辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7716号上诉人（原审被告、反诉原告）：于泓，男，1982年1月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于忠义（于泓父亲），男，1955年4月10日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李俊歧，男，1963年7月21日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭华，女，1973年5月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人于泓因与被上诉人李俊歧、郭华房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12632号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。于泓陈述上诉请求：1.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院针对辽宁省沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12632号民事判决，查清事实并予以改判；2.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人（反诉被告）李俊岐、郭华执行房屋租赁合同主观恶意违约，承担房屋租赁合同被迫无法继续履行全部法律责任；3.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令因被上诉人（反诉被告）李俊岐、郭华突然强行断电、禁止营业、间接控制经营场所，严重侵犯反诉原告房屋租赁使用权、经营权、人身自由权及严重危及财产安全，承担全部法律责任；4.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人（反诉被告）李俊岐、郭华返还2019年3月1日至2019年8月10日福婆婆手工饺子馆被迫停业期间房租金20096.27元；5.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人（反诉被告）李俊岐、郭华支付2019年3月1日至2019年8月10日期间，可得收益损失20365.22元；6.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人李俊岐、郭华支付2019年3月1日至2019年6月20日福婆婆手工饺子馆被迫停业期间停业损失赔偿金51373.28元；7.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人（反诉被告）李俊岐、郭华赔偿2019年3月1日至2019年6月20日期间因强行断电、禁止营业及间接控制经营场所，造成福婆婆手工饺子馆停业的扩大损失26373.00元；8.上诉人（反诉原告）申请法院判令被上诉人（反诉被告）赔偿2019年6月21日至8月10日租赁房屋被其强行断电被迫停业期间停业损失赔偿金32254.95元；9.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人（反诉被告）李俊岐、郭华支付赔偿租赁房屋合同提前终止履行损失的装修投入残值14874.5元；10.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人（反诉被告）赔偿福婆婆饺子馆及网络店铺倒闭、客流资源全部流失等无形资产损失20000.00元；11.上诉人（反诉原告）申请中级人民法院判令被上诉人（反诉被告）李俊岐、郭华赔偿上诉人精神损失费3000.00元；合计诉求金额：188337.22元。事实与理由：一、相关索赔数据计算依据及过程：1.依据2017年7月28日上诉人（反诉原告）于泓与被上诉人（反诉被告）李俊岐签订的房屋租赁合同，年房租金45000.00元。房屋租金45000.00元/365天=123.29元/天；停业时间2019年3月1日至2019年8月10日计163天。123.29元/天*163天=20096.27元。2.依据2018年11月1日上诉人（反诉原告）委托代理人于忠义与承包经营人王晶杰签订的店铺项目承包协议，约定经营承包费用70000.00元，承包经营期限为2018年11月1日至2019年8月9日，计282天。70000.00元/282天=248.23元/天；扣除房租金123.29元/天，可得收益为124.94元/天；停业时间2019年3月1日至2019年8月10日计163天；124.94元/天*163天=20365.22元。