四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2194号 上诉人（原审原告）：成都市人鱼传说养生保健有限公司，住所地成都市金牛区二环路北二段107号。 法定代表人：陈鹏飞，执行董事。 委托诉讼代理人：张妮，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲国栋，重庆中钦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市长江电器配件有限公司，住所地成都市金牛区站西桥西街2号1幢1层。 法定代表人：但小玲，总经理。 委托诉讼代理人：丁琳，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱泽龙，泰和泰律师事务所律师。 上诉人成都市人鱼传说养生保健有限公司（以下简称人鱼公司）因与被上诉人成都市长江电器配件有限公司（以下简称长江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7385号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 人鱼公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持人鱼公司在一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由长江公司负担。事实和理由：1、长江公司发出的知晓函合法有效，对各方产生法律效力，在此情况下，补充协议中的约定已经解除，不产生拘束力；2、根据法律规定，当不可归责于各方的原因导致合同解除时，应根据公平原则分担损失。 长江公司辩称，双方合同明确约定了合同解除时不支付任何装修补偿，故人鱼公司的主张缺乏事实和法律依据，且人鱼公司提交的装修合同等无法查证，且装修已经折旧。 人鱼公司向一审法院起诉请求：1.请求判决长江公司向人鱼公司支付装修补偿费5680780元，电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费合计12976元，搬家费20000元；2.长江公司承担本案所有诉讼费。 一审法院认定事实：2005年8月19日，长江公司（甲方）与陈晓忠（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定甲方将坐落在火车北站，共五层（地下室.1.2.3.4层），建筑面积约2207.6平方米的房屋出租给乙方；第二条约定租赁期限从2005年10月9日至2020年10月9日；第七条乙方的一切装修投入均与甲方无关，因租赁期满或其他原因不再租赁时，乙方不得要求甲方针对装修做任何补偿或赔偿。如乙方要拆除装修设施，不得对甲方房屋主体，结构造成不利影响。第九条：由甲方以其名义办理天然气使用及入户安装的有关手续，费用由乙方支付，在租赁期满时，甲方将此费用全部退给乙方。 2014年4月25日，长江公司（甲方）、成都市皇池足御养生保健有限公司（乙方）与陈晓忠（丙方）签订《房屋租赁补充协议》，第一条约定承租人变更为乙方，乙方承诺甲方与丙方于2005年8月19日签订的《房屋租赁合同》对乙方具有法律拘束力，乙方认可该合同全部条款并保证遵照履行。丙方作为保证人，对乙方全面履行本协议向甲方承担无限连带保证责任；第二条约定租赁期不变，从2005年10月9日至2020年10月9日；第三条约定甲乙双方商定地铁施工期间，房屋租金暂时变更为50000元/月，租金支付方式亦变更为一月一付，每月提前一周支付，否则视为乙方逾期支付租金；第六条约定因租赁期满或本协议第八条约定的原因双方提前解除、终止合同时，乙方不得要求甲方针对装修做任何补偿或赔偿，关于装修部分，乙方可以搬走未附着房屋表面或内部的、可以自由移动的装修、装饰、家具、中央空调以及由乙方出出资购买的其他设备及物品，但对于附着于房屋天花板、地面、墙面、墙体内部等的装修、装饰或添附，乙方不得强行拆除；第七条约定乙方不得转租租赁房屋，可以将桑拿宾馆等承包给第三方经营，房租和时间维持本协议及原租赁合同的约定，但必须与甲方重新签订租赁合同；第八条约定因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋，甲方有权随时解除本合同且无需提前通知乙方；第十一条约定因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋，本合同自行终止，由此造成甲乙双方损失的，互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补；第十二条约定丙方作为甲方与乙方租赁协议的保证人，对乙方全面履行原租赁合同及本协议，向乙方提供无限连带担保。 