河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终1041号上诉人（原审原告）：任青霞，女，1979年3月4日出生，汉族，住河南省鄢陵县。被上诉人（原审被告）：许昌光明物业管理有限公司，住所地：许昌市瑞贝卡大道西段（天合?丽景新苑院内）。法定代表人：侯宇翔。委托诉讼代理人：吕涛，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵耀，该公司工作人员。上诉人任青霞因与被上诉人许昌光明物业管理有限公司（以下简称光明物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服建安区人民法院（2020）豫1003民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人任青霞及被上诉人光明物业公司的委托诉讼代理人吕涛、赵耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人任青霞二审诉讼请求：撤销原判，依法改判减收上诉人的物业服务费40%左右。理由如下：1、上诉人的房子买后直至2019年4月因孩子上学开始装修，装修前的物业费应该减免；2、小区卫生欠佳，道路不平；未按规定安排保安人员、值班人员，小区多次失盗，业主车辆被划伤，电梯不能正常运行，物业公司私自收取应该属于业主所有的广告费等，充电桩不加盖雨棚，有安全隐患，侵犯业主权利，符合最高法院减收物业费或要求返还多交的物业费及暖损费用的情形。被上诉人光明物业公司辩称：门前道路归市政维修；电梯维修费用应该由公共维修基金支付，我公司正在申请；失盗次数不多，物业公司没有收取广告费，充电桩有防雨功能，不会影响安全。任青霞一审诉讼请求：1.判令被告退回原告毛坯未住期间所缴纳的物业费、暖损费、公摊水电费及电梯维修费共计12083元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年6月17号收到交付房屋为毛坯一直未住，2019年5月，原告从外地回来进行天合丽景新苑C1号楼1单元701房屋装修，与物业交涉装修事宜，物业让原告缴纳了2012年8月-2019年物业费11365元及2017年-2018年暖损费718元，原告当时就与物业指出，未住为何还要交物业费和暖损、公摊水电费、电梯维修费，物业说这个小区都是这样，住不住人都要收取。当时原告孩子要回来上学，原告也急着装修入住，无奈只好将这些不合理的费用交给了物业。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告光明物业公司辩称，被告所收全部费用，都是按照被告物业跟业主委员会签订的合同收取的，这些费用是原告应当缴纳的费用，被告不应当退还。一审确认以下案件事实：2011年11月份，原告任青霞购买天合丽景新苑小区C1号楼1单元701室房屋一套。2013年6月17日，原告与被告光明物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。2019年4月30日，天合丽景小区业主委员会（甲方)与被告光明物业公司(乙方）签订《物业管理服务合同》，由被告光明物业公司进入天合丽景新苑小区实施物业管理，该合同对委托管理事项、合同期限、双方的权利义务、物业服务质量、物业管理服务各种费用的收取、违约责任等内容进行了明确约定；因甲方原因空（闲)置房屋按建筑面积全额交纳物业服务费和共用设施设备运行费用；空置房应交付供暖系统运行费用（入住不使用的和未入住的按同等房屋标准30%收取，是否使用或是否入住由甲乙双方共同确认方可认定）。原告任青霞共向被告光明物业公司交纳了物业管理费、公摊水费、公摊电费、电梯维保费、热损费等费用共计12083元。原告认为自己未入住该房屋，不应当缴纳上述费用，要求被告予以返还，产生本案纠纷。一审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯并按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》、被告与天合丽景小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告光明物业公司对原告任青霞居住的天合丽景小区提供了物业服务，原告任青霞应当按照物业服务合同的约定履行给付物业费及相关费用的义务。关于原告主张的本人并不知道有《物业管理服务合同》的存在，该协议不是原告本人所签，本院认为，《物业管理服务合同》是被告与天合丽景小区业主推选出来的业主委员会签订的服务合同，该合同对小区所有业主有效，原告作为该小区业主应当履行该合同的内容，该合同约定的物业管理费、公摊水电费、电梯维保费、暖损费等收费标准，不违反相关法规、规定，被告收取上述费用合法、有据，原告亦未提供被告收取的费用违法、违规的证据，故原告的诉讼请求证据不足不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告任青霞的诉讼请求。案件受理费减半收取52元，由原告任青霞负担。本案二审中，上诉人任青霞出示新证据：业主群聊天记录及视频，用于说明所在小区门前道路坑洼出行不便、监控设施损坏出现多次业主家里被盗、电梯损坏经常无法正常使用、充电桩不建雨棚存在雨天充电安全隐患、业主车辆被划伤。被上诉人光明物业公司对证据的真实性予以认可，同时提出小区外道路归市政维护、监控和电梯需要动用公共维修基金、装修前的物业费减免需要双方协商上诉人没有提出书面申请等异议。经审查，以上新证据客观真实本院予以采信。本院二审审理查明的事实与一审一致。另查明：案涉小区存在安防监控设施毁损多次出现业主家里被盗、电梯损坏不能正常使用、充电站缺少雨棚、业主车辆被划伤等情况。本院认为，双方争议的焦点是上诉人任青霞已交过的装修前的物业费是否应当退付。1、《前期物业管理服务协议》和《物业管理服务合同》的签订，均应当体现物业公司提供物业管理服务与业主支付物业费这一权利义务基本对等的原则。上诉人任青霞装修前在外务工未入住该小区，光明物业公司为其提供的物业服务成本远远低于同小区其他已入住业主的服务成本，被上诉人光明物业公司亦认可装修前双方对物业费的降低可以协商，但是在实际履行中却利用其强势地位“不补齐装修前全额物业费不交钥匙”，致使上诉人为达到接收钥匙开始装修的目的，违背自己的真实意思，补交全部物业费，故被上诉人收取上诉人装修前物业费的行为是利用自己的强势地位收取高于自己服务成本费用的行为；2、二审查明案涉小区存在安防监控设施毁损、电梯不能正常使用、业主家里被盗、充电站没有雨棚等情形，严重降低小区居民居住体验甚至存在严重安全风险，降低小区居民生活质量，虽然有些项目需要动用公共维修基金，但是确亦存在被上诉人光明物业公司安全意识服务意识不到位、不及时的情形，其提供的服务存在瑕疵。根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”及第四十六条“物业服务企业，应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”的规定，光明物业公司未全面履行应尽义务，其对上诉人装修前的收费亦应降低；3、被上诉人光明物业公司对案涉小区进行了整体服务和维护，其中包含对上诉人所持物业的部分维护和服务，上诉人任青霞提出的全部免除装修前物业费的请求没有法律依据，不符合公平原则，且易鼓励物业空置降低社会效益，本院不予支持。暖损费是供暖系统耗损，不因是否入住而变化，对已收取的暖损费不应退付。本案涉及的应退付上诉人任青霞装修前的物业费应以除暖损费以外物业费全额的50%为宜，即11365元的50%为宜。综上所述，一审认定事实不清，适用法律不当，判决有误，应当予以纠正，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销建安区人民法院（2020）豫1003民初346号民事判决；二．被上诉人许昌光明物业管理有限公司于本判决生效后十日内退付上诉人任青霞天合丽景新苑小区C1号楼1单元701室房屋装修前物业费5682.5元。一审案件受理费52元上诉人与被上诉人各承担26元；二审案件受理费103元，上诉人任青霞承担53元，被上诉人许昌光明物业管理有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二〇年六月二十九日书记员  田 浩