青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初1452号原告：王建林，男，回族，1972年9月12日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：申斌昌、杨海峰，城西区铮诚法律服务所法律工作者。被告：西宁海亮房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630100074571957W（1-1），住所地青海省西宁市城东区互助东路12号。法定代表人：陈鸿牛，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俭、王晗（实习），青海尊悦律师事务所律师。原告王建林与被告西宁海亮房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建林及其委托诉讼代理人申斌昌、杨海峰，被告西宁海亮房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈俭、王晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建林向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告之间的《地下车位使用权转让协议》；2.请求判令被告向原告返还租赁费50000元；3.请求法院判令被告向原告返还定金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年，原、被告签订《地下车位使用权转让协议》，协议签订至今，被告仍不向原告办理交付车位手续，也未移交车位，车位无法使用，被告已构成违约，现原告要求解除协议。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。原告王建林为支持其诉求，提交了如下证据：第一组证据：《地下车位使用权转让协议》复印件一份，证明原、被告签订名为《地下车位使用权转让协议》，实为地下车位的租赁关系及车位总租赁费为100000元的事实；第二组证据：收据4份，证明原告已支付车位租赁费50000元的事实。第三组证据：通知函一份，证明原告在2019年11月8日催促被告办理停车位交接手续，被告仍未交付车位的事实；第四组证据：《关于明确海亮大都汇地下车库管理的通知》一份，证明海亮大都汇地下车库无法交付使用的事实；第五组证据：照片25张，证明被告所建地下车位存在严重质量问题，无法交付使用已构成严重违约的事实；第六组证据：光盘一张，证明被告拒绝接受原告的通知函，原告向被告申请交付车位，被告予以拒绝的事实。被告西宁海亮房地产开发有限公司辩称，该合同是双方真实意思表示，并不存在法定解除事由，合同也未约定解除的事项，原告仅向被告支付了50000元的车位转让款，尚欠55000元未支付，为达到交付的条件，根据合同约定被告有权拒绝交付车位。其次，在合同真实有效的情况下，并不存在返还定金、返还租赁费的情形，定金是为了履行后期土地使用权转让协议而交的一个认购款，只有交付了20000元的定金才有后续签订合同的条件，现原被告双方已签订车位转让协议，其担保作用已经完成，故返还定金的请求应予驳回；最后，本案是车位转让协议，不存在租赁费，不存在返还的条件。综上，请求法庭驳回原告全部诉讼请求。被告西宁海亮房地产开发有限公司为支持其抗辩，提交了如下证据：第一组证据：《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地使用权证》、《地下车库建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工验收备案表》各一份，证明涉案车位由被告投资建造，且被告已办理了相关审批手续，该车位完全按照规划要求进行建设，并且涉案车位在规划区域内，属合法建筑；第二组证据：《地下车位使用权转让协议》、《地下车位付款凭证》各一份，证明1.原告与被告签订的《地下车位使用权转让协议》系双方真实意思表示，合同中对双方权利义务已明确约定，同时也能证实原告签署该协议时，是明知本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记，使用权的年限与其在小区所购房屋的使用年限相同，实质上被告已将本车位的使用权出售给原告的事实；2.合同中明确约定该车位的合同价格为10.5万元，原告已支付5万元，尚欠5.5万元元未支付。经本院组织庭审举证、质证、认证，被告西宁海亮房地产开发有限公司对原告王建林提交的第一组证据的真实性、合法性不持异议，对证明方向有异议，认为该组证据证明的实际上是出售关系，而并非租赁关系。