辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5199号上诉人（原审被告）：吕晶，女，1971年2月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：田玉成，男，1965年4月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。系吕晶配偶。被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：段钢，系公司董事长。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳广田房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区高坎镇旧站路50号。法定代表人：刘祥海，公司总经理。、委托诉讼代理人：王志刚，男，1978年8月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区，该公司员工。上诉人吕晶与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司(以下简称：保利物业)、沈阳广田房地产开发有限公司(以下简称：广田地产)物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初13457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。吕晶上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回原告起诉。被上诉人和原审原告承担诉讼费用。事实与理由：一、上诉人认为，原审判决认定事实存在根本错误。（一）原审判决认定广田地产于2012年6月28日向上诉人发出收房通知无效，这一认定正确。（二）原审判决认定吕晶应收房时间为2014年9月12日完全错误。1、广田地产房屋的质量问题一直没有解决。2、被上诉人没有提供任何证据证明其已经解决房屋存在的问题。3、原审判决认定应收房时间为2014年9月12日不正确。这一通知上诉人没有收到。（三）原审判决在认定事实方面存在偷换概念，根本错误。上诉人从未对案涉房屋提出过房屋主体结构质量问题，也没有针对房屋质量问题提出过接触合同和赔偿损失，上诉人只是要求被上诉人将房屋存在的质量问题解决。但被上诉人没有解决，反而增加新问题，房屋内有被上诉人工作人员居住。案涉房屋根本未向上诉人交付。（四）原审判决认定“对案涉房屋内有外人居住使用的问题，被告吕晶作为房屋买受人，应积极行使其作为业主的权利，而不应消极以不收房的方式进行处理，故本院对被告吕晶该项未收房的抗辩不予支持”完全错误。1、案涉房屋从未向上诉人交付，在这种情况下，让上诉人行使业主权利极为荒唐。2、案涉房屋内居住被上诉人工作人员，这种情况下让上诉人行使业主权利荒唐。二、原审判决适用法律错误。依据错误的事实，一审法院适用错误的法律。保利物业辩称：同意一审判决。广田地产辩称：同意一审判决。保利物业向一审法院起诉请求：1、请求二被告支付拖欠的物业管理费83，085.6元；2、请求二被告支付物业费违约金2000元，合计85，08.6元；3、本案全部诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明，被告吕晶与被告广田地产于2011年7月9日签订《商品房买卖合同》，约定吕晶购买广田地产开发的位于东陵区房屋，建筑面积280.32平方米，吕晶已支付完全部购房款。合同第八条约定被告广田地产公司应于2011年10月31日前将经验收合格的的商品房交付被告吕晶。案涉房屋于2011年12月13日通过竣工验收。被告广田地产于2011年12月30日取得竣工验收备案书。被告广田地产分别于2012年6月28日、2014年9月12日、2015年10月27日通过EMS全球邮政特快专递按照《商品房买卖合同》中被告吕晶填写的地址和电话向其邮寄了收房、催收通知书。被告吕晶于2012年6月30日到案涉房屋处发现园区内道路尚未修整、泥泞不堪，房屋存在渗漏、墙砖脱落等房屋质量问题，其又分别于2014年5月1日、2019年5月15日到案涉房屋处发现房屋内有晾晒衣物及被褥。被告吕晶至今未办理收房手续。另查明，原告保利物业与被告广田地产于2010年10月1日签订了案涉房屋所在园区的前期物业服务合同，合同约定独栋别墅的收费标准为3.8元/月/平方米。现原告向二被告主张2012年7月1日至2018年12月31日期间的物业费及违约金。一审法院认为，原告物业公司履行了服务义务即有权收取相应费用；被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。原告有权按其与开发单位签订的前期物业服务协议收取物业费，被告应当按照合同约定履行支付义务。本案中，原告保利物业与案涉房屋的开发单位广田地产签订了前期物业服务合同，被告吕晶应自收房或应当收房之日起向原告支付物业费，被告广田地产应承担未向买受人交付期间的物业费。被告吕晶于2012年6月30日到案涉房屋处收房时发现园区内道路尚未修整、泥泞不堪，房屋存在渗漏、墙砖脱落等房屋质量问题，被告吕晶提供了照片及视听资料作为证据，被告广田地产虽已于2011年12月30日取得案涉房屋的竣工验收备案书，但该园区建设尚未规划完成，无法正常居住使用。故被告广田地产公司于2012年6月28日向被告吕晶发出的收房通知无效。被告广田地产公司又于2014年9月12日向被告吕晶发出收房通知。此时，被告吕晶拒绝收取房屋的理由为房屋存在渗漏、墙砖脱落等房屋质量问题及房屋内有外人居住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”第13条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”被告吕晶并未提交证据证明案涉房屋存在房屋主体结构等重大质量问题，案涉房屋存在渗漏、墙砖脱落等问题，在保修期内由被告广田地产承担修复责任。故对被告吕晶因房屋质量问题未收房的抗辩不予支持；而对案涉房屋内有外人居住使用的问题，被告吕晶作为房屋的买受人，应积极行使其作为业主的权利，而不应消极以不收房的方式进行处理，故对被告吕晶该项未收房的抗辩不予支持。