湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6742号上诉人（原审原告）:林正刚委托诉讼代理人：叶永球，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢美琳，广东君政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许瑞委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。上诉人林正刚因与被上诉人许瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初9479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林正刚上诉请求：1.改判原审判决第一项为:被上诉人需向上诉人支付2018年9月25日至2019年8月7日的租金5116667元,并自2019年8月8日起以未付租金511666.67元为本金,按照每日千分之三的标准向上诉人支付违约金,直至租金付清之日;2.撤销原审判决第二项,改判被上诉人向上诉人支付截至2019年8月7日的逾期支付租金的违约金269705元、2019年8月8日至2019年8月18日的占用费36666.63元、本案律师费35000元,共计341371.63元,且上诉人无需返还被上诉人保证金66263元;3.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由:原判决部分事实认定不清、适用法律错误,应当予以纠正。一、上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》(下称:“租赁合同”)合法有效,不存在任何法定的变更、撤销合同条款的情形。一审法院调整违约责任没有法律依据。上诉人起诉主张的全部费用均在租赁合同有明确约定。根据合同4.5条约定,被上诉人每逾期支付租金一日按应付未付款项的3‰向上诉人支付违约金,逾期超过15日,上诉人有权解除合同。根据合同8.4条约定,若被上诉人未能依约完成撤离并将符合约定条件的房屋交还上诉人的,每逾期一日,应按本合同终止时的日租金标准的两倍向甲方支付占用费,并继续承担物业、水、电等其他费用。前述合同条款不存在任何变更、撤销的法定情形,属于双方当事人意思自治的范围,人民法院无权也不应进行任何调整。二、双方约定的违约责任不符合“违约金过分高于造成的损失”情形,人民法院不应当调低违约责任。无论逾期支付租金的违约责任或逾期返还房屋的占用费,均带有定惩罚性质,是对不诚信一方的惩戒,因此除非违约金及占用费“过分”高于造成的损失,即使违约金高于实际损失,仍依法应当获得支持。而在本案中,被上诉人的违约责任也仅能弥补上诉人的部分损失,而完全未达到“过分”高于损失的程度。一审法院完全没有考虑上诉人实际产生的下述损失：1、双方原约定的租赁期限至2027年才届满,如被上诉人正常履约,上诉人将获得大量租金收益,完全不需要再寻找新的承租人、不需要承担商铺未能出租空档期的损失、不需要支付可能的中介佣金不需要给予新承租人免租装修期限导致的更多租金损失等等。2、被上诉人逾期支付租金长达一年时间,上诉人无奈解除合同后被上诉人又拒不返还房屋,导致上诉人产生进一步的交易机会损失和更长的空档期损失。可得利益损失是法律明确规定的实际损失范围,一审法院对此完全未予考虑。三、即使人民法院认为需要调低违约责任,但一审法院的最终调整导致违约责任远远低于给上诉人造成的损失,严重损害上诉人合法权益,实质上鼓励了违反合同约定的不诚信行为。即使人民法院坚持认为违约责任过重,但如前所述,一审法院将逾期支付租金的违约金调整为6%/年,将逾期返还房屋的占用费调整为正常租金标准,将用于弥补部分空档期损失的没收保证金约定直接推翻,已经导致守约的上诉人产生的损失远远无法弥补,而违约的被上诉人反而因其违约行为获利的后果。首先,逾期支付租金的违约金如仅为6%/年,被上诉人无论向银行贷款或向亲友借款都不可能取得利率如此低廉的资金,被上诉人实际上以6%/年的利率成本在占用上诉人的资金,既然如此,被上诉人完全不用考虑诚信履约的问题,积极违约就可获得6%/年的超低利率资金,违约反而成为其最有利的选择。其次,一审法院仅要求被上诉人支付租金标准的占用费,逾期返还房屋的违约金实际上被一审法院完全免除,按照一审法院的判决，承租人违反约定不返还房屋,是完全不用承担任何责任的。既然承租人只需要继续支付租金就可以占用房屋,那么还有何必要按约定返还房屋,租赁合同到期承租人继续强行霸占房屋就可以了,租金还不用上涨。一审法院免除违约方全部责任根本是在鼓励违法、不诚信的行为。再次,关于没收保证金的违约责任,本就是考虑到如果承租人违约提前解约或者导致合同解除,出租人需要承担空档期和新的免租期的损失,因此,几乎所有的租赁合同都会有此约定。本案中,保证金仅为2个月租金,而实际上重新寻找承租人的空档期、免租期会远远超过2个月,这仅仅是对上诉人损失的部分弥补,违约责任都不能弥补实际损失,何来高于实际损失之说。综上,原审法院酌情认定减轻被上诉人承担违约责任的标准,没有任何事实和法律依据,并直接向违约方发出鼓励其违约的信号,无疑会严重破坏交易安全和最基本的履约诚信。许瑞辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。在上诉人与被上诉人约定的违约金标准过高的情况下，一审法院对违约金进行调整是有法可依的，幅度是正当的。