江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初7689号原告：潘宗喜，男，1954年12月8日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托代理人卢天明、彭菁芸，江苏卢天明律师事务所律师。被告：沈维忠，男，1961年6月7日生，汉族，宜兴市人，住宜兴市。委托代理人汪惠之，江苏如犀律师事务所律师。原告潘宗喜与被告沈维忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法先适用简易程序后组成合议庭于2019年10月24日、2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告委托代理人彭菁芸、被告委托代理人汪惠之到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2007年3月21日，原告和被告沈维忠签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将其位于，建筑面积为380平米的三层楼房及附房、楼房前场地作价22万元出让给被告沈维忠。2007年5月27日，原告和被告沈维忠签订房屋买卖合同一份，约定原告将其位于另外房屋三间及辅房、宅基地作价36000元出让给被告。上述房屋及场地属于集体土地性质，转让后由被告用于经营饭店。由于当时买卖双方对法律的无知，双方签订了买卖合同。现原告认识到本案涉及的房屋是原告在集体土地（宅基地）上所建的房屋，场地也是集体土地上的房屋的场地，被告沈维忠不是本村村民（宜兴市人），其不符合购买集体土地上的房屋及场地的条件，因而该买卖合同无效。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：一、确认原、被告于2007年3月21日、2007年5月27日签订的买卖合同（房屋及场地）无效，案涉房屋及土地已由原告实际占有，因此原告在本案中不主张返还；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，双方于2007年3月21日和5月27日签订的两份协议是双方真实意思表示，虽然协议中涉及房屋买卖的约定受到宅基地集体所有权权属的限制，不受现有法律保护，但协议中涉及土地租赁的内容不违反法律的禁止性规定，应当确认其合法有效，故两份合同只是部分无效，不是整体无效。此外，原被告的合同义务早在十几年前就已履行完毕，原告现提起诉讼，目的是向非法获得巨大的拆迁补偿利益，行为有失诚信，违背社会道德，如果案涉合同中房屋买卖部分的内容被认定无效，被告将保留诉讼权利，要求原告返还购房款并赔偿答辩人的信赖利益损失。另，被告购买案涉房屋时为已婚，2014年11月18日被告与周洲离婚，双方在离婚协议中约定本案买受的财产归周洲所有，故申请追加周洲为本案被告参与诉讼。经审理查明，原告系溧阳市上兴镇老河村委潘家村人。2007年3月21日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订一份《租赁协议》，载明：“一、甲方现有座落在上兴镇老河口潘家组，建筑面积约380㎡的楼房三层，以及潘宗喜的所有附房及2口井和楼房前场地整平一次性转让给乙方，价值为贰拾贰万元，包括土地证、房产证，转让于沈维忠名下（过户费由乙方承担）。二、另有大约亩左右的土地转租于沈维忠名下，年租金：每亩壹仟元整，实用年限为30年（土地以实测为准）。三、在租赁协议签订后，包括建房和经营期间等有纠纷，包括（村委会、工商、行政等）以及和潘宗喜的左邻右舍签订的出租协议指土地租赁等由潘宗喜出面协调和负责。四、在协议签订后，土建项目和建设用的建材等相关材料有潘宗喜帮助协调。五、付款方式：潘宗喜的楼房及附房与附着设施的总款为贰拾贰万元整，一次付清。土地亩，租赁为30年，租金：先付10年计10万元。六、租赁30年的亩土地及转让的楼房，如村委会有异议，由潘宗喜负全责，如遇不可抗拒的因素与潘宗喜无关，由潘宗喜协调。”协议签订后，沈维忠于2007年3月21日、3月22日分二次向潘宗喜支付土地租金10万元，并于2007年3月31日，4月3日分二次向潘宗喜支付购房款220000元，潘宗喜均向沈维忠出具了收条，收条上注明收取的是土地租金和购房款，其中2007年4月3日的收条上，潘宗喜另注明“全部房款付清”的字样。2007年5月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《购房协议》，载明：“1、现有甲方座落在户主潘宗喜、土地许可证号NO.034362（023362），房屋叁间8m*10.8m，宅基地面积118.8㎡，建筑占地86.4㎡，另有辅房二间面积约35㎡，自愿出售给乙方。2、经甲乙双方商议，由乙方一次性付给甲方房屋出售费人民币叁万陆仟元整（36000.00）。