吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终2965号 上诉人（原审原告、案外人）：赵海英，女，1968年5月24日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：芮永江（系赵海英丈夫），男，1967年8月16日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：吴殿库，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司长春分行，住所地吉林省长春市南关区。 负责人：胡瑄，该分行行长。 委托诉讼代理人：倪子钧，吉林金可律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：闫兆瑞，男，1976年4月8日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：宋博，吉林显尊律师事务所律师。 上诉人赵海英因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行（以下简称浦发银行）、闫兆瑞案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2019）吉0102民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵海英上诉请求：撤销原审判决，发回原审法院重新审理或依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：上诉人与被上诉人闫兆瑞协商房屋买卖合同期间，为了方便偿还涉案两套房屋的银行贷款，上诉人于2011年4月5日，在农村信用合作联社开通存折账户，这样可以在农村商业银行取款，并同时办理偿还房屋贷款的业务。2011年4月6日，上诉人与被上诉人闫兆瑞共同前往农村商业银行，在同一银行窗口办理了取款和还款业务，取款305000元，扣除偿还银行贷款部分，剩余款项由被上诉人闫兆瑞取得。后被上诉人闫兆瑞依房屋买卖合同第二条第三项之约定，将银行出具的相关手续交给上诉人。上诉人向原审法院提供的证据，可以证明存折的开户行为农村信用合作联社、开户时间为2011年4月5日、取款时间为2011年4月6日、取款数额为305000元、还款银行为农村商业银行、还款时间为2011年4月6日、还款金额为302356.23元、银行出具的还款手续原件在上诉人手中。因为在同一银行窗口办理了取款和还款业务，所以，没有银行转账记录。但是，上诉人认为凭借上述证据足以认定305000元房款已经支付完毕。二、因上诉人与被上诉人闫兆瑞于2011年4月6日办理的房屋买卖事项过多(包括签订房地产买卖合同、向上诉人存折中存款、偿还银行贷款、支付670000元房款、交房屋钥匙等等)，当年手机银行的业务也并为流行，双方均是采用现场操作的方式进行交易，致使当日房屋买卖的相关事项并没有全部完成，其中205000元的房款和中介费均没有支付，但是上诉人已经向被上诉人闫兆瑞出具欠据。次日，上诉人与被上诉人闫兆瑞共同到工商银行，取款205000元，当场交给被上诉人闫兆瑞，并将欠据收回。同日，上诉人依据房产买卖合同第三条之约定，向中介公司支付佣金10000元。自此，上诉人按照合同约定履行了全部义务，并占有位于长春市朝阳区工农大路1867号富苑盛世城二期盛世城D区[幢]1817号房（丘地号：XXXX，建筑面积51.62平方米）、1818号房（丘地号：XXXX，建筑面积45.02平方米）（以下简称涉案两套房屋）至今。上诉人向原审法院提供的证据，可以证明签订房地产买卖合同的日期为2011年4月6日、向上诉人存折存款的日期为2011年4月6日、付670000元房款的日期为2011年4月6日、120万元收据的形成日期为2011年4月6日、取205000元的日期为2011年4月7日、支付中介费的日期为2011年4月7日、房屋手续原件均在上诉人手中。因为205000元房款系支出后当场交给的被上诉人闫兆瑞，所以，没有银行转账记录，但是，上诉人认为凭借上述证据足以认定205000元房款已经支付完毕。退一步，从交易习惯上讲，如果上诉人未支付给被上诉人闫兆瑞205000元房款，被上诉人闫兆瑞不会给上诉人出具120万元房款收据、也不会在上诉人占有涉案两套房屋九年之久的情况下，不向上诉人主张权利。望贵院查清案件事实，维护上诉人合法权益。三、购买涉案两套房屋所需的房款，系上诉人夫妇半生的积蓄，上诉人已经按照合同约定支付房款，并实际占有涉案两套房屋九年之久，现原审法院驳回上诉人的诉讼请求，直接导致上诉人夫妇半生的积蓄付诸东流，上诉人提起上诉实属无奈之举。退一万步讲，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项之规定，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原审法院执意认为上诉人有部分房款未付的情况下，也应该有释明的义务，要求上诉人将剩余款项交付执行，而原审法院并未释明，应属程序违法。 赵海英诉讼请求：1.判决立即停止对其购买的涉案两套房屋的强制执行，并解除对涉案两套房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年4月6日，原告与被告闫兆瑞签订《房地产买卖合同》，被告闫兆瑞将位于长春市朝阳区工农大路1867号富苑盛世城二期盛世城D区[幢]1817号房、1818号房以总价款120万元出售给原告，合同签订后原告依约向被告闫兆瑞支付了购房款，并占有使用该房屋至今。2016年11月2日，贵院在审理两被告借款合同纠纷一案中，保全查封了涉案两套房屋，案件审理终结后，被告浦发银行向南关法院申请强制执行。