安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2300号 原告：章丽，女，1986年2月18日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告：彭玮，男，1987年11月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：黄国华,安徽徽风律师事务所。 被告：铜陵井湖房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场，统一社会信用代码9134072115127106X8。 法定代表人：黄国平。 委托诉讼代理人：倪文英，安徽景旺律师事务所。 委托诉讼代理人：吴文胤，安徽景旺律师事务所。 原告章丽、彭玮诉被告铜陵井湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄国华,被告委托诉讼代理人倪文英、吴文胤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 章丽、彭玮向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金527378元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年8月23日,原告章丽、彭玮与被告铜陵井湖房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,约定:章丽、彭玮购买井湖公司开发预售的北斗星城二期1-1-11栋404号住宅房1套,总价款为人民币1519385元;实际总价款1531546元。井湖公司应当在2015年7月30日前将已进行竣工验收合格并在当地主管部门备案、同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求等商品房交付使用,若因井湖公司未按合同约定期限将案涉商品房交付使用且逾期超过60日,买房人要求继续履行合同的,井湖公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;如因出卖人井湖公司原因导致原告逾期办证,应向原告按10元/天支付违约金。合同签订后,原告依约支付了房款,但是井湖公司未依约交付房屋,直至2018年9月30日才为原告开具购房发票,使原告不能如期办理房屋产权证，原告与被告就逾期交房及办证一事多次交涉未果，逐诉至贵院请求判决被告全面履行合同，向原告支付逾期交房违约金和迟延办理房产证的违约金。 铜陵井湖房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人主张逾期交房违约金无任何事实及法律依据，理由如下：1、答辩人已于2016年3月14日实际交房。根据双方签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间是2015年7月30日前交付。答辩人实际上于2016年3月14日交房，双方办理了《房屋交接通知单》、《房屋交接一览表》等，并签订了《物业管理服务协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。被答辩人2016年3月14日就接收了房屋，并享受着交付后占有使用的利益，且房屋交付时，该房已通过了公安消防、规划、环保等部门的验收，房屋不存在主体结构、使用上的瑕疵。因此，被答辩人在实际收房后再向主张答辩人逾期交房违约金无事实和法律依据，也有违民法上的公平和诚信原则。此外，《商品房买卖合同》第十一条约定，“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房违约责任按本合同第九条约定处理”。由此可知，《商品房买卖合同》第十一条系选择性条款，被答辩人可以选择在讼争房产不符合交付条件时拒绝收房的处理方式。而不能一方面接收了交房，享受交房利益，另一方面还主张逾期交房的违约责任。2、关于2015年7月31日至2016年3月14日期间的逾期交房，已超过诉讼时效。 《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”因答辩人于2016年3月14日实际交房时，被答辩人就知道或应当知道其权利受到侵害，其应于2019年3月14日前向原告主张权利。然而被答辩人于2020年5月13日向人民法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。二、双方约定的逾期交房的违约金标准过高。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据合同约定，如果答辩人逾期交房的话，则每月产生的逾期交房违约金为：13675元。而按照铜陵市房屋租赁市场的租金价格，毛坯房即使按高标准15元/㎡/月计算的话，被答辩人的房屋面积为239.87㎡，每月的租金也不超过3600元/月，约定的违约金标准相当于房屋租赁价格的3.8倍！因此，退一万步说，即使答辩人需要承担逾期交房违约责任的话，那么双方所约定的违约金标准也过分高于实际损失，应予以调减日万分之一。 综上所述，鉴于答辩人已于2016年3月14日向被答辩人交付了房屋，被答辩人也接受了房屋，实际交房后，被答辩人主张逾期交房违约金无任何事实及法律依据。对于逾期交房的违约期间应自2015年7月31日至2016年3月14日，已经超过法律规定的诉讼时效，被答辩人丧失了胜诉权。故请求法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月23日,原告章丽、彭玮与被告铜陵井湖房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,约定:章丽、彭玮购买井湖公司开发预售的北斗星城二期1-1-11栋404号住宅房1套,总价款为人民币1519385元;合同约定被告交付房屋的期限为2015年7月30日前将已进行竣工验收合格并在当地主管部门备案、同期配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求等商品房交付使用,若因井湖公司未按合同约定期限将案涉商品房交付使用且逾期超过60日,买房人要求继续履行合同的,井湖公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金;如因出卖人井湖公司原因导致原告逾期办证,应向原告按10元/天支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2016年3月14日被告交房，双方办理了《房屋交接通知单》、《房屋交接一览表》等，并签订了《物业管理服务协议》。2017年9月11，涉案房屋办理了专业管理部门的验收。2018年9月30日，被告为原告开具了购房发票。 上述事实，有原、被告签订的房屋买卖合同、购房发票、物业便民服务卡、物业管理服务协议、业主装修承诺书、工程竣工验收报告及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同的约定，全面履行各自的义务，被告未按约交付房屋，原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，本院依法应予支持。被告已将房屋于2016年3月14日交付原告，有被告发出，原告签收的房屋交房通知书为证，原告主张交房时间应按被告为原告开具了购房发票的2018年9月30日，无法律依据，理由不能成立。2016年3月14日虽然交付的房屋不符合双方合同约定的交付条件，但原告接受并使用该房，应当视为被告已向原告实际交付了该房，故原告要求被告承担2016年3月14日之后逾期交房违约金，本院不应支持，逾期交房违约金应确定为房屋总价1519385元×万分之3/天×226天=103014.30元。被告抗辩逾期交房违约金已过诉讼时效，因涉案房屋办理工程质量竣工验收手续时间在2017年9月11日，被告该抗辩理由，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告铜陵井湖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告章丽、彭玮逾期交房违约金103014.30元。 二、驳回原告章丽、彭玮其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9074元，减半收取4537元，原告章丽、彭玮负担3337元，被告铜陵井湖房地产开发有限公司负担1200元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  郑宏伟 二〇二〇年六月三十日 书记员  朱冰心 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。