四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1941号 上诉人（原审被告）：成都果非果果业有限公司。住所地：成都市蒲江县鹤山镇广定路168号2栋2单元1层13号。 法定代表人：赖珍芳，总经理。 委托诉讼代理人：张汇，四川智见成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦清丽，女，1966年1月17日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘应霞，四川公生明律师事务所律师。 上诉人成都果非果果业有限公司（以下简称果非果公司）与被上诉人韦清丽房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10828号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 果非果公司上诉请求：一、请求驳回韦清丽一审全部诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由韦清丽承担。事实与理由：一、一审法院关于租金交纳标准及交纳情况等事实认定错误。（一）果非果公司与韦清丽就第三年的租金交纳标准经协商一致已变更。《房屋出租协议》签订后，2018年5月，韦清丽明确表示“考虑到你们的困难，我还是按去年的价格…．．”变更了第三年租金，果非果公司遂按照该变更后的金额交付租金，故一审法院以月租金13,310元计算第三年租金（2018年3月19日-2019年3月18日）以及房屋使用费用是错误的，因而应付租金总额错误。（二）果非果公司已经完成了《房屋出租协议》在租赁期限内的租金支付义务，因而不存在违约，一审法院事实认定错误。二、一审将退租时对房屋的临时占用视为原租赁合同继续有效，且期限为不定期合同的认定错误。韦清丽于2019年2月明确表示期满后不再与果非果公司续签合同，因此一审法院不应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定将房屋占用行为视为原租赁合同继续有效。果非果公司在期满后使用房屋，仅为对房屋的临时占用，所支付的费用为房屋使用费。三、果非果公司不存在违约行为，不应当支付违约金；即便存在所谓其他违约行为，一审法院所确定的违约金过高，远远超过了韦清丽所谓的损失。同时，一审法院并未对果非果公司所主张的“开具发票后进行付款”的抗辩进行回应。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条的规定以及韦清丽的开票承诺，韦清丽具有向果非果公司开票义务，因而果非果公司不支付剩余费用合法合理。 韦清丽答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回果非果公司的上诉，维持原判。 韦清丽向一审法院提出诉讼请求：1、果非果公司向韦清丽支付房屋租金人民币17,649元；2、果非果公司向韦清丽支付房屋使用费66,550元（从2019年3月19日计至实际腾退之日止）;3.果非果公司向韦清丽支付违约金人民币79,860元;4.果非果公司向韦清丽支付房屋修理费人民币38,000元;5.果非果公司向韦清丽支付燃气费及违约金暂计369.46812元（庭审中明确为499元）；6.本案诉讼费、保全费由果非果公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：2016年3月，韦清丽将其所有的位于成都市锦江区房屋出租给果非果公司使用，双方签订了《房屋出租协议》，其中约定租期从2016年3月19日至2019年3月18日，税后月租金第一年为11000元，第二年在第一年租金金额上递增10%，第三年在第二年租金金额上递增10%；租金半年支付一次，果非果公司应于下次租金到期前10天支付给韦清丽；果非果公司不能破坏房屋的装修和室内家用、家电，退房时应当结清水、电、气、物业管理费用等；韦清丽与果非果公司均不得违约，若违约则违约方按该房屋六个月租金作为违约金赔偿对方。合同签订后，韦清丽按约将房屋交付给果非果公司使用，并收取了果非果公司押金11000元。2019年7月23日，果非果公司将大部分物品搬离，2019年7月24日将案涉房屋钥匙交还给韦清丽。2019年7月28日，韦清丽告知果非果公司工作人员，一楼墙体破坏厨房橱柜及台面破损，三楼及地下室堆满垃圾。果非果公司工作人员称，韦清丽并未要求该公司打扫卫生，地下室的东西果非果公司在找人处理。一审另查明，果非果公司使用案涉房屋时，在一楼的墙面上打了十余枚膨胀螺钉，退房时未对墙面进行修复，退房时房间地面有纸壳、塑料袋、瓶盖、废纸等垃圾。一审庭审中，韦清丽陈述，果非果公司共计向其支付了租金415473元。果非果公司陈述，果非果公司租赁的房屋共计4层，包括地面三层及负一层，果非果公司向韦清丽交还房屋钥匙时，负一层堆有一些展架。韦清丽陈述，曾要求果非果公司搬走，果非果公司称要搬，但一直未搬。果非果公司则陈述韦清丽要求果非果公司搬离杂物，果非果公司曾明确告知韦清丽这些展架已经经水泡过不能用，不要了，果非果公司希望韦清丽自行处理。以上事实有韦清丽身份证复印件、果非果公司的营业执照复印件、《房屋出租协议》、微信聊天记录及双方的当庭陈述等证据在案为证。为证明果非果公司给韦清丽的房屋造成了损坏及修复所需的费用，韦清丽出示了照片、报价单，果非果公司对照片真实性予以认可，但认为是正常损耗，对报价单真实性、合法性、关联性均不认可。