黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑02民终820号 上诉人（一审被告）：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区齐富便道东侧恒大名都综合楼。 法定代表人：马强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻丽双，该公司职工。 被上诉人（一审原告）：马萍，女，1966年6月7日出生，汉族，齐齐哈尔市技术监督局科员，住齐齐哈尔市龙沙区。 委托诉讼代理人：刘辉，黑龙江学晏律师事务所律师。 被上诉人（一审第三人）：交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行，住所地齐齐哈尔市建华区齐齐哈尔市金融街项目00单元01层01号。 主要负责人:张海楼，该行行长。 委托诉讼代理人：刘传波，该行客户经理。 委托诉讼代理人：王大龙，该行法律顾问。 上诉人齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称齐恒大永兴房地产公司）因与马萍、交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行（以下简称交行齐分行）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人齐恒大永兴房地产公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1505号民事判决；2.驳回被上诉人马萍和交行齐分行的一审诉讼请求；3.二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人违反诚实信用原则错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了房屋的相关设施，附件六中已明确约定空调系统是商户配套设施。马萍在购买房屋时，虽然房屋并未建成，但在一楼整体平面图上，马萍对房屋的位置是明知的。对于房屋内公共管道问题，其位置在棚顶，并不影响使用。另外，对于商铺紧邻空调机房的问题，空调机房并未实际使用，所以无需向马萍特殊说明。故一审判决我公司违反诚实信用原则是错误的。二、一审判决以上诉人违反诚实信用原则解除双方签订的《商品房买卖合同》是错误的。合同法第九十四条已明确规定当事人可以解除合同的法定条件，均是以合同目的无法实现而解除合同。马萍购买的房屋棚顶有公共管道的铺设并不影响其使用功能，并不影响合同目的。退一步讲，假设上诉人遗漏的签订合同的重要信息，只要不符合法定解除的条件，合同目的可以实现，判决解除合同就于法无据，马萍的损失可以通过损害赔偿和违约金等予以弥补，故一审判决未就合同是否可以继续履行继续审查，直接判决解除合同是没有法律依据的，应予驳回。 马萍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法予以维持。上诉人上诉理由称“对于房屋内公共管道其位置在棚顶，并不影响使用，”这是强盗逻辑的思维表现。被上诉人购买门市房是要对外经营或者对外出租的，但由于上诉人在马萍购买房屋时没有尽到告知义务，造成室内增设了公共管道，占据了室内大部分空间，使涉案房屋丧失了很大的可利用空间，直接影响了涉案房屋价值、功能，使房屋的利用价值大大的减损。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，上诉人构成违约，一审判决有事实和法律依据。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》及附件的内容，上诉人没有作出明确表示和说明，该商服房屋紧邻整个商服楼的空调机房及屋内公共管道铺设的事实，同时上诉人也没有证据证实，马萍购买涉案房屋是紧邻有空调机房和室内公共管道设置的约定，故上诉人在出售涉案房屋时未做到完全履行告知义务。故上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持一审法院判决。 交行齐分行辩称，一审法院判决正确，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。 马萍向一审法院起诉请求：1.拆除原告室内的通风管道设施，恢复原状；2.撤销被告重复收取供热费要求；3.赔偿因被告违约给原告造成的损失25,000.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。在发回重审审理中,原告变更诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.退还原告购房款356,966.00元，以及赔偿购房款的利息(本金170,000.00元自2015年5月18日起，本金186，966.00元自2015年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算利息，计算至实际给付之日止)；3.被告赔偿原告房屋涨价损失，按照每平方米3,000.00元计算，约189,000.00元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，2015年4月20日，马萍（买受人）与齐恒大永兴房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，《商品房买卖合同（预售）》约定：马萍购买齐恒大永兴房地产公司开发的位于齐齐哈尔市××区恒大翡翠华庭剧场商业0单元1层000114号商品房，预测建筑面积共62.19平方米，单价为每平方米5,740.00元，总价款为356,966.00元。马萍于2015年4月22日前支付上述商服的首付款186,966.00元，余款170,000.00元以贷款形式向齐恒大永兴房地产公司支付。商品房买卖合同（预售）》附件六，齐齐哈尔翡翠华庭剧场上坡毛坯交楼标准：二、商铺配套设施4、空调系统施工完成。马萍于2015年4月27日交付房款186,966.00元,2015年5月17日交付房款170,000.00元。