辽宁省沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0192民初711号原告（反诉被告）:沈阳大悦城发展有限公司，住所地沈阳市大东区小东路8号。法定代表人：孔磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：栾阳，女，1986年7月6日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐清，系辽宁盛典律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳大悦星美企业管理有限公司，住所地沈阳市大东区小东路9号。法定代表人：刘吉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱冬，系福建品同律师事务所律师。委托诉讼代理人：周璐，系福建品同律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司，住所地香港特别行政区中环皇后大道中99号中环中心67楼6701-02及13室。法定代表人：KennethJackSHANG,系该公司董事。委托诉讼代理人：朱冬，系福建品同律师事务所律师。委托诉讼代理人：周璐，系福建品同律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司（以下简称原告沈阳大悦城公司）与被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司（以下简称被告大悦星美公司）、星美国际影院有限公司（以下简称被告星美国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，被告大悦星美公司、星美国际公司于2019年9月25日提起反诉，本院依法组成合议庭于2019年11月15日、2020年5月9日公开开庭进行了合并审理,原告沈阳大悦城公司的委托诉讼代理人徐清、栾阳，被告大悦星美公司、星美国际公司的共同委托诉讼代理人朱冬到庭参加诉讼。本案经合议庭评议现已审理终结。原告沈阳大悦城公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠租金(2018年7月-2018年9月)人民币2,500,000元，物业费(2018年7月-2018月9月)人民币317,760元，电费(2018年4月-2018年8月)人民币90,521.25元，水费人民币598.9元，滞纳金(截至2018年8月31日)人民币250,163.7元，合计人民币3,159,043.85元；2、依法解除双方签订的租赁合同,被告将租赁房屋恢复清水,交还原告；3、诉讼费用由被告承担。原告在庭审之前增加诉讼请求为：1、要求被告赔偿损失人民币3,912,671.75元；2、增加滞纳金人民币1,588,248元，截至2019年5月31日滞纳金总金额为人民币1,838,411.7元，并要求被告支付自2019年6月1日至欠款付清之日止的滞纳金(按合同约定的日千分之二计算)。在庭审中原告撤回“被告将租赁房屋恢复清水、交还原告”的诉讼请求。事实与理由：原告于2009年12月25日与被告星美国际公司签订租赁合同一份,合同约定,被告星美国际公司租赁原告D402、D403、D501商铺,租赁面积6620平方米,租赁期限20年,租金交纳方式为:每月10日前支付本月租金。合同16.4.5条约定,如果被告连续拖欠租金达15日或者每个租赁年度达45日,原告可以终止合同,被告应当交回商铺并且不退还保证金。合同签订后,双方于2010年12月30日签订补充协议,被告星美国际公司将该份租赁合同项下的全部权利义务转让给被告大悦星美公司,并由被告星美国际公司承担连带责任。在合同的履行中,被告大悦星美公司于合同履行期间多次出现未按照合同约定的时间交纳租金的违约行为,原告多次向被告发出租金催缴函及违约告知函,被告均未提出异议,但未能按时交纳租金,原告曾经于2017年6月按照合同的约定通知被告解除合同。被告大悦星美公司再次与原告协商达成补充协议,将租赁期限变更为2017年6月17日至2031年3月11日,年保底固定租金提高至人民币1,000万元,租金交纳方式为:星美公司应当于每季度首月10日前支付当季度的保底租金,合同的其他条款不变。但被告在执行该份补充协议中,再次出现未能按时支付租金的违约行为,至2018年9月,被告拖欠原告租金人民币2,500,000元,经过原告再次催告,被告未能支付,故原告诉至法院,要求被告给付拖欠租金等费用。因双方合同约定,被告出现上述违约行为,原告可以解除合同,因此,原告要求解除双方签订的租赁合同,被告将该商铺恢复清水交还原告，因原告首次诉讼时被告尚在占用原告公司店铺并未将店铺归还原告，因此在此期间被告一直占用店铺所发生的费用具体见增加请求的明细。