可得收益由承包管理费中扣除主合同房屋租赁费后剩余的设备使用费、装修使用费、技术指导费及福婆婆手工饺子馆承包管理费组成。3.依据上诉人（反诉原告）向重审法庭提交的2017年9月至2019年2月末18个月福婆婆饺子馆经营收入流水及利润清单，参考按照承包经营人王晶杰提供的2018年11月至2019年2月末期间计112天营业收入101192.50元，该期间经营承包费248.23元/天*112=27801.76元，101192.50元-27801.76元=73390.74元，利润率约为70%，利润率计算：一斤猪肉、一斤面粉、添加辅料可加工制作5份成品饺子，每份饺子16个，重量400克，平均售价每份12元，合计营业收入60元，投入原材料、员工工资、水电燃气费及辅料成本约计最高20元，利润率70%。日平均利润458.69元。停业时间2019年3月1日至2019年6月20日计112天，458.69元/天*112天=51373.28元。4.依据承包经营人王晶杰诉于忠义、于泓一案，沈阳市皇姑区法院民事判决书（2019）辽0105民初3914号判令上诉人（反诉原告）支付承包经营人王晶杰各项损失包括室内物品损失10290.00元、网络推广费用及广告宣传费用等15000.00元、案件受理费1083.00元，计26373.00元。5.依据上诉人（反诉原告）向重审法庭提交的2017年9月至2019年2月末18个月福婆婆饺子馆经营收入流水及利润清单，参考按照承包经营人王晶杰提供的2018年11月至2019年2月末期间计112天营业收入101192.50元，其中：11月份收入17487.30元；12月份收入25199.30元；1月份收入33807.00元；2月份收入24698.90元；扣除原材料、水电燃气、工人工资等成本，利润率70%，实际营业时间计112天，日平均毛利润632.45元。毛利润中含房租金、装修投资、设备投资及管理人员工资。632.45元/天*51天=32254.95元。6.依据上诉人（反诉原告）向重审法庭提交的福婆婆手工饺子馆装修费用清单，装修投入费用合计：59150.00元。其中：东隔间约90余平米，装修投入47430.00元。47430.00元/3年/365天=43.32元/天；停业时间2019年3月1日至8月10日计163天，残值43.32元/天*163天=7061.16.00元.00元。西隔间50.余平米，装修投入11720.00元，11720.00元/3=3906.67元/年；被上诉人（反诉被告）使用时间2017年8月10日至2019年8月10日计两年，残值3906.67元/年*2年=7813.34元。合计残值14874.5元。7.依据参考投资经营预期可得日平均毛利润632.45元计算，月平均收益632.45元*30天=18973.50元，停业时间2019年3月1日至2019年8月10日长达五个月。诉求赔偿无形资产损失20000.00元。在社会主义法制健全的社会主义市场经济活动中，在国家大力倡导发展的个体私营经济活动中，被上诉人（反诉被告）李俊歧、郭华竟能够不择手段、不计后果的将承租人红火经营的商铺，活生生的逼入绝地、关店倒闭。而这种不法行为的始作俑人被上诉人（反诉被告）李俊歧、郭华却能够在得到法院原审和重审判决后，得意忘形，无所顾忌，于2019年5月22日在刚刚拿到原审判决书之时，立即对话承包经营人王晶杰，要求即刻清腾物品、退还房屋，不然就拆墙砸店；2019年7月28日打电话通知反诉原告，以中级法院名义妄称二审判决已下达，维持一审原判，威胁恐吓反诉原告立即腾房，交付100.元起诉费。直到2019年7月30日房屋退还之时，被上诉人（反诉被告）李俊歧、郭华依旧让租赁房屋处于断电状态，间接控制着福婆婆手工饺子馆的经营场所。李俊歧、郭华答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。不同意返还房租。李俊歧、郭华向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁合同；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。于泓向一审法院起诉请求：1.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧、郭华执行房屋租赁合同主观恶意毁约，承担房屋租赁合同被迫无法继续履行全部法律责任。2.反诉原告申请法院判令因反诉被告李俊歧、郭华突然强行断电，禁止营业，间接控制经营场所，严重侵犯反诉原告房屋租赁使用权、经营权、人身自由权及严重危及财产安全，承担全部法律责任。3.