四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初1789号 原告：宜宾泓信商业管理有限公司，经营场所：宜宾市翠屏区振兴大道6号6幢1-2层103号，统一社会信用代码：91511502MA631LJ55F。 法定代表人：张学庆，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：许丽，四川富绅律师事务所律师，执业证号：15115201311754150。 被告：赵珍，女，汉族，1991年12月26日出生，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：李明，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201410637912。 委托诉讼代理人：杨力川，四川戎星律师事务所律师，执业证号：15115201910096609。 原告宜宾泓信商业管理有限公司（以下简称：泓信管理公司）与被告赵珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泓信管理公司的委托诉讼代理人许丽和被告赵珍的委托诉讼代理人杨力川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告泓信管理公司向本院提出诉讼主张，要求：1、判决解除原、被告于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》；2、判决被告向原告返还宜宾市翠屏区“华彩城”购物广场A8001、A8003号展位；3、判决被告向原告支付计算至返还租赁展位之日止的租金及管理费（暂计至2019年11月9日为75900元）、从应付租金之日起按每日千分之三计算至付清租金及管理费之日止的违约金（暂计算至2019年12月10日为33016.5元）、实现债权的费用5156.64元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月9日，原、被告双方签订了关于“华彩城”购物广场A8001、A8003号展位出租给被告使用，记租面积为320.73平方米，租金每月8018.25元，商业管理费每月11225.55元，每季度为一个付款周期。合同签订后，原告将场地交给被告装修、使用，被告支付了第一付款周期及第二付款周期的租金及管理费。2019年5月10日被告应当按约支付第三周期的租金及管理费，被告以各种理由搪塞。2019年11月4日，原告向被告邮寄两份《租金及管理费用收缴告知函》，要求被告于2019年11月5日补缴完清费用，被告仍未支付。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，诉如所请。 被告赵珍辩称：入场之前我方交了60000元定金，其中50000元转为租金及管理费，10000为保证金，后交了9331.4元装修定金，2019年1月27日交了租金（第二季度）7174.6元。原告出具发票给我方，发票载明：租金和管理费共计70906元（这70906元包括我支付的60000元和租金7174.6元）。原告提出了优惠是第一季度付二租三，就是实际支付二个月租金租期为三个月，后面的二个季度都是付一个月租三个月，合同中没有约定，是原告收取租金时的口头承诺。交纳租金计算到2018年11月10日到2019年7月10日九个月的租金及管理费。我方营业到2019年7月19日后，因房屋渗水，损坏了家具和货物导致不能使用，我方于2019年7月19日当天就找到原告协商处理，向原告提交了诉求撤场书到原告的办公室，原告收了但未签字。由于渗水严重，家具和墙体都不能正常使用，家具搬走了部分，门我们自己锁起的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下： 泓信管理公司成立于2017年3月16日，经营范围：物业管理、房屋经纪……。2018年10月9日泓信管理公司（出租方）与赵珍（承租方）签订了《场地租赁合同》，约定由出租方租赁华彩城项目商业A馆A8001、A8003展位给承租人开两厅时代家居馆使用，租金为每月8018.25元，管理费为每月11225.55元；租赁期限、服务期限和租金、管理费起算时间均自2018年11月10日至2020年11月9日止，租金和管理费的付款周期为3个月；租金和管理费支付方式为：“承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费”；质量保证金10000元；违约责任：“在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知出租方，向出租方支付相当于2个月的租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经同意并办好所有退租手续方可撤离展位”、“若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”。赵珍分别于2018年1月29日、30日交付定金20000元、40000元，于2018年7月17日交付装修保证金9331.4元，于2019年1月27日交付租金（第二季度）7174.6元。2020年3月5日，泓信管理公司出具发票给赵珍，发票载明：“租金和管理费共计70906元”。