四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3847号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都科航建材科技发展集团有限公司，住所地四川省成都市青羊区文家乡七里沟村六组。 法定代表人：何霖，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：薛常忠，四川南北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宏臻，四川南北律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川建科工程建设管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区青龙巷36号1幢14层15层。 法定代表人：吕林，总经理。 委托诉讼代理人：陶庆锋，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯娇，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都科航建材科技发展集团有限公司（以下简称科航公司）因与被上诉人四川建科工程建设管理有限公司（以下简称建科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 科航公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判建科公司向科航公司支付门卫费14400元，支付租金182400元，驳回建科公司的全部本诉请求；2.本案一、二审诉讼费由建科公司承担。事实和理由：一、一审判决程序上严重错误，致使判决错误。首先，一审法院允许建科公司在法庭调查结束后变更诉讼请求，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，程序严重错误。其次，在建科公司未就变更后的诉讼请求举证、一审法庭未组织双方就建科公司此前的举证与变更后的诉讼请求之间的关联性进行质证的情况下，径行判决，致使案件主要事实认定不清。再次，一审判决事实上支持了建科公司变更后的诉讼请求即“确认双方签订的《厂房租赁合同》已解除”，却在判决主文中没有相应的判项，也未明确阐明判决确认“合同关系已解除”所依据的事实、证据、理由及法律依据。最后，在建科公司变更诉讼请求后，一审法院未要求建科公司明确其法律依据，一审判决也未明确合同关系已事实上解除是基于单方解除还是合意解除，也未明确相应行为是否产生合同依法解除的法律效力，更未明确合同关系已解除的法律依据。二、一审判决事实认定不清，证据不足。程映锐于2018年9月15日收到案外人陈兵主动交付厂房钥匙的行为，不能视为建科公司与科航公司之间的租赁合同关系实际解除。程映锐并非科航公司员工，而是科航公司聘请的门卫何成容的丈夫，科航公司厂区的门卫一直都是何成容而非程映锐，程映锐与科航公司之间不具有任何法律关系。且科航公司与建科公司之间的租赁合同事宜一直都是由科航公司员工李海花负责处理，在合同履行期间，科航公司也从未授权程映锐代表科航公司履行租赁合同相关事宜。故程映锐收到钥匙的行为不是科航公司的行为，而是其个人行为，其实质是案外人陈兵将其装修使用的钥匙交给程映锐代为保管的个人行为。而案外人陈兵并非建科公司的员工，而是承包建科公司装修工程的装修公司聘请的装修人员。建科公司也从未授权陈兵代表其交付钥匙，故陈兵交付钥匙的行为应是其个人行为，其将钥匙交给程映锐时也未提供建科公司的书面授权或通知，不能视为建科公司的行为，且陈兵在一审中的证人证言前后矛盾。2019年6月5日，陈兵未在程映锐处拿到厂房钥匙，并不能证明科航公司拒绝建科公司继续使用厂房或已经收回厂房。陈兵当天并未出具建科公司的委托书或通知给程映锐或科航公司的工作人员，程映锐基于常规认识未将钥匙还给陈兵，未准许其搬运物品，并不能说明科航公司已收回或管理、使用案涉出租厂房。程映锐签的情况说明并非是程映锐本人写的事情经过，而是由陈兵将事先草拟好的情况说明交给程映锐签字，从程映锐签名与情况说明内容笔迹不一致可推断此事实。另程映锐出具了两份内容矛盾的情况说明，一审法院采信建科公司提交的情况说明错误。且若是双方之间办理解除合同手续，建科公司退还厂房钥匙，则应该是由建科公司的员工将钥匙返还给科航公司的经办人李海花或法定代表人何霖，由李海花或何霖签字确认。且在此之后建科公司提起诉讼，也未派人到科航公司要求搬运物品、腾退房屋、办理移交手续。科航公司从未要求建科公司腾退厂房或拒绝建科公司使用厂房，至今厂房仍然保留原样。双方也未对腾退房屋进行磋商和约定。