山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异197号 案外人：青岛福生食品有限公司，住所地胶州市兰州东路台湾工业园。 法定代表人：钟玉华，执行董事。 委托代理人：高伟丰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：王龙君，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：青岛明霞特易购置业有限公司，住所地青岛市市北区延安路107号。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，执行董事。 委托代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。 委托代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地青岛市崂山区香港东路316号弄海园五号楼2层。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司与被执行人山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司房屋买卖合同纠纷【执行案号（2018）鲁02执807号】一案过程中，案外人青岛福生食品有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛福生食品有限公司称，请求中止执行（2018）鲁02执807号案件中属于案外人所有的位于青岛市标山路67-31号以及尖山路1号A1-506、A1-507、A1-604、A1-606、A1-704（以下简称“案涉房产”）并解除对案涉房产的查封。事实与理由：1.在法院查封案涉房产之前，案外人已与威乃达公司签订了合法有效的书面购房协议。2011年1月22日，案外人委托指示孟萌与威乃达公司签订了18份《青岛市商品房预售合同》，购买威乃达公司十五大街A2区18套网点（后因规划变更，标山路67-9号网点被取消，案外人实际购买了17套网点）。2015年1月8日，受案外人委托指示，孟萌、赵永强与威乃达公司签订《协议》一份，约定以威乃达公司逾期交房所产生的违约金和因规划变更所取消的网点（即标山路67-9号）退房款，转购威乃达公司所建公寓，同时约定签约主体由孟萌变更为赵永强，孟萌将合同及收据原件交回威乃达公司办理变更事宜。2015年1月18日，受案外人委托指示，赵永强就案涉房产与威乃达公司重新签订购房合同。2017年9月1日，案外人、法瑞琴（案外人公司法务）、孟萌和赵永强共同签署《备忘录》一份，各方确认：在上述房屋买卖合同签订和履行过程中，法瑞琴、孟萌和赵永强均为案外人的代理人，均认可上述所有房屋所有权人和合同权利人均为案外人。综上，在2017年12月5日法院查封案涉房产之前，案外人已与威乃达公司签订了合法有效的书面购房协议。2.在法院查封案涉房产之前，威乃达公司已将案涉房产实际交付案外人并由案外人合法占有。2013年7月4日至2014年12月17日，威乃达公司陆续交付包括案涉房产在内的案外人所购全部房产。就案涉房产而言，2014年12月17日，威乃达公司交付1套网点（标山路67-31号），并出具《房屋交接书》一份，后交付5套公寓（尖山路x号x、507、604、606、704），并出具《房屋交接书》一份。综上，在2017年12月5日法院查封案涉房产之前。威乃达公司已将案涉房产实际交付给案外人并由案外人合法占有。3.案外人已经支付了案涉房产的全部购房款，威乃达公司确认收到。2010年11月29日至2011年3月3日，案外人向威乃达公司支付了全部购房款22039325元。2011年2月1日、3月8日，威乃达公司向孟萌出具19份收据，2015年1月9日，受案外人委托指示，案涉房产的签约主体由孟萌变更为赵永强，威乃达公司收回了上述19份收据，孙伟（威乃达公司销售经理）在团购明细表下面写明“今收到孟萌收据壹拾玖张，22039325元。”2015年1月18日，威乃达公司重新向赵永强出具17份收据。综上，案外人已经支付了案涉房产的全部购房款，并且威乃达公司也已确认收到。4.案涉房产未办理过户登记的原因与案外人无关，案外人没有过错。购房合同签订后，案外人多次要求威乃达公司办理案涉房产的过户登记手续，但威乃达公司以政府配套费、监理纠纷及其他案件涉诉等原因一直未予办理，属于案外人意志以外的客观障碍，案外人没有过错。