被告大悦星美公司、星美国际公司共同辩称，一、关于支付所欠租金和费用，被告认可原告诉讼请求一中关于拖欠2018年7月至9月租金以及在此期间所欠物业费、水电费的诉讼请求。二、关于解除涉案租赁合同，鉴于原告已与案外人华谊兄弟沈阳影院管理有限公司签订租赁合同，被告认可原告解除合同的诉讼请求。但是对于合同解除的日期存在异议。原告在起诉书中写明是要求法院判决解除合同，因此，合同应于法院判决时解除。三、关于赔偿损失的诉讼请求，（一）关于店铺占用费，2018年7月之后，原告虽然对被告未能按照租赁合同约定支付租金等费用的行为多次发出通知催缴，但是并未发出正式的合同解除通知书。在租赁合同尚为有效的情况下，原告于2018年10月断水断电导致被告无法正常经营，存在违约行为。原告主张被告支付2018年10月至2019年1月期间的店铺占用费于法无据。（二）关于寻租期损失，原告于2019年1月25日与案外人华谊兄弟沈阳影院管理有限公司签订租赁合同，但是拟交付期间为2月3日，说明双方已经在1月初达成租赁协议，并不存在所谓的空置期的问题，而是给案外人装修的宽限期。被告不应承担此时段的损失。（三）关于拆铺费用，1、在合同尚未解除的情况下，原告无权擅自拆除；2、即便合同解除，没有在公证机关的公证下进行，原告无权自行拆除，由此产生的费用不应由被告承担（租赁合同12.4.1.1）。（四）关于保管费用，1、在擅自拆除的情况下，原告有义务进行保管，被告不应该承担该费用；四、关于滞纳金，关于滞纳金计算方式按照合同约定没有异议，对于计算基数有异议，应该以人民币2,908,780.15元为计算基数。另外，被告认为原告主张的违约金过高，要求调低违约金。被告大悦星美公司、星美国际公司向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿因占用反诉原告设施给反诉原告造成的经济损失共计人民币9,563,336.8元；2、请求判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2009年12月25日，星美国际公司与反诉被告签订租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告D402、D403、D501店铺（以下简称“店铺”）。2010年12月30日，双方签订补充协议，星美国际公司将租赁合同项下全部权利义务转移给反诉原告。反诉原告为经营需要，将清水店铺精装修成影院的成本为人民币4,840,809元，购置座椅、放映设备、办公设施等固定资产的成本为人民币7,113,362元。2018年9月30日，反诉被告通过封闭店铺的方式自行收回店铺，并转租给案外第三人华谊兄弟沈阳影院管理有限公司，且未经反诉原告同意，将店铺内本属于反诉原告店内装饰、附属物及其他动产一并转租给案外第三人华谊兄弟沈阳影院管理有限公司。经反诉原告初步统计，该部分固定资产折旧后损失达人民币9,563,336.8元。综上所述，反诉被告的行为侵害了反诉原告对店内装饰、附属物及其他动产所有权，给反诉原告造成了经济损失。恳请法院依法支持反诉原告的诉讼请求，保护当事人合法权益。原告沈阳大悦城公司辩称，第一，因反诉人拖欠租金违约在先并且逾期交还商铺，按照双方租赁合同16.4.5条，12.4条的约定，沈阳大悦城公司可以“将该物业内的一切动产搬离该物业，该物业之装修及所有附属设施设备属甲方所有，甲方无须给与乙方补偿”“乙方逾期超过5日未交还该物业的，甲方有权对该物业停止水电等能源供应，将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修及附属设备设施拆除”。按照该条的约定，拆除物品属于沈阳大悦城公司所有而且无须给星美任何补偿。因此，反诉人的反诉请求不能成立无权向大悦城要求返还。第二，反诉人的反诉证据均是在2009年其开业当初时装修及购置物品，沈阳大悦城公司拆除被告店铺是在2019年，已经经过了近10年的时间，物品本身已经属于折旧物品，并且拆除物品放置于在沈阳大悦城公司的库房中。第三，反诉人的物品明细中，可移动的物品如电脑、数字电影服务器及播放软件、数据库、防火墙、打印机等，因在店铺拆除前星美公司已经停业，这些可移动物品，反诉人也可以随时带走。第四，经过沈阳大悦城公司现场调查，反诉人现仍在原租赁商铺内占用两部分（因该两部分现一直由其占用，反诉人无法进入，无法测量具体面积）用于存放其自有物品，因此，反诉人提出店铺内的物品也可能存放于其尚在占用的商铺内。对反诉人占用的该商铺待可以打开测量面积后，沈阳大悦城公司保留向其追索占用费的权利，对于反诉人提出的大悦城断水断电无法正常经营请求，原告认为按照双方合同16.1及16.2条约定明确，因此反诉人拖欠原告2018年7月至9月租金及物业费，原告在2018年10月采取终止能源供应符合合同约定，在反诉人没有将店铺交还原告情况下，其应该支付相应占用费。综上，反诉人的反诉请求不能成立，请法庭予以驳回。