湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1381民初472号原告：张波，女，汉族，1967年8月1日出生，住湖南省冷水江市。被告：湖南恒升房地产开发有限公司。住所地：冷水江市资江大道与荷叶路交汇处。法定代表人：谢如意，该公司执行董事。委托代理人：谢英姿，女，汉族，1973年1月7日出生，住湖南省冷水江市。该公司工作人员。原告张波就与被告湖南恒升房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“恒升公司”）商品房预约合同纠纷一案于2020年4月9日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告张波与被告恒升公司委托代理人谢英姿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张波诉称：2013年11月29日，她与被告签订了《“恒升大厦”VIP认筹协议书》。根据协议约定，她向被告恒升公司缴纳了50000元认筹诚意金。协议签订后，被告恒升公司开发项目长期无进展。期间，她多次寻找和联系被告恒升公司负责人及销售人员，终无果。现该项目楼盘已基本处理完毕，但她从未收到被告恒升公司要求认购及办理相关手续的通知，亦拒绝退还原告诚意金及约定的增值资金。为了维护自己的合法权益，特起诉前来，请求判令：1、判令解除原、被告双方签订的《“恒升大厦”VIP认筹协议书》；2、判令被告立即返还原告诚意金50000元，并自2013年11月29日起按每月1200元计算增值金额，直至被告全部付清为止（暂算至2020年3月29日，被告已拖欠增值金额90120元）；3判令本案起诉费、财产保全费、保全担保费均由被告承担。被告恒升公司辩称：原告张波这种5万元的VIP卡是谢如意从恒升公司转过来的，谢如意同意偿还。一直没有偿还，是因为谢如意接手恒升公司以前，恒升公司在银行借了钱，因此，银行冻结了谢如意名下的资产。原告张波当时买VIP卡的时候，协议上是写明了购买门面，但原告张波一直没有意向来签订，增值部分是规定在购买门面的时候才可以用来抵购买门面款，如果要增值费，是针对原告购买门面的事情来增值的。如果原告购买门面，那么我们认可增值或者5万抵3万都可以。经审理查明：被告恒升公司是从事房地产开发的有限责任公司。2013年11月29日，原告张波（乙方）与被告恒升公司（甲方）就乙方意向认购恒升大厦达成协议，并签订了《“恒升大厦”VIP认筹协议书》。该协议书约定：1、在恒升大厦《预售许可证》未正式领取前，乙方自愿缴纳人民币伍万元整作为诚意金并换取VIP卡一张，该诚意金由甲方收取，并出具加盖财务公章的收款收据；2、VIP钻石卡客户有以下优惠权利：（1）优先获取恒升大厦项目相关资料；（2）优先认购恒升大厦推出的单位；（3）可获得额外叁万元的优惠；（4）成功认筹后，可另享受每满30天增值1200元，并逐月累加，增值优惠直至开盘前一天为止（未满30天，则按照实际天数计算增值优惠），增值总额在成功购房后自动冲抵总房款，如未能成功认购恒升大厦产品，增值总额将在办理VIP卡退卡手续时以现金方式补贴给钻石卡客户；3、每张VIP钻石卡限认购一个单位，在本项目开盘发售之前，甲方提前7天通知乙方在甲方指定之时间、地点认购推出之单位，乙方与甲方签署《商品房认购书》，本诚意金自动转为购房定金，同时本协议自动作废；4、若乙方自行决定放弃认购本项目或乙方未能在甲方指定时间、地点挑选房号并办理相关手续，或者在指定之时间、地点未能挑选到合适的单位，则视为自动放弃有关本协议书所给予的相关权益，诚意金及增值总额将在本项目公开发售之日起7个工作日后退还乙方；5、甲方通知乙方的有效方式为电话、短信、信函、报纸广告四种形式中的一种；乙方保证所签署之地址、电话等真实有效，若因乙方原因致使甲方无法及时通知乙方，乙方有任何损失，甲方将不承担任何责任。2013年11月29日，原告张波给付了50000元诚意金，被告恒升公司出具了内容为“今收到张波恒升大厦项目VIP诚意金50000元整”的收据，收据上加盖了被告恒升公司的财务专用章，被告恒升公司给了原告张波编号为NO.0002的VIP卡。2015年11月30日，被告恒升公司取得了恒升大厦的商品房预售许可证，预售许可证上记载的恒升大厦开工日期为2014年4月10日，竣工日期为2016年4月10日。2015年12月，在未通知原告张波的情况下，被告恒升公司开始预售恒升大厦的房产。此后，在未售出的房产中，原告张波认为房屋的位置不好，且价格高，便没有与被告恒升公司签订《商品房认购书》。上述事实，有原告张波提交的原告身份证复印件、企业登记信息、《“恒升大厦”VIP认筹协议书》、收据、VIP卡、证言被告提供的协议以及当事人的陈述等证据予以证实，并经庭审质证，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告张波与被告恒升公司签订的合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告张波与被告恒升公司签订的《“恒升大厦”VIP认筹协议书》，系双方为未来订立商品房买卖合同达成的协议，该协议书未明确房屋的面积、位置、价款，且协议书中明确双方应另行签署《商品房认购书》，该协议应认定为商品房预约合同。