综上，在法院查封案涉房产之前，案外人已与威乃达公司签订了合法有效的书面购房协议并支付了全部购房款，威乃达公司已将案涉房产实际交付给案外人并由案外人合法占有，且案外人对案涉房产未办理过户登记没有过错。现依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定提出异议，请求法院依法裁定中止对案涉房产的执行，解除对案涉房产的查封。 申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司答辩称，案外人主体不适格，提起的执行异议申请没有事实和法律依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除案件执行，应予驳回，案涉房屋应予继续执行。理由如下:一、案外人主体不适格，无权提起本案执行异议申请。1.案外人不是《青岛市商品房预售合同》的签订主体，不是案涉房屋的购买人和实际权利人，案外人与青岛威乃达投资有限公司（以下简称“威乃达公司”）之间不存在商品房买卖合同关系。2.预售合同签订时，委托代理合同关系未成立，孟萌、赵永强不是案外人的委托代理人，预售合同仅约束孟萌、赵永强和威乃达公司，案外人不是预售合同签订主体，不是案涉房屋的实际权利人。2011年2月11日，孟萌与威乃达公司签订标山路67-31号案涉商品房预售合同；2015年1月18日，赵永强与威乃达公司签订标山路67-31号、尖山路x号x、507、604、606、704案涉商品房预售合同；2017年9月1日，案外人与孟萌、赵永强签订《备忘录》，委托孟萌、赵永强代购房屋、代签合同。预售合同签订在前，案外人授权孟萌、赵永强代购房屋、代签合同在后，预售合同签订时该代理关系不存在，在后成立的委托代理合同所产生的法律效果不能溯及在前签订的预售合同。案外人不是案涉预售合同当事人，亦不是实际权利人，主体资格不适格。二、案外人提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不属于物权期待权的保护范围，不能排除执行。1.案涉《青岛市商品房预售合同》无效。案涉房屋均未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，案涉商品房预售合同无效。2.案涉房屋均系违法违约交付占有。（1）案外人不是案涉房屋的购买方和实际权利人，无权占有案涉房屋，案外人占有案涉房屋均为违法占有。（2）案涉房屋至今未竣工验收，未达到预售合同第10条约定的单体竣工验收的交付条件，更不具备法定交付的条件，案涉房屋交付违反了《建筑法》第61条强制性规定，交付占有违法违约。（3）案涉标山路67-31号房屋未实际交付，赵永强与威乃达公司至今未办理房屋交接手续，未签订《房屋交接单》，案外人或赵永强占用该房屋属于违法占有。且2017年9月1日《备忘录》房屋明细中并无案涉标山路67-31号房屋，进一步印证赵永强购买的案涉标山路67-31号房屋与案外人无关，案外人不是实际权利人，其违法占有案涉房屋。3.案涉房屋购房款未实际支付。（1）案涉6套房屋共计4566646元的购房款，均未开具青岛增值税发票，孟萌、赵永强未提交任何银行付款凭证，威乃达公司亦未开具青岛市房地产业预收款专用收据，不能证明涉案购房款已实际付清。且预售合同中的案涉房屋建筑面积与青岛市不动产登记中心登记的建筑面积不一致，双方均未进行面积补差款结算，进一步印证案涉房屋购房款未实际支付。（2）威乃达公司出具给赵永强的三张收据，非青岛市房地产业预收款专用收据，均为威乃达公司单方出具，真实性无法确认，且无银行付款凭证佐证，不能证明购房款已付清。（3）案外人提交的付款凭证款项用途为结算款，与本案无关，且与预售合同约定的付款时间均不一致，进一步印证案外人所付款项与涉案房屋买卖无关。（4）法瑞琴不是预售合同当事人，其支付给威乃达公司的650万元未注明用途，系与威乃达公司之间一般债权债务，不能证明与本案的关联性。（5）案涉房屋尖山路1号5套公寓购房款均未实际支付，系以房抵债房屋，均未办理不动产过户登记，不足以形成优先于一般债权的利益，不享有物权期待权，不能排除案件执行。以房抵债首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案中，孟萌、赵永强与被执行人威乃达公司达成以房抵债协议，只是当事人的合意，债务人威乃达公司用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动，在完成物权登记之前，不能产生物权变动的效力。案涉房屋均未办理不动产过户登记，不符合《执行异议复议规定》第二十八条排除执行的规定，不属于物权期待权的保护范围。