江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终665号上诉人（原审原告）：欧阳爱玲，女，1977年7月20日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。上诉人（原审原告）：贺志芳，男，1978年7月4日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：戴英，江西海融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永新县步步高实业有限公司。住所地：江西省吉安市永新县禾川镇原禾化厂（现步行街）。统一社会信用代码：91360830314634452T。法定代表人：张海贵，总经理。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。上诉人欧阳爱玲、贺志芳因与被上诉人永新县步步高实业有限公司（以下简称步步高公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2019）赣0830民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧阳爱玲、贺志芳的共同委托诉讼代理人欧阳瑞仓、戴英，被上诉人步步高公司的委托诉讼代理人尹志明、朱军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳爱玲、贺志芳上诉请求：1.撤销原判第一项、第三项，依法改判确认案涉《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）第五条“关于面积处理”的条款无效，欧阳爱玲、贺志芳无需向步步高公司补足房款25060元；2.一、二审诉讼费由步步高公司负担。事实和理由：案涉合同第五条关于面积确认及差异处理的约定条款完全符合格式条款的成立条件，且内容显失公平，应当确认为无效。案涉商铺预测与实测公摊面积相差巨大，分摊系数是步步高公司旗下的超市及三楼影院的三四十倍。作为买受人，欧阳爱玲、贺志芳无法预见到面积会出现如此巨大差异，且差异在于对欧阳爱玲、贺志芳不具有利用价值的公摊面积。在发现面积差异巨大后，步步高公司未及时履行告知义务，而是在办理产证时突然通知买受人需要补足房款，否则无法办证，明显系开发商规避自身责任的表现。一审认为该条款是双方真实意思表示，应遵从合同约定是错误的。该条款仅约定了“据实结算”，而对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，不应视为双方对误差处理另行进行了约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定中的“约定”应当作限制性解释，应当是具体、直接、明确的关于面积误差处理的约定，否则就应当视为约定不明确。本案中，案涉条款“多退少补”，是一个不具体、不明确、消极性的准用性条款式的约定。该格式条款含义存在两种以上解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。因此，双方关于面积差异处理依法应当适用《解释》第十四条规定及《商品房销售管理办法》第二十条规定，买受人不退房的，面积误差比超出3%的部分，由开发商承担，产权归买受人。步步高公司辩称，对于一审在认定了争议条款不存在无效情形的情况下，仍判决步步高公司承担相应责任的判决结果，步步高公司本着尽早化解矛盾的原则予以尊重。对于其他未起诉的业主，步步高公司亦是参照一审判决结果，协助其他业主办理产权登记手续。欧阳爱玲、贺志芳的上诉请求无事实和法律依据。欧阳爱玲、贺志芳向一审法院起诉请求：1.依法确认欧阳爱玲、贺志芳与步步高公司签订的案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效；2.判决欧阳爱玲、贺志芳无需向步步高公司补足房款25060元；3.判决步步高公司向欧阳爱玲、贺志芳支付逾期办理不动产权证违约金4338元（按房屋价款的百分之一计算）；4.本案诉讼费及其他费用由步步高公司负担。一审法院认定事实：欧阳爱玲、贺志芳与步步高公司系商品房买卖合同关系。2018年2月27日，双方签订案涉合同，出卖人为步步高公司，买受人为欧阳爱玲、贺志芳。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落永新县步步高梦时代广场E栋202号商铺，建筑面积为57.99㎡(套内面积38.64㎡、公摊面积19.35㎡)，商品房销售按建筑面积计算，价格为7480.6元/㎡，总价为433800元。出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另该合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款。”合同签订前、后，欧阳爱玲、贺志芳通过银行转账的方式向步步高公司交纳了购房款433800元。另查，2016年11月，永新县房产测绘站出具面积预测报告，报告显示E栋202号商铺建筑面积为57.99㎡(套内面积38.64㎡、公摊面积19.35㎡)。2019年1月16日，永新县房产测绘站出具商品房面积实测报告，结论为欧阳爱玲、贺志芳所购买的E栋202号商铺，建筑面积为61.34㎡（套内面积38.64㎡、公摊面积22.7㎡）。在与欧阳爱玲、贺志芳一并提起诉讼的（2019）赣0830民初1145号案件中查明，预测与实测面积出现较大出入的主要原因：1.预测为手工计算，实测为电脑计算；2.预测时“过道连廊”公摊区域是按一半的建筑面积计算，实测时是按全部的建筑面积计算。庭后，步步高公司自认本案所涉商品房存在逾期办证的情形，也愿意按照合同约定承担相应的违约责任。一审法院认为，本案争议焦点：案涉合同第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”条款的效力问题；欧阳爱玲、贺志芳应否向步步高公司补交面积增加差异房款。案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。双方当事人均应依约履行各自义务。因步步高公司违反合同约定，逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故欧阳爱玲、贺志芳主张要求步步高公司支付逾期办证违约金4338元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。现双方主要因为合同约定面积与实测面积存在较大增加而产生纠纷，步步高公司要求欧阳爱玲、贺志芳按照案涉合同第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”的约定补交房款；欧阳爱玲、贺志芳认为该条款系格式条款，免除了格式条款提供方即步步高公司的责任，排除了购房人的主要权利（双方据实结算，有违公平限制了欧阳爱玲、贺志芳解除合同等权利），诉请确认案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效并确认欧阳爱玲、贺志芳无需向步步高公司补足房款25060元。