四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0923民初293号 原告：邱绪青，男，1984年7月23日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告：任益，女，1985年11月18日出生，汉族，住成都市天府新区。 二原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：吕海春，四川诚中成律师事务所律师。 被告：四川涌岷置业有限公司，住所地遂宁市蓬溪县赤城镇北街3号，统一社会信用代码915109215656661762。 法定代表人：李燕，总经理。 诉讼代表人：北京德恒（成都）律师事务所，四川涌岷置业有限公司管理人。 负责人：蒋安兵，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：陈卓，四川同载律师事务所律师。 原告邱绪青、任益与被告四川涌岷置业有限公司（以下简称涌岷置业公司）普通破产债权确认纠纷一案，于2019年11月5日向蓬溪县人民法院起诉，2019年12月5日，蓬溪县人民法院提起遂宁市中级人民法院指定管辖。2019年12月11日，遂宁市中级人民法院作出（2019）川09民辖15号民事裁定书，裁定本案由大英县人民法院审理。本院于2020年3月3日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告邱绪青、任益的共同委托诉讼代理人吕海春、被告涌岷置业公司的委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱绪青、任益向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2016003461）有效，房屋价值266854元，原告享有位于赤城镇香榭城×幢×单元×楼×-×-×号房屋购买户的债权权利；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：赖学林2012年10月向原告母亲赖玉平借款10万元、2013年6月又向原告母亲赖玉平借款30万元、2013年6月再向原告母亲赖玉平借款10万元，共计借款50万元，均转入赖学林的银行账户。赖学林借款后没有按约定的时间归还本息。为解决赖玉平与赖学林、赖学林与遂宁市元恒典当有限责任公司（以下简称元恒典当公司）、元恒典当公司与涌岷置业公司之间的（民间借贷）债权债务，经各方共同协商，被告以自己开发的房屋抵偿原告母亲赖玉平的借款。原、被告于2016年10月12日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2016003461），约定总房款为266854元，抵偿借款266854元，当日被告出具收据，双方就此结清房款。该合同在房管部门办理了商品房预售合同网签、登记备案。被告向蓬溪县人民法院申请重整，蓬溪县人民法院于2018年7月26日受理被告的重整申请。2019年10月10日，被告的管理人向原告发送《债权审核通知书》，认为原告2016年10月12日与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，合同编号2016003461网签备案将撤销，申报的债权不成立。综上所述，原告认为，原告母亲与赖学林之间的民间借贷真实有效。被告实际接收赖学林和元恒典当公司转移的债务，并与原告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方完成购房款的结算。该合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，因此，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。原告依法享有购房者的权利。 被告涌岷置业公司辩称：1.原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》即使有效，也视为已经解除。原告未实际支付购房款，不属于真实购房户，其购买案涉房屋是基于涌岷置业公司与元恒典当公司之间的以物抵债协议，且至今未交付。原告陈述其母亲将钱借予赖学林，赖学林又借予元恒典当公司，后赖学林无法偿还其母亲的借款本息，与赖学林、元恒典当公司、涌岷置业公司形成合意，涌岷置业公司用案涉房屋抵偿其中部分借款，涌岷置业公司出具房款收据，实际上涌岷置业公司与元恒典当公司之间是借贷关系，与原告并没有借贷关系，而是元恒典当公司与涌岷公司签订了以物抵债协议后，将抵偿的案涉房屋抵偿了原告母亲的部分借款，上述案涉协议签订时和法院受理被告破产重整申请时，相应的案涉房屋均不具备交付条件，且至今没有交付给原告，也没有办理不动产登记手续。