浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7480号 原告：朱祥生，男，1957年7月22日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：徐林祥，浙江剡城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张潇，浙江剡城律师事务所律师。 被告：赵其杨，男，1970年4月16日出生，汉族，住嵊州市，现住嵊州市。 委托诉讼代理人：鲁建国，浙江纳森律师事务所律师。 原告朱祥生与被告赵其杨农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，对涉案房屋的装潢设施进行了价值评估，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱祥生的委托诉讼代理人徐林祥、张潇，被告赵其杨及其委托诉讼代理人鲁建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱祥生向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告在2012年2月20日签订的房地产买卖契约无效。2、判令被告立即腾退坐落在嵊州市的房屋归还给原告。3、确认原告应退还被告购房款26万元，及补偿该款自2012年2月21日始至2019年10月20日止按中国人民银行同期贷款利率（暂按年利率4.5%）计算的资金利息89700元。事实与理由：2012年2月20日，原告与被告签订了房地产买卖契约1份，约定原告将坐落在嵊州市，计建筑面积250平方米，土地使用面积101.6平方米的房屋出卖给被告，房屋土地证号嵊州集用（2003）字第1-3604号。该房地产成交价格为人民币26万元整。契约签订后，被告向原告付清了购房款，原告则向被告交付了房屋。原告出卖房屋后，本想在其他地方另批建房屋，因不符合农村一户一宅的法律规定而未成，导致原告无房屋居住。原告曾多次与被告协商，要求被告退房，但因被告提出过分要求而协商未果。原告认为，原、被告签订的房地产买卖契约违反我国强制性法律、法规，应确认无效，被告应返还原告房屋，原告也应返还被告购房款，并自愿给予一定的补偿。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告赵其杨答辩称，一、原告向法院起诉要求确认房屋买卖契约无效是一种极不诚信的行为，原告的不诚信行为应该受到道德与良心的谴责。2012年初的时候，因为原告夫妇急需用钱，多次劝说被告买下八里洋村180号房屋，被告看到房屋简陋、杂乱破旧，并且是毛房不能过户，不愿意购买，但原告请来了堂哥朱良荣来做被告的思想工作，并作为房屋买卖的见证人，被告碍于情面才签订了房屋买卖契约，并依约付清了全部的购房款。后被告对房屋进行了全面改造与装修，一共花费了近50多万元装修款，从2014年开始被告全家一直居住在这套房屋。该事实八里洋村委会及左邻右舍是清楚的，在房屋买卖契约中八里洋村委会虽然没有盖章确认，但村委会对房屋买卖是持默认态度。经过这么多年原告提出契约无效，是极不诚信的行为。二、涉案房地产买卖契约应当认定为有效。契约完全是签约当事人的真实意思表示，内容并没有违反国家法律的效力性强制性规定，也并没有受到任何胁迫和欺骗，虽然房屋不能过户但并不影响合同的效力，我国法律对农村集体经济组织成员的认定并没有作出明确的规定，根据合同效力和物权变动相区分的原则，本案房屋买卖合同应当认定为有效。三、退一万步讲，即使法院认定房地产买卖契约无效，其后续处理也应当合情合理，公平公正，原告的诉讼请求是一相情愿，从2012年到现在，房价大幅度在涨，涉案房屋周边已经存在征地拆迁的趋向，如果合同无效原告应当按照房屋的目前市场评估现价包括改造和装修来退还被告。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有： 证据1、2012年2月20日原告与被告签订的房地产买卖契约1份，证明双方签订了协议。被告质证认为对真实性、关联性、合法性均无异议，可以证明双方对涉案房屋进行了买卖，是双方当事人真实意思表示。 证据2、不动产登记证书，证明房屋属原告所有。被告经质对真实性和关联性没有异议，但原告是背着被告偷偷领出来的，对合法性不予认可。 被告为证明其答辩理由提供的证据有： 证据3、2020年4月8日绍兴市正平房地产土地资产评估事务所作出的住宅房地产市场价值评估报告，证明涉案房屋目前的市场价值。原告质证认为该评估报告是被告自己去委托的是个人行为，该报告的评估范围包括房屋、土地和装修，土地是集体土地，所以农村房屋从26万元涨到85万多元是不可能的，这个评估是不正确的。 对涉案房屋的装修部分价值本院委托诸暨广信资产评估有限公司进行评估，该公司作出证据4、诸信资评（2020）第107号资产评估报告。原告经质证由法院进行认定。被告经质证没有意见。 对上述证据本院认定如下：因被告对证据1-2的真实性没有异议，其载明的内容与本案事实之间存在关联性，应确认其证明效力。因原告对证据3存有异议，其载明的内容与本案诉讼请求之间无直接关联，在本案中不作认定。双方对证据4无异议，其证明效力予以确认。 