江苏省淮安市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏08行初124号 原告刘正清，男，汉族，1954年11月30日出生，退休干部，住淮安市清江浦区。 委托代理人刘玲（系刘正清妻子），退休记者，住址同上。 委托代理人刘浏（系刘正清儿子），自由职业，住址同上。 被告淮安市清江浦区人民政府，住所地淮安市淮海南路268号。 法定代表人赵洪涛，该区代区长。 委托代理人张英华，该区房屋征收办公室工作人员。 委托代理人咸进，江苏天淮律师事务所律师。 原告刘正清诉被告淮安市清江浦区人民政府（以下简称清江浦区政府）请求撤销房屋征收补偿决定一案，于2019年12月24日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭于2020年4月2日公开开庭审理了本案。原告刘正清及其委托代理人刘玲，被告清江浦区政府行政机关负责人汪冲及其委托代理人张英华、咸进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年7月1日，清江浦区政府作出清政征补字〔2019〕002号国有土地上房屋征收补偿决定书（以下简称房屋征收补偿决定）。 原告刘正清诉称：1、原告位于淮安市××区××路城××号院内有房屋一套（1幢104室），面积为86.72平方米，在征收范围内。2019年7月1日，清江浦区政府作出征收补偿决定，合计补偿原告796927.71元。决定中，对原告房屋评估价格与市场价格严重不符，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的市场化评估原则。被告在决定过程中，也未按照淮安中院判决要求与原告进行协商，对原告的院落、建筑、果木以及房屋室内装饰装修也未能给予合理补偿。综上，被告作出的房屋征收补偿决定侵害了原告合法权益，请求依法撤销该决定，被告承担本案诉讼费用。 原告在法定期限内向本院提交了以下证据： 1、最高院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地予以补偿的答复，按照答复对于我的院落部分应当予以补偿。 2、最高院（2018）最高法行申5424号行政裁定书，按照这份裁定内容行政机关没有证据证明该房屋是违法建筑情况下应该按照合法建设进行补偿。 被告清江浦区政府辩称：1、本案地块征收合法，已被生效判决确认。2、被告所作房屋征收补偿决定符合法律规定。淮安中院（2018）苏08行初64号行政判决已对评估机构选择程序的合法性以及房屋评估程序的合法性均予以了确认，保证了原告合法权利的行使。被告在重新作出的补偿决定中，已经对之前被撤销决定中的不当之处作了纠正，包括有证房屋和无证房屋均作了相应的认定，并依法依规进行了补偿。综上，被告所作房屋征收补偿决定完全正确，请求驳回原告诉讼请求。 被告清江浦区政府在法定期限内向本院提交了以下证据： 证据1、房屋征收决定及附件、淮安市中级人民法院（2017）苏08行初75号以及江苏省高级人民法院（2017）苏行终1899号行政判决书各一份，证明本案所涉的浦政征决字[2016]009号《房屋征收决定》的合法性已经过生效判决确认。 证据2、淮安市中级人民法院（2018）苏08行初64号行政判决书一份，判决书内容已经对相关评估机构选择以及评估报告的合法性作出认定，证明被告作出的原清政征补字[2017]008号国有土地上房屋征收补偿决定因原告房屋面积认定问题被撤销的事实。 证据3、《关于保健院地块公开选择房地产评估机构的报名通知》，证明2016年12月24日，房屋征收部门向社会发布了包含项目名称项目概况等征收评估信息，并公开发布选择有资质的房地产价格评估机构的报名通知。 证据4、《关于保健院地块房屋征收评估机构报名情况的公示》以及《房屋征收评估机构协商选择公告》及公告照片一张、送达回执，证明被告对符合项目评估条件的8家评估机构进行公示并要求原告等被征收人在5个工作日内书面告知协商结果。 证据5、《关于保健院地块房屋征收评估机构协商选择结果的公告》、公布照片1张，证明被告共发出206张意见票、收回193张，有效票189张、废票4张，涉案项目被征收人未能协商达成一致意见，依法应当以其他形式确定评估机构。 证据6、《房屋征收评估机构选择公告》、原告的选票、公告照片1张、送达证一份、公证文书一份，证明被告拟采用多数决定的方式选定涉案项目评估机构并通知了原告投票，并对投票过程进行了现场公证。 证据7、《评估机构选择结果公布》及公告照片1张，证明被告通过投票多数决定了淮安中泰房地产土地评估有限公司（以下简称中泰评估公司）为涉案征收项目的评估机构。 证据8、原告涉案房屋的调查表、房屋登记簿、平面示意图，证明原告被征收房屋的基本情况。 证据9、分户初步评估结果及公示照片2张，证明被告将被征收房屋初步评估价格进行了公示。 证据10、原告所涉房屋之《房屋征收补偿估价报告》、《产权调换房屋估价报告》各1份以及送达证，证明依法送达评估报告事实。被告对原告遗漏部分房屋进行了重新评估，并将评估报告依法送达给了原告，原告签收后未提出异议。 