重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初1464号 原告：重庆碧海物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区。 法定代表人：曾鸿宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐静，重庆星空律师事务所律师。 被告：徐长兵，男，1971年1月14日出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：张昌梅（被告之妻），女，1968年5月24日出生，住重庆市武隆区。 第三人：重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆区。 法定代表人：易斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：贺小菊，女，该公司员工，1976年1月1日出生，住重庆市武隆区。 原告重庆碧海物业管理有限公司（以下简称碧海物业公司）诉被告徐长兵债权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，由审判员陈华适用小额诉讼程序独任审理。因本案与重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）存在利害关系，故本院依职权追加君华物业公司为本案第三人。本案依法于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告碧海物业公司的委托诉讼代理人唐静，被告徐长兵的委托诉讼代理人张昌梅及第三人君华物业公司的委托诉讼代理人贺小菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告碧海物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告物业费、电梯费、公摊电费共计798.7元。另支付垫付费用的利息及滞纳金49元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2012年11月26日与第三人签订了前期物业服务合同。合同签订后，第三人依约向被告提供了物业服务，并垫付了2019年2月至2019年11月期间的电梯费及公摊费。之后，经第三人多次催收，被告拒不缴纳物业管理费。2019年10月30日，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司签订了《债权转让协议书》，约定第三人将其对XX城XXXX庭、XXXXX岸享有的债权转让给原告。原告通过律师函的方式向被告进行催收，被告仍拒不缴纳该费用。因被告其行为已构成违约，故原告提起本案诉讼，请求如前。 被告徐长兵辩称，被告的物业位于顶层，时常发生楼顶漏水渗水现象，在2016年至2017年期间，君华物业公司对屋盖渗漏进行过治理。2018年下半年卧室又出现漏水现象，被告向君华物业公司寻求解决，但是君华物业公司让被告找业主委员会解决，直至2019年，被告向房管中心、建委等多方反映屋顶漏水的问题，但至今未能得到解决。因为君华物业公司并未及时的、尽职尽责的为被告解决屋顶漏水渗水的问题，被告有理由不缴纳物业管理费。 经审理查明，被告徐长兵系重庆市武隆区XX街道XX路X号XXXX岸住宅小区XX号楼XX房屋的业主，该物业的建筑面积为88.79平方米。2012年11月20日，被告徐长兵（甲方）与第三人君华物业公司（乙方）签订了《XXX岸前期物业服务合同》，约定第三人对武隆区“XXX岸”小区提供前期物业服务，管理服务期为三年，本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，自动延长本合同期限。该合同第六条约定：“本物业管理区域的物业服务收费标准为包干制：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，物业服务费用暂时按以下标准收取（按建筑面积计算，但不包括电梯维修、停电时发电所用柴油费），最终按重庆市物价局审核批准的标准执行。住宅：物业管理费：0.5元/平方米·月，电梯运行费：每家/月=20元（第三层）+0.5元×（N-3），N为楼层数。……”。第七条约定：“业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。……”。第八条约定：“业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。逾期未缴纳者管理处可依照相关法规相业主按日收取应缴费用千分之三的滞纳金”。第二十九条约定：“甲方、物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”合同签订后，被告徐长兵入住该住宅小区，第三人君华物业公司一直为该小区提供物业服务。在2016年至2017年期间，第三人君华物业公司对被告房屋屋顶漏水渗水问题进行过相应处理，后因屋顶漏水渗水问题再次出现且未得到过相应处理，被告未缴纳相应物业管理费，第三人为此垫付了2019年2月至2019年11月期间的电梯费、公摊费等费用合计798.7元。 