实际上，在2018年8月28日，建科公司发函想要解除合同时，科航公司明确回函表示不存在约定或法定解除事由，拒绝了其要求，故双方的租赁合同关系一直存在，并未解除。建科公司是否使用厂房是建科公司的权利而非义务。在2018年9月15日及其后的时间里，双方也未按照合同法的规定行使合同解除权。建科公司起诉时主张撤销合同，未主张合同已解除，说明建科公司明知合同未依法解除。三、一审法院适用法律错误。本案不存在合同法第九十四条规定的情形，案涉厂房实际合法存在且能够使用，科航公司已经按照约定将厂房交付给建科公司实际使用，建科公司也如约支付了第一年的租金，科航公司不存在违约行为，科航公司也未以任何方式表明不履行主要债务，也不存在其他客观情况导致厂房不能使用，一审法院却以合同法第九十四条认定双方已解除合同错误。另外，由于一审法院未明确双方究竟是合意解除合同还是单方违约解除合同，故保证金是否应当返还存疑。但一审法院并未明确清楚双方解除合同的适用法律依据，就直接判令科航公司退还保证金适用法律错误。综上，请求支持科航公司的全部诉讼请求。 建科公司辩称，建科公司在法庭辩论终结前均有权变更诉讼请求，一审中，建科公司变更诉讼请求时，一审法院询问了双方当事人，科航公司明确表示不需要重新给予举证期限，一审审理程序并无不当。双方的合同确已于2018年9月15日解除，建科公司依据合同法的规定，行使过解除权，并且根据一审法院查明的事实，2018年9月15日，科航公司收回了钥匙，并在建科公司多次要求进入承租房屋取回装修材料时，科航公司拒绝建科公司的合理要求，事实上也导致自2018年9月15日之后，建科公司无法再继续使用承租房屋。建科公司承租房屋的合同目的无法实现。因此，建科公司认为双方的合同确已于2018年9月15日解除。一审法院采信陈兵的证人证言是根据陈兵出庭作证接受双方的询问以及建科公司提交的公证文书所反映的相应情况相互印证而作出的认定，并无任何错误。程映锐出具的情况说明前后矛盾的问题，因为程映锐本来是科航公司的员工，在收钥匙的时候，他出具的第一份情况说明是值得肯定的，第二份情况说明肯定是受科航公司诱导作出了虚假的或者前后矛盾的情况说明，这更能够证明程映锐实际为科航公司的员工，被科航公司要求而这样书写。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 建科公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《厂房租赁合同》已解除；2.判令科航公司向建科公司退还已付租金182400元及租赁保证金20000元，共计202400元；3.判令科航公司赔偿建科公司全部装修损失共计119654元；4.判令科航公司承担本案的案件受理费、保全费、公告费等诉讼费用。 科航公司向一审法院反诉请求：1.请求判令建科公司支付门卫费14400元；2.请求判令建科公司立即支付租金182400元；3.本案本诉与反诉案件受理费用由建科公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月23日，科航公司（甲方）与建科公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于青羊区文家七里沟村六组300号的部分厂房约950平方米出租给乙方作为检测中心办公、检测生产用房，不得作为生产用房，不得存放国家现行法律法规作禁止禁用的所有物品，必须杜绝粉尘污染、气体污染、噪音污染等，如违反本条规定的内容责任由乙方自负；租赁期限为三年，乙方同意租期从2018年7月25日起计算至2021年7月25日；自2018年7月25日起，甲方已将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，本合同签订，即意味着租赁物的交付，租赁关系即实际发生，乙方不得以未入场使用为由拒付租金；保证金20000元，租金182400元/年，门卫费1200元/月；乙方应于合同签订日一次性向甲方支付第一年租金182400元，2019年5月25日前一次性向甲方支付第二年租金182400元，2020年5月25日前一次性向甲方支付第三年租金182400元；租赁期满或者双方解除租赁关系后，乙方不得撤除已有装修、装饰，仅能搬迁其可移动办公用品及设备，双方另有约定的除外；未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前二个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；免责条款，若因国家和本市本区不可抗力的政策性变动、拆迁造成乙方不能使用仓库，甲方不负任何责任，甲方提前六个月告知乙方，房租计至乙方搬完家为止。 2018年7月24日，建科公司向科航公司支付租金182400元及保证金20000元，科航公司向建科公司出具收据。 