黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1505号原告：关文颖，女，1989年2月2日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：阚留成，黑龙江四维律师事务所律师。被告：大庆万年房地产开发有限公司，住所地大庆高新区火炬新街31号科技大厦514室。法定代表人：姚佩祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵云勇，男，1977年10月11日出生，汉族，大庆万年房地产开发有限公司法务，住大庆市让胡路区。原告关文颖与被告大庆万年房地产开发有限公司（以下简称万年公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告关文颖的诉讼代理人阚留成、被告万年公司的诉讼代理人赵云勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关文颖向本院提出诉讼请求：1.解除关文颖与万年公司于2014年7月21日签订的《大庆万年房地产开发有限公司预签单》（以下简称预签单）；2.判令万年公司返还购房款141253元，并按中国人民银行同期贷款利率计算给付自2014年7月22日起至实际给付之日止的利息50851元；3.案件受理费由万年公司承担。庭审中，关文颖增加诉讼请求，要求解除与万年公司于2014年7月15日签订的《大庆万年房地产开发有限公司认购书》（以下简称认购书）。事实和理由：2014年7月21日，关文颖与万年公司就大庆高新区梦幻城休闲居住区E区E13号楼2单元2102室房屋签订了预签单，关文颖支付购房款141253元，余款按揭贷款。但万年公司至今未与关文颖签订商品房买卖合同，导致关文颖购房目的不能实现。为维护合法权益，故诉至法院。万年公司辩称，同意解除双方签订的预签单和认购书，但20000元定金不予返还，且不承担任何利息责任。关文颖就其主张向法院提交如下证据：1.预签单1份，欲证明关文颖与万年公司于2014年7月21日签订预签单，约定关文颖从万年公司处购买E区13号楼2单元2102室房屋，关文颖支付购房预付款141253元，按揭贷款320000元。经质证，万年公司对证据真实性无异议，但认为该证据证明了关文颖有义务向万年公司支付全部购房款461253元，关文颖至今未付。因万年公司对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；2.收据2份，欲证明关文颖于2014年7月15日向万年公司支付现金20000元，2014年7月21日向万年公司支付购房款121253元，且收据明确写明是补足，证明关文颖向万年公司支付购房首付款141253元。经质证，万年公司对证据真实性无异议，但认为2014年7月15日金额为20000元收据明确写明认购及不予退回字样，与万年公司主张的定金约定是一致的。因万年公司对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；3.住房按揭贷款需知1份，欲证明持有首付款收据、购房合同才能办理按揭贷款，因万年公司没有与关文颖签订商品房买卖合同，导致不能贷款，违约责任在万年公司。经质证，万年公司对证据真实性无法确认，认为该住房按揭贷款需知（工行）不能证明双方已对关文颖必须向工商银行进行贷款达成了约定，可向其他银行贷款，也可以选择普通的抵押贷款等方式，不能以不符合按揭贷款条件不能贷款就免除没有向万年公司付清全款的责任，该需知对本案没有证明力。因万年公司对该证据真实性有异议，且该证据没有加盖经办单位印章，故本院对该证据真实性不予确认；4.情况说明1份，欲证明涉案房屋已被10家法院查封。经质证，万年公司对证据真实性无异议。因万年公司对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认；5.证人王某出庭作证（与原告原系恋人关系），证实关文颖采用按揭贷款方式从万年公司处购买房屋，因受政策影响未签订商品房买卖合同，导致关文颖无法办理贷款，违约责任在万年公司。经质证，被告万年公司对证人证言有异议，认为证人与关文颖原系恋人关系，与本案有利害关系，并承认其支付的购房款，不具备作证资格，也证实是政府原因导致未能办理贷款，不是被告原因导致，且原告从2014年7月至今置之不理，责任明显在关文颖。因证人与关文颖存在利害关系，本院对证人证言将结合全案综合予以认定。万年公司向法庭提交如下证据：认购书1份，欲证明关文颖向万年公司认购涉案房屋总价款40多万元，该认购书明确约定关文颖应于2014年7月15日到2014年7月22日付清全款或者付清首期付款并完成所有按揭贷款手续，如未完成则视为放弃认购该房产的权利，20000元定金不予退还，关文颖在2014年7月15日签字确认。经质证，关文颖对证据真实性无异议，但认为该认购书中万年公司承诺2014年7月15日到2014年7月22日签订商品房买卖合同，付清全款或付清首付款并完成所有手续的办理，关文颖已于2014年7月22日前交清房屋首付款，万年公司却未与关文颖签订商品房买卖合同，责任在万年公司，关文颖未能办理按揭贷款的责任也在万年公司。因关文颖对证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。