四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初1074号 原告：张安宇，男，1969年5月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李执，四川法雨律师事务所律师。 被告：广安市凯瑞物业管理有限公司，住所四川省岳池县九龙镇城南工业园区兴园路7号F2-2栋1-3层生产用房，统一社会信用代码91511621080714969E。 法定代表人：钟良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程曲，四川有度律师事务所律师。 原告张安宇与被告广安市凯瑞物业管理有限公司（以下简称凯瑞物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张安宇的委托诉讼代理人文岗、李执，被告凯瑞物管公司的委托诉讼代理人程曲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张安宇向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告返还租金821572元及利息，利息以821572元为基数，从2017年7月1日起按月利率1%计算至款项付清之日止；2．判令被告向原告返还保证金300000元及资金占用利息，利息以300000元为基数，从起诉之日起计算至款付清之日止，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算。3．本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告张安宇因经营医院需要，于2016年11月17日与被告凯瑞物管公司订立《房屋租赁合同》，双方约定：原告承租被告位于岳池县，面积10533㎡，租期10年（从2016年12月1日至2026年11月30日），第一年月租金6.5元／㎡，即月租金68464.5元，以后几年按比例递增。租金支付方式为预交一年租金。另约定，签订合同当日原告向被告交纳保证金300000元。租赁合同签订后，原告依约向被告预支了第一年租金821574元和保证金300000元。然而，因被告房屋系工业用途，导致原告无法办理经营医院许可，原告合同目的无法实现。鉴于此，2017年6月30日，原、被告双方签订了《对账及租金补充协议》，确认被告收到原告租金和保证金的事实，另提出解决退还租金和保证金的参考方案。同时，被告承诺：自2017年7月1日起，以未退还金额为基数，按月利率1%向原告承担资金占用利息。现上述退还租金和保证金的方案均无法落实，经原告多次催收，被告均以资金紧张为由一再拖延。为了维护原告的合法权益，特依法起诉，并提出前述诉讼请求。庭审中原告明确主张，该租赁合同已经于2017年6月30日解除，并终止履行。 被告凯瑞物管公司辩称：凯瑞物管公司不认可向原告返还租金和利息，也不认可返还保证金，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由：第一，双方所签订的房屋租赁合同合法有效，并没有解除，双方应当按照合同的约定执行。双方签订合同时明确了房屋的性质是甲方自有工业产权，且约定相关手续自行办理是承租方的义务，并未对承租方的房屋用途做出特别约定。本案的承租人是自然人张安宇，并不是医院。所以，诉状中提及的“因被告房屋系工业用途，导致原告无法办理经营医院许可，原告合同目的无法实现”不成立。原告租房只要不是做违法乱纪的事情，其租赁合同的目的与被告无关，被告没有责任。第二，双方2016年6月30日所签的补充协议并不是解除合同的协议，约定的退还保证金及租金利息条款是附条件的条款，因为约定的条件未成就，所以清退理由不成立。1．补充协议第一条仅对原告支付的押金及租金金额事实进行了确认，并没有约定被告应当将此款全额退还原告。2．补充协议第2、3条约定的“原告可以自行转租或被告转租，并与被告签订转租协议，收到房款之后再清退”是清退原告押金、租金、利息及终止合同的前提，但是房屋至今未转租成功，故约定的条件未成就，故清退理由不成立。