陕西省富县人民法院   民事判决书     (2019)陕0628民初1340号     原告：马青江 ，男，1971年11月13日出生，汉族，陕西省富县村民，现住该村，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：张来斌，男，1957年2月16日出生，汉族，陕西省三原县，现住人行大街北段，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：王明辉，陕西池阳律师事务所律师。   原告马青江与被告张来斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年08月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马青江、被告张来斌及其委托诉讼代理人王明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马青江向本院提出诉讼请求： 1、依法判令被告赔偿原告房屋损失费500000元（以实际鉴定结果为准）；2、依法判令被告赔偿原告因房屋受损造成的可得利益损失20000元（房屋租赁费等）；3、依法判令被告承担房屋损失鉴定费；4、依法判令由被告承担人民法院诉讼费。事实与理由：2015年4月28日，经原、被告协商一致，签订了房屋租赁合同， 合同约定被告租赁原告位于富县XX乡门面房2间，租赁时间3年（即2015年4月1日起至2018年4月1日），租赁费每年10000元，付款方式为按年支付。合同签订后，被告使用该房屋出售农用拖拉机等机械，并雇佣两名店员留某某。被告每年如约支付了房租。2018年4月1日房屋租赁到期后，被告继续向原告支付一年房租10000元，口头续签合同至2019年4月1日。2018年农历12月26日原告发现出租楼房地基严重下沉，三层楼房墙面大面积裂缝，以及四邻墙面裂缝、地基下沉。为此，原告打电话询问被告并经被告授意将门打开查看原因，发现由于房内水表被冻破，大量水流出长期浸泡地基导致。原告询问附近邻居，得知被告雇佣的职工已经离开店中一个多月，原告对此毫不知情。原告认为，被告在租赁期间未能尽到妥善管理租赁物的义务，离开后也未通知原告，导致原告房屋受损，给原告造成巨大经济损失。被告应当承担因保管不善造成租赁物毁损的赔偿责任。后原告多次找被告协商解决未果，无奈之下，原告诉至人民法院，请求依法裁判。原告在诉讼过程中将诉讼请求可得利益损失20000元变更为40000元。   原告为支持其主张，向法庭提交以下证据：   U盘一个，（内有事发现场照片及视频，当庭播放），证明漏水的事实及被告张来斌承认有责任并要回去和公司商量。   原告申请证人马某某和马志强出庭作证。   被告张来斌辩称，应当驳回原告诉讼请求。1、被告没有约定或者法定的赔偿义务。双方签订的《房屋租赁合同》第三条约定“在乙方用房期间，甲方提供乙方用水用电设施，水电费自理”。对于水表泄漏的事实，被告无异议，但依据合同约定，水电设施是由原告提供的，依据《合同法》第220条规定，原告负有维护义务。2、被告正常使用租赁物，尽到了承租人的注意义务。被告接到原告通知，派人到达现场与原告进入室内时，水表包裹完好，打开包裹，水表盖完全松脱，水表外壳及玻璃水表外观完好未破裂，依据生活常识即可判断水表不是冻裂。被告在租赁期间，对室内包括水表在内的自来水管道进行了防冻包裹，事发时，双方进入租赁房屋内时，包裹仍完好。且被告对自来水管道采取的包裹方式与原告马青江对东侧房屋水管的包裹方式并无区别，符合生活习惯，被告已尽到了作为承租人的注意义务。故被告在正常使用租赁物及附属设施的情况下，被告对房屋损害不承担赔偿责任。   被告为支持其主张，向法庭提交以下证据：   1、房屋租赁合同一份，证明合同约定，水电设施由原告提供，原告负有对水电设施维护的义务，被告正常使用租赁房屋及水电设施的情况下，不承担损害赔偿责任。   2、照片三张，证明被告对自来水管道及水表采取了符合生活习惯的防冻措施，暂停营业撤离租赁房屋时通知了原告，尽到了作为承租人的注意义务，被告正常使用租赁物及水电设施，对房屋损害不承担赔偿责任。   3、房屋现场照片2张及鉴定意见书，证明原告房屋2019年12月10日曾大量漏水进入管道沟，与损害有因果关系；原告疏于防范，没有对院内及房屋地面进行防水处理等维护措施，没有尽到作为出租人的维护义务。且鉴定意见书里详细分析了该房屋的防水处理的不规范。   被告申请证人周冬至和证人杨某某出庭作证   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的第一组证据U盘一个（内有事发现场照片及视频），被告对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院对该证据的真实性予以采信。