福建省上杭县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0823民初470号 原告（反诉被告）:上杭县蛟洋镇丘坊村民委员会，住所地上杭县蛟洋镇丘坊村。 法定代表人：丘汝财，主任。 委托诉讼代理人：肖正华、王锦红，福建政华律师事务所律师。 原告：罗惠明，男，1962年1月19日出生，汉族，农民，住三明市三元区。 原告：丘德胜，男，1973年5月22日出生，汉族，农民，住上杭县。 被告（反诉原告）：丘树祥，男，1979年3月12日出生，汉族，农民，住上杭县。 委托诉讼代理人：张著学，福建龙航律师事务所律师。 原告（反诉被告）上杭县蛟洋镇丘坊村民委员会（以下简称丘坊村委会）诉被告（反诉原告）丘树祥建设用地使用权转让合同纠纷一案。本院于2020年3月23日受理后，依法适用简易程序。2020年4月23日第一次公开开庭进行了审理，原告丘坊村委会的法定代表人丘汝财及其委托诉讼代理人肖正华、王锦红、被告丘树祥及其委托诉讼代理人张著学到庭参加诉讼。本院依职权追加丘德胜、罗惠明为本案原告，于2020年5月27日第二次公开开庭进行审理，原告丘坊村委会的法定代表人丘汝财及其委托诉讼代理人肖正华、王锦红，原告丘德胜、罗惠明，被告丘树祥及其委托诉讼代理人张著学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 丘坊村委会向本院提出诉讼请求：依法判决丘树祥在判决生效后10日内支付土地使用权转让款76656元并从2019年6月10日起至法院判决确定清偿之日止按月5‰计算的逾期付款资金占用利息。事实与理由：2011年10月间，上杭县蛟洋供销社将其单位所有办公楼、市场店面出让给丘坊村委会重建、改建开发丘坊市场使用。丘坊村委会经重新规划形成了19个单元的沿路店面建设用地，并决定将19个单元的建设用地用招标形式转让给村民建房。2011年12月31日，经公开招标投标，丘树祥以35万元取得了第19号单元的建设用地使用权。丘树祥在村委会缴纳土地转让费20万元。丘树祥实际使用面积为71.1平方米少于协议书上所标明的90平方米，扣除18.9平方米面积的钱款，丘树祥尚欠丘坊村委会76656元。 丘树祥辩称，1.丘树祥与丘坊村委会签订的《协议书》违反法律的规定，是一份无效合同，不应得到法律的保护。2.由于丘坊村委会非法转让集体土地使用权，丘树祥至今无法取得完整的土地使用权，丘坊村委会请求支付土地使用权转让款的条件尚未成就。根据双方签订的《协议书》第三条约定：“建房要求：第一层高为5.5米，前后、过道统一飘檐1.2米。建房手续需甲方负责办理，乙方每平方米付费115元整。”丘树祥在参与招投标时，认为丘坊村委会提供的土地是具有合法审批手续的，并不清楚系非法转让，丘树祥是在受到欺诈的情况下，签订的《协议书》。协议书签订后，丘树祥依约支付了首付款，余款根据丘坊村委会的承诺，是在办理好建房手续后再支付。所以，丘树祥不存在违约行为。相反，丘坊村委会将违法拍卖的土地交给丘树祥后，并未履行合同义务，未依约办理建房手续，导致丘树祥所建房屋成为违章建筑。丘树祥等无数次地要求丘坊村委会履行合同义务，办理好合同约定的建房手续，同时也明确表态，在办理好建房手续后，将付清土地使用权转让款。但因本案土地使用权转让行为，存在许多违法性，丘坊村委会一直未能依约履行好合同，所以，丘坊村委会请求丘树祥等支付土地使用权转让款的条件尚未成就。3.由于丘坊村委会违约在先，根据法律相关规定，丘树祥有权拒绝丘坊村委会要求支付土地使用权转让款的要求。丘树祥在此明确，如果丘坊村委会将丘树祥等的建房手续办理好，让丘树祥能取得不动产权证，则丘树祥一定履行合同约定的付款义务。 