河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初1147号原告：胡桂云，女，1988年9月26日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人:张冕冕，河南兴言律师事务所律师。委托诉讼代理人:李腾飞，河南兴言律师事务所律师。被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧1层，统一社会信用代码91410100568630101X。法定代表人：解广法，该公司董事长。委托诉讼代理人：贠航，河南英泰律师事务所律师。原告胡桂云与被告河南荣亿置业有限公司（以下简称荣亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡桂云的委托诉讼代理人李腾飞，被告荣亿公司的委托诉讼代理人贠航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡桂云向本院提出诉讼请求：1.确认2012年11月28日原告与被告签订的《鑫荣中央金地商品房认购协议》无效；2.判令被告向原告返还首付款350612元；3.判令被告向原告返还租金抵房款96685元；4.判令被告赔偿原告利息损失暂计算为125100元（利息以447297元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2015年1月1日起暂计算至2020年4月20日止），此后利息续计至实际清偿之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月28日，原告胡桂云与被告荣亿公司签订《鑫荣中央金地商品房认购协议》，主要约定：被告将位于A3楼一层31058号商铺销售给原告，建筑面积37.28㎡；原告订购单位总房价款690612元，付款方式为按揭付款，首付款为总房款的50.77%即350612元，剩余房款340000元；被告保证在相关政府部门的流程之下办理相关证件，并在签订《商品房买卖合同》时予以公示；被告于2013年5月31日前交房，到期如未按时交房，按国家相关法律规定进行赔偿。2013年10月17日，原告与河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（以下简称鑫欣公司）签订《【鑫荣·中央金地】试投资协议》，主要约定：原告投资【鑫荣·中央金地】A3楼一层31058号，建筑面积37.28㎡，投资额为690612元；双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为1年，自2014年1月1日至2014年12月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；2014年4月1日至2014年12月31日，被告按商铺原告投资总价款的8%年租金向原告支付租金，每季度应支付租金为13812元。现原告已经按照《鑫荣中央金地商品房认购协议》约定将首付款350612元支付完毕，因被告一直未交房，原、被告双方协定将房屋委托鑫欣公司出租，以房屋租金转化为购房款，自2013年6月1日至2015年12月31日被告应向原告支付租金54566元，该部分款项应转化为原告向被告支付的购房款。但被告一直未办理商品房预售许可证，《鑫荣中央金地商品房认购协议》应为无效，将原告支付的购房款予以退还并向原告支付利息。原告为维护合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告荣亿公司辩称：1.被告开发的鑫荣·中央金地项目，是根据政府会议纪要等相关文件，准许被告配建商业用房并上市交易，用于弥补投资，被告目前已经政府补办部分项目证照（《国有土地规划许可证》、《国有土地使用权证》），其他证照补办中。原告与被告就“鑫荣·中央金地”A3楼3层31508号商铺（以下简称案涉房屋）达成的《商品房认购协议》、《鑫荣中央金地商铺定购协议书》是在被告逾期能顺利补办完毕证照的背景下签署的，但法院在审理同类案件时却认定“被告未能在一审辩论终结前取得预售许可证明，属于无效合同”。会议纪要是政府准许被告项目销售的证明文件，且被告销售给原告案涉房屋时该房屋已建成，无需取得预售许可证明文件；2.在《商品房认购协议》签订时，被告已告知原告“项目证件尚在办理之中”，并在合同中明确约定，同时原告确认“自愿认购并承认不以此提出任何异议或索赔”，被告不存在任何隐瞒或欺诈的情况。原告在明知被告证照不齐全的情况下认可投资风险，相应商业风险等投资损失不应由被告承担。原告要求被告赔偿利息等损失于法无据，亦与双方之间的合同约定不符；3.被告向原告交付的案涉房屋是已经建成并能够正常交付使用的房屋，被告按期交房后，原告已实际占有并使用该房屋，并自行选择通过物业服务公司进行委托经营，应当承担经营的市场风险。如果法院继续认定本案案涉房屋的有关协议是无效合同，被告基于有关合同约定返还给原告的57881元，原告也应当全部予以返还给被告；4.