重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终3494号上诉人（原审被告）：包浩燕，女，1982年8月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：彭铁锋，男，1983年12月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人包浩燕因与被上诉人彭铁锋房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初24402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人包浩燕参加了审理,被上诉人彭铁锋经本院传唤无正当理由未参加审理，本案依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。包浩燕上诉请求：撤销一审判决关于包浩燕支付违约金及加倍支付迟延期间利息的内容，判决彭铁锋返还定金2万元。事实和理由：1.一审判决事实不清。双方签订案涉合同时，房产中介约定晚上12点签约，中介人员与彭铁锋以时间太晚为由对包浩燕进行催促，对包浩燕提出的疑问进行口头保证。由于时间太晚，包浩燕缺少社会经验，签订了一份严重不平等的合同。合同系合伙串通，设置法律陷阱，引诱胁迫，严重不公，非当事人的真实意愿。2.合同履行过程中，中介公司通过为包浩燕办理假离婚证、向银行购物等手段意图通过按揭，但多家银行因为包浩燕有平安贷款不能办理按揭，致使合同无法履行。由于国家政策影响无力继续履行合同，属于不可抗力或情事变更，并非当事人违约。3.合同存在以合法形式掩盖非法目的的条款，合同中约定“按揭不过付全款”的条款，中介及卖方通过催促、引诱、口头保证胁迫等手段让买方签字，强迫签订合同，从而使得中介公司获取中介费，卖方实现无现金购房就获取定金及违约金的目的。一审判决助长了社会玩弄法律、不劳而获、欺骗百姓的不良风气，应当纠正。彭铁锋提交书面意见辩称，1.包浩燕自称以前买卖过五六套房子，赚过一些钱，对买房程序及漏洞比较清楚，其与家人一起来签约，彭铁锋只买过一次房子，不存在欺骗或逼迫买房的问题。2.双方合同明确约定20%违约金，且不能以任何理由调低，如果不予执行，则合同没有效力，只能约束卖方。3.彭铁锋的实际损失根本不止10万元，从去年至今房屋价格有价无市，滑落明显，此外还有各种时间成本、机会成本、劳务及诉讼成本。彭铁锋向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认双方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同于2019年10月17日解除；二、判令包浩燕支付违约金277000元（扣除已支付20000元定金，需另行支付257000元）；三、判令包浩燕赔偿彭铁锋的律师费2万元；四、诉讼费由包浩燕承担。一审法院查明：彭铁锋系沙坪坝区凤天大道10-1-15-6房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，房屋建筑面积142.12平方米，套内建筑面积120.08平方米。2019年8月6日，彭铁锋（甲方）、包浩燕（乙方）与重庆和然居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定如下：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积142.12平方米，套内建筑面积120.08平方米。甲乙双方均清楚该房屋在抵押状态下签署本合同，房屋成交价为1385000元，办理房屋产权变更所需所有税费由乙方承担。乙方同意委托丙方办理按揭贷款购房。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约定金20000元，在交易物业产权转移登记后，定金转化为购房款，乙方于甲方银行还款之日支付购房款310000元，乙方于房屋产权过户当日支付购房款470000元，乙方向银行按揭贷款580000元作为购买该房屋的房款，此款项由乙方按揭银行一次性支付给甲方，按揭贷款审批金额及具体事宜以贷款银行为准，若银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋产权过户之日以现金方式支付。该房屋已设定抵押，乙方以贷款方式购买房屋，甲方应于乙方按揭贷款申请审批通过之后办理抵押银行预约还款解押手续，并在乙方按揭贷款申请审批通过之日起30个工作日内办理完成解押手续。解押方式为乙方资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前五个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其他用途。如乙方贷款购买该房屋，则甲方同意乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之日之后再向甲方交付房款用于解押。若乙方第一次按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请，若乙方按揭贷款申请仍未通过，则甲乙双方均同意由乙方在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日全款购买交易房屋（若交易房屋存在抵押，则须按照合同约定解押，在抵押状态解除之日起15个工作日内全款购买交易房屋）并于办理产权过户当日支付除尾款外的房款。甲方和乙方应当按照约定全面履行自己的义务，本合同没有明确约定履行期限的，以守约方或者丙方发出催促履行之日起五个工作日内为限，催告按照送达地址确认上面的送达方式，任意方式发出即视为送达。自签订本合同之日起，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除合同关系，则守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金标准的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。买卖合同因违约解除的，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）由违约方承担。2019年8月6日，包浩燕向彭铁锋支付购房定金20000元。2019年10月3日，包浩燕通过微信聊天告知彭铁锋不再购买涉案房屋。