四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6059号 上诉人（原审被告）：左小川，男，1986年7月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）：黄晓燕，女，1987年4月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：秦文，女，1987年3月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：闫文平，北京东卫（成都）律师事务所。 原审被告：四川鼎安房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市成华区荆翠中路22号1层。 法定代表人：刘潇红。 上诉人左小川、黄晓燕与被上诉人秦文、原审被告四川鼎安房地产经纪有限公司（以下简称鼎安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 左小川、黄晓燕上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判驳回秦文要求解除合同以及要求左小川、黄晓燕支付违约金及赔偿佣金损失的诉讼请求。 事实和理由：1.根据约定，若签约之日起三十日内左小川、黄晓燕不配合履行，秦文可提出解约及请求赔偿，而左小川、黄晓燕已有约秦文会面协商解除合同的意愿，并多次说明，但秦文无理以房价上涨为由提高赔偿要求达13万元之多，左小川、黄晓燕才不得不通过诉讼途径解决本案。2.左小川、黄晓燕在10月份已发出解除申请函，秦文对此已知晓但不同意解除合同，在此之后的一审、二审及发回重审过程中，均是因秦文单方面提起诉讼而左小川、黄晓燕被迫应诉，系不可抗力因素期间，该诉讼过程中不应计入违约金期间。3.秦文存在故意提高赔偿标准以使左小川、黄晓燕无力负担的可能性，案涉房屋系左小川、黄晓燕的唯一住房，左小川、黄晓燕已不具备另行购房的资格，且二人目前无正式工作，案涉房屋买卖合同是左小川、黄晓燕受到欺瞒签订的。 秦文辩称，1.左小川、黄晓燕严重违反诚信诉讼原则，在此前的诉讼过程中，其均同意解除案涉合同，但在二审中又上诉主张不同意解除合同，明显自相矛盾。2.案涉房屋买卖合同真实有效，左小川虽未在买卖合同中签字，但在《划款委托书》的出卖人处有左小川、黄晓燕的签名，足以证明左小川对案涉交易知情且无异议。3.左小川、黄晓燕存在严重违约行为，应按合同第九条第二款的约定承担相应的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。 秦文向一审法院起诉请求：1.判令解除秦文与左小川、黄晓燕于2017年7月10日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.判令左小川、黄晓燕向秦文支付违约金135000元；3.判令左小川、黄晓燕向秦文退还已付定金30000元及赔偿佣金损失11000元；4.判令本案出具保函所支出的费用由左小川、黄晓燕承担。 一审法院认定事实：2017年7月10日，经鼎安公司居间介绍，黄晓燕以黄晓燕、左小川的名义与秦文签订《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定由秦文购买黄晓燕、左小川共有的位于成都市成华区房屋（权2××9），建筑面积52.3平方米，房屋成交价为540000元；秦文在合同签订当日向左小川、黄晓燕支付定金30000元，过户递件完成当日内，秦文向左小川、黄晓燕支付首付款180000元，剩余房款330000元通过贷款直接支付给左小川、黄晓燕；若该房屋目前为按揭状态，则由左小川、黄晓燕负责在2017年7月20日之前到其贷款银行办理结按手续，承担相关费用，并负责收回抵押登记后的产权证；秦文同意在签订借款合同之前向鼎安公司支付贷款服务费3000元，同意在合同签订当日内向鼎安公司支付佣金8100元，左小川、黄晓燕同意在合同签订当日内向鼎安公司支付2000元；左小川、黄晓燕擅自解除合同或单方面违约致使合同被解除的，须向秦文支付该房屋成交价10%违约金，左小川、黄晓燕逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向秦文支付违约金，逾期30天，秦文有权解除本合同，本合同解除的，左小川、黄晓燕须退还秦文已支付的所有款项，向秦文支付房屋成交价10%的违约金，并承担秦文支付的佣金损失。该《房屋买卖合同》还手写载明“黄晓燕与左小川系夫妻关系，今日因黄晓燕一人签订合同，黄晓燕承诺左小川知晓认可合同内容和条款，如有违约或变动，黄晓燕承担全部责任与损失”。黄晓燕在该《房屋买卖合同》甲方签署（盖章／手印）处签署“黄晓燕（黄晓燕或左小川）”。 该《房屋买卖合同》后附黄晓燕于同日出具的《收据》，载明：兹收到秦文按本合同约定交来购房定金30000元。