四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川03民终234号 上诉人（原审被告）：自贡市华宇实业有限责任公司，住所地四川省富顺县富世镇釜江大道三段499号。 法定代表人：林伟，执行董事。 委托诉讼代理人：胡继雄，四川漆大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：富顺县富世街道望云村第三村民小组，住所地四川省富顺县富世街道望云村第三村民小组。 负责人：刘祁会，组长 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭光彩，四川顺安律师事务所律师。 上诉人自贡市华宇实业有限责任公司（以下简称华宇实业公司）因与被上诉人富顺县富世街道望云村第三村民小组（以下简称望云村三组）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市富顺县人民法院(2019)川0322民初3444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人华宇实业公司的法定代表人林伟、委托诉讼代理人胡继雄，被上诉人望云村三组的负责人刘祁会、委托诉讼代理人谭国君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人华宇实业公司的上诉请求：1.撤销（2019）川0322民初3444号民事判决书的第一、二、三项判决，驳回被上诉人的该三项诉讼请求；2.一、二审案件受理费全额由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，一审判决未查明对案涉租赁物上诉人依合同约定享有优先承租权；2.上诉人依法享有“优先承租权”的权利，被上诉人未依约履行义务。根据合同约定，被上诉人履行义务的时限为提前一年与上诉人商议订续租事宜，但被上诉人以“村民意愿”为由收回自营，不承认之前的约定；3.上诉人没有违约行为，不应支付违约金。在租赁合同到期后，上诉人处于优先承租权的期待中，因其后被上诉人干扰上诉人的经营行为才停交租金，不能以上诉人未搬出交还场地，判定违约并承担民事责任。由于上诉人的优先承租权持续存在，《望云修车场租赁协议》并未归于消灭，实际上双方约定的系长期租赁关系。实际违约方为被上诉人。 被上诉人望云村三组辩称，租赁协议到期前，被上诉人多次与上诉人协商租金租期，但上诉人愿意支付的租金远低于其他人愿意支付的租金，因此不适用同等条件下优先承租权，被上诉人没有违反合同约定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 望云村三组向一审法院起诉,请求：1.判决终止原告和被告2014年6月7日签订的《望云修车场租赁协议》；2.判决被告腾空租赁场地交付给原告；3.判决被告给付原告占有场地的租赁费，每月20000元，从2019年9月1日起2020年1月止的租赁费100000元；4.判决被告给付违约金500000元；5.判决被告赔偿因拆除原告的厂房的损失100000元。 一审法院认定事实：1999年4月14日，原告望云村三组（原富顺县城关镇望云村三组）与被告华宇实业公司（原富顺县宏运汽车修理厂）签订《望云停车场承包协议书》，协议约定：原告将综合楼一幢、门卫室两间及停车场坝围墙以内承包给被告经营；承包期限为1999年6月30日至2009年6月30日止；承包金：1999年6月30日至2004年6月30日每一年35000元，2004年6月30日至2009年6月30日，每一年40000元及相关约定。 2008年6月28日，原告望云村三组与被告华宇实业公司签订《望云停车场租赁协议》，协议约定：修车场位于大转盘路桥公司综合楼后面，北大门与南大门连续之西侧空坝以内的厂棚、综合楼底层的范围；用途：被告租用场地用于开办华宇汽车修理厂；租用期限：2009年7月1日至2014年7月1日止，共计五年；租金：从2009年7月1日至2014年10月1日，每年租金16000元及相关约定。 2014年6月7日，原告望云村三组与被告华宇实业公司签订《望云修车场租赁协议》，协议约定：原告将综合楼一幢、门卫室两间等租赁给被告使用；租用期限：2014年7月1日至2019年6月30日，共计五年；租金：从2014年7月1日至2019年6月30日，每年租金为100000元；在租用期内，被告有权对租用的所有场地进行转租使用，原告无权干涉；双方不得违约，如有违约由违约方支付给守约方所投资的一切费用及违约金伍拾万元等相关约定。 2019年6月30日，原、被告双方签订的租赁协议期限届满，双方未继续签订租赁协议，被告华宇实业公司一直占有使用该租赁场地至今，被告华宇实业公司于2019年8月26日向原告望云村三组缴纳了2019年7、8月占用场地的使用费16668元。 2019年9月12日，原告望云村三组向被告华宇实业公司发出通知，要求被告华宇实业公司于2019年10月10日前将租赁场地恢复原状交付给原告，被告华宇实业公司接到该通知后进行了回复，不同意原告通知要求的内容，至今未予腾空搬迁。 另查明，原告望云村三组出租给被告华宇实业公司使用的场地依法取得了建设用地规划许可证。 还查明，2019年9月1日，原告望云村三组将原出租给被告华宇实业公司使用的场地的其中部分，临时租赁给案外人钟明、富顺县顺达废旧物资回收站使用，每月租金10000元，案外人钟明、富顺县顺达废旧物资回收站分别向富世镇村社财务托管中心缴纳了场地租用费各100000元。 庭审中，原告望云村三组撤回了要求判决终止原告和被告2014年6月7日签订的《望云修车场租赁协议》的诉讼请求。 一审法院认为，原告望云村三组与被告华宇实业公司于2014年6月7日签订的《望云修车场租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。租赁协议期限届满后，合同自然终止，被告继续占有使用该租赁场地，并向原告缴纳了两月租金，应视为原被告之间建立了不定期租赁关系，原告于2019年9月12日向被告送达了收回租赁场地的通知，表示原告不同意继续租赁场地给被告，并给予被告一个月的搬迁时间，不定期租赁关系解除，被告华宇实业公司不再享有对该场地的使用权。