安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初1149号 原告：何伟，女，1966年6月8日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告：焦长宁，男，1965年7月12日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：周娟，江苏宁瑞律师事务所律师。 被告:滁州金润泉房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河新区9号，统一社会信用代码91341122680815034A（1-1）。 法定代表人：杨煌桥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊华，江苏南斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁木，江苏南斗律师事务所（实习）律师。 原告何伟、焦长宁与被告滁州金润泉房地产开发有限公司（以下简称金润泉房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦长宁及两原告的共同委托诉讼代理人周娟，被告金润泉房产公司的委托诉讼代理人刘俊华、袁木到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何伟、焦长宁向本院提出诉讼请求：1.判令金润泉房产公司未经验收合格而交付房屋违约，承担逾期交房每日万分之一的违约金（自2012年5月1日起至金润泉房产公司完全达到房屋交付标准之日止），暂计算至2019年8月31日违约金为487263元（1819506元×0.0001×2678天）；2.判令金润泉房产公司立即修复其房屋，修复费由金润泉房产公司承担，具体维修项目为：（1）、因放电缆、院子草坪和周边绿化被破坏，需恢复院子草皮，绿化缺口补上，（2）、落水管掉落，（3）、三楼北阳台墙垛面碎裂，（4）、车库顶南侧面脱落，（5）、车库西墙开裂，（6）、二、三楼阳台表皮碎裂脱落，（7）、院子南面死树需处理；3.本案诉讼费用由金润泉房产公司承担。事实和理由：其与金润泉房产公司于2016年5月16日签订商品房预售合同，其购买金润泉房产公司开发的来安县汊河新区（鹭港花园）6幢3室房屋，总房价为179万元，合同约定出卖人应当在2012年4月30日前交付房屋。金润泉房产公司于2012年4月向其交付房屋，其于2014年8月开始装修房屋，期间经常停水、停电，严重影响装修进度，装修时发现房屋存在地基下沉、房屋倾斜、墙面开裂、外立面破损脱落等问题。工人反映地板不好铺，水泥标号不达标、掉渣子等问题。其随即向金润泉房产公司提出，但金润泉房产公司并未解决。后又发现整个小区存在以下问题：1、入户主电缆埋设不符合标准，未深埋，无套管，逢雨雪天气入户主电缆必然断路，后又无故烧毁，安全隐患极大；2、小区水管爆裂，经常无故停水；3、小区多户已发现无排水管网，污水倒灌；4、小区弱电乱拉乱接无法正常使用；5、房屋主体结构几乎幢幢倾斜。以上问题其多次向金润泉房产公司及物业反映，特别是近几年，房屋地基下沉越发明显，墙面裂缝增大，严重威胁到人身及财产安全。其再次向被告提出维修申请，被告至今未予维修。另外，其购房时开发商承诺其房屋东面无高楼，现东面却建起一片高层建筑，严重影响房屋的东南向采光。小区天然气一直到2017年才接通。因以上原因致其装修好的房屋至今无法正常入住，现房屋处于空置状态。目前，小区内部垃圾成山，不明身份人员随意进出，无保洁、无保安，小区管理处于无序状态，已经装修好房屋的业主都无法正常入住。2019年1月，全体鹭港一期的业主自发召开了业主大会推举了诉讼代表，通过起诉维权，代表们多次与金润泉房产公司交涉，同时走访了来安县住建局房产股、来安县工程建筑工程质量监督站、来安县供电局、来安县水务局，了解到金润泉房产公司所交付的房屋完全不符合交付条件：1、小区居民用水、用电均不符合国家规定的交付标准，不能并网交付；2、小区水、电、公共消防、下水管网历次物业均未收到金润泉房产公司移交的有关管网线路图；3、房屋存在地基下沉、房屋倾斜、墙面开裂、外立面破损脱落等问题。为此，来安县住建局、工程质量监督站多处组织金润泉房产公司、原工程监理方解决相关问题，但金润泉房产公司至今仍不整改，致其无法正常使用房屋，严重侵犯其利益。其为维护自身权益，故诉至法院。 金润泉房产公司辩称，一、案涉房屋已于2011年8月通过竣工验收合格后并依法进行了竣工验收备案,2012年现房交付原告入住。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，结合原告于2016年领取《不得产权证书》这一事实充分证明涉案房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件，还自然证明涉案小区配套及公用设施符合规划设计要求；二、案涉房屋已超过质量保修期多年，依照法律规定和双方约定，房屋除主体结构质量问题外的其他质量问题，超过保修期后，其公司不再负有维修义务；三、原告诉请中的部分维修内容属于案涉房屋所在小区的基础设施和公共配套设施的维修，依法并不属于其公司维修的义务，应属于住宅专项维修资金保修的范围。