贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1511号上诉人（一审原告）:凯里市百盛房地产经纪有限公司金山大道分公司，住所地：凯里市金山大道1号裕豪国际写字楼22层4号。负责人：冯鸿，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨伟，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵福全，男，1988年9月22日出生，侗族，贵州省岑巩县人，住凯里市。被上诉人（一审被告）：吴春超，女，1989年4月11日出生，苗族，贵州省天柱县人，住凯里市。被上诉人（一审被告）：黔东南州强联房地产经纪有限公司，住所地：凯里市丰球黔城47栋1楼7号门面。法定代表人：龙胜辉，系该公司执行董事。一审第三人：杨利，女，1992年1月25日出生，苗族，贵州省榕江县人，住榕江县。一审第三人：黄慧兰，女，1983年8月21日出生,汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。上诉人凯里市百盛房地产经纪有限公司金山大道分公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人赵福全、吴春超、黔东南州强联房地产经纪有限公司（以下简称强联公司）、一审第三人杨利、黄慧兰居间合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出(2019)黔2601民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因当事人二审举证期限内未提交新证据，经阅卷，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。百盛公司上诉称：1.请求依法撤销凯里市人民法院作出的（2019）黔2601民初2064号《民事判决书》所作判决，在查明案件事实的基础上依法改判，支持上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。2.由被上诉人承担一审及二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，采纳证据错误。首先，房主黄慧兰仅将房屋委托给两家中介机构进行挂网销售，并未委托给强联公司出售，强联公司没有涉案房源信息，赵福全、吴春超系从百盛公司获取了房源信息，并享受了百盛公司提供的居间服务。其次，强联公司提交的与贵州品房不动产经纪有限公司（以下简称品房公司）《合作协议》、证明及收款收据，极有可能是伪造的，不足以证明其拥有涉案房屋的房源信息。特别是收款收据的时间在赵福全与吴春超交付佣金之前，且提前了四个多月，强联公司对此并未作出合理解释。2.涉案《看房委托书》中关于双倍中介费的条款应合法有效。该条款属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”的格式条款，即便为格式条款，但其目的不是为了限制买方的权利或加重买方的责任，而是为了防止买房人利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋的行为，同时也是居间人设置的自我保护条款。3.赵福全、吴春超选择强联公司代办过户的真实目的是为了规避向百盛公司支付中介费。赵福全提供的《关于房地产中介服务收费的通知》早就已经废止，凯里地区的房地产中介公司普遍是按房屋成交价的3%收取中介服务费，而涉案房屋的成交价为582000元，强联公司仅收取6000元中介费，过分低于中介服务费的市场标准，不符合常理。百盛公司提供的房屋成交价格为583000元，与强联公司成交价仅相差1000元，但根据双方的约定，赵福全、吴春超需要向百盛公司支付17000元的中介费。4.赵福全、吴春超恶意阻止居间成功，应视为居间成功，赵福全、吴春超应当按照《看房委托书》约定支付中介服务费。5.强联公司与赵福全、吴春超恶意串通，损害了百盛公司的合法权益，应当承担连带支付责任。从一审庭审及吴春超与第三人杨利的微信聊天内容可看出，强联公司在提供服务前，是明知赵福全、吴春超与百盛公司之间存在居间合同关系的，强联公司主观上存在不正当竞争目的，因此，强联公司与吴春超、赵福全签订的合同，应认定为无效合同。强联公司与吴春超、赵福全恶意串通，损害百盛公司的合法权益，应当承担连带责任。