江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5546号原告：朱齐军,男,汉族,1988年7月14日出生,住山东省单县。被告：王欣，女，汉族，1994年8月12日出生，住安徽省铜陵市狮子山区。委托诉讼代理人：高雯，江苏锦叙通律师事务所律师。被告:杨钢,男,汉族,1986年6月17日出生,住江苏省南京市建邺区。原告朱齐军与被告王欣、杨钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告朱齐军，被告王欣的委托诉讼代理人高雯到庭参加了诉讼。2019年11月28日，根据原告朱齐军的申请，本院依法追加了杨钢为本案被告。本案于2020年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告朱齐军，被告王欣的委托诉讼代理人高雯到庭参加了诉讼。被告杨钢经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱齐军诉称，被告王欣租赁原告的房屋。2019年7月14日，被告王欣向原告出具欠条，欠款80000元整，并定于2019年7月25日之前付清。但被告王欣至今没有付款。现原告诉至本院，请求：1、判决被告王欣赔付原告租赁费80000元及房屋装修中产生的水电费计500元，物业费1620元；本案的诉讼费用由被告承担。被告王欣辩称，整体房屋租赁事宜均是由杨钢与原告进行沟通，具体情况我不清楚。原告在租赁未到期就擅自将房屋进行使用，据了解，原告在8月底使用了房屋，且使用时并未告知被告。我在租赁期内已对承租的房屋进行了装修，花费装修费50000元，现在全新的装修由原告使用。综上，我不认可给付原告租金80000元。对于原告主张的水电费，在质证中发表意见。被告杨钢辩既未作出答辩，亦未参加本院诉讼。经审理查明，2018年7月6日，原告朱齐军与案外人王某签订了《南京青秀城89-49号商铺租赁合同》，合同约定：王某将坐落于栖霞区迈尧路89-49号青秀城、建筑面积80.41平方米的商铺租赁给原告朱齐军使用，租赁期限从2018年8月1日至2024年7月31日。案外人王某于2018年4月30日从中铁房地产集团江苏置业有限公司购买了上述房屋。被告王欣与被告杨钢之间系朋友关系。2019年3月，原告朱齐军与被告王欣、杨钢经过协商，达成了口头租赁协议，主要内容为：原告朱齐军将坐落于栖霞区迈尧路89号-49室中部分房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告王欣、杨钢使用，被告王欣、杨钢向原告朱齐军支付租金。达成协议后，原告朱齐军将案涉房屋交付给被告王欣、杨钢，被告王欣向原告朱齐军支付了定金4000元，并对案涉房屋进行了装修。2019年5月14日，被告杨钢向原告朱齐军出具了欠条1张，内容为：“今欠到朱齐军门面房（迈尧路89号-49号）房租捌万元正（￥80000元），定于10天内付清。杨钢。2019.5.14”。后被告杨钢未向原告朱齐军支付上述款项。2019年7月14日，被告王欣向原告朱齐军出具了欠条1张，内容为：“今欠到朱齐军（迈尧路青秀城89-49号）房租捌万元整（定金肆仟元整）80000元，共计捌万肆，剩余捌万元整未付清，于2019年7月25日之前付清。2019.7.14，乙方：王欣；18XXXXXXX5；甲方：朱齐军”。但被告王欣并未按照欠条约定的期限向原告朱齐军支付80000元。2019年9月2日，原告朱齐军使用了案涉房屋。因被告王欣、杨钢一直没有按照欠条约定的款项履行给付义务，故原告朱齐军诉至本院，要求处理。审理中，原告朱齐军对于案涉房屋的租金标准、租赁期限、实际租赁面积主张为：租金每月12000元，租赁期限自2019年4月10日至2024年4月9日止；实际租赁面积70平方米。被告王欣对于原告朱齐军主张的案涉房屋月租金为12000元的事实需要和被告杨刚核实；对于租赁期限和实际租赁面积则不予认可。对于欠条中载明的租金80000元组成，原告朱齐军解释为：每月房租为12000元，预交6个月房租，再加上押金12000元，共计84000元，被告王欣已交纳了4000元定金，所以还有80000元。被告王欣表示具体的租赁事宜是原告朱齐军与被告杨钢协商的，其不清楚。对于案涉房屋中的装修费用，被告王欣主张其花费了17000元，而原告朱齐军只认可1000元；后被告王欣在本院给予的期限内未对案涉房屋的装修价值申请鉴定。庭审中，对于被告王欣、杨钢于2019年4月10日实际使用案涉房屋及原告朱齐军在2019年9月2日使用案涉房屋的事实，原告朱齐军和被告王欣均不持异议。原告朱齐军坚持其诉讼请求，同时，提供了案涉房屋2019年2月1日至2019年12月31日物业管理费5307.06元票据、其交纳电费的缴费账单打印件，拟以证实案涉房屋发生的物业管理费和电费。