浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3796号 上诉人（原审被告）：杭州萧山御龙商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区宝龙城市中心4幢3层。统一社会信用代码：91330109311397631X。 法定代表人：许华琳，执行董事。 委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王琦宏，男，1970年5月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：韩蓓丽、丁勇，浙江均思律师事务所律师。 上诉人杭州萧山御龙商业管理有限公司（以下简称御龙公司）因与被上诉人王琦宏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初16992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人御龙公司的委托诉讼代理人马媛容、被上诉人王琦宏的委托诉讼代理人韩蓓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：御龙公司经商铺权利人委托管理案涉商铺，并签订《委托管理协议》。后御龙公司（甲方）与王琦宏（乙方）签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，承租面积暂计1295.94平方米，本合同约定的与面积有关的所有费用均按该计租面积计算支付。乙方承诺租赁场所仅作为经营品牌品江南餐饮之用途，该广场由御龙公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。第三条“租赁期限”约定租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日按本合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，双方约定租赁场所交付日为2015年10月25日。第四条“租金、综合物业服务费和其他费用”约定乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，每月租金为77756.4元；第二个租赁年度乙方每月应缴交的租金为77756.4元。乙方应按租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，标准为12959.4元/月。乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金、综合物业服务费，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金、综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金及管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第十一条“退还租赁场所”约定本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方等。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应支付占用期间的综合物业服务费及其他费用等。第十二条“违约责任及合同解除、终止”约定除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……乙方逾期超过30天未能支付、不支付或延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）。如有前述违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金等内容。后御龙公司实际于2016年1月18日交付案涉商铺，王琦宏经营的案涉餐饮店于2016年1月16日开业，整个商场的开业时间为2016年1月18日。案涉商铺装修免租期自2016年1月18日至同年7月17日，自同年7月18日开始计算租金。王琦宏已付自2016年1月18日至同年11月27日的租金339298.2元（免租期未计）、自2016年1月18日至2017年6月30日的物业费226162.43元、履约保证金209372.07元、装修保证金20000元及经营保证金10000元，之后的租金及物业费未付。御龙公司遂于2017年11月向王琦宏发出催款函，要求王琦宏按约清缴拖欠的所有款项及相应逾期付款违约金等。