河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初740号原告：王光泉，男，1977年10月22日出生，汉族，住焦作市。委托诉讼代理人：宁光让，河南尚领律师事务所律师。被告：焦作市安瑞置业有限公司，住所地：焦作市解放西路红太阳家具城西。法定代表人：张红云，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，河南衡中律师事务所律师。第三人：张文占，男，1962年10月15日出生，汉族，住焦作市。委托诉讼代理人：商顺立，河南正乾坤律师事务所律师。原告王光泉诉被告焦作市安瑞置业有限公司（以下简称安瑞置业公司）、第三人张文占房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告王光泉及其委托诉讼代理人宁光让，被告安瑞置业公司委托诉讼代理人王国鹏，第三人张文占及其委托诉讼代理人商顺立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王光泉向本院提出诉讼请求：1.判决被告安瑞置业公司返还原告购房款411750元及利息（年利率6%，自2016年4月1日计算至实际清偿之日止），利息暂计20000元；2.判决被告安瑞置业公司给付原告装修保证金、物业费3590元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于山阳区建设东路东苑花园1栋2单元20204号房屋，原告付清购房款411750元。现在原告发现被告开发、售卖房屋没有合法合规手续，且被告将房屋一房二卖，造成合同不能履行，原告不能取得涉案房屋的相关权利。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告安瑞置业公司辩称，1、被告的前法定代表人为王香平，现法定代表人张红云接手该公司后，将该本涉案房产出售给原告，原被告之间存在房屋买卖关系，被告与第三人不存买卖关系；2、第三人在答辩中称，第三人与徐明生之间存在借贷关系，在第三人向徐明生追要借款的情况下，徐明生向本案房产顶账给第三人，事实是王香平作为被告的法定代表人即未授权徐明生将房屋顶账给第三人，也未将房屋出售给第三人，徐明生也不是被告的负责人，徐明生也无权涉案顶账给第三人；3、被告将涉案房屋出售后，第三人对该房屋进行了装修，该房屋已经交付，因依法驳回原告的诉讼请求。第三人张文占辩称，2014年4月23日，徐明生因欠张文占借款，将东苑花园2单元2层204号房面积140平方米以336000元抵卖给张文占。双方签订有东苑花园楼房认购书，安瑞置业公司出具有收款收据。张文占接受了该房产并进行了装修实际占有该房。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、本涉案房屋东苑花园1栋2单元2层204号目前谁实际占有；2、原被告所签房屋买卖合同是否涉嫌一房二卖；3、原被告所签合同是否履行完毕，被告是否在确保房屋唯一性的情况下将房屋交付给原告；4、原被告所签合同应如何处理，被告是否偿还原告购房款411750元及利息（年利率百分之6，自2016年4月1日计算至实际清偿之日止），装修保证金、物业费3590元。原告王光泉为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1、原被告之间签订的房屋买卖合同一份，证明原被告之间存在房屋买卖关系，及所购房产的基本信息；2、2016年4月1日被告公司出具的房款收据，收据金额411750元，同时收据上所购房产的基本信息，证明原告全部支付了购房款；3、原告与物业公司签订的物业服务合同一份、装修押金收据一份、物业费收据四份，证明原告支出物业费、装修费3590元。被告安瑞置业公司对原告提交的上述证据质证后，发表如下意见：对原告提供证据没有异议，同时证明了涉案房屋已经交付给原告，履行交付义务。第三人张文占对原告提交的上述证据质证后，发表如下意见：证据的真实性不知情，原告证据没有达到证据证明要求，没有相应转账记录，仅仅一份收据，不能证明该房屋真实购买。买房合同与物业服务合同相差一年，不符合买房的交易习惯和现状，原告无权利对抗第三人对该房屋的所有。被告安瑞置业公司未向法庭提交证据。第三人张文占为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1、东苑花园楼房认购书2页、收据1页，证明乙方张文占愿意认购甲方安瑞置业公司在建设东路的东苑花园一座二单元二层户（房号20204），建筑面积：140㎡，单价2400元/㎡，总价336000元。首期交房款须于2014年4月23日付清。甲方代理人：徐明生万占泉签字。2014年4月23日安瑞置业公司出具收据；2、中国银行客户回单1页、中国工商银行个人业务凭证1页、中国建设银行取款凭条1页、借条1页，以上证据证明第三人借给徐明生的借款30万元于2014年4月23日将东苑花园2单元2层204号房140㎡抵卖给张文占；3、图片5页，证明张文占目前实际占有涉案房产事实。