江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初1929号原告：常州泰富房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市武进区湖塘镇湾里新村68-1幢7室，统一社会信用代码913204127919841809。法定代表人：张静，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂美元、徐丽丽，该公司员工。被告：蒯志强，男，1991年4月21日，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：史忠磊，江苏品川律师事务所律师。原告常州泰富房地产开发有限公司（以下简称泰富房产公司）与被告蒯志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日受理后，依法适用简易程序于同年6月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰富房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付租金889104元、物业管理费92076.06元，合计971180.06元；2.请求判令被告按照每逾期一日千分之五的标准向原告支付所欠租金、物业费的违约金，违约金金额暂计至2020年3月31日为110327.45元；3.本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2018年10月，原告与被告签订了一份合同编号为20015769号的《常州茂业天地场地租赁合同》，约定原告将位于常州市武进区广电路常州茂业天地一楼、五楼C106-1、C506商铺租赁给被告使用，租赁期限自2018年11月1日至2023年7月31日止。合同第二条第2.2款约定“自2018年11月1日至2019年7月31日，月基本租金为人民币60921元，季租金人民币182763元；自2019年8月1日至2021年7月31日，月基本租金为人民币63967元，季租金人民币191901元。合同签订生效后，原告积极履行合同，被告自2019年1月1日起屡次拖欠租金及物业管理费等费用。原告多次向被告口头催款，被告一直未按约支付。原告于2019年9月10日通过EMS向被告邮寄一份名为“关于限期缴纳各项费用事宜的函”。截至起诉之日，被告仍欠付租金等费用，迫于无奈，原告不得不通过诉讼途径向被告追讨租金等欠款。原告认为，原被告签订租赁合同后，被告未能按照合同约定向原告支付租金及物业管理费，被告的行为损害了原告的合法权益，为此，原告依法提起诉讼。被告蒯志强辩称，一、关于租金问题。1、因疫情原因，受政府强制性要求，案涉租赁房屋自2020年1月26日起至2020年3月16日期间都是闭店，恳请原告免除此期间的租金108743.9元。2、被告租赁的房屋系前租客已装修的房屋，因发现房屋存在漏水情形，被告需重新装修。原告曾口头承诺会给予被告6个月的装修免租期，希望原告能兑现承诺，免除被告6个月的租金。3、对自2019年1月1日起至2020年3月31日共计欠付租金889104元的事实无异议，对该租金被告原本预备分期至2020年5月底付清，但因爆发新冠疫情，被告自2020年3月17日复工后，经营成本增加很多，业务情况又非常差，被告只能垫资维持经营，故造成租金迟延支付，恳请原告免除违约金，并给予被告分期付款，否则被告经营将面临倒闭。二、关于物业费问题。1、被告并非恶意拖欠物业费，而是对物业费的标准存在异议。被告租赁房屋后，发现自2018年底开始，整个茂业商业综合体的扶梯就全部暂停使用，至今未能恢复，直升梯也只开了最角落里的一个，导致顾客到店极不方便。另综合体夜间照明非常差，基本漆黑一片，给招揽顾客造成非常大的不便，被告为了经营不得不自行在屋外安装照明灯。原告收取高额的设施服务费，却不能匹配相应的设施服务，依据目前原告提供的设施服务情况，只有全部设施的五分之一，故设施服务费也应按五分之一收取。另外原告因自身服务不到位才导致费用拖欠，故被告无需支付逾期违约金。2、因受疫情影响，被告自2020年1月26日起至2020年3月16日期间都是闭店，故基于疫情不可抗力的情形，恳请原告免除此期间的设施服务费12743元。综上，因受疫情影响以及对物业费存在争议，导致被告拖欠部分费用，被告并非恶意拖欠，恳请法庭从扶持小型企业的角度依法处理。本院经审理认定事实如下：案涉位于常州市武进区的房屋系原告泰富房产公司所有。2018年11月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了一份《场地租赁合同》即《配套项目租赁合同》，合同载明：“第一条乙方租赁场地位置、经营范围、租赁期限与装修免租期1.1乙方租赁场地位于甲方C106-1、C506，建筑面积为2834平方米。1.2乙方租赁场地经营范围限于生活配套项目。1.3乙方租赁场地经营期限自2018年11月1日起至2023年7月31日。1.4甲方于2018年11月1日将租赁场地交付乙方，甲方给予乙方/天的装修免租期，乙方装修免租期自租赁场地交付之日起至2018年11月1日止……。第二条租赁条件与费用2.1乙方应于签署本合同之日以现金或转账方式向甲方支付……。2.2租金自2018年11月1日至2019年7月31日，月基本租金为60921元，即季租金为182763元；自2019年8月1日至2021年7月31日，月基本租金为63967元，即季租金为191901元；自2021年8月1日至2023年7月31日，月基本租金为67165元，即季租金为201495元……。