在原告购买房屋期间，双方均本着沟通解决的态度，但受疫情影响，周边房价下降、房屋租赁市场持续低迷，原告才主张退房、退款。如果房屋价格持续上涨，原告已经实际占有的房屋也价值上涨，原告可能将不会提起本案诉讼。原告违反双方合同约定退房索赔是违背双方签订合同的初衷，故请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月30日，原告胡桂云与被告荣亿公司签订《【鑫荣金地】商铺定购协议书》（以下简称《定购协议》），主要约定：原告认购案涉项目A3号楼1层1058号铺，总价人民币690612元，认购商铺定金为50000元整，28日内签订完购房合同时定金自动转为购房款。2012年11月28日，原告作为定购方（乙方）与被告作为开发商（甲方）签订《商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），双方约定被告将其开发的郑州××区保税北路琴台街交汇处的“鑫荣·中央金地”项目A3楼一层31058号商铺出售给原告，该商铺建筑面积37.28㎡，总价款690612元付款方式为按揭付款，首付款为350612元，被告保证协议所指房屋产权权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷和债务纠纷一概由被告负责，由此造成的损失由被告承担。2012年10月30日，原告向被告支付定金50000元；2012年11月28日，原告分三次向被告支付首付款分别为212912元、70000元、17700元，以上共计350612元。被告向原告开具了《收据》共四份。2013年10月17日，原告作为甲方与案外人河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（以下简称鑫欣公司）签订《【鑫荣·中央金地】试投资协议》，约定原告将【鑫荣·中央金地】A3楼一层31058号商铺的经营管理权托管给鑫欣公司，投资额为人民币690612元，第一期为必须性托管，托管期限为1年，即从2014年1月1日起至2014年12月31日止，按投资额的8%向原告支付租金，每季度应支付租金13812元；第二期为选择性托管，托管期限为2年，即从2015年1月1日起至2016年12月31日止，其中2015年1月1日—2015年12月31日间按投资额的9%向原告支付租金，每季度应支付租金15539元，2016年1月1日—2016年12月31日间按投资额的10%向原告支付租金，每季度应支付租金17265元。2013年10月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《交房租金补贴协议》（以下简称租金协议），约定被告向原告进行房租补贴，补贴标准为首付款×年8%÷365天×补贴天数（2013年6月1日—2013年12月31日，共214天），租金补贴共16445元，作为被告逾期交房对原告房屋使用权所作的一次性补贴。2013年11月20日，被告股东解慧梅通过银行转账向原告支付16445元，附言“荣亿公司补贴款”；2014年4月17日、2014年7月18日、2014年10月17日，被告股东解慧梅又分别通过银行转账向原告支付13812元、13812元、13812元，附言“鑫欣租金”、“租金款”、“租金”，以上共计57881元。2015年12月4日，原告作为甲方与鑫欣公司作为乙方签订《房屋及投资确认函》，约定原告自2016年1月1日收回位于A3号楼31058的商铺，鑫欣公司一次性补偿原告34530元，双方终止投资协议，鑫欣公司负责为原告办理产权证外不再对原告承担投资或返租等其他义务。庭审中原、被告均认可2017年后原告可自行将案涉商铺对外出租。2014年12月31日、2015年12月4日，被告分别向原告出具《收据》两份，载明收到原告62155元、34530元，收款事由分别为“租金抵房款”、“租金抵房款外铺”。以上共计96885元。另查明，原、被告在庭审中认可，原告实际收到被告的补贴款及租金为2013年11月20日的16445元、2014年4月17日、2014年7月18日、2014年10月17日的13812元、13812元、13812元，共计57881元；原、被告于2015年达成租金抵房款的合意，被告向原告出具的2014年1月24日、2015年12月4日的收据，原告并未实际支出。2017年后案涉房屋由原告占有使用，被告至今未取得商品房预售许可证，原告亦无法办理房产证及按揭贷款。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求确认2012年11月28日原告与被告签订的《认购协议》无效的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告双方签订的《认购协议》对房屋基本状况、销售方式、价款、付款方式、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的基本内容，被告亦已按照约定收受原告定金及购房款，因此该《认购协议》应当认定为商品房买卖合同。