黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终648号上诉人（原审原告）：于长春，男，1972年2月29日出生，汉族，黑龙江圣吉煜房地产开发有限公司总经理，住黑龙江省哈尔滨市道外区，委托诉讼代理人：孙丽丽，北京岳成（大庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：祝明会，男，1961年8月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区，被上诉人（原审原告）：黑龙江银桥房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇北街齐杜路东侧。法定代表人：孙书桥，该公司总经理。原审原告：孙书桥，男，1958年11月11日出生，满族，黑龙江银桥房地产开发有限公司总经理，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，上诉人于长春、祝明会因与被上诉人黑龙江银桥房地产开发有限公司（以下简称银桥公司）、原审原告孙书桥买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2019）黑0624民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于长春及其委托诉讼代理人孙丽丽、上诉人祝明会、被上诉人银桥公司的法定代表人孙书桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于长春上诉请求：1.撤销黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院（2019）黑0624民初2433号民事判决，依法改判支持于长春原审全部诉讼请求；2.本案的上诉费由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.原审判决没有确认于长春实际占有案涉标的物是认定事实错误。原审查明于长春签订了书面交接单，该交接单就是权属法律层面占有的合法外观表现。一审判决查明被破坏的锁是于长春的锁，用锁锁住自己的财产是现实生活中最常见的合法占有的外观表现。上诉人于长春不仅对相关权利凭证办完交接，在法院贴封条的时候，在建项目工程也实际为于长春控制和占有。倘若尚有未完成的该在建项目备案手续，那也只是基于项目本身系未完在建工程的特点，其后只是于长春基于已经取得的所有权后而逐步履行的变更备案手续。该种备案登记的变更行为仅是对于长春权利的确认行为，并不对抗也不否定于长春已经取得的在建工程物权的效力。且2019年9月27日签订完《在建工程转让协议书》就已经至十一长假，该期间尚未办理完毕相应变更备案登记并非上诉人过错所致。一审判决中只是一言带过由大庆溪莲房产开发有限公司（以下简称溪莲公司）占有，并没有相关证据支持，更没有相关证据否定于长春对案涉标的物合法占有的事实。一审判决于长春的合法占有不予确认，用没有证据的案外人溪莲公司占有，来倾向性的偏袒银桥公司非因自身原因没有占有，只是这种明显倾向的意图下，却描述了一个客观结果，也即银桥公司没有占有该标的物。既然一审判决确定了银桥公司没有占有案涉房屋，也没有证据显示案外人溪莲公司占有案涉房屋，同时承认了于长春有书面交接单，客观上又砸坏了于长春用于占有案涉房屋的锁，故一审判决没有确认于长春已经实际占有案涉标的物是认定事实不清。2.一审判决没有确认祝明会已经和于长春履行合同的事实，是认定事实不清。祝明会不可能当庭口述选择和于长春或者银桥公司履行合同，因为所有人都能预见到，只要当庭口述选择了任何一方就必然会对另外一方承担无法承受的违约责往。