河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初384号 原告：郭明磊，男，汉族，1981年11月28日出生，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：贺海东，河北振功律师事务所律师。 被告一：河北华筑房地产开发有限公司 法定代表人：邸斌职务：经理 住所地：河北省保定市涞水县经济开发区（北区）创业大道南侧 统一社会信用代码：9113019258816569X9。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：王迪，男，汉族，1989年9月8日生，公司法务，住高碑店市。 被告二：北京汇众聚合科技有限公司 法定代表人：张欣职务：执行董事 住所地：北京市房山区 统一社会信用代码：91110228MA01EFT50J 委托诉讼代理人：赵锋，男，汉族，1976年10月23日出生，住北京市，该公司法务。 被告三：我爱我家房地产经纪有限公司 住所地：北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号统一社会信用代码：911101157001735358。 法定代表人：谢勇职务：董事长 委托诉讼代理人：杜瑶瑶，女，汉族，1991年10月3日出生，住山东省诸城市，该公司法务。 委托诉讼代理人：张子宽，男，1995年7月11日出生，汉族，住陕西省太原市迎泽区，该公司法务。 原告郭明磊诉被告河北华筑房地产开发有限公司（下称华筑公司）、北京汇众聚合科技有限公司（下称汇众公司）、我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭明磊的委托诉讼代理人贺海东、被告河北华筑房地产开发有限公司的委托代理人马昌顺、王迪，被告北京汇众聚合科技有限公司委托代理人赵锋，我爱我家房地产经纪有限公司杜瑶瑶、张子宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭明磊向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告一签订的《商品房买卖合同》，并要求被告一退还原告已交房款人民币844680元且支付占用资金期间的利息，其中利息以844680元为基数，自2018年12月4日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算；以844680元为基数，自2019年8月20日起至实际退还之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算；二、判令被告一解除原告所购房屋的备案登记；三、判令被告二、被告三退还原告已付团购服务费人民币60000元；（以上第一、三项不含利息金额合计904680元）事实与理由：一、原告与被告一签订的《商品房买卖合同》应予解除。（一）原告与被告一签订《商品房买卖合同》的背景及目的。原告是在2018年12月4日通过被告三的推介得知涉案项目，当时被告三向原告推介被告一开发建设的位于河北省涞水县项目，被告三向原告宣称该项目已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等，原告听其介绍后被教育、交通等配套设施所吸引，并到被告一售楼处现场查看。被告一工作人员同样告知原告涉案项目已签约衡水中学，购买项目房屋能够享受精英教育，同时交通便利，通过城铁15分钟抵达北京等。原告听被告一、被告三这样介绍，并在项目现场围挡清晰的看到被告一公开对外宣传“已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等”，当时信以为真，在此情况下原告才购买被告涞水新城人才家园4号地11号楼1806号房。也正是被告一、被告三向原告介绍“已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等”，原告才购买涉案房屋，希望以后能够给孩子一个好的教育，因为能够让孩子上衡水中学是无数家长梦寐以求的，原告也不例外；另外，能够以一平米相当于北京境内几分之一甚至十分之一的单价购买到以十几分钟如此短时间达到北京的房屋，原告认为是非常经济、幸运、幸福的事，前述教育、交通等配套正是原告购买涉案房屋的目的所在。（二）原告要求解除《商品房买卖合同》的理由与依据。1、原告要求解除《商品房买卖合同》的理由为被告一虚假宣传及规划变更。原告签订《商品房买卖合同》前，被告一曾向原告宣传介绍涉案项目已签约衡水中学且双城铁，但截至目前，被告一宣传的交通线未见踪影，原告要求被告一提供其与衡水中学已签约的合同文本，被告一也不予提供。原告于近期通过衡水市教育局联系衡水中学被告知，衡水中学肯定没有和被告一签订任何协议，故此被告一构成虚假宣传。