一审法院审查认为，照片可以看出案涉房屋的现状，但不能证明该现状都是果非果公司所造成，果非果公司称韦清丽向其交付房屋时，橱柜、台面均有裂痕，现状只是原有裂痕的延伸，而韦清丽未举证证明房屋交付时的情况，故照片无法达到证明目的。因其无法证明橱柜损坏由果非果公司造成，故相应的报价单一审法院不予采信。墙面修复的报价中所载需修复房屋系，韦清丽未举证证明此系案涉成都市锦江区房屋，故与本案不具有关联性，一审法院不予采信。 一审法院认为，韦清丽与果非果公司签订了《房屋出租协议》，形成房屋租赁之法律关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于应付租金。虽然韦清丽与果非果公司合同约定的租赁期限从2016年3月19日至2019年3月18日，但合同期限届满之后，果非果公司继续使用该房屋，韦清丽亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方原签订的《房屋出租协议》继续有效，租赁期限为不定期合同。所以果非果公司应当按照合同约定的租金标准向韦清丽支付实际租赁房屋期间的租金。所以韦清丽主张的合同期限内的租金及合同期限届满之后的房屋使用费均应统称为租金。2016年3月19日韦清丽将案涉房屋交付给果非果公司使用，2019年7月24日果非果公司将房屋钥匙交还给韦清丽。虽然韦清丽称果非果公司仍有杂物未搬走，至今果非果公司都不能算腾退房屋，但韦清丽从2019年7月24日收到钥匙起，案涉房屋已经在韦清丽实际控制之内，且该房屋共计4层，果非果公司仅在负一层的部分区域堆放杂物，韦清丽要求果非果公司处理杂物，果非果公司未处理后韦清丽应当及时止损，因止损产生了费用其有权要求果非果公司承担，而非一味空置房屋造成损失无谓的扩大，所以对于韦清丽的意见，一审法院不采纳。所以一审法院确定，果非果公司实际使用案涉房屋期间为2016年3月19日至2019年7月24日。按照合同约定2016年3月19日至2017年3月18日期间年租金为132,000元，2017年3月19日至2018年3月18日期间的年租金在去年基础上上涨10%，即145,200元，2018年3月19日至2019年3月18日期间的年租金在上一年的基础上再涨10%，即159,720元。双方未约定合同到期后的租金标准，则应当以合同届满前一个月的租金标准计算月租金，所以2019年3月19日至2019年7月24日的租金应为55,902元（159,720÷12月×4月+159,720÷12月÷30天×6天），故果非果公司应支付的租金为492,822元（132,000元+145,200元+159,720元+55,902元）。果非果公司辩称第三年的租金标准双方协商一致为12,100元/月，但韦清丽对此不予认可，且果非果公司未对此进行举证，故对该项意见一审法院不予采纳。韦清丽认可果非果公司已经支付了租金415,473元，缴纳了押金11,000元，押金同意在租金中扣除，故果非果公司仍应向韦清丽支付租金66,349元（492,822元-415,473元-11,000元）。关于燃气费及相应的违约金。果非果公司承租韦清丽房屋时未将燃气费结清，韦清丽主张果非果公司承担未结清的燃气费及因此而向燃气部分支付的滞纳金费用共计499元，果非果公司对此予以认可，一审法院对此予以确认。关于违约金。按照《房屋出租协议》的约定，果非果公司应当每半年支付一次租金，于下次租金到期前10天支付，但果非果公司却逾期向韦清丽支付租金，其行为已构成违约，必然导致韦清丽产生利息损失。按照合同约定，果非果公司退房时不能破坏房屋装修，应保证装修的完整性。同时结清水、电、燃气等费用，但果非果公司截止至开庭之时仍有部分燃气费用未结清，且承租期间在韦清丽的墙上打了十余枚膨胀螺钉破坏了房屋的墙面，造成韦清丽要么对墙面进行修复产生修复费用及房屋空置期损失，要么之后出租房屋时降低出租价格产生租金收益损失。且租赁期间届满后，承租人应当返还的租赁物，需满足租赁物性质使用后的状态，换言之，腾退的房屋应能满足一般生活经验的使用、居住，而果非果公司在退房时不仅让房屋地面垃圾遍地且在负一层堆放了一些经水泡过的展架，在韦清丽要求果非果公司打扫、处理时果非果公司却拒绝履行义务，使得韦清丽需另行找人打扫、搬走展架。故果非果公司存在违约行为，且该违约行为必然导致韦清丽产生损失。双方在合同中约定的违约金为六个月的租金。我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。果非果公司称该违约金标准高于实际损失，请求法院调减。一审法院结合果非果公司的违约行为、过错程度、韦清丽的实际损失，酌定果非果公司应当向韦清丽支付违约金50,000元。关于房屋修理费，因韦清丽出示的证据不足以证明橱柜、台面的损坏系果非果公司所致，故对其主张的对橱柜、台面的修复费用一审法院不予支持。对于其主张的墙面修复费用，因其出示的报价单上所载房屋不能与其房屋对应，且墙面修复未实际发生，尚不足以确定价格，同时在上述的违约金中，一审法院已将墙面损坏作为违约金金额的考虑因素，故对其该项主张，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、果非果公司于判决发生法律效力之日五日内向韦清丽支付租金66,349元；二、果非果公司于判决发生法律效力之日五日内向韦清丽支付违约金50,000元；三、果非果公司于判决发生法律效力之日五日内向韦清丽支付燃气费及相应的违约金499元；四、驳回韦清丽其他诉讼请求。