四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1111民初216号 原告：田文彬，男，1967年11月27日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：潘凌波，四川嘉州律师事务所律师。 被告：苟光强，男，1979年9月7日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 被告：王姚，女，1980年4月25日出生，汉族，居民，户籍地：四川省乐山市沙湾区，现住四川省乐山市沙湾区。 原告田文彬与被告苟光强、王姚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田文彬及其诉讼代理人潘凌波，被告苟光强、王姚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田文彬向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告沙湾区劲松大道44号、46号、48号、50号、52号房屋租赁合同；2、判决被告将沙湾区劲松大道44号、46号、48号、50号、52号房屋交还原告；3、判决被告支付原告2014年5月1日至2020年1月30日少付的房屋52543.00元；四、判决被告从2020年2月1日起按每月8333.00元租金（按每间每年20000.00元折算）付至交还房屋止；五、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确沙湾区劲松大道44号、46号、48号、50号、52号合计5间房屋均系一至二层。事实和理由：二被告系夫妻关系。双方于2014年5月25日就沙湾区间房屋签订了《门市租赁合同》，合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。王姚为天赖音乐会所业主、法人，租赁房屋实际使用人。被告没有严格按照《门市租赁合同》约定履行。（1）2015年5月1日至2016年4月30日期间房屋每间租金应为17280.00元，共少支付1400.00元；2016年5月1日至2017年4月30日每间租金应为18662.00元，共少支付8310.00元。按合同约定：2014年5月1日至2015年4月30日租金为每间16000.00元，之后每年在上年的基础上递增8%，同时还满足每间的最高租金始终要比该栋楼最高一间的租金低1000.00元。（2）被告违反合同规定，将2014年交的40000.00元押金，用其中35000.00元作为2016年5月1日至2017年4月30日房租，现原告的押金就只剩了5000.00元。鉴于此，原告从2015年起多次向被告表明合同到期后，不再续租。合同到期后，原告表示不再向被告出租房屋，而被告不退房，执意承租，原告主张从2017年4月30日至2018年4月30日的房租按每间每年24000.00元，被告不接受坚持每年每间17000.00元。2017年4月30日合同到期至今，双方未达成任何协议，原告也从未收取过被告预付的房租。被告使用完一个月，原告发短信或打电话催收已使用那个月的，原告坚决不接受房租7080.00元（被告按每间每年17000.00元计算），持续到2019年12月。期间因被告迟迟未给付一个月的租金还发生关门市卷帘门的纠纷。2020年2月10日，原告发短信催收已使用的2020年1月的房租，被告以××为由提出降低房租，原告不同意。隔了两天，原告电话催收，被告于13日支付5500.00元（被告答复因政府不让营业，按实际营业天数计算）。原告认为，2017年4月30日合同到期起至被告交还房屋止，被告每间每年应按20000.00元支付已使用的房租。紧邻被告正使用44号门市旁的42号，面积大致相同，2018年5月至2019年5月一年的租金20000.00元。从2014年5月1日至2020年1月30日被告少付租金52543.00元（2015年5月1日至2016年4月30日期间房屋每间租金应为17280.00元，共少支付1400.00元；2016年5月1日至2017年4月30日每间租金应为18662.00元，共少支付8310.00元；2017年5月1日至2019年12月30日合计32个月，按每年每间20000.00元计算，少付40000.00元；2020年1月，按每年每间20000.00元计算，少付2833.00元）。综上，被告的行为已严重侵害了原告的房屋所有权，原告维护其合法权益，特向法院提起诉讼。 被告苟光强辩称,一、同意解除房屋租赁合同及返还房屋。二被告系夫妻关系。2014年5月被告与原告签订了三年房屋租赁合同，期满后原告同意被告继续租赁，租一个月付一个月的租金，没有签订书面租赁合同；二、2015年5月至2020年1月不欠原告的租金。合同期内，被告均按合同约定足额支付全部租金，第一年每间每年16000.00元，第二年每间每年17000.00元，第三年每间每年17000.00元，从未拖欠，被告收到租金后从未提出过异议。合同期满后原、被告口头协商确定，从2017年5月起租一月支付一月租金，5间门市每年共85000.00元，每月支付租金7080.00元，被告每月将租金支付原告后，长达三年以来原告从未以任何形式向被告提出过少付过租金的问题，原告诉称被告少付部分租金不实；三、从2020年1月24日至4月6日涉案的房屋因××疫情被政府停业，属于不可抗力原因不能正常营业，无法实现合同目的，该期限的租金被告应当免收，之后的房租可以按约定的每月支付7080.00元。另原告的诉讼请求已超过法定诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。 