广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1403号上诉人（原审原告）：博罗县石湾永福五金厂，住所地：石湾镇永宁村，营业执照：89615110-X。负责人：胡莉莉，女，汉族，1958年5月18日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区*****************，公民身份号码：440************962。委托诉讼代理人：潘玉梅，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄建英，广东格雷兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东创一化工科技有限公司，住所地：博罗县*******永宁段，统一社会信用代码：914***********061E。法定代表人：向光华，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘宗，广东中亚律师事务所律师。原审第三人：博罗县石湾镇安丰五金电子厂，住所地：博罗县*******，统一社会信用代码：92441322MA4WCDMB4H。经营者：王首安，男，汉族，1978年4月2日出生，住湖南省平江县*********，公民身份号码：430************397。上诉人博罗县石湾永福五金厂（下称永福五金厂）因与被上诉人广东创一化工科技有限公司（下称创一化工公司）、原审第三人博罗县石湾镇安丰五金电子厂（下称安丰五金厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2019）粤1322民初4935号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博罗县石湾永福五金厂向本院提出上诉请求：1.撤销原审法院错误判决，查明事实后依法改判支持上诉人一审请求。2.判令由被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院公然违反法定程序规定，认定基本事实不清、证据不足，适用法律错误，以致判决失当。一、原审法院违反法定程序规定。最高人民法院证据规则及民事诉讼法相关司法解释对人民法院确定当事人举证期限及举证责任问题的规定是非常明确的，是“应当”即必须遵守的。在本案中，被上诉人当庭提供租金收据及申请证人严应清出庭作证，对租金收据上诉人是同意质证的，但对证人出庭作证认为应当在举证期限内提出申请，现当庭提出申请不符合法律规定，上诉人不同意其出庭作证，并要求原审法院明确被上诉人申请情况，但原审法院无视举证期限规定及上诉人的要求，拒绝任何释明并强行准许严应清作为证人出庭作证。此外，对被上诉人股东的变更情况被上诉人未提供原件核对，也未经质证，原审法院对相关事实却直接予以了认定。上诉人据此认为，原审法院的做法明显具有倾向性，偏袒被上诉人的意图不言而喻，以致被上诉人的主张在不需要任何其他证据佐证的情况下，仅凭所谓证人的证词就可以得到原审法院的支持。二、原审法院认定基本事实不清、证据不足，适用法律错误。原审法院认定“2018年4月份左右，被告将其中约2500平方米的土地转租给第三人”，同时认为“原告在第三人租赁土地长达一年多时间里都没有发现，并不合理，且被告的前股东严应清已出庭证实在2018年6月左右，因村里铺设管道问题与马子富、第三人的经营者王首安及村长王奇美等人协商资金问题，并且严应清亦与原告的负责人胡莉莉电话沟通过，可见原告对被告转租给第三人的事实是知晓的”，上诉人认为原审法院的认定和认为是想当然，完全忽视了庭审中已查明的事实，认定上诉人知晓转租情况没有事实和法律依据。理由如下：首先，对转租的事实，被上诉人自始至终并未提供与第三人的转租合同，只有当庭的口头陈述。被上诉人原法定代表人证人严应清在上诉人问其在转租时是否有跟上诉人沟通过时，明确回答“应该没有”，在法庭询问被上诉人案涉租赁物转租时有否告知上诉人时，被上诉人明确回答“没有特别告知”，第三人也明确表示庭审之前从未见过上诉人负责人胡莉莉。