东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0503民初976号原告：东营市河口区住房和城乡建设局，住所地东营市河口区黄河路166号，统一社会信用代码11370503MB2863029A。负责人：孙卫祥，局长。委托诉讼代理人：于广涛，山东东曦律师事务所律师。被告：宋传霞，女，1968年2月29日出生，汉族，无业，住东营市河口区。原告东营市河口区住房和城乡建设局(以下简称河口区住建局)与被告宋传霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河口区住建局的委托诉讼代理人于广涛,被告宋传霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河口区住建局向本院提出诉讼请求：1.判决宋传霞支付河口区住建局房屋租金自2013年11月16日起至2019年12月31日租金为16287元，并支付自2013年11月16日起至实际付款之日按廉租住房租赁合同约定的违约金1628.7元；2.判决解除双方之间的《河口区廉租房住房租赁合同》，判令宋传霞搬离涉案房屋；3.本案一切诉讼费由宋传霞承担。诉讼过程中，河口区住建局撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2012年11月16日，宋传霞与河口区住建局签订《河口区廉租住房租赁合同》，租赁期限为一年，自2012年11月16日至2013年11月15日，后经河口区住建局多次催要，至今宋传霞仍未交纳房租，同时按照合同中的约定及国家政策，宋传霞已经不符合租住条件，河口区住建局有权解除合同，为保护国有资产，特向法院提起诉讼，请依法判处。宋传霞辩称，在承租涉案廉租房之前，因其符合分得经济适用房的条件，而没有给分配，所以当时相关领导承诺让先居住使用涉案房屋，没有说过交纳租金的事情。河口区住建局现在要求交纳租金不合理。同意在半个月内搬出涉案房屋，解除双方之间的租赁合同。本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记所有权人为河口区住建局，登记时间为2011年5月13日。2012年11月16日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组作为出租方（甲方）、宋传霞作为承租方（乙方），双方签订《河口区廉租住房租赁合同》一份，合同主要内容：第一条房屋基本情况：本合同所涉及住房位于河口区河滨路319-1号，1单元302号房，套型为二室一厅，建筑面积70.32㎡，主体为四层混合结构，搭配附设储藏室一个。第二条房屋用途和使用要求：（一）房屋用途。乙方承租该房屋仅作为家庭居住使用。（二）使用要求。乙方应按政策规定和合同约定，合理使用所承租房屋及附属设施。第三条租赁期限：本合同租赁期限为一年，自2012年11月16日至2013年11月15日。第四条租金及其支付：（一）租金标准。该住房租金按照有关文件规定。其中，保障面积内部分：30平方米，月租金为36元；保障面积外部分：40.32平方米，月租金为121元；年租金总额为1884元。租赁期内，乙方如因政府规定或家庭收入、人口等情况发生变化而致使租金标准发生变动的，本条款按新确定租金标准执行。（四）支付方式。由乙方在领取住房钥匙时将本合同约定年租金总额一次性支付给甲方。第八条合同的解除与终止：（一）租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。1、擅自将承租住房转租、出借或互换承租房屋的；2、擅自对租住的住房进行扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；4、无正当理由累计6个月以上未交纳租金的；5、未经批准连续6个月以上未居住的；6、无正当理由累计6个月不交纳物业管理服务费的；7、约定安全使用房屋而发生房屋倒塌、火灾等安全事故的；8、虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房的。（二）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自然终止。（三）租赁期满合同自然终止。第九条违约责任：（一）甲方违约责任：1、甲方无正当理由不按时向乙方提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的，乙方有权单方解除租赁合同，并有权索赔损失。2、未征得乙方同意提前收回房屋，给乙方造成损失的，甲方赔偿。（二）乙方违约责任：1、乙方逾期支付租金，每逾期一个月（不足一个月按一个月计算），乙方须按欠租金额的10%支付违约金（月租金额×10%×逾期月数）。2、租赁期满，乙方未续签租赁合同或经审核不再具备承租资格而又无正当理由不腾退房屋的，由甲方责令其退房，并按该房屋当年租金标准年租金的2至5倍处以罚款。第十条本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议。第十二条本合同一式三份，甲方执二份，乙方执一份，自双方签字盖章后生效。双方在该合同中还约定了其他的权利义务。同日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组与宋传霞共同签署了关于河滨小区24套廉租住房租金情况说明，说明内容为：为了解决河口区城镇低收入家庭住房困难问题，区政府将原市政公司院内职工住宅楼24套房屋作为廉租住房房源，总建筑面积1687.68㎡，同时于2010年初对房屋进行改造修缮管理工作，根据工程改造计划决定于2011年底交付使用，因个别原因未能及时将房屋交付个人使用，造成24户低收入家庭未能及时享受到廉租住房保障。