四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1503民初769号 原告：四川齐力商业管理服务有限责任公司，住所地宜宾市南溪区罗龙街道石马村一、二、三社（地标国际1号楼第1层1-6号）。 法定代表人：何道君，职务：总经理。 委托诉讼代理人：李敏，宜宾市南溪区罗龙法律服务所法律工作者。 被告：杨进彬，男，汉族，1982年10月15日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告四川齐力商业管理服务有限责任公司（以下简称：齐力公司）与被告杨进彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐力公司的委托诉讼代理人李敏、被告杨进彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐力公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告解除租赁合同有效，责令被告立即腾空房屋，按原状交付原告；2.请求人民法院依法判决被告支付拖欠原告2019年6月10日至2019年12月25日租金8710元及欠缴金额一倍的违约金8710元和物业费1148.7元及欠缴金额一倍的违约金1148.7元；3.请求人民法院依法判决被告支付原告房屋占有使用费，按合同约定计算每月2871.45元（租金和物业费的二倍），自2019年12月26日起至被告交付房屋之日止，扣除被告已经支付的部分；4.请求人民法院依法判决被告的履约证4020元转为违约金，原告不予以退还；5.请求人民法院依法判决被告支付原告律师费1761.16元；6.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2018年8月11日签订租赁合同，双方约定被告租赁原告位于四川省宜宾市南溪区，租期至2021年8月10日止。并且在合同的第六条第四款约定租金的交纳方式为预交；在合同第十三条第三款第二项明确约定原告单方解除合同的情形。合同签订后原告一直保持友好合作的态度，物业费也是原告先帮被告垫交，收租金时再向被告一并收取。但被告自2019年6月10日起就不再向原告支付租金，也不支付物业费给原告。经原告多次向被告催收，被告拒不履行合同义务。2019年12月17日，原告邮寄告知被告按照合同约定单方解除合同，要求被告限期搬离，被告拒不搬离仍一直占有使用原告房屋。因此，为了维护原告的合法权益，请求人民法院全面支持原告的诉讼请求。 被告杨进彬辩称，本案租房协议是真实的，我在2019年3月最后一次交纳了4020元租金，交至2019年6月10日。之后未交租金的原因是我承租的店铺在2019年4月30日被盗，我损失了大约1万元，小偷已经被抓也在南溪法院被起诉判刑了。但是原告收取了我的物业费和租金，既没有做好安全服务，也未与我协商处理被盗损失。我同意解除本案租赁合同，我早已将涉案房屋腾空，我最多向原告交纳一个季度租金至2019年9月，物业费我不同意交纳。 本院认定事实如下：2018年8月11日，甲方齐力公司与乙方杨进彬签订《租赁合同书》，约定：乙方租赁甲方位于四川省宜宾市南溪区x号商铺，合计建筑面积为38.29平方米。从事副食零售行业；租赁期自2018年8月11日起至2021年8月10日止，每月租金35元每平方米，即月租金为1340元，三个月租金为4020元，租金每季度交纳一次；双方签订本合同起三日内，乙方须预交一个季度的租金，在免租期结束后，该季度租金作为正式起租的第一季度租金；乙方签定本合同起三日内向甲方交纳履约定金，金额为人民币4020元，履约定金在本合同履行期内不得抵扣租金；合同期满或解除后，如乙方应缴的所有费用已全部结清，且无违约行为，甲方应于乙方合同期满或解约撤场之日起三十日内，将履约保证金余额不计息退还乙方；乙方承担承租场所的市场服务费，该费用由乙方向成都世高物业服务管理有限公司按年度交纳。详见乙方与该公司另行签署的《物业服务合同》。 同时合同还约定：乙方有下列条款中情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回乙方租赁场所，且不承担违约责任：（2）不缴纳或不足额缴纳租金、物业管理费、公共能耗费、履约定金或其它费中任何一项超过三十日的；甲方因前述情形行使单方解除合同权利时，乙方应承担违约责任，即乙方所缴纳的履约定金转为违约金，甲方不予退还。如前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失；乙方如不按约定期限交纳租金、市场服务费或其他应缴费用，每延迟一日应按欠缴金额的千分之五向甲方支付违约金。逾期超过三十日的，乙方应按欠缴金额的一倍向甲方支付违约金；乙方应于本合同终止后七日内迁出甲方本项目。如因乙方未能及时迁出导致该租赁场所无法另行经营，则视同乙方仍占用该租赁场所，乙方应按合同终止时租金、市场服务费、物业管理费等收费两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；任何一方违反本合同约定的，守约方追究违约方的违约责任产生的损失及费用（包括但不限于违约金、利息、诉讼费、仲裁费、保全费、差旅费、公告费及其他相关费用）由违约方承担；甲方以邮递方式送达文件资料时，按本合同所列的乙方地址，以邮寄之日后的第三日视为收悉日，无论邮件是否被退回。