河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1998号上诉人（原审被告）：何春阳，男，1984年7月15日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：孙润涵，河南牧野律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘存娜，河南牧野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新乡居然之家盛联家居建材有限公司（曾用名新乡盛联家居建材有限公司），住所红旗区东干道与南干道新飞大道136号银基广场三楼。法定代表人：马东方，董事长。委托诉讼代理人：郭振雷，河南启轩律师事务所律师。上诉人何春阳因与被上诉人新乡居然之家盛联家居建材有限公司（以下简称盛联建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何春阳的委托诉讼代理人孙润涵、刘存娜、被上诉人盛联建材公司的委托诉讼代理人郭振雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何春阳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回盛联建材公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由盛联建材公司承担。事实和理由：一、一审认定何春阳欠盛联建材公司租赁费事实错误，证据认定错误。截至2016年元月之前，何春阳不欠盛联建材公司租赁费。一审仅凭盛联建材公司提交的《租金往来明细表》以及何春阳能找来的部分缴款凭证进行扣减来认定何春阳欠租金不公平，该明细表真实性无法确认，伪造痕迹明显，不应认定。盛联建材公司主张何春阳从2008年9月开始欠缴租金，欠租金七八年盛联建材公司从未催缴，不符合日常生活经验法则。2017年2月的两笔租金记载并非何春阳继续经营店铺所缴纳，而是对之前的租金进行核算。何春阳在2016年7月9日大暴雨后后不可能继续租赁毁损严重的商铺进行经营。二、一审判决何春阳需承担2016年7月9日至2017年8月31日期间的租金错误，双方的租赁合同在2016年7月9日解除，何春阳自此之后不再经营。三、盛联建材公司的起诉已超过诉讼时效。四、盛联建材公司作为本案诉讼主体错误，新乡盛联家具连锁企业有限公司（以下简称盛联家具公司）扔存在且继续经营，管理者能否从该公司变更为盛联建材公司。盛联建材公司辩称，一、双方原签订有租赁合同和管理服务协议，系双方真实意思表示，合法有效，何春阳应按合同约定交纳相关租赁费和管理服务费。二、何春阳应举证证明其是否交纳租赁费和管理服务费，何春阳以其参加商场活动所交纳的活动费用盛联建材公司没有扣减为由，证明其当时已不拖欠租赁费，在逻辑和事实上不能印证。三、双方的租赁关系是持续不断的履行过程，不存在超所诉讼时效的问题。盛联建材公司向一审法院起诉请求：1.依法判令何春阳向盛联建材公司支付拖欠租金、管理服务费362977元；2、依法判令何春阳向盛联建材公司支付违约金11583元；3、一审诉讼费用由何春阳承担。一审法院认定事实：2008年9月29日，盛联家具公司与何春阳签订《租赁合同》和《管理服务协议》，约定将盛联家具城四楼F4-015摊位租赁给何春阳，经营华源轩（迪美斯）家具，计租面积297㎡，租金及管理服务费共计39元/㎡/月，月租金、管理服务费共计11583元，租赁期限自2008年9月1日起至2009年8月31日止。租赁期间届满后，何春阳仍在原租赁场地经营，双方未再签订新的租赁合同，但租金、管理服务费缴纳标准仍按照原合同执行。2011年7月，盛联家具公司注销税务登记。2011年8月，盛联建材公司与涉案商场房屋所有权人新乡市富达房地产开发有限公司达成协议，对商场进行管理服务，并于2012年1月15日补签协议。现盛联建材公司将何春阳诉至一审法院，请求何春阳支付2011年8月1日至2017年8月31日期间累计的欠缴租金，根据其提供的租金往来明细表载明，该期间应当缴纳租金、管理服务费845559元（73个月），认可何春阳已缴纳租金、管理服务费482582元，称何春阳欠租362977元，何春阳未提交租金往来明细表记载之外的租金、管理服务费缴纳凭证。