陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0728民初355号 原告：陕西日新达房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区西环路268号。 法定代表人：刘肇宇，系该公司执行董事。 委托代理人：殷冀中，男，系该公司员工，代理权限为特别授权。 委托代理人：李旻，男，陕西迪杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：程文正，男，汉族，生于1963年1月6日，大专文化，教师，户籍地镇巴县泾洋街道办二郎滩村庙垭小组012号，现住镇巴县泾洋街道办向阳街定远茗居3单元404室。 委托代理人：周华松，男，汉族，生于1959年11月3日，大专文化，退休干部，住镇巴县泾洋街道办北门社区阳光湖畔小区3单元B栋4楼4号，系被告程文正的亲家，代理权限为特别授权。 原告陕西日新达房地产开发有限公司（以下简称“日新达公司”）与被告程文正房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告日新达公司委托代理人殷冀中、李旻、被告程文正到庭参加了诉讼，原告日新达公司法定代表人刘肇宇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西日新达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告程文正向原告支付拖欠的应付房款387962元。2、诉请被告向原告支付利息76040元（自2016年4月按年利率4.9%计算至2020年4月）。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：因原告日新达公司整体开发镇巴县向阳街、马王庙街地块。原、被告于2010年9月1日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，被告选择产权调换安置补偿方式，2014年9月被告接收了安置房屋，按照协议约定被告安置门面房超面积20.97平米，应补差价251640元，被告选择两套住房，应支付原告住宅房款386322元，被告于2016年4月支付二十五万元，合计剩余387962元被告至今未付。 被告程文正答辩称，一、根据原、被告签订的编号分别为063、064两份房屋买卖合同第二十一条中明确约定，“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交仲裁委员会仲裁”。故原告应向仲裁委员会提出仲裁，而不应由人民法院处理。二、被告认可原告在诉状中载明的已支付二十五万元的事实，但根据063号合同约定，支付时间分别是2012年12月10日交纳购房款100000元，2013年3月25日交纳100000元，2013年10月13日交纳50000元，被告积极履行合同义务而原告怠于履行合同义务。三、原告主张的其他事实均不认可。1、原告从2010年开始找被告协商拆迁安置事宜，欲修建7层住宅楼，双方于2010年9月1日达成拆迁安置补偿协议，并以房屋拆迁面积认定书的形式，认定被告被拆迁门面房面积36平方米，住房面积60.3平方米，约定以产权的置换的方式，拟调换门面房36平方米，拟调换住宅110平方米。因原告在开发过程中擅自改变建设规划，自行加高楼层，后双方重新协商，约定给被告调换门面房36平方米，住宅面积146平方米。后续选房、结算都是在这一基础上进行的。2、双方签订063、064号两份合同以调换404、604两套住房，合同载明两套住房面积均为132.26平方米，除返迁面积外，还需购买的面积为118.53平方米，其中30平方米按每平方米2000元计算，剩余88.52平方米按每平方米2988元计算，总金额324497元，优惠1597元后应付322900元，并约定分期付款，第一次付款十万元，第二次付款十万元，第三次付款六万元，剩余62900元交房时一次性付清。被告已按约定履行了给付义务。3、被告原有门面房临街，具有较高的商业价值，而现在因原告设计不合理，调换的门面房几乎没有商业价值，该房屋离路面两米有余，仅以不足40公分宽的台阶连通，致使被告原有门面房利益严重受损。