湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0602民初10444号 原告：张劲松，男，1971年2月5日出生，汉族，南湖新区如果你运动休闲会所业主，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：胡新军，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。 被告：岳阳南湖旅游开发投资有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区南湖游路2号，统一社会信用代码91430600087620463T。 法定代表人：傅宁，董事长。 委托诉讼代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高婷，湖南岳州律师事务所律师。 原告张劲松与被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张劲松及其委托诉讼代理人胡新军、被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司的委托代理人曹景毅、高婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张劲松向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告资产损失5036714元；2、请求判令被告承担原告员工安置费75000元及积极配合进行拆迁搬迁奖励245000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。 事实及理由：2015年7月18日被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司作为甲方与原告张劲松作为乙方共同签订《租赁合同》一份，主要内容为：“甲方自愿将坐落于南湖景区古渡广场自行车驿站（房屋室内建筑面积约226平方米、室外123.91平方米、阳台24平方米）分上下两层租赁给乙方使用，该房屋属钢筋框架结构，乙方自行装修，费用乙方自理，乙方主营自行车租赁业务，辅助游客休闲能量补给、旅游咨询等系列服务项目，合同租赁期间自2015年10月1日起至2023年9月30日止，租赁期为8年，房屋租金为每年150000元。合同第十一条约定，甲方保证房屋产权清楚，没有纠纷，因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移受限制，给乙方造成损失，甲方负责赔偿”。合同签订后，原告张劲松共计投入600多万元对上述房屋进行设计装修，同时向工商行政管理部门办理《营业执照》，登记名称为南湖新区如果你运动休闲会所，经营者张劲松，同时申请办理了包括《食品经营许可证》等经营许可证照，开业经营至今，由于经营地段环境优美舒适，是岳阳市主要休闲运动场所，加之原告特色经营，服务至上，生意一直红火。 2019年12月7日，被告突然向原告送达一份《限期停止营业通知书》，通知称根据相关执法部门要求，我司须于2019年12月8日前停止IFU建筑及其附属设施的物业租赁和营业行为，并要求原告于2019年12月8日前停止营业，并搬离上述建筑物及附属设施内的相关物品。2019年12月10日岳阳市城市管理和综合执法局向原告送达《协助调查通知书》及《告知书》，就原告承租的建筑物位于南湖风景名胜区核心景区南津古渡广场内，违反《风景名胜区条例》第二十七条的规定，要求被告于2019年12月11日前自行拆除上述违法建设的建筑物及附属设施，恢复原貌，消除影响。 原告鉴于被告的单方面违约，就损失赔偿事宜，双方经协商一致同意委托湖南三权价格评估咨询有限公司对原告经营的“如果你运动休闲会所”所有资产的市场价值进行评估，并于2019年12月9日三方共同签订《估价委托协议书》，由委托方岳阳南湖旅游开发投资有限公司及张劲松共同委托湖南三权价格评估咨询有限公司进行损失评估，评估标的为会所内物品、设施设备、办卡损失及合同未到期可得利润损失，经三方共同参与对原告经营的“如果你运动休闲会所”所有物品进行了现场清点，并登记附表。2020年1月14日湖南三权价格评估咨询有限公司作出《湘三权评字【2019】164号》价格评估结论书，认定南湖新区“如果你运动休闲会所”所有资产市场价值为5036714元，2019年12月14日被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司将“如果你运动休闲会所”所有物品予以搬离后，自行进行了拆除上述建筑物。 原、被告依法平等自愿签订的《租赁合同》受法律保护，原告按照合同约定合法经营，经营期限内，由于被告违法建设房屋被政府责令自行拆除，给原告造成了巨大的财产损失及经营损失，应当由被告予以赔偿，现双方对上述损失进行合法、有效的评估，应当进行确认，为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，判如原告所请。 被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司辩称，原、被告签订的《租赁合同》为无效合同，因无效合同所造成的损失虽然双方共同委托了价格评估，就价格评估中物品损失是可以继续利用的，该部分损失不应由被告赔偿，对评估报告中的装修及设施损失没有异议，但办卡损失及可得利润损失应按无效合同处理，不应当由被告进行赔偿，原告主张的员工安置费损失及配合拆迁搬迁奖励没有法律依据，原告未经允许经营咖啡厅所导致的经济损失扩大应由原告自行承担责任，原告拖欠的两个月租金应当在损失中予以抵减。 经审理查明： 2015年7月18日被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司与原告张劲松签订《租赁合同》一份，合同约定：“被告自愿将坐落于南湖景区古渡广场自行车驿站（房屋概况为：房屋室内建筑面积约226平方米、室外123.91平方米、阳台24平方米）分上下两层租赁给原告使用，该房屋属钢筋框架结构，原告自行装修，费用原告自理，合同租赁期间自2015年10月1日起至2023年9月30日止，租赁期为八年，租金及结算方式为房屋租金为每年150000元，在合同签订后3日内交清，租赁期内每年10月1日前交清当年租金，履约保证金二十万元。