3．补充协议是对原租赁合同的补充，因为清退未完成，租赁协议未终止，原租赁合同至今仍然合法有效，原告在房屋至今未转租的前提下，应按照原合同支付租金。那么，从2016年12月1日起至2020年3月31日止，共40个月，按68,464.5元/月计算，原告应付房租共计2,738,580元。按照协议和交易习惯，所交保证金300,000元，冲抵房租后，再减去已付第一年房租821,572元，原告还倒欠被告1,617,008元。第三，按正常的租房交易习惯，承租人要提前退租也应保障出租人不受损失，因为提前退租并不是被告的违约行为造成的，要退也必须保证承租人利益不受损失的前提下才可能退还租金和押金。双方签订补充协议的时候，租房已经过去了7个月，至少应交清7个月的房租，且合同中也约定了违约金是3个月的房租，按照正常的交易习惯，至少要保证承租人收到了7个月的房租和3个月的违约金，再按转租与否决定是否退或者退多少。按原告起诉主张，出租人出租了7个月以后，怎么可能还会签订补充协议来约定全面退还租金、保证金，一分钱不要，还要倒贴利息？这种理解是对补充协议的曲解，是不符合正常逻辑和常理的。被告方仅作抗辩，不提出反诉，没有要求原告方支付上述金额。4．被告也同意租赁协议终止就是租赁协议解除，补充协议是附条件的解除协议。但是，必须要清退完毕租赁协议才算解除，至今没有清退完毕，所以租赁合同没有解除。被告方同意解除租赁合同，但不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对其主张举证如下：1．《房屋租赁合同》一份，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实，对押金、租金及支付方式等都作了明确约定；2．四川省农村信用社支付往账专用凭证两份，证明原告向被告预付了租金820,000余元及押金300,000元；3．《对账及租金补充协议》一份，证明原、被告通过补充协议对原租赁合同予以解除，确认原租赁合同并未实际履行，也确认了原告向被告支付租金及保证金的事实，约定了被告向原告应全额清退租金和保证金。被告质证认为：对原告的三份证据的真实性、合法性及关联性无异议。租赁合同是合法有效的，原告支付了租金820,000元及押金300,000元也是事实。双方签订补充协议是事实，但没有约定解除原租赁合同；租金和押金尚未清退完毕，所以原租赁合同也没有终止，那么应当按租赁合同履行，原告应当继续交付租金。被告对其抗辩主张向本院提供了如下证据：1．《广安凯瑞集团工业用房物业委托管理合同》、房屋所有权登记查询结果单六份；2．广安市凯瑞药材种植有限公司、成都市太平洋房地产集团有限公司《情况说明》，证明其对出租房屋签订合同适格。原告质证无异议。本院根据被告的申请和审理案件的需要调取了如下证据：（2019）川1621民初2736号民事判决书、庭审笔录、房产证，原、被告均予认可，确认被告作为租赁合同的出租人是适格的。 根据前述证据，结合原、被告的陈述，本院认定案件事实如下： 因经营医院需要，原告张安宇（乙方）与被告凯瑞物管公司（甲方）于2016年11月17日签订了《房屋租赁合同》一份，主要约定：一、租赁房屋的基本情况。甲方自有工业产权房，位于岳池县内，包括科创路5-10号（Ａ23）、科创路5-11号（Ａ31）、科创路5-12号（Ａ32）、园区大道19号（Ａ34）、园区大道21号（Ａ35），面积10533㎡。二、租赁期限。租期10年（从2016年12月1日至2026年11月30日）。三、租赁费用。月租金6.5元／㎡，即月租金68464.5元，租赁税由乙方负担。租金自第四年起递增5%，其他费用由乙方承担。四、租金支付时限及方式。租金按年支付，每年预交，第一年为合同签订后5日内预交，以后为每年的第一个月内预交。若乙方逾期支付租金，逾期租金则按每天1%交纳滞纳金。五、保证金和押金。签订合同当日乙方向甲方支付保证金300000元（不计息）。租赁合同终止时，乙方将租金、物管等相关费用结清后，并将租赁房屋恢复其原有结构，完好交还甲方后的15个工作日内，甲方无息退还乙方保证金。甲方有权从保证金中扣除甲方垫付的物管费、房屋维修费、向他人的赔偿金等费用，以及应当支付给甲方的违约金、赔偿金，并有权要求乙方补足保证金。