四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初3042号 原告（反诉被告）：成都滴漾梵合健康管理有限责任公司，住所地成都高新区交子大道233号C座22层1号。 法定代表人：于佳，经理。 委托诉讼代理人：刘锋，四川法济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈培鏖（曾用名：陈公博），男，1987年12月12日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王雪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王灵烨，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘雅静，女，1988年7月5日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：王雪，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王灵烨，泰和泰律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）成都滴漾梵合健康管理有限责任公司（以下简称“滴漾梵合公司”）与本诉被告（反诉原告）陈培鏖、本诉被告（反诉原告）刘雅静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。滴漾梵合公司的委托诉讼代理人刘锋，陈培鏖、刘雅静的共同委托诉讼代理人王雪、王灵烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 滴漾梵合公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.陈培鏖、刘雅静退还履约保证金84000元；2.陈培鏖、刘雅静退还转让费等129200元；3.由陈培鏖、刘雅静承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年5月16日，陈培鏖、刘雅静与滴漾梵合公司签订《房产租赁合同》，约定滴漾梵合公司租赁位于高新区房屋，并约定了租赁期限、租金、转让费、租赁保证金等事项。滴漾梵合公司承租案涉房屋后投入装修上百万元。2019年5月31日，双方签订《解约协议》，解除了《房产租赁合同》，并约定滴漾梵合公司所添置的装饰装修、所添置的空调、灯具、烟道等设备均归陈培鏖、刘雅静所有，但未对滴漾梵合公司缴纳的履约保证金处理，也未退还已支付的房屋转让费，故提起以上诉请。 陈培鏖、刘雅静共同辩称，1.根据双方合同的约定若因滴漾梵合公司违约解除履约保证金是不予退还的；2.转让费属于商业风险，签订合同的当事人应当自担商业风险，不应当由陈培鏖、刘雅静进行退还。 陈培鏖、刘雅静向本院提出反诉请求，请求判令：1.滴漾梵合公司向陈培鏖、刘雅静支付逾期付款违约金3528元；2.滴漾梵合公司向陈培鏖、刘雅静支付逾期支付的租金8400元；3.滴漾梵合公司向陈培鏖、刘雅静支付因其违约解除《房屋租赁合同》造成的经济损失126000元；4.滴漾梵合公司立即办理经营场所从高新区迁出的工商住所地变更手续；5.滴漾梵合公司承担本案诉讼费用。在庭审过程中，陈培鏖、刘雅静明确第1项诉请的违约金计算方式为252000元×14日×1‰＝3528元；第2项诉请中的租金计算方式为1400元／天×6天（2019年5月26日起至2019年5月31日）＝8400元；第3项诉讼请求中的损失计算方式为三个月的房租即42000元×3个月＝126000元。后陈培鏖、刘雅静撤回第4项诉讼请求即滴漾梵合公司立即办理经营场所从高新区迁出的工商住所地变更手续。事实与理由：陈培鏖、刘雅静与滴漾梵合公司签订《房产租赁合同》后，滴漾梵合公司经常拖延支付租金，本应于2018年11月26日前支付，却在2019年12月10日才支付，逾期14日。2019年5月，滴漾梵合公司通知陈培鏖、刘雅静不愿再承租案涉房屋，双方于2019年5月31日签署了《解约协议》，且明确载明系滴漾梵合公司不愿承租案涉房屋导致合同解除。滴漾梵合公司应当赔偿其损失，支付占用期间的租金。滴漾梵合公司仍未将其工商注册地址信息进行变更，故提起以上诉请。 滴漾梵合公司辩称，1.关于租金和违约金的诉请，因为滴漾梵合公司在前期支付租金的过程中有部分多支付的，故当时在2019年5月31日双方签订解约协议之时事实上双方已就滴漾梵合公司所多支付的费用和2019年5月26日至2019年5月31日期间的租金予以品迭；2.