云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8993号上诉人（原审被告）：昆明尚信房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区黄土坡昆瑞路228号12幢1-601。法定代表人：唐多全，执行董事。委托诉讼代理人：陈荣泉，北京大铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨启，北京大铭（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李锦兵，男，1970年1月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明尚信房地产开发有限公司（以下简称“尚信公司”）因与被上诉人李锦兵房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初7271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人尚信公司的委托诉讼代理人杨启、被上诉人李锦兵及其委托诉讼代理人张万华到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人尚信公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判确认上诉人与被上诉人签订的FHY-2015-CW149《商品房购销合同》无效；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人李锦兵承担。其主要事实和理由为：一审法院认定事实不清。本案实际情况为：1.唐多全为上诉人公司法定代表人、执行董事；2.唐多全利用以上特殊身份关系，内外勾结运作，私自用上诉人公章、以上诉人名义，擅自将其个人债务转嫁为公司承担，并与被上诉人签订《商品房买卖合同》，以达到恶意侵占上诉人合法财产的目的，上诉人自始至终未实际收到过被上诉人的任何款项；3.以上事实上诉人公司其他股东均不知情，该“担保转嫁债务”已经违反公司法相关规定，依据合同法第五十二条第五项之规定，应当认定无效。而一审法院错误认定该合同效力，认定事实不清。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人李锦兵答辩称：上诉人的上诉请求及事实理由没有依据，请求驳回上诉请求。上诉人和被上诉人双方在借款到期后进行了结算，结算后用涉案房屋、车位以物抵债。虽然以物抵债时包含了部分高利息，但不能以此否定以物抵债合同的有效性。被上诉人也愿意与上诉人据实结算补清尚欠的购房款，请上诉人及时结算后将涉案车位交付给被上诉人。李锦兵向一审法院起诉请求：1.依法确认原告李锦兵与被告尚信公司签订的合同编号为FHY-2015-CW149《商品房购销合同》合法有效；2.依法判令被告将合同约定的坐落于昆明市五华区丰宁街道办事处枫桦园地下室第-1层385号车位交付给原告；3.依法判令被告支付从2015年12月31日起至2016年1月29日的延期交付房屋的违约金600元、2016年1月30日至2017年7月31日的延期交付房屋的违约金8768元（按照已付房款160000元的每日0.01%计算），以上合计：9368元；4.由被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院经审理确认以下事实：2014年11月14日，原告李锦兵通过中国建设银行账户，向案外人唐多全支付款项1600000元；通过中国农业银行账户，向案外人唐多全支付款项400000元。2014年11月15日，被告尚信公司向原告出具《借款收据》，载明“今借到李锦兵人民币贰佰万元整（￥2000000元）。借款利息为月利率5%，利息每月支付。借款期限为6-12个月，借款到期按时归还，如遇特殊情况延迟数日归还，按日计算利息”。该份借款《借款收据》该有被告公司财务专用章，并有被告工作人员廖某签字。2015年8月4日，被告法定代表人唐多全、被告工作人员廖某等人出具《应付李锦兵本息明细》，当中载明计息天数两个月十九天，应付本金2000000元，应付利息263333元。2015年8月7日，被告出具《李锦兵本息支付明细》，当中载明应付李锦兵本息合计2263333元，“以枫桦园项目住宅及车位抵偿应付款项2250930元”，并对具体用于抵偿债务的房屋编号、建筑面积、成交总价进行记录，同时还记载“综上所述，应付李锦兵款项余额12403元”。该份《李锦兵本息支付明细》加盖有被告公司财务专用章，并有被告工作人员廖某签字。2015年8月7日，原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：FHY-2015-CW149，合同登记号KM2015090259305），约定被告将项目名称为“枫桦园”（建设工程规划许可证号：建字第530101201400330号）地下室第-1层车位385号房出售给原告，房屋套内建筑面积12.19平方米，总金额160000元，并应当于2015年12月30日前交付该房屋。同时该合同对逾期付款、逾期交房的违约责任作出约定。同日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告交纳的车位款160000元。一审法院认为：依法成立并生效的合同，合同当事人应当全面履行自己的义务。以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定等情形的合同，合同无效。本案争议的《商品房购销合同》及其补充协议签订前，订立有民间借贷关系，并就双方借贷关系的借款本金、利息进行清算。