案件受理费减半收取2,168元,由果非果公司负担。 二审中，果非果公司提交一组新证据：转账统计表及支付凭证，拟证明1、果非果公司已足额支付房屋租金；2、果非果公司存在未支付房屋占用费用。韦清丽质证称，该组证据一审庭审中明确要求果非果公司在规定时间内进行提交，但果非果公司一审时未提交，按照证据规则视为果非果公司放弃了其权利主张，对该证据不予质证，果非果公司的证明目的也无法达到，同时认为该组证据是在二审庭审当天提交的，也没有在二审举证期内提交，该证据也不属于新证据，不能达到其证明目的。本院认为，前述证据因与待证事实之间不具关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另，一审中，韦清丽陈述收到租金415,473元及押金11,000元，因二审中，果非果公司与韦清丽共同确认已支付租金金额为426,473元、已付押金为11,000元，合计437,473元，本院对双方在二审中共同确认的前述金额予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、果非果公司是否应向韦清丽支付租金或占用费及具体金额？2、果非果公司是否应当承担违约责任？ 关于果非果公司是否应向韦清丽支付租金或占用费及具体金额。《房屋出租协议》约定租期为2016年3月19日至2019年3月18日，果非果公司于2019年7月24日将案涉房屋钥匙交还给韦清丽，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”。本案中，租赁期限届满后，2019年3月19日至2019年7月24日期间，果非果公司仍在使用、实际控制房屋，且无证据表明在约定租赁期满后，韦清丽即对果非果公司继续使用租赁房屋提出异议，因此，2019年3月19日至2019年7月24日期间应当属于不定期租赁合同的履行期间，果非果公司应付该期间款项性质为租金，而非占用费。关于果非果公司应付租金金额，因韦清丽表示“按合同今年4月以后的租金应该是……，考虑到你们的困难，我还是按去年的价格……”，应当认定系韦清丽对自身权利的合法处分，在果非果公司要求按照前述标准计算租金的情况下，韦清丽应当受到约束。韦清丽主张该降低租金的意思表示附加了需要按约支付租金的条件，但韦清丽未对该附加条件进行举证，对韦清丽该主张，本院不予采信，因此，对于果非果公司主张2018年3月19日至2019年3月18日租金按照145,200元／年计算的主张本院予以支持。2019年3月19日至2019年7月24日期间租金亦应按照145,200元／年的标准计算，此期间租金应为50,820元（145,200÷12月×4月+145,200÷12月÷30天×6天）。故，果非果公司应付租金总额应为473,220元（132,000元+145,200元+145,200元+50,820元）。因双方在二审中确认已支付租金金额为426,473元、已付押金为11,000元，故果非果公司还应向韦清丽支付租金35,747元（473,220元-426,473元-11,000元）。 关于果非果公司是否应当承担违约责任。《房屋出租协议》约定“租金半年支付一次，果非果公司应于下次租金到期前10天支付给韦清丽；果非果公司不能破坏房屋的装修和室内家用、家电，退房时应当结清水、电、气、物业管理费用等；韦清丽与果非果公司均不得违约，若违约则违约方按该房屋六个月租金作为违约金赔偿对方。”，因果非果公司存在逾期支付租金的违约行为，且果非果公司在案涉房屋墙上打了十余枚膨胀螺丝事实上破坏了房屋且未修复，返还的案涉租赁房屋未腾退完毕、未清扫，不能满足一般使用需要，一审法院据此综合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等酌定果非果公司应当向韦清丽支付违约金50,000元并无不当，本院予以维持。对于果非果公司主张应当先开具发票后支付租金的主张，本院认为，双方并未就该内容达成一致约定，亦不符合先履行抗辩权的行使条件，不能以此对抗作为主要合同义务的租金支付义务，对果非果公司此项主张不予支持。 综上所述，果非果公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10828号民事判决第二项，即“成都果非果果业有限公司于本判决发生法律效力之日五日内向韦清丽支付违约金50,000元”；第三项，即“成都果非果果业有限公司于本判决发生法律效力之日五日内向韦清丽支付燃气费及相应的违约金499元”； 二、变更成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10828号民事判决第一项，即“成都果非果果业有限公司于本判决发生法律效力之日五日内向韦清丽支付租金66,349元”为“成都果非果果业有限公司于本判决发生法律效力之日五日内向韦清丽支付租金35,747元”； 三、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10828号民事判决第四项，即“驳回韦清丽的其他诉讼请求”； 四、驳回韦清丽的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费为4,336元，由成都果非果果业有限公司负担3200元，韦清丽负担1136元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月八日 书记员 丁昱凡