江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终1252号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：杨冬英，女，1979年11月19日生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：曾平，江西赣诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告暨反诉原告）：赣州香江湾大酒店有限公司，住所地江西省赣州市章贡区章江北大道40号，统一社会信用代码：91360700690999850U。 法定代表人：赖俊林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧阳树华，广东华商（赣州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘启栋，江西南芳律师事务所律师。 原审原告：钟爱清，女，1969年11月1日生，汉族，住江西省瑞金市。 上诉人杨冬英与上诉人赣州香江湾大酒店有限公司（以下简称“香江湾酒店”）及原审原告钟爱清房屋租赁合同纠纷一案，上诉人杨冬英、赣州香江湾大酒店有限公司均不服江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨冬英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判香江湾酒店承担70%的责任即向杨冬英支付损失678836.9元；2.本案诉讼费由香江湾酒店承担。事实与理由：1.对杨冬英的责任划分过重，显示公平。香江湾酒店在杨冬英逾期缴纳房租未满一个月的情况下就单方停止了对杨冬英的水电供应，使杨冬英无法正常营业，香江湾酒店的过当行为导致停业，香江湾酒店的违约行为直接导致了租赁合同的无法履行，杨冬英无法实现其租赁目的，是合同解除的主要原因，应承担主要责任，因此原审判决杨冬英承担50%的责任明显过重，显失公平。2.关于房屋空置费的问题。因香江湾酒店停止水电供应的行为，导致杨冬英在2017年12月底停业，根本实现不了租赁目的，杨冬英也未实际使用，故所谓的空置问题完全是被动的，应由香江湾酒店自行承担，故房租等相关费用只能计算至2017年12月底；况且香江湾酒店早已擅自拆除破坏杨冬英的场所，租赁物早已由香江湾酒店实际控制，香江湾酒店要求杨冬英支付2017年12月底之后的房租及空置费显然没有事实和法律依据，有失公平。3.关于搬运费和存放保管费的问题。搬运合同、仓库租赁合同中并未体现搬运、储存的货物全部属于我方所有，且价格未经得我方认可，与本案没有任何关联；再则，搬运的费用标准、仓库租金的标准完全超出市场行情，特别是租赁合同约定的价格根据市场行情系厂房的租赁价格，而不是仓库的租赁价格。另租赁发生的费用并无正式发票，无法证明费用支付情况。纵观全案，是香江湾酒店未提供全部的租赁物违约在先，后又强制且无道理的停水停电行为，导致杨冬英无法经营，才是解除合同的最直接的根本原因。且租赁物在关停之日起就被香江湾实际所控制，非杨冬英主观所致。请求法院支持杨冬英的诉请。 针对杨冬英的上诉请求，香江湾酒店答辩称：一、本案系杨冬英违约导致，应由其自行承担其损失并赔偿香江湾酒店公司的损失。1.杨冬英自2016年9月1日未按合同约定每月向香江湾酒店支付停车费、电梯电费及维护费和保安费用共计3000元已构成违约，而后其持续未根据合同的约定支付租金、水电费、停车费、电梯电费及维护费、保安费等费用已经构成根本性违约，应自行承担其损失并根据合同的约定承担违约责任并赔偿因其违约给香江湾酒店公司造成的损失。2.根据《最高人民法院》第十三条之规定，案涉出租房屋答辩状是已经装修好的，将已经装修好的出租房屋交付给杨冬英使用；杨冬英未经香江湾酒店同意擅自装修的费用应由其自行承担。即便杨冬英提供证据证明其已取得了香江湾酒店的同意才对租赁房屋进行装修，根据《最高人民法院》第十一条之规定，因本案系杨冬英违约导致的合同解除，也应由其自行承担装饰装修残值损失。二、本案香江湾酒店没有过错，香江湾酒店不承担任何责任。杨冬英主张系香江湾酒店公司在其逾期缴纳房租未满一个月的情况下就单方停止了对其的水电供应，导致其无法正常营业，直接导致了租赁合同无法履行没有事实依据和法律依据。