山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终1142号上诉人（原审被告、反诉原告）：李兴任，男，1963年3月24日出生，汉族，居民，户籍所在地临沂市兰山区，现住日照市东港区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁兆会，男，1956年11月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：巩雪，山东中展律师事务所律师。上诉人李兴任因与被上诉人袁兆会农村房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初1263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李兴任上诉请求：1.判决被上诉人返还购房款部分利息26000元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：房屋购买合同是2009年1月11日签订的，至今已十年，还有74平方米房屋没有分配，致使孩子一直在本市租房居住。根据国家一户一宅的政策，被上诉人在本村有多处住宅，其卖掉的是多余的空置房产，被上诉人不具备取得不当得利的权利。被上诉人为了金钱违背道德，不讲信义，不应支持。袁兆会辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求维持原判。袁兆会向一审法院起诉请求：判令李兴任返还袁兆会位于日照市东港区房屋的拆迁利益（已分配的22号楼1单元101室房屋、尚未分配的74平方米房屋、储藏室及拆迁补偿款45200元）；2.诉讼费用由李兴任承担。李兴任向一审法院提出反诉请求：1.判令袁兆会返还购房款218000元，并按银行同期贷款利率支付利息；2.判令袁兆会赔偿李兴任因解除合同造成的预期利益和购房机会损失930000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对袁兆会提交的（2018）鲁1191民初1237民事判决书、小董家村拆迁补偿安置协议（模板），李兴任提交的其与小董家村委会签订的《小董家村拆迁补偿安置协议》，山东众合土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》，双方均无异议，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：袁兆会系小董家村村民。2009年1月11日，袁兆会与李兴任签订《房屋买卖合同》，约定袁兆会将其位于小董家村的房屋一处卖给李兴任，价款218000元，见证人夏某1、夏某2在该合同上签名捺印，购房款和房屋于合同订立后均进行了交付，自购买涉案房屋后，李兴任即在涉案房屋居住。上述房屋买卖合同订立后，双方未就涉案房屋办理房屋产权及土地使用权变更登记手续，涉案房屋产权仍登记在袁兆会名下。2011年6月29日，小董家村村委会与李兴任就涉案房屋签订《小董家村拆迁补偿安置协议》，约定李兴任可享受总建筑面积为180平方米的安置楼房、总面积为16平方米的储藏室或车库，还可获得规划房搬迁回迁费1200元、临时安置费9000元、安置补助费20000元、签订协议奖励3000元、拆迁房屋奖励10000元、残值补助2000元，各项补助和奖励共计45200元。协议签订后，李兴任腾空房屋并交付，小董家村村委会拆除了涉案房屋。至本案诉讼时，李兴任已分得位于建筑面积为106平方米的楼房及面积为21平方米的车库，剩余74平方米楼房尚未分配，各项补助和奖励已支取25200元。2018年8月6日，袁兆会至一审法院起诉李兴任，以涉案房屋土地为集体所有，李兴任并非本集体组织成员，不能购买该房屋为由，请求依法判令确认双方签订的房屋买卖合同无效。2018年8月27日，一审法院经审理后认为，李兴任未取得所购房屋村集体经济组织成员资格，该合同违反法律、法规的强制性规定，双方签订的《房屋买卖合同》无效，据此作出（2018）鲁1191民初1237号民事判决，判决袁兆会与李兴任签订的《房屋买卖合同》无效。判决作出后，袁兆会、李兴任均未提出上诉，该判决已经生效。关于李兴任已分得及未分得的安置楼房、车库、储藏室的价值，经李兴任申请及一审法院委托，山东众和土地房地产评估有限公司于2019年10月16日作出众合评（鉴）字（2019）第605号房地产评估报告，认定180平方米安置房屋总价值932200元，其中22号楼1单元101室总价值551200元、未分配房屋总价值381000元。另储藏室单价1800元/平方米。双方对该鉴定意见均无异议。李兴任为此支出评估费9300元。一审法院认为，袁兆会与李兴任签订的《房屋买卖合同》已经法院生效判决确认为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因履行合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。