江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初2798号原告：程琦，男。委托诉讼代理人：王林霞，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201611358060。委托诉讼代理人：胡媛，北京大成（南昌）律师事务所实习律师，证号：36011905210172。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1376号办公楼1栋301室（第3层），统一社会信用代码：91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911137814。第三人：北京银行股份有限公司南昌分行，住所地：江西省南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号，统一社会信用代码：91360100566281091N。负责人：唐一鸣，行长。委托诉讼代理人：毛小燕，职员。委托诉讼代理人：万恺，职员。原告程琦诉被告江西满威实业有限公司、第三人北京银行股份有限公司南昌分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程琦的委托诉讼代理人王林霞、被告江西满威实业有限公司委托诉讼代理人吴雨、第三人北京银行股份有限公司南昌分行委托诉讼代理人毛小燕、万恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程琦诉称：2017年7月10日，原告与被告签订了合同编号为1000692526《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于XX，合同总金额为1413000元，原告以首付款和商业贷款的方式向被告支付全部购房款，被告应于2019年7月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋。原、被告与第三人签订编号38001Ｆ173217《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》，2017年9月6日，第三人按合同约定将贷款额全部转至被告账户，即原告已按合同约定履行完毕付款义务，而被告却迟迟未按照合同约定时间向原告将付合同约定房屋。根据合同第九条：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”被告交付房屋的时间已远远超过合同约定时间，根据合同约定，原告有权要求解除合同并要求退还原告已付的购房款、利息及承担合同约定的违约金等。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，原告有权解除原、被告及第三人间签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》并有权要求被告按法律规定返还第三人购房款贷款。综上所述，被告的行为已严重违约，损害了原告的合法利益，为此，原告提起诉讼，一、请求判令解除原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》；二、请求判令依法解除原告与第三人签订的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》；三、请求判令被告向原告退还已付首期房款493000元及利息44123.5元（利息暂计至2020年3月25日，自2017年7月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同为拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、请求判令被告向原告退还原告已支付第三人的按揭贷款本金及利息221391.48元（暂截止2020年3月10日，具体金额以原告实际支付金额为准）；五、请求判令被告向第三人偿还剩余贷款本金及利息；六、请求判令被告向原告支付违约金70650元；七、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。被告江西满威实业有限公司辩称：一、不同意解除原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》。原告购买的XX室房产虽然在合同约定范围内逾期交房，但已在2020年1月17日通过了竣工验收备案，已符合合同约定的交房条件，并于2020年2月28日通知原告于2020年3月1日收房，但原告拒绝收房，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》中虽然约定了“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。”但现在已经可以收房使用，能实现原告购买该房产的合同目的，不应解除该合同。而且，根据合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件且出卖人书面通知买受人后，买受人未按书面通知的收房时间进行收房的，视为从书面通知的收房日期起该商品房符合交付条件并已交付买受人。”而被告已于2020年2月28日向原告发送了书面收房通知，原告未按通知的时间收房，应视为被告于2020年3月1日就已将该房产交付给了原告。二、原告行使解除权已经超过了合同约定的行使期限，原告的合同解除权已经消灭。原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》附件四第十八条关于合同解除事宜的补充约定已明确约定“买受人根据合同约定提出退房或解约要求，应在退房或解约事由发生之日起两个月内或出卖人催告时起15日内以书面方式向出卖人提出，逾期丧失退房或解约的权利。”依照《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”的规定，本案中原、被告签订的合同中明确约定，解除权行使的期限为两个月，该约定清楚、明确，并不存在理解上的歧义。