辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6441号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨晓云，女，1973年8月4日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙宇阳，辽宁群诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李铮，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人杨晓云因与被上诉人沈阳业权置地房地产开发有限公司（简称业权公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初558号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨晓云陈述上诉请求：1.撤销原判，将案件发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：被上诉人擅自增加测绘范围没有法律依据和合同依据，对其行为产生的后果应由其自行承担。我认为，被上诉人在为案涉房屋办证，申请进行测绘时，不依照所附图纸进行测绘，擅自增加测绘范围没有合同依据，属于严重违约行为。业权公司答辩：一、被上诉人从未擅自增加测绘范围，案涉房屋合同约定面积与产权登记面积发生差异不是被上诉人的责任。上诉人所购房屋产生面积差的原因是房产测绘部门根据图纸预测和到项目现场实测产生的面积差异。在面积差产生的过程中，案涉房屋没有发生设计变更及图纸变更，被上诉人对此没有任何过错。测绘范围只能由房产测绘部门根据房屋实际情况确定，不是被上诉人决定的。二、案涉商品房属于预售房屋，合同约定面积与产权登记面积发生差异应按买卖双方的约定处理。在测绘部门实地测量并出具产权登记面积之前，房屋的实际建筑面积处于不确定状态，上诉人认为房屋门斗部分为赠送，是其单方面的错误认知，与事实不符。三、上诉人与被上诉人就面积差异处理方式的约定合法有效。上诉人在上诉状中表述：“在合同签订前房产测绘部门对房屋建筑面积进行了“初步测绘”，暂确定销售面积为165.62平方米”，可见，对于合同约定面积很可能与最终产权登记面积存在差异这一事实，上诉人是清楚了解的。四、从公平原则出发，上诉人应就其实际享有的房屋面积支付对价。经房产测绘部门实地测量，根据测绘规则，案涉房屋门斗属于应当计算一半建筑面积的范围，即属于被上诉人依法有权销售的范围。该门斗由被上诉人投资建设，其一半面积将计入上诉人不动产权证的面积之内，上诉人办理产权证后，就门斗部分享有完全的占有、使用、收益、处分的权利。杨晓云向一审法院请求：1.被告为业主原告办理房屋所有权证书；2.被告支付逾期办理房屋所有权证违约金20000元。业权公司向一审法院反诉请求：1.被告立即向原告给付所购房屋面积差价款52421.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月13日，杨晓云与业权公司签订《商品房买卖合同》，约定杨晓云从业权公司处购买位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为165.62平方米，单价为9583.41元，总房款为1587205元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向杨晓云每日支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。2013年7月4日，业权公司将案涉房屋向杨晓云交付使用。杨晓云向业权公司交付了全部房款。2017年3月12日，市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米。2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。具体到本案，杨晓云与业权公司是平等的法律主体，签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当依约履行义务。关于杨晓云主张办理房证的问题，案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助杨晓云办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题，业权公司应当自杨晓云接收房屋（2013年7月4日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月3日，但业权公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任，违约期间为2016年7月3日至2017年5月2日，但上述请求部分超过了诉讼时效，依法仅保护自杨晓云起诉之日向前计算3年，即2016年10月30日至2019年10月30日，对比上述两个期间，其中2016年7月3日至2016年10月29日期间的请求超过了诉讼时效，故业权公司应当向杨晓云支付2016年10月30日至2017年5月2日间的违约金。经计算为：2920.40元（1587205元*184*0.00001）。关于业权公司请求杨晓云补交面积差价款的问题，买卖合同约定的面积为165.62平方米，后经市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米，两者相差5.47平方米，超过合同约定的3%，依约应当由杨晓云补交，经计算为52421.20元（5.47×9583.40）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条规定，判决：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告杨晓云赔偿违约金2920.40元；二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协助原告杨晓云办理位于沈阳市于洪区的产权登记证书；三、反诉被告杨晓云于本判决发生法律效力之日起3日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款52421.20元；四、驳回原告杨晓云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费555.27元，由反诉被告杨晓云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交：1、2012年7月9日商品房销售面积预测分层分户表，证明：签订商品房买卖合同时预测的面积是165.62平方米。