同日，鼎安公司向秦文出具《收款收据》，载明收到秦文贷款服务费3000元、佣金8100元，共计11100元。同日，秦文向鼎安公司工作人员转账41000元。鼎安公司公司确认其在收到定金后，扣除左小川、黄晓燕应支付的佣金2000元、物业保证金2000元后，已将剩余款项支付至黄晓燕指定账户。 依据经黄晓燕确认的其与鼎安公司工作人员及秦文的聊天记录及谈话录音，黄晓燕明确向鼎安公司工作人员表示“那个房子现在不卖了”，并向秦文表示“秦老师，发个账号过来，我把定金退给你”。 一审另查明，依据2018年3月28日的房屋信息查询记录，案涉位于成都市成华区房屋为黄晓燕与左小川按份共有，黄晓燕所占份额50%。该房屋取得时间为2013年3月21日。该房屋于2013年4月8日设定第一次抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司成都磨子桥支行，担保债权25万元，于2017年11月29日设定第二次抵押，抵押权人为黄超，担保债权40万元。 依据秦文向一审法院提交的《个人二手房公积金贷款划款委托授权书》（以下简称《划款委托书》）及《房屋买卖合同（贷款购房专用）》，其中《划款委托书》载明：秦文于2017年7月20日向中国银行股份有限公司四川省分行申请公积金贷款33万元，用于购买左小川、黄晓燕名下位于成华区荆翠中路300号5幢7楼703号房屋，在中国银行股份有限公司四川省分行取得案涉房屋的《房屋他项权证》后，将贷款以支付房款的名义直接划至左小川在中国银行开设的账户。《划款委托书》落款部位买方处有秦文签字捺印，卖方处有黄晓燕、左小川签字捺印，时间为2017年7月20日。《房屋买卖合同（贷款购房专用）》载明，左小川、黄晓燕现有位于成华区房屋，自愿出售给秦文，售价为54万元，秦文一次性支付给左小川、黄晓燕首付款21万元，剩余33万元由秦文通过银行住房按揭贷款方式支付，该笔款项在银行贷款审批通过、办理新产权抵押登记并领取他项权证之后，由银行转划到左小川、黄晓燕指定账户，左小川、黄晓燕应协助秦文办理房屋过户换证等手续，所产生的一切费用由秦文支付。《房屋买卖合同（贷款购房专用）》落款部位买方处有秦文签字捺印，卖方处有左小川、黄晓燕签字捺印，签订日期为2017年7月20日。 秦文于2018年3月向一审法院申请保全左小川、黄晓燕的案涉房屋，并提供财产保全保单保函作为担保，根据秦文出示的增值税普通发票显示，秦文支出诉讼财产保全责任保险费2000元。 一审庭审中，秦文明确其违约金计算方式为逾期30日内按每日房屋总价款的千分之五计算为81000元，逾期超过30日后因左小川、黄晓燕违约而解除合同按照房屋总价款的10%计算为54000元，以上共计135000元。左小川、黄晓燕对秦文前述违约金的计算方式予以认可，但认为违约金过高。秦文坚持按照合同约定计算违约金，且表示，若调整，只愿意调整到130000元。同时，秦文表示，基于左小川、黄晓燕的违约行为，其受到的损失包括丧失购房机会、因房价上涨导致重新购房成本增加、诉讼成本、租房成本、误工成本、交通成本、定金及佣金损失等。依据秦文提交的案涉房屋所在小区同户型在2018年12月23日在链家网上的成交记录，其成交价格为72万元。左小川、黄晓燕对此不予认可。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：房屋买卖合同、划款委托书、房屋买卖合同（贷款购房专用）、授权委托书、情况说明、账户交易明细、收款收据、房屋信息查询记录、庭审笔录、聊天记录、谈话录音、增值税普通发票、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，案涉房屋系黄晓燕与左小川按份共有，根据物权法的有关规定，黄晓燕处分案涉房屋应征得左小川的同意或由其追认。黄晓燕、左小川主张案涉《房屋买卖合同》系黄晓燕单方签订，左小川并未认可或追认，该合同应为无效。对此，一审法院审查认为，《房屋买卖合同》虽然无左小川签字，但依据其后签订的《划款委托书》及《房屋买卖合同（贷款购房专用）》，明确载明左小川、黄晓燕自愿将案涉房屋出售给秦文，左小川、黄晓燕并均在《划款委托书》）及《房屋买卖合同（贷款购房专用）》上签字确认，故左小川应知晓案涉房屋买卖的事实且对黄晓燕前述签订的《房屋买卖合同》进行了追认，左小川、黄晓燕前述辩解意见缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，秦文与左小川、黄晓燕于2017年7月10日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且并不违背法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。针对秦文主张解除该《房屋买卖合同》，根据审理查明的事实，黄晓燕在合同签订后明确向中介公司、秦文表示不出售案涉房屋并要求退还定金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同”的规定，秦文前述主张于法有据，一审法院予以支持。