四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初2074号 原告：西昌市家园物业管理有限公司。住所地：西昌市马水河街。统一社会信用代码：915134017091150598。 法定代表人：丁彤，西昌市家园物业管理有限公司执行董事。 被告：林树青（曾用名林树清），男，汉族，1942年8月8日出生，四川省西昌市人，户籍住址：四川省西昌市，经法院传票传唤未到庭）。 第三人：西昌学院，住所地：西昌市安宁镇学府路24号。统一社会信用代码：12510000450718861G（经法院传票传唤未到庭）。 法定代表人：贺盛瑜，系西昌学院校长。 原告西昌市家园物业管理有限公司诉被告林树青、第三人西昌学院物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，于2020年6月17日对本案公开开庭进行了审理，原告西昌市家园物业管理有限公司的法定代表人丁彤到庭参加了诉讼，被告林树青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，第三人西昌学院经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告西昌市家园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物管费4023.00元、垃圾清运费（卫生费）602.00元，共计4625.00元；2、被告承担本案诉讼费。 事实及理由：2011年10月25日，原告通过参加第三人组织的招投标，中标西昌学院四家属小区的物业管理事项，双方签订《物业管理服务合同》。该合同第一条约定了第三人委托原告进行物业管理的城内四小区范围。合同第二条，明确了原告管理的事项为1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护和管理和运行服务。3、物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。4、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、小区安全管理、小区内的车辆行驶及停泊管理等10项。合同第七条约定了收取物业管理费、垃圾清运费、车辆停放费的收取标准。原告、第三人签订《物业管理服务合同》后，2011年11月1日，原告进驻四小区提供物业管理服务工作至今。一直以来原告按照合同约定，认真履行职责，提供了物业服务，但是被告作为西昌学院二教区4-5-1业主一直对其应当缴纳的物业管理费、卫生费不予支付，原告曾书面催告无果。 综上所述，被告应当按照《物业管理服务合同》支付物业管理的相关费用，但是被告一直以来没有履行该义务，拖欠原告物管费等费用，已严重影响原告的正常经营。原告根据《中华人民共和国合同法》及相关规定诉诸法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业管理费、卫生费。 被告林树青经传票传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。 第三人西昌学院经传票传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。 原告西昌市家园物业管理有限公司为支持自己的主张，向法院提供了如下证据： 证据一： 1、原告营业执照； 2、西昌学院城内小区物业管理招标议程一份； 3、物业管理服务合同一份。 证明：原告的物业管理资质。原告、被告之间的物业管理合同关系。2011年10月，西昌学院就其城内小区物业管理招标，原告参与投标并中标后与其签订了《物业管理服务合同》，并在合同里双方就物业基本情况、管理服务及费用、违约责任等事项进行了约定。 证据二： 1、西昌学院城内四小区生活垃圾清运协议8份； 2、说明一份； 3、收据一张； 4、记账凭证及税收票据二十九张。 证明：2012年3月至2018年6月为了履行好物业管理服务义务（合同附件第二条保洁服务中的第三款约定的垃圾清运义务），原告与他人签订垃圾清运协议，妥善清运、处置西昌学院城内四小区的生活垃圾，并向清运方支付了清运费用。 证据三： 1、2012年西昌学院城内四小区物业管理有关事项告示一份； 2、西昌学院水电管理办法一份； 3、西昌学院迎接文明城市检查工作推进实施方案一份； 4、2014年第三人发出的创卫公开信一封； 证明：原告从2011年11月1日至2018年12月31日一直在忠实地履行物业管理服务义务，包括水电使用的管理、维修改造、费用的登记收取及卫生管理工作，并从2012年至今依照双方合同约定的费用标准收取到了部分物业管理等费用，也因为物管工作产生并支付了垃圾清运费等费用。 证据四： 1、2013年7月西昌学院纪要一份； 2、2014年西昌学院城内四小区物业情况汇报1份； 3、2015年11月16日关于请求解决西昌物管费收取困难的报告一份（该报告经第三人签收）； 4、2018年7月20日邮递回执一份（邮寄内容：西昌学院城内四小区物业管理情况汇报）； 5、2018年9月26日，西昌学院关于解除《物业管理服务合同》的函； 6、对被告的催缴通知存根及催缴通知张贴于被告门前照片5张。 证明：原告在履行物业服务过程中，一直主动向建设单位西昌学院书面汇报履行情况及费用收取困难情况等，并向业主催收拖欠的各项物管费等费用，本案没有过诉讼时效。 