50元及滞纳金222.90元、水费250元及滞纳金9.03元、空调能耗费1,827.80元及滞纳金51.87元。2018年7月11日，原告佳质公司向被告琅博公司发出第二次《催款函》，主张，被告应在2018年7月19日之前支付下列费用：2018年1月1日至2018年6月30日的租金199,884.76元及滞纳金22,082.11元、物业管理费80,028元及滞纳金8,469.63元，2018年4月1日至2018年5月31日的电费6,262.50元及滞纳金222.90元、水费250元及滞纳金9.03元、空调能耗费1,827.80元及滞纳金51.87元。2018年7月20日，原告佳质公司向被告琅博公司发出《解约函》，主张，因被告自2018年1月1日起拖欠租金等应付费用，经催告仍怠于履行，已构成严重违约，自本函邮寄后第4个工作日，双方合同即告解除，保证金予以没收，并要求：1、支付截止合同解除日止的租金249,470.01元，物业管理费88,633.16元、公共事业费13,192.45元、逾期支付租金所涉违约金22,082.11元及其他费用10,741.42元，共计384,119.15元；2、支付违约金188,769.75元；3、按照租赁合同约定将商铺恢复原状至约定的交房标准及初始状态，最迟于解除合同次日返还商铺；4、应履行的其他应尽义务。该函因拒收被退回。2018年7月28日，原告佳质公司向被告琅博公司发出《关于收回租赁房屋的通知》，要求被告在2018年8月3日下午14：00前往该商铺开启门锁配合原告腾空商铺并返还房屋。该函因原址无此人被退回。2018年8月3日，上海市金茂律师事务所出具律师见证书，见证原告收回上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A号商铺，将商铺内不属于原告的物品搬离商铺并存放于原告安排的位于上海市世纪大道160号“览海国际广场”商场的车库内，并制作了物品清单。2017年9月15日，上海富都物业管理有限公司览海国际广场管理中心向琅博公司发出“关于厨房顶油烟管漏风整改通知单”：2017年9月15日，经览海国际广场管理中心工程部至贵司租赁商户现场验查，发现贵司L103A商铺厨房顶油烟管道漏风，并伴有气味，请接到通知三天后立即整改。2017年9月28日，上海富都物业管理有限公司览海国际广场管理中心向琅博公司发出“关于厨房排烟管道会议记录”：琅博公司：1、排烟管道排不出烟，要求使用独立排烟管道。2、物业提供的排烟管道没有3千风量。3、大亨里的油烟排到我方商铺内，严重影响正常营业。工程部：1、琅博与大亨里是共用一条排烟管，这管道一共达到8千多排风量。2、经检查大亨里风机风量过高。3、会在琅博商铺内排烟管道安装截流阀门，减少大亨里所排出风量物业管理中心。物业管理中心：尽快安排工程部施工。2017年10月23日，上海富都物业管理有限公司览海国际广场管理中心向琅博公司发出“关于厨房排烟管道问题”：工程部安装截流阀门工程已经完成，对于造成不便深感歉意。贵方提出排烟管道容量不够，由于排烟管道是两家共用，工程部也在研究彻底解决方案，目前大亨里有超出排烟用量，我方也在加紧做协调工作，也请暂时克服一下。2017年11月20日，上海富都物业管理有限公司览海国际广场管理中心向琅博公司发出“关于琅利牛排厨房排烟管道会议记录”，琅博公司：1、从开业至今排烟问题得不到解决，无法正常排烟，琅博所安装风机是三千风量完全符合风量标准和合同标准。2、隔壁油烟从排烟管道进入我们店铺，顾客投诉流失无法正常营业。3、要求改造排烟管道，给我们独立排烟管道。4、要求在排烟问题解除前暂停支付租金，等问题解决后再支付。5、因排烟问题造成损失，减免开业至今部分租金和物业管理费。物业管理中心：1、会和业主商量独立排烟管道。2、支付租金问题和减免以前租金也会和业主商量。3、尽快给出可行性解决方案。工程部：1、目前责任在排烟管道设计容量不足，加上大亨里风机排风量过大引起油烟倒灌。2、独立排烟管道因审批需要时间及设计报批目前无法确定时间。3、希望牛排馆能克服目前困难。审理中，被告提供了上海富都物业管理有限公司物业证明，上海魅鼎餐饮管理有限公司承租上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103B单元开设餐厅，油烟排风量17400立方米/h，故被告辩称，隔壁魅鼎公司被允许的排风量为17000立方米/h，而两家共用的管道油烟排风量17400立方米/h，故被告仅有400立方米/h的使用量，远低于原告承诺的排烟量，导致被告租赁目的无法实现，原告构成根本违约。为此，被告又提供了原告与案外人上海魅鼎餐饮公司有限公司的房屋租赁合同，证明上海魅鼎餐饮公司有限公司向原告承租上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103B单元经营大亨里品牌餐饮，油烟排风量17000立方米/h。