苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初16011号原告：苏州兆裕鑫针纺织品有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇群铁村。法定代表人：张菊英，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：程军，浙江嘉望律师事务所律师。被告：董明华，男，1967年9月12日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陆佳晨，江苏吴越律师事务所律师。原告苏州兆裕鑫针纺织品有限公司（以下简称兆裕鑫公司）与被告董明华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员倪晓红适用独任制公开开庭进行了审理。原告兆裕鑫公司的委托诉讼代理人程军，被告董明华的委托诉讼代理人陆佳晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆裕鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋装修及附着物、机器设备搬迁、停业损失等补偿费共计450000元；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿损失336074元（金额参照停产停业损失计算）。事实和理由：原告因生产经营需要，自2018年起便在被告处租用房屋，同年以该租赁的1740平米厂房地址办理了工商营业执照。2019年，被告相关场地被征收，同年4月被告与征收机构签订了征收补偿安置协议。原告在2019年4月收到征收机构发布的搬迁公告后，于2019年5月份停业、2019年6月份搬离完毕，搬离前原告就租赁期间的租金已全部付清。目前该补偿款均已支付至被告名下，但被告一直拖延未向原告支付补偿款，对原告造成了严重的经济损失。被告董明华辩称：被告已经将设备搬迁费、退付的房租、装饰及附着物等费用与原告协商一致，并将301635元支付给了原告监事凌永明。关于原告主张的其他损失，1.根据原、被告签订的合同，双方对于拆迁的补偿已经有了明确约定，被告无需再向原告负担其他任何费用；2.被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的补偿费用等原则上应归属所有权人，停产停业损失实质是房屋所有权人的损失，原告参与停产停业损失补偿费的分配，欠缺法律正当性基础；3.从法律关系上讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个方关系，不能混为一谈，法律并未赋予原告直接的民事请求权，对于原告提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据，根据合同约定以及法律规定，应以原告的相关证据确定是否存在停产停业损失及数额大小，据了解，被告已于2019年6月份将机器设备转卖他人，不会产生停产停业相关的损失，原告所主张的损失不能参照停产停业损失计算。综上，原告的请求缺乏法律与事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2018年9月8日，董明华（出租方、甲方）与张菊英（承租方、乙方、兆裕鑫公司法定代表人）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将位于盛泽镇群铁村的厂房租给乙方使用，面积为2.61亩；房屋租金为248000元一年，租期为10年，租期按付租金日起计算，租赁期间为2018年9月8日到2028年9月8号。合同另约定“本厂房如遇政府拆迁，拆迁时的设备搬迁补偿款由乙方所得，厂房补助由甲方所得，甲方将未到期的所剩房租金退回乙方。”根据盛泽镇人民政府关于实行“三优三保”等的相关政策，案涉厂房纳入拆迁安置范围。2018年10月11日，经盛泽镇人民政府动迁办公室委托，苏州正太房地产评估有限公司就案涉厂房的房屋重置价值、房屋装修及附着物价值、机器设备搬迁费等进行评估，后出具了评估报告。评估报告列明：建筑总面积为1961.44平方米、生产面积1680.37平方米。后，吴江市振吴房屋拆迁有限公司受盛泽镇人民政府动迁办公室委托与董明华签署了拆迁补偿协议。另，董明华、吴江市振吴房屋拆迁有限公司、盛泽镇人民政府动迁办公室三方签署《2018年度三优三保项目拆迁户补偿明细表》，明确了设备搬迁费、停产损失费等各项费用补偿金额，其中停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿，生产面积为1680.37㎡，补偿金额为336074元。2019年6月份，兆裕鑫公司从涉案厂房搬离。2019年8月5日，董明华向凌永明（兆裕鑫公司工作人员）转账101635元，凌永明出具结算单一份，载明空调2000元、输送带1600元、搬迁费383200元，合计386800元，扣除已付款200000元、房租41150元、运费11880元、工资14400元、自来水2835元、电费14840元、运费60元，余款101635元，并注明设备搬迁费已付清。另查明：1.兆裕鑫公司于2018年8月10日成立，登记类型为自然人独资的有限责任公司，住所地为苏州市吴江区盛泽镇群铁村。2.停产损失费（工业）按照有证200元/㎡补偿中的“有证”指的是具备营业执照。诉讼中，兆裕鑫公司陈述张菊英系代表兆裕鑫公司签订的《厂房租赁合同》。以上查明事实，有原告提供的《厂房租赁合同》、评估报告、补偿明细表，被告提交的结算单，银行流水等证据以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，张菊英系原告兆裕鑫公司的法定代表人，涉案厂房也系原告兆裕鑫公司实际使用，本院认定张菊英系以原告兆裕鑫公司法定代表人的身份与被告签订的《厂房租赁合同》，涉案厂房的实际承租人为原告兆裕鑫公司。本案中，被告董明华未能提交证据证明案涉厂房办理了任何报建手续,取得建设工程规划许可证或房地产权证，故涉案《厂房租赁合同》应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，被告董明华作为出租人将无证房屋出租给原告，对于造成租赁合同无效存在过错；原告兆裕鑫公司作为承租人对房屋的产权未尽到合同注意义务，也存在过错。原告兆裕鑫公司承租涉案厂房用于生产经营并签订了长期的租赁合同，并对厂房进行了生产设备的安装投入，涉案厂房拆迁，原告兆裕鑫公司作为涉案厂房的实际使用人，需配合搬迁且搬迁行为必然对其正常生产经营产生影响，造成其一定的损失，本院结合双方的过错程度、租赁合同的期限、涉案厂房租金情况、停产停业损失的计算方式等因素，酌情认定被告董明华应原告兆裕鑫公司损失124000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告董明华赔偿原告苏州兆裕鑫针纺织品有限公司损失124000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕（如采用转账支付，汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××62）。二、驳回原告苏州兆裕鑫针纺织品有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6341元、诉讼保全费3020元，合计9361元，由原告苏州兆裕鑫针纺织品有限公司负担5907元，由被告董明华负担元3454元并于本判决生效之日起十五日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××69）。原告所预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日内退还原告3454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 员 倪晓红二〇二〇年六月三日法官助理 洪善伦书 记 员 田匡华附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。