淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初9246号原告：吴柯宇，男，2000年12月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：余元顺、吴玉娟，江苏引航律师事务所律师。被告:卢浩佛，男，1944年10月22日出生，汉族，住淮安市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王闯，江苏腾泽律师事务所律师。第三人：淮安市清河区海通房产信息服务部，住所地淮安市清江浦区清河南路4号。经营者：杨云。委托诉讼代理人：宗平，该服务部员工。原告吴柯宇与被告卢浩佛、第三人淮安市清河区海通房地产信息服务部（以下简称海通地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序并组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告吴柯宇委托诉讼代理人吴玉娟，被告卢浩佛委托诉讼代理人王闯、第三人海通地产委托诉讼代理人宗平两次开庭均到庭参加了诉讼，原告委托诉讼代理人余元顺于第一次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴柯宇向本院提出诉讼请求：判令被告双倍返还购房定金人民币4万元，给付中介费7200元，并承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年4月12日通过第三人海通地产签订房屋买卖合同，被告将位于淮安市清江浦区淮海西路苹果国际公寓4号楼502室房屋出售给原告，面积为90.32平方米，不动产权第0063978号。该房屋总价为72万元，付款方式为首付款（含定金）人民币23万元整，剩余房款人民币49万元整申请银行按揭贷款。合同签订后，原告于2019年4月13日付定金2万元整，被告出具收条一份。2019年5月28日被告不愿意履行合同，告知原告不再出售房屋，原告认为被告构成根本违约，应依法向原告双倍返还定金，并承担中介方的中介费，后经协商未果，故诉至法院。被告卢浩佛辩称：原告违约在先，被告不存在违约行为，原告无权要求双倍返还定金，理由:1、原被告双方在2019年4月12日签订合同，关于付款时间及方式都没有明确的约定，4月22日原、被告双方以及第三人在一起协商，被告方明确表态同意按照合同履行，4月24日被告再次通知原告给其15天时间按照合同约定支付首付款、办理贷款手续，原告方也明确表示同意；2、在被告给原告15天期限内，原告方没有付款也没有和被告联系如何履行合同，2019年5月11日被告通知第三人，由于原告方没有履行合同义务，房子就不卖了。原告违约在先，因此其无权要求返还定金以及承担中介费。第三人海通房产述称：是卖方违约，付款方式合同上约定是贷款，付款时间口头约定是产权证满两年过户，大概是2019年7月5日过户，过户的时候付首付款。2019年4月15日被告方打电话过来说房子因为价格低了，拒绝出售，之后第三方又给双方进行协调，但是都没有成功。原告为证明其诉讼请求，向本院提交《房屋买卖合同》1份、定金收条1份、银行交易流水明细两张及录音光盘1张、录音书面整理文字资料三份，被告提供录音光盘1张、录音书面整理文字资料三份，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信。原告提供的中介费收据、微信转账记录各1份，被告有异议，第三人无异议，经审查，该组证据能够证明原告支付中介费的事实，与本案具有关联性，故予以采信。根据原、被告及第三人的举证、质证及陈述，本院对以下事实予以确认：2019年4月12日，原告吴柯宇（乙方）与被告卢浩佛（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落在淮安市清浦区苹果国际公寓4号楼502室的房屋出售给乙方，房屋不动产权面积90.32平方米，不动产权第0063978号，）甲方出售房屋已征得产权共有人同意，并为此承担相应的法律责任，房屋总价72万元。合同第三条关于付款方式约定：甲乙双方同意以银行贷款方式付款，首付款（含定金）人民币23万元于不动产变更当日给付给甲方，剩余房款49万元申请银行按揭贷款（以银行实际批核额度为准），于银行放款当日付给甲方。第四条约定：本合同订立时，乙方交付甲方购房定金2万元，在办理该不动产权变更时抵作购房款，乙方按房价的1%支付中介方的中介费，如乙方需贷款，按房价的1%支付贷款代理费，办理贷款过程中所产生的评估费由乙方承担。