浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初899号 原告：衢州名城物业服务有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区航民路商铺南6-A号，统一社会信用代码91330803307584805T。 法定代表人：何宝艳，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王晓东，浙**风律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：樊红力，浙**风律师事务所实习律师。 被告：衢州航民望江园物业管理有限公司，住所地：浙江省衢州市衢江区江滨西路1号二楼，统一社会信用代码9133080370460876X2。 法定代表人：吴浩，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱文，衢州市衢江区平治法律服务所法律服务工作者。 原告衢州名城物业服务有限公司（以下简称：名城物业公司）与被告衢州航民望江园物业管理有限公司（以下简称：望江园物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院2020年3月10日诉前登记，2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月10日庭前证据交换、5月8日公开开庭进行了审理，原告特别授权委托诉讼代理人王晓东、樊红力、被告特别授权委托诉讼代理人朱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告名城物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2018年12月31日签订的《协议书》无效，责令被告返还原告代垫物业费60万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月12日，衢州市衢江区航民望江园业主委员会（以下简称：望江园业主委员会）与原告签订了《衢江区航民望江园物业服务合同》，约定自2018年1月1日至2020年12月31日期间衢州市衢江区航民望江园小区（以下简称:望江园小区）物业服务由原告负责，但被告以“小区业委会的决议不合法”等理由拒绝退出小区。为此，望江园业主委员会提起诉讼，要求被告退出小区。2018年12月31日，恰逢全市创文的紧要关头，为缓解各方矛盾和被告退出小区，在衢江区住建局协调下，原、被告双方签订《协议书》，约定为确保航民望江园小区新老物业顺利交接，由原告为小区业主垫付2018年度物业服务费60万元，由被告授权原告向欠付的小区业主收取2018年度物业费等。合同签订后，原告即向被告垫付60万元，后原告根据被告出具的《授权委托书》，指派工作人员向小区业主收费，但绝大多数小区业主认为，根据（2018）浙0803民初1619号民事判决书认定衢州航民房地产开发有限公司与望江园物业公司2016年12月25日签订的《衢州航民望江园前期物业服务合同》虽于2018年12月31日才届满，但按照“在本合同期内，业主大会成立后，经业主大会决定所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止”约定，合同终止条件已成就，终止期限已届满，望江园物业公司不存在继续提供物业服务的情形，故确认《衢州航民望江园前期物业服务合同》终止，判决望江园物业公司于判决生效之日退出望江园小区物业服务区域。因此，被告与衢州航民房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同早于2017年12月12日即终止，被告无权向小区业主收取2018年度物业费。少数不知情的业主向原告交纳了2018年度物业费共计3.3934万元。原告多次要求被告退回垫付款60万元，但遭拒绝。原告认为，被告签订的前期物业服务合同已经终止，其无权向小区业主收取物业费，委托原告收取物业费的协议属无效协议，被告理应返还原告垫付款。 被告望江园物业公司辩称，原、被告签订的《协议书》合法有效，签订主体均为具有独立法人资格的有限公司，双方意思表示完整、明确，在住建部门协调下及小区红色物业联盟主持下共同签署，不存在重大误解和非自愿，协议内容不违反法律规定。本案不存在欺诈、胁迫、恶意串通、非法目的，原告主张确认合同无效缺乏法律依据。部分小区业主主观上的认知问题不影响原、被告之间签订协议的真实意思表示，原告认为无权收取2018年度物业费无依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告名城物业公司为证明其诉称事实，提交如下证据：1.（2018）浙0803民初1619号民事判决书一份，证明合同终止被告就没有权利收取物业费，原、被告签订的协议无效；2.《协议书》一份，证明原告为小区业主垫付2018年度物业费60万元，被告授权原告向业主收取2018年度物业费；3.授权委托书一份，证明被告授权原告向业主收取2018年度物业费；4.发票六张，证明原告垫付60万元物业费；5.《衢江区航民望江园物业服务合同》一份，证明被告无权向业主收取2018年度物业费；6.银行转账汇款凭证一份，证明原告2018年12月31日支付被告60万元。被告望江园物业公司为证明其抗辩主张，提交如下证据：1.《移交单》一份，证明2018年12月31日经主管部门协调，被告和业主委员会签订移交协议，约定被告退出小区物业服务以及其他事项，前期物业服务合同终止时间2018年12月31日；2.《2018年未交清物业费明细》一份，证明航民望江园小区共522户，已交2018年度物业费297户，未交费225户（含14户缴纳了部分），还有部分业主将2018年度物业费交给了住建局，收费率已达65%以上。 