林正刚向一审法院提出诉讼请求：1.许瑞立即向林正刚支付2018年9月25日至2019年8月7日的租金511666.67元;2.许瑞向林正刚支付截至2019年8月7日的逾期支付租金的违约金269705元；3.许瑞自2019年8月8日起以未付租金511667元为本金,按照每日千分之三的标准向林正刚支付违约金,直至租金付清之日(暂计至2019年8月22日为21,490元)；4.许瑞向林正刚支付2019年8月8日至2019年8月18日的占用费36666.63元；5.林正刚无须返还许瑞保证金66263元；6.许瑞向林正刚支付因许瑞违约产生的律师费35000元；7.许瑞承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、2017年5月26日,林正刚（甲方）与许瑞（乙方）签订涉案《房屋租赁合同》，约定林正刚将位于财富港湾(绿领大厦)一层101、102号房屋出租给许瑞,租赁用于经营时尚精致火锅，租赁期限共10年,自2017年6月25日起至2027年6月25日止,乙方在签订合同当日向甲方一次性缴纳1个月租金66263元作为履约保证金。若乙方延付、拒付租金或其他违约金的，甲方有权直接在履约金中予以扣除，乙方须在甲方通知之日3个工作日内补足履约保证金至第3.1条约定的数额，否则甲方有权解除本合同。合同约定免租期3个月，租金标准按建筑面积计算,起始租金人民币180元/平米/月,每月租金66263元。后经双方协商前2年每月租金为50000元,之后每一年递增一次，在原定租金66263元/月上递增，递增比例5%,租金按月计算，具体租金标准：第一年2017年9月25日至2018年9月24日，每月租金50000元，第二年2018年9月25日至2019年9月24日，每月租金50000元，第三年2019年9月25日至2020年9月24日，每月租金69576.15元······，乙方应在每月25日前向甲方支付下月租金，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付款项的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过15日甲方有权解除合同。合同对物业管理费及其他费用、租赁房屋的装饰装修、使用、交换、交还以及违约责任、争议解决等其他事项进行了约定。其中合同8.4条约定,若许瑞未能依约完成撤离并将符合约定条件的房屋交还林正刚的,每逾期一日,应按本合同终止时的日租金标准的两倍向甲方支付占用费,并继续承担物业、水、电等其他费用。合同9.4约定,因许瑞违约导致林正刚依约解除本合同的,租金、物业管理费、水、电费等均据实结算,乙方应依约搬离,乙方交纳的履约保证金不予退还，乙方如有未付款项或保证金不足额的，仍应支付;9.5条约定,由于一方违约导致守约方通过司法途径向违约方追究违约责任的,守约方因此产生的仲裁费保全费、保全担保/保险费及律师费等一切费用,均由违约方承担及赔偿。2、因许瑞未按合同约定交纳房屋租金，双方多次协商但未能达成一致意见。2019年7月31日，林正刚向许瑞发出一份《关于解除＜房屋租赁合同＞的通知》，在通知发出之日与许瑞解除合同，许瑞缴纳的履约保证金不予退还，许瑞于7日内支付租金及违约金，许瑞于7日内返还房屋、结清物业费、水电费等，如逾期返还应支付2倍租金，并有权根据合同约定自行清场。许瑞于2019年7月31日收到该通知。3、2019年8月18日，许瑞向林正刚返还房屋钥匙、搬离房屋并出具一张《说明》，内容为：“本人许瑞今天交付财富港湾101号102号铺钥匙，自交付后铺内遗留物品全不不要，由业主自行处理。现交钥匙一套。移交人：许瑞，接收人：刘国祥，2019.8.18”4、林正刚因涉案纠纷于2019年8月21日与广东君政律师事务所签订了民事委托代理合同，并交纳律师费35000元。5、许瑞在签订合同时向林正刚支付履约金66263元，林正刚尚未退还。林正刚、许瑞一致认可租金交至2018年9月24日，许瑞现尚欠林正刚2018年9月25日至2019年8月1日期间的租金511666.67元。6、双方均认可涉案合同于2019年7月31日解除二、双方当事人有争议的事实为许瑞应否向林正刚支付租金、违约金、占有费、律师费以及费用的计算问题。林正刚主张许瑞应当支付租金511666.67元、违约金291195元、占有费36666.63元、律师费35000元，无须返还履约金66263元；许瑞主张应当按双方已协商的租金予以减免，不同意支付违约金、占有费，保证金应予抵扣。一审法院认为：1、林正刚、许瑞双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行。本案中，林正刚依约向许瑞交付了房屋，许瑞未按约支付租金，截止至2019年8月1日，许瑞欠付租金511666.67元，林正刚主张许瑞支付欠付的租金511666.67元，符合合同约定，一审法院予以支持。2、双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林正刚主张许瑞应支付2019年8月8日至2019年8月18日期间迟延腾房的房屋占用费36666.63元。一审法院认为，林正刚于2019年7月31日向许瑞发出的关于解除《房屋租赁合同》的通知，该通知要求许瑞于7日内现状返还承租房屋。许瑞2019年7月31日收到该通知，于2019年8月18日向林正刚交付钥匙，腾退房屋。