浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3968号 上诉人（原审被告）：杭州元茂实业投资有限公司，住所地：杭州市萧山区金城路1177号银通大厦1幢西单元2205室，统一社会信用代码：913301097338062126。 法定代表人：黄欣。 上诉人（原审被告）：杭州恒丰置业有限公司，住所地：杭州市滨江区长河街道仁苑11幢商铺56号501室，统一社会信用代码：913301087792548120。 法定代表人：黄欣。 二上诉人委托诉讼代理人：方丽，浙江商祺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何书伟，男，1976年6月13日出生，汉族，住杭州市滨江区。 被上诉人（原审原告）：马柏爱，女，1954年1月23日出生，汉族，住杭州市滨江区。 二被上诉人的委托诉讼代理人：杨献艺,浙江海浩律师事务所律师。 原审被告：杭州萧山地方建设发展有限公司，住所地：萧山区北干街道金惠路139号，统一社会信用代码：913301091435672829。 法定代表人：黄欣。 上诉人杭州元茂实业投资有限公司（以下简称元茂公司）、杭州恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）因与被上诉人何书伟、马柏爱、原审被告杭州萧山地方建设发展有限公司（以下简称萧建发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5377号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人元茂公司、恒丰公司的共同委托诉讼代理人方丽、被上诉人何书伟及共同委托诉讼代理人杨献艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2010年10月12日，何书伟、案外人黄撮着（合同乙方）与元茂公司（合同甲方）、恒丰公司、萧建发展公司（保证方）签订《合作开发协议》一份，约定：各方合作开发“省属滨江区块”省直专用房项目（仁苑小区），项目公司为恒丰公司，其中元茂公司占注册资本的90%，萧建发展公司占注册资本的10%。乙方在2010年10月27日前向甲方投资4400000元，乙方在甲方投资后，项目开发建设由甲方全权负责，甲方在2011年9月30日前将仁苑小区项目滨盛路3187、3189号建筑面积196.35平方米的商铺实物交付给乙方作为乙方投资的回报。鉴于项目用地通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定，项目建成后尚需通过国土部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后方可取得商铺的预售许可证，项目公司在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺土地出让金以及由此增加的销售税金、规费，由乙方另行承担，并在甲方通知之日起二十日内结算清楚。项目建成后的国土部门复核验收、办理有偿使用手续、商铺的预售许可证由项目公司统一办理。协议还对其他权利和义务做了约定。2016年7月29日，元茂公司、恒丰公司向合作方发送《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金通知书》，载明项目公司已完成补缴土地出让金的申请工作，土地评估为楼面地价10336元/平方米，并已获得杭州市国土局的批准，楼面地价及税费5.75%由合作方另行承担。2016年8月12日，元茂公司、恒丰公司向合作方发送《关于延迟办理土地出让金补缴手续的函》，载明之前发送的有关住宅底商补交土地出让金的通知停止执行，待杭州市国土局就有关仁苑小区住宅底商与综合配套用房土地出让金分类评估报告完成后再行通知具体补缴程序及相应安排。2018年11月21日，恒丰公司、元茂公司向何书伟、黄撮着发函，要求二人于2018年12月15日前补交土地出让金及税费共计3369071元。2019年1月21日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向何书伟、黄撮着发函，要求二人于2019年3月21日前向被告补交土地出让金及税费。2019年5月22日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向何书伟、黄撮着发送《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》，载明截止当前仍未收到二人补交的土地出让金款。鉴于二人未按照协议约定执行，已经构成根本违约，决定解除《合作开发协议》，收回仁苑小区滨盛路3187、3189号商铺，自发函之日起生效。 原审法院另查明：2018年11月6日，恒丰公司与杭州市国土资源局签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》一份，载明合同项下的出让土地为“省属滨江区块”省直专用房（仁苑1-10幢）住宅配公建用房，出让总金额为8460.3556万元，全部出让价款于合同签订之日起75日内一次性付清。黄撮着与马柏爱系夫妻，双方育有一子黄辉。黄撮着于2015年2月15日死亡，其子黄辉放弃继承黄撮着所有的位于杭州市%份额的遗产。现何书伟、马柏爱起诉至原审法院，请求：1、确认元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司解除于2010年10月12日订立关于购买位于杭州市滨江区商铺的《合作开发协议》的行为对何书伟、马柏爱不产生效力；2、案件诉讼费由元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司承担。 原审法院认为：何书伟、黄撮着与元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司签订的《合作开发协议》系各方的真实意思表示，不违反法律规定，该院予以确认。现元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司以何书伟、黄撮着不及时补交土地出让金及相应税费为由，单方作出解除《合作开发协议》的法律行为，无事实和法律依据，该行为不能达到解除《合作开发协议》的目的，不产生合同解除的法律效力。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，于2020年3月2日判决：元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司于2019年5月22日向何书伟、黄撮着发送《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》的行为不产生解除《合作开发协议》的法律效力。案件受理费80元，减半收取40元，由元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司负担。 宣判后，元茂公司、恒丰公司不服，向本院提起上诉称：一、仁苑项目配套公建用房补办土地出让及上市交易的主导方是政府及有关主管部门。