宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民终477号 上诉人（原审原告）：母养虎，男，1958年7月10日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，农民，住宁夏固原市原州区。 被上诉人（原审被告）：母全钢，男，1978年3月25日出生，回族，宁夏固原市人，小学文化，农民，住宁夏固原市原州区。 被上诉人（原审被告）：母润泽，男，1987年1月12日出生，回族，宁夏固原市人，初中文化，农民，住宁夏固原市原州区。 被上诉人（原审被告）：张兴瑜，男，1977年6月17日出生，汉族，甘肃省庆阳市人，初中文化，农民，现住宁夏固原市原州区。 上诉人母养虎因与被上诉人母全钢、母润泽、张兴瑜返还原物纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2019）宁0402民初9518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 母养虎上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判张兴瑜返还母养虎位于固原市原州区头营镇泉港村南十巷2号院落一处；2.本案一、二审案件受理费由母全钢、母润泽、张兴瑜负担。事实与理由：一审判决查明事实不清，认定证据不足，导致判决结果错误。一、一审认定母养虎将涉案院落出售给母润泽证据不足。1.2013年5月，母润泽委托母全钢为其办理居民点搬迁事宜，后母养虎于2017年12月14日向母润泽出具了2万元的《收条》一份，仅仅以2万元的《收条》就认定母养虎将涉案院落出售给母润泽，缺乏事实根据。2.母润泽声称其替母养虎向原州区政府交付移民搬迁房屋费用2.38万元，但是这个代付行为并没有获得母养虎的授权，并且根据母养虎经过多方查明原州区政府交付移民搬迁房屋费用实际为1.28万元。3.母养虎于2017年12月14日向母润泽出具了2万元的《收条》一份，该收条并未记载房屋买卖的内容，母润泽从2012年到2017年占有并居住该房屋，母养虎认为母润泽向其支付2万元属于房屋租金。二、母润泽于2014年8月16日将不属于自己产权的涉案院落以时价8万元的价格出售给张兴瑜，属于无权处分行为。三、一审判决适用法律错误，判决结果错误。1.涉案房屋位于固原市原州区头营镇泉港村0180131号，该房屋所在土地性质属于农村集体土地，依据法律规定，农村宅基地是不可以自由买卖的。2.母养虎身份证、户口本、不动产权证书记载地址均为固原市原州区头营镇泉港村南十巷2号(0180131)号，并且该案一审期间，母养虎提供宁政发(2012)29号文件复印件，证明涉案院落禁止非法转让的事实。 母全钢辩称，母养虎是其四叔，当时母养虎在新疆，他在新疆有户口，在宁夏固原市原州区炭山乡有个户口。2013年母养虎委托其给他办理移民搬迁事宜，母养虎向其出具了授权委托书，当时说咱们户里面谁将钱出了，院子就让谁先住着。当时母润泽从内蒙回来没有地方住，就向政府交了2.38万元，母润泽就在院子里住着呢，住了大概有2-3年时间，不愿意住了，让其给母养虎打电话说将院落卖了呢，还是让母养虎给母润泽把钱给了呢。其给母养虎打了电话后，母养虎回话说他在新疆有地方呢，让将院落处理了。其给母养虎算了个账，最后说母润泽向政府交了2.38万元，收拾院落花费了一些钱，现在让母润泽给母养虎给2万元能行吗，母养虎说能行。直到2017年，母养虎从新疆回来，母润泽将2万元给母养虎给了，当时家族过事着呢，在场的人很多，母养虎向母润泽打了收条。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。 母润泽辩称，母养虎是其爷爷，母养虎将院落卖给母润泽，其又将院落出卖给张兴瑜。其他意见同母全钢的意见一致。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。 张兴瑜辩称，张兴瑜向母润泽买的院落，不同意返还院落。如果母养虎执意要院落，要求按照现在的市场价进行评估，由母养虎给其把钱出了，其向母养虎返还院落。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。 母养虎一审诉讼请求：1.判令母全钢、母润泽、张兴瑜立即向母养虎返还位于固原市原州区头营镇泉港村南十巷2号的院落一处；2.案件受理费由母全钢、母润泽、张兴瑜负担。 一审法院认定事实：母养虎与母全钢系叔侄关系。母养虎多年在新疆。2013年5月，母养虎委托母全钢为其办理居民点搬迁事宜，后母养虎将涉案院落出售给母润泽，母养虎于2017年12月14日向母润泽出具了2万元的收条一份。母润泽于2014年8月16日将涉案院落以时价8万元的价格出售给张兴瑜，在此期间，张兴瑜对涉案院落进行了添附建设。母养虎从新疆回来后，于2019年11月13日办理了涉案院落的产权登记，将涉案院落登记在母养虎和虎在拜名下（共同共有）。现母养虎以该不动产登记证为证据要求母全钢、母润泽、张兴瑜返还涉案院落。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。母养虎委托母全钢办理了涉案院落的搬迁事宜，母润泽购买了涉案院落，并向母养虎支付了购房款，但未办理物权登记，母养虎与母润泽的买卖合同自成立时生效，视为母养虎将涉案院落所有权转移给了母润泽，即母润泽取得了涉案院落的处分权。后张兴瑜从母润泽处购买了涉案院落，并支付了合理对价，且实际交付了涉案院落，张兴瑜与母润泽之间的买卖合同自成立时生效,张兴瑜占有涉案院落系合法占有，并不损害他人利益。另外，张兴瑜实际占有使用该房屋多年，并对涉案院落进行了添附建设，已成既定事实，且母养虎也收到母润泽支付的购房款，有母养虎出具的收条为证，但母养虎称其对上述情况不知情，显然不符合常理。母养虎在办理不动产登记证的条件成就时，应协助张兴瑜办理房屋登记手续，但母养虎在事后将涉案院落登记在自己和虎在拜名下，要求母全钢、母润泽、张兴瑜返还涉案院落的行为，严重违背了诚信原则和交易习惯。张兴瑜虽同意返还房屋，但要求母养虎按照按市价评估支付其购房款及添置房屋花费的费用的答辩意见，视为张兴瑜的真实意思为不同意返还涉案院落。综上，母养虎的诉讼请求理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回母养虎的诉讼请求。案件受理费50元，由母养虎负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。公民个人依法对其房屋享有财产所有权，有权对自己的财产以出卖、互易、赠与等方式进行处分,母养虎有权处分其农村居民点房屋。本案中，母养虎与母润泽达成了买卖协议，将涉案房屋出卖给母润泽，收取母润泽支付的购房款，该买卖协议达成后虽未办理物权登记手续，但不影响买卖合同的效力。案涉房屋的转让系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。母养虎将涉案房屋所有权转移给了母润泽，母润泽既取得了涉案院落的处分权。张兴瑜从母润泽处购买了涉案房屋，并支付了合理对价，实际交付了涉案房屋，且双方对买卖房屋的事实无争议，张兴瑜与母润泽之间的买卖合同亦为有效合同,张兴瑜占有涉案院落系合法占有。母养虎称其与母润泽之间未形成买卖关系，与一、二审查明的事实不符，本院不予支持。母养虎在事后将涉案房屋登记在自己和虎在拜名下，要求母全钢、母润泽、张兴瑜返还涉案房屋的行为，违背了诚信原则和交易习惯。故一审认定事实及处理结果均无不当。 综上所述，母养虎上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由母养虎负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 杨忠清 审判员 柴鹏鹏 二〇二〇年六月二十九日 书记员 宋 洁