首先，该条款对面积差异约定“多退少补”，并没有免除出卖人的责任，如果现在出现的是公摊面积的减少、房价上涨，出卖人依约定一样存在按照减少面积退还相应合同价款的情形。该条款不具有《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条、第五十三条规定之合同无效之情形。故欧阳爱玲、贺志芳主张确认案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效，一审法院不予支持。其次，欧阳爱玲、贺志芳主张的第二项诉讼请求“要求判决原告无需向被告补足房款25060元”，实际上是由其主张的第一项诉讼请求引申而来的消极确认之诉，即确认欧阳爱玲、贺志芳不对步步高公司负有给付房款的义务，无需向步步高公司补足房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，诉权是当事人基于民事纠纷的事实，要求法院进行裁判的、争议双方平等享有的程序性权利。诉权的发生根据是当事人之间民事纠纷的存在，只要当事人与民事纠纷存在利害关系，就有权基于纠纷的事实要求法院对处于不明确状态的权利义务关系作出合乎法律的判断。当事人是否具备正当原告资格，取决于提起诉讼的当事人在这一诉讼中是否具有诉的利益。只要原告具有通过判决除去现已存在的危险和不安的法律上的利益，就享有受裁判保护的实体利益。本案中，步步高公司已明确要求欧阳爱玲、贺志芳补足房款25060元，而欧阳爱玲、贺志芳认为合同第五项“多退少补”的条款无效而不需要补。因此，双方当事人对这笔债务的存在与否有争议；且庭审中步步高公司也明确表示不反诉；步步高公司不主动诉请该笔债务，将导致欧阳爱玲、贺志芳的给付义务处于不确定状态，而造成其不能完成不动产登记。作为被要求补足房款的买受人，其提起本案诉讼，通过确认判决消除这种法律上的不安定性，不存在违背常理及对诉权滥用的问题；其通过诉讼形式消除存在的经济风险，亦并不违反法律规定。因此，买受人作为原告提起要求判决其对出卖人不承担补足房款25060元的诉讼，符合我国法律、法规的相关规定，其依法享有诉权。再次，案涉合同第五条项下的内容虽然与《商品房买卖合同示范文本》（2000）第五条的内容基本一致，但示范文本“双方自行约定”项后是空白横线，需要双方协商确定。但案涉合同第五条载明“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”，该横线标注的内容，步步高公司没有提供证据证明是经过协商选择而来，应认定是由出卖人制作的格式条款，虽然最终买受人签字确认案涉合同的所有内容，但实际上出卖人间接地替买受人进行了选择，而不能体现出卖人赋予买受人进行协商或对第五条第2种方式选择的权利。同时《解释》第十四条中关于在合同没有约定或约定不明确的，参照了《商品房销售管理办法》将面积误差比定为3%的标准，这是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。因双方签订合同时约定的房屋建筑面积为57.99㎡，步步高公司交付的建筑面积却为61.34㎡，实际超过约定3.35㎡（其中公摊面积增加了3.35㎡），面积误差比5.78%[（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%]，属于较大误差。购房者可以预见一定范围内的误差，但较大的误差已超出了购房者的可预见范围。故在签订合同时步步高公司存在误导购房者的行为，违背诚实信用原则，但考虑到超出合同约定的建筑面积的所有权归欧阳爱玲、贺志芳所有，故一审法院酌定对超出合同约定建筑面积差异款（3.35㎡*7480.6元/㎡=25060元），步步高公司承担4821元[25060×（5.78-3)/5.78×40%]，欧阳爱玲、贺志芳承担20239元。结合欧阳爱玲、贺志芳的第二项诉请，一审法院确认欧阳爱玲、贺志芳不需要向步步高公司补交房屋面积差异款4821元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告欧阳爱玲、贺志芳无需向被告永新县步步高实业有限公司补交房屋面积差异价款4821元；二、被告永新县步步高实业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告欧阳爱玲、贺志芳支付逾期办证违约金4338元；三、驳回原告欧阳爱玲、贺志芳的其他诉讼请求。案件受理费535元（原告已预交），由原告负担368元，由被告负担167元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：案涉合同第五条中关于面积差异处理的约定是否有效？首先，关于该条款系格式条款的问题，一审已进行了充分说理，本院予以确认，不再赘述；其次，格式条款是否有效，应根据法律规定予以认定。合同法第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。结合上述规定看，格式条款只有在违反合同法第三十九条第一款规定并具有第四十条规定的情形之一的，才能认定为无效。商品房的面积差异存在约定面积大于或小于实际面积的两种可能性。案涉商品房的约定面积系根据预测结果确定，实测面积系在竣工后方才确定，故签约时买卖双方均无法预知实测面积结果。对预测面积与实测面积存在超过3%的误差比的情形，双方均需承担同等风险，不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。诉争条款用下划线进行了标识，足以引起买受人注意。同时，在该选择项下面还载明双方未选择的处理方式，即按照面积误差比绝对值以3%为分界点的处理方式。以普通人所能了解的含义为视角，双方选择的面积差异处理方式意思明确、单一，并不致人产生歧义。因此，本院认定诉争条款内容不具有法律规定的无效情形，应为有效条款。再次，公摊面积属于公共使用部分，无论对买受人还是其他社会公众均具有使用价值。欧阳爱玲、贺志芳以增加面积部分均为公摊面积，对其不具有利用价值为由主张该条款显失公平无事实和法律依据，本院不予支持。最后，适用《解释》第十四条应遵从“有约从约，无约法定”的原则。双方已对面积差异处理进行了明确约定，依法应按照约定对面积差异进行处理。一审在综合考量买受人在签约时处于相对弱势地位、难以预见面积出现较大误差情形、出卖人存在一定过错及产权归属等因素的情况下，酌定步步高公司承担相应责任并无不当，本院予以确认。综上所述，欧阳爱玲、贺志芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由上诉人欧阳爱玲、贺志芳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇二〇年六月八日书记员 万敏妍