如经甲方通知后十日内仍未补足，则甲方有权终止合同并予追索。六、出租方与承租方的变更。租赁期间，甲方转让房产所有权，不必经乙方同意，乙方放弃优先购买权。未经甲方同意，乙方不得转租、联营、借用等。七、甲方权利义务。甲方有权按时、足额收取合同约定的租金、逾期滞纳金及其他费用；有权进行租赁房屋内查看房屋及附属设施的状况；在乙方欠付租金及物管等费用且经甲方逾期催告后30日内仍然未足额交纳的情况下，甲方有权采取措施对房屋进行停水、停电、停气或提前收回房屋；合同到期、终止或解除时甲方不予补偿乙方装修费用，但如果合同终止或解除是由甲方的过错造成，则甲方应当补偿折旧后的装修费用。八、乙方的权利和义务。乙方必须按时交纳租金、物管费等费用，如有拖欠，按所欠金额的2‰逐日支付违约金直至付清欠款，逾期30日即视为严重违约，甲方有权终止合同并按3个月的租金金额收取违约金。租赁期满或合同提前终止、解除，乙方应于合同期满或合同终止、解除生效日起15日内将租赁房屋及内外全部设备、设施，在保证正常使用，且清洁、良好的状况下交还甲方。“6、乙方保证遵守法律法规和政府相关规定，合法使用租赁房屋（相关手续资质等由乙方自行办理）。”九、提前解除、终止合同。1、在颌有效期内，如一方非因本合同许可的原因需要提前解除合同，应提前两个月通知对方，并额外向对方支付3个月的房租作为赔偿。2、如果因本合同约定的原因行使合同解除权或终止权，解除通知或终止须发给本合同载明的对主地址或对方书面告知的新地址，发出后满五日即生效。3、因不可抗力（不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；4、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。因前述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。十、未尽事宜。未尽事宜须经双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，不一致以补充协议为准。十一、争议的解决方式。发生纠纷，双方应协商解决；协商不成，可以向房屋所在地法院提起诉讼。十二、其他。合同经甲乙双方签字或盖章后生效。 签订合同当日（2016年11月17日），原告张安宇向被告凯瑞物管公司支付第一年租金821,574元，并支付租房保证金300,000元。 因原告租赁房屋确系准备开设医院，因未依法取得经营医院的有关审批文件而未能实现。2017年6月30日，原、被告双方经友好协商之后签订了《对账及租金补充协议》，确认被告收到原告租金和保证金的事实，确定了退还租金和保证金的方案。协议载明“乙方租赁甲方厂房2016年11月21日支付押金房租后未入住使用，双方核对并就相关事项达成协议如下：一、双方确认乙方支付给甲方的押金为人民币：三十万元（30万元）；租金为人民币捌拾贰万壹仟伍佰柒拾四元（821,574元）；二、乙方可进行原《租赁协议》约定的厂房招租并与甲方签订转租协议，所收房租用于清退乙方押金及租金，清退完毕原《租赁协议》终止；三、甲方也可进行原《租赁协议》约定的厂房招租并告知乙方，所收房租用于清退乙方押金及租金，清退完毕原《租赁协议》终止；四、从2017年7月1日起甲方同意给予乙方未清退租金金额按月息1%补偿；五、本协议双方签字（盖章）即生效，本协议一式二份，双方各持一份，具有同等法律效力。”补充协议签订后，因原、被告至今均没有成功重租或转租，被告也没有清退租金和保证金，经协商无果，原告遂诉至本院并提出前述诉讼请求。 另查明，案涉《房屋租赁合同》中的房屋，即位于岳池县内科创路5-10号（Ａ23）、科创路5-11号（Ａ31）、科创路5-12号（Ａ32）、园区大道19号（Ａ34）、园区大道21号（Ａ35），登记所有权为广安市凯瑞药材种植有限公司（以下简称凯瑞药材公司）、成都市太平洋房地产集团有限公司（以下简称太平洋公司）共有。因凯瑞药材公司、太平洋公司均属科创控股集团旗下的关联公司，为了对其广安片区所有工业用房物业实行专业化、一体化管理，于2013年12月30日与凯瑞物管公司签订《委托管理合同》，委托凯瑞物管公司对其广安片区工业用房物业实行统一物业管理及招租，并授权：1．