四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初5124号 原告：西昌天喜园艺有限责任公司，住所地：西昌市三岔口南路。 法定代表人：鲍建军（系该公司董事长），1963年12月22日出生，汉族，北京市人，住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：雷振宇，系四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：张宁，男，1963年9月20日出生，汉族，四川省西昌市人，退休人员，现住四川省西昌市（户籍所在地：四川省西昌市）。 委托诉讼代理人：姚姝，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：廖开蓉，女，1961年4月17日出生，汉族，四川省西昌市人，退休人员，现住四川省西昌市（户籍所在地：四川省西昌市）。 委托诉讼代理人：姚姝，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：庄艳，女，1975年8月8日出生，汉族，四川省成都市人，现住四川省西昌市（户籍所在地：成都市金牛区）。 被告：西昌天喜生态园餐饮服务有限公司（统一社会信用代码：91513400MA62HEEE4K），住所地：西昌市三岔口南路。 法定代表人：张宁（系该公司经理），男，1963年9月20日出生，汉族，四川省西昌市人，退休人员，现住四川省西昌市（户籍所在地：四川省西昌市）。 委托诉讼代理人：吉博，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：西昌天喜四季酒店有限责任公司，住所地：西昌市三岔口南路1幢6层。 法定代表人：张宁（系该公司经理），男，1963年9月20日出生，汉族，四川省西昌市人，退休人员，现住四川省西昌市（户籍所在地：四川省西昌市）。 委托诉讼代理人：吉博，系四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：成都金道谷农业科技有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：庄艳（系该公司董事长），女，1975年8月8日出生，汉族，四川省成都市人，现住四川省西昌市（户籍所在地：成都市金牛区）。 原告西昌天喜园艺有限责任公司（以下简称天喜园艺公司）诉被告张宁、廖开蓉、庄艳、西昌天喜生态园餐饮服务有限公司（以下简称天喜生态园餐饮公司）、西昌天喜四季酒店有限责任公司（以下简称天喜四季酒店）、成都金道谷农业科技有限公司（以下简称金道谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。2019年11月12日，原告天喜园艺公司向本院提出财产保全申请，本院经审查作出（2019）川3401民初5124号民事裁定书，查封了被告张宁、廖开蓉名下：1.位于西昌市西城片区㎡，产权证号：xxxx）、2.位于西昌市西城片区㎡，产权证号：xxxx、3.位于西昌市城南片区城南大道海河公园成套住宅及车位（成套住宅面积196.93㎡，车位面积65.86㎡，产权证号：xxxx、xxxx）、4.位于西昌市西城片区房屋（面积97.81㎡，产权证号：xxxx）、5.位于成都市青羊区房屋（面积127.34㎡，产权证号：xxxx、xxxx）；查封了被告庄艳名下：1.位于西昌市城南片区城南大道海河公园成套住宅及车位（成套住宅面积237.94㎡，车位面积36.24㎡，产权证号：xxxx、xxxx）、2.位于西昌市城南片区海河帝景成套住宅（面积95.273㎡，产权证号：xxxx）、3.位于成都市金牛区住宅及地下室1栋-2楼738号车位（成套住宅面积117.51㎡，车位面积29.35㎡，住宅证书编号：川［2019］成都市不动产权第xxxx、车位备案号：xxxx；冻结了被告张宁持有的：1.西昌天喜四季酒店有限责任公司51%的股权（出资额255万元）、2.西昌四季月酒店有限责任公司50%的股权（出资额10万元）、3.西昌市丽昌实业有限公司84.21%的股权（出资额40万元）、4.西昌天喜生态园餐饮服务有限公司51%的股权（出资额25.5万元）；冻结了被告廖开蓉持有的：1.西昌天喜四季酒店有限责任公司49%的股权（出资额245万元）、2.西昌市丽昌实业有限公司15.79%的股权（出资额7.5万元）、3.西昌天喜生态园餐饮服务有限公司49%的股权（出资额24.5万元）；冻结了被告庄艳持有的成都金道谷农业科技有限公司100%的股权（出资额10万元）；冻结了被告金道谷公司持有的西昌天喜园林有限责任公司49%（出资额98万元）的股权；查封了被告庄艳名下所有的车牌号为川Ａ×××××沃欠沃牌小型汽车。2019年12月7日被告张宁、廖开蓉通过邮寄送达财产保全复议申请，复议请求撤销（2019）川3401民初5124号民事裁定书，请求解除对其名下所有房产及所有股权、存款超过标的部分的查封、冻结，本院于2019年12月13日作出（2019）川3401民初5124号之二民事裁定书，裁定驳回张宁、廖开蓉的复议请求。本案于2019年12月25日公开开庭审理，原告天喜园艺公司的委托诉讼代理人雷振宇、被告张宁及其委托诉讼代理人姚姝、被告廖开蓉及其委托诉讼代理人姚姝、被告庄艳、被告天喜生态园餐饮公司及其委托诉讼代理人吉博、被告天喜四季酒店及其委托诉讼代理人吉博、金道谷公司到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告天喜园艺公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张宁、庄艳于2016年10月12日签订的《房屋租赁合同》并判令立即将租赁标的物交还原告，并判令被告在租赁期间自建的建筑物、游泳池、被告新种植的地面植物、租赁标的物的装饰装修等无偿归原告所有及判令被告立即注销或变更在原告房屋地址上注册的相关证照；2.判令被告张宁、廖开蓉、庄艳、天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店向原告缴纳从2018年5月16日起到2019年10月15日止的租金2124657.50元，并从2019年10月16日起按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付占用费直至租赁标的物实际交还原告之日止；3.判令被告张宁、廖开蓉、庄艳、天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店向原告缴纳2016年10月12日起到2016年12月21日止的租金287671.00元，并向原告承担违约责任（违约金计算方法为以应付原告款项为基数，按照每日万分之三的标准计算至款项还清之日止）；4.判令被告金道谷公司对上述所有债务向原告承担连带保证责任；5.判令本案的诉讼费用、保全费用、律师费用等实现债权的费用由六被告承担。本案在审理过程中，原告明确第5项诉请：诉讼费用以法院为准，保全担保费6000.00元，保全费5000.00元，律师费40000.00元。