广东省封开县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1225民初486号原告：肇庆佳信美物业服务有限公司，住所封开县***************北侧，统一社会信用代码：914************826。法定代表人：李小波，该公司经理。委托诉讼代理人：李素芳，女，汉族，1982年9月27日出生，住址广东省封开县****************，公民身份号码：441************420。系该公司员工。被告：李培文，男，汉族，1990年8月25日出生，住址广东省五华县******寨上，公民身份号码：44142*****08255793。被告：张幼红，女，汉族，1988年12月29日出生，住址广东省五华县******滑桥，公民身份号码：441************761。原告肇庆佳信美物业服务有限公司与被告李培文、张幼红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆佳信美物业服务有限公司的法定代表人李小波及其委托诉讼代理人李素芳到庭参加诉讼，被告李培文、张幼红经依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆佳信美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年8月至2019年8月期间的物业服务费1651元；2019年1月至8月电梯维护费77.52元，合计1728.52元；2、判令被告向原告支付违约金(违约金从逾期付款之日起以欠费金额为本金按万分之五利率计算，计至2019年8月31日156.41元)；合计1884.93元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：封开县东升房地产开发有限公司于2014年5月8日与原告签订《东丽新城前期物业服务合同》，委托原告为东丽新城小区商铺、住宅提供物业管理服务，期限自2014年5月8日起至2019年8月31日止。物业服务费费用按建筑面积计算，电梯房每平方米建筑面积1.00元/月，业主应每月10日前支付物业服务费及自用水费及公共分摊等费用，业主逾期交费的，原告可按应缴费用加收滞纳金。被告是东丽新城3-1302房的业主，该房建筑面积为127.76平方米，该房屋被告于2016年11月20日签收的收楼确认书，但被告未按约定支付期间的物业服务费。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告李培文、张幼红在答辩和举证期限内没有向本院提交书面答辩状和任何证据为其辩解。本院经审理认定事实如下：2014年5月8日，封开县东升房地产开发有限公司与封开县佳迅物业管理有限公司（封开县佳迅物业管理有限公司于2017年2月21日变更登记为肇庆佳信美物业服务有限公司）签订了《东丽新城前期物业服务合同》，聘用封开县佳迅物业管理有限公司为封开县江口镇东丽新城提供前期物业管理服务事宜。2016年8月10日，被告李培文、张幼红与封开县东升房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于封开县**********************，该商品房建筑面积共127.76平方米。2016年10月8日，封开县东升房地产开发有限公司向被告李培文发出收楼通知书。两被告于2016年11月20日收楼。2016年11月20日，李培文（甲方）与封开县佳迅物业管理有限公司（乙方）就***********的物业管理服务签订《前期物业管理服务协议》，物业管理费用1元/㎡/月（按建筑面积计算）；公共设备设施的维修、维护、日常运作费用等按月分摊；大修理支出由维修基金列支或按“一费一摊”办法按户分摊。其中电梯维保分摊（含按月维保费、按年的年检费、电梯保险费、维修及材料配件费）按业主总户数平均分摊，不管是否入住，均分摊。空置房的由开发商承担。业主应于每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月1日起计收违约金，乙方将按欠交金额的每日1‰向甲方收取违约金，直至甲方缴清欠费为止，并约定该合同自签字之日起生效。被告李培文、张幼红所购房屋的建筑面积为127.76㎡，每月物管费127元。协议签订后，原告依约为该小区提供物业服务。被告李培文、张幼红自2018年8月1日开始拖欠物业管理费，计至2019年8月31日，被告李培文、张幼红共拖欠物业管理费1651元，2019年1月至8月的电梯维护费77.52元，合共1728.52元。原告曾通过发放缴费通知书、邮寄催款单等方式向被告催交物业费未果。原告为维护自身合法权益，遂向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的证据《东丽新城前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《东丽新城收楼通知书》、《前期物业管理服务协议》、核准变更登记通知书、《缴费催款函》、快递回单等予以证实。本院认为，原告肇庆佳信美物业服务有限公司与封开县东升房地产开发有限公司所签订的《东丽新城前期物业服务合同》以及李培文与肇庆佳信美物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》均是合同双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”以及《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，张幼红虽然不是物业服务合同形式上的当事人，但其作为物业的所有权人，是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，物业服务合同对其具有约束力，因此被告李培文、张幼红应当依照《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付尚欠物业服务费1651元及电梯维护费77.52元。综上，原告诉请两被告支付物业服务费及电梯维护费，合法有据，应予支持。至于原告要求被告支付违约金应如何处理的问题。原告请求被告支付的违约金，为逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，根据原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告李培文、张幼红逾期付款的应以欠交金额的每日1‰向原告支付违约金，现肇庆佳信美物业服务有限公司调整为从逾期付款之日起以欠费金额为本金按万分之五利率计算违约金（违约金计至2019年8月31日为156.41元），未超过合同约定及法律规定，本院予以支持。被告李培文、张幼红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告李培文、张幼红在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆佳信美物业服务有限公司支付2018年8月至2019年8月期间的物业服务费1651元、2019年1月至8月电梯维护费77.52元以及违约金156.41元，三项合共1884.93元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告李培文、张幼红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 莫湛慈二〇二〇年六月十九日法官助理 黎 英书 记 员 张 莉