证据11、3份工作谈话记录（2017年4月19日、4月26日、5月16日）、征收补偿方式选择通知书及送达回执，证明被告多次组织原告就其被征收房屋安置补偿情况进行协商沟通的过程，原告自愿选择货币补偿。 证据12、《补偿决定申请书》及安置方案、《房屋征收补偿决定书》、送达证1一份，证明房屋征收部门提请被告进行裁决、被告依法作出本案房屋征收补偿决定并送达原告的事实。 法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条、第二十条、第二十六条。 经庭审质证，原告对被告清江浦区政府的证据质证认为：对被告证据真实性无异议，被告提供的证据1，原告认为房屋征收决定判决后没有跟原告协商；对证据2，判决后也没有跟原告协商；对证据3-7，关于评估机构选择，评估选票上就只有一家评估机构；对证据8，房屋情况基本数据对的；对证据9，分户初步评估结果和照片没有看到；对证据10，评估报告没有向原告送达，在上一次开庭时才收到；对证据11，是事实，征收补偿方式原告是选择货币，但后来谈话中原告要求选择同样的地点产权置换，没有用书面的方式选择产权置换；对证据12，补偿决定收到了，所以提起本案诉讼。 被告清江浦区政府对原告证据质证认为：对证据1，答复真实性无异议，该答复内容是指“地大于房”情况，本案中，不存在这种情形，原告的合法产权证面积只有79.92平方米，而被告在补偿决定中认定其合法面积是118.43平方米，不存在损害原告权益的事实。对证据2，真实性无异议，但与本案无关联性，本案中，原告两处建筑，也就是补偿决定书中认定的2、3号房屋，没有合法产权手续，在补偿决定中也按照合法面积进行认定，关于打七折问题，是地方性文件所规定的，国务院条例中对未经登记建筑的认定只有笼统规定，各地方人民政府均采取不同的认定方式，对此，人民法院在裁判时候也尊重该客观事实，所以最高院裁定书与本案无关。 经审查，双方当事人对对方提供证据的真实性均不持异议，本院依法予以确认。 根据本院庭审要求，被告庭后对原告“地大于房”部分重新进行了核算，根据其核算，“地大于房”部分确实存在计算错误；庭后被告还对原告主张的院子内外的果木重新进行了调查登记。 根据上述确认的证据，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实： 2016年12月24日，原清浦区人民政府（现清江浦区政府）作出浦政征决字[2016]009号《房屋征收决定》，决定对保健院地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收。原告刘正清的房屋位于淮安市城××院内××室，在征收范围内。该房屋所有权证载明的面积为79.92平方米，公摊面积为6.8平方米，合计86.72平方米；另有未登记建筑45.30平方米。 2016年12月24日，原淮安市清浦区住房和城乡建设局（现清江浦区住房和城乡建设局，以下简称清江浦区住建局）发布《关于保健院地块公开选择房地产评估机构的报名通知》。12月26日，清江浦区住建局公布保健院地块房屋征收评估机构报名情况并发布《房屋征收评估机构协商选择公告》。12月31日，清江浦区住建局发布《关于保健院地块房屋征收评估机构协商选择结果的公告》，因协商不成，决定组织被征收人通过多数决定的方式确定项目房地产价格评估机构。2017年1月3日，清江浦区住建局发布《房屋征收评估机构选择公告》并根据投票确定中泰评估公司为征收项目房地产价格的估价机构，淮安市淮安公证处现场公证并依法出具公证书。2017年3月11日，中泰评估公司作出《淮安市保健院地块评估价格公示》，公示产权调换房屋价格、被征收房屋初步评估结果。 2017年4月7日，中泰评估公司作出原告户的房屋征收评估结果并送达原告。根据房屋估价报告，原告1号房屋评估价格为6692元/平方米，2号房屋评估价格为6202元/平方米，3号房屋评估价格为6138元/平方米。2017年4月19日、4月26日及5月16日，经多次协商，房屋征收部门与原告对补偿安置问题未达成一致意见。2017年6月8日,房屋征收部门申请政府作出征收补偿决定。2017年10月17日，原告明确选择补偿方式为货币补偿。2017年11月9日，清江浦区政府作出清政征补字[2017]008号国有土地上房屋征收补偿决定并予以公告，并于次日送达原告。原告对该征收补偿决定不服，提起行政诉讼。2019年4月12日，本院经审理，作出（2018）苏08行初64号行政判决，撤销被告清江浦区政府作出的清政征补字[2017]第008号房屋征收补偿决定，责令其限期重新作出。双方均未提起上诉，该判决已发生效力。 2019年6月10日，被告再次将被征收房屋评估报告向原告进行了送达。 2019年7月1日，清江浦区政府重新作出本案征收补偿决定，决定认定：原告房屋所有权证载明的面积为79.92平方米，公摊面积为6.8平方米，合计补偿面积86.72平方米；2005年测绘图中载明的面积45.30平方米，按房屋征收相关政策认定补偿面积为31.71平方米；合计补偿总面积118.43平方米。根据原告选择，给予其货币补偿。