宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0291民初650号 原告：宁波如佳物业服务有限公司，住所地：宁波市海曙区前丰街18弄41号（1-2）室，统一社会信用代码9133020357052843XT。 法定代表人：欧阳晔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑燕明,浙江清收易律师事务所律师。 被告：高波，男，1963年8月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：高原,浙江联吉律师事务所律师。 原告宁波如佳物业服务有限公司与被告高波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告代理人郑燕明到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波如佳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付物业费30879.98元。事实和理由：原告系物业管理企业，于2015年1月1日至2016年12月31日期间一直接受欧宝花苑业主委员会的委托，为该区域提供物业服务，并签订了《物业服务合同》。《物业服务合同》载明，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓住宅、经营用房（酒店）的服务费为1.8元每平米每月，办公用房的服务费为2.8元每平米每月，共有部位、公用设备设施日常维修费为2元每平米每年。被告系欧宝花苑（即位于宁波市业主，拥有办公用房面积总计567.19平方米，公寓住宅、经营用房（酒店）面积总计47.91平方米，应付物业综合服务费29032.10元，公共维修费1847.88元，总计30879.98元。上述物业费被告至今未付。原告认为：缴纳物业费用是业主的基本义务，被告拖欠物业费的行为最终损害的是小区全体业主的利益，为督促业主主动缴费，原告曾以公告通知、电话、邮寄等多种方式催讨，但被告迟迟不予缴纳，其行为严重侵害了原告的合法权益，现根据《物业管理条例》的有关规定向法院起诉，望法院判如所请。 被告辩称，1.本案原告对其主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条对诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告称其提供的服务期为2015年1月1日至2016年12月31日，《物业服务合同》约定了物业费每一至二个月缴纳一次，即被告应在2016年12月31日支付最后一期物业费，至今已超三年，故原告主张已超法定诉讼时效；2.本案诉讼时效不曾发生中止、中断的事由。被告的地址及手机信息均正确且从未变更，手机一直畅通，但被告从未收到原告的任何催讨信息；3.被告名下房屋大部分是租给宾馆及其他人，在租赁合同中约定了物业费由承租人承担，该情况被告也已事前告知原告，故原告在明知该情况后也从未向被告主张过物业费；4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”该解释将书面催交作为物业公司主张物业费的前提条件，意在提醒物业公司应在诉讼时效期间内及时主张其权利。本案原告从未向被告催交，故人民法院不应当支持原告的诉讼请求。综上，被告认为原告提出的主张已超过法定的诉讼时效，为维护被告的合法权益，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院查明如下事实： 2013年7月1日，宁波海曙如佳物业服务有限公司（系原告曾用名）与宁波国家高新区欧宝花苑业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定合同期限为2013年7月2日至2015年6月30日，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓住宅、经营用房（酒店）的服务费为1.8元每平米每月，办公用房的服务费为2.8元每平米每月，共有部位、公用设备设施日常维修费为2元每平米每年。合同载明“乙方（即本案原告）确定先服务后收费，即服务的第二个月开始收取物业管理服务费；本物业管理服务费用每一至两个月交纳一次”。后原告与宁波国家高新区欧宝花苑业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定合同期限为2015年7月1日至2016年6月30日，物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，公寓住宅、经营用房（酒店）的服务费为1.8元每平米每月，办公用房的服务费为2.8元每平米每月，共有部位、公用设备设施日常维修费为2元每平米每年。合同载明“乙方（即本案原告）确定先服务后收费，即服务的第二个月开始收取物业管理服务费；本物业管理服务费用每一至两个月交纳一次，（装潢垃圾清运费例外）”。此后，原告依约对宁波国家高新区欧宝花苑业主委员会所在区域进行物业服务管理，至2017年1月1日零点服务结束。 被告高波系欧宝花苑（即位于宁波市业主，拥有办公用房面积总计567.19平方米，公寓住宅、经营用房（酒店）面积总计47.91平方米。 以上事实由原告提供的《物业服务合同》、《宁波市鄞州区新明街道新晖社区居委会证明》、《新明街道物业管理服务站告知书》及原、被告的庭审陈述予以证明。 本院认为，原告与宁波国家高新区欧宝花苑业主委员会签订的物业服务合同，双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，本院认定有效。该物业服务合同对小区业主均有约束力。被告系欧宝花苑业主，拥有办公用房面积总计567.19平方米，公寓住宅、经营用房（酒店）面积总计47.91平米。本案的主要争议焦点为原告主张是否超出诉讼时效。1987年1月1日起施行的民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布的2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”按照双方约定，物业管理服务费用可每一至两个月交纳一次，先服务后收费，即服务后的第二个月开始收取物业管理服务费。原告至2017年1月1日零点服务结束，被告最迟应于2017年1月31日前付清2016年11月、12月份管理服务费，原告于2020年1月21日向本院邮寄方式递交起诉材料，故对于该部分管理服务费主张，本院予以支持。原告在本案的其他诉讼请求已超过民法通则第一百三十五条、民法总则第一百八十八条规定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告高波支付原告宁波如佳物业服务有限公司自2016年11月1日起至2016年12月31日止的物业管理服务费3553.77元于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波如佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费572元，减半收取286元，由原告宁波如佳物业服务有限公司负担252元（已预交），由被告高波负担34元，于本判决书生效之日起七日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 审 判 员 谢国斌 二〇二〇年六月二十二日 法官助理周婕 代书记员 赵春丽