吉林省长岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0722民初3131号 原告：科尔沁左翼中旗农村信用合作联社。住所地：内蒙古。 法定代表人：裴来虎，系该社理事长。 委托诉讼代理人：石磊，系该社职工。 委托诉讼代理人：张学军，内蒙古蒙元律师事务所专职律师。 被告：潘国才，男，1974年4月15日出生，汉族，住吉林省长岭县。现羁押于乾安县看守所。 委托诉讼代理人：朱侠，松原市宁江区春华法律服务所法律工作者。 被告：王国军，男，1973年3月16日出生，汉族，住内蒙古通辽市，现住保康镇。 被告：通辽市迈凯达房地产开发有限公司。住所地：内蒙古自治区通辽市。 法定代表人：柏惠，系该公司经理。 原告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社（以下简称科左联社）诉被告潘国才、王国军及通辽市迈凯达房地产开发有限公司（以下简称迈凯达公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日作出（2018）吉0722民初3101号民事判决。科左联社不服该判决，上诉至松原市中级人民法院。松原市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）吉07民终202号民事裁定，撤销本院作出的（2018）吉0722民初3101号民事判决并发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告科左联社的委托诉讼代理人石磊、张学军，被告潘国才的委托诉讼代理人朱侠及被告王国军到庭参加诉讼，被告迈凯达公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 科左联社诉称，其诉讼请求为：不得执行位于通辽市科尔沁左翼中旗帝王花园小区（以下简称帝王花园小区）西门北侧二层门市商品房（原帝王花园售楼处使用的房屋，以下均简称案涉房屋）；请求确认案涉房屋归其所有并由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月3日，潘国才诉王国军、迈凯达公司民间借贷纠纷一案，经本院调解作出（2017）吉0722民初1997号民事调解书，约定王国军于2017年7月18日前给付潘国才借款本金430万元及利息，迈凯达公司负连带给付责任。本院于2018年1月19日查封了帝王花园小区的案涉房屋。2018年4月8日，其对该查封执行标的提出书面异议。本院作出（2018）吉0722执异20号执行裁定，驳回其请求，故依法提起案外人执行异议之诉。科左联社认为其在本院查封案涉房产之前即已签订了房屋买卖合同，交付全部价款，并已实际占有案涉房屋，且对未办理过户没有过错，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。因此，其享有的物权期待权能够足以排除强制执行。 潘国才辩称，查封案涉房屋的依据是（2017）吉0722民初1997号民事调解书，王国军、迈凯达公司未履行给付潘国才借款本金430万元及利息的义务，故向法院申请强制执行。法院于2018年1月19日查封案涉房屋，科左联社称购买时间为2016年12月1日，但提供的两份合同存在矛盾，两份合同均在同一天出具，且买方处未加盖科左联社的公章。科左联社声称案涉房屋的所有权人并非迈凯达公司，但提供的合同却是和迈凯达公司签订的。科左联社的购房款项也未支付给迈凯达公司，所谓的购房款项在交易一圈后又回到了科左联社，因此，这并非真正的买卖关系，只是为了偿还个人债务。除此之外，当时王国军挂靠在迈凯达公司名下开发楼盘，但王国军却对出售案涉房屋一事并不知晓。科左联社在签订合同后至法院查封之时，一直未入住装修，其在法院查封之后才开始装修。故请求驳回科左联社的诉讼请求。 王国军辩称，其向潘国才借钱属实，所借款项用于帝王花园小区的投资。其与包木林系合伙关系，包木林和陈铁明因建设“圣豪洗浴”向科左联社贷款，在其不知情的情况下包木林和陈铁明用其开发的房屋去抵顶科左联社的债务。因此，不同意科左联社的诉讼请求。 迈凯达公司未到庭，无答辩意见。 在指定的举证期限内各方无新证据。庭审中各方当事人对原一审提供的证据均无新的质证意见，科左联社庭审中提供了下列证据： 1.（2017）内0521民初3030号民事判决书。 2.（2017）内0521民初4633号民事判决书。 3.（2018）吉0722民初3090号民事判决书。 科左联社以上述证据拟证明，包木林挂靠迈凯达公司开发帝王花园小区，包木林才是该项目的实际投资人和主导者，包木林的意思表示对帝王花园小区开发建设及房屋交易具有实质性的决定权和处置权。 