四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初632号 原告：蒋炳吉，男，1973年7月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：刘南，女，1973年12月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：蒋炳吉（系刘南丈夫），男，1973年7月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都镇北新路中段90号。 法定代表人：彭英和，职务不详。 委托诉讼代理人：段生林，男，系公司员工。 原告蒋炳吉、刘南与被告成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信百川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告蒋炳吉到庭参加诉讼，被告和信百川公司的委托诉讼代理人段生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋炳吉、刘南向本院提出诉讼请求：1.和信百川公司立即为蒋炳吉、刘南办理位于成都市新都区房屋的产权证书；2.和信百川公司立即为蒋炳吉、刘南办理位于成都市新都区车位的产权证书；3.和信百川公司向蒋炳吉、刘南支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（计算标准为以房屋总价款497380元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月2日起至办理完房屋不动产权证之日止，暂截止2019年10月22日违约金为54015.468元）；4.和信百川公司向蒋炳吉、刘南支付逾期办理车位所有权证的违约金（计算标准为以车位总价款35500元为基数，按每日10元的标准，从2017年11月30日起至办理完车位产权证之日止，暂截止2019年10月22日违约金为6920元）；5.和信百川公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年11月14日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定蒋炳吉、刘南购买和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，总房款497380元，于2015年3月1日前交房，于交房之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向蒋炳吉、刘南支付已付房价款万分之一的违约金。2015年12月19日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定蒋炳吉、刘南够买和信百川公司开发的位于成都市新都区车位，车位总价款33500元，于2015年3月1日前交房时同时交车位，并于交车位之日起720个工作日内取得车位所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向蒋炳吉、刘南支付已付车位总价款10元每日的违约金。和信百川公司于2015年5月28日向蒋炳吉、刘南交付了房屋及车位，蒋炳吉、刘南于当日向和信百川公司缴纳了办理房屋及车位产权证的契税、维修基金等费用及办证资料，和信百川公司应于2016年11月1日前给蒋炳吉、刘南办理房屋产权证及2017年11月29日前给蒋炳吉、刘南办理完车位产权证，但至今未办理。蒋炳吉、刘南为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，愿判如所请。 和信百川公司辩称，和信百川公司与蒋炳吉、刘南的购房合同是2015年签订的，按照时间应该在2016年底给蒋炳吉、刘南办理不动产权证，但是由于公司资金链条断裂，到目前为止，和信百川公司的所有账户和资金均被查封，没有能力给蒋炳吉、刘南办证，和信百川公司也找了相关部门发了公示，为取得蒋炳吉、刘南的谅解，现在已经跟部分业主达成了协议。现在办证也很快捷，小区内各个电梯都贴了公示，如果有意愿的可以这样办，和信百川公司现在打的条子都很规范，借款、还款期限明确，且有加盖公章，如果有愿意办的是可以的，到目前为止有八十多户办了，取证的有十多户。根据相关政策，蒋炳吉、刘南主张的违约金时效已过，不应支持违约金。 本院经审理认定如下事实：案涉楼盘××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目。2013年11月14日，和信百川公司（出卖人）与蒋炳吉、刘南（买受人）,签订了《商品房买卖合同》及附件，约定蒋炳吉、刘南购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，实际总房款为497380元，约定采取分期付款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定和信百川公司应当在2015年3月1日前向蒋炳吉、刘南交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。 2015年12月18日，和信百川公司与蒋炳吉签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定蒋炳吉向和信百川公司购买位于新都区预售许可证××号下第×幢（地下室）××层××号车位，总价款为33500元。该合同第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。”