四川省金川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3226民初65号 原告（反诉被告）：马永书，男，1956年6月20日出生，汉族，四川省金川县人，农民，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：唐志军,执业证号15132200010273324，金川县法律援助中心律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：金川川旅旅游文化投资有限公司，住所地：金川县沙耳乡丹扎木村，统一社会信用代码91513226MA62F02X4M。 委托诉讼代理人：姚永忠，执业证号15101199910318557，上海段和段（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 法定代表人：王勋，该公司执行董事。 原告（反诉被告）马永书与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司（以下简称金川川旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后,依法适用简易程序审理。被告金川川旅公司于2020年5月6日向本院提出反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马永书及其委托诉讼代理人唐志军、被告（反诉原告）金川川旅公司的委托诉讼代理人姚永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马永书向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付房屋租赁费153,918元；2.判令被告支付违约金46，175.40元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告马永书变更诉讼请求为：1.在同意解除合同的前提下，要求金川川旅公司支付从2018年11月21日起至实际退还房屋之日止的房屋租金；2.请求判令金川川旅公司支付从2018年11月21日起至实际退还房屋之日止的房屋租金的30%作为违约金；3.请求金川川旅公司承担违约责任，支付违约金554,106元、赔偿直接经济损失及可预期收益1,847,020元。事实和理由：2013年8月，在金川县马尔邦乡人民政府的见证下，原、被告通过自愿协商达成共识，将原告位于金川县马尔邦乡的房屋出租给被告，并签订《房屋租赁合同》予以确认。合同期限自2013年11月21日起至2033年11月20日止共20年。并约定2013年11月21日至2018年11月20日的租金为452,700元、2018年11月21日至2023年11月20日的租金为543,240元，2023年11月21日至2033年11月20日的租金为1,303,780元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋及院落的使用权，被告在支付了原告2013年11月21日至2018年11月20日5年的租金及院落零星林木一次性征收金31,780元后，未再支付之后产生的房屋租金。被告的行为违反了双方的约定，故诉至法院，请求依法判决。 被告（反诉原告）金川川旅公司答辩称，被告承认原告主张的全部诉讼请求和事实。对原告提出的诉讼请求、合同以及合同履行过程中的事实部分，以及包括租金和违约金的计算，被告没有异议。但需要说明的是被告为什么没有向原告支付租金。2013年时，被告与金川县马尔邦乡人民政府之间达成了全面开发金川旅游的协议，在协议的指引下，被告与包括原告在内的十户村民签订了房屋租赁合同用于发展旅游，提高民宿提档升级。后来被告发现对金川县的旅游前景过于乐观，经营状况十分不理想，所以没有继续经营。但因房屋租赁及装修等成本，到目前为止已经是在1,000万元注册资本花费完毕之后，上级公司又提供了2,000万元的借款，现在被告所欠债务将近3,600万元，已无力继续履行合同，故未能继续支付2018年11月21日之后的房屋租金。 反诉原告（被告）金川川旅公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院于2020年5月6日解除反诉原、被告签订的房屋租赁合同。事实和理由：为发展金川县的旅游产业，反诉原告金川川旅公司于2013年8月与反诉被告马永书签订了《房屋租赁合同》，租赁马永书位于金川县马尔邦乡的房屋和院落用于旅游民宿接待，租期自2013年11月21日起至2033年11月20日止，租金为前五年452,700元，此后每五年递增。合同签订后，金川川旅公司对房屋进行了装修、添置了设备，将马永书的房屋改造成旅游接待用房。后金川川旅公司因经营长期处于亏损状态，靠母公司借款维持，至今已欠债已近3,000余万元，无力归还借款本金和支付马永书房屋租金。鉴于反诉原告严重亏损的实际情况，已无力继续履行合同，现特依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，请求解除双方的房屋租赁合同。 反诉被告（原告）马永书答辩称，第一，金川川旅公司要求解除合同的理由“经营长期处于亏损状态”，其理由不属于合同约定解除事项，也不属于法律规定解除合同事项，属于违约行为。