沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初9831号原告：许海明，男，1967年6月17日出生住址沈阳市沈河区。被告：沈阳隆迪物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区造化镇小芳士村。法定代表人：赵国辉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵巍，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘妍，系北京盈科（沈阳）律师事务所实习律师。原告许海明与被告沈阳隆迪物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许海明、被告沈阳隆迪物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵巍、刘妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即对香格里拉小区所有公共问题（包括但不限于对公共部位及公共设备设施的保养维修管理、雨污水井修复疏通、道路照明、停车秩序管理，公共绿地的养护修剪重植、卫生保洁，园区安全防范及保安巡逻、装修管理、制止业主违反临时公约和物业管理制度的行为）进行全面整改。2、判令被告立即公示2009年10月24日（前期物业合同生效日）起的物业管理服务费所有收支项目。3、判令被告配齐物业服务人员。4、判令被告将未全面履行前期物业服务合同期间的物业收费标准降至合同约定标准的30%，直至整改达标。对于已经按收费标准收取的，退还多收取的部分，对于暂未缴纳的，按降低后的标准减免收取。5、判令被告对于包括开发商在内的全体业主同等收费和诉讼追缴欠费，不得选择性减免收费和选择性诉讼追缴欠费。6、判令被告向原告承担物业服务不符合前期物业合同约定标准的违约责任，服务不达标期间，每日按物业费收费标准3‰向原告支付违约金。7、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回诉讼请求第三项，增加请求判令被告赔偿精神损失费100元，并在小区以书面形式向原告公开道歉的诉讼请求。事实与理由：一、物业服务标准与合同严重不符。原告为沈阳市沈北新区香格里拉小区业主，原告在入住小区时，被告向原告提交了其与开发商沈阳永丰房屋开发有限公司签订的《皇第龙邸小区前期物业合同》（香格里拉小区原名皇第龙邸），并要求原告签署了同意前期物业合同的确认书，因此，原、被告双方均应严格履行《皇第龙邸小区前期物业合同》的约定。《皇第龙邸小区前期物业合同》第二条约定被告的物业服务共包括八项内容。第三条约定：乙方提供的服务应达到约定的质量标准，质量标准见合同附件。被告签订合同后至2014年前，尚能提供较好的服务，但随着小区房屋销售完成，开发商售楼部撤离，物业服务质量越来越差，主要体现在以下方面：1、被告未尽到安全防护责任，安全防范措施失效，或流于形式，致使原告面临较大居住风险，无安全感。小区内摄像头或缺失，或损坏，只有部分能够使用，监控存在盲区；园区大门和各单元门门禁、园区监控长时间处于没有或者失修状态，形同虚设；对外来人员及车辆缺乏有效管理，人员车辆自由出入；其他单位重载施工车辆随意驶过，压坏小区路面；小区无保安巡视巡查，只在各门岗配置了打更人员；业主家被盗案件时有发生，给业主的人身财产安全造成巨大的威胁。2、被告对小区绿化养护、管理不力，未及时修剪、打药、施肥、浇水，造成草坪枯死、黄土裸露，野草疯长，部分名贵树木濒死、枯死，被告对部分业主圈占绿地、开荒种地、砍伐树木花草行为未有效制止，致使园区绿化景观遭到严重破坏。3、被告对园区公共部位、公共设备设施未尽到及时维修、维护责任。小区道路路面、边石、台阶、路灯、草坪灯、垃圾箱、车库等损坏较多，维修更换不及时；部分健身器械、景观小品损坏或损毁。4、被告对卫生环境未尽到保洁责任。保洁人员严重不足，楼道单元清洗、装修垃圾和生活垃圾清除等均未达到《物业服务标准》规定的频次；冬天雪后不除雪，形成冰雪路面，严重影响业主出行安全。5、被告放弃对小区秩序的管理。对车辆占道乱停、业主私拆乱建、砍树毁坏公共绿地、饲养家禽、楼道内乱堆乱放、捡拾垃圾并占用公共空间堆放等行为不制止；车库积水和被占用情况时有发生。6、小区内的公共资源不运行、不开放。园区内的音乐喷泉、天河瀑布长期停止运行，院内各水系园景全部干涸。二、被告长期未按规定公示收支账目。自2009年业主入住至今，被告从未在小区公示服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况。