四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2221号 上诉人（原审被告）：杨大润，女，1971年3月27日出生，汉族，住重庆市双桥区。 委托诉讼代理人：王春城，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付尤红，女，1970年12月22日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：姚元举（与付尤红系夫妻关系），住成都市成华区。 原审第三人：成都荷花金池市场经营管理有限公司。住所地：成都市金牛区北站东二路18号5楼21-22号。 法定代表人：王建兴，总经理。 委托诉讼代理人：涂小波，四川蜀鼎律师事务所律师。 上诉人杨大润因与被上诉人付尤红、原审第三人成都荷花金池市场经营管理有限公司（以下简称荷花金池公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨大润上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回付尤红的全部诉讼请求；1.本案一、二审诉讼费用由付尤红承担。 事实及理由：一、付尤红虽然曾出资搭建案涉租赁标的物，但该租赁标的物系违法临时构建物，且其所有权、处分权并不归属于付尤红。在付尤红与原业委会所签租赁合同被认定为无效合同的情形下，该临时构建物的处分权应当由市场管理方荷花金池公司享有。 1、一审判决将案涉租赁标的物简单描述为商铺，遗漏并模糊了该租赁标的物仅为临时构建物，且仅仅系付尤红利用了市场内既有的疏散通道和安全出口、人行天桥下的空间和墙体而添附部分建筑材料进行装修、隔断的性质。因此，案涉租赁标的物应当准确定性为临时构建物。 付尤红与原业委会所签租赁合同约定：“1、付尤红向业委会承租经营的商铺位于四川省成都市下的空地（面对大门右手边、靠近九区），该空地一部分做库房，一部分做商铺，由付尤红自行出资搭建，具体位置、面积、价格见附件：2、该商铺套内面积为46.82平方米，楼梯两侧的外围墙面归乙方使用；3、该商铺已装设独立计量电表、漏电保护开关、断路器及消防报警系统，具体结构和基本装设设施根据实际移交接收时状况为准……”第二条第二款约定：“甲方原有设施、设备以及乙方新增的装修固定资产归甲方所有，乙方的商品由乙方自行处理”。 由此可见，付尤红根据原业委会的委托授权进行搭建后，因该委托授权所搭建的临时构建物的所有权、处分权不应当归属付尤红，且原业委会所签租赁合同已给予付尤红从2007年9月1日至2010年8月31日长达三年免缴租金的优惠和补偿。在原租赁合同已约定付尤红所搭建的临时构建物的所有权归属原业委会的情形下，付尤红对案涉租赁标的物并不享有所有权。 2、原业委会对荷花金池市场所实施的仅仅是过渡性质的招商和临时代管工作，自2008年9月1日起即已全面退出荷花佥池市场的经营管理活动，不再进行市场管理、出租及服务收费。2008年9月12日原业委会与荷花金池公司签订《市场经营管理合同》，约定由荷花金池公司全面接管荷花金池市场的经营管理活动。付尤红在自2008年9月至2016年1月之前的合同履行中，以向荷花金池公司实际缴付租金、签订或变更租赁合同的行为，表明其已接受和认可荷花金池公司取代原业委会行使出租人权利的事实。因此，原业委会搭建的案涉临时构建物的所有权和处分权，自然应当由荷花金池公司取得。 3、基于以上事实，杨大润特别指出的是，案涉租赁标的物显然不属于原向开发商购买商铺而合法取得产．权的物业所有人自行出租的物业，更不是由任何物业所有人委托业委会出租的物业，不应当认定为属于原业委会与荷花金池公司2008午9月12日《市场经营管理合同》第四条第四项（款）“物业所有人自行出租或由物业所有人委托业委会出租的物业，在已签租赁合同租期内将仍由现承租人负责承租，在各物业的租期届满后，由荷花金池公司和物业所有人根据市场行情另行协商”约定的物业范围。 二、案涉商铺位于荷花金池市场内，且一直系荷花金池公司在管理和处分，国家有关行政执法机关在审判决前，已经认定应由荷花金池公司承担未经规划许可违法搭建案涉临时构建物的责任，并已责令荷花金池公司限期拆除。一审判决杨大润还应向付尤红交还案涉临时构建物（商铺），明显与生效行政法律文书的决定相悖离。 