2、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，证明：竣工验收时间2016年1月21日，商品房买卖合同签订时房屋没有通过竣工验收，属于预售房屋。3、照片2张，证明：案涉房屋的实际状态。上诉人质证：1、真实性、合法性、关联性没有异议。2、真实性没有异议，合法性、关联性有异议，该证据显示虽房屋2016年4月2日竣工，但通过上诉人一审提交的证据可知，我方2012年12月4日就购买房屋，2013年6月入住房屋，证据无法证明其证明目的，与本案无关。3、真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，杨晓云与业权公司签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。以面积为计费依据的各项费用，在产权登记面积确定以前已经按合同约定面积计算并发生的，不再变更；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据，如因面积差异导致的相关税费变化等问题，买受人自行承担。还查明，业权公司二审陈述其与上诉人签订案涉《商品房买卖合同》时，案涉门斗已经建成，上诉人购买的房屋为联排别墅；上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的部分。本院认为，上诉人主张按照案涉《商品房买卖合同》附图的记载，案涉门斗并未在该图上予以标注，故案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积。案涉《商品房买卖合同》附图属于户型图，该户型图确未体现存在前后门斗，亦未体现案涉房屋室外的其他细节，仅体现了案涉房屋室内的形状和大小；上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的面积，按照日常生活经验法则，未约定赠送的建筑面积应属于支付费用的建筑面积。考虑上诉人据以确定其主张的案涉《商品房买卖合同》附图仅属于案涉房屋的“室内图”，故上诉人以案涉《商品房买卖合同》附图并未标注案涉门斗为由主张案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积依据不足。关于上诉人主张业权公司未经其同意私自申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋建筑面积的问题。案涉《商品房买卖合同》记载的案涉房屋面积为“合同约定面积”，上诉人与被上诉人现均确认：经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积大于“合同约定面积”，产生的原因为“合同约定面积”为沈阳市房产测绘中心依照设计图纸预测绘得出的“暂定面积”，该“暂定面积”未包括前后门斗应计算的面积，故而引发上诉人是否应向被上诉人给付所购房屋面积差价款的纠纷。杨晓云与业权公司签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。上诉人对于该项约定是清楚的，业权公司申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘属于业权公司履行案涉《商品房买卖合同》约定的行为，沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积数额属于当“产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积”产生误差时的确认行为。该确认行为符合《房产测量规范》（GB/T17986-2000）“3.2.1计算全部建筑面积的范围…d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算…”以及《沈阳市房屋面积测量与计算细则》“6.1.1测算全部建筑面积的范围…h）与房屋相连的有两个及两个以上柱或有围护结构的门斗、门廊按柱外围水平投影面积计算…”的规定。上诉人亦有权在其认为沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积得出的数据不准确时申请重新测绘，该请求属于上诉人的权利，亦无需经过被上诉人同意；上诉人在法庭向其释明其有权申请重新测绘时未在规定时间内向法庭提交重新测绘的申请。故上诉人以业权公司未经其同意申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行测量并私自变更案涉房屋的建筑面积不应作为案涉房屋产权登记面积的依据与合同约定相悖，且无法律依据，故不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉房屋经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积为“产权登记面积”，该面积属于上诉人享有产权的面积，也是上诉人再行出卖案涉房屋的销售面积。故结合《房产测量规范》的规定并考虑案涉《商品房买卖合同》就此项内容的约定为“多退少补”，应支持被上诉人主张的上诉人向其给付所购房屋面积差价款的诉讼请求。综上所述，杨晓云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人杨晓云负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  金 鑫审判员  吕长辉二〇二〇年六月二十八日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。