广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0111民初31163号原告：广州市国营白云农工商联合公司，住所地广州市白云区沙河同和。法定代表人：刘双平。委托诉讼代理人：刘乙龙，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭斯颖，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告：广州市广田置业有限公司，住所地广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆办公楼401房。法定代表人：谭雪梅，经理。委托诉讼代理人：李晓萌，广东金凡律师事务所律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。负责人：李伟业，行长。委托诉讼代理人：蚁东颖，公司员工。委托诉讼代理人：王飞，公司员工。原告广州市国营白云农工商联合公司（以下简称白云农工商公司）与被告广州市广田置业有限公司（以下简称广田公司）、第三人广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用普通程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告白云农工商公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间关于广州市白云区同和北路11号2幢首层的《房地产买卖合同》（编号：穗房交合字××号）、广州市白云区同和北路11号2幢二楼的《房地产买卖合同》（编号：穗房交合字××号）无效；2.判令被告将广州市白云区同和北路11号2幢首层、二楼房产过户至原告名下，并由被告承担过户产生的相应费用；3.判令被告将自取得广州市白云区同和北路11号2幢首层、二楼房产之日起至2019年8月31日期间产生的补偿款收益暂计4709833.68元（最终金额以法院确认为准）返还给原告（具体为：抵减对价5300000元，且扣除支付的被拆迁相关商铺租赁人员拆迁补偿款合计121800元后的拆迁补偿款余额与相应利息1568310.45元、同和街道办补偿金100000元与相应利息53336.28元、同和站地铁土建施工补偿163000元与相应利息84584.68元，补偿款收益暂合计4709833.68元，上述相应利息均按中国人民银行同期贷款利息计算至债务全部清偿之日止，暂计至2019年8月31日）；4.判令被告向原告赔偿标的物交易过程中原告支付的税费损失1469978元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由如下：2000年7月7日，原告与广州市同和农村信用合作社（以下简称同和信用社）签订了《最高额抵押担保借款合同》，约定由同和信用社向原告发放不超过13000000元贷款，原告提供自有的广州市白云区同和北路11号2幢首层、二楼（以下简称标的物）作为抵押。其后，同和信用社就上述借款合同纠纷诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2002年10月29日作出（2002）穗中法民三初字第00400号民事判决书，判决原告向同和信用社清偿7000000元本金及利息。因原告逾期履行清偿义务，同和信用社遂于2003年1月21日向广州市中级人民法院申请执行，广州市中级人民法院于2003年1月22日予以立案执行，案号为（2003)穗中法执字第142号。2003年7月21日，广州市中级人民法院委托广东美佳联房地产咨询有限公司对标的物进行评估。同年7月25日，广东美佳联房地产咨询有限公司出具了编号为粤美评字[2003]-FC325号《房地产估价报告》，评估结果为：标的物在评估基准日2003年7月23日的评估市值为16013537元，并建议拍卖底价为11209519元。随后，原告、被告、广州市黄石农村信用合作社（原同和信用社，以下简称黄石信用社）三方于2004年4月26日签订了《转让协议书》，约定将标的物以5300000元超低价转让给被告，购房款项5300000元直接由被告支付给黄石信用社用于抵偿原欠同和信用社的贷款。广州市中级人民法院于2004年5月25日作出（2003）穗中法执字第142-4号民事裁定书，对原告将标的物以5300000元转让给被告予以确认。2004年11月24日，原被告双方签订编号穗房交合字××号《房地产买卖合同》、编号穗房交合字××号《房地产买卖合同》，约定原告将广州市白云区同和北路11号2幢首层以3300000元、广州市白云区同和北路11号2幢二楼以2000000元卖给被告，该两份房地产买卖合同自双方签字即时生效。同日，原被告双方向广州市房地产交易中心递交上述两份房地产买卖合同及相关材料办理房产交易过户手续。广州市房地产交易中心对标的物以市场价格11183000元作为计算税费金额，据此原告支付了税费合计1469978元。