江西省靖安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0925民初7号 原告：万文昌，男，汉族，1946年10月2日出生，靖安县人，现住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：卢典强，江西铭强旋进律师事务所律师。 被告：周光初，男，汉族，1971年1月12日出生，靖安县人，住靖安县。 委托诉讼代理人：喻鹏，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 被告：喻艳萍，女，汉族，1974年9月12日出生，靖安县人，住靖安县。 原告万文昌与被告周光初、喻艳萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万文昌委托诉讼代理人卢典强、被告周光初及委托诉讼代理人喻鹏到庭参加诉讼，被告喻艳萍经本院依法送达开庭传票等法律文书后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万文昌向本院提出诉讼请求：1.请判令两被告共同向原告支付购房款100万元及利息28.5万（其中2018年1月22日至2019年1月21日期间的利息按月利率1%计算，为12万元；2019年1月22日至2019年12月21日期间的利息按月利率1.5%，为16.5万元；此后至付清之日止的利息按月利率1.5%继续计算）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与老伴胡翠莲（已故）共同所有坐落在靖安县,登记的建筑面积为521.35平方米。两被告承租了上述房屋的一楼店面用于经营超市，原告与老伴退休后共同到苏州女儿家中居住生活。2017年，原告老伴病重急需资金治疗，于是想将该栋房屋出售，当时有买家出价300万元。被告周光初知晓后，立即到苏州来看望原告老伴，当面表示希望购得该房屋，请求原告务必将房屋出售于他，并希望能够优惠20万元，以280万元的价格购买。因原告与被告周光初的父亲系多年老友，又与被告周光初存在租赁关系，便同意以280万元的价格出售给被告周光初。达成280万元的口头协议后，被告周光初表示无法立即付款，希望先将房屋办理过户手续，再用房屋向靖安县农商银行抵押贷款280万元用于支付房款，所有变更登记的税款和行政规费都由被告周光初承担。原告对被告周光初请求的付款方式表示同意，于是在2018年1月2日，与老伴回靖安与两被告办理该房屋过户变更登记手续。2018年1月22日，被告周光初通过房屋抵押贷款获得资金向原告支付了180万元购房款。对被告周光初所欠的100万元购房款，原告提出按月利率1%支付利息，被告周光初表示有压力，请求将第一年的利息改为10万元。原告答应被告周光初利息减少请求后，要求被告尽快支付房款及利息，被告周光初无故推诿并不承认双方的房屋买卖约定价格280万元，而是240万元，并且认为办理过户所花去的65万元，应该由原告承担。按被告周光初的说法，原告还尚欠被告5万元，原告对此不予认可。由于原、被告双方就房屋销售价款，无法达成一致，故原告诉至法院。 被告周光初辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据：1.原告所指被告尚欠其100万元购房款毫无事实根据。原告与被告于2018年1月在靖安县房管局办理了房屋变更登记手续，并且签订了房屋买卖合同，合同中房屋价款显示是215万元，而非原告所指的是280万元。2.原告称所涉房屋于2017年有买家出价300万元求购，纯属于无中生有。原告与答辩人的房产交易系本着双方自愿的原则下进行的，并且被告按照房屋买卖合同的约定向原告支付了180万元的购房款，承担了房产交易的所有税费。3.2017年，靖安本地的房地产不是特别好，并且所涉房屋的六个店面也非原告所称的旺铺，店铺租金也不高，涉案房屋年限已久，被告将铺面以及住房重新修整都已花费了很多金钱和精力，涉案房屋的土地出让年限仅剩下了十几年，被告可能在十几年后需要重新缴纳巨额土地出让金，这些因素都会影响涉案房屋定价。