经审理查明：本院于2017年5月19日受理了潘国才诉迈凯达公司、王国军民间借贷纠纷一案，于2017年7月3日作出了(2017)吉0722民初1997号民事调解书。上述调解书审理查明：2013年王国军挂靠迈凯达公司开发帝王花园小区房地产工程。2014年至2015年期间王国军分别向潘国才借款100万元、130万元、200万元用于帝王花园小区房地产工程，约定月利三分，利息结算到2016年。2016年3月8日，王国军重新给潘国才出具200万元借据，约定月利三分，2016年12月偿还。2016年3月13日，王国军重新给潘国才出具100万元借据，约定月利三分，2016年12月偿还。2016年4月18日，王国军重新给潘国才出具130万元借据，约定月利三分，2016年12月偿还。逾期后，王国军未偿还借款及利息。潘国才提起诉讼，要求王国军给付借款430万元及利息，迈凯达公司承担连带给付责任。经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议，主要内容为：一、王国军于2017年7月18日给付潘国才借款430万元及利息（其中200万自2016年3月8日按月利二分计算利息，100万元自2016年3月13日按月利二分计算利息，130万元自2016年4月18日按月利二分计算利息）。二、迈凯达公司对借款承担连带给付责任。调解书生效后，潘国才向本院申请执行，本院于2018年1月19日作出（2017）吉0722执1110号之四裁定：查封被执行人投资开发的帝王花园小区西门南侧现健晟星期天火锅使用的房屋及北侧现帝王花园售楼处使用的房屋。案涉房屋被查封后，科左联社于2018年4月8日提出执行异议，本院于2018年7月23日作出（2018）吉0722执异20号执行裁定，驳回其执行异议，并于2018年8月2日将执行异议裁定邮寄送达。2018年8月7日，科左联社向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2018年11月26日作出（2018）吉0722民初3101号民事判决书，驳回其诉讼请求。科左联社不服并上诉至松原市中级人民法院，松原市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）吉07民终202号民事裁定书，发回本院重审。 另查明，案涉房屋系位于通辽市科尔沁左翼中旗保康镇帝王花园小区西门北侧二层门市的商品房，合同建筑面积230.78平方米。2013年9月23日科尔沁左翼中旗国土资源局与迈凯达公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，之后迈凯达公司开始开发建设包括案涉房屋在内的帝王花园小区。案涉房屋竣工后，作为帝王花园小区的售楼处进行使用。后因迈凯达公司资质存在问题，2017年11月4日科左中旗人民政府召开旗长办公会议，并作出科左中旗人民政府旗长办公会议纪要〔2017〕28号文件，该文件原则同意帝王花园小区项目业主申请资质变更的请示。2017年11月28日内蒙古宏广融合房地产开发有限公司（以下简称宏广公司）取得帝王花园小区项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，2017年12月5日宏广公司取得建设工程施工许可证。 再查明，科左联社所称购房款项1,846,240元并未直接转入迈凯达公司账户。科左联社称帝王花园小区实际投资人包木林因欠陈铁明（帝王花园小区项目供货商）债务，而陈铁明及其妻子王建玲和朋友王玉梅在科左联社尚有贷款未清偿，故经三方协议进行抵销，上述款项转入其划拨专用账户，用于偿还陈铁明、王建玲及王玉梅的贷款。 本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人认为其就执行标的物享有足以排除或者阻止强制执行申请人的权利，在执行程序终结前，向执行法院提出的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。现对本案相关问题作如下评析： 一、关于本案当事人诉讼地位 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案中，案外人科左联社提起执行异议之诉，以申请执行人潘国才为被告，被执行人王国军及迈凯达公司均反对科左联社的提出的执行异议，因此，王国军及迈凯达公司均应列为被告。原一审将迈凯达公司列为第三人不符合法律规定，故本院对此予以纠正。 二、本案是否属于应当移送公安机关的经济犯罪案件 《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条规定：“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”。