新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初2057号 原告：刘子朗，男，1938年1月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：刘钊（系原告之子），住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。 被告：新疆豫疆房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街北十三巷一号。 法定代表人：吕永录，该公司总经理。 原告刘子朗与被告新疆豫疆房地产开发有限公司（以下简称豫疆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子朗的委托诉讼代理人刘钊、张开发到庭参加了诉讼。被告豫疆公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘子朗向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋11层B单元1105号房屋过户给原告；2、判令被告支付原告房屋面积减少补偿款183820元；3、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证书违约金109936元（2390元×95.83㎡×6%×8年），以上合计293756元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年，被告对原告居住的位于乌鲁木齐市××区房屋进行拆迁，双方于2007年8月22日签署了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告以产权置换的方式将原告原有的上述房屋拆迁补偿置换为乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋11层B单元1105号房屋，并对产权置换房屋的面积、差价等作了详细的约定。《房屋拆迁补偿安置协议书》第二条约定，被告为原告安置补偿的房屋面积应为95.83㎡，但原告实际入住后面积仅为88.76㎡，比约定面积减少7.07㎡，按照协议约定被告应当按照市场价双倍向原告补偿，因此被告应支付原告房屋面积减少补偿款183820元（按照市场均价13000元计算）。另外，被告于2011年为原告办理了拆迁置换房屋入住手续，原告在案涉房屋居住至今，入住后原告一直敦促被告为其办理产权证书，被告法定代表人也于2015年8月4日作出书面承诺，但是被告一直未兑现承诺，至今未给原告办理产权过户。乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民终1526号民事判决书，明确原告刘子朗对位于乌鲁木齐市××街房屋享有所有权，被告一直拒绝给原告办理房屋产权过户的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告豫疆公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 原告刘子朗围绕诉讼请求提交以下证据： 证据1、豫疆公司的工商档案信息，拟证明：2008年4月30日，新疆予疆房地产开发有限公司将公司名称变更为新疆豫疆房地产开发有限公司。 证据2、乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2018）新01民终1526号民事判决书、水磨沟区人民法院作出的（2019）新0105行初3号民事判决书，拟证明：涉案和田一街129号城市公社小区B座1105号房屋，经乌鲁木齐市中级人民法院作出的（2018）新01民终1526号民事判决书判令物权归原告所有；水磨沟区人民法院作出（2019）新0105行初3号判决书确定了原告刘子朗作为拆迁户享有排除抵押权的优先获取权，将该房屋所设立的抵押权进行涤除，目前该房产无论是在事实和法律上均可以办理相应的房屋产权证书。 证据3、《房屋拆迁补偿安置协议书》、《乌鲁木齐市房屋不动产登记信息查询结果》，拟证明：1、《房屋拆迁补偿安置协议书》第二条第一款约定由乙方自行选定的安置楼房为××座，建筑面积为95.83㎡；2、第四条第2款约定房屋建成后，如置换给乙方的实际面积与乙方取得的产权面积有出入，增加的依据以乌市房产局产籍处测绘数据为准，乙方减少的面积由甲方给乙方补房款（按市场价双倍进行补偿）。3、根据《乌鲁木齐市房屋不动产登记信息查询结果》可以确定涉案的××街建筑面积为88.76㎡。综上可以确定涉案房屋的实际建筑面积为88.76㎡，与约定的建筑面积95.83㎡减少了7.07㎡，被告应当根据约定按市场价13000元的二倍支付补偿款，即7.07㎡×13000元/每平米×2倍=183820元。 证据4、新疆豫疆房地产开发有限公司于2011年1月10日发出的《通知》、物业公司收费收据、被告公司法定代表人吕永录于2015年8月4日向原告出具的《承诺书》，拟证明：涉案房屋的交付时间为2011年1月1日，根据最高院相关司法解释第十八条可知由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算，开发商因自身原因逾期交房后违约金的计算，合同有约定的从约定，合同没约定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原告按照2011年1月1日之后的一年后计算违约金109936元（2390元×95.83㎡×6%×8年）有事实及法律依据。 被告豫疆公司经本院传票传唤未到庭，视为其放弃举证、质证权利。 本院对原告出示上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2007年8月22日，新疆予疆房地产开发有限公司（甲方）与原告刘子朗（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由新疆予疆房地产开发有限公司采取产权调换形式对原告刘子朗所有的位于乌鲁木齐市××区进行拆迁；产权置换约定为，乙方应获得产权补偿安置面积78.195㎡，乙方超出应补偿建筑面积的，在10㎡之内（含10㎡），甲方按2000元/㎡的优惠价销售给乙方，超出10㎡以外的建筑面积按市场价2918元/㎡计算，若乙方所要求安置房屋小于应补偿安置建筑面积，不足补偿建筑面积部分，由甲方按2000元/㎡补偿乙方；安置楼房选择约定为，乙方自行选择的安置楼为××座，建筑面积约为95.83㎡，按照产权调换的原则结算差价，互抵后，乙方应向甲方给付差价42278.93元；其他约定为，房屋建成后，如置换给乙方的实际面积与乙方取得的产权面积有出入，增减的依据以乌市房产局产籍处测绘数据为准，乙户减少的面积由甲方给乙方补房款（按市场价双倍进行补偿），增加的面积按优惠价，由乙方给甲方补款。合同签订后，原告依约补足了差价款。 