因此，涉案房屋的交易价格并非原告所诉称的远远低于市场价格。4.被告与原告签订房屋买卖合同后，承担了所有的交易税费，税务局核定房屋契税等都是根据其内部的评估标准收取的，根据靖安县税务局增值税发票可知税收部门的价税合计仅为216万元。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告喻艳萍未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供微信聊天记录截屏9页，拟证明原告与被告周光初关于房屋价格确定为280万元，并对所欠房款约定了利息。被告周光初认为原告对该份证据未做证据保全，微信聊天记录作为证据也存在篡改的可能性，并辩称其在微信聊天记录中回复“欠您壹佰万第一年给拾万利息行吗，压力好大”是应原告万文昌的要求所发，该回复仅是用于安慰原告万文昌老伴，而不是用于表示欠原告购房款及利息。本院认为，微信聊天记录是双方当事人在聊天过程中形成的，能全面、客观、真实的反映房屋的实际价格、所欠款项及利息，符合证据的形式要件，且被告周光初未提供相反证据否定该组证据的效力，故本院对被告周光初的异议及辩称不予采信。故对微信聊天记录的证明效力，本院予以确认，并作为认定原、被告商谈的房屋价格为280万元、尚欠100万元及利息等相关事实的依据。 2.本院依原告申请向案外人彭云华所做的调查笔录。原告对该份证据无异议，能够印证彭云华曾想以280万元的价格购买涉案房屋及承担过户费及手续费的事实。被告周光初认为彭云华所说的不是事实，而是原告在2015年急需钱为老伴治病，被告周光初就以240万元的价格购买涉案房屋，其中原告净得180万元，剩余款项用于缴纳相关税收及规费。本院认为，调查笔录系法院工作人员向案外人彭云华调查时所制作的相关笔录，该笔录中所记载的是彭云华曾向原告万文昌表示购买涉案房屋的相关内容，彭云华与原、被告均无利害关系，所阐述的内容可信度高，且符合证据的形式要件。被告周光初也未提供相反证据否定该组证据的证明效力，故本院对该组证据的效力予以确认。 3.被告周光初提供房屋买卖合同，拟证明原、被告双方签订了正式房屋买卖合同，且确定房屋价格为215万元。原告认为该份合同约定的房屋价格215万元不仅与房屋的事实价格不符，且与被告周光初陈述的价格240万元的事实不符。本院结合本案的其他证据以及被告周光初在庭审中的陈述，该份证据中所载明的价格215万元与原、被告在微信聊天记录中确定的价格280万元不一致，也与被告周光初在庭审中陈述的房屋价格为240万元自相矛盾，且被告周光初也未提供其他证据予以证实，故本院对该份证据的证明效力不予确认。 4.被告周光初提供电子银行业务凭证、增值税普通发票、税收完税证明，拟证明被告承担了房屋买卖交易的所有税费，税务部门核定涉案房屋的价税合计为216万元。原告对税票无异议，但对周雪峰转账给饶小荷的电子银行业务凭证有异议，认为转账金额与被告所陈述的税费不一致。本院对原告关于电子银行业务凭证的异议予以认可，电子银行业务凭证仅只是转款凭证，并不是税票，缴税金额应以税票载明数额为准，故对被告周光初提供的对电子银行业务凭证的证明效力，本院不予确认。对增值税普通发票、税收完税证明的证据效力，本院予以确认。同时作为涉案房屋办理过户的税收总金额为406876.38元。 5.被告周光初提供涉案房屋不动产查询情况，拟证明涉案房屋土地出让年限仅剩下15年，该房屋价值完全不值原告万文昌所说的280万元。原告认为该房屋的土地使用年限并不必然影响房屋的价值。本院对原告异议予以认可，该不动产查询情况，仅能说明涉案房屋土地使用年限，但不能说明房屋价值如何，也不能说明原、被告当时商谈的价格为多少，故对该份证据的证明效力，本院不予认定。 经审理查明事实如下：原告万文昌与胡翠莲（于2019年5月7日去世）系夫妻关系，两人共同所有坐落于靖安县（以下简称涉案房屋），于1995年建成，共有宗地面积116.24平方米，房屋建筑面积521.35平方米。 2016年，被告周光初开始承租涉案房屋。2017年，因胡翠莲患病需用钱，原告万文昌急于将涉案房屋整栋出售。被告周光初闻讯赶到苏州看望胡翠莲，并向原告万文昌表达了购买涉案房屋的意愿。