湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6666号上诉人（原审原告）:长沙湘和物业管理有限公司法定代表人：杜湘滨，董事长。委托诉讼代理人：胡年喜，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺刚，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周杨波上诉人长沙湘和物业管理有限公司（以下简称湘和公司）因与被上诉人周杨波房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘和公司上诉请求：1.撤销（2019）湘0103民初9644号民事判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审对本案法律关系认识错误，混淆了房屋租赁合同纠纷和劳动争议纠纷两种法律关系。上诉人与被上诉人虽是用人单位和劳动者的关系，但双方签订的《住房房屋租赁合同》系平等主体之间，在自愿平等的基础上签订的，该合同真实、合法、有效。本案为房屋租赁合同纠纷，并不因为上诉人与被上诉人之间的用工关系。另，依据《中华人民共和国劳动争议调解伸裁法》第二条第四款规定，用人单位与劳动者因福利发生的争议，适用本法。第五条规定，发生劳动争议，协商、调解不成，可以向劳动争议仲裁委员会申请仲裁，对仲裁裁决不服的，除本法另有规定的外，可以向人民法院提起诉讼。如果房屋租赁系福利待遇，劳动仲裁作为前置条件，本案就不属于人民法院的受理范围，但一审法院直接驳回上诉人的全部诉讼请求，明显存在错误。二、一审法院查明事实错误。1、上诉人系出租涉案房屋给被上诉人，而非一审法院认定“上诉人提供涉案房屋作为被上诉人的住房”。2、一审法院认为“2016年1月6日向被上诉人发送的《通知》中，被上诉人不属于上诉人的聘用员工，不能再享受上诉人聘用员工”，而认定涉案租赁房屋是一种员工福利待遇错误。3、一审法院认定因投诉，上诉人将房租全额退还给被上诉人，而认定并非被上诉人拒绝缴纳房屋租金错误。三、一审法院为当事人设立权利义务，在未查实案情的情况下，以“嫌疑”为由剥夺了上诉人对合同内容自主决定权。首先，一审法院认为上诉人将房屋租金标准从2元/平方米上涨至10元/平方米，涨幅过大，被上诉人无法接受为由，认定这种涨价存在变相剥夺被上诉人福利待遇的嫌疑，明显剥夺了上诉人对合同内容自主决定权。依据《合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。一审法院直接认定上诉人房租涨幅过大，直接干涉上诉人对房屋租金的定价权，这种越俎代庖的行为，违反了上述法律规定。且10元/平方米的价格也是远低于市场价格，按照一审法院的认定，哪到底涨多少才合适了?其次，房屋租金是按照业主的要求和市场价格来定，并非原告单方面要求涨租。依据《湖南省省直单位周转住房管理办法》第十五条的规定，长沙市城区内的周转住房，租金标准按照不高于同地段或同区域、同类型住房市场租金水平70%的原则，报省价格主管部门确定。涉案房屋的租金完全是按照业主和市场价格来确定，作为省直单位的物管公司，上诉人应当执行上述标准，且同一栋房屋和同一层房屋的租金已经调整该10元/平方米。四、一审法院存在程序错误，遗漏上诉人的部分诉讼请求上诉人的第二个诉求是被上诉人从房屋租赁合同到期之日(2019年1月1日)起至实际交付房屋止(暂计算至2019年9月10日)，按照每月511.5元支付原告房屋占用费，共计4296.6元。被上诉人在庭审过程中，也认可其未缴纳2019年1月1日之后的房租，但一审法院遗漏该诉讼请求，对于该诉讼请求未作审理周杨波辩称，一审法院对本案法律关系并无错误，没有混淆法律关系。二、一审法院查明事实并无错误。双方是用人单位与劳动者的关系，所签订的所谓的《住房租赁合同》并非在自愿平等的基础上签订的，而是湘和公司以欺诈手段以应付上级检査为借口，答应双方之间原协议内容不变，按每平方两元(106元/月)从工资扣除不变等主要内容不变的情况下签订的。二、一审法院查明事实并无错误。1.周杨波自(1997年)至今与其劳动关系真实有效。双方达成的协议内容:两元每平方米(106元/月)的协议内容在双方劳动关系存续期间不能变更。因该协议双方认可，真实有效，双方已实际履行16年。2.一审法院认为2016年1月6日发送的《通知》是一种员工福利待遇并无错误。首先，该通知不是湘和公司所说未实际履行不具备法律效应，而是经(2015)天民初字第05459号和(2016)湘01民终7688号判决，湘和公司应当继续履行2013年8月21日与周杨波签订的编号为候SW-014的《劳动合同书》的全部协议内容。该判决后，湘和公司也是按原协议内容(两元/平方米106元/月每月从工资中扣除)等原协议内容不变继续履行的。再有，根据《通知》内容，劳动合同解除，就不再享受聘用员工的条件，反之，则应当享受公司给予员工的福利待遇。符合原协议内容租住祝威岗15号301室的条件。