安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2662号 上诉人（原审原告）：合肥市传世物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602，统一社会信用代码91340100760818112C。 法定代表人：戴光明，总经理。 委托诉讼代理人：张军，男，该公司员工。 上诉人（原审被告）：合肥德邦置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市张洼路188号，统一社会信用代码91340100769003198E。 法定代表人：沈思好，总经理。 委托诉讼代理人：夏青，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王从远，安徽皖大律师事务所实习律师。 上诉人合肥市传世物业管理有限公司（以下简称传世物业公司）与合肥德邦置业发展有限公司（以下简称德邦置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初10079号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 传世物业公司上诉请求：1.依法改判或变更一审判决第一项，判决德邦置业公司向传世物业公司支付物业费3151268.52元；2.依法撤销一审判决第二项，改判支持传世物业公司的其他诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费用均由德邦置业公司承担。事实和理由：一、一审法院适用民法总则的规定认定2008年1月19日至2016年9月30日期间的物业费超过三年诉讼时效，判决不支持传世物业公司此期间的物业服务费属于适用法律错误。民法总则实施后暂不废止民法通则，民法总则与民法通则规定不一致的，根据新法优于旧法原则，适用民法总则规定。根据该精神，民法总则实施后，民法通则仍然适用，故相应的《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》目前仍具有法律效力。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，维系其合同基础是相互之间的信赖，业主没有支付某期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权力，而是基于维护双方良好的合作关系以及对业主的信任和谅解，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起计算。二、一审判决书查明事实传世物业公司于2019年7月16日向德邦置业公司通过中国邮政EMS邮寄送达了物业费催缴函，履行了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的经书面催缴的前置程序，一审法院以2019年5月9日至2019年6月19日期间未书面催缴为由，驳回传世物业公司期间的物业费诉请，属于认定事实和适用法律错误。三、一审法院支持2016年10月1日至2019年5月8日期间的物业费按50%裁判，没有任何事实和法律依据。《物业管理条例》第42条第二款、《物业服务收费管理办法》第16条及安徽省物价局皖价服[2009]148号文件关于规范空置房物业综合服务收费的通知的规定，纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。即使房屋空置要求物业服务企业减少物业费，建设单位也应当与其他业主一样向物业服务企业办理空房登记，签订补充协议。 德邦置业公司辩称：1.本案为物业服务合同纠纷，该合同在法律性质上并非同一债务的分期履行，而属于涉及定期给付债务的、分期履行合同约定之债。案涉物业服务合同项下债务在合同履行过程中不断产生，各期债务均相互独立，传世物业公司主张以最后一期物业费履行期限届满之日作为诉讼时效起算点无法律依据。2.德邦置业公司从未收到传世物业公司任何关于催缴物业费的书面通知，传世物业公司在庭审中提交的所谓物业费催缴通知，其内容也仅是涉及的时间点为2008年1月19日至2019年5月8日。故此一审法院不予支持其2019年5月9日-2019年6月19日物业费的判决并无不当。3.德邦置业公司与传世物业公司之间就案涉商业楼无任何物业服务关系，传世物业公司也未提供物业服务，德邦置业公司不应向传世物业公司支付任何物业费用。 德邦置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并驳回传世物业公司一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由传世物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.传世物业公司并未与德邦置业公司就案涉两栋经营性质的商业楼签订任何物业服务合同，也并未就案涉两栋楼达成任何提供物业服务的合意。