河南省兰考县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0225民初1526号原告：吕军琦，男，1955年10月15日生，汉族，住兰考县，确认送到地址：江苏省苏州市苏州科技城科普路16号3栋902。委托诉讼代理人：刘美娥，女，1958年6月8日生，汉族，住兰考县城关镇石油基地35-007号,系原告吕军琦妻子，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：花宇杰，河南裕禄律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告：刘美娥，女，1958年6月8日生，汉族，住兰考县，确认送到地址：江苏省苏州市苏州科技城科普路16号3栋902。委托诉讼代理人：花宇杰，河南裕禄律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：王万忠，男，1952年11月20日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：王涛，男，1982年9月2日生，汉族，住兰考县。系被告王万忠儿子，代理权限为特别授权。原告吕军琦、刘美娥与被告王万忠买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕军琦委托诉讼代理人刘美娥、花宇杰，原告刘美娥及委托诉讼代理人花宇杰，被告王万忠委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕军琦、刘美娥向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除我们和被告之间的房屋买卖契约；2、请求被告承担违约责任；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我们和被告在2010年3月4日签订了房屋买卖契约，基于老乡关系将位于兰考石油基地第六社区二栋五单元七号住房低价卖给被告。协议约定，从契约签订之日后因使用上述房屋发生的各项费用由被告按时交清，并特别约定“暖气费暂时不用交，如以后政策发生变化，需要交暖气费时，由乙方（被告）负责”。2018年国家政策发生变化，暖气费需要被告依据约定交纳时，被告拒绝交纳；同时，2019年的物业管理费依据约定也应由被告交纳，但被告也拒绝交纳。无奈，我们于2020年1月14日交纳了上述两项费用。综上所述，被告的行为已构成了在房屋买卖契约履行过程中的悔约。为维护我们的合法权益，请法院依法判决支持我们的诉讼请求。被告王万忠辩称，原告说的是十年前把房子卖给我们,我们没有异议，因为暖气费是我们用的，和原告没有任何关系，物业费也是我们用的，房屋已经卖给我们了，房产证一直在我们这，原告是怎么交的暖气费，水电费也包括在里面，如果哪天原告不高兴了去交个水电费，这样也会构成违约吗，我们不构成解除合同的条件，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告吕军琦与原告刘美娥系夫妻关系。1996年6月23日，原告吕军琦以2294元从中原石油勘探局购买兰考石油基地2栋5单元07号房产一套，2003年兰考房地产登记发证领导组办公室为其颁发了2003-××号房产证。2010年3月4日，原告吕军琦与被告王万忠签订房屋买卖契约。房屋买卖契约内容为：立契约人：甲方（卖方）吕军琦，乙方（买方）王万忠。一、甲方自愿将九六年六月二十三日所购座落在兰考石油基地第六社区二栋五单元七号住房一套，建筑面积56.4平方米。该房的基本情况，乙方对将甲方的房屋做了充分的了解，乙方自愿购买二栋五单元七号住房，甲方愿意将二栋五单元七号住房卖给乙方。二、甲、乙双方经协定上述整套住房成交价格为（大写）陆万元整（小写：60000元整）。三、付款方式：乙方将房款一次性付清，同时甲方收到乙方的房款后，并向乙方打好收到房款的收条。四、房屋交接：甲方收到乙方的房款后，甲方将房屋移交给乙方。乙方接受房屋及各门上的钥匙、证件等，房产证号：2003-××号；土地使用证未发到住户，已办理土地使用证凭条号为：___；乙方收到甲方房屋--产权手续后,并向甲方写好收到各种证件的收条。