第六条约定，双方协商于2019年，甲方按乙方指定的户名办理过户。第七条约定：甲方应提供包括但不限于身份证、户口本、婚姻证明、相关房屋不动产权证等，所提供相关证件及材料应真实合法，并具有任何在二手房市场上市交易资格，不存在任何争议情况，如乙方需贷款甲方应积极配合，如因甲方提供证件不实、不全、不配合，终不能完成该房不动产变更，或拒绝出售该房，均视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方所交付定金，并承担中介方的中介费。第八条约定：乙方应具备在淮安市购房资格并提供包括但不限于身份证、户口本、婚姻证明等，所提供相关证件及材料应真实合法，如因乙方提供证件不实、不全、不能完成该房不动产变更，乙方表示或行为表示拒绝购买该房均视为乙方违约，甲方收取乙方的购房定金不予返还，并承担中介方的中介费。合同签订后，被告卢浩佛在甲方一栏签名，原告吴柯宇的购房代理人即其父亲吴华伟在乙方一栏签名。2019年4月13日，原告吴柯宇支付购房定金2万元给被告卢浩佛，卢浩佛出具收条，注明：今收到吴柯宇购苹果国际公寓4号楼502室的房屋定金人民币贰万元整，所收定金在办理该房不动产权变更时抵作购房款。2019年4月15日，被告卢浩佛儿媳梁玉美打电话给第三人海通房产，称房子不卖了，婆婆不知道卖房的事，也不知道房子应该卖多少钱，从网上看正常挂80万左右，婆婆说房子卖掉了怎么行，并称原告要贷款就换一个买家不卖了，让海通房产转告给原告吴柯宇。2019年4月22日，吴华伟与被告卢浩佛、卢浩佛的儿子卢伟庆对话协商，被告称房产证到七月份才满两年，其开始认为原告一次性付款，哪晓得要拖到7月份还要从贷款下来才开始付，并委托卢伟庆和吴华伟谈。卢伟庆称交房、过户日期都没定，合同不完整，房子是轴承厂拆迁的房子，属于父母共同财产，其母亲回家后听说分期啊、贷款就一头脑子，不卖了，然后他们就第一时间通知原告，因为原告执意要买，家里人在一起商量，意见就是房价不涨，付款方式确定一下，正式告知原告再给一星期时间把钱给了，吴华伟表示不同意，并称满两年，到7月份过户。2019年4月24日吴华伟和卢伟庆电话联系，卢伟庆称房子属于父母共同财产，一个人签字卖不了，必须两人签字，又称签合同之前他们任何人都不知道这个房子是分期付款，签合同之前也没有人去看产权证，签合同以后才发现7月份才满两年，其父亲卢浩佛反对卖房子拖到7月份，然后就联系原告，原告执意要买，他们家回去碰了一下，再给15天时间。吴华伟称房产证没到期。卢伟庆称没到期也不愿意等到7月份。吴华伟称如果尽快的过户，税要协调一下，不满两年是提前交易，卢伟庆则称没有人讲过满两年。卢伟庆还称他们向第三人提出一次性给款，吴华伟称当时讲的是满二为一，卢伟庆称不能再拖，中介说15天的，吴华伟称问一下中介，具体的税是多少钱，协商一下。2019年5月11日，卢伟庆和第三人联系，称其4月24日通知吴华伟再给15天时间，办贷款也行，或者能凑到一次性付款也行，当时吴华伟说没得问题，立即和中介联系，然后都一个月了，没得反馈。第三人回复称，上次和卢伟庆讲过没有那么多现金付，付不了全款，只能做贷款，因为房子到7月满两年。卢伟庆则称其4月24日告诉原告，卢浩佛不同意等到7月份，时间太长了。卢伟庆最后称15天没等到任何人电话，房子不卖给原告了。2019年5月28日，吴华伟与被告卢浩佛等对话协商，被告称一次性付款，不办任何手续，拿不出来就不卖。吴华伟表示首付款随时要随时给，但是一次性没有那么多钱，而且合同写的是分期。卢浩佛则表示其就认一次性，并称不可能把房子原告去贷款，只认现钱。2019年5月29日，吴华伟和卢伟庆对话协商，卢伟庆称其4月24日电话给吴华伟同意卖房子，过户也行，一次性付款也行，最好一次性付款，办贷款也行，卖房子和吴华伟谈好一次性付款，给了两次15天，是原告违约，其才通知中介不卖房子，但是5月28日吴华伟又来找卢浩佛，是什么意思。吴华伟称其与中介联系，说税没谈好，中介说不打电话给卢伟庆，直接问卢浩佛。吴华伟称首付款随时要随时给，是被告没要。卢伟庆说给了15天。吴华伟称找卢浩佛是为了确认房子不卖了，中介意思卢伟庆说不算数。2019年7月9日，原告吴柯宇支付给第三人海通房产中介服务费7200元。庭审中，本院询问被告是否同意继续履行合同，被告明确表示不愿意继续履行合同。被告称其于2019年5月11日正式通知原告解除合同。原告也认可涉案合同已经解除。