根据双方约定，原告应于2011年9月1日前保证被告回迁，但因原告过错导致被告未能按期回迁，原告应支付被告过渡费、搬迁安置费、超期回迁的住房租赁费，还应赔偿被告的门面房租金损失及现门面房商业价值贬损的损失。此外，购房合同还约定，“交房时间定于2013年11月30日前，逾期超过30日后如不能交房则日新达公司承担所交费用的贷款利息，开始承担利息日期为2014年1月1日直至交房为止”。则原告应赔偿被告的贷款利息损失。另外，根据双方约定，两套住宅的防盗门应由原告购买安装，但均由被告自行安装，原告应补贴防盗门购置费用。最后，被告居住期间因原告未能积极履行职责导致摩托车被盗，也应赔偿损失。4、2019年1月15日，原、被告双方就房屋差价及上述各项损失进行了全面结算并达成书面协议，所有项目合计后被告应支付原告54000元，并测量确定被告的安置门面房面积为55平方米，因原告未按图纸施工导致设计的进气道占用了被告的门面房空间，双方约定扣除2平方米的面积，最终确定为53平方米，还约定如最终面积大于53平方米，被告不再补钱。结算当天，时任原告公司镇巴片区负责人的韦彬声称如交完购房款可签订门面房产权合同，被告就将54000元交给韦彬，但韦彬仅能出具收条或临时收据，后被告多次催促签订门面房产权合同，无果后韦彬将54000元返还给被告。故该结算协议目前仍在履行过程中。被告认可该协议并愿意继续履行该协议，但原告必须向被告出具正式机打购房发票，并签订正式门面房产权合同。除此之外，房产证至今未办理至被告名下，且房屋买卖合同仅约定原告如不能在规定期限内取得房地产权属证书的处理方式，系格式化条款，但对退房损失约定不明，双方权利义务不对等，该条款应属无效条款。原告还应承担不能在规定期限内办理房地产权属证书的违约损失。如30日内不能办理，则按农商银行贷款利率月息9.8%赔偿被告资金占用期间利息损失。404室存在严重质量问题，要求原告修复。四、被告对原告主张的接受房屋时间有异议。结算协议签订后，原告一直未按约定签订门面房正式合同。原告起诉存在误导法院审理的情形，应根据民事诉讼法对其进行处罚。 原告日新达公司围绕其诉讼请求向本院提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明，2、房屋拆迁安置补偿协议，拟证明双方约定按市场价补差，3、镇巴县不动产测绘报告，拟证明安置房屋面积，4、镇巴县物价局文件，拟证明物价局备案的市场价，5、入住登记表，拟证明被告接收房屋是2014年9月。被告程文正经质证对前两组证据无异议，本院予以采信。被告对测绘报告的证明目的有异议，根据双方约定，安置后的门面房面积应为实际面积，不含公摊面积；因双方对住房价格另有约定，故物价局的文件与本案无关；入住登记表的时间为原告通知被告可以进行装修的时间，实际是2015年6月入住。 被告程文正就其质证意见及辩解理由提供了如下证据：1、房屋拆迁安置补偿协议。2、房屋拆迁面积认定书2份。3、收据与打款凭证各三份，拟证明交纳房款时间。4、结算协议书，拟证明双方已就房屋拆迁安置相关事宜进行结算。5、韦彬向被告提供的2019年1月15日原告公司证明，及韦彬的收条、54000元的收款收据2张（分别盖有包含原告公司全称字样的印章和财务专用章字样的印章），拟证明被告已按结算协议履行了付款义务。6、合同编号为063的商品房买卖合同；合同编号为064的商品房买卖合同，拟证明双方对房屋价格有特别约定，并约定有仲裁条款。原告对前三组证据无异议，本院予以采信。原告对第4、5组证据的真实性有异议，认为证据上的印章不是原告公司的印章，编号不符，人员信息也不符，原告不可能让被告将钱交给个人，之前双方都是通过银行转账汇至原告公司账户之中，原告也未收到程文正交来的54000元这笔款项；原告对第6组证据的真实性无异议，但认为本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而双方签订的拆迁安置协议中未约定仲裁条款，商品房买卖合同虽有仲裁条款，但未约定确定的仲裁机构，根据法律规定仲裁条款无效。 本院依职权对韦彬就结算协议书及收据等相关事宜制作了调查笔录（电话记录）。