2019年10月30日，原告碧海物业公司与第三人君华物业公司签订《债权转让协议》，约定第三人君华物业公司将管理的XXX庭、XXX岸小区的相关物业应收物管费、水费、燃气费（按时计算）全部转让给原告碧海物业公司，由原告全权负责追收。之后，原告碧海物业公司及第三人君华物业公司共同向被告冉燕以张贴的形式发出律师函，对尚欠费用进行催收。 另查明，第三人君华物业公司于2019年12月20日撤场不再为XXX岸业主提供物业服务。 上述事实，有原告的当庭陈述及原告提交的营业执照、《债权转让协议》《XXXX岸前期物业服务合同》、武隆发改价[2012]43号文件、商品房屋使用说明书、收据、律师函照片、欠费明细表、现场施工照片，被告提交的照片、证人代乾良的证言等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，被告徐长兵作为XXX岸住宅小区房屋的业主，其与第三人君华物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有约束力。该合同虽然约定了三年的期限，但期限届满后，“XXXX岸”小区的业主及依法成立的业主委员会并未与被告重新签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对第三人、被告双方仍具有法律约束力。经查明，在2019年2月至2019年11月期间，第三人君华物业公司仍为“XXX岸”小区提供了物业服务。虽然被告徐长兵举示的照片证明其屋顶存在漏水渗水的问题，但第三人君华物业公司已进行过相关处理，且房屋漏水系房屋质量问题，被告徐长兵应当向开发商寻求正确的、合理的方式解决。该证据并不足以证明第三人有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，不能构成被告徐长兵拒付物业服务费等相关费用的正当理由，故被告徐长兵理应依照合同缴纳2019年2月至2019年11月期间欠付的物业服务费及公摊费用。 对于欠付的金额，根据审理查明的事实，被告徐长兵每月应当支付的物业费为44.4元（88.79平方米×0.5元/平方米），原告主张金额为44.2元，是对其自身权利的处分，本院予以支持。电梯费为34.5元[20元+0.5元×（32-3）]。因此，被告在2019年2月至2019年11月期间应当缴纳的物业服务费为442元（44.2元/月×10个月）、电梯费345元（34.5元/月×10个月）。另外，关于公摊电费，原告向本院提交了与被告同栋楼其他业主的缴费收据，32-10房屋的业主2019年3月公摊电费为2.7元、30-5房屋的业主2019年5月公摊电费为2.4元、26-6房屋的业主2019年7月公摊电费为2.2元、31-7房屋的业主2019年9月公摊电费为2.2元，本院认为原告主张被告应当缴纳的公摊电费与其他业主缴纳的金额一致具有合理性，符合实际。故在2019年2月至2019年11月期间，被告产生公摊电费11.7元，本院予以支持。以上费用合计为798.7元。对于垫付费用利息，本院认为，双方对此并无约定，故本院不予支持。对于滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，第三人为被告提供了物业服务，被告未按照约定按时缴纳物业服务费，应当承担相应的违约责任。因第三人与被告签订的合同中明确约定物业服务费应于每月5-20日缴纳，未能按时支付物业服务费的，被告应按照按每日3‰的标准从逾期之日起支付违约金。原告将违约金计算标准降低为每月2%，是行使其处分权的表现，本院予以确认。截至起诉之日，2019年2月至2019年11月期间的物业服务费已超过约定的支付期限，故被告徐长兵应当支付违约金为49元[2%×10个月×44.2元/月×（10+1）÷2]。综上，被告徐长兵欠付第三人君华物业公司物业服务费、电梯费、公摊电费、违约金合计847.7元。 根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”以及第八十条之规定：“债权人转账权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”经查明，第三人君华物业公司与原告碧海物业公司签订了《债权转让协议》，约定将第三人对被告冉燕享有的债权转让给原告，该转让协议不属于不得转让的情形，且系双方当事人的真实意思表示，故该债权转让协议合法有效。协议签订后，原告及第三人已通过张贴律师函的形式通知被告，且原告已向本院提起诉讼，故该债权转让行为对被告徐长兵亦产生了法律效力。至此，对于原告碧海物业公司主张被告徐长兵向其支付欠付的物业费、公摊费及违约金等费用的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告徐长兵在本判决生效后五日内向原告重庆碧海物业管理有限公司支付2019年2月至2019年11月期间的物业服务费、电梯费、公摊电费、违约金共计847.7元； 驳回原告重庆碧海物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告徐长兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告徐长兵负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  陈 华 二〇二〇年六月十八日 法官助理  陈 蕾 书 记 员  李诗韵