上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6051号原告：郭玉娟，女，1974年11月8日生，汉族，住福建省南平市。委托诉讼代理人：王春蕾，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锐，上海市捷华律师事务所律师。被告：宋文玲，女，1990年7月26日生，汉族，住甘肃省。原告郭玉娟与被告宋文玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告郭玉娟的委托诉讼代理人王春蕾、王锐到庭参加诉讼，被告宋文玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告郭玉娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年2月12日至2020年3月31日的房屋租金人民币(以下币种同)43,333元；2、判令被告支付房屋占用费42,466元(自2020年4月1日至2020年5月19日止)；3、判令被告支付违约金26,000元。事实和理由：2020年1月18日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋出租给被告，租期自2020年2月12日起至2021年2月11日止，被告按月租金26,000元的标准向原告支付租金。合同签订后，被告仅支付了押金16,000元，未支付租金。经原告微信多次催讨，被告仍未支付租金，原告于2020年3月26日向被告发出通知，要求解除合同，并限令于2020年3月31日前腾退房屋并支付相应款项。据此，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。被告宋文玲未做答辩。经审理查明：2015年2月1日，原告与案外人潘某某签订租赁合同一份，约定将案外人潘某某所有的上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告，租赁期限20年，自2015年2月1日至2035年1月31日，租金每年150,000元。乙方(即本案原告)无需向甲方(即案外人潘某某)支付租金，冲抵甲方欠乙方的债务3,000,000元，同时也视为乙方已经将二十年租金一次性支付完毕；租赁期间，乙方有权将房屋部分或整体转租给第三人，甲方无权干涉，并对交房时间、违约责任等作出了约定。上海市静安区人民法院于2019年12月17日作出的(2019)沪0106执异270号执行裁定书中亦确认原告系涉案房屋承租人。2020年1月18日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2020年2月12日至2021年2月11日止，租金每月26,000元，乙方(即本案被告)被告按月支付租金给甲方(即本案原告)；甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方相当于一个月房租的金额作为押金；租赁期间任何一方违反本合同的规定，按一个月的押金作为违约金。合同签订后，被告于2020年1月24日向原告支付押金10,000元，2020年1月25日向原告支付押金6,000元，剩余押金及租金不再支付。2020年3月26日，原告向被告通过微信发送解除租赁合同通知书，要求解除合同，并要求被告于2020年3月31日前腾退涉案房屋并支付租金及房屋占用费。庭审中，原告向本院陈述：被告一共向原告支付了16,000元，均是押金，被告未向原告支付过租金。签订本案的房屋租赁合同前，被告和案外人居住并使用涉案房屋，故被告2020年1月1日支付的10,000元是之前的租金，与本案无关。原告于2020年3月26日向被告发出解除租赁合同通知书，被告当日收到，应于2020年3月31日前腾退涉案房屋，故本案的房屋租赁合同于2020年3月31日解除，被告应支付2020年2月12日至2020年3月31日期间的租金41,600元。被告于2020年5月19日实际迁出涉案房屋，故应当支付2020年4月1日至2020年5月19日期间的房屋使用费42,466元。被告支付的16,000元押金在本案租金中予以抵扣。以上事实，有租赁合同、(2019)沪0106执异270号执行裁定书、房屋租赁合同、微信聊天记录、通知、农业银行交易截图、交易记录以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告未按约向原告支付租金，原告按照合同约定向其催告后，被告在合理期限内仍未支付，原告按约有权解除合同。据此，原告于2020年3月26日向被告发送解除租赁合同通知书，行使解除权，要求解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以确认，合同解除日应为2020年3月31日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应支付2020年2月12日至2020年3月31日的租金，现原告主张租金为41,600元并无不当，故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告于2020年5月19日实际搬离涉案房屋，应支付2020年4月1日至2020年5月19日期间的房屋使用费，经本院计算为41,935.48元。关于违约金，被告拖欠租金的行为已构成违约，合同中虽约定了以一个月的押金26,000元作为违约金，但本院考虑原告的损失程度及被告的违约程度，酌情调低违约金为8,667元。对于押金，原告要求在本案中抵扣欠付租金，并无不当，本院予以准许，故扣除押金16,000元后，被告需要支付的租金金额为25,600元。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告宋文玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告宋文玲于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉娟自2020年2月12日至2020年3月31日止的房屋租金25,600元；二、被告宋文玲于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉娟自2020年4月1日至2020年5月19日止的房屋使用费41,935.48元；三、被告宋文玲于本判决生效之日起十日内支付原告郭玉娟违约金8,667元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,501元，减半收取计1,250.50元，由原告郭玉娟负担398.50元(已付)，由被告宋文玲负担852元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 孙文华二〇二〇年六月二十九日法官助理 政 勇书 记 员 政 勇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。