2005年1月24日，标的物过户登记在被告名下，房产证编号分别为：粤房地证字第××号房地产权证（白云区同和北路11号2幢首层）、粤房地证字第××号房地产权证（白云区同和北路11号2幢二楼）。由于标的物首层的用途为同和镇白云农贸市场，该农贸市场范围还包括标的物共用地上的历史建筑物，故被告还取得了白云农贸市场的产权。基于原告原经理张新华、原经理助理章国春、原办公室主任邱一璇等人刑事案发，上级单位对原告在张新华期间的公司经营情况、财务情况和各项资产转让等相关情况进行调查，发现上述标的物的变卖存在恶意串通、损害国家、集体利益问题。主要集中体现如下：一、标的物的转让未经公开拍卖，原被告双方在标的物买卖时已清楚市场价，标的物实际交易价仅为评估市值的33%，严重低于真实市场价格，原被告双方买卖合同已造成了国有资产流失，严重损害了国有资产、集体利益；二、标的物的严重低价转让是原告和被告的有关人员凭借关联关系优势，为谋取个人利益而相互恶意串通、故意为之的行为，最终达到了低价转移国有资产至其投资并实际控制的私营公司之目的；三、标的物受让人即被告无支付购房款的自有资金，其利用原告的代管资金和理财资金支付购房款后，又通过标的物获得巨额孳息，涉嫌“空手套白狼”。综上所述，原告认为，标的物的交易属买卖双方恶意串通，低价变卖转移国有资产，严重损害了国家、集体利益。被告广田公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.涉案标的物的交易是在（2003）穗中法执字第142号案的执行程序中进行的，《转让协议书》属于三方在执行阶段中达成的真实意思表示，上述变卖交易经过广州市中级人民法院确认。2.原告认为转让价格530万元低于市场价格没有事实和法律依据。涉案标的物欠交土地出让金，成交价格不应该按照正常市场交易价格来衡量。3.原告认为交易属于恶意串通缺乏事实依据。第三人农商行白云支行述称，原被告的双方争议与我行无关，同意由法院进行认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据现有证据本院认定事实如下：2000年7月7日，原告与同和信用社签订《最高额抵押担保借款合同》，约定由同和信用社向原告发放不超过1300万元的贷款，原告提供自有的广州市白云区同和北路11号2幢首层、二层作为抵押。其后，同和信用社就上述借款合同纠纷诉至广州市中级人民法院（以下简称市中院）。2002年10月29日，市中院作出（2002）穗中法民三初字第400号民事判决书，判决原告向同和信用社清偿700万元本金及利息。因原告逾期履行清偿义务，同和信用社遂于2003年1月21日向市中院申请执行，市中院于同年1月22日予以立案执行，案号为（2003）穗中法执字第142号。同年4月7日，市中院作出（2003）穗中法执字第142-2号民事裁定书，裁定查封原告持有的白云区同和北路11号2幢首层面积1799.04平方米、二楼面积1366.94平方米的房产，同时向广州市国土资源和房屋管理局发出（2003）穗中法执字第142-1号协助执行通知书，要求协助查封上述房产。同年9月23日，市中院向广州市国土房管局发出（2003）穗中法执字第142-3号协助执行通知书，请求协助将上述房产交广东励燊拍卖行有限公司拍卖。同年7月21日，市中院委托广东美佳联房地产咨询有限公司对标的物进行评估。广东美佳联房地产咨询有限公司于同年7月25日出具了编号为粤美评字（2003）-FC325号《房地产估价报告》，评估结果为：标的物在评估基准日2003年7月23日的评估市值为16013537元，并建议拍卖底价为11209519元。同年8月26日，法院传唤原告及同和信用社代理人到庭对估价报告发表意见，原告代理人表示对于估价结果无很大出入，请求推后处理，给时间还钱，同和信用社代理人对评估报告表示无意见，请求尽快处理，执行员告知如拍卖成交前可以还清款项，可以撤销拍卖。2004年4月2日，原告、广州市黄石农村信用合作社（原同和信用社，以下简称黄石信用社）、被告三方签订了《转让协议书》，约定三方经协商，就（2003）穗中法执字第142号执行案执行抵押物同和北路11号市场的转让事宜，在广州市中级人民法院主持下达成协议：一、经黄石信用社同意，原告自愿出售其名下的房产（执行案件抵押物）用于归还所欠贷款；二、该房产地址：广州市白云区同和北路11号2幢首层（房地产证：穗房地产字第××号），广州市白云区同和北路11号2幢二楼（房地产证：穗房地产字××号），转让面积为该两房产面积减去扩同和路的拆迁部分后，由广州市房管局对该两房产重新核定的房产证面积为准，被告同意按现状购买该抵押物；三、被告自愿以530万元的价格购买原告名下的上述房产，并且同意上述全部价款由被告直接支付给黄石信用社，首期在签订本协议时按黄石信用社指定账号先支付100万元，余款在签订本协议之日起一个月内按黄石信用社指定账户付清；四、该房产的移交，由被告付清款项之日起，原告与黄石信用社双方同意被告使用该房产，并移交有关过户资料，原告同时将该房产的农贸肉菜市场营业执照一并转让被告，其收益亦从该日起归被告所有，该两房产转让移交后，有关工商、税务等一切费用全部由被告承担；五、黄石信用社在收到被告购房保证金530万元后（以银行到账为准）一个月内，负责申请法院出具裁定书，将该标的物业裁给被告所有，原告同意上述两房产原欠交的土地出让金全部由被告承担，在转让中产生的一切过户费用全部由被告负责；六、三方收到法院出具裁定书后，被告购房保证金530万元自动转为购房款，黄石信用社只负责出具该抵押物的涂销登记证明书给被告，黄石信用社即已完成所尽义务，其他办理过户资料由原告在一个月内负责提供给被告过户；八、对（2003）穗中法执字第（142）号案的尚未执行款项，黄石信用社仍通过原告继续申请执行；十一、本协议一式四份，三方各执一份，市中院一份，均具同等效力，自各方签字盖章后生效。