辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4729号上诉人（一审原告）：彭南南，女，1970年3月16日出生，汉族，住：吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：彭彦钧，系彭南南弟弟，住：吉林省长春市朝阳区。被上诉人（一审被告）：沈阳万科企业有限公司，住所地：沈阳市沈河区奉天街340号（1-9-12）。法定代表人：肖劲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：包鹏飞、宫宇，辽宁同方律师事务所律师。上诉人彭南南因与被上诉人沈阳万科企业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初字11660号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。彭南南上诉请求：请求法院依法撤销沈河区人民法院作出的（2018）辽0103民初11660号民事判决书，依法改判支持上诉人的部分诉讼请求，要求被上诉人按照《商品房买卖合同补充协议》中第7页第（5）条C款中的约定，为上诉人提供园区外开门营业的条件。被上诉人沈阳万科企业有限公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一审事实已经查明，被答辩人与答辩人之间就9-6号楼的外出口未进行约定，答辩人交付的房屋亦不存在施工错误，原审法院依法认定“原告主张的双方在上述买卖合同及补充协议中约定9-6号楼有外出口的主张，无事实及法律依据，对原告的该主张，不予支持”事实正确。且被答辩人起诉时已逾诉讼时效，原审法院基于上述事实判决驳回其诉讼请求，适用法律正确，依法应当予以维持。二、答辩人按照规划建造房屋，经过竣工验收备案并交付，已经履行完毕合同约定义务，亦对园区入口等因素已进行充分告知，被答辩人对此明知并确认，答辩人没有违约行为，不影响被答辩人合同目的实现。答辩人按照规划建造房屋及设置园区人行出入口，且已于2014年完成竣工验收备案并交付，且在双方签订的商品买卖合同及补充协议中已经充分告知园区人行出入口位置，完全依照合同约定履行义务，并无任何违约行为，对被答辩人购买房屋、使用房屋的合同目的没有任何影响。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。彭南南向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令沈阳万科企业有限公司履行合同约定，为万科城9-6号楼设立园区外出入口；2、请求人民法院依法判令沈阳万科企业有限公司赔偿彭南南因沈阳万科企业有限公司违约而产生的损失十五万六千元（暂计算至2018年7月，要求判决支付至实际设立出入口之日）；3、请求人民法院依法判令沈阳万科企业有限公司赔偿彭南南在无园区外出入口期间多次缴纳物业费损失7910.76元（暂计算至2018年7月，要求判决支付至实际设立出入口之日）合计163910.76元；4、请求人民法院依法判令沈阳万科企业有限公司承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：彭南南与沈阳万科房永达地产开发有限公司于2013年9月28日签订了《商品房买卖合同》，约定彭南南购买沈阳万科永达房地产开发有限公司开发的位于沈阳市和平区长白街14号26-10号的9-6号楼的商品房一套。合同签订后，彭南南依约向沈阳万科房永达地产开发有限公司交付了购房款，沈阳万科房永达地产开发有限公司现向彭南南交付了诉争房屋.同日双方签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）该补充协议第2条约定“买卖双方的权利义务以合同及其附件为准”，补充协议中《万科城不利因素提示》第9条1-13＃与1-14＃、9-6＃西侧规划有人行出入口，彭南南以沈阳万科房永达地产开发有限公司错误将诉争楼房与万科4期的小区围栏连接违约为由，诉至法院。沈阳万科房永达地产开发有限公司于2016年12月30日注销。《清算报告》载明：“截止2016年12月30日，公司债权债务已清算完毕，剩余财产已分配完毕，如出现债权人异议等，由公司全体股东承担一切责任”，该公司注销前沈阳万科房地产开发有限公司系该公司股东。另，彭南南起诉沈阳万科房地产开发有限公司后，沈阳万科房地产开发有限公司于2018年11月更名为沈阳万科企业有限公司。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。彭南南与沈阳万科永达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系合同当事人真实意思表示，并符合合同约定的生效条件。因此上述合同依法成立，真实有效，对合同当事人具有法律约束力。沈阳万科永达房地产开发有限公司注销后，债权人异议由股东承担，故彭南南起诉沈阳万科企业有限公司，并无不当。