云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云3103民初524号原告：吴天辉，男，汉族，1975年2月28日生，住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：林亚婉蓉，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张天翼，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。被告：叶炜，男，汉族，1978年1月27日生，住云南省德宏州芒市。被告:芒市丽湖商贸有限公司，统一社会信用代码91533103MA6NBEQ539，住所地云南省德宏州芒市目瑙纵歌路4-84号。法定代表人：李昆华。原告吴天辉与被告叶炜、芒市丽湖商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理，原告吴天辉委托诉讼代理人林亚婉蓉、张天翼，被告叶炜到庭参加诉讼，被告芒市丽湖商贸有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天辉向本院提出诉讼请求：一、判令二被告继续履行尚未履行的支付租金的义务，向原告支付租金90000元；二、判令二被告于2020年5月4日前返还出租房屋给原告，并结清水电费；三、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年3月6日，案外人蒋志丹、陈锡春将位于芒市目瑙纵歌路4-84号（州物资小区8幢）的房产【不动产权证号：云（2019）芒市不动产第××号，宗地面积：630.30平方米,房屋建筑面积：176.89平方米】转让给原告。同日，案外人蒋志丹、陈锡春将该房产过户登记到原告的名下，并向原告出具一份文书，文书内容为：“现有蒋志丹将芒市为民路上段的铺面出售给吴天辉，该铺面现已经经营着百丽品牌鞋子，该铺面原合同到2020年6月中止，蒋志丹保证无其它任何租房合同，明年合同到期后，该铺面交由吴天辉使用，2019年的租金费用为每年28万，由吴天辉收取”。2019年5月14日，原告与被告叶炜签订了《房租付款协议》，约定：“叶炜租位于芒市目瑙纵歌路4-84号（州物资小区8栋）吴天辉铺面，铺面租金为人民币二十五万元整，时间为2019年5月4日到2020年5月3日，第一次付款时间2019年5月14日，一万元整；第二次付款时间2019年6月30日前，五万元整，尾款日为2019年12月30日以前付清。假如中途不付款，吴天辉有权收回房屋使用权”。原告与被告叶炜签订《房租付款协议》前，原告就已将出租房屋交付给二被告使用。同日，被告叶炜通过微信转账的方式向原告支付租金10000元整。2019年6月24日，被告叶炜通过银行转账的方式向原告支付租金50000元整。2019年11月27日，被告叶炜通过银行转账的方式向原告支付租金50000元整。2019年12月20日，原告向二被告送达《通知书》，《通知书》内容为：“因为您所租（芒市目瑙纵歌路4-84号）的铺面，租金尾款马上到期限，请您在2019年12月30日交清尾款,租金逾期我将按照合同法94条和227条规定，解除合同您并承担相应的违约责任。合同解除后，以2020年1月1日收回铺面使用权”。被告丽湖公司员工赵鲜艳已签收《通知书》。2019年12月29日，被告叶炜通过银行转账的方式向原告支付租金50000元整。时至今日，出租房屋一直由被告丽湖公司占有、使用；经原告多次向二被告催要，二被告仍未再支付租金，故原告诉至法院。被告芒市丽湖商贸有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩意见及证据，本院依法视为其自动放弃答辩、举证、质证的权利。被告叶炜辩称：答辩人于2012年就承租涉案房屋，租期将于至2020年5月4日届满，期间房屋所有权人变更的情况答辩人并不知晓，事后才知道的，2019年5月份双方（是指叶炜、吴天辉、蒋志丹）商量过，由蒋志丹于2019年12月31日前将房屋租金付清给吴天辉，2020年之后，没有付清给原告是因为发生疫情（新冠肺炎疫情）的原因。综合原、被告双方的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋租金的付款义务人应如何确定？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告吴天辉提交的证据：一、《通知书》一份，欲证明：2019年12月20日，原告向二被告送达《通知书》，内容为：“因为您所租的铺面，租金尾款马上到期限，请您在2019年12月30日交清尾款，租金逾期我将按照合同法94条和277条规定，解除合同您并承担相应的违约责任，合同解除后，以2020年1月1日收回铺面使用权”，被告丽湖公司员工赵鲜艳已签收《通知书》。被告叶炜的质证意见为：未见过该份《通知书》。本院认为，原告提交的该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。二、2019年12月20日22时01分05秒的《录音笔录》、2019年12月29日18时29分02秒《录音笔录》各一份，欲证明：被告叶炜承认原告吴天辉与被告叶炜2019年5月14日签订的《房租付款协议》中约定的房租应由被告叶炜支付给原告吴天辉。被告叶炜的质证意见为：录音是真实的，证明内容不予认可，通话录音中不止有我（叶炜）的声音，还有蒋志丹的声音，付款义务人应为蒋志丹。本院认为，原告提交的该组证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告叶炜提交的证据：一、2017年4月20日蒋志丹与叶炜共同签订的《商铺租赁合同》一份，欲证明：涉案房屋在原告与被告叶炜发生租金争议以前，被告叶炜就已和原房主蒋志丹签订了合同，但叶炜与案外人蒋志丹有其他经济纠纷，所以本案涉及的应付房租应在叶炜与案外人蒋志丹的其他经济纠纷中一并解决，本案中就不应该再予以支付。