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2011年5月21日，何伟与金润泉房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：何伟购买金润泉房产公司开发的位于来安县汊河新区房屋，房屋建筑面积为261.77平方米，房屋总价款为179万元，金润泉房产公司应当在2012年4月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付何伟使用。逾期交付不超过90日，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金润泉房产公司按日向何伟支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交付超过90日后，何伟要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金润泉房产公司按日向何伟支付已交房价款万分之一的违约金。金润泉房产公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，具体为：1、外墙：涂料；2、内墙：混合砂浆批腻子；3、顶棚：批腻子；4、地面：水泥砂浆地坪；5、门窗：实木入户门，铝合金窗，双层中空玻璃；6、厨房：毛坯；7、卫生间：毛坯；8、阳台：毛坯；9、电梯：无；10、其他：无。达不到上述约定标准的，何伟有权要求金润泉房产公司采取措施，使其达到标准。何伟购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为合同的附件。金润泉房产公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，金润泉房产公司应当履行保修义务。《住宅质量保证书》中约定：地基基础和主体结构的保修期限为该工程合理使用年限；外墙外保温系统（界面、保温、加强层等）的保修期限为该工程合理使用年限；层面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落的保修期限为1年；地面饰面空鼓、开裂的保修期限为1年；门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年；卫生洁具的保修期限为1年；灯具、电气及开关的保修期限为6个月；智能化系统的保修期限为1年；管道堵塞的保修期限为2个月；供热、供冷系统和设备的保修期限为2个采暖期、供冷期；电器管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年；装修工程的保修期限为2年。合同签订后，何伟按约支付了房款，金润泉房产公司按约交付了房屋。2016年5月19日，何伟取得案涉房屋的不得产权证书，证书号为皖（2016）来安县不动产权第0001885号，房屋坐落于来安县汊河新区（鹭港花园）6幢3室，焦长宁为该房屋的共同权利人。 另查明：金润泉房产公司已于2011年9月28日取得涉案房屋的竣工验收备案证书，于2012年7月为含涉案房屋在内的住宅办理了房地产权证书（建筑面积14724.41平方米）。 上述事实，有双方当事人当庭陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《住宅质量保证书》，金润泉房产公司提供的滁州市建设工程竣工验收备案证书、《房地产权证书》等证据在卷佐证。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张及其在庭审中的举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、金润泉房产公司是否因房屋未经验收合格而违约交付？二、金润泉房产公司是否要对何伟诉请的房屋问题承担维修责任？ 对于争议焦点一，何伟与金润泉房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条规定，我国目前房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案证书，即取得工程竣工验收备案证书是交付房屋的法定条件。本案中，合同双方约定的房屋交付条件为该商品房经验收合格，而金润泉房产公司已于2011年9月28日取得案涉房屋的竣工验收备案证书，表明案涉房屋已具备法定的交付条件，符合双方合同约定的房屋经验收合格的交付条件，故对何伟、焦长宁要求金润泉房产公司支付因未经验收合格而交付房屋违约金的诉请本院不予支持。 对于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉房屋已于2012年4月30日交付给何伟使用，何伟、焦长宁主张的维修项目超出了《住宅质量保证书》中约定的房屋质量的保修期限及保修范围，金润泉房产公司依约不再负有维修义务，故对何伟、焦长宁要求金润泉房产公司立即修复房屋的诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告何伟、焦长宁的全部诉讼请求。 案件受理费8609元，减半收取计4304.50元，由原告何伟、焦长宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇二〇年六月十日 法官助理郭正卿 书记员胡永欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。