第一，香江湾酒店公司采取断水断电停止使用电梯的行为并非是解除合同的意思表示，仅仅系对于杨冬英拒不缴纳租金、水电费等费用的行为采取的先履行抗辩权，因杨冬英负有先缴纳租金的义务，现因其没有缴纳租金、水电费等费用，香江湾酒店公司拒绝履行为其供水供电等义务；香江湾酒店公司根本没有任何的违约行为。第二，根据案涉租赁合同的约定，在杨冬英逾期缴纳租金、水电费等费用满一个月时，香江湾酒店公司可行使单方解除合同的权利；而不是说要杨冬英逾期缴纳租金、水电费等费用满一个月，香江湾酒店公司才可以采取正当途径维护自己的合法权益；杨冬英逾期缴纳租金、水电费等费用一天已构成违约，香江湾酒店公司可以采取停水、停电等措施来督促杨冬英缴纳租金，何况其已屡次逾期缴纳且逾期近三十天。三、房屋空置费、搬运费、存放保管费均有事实和法律依据，依法应全额由杨冬英承担。1.如上所述，杨冬英未按合同约定支付租金、水电费、停车费、电梯电费及维护费、保安费等费用已经构成违约，应赔偿香江湾酒店的损失。2.关于房屋空置费用、搬运费、存放保管费，经香江湾酒店多次书面通知杨冬英腾空房屋其均未腾空，且香江湾酒店多次书面通知中也告知杨冬英如其未在期限内腾空房屋，香江湾酒店将自行在第三方到场监督的情况下强行腾房，产生的一切费用等由杨冬英自行承担。杨冬英收到通知后拒不腾空房屋导致香江湾酒店不得不另行聘请他人腾空房屋而产生的搬运费用及保管物品另行租赁场所而产生的租赁费用应由其自行承担。综上，本案系因杨冬英逾期支付租金等费用，系其违约，杨冬英的上诉理由没有事实和法律依据，依法应予驳回。 上诉人香江湾酒店上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第四项；2.依法变更一审判决第四项为判决支持香江湾酒店的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由杨冬英承担。事实和理由：一、原审法院认为“原告以被告未交付四楼第二消防楼梯口两个房间为由，拖欠了被告的租金，双方为此事协商未果，被告于2017年12月30日采取断水、断电等措施，导致原告所经营的沐足店无法正常营业，原告的租赁目的已经无法实现，鉴于租赁物实际情况及原、被告双方的真实意思表示，认定案涉的租赁合同于2018年12月30日已实际解除”系事实认定错误和法律适用错误。1.四楼第二消防楼梯口两个房间在案涉合同签订后已经实际交付杨冬英使用，但杨冬英自2016年9月拒不缴纳物业费，因该两间房的租金价值与物业费3000元相接近，香江湾酒店收回该两间房冲抵物业费。香江湾酒店收回上述两间房后，杨冬英也对此予以认可。2.原审法院关于“关于被告（反诉原告）主张的物业管理费，被告主张原告一直未缴纳，但又抗辩称其以收回四楼两个房屋来抵销原告应缴纳的物业费，其主张互相矛盾，故对该部分物业管理费不予支持”的认定与上述事实认定自相矛盾，如原审法院对该部分物业管理费不予支持，其应认定香江湾酒店与杨冬英就上述两个房间与物业费3000元相抵消的做法，不能认定原告又可以此为由拒交租金。3.原审法院认定案涉租赁合同于2017年12月30日已实际解除系事实认定错误：（1）香江湾酒店于2017年12月30日采取断水、断电等措施系因为杨冬英欠缴租金，根据案涉合同的约定，杨冬英应于每月1-5日前付清当月租金，但杨冬英直至2017年12月30日经香江湾酒店多次催缴仍未付清2017年12月的房租，香江湾酒店采取断水、断电等措施系督促香江湾酒店支付房租，系香江湾酒店行使先履行抗辩权，而非解除合同的意思表示。（2）根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除有约定解除及法定解除，即便杨冬英认为杨冬英的断水、断电等行为致使不能实现其合同目的的，其也根据《合同法》第九十六条之规定，通知香江湾酒店，但是杨冬英并未通知香江湾酒店解除合同，案涉合同并非于2017年12月30日解除。二、原审法院认为“本案中，2017年12月份的租金原告确实未缴纳，存在违约的行为，但在逾期时间尚未满一个月的情况下，被告即已采取断水断电停止使用电梯的方式以实际行为解除合同，被告亦具有违约行为，根据双方的过错程度，酌定导致案涉合同解除的责任由原、被告各承担50%。被告主张原告在之前就具有逾期缴纳租金的情形，但原告之前逾期缴纳租金的行为在事后得到了被告的认可和谅解，合同继续履行，故被告以之前拖欠租金的情况主张免除本案的违约责任不能成立”系事实认定错误和法律适用错误。1.如上所述，原审法院将2017年11月30日认定为案涉合同解除的时间系事实认定错误且法律适用错误，案涉合同系于2018年2月3日解除。