2015年11月20日，皇池足御公司（甲方）与中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司（乙方）签订《房屋转租合同》，第一条约定转租房屋位于成都市，甲方将该房屋转租给乙方作为售楼部使用；第二条约定转租期限从2015年11月20日起至2020年10月9日止；第三条约定自本合同签订之日起至2020年10月9日止，房屋租金为38000元／月，乙方直接向甲方支付，每半年交纳一次，交纳金额为228000元／半年；第五条第八款约定因本房屋处在北改地段，因政府行为如拆迁等需乙方配合的事宜，乙方须无条件配合，但乙方享有作为承租人获得相应赔偿的权利，甲方放弃该项权利。 2015年11月20日，长江公司（甲方）与中铁八局（乙方）签订《协议》，约定因乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及成都华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋转租合同》，乙方取得出租房屋的经营权；第一条约定本合同涉及的出租房屋坐落于成都市，建筑面积约450平方米；第二条约定甲方认可乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及成都华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋转租合同》，同意乙方取得出租房屋的经营权及转租权；第五条约定在《房屋转租合同》有效期内，如遇到拆迁等政府改造行为，致使乙方无法正常使用本出租房屋，甲方在获得政府补偿后酌情给予乙方一定的经济补偿。2015年11月20日，长江公司向陈晓忠出具《知晓函》，载明2014年4月25日，陈晓忠与长江公司签订的《房屋租赁补充协议》自陈晓忠与中铁八局签订房屋转租合同之日起无效。 2015年11月27日，成都市皇池足御养生保健有限公司企业名称变更为成都市人鱼公司养生保健有限公司。 2016年11月8日，搬迁实施单位成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称鑫地公司）与被拆迁人长江公司签订《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁5号线同体工程）附条件协议搬迁补充安置合同》，约定长江公司自愿放弃案涉房屋产权和房屋安置，实行货币补偿，合同第三条b款约定：由鑫地公司付给长江公司非住宅终结价款：1楼510.01㎡×42533元/㎡=21692255元；2楼518.27㎡×8707元/㎡=4512577元；3楼510.01㎡×8712元/㎡=4443207元；4楼510.01㎡×8717元/㎡=4445757元；负1楼557.25㎡×4247元/㎡=2366641元；总价款37460437元。第五条政策性补偿费用：包括长江公司安装电话、有线电视、宽带、天然气、一户一表和空调移机等政策性规定的补偿费用，鑫地公司应当支付12976元，其中：电话移机费：2部×158元/部=316元；有线电视迁装费：340元；宽带迁装费：320元；天然气初装费：2户×3200元/户=6400元；空调移机费：28台×200元/台=5600元。第六条第3款非住宅停产停业经济损失补助费：按不超过被搬迁房屋评估总价3%的标准一次性支付：37460437元×3%=1123813元；第4款鑫地公司支付长江公司搬家补助费：32000元/次×1次=320000元。第七条第2款：实行货币补偿的被搬迁房屋为非住宅的，鑫地公司应当支付给长江公司购房补贴：1楼510.01㎡×42533元/㎡×20%=4338451元；2楼518.27㎡×8707元/㎡×20%=902515元；3楼510.01㎡×8712元/㎡×20%=888641元；4楼510.01㎡×8717元/㎡×20%=889151元；负1楼557.25㎡×4247元/㎡×20%=473328元；总价款7492086元。第3款：鑫地公司应当支付给长江公司物管费补贴2605.55㎡×1.8元/㎡.月×60个月=281399元。第八条第2款、长江公司选择货币化补偿的，鑫地公司另给予长江公司面积奖2605.55㎡×500元/㎡=1302775元；第八条第4款被搬迁人为企业的，户奖、楼栋腾退奖合并发放，金额为37460437×1%=374604元。第九条其他补偿：鑫地公司应当支付其他费用补偿合计10686185元。