重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1994号上诉人（原审原告）：李时萍，女，1973年7月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：党政，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丽霞，重庆盛世文辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢传玉，女，1936年8月5日出生，汉族，住重庆市铜梁县。被上诉人（原审被告）：范群，女，1965年2月10日出生，汉族，住重庆市江北区。上诉人李时萍因与被上诉人谢传玉、范群房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初12659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李时萍及其委托诉讼代理人党政、胡丽霞，被上诉人范群参加了诉讼，被上诉人谢传玉经本院传唤无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。李时萍上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，依法改判谢传玉、范群向李时萍返还购房款72456元、赔偿装修损失100000元、重新购房损失477544元、新购房屋装修损失200000元，共计850000元；2.一二审诉讼费用及司法鉴定费由谢传玉、范群承担。事实和理由：一、一审认定谢传玉系沙坪坝区房屋的所有权人，属于事实认定不清、适用法律错误。枣子堡105号共有15套房屋，系范群与李兴云修建，均为农村房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，非同一农村集体经济组织的成员不能买卖农村房屋。谢传玉系重庆市铜梁区南城街道办事处岳阳村村民，并非案涉房屋的合法所有权人。二、即使认定谢传玉系案涉房屋所有权人，一审认定谢传玉不承担任何责任系适用法律错误。谢传玉知晓李时萍购买了案涉房屋且居住至今的事实，并协助李时萍办理了案涉房屋水电气等用户更名手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，范群与谢传玉应共同向李时萍承担返还购房款、赔偿损失等责任。三、一审法院仅支持范群返还购房款72456元驳回了李时萍的其他诉讼请求，属于事实认定不清，适用法律错误。1.谢传玉、范群在导致房屋买卖合同无效中具有全部过错。范群向李时萍出售案涉房屋时并未告知案涉房屋系农村房屋，且案涉房屋的周边房屋均系商品房，李时萍无法知晓案涉房屋的性质。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，谢传玉、范群应当赔偿李时萍因合同无效所遭受的损失。2.李时萍因购买案涉房屋丧失了同时期购买其他房屋的机会，现案涉房屋面临拆迁，李时萍需要重新购置房屋装修居住。同时，2004年购买案涉房屋的价格与现在购买房屋的价格存在巨大差距，根据诚实信用原则及公平原则，谢传玉、范群应当赔偿李时萍装修损失、重新购房损失和新购房屋装修损失。范群辩称：一、谢传玉为案涉房屋的合法所有权人。二、一审法院认定李时萍与范群存在房屋买卖合同关系属于事实认定错误。1.李时萍与范群没有签订过房屋买卖合同。2.没有证据证明李时萍与范群关于房屋买卖的要约和承诺达成一致。3.一审认定购房款72456元（含天然气费、闭路费），属于事实认定不清。此款并未支付，也无任何收据或转账依据。4.水电至今未更名至李时萍名下，水电费一直由范群支付。三、李时萍一审提供的证据仅能证明其与范群存在其他劳务合作关系。李时萍作为起诉人，应对房屋买卖关系的成立承担举证责任。四、如法院认定李时萍与范群之间存在房屋买卖合同关系，则李时萍作为买方应当对案涉房屋的性质和所有权人进行核实，李时萍未尽到审慎义务，应当承担责任。李时萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令李时萍与谢传玉、范群之间的房屋买卖行为无效；2.判令谢传玉、范群返还李时萍购房款项72456元、赔偿装修损失100000元、重新购房损失477544元、新购房屋装修损失200000元，共计850000元。一审法院认定事实：位于沙坪坝区房屋系农村房屋，该房屋登记所有权人为谢传玉。2004年，范群将位于沙坪坝区房屋交给李时萍居住使用。随后，该房屋的天然气、广播电视等用户名更名为李时萍。李时萍在该房屋居住至今，并交纳了天然气等费用。一审审理过程中，李时萍举示了如下证据：1.2016年4月17日李时萍与范群的通话录音，拟证明李时萍向范群、谢传玉购买了涉案房屋，并全额支付了购房款，范群、谢传玉向李时萍交付了房屋，以及李时萍对房屋进行了装修。2.李时萍、范群于2006年11月28日签订的结算清单复印件一份，拟证明李时萍向范群、谢传玉支付了购房款的事实。李时萍陈述，该清单原件在范群处。3.用户使用证（天然气）、天然气缴费查询卡、广播电视用户证、一户一表收据、气费缴费收据、装修票据（含发票、收据、保修卡）、谢传玉民事起诉状，拟证明李时萍自谢传玉、范群移交房屋之日起，一直居住在案涉房屋，以及谢传玉、范群为其办理了天然气、有线电视登记等手续，认可李时萍为房主的事实。