贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初823号原告王麟洁，女，1971年12月20日生，汉族，住安顺市西秀区。原告韩文良，男，1963年12月11日生，汉族，住安顺市西秀区。二原告委托诉讼代理人：寇满超，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告王海波，男，1992年9月11日生，汉族，住安顺市西秀区。原告王麟洁、韩文良诉被告王海波确认合同有效纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托代理人寇满超到庭参加诉讼，被告王海波经本院合法（传票）传唤，未到庭参加诉讼。本案现巳审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认原告王麟洁与被告王海波签订《房屋买卖合同》有效。二、本案诉讼费用、律师费用由被告承担。事实及理由：2017年12月2日，原告在浏览“58同城”时看到了坐落于安顺市西秀区北侧虹机厂路口“东城名邸”1-21-4的房屋出售信息后，便按预留的电话号码与信息发布人取得联系，经协商，双方达成了出售价格为410500元的房屋买卖意向，同时约定12月3日在“东城名邸”x-x-x的房屋签订购房协议、支付第一笔购房款210500元，次日，被告依约来到“东城名邸”x-x-x号房，并提供了《房屋买卖合同》，合同签订后，原告依合同约定将第一期购房款210500元打入了被告指定的户名为吴小军的账户内，并将房门钥匙交给原告，但因开发商相关办证手续不全，导致小区所有住房均未办理房产登记过户手续，故原告与喜百年装饰公司签订装修《施工合同》，后因需要就近居住照顾住在同一栋楼房内生病的父亲而对该房屋进行了装修后入住。2018年6月经协商，该房屋按揭贷款由原告偿还1500元、至2019年12月，原告共偿还贷款28500元整。2019年8月27日，原告上班回到家，发现门上张贴了一份安顺市西秀区人民法院的《查封公告》，才得知被告王海波因欠他人债务被债权人起诉，该房屋现由法院执行查封。2019年9月，原告向贵院提出执行异议，请求解除对被执行人王海波所有的位于安顺市西秀区北侧虹机厂路口“东城名邸”1号楼1单元21层4号的房屋（权证号：Ｙ1××21）的查封，贵院于2019年9月23日以“该房屋尚登记在被执行人王海波的名下，故本院的查封执行裁定书符合法定程序。该房屋的所有权尚未发生转移，尚登记在被执行人王海波名下，本院对上述房屋的查封符合规定，且案外人王麟洁所提交的证据材料不足以证实其权利能够排除执行，其提出的异议请求，本院不予采纳”为由，做出（2019）黔0402执异141号《执行裁定书》，裁定驳回了原告王麟洁的异议请求。原告认为，根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告于2017年12月3日与被告签订的《房屋买卖合同》虽因开发商办证资料欠缺而未办理房屋买卖的登记过户手续，但合同签订后被告已实际支付，原告按合同约定支付了购房对价亦实际装修入住，故买卖合同已成立，该合同未损害他人权利，依法应受法律保护。综上所述，请求人民法院依照相关法律规定，判决原、被告签订的《房屋买卖合同》有效。被告未答辩，亦未出庭辨认原告所举证据的真实性。当事人就主张的事实向本院提供了以下证据，原告提供的原告身份证复印件、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》《房屋买卖合同》、《个人购房/担保合同》、银行流水、还贷银行卡、微信转账记录、物业服务费收款收据、装修《施工合同》、装修费收款收据、西秀区人民法院查封公告、西秀区人民法院（2019）黔0402执异字141号《执行裁定书》;本院依法到安顺市不动产登记中心调取的房屋登记信息等证据在卷佐证，足以认定。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年5月25日，被告王海波与贵州深远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并做了商品房预售合同备案登记。合同约定:被告王海波作为买受人，贵州深远房地产开发有限公司作为出卖人，购买的商品房为：西秀区东城名邸第1号楼1单元21层4号房，商品房建筑面积117.89平方米，套内建筑面积93.74平方米，房屋总价款为398610元，首付款119610元，剩余房款279000元向银行贷款支付。被告王海波作为借款人与中国工商银行股份有限公司安顺分行作为贷款人签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币279000元，本合同项下贷款用于购买／自建坐落于西秀区中华东路北侧虹机厂路口“东城名邸”x-x-x，建筑面积117.89平方米，本笔贷款的担保方式为抵押，本合同项下贷款期限为15年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率6.15%上浮5%确定。2017年12月3日，原告王麟洁作为买受人（乙方）与被告王海波作为出卖人（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其位于西秀区的房产及其土地使用权建筑面积117.89平方米，以人民币肆拾壹万壹仟元整（￥411000）的价款出售给乙方；三、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金由乙方负担。甲方承担本合同转让的房屋及土地契税。乙方在甲方交付房屋后乙方分两期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之日，付人民币21.05万元；第二期，在房屋产权批准过户登记之日10日内付清余款200000元（每期付款，甲方收到后出具收据证明。）