苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1189号原告：吴江市平望农贸市场有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇通运北路188号。法定代表人：翁俊麒，总经理。委托诉讼代理人：钱华，江苏法凯律师事务所律师。被告：沈惠明，男，1968年1月30日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杨新忠，江苏名威名律师事务所律师。原告吴江市平望农贸市场有限公司(以下简称“平望农贸市场公司”)诉被告沈惠明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法由审判员张金花适用简易程序于2020年4月3日公开开庭进行审理，原告平望农贸市场公司的委托诉讼代理人钱华、被告沈惠明的委托诉讼代理人杨新忠到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并由审判员张金花独任审理，于2020年4月27日公开开庭进行审理，原告平望农贸市场公司的委托诉讼代理人钱华、被告沈惠明的委托诉讼代理人杨新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平望农贸市场公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告在2019年10月19日签订的《平望镇农贸市场商铺房屋租赁合同》于2020年1月1日解除；2、判令被告支付原告合同期内的租金1667元、被告占用原告房屋期间的费用（占用期间费用自2020年1月1日起计算至被告向原告退还平望新农贸市场1-33号商铺之日止，按合同约定的租金标准计算）、被告赔偿原告违约金5000元；3、判令被告将租赁商铺恢复原先的装修并立即将租赁商铺退还原告；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告平望农贸市场公司将第三项诉讼请求变更为：判令被告将租赁商铺恢复原先的装修。事实和理由：原告系苏州市吴江区平望镇新农贸市场的管理者，受政府部门的授权管理平望镇新农贸市场。2019年10月份，原告委托苏州市华轩拍卖有限公司对平望镇新农贸市场的商铺进行拍租。后被告通过竞拍，拍得平望新农贸市场1-33号商铺的五年租赁权。被告竞拍成交后，原告与被告于2019年10月19日签订了《平望镇农贸市场商铺房屋租赁合同》一份。上述协议约定：由被告向原告租赁原告管理的平望新农贸市场1-33号商铺，上述商铺用途为糕点，租期为五年，即自2019年12月1日至2024年11月30日，年租金为20000元，前三年租金被告必须在2019年10月19日前付清，后两年租金于2022年11月15日付清，如被告将租赁物及设施(含增设设施)损坏、毁坏，必须照价赔偿或恢复原状，如被告在商铺交付后一个月内，未开业或者在租赁期内无正当理由累计停业1个月以上，原告有权解除合同。双方签订合同后，原告对被告租赁的商铺进行了吊顶等基本装修，并向被告交付了商铺。被告在接收商铺后，私自将吊顶拆除并至今未开业。为此原告曾于2019年11月26日和2020年1月2日两次报警，要求被告对损坏的吊顶恢复原状并按合同约定的用途开业，但被告至今未整改也拒绝开业。被告故意损坏租赁设施，并且未按合同约定开业已经超过1个月，按合同约定和法律规定原告已经符合与被告解除上述《平望镇农贸市场商铺房屋租赁合同》的条件。原告为维护自己的合法权益，故向贵院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告沈惠明辩称，被告不同意原告的诉讼请求，引起本案纠纷的责任完全是由原告造成的。原告在交付涉案房屋后，未经承租人的许可，擅自在涉案房屋内安装排气管和进行吊顶装修，由此导致被告至今都未使用涉案房屋。针对原告的行为，被告虽然进行了投诉反映，但原告至今没有进行整改，未恢复店面的原来面貌。故被告要求原告要么归还被告已经支付的6万元租金和5000元押金，要么将房屋内的排气管进行拆除，双方的租赁合同继续履行。