湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初5428号 原告：郴州市皇城房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区国庆北路18号。 法定代表人：罗明聪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何婷，湖南银光律师事务所律师。 被告:李志华，男，1962年12月23日出生，汉族，湖南省株洲市人，现住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：刘清华，湖南天桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马伟华，湖南天桥律师事务所律师。 原告郴州市皇城房地产开发有限公司（以下简称皇城公司）诉被告李志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，被告于2019年9月28日向本院提出管辖异议。本院以（2019）湘1002民初5428号民事裁定驳回李志华对本案管辖权提出的异议。李志华不服该裁定，向郴州市中级人民法院提起上诉，该院以（2019）湘10民辖终148号民事裁定驳回李志华的上诉，维持原裁定。本院于2020年3月19日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告开庭时提起反诉，于2020年6月1日撤回反诉。本院作出（2019）湘1002民初5428号之二民事裁定书准许被告撤回反诉。原告郴州市皇城房地产开发有限公司的委托代理人何婷，被告李志华的委托代理人刘清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皇城公司请求本院判令：1、被告李志华向原告支付剩余房款及滞纳金118315.75元【未付房款386400元+滞纳金223260.8元（经未付房款3836400元为本金，按月利率2%的标准，从2017年8月2日起暂计算至2019年9月9日止，之后滞纳金按此标准计算至剩余房款实际支付之日）－实际代收租金491345.05元】。2、被告向原告支付因其违约行为产生的财务人员工资15600元、肯德基发票邮寄费200元。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告李志华答辩要点：1、被告不欠原告皇城公司任何购房款，而且因原告代收被告租金，原告所收取的租金已经超过被告所欠的剩余房款的数额；2、原告诉请的第二项缺乏合同及法律依据，不应当支付。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2017年5月25日，李志华作为买受人（乙方），皇城公司作为出卖人（甲方），签订《商铺买卖协议书》。协议对以下事项进行了约定：1、李志华购买皇城公司开发的位于郴州市，合同约定建筑面积242.35㎡，总房款为10888000元。双方约定在2017年6月15日前签订《商品房买卖合同》，签订合同当日，李志华支付70%的房款；并约定剩余房款于产权登记手续协理完毕后叁日内一次性付清。若因乙方的原因未能按期支付剩余房款，乙方按剩余房款的千分之一向皇城公司支付滞纳金。2、《租赁合同》主体变更事项：因甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，皇城公司与长沙肯德基有限公司签订了租期20年的《租赁合同》，李志华同意购买该商铺产权后继续作为出租方履行皇城公司与长沙肯德基公司签订《租赁合同》并办理租赁主体变更手续。双方约定自《商品房买卖合同》签订之日起该商铺租金收益归属乙方。《租赁合同》主体变更手续办理完毕之前，由皇城公司收取的实际应归属李志华的租金部分，在购房余款支付之日内结清。3、违约责任：因李志华原因或非皇城公司原因致使双方未能按照合同约定如期签订《商品房买卖合同》，甲方有权将该商铺售予第三方并不予退还定金。因皇城公司原因或非李志华原因致使双方未能按照合同约定如期签订《商品房买卖合同》，皇城公司退还所交定金并额外支付与定金同等数额的违约赔偿金。 二、2017年6月13日，皇城公司与李志华签订了正式的《商品房买卖合同》及《商铺买卖补充协议》，协议对剩余房款的交付作了进一步的约定：剩余房款3266400元于不动产登记手续办理完毕后，双方共同向长沙肯德基有限公司下达《租赁合同》主体变更通知，李志华叁日内向皇城公司支付剩余房款的90%，即2939760元；余款326640元，于肯德基《租赁合同》主体变更手续办理后叁日内一次性付清。