黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黑10民终535号 上诉人（原审原告）：张志义，男，1962年5月10日出生，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：吕文芳，黑龙江张艳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王宗文，男，1961年5月5日出生，住黑龙江省东宁市。 委托诉讼代理人：李丹，黑龙江正义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东宁市二段林场，住所地黑龙江省东宁市绥阳镇。 法定代表人：胡洪伟，该林场负责人。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 上诉人张志义因与被上诉人王宗文、东宁市二段林场确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初439号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张志义及其委托诉讼代理人吕文芳、被上诉人王宗文的委托诉讼代理人李丹、被上诉人东宁市二段林场的委托诉讼代理人薛久宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志义上诉请求：1.撤销黑龙江省东宁市人民法院（2019）黑1024民初439号民事裁定；2.依法支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据东宁市林业和草原局的复函中确定的土地性质，可以确定案涉房屋及其附属设施系违法建筑，东宁市自然资源局关于《责令停止违法行为通知书》和《接受调查通知书》档案中，定位图纸明确显示案涉房屋及附属设施在二段林场场区规划之外，即使自然资源局未对张志义下达行政处罚决定书也不能改变房屋是违建的事实，法院完全可以据此判决。二、张志义购买王宗文的房屋是基于对东宁市二段林场的信任，不能以张志义知道该房屋无法办理产权证为由不予判决。综上，在房屋及附属设施性质系违建的情况下，一审法院应当据此对合同效力进行确认。 王宗文辩称，一、一审裁定合法，请求维持。二、东宁市二段林场根据东林（2004）44号文件鼓励职工发展养殖业等，王宗文响应号召于2010年6月6日提出申请，东宁市二段林场出具证明同意王宗文在林场西侧大地南侧建平房216平方米。2016年5月10日东宁市二段林场出具证明同意王宗文将房屋卖给张志义，林场的辅助用地建筑的辅助用房都没有房照，该房屋买卖合法。张志义未经东宁市二段林场同意，也未通知王宗文，在购买的房屋附近增设违章建筑，将土地平整修建水泥地面、建设桑拿房等，鉴定价值共计257717元，该部分损失过错在于张志义，未经任何审批私自扩建、添附，王宗文不承担任何责任。 东宁市二段林场辩称，东宁市二段林场同意转让216平方米的房屋是王宗文个人所建用于个人经营，房屋所有权是王宗文的，东宁市二段林场同意王宗文转让仅是房屋不包括土地使用权，也没有许可张志义受让后进行扩建，东宁市二段林场没有责任，一审裁定正确。 张志义向一审法院起诉请求：1.确认张志义与王宗文签订的《私人房屋买卖合同》无效；2.要求王宗文与东宁市二段林场向张志义返还购房款300000元；3。要求王宗文与东宁市二段林场赔偿张志义装修、附属设施等损失257717元及鉴定费用10000元；4.案件受理费由王宗文与东宁市二段林场承担。 一审法院认定事实：2016年，张志义向王宗文购买位于东宁市二段林场场部西大地的平房。2016年5月10日，张志义与王宗文共同找东宁市二段林场，东宁市二段林场出具了证明。该证明主要载明，“二段林场职工王宗文有平房一座，位于林场场部西大地，面积216平方米。经林场同意，王宗文将此房屋卖给张志义，房屋归买方所有。”2016年5月18日，张志义（乙方）与王宗文（甲方）签订了《私人房屋买卖合同》。该合同主要载明，“甲方合法拥有的，坐落于黑龙江省东宁市林业局二段林场西侧大地南盖有的面积216平方米砖铁结构的平房卖给乙方，并将与所出卖房屋及平房东侧38米内牛棚一个，平房西侧38米内猪舍3栋，平房前20米外70米×70米鱼池一个，房屋后7米的45年使用权同时转让给乙方。上述房地产总值300000元，其中一部分购房款230000元是绥芬河市动迁办出具的动迁购房票据。余款7万元乙方以现金方式支付。”2016年6月10日，张志义向王宗文交付了300000元购房款。张志义购买上述房屋后，对该房屋进行了装修、添置了附属设施及栽种果树等。2019年2月15日，原东宁市国土资源局向张志义下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》，要求张志义于2019年2月28日前携带相关材料到绥阳国土分局接受调查。