4.枣子堡征地拆迁户登记表复印件以及范刚、王琼、张学芳民事起诉状3份，拟证明案涉房屋虽登记在谢传玉名下，但房屋实际产权人为范群；谢传玉、范群修建包括案涉房屋在内的15套房屋目的是为盈利，范群公开对外销售15套房屋，并将案涉房屋出售给李时萍的事实。5.证人陈某、梁某、邹某证言，拟证明李时萍购买涉案房屋并付清全部房款的事实。根据李时萍的申请，一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心对其举示的2016年7月14日李时萍与范群通话录音的完整性以及其中标注为“范群”的声音部分是否来自于范群进行司法鉴定，鉴定意见为：送检文件记录的音频资料未检见剪辑、修改等痕迹，被称为“范群”的说话人语音与供检的范群样本语音来自同一人。一审法院认为：一、关于李时萍是否与范群、谢传玉订立了房屋买卖合同的问题。李时萍提交的其与范群的通话录音，经司法鉴定，未检见剪辑、修改等痕迹，且其中标注为“范群”的说话人语音与范群样本语音来自同一人，该院对录音证据的真实性予以采信。李时萍在通话中反复强调或询问范群，其2004年向范群购买5-4号房屋并交纳了全部房款，范群明确表示认可。范群现主张录音中提到的5-4号房屋不确定是否案涉房屋，但在审理中未能举示证据证明其与李时萍之间订立有坐落于其他位置、房号为5-4号房屋的买卖合同，该院对范群的主张不予采信。结合证人陈某、梁某、邹某的证言以及范群于2004年将案涉房屋交由李时萍居住使用至今的事实，可以认定范群于2004年将房屋卖给李时萍，双方之间订立了房屋买卖合同，范群收取了李时萍全部购房款。李时萍主张其与谢传玉之间订立了房屋买卖合同，缺乏充分证据证明，该院不予采信，李时萍要求谢传玉承担合同责任，该院亦不予支持。二、关于李时萍与范群约定的房屋价款金额以及李时萍已支付购房款金额的问题。范群对李时萍举示的结算清单复印件有异议，而后又表示有这个结算清单，因时间太久记不清楚清单复印件内容是否全部属实。范群并非否认李时萍举示的结算清单复印件，仅仅是对结算清单复印件的内容提出了异议。范群陈述，该清单复印件中载明的房子款项6万余元以及小天鹅、一中部分的款项都是真实的，其中房子款项6万余元是李时萍帮其制作小天鹅工程结算资料的劳务费，并非购买涉案房屋款项。该结算清单既为李时萍、范群之间关于费用的结算，按照日常生活经验判断，范群亦应持有清单原件。现范群在审理中认可有此结算清单，仅对李时萍举示的结算清单复印件中部分内容提出异议，但既未举示其持有的清单原件予以驳斥，也未表示其未持有清单原件或持有的原件遗失，应当推定范群持有对其不利的证据拒不提供。因此，该院对李时萍结算清单复印件的内容依法予以采信。李时萍据此主张其与范群约定涉案房屋购房款金额为72456元（含天然气费、闭路费），范群对此予以否认但不能作出合理解释或者举示反驳证据，该院对李时萍的此主张予以采信。该清单中虽还载明李时萍尚欠范群购房款，但双方结算时间是在2006年。李时萍举示的其与范群发生于2016年的通话录音中，范群明确承认李时萍已付清全部房款，范群承认时间发生于双方结算之后，因此，可以认定至2016年时李时萍已支付范群全部购房款72456元（含天然气费、闭路费）。该院对李时萍关于已支付范群全部购房款的主张予以采信。三、关于房屋买卖合同效力以及范群应承担的民事责任。范群将占用农村宅基地修建的房屋卖给非农村集体经济组织成员的李时萍，双方签订的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。李时萍要求确认该合同无效，符合法律规定，予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现李时萍要求范群返还购房款72456元（含天然气费、闭路费），符合法律规定，予以支持。李时萍要求以范群拆迁补偿合同中约定的补偿标准作为计算其诉讼请求中装修损失、重新购房损失、新购房屋装修损失的依据，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。其申请该院调取前述证据，该院亦不予准许。一审法院判决：一、确认李时萍与范群订立的房屋买卖合同无效；二、范群于判决发生法律效力后三日内返还李时萍购房款72456元（含天然气费、闭路费）；三、驳回李时萍的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6150元，司法鉴定费8600元，合计14750元，由范群负担。二审中，李时萍向本院申请律师调查令，请求调取案涉房屋的征地拆迁补偿协议。该申请事项涉及本案基本事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第一款第一项规定，本院予以准许。李时萍二审举示的证据有：1.有关征地拆迁的系列文件，2.同类另案的房地产估价报告及一审民事判决书，3.谢传玉就案涉房屋所签拆迁补偿协议；拟证明案涉房屋在内的一栋楼共15套房屋虽为农村房屋，但均单独成套，其中11套房屋已过户至买方名下，本案合同无效的全部过错在于范群，案涉房屋已于2020年4月30日被拆除，李时萍的损失已产生，应当根据拆迁补偿协议确定其损失金额。范群质证认为：上述证据真实性无异议，但与本案无关，双方之间没有房屋买卖关系。