福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初15575号 原告：陈贤云，男，汉族，1962年5月15日出生，住福建省平潭县。 原告：林爱兵，女，汉族，1965年5月15日出生，住福建省平潭县。 两原告委托诉讼代理人：邹守明，福建宇开律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司福建省分行，住所地福州市鼓楼区五四路136号。 负责人：杨展鹏，行长。 委托诉讼代理人：张积储，北京大成（福州）律师事务所律师。 第三人：福建美艺标识工程有限公司，住所地福州市晋安区鼓山镇福兴投资区福兴路61号3#楼第3层。 法定代表人：李加文，总经理。 第三人：李加文，男，汉族，1965年2月4日出生，住福建省蒲城县。 第三人：姜丽仙，女，汉族，1981年5月13日出生，住福建省浦城县。 第三人：林建生，男，汉族，1970年4月28日出生，住福建省平潭县。 第三人：程梅英，女，汉族，1970年9月2日出生，住福州市仓山区。 原告陈贤云、林爱兵与被告中国银行股份有限公司福建省分行（以下简称中行福建分行）、第三人福建美艺标识工程有限公司（以下简称美艺公司）、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告陈贤云、林爱兵的委托诉讼代理人邹守明，被告中行福建分行的委托诉讼代理人张积储到庭参加诉讼。第三人美艺公司、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英经本院依法通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈贤云、林爱兵向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告陈贤云、林爱兵购买的第三人林建生、程梅英名下位于福建省平潭县（房屋所有权证号：岚房权证Ｌ字第××号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告陈贤云、林爱兵与第三人林建生、程梅英于2010年11月9日签订的《契约》合法有效，并确认福建省平潭县归原告所有；3.第三人林建生、程梅英立即协助和配合原告陈贤云、林爱兵办理福建省平潭县的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由被告分担。 事实和理由：原告陈贤云、林爱兵与第三人林建生、程梅英协商一致，第三人林建生、程梅英将2009年以395326元购买的位于福建省平潭县的房产（房屋所有权证号：岚房权证Ｌ字第××号）转让给原告陈贤云、林爱兵。原告林爱兵于2010年11月8日向第三人程梅英支付购房款300000元，为避免未来出现争议，各方于2010年11月9日签订《契约》，对各方的交易予以书面确认，但第三人程梅英收到426300元购房款后提出由于资金紧张，交易房产的贷款短期内可能无法及时结清解押，希望原告陈贤云、林爱兵能按照《个人住房借款合同》向第三人林建生贷款专用账户（开户行：中国建设银行股份有限公司平潭支行，账号：43×××75）继续支付购房款。鉴于原告陈贤云、林爱兵与第三人林建生、程梅英之间的亲属关系，故《契约》仅就当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量等做简单约定，而未就质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等进行详细约定，且各方至此已无法就上述未明事项达成补充协议，故原告陈贤云、林爱兵当时只能被迫接受。原告林爱兵于2010年11月8日起至2018年6月28日向第三人林建生、程梅英支付购房款合计816700元，其中向第三人程梅英支付426300元，向第三人林建生贷款专用账户支付购房款390400元。 原告陈贤云、林爱兵和第三人林建生、程梅英结清转让房产的贷款，准备办理解押过户前并不知道涉诉且房产已被被告申请查封和强制执行等情况。 综上，原告陈贤云、林爱兵为维护真实合法权益申请案外人执行异议，但被裁定驳回，原告陈贤云、林爱兵对裁定不服，现依法提出执行异议之诉，恳请判如所请。 被告中行福建分行答辩称：1、福州市鼓楼区人民法院查封并强制执行讼争房产，符合法律规定。讼争房产一直登记在林建生的名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，讼争房产属于林建生、程梅英夫妻共有财产，中国银行有权依据生效判决文书，向鼓楼区人民法院申请强制执行，法院依中国银行的申请，对讼争房产进行查封并强制执行，符合法律规定。 2、陈贤云、林爱兵非讼争房产的权利主体，不是提起执行异议或执行异议之诉的适格主体。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，讼争房产登记下林建生名下，而非登记在陈贤云、林爱兵名下，陈贤云、林爱兵并非是讼争房产的权利人。