原告齐力公司在合同落款页加盖印章，被告杨进彬亦签字、加盖指印，但未注明其收件地址。 2019年12月17日，齐力公司向杨进彬“x号”地址邮寄《告知书》，《告知书》载明按《租赁合同》约定，杨进彬已严重违约，齐力公司将根据《租赁合同》约定解除《租赁合同》，且收回该经营场地并不予退还履约定金，同时杨进彬一方还应支付实际占用齐力公司场地期间产生的租金、物管费、违约金等。请务必于2019年12月20日之前办理相关撤场手续并完清全部费用。物流信息显示该邮件由他人代收。 租赁合同签订后，杨进彬按约定向齐力公司交纳租金至2019年6月9日，齐力公司出具了收据。 齐力公司另向本院提交案外人成都世高物业管理有限公司宜宾分公司与杨进彬签订的《物业服务合同》，该合同约定由案外人向杨进彬所经营的x号商铺提供物业服务，杨进彬应按照年度向案外人交纳当年的管理费用，每年1148.7元。2019年8月12日，齐力公司代杨进彬向案外人成都世高物业管理有限公司宜宾分公司交纳物业费1148.7元（2019年8月11日至2020年8月11日）。 本院依职权调取了（2019）川1503刑初174号刑事判决书，系被告人李福刚于2019年4月30日到被害人杨进彬经营的位于南溪地标国际店铺（本案租赁房屋）盗取香烟30余条、现金400余元。该刑事判决书判决主文载明“继续追缴违法所得人民币三千四百元，退还被害人杨进彬。” 另查明，被告所租赁的地标国际商铺在地标国际商城，不属封闭管理小区。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，且已实际履行，该合同合法有效。合同成立后，原、被告应当遵循诚实信用原则依照约定全面履行合同义务。现原告举证足以证明被告未按合同约定如期缴纳房租，且逾期已超过三十日以上，根据合同约定，原告有权单方解除合同。虽然原告向被告邮寄送达了解除合同《告知书》，但本案租赁合同中并未约定被告的收件地址，且原告向杨进彬“x号”地址所邮寄的物流信息显示他人代收。现庭审中被告已同意解除本案租赁合同，故原、被告签订的《租赁合同书》应于本判决生效之日解除。合同解除后，被告应腾空交房。 被告向原告交纳租金至2019年6月9日，应当从2019年6月10日起按每月租金1340元的标准向原告支付房屋租金。被告辩称因商铺被盗拒交租金，已有刑事判决书确认其损失。被告可依法申请向刑事案件被告人获取赔偿。故对其不交纳房屋租赁费的辩解理由，本院不予采纳。 本案租赁合同解除后，被告若继续占有涉案租赁房屋，应当向原告交纳房屋使用费。原告主张按照欠缴房屋租金的一倍支付违约金，以及按照租金和物业费的二倍支付房屋占用费，该约定过高，超出原告实际损失，本院酌情予以调减。本院认定被告比照每月租金向原告交纳房屋使用费，并按照所欠租金的20%向原告交纳违约金。自2019年6月10日起至原告向本院提交诉状之日止，被告共欠原告租金约13400元（10个月），故被告还应向原告支付因欠交租金产生的违约金2680元。 因被告逾期未交纳租金存在违约，原告依据合同约定要求被告交纳的履约保证金4020元不予退还。基于公平原则，本院认定上述履约保证金在本院确认的违约金2680元中予以支付，多余的1340元转为房屋租金。 原告并非物业费的收取主体，但原告依照租赁合同的约定为被告代交物业费，被告在解除合同时，应当将已产生的物业费957.25元（10个月）支付给原告。被告辩称其因被盗而拒绝支付物业服务费的请求，无法律依据，如物业服务给被告造成损失，被告可另行主张权利，属另一法律关系，本院在本案中不作处理。故本院对被告的该辩解理由不予采纳。 对于原告主张的律师费1761.16元，双方签订的《租赁合同书》中并未明确约定违约方要承担律师费，且原告也并未向本院提交律师代理合同、律师费发票等证据，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告四川齐力商业管理服务有限责任公司与被告杨进彬于2018年8月11日签订的《租赁合同书》于本判决生效之日解除； 二、被告杨进彬于本判决生效之日起五内将其承租的位于四川省宜宾市南溪区x号商铺腾空退还给原告四川齐力商业管理服务有限责任公司； 三、被告杨进彬于本判决生效之日起五日内向原告四川齐力商业管理服务有限责任公司支付商铺租金（计算方法：以每月1340元为标准，从2019年6月10日起计算至本判决生效之日止。若被告杨进彬未按本判决确定的期限履行腾退房屋义务，还应当从本判决生效之日起比照每月租金标准向原告支付逾期占用房屋使用费）； 四、被告杨进彬于本判决生效之日起五日内向原告四川齐力商业管理服务有限责任公司支付违约金2680元，在被告杨进彬向原告四川齐力商业管理服务有限责任公司交纳的履约保证金4020元中扣除，多出部分抵扣租金； 五、被告杨进彬于本判决生效之日起五日内支付原告四川齐力商业管理服务有限责任公司代交的物业服务费957.25元； 六、驳回原告四川齐力商业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费510元，减半收取计255元，由被告杨进彬负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  韩 松 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  刘怡梅 书 记 员  郑帮琴