四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3634号 上诉人（原审原告）：蒋胜利，男，1968年1月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：徐弟容，女，1989年10月13日出生，汉族，住四川省富顺县。 上诉人蒋胜利因与被上诉人徐弟容房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋胜利上诉请求：一、请求撤销（2019）川0124民初6705号民事判决，依法改判案涉《房屋出租协议》于判决之日起解除；二、依法改判徐弟容支付蒋胜利剩余房屋租金4000元；三、依法改判徐弟容支付蒋胜利损坏房屋室内物品折合现金共计5400元；四、本案一审、二审诉讼费由徐弟容承担。事实和理由：一、一审认定徐弟容于2019年5月22日向蒋胜利作出要求退房并退还保证金的意思表示，且于当日离开出租房屋系以实际行动不再履行案涉合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，案涉合同于该日解除系认定错误。徐弟容在未缴纳房屋保证金的情况下要求退还保证金缺乏依据。其也并未就想要解除案涉协议与蒋胜利进行过协商，且一审在徐弟容未提交任何证据证明其在2019年5月22日离开案涉房屋的情况下，仅凭其自述认定案涉出租协议于该日解除错误。二、徐弟容应当对其破坏案涉房屋进行赔偿。2019年5月22日至2019年5月28日期间为徐弟容控制案涉房屋。蒋胜利2019年5月28日报警前案涉房屋内物品已经被砸坏，蒋胜利一审提交录音及郫都区团结镇派出所现场处警登记表足以证明案涉房屋系由徐弟容毁损，根据案涉出租协议第七条，徐弟容应当对损坏部分照现金价值赔偿或自行购买。 徐弟容辩称，蒋胜利陈述徐弟容损坏其物品无事实依据。徐弟容认可一审判决的合同解除时间，也认可一审的判决结果。 蒋胜利向一审法院起诉请求：1、徐弟容支付蒋胜利剩余房屋租金4000元；2、徐弟容赔偿蒋胜利损害房屋室内物品折合现金共计5400元；3、蒋胜利不向徐弟容返还保证金600元；4、解除蒋胜利、徐弟容之间的租赁合同，徐弟容向蒋胜利退还电卡、天燃气卡、房屋钥匙；5、诉讼费由徐弟容承担。 一审认定事实：2019年3月1日，甲方蒋胜利与乙方徐弟容签订《房屋出租协议》，约定由蒋胜利将自己所有的位于团结镇××公寓××单元××楼××室××约70平米的房屋出租给徐弟容，租期从2019年3月1日至2020年2月28日。第二条约定：全年租金共7000元，分两次支付，合同签订之日付3000元，第二次于2019年8月1日前支付4000元。第三条约定：诚信保证金600元，乙方退房时，退还电卡、天燃气卡，房屋钥匙，并且室内物品无损坏、无丢失，无其他任何费用拖欠，甲方一次性退还给乙方诚信保证金，该费用于2019年8月1日前一次性缴清。第七条约定：室内物品清单及现金价值：双人床2个各500元、……。乙方在退房时以上物品如有损坏，照现金价值赔偿或自行购买。协议签订当日，蒋胜利收到3000元，其中300元由中介扣除。2019年5月22日，蒋胜利与徐弟容的朋友通电话，双方就退还押金问题产生争执。2019年5月28日，蒋胜利向成都市公安局郫都区分局团结派出所报案，该派出所登记显示：蒋胜利报称他把夜市的房子租给徐弟容，前几天徐弟容不租房子要求蒋胜利退押金，但是蒋胜利说要把电费、水费、气费交了才退押金，徐弟容没有说好，她和男朋友就把租房内的家具砸坏。 一审另查明，1、徐弟容支付的3000元租金中并不包含600元保证金。2、一审庭审中，徐弟容当庭将案涉房屋的电卡、天燃气卡退还蒋胜利，因房屋钥匙丢失不能退还，蒋胜利表示不予交还。3、徐弟容于2019年5月22日左右向蒋胜利做出了要求退房并退还保证金的意思表示，并于当日离开出租房屋，未办理交接。以上事实，经一审法院组织质证，足以认定。 一审法院认为，蒋胜利与徐弟容系租赁合同关系，双方所签订的《房屋出租协议》系其真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。关于蒋胜利主张解除双方的《房屋出租协议》的主张。从一审庭审查明的事实来看，徐弟容于2019年5月22日左右向蒋胜利做出了要求退房并退还保证金的意思表示，并于当日离开出租房屋，只是由于双方对保证金的问题产生争议导致房屋未办理交接，徐弟容的上述行为表明以其实际行动不再继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，一审法院认定双方于2019年3月1日签订的《房屋出租协议》已于2019年5月22日解除，因此，蒋胜利主张解除上述协议的请求，具有事实依据和法律根据，一审法院予以支持。