新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4202民初1193号 原告：乌苏市博健房地产开发有限责任公司，住所地：乌苏市乌鲁木齐北路048号。 统一社会信用代码：91654202712995640E。 法定代表人：王延帅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵建明，系北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。执业证号：16501199410533400。联系电话：133XXXXXXXX 被告：陈江玉，男，1976年9月13日出生，汉族，无固定职业，住乌苏市。公民身份号码：×××。联系电话：189XXXXXXXX 委托诉讼代理人：王新龙，系新疆新科律师事务所律师。联系电话：150XXXXXXXX 原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司【以下简称：乌苏博健公司】与被告陈江玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵建明，被告陈江玉的委托诉讼代理人王新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乌苏博健公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告陈江玉向原告乌苏博健公司支付拖欠房租545,422元、违约金107,121元，合计652,343元；2．被告承担本案的诉讼费及投递费。事实和理由：2015年12月17日，原告乌苏博健公司与被告陈江玉签订《乌苏博健购物中心一层商铺及摊位租赁合同》，原告将位于乌苏市博健购物中心一层13、14、15、16、17、18号房屋租赁给被告陈江玉用于商业经营，租期自2015年3月1日至2016年3月1日，每年租金50,000元、管理费310,000元，合计360,000元。2016年8月12日，双方就同一租赁物再次签订《租赁合同》，租期自2016年3月15日至2017年3月15日，每年租金60,000元、管理费300,000元，合计360,000元。2017年6月30日，双方就同一租赁物再次签订《租赁合同》，租期自2017年3月15日至2017年8月14日，租金150,000元。2017年9月25日，双方就同一租赁物再次签订《租赁合同》，租期自2017年8月15日至2018年3月14日，租金210,000元。被告仅向原告支付租金534,578元，剩余545,422元至今未付，原告索款无果，遂诉至法院。 被告陈江玉辩称：1、本人已付租金554,578元，已超过合同约定租金数额470,000元（60,000元＋50,000元＋150,000元＋210,000元），不应再支付租金。2、原告乌苏博健公司未提供管理，故不应支付管理费610,000元（300,000元+310,000元）；3、原告口头承诺将案涉商铺卖给被告的，但未依约办理过户手续，原告亦存在违约行为，现原告计算违约金过高，不同意支付。 本院经审理查明，2015年12月17日，原告乌苏博健公司与被告陈江玉签订《乌苏博健购物中心一层商铺及摊位租赁合同》，原告将位于乌苏市博健购物中心一层13、14、15、16、17、18号房屋租赁给被告陈江玉，租期自2015年3月1日至2016年3月1日止，约定年租金50,000元。同日，原告乌苏博健公司与被告陈江玉签订《乌苏博健购物中心一层租赁（商铺、摊位）管理合同》，约定租赁期间（2015年3月1日至2016年3月1日）管理费310,000元，合计360,000元。合同签订后，原告乌苏博健公司向被告陈江玉交付租赁房屋，被告支付部分租金。2016年8月12日，双方就同一租赁物再次签订《乌苏博健购物中心一层商铺及摊位租赁合同》及《乌苏博健购物中心一层租赁（商铺、摊位）管理合同》，租期自2016年3月15日至2017年3月15日止，约定年租金60,000元、管理费300,000元，合计360,000元。2017年6月30日，双方就同一租赁物再次签订《房屋租赁合同》，租期自2017年3月15日至2017年8月14日止，租金150,000元。2017年9月25日，双方就同一租赁物再次签订《房屋租赁合同》，租期自2017年8月15日至2018年3月14日止，租金210,000元。截至目前，被告陈江玉分12笔向原告乌苏博健公司支付租金共计554,578元，现原、被告因支付租金与管理费发生争议，原告遂诉至法院。 本案在审理过程中，被告陈江雨抗辩原告乌苏博健公司未提供管理为由，不同意支付管理费，原告乌苏博健公司不予认可。被告陈江玉抗辩原告乌苏博健公司口头承诺将案涉商铺卖给被告陈江玉，但未办理过户手续，原告乌苏博健公司存在违约行为，未向法庭提交证据。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《租赁合同》约定乌苏市博健购物中心一层13、14、15、16、17、18号共计6套房屋租金分别为2015年50,000元、2016年60,000元、2017年360,000元。通常情况下，约定的租金要根据租赁物的性质和承租人的使用目的来确定，但原、被告约定的2015年及2016年租金数额明显低于市场价。根据本案原、被告针对同一租赁标的物租赁签订合同的连续性来看，2015年租金为50,000元，管理费为310,000元，合计360,000元。2016年租金为60,000元，管理费为300,000元，合计360,000元。2017年租金为150,000元和210,000元，合计360,000元。据此，对案涉租金房屋的租金认定为360,000元/年更符合实际情况。3年租金共计1,080,000元，被告陈江玉向原告乌苏博健公司支付租金554,578元，尚欠原告乌苏博健公司剩余租金525,422元未付，违反了合同约定，理应向原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司支付租金525,422元。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告与被告约定逾期缴纳房租，滞纳金每天按年租金3%计算，滞纳金为行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，可以新的金钱给付义务的方法，其属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，原、被告作为平等民事主体，不应适用滞纳金的计算方式。结合本案被告未依约履行支付租金的义务，确给原告造成了实际损失，本院按中国银行同期贷款利率4.75%/计算违约金，即76,191元5,893元【165,422元×4.75%/年÷12个月×9个月（2016年9月至2017年6月）】+3,745元【315,422元×4.75%/年÷12个月×3个月（2017年7月至2017年9月）】+66,553元【525,422元×4.75%/年÷12个月×32个月（2017年10月至2020年6月）】。故对原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司要求被告陈江玉向其支付租金525,422元、违约金76,191元的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 被告陈江玉抗辩内容与本院查明的事实不相符，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈江玉应当于本判决生效后十日内向原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司支付租金525,422元、违约金76,191元，合计601,613元。 二、驳回原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,324元，减半收取5,162元，投递费64元，合计5,226元，由原告乌苏市博健房地产开发有限责任公司负担258元、被告陈江玉负担4,968元（原告已交费用5,226元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费及投递费，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审判员  李茜 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张松