四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2289号 原告：广安市金山物业管理有限公司，住所地：四川省广安市劳动街20号（希望大厦二楼）。 法定代表人：王波，经理。 委托诉讼代理人：钟廷胜，男，生于1960年6月2日，汉族，家住四川省广安市广安区，系广安市金山物业管理有限员工。特别授权。 被告：李小华，女，汉族，生于1974年4月20日，住广安区。 原告广安市金山物业管理有限公司（以下简称“金山公司”）与被告李小华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金山公司的委托诉讼代理人钟廷胜、被告李小华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广安市金山物业管理有限公司（以下简称“金山公司”）向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2017年7月1日至2019年1月31日所欠物业服务费，共计2290元（91.58㎡×1.00元/㎡×25月=2290元）；2.依法判令被告按照物业服务合同，约定每日万分之五支付逾期的滞纳金，至全部结清物业管理服务费。应支付滞纳金875元。分别：（2017年1099元×0.0005元×750天=412元；2018年2198元×0.0005元×390天=428元；2019年2290元×0.0005元×30天=34元）；3.物业服务费、滞纳金共计：3164元；4.本案的诉讼费、律师费、公告送达费、等费用均由被告承担。事实和理由：被告系凉亭江景小区业主，广安市金山物业管理有限公司（附物业管理合同）于2012年8月1日为其服务，在被告欠费期间原告对其物业安全防范、清洁卫生、设备设施维护等进行了系列的物业服务工作，在原告提供服务之同时被告从2017年7月1日至2019年1月31日一直未交物业服务费，经原告工作人员多次沟通催缴无效。现恳请人民法院依法判令被告支付所欠物业服务费、滞纳金、诉讼费等费用。 被告李小华辩称，原告公司主张的物业服务费不应当缴纳。理由是：原告公司履职不到位，小区内消防、电梯、娱乐设施等都存在诸多问题，小区内存在违章搭建、非法经营情形，被告的车子停在小区里面被破坏了，其财产安全得不到保障，他不应支付物业费。原告金山公司是一家拥有“三级”物业管理资质的企业，按以上服务收费管理指导标准，物业服务费不应当按1.00元/平方米收取。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院结合采信的证据，对本案事实综合认定如下：2012年6月30日，重庆市泽源房地产开发有限公司（甲方）与原告广安市金山物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，主要约定：甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项包括：物业区域内物业的管理、维修、绿化养护，共用部位、设备的清洁卫生维护，每年至少1次征询业主对物业服务的意见、满意率80%以上。定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复，路灯、楼道灯完好率不低于95%，对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。还约定合同生效后，开发商未售出的空置物业的服务费，由开发商全额缴纳，售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收，业主或者物业使用人应于每半年末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定等由物业公司管理的其他事项。委托管理期限为3年。自2012年6月—2015年5月31日。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。 2016年1月18日，经广安市广安区浓洄街道办事处批复同意，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立。 2016年2月1日，广安市广安区凉亭江景业主委员会（甲方）与原告金山物管公司（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项、要求和标准与重庆市泽源房地产开发有限公司和原告签订的《物业服务合同》基本一致。物业服务期限3年，即自2016年2月1日至2019年1月31日止。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。 被告李小华系凉亭江景小区的业主，其所有的广安市广安区，房屋建筑面积为91.58平方米。被告李小华按期足额缴纳了2016年12月31日之前的物业管理费，之后被告李小华未再缴纳物业管理费。2020年6月3日原告公司向被告发出了催费通知书。 2017年5月10日，凉亭江景业主委员会对广安金山物业管理有限公司在本小区服务的一些情况说明称：对小区顶楼搭建的问题，金山物管公司服务人员曾多次劝阻并向城市执法局反映，对小区业主的房产证也找到开发商协调。同时还说明金山物管公司签约以来，全面适当地履行合同义务，管理规范，服务得到广大业主认可。2017年6月9日，凉亭江景业主委员会又出具说明称：凉亭江景小区业主委员会成立后，就续聘金山物管公司为小区进行物业服务，于2016年2月在业主委员会办公室召开了业主代表会，物业服务签订前，在小区二栋业主委员会宣传栏上公示过，但由于业主委员会属义务服务组织，无专人管理资料，上述过程的影视和纸质资料均已遗失。 2017年10月21日和2018年4月11日浓洄街道柑子园社区对凉亭江景小区进行了卫生检查，督查通报称存在的问题分别为：垃圾桶未加盖，各楼道的留皮癣清理不彻底，小区绿化带有少许白色垃圾未清理，要求定期整改。 上述事实，有原告提交的营业执照、2012年6月30日签订的《物业服务合同》、2016年2月1日签订的《物业服务合同》、《广安区浓洄街道办事处文件》、重庆市泽源房地产开发有限公司的说明、凉亭江景小区情况说明、督查通报、催费通知单、凉亭江景保安清洁员巡查签到表、值班交接登记表、收费许可证照片复印件以及原、被告当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，广安区凉亭江景业主委员会成立前，由作为建设单位的重庆市泽源房地产开发有限公司与原告金山物管公司签订了前期《物业服务合同》，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立后即与原告金山物管公司签订了《物业服务合同》，约定凉亭江景小区物业由原告负责管理，同时明确在凉亭江景小区业主委员会成立后，续聘原告金山物管公司为小区进行物业服务，召开了业主代表会，物业服务签订前并进行了公示。据此可知前述《物业服务合同》的签订程序合法，内容亦未违反法律禁止性规定，故前述《物业服务合同》均属合法有效之合同，对作为凉亭江景小区业主的被告具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业费。被告认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，其可以按法律规定请求人民法院予以撤销，但被告并未依法行使该权利，故其以此免责无事实依据。对广安市金山物业管理有限公司的服务问题，从相关证据显示广安市金山物业管理有限公司基本按《物业服务合同》的约定履行了自己的义务，服务中虽存在一定瑕疵，但该瑕疵不能构成被告李小华不缴纳物业管理费的免责事由。同时，装修保证金未退还，也不能成为被告李小华不缴纳物业管理费的免责事由。 综上，被告应当承担向原告金山物管公司缴纳物业服务费的义务。鉴于原告在履行《物业服务合同》约定的服务中存在瑕疵，本院将物业管理费作适当调整，物业管理费按每月每平方米0.9元标准收取。被告从2017年1月1日起未再缴纳物业服务费，被告向原告缴纳物业服务费的期间应为2017年1月1日至2019年1月31日，共计19个月，房屋面积按照被告庭审中的自认为准，被告应缴纳的物业服务费为2060元（91.58㎡×0.9元/月/1㎡×25个月）。《物业服务合同》虽对逾期缴纳服务费的违约金进行了约定，但鉴于被告是在原告服务存在瑕疵的情况下拒缴，本院酌情支持滞纳金300元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，判决如下： 一、被告李小华于本判决生效后五日内向原告广安市金山物业管理有限公司支付物业服务费2060元以及滞纳金300元； 二、驳回原告广安市金山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告广安市金山物业管理有限公司负担5元，被告李小华负担20元，并分别向四川省广安市广安区人民法院缴纳。 上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  谭媛媛 二〇二〇年六月十日 书记员  张睿智 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。