根据《通知》内容充分证明湘和公司与周杨波之间的租赁期限是以劳动合同终止为期限。3.一审法院认定因投诉，上诉人将房租全额退还给被上诉人，而认定并非被上诉人拒绝缴纳房屋租金没有错误。因所有争议，都是因湘和公司不诚信，单方面变更双方认可的协议内容(由两元/每平方106元/月单方强行私自变更为10元/平方511.5元/月)而造成的。湘和公司与周杨波实际履行的原协议内容(两元/每平方米106元/月)周杨波是认可并愿意继续履行的，周杨波每月工资从湘和公司处支岀，而湘和公司故意不予扣除，从而制造出周杨波不出房租的假象。三、一审法院并没有剥夺上诉人对合同内容的白主决定权。周杨波与湘和公司之间签订劳动合同之时，双方就协议好劳动条件和劳动保护。湘和公司按廉租房房价格，两元一平米(106)元/月，每月从工资扣除，原协议内容不变，和劳动关系继续履行。因此，双方自主决定好的协议内容是按廉租房价格(106元/月)支付，没有剥夺上诉人对合同内容的自主决定权。双方协议好的以廉租房价格提供住房条件，不能因为别的因素而单方面变更，也不能因为所谓市场变化而把风险转嫁给周杨波。四、一审法院没有程序错误，没有遗漏上诉人的上诉请求。在庭审过程中，周杨波明确表示愿意按原协议好的2元/平米106元/月按时支付。所以不存在遗漏部分诉讼请求之说湘和公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令周杨波立即腾空、搬出并返还湘和公司租赁房屋；2.判令周杨波从房屋租赁合同到期之日（2019年1月1日）起至实际交付房屋止（暂计算至2019年9月10日），按照每月511.50元支付湘和公司房屋占用费，合计4296.60元；3、本案诉讼费用全部由周杨波承担。一审法院认定事实：周杨波系湘和公司的员工，于1997年入职工作至今。位于长沙市房屋系湖南有色金属工业总公司所有，湖南有色金属工业总公司于2010年5月14日更名为湖南省有色金属管理局，该局于2019年9月30日出具了一份《证明》，主要内容为：该局名下位于长沙市（原书院路祝威岗10号第001栋）106、203、301、305、306、406、407号房屋（房产证号为长房权证天心字第××号），已于1998年1月1日委托下属公司长沙湘和物业管理有限公司进行管理，并授权其对外出租，收取房租等相关事宜。湘和公司提供祝威岗15号3楼301号房屋作为周杨波的住房，周杨波一家人居住在该房屋内，租金按照1元／平方米（即53元／月）收取。2013年8月21日，湘和公司与周杨波签订了无固定期限的劳动合同。2016年1月6日，湘和公司向周杨波发出一份《关于调整周杨波先生住房租金的通知》，主要内容为：根据湘和公司2015年8月31日下发的与周杨波解除劳动合同的《通知》，从2015年9月1日起周杨波已不属于本公司聘用员工，不能再享受本公司聘用员工租住祝威岗301室的条件；2015年9月1日起租金按市场价960元／月收取，请于2016年1月20日前速与公司办理相关清算手续。否则，公司将按照相关法律强制执行。该通知下达后，湘和公司、周杨波并未解除劳动合同关系。2018年，湘和公司、周杨波签订了一份《住房房屋租赁合同》，主要内容为：湘和公司将位于长沙市平方米的房屋租给周杨波使用；租赁期为1年，即2018年1月1日至2018年12月31日止，租金为2元／平方米（即106元／月）；周杨波应在支付租金和押金后方能使用所租房屋，房租按1272元／年结算，周杨波应于租金到期日前20天将应付租金支付给湘和公司（工资中支付）；到期未付租金，湘和公司将视为自动放弃该房屋的租用权；本合同在租赁期满的3个月之前，湘和公司、周杨波就租赁期限及租金等条款达成续租协议的，重新签订租赁合同，如双方未达成续租协议的，本合同在租赁期满时终止；本合同期满（终止）之日起三日内周杨波应无条件搬出房屋。2019年2月27日，湘和公司向祝威岗15号3号楼301、306租户发出了一份《通知》，内容主要为：根据湘管发（2019）7号《关于印发的通知》的文件和2018年12月28日《湘和物业周例会会议纪要》，从2019年1月1日起，租金按每月10元／㎡计价。其中301房面积为51.15平方米，租金511.50元／月；306房面积为50.72平方米，每月租金507.20元；301、306租户的租赁合同已于2018年12月31日到期，请尽快办理续租手续。2019年1月-4月，湘和公司按照租金511.50元／月的标准从周杨波工资里扣除了房屋租金。周杨波认为只能按照106元／月的标准扣除房屋租金，要求湘和公司退还多扣的部分工资未果，遂向长沙市天心区人力资源和社会保障局投诉。2019年6月28日，长沙市天心区人力资源和社会保障局向湘和公司下达劳动保障监察调查询问通知书，称周杨波投诉湘和公司拖欠工资。于是，湘和公司将2019年1月至4月扣除的工资（租金）全额退还给周杨波。2019年7月11日，湘和公司向周杨波下达了要求续签租赁合同或者办理退租手续的通知。