依照中泰评估公司评估的数额，被征收房屋补偿款为776560.46元，附属设施补偿费14814.05元（如有遗漏，经核实符合征收政策规定的给予补偿），搬迁补助费350元，合计给予原告各项补偿费用796927.71元，并限令原告于十五日内自行将房屋腾空。补偿决定中，对“地大于房”部分未作认定，对树木只认定存在1棵果树。 原告对此决定不服，再次诉至本院。 本院审理中，被告对原告“地大于房”部分重新进行了核算，根据其核算，“地大于房”部分确实存在计算错误，遗漏“地大于房”面积41.69平方米，按照评估3030元/平方米计算，原告还应获得补偿款126320.7元；被告还对原告主张的院子内外的果木重新进行了调查登记，确认原告院内有无花果树1棵、葡萄树2棵，院外有无花果树3棵、枣树2棵、银杏树10棵、松树2棵以及石榴树、枇杷树、柿子树、香椿树各1棵，合计应得移栽费1555元。 本院另查明：1、2017年6月19日，清江浦区行政执法局作出责令限期拆除决定，认定刘正清、刘玲建设的45.30平方米房屋未取得规划许可，系违法建设而责令限期拆除。刘正清、刘玲不服，于2017年11月23日诉至法院。2018年11月19日，淮安市清江浦区人民法院作出（2017）苏0812行初258号行政判决，判决认为，行政执法局将已经纳入征收范围的未经登记的建筑，直接认定为严重影响城市规划的违法建设，作出责令限期拆除的决定，违反了行政法的比例原则，严重损害了原告的合法权益，明显不当，应予撤销，遂判决撤销了行政执法局作出的责令限期拆除决定。该判决已发生法律效力。 2、江苏省人民政府于2016年7月7日下发苏政发[2016]87号《省政府关于调整淮安市部分行政区划的通知》，撤销淮安市清河区、清浦区，设立淮安市清江浦区。区划调整后，清江浦区政府继续行使原淮安市清河区人民政府、淮安市清浦区人民政府的行政职权，以原清河区、清浦区的行政区域为清江浦区的行政区域。 本案争议焦点为：被告清江浦区政府作出的房屋征收补偿决定是否合法，应否予以撤销。 本院认为，首先，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”根据上述规定，被告清江浦区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职责，原告对该房屋征收补偿决定不服，依法有权提起行政诉讼。 其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”本案中，行政机关公开选择评估机构，通过报名通知、报名情况公示、选择公告、协商结果公示、选择结果公告，在此过程中，原告也亲自参与了评估机构选择投票，评估机构选择程序并无不当。评估报告出台后也依法向原告进行了送达，原告对此并未申请复核和评估专家委员会鉴定，故对原告主张评估不符合市场化规则的请求，本院不予采纳。 第三，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”本案涉及的《保健院地块房屋征收补偿安置方案》第六条规定了补偿安置标准和计算方法，包括房屋补偿、生活配套设施拆装费、装潢补偿、附属物补偿和花草、苗木、树木补偿等。因此，房屋征收补偿安置应当充分、到位，不得有遗漏。从本案来看，被告作出的房屋征收补偿决定存在两个方面的遗漏，依法构成违法。一方面，关于“地大于房”部分，诉讼中被告重新进行了核算，认可存在部分遗漏，本院予以确认；另一方面，经过被告调查登记，原告院内、外还存在一些树木、果木未在补偿决定中予以补偿。 综上，被告所作房屋征收补偿决定存在遗漏，未能就原告财产足额补偿到位，依法构成违法。考虑到被告认可遗漏的部分和重新核实的部分与原告主张的内容还存在诸多争议，需要被告进一步调查核实并予以确认，故对被告作出的房屋征收补偿决定依法予以撤销。原告要求撤销房屋征收补偿决定的主张成立，其诉讼请求，本院依法予以支持。被告在后续过程中，应当充分履行自己的法定职责，合法合理地确定原告财产范围，充分保障被征收人合法权益。 依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告淮安市清江浦区人民政府作出的清政征补字〔2019〕002号房屋征收补偿决定； 案件受理费50元，由被告淮安市清江浦区人民政府承担。（原告刘正清可于本判决生效之日起七日内至本院办理退费手续。被告淮安市清江浦区人民政府应于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费50元，并于交纳后三日内将交费票据提交至我院。本院诉讼费收款单位：淮安市中级人民法院；开户行：中国银行清江浦支行；帐号：62×××32）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；帐号：62×××68）。 审 判 长  徐冬然 审 判 员  马作彪 人民陪审员  金明琦 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  王伏刚 书 记 员  陈青青 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； ……