吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉2401民初6005号原告：吉林龙井农村商业银行股份有限公司，住所地：吉林省延边州龙井市海兰路。法定代表人：刘胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：金梅，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱海多，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。被告：刁金春，男，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：刁金霞，女，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被告：延边盛洲房地产开发有限公司,住所地：延吉市长白山东路98号。法定代表人：马宇龙，该公司总经理。原告吉林龙井农村商业银行股份有限公司（以下简称龙井农商行）诉被告刁金春、刁金霞、延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称盛州公司）之间案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙井农商行的委托诉讼代理人金梅、朱海多，被告刁金春、刁金霞的委托诉讼代理人杨胜宪，被告盛洲公司的法定代表人马宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙井农商行诉称：1、请求对备案在原告名下的位于延吉市××街、5002号、5003号房屋停止执行；2、判令诉讼费用由二被告承担；3、请求判令被告承担原告为本案支付的律师代理费人民币50万元。事实与理由：原告向被告盛洲公司购买南岗街322号水晶嘉园2号楼一层及地上一至五层商业门市××层），并于2016年3月30日将购房款1.1亿元支付至盛洲公司的指定的收款账户。2017年8月10日，在延吉市处置盛洲案件工作组的确认及协调下，原告与盛洲公司签订《商品房买卖合同（预售）》并在延吉市房产局办理备案登记。2019年1月15日，延吉市人民法院作出（2017）吉2401执3331号之四执行裁定书，冻结了备案在原告名下的位于延吉市××街、5002号、5003号房屋的产籍手续，原告对此提出执行异议，延吉市人民法院作出（2019）吉2401执异114号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，在查封前，原告与盛洲公司签订合法有效的房屋买卖合同并在房产局办理了合同备案，原告按照合同约定交付了全部房款，涉案房屋于2017年末交付给原告的同时，原告委托盛洲案件工作组代管房屋，原告已经合法占有房屋，故原告根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，请求停止对涉案房屋的执行。被告刁金春、刁金霞辩称：2009年8月6日,盛洲公司向延吉市延河信用社借款3,600万元,该借款以水晶嘉园2号楼在建工程进行抵押。2011年11月1日,盛洲公司将水晶嘉园2号楼地下1层及地上1至5层房屋的房屋买卖合同书开具延河信用社名下。2011年11月11日,盛洲公司以水晶嘉园2号楼地下1层及地上1至5层房屋(在建工程图纸面积:10,864.18平方米)做抵押向州农商行借款5,950万元。2011年11月21日,州农商行在借款5,920万元中直接将3,600万元转至延河信用社账户归还了延河信用社全部借款(实际是将延河信用社借款转至州农商行)。全部抵押房屋也转至州农商行。2012年2月29日,盛洲公司以嘉园物业公司作为借款人,以其开发的××区房作为抵押,向州农商行借款5,000万元。2012年10月22日,盛洲公司以水景嘉园2号楼和合作小区1-4号门市房做抵押,向州农商行借款5,000万元。2015年10月23日,州农商行与盛州公司、延边嘉园物业公司签订了“以物抵债协议书”,约定盛州公司将己经抵押的××园房屋抵偿全部借款债务,协议第三条2款约定“附件二抵债资产己备案登记至延边农村合作银行有限公司名下”。