2019年8月21日，湘和公司向周杨波下达通知，主要内容为：双方签订的《住房房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期，湘和公司于2019年2月17日和2019年7月11日两次向周杨波发函，要求办理房屋租赁合同续签，但周杨波均予以拒收，且至今拒付租金，周杨波的行为已经严重侵害了湘和公司的合法权益，要求周杨波收到通知之日起立即解除双方签订的房屋租赁合同，并限周杨波在5日内腾空房屋搬离。2019年8月30日，湘和公司委托湖南崇民律师事务所发出了一份《律师函》，督促周杨波立即办理房屋，并交还给湘和公司。一审法院认为：周杨波系湘和公司的职工，且已签订无固定期限劳动合同，湘和公司提供祝威岗15号3楼301号房屋作为周杨波的住房，截至2017年12月31日前，租金均按照1元／平方米（即53元／月）的标准收取。2016年1月6日，湘和公司向周杨波发出一份《关于调整周杨波先生住房租金的通知》，通知中载明：从2015年9月1日起周杨波已不属于本公司聘用员工，不能再享受本公司聘用员工租住祝威岗301室的条件；从2015年9月1日起，租金按市场价960元／月收取。该通知下达后，湘和公司、周杨波并未解除劳动合同关系。结合该通知的内容，可知祝威岗15号3楼301号房屋租金标准为1元／平方米（即53元／月）是湘和公司对公司员工带有福利性质的一种待遇。后经双方协商，湘和公司、周杨波于2018年签订了一份《住房房屋租赁合同》，约定租金标准为2元／平方米（即106元／月），房屋租金直接从周杨波工资里扣除，该租金标准明显低于市场价，说明湘和公司仍然将该房屋作为一种员工福利出租给周杨波。2018年签订的《住房房屋租赁合同》到期后，湘和公司单方向周杨波发出通知，要求将房屋租金标准调整为10元／平方米（即511.50元／月），导致双方未能达成一致意见，未能续签租赁合同，湘和公司遂从周杨波工资里按照511.50元／月的标准扣除了2019年1月-4月的房屋租金，后因周杨波的投诉，湘和公司又将已扣除的款项全额退还给了周杨波，因此，并非周杨波拒绝缴纳房屋租金。随着物价上涨，湘和公司可以适当调整房屋租金标准，同时也得兼顾考虑周杨波作为一名在公司工作时间长达20余年的员工的实际困难和切身利益，周杨波作为湘和公司的员工有权享有公司给予员工的福利待遇，符合租住祝威岗301室的条件，现湘和公司要求将房屋租金标准由2元／平方米（即106元／月）上涨至10元／平方米（即511.50元／月），对周杨波来说涨幅确实过大，无法接受，湘和公司的这种涨价也存在变相剥夺周杨波福利待遇的嫌疑。综上，湘和公司的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不以支持。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回湘和公司的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同当事人的法律地位平等。依法成立并生效的合同，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人以平等民事主体身份签订的《住房房屋租赁合同》合法有效，体现了各自的真实意愿。合同签订后，双方按约履行义务至2018年12月31日租赁期满。在租赁期满的三个月前直至到期以后，双方未就租赁期限及租金等事项达成续租协议并重新签订租赁合同，周杨波继续占用房屋缺乏合法依据和理由，理应按照《住房房屋租赁合同》约定，在期满之日起三日内搬出涉案房屋。一审法院将协商续租事宜过程中湘和公司要求上涨租金的行为错误认定为对周杨波劳动待遇的变相剥夺，系混淆了平等民事主体之间的房屋租赁合同关系与用人单位、劳动者之间的劳动关系，适用法律不当，本院依法予以纠正。关于房屋占用费，因双方未能达成续租协议，按照约定周杨波最迟应于2019年1月3日搬出房屋，但其并未如期搬离，持续占用涉案房屋至今，由此给湘和公司造成的损失，周杨波应予合理赔偿。鉴于双方未就房租涨价达成一致，周杨波按原合同确定的租金标准支付合同到期后的房屋占用费较为适宜。综上所述，湘和公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9644号民事判决；二、周杨波于本判决生效之日起五日内向长沙湘和物业管理有限公司腾退位于长沙市的房屋；三、周杨波于本判决生效之日起五日内向长沙湘和物业管理有限公司支付房屋占用费（以106元/月的标准从2019年1月4日计算至实际腾退房屋之日）；四、驳回长沙湘和物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由被上诉人周杨波负担。二审案件受理费50元，由被上诉人周杨波负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月二十九日书记员  胡 妍附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。