2019年10月9日，彭铁锋通过中国邮政快递向包浩燕发出《催告函》，通知其在接函后3个工作日内履行合同义务，提供真实完备的材料并完全配合办理按揭贷款的相关手续，银行审批通过后3个工作日内交付首期资金31万元。逾期视为不履行买卖合同，将解除合同并追究违约责任。2019年10月17日，彭铁锋通过手机短信通知包浩燕解除双方签订的房屋买卖合同，包浩燕在回复短信时表示同意解除合同，并陈述“办理按揭期间银行9月17日告诉中介说我不能办理按揭事宜，需付清21.5万元才能办理按揭，但又无能力偿还银行贷款，以至于无法购买你的房屋，同意合同终止，20000元定金作为违约赔偿”。2019年10月17日，彭铁锋（甲方）与北京志霖律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定因涉案房屋买卖合同纠纷案件，委托乙方担任第一审阶段代理人，代理费20000元。当日，彭铁锋向北京志霖律师事务所转账支付律师费20000元。次日北京志霖律师事务所开具代理费发票。包浩燕举示了安居客和链家网站对涉案房屋所在小区同户型同面积房屋的挂牌价格打印件、重庆庆展房地产经纪有限公司的营业执照及询价结果，拟证明涉案房屋的房价并未下跌，彭铁锋并无实际损失。彭铁锋对前述证据的真实性、证明目的均不认可。包浩燕述称向银行申请过一次按揭贷款，因征信原因被拒绝，中介公司询问其他银行后也告知无法办理按揭，因其配偶在外欠钱无法全额付款购买房屋。包浩燕坚持认为合同约定的违约金标准过高，请求法院进行调整。一审法院认为，双方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同部分系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。《房地产买卖（居间）合同》约定，包浩燕以按揭贷款的方式支付购房款580000元，如未能通过银行按揭贷款审批，应当以全款方式购买房屋。包浩燕未能通过银行按揭贷款审批，亦未能以全款的方式支付购房款，包浩燕于2019年10月3日告知彭铁锋不再购买涉案房屋，违反了合同约定，彭铁锋有权解除合同,合同自通知到达对方时解除。彭铁锋于2019年10月17日通知包浩燕解除合同，其请求确认双方签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同于2019年10月17日解除，予以支持。关于彭铁锋要求支付违约金277000元的诉讼请求。《房地产买卖（居间）合同》约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金标准的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。本因包浩燕原因导致合同无法实际履行，包浩燕构成根本违约，应当向彭铁锋支付违约金。包浩燕抗辩称合同约定的违约金过高，高于实际损失，请求法院予以减少。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，认为《房地产买卖（居间）合同》中约定违约方放弃调低违约金标准的诉讼权利违反了法律规定，此条款为无效条款。判断违约金是否需要减少，需要判断的是违约金是否过分高于造成的损失。《房地产买卖（居间）合同》签订时间为2019年8月6日，合同解除时间为2019年10月17日，在间隔三个多月后包浩燕表示不再履行合同对彭铁锋会造成损失，彭铁锋知晓后亦应当及时止损，防止损失扩大。该院结合案情，根据双方的过错程度及彭铁锋受到的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为100000元。包浩燕交纳了购房定金20000元，彭铁锋要求在应支违约金中扣除，予以支持，包浩燕还应支付违约金80000元。关于彭铁锋要求支付律师费20000元的诉讼请求。《房地产买卖（居间）合同》约定，守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或权证代办费等由违约方承担，该费用独立于违约金责任，同时守约方实现债权的所有费用（含交通费、律师费）由违约方承担。该院已经判令因包浩燕的违约行为支付违约金100000元，该违约金足以弥补彭铁锋因此受到的全部损失，另者，对同一违约行为亦不能重复主张违约责任。对该项诉讼请求不再支持。一审法院判决：一、彭铁锋与包浩燕于2019年8月6日签订的《房地产买卖（居间）合同》中的房屋买卖合同于2019年10月17日解除；二、限包浩燕于判决发生法律效力后五日内向彭铁锋支付违约金100000元（扣除已支付的20000元定金，还需支付违约金80000元）；三、驳回彭铁锋的其余诉讼请求。案件受理费17266元，减半收取8633元，由彭铁锋负担3633元，包浩燕负担5000元。包浩燕二审中举示了部分微信记录打印件，拟证明三方约定了按揭不通过三方免责。前述微信记录打印件，交谈双方的身份缺乏证据证明，交谈记录也未显示有关案涉合同签约时彭铁锋同意买方不能通过银行按揭贷款审批时免责的内容。本院对其真实性及关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，依法签订的合同合法有效，当事人应当按约履行，否则应承担相应的违约责任。关于签订案涉买卖合同是否包浩燕的真实意愿，案涉合同是否以合法形式掩盖非法目的。包浩燕系完全民事行为能力人，其为购房事宜委托房产中介，并于2019年8月6日与中介及卖方签订案涉合同，包浩燕在合同上签字，并支付了合同项下的定金，其关于合同内容非其真实意思表示、属于以合法形式掩盖非法目的的上诉意见，缺乏事实依据，不能成立。关于包浩燕是否存在受欺诈和胁迫。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”包浩燕虽称其签约时受到了欺诈和胁迫，既未举示相应的受欺诈或胁迫证据，也未依法诉讼请求法院撤销合同。包浩燕关于受欺诈和胁迫的上诉理由，不能免除合同约束的目的。关于包浩燕是否构成违约。合同责任是严格责任，包浩燕未按合同约定以按揭贷款或全款方式支付房款，构成根本违约。包浩燕作为买房人，应当清楚自身负债情况及资信能力，应当清楚能否获得银行贷款需要银行审批确认，其因自身征信不能获得银行贷款，不属于重大政策影响或不可抗力或情势变更。关于包浩燕上诉请求退还定金。包浩燕一审没有提起反诉要求退还定金，其二审中提出该请求，根据二审终审原则，该诉请本院不予审理。综上，包浩燕的上诉请求不能成立；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由包浩燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年六月二十四日法官助理  秦金星书 记 员  李白露