事实与理由：2016年10月12日，被告张宁、庄艳与原告签订了《房屋租赁合同》，从原告处承租了位于西昌市的房屋用于经营使用，《房屋租赁合同》中对于双方的权利义务、合同期限、租金标准及支付、违约责任等进行了明确和详细的约定。2016年11月25日，被告金道谷公司向原告出具了《担保书》，自愿向原告提供连带保证责任。合同履行过程中，几被告多次违约，出具的承诺未兑现，经对账，六被告自2018年5月16日起就未支付过租金，严重侵害了原告的合法权益。现原告依法向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告张宁辩称：被告张宁没有构成根本违约，不应解除合同，1.虽然在合同中约定了租金的支付方式及时间，在实际履行中，双方对该约定进行了变更，被告张宁陆续在支付租金，原告也表示认可，虽然签订的两份合同，但在实际履行中被告张宁是一并支付租金，双方曾达成口头约定租金的支付以双方结算为准，原告在被告张宁经营的餐饮和酒店消费是可以抵扣房租，2016年至2019年期间，被告张宁共支付8385000.00元的租金，被告张宁是履行了合同的主要义务，不构成合同解除的条件；2.在签订合同时，现在出现了当时签订合同时不可预见的客观原因，如2017年初政府执行环保政策，导致被告张宁的装修期延长，这是取得了原告的同意和认可的，加上政府几次的封路和施工，导致被告张宁的餐饮和酒店不能正常经营，这些因素不是被告张宁造成的，不能归责于被告张宁。2019年只要被告张宁的账户上有钱，都会立刻支付租金，因此，被告张宁希望继续履行合同，合同期限是6年，被告张宁的投入和准备都是按照6年准备的，现在解除合同，被告张宁的损失巨大，被告张宁承诺只要政府封路、施工完毕，被告张宁餐饮酒店正常营业后会补付租金的。我投资巨大，因为政府环保修路导致营业推后，不是我个人的原因，不构成解除合同的主要因素。我想知道甲方是否认可我们这六年的投资，到底是买卖关系还是投资义务，如果是投资，就具有延续性。 被告廖开蓉辩称：合同是被告张宁、庄艳与原告签订，根据合同的相对性，合同的支付方应该是被告张宁支付。2019年4月5日起至2019年9月15日止，通过我个人及被告张宁、公司账户总支付了2360000.00元的租金，我们有继续履行合同的能力。 被告庄艳辩称：租金是2018年5月16日起未付，我于2018年2月3日和被告张宁、廖开蓉签订了股份转让协议，不应该承担2018年2月以后的租金，我们签订股份转让协议也告知了原告，原告清楚该事情，我也给原告发过告知函的，他们很清楚这个事，我现在不是股东，不应承担责任。 被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店共同答辩：根据原告的起诉状，房屋租赁合同是被告张宁、庄艳与原告签订，被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店不是合同的相对方，不应承担责任。 被告金道谷公司辩称：虽然签订合同是以被告金道谷公司做担保，但是被告庄艳终止合同后就应该解除担保，而且当时被告庄艳不是被告金道谷公司的股东和法人，被告庄艳无权签字以被告金道谷公司的名义担保，被告金道谷公司的法人是2017年12月11日变更的，案涉租赁合同是2016年签订的。在股份转让协议第四大条的第四小条上有明确约定。 本案在审理过程中，原告天喜园艺公司为支持自己的诉讼请求共同提交以下证据： 证据1：《房屋产权证》、《房屋租赁合同》、《交接记录表》、2017年6月26日的《承诺函》、2018年6月24日《还款承诺函》、2019年7月26日《承诺》、担保书3份，拟证明1.被告张宁、廖开蓉、庄艳从原告公司租赁了位于西昌市的租赁物，租赁期限为2016年10月12日到2022年2月5日，被告查看了解租赁房屋现状并认可的情况下和原告签订了《房屋租赁合同》；2.租赁合同第四条约定:前三个年度的每年租赁费为 1500000.00元，后三个租赁年度每年租赁费为1650000.00元，2022年12月22日到2023年2月5日的租金为206000.00元。合同约定租赁费按半年支付一次，每半年期限到期前一个月缴纳下一期租赁费；合同第六条约定:在租赁期被告自建的建筑物产权归原告，在租赁合同终止时，移交给原告，原告不支付被告任何补偿；合同第七条约定:租赁经营范围内室内、室外地下管线、地面建筑物、道路、水电系统、消防系统、路灯、停车场设施等的维修、维护工作及费用均由被告承担；合同第八条约定:被告新种植的室内外地面植物，归原告所有；合同第十三条约定:被告不按照约定支付租赁费、水电费达到30日的，原告有权解除合同，收回房屋，不对乙方的损失进行赔偿；合同第十五条约定:被告拖欠原告款项的，每日承担全款总额万分之三的逾期滞纳金，逾期超过30日的，原告有权立即终止合同收回该房屋并不对乙方作任何经济补偿；合同第十六条约定:被告违约的，需向原告支付赠送装修期的租赁费，并承担原告为实现债权而支出的律师费、诉讼费；合同第十八条约定:合同终止解除后，房屋的装饰、装修归属原告所有，原告不支付任何经济补偿；合同第十九条约定:合同终止解除时，被告应同时将注册在原告该房屋地址上的相关证照变更地址或者注销；3.被告在房屋租赁合同履行期间，多次违约:原告多次向被告主张权利，要求支付租赁费等，被告多次作出了承诺，但均未兑现；4.被告张宁、廖开蓉、庄艳、金道谷公司自愿向原告提供了连带担保。担保期限为房屋租赁合同生效之日到该合同所有债务偿还为止。 证据2：《西昌天喜园艺有限责任公司与廖开蓉、张宁、庄艳四宗租赁合同租金支付情况对账表》1份，拟证明1.经被告确认自2018年5月16日起的租金被告未向原告支付；2.被告张宁、廖开蓉、天喜四季酒店、天喜生态园餐饮公司承诺:尽快筹集资金向原告支付拖欠的租金及其他费用。 证据3：《委托代理合同》、《发票》、《中国平安保险公司保单》、《保险条款》、《发票》各1份，拟证明原告为了实现债权，承担了诉讼保全费用6000.00元，律师服务费40000.00元。 被告张宁、廖开蓉共同对原告天喜园艺公司提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1的房产证真实性、合法性无异议，本案合同是租赁的房屋，房屋租赁合同的真实性无异议，对证明目的有异议，这合同是由原告事先拟定的，上面很多条款是原告单方拟定的条款，这些条款体现双方权利义务的不对等，排除了承租人的主要权利，这些条款是无效的，不应按照这些条款履行；对交接记录表的三性无异议，当时电梯只有一部，现在又装了两部电梯；2017年6月26日的承诺函的真实性无异议，对证明目的有异议，明为承诺函，实际是双方达成的协议，在支付租金的时间上对原合同进行了变更，不能证明是被告违约；2018年6月24日的还款承诺函与本案无关，原告主张是2019年的租金，这是2018年的，达不到原告的证明目的；2019年7月26日承诺是因今年遇到封路等情况，出具承诺后被告也在支付租金，不能达到原告的证明目的；2016年11月25日签订的担保书真实性无异议；2016年11月25日被告庄艳签订的担保书真实性无异议；对被告金道谷公司签订的担保书无异议。对证据2的对账表的真实性无异议，但金额有出入，我们在银行查的金额比对账的金额多，下来再核实，双方的租金就是以结算的形式进行。对证据3无异议。 