2018年8月7日，建科公司（甲方）与金牛区创亿装饰材料经营部（乙方）签订了《实验室装修合同》，主要约定：工程预算总造价为246051元。陈兵为装修工程负责人。 2018年8月22日，建科公司（甲方）与金牛区创亿装饰材料经营部（乙方）签订了《合同终止协议》。主要内容：双方经结算确认已完成工程量总价款为129654元，甲方已向乙方支付74000元，剩余55654元工程款由甲方于本协议签订后10日内支付，乙方遗留了部分装修材料在甲方承租厂房内，双方协商确认，相应材料作价10000元，由乙方自行取回归乙方所有，甲方在应付乙方的剩余工程款中扣除。 2018年8月14日、2018年9月6日、2018年11月13日，建科公司通过银行转账方式分别向陈兵支付74000元、20000元、25654元，合计119654元。 2018年8月28日，建科公司向科航公司发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》，主要内容：由于经办人无经验，合同签订后，我公司发现合同的部分条款约定显失公平，限制了我公司的生产，且租赁的厂房面临随时被拆迁的现状及设施瑕疵，无法实现我公司租赁厂房的合同目的……。2018年8月30日，建科公司通过EMS向科航公司邮寄该函，科航公司于2018年8月31日签收，签收人为科航公司行政部。 2018年9月4日，科航公司向建科公司出具复函。主要内容：贵公司在来函中所述解除事由，均为贵公司单方的判定与主张，我公司不予认可，对贵公司单方通知解除合同的行为也不予认可和接受；贵公司单方解除合同的行为不能产生合同解除之法律效力……现要求贵公司继续履行《厂房租赁合同》规定的义务。 2018年9月15日，案涉厂房门卫程映锐出具情况说明，主要内容：我已将所租赁厂房的钥匙收回。收钥匙人程映锐，交钥匙人陈兵。 2019年6月17日，成都市中大公证处出具（2019）第7910号公证书，对厂房装修负责人陈兵前往案涉厂房向门卫索要钥匙的过程进行了保全证据公证。主要内容：2019年6月5日下午，公证员刘某、公证员助理曾秀梅与陈兵至案涉厂房就装修房屋的钥匙被拿走和现欲领回一事与“程师”进行了沟通，程映锐称“我不是主动收钥匙，我是他们说去给我把钥匙收了”，“当时因为这个钥匙以前是我在管，你们材料进来我就甩一个钥匙给你们，最后你们扯皮我就必须要把钥匙收了”“你管她是她主动叫收也好，她没有叫收也好，你还是只有问她（李海花）”，最后陈兵未能要回装修房屋的钥匙。 2016年5月16日，成都市青羊区文家街道办事处向科航公司出具了《关于配合拆迁做好搬迁工作的函》，主要内容：……青羊新城涉及到文家街道红碾、华严、蔡桥、快活、七里沟等社区，贵单位作为用地范围内的企业，请及早做好搬迁工作，避免不必要的损失。 2019年10月11日，成都市青羊区文家街道办事处出具说明，主要内容：我单位已于2016年5月将《关于配合拆迁做好搬迁工作的函》送达给科航公司，并张贴于青羊区科航公司正大门处。 一审法院另查明，1.科航公司系案涉厂房所有权人；2.2006年5月17日，成都市科航节能建材科技发展有限公司企业名称变更登记为科航公司；3.建科公司与科航公司签订《厂房租赁合同》前通过电子邮件多次就条款内容进行协商，合同签订时厂房周边已打围；4.案涉厂房至今未拆迁。 一审法院认定以上事实，有《关于配合拆迁做好拆迁工作的函》《关于解除的函》及快递凭证、对《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》的回复、程映锐收回钥匙过程的视频资料及文字整理、程映锐出具的情况说明、视频资料、《实验室装修合同》《合同终止协议》及装修费支付凭证及发票、房屋所有权证、批复10份、微信聊天、合同文本影印件、合同文本打印稿、2019年4月22日拍摄的案涉房屋现场照片、（2019）川中证字7910号公证书及公证视频资料文字整理及当事人陈述等证据在案为证。 一审法院认为，科航公司与建科公司签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按合同约定享有权利和履行义务。 （一）关于本诉。《厂房租赁合同》约定“未经甲方书面同意乙方不得单方提前终止本合同”，建科公司向科航公司发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》，以部分合同条款显失公平，限制了其公司的生产以及厂房面临随时被拆迁的现状及设施瑕疵为由，认为无法实现合同目的，要求解除合同。因建科公司与科航公司签订《厂房租赁合同》前双方对于合同条款内容进行了多次邮件往来进行磋商，关于杜绝粉尘污染、气体污染的内容是双方协商一致的结果，故建科公司函件中主张显失公平无事实依据。