综上，案涉房屋购房款未实际支付，不符合《执行异议复议规定》第二十八条第（三）款规定。退一步来讲，即使原告能够证明其所支付的款项系购房款，但其也只是代孟萌、赵永强支付的购房款，该款项属于案外人与孟萌、赵永强之间的一般债权债务，不能证明案外人系案涉房屋的实际权利人，系本案适格主体。4.案涉房屋未办理过户登记，买受人孟萌、赵永强或者案外人存在过错，应自行承担不利法律后果。预售合同第32条约定，双方选择自本合同生效之日起向房地产登记机构申请预购商品房预告登记；预售合同第14条约定，双方在签署《房屋交接书》之日起365天内，由双方依法向青岛市房地产登记中心办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。买受人怠于行使合同约定权利，未办理预售合同备案登记，不能对抗善意第三人。其怠于履行合同义务，未按合同约定按期申请办理预告登记、申请办理过户，存在过错，应自行承担未办理物权登记所产生的法律后果。三、根据青岛不动产登记中心的登记结果，案涉6套房屋均登记在威乃达公司名下，威乃达公司才是案涉房屋的权利人。申请执行人首轮查封案涉房屋，有权申请执行案涉房屋，符合法律规定。综上，案外人主体不适格，提起的执行异议申请没有事实和法律依据，不符合《执行异议复议规定》第二十八条。案涉房屋不属于物权期待权的保护范围，执行异议申请不能排除本案执行，应予驳回，案涉房屋应予继续执行。 被执行人青岛威乃达投资有限公司答辩称，涉案房屋已经全部出售给案外人，是案外人的合法财产。案外人的解封申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，应当解除对涉案房屋的查封。另外，案外人曾向被执行人购买除本案6套房屋之外的其余10余套房屋，已经在山东省高院经过执行异议和执行异议之诉后解除了对其余房屋的查封。 为证明其主张，案外人青岛福生食品有限公司向本院提交以下证据：第一组证据：证据一、《青岛市商品房预售合同》复印件18份，2011年1月22日，福生公司委托指示孟萌与威乃达公司签订了18份《青岛市商品房预售合同》，购买威乃达公司十五大街A2区18套网点（后因规划变更，标山路67-9号网点被取消，福生公司实际购买了17套网点）。证明在2017年12月5日法院查封涉案房产之前，福生公司已与威乃达公司就18套网点签订了合法有效的书面购房协议。证据二、《申请及违约金结算表》复印件1份，证明2012年10月15日，福生公司与威乃达公司就上述网点逾期交房所产生的违约金进行结算确认，并就违约金转购公寓事宜达成合意。证据三、《协议》复印件1份，证明2015年1月8日，福生公司委托指示孟萌、赵永强与威乃达公司签订《协议》一份，约定以威乃达公司逾期交房产生的违约金和因规划变更取消的网点（即标山路67-9号）退房款573265元，转购威乃达公司的公寓，房款不足部分以现金55407元补齐，同时约定签约主体由孟萌变更为赵永强，孟萌将合同及收据原件交回威乃达公司。证据四、《青岛市商品房预售合同》复印件26份，2015年1月18日，赵永强代表福生公司与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》26份，包括涉案六套房产。证明在2017年12月5日法院查封涉案房产之前，福生公司已与威乃达公司就全部房产签订了合法有效的书面购房协议，包括涉案六套房产。证据五、《备忘录》复印件1份，2017年9月1日，福生公司、法瑞琴（福生公司财务）、孟萌和赵永强签署《备忘录》，各方确认：在上述购房合同的签订和履行过程中，法瑞琴、孟萌和赵永强均为福生公司的代理人，均认可上述所有房屋所有权人和合同权利人均为福生公司。证明全部房产的房屋所有权人和合同权利人均为福生公司，包括涉案六套房产。第一组证据证明在2017年12月5日法院查封涉案房产之前，福生公司已与威乃达公司签订了合法有效的书面购房协议，包括涉案六套房产。第二组证据：证据六、《房屋交接书》复印件1宗，2014年12月17日、2017年8月2日，威乃达公司向福生公司出具《房屋交接书》，交付了涉案六套房产。证明在2017年12月5日法院查封涉案房产之前，威乃达公司已就涉案六套房产与福生公司进行了交接，并由福生公司合法占有。证据七、房屋钥匙照片1宗，2014年12月17日、2017年8月2日，威乃达公司向福生公司出具房屋钥匙，交付了涉案六套房产。证明在2017年12月5日法院查封涉案房产之前，威乃达公司已将涉案六套房产房屋钥匙实际交付给福生公司，并由福生公司合法占有。证据八、装修照片1宗，2014年12月17日至今，福生公司对涉案房产进行装修使用至今。