四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4543号 上诉人（原审被告）：四川蓝光和骏实业有限公司，住所地：四川省成都市武侯区一环路南三段22号。 法定代表人：余驰，董事长。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张灵雅，女，1989年11月18日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 上诉人四川蓝光和骏实业有限公司（以下简称蓝光和骏公司）因与被上诉人张灵雅商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝光和骏公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.张灵雅承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审事实认定不清，蓝光和骏公司不存在违约行为。蓝光和骏公司在合同约定的期限内为张灵雅办理完毕所有权转移登记，不存在任何违约行为。由于2016年11月14日成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）范围内实施不动产统一登记。同时，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务。双证合一的政策属于情势变更，蓝光和骏公司自此已经事实上及法律上无法为张灵雅办理双证。即使蓝光和骏公司构成违约，蓝光和骏公司承担违约金的截止日期应是双证合一政策要求的停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务的日期，即2016年11月17日。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。 张灵雅答辩称，蓝光和骏公司存在违约，应给张灵雅相应违约金，按照合同和相关的法律规定处理。 张灵雅向一审法院起诉请求：1.蓝光和骏公司立即向张灵雅支付违约金11260元（以每天20元的标准，自2017年6月20日起计算至2018年3月27日）；2.一审诉讼费及其他费用由蓝光和骏公司承担。 一审法院认定事实：2012年10月9日，张灵雅（买受人）与蓝光和骏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：张灵雅购买蓝光和骏公司开发建设的位于成都市青羊区用于住宅；测绘建筑面积共53.03平方米，房屋总价436043元；合同第十条规定蓝光和骏公司应当在2014年8月20日前向买受人交付该房屋。合同第十九条第二款规定如下：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕”。 一审法院另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。市国土局、市房管局自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 案涉房屋于2018年3月27日过户登记至张灵雅名下。 一审法院认定上述事实，有张灵雅、蓝光和骏公司当庭陈述，《商品房买卖合同》及补充协议等予以佐证。 一审法院认为，张灵雅与蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应系合法、有效，双方成立商品房买卖合同关系。根据合同约定，蓝光和骏公司应于2016年8月9日前办理完毕案涉房屋的房屋所有权证，蓝光和骏公司实际于2018年3月27日为张灵雅办理完毕产权登记证书，已超出前述合同约定的产权证办理期限，已逾期办理，属违约行为，故张灵雅有权要求蓝光和骏公司支付违约金。至于蓝光和骏公司称成都市国土资源局发布的不动产登记通告属于情势变更，一审法院认为，合同约定的办理完毕房屋所有权证的到期日早于不动产登记通告的日期，且“二证合一”政策实施后，蓝光和骏公司依然负有协助张灵雅办理不动权属证书的义务，故蓝光和骏公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。现张灵雅主张蓝光和骏公司承担“二证合一”政策实施后未办理不动权属证书造成的损失，一审法院予以支持。另，张灵雅主张合同约定的违约金标准过低，其为主张权利花费了大量的交通费、通讯费等额外费用，故要求调整违约金标准为每日20元。蓝光和骏公司对此不予认可，认为应按照合同约定进行给付。一审法院认为，合同对违约金标准有明确约定，张灵雅主张约定的违约金不足以弥补其损失，但未提交相应证据，一审法院对其该项主张不予支持。综上，一审违约金以合同约定的10元每日为标准，自逾期之日即2016年8月10日（含当日）起计算至不动产权办理完毕之日即2018年3月27日，共计594天，违约金总额为5940元（10元/天×594天）。故一审法院对张灵雅违约金的主张予以部分支持，即5940元。至于张灵雅主张的第二项诉讼请求中的其他费用，因未提交其他费用的证据，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、四川蓝光和骏实业有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内支付张灵雅逾期办理房屋所有权证的违约金5940元；二、驳回张灵雅的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费82元，减半收取41元，由四川蓝光和骏实业有限公司承担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，案涉房屋实际交房时间为2013年12月26日。 又查明，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第六条对合同第十九条产权登记的补充约定，1.合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日（即2014年8月21日）为甲方办理房屋产权转移登记的起始日期……2.乙方采用按揭贷款或直客式贷款方式或住房公积金方式支付部分购房款的，乙方房屋所有权证书办理完毕后，乙方同意由甲方根据贷款银行或担保公司或住房公积金中心的要求办理房屋他项权登记或直接交银行或担保公司或住房公积金中心办理房屋他项权证书后再通知乙方领取；3.乙方所购房屋的国有土地使用权分户权证书，由甲方协助乙方在该房屋的所有权证书办理完毕后720日内办理（乙方采用贷款方式购房的，则其国有土地使用权分户权证书办理期限自前款所述他项权证书办理完毕后开始计算），因甲方原因逾期未办理的，则每逾期一日，甲方向乙方支付10元的违约金，直至分户国有土地使用权证办理完毕。 本院认为，根据蓝光和骏公司的上诉请求及张灵雅的答辩意见，本案的争议焦点为：1.蓝光和骏公司是否有逾期办理案涉房屋所有权证的行为；2.一审法院判决的蓝光和骏公司向张灵雅支付逾期办理房屋所有权证的违约金是否恰当。 本院认为，张灵雅与蓝光和骏公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应系合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 关于蓝光和骏公司是否有逾期办理案涉房屋所有权证行为的问题。根据本案查明的事实可知，案涉合同约定的房屋交付时间为2014年8月20日，又根据合同第十九条第二款“如因蓝光和骏公司的责任，张灵雅未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：合同继续履行，蓝光和骏公司按10元/日向张灵雅支付逾期办证违约金，直至张灵雅房屋所有权证书办理完毕”的约定，蓝光和骏公司应于2016年8月10日内为张灵雅办理案涉房屋所有权证书，因蓝光和骏公司未在上述时间内为张灵雅办理房屋所有权证，故蓝光和骏公司违约，应承担逾期办理案涉房屋所有权证书的违约责任。 关于一审法院认定蓝光和骏公司向张灵雅支付逾期办理房屋所有权证违约金金额是否恰当的问题。如上文所述，蓝光和骏公司应当承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。蓝光和骏公司从2016年8月11日逾期办理案涉房屋所有权证书，即违约金应从2016年8月11日计算。因成都市实施限购政策，自2016年11月17日17:00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17:00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理；自2016年11月23日起在本市主城区范围内实施不动产统一登记。客观上，从2016年11月17日17:00起，蓝光和骏公司不能单独办理案涉房屋的所有权证，因此，逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金的终止时间为2016年11月17日。故逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金时间从2016年8月11日至2016年11月17日，共计99天。按合同约定的10元每日为标准，该违约金金额为990元（99天×10元/天）。一审法院计算逾期办理房屋所有权证的违约金金额错误，本院予以纠正。 二审中，张灵雅增加诉讼请求，要求案涉房屋不动产权证的违约金，对此，蓝光和骏公司不同意调解，对张灵雅增加的诉讼请求本院不予审理。 综上所述，蓝光和骏公司的上诉请求部分成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9824号民事判决； 二、四川蓝光和骏实业有限公司于本判决生效后十日内向张灵雅支付逾期办理房屋所有权证的违约金990元； 三、驳回张灵雅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费82元，减半收取41元，由四川蓝光和骏实业有限公司负担；二审案件受理费50元，由四川蓝光和骏实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  李 俊 二〇二〇年六月十二日 书记员  杨珍梅