贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终605号上诉人（原审原告）：石光华，男，1964年6月12日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人:李文军，贵州邦宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万志平，男，1964年4月10日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审被告）：樊竹英，女，1961年5月11日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴志成，贵州驰铭律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨念念，贵州驰铭律师事务所实习律师。上诉人石光华因与被上诉人万志平、樊竹英房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人石光华及其委托诉讼代理人李文军、被上诉人万志平、樊竹英及其共同委托诉讼代理人吴志成、杨念念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石光华上诉请求：1.撤销一审判决，改判案涉《售房协议书》无效，被上诉人返还房屋拆迁补偿款347,560元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.根据宪法、土地管理法等法律法规的规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地上房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，不允许转让，《售房协议书》因损害了集体经济组织权益，应为无效协议。2.樊竹英迁入涉诉柑子园54号的户口性质仍为非农业家庭户，不能视为其具有集体经济组织成员资格，而认定《售房协议书》有效。3.无效合同的处理方式是双方返还，即石光华退回万志平的房款，万志平的退还石光华的房屋。目前案涉房屋被征用拆迁，房屋价值423,872元及水表1,500元共计424,372元万志平应当依法返还，万志平支付的房款90,000元应按年息6%计算10年54,000元，减去10年房租96,000元，扣抵后万志平应返还347,560元。万志平、樊竹英当庭辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。石光华向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《售房协议书》无效；2.依法判令万志平、樊竹英将位于铜仁市碧江区房屋返还给石光华；3.本案诉讼费由万志平、樊竹英承担。审理过程中，石光华变更第二项诉讼请求为：要求万志平、樊竹英返还房屋拆迁补偿款423872元及水表费1500元，共计424372元。一审法院认定事实：原县级铜仁市人民政府根据省人民政府黔府函[2003]177号文件精神，经市国土资源局审核，以铜府土[2003]206号《关于河西办事处农村居民陈进华等建住宅申请使用土地的批复》文件批复同意河西办事处双江村大江坪组村民案外人舒永英使用本组柑子园处集体菜地150平方米修建住宅，该土地仍属集体所有，个人只有使用权，不得非法买卖、转让土地或扩大批准面积。原县级铜仁市人民政府以铜府土[2006]64号《关于河西办事处农村居民舒永英修建住宅用地的批复》文件，同意河西办事处双江村大江坪组村民案外人舒永英使用集体菜地60平方米修建住宅，该土地仍属集体所有，个人只有使用权，不得非法买卖、转让土地或扩大批准面积。因石光华属双江村民委员会村民，无住房。2006年12月23日经原县级铜仁市人民政府河西街道办事处双江村民委员会同意，以村民案外人舒永英为甲方，石光华为乙方，签订《建房土地使用权协议》一式二份，在该《建房土地使用权协议》中第2条约定“经甲乙双方共同协商，甲方将位于西南批发商场杨家董，210平方米建房土地使用权自愿赠送给本村村民乙方建房”。房屋建好后，农历2009年11月8日（阳历2009年12月23日），以石光华为甲方，万志平为乙方，双方签订《售房协议书》一式二份。协议约定：“一、甲方有位于铜仁市大江坪杨家董，面积为220平方米左右的地面，基地已经建好了一栋七层楼房，每层两套房出售给乙方；二、乙方所购买的房子是甲方本楼左侧的第六层楼三室一厅一厨一卫，面积100平方米左右，价格壹拾贰万肆仟元（124,000元）整；三、乙方交甲方的房款首付金壹拾万元（100,000），乙方交款后，此房由乙方自己使用；四、甲方给乙方负责办理房产证和土地使用证手续，其办证费用一律由甲方负责；五、电、水上户和办理手续费用由甲方负责；六、甲方给乙方手续办理好后，乙方必须把剩余房款全部付清给甲方，如乙方有变动，由甲方另签合同；七、房产证期限为三年，今后各种费用与乙方无关，三年内办证如有误，一切后果由甲方承担，退房退钱”。《售房协议书》签订后，石光华将上述房屋交付万志平。万志平已支付90,000元，尚欠首付金10,000元。万志平尚差购房尾款24,000元未付。2018年12月，万志平支付给石光华34,000元，石光华拒收。万志平从石光华处购买的房屋并未办理房屋产权登记。一审法院已经在庭审中向石光华释明如法院认定双方签订的《售房协议书》有效的法律后果，石光华表示依旧拒绝接受万志平仅支付尾款，要求万志平全部返还拆迁补偿款及水电立户费，可以扣除其装修的费用。另查明，万志平与樊竹英于2010年1月4日登记结婚，樊竹英的户口已于2008年11月16日迁入铜仁市碧江区柑子园路54号附1号，即诉争房屋地址位于铜仁市碧江区，与石光华同属双江社区。