事实上，于长春履行了合同的全部付款义务，祝明会接受了全款，并且向于长春交付了项目房屋，签了交接单，于长春对房屋上了锁。双方之间的主要合同义务已经履行完毕。而银桥公司不给钱还想占着项目不放本身就与县政府的“具备经济实力”的要求不符，又没有合法占有项目房屋。在法律层面，签订两份合同，最后一份才是其最近的意思表示，所以祝明会已经实际选择了于长春作为合同的履行主体，并且已经实际履行了和于长春之间的合同。祝明会之所以不能在法庭上作出口头选择，因为此后是银桥公司因为未能依约向祝明会给付合同价款构成违约，依法应当向祝明会承担违约责任。一旦祝明会在法庭上口述选择了于长春，则因为法庭的原因，就变成了祝明会要对原本的违约方银桥公司承担违约责任，面对这种倾向性的审判，祝明会不作出明确口述选择是正常人的反应。一审判决没有认定祝明会和于长春的合同实际履的事实，是认定事实不清。恰恰一审判决认定的祝明会和银桥公司没有履行合同是非常清楚的。3.一审判决毫无根据的认定银桥公司有履行后续案涉房屋建设的能力，同时又认定于长春没有建设能力，这是认定事实不清。于长春向法院交的申请书等材料中，身份关系就载明了自己黑龙江圣吉煜房地产开发有限公司总经理，实际上也是该开发公司的实际控制人。于长春可以向视明会支付1200万元的合同价款，法律又认可自然人和开发公司合作开发房地产的合法性，一审判决认定于长春是自然人不能开发，其违法的武断和倾向性可见一斑。恰恰相反，银际公司的法定代表人是孙书桥，几百万元不能如约向祝明会给付，毫无根据的认定有后续开发能力。本案是买变合同纠纷，合同主体买到手之后，怎么处置案涉房屋不是本案审理的范围，要是按照一审判决的逻辑买受人没有能力后续开发建设买卖就不应该履行，那是不是祝明会的拍卖取得也应该取消了呢。故一审判决认为银桥公司有没有后续建设的能力，是画蛇添足。二、一审判决适用法律错误。1.本案的案由是买卖合同纠纷，一审判决应当审查的是合同的效力和履行情况。银桥公司虽然和祝明会先签订的买卖合同，但是没有能力依照约定履行。祝明会重新作出意思表示和于长春签订买卖合同，于长春支付全部合向价款，祝明会接受。祝明会对于长春履行交接手续，签交接单，交付所有的权利凭证，交付房屋钥匙，也已经履行了买卖合同主要义务。故焦点问题仅仅是审查银桥公司对祝明会的违约赔偿问题即可。2.至于祝明会取得案涉房产以后，能否有能力完成开发建设、于长春取得案涉房产以后的开发建设能力问题，这不是买卖合同纠纷应当审查的范畴。一审判决不仅违法了不告不理的超范围审查，还在没有查明于长春是和有资质的开发公司合作开发，没有查明于长春合作的公司的经济实力超过银桥公司多少倍的情况下，就直接认为履行了合同付全款义务的于长春不行，而不付钱的银桥公司有能力。一审判决混淆了“买卖合同的履行”和“履行合同以后对标的物处分”的法律关系，这是适用法律错误。补充：一、银桥公司与杜尔伯特蒙古族自治县人民政府签订的合同书系附生效条件的合同。该合同第六条第1款约定“自本合同签订起30日内乙方缴纳祝明会与县法院的执行款后本合同生效”，这一条款表明，银桥公司必须在签订合同后30日内即2019年7月3日之前，交清欠祝明会的1000多万元转让款，和“美立方”遗留问题产生的2300万元法院执“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”。本案中，银桥公司并未在约定时间内交清以上两笔款项，所以合同所付的生效条件并未成就，该合同虽然成立但未发生法律效力。一审法院没有查明该合同尚未生效的事实，错误依据该合同盲目认定“银桥公司与杜尔伯特蒙古族自治县人民政府签订的《美立方》项目后续建设的合同，为银桥公司实现合同目的创造了优先条件”显属不当，依法应予纠正。二、银桥公司至今未交清涉案标的物的转让款、法院执行款及土地出让金。