强联公司、赵福全、吴春超、杨利、黄慧兰二审期间未提交答辩意见。百盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决赵福全、吴春超连带向百盛公司支付中介费34920元；2、案件受理费由赵福全、吴春超承担；3、强联公司对赵福全、吴春超承担的中介费34920元及案件受理费承担连带支付责任。一审判决认定事实:黄慧兰于2018年将涉案房屋挂在名叫品房公司的中介出售，百盛公司打电话给黄慧兰，黄慧兰同意原告可以代理出售；强联公司打电话给黄慧兰，黄慧兰也同意强联公司出售该房屋。2018年11月4日，赵福全、吴春超在看到百盛公司发布的涉案房屋信息后，找到该公司要求看房，2018年11月4日，以百盛公司为受托方（乙方）与赵福全为委托方（甲方）签订了一份《看房委托书》，该委托书约定：“甲方委托乙方介绍甲方购买（租赁）房屋，甲方承诺乙方（甲方及亲属、朋友、代理人及同事等）成功购买（租赁）乙方所介绍之房屋后，甲方支付佣金给乙方，支付时间为买卖双方签订协议之日或另行约定。甲方承诺不会直接或间接与业主私下联系，并同意即使乙方所介绍房屋最后是甲方之亲属、朋友、代理人及同事购买（租赁），甲方仍需支付乙方佣金。乙方为甲方提供以下房源，甲方不得以任何理由在其他中介机构或私下成交。否则，一经发现甲方应按房屋总价双倍的3%支付乙方的中介费，并赔偿乙方所产生的一切损失。”该委托书的开头甲方不是赵福全签名，落款处的甲方才系赵福全签名，赵福全也没有写日期。落款处百盛公司也没有加盖公章，仅有该公司员工吴兴霞签名。委托书签订后，赵福全、吴春超在百盛公司工作人员吴兴霞的带领下到涉案房屋进行了实地查看，并支付了5000元诚意金（该诚意金于2018年11月10日已退还赵福全）。因强联公司曾经帮吴春超父亲吴展海居间购买过房屋，吴春超联系强联公司咨询其公司是否代理出售涉案房屋，强联公司答复可以后带赵福全以及吴春超再次去看了涉案房屋。2018年11月11日，以黄慧兰为甲方（卖方）、赵福全为乙方（买方）签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定黄慧兰将涉案房屋以58.2万元的价格出卖给赵福全与吴春超，2018年12月19日，黄慧兰将涉案房屋过户到赵福全、吴春超的名下。2019年3月26日，赵福全向强联公司支付了6000元的中介服务费。百盛公司认为其已向赵福全、吴春超提供居间服务，但其二人将从百盛公司处获得的房屋信息告知强联公司的员工杨利，杨利通过小区物业公司联系到房主黄慧兰，在未告知百盛公司的情况下，为了规避向百盛公司支付中介费，私下对涉案房屋进行买卖交易，导致该公司无法获得中介费，为此百盛公司向一审法院提起诉讼。庭审中，因双方不同意调解，一审法院未能组织双方当事人进行调解。另查明：2018年8月1日，强联公司与品房公司签订《合作协议》，协议约定双方房源、客户资源共享，成交收取的所有佣金按照5:5比例进行分配。2018年11月20日，强联公司按照《合作协议》的约定，向品房公司支付了涉案房屋3000元的中介费。一审法院认为:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。赵福全与百盛公司的员工吴兴霞于2018年11月4日签订的《看房委托合同》属于居间合同性质，合同中“……甲方不得以任何理由在其他中介机构或私下成交。否则，一经发现甲方应按房屋总价双倍的3%支付乙方的中介费，并赔偿乙方所产生的一切损失……本委托书一式两份，甲方一份、乙方一份，具有同等法律效应。”的约定本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到佣金。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条规定：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”该《看房委托合同》系百盛公司提供的格式合同，该公司却未要求赵福全在委托书的开头委托方上签名，开头上方的赵福全签名系原告该公司员工所签，赵福全仅在落款处的甲方签名处签了名，连日期都没有写，百盛公司也没有按照委托书的规定向赵福全提供一份看房委托书。故一审法院采纳赵福全与吴春超辩解的百盛公司没有向其尽到就委托书的内容进行提示以及说明义务。虽然百盛公司带领赵福全与吴春超看房在先，强联公司带领赵福全看房在后，但是涉案房屋不是百盛公司的独家房源，涉案房屋的原业主黄慧兰也是同意强联公司出售其房屋（涉案房屋）。