重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终2781号上诉人（原审被告）：重庆融寅实业有限公司，住所地重庆市江北区庆云路10号15-12，统一社会信用代码91500105080187492C。法定代表人：蔡伟，总经理。委托诉讼代理人：曾斌，重庆钧睿律师事务所。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，董事长。委托诉讼代理人：祝瑜灼，重庆依斯特律师事务所律师。上诉人重庆融寅实业有限公司因与被上诉人中海物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初18532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月3日对本案进行了询问。上诉人重庆融寅实业有限公司（以下简称融寅公司）的委托诉讼代理人曾斌与被上诉人中海物业管理有限公司（以下简称中海公司）的委托诉讼代理人祝瑜灼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人融寅公司上诉请求:撤销一审判决，判决驳回中海公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费由中海公司承担。主要事实和理由：1.中海公司不是适格主体，《前期物业服务合同》系融寅公司和重庆丰盈房地产开发有限公司签订，对融寅公司无约束力。针对云锦阁小区的72户住宅，融寅公司与中海公司重庆分公司重新签订了《前期物业管理服务协议》，由中海公司重庆分公司为该小区提供物业服务，该协议对双方的权利义务包括物业服务费的计算标准进行了变更，中海公司也举示了该协议。融寅公司只与中海公司重庆分公司存在物业服务合同法律关系。且中海公司举示的合同只有复印件。2.中海公司重庆分公司2016年年初擅场，未提供物业服务，融寅公司自己聘请了保安负责安保和清洁。中海公司主张的2017年8月之前的物业服务已超过诉讼时效。被上诉人中海公司答辩，融寅公司与中海公司重庆分公司重新签订了物业服务协议，调低了物业服务，其他业主都是按４元/平方米及以上收取，而融寅公司只调2.3元/平方米收取，约定中海公司只负担公共设施的维护等，不负责安保和清洁。中海公司提供了物业服务，合同确实找不到原件了，但对方承认有合同，且之前一直按该合同履行，应当认可复印件。中海公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年7月至2019年6月期间的物业服务费27072.48元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，分别从欠付之日起，按每日千分之三的标准计算至付清之日止的违约金。一审法院认定事实：原告系寰宇天下小区物业服务企业。被告系重庆市江北区觐阳门街18号1幢1-1房屋的产权人，房屋建筑面积为254.22平方米，该房屋位于寰宇天下云锦阁组团。2011年重庆丰盈房地产开发有限公司（甲方）与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对其开发销售的寰宇天下小区提供物业管理服务，服务事项主要有：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备维修、养护、运行和管理；协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取、法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项等内容。合同约定物业服务费按建筑面积计算，高层、超高层标准为4.1元/月/平方米，小高层标准为5元/月/平方米；物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日前履行交纳当季物业服务资金的义务；未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金；合同期限为三年，自2011年4月20日至2013年4月19日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同于2012年5月23日经重庆市江北区房管局备案。2015年4月29日，中海公司重庆分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由中海公司重庆分公司为寰宇天下云锦阁提供物业服务，其提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位包括化粪池、污水管、雨水管等；物业共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，具体包括，共用的上下水管道、落水管、污水管、电梯等；协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构造物的维修、养护和管路，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；垃圾的清运；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；装修管理等服务事项。协议第四章（物业服务资金）第五条约定本物业管理区域的物业服务收费为酬金制，根据本物业管理区域物业档次的定位，双方约定预收物业服务资金标准如下（按建筑面积计算）：高层/小高层住宅为2.3元/月/平方米；预收的物业服务资金用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业总体共用设施设备的日常运行、维护费用；垃圾清运费用；物业管理区域公共秩序协助费用；办公费用等。