丘树祥向本院提出反诉请求：1.判决丘坊村委会支付丘树祥12360元；2.判决丘坊村委会依约办理好丘树祥的建房手续。事实与理由：由于丘坊村委会交付给丘树祥的土地没有建房手续，土地使用权与第三方有争议，为此丘树祥在建房时，为了协调处理用地建房问题，花费了大量的人力和财力，造成了较大的损失。丘树祥实际建房面积为64.8平方米，不是协议书上标明的90平方米，缺失的面积部分应当予以扣减98000元，同时，因侧面飘檐处与第三方有争议，丘树祥房屋不仅因无法飘檐采光受影响，而且实际土地使用面积又减少6.75平方米，故丘树祥实际应当支付的土地转让款为26250元。另，因土地使用权争议问题，丘树祥重新建设基础及移除电力电杆共花费162360元。因此，抵扣丘树祥需支付给丘坊村委会的钱款后，丘坊村委会应当支付丘树祥12360元，故向法院提起反诉。 丘坊村委会辩称，1.关于协议的效力问题，涉案土地原属于上杭蛟洋供销社，丘坊村委会通过购买土地上的建筑物方式取得土地使用权，转让的土地是国有土地，双方的协议未违反法律的强制性规定，属于有效合同；2.丘坊村委会只负责办理证件手续，只要丘树祥建房未违反法律规定就能办理，若丘树祥因违法建筑导致房屋未取得证件的损失应由其自行承担；3.丘坊村委会没有过错，未取得证件的原因是丘树祥未全额交付土地转让款及办证费用，所以过错方是丘树祥。请求驳回丘树祥的反诉请求。 丘坊村委会围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.协议书及规划图，证明丘树祥与丘坊村委会签订土地使用权转让协议，并经过重新规划，形成了19个单元的事实。 丘德胜、罗惠明质证认为，对证据无异议。 丘树祥质证认为，其实际使用面积并非协议书上所标明的90平方米，而是64.8平方米。 2.结算表，证明丘树祥购买了第19号地块，中标价格为35万元，丘树祥支付了20万元，还欠15万元的事实。 丘德胜、罗惠明质证认为，对证据无异议。 丘树祥质证认为，对证据无异议，按协议内容丘树祥尚需支付15万元。 3.通知一份，证明2018年12月6日丘坊村委会有向丘树祥催收所欠款项的事实。 丘德胜、罗惠明质证认为，对证据无异议。 丘树祥质证认为，对证据无异议。 4．丘坊村委会与罗惠明、丘德胜的协议书、结算书各一份，证明涉案地块由丘坊村委会与罗惠明、丘德胜合作开发，并将第19号地块转让给丘树祥的事实。 丘德胜、罗惠明质证认为，对证据无异议。 丘树祥质证认为，根据协议书内容，土地的受让人是丘炳兴，另丘炳兴是否有权利开发也是待证事实，协议书说是由丘坊村委会、罗惠明、丘德胜开发，但其是否有开发权也要证据证明。 丘树祥向本院提交了丘树祥房屋的现状图，证明丘树祥实际建房面积为64.8平方米、房屋飘檐情况及实际通道为1米多，不符合丘坊村委会承诺5米的事实。 丘坊村委会质证认为，丘树祥房屋实际建设面积不止64.8平方米，通道只有1米多的情况与丘坊村委会无关。 丘德胜、罗惠明未向本院提交证据。 本院出示2020年5月25日审判人员在双方当事人在场的情况下进行的现场勘验图一张，经现场丈量勘察，丘树祥建筑面积比当时协议约定的90平方米减少了18.9平方米。 丘坊村委会、丘德胜、罗惠明均无异议。 丘树祥质证认为，现场勘验图的测量数字有误，测量后面的深度应当测量到房屋后面的卷闸门的里面，不能量到卷闸门。 本院出示房屋所有权证复印件、本院审判人员分别询问胡汉祥、赖瑞光、丘必胜、丘炳兴、丘炎生的笔录，以及福建省拍卖成交确认书、龙岩市虹桥拍卖行第十期拍卖会特别规定、拍卖标的清单、上杭县供销合作联合社三张收款收据。 