沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初2314号原告沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人陈忠杰，系该公司董事长。委托代理人王春莉，女，1978年2月7日出生，汉族，住址沈阳市铁西区，系该公司员工。被告赵经娜，女，1971年10月6日出生，汉族，住址沈阳市和平区，（缺席）被告李久伟，女，1966年11月13日出生，汉族，住址沈阳市和平区。被告王秋菊，女，1963年8月28日出生，汉族，住址沈阳市和平区，（缺席）被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心，住所地辽宁省。经营者吴荣成。委托代理人杨昊，男，1967年4月4日出生，满族，住址沈阳市沈河区，系该公司员工。原告沈阳万维物业服务有限公司与被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心、李久伟、赵经娜、王秋菊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张淼依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳万维物业服务有限公司委托代理人王春莉、被告李久伟、被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心委托代理人杨昊均到庭参加诉讼，被告赵经娜、被告王秋菊经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈阳万维物业服务有限公司诉称，2014年5月19日原告与业主委员会签订《移动馨城物业服务合同》，约定由原告为移动馨城小区全体业主提供物业管理服务。物业管理服务费的标准网点按建筑面积每月平方米0.60元，向业主或物业使用人收取。被告于2009年2月14日办理入住，网点建筑面积5650.49平方米。被告于2017年6月24日开始拒不交纳物业管理服务费，为此原告依据《移动馨城物业服务合同》的规定，特向贵院提起诉讼，要求判被告支付物业服务费。诉讼请求：1、判令被告支付2017年6月24日至2019年12月31日物业费102,499元；2、判令被告承担本案诉讼费。被告李久伟辩称，现房屋使用人是万秀公司，我与其约定物业费及房屋产生的一切费用由现承租使用人万秀公司承担，作为房主我方不承担相关费用，我与物业公司电话沟通，我明确表示了上述内容，我不清楚为什么起诉我，本案纠纷应由原告与万秀公司解决，费用也应由万秀公司承担，与我无关。缺席的二被告都是房屋的产权人，她们的意见与我一致。被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心辩称，物业费我方是承租人，我方与房主约定是我方承担物业费，与房主无关；按照对价原则原告没有给我提供任何服务，我方不应该承担物业费；我方是独立商业网点，我方自己有独立的变电所，我方有自己的煤气供应站，有独立污水排放系统，我方不涉及园区绿化、管理及卫生、车位管理，与物业发生关系的仅是消防供水系统及屋顶防水系统，几年来消防供水系统是瘫痪的，物业公司拒绝维修，造成我方消防年检迟迟不过关，屋顶发生漏水，物业也拒绝维修，基于以上原因，我方拒付物业费。被告赵经娜、王秋菊未到庭答辩。经审理查明，2014年5月19日原告与沈阳市铁西区移动馨城住宅小区业主委员会签订《移动馨城物业服务合同》，合同期限自2014年5月20日起至2019年5月19日止，原告入住该小区提供物业服务。2020年3月24日铁西区霁虹街道爱工北社区委员会给原告出具情况说明，载明原告自2008年12月至今，一直为移动馨城小区业主提供物业服务。被告李久伟、赵经娜、王秋菊系沈阳市铁西区北三东路9-8号房屋所有权人，房屋建筑面积5650.46平方米，该房屋位于移动馨城小区。另查明，原告主张被告从2017年6月24日至2019年12月31日共计30个月7天，拖欠物业费102,499元（5650.46平方米×0.60元×30个月+5650.46平方米×0.60元×7/30个月）。该期间房屋由沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心承租使用，被告李久伟、赵经娜、王秋菊与被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心约定物业费由承租方承担。在庭审中，原告明确表示向业主赵经娜、李久伟、王秋菊主张支付物业费，不向被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心主张，因为与该娱乐中心没有合同关系。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《移动馨城物业服务合同》、情况说明复印件、照片（律师函、物业费催缴函）、房屋电子登记查询证明、民事判决书等证据，被告提供的沈阳鑫安消防工程有限公司出具的检测问题说明、消防技术服务机构资质证书、营业执照、辽宁安瑞达消防检测有限公司消防问题沟通函、消防技术服务机构资质证书、营业执照、沈阳市公安消防局建设工程消防验收意见书、供电合同、供气合同复印件、照片、通知等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案中，原告与沈阳市铁西区移动馨城住宅小区业主委员会签订的《移动馨城物业服务合同》对被告李久伟、赵经娜、王秋菊具有约束力，该合同到期后原告继续为该园区提供物业服务，与该园区形成事实物业服务合同关系，原告在其主张物业费的期间为涉案小区提供了物业服务，故原告要求被告李久伟、赵经娜、王秋菊支付物业费，本院予以支持。关于被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心提出涉案的商业网点是独立商业网点，其自己有独立的变电所，有自己的煤气供应站，有独立污水排放系统，其不涉及园区绿化、管理及卫生、车位管理，与物业发生关系的仅是消防供水系统及屋顶防水系统，几年来消防供水系统是瘫痪的，物业公司拒绝维修，造成其消防年检迟迟不过关等抗辩意见，因物业服务具有公共性，原告已对该小区提供了物业服务，业主不按时交纳物业费，可能影响整个小区的物业服务水平，侵犯了按时交费业主的共同权益，且被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心提供的证据不足以证明原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，以及其消防不能通过验收系因原告的原因造成的，被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心亦未提供证据证明因消防问题不能正常营业给其造成损失，因此被告提出以上抗辩意见，不能成为被告不交纳物业费的依据，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心提出涉案屋顶发生漏水，物业拒绝维修作为其拒绝交纳物业的抗辩意见，因物业服务与房屋买卖是两种法律关系，物业服务企业与开发商是相互独立的民事主体，故被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心以房屋质量问题及由此产生的维修问题为由拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告李久伟提出涉案房屋的使用人是被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心，其与该娱乐中心约定物业费及房屋产生的一切费用由现承租使用人承担，作为房主其不承担相关费用，本案纠纷应由原告与被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心解决，费用也应由被告沈阳市铁西区万秀荣耀餐饮娱乐中心承担，与其无关的意见，因原告明确向业主主张支付物业费，不向物业使用人主张支付物业费，业主是物业服务合同的实际当事人，故应履行支付物业费的合同义务，业主与物业使用人的约定在约定的双方之间有效，不能对抗物业服务合同的当事人，业主在承担物业服务费后，可依据与物业使用人的约定，另行主张权利，故被告李久伟的此项抗辩意见，本院不予采纳。建设一个祥和、文明的小区不仅需要物业公司按照物业服务合同的约定履行其职责，更需要业主的理解、支持。原告要倾听业主的不同意见，努力提高服务质量，使业主享受超值服务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李久伟、赵经娜、王秋菊于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳万维物业服务有限公司102,499元（5650.46平方米×0.60元×30个月+5650.46平方米×0.60元×7/30个月）；二、驳回其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,350元，减半收取1,175元，由被告李久伟、赵经娜、王秋菊承担（原告已预交，由被告李久伟、赵经娜、王秋菊直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张淼二〇二〇年六月二十八日法官助理林思圻书记员蒲娣本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。