湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1039号原告：余志刚，男，1987年8月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告：鄂州梦之厦置业有限公司，住所地为鄂州市花湖开发区花湖大道30号。法定代表人：曹华，公司经理。委托诉讼代理人：黎相毅，湖北人本律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告余志刚诉被告鄂州梦之厦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余志刚、被告鄂州梦之厦置业有限公司的委托诉讼代理人黎相毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余志刚向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2017年1月1日至2019年9月1日逾期交房违约金合计24302元；2.被告立即交付原告相关的国家强制性的接房手续：花湖锦绣龙城十号楼1单元1302号房屋的竣工验收合格备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书；3.被告支付原告自起诉之日起到实际交房之日止的违约金，违约金按每日房价总额的万分之五计算支付；4.被告立即为原告办理花湖锦绣龙城十号楼1单元1302号商品房的房屋所有权证；5.被告支付原告自2017年7月2日至2019年9月1日的逾期办理所有权证的违约金1062.5元；6.被告支付原告自判决之日起拖延办证的违约金，违约金按每日房价总额的万分之三计算支付；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以250536元的价格购买被告位于鄂州市花湖开发区××与环城路××龙城××楼××单元××号房屋，被告应当按照购房合同第十一条约定在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定和合同第九条的约定的商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被告交付验收合格的商品房给原告。合同第十二条约定：逾期交付责任：除不可抗力，出卖人未按合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年10月9日前一次性支付被告该商品房的全部房款，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告。因开发商自身原因，至今未能出示相关接房手续：（1）、房屋的《住宅质量保证书》；（2）、《住宅使用说明书》；（3）、《竣工验收备案表》；（4）、面积实测表、测绘单位实测面积明细；（5）、《建筑工程质量认定书》；（6）、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；（7）、被告没有出具分户验收资料。分户验收表是作为质量保证书的附件一起交给原告。后来，原告多次同被告协商，被告仍不能出示房屋验收合格的必备资料，造成原告对房屋质量是否验收合格产生强烈质疑，也给原告的正常生活带来了很多不便，因此被告造成的房屋延期交付，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，按照合同第十二条约定，被告理应赔偿原告房款总价的按日计算万分之一的违约金。根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《建筑工程质量管理条例》第十六条分别规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不能交付使用。被告在交楼时出示给原告的用以证明商品房经验收合格的文件是《建筑工程竣工验收备案表》。被告违反了这一法律强制性规定，无论合同如何约定，都是非法行为，被告都要对原告承担法律责任。合同第二十条约定：一、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。二、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。时至今日，因为被告的原因一直不能办理房屋所有权证。原告也多次联系被告要求按合同约定办理原告的房屋所有权证，均未果。根据《中华人民共和国房地产管理法》第60条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当立即办理房屋所有权证书并支付逾期办理所有权证的违约金。为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告鄂州梦之厦置业有限公司发表如下答辩意见：原告早已接收房屋。原告同时主张逾期交房和逾期办证缺乏事实依据和法律依据。原告第三项、第六项的诉讼请求主张的违约金缺乏合同依据，原告主张的违约金的计算标准与合同约定不符，不应得到支持。原告已接收房屋并装修入住，因此逾期交房违约金应计算至原告实际接收房屋之日止。应考虑诉讼时效，对原告超出起诉之日前三年的逾期交房、逾期办证的违约金的主张不应支持。原告余志刚为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》。拟证明双方签订的合同已约定了交房的时间和办证时间。证据二、户型图。拟证明房型。证据三、照片一组。拟证明：1.被告给原告用的临时电、电改未完成；2.原告与被告协商解决逾期交房和逾期办证问题；3.被告五证齐全，证明双方已签订合同有效；4.消防未经验收合格；5.被告未取得建筑工程竣工验收合格备案表；6.原告多次上访反映被告逾期交房和办证；7.原告寻求法律途径解决被告逾期交房和办证。证据四、被告公司工商登记注册、原告身份证复印件。拟证明原、被告身份主体适格。被告鄂州梦之厦置业有限公司未提交证据。经庭审质证，被告鄂州梦之厦置业有限公司对原告提交的证据一、二、四均无异议；对证据三的电费缴纳明细表、原告与被告协商解决逾期交房和逾期办证的照片有异议，认为不能达到原告主张的证明目的，对其它照片无异议。