河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初810号 原告（反诉被告）：赵松涛，男，汉族，1984年10月18日出生，住河北省保定市清苑县。 委托诉讼代理人：吕亚新，河北达公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高颖，河北达公律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北泽润房地产开发有限公司，住所地：河北省保定市清苑区光明东路328号，统一社会信用代码：91130608398971666Y。 法定代表人：段卫中，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 原告赵松涛（反诉被告）与被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司（以下简称“泽润房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，依法由审判员沈丽梅适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告赵松涛（反诉被告）的委托诉讼代理人吕亚新、被告（反诉原告）泽润房地产公司委托诉讼代理人徐志磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵松涛向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年4月6日就保定市清苑区紫园尚品住宅小区4号楼2单元1404室签订的《紫园尚品内部认购协议书》；2、依法判令被告返还原告已付购房款481000元，并赔偿损失（损失计算方式：按同期银行贷款利率自付款日起计算至2019年8月19日的利息和以481000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年8月20日起计算至被告实际返还完毕日止的利息）；3、本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月6日签订了《紫园尚品内部认购协议书》一份，协议编号为652。内部认购协议约定原告购买被告开发建设的位于保定市清苑区，房屋面积95平米，单价9600元／平方米，总房款为912000元。原告于2017年4月5日向被告交付房屋定金20000元，于2017年4月6日交团购费19000元及购房款262000元，于2017年5月5日交付房款180000元，累计交付房款481000元。根据原被告双方签订的内部认购协议第五条、第七条约定，被告应于2019年12月31日前将房屋交付原告使用，逾期交房超过60日后，原告有权解除协议。但截止到起诉日止，被告尚不能将符合交付条件的房屋交付给原告，且被告方已经明确告知原告不能按照合同约定履行交房义务，故为维护原告合法权益，特向法院起诉。 被告泽润房地产公司辩称：1、原告与被告所签订的紫园尚品小区商品房认购协议合法有效。协议签订后原告交纳了部分房款，合同约定交房时间为2019年12月31日，但根据合同约定由于政府原因或不可抗力造成延期，工期可予以延期。被告已在举证期内提供政府要求停工的相关文件，且不包含本次疫情期间484天造成的停工，原告以逾期交房为由要求解除合同不符合法律规定和事实。2、本案所涉房屋是存在的，综上要求驳回原告的诉讼请求。 泽润房地产公司提出反诉请求：1、请求法院依法判令合同有效，要求被反诉人赵松涛依法履行《紫园尚品内部认购协议书》；2、要求被反诉人履行合同，办理房屋按揭贷款，如被反诉人不能办理房屋按揭贷款，要求被反诉人依法向反诉人交付剩余房款45万元；3、反诉费等费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年4月6日签订了紫园尚品内部认购协议书，协议签订后被反诉人缴纳了部分房款共计462000元，该认购协议书是双方当事人真实的意思表示，合法有效，根据合同约定被反诉人应办理房屋按揭贷款，如被反诉人不能办理房屋按揭贷款，要求被反诉人依法向反诉人交付剩余房款45万元。故提起反诉，请求法院依法支持反诉人的各项反诉请求。 赵松涛辩称，1、反诉人未能按照合同约定交房，违约在先，致使被反诉人无法实现合同目的。且反诉人明确告知被反诉人房屋交房时间要到2021年的2、3月份，合同中明确约定，反诉人逾期交房达到60日以上，反诉人有权解除合同，法院应当尊重当事人的意思。2、因为疫情原因，被反诉人经济收入降低，已经不具备银行按揭的条件，现在的收入只够日常生活，合同中约定被反诉人不具备贷款能力，不能交付房款的协议作废，所以法院应当尊重双方当事人意思，驳回反诉人诉讼请求。 原告赵松涛围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、?紫园尚品内部认购协议书一份。 2、收款收据四张。 3、农信银签购单四张、北京银行个人账户对账单一张、借记卡账户历史明细清单一张。 4、原被告双方2020年5月6日电话通话录音及录音笔录一份。 以上证据证明：原告已经按照合同约定履行了付款义务，但被告已提前告知原告不能按照合同约定履行合同的主要义务。逾期交房的时间长达1年之久，其逾期交房的行为已经致使原告签订合同的目的无法实现，被告的行为属根本性违约。 