关于损失的诉请，滴漾梵合公司不是违约解除，在双方达成的解约协议第三条明确表示协商达成一致意见；故不存在给陈培鏖、刘雅静造成损失的问题，同时，陈培鏖、刘雅静已于2019年6月1日和其他第三方签订了新的房屋租赁合同，因此也不存在所谓的经济损失问题，至于其签订租金是多少随行就市与本案无关；滴漾梵合公司与陈培鏖、刘雅静在达成解约协议之时，滴漾梵合公司在所租赁的房屋上的装饰装修、添附相应的设施设备均已归陈培鏖、刘雅静，虽然双方协商达成解约协议，但事实上滴漾梵合公司已对陈培鏖、刘雅静做出了额外的补偿。3.关于经营场所的变更和诉讼费的诉请，由法庭依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，陈培鏖与于佳签订《租房定金协议》，约定于佳承租高新区，定金100000元。 2018年5月16日，陈培鏖、刘雅静（甲方）与滴漾梵合公司（乙方）签订《房产租赁合同》，主要约定：1.乙方承租甲方所有的坐落于成都市高新区房屋，建筑面积为175.79平方米，租赁用途为商业经营;2.租赁期限从2018年5月26日起至2023年5月25日，租金：2018年5月26日至2019年5月25日的租金为42000元／月，2019年5月26日至2020年5月25日的租金为42000元／月，......；3.支付方式为半年付，履约保证金为84000元，签订合同当日乙方支付甲方6个月租金252000元，履约保证金84000元，乙方同意支付甲方161500元转让费，共计497500元，以后每期的租金（每半年）乙方应当在当月26号支付给甲方，比如：2018年第二次打款应在11月26日，遇节假日则向后顺延。（特殊情况乙方电话告知甲方经甲方同意的除外）；4.在租赁期内物管费等由乙方承担，甲方所收租金为净收租金；5.乙方不按时缴纳租金的，每逾期一日按照逾期金额每日万分之十支付迟延支付违约金（特殊情况乙方电话告知甲方，经甲方同意的除外）超过15个工作日还未交付该房屋租金甲方有权无偿收回该房屋，押金不退还；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，甲方不予退还履约保证金。 上述合同签订后，于佳于2018年5月13日支付定金100000元；滴漾梵合公司于2018年5月17日向陈培鏖支付了403500元；于2018年12月10日向陈培鏖支付了252000元。以上共计755500元。 2019年5月31日，陈培鏖、刘雅静（甲方）与滴漾梵合公司（乙方）签订《解约协议》，主要约定：因乙方不愿承租高新区交子大道XXX号XXX栋XXX层XXX号铺，至此甲方双方所签的《房产租赁合同》解除；乙方所添置的装修装饰归甲方所有，乙方不得破坏；乙方所添置的空调、灯具、烟道设备归甲方所有；乙方应结清乙方搬离前的水电气及物业所有欠费。 2019年5月31日，滴漾梵合公司腾退并返还案涉租赁房屋。 2019年6月1日，陈培鏖、刘雅静与成都墨染美容有限公司就案涉房屋签订《房产租赁合同》。 另查明，陈培鏖与刘雅静系位于成都市高新区房屋的所有权人。 再查明，为案涉房屋提供物业服务的中航物业管理有限公司成都分公司于2020年5月20日出具《证明》，载明：成都市交子大道XXX号XXX栋XXX层XXX号房屋2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费已全部结清。 在庭审过程中，双方对滴漾梵合公司已向陈培鏖、刘雅静支付755500元的事实无异议，但双方对该费用的性质存在异议。滴漾梵合公司述称该费用包括定金（后转为租金）100000元、履约保证金84000元、转让费161500元、房租510000元（其中，2018年5月26日至2019年5月25日期间的租金为504000元，2019年5月26日至2019年5月31日的租金为6000元）。陈培鏖、刘雅静述称该费用包括定金（后转为租金）100000元、履约保证金84000元、转让费161500元、房租504000元（2018年5月26日至2019年5月25日期间的租金）、物业管理费6000元。对上述争议的事实，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 上述事实的证据有原被告当庭陈述、《租房定金协议》《房产租赁合同》《解约协议》、付款回单、等证据材料在案佐证。 本院认为，陈培鏖、刘雅静自愿撤回第4项诉讼请求即滴漾梵合公司立即办理经营场所从高新区迁出的工商住所地变更手续，系对自身权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以准许。