故买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。本案中，原房主通过多家中介机构挂牌出售同一房屋赵福全及其妻子吴春超通过不同的中介机构了解到同一房源信息，并通过强联公司促成了房屋买卖合同的成立。赵福全及吴春超也向强联公司支付了中介费，百盛公司也没有尽到就《看房委托书》中的违约责任向赵福全与吴春超进行释明的义务，故赵福全与吴春超不构成违约。因此，百盛公司的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。对于赵福全与吴春超提出的要求百盛公司赔偿精神损失费、交通费、误工费以及法律咨询费等28200元，应另行起诉，另案处理。据此，一审法院判决：驳回百盛公司的诉讼请求。案件受理费已减半收取336元，由百盛房公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合百盛公司的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：1.赵福全与百盛公司签订的《看房委托书》中约定的条款“乙方为甲方提供以下房源，甲方不得以任何理由在其他中介机构或私下成交。否则，一经发现甲方应按房屋总价双倍的3%支付乙方的中介费，并赔偿乙方所产生的一切损失”的效力；2.赵福全、吴春超通过强联公司，与黄慧兰达成交易的行为，是否构成利用百盛公司提供的房产信息的“跳单”行为。关于焦点1，房屋买卖居间合同中禁止“跳单”的格式条款合法有效，是指禁止利用居间人提供的信息和服务，“跳”过居间人达成房屋交易的条款。本案中，赵福全与百盛公司签订的《看房委托书》中约定，甲方（赵福全）成功购买乙方（百盛公司）所介绍的房屋后，支付佣金给乙方，并约定“乙方为甲方提供以下房源，甲方不得以任何理由在其他中介机构或私下成交。否则，一经发现甲方应按房屋总价双倍的3%支付乙方的中介费，并赔偿乙方所产生的一切损失”，该《看房委托书》具有居间合同的性质。但上述违约条款仅约定了赵福全在百盛公司带看房后，如赵福全在其他中介机构或私下达成交易则支付违约金，而未明确百盛公司作为中介公司，应当提供的居间服务的内容。该条款约定意味着百盛公司带领赵福全看房后就能确定收取居间报酬，而不论该公司报价是否偏高、服务质量如何，赵福全如果选择买房，则必须通过百盛公司达成交易，否则就构成违约，需要支付成交房价三倍3%的中介费。该条款明显限制了赵福全的选择权，加重其责任，且百盛公司未提供充分证据证明赵福全与其签订《看房委托书》时，已对其就该“跳单”条款进行了充分的说明和告知。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故一审法院认定该条款无效，并无不当，对于百盛公司认为该条款为居间合同中禁止“跳单”的格式条款，应为有效的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点2，“跳单”行为是买房人利用中介公司提供的信息和服务与他人达成房屋买卖的行为。百盛公司主张赵福全、吴春超系利用其提供的房源信息与强联公司私下达成交易，构成“跳单”行为，该公司应对此承担举证责任，但在一审中，房主黄慧兰已经做出说明，其将房屋委托给品房公司和百盛公司销售，其朋友也帮忙委托了其他中介机构销售，黄慧兰也同意强联公司进行销售，且强联公司与品房公司具有合作关系，因此百盛公司并非涉案房产信息的唯一持有者。赵福全、吴春超有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易。百盛公司提供的现有证据不足以证明赵福全、吴春超系利用其提供的涉案房产信息和服务，通过强联公司，与房产业主黄慧兰达成交易，故其“跳单”理由不能成立。百盛公司主张赵福全、吴春超与强联公司恶意串通，损害其合法权益，应承担连带赔偿责任的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，百盛公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由凯里市百盛房地产经纪有限公司金山大道分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  刘志红二〇二〇年六月十八日法官助理马浩菱书记员顾静玲