双方在合同中也同时约定了如遇拆迁的责任承担问题，且合同签订时案涉厂房已经打围，建科公司对于厂房会被拆迁的事实是明确知晓的，虽然2016年成都市青羊区文家街道办事处曾向科航公司发出配合搬迁工作的函，但发函至今厂房仍未拆迁，而科航公司也未与拆迁单位签订任何拆迁协议，且即使签订拆迁协议通常情况下给予搬迁的时间会达半年，以上情况表明，案涉厂房的搬迁及拆迁时间并不确定，《厂房租赁合同》至今仍具备继续履行的条件。建科公司发函要求解除合同的理由既不符合合同约定也非法定解除事由，科航公司收到解除函后于次月复函称“解除事由不成立……要求继续履行合同”，在此情况下，《厂房租赁合同》的解除合同条件不成就，《关于解除〈厂房租赁合同〉的函》不发生解除效力。但因2018年9月15日科航公司已收回案涉厂房钥匙，不论该收回行为是科航公司主动为之还是被动接受，均导致建科公司已实际丧失对案涉厂房的控制和使用权，应视为双方的租赁合同关系已事实上解除，合同解除时间为2018年9月15日。故一审法院对建科公司关于确认双方合同已解除的诉讼请求予以支持。 关于应退还租金。如前述，合同解除时间为2018年9月15日，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，根据合同“乙方同意租期从2018年7月20日起计算”、“自2018年7月20日起，甲方以将租赁物按现状交付乙方使用”的约定，建科公司应向科航公司支付自2018年7月20日起计算至2018年9月15日止的房屋租金，故科航公司应向建科公司退还已付租金153013元（182400元－182400元÷12个月÷30天×58天）。关于保证金，根据合同约定“未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前二个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金三倍的款项作为赔偿，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方；”，该内容是针对建科公司提前解约且主动履行完毕相关手续的情形，从该约定内容来看保证金不论建科公司是否违约都应当退还，现因案涉厂房钥匙已收回不能继续履行合同及实现合同目的，故保证金应当予以退还。一审法院对建科公司要求科航公司退还保证金20000元的诉讼请求予以支持。关于装修损失，建科公司在签订合同后即进行装修，在履行合同过程中单方提前解除合同，其投入的装修费用损失是因其自身不愿意履行合同导致，现其要求科航公司赔偿装修损失无法律依据，一审法院不予支持。 （二）关于反诉。如前所述，双方签订的《厂房租赁合同》于2018年9月15日解除，故科航公司要求建科公司支付次年厂房租金的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持。根据合同约定，建科公司在租赁厂房期间需要支付门卫费1200元/月，故建科公司应向科航公司支付自2018年7月20日起计算至2018年9月15日止门卫费2320元（1200元÷30天×58天），一审法院对科航公司要求支付门卫费的诉讼请求予以部分支持。 综上，一审法院对建科公司的本诉诉讼请求予以部分支持，对科航公司的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、科航公司于判决发生法律效力之日起十日内向建科公司返还房屋租金153013元及保证金20000元，合计173013元；二、建科公司于判决发生法律效力之日起十日内向科航公司支付门卫费2320元；三、驳回建科公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回科航公司的其余反诉诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取3065.5元，由建科公司承担215元，由科航公司承担2850.5元；反诉案件受理费减半收取2118元，由建科公司承担254元，科航公司承担1864元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 科航公司对一审查明“2018年8月7日，建科公司（甲方）与金牛区创亿装饰材料经营部（乙方）签订了《实验室装修合同》，……2018年8月14日、2018年9月6日、2018年11月13日，建科公司通过银行转账方式分别向陈兵支付74000元、20000元、25654元，合计119654元”和“2018年9月15日，案涉厂房门卫程映锐出具情况说明，……。2019年6月17日，成都市中大公证处出具（2019）第7910号公证书，对厂房装修负责人陈兵前往案涉厂房向门卫索要钥匙的过程进行了保全证据公证。