原告质证认为在庭审中被告拿出结算协议才知道此事，之前对结算协议书的内容并不知情，也不同意结算方案，原告未参与签约过程，故无法判断整个过程的真实性；韦彬给程文正结算的标准远低于原告可接受的最低价，韦彬是为了自己的利益恶意与程文正串通损害原告的公司利益，故原告坚决不同意该协议内容；韦彬也清楚的表明原告不同意此事，他才伪造了公章，程文正在事发当时已经知道公章系伪造的，也知道原告不同意该协议内容，故不存在被告不知情而导致韦彬构成表见代理的情况；签约第二天程文正就反悔要求退钱，而未将协议退回，故原告怀疑程文正不退还协议或韦彬故意不要回协议是二人恶意串通损害公司利益的行为，且该协议并未履行，韦彬并未收取协议约定的款项；韦彬的行为构成犯罪，应受惩处，原告要求法院依法移送韦彬的犯罪线索；韦彬已于2019年7月辞职，已不是原告的员工。被告程文正质证认为，被告在签约时不知情是真实的，后将结算协议及收条向原告另一工作人员殷冀中出示后，经殷冀中提醒才对收条生疑，被告多次找韦彬催要机打发票，韦彬仅给其出具填写式收款收据，且与原告以前出具的填写式收款收据不同，被告才要求韦彬退还了54000元，但从未质疑过结算协议内容及其他证据上印章的真实性；韦彬在签约前代表原告与其他住户签订了结算协议，且与殷冀中一起到被告家中协商时以负责人身份出现，故被告认为韦彬系原告负责人，可以代表原告签约。 对双方当事人无异议的证据，本院予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：根据韦彬的电话记录及原、被告的陈述相一致的内容，可以认定的事实是韦彬系原告日新达公司安排常驻镇巴的员工，长期对外代表原告开展回迁结算协商工作。被告程文正作为拆迁户，将韦彬理解为原告公司在镇巴区域的负责人，并不存在明显过错。韦彬以原告名义与被告程文正签署《结算协议书》，但签约当时被告程文正并不知晓韦彬无权代表公司签约。韦彬在协议、证明及收据等多处加盖原告公司字样的印章（假印章）及财务专用章（真印章）。经本院对假印章与原告真实公司印章比对，文字、样式一致，仅编号不同，普通人不能明显分辨出差别。故被告程文正在善意、无过错的情况下，有理由相信韦彬具有代表原告与其签约的代理权，故韦彬的行为构成表见代理。原、被告至今均未向对方明确表示解除《结算协议书》，故本院对《结算协议书》、韦彬出具的原告证明、收条、两份收款收据的真实性及证明目的予以采信。因《结算协议书》对被告的安置房屋面积、差价及被告的已交纳房款利息损失、门面房延期补偿、过渡费、自装门补贴金、摩托车被盗损失按双方约定的标准作出结算，故本院对原告提供的不动产测绘报告、物价局文件、入住登记表的真实性予以采信，对证明目的不予采信。本院对韦彬的电话记录，系本院依职权作出，具有一定的真实性，本院予以采信。 根据原告陕西日新达房地产开发有限公司、被告程文正的陈述、答辩及本院对证据的采信情况，本院认定如下事实：原告日新达公司对镇巴县向阳街及马王庙街老旧住宅进行成片拆迁改造，并开发修建定远茗居小区。被告程文正曾居住马王庙街30号。原、被告于2010年9月1日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议系原告提供的格式化合同。协议后附《房屋拆迁面积认定书》，确认被告的原有房屋“门面房面积36㎡，住房面积60.3㎡”，并约定给被告调换的房屋“所选楼层为3、4楼，调换门面房面积为36㎡，调换住房面积为110㎡，调换房屋总建筑面积146㎡”，后双方又重新签订了一份《房屋拆迁面积认定书》，确认“调换门面房面积36㎡，调换住宅面积146㎡，调换房屋总建筑面积182㎡”，并备注原签订的拆迁面积认定书的146平方米作废，以本次签订的182平方米为准。被告分别于2012年12月11日向原告公司账户内汇款100000元用于交购房款，2013年3月25日汇款100000元，2013年11月11日汇款50000元。原告也于汇款日期前后向被告出具金额相同的收据。2016年4月13日，原告就定远茗居第1幢3单元4层404号房与被告程文正补充签订《商品房买卖合同》（合同编号：064），合同第四条对计价方式与价款约定为“该套房属返迁安置房，整套返迁（132.26㎡）。”同日，原告就定远茗居第1幢3单元6层604号房与被告程文正之女程丽桦补充签订商品房买卖合同（合同编号：063），合同第四条对计价方式与价款约定为“该套房属返迁安置房，返迁面积13.74㎡，购买面积118.52㎡，其中30㎡按每平方米2000元计算，剩余88.52㎡按每平方米2988元计算，总金额324497元，优惠1597元，应付322900元。如果其他购房户低于2988元/㎡的，以最低价重新计算，拆迁合同规定了价格的除外。”第六条约定付款方式为分期付款，“第一次付款10万元，第二次付款10万元，第三次付款6万元，剩余62900元交房时一次付清。