被告庄艳、金道谷公司共同对原告天喜园艺公司提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1的房产证无异议；租赁合同是真实的，但被告庄艳只对转股前承担责任，不应承担转让后的责任和担保；对被告庄艳签的承诺函无异议，承诺期限是2017年6月27日以前，其他承诺函与被告庄艳和金道谷公司无关；对金道谷公司担保书有异议，虽是被告庄艳个人签字捺印的，但被告庄艳当时不是股东和法人，该担保书无效，被告庄艳与被告张宁、廖开蓉在签订股份转让协议后同年变更工商信息。对证据2因被告庄艳已经退股，与被告庄艳无关。对证据3真实性无异议，但与被告庄艳无关。 被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店共同对原告天喜园艺公司提交的上述证据提出以下质证意见：对证据1，因与被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店无关，不予质证。对被告张宁、廖开蓉的承诺函所称用被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店的营业额作为还款，只是被告张宁、廖开蓉的还款方式，不代表被告天喜生态园餐饮公司与本案有关。对证据2对账表的真实性无异议，但被告天喜生态园餐饮公司在对账表上的盖章仅是表格三的确认，与表格四无关，不代表原告自己对四个表中已付未付区分的认可。对证据3无异议。 被告张宁、廖开蓉为支持自己的抗辩理由共同提交了以下证据：2017年12月至2019年9月《网银转账凭证》原件57份，拟证明以被告廖开蓉个人名义支付租金金额是8385000.00元。 原告天喜园艺公司对被告张宁、廖开蓉共同提交的证据质证认为：对《网银转账凭证》的真实性无异议，但原、被告一共签订了四个合同，今天我们开庭仅是其中一个合同，这些付款是四个合同共同支付的租金及其他款项，没有区分开本案交纳的实际租赁费，有部分付款与本案不具有关联性，达不到被告的证明目的。 被告庄艳、金道谷公司共同对被告张宁、廖开蓉共同提交的证据质证认为：与被告庄艳、金道谷公司无关，只要原告认可被告庄艳、金道谷公司就认可。 被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店共同对被告张宁、廖开蓉共同提交的证据质证认为：三性均无异议。 被告庄艳、金道谷公司为支持自己的抗辩理由共同提交了以下证据： 证据1：《股权及投资转让协议书》复印件一份，拟证明从2018年2月3日起被告庄艳与被告张宁、廖开蓉的关于天喜公司的合作终止，被告庄艳不承担所有债权债务，不承担担保责任。 证据2：《2019年9月28日租金支付对账表》复印件一份，拟证明上面没有被告庄艳、金道谷公司的签字盖章，被告庄艳、金道谷公司不承担任何责任。 证据3：2019年1月30日《民事调解书》、《案件受理通知书》、《民事裁定书》复印件各1份，拟证明被告庄艳与被告张宁、廖开蓉没有任何的连带关系，只有股权转让的债权债务纠纷，在2019年8月进入执行阶段。 证据4：金道谷公司《股东决定》复印件1份，拟证明被告庄艳在2016年11月18日签合同时无权以被告金道谷公司的名义签订协议。 证据5：《解除合同告知函》复印件、照片打印件（2页）各1份，拟证明被告庄艳与被告张宁、廖开蓉解除合同时就明确告知原告的王明华经理，原告是知晓此事。 原告天喜园艺公司对被告庄艳、金道谷公司共同提交的证据质证认为：对证据1因原告没有参与，不发表质证意见，是被告张宁、廖开蓉、庄艳自己签订的，与本案租赁合同无关，不认可证明目的；对证据2三性无异议，不认可证明目的；对证据3的与本案无关，不认可证明目的；对证据4的真实性无异议，关联性及证明目的不认可；对证据5形式上不完整，对三性及证明目的有异议，对照片三性不认可，不能达到被告庄艳证明目的。 被告张宁、廖开蓉共同对被告庄艳、金道谷公司共同提交的证据质证认为：对证据1与本案租金支付无关；对证据2三性的对账表的真实性无异议，但金额有出入，我们在银行查的金额比对账的金额多，下来再核实，双方的租金就是以结算的形式进行，支付的租金与我们提出的是一致的；证据3与本案无关；证据4与本案无关，不能排除被告庄艳的责任；对证据5的三性均有异议，对照片三性有异议，邮件交寄单不能证明寄的东西，寄件人也不是报告本人。 被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店共同对被告庄艳、金道谷公司共同提交的证据质证认为：对证据1是被告张宁、廖开蓉、庄艳之间内部关系，不能对抗与原告签订的房屋租赁合同；对证据2真实性无异议，但不能达到证明目的；证据3无本案无关；对证据4的不能达到证明目的；对证据5的三性均有异议，原告当庭否认，我们不予认可，照片三性有异议，邮件交寄单未指明寄的东西，虽说是被告庄艳的律师寄的，但是没有当庭作证，即使寄到原告处，但是没有经过原告同意也不能送达。 被告天喜生态园餐饮公司未提交证据。 被告天喜四季酒店未提交证据。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下： 原告天喜园艺公司提交的证据1、3，虽然被告天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店认为与其无关不予质证，但被告张宁、廖开蓉、庄艳、金道谷公司对其真实性无异议，本院对其自身的真实性及证明力予以确认；对证据2，虽被告庄艳、金道谷公司认为与其无关不予质证，但被告张宁、廖开蓉、天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店对其真实性无异议，本院对其自身的真实性及证明力予以确认。 被告张宁、廖开蓉提交的证据，因原告天喜园艺公司对其真实性无异议，本院对其自身的真实性及证明力予以确认。 被告庄艳、金道谷公司提交的证据1、2、3、4，因原告天喜园艺公司及被告张宁、廖开蓉、天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店对其真实性均不持异议，本院对其自身的真实性及证明力予以确认；证据5因原告天喜园艺公司及被告张宁、廖开蓉、天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店对其证据三性均有持异议，本院认为照片中的《邮件交寄单（收据）》未载明所寄邮件内容，原告天喜园艺公司及被告张宁、廖开蓉、天喜生态园餐饮公司、天喜四季酒店的异议理由成立，本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月12日，原告天喜园艺公司与被告张宁、庄艳签订《房屋租赁合同》，该合同载明：“出租人（甲方）：天喜园艺公司，承租人（乙方）张宁、庄艳；一、房屋基本情况：房屋坐落西昌岔口南路；建筑面积4455.8㎡；房产权证号：西昌市房权证监证字××号。二、房屋租赁经营用途：乙方自主经营酒店及相关项目，经营项目必须符合国家相关产业政策，乙方需办理相关证照，经营涉及政府相关部门审批的，应当取得政府相关部门的批文。不得将该房屋整体或部分转包、转租给第三方，否则视为违约，甲方有权立即终止合同，且甲方不作任何经济补偿。三、租赁期限：租赁期限自合同生效之日至2023年2月5日。