传世物业公司提供的《前期物业管理服务委托合同》并非由德邦置业公司与传世物业公司直接签订，德邦置业公司虽然为案涉两栋楼所在小区名义上的开发商，但实际投资建设、开发的主体正是该小区的施工单位合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司。该小区前期报建、施工、前期物业选择等相关手续均是由该公司以德邦置业公司名义办理，德邦置业公司并未参与。即使传世物业公司提供的《前期物业管理服务委托合同》，加盖的确实是德邦置业公司的印章，也并无关于两栋商业楼的物业服务项目及价格约定。其提供的《前期物业服务协议》也是与其他业主签订，并非与德邦置业公司签订，不能约束德邦置业公司。2.传世物业公司客观上未对案涉两栋商业楼提供过物业服务。2015年11月24日，小区承建方合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司才将A、B栋商业楼移交给德邦置业公司，在此之前小区实际上是由合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司在使用。至今，该两栋商业楼也一直未投入使用，并且两栋楼是独立于小区的，其商业门面朝外开门，业主可以从门面外面直接进入两栋楼，不需要从小区大门进入，传世物业公司在一审庭审中也认可了这一事实，德邦置业公司自行委托相关人员对两栋楼进行看管、维护，从未要求传世物业公司提供物业服务，也没有要求传世物业公司提供物业服务的必要。传世物业公司无权就案涉两栋楼向德邦置业公司主张物业费。二、一审法院法律适用错误。2005年5月20日发布的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》第六条、第九条，2014年10月10日发布的《安徽省物业服务收费管理办法》第六条、第十九条，2011年7月26日发布的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第七条、第九条均规定物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，……非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费须由开发商或业主与物业服务公司约定，没有约定不得强行服务、强行收费。案涉两栋楼属于实行市场调节价的非住宅，传世物业公司并未提供任何证据证明其与德邦置业公司就该两栋楼提供物业服务及服务价格进行过任何约定，传世物业公司的诉请缺乏合同基础和法律依据。 传世物业公司辩称;1.传世物业公司是经工商部门依法核准登记的物业服务企业，物业服务收费标准在德邦置业公司、翠馨居小区予以公示。根据传世物业公司与德邦置业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》以及与该小区540户业主签订的《前期物业管理服务协议》、《德邦，翠馨居业主临时管理公约》、《承诺书》作为合同附件的约定，传世物业公司为德邦置业公司，翠馨居小区住宅、商业提供物业服务。根据相关法律规定，该合同、协议、管理公约、承诺书等对德邦置业公司，翠馨居小区住宅、商业每一位业主都具有法律约束力。德邦置业公司系翠馨居小区A、B栋商住楼业主，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第九条规定，传世物业公司完全可以推定德邦置业公司知晓传世物业公司的物业服务费收费标准、违约责任等合同约定事项，并同意传世物业公司为其提供物业服务，况且至今也未向传世物业公司提出任何书面或口头异议。2.根据国务院《物业管理条例》第25条：“建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包括前期物业服务合同约定内容”。从该条文规定看，没有要求物业服务企业与业主必须分别签订物业服务合同。由于物业服务公共性、整体性，单个业主无权单独委托物业服务企业。现实中，建设单位与选任物业服务企业签订合同叫大合同也叫《前期物业管理服务委托合同》，又分别与业主签订的合同俗称“小合同”也叫《前期物业管理服务协议》，作为大合同附件。如前所述前期物业服务企业签订大合同与小合同应当是一致的。小合同是对大合同的服务内容进一步细化确认。“小合同”作为大合同附件与大合同具有同等法律效力，因此，在小合同中详细载明了住宅、商业用房物业服务收费标准，同样对每一位业主均具有法律约束力。3.对于建设单位未出售房屋物业费的缴纳问题。国务院《物业管理条例》第42条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位缴纳。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第16条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业费或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。”因为物业服务具有整体性，服务内容为公共部位的维护管理以及公共秩序的维持，服务的成果小区全体业主均能享受。本案德邦置业公司既是建设单位也是A、B栋商住楼房屋的业主，应当与其他业主平等的享受权利、承担义务。 传世物业公司向一审法院起诉请求：1.