贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初4287号原告：岳艳，女，1989年9月5日出生，汉族，户籍地贵州省安顺市西秀区，现住贵州省贵阳市云岩区。被告：闫金伟，男，1980年10月5日出生，汉族，住贵州省三穗县。被告：兰玲玲，女，1982年4月20日出生，苗族，住贵州省三穗县，系闫金伟妻子。第三人：杨秀芬，女，1980年12月17日出生，侗族，住贵州省凯里市。原告岳艳与被告闫金伟、兰玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月10日立案受理后，闫金伟、兰玲玲于2020年4月22日向本院申请通知杨秀芬作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。岳艳向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付岳艳违约金148760.00元；2、判令二被告返还岳艳垫付的阶梯电费158.76元；3、本案诉讼费用由二被告承担。本案审理过程中，岳艳增加诉讼请求：判令二被告承担岳艳支付的中介费3000元，并按照违约天数（55天）支付岳艳总房款在银行贷款利息的三倍利息（14655.41元）。事实与理由：2018年4月21日，岳艳通过中介与二被告的委托人杨秀芬以总价543800.00元签订《房屋买卖合同》。合同第七条约定原告向被告支付定金后120日内完成房屋过户；第九条约定被告必须保证该房拥有独立产权处置权且该房权属真实无议无任何抵押、债务、租赁等权属的争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务问题，由被告负责解决，如超过10天内解决不了的属被告违约；第五条约定甲方于2018年9月25日前结清水、电、气、物管等相关费用。2018年4月18日，岳艳通过微信转账方式向杨秀芬支付购房定金20000.00元。二被告在收到定金后不仅未在120日内完成房屋过户，而且拒绝承担用电所产生的阶梯式电费158.76元，同时隐瞒了与杨秀芬之间存在交易且房屋欠银行贷款的问题，拖延至2018年10月9日才与岳艳完成过户，比合同约定时间逾期55天。二被告的行为构成违约，应向原告支付违约金148760.00元（543800元×20%+定金×2），并支付原告垫付的梯价电费158.76元。为维护自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼。闫金伟、兰玲玲辩称，1、杨秀芬与二被告的房屋买卖是事实，二被告委托杨秀芬全权办理房屋买卖相关事宜，卖房款全部归杨秀芬所有。岳艳签订合同时，对此是知情的且不影响其签合同及在120日内办理房屋过户。2、杨秀芬从2018年6月底7月初就多次电话催促岳艳及其未婚夫王士辉办理首付、贷款、房屋过户手续，但是由于岳艳以各种理由一直故意拖延没有前来办理，才导致房屋过户延迟。岳艳直至2018年9月4日仍未准备齐全过户手续，2018年9月11日房屋中介赵茂云及杨秀芬还在催促岳艳抓紧时间前来办理过户手续。3、合同签订日期是2018年4月21日，按协议约定120日内完成过户即为2018年8月21日，该房屋契税发票时间是2016年8月16日、不动产登记时间是2018年6月25日，均未超过约定时间；4、岳艳在办理房屋过户手续时尚欠3万元房款，承诺于2019年9月20日前付清，并向杨秀芬出具欠条一张。后岳艳拒绝付款，被二被告及杨秀芬诉至法院，并被判决支付所欠房款。5、房屋过户成功，证实二被告未拖欠供电局电费。杨秀芬于2018年9月25日搬离，供电局抄表时间一般为每月中旬，二被告结清了2018年9月中旬抄表前的电费，并在2018年10月15日通过微信向王士辉转账80元作为10月电费补助。阶梯电费是由于过户产生的，根据合同约定，办理房屋过户所产生的一切费用均由岳艳承担，岳艳诉请二被告返还阶梯电费，缺乏依据。综上，请求法院驳回岳艳的诉讼请求。杨秀芬辩称，与二被告答辩意见一致。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认事实如下：2018年4月18日，岳艳向杨秀芬支付了购房定金20000.00元欲购买本案所涉房屋凯里市御泉居5号楼15层1505号房。2018年4月20日，二被告向杨秀芬出具《委托书》写明：“闫金伟、兰玲玲于2015年将御泉居5号楼15层1505房屋出卖给杨秀芬，订金贰万元，并于2016年3月21日收到杨秀芬购买房屋尾款30万元。本来约定2017年4月办理房屋过户相关手续，因闫金伟、兰玲玲在约定时间内未付清该房屋银行贷款，导致办理过户手续延迟。现杨秀芬将凯里市御泉居5号楼15层1505号房屋出售，但该房屋不动产权证仍为闫金伟、兰玲玲。现特全权委托杨秀芬办理房屋出售事宜，出售所得全部房款归杨秀芬所有，闫金伟、兰玲玲协助办理房屋过户事宜”。2018年4月21日，闫金伟作为卖方甲方（杨秀芬在甲方代理人处签名），岳艳作为买方乙方（王士辉作在乙方代理人处签名），赵茂云作为中介方丙方签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将御泉居5号楼15层1505号（建筑面积102.62平方米）出售给乙方，成交价为543800元。