原告起诉前听说被告一曾经在2019年9月24日下午组织小部分业主在被告一处召开规划变更说明会，被告一涉嫌对涉案房屋所在四号地规划变更，主要变更为将地下五层改为地下三层。2、原告要求解除《商品房买卖合同》的依据为买卖合同第十四条约定以及《合同法》第九十四条第（四）项之规定。原告与被告一所签买卖合同第十四条约定，被告一发生规划变更应在10日内书面通知原告，如未按期书面通知原告有权解除合同，原告在接到书面通知之日起15日内有权解除合同。在确定被告一规划变更的前提下，依据买卖合同约定，买卖合同应予解除。鉴于原告购买涉案房屋的目的在于被告一宣传的交通、教育等配套设施，但由于衡水中学并未与其签订任何协议且双城铁不存在，导致原告购买涉案房屋的目的无法实现，依据合同法第九十四条第（四）项的规定，原告享有法定解除权。综上，无论是约定解除权还是法定解除权，原告均享有合同解除权，买卖合同应予解除。 二、被告二、被告三应退还收取的团购服务费60000元。（一）被告三存在虚假宣传，其行为违反了《商品房销售管理办法》之规定。被告三作为房地产经纪公司在推介房屋前应审查房屋所在项目手续是否齐全，并应如实告知原告该项目规划、配套等是否属实，在确定前述问题无误后再行推介。然被告三未经审查并以虚假宣传形式向原告推介该项目，导致原告在重大误解的情况下购买了该项目房屋，其行为违反了《商品房销售管理办法》之规定。（二）原告缴纳60000元服务费用以享受折抵100000元购房款的优惠，在买卖合同应予解除的情况下，被告三收取服务费的基础不复存在，故此，团购服务费也应予退还。（三）原告是在被告三推介下与被告一签订买卖合同，原告并不认识被告二，被告二也未提供任何服务，只是被告三要求将服务费转至被告二，故此被告三应与被告二共同退还收取的服务费。综上所述，恳请法院支持原告诉求，维护弱势群体合法权益。 被告华筑公司辩称：第一，关于涉案房产教育交通等配套的宣传仅属于要约邀请，不存在原告所述虚假宣传和诱导原告签订合同的行为；二、涉案房产所在楼栋发生的底下楼层变更并不对原告所购房屋的质量和使用性质造成任何影响，不属于合同约定的被告应履行通知义务或原告有权解除合同的情形；三、原告所述的合同目的无法实现之说没有事实根据和证据支持，不符合合同法关于合同目的规定的立法本意，原告据此要求解除合同不成立。综上，被告认为原告要求解除合同没有依据，应依法予以驳回。 被告北京汇众辩称：一、不同意原告的诉请；二、同意被告一的答辩意见。 被告我爱我家公司答辩：不同意原告的诉请，没有收到所谓的团购服务费，不承担返还义务，不存在虚假宣传，我们是按照开发商的宣传手册进行宣传的。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据一、我爱我家官网截图，由我爱我家官网打印，证明目的是：邱洋洋及高松为我爱我家工作人员，其推介为履行职务行为，代表我爱我家。 证据二、原告与我爱我家经纪人邱洋洋微信聊天记录，由原告微信提取，证明目的是：邱洋洋向原告推介人才家园项目，结合证据一证明其履行的是职务行为，代表我爱我家公司。 证据三、业主于庆与我爱我家经纪人高松微信聊天记录，由业主于庆提供，结合证据一证明高松为我爱我家工作人员，其要求业主于庆将6万元服务费转账给汇众聚合公司，原告将款项支付给汇众聚合公司也是我爱我家要求的。 证据四、包含原告在内的业主与我爱我家高管交谈视频，由业主赵刚（另案原告周菊秋之子）录制，证明目的是：我爱我家高管承认汇众聚合公司为其下游公司。 证据五、项目推介手册、宣传折页、华银地产集团官网截图、现场围挡视频（与证据四刻录在一张光盘里）、华筑公司工商资料，其中：1、项目推介手册及宣传折页由华筑公司提供；2、华银地产集团官网截图从其官网打印而来；3、现场围挡视频从现场手机录制；4、华筑公司工商资料从国家企业信用公示系统打印。证明目的是：1、华筑公司为华银地产集团子公司，统一以华银地产集团名义对外宣传。2、华筑公司存在虚假宣传行为，虚假宣传的内容包含已签约衡水中学（内容明确具体）；四高速、双城铁、立体交通网；京太客运专线过涞水并设站15分钟直达西客站、917公交设站并直达六里桥等。3、原告是在华筑公司虚假宣传并诱导的情况下才签订的认购协议及买卖合同。 证据六、《认购协议》、《商品房买卖合同（草签）》，由原告与华筑公司签订，证明目的是：1、华筑公司在《认购协议》上标注了“我爱我家”，证明涉案房屋属于我爱我家公司推介的房源，我爱我家公司应退还服务费。2、原告与华筑公司存在房屋买卖合同关系以及双方对各自权利义务的约定（存在权利义务不对等情形），重点提示：（1）第二章第三条第2项约定建筑层数为地上34层、地下5层；（2）第三章第六条第2项约定房屋总价款为人民币844680元；（3）第六章第十四条约定双方签订合同后如发生规划变更，华筑公司应在10日内书面通知原告，未通知的原告有权解除合同，通知后如果原告不接受规划变更，也有权解除合同。