福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0125民初954号 原告（反诉被告）：叶桂坛，男，1975年10月9日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告（反诉被告）：阮梅英，女，1982年10月15日出生，汉族，住福建省永泰县。 两原告共同委托诉讼代理人：王怀，福建八闽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼），统一社会信用代码913501255509856093。 法定代表人：阮孝木，董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）叶桂坛、阮梅英与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶桂坛、阮梅英委托诉讼代理人王怀与被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶桂坛、阮梅英向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向叶桂坛、阮梅英支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金28587元(按已付购房款总额866208元为基数，按日0.01%标准计算，自2018年2月13日起计算至上一公司履行完毕协助叶桂坛、阮梅英办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2019年1月8日止，共计330天）；2.本案诉讼费用由上一公司承担。诉讼中，叶桂坛、阮梅英变更第一项诉讼请求中上一公司向叶桂坛、阮梅英支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金截止时间为2019年1月8日。事实和理由：2016年10月11日，叶桂坛、阮梅英与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，叶桂坛、阮梅英购买上一公司所开发的福建省永泰县樟城镇日出东方小区18#楼606号房；双方当事人对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等均作出约定。依据该合同第八条约定，出卖人（上一公司）应当在2016年12月30日前，将符合约定的商品房交付买受人（叶桂坛、阮梅英）使用；该合同第十四条约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，叶桂坛、阮梅英依约付清全部购房款。2017年2月14日上一公司才通知叶桂坛、阮梅英办理交房手续，但是因上一公司原因，叶桂坛、阮梅英未在房屋交付后365日内取得房屋权属证书。2019年1月8日上一公司才通知叶桂坛、阮梅英可以办理不动产权证。叶桂坛、阮梅英认为上一公司逾期协助办证行为，已构成违约行为。 上一公司辩称，1.业主实际接收房屋时间是2017年2月17日，因此根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议六第八条的约定，本案上一公司逾期协助办理产权登记的违约起始时间应认定为2018年2月18日；2.叶桂坛、阮梅英主张的违约金在本案中并没有任何的事实及证据作为支撑，因此违约金主张过高，法院应依法予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令叶桂坛、阮梅英向上一公司支付燃气管道安装费3000元；2.判令本案全部诉讼费用由叶桂坛、阮梅英承担。事实和理由：2016年10月11日，上一公司与叶桂坛、阮梅英就购买上一公司开发的永泰“日出东方”项目18号楼606号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，合同主文第八条“交付条件及期限”第2款中叶桂坛、阮梅英已明确将“管道燃气设施达到设计要求条件”于交房条件中删除。表示叶桂坛、阮梅英签订合同时已明确知悉讼争商品房不含燃气配套设施，且其所支付的购房款中并不包括管道燃气安装费用。上一公司为了便利小区业主生活，与华润燃气公司签订协议，协议中明确了单户业主开通管道燃气的费用标准为3000元。因此，在上一公司已为叶桂坛、阮梅英垫付了管道燃气安装费用的情况下，叶桂坛、阮梅英应将此部分管道燃气安装费用返还于上一公司。综上所述，叶桂坛、阮梅英的行为已严重违反合同约定，损害上一公司合法权益，故上一公司特诉至法院，望判如所请。 叶桂坛、阮梅英对上一公司的反诉辩称，1.反诉请求已经超过了诉讼时效；2.燃气管道费，根据榕政办[2007]第41号文件内容，叶桂坛、阮梅英认为这项费用是不应当缴纳的；3.上一公司与华润公司签订此协议没有经过叶桂坛、阮梅英认可，所以上一公司垫付钱款与叶桂坛、阮梅英无关，事实上叶桂坛、阮梅英也没有使用管道燃气，已经缴纳的业主也可以向华润公司要求退款的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 上一公司（甲方、委托方）委托案外人永泰华润燃气有限公司（乙方、承建方，以下简称“华润燃气公司”）对永泰县樟城镇八仙路99号（樟树坂）日出东方三期15＃、16＃、18＃楼进行管道燃气施工程建设，并签订《管道燃气设施建设合同》。该合同第二条约定“燃气用户建设费收取标准、金额、付款方式及时间，1.燃气用户建设费收取标准，（1）居民用户的管道燃气设施建设费收费标准为3000元／户，居民用户户数272户，合同总金额共计人民币：捌拾壹万陆仟元整（816000元整）。（2）增减户数均按3000元／户进行结算。本合同工程项目总价款包含设计费。2.合同价款付款时间、方式：（1）付款时间，本合同签订生效后5个工作日内，甲方应向乙方支付人民币大写：伍万元整（50000元整）；乙方进场施工前5日，甲方应向乙方支付人民币陆拾捌万肆仟肆佰元整（684400元整），工程竣工验收之日即为合同价款结算日，甲方应向乙方支付全部剩余款项人民币大写：捌万壹仟陆佰元整（81600元整）。以上合同款乙方均需向甲方提供等额发票。”。签订合同后，上一公司依约先后向华润燃公司支付管道燃气设施建设费共计816000元，华润燃气公司于2015年11月11日、2015年11月23日、2019年7月29日共计出具816000元增值税普通发票。2016年10月11日，叶桂坛、阮梅英与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定叶桂坛、阮梅英向上一公司购买位于永泰县，建筑面积为122.7平方米，其中，套内建筑面积101.08平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.62平方米，每平方米7059.56元，总价为866208元；签约当日叶桂坛、阮梅英应支付506208元作为首期购房款，余款360000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气（上一公司公章、叶桂坛、阮梅英签名捺印）电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……”；第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”。双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。同日，上一公司（甲方）与叶桂坛、阮梅英（乙方）签订《商品房买卖合同》补充协议，约定“1.乙方在充分了解该项目及所购房屋实际现状的情况下购买‘日出东方’项目第18幢6层606号房，现乙方要求甲方增加安装管道燃气，乙方同意在交房时向甲方支付管道燃气安装费用（人民币）3000元整（人民币叁仟元整）。2.本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若本补充协议约定内容与《商品房买卖合同》及其他相关合同、协议的内容不符，以本补充协议的约定为准……”。签合同当日，叶桂坛、阮梅英支付首付款506208元。同日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：10012443），金额为506208元。嗣后叶桂坛、阮梅英支付购房款360000元。2017年1月24日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：09002011），金额为360000元。后叶桂坛、阮梅英又支付购房款71元。2018年4月27日，上一公司出具《福建增值税普通发票》（发票号码：07913114），金额为71元。叶桂坛、阮梅英实际向上一公司支付购房款866279元。上一公司于2017年2月17日将讼争房屋交付叶桂坛、阮梅英使用。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。叶桂坛、阮梅英与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付叶桂坛、阮梅英，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。叶桂坛、阮梅英实际交付购房款金额为866279元，现以866208元作为违约金计算基数系对自身权利处分，本院予以准许。上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2018年2月18日，截止时间认定为2019年1月8日，即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为28065元（866208元324天0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。对上一公司请求逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。关于上一公司提出反诉一节，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”规定，上一公司向本院诉请的燃气管道安装费3000元应于2020年2月17日前向法院提起诉讼，上一于2020年5月20日向本院提起诉讼已超过诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向叶桂坛、阮梅英支付逾期办证违约金28065元； 二、驳回叶桂坛、阮梅英的其他诉讼请求； 三、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费514元，减半收取计257元，由叶桂坛、阮梅英负担5元，永泰县上一房地产开发有限公司负担252元；反诉受理费25元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林霞 二〇二〇年六月二十二日 法官助理李霞 书记员郑贞萍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。