其行为证明银桥公司没有履行合同的能力。因银桥公司未交清转让款而未真正取得案涉标的物的所有权。所以祝明会在一审答辩时提出“孙书桥一直没有付清全款，孙书桥是砸锁破坏大门进入工地的，我不同意给孙书桥干”。祝明会的答辩已明确表示不同意继续履行与银桥公司之间的合同，但一审法院明知祝明会的态度却在一审判决书中自相矛盾的认定“祝明会亦未对继续履行哪份合同作出明示”，并在此基础上判决支持银桥公司的诉讼请求明显违背客观事实。三、上诉人于长春已依法取得案涉标的物的合法所有权。一审判决已认定上诉人于长春与祝明会签订的《在建工程转让协议书》合法有效，且不存在合同违约问题，并确认于长春已履行完交付1200万元转让款的合同义务。祝明会在收到合同价款后已将案涉工程现场大门钥匙、鸡西市鸡冠区人民法院执行裁定书及其他材料全部交给上诉人于长春，并且上诉人于长春与祝明会在交接单中又明确约定“交接后乙方是在建项目的所有人，乙方占有、使用、支配、收益、处分该在建项目”。上诉人于长春通过合法途径接收了以上财产及文件即取得了案涉标的物的所有权。至于案外人通过擅自砸锁非法进入现场的方式临时对标的物的强行占有属于违法无效的民事行为，该违法行为不能对抗上诉人于长春对案涉标的物已合法占有的事实。另外，由于案涉标的物在法院司法拍卖之前就没有取得开发建设的相关证件，祝明会每次对外转让标的物也无须办理变更登记手续，所以，涉案标的物的所有权在财产交付时已发生转移。四、一审法院诉讼程序违法。本案由两个独立的买卖合同纠纷案件并案审理，案由仍是买卖合同纠纷，但一审法院超出一审原告的诉讼请求及买卖合同范围进行审理和判决，对买卖合同随意扩大设置“合同目的”及履行合同的“条件”。由于上诉人于长春与祝明会签订《在建工程转让协议书》后，只要取得标的物所有权就实现了合同目的，至于后期是否开发、如何开发与买卖合同是两个不同的法律关系。另外，买卖合同并未限制自然人购买，更没有法律规定或在合同中约定必须由购买人自己进行后期的开发建设，就像祝明会从司法拍卖平台购买时一样，祝明会以自然人身份购买到标的物之后又进行了多次转让，并没有自己进行开发。转让行为仍然有效，所以受让后的上诉人于长春有权选择用各种方式处分标的物，包括再次对外转让或与其它企业合作开发，更重要的是上诉人于长春自己任法定代表人的黑龙江圣吉煜房地产开发有限公司完全具备开发资质，有条件也有能力通过再投资，并与政府签订其它合同取得开发批准文件后，对“美立方”整体项目进行开发建设。由于上诉人于长春在2019年9月27日取得涉案标的物，2019年国庆长假后的10月8日，银桥公司就开始诉讼并对涉案标的物进行查封，导致于长春无法与杜尔伯特蒙古族自治县人民政府及时办理后期投资开发的相关事宜，但这并不影响买卖合同（指在建工程转让协议书）的效力和履行。综上所述，请法庭在查清事实的基础上撤销错误的一审判决，依法改判继续履行于长春与祝明会签订的转让协议。祝明会辩称，同意于长春的上诉理由，希望此案于长春与银桥公司能够进行调解，为了双方的共赢，为了政府多年的疑难问题能够解决，为了百姓的债权，必须调解。银桥公司辩称，一、上诉人于长春认为原审法院没有确认“实际占有涉案标的物”是错误的。何为实际占有，是对物的完全控制和使用行为的总和。本案涉案标的物是依附于国有土地上的特殊物品，虽然祝明会对其有转让和议价的权利，但他必须转让给县政府对此地段开发项目招标后中标的企业，县政府对中标的开发企业开出的先决条件就是该企业必须要与祝明会签订涉案标的物转让协议，只有这样，才能进行其他约定条款的履行，而上诉人于长春却认为只要实际占有，就应该是自己的，这是错误的，该工程的开发项目因多年没有进行，已经形成了烂尾楼，政府早已将土地收回国有，并重新进行开发立项，现在该开发项目并没有转移土地使用权，何谈变更备案手续，上诉人于长春认定涉案标的物的“房屋”，那么上诉人于长春又有何证据证明祝明会书面交接单上写的是“房屋”，所以上诉人所谓实际占有的“房屋”与本案无关。