一审法院确定吕晶的收房时间为2014年9月12日。关于原告向二被告主张违约金2000元的问题，因二被告不交纳物业费系与原告在收房问题上存在不同的理解，并非恶意拖欠，故对原告的该项诉求不予支持。被告吕晶应从2014年9月12日至2018年12月31日向原告支付物业费，金额计算为：51.63个月×3.8元/平方米/月×280.32平方米，对原告主张物业费金额中54，997.1元，予以支持。被告广田地产应从2012年7月2日至2014年9月11日向原告支付物业费，金额计算为：26.33个月×3.8元/平方米/月×280.32平方米，对原告主张物业费金额中28，047.13元，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告沈阳广田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告辽宁保利物业管理有限公司支付从2012年7月2日至2014年9月11日期间的物业费28，047.13元；二、被告吕晶自本判决发生法律效力之日起10日内向原告辽宁保利物业管理有限公司支付从2014年9月12日至2018年12月31日期间的物业费54，997.1元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、光盘，用以证明案涉房屋有民工居住，被上诉人说是地产的人；2、2012年7月2日和2014年上诉人给保利物业和广田地产的函，两年两次邮寄里面的函是一样的，证明上诉人已经通知被上诉人自己的邮寄地址发生变化。3、微信截图，用以证明上诉人与广田地产最后的交涉时间为2017年。4、网上查询的企业情况，用以证明广田地产和保利物业是一家公司。2012年上诉人收房时两个公司的负责人相同。广田地产对证据1均为里面人员打电话的过程，并且上诉人提供的视频资料中并没有体现自己的真实身份，更无法确定电话对方的工作人员或其他人员的真实身份，对其提供的照片及所提出的相关房屋问题，我公司认为在房屋已经能达到实际交付的情况，上诉人仍拒绝收楼。在此之后我公司没有义务为上诉人管理房屋，并且按照当地的气候，该房屋从2013年具备交付后至2019年已经过去了6年时间，在无人居住及无人管理的情况下出现的房屋质量问题也不应该由开发公司承担，可能是由于气候或其他原因造成的，上诉人拒绝收楼没有相关依据。对证据2有异议，上诉人提供的2012年无法接收房屋通知函里面明确体现了收到我公司的收楼通知书，该份证据已经证明被上诉人无法接收地址情况。关于上诉人说体现2012年、2014年分别向我公司提出变更地址事宜，我公司并未收到其所发的地址变更通知函，其提供的邮寄地址均为错误，并且在2014年年底之前上诉人所购买的房屋售楼处仍在继续经营，十二橡树的业主都知道，不存在上诉人变更地址无法通知我公司的情形，在我公司无法接到上诉人变更地址的前提下，依据合同体现的邮寄地址发出收楼通知书符合规定。上诉人邮寄的机制分别为东陵区双圆路及东陵西路保利花园，以上地址均不是我公司的注册地址及实际经营地址，故上诉人所述函件我公司均未收到。对证据3，赵臣并未我公司员工，关于内容只能体现出是其所购买房屋草坪面积当中发生的事情，及时事实存在也并不代表达到上诉人拒绝收楼的条件。对证据4，我公司是名头为广田房地房产开发有限公司，其实际控股为保利发展，但辽宁保利物业管理有限公司其注册资金与我公司无关，其注册股东也不是我公司。物业公司与我公司没有关系。保利物业的质证意见为：对证据1，质证内容与广田地产相同，属于上诉人自我陈述，房屋质量问题与我物业公司无关。我们物业公司不清楚是否有人居住。对证据2有异议，函件的内容与我公司无关，我公司没有收到，并单纯从快递单无法秦楚其他具体内容，我公司没有转交义务。证据3与我公司无关。证据4我公司名头为辽宁保利物业管理有限公司，是独立的法人单位，跟上诉人提供证据上的名头不同。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本院二审期间到案涉房屋走访，房屋空置，并未发现房屋内有人居住，房屋目前为清水状态。本院认为，当事人的合法权益应该予以保护。保利物业与广田地产签订了前期物业服务合同，由保利物业为案涉保利十二橡树庄园提供物业服务。吕晶作为园区业主，应受该合同约束，按照合同约定向保利物业交付物业服务费用。上诉人主张房屋内有民工居住，其提供图像显示房屋内地面上铺有床垫、另有脸盆、晾衣绳等。保利物业解释当时是因为维修部分房屋需要，工人在室内临时居住。经走访并未发现房屋内有人居住，且房屋保持在清水房状态，因此上诉人提供的证据不能证明案涉房屋长期有人占有使用。关于上诉人向被上诉人保利物业及广田地产邮寄变更地址通知书的问题。上诉人与广田地产签订房屋买卖合同，留有自己的联系方式及邮寄地址。广田地产辩称其邮寄的地址错误，己方无法收到。上诉人提供的证据并不能证明广田地产收到其邮寄的地址变更函。且2014年底保利十二橡树的售楼处依然存在，上诉人可以找到广田地产，到售楼处正式变更原订立合同时预留的邮寄地址，但上诉人并未采取。因此上诉人不能依此拒绝接收房屋。商品房买卖合同中约定的收房时间为2011年10月，2012年、2014年、2015年广田地产分三次按照上诉人吕晶留有的邮寄地址邮寄收房通知，按照合同约定履行通知收房义务。依据合同约定，上诉人也需要及时接收房屋。本案中上诉人吕晶主张房屋存在质量问题，并拍摄图像资料，但上诉人并未提供正式的验收收房单据，记载房屋的收房验收情况，证明自己曾向保利物业或广田地产办理过收房事宜，因此一审法院认定上诉人拒绝履行收房义务，其应收房屋的时间为房屋及园区符合交付条件后，广田地产第二次邮寄收房通知时间并无不当。此日期之后，上诉人吕晶应承担房屋的物业费用，按照合同约定，向保利物业交付物业服务费。综上，上诉人吕晶上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1927元，由上诉人吕晶承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  王虹审判员  杨帆二〇二〇年六月十八日法官助理唐屾书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。