其次，陈贤云、林爱兵与林建生、程梅英之间不存在真实、合法有效的房屋买卖关系。陈贤云、林爱兵提交的《契约》未约定房屋坐落、面积、价格、付款方式、付款时间、违约责任等房屋买卖合同应具备的基本要素，事后也未签订补充协议进行明确。陈贤云、林爱兵所提交的银行账户流水显示与林建生、程梅英来往账频繁，且林爱兵与林建生系姐弟关系，不能仅依据陈贤云、林爱兵的指认，就认定该些款项属于购房款。综上，陈贤云、林爱兵对讼争房产既不享有物权，也不享有物权期待权，其不是提出执行异议的权利主体。 3、未及时办理过户登记手续系因陈贤云、林爱兵重大过错所致。 即便陈贤云、林爱兵与林建生、程梅英存在真实的购房关系，但根据陈贤云、林爱兵自认，2010年11月9日签订《契约》前，就已经知道讼争房产已经抵押在中国建设银行股份有限公司平潭支行。根据《物权法》第一百九十一条规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。陈贤云、林爱兵与林建生、程梅英签订《契约》前已明知讼争房产存在抵押权，截止至2017年8月29日鼓楼区人民法院查封讼争房产时尚未解除抵押。直至2018年6月28日林建生才还清中国建设银行股份有限公司平潭支行的贷款。在抵押权人中国建设银行股份有限公司平潭支行未书面同意林建生、程梅英可以转让抵押物的情况下，林建生、程梅英作为抵押人对抵押物的任何形式的处分均不能发生物权效果。陈贤云、林爱兵作为完全民事行为能力人，其清楚房屋在未过户至自己名下，存在被其他债权人查封或执行的情况，但陈贤云、林爱兵迟迟未清偿中国建设银行股份有限公司平潭支行的贷款，并及时办理过户登记手续，其自身存在重大过错。 4、陈贤云、林爱兵不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除鼓楼区人民法院的执行行为。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，陈贤云、林爱兵无法满足第二十八条规定的任一条件，故无法排除鼓楼区人民法院对讼争房产的强制执行。首先，陈贤云、林爱兵与林建生、程梅英之间所签订的《契约》缺乏房屋买卖合同的基本要素，双方之间不存在合法有效的房屋买卖关系；其次，陈贤云、林爱兵所提供的证据仅能证明相关水电费、物业费部分月份的缴交人是林爱兵，但并不等同于林爱兵合法占有该讼争房产；再次，陈贤云、林爱兵在执行异议阶段陈述购房价款为720000元，而在本案又称其购房价款为806700元，存在根本矛盾。故《契约》未体现房屋交易价格、付款方式等要合同要素的情况下，不能仅依据陈贤云、林爱兵等人的口述认定其满足“已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款”的条件；最后，即便陈贤云、林爱兵与林建生、程梅英之间存在合法房屋买卖关系，但其在购买房屋时明确知道讼争房产存在抵押的情况，而未及时代为清偿债务，并及时办理过户登记手续，陈贤云、林爱兵的主观存在重大过错。 综上，陈贤云、林爱兵的诉请没有法律和事实依据，请求贵院依法驳回陈贤云、林爱兵的全部诉讼请求。 第三人林建生称，2010年11月9日，林建生、程梅英与陈贤云、林爱兵针对福建省平潭县房产买卖交易签订《契约》，由于林爱兵与林建生是姐弟关系，所以《契约》只做简单约定。林建生、程梅英收到林爱兵支付的426300元部分购房款后由于资金紧张，交易房产的贷款短期内无法结清解押并办理过户交易手续，向陈贤云、林爱兵提出按照《个人住房借款合同》约定向林建生贷款专用账户继续支付剩余购房款，直至清偿完毕后再办理过户交易手续。2018年6月28日结清转让房产的贷款，在办理解押过户手续过程中发现因林建生涉诉房产被查封和执行导致无法办理过户手续，林建生、程梅英、陈贤云及林爱兵在此之前对房产被查封和执行事宜完全不知情，之前针对林建生和程梅英的诉讼的一审和二审均是采取公告方式送达林建生和程梅英，并且程梅英还在得知涉诉情况后申请再审。综上所述，林建生、程梅英与陈贤云、林爱兵关于房屋买卖的交易真实，合法、有效，林建生房屋买卖交易远早于签订对外提供担保协议，且所有的购房款均通过交易各方的银行账户收付，清晰明确，简单明了，故恳请法院支持原告的全部诉讼请求。 第三人美艺公司、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英未发表意见。 原告陈贤云、林爱兵为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.《契约》，证明原告陈贤云、林爱兵与第三人林建生、程梅英协商一致，第三人林建生、程梅英将2009年以395326元购买的位于福建省平潭县的房产（房屋所有权证号：岚房权证Ｌ字第××号）转让给原告陈贤云、林爱兵。 2.原告林爱兵相关账户流水、购房款支付凭证，证明原告林爱兵于2010年11月8日起至2018年6月28日向第三人林建生、程梅英支付购房款合计816700元，其中向第三人程梅英支付426300元，向第三人林建生贷款专用账户（开户行：中国建设银行股份有限公司平潭支行，账号：43×××75）支付购房款390400元。 