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据本院认定如下：1.对于原告提交的租赁合同、补充协议、沈阳大悦城商铺续租补充协议，能够证明原告与被告星美国际公司签订租赁合同，后星美国际公司将租赁合同中的权利义务转让给大悦星美公司，被告星美国际公司对转让后的义务承担连带责任，对上述证据本院予以采信；2.对于原告提交的租金催缴函、违约告知函、终止租赁合同告知函、诚意沟通函及相应的邮寄回执，能够证明被告大悦星美公司存在延迟缴纳房屋租金的事实，原告向被告大悦星美公司发函，向被告大悦星美公司催缴租金及告知其终止合同，对上述证据本院予以采信；3.对于原告提交的拆铺告知函及照片、拆铺合同、拆铺照片、拆铺光盘、库房租赁合同及被告的律师函，能够证明原告告知被告大悦星美公司拆铺并实际拆铺的事实，原告并将被告店铺内的物品放置在仓库内，本院对上述证据予以采信；4.对于原告提交的商户结算单及银行转账凭证，能够证明被告大悦星美公司存在拖欠水电费及租金的事实，本院对上述证据予以采信；5.对于原告提交的租赁合同，能够证明原告将涉案租赁物租赁给案外人，对该证据本院予以采信；6.对原告提交的清单明细、被告大悦星美公司的公函及商铺交还确认书，能够证明原告将拆除被告大悦星美公司店铺的物品返还给被告大悦星美公司，对原告的上述证据本院予以采信；7.对于被告提交的固定资产明细及发票，不能证明原告拆除被告店铺时有上述物品，对该组证据本院不予采信；8.对于被告提交的装修合同及工程结算文件，本院对该组证据的真实性予以采信。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月15日，原告沈阳大悦城公司与被告星美国际公司签订《租赁合同》一份，约定出租方为沈阳大悦城公司（甲方），承租方为星美国际公司（乙方），甲方将座落于沈阳市大悦城的[D402403D501]号商铺出租给乙方使用，使用面积为7010平方米，乙方将建成一个具有国家五星级标准的多厅影城。租赁期限自该物业交付之次日起20年。该物业只供以星美国际影城之商号经营的多银幕电影院及其它有关表演以及售卖饮料、食物、电影相关的推广物品及随片广告服务。关于租金、费用及支付方式的约定，4.1.1乙方应以日历年保底租金或日历年票房提成向甲方支付租金（两者中以较高者为准）。4.1.3租赁年度保底租金为：第1-2租赁年度人民币320万年/年；第3-5租赁年度人民币350万元/年；第6-10租赁年度人民币380万元/年;第11-15租赁年度人民币410万元/年；第16-20租赁年度人民币440万元/年；月保底租金数为该月所在租赁年度相对应的月保底租金数。首月和租赁结束日当月保底租金为该月所在租赁年的年保底租金除以365天乘以当月实际租赁该物业天数的得数。4.1.5除首月保底租金于起租日支付外，每月保底租金须于每月10日前支付；如该日为法定节假日，则支付日期顺延至法定节假日结束后的第一个工作日。4.2.1乙方应缴纳的管理费按该物业使用面积计算每月每平方米16元。租赁期内甲方或大悦城的管理公司有权根据经营情况和管理成本，适当调整大悦城的物业管理费，物业管理费调整应以书面形式提前一个月通知乙方后方始有效。首月管理费于该物业交付之日支付，其他月份管理费与保底租金同时支付。4.3.1乙方须自行负担与该物业使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。关于保证金方面的约定，4.4.1本合同签订之日，原《租赁意向书》中的诚意金全部自动转为向甲方缴纳的租赁保证金（即人民币一百万元整）。租赁期内，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费及其乙方应支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后3个工作日内，乙方未纠正该等行为的，甲方可直接抵扣乙方向其缴纳的租赁保证金。甲方应在抵扣行为发生后书面通知乙方，乙方应当在甲方书面通知的期限内补充相应数额的租赁保证金，否则，每逾期一日，乙方应当按照应补足数额的千分之二向甲方缴纳违约金。关于物业的交还方面的约定，12.1.1乙方应当于本合同约定的租期结束之日起的20个工作日内交还该物业。12.1.2除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其它原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起的10个工作日内交还该物业。12.4.1如果乙方未依照本合同的规定交还该物业，则甲方有权在公证机关的公证下选择采用下述方法之一收回物业：12.4.1.1将该物业内的一切动产搬离该物业，该物业之装修及所有附属设施属于甲方所有，甲方无需给予乙方补偿。