浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初6145号 原告：潘从彪，男，1968年3月14日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：赵能干，宁海县缑城法律服务所法律工作者。 被告：杨定君，男，1967年12月31日出生，汉族，住宁海县。 被告：董惠丽，女，1969年11月28日出生，汉族，住宁海县。 上述两被告的委托诉讼代理人：薛淼冰，宁海县天河法律服务所法律工作者。 上述两被告的委托诉讼代理人：鲍睿，宁海县天河法律服务所法律工作者。 第三人：姜回英，女，1945年9月3日出生，汉族，住宁海县。 法定代理人：薛志达，1976年1月23日出生，汉族，住宁海县。 原告潘从彪与被告杨定君、董惠丽、第三人姜回英为农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月14日向法院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月9日第一次公开开庭进行审理。原告潘从彪的委托诉讼代理人赵能干，被告杨定君、董惠丽的委托诉讼代理人薛淼冰，第三人姜回英的法定代理人薛志达到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解60天，和解期间双方未能达成一致意见。因承办人变更，本案另行组成合议庭，于2020年4月23日对本案第二次公开开庭进行审理。原告潘从彪的委托诉讼代理人赵能干，被告杨定君及两被告的委托诉讼代理人薛淼冰，第三人姜回英的法定代理人薛志达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘从彪起诉要求：1.确认原告与两被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》有效；2.判决两被告与第三人返还原告因位于宁海县，土地证号：宁集建1995字第80××56号）拆迁所取得的拆迁权益904173元｛①被拆迁房屋评估价值41000元（已领取）；②可安置面积补偿费673920元（64平方米×1.8×5850元／平方米）；③货币安置补助178730元［（41000元＋673920元）×25%］；④临时过渡补贴费4230元（47平方米×15元／平方米×6个月）；⑤搬家补贴费9400元（47平方米×200元／平方米）；⑥签约搬迁奖励费34560元（64平方米×1.8×300元／平方米）；⑦ 提前搬迁奖励费3333元｝；3.本案诉讼费、保全费由两被告与第三人负担。事实和理由：两被告为夫妻关系，原告与两被告同为宁海县跃龙街道村民。2008年5月28日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》各一份，约定两被告将位于宁海县，土地证号：宁集建1995字第80××56号）转让给原告，原告按约定当场付清116000元购房款，后该房屋一直由原告管理使用。2018年1月30日，被告与宁海县跃龙鹏程城市开发建设投资有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，将本案所涉房屋列入拆迁范围，同日第三人与宁海县跃龙鹏程城市开发建设投资有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》，后两被告与第三人取得了本案诉争房屋的拆迁权益共计904173元。原告与两被告就拆迁补偿事项进行协商未果，只得诉诸贵院，望依法予以支持。 为证明上述事实，原告举证如下： 1.《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》各一份，以证明原、被告之间存在房屋买卖关系的事实。 2.客户变更用电（乙类）申请表一份，以证明原告占有、使用涉案房屋的事实。 3.杨定君与姜回英的《拆迁补偿安置协议书》复印件各一份，以证明涉案房屋的拆迁权益由被告与第三人取得的事实。 被告杨定君、董惠丽答辩称，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》是无效的，涉案土地性质为集体土地，依法不能买卖，而原告在有多处住宅，不符合“一户一宅”的规定，且该土地登记在第三人名下，地上有五间房屋，分开出售也是不合法的；两被告没有获得涉案房屋的拆迁利益，一家七口是通过保障安置获得拆迁利益的，从拆迁安置协议来看，两被告没有合法土地总面积和合法土地上建筑总面积，所有与土地相关的奖励费都由第三人取得；原告也选择了保障安置，一家六口可安置720平方米，即便涉案房屋归原告所有，原告的可安置也不会超过720平方米，其拆迁利益也不会增加。原告要求两被告返还拆迁利益没有事实和法律依据，请求依法驳回。 为证明上述事实，被告杨定君、董惠丽举证如下： 1.集体土地建设用地使用证复印件二份，以证明原告在还有另外二处住宅的事实。 2.地籍调查表一份，以证明涉案土地及房屋系第三人个人所有，来源是祖传的事实。 3.潘从彪的《拆迁补偿安置协议书》复印件一份，以证明原告选择了保障安置，即便涉案房屋归原告所有，其拆迁安置利益也不会增加的事实。 