陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终1537号上诉人（原审原告）：姚向党，男，1971年3月25日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王英，陕西百望律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪萍，陕西百望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安上海裕都房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区团结西路28号。法定代表人：郭少春，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚倩，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人姚向党因与被上诉人西安上海裕都房地产开发有限公司（以下简称裕都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初6110号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。姚向党上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、裕都公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、《西安市城市集中供热管理条例》第七条中提倡的采用“区域锅炉房”是用高效率大容量锅炉代替分散小锅炉的一种集中供热方式，自一个大型的热源通过热力管网向一个或几个较大区域或工业企业供热，与裕都公司采用的“小锅炉分散供热”并非一个概念。2、双方在《商品房买卖合同》中明确约定采用市政集中供暖的方式，系双方真实意思的体现，合法有效，裕都公司擅自采用小锅炉供暖，明显违反合同约定。3、根据西安热电阳关热力有限公司出具的《情况说明》，在2007年东尚观湖建设时，裕都公司就已经决定不采用集中供热，拒绝铺设市政供暖主管网，其后，恶意隐瞒以上信息与不知情的业主签订买卖合同，对于如今供暖局面的形成具有重大故意，并非一审法院认为的“属于非裕都公司所能控制的因素”。4、2011年9月裕都公司发布的《告业主书》是针对业主投诉的十多项问题的集中回复，裕都公司代业主缴纳3、4号楼业主2011年9月1日至2011年12月31日期间的物业费作为补偿，其并未就此与裕都公司达成任何合议，故一审法院直接将此视为双方对变更供暖方式及违约金补偿金额达成合意，完全是断章取义。5、裕都公司提交的物业费票据中部分业主并未享受免缴，代缴时间不一致，也无法体现代缴的原因，故无法认定裕都公司已经向其支付违约金。裕都公司辩称，1、其公司未能按合同约定市政方式供暖的原因，主要是由于市政道路拓宽导致热力管道无管位，不能按计划铺设到位，以及热力厂的热源不足，不能保证已有用户的冬季正常供暖，而并非其公司主观故意所致，其公司为解决该问题，保证小区业主冬季正常取暖，故采用锅炉方式进行供暖，涉案项目仅4、5号楼合同约定的是市政集中供暖，其他1、2、3楼合同中均为锅炉供暖。2、双方合同虽约定为市政集中供暖，但根本目的是正常采暖，在无法达到市政供暖条件的情况下，其公司变更方式，使供暖正常且温度未低于市政供暖的要求，同样实现了根本目的，也并未造成任何损失。根据《西安市城市集中供热管理条例》第七条的规定，其公司行为并无不当。其公司虽变更供暖方式，但所收取的业主的费用与市政供暖的收费标准一致，且业主每年正常交纳暖气费使用暖气，应视为对其公司的供暖方式的认可，且其公司对业主作出了补偿，减免了部分物业费，业主已达成一致意见，接收该补偿。3、从2012年第一个采暖季起，长达7年多的时间内，业主均未提出异议，故业主的诉讼请求已过诉讼时效，应予驳回。姚向党向一审法院提出诉讼请求：1、判令裕都公司按照合同约定提供市政集中供暖，并向其支付自2012年11月15日至小区基础设施达到使用条件之日的违约金，截至2019年3月15日暂计为7966.32元；2、判令本案的全部诉讼费用由裕都公司承担。一审法院经审理查明，2009年12月13日，姚向党作为购买人、裕都公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定姚向党购买东尚观湖（原名上海裕都苑）第4幢1单元4层10403号房，建筑面积87.5平方米，每平方售价4610元，房屋总价款403375元。出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3、市政集中供暖，在交房后的第二个采暖期投入使用。