二、上诉人于长春认为其与祝明会完全履行了房屋买卖合同的义务，并且房屋钥匙都已交付到上诉人手中，这是没有事实和相关证据的，完全是在偷梁换柱。本案是买卖合同纠纷，涉案标的物是国有土地上的“构造物”，与房屋没有一点关系，上诉人于长春认为涉案标的物是“房屋”，没有事实和证据予以证明。三、上诉人于长春认为银桥公司没有能力履行开发合同是错误的。本案审理的是买卖合同纠纷，不是审理银桥公司与县政府签订的开发该项目的合同纠纷，上诉人于长春不是开发合同的主体，无权对该合同提出任何条件和质疑。四、上诉人于长春认为自己有能力来完成这个开发项目，而原审法院认为其无能力履行买卖合同是超范围审查是错误的。本案审查的不光是买卖行为和买卖合同，因为涉案标的物是不可移动的特殊物品，它是该地段房地产开发项目的一个组成部分，本案首先要审查买受人与祝明会的买卖合同是否依法成立、合法有效，实际是否厦行，是否有违约的情形，更要审查买受人是否是县政府对该地段开发项目招标企业当中的中标企业，二者如不一致，就不能实现合同目的，导致合同无法履行，上诉人于长春与祝明会的买卖合同的主体是两个自然人，自然人是无法取得开发资质的，且上诉人于长春也不是县政府招标企业当中的中标企业，而银桥公司是县政府招标企业当中的中标企业，具有开发资质，且与祝明会所鉴定的转让协议合法有效并实际履行，银桥公司不但没有违约行为，而且按合同约定超额给付了祝明会240万元价款，并同意继续提前将余额1060万元付清，故原审法院的判决是非常正确的。综上，银桥公司认为上诉人的上诉理由：1.所谓的涉案标的物为“房屋买卖”与本案无关。2.所谓的房地产后续开发能力与本案无关。3.所谓的对涉案“标的物房屋的实际占有”与本案无关。4.上诉人与其他具有开发资质的企业联合开发与本案无关。银桥公司认为原审法院的判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，故请求二审法院秉公审理此案，依法驳回上诉人于长春的上诉请求，维持原判。孙书桥述称，同银桥公司答辩意见。祝明会上诉请求：1.撤销黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院(2019)黑0624民初2433号民事判决的第一项、第三项；2.改判为祝明会与于长春签订的在建工程转让协议书合法有效。事实和理由：一、判决书第一项判决没有事实和法律依据。上诉人祝明会与被上诉人银桥公司签订转让协议书未实际履行，被上诉人银桥公司与杜尔伯特蒙古族自治县政府签订的合同书没有生效，银桥公司对实现合同目的没有优先条件。二、上诉人祝明会与原审原告于长春签订的在建工程转让协议书合法有效。一审法院已认定上诉人祝明会与于长春签订的转让在建工程合同，是双方的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效。原审原告于长春已充分了解了案涉标的物的转让情况，经多次与杜尔伯特蒙古族自治县政府沟通，县政府委托于长春与祝明会达成协议，故祝明会将案涉标的物转让给于长春。于长春已给付全部转让款1200万元，祝明会与于长春签订的在建工程转让协议书已全部履行完毕。综上所述，上诉人祝明会认为，一审判决认定事实错误，判决显失公平。恳请二审法院撤销一审的判决，改判上诉人祝明会与原审原告于长春签订的在建工程转让协议书合法有效，以维护社会的公平正义和法律的尊严。银桥公司辩称，一、上诉人祝明会认为“上诉人祝明会与被上诉人银桥公司签订的转让协议书未实际履行，被上诉人银桥公司与杜尔伯特蒙古族自治县政府（以下简称县政府）签订的合同书没有生效，银桥公司对实现合同目的没有优先条件。”