关于彭南南提出的沈阳万科企业有限公司为万科城9-6号楼设立园区外出入口之主张，沈阳万科企业有限公司否认签订合同时有此约定，法律规定，主张合同成立并生效的，由负有主张合同成立并生效的一方承担举证责任，本案彭南南提供的诉争园区规划图纸无相关出具单位印章且为复印件无法确认此图即是园区最终规划，而彭南南提供的诉争房屋一楼平面图纸系对该建筑楼体设计文件而非整体园区规划文件，故彭南南主张的双方在上述买卖合同及补充协议中约定9-6号楼有外出口的主张，无事实及法律依据，对彭南南的该主张，不予支持；彭南南主张沈阳万科企业有限公司违约的事实不成立，故对彭南南主张沈阳万科企业有限公司给付违约金的请求，不予支持；关于彭南南主张沈阳万科企业有限公司给付多缴纳的物业费，与本案非同一法律关系，故不予处理；关于沈阳万科企业有限公司主张的彭南南自2013年9月28日签订商品房买卖合同至彭南南起诉已经超过诉讼时效之主张，虽彭南南主张一直在向沈阳万科企业有限公司主张权利，沈阳万科企业有限公司不予认可，且彭南南未提供诉讼时效中止中断的证据，故对沈阳万科企业有限公司的该抗辩，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告彭南南的诉讼请求。案件受理费3578元，由原告彭南南负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提供证据如下：1、与万科园区物业经理录音、万科物业经理的聊天记录：证明上诉人曾经找过被上诉人要求其履行合同给所购9-6公寓楼设立单独出入口，并且当时和地产、物业、媒体四方一起开过会议，但会议纪要物业没有保存。上诉人起诉时没有超过诉讼时效。2、证人证言视频、证人身份证复印件、房证复印件：证人王某系和上诉人同一楼的业主，其作为业主代表曾在2015年10月和上诉人一起找过万科地产，但是地产的人表示楼盘交付给了万科物业，让上诉人去找物业沟通。这和万科物业经理的描述一致，上诉人没有超过诉讼时效。3、《商品房销售买卖合同》与《补充协议》部分内容：上诉人的房屋是“商业”性质，商业为对外经营的，必须在园区外开门营业。被上诉人没有给上诉人创造园区外开门的营业条件，属于违约，应与纠正。被上诉人质证意见为：证据1：物业经理录音、微信的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，根据自述，其是与物业公司经理沟通，并非我司员工，我司不予认可。且其未举证证明该谈话对象为万科物业员工。其次，该对话发生时间无法确认，且根据其自述的录音及微信内容，也已表述该沟通是在4年之前，且当时沟通过程上诉人并未参加，无法证明其在本案中未过诉讼时效。证据2:证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议，根据证人证言表述，其一直在向物业公司主张，物业公司与我司为两个独立法人主体，独立承担民事责任，其向物业公司主张的，不能证明其在本案中未过诉讼时效。且根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，第六十八条规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。证据3:合同及补充协议的内容已经在一审事实查明部分确认，并非二审新证据。且涉案房产位于9-6公寓楼的10楼，案涉房屋为公寓。不允许其对外开放经营的条款是为了保障园区内全体业主的安全而针对对外经营的商业房产设置的限制性规定。并不适用涉案房屋。我司已经按照合同约定交付房屋，并在签订合同时充分履行了对园区入口告知义务，上诉人已签字确认，并无违约行为。被上诉人向法院提交如下证据：案涉楼宇建设工程规划许可证及附图、案涉楼宇竣工验收备案书。证明案涉房屋按照规划建设并完成竣工验收备案，根据建设工程规划许可证附图显示确认了小区的出入口位置，我方是按照楼宇建设工程规划许可图建设，符合国家标准并通过各部分的验收后取得的备案书，合同中已经按照规划内容对上诉人的房屋的不利因素及园区出入口进行告知，被上诉人不存在错误施工及违约行为。要求被上诉人要求单独设计园区出入口没有依据。上诉人质证意见为：该证据看不出园区围栏的设施，不能支持被上诉人的观点，与本案无关。本院对上诉人提供的证据一、二不予采信。对上诉人提供的证据三及被上诉人提供的证据予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效，双方均应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。关于上诉人提出要求被上诉人为万科城9-6号楼设立园区外出入口之主张，被上诉人否认签订合同及补充协议时有此约定，《最高人民法院的理解与适用》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同成立并生效的一方当事人对合同订立和和生效的事实承担举证责任。本案上诉人在一审法院及本院审理期间提供的证据均无法证明双方曾约定为上诉人购买的9-6号楼设立外出口。且被上诉人建设的该楼盘已于2014年交付使用。故上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3578元，由上诉人彭南南负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年六月十八日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。