《房屋买卖合同》解除后，秦文有权基于左小川、黄晓燕的前述违约行为要求左小川、黄晓燕退还定金并依照约定支付违约金。就秦文主张的退还定金30000元，左小川、黄晓燕辩称其未收到该定金，因该辩解意见与黄晓燕出具的《收款收据》及其在与秦文的聊天记录中的自认不符，故一审法院依法不予采信，对秦文的该项主张依法予以支持。就秦文主张的违约金，因左小川、黄晓燕当庭对秦文主张的违约金的计算方式予以认可，故一审法院对秦文据此计算出的违约金金额135000元予以确认。就该违约金是否需要调整的问题，因秦文已提交相应证据证明因左小川、黄晓燕的违约行为而存在的损失，左小川、黄晓燕未提交相应证据予以反驳，故一审法院对左小川、黄晓燕关于违约金过高的辩解依法不予采信。鉴于秦文当庭表示将违约金调整到130000元，一审法院依法予以确认。同时，针对秦文主张的佣金损失以及保险费，因双方在《房屋买卖合同》中已明确约定因左小川、黄晓燕违约导致合同解除的，除支付违约金外，还应承担秦文佣金损失，且秦文提交的证据证明其已为此支付了8100元佣金，故一审法院对该8100元佣金损失的主张依法予以支持，对秦文主张的超过部分的佣金损失一审法院不予支持。对于秦文主张的保全责任保险费损失，因双方未对此项费用的承担进行约定，且一审法院认为支持的秦文的违约金主张已能弥补其该项损失，故一审法院对此不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除秦文与左小川、黄晓燕于2017年7月10日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；二、左小川、黄晓燕于判决生效之日起十日内退还秦文购房定金30000元；三、左小川、黄晓燕于判决生效之日起十日内向秦文支付违约金130000元；四、左小川、黄晓燕于判决生效之日起十日内赔偿秦文佣金损失8100元；五、驳回秦文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4964元、保全费3220元，由左小川、黄晓燕承担。 二审中，左小川、黄晓燕提交左小川的《个人信用报告》，拟证明：在签约时，左小川、黄晓燕不知晓出卖案涉房屋后自己将无法另行购买房屋，而秦文及中介方均未向左小川、黄晓燕尽到提醒义务，因此左小川在2017年7月20日的《划款委托书》中签字的行为，是受到欺瞒而作出的错误意思表示，应属无效。经质证，秦文认为该证据超出举证期限提交，且系复印件，对证据的三性均不认可，退一步讲，即便该证据属实，根据报告的内容，左小川在签订案涉合同之前已知晓其自身的贷款逾期情况，其作为成年人应对在此情况下出卖案涉房屋的后果是清楚的，左小川所称受到中介方欺瞒的主张根本与事实不符。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、案涉《房屋买卖合同》效力的认定，秦文要求解除该合同的主张能否成立。 本案中，《房屋买卖合同》中“出售方”处“左小川”的签名虽系黄晓燕代签，但从左小川配合秦文前往银行办理贷款申请并签订《划款委托书》及《房屋买卖合同（贷款购房专用）》的行为表明，左小川对于向秦文出卖案涉房屋的事宜知情且并未提出任何异议，一审法院据此认定《房屋买卖合同》系签约双方真实意思表示、应属合法有效，并无不当。本院予以确认。二审中，左小川、黄晓燕提交的《个人信用报告》，其中载明的查询时间为2017年7月19日，系在双方签约之后，但左小川作为完全民事行为能力人，对其在签约前是否存在逾期归还银行贷款的事实应系明知，故，左小川、黄晓燕以其在签约前不清楚自己存在个人征信不良情况、中介方也未告知此情形下其出售案涉房屋后将无法另行购房为由，上诉认为《房屋买卖合同》是受到中介方欺瞒而作出的错误意思表示、合同应属无效，该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 庭审已查明，《房屋买卖合同》签订后，黄晓燕已明确向秦文及中介方表示不再出售案涉房屋，且在签约后，左小川、黄晓燕又将案涉房屋作为担保物抵押给案外人黄超，基于上述事实，秦文主张解除案涉《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款所规定的法定解除权行使条件，一审法院判令支持秦文请求解除合同的主张，正确，本院予以维持。 二、一审认定左小川、黄晓燕应向秦文支付违约金13万元并赔偿佣金损失8100元是否正确。 