同时，因该条款系对解除权行使期限的约定，也不属于免除或者限制格式条款提供方责任的条款。因此，该约定合法有效，双方均应遵守。《南昌市商品房买卖合同》中已约定了被告应于2019年7月30日前向原告交付符合约定的涉案房屋，逾期交付超过30日后，原告有权解除合同。即原告于2019年8月29日后有权退房，但应在合同约定的两个月的解除权行使期限内行使该权利。原告于2020年3月才向法院提起诉讼，已经超过合同约定的解除权行使期限，其合同解除权已经消灭，因此原告的诉讼请求于法无据，不应予以支持。三、如果法院判决解除该合同，原告既主张已付首期房款的利息，又主张总房款5%的违约金，属于双重主张，不应予支持。四、如果法院判决解除该合同，原告主张总房款5%的违约金过高，应予调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金比例为累计已付款的5%，该违约金比例过高。原告未证明其因逾期交房而产生的损失，即使有损失，也只是相应的资金占用损失，而原告主张的违约金70650元明显过高，应予调整。故，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。原告的合同解除权已超过了合同约定的解除权行使期限，其合同解除权已经消灭，原告的诉讼请求应予驳回。第三北京银行股份有限公司南昌分行述称：原告及其配偶与第三人签订的《一手房按揭贷款借款、抵押及保证合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，第三人已履行发放贷款的义务，且原告已履行偿还部分贷款本息的义务，现如果因商品房买卖合同解除导致按揭贷款解除的，请法院依法裁判由被告偿还第三人剩余贷款本金及按合同约定计算的贷款利息至清偿利息之日（截至2020年6月10日止，未偿还贷款本金余额为793500.11元，利息按照年利率4.9%计算）。经审理查明：2017年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“原告购买被告开发的坐落XX（建筑面积109.63㎡）房屋，房屋总金额为141.3万元。付款方式：合同签署当日原告支付首付款49.3万元，余款92万元，原告采取银行按揭方式付款。房屋交付期限在2019年7月30日前。其中合同第九条第（2）项约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件四合同补充协议第十八条第2项约定，原告根据合同约定提出退房或解约要求，应在退房或解约事由发生之日起两个月内或被告催告时起15日内以书面方式向被告提出，逾期丧失退房或解约的权利。被告向原告发出的关于退房或解约事由发出的通知视为出卖人催告。买受人签订合同，没有符合本合同规定的退房条件而单方提出退房的，或者因买受人违反合同或者本协议约定导致合同解除或终止的，应按所购房产总价款的20%支付出卖人违约金（合同或协议对违约另有约定的除外），合同终止，出卖人可将该房源另行出售他人，买受人无异议。”合同签订后，原告向被告支付首付款49.3万元，被告向原告出具了收据。剩余购房款93万元，原告及案外人徐育红（借款人）通过与第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同》方式进行按揭贷款直接由第三人支付给被告。此后，原告按月向第三人偿还按揭贷款，截至2020年6月10日止，原告已向第三人偿还贷款本金126499.89元及利息119461.92元，未偿还贷款本金793500.11元。2020年1月17日，被告开发的嘉禾小区3＃住宅、商业楼办理了竣工验收备案手续。2020年2月2日，被告以短信方式通知原告办理收房手续。2020年3月15日，原告以案涉房屋存在质量瑕疵拒绝办理收房手续。2020年4月16日，原告向本院提起诉讼，要求解除南昌市商品房买卖合同和个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同及要求被告退还首付款、利息、违约金等。上述事实，有《南昌市商品房买卖合同》、《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》、收据、短信、北京银行个人账户对账单、还款计划表、南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书、房屋交接验收记录表以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原、被告签订的南昌市商品房买卖合同合法有效，合同约定房屋交付期限为2019年7月30日前，但被告开发的商品房未能按期竣工，直至2020年1月17日办理竣工验收备案手续，被告的行为属于违约，被告应当承担逾期交付的违约责任。根据合同第九条约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，但合同附件四合同补充协议第十八条第2项又约定，原告根据合同约定提出退房或解约要求，应在退房或解约事由发生之日起两个月内或被告催告时起15日内以书面方式向被告提出，逾期丧失退房或解约的权利。所以，根据上述约定，原告行使解除合同的期间为2019年8月30日起至2019年10月30日止。现由于原告未在合同约定期间内行使合同解除权，其解除权已消灭，故原告请求解除南昌市商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第三十九条、第四十条之规定，判决如下：驳回原告程琦的诉讼请求。原告程琦预交案件受理费18150元，保全费4670元，合计22820元，由原告程琦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐荣根人民陪审员  陈 冬人民陪审员  张晓茜二〇二〇年六月十二日书 记 员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。