贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初301号 原告：唐世银，男，1955年3月26日出生，汉族，住重庆市铜梁县。 委托诉讼代理人：任闯，北京大成（贵阳）律师事务所律师。 被告：罗怀俊，女，1990年2月25日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市小河区，现住贵州省贵阳市小河区。 被告：胡燕，女，1988年10月23日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市云岩区。 原告唐世银与被告胡燕、罗怀俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告唐世银的委托诉讼代理人任闯，被告胡燕、罗怀俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐世银向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年、2019年、2020年拖欠的租金共计294523元;2.被告支付违约金89073元（违约金以应付租金为基数，按照月利率2%，自应付之日起计算至租金付清为止，暂计算至2020年4月7日）；3.本案的律师费23000元、诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。庭审中，原告增加“解除租赁合同，被告将房屋恢复原状后返还原告”的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年5月26日签订《圣泉流云花园商铺租赁合同》，合同编号：2016-（唐）085号，约定原告将位于贵阳市云岩区，建筑面积113.6平方米的商铺租出给被告用于经营餐馆。该合同对租赁期限、租金标准、支付时间、违约责任、管辖法院等进行了约定。在本合同履行到2018年度，原告同意租金不作增长，每月租金仍为12100元。但本年度起被告便开始拖延支付租金。履行至今，被告应付的2018年度的租金仅支付35000元。尚未支付2018年度剩余租金及2019年度和2020年第一季度租金。2018年未付的租金为12100×12-35000＝110200元，2019年度未付的租金为12100×12＝145200元，2020年未付的租金为12100×3＝36300元，所有未付租金共计291700元。针对合同约定的违约金，原告自愿降低，调整为以应付租金为基数，按照月利率2%计算，自应付之日起计算至租金付清为止，暂计算至2020年4月7日，共计89062元。对于原告因本案支出的律师费，双方在合同第七条7.1约定：“……同时可依法追讨因乙方违约而给甲方造成的其他损失”，根据最高法院相关裁判精神，因被告违约，原告为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失。因此本案原告所支出的23000元律师费应当由被告承担。原告认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行义务，原告已经将租赁物交付被告使用收益，被告应当按照合同约定支付租金。因此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条等规定，特提起诉讼，请求判令如前所述。 被告罗怀俊辩称，2016年签订合同后，没有两个月我就没有做了，就交给胡燕了，原告应撤回对我的诉讼，我和胡燕是朋友关系，对原告的诉请没有意见，对欠付的费用也没有意见。 被告胡燕辩称，对于欠付房租的时间、金额均无异议，找过原告请求减免房租，但未能达成一致。合同尚未到期，希望与原告协商致合同期满后返还房屋，欠付的费用希望与原告协商分期还款。 经审理查明，2016年5月26日，唐世银（甲方）与罗怀俊、胡燕（乙方）签订《圣泉流云花园商铺租赁合同》【合同编号：2016-（唐）085号】。约定甲方将位于贵阳市云岩区商铺（建筑面积113.6㎡）出租给乙方用于经营餐馆，租赁期限自2016年5月26日起至2021年6月30日止，乙方需交纳履约保证金20000元。租金自2016年7月1日起开始收取，租金标准为租期内第一年度（2016年7月1日至2017年6月30日）11000元／月，第二年度（2017年7月1日至2018年6月30日）12100元／月，第三年度13310元／月，第四年度14641元／月，第五年度16105元／月。乙方在签订合同时交清全部租金，分次交付的，每次交付租金不得少于3个月，下一次在已交租金到期日前五天内交清下个租赁周期的租金。若乙方逾期交纳或者未足额数交纳租金的，自应付之日起至实际支付日止，按未付金额的5%／天支付逾期违约金。乙方拖欠租金、物业综合管理费、水电费等相关费用，总额超过履约保证金50%的，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，并扣收履约保证金和当期租金，同时可依法追讨因乙方违约给甲方造成的其他损失。 另查明，合同履行至2018年度，唐世银同意以后租金不作增长，仍为12100元/月。2019年1月30日，胡燕支付租金35000元，2020年4月30日支付40000元，庭审后2020年5月15日支付140000元，即自2018年1月以来总计支付租金215000元，双方确认该租金为2018年1月1日至2019年6月23日期间租金。 罗怀俊与胡燕利用案涉商铺经营“鑫犇餐馆”。2016年7月1日，二人签订《股东退股协议书》，约定罗怀俊将其持有的股权转让给胡燕，退出经营。 