一审查明的事实足以证明，成都市规划管理局于2018年3月22日作出成规执法（2018）第1936号《限期拆除违法建设决定书》，成都市金牛区综合行政执法局于2019年5月91日作出成执金责改字（2019）第7284号《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正决定书》，均是以第三人荷花金池公司为案涉临时构建物的违法责任主体，认定案涉临时构建物系荷花金池公司未经规划部门许可的违法搭建责任，并责令荷花金池公司限期予以拆除。 以上行政决定系生效的法律文书，且在一审判决前已经作出，一审法院应当根据该生效法律文书的决定，判令杨大润将租赁标的物交还荷花金池公司进行拆除。 三、案涉租赁标的物在2016年2月巳由荷花金池公司强制收回和控制，并重新与杨大润签订租赁合同，荷花金池公司是案涉租赁标的物的实际控制人和出租人，杨大润已向荷花金池公司缴纳2017年2月10日至2019年8月31日的租金，不应当重复向付尤红缴纳等同于租金的房屋占用费。 l、杨大润在2017年2月10日之后并未与付尤红签订租赁合同，不是付尤红的合同相对人。而且，荷花金池公司是政府主管部门依法批准的唯一的市场开办者和市场经营管理者。根据《四川省商品交易市场管理条例》第三条、第四条、第十七条、第二十条、第二十三条的规定，荷花金池公司的职责、权限不同于一般的房屋出租人和物业管理公司，而是市场建设、维护和管理的法定责任主体，是收取场地、设施租赁费和其他经批准的服务费的法定权利主体。杨大润及其他商品经营者入场经营，均必须遵守市场规定，服从荷花金池公司的管理。一审判决对此法定情形予以遗漏，将荷花金池公司等同于普通的物业管理公司，属于认定事实不清。 2、荷花金池公司于2016年1月向付尤红发出解除合同的通知后，强制收回并控制了案涉租赁标的物，无论其后因荷花金池公司解除合同的行为是否判决有效，荷花金池公司解除合同的行为及事实上已经控制案涉租赁标的物的后果均已形成，并一直处于持续状态。而且，付尤红就此行为及法律后果曾以荷花金池公司为被告提起诉讼，金牛区人民法院于2016年10月20日作出（2016）川0106民初2825号民事判决书驳回了付尤红的全部诉讼请求。尽管该案一审判决后，付尤红提起上诉，成都市中级人民法院于2017年3月8日作出（2016）川01民终第1761号《民事判决书》确认荷花金池公司解除合同及协议的行为无效，但也同时对付尤红请求继续履行合同和协议等的其他诉讼请求予以了驳回。根据以上判决的字面含义，均已排出付尤红对案涉商铺继续出租经营管理的权利。 因此，杨大润作为普通的市场商品经营者，未与付尤红续签租赁合同，而是在荷花金池公司实际控制并与付尤红解除合同之后，按照荷花金池公司的管理要求另签租赁合同，是客观上无法抗拒和避免的事实，杨大润并无过错，不应当重复向付尤红缴纳等同于租金的房屋占用费。 3、基于以上事实，一审判决第15页认定杨大润“在未交还租赁物的情况下。再次与荷花金池公司签订租赁合同，有违诚实信用原则”，明显没有考虑案涉租赁标的物处于市场范围内，应当且只能接受荷花金池公司管理的实际情况。一审判决的以上认定，是不食人间烟火、脱离生活经验的表现。一审判决对杨大润“有违诚实信用原则”的评价，杨大润表示严重抗议，希望二审法院予以纠正。 四、基于本案事实，付尤红提出的权利主张与案涉租赁标的物的权属甄别具有直接关系，一审判决显然回避了荷花金池公司对案涉租赁标的物是否享有管理权，是否自杨大润与付尤红的原租赁合同到期之日起，系由荷花金池公司实际控制租赁标的物并收取租金的问题。一审判决适用法律是简单、机械的，混淆了法律关系。 杨大润与荷花金池公司所签订的租赁合同并未经任何生效法律文书认定为无效，且双方均已实际履行。在此情形下，杨大润与付尤红所签租赁合同到期后，与该租赁标的物的市场管理方另签租赁合同并按合同约定继续占有经营，具有合同依据。如果《四川省商品交易市场菅理条例》没有法律效力，那么，荷花金池公司将无权对案涉租赁标的物进行管理、出租、拆除。且即便如此，也应由付尤红向荷花金池公司主张侵权赔偿责任。 《物权法》第241条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。’’故此，一审判决在未甄别和解决案涉租赁标的物的管理权、控制权、拆除权的情形下，简单、机械地适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，所作出的判决结果对杨大润显然是不公平的，客观上也将不利于商品交易市场的管理，并与国家有关行政执法机关的生效行政决定已责令荷花金池公司限期拆除的主体责任是严重悖离的，不利于法律的统一和普通百姓的遵守和执行。 