双方至今未再续签租赁合同，被告继续占有使用该场地的行为，侵犯了原告望云村三组的合法权益，应当承担相应的法律责任，依据《合同法》第235条，对原告望云村三组主张要求被告华宇实业公司腾空租赁场地交付给原告的请求，应予支持。 关于占有使用费问题。原、被告之间租赁关系解除后，被告华宇实业公司至今仍占有使用案涉场地，对于被告华宇实业公司占有使用期间的占有费应当参照双方2014年6月7日签订的租赁合同中租金标准进行计算，即每月租金为8334元（100000÷12个月=8334元），且被告华宇实业公司自2019年7月1日占有使用该场地期间，7、8月份已按该租金标准向原告望云村三组缴纳了占有使用费。因此，对原告望云村三组主张按每月20000元的标准计算占有使用费不予支持。同时，原告望云村三组自认自2019年9月1日起将该场地的部分临时租赁给了案外人，其对租赁的面积未提交证据予以证明，但被告华宇实业公司向该院提交了案外人临时租赁该场地的使用面积的计算依据，被告华宇实业公司实际使用该场地的面积为整个场地的三分之一，被告华宇实业公司辩解占有使用该场地的费用，应当以实际占有的面积进行分摊，该院认为，被告华宇实业公司的辩解理由，合情合理合法，应当予以支持，因此，被告华宇实业公司自2019年9月1日至2020年1月期间的占有使用费为13890元（8334元×5个月÷3=13890元）。 关于违约金问题。原、被告双方签订的租赁合同期间届满后，被告华宇实业公司一直占有使用该租赁场地至今，双方多次协商未达成一致意见，致使双方未续签租赁合同，2019年9月12日，原告望云村三组向被告华宇实业公司发出限期搬迁的通知，被告华宇实业公司收到该通知后，未按通知内容履行，至今仍占有使用原告望云村三组的租赁场地，该行为违反了法律规定，应当承担违约责任。被告抗辩称其是在行使不安抗辩权。该院认为，本案不存在先后履行顺序，抗辩理由不成立。对被告辩称双方签订的租赁协议中，约定的违约金过高，要求予以调整，根据本案的实际情况，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《合同法》第一百一十四条第二款的规定，原告望云村三组主张的违约金应当以被告华宇实业公司占有使用期间的占有费的30%计算为宜（即自2019年9月1日起至2020年1月止的占有使用费13890元×30%=4176元）。 关于赔偿损失问题。原告望云村三组未向该院提交证据证明被告华宇实业公司租赁原告望云村三组的场地时，拆除了属于原告所建的厂房，同时，原告主张的100000元的损失，也未向该院提交证据予以证明，依据《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，原告望云村三组将自行承担举证不能的责任，因此，对原告该项请求不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告自贡市华宇实业有限责任公司于本判决生效后一月内将租赁场地腾空后退还给原告富顺县富世街道望云村第三村民小组；二、限被告自贡市华宇实业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告富顺县富世街道望云村第三村民小组支付自2019年9月1日起至2020年1月止的占有使用费13890元；三、限被告自贡市华宇实业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告富顺县富世街道望云村第三村民小组支付违约金4167元；四、驳回原告富顺县富世街道望云村第三村民小组的其他诉讼请求。 二审举证期限内，上诉人华宇实业公司提交了案外人李兴明的自书证言一份（打印件，李兴明签字捺印确认），拟证明出证人系原望云村三组的组长，当初签订合同时明确了系长期租赁。 被上诉人望云村三组质证称：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。自书证言不属于证言，李兴明不会打字，该份证言不符合法律规定。 被上诉人望云村三组没有新证据提交。 上诉人提交的李兴明的自书证言，因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定，本院不予采信。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人华宇实业公司在具有案涉租赁物优先承租权的情况下，原租赁合同所设立的民事法律关系是否消灭；二、上诉人华宇实业公司是否存在违约行为以及是否应当承担民事责任。 关于上诉人华宇实业公司在具有案涉租赁物优先承租权的情况下，原租赁合同所设立的民事法律关系是否消灭问题。优先承租权是指在双方约定的租赁期间届满，承租人对其租赁物在同等条件下享有优先承租的权利。不能因有优先承租权而原设立的民事法律关系应当然的予以延续，而是双方设立的租赁关系在租赁合同约定的期限到期后，其租赁关系应予消灭。如在同等条件下，被上诉人没有履行合同约定的优先承租权与上诉人签订租赁合同，也是被上诉人违约的问题。上诉人华宇实业公司所称由于优先承租权持续存在，《望云修车场租赁协议》系长期租赁关系的理由不能成立。 关于上诉人称没有违约行为，不应支付违约金问题。在双方所签的租赁合同到期后，双方的租赁系不定期租赁，其间被上诉人也接受了上诉人缴纳的租金，但在2019年9月12日被上诉人向上诉人表示不同意继续租赁后，并给予上诉人一个月的搬迁时间，不定期租赁关系解除，上诉人华宇实业公司不再享有对该场地的使用权。但在不定期租赁关系解除后，上诉人并未归还其租赁物，应属违约。一审法院以此判决上诉人支付违约金并无不当。 综上所述，上诉人华宇实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人自贡市华宇实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 慧 审 判 员  黄绚丽 审 判 员  曾伟贤 二〇二〇年六月八日 法官助理  姜 文 书 记 员  曾 婕