江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初100号原告：景德镇市井巷物业管理有限公司，住所地景德镇市珠山区中山北路御窑景巷求知弄，统一社会信用代码91360203MA35ND4U9F。法定代表人：谢玮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡烨成，该公司法务。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。被告：景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司，住所地珠山区御窑景巷B-14号（C-4）百年水酒店商铺，统一社会信用代码91360203MA35M16QOD。法定代表人：吴辉煌。原告景德镇市井巷物业管理有限公司（以下简称“井巷物业公司”）与被告景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司（以下简称“辉煌酒业公司”）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告井巷物业公司委托代理人胡烨成、王平，被告辉煌酒业公司法定代表人吴辉煌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告井巷物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2017年8月18日签订的《景德镇御窑景巷B-14（C-4）号物业管理标准合同》；2、请求判令被告缴纳的物业保证金3420元、水电押金1500元归原告所有；3、判令被告支付自2019年1月18日至商铺实际返还之日止应缴物业费（原告庭审时当庭变更诉讼请求）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用、律师费（3000元）及相关所有费用。事实与理由:2017年8月18日，原告与被告签订《景德镇御窑景巷物业管理合同》对被告经营的“百年水酒店”餐饮提供物业服务。合同约定：原告对被告经营的市御窑景巷B-14(C-4)号面积为285平方米的商铺提供物业服务出租给被告。服务期自2017年8月18日起至2021年8月17日止，约定了物业费标准每平方6元及采用按季度预付(三个月)的方式交纳，对双方的权利义务均进行了约定，并对被告逾期缴纳物业费及应从承担的违约金等情况进行了细化。物业服务合同签订后，被告从2018年11月17日起拖欠物业费，并且从2018年12月24日起至今一直关门歇业，为对被告负责，原告只好根据合同约定，邮寄解除租赁合同通知书，被告签收确认后，既不缴纳拖欠物业费用，也不返还商铺，给原告造成重大经济损失。综上，原告认为，被告作为合同的当事人，在无任何正当理由的情形下，就应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行自己设定的合同义务，按时支付租赁物业之费用。但是，被告不顾原告的合法主张，延期支付构成严重违约。为此，原告请求贵院在查清事实的基础上，敬请贵院依法支持原告的所有诉讼请求。被告辉煌酒业公司法定代表人答辩称：其在2017年4月4日就将其在被告公司处的股份转让给李建华，但是工商登记一直未变更，因此其对公司物业交费的事实不清楚。该酒店2018年底就不再经营，这期间不应再收取物业费。原告井巷物业公司围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告的营业执照一份、法定代表人的身份证明及身份证各一份，证明原告的主体身份；2、被告的工商登记信息一份，证明被告的主体身份；3、物业管理合同一份，证明原被告于2017年8月18日签订《物业管理标准合同》，原告对被告承租的景德镇市御窑景巷B-14#(C-4)号商铺进行物业管理，建筑面积285平方米，双方约定每平方米物业费6元，合同期限从2017年8月18日至2021年8月17日止；4、物业保证金及租金缴纳《收款收据》各一份，证明被告签约时，于2016年8月17日以刷卡的方式向原告预付缴纳了二个月物业费保证金3420元，证明双方履行了合同约定义务；被告最后一次以微信方式于2019年3月4日缴纳物业费1710元；5、告知函及顺丰快递查询单各一份，证明2018年12月18日，原告致函被告要求其缴纳拖欠的截止至2019年2月17日的物业费5130元；顺丰快递单号为294871795499，被告公司龚志勇已签收；6、解除合同通知书一份，证明2018年12月24日，鉴于被告拖欠截止至发函之日止的租金3135元，在催讨及告知无效的情况下，原告向被告寄发了解除商铺租赁合同通知书，被告公司股东及员工龚志勇（手机号码132……1112）予以了签收，该解除函发生法律效力；顺丰快递解除单号为294896466840；被告应承担解除合同后的商铺返还及支付欠缴物业费及违约金940.5元等相关合同约定责任；7、律师的代理合同及律师发票各一份，证明原告因本案委托代理律师的费用为3000元。被告辉煌酒业公司向本院提交如下证据：1、被告法定代表人的身份证一份，证明被告法定代表人的身份；2、股权转让协议二份，证明吴辉煌于2017年4月4日就将其在被告公司的股份转让给李建华；被告公司股东赵元求、龚伟、李建华将股权转让给余玲、陈文军的事实。对原、被告双方都无异议的证据，本院在卷予以佐证。对有异议的证据本院认定如下：对于原告提供的第3组至第6组证据，被告法定代表人称不是其签订的，对证据证明的事实不清楚，但又未提出实质性的异议，因此对原告提交的全部证据本院均予以采信。对被告提交的第一组证据本院予以采信，对于第二组证据的真实性因系孤证，本院不予采信。本院认定事实如下：2017年8月18日，原告井巷物业公司与被告辉煌酒业公司签订《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》约定：自2017年8月18日起至2021年8月17日止，被告承租景德镇御窑景巷B-14#（C-4）商铺建筑面积285平方米的物业管理费为6元每平方米，被告在本合同签订后五日向原告支付三个月5130元。