另外，上诉人与被上诉人于2017年5月30日签订第一份《租约合同》之后，因被上诉人更换法定代表人，应被上诉人要求双方又于2018年8月30日签订内容相同的第二份《租约合同》，而被上诉人于签订第二份租约之前的2018年4月份已将案涉物业分租给了第三人，假如上诉人真如被上诉人所主张“对其分租的行为是清楚的”，那么，上诉人与被上诉人双方重新签订第二份《租约合同》时，为什么还会出现“乙方（被上诉人）不得随意将物业转让”这样自相矛盾的约定？原审法院对此都能视而不见吗？按照原审法院的逻辑，上诉人什么时候应该知晓转租事实的存在？2018年4月？2018年6月？还是其他时间？判定依据在哪里？还是说不需要任何证据只凭想象就可以？其次，按照消防部门的要求，工厂必须要与职工宿舍隔开，原审法院查明的“涉案土地中间有一围墙将被告与第三人的租赁区域隔开，被告与第三人的厂区分别由各自的大门进入”中的围墙及大门自上诉人将涉案租赁物租给被上诉人时现状就是这样子的，并非是被上诉人转租给第三人之后才隔开的。而且第三人在庭审时也明确表示自搬到创一就没有挂牌过。租约合同签订，承租人在支付租金等对价后即取得租赁物的充分使用权，没有承租方通知出租方需要对租赁物进行维护维修的情况下出租方一般不会主动去关注租赁物情况，这是常识，原审法院何以认为“原告在第三人租赁土地长达一年多时间里都没有发现，并不合常理”？判定依据在哪里？该举证责任依法不应该是承租人（转租人）吗？最后，证人严应清的证词，证人严应清是被上诉人的原法定代表人，就是严应清将被上诉人公司转让给向光华（被上诉人公司现任法定代表人）的，当时严应清转让被上诉人公司是连带着本案的租约以及被上诉人与第三人的租约一并转让的，即是附条件的。若本案的租约依法被解除，势必会影响到严应清与向光华的转让关系也会影响到被上诉人与第三人的租约关系，严应清极有可能会被追究一定的责任，因此，严应清与本案被上诉人存在利害关系显而易见。原审法院却以严应清“是被告的前股东，其对被告转租给第三人的情况比较清楚，本院对其证言予以采信”何其荒唐！就2018年6月修建排水沟的出资情况，现在就来看看严应清三种完全不同的说法：（1）在其签名的当庭提交的《证明》上称：“修建排水沟总共花费了5000元，由安丰厂出资2000元，永福五金厂出资2500元，创一化工出资500元”；（2）在回答被上诉人提问时，回答：“当时预算需要5000元，由安丰购买材料”；（3）在回答上诉人提问时，他却回答：“总额是5000元，当时马子富说与胡莉莉沟通只同意出资2000－3000元，剩余部分是被上诉人出资的”。因修建排水沟问题，马子富受上诉人委托确实有去查看现场，但从未见到过第三人的经营者，严应清也未介绍过有第三人的存在，上诉人同意出资3000元，这才是事实。由此可见，证人严应清在法庭上明显作虚假陈述，其证言前后不一，其证词依法不应被采信。综上所述，上诉人认为，原审法院违反法定程序规定，对证人证言偏听偏信，有意偏袒被上诉人，完全摒弃举证责任分配要求，认定基本事实不清、证据不足，适用法律错误，以致判决失当。故此，上诉人请求二审法院依法撤销原审法院的错误判决，并依法改判，以维护法律的正确实施。上诉人博罗县石湾永福五金厂在庭审中补充：第一点，我们认为一审判决是违反法定的证据规则的，根据旧的民事诉讼证据规定第69条，以及新的民事诉讼证据规定第90条均明确规定，与当事人有利害关系的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据的，而一审判决却违反此证据规则，单单仅凭与被害人有密切关系的证人证言。而且这个证人证言本身也是前后陈述不一致的，就单单以这个证人证言认定我方对转租是知晓的，一审判决除了采信了证人证言之外，另外一个判我们败诉的一个理由，是认为我方1年多都没有发现转租不合常理，我方就不明白这个常理存在的依据在哪里。如果一审法院认为我们1年多都没有发现不符合常理，那请问我方应该在多长时间内发现才算，符合常理呢？相信对于这些问题一审法院是没办法给我们一个正确的令人信服的说法的，一审用毫无依据的常理扣在我们头上，这样的判决是没办法令人去服判的。第三点，我方真正知道转租的时间是在去年的8月份，并非证人或者是被上诉人在庭审中所说的是2018年6月份修水沟的时候，我们在第二份我们提交的证据是我们跟被上诉人签的第二份租约合同的时间，签订的时间是在2018年8月30日，他转租是在2018年4月份，修水沟也是在2018年6月份，我们的合同是在后的，他转租也好，修水沟也好，都是在前的，为什么在后面？