湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初1073号原告：汉寿县泰鑫贸易有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道新街社区龙池书香一品二期七栋112-113号。法定代表人：陈志，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴文化，湖南辰龙律师事务所律师。被告：李光明，男，汉族，1966年9月4日出生，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：李泽民，汉寿县正义法律服务所法律工作者。被告：刘金秋，男，1962年8月8日出生，住湖南省汉寿县。原告汉寿县泰鑫贸易有限公司（以下简称泰鑫公司）与被告李光明、刘金秋排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月14日、6月8日公开开庭进行了审理。原告泰鑫公司的委托诉讼代理人吴文化、被告李光明及其委托诉讼代理人李泽民两次开庭均到庭参加诉讼，第二次开庭时被告刘金秋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。泰鑫公司向本院提出诉讼请求：1.要求李光明、刘金秋停止对泰鑫公司湘（2017）汉寿县不动产第××号不动产证所涉不动产财产的非法侵占，排除妨碍，立即从所非法侵占的不动产场地搬离；2.要求李光明、刘金秋赔偿泰鑫公司截至2020年4月23日的租金损失95066元及按年租金36800元的标准赔偿自2020年4月24日起至完全搬离之日止的租金损失。事实与理由：2017年8月10日，泰鑫公司与湖南汉寿农村商业银行股份有限公司（以下简称汉寿农商行）及汉寿县光明纺织有限公司（以下简称光明纺织公司）签订《资产转让协议书》，受让原光明纺织公司所属并已抵偿给汉寿农商行的位于汉寿县宗土地使用权及该宗土地上的所有建筑物、构造物、林木。2017年9月30日，泰鑫公司受让的上述不动产完成不动产变更登记。2018年5月15日、2019年11月11日，泰鑫公司两次在受让不动产场所张贴公告，督促光明纺织公司及其驻厂员工和原承租户搬离。在泰鑫公司依法受让上述资产并就受让不动产办毕不动产变更登记手续后，原光明纺织公司法定代表人李光明与刘金秋恶意串通，将泰鑫公司受让不动产中部分财产出租给刘金秋，并收取租金，刘金秋拒不搬离泰鑫公司受让不动产财产场所继续非法侵占，并从事相关生产经营活动。李光明和刘金秋的行为严重侵害了泰鑫公司的合法权益。李光明辩称：1.李光明不是本案适格被告。泰鑫公司是与汉寿农商行以及光明纺织公司形成的合同关系，李光明是光明纺织公司的法定代表人，与所有承租人签订租赁合同都是公司行为。光明纺织公司具有独立的法人资格，泰鑫公司与光明纺织公司因履行合同产生的纠纷，应当以光明纺织公司为诉讼主体，李光明不是本案的适格被告，请求法庭驳回泰鑫公司的起诉。2.光明纺织公司是与刘丽君签订的《场地租赁合同》，而不是刘金秋，且合同签订于2017年8月8日，先于2017年8月10日与汉寿农商行及泰鑫公司签订的《资产抵偿协议书》，属于先租后卖。根据买卖不破租赁原则，光明纺织公司与刘丽君签订的《场地租赁合同》合法有效，应当继续履行。3.汉寿农商行自签订《资产转让协议书》后，一直未与光明纺织公司及李豹、李龙、刘桂勋等人办理贷款本息清偿手续，至今李豹、李龙、刘桂勋等人的欠贷凭证仍在汉寿农商行没有退还。汉寿农商行与光明纺织公司签订的《资产转让协议书》并没有实际生效。光明纺织公司与泰鑫公司没有发生直接债权债务和资产转让关系，也没有直接收泰鑫公司交付的资产转让费，在汉寿农商行没有与光明纺织公司办理贷款清偿手续的情况下，光明纺织公司有权不交付抵偿还债的转让资产。4.光明纺织公司与泰鑫公司签订《资产转让协议书》后，转让资产至今没有完成交付。没有完成交付的房屋产权不发生转移，此前光明纺织公司对房屋进行的租赁属于正常经营。泰鑫公司主张的租金损失没有事实和法律依据。刘金秋辩称，刘丽君系刘金秋妹妹，租赁合同是刘丽君与李光明签的，刘金秋是受刘丽君的委托进行经营，合同怎么签的、租期多久、租金多少刘金秋均不清楚。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对泰鑫公司提交的《资产转让协议书》、湘（2017）汉寿县不动产权第××号不动产权证、本院（2018）湘0722民初1102号民事判决书、常德市中级人民法院（2019）湘07民终467号民事判决书、照片及租赁合同，李光明、刘金秋对其真实性均无异议，本院予以采信。泰鑫公司提交的2018年5月15日、2019年11月11日公告与其所提交的照片能够相互印证，本院予以采信。刘金秋、李光明提交的《场地租赁合同》，刘金秋、李光明未提交木场经营许可或工商登记、租金收据等其他证据予以佐证，仅能证明光明纺织公司与刘丽君于2017年8月8日签订《场地租赁合同》，不能达到刘金秋以此证明木场经营者及场地租赁（实际占有使用）者为刘丽君的目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，汉寿农商行作为甲方、光明纺织公司作为乙方，李豹、李龙、刘桂勋作为丙方签订《资产抵偿协议书》，约定乙方自愿以其所有的办理了抵押物登记的位于汉寿县（原光明纺织公司）的一宗土地使用权及该宗土地上的所有建筑物、构造物、林木作价4143782元抵偿李豹、李龙、刘桂勋所欠甲方贷款本息4143782元。