四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1410号 原告：李树修，男，1971年11月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：邱昌蓉，女，1972年4月16日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李树修（系邱昌蓉丈夫），男，1971年11月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：成都兴竹置业有限公司，住所地成都市新都区斑竹园街道兴城大道1899号。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：胡林，四川合文律师事务所律师。 原告李树修、邱昌蓉与被告成都兴竹置业有限公司（以下简称兴竹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依法适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行审理，李树修到庭参加诉讼，兴竹公司的委托诉讼代理人胡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李树修、邱昌蓉向本院提出诉讼请求：1.兴竹公司向李树修、邱昌蓉交付位于成都市新都区的房屋（面积：90.19ｍ²）,并为李树修、邱昌蓉办理房屋过户手续；2.兴竹公司向李树修、邱昌蓉支付逾期交房违约金81177.294元（计算方法：从2016年1月1日起按日按照已付房款563340元的万分之一暂计算至2019年12月12日）；3.本案诉讼费由兴竹公司承担。事实与理由：兴竹公司系商品房开发商，李树修、邱昌蓉于2014年3月22日与兴竹公司签订《商品房买卖合同》，购买兴竹公司所有的位于成都市新都区的房屋（面积：90.19ｍ²），合同约定如下：一、商品房的基本情况：1.该商品房位于成都市新都区，测绘建筑面积90.19平方米，其中套内建筑面积86.67平方米，公用部分与公用房屋分摊建筑面积3.52平方米；2.该商品房价款计算方式：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11790元，总价款1063340元。二、交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。三、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定交付期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。李树修、邱昌蓉于2014年3月22日签订合同当日，向兴竹公司支付了价款共计563340元，兴竹公司向李树修、邱昌蓉出具了专用收款收据一张。原合同约定李树修、邱昌蓉以贷款方式支付剩余贷款，但由于兴竹公司原因办理贷款失败，故双方口头约定兴竹公司交房时李树修、邱昌蓉支付剩余房款，现约定交房期限已过，但经李树修、邱昌蓉多次催促，兴竹公司仍不交付该商品房，故为了维护李树修、邱昌蓉的合法权益不受侵犯，李树修、邱昌蓉特依据相关法律之规定，诉至法院，望公正裁决。 兴竹公司辩称，李树修、邱昌蓉第一个诉讼请求为办理房屋过户手续，因房屋现还未竣工验收无法办理过户，待房屋具备过户条件时，兴竹公司承诺办理过户手续；李树修、邱昌蓉第二个诉讼请求为要求兴竹公司支付违约金，李树修、邱昌蓉有证据证明通过刷卡支付的是500000元，其余款项均不知是如何支付，所以无法核实李树修、邱昌蓉是否按照合同约定支付了全部款项。 经审理查明，2014年3月22日，李树修、邱昌蓉与兴竹公司签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：×××）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定李树修、邱昌蓉购买兴竹公司开发的位于成都市新都区房屋，商品房预售许可证号：×××，用途为商业，房屋总价款为1063340元，补充协议约定李树修、邱昌蓉以贷款方式付款，首期支付购房款563340元，其余价款500000元向银行借款支付。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”。合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹%（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”。 2014年3月22日兴竹公司向李树修、邱昌蓉开具专用收款收据，收据载明交款563340元，收款方式为POS机支付513340元，定金转房款50000元。2020年4月23日，兴竹公司向本院提交付款情况说明，该说明载明李树修、邱昌蓉已向兴竹公司支付购房款563340元。 另查明，涉案项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工至今。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、专用收款收据、付款情况说明及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，李树修、邱昌蓉与兴竹公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同。 关于李树修、邱昌蓉要求兴竹公司交付案涉房屋，并办理房屋过户手续的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，按照双方合同约定，兴竹公司的主要合同义务是向李树修、邱昌蓉交付李树修、邱昌蓉所购案涉房屋，但根据所查明的事实，涉案项目主体工程虽已完工，但自2014年10月起停工至今。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条也明确规定，未经竣工验收的商品房不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条也规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位验收。”。以上法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。现案涉房屋处于停工状态，且未经竣工验收，兴竹公司目前不能履行交房义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行，本案中兴竹公司属于事实上不能履行合同的情形，故本院对于李树修、邱昌蓉要求兴竹公司交付案涉房屋并办理房屋过户手续的诉讼请求不予支持。李树修、邱昌蓉可待案涉房屋符合法定交付使用条件后，符合办证约定时，再行主张。 关于逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务应承担违约责任。根据合同约定，兴竹公司应于2015年12月31日前向李树修、邱昌蓉交付符合交付条件的房屋，但兴竹公司至今未交付房屋，虽李树修、邱昌蓉未支付全部购房款，李树修、邱昌蓉陈诉在2015年去交款时项目已停工故未支付，还陈诉双方口头约定在交房时支付尾款，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，因案涉项目自2014年10月停工至今，故李树修、邱昌蓉未再继续支付剩余款项的行为符合上述法律规定，兴竹公司逾期交房的违约事实清楚明确，其应按合同约定承担逾期交房的违约责任。李树修、邱昌蓉主张逾期交房违约金计算至2019年12月12日的违约金81177.29元符合案涉合同第十二条的约定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都兴竹置业有限公司于本判决生效之日起七日内向李树修、邱昌蓉支付逾期交房违约金81177.29元。 二、驳回李树修、邱昌蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1114.7元（已因适用简易程序减半收取），由李树修、邱昌蓉负担200元，由成都兴竹置业有限公司负担914.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十日 书记员  叶秋萍