重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0118民初7512号原告：胡某，男，1992年10月2日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：赵疏影，四川豪俊律师事务所律师(特别授权)。委托诉讼代理人：吴映兵，四川豪俊律师事务所律师。被告：重庆易泰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区泸州街166号，统一社会信用代码915001182037974435。法定代表人：孔德勇，董事长。委托诉讼代理人：刘浏，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜真，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告胡某与被告重庆易泰实业集团房地产开发有限公司(以下简称易泰公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡某的委托诉讼代理人赵疏影、吴映兵，被告易泰公司的委托诉讼代理人刘浏、颜真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：判令被告易泰公司赔偿损失18122.85元。事实及理由：原告在被告展示购物超市、幼儿园、大型商业街、地下农贸市场、两层停车场等小区规划后，与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了乐信·凤凰郡小区的房屋。后被告擅自变更规划，减少了小区商业、生活配套及车位，影响了房屋使用，降低了居住生活舒适度，要求被告按购房款的3%给予赔偿。被告易泰公司辩称，原告主张的损失没有明确的法律及事实依据，理由在于：1、被告并未对商业街的具体面积、修建规模、入住品牌进行具体的宣传，不构成要约，宣传资料系向不特定的公众全体发放，应为要约邀请，不能作为双方合同的内容。2、被告对四期的规划调整并不涉及原告的户型、结构形式等内容，依据双方的合同被告有权调整且无需承担违约责任。3、被告对四期规划的调整合法合规，调整后仍规划有幼儿园、农贸超市以及临街商业，能够满足小区住户日常生活需求，小区整体品质提升，房价已经大幅度上涨，原告没有任何损失，主张赔偿毫无依据。4、案涉项目的三期尚未修建完成，四期尚未修建，规划是否再调整尚不确定，即使按原告的理解，规划变更为违约行为或侵权行为，但该违约或侵权的事实尚未发生，原告无权主张赔偿。5、原告的请求权基础规范既包括违约责任，又包括侵权责任，违反合同法第122条的规定。本院经审理认定事实如下：2016年7月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于重庆市永川区XX大道XX号的“乐信·凤凰郡”小区XX幢XX号房屋，购买价格为604095元。《重庆市商品房买卖合同》第十五条“规划、设计变更”约定：(一)甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率……。第二十条约定甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。《合同补充协议》第六条(五)、(七)项约定：若本合同与样板间、预售广告、售楼书、模型等宣传资料或信息有出入，以本合同内容为准……凡本合同及补充协议未约定的事项，对双方无法律约束力；乙方已知晓甲方公示的土地、规划、施工、预售许可等相关证件和房测报告内容，并且无异议。前述合同签订后，原告依约交纳了购房款并于2017年取得所购房屋的房地产权证。经被告申请，重庆市永川区规划局于2018年11月7日发出关于乐信·凤凰郡21#、22#、29#楼及四期方案调整的公示，于2018年11月9日在《永川日报》发布前述公示的公告；于2018年12月12日发出听证公告，于2018年12月20日在《永川日报》发布听证公告，对乐信·凤凰郡21#、22#、29#楼及四期方案调整相关事宜举行听证会。2018年12月29日该听证会召开，业主代表有5人参加。规划调整的内容为：一、用地东北侧幼儿园、商业调整为三栋6层住宅，幼儿园调整至四期(现售房部加建而成)；二、项目东北侧公厕调整至四期农贸市场东南侧；三、四期商业调整为七栋三层合院住宅、一栋幼儿园、临街商业、农贸市场；四、农贸市场由地下集中布局调整为地上分隔布局；五、四期地下车库调减一层。2019年2月2日，永川区规划局以渝规永方案函[2019]0518号《建设工程设计方案审查意见函》批复，原则同意该设计方案。庭审中，经双方确认，调整前后的重要指标有以下变化：1、容积率由2.20降至2.19；2、居住户数由2064户增至2245户；3、住宅面积由213777.92㎡增至237706.53㎡；4、人口由6605人增至7184人；5、公建(含商业)由38773㎡减至3750㎡；6、车位2130个减至2061个。在该项目前期宣传中，被告通过百度百科、网络视频等方式对该项目楼盘进行了宣传，其中包含了“为社区量身打造的2.5万方风情商业街，开启您的繁华生活”等介绍小区风情商业街的内容；售楼部沙盘用透明塑料构建了商业街轮廓；楼盘公众号电子楼书载明“购物休闲20000㎡风情商业街、精品农超满足日常各种生活需求……凝集一轴三区规划理念，即中央景观主轴、洋房组团、高层组团、风情商业组团”等内容，但该公众号现已注销。经本院现场勘查，截止2019年9月18日，调整的凤凰郡小区东北侧三栋6层住宅已有两栋主体工程修建过半，三、四期商业调整的七栋三层合院住宅所在地块正在挖掘土方作业。本院认为，从本案查明的事实看，被告在项目开发建设过程中对前期宣传资料载明的项目楼盘状况作出重大调整，必然会对原告基于前期宣传产生的期待或信赖利益造成影响，对于此种行为应当予以负面评价。但是，被告此种行为是否构成违约并因之承担违约责任，需按照双方所签合同的内容予以综合评判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该规定针对的是未载入商品房买卖合同的具体确定的说明和允诺，并不排斥当事人自行约定合同内容范围及表现形式且在合同中予以明确。本案双方在《合同补充协议》第六条(五)、(七)项约定：若本合同与样板间、预售广告、售楼书、模型等宣传资料或信息有出入，以本合同内容为准……凡本合同及补充协议未约定的事项，对双方无法律约束力。该条款系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方已就合同的内容范围及表现形式协商一致，故前期宣传资料在本案中不能作为双方合同的一部分。同时，按照双方所签《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，被告规划变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，以及提高该商品房项目的建筑容积率时才视规划变更为违约。本案原告所购商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向均未发生任何变化，建筑容积率还有所下降，故被告的规划变更行为不能确定为违约。本案所涉规划变更部分目前尚未兴建完毕，原告亦未举证证明其房屋质量、使用功能和环境受到的具体影响，以及规划变更给其造成了损失及损失的大小，原告现以购房款3%的比例要求被告赔偿18122.85元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡某的诉讼请求。案件受理费125元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  刘忠文二〇二〇年六月十五日书记员  任 杰