乙方自主经营、自负盈亏，乙方在经营期间必须保证该房屋原有设施完好，乙方投资的动产归乙方处理，未经甲方许可不得擅自处理设施及设备，甲方保证房屋产权清楚，没有纠纷，因甲方未在本合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移受限制，给乙方造成损失，甲方负责赔偿”。合同签订后，原告张劲松对上述房屋进行设计装修，同时向工商行政管理部门办理《营业执照》，登记名称为“南湖新区如果你运动休闲会所”。双方均依约履行租赁合同至今，原告交纳租金至2019年10月1日。 2019年全国对景区经营场所进行督查整改，因原告承租房屋在岳阳市湖风景名胜区域内，且没有办理建设规划许可证、取得产权。2019年12月7日，被告向原告送达一份《限期停止营业通知书》，并要求原告于2019年12月8日前停止营业，并搬离上述建筑物及附属设施内的相关物品。 原告在接到被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司下达的通知后于当日停止营业，并解散员工，双方就损失赔偿事宜进行协商，双方经协商一致同意委托湖南三权价格评估咨询有限公司对原告经营的“如果你运动休闲会所”所有资产的市场价值进行评估，并于2019年12月9日三方共同签订《估价委托协议书》，委托书明确：由委托方岳阳南湖旅游开发投资有限公司及张劲松共同委托湖南三权价格评估咨询有限公司进行损失评估，评估标的为会所内物品、设施设备、装饰装修残值、办卡损失及合同未到期可得利润等损失，经三方共同参与对原告经营的“如果你运动休闲会所”所有物品进行了现场清点，并登记附表。2019年12月14日由被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司将“如果你运动休闲会所”所有物品予以搬离后保存，职能部门依法对上述建筑物进行了拆除。 2020年1月14日，湖南三权价格评估咨询有限公司作出《湘三权评字【2019】164号》价格评估结论书，确定其中物品损失项目为营业用具365257元；设施设备934658元；工艺装饰品92879元；库存品264524元；苗木、盆景9610元；装饰装修929801元；办卡损失338776元；可得利润2101209元，合计南湖新区如果你运动休闲会所所有资产市场价值为5036714元。 本院认为，被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司违反国务院颁布的《风景名胜区条例》，在未取得建设规划许可证的情形下，在景区内建设不符合风景名胜区整体规划编制的经营性建筑，并将该建筑物出租给原告张劲松经营，被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司与原告签订的《租赁合同》违反国家法律法规，合同应当认定无效。被告作为该建筑物的权属单位在明知违反法律法规的前提下，建设建筑物并出租，对导致合同无效应当承担主要责任，原告作为承租人在未客观审查租赁物合法性情况下与被告签订租赁合同，对合同无效负有一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。 根据本院查明的事实，本院确认原告因案涉租赁物被拆除致合同无法履行的损失如下： 1、三权价格评估咨询有限公司出具的《评估结论书》中所确定的损失明细： 1)、物品损失项目营业用具，365257元。 2）、设施设备，934658元。 3）、工艺装饰品，92879元。 4）、库存品，264524元。 5）、苗木、盆景，9610元。 6）、装饰装修，929801元。 以上六项合计2596729元客观合理，本院予以确认。 2、原告在经营期间向消费者推销消费卡是经营者正常的销售行为，合乎常规。原告已经销售出的消费卡是顾客的一种预约消费行为，原告销售消费卡必然产生相应销售成本，也必然产生经营利润。现因该会所突然拆除，对消费者已办消费卡上剩余金额应当予以退还，所以因退卡所造成的损失应认定为原告的直接经济损失，湖南三权价格评估咨询有限公司根据相关行业利润标准对消费卡利润予以适当优惠折扣后评估确定的原告退卡损失为338776元客观合理，本院予以确认。 3、原告自接到停业通知第二天即停止营业并遣散员工，至租赁物被拆除也仅7天时间，原告主张员工安置损失符合客观事实。参照岳阳市人民政府“关于印发《岳阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》岳政发（2019）6号文件”，本院确认原告11名员工安置损失75000元。 上述1、2、3项相加后，原告方损失总计3010505元。根据原、被告双方过错比例，本院确定被告承担95%（2859980元）的赔偿责任，原告自行承担5%（150525元）的责任。原告拖欠被告的两个月租金24000元，应当在损失中予以抵减。即被告还应赔偿原告各项损失合计为2835980元[被告方95%的赔偿责任（2859980元）-原告拖欠的两个月租金（24000元）]。 对于原告主张配合政府搬迁，应给予搬迁奖励没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张2101209元可得利润损失，没有法律依据，本院不予支持。对被告提出的：1、评估中物品是可以继续利用的该部分损失不应由被告赔偿；2、原告主张的员工安置费和办卡损失不应进行赔偿的辩论意见，本院认为与事实不符，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十一条之规定，判决如下： 一、被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司赔偿原告张劲松各项损失合计2835980元。 二、驳回原告张劲松的其他诉讼请求。 上述义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。 本案案件受理费49297元，由原告张劲松负担23198元，被告岳阳南湖旅游开发投资有限公司负担26099元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 莉 人民陪审员  王永旺 人民陪审员  杨 婷 二〇二〇年六月九日 书 记 员  谢 瑶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。