在无明确政策规定及操作指引下，恒丰公司作为仁苑项目开发建设单位只有在政府及有关主管部门批准下才能申请仁苑项目配套公建用房补办土地出让及上市交易，没有迟延补交土地出让金及上市交易。二、鉴于仁苑项目临街商铺己补办土地出让及上市交易，恒丰公司已取得杭州市滨江区长河街道滨盛路3l87、3189号商铺不动产权证，双方签订的《合作开发协议》实质上已转化为商品房买卖合同。根据法律规定商品房买卖合同目的在于:买受人取得房屋权属证书，出卖人取得房屋的对价。根据有关法律法规、合同约定，案涉商铺商品房买卖合同的出卖人为仁苑项目开发建设单位恒丰公司，商品房买卖价格由土地使用权取得费、开发成本、开发期间费用、利润、税金构成，案涉商铺房价款应包括马柏爱应承担的补缴土地出让金及税费，案涉商铺房价款总额为7769071元在支付4400000元房款后，剩余房价款3369071元应在2018年l2月l5日前支付给恒丰公司(详见附件一)，元茂公司、恒丰公司在签订《合作开发协议》中，没有故意隐瞒仁苑项目配套公建用房尚未取得商品房预售许可证的事实。买受人在恒丰公司多次催告下迟延支付案涉商铺剩余房价款，迟延支付案涉商铺剩余房价款日数超过法定合理期限;案涉商铺不动产权证转让登记因买受人违约无法办理仍归属恒丰公司，导致合同目的无法实现，解除《合作开发协议》符合法律法规。合同约定。综上，请求:l、撤销原审判决；2、改判驳回何书伟、马柏爱的诉讼请求。3、本案的一审、二审诉讼费用由何书伟、马柏爱承担。 针对元茂公司、恒丰公司的上诉，何书伟、马柏爱答辩称：一、该案案由是房屋买卖合同纠纷，根据本案事实,交付的时候、签订合同的时候是还不具备交付条件的，所以在本质上是属于房屋买卖合同当中的商品房预售合同。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司迟延违约行为是非常明显的，原审法院认定是正确的。具体理由有3点：1、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司认为补办土地出让及上市交易的主导方是政府及有关部门，应缴纳的土地出让金由杭州市规划和自然局核定通过。国有建设土地使用权出让合同约定，该合同在杭州市规划和自然局准许下方可签订，该说法明显颠倒了补办土地出让正常的程序，而且与普通人的常识也不相符。补办土地出让手续的前提是向某建设主体依法提出申请，再由政府主管部门审核批准，本案的关键恰恰就在于元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司没有提供任何证据证明在2016年之前申请补办土地出让手续，其不申请补办土地出让手续，政府主管部门是没有办法来主导的，也没有办法主动审批，这不是依职权的行政行为。2、项目性质与本案同属省直单位经济适用房的省属塘北项目同时立项，同样的性质都是省直经济适用房，该土地复核验收也是在2011年通过，进行土地价格评估的基准日是在2012年的7月10日，这说明该申请补办土地出让手续的时间，肯定是在2012年7月10日之前。而本案所涉的项目土地复核验收同样是在2011年9月底，但补办土地出让手续要迟至2016年才申请，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司在原审当中没有提出任何证据来证明，也没有给出任何合理的说法。根据城市房地产开发经营条例第二十二条的规定，房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件，其中的一项就是要已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。其首先就违反了该法律，交付了以后也没有积极的去取得土地村土地使用权证书，没有补办手续。3、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司资金出现问题导致没有办法补交土地出让金。实际上，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司是在提前收取购房户的钱来建设项目，给购房户造成了极大的交易风险。二、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司违约的情况下，一方面不承担违约责任，另一方面，单方面强行指定并随意更改何书伟、马柏爱应缴纳的土地出让金，何书伟、马柏爱当然有权予以拒绝。只要补交的土地出让金合法合理，何书伟、马柏爱从来就没有拒绝过交纳，何书伟、马柏爱不存在任何的违约行为。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司作为违约方无权解除合同。 针对元茂公司、恒丰公司的上诉，萧建发展公司未发表意见。 二审中，元茂公司、恒丰公司向本院提交：证据1、杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书（一期、二期）。拟证明：仁苑项目整体土地验收合格的时间为2014年10月23日。证据2、杭州市人民政府简复单（府办简复第B20151951号）。拟证明：仁苑项目获许办理土地出让手续的时间是2016年1月27日。证据3、中共浙江省委、浙江省人民政府信访局的《关于仁苑小区临街商铺信访事项协调会议纪要》，拟证明：仁苑商铺合作方的信访事件，在政府相关部门的主导下，形成了最终的解决方案。何书伟、马柏爱、萧建发展公司未向本院提交新的证据。 针对元茂公司、恒丰公司提交的证据，何书伟、马柏爱认为：该三份证据应该在原审提交，且三份证据与本案无关，不应被采信。对证据1的真实性、合法性无异议，但证明内容有异议。对证据2真实性、合法性无异议，但不能证明及时及时补办手续。证据3对何书伟、马柏爱没有约束力。本院认为，何书伟、马柏爱对证据1、2的真实性没有异议，本院予以确认。证据3与本案最终处理无关，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点系元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发送解除通知函是否发生解除合同的法律效力。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司主张何书伟、马柏爱未交纳土地出让金，故其发出的解除通知产生解除的法律效力，而何书伟、马柏爱则认为元茂公司、恒丰公司在发送解除通知时不享有解除权，故该解除通知无效。对此，本院认为，何书伟、马柏爱未交纳土地出让金系因双方就延迟申请办理补缴土地出让金的原因及由此导致责任的承担产生争议所致，而非何书伟、马柏爱恶意拒不履行，现又查明何书伟、马柏爱已经履行了大部分的合同义务，而元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司亦交付了房屋，故原审法院认定元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发送的解除通知不发生解除的法律效力并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年六月二十二日 书记员 刘婧函