德邦置业公司支付给传世物业公司物业服务费3151268.52元。【2008年1月19日至2019年06月19日计137个月×A、B商住楼（2559.27㎡+5108.05㎡)×3元/月/平方米】。2.德邦置业公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：德邦置业公司系德邦·翠馨居小区的建设单位，系合肥市龙门岭路翠馨居商业A#楼、B#楼的房地产权利人，该两幢商业楼的建筑面积依次为2559.27平方米、5108.05平方米，共计7667.32平方米。2008年1月份，德邦置业公司（甲方）和传世物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方将其开发建设的“翠馨居”小区委托给乙方进行专业化、一体化的物业管理，物业类型为多层、高层住宅及多层商业楼，委托管理的物业范围为小区中的房屋建筑、附属设施设备、场地，包括住宅、商业楼、停车场／库／棚、道路、公厕、绿化带、商业用房、水泵房等；委托管理期限为五年，自2008年1月7日起至2013年1月7日止，如本合同到期，而小区业主委员会未成立或未与物业公司签订新的《物业管理委托合同》，则本合同自动顺延。此外，合同对委托管理事项、甲乙双方的权利和义务、管理服务费用等进行了约定。传世物业公司入驻小区提供物业服务，同时期与小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》约定，该小区商铺物业管理服务费为每月每平方米建筑面积3.0元，向业主或物业使用人预收，交纳费用时间为每季度首月10日前。 一审法院另查，2019年7月16日，传世物业公司法定代表人戴光明向德邦置业公司法定代表人沈思好邮寄了《物业服务费催缴函》，催缴2008年1月19日至2019年5月8日期间的物业服务费。直至2019年9月份传世物业公司撤场，案涉小区一直未成立业主委员会。现传世物业公司向德邦置业公司催要物业服务费无果遂诉讼至法院。 一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，依据《工程竣工验收报告》可知德邦置业公司系龙门岭路翠馨居商业A#、B#楼的建设单位，依据房地权证可知上述两幢楼的产权人亦为德邦置业公司，故德邦置业公司系本案的适格被告。本案审理期间，德邦置业公司向一审法院提出申请，请求对《前期物业管理服务委托合同》中合肥德邦置业发展有限公司印章的真实性及形成时间进行鉴定，该院准许后，德邦置业公司在限定的时间内拒不提供比对样本，致使鉴定程序无法启动，应自行承担举证不能的法律后果。德邦置业公司作为案涉小区的建设单位，其与传世物业公司签订的《前期物业管理服务委托合同》中虽未明确约定商铺的物业费收费标准，但依据同时期传世物业公司与该小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》，该小区商铺的物业管理服务费为每月每平方米3元，故对此标准予以采信。依据合同约定，交纳物业费的时间为每季度首月10日前，故传世物业公司请求德邦置业公司支付2008年1月19日至2016月9月30日期间的物业费已超过了三年的诉讼时效；且传世物业公司于2019年7月16日才向德邦置业公司催缴上述费用，并不符合诉讼时效中止、中断及延长的情形，故一审法院依法判令德邦置业公司仍应支付传世物业公司2016年10月1日至2019年5月8日期间的物业服务费。2019年5月9日至2019年6月19日期间的物业费，传世物业公司并未书面催交，依法不予支持。 《安徽省物业管理条例》第六十六条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”本案中，案涉两幢商业楼长期处于闲置状态，且依据传世物业公司向一审法院提交的光盘（内含物业公司提供服务的照片），该两幢商业楼亦是整体被围挡，传世物业公司并未对该两幢商业楼提供相适应的服务。缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。案涉商业楼与翠馨居住宅小区为一整体，传世物业公司已按约为小区住宅业主提供了物业服务，德邦置业公司作为该小区的建设单位，结合其接受的物业服务，对传世物业公司主张的物业服务费酌情按50%予以支持。据此，一审法院判令德邦置业公司应支付传世物业公司2016年10月1日至2019年5月8日期间的物业服务费359597.31元【（3元/月/平方米*7667.32平方米*31个月+3元/月/平方米÷30天*7667.32平方米*8天）*50%】。对德邦置业公司辩称不支付传世物业公司物业服务费的意见不予采信。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，判决：一、德邦置业公司于判决生效之日起十日内支付传世物业公司2016年10月1日至2019年5月8日期间的物业服务费359597.31元；二、驳回传世物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费32010元，由传世物业公司负担25310元，德邦置业公司负担6700元。 二审期间，传世物业公司向本院提交民事判决书两份，证明诉讼时效未超过。