2017年11月15日齐恒大永兴房地产公司向马萍发出《齐齐哈尔恒大翡翠华庭敦促收（验）楼通知书（二期剧场及周边）》，告知马萍应缴纳预存电费、预存水费、供热费、预收1年空调使用费、预收12个月的物业管理费等费用后，办理收楼手续。马萍到现场办理（验）收楼手续时，发现其购买的商服室内北侧房顶和北侧墙边处增加了管道，与合同约定不相符合，要求齐恒大永兴房地产公司予以拆除。恒大永兴房地产公司则认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六中有关于“空调系统施工完成”明确规定，因此不同意拆除该管道。原、被告签订的《齐齐哈尔翡翠华庭剧场商铺毛坯交楼标准（带洗手间）》第一条第一款关于商铺室内装修中天花的标准即为结构面相对平整。 另查明,马萍所购房屋西北紧邻整个商服楼空调机房(新风组合),马萍所诉的屋内上方通风管道设施，系整个商服楼的空调通风管道设施，属于公共设施。 再查明，2015年4月29日，马萍（甲方)、第三人交行齐分行（乙方）与齐恒大永兴房地产公司（丙方）保证人签订《个人房产抵押贷款合同》，合同编号：2015306503，合同第二十二条房屋及抵押登记22.1甲方所购房屋为商业用房，坐落：龙沙区恒大翡翠华庭剧场商业0单元1层000114室；建筑面积：62.19；购房总价：（大写）叁拾伍万陆仟玖佰陆拾陆元整；购房合同编号：20150420A64882552105。第二十三条贷款金额与期限23.1金额：人民币（大写）壹拾柒万元整。23.2贷款期限：120个月。第二十四条利率24.1本合同项下贷款利率：年利率7.08%。该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮20%。24.2本合同项下还款以月为一期，首期自放款日起计算。24.3本合同项下贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率及/或缩小住房贷款利率下浮幅度的，本合同利率：按本合同约定调整本合同利率：其中遇人民银行调整基准利率的，自贷款实际发放日起，每满年的当日为合同利率调整日。第二十五条，贷款发放与支付25.2放款账户账号为：62×××82。贷款人受托支付方式。甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房的名义从放款账户支付至下述账户：收款人：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司；开户行：交行，账号：232000905018010009496。第二十六条还款26.1甲方选择的还款法为：等额本息还款法。26.2还款日：本息按期支付，还款日为每期末月的21日，借款人以月为一期的，即每月的21日。若当月无此日期则为当月的最后一天。26.5提前还款补偿金为提前归还贷款本金的1%。2015年4月30日在齐齐哈尔市房地产产权市场管理处，办理了预购商品房抵押预告登记，证书号为：房预齐字第AY20150283。截止2019年12月16日，已还本金65,170.08元，已还利息39,400.78元，全部提前还款，还款本金104,829.92元，利息428.06元，本息合计：105,257.98元。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效。民事主体在从事民事经济商业活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，齐恒大永兴房地产公司告知马萍所购买的商服房屋中铺设有公共管道设施是其应尽的义务。齐恒大永兴房地产公司与马萍签订的是预售商品房买卖合同，房屋买卖时房屋尚未建成。对此，齐恒大房地产开发公司在预售房屋时应如实告知马萍所购房屋的翔实情况。马萍与齐恒大永兴房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件的内容中，双方没有就该商服房屋紧邻整个商服楼空调机房及屋内的公共管道铺设做出明确约定，因此齐恒大永兴房地产公司不能以告知马萍空调系统施工完成为由，认为向马萍履行了告知义务，齐恒大永兴房地产公司的抗辩理由不能成立，本院认定齐恒大永兴房地产公司对于涉诉房屋内铺设公共管道、紧邻整个商服楼空调机房的情况，未能依诚实信用原则履行告知义务，由于涉案房屋紧邻整个商服楼空调机房，并有公共管道的通过，不仅影响了房屋的美观和使用，可能还会有噪音及使用过程中对管道维修等给房主造成一定影响，齐恒大永兴房地产公司履行合同义务不符合约定，依法应当承担违约责任。衡法酌理，马萍请求解除原、被告之间的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告及第三人之间签订的《个人房产抵押贷款合同》亦是第三人真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，第三人交行齐分行请求解除的其与马萍、齐恒大永兴房地产公司（保证人）签订的《个人房产抵押贷款合同》履行中，截止2019年12月16日，马萍已经还款贷款本金65,170.08元，利息39,400.78元，剩余贷款金额104,829.92元，利息428.06元，本息合计105,257.98元；当《商品房买卖合同（预售）》及《个人房产抵押贷款合同》被解除后，原、被告及第三人之间的《个人房产抵押贷款合同》亦应解除。第三人的诉讼请求，本院予以支持。关于马萍请求齐恒大永兴房地产公司退还其购房款356,966.00元，以及赔偿购房款的利息(本金170,000.00元自2015年5月18日起，本金186，966.00元自2015年4月28日起按照中国人民银行同期贷款利率分别计算利息，计算至实际给付之日止）的诉讼请求，齐恒大永兴房地产公司应返还马萍购房款首付款186,966.00元及利息，并返还已偿还的借款本金65,170.08元及利息39,400.78元。关于马萍的请求齐恒大永兴房地产公司赔偿其房屋涨价损失，按照每平米3,000.00元计算，约人民币189,000.00元，因马萍未曾提交相关证据，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。