河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初2464号原告：河南鑫苑全晟置业有限公司，住所地郑州市二七区。法定代表人：杨斌，任总经理。委托诉讼代理人：范颖、高云，河南三融律师事务所律师。被告：周荣贵，男，1994年2月24日出生，汉族，住郑州市。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水路与未来大道交汇处。负责人：刘健，任行长。委托诉讼代理人：徐恩民、李亚明，系公司员工。原告河南鑫苑全晟置业有限公司（以下简称全晟公司）诉被告周荣贵、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全晟公司的委托诉讼代理人高云，第三人的委托诉讼代理人李亚明到庭参加了诉讼。被告周荣贵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告全晟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年7月16日签订的编号为16002566100的《商品房买卖合同》；2．判令《商品房买卖合同》解除后5日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销和备案信息撤销手续，并将房屋返还原告；3.判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款94000.91元（截至2019年8月26日）及损失补偿金15526.99元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支出上述款项之日起暂计至2019年11月15日，直至实际还清之日止），共计109527.90元；4.判令被告向原告支付违约金97967.70元；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年7月16日，全晟公司与周荣贵签订一份编号为16002566100的《商品房买卖合同》，购买由全晟公司开发的位于郑州市二七区鼎盛大道南、××西××楼××房屋，总价款1559354元。合同签订后，按照合同约定周荣贵已支付首付款319354元，余款1240000元为商业贷款。上述合同及补充协议履行过程中，被告因个人原因未能按期偿还银行贷款，截至2019年8月26日，兴业银行股份有限公司郑州分行先后多次扣划全晟公司保证金共94000.91元，原告催告无果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。在本案审理中，原告全晟公司将第1、2项诉请变更为：1.判令解除原、被告于2016年7月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：16002566100），令被告腾空并返还该房屋；2.判令《商品房买卖合同》解除后10日内，被告协助原告办理位于二七区鼎盛大道南、××西××楼××房预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续。被告周荣贵未答辩，未提交证据。第三人陈述：有贷款事实，需先还清我行贷款，我行才同意解押。经审理查明：2016年7月16日，原、被告双方签订编号为16002566100的《商品房买卖合同》一份（含附件及补充协议），约定：被告购买原告开发的位于二七区鼎盛大道南、××西××楼××房屋，建筑面积为160.89平方米，单价为9692.05元，房屋总价为1559354元。被告支付首付款319354元，按揭贷款1240000元。附件四第一条第2款约定，双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达。第三条第6款约定，（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。商品房买卖合同补充协议第十条第3款约定，如因买受人原因导致买卖合同及本补充约定解除的，双方按以下方式处理：（1）出卖人有权扣留买受人履约定金不予返还，且买受人应向出卖人支付总房款5%的违约赔偿金。商品房买卖合同签订后，2016年9月13日，被告作为债务人，原告作为保证人，兴业银行作为债权人三方签订《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定借款金额为人民币1240000元，用于购买位于二七区鼎盛大道南、××西××楼××房产，原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证担保。上述两份合同签订后，被告出现逾期还款，导致兴业银行于2018年3月30日、7月26日、10月30日、2019年3月25日、5月24日、8月26日从原告保证金账户上分别扣划18687.09元、18825.92元、12605.39元、12520.31元、12520.48元、18841.72元，以上共94000.91元，归还被告的银行贷款，2019年4月3日，原告向被告商品房买卖合同上载明的地址邮寄了《告知函》，告知被告收到该函后3日内将代偿款及补偿金等支付给原告公司。另查明，因本案纠纷，原告公司与河南三融律师事务所签订代理协议一份，原告公司支付代理费2500元。上述事实由商品房买卖合同、《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行贷款扣划凭证、告知函、EMS邮寄单、查询单、代理协议、发票等证据在卷佐证。本院认为，被告周荣贵经合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与兴业银行签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按约定履行了合同义务，被告未按期向兴业银行归还本息，致使原告代被告支付银行贷款，被告该行为违反了《商品房买卖合同》附件四的约定，也符合合同约定的解除条件，且原告按照合同约定的地址向被告邮寄了告知函已满30日，故应当认为双方约定的合同解除条件已成就。原告要求解除双方签署的备案号为16002566100的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应退还被告已支付房款。被告有协助原告办理注销商品房预告登记以及撤销商品房买卖合同备案等相关手续的义务，故原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的代偿款及损失补偿金，系原、被告双方合同约定且有原告提交的代被告偿还兴业银行本息的回单予以证明，故原告的此项诉讼请求，本院亦予以支持。因被告违约，根据被告违约情况，本院酌定违约金为50000元。原告主张律师费2500元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告河南鑫苑全晟置业有限公司、被告周荣贵于2016年7月16日签订的备案号为16002566100的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告周荣贵于本判决生效之日起十日内腾空、返还原告河南鑫苑全晟置业有限公司位于二七区鼎盛大道南、四季路西7号楼4层404号房屋，并协助原告河南鑫苑全晟置业有限公司办理预抵押登记注销手续、网签及合同备案信息注销手续、预告登记注销手续；三、被告周荣贵于本判决生效之日起十日内偿还原告河南鑫苑全晟置业有限公司代偿款94000.91元及违约金（以18687.09元、18825.92元、12605.39元、12520.31元、12520.48元、18841.72元为本金，分别自2018年3月30日、7月26日、10月30日、2019年3月25日、5月24日、8月26日按日息万分之五计算至实际支付之日止）；四、被告周荣贵支付原告河南鑫苑全晟置业有限公司违约金50000元、律师费2500元，以上共计52500元。上述支付和履行事项于本判决生效十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付和其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费减半收取2206.22元，由原告河南鑫苑全晟置业有限公司负担483.22元，被告周荣贵负担1723元，剩余2206.21元退还原告河南鑫苑全晟置业有限公司。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年六月八日书记员  王文文