江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初5840号原告：泰州世茂新纪元房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区口泰路88号318室。法定代表人：蒋立丰。委托诉讼代理人：巢冬艳，江苏强森律师事务所律师。被告：马永明，男，1979年6月21日生，汉族，住泰州市海陵区。被告：孙今梅，女，1979年11月21日生，汉族，住泰州市海陵区。原告泰州世茂新纪元房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）与被告马永明、孙今梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告世茂公司之委托诉讼代理人巢冬艳，被告马永明、孙今梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间编号SMTZCD11#106的《商品房买卖合同》，判令被告协助原告办理撤销该《商品房买卖合同》备案登记；2、判令两被告向原告支付违约金380000元，并支付律师费80000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年6月27日签订了编号为SMTZCD11#106的《商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于泰州市海陵区商品房，总价3800000元。合同约定支付方式为商业贷款，应于合同签署之日起30日内付清房款。然，被告至今仍拖欠房款2902000元。依据合同第八条约定，原告有权解除合同并要求被告按房屋总价款的10%支付违约金。依据合同补充协议第五条第6款约定，原告有权通过诉讼方式解决，由此产生的费用由被告承担。鉴于以上事实，原告诉至法院，请求判准所请。被告马永明辩称，买卖房屋系马永明个人行为，与被告孙今梅无关，从始至终被告孙今梅不知道房子的事。定金交付后，马永明签订合同时询问原告为何不是正式合同，原告说先草签，需要马永明代孙今梅签字，也没有通知马永明去办理商业贷款。合同草稿不作为正式文本，仅作为预售合同，没有正式合同或网签合同就是无效的合同。关于原告的律师费、赔偿金，马永明不认可。对解除合同及撤销备案登记没有意见，马永明没有去做过备案登记。被告孙今梅辩称，对买房一事其一直不知情。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年4月23日，马永明向原告缴纳世茂璀璨泓苑11幢定金100000元。2019年6月27日，原告世茂公司与被告马永明签订合同编号为SMTZCD11#106的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定马永明、孙今梅作为买受人，购买原告开发的XXX苑11幢106号房屋，房屋总价3048356元，储藏室总价751644元，合计总价款3800000元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，买受人应当于2019年6月27日前支付首期房价款人民币1140000元，余款2660000元向商业银行申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。被告马永明在合同上签了自己及孙今梅二人的名字。该合同下方注明有“合同草稿，不作为正式合同文本”字样。该合同附件十一补充协议第五条第10项约定：如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决，买受人除需根据合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、保全费、执行费、手续费、差旅费等）。补充协议第十八条约定：草本合同经买受人签字确认后，出卖人即可提交合同至房管局网签系统完成审核备案并打印出备案合同，草本合同及备案合同均对买卖双方具有法律效力；若合同备案后一方反悔，即使双方还未在打印出的备案合同上签字盖章，也不影响该备案合同对双方的法律效力，违约方仍应按合同约定承担违约责任。同日，被告马永明向原告缴纳溢缴款人民币798000元。2019年7月5日，原告自行将上述合同草稿进行了备案，合同备案号为SP1343CEBE7C。该备案合同原、被告均没有签名盖章。现原告以被告逾期支付购房款构成违约为由涉讼要求解除合同、支付违约金等。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告世茂公司与被告马永明签订的《商品房买卖合同（预售）》虽然下方有“合同草稿，不作为正式合同文本”字样，但双方在补充协议中已经约定草本合同与备案合同均具有法律效力，且该约定内容进行了加粗并双下划线提示，应当认定原告对此已尽到了提示义务，被告对该约定是明知的，原告世茂公司与被告马永明通过补充协议的方式约定了草本合同对合同双方具有法律约束力，现被告以该合同系草稿为由主张该合同无效，没有法律依据，本院不予采纳，该合同对原告世茂公司及被告马永明具有法律约束力。现被告未按合同约定支付购房款超过90天，原告要求解除该合同，并要求被告马永明协助办理撤销合同备案登记，被告马永明对此没有异议，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。合同解除，原告收取的购房款应予以退还。关于原告主张的违约金，原告主张按合同总价款的10%计算，被告认为该违约金标准约定过高，请求予以调整，结合原告的陈述，被告违约行为给原告造成的损失主要是购房款延迟回收造成的资金利用的损失及房屋重新销售付出的人力物力的成本，但原告世茂公司在与被告马永明签订合同时，明知其配偶孙今梅未到场签字，也未有通知两被告签订备案合同的证据，原告的上述行为亦与导致备案合同未能签订、房屋贷款未能办理的后果存在一定的关联，综合上述情形，本院以未付购房款2902000元为基数、参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率酌情计算一年的利息损失，并酌情考虑重新销售付出的人力、物力的成本，违约金调整为人民币130000元。关于律师代理费，原、被告对此有约定，原告主张被告负担律师代理费并无不当，但原告在起诉前未按合同约定书面通知被告解除合同，结合庭审中被告对解除合同、协助原告撤销备案登记并无异议，说明双方对解除合同、撤销备案登记并无争议，原告未履行合同约定的书面通知义务致使诉讼标的增加，从而导致律师代理费、诉讼费增加，该部分费用应由原告自行承担，本院综合考虑本案的难易程度、所需工作时间及原告将解除合同列为诉讼请求的必要性等方面，本院将律师代理费酌情调整为人民币20000元。被告孙今梅并未在合同上签名，原告亦没有证据证明马永明代孙今梅在合同上签名的行为取得了孙今梅的同意或追认，故孙今梅不是合同相对方，不应承担合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告泰州世茂新纪元房地产开发有限公司与被告马永明签订的编号为SMTZCD11#106的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告马永明于本判决生效之日起十日内协助原告泰州世茂新纪元房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》的备案登记。三、被告马永明于本判决生效之日起十日内给付原告泰州世茂新纪元房地产开发有限公司违约金人民币130000元、律师代理费20000元，合计人民币150000元。四、原告泰州世茂新纪元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告马永明购房款人民币898000元。五、驳回原告泰州世茂新纪元房地产开发有限公司对被告孙今梅的诉讼请求及其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币40880元，由原告泰州世茂新纪元房地产开发有限公司负担33000元、被告马永明负担7880元（原告已预交，被告在本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币40880元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③账号：47×××53；④行号：104312800123；⑤汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  沙林霞人民陪审员  梁文有人民陪审员  周学海二〇二〇年六月十八日书 记 员  王 莉