广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初5617号原告：佛山市富弘权富置业有限公司，住所地：佛山市南海区*************，统一社会信用代码914***********597C。法定代表人：左某1。委托诉讼代理人：杨文明，广东安国律师事务所律师。被告：何道跑，男，1973年10月4日出生，汉族，住广东省佛冈县************，公民身份号码441************658。委托诉讼代理人：付辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑世康，北京市盈科（佛山）律师事务所实习律师。原告佛山市富弘权富置业有限公司诉被告何道跑租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序于2020年5月6日和2020年5月20日两次公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人杨文明到庭参加两次庭审。被告何道跑到庭参加第一次庭审。被告的委托诉讼代理人付辉、郑世康到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间租赁合同（合同期内租金总额为1379757.85元）；2.被告支付租金288657.43元及利息（从起诉之日起计至偿还完毕止，利率按同期银行贷款利率）给原告；3.被告支付的租赁保证金42352元归原告所有；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将佛山市南海区**********富弘广场二层007的商铺租赁给被告经营使用，计租面积为416.84平方米。原告与被告又签订补充协议，计租面积变更为492.46平方米。原告与被告之间《租赁合同》第四条约定了租金标准。被告与原告之间租赁合同第十一条违约责任第二款约定：被告应按时足额支付租金、物业管理服务费等费用，逾期支付，每逾期一日，需按照该项费用总额的3%向原告支付违约金，逾期超过3天，原告有权停止提供物业服务；逾期超过7天，则视为被告严重违约，原告有权解除协议，收回商铺，之前向被告所缴交的的全部费用转为违约金支付给原告。至2019年12月31日，被告拖欠原告租金288657.43元。经原告多次催收，被告拒不支付相应的款项给原告。被告辩称，被告交代别人打理商铺，被告只是欠费2019年12月份半个月租金，确认原告主张的那些月份没有支付租金，但是没有支付的那些月份都是免租的，商场经营生意非常不好；被告同意解除双方签订的租赁合同；不同意原告没收租赁保证金且租赁保证金为10万元，非42352元；如果被告没交租金，原告早就停电停水。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.租赁合同原件1份（附平面图），证明原、被告存在租赁关系。3.租赁合同补充协议书复印件1份，证明原、被告就租赁面积作出了调整变化，租赁合同约定416.84平方米，补充协议计租面积为492.46平方米。4.商铺欠费明细表打印件1份，证明被告拖欠原告的租金总额。5.土地租赁合同及承诺函、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书、佛山市公安消防支队南海区大队建设工程消防验收意见书复印件各1份，证明原告具有合法出租富弘广场的资质。6.收据原件3份、收费项目明细打印件1份，证明被告押金缴纳情况和欠费情况。被告在诉讼中举证如下：1.银行流水打印件1组、通知单原件18张，证明原告同意对2017年11月至2018年2月的租金予以优惠，并在2017年4月-6月的催款通知单上标明有具体的折扣优惠，被告在每张催款通知单上都先标注了当月应缴租金并根据此金额进行缴费，原告对此未标示任何异议；2017年11月至2018年12月的银行流水与催款单一一对应，证明原告在每月20日左右向被告发出催款通知，原告即交付租金，原告、被告之间达成合意，交租日期为每月20号之后，具体交租日期没有明确约定；2017年1月至2017年3月催款通知单上明确规定了“2016年欠费交清后，2017年1月至3月租金自动免除”，并为明确约定交清2016年欠费的时间，现原告同意将2016年的欠费交清，原告应减免被告2017年1月至3月的租金201935.31元。2.证人证言原件1份，证明原告同意2016年12月至2017年10月的租金不用如期缴纳，原告对2017年11月至2019年2月租金进行了折扣优惠，被告已足额缴纳租金。3.视频一段（现场出示手机），证明原告在未履行告知义务，更未取得原告同意的情况下于2019年12月23日前对被告商铺停水停电，之后使用PE塑料布进行围蔽，不准被告将商铺内财产迁出，原告的行为使得被告无法正常经营，合同目的落空，被告有权解除合同并要求原告于2019年12月24日返还非法扣留的财产，原告不得阻拦。诉讼中，本院根据被告的申请，传唤证人吴晓梅出庭作证。经审查，被告对原告的证据1-3，原告对被告的证据1真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据4和证据6的收费项目明细是原告单方制作，本院结合其他证据和当事人陈述综合认定。原告证据5没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。被告对原告证据6的收据没有异议，本院对真实性予以确认。被告证据2属于证言证言，本院综合证人当庭陈述的证言予以认定。证人吴晓梅是被告雇请的员工，和被告曾存在管理关系，本院对证人证言关于2016年12月至2017年10月的租金、原告管理层表示待以后生意状况再决定是否缴纳及2017年11月至2018年2月的租金打折的陈述予以采信，对其他陈述不予采信。被告证据3不能反映被告主张的证明内容，本院对其证据效力不予确认。