3、认购协议及买卖合同中房款总金额存在差额，是因为缴纳6万服务费折抵10万购房款及其他折扣。 证据七、已付房款收据，由华筑公司开具，证明目的是：原告向华筑公司支付了购房款844680元，与原告起诉金额一致。 证据八、服务费收据，由汇众聚合公司开具，证明目的是：原告在我爱我家推介并经我爱我家及华筑公司宣传后购买涉案房屋，由汇众聚合公司开具了金额为6万元的服务费收据。 证据九、华筑公司组织部分业主召开四号地规划变更说明会的视频（与证据四刻录在一张光盘里），由参加会议的业主提供，证明目的是：2019年9月24日下午，华筑公司组织部分业主在华筑公司办公室召开了四号地规划变更说明会，确定四号地规划变更，主要是原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。 证据十、业主高鹏杰证明、高鹏杰身份证复印件、证人出庭作证申请书，证明目的是：1、结合证据九（证据九中积极发言的即为业主高鹏杰）证明人才家园一期四号地12号楼1502室业主高鹏杰参加了华筑公司于2019年9月24日下午组织部分业主召开的规划设计变更说明会。2、结合证据九证明会议主要内容是通知业主原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。3、原告按照民事诉讼法规定在举证期内向贵院提交了高鹏杰出庭作证的书面申请，高鹏杰为原告作证符合法律程序。 证据十一、业主叶兰拍摄的视频（与证据四刻录在一张光盘里）、证人出庭作证申请书（与证据十写在一起了），证明目的是：1、结合证据九（证据九中积极发言的业主高鹏杰右边即为业主叶兰）证明人才家园一期四号地3A号楼业主叶兰参加了华筑公司于2019年9月24日下午组织部分业主召开的规划设计变更说明会。2、结合证据九证明会议主要内容是通知业主原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。3、原告按照民事诉讼法规定在举证期内向贵院提交了叶兰出庭作证的书面申请，叶兰为原告作证符合法律程序。 证据十二、河北政务服务网（网址：××／ａｒｔ／2020／2／19／ａｒｔ_618_60538.ｈｔｍｌ）《关于涞水新城.人才家园一期4＃地项目规划设计变更方案的公示》打印件，由河北政务服务网打印，证明目的是：涞水县自然资源和规划局网上公示了涞水新城人才家园一期4＃地规划设计变更的方案，涉案房屋所在地块确实发生了规划变更，变更处主要是地下五层改为了三层、地下三层改为了地下一点五层，结合证据六、证据九、证据十、证据十一，原告有权解除买卖合同。 证据十三、2018年7月25日作出的（2018）冀0623民初648号民事判决书一份，证明该案与本案虽不是一个项目，但该案案情和起诉理由极其相似，贵院以业主存在重大误解支持其撤销所签协议，本案中原告同样是基于华筑公司宣传的交通、教育等设施才购买的房屋，也存在重大误解，也应撤销或解除所签合同。原告在举证期内向贵院申请了调取甄术元案卷宗，用来对比该案与本案案情和证据情况存在哪些不同，以确定贵院是否应当作出结果相反的判决。 被告华筑公司的质证意见是1、针对证据一、二、三、四：上述证据与被告一无关，被告一不发表具体意见。2、针对证据五：（1）对项目推介手册、宣传折页及现场围挡视频的真实性不予认可；（2）对官网截图及被告一工商资料的真实性予以认可；（3）该组证据除仅能说明被告一系河北华银房地产开发有限公司的全资子公司外，不能证明其他目的；被告一不存在虚假宣传，签订买卖合同系原告的真实意思表示，被告一不存在诱导行为，现有证据也不能证明被告一在签订买卖合同时存在诱导行为；（4）关于交通及学校的配套宣传问题，从证据形式及内容角度讲，仅属于要约邀请，也并不必然导致对购房人是否签订买卖合同产生决定影响；况且，学校及交通配套的问题，均涉及到了政府部门的战略定位、与相关单位的合作及未来发展的系列问题，并不代表原告在购买房屋后马上或未来具体多长时间内配套必须全部到位，宣传资料中也并没有明确上述配套的实际落地问题，因此，被告一不存在虚假宣传或诱导原告的行为；（5）公共配套的问题，原告作为购房者，在处理这一重大民事行为活动时，签订合同前也应对相关信息进行基本了解与核实，原告在知晓后才与被告一签订的买卖合同，这完全系原告真实自愿的意思表示。3、针对证据六：（1）对该证据的真实性无异议，但不能证明原告所讲的系在被告一虚假宣传的情况下才订立的该合同；（2）合同第六章第十四条与本案不具有必然的关联性，依据该条款及《商品房销售管理办法》第24条的规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的机构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人在接到变更通知后才有权作出是否解除合同的意思表示，本案中的变更情形不属于上述情形，也不对原告构成上述影响，不属于原告解除合同的法定或约定情形。4、针对证据七：真实性无异议。