双方系依据债权债务关系的结算结果，达成将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系的合意，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化及合意的达成，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，原、被告通过房屋买卖以清偿到期债务的交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。据此，一审法院确定原、被告签订《商品房购销合同》（合同编号：FHY-2015-CW149，合同登记号KM2015090259305）及其补充协议合法有效。原告主张依法判令被告交付《商品房购销合同》约定房屋给原告；并主张被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，依据《商品房购销合同》中对双方权利义务的约定，应当认为在合同履行过程中，原告应当先行支付全部购房款后，被告方有义务向其交付房屋。依据在案的《李锦兵本息支付明细》及《收据》，可以确定，本案所涉房屋用以抵偿的债务中，包含超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的债务，故虽被告已经出具收到购房款的《收据》，但应当认为原告尚未完成己方的合同款支付义务，进而对原告主张交付房屋并支付违约金的诉讼请求，因缺少事实及法律依据，一审法院予以驳回。被告抗辩认为双方签订的《商品房购销合同》存在无效情形。一审法院认为，双方在民间借贷关系按5%计算利息，确超出法律、司法解释规定，但不影响本案所涉《商品房购销合同》的成立和生效。对于超过年利率36%无效的利息约定，当事人可以另行提起诉讼主张权益。被告抗辩认为实际借款人为案外人唐多全。一审法院认为，依据在案的《借款收据》《李锦兵本息支付明细》《收据》，以及借贷关系发生时，案外人唐多全系被告法定代表人的事实，可以确定原、被告间存在借贷关系，且该借贷关系与本案所涉房屋买卖合同关系相关联。据此，对被告的上述项抗辩意见，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百四十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十七条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、原告李锦兵与被告昆明尚信房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》（合同编号：FHY-2015-CW149，合同登记号KM2015090259305）合法有效；二、驳回原告李锦兵的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告昆明尚信房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理确认的法律事实与一审认定事实相符。综合诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案《商品房购销合同》的效力及法律后果如何？上诉人尚信公司所提该合同系其法定代表人唐多全利用职务之便擅自与被上诉人签订、对上诉人不发生效力的主张能否成立？本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承担。本案中，唐多全代表上诉人与被上诉人签订《商品房购销合同》，并在合同上加盖上诉人公司公章，双方意思表示真实，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。唐多全在该合同上盖章时的身份系上诉人公司法定代表人，其在该合同上加盖上诉人公章的行为，表明其系以上诉人公司名义对外签订合同，涉案合同的法律后果依法由上诉人承担。关于上诉人主张唐多全系基于个人债务对外签订合同、未经公司股东会或股东大会决议，违反上诉人公司章程规定、故合同无效的抗辩意见。首先，就相应基础债务而言，被上诉人作为出借人配合付款凭证提交有“借款人”为上诉人、由上诉人公司工作人员廖某签字、并加盖上诉人公司财务专用章的《借款收据》，加之，此后上诉人亦向被上诉人进行还款，上诉人自己也举证其向被上诉人还款的数份银行转账凭证及还款明细，能够证实被上诉人与上诉人存在基础债务关系的主张。上诉人抗辩该债务为其法定代表人唐多全个人债务、其系代唐多全向被上诉人还款，但未提交充分反驳证据，本院不予采信。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十条规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。即使唐多全与被上诉人签订涉案《商品房购销合同》的行为超越其代表权限，除被上诉人知道或者应当知道唐多全超越权限的以外，该代表行为对上诉人仍为有效。本案中，上诉人既未举证证实唐多全超越法定代表人权限，也未举证证实被上诉人知道或者应当知道唐多全超越权限的事实要件，其应承担举证不能的不利后果，故涉案《商品房购销合同》对上诉人具有法律约束力，上诉人的抗辩主张均不能成立。综上所述，上诉人尚信公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人昆明尚信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年六月十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