2019年8月16日，牡丹**夏自从评估事务所出具了牡华资评鉴字[2019]第3号资产评估报告。该报告主要载明，“案涉房屋216平方米的装修及添附、构筑物及其他辅助设施现值为257717元。”2019年11月25日，东宁市林业和草原局向一审法院复函。该复函主要载明，“2004年起，王忠文等几名职工在林场西侧大地南面摆地栽木耳。2010年，王宗文计划在此地发展养殖地，林场同意王宗文发展多种经营项目，王宗文就再西侧大地南面盖平房216平方米，发展养殖产业。2016年5月，林场同意将上述房屋卖给张志义。2019年2月，东宁市自然资源对此地块进行了现场勘测及现场踏查，并对张志义下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》确认此房屋为违法建筑，违法用地面积为3209平方米，违法地类为村庄、沼泽，违法用地范围内土地规划用途为自然与文化遗产保护区，不符合土地利用总体规划。”另查明，2004年9月20日，东宁县林业局制定了《东宁县林业鼓励职工发展多种经营的优惠政策》。2010年6月6日，东宁县二段林场向王忠文出具证明。该证明主要载明，“我场职工王忠文响应林业局鼓励职工发展第三产业的号召，经二段林场领导班子研究决定，同意职工王忠文在林场西侧大地南面盖有平房一座（厂30米、宽7.2米）216平方米，平房东侧长38米内盖牛棚一个，平房西侧长38米内向南盖猪舍3栋，平房前面20米外挖鱼池一个70米×70米，房屋后用地7米，房屋及其他用地面积时间为50年。”一审法院认为，本案案由系确认合同效力纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项规定，“起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。理由如下：1.本案案由虽系确认合同效力纠纷。实质系张志义与王宗文签订的《私人房屋买卖合同》中，买卖标的物是否属于违法建筑，且违法建造人所占土地是否属于违法占用土地。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》等相关规定，是否违法占用土地，并在其土地建造房屋是否属于违法建筑的认定与处理主体系自然资源局，而非人民法院。2.本案引发的纠纷的原由系东宁市国土资源局向原告下达了《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》，从该两份通知书下达时间来看均为2019年2月15日，《接受调查通知书》中明确载明“要求张志义于2019年2月28日前携带相关材料到绥阳国土分局接受调查”。表明东宁市国土资源局未对案涉房屋是否违法占地作出进一步处理。3.张志义与王宗文签订《私人房屋买卖合同》前均知道案涉房屋无法办理房屋过户手续。且王宗文已经将案涉房屋交付给了张志义，房屋买卖双方在合同已经履行完毕的情形下，在有关部门对案涉房屋及占地是否违法作出认定与处理期间，人民法院不宜对合同的效力作出认定。综上，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项、第（六）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定驳回张志义的起诉。 本院二审期间，上诉人张志义出示东自然资土字（2020）1－2号行政处罚告知书一份。意在证明：双方签订的房屋买卖合同违反了土地管理法的规定，为无效合同。本院认为，该证据无法证实案涉房屋买卖合同的效力，对其意在证明的问题不予确认。 本院二审确认一审法院查明事实。 本院认为：张志义诉请确认其与王宗文于2016年5月18日签订的案涉《私人房屋买卖合同》无效。东宁市林业和草原局出具的复函体现《私人房屋买卖合同》所涉的房屋占用的土地权属为东宁市二段林场国有，因当时林场职工工资低，林业局出台优惠政策鼓励职工发展多种经营，东宁市二段林场同意王宗文发展多种经营项目，并建造案涉房屋。王宗文虽未取得案涉房屋的规划、审批手续，但王宗文于2010年建造案涉房屋，于2016年5月将案涉房屋卖给张志义均经过东宁市二段林场的同意，现相关行政部门未对案涉房屋性质作出最终的认定结论。张志义诉请确认《私人房屋买卖合同》无效，法律后果会涉及到案涉房屋的处理，在行政部门未对涉案房产处理完毕的情况下，人民法院不宜单独就合同效力先行处理。张志义可在行政部门对案涉房屋进行处理后，就因履行《私人房屋买卖合同》而发生的纠纷，再决定是否向人民法院提起民事诉讼。一审法院在行政部门尚未对涉案房产依法处理完毕的情况下，驳回张志义的起诉并无不当。 综上，张志义的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判员  李冬梅 审判员  杨大奎 审判员  刘 洋 二〇二〇年六月十二日 书记员  孙 源 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。