新疆维吾尔自治区霍城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4023民初900号 原告：郝思宏，女，汉族，1970年9月28日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 原告：黄某，女，汉族，2005年12月17日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：孟旭东，新疆宇通律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：吴应童，新疆宇通律师事务所律师，一般代理。 被告：霍城县第二中学，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨自治州霍城县清水河镇开封东路。 法定代表人：王巨朝，系该校长 委托诉讼代理人：李晓莉，女，汉族，1969年5月25日，系该校法制副校长，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县，特别代理。 被告:霍城县教育局，住址：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县水定镇新荣东路23号。 法定代表人：杨雪峰，系该局局长 委托诉讼代理人：朱建军，男，汉族，1960年8月1日，系该局干部，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县，一般代理。 被告：霍城县清水河镇瞻德小学，住址：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县清水河镇新华路26号。 法定代表人：王洪成，系该校校长 委托诉讼代理人：何卫林，男，汉族，1967年12月7日，系该校法制副校长，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县，一般代理。 原告郝思宏、黄某诉被告霍城县第二中学（以下简称二中）、霍城县教育局（以下简称教育局）、霍城县瞻德小学合资（以下简称瞻德小学）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年3月25日受理后于2017年9月12日作出（2017）新4023民初929号民事判决，原告郝思宏、黄某不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院于2018年1月20日作出（2018）新40民终3号民事裁定：一、撤销霍城县人民法院（2017）新4023民初929号民事判决；二、本案发回霍城县人民法院重审。本院于2019年7月5日受理后，依法另行组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行审理，原告郝思宏、黄某的委托诉讼代理人孟旭东、吴应童，被告二中的委托代理人李晓莉，被告教育局的委托诉讼代理人朱建军，被告瞻德小学的委托诉讼代理人何卫林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郝思宏、黄某诉称：1、请求依法解除原告郝思宏丈夫黄蜀江生前与被告签订合作合同。2、请求依法判令被告赔偿原告损失2534000元。3、请求法院判令被告返还原告投资购买的床、桌椅、家具等配套设备。4、请求依法判令被告协助原告办理一楼五间门面的权属证书。5、请求法院判令被高承担本案的诉讼费。 事实与理由：原告郝思宏与原告黄新然系母女，二原告系共蜀江遗产的继承人，2016年6月23日，黄蜀江因病去世。 2005年，被告二中因女生公寓楼建设的项目资金短缺，决定吸纳个人投资，于是黄蜀江投资建设了该女生公寓楼。双方于2005年3月5日签订了书面合同，约定：公寓楼建成后一楼归黄蜀江所有，二、三、四层用于女生住宿，住宿费的纯收入由被告二中和黄蜀江按12%和88%的比例分配，分配期限为40年，分配期限届满后，二、三、四层由被告二中无偿使用，产权由被告所有，合同自2005年9月1日起履行，每学年结算一次。2016年10月7日，被告二中搬迁校舍，致使与原告所签订的合同无法履行，给原告造成损失6558400元，为此诉至法院，以维护原告的合法权益。 被告二中辩称，首先我单位同意被告解除合同的诉讼请求。关于原告的第二、三、四项诉讼请求，我单位认为造成合同不能履行的原因是霍城县人民政府对霍城县清水镇片区学样的统一规划和部署，要求我单位搬迁，造成该合同不能履行，被告二中作为公益性事业单位，对政府的决定只能服从。因此我单位构成不可抗力。根据法律规定不可抗力造成合同不能履行的，部分或全部免除责任，我单位搬迁系政府行为，构成不可抗力，因此不承担法律责任。 原告所诉其公寓内物品，因我单位搬迁，该楼一直由原告经营及实际控制，由未将该物品交由被告二中管理，因此该项诉讼请求不成立。另，原告要求办理房屋产权证的诉求，因霍城且二中搬迁后，对该公寓楼的产权权属不明确，有待与霍城县教育局及国资委对该产权做出明确短答复后，才能确定，因此该诉求不成立，请依法予以驳回。 被告教育局辩称，学校的搬迁属于政府行为，具体情况我单位不清楚。 被告瞻德小学辩称，本案原告的诉讼请求均和瞻德小学没有关系，2017年8月，被告瞻德小学经过政府部门批准新成立的一所小学，并进入该校（原霍城县第二中学）进行教育活动，本案争议的公寓楼至今没有向我单位进行固定资产移交登记，该楼被告瞻德小学不是权益的承受者也不是使用者，目前一直处于闲置状态。至于以后是否移交，如何移交，我单位等教育部门和政府部门的安排，且不是本案争议的合同相对方，原告的诉讼请求与我单位无关。 原告郝思宏、黄新然就其诉称的事实提供了如下证据： 1、原审卷19页至22页结婚证和登记证明 证明两原告系母女关系，与黄蜀江系夫妻关系。 