前三个租赁年度（2016年12月22日至2019年12月21日）每年租赁费为150万元;后三个年度（2019年12月22日至2022年12月21日）租赁费在前三年租赁费基础上上浮10%即每年租赁费为165万元;2022年12月22日至2023年2月5日期间的租赁费按日计算，租赁费为20.6万元。2.租赁费为税前费用，如需甲方提供发票，相应的税费由乙方承担。3.乙方在合同签订之日向甲方文付房屋租赁保证全20万，保证金不计利息，合同解除或终止并完成清算后返还。4.租赁费支付方式及其收取时间:按期／半年支付，缴费时间为按每半年期限到期前30日缴纳下一期租赁费即每年的11月21日前和5月21日前分别缴纳租赁费，具体如下:第一个租赁年度缴纳时间及金额为:2016年12月21日前缴纳租赁费75万元，2017年5月21前缴纳租赁费75万元。第二个租赁年度缴纳时间及金额为:2017年11月21日前缴纳租赁费75万元，2018年5月21前缴纳租赁费75万元。第三个租赁年度缴纳时间及金额为:2018年11月21日前缴纳租赁费75万元，2019年5月21日前缴纳租赁费75万元。第四个租赁年度缴纳时间及金额为:2019年11月21日前缴纳租赁费82.5万元，2020年5月21前缴纳租赁费82.5万元。第五个租赁年度缴纳时间及金额为:2020年11月21日前缴纳租赁费82.5万元，2021年5月21前缴纳租赁费82.5万元。第六个租赁年度缴纳时间及金额为:2021年11月21日前缴纳租赁费82.5万元，2022年5月21日前缴纳租赁费103.1万元（其中包含2022年12月22日至2023年2月5日期间的租赁费20.6万元）。五、房屋现状：1.乙方确认已经查看并了解租赁房屋的现状。附房屋现状清单及租赁范围图等。2.乙方装修改造不得拆除房屋的承重墙和主体结构，若需局部拆改须做好承重加固，达到抗震烈度9度标准，消防设备、设施必须审核验收合格，因人为、管理不善及装修改造造成火灾、水灾、房屋开裂、房屋倾斜、房屋倒塌以及造成人身伤亡等事故，由乙方负全责并赔偿给甲方造成的全部经济损失。六、设施增加：1.乙方在经营范围内需要在原有建筑物外的地面进行设施建设增加经营面积，由乙方向政府相关部门申请批准，甲方配合出具相关书面文件。2.乙方的装修改造方案、建设方案应向甲方提交书面申请，并经甲方书面同意后方可施工，建筑工程方案须经甲方书面认可，原则上只允许进行轻型木质结构或钢结构建筑。未经甲方及政府相关部门同意的自行建设项目，相关的法律和经济责任全部由乙方承担。3.在租赁期乙方自行建设的建筑物、游泳池等，产权归甲方，租赁期内乙方享有无偿使用权，租赁期满或租赁期间合同终止时，乙方移交甲方，甲方不支付乙方任何补偿。4.本合同房屋租赁期间，乙方需在现有建筑物内安装完善一些设施、设备（含安装空调、电视、电话、光纤等通讯设施）时，施工方案报甲方书面同意后，由乙方自行负责，但不得破坏甲方建筑物的结构和产生安全隐患，如因乙方原因导致的一切安金贵任，由乙方负全责。5.签订本合同时，乙方装修方案、用电方案未提供给甲方，如在投入使用或使用过程中更新改造、投入新设备超出用电负荷，乙方可单独安装变压器或增容，产生的增加设备设施费、安装费、人工费等由乙方自行承担，自行办理相关审批手续。七、房屋维修保养：1.租赁经营范围内地下管线系统、地面的建筑物、道路、水电系统、消防系统、路灯等所有设施的维修、维护工作及费用均由乙方负责及承担。如未及时维修导致的一切后果，由乙方承担2、甲方有权不定期对房屋的完好情况进行检查，发现乙方对房屋没有及时维修、维护或者存在安全隐患，有权要求乙方立即整改。否则，甲方可以立即单方面终止合同，按照本合同约定的乙方违约条款执行。八、租赁经营范围内的所有地面植物养护费由乙方承担。未经甲方许可乙方不得随意挪动植物原有位置，更不得对外销售或赠送。发生地面植物死亡的乙方应按原有的品种、大小、原位置补植或按评估价赔偿甲方经济损失，评估机构由甲乙双方指定。乙方新种植的地面植物，归甲方所有。九、租赁经营期间乙方自主经营，不得将该房屋整体或部分转包、转租给第三方，否则视为违约，甲方有权立即终止合同且甲方不作任何经济补偿。十、租赁经营期间，由甲方提供水、电供应，乙方自行承担经营范围内使用的水、电费用，甲方按照计量表在自来水公司或电力公司收费单价基础上加10%损耗收取。水电费按月收取，在甲方开出收款通知单后的三个工作日内乙方据实支付。十一、甲方员工或甲方客人到乙方经营场所住宿、休闲娱乐等服务，享受乙方的优惠政策（优惠方案另行商定）。十二、该房屋的所有物业管理（含安保、公共区域卫生、垃圾清运等）、安全、消防工作由乙方自行负责，甲方不承担任何责任和相关费用。十三、合同解除：（一）租赁期满，本合同自然终止。（二）经甲乙双方协离一致，可以解除本合同。（三）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（四）因国家建设或城市规划调整的需要导致改造、占用或拆迁该房屋，本合同立即终止，政府对乙方投入部分的补偿，归乙方所有，甲方不作任何补偿，甲方向乙方归还剩余租金。（六）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，可采取停水、停电措施，收回房屋，并不对乙方的损失进行偿：1.不按照约定支付租赁费、水电费、保证全等相关费用达30日的。2.欠缴各项费用达1万元，且未在30日之内补齐的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租或转借给第三人的。8.阻挠甲方或甲方指定的公司对房屋和设备、设施进行正常检测、维护、维修的。（七）其他法定的合同解除情形。除本合同其他条款约定的提前终止合同条件外，如一方提出提前终止合同，需提前3个月向另一方提出书面申请，并经协商一致，方可解除。十四、乙方租赁经营期间产生的一切安全责任由乙方全部承担。十五、违约责任：乙方拖欠应付甲方款项包括但不限于租赁费、水电费等，应每日承担欠款总金额万分之三的逾期滞纳金；逾期超过15日，甲方可停止供电、供水，直至收回甲方全都款项;逾期超过30日没有完全付清应付甲方款项，视为乙方严重违约，本合同立即终止，且甲方不作任何经济补偿，甲方有权接管该房屋，并有权处理乙方资产，处理的资产收益用于冲抵所欠甲方的租赁费、水电费、滞纳金等费用，甲方有权扣除房屋保证金用于冲抵所欠甲方的租赁费、水电费等费用，若冲减所欠甲方的租赁费等费用有结余，余款返还乙方。十六、若乙方违约，需向甲方支付赠送装修期的租赁费，并承担守约方为实现债权而支出的律师费、诉讼费。十七、本合同解除、终止时，乙方因搬迁、拆除设备等不得破坏甲方原建筑物的完整性，否则甲方有权要求乙方恢复原状及赔偿损失，损失的赔偿评估由甲乙双方共同指定。十八、本合同解除、终止后，该房屋的装饰装修归属甲方所有，甲方不支付任何经济补偿，且乙方不得恶意破坏该房屋装饰装修，否则甲方有权要求乙方恢复原状。十九、本合同解除、终止时，乙方应同时将注册在甲方该房屋地址上的相关证照变更地址或注销。二十、未尽事宜或本合同履行中出现的争议，双方应本着诚实信用、互让互利的原则另行协离，并以形成的书面补充合同为准。当协商不一致时，任何一方均可向西昌市人民法院提起诉讼，按照西昌市人民法院的判决执行。二十一、本合同自双方签字盖章之日起生效，协议文本一式肆份，甲乙双方各执貳份，具同等法律效力。