贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初1327号 原告：石珊，女，汉族，1987年12月6日出生，住贵州省毕节市。 原告：张涛，男，汉族，1989年11月11日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：阮大双，系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201910141867。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师,执业证号：15205201110175971。 原告石珊、张涛与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张涛及委托诉讼代理人阮大双，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告石珊、张涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以购房全款为基数按日万分之一的标准从2016年12月31日计算至被告实际向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、判决被告立即退还原告水、电、煤气及闭路电视的开户费4144元；3、诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年5月12日.原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”的商品房。合同签订后，原告按约定支付完毕购房款。但时至今日，被告仍未按合同约定为原告办理转移登记。2019年10月16日，原、被告双方就违约一事签订《调解协议》，约定被告应当于2019年11月30日前向原告支付26377元的违约金，若被告逾期支付，原告有权按涉案合同约定向被告另行主张权利。 被告龙鑫家业辩称：原告只能向被告主张26377元的违约金；根据商品房买卖合同第十四条的约定，四通费是入户及开户，而不是属于建筑安装费，且上述四项费用被告均属代收，代收后替原告向相关部门交纳，即使原告主张不应交纳，也超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的《商品房买卖合同》、购房收据、贷款凭证、税费收据、计税清单、调解协议，上述证据均能证明本案相关案件事实，本院予以确认。对被告提交的七星府函【2018】99号、毕房处领办函【2018】5号文件，经本院审查认为，对该组证据的真实性、合法性本院予以确认，但对于该证据的关联性问题，在本院认为部分予以阐述；对被告提交的短信记录，经本院审查认为，因被告尚未具备办理转移登记条件，故该短信记录与本案不具关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月12日，原告石珊、张涛作为买受人，被告龙鑫家业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第12幢8层6号商品房，房价款为377978元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月15日前向买受人交付该商品房，上水、下水交付时达到使用条件，燃气在2015年6月30日达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款，其出具的购房发票载明的金额为377701.7元。同时，被告收取原告电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费365元、管道燃气2500元。 2019年10月16日，原、被告双方签订《调解协议》，该协议载明：“甲、乙双方2015年5月12日就乙方购买甲方开发的位于毕节市七星关区“东城印象”12幢8层06号商品房签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款377978元，甲方承诺2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给乙方。合同签订后，乙方已将购买的商品房房款支的参甲方，但甲方至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给乙方，已然构成违约，依照合同约定需支付乙方违约金。现甲、乙双方就前述违约金的支付方式及数额达成一致意见，约定如下：一、甲方于2020年7月1日前将毕节市七星关区“东城印象”第12幢8层06号房产所有权转移登记到乙方名下，并将不动产权属证书交付给乙方。二、甲方于2019年11月30日前支付乙方逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金26377元，该违约金支付至乙方账号为62×××81的中国建设银行毕节分行中山支行账户，如甲方未在前述期限支付乙方前述违约金，则乙方有权以双方签订的商品房买卖合同约定的交付办理商品房权属转移登记相关文书的日期另行主张权利。三、如甲方未在2020年7月1日前向乙方交付前述商品房不动产权属证书，则甲方应以377978元为基数，按日万分之一标准自2019年10月16日起计算支付乙方违约金至房产不动产权属证书交付之日止，该违约金不包含第二条约定的违约金。四、本协议一式两份，甲、乙双方各留存一份，自甲、乙双方签字盖章按印后生效。”该协议签订后，被告未按约定支付违约金。经向双方当事询问，其表示签订该协议的真实意思是：若被告未按协议约定的时间支付违约金，则原告有权按商品房买卖合同约定的时间及违约标准计算至调解之日（2019年10月16日）；若被告未按约定交付权属证书，则原告有权从调解之日又开始计算上述违约金。 另查明，2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 本院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定；二、被告是否退还“四通费”，以及退还该“四通费”的请求是否超过诉讼时效。 关于焦点一的问题。虽然买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件。理由为，原、被告于2015年5月12日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》已经颁布（颁布时间为2014年11月24日），根据《不动产登记暂行条例》确立的“二证合一”的不动产登记制度，被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件，同时也具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，根据《调解协议》的约定，被告并未按约定支付违约金，故原告有权根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定向被告主张上述违约金，该违约金计算至2019年10月16日。《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。至于购房款的问题，虽然合同约定的购房款为377978元，但出具购房发票载明的购房款为377701.7元，其差异双方按面积差异的相关规定进行处理，故计算违约金的购房款本院认定为377701.7元。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款377701.7元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至2019年10月16日。因被告通知提交办证资料时尚不具备办理转移登记条件，故该通知不具备免除被告承担违约责任的效力。 关于焦点二的问题。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条：“开发产品计税成本支出的内容如下：（一)土地征用费及拆迁补偿费；（二）前期工程费；（三)建筑安装工程费；（四）基础设施建设费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视、光纤宽带作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中。故被告另行向原告收取的电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费365元、管道燃气2500元无事实及法律依据，兼顾交易安全及社会影响等方面进行考量，理应予以退还，且从原告主张之日起并未超过三年的诉讼时效。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告石珊、张涛支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金的计算方式为：以已付购房款377701.7元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至2019年10月16日。 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内退还原告石珊、张涛电开户费529元、水开户费750元、闭路电视开户费365元、管道燃气2500元。 三、驳回原告石珊、张涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费423元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年六月二十八日 书记员  彭 双