以凯瑞物管公司名义与承租人签订《房屋租赁协议书》，并按广安地区市场物价自主收取房屋维修费和服务费，作为凯瑞物管公司的日常开支所需费用。2．如承租人违约，凯瑞物管公司可以通过司法程序解除合同并收取应收房屋维修费和服务费。 本院认为：一、原、被告2016年11月17日签订的《房屋租赁合同》依法成立，合法有效，并按合同约定自签字或盖章生效。对此事实，原、被告均无异议，本院亦予确认。 被告凯瑞物管公司虽不是案涉房屋的所有权人，但经与所有权人签订了《委托管理合同》，取得了对案涉房屋的租赁经营权利，具有合同合法主体资格。承租人张安宇的租房用途是用于开设医院并没有写入书面合同，但根据原、被告补充协议的内容，结合原告的陈述，足以认定。合同中明确说明案涉房屋是工业用地，对此双方是明知的，即使租赁用途是开设医院，也并不违反法律规定，不导致合同无效。至于原告在使用租赁房屋过程中没有获得开设医院的相关审批文件，也不影响租赁合同的效力，不导致合同依法解除，双方对此并不存在订立合同或履行合同的过错。 二、本案争议的焦点是原、被告2017年6月30日签订的《对账及租金补充协议》的性质、内容的理解及法律后果。该协议是否合法有效？是否成立解除2016年11月17日签订的《房屋租赁合同》的协议，以及解除的时间？是否产生被告清退原告租金及保证金，并支付利息的法律责任？ 首先，该补充协议依法成立，合法有效，对此双方均无异议，本院予以确认。其次，该补充协议第一条明确了乙方支付给甲方的租金及保证金的事实及具体金额；第二条、第三条明确了通过甲方招租或者乙方转租的方式获得租金以清退乙方向甲方支付的租金及保证金；第四条约定了从2017年7月1日起，甲方给与乙方未清退租金金额及利息的补偿。该《对账及租金补充协议》第二条、第三条系附条件的终止，即清退完乙方缴纳的租金及保证金后《房屋租赁协议书》终止；第四条的意思表示系不管第二条、第三条约定的条件成就与否，甲方均同意从2017年7月1日起向乙方补偿未清退完毕的租金及利息，直至清退完毕。第二、第三、第四条的约定，层层推进，逻辑严密，双方意思表示真实、明确，足以认定双方均同意原告不再使用该厂房，该房屋另行招租或者转租，如转租或者招租成功，乙方缴纳的租金及保证金清退完毕则《房屋租赁协议书》解除，且不管另行招租或者转租是否成功，甲方均从2017年7月1日起按照约定向乙方进行补偿的事实。现原告依照《对账及租金补充协议》的约定没有占有、使用该厂房，也没有获得任何补偿，被告凯瑞物管公司构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，故被告应按约定返还保证金、租金，并支付租金利息。对原告起诉被告返还保证金、租金及租金利息的请求应予以支持。原告请求支付保证金的利息并不符合约定，不能成立，对此请求本院不予支持。 由于被告至今未向原告清退租金、保证金，依照《对账及租金补充协议》的约定，《房屋租赁协议书》并未达到终止条件，但现原告起诉解除，被告既认同终止就是解除，也同意解除，故本院确认《房屋租赁协议书》自被告同意解除该合同之日起解除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广安市凯瑞物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告张安宇退还租金821,572元和保证金300,000元，并从2017年7月1日起至租金清退完毕之日止以未清退租金金额821,572元为基数，按月利率1%向原告支付资金占用利息； 二、驳回原告张安宇其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18,225元，由被告广安市凯瑞物业管理有限公司负担17,015元，原告张安宇负担1,210元。原告已预交17,361元，本院应退原告16,151元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  唐亚东 人民陪审员  代道菊 人民陪审员  付素琼 二〇二〇年六月九日 书 记 员  李定娟