四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2342号 原告：陈合平，男，生于1964年7月17日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：王开兰，女，生于1963年9月2日，汉族，住四川省广安市广安区。 上述二原告之委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。系特别授权代理人。 上述二原告之委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所实习律师。 被告：广安市万佳房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区洪州大道东段29号301。 法定代表人：王翰，总经理。 委托诉讼代理人：龙世莲，四川信和信（成都）律师事务所律师。系特别授权代理人。 原告陈合平、王开兰与被告广安市万佳房地产开发有限责任公司（以下简称万佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告陈合平、王开兰的委托诉讼代理人蔡国庆、陈铭，被告万佳公司的委托诉讼代理人龙世莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈合平、王开兰向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告交付位于广安市广安区地块广安新天地三期房屋；2.判令被告支付原告逾期交房违约金43063.85元（从2017年1月1日计算至2020年4月30日）；计算方式：【354435×万分之一／天×（365天×3年＋120天）】；3.判令被告从2020年5月1日开始按35.45元／天向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，在合同中约定，被告将自己在广安·新天地（三期）住房一套出售给原告，房屋总价款为人民币354435元，被告应当于2016年12月31日向原告交付房屋，交付房屋的同时还需一并提供该套住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原、被告双方还对逾期交付、逾期付款等形成的违约责任进行了明确约定，合同附件八第六条约定甲方未按照约定时间交付房屋的责任：逾期30天之内，甲方按所买受房屋总价款万分之一向乙方支付违约金；逾期30-90之内，甲方按所买手房屋总价款的万分之一按日向乙方支付违约金；逾期90日以上的：（1）乙方选择继续履行合同，甲方按乙方所已付房款万分之一按日并以逾期天数为准向乙方支付违约金；（2）乙方选择终止合同……等。被告双方签署《商品房买卖合同》符合法律规定，意思表示真实，应当认定为合法有效，被告应当切实按照合同约定履行自己的合同义务，被告未向原告交付房屋，应当认定为被告违反了合同约定，应当依照合同约定承担违约责任并赔偿原告的经济损失。原告为多次催促被告交付案涉房屋，现案涉房屋还未竣工验收，为维护原告的合法权益，原告特依据法律规定，向你院提起诉讼，请你院及时审理并支持原告的前列诉求。 被告万佳公司辩称，原告所诉的事实不属实，涉案房屋已经修建好，是因为政府未完成拆迁的原因导致没有按时交付，属于不可抗力的原因造成，根据合同约定万佳公司可以延期交房，请求驳回原告的诉讼请求；原告要求赔偿的违约金，即使按照合同约定的按日万分之一计算，金额有误。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》及补充协议、共有房产声明书及房屋登记委托书、交款收据及银行交易明细。 被告万佳公司依法向本院提交的证据有：《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》、《广安区城乡规划建设管理委员会第二十七次全体会议纪要》、《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》、涉案房屋项目现状照片打印件、建设工程规划许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月30日，原告陈合平、王开兰（买受人、乙方）与被告万佳公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.乙方所购商品房位于广安市广安区地块广安新天地（三期）房屋，面积88.10平方米，房屋总价为354435元，付款方式为一次性付款；2.出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，且该商品房交付时应已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书和有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书；3.逾期交房超过90日以上，买受人选择继续履行合同的，出卖人以逾期天数按买受人已付房款每日万分之一计算向买受人支付逾期违约金，但如遇以下特殊原因，出卖人可据实延期：国家、地方政策及有关职能部门的行为、地方性政策因素。 原告已向被告万佳公司付清了房屋总价款，但被告万佳公司至今未向原告交付房屋，原告遂诉讼来院请求支持其前述诉讼请求。 同时查明，被告万佳公司于2013年8月2日在广安市公共资源交易中心举行的国有建设用地使用权拍卖活动中，竞得GC2013-12（岔马路片区B1-1号）地块的国有建设用地使用权。本案案涉房屋所属广安新天地（三期）星光大道建设项目（岔马路片区B1-1号地块）于2015年3月11日取得建设工程规划许可，于2015年3月18日取得工程施工许可，于2015年3月31日取得商品房预售许可，该项目主体已封顶，但水电气等附属设施均未安装，至今未竣工验收，施工单位未向被告万佳公司交付该建设工程。2014年2月24日，被告万佳公司与广安市广安区人民政府签订的《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》，约定广安区人民政府保证在2014年4月底前实施拆迁该宗地中的13个住户和8个门市的工作，5月底前完成该宗地拆迁工作，完成拆迁后，将该地块交给万佳公司使用。2017年4月6日，广安区城乡规划建设管理委员会第二十七次全体会议审议了《新天地三期星光大道规划调整方案》，议定该项目系复杂历史遗留拆迁问题，在确保安全质量的前提下原则同意该规划方案调整。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定被告应在2016年12月30日前向原告交付已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表的房屋，但案涉房屋所在工程项目至今未竣工验收，基础设施尚未完善，也无法确定该项目质量等是否合格，现暂未达到交付使用条件，事实上和法律上无法强制要求被告交付房屋，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，本院向原告释明可以变更诉讼请求要求解除商品房买卖合同并退还购房款、赔偿损失，原告不同意变更诉讼请求，坚持要求被告交付房屋，故对该请求，本院依法不予支持。待该房屋达到交付使用条件后，原告可再行主张。 对原告主张的逾期交房违约金问题，因原告已按约付清购房款，被告公司未按照合同约定期限履行交房义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定了逾期交房超过90日以上，买受人选择继续履行合同的，出卖人以逾期天数按买受人已付房款每日万分之一计算向买受人支付逾期违约金，故对原告要求被告支付截止2020年4月30日的逾期交房违约金43063.85元，2020年5月1日及以后的逾期交房违约金按日35.45元计算至房屋实际交付之日止的请求，本院予以支持。被告万佳公司辩称，该项目至今未竣工验收无法交付房屋系由于政府未完成拆迁导致，属于不可抗力，应根据约定延期交房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，政府未按约定履行拆迁义务，不属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力，也不属于原、被告双方约定的国家、地方政策的变更或行政管理职能部门对万佳公司采取的管理行为。且被告公司与广安区人民政府签订的《广安市广安区人民政府关于岔马路2013-12号地块拆迁交地与收取土地出让金的协议》，明确约定了相关权利义务及违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告万佳公司仍应向原告承担相应的违约责任，故对被告万佳公司该辩称意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告广安市万佳房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈合平、王开兰支付截止2020年4月30日的逾期交付房屋的违约金43063.85元，2020年5月1日及以后的逾期交房违约金按35.45元／天计算至广安市广安区地块广安·新天地（三期）房屋实际交付之日止； 二、驳回原告陈合平、王开兰本案其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费876元，减半收取438元，由被告广安市万佳房地产开发有限责任公司负担394元，原告陈合平、王开兰自行负担44元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇二〇年六月五日 书记员  张睿智