福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1032号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林丽华，女，1990年5月25日出生,汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗联湖，福建君来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林涵，福建君来律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人林丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初4536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人林丽华的委托诉讼代理人罗联湖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林丽华全部诉讼请求，一、二审案件受理费由林丽华承担。 事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 林丽华辩称：1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 林丽华向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司向林丽华支付逾期办证违约金14300元；2.案件的诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月26日，林丽华与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林丽华向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为818857元；碧桂园公司应于2017年9月30日前，向买受人交付该商品房；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日向买受人支付50元违约金。林丽华已依合同约定全额支付购房款。碧桂园公司于2017年10月5日将案涉商品房交付给林丽华使用，于2018年6月15日通知林丽华领取办理房屋权属证书所需资料。 一审法院归纳本案争议焦点并分析认定如下：1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。（1）《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。（2）在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。（3）房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。（4）办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。林丽华与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致林丽华未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 2.违约金如何计算的问题。《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按50元向买受人支付违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用之日起第91日开始计算。碧桂园公司于2017年10月5日向林丽华交付案涉商品房。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致林丽华不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，故逾期办理不动产首次登记违约金应从碧桂园公司交付商品房日（即2017年10月5日）之次日起的第91日（即2018年1月4日）起计算至2018年6月14日。房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。 综上，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系林丽华与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。因碧桂园公司的原因，致林丽华不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，碧桂园公司应向林丽华支付违约金。违约金计算期限从实际交房日（2017年10月5日）之次日起第91日（2018年1月4日）至2018年6月14日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，逾期办证违约金每日按50元计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向林丽华支付房屋逾期办证违约金8100元（每日按50元计算，从2018年1月4日计算至2018年6月14日止）。二、驳回林丽华的其他诉讼请求。案件受理费158元，因适用简易程序审理，减半收取79元，由林丽华负担34元，碧桂园公司负担45元，应于判决生效之日起七日内交纳。 一审对《商品房买卖合同》（预售）中关于涉案商品房基本信息认定有误，本院予以纠正，对一审查明的其余事实，本院予以确认。 二审另查明： 1.2015年8月26日，林丽华与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林丽华向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产，购房总价款为770935元。 2.林丽华与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元的违约金。 3.三明市人民政府于2016年10月8日印发的明政（2016）24号《三明市人民政府关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》载明：根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）有关规定，经市政府研究决定，自2016年10月19日起，在三明市市区（含梅列、三元）范围内实施不动产权统一登记。现将有关事项公告如下：一、三明市市区（含梅列、三元两区）的不动产登记工作由三明市国土资源局负责实施，三明市不动产权登记中心具体办理不动产登记相关事务……三、自2016年10月19日起启用不动产登记簿证。三明市不动产登记中心统一受理三明市区（含梅列、三元两区）的房屋、土地类不动产登记业务，10月19日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。四、……10月19日之前受理的各类土地、房屋等登记业务仍按原工作程序办法土地、房屋等权利证书。10月13日至18日进行不动产权登记系统对接调试、登记系统测试等工作…… 4.2018年6月15日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园8号219幢办理了首次登记（总确权）。 本院认为，林丽华与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同的约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理涉案商品房所有权转移登记，因碧桂园公司的原因，林丽华未能在该商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向林丽华支付50元的违约金。本案中，碧桂园公司于2017年10月5日向林丽华交付涉案商品房，按照合同的约定，碧桂园公司应在涉案商品房交付使用后90日内协助林丽华办理并取得房屋所有权证书，但碧桂园公司于2018年6月15日才取得涉案商品房项目的首次登记（总确权）证明，并通知林丽华领取办证所需资料，该时间明显超过合同约定的协助办理并取得房屋所有权证书的时间，一审判决碧桂园公司按照每日50元的标准，自应当取得房屋所有权证书期限届满的次日起，支付林丽华逾期办证违约金至其通知领取办证所需资料的前一日止，并无不当。碧桂园公司关于逾期办证违约金计算至涉案商品房取得首次登记证明之日止的上诉理由，依据不足，不予采信。关于不动产统一登记政策调整问题，经查，《不动产权登记暂行条例》早于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施，三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司按照合同约定所承担的协助办理房屋所有权证义务自然变更为办理不动产权证义务，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，涉案商品房实际交付时间为2017年10月5日，发生在三明市区实施不动产统一登记制度之后，而双方约定共同办理并取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限亦能够确保碧桂园公司按照政策调整后所需的材料和程序协助林丽华办理不动产权证。综上，碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予采信。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费158元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  张 岳 审判员  徐 浩 二〇二〇年六月二十二日 书记员  吴 倩 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。