如不能按期付款合同自动解除。”2019年1月15日，原告日新达公司工作人员韦彬以原告名义与被告程文正签订《结算协议书》，双方约定：一、安置住房被告还需交纳房款108320元，根据合同约定超出面积不得大于正负3%，之前计算房款时多算1.76㎡，故再减去5258元。二、门面房约定单价3500元/㎡，被告还需交纳房款59500元。三、1、根据063号合同约定，原告自2014年1月1日起承担被告所交房款的贷款利息按年利率6.6%计算至2016年10月，共49500元；2、门面房延期补偿24000元（按3年每年8000元计算）；3、过渡费按被告实际租金计算共25400元；4、自装门补贴金1000元。加之丢失摩托车一事，“最终协商为54000元整”。双方还对不再安装通风管道，恢复卷闸门等事宜进行了明确约定。协议书落款处有原告公司全称字样的印章（假印章）及被告签名。协议最后，韦彬书写了一条备注：“现与程文正对门面房面积双方互相测量，最终面积确定为53㎡。如果最终测量面积大于53㎡，程文正处不再补钱。承诺人：韦彬。2019年1月15日。”同日，韦彬以原告的名义向被告出具证明一份，主要内容是“原告公司对公账户暂时不能使用，现根据程文正结算协议约定金额，程文正可交于镇巴负责人韦彬（经理）处，或财务江萌（账号：6230270600000868999）”。并在落款处加盖有原告公司全称字样的印章（假印章）。被告遂向韦彬交付了54000元现金，韦彬向被告出具收条一张，内容为：“陕西日新达房地产开发有限公司今收到程文正处结算协议书约定的伍万肆千元整，收到钱后，程文正处住房及门面问题全部结算清楚完毕。”落款为：“陕西日新达房地产开发有限公司。镇巴负责人：韦彬。2019.1.15日。”后韦彬又向被告补开了两张金额均为54000元的收款收据，一张盖有原告日新达公司全称字样的印章（假印章），一张盖有原告的财务专用章（真印章）。后被告程文正对韦彬向其出具的收款收据起疑，遂找到韦彬要回54000元。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告陕西日新达房地产开发有限公司与被告程文正签订《房屋拆迁安置补偿协议》，双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以代理人名义订立合同，而善意相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权的，该代理行为有效，被代理人应按照合同约定承担其与相对人之间所有责任。原告员工韦彬在没有原告授权的情况下，以原告名义与被告签订《结算协议书》，被告程文正作为善意相对人，误以为韦彬具有与拆迁户结算的权利，故韦彬的行为构成表见代理。被代理人原告日新达公司应按照《结算协议书》的约定承担责任。则被告程文正应依约向原告支付54000元。原告日新达公司主张计算房屋差价的诉讼请求已包含在《结算协议书》的结算项目中，故本院不予支持。原告主张的利息诉求，因双方签订的数份合同中均无被告应向其支付利息的约定，故本院不予支持。《结算协议书》中所涉结算项目包含安置房屋面积、差价、被告的已缴纳房款利息损失、门面房延期补偿、过渡费、自装门补贴金、摩托车被盗损失。被告程文正除上述结算项目外，还主张有搬迁安置费、门面房商业价值贬损损失、逾期办理房产证的违约损失、房屋质量损失等，但被告仅作为答辩，未提起反诉，也未提交任何证据予以证明，故本院对被告答辩中提到的结算项目以外的损失不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告程文正应向原告陕西日新达房地产开发有限公司支付54000元，定于本判决生效后十五日内一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告陕西日新达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8260元，减半收取为4130元，原告陕西日新达房地产开发有限公司负担3650元，被告程文正负担480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 员  周 汀 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  范 纬 书 记 员  罗小慧