根据物业管理条例规定，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。被告从未主动公示过财务收支信息，在业委会明确要求其公示的情况下，被告仍拒绝公示。三、物业服务人员严重缺编。被告大量裁撤物业服务人员，降低服务标准，满足不了基本的物业服务。目前，被告仅有门卫8人，保洁人员11人，没有固定的水电维修人员。被告己经丧失提供最基本物业服务的能力。四、被告未全面履行前期物业合同，按照收费标准与服务水平相适应的原则，应当降低服务不达标期间的物业收费标准。按照前期物业合同约定标准的30%收取。对于己按原标准收取的，退还多收取的部分，对于暂未缴纳的，按降低后的标准减免收取。五、被告对小区业主选择性收费，选择性诉讼，掩盖其服务不达标问题。因被告物业服务不到位，导致大部分业主投诉和拒交物业费。被告给频繁投诉业主减免物业费。另外，由于房产开发公司在销售房屋、处理房屋质量赔偿问题时，一般采取减免金额不等的物业费方式处理，小区内属于开发商自有的商业用房和部分销售给政府公务员的住宅，也被永久免除了物业费。被告在对欠费追缴上选择性对待不同业主。被告不能对同一小区业主选择性收费及选择性诉讼追缴欠费。六、被告违约应向原告及全体业主承担违约责任。合同约定被告提供的物业服务达不到约定的服务内容和质量标准的，应向业主支付违约金。参照前期物业合同对业主违约承担责任的约定，被告违约承担责任也应按每日物业服务费3‰收取，向原告支付违约金。七、被告对原告构成精神伤害，应向原告承担赔偿责任。因被告对园区极其不负责任的物业服务，造成原告情绪长期焦虑低落，身心健康受到伤害。综上所述，被告有义务提供合同约定的合格物业服务，不能提供的，应当整改。物业收费标准应当与服务水平相适应。服务不达标的，应当降低收费标准，还应当向业主承担违约责任。原告为维护自身及全体业主的合法权益，特向法院起诉。被告辩称，一、关于全面整改的问题，被告在物业服务协议有效存续期间履行了合同义务，且在整改期内已完成整改协议中的整改义务，该项诉请应予驳回。被告隆迪公司严格依据前期物业服务合同约定，对房屋共有部分、公共设施设备，绿化自然清洁等项目进行维护、修缮、服务与管理，建立严格的保安登记，安班巡查的制度，物业服务的园区曾被评为园林小区。因部分业主在办理入住后第2年，开始欠缴物业费，致使被告隆迪公司在2017年时出现严重亏损，在2018年8月，香格里拉小区业主委员会代表业主与被告隆迪公司签订了整改协议，在整改协议中，业主委员会对2016年1月1日前被告隆迪公司提供的物业服务是满意的，而2016年1月1日至2018年10月31日的物业费因整改协议中存在的服务问题，按八折缴费。整改期间，我方就公共设备设施进行大量修缮，并补充岗位人员，制定完善合理的物业服务规章制度，聘请专业绿化公司对绿植进行维保养护，补种树木，聘请保安公司为园区内业主提供安全防范及保安巡逻服务。雪后及时清理路面并进行撒盐处理，在楼道内乱堆乱放的业主已通知及时清理，违建等情况已向政府及相关部门反映，整改工作在政府和业委会监督下完成，并将整改结果进行公示，送至社区备案，在整改期间内，并未有业主对整改结果提出过任何异议。近680余户业主按照整改协议约定按时缴纳了物业费，收费标准为2016年1月1日前全额收取，2016年1月1日至2018年10月31日期间，按照8折收取，2018年11月1日后按照全额收取。整改后园区干净整洁，园区生活垃圾及时清理，摄像头全部正常使用，路灯均可正常使用，对于第三方在楼道堆放物品，第三方设备设施维护、违建等问题，已通知并向相关部门报告，完成了督促义务。整改结果公示期间，无业主对整改工作结果提出异议。原告主张对公共部分及公用设备设施等进行维护、更换等的诉请，是应启动专项维修资金予以维护、更新、改造的事项。且被告在整改过程中已经垫付资金自费对应启动专项维修基金的公共部分及公用设备设施、道路照明灯部分进行了维修、更新及改造。二、物业企业需要公示的内容为服务事项、服务质量标准、收费方式及收费标准等有关情况，并不包含物业费的收支情况。且原告欠缴物业费，根据权利义务对等原则，在原告未履行缴纳物业费义务期间，被告有权拒绝向原告公示物业费收支情况，待原告交付后对有关情况予以公示。三、低物业服务费至合同约定标准30%的问题。物业费收费是依前期物业服务合同及整改协议约定的。物业服务涉及到园区全体业主的共同利益，原告作为单一个体，无权代表全体业主决定物业费的收取标准，其主张降低物业服务费至合同约定标准30%的诉求主体不适格。四、在物业费的追缴上，被告并没有选择性区分对待不同的业主，原告该项诉讼请求应予驳回。五、被告依据法律规定前期物业服务合同及整改协议约定履行义务，不存在违约情形，且合同中并未约定违约责任，原告主张没有依据，应予驳回。六、精神损害赔偿严格限制在侵害人身权益上，而本案是因物业服务合同而产生的纠纷，原告的该项诉求与本案物业服务合同纠纷系两个法律关系，且原告并无法律及事实的依据。