盛联家具公司曾于2017年8月18日将何春阳诉至一审法院，要求解除合同关系并缴纳欠付租金、管理服务费，一审法院经审理作出（2017）豫0702民初3379号判决，判后，当事人不服上诉至本院，本院将该案发回重审。一审法院重审后作出（2018）豫0702民初3417号判决，认定事实：自2011年1月开始，盛联建材公司开始向何春阳收取租金及管理服务费用；盛联家具城对商户有春节优惠8天的政策；2016年7月9日新乡特大暴雨，商场停业3个月，商场免收商户租金；何春阳商铺受到雨水浸泡，家具部分受损，店铺不再正常经营，但未及时将家具腾退，直至2018年8月盛联家具公司起诉；盛联建材公司提交的租金往来明细表中漏记2014年4月16日何春阳缴纳租金1493元、2014年1月9日冲减租金6600元。判后，当事人不服再次上诉至本院，本院作出（2019）豫07民终1204号终审判决，认定事实：何春阳在上诉请求中自认盛联家具公司经营异常，早已对盛联家具城不再经营，向何春阳收取租金的是盛联建材公司，盛联建材公司与何春阳的纠纷应当另案处理；2011年1月4日、1月8日，何春阳分别向盛联建材公司支付过租金、管理服务费，应当认定盛联家具公司与何春阳的租赁期间于2010年12月31日届满；对于盛联建材公司与何春阳之间所涉纠纷，盛联建材公司可依法另案处理。本院对一审判决结果予以改判，支持了盛联家具公司2010年12月31日之前的部分租金及管理服务费。一审法院认为，一、关于本案是否属于重复起诉。（2019）豫07民终1204号判决对盛联家具公司与何春阳于2008年9月1日至2010年12月31日期间的欠缴租金、管理服务费予以支持，对2011年1月之后盛联建材公司与何春阳之间的纠纷暂未处理，告知其可另案主张，现盛联建材公司另案进行主张不属于重复起诉，一审法院应当依法进行审理。二、关于本案是否超过诉讼时效。自2009年何春阳与盛联家具公司租赁合同到期后，何春阳仍然在盛联家具城经营家具生意，摊位也未曾变更，期间虽然牵涉到盛联家具公司与盛联建材公司就盛联家具城经营权的变更，但并不影响何春阳与双方不定期租赁关系的改变。该期间双方租赁关系一直处于连续状态，盛联家具城时常以书面通知的方式催缴租赁费用，何春阳也在陆续缴纳租赁费用，故盛联建材公司的起诉不超过诉讼时效。三、关于盛联建材公司作为原告起诉主体是否适格。2011年8月，盛联建材公司与涉案商场房屋所有权人新乡市富达房地产开发有限公司达成协议，对商场进行管理服务。且（2018）豫0702民初3417号、（2019）豫07民终1204号生效判决均认定2011年1月之后盛联建材公司开始向何春阳收取租金和管理服务费，故应认定盛联建材公司与何春阳之间存在不定期租赁关系，其作为原告主张欠付租金、管理服务费主体适格。四、关于欠租的具体金额。盛联建材公司虽未与何春阳重新签订租赁合同，但盛联家具公司与何春阳签订《租赁合同》和《管理服务协议》到期后，何春阳仍在原租赁场地经营，租金、管理服务费缴纳标准也仍按照原合同执行。盛联建材公司按照原约定履行了出租义务，何春阳也应当按约缴纳相应的租金、管理服务费。虽然何春阳辩称不欠付租金、管理服务费，但仅凭其提供的刷卡结算单并不能证明该主张。盛联建材公司称双方租赁关系持续至2017年8月31日，并主张2011年8月1日至2017年8月31日期间的租金、管理服务费，何春阳辩称双方租赁关系至2016年7月9日已终止。一审法院根据查明认定的事实可知，2016年7月9日新乡发生特大暴雨，何春阳经营店铺受到雨水浸泡，家具、装修受损，自该日后，何春阳店铺未再正常经营，但自2016年7月9日至2017年8月31日期间，何春阳店铺的家具一直占用租赁场地，直至盛联家具公司2018年8月18日将何春阳诉至一审法院要求解除合同后才被腾出。该期间双方处于不定期租赁关系状态，何春阳可随时主张解除合同，其虽未正常经营，但也未主张过解除合同，故上述期间应当认定为双方租赁合同关系存续。根据盛联建材公司提供的证据显示，自2011年8月1日至2017年8月31日期间，何春阳应当缴纳的租金、管理服务费为11583元×73个月＝845559元，一审法院认定何春阳已缴纳金额为482582元，扣除每年春节优惠8天的金额11583元÷30天×8天×6个＝18532.8元，扣除2016年7月9日之后商场免租3个月租金、管理服务费11583元×3个月＝34749元，扣除（2018）豫0702民初3417号认定漏记的租金、管理服务费1493元＋6600元＝8093元，何春阳尚欠租金、管理服务费301602.2元。