陈培鏖、刘雅静与滴漾梵合公司签订的《房产租赁合同》《解约协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同解除原因的问题。滴漾梵合公司述称合同解除系双方协商解除，不是系滴漾梵合公司违约导致的。本院认为，合同解除是经双方协商达成的意见，但合同解除的原因是因滴漾梵合公司不愿意继续承租案涉租赁房屋，滴漾梵合公司在合同仅履行一年多便单方提出解除合同，亦是违反了合同约定的履行至2023年5月25日的内容，应属违约，应当承担违约责任。 关于滴漾梵合公司主张陈培鏖、刘雅静返还履约保证金的问题。租赁合同约定“若因乙方违约导致合同提前解除或终止，甲方不予退还履约保证金。”故滴漾梵合公司主张返还履约保证金的诉请，本院不予支持。 关于滴漾梵合公司主张陈培鏖、刘雅静返还转让费的问题。首先，转让费系一种转让房屋使用权而在转让时一次性收取的费用，该费用的收取主体为房屋的前承租人或房屋的所有权人，费用高低取决于双方对房屋本身获利能力的认知和市场供求关系，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”的规定，转让费可看作租赁市场的一种交易习惯。本案中，滴漾梵合公司承租案涉房屋时支付转让费也符合交易习惯，亦为滴漾梵合公司与陈培鏖、刘雅静双方意思自治的结果，双方应该予以遵守。其次，合同解除的原因为滴漾梵合公司不愿意继续承租案涉房屋，并非陈培鏖、刘雅静违约导致，造成的损失应由自身承担。再次，《房产租赁合同》中亦未对转让费的返还进行约定。综上，滴漾梵合公司要求返还转让费没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于陈培鏖、刘雅静主张滴漾梵合公司向其支付逾期付款（合同约定的支付时间为2018年11月26日，实际支付时间为2018年12月10日，逾期14日）违约金3528元的问题。本院认为，合同约定“每期的租金（每半年）乙方应当在当月26号支付给甲方，比如：2018年第二次打款应在11月26日，遇节假日则向后顺延。（特殊情况乙方电话告知甲方经甲方同意的除外）”，合同约定了延迟支付的例外情形，该付款行为是在2018年12月10日发生，陈培鏖和刘雅静收到上述费用后长达两年的时间内未提出任何异议，亦未采取行动要求滴漾梵合公司承担违约责任，故从交易习惯上应理解为陈培鏖、刘雅静默许其延迟付款的行为，故对于该项诉请，本院不予支持。 关于陈培鏖、刘雅静主张滴漾梵合公司支付房屋占用费的问题。首先，针对滴漾梵合公司已支付的755500元中除去定金（后转为租金）100000元、履约保证金84000元、转让费161500元、房租504000元（2018年5月26日至2019年5月25日期间）后剩余6000元的性质问题。滴漾梵合公司主张系多支付的费用，用于抵扣2019年5月26日至2019年5月31日的租金。陈培鏖、刘雅静主张系物业管理服务费。本院认为，合同约定“在租赁期内物管费等由乙方承担，甲方所收租金为净收租金”，陈培鏖、刘雅静提交的证据仅能证明案涉房屋已缴清2018年1月1日至2018年12月31日的费用，并不能达到陈培鏖、刘雅静代为支付了物业服务费的证明目的。故该费用不能视为滴漾梵合公司向陈培鏖、刘雅静支付的物业服务费。滴漾梵合公司于2019年5月31日腾退案涉租赁房屋，在此之前实际占有使用案涉房屋，但仅支付了截至2019年5月25日的租金，还应支付房屋占用费8400元（计算方式为1400元/天×6天），与已支付的6000元相抵扣后，滴漾梵合公司应向陈培鏖、刘雅静支付房屋占用费2400元。 关于陈培鏖、刘雅静主张滴漾梵合公司赔偿因其违约解除《房屋租赁合同》造成的经济损失126000元的问题。首先，陈培鏖、刘雅静主张的损失系三个月空置期损失，但案涉租赁房屋于2019年6月1日已再次出租。其次，滴漾梵合公司所添置的装修装饰、空调、灯具、烟道设备及已支付的履约保证金，亦能弥补陈培鏖、刘雅静的相应损失。故该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都滴漾梵合健康管理有限责任公司于本判决生效之日起三日内向陈培鏖、刘雅静支付房屋占用费2400元； 二、驳回成都滴漾梵合健康管理有限责任公司的全部诉讼请求； 三、驳回陈培鏖、刘雅静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2249元，由成都滴漾梵合健康管理有限责任公司负担。反诉案件受理费减半收取1498元，陈培鏖、刘雅静负担1473元，成都滴漾梵合健康管理有限责任公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈思 二〇二〇年六月二十三日 书记员  李双