2019年7月19日，因天降大雨，华彩城项目商业A馆内部分公共设施出现损坏及停用。2019年8月16日，华彩城项目商业A馆装饰（公区）修复工程开始，至2019年9月25日竣工验收完成。 本院认为：泓信管理公司和赵珍于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方房屋租赁合同关系成立，双方应当按照协议内容履行。赵珍在入场前交付的60000元定金转为租金50000元、保证金10000元，于2018年7月17日交付装修保证金9331.4元，于2019年1月27日交租金（第二季度）7174.6元，赵珍迄今共交付给泓信管理公司共计76506元。在原告提交的诉状中明确表示“被告支付了第一付款周期及第二付款周期的租金及管理费”；同时在原告提交的《租金及管理费用收缴告知函》记载：“赵珍：现您所租赁的商铺已欠缴2019年5月10日至2019年8月9日的租金及管理费用合计：18975元”，该告知函上落有泓信管理公司的名称及公章。结合以上陈述及相应证据，能够印证赵珍的辩称即原告提出的优惠是第一季度（周期）付二个月租三个月、后面的二个季度（周期）都是付一个月租三个月的优惠条件属实。故本院确认赵珍应当支付的第三个周期即2019年5月10日至2019年8月9日的租金及管理费为18975元。根据赵珍提供的视听资料等证据，2019年7月19日因天降大雨华彩城项目商业A馆内部分公共设施出现损坏及停用，足以对商场商户的经营造成影响。2019年8月16日，华彩城项目商业A馆装饰（公区）修复工程开始，至2019年9月25日竣工验收完成。故本院认为自2019年7月19日至2019年9月25日修复工程竣工验收完成期间，赵珍租赁房屋的目的无法实现，故此期间的租金和管理费不应缴纳。赵珍在租期的第三周期应付租金为：18975元÷92天（自2019年5月10日至2019年8月9日）×70天（自2019年5月10日至2019年7月18日）=14437.5元。赵珍提交的《诉求撤场书》，虽时间注明为2019年7月19日，但该《诉求撤场书》上没有泓信管理公司签收依据，且泓信管理公司在庭审中也否认收到了该《诉求撤场书》，故对赵珍辩称的2019年7月19日已向原告提交了诉求撤场书的意见不予采纳。赵珍提交的自己所租展位的受损照片，泓信管理公司予以否认，赵珍无其他证据相印证，故本院对赵珍提交的所租展位的受损照片本院不予采信。赵珍提交的封条图片显示两厅时代家居馆进门处贴有封条一张，上有“宜宾泓信商业管理有限公司”“二零二零年三月一日”的字样，泓信管理公司辩称该封条没有己方签字或盖章，不能证明为己方所为，且不是具有查封权利的机关作出，不具备法律效力，不能成为阻止妨碍被告方使用商铺的理由，本院认为：泓信管理公司的辩解不符合社会和生活的常理，该封条行为应为泓信管理公司于2020年3月1日所为。泓信管理公司作为商铺的出租方和管理方，采用封条形式阻止承租人继续使用该房屋，因此本院确定原、被告于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》于2020年3月1日解除，被告赵珍应将华彩城项目商业A馆A8001、A8003展位返还泓信管理公司。赵珍除应支付第三季度所欠租金和管理费外，应当支付在公区修复完毕后的2019年9月26日至2020年2月29日期间的租金和管理费，因第三季度后未涉及租金及管理费优惠问题，故租金和管理费按合同计算为：19243.8元/月×5个月（自2019年9月26日至2020年2月26日）+19243.8元/月÷30天×3天（自2020年2月27日至2020年2月29日）=98143.3元。赵珍共还应支付泓信管理公司租金及管理费为14437.5+98143.3=112580.8元。结合双方的合同约定，对于双方合同解除后，赵珍缴纳的保证金10000元及装修保证金9331.4元，泓信管理公司应予以退还，为了减少诉累，本院在本案中一并处理。故抵扣后，赵珍还应支付原告租金及管理费112580.8元-10000元-9331.4元=93249.4元。根据合同约定，赵珍应于2019年5月9日前交付租金和管理费而未缴纳，已违约，应当承担违约责任。赵珍提出约定的每日千分之三的违约金过高、违反法律规定，结合后期被告公司也有管理不当之处，本院酌情将违约金调整为按欠付租金和管理费总金额的6%支付，即为93249.4元×6%=5595元。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、原告宜宾泓信商业管理有限公司与被告赵珍于2018年10月9日签订的《场地租赁合同》于2020年3月1日解除。 二、被告赵珍在本判决生效之日起15日内将华彩城商业A馆A8001、A8003展位腾空交付给原告宜宾泓信商业管理有限公司。 三、被告赵珍在本判决生效之日起15日内向原告宜宾泓信商业管理有限公司支付所欠租金、管理费93249.4元和违约金5595元，共计98844.4元。 四、驳回原告宜宾泓信商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2681元，减半收取1340.5元，保全费1120元，合计2460.5元由原告宜宾泓信商业管理有限公司承担1000元，被告赵珍承担1460.5元。 若上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 钟倩青 二〇二〇年六月十六日 法官助理 张广峰 书 记 员 段仕琼