江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终516号上诉人（原审被告）：抚州市梦圆商务酒店有限公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道891-1，统一社会信用代码91361000584025323Y。法定代表人：邹强，系该公司总经理。诉讼委托代理人：饶赤明，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：江西省抚州军供站，住所地抚州市赣东大道891号，统一社会信用代码12361100723903166Q。法定代表人：黄真，系该站站长。委托诉讼代理人：王玮，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人抚州市梦圆商务酒店有限公司（以下简称梦圆酒店）因与被上诉人江西省抚州军供站（以下简称抚州军供站）租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。梦圆酒店上诉请求：1.撤销一审判决，驳回抚州军供站的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由抚州军供站承担。事实和理由：在一审庭审过程中，梦圆酒店已经提交了相关的证据证明梦圆酒店分别在2018年12月12日支付租金100,000元，2018年12月19日支付租金62,500元，2019年5月13日支付租金30,000元，2019年6月5日支付租金30,000元，2019年7月2日支付租金40,000元，共支付租金262,500元。因此，自2018年10月1日起至2019年6月30日梦圆酒店已经全部付清租金。一审法院认定，就梦圆酒店是否还拖欠抚州军供站2018年9月30日之前的租金要求梦圆酒店提供已付租金的相关证据，该举证责任倒置错误。抚州军供站在诉状中明确表示，从2018年10月1日至今，梦圆酒店一直未缴纳租金，经抚州军供站多次催缴，梦圆酒店仍然一直拖欠租金。这说明抚州军供站在本案的诉请是2018年10月1日至2019年6月30日期间的租金，梦圆酒店已经提供证据证明该期间的租金262,500元已经付清，不再拖欠租金。但一审法院超越审理范围，对抚州军供站没有主张的2018年10月之前的租金扩大审理，并且将该范围的举证责任转嫁给梦圆酒店承担，不符合我国《民事诉讼法》的规定。根据《合同法》规定，只有在一方根本违约的情况下，另一方当事人才可以要求解除合同、支付违约金。一审法院认定梦圆酒店自2018年10月1日之后未再按合同约定履行支付租金义务，其行为已经构成根本违约。如前所述，梦圆酒店已经付清租金262,500元，不存在根本违约的情形。在实际生活中受经济波动的影响，租金迟交几天是司空见惯的，只要双方互相信任，合同就可继续履行。而抚州军供站一直紧紧抓住未在准确的时间内缴纳租金这个时间节点不放，要求解除合同并支付违约金是不合理的。另外，从2017年案件调解笔录来看，梦圆酒店已经将之前的欠款全部还清，抚州军供站要求公证，梦圆酒店为了合同能够继续下去，被迫去做了公证。近年来餐饮行业经营困难重重，梦圆酒店也不例外，即便如此梦圆酒店仍然努力交纳租金，并未恶意不履行缴纳租金的义务。因此，抚州军供站的合同目的完全可以实现，梦圆酒店不存在根本违约的情形。此外，一审法院判决梦圆酒店支付利息（以87,500元从2018年1月10日起至2019年6月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算……）没有事实和法律依据。我国并无法律规定迟延交付租金，承担相应的利息应当按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算；另外，尽管按照原审判决所述，2018年10月1日之后，梦圆酒店未再按合同约定履行支付租金义务，那么利息也应当从2018年10月1日之后起计算，而不是按照判决中以87,500元从2018年1月10日起至2019年6月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。抚州军供站辩称，梦圆酒店的诉讼请求及事实和理由均不成立。抚州军供站与梦圆酒店签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同双方必须按约履行双方义务，从2017年1月1日起，截止至2019年6月30日，梦圆酒店欠租金264,200元未支付给抚州军供站。在2019年6月30日之前抚州军供站多次催梦圆酒店缴纳租金，梦圆酒店迟迟未缴。且从2019年6月30日至今梦圆酒店也未支付相应的租金给抚州军供站，而梦圆酒店至今一直在使用所租的房屋。梦圆酒店的行为已经严重违约，严重侵犯到抚州军供站的权益，在此期间抚州军供站多次要求梦圆酒店履行租赁合同，梦圆酒店拒不履行，梦圆酒店违约事实清楚。按照合同约定，梦圆酒店未按合同约定时间支付租金超过3个月，则抚州军供站有权解除合同，并收回出租房屋；梦圆酒店未按合同约定时间支付租金，逾期每日梦圆酒店应当向抚州军供站支付1,000元违约金。