广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初955号 原告：东洋集团（桂林）房地产开发有限公司，住所地桂林市朝阳路21号，统一社会信用代码：91450300619384570N。 法定代表人：杨魁，董事长。 委托诉讼代理人：吴依蔓、周宇帆，广西桂宁律师事务所律师。 被告：广西和欣投资发展有限公司，住所地南宁市科园大道49号金宇新城B栋3单元7层702号房，统一社会信用代码：91450100682121984A。 法定代表人：蒙焕承，董事长。 委托诉讼代理人：蒋中元，广西起航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋伟林，男，1960年4月7日出生，汉族，该公司总经理，住广西桂林市秀峰区。 原告东洋集团（桂林）房地产开发有限公司与被告广西和欣投资发展有限公司合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴依蔓、周宇帆，被告的委托诉讼代理人蒋中元、宋伟林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产合作开发合同》；2、被告向原告支付前期费用49.8万元及资金占用费(以49.8万为基数，从2019年8月23日起按照年利率6％计算至实际付清之日止)。事实与理由：2017年3月2日，原、被告双方签订《房地产合作开发合同》，合同约定:原、被告合作建设开发原告名下的桂林市奇峰小筑小区的五块(奇峰小筑中心楼、景峰苑13号楼、景峰苑14号楼、秀峰苑1号楼C座、游泳池)土地，由原告提供待开发的土地使用权，由被告提供合作开发所需的所有资金。同时也约定被告支付给原告前期办理相关手续的费用166万元(除游泳池地块、景峰苑14号楼地块外，每取得一块地开工许可证后10个工作日内即向原告支付款项的30％，即49.8万)，建成出售后双方按一定比例分红。合同签订两年被告怠于履行合同义务，在2019年4月29日原告通过公证邮寄《关于敦促履行合同的通知》给被告后,于2019年8月8日才取得秀峰苑1栋C座施工许可证。但在办理报建手续时需要银行出具建设工程款证明，原告要求被告履行合同义务，将工程款的50％(约160万元)于2019年10月15日前转入原告账户以开出资金证明，但被告没有履行合同义务，没有将款项支付到位。根据合同约定，被告应在取得施工许可证后10个工作日(2019年8月22日之前)内支付49.8万元给原告，但经多次催告后至今被告都未支付。被告以原告名义与广西天柱建设管理有限公司签订了监理合同，与广西桂来建设投资有限公司签订了建设工程施工合同。但是开工以后建至三层过程中(现已停工)，被告没有积极管理，施工现场找不到相关负责人，导致施工混乱、受阻。根据《房地产合作开发合同》约定，监理费及工程款都是被告支付，但被告不按时支付监理费，造成监理单位人员退出;更严重的是不按时支付工程款，工程款里包含了农民工工资，在2019年底农民工急于要工资，差点造成群体性事件，后是原告替被告支付了农民工工资才得以初步平息。原告已经替被告支付28万元农民工工资及1万元监理费，被告经多次催告后至今未支付给原告，剩余的监理费和工程款被告也未结清，被告已是根本违约。经中国裁判文书网查询，被告大量涉诉，且涉诉标的巨大，仅与广西昭平农村商业银行股份有限公司的两个借款合同案件本金就高达2999.5万与635万元。经国家执行公开网查询，被告是被执行人，其中一个执行案件[案号:(2019)桂0881执2009号]的执行标的为14297560元。这说明被告名下已无财产，不具备继续履行合同的能力。原告为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告辩称，本案原告没有法定或者约定解除房地产开发合作合同的情形，其诉请没有事实和法律依据。在履行合同过程中，原告自身存在多处违约行为，是导致目前工程停工的主要原因，原告主张前期费用49.8万及资金占用费没有事实和法律依据。2020年元月16日被告在给原告《复函》中已阐明了原则立场，被告只承认合格施工单位为广西宏谋建设工程有限公司，未经被告签字确认单方改变法律合同行为被告不予承认，单方变更施工单位且对合同条款做出重大修改，由此引起的法律后果及损失由责任方承担。