河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初831号原告:卢邑宁，男，汉族，1983年8月13日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：李增光，男，1982年10月15日出生，汉族，住河南省孟州市，系小区业主委员会推荐人员。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路91号，统一社会信用代码：914101007662354606。法定代表人：段利民，系公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利、张睿恒，系公司员工。原告卢邑宁与被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告卢邑宁的委托诉讼代理人李增光，被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人贾福利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢邑宁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金14169.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年10月24日签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居21133号房,购房款合计人民币410989元，原告已经支付全部购房款，并于2017年2月18日接收房屋且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定:被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告。2017年12月8日，孟州市不动产登记局发布了原告所购买房屋的《不动产首次登记公告》，被告提交备案手续逾期203天。因被告的逾期备案行为，直接导致原告的房屋权属证书迟迟不能办理，被告存在过错，应承担违约责任。原、被告双方所签房屋买卖合同当中没有明确约定逾期办证违约金数额，也没有明确约定以日或月为单位累计计算违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,……第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4.75%，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，故逾期贷款利息最低按照6.2%（4.75%×1.3=6.2%）执行。被告违约203天，现原告要求被告给付203天的违约金，即自2017年5月19日起，截止2017年12月8日。逾期贷款利率为6.2%，每日违约金为410989元×6.2%/365天=69.8元,违约金共计14169.4元（69.8×203=14169.4）。基于上述事实及理由，故提起诉讼,以维护原告的合法权益。被告郑州一建置业有限公司辩称，1、原告在签订商品房买卖合同时，对逾期办证的违约金予以放弃，故原告要求被告承担逾期办理不动产证违约金14169.4元应不予以支持；2、退一步讲，即便被告应当承担违约金，原告要求的标准和数额过高；3、原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告对合同进行了备案，涉案房屋所在的2号楼整体竣工验收后，被告也及时向相关部门提交材料。但2015年底至2016.6.20因设立不动产登记中心导致政府职能调整，这期间确实存在房管局不接收新办房屋初始登记的情况；4、政策变更即不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。发生情势变更后，若仍要求被告按原合同约定承担延迟办理不动产首次登记的违约责任，对被告极为不公平,还将诱发大量恶意诉讼。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求或作出公正判决。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、被告是否存在违约行为。2、原告要求被告支付逾期办理不动产证违约金14169.4元有无事实和法律依据。围绕争议焦点，原告向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票复印件，证明原告已经全额支付案涉商品房购房款；3、首次缴纳物业费收据复印件，证明原告接受案涉商品房的具体时间；4、孟州市自然资源和规划局办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需材料公示牌照片，证明房屋所有权首次登记所需材料；5、孟州市政府网站截图-孟州市第一本不动产证颁发仪式，证明孟州市不动产中心的成立并未影响商品房首次登记的工作程序；6、物业用房备案登记表，证明物业用房备案登记时间；7、政府在线答复，证明机构改革并未影响不动产证的正常办理被告对原告提交的证据质证称，对原告证据1-5真实性均无异议，商品房买卖合同中是办理首次登记，并不是办理不动产首次登记，自2016年6月20日孟州市不动产局成立，之后所办理的均属不动产首次登记，合同对此并未明确表述。对证据6只是用于办理预售许可证，大唐名村小区为政府扶持城中村改造项目，被告于2015年取得该小区预售许可。对证据7在线答复有异议，是2020年对办理不动产权证的答复，而非对办理房屋所有权证的答复，因此被告对原告所买房屋早已进行预告登记。本院对原告提交的证据进行综合分析后，作如下认证，对于原告举的证据1-5，被告对其真实性无异议，本院对原告举证据1-5均予以确认。对原告所举证据6、7真实性未提出异议，且未提出实质性异议，本院对原告所举证据6、7予以确认。围绕争议焦点，被告未向本院提交证据。依据上述有效证据及当事人的庭审陈述，本院确认以下案件事实：原、被告于2016年10月24日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201610240009。原告以410989元购买被告开发的大唐名村名人居2号楼1单元13层21133号房，该房建筑面积为134.31平方米，合同第八条约定被告应当在2017年1月31日前将商品房交付给原告。合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第5条规定：“买受人自行办理房屋产权证书，费用自理。出卖人协助提供应有出卖人提交的相关资料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担”。合同签订后，原告按合同约定交付了房款、契税和维修基金等费用，被告于2017年2月18日向原告交付了所购商品房。2017年12月8日，原告所在的2号楼通过了孟州市不动产局的初步审定，孟州市不动产局并进行了公告。另查明，中国人民银行公布的1-5年贷款利率为4.75%。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告于2017年2月18日交付商品房，被告应于交房后90日内，即2017年5月19日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年12月8日才通过不动产登记部门审核，被告存在逾期办理不动产登记备案的违约行为。原告要求被告支付逾期办证违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告给付逾期办证违约金标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告主张的逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同约定被告应于2017年5月19日前完成向不动产登记机关备案，而被告于2017年12月8日才通过不动产登记部门审核，共计逾期203天，违约金计算为14114.66（410989元×4.75%×1.3÷365天×203天）。原告要求被告承担逾期办证违约金的计算标准，符合法律规定，本院予以采纳，被告辩称原告并未因逾期办证造成损失，违约金计算没有法律依据及原告要违约金计算标准和数额过高的抗辩理由不足，本院不予支持；被告辩称因政府职能调整，成立不动产登记中心过程中，影响办证时间，但被告未能提供相关证据予以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：限被告郑州一建置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告卢邑宁违约金14114.66元。驳回原告卢邑宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取为77元，由被告郑州一建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  李保全二〇二〇年六月二十三日书记员  胡晓芬