四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0792民初309号 原告:四川绵阳岷山实业集团有限公司，住所地：绵阳高新区菩提寺岷山机电工业园。统一社会信用代码：915107067089594601。 法定代表人：燕泽山，公司董事长。 委托诉讼代理人：程健，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川道融民舟律师事务所实习律师。 被告：绵阳申通快递服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区长虹大道北段166号。统一社会信用代码：91510703782269433W。 法定代表人：许鑫萍，公司董事长。 委托诉讼代理人：冯慧容，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘明慧，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 第三人：成都划得来科技有限公司，住所地：成都市金牛区圃园北路1号附12号。统一社会信用代码：91510106MA6C66JD59。 法定代表人：龚婷,执行董事。 委托诉讼代理人：何东平，四川临龙律师事务所律师。 原告四川绵阳岷山实业集团有限公司（以下简称：“岷山实业公司”）诉被告绵阳申通快递服务有限公司（以下简称：“绵阳申通公司”）、第三人成都划得来科技有限公司（以下简称：“划得来科技公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依照简易程序，公开开庭进行了审理。原告岷山实业公司的委托诉讼代理人程健、黄俊杰，被告绵阳申通公司的委托诉讼代理人冯慧容、刘明慧，第三人划得来科技公司的委托诉讼代理人何东平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告岷山实业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并返还承租的位于绵阳市高新区共计4962平方米的仓储库房；2.判令被告向原告支付提前解除合同的违约金428716.8元；3.判令被告参照原合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾空并返还房屋之日止；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月20日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于绵阳岷山机电园7栋的房屋出租给被告使用，租赁面积为10162平方米，租金为12元／平方米／月。租金每年支付一次，逾期缴纳租金的以拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之三。合同签订后，原告按照约定交付了租赁房屋，被告按照约定向原告支付房屋租金至2019年8月31日。后被告于2019年8月31日腾退并归还部分租赁房屋，仍有4962平方米租赁面积房屋未腾退归还原告，被告已逾期未按合同约定向原告支付房屋租金，其行为严重违反了合同约定和法律规定，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。 被告绵阳申通公司辩称，1.原告要求被告腾空并返还库房，原告从来就没有把库房交付给被告过，不存在腾房返还的可能，应予驳回。2.原告要求被告承担提前解除合同的违约金428716.8元，应该由实际承租人划得来公司回答，与被告无关。3.原告要求被告支付房屋占用费，双方没有交接房屋书面手续，被告也从来没有占有使用过原告的房屋，不应当承担该费用。4.被告没有过错，没有获得任何利益，只有付出，原告从未向被告履行交付房屋这个最基本的义务，应当驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告自己或第三人承担。5.《房屋租赁合同》第二页第七条第2款表明该房不允许转租，被告也没有转租，在与原告达成一致意见后该合同旋即口头解除了，并由第三人直接做了承租人。6.《房屋租赁合同》第二页第九条第4款约定了解除合同的情况，承租人有权利提前2个月书面通知出租人解除合同，从相应的资料看原告当时是同意解除合同了。7.原告并没在2018年9月按照合同约定按时向被告交付案涉房屋，而是把该房屋交付给了第三人使用，第三人才是适格的承租人。 第三人划得来科技公司述称，1.根据合同的相对性，租赁合同是与谁签的，租赁合同合法有效，对双方有约束力，但本案租赁房屋确实是第三人在使用。2.第三人租金交付至2019年8月底，且2019年8月底已腾空库房，没有腾空的四千多平方米房屋是被查封的库房，原告主张的相应占用费，我方无异议，但原告实际交付租赁物的时间不明确，不清楚计算起止时间。3.第三人现涉刑事案件，警察查封了一亿左右的货品，是因被查封不能继续履约，而不是故意违约，违约金不应由我公司承担。因非正常原因导致合同解除，被告也不应承担违约金。