2.香江湾酒店采取断水断电停止使用电梯的行为并非是解除合同的意思表示，仅仅系对于杨冬英拒不缴纳租金的行为采取的先履行抗辩权，因杨冬英负有先缴纳租金的义务，现因其没有缴纳租金，香江湾酒店拒绝履行为其供水供电等义务；香江湾酒店根本没有任何的违约行为。3.香江湾酒店并没有对杨冬英多次逾期缴纳租金的行为予以认可和谅解，也没有放弃追究杨冬英违约责任的任何意思表示。且结合杨冬英此前多次逾期缴纳租金的事实可知，案涉合同的解除系因杨冬英逾期缴纳租金导致，即系杨冬英违约导致，杨冬英应依法承担违约责任，香江湾酒店无需承担任何责任。4.根据杨冬英提供的章贡区御尚名指沐足养生馆的工商信息可知，章贡区御尚名指沐足养生馆于2018年1月15日已被核准了注销登记，在香江湾酒店尚未向其发出解除通知之时；明显可知杨冬英经营不善导致停止营业，与香江湾酒店无关。三、原审法院认为“原告应承担2017年12月30日之前的租金54000元；关于截止至2017年12月30日之前的水、电及有线电视费，因被告未提供有效证据予以证明，故该部分费用可由被告另行主张；......认定房屋空置费用为117180元”系事实认定错误和适用法律错误。1.关于杨冬英应承担的租金问题，如前所述，案涉合同并非于2017年12月30日解除，而是于2018年2月3日（即香江湾酒店的解除通知到达杨冬英的时间）解除，但合同解除后经香江湾酒店多次催告，杨冬英一直未腾空房屋；鉴于案涉房屋系于2018年3月5日才腾空，则杨冬英应向香江湾酒店支付2017年12月1日至2018年3月5日的租金和房屋占有使用费共计为：171000元。2.关于截止至2018年3月5日的水、电费及有限电视费等费用，香江湾酒店已经提供了水电情况表、《四楼水电表明细》等证据资料证实杨冬英尚欠的水、电费及有限电视费，依法应当支持。3.关于房屋空置费用，鉴于案涉租赁房屋于2018年10月1日才再次营业，空置费用应自2018年3月5日计算至2018年10月1日，而非原审法院计算的自2018年1月1日至2018年3月5日；房屋空置费用为370000元。4.原审法院未对香江湾酒店要求杨冬英承担丢失的物品损失132394.6元作出认定及处理。根据香江湾酒店提交的《设备移交清单》、《四楼遗失物品计价表》足以证明香江湾酒店的该部分损失，依法应当支持。四、原审法院认定“被告应承担的民事责任：1.根据前文所述，被告因采用不当行为导致合同解除，应返还原告缴纳的押金5万元；2.因合同解除，导致原告的装修损失为973767元”系事实认定错误和法律适用错误。1.如前所述，案涉合同的解除系因杨冬英违约导致，根据案涉合同“如依法违约甲方将押金转为违约金予以没收”之约定，香江湾酒店无需返还杨冬英所交的押金。2.原审法院认定杨冬英的装修损失为973767元系严重的事实认定错误：（1）案涉评估报告载明本评估报告的使用有效期自评估基准日起一年（即2018年4月1日至2019年3月31日），而原审法院系于2019年11月25日作出判决，已经超出了评估报告的有效期，原审法院继续以该评估报告的评估值作为认定的依据系事实认定错误。（2）案涉评估报告得出在评估基准日2018年4月1日的评估价值为人民币玖拾柒万叁仟柒佰陆拾柒元整，其中房屋装饰装修工程评估值为人民币：648257元，机器设备及家具评估值为人民币：325510元；而非仅仅原审法院认定的装修损失即为973767元。（3）案涉评估报告根本不能作为认定原告损失的证据，理由如下：①案涉评估报告的权属依据系被评估单位提供的申报评估明细表，杨冬英既未对该明细表中的项目提供他的价值的证据资料，也未提供证明明细表中的项目存放在出租房屋的证据资料，江西东升资产评估有限公司仅仅以杨冬英提供的财产清单作出的评估值有何参考价值；②案涉评估报告已明确说明被评估单位未提供权属证明，杨冬英根本没有提供证据证明其提供的清单上的物品系其所有；③案涉评估报告也已明确说明经现场勘察，出租房屋的房屋装修、机器设备及家具已被拆除或灭失，受现场条件所限对其房屋装修和数量无法核实清点，只能按原告申报的有关资料进行资产评估，其财产的损失仅供价值参考；如上所述，杨冬英没有提供财产清单中的价值证明以及存放于该出租房屋的证明，如何能够以该评估值作为原告的损失；④案涉评估报告中的装饰装修工程评估明细表中的大部分系为香江湾酒店已经装修好的，不属于杨冬英的损失。