山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1145号 上诉人（原审被告）：宁阳聚丰工贸有限公司，住所地宁阳县城欣街路中段。 法定代表人：王建军，总经理。 委托诉讼代理人：苏超峰，山东胡林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘代柱，男，1964年10月12日出生，汉族，农民，住宁阳县。 原审被告：潘锋，男，1965年4月26日出生，汉族，居民，住宁阳县。 上诉人宁阳聚丰工贸有限公司（以下简称聚丰工贸公司）因与被上诉人刘代柱、原审被告潘锋买卖合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院(2019)鲁0921民初2650号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聚丰工贸公司上诉请求：1、依法撤销宁阳县人民法院(2019)鲁0921民初2650号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，被上诉人未按合同约定清理杂物。被上诉人承诺涉案房屋手续齐全。一审法院未查明上诉人对涉案房屋的投资情况。一审法院未查明涉案土地为建设用地；2、本案程序违法。从一审判决书来看，并未对我方提供的全部证据的真实性、关联性、经效力进行审查。比如，我方提供的与乡饮乡村委会签订的《土地租赁合同》，村委会的租金收据，涉案土地的规划图。一审判决中既没有表述这些证据、也没有表述这些证据的审查认定情况；3、一审判决适用法律错误。一审法院判决上诉人返还房屋于法无据，于理不通。法院判决返还楼房、平房等，不属于法院主管的受案范围。买卖违法建筑物的合同并非绝对无效。即便是合同无效，涉案建筑物也不能判决返还；4、原审法院适用法律错误；5、法庭调查时，上诉人补充上诉理由：原审法院未查清双方交易基本事实，该案的基础法律关系并非民间借贷，协议书约定上诉人支付130万元，但上诉人购买的标的物不存在，上诉人既没有买到实物，也没有买到权利，依据协议本意，购买标的物为法人、账目及优盾，但该标的物并非法定买卖标的物，假定买卖标的物为股权，但双方既没有约定价格，也没有约定比例，由此买卖不成立，假定买卖标的物为收益，双方收益应当对公司财产进行分配，上诉人不具备付款主体条件。双方如约定股权交易属于违法约定，公司法规定公司法公司股东为2-50人，假如双方交易标的为股权，即导致公司丧失法人资格，为保护债权人利益，公司法规定公司丧失法人资格应当先行清算。 刘代柱辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应该予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 潘锋述称，认可上诉人意见。 刘代柱向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告所签订的地上附着物转让协议；2.判令被告返还原告楼房三层半约1300㎡、平房150㎡、院墙500米、电力设施（铺垫的电缆）、水井、大门和树株等；3.由被告赔偿损失（本金87万元，自2014年5月1日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算）；4.诉讼费由被告承担。原告在诉讼中变更了诉讼请求中的第一项、第三项内容，第二项未变更，其中第一项诉讼请求变更为：请求法院确认原告与被告签订的《地上附着物转让协议》无效；第三项诉讼请求内容变更为：要求被告赔偿损失（本金86万元，自2013年5月1日开始按同期银行贷款利率计算。 宁阳聚丰工贸有限公司向一审法院提出反诉请求：1.要求被反诉人支付违约金109.6万元（从2013年5月2日起计算至2016年5月1日共计1096天，后续违约金另行主张权利）；2.本案诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2003年5月10日，原告与宁阳县乡饮乡乡饮村村民委员会（以下简称乡饮村委会）签订租地合同一份，合同约定原告租用乡饮村委会变电所西土地30亩，租期20年，年租金每亩260元，约定合同期满后乡饮村委会收回土地，原告自行处理地上建筑物。