被告也没有侵犯原告的其他行为，也不符合公开赔礼道歉的行为。故该项诉请应予以驳回。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是沈阳市沈北新区的业主，欠付物业费。被告提供物业服务的香格里拉小区［又名“皇第龙邸小区”］。案涉园区已成立业主委员会（以下简称“业委会”）。2008年，沈阳永丰房屋开发有限公司与被告签订《皇第龙邸小区前期物业服务合同》，沈阳永丰房屋开发有限公司选聘被告对香格里拉小区（又名“皇第龙邸小区”）提供前期物业服务。该合同约定：“第三条乙方（被告）提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（详见附件）。第五条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：宽（阔）景洋房1.5元/每月每平方米，叠拼花园洋房2元/每月每平方米，独联体别墅3元/每月每平方米，地下车位服务费100元/每个每月…。”上述合同签订后，被告一直为涉案的香格里拉小区［又名“皇第龙邸小区”］提供物业服务至今。2018年8月6日，业委会（甲方）、被告（乙方）、沈阳永丰房屋开发有限公司（丙方）、沈北新区辉山街道办事处（丁方）共同签订了《香格里拉小区物业整改协议》（以下简称“整改协议”），该整改协议约定：“一、自本协议签订并生效起，乙方及丙方应当根据本条以下约定，完成小区各项遗留问题的整改工作，具体包括：1、物业用房提供及移交：…提供西A区-11号楼1楼为业主活动中心…。2、小区内供水管网及档案手续移交…。3、小区内设施修缮问题：（1）…小区公共设施修缮相关问题（包括小区内损坏路面、路灯及草坪灯等，具体以实际情况为准）…乙方承诺，…属乙方维修范围内的事项，由乙方三个月内修缮完毕；关于房屋漏水修缮事宜，乙方和丙方承诺将成立专门的工作小组，依照法律法规及有关行政主管部门政策进行修缮…；（2）…G33号楼前道路改成沥青路面，同时修缮其排水系统；东2门改成沥青路面。（3）对小区故障对讲门，从签订合同之日起，三个月内完成修缮工作。（4）补植东2门白桦树…。4、欠缴物业费事宜：为弥补小区业主因服务质量下降受到的损失，乙方承诺对全体业主自2016年1月1日…至2018年10月31日期间（即预估的整改期间）的物业费…按照八折收取。…整改期届满后，自甲乙双方签订物业服务合同之日起，正常缴费。二、乙方承诺将聘请专业的物业服务管理人员，打造专业化物业服务团队，全面提升物业服务品质。1、根据在管物业服务范围内实际情况，补充增加各岗位人员并定岗定责…；2、制定完善合理的物业规章制度，…车辆管理制度等；3、积极提升物业服务品质…。四、甲方同意如果乙方在约定的整改期限内完成相应的整改工作，甲方与乙方…重新签订物业服务合同，并对各项物业服务标准进行明确；如果整改期限届满，乙方未能完成约定的整改事项，或甲方认为乙方整改不符合约定标准…，否则甲方将依法依规，提请业主大会进行投票是否与乙方签订物业服务合同…。”上述协议签订后，被告就部分协议内容进行了整改。在诉讼过程中，被告主张已完成整改协议中的工作并将整改内容告知业主。原告对被告将整改报告进行公示的事实无异议，但对已完成整改的事实不予认可，并表示被告提交的整改报告及相关材料不能证明被告完成了整改协议约定的整改内容。本院认为，被告与沈阳永丰房屋开发有限公司针对涉案园区签订的前期物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该前期物业服务合同对该小区的全体业主具有法律约束力，业主、被告均应按合同约定全面及时履行合同义务。又依据相关法律规定，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业委会是业主依法通过选举产生的，业主大会或者业委会的决定，对全体业主具有约束力。一、关于对涉案园区公共问题进行全面整改的问题。2018年8月6日，业委会、被告、沈阳永丰房屋开发有限公司、沈北新区辉山街道办事处四方已签订了《香格里拉小区物业整改协议》，依据业委会的决定对业主具有约束力的法律规定，针对被告未整改部分或未整改合格事项，亦应由业委会依法主张权利。原告作为业主个体，对提出的物业待整改事项主张权利，也应受业委会决定行为的法律约束。另一方面，原告亦未提供充足证据证明待整改事项不符合合同约定的明确、具体物业服务质量标准及具体差异，故原告主张被告全面整改的诉求证据依据不足，且缺少明确、具体的事实及法律依据，本院无法支持。二、关于原告主张被告公示2009年10月24日（前期物业合同生效日）至今物业服务费所有收支项目的诉求。前期物业服务合同第五条约定物业费采用包干制形式计费。