⑤案涉评估报告中的机器设备及家具清查评估明细表中的设备与香江湾酒店找第三方见证的留存物品清单严重不符，出租房屋中根本不存在上述明细表中的设备，杨冬英也并未提供证据证明明细表中的设备存放于租赁房屋，何来认定为杨冬英的损失一说；（4）即便原审法院采信案涉评估报告，鉴于2018年8月9日在原审法院的协商下，香江湾酒店与杨冬英已对租赁房屋物品进行了交接，香江湾酒店已将租赁房屋的物品返还给了杨冬英，杨冬英根本不存在租赁房屋的机器设备及家具损失即325510元。3.原审判决香江湾酒店对杨冬英的装修损失承担责任系法律适用错误，根据《最高人民法院》第十三条之规定，案涉出租房屋香江湾酒店是已经装修好的，将已经装修好的出租房屋交付给杨冬英使用；杨冬英未经香江湾酒店擅自装修的费用应由其自行承担。即便杨冬英提供证据证明其已取得了香江湾酒店的同意才对租赁房屋进行装修的，根据《最高人民法院》第十一条之规定，因本案系杨冬英违约导致的合同解除，也应由其自行承担装饰装修残值损失。另，关于案涉合同于2018年2月3日解除的理由补充如下，案涉合同约定，杨冬英逾期一个月未交清房租、水电费等的，香江湾酒店公司有权终止合同。鉴于杨冬英逾期支付房租、水电费等已一月有余，香江湾酒店公司分别于2018年1月2日、2018年1月11日书面通知杨冬英支付欠缴的租金、水电费等费用。2018年1月30日香江湾酒店公司委托江西南芳律师事务所甘启栋律师发送律师函通知其缴纳租金并协商是否继续承租房屋，鉴于杨冬英未在指定期限内履行合同义务，甘启栋律师又于2018年2月3日向杨冬英发送律师函，通知其解除案涉合同。香江湾酒店上述解除合同的程序符合双方合同的约定并符合《合同法》第九十四条的规定，依法应确认案涉合同于2018年2月3日解除。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法查清事实，支持香江湾酒店的全部上诉请求。 针对香江湾酒店的诉讼请求，上诉人杨冬英答辩称：与上诉状意见一致。补充如下：1.本案合同的解除是先由香江湾酒店未完全履行交付租赁房屋在先，后在杨冬英拖欠房租未满一个月情况下擅自采取了停水停电导致杨冬英无法经营的情况下，最终无法继续履行租赁合同；2.香江湾酒店的上诉事实无事实依据，根据房屋设备租赁合同第18条约定，如若是甲方违约，则需向乙方全额退款，押金5万元及装修损失（费用由相关部门核准），可以印证杨冬英在租赁香江湾酒店的租赁物后进行了巨额投资装修，同时可以反映香江湾酒店陈述的装修成果应归香江湾酒店所有是不能其主张的；3.原审法院认为2017年12月30日实际解除有事实依据，杨冬英确实在2017年12月30日之后没有在租赁物上进行使用，已经被香江湾酒店实际控制，杨冬英无法控制租赁物。 原审原告钟爱清未向本院提交书面陈述意见。 杨冬英、钟爱清向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失暂计人民币95万元（以评估金额为准）；2.判令被告退还原告租房押金5万元；3.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，增加一项诉讼请求：4.请求被告退还未交付两间房间租金的自2015年5月1日至2017年11月30日，共计94546元。 香江湾酒店向一审法院提起反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋设备租赁合同》于2018年2月3日解除；2.确认反诉原告没收反诉被告违约金5万元合法有效；3.判令反诉被告支付至腾房之日即2018年3月5日的房屋租金、水电费、物业费、有线电视费合计249295元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告从2018年3月5日始至实际再次营业之日止的房屋空置费用(至再次营业时间2018年10月1日，为370000元）；5.判令反诉被告支付因违反承租人的腾房义务给反诉原告造成的搬运费用6000元和直至处理完毕之日止的存放保管费（从2018年3月5日计算至保管物品移交日2018年8月9日为8个月，月租为9100元，合计为77000元）；6.判令反诉被告承担丢失的物品损失132394.5元。（以上暂合计为834689.5元，并以834689.5元为基数，按银行贷款利率计算至全部支付完毕之日止的利息）；7.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月1日，原告杨冬英与原告钟爱清签订一份《合伙协议》，双方约定由杨冬英出资279万元，占股90%，钟爱清出资31万元，占股10%共同经营香江湾酒店四楼御尚名指沐足养生馆。