桂林市奇峰小筑小区是原告上个世纪九十年代初开发建设的小区，小区开发建设过程和后续管理出现了不少有违国家法律法规的社会问题，各种矛盾冲突突出，以致原告根本无法解决这些社会矛盾实施项目开发。从2017年3月2日和原告签订《房地产合作开发合同》开始，原告应依照合同约定将原有工商登记办公场所在合作期间提供给双方作为办公使用，但原告完全违反该约定，拒不提供办公场所，导致被告被逼通过有偿租用小区私人住宅派驻现场管理人员开始严格履行各项义务工作。在奇峰小筑小区社会矛盾、开发商与业主方纠纷较多的背景下，被告克服重重困难，争取政府部门、辖区办事处、居委会、业主委员会、物业公司的理解与支持，经过一年多的时间，完成了秀峰苑1号楼C座的过期规划重新申请报批、领取规划许可证、工程规划许可证、施工图设计、办理施工工程许可、人防、立项、测量、勘探、地震、消防、审图、环保、施工用水、电接入等报批建设手续，同时支付完毕全部依法应支付的款项。与此同时，在奇峰小筑中心楼长期被物业、部分业主以各种理由占用的情況下，取得七星区建设局、安监局、辖区办事处、城管部门的配合支持，委托桂林市平川拆除工程有限公司最终在2019年中拆除盘踞多年的旧楼，并且在原土地上出资建起了围墙，完全具备了申报建设的基础条件。根据合同约定，规划设计文件图纸必须具有合法合规性，具有可实施的时效性，而原告并无法提供符合要求的设计、勘验图纸移交被告，施工图的建筑面积未经政府主管职能部门审批，因此原告既没有实际向被告移交过合格的设计、勘验图纸，被告也从没领取过合格的图纸、勘验图，支付所谓的30％的款项前提条件不存在。原告所提供的图纸实际是原告委托工学院设计室未经法定程序审核批准、无效的图纸，根本无法采用。由于秀峰苑1号楼C座原有规划定点文件过期，由被告重新申请定点规划审批，所涉及的规划方案、图纸及施工图纸均重新委托广西中泽建筑设计有限公司设计，有关设计合同签订经原告签字盖章、设计费均重新通过原告账户支付，新的设计图纸已移交给原告。原告指控被告无力履行合同纯属无稽之谈，被告组织项目所需资金有多种方式，除自有资金外，奇峰小筑秀峰苑1栋C座施工预算造价为318万，为了照顾七星区组织部、民政局建设党群服务中心用房，早已和民政局签订了优惠出让二层楼房700多平米作党群服务中心用房，该部分销售价格不会低于6000元每平方米，最终销售收入通过原告账户支付所需各项建设资金，加上被告其他途径组织的资金，完全不存在无力履行合同的问题。 原、被告双方签订的《房地产合作开发合同》明确，工程项目涉及规划、施工单位、监理单位等事项都必须以被告为主导，由此产生的法律文书必须经被告确认、签章接受，但原告要求为自身签订规避风险的承诺书，在任何情况下不追究其责任，为施工企业施工报建办证签订施工合同，注明只是报建使用，正式具有法律效力的施工合同，施工方必须与被告签订后所有程序文件才合法，否则施工方资质无效。施工合同规定，施工方满足合同要求，取得开工通知(开工令)方可进场施工。在被告并没有确认施工单位资格的情况下原告擅自签发开工手续给施工方，施工方以先入场采取打死狗讲价的方式，胁迫被告推翻先行拟定的合同条款，声称只接受无效承诺书与原告订立的合同，不履行与被告订立法律施工合同，更为恶劣的是施工人员串通原告擅自变更挂靠施工单位，且对合同重要条款作了重大变更，拒不履行缴纳工程履约保证金20万元及返还临时设施费10万元，实际上是背信弃义的行为。涉及监理公司资格准入问题，原告如法炮制、如出一辙，在没有取得被告承认接受的情况下采用由监理公司给原告签订规避自身风险，保证不追究原告任何责任的所谓承诺书，先行订立所谓的只是备案报批的监理合同，正式具有法律效力的监理合同承诺必须与被告签订后方可取得监理合法资格。同样，监理公司背信弃义，以获得原告合同为由拒绝与被告签订承诺，必须签订具有法律效力的监理合同，实际上没有取得真正意义上的监理资格。原告试图给与不具备法律效力的施工、监理付款造成既成事实，逼被告接受施工、监理单位的行为，最终造成被告所谓的违约，达到蚕食被告正当合法利益的目的。