12.4.1.2乙方逾期超过5日未交还给物业的，甲方有权对该物业停止水电等能源供应，将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修、附属设备/设施拆除。12.4.1.3自逾期交还物业之日起至乙方交还物业之日，乙方应按照逾期交还日上一日历年平均租金的2倍乘以逾期日数向甲方缴纳物业场地占用费并缴纳相关物业管理费。乙方违约责任相关方面的约定，16.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费或其他应缴费用的，经甲方书面通知，仍未能于甲方通知的期限内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。若乙方拖欠租金、管理费或其他费用达10天时，则甲方除有权在保证金中扣除所欠款项总额及相应的滞纳金外，还有权中断租赁场所之水、电、煤气/燃气及中央空调等供应，直至钱款付清之日或本合同解除之日为止。16.2在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于甲方通知的期限内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付滞纳金，逾期达10天时，甲方有权委托沈阳大悦城的物业管理公司停止供应或使用水、电、燃气、空调或其它设施的措施，因此造成的后果由乙方自行承担。16.4在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，不退还保证金，由此而造成甲方损失的，乙方还应予以赔偿并无权向甲方主张任何损害赔偿：16.4.5拖欠或不足额支付租金、管理费及其费用连续达到15日或一个租赁年度累计达到45日。原告沈阳大悦城发展有限公司与被告星美国际公司均在该合同上签字盖章。2010年12月30日，原告沈阳大悦城发展有限公司与被告星美国际公司签订《中粮沈阳大悦城商铺租赁合同补充协议》，约定沈阳大悦城发展有限公司为甲方，星美国际公司为乙方，鉴于甲方与乙方于2009年12月15日签订的《中粮沈阳大悦城商铺租赁合同》，补充协议如下：甲乙双方共同确认，乙方现将原合同项下内容全部转移给即将成立的“沈阳大悦星美企业管理有限公司”（包括在租赁地址上进行工商注册的权利），成立后的沈阳大悦星美企业管理有限公司履行原合同内约定的乙方全部的权利和义务，包括且不限于按合同约定经营、交付租金、补缴钱款等。乙方郑重承诺，即将成立的“大悦星美公司”的行为及后果均由乙方承担连带责任，甲方可据此向乙方直接追偿。同时，如因此产生任何经济或法律纠纷与甲方无关，由乙方自行负责解决。本协议及因此产生的甲方与即将成立的“大悦星美公司”租赁关系因其原因提前终止的（包括其擅自提前解除合同或因其违约，甲方依约解除合同），由此引发的违约责任由乙方承担连带责任。原告沈阳大悦城发展有限公司与被告星美国际公司均在该补充协议上签字盖章。2017年10月31日，原告与大悦星美公司签订《沈阳大悦城商铺租赁合同续租补充协议》，协议约定：出租方为沈阳大悦城发展有限公司，承租方为大悦星美公司。因乙方在合同履行期间多次拖欠资金等违约行为，甲方分别于2017年6月14日、2017年8月3日向乙方发函行使解除权，告知乙方于2017年6月16日终止履行租赁合同，现经双方协商一致，甲方同意撤回前述终止协议函件，双方同意就《租赁合同》继续续约，并达成以下协议：续租期限为自2017年6月17日至2031年3月11日止，在该期限内《租赁合同》继续有效，租赁面积为6620平方米。租金计算按下述约定结算：自2017年6月16日至2017年10月31日，乙方仍按《租赁合同》约定交纳每月保底租金，自2017年11月1日至2017年12月31日，乙方每月保底租金调整为人民币83.33万元/月；2018年度至2025年度，保底租金为1000万元/年。乙方于每个季度首月10日以前支付当季度保底租金。物业管理费标准为按照16元/平方米/月收取，包含增值税金额0.96元/平方米/月，增值税部分由乙方承担。沈阳大悦城发展有限公司、大悦星美公司均在该协议上签字盖章。合同签订后原被告按照月保底租金计算，每季度按照上打租收取租金一次。2018年7月9日，被告大悦星美公司向原告发送申请函，承诺于2018年7月30日前支付所欠第三季度的房屋物业水电费等。如果2018年7月30日前没有付款，其将承担合同违约的一切后果。2018年7月16日、7月26日、8月10日、8月20日、8月31日、9月28日原告多次向被告大悦星美公司发送《租费催缴函》，其中9月28日的函件中载明：通知被告大悦星美公司截止2018年9月，大悦星美公司欠原告租金人民币2,499,900元、物业费人民币317,760元、能源费人民币79,474.54元，租赁保证金人民币1,817,760元，共计人民币4,714,894.54元，请大悦星美公司在收到本函后3日内缴纳上述款项。如被告大悦星美公司在上述期限未缴纳上述款项，原告将行使合同约定的权利。