福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1325号 原告：福州中维房地产开发有限公司，住所地福州市晋安区新店镇坂中路6号泰禾广场3期6号楼7层01单元。统一社会信用代码：913501005673366566。 法定代表人：龙宇飞，经理。 委托诉讼代理人：王弯，北京大成（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘捷，北京大成（福州）事务所实习律师。 被告：张天贵，女，1978年9月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告福州中维房地产开发有限公司与被告张天贵商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州中维房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王弯到庭参加诉讼。被告张天贵经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福州中维房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2012年7月1日签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号：201134190625、201134190626、201134190627、201134190628）；2.被告于上述《商品房买卖合同》解除后立即将位于福州市晋安区2＃楼13层01、02、03、16办公号房腾空并向原告返还；3.被告协助原告办理上述《商品房买卖合同》备案、不动产预告登记的注销手续，由此产生的费用由被告承担；4.被告立即偿还原告代垫的按揭贷款1161623.95元并以代垫贷款为基数按月利率2%计算支付自2016年5月6日至实际还清款项之日止的利息；5.被告立即向原告支付违约金284404.8元；6.被告承担原告因本案而支出的律师代理费5000元；7.确认原告有权从被告已付购房款中扣除第4、5、6项诉讼请求中被告应承担的金额；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月15日，原、被告签订四份编号分别为201134190625、201134190626、201134190627、201134190628号《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称购房合同），约定：1.被告向原告购买位于福州市晋安区2＃楼13层01、02、03、16号办公房；2.商品房总价款按套计算，商品房总价款分别为700473元（01号办公房）、586980元（02号办公房）、604353元（03号办公房）、952242元（16号办公房）；3.付款方式：按揭付款，被告共计支付首付款1434048元，余款1410000元办理按揭贷款；4.因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起7日内到原告处归还原告垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以原告垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到被告归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向原告计付利息，若被告未能在上述约定的7天内归还，则自逾期第八日起，被告除按上述约定向原告支付利息外，被告还应以原告垫付的全部款项为基础，按照日万分之十的比率向原告计付违约金，直至被告归还款项，被告连续三个月不交按揭贷款或未付款项累计达六个月应付按揭款金额，且被告未向原告归还相关款项的，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回被告购买的房产，同时被告应以《商品房买卖合同》约定的购房款为基数，按照10%比率向原告支付违约金，原告有权从被告已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用，原告扣除应扣款项后，将被告已付购房款余额不计利息退还被告，被告以银行按揭方式支付的购房款，被告同意原告直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和被告之间的经济和法律责任均由被告承担，与原告无关；5.如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告发出合同解除通知之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。办理撤销手续需要支出的费用由被告承担；6.如合同解除，需被告腾退房屋的，被告需将房屋恢复至交付时原状，解除房屋所设定的任何权利负担，将房屋交还给原告；7.原告应履行的通知义务以原告按被告填写在本购房合同中所列的被告通讯地址寄出为准，且原告据此地址邮寄出信函后三日内即视为送达，视为被告已充分知晓该信函内容；8.双方同意因合同及补充协议的签订和履行而引起的一切纠纷，诉讼管辖法院均为商品房所在地人民法院。 2012年9月18日，原、被告与中国光大银行股份有限公司福州分行（下称光大福州分行）签订编号《个人贷款合同》，约定：被告向光大福州分行借款1410000元，贷款期限为120个月，用于购买案涉房产，原告对上述贷款承担阶段性保证责任。2013年6月24日，原告将案涉房屋交付被告。 2015年5月6日，因被告未能按时归还按揭贷款，光大福州分行诉至福州市鼓楼区人民法院，法院作出（2015）鼓民初字第2896号《民事判决书》，判决：1.被告张天贵偿还光大福州分行借款本金1104500元，利息、罚息合计19451.95元（利息、罚息暂计至2015年4月22日，之后的利息、罚息按贷款合同的约定计算至被告还清欠款之日止）及律师代理费3372元；2.原告对上述判决确定的债务承担连带清偿责任等。2016年1月11日，光大福州分行向福州市鼓楼区人民法院就上述生效判决申请执行，原告向福州市鼓楼区人民法院转账1161623.95元，据此，原告已履行完毕生效判决确定的清偿义务。 综上，因被告未能按时归还按揭贷款，截至本案起诉之日原告已向银行代垫按揭款项共计1161623.95元。根据购房合同补充协议的相关约定，被告三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额已构成违约，应承担违约责任。 被告张天贵未作答辩。 原告福州中维房地产开发有限公司围绕其诉讼请求提交了四份《商品房买卖合同》（合同编号：201134190625、201134190626、201134190627、201134190628）、《个人贷款合同》、抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第1213832）、（2015）鼓民初字第2896号民事判决书、特种转账凭证、结案告知书、《房屋交接单》、《还款通知书》、《解除合同通知书》、《委托代理协议》等为证，结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：原、被告于2012年7月15日签订了四份《商品房预售合同》及附件（合同编号：201134190625、201134190628、201134190627、201134190626），约定：被告购买原告开发的坐落于晋安区2＃楼13层01、02、03、16办公号房，房屋总价分别为700473元、586980元、604353元、952242元，合计2844048元；被告应当于签约当日支付定金50000元，合计200000元；于电子《商品房买卖合同》备案出件当日分别支付350473元、