三被告对该证据无异议。 2、户口注销证明，公证书各一份。（原审件23页-26页） 证明：黄蜀江于2016年6月23日因病去世，两原告系黄蜀江的继承人，是本案适格的诉讼主体。 三被告对该证据无异议。 3、合同书一份（原审件27页-30页）。 证明：证明2005年3月5日，黄蜀江与被告签订合同书一份，被告的女生公寓楼是由黄蜀江出资修建。 被告二中对合同的真实性没有异议，对原告所要证明的诉求有异议，该份合同今证明原被告双方于2005年3月5日签订，但不能作为原告要求被告赔偿2534000元的赔偿依据。造成该合同不能履行的原因，是因霍城县人民政府对全辖区内学校的统一规划及决定所造成的。该责任主体不是本案第一被告。 被告教育局认为与其无关，是县政府的行为。 被告瞻德小学认为其不是该合同的签订者，也不是房产权利的承受者，因此与其无关。 被告二中就其辩称向法庭提交如下证据： 1、修建住宅学生宿舍楼的报告、项目意见书、工程规划许可证。 证明本案第一被告签订该合作合同并非本案被告单方行为所行使，是经过霍城县人民政府的审批，所以本案被告没有任何的处置权。 原告对证据的三性认可，对第一份证据证明了原告与被告之间的合同关系。其次证明了该项目经合法批准手续齐全，第一被告是事业单位，但该份合同是作为一份平等民事主体之间签订的合同。 被告教育局和瞻德小学对该证据无异议。 被告瞻德小学就其辩称向法庭提交如下证据： 1、土地证一份。证明本案所争议的公寓楼未登记的事实。 原告及被告1、2对该证据均无异议。 本院根据证据的真实性、合法性、关联性对原告的证据1.2.3因被告对该证据的真实性无异议，且均系实际发生的事实，本院对其证明力予以确认。对被告的证据1及被告3的证据1的证明力予以确认。 经审理查明，2005年，被告二中因女生公寓楼建设的项目资金短缺，决定吸纳个人投资，于是黄蜀江投资建设了该女生公寓楼。双方于2005年3月5日签订了书面合同，约定：公寓楼建成后一楼归黄蜀江所有，二、三、四层用于女生住宿，住宿费的纯收入由被告二中和黄蜀江按12%和88%的比例分配，分配期限为40年，分配期限届满后，二、三、四层由被告二中无偿使用，产权由被告所有，合同自2005年9月1日起履行，每学年结算一次。2016年10月7日，被告二中搬迁校舍，致使其与原告所签订的合同无法履行。 另查，黄蜀江2015年遗嘱确定：位于××县五间门面房由其妻郝思宏与其女儿黄新然继承。原告郝思宏与原告黄新然系母女关系。2016年6月23日，黄蜀江因病去世。 再查，本案所争议的女生公寓楼所在地系划拨土地，被告没有所开发建设本项目相关的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》，且该商铺的实际面积为未测量，也没有该工程的竣工验收报告，截止庭审结束，该土地尚未办理房屋产权手续。也无无移交手续。 本院认为，依法成立的全同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束。本案中黄蜀江与被告二中是在平等自愿的基础上达成的合同，该合同志在合资、合作开发霍城县第二中学女生宿舍楼，且已经实际履行，但是依据《城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。另依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，办理审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案商铺所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人未经审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，除此之外被告方所建设的与工程相关的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证均没有办理，综上双方签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效，因此，对原告的诉讼请求本院不予支持。 合同无效，自始无效。对因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，就好各自承担相应的责任。本院中原告要求被告赔偿其损失、要求被告返还原告投资购买的床、桌椅、家具等配套设备的诉讼请求，本院认为，原告系黄蜀江遗嘱继承人，其要求继承该财产的主体适格。由于该合同无效，对该项诉讼请求本案不作处理，原告可另案起诉。 原告要求被告协助原告办理一楼五间门面的权属证书的诉讼请求，本院认为，本案中被告二中与黄蜀江向原告合作开发的公寓楼系划拨取得的土地，该划拨土地直至庭审结束，被告均未向法庭提交该划拨土地转化为出让土地的相关证据，因此，该商铺产权由黄蜀江所有的基础不存在，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。但是合同无效，自始无效，应当相互返还，不能返还的应当折价补偿。原告就其损失可另案起诉。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《中华人民共和土地管理法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费28854元，由原告郝思宏、黄某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  张 宁 审 判 员  张 溢 人民陪审员  艾赛提 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  张栗凯