四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初636号 原告：管友斌，男，1978年12月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都街道北新路中段90号。 法定代表人：彭英和，职务不详。 委托诉讼代理人：段生林，男，系公司员工。 原告管友斌与被告成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信百川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告管友斌到庭参加诉讼，被告和信百川公司的委托诉讼代理人段生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 管友斌向本院提出诉讼请求：1.和信百川公司立即为管友斌办理位于成都市新都区房屋的产权证书；2.和信百川公司向管友斌支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（计算标准为以房屋总价款398424元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月30日起至办理完房屋产权证之日止，暂截止2019年10月30日违约金为42387元）；3.和信百川公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年11月30日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定管友斌购买和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，总房款398424元，于2015年5月18日交房，于交房之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向管友斌支付已付房价款万分之一的违约金。和信百川公司于2015年5月18日向管友斌交付了房屋，管友斌于当日向和信百川公司缴纳了办理房屋产权的契税、维修基金等费用及办证资料，和信百川公司应于2016年11月30日前给管友斌办理房屋产权证，但至今未办。为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，愿判如所请。 和信百川公司辩称，和信百川公司与管友斌的购房合同是2015年签订的，但是按照时间应该在2016年底给管友斌办理不动产权证，但是由于公司资金链条断裂，到目前为止，和信百川公司的所有账户和资金均被查封，没有能力给管友斌办证，和信百川公司也找了相关部门发了公示，为取得管友斌的谅解，现在已经跟部分业主达成了协议。现在办证也很快捷，小区内各个电梯都贴了公示，如果有意愿的可以这样办，和信百川公司现在打的条子都很规范，借款、还款期限明确，且有加盖公章，如果有愿意办的是可以的，到目前为止有八十多户办了，取证的有十多户。根据相关政策，管友斌主张的违约金已过时效，不应支持。 本院经审理认定如下事实：案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目。2013年12月10日，和信百川公司（出卖人）与管友斌（买受人）,签订了《商品房买卖合同》，约定管友斌购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，实际总房款为397855元，采取贷款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定和信百川公司应当在2015年3月1日前向管友斌交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。 管友斌已按约向和信百川公司支付完全部实际购房款397855元及办证所需费用。2015年5月18日，案涉房屋正式交付于管友斌。 上述事实有《商品房买卖合同》、×××住房面积补差确认书、收据、×××收楼书以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目，该楼盘主要满足单位内部教职工的需要，并非单纯的面向社会不特定人员销售的项目。管友斌与和信百川公司签订的《商品房买卖合同》，虽名称为商品房买卖合同，但系具有单位内部建房背景的合同，对于该合同的处理应结合该背景进行评判。 首先，关于管友斌主张的办证请求。双方约定了和信百川公司办理产权证的责任，和信百川公司应按约定积极履行，但和信百川公司因自身原因，迟延办证，应承担继续履行的责任。故对于管友斌的此项请求，本院予以支持。 对于管友斌主张的违约金，案涉房屋在2015年5月18日交付，根据合同约定在365个工作日内办理房屋所有权证书，即应在2016年10月31日前为管友斌办理。但因实行不动产登记制度，新都区于2016年10月18日停止办理房屋所有权证业务，而不动产权证涵盖了房屋所有权证及国有土地使用权证的功能，故应以国有土地使用权办理期限届满为不动产权证办理届满期限，双方在合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间，本院认为为了实现管友斌办理产权转移的合同目的，结合二证合一政策实施情况，在原约定的办理房屋所有权证期限届满后，应给予和信百川公司三个月时间作为办理不动产权证的合理期限，超出该期限即应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即从2017年2月1日开始计算逾期违约金。而该期间违约责任，根据管友斌起诉情况，并未超出诉讼时效。 关于管友斌主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，双方合同签订具有内部建房背景，具有通过内部建房方式实现商品房权利的目的，案涉合同以商品房交易形式固定违约责任，不能简单根据市场化商品房买卖合同的违约责任确定方式进行处理，内部建房系以满足教职工生活需要为目的，房屋已交付，而关于办证迟延的损失，管友斌并未举出，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，以日万分之零点一标准计算支付。管友斌所购房屋补差后总房款为397855元，故应以397855元为基数计算违约金，从2017年2月1日开始计算，以日万分之零点一为标准，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起十日内为管友斌办理位于成都市新都区房屋的不动产权证； 二、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向管友斌支付逾期办理位于成都市新都区房屋不动产权证违约金。上述违约金以397855元为基数，从2017年2月1日开始计算，以日万分之零点一为标准，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止； 三、驳回管友斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费530元（已因适用简易程序减半收取），由成都和信百川房地产有限公司负担150元，由管友斌负担380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十二日 书记员  叶秋萍