根据原、被告当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2014年7月15日，关文颖（乙方）与万年公司（甲方）签订认购书一份，约定：关文颖购买E区13号楼2单元2102室房屋一套，面积约96.34平方米，单价为4814.63元每平方米，总价为463841元，定金20000元，实付款20000元；付款方式为在签定商品房买卖合同时，可根据万年公司提供的付款方式（按揭贷款）进行选择。万年公司承诺在签署本认购书后于2014年7月15日至2014年7月22日与关文颖签署商品房买卖合同，付清全款或付清首期付款并完成所有按揭贷款手续的办理。关文颖未按时完成上述所有手续的办理，则视为自动放弃认购该物业的权利，万年公司有权在不事先通知关文颖的情况下，单方面将上述物业收回另行出售，所得一切款项归万年公司所有，并且对关文颖所交定金不予返还。本协议自双方签字或盖章，并且关文颖交付定金后生效。关文颖当日向万年公司交付现金20000元，万年公司同日出具收据一张，载明交款单位为关文颖，收款事由E13-2-2102认购不予退回。2014年7月21日，关文颖与万年公司签订预签单，约定：所购住宅为E区13号楼2单元2102室，暂测面积96.34平方米，认购单价为4814.63元，认购总价为463841元，签约单价为4787.76元，签约总价461253元，定单日期2014年7月15日，付款方式刷卡、银行按揭，已付现金141253元，按揭贷款320000元，备注已付20000元，本次补足121253元（已扣除老带新2588元）。万年公司同日出具收据一张，载明交款单位关文颖，收款事由E13-2-2102补足。审理中，关文颖称因万年公司一直未与原告签订商品房买卖合同，导致无法办理按揭贷款，故诉至法院。另查明，万年公司至今未与关文颖签订商品房买卖合同。案涉E区13号楼2单元2102室房屋在开发企业万年公司名下，2017年5月26日起分别被大庆市中级人民法院、大庆高新技术产业开发区人民法院预查封、轮候预查封10次，查封期限至2022年12月10日。本院认为，关文颖与万年公司签订的预签单和认购书仅写明了房屋坐落、房屋单价及总价款，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条件，故其性质为商品房买卖合同的预约合同。因双方意思表示真实，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。根据认购书和预签单的约定，关文颖购买案涉房屋付款方式为在签订商品房买卖合同时，根据万年公司提供的按揭贷款方式，万年公司承诺在签署认购书后于2014年7月15日至2014年7月22日与关文颖签署商品房买卖合同，付清全款或付清首期付款并完成所有按揭贷款手续的办理。可见，万年公司同意关文颖采取按揭贷款方式购买案涉房屋，而欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，因此在关文颖按约定付清首期付款后万年公司即应与关文颖签订商品房买卖合同。关文颖已于2014年7月15日支付定金20000元，又于2014年7月21日补足121253元，付清了首期付款，定金20000元已转为购房款，而万年公司未按约定与关文颖签订商品房买卖合同，且案涉房屋现已被多家法院预查封、轮候预查封，关文颖购买房屋的目的无法实现，其要求解除与万年公司签订的预签单和认购书，万年公司亦同意解除，故关文颖要求解除与万年公司签订的预签单和认购书，并要求万年公司返还购房款141253元的诉讼请求正当，本院予以支持。关文颖于2014年7月21日即向万年公司交付了首期购房款，万年公司占用至今仍未与关文颖签订商品房买卖合同，且万年公司当庭自认与原告联系办理退购房款事宜，故万年公司应赔偿关文颖占用资金期间的利息损失（此款以141253元为基数，自2014年7月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止和自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止之和）。关文颖诉讼请求超出部分，本院不予支持。万年公司辩解意见，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《商品房销售管理办法》第二十二条之规定，判决如下：一、解除原告关文颖与被告大庆万年房地产开发有限公司签订的《大庆万年房地产开发有限公司认购书》、《大庆万年房地产开发有限公司预签单》；二、被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告关文颖首付款141253元；三、被告大庆万年房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告关文颖利息损失（此款以141253元为基数，自2014年7月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止和自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止之和）；四、驳回原告关文颖其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费2074元（已减半收取），由被告大庆万年房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 魏 彤二〇二〇年六月三十日书记员 吴立翠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。