付尤红主要答辩意见为：一、一审判决是公平公正的，请求驳回上诉、维持原判。 二、关于付尤红与原业委会签订的租赁合同，现并无生效裁判认定为无效。付尤红是分别于2007年9月1日、12月17日与原业委会签订的协议，租赁的是全体业主的公共部分楼梯下的空地部分。市场内所有建筑的公共部分、可以利用部分是全体业主所有，原业委会代为出租，故付尤红签订的合同为有效。 三、一审中杨大润和荷花金池公司提供了相关行政机关做出的行政行为，本案涉及的是民事权利的问题，即便行政机关已作出的认定，不影响杨大润应当支付付尤红支付商铺被拆除前的占用费。 荷花金池公司述称：一、请求二审法院支持杨大润的上诉请求。 二、原11761号判决书中付尤红的诉讼请求为“请求法院认定荷花金金池公司的解除无效”以及“继续履行案涉租赁合同”，进一步说明付尤红从始至终都认可荷花金池公司作为案涉商铺权利人的主体资格以及实际控制人。 三、由政府部门有关违章建筑限期拆除的处罚通知，荷花金池公司已在2019年8月底即案涉租赁合同到期后从杨大润手中收回房屋，进行了拆除。 付尤红向一审法院起诉请求：1.判令杨大润立即腾退租赁的商铺，将承租的商铺交还付尤红；2.判令杨大润按协议里租金价分别向付尤红支付从2017年1月12日起及2017年5月18日起至杨大润归还商铺之日止拖欠的租金及房屋占用费，截止起诉之日，共暂计拖欠租金及房屋占用费111149.16元；3.判令杨大润支付相应利息，按拖欠租金及房屋占用费为基数，按银行同期贷款利率，从2017年1月12日起算至付清之日止（截止起诉之日暂计4834.99元）；4.判令杨大润结清占用使用商铺期间产生的物业费等相关一切费用；5.判令本案诉讼费及相关费用由杨大润承担。诉讼过程中，付尤红陈述杨大润已将租赁期限内的租金支付完毕，故付尤红将第二项诉讼请求明确为：判令杨大润按协议约定的租金标准分别从2017年1月12日起及2017年5月18日起至杨大润实际腾退之日止向付尤红支付房屋占用费；付尤红将第三项诉讼请求中利息的法律属性明确为资金占用损失，并将利息的计算基数明确为房屋占用费；付尤红将第四项诉讼请求明确为杨大润结清自协议到期之日起计算至2018年9月30日止，按照每户每年1715.47元计算的物业费。 一审法院认定事实：2007年9月1日，业委会（出租方）与付尤红（承租方）签订编号为荷花金池第一层Ａ02号的《荷花金池市场商铺租赁合同》（以下简称《Ａ02租赁合同》），约定：1.付尤红向业委会承租经营的商铺位于四川省成都市下的空地（面对大门左手边、靠近二环路）该空地一部分做库房，一部分做商铺，由付尤红自行出资搭建，具体位置、面积、价格见附件，共计一间（以下简称Ａ02商铺）；2.该商铺套内面积为53.7平方米，楼梯两侧的外围墙面归付尤红使用；3.该商铺的使用性质为商业，用途为经营、销售、展示非餐饮类产品；4.该商铺租赁期限：自2007年9月1日始至2022年8月31日止，共计十五年；5.租金：该商铺自2007年9月1日起计算租金（免租期除外），该商铺第四年租金为每月1791.9元，从第五年起至第十五年，租金在上一年的基础上每年递增6%；6.租金支付方式：以半年为租金支付周期，实行先支付租金、后经营使用（以半年为使用周期）的原则，即付尤红应在每个使用周期30日前足额支付下半年的租金，但首期租金付尤红须在签订本合同时支付给业委会，以上租金仅指付尤红支付给业委会的商铺本身的租金，不包括付尤红应交纳的物业管理费、水电费等；7.免租期：业委会给予付尤红在租赁经营方面的免租期优惠政策，该商铺免租期一次性为前三十六个月；8.付尤红可以转让、转租商铺，但必须经业委会书面同意后，并向业委会交纳每户2000元转让费，付尤红缴费后及时办理转让相关手续；9.因不可抗力（包括战争、洪水、地震等自然灾害）和国家法律、政策原因导致本合同不能履行，双方均不属违约；10.在合同期内，业委会不得以任何理由提前收回该商铺，否则按年租金的10倍赔偿。付尤红支付Ａ02商铺的租赁费用至2018年9月30日。 2007年12月17日，业委会（出租方）与付尤红（承租方）签订《荷花金池市场租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：1.