第三人姜回英陈述称，涉案房屋是第三人夫妻在30多年前建造的，第三人直到签订拆迁协议时才知道涉案房屋被出售的事实，之前还以为居住在房屋里的人是承租人，第三人是不同意出售房屋的。 第三人姜回英未提供证据。 原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 一、原告提供的证据1，两被告对《房屋买卖合同》的真实性无异议，但认为备注的内容不是第三人书写，对《房屋买卖补充协议》的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为涉案房屋的土地总面积没有64平方米；第三人对签订合同之事并不知情，且在银行领取补偿款时原告提供的合同中好像就只有杨定君一个名字。本院认为，两被告对在《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》落款处签名无异议，且被告杨定君认可《房屋买卖合同》中备注的内容是其书写，故本院对原告提供的该证据予以认定。 二、原告提供的证据2，两被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为只能证明原告拆迁销户，不能证明本案电表销户；第三人认为村里电线老化，名字重新登记，电表重新接，不需要身份证明，估计是原告报上去的。本院认为，两被告及第三人对涉案房屋由原告交给其小舅子严家芝居住的事实无异议，故本院对原告提供的该证据予以认定。 三、原告提供的证据3，两被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为两被告及第三人均选择了保障安置，《拆迁补偿安置协议书》并未显示诉争房屋的拆迁利益已由被告及第三人取得；第三人对真实性无异议，但认为第三人是保障安置，并未取得诉争房屋的拆迁利益。本院经审查对该证据的真实性予以认定。 四、两被告提供的证据1，原告及第三人对真实性、合法性无异议，故本院予以认定。 五、两被告提供的证据2，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为涉案土地及房屋祖传是事实，但并非该第三人单独所有，家庭人口七人表明其他家庭人员也有份额的，第三人已经将土地分给被告杨定君了，从他取得的拆迁利益也可以看出，如果第三人不同意拆迁利益不会由被告杨定君领取；第三人无异议。本院经审查对该证据的真实性予以认定。 六、两被告提供的证据3，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为被告的假设不能成立，按照《房屋买卖合同》第二条约定，“如遇拆迁，尚未办理转户，乙方所有的房屋拆迁费归乙方所有”；第三人无异议。本院经审查对该证据的真实性予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 原、被告及第三人均系宁海县跃龙街道村民。两被告为夫妻关系，被告杨定君与第三人为母子关系。2008年5月28日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》一份，合同抬头姜回英、杨定君为转让方（甲方），原告为受让方（乙方）；合同落款处出让人（甲方）由杨定君、董惠丽签字，受让人（乙方）由原告签字。双方在合同中约定，一、房屋户名：姜回英，土地证号：宁集建1995字第80××56号，房屋地址：（地籍调查表记载的编号为234-2），现购买其中朝东的两间平屋，建筑面积约43平方米，房屋四至：东自墙（走廊），南东段自墙（走廊）西段与杨兴贤共墙，西自墙，北与甲方共墙，乙方享有与甲方同等的共有面积部分的使用权；二、……如遇拆迁，尚未办理转户，乙方所有的房屋拆迁费归乙方所有，甲方应无条件将乙方所有的土地使用权划分给乙方……四、本房屋成交价格为116000元，签约日一次性付清，不得拖欠。被告杨定君在合同底部备注“姜回英同意杨定军出售，直接收益人收款人杨定军”。同日，原告与两被告签订《房屋买卖补充协议》一份，约定乙方所买房屋的土地总面积确定为64平方米，日后旧村改造，房屋统一拆迁情况下，乙方所买房屋面积加上共有面积分摊后如不足64平方米，面积由甲方房屋总面积里补足，如超出64平方米，超出部分归甲方所有。合同签订之后，被告将房屋交付给原告并一直由原告小舅子严家芝居住。 2018年1月30日，姜回英、薛某（姜回英丈夫）与宁海县跃龙鹏程城市开发建设投资有限公司（以下简称鹏程公司）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被拆迁房屋坐落在，合法土地总面积296.04平方米，合法建筑总面积228.48平方米，1.土地证号：80××56（权证人：姜回英，土地面积：128.2平方米，分摊面积75.28平方米）；2.土地证号：80××94（权证人：薛某，土地面积：35.8平方米，分摊面积24.42平方米）；3.土地证号：80××97（权证人：姜回英，土地面积：19.32平方米，分摊面积13.02平方米）。本拆迁户有家庭成员2人，应安置人口2人，基准代0个，选择货币安置方式安置，可安置面积为120平方米；被拆迁房屋评估价值33176元，可安置面积补偿费702000元（120平方米×5850元／平方米），货币安置补助183794元（735176元×25%），临时过渡补贴费20563元（228.48平方米×15元／平方米.