原告万文昌看在与被告周光初的父亲为多年好友的份上，便同意将房屋出售给被告周光初，且双方确定房屋出售价格为280万元，同时被告周光初表示暂时无钱支付房款，需要在涉案房屋办理变更登记后，用涉案房屋向银行办理抵押贷款用于支付房款，原告万文昌对被告周光初的支付方式予以同意。 2018年1月2日，原告万文昌与老伴胡翠莲、以及被告周光初、喻艳萍在靖安县房屋局办理涉案房屋过户手续，将涉案房屋产权变更至被告周光初、喻艳萍名下。同年1月4日，被告周光初、喻艳萍向靖安县地方税务局缴纳房屋过户所需的全部税费，共计406876.38元。同年1月20日，被告周光初通过案外人熊自娇账户向原告万文昌转款180万元。2018年1月22日，原告万文昌与被告周光初通过微信聊天，确定被告周光初欠原告万文昌购房款本金100万元及利息。 另查明，被告周光初与被告喻艳萍系夫妻关系。 本院认为，本案争议焦点主要在以下两点：一、双方当事人对涉案房屋价格是如何约定的；二、合同履行情况及利息是如何约定的。 关于双方当事人对涉案房屋约定的价格。 原、被告在房屋办理过户手续完成后，微信聊天过程中，已经明确原告万文昌收到了房款180万元，同时确定被告周光初尚欠房款100万元。因此，微信聊天记录可以印证原告万文昌出售给被告周光初的房屋价格为280万元，故本院认定原告万文昌与被告周光初所商谈的房屋价格为280万元。 关于合同履行情况。 本院认定涉案房屋价格为280万元，原告万文昌在微信聊天记录中明确收到了房款180万元，同时被告周光初在微信聊天中也确认尚欠房款100万元。因此，可以认定被告周光初尚欠原告万文昌房款100万元，故原告万文昌要求被告周光初支付剩余房款100万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于利息约定情况。 双方在微信聊天记录中，不但确定所欠房款金额，同时也体现双方对于利息的协商过程。原告万文昌2018年1月22日提出所欠房款壹佰万元“按月利率1%”计算利息，被告周光初在同年2月4日回复“欠您壹佰万第一年给拾万利息行吗？压力好大啊”，从被告周光初的回复，可以推定其希望原告将第一年的利息降至10万元。虽然原告万文昌未立即同意，但在2019年2月19日的微信聊天中其要求被告周光初支付2018年的利息为10万元，可以确定双方对第一年的利息为10万元形成合意。因此，被告周光初支付2018年1月22日至2019年1月21日的利息应为10万元。关于原告万文昌要求被告周光初自2019年1月22日起按月利率1.5%支付利息，但被告周光初从未同意该利息计算方式，应视为利率约定不明，本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，被告周光初应按照年利率6%支付2019年1月22日之后的资金占用利息。 被告喻艳萍与被告周光初系夫妻关系，是涉案房屋共同购买人并共同所有，其经本院依法传唤未到庭，也未提供书面答辩意见及任何相反证据否认原告的诉讼请求，依法视其放弃答辩及质证权利，故原告万文昌要求被告喻艳萍与被告周光初共同支付剩余房款100万元及利息的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告周光初、喻艳萍于本判决生效之日起十五日内向原告万文昌支付购房欠款100万元及利息15.5万元（2018年1月22日至2019年1月21日的利息为10万元；2019年1月22日至2019年12月21日的利息，以100万元为本金，按年利率6%计算为5.5万元；此后的利息按年利率6%，计算至付清欠款时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16365元，诉前财产保全费5000元，共计21365元（原告已预交），由原告万文昌承担2161元,被告周光初、喻艳萍承担19204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  陈小弟 人民陪审员  王叔勤 人民陪审员  周夏连 二〇二〇年六月三十日 法官助理周彭 书记员任沙沙