辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6836号上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：赵钰琛，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵庆波、王大可，辽宁德帮仲达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：管闯，男，汉族，1981年3月27日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李济含，女，满族，1983年3月15日出生，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：李济含，女，满族，1983年3月15日出生，住沈阳市铁西区。上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司（以下简称“国际纺织服装城”）与被上诉人管闯、李济含商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初9489号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。国际纺织服装城上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法判决驳回被上诉人一审诉讼请求,2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、判决适用法律错误。一审法院认定承担违约责任的方式适用法律错误。双方合同约定的承担违约责任方式为继续履行，上诉人也从未中断办理竣工验收手续、完成初始登记的工作，并向法院提供了相关证据。该行为既是采取补救的方式又是继续履行合同义务的行为，一审法院未适用《合同法》第107条规定属适用法律错误。一审法院认定上诉人应支付违约金适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定，确定违约金属适用法律错误，适用该条款的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”，而本案双方约定了继续履行的违约责任，应适用《合同法》第107条。二、关于诉讼时效的问题。若主张以支付违约金或赔偿方式承担违约责任，则本案已过诉讼时效。本案不存在持续违约行为。上诉人已经完成全部竣工验收工作并提交了充分证据予以证明，因政府拒不出具备案文书，也不移交房产部分办理初始登记，是政府的行为所致，对于上诉人属于不可抗力。管闯、李济含辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。管闯、李济含向一审法院起诉请求：被告给付从2016年1月1日开始截止到2016年12月31日前，由于被告原因造成逾期办理产权登记造成的延期违约应该按照每日万分之二的违约金赔偿原告经济损失39265元；由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2013年7月签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告管闯、李济含购买被告开发的沈阳市铁西区房屋，总价款537887元。合同第15条关于产权登记的约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖出人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由出卖人（被告）继续协助买受人办理产权证。合同签订后，原告向被告交纳了购房款。原告于2013年7月27日办理入住手续，被告给原告出具房屋准住通知单。涉案房屋已于2013年7月31日备案，但至今尚未取得房屋初始登记批复。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告实际向原告交付商品房的时间为2013年7月27日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于原告要求被告给付从2016年1月1日开始截止到2016年12月31日的逾期办理产权登记造成经济损失的诉求，被告现提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，对原告自立案之日起向前追溯3年即2016年6月18日至2016年12月31日的违约金予以支持。关于被告辩称原被告所签订合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。一审法院认为，被告因提供产权登记资料存在延期情况是导致原告至今尚未取得房屋初始登记批复及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案双方签订的合同没有约定违约金，违约金应按上述司法解释的规定标准计算。酌定按照银行贷款基准利率的百分之一百三十计收逾期贷款利息，即16417.12元（按照人民银行同期贷款利率计算，以原告已付购房款总额537887元为基数，自2016年6月18日起计算至2016年12月31日）*130%=16417.12元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告管闯、李济含逾期办理房屋权属登记备案违约金16417.12元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取391元，由原告承担210元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担181元（原告已预交，由被告直接给付原告）。二审中，上诉人提供证据，商品房屋首次登记证明复印件一份，证明案涉房屋具备办证条件，我方按照合同约定的承担违约责任。被上诉人质证意见，现在可以办理，但是我现在诉的是2016年。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。关于上诉人国际纺织服装城提出双方合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续协助买受人办理产权证，一审法院判决适用法律错误的主张。本院认为，虽然双方合同约定出卖人逾期办证承担违约责任的方式为继续办理，但上诉人已超过合同约定时间多年，至今未能履行办证义务，明显超出合理期限。一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《民法总则》关于诉讼时效的规定，判令上诉人承担向被上诉人给付逾期办证违约金的违约责任并无不当，本院予以确认。综上所述，国际纺织服装城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费782元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  王虹二〇二〇年六月二十八日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。