证明在2017年12月5日法院查封涉案房产之前，涉案房产已经由福生公司合法占有。第二组证据证明在2017年12月5日法院查封涉案房产之前，威乃达公司已将六套涉案房产实际交付给福生公司并由福生公司合法占有。第三组证据：证据九、《付款凭证》复印件1宗，2010年11月29日，福生公司向威乃达公司尾号为0383的中国银行青岛南京路支行账户支付购房款180万;2011年1月24日，福生公司向威乃达公司尾号为0383的中国银行青岛南京路支行账户支付购房款200万元；2011年1月24日,福生公司通过公司财务法瑞琴账户向威乃达公司尾号为3001中行南京路支行账号支付购房款400万元；2011年1月25日,福生公司通过公司财务法瑞琴账户向威乃达公司尾号为3001中行南京路支行账号支付购房款250万元；2011年1月26日,福生公司向威乃达公司尾号为0383的中国银行青岛南京路支行账户支付购房款350万元；2011年1月31日，福生公司通过案外人鞠岩账户向威乃达公司尾号为3001中行南京路支行账号分两笔支付购房款200万元；2011年3月3日,福生公司向威乃达公司尾号为3001中行南京路支行账号支付购房款6239325元；上述付款合计22039325元。证明福生公司已向威乃达公司支付全部购房款22039325元，包括涉案六套房产购房款。证据十、《团购明细》复印件1宗，2015年1月9日，孟萌将合同及收据原件交回威乃达公司后，威乃达公司在团购明细注明“今收到孟萌收据壹拾玖张，￥22039325元”。证明福生公司已向威乃达公司支付房产全部购房款，威乃达公司确认收到，包括涉案六套房产购房款。证据十一、《收据》复印件1宗，2015年1月18日，威乃达公司重新向福生公司出具全部房产的购房收据，包括涉案六套房产购房款。证明威乃达公司再次确认收到福生公司房产全部购房款，包括涉案六套房产购房款。第三组证据证明福生公司已经支付了房产的全部购房款，并且威乃达公司也已确认收到包括涉案六套房产购房款。第四组证据：证据十二、《山东省高级人民法院（2019）鲁民初116号民事判决书》复印件1份，第九页载明“第四，威乃达公司自认涉案房产未办理登记系因自身原因所致，晨鸣公司对此无异议，因此，可以认定福生公司对于涉案房产未办理过户登记不存在过错。”证明购房合同签订后，福生公司多次要求威乃达公司办理涉案房产的过户登记手续，但威乃达公司以政府配套费、监理纠纷及其他案件涉诉等事由未予办理，福生公司对此没有过错。 申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司质证称，1.对证据一的表面真实性不予认可，对证明目的及证明事项不认可。该合同正好印证了房屋购买人系孟萌，而非案外人，涉案房屋与案外人无关。案外人主体不适格，无权提起本案执行异议申请。所有合同孟萌本人并未签字按手印，均加盖的系个人名章，该名章的真实性无法确认。2.对证据二的真实性不予认可。该文件系案外人内部文件，可单方制作，真实性无法确认，且该《申请及违约金结算表》上均无威乃达公司公章和案外人公章，不能证明案外人所陈述的违约金结算及转购公寓事宜。3.对证据三的表面真实性予以认可。但对网点及违约金转购公寓明细的真实性不予认可。公寓明细中原本无标山路67-31号房屋，被人为修改为标山路67-31号，因此标山路67-31号并不在孟萌、赵永强与威乃达公司签订的协议购买网点清单中。该证据签订时并无案外人的签章，也无案外人给孟萌和赵永强的授权委托，委托代理关系不成立，案外人非涉案房屋的实际购买人。该证据恰好证明了未支付涉案房屋5套公寓的购房款，系以房抵债，在房屋未办理不动产登记过户的前提下不足以形成优于一般债权的利益，不享有物权期待权，不能排除案件执行。4.对证据四的表面真实性不予认可，对证明目的及证明事项不认可。该合同正好印证了房屋购买人系赵永强，而非案外人，涉案房屋与案外人无关。案外人主体不适格，无权提起本案执行异议申请。5.对证据五的表面真实性不予认可，对证明事项及证明内容均不予认可。法瑞琴、孟萌和赵永强签字的真实性无法确认，不能证明其本人所签，且均未按手印，真实性无法确认。该协议签订时间为2017年9月1日，假如该《备忘录》合法有效，案外人的授权委托也仅对2017年9月1日之后的代购房屋和代签合同产生法律效力。恰好印证在2017年9月1日之前孟萌、赵永强并未取得案外人的授权委托，其与威乃达公司签订购房合同购买涉案房屋均系个人行为，与案外人无关。案外人不是涉案房屋的实际购买人和权利人。《备忘录》中第3条具体购买的房屋明细中并无标山路67-31号房屋，因此该套房屋并不在案外人授权孟萌、赵永强购买房屋清单之列，进一步印证该套房屋与案外人无关，案外人不是实际购买人。