之后，原告向南关法院提出执行异议，请求解除对上述房屋的查封，南关法院于2019年7月19日作出（2019）吉0102执异139号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向法院提起诉讼，望判如所请。 浦发银行辩称，原告的诉讼请求不符合法律规定的执行异议能够成立的四种情况，请求人民法院驳回其诉讼请求。 闫兆瑞未出庭、未提交陈述意见亦未举证。 南关法院经审理认定事实如下：浦发银行与闫兆瑞借款合同纠纷一案，南关法院于2017年5月8日作出（2016）吉0102民初3292号民事判决书，判决闫兆瑞在判决生效后立即偿还浦发银行贷款本金、利息、罚息。案件审理过程中，南关法院于2016年11月2日保全查封了闫兆瑞所有的位于朝阳区工农大路1867号富苑盛世城二期盛世城D区[幢]1817号房（丘地号XXXX、建筑面积51.62平方米），1818号房（丘地号XXXX、建筑面积45.02平方米）房屋产籍。由于闫兆瑞未按照判决履行义务，浦发银行向南关法院申请执行，立案号为（2018）吉0102执1313号。案外人赵海英向南关法院提出异议，称其已经购买了涉案两套房屋，请求解除对上述房屋的查封。南关法院于2019年7月19日作出（2019）吉0102执异139号执行裁定书，驳回案外人赵海英的异议请求。 上述房屋系闫兆瑞于2009年6月20日在吉林省盛世房地产开发有限公司处购买，并于2009年7月30日在长春市农村信用合作社联合营业部办理抵押贷款，同时于2009年8月13日在吉林省长春市国民公证处办理了（2009）吉长国民证经字第584号、（2009）吉长国民证经字第585号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。 2011年4月6日，闫兆瑞（出卖方，甲方）与赵海英（买受方、乙方）、吉林省维信房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方将长春市朝阳区富苑盛世城D区18楼17室和18室私有产权商住楼的全部产权转卖给乙方，该贰套商住楼建筑面积总计96.64平方米，其中18楼17室建筑面积51.62平方米，18楼18室建筑面积45.02平方米。甲方于2009年8月在城市信用社办理购买该贰套商住楼按揭贷款，截至本合同签订之日，共有本息302356.23元尚未还清。房屋转让价格总计1200000元。付款方式及房屋交割约定，乙方和丙方在核实甲方提供的开发商购房合同、相关税费票据真实性、合法性的基础上，甲、乙、丙三方签订经公证处公证具有合法有效性的本合同后，乙方应交给甲方购房款1180000元（包括先期交给甲方定金人民币10000元）。具体付款方式，甲、乙、丙三方共同到城市信用社，一次性还清甲方为购买该套商住楼的按揭贷款本息302356.23元，并将银行出具的相关手续出交给乙方，用于办理产权等手续，乙方同时另支付甲方房款897643.77元，甲方同时将该贰套商住楼交给乙方（钥匙）。待在长春市房产产权管理部门办理完更名过户手续后，乙方再付清给甲方尾款20000元，合同还对居间方有关事项、违约责任及其他内容进行了约定。 2011年4月6日，闫兆瑞、高立雅出具《收条》一枚，内容为：收盛世城贰套房款共计人民币壹佰贰拾万元整（1200000元）。 2011年4月6日，闫兆瑞先后分四笔偿还长春农村商业银行股份有限公司贷款本金及利息合计302336.23元。2011年4月5日赵海英在长春市环城农村信用合作联社开立账户并存入1000元，2011年4月6日转存304000元，同日转取305000元。 南关法院认为，本案争议焦点是赵海英对涉案两套房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，赵海英提供的银行存折明细能够证实取款305000元的事实、提供的工商银行流水能够证实卡取205000元的事实，因合同相对方闫兆瑞未到庭质证及发表意见，对于上述款项的具体流向问题，赵海英应承担进一步举证证明责任，现依据赵海英持有的房款《收条》不足以认定其已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款。故赵海英对涉案两套房屋享有的权益不足以排除人民法院对标的物的执行，其诉讼主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决驳回赵海英的诉讼请求。案件受理费4420元，由赵海英负担。 本院经二审查明的事实和一审法院查明的事实一致。另查明，2011年4月6日赵海英向闫兆瑞通过银行转账的方式支付67万元购房款。2011年4月7日赵海英通过银行柜面交易卡取205000元现金。2020年6月28日，赵海英将20000元房屋尾款交付南关法院执行。 本院认为，上诉人与闫兆瑞在法院查封前即已签订书面的买卖合同，根据上诉人提交的长春市环城农村信用合作联社长春大街分行的存折、长春农村商业银行贷款还款凭证、中国建设银行股份有限公司转账凭证、中国工商银行股份有限公司取款凭证、闫兆瑞本人陈述及出具的收条和中介公司员工的证人证言，可以认定上诉人已经向闫兆瑞支付了118万元购房款。现上诉人已向南关法院支付了剩余房款20000元，故上诉人已交纳了涉案两套房屋的全部房款。且通过上诉人提交的入住相关费用凭证可以证明其在法院查封前即实际占有使用涉案两套房屋，且确非因上诉人自身原因未办理过户手续，故上诉人的主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初3832号民事判决； 二、停止对长春市朝阳区工农大路1867号富苑盛世城二期盛世城D区[幢]1817号房（丘地号XXXX、建筑面积51.62平方米），1818号房（丘地号XXXX、建筑面积45.02平方米）房屋的执行。 一审案件受理费4420.00元，由闫兆瑞负担；二审案件受理费4420.00元，由闫兆瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长  周翠翠 审判员  蒋振华 审判员  邢春鹤 二〇二〇年六月二十九日 书记员  王玉博