被告向原告出售案涉房产时未取得商品房预售许可证，且该状态持续至原告起诉后，违反了相关法律规定，该《认购协议》属无效合同。根据上述法律规定，取得商品房预售许可证是销售商品房的必要前置程序，被告称案涉房产已建成、无需取得商品房预售许可，不应因此认定合同无效的主张，于法无据，本院不予采纳。故对于原告要求确认2012年11月28日原告与被告签订的《认购协议》无效的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告向其返还首付款350612元的问题。本案中，被告在未取得商品房预售许可证的情况下与原告订立《认购协议》，致使合同无效，应对此承担主要过错责任；原告在明知被告未取得商品房预售许可证的情况下仍然与被告订立《认购协议》，亦应承担相应的过错责任。现案涉合同已被确认无效，被告依据该合同向原告收取的购房首付款应予返还并对原告的损失承担一定的赔偿责任。原告实际向被告支付了350612元购房首付款，有收据在卷为凭，被告应全额退还。案涉房产因被告未办理相关证件导致合同无效，主要过错责任在被告方，故被告支付给原告的补贴款及租金57881元，应用于补偿原告的损失，被告辩称原告应返还该笔款项的主张，本院不予采纳。因此，对于原告要求被告向其返还首付款350612元的诉请，本院予以支持。同时，鉴于案涉合同已宣告无效，被告返还原告购房首付款，原告亦应返还被告其占有的案涉房屋。关于原告要求被告向其返还租金抵房款96685元的问题。原《认购协议》已被认定无效，因该无效合同取得的财产应予返还，原、被告达成将租金抵扣购房款的合意，被告占有使用了原告支付的购房资金并取得收益，该款项应认定为被告2015年1月1日至2016年6月30日占用原告交付的购房资金的利息损失。被告于2014年12月31日、2015年12月4日分别向原告出具的《收据》中载明收款事由为“租金抵房款”、“租金抵房款外铺”可与此印证。故上述租金抵房款，被告应当支付给原告。被告公司称涉案合同无效,原告主张被告支付租金抵房款96685元不应支付的理由不能成立，故原告要求被告向其返还租金抵房款96685元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿原告利息损失暂计算为125100元（利息以447297元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2015年1月1日起暂计算至2020年4月20日止），此后利息续计至实际清偿之日止的问题。本案中，案涉合同因被告主要过错而无效，被告应向原告承担相应的赔偿责任，应当赔偿原告购房资金被占用期间的利息损失。但根据前述，被告支付原告的租金抵房款系其占有使用原告购房首付款的利息损失，且原告亦对案涉合同无效负有一定过错责任，故被告赔偿原告利息损失应以原告支付的购房首付款即350612元为基数。对于利息起算时间，原告要求被告自2015年1月1日起支付利息，在2015年1月1日至2016年6月30日期间，被告以租金抵房款的形式向原告计算了相应的款项，前述已认定其为此期间被告占用原告交付的购房资金的利息损失并予以支持，因原告自身存在过错，故对此期间原告要求被告赔偿利息损失的主张本院不再重复支持。此后（2016年7月1日）至原告实际占有使用房屋前（2016年12月31日）期间的损失，被告公司应以350612元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率予以赔偿，共计为8502元。原、被告在庭审中均认可原告于2017年后占有使用案涉房屋，被告亦未从中取得收益，故对原告主张的2017年1月1日后的损失，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、确认原告胡桂云与被告河南荣亿置业有限公司于2012年11月28日签订的《商品房认购协议》无效；二、被告河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡桂云购房款350612元；三、被告河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡桂云租金抵房款96685元；四、被告河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡桂云损失8502元；五、原告胡桂云于本判决生效之日起十日内返还被告河南荣亿置业有限公司位于郑州航空港区保税北路琴台街交汇处的“鑫荣·中央金地”项目A3楼一层31058号商铺；六、驳回原告胡桂云的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9522元，减半收取计4761元，由原告胡桂云负担970元，被告河南荣亿置业有限公司负担3791元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 峰二〇二〇年六月二十四日书记员 王世珍