梦圆酒店违反合同规定已经不止是一次，梦圆酒店是故意的、恶性违约行为，而且拖欠租金时间之久，拖欠次数之多已经严重违反合同约定及合同法相关规定。抚州军供站在2017年就因拖欠租金案起诉过梦圆酒店，人民法院制作了民事调解书，2017年3月2日梦圆酒店在公证处做出承诺：从2017年1月1日起，不再拖欠租金，如有拖欠租金、不按时交纳租金等违约情况发生，承诺立即将所租房屋退还给抚州军供站，并终止《房屋租赁合同》。公证的承诺书是合法有效的，依据合同法第二十一条规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。公证书同时也对承诺的期限进行了约定，约定只要梦圆酒店不按时交纳租金，则梦圆酒店承诺立即终止合同和退还房屋给抚州军供站。依据合同法第二百二十七条规定，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因为梦圆酒店已经存在多次拖欠租金行为，违反合同法规定。按照公证的承诺书的约定，抚州军供站有权要求解除租赁合同，并要求梦圆酒店退还房屋给抚州军供站。一审法院认定本案事实清楚，证据确凿充分。请求二审法院驳回梦圆酒店的所有上诉请求并由梦圆酒店承担一、二审的诉讼费用。抚州军供站向一审法院起诉请求：1.判令梦圆酒店向抚州军供站支付所欠租金共计264,200元；2.判令梦圆酒店向抚州军供站支付违约金171,000元；判令解除抚州军供站、梦圆酒店签订的房屋租赁合同，梦圆酒店将所租房屋归还给抚州军供站；3.梦圆酒店承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，抚州军供站变更第一项诉讼请求为判令梦圆酒店支付抚州军供站截止2019年6月30日房屋租金264,200元，2019年7月1日起租金按一年360,000元计算至判决实际腾房之日止；增加了要求梦圆酒店支付自2018年1月10日起以87,500元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、2018年4月10日起以87,500元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、2018年7月10日起以87,500元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、2018年10月10日起以87,500元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、2019年1月10日起以87,500元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、2019年4月10日起以87,500元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、2019年7月10日起以89,200元按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，上述利息均计算至2019年9月底，利息共计12,733元。一审法院认定事实：2011年11月23日，抚州军供站(甲方)与梦圆酒店原总经理李国平（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。约定：甲方将坐落于抚州市赣东大道891号的军供大楼1-10楼、停车保安室、附属的二层楼房出租给梦圆酒店经营酒店；租赁期限为15年，自2012年1月1日至2027年1月1日；租金为每年350,000元，从2019年5月1日起年租金在上一年的租金基础上递增10,000元，以此类推，直至本合同租赁期满；梦圆酒店应当在每季度后10天交付本季度的租金，租金以现金方式按季交付；本合同签订时，乙方向甲方缴纳租金押金300,000元，合同履行完毕后，甲方于乙方空店之日起10日内退还给乙方；甲方未将第二批租赁物交付乙方使用，逾期每日向乙方交付1,000元违约金；甲方未按本合同约定实际时间退还乙方租赁押金，逾期每日向乙方交付1,000元违约金；乙方未按本合同约定时间支付租金，逾期每日向甲方支付1,000元违约金。合同对其他事项双方也作了约定。合同签订后，抚州军供站依合同约定向梦圆酒店交付了租赁物，梦圆酒店向抚州军供站交付了2018年10月1日之前的所发生的租金。自2018年10月1日之后，梦圆酒店未再按合同约定按季度向抚州军供站支付租金，截止2019年6月30日，梦圆酒店累计拖欠抚州军供站租金264,200元。上述拖欠的租金经抚州军供站多次催收梦圆酒店未予缴纳。另查明，2016年8月16日，抚州军供站就梦圆酒店拖欠租金向抚州市临川区人民法院提起过诉讼。2017年3月3日，抚州市临川区人民法院作出（2016）赣1002民初2178号民事调解书。调解书确认梦圆酒店已经于2017年2月22日向抚州军供站缴纳至2016年12月31日的全部租金612,500元，抚州军供站、梦圆酒店双方所签订的租赁合同继续履行。2017年3月2日，梦圆酒店在抚州市文昌公证处公证下向抚州军供站作出承诺，从2017年1月1日起，不再拖欠抚州军供站租金，严格按照与抚州军供站签订的《房屋租赁合同》约定按时缴纳合同约定的租金。