2.2.5乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方预先支付3个月的基本租金，即182763元，该租金为2018年11月1日起至2019年1月31日止的月基本租金，该期间内的每月设施服务费应于上月20日前支付，从2018年11月1日开始每月基本租金及设施服务费须于上月20日前支付……。2.2.8乙方未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额1‰的违约金……。2.3租赁期内，乙方同意向甲方交纳设施服务费，即乙方每月应交纳的设施服务费为7646元……。2.7乙方逾期交纳上述费用，则每延期一天，按欠缴费用总额的1‰向甲方支付违约金，合同对其他相关事项也作了相应约定。案涉房屋在双方签订合同之前即已完成交付。合同签订后，被告按约付清了2018年12月31日前的租金，2019年1月份的租金仅支付了49079元，之后未再支付租金，至2020年3月31日共计结欠租金889104元。2019年2月28日前的物业费即设施服务费被告已付清，2019年3月份的设施服务费被告仅支付7321.94元，之后未再支付设施服务费，至2020年3月31日共计结欠设施服务费92076.06元。2020年1月25日，因爆发新冠疫情，被告租房用于经营的健身活动被告知停业至同年3月16日，自3月17日起被告开始复工经营至今。另从庭审中双方的陈述及被告提供的相关照片、手机视频资料并结合本院审理的多起涉及原告的房屋租赁合同纠纷情况来看，可以确认原告的商业综合体客观存在电梯停运、照明设施不完善、多处房屋存在漏水等情况。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的合同义务。对原告主张的被告自2019年1月1日起至2020年3月31日期间欠付的租金889104元，因被告无异议，本院予以确认。对被告辩称的因爆发新冠疫情属不可抗力的情形，故要求免除自2020年1月26日起至2020年3月16日期间的租金108743.9元的意见，本院认为我国发生的新冠疫情属法律规定的不可抗力事件。从本地政府采取的疫情防控措施来看，案涉房屋所在区域的经营行为在疫情防控期间均处于关闭停业状态，故从公平原则兼顾双方的利益角度考虑，可酌情减免被告一个月的租金63967元，剩余租金825137元被告应当支付。关于物业管理费即设施服务费，对被告自2019年3月1日起至2020年3月31日期间共计结欠原告设施服务费92076.06元的事实予以确认。对被告辩称原告仅提供五分之一的设施服务的意见，因其未提供充分证据加以证明，本院不予采信。但因原告所有的整个商业综合体的相关公共设施并不完善，客观上会影响被告的正常经营，应认定原告提供的设施服务并不完全符合双方合同的约定。从权利义务对等的角度考虑，可对双方合同约定的设施服务费标准调整为每月5000元，故被告自2019年3月1日起至2020年3月31日期间应交纳的设施服务费为65000元。根据原告提供的欠费明细表，确认被告已支付2019年3月份的租金7321.94元。同样因疫情影响，可酌情减免一个月的设施服务费5000元，故确认被告尚应支付所欠租金为52678.06元。对原告主张欠付租金的违约金，被告未能按约支付租金已构成违约，应当承担违约责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。人民法院在认定违约金是否过高时，应以违约造成的损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。本案原告的损失是因被告未能按约支付租金及相关费用所致的利息损失。原告要求按照合同约定的每日千分之一的标准主张违约金相对过高，结合被告的意见应当予以调整。综合原告的损失情况，本院认为调整违约金为欠付租金部分按同期银行贷款利率的1.3倍计算的利息较为公平、合理。对原告主张的欠付设施服务费的违约金，因原告提供的设施服务并不完全符合约定，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告蒯志强于本判决生效之日起二十日内给付原告常州泰富房地产开发有限公司房屋租金825137元及违约金（11842元自2019年1月20日起至2019年2月19日止、72763元自2019年2月20日起至2019年3月19日止、133684元自2019年3月20日起至2019年4月19日止、194605元自2019年4月20日起至2019年5月19日止、255526元自2019年5月20日起至2019年6月19日止、316447元自2019年6月20日起至2019年7月19日止、377368元自2019年7月20日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍计算；441335元自2019年8月20日起至2019年9月19日止、505302元自2019年9月20日起至2019年10月19日止、569269元自2019年10月20日起至2019年11月19日止、633236元自2019年11月20日起至2019年12月19日止、697203元自2019年12月20日起至2020年1月19日止、761170元自2020年1月20日起至2020年2月19日止、825137元自2020年3月20日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止）；二、被告蒯志强于本判决生效之日起二十日内给付原告常州泰富房地产开发有限公司设施服务费52678.06元；三、驳回原告常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7878元，由原告常州泰富房地产开发有限公司负担1375元，被告蒯志强负担6503元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二〇年六月三十日书记员  赵 倩