原告与涌岷置业公司在网签合同后，将部分借款本息充抵购房款，并由涌岷置业公司出具收据，说明原告履行了部分合同义务，但原告的缴纳税费，所有权转移等合同义务并未履行，无论是主合同义务，还是附属合同义务，均未履行完毕，因此，商品房买卖合同属于双方未履行完毕的合同，根据《企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人至破产申请受理之日起，两个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的视为解除合同的规定，2019年8月13日，涌岷置业公司管理人申请蓬溪县人民法院裁定解除原告与涌岷公司的商品房买卖合同网签及备案登记，已经表明管理人不同意继续履行案涉合同，原告与涌岷公司签订的商品房买卖合同应视为解除。元恒典当公司与被告签订的以物抵债协议是无效的，成然根据合同法52条的规定，合同双方当事人达成合意，以真实的意思表示建立的合同关系，在不违反法律、行政法规的强制性规定的前提下，涌岷置业公司与元恒典当公司签订的以物抵债协议应该是有效的，但这是将以物抵债协议作为诺成性合同的，仅仅从合同法的角度考察了其效力，但是基于涌岷置业公司处于破产重整的特殊情况，企业破产法于合同法而言是特殊法与普通法的关系，基于此，我们只能以企业破产法来评价本案案涉协议的效力，把以物抵债作为实践性合同对待，在当事人未履行物权变更手续之前，以物抵债不成立且不能予以认定，这样才能保护其他债权人的合法利益，才符合企业破产法公平清偿的立法本意。2.关于原告是否享有案涉房屋购房户债权（商品房消费者优先权）的问题，被告认为原告不享有案涉房屋购房户债权。原告没有实际支付购房款，不属于真实的房屋买卖，其本质上仍属于借贷法律关系，原告提供的以物抵债协议及附表等均能证实。根据企业破产法司法解释二的规定精神，房地产企业进入破产程序后，在房屋具备交付的情况下，已支付完毕全部购房价款的消费者，可以请求履行房屋过户义务，但原告未实际支付购房款，其所称的交付购房款是基于以房抵债协议，基础法律关系为民间借贷法律关系，且其不属于真实商品房购房者，其在蓬溪县已经拥有能够满足正常居住的商品住宅，若确认其具有商品房消费者优先权，就会优先于职工债权、有担保的债权、工程债权等优先债权，得到最先清偿，同时被告需交房过户，这显然就是将普通债权通过以房抵债协议转变为优先债权的行为，这样的行为会损害其他债权人的利益，属于企业破产法规定的无效个别清偿行为。综上，原、被告签订的商品房买卖合同视为解除，原告不享有案涉房屋的购房户债权，被告管理人对于原告的申报债权认定于法有据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，遂宁市元恒典当有限责任公司与四川涌岷置业有限公司签订《以物抵债协议》，协议涉及抵偿金额30651086元，其中本金24000000元，利息6651086元，涉及香榭城2栋、3栋未售商品房59套，单价3200元/㎡，2栋、3栋代售商品房27套，单价3200元/㎡。 2016年10月12日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同编号：2016003461，合同载明商品房名称为香榭城，房号为×幢×单元×层×-×-×号，商品房预测建筑面积81.16平方米，商品房单价3288元/㎡，总价款266854元，买受人在2016年10月12日前支付该商品房全部价款。合同签订当日，被告向原告出具收据，收据编号是0000830，房号是3-1-29-3，金额是266854元。原告未实际向被告付款。 遂宁市元恒典当有限责任公司盖章确认的《赖学林与龙志勇借款-蓬溪香谢城以物抵债房屋明细表》上载明：邱旭青、3-1-29-3、面积81.16㎡、单价3288元、总额266854元、抵债266854元、合同编号2106003461、签约日期2016-10-12。 2018年7月26日，蓬溪县人民法院以（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理四川涌岷置业有限公司的重整申请。并于2018年7月27日，以（2018）川0921破1号决定书，指定北京德恒（成都）律师事务所担任四川涌岷置业有限公司管理人。2019年8月12日，蓬溪县人民法院以2018）川0921破1-58号民事裁定书，裁定注销邱绪青在蓬溪县住房保障和房屋管理局就“涌岷·香榭城”房屋1份《四川省商品房买卖合同（预售）》（房号：×-×-×-×，合同编号：2016003461）所作的网签及登记备案。 