包干制形式计费是指由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。又合同中对是否公示、如何公示被告财务收支具体情况无明确、具体的约定。原告主张被告公示2009年10月24日至今物业服务费所有收支情况缺少事实及法律依据，本院无法支持。三、关于原告主张被告将未全面履行前期物业服务合同期间的物业收费标准降至约定标准的30%，直至整改达标。对于已经按收费标准收取的，退还多收取的部分，对于暂未缴纳的，按降低后标准减免收取的问题。涉案园区的物业收费标准，已在前期物业服务合同中明确约定，该前期物业合同对业主均具有法律约束力。又物业收费标准关系到每位业主的实体权益，调整物业服务收费标准需全体业主或全体业主的代表机构，与物业公司协商一致，形成合意协议方可适用。原告作为单独的业主个体，主张降低物业收费标准的诉讼主体不适格。涉案园区业委会已与被告达成《整改协议》，其中对物业费的给付有明确约定，该整改协议对涉案园区的业主均具有法律约束力。原告作为单独的业主个体，提出的上述诉求与《整改协议》约定相悖，且缺少事实及法律依据，本院无法支持。原告主张按原物业收费标准30%减付物业费，依据合同约定，被告为收取物业费的权利人，原告在权利人未向其主张给付物业费前提下，单独就其给付义务范围向被告主张权利，造成权利与义务相混淆，与相关法律规定相悖，本院不予支持。被告已为涉案园区提供了物业服务，原告应依约缴纳相应的物业费。被告在物业费标准范围内收取，又原告亦未提供充足证据证明物业费减付至原标准的30%与物业服务质量基本相对应的事实，故原告主张返还已付部分物业费、暂未交纳的物业费减付至原标准的30%给付的诉求，同样也缺少事实及法律依据，本院亦不予支持。四、关于原告主张被告对包括开发商在内的全体业主同等收费和诉讼追缴欠费，不得选择性减免收费和选择性诉讼追缴欠费的问题。本案中，被告是收取物业费的权利人，在不违反法律强制性规定的情况下，权利人是否选择性减免收费和选择性诉讼追缴欠费是其自身行使权利的行为。原告作为单独的物业费给付义务人，无权以自身名义主张被告同等的收取物业费和诉讼追缴欠费。又原告亦未提供充足证据证明被告对不同的业主不同等收费，被告也对此予以否认。在原告尚未履行给付欠付的物业费义务前提下，主张被告的选择性减免收费和选择性诉讼追缴欠费事宜，于法无据，本院不予支持。综上，原告提出的判令被告对全体业主同等收费和诉讼追缴欠费的主张缺少必要的事实及法律依据，本院无法支持。五、关于原告主张被告按每日物业费收费标准3‰向原告支付物业服务不达标期间的违约金问题。结合本案证据材料可见，被告物业服务质量尚有不足，需要不断完善物业服务，但原告也并未提供充足证据证明被告完全不履行物业合同，或履行物业合同存有重大的服务质量问题。又前期物业合同无物业服务不佳需给付业主违约金的明确约定。原告主张被告给付违约金缺少事实及法律依据，本院不予支持。双方当事人作为美丽、和谐小区的共同缔造者，还应着眼于互谅互让，和睦相处。六、关于原告主张被告赔偿精神损失费100元，并在小区以书面形式向原告公开道歉的诉讼请求。侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。而本案是因物业服务合同而产生的纠纷，原告的该项诉求与本案物业服务合同纠纷系两个法律关系，故原告主张赔偿精神损失费100元并公开道歉的诉求缺少事实及法律依据，本院不予支持。一个园区物业环境的美好与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、物业费交费率、物业费标准的高低等多种因素密切相关。业主应当意识到，业主长期拒付、延付物业费会使物业服务质量随之降低，造成恶性循环，严重影响园区业主的共同利益。被告作为物业服务企业，对业主提出的意见、建议应认真耐心倾听，积极反思，从自身查找不足，及时完善自身物业服务体系。在今后的物业服务中，应当严格遵守物业服务合同约定，切实增强服务意识、改善服务质量，加强与广大业主的沟通，提高广大业主物业服务的满意度，与广大业主共同打造良好的人居示范园区。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告许海明的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告许海明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郑力山二〇二〇年六月三十日书记员  廖玲玲本案涉及的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第十二条业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。