之后王琦宏未履行，御龙公司于同年11月23日向王琦宏发出解约函，主张王琦宏拖欠款项的行为已严重违反合同约定，符合约定解除权的构成要件等，并函告解除合同等，该函件于同年11月24日妥投并签收，王琦宏未予回复。其间，王琦宏曾就店铺漏水维修等问题与御龙公司进行沟通，未果，萧山广播电视台就该情形进行了书面报道。2019年2月21日王琦宏提起诉讼，原审法院进行预立案，于2019年11月4日进行了立案。王琦宏请求判令：1、确认御龙公司与王琦宏签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》于2017年11月24日解除，御龙公司退还履约保证金209372.02元，并支付自2017年11月25日起至实际付清之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；2、御龙公司支付因其违约导致合同提前解除的违约金166398.7元（2个月租金标准）；3、御龙公司退还装修保证金20000元及经营质量保证金10000元、已付的物业管理费226162.43元及租金339298.2元，共计595460.63元，并支付该款自2017年11月25日起至实际付清之日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；4、御龙公司赔偿王琦宏支付员工的窝工工资损失1909514元（自2016年1月至同年6月期间无法开业且未正常使用期间的工资损失）；5、御龙公司赔偿王琦宏装修损失7748元（根据鉴定结论确定）；6、御龙公司赔偿因漏水所致货物损失105584元（根据鉴定结论确定）；7、本案诉讼费用由御龙公司承担。 另查明，原审中，依王琦宏书面申请，原审法院依法委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对案涉商铺漏水原因及损失进行司法鉴定，该鉴定机构于2019年6月3日出具司法鉴定报告（报告1），王琦宏预付鉴定费82500元，报告1载明10个位置的渗漏情况，并明确渗漏原因为：序号1-3，轴线位置分别为一层32/B-C轴、一层32/C轴、一层32/B轴，渗漏原因为“该三处渗漏点的二层楼面为卫生间，设计采用同层排水（结构上采用降板处理），漏水原因为卫生间防水失效引起”；序号4，轴线位置为一层31/B-C轴，渗漏原因为“该处为主楼4号楼与裙房相连的伸缩缝处，屋面的伸缩缝处卷材设置不当引起渗漏”；序号5、6，轴线位置为二层36/D2轴、二层35/D2轴，渗漏原因为“该二处渗漏点原为露天屋面并留有设施洞口，现该处屋面已改造，原预留的管道等设施均位于铺装层下导致出现渗漏”；序号7，轴线位置为二层35/E轴东侧，渗漏原因为“该处为5号楼的用水房间，渗漏是由于该处防水失效引起”；序号8，轴线位置为二层34E轴，渗漏原因为“该处为主楼5号楼与裙房相连的伸缩缝处，屋面的伸缩缝处防水设置不当引起渗漏”；序号9，轴线位置为二层33/A轴，渗漏原因为“该处窗玻璃密封胶设置不当引起”；序号10，轴线位置为二层办公室西侧，系主楼4号楼空调搁板下漏水，渗漏原因为“因空调冷凝水排水不畅导致漏水”等。杭州萧审房地产资产评估有限公司于2019年7月26日出具资产评估报告（报告2），王琦宏预付鉴定费6000元，报告2载明“案涉房屋受漏水影响的装饰装修及设备设施财产损失于2019年2月21日的市场价值为113332元：其中装修装饰损失市场价值为7748元，设备设施损失市场价值为105584元”等。 原审再查明，王琦宏于2016年2月2日在案涉商铺处注册登记个体工商户，字号为“杭州萧山北干青家南院餐厅”，实体店招牌名称为“江南民家”，现在经营使用。 原审又查明，原审庭审中御龙公司明确“萧山宝龙城市广场消防验收分两部分进行，一是2015年12月10日针对萧山宝龙城市广场地上1-4层商业、地下1-2层车库经消防验收合格；二是2016年5月31日针对商业街1-6号楼即案涉标的物所在地经消防验收合格”，以及“萧山宝龙城市广场工程的竣工验收合格时间是2016年5月31日，备案时间是同年6月23日”。 原审法院认为：本案王琦宏主张权利的依据为案涉商铺租赁合同，双方实际形成的是租赁合同法律关系，该合同系其真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约全面履行义务。针对双方主要争议点及王琦宏主张，一、关于案涉合同履行过程中的违约情形及合同解除问题，包括商铺交付、费用支付、漏水维修及车库高度等问题。本案中，王琦宏已支付至2016年11月27日的租金以及至2017年6月30日的物业费，之后经御龙公司催交后，仍未予履行。王琦宏提出商铺交付、漏水维修及车库高度问题，针对商铺交付，王琦宏主张因未经消防验收及竣工备案前致证照无法办理而无法经营等，首先，双方于庭审中明确王琦宏实际开业经营的时间为2016年1月16日，且御龙公司实际于同年1月18日交付案涉商铺，整个商场也于同年1月18日开业，实际计租时间为同年7月18日，可知御龙公司在通过消防验收及竣工时间即2016年5月31日前实际交付，并由王琦宏开业经营，并实际使用商铺至今。