月×6个月），搬家补贴费45696元（228.48平方米×200元／平方米），签约搬迁奖励费159861元（532.87平方米×300元／平方米），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款5285元，提前搬迁奖励费10000元，以上补偿金额合计1160375元。涉案两间平屋经评估，建筑面积47.08平方米，房屋、附属物及装修的补偿费共计41841元，已由严家芝领取。三间楼房的补偿费由姜回英的三个儿子分别领取。 2018年1月30日，杨定君与鹏程公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被拆迁房屋坐落在，合法土地总面积0平方米，合法建筑总面积0平方米，本拆迁户有家庭成员7人，应安置人口7人，基准代1个，选择货币安置方式安置，可安置面积为384平方米（扣除甬临北线120平方米面积，120平方米×1.8＝216平方米）；被拆迁房屋评估价值49691元，可安置面积补偿费2246400元（384平方米×5850元／平方米），货币安置补助574023元（2296091元×25%），临时过渡补贴费0元，搬家补贴费0元，签约搬迁奖励费0元，被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款4158元，提前搬迁奖励费10000元，以上补偿金额合计2884272元。 2018年1月1日，潘从彪与鹏程公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被拆迁房屋坐落在，合法土地总面积286.9平方米，合法建筑总面积443.86平方米，1.土地证号：80××08（权证人：潘某，土地面积：161平方米，分摊面积／平方米）；2.土地证号：80××81（权证人：潘某，土地面积：83平方米，分摊面积42.9平方米）。本拆迁户有家庭成员6人，应安置人口6人，基准代2个，选择货币安置方式安置，可安置面积为720平方米；被拆迁房屋评估价值235761元，可安置面积补偿费4212000元（720平方米×5850元／平方米），货币安置补助1111940元（4447761元×25%），临时过渡补贴费39947元（443.86平方米×15元／平方米·月×6个月），搬家补贴费88772元（443.86平方米×200元／平方米），签约搬迁奖励费154926元（516.42平方米×300元／平方米），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款186931元，提前搬迁奖励费20000元，以上补偿金额合计6050277元。 另查明，根据《宁海县跃龙街道改造模拟拆迁实施方案》规定：……二、模拟拆迁安置对象含被拆迁人和应安置人口。被拆迁人是指模拟拆迁范围内具有合法产权房屋的产权人。应安置人口是指具有本村常住户口且为本村经济合作社的社员……三、被拆迁房屋用地面积和建筑面积认定。集体建设用地土地使用权证、房屋所有权证载明的土地面积和房屋建筑面积……五、住宅用房补偿安置方式为调产安置和货币安置二种，其可安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积1：1确定或按合法土地使用权面积1.8容积率换算，但人均可安置面积最高不得超过建筑面积150平方米……应安置人口以直系家庭为单位，合并计算的可安置面积未达到以下标准的，按以下标准确定（以下简称低限安置标准）：1.每户人均建筑面积不足60平方米的按60平方米确定可安置面积；2.有未婚儿子的夫妻或已婚未育夫妻为基准代，每个基准代再增加建筑面积180平方米；适用低限安置标准时，有下列情形的应当合并计算其住宅用房：1.被拆迁人另有集体所有土地住宅用房的（包括已出卖、赠与或析产的）……㈡货币安置。拆迁住宅用房实行货币安置，其补偿安置适用下列规定：1.被拆迁房屋按重置价格结合成新予以补偿；2.住宅用房可安置面积的补偿资金按5850元／平方米结算。3.被拆迁房屋建筑面积超过可安置面积的部分，按重置价格结合成新再增加200%的比例给予补偿。七、房屋拆迁补贴、补助、奖励。㈠房屋拆迁补贴。住宅用房补贴标准：1.临时过渡补贴费，按被拆迁房屋合法建筑面积15元每平方米每月计发，选择货币安置方式的计发6个月；2.搬家补贴费，拆迁住宅用房造成被拆迁人搬迁的，对其搬家、水电设施、电话移机、有线电视移机、电子防盗门、电脑网络、空调移机、太阳能热水器等其他搬迁造成的损失，按被拆迁住房合法建筑面积每平方米200元标准给予一次性的搬家补贴，不足10000元的按10000元计发……㈡房屋拆迁补助。1.货币安置补助。对住宅用房被拆迁选择货币安置的，按本方案第五条货币安置条款补偿金额的25%给予货币安置补助……㈢房屋拆迁奖励。住宅用房奖励标准：1.拆迁住宅用房，被拆迁人在搬迁期限内签约并完成搬迁的，按合法建筑面积或者1.8容积率计算的建筑面积每平方米给予300元签约搬迁奖励费，从高给予补偿，每产权户低于20000元的按20000元计发。签约搬迁奖励费在被拆迁房屋腾空验收后支付。2.拆迁住宅用房，被拆迁人在搬迁期限内提前搬迁的，按户给予提前搬迁奖励。