上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、身份证、《圣泉流云花园商铺租赁合同》《股东退股协议书》、收据、微信转租凭证等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，唐世银与罗怀俊、胡燕签订的《圣泉流云花园商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。唐世银按合同约定提供房屋，罗怀俊、胡燕应按约定支付租金及违约金。罗怀俊与胡燕虽签订《股东退股协议书》退出经营，该协议书为双方就内部经营达成的协议，不能对抗租赁合同相对人唐世银，故罗怀俊仍应履行租赁合同约定的义务。 关于解除租赁合同、恢复原状后返还原物，罗怀俊、胡燕自2018年以来拖欠房屋租金，虽已补交至2019年6月23日，但2019年6月24日以来的租金至今仍未支付，致合同目的不能实现，已构成根本违约，唐世银解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持，罗怀俊、胡燕应当履行房屋返还义务。唐世银要求恢复原状后返还，但未提交房屋原状相关证据，故对恢复原状的诉讼请求本院不予支持。 关于2018年至2020年3月期间房屋租金，唐世银主张以12100元/月为标准计收，本院予以支持，因胡燕已于2019年1月30日支付35000元，应为291700元（12100元/月×27个月-35000元），扣除补交的180000元，还应支付111700元。 关于违约金，唐世银主张以应付租金为基数，自应付之日的次月第2日起按照月利率2%计算至租金付清为止，从其自愿。截止到2020年4月1日违约金分别为：2018年1月2日至2018年3月31日期间欠付租金36300元产生的违约金，截止到2019年1月30日已达到9438元（36300元×13个月×2%），唐世银主张9390元，从其自愿；2018年4月1日至2018年6月30日期间欠付租金产生的违约金17424元（36300元×24个月×2%）；2018年7月1日至2018年9月30日期间欠付租金产生的违约金15246元（36300元×21个月×2%）；2018年10月1日至2018年12月31日期间欠付租金产生的违约金13068元（36300元×18个月×2%）；2019年1月1日至2019年3月31日期间欠付租金产生的违约金10890元（36300元×15个月×2%）；2019年4月1日至2019年6月30日期间欠付租金产生的违约金8712元（36300元×12个月×2%）；2019年7月1日至2019年9月30日期间欠付租金产生的违约金6534元（36300元×9个月×2%）；2019年10月1日至2019年12月31日期间欠付租金产生的违约金4356元（36300元×6个月×2%）；2020年1月1日至2020年3月31日期间欠付租金产生的违约金2178元（36300元×3个月×2%）。以每期所欠租金36300元为基数，2020年4月2日至7日产生的的违约金为145.2元（36300元×2%÷30天×6天），即截止到2020年4月7日，所欠付租金产生的违约金分别为：2018年4月1日至2018年6月30日为17569.2元、2018年7月1日至2018年9月30日为15391.2元、2018年10月1日至2018年12月31日为13213.2元、2019年1月1日至2019年3月31日为11035.2元、2019年4月1日至2019年6月30日为8857.2元、2019年7月1日至2019年9月30日为6679.2元、2019年10月1日至2019年12月31日为4501.2元、2020年1月1日至2020年3月31日为2323.2元，以上共计88959.6元，超出部分不予支持。 关于2020年4月7日以后的违约金，因双方确认租金支付至2019年6月23日，故违约金应自2020年4月8日起，以2019年6月24日以来欠付租金为基数，按2%月利率支付至租金支付完毕之日止。 关于唐世银要求罗怀俊、胡燕承担律师费的诉请，双方签订的租赁合同未对律师作出明确约定，且律师费不是诉讼中必然产生的费用，故该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于唐世银要求罗怀俊、胡燕承担保全保险费的诉请，唐世银申请财产保全可以以案涉房屋作为担保，以保险公司保单作为担保并非唯一的、必然的选择，故对该诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告唐世银与被告罗怀俊、胡燕于2016年5月26日签订的《圣泉流云花园商铺租赁合同》； 二、被告罗怀俊、胡燕于本判决生效之日起十日内将坐落于位于贵阳市云岩区商铺返还原告唐世银； 三、被告罗怀俊、胡燕于本判决生效之日起十日内向原告唐世银支付2019年6月24日至2020年3月期间的房屋租金111700元； 四、被告罗怀俊、胡燕于本判决生效之日起十日内向原告唐世银支付截止到2020年4月7日的违约金88959.6元； 五、被告罗怀俊、胡燕于本判决生效之日起十日内以2019年6月24日以来欠付租金为基数，按2%月利率标准，向原告唐世银支付2020年4月8日以后的违约金，直至租金支付完毕之日止； 六、驳回原告唐世银的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3700元、保全费2553元，共计6253元，由原告唐世银负担398元，被告罗怀俊、胡燕负担5855元（案件受理费、保全费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告给付应承担部分）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员  周 齐 二〇二〇年六月十一日 法官助理  阎华伟 书 记 员  刘 敏