二十二、履约担保特别约定:乙方在签订本合同时，须提供经甲方认可的担保人作为履约保证人，该担保人向甲方出具《担保函》或《担保书》，该担保人承担连带保证及相关法律责任，该《担保函》或《担保书》作为本会同附件，具有同等法律效力。”原告天喜园艺公司在该合同尾部甲方处签章、签名并捺印，被告张宁、庄艳在乙方处签名并捺印。2016年10月19日，被告张宁、庄艳在凉山州工商行政管理局登记成立了“西昌天喜四季酒店有限责任公司”，其营业执照上载明：统一社会信用代码xxxx；名称，西昌天喜四季酒店有限责任公司；类型，有限责任公司（自然人投资或控股），住所，西昌市三岔口南路；法定代表人，张宁；成立日期，2016年10月19日；经营范围，餐饮服务、茶楼服务、住宿服务、健身服务、美容服务、洗车服务；会议、会展；酒店管理。合同签订后，被告张宁、庄艳向原告天喜园艺公司缴纳了保证金200000.00元，原告天喜园艺公司于2016年10月18日交租赁房屋移交给被告张宁，被告张宁、庄艳按照合同约定的时间对租赁房屋进行装修，并向原告天喜园艺公司缴纳了截止2018年5月15日前的房租，现尚欠原告天喜园艺公司2018年5月16日至现在的房租未付。 2016年11月25日，被告张宁、廖开蓉共同向原告天喜园艺公司出具了内容为“张宁（身份证号码:×××0632）、廖开蓉（身份证号码为:×××0425）二人自愿（张宁、廖开蓉、庄艳）与贵公司签订的《房屋租赁合同》承担履约担保责任，担保期为：自该《房屋租赁合同》生效之日起至该合同所有债务偿还终结之日。张宁、廖开蓉二人自愿承担连带保证及相关法律责任，承担因（张宁、廖开蓉、庄艳）未履行本合同约定的应履行的义务以及未按期足额支付租赁费、水电费、保证金、滞纳金、损失赔偿金、律师费、诉讼费等一切债务。张宁、廖开蓉二人自愿以本人的财产作为抵押担保和质押担保，担保的财产包括不限于:房屋、物业、土地所有权、使用权、经营权等不可移动的有形财产（不动产）及汽车、股票、基金、债券、股份、金银首饰、古玩字画等全部个人资产（动产）。张宁、廖开蓉二人承诺（张宁、廖开蓉、庄艳）所负贵公司的一切债务，二人将无条件承担连带担保责任，贵公司对二人的抵押担保财产有拍卖、变卖、出让等处置权。”的《担保书》，被告张宁、廖开蓉在担保书上签名捺印。 同日，被告庄艳向原告天喜园艺公司出具了内容为：“庄艳（身份证号:5101975××××××××）自愿为（张宁廖开蓉、庄艳）与贵公司签订的《房屋租赁合同》承担履约担保责任，担保期为:自《房屋租赁合同》生效之日起至该合同所有债务偿还终结之日。庄艳自愿承担连带保证及相关法律责任，承担因（张宁、廖开蓉、庄艳）未履行《房屋租赁合同》约定的应履行的义务以及未按期足额支付租赁费、水电费、保证金、滞纳金、损失赔偿金、律师费、诉讼费等一切债务，庄艳自愿以本人的财产作为抵押担保和质押担保，担保的财产包含但不限于:房屋、物业、土地所有权、使用权、经营权等不可移动的有形财产（不动产）及汽车、股票、基金、债券、股份、金银首饰、古玩字画等全部个人资产（动产）。庄艳承诺（张宁、廖开蓉、庄艳）所负贵公司的一切债务，本人将无条件承担连带担保责任，贵公司对本人的抵押担保财产有拍卖、变卖、出让等处置权。”的《担保书》，被告庄艳在担保书上签名捺印。 同日，被告金道谷公司向原告天喜园艺公司出具了内容为：“我公司自愿为(张宁、廖开蓉、庄艳)与贵公司签订的《房屋租赁合同》承担履约担保责任，担保期为:自该《房屋租赁合同》生效之日起至该合同所有债务偿还终结之日。我公司自愿承担连带保证及相关法律责任，承担因(张宁、廖开蓉、庄艳)未履行《房屋租赁合同》约定的应履行的义务以及未按期足额支付租赁费、水电费、保证金、滞纳金、损失赔偿金、律师费、诉讼费等一切债务。我公司自愿以本公司的财产作为抵押担保和质押担保，担保的财产包含不限于:现金、银行存款、应收及预付款项(包括应收票据)、存货、投资(包括委托贷款、委托理财)、固定资产、无形资产、股份、股份收益、股利分红等全部资产。我公司承诺(张宁、廖开蓉、庄艳)所负贵公司的一切债务，本公司将无条件承担连带担保责任，贵公司对本公司的抵押担保财产有拍卖、变卖、出让等处置权。”的《担保书》，被告庄艳在担保书上签名捺印，被告金道谷公司未在担保书上签章。 2017年6月26日，被告张宁、廖开蓉、庄艳共同以承租方的名义向作为出租方的原告天喜园艺公司出具了内容为“根据出租方与承租方签订的租赁合同条款，承租方在缴纳租赁费用上时间违约(应于2017年5月21日前交纳)现出租方同意将承租方的租金付款期限延长至2017年8月31日，其他付款期限按合同约定执行。如到期承租方继续出现违约，出租方有权按合同之约定，对承租方实施停水、停电、直到收回租赁房产及相关财产，由此造成的损失全部由承租方自行承担，与出租方无关。”的《承诺函》，被告张宁、廖开蓉、庄艳均在承诺函上签名捺印。 2018年2月3日，被告张宁、廖开蓉、庄艳达成《股权及投资转让协议书》，该协议书载明“甲方（庄艳）、乙方（张宁、廖开蓉），2016年10月19日甲方与乙方合股注资了西昌天喜四季酒店有限责任公司(以下简称天喜四季酒店)注册资金为人民币大写伍佰万元整。双方约定甲方占股49%的股份；乙方占股51%。2016年12月21日甲方与乙方合股注资了西昌天喜生态园餐饮服务有限责任公司(以下简称天喜生态园)注册资金为大写人民币伍拾万元整。双方约定甲方占股49%的股份；乙方占股51%。两个公司实际出资情况为甲方出资（乙方已确定出资）为人民币肆佰伍拾陆万元整用于公司经营；乙方出资情况(乙方自述800万元)。公司注册之日起，所有经营活动均由乙方全面负责。现因甲乙双方经营理念不同以及其他原因，经双方友好协商并达成一致，甲方同意退出公司并将本人所拥有的天喜四季酒店和天喜生态园49%股份转让给乙方，乙方同意甲方转让股份，并愿意出资收购甲方49%股份。协议如下：一、对甲方投资的情况确认：股权金额，双方现确认自协议签订之日止，甲方已投入4560000.00元资金(其中 1060000.00元现金，3500000.00元房屋抵押贷款，以上款项分别打入张宁、廖开蓉银行账户)占天喜四季酒店和天喜生态园49%股份。到账时间见银行凭证。2017年五月因项目资金短缺，甲方同意减持股份20%，乙方联系付文强、吴永春两人对酒店的投入，该股份由乙方在股份转让时与该两人协商处理，与甲方投资及股份转让无关，甲方投入456万元股权转让后因乙方资金困难不能一次性支付，故该资金作为乙方借款，还款方式见后。(作为借款由乙方和天喜四季酒店、天喜生态园承担连带还款责任)二、对甲方投资(含股份)等事项的处理：1.本协议签订后，甲方所持股份49%（合计金额为4560000.00元）全部转让给乙方。甲方在项目运行期间未参与管理、经营与决策，因此甲方投资的款项作为乙方借款对待。甲方不承担经营期间所产生的任何债权债务和经营费用，乙方承诺对甲方投入的现金1060000.00元，根据各款项到款日期起算截止协议签订之日止，按照月息2%承担资金使用利息，截至签定协议时合计金额万元（见附件1）。2.以甲方房产担保贷款部分，双方商定并达成一致。因甲方出资中3500000.00元贷款全部用于天喜两个项目使用，该贷款是乙方通过小货公司抵押甲方三处房屋(海河帝景B区22栋2单元701住房、明珠花园千和阁A2-201住房、长安花园商用房)办理的贷款，利息一直由乙方统一支付。