江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初6218号原告：夏晓春，女，1986年7月27日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：朱钢，男，1986年3月14日出生，汉族，居民，住涟水县。两原告委托诉讼代理人：张海峰，涟水县中心法律服务所法律工作者。被告：涟水和源置业有限公司，住所地涟水县城金轮世家2幢102室。法定代表人：朱华富，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱燕东，江苏捍华律师事务所律师。原告夏晓春、朱钢与被告涟水和源置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后依法适用简易程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理，原告夏晓春、朱钢的委托代理人张海峰到庭参加诉讼。被告涟水和源置业有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，于2020年5月19日第二次公开开庭进行了审理，原告夏晓春、朱钢的委托代理人张海峰、被告涟水和源置业有限公司的委托诉讼代理人朱燕东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏晓春、朱钢向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期交房违约金，计算方式：按已付508000元购房款的日万分之1，自2018年5月28日起至交付取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋时止；2.判令被告承担3000元代理费及诉讼费用。事实和理由：2017年5月19日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于涟水县的世家花苑出售给原告，房屋总价为508000元，2018年5月28日前交付房屋，若逾期交房，被告需向原告赔偿违约金。交付日期届满后，原告多次催促被告交付房屋，被告无法交付，为维护原告的合法权益，故具状法院，请求支持原告的诉讼请求。被告涟水和源置业有限公司辩称，原、被告双方签订涉案商品房买卖合同属实，但被告方并未逾期交房，事实上涉案商品房于2018年9月18日已经竣工验收合格，符合交房条件，致部分延期的原因是由于不可抗力所致，其相应的天数应当予以扣除，因此被告方不应承担逾期交房的违约责任；被告方曾于2018年8月份向原告方发出短信，要求其主动来办理交付手续；原告诉请将违约金调整为日万分之3，要求我方取得商品房住宅交付使用批准文件后交付房屋，并且承担代理费用没有合同约定。因此原告的诉求无事实与法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。审理中，原告第一次变更诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期交房违约金，计算方式：按已付508000元购房款的日万分之1，自2018年5月29日起至交付取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋时止；2.判令被告承担3000元代理费及诉讼费用。后原告第二次变更诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期交房违约金，计算方式：按已付508000元购房款的日万分之3，自2018年5月28日起至交付取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋时止；2.判令被告承担5000元代理费及诉讼费用。后原告第三次变更诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿逾期交房违约金，计算方式：按已付508000元购房款的日万分之1，自2018年5月28日起至交付取得商品房住宅交付使用批准文件的房屋时止；2.判令被告承担诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，原告朱钢作为买受人与出卖人即被告涟水和源置业有限公司签订1份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于涟水县，建筑面积124.9平方米，总价款为508000元，签订本合同时买受人付给出卖人除贷款外的全部房款，即人民币158000元，剩余房款350000元买受人应在本合同签订之日起15日内办理好银行按揭手续，并促使贷款金额顺利达到出卖人指定银行账户。该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。非出卖人原因，如停水、停电、雨、雪、霜、冻、大风天气等不可抗力因素，累计每超过24小时，则交付时间相应顺延一天，以上情况以该项目监理公司记录为准。该合同第九条约定，如出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告签订该《商品房买卖合同》当日，原告向被告交纳了158000元，被告涟水和源置业有限公司向原告出具了江苏增值税普通发票。同时，涉案房屋在涟水县住房和城乡建设局申请备案。2017年6月8日，中国建设银行向原告朱钢发放350000元贷款，该贷款转入被告账户。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、中国建设银行支付凭证、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、淮安市商品房买卖合同备案证明等在卷为证，本院予以确认。审理中，经本院向涟水县住房和城乡建设局调查，案涉房屋至今仍不符合竣工验收条件。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告涟水和源置业有限公司未提供证据证明曾书面通知原告办理涉案房屋交付手续、未向原告出示房屋经验收合格的证明文件、亦未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故原告有权拒绝与被告进行房屋交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。被告辩称，涉案房屋已于2018年9月18日已经竣工验收合格，符合交房条件，但其提供的《单位工程竣工验收证明书》，并无承建管理机构印章，本院要求被告提供4号楼竣工验收的整体资料，被告未能提供，故对其辩解，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定如被告逾期交付房屋，则需按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，现原告已向被告支付购房款508000元，被告应自逾期交付房屋之日即2018年5月29日起至被告向原告交付经验收合格的房屋之日止，按照日万分之1向原告支付违约金。但《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，故被告应向原告支付的违约金以508000×24%＝121920元为限。被告辩称，致部分延期的原因是由于不可抗力所致，其相应的天数应当予以扣除，并提供了气象资料，但原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，非出卖人原因，如停水、停电、雨、雪、霜、冻、大风天气等不可抗力因素，累计每超过24小时，则交付时间相应顺延一天，以上情况以该项目监理公司记录为准。被告未能提供监理公司记录，故对其辩解，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告涟水和源置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告夏晓春、朱钢支付关于逾期交付涟水县违约金，计算方式：以508000元为基数，按照日万分之1，自2018年5月29日起至被告涟水和源置业有限公司向原告夏晓春、朱钢交付经验收合格的上述房屋之日止计算（以121920元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费730元，由被告涟水和源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××77）。审 判 长  王 丽人民陪审员  王怀珠人民陪审员  李 虹二〇二〇年六月二十三日书 记 员  钱 泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。