该合同第四条约定：1、甲、乙双方商定，定金为20000元，于本合同签订之日由乙方支付甲方；2、143800元为首付款，乙方于过户前支付甲方；3、380000元为第三部分房款，乙方于银行按揭贷款支付甲方（具体放款时间以银行为准）。该合同第五条约定：甲乙双方向丙方各支付人民币4000元作为中介服务费，如甲、乙双方任何一方违约则由违约方支付全部中介服务费8000.00元。合同第七条约定：乙方向甲方支付定金后120日内完成过户。合同第九条约定：1、甲、乙双方从签订合同之日起，若甲、乙双方中任何一方拒绝履行合同和解除合同，或发生本合同所有条款的违约行为，导致本合同无法履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方支付双倍定金和该房屋成交总价的20%作为违约金；2、甲方必须保证该房拥有独立产处置权且该房权属真实无议无任何抵押、债务、租赁等权属的争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务问题，由甲方负责解决，如超过10天内解决不了的属甲方违约；3、甲方需积极配合乙方办理过户、贷款等相关手续并提供资料，若不配合办理，经乙方通知10天仍不办理的，属甲方违约，乙方有权立即终止合同并退房，除违约金赔偿外的其他所有损失由甲方全部承担；4、乙方应于本合同约定的期限交付定金、房款等相关手续并提供资料，若不配合办理，经甲方通知10天仍不办理的，属乙方违约，甲方有权立即终止合同，甲方有权将该房屋另行处置，乙方所交所有房款甲方不退，乙方的所有损失甲方概不负责；5、甲方于2018年9月25日前结清水、电、气、物管等相关费用。并约定了其他合同事项。2018年6月25日，二被告取得案涉房屋不动产权登记证。2018年8月17日，岳艳向杨秀芬支付房屋首付款87500.00元。2018年9月4日，赵茂云通过微信通知岳艳需要身份证、户口本、无房证明，并询问其多久能准备好。岳艳回答“尽快”。2018年9月11日，赵茂云通过微信询问岳艳问搞好了没有，好久来办理过户手续，岳艳回答“还没有”。2018年9月12日，岳艳告知赵茂云“你跟他们约明天”。2018年9月20日，岳艳向杨秀芬支付房屋首付尾款56300.00元。2018年9月25日，杨秀芬搬离涉案房屋，并将该房屋钥匙交给岳艳未婚夫王士辉。2018年10月9日，案涉房屋权利人变更登记为岳艳。2018年11月22日，岳艳向杨秀芬支付购房款350000.00元。房屋交易成功后，房屋中介赵茂云收取二被告与杨秀芬中介费4000元，收取岳艳中介费3000元。另查明：2018年9月20日，岳艳、王士辉向杨秀芬出具一张《欠条》，确认尚欠杨秀芬购房款30000.00元，并约定2019年9月20日前付清。因岳艳、王士辉未按期支付该款，二被告与杨秀芬起诉至本院，本院审理后于2020年4月10日作出（2020）黔2016民初701号民事判决书，判决岳艳支付二被告购房款30000.00元，现该判决已发生法律效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告于2018年4月21日签订的《房屋买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。根据《房屋买卖合同》的约定，原告应在过户前付清首付款并按约定期限交付剩余房款及提供相关手续资料，被告应在原告交付定金120日内完成房屋过户。虽被告未能在原告交付定金120日内完成房屋过户，但原告直至2018年9月20日才付清全部房屋首付款143800.00元，且因欠付剩余房款30000.00元被诉至法院，同时原告存在不积极提供相关手续资料的行为，即双方在实际履行合同过程中均存在不同程度的违约行为。现原、被告已履行主要合同义务，原告已经占用使用涉案房屋且已办理产权过户登记，《房屋买卖合同》约定的“导致本合同无法履行或不能完全履行”的情形已然不存在。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在原告未按约定期限支付购房款及提供相关手续资料的情况下，二被告有权拒绝履行对应的合同义务。且办理房屋过户，需要买卖双方相互配合、积极提供相应手续材料方能顺利办理。本案中，房屋实际过户时间比约定时间延迟51日，系因双方交易中沟通不畅、相互推诿、未积极履行合同义务所致。原告未提交证据证实因房屋逾期过户51日所受损失情况，且被告已在合同约定期限向原告交付使用房屋，逾期过户51日并未对原告的权利造成较大影响。另外，岳艳所买房屋的实际出卖人及受益人均为杨秀芬。综合原、被告的过错程度及原告所受损失情况，对原告主张二被告赔偿违约金148760.00元、中介费3000元、并按照违约天数支付总房款在银行贷款利息的三倍利息14655.41元的诉讼请求，本院均不予支持。关于原告主张二被告返还垫付的阶梯电费158.76元问题。因原告仅提交了供电部门的《电费催缴单》，并未提供证据证实其已向供电部门缴纳了该费用的事实，对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告岳艳的诉讼请求。案件受理费减半收取1816.00元，由原告岳艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年六月十一日法官助理潘旭书记员李丽霞