2016年因延河信用社改制,2016年7月19日州农商行向盛洲公司发函,主要内容是:盛洲公司及关联企业借款15,800万元,己于2015年末将抵押房屋全部以物抵债,现请贵公司办理以下事宜,将抵押登记在州农商行的××园第2、3、4栋房屋,上述商品房买卖合同更名至州农商行下辖延河信用社书名下。以上事实可以看出,原告所称的2011年11月1日签订的房屋买卖合同确属用于抵押借款3,600万元,之后因行内贷款指标等原因,将贷款转移至州农商行,通过“借新还旧”的方式结清了延河信用社的全部借款。通过盛洲公司与州农商行陆续借款3笔合计15,800万元并抵押了水晶嘉园2号楼及信合小区房屋的事实,可以证明2011年11月1日与延河信用社签订的房屋买卖合同抵押的房屋己经全部转移至州农商行,否则当时还存在隶属关系的州农商行与延河信用社之间不可能存在房屋己经卖给延河信用社又抵押给州农商行贷款的情况发生。且从州农商行2015年签订的以物抵债协议及州农商行2016年向盛洲公司发出的信函可以看出,2011年向延河信用社出具的抵押财产己经通过转贷的方式转至州农商行,且完成了房屋买卖合同备案登记。本案争议的水晶嘉园房屋始终处于被抵押状态,且用于抵押的房屋买卖合同己经转移备案至州农商行名下。否则在当时盛洲公司出现众多“一房二卖”、高利贷缠身且政府专门为此成立工作组的情况下,很难想象2011年签订的售房合同在没有支付购房款的情况下,房屋还能留到2016年继续履行,这种说法严重脱离了盛洲公司在当时的实际情况。原告现在还拿2011年合同来说事,只能说明水晶嘉园2号楼房屋始终在银行的控制之中,而该控制方式就是以上所述的房屋买卖合同备案的方式。至此,本案事实清楚,即原告改制前,州农商行与盛州公司签订以物抵债协议后,因其内部原因将盛洲公司的不良贷款转移至“下辖”的延河信用社,延河信用社为了将州农商行的抵债资产转成房屋买卖,将“行内划转”的贷款本金通过各种“协议”的方式转为购房款,以达到规避其他债权人执行抵债房屋的目的。另外通过以下事实可以反驳房屋买卖的事实:2017年8月工作组与州农商行、龙井农商行之间就水晶嘉园中间增加五层居民安置问题曾达成协议,即加层收尾工程需要州农商行、龙井农商行共同出资1,400万元,其中州农商行出资6O0万元、龙井农商行出资800万元,还用于解决一房多卖退款问题。2017年11月6日,延吉市政府出具的收条证明,龙井农商行实际出资:1、145万元给图们法院解除查封,办理备案登记。2、分三笔支付给延吉市信访局742万元,总计支付887万元。该事实也证明了原告与盛洲公司之间不是房屋买卖关系,否则原告于2016年付款1.1亿元结清房款后没有任何理由再支付887万元。综上,原告房屋买卖合同承继于州农商行的抵债资产,是抵债物的权利人发生变更,与一股意义的房屋买卖合同有本质的区别。由于原告及州农商行与盛洲公司之间的抵债行为,致使盛洲公司的全部资产被原告占有,该行为侵犯了其他债权人平等偿债的权利,其行为不享有一般买受人对房屋的期待权,且房屋未办理产权证书,也没有实际交付,故不能对抗法院的执行。工作组所出具的相关证明材料,因工作组其属于行政范畴,其行政行为应得到法律的授权,本着行政机关“无法律授权不可为”的原则,行政机关干预企业经营应当认定无效。请求法院驳回原告的诉请。被告盛州公司辩称：同被告1、2的答辩意见一致。经审理查明：2011年11月1日延河信用社与盛洲公司签订《商品房预售合同》，向盛洲公司购买位于延吉市××路、2、3、4、5房，房屋总金额为32,349,600元。2016年3月29日，盛洲公司（甲方）与延吉市延河农村信用合作社（乙方）签订补充协议，双方约定：“因甲方目前存在特殊事项，结算账户无法正常使用，暂由长宁公司代替甲方行使相关职能。乙方将全部购房款人民币1.1亿元支付于长宁公司名下，即视为甲方收到全部购房款。上述1.1亿元全部用于偿还甲方在延边农村商业银行1.085亿元贷款本息。”2016年3月30日延河信用社向长宁公司在民生银行延边分行账号为×××的账户转账1.1亿元。长宁公司于2016年7月7日向盛洲公司账号尾号1248的账户转账110,300,736.11元。2016年12月8日，延河信用社改制为龙井农商行。