本院经审理认定的事实如下：2012年2月20日原告（甲方）与被告（乙方）签订房地产买卖契约1份，约定因甲方已收到购房定金5万元，甲方自愿将坐落在嵊州市的房地产，土地使用证为嵊州集用（2003）字第103604号，房屋建筑面积约250平方米，土地使用面积101.6平方米出售给乙方，双方协定该房地产成交价为26万元，付款方式为2012年2月20日付16万元，2012年2月底前付5万元，2012年7月1日前甲方应将上述房地产正式交付给乙方，本协议签订后，任何一方违约，均须支付对方违约金五万元，如遇国家政策性拆迁，房屋及房屋内外的所有地上物补偿均归乙方所有，乙方以后若需出售该房屋，须经甲方同意，如果出售给甲方，出售价格按房屋原价值26万元的月息1%升值计算等内容。契约签订后，被告按约支付了全部购房款，原告亦将房屋交付给了被告。被告获得上述房屋后，对房屋进行了装饰、装修。在审理中经本院委托诸暨广信资产评估有限公司对房屋装饰装修进行价值评估，该公司作出诸信资评（2020）第107号资产评估报告，认为嵊州市房屋的装饰装修资产在评估基准日2020年4月10日的评估结果为人民币200885元。 另认定，2012年间被告为嵊州市崇仁镇王家年村村民。现原告提起诉讼要求确认合同无效，并相互返还房屋和购房款。 本院认为，原告与被告间的房屋买卖契约是当事人自愿签订的，属签约主体的真实意思表示，但由于合同约定的房屋是建造在农村集体土地上的房屋，根据现行法律、法规规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一种用益物权，具有福利和保障性质，所以农村集体土地使用权的主体仅限于本集体经济组织的成员，如果向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋，将会对村集体经济组织所享有的集体土地所有权构成影响,损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。我国《合同法》第七条规定，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因被告并非是嵊州市剡湖街道八里洋村集体经济组织成员，所以原告与被告签订的房屋买卖契约损害了社会公共利益，应认定为无效合同。被告辩称房屋买卖契约应当为有效合同的理由与法律规定不符，不予采信。 其次，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同确认无效后，被告应当将农村房屋返还给原告，原告也应当返还被告的全部购房款，同时原告自愿要求补偿被告从2012年2月21日起购房款的利息，应予准许。又由于被告在使用房屋后，对房屋进行了装饰装修，在被告返还房屋后，原告对被告投入的房屋装饰装修款应当进行赔偿，该赔偿损失按照评估机构的评估金额进行确定。 再者，原告作为涉案房屋所在村的集体经济组织成员，应当明知不能将农村房屋转让给集体经济组织成员以外的主体，在原告转让房屋后，现又以自己无房居住为由提起诉讼要求确认合同无效，其行为明显违背了民事活动应当遵循的诚实信用原则，对造成合同无效的后果应当承担主要过错责任，被告也应明知国家对农村集体土地房屋买卖的相关规定，所以亦应对合同无效承担次要过错责任。根据法律规定在合同无效的前提下，签约主体应当各自向对方承担缔约过失责任，而缔约过失责任的赔偿范围大多为信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失，其中原告向被告赔付的房屋装饰装修损失属于直接损失，可以在本案中一并进行处理。而被告在诉讼过程中自行委托评估机构对涉案房屋的现有价值进行评估，其目的是为了赔偿因房屋价格上涨所带来的增值损失，该部分损失属于信赖利益损失中的间接损失，但由于被告在本案中没有向原告提出反诉请求，根据民事诉讼中不告不理原则，对该间接损失部分在本案中不予审理，由被告另行主张解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条规定，判决如下： 一、确认2012年2月20日朱祥生与赵其杨签订的房屋买卖契约无效。 二、赵其杨应在本判决生效之日起三个月内腾退坐落在嵊州市的房屋并返还给朱祥生。 三、朱祥生应返还赵其杨购房款260000元，并自2012年2月21日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付利息，自2019年8月20日起至本判决确定付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。 四、朱祥生应赔偿赵其杨房屋装饰装修款200885元。 上述第三、四项应付之款，均限本判决生效后三十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6546元，由原告负担3273元，被告赵其杨负担3273元，限被告赵其杨在判决生效后十日内向本院交纳。评估费3000元，由原告负担2100元，被告负担900元，因已由被告赵其杨垫付，限原告在本判决生效后三十日内返还被告赵其杨。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费6546元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审 判 长  吴展宁 人民陪审员  王积荣 人民陪审员  姚法庆 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。