结合文件规定，针对享受实物配租廉租住房的低收入家庭，住房保障面积的部分将按照文件规定标准1.2元／㎡收取，超出保障面积的部分应按照6元／㎡征收，因考虑未及时将房屋交付使用而造成低收入家庭住房问题，鉴于上述情况，经区住房保障体系建设工作领导小组办公室研究决定，将超出保障面积的部分按照3元／㎡标准征收，房屋租金征收期限为2012年11月16日至2013年11月15日。合同签订后，河口区住建局将涉案房屋交付宋传霞居住使用，宋传霞认可只交纳了2012年11月16日至2013年11月15日一年期限的租金，但主张河口区住建局又将其交纳的租金予以返还。上述合同期限届满后，双方未再重新签订书面租赁合同。现查明自2013年11月16日房屋租赁合同到期后，宋传霞仍占有使用该房屋至河口区住建局提起本案诉讼期间。本案诉讼过程中，宋传霞主动将涉案房屋腾空，并与河口区住建局办理了退房手续。根据河口区人民政府2014年度、2015年度、2019年度河口区住房保障工作实施方案的规定，2013年11月16日至2014年12月31日宋传霞（家庭成员2人）应享受的住房保障面积45平方米，2015年1月1日至2018年12月31日应享受的住房保障面积40平方米，2019年1月1日至12月31日应享受的住房保障面积45平方米，住房保障内面积执行月租金1.2元/平方米，住房保障外面积执行月租金6元/平方米。经核算宋传霞欠付2013年11月16日至2019年12月31日租金共计16287元。2020年4月8日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具证明一份，证明内容为：东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组系河口区人民政府设立的临时机构，无法人主体资格，其签署的《河口区廉租房租赁合同》涉及的房产均归河口区住建局管理，收取房租等管理职能均由河口区住建局负责实施。本院认为，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组与宋传霞签订《河口区廉租房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。涉案租赁合同期满后双方未再续签租赁合同，宋传霞继续使用涉案房屋，河口区住建局亦未提出异议，原租赁合同继续有效，宋传霞应按原合同约定计算租金的标准，向河口区住建局交纳租金。宋传霞未按合同约定履行交纳租金的义务，其行为构成违约，对此应当承担相应的民事责任。河口区住建局要求宋传霞支付2013年11月16日至2019年12月31日期间的房屋租金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。按照双方合同约定，宋传霞逾期支付租金，应当承担支付违约金的责任，但双方约定的违约金数额过高，现河口区住建局主动进行调整，主张以2780元为基数，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以5539元为基数，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以8298元为基数，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以11057元为基数，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以13816元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以13816元为基数，自2019年8月21日起至2019年12月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以16287元为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金数额以1628.7元为限，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：宋传霞于本判决生效之日起五日内支付东营市河口区住房和城乡建设局房屋租金16287元及违约金（违约金计算方式：以2780元为基数，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以5539元为基数，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以8298元为基数，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以11057元为基数，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以13816元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以13816元为基数，自2019年8月21日起至2019年12月31日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以16287元为基数，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金数额以1628.7元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取124元，由宋传霞负担。当事人不服一审裁判上诉的，应当全额缴纳上诉费用。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  孟凡梅二〇二〇年六月三十日书记员  崔向晓