296980元、304353元、482242元，合计1434048元；四套房屋余款分别为350000元（01号办公房）、290000元（02号办公房）、300000元（03号办公房）、470000元（16号办公房）办理按揭贷款，合计1410000元；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，买受人按《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向原告计付违约金；被告承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因被告未及时还本付息而导致贷款银行向原告扣收贷款本息及费用，被告应于原告发出还款通知之日起7天内到原告处归还原告垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并应以原告垫付的全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）为基数，自原告实际承担上述款项之日起到被告归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向原告计付利息，若被告未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，被告除应按上述约定向原告支付利息外，被告还应以原告垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向原告支付违约金，直至被告归还款项。被告连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款项金额，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回被告购买的房产，同时被告应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向原告计付违约金，原告有权从被告已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。原告扣除应扣款项后，将被告已付购房款余额（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还被告，被告以银行按揭贷款方式支付的购房款，被告同意原告直接付还贷款银行，由此引发的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由被告承担，与原告无关等内容。合同签订后，原告于2013年6月24日向被告交付了案涉房屋。 原、被告与案外人中国光大银行股份有限公司福州分行于2012年9月18日签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》（合同编号：37611216003879），约定被告向案外人中国光大银行股份有限公司福州分行贷款1410000元，原告对上述款项提供阶段性连带责任保证。后被告与案外人中国光大银行股份有限公司福州分行办理了案涉房产的预购商品房抵押权预告登记（权证号：榕房预ＱＲ字第××号）。嗣后，因被告未按时归还按揭贷款，案外人中国光大银行股份有限公司福州分行于2015年5月6日诉至福州市鼓楼区人民法院，福州市鼓楼区人民法院于2015年10月20日作出（2015）鼓民初字第2896号《民事判决书》，判决：被告张天贵偿还光大福州分行借款本金1104500元，利息、罚息合计19451.95元（利息、罚息暂计至2015年4月22日，之后的利息、罚息按贷款合同的约定计算至被告还清欠款之日止）及律师代理费3372元；原告对上述判决确定的债务承担连带清偿责任；原告在承担连带保证责任后有权向被告追偿。后案外人中国光大银行股份有限公司福州分行向福州市鼓楼区人民法院就上述生效判决申请执行，原告于2016年5月6日向福州市鼓楼区人民法院转账1161623.95元。 2020年2月21日，原告向被告寄送《还款通知书》，通知被告于收函后三日内向原告归还代垫的按揭贷款，该通知书于2020年2月26日退回妥投。2020年2月25日，原告向被告寄送《解除合同通知书》，通知解除案涉合同并要求被告在本通知发出之日七日内前往配合办理合同解除相关手续，并向原告支付被银行划拨的款项及相关的违约金和费用，该通知书于2020年2月28日退回妥投。另查，原告因本案而支出律师代理费5000元。 本院认为：本案原、被告所签订的四份《商品房买卖合同》及附件合法有效，各方均应按约履行。原告已依约向被告交付讼争房屋，但被告未按时偿还按揭贷款致使原告向案外人中国光大银行股份有限公司福州分行承担保证责任，已经构成违约，买卖合同约定的解除条件成就。原告主张解除案涉《商品房买卖合同》及附件，并要求被告腾空案涉房屋后返还、协助办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记和预购商品房预告登记的注销手续，由此产生的费用由被告承担，符合合同约定，且不违反法律及相关司法解释规定，本院予以支持。案涉《商品房买卖合同》因被告违约而解除，原告主张按购房总价2844048元的10％即284404.8元计算支付解约违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。原告因履行担保责任为被告实际代垫按揭款1161623.95元有事实依据，其可以请求被告偿还该款，本院予以支持。原告因本案诉讼实际支出律师代理费5000元，其主张由被告承担该损失有事实及合同依据，本院予以支持。因被告已经承担合同解除的违约责任，相应违约金可以弥补原告损失，原告请求被告以代垫按揭款为基数按月利率2%计算支付自2016年5月6日至实际还清款项之日止的利息不予支持。原告主张从已付购房款中直接抵扣被告应付给原告的款项无法律依据且可能涉及案外人的权利，本院不予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视作其放弃当庭陈述、举证和质证的权利，本院依法缺席裁判。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2012年7月15日签订的四份合同编号分别为201134190625、201134190628、201134190627、201134190626的《商品房买卖合同》； 二、被告张天贵应在本判决生效之日起十日内将坐落于福州市晋安区2＃楼13层01、02、03、16办公号房腾空并向原告福州中维房地产开发有限公司返还； 三、被告张天贵应在本判决生效之日起十日内协助原告福州中维房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201134190625、201134190628、201134190627、201134190626）备案、不动产预告登记注销手续，由此产生的费用由被告张天贵承担； 三、被告张天贵应于本判决生效之日起十日内向原告福州中维房地产开发有限公司支付代垫按揭贷款1161623.95元； 四、被告张天贵应在本判决生效之日起十日内向原告福州中维房地产开发有限公司支付因解除合同产生的违约金284404.8元及办理注销手续产生的费用； 五、被告张天贵应在本判决生效之日起十日内支付原告福州中维房地产开发有限公司因本案而支出律师代理费5000元； 六、驳回原告福州中维房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费29552元，由被告张天贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  黄文钗 人民陪审员  郭 静 二〇二〇年六月四日 法官助理黄娜娜 书记员张琳 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。