贵州省晴隆县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2324民初851号 原告：张运法，男，1990年10月29日生，汉族，贵州省晴隆县人，现住晴隆县。 原告：余永连，女，1992年12月16日生，布依族，贵州省晴隆县人，现住晴隆县。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司。 住所地：贵州省黔西南州布依族苗族自治州晴隆县东观新区天隆家园。 法定代表人：向晓雪，系该公司总经理。 被告：贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司。 住所地：贵州省黔西南州晴隆县莲城镇北环路莲城镇政府旁。 法定代表人：向晓雪，系该公司经理。 原告张运法、余永连与被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司、贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告张运法、余永连到庭参加诉讼，被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司、贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张运法、余永连向本院提出诉讼请求如下：1．请求人民法院依法判令被告于2020年10月1日前，按照房屋合同约定交房条件将原告购买房屋交付原告使用。2．如逾期不交付使用，原告有权自行选择解除合同或者继续履行合同，如原告选择解除双方于2017年11月7日签订的《商品房买卖台同》，双方签订的合同于2020年10月1日自行解除，原告有权向人民法院申请执行，要求披告于申请执行之日起三十日内退还原告购房款及各项手续费共计332500元。庭审中原告明确表示要求继续履行合同。3．请求人民法院依法判令被告支付原告2018年12月31日至2020年5月11日期间的逾期交房违约金17395.73元，此后的逾期交房违约金，自2020年5月12日起按同地段同类房屋租金标准计算至房屋符合合同约定交房条件之日止；4．请求人民法院依法判令被告支付原告2018年12月31日至2020年5月11日期间的逾期办证违约金21548.73元；此后的逾期办证违约金，自2020年5月12日起，以332500元为基数，按照银行同期贷款利率进行计算至被告办理完毕房屋权属证书之日止；5．本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：被告隆泰公司于2012年11月16日成立了被告隆泰分公司，原告与被告隆泰分公司于2017年2月2日签到认购协议，支付10000元定金订购“天隆家园”B区11幢第3层3-1号房屋。2017年7月18日支付购房首付款66500元，支付专项维修基金、产权登记费、购房交易手续费、面积测绘费、土地使用证（分户土地使用权证办理）共7458元，并于2017年11月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的天隆家园B-13幢第3层3-1号房屋出售给原告，房屋套内建筑面积109.16平方米，房屋总价款按套计算为332500元，交房时间为2018年12月31日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。同时约定被告隆泰分公司负责在商品房交付使用之日起90内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原告在合同签订当日交付首期房款66500元及代收各种费用7458元，共计73958元，同时通过公积金贷款在工商银行晴隆支行贷款支付购房余款266000元，2019年3月4日办理银行按揭。至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。但直至目前为止，原告在被告处所购买的房屋一直未完工，包括原告房屋在内的工程一直处于停滞状态。被告从未通知原告交房，房屋也一直未达到交房条件，经原告多次催促被告，被告一直找各种理由推脱，不予理睬。同时根据合同约定，被告应于商品房交付使用之日（2018年12月31日）起90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。然而被告至今不但未办理大产权初始登记，而且还未竣工验收。隆泰分公司的行为已构成严重违约，给原告造成极大的经济损失，让原告居无定所。根据合同约定及相关法律规定，隆泰分公司及隆泰公司需承担逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。但是合同中双方对逾期交房及逾期办证违约金约定过低，原告根据法律规定请求人民法院对该两项违约金进行调整。逾期交房违约金按照同地段房屋租金进行计算，逾期办理房屋权属登记违约金按照银行同期贷款利率进行计算。2018年12月31日至2020年5月11日期间的逾期交房违约金为：17395.73元（109.16m×0.32元／天／m2逾期交房天数498天）。2018年12月31日至2020年5月10日期间的逾期办理房屋权属登记违约金为21549.73元（已付购房款332500元×日利率4.75％÷365天×逾期办证天数498天）。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强行性规定，合同合法有效，应受法律保护。原告已经按合同约定履行了付款义务，被告应按照合同约定按时交付房屋并办理房产证，然而被告并未按照合同约定的期限交付符合条件的房屋和办理房产证，被告的行为已经构成严重這约，损害了原告的合法权益，原告无奈，为保障自己的合法权益。特依法提起民事诉讼，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。 贵州隆泰房地产开发有限责任公司、贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院递交书面答辩状和提交相关证据。 本院根据当事人陈述和经庭审质证确认的证据，认定事实如下：2017年7月18日、同年11月7日原告与被告隆泰晴隆分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定有以下内容：1、原告购买被告开发的天隆家园第B-11幢第3层3-1号房，该房属“预售商品房”，预售许可证为（2014晴）商品预字第002号，房屋建筑面积121.14平方米，套内面积109.16平方米，房屋总价款为332500元，原告于合同签订之日起向被告交付首期房款66500元，余款266000元以公积金贷款方式支付；2、交房时间为2018年12月31日前，如被告超过约定交房期限90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按原告已付全部款项的万分之0.5，按日向原告支付违约金，从交付期限届满之次日起算至实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；3、被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期90天内的，按已付房款的0.5承担违约责任；约定日期90日以后的，原告不退房的，被告应按原告已付房款的万分之0.5，按日向原告支付违约金，从约定日期起算至交付办理商品房转移登记的有关文书时止；4、购房合同第十一条、第十二条对交房条件进行了约定。