如果我们明明知道了第三人的存在，在第二次最后这份签的合同这里为什么我们还会同样的去约定不能转租？合同第四条明确约定不能随意转让，意思就是不能转租。我们知道他转租是大概在去年的时候，我们的上诉人是想去转让案涉的物业的，当时就在中介挂了盘，然后中介带去现场，带看的时候是听到创一的员工亲自告诉中介，还有带去看现场的客户，他的员工是这样告诉我们的，围墙那边不是宿舍，而是已经转租了给他人了，然后中介给我们反映之后，我们才知道这个事情，就去敲了安丰电子厂的门，就是第三人的门，然后去跟安丰的老板王首安去了解转租的情况，我们才惊讶地发现原来他在2018年4月份就已经将所谓宿舍区域大概2500方转租了给安丰电子厂，也是转租了给第三人，他转租的租金是13000元每个月，而且还收了第三人高额的押金39000元。被上诉人在一审庭审的时候也明确告诉过法庭，他从接手案涉的物业之后，除了安丰之外，前面还有两家他都转租过给别人，也就不止安丰还有第二家第三家，证明了被上诉人的违约行为是非常恶劣的，构成了根本的违约，因此我认为无论从合同法第224条的角度来看，还是从被上诉人的违约行为来看，我们要求解除合同都是有法律依据的。被上诉人认为的我们按时足额收到了租金，就代表我们实现合同目的。我们认为本案租赁合同的目的，除了按时和足额收到被上诉人租金之外，还包括我们对顾客对租客的选择，对租赁物的安全的保障，以及我方作为出租人的法律风险的防控，还有更重要的就是我们作为合同出租人的社会责任等等，我们只同意被上诉人一人使用的，并没有同意他分租给他人，如果被上诉人这样不尊重合同，不尊重法律，随意将物业转租给第二、第三、第四个租客的话，那无疑是会将我们作为出租方的法律风险无限的扩大。综上所述，我认为是无论从合同的法定的解除权，还是说从被告人的违约行为来看，我认为我们都是可以解除要求解除合同的，我们的诉请都应该去得到支持，请二审法院查明事实，依法改判。被上诉人广东创一化工科技有限公司辩称，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由是虚假陈述，与客观事实不符，与常理不符，也与法律不符，所以恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人经法庭依法传唤，未参与二审查询，亦未提交书面意见。一审原告向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2018年8月30日签订的《租约合同》；2.判令被告立即向原告返还博罗县*************侧面积约5567平方米土地及其附属设施设备（包括地上简易厂房、宿舍楼、围墙等），约值150万；3.判令被告向原告支付2019年10月份租金差额1400元及自2019年11月份起按约定支付至实际返还前述土地及其附属设施设备之日止的租金（2019年10月1日至2020年9月30日的租金按每月21400元；2020年10月1日至2021年9月30日的祖金按每月23112元；2021年10月1日至2022年9月30日的租金按每月25192元；以此类推，按每年递增8%计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年1月31日，原告取得坐落在博罗县******永宁组沙尾树山面积5567平方米的土地使用权。2017年3月15日，被告原股东刘敏、陈钢变更为严应清、郭宁华。2017年5月30日，原、被告签订《租约合同》，约定原告将位于石湾镇西田村永宁组永石大道侧面积约5567平方米土地出租给被告使用，租期自2017年6月1日起至2026年9月30日止，双方还对租金、押金、交租时间及违约责任等进行了约定。2018年4月份左右，被告将其中约2500平方米的土地转租给第三人。2018年8月2日，被告由原股东严应清、郭宁华变更为向光华、周远斌、惠州市中达新材料科技有限公司。2018年8月30日，原、被告重新签订《租约合同》，约定原告将涉案土地出租给被告使用，租期自2019年9月1日起至2025年10月1日止，2019年10月1日至2020年9月30日的租金按每月21400元，2020年10月1日至2021年9月30日的祖金按每月23112元，2021年10月1日至2022年9月30日的租金按每月25192元……，租金于当月5号前缴清；同时合同第四条约定，乙方（被告）不得随意将物业转让，不得利用承租之物业进行非法活动，否则一切后果乙方负责。