。 蒋炳吉、刘南已按约向和信百川公司支付全部购房款，且向和信百川公司支付了办理房屋产权证所需费用。蒋炳吉已按约向和信百川公司支付全部车位款，且向和信百川公司支付了办理车位产权证所需费用。 案涉房屋于2015年5月28日正式交付于蒋炳吉、刘南。案涉车位于2015年5月28日正式交付于蒋炳吉。 上述事实有《商品房买卖合同》及附件、××住房面积补差确认书、《四川省商品房买卖合同（预售）》、收据、××收楼书等证据以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉楼盘××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目，该楼盘主要满足单位内部教职工的需要，并非单纯的面向社会不特定人员销售的项目。蒋炳吉、刘南与和信百川公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《四川省商品房买卖合同（预售）》，虽名称为商品房买卖合同，但系具有单位内部建房背景的合同，对于该合同的处理应结合该背景进行评判。 首先，关于蒋炳吉、刘南主张为案涉房屋办证的请求。双方约定了和信百川公司办理产权证的责任，和信百川公司应按约定积极履行，且蒋炳吉、刘南已按约定履行义务，但和信百川公司因自身原因，迟延办证，应承担继续履行的责任。故，对于蒋炳吉、刘南的此项请求，本院予以支持。 关于蒋炳吉、刘南主张和信百川公司为其办理案涉车位产权证的请求。案涉车位的买受人仅蒋炳吉一人，故对于刘南主张的关于车位的办证请求及支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”之规定，因案涉车位尚未办理首次登记，故对于蒋炳吉的此项请求，本院暂不予支持。蒋炳吉可待满足办证条件后，再行主张。 对于蒋炳吉、刘南主张的关于案涉房屋的违约金，案涉房屋在2015年5月28日交付，根据合同约定在365个工作日内办理房屋所有权证书，即应在2016年11月10日前为蒋炳吉、刘南办理。但因实行不动产登记制度，新都区于2016年10月18日停止办理房屋所有权证业务，而不动产权证涵盖了房屋所有权证及国有土地使用权证的功能，故应以国有土地使用权办理期限届满为不动产权证办理届满期限，双方在合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间，本院认为为了实现蒋炳吉、刘南办理产权转移的合同目的，结合二证合一政策实施情况，在原约定的办理房屋所有权证期限届满后，应给予和信百川公司三个月时间作为办理不动产权证的合理期限，超出该期限即应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即从2017年2月11日开始计算逾期违约金。而该期间违约责任，根据蒋炳吉、刘南起诉情况，并未超出诉讼时效。 关于蒋炳吉、刘南主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，双方合同签订具有内部建房背景，具有通过内部建房方式实现商品房权利的目的，案涉合同以商品房交易形式固定违约责任，不能简单根据市场化商品房买卖合同的违约责任确定方式进行处理，内部建房系以满足教职工生活需要为目的，现房屋已交付，而关于办证迟延的损失，蒋炳吉、刘南并未举出，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，以日万分之零点一标准计算支付。即该项违约金以蒋炳吉、刘南补差后总房款497380元为基数，从2017年2月11日开始计算，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止。 对于蒋炳吉主张逾期办理案涉车位产权证的违约金，本院认为，综合考虑该车位以满足单位内部教职工需要的背景，蒋炳吉虽未提出证据证明实际交付车位的时间，但和信百川公司并未否认蒋炳吉主张的交付时间，且案涉房屋也于该日交付，本院认为考虑合同约定及二证合一政策实施的情况，应从2017年8月18日开始计算违约责任，蒋炳吉未举出延迟办证的损失，综合考虑车位已交付，案涉房屋及车位系解决教职工生活需要及预期利益等因素，本院对违约金进行相应调整。鉴于案涉车位尚未办理初次登记，何时办理转移登记的时间尚不能确定，故截至本案判决作出之日，逾期办理案涉车位产权证的违约金酌定为共600元为宜。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起十日内为蒋炳吉、刘南办理位于成都市新都区房屋的不动产权证； 二、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向蒋炳吉、刘南支付逾期办理位于成都市新都区房屋不动产权证违约金。该违约金以497380元为基数，以日万分之零点一为标准，从2017年2月11日开始计算，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止； 三、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向蒋炳吉支付逾期办理位于成都市新都区车位不动产权证违约金600元； 四、驳回蒋炳吉、刘南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费862元（已因适用简易程序减半收取），由成都和信百川房地产有限公司负担172元，由蒋炳吉、刘南负担690元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十二日 书记员  叶秋萍