本院认为，被告西宁海亮房地产开发有限公司对原告王建林提交的第一组证据的真实性、合法性不持异议，本院认定为有效证据；对原告王建林提交的第二组证据，被告西宁海亮房地产开发有限公司无异议，本院认定为有效证据；对第三组证据不予认可，该通知函被告从未收悉；对原告王建林提交的第四组证据，被告西宁海亮房地产开发有限公司对真实性予以认可，对证明方向不予认可，无法证明被告没有给原告交付车位的事实，未交付车位的原因是因为原告未交付车位的转让款，且该通知是物业公司发出的，并不是本案被告发出的，该份证据的内容与本案没有关联性；被告西宁海亮房地产开发有限公司对原告王建林提交的第五份证据三性均不予认可，均无法看出拍照时间、严重质量问题以及交付的事实；对原告王建林提交的第六组证据，被告西宁海亮房地产开发有限公司对该份证据的合法性及证明方向均不予认可，该份视频中无法看出是否是被告工作人员，该工作人员是否有权收取材料且工作人员身份并不能代表被告身份，从该视频中也看不出原告在场、其他业主交的资料是那些。对于交付，业主只要付清款项，被告立即向原告交付车位。原告王建林对被告西宁海亮房地产开发有限公司提交的第一组证据的证明方向有异议，但对该组证据的真实性、合法性没有异议，本院认定为有效证据；对被告西宁海亮房地产开发有限公司提交的第二组证据真实性无异议，对其证明方向不予认可，合同约定交付日期前达到交付条件，但至今没有达到交付条件，本案合同为格式合同，应作出不利于格式合同一方的解释，原告已经支付了一半的转让款，被告不交付车位显属严重违约。本院认为，原告对该合同真实性无异议，且双方所提交合同内容一致，本院认定为有效证据。经审理查明，原告王建林在购买被告西宁海亮房地产开发有限公司开发建设的位于西宁海亮大都汇房屋后，又与被告签订了《地下车位使用权转让协议》，第一条约定被告被告将“海亮大都汇项目”E区地下车位第010号车位使用权转让给原告王建林用于车辆停泊适用；第二条约定被告仅转让本协议项下车位的使用权，原告不能对以上车位单独办理登记或租赁备案登记等政府手续。原告（乙方）已理解上款内容之含义，并明确其所购买的只是车位的使用权，使用期限自2013年12月27日至2083年12月27日，合计70年；第三条约定本车位的使用权转让价款为人民币105000元，付款方式为分期付款，约定原告于2018年1月30日向被告支付首期款20000元，于2018年5月25日向被告支付价款10000元，于2018年12月25日向被告支付价款10000元，于2019年5月25日向被告支付价款10000元，于2019年12月25日向被告支付价款10000元，于2020年5月25日向被告支付价款10000元，于2020年12月25日向被告支付价款10000元，于2021年5月25日向被告支付价款10000元，于2021年12月25日向被告支付价款15000元；第五条约定如在交付之日前，原告未付清车位使用权转让款的，被告有权拒绝交付车位。第八条约定选择分期付款的，被告应原告要求可提前交付车位。该《协议》第十二条关于车位使用权的说明还特别约定：本车位只涉及使用权的转让，不办理产权登记。受让人购买该车位的使用年限与其在小区所购房屋的使用年限相同，买受人单独购买车位使用权的使用年限与该车位所占用土地范围的土地使用年限相同；所有车位买受人均不享有该车位所占范围的土地使用权。原、被告按照《地下车位使用权转让协议》约定，原告王建林于2019年5月25日前共向被告西宁海亮房地产开发有限公司支付车位转让款50000元（含首期款定金20000元），尚欠55000元转让款未付。被告西宁海亮房地产开发有限公司亦未履行交付地下车位的义务。被告西宁海亮房地产开发有限公司建设涉案地下车位的行为，已经建设规划等相关部门审批。上述事实，由原、被告陈述及庭审中的相关证据能够证明，本院予以确认。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：本案中原、被告双方所订立合同是否达到解除条件？合同双方是否存在违约情形？本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告王建林与被告西宁海亮房地产开发有限公司双方所签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应按约定履行各自义务。结合本案实际情况，双方所订立合同中载明的交付车位日期尚在合同订立日期之前，该约定明显与常理不符，被告在收取部分车位转让款并经原告催要后仍未向原告交付指定车位，其行为显属违约。同时，原告亦未按约定期限缴纳车位转让款，存在双方违约情形。虽原告主张被告出售的车位存在严重质量问题，但并无专业鉴定机构针对建筑质量所作出的鉴定结论，且该车位未实际交付，原告所提交证据亦不足以单独证明建筑质量不合格，故对原告该主张本院不予采信，鉴于被告在庭审中明确表明愿意继续履行合同，原告也已支付50%的车位转让款，双方所订立合同目的能够实现，原告所主张解除合同的事由尚不成就，其所订立合同应继续履行。综上，为保障依法成立的合同效力、维护正常交易公平稳定，依照《中华人民共和法国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告王建林的全部诉求请求。案件受理费1900元，由原告王建林负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 鞠洪祥 二〇二〇年六月二十九日（法官助理 张文彬书记员 毛洪梅附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。