万志平已与铜仁市碧江区房屋征收安置办公室于2018年10月8日签订《碧江区2018年环北片区（城中村）城市棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》，协议编号为872号，对涉案房屋进行征收，并根据补偿项目及确定补偿费用为：1、房屋面积101.77平方米，房屋补偿标准为3300元／平方米，补偿金额335841元；2、房屋装修补偿费43636元；3、房屋附属物（设施）补偿费4292元（见附表）；4、一次性过渡补助费9159元；5、一次性搬迁补助费1527元；6、乙方在规定时间内签订协议并交房的奖励10177元；7、乙方在规定期限内签订房屋征收协议的给予20%奖励总额为67168元，以上合计471800元。一审法院认为，本案争议焦点是：一、双方签订的《售房协议书》是否有效；二、石光华的诉请是否应当得到支持；三、本案石光华的起诉是否已经超过诉讼时效；四、涉案房屋如果出售给本案以外的人，万志平、樊竹英及其家人是否属于集体经济以外的人。关于本案的焦点之一、四。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”及2016年11月21日最高人民法院发布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条，“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖认定为无效”的规定,农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋及宅基地系石光华基于河西办事处双江村村民的身份而取得，其有权对房屋进行转让。石光华与万志平签订《售房协议书》时，虽万志平与樊竹英未有登记结婚，但是从其登记结婚时间来看，石光华对万志平、樊竹英即将结婚以及樊竹英系同社区居民的事实是知情的，即应知道万志平买房系万志平、樊竹英双方共同居住所用。虽然万志平是本集体经济以外的人，但其爱人樊竹英与石光华系同集体经济组织的人，且万志平、樊竹英双方买房目的也是共同居住所用，故双方签订的《售房协议书》，系双方当事人真实意思表示，并未有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的法定情形，因此，石光华与万志平签订的《售房协议书》有效。关于本案焦点之二、三。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，石光华要求万志平、樊竹英履行支付全部首付金100,000元，万志平、樊竹英未履行义务，按照约定，万志平、樊竹英应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，石光华庭审中表示，自2010年6月之前催过一次，时至今日未向万志平、樊竹英追付款项，而是万志平、樊竹英主动要求支付34,000元尾款。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，石光华未在合理期限内积极主张权利，要求万志平、樊竹英履行完毕尚欠的10,000元首付金；另，根据双方在合同中的约定：“七、房产证期限为三年，今后各种费用与乙方无关，三年内办证如有误，一切后果由甲方承担，退房退钱”。目前亦未办理房屋产权证件，这一条款的约定，结合双方的利弊，主要约束的是合同中的甲方，即甲方未履行合同义务，乙方可以行使相对应的选择权利，可以选择退房亦可以选择退钱，而不宜由甲方行使自由选择权利退房或者退钱，在万志平、樊竹英未主张退房退钱的情况下，结合石光华亦并未积极催收首付金10,000元，尚欠24,000元尾款未支付，房屋产权证件亦并未办理的客观事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故对石光华上述主张，不予以支持；关于石光华的起诉是否已经超过诉讼时效的问题，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，结合本案，石光华与万志平于农历2009年11月8日签订《售房协议》，于2018年11月7日诉至法院，时间长达近9年，且双方在签订合同时对可能会影响合同效力的事实是知情的，但石光华怠于行使其诉讼权利，理应承担不利后果。因此结合本案查明事实，石光华的起诉已经超过诉讼时效。另，本案石光华诉讼请求要求的是确认合同无效问题，不属于除斥期间问题，因此与本案无关，对万志平、樊竹英该答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回石光华的诉讼请求。案件受理费7,666元，由石光华负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明：万志平与樊竹英按农村风俗结婚生子，后于2010年1月4日补办婚姻登记。本院认为，本案二审的争议焦点是：案涉《售房协议书》的效力，如无效，当如何处理。本案中，案涉房屋所在区域为城市规划区，现已被政府征用拆迁。《售房协议书》签订于2009年12月23日，签订协议的双方虽为石光华与万志平，但系万志平、樊竹英夫妻为家庭生活居住所需共同购买，且樊竹英已于协议签订前的2008年11月16日将户口迁至案涉房屋所在社区，案涉房屋买卖系双方当事人真实意思表示，没有证据证明双方存在恶意串通而损害国家、集体或者第三人利益的情形。自2009年双方签订《售房协议书》直至案涉房屋被拆迁前，万志平、樊竹英一直占有和使用涉案房屋，双方均对合同的效力和房屋的权属没有异议。综合考量本案中涉案房屋所在区域、当事人的户籍变动情况、案涉房屋的占有、使用情况及民事活动应遵循的自愿、公平、诚信原则等因素，一审判决认定案涉《售房协议书》有效并无不当。案涉《售房协议书》有效，则不涉及石光华上诉主张的退还房屋拆迁补偿款的问题。故，石光华的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，石光华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,666元，由上诉人石光华负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  张 全审判员  芦化莉二〇二〇年六月十二日法官助理翁寿炳书记员刘鹏