本院经审理认定事实如下：位于平望镇通运北路西侧的平望镇农贸市场的产权属于苏州平望城镇化建设发展有限公司所有，2019年10月17日，苏州平望城镇化建设发展有限公司（甲方）与平望农贸市场公司（乙方）签订了一份无偿使用协议，约定甲方无偿提供位于平望镇通运北路188号房屋土地，由乙方经营农贸市场，无偿使用期限自2019年10月17日至2039年10月16日，日常维护、管理由乙方负责，乙方有权出租，盈亏乙方自负。苏州市华轩拍卖有限公司接受委托，对平望镇农贸市场内一批二年租赁权的摊位和一批五年租赁权的商铺进行公开拍卖，沈惠明于2019年10月19日拍得平望镇农贸市场内糕点1-33号商铺五年租赁权，沈惠明（乙方、承租人）同日与平望农贸市场公司（甲方、出租人）签订了一份《平望镇农贸市场商铺租赁合同》，合同载明租赁标的坐落于商铺，约定用途为糕点，租赁期限为五年，自2019年12月1日至2024年11月30日，年租金为20000元，五年总租金100000元，前三年租金共计60000元，乙方须在2019年10月19日前付清，后两年租金共计40000元，乙方须在2022年11月15日付清。第四条“租赁物及附属设施的维修、更换、改建、扩建”中第（三）款约定：……租赁期届满或乙方中途违约致使合同解除时，乙方增设的设施不能拆除，无偿归甲方所有；乙方如将租赁物及设施（含增设设施）损坏、毁坏，必须照价赔偿或恢复原状。第八条“管理保证金”约定：商铺交付之日，乙方需向甲方交纳管理保证金5000元。在租赁期内，管理保证金由甲方管理。只用于消费者权益以及市场规章制度和市场经营场所设施和设备的保障。第十一条“责任的划分”第7款约定：商铺交付后1个月内，乙方未开业或者在租赁期间内无正当理由累计停业1个月以上的，甲方有权解除合同。已交租金按时间扣除后，剩余部分予以退还，不足部分，甲方有权向乙方追偿。第15款约定：甲、乙双方若有一方违约，违约方应支付违约金5000元给另一方。2019年10月19日，沈惠明向平望农贸市场公司支付前三年租金60000元。2019年10月21日，沈惠明向平望农贸市场公司交纳管理保证金5000元。因沈惠明所租赁的商铺隔壁的包子铺排放热气的需要，平望农贸市场公司通过沈惠明租赁的商铺天花板下铺设了排放热气的管道，并进行吊顶处理。2019年11月26日，平望农贸市场公司的管理人员发现沈惠明租赁的商铺天花板的吊顶被私自拆除，遂报警处理。2019年12月3日、12月6日，沈惠明在相关的网站上投诉反映上述铺设管道行为。沈惠明在承租案涉房屋期间，并未实际使用。2020年4月14日，沈惠明将案涉租赁房屋归还给平望农贸市场公司。庭审中，原告平望农贸市场公司主张，因位置原因，被告沈惠明租赁的店铺隔壁的包子铺的蒸汽只能通过在沈惠明的店铺天花板下铺设管道的方式进行排放，且吊顶后距地面的距离也达到了2.8米，不会影响被告的正常营业。原告在2019年11月将案涉租赁房屋交付给被告沈惠明时，已铺设好排热气的管道并进行吊顶。庭审中，被告沈惠明主张，原告平望农贸市场公司在2019年11月初将涉案房屋的钥匙交付给被告，但原告又在11月20日之后，未经被告同意擅自安装了排气管，改变了租赁房屋的面貌，被告当时向市场管理方进行交涉但未果。原告当时为了遮掩排气管而特地对涉案房屋进行吊顶。该吊顶是被告拆除的，一方面是为了查看原告所遮掩的排气管道，另一方面也是为了恢复原来交付时候的现状。排气管道的安装，一方面会压缩租赁房屋的空间面积，另一方面会造成店面的不美观，且在日常使用中会产生噪音和热气，尤其天热时会给被告店面产生诸多不良影响。另外根据原、被告签订的租赁合同第11条第15款约定了双方如有一方违约，违约方应支付违约金5000元给对方。本案中原告未与被告协商，擅自在被告的租赁房屋内安装排气管和进行吊顶装修，显然构成了违约。故原告不仅违约在先，而且按照合同应支付违约金5000元给被告。庭审中，原、被告确认恢复吊顶的费用为1600元。原告平望农贸市场公司将其第三项诉讼请求变更为，要求被告赔偿修复费用1600元。原告平望农贸市场公司同意诉讼费由被告沈惠明直接支付给原告。另查明，沈惠明于2020年1月19日签收了本院发出的本案的诉状副本等材料。