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧、郭华返还2019年3月1日至2019年6月20日期间(112天)房屋租金125元/天×112天＝14000元。4.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧、郭华支付2019年3月1日至2019年6月20日期间可得收益损失125/天×112天＝14000元。5.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧、郭华支付2019年3月1日至2019年6月20日期间福婆婆饺子馆停业赔偿金，125/天×112天×3＝42000元（三倍赔偿的依据是消费者权益保护法）。6.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧、郭华赔偿2019年3月1日至2019年6月20日期间因强行断电、禁止营业及间接控制经营场所，造成福婆婆手工饺子馆停业的扩大损失26373元。7.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧，郭华返还2019年6月21日至8月10日租赁房屋被其强行断电期间房租金125元/天×51天＝6375元；反诉原告申请法院判令反诉被告赔偿租赁房屋投资开店经营预期可得利润损失43350元。8.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧、郭华支付租赁房屋装修残值并赔偿租赁房屋合同提前终止履行损失的装修投入可得收益:东阁间约90余平米，计算起始日期2019年3月1日至8月10日；西格间50余平米计算起始日期2017年8月10日至2019年8月10日。9.反诉原告申请法院判令反诉被告李俊歧、郭华赔偿反诉原告精神损失费3000元，反诉原告申请法院判令反诉被告赔偿福婆婆饺子馆儿实体店及网络店铺倒闭、客流资源全部流失等无形资产损失20000元。一审法院认定事实：原告李俊歧、郭华系夫妻关系。沈阳市皇姑区昆山西路79-5号（2门）房产（建筑面积141.98平方米）为李俊歧与郭华共同共有。2016年7月28日，李俊歧（甲方）与于泓（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将沈阳市皇姑区昆山西路79-5#2号门（142.88平方米）商网租给乙方使用，期限为2016年8月10日至2019年8月10日，年租金80000元，乙方不能将房屋擅自转租、转借他人使用，如有出兑需告知甲方。2017年7月28日，李俊歧（甲方）与于泓（乙方）另签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将沈阳市皇姑区昆山西路79-5#2号门（90平方米）商网出租给乙方使用，期限为2017年8月10日至2019年8月10日，年租金45000元，乙方不能将房屋擅自转租、转借他人使用，如有出兑需告知甲方。于泓租赁案涉上述房产后，于2016年8月8日注册了名称为“沈阳市皇姑区福婆婆手工饺子坊”的个体工商户并开始经营。2017年7月第二份房屋出租合同签订后，另50余平方米由李俊歧与郭华的女儿经营“沈阳市皇姑区李记风华回头馆”。2018年7月26日，被告向原告支付了截止至2019年8月10日的一年的全部租金45000元。2018年11月1日，被告于泓的父亲于忠义（甲方）与案外人王晶杰(乙方)签订店铺项目经营承包协议，约定甲方将皇姑区昆山西路79-5号2门福婆婆手工饺子店铺项目承包给乙方管理经营，承包期限为2018年11月1日至2019年8月9日，承包费用7万元在协议签订时乙方一次性支付给甲方。自此，福婆婆手工饺子由王晶杰实际经营。2019年2月28日，被告（反诉原告）委托诉讼代理人于忠义与原告（反诉被告）李俊岐通话，通话中于忠义有“这饺子馆不是租出去四个月了吗，这不租这么长时间了吗”、李俊岐有“我知道，是啊”等话语。2019年3月1日，于忠义与原告（反诉被告）郭华通话，通话中郭华有“不是，我跟你说，这位吧她经营，我本来寻思了，糊了巴涂凑合着糊弄到期完事了”、“但是人家这个女士吧，人家打特价，买五十赠二十，买一百赠三十，你这玩意，我跟你说，我跟你们没有任何协议，没有任何押金，这不用那什么，所以说你们走了容易留下一些罗乱，我要完善一下这个协议，你看怎么办”、“你听我说大哥，完了之后，留点押金，象征性留点押金。再者，我说啥意思，这个采暖费吧和物业费，你多少得让这家后来的十一月份来，你承担点，我没有过分的要求，听明白没，大哥”、于忠义有“这不是咱哥俩在工商局那时说的事吗？你在工商局办执照”、郭华有“大哥你听我解释，你是跟我说了，但是我不说了吗，我有时间找你谈一谈”等话语。