浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初7220号 原告：柯金钞，男，1983年6月23日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：胡佳妮，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被告：谢尚存，男，1973年9月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。 第三人：谢作缪，男，1950年1月6日出生，汉族，住浙江省苍南县。 以上被告及第三人共同委托诉讼代理人：郑利锋，湖州市吴兴区织里法律服务所法律工作者。 原告柯金钞与被告谢尚存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案受理后，依法由审判员施辰适用简易程序审理。后因原告申请，本院依法通知了第三人谢作缪参加诉讼，并于2020年3月30日公开开庭进行了审理，原告柯金钞及委托诉讼代理人胡佳妮，被告谢尚存及第三人谢作缪的委托诉讼代理人郑利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯金钞起诉称：原、被告曾于2019年9月5日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其拥有合法使用权的位于吴兴区的房屋出租给原告使用，租期为2019年9月5日至2021年2月5日，年租金130000元，押金5000元，租赁房屋的使用用途为餐馆，另约定若违约导致合同终止的，违约方应赔偿守约方一个月的租金。原告在签署《房屋租赁合同》前后向被告支付130000元的租金和5000元的押金，并于2019年9月18日向房屋所在的社区提交《织里镇店面房屋装饰装修申报登记表》，房屋装修用途为海鲜餐馆，被告在该申请表的“产权人”处签字表示同意。然在办理申请过程中，原告却被社区告知，因租赁房屋在居民住宅区内故无法对装修申请审批通过，导致原告开餐馆的根本目的无法达成。原告是2019年8月底刚来湖州织里的外来人员，并不了解租赁房屋的实际情况，在被告多番虚假承诺肯定可以开餐馆，以及在租赁房屋旁看到有他人也在经营餐馆的情况下相信了被告的虚假承诺，还为此支付了一整年的租金和押金。原告在得到社区不予审批装修申请表的回复后第一时间联系了被告，被告先表示通过关系肯定可以处理，后在原告的催促下表示无法处理并拒绝退还租金与押金，导致纠纷成讼。此外，原告在租赁被告的房屋后还为海鲜餐馆的装修支付了设计费6000元。故诉至法院，请求依法判令：一、解除原被告双方的房屋租赁合同；二、被告向原告退还租金130000元及押金5000元和上述款项的资金占用损失（以135000元为基数年息6%为标准自2019年9月8日起计算至款清之日止）；三、被告向原告支付违约金10833元；四、被告向原告赔偿装修设计费6千元；五、本案诉讼费用由被告承担。 被告谢尚存与第三人谢作缪共同答辩称：1、合同是双方自愿签订，内容合法有效，不存在解约事由，被告不存在违约行为，合同签订时，也不存在原告被胁迫。故请求驳回原告的全部诉讼请求；2、原告诉状中载明在租赁房屋旁看到有他人也在经营餐馆的情况下，才签订了租赁合同，更加印证了原告在租赁案涉房屋时经过了充分的市场调研，否则不会与被告签订合同，更不会支付租金和押金，原告与被告约定房屋用途不存在法律上的知晓义务。只要被告出租给原告的房屋符合法律条件，三证齐全即可，在该份租赁合同中，被告的义务已经履行完毕，不存在违约；3、本案不存在合同可以解除的情形，因此原告方要求解除双方签订的租赁合同缺乏事实和法律依据；4、本案在开庭之前调解多次，被告事后了解，原告在此期间因家庭重大变故导致经济紧张以及未对餐饮行业充分了解，其妄图通过诉讼方式达到其不合理的目的不应支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下：第三人谢作缪与被告谢尚存系父子关系，谢作缪系湖州市吴兴区织里镇阿祥路1479号的房屋所有权人，该房屋用途为批发零售用地／商业，由第三人授权谢尚存负责管理。2019年9月5日，原告柯金钞与被告谢尚存签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2019年9月5日起至2021年2月5日止，租金每年130000元，交租方式为年交，提前一个月，每次租金须提前30天交付给被告，签订合同之日，原告即时向被告支付押金5000元。合同第一条约定：被告保证所出租的房屋，符合国家对租赁房屋的有关规定并同意将其所有的有权出租的坐落在湖州市吴兴区，建筑面积为190平方米的房屋及其设备（见合同备注）在良好的状态下出租给原告作为餐馆使用；合同第九条约定：不论原告还是被告违约而使合同终止，违约方都应付给对方1个月的租金的违约金，并对超出违约金以外的损失进行赔偿。该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，被告向原告交付了上述房屋，原告依约向被告支付租金及押金135000元并占有使用该房屋。后原告在对租赁房屋装修前期准备过程中了解到该租赁房屋无法开餐馆，与被告协商后续处理事宜；协商不成后，原告于2019年10月25日通过邮政EMS快递向被告户籍所在地发出《告知函》，要求解除《房屋租赁合同》并退还租金、押金，赔偿原告损失并支付违约金。后该快递退回，原因为：原址查无此人，人在湖州。 2020年3月27日，湖州市吴兴区织里镇红门馆社区居民委员会（以下简称红门馆社区居委会）在原告作为申请人递交的《织里镇店面房屋装饰装修申报登记表》中的社区意见部分出具书面意见，认为原告装修的房屋位置属于居住层相邻的商业楼层，且没有专用烟道。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款之规定，不同意原告开具海鲜餐馆的装修申请。 以上事实由柯金钞提交的《房屋租赁合同》、产权人身份信息以及不动产登记权证、租金及押金支付凭证、织里镇店面房装饰装修申报登记表、现场照片、快递及告知函证据并结合柯金钞、谢尚存、谢作缪的当庭陈述予以证实。