这一上诉理由是不能成立的。1.银桥公司是县政府公开面向社会招标的唯一中标企业，在与县政府签订的开发合同当中县政府明确约定，首先要解决好上诉人祝明会所拍得的地上物问题，其次是杜尔伯特蒙古族自治县人民法院正在执行中的债务问题，银桥公司与上诉人祝明会于2018年3月30日签订了转让协议，上诉人祝明会自愿将“美丽方”在建项目的地上物以1300万元转让给银桥公司，按合同约定，合同签字当天，银桥公司向上诉人祝明会支付了100万的转让价款，后又分七次向上诉人祝明会支付了140万元的转让款，但上诉人祝明会没有按照转让协议的约定履行地上物的移交、办理移交声明、交付全部手续等约定义务，所以银桥公司不存在未实际履行合同义务的事实。2.银桥公司与县政府的开发合同是否生效，银桥公司对实现合同目的并是否具有优先条件与本案无关，且上诉人祝明会不是开发合同的相对方，对上述问题亦没有诉权和质疑权。综上所述，银桥公司认为上诉人祝明会本身就违约在先，又一物多卖，却在没有事实根据和法律依据的情况下向二审法院提出上诉，故请求二审法院依法查明事实，秉公审理，依法驳回上诉人祝明会的上诉请求，维持原判。孙书桥述称，同银桥公司答辩意见。于长春述称，我方无异议。孙书桥、银桥公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原、被告双方在2018年3月30日签订的《转让协议》；2.判令被告立即交付位于黑龙江省××县泰康镇××北完小学南侧原“美立方”项目的地上物；3.诉讼费由被告承担。于长春向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原、被告在2019年9月27日签订的在建工程转让协议书；2.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院在执行祝明会与许立华、大庆市仁和房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，于2017年2月1日在淘宝司法拍卖平台拍卖被执行人的在建工程五栋〔具体为：杜蒙县塔拉街（二道街）东侧、北完小学南侧“美立方”临街两栋；杜蒙县北完小学南侧、杜蒙县“美立方”项目北侧一栋；杜蒙县“美立方”项目东侧一栋；杜蒙县“美立方”项目南侧一栋〕。在拍卖瑕疵公告声明中记载：在建工程没有任何证照，由买受人自行解决。2017年3月2日，祝明会以7,802,204元的最高价竞得。现“美立方”五栋在建工程的所有权归祝明会所有。2017年3月15日，祝明会与大庆溪莲房地产开发有限公司法定代表人王时刚（乙方）签订买卖合同协议。2019年10月8日，大庆溪莲房地产开发有限公司起诉祝明会要求继续履行买卖合同，后于2020年3月27日向本院申请撤诉，要求另行向祝明会主张权利。本院作出(2019)黑0624民初2433号民事裁定书，准许其撤回起诉。2018年3月30日，甲方祝明会与乙方一银桥公司、乙方二孙书桥签订转让协议书。内容：甲、乙双方就大庆市杜尔伯特县泰康镇原“美立方”项目地上物转让达成如下协议：一、甲方保证自己是原“美立方”项目地上物的所有人，并保证未与其他人签署任何类似的转让协议，也没有设定任何权利抵押、质押。二、双方议定转让价款为人民币壹仟参佰万元整。三、乙方于本协议签订之日内支付甲方壹佰万元，待乙方实施项目达到缴纳土地出让金时，乙方向甲方支付剩余壹仟壹佰万元整。四、本协议签订后三日内，将“美立方”现场地上物移交给乙方，办理公证手续，到杜尔伯特县相关政府部门进行移交声明并协助乙方办理项目审批事宜。乙方交纳第二次转让款时甲方将手中持有的“美立方”项目地上物的全部权属手续交付乙方。五、如乙方未能在签字之日交纳转让款，本协议作废，甲方收回地上物所有权；如甲方违约应返还已缴纳转让款并向乙方支付本协议价款的20%违约金。