五、乙方自2010年3月4日以后上述房屋有权归乙方所有，乙方住户要服从所在社区、物业管理、水、电、天燃气、暖的各项手绩办理，都由乙方自行负责。同时所发生的费用由乙方按时交清（暖气费暂时不用交，如以后政策发生变化，需要交暖气费时，由乙方负责。），如果房产证要过户，甲方要协助乙方办理过户手续，过户费用由乙方负责过户费。六、违约责任：甲方途中悔约或乙方途中悔约，须经双方同意都按该房屋的成交价作为违约金，由违约方付给对方。七、本契约在履行中，若发生争议，甲、乙双方应采取协商的办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。八、本契约只针对甲乙双方有效，除此之外的任何纠纷都与契约无关。九、本契约共两份，甲、乙双方各一份，签字后生效。注：本房不能转让第三方。甲方（签印章）：吕军琦乙方（签印章）：王万忠2010年3月4日。房屋买卖契约签订后，被告王万忠于2010年3月4日向原告吕军琦交付购房款60000元，原告吕军琦于2010年3月4日向被告王万忠交付了座落在兰考石油基地第六社区二栋五单元七号住房一套及房产证，被告王万忠取得该房屋但至今未办理房屋过户。2019年中原石油勘探局物业采暖费及物业费采取市场化改革，采暖费按照“谁取暖谁缴费”的原则按照热力公司的缴费方式和时间要求缴纳，相应的采暖费及物业费补贴也发生变化。原告吕军琦通知被告王万忠缴纳采暖费及物业费，被告王万忠对2018-2019供暖季采暖费未缴纳，以2019-2020供暖季未取暖为由拒绝缴纳采暖费及物业费，原告吕军琦及刘美娥为了获取中国石化集团中原石油勘探局有限公司的相应采暖费、物业费补贴于2020年1月14日缴纳二栋五单元七号2019年物业费419元，2019-2020供暖季采暖费1071.6元，于2020年4月24日缴纳2018-2019供暖季采暖费1071元，原告吕军琦、刘美娥持上述票据向中国石化集团中原石油勘探局有限公司申请补贴，2020年5月19日中国石化集团中原石油勘探局有限公司对原告吕军琦按照该公司制定的物业供暖市场化改革补贴方案补贴原告吕军琦采暖费及物业费共计3255.13元，2020年4月28日、5月19日、5月20日，中国石化集团中原石油勘探局有限公司对原告刘美娥按照该公司制定的物业供暖市场化改革补贴方案补贴原告刘美娥采暖费及物业费共计2388.75元。2020年4月28日原告吕军琦、刘美娥以被告王万忠违反协议约定拒不缴纳采暖费、物业费为由诉至本院，要求解除双方签订的房屋买卖契约。上述事实有：房屋买卖契约、房产证、购房发票、通知、兰考兴兰水务有限公司收据复印件两份、物业电子缴费凭证、吕军琦、刘美娥银行交易记录及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告吕军琦与被告王万忠2010年3月4日签订的房屋买卖契约不违反法律的强制性规定，合法有效，被告王万忠已经按照房屋买卖契约约定向原告吕军琦缴纳了购房款，原告吕军琦已经按照房屋买卖契约的约定向被告王万忠交付了涉案房屋，双方之间的交易已经完成。2019年，中原石油勘探局物业采暖费及物业费采取市场化改革，采暖费按照“谁取暖谁缴费”的原则执行，被告王万忠是否缴纳采暖费及物业费是被告王万忠与供暖公司、物业公司之间的供暖合同和物业管理合同关系，被告王万忠不缴纳物业费、采暖费，按照“谁取暖谁缴费”的原则，可由供暖公司和物业公司向被告王万忠主张权利。被告王万忠没有缴纳采暖费、物业费不影响房屋买卖契约的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告吕军琦与被告王万忠签订的房屋买卖契约未约定房屋买卖契约的解除条件，双方的买卖合同已经实际履行十年之久，合同目的已经实现，原告吕军琦、刘美娥要求解除与被告王万忠房屋买卖契约的请求不符合上述法律规定的合同解除的条件，为了维护交易的稳定性，对原告吕军琦、刘美娥要求解除房屋买卖契约的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下：驳回原告吕军琦、刘美娥的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吕军琦、刘美娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  郭合田二〇二〇年六月八日书记员  李秋麒