四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初261号 原告：陈巧，女，1986年11月8日出生，汉族，住四川省沐川县。 委托诉讼代理人：陈少友（原告之父），男，1965年2月7日出生，汉族，住四川省沐川县。 被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地眉山市岷东新区管委会办公楼三楼312室。统一社会信用代码：91511400740044607M。 法定代表人：戴志坚，执行董事。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告陈巧与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈巧委托诉讼代理人陈少友、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司委托诉讼代理人严宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈巧向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期办理不动产权属登记的违约金48875元；2.契税退还金4912.14元；3、总证违约金额7140元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中增加一项诉讼请求,被告应当退还多收房价款11207元。事实和理由：2012年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：075049）。合同约定：由原告支付被告总房价款425000元，其中首付128000元，余款按揭贷款支付，购买被告开发于乐山市中心城区房屋。合同签订后，原告按照合同约定付清了房款。原告按照合同约定履行了房款支付义务，而被告未按合同第十四条面积差异的处理约定，建筑面积误差比绝对值在3%以内按建筑面积据实结算，超过3%部份的房价款由出卖人承担，产权归买受人，小于3%部份的房价款由出卖人据实双倍返还买受人，返还面积差款11207元。合同第二十条“产权登记”、“转移登记”、“在2014年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”、“商品房交付使用后，买受人在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书”约定履行义务，按该条款违约处理方式被告需按日向原告支付房款万分之一的违约金，从2012年5月10日至2018年4月28日，共计1150天，1150×425000／10000＝48875元；5栋总证违约时间168天，168×425000／10000＝7140元）；初始预交办证及契税费13188元，实际缴纳8275.86元，差额4912.14元，共计72134.14元。 被告四川仁寿三友房地产开发有限公司辩称：被告存在办证违约的情况，但造成延迟办证有一定的原因，应适当扣减违约时间，请人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2012年5月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于乐山市市中区房屋，建筑面积为107.70平方米，套内建筑面积为88.78平方米，单价每平方米4787.11元，总价款425000元；原告委托被告代交契税、专项维修资金、办理房屋产权证土地证的费用，于2013年8月30日给付被告代办证税款13188元，被告代为缴纳维修资金4718.7元、税收缴款8275.86元、差额193.44元；《商品房买卖合同》第十四条面积差异的处理约定，建筑面积误差比绝对值在3%以内按建筑面积单价3946.15元／平方米据实结算，超过3%部份的房价款由出卖人承担，产权归买受人，小于-3%部份的房价款由出卖人据实双倍返还买受人；但双方已结清。第二十条产权登记中关于初始登记、转移登记的约定为：（一）初始登记，出卖人应当在2014年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（二）转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等；同日双方签订《商品房买卖合同》补充协议，对主合同第二十条关于产权登记的约定进行补充约定：根据乐山市《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定，出卖人应在约定时间前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。现对本条补充说明：该权属证明仅仅指房屋所有权证书，不包括国土证。约定甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告按约支付了购房款425000元。被告于2013年8月30日向原告交房。于2015年6月17日办理了所购商品房所在楼栋的房屋所有权证，于2016年4月13日办理了所购商品房的房屋所有权证，2016年9月28日乐山市实施不动产权证登记，“双证合一”。被告于2018年4月28日办理了所购商品房的不动产权证，建筑面积为104.86平方米，专有建筑面积为88.35平方米，总价款为413793元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、专项维修资金收据、税收缴款书、《不动产权证书》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：原被告双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示的有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告四川仁寿三友房地产开发有限公司主张造成延迟办证有一定的原因，应适当扣减违约时间无事实依据和充分证据，本院不予采纳。合同约定出卖人应当在2014年7月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该证于2015年6月17日办理，逾期321天，违约金为425000元×1／10000×321天=13642.5元。原告主张7140元在合理范围内应予支持。 在转移登记中约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，本案交房时间为2013年8月30日，按约定应在2015年3月3日前办理，而实际取得房产权证时间为2016年4月13日，逾期407天，违约金为425000元×1／10000×407天=17297.50元。 2016年4月13日取得房屋所有权证书，次日起400个工作日（583个自然日）内即2017年11月17日前应为原告,办理取得《国有土地使用证》，而在此期间的2016年9月28日乐山市实施不动产权登记，实现了“双证合一”，被告在2018年4月28日为原告办理取得的不动产权证已包涵了《国有土地使用证》权属，逾期162天，违约金为425000元×1／10000×162天=6885元。转移登记总违约金为17297.50元+6885元=24182.5元。 原告给付被告代办证税款13188元，被告代为缴纳维修资金4718.7元、税收缴款8275.86元、差额193.44元应退还原告。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告陈巧初始登记违约金7140元，转移登记违约金24182.5元，证税余款193.44元，合计31515.94元； 二、驳回原告陈巧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取802元，由原告陈巧负担399元，由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担403元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈志清 二〇二〇年六月三十日 书记员  汪文倩