2018年4月1日，双方签订补充协议书。内容：甲、乙双方已经在2018年3月30日就大庆市杜尔伯特县泰康镇原“美立方”项目地上物转让签订《转让协议》，现签订如下补充协议：一、甲方保证自己是原“美立方”项目地上物的所有人，并保证未与其他签署任何类似的转让协议，也没有设定任何权利抵押、质押。二、双方议定的转让价款为人民币壹仟参佰万元整没有变化。三、乙方于本协议签订之日内支付甲方壹佰万元，待乙方实施项目达到缴纳土地出让金时，乙方向甲方支付剩余壹仟贰佰万元。如乙方需要使用资金，甲方同意将其中壹仟万元借给乙方使用，约定月息1.80分，土地出让金返还给乙方或乙方开始进行房屋销售时归还甲方借款。2019年2月12日，杜尔伯特蒙古族自治县人民政府为解决原“美立方”工程项目历史遗留问题，处理并续建该工程，公开进行招商，并发布招商公告。招商主体：县人民政府。招商内容：投资建设原“美立方”项目后续工程。招商要求：1.投资企业须具备完成该项目的经济实力；2.投资企业须具有良好的银行资信，财务状况，无不良市场行为记录。报名时间：2019年2月12日至2019年3月12日。原告在规定的时间内进行了招商报名。2019年6月3日，县人民政府与银桥公司就杜尔伯特××自治县“美立方”未完项目，依据杜尔伯特××自治县城乡和住房建设局《关于原“美立方”工程有关事宜的汇报》和在杜尔伯特蒙古族自治县人民政府16届（28次）常务会议纪要的基础上签订合同书。项目名称为金湖豪庭，约定本合同签订后3日内县人民政府将原“美立方”相关资料移交给银桥公司，并在银桥公司交纳土地出让金后60个工作日内完成“金湖豪庭”的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等行政审批手续，并约定了项目用地的招拍挂事宜。2019年9月27日，于长春（甲方）与祝明会（乙方）签订在建工程转让协议书。内容：经多次与杜蒙县政府沟通，政府委托我们与祝明会达成如下协议：一、依据黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院执行裁定书（2016）黑0302执115号之二的法院裁定书对应的全部权利，有偿转让给甲方，杜蒙县塔拉街（二道街）东侧，北完小学南侧“美立方”项目北侧一栋，杜蒙县“美立方”项目东侧一栋，杜蒙县“美立方”项目南侧一栋，共计五栋在建工程（详见评估报告）的所有权自本协议裁定送达买受人祝明会时起转移。二、乙方将该项目以壹仟贰佰万元人民币转让给甲方。三、转让内容包括该项目已完成的全部地下、地上建筑物以及周边围档等附属设施。四、黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院执行裁定书（2016）黑0302执115号之二，作为本协议的附件，是本协议不可分割的一部分。五、如因为本协议转让事项办理权属更名或者其他登记事项，需要乙方协助的，乙方应无条件协助办理。六、乙方如果违反本协议约定，应当向甲方承担违约责任。承担责任方式为人民币300万元，如果违约金不足以弥补损害的，按照损害结果计算。并且甲方有权解除本合同。七、本合同一式十份，自双方签字之日起生效，甲方执九份，乙方执一份。见证人：蒋庆堂。同日，双方书写了交接单，内容：根据双方签订的《在建项目转让协议》，双方交接如下材料，交接后，乙方是在建项目的所有人，乙方占有、使用、支配、收益、处分该在建项目。一、裁定书〔文号：（2016）黑0302执115号之二〕。二、现有现场大门钥匙交予蒋庆堂。三、其他材料。庭审中，被告祝明会认可收到原告孙书桥及银桥公司分期给付的钱款238万元，并认可收到原告于长春交付的合同全部转让款1200万元。