协议签订后，同日，杨冬英（乙方）与被告香江湾酒店（甲方）签订了《房屋设备租赁合同》，合同约定：甲方将位于赣州市章江北江湾国际酒店四楼全层出租给乙方，租期为六年，即2015年9月1日起至2021年8月31日止；甲方将酒店四楼交给乙方自主经营，经营范围为保健足浴；甲方为乙方提供现有装修及灯具、洁具、电视机、空调、现有布草、电梯（共用）、停车场（共用）；甲方提供电梯、停车场全部范围及设施给乙方共用，第一年为免费使用，第二年2016年9月1日起，乙方需每月向甲方支付停车费、电梯电费及维护费和保安费用共计3000元；租金计算，前两年为每月5万元（不含水、电），每满两年每月租金在原基础上递增百分之八，水、电费每月另行计算；乙方每月1-5日前付清当月租金除国家节假日除外，逾期1个月未交房租按欠交额3‰收取滞纳金，合同签订后甲方给乙方三个月的装修期，期间免收租金，其余费用全部自理。合同签订之日，乙方应向甲方支付租赁押金5万元，合同期满，乙方交清一切费用但甲方应无息全额返还押金，如乙方违约甲方将押金转为违约金予以没收。任何一方单方面需提前解除合同，应提前二个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并形成文字材料，结清有关费用和理赔事项后方可解除合同，造成对方损失的应当承担理赔责任。如遇不可抗力致使本合同无法继续履行，可以提前解除合同，由此造成的损失由双方协商解决。对无故提前解除合同或有严重违约行为的，如若是甲方违约则须向乙方全额退还押金5万元及乙方投入装修损失（装修费用由相关部门核准），营业、人力、物力，项目投资等费用、如若是乙方违约则扣除5万元租赁押金为违约金……。合同签订后，被告香江湾酒店将约定的房屋交付给了原告杨冬英。在合同履行过程中，被告香江湾酒店以原告未缴纳3000元/月的停车费、电梯电费、维护费和保安费为由将四层靠近消防通道的两个房间收回，原告多次找被告协商未果。后原告杨冬英于2017年12月开始拖欠租金未支付，经被告催收未果，被告于2017年12月30日对案涉房屋采取了断电、停水和停止使用电梯等措施，原告因此停业。原、被告对后续事宜协商未果。2018年3月5日，被告香江湾酒店将案涉房屋内的所有物品搬运至另外租赁的场所，花费搬运费6000元，租赁存放物品的场所租金标准为每月9100元。此后，案涉房屋由被告香江湾酒店控制并进行重新装修。另查明，2018年8月9日，在一审法院的协商下，原、被告双方对租赁房屋物品进行了交接。在审理过程中，原告杨冬英、钟爱清提出对赣州香江湾大酒店有限公司四楼租赁场地的（御尚名指沐足养生馆投资）装修成果、设备、家具等经营资产进行评估鉴定，经江西东升资产评估有限公司于2018年12月26日作出赣东升评报字（2018）407号资产评估报告，认定房屋装饰装修工程评估值为648257元，机器设备及家具评估值为325510元，合计973767元。 一审法院认为，本案的事实争议焦点有两项：1.双方合同是否解除以及违约责任的归属；2.原、被告之间民事责任如何承担。第一个争议焦点，原、被告于2015年5月1日签订的《房屋设备租赁合同》系双方的真实意思表示，受法律保护，双方应按合同的约定履行自身的义务。首先，原告以被告未交付四楼第二消防楼梯口两个房间为由，拖欠了被告的租金，双方为此事协商未果，被告于2017年12月30日采取断水、断电等措施，导致原告所经营的沐足店无法正常营业，原告的租赁目的已无法实现，鉴于租赁物实际情况及原、被告双方的真实意思表示，一审法院认定案涉的租赁合同于2017年12月30日已实际解除。合同解除后，原告应缴纳租金至合同解除之日止。其次，关于违约责任的问题，根据原、被告合同的约定，原告杨冬英（乙方）每月1-5日前付清当月的租金，未及时交清房租、水、电费等，逾期一个月补交属乙方违约。本案中，2017年12月份的租金原告确实未缴纳，存在违约的行为，但在逾期时间尚未满一个月的情况下，被告即已断水断电停止使用电梯的方式以实际行为解除合同，被告亦具有违约行为，根据双方的过错程度，酌定导致案涉合同解除的责任由原、被告各承担50%。被告主张原告在之前就具有逾期缴纳租金的情形，但原告之前逾期缴纳租金的行为在事后得到了被告的认可和谅解，合同继续履行，故被告以之前拖欠租金的情况主张免除本案的违约责任不能成立，一审法院不予采信。被告主张原告拖欠了水、电等费用已逾期一个月以上，根据社会正常惯例，水电费用一般为当月抄表后缴纳上个月的费用，原告提供的证据中，2017年12月2日仍向被告缴纳了水电费，而被告提供的证据无法证明原告逾期一个月以上拖欠了水电费未支付，故对于被告的该抗辩理由没有事实依据，一审法院不予支持。