福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0725民初367号 原告：陈强，男，1971年10月4日出生，汉族，教师，住政和县。 委托诉讼代理人：周兴，福建五仁律师事务所执业律师。 被告：魏辉，男，1980年10月14日出生，汉族，务工，住政和县。 被告：谢木英，女，1981年12月17日出生，汉族，居民，住政和县。 原告陈强与被告魏辉、谢木英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈强向本院提出诉讼请求：1.依法判令魏辉、谢木英向陈强支付购房款60000元及逾期利息（利息以60000元为基数，从2015年1月11日起按月利率2%计算款项至款项还清之日止，截止2020年1月10日已产生利息73040元）；2.依法判令魏辉、谢木英向陈强支付违约金20000元（原告陈强当庭放弃第二项诉讼请求）。事实和理由：陈强以案外人曹同明名义办理相应手续全资建造了位于政和县熊山上渡头洋六排2号房屋，并于2014年1月20日与案外人曹同明签订了《房屋确定书》，确认上述房屋的所有权和土地使用权归陈强所有。2013年5月15日，陈强将政和县熊山上渡头洋六排2号西向一套框架结构毛坯房（包含柴火间）出售给谢木英，并与谢木英签订了《售房协议书》，该协议书约定该套房成交总价为人民币160000元，同时约定“该套房因出售（转让）产生的一切税费均由被告承担”、“四、付款方式：谢木英在签订购房协议时预交8万元，另2万元在2013年底前交给陈强”，陈强将房屋钥匙交给谢木英，谢木英即可装修入住。等陈强把房产证、土地证交给谢木英，谢木英应当在拿到双证后两个月内全部付清房款60000元。若超过天数，按每月2%的利息计算”、“七、本合同在履行过程中，如有违约，违约方须赔偿违约金人民币2万元给对方”等内容。谢木英预交协议约定的款项后，陈强已将该套房交付给谢木英装修入住至今。2014年8月5日，谢木英缴纳了印花税、契税等税后，陈强与案外人曹同明协助配合将该套房产权过户登记到谢木英、魏辉名下。2014年11月10日，陈强将该套房屋的土地使用权证和房屋所有权证（政房权证字第××号、政房权证字第××号）交付给谢木英、魏辉。后陈强多次通过短信、电话等方式催要尚欠的购房款。2020年1月7日和2020年1月12日，经双方电话再次确认，谢木英、魏辉确认尚欠陈强购房款60000元，谢木英、魏辉至今仍拖欠60000元未支付，已构成了违约。据此，为维护陈强的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求如上。 魏辉、谢木英辩称，陈强未解决房屋存在的问题，所以导致剩下的尾款没有付，存在问题如下：1、水沟问题没有解决，造成一楼门口大面积的积水；2、涉案房屋的面积不够，购房时陈强承诺为60平方米，实际面积只有54.7平方米；3、天台的搭盖问题，陈强未经各业主同意，将顶楼公共使用阳台出售给他人，住户不能晒衣服，严重损害了大家的利益，希望能恢复原状。请贵院监督陈强立即履行义务，解决以上问题。 本院经审理认定事实如下： 2014年1月20日，案外人曹同明与陈强、黄一珍签订《房屋确定书》，确认政和县熊山镇上渡头洋六排2号土地和房屋所有权归陈强及黄一珍所有。黄一珍出具声明书自愿放弃作为本案原告资格参加诉讼，全部权利由陈强进行主张。 2013年5月15日，陈强（甲方）与谢木英（乙方）就坐落于政和县上渡头洋六排二号房屋出售事宜签订《售房协议书》，《售房协议书》第一条约定“甲方同意将二楼西向一套以大约每平方米2700元的价格出售给乙方。经协商房款（包含柴火间）共为160000元……”（一楼架空层为柴火间，涉案房屋产权登记所在楼层为一层）第四条约定“付款方式：乙方必须在签订购房协议时预交人民币80000元整，另20000元在2013年底（农历）前交给甲方，甲方便将房门钥匙交给乙方，乙方即可装修入住。等甲方把该房产证，土地证交于乙方，乙方应在拿到双证后的两个月之内全部付清房款人民币60000元。若超过天数，按每月2%的利息计算。”第五条约定“甲方承诺于2013年5月1日之前交付房屋。房屋设施达到双方协定的标准……”第六条约定“所购房屋为住宅、甲方必须保证质量。