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2018年，原告岷山实业公司（甲方）与被告绵阳申通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于绵阳市高新区，租金为人民币12元／月／平方米，租期为三年，从2018年9月1日起至2021年8月31日止，租赁保证金为人民币50000元；合同签订之日起三日内，乙方应向甲方支付600000元预付款（其中300000元为定金），双方办理完毕房屋租赁的全部交接手续之日，乙方应一次性向甲方付清第一年租金，以后租金每年支付一次，乙方应于每年租期届满前一个月向甲方交纳下一年度的租金；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租或解除合同，必须提前2个月书面通知甲方，同时应向甲方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金的30%计算；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。2.第三人划得来科技公司股东卢营营于2018年8月22日向原告岷山实业公司转账支付租金600000元，于2018年8月30日向原告岷山实业公司转账支付租金904976元，2019年3月29日，邓朝霞向原告岷山实业公司支付“7号仓库租金”6960元；2018年12月4日原告岷山实业公司向被告绵阳申通公司开具二张名称为厂房租金的增值税专用发票，金额为1461936元。3.2019年7月5日，被告绵阳申通公司向原告岷山实业公司发出《租赁合同解除通知书》，明确“现因不可抗力，无法继续经营，特通知贵司解除租赁合同，解除时间为2019年8月31日，现提前两个月通知。”原告岷山实业公司对解除合同予以认可。4.因被告绵阳申通公司与第三人划得来科技公司有协商合作，本案所涉租赁房屋实际由第三人划得来科技公司在使用，后因第三人划得来科技公司涉嫌犯罪，2019年6月4日，德阳市公安局经侦支队查封了第三人存储在本案租赁房屋中的货物；后被告绵阳申通公司书面申请德阳市公安局经侦支队同意，于2019年8月26日至2019年8月31日，被查封的货物搬至绵阳岷山机电园7栋1楼储存，占用仓储面积为4869.8平方米，至今仍未搬离。 本院认为，本案的争执焦点是合同解除的违约责任和房屋占用费应由谁承担的问题。原、被告于2018年所签订的《房屋租赁合同》，内容是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，案涉租赁房屋虽为第三人划得来科技公司在使用，但租赁房屋具体由谁使用系被告绵阳申通公司与第三人划得来科技公司之间的协商约定，被告绵阳申通公司作为房屋租赁合同的相对人应当承担相应的合同义务。2019年7月5日，被告向原告发出《租赁合同解除通知书》要求解除租赁合同，解除日期为2019年8月31日，原告对此也予以认可，本院对此亦予以确认。合同解除后，被告应当及时腾退租赁房屋返还给原告，但因第三人涉嫌犯罪，货物被查封，暂无法将租赁的所有房屋退还给原告，必然会对原告造成一定经济损失，此责任在第三人划得来科技公司，第三人划得来科技公司作为实际使用人亦愿意承担房屋占用费。本院认为应由被告和第三人共同承担违约责任及房屋占用费，故原告要求按照租赁合同约定的租金标准计算房屋占有使用费至实际返还房屋之日止的请求合理，本院予以支持；经计算每日的占用费为1947.9元（实际占用面积4869.8㎡×12元/㎡/月÷30天/月）。 关于违约金问题。租赁合同明确约定：“租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租或解除合同，必须提前2个月书面通知甲方，同时应向甲方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金的30%计算。”原告主张按剩余两年租金总额的30%计算违约金，被告及第三人对此不予认可。本院认为，提前解除合同会给原告造成一定经济损失，但合同解除后原告可将已腾退的房屋再次出租获得利益，原告重新出租房屋需要一定的时间过程，该时间过程中的租金损失即为原告的实际损失，根据原告的实际损失情况，原告所主张的违约金明显过高。本院认为以实际退还的面积按原合同约定的租金标准计算一个月时间较为适宜，经计算为63506元{（10162㎡-4869.8㎡）×12元/㎡/月}。 2018年9月1日至2019年8月31日的租金应为1463328元，加上保证金50000元，本应向原告支付1513328元，但第三人实际向原告支付租金及保证金共计1511936元，扣除第一年租金，实际支付保证金48608元，折抵违约金63506元后，还应向原告支付违约金14898元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司将现占有使用的房屋在解除查封之日起十日内退还给原告四川绵阳岷山实业集团有限公司； 二、被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司于本判决生效后十日内向原告四川绵阳岷山实业集团有限公司支付房屋占用费（房屋占用费计算方式：从2019年9月1日起，按照每日1947.9元的标准，计算至实际腾退归还之日止）； 三、被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司于本判决生效后十日内向原告四川绵阳岷山实业集团有限公司支付违约金人民币14898元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为10760元，由被告绵阳申通快递服务有限公司与第三人成都划得来科技有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员  张 冰 二〇二〇年六月八日 法官助理  杜国选 书 记 员  张文佳