杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1000号 原告：梁辉欣，男，1967年10月30日出生，汉族，住浙江省玉环县。 委托诉讼代理人：张彬彬，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州旭盛商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区万象城3幢2003室-1，统一社会信用代码91330104MA2GKGUP3W。 法定代表人：戴建冬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：焦莉莎，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍丹丹，女，该公司工作人员。 原告梁辉欣与被告杭州旭盛商业管理有限公司（以下简称旭盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁辉欣及其委托诉讼代理人张彬彬，被告旭盛公司的委托诉讼代理人焦莉莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月10日至2020年4月9日的租金40000元，迟延履行违约金94219元（暂计算至2020年4月10日，之后按每日888.87元的标准计算至实际支付租金之日止）；2.判令被告支付2020年4月10日至2020年10月9日的租金80000元，迟延履行违约金13333元（暂计算至2020年4月10日，之后按日888.87元的标准计算至实际支付租金之日止）；3.判令被告赔偿违约金53332元；4.判令被告支付欠付的物业费5517.60元（暂计算至2020年4月30日）；5.判令被告承担本案诉讼费。庭审后，原告向本院申请撤回第三、四项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2019年3月13日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于杭州经济技术开发区出租给被告，建筑面积为270平方米；租期为60个月，自2019年3月13日起至2024年3月12日；其中装修期为1个月。合同对租金支付方式进行了约定，并约定每期租金应提前15日支付；逾期支付的，被告应向原告支付当期日租金2倍作为违约金；在租赁期间产生的水电费、物业管理费等均由被告支付。另合同约定，被告有逾期支付租金一个月以上，在租赁期内或租金结束时，逾期交纳水电费、物业管理费的，应支付当年度四个月的租金作为违约金。协议签订后，原告于2019年4月13日将房屋交付被告使用。但自2019年12月26日起，被告未向原告支付约定的租金。经原告多次催讨，被告均未支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告辩称：1.首先，被告利用自身优势医疗资源，在疫情期间积极从事国内外疫情物资的保障供应工作，承担了良好的社会责任，受到街道、政府有关部门的表扬。其次，2020年5月9日，国家发展改革委员会、住房城乡建设部、财政部、商务部等八部门联合发文《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该指导意见明确房屋租金减免和延期政策主要支持服务业小微企业和个体工商户，鼓励非国有房屋出租人考虑承租人实际情况，在双方平等协商的基础上，减免和延期收取房屋租金。再次，被告因经营困难无力同时支撑众多门店的日常开销，在与其他多位自然人房东沟通中，房东都本着体谅、和谐的态度，以妥善的方式解除了租赁合同。2.被告在疫情暴发期间，积极与原告沟通协商解除租赁合同，在电话沟通中原告表示同意。然而在被告复工之际，原告却要求被告交纳租金并将门店上锁，导致租赁合同无法继续履行，合同目的亦无法实现。3.原告主张的违约金过高，远超实际损失的30%。被告未交纳租金的金额为40000元，原告主张违约金按日888.87元计算远超其实际损失。被告请求人民法院对违约金进行调整。4.原告作为商铺的所有权人及出租人，并没有尽法定或约定的义务，不应完全享有权利。原告承诺该商铺可进行工商登记，但却拖延了两月之久，导致被告无法正常营业。另商铺二楼平台漏水，被告多次要求原告修缮，但原告未尽应尽义务，致使被告自己垫付了维修费。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2019年3月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向原告租赁位于杭州经济技术开发区商铺用于经营清大视光眼镜店。租赁期为60个月，自2019年3月13日至2024年3月12日，其中装修期1个月。2019年4月10日至2019年7月9日的租金为40000元；2019年7月10日至2019年10月9日的租金为40000元；2019年10月10日至2020年1月9日的租金为40000元；2020年1月10日至2020年4月9日的租金为40000元；2020年4月10日止2020年10月9日的租金为80000元……租金第一年按三个月结算，先付后用，合同签订后3个工作日内，支付第一期租金，每期提前15日支付。被告逾期支付租金的，应向原告支付违约金，违约金按日计算，为日租金的2倍。被告应向原告支付履约保证金13000元，保证金在商铺租赁合同签订当日支付。保证金不利计息，在合同期满后合同终止后，乙方腾空商铺、办理完移交手续、结清所有费用的15个工作日内退还。被告在租赁期间所使用的水电费、物业管理费等相关费用由被告支付。租赁期内，被告未经原告书面同意，中途擅自退租的，应支付原告相当于当年度一个月的租金作为违约金。 合同签订后，原告向被告交付了商铺。被告向原告支付了履约保证金13000元及2019年4月10日至2020年1月9日的租金。 2020年5月15日，本院对商铺物业公司主任黄松平进行询问，黄松平陈述因被告未向物业公司交纳物业费等，物业公司在短期内对商铺上锁。 2020年5月29日，被告向商铺物业交纳了截至2020年5月31日的物业管理费等，并将商铺钥匙放置于物业处。2020年6月1日，原告为商铺贴出招租广告。 2020年6月4日，经本院组织调解，被告同意将履约保证金13000元作为解除合同的违约金。原告承诺不再另行主张解除合同的违约责任并愿意负担本案诉讼费。 以上事实由原告提交的《房屋租赁协议》、不动产权证书、借记卡历史账户明细清单、微信转账记录、本院向黄松平所作的询问笔录及当事人庭审陈述所证实。原被告提交的其他证据，无法达到其证明目的，本院不予确认。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力，双方均应按合同约定履行相应的义务。现被告已腾空案涉商铺，原告于2020年6月1日对案涉商铺进行招租。因此，原被告签订的《房屋租赁协议》事实上已于2020年6月1日解除。原告要求被告支付2020年1月10日至2020年4月9日的租金及逾期支付违约金的诉请，关于租金部分，协议约定每期租金应提前15日支付，故该期间租金40000元的支付时间为2019年12月26日前。关于逾期支付违约金，协议约定的计算标准过高，且被告请求法院进行调整，本院根据本案实际，酌情调整为按年利率24%计算，自2019年12月27日暂计算至2020年4月10日为2800元，实际计算至款项付清之日止；原告要求被告支付2020年4月10日至2020年10月9日的租金及逾期支付违约金的诉请，关于租金部分，因原被告签订的《房屋租赁协议》事实上已于2020年6月1日解除，故租金应计算至2020年5月31日，经本院核算为22666元。关于逾期支付违约金，根据协议约定，应于2020年3月26日前支付，考虑到该期租金支付的时间点及本案的实际情况，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杭州旭盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁辉欣2020年1月10日至2020年4月9日的租金40000元及逾期支付违约金（以40000元为基数，按年利率24%，自2019年12月27日计算至实际履行之日止，暂计算至2020年4月10日为2800元）； 二、被告杭州旭盛商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁辉欣2020年4月10日至2020年5月31日的租金22666元及逾期支付违约金（以22666元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年3月27日计算至实际履行之日止）； 三、驳回原告梁辉欣其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2356元，由原告梁辉欣负担。原告梁辉欣于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕瑜岚 二〇二〇年六月十日 书记员  汤 斌