2017年11月7日，原、被告签订的上述合同经晴隆县住房和城乡建设局进行商品房预售合同登记备案。 合同签订后，原告按约付清全部房款332500元，被告至今未交付涉案商品房。 另查明，隆泰晴隆分公司系隆泰公司工商注册登记的分公司。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《购房收据》、《代收费用清单附件》、《公积金贷款发放凭条》、《转账凭条》及原告的庭审陈述在卷为证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当遵守。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应当依约向原告交付案涉房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。 一、关于原告主张的在2020年10月1日前交房问题。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条的规定，商品房的交付，必须在房屋竣工且经验收合格后，方可交付使用。同时原、被告在合同第十一条对房屋的交付条件进行了明确约定：“……1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保险期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”，至本案庭审结束时，原、被告均未提交证据证实案涉房屋已达到法定及约定的交房条件。因此，原告主张被告在2020年10月1日前交房，违反商品房交付必须竣工验收合格的强制性规定，无视自身居住安全，不予支持。本院结合案涉房屋实际情况及相关法律规定，判令被告在具备合同约定交房条件时交房。 二、关于原告主张的逾期交房违约金如何支持的问题。 1、违约金标准的调整问题。案涉合同约定“被告应在2018年12月31日前交房，如超过约定交房期限90日，被告应按原告已付全部款项的万分之0.5，按日向原告支付违约金”，至原告起诉时，被告逾期交房已超过498日，故原告主张逾期交房违约金，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告认为约定的逾期交房违约金过低，请求按同地段同类房屋租金标准予以调整，于法有据，应予以支持。根据本院依法调取的晴隆县发展和改革局、国家税务总局晴隆县税务局《关于明确晴隆县最低年计税租金标准和最低年计税房产原值的通知》文件(晴发改发（2019）30号)，案涉商品房属于县城四类路段房屋，最低年计税租金标准为120元/㎡。经质证，原、被告对上述文件中确定的租金标准无异议，故本院参考该文件，酌定按上述文件同地段房屋租金0.32元/天㎡（120÷365＝0.32元）标准调整逾期交房违约金。 2、违约金的计算问题。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条之约定，违约金从交付期限届满之次日算至实际交付之日止。本案中，原告主张从2018年12月31日起开始至2020年5月10日计付违约金，按照房屋套内面积，日租金0.32元/天㎡计算，应予准许。 三、原告主张的逾期办证违约金问题。 依前项所述，当事人认为违约金过低的，有权要求调整增加。故对原告提出的逾期办证违约金调整请求，予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十内……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”的规定，原告主张按照银行同期贷款利率调整逾期办证违约金，未超过法定标准，予以准许。 本案中，原、被告签订合同的时间是2017年11月7日，但合同约定的被告办证的时间是2016年12月30日，时间顺序颠倒，该情形应视为双方对于办证时间约定不明确，应予重新确定。根据上述条文规定，对于预售房，出卖人应在房屋交付使用之日起九十内，取得房屋权属证书。故本院结合案涉合同约定的房屋交付时间，确定被告应取得房屋权属证书的时间为2018年12月31日之后的90日，即2019年3月1日。直至本案庭审结束，被告仍未取得案涉房屋的权属证书，理应承担违约责任，该项违约金应从2019年3月1日起算至办理完毕房屋权属证书之日止。原告主张从2018年12月31日起计算逾期办证违约金，属于过度主张权利，超出部分不予支持。 四、关于二被告的责任承担问题。 被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司系贵州隆泰房地产开发有限责任公司注册登记的分公司。本案中，案涉合同系贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司以自己的名义签订，故产生的法律责任应先由贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司以其管理的财产承担，不足部分再由贵州隆泰房地产开发有限责任公司补充承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下： 一、由被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在房屋符合交付条件之日起十五日内交付天隆家园第B-11幢第3层3-1号房屋给原告张运法、余永连使用; 二、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在本判决生效之日起十五日内向原告张运法、余永连支付逾期交房违约金（2018年12月31日至2020年5月10日的违约金17395.73元；2020年5月11日至实际交房时止，以房屋套内面积为基数，按照0.32元/天㎡计算）； 三、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司在本判决生效之日起十五日内向原告张运法、余永连支付逾期办证违约金（2019年3月1日至2019年8月20日，以购房款332500元为基数，按照银行同期贷款利率计算；2019年8月21日至房屋权属证书办理完毕时止，以购房款332500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告贵州隆泰房地产开发有限责任公司对上述款项承担补充责任； 五、驳回原告张运法、余永连的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6932元，减半收取3466元，由贵州隆泰房地产开发有限责任公司晴隆分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  杨 松 二〇二〇年六月二十八日 法官助理  刘 振 书 记 员  刘方飞