6.对第二组证据的真实性及证明目的均不予认可。证据六2014年12月17日与孟萌办理的房屋交接中并无涉案标山路67-31号房屋，且无威乃达公司印章，恰好证明案外人不是涉案房屋的收房人，案外人与涉案房屋无关，且孟萌将涉案房屋转让给赵永强，但并无赵永强与威乃达公司签订的《房屋交接书》，印证了标山路67-31号房屋并未办理交接，案外人占有该房屋系违法占有。5套公寓的《房屋交接书》上也并无威乃达公司印章，无法证明赵永强与威乃达公司办理了房屋交接，案外人亦不是该5套房屋的实际收房人，对该5套房屋的占有均系违法占有。证据七的钥匙不能证明系涉案房屋钥匙。证据八该照片不能证明所拍摄地点系标山路67-31号，也不能证明系案外人在进行装修，照片的来源无法确认，真实性均不予认可。不能证明涉案房屋与案外人有关，更不能证明案外人系房屋的实际权利人，反而证明涉案房屋案外人系违法占有。7.对证据九的表面真实性予以认可，但证明目的及证明事项均不予认可。其中2011年1月26日350万元、2011年1月24日200万元、2010年11月29日180万元、2011年3月3日6239325元用途均为结算款，并非房款，不能证明上述款项所付系涉案房屋购房款，仅为案外人与威乃达公司之间的一般债权债务结算。2011年1月24日400万元、2011年1月25日250万元均由法瑞琴向威乃达公司支付，该付款行为系法瑞琴与威乃达公司之间的款项结算，与案外人无关。且2011年1月案外人并未授权法瑞琴代付任何款项，法瑞琴付款行为为个人付款。2011年1月31日第三人鞠岩所付200万元转账凭证无银行盖章，真实性无法确认，且该款项不能证明系支付购房款，更无法证明系支付涉案房屋购房款，上述款项均无法证明所付款项为涉案房屋购房款。案外人未提供任何付款凭证证明涉案5套公寓的购房款已实际支付。8.对证据十《团购明细》真实性、证明事项均不认可。系单方制作，真实性无法确认，且收到收据行为是孙伟个人行为，与威乃达公司无关，不能证明对涉案房屋进行任何手续交接，且上述行为均与案外人无关，案外人不是涉案房屋实际权利人，更不能证明涉案房屋购房款均付清。9.对证据十一《收据》的真实性不予认可，证明事项和证明目的均不认可。该《收据》由威乃达公司单方制作和出具，且均非青岛市房地产业预收款专用《收据》。2015年1月18日《收据》编号为7139840，该《收据》附注A2-33-026房款处存在涂改，不能证明已收取标山路67-31号房款。上述19份《收据》中均未包含涉案5套公寓的房款《收据》，进一步证明涉案5套公寓的购房款均未支付。涉案6套房产的购房款均未实际支付。10.对证据十二的真实性予以认可，证明事项、证明目的均不认可。该案件与本案无关。所认定的案件事实也与本案无关，与本案不具有关联性。 被执行人青岛威乃达投资有限公司质证称，1.对证据一、二、四的真实性及证明事项均认可。2.对证据三的真实性及证明事项均认可，被执行人认为不存在以房抵债的问题，该公寓是案外人同意以免除被执行人因向其支付的逾期交房违约金，作为支付酒店式公寓购房款的方式，该酒店式公寓是案外人与被执行人之间形成的房屋买卖合同关系，而非抵债关系。3.证据五系案外人赵永强、孟萌签订，被执行人并不是当事方，但被执行人认为通过该份证据可以证明孟萌和赵永强为青岛福生食品有限公司的代理人，其购买涉案房屋的行为应当视为福生公司的行为。4.对第二组证据的真实性、证明事项均认可。被执行人已经将涉案房屋交付给案外人，不论案外人对房屋是否进行装修均不影响案外人对涉案房屋占有的事实。5.对第三组证据的真实性、证明事项均无异议。没有关于涉案房屋中公寓部分的房款支付《收据》是因为涉案公寓部分的购房款是以案外人放弃向被执行人索赔逾期交房违约金的方式支付的，双方此前已经达成相关协议，因此被执行人没有开具公寓部分的房款《收据》。另外孙伟是被执行人销售工作人员，其签字行为系公司行为，代表了公司收取相关购房款。6.对证据十二的真实性认可，该判决书中判决不得执行的房产与案外人在本案中所提异议的房产是其所购买的同一批房屋，而且支付购房款、房屋交接、签订房屋买卖合同等均系相同的步骤和模式。山东省高级人民法院判决不予执行与本案涉案房屋系同一购买人所购买的同一批房产，充分证明涉案房屋是案外人的合法财产，应当解除查封。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院提交以下证据：2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息原件1份，共19页。证明1.