湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初213号原告：绿城物业服务集团有限公司黄石分公司，住所地黄石市西塞山区沿湖路281-13号。法定代表人：贾迎，公司经理。委托诉讼代理人：刘嘉，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红英，公司员工。被告：徐红，女，1966年1月9日出生，汉族，户籍地湖北省黄石市黄石港区，现住黄石。被告：郭士青，男，1965年12月9日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市洪山区，现住黄石市黄石港区。二被告共同委托诉讼代理人：刘健，湖北太圣律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司黄石分公司（以下简称绿城物业黄石公司）诉被告徐红、被告郭士青物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业黄石公司的委托诉讼代理人刘嘉、王红英，与被告徐红、二被告的共同委托诉讼代理人刘健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业黄石公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费45284.4元，逾期付款违约金3904.5元（自2017年8月1日起至2019年10月31日止按每日万分之四计算），车位费3240元（自2017年8月1日起至2019年10月31日止），合计人民币52428.9元。2、判令被告支付从2019年11月1日起至实际付清之日止实际产生的物业费（按照每季度物业费5031.6元计算），并以实际欠的物业费金额为本金，按每日万分之四支付逾期付款违约金（自2019年11月1日起计算至实际付清之日止）。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：根据大冶有色绿城房地产开发有限公司与绿城物业黄石公司签订的前期物业服务合同，被告作为绿城玉兰花园小区别墅D7-3号物业业主，于2017年7月2日与原告签订前期物业服务协议，约定原告物业服务收费标准为别墅按建筑面积4元每月每平方米，地下车位按60元每月每个。截止2019年10月31日，拖欠原告物业管理费45284.4元、逾期付款违约金3904.5元、车位费3240元，合计人民币52428.9元。原告多次催要，但被告至今未有支付。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、物业公司的诉讼请求中物业费的标准无依据且自相矛盾；2、依据湖北省和黄石市的规定：第一年物业费应减半收取；3、依据湖北省和黄石市的规定：物业公司无权收取车位费；4、答辩人在房屋验收清单中提出意见，拒绝收房，此后，物业公司未通知验收。2019年7月22日再次书面提出房屋验收要求无答复；5、因排污系统原因，房屋地面长期积水，无法使用。今年未完成排污系统改造，且拒不提供污水改造的验收合格证明。不符合使用条件的房屋，物业费不应由答辩人承担；6、物业公司未全面履行合同和服务承诺，路灯、保洁、绿化等存在明显瑕疵，答辩人有权主张减少物业费；7、物业公司违法未公开广告收入情况，答辩人有权要求将其冲抵物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐红与郭士青系夫妻关系，两被告于2015年11月20日与大冶有色绿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买坐落于黄石市黄石港区绿城玉兰花园二期D7-3别墅，建筑面积为414.85平方米。按照合同约定，被告于2017年7月2日在原告绿城物业黄石公司及大冶有色绿城房地产开发有限公司服务人员的陪同下查验交付的别墅并在毛坯房屋交付验收清单上签字，被告徐红提出12条验收意见：各种管道及进户门要求做成品保护；-1楼东边露天有积水；-1楼西边露台有积水，有钢筋裸露在外；楼梯底部渗水；户外洗水台无堵水盖子；1楼北面庭院2颗树枯残；进户门左边需补漆，锁槽处未安装好；1楼卫生间排污管未预留；1楼西边卧室把手未装；院内栏杆松动；2楼西边卧室窗外卫生差；1楼庭院外树倒了。2017年7月2日，原告绿城物业黄石公司与被告徐红签订了黄石绿城玉兰花园（二期）前期物业服务协议，合同约定：在物业管理区域内，甲方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定甲方不需承担义务的设施设备，或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和其他公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。4、业主共有的公共绿化的养护和管理。5、车辆停放管理。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、装饰装修管理服务。8、物业维修、更新和改造费用的帐目管理和物业档案资料管理。9、法律法规规定的其他内容。物业管理区域前期物业服务费按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。小高层公寓：2.3元/月?平方米；高层公寓：2.0元/月?平方米；别墅：4.0元/月?平方米；商业用房：4.5元/月?平方米；地下车位：60元/月?个；上述物业服务费已经计入高能耗共用设施设备（如：电梯、增压水泵、景观水系、景观照明等运行所需的能耗费用）。对于已交付使用，但乙方或物业使用人尚未入住的物业（包括但不限于住宅、商业用房等），房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用，以后年度按照100%缴纳服务费用。使用所购物业的水、电、气等配套设施或进行装饰装修的，视为已入住。物业服务费每6个月预付一次，预付费用时间为每6个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定付费的时间内按时付费。违反本协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，甲方可向项目所在地人民法院起诉;乙方对承租人或物业使用人迟延缴纳物业服务费及相关费用承担连带支付责任。2017年7月2日，徐红、郭士青向绿城物业黄石公司缴纳了截止至2017年7月31日的物业管理费1659.4元、车位服务费120元，此后，被告因被告未按毛坯房屋交付验收清单上提出12条验收意见进行整改为由未再交纳物业服务费和车位服务费。被告徐红、郭士青至今未装修入住。2017年12月10日，绿城物业黄石公司通过在徐红、郭士青房屋门外张贴的方式送达物业费缴费通知单。2018年7月20日，绿城物业黄石公司再次通过门外张贴的方式送达物业费缴费通知单。2019年7月15日，绿城物业黄石公司以短信方式向徐红送达了催收物业费的通知。本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》不违反法律规定，是有效合同。原告要求被告支付物业费及车位物业服务费的诉求，符合合同约定，本院予以支持。徐红、郭士青应按4元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，其中房屋交付后一年内无人入住期间，按70%的比例缴纳物业服务费用。据此计算，从2017年8月1日至2020年6月1日，徐红、郭士青应支付的物业服务费为50445.76元（4元×414.85平方米×12个月×0.7+4元×414.85平方米×22个月）、应支付的车位物业服务费为3648元（60元每个×2×12个月×0.7+60元每个×2×22个月）。关于违约金。被告徐红、郭士青在毛坯房屋交付验收清单上提出12条验收意见并要求整改答复，同时支付了一个月物业服务费，但其后绿城物业黄石公司未能将整改情况予以答复，且在明知两被告未入住的情况下仅仅采取在门外张贴缴费通知书的方式催缴物业服务费，被告因双方存在争议，未按期缴纳物业服务费的抗辩理由成立。本院对原告绿城物业黄石公司向被告徐红、郭士青主张违约金的请求不予支持。但被告徐红、郭士青在本判决确定的履行期间仍拒不缴纳生效判决所确定的物业服务费用，则应向绿城物业黄石公司支付滞纳金（以54093.76元为基数，按每日万分之四的标准计算，自本判决生效之日起计算至上述物业服务费清偿之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐红、郭士青于本判决生效之日起十日内给付原告绿城物业服务集团有限公司黄石分公司2017年8月1日至2020年6月1日期间的物业服务费50445.76元和车位物业服务费为3648元，合计人民币54093.76元。若逾期支付，则另行向原告支付滞纳金（以54093.76元为基数，按每日万分之四的标准计算，自本判决生效之日起计算至上述物业服务费清偿之日止）。二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司黄石分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费555元（已减半收取），由被告徐红、郭士青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 张 春二〇二〇年六月十五日书记员 皮思敏