综合当事人的陈述及本院采信的证据，本院认定以下事实：2015年10月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于南海区罗村沿江北路一号第二层007出租给乙方。乙方租赁商铺只作商业用途，经营范围为自助火锅、烤肉，乙方承租商铺建筑面积（即计租面积）416.84平方米；租期从2015年12月15日至2020年12月14日。租金从2015年12月15日起计，第一年租金按每月每平方米43元计算，第二年起每年递增6%，即第一年租金每月17924元，第二年每月18999元，第三年每月20139元，第四年每月21347元，第五年每月22628元。每月先付费后使用，每月1日至5日为当月份缴费期。乙方须在每月5日前向甲方支付当月租金。该日期为到账日期，每月1日至月底最后一日为一个月租金的计付月。如乙方构成违约，则乙方无权要求退回租赁保证金，保证金转为违约金支付给甲方。合同保证金56690元，水电保证金10000元。乙方应按时足额支付租金、物业管理服务费等相关费用及其他由甲方代收代缴等费用，逾期未付，每逾期一日，须按该项费用总额的3%向甲方支付违约金，逾期7天，属乙方根本违约，视为乙方自动毁约，甲方有权解除合同并不予通知，收回该商铺，之前乙方所缴交的全部费用，转为违约金支付给甲方，等等。双方并签订《租赁合同补充协议书》，约定计租面积为492.46平方米等等。2015年11月19日，原告出具收据，确认收到被告支付的租金保证金42352元。原告和被告在诉讼中共同陈述，被告于2019年12月26日搬离涉讼商铺，原告已收回商铺。原告2017年1月16日发出催款通知单予被告，载明2017年1月1日至2017年1月31日的本月费用为21872.53元，往月欠交21176元，滞纳金33899.69元，下面注明：按补充协议的内容，缴清2016年欠费后，1-3月租金自动免除。原告2017年11月17日发出催款通知单予被告，载明2017年11月的本月费用22446.33元，下面用手写字体载明“8折：17957.06元”。原告2017年12月15日发出催款通知单予被告，载明2017年12月的本月费用22446.33元，下面用手写字体载明“8折：17957元”。原告2018年1月16日发出催款通知单予被告，载明2018年1月的本月费用23183.59元，下面用手写字体载明“8折：18547”。原告2018年1月26日发出催款通知单予被告，载明2018年2月的本月费用23790.74元，下面用手写字体载明“8折：19033”。被告没有支付2016年12月至2017年10月及2019年12月的任何租金。2017年11月和2017年12月的租金，被告各支付17957.06元和17957元。2018年1月的租金，被告支付18547元。2018年2月的租金，被告支付19033元。原告主张2017年4月至2017年10月每月应收租金为22446.33元，2019年12月的应收租金标准为25219元，2016年12月应收租金为21176元。被告在诉讼中陈述，被告同意支付2016年12月的租金，但原告应根据约定免除被告2017年1月至3月的租金。本院于2020年1月20日收到原告提交的起诉材料。本院认为，原告和被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方确认被告于2019年12月26日搬离涉讼商铺，原告收回涉讼商铺，涉讼租赁合同已于当日实际解除，本院予以确认。关于被告是否欠租的问题，被告确认未支付2016年12月及2019年12月的租金并同意支付，被告应支付2016年12月的租金21176元及2019年12月共26天的租金21151.42元（25219÷31×26）。原告发出予被告的催款通知单上载明缴清2016年欠费后，2017年1至3月的租金自动免除。由于该约定并未附支付时间的条件，本院采纳被告的主张，被告既要支付2016年12月的租金，2017年1月至3月的租金自动免除。2017年4月至2017年10月的租金，被告没有支付。被告主张原告同意免除，但没有任何证据予以证明。即使是根据被告提供的证人吴晓梅当庭陈述的证言，也并未陈述原告同意免除该期间的租金。被告应支付该期间按每月22446.33元计算7个月的租金157124.31元予原告。原告主张的2017年11月至2018年2月租金差额，被告提供的催款通知单上以手写字体载明予以打折，且原告实际也收取了被告按打折后金额支付的租金，结合双方在租赁期间有不规则不定期租金优惠的交易习惯，本院采信被告的主张，认定被告已足额支付该期间的租金，对原告对该期间的租金差额请求不予支持。综上，被告未付租金总额为199451.73元（21176+21151.42+157124.31）。原告请求从起诉日即2020年1月20日起至付清款日止计收利息，本院予以支持。被告欠付租金导致合同提前解除，已构成违约，对合同解除负有全部责任，原告请求没收租金保证金42352元符合法律规定和双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市富弘权富置业有限公司和被告何道跑签订的租赁合同于2019年12月26日解除；二、被告何道跑应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金199451.73元及该款从2020年1月20日起至付清款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告佛山市富弘权富置业有限公司；三、被告何道跑已支付的租金保证金42352元归原告佛山市富弘权富置业有限公司所有；四、驳回原告佛山市富弘权富置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8608.91元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年六月十九日书记员 谢雯艳