本案中，秦文对其主张的违约金构成明确为两个部分：一是因左小川、黄晓燕逾期办理房屋过户递件或未能按照履行合同约定的其他义务，逾期超过30天，秦文有权解除合同对应的违约金，按《房屋买卖合同》第九条第二款的约定，以房屋成交价10%计算，为54000元；二是针对左小川、黄晓燕在合同解除前已发生的违约行为所对应的违约金，具体为未按约定履行《房屋买卖合同》第6.1款“向中介方交齐过户所需资料”、第6.2款“到贷款银行办理结按手续”、第6.4款“向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”、第6.6款“出卖方保证对房屋享有完整的所有权”、第7.2款“交房后3个工作日内由中介方将约定的物业交割保证金交付给左小川、黄晓燕，左小川、黄晓燕应结清房屋上的相关费用”、第7.3款“从签约时起至物业交割完成，对各项房屋附属设施及装修装饰保持良好状况”、第12条“黄晓燕与左小川系夫妻关系，今日由黄晓燕一人签订合同，黄晓燕承诺左小川知晓认可合同内容和条款，如有违约或变动，黄晓燕承担全部责任与损失”等义务，按《房屋买卖合同》第九条第二款的约定，每逾期一天，按该房屋成交价的5‰向秦文支付违约金，违约金为81000元；违约金共计135000元。 对此，本院认为，前一争议焦点中已述及，案涉《房屋买卖合同》系因左小川、黄晓燕的违约行为而致解除，基于此，秦文要求左小川、黄晓燕支付解除违约金，符合《房屋买卖合同》第九条第二款关于“甲方（即左小川、黄晓燕）擅自解除本合同或甲方单方面违约致使本合同被解除的，须向乙方支付该房屋成交价10%的违约金”的约定，对应的54000元违约金，应予支持。但是，秦文主张的81000违约金，本院认为不应同时予以支持，理由如下：首先，秦文主张左小川、黄晓燕存在违约的具体对应合同条款，除《房屋买卖合同》第6.1、6.2、6.4款对履行义务期限有明确约定外，第6.6、7.2、7.3款及第12条并无履约期限，在此情况下，秦文依据第6.6、7.2、7.3款及第12条的约定主张按日计算逾期履行相应义务的违约金，缺乏事实依据，不能成立；其次，秦文在本案中提出的诉讼请求，其请求权基础是合同解除，但秦文同时对合同解除前实际履行过程中左小川、黄晓燕的违约行为主张违约金，所针对的违约事实与秦文主张的解约违约金之间存在重合，根据我国现行民事法律对违约金系以“补偿性为主、以惩罚性为辅”的原则性规定，指向同一违约事实的违约金应避免同时适用，否则将会出现守约方双重获益的结果，因此，在本院已对秦文主张的解约违约金予以全额支持的情况下，左小川、黄晓燕不应对导致合同解除的同一违约事实重复承担违约金；再次，根据黄晓燕与中介方工作人员的聊天记录、谈话录音以及黄晓燕与秦文之间的短信记录，黄晓燕在2017年9月19日已向秦文表明要退还定金，黄晓燕另于2017年9月25日向秦文邮寄《告知书》和《解除合同协议》，秦文于2017年9月26日签收该文件，上述事实能够证明秦文至迟在收到《告知书》和《解除合同协议》之时已明确知晓左小川、黄晓燕不再继续履约的意思表示，自此时起，秦文即应采取合理方式止损，而不能以秦文提起本案诉讼之时作为认定左小川、黄晓燕承担逾期履行贷款结按、向中介方交件等义务的违约期限截止点。此外，左小川、黄晓燕在一审庭审中关于“原告（主张）的违约金过高，但我方认可其计算方式”的陈述，不能直接等同于构成左小川、黄晓燕对秦文主张违约金数额予以认可。一审法院对秦文主张的81000元违约金予以支持，适用法律不当，本院予以纠正。 关于秦文主张的佣金损失8100元。二审中，秦文明确表示，该佣金损失与其主张的第一部分违约金即解约违约金，是基于左小川、黄晓燕的同一违约事实主张损失赔偿责任。对此，本院认为，我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，就违约金的补偿性而言，其本质上属于损害赔偿额的预定，主要功能在于填补守约方损失。因此，违约金的损失填补功能和替代履行作用决定了若违约金请求权与违约所造成的损害赔偿请求权指向的是同一损害，则应避免同时适用，否则将出现守约方双重获益的结果。基于此，在本院已对秦文主张的解约违约金全额予以支持的情况下，对其主张的因合同解除所受佣金损失，不应支持。一审法院对秦文主张的8100元佣金损失予以支持，适用法律不当，本院予以纠正。 综上，左小川、黄晓燕的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。根据案涉《房屋买卖合同》的实际履行情况以及左小川、黄晓燕的过错程度，本院认定本案一、二审诉讼费均由左小川、黄晓燕负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9610号民事判决第一、二项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9610号民事判决第三、四、五项； 三、左小川、黄晓燕于本判决生效之日起十日内向秦文支付违约金54000元； 四、驳回秦文的其他诉讼请求。 一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费4964元，由上诉人左小川、黄晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月十二日 书记员 王朝阳