云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初48号原告：瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市新安路31号，统一社会信用代码915331025718619633。法定代表人：李致利，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李雷，建纬（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被告：姚丽芳，女，1971年12月6日出生，汉族，瑞丽市供电局职工，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州潞西市，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：陈思霖，云南智海律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴宇思，云南智海律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。原告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司（以下简称奥佳煤化）与被告姚丽芳商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告奥佳煤化委托诉讼代理人何亚菊、李雷，被告姚丽芳委托诉讼代理人陈思霖、吴宇思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥佳煤化向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《贝叶湾选房认筹书》（以下简称《认筹书》）无效，由原告返还被告支付的购房款12万元；二、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年12月15日，原、被告在原告尚未取得商品房预售许可证的情况下签订《认筹书》，约定被告购买由原告开发建设的瑞丽江花园2期3栋1单元1503号房。原告于签订合同当日收取被告购房款12万元。之后因各种原因导致项目停工，原告多次与被告协商解除合同，返还购房款，但被告不予理会。为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。被告姚丽芳辩称，一、《认筹书》系预约合同，不是本约合同。（一）从签署目的来看，《认筹书》系答辩人与被答辩人为签订《商品房购销合同》所订立。本案中，作为本约合同的《商品房购销合同》在作为预约合同的《认筹书》成立时尚未成立，当事人负有将来按《认筹书》规定的条件订立《商品房购销合同》的义务。具体体现在《认筹书》第四条第一款约定答辩人在接到被答辩人通知之日起七日内办理《商品房购销合同》及后续购房手续。第七条约定签订《商品房购销合同》后，《认筹书》自行作废。由此可看出，《认筹书》系答辩人与被答辩人为将来签订正式的《商品房购销合同》而事先达成的合意，以最终确定房屋买卖法律关系的具体内容；（二）从实际履行来看，《认筹书》中约定的内容是对答辩人与被答辩人交易房屋有关事宜的初步确认。《认筹书》未对商品房的交付使用条件、配套基础设施的权益、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等众多核心条款作出约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定。因此，《认筹书》缺乏法律所规定的商品房买卖合同的形式要件，不应认定为作为本约的《商品房购销合同》；（三）《收据》载明的贝叶湾选房认筹金并非购房款。《认筹书》不具备商品房买卖合同的主要内容。依据《认筹书》第二条第三款和《收据》载明的内容，答辩人支付的11万元为认筹金，而不是购房款；（四）被答辩人提交的瑞丽市人民法院已有生效判决认定被答辩人与其他购房者签订的同类认筹书为预约合同。二、《认筹书》作为预约合同合法有效。（一）预约合同效力认定不以取得预售许可证作为合同的生效要件；（二）《认筹书》的订立是答辩人与被答辩人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。瑞丽市人民法院的已有生效判决法律适用错误，被答辩人以生效判决诉请确认《认筹书》无效，显属不当。三、被答辩人存在恶意诉讼行为。瑞丽市人民法院作出的同类生效判决系购房者作为原告将被答辩人作为被告诉诸法院，与本案原、被告主体相反。若《认筹书》无效，不仅法律适用错误，且违反诚实信用原则。房价大幅飙升时，被答辩人可以任性违反约定，解除合同，独占房屋升值利益，将答辩人支付的认筹金作为融资成本计入账目；房价大幅下降时，被答辩人可以选择履行缔约义务，并合法获得答辩人已支付认筹金所产生的利息。被答辩人此时起诉答辩人，不是因其权益受损，而是欲将案涉房屋以更高的价格出售。被答辩人的行为违背了契约精神，构成诉权滥用，也与通过司法程序维护自身合法权益的诉讼功能相悖。综上，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件各一份，被告提交的建筑工程施工许可证复印件一份，瑞丽市行政审批局、瑞丽市住房和城乡建设局、瑞丽市住房和城乡建设局工程质量安全监督管理股对本院调查取证函的回复各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告奥佳煤化提交的证据：1、《认筹书》、收据复印件各一份。欲证明原被告于2013年12月15日签订《认筹书》、约定被告购买由原告开发建设的瑞丽江花园2期3栋1单元1503号房，被告按约定已支付购房款12万元；《认筹书》包含了商品房买卖合同应有的主要内容；因原告尚未取得《商品房预售许可证》，《认筹书》应当认定无效。2、（2015）瑞民二初字第338号《民事判决书》复印件一份。欲证明原告与其他购房户签订的本项目类似商品房预约合同均被法院认定为无效。经质证，被告对证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，认为被告支付的12万元不是购房款，应当是认筹款；《认筹书》不符合商品房买卖合同的主要内容，是预约合同不是预售合同，而预约合同不因未取得预售许可证而无效。对证据2的合法性、真实性认可，关联性不予认可，认为本院作出的生效判决适用法律规范错误，原告不能依据该生效判决推断本案涉及的《认筹书》无效。本院认为，原告提交的证据1与案件待证事实具有关联性，能够反映案件真实情况，本院予以采信。证据2虽系本院对该项目类似涉案房屋依法作出的生效民事判决，但该判决系2015年11月作出，判决后项目的建设情况如《建筑工程施工许可证》的取得等影响案件法律适用的具体案情已发生变化，本案不能完全受已生效判决的约束而机械的适用同案同判规则。