贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1282号 原告：王章敏，女，汉族，1963年3月3日出生，住贵州省大方县。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：吴学文，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩，系该公司员工。 原告王章敏诉被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称“大众房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王章敏、被告大众房开公司委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王章敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理交付办理负五层5-096号商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款265050.00元为基数，按照合同约定按日向原告支付0.03%从2016年7月26日起计算至2019年7月26日的违约金86885.60元（庭审中，原告明确其诉请的期限系从2016年7月26日起计算至办证之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年12月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于毕节市七星关区大众国际负五层5-096号房；建筑面积为22.32平方米，总价款为265050.00元。合同约定：出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定向被告交付完毕购房全款。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约。被告逾期已超过180个工作日，违约金应按照合同约定按日向原告支付已交付房价款的0.03%的违约金标准计算。故原告诉至法院，望判如所诉。 被告大众房开公司辩称，一、原告与被告签订商品房买卖合同的同时与被告另行签订返租十五年的合同，当时所有负五层的业主均口头表示不办理房屋产权登记，目的就是不想缴纳3%的契税。以此来规避国家相关税费，现在却把责任反推到被告身上。后来由于商场未如期开业，被告按返租合同约定支付了原告三年的租金，后经七星关区政府协调，被告又支付了1年半的租金。二、2017年9月15日，根据七星府呈[2017]196号文件，经蒋市长批示同意被告将涉案商铺“特事特办”，办理不动产权初始登记。三、2017年9月30日，被告书面通知原告及涉案商铺业主向房管部门缴纳相关税费，办理产权登记，但原告至今还未缴纳相关费用。综上，并非被告不为原告办理不动产产权登记，而是原告自身原因导致无法办理。并非被告的过错导致，不应归责于被告，请求法院查明事实，分清责任后作出公平的判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月16日，原告作为买受人与被告大众房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际负五层负5-096号房；建筑面积22.32平方米；总房款265050.00元，买受人应当在合同签订之日支付首期房款133050.00元，余款132000.00以银行按揭支付；出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告依约向大众房开公司支付了购房款265050.00元。 另查明，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告承诺2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，依约应当自逾期之日起，即2017年7月1日起向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据合同约定，原、被告双方形成委托办证关系，故被告无需再将办理产权转移登记所需的相关资料交付原告，而是直接提交到办证部门即可。现因涉案商品房至今未取得交付办理产权转移登记相关手续的条件，故对原告诉请的违约金，应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之三承担违约责任。合同约定的违约金过高，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款265050.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月27计付至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王章敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，该违约金以265050.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月27日起计付至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日； 二、驳回原告王章敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费988.00元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担558.00元，原告王章敏负担430.00元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇二〇年六月五日 书记员  申开旭