2017年8月10日，汉寿农商行、光明纺织公司作为出让方与受让方泰鑫公司签订《资产转让协议书》，约定：将光明纺织公司位于汉寿县宗土地使用权及该宗土地上的所有建筑物、构造物、林木转让给泰鑫公司；总转让价款为3730000元，协议签订后十五个工作日内，由泰鑫公司将款汇入汉寿农商行指定账户；协议签订起付款后十个工作日内，光明纺织公司与泰鑫公司现场进行转让资产盘点、交付，资产形态以现状为准，并在资产交接清单上签字确认，汉寿农商行、光明纺织公司、泰鑫公司三方共同到不动产登记中心等相关部门办理转让资产的过户登记手续，将转让资产中的不动产过户登记到泰鑫公司名下，因过户所花税费由泰鑫公司承担；在抵偿资产过户登记在泰鑫公司名下后，汉寿农商行一次性补偿光明纺织公司200000元。2017年9月30日，泰鑫公司取得了上述转让资产中除8间办公用房之外原已办理了房产证的9栋工业用房及宗地面积为23325㎡的国有建设用地使用权的湘（2017）汉寿县不动产权第××号不动产权证。2018年5月14日，光明纺织公司诉之本院以显失公平为由请求撤销光明纺织公司与农商行签订的《资产抵偿协议书》和光明纺织公司与农商行、泰鑫公司签订的《资产转让协议书》。本院作出（2018）湘0722民初1102号民事判决书驳回光明纺织公司的诉讼请求，光明纺织公司不服上诉后，常德市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）湘07民终467号民事判决书驳回上诉，维持原判。泰鑫公司与光明纺织公司至本案开庭时未就转让资产进行实物清点、交付。2017年8月8日，光明纺织公司与刘丽君签订《场地租赁合同》，约定光明纺织公司将以公司原食堂、配电房为中心（湘（2017）汉寿县不动产权第××号不动产权证宗地图中幢号为Ｆ0002）的周边场地租赁给刘丽君进行木材加工，2017年8月8日至2017年12月31日（共计146天）的租金为8800元，2018年元月到2025年12月31日的租金为每年12800元。李光明认可其个人以抵债方式收取了刘丽君至2021年9月止的租金。刘金秋自2017年8月开始在涉案房地产经营木材加工业务。2018年5月15日、2019年11月11日，泰鑫公司两次在原光明纺织公司厂区张贴公告，限光明纺织公司及公司内各承租户、驻厂人员在一定期限内搬离或办理续租事宜。本院认为，我国实行不动产物权登记制度,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。本案中,泰鑫公司取得了包括涉案土地及房屋在内的权属证书,故泰鑫公司是涉案土地及房屋的合法权利人,其物权应受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。李光明关于光明纺织公司未实际交付涉案房地产，泰鑫公司未取得涉案不动产的抗辩不成立。泰鑫公司有权主张排除他人对其享有所有权的房屋、使用权的土地的妨害。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》的相关规定，没有合法根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。光明纺织公司自涉案房产所有权人、土地使用权人变更为泰鑫公司之日2017年9月30日起已不是涉案房产的所有权人和土地使用权人，对涉案房地产依法不再享有占有、使用、收益权和处分权，李光明个人收取涉案房地产租金的行为侵害了所有权人泰鑫公司的权益，李光明系本案适格被告。李光明与刘金秋虽然均提供了光明纺织公司与刘丽君签订的《场地租赁合同》，但二人均未提供刘丽君实际使用合同场地的证据。刘金秋对木场占用涉案房地产的事实予以认可，辩称其系受妹妹刘丽君的委托在涉案房地产上进行木材加工业务，却对刘丽君的住所、电话等基本信息不了解，且未提交其与刘丽君的关系证明及刘丽君的授权委托书或刘丽君为经营业主的工商登记证等予以证明，综上，本院认定刘金秋系涉案房地产的实际占有和使用人，刘金秋系本案适格被告。李光明自认其已收取涉案房、地至2021年9月的租金，其应将收取的2017年9月30日之后至承租人搬离之前的租金返还给泰鑫公司，其中2017年10月1日至2017年12月31日的租金按60.3元每日（8800元÷146天）标准计算、2018年1月1日至搬离之日止的租金按12800元每年计算（截至2020年6月30日止的租金为37547.6元）。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”，汉寿农商行为实现抵押权与光明纺织公司、泰鑫公司签订资产转让协议，将光明纺织公司抵偿给它的抵押物转让给泰鑫公司，泰鑫公司依法取得所有权，光明纺织公司将已设立抵押的房地产出租，承租人不得对抗所有权人。刘丽君与光明纺织公司签订租赁合同时，泰鑫公司尚未取得涉案房产的所有权，双方签订的租赁合同合法有效。刘金秋在泰鑫公司取得所有权之后仍在涉案房地产进行生产经营，对泰鑫公司的不动产物权造成妨害，现泰鑫公司主张排除妨害，要求其立即搬离所侵占的房屋及场地，本院予以支持。双方如因租赁合同不能继续履行产生纠纷，可另行主张。刘金秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限刘金秋于本判决书生效之日起十日内搬离汉寿县泰鑫贸易有限公司所有的位于汉寿县［湘（2017）汉寿县不动产权第××号不动产权证宗地图中幢号为Ｆ0002］及周边场地，并将该房屋及周边场地返还给汉寿县泰鑫贸易有限公司；二、限李光明于本判决书生效之日起十日内返还汉寿县泰鑫贸易有限公司至2020年6月30日止的租金37547.6元及自2020年7月1日至刘金秋搬离之日按12800元每年标准计算的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元，减半收取计1169元，由汉寿县泰鑫贸易有限公司负担738元，刘金秋、李光明共同负担431元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  丁涛二〇二〇年六月三十日法官助理汪宇书记员郑天政附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。