四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方；五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳购房后应付的各项物业费用。本合同签订后，甲方不得以本房屋为关联与他人订立任何合同。六、违约责任。甲方应当于17年12月3日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房屋总金额千分之三计算违约金支付给乙方，逾期超过30天时，乙方解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款人民币（20万元）全部退还乙方，还应赔偿乙方经济损失人民币20万元......八、本合同自双方当事人签字或盖章之日起生效。甲方：王海波签字并摁手印2017年12月3日乙方：王麟洁签字并摁手印2017年12月3日见证人：吴小军签字并摁手印2017年12月3日。原告王麟洁分别于2017年12月3日、2017年12月16日通过中国工商银行转账200000元、10500元到被告指定的吴小军的账户，吴小军出具了收条给原告收执，收条内容为：“今收到王麟洁买房款贰拾万元整。收款人：吴小军2017、12、3。”王海波在该收条上注明“本人王海波委托吴小军代收王麟洁已付房款贰拾万元整。王海波2017、12、3”。原告在付款后，被告将该房屋钥匙交给原告。原告于2017年12月1日、2018年5月29日分别与贵州喜百年装饰工程有限公司安顺分公司签订《施工合同》并支付装修费用，对该房屋进行装修后入住至今，并按照规定缴纳物业费和水费。2018年7月至2019年9月期间原告韩文良每月通过转账2500元代被告王海波偿还银行案涉房屋贷款。另查明，王海波的财产：“安顺市西秀区北侧虹机厂路口东城名邸x号楼幢x单元x层x号（权证号：Ｙ1××21号）”于2015年4月3日被本院进行查封，查封期限为2015年4月3日至2018年4月2日，2019年8月14日被两次轮候查封，查封期限为2019年8月14日至2022年8月13日。原告在得知向被告王海波购房的安顺市西秀区北侧虹机厂路口东城名邸x号楼幢x单元x层x号房屋被查封后，依法向本院提起执行异议，本院于2019年9月23日作出（2019）黔0402执异141号执行裁定书，裁定驳回案外人王麟洁的异议请求。原告为维护自身合法权益，遂向本院提起诉讼，并提出如前诉讼请求。本院认为：关于原告王麟洁与被告王海波签订的《房屋买卖合同》的效力问题。一、合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。二、合同有效的法律效果为权利人可以请求债务人为一定行为或不为一定行为，合同行为属于负担行为，不是处分行为，不当然发生物权的直接变动。合同是否有效只能根据合同有效的条件进行判断。合同有效的判断条件为：当事人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、法规的强制性规定；不违反公序良俗。三、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。原告王麟洁与被告王海波签订的《房屋买卖合同》有双方的签字并摁手印，该合同依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第五项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。案涉房屋被本院于2015年4月3日进行查封，查封期限为2015年4月3日至2018年4月2日，2019年8月14日被两次轮候查封，查封期限为2019年8月14日至2022年8月13日。原告王麟洁与被告王海波签订《房屋买卖合同》的时间为2017年12月3日，此时该房屋正处于法院查封状态。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。法院对房屋进行查封属于对财产的控制措施，限制房屋权利人将房屋转让过户，维持被执行人的责任财产，保障申请执行人的受偿权。该强制性规定属于管理性强制性规定。当案涉房屋被有权机关查封期间，房屋权利人尚登记在被告名下，被告王海波作为房屋权利人将案涉房屋出卖给原告所签订的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该合同已生效并为有效合同，只是因为该房屋被人民法院查封，不具备物权变动条件，故出卖人王海波不能将案涉房屋过户登记给原告。四、认定原告与被告签订的《房屋买卖合同》有效，有利于维护原告的合法利益。在被告王海波清结了执行款案涉房屋解封后，原告就有要求被告办理房屋过户的可能；在被告不能清结执行款，导致被查封房屋被依法强制执行后，原告有权就不能实现合同目的而可向被告主张承担违约责任。综上，原被告双方签订的《房屋买卖合同》不存在合同无效的情形。故本院认定原告王麟洁与被告王海波签订的《房屋买卖合同》有效。关于原告诉请被告承担律师费的请求，因原被告双方签订的《房屋买卖合同》中未约定律师费的负担，且原告未提交证据证实原被告双方就律师费的负担达成补充协议。故对原告的该诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王麟洁与被告王海波签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告王麟洁的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告王海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审判员  张红文二〇二〇年六月五日法官助理包欣书记员刘少义