被告王姚与被告苟光强答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求提交了房屋所有权证复印件、2014年5月25日《门市租赁合同》，本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对以上证据无异议，本院结合庭审笔录记载的情况，依法予以确认并在卷佐证。 对原告提交的2015年5月30日原告与郭某某签订的《门市租赁合同》、2018年5月17日原告与张某某签订的《门市租赁合同》，经二被告质证，认为不具有真实性。本院认为，原告提供的该证据，符合证据“三性”特征，予以认定。 二被告为证明其抗辩意见，申请证人胡某某、黄某某出庭作证，其庭审证言，经原告质证，认为证人证言不具有真实性和关某。本院认为，证人证言符合证据“三性”特征，予以采信。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的有效证据，本院认定事实如下： 原告与被告苟光强于2014年5月25日签订《门市租赁合同》。合同约定：原告（甲方）将位于沙湾区间房屋（一至二层、权0024454号）出租给被告苟光强（乙方）开办“天赖音乐会所”,合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日；先付房租后使用，合同期内乙方停止租用，甲方不退还乙方剩余租金，2014年5月1日至2015年4月30日租金为每间16000.00元，之后每年在上年基础上递增8%，同时还要满足每间的最高租金始终要比该栋楼最高一间租金低1000.00元（不包括自有门市），租金支付方式：提前半年交下一年的房租，预交一年半。合同签订后至2017年4月30日，被告苟光强支付了原告2014年5月1日至2015年4月30日租金为每间16000.00元，2015年5月1日至2016年4月30日租金为每间17000.00元，2016年5月1日至2017年4月30日租金为每间17000.00元（其中35000.00元被告用已交给原告的押金充抵）。合同期满后被告苟光强继续使用上述五间租赁房屋至今，房屋租金被告苟光强以每间17000.00元支付即5间房屋每月支付7080.00元至2020年1月23日。从2020年1月24日起因××疫情政府通告娱乐业停业以及原告提起诉讼，被告因此未付原告房屋租金至今。 另查明,二被告系夫妻关系,被告王姚系天赖音乐会所业主、租赁房屋使用人之一。 本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋租赁合同是否应解除以及房屋是否返还问题？二、被告是否拖欠原告租金的问题？ 一、房屋租赁合同是否应解除以及房屋是否返还问题？ 原告与被告苟光强签订《门市租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同履行期届满后，被告苟光强继续使用租赁物至今，二被告继续向原告交纳租金，双方没有签订书面合同约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》二百一十五条“租赁期六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”规定，本案依法认定合同期满后即2017年5月1日之后双方实际形成不定期房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案原告依法可以随时解除不定期租赁合同，但应给予合理期限，原告于2020年4月20日向本院提起诉讼，同年4月22日本院向被告送达了起诉状副本，考虑到二被告经营音乐会所的特点、搬迁等因素，应给予一个月的合理期限为宜，合理期限届满，应予解除。原、被告不定期房屋租赁合同应从2020年5月22日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，返还租赁物属于合同解除或者租赁期届满之后必然产生的法律效果，二被告依法应对租赁物予以返还。 二、被告是否拖欠原告租金的问题？ 1、合同期内租金问题。 经查，第一年即2014年5月1至2015年4月30日期间，合同约定每年每间房屋租金16,000.00元，被告按约定支付了相应租金，对此原告予以认可，此期间被告不欠原告租金；根据双方签订的《门市租赁合同》约定，第二年起每年在上年基础上递增8%租金，同时还要满足每间的最高租金始终要比该栋楼最高一间租金低1,000.00元（不包括自有门市），庭审中，原、被告均没有提供充分有效证据证实该栋楼最高租金（间）是多少，应当按照合同约定递增8%计算租金，第二年2015年5月1日至2016年4月30日每间每年租金为16,000.00元/间×108%=17,280.00元，5间×17,280.00元/间=86,400.00元，平均每月应支付86,400.00元÷12=7,200.00元,二被告每月支付原告租金7,080.00元,每月少支付120元(7,200.00元-7,080.00元),共少支付1,440.00元(原告主张1,400.00元);第三年2016年5月1日至2017年4月30日每间每年租金为17,280.00元/间×108%=18,662.40元，5间×18,662.40元/间=93,312.00元，平均应每月支付93,312.00元÷12=7,776.00元,二被告每月支付原告租金7,080.00元,每月少支付696元(7,776.00元-7,080.00元),共少支付8,352.00元(原告主张8,310.00元),第二年和第三年合计少支付租金9,792.00元(原告主张9,710.00元)。庭审中，二被告提出原告此项请求已过诉讼时效，请求予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。