《荷花金池市场商铺合同》（编号：荷花金池第一层A01、A02号）两个楼梯口外围两侧墙面属付尤红使用（外围墙面是指：使用范围以整个楼梯扶手的长度为界），付尤红可以依托外围两侧墙面占地约40公分设置挂摊（摆放及设置标准，需按市场的整体要求），同时在该合同期内，业委会不得在两个楼梯口外围两侧墙面再增设任何摊点；2.付尤红使用楼梯口外围两侧墙面，两个楼梯口每年应向业委会交纳场地使用租赁费，前三年每年为2万元；计费时间从2008年5月1日开始起算。付尤红支付案涉挂摊的租赁费用至2018年9月30日。 付尤红承租A02商铺后，将该商铺格离并分别转租给朱春秀、杨桂军和杨大润。2014年11月26日，付尤红与杨大润签订《协议书》（以下简称《协议一》），主要约定：1.付尤红将荷花金池一层靠二环路楼梯口A02-3#商铺（以下简称A02-3#商铺）出租给杨大润使用，时间从2015年1月11日至2017年1月11日止，租期为两年，年租金75000元，租金缴纳方式：一年一付；2.杨大润在经营该商铺期间，须及时办理相关证照，并每月缴清该商铺所产生的一切费用如：（工商费、国地税费、市场物管费、水电费、商铺租赁费、装饰改造费及该商铺所产生的一切管理费用），全部由杨大润承担，与付尤红无关；3.合同期满后，付尤红收回该商铺，杨大润如需继续承租该商铺，此商铺的租金付尤红会根据市场行情随行就市，第二年的租金需提前在合同期满前三个月一次性缴清全年租金。杨大润就租赁A02-3#商铺向付尤红支付租赁费用至2017年1月11日，自2017年1月12日起未再向付尤红支付租赁费用。 2015年5月18日，付尤红与杨大润签订《协议书》（以下简称《协议二》），主要约定：1.付尤红将荷花金池B2楼梯口挂摊商铺出租给杨大润使用，时间从2015年5月20日至2017年5月19日，年租金为51,500元；2.杨大润在经营该商铺期间，须及时办理相关证照，并每月缴清该商铺所产生的一切费用如：（工商费、国地税费、市场物管费、水电费、商铺租赁费、装饰改造费及该商铺所产生的一切管理费用），全部由杨大润承担，与付尤红无关；3.合同期满后，付尤红收回该商铺，杨大润如需继续承租该商铺，此商铺的租金付尤红会根据市场行情随行就市，第二年的租金需提前在合同期满前三个月一次性缴清全年租金。杨大润就租赁案涉挂摊向付尤红支付租赁费用至2017年5月19日，自2017年5月20日起未再向付尤红支付租赁费用。 荷花金池公司（出租方）与杨大润（承租方）签订《荷花金池市场临摊租赁合同》，约定：1.荷花金池公司将坐落于四川省成都市荷花金池市场1层二环路四号临摊出租给杨大润，用途为日用百货；2.租赁期从2015年9月1日起至2018年8月31日止，共计三年；3.荷花金池公司从2017年3月8日起计收，2015年9月1日起至2017年3月7日的租金由荷花金池公司向付尤红追缴；4.自2015年9月1日起计算综合服务费，综合服务费标准为85000元/年，综合服务费每一年支付一次，双方实行先支付综合服务费、后经营使用的原则，即杨大润每次应提前30日足额支付该半年的综合服务费，首期综合服务费杨大润须在签订本合同当天支付给荷花金池公司；5.本合同履行期间，如遇政府部门和荷花金池公司对租赁临摊进行整改并要求拆除（拆迁），本合同自行予以终止，杨大润应按照荷花金池公司要求在规定期限内将该租赁临摊内物品予以搬出，并将该临摊交还荷花金池公司，在此情况下，不视为荷花金池公司违约，杨大润的经营损失等荷花金池公司不予赔偿，但荷花金池公司应将剩余租期内的综合服务费和杨大润所交保证金无息结算并退还杨大润。2018年8月30日，荷花金池公司（出租方）与杨大润（承租方）签订《荷花金池市场临摊使用承诺书》，主要约定：1.荷花金池公司将坐落于四川省成都市荷花金池市场1层二环路3号临摊出租给杨大润使用，用途为日用百货；2.租赁期从2018年9月1日起至2019年8月31日止，共计一年；3.租金标准为56000元/年，综合服务费标准为24000元/年，首期租金及综合服务费杨大润须在签订本合同当天支付给荷花金池公司；4.本合同履行期间，如遇政府部门拆迁等不可抗力因素或荷花金池公司对该租赁摊位进行整改，荷花金池公司有权收回该临摊，杨大润应按照荷花金池公司要求在规定期限内将该租赁临摊内物品予以搬出，并将该临摊交还荷花金池公司，在此情况下，不视为荷花金池公司违约，杨大润的经营损失等荷花金池公司不予赔偿，但荷花金池公司应将剩余租期内的租金及综合服务费和杨大润所交保证金无息结算并退还杨大润。杨大润向荷花金池公司支付租赁费用至2019年8月31日。 