2017年8月10日，龙井农商行与盛洲公司签订水晶嘉园2号楼地下一层及地上一至五层商品房买卖合同，并于当日签订《商品房预售合同补充协议》，主要内容为：“盛洲公司与原延吉市延河农村信用合作社于2011年11月1日签订的商品房预售合同购买水晶嘉园一层面积2695，80平米，购房总价3,234.96万元。买受人履行了付款义务，但出卖人未能办理房屋预售备案手续，在此期间，因出卖人存在一房多售及借贷纠纷，引起群众上访和法院查封，房屋至今未予交付和备案登记。经工作组协调，要求买受人承担部分房屋改造费用和借贷纠纷款项，信访局协调为买受人办理商品房预售备案登记。出卖人和买受人调解，双方对原商品房预售合同内容变更如下：1.由买受人垫付房屋加层改造费用800万元，用于解决一房多卖后造成的房源不足问题，缓解群众上访事件；2.由买受人垫付徐桂芹借贷纠纷款项87万元，用于解除法院查封，以便于买受人办理商品房预售登记；3.上述款项支付后，所垫付款项计入购房总房价，将原合同价款调整为4,121.96万元。除协议变更内容外，原商品房预售合同的其余部分仍完全继续有效。”另查明，2009年7月10日，盛洲公司向延河信用社贷款3,600万元，借款期限二年，2011年7月7日展期至2012年6月6日。盛洲公司于2011年11月21日偿还贷款3,599万元，2012年7月18日偿还贷款1万元。2011年10月24日、11月13日，盛洲公司分别向延边农村商业银行贷款5,950万元、2,950万元和3,000万元、2015年12月11日贷款4,900万元。2011年11月1日包括本案诉争房屋在内的水晶嘉园2号楼均备案登记至延边农村商业银行，2017年8月10日注销，8月11日备案登记至龙井农商行。2016年7月19日延边农村商业银行向盛洲公司出具抵押资产备案登记的相关事宜，主要内容为：“贵公司及关联企业在延边农村商业银行抵押贷款总额15,800万元，已于2015年末将盛洲公司抵押在延边农村商业银行全部资产全部以物抵债。现请贵公司协助办理以下事宜：一、将抵押登记给延边农村商业银行所有资产，位于延吉市××街第2幢地下一层及地上1至5层......上述商品房买卖合同更名至延边农村商业银行下辖延吉市延河农村信用社名下；延边农村商业银行原在房产局办理的上述在建工程抵押手续不予解除，待水晶嘉园全部验收合格转为现房系统，可以正式办理房产证、土地证等相关手续后再予以解除。”为处理盛洲公司群体性案件，延吉市2012年成立延吉市处置盛洲案件工作组进驻盛洲公司。经过几年工作，完成了烂尾楼续建工程，解决了回迁户、购房户入住问题，依法剥离高利贷高额利息，偿付了大部分工程款。但因部分高利贷及工程款未解决，市政府没有解散工作组，仍由工作组继续解决盛洲公司的遗留问题。2019年9月9日，工作组出具《关于延边盛洲房地产开发有限公司开发的水晶嘉园2号楼门市交付的情况说明》，主要内容为：“2016年3月，因延河信用社筹备改制农村商业银行，需购买办公网点，以1.1亿元的价格向盛洲公司购买水晶嘉园2号楼地下一层及一至五层。水晶嘉园2号楼地下一层及一至五层已于2017年末正常供暖并交付给龙井农村商业银行，但为解决取暖费问题和后期遗留工作，由工作组暂时代龙井农村商业银行管理地下一层至地上一至五层门市房，管理期限截止日期为2019年12月30日”。工作组还于2018年1月30日与盛洲公司签订委托代管协议书，将水晶嘉园2号电梯楼地下一层至地上一层对外招租事宜委托盛洲公司负责，主要包括代为签订房屋租赁协议、代为收取租金、代为缴纳相关费用等，剩余租金用于解决盛洲信访相关事宜。代管期间房屋租金用于解决水晶嘉园2号楼管理期间产生的取暖费，地下室设备维护等费用。”再查，图们市人民法院（2011）图执登字第267、268号案件查封了盛洲公司包括本案诉争房屋在内的多套房屋，该案执行过程中，2017年8月9日，徐桂芹与盛洲公司达成和解，盛洲公司向申请执行人徐桂芹支付145万元，徐桂芹放弃其他款项，盛洲公司尾号1248的账户转入145万元后于当日转出145万元。2019年12月26日，龙井农商行缴纳水晶嘉园2号地下一层、地上一至五层税款及住宅维修资金，并办理了除1002、1003、5001、5002、5003房屋外的1001等10处及地下1001等2处房屋不动产权证书。龙井农商行与上海市锦天城（长春）律师事务所签订委托代理合同，约定前期代理费50万元。