二、被告姚丽芳提交的证据：1、（2013）民申字第255号《民事裁定书》、（2018）冀01民终字12127号《民事判决书》打印件各一份，欲证明不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容的合同，买卖双方约定其他权利义务以后续签订的《商品房买卖合同》为准的合同，均系预约合同。2、（2015）渝四中法民终字第01323号《民事判决书》、（2016）川民终470号《民事判决书》打印件各一份，欲证明预约合同不因未取得预售许可证无效。3、《禧泰数据微信公众号简介》《禧泰房地产大数据的基本信息》《2019年瑞丽市房价》复印件各一份，欲证明瑞丽市2019年房价平均单价为6661元/㎡，被告在房价大幅上涨情形下主张合同无效，系恶意诉讼。4、（2018）冀0104民初6440号《民事判决书》、（2018）冀01民终13486号《民事判决书》复印件各一份。欲证明房地产商恶意诉讼，可参照适用《民事诉讼法》第112条规定驳回房地产商的诉讼请求。5、“贝叶湾”2016年建房施工照片、2020年室内室外照片打印件各一份，欲证明原告自2016年2月4日取得“贝叶湾”项目的《建筑工程施工许可证》起至2020年1月一直在有序施工，被告认购的商品房已初步具备竣工条件。6、《贝叶湾2020年宣传销售现状》图片打印件一份，欲证明原告已对外宣传销售“贝叶湾”项目。经质证，原告对证据1、2的真实性、合法性认可，关联性不予认可。对证据3不予认可。认为数据来源非官方公开数据，“贝叶湾”项目属于烂尾楼状态，最终完成的商品房价款目前不能确定，被告主张恶意诉讼没有依据。对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性和证明内容不予认可。对证据5不予认可。认为原告在取得案涉项目施工许可证后确有施工，但是中间有停工状态，直到2017年底才逐渐恢复施工，目前“贝叶湾”项目的消防、绿化还未验收，门窗、弱电以及生活用水用电都还未达到配套设施的标准，不具备竣工条件。对证据6不予认可，认为“贝叶湾”项目开发的商品房目前未对外销售，现在房源主要是用于抵偿相关的债务解决遗留问题。本院认为，被告提交的证据1、2、4与本案不具有关联性，本院不予采信。证据3系被告通过网络查询所获得的非官方数据截图，不具有证据效力，不予采信。证据5、6因无其他证据予以佐证，无法达到“贝叶湾”项目已具备初步竣工条件和“贝叶湾”项目现对外进行销售的证明目的，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《认筹书》，约定乙方申购甲方开发的“贝叶湾”项目3栋1单元1503号房屋，暂估建筑面积约142.34平方米，单价2607元/平方米，总价371080元，乙方应在选房当天缴纳选房认筹款12万元；在乙方缴纳认筹款后，甲方不能将该套房屋转售他人，如甲方违约，则按乙方所缴纳款项双倍退还于乙方；乙方应在接到甲方通知之日起七日内办理《商品房购销合同》及后续购房手续，如未按时办理相关手续，视为乙方违约，甲方有权将该套房屋另行处理；签订《商品房购销合同》后，本选房确认书自行作废，其他详细约定按签订的《商品房购销合同》内容执行等内容。同日，原告出具的收据载明收到被告选房认筹金12万元。现原被告双方既未签订商品房购销合同，原告也未向被告交付房屋。另查明，涉案商品房属于原告开发建设的瑞丽江花园二期“贝叶湾”项目，该项目于2016年2月4日取得《建筑工程施工许可证》，2019年11月开展竣工验收，现尚未到行政主管部门办理竣工验收备案手续。至今未取得《商品房预售许可证》和《商品房现售前备案》。再查明，涉案商品房坐落的土地存在权利负担。2013年3月20日该宗土地被抵押于富滇银行昆明中心支行，且因原告涉及多笔经济纠纷，2014年来相继被昆明市中级人民法院、安宁市人民法院、昆明市盘龙区人民法院、德宏州中级人民法院、瑞丽市人民法院予以查封。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：《认筹书》的性质及效力如何，原告应否返还被告已交付的认筹款。本院认为，《认筹书》虽对当事人的姓名或名称、房号、暂定建筑面积、暂定价款、认筹款付款时间、交房时间进行约定，但未对交房条件、剩余价款付款方式、办证时间、争议解决办法、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款予以明确。同时《认筹书》还约定，被告在接到原告通知后办理《商品房购销合同》及后续购房手续，合同签订后，《认筹书》自行作废。说明原被告仍有将来订立正式买卖合同的意思表示，双方签订《认筹书》的目的是为将来签订正式商品房买卖合同所做的预约，性质上应为预约合同。预约合同不是商品房预售合同，也不是商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，是针对商品房预售合同作出的规定，商品房预约合同并不以出卖人取得预售许可证明为前提条件。因此，《认筹书》乃是原、被告双方自愿平等协商签订的合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告主张其与其他买受人签订的本项目类似合同在本院已生效民事判决中被认定为无效，本案对合同的效力认定也应与已生效裁判一致。本院认为，本院2015年审理的其他买受人为原告，奥佳煤化为被告的商品房预约合同纠纷案件，同年11月本院已作出生效民事判决，彼时“贝叶湾”项目尚未取得《建筑工程施工许可证》，判决后该项目于2016年2月4日已取得行政主管部门的施工许可，故影响案件法律适用的具体案情已发生变化，本院应根据前后案件的不同诉讼情况，对合同效力重新做出认定，据此，对原告该主张本院不予支持。在被告已清楚知晓涉案商品房尚未竣工验收，原告至今未取得商品房预售许可，且涉案工程项目存在抵押及人民法院多轮查封的权利负担，合同目的可能不能实现的情况下，虽经本院释明，被告仍不同意原告退还认筹款系对自身民事权利的处分。原告请求合同无效后返还被告认筹款的诉请，目前不存在合法有效的退还事由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2700.00元，由原告瑞丽奥佳煤化房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费2700.00元，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长  杨 剑审 判 员  谭玉娟人民陪审员  鲁国庆二〇二〇年六月十五日法官助理杨元霜书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。