广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初13692号原告：张清影，女，汉族，1985年8月3日出生，住址广东省深圳市福田区，被告：黄伟胡，男，汉族，1957年3月24日出生，住址广东省深圳市福田区，原告张清影与被告黄伟胡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告张清影、被告黄伟胡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月9日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定承租日期自2016年10月20日至2017年10月20日，然而在2017年3月21日13时许，在原告不知情的情况下，出租屋被第三人非法侵入，家中所有家具以及细软均被丢弃至门外，导致合同无法继续履行。被告刻意隐瞒房产产权不清，会导致原告居住风险，甚至利用出租的方式将该居住风险转嫁给原告，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当依照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，因此具有违法性，构成违约。请求法院判令：1、被告对原告承担违约金7000元，同时补偿事发至今损害所产生的利息共计420元；2、诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确利息自其搬离涉案租赁房屋之日即2017年4月3日起计算。被告答辩称，一、相关事实已经在(2019)粤0304民初4954号案件中查明并按“租赁合同纠纷”得以处理。原告在(2019)粤0304民初4954号起诉状中认为“被告明知道产权不清会导致原告有居住风险而刻意隐瞒真相，甚至利用出租的方式将该风险转嫁给原告，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应承担违约损害赔偿并返还租金……”根据《中华人民共和国合同法》第122条的规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”在(2019)粤0304民初4954号案中，原告有权选择违约之诉或侵权之诉。原告在诉讼请求中既诉侵权又诉违约，后法院实际已按照房屋租赁合同纠纷处理，其所有诉求亦未得到法院的任何支持。双方均未对（2019）粤0304民初4954号判决上诉，判决生效后原告甚于同一事实再次租赁合同纠纷之诉，不应受理。二、涉案房屋系被告因国企内部职工分房取得。被告系原中国对外贸易开发总公司内部职工，本案涉案房屋为原中国对外贸易开发总公司内部职工，本案涉案房屋为原中国对外贸易开发总公司于1991年7月分配给被告居住，未进行房改，2005年5月23日，公司迁往哈尔滨后注销。同年，突然有公司以外的刘红以购买了涉案房产并领取到了房产证为由起诉被告要求腾房，后福田区人民法院（2005）深福法民一初字第2463号《民事裁定书》驳回了刘红的起诉，被告实际占有、使用房屋至今，相关物业费用均由答辩人缴纳。三、被告尽到房屋争议的告知义务，安全保障义务。2016年10月，原告的亲属余某通过当时承租被告房屋的租客刘立英转介绍，承租了本案位于广东省深圳市××岭南路××大厦5-11Ｃ的房屋。转介人刘立英向原告告知了房屋存在权属的争议，会经常有人来敲门收房，因此房屋租金比市场价低1000元，原告知晓并表示不怕，反正一个人住。后双方成立口头合同，原告入住房屋，被告提供门锁，监控设备等保障房屋的安全。四、第三入侵房屋的行为已经经过公安部门处理。2017年3月21日，涉案房屋被刑满释放人员薛小飞破坏锁具后非法侵入，被告及时协助了原告制止了薛小飞的行为，并提供相应的监控视频，补签了书面合同，同原告一同报案，后深圳市公安局福田分局经侦查，依据查明的事实对薛小飞进行了治安处罚，原告声称丢失结婚钻戒寻求刑事处理未果，转头向被告提出要求。五、双方关系已于(2019)粤0304民初4954号案庭审中彻底了结。上述入侵事件发生前，原告在本案房屋正常居住，事件发生后，原告居住到了4月3日，原告与被告授权处理租房事宜的蒋爱珍达成了提前解除租赁协议的一致，蒋爱珍退回了其租赁保证金，并额外补偿了其1500元。退房交接顺利，原告并无异议。后原告在(2019)粤0304民初4954号案件庭审过程中，在法官的调解下，当庭退回2000元，双方彻底了结权利义务关系。综上，被告对本案房屋有占有使用收益的权利。告知了原告风险并要求了低于市价的租金，原告承租房屋后除了发生一次被第三人入侵治安案件外，一直正常居住使用了房屋，且双方已经在(2019)粤0304民初4954号案庭审中彻底了结关系，原告无权要求违约金。经审理查明，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区××大厦××11Ｃ的房屋（下称涉案房屋）出租给乙方作住宅使用；租用期限自2016年10月20日至2017年10月20日止；月租金为3500元；乙方应于每月24日前向甲方交付租金；乙方同意向甲方支付3个月租金数额的租赁保证金10500元。合同没有约定租赁保证保证金的退还条件及违约责任。该合同未签署日期，庭审时原告确认该合同真实性，但称该合同是因为被告房屋涉纠纷应被告要求后补的；被告称承租时与原告母亲达成口头协议，后因为案外人薛小飞非法入侵涉案房产，原告为了主张相应的权利才要求与被告签署该份合同，所以合同书上关于细节问题都是空白的没有填，实际签署合同时间为2017年5月份。2019年4月25日，原告向被告出具《确认书》，确认于2019年4月25日收到被告黄伟胡的剩余房屋租金2000元整，并且于2017年3月27日收到房屋部分租金和押金8500元整（其中押金7000元、租金1500元）。