如在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人承担未达到使用条件期间的物业管理费。后姚向党支付购房款及大修基金、契税等，裕都公司亦于2011年6月5日向姚向党交付房屋。2011年11月8日，裕都公司就小区天然气等配套工程不完善等问题向已入住业主出具《告业主书》，其中关于小区供暖及方式问题答复如下：鉴于市政道路拓宽未能如期完成（市政规划原定2010年完成团结西路的拓宽工作），从而导致热力管道市政无管位不能按计划铺设到位；西郊原本热力厂自身也正在进行设备改造增容扩容的备案阶段，西郊供热源处于小马拉大车状态，现有热源尚不能保证已有住户的冬季正常供暖，根本不能保证新增用户的供暖。鉴于以上原因，公司决定采用天然气锅炉进行供暖，同时管道铺设也预留了市政供暖的管线口，并承诺在此期间锅炉供暖的温度，不会低于市政供暖温度，供暖价格保持市政收费同等的收费标准。同时裕都公司以代为缴纳3#、4#楼广大业主2011年9月1日至2011年12月31日期间的物业费用作为补偿。2012年11月起小区开始集中供暖。本案审理中，经姚向党申请前往西安热电阳光热力有限公司了解东尚观湖小区是否已具备接入市政集中供暖设施的条件，该公司答复称：1、我公司在该项目建设初期与开发商联系该小区供暖事项，得到开发商回复，该小区使用天然气锅炉供暖，不采取集中供热；2、据了解该小区旁边的春晓华苑小区与西安西联供热有限公司签订《供热协议》，目前团结西路上管网为春晓华苑小区供热支管网，管网负荷仅够春晓华苑使用。按照省市相关文件要求鼓励使用分布式清洁能源供热；3、我公司暂无在团结西路铺设主管网的计划。一审法院认为，姚向党与裕都公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示,且不违反相关法律规定,合法有效,双方应按合同的约定履行各自的义务。双方合同中约定为市政集中供暖,但因市政热力公司热负荷不足现已无法向东尚观湖小区进行市政集中供暖,属于非裕都公司所能控制的因素。为保证小区供暖,裕都公司在东尚观湖小区内建设天然气锅炉房,根据《西安市城市集中供热管理条例》第七条“提倡采用热电联产、热电冷联供、区域锅炉房和利用余热等多种形式发展城市集中供热”之规定,小区锅炉供暖也属于集中供暖的形式之一,且其收费标准并未高于市政集中供暖的收费标准，故姚向党要求实现市政集中供暖于法无据,依法不予支持。关于姚向党主张未实现集中供暖违约金的问题,2011年9月裕都公司在《告业主书》中明确告知业主小区将采用天然气锅炉供暖替代市政集中供暖，天然气锅炉在2012年采暖季便投入使用，故裕都公司已通过小区锅炉供暖的方式对无法进行市政集中供暖的情况予以补救，且裕都公司以代姚向党缴纳2011年9月1日至2011年12月31日物业费的方式支付了相应的违约金，姚向党亦享受物业免单并在之后按期缴纳暖气费，双方已对小区采暖方式变更及违约金补偿金额达成合意，现其再次主张违约金，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回姚向党的诉讼请求。案件受理费50元，由姚向党承担。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，姚向党与裕都公司签订的《商品房买卖合同》约定的供暖方式为市政集中供暖，但在合同履行过程中，裕都公司并未实现涉案房屋的市政集中供暖，而是采用小区自备锅炉供暖的方式供暖，裕都公司的供暖方式明显不符合合同约定，裕都公司构成违约。双方合同约定交房后第二个采暖季，涉案房屋的暖气要达到使用条件，裕都公司虽未按照约定实现涉案房屋的市政集中供暖，但却以自备锅炉供暖的方式保证姚向党在合同约定的时间正常使用暖气，并未影响姚向党对涉案房屋的居住使用，满足了姚向党正常使用暖气的合同目的，且供暖标准及收费标准均符合市政供暖的标准，客观上未对姚向党造成损失。裕都公司从2012年开始就以自备锅炉的方式向姚向党进行供暖，姚向党也接受了裕都公司该供暖方式并交纳供暖费接受供暖，双方就裕都公司以自备锅炉的方式供暖已实际履行多年。双方合同约定了供暖设施未达到使用条件的违约责任，但对供暖方式不同并未约定如何处理，姚向党起诉要求赔偿应以其实际损失为基础，现无证据证明裕都公司变更供暖方式对姚向党造成的损失，故一审法院对姚向党的诉讼请求未予支持是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，姚向党已预交，由姚向党承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年六月十一日书记员 袁 萱