2004年4月7日，原告、被告及同和信用社的代理人到市中院执行庭进行听证，执行员根据三方共同签订的《转让协议书》，询问是否三方的真实意思表示，同和信用社代理人确认变卖是同和信用社与被执行人经过协商决定的，对协议表示认可，并同意承担有关法律后果；原告代理人对协议表示认可，请法院确认；被告确认已向黄石信用社支付首期款100万元，将按协议履行支付后期款项。执行员告知各方，法院经合议后才可以决定是否采纳该协议，但申请人必须注意，按协议变卖所得款项不足偿还本案的欠款，有无考虑清楚余下的款项如何执行？同和信用社代理人表示有考虑，如按协议履行，未够清偿，继续寻找线索提供法院执行，如提供不到财产，向法院申请中止执行。执行员询问如何支付处置过程中产生的评估、拍卖、执行费用？同和信用社代理人表示可在变卖的款项中支付，承诺计算出相关费用后，由同和信用社将款项划给法院支付。执行员告知已听取各方意见，经合议后再决定是否采纳。同年4月26日，市中院向同和信用社、原告发出（2003）穗中法执字第142号函件，内容为：（2003）穗中法执字第142号案件的抵押房产-白云区同和北路11号2栋首层、二楼的处理协议已收悉，关于双方协议将上述房产以530万元变卖给第三方广田公司的意见，法院经评议认为，变卖协议是双方对自己权益的真实意思处置，没有违反法律规定，现决定同意双方按协议变卖上述房产，交齐购房款及评估、拍卖、执行的有关费用后，法院解封房产，由第三方广田公司自行过户。同年5月25日，市中院作出（2003）穗中法执字第142-4号民事裁定书，载明在执行过程中，由于被执行人白云农工商公司无法履行还款义务，法院依法查封了抵押物广州市白云区同和北路11号2栋首层、二层房产，经委托评估后准备公开拍卖，期间，申请人与被执行人经协商达成协议，同意以530万元将上述物业转让给第三人广田公司，款项用于抵偿本案债务，法院对该协议进行审查，认为这是双方当事人对自己权益的真实意思表示，没有违反有关法律规定，故对该协议予以确认，现广田公司已交齐购房款，本院对上述房产解封，除此，没有发现被执行人有其他可供执行的财产。法院认为，查封的财产已由当事人协商处理完毕，没有其它可供执行的财产，本案暂不具备执行条件，裁定中止执行。同年8月2日，法院出具解封通知书解除对上述房产的查封。同年8月20日，原告、黄石信用社申请涂销抵押。同年10月15日，原告申请变更登记，被告申请以330万元买受首层、以200万元买受二层，并于11月24日于广州市房地产交易中心存案。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、房地产估价报告、函件、执行笔录、房地产登记薄查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告在本案中提出的诉讼请求，主要理由是：其认为在涉案房产的买卖过程中，与被告存在为谋取个人利益而相互恶意串通，以严重低价转让的行为，该行为严重损害国有资产的利益，故应当认定无效。根据目前查明的事实，在（2003）穗中法执字142号案件执行中，上述买卖合同所涉及的两处房产由法院依法进行查封。执行查封期间，法院将上述房产委托有关部门进行评估，并裁定进行拍卖。由于申请执行人与被执行人一致同意不需经拍卖并与案外人达成三方转让协议，由申请人同和信用社、被执行人白云农工商公司将上述房产以530万元变卖给案外人广田公司。随后，法院通过听证程序审查上述转让协议，同意将上述两处房产解封并交当事人出卖，以实现财产变价，所得价款用以清偿执行案中的金钱债务。上述房产的处置行为是执行程序中的变卖措施，原告与被告签订《房地产买卖合同》办理过户的行为是上述执行变卖措施中的一部分。现上述执行措施已经实施完毕，但原告却要求通过本案诉讼确认同和信用社与原告关于上述房产的《房地产买卖合同》无效，并要求返还，其实质是要求通过民事诉讼否定执行程序和执行措施，该主张权利的路径有误，本案不宜审查处理，应予以裁定驳回起诉，原告可另寻合法途径救济。另，原告预交的案件受理费全部退回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告广州市国营白云农工商联合公司的起诉。案件受理费48900元，退回原告广州市国营白云农工商联合公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  崔颖华审判员  刘 军审判员  林艾婧二〇二〇年六月二十九日书记员  冼颖斯