丘坊村委会、丘德胜、罗惠明均质证认为，无异议。 丘树祥质证认为，对上述证据的真实性无异议，但1.胡汉祥询问笔录、赖瑞光询问笔录、福建省拍卖成交确认书、龙岩市虹桥拍卖行第十期拍卖会特别规定、拍卖标的清单、上杭县供销合作联合社三张收款收据可证明竞买人是丘炳锋，虽然是丘炳兴、丘一凡与丘炳锋合作的，但形式上是丘炳锋取得，按照法律规定，取得土地使用权还要办理过户登记及缴税，如果要予以转让，应先由丘炳锋取得土地使用权，丘坊村委会、罗惠明、丘德胜都没有取得土地使用权，也就是说其合作开发协议是无效的；2.对丘坊村委会、罗惠明、丘德胜之间的合作没有异议，但合作是违法的；3.笔录上丘炳兴说土地性质是集体土地，如果要转为建设用地，必须取得县人民政府的规划，但没有证据证明涉案土地已经变为国有土地或取得审批，且开发违反法律的强制性规定。 本院经审查认为，丘坊村委会提交的证据及本院出示的证据来源合法、内容真实，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2004年7月15日，丘炳锋、丘炳兴、丘一凡三人共同以32万元在龙岩市虹桥拍卖行举办的第十期拍卖会上竞得坐落于上杭县的上杭县蛟洋供销社的房屋及土地使用权。2010年间，丘炳兴将涉案土地及房屋以143万元转让给丘坊村委会，因资金不足，丘坊村委会便邀请罗惠明、丘德胜共同出资合作开发。取得涉案土地及房产后，丘坊村委会将原蛟洋供销社办公楼和市场店面拆除，统一进行规划建设丘坊村市场和省道沿线店面。2011年12月31日，丘坊村委会对省道沿线重新划分的19块地皮公开向社会进行招标，丘树祥通过投标以35万元的价格中标第19单元地块的建设用地使用权并与丘坊村委会签订《协议书》一份，协议约定建房手续由丘坊村委会负责办理，丘树祥每平方付费115元。签订协议当日，丘树祥支付土地转让款20万元。2012年8月30日，经丘坊村委会结算，丘树祥尚欠土地转让款15万元。2018年12月6日，丘坊村委会向丘树祥发出通知催讨欠款无果，后经多次催讨丘树祥均未支付，丘坊村委会诉至本院。2020年5月25日，本院审判人员现场丈量丘树祥房屋建设面积为71.1平方米，扣减18.9平方米的土地转让费后，丘坊村委会要求丘树祥支付尚欠的土地转让款76656元。 另查明，本案讼争土地属于集体土地，丘坊村委会转让的土地建房未经镇国土、规划、镇人民政府以及县相关职能部门的审批，现涉案房屋尚未取得产权手续。 本院经审查认为，2010年丘坊村委会向丘炳兴受让了原上杭县蛟洋供销社的房产和土地，受让后将原房产拆除统一规划成十九块土地，向社会公开进行招标。因丘坊村委会受让后转让的土地属于集体土地，丘树祥等涉案六户虽已受让土地多年均已建好房屋并入住。但丘坊村委会转让土地是否合法，丘树祥等受让人在转让土地上建房是否合规，是上杭县蛟洋镇国土、集镇规划、镇人民政府以及县相关职能部门的审批和管理范围，应先向政府有关行政管理部门申请解决，因此，本案纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围。故丘坊村委会的诉请，于法无据，本院不予支持。同理，丘树祥的反诉请求，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 一、驳回原告上杭县蛟洋镇丘坊村民委员会的起诉； 二、驳回反诉原告丘树祥的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 员  田承于 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  戴梦甜