另查明，2016年，付尤红因与荷花金池公司发生房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，请求判令：1.确认荷花金池公司解除业委会及荷花金池公司与付尤红签订的《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》、《荷花金池商场商铺（挂摊）补充协议》无效；2.判令荷花金池公司继续履行合同和协议；3.本案诉讼费由荷花金池公司承担。一审法院于2016年10月20日作出（2016）川0106民初2825号《民事判决书》，判决：驳回付尤红的诉讼请求。付尤红不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院。2017年2月19日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终第11761号《民事判决书》认为，一、《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场租赁合同补充协议》系付尤红与业委会签订，本案中，荷花金池公司并未提交证据证明，其与业委会及付尤红之间就上述两份合同共同签订了关于合同权利义务概括转让的协议，或系上述两份合同签订主体的承接人，以及解除合同得到了业委会的授权。因此，荷花金池公司不能证明其系上述两份合同的相对方，其不享有解除上述两份合同的权利。二、因在一审审理期间，付尤红与荷花金池公司已就2009年3月3日双方签订的《荷花金池市场商铺（挂摊）补充协议》的解除达成了合意，对此一审法院予以确认。判决：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初2825号民事判决；二、成都荷花金池市场经营管理有限公司解除《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》的行为无效；三、驳回付尤红的其他诉讼请求。后荷花金池公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，并在再审中提交了荷花金池公司与业委会签订的《市场经营管理合同》。2017年12月8日，四川省高级人民法院作出（2017）川民申4112号《民事裁定书》认为，根据《市场经营管理合同》第四条第四项规定“物业所有人自行或由物业所有人委托业委会出租的物业，在已签租赁合同租期内将仍然由现承租人负责承租，在各物业的租期届满后，由申请人和物业所有人根据市场行情另行协议上议定”。因此，荷花金池公司不是合同的相对方，对合同无解除的权利。故原判决认定荷花金池公司解除《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》的行为无效并无不当，荷花金池公司的再审理由不能成立。裁定：驳回荷花金池公司的再审申请。 再查明，2018年3月22日，成都市规划管理局作出成规执法［2018］第1936号《限期拆除违法建设决定书》，载明“荷花金池公司：经查，你（单位）未经规划部门许可，擅自在北站××荷花××市场内中亭修建的建（构）筑物和临二环路一楼上二楼天桥下面与右侧搭建的钢结构棚，未办理相关规划许可手续，违反了第四十条之规定，属违法建设。根据第六十四条之规定，现责令你（单位）于2018年4月6日之前予以拆除。逾期未拆除的，本局将依法采取强制拆除措施”。 2019年5月9日，成都市金牛区综合行政执法局作出成执金责改字［2019］第7284号《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正决定书》，载明“荷花金池公司：经查，你（单位）于2019年5月7日因擅自在北站××荷花××日用品市场××环路××、××区××、××环路××、××环路××、××区××、××区××号未办理规划许可手续，违法搭建临摊的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你（单位）于2019年7月26日之前予以拆除，否则，将承担相应的法律责任”。 