河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1065号 上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。统一社会信用代码：911301000720773731。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李飞，男，1981年5月4日出生，汉族，安平县大何庄乡南满子村二区32号，住安平县。 委托诉讼代理人：张伟，河北明宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李会荣，女，1982年8月12日出生，汉族，安平县育才北路70号德政新区Ｃ栋1单元301室，住安平县。 委托诉讼代理人：张伟，河北明宇律师事务所律师。 上诉人河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）与被上诉人李飞、李会荣房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2020）冀1125民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人友林公司的委托诉讼代理人苑兰虎、被上诉人李飞、李会荣的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 友林公司上诉请求：撤销原审判决，改判或发回重审，依法认定本案应按照民间借贷关系进行审理，驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实与理由：一、本案表面上法律关系是房屋买卖合同关系，但实质是民间借贷关系（上诉人友林公司在其中的角色是担保）。一审法院案由审理上出现漏洞，致使本案重大事实（民间借贷本息共计26407902元没有银行流水）未查明，导致26407902元的不法本息，假借房屋买卖合同（以房抵债）的形式，变成了合法，直接在程序上规避了法院的审查。一审法院案由定性错误，本案的法律关系的实质是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷；从同案同判的角度看，一审法院在案由定性方面，明显同案不同判；被上诉人在诉讼中自认购房款的支付行为不是直接支付，而是通过杨扬与上诉人友林公司的债权转让而来，在此前提下一审法院未依职权主动审查债权转让合同效力问题，审判活动存在重大漏洞。二、如果根据一审法院按照房屋买卖合同关系的审判逻辑和结果，直接导致的后果是杨扬只用了不到1000万元的民间借贷的资金，直接让闫建钗和上诉人友林公司付出了高达8000万元的代价（购房人自认没有向上诉人友林公司缴纳购房款，上诉人友林公司未从其他任何方面获得其他利益）。综上所述，如果一审法院的裁判得到维持，上诉人友林公司将会因9239000元的民间借贷资金付出高达8000万元的代价，这对上诉人友林公司是无法想象的灾难和不公。为此，上诉人恳请贵院依法审查，支持上诉人的请求。 李飞、李会荣答辩称，一、我方认为双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示不违反法律强制性规定，具有合法效力，对当事人双方均具有法律效力，任何一方不得擅自变更和解除。上诉人通过以房屋抵顶的方式偿还所欠被上诉人的债务，该债务是杨扬将上诉人所欠债权转让给被上诉人，三方协议以房屋买卖的方式抵顶债务从而达到杨扬与友林之间的债务及杨扬与被上诉人之间的债务相应抵销。在签订买卖合同后友林公司给被上诉人开具了房款全额的收据并在房管部门进行了登记及备案，所以该房屋买卖关系真实，并非上诉人所述是为了借款所做的担保行为。所以我方认为双方之间的房屋买卖合同关系真实有效，请法庭依法驳回上诉人的上诉请求。 李飞、李会荣向一审法院起诉请求：一、请求依法判令友林公司向李飞、李会荣交付安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室房产，并自2016年1月1日起以房款579131元为基数，按照每日53元向李飞、李会荣支付逾期交房违约金至交付之日止，违约金暂计8万元整；二、请求依法判令友林公司为李飞、李会荣办理相应房屋产权证书；三、诉讼费由友林公司负担。 一审法院认定事实：李飞与案外人杨扬存在债权债务关系，2014年10月15日，杨扬向李飞借款100万元。杨扬与河北友林房地产开发有限公司存在债权债务关系。经与杨扬、友林公司三方协商一致，由友林公司按一套房屋的价值代替杨扬履行对李飞所负债务。友林公司于2015年11月10日出具收据一份，注明收到位于安平县1元。2015年11月10日，李飞、李会荣与友林公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李飞、李会荣购买友林公司安平县友林国际城小区9号楼1单元1803室。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人交清总房款579131元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经双方协商未果，友林公司至今未能向李飞、李会荣交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在友林公司难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给李飞、李会荣的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易行为。该交易行为并未违反法律、行政法规的强制性规定。本案中既是杨扬对友林公司享有的部分债权转让给李飞、李会荣，同时又是杨扬将对李飞、李会荣负有的债务转让给友林公司，是三方之间三角债的抵顶。该转让行为系三方真实意思表示，无论杨扬对友林公司债权是否合法，均不影响友林公司对李飞、李会荣负有清偿义务的效力。友林公司未按合同约定向李飞、李会荣交付房屋，应承担违约责任，故李飞、李会荣要求友林公司交付房屋，于法有据，应予支持。双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，李飞、李会荣购买友林公司房屋的目的是以物抵债实现债权，友林公司未按期交房存在诸多因素，由友林公司承担逾期交房违约金欠妥，故对李飞、李会荣要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决：一、河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县交付李飞、李会荣，并协助办理房屋产权登记手续。二、驳回李飞、李会荣的其他诉讼请求。案件受理费10392元，由河北友林房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为原则。一般而言，合同内容只要是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。本案中，友林公司主张李飞、李会荣未支付相应房屋价款，而李飞、李会荣主张其系债权转让方式支付价款。根据李飞、李会荣提供的友林公司出具的房屋价款收据、合同等证据及陈述的涉案房屋购买过程，一审判决认定李飞、李会荣以债权转让方式向友林公司支付了购房款，事实清楚。虽然上诉人友林公司抗辩主张李飞、李会荣以债权转让方式取得的债权、友林公司与杨扬之间债权债务关系、杨扬与李飞、李会荣债权债务关系不真实、不合法及存在高额利息等问题其应就此承担举证责任，而友林公司未能提供有效证据证明其前述主张，应承担举证不能的法律后果。友林公司先与李飞、李会荣签订了《房屋认购协议书》并为李飞、李会荣出具了收款收据，又与李飞、李会荣签订了《商品房买卖合同》并填写了办理商品房预售备案登记的申请表，该系列行为表明是友林公司的真实意思表示。合同签订至今四年多时间，友林公司在签订合同后，亦未提交申请撤销或积极主张权利的相应证据。故商品房买卖合同合法有效，不存在无效之情形，李飞、李会荣要求友林公司依照合同履行交付房产的诉讼请求应予支持，一审判决并无不当。友林公司的上诉请求没有事实及法律依据，不能成立。二审中，友林公司以本案与此前已生效的判决案情相同，已向河北省高级人民法院申请再审为由，申请中止本案的审理。本院认为，本案的审理不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条（五）项规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止情形，且未提交河北省高级人民法院作出的对本案继续审理产生实质影响的法律文书，故中止审理的申请应予驳回。 综上所述，上诉人友林公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10392元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  朱一麟 二〇二〇年六月二十九日 书记员  吴晓雪