江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初4078号原告（反诉被告）：田红娟，女，1972年3月19日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：孟军辉，男，1972年12月26日出生，汉族，住江苏省张家港市，系田红娟丈夫。被告（反诉原告）：马海芹，女，1989年9月14日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：高博，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎婧，江苏谐达律师事务所律师。原告（反诉被告）田红娟与被告（反诉原告）马海芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）田红娟及其委托诉讼代理人孟军辉、被告（反诉原告）马海芹委托诉讼代理人高博、郎婧到庭诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田红娟向本院提出诉讼请求：1.被告履行租房合同，在2020月5月1日支付下一年度房租40000元及物业管理费1500元，支付使用的电费；2.如被告拒不履行租房合同的，责令其限时搬离并与原告交接完成，赔偿违约金4000元，支付使用的电费；3.责令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费等；4.责令被告承担对第三方租户因堵门引起的相关损失，包括派工费、员工工资及对移动通讯未及时维修等造成的多方损失。事实与理由：2020年4月3日被告因增加一条口罩生产线，向原告承租盛达通电子厂内二楼车间约190平(含公摊)，年租金为人民币肆万元，当天交付2020年4月4日至2020年5月30日房租6338元，并于当天晚上搬进口罩机及点焊机。签订租房协议时原告带领被告实地看过车间内况，并告知车间内东首另有一小间为他人(移动维护第三方)做仓库使用，要经过其车间进出，当时被告急于晚上要停放机器，未有异议。2020年4月6日被告堆放货物在楼上东首仓库门口，导致原有租户无法进出，原告与被告多次协商，被告难于沟通，并提出要搬走。2020年4月8日被告委托其父亲与原告再次沟通，原告同意协调第三方租户，给被告一个独立的生产车间，并尽快隔出车间。2020年4月10日被告父亲表示现在生产忙，隔厂房会影响其生产，待空档后再说。2020年4月17日被告说生产车间口罩被偷了几千个，所以要退租。原告打110报警，警察来之后被告又反口说是少了300个，并将东侧仓库门口再次堵塞，影响第三方租户进出。2020年4月17日起被告就将车间大门钥匙更换了，阻止第三方租户进出。原告要求被告继续履行租房合同，在2020年5月1支付下一年的房租40000元及物业管理费1500元。如被告拒不履行租房合同，鉴于租房时效，过了时期租房即将进入空档期，必须限时搬离并与原告交接完成，根据租房协议原告不退还被告已交至2020年5月30日的房租，并要求被告承担违约金4000元，支付使用的相关电费。并且第三方租户因被告私自将车间大门钥匙更换，阻止其进出，影响工人正常工作，无法正常维护移动通讯，导致相关损失应由被告承担。审理中，原告（反诉被告）田红娟明确其诉讼请求为：解除双方之间的租赁合同，扣除被告已支付的剩余租金，要求被告搬离，并承担违约金4000元及电费447.6元，诉讼费要求被告承担。被告（反诉原告）马海芹辩称，其同意解除合同，但是解除时间应该在2020年4月19日，当时双方已对解除合同口头达成一致意见，因此剩余的房屋租赁费用及押金原告应该予以返还。关于违约金，其认为应当由违约方来承担相应的违约金，违约金不应该高于实际损失，而其并没有给原告造成任何资金损失，相反，如因原告的违约行为，给被告方造成了一定损失，原告方应该据实赔偿。被告（反诉原告）马海芹向本院提出反诉请求：1.确认双方的租赁合同于2020年4月19日解除；2.被反诉人返还反诉人已支付的剩余房租4675.5元和物业费184.5元，共计4860元；3.被反诉人返还反诉人已支付的押金4000元；4.被反诉人赔偿因其根本违约导致合同解除给反诉人造成的各项损失搬家费860元、装修费2380元、工商登记变更费用800元，共计3240元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年4月3日签订的租赁合同，双方约定被反诉人将张家港市田垛里村周巷里厂区二楼厂房三间约200平（含公摊）租赁给反诉人，租用用途为口罩厂，合同租期自2020年4月4日至2021年5月30日，年租金4万元。合同签订当日反诉人便向被反诉人支付了房租共计6338元、物业费250元、押金4000元，并将机器设备搬入房屋。在搬入房屋的第二天，反诉人发现该房屋内东首另有一间房屋为其他租户的仓库，并且进入到该仓库必须要经过反诉人租赁的三间厂房，反诉人在得知该情况后，出于对其生产车间秩序管理以及物品安全的考虑，多次出面与被反诉人协商，均未果，被反诉人一直以各种理由拖延不予解决，最终导致反诉人车间被盗，丢失了300多个口罩。但在盗窃一事报警后，被反诉人对该事情仍未予以解决，2020年4月18日，反诉人无奈更换了车间门锁，被反诉人得知门锁被换后，强行撬锁进入，双方发生争执，再次报警，在出警人员的协调下，双方对解除合同达成了一致。2020年4月19日反诉人从房屋内搬出，在反诉人搬出后，被反诉人便将房屋大门拆除。反诉人认为，房屋租赁合同的目的是承租人通过支付房租获得对租赁房屋的独立占有、使用和支配权，对与经营性房屋租赁，出租人还应保证承租人的正常生产经营。