诉讼中，一审法院在付尤红、荷花金池公司的参与下，按照自二环路北三段由北往南，经负一层中亭的路线对涉案相关商铺进行了现场勘验，勘验情况如下（具体位置详见勘验笔录后附简略图）：一、临二环路北三段西北角一楼上二楼天桥下依次分布的商铺（为便于区分，一审法院按照付尤红的自编号进行简称）及经营者：A02-1#商铺（朱春秀）、A02-2#商铺（杨桂军）、A02-3#商铺（杨大润）；二、经中亭出西南角一楼上二楼天桥下依次分布的商铺及经营者：A01-1#商铺（原为夏维成，现为范远清）、A01-2#商铺（兰福荣）、A01-3#商铺（黄耀斌）；三、《协议二》中付尤红转租给杨大润的案涉挂摊已被拆除。 诉讼中，为核实涉案相关商铺是否为成规执法[2018]第1936号《限期拆除违法建设决定书》所确定的违法建设，一审法院前往成都市城市管理行政执法总队五支队调查了解情况。五支队工作人员通过查阅相关档案及一审法院制作的勘验笔录后表示：勘验笔录所载的临二环路北三段西北角一楼上二楼天桥下分布的三间商铺系该《限期拆除违法建设决定书》所确定的违法建设；同时，经中亭出西南角一楼上二楼天桥下依次分布的三间商铺亦未取得规划许可，不符合规划要求。 根据一审法院现场勘验、核实行政机关作出具体行政行为的相关情况，一审法院当庭认定案涉商铺系违法建设，并向付尤红释明合同无效，付尤红当庭表示不变更诉讼请求。 又查明，2015年10月15日，付尤红向荷花金池公司缴纳了2016年4月1日至2018年9月30日期间案涉六户租户的物管费，共计25732元。 上述事实，有《A02租赁合同》、《补充协议》、《协议一》、《协议二》、收据、《荷花金池市场临摊租赁合同》、《荷花金池市场临摊使用承诺书》、（2016）川0106民初2825号《民事判决书》、（2016）川01民终第11761号《民事判决书》、成规执法[2018]第1936号《限期拆除违法建设决定书》、成执金责改字[2019]第7284号《成都市城市管理行政执法机关责令限期改正决定书》、勘验笔录、案件调查工作记录等证据以及当事人陈述在卷佐证。 一审法院认为，因案涉商铺未取得建设工程规划许可，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，付尤红与杨大润签订的《协议一》及《协议二》应属无效。 对于付尤红主张杨大润将所承租商铺腾退并交还给付尤红的诉讼请求。对于A02-3#商铺的腾退及交还问题：杨大润所承租的A02-3#商铺虽经相关行政部门认定为违法建设，但根据业委会与付尤红所签订合同约定内容来看，案涉商铺系由付尤红自行出资搭建，即便杨大润与荷花金池公司签订了租赁合同，也不能否定或影响杨大润是根据与付尤红签订的合同而取得案涉租赁物的租赁权。根据合同相对性原则，杨大润仍负有向付尤红交还案涉商铺的义务，故对付尤红主张杨大润腾退并交还该商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，因该商铺系违法建设，将来可能涉及拆除的情况，若该商铺在一审法院判决生效前已依法拆除，杨大润不再负有向付尤红腾退并交还该商铺的义务。需要特别指出的是，付尤红作为出租人基于合同无效享有租赁物返还请求权，并不妨碍行政机关针对租赁物违法建设，作出相关限期拆除行政行为的法律效力；因本案处理的是各当事人关于民事部分的权利义务问题，案涉商铺所涉及的行政行为和行政相对方等问题，本案不予评议。另，经一审法院核实，B2楼梯口挂摊已经拆除，该挂摊已无腾退及返还的必要与可能，故对付尤红主张杨大润腾退及返还该挂摊的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于付尤红主张杨大润支付A02-3#商铺、B2楼梯口挂摊房屋占用费的诉讼请求。对于A02-3#商铺的房屋占用费：杨大润与付尤红签订的《协议一》于2017年1月11日届满后，仍负有交还租赁物的义务；但杨大润在未交还租赁物的情况下，再次与荷花金池公司签订租赁合同，有违诚实信用原则，杨大润应承担未向付尤红交还租赁物前的房屋占用费。由于案涉商铺系违法建设，将来可能涉及拆除的情况，若该商铺在腾退之日前已经拆除，付尤红仅有权收取拆除前的房屋占用费。综合付尤红诉求及案涉商铺系违法建设的情况，一审法院判定杨大润自2017年1月12日起，参照《协议书一》约定的年租金75000元（每日205.48元）标准向付尤红支付A02-3#商铺的房屋占用费至该商铺交还之日；若该商铺在腾退之日前已依法拆除，房屋占用费计算至该房屋拆除之日。另，关于杨大润主张的B2楼梯口挂摊占用费，经一审法院核实，该挂摊已经拆除，且双方当事人均未提交证据证明挂摊拆除的具体日期，故对付尤红主张的该挂摊占用费，因证据不足，一审法院不予支持。 