原告申请证人马某某和马志强出庭作证，二位证人均陈述了所看到的事发现场及原告借用水泵将地沟的水抽出来，并将水的总闸关闭了的事实，该证言能够与原告提交的第一组证据相互印证，能够证明事发现场的情况，故对该证言所要证明的该事实予以采信。但证人马某某陈述其看到从水表处泄漏水，但是否是水表冻裂所致，其不敢确定。故本院对于原告根据证人证言要证明水表系被告未尽到管理义务导致冻裂从而泄漏的证明目的，本院不予采信。对于被告提交的证据，原告对其真实性均无异议，本院对该三组证据的真实性予以采信。被告申请证人周冬至和证人杨某某出庭作证（该二人系被告张来斌的雇佣人员，在被告张来斌所租赁的房屋从事农机销售，系本案租赁房屋的实际使用人），证人周冬至所陈述的来到现场所看到的和原告的陈述相一致，对该事实予以采信。证人杨某某证言陈述，在被告所租赁房屋的东边隔壁房间（系原告马青江使用）曾于2018年12月10日也发生过一次漏水。鉴于证人杨某某系被告张来斌的雇员且系本案涉案房屋的实际使用人，与本案具有利害关系，且其陈述无其他证据相印证，故对其所陈述的上述事实，不予采信。   现查明，原、被告与2015年4月28日签订了房屋租赁合同，由原告将房屋租赁给被告使用，租赁期限为3年，每年租赁费10000元。房屋到期后，原、被告双方又口头续签了1年，期限至2019年4月1日。被告张来斌将房屋租来后交由其雇佣人员周冬至和杨某某使用，从事农机销售。2018年农历12月26日原告发现了该房屋由屋内向外流水，当时发现后，原告将总水阀关闭，并将管沟内的水用水泵抽取，并同时通知被告此事。次日被告到达现场，同原告一起进入事发屋内进行察看，发现水管及水表包裹完整，经双方商量，将水管及水表外包裹打开，发现水表脱落，当打开水龙头后，从脱落的水表处向外出水。后被告发现该房屋墙体裂缝，经原、被告协商无果后原告向本院提起诉讼，在诉讼过程中原告向本院申请对本案涉及的门面房墙体裂缝、地基下沉与房屋内水表漏水是否存在因果关系，及墙体裂缝、地基下沉造成的损失和后期维修费用进行鉴定，本院通过延安中院委托陕西中房建设工程监理公司进行了鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见书，鉴定意见如下：1、水表在发生漏水后，因漏水区域地面做法、漏水点管道穿地面做法均不符合相关规范要求，造成大量自来水从地表流入管沟内，而位于房屋基础范围内的管沟亦未按照相关规范要求设置防水、排水措施，导致涌入的水可轻易渗入到周围土体，房屋地基土体受水侵蚀影响，局部土体结构发生破坏，房屋发生不均匀沉降，导致墙体开裂。2、经鉴定人员核算，涉案房屋损失费用为489448元。   本院认为，本案的争议焦点为：1、被告张来斌对所租赁房屋是否具有妥善管理义务以及是否尽到了妥善管理义务；2、被告所租赁房屋内水表盖脱落，被告张来斌作为承租人是否具有过错；3、该水表盖脱落导致水泄露与房屋受损是否存在因果关系；本案中，原、被告经协商一致签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。根据合同法第二百二十二条规定“承租人应当妥善保管租赁物”，被告做为承租人，具有对租赁物妥善管理的义务。但被告在租赁期间，为防止水管水表等设施受冻，被告对包括水表在内的自来水管道进行了防冻包裹，从普遍的生活常识及生活习惯，被告的上述行为已尽到了作为一个普通人所能认知到的注意义务。经现场勘验：“将水表外包物拆除后，水表盖已完全松脱，水表外壳及水表盖（含玻璃门）外观完好未破裂，水表本体及水表盖上丝扣完好”。据此证明该水表并未破裂，而是脱落。在被告尽到其的注意义务后，水表盖脱落导致水泄漏，完全非被告所能预见。综上，无法证明该水表盖脱落系原告所主张的由于被告未尽到管理义务从而冻裂，被告亦未提供其他证据予以证明。另据鉴定意见书结论，本案中的房屋受损系“水表在发生漏水后，因漏水区域地面做法、漏水点管道穿地面做法均不符合相关规范要求，造成大量自来水从地表流入管沟内，而位于房屋基础范围内的管沟亦未按照相关规范要求设置防水、排水措施，导致涌入的水可轻易渗入到周围土体，房屋地基土体受水侵蚀影响，局部土体结构发生破坏，房屋发生不均匀沉降，导致墙体开裂。” 综上所述，原告在本案中无证据证明水表盖脱落与被告有关，即被告在本案中存在过错，故原告主张被告赔偿其房屋损失费、可得利益损失及鉴定费依据不足，本院不予支持。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：   驳回原告马青江的诉讼请求。   案件受理费9000元，由原告马青江负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。       审判长 王涛   人民陪审员 任海明   人民陪审员 孙福民      二〇二〇年六月十九日     书记员 李伟