签订合同后，原告委派马子富收取租金，并由其将租金收据送至被告公司。庭审中，双方确认被告已补回2019年10月份的差额1400元，并已交付租金至2019年12月份。另查明，涉案土地中间有一围墙将被告与第三人的租赁区域隔开，被告与第三人的厂区分别由各自的大门进入。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，原告与被告签订的《租约合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。关于合同解除的问题。本案中，被告承租原告5576平方米的土地，将其中约2500平方米的土地出租给第三人，虽然被告在转租给第三人时并没有告知原告，但原告在第三人租赁土地长达一年多时间里都没有发现，并不合常理，且被告的前股东严应清已出庭证实在2018年6月左右，因村里铺设管道问题与马子富、第三人的经营者王首安及村长王奇美等人协商资金问题，并且严应清亦与原告的负责人胡莉莉电话沟通过，可见原告对被告转租给第三人的事实是知晓的，原告主张于2019年8月28日才知道转租的事宜，与事实不符，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原告在知道被告转租后六个月内未提出异议，视为同意被告转租给第三人，现请求解除原告于2018年8月30日签订的《租约合同》，缺乏事实和法律依据，不予支持。因一审法院不支持原告要求解除《租约合同》的请求，其请求被告立即向原告返还博罗县*************侧面积约5567平方米土地及其附属设施设备（包括地上简易厂房、宿舍楼、围墙等），于法无据，不予支持。对2019年10月份租金差额1400元及自2019年11月份起按约定支付至实际返还前述土地及其附属设施设备之日止的租金，因双方确认被告已补回2019年10月份的差额1400元，并已交付租金至12月份，因此一审法院对此期间的租金不再处理；对2020年1月份后的租金，因一审法院不支持原告要求解除《租约合同》的请求，被告应按合同约定的期限及金额交纳租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告博罗县石湾永福五金厂的诉讼请求。案件受理费18463元，由原告承担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：双方当事人签订的《租约合同》是否应当解除的问题。具体判析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，上诉人永福五金厂出租涉案租赁物5576平方米，被上诉人创一化工公司将其中约2500平方米转租第三人安丰五金厂，上诉人永福五金厂诉称其长时间内没有发现，不符合一般常理。其次，永福五金厂庭审期间表示，永福五金厂的负责人与案外人马子富系姐弟关系，并且委托马子富代表上诉人管理涉案租赁物，马子富事实上也每月将租金的收款收据送到涉案的租赁的厂区，上诉人及其委托代理人马子富应当知晓本案的部分转租事实，上诉人作为出租人对涉案租赁物具有一定的管理、检查、监督职责，长期以来对于被上诉人的转租行为并没有提出异议，应视为默许。最后，证人严应清原审出具的证人证言表示：因村里铺高管道问题与马子富、第三人的经营者王首安及村长王奇美等人协商资金问题期间，第三人安丰五金厂以次承租人的身份进行部分出资，并且严应清表示与上诉人永福五金厂的负责人进行电话沟通。上述证言，进一步印证上诉人对于本案的转租事实明知。因此，原审法院判决认定上诉人应当知道涉案厂房部分转租，未在规定的期限内提出异议，驳回上诉人请求解除合同，处理并无不妥，二审予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用18463元，由上诉人博罗县石湾永福五金厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年六月十二日法官助理 李苗苗书 记 员 曾晓英附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；