2008年4月30日，新疆予疆房地产开发有限公司将公司名称变更为新疆豫疆房地产开发有限公司。 案涉房屋所在楼栋竣工验收后，被告于2011年给原告办理了案涉房屋的入住手续,原告在该房屋居住至今，后因被告豫疆公司于2014年3月20日给案外人新疆生产建设兵团典当有限公司办理了案涉房屋的抵押登记手续导致案涉房屋迟迟无法办理过户手续，故原告曾于2017年12月21日将被告豫疆公司诉至本院，并提出诉讼请求：确认原告与豫疆公司签订的拆迁补偿协议有效，位于乌鲁木齐市××区房屋归原告所有。本院作出（2017）新0103民初3200号民事判决书，判决：一、原告刘子朗与被告新疆豫疆房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；二、驳回原告刘子朗的其他诉讼请求。原告对该判决不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，中级人民法院作出（2018）新01民终1526号民事判决书，判决：一、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初3200号民事判决第一项，即刘子朗与新疆豫疆房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》有效；二、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2017）新0103民初3200号民事判决第二项，即驳回刘子朗的其他诉讼请求；三、确认刘子朗对位于乌鲁木齐市××区房屋享有所有权。（2018）新01民终1526号民事判决书现已生效。后因案涉房屋的他项权未排除，案涉房屋仍无法办理过户至原告名下，原告又于2019年1月7日向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起行政诉讼，并提出诉讼请求：请求判令撤销豫疆公司给乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号城市公社小区B座1105号房屋做的违法抵押登记。乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2019）新0105行初3号民事判决书，判决：撤销乌鲁木齐市自然资源局为豫疆公司和新疆生产建设兵团典当有限责任公司颁发的乌鲁木齐市××区他字第2014312522号房屋抵押他项权证。案涉房屋抵押权现已排除，原告向本院申请诉前财产保全，申请查封案涉房屋，本院作出（2020）新0103执保字第5号民事裁定书，查封了案涉房屋，后原告向本院提起本诉。 另查明，案涉乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋11层B单元1105号房屋在不动产登记部门的登记的建筑面积为88.76㎡。 本院认为，原告与被告豫疆公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》的效力、原告对乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋11层B单元1105号房屋享有的所有权均已经生效判决确认，且案涉房屋的他项权现已排除，具备过户条件，故原告请求判令将乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋11层B单元1105号房屋过户至原告名下的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告主张的房屋面积减少补偿款183820元（7.07㎡×13000元/㎡×2倍）的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》关于产权面积少于约定面积时退房款的约定为：“房屋建成后，如置换给乙方的实际面积与乙方取得的产权面积有出入，增减的依据以乌市房产局产籍处测绘数据为准，乙户减少的面积由甲方给乙方补房款（按市场价双倍进行补偿），增加的面积按优惠价，由乙方给甲方补款。”双方约定交付面积应为95.83㎡，现房屋产权登记部门的登记面积为88.76㎡，减少面积为7.07㎡（95.83㎡-88.76㎡），关于市场价的具体数额，虽然上述条款未载明，但安置协议关于产权置换的约定中载明了市场价的具体数额即：“超出10㎡以外的建筑面积按市场价2918元/㎡计算”，该约定应视为双方对《房屋拆迁补偿安置协议书》中市场价的具体约定，且原告亦是按照优惠价格及2918元/㎡的市场价格向被告补足了差价，依据合同权利义务对等及公平原则，本院认为，退房款约定中市场价的约定指向应为合同前款规定的市场价即2918元/㎡，因此双方关于退还房款的约定应理解为：“实际交付面积小于双方约定面积时，按照2918元/㎡的双倍退款”，据此，按照合同约定被告应向原告退还房款41260.52元（7.07㎡×2918元/㎡×2倍），故原告要求被告支付房屋面积减少补偿款183820元的诉讼请求，本院按照41260.52元，予以支持。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证违约金109936元（2390元×95.83㎡×6%×8年）的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》并未约定办理房屋产权证书的义务应当由谁履行，也未约定逾期办理权属证书违约金，且本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，即原告系以自身对被拆迁房屋享有的所有权与豫疆公司对安置补偿房屋享有的所有权的产权置换，原、被告之间并非房屋买卖合同法律关系，原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告新疆豫疆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘子朗办理位于乌鲁木齐市××区房屋的房产过户手续； 二、被告新疆豫疆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告房屋面积减少补偿款41260.52元，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告刘子朗请求判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金109936元的诉讼请求。 本案争议标的293756元，给付标的41260.52元，占请求标的的14.45%，案件受理费11412.68元，本院减半收取5706.34元（原告已预交）,由原告刘子朗负担85.55%即4881.77元，由被告豫疆公司负担14.45%即824.57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇二〇年六月二日 书记员 王小燕