位于青岛市市北区标山路67-31号、尖山路x号x、507、604、606、704户6套房产均登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系该房屋的产权人；青岛福生食品有限公司不是该6套房屋的权属登记人，案涉房产与其无关，其无权申请解除对该6套房产的查封。2.案涉房屋系青岛市崂山区人民法院首轮查封，青岛明霞特易购置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房屋。3.标山路67-31号房屋，建筑面积28.51平方米；尖山路x号x、604、606、704建筑面积均为54.76平方米；尖山路1号507，建筑面积57.12平方米。该6套房屋，青岛市不动产登记中心登记的建筑面积与预售合同中的建筑面积均不一致，孟萌、赵永强以及青岛福生食品有限公司均未与威乃达公司进行面积补差款结算，未支付面积补差款，进一步印证案涉房屋均未办理交接，购房款亦未实际支付，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除案件执行。 案外人青岛福生食品有限公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。涉案房屋不能办理网签的原因不能归结于案外人，因威乃达公司与监理单位存在纠纷，备案手续不齐全，无法办理网签，案外人并不存在过错，且已有生效判决，对该事实情况予以确认。 被执行人青岛威乃达投资有限公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。正是因为无法办理过户登记，才导致本案的涉案房屋虽然已经是案外人的财产但仍登记在被执行人名下，因此不能以该份不动产登记信息就简单地认定涉案房屋是被执行人的财产，房产权属的转移应当结合其相关的购买合同、转款凭证及交付情况综合来确定，而不能仅以登记信息来确定。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，2018年7月4日，青岛仲裁委员会作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应将该费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 在仲裁期间，青岛明霞特易购置业有限公司向青岛仲裁委员会提交财产保全申请书，青岛仲裁委员会根据《仲裁规则》将青岛明霞特易购置业有限公司的财产保全申请提交青岛市崂山区人民法院依法办理。2017年10月26日，青岛市崂山区人民法院作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结被申请人山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产。并于2017年12月5日作出协助执行通知书，通知青岛市不动产登记中心查封被申请人青岛威乃达投资有限公司名下的包括案涉房产在内的房产共计673处。查封期限为三年，自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”本案进入执行程序后，原执行措施即（2017）鲁0212财保49号裁定书对案涉房产的查封措施自动转化为执行中的查封措施。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，根据山东省高级人民法院（2019）鲁民初116号民事判决书认定的事实，案涉房产虽然登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，但案外人与被执行人青岛威乃达投资有限公司就案涉房产签订买卖合同时间及全部房款支付时间均早于案涉房产查封时间，且案外人在案涉房产被查封前已实际占有。而且，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人的过错。综上，案外人青岛福生食品有限公司的异议理由符合上述司法解释的规定，其请求依法应予支持，对案涉房产应中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资管理有限公司名下位于青岛市市北区标山路67-31号3层、尖山路x号x、c、c、尖山路1号704的执行。 案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 刁培峰 审判员 焦兴凯 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 张辉 书记员王钰