对此，上海魅鼎餐饮公司有限公司来院确认其经富都公司批准独用油烟排风量17000立方米/h。审理中，原告提供了系争房屋拆除复原密封比价项目空白报价单及付款凭证，以证明系争房屋的恢复原状价格为44,000元。原告又提供了库房租赁协议二份，原告出租给案外人作为库房使用的房屋，租金标准为152元/月/㎡，物业管理费为15元/月/㎡，故原告为被告保管物品的费用也参照此费用，但房屋面积系原告预估。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，被告使用商铺的厨房排风管排风量为3000立方米/h，但合同履行中，案外人上海魅鼎餐饮公司有限公司被允许的排风量为17000立方米/h，被告与之共用的管道油烟排风量17400立方米/h，故原告方提供的排风量明显不足，影响被告的正常经营，致使被告难以完全实现合同目的。对此，虽经双方当事人与物业公司几经沟通，物业公司亦对烟道安装了截流阀门，但未能彻底解决问题，被告据此要求暂缓支付自2018年1月起的租金，虽未能得到原告明示同意，但在长达半年的时间内原告未曾催讨。现原告要求确认双方之间的房屋租赁合同于2018年7月24日解除，被告亦表示同意，故本院予以准许，但合同解除不能归责于一方当事人，因此，原告要求支付违约金、租金折扣并要求无需返还押金，本院不予支持。合同解除后，双方应结清各项费用。原告要求被告支付自2018年1月1日至2018年7月24日的租金及自2018年7月25日至2018年8月3日的房屋使用费，于法不悖，故对原告该主张本院予以支持。原告要求被告支付仓储费和保管费，因被告物品未及时迁出导致产生该费用，被告理应支付，但房屋面积系原告预估，支付标准亦系参照，被告表示不予认可，故本院酌情处理。原告要求被告支付房屋复原费，符合双方合同约定，本院亦予支持。鉴于租赁合同解除，本院对于双方之间各项费用已处理完毕，原告应将被告的物品予以返还，原告已收取的租赁保证金应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海佳质资产管理有限公司与被告上海琅博餐饮管理有限公司之间关于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L103A房屋的房屋租赁合同于2018年7月24日解除；二、被告上海琅博餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海佳质资产管理有限公司2018年1月1日起至2018年7月24日的租金332,128.56元；三、被告上海琅博餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海佳质资产管理有限公司房屋占有使用费16,302元；四、被告上海琅博餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海佳质资产管理有限公司仓储费，按每月5,500元计算，从2018年8月3日起至被告上海琅博餐饮管理有限公司将物品实际搬出之日止；五、被告上海琅博餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海佳质资产管理有限公司管理费，按每月500元计算，从2018年8月3日起至被告上海琅博餐饮管理有限公司将物品搬出之日止；六、被告上海琅博餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海佳质资产管理有限公司房屋复原费44,000元；七、原告上海佳质资产管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告上海琅博餐饮管理有限公司租赁押金184,262.01元；八、原告上海佳质资产管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还被告上海琅博餐饮管理有限公司的物品(详见律师见证书之“商铺内物品清单”)；九、驳回原告上海佳质资产管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,063元，由原告上海佳质资产管理有限公司负担6,100元，被告上海琅博餐饮管理有限公司负担7,963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨晓云人民陪审员  殷 明人民陪审员  余爱训二〇二〇年六月一日书 记 员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。