如有拖欠租金，不按时交纳租金等合同违约情况发生，抚州军供站有权终止与梦圆酒店签订的《房屋租赁合同》，并有权收回所有房屋。诉讼中，梦圆酒店提供证据证实梦圆酒店分别在2018年12月12日支付租金100,000元、2018年12月19日支付租金62,500元、2019年5月13日支付租金30,000元、2019年6月5日支付租金30,000元、2019年7月2日支付租金40,000元，以上共计支付租金262,500元。为此梦圆酒店主张抚州军供站在本案中诉请的租金已经支付完毕。就梦圆酒店是否还拖欠抚州军供站2018年9月30日之前的租金一审法院要求梦圆酒店提供已付租金的相关证据，梦圆酒店在一审法院规定的时间内未向法庭提供。一审法院认为，抚州军供站与梦圆酒店签订的《房屋租赁合同》为抚州军供站、梦圆酒店真实意思表示，合同内容没有违反法律强制性规定，合法有效。抚州军供站、梦圆酒店应按合同约定履行各自义务。合同签订后，抚州军供站按约提供了租赁物供梦圆酒店使用、梦圆酒店亦按约交付了履约保证金及2018年10月1日之前所发生的全部租金。梦圆酒店从2018年10月1日之后未再按合同约定履行支付租金义务，其行为已构成根本违约。现抚州军供站要求梦圆酒店支付2018年10月1日至2019年6月30日租金264,200元及此后所发生的租金，证据确实、于法有据，予以支持。同时抚州军供站要求解除抚州军供站、梦圆酒店签订的《房屋租赁合同》，并要求梦圆酒店腾出租赁房屋交换给抚州军供站，符合合同约定和法律规定，一审法院亦予以支持。抚州军供站还要求梦圆酒店按合同约定的每日1,000元支付违约金并支付逾期付款利息，因抚州军供站、梦圆酒店约定的违约金明显过高，抚州军供站既主张违约金又主张逾期付款利息属重复主张，一审法院支持由梦圆酒店按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%计算向抚州军供站支付逾期付款利息。梦圆酒店主张分别在2018年12月12日支付租金100,000元、2018年12月19日支付租金62,500元、2019年5月13日支付租金30,000元、2019年6月5日支付租金30,000元、2019年7月2日支付租金40,000元，以上共计支付租金262,500元，为此梦圆酒店对抚州军供站在本案中诉请的租金已经支付完毕，因梦圆酒店未提供2017年1月1日至2018年9月30日付清抚州军供站租金的相关证据，梦圆酒店上述期间已支付的262,500元租金应认定为支付2017年1月1日至2018年9月30日期间所拖欠的抚州军供站租金，对梦圆酒店该主张一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除江西省抚州军供站与抚州市梦圆商务酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、抚州市梦圆商务酒店有限公司自本判决生效之日起30日内腾空位于坐落于抚州市赣东大道891号的军供大楼1-10楼、停车保安室、附属的二层楼房，将上述房屋交还给江西省抚州军供站；三、抚州市梦圆商务酒店有限公司自本判决生效之日起七日内给付江西省抚州军供站租金264,200元（租金截止至2019年6月30日）及此后的租金（按合同约定标准至腾空上述租赁物之日止）并支付利息（以87,500元从2018年1月10日起至2019年6月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、以87,500元从2018年4月10日起至2019年9月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、以87,500元从2018年7月10日起至2019年9月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、以87,500元从2018年10月10日起至2019年9月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、以87,500元从2019年1月10日起至2019年9月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、以87,500元从2019年4月10日起至2019年9月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算、以89,200元从2019年7月10日起至2019年9月30日按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；四、驳回江西省抚州军供站其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,018元。由江西省抚州军供站负担2,218元，抚州市梦圆商务酒店有限公司负担5,800元。抚州军供站在二审提交了一份2017年的民入政局非税收入系统查询情况，证明截止到2017年8月17日，梦圆酒店交清了2017年6月30日之前的租金，之后的2017年梦圆酒店未再支付租金。