陕 西 省 眉 县 人 民 法 院   民事判决书                     （2020）陕0326民初202号   原告：陕西龙泰酒店管理有限公司（以下简称龙泰公司），住所地：宝鸡市眉县（张载南路口），统一社会信用代码：9161032609402028XD。   法定代表人：于文强，公司执行董事兼总经理。   委托代理人：王春辉，该公司办公室主任。   委托代理人：张武练，陕西正泰律师事务所律师。   被告：贾田祖，男，汉族，住眉县水木清华小区。   被告：李洪良，男，汉族，住河北省唐山市（缺席）   原告陕西龙泰酒店管理有限公司与被告贾田祖、李洪良租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告龙泰公司的委托代理人王春辉、张武练和被告贾田祖到庭参加了诉讼，被告李洪良经依法传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行了缺席审理，现已审理终结。   原告诉称，原告与被告贾田祖在2017年5月5日签订了《商铺租赁合同》，约定XX城XX座XX层XX、XX、XX号商铺，投资餐饮，租赁期限2017年7月5日起至2020年7月4日，租金按照每平方每月30元计算。同时，合同约定：承租方转让商铺，必须征得出租方的同意。取得使用权的第三方成为合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；逾期交付租金按照每日千分之二承担违约金，逾期则原告有权解除合同；承租方拖欠租金达到20日，承租方有权解除合同；承租方无故停止营业超过10日的，承租方有权解除合同、收回租赁商铺，已收取的保证金不予退还。双方于同日签订《补充协议》约定：被告贾田祖在2017年5月5日缴纳租金30000元，2017年8月4日缴纳租金30718元。被告贾田祖在承租期间，没有征得原告的书面同意，擅自将承租的商铺转让给被告李洪良使用至今。从2019年6月18日，被告违反合同约定停止营业至今。为此原告曾多次与被告协商，要求其交清费用，并按照约定继续营业，但被告均置之不理。鉴于此，原告诉至法院，请求：1、依法判令解除原告与两被告的《商铺租赁合同》；2、XX城XX座XX层XX、XX、XX号商铺；3、依法判令两被告支付租金25658.13元及违约金45158.3元,并支付2019年12月5日起至租赁商铺返还之日的占用费；4、本案诉讼费用由两被告负担。   被告贾田祖辩称，被告贾田祖是2018年10月份关门的，如果按照合同约定，原告应在10月份提出解除合同。原告没有证据证明多次与被告贾田祖沟通，曾经打过一次电话，见面也没有说。2018年10月20日左右被告贾田祖和被告李洪良的转让是经过原告的法定代表人于文强介绍才转让的，原告法定代表人于文强还说提供担保。原告应提供被告欠租金的具体金额，被告贾田祖多次要求原告提供商铺的有效面积，原告没有提供，原告还欠被告贾田祖的费用双方应该算账。   被告李洪良经依法传唤未到庭应诉、亦未答辩。   经审理查明，2017年5月5日原告与被告贾田祖签订了一份《商铺租赁合同》，原告将其位于眉县XX镇XX街XX段XX路XX城XX座XX层XX、XX、XX号总建筑面积为168.33平方米的商铺出租给被告贾田祖。合同约定租赁商铺仅作餐饮，租赁期限自2017年7月5日起至2020年7月4日，租金每平方每月30元，年租金60718元；装修期2个月，自2017年5月5日起至同年7月5日止；商铺自2017年7月5日起至2019年1月4日止为免租期，自2019年1月5日起至2020年7月4日计收租赁费至本合同期满为止；签订合同时承租人一次性缴纳租赁商铺履约保证金6000元（保证金不计利息）；租赁期间承租人若转租商铺给第三人，必须征得出租人的书面同意。取得使用权的第三方成为合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；如承租人逾期交付租金，则每逾期一日按月租金的2‰向出租人支付违约金，逾期超过20日的，出租人有权提前解除合同；承租人无故停止营业超过10日的，视为承租人违约，出租人有权提前解除合同、收回租赁商铺，已收取的保证金不予返还。同日双方签订《补充协议》约定：承租人应缴纳的年租金60718元分两次缴纳，2017年5月5日缴纳租金30000元，同年8月4日前缴纳租金30718元。合同签订后被告贾田祖缴纳了6000元租赁商铺履约保证金和30000元的租赁费。   又查，被告贾田祖在承租期间，没有征得原告的书面同意，擅自将承租的商铺转租给被告李洪良至今。   上述事实，有庭审笔录、原告与被告贾田祖2017年5月5日签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》等证据在卷佐证。   本院认为，原告与被告贾田祖签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同内容真实、合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定已将租赁物交付被告贾田祖使用、收益，但被告贾田祖未按约定期限缴纳租赁费。现原告以被告贾田祖未按约定期限缴纳租赁费，且在承租期间没有征得原告的书面同意，擅自将承租的商铺转租给被告李洪良，其行为违反了合同约定，要求解除与两被告的租赁合同，因涉案的租赁合同是原告与被告贾田祖签订的，其并未与被告李洪良之间有合同关系，根据合同的相对性原则，及被告贾田祖未按约定期限缴纳租赁费的合同约定，故解除原告与被告贾田祖于2017年5月5日签订的《商铺租赁合同》。关于原告请求的商铺租赁费及违约金与合同解除之后租赁物占用费的承担问题。原告与被告贾田祖的合同约定租赁期限自2017年7月5日起至2020年7月4日，故原告请求的2019年1月5日至2019年12月4日所欠的租赁费25658.13元及违约金由被告贾田祖向原告支付，但原告请求违约金45158.3元不符合合同约定，原告与被告贾田祖约定年租赁费为60718元，还约定2017年8月4日前缴纳剩余租金，合同亦约定如承租人逾期交付租金，则每逾期一日按月租金的2‰向出租人支付违约金，涉案房屋的月租金为5059.83元，故被告贾田祖应向原告支付2017年8月5日起至2019年12月4日止的违约金8601元。由于被告贾田祖在承租期间，没有征得原告的书面同意，擅自将承租的商铺转租给被告李洪良，现租赁物实际占有、使用人为被告李洪良，因合同期限未届满，原告请求依法解除合同，故合同解除之前的租赁费由被告贾田祖向原告支付，合同解除之后的占用费由被告李洪良向原告支付，按照年租赁费60718元的标准计算。现租赁物实际占有、使用人为被告李洪良，故应当由被告李洪良向原告返还租赁物。被告李洪良经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权，依法不影响本案的审理。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告陕西龙泰酒店管理有限公司与被告贾田祖于2017年5月5日签订的《商铺租赁合同》。   二、由被告贾田祖在本判决生效之日起十日内支付原告陕西龙泰酒店管理有限公司租赁费25658.13元及违约金8601元；并支付2019年12月5日起，按照年租赁费60718元的标准计算至判决生效之日的租赁费。   三、由被告李洪良在本判决生效之日起十日内向原告陕西龙泰酒店管理有限公司支付从判决生效之日起，按照年租赁费60718元的标准计算至商铺返还之日止的占用费。   四、由被告李洪良在本判决生效之日起十日内将占用的华东上海城C座1层128、129、130号商铺返还给原告陕西龙泰酒店管理有限公司。   五、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼费1959元，减半收取979.5元，原告陕西龙泰酒店管理有限公司负担590元，被告贾田祖负担300元，被告李洪良负担89.5元   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方人数向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费1959元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。         审判员 王贵琴     二O二0年六月二十二日     书记员  石小倩