第二，金川川旅公司提出解除合同，马永书同意解除合同，合同解除时间应当是金川川旅公司实际退还房屋之日，且还应当依据房屋租赁合同第11.3项承担赔偿责任和支付违约金，即金川川旅公司应当支付自2018年11月21日起至其实际退换房屋之日止的房屋租金，同时支付自2018年11月21日起至其实际退换房屋之日止的房屋租金的30%作为违约金；并承担违约责任，支付违约金554,106元、赔偿直接经济损失及可预期收益1,847,020元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。马永书和金川川旅公司提交的本诉证据与反诉证据一致。对当事人无异议的证据，内容客观真实、形式来源合法，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对金川川旅公司提交的第2组证据：《金川川旅旅游文化投资有限公司2019年1月—2020年3月财务报表专项审计报告》复印件一份,马永书认为金川川旅公司提交的是复印件，对证据的真实性无法确认，对合法性和关联性不予认可。本院认为，本证据系复印件，通过扫描防伪二维码，可以确认其真实性，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马永书与金川川旅公司于2013年8月21日签订了名为《幸福农庄合同书》的房屋租赁合同，将马永书位于四川省阿坝州金川县马尔邦乡八角塘村一组的房屋（建筑面积705平方米）及院落（使用面积1200平方米）出租给金川川旅公司，用于该公司发展旅游、民宿的接待用房。合同第三条约定“租赁期限自2013年11月21日起至2033年11月20日止，共20年”；第五条约定“2013年11月21日至2018年11月20日共计五年的租金为452,700元；2018年11月21日至2023年11月20日共计五年的租金为543,240元；2023年11月21日至2033年11月20日共计十年的租金为1,303,780元。”、“院落零星林木一次性征收金额为31,780元”、“乙方（金川川旅公司）于每年的11月21日向甲方（马永书）支付租金”；第十条约定“在20年租赁期限内，经甲乙双方协商一致，通过书面协商，可提前终止本合同。”；第十一条约定“甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额的30%的违约金。”、“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止合同的行为均视为违约。违约方应当向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30%的违约金。”。合同签订后，马永书将房屋及附属院落交付金川川旅公司，金川川旅公司按照约定向马永书支付了2013年11月21日至2018年11月20日共计五年的房屋租金452,700元，支付了院落零星林木一次性征收款31,780元，此后的房屋租金未再支付。房屋租赁期间，金川川旅公司对马永书的房屋进行了装修、添置了设备。审理中，金川川旅公司对马永书陈述的事实及拖欠马永书房屋租金予以认可，同时对租金计算方式无异议。金川川旅公司提出反诉请求解除合同，马永书同意解除合同，但同时要求金川川旅公司向马永书赔偿直接经济损失、可预期收益和违约金。双方对合同解除的时间未能达成一致意见，另金川川旅公司提出合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告双方协商一致、自愿签订房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并有效。依法成立的合同，对合同双方均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。马永书按照合同约定向金川川旅公司交付了房屋的使用权，履行了合同约定的主要义务，金川川旅公司应当履行支付租金的义务。但金川川旅公司未依约于2019年11月21日履行支付2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金，其行为已构成违约，应当履行支付2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金以及承担逾期支付租金的违约责任。应根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金......”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定和双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条、第6条、第11.2条的约定，承担违约责任和支付租金的义务。金川川旅公司反诉请求解除合同，庭审中马永书同意解除合同，但双方对解除合同的时间点意见不一致，金川川旅公司认为合同解除时间为2020年5月6日（反诉立案之日），马永书认为合同解除时间为房屋正式退还之日；同时，马永书要求金川川旅公司赔偿经济损失和可预期利益及违约金。本院认为，金川川旅公司作为违约方，对涉案合同不具备行使约定解除权和法定解除权的条件，鉴于马永书当庭同意解除涉案合同，由此表明双方均无意继续履行涉案合同，均有意从涉案合同的约束中获得解脱，双方一致合意解除合同，本院予以准许。合同解除后，双方应当对解除合同前的租金进行结算。对解除合同的时间问题，本院认为，鉴于房屋至反诉立案之日仍由金川川旅公司实际占有，且在履行合同中金川川旅公司违约在先，其作为违约方不享有单方解除合同的权利；同时为避免当事人诉累，合同解除之日本院确定为房屋正式退还之日即本判决生效之日为宜，故金川川旅公司还应当向马永书支付2019年11月21日起至房屋正式退还之日止合同解除前未结算的租金。