四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0922民初1084号 原告：李兰芳，女，1967年12月4日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈春生，系四川泽曦律师事务所律师。 被告：四川沱牌舍得集团有限公司，住所地四川省射洪市沱牌镇沱牌大道999号，统一社会信用代码91510922206360562E。 法定代表人：周金，系该公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：罗小平，系四川衡讼律师事务所律师。 第三人：黄帮德，男，1954年8月21日出生，汉族，住四川省射洪市。 委托诉讼代理人：曾德高，系射洪市中心法律服务所法律工作者。 原告李兰芳与被告四川沱牌舍得集团有限公司（以下简称“沱牌舍得公司”）、第三人黄帮德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兰芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告办理房屋不动产产权证，并将不动产产权证交付给原告；2.判令被告承担延期办证违约责任（以总房价10万元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至产权证办理完毕并交付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中到起诉时违约金为1.8万元）；3.本案诉讼费及其它相关费用由被告承担。事实与理由：2008年7月4日，被告（原名四川沱牌集团有限公司）将位于沱牌镇花园小区××单元××楼××、××式××楼××号两套住房置换给第三人。2008年8月，第三人将典式4幢3楼Ｃ号以16万元的价格卖给原告。2008年8月28日，第三人将卖房一事书面告知被告，通知被告“今后办理正式房产手续时办给李兰芳”；2008年8月29日,应第三人及原告请求，被告与原告签订了《购房协议书》，约定被告将花园小区Ｄ4幢3楼Ｃ号房屋（即典式4幢3楼Ｃ号房屋，使用面积234.19㎡）出售给原告，并载明“本协议在双方签订后，可作为办理正式产权证的依据”。原告从2008年9月搬到该房屋住至今。2016年7月，被告开始给花园小区业主办理房屋不动产权证，原告当即前去找到被告请求办理，但被告告知因第三人干预而不能给原告办证。此后，原告多次与被告交涉，但被告态度消极，始终不给原告办理。被告以第三人干预为由，拒不履行自己办证义务，于法无据，有明显过错。被告行为已构成违约，理应承担相应法律责任。为了维护原告合法权益，特提起诉讼，以实现其诉讼请求。 被告沱牌舍得公司辩称，原告要求被告办证的诉讼请求不应成立，原、被告不具有真实的房屋买卖交易内容，被告不承担卖方义务，本案涉案房屋的处分权人属于第三人黄帮德，我方履行合同义务需根据黄帮德的意思表示，但黄帮德前后表达了不同的意思表示，在法院未作出处理的情况下，被告没有权利为原告办理产权证，原、被告签订的购房协议，不是买卖交易，主要是为了解决原告的入住资格问题，涉案房屋的正式测绘面积274.65㎡超过了原合同约定的面积234.19㎡。 第三人黄帮德辩称，1.该案涉案房产是黄帮德与沱牌舍得公司置换的房产，该房产的所有权应该属于黄帮德所有。李兰芳与沱牌舍得公司签订的《购房协议书》应属无效，故该案诉讼主体失格，应当依法驳回原告的所有诉讼请求；2.黄帮德与李兰芳之间并未成立房屋买卖关系。一是双方之间未签订过任何房屋买卖协议，且双方也仅仅只有16万元的经济往来，并未结算找补。二是黄帮德的个人处置房产的行为严重侵害了起家庭成员的合法权益，若要处置涉案房产，也应当征得家庭成员的同意。 原告李兰芳围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原告身份证复印件、被告工商登记信息复印件、第三人身份证复印件各1份； 2.房屋置换协议复印件、收款收据复印件、黄帮德书面说明复印件、购房协议书复印件各1份； 3.（2016）川0922民初2110号民事裁定书以及该案的庭审笔录复印件各1份； 4.房产证复印件1份。 被告沱牌舍得公司向本院提交房产置换协议复印件1份、情况说明复印件3份、购房协议书复印件1份。 第三人黄帮德向本院提交情况说明1份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李兰芳提交的证据以及被告沱牌舍得公司提交的证据各方当事人对其真实性均无异议。第三人黄帮德向本院提交的情况说明系第三人黄帮德及其家人向被告沱牌舍得公司出具，与被告沱牌舍得公司向本院提交的情况说明其中1份一致。