第二个争议焦点，民事责任承担的问题，首先，原告应承担的责任：①根据前文论述，原告应承担2017年12月30日之前的租金54000元；②关于截止至2017年12月30日之前的水、电及有线电视费，因被告未提供有效证据予以证明，故该部分费用可由被告另行主张；③关于被告（反诉原告）主张的物业管理费，被告主张原告一直未缴纳，但又抗辩称其以收回四楼两个房屋来抵销原告应缴纳的物业费，其主张互相矛盾，故对该部分物业管理费一审法院不予支持；④由于案涉合同解除后，原告未及时清空租赁房屋内的物品，导致被告另行聘请他人腾空租赁物而产生的搬运费用以及保管物品另行租赁场所而产生的租赁费用应由原告自行承担，根据庭审查明的事实，搬运费用为6000元，租赁费用为48230元[9100元/月×5.3个月（2018年3月1日至2018年8月9日之间）]；⑤关于被告（反诉原告）主张的房屋空置费用，根据原告实际占用租赁物的情况以及被告腾空房屋的情况，一审法院认定房屋空置费用为117180元[54000元/月×2.17个月（2018年1月1日至2018年3月5日之间）]。其次，被告应承担的民事责任：①根据前文论述，被告因采用不当行为导致合同解除，应返还原告缴纳的押金5万元；②因合同解除，导致原告的装修损失为973767元（以鉴定意见为准）。综上，原、被告各自应承担的责任相互扣减后，被告仍应向原告支付损失为798357元。基于前文对责任划分的论述，该损失应由原、被告各承担50%，即由原告自行承担损失399178.5元，由被告向原告支付损失399178.5元。最后，关于原告的主体资格的问题，关于被告抗辩称，因《房屋设备租赁合同》系原告杨冬英与其签订的，原告钟爱清系不适格主体，一审法院认为，房屋租赁合同纠纷属于合同纠纷，根据合同相对性的原则，其合同责任由原告杨冬英承担，故原告钟爱清不具有本案的诉讼主体资格。判决：一、原告（反诉被告）杨冬英与被告（反诉原告）赣州香江湾大酒店有限公司于2015年5月1日签订的《房屋设备租赁合同》于2017年12月30日解除；二、被告赣州香江湾大酒店有限公司在判决生效之日起七日内向原告杨冬英支付损失399178.5元；三、驳回原告杨冬英、钟爱清的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赣州香江湾大酒店有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，反诉费5484元(已减半收取)，合计19284元，由原告（反诉被告）杨冬英负担9642元，由被告（反诉原告）赣州香江湾大酒店有限公司负担9642元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人香江湾酒店向本院提交章贡区御尚名指沐足养生馆工商档案信息一份，拟证明该养生馆已于2018年1月15日注销，注销原因为亏损。上诉人杨冬英经质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证据反映的时间为018年1月15日，系已经丧失承租房屋经营场所后所进行的注销行为，因为章贡区御尚名指沐足养生馆是在2017年12月30日之后被香江湾酒店实际控制，没有经营场所，员工也遣散了，因此是这个原因注销。本院经审查认为，该工商档案信息来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信。 二审期间，上诉人香江湾酒店向本院提出评估人员出庭接受质询的申请，本院予以准许并通知江西东升资产评估有限公司。2020年5月9日，该公司资产评估师肖勇出庭接受双方质询，并提交了《章贡区御尚名指沐足养生馆资产评估结果汇总表》，明确载明了评估报告的具体计算过程与明细。 二审经审理查明：2018年1月30日，香江湾酒店委托江西南芳律师事务所向杨冬英出具《律师函》，认为杨冬英拖欠租金的行为属于违约行为，要求杨冬英于2018年2月2日前沟通协商支付房屋租赁费用、是否继续承租房屋等事宜。2018年2月1日，杨冬英向香江湾酒店出具《关于房屋租赁事宜的回函》，认为香江湾酒店未交付完整的租赁物，违约行为在先，并且采取停止供水、供电以及电梯使用的方式导致根本无法继续经营，要求香江湾酒店赔偿损失以及退还租金。