天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初2406号原告：宋艳娣，女，1987年6月14日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区，现住天津市河东区。被告：王俊博，男,1976年9月19日出生，汉族，住天津市东丽区。第三人：天津金昆房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河东区。法定代表人：李松涛，经理。委托诉讼代理人：杨亮，男，该公司店面经理。原告宋艳娣与被告王俊博、第三人天津金昆房地产信息咨询有限公司（以下简称金昆地产信息）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋艳娣、王俊博、金昆地产信息委托诉讼代理人杨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋艳娣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、第三人签订的编号为2020052号《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告定金20000元并赔偿原告违约金73000元、中介费和银行服务费17325元、租房损失10200元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月17日，宋艳娣、王俊博、金昆地产信息签订了编号为2020052的《房屋买卖（置换）合同》。合同约定宋艳娣购买王俊博坐落于天津市东明区的房屋，总价730000元；合同还约定双方于2020年1月17日以前准备好所有相关材料去房管局办理交易手续，于同年3月31日之前由王俊博腾空房屋交付宋艳娣居住。合同签订当日，宋艳娣支付王俊博定金20000元，支付金昆地产信息中介费、银行服务费17325元。后，王俊博以各种理由推脱，不履行合同，经宋艳娣再三催告仍不履行，致使宋艳娣购房目的无法实现，并因租房造成房租损失10200元，故起诉。宋艳娣向本院提供下列证据：1.房屋买卖合同，拟证明在金昆地产信息见证下，宋艳娣与王俊博形成房屋买卖合同关系；2.收条、微信转账记录，拟证明宋艳娣支付王俊博定金2万元；3.微信转账记录打印件，拟证明宋艳娣支付金昆地产信息中介费、银行服务费；4.微信聊天记录打印件，拟证明由于王俊博一再脱延，导致无法办理房屋过户手续；5.催告函打印件，拟证明宋艳娣催促王俊博办理房屋过户手续；6.微信聊天记录打印件，拟证明宋艳娣、王俊博、金昆地产信息之间催促王俊博将房屋腾出，但后来王俊博不接听电话也不回复信息。王俊博辩称，王俊博自2019年11月8日提前归还房屋贷款，11月22日完成撤销抵押盖章，补办结婚证，办理离婚手续，没有毁约的意愿，希望法院驳回宋艳娣的全部诉讼请求，继续履行合同。合同约定2010年1月17日办理过户手续，中介公司1月16日通知王俊博需要携带结婚证，但因结婚证丢失需要补办，经沟通宋艳娣同意春节后再行办理，该口头约定有效。年初，因受新冠肺炎疫情影响，致使此次合同不能顺利进行。后，宋艳娣提出补偿，王俊博夫妇商量中出现争执，最终导致离婚，办理离婚手续也需要排期。如果合同解除王俊博只同意退还定金。出现的违约也并非王俊博本意，而是由一些特殊原因造成的，即使承担违约责任，也不同意赔偿宋艳娣要求的数额。王俊博向本院提供下列证据:1.房产证复印件，拟证明房屋买卖合同签订后，王俊博积极办理撤销抵押手续；2.聊天记录打印件，拟证明2020年1月16日告诉中介没有准备结婚证，中介与宋艳娣沟通可以延期办理，表明王俊博的态度是积极的；3.结婚证、离婚证复印件，拟证明王俊博为履行合同义务，积极准备。金昆地产信息述称，事实与宋艳娣所述基本一致，同意宋艳娣的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋艳娣、金昆地产信息对王俊博所提交的证据的真实性无异议。王俊博除对宋艳娣支付给金昆地产信息的中介费不知情，不发表意见外，对其他证据无异议。金昆地产信息对宋艳娣提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。关于宋艳娣支付给金昆地产信息的中介费，金昆地产信息并无异议，该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2019年12月16日，宋艳娣、王俊博、金昆地产信息签订了《房屋买卖（置换）合同》，编号为2020052。合同约定宋艳娣购买王俊博坐落于天津市东丽区的房屋，成交价格730000元；合同还约定宋艳娣承担房屋信息服务费14600元，并于2019年12月16日向王俊博交付定金20000元，定金将在办理房屋交易手续同时转为房款；宋艳娣选择贷款方式购房，定于2020年1月17日以前准备好相关费用，宋艳娣、王俊博按照有关部门的规定，准备好相关证件及资料，准备齐全后通知中介公司，中介公司接到通知后3个工作日内，启动办理房屋的过户（及贷款）手续。王俊博承诺于2020年3月31日之前腾空房屋交付宋艳娣居住，每逾期一日，违约方应向守约方支付成交价的10‰的延迟履行违约金；并约定买卖双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生约定的违约责任，均由违约方向守约方支付成交价的10%作为违约金，并由违约方承担已经产生的信息服务费、代办费、评估费、担保费、过户费等一切费用。合同签订当日，宋艳娣支付王俊博定金20000元，支付金昆地产信息中介费、银行服务费17325元。办理案涉房屋交易手续中，因王俊博结婚证丢失需要补办，后王俊博夫妇出现争执导致办理离婚手续等原因，致使王俊博未能如约履行合同。本院认为，宋艳娣、王俊博、金昆地产信息签订的《房屋买卖（置换）合同》，系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。当事人应当严格按照合同约定全面履行己方义务。王俊博因其一方的原因迟迟不能宋艳娣签订《天津市商品房买卖合同》，导致宋艳娣无法办理贷款手续，致使宋艳娣签订合同的目的无法实现，王俊博已构成违约，考虑到双方履行合同的情况，故对于宋艳娣要求解除房屋买卖居间合同的主张本院应予支持。关于违约责任的承担问题。宋艳娣要求返还定金20000元，应予支持，宋艳娣依据合同约定主张房屋成交价格的10%的违约金73000元以及赔偿中介费损失17325元、租房损失10200元，鉴于约定的违约金与损害赔偿金原则上不能并用，二者同时出现，应比较违约金、损失的大小，以确定违约金的数额，宋艳娣主张约定的违约金过分高于实际损失。对此问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本院综合考虑酌定王俊博支付违约金50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告王俊博于本判决生效之日起十日内返还原告宋艳娣定金20000元，赔偿违约金50000元，合计70000元；二、驳回原告宋艳娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1355.5元，由原告宋艳娣负担580.5元，由被告王俊博负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  于广生二〇二〇年六月二十九日书记员  林彦鹏本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。