对于付尤红主张杨大润支付因拖欠房屋占用费而产生的资金占用损失的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于付尤红主张的房屋占用费一审法院予以支持，能够填补付尤红的主要损失，且付尤红投资修建的商铺，未取得相关合法手续，自身存有过错，故对其主张的资金占用损失，一审法院不予支持。 对于付尤红主张杨大润结清自协议到期之日起按照每户每年1715.47元计算至2018年9月30日止物业费的诉讼请求。因付尤红与杨大润的合同中未明确约定物管费的具体标准，且案涉商铺系付尤红自行修建格离分别出租，不能确定杨大润应承担的物管费比例。同时，由于案涉商铺系违法建设，荷花金池公司向付尤红收取物管费不具有合法性，故对付尤红主张的物管费，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 一、杨大润于本判决生效之日起二十日内将位于成都市（具体位置见勘验笔录）腾空并交还给付尤红（若本判决生效之日前该商铺已依法拆除，杨大润不再负有腾退商铺义务）； 二、杨大润于本判决生效之日起十日内向付尤红支付房屋占用费（从2017年1月12日起按照每日205.48元的标准计算至杨大润腾退A02-3#商铺之日止，若腾退之日前该商铺已依法拆除，房屋占用费计算至商铺拆除之日）； 三、驳回付尤红的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2620元，由杨大润负担1620元，由付尤红负担1000元。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：一、四川省成都市人民检察院于2019年11月20日作出成检民（行）监【2019】51010000141号《通知书》，载明：“成都荷花金池市场经营管理有限公司：关于荷花池金池公司申请监督（2016）川01民终11761号民事案件，本院审查已于2019年11月18日提请人民检察院抗诉”。 二、四川省人民检察院于2020年5月11日作出川检民（行）监【2009】51000000450号《不支持监督申请决定书》，第三页载明“成都市中级人民法院（2016）川01民终11761号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，成都荷花金池市场经营管理有限公司的监督申请理由不成立。根据第九十三条之规定，本院决定不支持成都荷花金池市场经营管理有限公司的监督申请”。 本院认为，根据上诉人杨大润的上诉请求与被上诉人付尤红的答辩意见、荷花金池公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：杨大润是否应向付尤红返还案涉商铺并承担使用期间的房屋占用费。现就该争议焦点论述如下。 根据本案查明的事实，付尤红在与原业委会建立租赁合同关系后，自行出资搭建案涉商铺。案涉商铺的修建并未取得建设工程规划许可、并由行政机关作出相应认定和处理，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之的规定，付尤红与杨大润签订的《协议书》应属无效。杨大润与荷花金池公司签订了租赁合同，经生效判决的认定，荷花金池公司解除付尤红与业委会之间的《荷花金池市场商铺租赁合同》、《荷花金池市场商铺租赁合同补充协议》的行为无效，故即便杨大润与荷花金池公司之间就案涉商铺签订了租赁合同，但杨大润基于占有、使用付尤红所搭建的商铺，且杨大润与付尤红签订的合同约定的履行期限已届满，杨大润亦应就案涉商铺向付尤红予以返还。原审法院对此认定正确，本院予以确认。 在本案中，付尤红向实际占用其搭建商铺的行为人即杨大润提起诉讼、请求返还并给付房屋占用费，具有事实依据。如上文所述，因荷花金池公司解除《荷花金池市场商铺租赁合同》及其补充协议的行为已被认定无效，案涉商铺系未规划许可，故其公司与杨大润签订的合同亦为无效。付尤红基于自行搭建并出租商铺的行为，虽该商铺为违章搭建的建筑，但使用人对于该建筑物的使用，仍应向付尤红给付占用期间的使用费。原审法院对此认定正确，本院予以确认。杨大润的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2620元，由杨大润负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年六月十二日 书记员 龙春光