本案中，科左联社认为本院(2017)吉0722民初1997号民事调解书涉及的借款可能在潘国才高利放贷等犯罪事实之内，故向本院申请向松原市公安局及松原市公安局扫黑办调取潘国才相关犯罪的案卷材料。对此，本院已经将潘国才案件相关线索向当地扫黑办报送备案，并向长岭县公安局发送了司法建议书，2020年5月25日合议庭成员前往松原市公安局、松原市公安局扫黑办得知潘国才所有“涉黑涉恶”线索均已移送乾安县公安局异地侦查，并由乾安县人民检察院向乾安县人民法院提起公诉。但潘国才刑事案件所涉罪名并未涉及科左联社所称的内容。除此之外，本案系案外人执行异议之诉，审理的内容主要为科左联社的期待权是否能够排除强制执行。本院所作的(2017)吉0722民初1997号民事调解书系生效法律文书，科左联社如认为该调解书存在错误，应当通过审判监督程序进行，而非在本案中解决。因此，本院应继续审理该案。 三、案涉执行标的物的权属问题 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，案外人科左联社诉讼请求中主张案涉房屋权属归其所有，涉及的标的物系不动产，故本院应适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的相关内容进行审查。我国的《物权法》实行物权法定主义，物权的内容、种类均由法律规定。同时，除法律特别规定外，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。物权的变动主要存在非法律行为原因发生的物权变动和法律行为原因发生的变动，非法律行为发生的物权变动主要包括：1.依据公共权力发生的物权变动，如《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2.因继承遗赠等发生的物权变动，如《物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。3.因事实行为发生的物权变动，如《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。4.因自然事件发生的物权变动，如权利人土地之上自生的花草树木等物。法律行为导致的物权变动是物权变动的常态，这主要基于当事人的意思自治而发生，其主要常见的形式即为契约（合同）。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。由此可见，我国《物权法》实行物权与合同相区分的原则，即不能将合同与物权混为一谈。本案中，案外人科左联社诉讼请求中要求对案涉执行标的物权属进行确认，本院应一并审查并作出裁判。案涉执行标的物系通辽市科尔沁左翼中旗帝王花园小区西门北侧二层门市商品房（原帝王花园售楼处使用的房屋），现处于被本院查封的状态，并不存在非法律行为原因的物权变动，同时，科左联社仅仅签订了合同，并未办理物权登记，也不存在法律行为原因发生的物权变动。综上所述，对于科左联社要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 四、案外人异议是否能够足以排除强制执行 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，科左联社提供的证据不足以证明其何时装修占有、如何占有及是否“合法占有”。同时，作为买受人的科左联社应尽合理注意义务，尤其是购买大宗不动产的房屋时应当审查标的物的具体情况，例如位置、面积、价格、安全隐患等；同时，还需要着重审查标的物的权利状态，例如不动产是否存在抵押、他人占有、是否存在权属争议、是否资质、证照健全等。科左联社称其于2016年12月1日签订合同，其应于此日期之前已经了解相关状况，但其称在购买时在迈凯达公司变更为宏广公司之前案涉房屋的证照并不健全，且在签订合同后也未向相关部门要求合同备案或者进行预告登记等。因此，作为买受人的科左联社在购买案涉房屋时即存在无法过户的重大风险，其对于未办理过户是存在自身原因的。故对其要求排除执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上，经本院2020年第八次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费21,416元，由原告科尔沁左翼中旗农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长  王维利 审判员  赵 瑞 审判员  尹万新 二〇二〇年六月二十九日 书记员  刘 贺