租赁合同签订后，原告在该土地建设楼房三层半约1300㎡、平房150㎡、院墙500米及电力设施（铺设的电缆）、水井、大门、树株等，原告在所租赁的院落内加工制造钢球。原告在该租赁土地上建造楼房、平房、院墙等设施时，未履行有关建设用地审批和建设工程规划许可手续，对所建设的房屋未办理权属证书。2013年2月8日，乡饮村委会（为出租方）与被告聚丰工贸公司（作为承租方）签订土地租赁合同一份，合同约定乡饮村委会将原租赁给原告使用的土地30亩土地租赁给被告聚丰工贸公司使用。原告对乡饮村委会与被告聚丰工贸公司签订该土地租赁合同未提出异议。同日，原告刘代柱（作为甲方）与被告聚丰工贸公司（作为乙方）签订《地上附着物转让协议》一份，该协议书约定：甲方将位于宁曲路乡饮乡变电所西邻路北乡饮村（北赵）土地上的楼房三层半约1300㎡、平房150㎡、院墙500米及电力设施（铺设的电缆）、水井、大门、树株等一并转让给乙方所有；转让费共计140万元，签订合同时乙方支付甲方40万元，甲方办理楼房、平房交付手续给乙方；楼后院杂物等由甲方清理完毕（最后时间为2013年5月1日前清理完毕）交付时，乙方支付剩余的转让费100万元，如不能在2013年5月1日前清理完毕，甲方每天承担1000元违约金，直至清理完毕为止；甲方随时清理完毕，乙方10日内付清余款。原告在合同上签字确认，被告潘锋在合同上加盖聚丰工贸公司印章。协议签订当天被告聚丰工贸公司支付原告40万元，原告将协议中约定的楼房、平房及相关设施交付被告聚丰工贸公司。2013年4月23至24日，原告组织人员对涉案楼房后面约定的杂物进行清理，清理树木清理后，在清理沙子时，原告组织的人员与的案外人发生纠纷，致原告犯罪被追究刑事责任，当时尚有部分沙子未清理完毕。后原告又派人对未清理的部分杂物进行了清理。原告主张合同约定杂物是楼后面的部分河沙、树木、几根水泥团，不包括被告主张的房屋，被告认为合同约定应该清除的杂物有树木、两堆沙、料棚四间、石灰一堆。双方各执己见，均未提交相关有效证据证明其主张。原告主张转让给被告的为三层半楼房（其中1、2两层均为13间，第三层为9间，最上层为5间），被告已将楼房最上层为5间拆除，同时也将150㎡的平房、一个大门厅拆除，院墙及电力设施等没有变化，被告也将院内树木处理。被告主张《地上附着物转让协议》签订后，将楼房顶部拆除了两间，但又对该楼房增加了8间，并对涉案房屋院内设施进行了改造。被告聚丰工贸公司在原告清除杂物后又向原告支付房屋转让款14万元，分别是2013年3月16日支付10万元，同年5月30日支付3万元（原告之子借款），2014年5月21日支付1万元。被告聚丰工贸公司提交宁阳县国土资源局出具的关于涉案土地的规划图一份，主张该部分土地属于建设用地，原告签订的转让协议有效。原告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明被告的主张。另查明，被告聚丰工贸公司于2007年5月29日成立，登记股东为潘锋、***。 一审法院认为，原告刘代柱租赁的宁阳县乡饮村村委会土地性质为村集体土地，原告在该土地上兴建钢球厂，其建设的房屋、院墙等设施未依法取得建设用地许可及相关工程规划许可材料，建设的房屋也未取得产权证书，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条及《2011年山东省全省民事审判工作会议纪要》第七条第二款规定，原告刘代柱与被告聚丰工贸公司签订《地上附着物转让协议》应认定无效。被告聚丰工贸公司主张涉案土地属于建设用地，仅提交了宁阳县国土资源局出具的涉案土地的规划图一份，未提交涉案土地已取得建设用地许可及相关工程规划许可的证据，被告聚丰工贸公司认为与原告签订的地上附着物转让协议有效的主张，一审法院不予支持。因《转让协议》系原告与被告聚丰工贸公司签订，被告潘锋并非合同当事人，原告要求被告潘锋承担相应责任的主张，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告聚丰工贸公司对受让的财产中的平房及楼房的部分已经拆除，原告要求被告返还该部分财产已无可能，其请求一审法院不予支持。