对上述证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的焦点即被告沱牌舍得公司是否应为原告办理涉案房产不动产权证并承担违约责任，在本院认为部分再予详细阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月4日，第三人黄帮德（甲方）与被告沱牌舍得公司（乙方）签订《房产置换协议》，该协议第一条约定：“甲方以其位于原柳树政府街的私人房地产及其附属设施与乙方进行置换，该处房产建筑面积340.43㎡（房产证号：射房权证（柳树）字第××）、土地使用面积88.8㎡（土地使用证号：射国用（1992）字20113075）及附属玻纤瓦房（13.14㎡）、手摇井、洗衣台等。乙方以其花苑小区13幢1单元5楼1号（建筑面积166.11㎡）和典式4幢3楼Ｃ号（建筑面积270.40㎡）共两套住房以现状与甲方置换”。第二条约定：“双方以本协议第一条所述各自所有之房产进行置换。甲方向乙方补偿房产差价人民币50000元（大写：伍万元整），并于本协议签订后五日内支付乙方”。第三人黄帮德在该协议甲方处签字，被告沱牌舍得公司在该协议乙方处加盖公章。2008年7月8日，第三人黄帮德向被告沱牌舍得公司支付50000元置换房产差价。 2008年8月28日，第三人黄帮德向被告沱牌舍得公司出具说明，载明：“……我决定将典式4-3-Ｃ号转给本人侄女李兰芳（身份证号5109221967××××××××）居住，并要求公司同李兰芳签订相关入住小区的协议，今后办理正式房产手续时办给李兰芳”。 2008年8月29日，被告沱牌舍得公司（甲方）与原告李兰芳（乙方）签订了《购房协议书》。约定了甲方将沱牌花园小区×幢×楼×号四室二厅住房，全套共计使用面积234.19㎡出售给乙方。同时约定本协议在双方签订后，可作为办理正式产权证的依据。协议签订后，原告李兰芳即居住在该房屋至今。原告李兰芳与被告沱牌舍得公司签订《购房协议书》前后，原告李兰芳向第三人黄帮德支付购房款共计160,000元。原告李兰芳与第三人黄帮德未签订书面房屋买卖协议。 2015年11月11日，第三人黄帮德及其妻李国春、儿子黄毅、女儿黄媛向被告沱牌舍得公司出具情况说明，以爱人和子女不同意第三人黄帮德将涉案房产转让给原告李兰芳为由，要求被告沱牌舍得公司不得将涉案房产产权证办理给原告李兰芳。 第三人黄帮德认为原告李兰芳尚有购房尾款未付于2016年8月23日向本院提起诉讼，要求原告李兰芳就涉案房屋支付购房尾款。2016年12月14日，第三人黄帮德向本院提出撤诉申请，同日本院作出（2016）川0922民初2110号之一民事裁定书裁定准予黄帮德撤诉。2020年5月11日，原告李兰芳向本院提起诉讼，要求按前述请求判决。 本院认为，第三人黄帮德与被告沱牌舍得公司签订的《房产置换协议》、原告李兰芳与被告沱牌舍得公司签订的《购房协议书》均系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。虽第三人黄帮德与原告李兰芳未签订书面房屋买卖合同，但双方确实建立了房屋买卖合同关系。原告李兰芳已向第三人黄帮德支付房款160,000元，并在和被告沱牌舍得公司签订的《购房协议书》后一直居住在涉案房产，被告沱牌舍得公司应当按照约定为原告李兰芳办理涉案房产产权证。 第三人黄帮德以原告李兰芳尚有购房尾款未支付为由主张被告沱牌舍得公司不应为原告李兰芳办理涉案房产产权证，但第三人黄帮德因涉案房产尾款问题于2016年8月23日向本院提起诉讼后自愿撤诉，此后就涉案房产尾款问题未再提起诉讼，故本院对第三人黄帮德的该主张不予认可。 虽2015年11月第三人黄帮德及其妻李国春、儿子黄毅、女儿黄媛向被告沱牌舍得公司出具情况说明，要求被告沱牌舍得公司不得将涉案房产产权证办理给原告李兰芳。但被告沱牌舍得公司已按第三人黄帮德的要求，于2008年8月就和原告李兰芳签订了《购房协议书》，且原告李兰芳已向第三人黄帮德支付购房款共计160,000元，另协议签订后原告李兰芳即居住在涉案房产至今。故第三人黄帮德主张其已向被告沱牌舍得公司出具情况说明，被告沱牌舍得公司不应为原告李兰芳办理涉案房产产权证的理由不能成立。 关于原告李兰芳要求被告沱牌舍得公司承担延期办证的违约责任问题，由于原告李兰芳与被告沱牌舍得公司签订的《购房协议书》并未约定办理涉案房产产权证的具体时间，也未就违约责任进行约定，故本院对原告李兰芳的该诉讼请求不予支持。 综上所述，本院对原告李兰芳的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、由被告四川沱牌舍得集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李兰芳将位于沱牌镇花园大街××花园小区××楼××号房屋的不动产权证办理至原告李兰芳名下，并将该不动产权证交付给原告李兰芳； 二、驳回原告李兰芳的其他诉讼请求。 案件受理费250元，由被告四川沱牌舍得集团有限公司负担100元，原告李兰芳负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  张 扬 人民陪审员  李福志 人民陪审员  郭 华 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  胡 东