原告陈述称：1、因原告所购商品房已经具备五证，所以对协议的效力无异议。2、根据双方购房协议第七条第二款约定，被告逾期交房超过60日后，买受人有权解除协议。同时因为疫情原因，原告收入降低，只够日常生活已经不具备贷款能力，且没有多余的钱支付后续的房款。所以根据第九条约定，双方该协议终止履行。3、截止到开庭之日原告没有收到过被告通知原告办理银行按揭的手续。4、因原告主张解除合同系基于被告违约的行为，所以被告应当向原告支付资金占用期间的利息。 被告泽润房地产公司质证意见： 1、对协议书的真实性无异议。但协议第五条约定，交房期限为2019年12月31日前，但遇到不可抗力或政府因素，可据实予以延期。由于重污染天气等因素政府各职能部门多次进行了停工，根据我方提供的证据看，现在还达不到交房时间，且在2020年初有新冠肺炎疫情，没能达到正常交房时间。 2、原告声称不能办理银行贷款且不能用现金的方式支付剩余的房款，但未提供相应的证据予以证实。原告根据协议第九条约定提交贷款手续，缴纳剩余房款，系本案原告的合同义务，原告不能以自己不履行义务违约为由。这与合同法的观点相违背，故不同意解除合同。 3、交款收据、流水无异议。 4、录音内容不认可，原告应该提供原始载体。关于录音的双方是谁，原告应该提供相应证据。因现在不能确定具体交房时间，被告方不会给原告承诺具体交房时间。 被告泽润房地产公司（反诉原告）提交以下证据： 1、2017年6月7日到8日为高考日，因高考政府要求停工2天。 2、2017年6月21日至22日为中考日，因中考政府要求停工2天。 3、清苑区城市管理行政执法局要求停工的文件，要求停工时间为2017年9月20日至10月15日。 4、清苑区城市管理行政执法局要求停工，停工时间为2017年10月17日至10月18日，有停工文件。 5、清苑区环境保护局的停工文件，要求在2017年10月4日至10月8日停工五天。 6、清苑区城市管理行政执法局停工文件，停工时间为2017年11月16日至2018年3月30日。 7、清苑区城市管理行政执法局停工文件，停工时间为2018年3月30日至2018年4月2日。 8、保定市大气污染防治工作领导小组文件，因重污染天气，要求自2018年4月18日至4月20日停工3天。 9、河北中凯建设工程有限公司停工文件，要求在2018年6月3日至6月8日停工6天。 10、2018年6月份中考，停工时间自2018年6月21日至22日停工2天。 11、清苑区城市管理行政执法局的停工文件，停工时间自2018年10月19日至10月22日，停工4天。 12、清苑区城市管理综合执法局的停工文件，自2018年10月31日至11月5日，停工6天。 13、保定市大气污染防治工作领导小组停工文件，要求自2018年11月11日至11月16日停工6天。 14、清苑区住房和城乡建设局停工文件，要求在2018年11月22日至27日停工6天。 15、保定市大气污染防治工作领导小组停工文件，要求自2018年11月28日至12月3日停工6天。 16、保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2018年12月23日至12月28日停工6天。 17、清苑区住房和城乡建设局要求在2019年1月5日至2019年2月15日停工39天。 18、保定市生态环保局文件通知，要求自2019年2月21日至2月28日停工8天。 19、清苑区城市管理综合执法局的文件，自2019年2月28日至3月31日停工32天。 20、保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2019年4月20日至25日停工6天。 21、保定市大气污染防治工作领导小组文件，要求自2019年4月26日至30日停工5天。 22、2019年6月7日、8日高考停工2天。 23、2019年6月21日、22日中考停工2天。 24、保定市大气污染防治工作领导小组的十份文件，分别为2019年9月24日至10月4日停工11天、2019年11月1日至11月10日停工10天、2019年11月15日到11月17日停工3天、2019年11月20日至24日停工5天、2019年11月28日至12月26日停工29天、2020年1月2日至1月11日停工10天、2020年1月16日至23日停工8天、2020年1月27日到2月1日停工6天、2020年2月5日至14日停工10天、2020年2月因新冠疫情不可抗力的因素，政府要求停工，至今都没开工。 被告泽润房地产公司（反诉原告）陈述称，原被告双方签订的内部认购协议书第三条约定，赵松涛选择的是交纳首付款，后续办理按揭手续。根据第九条的约定，被告泽润房地产公司已经通过电话口头通知赵松涛7日内办理按揭贷款，如因赵松涛本人原因未办理贷款，赵松涛应交纳剩余房款，但赵松涛至今未交纳按揭手续。 原告赵松涛（反诉被告）质证意见： 1、原被告系2017年签订的内部认购协议，2016年停工共计67天，不具有关联性。 2、2017年中考、高考停工，被告没有提供证据证实停工事实。 3、2017年9月20日-10月15日停工25天的证据不能证明被告的证明目的。 4、2017年10月17日-2017年10月18日停工的证据不能证明被告的证明目的。 5、2017年11月4日-2017年11月8日停工的证据不能证明被告的证明目的。 6、2017年11月16日-2018年3月30日停工136天，提供证据的真实性无法印证，且没有证据证明被告实际进行了停工，故无事实及法律依据。 