2018年8月2日、9月7日，原告向被告大悦星美公司发送《违约告知函》，要求被告缴纳租金及相关费用。2018年10月8日，原告向被告发送《终止租赁合同告知函》，载明：我司已多次向贵方发送租金催缴函和违约告知函，敦促贵方缴纳钱款，但截至目前贵方仍未缴纳所欠款项，鉴于贵司欠租已达到合同约定的解除条件，贵我双方的租赁合同自2018年9月30日终止。请贵方收到本函后5日内按租赁合同约定将商铺恢复清水后交还给我司。逾期未交还商铺的，我司将按租赁合同约定聘请第三方代为恢复，由此产生的费用由贵方承担。同时，贵方除应当自逾期之日起依照合同最后一个月的保底租金标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照终止前一日日保底租金的两倍向甲方交付违约金，直至贵方交还该商铺或我司收回该商铺。同日被告公司工作人员签收。另外原告于2018年10月17日向被告大悦星美公司邮寄了一份《终止租赁合同告知函》，次日由被告大悦星美公司的前台签收。2018年10月10日，大悦星美公司向原告发送《诚意沟通函》载明：我方承诺在2018年11月10日前，对截止至2018年9月30日之前我方产生的房租水电物业等各项历史欠账经双方全部核对无误后，我方一次性解决核对无误的总欠款的70%，在2018年12月31日前，对上述剩余未付欠款一次性付清等。2019年1月2日，原告向被告大悦星美公司发送《拆铺告知函》，载明：因贵方欠租等违约行为，我司已多次向贵方发送租金催缴函、违约告知函，又于2018年10月8日向贵方发送了终止租赁合同告知函，并告知贵方将承租区域恢复清水后交还我司。然贵方至今仍拒绝履行合同义务，在此期间我司遭受重大经济损失，现再次函告贵公司将承租区域恢复清水后交还我司，否则我司将进入承租区域，按照合同约定收回承租区域，并聘请第三方代为对商铺进行恢复清水工程，由此产生的费用将由贵方承担。原告将该函件张贴在被告大悦星美公司的店铺门前，并通过邮寄方式通知被告。被告于2019年1月3日给原告出具律师函，就原告方拟强制拆除涉案商铺提出异议。2019年1月，原告将被告大悦星美公司的影院进行拆除，并将拆除的物品存放于库房内。原告为拆除被告店铺支出人民币17,101.75元。被告大悦星美公司于2019年12月25日至2020年1月9日将拆除后的物品取走。2019年2月2日，原告与案外人华谊兄弟影院投资有限公司签订了《沈阳大悦城购物中心运营期商铺租赁合同》，合同约定原告拟于2019年1月3日将涉案房屋交付给案外人华谊兄弟影院投资有限公司。另查明，被告向原告缴纳保证金人民币100万元。本院认为，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条规定，“涉外民事关系的定性，适用法院地法律。”第三十六条规定，“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案中，原、被告双方未约定所适用的法律，本案涉及不动产，该不动产所在地在内地，故本案审查应适用内地相关法律。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告与被告星美国际公司签订的《租赁合同》《中粮沈阳大悦城商铺租赁合同补充协议》及原告与被告大悦星美公司签订的《沈阳大悦城商铺租赁合同续租补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方形成租赁合同关系，均应根据合同约定履行各自义务。关于涉案合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原被告同意解除合同，至于解除合同的时间原被告双方存在争议。根据原告与被告星美国际公司签订《租赁合同》第16.4.5约定，在租赁期内，乙方拖欠或不足额支付租金、管理费及其他费用连续达到15日或一个租赁年度内累计达到45日的，甲方有权单方解除合同。本案中，被告大悦星美公司及星美国际公司应当在每月10日前缴纳租金，但被告从2018年7月10开始拖欠原告租金，原告多次催缴租金及管理费，但是被告一直没有缴纳，被告未按月及时支付租金超过15日，即自2018年7月26日起，沈阳大悦城公司作为合同守约方享有解除权。沈阳大悦城公司于2018年10月8日向大悦星美公司送达《终止租赁合同告知函》，被告工作人员当日签收，符合该上述法律规定的法定解除权行使期限，故2018年10月8日即《租赁合同》自通知到达对方时解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，星美国际公司在解除合同通知到达之日起三个月的异议期内未就确认解除合同的效力向人民法院起诉。