范群二审举示的证据有：2014年11月22日水电费发票各一份（电费发票载明“户名李兴云”，水费发票载明“户名集装户”）；拟证明案涉房屋一直由范群缴纳水电费。李时萍质证认为：发票记载的房屋并非本案房屋，达不到范群的证明目的。本院查明：2019年11月8日，沙坪坝区征地办公室（甲方）与谢传玉（乙方）签订《征地拆迁补偿与住房货币安置协议书》，载明：因巴渝老街建设，需拆迁乙方住房，门牌号为枣子堡105号5-4，综合各项费用，乙方应得补偿安置款合计840883.2元；签订本协议后拆迁住房安置完结，乙方居住问题自行解决，凭此协议在指定银行领取补偿安置款；乙方应在2019年11月20日前搬迁完毕交出土地，残值由甲方处理。另查明：范群与谢传玉系母女关系。案涉房屋为一栋5层楼房中的一套，双方陈述其中11套房屋已过户至买受人名下。案涉房屋于2020年4月30日被征地拆除。本院查明的其他事实与一审法院查明的相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因合同无效导致的折价补偿或损失赔偿，应当根据诚实信用原则及公平原则予以确定。无效合同订立时一方以金钱给付为对价，该金钱支付仅为衡量物品价值的货币功能，在合同无效的情形下取回原物一方向金钱给付一方履行的返还义务，应当有别于物物交换的情形。当返还原交易金额的货币不能弥补对方损失时，对方当事人主张赔偿相应损失，应予支持。该损失赔偿金额的确定，应当结合市场因素、货币购买力变化、原物现价值或取得的补偿金、双方对合同无效的过错程度以及是否从合同无效中获利等多方因素，合理确定。一、关于案涉房屋买卖关系是否存在以及责任主体虽然范群否认本案存在房屋买卖事实，但一审判决已对此进行充分说理评析，范群二审中虽然仍有异议但未提出上诉，本院对一审法院认定范群与李时萍就案涉房屋买卖所建立的合同关系及履行事实予以确认。李时萍上诉认为谢传玉并非案涉房屋的合法产权人，即使是登记产权人，也应承担本案责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定，案涉房屋的产权人系谢传玉，为客观事实。但李时萍与范群就案涉房屋进行交易，李时萍的交易对象为范群。范群与谢传玉均否认存在委托售房关系，李时萍上诉认为谢传玉配合其办理了天然气及有线电视的账户更名，该配合主张缺乏证据，且发生在买卖成立之后，不能改变交易主体与责任主体。本案为合同纠纷，合同无效的法律责任仍然为合同当事人的法律责任，李时萍要求谢传玉承担本案赔偿责任，缺乏事实及法律依据。二、关于李时萍主张的损失赔偿金额案涉房屋买卖合同因违反了土地管理法律法规的禁止性规定而无效。根据法律关于合同无效法律后果的规定，双方应当互相返还，返还不能的折价补偿，或进行损失过错赔偿。案涉房屋现经征地拆除，房屋所有权人谢传玉已与沙坪坝区征地办公室签订征地拆迁补偿协议，李时萍的返还义务已经完成。但范群于16年前所收取的房款72456元现已不能等值返还，李时萍主张损失赔偿，应予支持。李时萍诉请支付的款项包括原购房款、原装修损失、新购房损失及新房装修损失共计85万元。案涉房屋现已返还拆除，李时萍原投入的购房价值及装修价值灭失，该损失事实客观存在，但李时萍主张的新购房装修损失，既未发生，也与案涉合同无效缺乏法律上的因果关系，不能成立。李时萍要求根据案涉房屋的拆迁补偿金额确定范群的赔偿金额。本院认为，本案确定范群的损失赔偿责任，应当考虑以下因素：1.案涉房屋原为一栋5层楼房中的一套，其中多套房屋已经为买受人办理产权登记；2.李时萍作为房屋购买人，并未举证证明其对交易房屋及土地性质尽到了审慎审查义务；3.李时萍于2004年购买房屋后装修入住至2020年，期间未办理产权变更登记，交易行为人范群或房屋产权人谢传玉未提出过异议；4.本案诉讼发生于房屋征地拆迁的背景，案涉房屋现已交付产权登记人并获得政府拆迁补偿840883.2元。综合前述事实及双方过错，本院根据诚实信用及公平原则，酌情确定由范群向李时萍赔偿购房款及其他损失共计504530元，一审法院已经判决范群返回72456元，范群还应支付432074元。综上所述，李时萍的上诉请求部分成立，本院根据二审查明的事实予以相应改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定判决如下：一、维持重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初12659号民事判决第一、二项；二、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2016）渝0106民初12659号民事判决第三项；三、由范群于本判决生效后三日内赔偿李时萍损失432074元；四、驳回李时萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取6150元，由李时萍负担2500元，范群负担3650元，司法鉴定费8600元，由范群负担；二审案件受理费12300元，由李时萍负担5000元，范群负担7300元，财产保全费4770元，由李时萍负担1939元，范群负担2831元。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年六月二十二日法官助理  秦金星书 记 员  李白露