上述事实，由原告平望农贸市场公司提交的拍卖公告、拍卖须知、拍品目录、竞买登记证、拍卖笔录、商铺租赁合同、收款收据、接处警工作登记表、照片、不动产登记证，被告沈惠明提交的网上投诉及回复、收条，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：第一，原告平望农贸市场公司与被告沈惠明签订的房屋租赁合同依法成立并生效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。关于案涉租赁房屋交付时，原告平望农贸市场公司有无已经铺设蒸汽排气管道及进行吊顶的问题，原、被告存在争议，因双方均未提供证据，本院认为，根据原、被告在租赁合同第八条就管理保证金的约定，被告应在商铺交付之日向原告交纳管理保证金5000元，而原告提交的收款收据显示被告是在2019年10月21日交纳的管理保证金，而被告又自认于2019年11月初拿到案涉房屋的钥匙；原告的管理人员于2019年11月26日发现被告已拆除了吊顶，故现有证据无法查明在案涉房屋交付时蒸汽排气管道有无铺设完毕，但排气管道系原告平望农贸市场公司为了包子铺的正常运营及农贸市场的整体环境所作的必要改造，且系从沈惠明租赁的店铺天花板下面通过，并进行了吊顶装修，并不影响沈惠明对租赁物的正常使用，亦不会导致沈惠明无法实现租赁目的，故被告沈惠明采取自行拆除吊顶的行为，显然不当，由此给原告平望农贸市场公司造成的损失，被告应予赔偿，庭审中双方确认恢复吊顶的费用为1600元，该费用应由被告沈惠明赔偿。第二，根据原、被告双方在租赁合同中第十一条第7款的约定，在商铺交付后1个月内，承租方未开业的，出租方有权解除合同。如前所述，案涉商铺于2019年10月21日交付，但被告沈惠明一直未开业，且无法定的事由，故原告平望农贸市场公司有权据此解除双方的租赁合同。原告平望农贸市场公司于2020年1月8日向本院起诉要求解除双方的租赁合同，本院于2020年1月19日向被告沈惠明送达了诉状副本，故本院确认原、被告之间的租赁合同于2020年1月19日解除。第三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告约定租赁期限自2019年12月1日开始计算，双方的租赁合同于2020年1月19日解除，故被告沈惠明应支付原告平望农贸市场公司2019年12月1日至2020年1月19日的租金，计2740元（20000÷365*50）；租赁合同解除后，被告沈惠明应尽快向原告平望农贸市场公司交还租赁房屋，但被告一直到2020年4月14日才将租赁房屋交还给原告，故应按照租金标准支付原告2020年1月20日至2020年4月14日的占有使用费4712元（20000÷365*86）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因被告沈惠明违反合同约定，导致原、被告之间的租赁合同解除，被告沈惠明作为违约方，应承担违约责任。因原、被告在租赁合同中约定了违约方应支付守约方违约金5000元，考虑到本案租赁合同的时间长达5年、租金标准为20000元/年以及被告沈惠明的违约情形，本院认为租赁合同中约定的违约金并不过高，故本院对原告平望农贸市场公司要求被告沈惠明支付违约金5000元的诉请，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告吴江市平望农贸市场有限公司与被告沈惠明于2019年10月19日签订的《平望镇农贸市场商铺租赁合同》于2020年1月19日解除。二、被告沈惠明于本判决生效之日起十日内向原告吴江市平望农贸市场有限公司支付租金2740元、占有使用费4712元、违约金5000元，共计12452元。三、被告沈惠明于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴江市平望农贸市场有限公司修复费用1600元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告沈惠明负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告吴江市平望农贸市场有限公司，原告吴江市平望农贸市场有限公司预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  张金花二〇二〇年六月九日书记员  王 洁附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。