湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1073号上诉人（原审原告）：欧阳晓庆，女，1982年12月11日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：彭赞，湖南劲鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德市新碧房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处康桥社区武陵大道鸿升小区桃林综合大楼2楼206号。法定代表人：黎晓林，该公司经理。委托诉讼代理人：寇建英，湖南博集律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃玲，湖南博集律师事务所律师。上诉人欧阳晓庆因与被上诉人常德市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧阳晓庆的委托诉讼代理人彭赞，被上诉人新碧公司的委托诉讼代理人覃玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳晓庆上诉请求：维持原审第一项，撤销原审第二项，改判新碧公司支付欧阳晓庆违约金50,058元。事实及理由：一审法院认定事实错误。欧阳晓庆比同户型的住户多支付了10平方米的对价，但购买的房屋实际使用面积还低于其他楼层的同户型房屋。案涉房屋的总体面积虽未发生变化，但楼梯旁的房屋进深由3.15米变成了1.85米，严重影响了该房间的使用功能，属于擅自变更空间尺寸。即使新碧公司事后补救，也不能因此免除其违约责任。新碧公司辩称，一审认定事实正确，合同签订时所附的房屋平面图上明确标注了房间内有楼梯。新碧公司也取得了规划验收，说明没有擅自变更规划。房间内的内隔墙的位置变化不属于合同约定的规划变更，且房屋的整体面积与合同约定一致。故不应当承担违约责任。一审法院认定如下案件事实：2017年9月26日，欧阳晓庆（买受人）与新碧公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定将出卖人建设的位于桃花源路与紫菱西路交汇处东北角常德碧桂园7幢17层1703号房屋出售给欧阳晓庆，该商品房建筑面积151.47平方米，单价为6,609.72元，房价款总金额为1,001,174元。合同第七条面积误差、规划变更、配套设备设施建设违约及争议的处理（二）规划变更的处理2、本合同签订后，出卖人就该商品房和该商品房项目的下列任一情形，向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求买受人意见：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；……买受人应在收到该征求意见通知之日起15日内作出是否同意变更，若不同意变更是否作解除合同处理的书面答复。逾期未做出书面答复的，视为同意变更……买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。根据合同中附件（一）房屋分层分户平面图显示，欧阳晓庆所购1703号房，室内有通向顶楼的楼梯，在靠近连接顶楼楼梯的房间内空长为3.15米，宽3.3米。2019年11月2日，欧阳晓庆与新碧公司办理了收房手续，并签订《面积补差协议书》确认1703号房屋实测面积与合同约定面积无差异。房屋交付后，欧阳晓庆对案涉房间进行现场测量，发现在靠近连接顶楼楼梯的房间内空长仅为2.3米。欧阳晓庆认为新碧公司在向其销售房屋时未告知房间内楼梯存在，且交付的房屋中靠近顶楼楼梯的房间长度与平面图标注的长度不符，新碧公司违反合同七条约定，双方为此协商未果，以致成讼。另查明，欧阳晓庆所购1703号房屋系顶楼，造成案涉房间内空长度减少的原因系该房间与客厅之间间隔墙的存在。新碧公司在庭审过程中表明愿意拆除案涉间隔墙，向欧阳晓庆交付与平面图尺寸相符的房间。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉《常德市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为新碧公司是否构成根本违约及违约责任的承担。首先，欧阳晓庆所购1703号房屋系顶楼楼层，根据双方签订的合同中附件（一）房屋分层分户平面图显示，该1703号房屋内标注了通向顶楼的楼梯，即该套房屋内存在楼梯的设计，合同附件属于合同的有效组成部分，与合同具有同等法律效力，欧阳晓庆作为完全民事行为能力人，在签订合同时应充分了解合同的内容及所购房屋的实际情况，且该合同不存在无效及可撤销情形，欧阳晓庆应遵照合同约定履行，对欧阳晓庆在庭审查明中提出新碧公司在向其销售房屋时未告知房间内楼梯存在的主张，不予认可。其次，新碧公司向欧阳晓庆交付的案涉房间内空长度与平面图标识长度不一致是否违反合同第七条约定的问题；本案中案涉房间内空长度减少的原因为该房间与客厅间隔墙的存在导致与平面图标识的内空长度存在误差，即平面图标识的长度为3.15米，实际内空长度为2.3米，因墙体的存在导致房间内空长度实际减少了0.85米。案涉间隔墙的作用为卧室与客厅之间起到分隔作用，属于房屋结构中合理的存在，虽间隔墙导致该房间面积减少，但并未造成1703号房屋总体面积的变更，故案涉间隔墙的存在不属于建筑物规划变更，即不属于结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的情形，新碧公司无须向规划和建设主管部门申请变更审批并书面征求买受人意见，不构成违反合同第七条第二款约定的情形。最后，虽新碧公司的行为不构成违反合同第七条第二款的约定，但其未在合同中附件（一）房屋分层分户平面图中标明案涉房间内间隔墙的存在及标明的内空长度中未扣除墙体的厚度，并交付了与平面图注明尺寸存在差异的房间，新碧公司的行为属于瑕疵交付，构成违约。关于违约责任的承担，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，欧阳晓庆要求新碧公司交付与商品房买卖合同所附平面图标注的空间尺寸相符的房屋，实际是要求新碧公司承担继续履行的违约责任，即交付与商品房买卖合同所附平面图标注的空间尺寸相符的房屋，在庭审中，新碧公司愿意拆除间隔墙向欧阳晓庆交付符合平面图尺寸的房屋，故本案能通过新碧公司继续履行将欧阳晓庆所购案涉房间恢复至合同约定的交付标准，且欧阳晓庆并未举证证明在新碧公司在履行义务后仍存在其他损失，故其再主张新碧公司支付违约金50,058元缺乏事实及法律依据，对此诉讼主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：常德市新碧房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将欧阳晓庆购买的常德碧桂园7幢17层1703号房屋恢复至《常德市商品房买卖合同》（合同签约备案号：298005）附件（一）房屋分层分户平面图中标注尺寸的交付标准；驳回欧阳晓庆的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为，新碧公司是否应当支付违约金。欧阳晓庆与新碧公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规强制性禁止性规定，系有效合同。双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。合同后所附的房屋平面图是合同的组成部分。新碧公司应当按照房屋平面图标注的户型、面积、以及户内空间内布局向欧阳晓庆交付房屋。新碧公司交付的案涉房屋虽然整体面积与合同约定一致，但楼梯旁的房屋的进深由3.15米变更为2.3米，在一定程度上影响了该房屋的使用功能，构成违约。新碧公司应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院判决新碧公司采取补救措施并无不当。违约金具有补偿性和惩罚性功能，以补偿性为主。新碧公司采取补救措施的行为替代了违约金的补偿功能，且本案属于轻微违约，无惩罚必要，故欧阳晓庆要求新碧公司支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，欧阳晓庆的上诉理由不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1051元，由欧阳晓庆负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年六月二十二日书记员  余 芳附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。