若因李志华原因未能按期支付剩余房款，李志华按剩余房款的千分之一向皇城公司支付滞纳金；因皇城公司原因导致肯德基《租赁合同》主体变更手续延迟或不能完成，皇城公司按剩余房款的千分之一向李志华支付滞纳金；非皇城公司原因导致肯德基《租赁合同》主体变更手续延迟或不能完成，皇城公司不承担任何责任。补充协议的其他内容与2017年5月25日的《商铺买卖协议书》基本一致。房屋买卖合同签订后，李志华共支付房款10501600元，尚欠房款386400元未支付。2017年7月6日，皇城公司协助李志华办理了不动产权证。 三、依据皇城公司与李志华签订的《商铺买卖补充协议》第二条第三款约定：“自《商品房买卖合同》签订之日起该商铺租金收益归属李志华。《租赁合同》主体变更手续办理完毕之前，由皇城公司收取的实际应当归属李志华的租金部分，在购房余款支付之日内结清。《租赁合同》主体变更手续办理完毕之后，由李志华直接向长沙肯德基公司收取租金并提供租赁发票。”从2017年6月至2018年12月，长沙肯德基公司的租金都是由皇城公司代为收取，皇城公司共计收取税后租金500068.3元。2019年元月份的租金皇城公司开具发票向长沙肯德基公司收取租金时，因李志华要求长沙肯德基公司直接交付租金，故从2019年元月份之后的租金是由李志华自行收取。 四、2020年1月15日，李志华与长沙肯德基有限公司签订了《关于郴州中皇城租期及费用变更的补充协议》，出租人主体从皇城公司变更为李志华。 判决的理由与结果 本案属房屋买卖合同纠纷。皇城公司与李志华签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，符合相关法律规定，对双方均具有法律约束力。本案的主要争议焦点是：1、李志华是否应支付剩余房款386400元2、李志华是否承担逾期付款的违约责任；3、皇城公司所主张的因违约产生的财务人员工资和邮寄费是否合理。 关于焦点一，《商品房买卖合同》及《商铺买卖补充协议》，协议对剩余房款的交付作了进一步的约定：“剩余房款3266400元于不动产登记手续办理完毕后，双方共同向长沙肯德基有限公司下达《租赁合同》主体变更通知，李志华叁日内向皇城公司支付剩余房款的90%，即2939760元；余款326640元，于肯德基《租赁合同》主体变更手续办理后叁日内一次性付清。若因李志华原因未能按期支付剩余房款，李志华按剩余房款的千分之一向皇城公司支付滞纳金；因皇城公司原因导致肯德基《租赁合同》主体变更手续延迟或不能完成，皇城公司按剩余房款的千分之一向李志华支付滞纳金；非皇城公司原因导致肯德基《租赁合同》主体变更手续延迟或不能完成，皇城公司不承担任何责任。”本案中皇城公司与李志华共同确认尚欠剩余房款386400元。依照合同约定的剩余房款支付日期是于肯德基《租赁合同》主体变更手续办理后叁日内一次性付清。本案中李志华与长沙肯德基的主体变更手续是于2020年1月15日，在原告起诉之日2019年9月12日时，双方约定的支付剩余房款的条件尚未成就。但在庭审时，李志华支付剩余房款的条件已成就。故，本院对皇城公司要求李志华支付房款386400元的诉讼请求予以支持。因皇城公司与李志华未就租金部分作结算，故对租金部分本案不予抵扣剩余房款。皇城公司收取的实际应当归属李志华的长沙肯德基公司的租金，李志华可按照合同约定另行向皇城公司主张。 关于焦点二，因皇城公司起诉时双方约定的支付剩余房款的条件尚未成就，故皇城公司要求李志华支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 关于焦点三，皇城公司是按照双方合同约定，代李志华收取租金，合同并未对财务人员工资由谁发放等问题进行约定。且本案中皇城公司也未提交15600元财务人员工资发放表和邮寄费发票等证据予以证明其实际支出。故，对皇城公司要求李志华承担因违约产生的财务人员工资15600元和邮寄费400元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告李志华于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市皇城房地产开发有限公司房款386400元； 二、驳回原告郴州市皇城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告李志华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2982元，由原告郴州市皇城房地产开发有限公司负担900元，由被告李志华负担2082元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  罗 琛 人民陪审员  赵晓青 人民陪审员  傅平艳 二〇二〇年六月十日 书 记 员  袁 帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。