第七条（物业服务资金计费及交纳时间）约定，被告应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日（或视为交付日）起向中海公司重庆分公司缴纳物业服务资金；入伙时需按《入伙通知书》的要求预交3个月的物业服务资金，此后应在每月的5日至10日交纳当月的物业服务资金。另外，协议约定，本协议自双方签字（盖章）之日起至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日为止；被告、物业使用人未能足额交纳物业服务资金及相关费用的，应按每日千分之三的标准向中海重庆分公司支付滞纳金。庭审中，被告陈述涉诉房屋位于寰宇天下云锦阁组团，房屋的产权人均为被告，该组团是完全独立于其他区域，且建筑面积大，因此双方协商降低物业服务费的收费标准；被告将该区域出租给上海展放商业运营管理有限公司运营使用；在合同履行过程中，原告擅自撤离该区域，导致该区域处于无人管理，电梯按钮损坏并停运，枯枝落叶及倒塌的树木未清理；该区域安保工作由上海展放商业运营管理有限公司提供，并与案外人签订《安保服务合同》。原告认为，云锦阁是寰宇天下小区的组团之一，与其他组团相对独立，物业服务费标准降低的原因在于双方对原告提供的物业服务的内容进行了变更，因此降低了物业服务费的收费标准，其主张的违约金的依据为《前期物业服务合同》。另查明，现涉诉房屋无人居住，原告并未派人在涉诉房屋所在的云锦阁组团进行常驻物业服务；原告分别于2016年4月22日、2018年8月29日向被告原注册登记地址邮寄催费函件。一审法院认为：《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务，现原告依据《前期物业服务合同》主张物业服务费符合法律规定。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护。涉诉房屋所在的云锦阁属于整个寰宇天下物业服务项目之一，原告举示的低压配电房巡检记录等证据反映出原告对寰宇天下小区的公共设施和相关场地实施了维护、管理等职责，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。原告依据《前期物业管理服务协议》，以2.3元/月/平方米的标准主张物业服务费，系其权利主张的问题，一审法院予以确认。在本案中，原告未举证证明其已履行全部合同义务，且涉诉房屋所在的公共区域内存在电梯停运等问题和公共绿化较差等问题，均属于物业服务需要完善的问题，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，一审法院予以调减20%。根据原告举示的催款函及EMS寄件单，原告曾向被告催收过物业服务费，已积极主张其权利，引起诉讼时效的中断，被告关于原告的主张超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。综上，原告要求被告支付2015年7月至2019年6月期间（共48个月）的物业服务费金额为21657.83元（245.22平方米×2.3元/月/平方米×48个月×80%），一审法院予以支持，对原告诉讼请求中超出前述金额的部分，一审法院不予支持。现原告依据《前期物业服务合同》主张的违约金的诉讼请求，因原告履行物业服务存在一定瑕疵，其服务质量还需改进和完善，且该合同届满后的事实物业服务关系对违约金没有约定，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十之规定，判决如下：一、被告重庆融寅实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中海物业管理有限公司2015年7月至2019年6月期间的物业服务费21657.83元；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费607.5元，减半收取计303.75元，由被告重庆融寅实业有限公司负担204元，由原告中海物业管理有限公司负担99.75元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：中海公司是否有权收取物业服务费。首先，中海公司重庆分公司与融寅公司签订的物业服务合同虽为复印件，双方均认可存在该合同且合同约定的物业服务费低于该小区其他业主的资费标准，合同内容不包括安保和清洁，且双方按该合同履行，融寅公司也认可直到2015年7月按期交纳物业服务费。该合同复印件应当采信。融寅公司认为中海公司撤场，但未举示证据证明，也未证明双方合同已解除。中海公司已证明其就公共电力等设施进行维护，完成了大部分合同约定的义务。至于电梯等未维修，融寅公司未证明其报修，中海公司服务也存在瑕疵，一审法院据此调低20%的物业服务费已就该问题的责任进行了较为合理的分担。其次，中海公司举示其催收物业服务费的证据，故诉讼时效中断，融寅公司的诉讼时效抗辩不成立。第三，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，中海公司有权按其分公司签订的合同向融寅公司主张权利。综上，中海公司有权收取物业服务费，融寅公司的上诉请求和理由不成立。综上所述，上诉人重庆融寅实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费341.45元，由上诉人重庆融寅实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年六月十一日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