新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初3961号原告：闫燕，女，1982年1月16日出生，回族，新疆鸣镝体育用品有限公司销售人员，住新疆乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王俊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆名城投资发展有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区1号富丽华大酒店1001室。法定代表人：刘继东，该公司总经理。被告：新疆诺亚方舟融资性担保有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区1号富丽华大酒店1016室。法定代表人：刘继东，该公司总经理。原告闫燕与被告新疆名城投资发展有限公司（以下简称名城公司）、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司（以下简称诺亚方舟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫燕及其委托诉讼代理人王俊到庭参诉讼，被告名城公司、诺亚方舟公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告闫燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告新疆名城投资发展有限公司一次性返还优惠房款180,704元；2、判令被告新疆名城投资发展有限公司与被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司承担共同还款责任；3、本案诉讼费、保全费、邮寄送达费等所有费用由被告承担。事实与理由：2016年10月原告与被告名城公司签订《商品房预售合同》，由原告购买××区住宅，房屋总价款521,240元。同时，原告与二被告三方签订《绿城·翡翠园团购优惠协议》，协议第一条约定被告名城公司每月20日前返还团购优惠款1,737元，返还期限为10年，共需返款208,496元，被告诺亚方舟公司承担保证责任。预售合同与优惠协议签订后，被告名城公司累计付款16期，共计27,792元款项。自2018年底开始被告称其资金链断裂，今后无法返还购房款，被告的行为已严重违约，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告名城公司、诺亚方舟公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1：商品房预售合同一份，拟证明原告购买被告名城公司开发的商品房的事实以及与团购优惠协议的关联性；证据2：《绿城·翡翠园团购优惠协议》，拟证明被告名城公司应当向原告支付团购优惠金208,496元，根据该协议第三条的约定被告违约应当向原告一次性返还优惠购房款，被告诺亚方舟公司对被告名城公司的返还购房款的义务承担保证责任。证据3：收据一份，拟证明原告购买房屋的事实，支付价款的事实。证据4：银行流水单一份，拟证明被告名城公司按照优惠协议一共返款16期，每期1,737元，一共返还27,792元，还剩180,704元未返还。证据5：乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访事项处理意见书一份，拟证明涉及本案纠纷的业主代表向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局提出让被告名城公司兑现优惠协议的诉求，该局于2019年2月14日作出书面明确答复，要求被告名城公司停止违法行为，但是不涉及此前已经销售的部分，本案的销售房屋远远早于该意见书发布之前，属于应当正常返还的情形。证据6：视听资料3段，拟证明被告名城公司违法销售房屋的事实，及被告名城公司的法定代表人没有任何解决问题的诚意，对于购房业主的正常沟通拒之门外，一再让业主上法院解决。被告名城公司、诺亚方舟公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对原告出示证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审查认定事实如下：2016年，原告闫燕（买受人）与被告名城公司（出卖人）签订了合同编号为2017预0111814号的《商品房预售合同》。合同约定，原告购买被告名城公司开发建设的位于乌鲁木齐市××区）第10栋1单元8层801号房屋一套，房屋代码为51596395，商品房预售许可证号为乌房预许字2014000420号。建筑面积为45.09平方米，房屋总价款为521,240元。付款方式及期限为，于2016年11月26日支付房款111,240元，同时将购房税费15,708.99元一并支付；剩余房款410,000元买受人办理银行贷款，应于2016年12月30日之前到达出卖人指定账户，若逾期买受人按照日万分之五向出卖人支付违约金。房屋交付期限为2017年8月31日前。原告闫燕按照合同约定支付了购房款111,240元，并支付了契税、维修基金等费用。上述商品房预售合同签订后，被告名城公司（甲方）与原告闫燕（乙方）及被告诺亚方舟公司（丙方）签订了《绿城．翡翠园团购优惠协议》。协议约定，原告闫燕在××园房屋，该房屋建筑面积为45.09平方米，与开发商签约总房价为人民币521,240元。按照本次“团购活动”栋优惠政策，合计优惠金额为人民币208,496元。此优惠金额于甲乙双方签订《商品房预售合同》后，银行按揭款项到达甲方账户次月起，每月20日前，甲方返还乙方1,737元；在本协议履行期间，甲方不再承担其他任何费用。返还期限为10年。甲方的权利和义务为，甲方有权指定账户向乙方账户按时如数返还优惠房款；甲方需在规定的时间内，按期如数返还乙方的优惠房款；如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；甲方指定账户向乙方汇款的凭证作为甲方向乙方付款的依据及乙方收款的依据。