2018年2月3日，香江湾酒店再次委托江西南芳律师事务所向杨冬英出具《律师函》，认为杨冬英并无继续履行合同的意向，根据相关法律规定以及合同约定，通知杨冬英就双方签署的《房屋设备租赁合同》于律师函发出之日即2018年2月3日解除。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、关于案涉《房屋设备租赁合同》的解除时间以及违约责任的认定；二、关于双方主张的各项损失的认定。 一、关于案涉《房屋设备租赁合同》的解除时间以及违约责任的认定。 （一）关于合同解除时间的认定。本案中，杨冬英于2017年12月并未缴纳租金，香江湾酒店于2017年12月30日采取了停止供水、供电以及使用电梯的措施，导致杨冬英经营的沐足店无法营业，并于2018年1月15日办理个体工商户注销登记手续。香江湾酒店于2018年1月30日向杨冬英出具《律师函》，催告其沟通协商相关租赁事宜。杨冬英于2018年2月1日回函表示其无法继续经营。香江湾酒店于2018年2月3日再次出具《律师函》，通知杨冬英解除合同。本院认为，香江湾酒店根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条规定以及双方签署的《房屋设备租赁合同》第十一条约定，在解除合同的条件成就时，通知杨冬英解除合同，符合法律规定和合同约定，案涉租赁合同解除时间应为2018年2月3日。原审认为案涉租赁合同解除时间为2017年12月30日，依据不充分，应予纠正。 （二）关于违约责任的认定。案涉租赁合同履行过程中，因香江湾酒店未按约定将四楼整层出租，而将四楼其中两个房间收回自用，杨冬英则未按合同约定自2016年9月1日起交纳每月的停车费、电梯电费及维护费、保安费用合计3000元。之后，双方依照合同的其他约定内容继续履行。合同约定每月1-5日前付清当月的租金，杨冬英虽然有数次逾期支付租金的行为，但基本都在当月月底前付清租金。杨冬英于2017年12月并未缴纳租金，存在违约行为；而香江湾酒店在逾期时间尚不足一个月之时采取了停止供水、供电以及使用电梯的措施，导致杨冬英经营的沐足店无法营业，合同目的无法实现，香江湾酒店亦存在违约行为。虽然，香江湾酒店于2018年2月3日按照法律规定和合同约定在解除合同的条件成就时，通知杨冬英解除合同，但并不能减轻其违约行为导致合同解除的责任。原审依据双方的过错程度认定导致合同解除的责任由双方各承担50%，依据充分，本院予以维持。 二、关于双方主张的各项损失的认定。 （一）关于上诉人杨冬英主张的损失认定。 首先，关于押金的问题。如前所述，香江湾酒店亦存在违约行为导致合同解除，应向杨冬英返还其缴纳的押金50000元。 其次，关于装修损失以及机器设备及家具损失的问题。一审期间，江西东升资产评估有限公司作出赣东升评报字（2018）407号资产评估报告，认定房屋装饰装修工程评估值为648257元，机器设备及家具评估值为325510元，合计973767元。二审期间，上诉人香江湾酒店向本院提出评估人员出庭接受质询的申请，本院予以准许。江西东升资产评估有限公司资产评估师肖勇出庭接受双方质询，并提交了《章贡区御尚名指沐足养生馆资产评估结果汇总表》，明确载明了评估报告的具体计算过程与明细。关于装修损失的问题。该汇总表中包含了《装饰装修工程评估明细表》，评估人员依据现场勘查的情况、照片以及装修公司提供的图纸、预决算书等资料作出关于装饰装修工程的评估结论，依据充分，本院予以采信。上诉人香江湾酒店虽提出其中一部分系由其装修的主张，但并未向本院提交充分证据予以证实，故本院对该主张不予采信。关于机器设备及家具损失的问题。该汇总表中包含了《机器设备及家具清查评估明细表》，其中包括“沙发、靠背床、沐足盆、沐足茶几、床头柜、手机柜、纸巾盒、电视、连体沐足沙发、百叶屏风、地毯、电脑、打印机、音响、监控设备、锅碗瓢盆”等共53项内容。评估人员接受询问时表示：评估时并未见过机器设备及家具的实物，该项评估是依据杨冬英提供的表格、照片等资料进行评估，杨冬英亦未提交相关机器设备及家具的消费记录或者购买凭证等资料。而一审法院于2018年8月9日组织双方对租赁房屋内的物品进行了交接，该交接清单上共有94项物品，其中部分物品与评估明细表的物品存在重复。本院认为，评估人员在评估时并未见过机器设备及家具的实物的情形下，仅仅依据杨冬英单方提供的表格、照片等资料进行评估，而杨冬英亦未提交相关机器设备及家具的消费记录或者购买凭证等证据，该项评估结论的依据不足；并且一审法院组织双方交接时香江湾酒店已将部分物品予以归还，故原审将评估结论中机器设备及家具评估值325510元作为杨冬英的损失予以认定，依据不足，本院不予支持。 