福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4015号 原告：林飞，女，1982年3月17日生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：罗兴声，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律师。 被告：福安市缘友食品店，住所地福建省宁德市福安市阳头广场南路142号。 经营者：杨惠玉。 委托诉讼代理人：杨团玉，女。 委托诉讼代理人：刘寿安，福建平达律师事务所律师。 原告林飞与被告福安市缘友食品店返还原物纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告林飞及其委托诉讼代理人罗兴声、张华忠，被告福安市缘友食品店的委托诉讼代理人杨团玉、刘寿安到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 林飞向本院提出诉讼请求：1.判决福安市缘友食品店将福安市阳头广场南路142号第一层店面腾空返还林飞；2.判决福安市缘友食品店向林飞支付自2019年10月21日至实际腾房日的房屋占有使用费（每月5000元，房屋占用费暂计到2019年12月22日为15000元）。事实与理由：2019年8月21日林飞在福安市人民法院淘宝网开展的“福安市”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价114万元买受该房产，林飞按约通过转账支付了买受款到福安市人民法院执行账户。福安市人民法院于2019年9月23日作出（2018）闽0981执恢76号民事裁定书，确认将福安市阳头南湖金沙小区东2号（地址标准化规范后变更为：福安市广场南路142号）房产的所有权转移至林飞名下。林飞办理该房产过户登记手续，于2019年10月21日取得不动产权证书，证号：闽（2019）福安不动产权第12123号。福安市缘友食品店在福安市阳头广场南路142号第一层经营食品店，林飞取得上述房产所有权后，福安市缘友食品店未将店面返还林飞，也拒不向林飞支付租金，故提出上述诉求。 福安市缘友食品店辩称，2017年9月22日，杨惠玉与郭杏林签订租赁合同，约定将坐落于福安市南湖金沙小区2号店面出租给杨惠玉从事副食品经营，并约定租期5年，租金6万元／年，5年共计30万元一次支付，杨惠玉以当时享有的30万元债权作为租金支付，并于租赁合同签订后在该店面经营福安市缘友食品店。综上，福安市缘友食品店取得租赁合同合法有效，林飞的诉求没有事实与法律依据，请求驳回林飞的诉求。 本院经审理认定事实如下：1.案涉房产门牌号原为福安市阳头南湖金沙小区东2号，后经地址标准化规范后变更为福安市阳头广场南路142号,房产原所有权人系郭杏林，并于2014年9月10日办理抵押登记。 2.申请执行人兰建华和被执行人郭杏林、刘丽金、郭丛茂、郭丛枝、连廷英民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2016）闽0981执3218号执行裁定书裁定查封、拍卖被执行人郭杏林名下的坐落于福安市阳头南湖金沙小区东2号的房产，并在上述房产外粘贴执行裁定书及搬迁通知书。嗣后，本院依法在淘宝网上进行公开拍卖案涉房产，2019年8月22日林飞以最高竞价114万元买受。本院于2019年9月23日作出（2018）闽0981执恢76号执行裁定书，裁定解除上述房产的查封，注销上述房产原产权证,将上述房产过户给林飞。林飞于2019年10月21日取得案涉房产的不动产权证［证号：闽（2019）福安市不动产权第0012123号］。在此期间，福安市缘友食品店未向本院提出任何异议。 3.2017年9月22日，杨惠玉（承租方）与郭杏林（出租方）签订《店面租赁合同》，约定：“一、出租方有店面壹透，坐落于福安市阳头南湖金沙小区东2号店面，面积约37平方米，现租给承租方从事副食品经营。二、租赁期限：自2017年9月22日起至2022年9月21日止，为期5年。三、租金数额及交付期限、方式：每月租金伍仟元，每年租金合计陆万元，五年的租金即叁拾万元整一次性交清。（租赁期间内租金不得上涨）……”租赁合同签订后，杨惠玉在该店面经营福安市缘友食品店至今。林飞要求福安市缘友食品店腾空返还案涉店面未果，遂提出上述诉求。 上述事实，有双方当事人的陈述以及提供的证据等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，林飞通过司法拍卖拍得了案涉房屋,且案涉房屋于2019年10月21日已过户登记至林飞名下,故自2019年10月21日起案涉房屋的所有权归林飞所有。本案争议焦点在于福安市缘友食品店占有使用案涉店面是否具有合法依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。因此，承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价，杨惠玉主张其与郭杏林签订的《店面租赁合同》合法有效，并以其对原所有权人郭杏林儿子享有的30万元债权作为租金，但既未向本院提供借条，亦未提供转款凭证等相应证实债权存在的证据，且即便上述债权存在,也应由杨惠玉根据合同的相对性依法另行主张，故杨惠玉实际未支付房屋租金,双方之间不排除名为租赁,实为以房屋租赁权抵债。退一步说，即使案涉《店面租赁合同》客观真实，该合同签订于2017年9月22日，而案涉房屋于2014年9月10日办理抵押登记，故杨惠玉享有案涉店面的租赁、使用权时间晚于案涉店面抵押权设立的时间，本案属于租赁物“先抵押后出租”的情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，若租赁房屋在出租前已设定抵押权，则可作为买卖不破租赁的除外条件。因此，林飞有权要求实际占有人迁出并返还案涉店面，杨惠玉作为福安市缘友食品店的经营者，案涉店面亦是福安市缘友食品店的经营场所，林飞诉请福安市缘友食品店将福安市阳头广场南路142号第一层店面腾空返还林飞，合法合理，予以支持。关于林飞主张福安市缘友食品店支付自2019年10月21日起至实际腾房日的房屋占有使用费之诉讼请求,林飞取得案涉店面所有权时，郭杏林就丧失了对该店面的出租权，该店面的财产权益就归属于林飞，福安市缘友食品店依法应向林飞支付占有使用期间的使用费，占有使用费的标准可参照原《店面租赁合同》约定的租金标准5000元／月计算，时间自林飞合法取得案涉店面所有权之日起，即自2019年10月21日起计至交还店面之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福安市缘友食品店应于本判决生效之日起十日内将位于福建省福安市阳头广场南路142号第一层店面腾空并返还给林飞； 二、福安市缘友食品店应于本判决生效之日起十日内向林飞支付房屋占用费（从2019年10月21日起至交还店面之日止，按5000元/月的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费675元，由福安市缘友食品店负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  郑彬强 人民陪审员  李 明 二〇二〇年六月八日 法官助理缪玮婷 书记员钟晓英 附本案适用法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。