其次，案涉房屋交付时未通过消防验收等，系相应管理性法律规范，不影响案涉合同效力及租金支付；若因前述存在的问题导致该期间王琦宏无法正常经营并导致相应损失的，其可依法另行主张。再次，在2016年5月31日之前，王琦宏尚处于约定的装修免租期，不产生相应租金损失。此外，王琦宏主张在通过消防验收及竣工之后，因店铺未通过消防验收及消防罚款导致无法正常经营，其经营店铺的二次消防验收问题，应系经营者的义务，不能归责于御龙公司，王琦宏的该项主张于法无据，故不予认定。关于车库高度问题，王琦宏主张该问题影响其经营并产生损失，未提供任何证据予以证实，故不予采信。关于漏水维修及相应违约责任问题，根据鉴定确定的漏水问题及渗漏原因，其中序号4、5，即使按御龙公司主张具体原因不清，并否定系房屋质量问题所致，因御龙公司或第三方改造该处屋面所产生的渗漏问题，也应由御龙公司承担合同违约责任；若确属第三方所致，其可在承担责任后依法追偿。其中序号1-4及7-9，御龙公司认为可能属于施工单位或玻璃老化或改造等问题，即使确属第三方施工或改造等原因所致，也均属御龙公司的合同责任范畴，且其也未提供任何证据证明存在王琦宏使用不当的问题。其中序号10，御龙公司辩称系王琦宏进行二次装修时对空调进行改造所致，但该范围不属王琦宏的经营范围，御龙公司认为位置是关联的，缺乏依据，故不予采信。此外，对于出现的渗漏问题，御龙公司也未提供有效证据证实已尽约定的维修等义务。综上，可认定案涉商铺的渗漏问题，应由御龙公司承担相应违约责任，但该项赔偿责任的承担，不能对抗合同的主要义务，且这与王琦宏实际经营商铺并使用至今的事实相违背，故王琦宏主张可拒付租金的理由不成立。综上，本案中王琦宏未按约支付租金，违反合同约定，御龙公司就渗漏问题未进行维修等，亦违反合同约定。经释明，双方对合同解除时间点2017年11月24日予以认可，予以确认，并认定系双方原因所致。就王琦宏主张确认合同解除并返还履约保证金209372.07元、装修保证金20000元及经营保证金10000元，具有合同及法律依据，故予以支持。至于王琦宏关于返还已付租金及物业费的主张，缺乏合同及法律依据，故不予支持。二、关于王琦宏实际损失及违约责任的认定。就王琦宏主张合同提前解除的违约金，结合前述分析，系双方原因导致合同解除，故对双方该项请求均不予支持。就王琦宏主张的装饰装修及设备设施损失，按合同约定，系因渗漏问题导致的直接财产损失，应予支持。至于窝工工资损失，王琦宏并未提供证据证明该工资成本支出与本案的关联性以及计算标准的合理性，且与其一直经营店铺至今的事实不符，故不予支持。此外，就案涉鉴定费88500元，经释明，双方对该款在本案诉讼费用中一并处理均无异议，故予以确认。对费用的承担，结合前述违约情形及原因，确定该项费用由御龙公司承担。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月27日判决：一、确认御龙公司与王琦宏签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》已于2017年11月24日解除；二、御龙公司在判决生效后十日内返还王琦宏履约保证金209372.07元、装修保证金20000元及经营保证金10000元；三、御龙公司在判决生效后十日内赔偿王琦宏装饰装修损失7748元；四、御龙公司在判决生效后十日内赔偿王琦宏设备设施损失105584元；五、驳回王琦宏的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30752元，减半收取计15376元，由王琦宏负担13565元，御龙公司负担1811元。鉴定费88500元，由御龙公司负担；该款王琦宏已向鉴定机构预交，由御龙公司在本判决生效后十日内直接支付给王琦宏。 宣判后，御龙公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对合同解除的原因认定有误，导致对合同解除后责任分配错误。王琦宏拖欠租金的行为构成根本违约，御龙公司依据《租赁合同》享有并已经合理行使了合同解除权。根据御龙公司在另案提供的微信聊天截图等证据，可以看出双方一直就案涉商铺维修事宜进行沟通，并予以实际修复，王琦宏一直使用案涉商铺至今，其并不因此享有、且从未实际行使过合同解除权。二、一审法院要求御龙公司返还履行保证金错误。因王琦宏违约，合同解除后，御龙公司根据合同约定主张没收履约保证金具有合同依据。三、一审法院要求御龙公司赔偿装修损失及设备损失无依据。一审法院根据《鉴定报告》及《资产评估报告》直接确认需要赔偿的金额，过于武断。