经查，案涉标的物由大庆溪莲房地产开发有限公司实际占有。于长春只是与祝明会签订了书面的标的物交接单，并未实际占有案涉标的物。另查，案涉标的物即“美立方”五栋在建工程未办理土地使用证、工程规划许可证、用地规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证。一审法院认为，虽然案涉标的物未办理各种证照，但祝明会系通过拍卖获得案涉标的物的所有权，其对合法取得的案涉标的物享有处分权。故其转让拍卖获得的案涉标的物的行为合法有效。祝明会将案涉工程三次转让，第一次转让给大庆溪莲房地产开发有限公司，现该公司不主张继续履行合同并撤回起诉。第二次祝明会将案涉标的物转让于孙书桥及银桥公司，双方签订了转让协议，双方签订的转让合同未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。因双方签订转让合同的目的是开发建楼，而孙书桥作为自然人，无法实现合同目的，故其个人不应成为履行转让合同的主体。银桥公司具备开发建设的资质，可以实现合同目的，故可以作为履行合同的主体。祝明会在未与孙书桥、银桥公司解除合同的前提下，第三次与于长春签订了转让合同。在该转让合同中，祝明会将拍卖取得的在建工程以外的财产一并转让，该部分转让行为无效。其与于长春签订的转让在建工程的合同，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。祝明会先后转让案涉标的物的合同均合法有效，在此情况下，两方均主张继续履行合同。本院认为，银桥公司与祝明会签订的合同时间先于于长春与祝明会签订的合同，银桥公司在履行合同过程中不存在违约，其已按合同约定履行了先期付款义务，银桥公司未实际占有案涉标的物非因其自身原因所致，其为实现合同目的亦做了积极准备，进行了招商报名，与县人民政府签订了“美立方”项目后续建设的合同，这为银桥公司实现合同目的创造了优先条件。而于长春作为自然人，其个人无法实现合同目的，所签订的合同晚于银桥公司，虽然向祝明会支付了合同约定的全部价款，亦不存在合同违约问题，但只是书面交接了案涉标的物，并未实际占有。于长春在与祝明会签订的协议中表述“经多次与杜蒙县政府沟通，政府委托我们与祝明会达成如下协议”，但并未提供与县人民政府沟通及受县人民政府委托的相关证据，故对于长春的此项陈述不予采信。上述事实说明于长春并没有履行合同的优先条件，亦不存在实现合同目的的优势，被告祝明会亦未对继续履行哪份合同做出明示。综上，银桥公司签订协议在先，在履行合同过程中又不存在违约，亦非其原因未占有案涉标的物。银桥公司具备先行履行合同及实现合同目的的条件，应继续履行银桥公司与祝明会签订的转让合同，故对银桥公司的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、继续履行黑龙江银桥房地产开发有限公司与祝明会签订的转让协议，祝明会于本判决生效之日起十日内交付黑龙江银桥房地产开发有限公司案涉标的物；二、驳回孙书桥的诉讼请求；三、驳回于长春的诉讼请求。黑龙江银桥房地产开发有限公司案件受理费100元，由祝明会负担；于长春案件受理费100元，由于长春负担。二审中，上诉人于长春向本院出示如下证据：营业执照副本复印件一份。欲证明于长春是黑龙江圣吉煜房地产开发有限公司的法定代表人，有后期开发的经营资质，也有履行合同的能力。被上诉人祝明会质证称，真实性及证明问题均无异议。被上诉人银桥公司及原审原告孙书桥质证称，真实性无异议，证明问题有异议，只有营业执照没有开发房地产资质是不行的。本院对该证据的真实性予以确认。但不能证明黑龙江圣吉煜房地产开发有限公司具有开发经营资质和履行合同的能力。二审中，祝明会、银桥公司、孙书桥均未提交新证据。二审法院认定的事实与一审一致。本院认为，本案系买卖合同纠纷。