因原告对被告聚丰工贸公司拆除的财产在本案中未主张权利，亦未提交所造成的损失的证据，本案对该部分财产损失不予审理，原告可另案主张。原告在清理院内杂物时已安排人员将院落内树木清理完毕，原告对租赁场所现有树木权属未提交证据，原告要求被告聚丰工贸公司返还树木的主张，一审法院不予支持。原告要求被告聚丰工贸公司返还其余转让财产（不含楼房拆除部分、平房、树木）的诉讼请求，一审法院予以支持。原告将未取得相关规划许可审批手续建设房屋等转让给被告聚丰工贸公司，致使双方签订的转让协议无效，原告对此有一定的过错，原告要求被告聚丰工贸公司赔偿利息损失的主张，一审法院不予支持。原告按照协议收取的转让费54万元，依法应予返还给被告聚丰工贸公司。因《转让协议》为无效合同，被告聚丰工贸公司按照协议约定标准要求原告支付违约金的主张，一审法院不予支持，被告聚丰工贸公司对因转让协议无效所造成的的损失未提交相关证据，被告可另案处理。依照《2011年山东省全省民事审判工作会议纪要》第七条第二款规定，当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的纠纷，属于人民法院民事案件受理范围，因此，被告认为本案应驳回原告起诉的请求，一审法院不予支持。本案为合同无效返还财产纠纷，因此，被告主张原告起诉超过诉讼时效期间以及原告认为被告的反诉超过诉讼时效期间的理由均不成立，一审法院依法不予支持。判决：一、确认原告刘代柱与被告宁阳聚丰工贸有限公司于2013年2月8日签订的《地上附着物转让协议》无效；二、被告宁阳聚丰工贸有限公司返还原告刘代柱《地上附着物转让协议》中约定的楼房三层（其中1、2两层为13间，第三层为9间（不包括被告租赁后建设部分）、院墙500米及电力设施（铺设的电缆）、水井及大门。三、原告刘代柱返还被告宁阳聚丰工贸有限公司转让费54万元。以上二、三项于本判决生效后十日内执行；四、驳回原告刘代柱对被告潘锋的诉讼请求；五、驳回原告刘代柱的其他诉讼请求。六、驳回被告宁阳聚丰工贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元由原告刘代柱负担；反诉案件受理费7332元，由被告宁阳聚丰工贸有限公司负担。财产保全费4820元，原告刘代柱负担2410元，宁阳聚丰工贸有限公司负担2410元。 本院二审期间，当事人向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交证据：对涉案建筑物的投资清单及涉案土地建筑物的平面图，欲证明投资情况及房屋现状。被上诉人经质证后认为，不认可该证据的真实性。原审被告经质证后认可该证据。本院认为，因该证据系上诉人自行制作，且被上诉人亦不认可其真实性，本院依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，买卖未取得建设工程规划许可证的建筑物、构筑物发生的争议，人民法院应当依法受理，并依法确认该买卖合同无效。本案中，双方于2013年2月8日签订的《地上附着物转让协议》涉及的建筑物及构筑物并未取得建设工程规划许可证，各方均无异议，本院依法予以确认，由此进行的买卖行为无效，上诉人关于合同有效的主张无法律依据，本院依法不予支持。因合同无效而取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中关于返还财产的范围，一审法院经调查后进行了确认，本院依法予以支持。关于上诉人主张其签订转让协议之后，对涉案标的物进行了大量投资，被上诉人应赔偿其损失的主张，因上诉人在一审中并未就该损失提出反诉请求，本院依法不予处理，上诉人可另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13582元，由上诉人宁阳聚丰工贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴文 审判员  梁丽梅 审判员  魏 军 二〇二〇年六月二十二日 书记员  赵思敏