甲方将股份转让给乙方后，乙方有责任和义务于2018年4月31日前将甲方抵押房屋取得的用于公司经营的贷款3500000.00元偿还给小贷公司赎回甲方的作为抵押物的房产证，在此期间所产生的利息费用等由乙方支付给贷款公司。乙方有责任和义务对甲方质押的房产负责，承诺按双方的约定时间归还贷款，取出甲方质押的房产，自2016年11月该笔贷款使用至该协议生效之日起乙方不向甲方支付其他费用。3、该项目运作两年至今，甲方为项目运行落地做了大量工作，包括用房产抵押贷款参与项目运行，甲方个人并未收取任何费用。经双方友好协商，乙方支付甲方人民币大写:叁拾万元整(小写￥300000)作为对甲方的项目补偿费。该笔款项于2019年3月一次性支付完毕。乙方资金宽裕也可提前付清，该笔款项不计息。三、款项(两份股权及投资转让协议款项4560000.00元)支付及违约责任:1、如果在乙方未付清甲方退股所得款项期间，甲方因为自身原因需要乙方提前支付退股款项，需双方协商，再根据甲乙双方当时的经济状况决定乙方是否能够提前支付甲方部分款项。2.乙方在2018年4月之内归还金坤小货公司(出借人谢云)借款1500000.00元;小贷公司(出借人谢云)剩余的2000000.00元乙方在2018年4月之前归还。在甲方同意的情况下，乙方按期归还小额公司贷款后可由甲方提供房产担保从银行贷款置换该笔借款，担保条件另行协商。在乙方支付完小贷公司（出借人谢云）借款3500000.00元后，乙方不再向甲方支付该部分转让款。在双方签定本协议后，该 3500000.00元借款的全部责任由乙方承担，如因乙方原因导致甲方承担了担保责任，甲方有权向乙方追偿。如乙方未能在2018年4月底归还小贷公司(出借人谢云)3500000.00元款项，取回甲方房产证，乙方除承担小贷公司利息外，还需每月按月息1%向甲方承担违约责任。3.另外1060000.00元转让款及利息的支付，乙方在2018年3月1日前支付100000.00元，作为支付利息；2018年3月31日前支付200000.00元本金。乙方在2018年4月20日前支付完该1060000.00元款项投入至支付之日起的全部利息。剩余860000.00元本金甲方的支付见本协议附件2。4.乙方对于甲方的股权转让款有义务按照约定履约支付。乙方愿意将其在西昌天喜四季酒店持有股份%作为对甲方的履约担保，乙方并承诺从签订本协议后不得以该公司股权对外借款或设定质押、担保等。若乙方未按约支付同时在未取得甲方书面同意延迟支付的情况下，甲方有权对该股份所得的收益享有处置权，该股份担保及收益部分处置直到偿还完甲方股份转让款项为止。乙方不按约定归还小贷公司借款或不按约定向甲方支付任意一笔款项时，甲方有权通过诉讼等途径追偿、执行乙方其他资产支付甲方转让款。期间所发生的因乙方未履约产生的所有相关费用(含律师费)由乙方承担。四、双方权利义务：1.甲方在股权转让时必须把手中所持有的关于天喜四季酒店和天喜生态园的全部法律文本文件全部交由乙方，甲方不得擅自保留。如果因为乙方未能将甲方股权转让所得全部付清，甲方想要保留部分关于天喜四季酒店和天喜生态园的法律文本，需要双方协商后方可，但只能保留法律文本复印件，原件必须由乙方保留，作为日后乙方经营所用。甲方不能用天喜四季酒店的法律文本文件约束乙方的日常经营活动。2.乙方在协议生效并履行相关约定后有权要求甲方到工商税务等部门办理相关股权变更手续，甲方不得以任何方式推诿拒绝。3.甲方股权转让后天喜四季酒店和天喜生态园的经营由乙方全权负责，西昌天喜四季酒店有限责任公司和西昌天喜生态园餐饮服务有限责任公司包括乙方所涉及的任何相关事宜与甲方不再有任何关系。4.甲方至股权转让协议生效之日起，不再拥有天喜四季酒店股东的权利和义务，包括项目:天喜四季酒店、天喜生态园、天喜婚宴厅及天喜花博园。原来以甲方股份名义若有对外担保，乙方应当告知债权人并办理变更手续，并将债权人同意变更的书面文件交甲方保存一份。五、争议解决：甲乙双方若发生争议经协商无果，双方均有权提请协议签定地人民法院诉讼解决。本协议一式四份，由双方各持两份。本协议由三人共同签字生效。未尽事宜协商解决。”协议签订后，被告张宁、廖开蓉、庄艳于2018年3月30日到凉山州工商行政管理局对天喜四季酒店的投资人（股权）进行了变更登记，由庄艳出资2450000.00元变更为廖开蓉出资2450000.00元；2018年4月3日，对天喜生态园餐饮公司的投资人（股权）进行了变更登记，由庄艳出资245000.00元变更为廖开蓉出资245000.00万元。 2018年6月24日，被告张宁、廖开蓉向原告天喜园艺公司出具内容为：“依据本人于西昌天喜园艺有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、《天喜花博园租赁合同》，截止目前本人共拖欠西昌天喜园艺有限责任公司租金累计肆佰壹拾万元整(小写:4100000.00元)。在此本人承诺于2018年7月31日前先还款貳佰零伍万元整(小写:2050000.00元)，具体还款计划如下:1.2018年7月10日前还款陆拾万元(小写:600000.00元）；2.2018年7月18日前还款肆拾万元(小写:400000.00元）；3.2018年7月31日前还款壹佰零伍万元(小写:1050000.00元）。如以上还款日期前本人任何一期不能按期偿还或仅部分偿还欠款，本人同意用天喜生态园及天喜四季酒店的每日营业额作为还款来源保证，由西昌天喜园艺有限贵任公司财务人员每天收取全部营业款，直至补齐所欠全部租金。如本人虚报、隐瞒营业额或不配合西昌天喜园艺有限责任公司财务人员工作，西昌天喜园艺有限责任公司可采取断水、断电或接管天喜生态园及天喜四季酒店的经营，本人无条件给予配合。”的《还款承诺函》，被告张宁、廖开蓉在还款承诺函签名捺印。2019年7月26日，被告张宁、廖开蓉再次向原告天喜园艺公司承诺：“天喜园艺总公司：今张宁、廖开蓉在7月20日应付款20万元，因本人有困难，暂未交款，现承诺除每周交款10万元外，在2019年8月20日前交清。诺（若）不交清以上欠款，本人自愿接受总公司逞（惩）罚，并自己负责产生后果。” 2017年12月29日至2019年9月15日期间，通过被告廖开蓉的账户向原告天喜园艺公司转账共计56次，共计支付 4196000.00元。本案庭审中，被告张宁、廖开蓉共同提交的2017年12月至2019年9月57份《网银转账凭证》，其中两份2019年9月5日转款10000.00元的交易流水号均为201909051011026600，该转账凭证为重复件，因此提交的转账凭证为56份，其载明的支付金额经核定为4196000.00元，不是被告张宁、廖开蓉主张的转账凭证载明金额为8385000.00元。 2019年9月28日，由原告天喜园艺公司制作的《西昌天喜园艺有限责任公司与廖开蓉、张宁、庄艳四宗租赁合同租金支付情况对账表》载明，原告天喜园艺公司与被告廖开蓉、张宁、庄艳共签订了四宗租赁合同，包括天喜花博园租赁合同、环太一部分（面积450㎡）、天喜生态园餐饮租赁合同、天喜四季酒店四宗租赁合同，其中天喜花博园租赁合同、环太一部分（面积450㎡）的租金已分别付至2019年12月21日、2020年3月31日，天喜生态园餐饮租赁合同租金付至2019年1月13日；天喜四季酒店租金付至2018年5月15日，2016年12月22日至2019年12月21日应付租金总金额为4500000.00元，被告已付金额为 2093662.00元，截止2019年12月21日尚欠租金为2406338.00元。