因徐弟容已于2019年5月22日后未实际租住在该房屋且该协议于当日解除，故蒋胜利主张徐弟容支付剩余房屋租金4000元缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于蒋胜利主张徐弟容退还电卡、天燃气卡、房屋钥匙的请求，因一审庭审中徐弟容已将电卡、天燃气卡退还蒋胜利，且因房屋钥匙已丢失，蒋胜利明确表示不向徐弟容主张，因此，对于上述主张，一审法院予以确认。关于蒋胜利主张不向徐弟容返还600元保证金的请求，因徐弟容并未支付上述款项，因此，蒋胜利无需向徐弟容退还，对于该请求，一审法院予以确认。关于蒋胜利主张徐弟容赔偿其损坏房屋室内物品折合现金5400元的请求，虽蒋胜利提供了被损坏物品的照片，但上述被损坏的物品是否由徐弟容所为，蒋胜利提供的视频资料和报警登记表并不能达到其证明目的，对此，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认蒋胜利与徐弟容签订的《房屋出租协议》于2019年5月22日解除，蒋胜利不应退还徐弟容600元保证金；二、驳回蒋胜利其他诉讼请求。本案一审收取案件诉讼费25元，由蒋胜利承担。 本院二审审理过程中，当事人没有提交新证据。 二审另查明，一、徐弟容认可在合同履行期间蒋胜利无违约行为，搬离原因系“我做的小生意做不下去了，也支付不起房租了。”；二、徐弟容称在2019年5月22日电话通知蒋胜利其欲腾退房屋之前并未向蒋胜利主张过解除合同或腾退房屋；三、徐弟容称其于2019年4月就已经搬离，但还留下一部分物品在案涉房屋，具体完全搬走自己的物品时间无法确定；四、蒋胜利认可其于2019年5月28日收回案涉房屋。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，蒋胜利与徐弟容签订《房屋出租协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审的争议焦点为：一、案涉《房屋出租协议》解除时间的认定；二、徐弟容是否应当支付剩余租金4000元；三、徐弟容是否应当支付蒋胜利损坏房屋室内物品折合现金5400元。 关于案涉《房屋出租协议》解除时间的认定问题。本院认为，虽徐弟容称其在2019年5月22日通知蒋胜利要求退房，然其在二审中认可蒋胜利在租赁合同履行中无违约行为，其要求解除合同的原因系其自身无力支付房屋租金所致。因合同解除权应由守约方享有，故徐弟容并不享有解除合同的权利。虽蒋胜利于2019年5月28日收回案涉房屋，然其收回房屋的行为应系对徐弟容违约解除合同的及时止损行为，并不代表行使合同解除权。后蒋胜利一审起诉主张解除其和徐弟容之间的租赁合同，故案涉合同应于徐弟容收到起诉状副本之日即2019年12月1日解除。一审对此认定不当，本院予以变更。对徐弟容擅自搬离的违约责任，蒋胜利可另行主张。 关于徐弟容是否应当支付剩余租金4000元的问题。本院认为，租金系出租人让渡其对租赁物的占有，同时承租人基于对租赁物占有利益的获得所支付的对价。本案中，蒋胜利于2019年5月28日收回案涉房屋，案涉房屋的控制权已经收回，徐弟容已经不再占有案涉房屋，加之徐弟容已付租金足以覆盖其承租期间，故对蒋胜利主张要求徐弟容支付后续租金4000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于徐弟容是否应当支付蒋胜利损坏房屋室内物品折合现金5400元的问题。蒋胜利主张徐弟容在搬离房屋时存在破坏房屋内物品的行为，应当就徐弟容存在该行为以及损失的具体情况提供证据证明，然其一审提交的照片、处警登记表等证据无法证明案涉房屋相关设施的损毁系因徐弟容的原因，应当承担举证不利的法律后果。一审基于此对其主张徐弟容支付损毁房屋室内物品损失不予支持并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人蒋胜利的上诉理由不成立，应予驳回；一审虽对案涉《房屋出租协议》的解除时间认定不当，但对本案结果认定正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蒋胜利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  袁晟翔 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