何春阳作为履行义务的一方，应承担相应的举证责任，其未提供有效的支付凭证证明其主张，应承担相应不利的法律后果，故何春阳应当承担上述缴纳义务。五、关于违约金。2016年7月9日新乡特大暴雨虽属于不可抗力，但盛联建材公司作为出租人应履行维修房屋的义务，其未及时妥善处理商铺受损事宜，且在何春阳拖欠租金、管理服务费的情况下一直怠于行使自己的权利，其本身存在过错，故对于违约金的诉求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对盛联建材公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决：一、何春阳于一审判决生效之日起五日内向盛联建材公司支付租金、管理服务费301602.2元；二、驳回盛联建材公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6918元，减半收取3459元，由何春阳负担2785元，盛联建材公司负担674元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。何春阳提交了2016年清明活动结算单及2016年5.1活动结算单各一份，证明2016年清明节及五一期间盛联建材公司分别扣减租金3300元和7300元，虽然该两笔款项在2017年2月24日结算，但该两笔租金抵扣的是交款期间的租金，并非核算期间的租金，何春阳最后一次交纳租金是在2016年4月30日，盛联建材公司的起诉已超过诉讼时效，盛联建材公司提供的租金往来明细表不是根据原始记账凭证得来的，系单方制作，不真实，不能作为何春阳欠交租金的依据。盛联建材公司质证称，该两份证据不是新证据，其与本案租金无关联性，所扣除的是当月活动的租金，而非商铺的租金。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：上述两份证据所涉及的款项已显示在《租金往来明细表》中，本院对其予以认定，但仅凭上述证据并不能证明《租金往来明细表》不真实。本院经二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于诉讼时效及盛联建材公司诉讼主体是否适格的问题。何春阳在上诉状中称《租金往来明细表》中2017年2月的两笔租金不真实，没有何春阳在此期间交纳租金的凭证；但其在二审庭审中又提交了2017年2月24日的两份活动结算单，用以证明其在2017年2月24日交纳了两笔租金，该两份证据中显示的金额与《租金往来明细表》中2017年2月的两笔租金金额一致，能够互相印证，证明其诉称不实。据此可以认定何春阳在2017年2月24日还曾向盛联建材公司交纳过费用。虽然何春阳称该两笔费用抵扣的是交款期间，即2016年清明活动及5.1活动期间的的租金，并非2017年2月24日核算时的租金，还称其最后一次交纳租金是2016年4月30日；但无论扣减的是何时的租金，何春阳对其欠付租金的事实是予以认可的，故其关于应自2016年4月30日起计算诉讼时效的主张不能成立。此外，在本案一审之前，一直是由盛联家具公司向何春阳主张权利。在一审法院（2018）豫0702民初3417号案件中，何春阳认可其自2011年1月与盛联建材公司形成租赁关系，本院已生效的（2019）豫07民终1204号民事判决亦对该事实予以认定，同时认为盛联建材公司可另案主张其对于何春阳的相应诉请，该事实亦可说明何春阳对其与盛联建材公司的租赁关系一直是认可的，故盛联建材公司有权向何春阳主张相应权利，其具备本案诉讼主体资格，且其起诉并未超过诉讼时效。关于租赁期限及租赁费的问题。本案中，何春阳主张其自2016年7月9日以后即已不再租赁案涉商铺，但其并未将其物品拉走，而仍占用租赁场地，故双方的租赁关系仍在继续；何春阳在一审法院（2017）豫0702民初3379号案件的答辩中称盛联家具公司在2017年10月3、4日将何春阳的家具拉走，但其不能提供家具是被盛联家具公司拉走的证据；而该陈述却印证了其在此期间仍占用案涉租赁场地的事实。故何春阳的上诉理由和主张不能成立，本院不予支持，一审判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，何春阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5824元，由何春阳负担。本判决为终审判决。审判长  任春平审判员  张妍丽审判员  田泽华二〇二〇年六月八日书记员  申明昱