乙方的权利和义务为，乙方须在约定时间内交足首付款并签订《商品房预售合同》，如因乙方原因导致延期，则按照房屋交付首付手续及签订《商品房预售合同》的实际延期时间顺延团购优惠活动内容；乙方指定付款卡号为×××（此银行卡持卡人必须与签订《商品房预售合同》身份一致的银行卡）；本协议期间内，如乙方对该房屋进行买卖出售，则第三方与本协议无关。第五条丙方权利义务约定：1、甲方向丙方支付总房款的10%作为风险保证金；2、甲方向乙方支付总房款的3%作为担保费；3、丙方就该协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代甲方履行。协议第六条约定，本协议有效期届满且协议各方主体权利义务行使履行完毕协议终止。《绿城·翡翠园团购优惠协议》签订后，自2017年5月开始，每月均向原告闫燕支付团购活动优惠金额1,737元，累计向原告返还16期的优惠房款已支付至2018年8月，另2018年10月返还235.94元优惠房款，合计金额为28,027.94元。在连带责任的保证期间内，原告因本案向人民法院主张权利，即要求被告诺亚方舟公司承担保证责任。另查，2018年8月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局向原告名城公司下发了乌房责停［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局责令停止违法行为通知书》，经查认为原告名城公司开发建设的“绿城翡翠园”项目，返本销售行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条规定。依据《商品房销售管理办法》第四十二条规定，现责令原告名城公司立即停止该违法行为。2019年1月4日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚听告［2018］第58号《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政处罚听证告知书》，拟对原告新疆名城公司处以警告，并处以2.9万元的罚款。2019年1月10日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房罚字［2018］第58号《行政处罚决定书》，认为原告名城公司“绿城翡翠园”B区11栋以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为，具有较大社会危害性，依据《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局规范行为处罚自由裁量权办法》和《乌鲁木齐市住房保障和房产管理局行政执法行政处罚自由裁量权标准》对原告名城公司予以从重处罚，处以警告，并处以2.9万元罚款。再查，2018年12月27日，卜锋等人向乌鲁木齐市住房保障和房产管理局信访反映要求原告名城公司兑现团购优惠协议。经调查核实，2019年2月14日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局下发乌房管信［2019］4号《关于卜锋等人反映新疆名城投资发展有限公司违背团购优惠协议承诺问题信访事项的处理意见书》，处理意见为，“我局责令其停止以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的行为，不涉及此前已销售部分，您们反映名城公司未按期返还购房款的问题，系双方合同纠纷，建议双方当事人协商，协商不成向法院起诉。”本院认为，依法成立的有效合同对双方均有拘束力，当事人应当依据约定履行。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合法的民事权利受法律保护。被告与原告签订《绿城．翡翠园团购优惠协议》，是双方真实意思表示，双方应依据该合同约定的权利义务予以履行，被告名城公司按照上述合同约定，自2017年5月开始，每月均向原告闫燕支付团购活动优惠金额1,737元，已支付至2018年8月，另2018年10月支付优惠金额235.94元，共计17期合计金额为28,027.94元，自2018年11月起至今未向原告支付优惠房款，《绿城．翡翠园团购优惠协议》明确约定“如甲方累计十个月没有按期如数返还乙方，则甲方须将未返还的剩余优惠房款一次性返还给乙方；”，因此，原告要求被告名城公司支付剩余未付优惠房款的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持，但原告计算有误，本院对原告诉讼请求合理部分予以支持即180,468.06元（合计优惠金额208,496元-已付优惠金额28,027.94元）。关于被告诺亚方舟公司的责任问题，《绿城．翡翠园团购优惠协议》第五条第三项明确约定“3、丙方就本协议甲方所有义务向乙方承担连带担保责任即甲方任何一项本协议义务未履行时，丙方有义务代为履行。”，因此，被告诺亚方舟公司对上述款项承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新疆名城投资发展有限公司向原告闫燕支付优惠房款180,468.06元；二、被告新疆诺亚方舟融资性担保有限公司对上述款项承担连带清偿责任。以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的180,704元，给付标的180,468.06元，占争议标的的99.87%，案件受理费3,914.08元（原告已预交），本院减半收取1,957.04元，由被告新疆名城投资发展有限公司、新疆诺亚方舟融资性担保有限公司负担99.87%，即1,954.50元，由原告闫燕负担0.13%，即2.54元，余款1,957.04元，本院退还原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  马艳雯二〇二〇年六月二十八日书记员  马 悦