因此，上诉人杨冬英的损失合计为698257元（押金50000元+装修损失648257元）。 （二）关于上诉人香江湾酒店主张的损失认定。 首先，关于欠付租金的问题。如前所述，案涉租赁合同解除时间为2018年2月3日，故欠付租金为113400元[54000元×2.1个月（2017年12月1日至2018年2月3日）]。 其次，关于水费、电费及有线电视费的问题。香江湾酒店提交的《未交水电费情况表》系其单方制作的表格，而《四楼水电表明细》等证据并不足以证实其主张的欠付金额，故本院对该主张不予支持，香江湾酒店可另行主张权利。 第三，关于物业管理费的问题。因香江湾酒店主张其已收回四楼两个房间用以折抵杨冬英应缴纳的物业管理费、电梯费等费用，故原审对其主张的物业管理费不予支持并无不当，本院予以维持。 第四，关于搬运费及保管物品产生的租赁费用的问题。因杨冬英未及时腾房，香江湾酒店聘请他人搬运腾房以及租赁保管物品的场所产生的租赁费用均已实际发生，结合香江湾酒店提供的搬运合同和发票、租赁合同和收据以及查明的事实，原审认定搬运费用6000元、租赁费用48230元，依据充分，本院予以维持。 第五，关于房屋空置费用的问题。香江湾酒店主张的房屋空置费用应依据房屋实际占有使用情况予以认定。因香江湾酒店已于2018年3月5日将案涉房屋内的所有物品搬运至另外租赁的场所，根据杨冬英实际占用租赁物的情况以及香江湾酒店腾空房屋的情况，房屋空置费用应计算至2018年3月5日。杨冬英提出不应计算房屋空置费用以及香江湾酒店提出房屋空置费用应计算至2018年10月1日的主张均依据不足，本院均不予支持。故本院认定房屋空置费用应为57780元[54000元×1.07个月（2018年2月4日至2018年3月5日）]。 第六，关于香江湾酒店要求杨冬英承担其主张的丢失物品的损失。因香江湾酒店提交的《设备财产移交清单》系其与案外人赣州鑫辉实业有限公司之间的移交清单，并非杨冬英与香江湾酒店之间的移交清单，《四楼遗失物品计价表》亦系香江湾酒店单方制作，并且杨冬英自签订案涉租赁合同后已经经营近三年，故香江湾酒店要求杨冬英承担其主张的丢失物品的损失，依据不充分，本院不予支持。 因此，上诉人香江湾酒店的损失合计为225410元（欠付租金113400元+搬运费用6000元+另行租赁场所费用48230元+房屋空置费用57780元）。 依照杨冬英、香江湾酒店各自应承担的责任进行核减后，本院认定香江湾酒店应向杨冬英赔偿损失236423.5元（698257元×50%-225410元×50%）。 综上所述，上诉人杨冬英的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人香江湾酒店的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、撤销江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初1888号民事判决第三、四项； 二、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初1888号民事判决第一项为“上诉人杨冬英与上诉人赣州香江湾大酒店有限公司于2015年5月1日签订的《房屋设备租赁合同》于2018年2月3日解除”； 三、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2018）赣0702民初1888号民事判决第二项为“上诉人赣州香江湾大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内向上诉人杨冬英支付损失236423.5元”； 四、驳回上诉人杨冬英、原审原告钟爱清的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人赣州香江湾大酒店有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13800元（杨冬英、钟爱清预交）、反诉费5484元（香江湾酒店预交）、二审案件受理费21400元（杨冬英预交5495元，香江湾酒店预交15905元），合计40684元，由上诉人杨冬英负担20342元，上诉人赣州香江湾大酒店有限公司负担20342元。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