有鉴于此，原告提出的确认其与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》《补充说明》及其与大悦星美公司签订的《续租补充协议》于2018年10月8日解除的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付租金、物业管理费、水费、电费的诉讼请求，经原被告双方确认2018年7月至9月的被告拖欠原告租金为人民币2,499,900元、物业费人民币317,760元、电费人民币90,521.25元、水费人民币598.9元，合计人民币2,908,780.15元。对于原告要求被告支付2018年7月至9月期间的租金及相关费用的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付场地占用费的诉讼请求，根据涉案合同第12条约定，在合同被提前终止时，则被告应当在合同提前解除之日起10个工作日内交还该物业，逾期交还物业的应按日租金的2倍支付场地占用费并缴纳相应的物业管理费。对于被告占用涉案物业的时间，本案中，原被告解除合同的时间是2018年10月8日，被告应在10个工作日内将涉案物业交还给原告，即被告应于2018年10月19日前交还物业，至原告于2019年1月2日告知被告拆除店铺，此期间涉案物业一直由被告占用，故本院认为，被告占用场地的计算时间为2018年10月20日至2019年1月2日，共计75日，根据合同约定逾期占用物业应缴纳场地占用费(按日租金2倍)及物业管理费，原告按照1倍租金主张场地占用费在合同约定的范围内，根据合同约定年租金为人民币1000万元，日租金为人民币27,397.26元（人民币1000万元/年÷365天），物业费每月每平方米为人民币16元，租赁面积为6620平方米，故日物业费为人民币3,482.3元（人民币16元/月×12月×6620平方米÷365天）。被告应当给付原告占用场地期间的租金占用费人民币27,397.26元/日×75日=2,054,794.5元，物业管理费为人民币3,482.3元/日×75日=261,172.5元，故被告应给付原告场地占用费及物业管理费总计为人民币2,315,967元。对于原告主张的2018年10月1日至2018年10月19日期间的场地占用费，因根据合同约定2018年10月1日至2018年10月7日系在合同履行期，10月8日至10月19日系解除合同后交还物业的宽限期，不属于合同约定的场地占用期，原告主张该段期间的场地占用费与合同约定不符，故原告要求被告支付场地占用费的诉讼请求本院予以部分支持。对于原告要求被告承担2019年1月2日至2019年2月2日期间租赁物寻租期损失的诉讼请求，本案中原告已于2019年1月2日拆除了被告的商铺，即原告收回了涉案租赁物，并且原告与案外人签订的租赁合同中也约定拟将涉案租赁物于2019年1月2日交付给案外人进行装修，故原告要求被告支付寻租期损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因在原告与被告星美国际公司签订的租赁合同约定，承租人拖欠租金、管理费及其它费用连续15日的，出租方有权解除合同、收回物业，不退还保证金，并按日2‰支付滞纳金。本案中，原告于2018年7月16日向被告大悦星美公司发送租费催缴函，限其3日内缴费，逾期将按合同约定收取滞纳金，故被告大悦星美公司应于2018年7月20日起向原告缴纳7-9月份租金及物业费的滞纳金，按照合同约定日2‰的滞纳金计算标准，即年利率为73%，明显过高，且二被告提出该滞纳金过高请求法院予以减少的抗辩，本院结合本案合同的实际情况，认定二被告以同期贷款基准利率为标准向原告支付迟延期间的滞纳金为宜，故对于原告主张的租金、管理费及其它费用产生的滞纳金予以部分支持。对于场地占用费的滞纳金因合同没有约定，对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张拆铺费及库房占用费的诉讼请求，因被告大悦星美公司违约导致合同解除，且原告已于2018年10月8日已经通知被告大悦星美公司终止合同，要求被告大悦星美公司在5日内拆铺，被告大悦星美公司未在规定的时间内将物业内的一切装修、附属设施拆除，原告在被告大悦星美公司2个多月没有返还租赁物的情况下，拆除店铺中的装修及附属设施符合合同约定，故此产生的拆铺费用人民币17,101.75元应由被告承担，因拆除后的物品原告替被告大悦星美公司保管，结合本案的实际情况，本院酌定仓储费人民币10万元。关于星美国际公司和大悦星美公司是否需要承担连带清偿责任。星美国际公司与原告签订《租赁合同》和《补充协议》，根据《补充协议》的约定，星美国际公司将原租赁合同的权利、义务全部转让给大悦星美公司，且星美国际公司自愿为大悦星美公司履行原合同及补充协议承担连带担保责任，因此星美国际公司应该按照合同约定向原告承担连带清偿责任。对于二被告提出的反诉请求，被告认为原告占用被告的设施给被告造成经济损失人民币9,563,336.8元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原被告签订的合同12.2.1约定，合同结束（不论基于何种原因），乙方应自费将该物业内的所有动产搬离该物业，使该物业交还时的状况与甲方当初的交楼标准一样，因乙方未按本条约定交还物业导致的甲方额外费用应由乙方承担。