四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初3121号 原告：绵阳树高房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91510700MA6247YG80，住所地：绵阳市科创园区。 法定代表人：梁树高，董事长。 委托诉讼代理人：王馨媛，公司法务。 被告：何红贵，男，汉族，1989年2月8日出生，住四川省宜宾市叙州区。 原告绵阳树高房地产开发有限公司与被告何红贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告绵阳树高房地产开发有限公司委托代理人王馨媛、被告何红贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳树高房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年9月16日至2020年2月15拖欠的租金139035元，逾期付款违约金3025元（按租金逾期金额的万分之一按日计算）；2.判令被告支付2020年2月15日-2020年6月14日免租期内的租金111228元；3.履约保证金50000元不予退还；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年9月3日签订《树高金沙首座商铺租赁合同》，约定原告将位于金沙首座A区2号楼2层6商铺出租给被告用于商业经营，租赁期限自2019年9月15日起至2026年6月14日止，合同签订起至2020年6月14日的租金按照27807元/月计算，按每季度预付交至甲方指定账户，在每季度支付期届满前十五天内交纳下个支付期的租金。被告向原告支付履约保证金五万元；如被告逾期支付合同约定的任何应付款项，逾期七日每日按逾期金额的10%向甲方支付违约金；逾期30日仍未足额交纳租金、履约保证金及违约金，原告有权解除合同，强行收回商铺，所交履约保证金不予退还。合同签订后，被告从2019年9月16日开始拖欠租金，原告曾通过多次口头催交租金、发送催缴函未果。2020年4月23日，原告又向被告发出催缴律师函。但是被告仍未支付拖欠租金及预付下一季度租金。综上所述，原告认为双方签订的《租赁合同》合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金，但被告无理拒不支付租金至今。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告何红贵辩称，1.2020年2月新冠肺炎疫情全国蔓延，导致被告经营的健身房没有会员锻炼。2020年3月25日，被告和原告公司代表邓滔微信聊天中谈到，发生不可抗的疫情，原告把健身器材搬走，双方同意解除合同，只支付租金到12月底，并抵扣50000元保证金，再补交33421元租金就终止合同。因此，微信聊天约定已实际解除租赁合同关系。2.合同第十条第一项约定发生不可抗力事件，任何一方均可通知另一方协商解除本合同，双方互不承担违约责任。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因大小，依法部分或全部免除责任。在国难当头，经济发展缓慢，生活无着落的特殊情况下，原告要求支付免租期租金违背合同约定，诚实信用和不可抗力原则。被告要求扣除已缴纳的50000元保证金，在3月25日合同实际解除情况下，按实际租赁期限支付租金33421元。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年9月3日签订《树高金沙首座商铺租赁合同》，由被告承租原告位于金沙首座A区2号楼2层6商铺用于经营健身房，租赁期限自2019年9月15日起至2026年6月14日止，租期为7年；租金按逐年递增方式确定，第一期至2020年6月14日为27807元/月，支付方式为按季度预付；被告在保证履行前提下可在前三年享受一定时段免租期，第一期为2020年2月15日至2020年6月14日；履约保证金50000元，若被告拒绝履行合同，履约保证金归原告所有；合同提前解除，被告需向原告提交书面申请，并自解除之日起5日内将商铺按约定状态交还原告，履约保证金作为违约金由原告没收。合同签订后，被告于2019年10月至11月分两次共计支付履约保证金50000元，但一直未支付租金。2020年12月底，被告将健身器材搬离案涉商铺并告知了原告。2020年3月30日，原告向全体承租户发出考虑新冠肺炎疫情影响，缴清4月7日前所欠租金，免收3月一个月租金的公告。2020年3月25日，原告公司代表邓滔通过微信聊天，要求被告将租金交至12月底，扣除50000元保证金后尚需于一周内补交租金33421元。后被告未到原告处补缴该33421元租金。4月23日，原告通过邮寄和微信向被告发出律师函，要求被告补缴欠租期租金139035元，被告收到后仍未支付，致原告起诉来院。 另在庭审中，双方均表示同意解除上述合同，被告对原告调整后的违约金计算无异议。 本院认为，原、被告于2019年9月3日签订的《商铺租赁合同》系真实意思表示，且不违法法律规定，对双方当事人均产生法律约束力。原告依约将商铺交付被告使用，被告应当按照合同约定履行义务。本案争议焦点有三：1.合同是否已经解除；2.履约保证金是否应当退还；3.被告应当支付租金金额。 关于第1点，被告主张合同于2020年3月25日其与原告公司代表邓滔微信聊天时已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，被告提供的微信聊天记录仅能显示邓滔在与其协商解除事宜，并未显示双方已经达成解除合意，且根据合同第四条第一款约定，提前解除合同被告需向原告提交书面申请，并自解除之日起5日内将商铺按约定状态交还原告。现无证据证明被告提交了书面申请，被告也认可未与原告办理商铺交还手续，故对于被告的诉讼主张本院不予支持。该合同自本次庭审即2020年6月17日，双方达成合意之日解除。 关于第2点，合同第四条第一款约定提前解除合同，被告所交履约保证金作为违约金由原告没收，可知双方约定的履约保证金具有违约金性质，合同第二条第四款4.4约定，如被告未经原告同意私自提前解除合同，原告有权没收合同履约保证金，并追究被告违约责任。本合同另行约定了违约金，但原告在诉讼中主动将违约金调低至逾期租金的日万分之一，结合案涉合同7年租金标的及原告再次招商成本，整体违约金约定并不过高，现被告不履行合同义务，主张履约保证金不予返还符合合同约定，本院予以支持。 关于第3点，本案租金分两个时段，第一时段为免租期前租金，被告抗辩已于2019年12月底搬离，且双方曾协商租金支付至该日期，但合同不因被告单方搬离行为终止，后被告怠于履行双方协商的补缴租金33421元也致合同未能实际解除，被告仍应履行合同义务，故原告主张免租期前租金139035元，本院予以支持。 关于免租期租金，合同第一条第四款约定，被告在保证履约前提下可享受有10个月的免租期，被告迟延履行支付租金行为已经违反该条规定的“保证履约”前提条件，故按约丧失免租资格。关于被告依据合同第十条第一款“倘若因不可抗拒事件……使商铺严重损毁……双方互不承担违约责任”约定，抗辩因新冠肺炎疫情应当免租，根据合同条文，新冠肺炎疫情显然没有达到商铺严重损毁程度，且该条款为关于违约责任的约定，不能适用于免租主张。按照合同关于租金支付的约定，何红贵应于2019年9月15日前支付当季度租金，其迟延履行构成违约，即丧失免租资格行为发生在新冠肺炎疫情发生以前，承担支付免租期租金合同责任原因与新冠肺炎疫情无关，对何红贵要求免除免租期租金的抗辩主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告何红贵于本判决生效后十日内支付原告绵阳树高房地产开发有限公司2019年9月16日至2020年2月15租金139035元及违约金3025元； 二、被告何红贵于本判决生效后十日内支付原告绵阳树高房地产开发有限公司2020年2月15日至2020年6月14日租金111228元； 三、履约保证金50000元原告绵阳树高房地产开发有限公司不予退还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2550元，由被告何红贵负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  刘显慧 二〇二〇年六月三十日 书记员  张 航