齐恒大永兴房地产公司应向第三人交行齐分行返还剩余贷款金额104,829.92元，利息428.06元，本息合计105,257.98元；待齐恒大永兴房地产公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人交行齐分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。齐恒大永兴房地产公司对第三人诉请的其他答辩意见，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第三项、第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 一、解除原告马萍与被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售），合同编号：20150420A64882552105；二、被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司退还原告马萍购房款首付款186,966.00元及利息（186,966.00元利息从2015年4月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、并退还已偿还的借款本金65,170.08元及利息39,400.78元；三、解除原告马萍与第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行、齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》；四、被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司返还第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行剩余贷款本金104,829.92元，利息428.06元（截止2019年12月16日，此后利息按合同约定标准给付至实际给付之日止），本息合计105,257.98元，待被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司清偿剩余贷款本息债务后，第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行协助涤除涉案房屋上的抵押预告登记；五、驳回原告马萍的其他诉讼请求。六、驳回第三人交通银行股份有限公司齐齐哈尔分行的其他诉讼请求。上述判决内容，于本判决发生法律效力后即履行。案件受理费10,463.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担7,252.00元，由原告马萍负担3,211.00元。 二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院不再重述。 本院认为，马萍与齐恒大永兴房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在交付房屋时，马萍发现交付的房屋中铺设了商服楼排风管道设施，占据了房屋顶棚和室内部分面积。因马萍购买的房屋系期房，双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，齐恒大永兴房地产公司没有告知马萍该房屋中铺设有商服楼排风管道设施，故齐恒大永兴房地产公司出售房屋时没有履行告知义务。齐恒大永兴房地产公司上诉主张上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》附件六中已明确约定空调系统是商户配套设施。因该约定中明确的是空调系统是商户的配套设施，而涉案房屋中的设施是排风出口管道设施，此约定不能反映齐恒大永兴房地产公司已经履行了涉案房屋中铺设有排风管道设施的告知义务，故恒大永兴房地产公司出售的房屋存在瑕疵，已构成违约。 关于齐恒大永兴房地产公司上诉主张马萍的损失可以通过损害赔偿和违约金等予以弥补，一审判决未就合同是否可以继续履行进行审查，直接判决解除合同是没有法律依据的问题。在一审法院第一次判决之后马萍上诉的请求是拆除其室内的通风管道设施，恢复原状，赔偿因齐恒大永兴房地产公司违约给其造成的损失25,000.00元。鉴于涉案房屋室内的排风管道设施是该商服楼的唯一排风管道设施，属于公共设施，拆除将影响整个商服楼的使用，故本院无法支持马萍要求拆除其室内通风管道设施，恢复原状的诉讼请求。对于涉案房屋存在的瑕疵问题双方可以通过协商，变更或补充《商品房买卖合同（预售）》予以解决。而齐恒大永兴房地产公司在本案的一、二审审理过程中，没有采取积极主动的补救措施，与马萍协商解决出售房屋存在的瑕疵问题，而是拒不承认自己违约，亦不同意给马萍一定的经济补偿。因涉案房屋的用途是门市房，属于商业性用房，排风管道设施占据一定的空间，影响该房屋使用面积及室内装饰，降低该房屋商业用途和价值，继续履行该合同将给马萍造成一定的经济损失，显失公平。故马萍要求解除与齐恒大永兴房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的理由成立，原判解除双方的《商品房买卖合同（预售）》并无不当。 马萍、齐恒大永兴房地产公司及交行齐分行之间签订的《个人房产抵押贷款合同》亦是第三人真实意思表示，合法有效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”当《商品房买卖合同（预售）》及《个人房产抵押贷款合同》被解除后，马萍、齐恒大永兴房地产公司及交行齐分行之间的《个人房产抵押贷款合同》亦应解除，故原判对此判决正确。 综上所述，齐恒大永兴房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判事实清楚，证据充分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,252.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白丽娜 审判员  王静琴 审判员  高秀媛 二〇二〇年六月十八日 书记员  徐佳鑫