德邦置业公司对证据真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为该两份判决并非针对德邦置业公司提起的诉讼，涉及的案件情形也与本案明显不同。 德邦置业公司二审期间未提交新证据。 本院经审查对传世物业公司提供的证据真实性、合法性予以确认，对证明目的不予认可。 二审查明，德邦置业公司作为甲方与乙方传世物业公司签订《前期物业管理服务委托合同》，合同约定委托服务的物业坐落位置为合肥市新站区，占地面积30000㎡，建筑面积76000㎡左右，物业类型包含多层、高层住宅及多层商业楼。二审期间，德邦置业公司确认该76000㎡建筑面积中包含案涉Ａ、Ｂ两栋商业楼。另案涉房产证载明房地产权利人为德邦置业公司，登记时间为2010年12月30日。 一审查明的事实本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.传世物业公司是否为德邦置业公司提供了物业服务，德邦置业公司应否缴纳物业服务费；2.2008年1月19日至2016月9月30日期间的物业服务费是否超过诉讼时效；3.案涉物业服务费的收费标准如何确定。 关于德邦置业公司应否缴纳物业服务费问题。本案系物业服务合同纠纷，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，德邦置业公司作为开发建设单位与传世物业公司签订前期物业服务合同，约定由传世物业公司为德邦置业公司开发建设的包含案涉A、B两栋商业楼在内的“翠馨居”小区进行物业管理。德邦置业公司上诉主张其为名义开发商，与传世物业公司未就案涉商业楼签订物业服务协议，其直至2015年11月才接收案涉房屋，不应交纳物业费。根据已查明的事实，案涉A、B两栋商业楼的所有权人为德邦置业公司，并于2010年12月30日办理了案涉房屋的产权登记，传世物业公司为案涉小区提供物业服务至2019年9月。德邦置业公司未能提供相反证据反驳该段时间接受了其他物业公司的物业服务，也未提供证据证明其与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，故一审法院认定案涉期间传世物业公司为案涉小区的物业服务单位，德邦置业公司应承担物业服务费的交纳义务于理有据。德邦置业公司的此节上诉理由本院不予采纳。 关于诉讼时效问题。本院认为，传世物业公司一审起诉时间为2019年8月9日，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）的规定处理本案正确。物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，具有可分性，均为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算，即按一审法院认定的物业服务费交付时间为每季度首月10日前确定每一期的债务诉讼时效。传世物业公司主张物业服务费为同一债务缺乏依据，本院不予支持。另在审理追索物业服务费案件中，虽适用诉讼时效时不宜过苛，但物业服务企业明显怠于行使权利的除外。传世物业公司主张2008年1月19日至2016月9月30期间的物业费，该期间长达近九年，传世物业公司未能提供证据证明其曾向德邦置业公司连续追索物业费，存在明显怠于行使权利的情形。由于传世物业公司未举证证明该段期间存在诉讼时效中断、中止等情形，故传世物业公司主张的2008年1月19日至2016月9月30期间的物业服务费的债权请求权已超过《民法总则》规定的三年的诉讼时效期间。一审法院认定该部分物业服务费的债权请求权已过诉讼时效期间并驳回传世物业公司此部分诉讼请求，处理正确，本院予以维持。案涉《前期物业管理服务委托合同》约定交纳物业费的时间为每季度首月10日前，现有证据显示传世物业公司于2019年7月16日才向德邦置业公司催缴2008年1月19日至2019年5月8日期间的物业服务费，未提供证据证明其已书面催缴2019年5月9日至2019年6月19日期间的物业费，故一审法院对该期间的物业费不予支持并无不妥。据此，一审法院关于德邦置业公司应支付传世物业公司2016年10月1日至2019年5月8日期间物业服务费的认定本院予以确认。 关于收费标准问题。本院认为，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则。本案中，案涉《前期物业管理服务委托合同》未明确约定案涉商住楼的收费标准，一审法院依据传世物业公司的实际服务情况及同时期传世物业公司与小区其他业主签订的《前期物业管理服务协议》约定的同类物业服务项目收费标准，确定案涉商业楼栋物业服务费的收费标准并无不当。 综上所述，传世物业公司、德邦置业公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35830元，由合肥市传世物业管理有限公司负担29130元，由合肥德邦置业发展有限公司负担6700元。 本判决为终审判决。 审判长  程亚娟 审判员  古开利 审判员  马 莉 二〇二〇年六月二十二日 法官助理姚瑞芳 书记员刁春晖 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。