关于合同双方的过错问题。本案中，袁兆会与李兴任均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋买卖合同签订时间较长，李兴任购买房屋目的是用于持续居住的客观事实，同时考虑辖区内房产升值，袁兆会受利益驱使以双方买卖合同违反法律规定为由主张权利的客观事实，袁兆会的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，其对合同无效应承担主要责任，酌定双方的过错比例为袁兆会85%、李兴任15%。关于合同当事人之间的财产返还及赔偿问题。上述房屋买卖合同无效后，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即袁兆会应当返还购房款218000元并赔偿李兴任损失，李兴任应当返还房屋。现涉案房屋因村居改造已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。涉案房屋已经被拆迁不能复原，返还房屋事实上已经不能，同时考虑到袁兆会作为涉案房屋的出卖人，除了应当返还李兴任购房款外，还应当返还占用购房款期间的利息，对于袁兆会而言，其出卖房屋后也存在部分损失，主要是买受人李兴任居住期间的占有使用费用，综合考虑以上因素，双方之间相互返还已无必要和现实可能性，双方应当对涉案房屋的拆迁利益进行分配。关于涉案房屋拆迁安置利益的分配问题。李兴任与小董家村村委会签订的《小董家村拆迁补偿安置协议》约定李兴任可获得总建筑面积为180平方米的安置楼房、总面积为16平方米的储藏室或车库、各项补助和奖励共计45200元。根据鉴定意见，总建筑面积为180平方米的安置楼房和总面积为16平方米的储藏室或车库的评估价值共计961000元，对此予以确认。结合本案实际情况，考虑李兴任在居住期间，对房屋进行维护，致房屋保值并增值，并考虑对其信赖利益的保护问题，同时考虑其实际配合拆迁工作，及时腾空房屋并接受拆迁后的临时过渡安置方案等因素，对上述安置房屋折价款和补助奖励款做如下分配：第一，其中的搬、回迁费1200元，临时安置费9000元、安置补助费20000元、签订协议奖励3000元、拆迁房屋奖励10000元，该费用系涉案房屋的实际占有人李兴任实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置而获得，即该部分特定补偿款项系对房屋使用人和实际腾退人的补偿，不属于袁兆会要求返还的范围，应归属李兴任所有。第二，涉案安置房屋及储藏室或车库的折价款961000元、残值回购费2000元，共计963000元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益，结合涉案房屋在签订买卖合同时的成交价格218000元，涉案房屋自出售至拆迁时间，升值745000元（963000元-218000元）。结合双方的过错责任，依法确认李兴任应当自涉案房屋价值中获取633250元（745000×85%）作为信赖利益损失获赔，袁兆会应当自涉案房屋升值价值中基于其作为该村集体组织成员的身份获得拆迁利益111750元。因拆迁安置补偿协议系由李兴任与小董家村村委会签订，拆迁安置补偿款的支取及拆迁房屋的交接理应由李兴任负责办理，故李兴任应当支付袁兆会房屋拆迁安置补偿款111750元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、李兴任于判决生效之日起十日内给付袁兆会房屋拆迁安置补偿款111750元；其他房屋拆迁安置补偿利益归李兴任所有。二、驳回袁兆会的其他诉讼请求。三、驳回李兴任的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元，由李兴任负担；反诉案件受理费7576元，减半收取3788元，由袁兆会负担。评估费9300元，由李兴任负担1395元，袁兆会负担7905元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案农村房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效，上诉人与被上诉人对合同的无效均有过错，对于由此造成的损失，应当各自承担相应的责任。一审综合考虑上诉人有购房款利息损失以及袁兆会有房屋占有使用费损失的实际情况，认定双方该部分损失各自承担，故对上诉人的购房款利息未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由上诉人李兴任负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  苗自富审判员  王林林二〇二〇年六月二十二日法官助理张锦秀书记员裴凤文