《鉴定报告》无法证明房屋漏水系御龙公司原因，王琦宏并未就自己装修未产生房屋渗漏提供证据。《资产评估报告》中提及的设施设备损失也并未证明是因案涉商铺漏水导致。王琦宏在明知案涉商铺可能渗水的情形下，恶意占用商铺，导致损失扩大，不应由御龙公司承担。请求二审法院：1、撤销原判第二项，改判御龙公司有权没收履约保证金209372.07元；2、撤销原判第三、四项。 上诉人御龙公司在二审中未提交新证据。 被上诉人王琦宏在二审中辩称：第一，房屋租赁合同提前解除是双方的原因所致，并非王琦宏单方责任。御龙公司也存在违约事实，对合同解除是有过错的。首先，御龙公司出租给王琦宏的房屋存在长期渗漏问题。一审法院委托鉴定的报告已经载明了渗漏原因并非王琦宏造成。而无论是房屋本身质量问题，还是第三方施工或者改造的原因所致，都属于作为出租人的御龙公司的责任范畴。御龙公司在上诉状中也承认王琦宏一直就商铺维修事宜与其沟通，从微信聊天记录中也可以看出王琦宏在承租商铺后多次反映情况、报修，但直到本案审理期间，渗漏问题仍然存在，御龙公司根本没有尽到维修的义务。其次，正因为商铺的渗漏问题始终没有解决，王琦宏经营受到很大的阻碍，设备也多次被漏水损毁，遭受了巨大损失。王琦宏不得已才以不付租金的方式抗辩，企图与御龙公司协商解决问题，然而协商始终无果，渗漏问题也始终不予解决。御龙公司以王琦宏不付租金为由解除合同，将过错全部推给王琦宏霸道无理。再次，案涉商铺存在渗漏的事实，并且不是王琦宏造成的。渗漏问题长期存在，并且没有得到解决。御龙公司没有尽到维修的义务的事实，经一审法院审理查明无误。王琦宏因此不付租金，可见御龙公司没有履行合同义务在先，王琦宏违约在后，系双方的原因最终导致了合同提前解除。第二，御龙公司应当返还王琦宏履约保证金。合同5.3条约定的是因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不退还履约保证金。但本案的合同解除，并非是王琦宏单方违约导致的。御龙公司也有违约责任，《合同法》第一百二十一条规定当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由此可见，御龙公司不能依据合同5.3条没收履约保证金。现在因双方原因解除，履约保证金应当予以返还。第三、御龙公司赔偿王琦宏装饰装修损失和设备设施损失有事实和合同的依据。商铺渗漏问题应由御龙公司承担违约责任，装饰装修损失和设备设施损失是渗漏问题导致的直接财产损失。合同9.7条约定了甲方的维修责任和因甲方过错引起乙方经营财产或人员损失和破坏的，甲方赔偿乙方发生的直接经济损失。一审法院委托评估的程序合法，评估过程中，御龙公司也参与了评估现场勘察评估，因漏水而受损的装饰装修和设备设施无异议。因此可以确认评估报告所得的装饰装修损失和设备设施损失是王琦宏因商铺渗漏而受到的直接经济损失，并且在评估报告作出以后，御龙公司也没有要求重新评估。因此，御龙公司赔偿王琦宏装饰装修损失和设施设备损失有事实和合同依据。综上所述，请求驳回御龙公司的上诉请求。 被上诉人王琦宏在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。 本院认为，根据御龙公司与王琦宏微信聊天记录可知，案涉商铺存在持续漏水问题，王琦宏多次向御龙公司反映情况，御龙公司确也维修过，但直至本案诉讼，渗漏问题一直没有彻底解决。一审中，对于案涉商铺渗漏原因进行了司法鉴定，可知漏水基本是因防水失效或防水设置不当等引起。御龙公司作为出租人，应当保障出租房屋的正常使用，并负有维修义务，因第三方原因或房屋本身质量问题引起的漏水应由御龙公司承担责任，现有证据尚不能认定漏水是因王琦宏使用不当引起。故，本案中虽王琦宏存在拖欠租金的违约行为，但御龙公司对于房屋渗漏问题也未能彻底解决，导致漏水情况一直存在，在一定程度上会影响王琦宏经营使用，故也存在违约，因此，本案双方均存在违反合同的情况，应各自承担相应的责任。合同约定，履约保证金非因王琦宏违约而终止时，御龙公司应无息退还，本案因双方违约，故原审判决御龙公司退还王琦宏履约保证金符合合同约定。因渗漏导致王琦宏装修装饰及设备设施损失，御龙公司应承担赔偿责任。损失金额已经评估，对于评估结论御龙公司亦未申请重新评估，故对评估结论应予确认。原审据此作出判决并无不当。御龙公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6141元，由杭州萧山御龙商业管理有限公司负担（杭州萧山御龙商业管理有限公司已向本院预交上诉案件受理费6591元，杭州萧山御龙商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费450元）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年六月十八日 书记员 袁其伟