3.第三人林建生贷款专用账户流水、还款凭证及结清凭证，证明原告林爱兵于2010年11月8日起至2018年6月28日向第三人林建生贷款专用账户（开户行：中国建设银行股份有限公司平潭支行，账号：43×××75）支付购房款390400元均用于清偿福建省平潭县的房产贷款，并已全部结清。 4.第三人林建生《个人住房借款合同》、房屋所有权证，证明明确了第三人林建生之前的购房总额为395326元，贷款金额为310000元，及贷款专用账户信息（开户行：中国建设银行股份有限公司平潭支行，账号：43×××75），福建省平潭县的房产处于抵押状态。 5.（2017）闽0102民初2505号案起诉状副本及开庭传票公告、民事判决书公告、上诉状公告、（2018）闽01民终4770号《民事判决书》、（2019）闽民申629号《民事裁定书》，证明原告陈贤云、林爱兵和第三人林建生、程梅英结清转让房产的贷款，准备办理解押过户前并不知道涉诉且房产已被被告申请查封和强制执行，同时第三人程梅英还就该案申请过再审。 6.业委会证明、物业收缴费凭证、有线电视开户安装凭证、宽带开户安装凭证，证明福建省平潭县的房产被原告陈贤云、林爱兵购买并装修后便长期居住。 被告中行福建分行对原告陈贤云、林爱兵的证据质证如下：对证据1真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议。林爱兵与林建生系姐弟关系，双方存在密切的关联关系，且《契约》未约定房屋交易价格、付款方式等合同基本要素，不能成立合法有效的合同；对证据2形式真实性、合法性无异议，但对关联性有异议、对证明对象有异议。流水和支付凭证均未备注款项用途，支付凭证上的手写字体系补充上去的，不能证明其款项用途。流水中勾选的符号系陈贤云、林爱兵单方备注上去的，不能仅根据其指认，就认定该些款项系购房款。对证据3形式真实性、合法性、关联性、证明对象没有异议。对证据4没有异议；对证据5的真实性、合法性均没有异议，关联性及证明对象均有异议。对证据6的三性均有异议，原告未提供业委会依法成立的证明，不动产登记、变更、注销应以不动产登记中心为准，业委会并不享有该职权，业委会不能作为证明双方之间存在买卖的证明主体，物业收缴费凭证、有线电视开户安装凭证、宽带开户安装凭证形式上仅能证明讼争房产的物业费、有线电视、宽带的部分费用由林爱兵缴交，不能证明陈贤云、林爱兵购买并装修后长期居住的情况。 被告中行福建分行、第三人美艺公司、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英未向本院提交证据。 第三人美艺公司、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英经本院依法通知，无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。 本院经审查，对原告陈贤云、林爱兵的证据认证如下：对证据2-5的真实性，被告中行福建分行没有异议，本院予以确认；原告提交了证据1、6物业收缴费凭证、有线电视开户安装凭证、宽带开户安装凭证的原件予以核对，本院对其形式真实性予以认可；证据6业委会证明，原告未提交业委会依法成立的相关证据，不能证明该主体存在，对该证据本院不予采纳。 根据本案有效证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下： 本院于2019年2月15日立案执行申请执行人中国银行股份有限公司福建省分行与被执行人福建美艺标识工程有限公司、李加文、姜丽仙、林建生借款合同纠纷执行一案，执行依据为（2017）闽0102民初2505号民事判决：“一、福建美艺标识工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国钗行股份有限公司福建省分行借款本金人民币1943545.52元并支付利息（利息暂计至2017年1月11日为433646.77元，之后的利息按照双方合同约定的标准计至实际还清欠款之日止）；二、福建美艺标识工程有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司福建省分行因本诉讼产生的律师代理费29581元；三、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿保证责任；四、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英在承担保证责任后，有权向福建美艺标识工程有限公司追偿。” 案件诉讼期间,本院于2017年8月29日依据（2017）闽0102民初2505号《民事裁定书》、《协助执行通知书》查封被执行人林建生所有的坐落于平潭县深溪底万豪名城（二期Ｂ区）4憧303室房屋（产权证号：岚房权证Ｌ字第××号），查封期限为三年。 