请求法院依法查明事实真相，依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方所提交的真实性无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2017年3月2日签订《房地产合作开发合同》，合同约定:原、被告合作开发建设原告名下的桂林市奇峰小筑小区的五块(奇峰小筑中心楼、景峰苑13号楼、景峰苑14号楼、秀峰苑1号楼C座、游泳池)土地，被告同意承担上述地块施工全部后续所需资金，收益按照约定的比例分成；被告负责办理房地产开发的施工许可证等各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，并承担相关费用，原告积极予以协助；房地产开发过程中，被告负责选任设计、施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产合格实施单位并报原告备案；被告负责项目的设计、报建审批和工程建设至工程竣工验收、推广、销售、办证等全部工作，相关费用全部由被告负责；双方确认原告前期办理相关手续的费用共计166万元，原告将设计、勘验图纸转交被告，除游泳池地块、景峰苑14号楼地块外，被告每取得其他任一地块的开工许可证后10个工作日内，即向原告支付上述款项的30％，取得第四块地块的开工许可证后10个工作日内向原告付清余下10％，如需余款由被告负责处理等。合同签订后，原告与被告共同确定了设计、施工、监理等单位，并于2019年8月8日办理了“奇峰小筑商住小区秀峰苑1栋C座”工程项目的《建筑工程施工许可证》。《建筑工程施工许可证》登记的监理单位为广西天柱建设管理有限公司，施工单位为广西桂来建设投资有限公司，上述二公司在分别与原告签订监理合同及施工合同后即已进场开展工作。原、被告双方的主要矛盾在于，被告认为上述公司未与其签订补充协议，不应视为其认可的监理单位与施工单位，为此拒绝按照合同约定支付原告前期费用49.8万元(即166万元的30％)及监理费、工程款，致使监理单位与施工单位退场。案涉工程项目自2019年11月起停工至今，原告多次与被告协商并发函催告被告支付上述款项未果，遂诉来法院。 本院认为，原告与被告签订的《房地产合作开发合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在取得“奇峰小筑商住小区秀峰苑1栋C座”工程项目的《建筑工程施工许可证》后，被告至今未支付原告前期费用49.8万元，其行为已构成违约。本工程项目的监理单位与施工单位由原、被告双方共同确定，并与原告签订了监理合同和施工合同，但被告以监理单位与施工单位未与其签订补充合同为由，拒绝承担监理、施工费用，造成案涉工程项目自2019年11月起停工至今的严重后果。被告认为监理单位与施工单位应与其签订补充合同，可自行与上述单位协商解决，这并非原告应当先履行的合同义务。被告以此为由不认可登记于《建筑工程施工许可证》的监理单位与施工单位，并无合同依据或法律依据。原告与被告就五宗土地的合作开发建设签订了合同，在第一宗土地的合作开发建设过程中，被告即拒不履行承担工程项目全部所需资金的合同主要义务，经原告多次催告后至今仍未履行，合同目的显然难以实现。故原告请求解除双方签订的《房地产合作开发合同》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告尚未支付原告前期费用49.8万元，在合同解除后可不再履行，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条之规定，判决如下： 解除原告东洋集团（桂林）房地产开发有限公司与被告广西和欣投资发展有限公司于2017年3月2日签订的《房地产合作开发合同》； 二、驳回原告东洋集团（桂林）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费53786元，因适用简易程序审理减半收取26893元（原告已预付），由原告东洋集团（桂林）房地产开发有限公司负担2232元，被告广西和欣投资发展有限公司负担24661元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费53786元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李旻 二〇二〇年六月八日 书记员  李捷