提前二个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励。 本院认为，首先，关于合同效力。1.原、被告买卖的房屋系集体土地，而双方均为该涉案土地所在的村集体经济组织成员，其签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定；2.虽然涉案房屋的土地证登记在第三人名下，但根据地籍调查表记载，审批时包括两被告家庭人口为七人，即两被告为该房屋的共有人，且原告占有使用房屋近10年，其他共有人包括第三人对此以及原告领取涉案房屋的补偿费从未提出异议；3.现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，“一户一宅”的规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。综上，原告请求确认双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》有效，本院予以支持。其次，关于承担责任的主体。虽然《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》抬头处的出卖方分别是姜回英、杨定君和杨定君，但落款处均为杨定君、董惠丽，购房款也由杨定君收取，故房屋的实际出卖人系杨定君、董惠丽，应当由杨定君、董惠丽承担合同约定的义务，原告要求第三人承担责任的请求，本院不予支持。第三，关于拆迁利益返还问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。本案原告以买卖的形式从被告处购得涉案房屋且未能过户，按照拆迁方案其因不是产权人不能与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，但原告可参照拆迁方案的相关规定确定其利益。涉案房屋、附属物及装修的补偿费共计41841元，应当归原告所有，两被告对此没有异议，原告方已实际领取，本院予以确认。因原、被告及第三人均选择了低限安置，即原告户有家庭成员6人2个基准代，按每人60平方米，每个基准代再增加180平方米，可安置面积为720平方米；被告户有家庭成员7人1个基准代，扣除未列入拆迁范围的120平方米（按1.8容积率计算为216平方米），实际可安置面积为384平方米；第三人户有家庭成员2人，基准代0个，可安置面积为120平方米。综上，上述三户的可安置面积与涉案房屋的土地面积无关，即无论将该土地面积登记到哪户名下，都无法改变该户的可安置面积，且被告及第三人也未从中享受到相应的利益；货币安置补助的计算基数系由被拆迁房屋评估价值与可安置面积补偿费金额组成，而被告领取的被拆迁房屋评估价值与涉案房屋无关，故原告要求两被告返还该房屋相对应的可安置面积补偿费和货币安置补助依据不足，本院不予支持。临时过渡补贴费和搬家补贴费的计算基数为被拆迁房屋合法建筑面积，虽然被告该两项补贴费均为0元，但实际计算在第三人名下，作为承担合同义务的一方，两被告应予以返还。涉案房屋的建筑面积为47.08平方米，相应的临时过渡补贴费为4230元（47平方米×15元/平方米×6个月），搬家补贴费为9400元（47平方米×200元/平方米）。同理，以被拆迁房屋合法土地面积为计算基数的签约搬迁奖励费被告也应予返还，涉案房屋已被拆除，土地面积无法测量，但双方在签订《房屋买卖补充协议》时约定，房屋的土地总面积确定为64平方米，如不足64平方米，面积由被告方补足，故本院确定签约搬迁奖励费为34560元（64平方米×1.8×300元/平方米）；提前搬迁奖励费是按户给予的，原告分为两户已领取20000元，其要求被告返还该项奖励费本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告潘从彪与被告杨定君、董惠丽于2008年5月28日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》有效； 二、被告杨定君、董惠丽应返还原告潘从彪被拆迁房屋、附属物及装修的补偿费共计41841元，临时过渡补贴费4230元，搬家补贴费9400元，签约搬迁奖励费34560元，合计90031元，已支付41841元，尚需支付48190元，限于本判决生效后十五日内付清； 三、驳回原告潘从彪的其他诉讼请求。 如果被告杨定君、董惠丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费12432元，由原告潘从彪负担11738元，被告杨定君、董惠丽负担694元。财产保全费5000元，由原告潘从彪负担4735元，被告杨定君、董惠丽负担265元。 原告潘从彪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杨定君、董惠丽于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  潘相斌 人民陪审员  叶红芬 人民陪审员  齐 英 二〇二〇年六月八日 书 记 员  林爱蓉 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。