辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1016号上诉人（原审原告）：王立仁，男，1955年3月10日出生，汉族。住所地：海城市。委托诉讼代理人：钟瑜，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁纪奎，男，汉族，1965年6月12日出生。住所地：海城市。委托诉讼代理人：朱永娟，女，汉族，1964年6月6日出生。住所地：海城市。委托诉讼代理人：张德信，海城市海州管理区法律服务所法律工作者。原审被告：海城市鑫泰房地产开发有限公司。住所地：海城市兴海大街141号。法定代表人：张朝坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：路虹，该公司职员。上诉人王立仁因与被上诉人袁纪奎、原审被告海城市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）案外人执行异议纠纷一案，不服海城市人民法院（2019）辽0381民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王立仁的上诉请求：1、请求依法撤销（2019）辽0381民初7831号民事判决书，请求贵院发回重审或依法改判。不服金额166940元。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与原审被告海城市鑫泰房地产开发有限公司于2017年9月18日签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人已经缴了全部的购房款并领取了该房屋的钥匙，即己经实际占有该房屋。没有办理更名过户手续是因为原审被告鑫泰公司的原因，而非上诉人的原因，所以该房屋应当为上诉人所有，上诉人已经取得该房屋的所有权。故对上诉人的请求应予支持。2、被上诉人袁纪奎与原审被告海城市鑫泰房地产开发有限公司是民间借贷关系，而非房屋买卖关系，该房屋已经在法院查封之前卖与上诉人，与被上诉人袁纪奎和原审被告鑫泰公司均无任何关系，所以法院查封该房实属不当。3、被上诉人应举证证明该房屋为原审被告鑫泰公司所有，否则将承担不利的后果。综上所述，请求贵院依法查明事实，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人袁纪奎二审辩称：服从一审判决。原审被告鑫泰公司二审述称：同意上诉人意见。王立仁向一审法院诉称：原告系合法公民，原告于2017年9月8日与被告鑫泰公司签订购房合同，并分别于当日和2017年9月18日以现金的形式向被告鑫泰公司支付价款，鑫泰公司为原告出具收款收据，原告已经取得该房屋的所有权，但在2019年6月5日，海城市人民法院执行局下达（2018）辽0381执501号执行裁定书，将上述原告合法财产予以查封，原告向该海城市人民法院提出异议，海城市人民法院于2019年8月13日作出（2019）辽0381执异169号民事裁定书，裁定驳回原告请求，原告无奈诉至法院维护自己的合法权益，请求法院依法判令停止对位于海城市鑫泰房地产开发有限公司蓝湾国际小区5号楼2单元2层东户房屋（面积83.47平方米，房屋价值166940元）的执行并判令该房屋归原告所有。案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在执行申请执行人袁纪奎与被执行人鑫泰公司借款合同纠纷一案中，于2019年6月5日查封了位于海城市鑫泰房屋开发有限公司蓝湾国际小区5号楼2单元2层东户房屋（面积83.47平方米）。另查，2017年9月8日原告王立仁作为乙方（买受人），被告鑫泰公司作为甲方（出卖人），双方签订一份购房合同书，合同约定原告购买被告鑫泰公司开发建设的蓝湾国际项目5号楼2单元2层1号，建筑面积83.17平方米，购房款共计166940元，原告分两次支付，分别于2017年9月8日支付76940元，于2017年9月18日支付90000元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。该院于2019年6月5日查封了位于海城市鑫泰房屋开发有限公司蓝湾国际小区5号楼2单元2层东户房屋（面积83.47平方米），依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”和第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，原告王立仁提供的证据不足以排除执行，其虽与被告鑫泰公司于2017年9月8日签订购房合同，但其至今亦未办理入住且未办理相关房屋权属登记，被告鑫泰公司辩称未在房产备案的原因系其公司网签已被关闭，但原告针对该情况其未表示任何辩解，显然原告对该项权利一直怠予行使，原告提供的证据不足以证明其对本案争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求解除对位于海城市鑫泰房屋开发有限公司蓝湾国际小区5号楼2单元2层东户房屋（面积83.47平方米）的查封的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王立仁的诉讼请求。案件受理费3639元，由原告王立仁承担。本院二审期间，上诉人王立仁提交了海城市不动产登记管理中心出具的王立仁房产信息一份、不动产登记资料查询结果证明一份，拟证明上诉人名下只有一套27.94平方米的住房，上诉人购买案涉房屋是为了改善居住环境，被上诉人对该组证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为该组证据能够证明上诉人名下的房产情况，故本院对该组证据予以采信。综上，除一审法院查明的事实外，本院另查明，王立仁名下现有一套房产，位于海洲管理区东关街同泽委，砖木结构，住宅面积为27.94平方米。一审法院对王立仁购买案涉房屋的建筑面积认定错误，应纠正为83.47平方米。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人王立仁对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，袁纪奎与鑫泰公司经生效法律文书确认为民间借贷法律关系，袁纪奎对鑫泰公司享有普通金钱债权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该项法律规定旨在保护房屋消费者的物权期待权，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。现就买受人王立仁是否符合上述规定，本院评析如下：第一，上诉人王立仁与原审被告鑫泰公司于2017年9月8日签订《鑫泰·蓝湾国际购房合同书》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。一审法院于2019年6月5日查封该房产，故王立仁在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，上诉人王立仁名下虽已有一套房，但房屋为砖木结构，住宅面积仅为27.94平方米。其现购买的案涉房屋为83.47平方米，在面积上仍然属于满足基本居住需要，是对居住环境进行的必要的改善，属于满足生存权的合理消费范畴，符合上述规定的精神。第三，根据王立仁与鑫泰公司签订的《鑫泰·蓝湾国际购房合同书》约定，王立仁所购案涉房屋的总价款为166940元。鑫泰公司于2017年9月8日出具收据收到王立仁购房款76940元，于2017年9月18日出具收据收到王立仁购房款90000元。故王立仁所支付的购房款已超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，王立仁对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权。王立仁的该项上诉请求本院予以支持。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。关于上诉人主张其对案涉房屋享有所有权一节。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于案涉房屋未办理过户登记手续，王立仁未能享有对案涉房屋的所有权，故本院对王立仁的该项上诉主张不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海城市人民法院（2020）辽03民终1016号民事判决；二、停止对海城市鑫泰房地产开发有限公司蓝湾国际小区5号楼2单元2层东户房屋（面积83.47平方米）的执行。三、驳回王立仁的其他诉讼请求。一审案件受理费3639元，由袁纪奎承担3639元。二审案件受理费3639元，由袁纪奎承担3639元。本判决为终审判决。审判长 罗 林审判员 吴红娜审判员 闫相夷二〇二〇年六月二十九日法官助理单琬甜书记员徐彤