1、装修补偿费：2605.55㎡×2800元/㎡=7295540元；2、搭建：439.97㎡×600元/㎡=263982元；改变使用性质2楼：518.27㎡×（20132元/㎡×50%-8707元/㎡）=704329元；（经营损失补偿）负1楼：557.25㎡×（16100元/㎡×50%-4247元/㎡）=2119222元；配电设施（评估价303112.34元）303112元。第十条：实行货币补偿的，鑫地公司向长江公司支付总价款为59054275元。 一审另查明，一、2019年7月10日，鑫地公司出具《情况说明》：我司与长江公司于2016年11月8日签订《附条件协议搬迁补偿安置合同》，合同约定长江公司选择货币化补偿，补偿款共计59054275元，被搬迁房屋抵押登记债权金额为86922345.33元，补偿款项小于抵押债权，拆迁补偿款已按抵押权顺序进行清偿，第三顺位抵押登记的债权人邹平未能全额清偿。 二、生效的成都市中级人民法院（2018）川01民终13781号民事判决书载明：《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋转租合同》、《协议》因案涉房屋属于拆迁对象，案涉合同事实上不能继续履行予以解除。 一审法院认为，长江公司与陈晓忠于2005年8月19日签订的《房屋租赁合同》及长江公司与陈晓忠、人鱼公司于2014年4月25日签订《房屋租赁补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。 对于装饰装修损失费。由于案涉房屋系拆迁房屋，该笔费系补偿给被拆迁人并非承租人，不以实际装饰装修的价值为标准进行支付。2014年4月25日长江公司、人鱼公司与陈晓忠三方签订《房屋租赁补充协议》第六条明确约定因租赁期满或因市政建设或政府部门要求等原因需要拆迁、拆除或改造租赁房屋的原因双方提前解除、终止合同时，人鱼公司不得要求长江公司针对装修做任何补偿或赔偿；故此费用一审法院不予支持。 对于电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费等费用。由于该相关设备设施是人鱼公司租赁期间使用的物品，长江公司未提供证据证实上述相关设备设施由其购买并使用的证据，故人鱼公司主张上述费用合计12976元的请求予以支持。 对于搬家费。长江公司已将房屋交付给鑫地公司拆迁，鑫地公司因长江公司积极搬迁奖励费20000元，长江公司获得积极搬迁奖励费与人鱼公司积极履行搬迁义务相关，根据公平合理原则，一审法院酌情人鱼公司应享有积极搬迁奖励的搬家费10000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、长江公司于判决生效之日起十日内向人鱼公司支付电话移机费、有线电视迁转费、宽带迁转费、天然气初装费、空调移机费等费用合计12976元，搬家费10000元；二、驳回人鱼公司公司其他请求；如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51796元，减半收取25898元，由人鱼公司负担25639元，由长江公司负担259元。 二审中，双方均无新证据提交。 二审中，人鱼公司认可，2015年11月后至合同解除之日，其仍按照《房屋租赁补充协议》约定标准支付租金。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，陈晓忠与长江公司签订的《房屋租赁合同》及皇池御足公司与长江公司签订的《房屋租赁补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。案涉合同现已解除。本案二审争议焦点为：人鱼公司要求长江公司支付装修补偿是否符合双方约定。 本院认为，无论是陈晓忠与长江公司签订的《房屋租赁合同》还是皇池御足公司与长江公司签订的《房屋租赁补充协议》，均约定了承租人不得在合同解除、终止时要求出租人针对装修进行补偿或赔偿。案涉的租赁合同系因房屋拆迁而无法继续履行，长江公司并非恶意违约方，故案涉合同中承租人不得要求出租人就装修进行补偿或赔偿的约定应予以遵守。还需指出的是，虽然长江公司在2015年11月向陈晓忠发出《知晓函》，表示《房屋租赁补充协议》自陈晓忠与中铁八局签订转租合同之日起无效，但转租协议系经出租人长江公司同意，故该函件不发生解除效力。且该函件发出后，各方仍继续按照原《房屋租赁补充协议》约定履行义务，也表明各方事实上仍认可《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》效力。 综上，上诉人人鱼公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51796元，由成都市人鱼传说养生保健有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年六月十一日 书记员 王小禹