另査，2019年1月15日，延吉市人民法院作出（2017）吉2401执3331号之四执行裁定书，冻结了备案在原告名下的位于延吉市××街、5002号、5003号房屋的产籍手续，原告对此提出执行异议，延吉市人民法院作出（2019）吉2401执异114号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。认定上述事实的证据有：原告提供的吉银监复【2016】367号文件、吉银监复【2016】368号文件、证明函、原告及延边农村商业银行股份有限公司工商资料、合同编号为20090360501、20090360502、20090360503、20090360504的《商品房预售合同》、合同编号YS201704405《商品房买卖合同（预售）》、合同编号YS201704409《商品房买卖合同（预售）》、合同编号YS201704410《商品房买卖合同》、《商品房预售合同补充协议》、两份贷款还款凭证、《关于成立延边盛洲房地产开发公司信访问题工作组的通知》、延吉市处置盛洲案件工作组出具的《关于延边盛洲房地产开发有限公司开发的水晶嘉园2号楼门市交付的情况说明》、延吉市处置盛洲案件工作组与被告盛洲公司签订的《委托代管协议书》、原告与被告盛洲公司签订的《补充协议》、延边农村商业银行电汇凭证（回单）、延吉市人民政府出具的《水晶嘉园二号电梯楼工程款收条》、《延边农村商业银行进账单》、委托代理合同、增值税普通发票2张；被告刁金春、刁金霞提供的以物抵债协议及两份附件以及盛洲公司证明、关于延边盛洲房地产开发有限公司抵押资产备案登记相关事宜复印件、和州农商行对账单、延边日报社公告各一份、图们市法院执行裁定及笔录各一份；被告盛州公司提供的情况说明，以及当事人陈述予以证明，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记"。龙井农商行在2011年便与盛洲公司签订了案涉房屋的买卖合同，后于2017年又与盛洲公司签订包括涉案房屋在内的××园的房屋买卖合同，上述房屋买卖合同在未违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定为合法有效。签订房屋买卖合同时，盛洲公司与龙井农商行并不存在债权债务关系。龙井农商行将1.1亿元汇入长宁公司账户，该款项是否进入盛洲公司账户以及该款之后的用途，均不影响该款系龙井农商行依照与盛洲公司约定的方式支付房款的款项性质。而根据工作组出具的情况说明，涉案房屋已于2017年末交付给龙井农商行，代管房屋亦属于合法占有房屋的一种形式，以上，龙井农商行对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的执行，依据充分。关于被告主张涉案房屋是以以物抵债的形式抵偿了盛洲公司在延边农村商业银行的贷款及盛洲公司与龙井农商行之间不存在买卖合同关系问题，本院认为，延边农村商业银行与龙井农商行系两个独立核算的法人单位，延边农村商行银行与盛洲公司虽然签订了以物抵债协议，但实际主张房屋权利的是龙井农商行，龙井农商行与盛洲公司之间不存在债权债务关系，而以物抵债是以物权的变更从而消灭原有债权为目的，龙井农商行在人民法院查封前，不仅与盛洲公司签有合法有效的房屋买卖合同，还实际支付了购房款，本案不符合以物抵债情形。且被告作为债权人的权利内容，指向的是盛洲公司的一般责任财产，而龙井农商行作为债权人的权利内容，则以案涉房屋这一特定财产为唯一客体。被告的抗辩主张不成立，本院不予支持。现盛洲公司与龙井农商行以交易的形式办理了除案涉房屋以外其他房屋的权属登记，亦能够证实双方买卖合同法律关系的基础之实。龙井农商行要求费金伟及盛洲公司支付律师代理费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，吉林龙井农村商业银行股份有限公司要求停止对涉案房屋的执行诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止位于延吉市××街、5002号、5003号房屋的执行。本诉案件受理费8,900元（原告已预交），由被告刁金春、刁金霞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李美兰人民陪审员  于晓虹人民陪审员  张凤清二〇二〇年六月二十八日书 记 员  郭虹伶