经质证，原告对该组证据的三性及证明目的均不认可，认为原告曾向被告叶炜要求查看被告叶炜与蒋志丹之间的租房合同，但是被告叶炜至今都未给原告看过其与蒋志丹之间的租房合同，原告不知道被告叶炜与蒋志丹之间的租房合同约定的内容，无法确定本组证据的真实性、合法性，原告购买案涉房产时，已经知道案涉房地产已出租给被告叶炜，租期至2020年5月，且原告与被告叶炜之间也已经签订了《房租付款协议》（租期截止日期已超过被告叶炜与蒋志丹之间签订的租房合同），故被告叶炜与蒋志丹之间的租房合同约定与本案无关，被告叶炜与蒋志丹的其他经济纠纷与本案无关。本院认为，被告提交的该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。二、短信截图一份，欲证明：房屋租金的实际付款义务人是案外人蒋志丹。经质证，原告对该组证据的三性及证明目的均不认可，第一页短信中，原告不是短信聊天双方中的任何一方，没有见过短信内容，无法确定其真实性、合法性，被告叶炜向谁要钱来支付给原告房租与本案无关；对第二条短信的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，被告叶炜说房租需向蒋志丹要钱后支付，原告才催促被告叶炜，向蒋志丹要钱，被告叶炜向谁要钱来支付给原告房租与本案无关。本院认为，被告提交的该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。经庭审，本院确认本案的法律事实如下：案外人蒋志丹为涉案房屋的原产权所有权人，2012年蒋志丹与叶炜签订《房屋租赁合同》一份，将涉本案的房屋出租给叶炜，租期为2012年5月1日至2017年5月1日。2017年4月20日蒋志丹与叶炜签订《商铺租赁合同》一份（商铺即为涉本案房屋），租期为2017年5月1日至2020年5月1日，租金为每年250000元，需提前一个月支付下一年度的房租。2019年3月6日，案外人蒋志丹、陈锡春（夫妻关系）将位于芒市目瑙纵歌路4-84号（州物资小区8幢）的房产【不动产权证号：云（2019）芒市不动产第××号，宗地面积630.30平方米／房屋建筑面积176.89平方米】转让给原告吴天辉及案外人左开玲（左开玲与吴天辉为夫妻关系），并过户登记到原告吴天辉及案外人左开玲的名下（共同共有）。案外人蒋志丹、陈锡春向原告吴天辉出具文书一份，内容为：“现有蒋志丹将芒市为民路上段的铺面出售给吴天辉，该铺面现已经经营着百丽品牌鞋子，该铺面原合同到2020年6月中止，蒋志丹保证无其它任何租房合同，明年合同到期后，该铺面交由吴天辉使用，2019年的租金费用为每年28万，由吴天辉收取”。2019年5月14日，被告叶炜向原告吴天辉出具《房租付款协议》一份，确定：“叶炜租位于芒市目瑙纵歌路4-84号（州物资小区8栋）吴天辉铺面，铺面租金为人民币二十五万元整，时间为2019年5月4日到2020年5月3日，第一次付款为2019年5月14日，一万元整，第二次付款日为2019年6月30日前，五万元正，尾款日为2019年12月30日以前付清。假如中途不付款，吴天辉有权收回房屋使用权，房租协议到期日为2020年5月3日，假如叶炜愿意续租，提前两个月和吴天辉协商，房租租金同等情况下有优先权”。2019年5月14日，被告叶炜通过微信转账的方式向原告支付租金10000元整。2019年6月24日，被告叶炜通过银行转账的方式向原告支付租金50000元整。2019年11月27日，被告叶炜通过银行转账的方式向原告支付租金50000元整。2019年12月29日，被告叶炜通过银行转账的方式向原告支付租金50000元整。后，被告叶炜未再向原告吴天辉支付租金尾款。原告认为，房屋一直由被告芒市丽湖商贸有限公司占有、使用，原告多次向二被告催要租金未果，故诉至法院请求判令：一、由二被告向原告支付租金90000元；二、由二被告于2020年5月4日前将房屋返还给原告，并结清房屋使用期间的水电费；三、由被告承担本案的诉讼费用。另经本院查明，因疫情等原因，本案的庭审时间与原、被告双方约定的房屋租赁届满期相近，故原告在庭审前对自己的诉讼请求作了相应的调整，即以庭审记录为准。2020年5月1日前，涉案房屋由承租人叶炜转出租给被告芒市丽湖商贸有限公司用于经营销售鞋子。2020年5月1日，被告叶炜已将涉案房屋返还给了原告吴天辉，现该房屋租赁期间的水电费已由被告结清。本院认为，被告叶炜向原告出具的《房租付款协议》中，对付款人、收款人及租赁双方的权利义务有明确约定，故本院对被告叶炜关于应由案外人蒋志丹向原告支付租金的答辩意见不予采信。本院认为，原告作为涉案房屋的合法所有权人，依法享有该房屋的用益物权，其在涉案房屋原所有权人（案外人蒋志丹）与被告叶炜的租赁合同期内，因物权发生转移而与被告叶炜重新确立的房屋租赁合同关系合法有效，被告叶炜应按照约定于2019年12月30日前将约定的租金250000元全部付清，但现在尚欠租金90000元未予支付，已构成合同违约。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”的规定，本院对原告主张由被告叶炜支付房屋租金90000元的诉讼请求予以支持。因被告芒市丽湖商贸有限公司与原告不存在租赁合同关系，故本院对原告关于由被告芒市丽湖商贸有限公司支付租金的诉讼请求，本院不予认定支持。原告关于由被告返还房屋并结清房屋使用期间的水电费的诉讼请求，现被告已主动履行完毕，本院予以确认，不再另行评判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告叶炜于本判决生效之日起三日内向原告吴天辉支付房屋租金90000元。二、驳回原告吴天辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元，由被告叶炜负担（未付），限被告于本判决发生法律效力之日一次性向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  包广科人民陪审员  杨 丽人民陪审员  周晓丽二〇二〇年六月十八日书 记 员  王陈纤