苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初495号原告：朱南囡，女，1954年8月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：何平，江苏鸿永律师事务所执业律师。被告：陈玉海，男，1973年2月14日出生，汉族，住苏州市。原告朱南囡与被告陈玉海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年04月28日在线公开开庭进行了审理，原告朱南囡及其委托代理人何平、被告陈玉海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱南囡向本院提出诉讼请求：1.判令被告从其租赁的房屋中迁出，并保持房屋现状;2.判令被告支付房屋使用费(以人民币900000元/年计算，自2019年12月25日计算至其实际迁出之日，暂计算至2019年12月31日为17260.25元)。事实与理由：原、被告于2013年8月30日签订《房屋租赁合同》，由被告租用原告位于苏州市平江区人民路xx号（现姑苏区人民路xx号）房屋用作经营旅馆，租赁期限自2013年12月25日至2019年12月24日，双方约定了每年租金金额及支付租金时间。租赁期满前期，双方就续租事宜未达成一致，租赁期满后被告拒不迁出租赁房屋，现为维护原告的合法权益，故向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告陈玉海辩称：1.我不同意迁出房屋，对方已经从我处获得了租金收益，但我投入的成本至今还没有收回，对方此前一直承诺会持续出租给我，现在让我走实在是太不公平；2.对方出租房屋给我的时候确实有一点不能使用的设备，但是没有40个房间这么多，后来都是我添置的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，根据朱南囡提交的房屋所有权证、国有土地使用证、《房屋租赁合同》、银行流水（电费明细）、陈玉海提交的录音、微信及聊天记录、申请，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：苏州市姑苏区人民路x号房屋（建筑面积1033.46平方米）系朱南囡个人所有的房产。2013年8月30日，朱南囡（出租方、甲方）与陈玉海（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将姑苏区人民路x号（现地址为姑苏区人民路x号）仍在经营旅馆业的房屋出租给乙方使用，乙方可继续经营，但相关手续须重办（面积共1033.46平方米）。租赁期限自2013年12月25日起至2019年12月24日止。前五年年租金均为85万元，第六年年租金为90万元，房屋装修及设备保证金为40万元。合同第三条约定租赁期满，乙方应无条件如期交还，乙方如要求续租则必须在租赁期满前两个月内通知甲方，经甲方同意后，另外重新签订租赁合同，方能再行续租（但最长不超过三年）；合同第七条约定租赁期内乙方未经甲方同意，不得擅自转租、转借承租房屋；乙方装修费用及更新设备所产生的费用，经双方协商，按每年六分之一折旧……陆年到期后，乙方房屋装修设备归甲方所有。合同签订后，陈玉海在案涉房屋处经营旅馆，租期内租金已经支付完毕（其中最后一期租金系朱南囡起诉后陈玉海根据调解书支付），其已经支付的40万元保证金在租赁合同期限内已经由朱南囡退还。2018年6、7月，朱南囡与陈玉海开始就上述租赁合同到期后续签问题进行协商，期间从中协调的案外人表示会促成陈玉海继续租赁，朱南囡方亦表示如果陈玉海补足保证金、按期支付租金其同意将房屋继续租赁给陈玉海，但双方未能订立书面合同；11月21日，案外人高春年通知陈玉海如果想在2020年租房，准备押金90万元，房租100万元，税费自理，租期两年一签，并给以陈玉海一年时间考虑；陈玉海称高春年系朱南囡朋友，代表朱南囡发送信息，朱南囡予以认可，但是主张双方最终并未能够就续租协商成功更未签订协议。2019年10月11日，陈玉海通过微信要求朱南囡降低房租后继续将案涉房屋出租给他使用，理由是朱南囡曾承诺只要房屋不拆迁就永远出租给他使用，租金和押金都是上浮的，其投入的本金没有收回，还需要再投资进行装修的大修；朱南囡未作答复。本案审理中，新型冠状病毒疫情在全国范围内爆发，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动公共卫生事件一级应急响应以应对该疫情，自2月24日24时起响应级别调整为二级，自3月27日24时起响应级别调整为三级。陈玉海表示1月24日前因受到农历新年影响，酒店生意比较清淡，2月起受到疫情影响没有人住店，后酒店一直处于闭店状态；朱南囡表示陈玉海在2020年1月与2月期间仍在经营，自3月起闭店，并提供电费支付凭证证实，其中1月、2月及3月均有缴费记录，故其坚持要求按照最后一期年租金标准即90万元/年主张房屋占有使用费。庭审中，陈玉海表示即便现在没有经营也不愿意返还房屋。本院认为，朱南囡与陈玉海签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，双方均应恪守。陈玉海作为承租人，依照合同约定及法律规定理应在租期届满后返还租赁房屋，现其仍然控制房屋没有归还，朱南囡起诉要求返还，符合法律规定，本院予以支持。陈玉海辩称，朱南囡在出租之初及后续合同履行过程中均承诺可以一直向其出租涉案房屋，该主张与双方书面约定六年租期的事实不符；另，即便朱南囡承诺持续出租，续租成功的前题是双方就租金、租期、保证金等事宜能够协商一致，双方此前沟通过程中并未就此协商一致，现陈玉海要求降低租金续租，朱南囡明确不同意续租，故本院难以采信陈玉海该抗辩意见。关于朱南囡主张的房屋占有使用费。陈玉海未能按约返还租赁房屋而是继续占有控制房屋，违反了双方合同约定且侵害朱南囡合法权益，其有权要求陈玉海支付房屋占有使用费；至于房屋占有使用费标准，陈玉海主张受到疫情影响其自2月份起几乎没有经营，然而案涉租赁合同早在2019年12月24日到期，其如依约履行即无需负担疫情期间的房屋使用费用，故相关责任在其自身；另一方面，虑及酒店行业确实受到疫情冲击，案涉房屋使用价值在疫情期间确实无法得到充分利用，故本院酌情调整2020年1月24日起至本院作出判决之日的房屋占有使用费标准为原租金标准的70%；2019年12月25日至2020年1月24日期间尚未受到疫情影响，房屋占有使用费的产生完全系因陈玉海拒绝返还房屋所致，其应当按照原租金标准支付房屋占有使用费；本案判决作出之后，陈玉海如仍然拒绝返还房屋，相应责任应由其自行负担，亦应按照原租金标准承担房屋占有使用费。综上，自2019年12月25日至本案判决作出之日（即2020年6月15日）的房屋占有使用费为325250元（90万元÷12+90万元×70%÷12÷30天×143天），此后房屋占有使用费按照90万元/年计算至实际返还房屋之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈玉海于本判决生效之日起十五日内向原告朱南囡返还苏州市姑苏区人民路x号（现苏州市姑苏区人民路x号）房屋；二、被告陈玉海于本判决生效之日起十五日内向原告朱南囡支付截至本案判决作出之日止的房屋占有使用费325250元，并按照90万元/年支付2020年6月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7675元，减半收取3838元，由原告朱南囡负担901元，由被告陈玉海负担2937元，被告陈玉海负担部分于本判决生效之日起十五日内直接向原告朱南囡履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路c支行，帐号：10×××76。审判员  衡晓晴二〇二〇年六月十五日书记员  李艳婷