因双方未签订《商品房认购书》，2013年11月29日双方签订的《“恒升大厦”VIP认筹协议书》是否应解除？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人之间签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原告张波与被告恒升公司签订《“恒升大厦”VIP认筹协议书》后，未签订《商品房认购书》的事实能够得到确认，在开庭审理时，原告张波陈述系被告恒升公司未按约定在开盘前通知她，被告恒升公司不能提供相关反驳的证据，故对原告张波的上述陈述，本院予以采信。因被告恒升公司的违约行为，致使双方订立《“恒升大厦”VIP认筹协议书》的目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，原告张波有权要求解除《“恒升大厦”VIP认筹协议书》。因《“恒升大厦”VIP认筹协议书》已解除，被告恒升公司依据《“恒升大厦”VIP认筹协议书》取得的50000元，应返还给原告张波。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除……”的规定，原告张波和被告恒升公司在《“恒升大厦”VIP认筹协议书》约定的权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，《“恒升大厦”VIP认筹协议书》中“成功认筹后，可另享受每满30天增值1200元，并逐月累加，增值优惠直至开盘前一天为止（未满30天，则按照实际天数计算增值优惠），增值总额在成功购房后自动冲抵总房款，如未能成功认购恒升大厦产品，增值总额将在办理VIP卡退卡手续时以现金方式补贴给钻石卡客户”、“若乙方自行决定放弃认购本项目或乙方未能在甲方指定时间、地点挑选房号并办理相关手续，或者在指定之时间、地点未能挑选到合适的单位，则视为自动放弃有关本协议书所给予的相关权益，诚意金及增值总额将在本项目公开发售之日起7个工作日后退还乙方”的约定，系双方对诚意金增值金额如何计算及支付方式、期限的约定，是结算条款，被告恒升公司仍应按约定履行。根据约定，诚意金增值总额应计算至开盘前一天，因原告张波陈述被告恒升公司未在开盘前通知她，且双方均未提交证据证明恒升大厦的具体开盘时间，故本院认定恒升大厦的开盘时间为被告恒升公司取得预售许可证的时间。原告张波交付诚意金50000元，被告恒升公司承诺“可另享受每满30天增值1200元”，原告张波交付诚意金，被告恒升公司给付固定回报，该行为符合民间借贷的法律特征，根据约定，年利率为29.2%（1200元/30天/50000元*365天），根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，依法只能按年利率24%给付利息。被告恒升公司应给付的利息为24065.75元（50000元*24%*732天/365天）。此外，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项约定了借期内的利率但未约定逾期利息，出借人主张借款人自逾期之日起按照借期内的利率支付资金占用期间的利息的，人民法院应予支持的规定，被告恒升公司应按年利率24%从逾期之日起支付利息至本金清偿之日起。综上所述，原告张波要求解除双方签订的《“恒升大厦”VIP认筹协议书》及要求被告恒升公司返还诚意金50000元人民币及其利息（利息从2013年11月29日起以50000元为基数按年利率24%计算至本金清偿之日止）的诉讼请求，应予支持；对超出上述条件的利息诉讼请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款、第二十九条第二款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张波和被告湖南恒升房地产开发有限公司于2013年11月29日签订的《“恒升大厦”VIP认筹协议书》；二、限被告湖南恒升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告张波诚意金50000元人民币及利息（利息从2013年11月29日起以50000元为基数按年利率24%计算至本金清偿之日止）；三、驳回原告张波的其余诉讼请求。本案案件受理费1562元，财产保全费1226元，合计2788元，由原告张波负担788元，由被告湖南恒升房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  张建华二〇二〇年六月一日书记员  陈 琳附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。