原告王光泉对第三人提交的上述证据质证后，发表如下意见：房屋认购书和相关票据、借据不能证明第三人实际购得房屋，原告有正规的房屋买卖合同，第三人只是一份房屋认购书，不能对抗原告对该房屋的所有权。对四张照片拍摄地点不明确，拍摄时间不明确，不能反映案涉房屋实际状况，第三人指向不能成立。被告安瑞置业公司对第三人提交的上述证据质证后，发表如下意见：对证据一没有异议，对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，第三人所提交的认购书及收款收据的印章不是被告的印章，被告公司印章尾数225，而第三人所提交认购书的印章是尾数224，而且认购书所签订的没有时间，应该是第三人及徐明生伪造了被告的印章，不存在该房屋出售给第三人，被告也没有收到第三人的购房款。第三人所提交的银行转账凭证及借条均与被告无关，不能证明第三人购买涉案房屋，更不能证明第三人向被告支付购房款。这些照片不能证明是第三人地板砖，也不能证明第三人实际占有控制涉案房屋。本院对本案证据认定如下：原告王光泉提交的第1-3组证据，能够印证原被告签订买卖房屋合同的事实，以及房屋交付使用情况，对该组证据本院予以确认。对第三人张文占出示的证据认定如下：第三人提出的1、2组证据，该证据是否存在真实借款关系未经生效法律文书确认或者债务人认可和被告认可，对该证据主张本案不予认定。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告安瑞置业公司开发位于山阳区建设东路的东苑花园，该开发小区因规划、建设等手续不齐全，未能在房屋登记部门登记备案，并取得房屋预售许可证。2016年4月1日，原告王光泉与被告安瑞置业公司签订商品房买卖合同，购买被告开发的东苑花园1栋2单元20204号房屋，建筑面积145平方米，购房总价款411750元。合同签订后原告向被告付清了购房款411750元，被告向原告出具了收款收据。之后，被告向原告交付了该房屋，交付后，原告准备对该房屋进行装修，并向物业公司交纳了装修押金1000元以及物业费2590元。期间，第三人张文占提出该房屋自己已经在2014年通过抵账方式取得该房屋所有，并一直占有使用着该房屋，要求原告搬走存放在房屋内的物品。原告向被告以及第三人进行协商无果后，原告诉至法院，形成本案诉讼。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。被告安瑞置业公司开发商品住宅小区，应该健全规划、建设等相关手续，并在房屋登记部门登记备案，在取得房屋预售许可证后再行售卖。本案中，被告在未取得房屋销售许可证的情况下，同原告王光泉签订房屋买卖合同，将涉案房产（被告开发的位于山阳区建设东路东苑花园1栋2单元20204号房屋）以411750元价格出售给原告王光泉，该房屋买卖合同违反了相关法律规定。在原告提起诉讼前，被告仍未取得房屋销售许可证，因此对该房屋买卖合同应该认定为无效合同。原告据此提出要求确认该合同无效，并退还购房款411750元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对原告提出的返还利息的诉讼请求，双方在合同履行期间，房屋买卖合同并未确认无效，因此该请求不符合法律规定，本院不予支持。对原告提出的要求退还装修押金1000元的请求，原告向东苑花园物业公司交纳的装修押金，原告可以要求物业公司退还，但这并不是确实存在的财产损失，因此该诉讼请求，本院不予支持。原告已经交纳的物业费用2590元，可以认定为基于该房屋买卖合同造成的实际损失，对该诉讼请求，本院予以支持。被告安瑞置业公司辩称该房屋买卖合同已经实际交付履行，不应再退还购房款的辩解意见不符合法律规定，对该辩解意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告焦作市安瑞置业有限公司与原告王光泉于2016年4月1日签订的房屋买卖合同无效；被告焦作市安瑞置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王光泉购房款411750元；被告焦作市安瑞置业有限公司于本判决生效后十日内各付原告王光泉物业费损失2590元；四、驳回原告王光泉的其他诉讼请求。被告若不按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3889元，保全申请费2579元，共计6468元，由被告焦作市安瑞置业有效公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  孙晓勇二〇二〇年六月十二日书记员  李飞龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。