程梅英不服该案一、二审判决，向福建省高级人民法院提起再审申请，2019年4月29日，福建省高级人民法院作出（2019）闽民申629号，驳回程梅英的再审申请。 案外人陈贤云、林爱兵对本案执行标的物提出执行异议，请求：依法对陈贤云、林爱兵向被执行人林建生购买的登记在林建生名下的执行标的物予以解除查封。2019年9月25日，本院作出（2019）闽0102执异210号执行裁定书，裁定驳回陈贤云、林爱兵的执行异议。 2009年7月16日，林建生、程梅英与中国建设银行股份有限公司平潭支行签订《个人住房借款合同》，约定向中国建设银行股份有限公司平潭支行借款31万元，并将平潭县深溪底万豪名城（二期Ｂ区）4憧303室房屋作为前述贷款的抵押物，本息扣款从林建生的开立的个人结算账户（账号：43×××75）中划扣。2012年2月23日，林建生取得前述房屋的产权登记，共有情况为单独所有，同年4月27日，前述抵押权登记。2018年6月28日，林建生向中国建设银行股份有限公司平潭支行还款204535.97元，结清前述房屋抵押贷款。 原告陈贤云、林爱兵提交的《契约》载明：“本人林建生将万豪汇景城7号楼303房卖给陈贤云，现房产权属属于陈贤云，到时林建生要配合陈贤云做移户手续，双方互不反悔。卖方：林建生、程梅英买方：陈贤云、林爱兵”，落款时间为2010年11月9日。 2010年11月8日，林爱兵向程梅英转账30万元，2010年12月29日，林爱兵再次向程梅英转账126300元，此外双方还存在其他款项往来。林爱兵自2012年1月19日起按月向林建生前述房贷个人结算账户转账2000-2100元，2018年6月28日，林爱兵向林建生该账户转账20.5万元，此外林爱兵于林建生还有其他款项往来。 陈贤云、林爱兵提交了2012年至2019年部分物业费收据，收据上盖有“福建省平潭县安居物业管理有限公司”、“平潭万豪汇景城B区物业处”等公章，交款人为林爱兵，交款楼号为7#303。 2012年1月9日，福州市平潭县广播电视事业所向林爱兵出具了手工发票，交款楼号为万豪汇景城4#303，内容为建设费及收视费2012年1-12月。陈贤云、林爱兵提交了《中国联通入户施工单》显示中国联通为万豪汇景城6#303接入宽带，客户名称为林爱兵，施工时间为2012年9月20日。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案争议焦点为陈贤云、林爱兵是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。” 原告陈贤云、林爱兵应就《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件承担举证证明责任。根据本案查明的事实，陈贤云、林爱兵提交《契约》未约定房屋交易价格、付款方式等合同要素，结合前述司法解释上下文，买卖合同应当载明合同价款、交付方式等内容，并采取书面形式，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”以及《中华人民共和国合同法》第十条的规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”，陈贤云、林爱兵提交《契约》不足以证明双方已就房屋交易价格、付款方式等达成了一致意思表示，亦不符合前述司法解释要求第一项的形式要件要求；陈贤云、林爱兵提交的银行账户流水尚不能证明相关银行转账为履行涉案房屋买卖合同的款项、原告陈贤云、林爱兵已经支付了涉案房屋买卖合同的全部价款；林爱兵按月向林建生房贷个人结算账户转账的情况，可以认定陈贤云、林爱兵已经知道执行标的物设定他人的抵押权，结合案涉《契约》虽然载明“现产权属属于陈贤云”，但亦载明“到时林建生要配合陈贤云做移户手续”，“到时”应当理解为符合办理不动产物权变更登记条件之时，原告陈贤云、林爱兵未及时请求林建生偿还贷款或者行使涤除权，消除不动产变更登记的抵押权障碍，导致其所声称的“现产权属属于陈贤云”之约定无法实现，不属于非因买受人自身原因无法办理过户登记的情形。综上，本院认为，原告陈贤云、林爱兵提交的证据，不足以证明其享有排除执行的民事权益，应当承担举证不能的不利后果。原告陈贤云、林爱兵的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。第三人美艺公司、李加文、姜丽仙、林建生、程梅英经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告陈贤云、林爱兵的诉讼请求。 本案受理费15600元，由原告陈贤云、林爱兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李振云 人民陪审员  高 蓉 人民陪审员  于建宁 二〇二〇年六月一日 法官助理方宇 书记员方宇（兼） 附：一、本判决书引用的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。