湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初3014号原告：张启祥，男，1970年12月16日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：邓菊平，女，1971年9月13日出生，汉族，系张启祥之妻。委托诉讼代理人：邓高铸，湖北诚业律师事务所律师。被告：祝红国，男，1976年2月26日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告：易正刚，男，1983年10月5日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。上列二被告共同委托诉讼代理人：黄亮，宜昌市夷陵区民生法律服务所法律工作者。被告：夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部，统一社会信用代码92420506MA48DN8811，住所地宜昌市夷陵区东湖大道18号。经营者：李少华。原告张启祥与被告祝红国、易正刚、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部、朱云债务转移合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓菊平、邓高铸，被告祝红国、易正刚的委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼，被告夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部经本院公告传唤、被告朱云经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。庭审过程中，原告当庭撤回对被告朱云的起诉，本院依法口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告张启祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告祝红国向原告支付拖欠本金150000元、拖欠利息24000元（拖欠利息计算从2018年12月6日到2019年8月6日）；2.判令被告以150000元为本金，按照年利率24%向原告支付利息，从2019年8月7日起直至实际清偿之日止；3.判令被告易正刚、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部对上述债务承担连带清偿责任；4.判决被告祝红国、易正刚、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年1月5日，原告与朱云签订了借款抵押合同，朱云向原告借款450000元，以位于小溪塔街办湖光路的房产（产权证号为：夷陵房权证小溪塔字第××号）办理抵押权登记，之后由于朱云无力清偿借款，其以卖房的价款用来偿还借款。2017年2月23日，朱云与被告祝红国签订了房屋买卖合同，将前述房屋出卖给被告祝红国，约定价款为450000元，支付房款的方式为“1.在签订本合同当天向甲方支付购房首付款20000元；剩余购房款430000元整，乙方申请银行贷款，并于银行放贷当天一次性支付给甲方”。2017年3月3日，原告与被告祝红国、易正刚、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部签署了《房屋交易补偿协议》，被告易正刚、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部承诺购房尾款按时到达原告的账户。被告祝红国按照房屋买卖合同约定支付定金10000元、购房首付款20000元和房款270000元。但还拖欠150000元的房款未支付。被告祝红国于2017年11月6日给原告出具了借条一张载明：“今借到张启祥现金十五0000元整，月息两分，每天利息壹佰元整，利息必须按月支付”，同日又达成补充协议：“上述借条所欠款项150000元为祝红国购买张启祥位于长江市场服装批发对面5楼房屋因银行未放款欠下购房款，此150000元清偿后，购房款即结清，不再另行支付购房款，协议签订之日起正式生效，并定于2019年6月6日之前还清本息”。但从2019年1月开始，被告祝红国就没有按照借条约定支付利息，被告易正刚、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部也拒绝承担清偿责任。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告祝红国、易正刚辩称，1.本案民间借贷关系双方为原告张启祥和被告朱云，并非祝红国和易正刚，原告起诉主体错误；2.本案被告朱云与祝红国、易正刚系房屋买卖合同关系，与本案不属于同一民事法律关系，不应在民间借贷纠纷案中审理房屋买卖合同纠纷案；3.本案原告张启祥仅对被告朱云房产享有优先受偿权，被告祝红国向原告出具的所谓借条无效，双方并未发生实质借贷关系，涉案房产权属人为朱云；4.本案应追加张启祥的爱人为本案共同原告，追加被告朱云爱人黎国苹为共同被告，作为民间借贷纠纷案件中抵押人的房产属于夫妻共同财产，抵押权人的债权属于共同债权，本案缺失应当参加诉讼的原告及被告；5.原告诉求被告祝红国支付拖欠的本金及利息无事实和法律依据，诉求被告易正刚承担连带责任同样无事实和法律依据，望法院查明事实的基础上依法驳回原告对祝红国、易正刚的诉求。被告夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部未向本院提交答辩意见。经审理查明，2015年2月10日，朱云从原告处借款385000元，并于当日向原告出具借条一张，载明：“今借张启祥现金385000元，利息为月息壹分五厘，期限壹年。注：1.朱云的房产作抵押（两证）；2.借款期间如能还款200000元，手续另办，张启祥将房产证（两证）归还朱云；3.如果一年内不能还款，朱云将房产过户给张启祥。”2016年1月5日，朱云（甲方）与张启祥（乙方）签订《借款抵押合同》，约定：“1.甲方向乙方借款到期金额为450000元，抵押物作价450000元抵押给乙方处置，甲方自抵押合同签订之日起，不再支付借款及利息，乙方将抵押物过户后，甲方2015年2月10日所签借据自动作废；2.本合同签订后到夷陵区房管局办理抵押登记手续；3.乙方处置抵押物，甲方必须配合乙方，办理相关手续。”朱云及其妻子黎国苹于该合同甲方落款处签名，原告及其妻子邓菊平在该合同乙方落款处签名。