押金二个月总计3420元，之后每月开始五日前支付后续三个月的物业管理费；预交水电电话燃气网络设备使用押金1500元，合同期满原告无息返还被告；被告逾期缴纳物业管理费的，原告将自逾期之日起每日按应缴物业服务费的千分之三收取滞纳金；同时被告还应向原告支付拖欠款项30%的违约金，因被告违约造成原告经济损失的，除支付约定的违约金、滞纳金外，还应赔偿造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、交通费、差旅费等损失）。2016年8月17日，被告缴纳了两个月的物业服务费285×6×2=3420元及水电押金1500元共计4920元。2018年12月24日，原告向被告使用顺丰速递的方式向龚志勇发出解除合同告知书，告知被告已产生物业费3135元依据合同还拖欠30%的违约金，并且因被告逾期超过30天未支付物业管理费已构成根本性违约，自收到本告知书其双方签订《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》自动解除。2019年3月4日，被告缴纳2018年12月18日至2019年1月17日物业管理费1710元，此后便再未缴纳物业管理费。原、被告均确认自2018年12月后被告经营的酒店便不再营业。另查明，吴辉煌自被告公司成立以来一直为该公司法定代表人。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否有权解除物业管理合同；二、物业管理费如何计算。关于原告是否有权解除物业管理合同，本院认为，第一、原、被告签订的物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制、禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已按合同约定履行物业服务的相关义务，而被告自2019年1月18日起便再未向支付物业管理费，被告按约定期交纳物业管理费系其作为物业服务的接受方的主要义务，原告自2020年1月7日向人民法院依法起诉后，被告在本案审理期限内仍未支付，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原告作为本案的守约方享有法定解除权，可单方面请求解除物业管理合同；第二，原告曾于2018年12月24日向被告发出解除合同告知函，告知被告自2018年12月24日起解除双方的物业管理合同，但该信函发出的收件对象为龚志勇，其既非被告公司法定代表人又非股东，向其发出的解除合同告知函不具有解除合同的效力，并且2019年3月被告仍交纳了2018年12月18日至2019年1月17日的物业管理费，因此2018年12月24日双方并未解除合同。因此，本院确认自本判决生效之日起解除原、被告签订的《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》。关于物业管理费及违约金计算的问题，本院认为，原告主张自2019年1月18日至商铺实际返还之日止应缴物业费，但本案系物业服务合同纠纷并非房屋租赁合同纠纷，物业管理的范围不涵盖双方的租赁关系，物业服务合同中不存在将商铺返还的诉请。而且，本院已认定自本判决生效之日起双方合同予以解除，合同解除以后原告便无权收取物业管理费。对于被告答辩称2018年底公司经营的酒店便已停业，此后不应再计算物业管理费的意见，本院认为，被告经营的酒店并未退租，被告公司决定停业系自主经营的行为，该公司经营的酒店仍继续享受原告提供的物业管理服务，在双方物业服务合同未解除的情况下，被告仍应支付物业管理费。因此本院对从2019年1月18日起至本判决生效之日止（合同解除之日）的物业管理费予以支持（每月按1710元支付）。关于押金3420元及水电设施押金1500元，本院认为两个月物业费的押金3420元在合同中并未约定在被告违约后作为违约金由原告扣除，双方对押金的扣除并未约定，因此对原告扣除押金的主张本院不予支持。关于水电等设施的押金，依据商业习惯在被告未对水、电、气等设施有损害的情况下，原告也不得扣除水电押金，因此对原告的上述主张本院不予支持。关于原告主张的律师费3000元，合同约定因被告违约被告应赔偿造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、交通费、差旅费等损失），原告提交本次案件支付的3000元律师费发票，对原告的诉请本院予以支持。关于被告法定代表人吴辉煌其已将全部股权转让，对案件事实不清楚的答辩意见，本院认定原告起诉的主体为被告公司，被告公司能够独立承担民事责任。虽然吴辉煌对内将其股权转让给他人，但在工商登记上其仍未该公司股东及法定代表人，对原告而言吴辉煌仍代表被告公司，对被告法定代表人吴辉煌的答辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认本判决生效之日起解除原告景德镇市井巷物业管理有限公司与被告景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司于2017年8月18日签订的《景德镇御窑景巷物业管理标准合同》；二、被告景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司于十日内一次性向原告景德镇市井巷物业管理有限公司支付物业管理费（从2019年1月18日起至本判决生效之日止，按每月1710元计付，并扣除被告已交付的物业费押金3420元及水电设施押金1500元）及律师费3000元；三、驳回原告景德镇市井巷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，由被告景德镇市辉煌佳缘酒业有限公司承担386元，由原告景德镇市井巷物业管理有限公司承担302元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈同标人民陪审员  谭梅香人民陪审员  黄耀霞二〇二〇年六月八日书 记 员  徐 娜