争议的焦点是继续履行银桥公司与祝明会于2018年3月30日签订的《转让协议书》，还是履行于长春与祝明会于2019年9月27日签订的《在建工程转让协议书》的问题。祝明会系五栋在建工程即杜蒙县塔拉街（二道街）东侧、北完小学南侧“美立方”临街两栋；杜蒙县北完小学南侧、杜蒙县“美立方”项目北侧一栋；杜蒙县“美立方”项目东侧一栋；杜蒙县“美立方”项目南侧一栋的所有权人。通过一审庭审各方举证质证所认定的事实及二审庭审过程中各方陈述，能够确认的事实是银桥公司与祝明会签订的合同时间先于于长春与祝明会签订的合同，其已按合同约定履行了先期付款义务，没有证据证明银桥公司在履行合同过程中存在违约，其未实际占有案涉标的物也非因其自身原因所致，其为实现合同目的亦做了积极准备，进行了招商报名，与县人民政府签订了“美立方”项目后续建设合同，为银桥公司实现合同目的创造了优先条件。而于长春与祝明会所签订的合同晚于银桥公司与祝明会签订的合同，虽然于长春向祝明会支付了合同约定的全部价款，亦不存在合同违约问题，但只是签订了书面交接案涉标的物，并不能认定其已实际占有。何为实际占有，是对物的完全控制和使用行为的总和。本案涉案标的物是依附于国有土地上的特殊物品，虽然祝明会对其有转让和议价的权利，但必须转让给县政府对此地段开发项目招标后的中标企业，县政府对中标的开发企业开出的先决条件就是该企业必须要与祝明会签订涉案标的物转让协议，才能进行其他约定条款的履行。而县政府招标后的中标企业是银桥公司，且银桥公司与祝明会亦签订了转让协议书，上诉人于长春认为只要支付了合同约定的全部价款，签订了书面交接单，交付所有的权利凭证，对房屋上了锁就认为已经实际占有是错误的，不能认定是对标的物的完全控制和使用行为。对于于长春称“经多次与杜蒙县政府沟通，政府委托我们与祝明会达成如下协议”，但其并未提供与县人民政府沟通及受县人民政府委托的相关证据，表明于长春并没有履行合同的优先条件，亦不存在实现合同目的的优势。故本案应当继续履行银桥公司与祝明会签订的《转让协议书》。于长春的上诉理由无事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。关于祝明会主张其与于长春签订的《在建工程转让协议书》合法有效的问题。因银桥公司是县政府公开面向社会招标的唯一中标企业，在与县政府签订的开发合同当中县政府明确约定，首先要解决好上诉人祝明会所拍得的地上物问题，其次是杜尔伯特蒙古族自治县人民法院正在执行中的债务问题，银桥公司与祝明会签订了转让协议，祝明会自愿将“美丽方”在建项目的地上物以1300万元转让给银桥公司，按合同约定，银桥公司已向祝明会支付了240万元的转让款，但祝明会没有按照转让协议的约定履行地上物的移交、办理移交声明、交付全部手续等约定义务，所以银桥公司不存在未实际履行合同义务的事实。而祝明会一审中并未对继续履行哪份合同做出明示，且与银桥公司签订协议在先，在履行合同过程中银桥公司又不存在违约，亦非其自身原因未占有案涉标的物。所有，银桥公司具备先行履行合同及实现合同目的的条件，应继续履行银桥公司与祝明会签订的《转让协议书》。故对祝明会的上诉理由本院亦不予支持。至于后续房屋的建设能力，经济实力及银桥公司与杜尔伯特××自治县的合同是否生效等问题并不是本案买卖合同的审查范畴，只是为银桥公司实现合同目的创造了优先条件。综上所述，于长春、祝明会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人于长春、祝明会各负担100元。本判决为终审判决。审判长  胡海陆审判员  赵 楠审判员  王 宣二〇二〇年六月二十二日法官助理赵悦书记员刘颖附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。