5、针对证据八：真实性无异议。6、针对证据九：与我们无关。7、针对证据十：反应的内容无异议。8、针对证据十一、十二：对证明事项中反映的涉案项目发生地下层数变更的基本事实无异议，但不构成原告解除合同的法定或约定情形。对原告主张的证人交通费、误工费的真实性不予认可，也非必然发生。9、针对证据十三：内容中反应的涉案房屋发生变更的事实无异议。 被告汇众公司的质证意见是：对证据一、二、三、四、五、六、七、八与我公司无关，不进行质证；对证据九是我们开的，真实性认可；其余十、十一、十二、十三与我公司无关，不质证。 被告我爱我家的质证意见是：对证据一真实性认可；对证据二微信聊天记录来源不明，真实性不认可，无法核实聊天双方的身份，证明目的不认可；证据三与证据二质证意见一致；证据四真实性关联性合法性均布认可，视频中身份无法核实；其他证据质证意见同被告一和被告二。 被告华筑公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 涉案房屋的预售许可证一份（原件返还），证明涉案房屋已经取得了预售许可，可以完全印证被告一所说的涉案房屋完全能够正常继续履行不存在原告所称的解除合同的事实及法定情形。 原告对被告一的质证意见是：一、认可预售许可证的真实性及关联性；二、对预售许可证的合法性不予认可，具体理由为：1、虽然预售许可证由涞水县行政审批局颁发，但不能因此即认定其具备合法性；2、我国《商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。同时《商品房预售管理办法》第七条规定开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。以上两条中均提到了投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，而四号地涉案房屋所在楼栋分别办理的预售许可证，那么预售许可证上对应的楼栋在办理预售许可证时其投入的开发建设资金应达到各预售许可证所载全部楼栋总投资的25%以上，但截止到2019年12月11日案件第一次诉讼庭审时，四号地才有五栋楼建设到地上二层或三层，依据原告与华筑公司签订的预售合同约定地上建筑层数为34层，而预售许可证颁发时间分别为2018年10月25日、2018年11月15日、2018年12月20日，依此反推在华筑公司申请、涞水县行政审批局颁发四号地预售许可证时并不满足商品房预售管理办法第五条、第七条的规定（华筑公司也并未提交投入开发建设的资金达到总投资25%以上的证明），属于违规办证。三、对华筑公司的证明目的不予认可，华筑公司提交涉案房屋预售许可证的目的在于证明涉案项目手续齐全、项目合法，但基于其提交的预售许可证缺乏“合法性”（具体理由详见上述第二条）要素而并不具备证据效力，故此对其证明目的不予认可，原告与华筑公司签订的商品房预售合同属于无效。 被告二、三对被告一提交的证据无异议。 被告汇众公司为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 2020年5月15日关于涞水新城华银城项目合作渠道的说明，证明开发商完全知晓团购服务费的事情，并且所有的享受了优惠，不同意退还团购费。 原告对被告三提交的证据发表如下质证意见：对该证据真实性及证明目的不予认可，原告缴纳团购服务费的目的是享受折抵购房款十万元的优惠，在原告与华筑公司签订的买卖合同应被解除或撤销的情况下，原告享受折抵购房款的目的无法实现，缴纳的团购服务费应退还。 被告一、三对被告二的证据有无异议。 被告我爱我家庭审中未提交证据。 综合本案及原、被告发表的举证、质证意见，本院认为，原、被告提交的证据均符合证据三性的规定，本院予以确认。 本院审理后确认如下法律事实：原告通过被告二汇众聚合的推介于2018年12月4日与被告一华筑公司草签了《商品房买卖合同》，原告向被告一交纳房屋款844680元。被告二汇众聚合于2018年12月4日收取了原告团购服务费60000元，并由公司出具了加盖财务章的收据一张。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同约定，交纳房屋购房款，庭审中被告向本院提交涉案房屋的预售许可证，证明涉案房屋已经取得了预售许可，涉案房屋完全能够正常继续履行。原告以被告华筑公司变更规划为由请求解除买卖合同，被告华筑公司并未构成根本性违约，不影响合同目的实现，故原告的诉讼请求本院不予支持。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条之规定，判决如下： 驳回原告郭明磊的诉讼请求。 案件受理费减半收取计6123元，由原告郭明磊负担。 如不服本判决，可自本判决收到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张会敏 二〇二〇年六月二十四日 书记员  马 硕