梦圆酒店对抚州军供站提交的证据发表质证意见认为，该证据不属于新的证据，而且仅仅是复印件，对其三性均有异议。本院对抚州军供站提交的证据经审查认定如下：抚州军供站在二审庭询中提交的材料虽然是打印件，但其在庭询结束后补交了盖有抚州民政局财物专用章的查询文件以供核对，本院对其真实性予以确认，根据该查询件，可以证实梦圆酒店的租金在2017年民政局的非税收入系统显示有两笔进账，一笔是2017年2月22日的350,000元，一笔是2017年8月17日的413,500元，该两笔款项的金额与（2016）赣1002民初2178号民事调解书确认梦圆酒店应向抚州军供站缴纳的2016年12月31日的全部租金612,500元，及2017年度第一、二季度的租金金额总数可以对应上。根据该证据，可以认定截止2017年12月31日，梦圆酒店只交清了2017年6月30日之前的租金。梦圆酒店对一审法院查明的“自2018年10月1日之后，梦圆酒店未再按合同约定按季度向抚州军供站支付租金，截止2019年6月30日，梦圆酒店累计拖欠抚州军供站租金264,200元。”有异议，认为梦圆酒店已经提交证据证明支付了2018年10月1日起至2019年6月20日的租金262,500元。且梦圆酒店在一审变更诉讼请求超出了法定期限。除上述事实外，梦圆酒店对一审法院查明的其他事实没有异议。抚州军供站对一审法院查明的事实没有异议。本院对一审查明的无争议的事实予以确认。二审另查明，案涉《房屋租赁合同》的签字时间为2011年10月19日。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.抚州军供站在一审中变更诉讼请求是否超出法定期限？2.梦圆酒店是否拖欠抚州军供站2018年10月1日至今的租金？3.抚州军供站主张解除合同有无事实及法律依据？4.抚州军供站要求梦圆酒店支付拖欠租金的利息有无事实及法律依据？如果应支付利息应以什么标准计算？关于争议焦点一，本院认为，抚州军供站在一审第一次开庭审理时当庭提出诉讼请求变更，要求梦圆酒店应支付的租金、利息以及违约金计算至梦圆酒店付清之日止。该案转为普通程序后再次开庭审理，抚州军供站在法庭调查阶段明确其利息的计算方式。因此，抚州军供站变更诉讼请求并未超出法定期限，一审法院准许抚州军供站变更诉讼请求符合法律规定。关于争议焦点二，本院认为，出租人向承租人主张拖欠租金，应由出租人就承租人未付租金的事实承担举证责任。在本案中，抚州军供站主张梦圆酒店自2018年10月1日至今未缴纳租金，在梦圆酒店提供证据证实其分别在2018年12月12日支付租金100,000元、2018年12月19日支付租金62,500元、2019年5月13日支付租金30,000元、2019年6月5日支付租金30,000元、2019年7月2日支付租金40,000元，以上共计支付租金262,500元的情形下。抚州军供站应提供证据证实梦圆酒店支付的上述租金是补缴2018年9月30日之前的租金。一审判决就梦圆酒店是否还拖欠抚州军供站2018年9月30日之前的租金要求梦圆酒店提供已付租金的相关证据，该举证责任分配明显错误。本院予以纠正。在二审诉讼中，抚州军供站提供的证据可以证实截止2017年12月31日，梦圆酒店只交清了2017年6月30日之前的租金，结合梦圆酒店在一审提供的2018年民入政局非税收查询资料，可以认定梦圆酒店自2018年12月12日至2019年7月2日支付的租金262,500元是为了补缴2018年9月30日之前的租金。因此，梦圆酒店应向抚州军供站支付2018年10月1日至2019年6月30日租金264,200元及此后所发生的租金。关于争议焦点三，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三百零三条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》第八条第三款第六项亦明确约定，承租人未按约支付租金，累计达三个月以上的，出租人有权解除合同。在本案中，梦圆酒店拖欠自2018年10月1日至今的租金已远远超过三个月。抚州军供站主张解除合同具有事实及法律依据。关于争议焦点四，本院认为，《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。因梦圆酒店未按合同约定履行支付租金的义务，应承担相应的违约责任。但合同约定未按期支付租金，逾期每日支付1,000元违约金明显过高，应予调整。一审判决以欠付租金为基础，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算欠付租金利息属于合理的自由裁量，没有导致双方利益的严重失衡，应予维持。综上，梦圆酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对举证责任分配不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,026.53元，由抚州市梦圆商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 琳审判员 彭 珺审判员 邹志伟二〇二〇年六月二十九日法官助理周超书记员华丽娜