另查，2019年3月1日，李俊歧对王晶杰实际经营的福婆婆手工饺子坊采取了断电措施。此后，福婆婆手工饺子坊未继续营业。2019年4月11日，王晶杰出具《证人证言》一份：“我于2018年11月1日开始接手福婆婆手工饺子馆的经营管理。截止2019年3月1日止，饺子馆及西隔壁李记风华回头馆所发生的水电费均由我对外（供电、供水部门）缴费支付，回头馆房东郭华将其所发生的水电费用交付给我。2018年11月3日用电缴费800元，其中房东交付现金400元。2018年12月18日用电缴费800元，因房东分电表有余额未交费。2019年1月11日用电缴费1000元，用水缴费500元。其中房东一共交付水电费用现金300元。本人所述全部属实，如有虚假，愿意承担法律责任。”2019年6月20日，王晶杰将租赁的房屋退还给被告（反诉原告）于泓，于泓于2019年7月30日将租赁的房屋交还给二原告（反诉被告）。2019年3月4日，王晶杰以于忠义、于泓为被告向一审法院提起诉讼，请求法院判令解除原告与于忠义签订的店铺项目经营承包协议及赔偿各项损失，一审法院于2019年10月29日作出（2019）辽0105民初3914号民事判决：一、原告王晶杰与被告于忠义于2018年11月1日签订《店铺项目经营承包协议》于2019年3月4日解除；二、被告于忠义于本判决生效后十五日内向原告王晶杰返还剩余租金26032元；三、被告于忠义于本判决生效后十五日内赔偿原告王晶杰室内物品损失10290元；四、被告于忠义于本判决生效后十五日内赔偿原告王晶杰网络推广费用、制作优惠券费用、制作广告宣传语费用损失共计15000元；五、驳回原告王晶杰其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告（反诉被告）李俊歧与被告（反诉原告）于泓签订的两份《房屋出租合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故均合法有效。但双方于2017年7月28日签订的合同较2016年7月28日签订的合同，租赁房屋的面积、年租金均发生了变更，故双方应依2017年7月28日签订的《房屋出租合同》履行各自的义务。合同签订后，被告（反诉原告）于泓向原告（反诉被告）李俊歧支付了截止至2019年8月10日的年租金45000元，并于2019年7月30日将房屋交还给李俊歧，李俊歧也接收了房屋，双方的合同实际上已于2019年7月30日解除，故对原告提出的解除合同的主张，予以支持。关于被告（反诉原告）转租房屋是否违反合同约定问题。双方合同中虽约定，承租方不能将房屋擅自转租、转借他人使用，如有出兑需告知出租方，被告（反诉原告）于泓的父亲于忠义实际上也将房屋转租给他人经营，但根据被告（反诉原告）方提供的通话录音可知，于忠义已履行告知义务，原告（反诉被告）李俊歧及其妻子即原告（反诉被告）郭华对房屋已转租他人（王晶杰）经营是明知的，在四个月的时间内未明确提出异议，且在此期间，二原告女儿经营的“沈阳市皇姑区李记风华回头馆”发生的水电费均由王晶杰实际缴纳，二原告将该费用再给付王晶杰，故可认定，二原告对被告方将房屋转租他人的事实是明知且认可的，被告方转租房屋并未违约。关于反诉原告的反诉主张问题。首先，作为房屋的出租人，李俊歧应保证所出租的房屋满足使用用途，而李俊歧却于2019年3月1日采取了断电行为，致使房屋的实际使用人即案外人王晶杰无法在2019年3月1日后继续经营，王晶杰于2019年3月4日将反诉原告（被告）于泓及其父亲于忠义诉至法院，一审法院作出生效判决书，判决王晶杰与于忠义签订的《店铺项目经营承包协议》于2019年3月4日解除，于忠义返还王晶杰租金26032元、赔偿王晶杰物品损失10290元及网络推广等费用15000元，上述费用虽系反诉被告（原告）李俊杰擅自断电所致，但根据合同相对性原则，与李俊歧签订《房屋出租合同》的系反诉原告（被告）于泓，一审法院生效判决并未判决于泓返还王晶杰租金及赔偿相关损失，故该判决中的相关费用不应由反诉被告（原告）李俊歧在本案中承担。其次，因反诉被告（原告）李俊歧于2019年3月1日擅自断电，致使反诉原告（被告）于泓租赁的房屋此后无法经营使用，故2019年3月1日至2019年8月10日期间的房屋租金20096（45000/365×163）元，反诉被告（原告）李俊歧应予返还。再次，反诉原告主张的2019年3月1日至2019年6月20日期间的可得收益损失、停业赔偿金、扩大损失、预期可得利润损失及店铺倒闭、客流资源全部流失等无形资产损失问题。