本院对本案证据审核认定如下：原告余志刚提交的证据一、二、四，被告无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信；对证据三，照片的真实性依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2016年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于××花湖开发区××与环城路××龙城××单元××号房屋一套;商品房面积96.36平方米，总金额250536元；被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房；如逾期在30日内的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日，按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金；如逾期交付超过30日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时，应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，商品房为住宅的还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，在原告不解除合同的情况下，自原告应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告在合同约定期限内支付了全部房款，2016年12月30日，被告向原告交付了涉案房屋，原告领取了房屋钥匙。另查明，被告具有合法开发锦绣龙城10幢和预售资格，诉争房屋尚未取得竣工验收备案证明，被告办理锦绣龙城10幢房屋权属登记的资料尚待相关行政部门审批，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属登记证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。关于是否承担逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付商品房，被告鄂州梦之厦置业有限公司于2016年12月30日就向原告交付房屋，在合同约定的交房日期之前。原告以鄂州梦之厦置业有限公司交付的房屋不符合交房条件为由，主张逾期交房违约金，本院认为，鄂州梦之厦置业有限公司向原告交房时确属不符合交房条件，对于未达到交付条件的商品房，原告有权拒绝接收，但原告在这种情况下，自愿选择此时接收房屋，视为其以实际行动变更了合同约定的交房条件，因此，原告以此为由主张逾期交房违约金，无事实依据，本院不予支持。当然，原告接收了未达到约定交付条件的房屋后，被告仍应进一步完善相关设施，直至完善全部交付手续。关于逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》约定了具体的办证时间，并约定了逾期办证违约金，系被告作出的合同承诺。被告未能在商品房交付之日起180日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属证书，构成违约，应当承担违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金。原告在第五项诉讼请求中主张2017年7月2日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金1062.50元，未超出按照合同约定的每日按全部房价款的万分之0.1计算后得出的金额，故本院依法予以支持。原告在第六项诉讼请求中主张自判决之日起按每日房价款总额的万分之三计算支付，与合同约定不符，本院仅支持合同约定的每日按已支付房价总额的万分之0.1计算。被告辩称原告主张逾期办证违约金已过诉讼时效，本院认为被告未在合同约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记，是继续性的违约行为，只有等到违约结束才应开始计算诉讼时效，故对被告该辩解意见不予采信。被告辩称未收到购房款，本院认为，涉案房屋是被告抵偿给工程承包人的房屋，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告向工程承包人支付购房款，被告并未提出异议，且向原告交付了房屋，依据合同相对性原则，原告基于合同约定可向被告提出请求。关于交付房屋竣工验收合格备案表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。原告虽接收房屋，但被告仍应进一步完善相关配套设施，完善交付手续后，向原告出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅质量保证书，住宅使用说明书等。关于办理房屋所有权证。依据合同约定，被告应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记，该协助办理不动产权属登记备案义务是被告应当履行的合同义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，其提供必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。商品房购买人要想顺利办理有关土地使用权变更和房屋所有权登记手续，前提条件是房地产开发企业必须提供完备的证明文件，否则根本无法办理有关手续。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。”被告迄今未取得竣工验收证明文件，未进行不动产首次登记，尚不具备办理不动产权属登记的法定条件，待具备办理不动产权属登记的法定条件后，被告应当将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理不动产权属登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告余志刚支付2017年7月2日至2019年9月1日期间的逾期办证违约金1062.50元。二、被告鄂州梦之厦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告余志刚支付自判决之日即2020年6月24日至实际完成房屋所有权登记之日止的违约金，每日按全部房价款250536元的万分之0.1计算。三、被告鄂州梦之厦置业有限公司在符合法律规定及合同约定的交房条件后十日内向原告余志刚出示建设工程竣工验收备案证明文件、住宅质量保证书，住宅使用说明书。四、被告鄂州梦之厦置业有限公司应于本判决生效且具备不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告余志刚办理不动产登记。五、驳回原告余志刚的其他诉讼请求。案件受理费1434元，减半收取计717元，由被告鄂州梦之厦置业有限公司负担30元，原告余志刚负担687元；该费用原告已预交，待本判决生效后，由被告承担的部分由其直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年六月二十四日书记员  刘慧文