被告张宁、廖开蓉在该对账表上签名捺印确认，并加盖了天喜四季酒店、天喜生态园餐饮公司印章。 另查明，2017年12月11日，被告金道谷公司作出股东决定，1.同意庄苹辞去公司执行董事（法定代表人）并免去其职务，重新任命庄艳公司执行董事（法定代表人）；2.同意庄苹辞去公司经理并免去其职务，重新任命庄艳公司经理；3.同意公司股东庄苹将所持有本公司股权100000.00元转让给庄艳；4.同意修改并通过公司新章程共11章46条。同日，到成都市温江区工商行政管理局办理了变更登记。 原告天喜园艺公司为实现债权，支付了保全担保费6000.00元，保全费5000.00元，律师服务费40000.00元。 本院认为：本案争议的焦点1为被告天喜四季酒店、天喜生态园餐饮公司是否应当承担民事责任；焦点2为被告庄艳、金道谷公司是否应当承担民事责任；焦点3为被告是否构成违约，应向原告天喜园艺公司支付拖欠的租金、违约金；焦点4为被告廖开蓉是否应当承担民事责任。 对于焦点1，本案天喜四季酒店及天喜生态园餐饮公司系被告张宁、庄艳个人投资成立的自然人投资或控股的有限责任公司，具有法人资格，有独立承担民事责任的能力，但是本案案涉《房屋租赁合同》的相对方分别为出租方原告天喜园艺公司和承租方被告张宁、庄艳，天喜四季酒店、天喜生态园餐饮公司并不是本案房屋租赁的承租方，且在该合同第八条补充协议中约定：“一、房屋基本情况：房屋坐落西昌岔口南路；建筑面积4455.8㎡；房产权证号：西昌市房权证监证字××号。二、房屋租赁经营用途：乙方自主经营酒店及相关项目，…”，且被告张宁、庄艳在《房屋租赁合同》签订后，即在该租赁房屋上注册了天喜四季酒店，这充分说明被告张宁、庄艳租赁原告天喜园艺公司的房屋是用来经营天喜四季酒店的；原告天喜园艺公司提交的被告出具的《承诺函》、《还款承诺函》、《承诺》及《担保书》中，均没有被告天喜四季酒店或天喜生态园餐饮公司签字盖章，天喜四季酒店或天喜生态园餐饮公司仅在由原告出具的《对账表》有签章，签章也是在签字确认处签章，应视为是对原告天喜园艺公司出具的对账表上金额的确认，因此根据合同相对性原则，房屋租赁合同是原告与被告张宁、庄艳签订的，被告天喜四季酒店或天喜生态园餐饮公司不是合同的相对人，不享有合同约定的权利，不应该承担相应义务，原告天喜园艺公司主张被告天喜四季酒店或天喜生态园餐饮公司对所有债务承担连带保证责任的请求，本院不予支持。 关于焦点2，案涉租赁合同系原告天喜园艺公司与被告张宁、庄艳签订的，根据合同相对性原则，被告庄艳作为合同相对方享有合同约定的权利，也应该承担相应义务；且被告庄艳与被告张宁、廖开蓉之间签订《股权及投资转让协议书》是在被告张宁、庄艳与原告天喜园艺公司签订《房屋租赁合同》之后的2018年2月3日，根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”之规定，结合本案被告庄艳股权及投资转让一事，并未提交已取得合同另一方即原告天喜园艺公司同意的相关证据材料，因此被告庄艳股权转让对原告天喜园艺公司不产生法律效力，被告庄艳抗辩自己已经退股不承担法律责任的理由不能成立，本院不予采信；且被告庄艳以个人名义向原告出具《担保书》或《承诺函》，2016年11月25日的《担保书》载明“庄艳（身份证号:5101975××××××××）自愿为（张宁廖开蓉、庄艳）与贵公司签订的《房屋租赁合同》承担履约担保责任，担保期为:自《房屋租赁合同》生效之日起至该合同所有债务偿还终结之日。庄艳自愿承担连带保证及相关法律责任，承担因（张宁、廖开蓉、庄艳）未履行《房屋租赁合同》约定的应履行的义务以及未按期足额支付租赁费、水电费、保证金、滞纳金、损失赔偿金、律师费、诉讼费等一切债务，庄艳自愿以本人的财产作为抵押担保和质押担保，担保的财产包含但不限于:房屋、物业、土地所有权、使用权、经营权等不可移动的有形财产（不动产）及汽车、股票、基金、债券、股份、金银首饰、古玩字画等全部个人资产（动产）。庄艳承诺（张宁、廖开蓉、庄艳）所负贵公司的一切债务，本人将无条件承担连带担保责任，贵公司对本人的抵押担保财产有拍卖、变卖、出让等处置权。”、2017年6月26日，庄艳与被告张宁、廖开蓉共同以承租方的名义向作为出租方的原告天喜园艺公司出具《承诺函》载明“根据出租方与承租方签订的租赁合同条款，承租方在缴纳租赁费用上时间违约（应于2017年5月21日前交纳）现出租方同意将承租方的租金付款期限延长至2017年8月31日，其他付款期限按合同约定执行。如到期承租方继续出现违约，出租方有权按合同之约定，对承租方实施停水、停电、直到收回租赁房产及相关财产，由此造成的损失全部由承租方自行承担，与出租方无关。”等内容均表明其承租人的身份，因此原告请求被告庄艳共同支付原告全部欠款的请求，有事实和法律依据，本院应予支持；被告金道谷公司，系案外人庄苹个人投资成立的自然人独资的有限责任公司，具有法人资格，有独立承担民事责任的能力，本案案涉《房屋租赁合同》的相对方分别为出租方原告天喜园艺公司和承租方被告张宁、庄艳，被告金道谷公司不是合同的相对方。原告提交的被告金道谷公司于2016年11月25日出具的《担保书》，没有该公司的签章，而是由被告庄艳签名，但该公司在2017年12月11日变更法定代表人前，被告庄艳不是公司法定代表人，也不是公司股东，也无证据证明公司委托或授权被告庄艳在《担保书》上签名，因此，原告天喜园艺公司主张被告金道谷公司对所有债务承担连带保证责任的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 对于焦点3，案涉《房屋租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，履行了自己的义务，但是被告使用租赁房屋长达三年之久仅向原告缴纳了截止2018年5月16日的租金及200000.00元保证金，尚欠原告2018年5月16日至2019年10月15日的租金2124657.50元及自2019年10月16日至今的租金，被告已构成根本违约，应承担违约责任。被告张宁、庄艳、廖开蓉多次向原告出具《承诺函》、《还款承诺函》、《承诺》，承诺支付房屋租金的时间及金额，但仍未履行其承诺，导致原告的合同目的无法实现，原告天喜园艺公司请求解除租房合同、收回房屋、要求被告支付拖欠的租金2124657.50元及2019年10月16日起至交房之日按《房屋租赁合同》的约定的租金标准支付租赁费的诉讼请求，符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定及相关法律规定，本院依法应予支持；原告天喜园艺公司要求被告注销或变更在原告租赁房屋地址上注册的相关证照，因该请求不属于法院的受案范围，本院不予支持；原告天喜园艺公司要求被告在租赁期间自建的建筑物、游泳池及新种植的地面植物、租赁标的物的装饰装修等无偿归原告所有，本案原、被告在案涉租赁合同第六条第3项约定“在租赁期乙方自行建设的建筑物、游泳池等，产权归甲方，租赁期内乙方享有无偿使用权，租赁期满或租赁期间合同终止时，乙方移交甲方，甲方不支付乙方任何补偿。”、第十八条约定“本合同解除、终止后，该房屋的装饰装修归属甲方所有，甲方不支付任何经济补偿，且乙方不得恶意破坏该房屋装饰装修，否则甲方有权要求乙方恢复原状。”