合同签订次日，朱云、黎国苹就其名下位于宜昌市××××街办湖光路房屋所有权证号为5004916的房屋办理了夷陵区房他证小溪塔字第××号的房屋他项权证，房屋他项权利人为张启祥、邓菊平。因朱云到期未偿还原告借款本息，同意由原告找买家处置上述房产，朱云协助过户，房款直接由张启祥收取，用来抵偿朱云的欠款本息。2017年2月23日，朱云、黎国苹（甲方，卖方）与祝红国（乙方，买方）、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部（丙方，居间方）签订《存量房居间合同》，约定朱云、黎国苹将上述房产出售给祝红国，房屋价款450000元，付款方式为：1.签定本合同当天乙方向甲方支付购房定金10000元；2.过户当天乙方向甲方支付购房首付款20000元；3.剩余购房款430000元，乙方申请银行贷款，并于银行放贷当天一次性支付给甲方。合同还约定丙方协助甲乙双方办理相关产权过户、银行贷款手续并承诺自双方签字过户之日起120个工作日将全部手续办理完毕，否则甲方凭此合同有权利要求丙方一次性垫付。该份合同在其他约定中还记载“该房产由产权人抵押给邓菊平（身份证号），该人房产由邓菊平权全负责，丙方对邓菊平负责相关手续”。签订上述合同，朱云、黎国苹夫妻未到场，由原告及其妻子代为办理。2017年3月3日，原告与被告易正刚、祝红国、夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部签订《房屋交易补充协议》约定：“关于座落小溪塔街办湖光路29-1-504号房屋尾款交付方式做以下补充说明：第一.房屋款项实际收款人为张启祥，现已收到定金30000元，剩余尾款420000元；第二.我公司和实际买主易正刚及祝红国在此协议保证剩余尾款420000元整在贷款批发日保证资金到达实际收款人张启祥名下。”2017年3月7日，该房屋过户登记至被告易正刚及周沛名下，不动产权证号为鄂（2017）夷陵区不动产权第0001637号。被告祝红国共向原告支付了房款300000元，剩余150000元未支付。2017年11月6日，被告祝红国向原告出具借条载明：“今借到张启祥现金壹拾伍万元整，月息两分，每天壹佰元整，利息必须每月支付”。该借条下方协议载明：“上述借条所欠款项壹拾伍万元整为祝红国购买张启祥位于长江市场服装批对面5楼房屋因银行未放款欠下购房屋款，此壹拾伍万元还清后，购房屋款已即结清，不再另行支付购房尾款，协议签订之日起正式生效，并承担相应的法律责任及义务。协议人：祝红国、张启祥”。2018年12月12日，被告祝红国在该借条下方手写承诺“定于2019年6月6日之前还清本息。”从2017年12月起至2018年12月6日止，被告祝红国按3000元/月标准向原告支付利息，此后，未再支付利息。原告遂于2019年9月16日诉至本院，要求判如所请。案件审理过程中，本院对朱云进行了询问，其称因欠原告借款未还，先用房子抵押提供担保，后来将房子抵债给原告，之后原告经手办理房屋出售事宜，朱云及妻子只到场办理房屋产权变更登记手续，房款直接由原告收取。同时查明，邓菊平作为原告代理人，其在庭审中表示同意本案所涉权益由原告一人主张。上述事实，有原告提交的借条两份、借款抵押合同、他项权证、《存量房居间合同》、《房屋交易补充协议》、房屋查询记录以及双方当事人的陈述在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案首先要理清案由问题，三方系连环债务，原告与朱云系民间借贷关系，朱云到期无力偿还借款，将其名下的房屋出售给被告祝红国，朱云与被告祝红国间成立房屋买卖合同关系，三方均同意由被告祝红国将房款450000元直接支付给原告冲减三方欠款，用以抵偿朱云欠张启祥的借款本息450000元，故债务主体已由原来的朱云变更为被告祝红国，符合债务转移的法律规定，故本案系债务转移合同纠纷。本案争议焦点如下：一、原告的诉讼主体资格问题。被告祝红国、易正刚抗辩称原告与其妻邓菊平系共同抵押权人，该债权属于共同债权，邓菊平应为共同原告，本案庭审时，经本院释明，邓菊平明确表示同意本案所涉权益由原告一人主张，故原告具有诉讼主体资格。二、被告应如何承担责任的问题。被告祝红国作为该房屋的买受人，理应支付剩余购房款150000元，同时，涉案房屋已办理产权变更登记至被告易正刚名下，且其在《房屋交易补充协议》中自认系该房屋的实际买受人，并保证房款按时支付至给原告，其行为应视为自愿对该债务的承担，与被告祝红国共同履行支付房款的义务。至于其与被告祝红国间的内部关系，本案不作评判。2017年11月6日，被告祝红国向原告出具借条，自愿对剩余未支付房款150000元按月息2分支付利息，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对双方具有约束力，原告有权按约定利率标准向被告祝红国主张利息，被告祝红国已支付截至2018年12月6日的利息，故其还应以150000元为本金，按年利率24%的标准向原告支付从2018年12月7日起至实际清偿之日止的利息。但被告祝红国与原告之间的利息约定并非被告易正刚的意思表示，且该约定加重了易正刚的债务负担，故对原告请求被告易正刚按上述标准支付利息的诉请，本院不予支持。被告夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部系居间人，其合同义务为收取报酬，促成房屋买卖合同的成立，虽然其同意在买房人未按期支付购房款时垫付房款，但居间人并非房款支付的义务人，即使将该承诺视为保证担保，合同签订于2017年2月23日，约定120个工作日将全部手续办理完毕，否则垫付房款，也即从2017年6月23日起，6个月的保证期间也早已经过，故对原告要求被告夷陵区小溪塔宏国房地产信息咨询服务部承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。综上，经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祝红国、易正刚于本判决生效后十日内向原告张启祥支付购房款150000元，被告祝红国于本判决生效后十日内以150000元为本金，按年利率24%标准向原告张启祥支付从2018年12月7日起至实际清偿之日止的利息，利随本清；二、驳回原告张启祥的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3780元，公告费560元，合计4340元，由被告祝红国、易正刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  辛雪莲人民陪审员  周永礼人民陪审员  李 军二〇二〇年六月八日书 记 员  陈 晨