7、2018年4月1日后被告提供的证据与被告证明目的的事实不符。 8、未接到要求办理按揭贷款的通知。且原告赵松涛因为疫情原因，收入降低，已经不具备贷款能力。被告也未提交任何已经符合办理按揭贷款条件的相关证据。 综上，原被告双方签订的认购协议书中虽约定如遇不可抗力或政府因素可据实予以延期，但该约定是指不能预见的客观事实发生，才能够据实延期。双方签订商品房认购协议的时间是2017年4月6日，早在2014年10月12日保定市就下发了保定市重污染天气应急预案，且近年来包括之后的近几年甚至更长的时间，都会发生重污染天气，这是众所周知的客观事实，所以被告能够预见到房地产建设工程会因为重污染天气导致停工，不可抗力成立的前提必须是发生了合同订立时不能预见的客观情况，因重污染天气导致政府要求停工，能够预见到，该停工行为不属于不可抗力。被告交房的时间不能以此作为理由延期。同时政府有关部门作出的停工通知也是基于2014年保定市应急预案作出的响应，合同约定中包括了自然灾害、政府因素、社会异常事件，都是能够预见到的，所以以所谓的政府因素据实延期不具有法律依据和事实理由。被告提供的证据无法证实被告的证明目的，不能证实被告是否真正停工。从证据的形式看被告的证据均是复印件，甚至没有公章，真实性无法认定。从证据的内容看，被告应庭下提交市气象局或市监测局重污染的天气情况以及被告是否积极响应、是否真正停工。 根据当事人的陈述及审查的证据，本院认定事实如下：2017年4月6号，原告赵松涛（反诉被告）与被告泽润房地产公司（反诉原告）签订编号为652的《紫园尚品内部认购协议书》一份，协议约定：第一条、房屋基本情况房屋位于清苑县。建筑面积为95平方米。第二条、价款该房屋按建筑面积计价，单价为9600元／平方米，总房款为912000元。第三条、乙方自愿采用以下第二种方式付款：银行按揭贷款。首付30%，首付金额为282000元，1个月内再付20%，金额180000元，贷款额为450000元。第五条、交房期限甲方应于2019年12月31日前，将房屋交付乙方使用，如遇不可抗力或政府因素，可据实予以延期。第七条、甲方逾期交房责任2、逾期超过60日后，买受人有权解除协议。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议第五项规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第九条、乙方权利与义务如乙方贷款需要向银行申请个人按揭贷款，签订本协议后，在甲方通知乙方办理按揭手续后七日内，乙方须向甲方或甲方指定的银行提供按揭贷款的资料，并在30日内办理完银行按揭贷款手续。原告赵松涛（反诉被告）于2017年4月5日交定金20000元。协议签订后，原告赵松涛（反诉被告）于2017年4月6日交团购费19000元，交购房款262000元。2017年5月5日补款180000元。以上共计481000元。现协议约定的交房期限已到，被告泽润房地产公司未交房，故原告赵松涛诉至法院。被告泽润房地产公司在收到起诉状后向本院依法递交了反诉状。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中原被告双方签订的《紫园尚品内部认购协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告认购的房屋坐落于清苑县，住宅销售面积95平方米，住宅销售单价为9600元／平方米，付款方式为银行按揭贷款，首付款为282000元，故该内部认购协议书实为商品房买卖合同，本院予以认定。本案中，原告赵松涛主张解除合同，要求被告泽润房地产公司返还购房款并支付相应利息的依据为被告未在协议约定的交房期限内将房屋交付使用，但因大气污染、高考等事由建筑工地需停工配合系众所周知的事实，且被告提供了相应的政府文件予以佐证，被告的情况属于协议约定的因政府因素不能按期交房的情形，可予以延期，故对原告的诉讼请求，本院予以驳回。原被告双方签订的内部认购协议书合法有效，原被告双方应继续履行，本院予以认定。关于被告泽润房地产公司（反诉原告）请求原告赵松涛（反诉被告）办理房屋按揭贷款，在不能办理贷款的情况下交付剩余房款45万元的主张，未提交相应证据证明已经达到办理按揭贷款的条件并且被告泽润房地产公司（反诉原告）已经通知原告赵松涛（反诉被告）需要办理按揭贷款的手续，故被告泽润房地产公司（反诉原告）的该项主张不符合合同的约定，对其该项反诉请求本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下， 一、原告（反诉被告）赵松涛与被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司签订的紫园尚品内部认购协议书有效，依法继续履行。 二、驳回原告（反诉被告）赵松涛的诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）河北泽润房地产开发有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费减半收取计4298元，反诉案件受理费4025元，由原被告双方各自负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 沈丽梅 二〇二〇年六月二十六日 法官助理 田 丹 书 记 员 邵 晶