山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执复38号 复议申请人：喻某某，男，1985年7月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托代理人：张振明，山东运策律师事务所律师。 申请执行人：兰某某，男，1977年1月29日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被执行人：国某某，男，1979年12月8日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被执行人：黄某某，女，1979年8月6日出生，汉族，住址同上。 复议申请人喻某某不服青岛市即墨区人民法院（以下简称“即墨法院”）（2019）鲁0282执异120号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法立案受理，并组成合议庭审查，现已审查终结。 即墨法院在执行申请执行人兰某某与被执行人国某某、黄某某民间借贷纠纷一案中，案外人喻某某向即墨法院提出异议申请，请求法院解除对青岛市即墨区大同街x号x号楼x单元601户即房地权市字第x号登记于黄某某名下的房产（下称“案涉房产”）的查封。即墨法院作出(2018)鲁0282执异193号执行裁定书，裁定驳回案外人喻某某的执行异议申请。案外人不服该裁定，向本院申请复议，本院作出（2019）鲁02执复45号执行裁定书，裁定撤销即墨法院(2018)鲁0282执异193号执行裁定书，发回即墨法院重新审查。即墨法院受理后，依法另行组成合议庭进行审查。 案外人喻某某称，1、其与黄某某于2015年8月25日就案涉房产签订房屋买卖合同，合同签订当日喻某某支付黄某某房屋定金20万元；2、黄某某于2015年9月1日将房屋交付给喻某某，装修居住至今；3、期间喻某某多次联系黄某某办理房屋过户手续，但一直联系不上；4、现喻某某已按照法院要求将剩余款项交付法院执行。兰某某与黄某某民间借贷纠纷一案，查封时间是2017年1月，该查封时间与查封行为是在喻某某与黄某某签订房屋买卖合同及交付之后，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应该解除对案涉房产的查封。 申请执行人兰某某称，法院查封案涉房产没有错误，不认可案外人的异议理由。 即墨法院审查查明，（一）申请执行人与被执行人民间借贷纠纷案，即墨法院（2015）即民初字第1253号民事调解书已发生法律效力，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人遂向即墨法院申请执行，执行案号为（2015）即调执字第1302号。（二）在执行过程中，即墨法院于2017年1月10日查封了案涉房产。（三）2018年5月，案外人喻某某在另案（2017）鲁0282执3263号申请执行人中国银行股份有限公司即墨分行与被执行人黄某某、黄绪德、兰孝春、青岛宝龙置业发展有限公司金融借款合同纠纷执行一案中，就即墨法院所查封的案涉房产向即墨法院提出执行异议申请，请求即墨法院解除对案涉房产的查封。即墨法院于2018年5月8日作出（2018）鲁0282执异73号执行裁定书，裁定驳回案外人的异议请求。2018年6月22日，案外人喻某某在另案（2017）鲁0282执3263号中，代被执行人黄某某交到法院账户x元（包括案款x及执行费x元），并与中国银行股份有限公司即墨分行签订代偿协议书。（四）经即墨法院核实，案涉房产银行抵押未涤除。 即墨法院认为，关于申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，案外人向即墨法院提出执行异议申请。即墨法院经审查分析认为，案外人的异议主张不成立。理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即墨法院认为，对他人权利障碍的忽略和消极不行使登记权利均属于买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人喻某某在购买案涉房产时，对案涉房产存在银行按揭抵押状况知情，对案涉房产存在他人抵押权而可能无法登记的后果应该能够预见。另案外人喻某某和被执行人黄某某在《房屋买卖合同》第六条中约定:“1、因2014年7月22日购置上述房产至合同签订之日未满两年，房产过户需缴纳的个人所得税数额较高。经双方协商一致，该房产暂不办理过户。该房在甲方名下自2015年9月1日至2016年8月23日产生的房屋分期贷款由甲方负责缴纳，与乙方无关。2、2016年8月23日起至30日内，甲方应至房产局办理好该房产的撤押手续，办理撤押手续前5天，甲方应通知乙方。”交易当事人为了逃税而故意拖延办理登记的行为属于消极不行使登记权利，该行为亦不应该受到“非因买受人自身原因未办理过户登记”原则的保护。且根据双方房屋买卖合同约定，在被执行人黄某某未按约履行义务后，案外人喻某某亦未积极主张权利。故即墨法院于2019年9月19日作出（2019）鲁0282执异120号执行裁定书，裁定驳回案外人喻某某的执行异议申请，并写明“如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向青岛市中级人民法院申请复议”。 案外人喻某某不服上述执行裁定书，向本院递交复议申请书，请求本院依法撤销上述执行裁定书、裁定解除对案涉房产的查封或发回即墨法院重新裁定。事实和理由：1、复议申请人于2015年8月25日与被执行人黄某某签订房屋买卖合同购买案涉房产，并于当天支付x元定金，黄某某当日交付案涉房产，复议申请人对案涉房产进行装修并居住至今，期间多次联系黄某某协助办理过户。在知晓案涉房产因被执行人拖欠中国银行贷款将被拍卖后，复议申请人以代替黄某某偿还银行贷款的方式支付了剩余购房款x元并且代替黄某某额外支付x元相关费用，中国银行终结对黄某某的执行，愿意配合解除对案涉房产的抵押、查封。2018年8月，复议申请人发现案涉房产被本案查封，向即墨法院提出执行异议，即墨法院作出（2018）鲁0282执异193号执行裁定书，驳回复议申请人的异议申请，后被青岛市中级人民法院（2019）鲁02执复45号执行裁定书裁定发回重审，即墨法院又作出（2019）鲁0282执异120号裁定书，驳回复议申请人的异议申请。2、即墨法院以案涉房产存在银行抵押权为由认定复议申请人忽略他人权利障碍、认定复议申请人为逃税故意拖延办理登记属于消极不行使登记权利、认定黄某某违约后复议申请人未积极主张权利从而不应受“非因买受人自身原因未办理过户登记”原则的保护，认定事实错误；3、即墨法院将复议申请人列为案外人，适用法律错误，复议申请人依法应当被列为利害关系人，应当适用民事诉讼法第二百二十五条审理，即墨法院错误适用民事诉讼法第二百二十七条规定，而异议裁定书交待救济途径为复议权，与二百二十七条规定的诉讼权救济途径矛盾。 本院经审查认为，本案复议申请人喻某某系对执行标的提出排除执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理，并交待诉讼权的救济途径，而即墨法院（2019）鲁0282执异120号执行裁定书交待复议权的救济途径，实质系错误适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定：“异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。”依据该规定，本院依法撤销即墨法院（2019）鲁0282执异120号执行裁定，并发回即墨法院重新作出裁定。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项规定，裁定如下： 一、撤销青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282执异120号执行裁定； 二、发回青岛市即墨区人民法院对本案重新作出裁定。 本裁定送达后立即生效。 审判长 马 捷 审判员 周新喆 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 李兰兰 书记员王钰