经营具有风险，存在营利或亏损的不确定性，反诉原告租赁房屋于2016年8月8日注册“沈阳市皇姑区福婆婆手工饺子坊”后，由其父亲于忠义将该手工饺子坊于2018年11月1日承包给案外人王晶杰实际经营并收取了承包费，经生效判决确认于忠义与王晶杰间的协议于2019年3月4日解除，王晶杰于2019年6月20日将房屋退还给反诉原告方，2019年3月1日至2019年6月20日期间房屋的实际控制者并非反诉原告，反诉原告现未提供充分证据证明其于该期间存在上述损失及损失的金额，故对反诉原告上述主张，不予支持。第四，本案系租赁合同纠纷，反诉原告主张精神损失不符合法律规定的条件，故对反诉原告要求赔偿精神损失费的主张，不予支持。第五，双方当事人签订的合同中并未对房屋装修残值及因合同提前终止履行时装修投入可得收益问题进行约定，反诉原告该主张亦无事实及法律依据，故一审法院亦不予支持。另，原告（反诉被告）郭华非《房屋出租合同》的当事人，根据合同相对性原则，郭华在本案中不享在权利、不承担义务。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）李俊歧与被告（反诉原告）于泓2017年7月28日签订的《房屋出租合同》于2019年7月30日解除；二、反诉被告（原告）李俊歧返还反诉原告（被告）于泓房屋租金20096元；三、驳回原告、反诉原告的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内给付。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费2634元，由原告（反诉被告）李俊歧承担402元，被告（反诉原告）于泓承担1015元，退还反诉原告（被告）于泓1317元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交：照片，证明：房屋控制权在上诉人处。上诉人质证：被上诉人给我停电的，我控制不了。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张的损失承担问题。根据上诉人提供的通话录音内容可以确定：于忠义已履行告知义务，李俊歧及其妻子郭华对案涉房屋已经由上诉人转租案外人王晶杰经营一节系明知，在四个月的时间内被上诉人并未提出异议；在上述期间，被上诉人女儿经营的“沈阳市皇姑区李记风华回头馆”发生的水电费均由案外人王晶杰实际缴纳，被上诉人将该费用再给付王晶杰；通过上述事实，可以确定被上诉人对上诉人将案涉房屋转租他人的事实是明知且认可的，上诉人转租案涉房屋并未违约，故被上诉人对案涉房屋采取断电措施无正当理由，且该行为属于被上诉人采取的极端行为，已经属于严重违约行为，故被上诉人李俊歧应赔偿上诉人的全部合理经济损失。关于上诉人的损失数额确定问题。由于被上诉人的上述严重违约行为，导致案外人王晶杰在经营过程中存在损失，该损失即为上诉人一方赔偿王晶杰室内物品损失10290元以及网络推广费用、制作优惠券费用、制作广告宣传语费用损失15000元，该数额为25290元；上诉人从被上诉人处承租案涉房屋的租金数额与上诉人一方将案涉房屋转租的租金数额差属于上诉人在合法转租过程中应当获得的租金收益，由于被上诉人的严重违约行为导致上诉人未获得该项收益，故被上诉人李俊歧应赔偿上诉人租金损失26032元-20096元=5936元；关于上诉人主张的应由被上诉人赔偿王晶杰案件诉讼费1083元的问题，考虑被上诉人的严重违约行为导致王晶杰起诉上诉人一方的案件，故该笔费用应由李俊歧支付给上诉人。关于上诉人主张的装修损失以及无形资产损失问题，上诉人仅提供其制作的费用明细，但装修残值数额的确定并未经过第三方认定，无形资产损失未经第三方评估，故上诉人的该项损失现证据不足，暂不予支持；关于上诉人主张的经营饭店期间可得利益以及利润损失的确定问题，考虑上诉人仅提供其书写的计算明细，但该数额并未经第三方确认，故上诉人的该项损失现证据不足，暂不予支持；上述未支持的费用，上诉人可待证据充分时再行解决。综上，李俊歧应赔偿上诉人10290元+15000元+1083元+5936元=32309元。综上所述，于泓的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12632号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12632号民事判决第三项；三、被上诉人李俊歧于本判决生效后十日内赔偿上诉人于泓32309元；四、驳回本案双方的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、反诉费1317元，由李俊歧承担；二审案件受理费4066.74元，由李俊歧负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年六月二十九日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。