合同解除后的2019年8月8日至2019年8月18日期间，许瑞仍占有涉案租赁房屋，故林正刚主张该期间的逾期退还房屋占用费具有事实依据。根据合同第8.4条约定，若许瑞未能依约完成撤离并将符合约定条件的房屋交还林正刚的,每逾期一日,应按本合同终止时的日租金标准的两倍向甲方支付占用费,并继续承担物业、水、电等其他费用。一审法院认为，占有费的主张不应超过实际损失即占有期间的实际租金，结合本案案情，一审法院认定许瑞应支付2019年8月8日至2019年8月18日逾期腾房期间的占有费18333.33元（50000元/月÷30天×11天）。3、林正刚主张许瑞应支付截至2019年8月7日逾期支付租金的违约金269705元，并自2019年8月8日起以未付租金511667元为本金,按照每日千分之三的标准向林正刚支付违约金,直至租金付清之日。一审法院认为，许瑞未按合同约定支付租金的行为确已构成违约，应承担违约责任。但双方在合同中约定逾期支付租金按每3日‰标准支付违约金过于高于林正刚的实际损失，应当予以调整。一审法院酌情认定许瑞自2018年9月25日至2019年8月7日逾期支付租金违约金以欠付租金为基数，按照年利率6%计算为14858元。后段违约金自2019年8月8日起以未付租金511667元为本金,按照年利率6%的标准支付至租金付清之日。4、关于履约保证金66263元是否退还的问题。履约保证金性质系合同之债的担保方式，双方应对适用履约保证金的条件和后果进行明确约定，履约保证金方发生作用。本案中，林正刚、许瑞将涉案履约保证金约定作为损失进行赔偿或不予以退还，因一审法院已对损失部分进行了认定，且合同3.2条亦有抵扣约定，故林正刚主张无须退还履约保证金66263元的诉求，一审法院不予支持，许瑞支付的履约保证金66263元应在许瑞应付款项中予以抵扣。5、林正刚主张律师费35000元，因双方在合同中对此有明确约定，属于实现债权的合理费用，系许瑞违约责任承担的范畴，且未超过法律规定的标准，一审法院依法予以支持。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许瑞应当支付欠付林正刚的房租511666.67元，并支付截至2019年8月7日前逾期支付租金的违约金14858元，后段逾期支付租金的违约金自2019年8月8日起以未付租金511,667元为本金,按照年利率6%的标准计算至租金付清之日止。许瑞还应支付2019年8月8日至2019年8月18日期间逾期腾房占用费18333.33元和林正刚为实现债权花费的律师费35000元。许瑞支付的履约保证金66263元抵扣许瑞应当支付的房屋占用费18333.33元、逾期付款违约金14858元、律师费35000元三笔款项后，还应支付1928.33元。故许瑞应当支付林正刚房租511666.67元，违约金1928.33元，并自2019年8月8日起以未付租金511,667元为本金,按照年利率6%的标准计算至款项付清之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、限许瑞于判决生效之日起十日内支付林正刚2018年9月25日至2019年8月1日的租金511666.67元，并自2019年8月8日起以511666.67元为本金,按照年利率6%的标准支付违约金直至款项付清之日；二、限许瑞于判决生效之日起十日内支付林正刚违约金1928.33元；三、驳回林正刚的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点在于许瑞作为违约方应如何向林正刚赔偿损失，具体涉及房屋占用费、违约金以及履约保证金的认定。首先，关于房屋占用费。双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除后，林正刚要求许瑞在7日内返还房屋，该指定期限合理，故许瑞最迟应于2019年8月7日交房。但许瑞未能如期交房，持续占用房屋至2019年8月18日才向林正刚交付钥匙，腾退房屋，故林正刚主张许瑞支付2019年8月8日至2019年8月18日期间的逾期退还房屋占用费具有事实依据。一审法院认为占有费的主张不应超过实际损失即占有期间的实际租金，结合本案案情认定许瑞按原租金标准支付2019年8月8日至2019年8月18日期间的房屋占用费18333.33元并无不妥。其次，关于违约金，根据合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在许瑞请求适当减少违约金的情况下，一审法院认定双方在合同中约定逾期支付租金按每日3‰标准支付违约金过分高于林正刚的实际损失，遂酌情调整为以欠付的租金为基数，按照年利率6%计算违约金较为合理，且不违反法律规定。再次，关于履约保证金。因双方在合同中明确约定，在许瑞延付、拒付租金或其他违约金时，林正刚有权直接在履约保证金中予以扣除，也即双方就履约保证金可用于抵扣因许瑞违约给林正刚造成的损失达成合意。一审法院在已对林正刚的经济损失进行了认定的基础上，判定许瑞支付的履约保证金在其须向林正刚支付的款项中应予以扣除并无不妥。综上所述，林正刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13230元，由林正刚负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月二十九日书记员  胡 妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。