被告望江园物业公司对原告所举证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、6无异议；对证据5，不清楚。原告名城物业公司对被告所举证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议，反证被告拒不退出案涉小区，收取物业费不具有合法性；对证据2，证据“三性”均有异议，系被告单方陈述。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审举证、质证，原、被告对真实性无异议的（2018）浙0803民初1619号民事判决书、《协议书》、授权委托书、发票、银行转账汇款凭证、《移交单》，本院均予以确认并在卷佐证。《衢江区航民望江园物业服务合同》已被生效法律文书认定，本案直接予以认定；《2018年未交清物业费明细》为被告单方陈述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：望江园小区由衢州航民房地产开发有限公司开发，被告望江园物业公司提供望江园小区前期物业管理服务。2016年12月25日衢州航民房地产开发有限公司与被告望江园物业公司签订最后一份《衢州航民望江园前期物业服务合同》，约定“物业管理服务期限为2017年1月1日起至2018年12月31日止，但在本合同期内，业主大会成立后，经业主大会决定与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止…”。2017年8月16日至8月23日，望江园小区成立业主大会筹备组，采用书面征求意见方式组织召开了业主大会，8月23日，业主大会选举产生了业主委员会。望江园业主委员会成立后，决定向社会公开招聘物业公司，2017年11月14日，望江园业主委员会在衢州晚报刊登公开招标小区物业服务项目广告，被告未报名参加投标；11月28日原告名城物业公司中标，12月12日望江园业主委员会与原告名城物业公司签订《衢江区航民望江园物业服务合同》，约定望江园小区的物业服务由名城物业公司提供，期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，协议自2018年1月1日起生效。2017年12月12日，望江园业主委员会向望江园物业公司发出通知“衢江区航民望江园小区2018年1月1日至2020年12月31日的物业服务项目，已经通过公开招标方式确定衢州名城物业服务有限公司为中标服务单位。日前，中标人已与衢州市衢江区航民望江园业主委员会正式签订了《物业服务合同》；…贵公司与衢州航民房地产开发有限公司签订的《衢州航民望江园前期物业服务合同》将于2018年1月1日0时0分终止”，并要求前期物业望江园物业公司做好移交手续。 2018年1月22日，望江园物业公司诉至本院，请求确认望江园业主委员会选聘新物业服务企业的行为无效；3月28日本院裁定：驳回望江园物业公司的起诉；望江园物业公司不服，提起上诉，衢州市中级人民法院2018年5月2日裁定：驳回上诉，维持原裁定。2018年4月26日，望江园小区业主徐云平、邵红燕、程生姣、朱红心诉至本院，请求确认望江园业主委员会选聘新物业服务企业的决定（行为）无效并撤销望江园业主委员会与名城物业公司签订的《物业服务合同》，本院2018年6月25日判决：驳回徐云平、邵红燕、程生姣、朱红心的诉讼请求；徐云平、邵红燕、程生姣、朱红心不服，提起上诉，衢州市中级人民法院2018年8月9日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 前述案件诉讼期间，望江园业主委员会2018年4月10日诉至本院，诉请望江园物业公司退出小区物业服务区域及移交物业服务用房D区综合楼18幢航民路商铺北1号595.71平方米、小区监控摄像系统、小区电子围栏周界报警系统；望江园物业公司抗辩业主委员会不具有原告诉讼主体资格及2017年10月22日召开的临时业主大会对小区选聘新物业服务企业及物业服务合同条款讨论表决程序违法。因徐云平、邵红燕、程生姣、朱红心诉望江园业主委员会、名城物业公司业主撤销权纠纷案尚未审结，本院2018年5月17日裁定中止审理，8月21日恢复审理后，于2018年12月7日作出（2018）浙0803民初1619号民事判决：望江园物业公司于本判决生效之日退出望江园小区物业服务区域并将望江园小区D区综合楼18幢航民路商铺北1号1-4层合计建筑面积595.71平方米物业服务用房（商01建筑面积63.18平方米，物201、301、401建筑面积各177.51平方米）、小区监控摄像系统、小区电子围栏周界报警系统移交给原告望江园业主委员会。双方未上诉，一审判决于2018年12月31日生效(13日送达，28日、29日为假日)，望江园业主委员会未向法院申请执行。 经衢江区住建局、樟潭街道办事处、临江社区居民委员会协调，望江园业主委员会与望江园物业公司就（2018）浙0803民初1619号民事判决望江园物业公司退出望江园小区物业服务区域和物业移交事宜达成一致意见。作为平稳移交的一部分，为确保望江园小区新老物业顺利交接，解决老物业2018年度应收未收物业费问题，名城物业公司与望江园物业公司2018年12月31日签订《协议书》，约定：“一、甲方（指名城物业公司）于本协议签订之时为小区业主向乙方（指望江园物业公司）垫付2018年度物业服务费人民币陆拾万元（600000元）。二、乙方授权甲方向欠付2018年度物业服务费的小区业主收取2018年度物业服务费（按单价0.90元/平方米建筑面积计），授权收费总额度为人民币陆拾万元（600000元）；乙方向甲方提供2018年度未交费小区业主名单（含应收金额清单）。三、双方于2019年12月31日进行结账，如甲方实际收取的金额合计超过人民币陆拾万元（600000元）的，超过部分甲方应在2020年1月5日前支付给乙方。