本院认为：原告吴柯宇的代理人吴华伟与被告卢浩佛签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告按约支付了2万元定金，但是合同至今没有履行，原告称被告明确告知不出售房屋，导致合同不能履行，其行为构成根本违约，应双倍返还定金，并承担中介费。被告则抗辩合同没有约定付款时间及方式，被告给原告15天时间付款，原告也同意却没有按时付款，所以被告才解除合同，是原告违约。在庭审时，原、被告均认可涉案合同已经解除，对此本院予以认定，双方争议焦点在于导致合同解除的违约责任由谁承担。经审查，本院认为被告对合同解除存在主要过错，理由如下：首先，合同第三条约定“首付款（含定金）人民币23万元于不动产变更当日给付甲方，剩余房款49万元申请银行按揭贷款（以银行实际批核额度为准），于银行放款当日付给甲方”，合同第六条约定“双方协商于2019年，甲方按乙方指定的户名办理过户”，从上述条款可以看出不论是首付款还是购房尾款，涉案合同均没有约定具体支付时间，但约定了付款方式即原告分两次付款，房屋产权转移当日给付首付款，购房尾款以银行贷款支付。关于房屋过户时间，合同第六条约定在2019年过户，该条款虽未约定过户的具体日期，但并非无限期，而是确定了过户的具体年限，可以理解为最迟于2019年12月31日前过户，只是对在合同签订后至2019年12月31日期间中的具体哪个日期过户，没有明确约定。原告及第三人主张双方口头约定在涉案房屋产权登记期限证满两年时即2019年7月5日左右办理，虽然被告予以否认，但至少说明原告愿意在2019年7月份和被告办理过户手续，同时支付首付款。因合同付款时间和过户时间、贷款时间紧密相联，房屋过户时间即为首付款支付时间，如果被告认为付款时间约定不明，过户期限太长，应当与原告协商变更付款方式，明确过户具体日期，而不是单方确定付款时间，并径行要求原告一次性付款。其次，被告认为涉案合同对付款期限约定不明，则其可以依照合同法的规定随时要求原告付款，但要给原告合理的时间，本院认为合同虽未约定具体付款时间，但却明确约定了付款方式，被告此种主张割裂了合同中关于购房款给付时间和房屋过户时间以及办理按揭贷款之间的联系，没有考虑到合同约定房屋过户时间即为首付款支付时间，也没有考虑到购房尾款系以按揭贷款方式支付，没有考虑到房屋过户需要双方准备相应的证件材料，没有考虑到银行贷款审批过程不受双方控制。而且被告要求原告在15天内付款，由于房屋过户时间即为首付款支付时间，该15天针对过户而言，并不合理。既然合同对付款方式有明确约定，双方应当按合同履行，但是根据双方的录音证据，被告卢浩佛的儿子卢伟庆在2019年4月24日通知原告，要求其在15天内付房款，而被告卢浩佛本人在2019年5月28日也明确告知原告一次性付款，并表示不可能让原告去贷款，这实际上改变了付款方式，在未完成房屋过户及贷款手续的情况下，要求原告在其单方确定的时间内一次性付清购房尾款，显然加重了原告负担，已属对合同约定条款的变更，在此基础上以原告未履行付款义务为由解除合同，违反了合同约定，故本院对被告抗辩不予采信。被告又抗辩原告同意在15天内付款，但是根据其提供的录音证据，在其提出15天内付款后，原告一直要求协商，并未与被告形成一致意见，故被告此项抗辩证据不足，本院亦不予采信。综上，被告违反合同约定，擅自改变付款方式，导致合同解除，应当承担违约责任。故原告要求被告双倍返还购房定金人民币4万元的诉讼请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定承担中介费7200元，考虑到第三人虽然促成了双方合同成立，但合同并未履行完毕，双方没有办理不动产变更手续，而协助双方完成产权变更，也属于居间义务，故第三人的居间义务也未完全履行，故本院对中介费酌情减少，确定第三人的中介费为5000元，故本院对原告主张的中介费中的5000元予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卢浩佛于本判决生效后五日内返还原告吴柯宇定金40000元、中介费5000元，合计45000元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告吴柯宇负担38元，被告卢浩佛负担762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  柏 玲人民陪审员  袁少鹏人民陪审员  周 辉二〇二〇年六月九日法官 助理  张细平书 记 员  吴 林附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。