河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初3276号原告郑州美景置业有限责任公司，住所郑州市惠济区迎宾路30号1幢1层1号，统一社会信用代码91410100561003893Q。法定代表人王海军。委托代理人张辉，河南九君律师事务所律师。委托代理人白萌函，河南九君律师事务所律师。被告阴虹，男，汉族，1982年4月28日出生，住址郑州市金水区。原告郑州美景置业有限责任公司诉被告阴虹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月10日作出（2019）豫0105民初28620号民事判决书。原告不服该判决，向河南省郑州市中级人民法院提起上诉。河南省郑州市中级人民法院于2020年1月20日作出（2019）豫01民终25488号民事裁定书，裁定发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州美景置业有限责任公司委托代理人张辉、白萌函到庭参加诉讼，被告阴虹经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2017年6月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003389078）；2、请求判令被告协助原告办理注销涉案房屋合同备案登记及注销涉案房屋预告登记的手续；3、请求判令被告阴虹向原告支付原告代为偿还按揭贷款的利息、复利、罚息105534.39元及解除合同违约金380400元；4、请求判令被告协助原告办理注销涉案房屋预抵押登记的手续；5、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费、公告费等费用。事实与理由：2017年6月16日，被告阴虹与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003389078），约定：被告阴虹购买原告开发的位于惠济区××、××西××单元××号房屋，房屋总价款为1902000元，付款方式为按揭贷款。2017年7月3日，被告阴虹与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称“建设银行河南分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：410800009-2012-2017664681，约定建设银行河南分行就被告阴虹购房事宜向其发放贷款1331000元，同时原告为被告提供最高额保证，约定：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。后因被告阴虹逾期偿还按揭银行贷款，导致银行于2018.12.25划扣14167.12元、2019.3.6划扣21387.9元、2019.6.12划扣21346.98元、2019.9.17划扣21374.86元、2019.12.10划扣21394.13元、2020.3.25划扣21360.33元。因被告持续逾期偿还银行按揭贷款导致按揭银行加速债权到期，致使按揭银行于2020.5.25从原告保证金账户划扣剩余全部购房贷款本息1293337.07元；至此按揭银行向被告发放的贷款原告已全部代为清偿完毕。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第六款之约定，原告有权请求解除合同并请求判令被告配合办理注销涉案房屋的合同备案登记、房屋预告登记以收回涉案房屋，同时原告有权要求被告支付原告代其偿还贷款的利息、复利、罚息及解除合同违约金。被告阴虹未到庭未答辩。经审理查明：2017年6月15日，被告向原告出具《商品房买卖合同签约审核单》，显示被告分期向原告支付购房首付款571000元，被告已支付25万元，签订该审核单当日被告应支付首付款138851元及代收费用8051元（其中维修基金7807元、测绘费164元、产权登记费80元）；剩余首付款被告应于2017年11月10日支付63400元、于2018年5月10日支付63400元、于2018年11月10日支付63400元等。2017年6月16日，被告阴虹与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003389078），约定：被告阴虹购买原告开发的位于惠济区××、××西××单元××号房屋，房屋总价款为1902000元，付款方式为被告阴红于2017年6月16日以现金方式支付首付款571000元，于2017年7月16日以商业贷款方式支付剩余款项1331000元；若原告为被告阴虹的贷款提供阶段性贷款担保，被告阴虹未能按期偿还贷款，导致原告承担保证责任的，被告阴虹应在收到催缴告知函之日起3日内，向原告支付所有担保代偿款项，并支付相应补偿金；如被告阴红逾期超过30日未付清全部欠款，或连续三次或累计六次逾期归还贷款本息，则被告阴虹构成严重违约，原告有权立即解除本合同，且被告阴虹应按全部房款的20%承担违约金。2017年7月3日，被告阴虹与中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称“建设银行河南分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：410800009-2012-2017664681，约定建设银行河南分行就被告阴虹购房事宜向其发放贷款1331000元，同时原告为被告提供最高额保证，约定：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。后因被告阴虹逾期偿还银行贷款，致使原告履行担保义务，银行于2018年12月25日划扣原告保证金14167.12元、于2019年3月6日划扣原告保证金21387.9元、于2019年6月12日划扣原告保证金21346.98元、于2019年9月17日划扣原告保证金21374.86元、于2019年12月10日划扣原告保证金21394.13元、于2020年3月25日划扣原告保证金21360.33元、于2020年5月25日划扣原告保证金1293337.07元。原告代被告偿还银行贷款共计1414368.39元。被告的该笔1331000元的银行贷款本息已于2020年5月25日清偿完毕。原告主张被告阴红已连续三次或累计六次逾期归还贷款本息且至今未向原告归还代偿款，符合双方约定的合同解除的要件，故要求解除合同并要求被告履行还款义务，酿成本案诉讼。另查明：被告阴虹实际向原告支付首付款金额为507600元，被告还向原告支付代收费用8051元。本院认为：被告阴虹经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对答辩、举证等诉讼权利的放弃，不影响本院依据现有证据对本案作出裁决。原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。被告的违约行为符合《商品房买卖合同》中约定的原告解除合同的条件。结合本案中原告已经代被告偿还银行贷款本息共计1414368.39元、被告的银行贷款已全部结清的事实，本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，确认本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003389078）于本判决生效之日解除。合同解除后，双方互负返还义务。被告应将《商品房买卖合同》中约定的房屋返还原告亦应协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：17003389078）备案信息注销登记手续及配合原告办理注销房屋预告登记（豫（2017）郑州市不动产证明第0139859号，权利人:阴虹）。扣除原告代偿金额后，原告应将剩余购房款退还原告，则原告应向被告退还购房款432282.61元（被告实际支付的首付款507600元+银行贷款1331000元+代收费用8051元-原告代偿款1414368.39元）。因被告违约致使原、被告签订的《商品房买卖合同》被解除，被告应承担违约责任。违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到被告向原告支付的购房款金额、原告代偿款金额及合同的履行情况和原告可对房屋重新销售的事实，本院认为双方约定的“全部房款20%的违约金”过高，应按原告实际代偿款的5%计算较为合适，故被告应向原告支付违约金70718.42元。违约金可直接自原告应向被告返还的购房款中抵扣，故原告仅需向被告返还购房款361564.19元（432282.61元-70718.42元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告郑州美景置业有限责任公司与被告阴虹于2017年6月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003389078）于本判决生效之日解除；二、被告阴虹于本判决生效后十日内配合原告郑州美景置业有限责任公司办理注销位于惠济区贾鲁河北路12号9号楼1单元23层2305号房产的预告登记（豫（2017）郑州市不动产证明第0139859号，权利人:阴虹）手续；三、被告阴虹于本判决生效后十日内协助原告郑州美景置业有限责任公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：17003389078）备案信息注销登记手续；四、驳回原告郑州美景置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8589元，保全费5000元，担保费2853元，均由被告负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉日起二个工作日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 佳人民陪审员  王海东人民陪审员  周西燕二〇二〇年六月十七日书 记 员  高丽娟