苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2755号原告：苏州尚业地产有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街道兴昂路99号。诉讼代表人：陆费红，苏州尚业地产有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：邰梦圆、周静芬，江苏久顺律师事务所律师。被告：杨剑彬，男。被告：王永丽，女。委托诉讼代理人：杨剑彬，系被告王永丽丈夫。原告苏州尚业地产有限公司（下称尚业地产公司）诉被告杨剑彬、王永丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告尚业地产公司委托诉讼代理人邰梦圆、周静芬，被告杨剑彬暨被告王永丽委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚业地产公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告的签订的三份《商品房买卖合同》（编号为：苏房商吴中合同201807230191、201807230192、201807230186）解除；2、被告向其支付违约金28944.78元[(548677+591698+306864）*2%]；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告签订三份《商品房买卖合同》，约定被告向其购买公安门牌号为苏州吴中经济开发区的三套商品房，房屋总价款分别为548677元、591698元、306864元，买受方应于2018年12月31日前支付上述三套房屋的全部房价款。买受方未按约定向出卖方支付房价款的，逾期超过180天后，出卖方有权解除合同，买受人承担房屋总价款的2%的违约金。其于2019年11月17日向被告邮寄《偿还债务通知书》进行催告，后被退信，又于2020年3月20日向被告送达《催收及解除通知书》，但被告始终未回复，亦未履行合同义务。被告构成违约行为，故其诉至法院。被告杨剑彬、王永丽共同辩称，其同意与尚业地产公司解除商品房买卖合同。案涉房屋买卖合同系以房抵债，非一般性房屋买卖合同，其无需另行支付购房款；其出借款项转为购房款的手续未能正常办理，系因原告被强制清算，非其原因，其不存在违约，不应支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，原告尚业地产公司（出卖方）与被告杨剑彬、王永丽（买受方）签订三份《商品房买卖合同》（合同编号为：苏房商吴中合同201807230191、201807230192、201807230186），主要内容为被告杨剑彬、王永丽购买原告位于苏州吴中经济开发区商品房，房屋价款分别为548677元、591698元、306864元，买受人于2018年12月31日前支付全部房款。买受方如未按约支付房款，逾期超过180天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起30日内，已交房的买受人将房屋退还给出卖方，买受人应按房屋总价款的2%向出卖方支付违约金。案涉三套房屋均登记在原告尚业地产公司名下，目前亦未交付给被告。另查，原告尚业地产公司于2011年7月11日成立，注册资本3000万元，股东为江苏尚业商贸有限公司（下称尚业商贸公司）、傅细盟、蔡桂祥、邵国杰。本院于2018年11月14日裁定受理申请人邵国杰对尚业地产公司的强制清算申请，于2018年12月10日指定江苏久顺律师事务所组成尚业地产公司清算组。2019年11月15日，清算组向两被告邮寄了《偿还债务通知书》，要求被告支付房款1447239元及相应的违约金，后该邮件被退信。2020年3月20日，清算组直接向被告杨剑彬送达了《催告及解除通知书》，要求两被告在接到通知书之日起7个工作日内支付房款1447239元及相应的违约金，若仍未按要求支付，商品房买卖合同将于接到通知书之日起7个工作日的次日即告解除。以上事实，由《商品房买卖合同》、《偿还债务通知书》、《催告及解除通知书》、不动产登记簿查询记录及本院开庭笔录等在卷佐证。审理中，两被告向本院提供如下证据：1.个人结算业务申请书、银行卡取款业务回单，反映被告杨剑彬于2011年7月15日向案外人周张美转账1880000元。2．案外人周张美于2011年7月15日向被告杨剑彬出具的《收条》一份，载明：“今收到杨剑彬投资苏州吴中欧蓓莎项目转账汇款1880000元”3.《收据》照片打印件一份，反映傅细盟于2011年8月1日收被告王永丽现金50000元，收款事由为苏州项目投资款。4.原告尚业地产公司于2016年12月3日作出《股东会决议》、《商铺抵偿借款的房源抽签记录》复印件各一份，主要内容为原2011年个人借款14700万元按照现有商铺房源价格的75%折价予以抵偿借款本金，无利息；2014年到今公司由股东向社会筹集的个人借款本息4300多万元，同样参照上述个人借款的偿还办法，即按照现有商铺房源的价格的75%折价予以抵偿结算本息。上述抵偿房源实际签约时按照现有房源价格表的50%执行。商铺房源抵偿借款的具体操作办法，公司将一幢1-4称、二幢1层、三幢1-3层商铺房源作为抵偿对象，选取房源采取抽签办法确定。抽签人的范围为原告尚业地产公司四个股东。5.原告尚业地产公司于2017年4月15日作出《股东会决议》复印件，主要内容为同意杨剑彬、张德勤、蔡祈明三位管理人员按7200元/平方米的单价分别购买4幢606室公寓、4幢801室和802室公寓、4幢901室和902室公寓。6.分配方案表格复印件一份，主要反映为客户、房号、预售面积、实测面积、待抵偿单价、代抵偿总价等信息，案涉的三套房屋客户栏为空白。针对以上证据，两被告称，原告在经营案涉房屋所在项目时，因缺乏资金，向亲朋好友筹集资金，其将款项转账给傅细盟，傅细盟转给尚业商贸公司，尚业商贸公司再转给尚业地产公司，其钱款最终是投入该项目。由尚业地产公司与四个股东借款进行结算，不与其等人直接结算，四个股东实际上是其等人的代表人。其两人转给傅细盟、周张美夫妇共计1930000元，其中50000元已归还，案涉房屋是用以抵偿其出借款1880000元，分配方案已经所有股东同意，是针对所有人的偿债，后因公司被强制清算，财物人员未将出借款项转为房款，但本可以通过各个股东一致认可后进行房屋过户的。经质证，原告发表意见为：对证据1、2、3，交易往来发生在傅细盟、周张美之间，其与被告无借贷关系。对证据4，该股东会决议仅涉及原告的四个股东，与被告无关。对证据5，真实性无法确认，且该股东会决议涉及的房屋与案涉房屋无关。对证据6，关联性不予认可，分配方案中案涉房屋号没有提及被告的名字。本院认为，两被告提供的转账记录及收条等，可以反映其与案外人傅细盟、周张美发生经济往来。《股东会决议》、《商铺抵偿借款的房源抽签记录》，可以反映傅细盟对原告享有债权及原告曾向他人以房抵债。原告清算组与傅细盟谈话笔录中，傅细盟明确提到案涉房屋权属问题。综合分析以上证据以及分配方案中房号、价格等信息，两被告关于案涉三套房屋系原告与其协商为案外人以房抵债的陈述，具有高度盖然性，本院予以采信。故两被告在案涉房屋买卖合同签订后，不存在另行支付房款的义务，也不应承担因未实际支付房款而导致的违约责任。原告诉请确认案涉房屋买卖合同解除，两被告在庭审中表示同意解除，故本院认定案涉房屋买卖合同于2020年5月28日协议解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，判决如下：一、确认原告苏州尚业地产有限公司与被告杨剑彬、王永丽关于公安门牌号为苏州吴中经济开发区的三份《商品房买卖合同》（合同编号为：苏房商吴中合同201807230191、201807230192、201807230186）于2020年5月28日解除。二、驳回原告苏州尚业地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币8913元，由原告苏州尚业地产有限公司负担4000元，被告杨剑彬、王永丽负担4913元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。(此页无正文)审 判 员  周 宏二〇二〇年六月十九日法官助理  孙文科书 记 员  周诗韵