在原告向被告的管理人申报破产债权后，被告的管理人于2019年10月10日向邱绪青出具了债权审核通知书，审核意见为：因你未实际支付涌岷香榭城房号3-1-29-3号的购房款，所以你于2016年10月12日与四川涌岷置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》无效。合同编号为2016003461网签备案将依法撤销，你与涌岷公司不存在债权债务关系，你向四川涌岷置业有限公司管理人申报的债权不成立。2019年10月20日，邱绪青向被告的管理人提交《债权审核通知书异议回复》。次日，被告的管理人作出《异议书回复》，答复：你提交的证据不足以支持异议理由成立，因此管理人决定维持原审核意见。此答复为管理人最终意见，你如有异议，可自收到答复函之日起15日内向蓬溪人民法院提起诉讼。2019年11月5日，向蓬溪县人民法院提起诉讼。 2019年11月6日，赖学林署名出具《说明》，载明：“2012年10月、2013年4月、2013年6月本人向赖玉平借款共计50万元，以上三笔款赖玉平均通过中国工商银行转入我的账户。本人将所借款转给遂宁市元恒典当有限公司法定代表人龙志勇的账户，双方是借贷关系。2016年10月，龙志勇和我叫赖玉平及邱绪青、任益一起到四川涌岷置业有限公司（蓬溪县赤城镇香榭城）选房抵债，邱绪青、任益选房后与该公司签订了《商品房买卖合同》。以上借款以及选房抵账情况属实。” 2020年5月18日，遂宁市元恒典当有限责任公司出具《遂宁市元恒典当有限公司债权情况核实表》（以房抵债），其中载明邱绪青住房3-1-29-3，面积81.16㎡，抵债金额266854元，实际债权人（抵债）赖学林。该表文字说明：本表内债权人以房抵债情况属实；本表内债权人抵偿房屋的债权包含在我公司向管理人申报的债权内。 另查明，赖玉平系邱绪青、任益母亲。 上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件、被告工商登记信息、借条复印件三份、银行转款清单、赖学林工商银行卡信息、说明、身份证复印件、以物抵债协议、赖学林龙志勇蓬溪香榭城以物抵债房屋明细表、四川省商品房买卖合同（预售）（编号2016003461）、收据、债权审核通知书、异议回复函复印件，被告提交的管理人对元恒典当公司申报债权的相关资料、不动产产权情况表、蓬溪县人民法院民事裁定书复印件等证据，及原、被告的陈述在卷为证。 本院认为，本案主要争议焦点为：1、原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是否有效；2、原告所主张的债权属于普通债权还是优先债权。 关于焦点一。案涉合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应属有效。 关于焦点二。本案商品房买卖合同系以借贷债权冲抵购房款，原告实际未向被告支付购房款，而标的物系在建工程，被告未向原告交付，更未办理产权登记，合同的主要义务及附随义务均未履行完毕，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，管理人依法有权解除案涉合同。对于原告主张的购房户债权，并不是一个法律上的规范术语，也不是标准的债权分类，在破产债权分类中并无购房户债权之说。只是在实践中对于一般签订商品房买卖合同并支付了购房款的债权人，管理人在分类处置债权过程中，将此类债权确定为购房户债权。其实际意义在于原签订的商品房买卖合同继续履行，将来按照合同约定向购房户交付房屋，移转所有权，这是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定继续履行合同，将该类债权确定为优先债权，即消费者购房户债权。但本案中管理人已决定解除合同，且本案中以物抵债在被告破产重整前的法定期间未完成，原告要求破产重整期间继续履行，属于个别清偿行为，违反法律规定。原告主张优先债权，即购房户债权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，其拥有的债权为普通破产债权。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告邱绪青、任益与被告四川涌岷置业有限公司于2016年10月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016003461）有效； 二、原告邱绪青、任益对被告四川涌泯置业有限公司不享有优先债权，即购房户债权。 案件受理费5303元，由原告邱绪青、任益负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵光华 人民陪审员  孙吉成 人民陪审员  代 利 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  陈 应