浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1153号 上诉人（原审原告）：高中秋，男，1974年10月17日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：舒葛军,浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭贺红（系高中秋妻子），女，1979年7月8日出生，汉族，住宁波市。 被上诉人（原审被告）：宁波佳源房地产开发有限公司。住宁波市镇海区骆驼街道兴骆路72号1-2.2-2室。 法定代表人：蒋建祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨央平，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢苗苗，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人高中秋因与被上诉人宁波佳源房地产开发有限公司（以下简称宁波佳源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院（2019）浙0211民初3695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 高中秋上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判宁波佳源公司向高中秋支付以1310860元为基数按日万分之三的标准自2019年2月28日起至2019年7月10日止计算的违约金51910.06元。事实和理由：本案的争议焦点在于对《商品房买卖合同》第十六条约定内容的理解。该合同第十六条约定，“出卖人承诺于2019年2月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。”这里的“前款规定的土地、房屋权属证书”是登记于宁波佳源公司名下的初始证书，还是登记于高中秋名下的不动产证书？首先，从文意上解读，“买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记”，该“委托”的事项也系宁波佳源公司需要完成的义务之一。亦即，2019年2月28日前宁波佳源公司应当完成该款约定的全部义务，办理初始登记、完成转移登记等。自此，涉案合同第十六条第三款，“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书”，这里的权属证书，应当被理解为：交付“转移登记”后登记于高中秋名下的“不动产证”。其次，从合同目的角度，其合同目的在于取得登记于其个人名下的商品房权属证书，至于卖方何时取得初始登记证书不是买方的合同目的。再次，涉案合同为格式条款，对相关条款存在争议时，若不能按照通常解释予以解释，应当作出不利于格式条款提供方的解释。最后，此案件与《最高人民法院公报》2016年第11期周显治、俞美芬与余姚众安房地产开发有限公司的商品房销售合同纠纷案件相类似，交付的证书不能理解为初始登记证书。法院应依法参照指导性案例的裁判要点作出裁判。 宁波佳源公司辩称，一审判决以事实为依据，与法律相符，应予以维持，请求驳回高中秋的全部上诉请求，理由如下：一、高中秋在上诉状中也明确认可《商品房买卖合同》第十六条第二款约定的是初始登记，而第三款明确“出卖人承诺于2019-02-28前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理商品房转移登记”。这里的前款明确是指第二款，而第二款就是高中秋认可的初始登记。且“买受人委托出卖人办理商品房转移登记”前用的是句号，前后所指向的内容完全不同。2.涉案合同第十六条第三款后半部分“买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”已经同时在涉案合同的补充协议第十五条中明确约定了完成时间，“出卖人承诺代办公司在买受人办证资料提交齐全后120个工作日内完成不动产权办理”。3.涉案合同的通用条款并非宁波佳源公司提供，而是由市场监督管理部门从保护购房者利益出发强制要求使用的范本，并非格式条款，也不存在显失公平的情形。二、《最高人民法院公报》2016年第11期中的案件与本案事实完全不同，一审判决与该案例主旨不存在矛盾。1.本案与公布的案例不同点在于，本案明确约定了买受人委托出卖人办理该商品房转移登记及完成的时间。本案对于性质不同的权属证书办理的时间是明确的并不会引起误解。2.相关案例的主旨主要是为树立开发商在同时存在逾期交房、逾期办证情形时，也应同时承担违约责任。在此案的一审判决中，宁波佳源公司已经承担了其对于逾期交房与逾期办证的违约责任，与指导案例的主旨并不矛盾。 高中秋一审诉讼请求：1.判令宁波佳源公司立即将位于镇海区佳源都市名邸二期第F0004幢1302号的不动产权属登记至高中秋名下，并向高中秋交付不动产权证书；2.判令宁波佳源公司向高中秋支付以131.086万元为基数按日万分之三的标准自2019年2月28日起至实际交付权属证书之日止计算的违约金，暂计至2019年7月20日违约金为55842.26元。一审诉讼过程中，高中秋自愿撤回了第1项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年2月6日，高中秋与宁波佳源公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：第三条、第五条约定：高中秋购买宁波佳源公司位于房屋，面积128.34平方米，总价格为1310860元；第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年2月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人［委托出卖人］办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内支付权属证书，双方同意按约定处理，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；附件八补充协议内容第15条约定：出卖人承诺代办公司在买受人办证资料齐全后120个工作日完成不动产权办理。 