被反诉人明知反诉人租赁房屋时用作口罩厂生产经营，在租赁合同签订前并未告知该房屋可供他人随意通行，强行将反诉人的生产车间变为开放的通行区域，严重侵犯了反诉人对租赁房屋的独立占有、使用和支配权。在反诉人对此多次提出异议的情况下，并未予以解决，最终导致反诉人车间被盗，给反诉人造成了不必要的经济损失。原告（反诉被告）田红娟辩称，不同意合同于2020年4月19日解除，因为被告没有通知原告，也没有交接，按照被告支付的租金，使用时间至2020年5月31日，认可合同从2020年6月1日起解除。不认可被告的第二、三、四项反诉请求，马云泽2020年3月30日来签订合同时，其带被告去实际看过一楼的厂房，马云泽表示很满意，当场就签订了合同，此后因为他们扩大生产，由马海芹租赁了二楼厂房，这两份合同之间不存在任何关联性，所以不存在被告所说解除了第二份合同导致第一份合同的目的无法实现，此后被告和其也未达成过任何协议，其也不知道被告是何时搬离的，被告也未与其做任何交接，厂房大门至今仍是锁着的，钥匙还在被告处。针对被告所说的2020年4月18日搬走，因为双方没有交接，所以不存在厂房可以重新租赁，且2020年4月18日其与被告也从未见过面，更没有达成任何协议。其在2020年4月8日就答应隔出三间单独车间给被告使用，且在2020年4月8日晚上当天就联系工人过来隔墙，但是两天后被告就反悔了，说等忙完了空了再隔。本院经审理查明事实如下：2020年4月3日，田红娟（出租方、甲方）与马海芹（租用方、乙方）签订租赁合同，约定田红娟将张家港市田垛里村周巷里厂区二楼厂房三间约200平（含公摊）出租给马海芹，租用用途为口罩厂，租期自2020年4月4日至2021年5月30日止，年租金4万元，甲方收取相关水电费，电费1.2元/度，物业管理费1500元/年，乙方交纳押金4000元，租赁到期乙方正常搬离交接甲方验收合格，甲方退还乙方交纳的押金。合同第七条违约责任约定，合同期内单方提前解除合同，违约方应付4000元作为违约金等。双方在合同中还对其他事项作出了约定。合同签订后，田红娟将房屋交付给马海芹使用，马海芹向田红娟支付了2020年4月1日至2020年5月31日的租金6338元、物业费250元及押金4000元，合计10588元，田红娟出具了相应收据。2020年4月19日，马海芹搬出了案涉房屋，田红娟亦确认其于2020年4月19日发现案涉房屋被搬空。关于搬离原因，马海芹称系田红娟交付的房屋存在瑕疵并导致其生产的产品丢失，且双方已就解除合同于达成一致意见。田红娟主张在签订合同前其已带马海芹查看了房屋的现状，并否认双方已协商一致解除合同。以上事实，有当事人提交的租赁合同、收据、照片以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，田红娟与马海芹签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方按照合同约定履行各自的义务。马海芹辩称其与田红娟已就解除合同达成一致意见，田红娟予以否认，马海芹对此应承担举证责任，因其未能举证本院对该事实不予采信，马海芹于2020年4月19日单方搬离租赁房屋，不能发生解除租赁合同的效力。但马海芹于2020年5月24日再次提出反诉，要求确认双方租赁合同已解除，故双方租赁合同应于田红娟收到反诉状之日即2020年5月25日终止。双方对日租金标准103.90元均无异议，故马海芹应支付田红娟2020年4月4日至2020年5月25日的租金5298.9元。关于物业费，马海芹主张物业费应按照4.1元/日计算并无不当，故马海芹应支付上述租赁期间的物业费209.1元。对于合同终止后因田红娟怠于采取适当措施而产生的扩大损失应由田红娟自行承担。马海芹单方搬离案涉房屋构成违约，故田红娟主张马海芹支付违约金4000元，符合双方约定，本院予以支持。关于田红娟主张的电费447.6元，因马海芹对此不予确认，原告也未提交直接证据予以证明，故本院难以查证该费用的真实性，对原告该项诉请不予支持。综上，马海芹应支付田红娟租金5298.9元、物业费209.1元及违约金4000元，合计9508元，马海芹已支付田红娟10588元，故田红娟还应退还马海芹1080元。马海芹辩称田红娟交付的房屋存在瑕疵致其产品丢失并搬离房屋，本院认为双方租赁的房屋为现房，被告在签订合同前对房屋的状况应有全面、具体的了解，其事后以房屋存在瑕疵为由主张原告违约本院对此难以认定，故其抗辩理由不能成立，本院不予采信，其要求原告承担的各项损失本院均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）田红娟与被告（反诉原告）马海芹于2020年4月3日签订的房屋租赁合同于2020年5月25日终止。二、原告（反诉被告）田红娟于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）马海芹1080元。三、驳回原告（反诉被告）田红娟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）马海芹的其他反诉请求。如原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取469元、反诉案件受理费52元，合计521元由原告（反诉被告）承担田红娟负担47元，由被告（反诉原告）马海芹负担474元。被告（反诉原告）已预交案件受理费52元，故还应缴纳案件受理费422元，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年六月二十八日书记员  许婷苇