3、在乙方一次性付清房屋出售款后，房屋产权归乙方所有，包括土地证和房产证等相关所有手续归乙方所有。4、甲方有义务帮助乙方将所有产权手续过户给乙方，随时随地。5、在甲方将房屋出售给乙方后，如遇任何性质的拆迁、征用和补偿，均归乙方所有，与甲方无关。6、此协议在甲方双方签字后生效。”该协议签订后，2007年5月27日，沈维忠向潘宗喜支付购房款36000元，潘宗喜出具收条。沈维忠在购买上述房屋和租赁上述场地后于2007年5月对该房产及场地进行整修，场地浇灌了混凝土。之后沈维忠于2007年6月22日申领了溧阳市阿忠快餐店营业执照，使用上述购买的房屋及租用的场地制售快餐。沈维忠又于2012年10月27日、2013年4月25日、2013年6月20日、2015年4月14日分四次支付潘宗喜40000元，该款由潘宗喜在支（申）款凭证上收款人一栏签字，事由为领取土地租金。2014年11月，被告沈维忠与案外人周洲签订离婚协议，对于财产部分约定为：双方婚内无共同房产；汽车苏Ｂ×××××归女方所有，溧阳上兴阿忠快餐店产权跟经营权归女方所有。周洲在经营该快餐店一段时间后停业。另查明，2016年12月17日，原告潘宗喜与溧阳市强瑞运输有限公司（居扣法）签订一份停车场租赁协议，由潘宗喜将上述房屋及场地出租给居扣法，期限自2017年3月11日至2027年3月11日，暂定10年，每年现金12万元，自第六年起每年现金15万元，双方签订协议后，居扣法占用该房屋场地经营，并支付了潘宗喜三年租赁费36万元。就此事宜，案外人周洲提起了另案诉讼，案件正在审理中。审理中，原告称，原、被告系朋友关系，2007年时原告暂且用不到案涉房屋，且在附近有其他住房，被告提出既然房屋空着就转让给他，之后双方签订了协议，被告履行了付款义务，当时原告从其他村民处租赁了7亩多土地，就直接转租给沈维忠了；2016年后，因沈维忠在外欠债离开了快餐店，放弃了对快餐店的经营及房屋使用权，很长一段时间后原告才收回并重新出租。对此，被告称，案涉房屋临近公路边上，被告想开快餐店，提出购买原告的房屋，包括周边的土地（大概7亩）以租赁的方式取得做停车场，被告购买房屋、租赁土地之后，也投资建设了部分临时建筑。由于快餐店的服务对象主要是旅游大巴车，季节性较强，每年11-12月份生意清淡，快餐店经营到2016年11月10日时暂停营业，员工也放假，春运开始后再恢复上班。2017年春运开始，快餐店准备恢复营业时，发现房屋及停车场地已经被非法占有，用于汽车维修，经被告了解是原告将房屋和场地出租给第三人，并收取了三年租金36万元，另案正在审理中。审理中，本院组织原、被告到现场对案涉房屋及场地进行查看，并制作了平面图，对场地及相应的建筑物进行了标注（编号①-⑤），双方亦对此发表了意见。原告称，平面图中，第一份合同对应的是编号为①的楼房，第二份合同的范围是编号为③的房屋及编号为②的房屋中的一部分（靠近编号①的两间）；编号为④、⑤的房屋与本案两份合同中的房屋无关，被告将原告场地内原有建筑物推倒后建造了④，编号为⑤的房屋是原告建造的，是在合同签订后形成的。被告称，第一份合同对应的是编号为①的房屋，第二份合同的范围是编号②和③的房屋，其中②在合同签订时潘宗喜已经给了潘云刚，但产权还在潘宗喜名下，被告仍从潘宗喜处购买，当时面积比较小，被告之后进行了搭建形成现在的情况，编号为④、⑤的房屋不在两份合同内，但都是被告从空地上搭建起来的。以上事实，有原告提供的书证及其当庭陈述附卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案原、被告不属同一集体经济组织成员，案涉房屋为农村集体宅基地上的房屋，房屋买卖必然涉及宅基地的买卖，而宅基地买卖违反土地管理法的强制性规定，故双方签订的协议中涉及到房屋买卖的部分应当认定为无效。因此，双方于2007年3月21日签订的《租赁协议》中关于房屋转让部分内容无效，但合同其他内容的效力不受影响；双方于2007年5月27日签订的《购房协议》，内容均系房屋买卖事宜，应属无效。合同及合同相关内容被确定无效后，有关购房款及利息、翻建或改建成本，以及其他损失等事项，双方另行处理，本案中不予理涉。本案合同或相关内容虽被确认无效，但原告作为合同当事人，在被告按合同履行完毕多年后，又提起本案确认合同无效之诉，引发双方讼争，本院认为，本案诉讼费用应由原告自行承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、确认原告潘宗喜与被告沈维忠于2007年3月21日签订的《租赁协议》中有关房屋转让部分的内容无效；确认原告潘宗喜与被告沈维忠于2007年5月27日签订的《购房协议》无效。二、驳回原告潘宗喜的其他诉讼请求。案件受理费2570元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 龚 雪人民陪审员 蒋 煜人民陪审员 沈建新二〇二〇年六月二十三日书 记 员 管文静