…”，本案是否过诉讼时效关键在于审查原告知道或应当知道其民事权利受到损害的时间点，原告主张其租金的权利，应当从其知道或应当知道租金少付时作为诉讼时效时间起算点。原告收取第二年租金时间为2015年6月20日以前，应当从2015年6月21日作为时间点开始计算时效；原告收取第三年租金时间为2016年5月22日，应当从2017年5月23日作为时间点开始计算时效，至2020年4月20日起诉日，均已超过三年诉讼时间，且原告在庭审中也没有提供有效证据证实三年期间诉讼时效发生中止、中断或延长的法定事由及情形，应当承担举证不能的法律后果。故原告主张2015年5月1日至2017年4月30日少付租金的诉讼请求已过诉讼时效，依法不予支持。 2、合同期满后的租金问题。 原告主张合同到期后不定期房屋租赁每间每年以20000.00元计算房租，二被告主张以每间每年17000.00元，5间每年85000.00元，平均每月7080.00元计付房租，双方存在分歧。庭审中查明，从2017年5月至2020年1月，在原告通过短信或电话方式的催收下，二被告使用原告一个月房屋后即时支付租金7080.00元，原告从收到第一个月不定期房屋租金后至本案起诉日，证据显示原告只向二被告主张过收回房屋的问题，一直未向二被告主张过因少付租金的相应权利，至此说明，原告通过实际行为认可了不定期房屋租赁租金五间每月7080.00元。如果原告对每月租金7080.00元持异议，应当在收到7080.00元租金同时向二被告主张补足租金的权利，或者向相关组织请求调解以及向人民法院依法诉讼，以维护其合法权益。而原告在长达三年的时间未向被告主张，也未向有关组织和机关寻求救济，进一步说明原、被告就不定期租赁期间租金问题已达成口头协议，不存在争议。故本院认定2017年5月1日之后不定期房屋租赁每间每年17000.00元，5间每年85000.00元，平均每月7080.00元计算房屋租金。原告主张每间每年以20000.00元计算房租没有事实依据，不予支持。从2017年5月1日至2020年1月23日，二被告每月按7080.00元租金标准支付了原告，期间不差欠原告租金，原告此期间的租金请求，没有事实依据，不予支持；关于因××疫情政府关停娱乐业期间租金问题。查明，被告经营的“天赖音乐会所”于2020年1月24日起暂停营业，2020年3月25日乐山市应对新型冠状病毒肺炎疫情应急指挥部通告第二条规定“全面恢复公共场所正常秩序。全面恢复…歌舞厅、ＫＴＶ…等休闲娱乐场所。”据此认定被告经营的“天赖音乐会所”关停期间为2020年1月24日至2020年3月24日，被告抗辩2020年4月7日政府才准予营业的意见，没有提供相关证据予以证实，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。××疫情发生致政府采取了的疫情防控措施关停娱乐业，系本案当事人订立合同时没有预见也不能预见的，政府采取的疫情防控措施导致被告不当履行合同不可避免、不能克服，且被告不当履行合同与疫情的发生及疫情防控措施实施具有因果关系，对被告不当履行依法认定为不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方当事人的权利和义务”规定，被告因疫情关停期间，造成营业损失，本着公平原则以及因不可抗力的因素，本院认为原告在疫情关停期间的房租应减半公平收取，即二被告支付原告2020年1月24日至2020年3月24日房租7080.00元。2020年3月24日以后的租金，二被告应按疫情前每月7080.00元标准支付原告租金，直至返还房屋为止。 综上，对原告提出解除与被告房屋租赁合同及返还房屋的诉讼请求,予以支持，要求支付租金的诉讼请求，部分予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十七条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、从2020年5月22日起解除原告田文彬与被告苟光强、王姚的房屋租赁合同； 二、被告苟光强、王姚于本判决生效后十五日内将位于沙湾区间房屋（一至二层）返还给原告田文彬并支付房屋租金（支付2020年1月24日至2020年3月24日房租7080.00元；从2020年3月25日起按每月7080.00元标准支付至案涉房屋返还为止）； 三、驳回原告田文彬的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费765元（已减半收取），由原告田文彬负担365元（已交），被告苟光强、王姚负担400元（在本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 马树全 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 刘小燕 书 记 员 张雨诗 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附本案适用的法律： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方当事人的权利和义务。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 第二百一十五条租赁期六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。… 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民法诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。