安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初3362号原告：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路468号通和大厦1号楼16层，统一社会信用代码91340000705048805C。法定代表人：朱寿明，该公司总经理。委托诉讼代理人：石有清，安徽弘启律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪杰，安徽弘启律师事务所实习律师。被告：洪荣灵，男，1978年9月15日出生，汉族，住福建省南安市。原告安徽省长城物业管理有限公司（以下简称“长城物业公司”）诉被告洪荣灵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告长城物业公司的委托诉讼代理人石有清和汪杰、被告洪荣灵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳物业费311932元(2017年1月1日至2019年12月31日)及违约金71160元，合计383092元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原告安徽省长城物业管理有限公司于2013年1月24日与恒盛恒茂(合肥)房地产开发有限公司签订了《坝上街环球中心前期物业服务合同》，合同约定恒盛恒茂(合肥)房地产开发有限公司选聘原告为坝上街环球中心提供物业服务，双方在合同中就前期物业服务的权利、义务进行了约定。2017年1月1日原告与被告洪荣灵签订《坝上街环球中心前期物业服务协议》，该协议对物业费的支付标准以及违约责任做出明确约定。原告依据上述合同、协议等对业主(使用人)进行管理与服务，履行了合同义务。被告系坝上街A2一期写字楼九层911室的业主，拒绝向原告交纳物业管理费用。自2017年1月1日至2019年12月31日被告欠交原告物业管理费用合计311932元，原告经多次催要无果。综上所述,原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法公正判决。被告洪荣灵辩称：我是坝上街XX期写字楼X层X室的业主，原告主张的物业费期间确实没有缴纳，因为个人经济条件原因，现无力支付物业费。对物业费的数额有异议，2017年3、4月左右，我曾与原告签订优惠协议，约定案涉房屋物业费按每个月每平方1.5元计算，所以本案的物业费应该按照这个标准计算，相应的违约金也应当减少。案涉房屋交付后，至今没有使用。本院经审理认定事实如下：洪荣灵系合肥市瑶海区芜湖路2号坝上街环球中心办XX室业主，房屋面积为1444.13平方米。2017年1月1日，长城物业公司与洪荣灵签订《坝上街环球中心前期物业服务协议》一份，约定由长城物业公司对坝上街环球中心进行前期物业管理（自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理）；前期物业服务费及公共运行费交纳费用周期：首次办理交付手续时，洪荣灵应一次性预交纳6个月的物业服务费；办公部分按6元/月?平方米收取物业费；因洪荣灵原因空置的房屋由洪荣灵按物业费标准100%向长城物业公司交纳；洪荣灵违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，长城物业公司有权要求洪荣灵补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，合同另对其他事项作了约定。合同签订后，长城物业公司依约提供了相关物业服务。因洪荣灵自2017年1月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，长城物业公司催交未果后遂诉讼来院。以上事实有长城物业公司提供的被告身份证复印件、房产证复印件、前期物业管理服务合同、坝上街环球中心前期物业服务协议、律师函、EMS邮单及运单追踪打印件等证据佐证，本院予以确认。本院认为：长城物业公司与洪荣灵之间签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，长城物业公司按照约定提供了物业服务，洪荣灵应当交纳物业费。关于物业费交纳期间，长城物业公司主张洪荣灵欠交2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，洪荣灵对此无异议，本院予以确认。关于物业费标准，长城物业公司主张按6元/月?平方米的标准收取物业费，洪荣灵辩称2017年3、4月左右，曾与长城物业公司签订优惠协议，约定案涉房屋物业费按每个月每平方1.5元计算，未提供证据证明，长城物业公司对此亦不予认可，故本院对洪荣灵的该项抗辩不予采信。物业费经计算为6元/月?平方米×1444.13平方米×36个月=311932元，本院予以支持。关于违约金，长城物业公司主张按照其与恒盛恒茂（合肥）房地产开发有限公司签订的坝上街环球中心前期物业服务合同约定的交费周期（半年）计算违约金。但长城物业公司与洪荣灵之间的合同签订在后，且长城物业公司亦按照其与洪荣灵之间的合同标准主张物业费，故相应的违约金也应依据该合同确定。长城物业公司与洪荣灵签订的前期物业服务协议并未明确约定物业费的交费周期，属于约定不明，且违约金标准过高，故本院根据案涉坝上街环球中心的经营实际，酌情确定违约金自起诉之日即2020年4月2日起，以311932元为基数，按照日万分之二的标准算至物业费付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告洪荣灵于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省长城物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费311932元及违约金（违约金以311932元为基数，按照日万分之二的标准，自2020年4月2日起算至物业服务费付清之日止）；二、驳回原告安徽省长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7050元，减半收取3525元，由被告洪荣灵负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇二〇年六月十五日法官助理朱敏书记员马荣荣附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。