合同12.4.1.1约定，乙方未按照合同12.1的条交还该物业，则甲方有权将该物业内的一切动产搬离该物业，该物业之装修及所有附属设施/设备属于甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。即在原被告签订的合同中已经约定了被告在交还物业时应该交还已拆除装修设施的物业，因被告的违约行为导致涉案合同解除，原告通知被告大悦星美公司返还物业，被告大悦星美公司未根据合同约定返还物业，故被告反诉要求装修损失的主张，本院不予支持。对于被告称其店铺内的固定资产被原告占用的问题，首先，被告固定资产明细表中的资产均于2009年期间购置，其不能证明在原告拆铺时上述物品均在租赁房屋内，其次，原告已经在拆铺后将被告的物品均存放在仓库内，且由被告工作人员将上述物品取走。综上，被告的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司与被告（反诉原告）星美国际影院有限公司签订的《租赁合同》《补充说明》及原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司与被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司签订的《续租补充协议》于2018年10月8日解除；二、被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司支付租金、物业费及水电费人民币2,908,780.15元；三、被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司支付店铺占用费及物业管理费人民币2,315,967元；四、被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司支付拆铺费人民币17,101.75元；五、被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司支付仓储费人民币100,000元；六、被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司支付滞纳金[以租金、物业费及水电费人民币2,908,780.15元为基数，自2019年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算]；七、被告（反诉原告）星美国际影院有限公司为（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司的上述赔付金额向原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司承担连带清偿责任，被告（反诉原告）星美国际影院有限公司承担保证责任后，有权向被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司追偿；八、驳回原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司、星美国际影院有限公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币73,645.64元，由原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司承担人民币22,093.64元,由被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司、星美国际影院有限公司承担人民币51,552元；反诉案件受理费人民币78,743.36元，由被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司、星美国际影院有限公司承担。如不服本判决，原告（反诉被告）沈阳大悦城发展有限公司、被告（反诉原告）沈阳大悦星美企业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告（反诉原告）星美国际影院有限公司可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王淑红审 判 员  王守英人民陪审员  梁 爽二〇二〇年六月十六日法官助理李雪书记员芮庆文本判决所依据的相关法律法规《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条涉外民事关系的定性，适用法院地法律。第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。