合同签订后，高中秋支付了房屋总价款1310860元。2019年5月21日，高中秋与宁波佳源公司针对代收物业专项维修基金和逾期交房违约金进行了结算，并特别注明面积补差房款等业主应付开发商房款结算等费用，双方同意在后续另行结算。2019年5月27日，宁波佳源公司取得了该房屋的不动产权证书[浙（2019）宁波市（镇海）不动产权第0029145号]。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，双方争议焦点在于合同第十六条约定内容的理解。对此，该院分析认为，双方约定的该条内容，并未违反法律强制性规定，内容合法有效。从合同内容上看，第十六条共约定五款内容，第二款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。由此可知，出卖人也就是宁波佳源公司负有办理初始登记的义务，至于何时办出需要进一步明确。且看第三款约定：出卖人承诺于2019年2月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。由此可以看出，“前款”规定的土地、房屋权属证书应当指的就是第二款内容，即宁波佳源公司应于2019年2月28日前取得初始登记。现宁波佳源公司实际于2019年5月27日取得初始登记，逾期87天取得权属证书，构成违约，应当承担违约责任。再根据第四款约定：出卖人不能在前款约定期限内支付权属证书，双方同意按约定处理，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。现高中秋已支付房屋总价款1310860元，因此，宁波佳源公司应当支付高中秋131.09元违约金。 庭审中，高中秋自认其已于2019年7月10日取得不动产权证，根据附件八补充协议内容第15条约定的内容，在120个工作日完成了不动产权办理，宁波佳源公司不存在违约行为。根据2019年5月21日的结算单，双方只是对代收物业装项维修基金和逾期交房违约金进行了结算，并不包括本案争议的逾期办证违约金。宁波佳源公司抗辩称高中秋尚需支付宁波佳源公司面积补差款408.56元，两者相抵，高中秋还应支付宁波佳源公司款项。该院认为，2019年5月21日的结算单特别注明面积补差房款等业主应付开发商房款结算款等费用，双方同意在后续另行结算。因此，高中秋、宁波佳源公司双方针对面积补差房款应另行结算，或另行主张自己的权利，本案不予处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，做出判决：一、宁波佳源公司支付高中秋逾期办证违约金131.09元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回高中秋的其他诉讼请求。案件受理费1196元，减半收取598元，由高中秋负担596.6元，宁波佳源公司负担1.4元，于判决生效之日起七日内交纳一审法院。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，当事人双方对合同条款的理解发生争议，首先要通过合同的文字意思确定双方的真实意思表示。只有在文义解释不能确定该条款的准确涵义时，才可运用其他解释方法。在本案中，《商品房买卖合同》第十六条第三款所指的“前款规定的土地、房屋权属证书”是指初始登记证书，还是登记到高中秋名下的不动产证书？首先，《商品房买卖合同》第十六条第二款，明确约定宁波佳源公司负责办理初始登记，紧接第三款约定，“出卖人承诺于2019-02-28前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”从上下文理解，“前款规定的土地、房屋权属证书”明显是指初始登记证书，并不存在文字理解上的歧义。其次，《商品房买卖合同》第十六条第四款约定，“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书”，这里的“前款约定期限”应指依据《商品房买卖合同》第十六条第三款约定，宁波佳源公司在2019年2月28日前交付初始登记证书。“买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记”虽然表述在第三款中，但并没有约定转移登记证书交付的期限，显然这里的“前款约定期限”仅指初始登记交付的期限。再次，案涉补充协议第15条也约定了转移登记证书交付的时间，“出卖人承诺代办公司在买受人办证资料提交齐全后120个工作日内完成不动产权办理”，这进一步佐证《商品房买卖合同》第十六条第四款主要是针对初始登记不能，开发商应承担的违约责任。综上，从合同上下文及整体分析，《商品房买卖合同》第十六条第三款所指的“前款规定的土地、房屋权属证书”应指初始登记证书，文字上并不存在理解上的歧义。高中秋主张对合同条款进行目的解释或者按照格式条款作有利其的解释方法，均缺乏适用的前提，本院不予支持。对于《最高人民法院公报》2016年第11期刊发的周显治、俞美芬与余姚众安房地产开发有限公司的商品房销售合同案例，高中秋并没有提供证据证明本案争议与该案具有类似性，且该案也仅是公报刊发的参考案例。 综上所述，高中秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1196元，由上诉人高中秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月十八日 代书记员 项凌燕