……，最后陈兵未能要回装修房屋的钥匙”以及“2019年10月11日，成都市青羊区文家街道办事处出具说明，主要内容：我单位已于2016年5月将《关于配合拆迁做好搬迁工作的函》送达给科航公司，并张贴于青羊区科航公司正大门处”的事实有异议，对一审查明的其他事实无异议。建科公司对一审查明的事实无异议。对双方均无异议的事实本院予以确认，对双方有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 二审另查明，科航公司在一审第二次庭审中将撤销案涉厂房租赁合同的诉请变更为确认案涉厂房租赁合同已解除。 二审中，科航公司陈述案涉厂房的门卫是何成容，程映锐是何成容的爱人，何成容和程映锐一起吃住在厂区门卫室。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个。现评判如下： 一、关于案涉《厂房租赁合同》是否已于2018年9月15日解除，进而科航公司要求继续履行的诉请能否得到支持以及建科公司关于解除后清算的诉请能否得到支持的问题 本院认为，虽科航公司对成都市中大公证处出具的（2019）第7910号公证书载明的内容有异议，但没有提交相应的证据予以反驳。因此，本院依法采信成都市中大公证处出具的（2019）第7910号公证书。科航公司主张案涉钥匙系陈兵自行交付给程映锐，但该主张与程映锐的陈述不符，也没有其他证据证明，因此，对科航公司的该主张，本院依法不予支持。成都市中大公证处出具的（2019）第7910号公证书中记载了陈兵与程映锐的交谈过程，程映锐明确表示当初钥匙由其交给陈兵，收钥匙是因为科航公司与建科公司发生矛盾，科航公司要求收回钥匙。从程映锐的陈述来看，其收回钥匙是基于科航公司的要求即获得了科航公司的授权，因此相应的后果应由科航公司承担。即便程映锐并非科航公司员工也无科航公司授权，但是陈兵基于程映锐向其提供钥匙且程映锐居住在案涉厂房的情况，足以相信程映锐有权代表科航公司收回钥匙。程映锐收回钥匙的行为构成表见代理，相应后果应由科航公司承担。因此，程映锐从陈兵处收回案涉房屋钥匙的行为，系代表科航公司的行为。 建科公司主张陈兵接受建科公司委托对案涉房屋进行装修，并提交了相应的装修合同、合同终止协议以及付款的证据，科航公司对此均予以否认，但未提交相应证据予以反驳，故本院依法采信建科公司提交的证据，即确认陈兵为建科公司委托的装修负责人。现科航公司在交付案涉房屋的情况下又从承租人建科公司委托的装修负责人手中收回案涉房屋的钥匙，其实质是不让建科公司使用案涉房屋即不再继续履行案涉厂房租赁合同。因此，一审法院确认科航公司收回钥匙之日即2018年9月15日案涉厂房租赁合同解除正确，本院依法予以确认。但一审法院未在判决主文部分作出相应判项，属于漏判，本院依法予以纠正。 如前所述，案涉厂房租赁合同因科航公司原因不再继续履行，科航公司应当向建科公司返还保证金，双方应当按照建科公司实际使用案涉房屋的时间（截止交回钥匙之日）结算租金和门卫费。一审法院据此计算出科航公司应退还的租金、保证金以及建科公司应承担的门卫费正确，本院依法予以确认。 二、关于一审审理程序是否合法的问题 关于漏判的问题，如前所述，一审判决在说理部分对案涉厂房租赁合同已解除进行了认定，但在判决主文中未作出相应判项，确实存在错误，本院在二审中亦对案涉厂房租赁合同是否已解除进行了审查和认定，将在判决主文中作出相应判项。 关于建科公司变更诉讼请求是否合法的问题。建科公司在一审第二次庭审法庭调查中提出申请要求变更诉讼请求，一审法院亦向科航公司询问是否需要新的举证期。在科航公司明确表示不提交新的证据的情况下，一审法院根据建科公司变更后的诉讼请求作出判决并无不当。 此外，科航公司申请调取一审庭审录像，因有经双方当事人出庭人员签字确认的一审庭审笔录在案，故本院不同意科航公司的该申请。 综上，科航公司的上诉请求及上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但存在漏判情况应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4452号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初4452号民事判决第三项； 三、确认成都科航建材科技发展集团有限公司与四川建科工程建设管理有限公司于2018年7月23日签订的《厂房租赁合同》已于2018年9月15日解除； 四、驳回四川建科工程建设管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费6812.4元，由上诉人成都科航建材科技发展集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  张卫敏 二〇二〇年六月九日 书记员  曹成香