再依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁的，承租人应当恢复原状。”之规定，本案被告对租赁房屋进行的装饰装修已形成附合物，原告天喜园艺公司的该项请求符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定及相关法律规定，本院依法应予支持；原告天喜园艺公司主张被告因违约而应支付2016年10月12日至2016年12月21日的租金287671.00元及承担违约责任（违约金计算方法以应付原告款项为基数，按照每日万分之三的标准计算至款项还清之日止）的诉讼请求，因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中被告给原告天喜园艺公司造成的损失为应收取房租的利息损失，故双方在合同中约定被告违约应支付2016年10月12日至2016年12月21日的租金287671.00元及违约金按照每日万分之三的标准计算，此过分高于原告天喜园艺公司的实际损失，本院根据本案的实际情况酌定违约金以未付租金2406338.00元（计算至2019年12月21日止）自2019年12月22日起至退房之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算支付；双方案涉租赁合同十六条约定“若乙方违约，需向甲方支付赠送装修期的租赁费，并承担守约方为实现债权而支出的律师费、诉讼费。”原告天喜园艺公司请求被告支付保全担保费、保全费及律师费，符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定及相关法律规定，且被告对此也不持异议，本院依法应予支持。 对于焦点4，本案被告廖开蓉虽不是案涉房屋租赁合同的相对人，但确是案涉房屋租赁合同的实际履行人，且被告廖开蓉以个人名义多次向原告天喜园艺公司承诺或担保，2016年11月25日的《担保书》载明“张宁、廖开蓉二人自愿与贵公司签订的《房屋租赁合同》承担履约担保责任，担保期为：自该《房屋租赁合同》生效之日起至该合同所有债务偿还终结之日。张宁、廖开蓉二人自愿承担连带保证及相关法律责任，承担因(张宁、廖开蓉、庄艳)未履行本合同约定的应履行的义务以及未按期足额支付租赁费、水电费、保证金、滞纳金、损失赔偿金、律师费、诉讼费等一切债务。张宁、廖开蓉二人自愿以本人的财产作为抵押担保和质押担保，担保的财产包括不限于:房屋、物业、土地所有权、使用权、经营权等不可移动的有形财产(不动产)及汽车、股票、基金、债券、股份、金银首饰、古玩字画等全部个人资产(动产)。张宁、廖开蓉二人承诺(张宁、廖开蓉、庄艳)所负贵公司的一切债务，二人将无条件承担连带担保责任，贵公司对二人的抵押担保财产有拍卖、变卖、出让等处置权。”2017年6月26日的《承诺函》载明“根据出租方与承租方签订的租赁合同条款，承租方在缴纳租赁费用上时间违约(应于2017年5月21日前交纳)现出租方同意将承租方的租金付款期限延长至2017年8月31日，其他付款期限按合同约定执行。如到期承租方继续出现违约，出租方有权按合同之约定，对承租方实施停水、停电、直到收回租赁房产及相关财产，由此造成的损失全部由承租方自行承担，与出租方无关。”、2018年6月24日《还款承诺函》载明“依据本人于西昌天喜园艺有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、《天喜花博园租赁合同》，截止目前本人共拖欠西昌天喜园艺有限责任公司租金累计肆佰壹拾万元整(小写:4100000.00元)。在此本人承诺于2018年7月31日前先还款貳佰零伍万元整(小写:2050000.00元)，具体还款计划如下:1.2018年7月10日前还款陆拾万元(小写:600000.00元）；2.2018年7月18日前还款肆拾万元(小写:400000.00元）；3.2018年7月31日前还款壹佰零伍万元(小写:1050000.00元）。如以上还款日期前本人任何一期不能按期偿还或仅部分偿还欠款，本人同意用天喜生态园及天喜四季酒店的每日营业额作为还款来源保证，由西昌天喜园艺有限贵任公司财务人员每天收取全部营业款，直至补齐所欠全部租金。如本人虚报、隐瞒营业额或不配合西昌天喜园艺有限责任公司财务人员工作，西昌天喜园艺有限责任公司可采取断水、断电或接管天喜生态园及天喜四季酒店的经营，本人无条件给予配合。”、2019年7月26日《承诺》载明：“天喜园艺总公司：今张宁、廖开蓉在7月20日应付款20万元，因本人有困难，暂未交款，现承诺除每周交款10万元外，在2019年8月20日前交清。诺（若）不交清以上欠款，本人自愿接受总公司逞（惩）罚，并自己负责产生后果。”根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”及第二十一条第二款“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，本案被告廖开蓉对案涉欠款作保证担保，其保证方式约定不明，保证范围约定也不明确，因此被告廖开蓉对全部欠款承担连带保证担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告西昌天喜园艺有限责任公司与被告张宁、庄艳于2016年10月12日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告张宁、庄艳于本判决生效后10日内向原告西昌天喜园艺有限责任公司支付2018年5月16日至2019年12月21日的租赁费2406338.00元及自2019年12月22日起至退房之日按《房屋租赁合同》约定的租金标准即每年按1650000.00元计算支付租赁费； 三、被告张宁、庄艳于本判决生效后10日内向原告西昌天喜园艺有限责任公司支付以欠付租金2406338.00元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算自2019年12月22日起至欠款付清之日止的违约金； 四、被告张宁、庄艳于本判决生效后10日将位于西昌市三岔口南路的房屋（面积4455.8㎡）按照租赁房屋性质使用后的状态（包括租赁物现状、附合的装饰装修及被告张宁、庄艳在租赁期间自建的建筑物、游泳池、新种植的地面植物等）返还给原告西昌天喜园艺有限责任公司； 五、被告张宁、庄艳于本判决生效后10日支付原告西昌天喜园艺有限责任公司律师服务费40000.00元； 六、被告廖开蓉对上述第二、三、五项承担连带保证担保责任； 七、驳回原告西昌天喜园艺有限责任公司其他诉讼请求。 案件受理费26099.00元、保全担保费6000.00元、保全费 5000.00元，合计37099.00元，由被告张宁、庄艳共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判长 曾 义 审判员 牛 丹 审判员 黄 瑶 二〇二〇年六月五日 书记员 朱海岭 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁的，承租人应当恢复原状。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。