另查，2019年1月12日，原告张清影以房屋租赁合同纠纷为由将黄伟胡列为被告诉至本院，案号为（2019）粤0304民初4954号（下称4954号案件），张清影在该案中请求黄伟胡承担损害赔偿共计47144.80元，同时补偿事发至今损害所产生的利息共计1018元,向其退还2016年11月至2017年4月的房租共计21000元。该案查明以下事实：案外人刘红以财产损害赔偿为由将本案被告黄伟胡诉至本院，本院经审理后查明，涉案房产系黄伟胡于1991年7月通过其所在的中国对外贸易开发总公司（下称外贸公司）职工住房分配居住至今，未进行房改。外贸公司于2005年5月23日迁到哈尔滨而注销，刘红于2005年4月29日向深圳南方长城控股有限公司（下称长城公司）购买了涉案房产，并于2005年5月17日领取了涉案房产的房地产证，长城公司未将出卖的房产实际交付刘红，刘红遂诉至本院。本院认为，该案件实质是因为被告原单位内部职工分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。本院于2005年10月26日作出（2005）深福法民一初字第2463号民事裁定书，裁定驳回刘红的起诉。2017年3月29日，深圳市公安局福田分局作出《行政处罚决定书》，查明2017年3月21日13时许，薛小飞在涉案房屋非法侵入他人住宅，给予薛小飞行政拘留五日并罚款200元的行政处罚。2017年12月4日，张钰岚以排除妨害纠纷为由将本案被告黄伟胡诉至本院，后张钰岚未在法定期间内缴纳诉讼费，本院依法裁定按张钰岚撤诉处理。庭审时，张清影确认黄伟胡于2017年3月27日向其退还3月份的租金3500元及租赁押金5000元，还剩下2000元租赁押金未退还。黄伟胡当庭向张清影退还剩余的租赁押金2000元。本院经审理认为，虽然多个案外人对涉案房产主张权利，但本院裁定驳回了案外人的起诉。根据本院（2005）深福法民一初字第2463号《民事裁定书》查明的事实可知，黄伟胡是基于其任职的公司分配职工居住而自2005年5月17日即在实际占有使用涉案房产，其有权将涉案房产出租。虽然双方对房屋租赁合同签署时间各执一词，但黄伟胡实际将涉案房产交付张清影使用，张清影向黄伟胡支付租金，故双方之间成立房屋租赁关系。张清影称其支付租金至2017年3月份，根据其提交的蚂蚁物流公司业务工单记载，张清影于2017年4月3日搬离涉案房屋。黄伟胡亦在其搬离时向其退还了2017年3月份的租金及大部分押金、当庭退还剩余的租赁押金2000元，双方的租赁关系应自张清影搬离时实际解除。张清影已实际占有使用涉案房屋，无证据显示在张清影搬离前，因涉案房产的产权纠纷导致其无法实际占有使用涉案房产，张清影请求被告返还租金依据不足，本院予支持。关于张清影请求黄伟胡承担损害赔偿责任。首先，本案中，虽张清影向本院提交了其主张丢失的戒指的支付凭证及物品照片，但其仅能证明物品的价值，戒指作为具有纪念意义的价值52000元港币的贵重物品，体积小易于携带，应随身佩戴保管或妥善放置在经常居住地以保障物品安全，但据张清影所称，其是偶尔才居住在涉案房屋内，故张清影所称其戒指放置在涉案房屋内不符合常理。退一步讲即便是张清影放置在涉案房屋的戒指等物品在案外人薛小飞的非法入侵期间遗失，但张清影未单独就遗失物品向公安局报案，深圳市公安局福田分局仅就薛小飞的非法入侵行为给予相应的行政处罚，并未对丢失的物品进行立案调查，故无证据证明张清影的财产已丢失。黄伟胡非直接侵权人，其出租涉案房产的行为与张清影财产损害之间无因果关系，张清影要求黄伟胡承担损害赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持，张清影可作为被害人向公安机关报案进行立案侦查，以追究相关侵权人的法律责任。本院于2019年6月24日依法作出判决，判决驳回张清影的诉讼请求。双方均未上诉，该判决已发生法律效力。庭审时，黄伟胡称张清影于2017年4月3日搬离后，涉案房屋空置了半年，直至2018年年初才重新出租。在薛小飞非法侵入涉案房产处理完毕后，黄伟胡多次与张清影沟通询问其是否要继续承租，张清影母亲称经常有人骚扰她，不再租住。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告提起的4954号案件请求与本案的诉讼请求不同，原告提起本案诉讼并不构成重复起诉。已生效的4954号案件已认定原告与被告之间成立房屋租赁关系，被告作为出租方，其主要义务为提供适租的房屋。虽然案外人就涉案房产的所有权事宜提起相应的诉讼，但本院裁定驳回了案外人的起诉。根据本院（2005）深福法民一初字第2463号《民事裁定书》查明的事实可知，黄伟胡是基于其任职的公司分配职工居住而自2005年5月17日即在实际占有使用涉案房产，其亦实际将涉案房屋交付原告占有使用，除案外人薛小飞于2017年3月21日入侵涉案房屋之外，无证据显示原告在租住涉案房屋时因房屋的产权问题而被他人骚扰，事实上，在公安薛小飞作出行政拘留后，双方可继续履行合同，原告所述的合同目的无法实现，本院不予采信。原告于2019年4月3日搬离涉案房屋，被告亦在原告搬离时、4954号案件庭时共向原告退还了全部押金7000元、实际居住期间即2017年3月份的租金，应视为双方协商一致解除了租赁关系。退一步讲，即便原告搬离涉案房产并非双方协商一致的结果，合同未约定违约责任，原告亦未举证证明因被告违约给其造成的何种损失，在此情况下，原告请求被告支付违约金，无事实及合同依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张清影的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年六月十五日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。