如果出现质量问题（如房体裂开，房屋下陷）乙方有权要求甲方负责修复……”协议签订后，谢木英共向陈强支付购房款100000元，陈强按约向魏辉交付房屋钥匙。2014年8月5日，谢木英缴纳了印花税、契税等税后，陈强及案外人曹同明配合将涉案房屋产权过户登记到魏辉、谢木英名下。魏辉、谢木英系夫妻关系。涉案房屋产权登记建筑面积为54.7平方米。2014年11月10日，陈强将该套房屋的土地使用权证和房屋所有权证（政房权证字第××号、第××号）交付给魏辉、谢木英。后陈强以短信、电话通知魏辉、谢木英交付剩余尾款，魏辉、谢木英以房屋排水问题、面积问题、顶楼天台搭建问题为由，未按照约定支付剩余60000元尾款。 本院于2020年4月21日组织双方当事人到涉案房屋进行现场勘查，结论为上渡头洋七排部分来水亦排向案涉房屋东侧墙外水沟，该水沟无排水去向，案涉房屋柴火间潮湿有积水，前一排即上渡头洋五排7号、8号、9号住户反映，因排水沟至案涉房屋后被堵，排水不畅，导致雨季他们的房屋出现渗水潮湿;案涉房屋五层一半建房并出售他人居住，该住户屋顶有搭建彩钢棚，另一半属于公共区域未搭建。现场勘查后，陈强组织对排水问题进行修复。 诉讼期间，陈强主动调整逾期支付购房款利息为月利率15‰。 上述事实，有陈强提交的《房屋确定书》《售房协议书》《税收完税证明》、《销售不动产统一发票》、《不动产登记证明》、短信和电话录音材料、修复照片、调整利息声明书、黄一珍放弃权利声明书，有魏辉、谢木英提交的照片、房产双证、录音及双方庭审陈述及现场勘验笔录所证实，足以认定。 本院认为，陈强与谢木英签订的《售房协议书》系双方当事人的真实意思表示,不违反相关法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方当事人应当按照协议约定全面履行各自的义务。现陈强已按约向谢木英交付房屋，并办理了房屋双证交付给谢木英，谢木英应按约于2015年1月10日前向陈强支付购房尾款60000元，谢木英逾期未支付，已构成违约。陈强请求支付购房尾款，并从2015年1月11日起按月利率15‰计算利息至款项还清之日止，有合同依据，主张利息低于约定利息，不损害合同相对方利益，应予支持。《售房协议书》虽然是以谢木英个人名义与陈强签订，但魏辉、谢木英系夫妻关系，且涉案房屋登记于二人名下，夫妻共同居住使用，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定，谢木英在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭购房所负的债务，陈强以属于夫妻共同债务为由主张权利的，应予支持。魏辉、谢木英辩称应按照产权登记面积54.7平方米结算购房款。鉴于双方《售房协议书》对平方米单价约定不明，总售价明确，且协议签订时案涉房屋已经完工，魏辉、谢木英亦现场实地查看过房屋状况，陈强主张以套计算价款，予以支持，对魏辉、谢木英辩称以登记面积计算价款，不予采纳。魏辉、谢木英辩称房屋存在排水系统不畅、屋内积水等质量问题，但未提供证据证明属于房屋质量问题，提出的一楼柴火间渗水问题，根据现场勘查，主要是由于公共排水沟被堵所导，不能完全归责于陈强，且双方协议对此无约定，不能成为阻却购房款支付的理由,故对该辩解，不予采信；魏辉、谢木英还辩称，案涉房屋顶楼天台被陈强允诺他人违章搭建，应扣除屋顶天台应摊费用之后结算购房款，因协议未有约定，该辩解属于另一法律关系，如有争议，可另行处理，本案不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 魏辉、谢木英在本判决生效之日起十日内支付陈强购房尾款60000元及利息（利息以60000元为基数按月利率15‰从2015年1月11日起计算至款项还清之日止）。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3360.8元，减半收取计1680.4元，由魏辉、谢木英负担，此款于本判决生效之日起七日内缴纳至政和县人民法院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  郑和兴 二〇二〇年六月二十九日 法官助理范丽丽 书记员张倩 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。