辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初3496号原告：吕宏达，男，1986年1月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：吕克奇，系原告父亲。被告：沈阳华强金廊城市广场置业有限公司，住沈阳市沈河区悦宾街1号（811室）。法定代表人：李曙成，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹田，辽宁坤略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴正焕，辽宁坤略律师事务所律师。原告吕宏达与被告沈阳华强金廊城市广场置业有限公司（以下简称“华强金廊置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕宏达委托诉讼代理人吕克奇、被告华强金廊置业公司委托诉讼代理人朴正焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕宏达向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担原告2017年12月1日起到2018年11月30日止的已交纳的物业费4069.20元；2、判令被告承担原告2018年12月1日起到2019年11月30日止的尚未实际交纳的物业费4069.20元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在2016年8月12日与被告签订了《商品房房屋买卖合同》购买了被告的沈阳华强金廊城市广场2号楼2819室住房，且和被告在2017年11月30日办理了房屋交接手续并入住。在办理交房时被告并没有依法取得相关管理部门的竣工验收合格证，并且至今都没有取得该证。《沈阳市物业管理条例》第二章第十一条规定：“新建物业供水供电排水消防道路绿化物业管理用房停车位等配套建筑及设备经依法竣工验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交接手续，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”按照《沈阳市物业管理条例》规定，被告完全违法，给原告带来潜在的风险隐患。据此，为维护原告自身合法权益，故诉至法院。被告华强金廊置业公司辩称，一、被告按照合同约定向原告交付了验收合格的房屋，原告亦同意收房。故其主张案涉房屋未经验收无事实依据。2016年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定被告出售给原告华强金廊一期酒店式公寓一栋，交房日期为2018年10月1日前。案涉房屋于2017年8月28日经建设、设计、施工、勘察、监理5方竣工验收合格。原告于2017年11月30日到场办理了房屋交付手续。根据合同补充协议5.4条约定，“该商品房经验收合格”是指商品房经其建设、设计、施工、监理单位验收合格。故案涉房屋已通过竣工验收，具备交付条件。根据合同补充协议8.4条的约定，商品房自交付之日起，物业费由买受人承担，被告已按合同约定将符合交付条件且经验收合格的房屋交付给原告，因此原告无权要求被告承担已付及未付的物业服务费。二、原告援引的《沈阳市物业管理条例》内容不应适用于本案。原告援引的《沈阳市物业管理条例》为地方规范性文件，并非法律、行政法规，也不属于部门规章。从法的效力层级上看，依据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，该条例并不具有强制性效力，不能直接作为司法裁判的依据进行引用。而作为行政法规的《物业管理条例》并未规定物业交付标准，而是规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，即双方权利义务由物业合同加以规制。退一步讲，即使认为《沈阳市物业管理条例》具有强制性效力，原告援引的条例内容系2019年新修订的规定，而案涉房屋的物业交付时间为2017年11月30日。根据法不溯及既往原则，新的物业交付标准并不适用于案涉房屋物业服务民事关系。故原告无权据此要求被告承担已付及未付的物业服务费。三、被告与原告并无物业服务法律关系，原告向被告主张承担物业服务费用主体不适格。原告在办理入住手续当日即与案涉房屋的物业服务公司深圳华强物业管理有限公司沈阳分公司签订了业主手册（物业服务合同），并缴纳了物业服务费。被告与原告之间始终不存在物业服务法律关系，因此本案诉讼被告主体不适格。综上所述，原告诉请无法定及约定的依据，请求依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买坐落于沈阳市沈河区，建筑面积为67.85平方米的商品房。该商品房为预售商品房。合同第八条约定交付期限为：出卖人应当在2018年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定交接条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件4为合同补充协议，协议5.4约定：《商品房买卖合同》第八条“交付期限”条款中所约定的“该商品房经验收合格”是指该商品房经其建设、设计、施工、监理单位验收合格；协议8.4约定：房屋的毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自该商品房交付或视为已交付之日起由买受人承担。原、被告双方在该合同上盖章或签名按手印。2017年8月28日，原告购买商品房所在楼经被告方及建设、设计、施工、监理单位共同验收，并出具《单位工程质量竣工验收记录》，验收结论为：工程竣工验收合格。2017年11月30日，原、被告办理交房手续，原告对房屋进行验收，原告在《楼宇验收记录表》和《入住流转单》上签字，并向物业公司交纳2017年12月1日至2018年11月30日的物业费4069.20元。其中《入住流转单》第四栏“钥匙及物品发放”栏中，载明交接物品包括《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》和《竣工验收备案表》，原告在业主签名栏中签名。本院认为，《沈阳市物业管理条例》是沈阳市人民代表大会及其常务委员会依法对本市城乡建设管理事项而制定的地方性法规。依照《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条的规定，民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。因此《沈阳市物业管理条例》作为地方性法规，可以由人民法院在民事裁判案件中援引适用。依照现行生效的《沈阳市物业管理条例》第十一条规定，新建物业的供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防、道路、绿化、物业管理用房、停车位等配套建筑及设施设备经依法竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。上述法规条文将配套建筑及设施设备的内容进行细化列举，对房屋开发单位对新建物业的交付义务作出了更加严格的规定。原告在本案中并未明确说明被告在交付房屋时，究竟哪部分配套建筑及设施设备没有验收合格。被告开发单位在本案中也只提交了相关房屋竣工验收备案及合格的证据，没有提交配套建筑及设备设施的竣工综合验收合格的证明。但是根据本案查明事实，案涉房屋于2016年8月12日购买，于2017年11月30日交付原告。原告实际支出的物业费产生于2017年12月1日至2018年11月30日期间。而上述《沈阳市物业管理条例》第十一条系沈阳市人大及其常委会于2018年10月25日修订该条例时增加。该修订案于2018年11月28日经辽宁省人大常委会批准，自2019年1月1日起施行。现行《辽宁省物业管理条例》第四十四条虽然规定，新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。但该条例亦自2018年2月1日起施行。上述相关条例及条款的生效时间均显著晚于被告向原告交付房屋的日期。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。也就是说，除非有特别规定，否则法不溯及既往，法律法规不能约束在该法律法规实施前的行为。被告在本案中亦提交了相关竣工验收备案证明及报告，并未发现被告开发单位在交付原告购买的房屋时存在违约交付的情形。故原告依照上述条例规定提出的诉讼请求，缺少足够的事实及法律依据。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条的规定，判决如下：驳回原告吕宏达的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告吕宏达负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二〇年六月二十八日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国立法法》第九十三条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。