被告及第三人未提供证据。对于原告提供的上述证据，内容真实、来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；对原告提供的其余证据，本院不予认定。 本院认为，本案争议焦点：一、双方《房屋租赁合同》是否应当解除？二、原告主张的各项费用是否应当由本案被告返还及承担？应当如何返还及承担？ 关于争议焦点一，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应当依约履行合同义务。《房屋租赁合同》第一条约定被告在良好的状态下将房屋出租给原告作为餐馆使用，表明双方对租赁房屋的用途进行了明确约定。被告作为出租人，理应保证其出租的房屋手续齐全、合法，应当保障租赁房屋符合约定的用途，对出租房屋负瑕疵担保责任。本案中，被告抗辩合同是双方自愿签订，内容合法有效，不存在变更、解除的情形，被告不存在违约行为，原告在签订合同之前对周边进行了充分的调查了解，合同签订时，也不存在原告被胁迫的情况，被告提供房产三证齐全，已履行了全部义务。本院认为，原告在承租涉案房屋前，对周边进行了调研，发现涉案房屋旁边存在经营餐饮店的情况，认为涉案房屋理应可以开具餐饮店。其在占有涉案租赁房屋后，按照约定用途就开设餐馆进行准备，后在前期准备过程中发现该租赁房屋无法装修经营餐馆。涉案房屋无法开餐馆的事实有原告提供的《织里镇店面房屋装饰装修申报登记表》中红门馆社区居委会的不同意装修申请的意见予以佐证。该份证据原告陈述系其在2019年9月18日向红门馆社区居委会就涉案房屋装修申报过程中，社区工作人员口头告知申请不同意，不愿意在申报登记表中出具书面意见并盖章签字，后在2020年3月27日通过拨打政府阳光热线投诉才由红门馆社区居委会盖章并填写书面意见。虽本院无法对原告提出的关于在2019年9月18日红门馆社区居委会就原告的装修申请口头拒绝这一事实进行确认，但从社区意见的内容足以反映，被告提供的涉案房屋在原、被告双方签订《房屋租赁合同》时在客观上就存在无法用于经营餐馆的隐蔽瑕疵，导致承租人的合同目的无法实现。 关于原告是否存在过错，本院认为，原告在承租房屋前了解到旁边也在经营餐饮店，认为涉案房屋理应可以经营餐馆。从普通公民的注意义务角度，其无法想到或者了解到租赁房屋周边旧存的餐饮项目可以继续经营，新设餐馆不被允许。对于涉案房屋存在的隐蔽瑕疵，原告在承租该房屋时不存在未尽注意义务的情况。在原告了解到该房屋存在无法经营餐馆导致合同目的无法实现的情况后，原告在合理期间内与被告协调后续处理方案，协商不成后，在2019年10月25日向被告的户籍所在地发函要求解除合同，在被告未收悉告知函后，又向本院提起本案诉讼，原告一直在积极主张权利，防止损失扩大；反观被告，虽在本案中无法知晓被告是否事先知晓该租赁房屋无法开设餐馆，但从客观上，该房屋自双方签订《房屋租赁合同》之始便存在瑕疵，导致原告开餐馆的合同目的无法实现，故被告的行为构成违约。 关于《房屋租赁合同》的解除，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，因被告的违约行为导致原告经营餐馆目的无法实现，故原告享有解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，原告虽在2019年10月25日通过邮政EMS快递向被告发函要求解除《房屋租赁合同》，但该快递反馈结果为“原址查无此人，人在湖州”，作退回处理。该告知函并未到达本案被告可以控制的地方，故本案《房屋租赁合同》并未因原告的发函而解除。现原告起诉至本院要求解除合同，本院经审查，认为被告提供的租赁房屋不符合双方约定用途，导致被告承租房屋经营餐馆的合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形，对于原告的该项主张，本院予以支持。对于被告的相关抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，对原告主张返还租金130000元及押金5000元一节，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，根据前项分析，本案被告的违约行为导致双方《房屋租赁合同》的解除，原告就合同解除不存在过错，故应当由被告返还原告全部租金130000元及押金5000元。关于原告的该项主张，本院予以支持。 关于原告主张的租金占用损失，因双方约定了违约金，且原告就违约金进行了主张，本院就租金损失在违约金中一并进行调整。 关于原告主张的违约金10833元，本案《房屋租赁合同》因被告的违约行为解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款的效力”之规定，对双方租赁关系的解除，被告应承担全部违约责任。关于违约金的金额，本院认为原告在庭审中未就其实际损失提供充分、有效的证据予以证明，该违约金过高，本院根据双方的押金约定标准，核定违约金为5000元。 关于原告提出的装修设计费6000元由被告承担的诉讼请求，本院认为，原告提供的收款收据证据载明为“阿祥路店面设计费”，仅凭原告提供的装修图纸及收款收据，本院无法确认原告支付的费用是否用于本案涉案房屋即吴兴区织里镇阿祥路1479号装修设计，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告柯金钞与被告谢尚存于2019年9月5日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告谢尚存返还原告柯金钞租金130000元及押金5000元，并支付原告违约金5000元，定于本判决生效之日起十日内支付。 三、驳回原告柯金钞的其余诉讼请求。 本案受理费3337元，减半收取1669元，由被告谢尚存负担1536元，原告柯金钞负担133元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 施 辰 二〇二〇年六月十七日 书记员 沈海琴