被告王欣认为案涉房屋实际由被告杨钢承租，原告提前将案涉房屋收回，所以租金不应该为80000元，包括房屋装修的费用也应当予以扣除；对于原告朱齐军提供的物业管理费票据及电费缴费账单打印件不予认可。被告杨钢经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。另查明，2020年4月27日，被告杨钢致电给本院，表示在2020年5月20日之前带款到法院，与原告朱齐军协商处理。但被告杨钢没有兑现其承诺。2020年5月19日，本院分别与原告朱齐军、被告杨钢电话联系，原告朱齐军、被告杨钢均表示双方进行了协商，确定在2020年6月13日，由被告杨钢带款到本院与原告朱齐军进行调解。但被告杨钢在2020年6月13日没有带款到本院进行调解，也无法进行联系。上述事实，有双方当事人的陈述，被告王欣、杨钢出具的欠条，《南京青秀城89-49号商铺租赁合同》，《南京市商品房现售合同》，购物票据，案涉房屋的相关照片，物业管理费票据，电费缴费账单打印件，本院庭审、谈话笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对主张的事实负有举证义务。本案中，原告朱齐军与被告王欣、杨钢经过协商，达成了原告朱齐军将案涉房屋出租给被告王欣、杨钢使用，被告王欣、杨钢向原告朱齐军支付租金的口头房屋租赁协议。后原告朱齐军将案涉房屋出租给被告王欣、杨钢，被告王欣向原告朱齐军支付了4000元定金，双方形成了事实上房屋租赁关系。根据原告朱齐军陈述的租赁期限和被告王欣、杨钢出具的欠条内容，证实双方确定的租赁期限应超过六个月。《中华人民共和国合同法》第二百一十五规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。依据该规定，原告朱齐军和被告王欣、杨钢就房屋租赁事宜应当签订书面的房屋租赁协议，以明确各自的权利义务。原被告双方没有签订书面的房屋租赁协议，因此产生的法律责任由原告朱齐军和被告王欣、杨钢自行承担。被告王欣、杨钢在接受案涉房屋后，被告王欣对案涉房屋进行了装修。因没有交纳租金，被告王欣、杨钢分别向原告朱齐军出具了载明欠租金80000元的欠条，同时均承诺了支付租金的具体时间，但被告王欣、杨钢均未按照承诺的时间向原告朱齐军支付租金；原告朱齐军于2019年9月2日收回并使用了案涉房屋，以实际行为解除了其与被告王欣、杨钢之间口头达成的房屋租赁协议，故被告王欣、杨钢未交纳租金的行为构成违约。因没有签订书面的房屋租赁协议，对于案涉房屋的租金标准，原告朱齐军和被告王欣意见不一。根据原告朱齐军对80000元租金组成的解释，即：每月房租为12000元，预交6个月房租，再加上押金12000元，共计84000元，被告王欣已交纳了4000元定金，所以还有80000元；结合被告王欣出具的欠条内容，即“今欠到朱齐军（迈尧路青秀城89-49号）房租捌万元整（定金肆仟元整）80000元，共计捌万肆，剩余捌万元整未付清，于2019年7月25日之前付清”及案涉房屋为商铺的事实，本院认定原被告双方约定的案涉房屋租金应为12000元/月。庭审中，对于被告王欣、杨钢于2019年4月10日实际使用案涉房屋及原告朱齐军在2019年9月2日使用案涉房屋的事实，原告朱齐军和被告王欣均不持异议。基于双方认可的事实，故被告王欣、杨钢应向原告朱齐军支付租金58000元（12000元/月÷30天×145天）。在案涉房屋的实际租赁面积、租赁期限及物业管理费承担等事宜上，原告朱齐军与被告王欣发生分歧。由于没有书面的房屋租赁协议约定，双方也未能提供相应的证据证实，且被告王欣、杨钢在向原告朱齐军出具欠条时，均未对案涉房屋的实际租赁面积、租赁期限及物业管理费承担作出约定或承诺，加之原告朱齐军提供的电费缴费账单打印件无法证实系被告王欣、杨钢在承租期间发生的费用，故原告朱齐军要求被告王欣、杨钢支付房屋装修中产生的水电费计500元，物业费1620元的请求，缺乏法律依据和事实依据，本院难以支持。原告朱齐军于2019年9月2日收回并使用案涉房屋，对于案涉房屋的装修费用，其认可为1000元，且被告王欣已向原告朱齐军支付了4000元的定金，上述费用应从被告王欣、杨钢向原告朱齐军支付的租金58000元中扣除，扣除后，被告王欣、杨钢实际应向原告朱齐军支付租金53000元。被告王欣主张案涉房屋系被告杨钢实际承租，无证据证实，本院对此抗辩意见不予采纳。被告杨钢经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且两次未兑现带款与原告朱齐军进行调解，其行为视为放弃诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告王欣、杨钢于本判决生效后十日内向原告朱齐军支付房屋租金53000元；二、驳回原告朱齐军其他的诉讼请求。案件受理费1853元，减半收取926元，由被告王欣、杨钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年六月三十日书记员  臧 瑞