乙方截止本协议签订之日应收未收的2018年度物业服务费为人民币949472.61元，如有业主在本协议签订之后向乙方或第三方交纳2018年度物业费的，乙方在扣除甲方垫付的物业服务费人民币陆拾万元（600000元）及差额应收的物业服务费349472.61元后，多余部分应在2020年1月5日前支付给甲方。四、为便利于甲方向小区业主收取2018年度物业服务费，乙方另行向甲方出具书面授权委托书。五、2018年度前乙方应收未收的物业费由乙方自行收取。六、本协议自双方签字、盖章之日生效”。2018年12月31日，名城物业公司按约支付望江园物业公司垫付2018年度业主物业服务费60万元。 2018年12月31日在衢江区住临江社区居民委员会的监交下，望江园业主委员会、望江园物业公司移交办理完毕后签字盖章确认《移交单》，载明：望江园物业公司自2018年12月31日起退出望江园小区物业服务；望江园物业公司同时向望江园业主委员会移交坐落于衢州市衢江区”1-4层合计建筑面积595.71平方米物业服务用房…；望江园物业公司在2018年12月31日之前收取且尚未退还业主的“装修保证金”，在业主装修完毕后由望江园物业公司负责退还业主；小区公共设施的水电表双方在2019年1月2日办理过户手续，2018年12月31日之前的公共水电费由望江园物业公司承担。名城物业公司随即于2019年1月1日进驻望江园小区提供物业服务。 2019年1月28日，望江园物业公司向名城物业公司出具授权委托书：“兹委托衢州名城物业服务有限公司向衢州市衢江区航民望江园小区欠交2018年度物业服务费的业主收取2018年度的物业服务费，请各欠交费业主予以协助，并及时交纳。1.委托收取的物业服务费年度2018年（1-12月份）；2.收费单价0.9元/平方米/月。特此授权与委托，有效期至2019年12月30日止”。事后，原告名城物业公司向望江园小区业主催收2018年度拖欠的物业服务费，但成效甚微，与60万元存在较大差距，纠纷成讼。 本院认为，围绕选聘新物业服务公司的合法性问题，相关方2018年整年诉讼，期间望江园物业公司仍全年提供了望江园小区物业服务，名城物业公司虽与业主委员会签订合同但直至2019年1月1日起才提供望江园小区物业服务，本案争议焦点为被告望江园物业公司是否享有向望江园小区业主收取2018年度物业服务费的权利，此为原、被告双方签订《协议书》的前提。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”规定，由于之前发生的系列诉讼案件均与本案相关，故本案的实质争议是被告望江园物业公司2018年是否构成法律意义上的“拒绝退出、移交”，即确定被告望江园物业公司退出小区物业服务时间点为2018年1月1日0时通知指定日还是2018年12月31日判决生效日。 《衢州航民望江园前期物业服务合同》物业管理服务期限截至2018年12月31日，2017年12月12日望江园业主委员会向前期物业望江园物业公司发出退出小区物业服务及《衢州航民望江园前期物业服务合同》于2018年1月1日0时终止并做好移交手续的通知，望江园物业公司为此提出选聘程序异议并起诉、上诉及另案应诉抗辩，其目的为维护自身权益寻求司法救济，并非恶意诉讼，结果败诉不能当然推定当事人之前的诉讼救济行为不具有正当性，由于望江园物业公司的诉讼导致“退出通知”不确定，最终由生效的（2018）浙0803民初1619号民事判决确定退出，因此确定被告望江园物业公司退出小区服务时间点为2018年12月31日判决生效日，被告望江园物业公司2018年整年诉讼期间不构成法律意义上的“拒绝退出、移交”。 另从公平原则角度分析，首先，2018年衢州市全力创建全国文明城市，作为衢江区著名的航民望江园为重点创建小区，各方高度重视的关键时刻显然不能缺少物业服务，在纠纷未确定最终结论和物业移交手续繁琐的情形下，被告望江园物业公司继续提供物业服务是小区正常运行的现实需要；其次，《物业服务收费管理办法》第二条规定物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用；除物业管理企业的利润外，根据第十一条规定，物业服务费还包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用等，因此，物业服务费事关小区全体业主利益，已缴纳2018年度物业服务费的业主承担了小区基本运转费用，未缴费业主事实上也侵害了已缴费业主权益；再次，航民望江园小区业主522户，向望江园物业公司、衢江区住建局、名城物业公司缴纳2018年度物业服务费的业主占总户数一半以上，如小区业主无需缴纳2018年度物业费，“免费午餐”将导致权利、义务严重失衡，故原告认为被告无权向小区业主收取2018年度物业费的主张，违反公平原则，本院不予支持。 综上所述，原、被告2018年12月31日签订的《协议书》建立在衢江区住建局、樟潭街道办事处、临江社区居民委员会共同监交、望江园业主委员会、望江园物业公司共同确认的《移交单》基础上，系原、被告双方的真实意思表示，合理合法，不损害第三人利益，原告诉请确认《协议书》无效并返还代垫物业费60万元，于法无据，本院不予支持；被告认为《协议书》合法有效的抗辩意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告衢州名城物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费9800元，减半收取4900元，由原告衢州名城物业服务有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  郑荣祥 二〇二〇年六月二日 书记员  叶丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。