安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初939号 原告：肖凤英，女，1967年10月8日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：管必合，安徽杰灵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪宝玉，安徽杰灵律师事务所实习律师。 被告：宣城梁鸿置业有限公司,住所地安徽省宣城市经济技术开发区。 法定代表人：叶晓明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：范孝银，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭礼，安徽徽杰律师事务所律师。 原告肖凤英与被告宣城梁鸿置业有限公司（以下简称宣城梁鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖凤英的委托诉讼代理人管必合，被告宣城梁鸿公司的委托诉讼代理人范孝银、谭礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 肖凤英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告宣城梁鸿置业有限公司返还原告肖凤英购房款43224.7元及利息(自起诉之日起至实际支付之日止,按中国人民银行同期同类贷款利息计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是购买宣城市中梁壹号院x幢xxx房屋的业主,被告是中梁院宣州壹号院的开发商。2017年5月被告在开发宣城市中梁壹号院房地产时,对外发布宣传广告,对于户型图、样板房等做出说明和允诺，其中对于阳台明确允诺为“封闭阳台”,并以红框标识且承诺框内为不计入面积(或计入一半面积)。2017年9月,原告与被告签订书面的《商品房买卖合同》,合同约定房屋建筑面积136.21平方米,单价每平方米7570元,房价为1031110元。2017年9月,原告即以首付加按揭的形式交付了全部购房款。2019年10月2日,被告通知原告交付房屋,原告到所交付的房屋查看时发现被告违反允诺,将阳台全部计算面积,多计算面积5.71平方米,多收购房款43224.7元。原告就此数次向被告交涉,要求被告按照宣传资料允诺,按照阳台的一半计算面积并返还多收的阳台面积的购房款。原告认为，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任”。据此原告要求被告返还多计入面积的购房款,符合法律规定,被告理应承担违约责任,返还相应的购房款。 宣城梁鸿公司辩称，原告诉请无事实和法律依据，请求依法驳回全部诉讼请求。原告诉称赠送面积没有事实依据，原被告双方在签订《商品房买卖合同》之前，被告对案涉的销售房屋已清楚告知房屋面积并将房屋平面图作为附件附在买卖合同之后，没有对赠送面积约定，原告对其应高度关注，最核心房屋面积和房屋价格是清楚知道并签字确认的，双方对房屋面积和购房价款意思表示是清楚一致的。被告交付的房屋面积与实际交付面积一致，赠送面积不在买卖合同的面积之内，也不包含在合同约定的价款中，被告严格按照规划设计、修建、销售房屋，每户户型结构和产权、使用面积均体现在规划设计图中，规划图与房屋是不可分割的整体，不存在买卖合同之外还有另外的赠送面积。至于原告诉称被告在销售商品房过程中是否存在虚假宣传等行为，应由相关行政主管机关认定处理，不属于本案审理范围。原告诉请被告返还其购房款43224.7元及利息无事实和法律依据；本案案涉宣传彩页来源不明，无被告公司印章确认，无法认定是被告向外发布；案涉宣传彩页系邀约邀请，不构成合同内容；本案被告并未多计算案涉房屋阳台一半的面积。原告起诉没有事实基础，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.宣城梁鸿公司对肖凤英提交的房屋销售宣传彩页复印件三性均有异议，认为其为印刷品，无法与原件核对，从宣传彩页的内容来看该宣传彩页没有被告公司的印章，无法认定为宣城梁鸿公司发布。本院认为，宣城梁鸿公司对肖凤英提交的宣传彩页有异议，但其作为该宣传彩页的委托制作及发行人，未向本院提交宣传彩页原件，应承担举证不利的后果，且庭审过程中，宣城梁鸿公司认可肖凤英提交的宣传彩页与其对外发布的“好像一致”，本院对肖凤英提交的宣传彩页予以采纳。2.肖凤英提交《建设工程建筑面积计算规范》复印件一份，证明按照国家规范本案诉争的房屋阳台属于结构外,也应该计算一半的面积，本院经审查认为《建筑工程建筑面积规范》（GB/T50353-2013）适用范围为“新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算”，《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB/T17986.1-2000），适用范围为“城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城镇、建制镇的建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其他地区的房产测量亦可参照执行”，故本院对案涉房产测绘报告使用的标准及其测量的房屋面积予以认可。3.肖凤英提交请求退还多收购房款的申请复印件，证明包括其自己在内的诸多业主已经向被告提出异议,要求返还多付的购房款,但被告不予理睬,且业主已经向其他行政部门也提出异议的事实。本院认为，上述证据虽具备真实性，但对于其是否多付了购房款的事实，本院将结合其他证据予以审查；4.宣城梁鸿公司提交的《中梁壹号院总平面图及南区建筑单体设计方案》、案涉房屋工程项目《竣工图》系复印件，本院无法核实其真实性，对该份证据不予采纳。 本院认为，首先，肖凤英提交的宣传彩页上虽然备注了“红框内为不计入面积（或计入一般面积）”，但同时又用文字注明“本项目推广案名为【中梁宣州壹号院】，本宣传资料所有文字、数据、所标尺寸、图片等均为项目相关设计效果的表达和示意，为要约邀请，不构成要约内容，其中对项目周边环境、交通及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺；资料中所示户型为创意装修后的展示，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等局部差别、局部结构、面积等可能不同，仅供参考，一切有关房屋的具体信息均以书面合同及其附件的约定及政府最终审批为准。本资料的发布时间为2017年5月，本公司保留对本宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。”，该内容表明，双方权利义务要以正式签订的合同为准。本案的宣传彩页仅具有要约邀请的性质，不能作为合同内容。其次，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议二》是双方最终的意思表示，对双方均有约束力。双方在《商品房买卖合同》第三条中约定：该商品房阳台是封闭式。在第五条中约定，案涉房屋面积确认和面积差异的处理均以建筑面积为依据，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补。上述两份合同中，双方未对阳台面积计算方式作出特别的约定。因此，案涉封闭式阳台面积计算方式根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）标准全部计入，并无不当。肖凤英主**台面积按照一半计算并要求宣城梁鸿公司返还多收的阳台面积购房款的主张没有事实和法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条，第十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告肖凤英的诉讼请求。 本诉案件受理费441元，由原告肖凤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  聂永香 二〇二〇年六月二十四日 书记员  **靖 附：法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……