贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初684号 原告：刘发珍，女，汉族，1988年10月25日出生住贵州省毕节市。 被告：冯维红，女，汉族，1974年11月14日出生住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：吴敏（特别授权）、郑秋艳（一般授权），均系贵州圣谋律师事务所律师。 被告：贵州七众置业有限公司，统一社会信用代码：9152050205908259X2，住贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。 委托诉讼代理人：李娇（特别授权），系公司员工。 原告刘发珍与被告冯维红、贵州七众置业有限公司（以下简称七众置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘发珍，被告冯维红的委托诉讼代理人吴敏，被告七众置业的委托诉讼代理人李娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告所购买的位于毕节市七星关区平方米）的强制执行，并解除对该商铺的查封；2.判决被告七众置业对原告购买的毕节市七星关区平方米）进行备案登记；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告向被告七众置业购买了位于毕节市七星关区交汇处“圆梦国际”负一-368号商铺（建筑面积12.3平方米，套内面积5.04），并于2017年3月17日与七众置业签订了购房合同，缴纳了商铺购房款及维修基金，双方按合同约定履行完毕。合同所约定的交付之日起，其所有权属原告所有。合同约定商铺价格按照套内面积单价为：人民币17442.26元，总价人民币87909元。2017年3月17日，原告刘发珍与案外人和聚详商业运营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定租期为十年，并约定和聚详商业运营管理有限公司将前八年租金支付给七众置业作为原告购买商铺负一368号商铺的尾款。至此，原告刘发珍已经支付了购买商铺的全款。合同约定由被告七众置业对该商铺进行备案登记，但被告七众置业一直未进行备案登记。2018年年中，被告冯维红与被告七众置业因商品房预售合同纠纷一案涉诉，2019年11月22日，被告冯维红申请七星关区人民法院将登记在被告七众置业名下的位于毕节市七星关区㎡）进行强制执行，随后七星关区人民法院作出的（2019）黔0502执4184号执行裁定书将原告购买的毕节市七星关区㎡）查封。2019年12月18日，原告刘发珍依法向毕节市七星关区人民法院提出书面执行异议，并提供了购房合同、收据、返租合同等相关证据，要求解除查封，并中止对该商铺的强制执行。2019年12月23日，毕节市七星关区人民法院作出了（2019）黔0502执异191号执行裁定书，裁定书载明：在人民法院查封之前，原告虽与被告七众置业签订了合法有效的书面合同，但未支付了全部的购房款项。裁定驳回原告的执行异议，并明确告知原告可以在15日内向毕节市七星关区人民法院提起诉讼综上，原告认为：原告与被告七众置业签订的商铺购房合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同。同时，原告购买涉案商铺后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案门面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（-）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为感。 被告冯维红答辩，1.根据原告的诉状，明确可知，原告方并未实际付清涉案房屋的房款，而且存在商品房买卖合同不真实的情况，而被告七众置业未给刘发珍办理备案，一方面是由于刘发珍怠于行使自己的权利，另一方面是基于原告刘发珍与七众置业所签的商品房买卖合同不真实，导致无法进行备案，刘发珍对于该涉案商铺未及时登记具有不可推卸的重大过错。因此法院对涉案商铺进行查封合法有据，原告对涉案商铺不具有物权所有权，因此原告的诉请不应得到支持。 被告七众置业答辩，原告刘发珍与七众置业签订了商品房买卖合同，并按双方约定向七众置业缴纳了房屋款项，双方签订的商品房买卖合同，是真实有效的，但因我公司未能及时给原告购买的商铺进行备案登记，确实是我公司存在一定的违约行为，但原告刘发珍通过缴纳首付款和以前八年租金作为尾款支付给我公司，我公司认为原告刘发珍已支付了全部购房款项，七星关区人民法院作出的（2019）黔0502执异191号执行裁定书驳回原告执行异议的做法是错误的。因此请法院停止对原告购买的负1-368号商铺的查封，并将该商铺解封，届时我公司会按照合同约定备案到原告名下。 原告提交证据材料如下： 第一组：《商品房买卖合同》、票据、商铺签约确认单。 证明目的：原告购买了涉案商铺，已向七众置业支付了87909元。 被告冯维红质证意见：对证据的三性有意义，该证据与原告的陈述相矛盾，购房合同约定房屋总价款为87909元，但票据显示87909元为首付款，商铺签约单确认商铺总价款为173909元。 被告七众置业质证意见：无异议。 第二组：执行裁定书。 证明目的：涉案商铺被法院查封，执行异议被法院驳回。 被告冯维红质证意见：无异议，能证明原告未缴纳涉案商铺的全部购房款，且未对商铺实际占有，对商铺的备案登记及产权转移过户具有过错。 被告七众置业答辩，无异议。 被告冯维红没有提交证据材料。 被告七众置业提交证据材料：营业执照、法人身份证明、法人身份证。 证明目的：被告主体适格。 原告质证意见：无异议。 被告冯维红质证意见：无异议。 经对全案证据材料综合分析，原告所举证据材料，内容真实，来源合法，客观证实了原告与被告七众置业就涉案商铺签订了《商品房买卖合同》，后原告与和聚详商业运营管理有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定租期为十年。涉案商铺因被告冯维红与七众置业商品房预售合同纠纷一案的执行被法院查封。原告已支付了涉案商铺购房款87909元，房屋总价款为173909元。本院予以采信。被告七众置业所举证据材料，内容真实，来源合法，客观证实了七众置业的身份情况，本院予以采信。 根据前述证据分析，结合原、被告的陈述，本院认定如下事实：本院受理执行的冯维红申请执行七众置业商品房预售合同纠纷一案中，作出（2019）黔0502执4184号执行裁定书查封七众置业名下的坐落于毕节市七星关区交汇处“圆梦国际”负1-368号商铺。2019年12月18日，刘发珍向本院提出案外人执行异议申请，认为涉案房屋系其于2017年3月17日与七众置业购买，双方签订了《商品房买卖合同》，并支付了相应价款，涉案房屋已交付期占有、使用，该房屋不应作为查封和执行的对象，请求本院解除对该房屋的查封措施。本院经审查，于2019年12月23日作出（2019）黔0502执异191号执行裁定，驳回刘发珍的异议请求。刘发珍不服该裁定，遂以前述诉请提起本案诉讼。 另查明，2017年3月17日，刘发珍与七众置业签订了《商品房买卖合同》，购买了七众置业开发的位于毕节市七星关区交汇处“圆梦国际”负1一368号商铺（建筑面积12.3平方米，套内面积5.04平方米），总价款为173909元，已支付购房款87909元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，查封的房屋虽已出售给刘发珍，刘发珍已缴纳了购房部分款并实际占有使用，但刘发珍未按照人民法院的要求将剩余房款交付执行。刘发珍要求七众置业将涉案商铺进行备案登记，和本案不属于同一法律关系，其可根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定向七众置业另行主张其权益。故对刘发珍的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘发珍的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告刘发珍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  王兴琼 人民陪审员  谢忠红 人民陪审员  成文娟 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  邓正秋