经庭审质证，本院对证据作如下认证：原告提供的全部证据能够证明西昌市家园物业管理有限公司从2011年11月1日至2018年12月31日为西昌学院二教区提供物业管理服务，被告林树青未支付西昌市家园物业管理有限公司物业管理费及卫生费的事实，本院对原告所举的证据予以采信。 根据原告举证和审查确认的证据，本院认定事实如下：西昌市家园物业管理有限公司具有独立法人资格。2011年10月，西昌学院通过招投标选聘了西昌市家园物业管理有限公司为城内各家属区业主提供物业管理服务。2011年11月2日，双方签订了《物业管理服务合同》，合同第一条约定了西昌学院委托原告西昌市家园物业管理有限公司进行物业管理的城内四小区范围。西昌学院城内四小区包括：西校区、二教区、家园小区（原凉大家属区）、原商技校家属区。西校区有电梯公寓380套，43200平方米；小高层120套，约8400平方米；二教区有小高层160套，约14400平方米；家园小区48套，约4320平方米，商技校家属区24套，约2160平方米。合同期限为一年，自2011年11月1日起至2012年10月31日止。合同第二条约定了物业公司管理的事项为1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护和管理和运行服务。3.物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。4.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5.小区安全管理、小区内的车辆行驶及停泊管理等10项。其中合同约定案涉争议事项的内容有：第七条管理服务及费用:1.本物业的管理服务费，每月每平方米按建筑面积收取：电梯公寓0.8元、多层住宅0.5元，垃圾清运费每月每户7元。合同第八条第二款约定：如因西昌市家园物业管理有限公司原因，造成不能完成管理目标或直接造成西昌学院经济损失的，西昌市家园物业管理有限公司给予西昌学院相应补偿。西昌学院有权要求限期整改，并有权终止合同。西昌市家园物业管理有限公司与西昌学院签订的《物业管理服务合同》到期后，小区业主委员会成立了，但其未在房管局等相关部门备案，且未另行选聘新的物业服务企业来管理小区。西昌学院也未选聘新的物业管理公司。西昌市家园物业管理有限公司仍然继续为西昌学院城内四小区提供物业管理服务至2018年12月31日。西昌学院城内四个小区的大部分业主已全额缴纳物业管理费和垃圾清运费。被告林树青系西昌学院二教区4-5-1房屋的业主，其房屋面积为93.56平方米。林树青一直居住该房屋，从2011年11月1日-2018年12月31日林树青未交纳物业管理费、卫生费。尚欠西昌市家园物业管理有限公司物业管理费4023.00元（93.56平方米×0.5元×86个月）、卫生费602.00元（7元/月×86个月），共计4625.00元。原告西昌市家园物业管理有限公司于2018年5月30日、2019年11月15日进行书面追缴无果后，2020年5月26日，原告西昌市家园物业管理有限公司诉讼来院。 另查明，2018年9月26日，西昌学院向西昌市家园物业管理有限公司送达了《关于解除的函》，其上载明：“2011年11月2日，贵公司与我校签订了《物业管理服务合同》，合同期限为壹年，合同到期日为2012年10月31日。合同到期后，双方未续签合同。现为规范物业管理，新成立的业主委员会决定通过招标的方式另行选聘物业服务公司，并解除我校与贵公司于2011年11月2日签订的《物业管理服务合同》，解除日期为2018年12月31日，合同解除日期即为最后离场日期。请贵公司准时离场并在离场前与业主委员会办理交接工作”。2018年9月28日，西昌学院在小区张贴公告，告知各位住户，2018年12月31日是物业合同的解除日期，即是西昌市家园物业管理有限公司最后离场日期，为规范物业管理，决定新成立业主委员会选聘物业服务公司进行服务管理。 本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定。本案，在前期合同约定的期间内，原告西昌市家园物业管理有限公司一直为小区提供物业管理服务，合同期满后西昌学院未选聘新的物业服务企业，小区业主委员会也未另行选聘新的物业服务企业，且小区业主继续缴纳物业管理等相关费用。西昌市家园物业管理有限公司仍然继续为小区提供物业服务，应当认定双方之间成立不定期物业服务合同。对此诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。被告林树青作为案涉西昌学院二教区的业主在原告提供物业服务后，交纳相应物业服务费系其基本义务。现原告提出要求被告支付相应的物业管理费及卫生费（垃圾清运费），理由正当，依法应予以支持。被告林树青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由林树青自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 被告林树青于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告西昌市家园物业管理有限公司物业管理费、卫生费共计4625.00元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告林树青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 蒋 瑛 二〇二〇年六月十八日 书记员 刘丹艳 附本案法律适用条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。