综上，关于马永书要求金川川旅公司支付从2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的租金（分两部分，第一部分2018年11月21日至2019年11月20日欠付的租金，第二部分2019年11日21日至房屋正式退还之日因合同解除结算的租金）的主张，本院予以支持。因金川川旅公司对租金的计算方法和标准无异议，本院确定租金的计算方法为：543,240元÷5年÷365天×2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的天数。关于马永书请求金川川旅公司支付违约金的问题，因金川川旅公司逾期未支付2018年11月21日至2019年11月20日期间的租金，其行为己构成违约，金川川旅公司提出对违约金过高进行调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定和综合衡量金川川旅公司的逾期时间、合同履行程度、违约情况等依法进行调整，酌定金川川旅公司逾期支付租金的违约金的标准为：从违约之日2019年11日22日起至房屋正式退还之日止（本判决生效之日止）按照89.30元/天（即543,240元÷5年÷365天×30%=89.30元/天）计算。关于马永书要求金川川旅公司赔偿经济损失和可预期收益1,847,020元及违约金的554,106元的问题。本院认为，因合同解除马永书同时主张赔偿损失和违约金，无法律依据，无法支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定和双方签订的《房屋租赁合同》第11.3条的约定，马永书可以主张赔偿损失，但对实际损失马永书未举证，合同中也约定不明，在对马永书因合同提前终止遭受的实际损失无法核定的情况下，又鉴于金川川旅公司目前的经营状况，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、金川川旅公司的过错、预期利益、双方缔约地位的强弱等，本院酌情确定马永书因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益，以诉争房屋六个月租金标准为宜（即543,240元÷5年÷12月×6月＝54,324元）。 综上所述，马永书的本诉诉讼请求部分成立，本院予以支持；金川川旅公司的反诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马永书与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于2013年8月21日签订的名为《幸福农庄合同书》的房屋租赁合同于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）马永书支付2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的租金［租金计算方法：543,240元÷5年÷365天×2018年11月21日至房屋正式退还之日（即本判决生效之日）止的天数，暂计算至2020年7月10日止的租金为177,706.45元]； 三、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）马永书支付因金川川旅旅游文化投资有限公司逾期未支付2018年11月21日至2019年11月20日期间租金的违约金[从违约之日2019年11日22日起至房屋正式退还之日止（本判决生效之日止），按照每天89.30元的标准计算，暂计算至2020年7月10日止的违约金为20,628.30元]； 四、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）马永书支付因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益54,324元； 五、驳回原告（反诉被告）马永书的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费27,857元，减半收取计13,929元，由原告（反诉被告）马永书负担11,422元，被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担2,507元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审判员  胡世梅 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王 静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条诚实信用原则当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附：当事人提交的证据清单 一、原告（反诉被告）马永书提交的证据： 1.原告马永书的身份证复印件一份； 2.名为《幸福农庄合同书》的房屋租赁合同复印件一份。 二、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司提交的证据： 1.被告金川川旅旅游文化投资有限公司的营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书原件、法定代表人身份证复印件各一份； 2.《金川川旅旅游文化投资有限公司2019年1月—2020年3月财务报表专项审计报告》复印件一份； 3.名为《幸福农庄合同书》的房屋租赁合同复印件一份。