四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1130号 上诉人（原审被告）：**华，女，1965年9月15日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：植韬，男，1989年8月14日出生，汉族，住四川省邛崃市，系**华之子。 被上诉人（原审原告）：成都市捷帝置业有限公司，住所：成都市金牛区沙河源街道古柏社区二组剑龙市场3区2排4-5号。 法定代表人：岳用均。 委托诉讼代理人：黄福兰，女，1984年11月11日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 上诉人**华因与被上诉人成都市捷帝置业有限公司以下简称捷帝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服邛崃市人民法院（2019）川0183民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **华上诉请求：1.变更一审判决第三项，减少违约金赔付。2.捷帝公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：**华的行为并未给捷帝公司造成实际上的场地损失，捷帝公司也无法明确其实际损失，并且保证金及免租期租金也足以弥补对方的场地损失。 捷帝公司发答辩意见称，**华在租金到期的情况下，经多次催缴仍然找各种理由推脱，不愿协商配合，并且在没有通知捷帝公司或得到捷帝公司同意的情况下，私自撤场，影响恶劣。根据双方签订的合同内容的约定，应当赔偿剩余租期租金的20%作为违约金并支付律师费1万元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 捷帝公司向一审法院起诉请求：1.**华支付2019年4月1日至7月15日的租金人民币59119.16元；2.从起诉之日起解除双方签订的《商业租赁合同书》，并补缴免租期内2018年10月1日起至2018年12月31日的租金50673.57元，并赔偿违约金355016.58元。 一审法院认定事实：双方于2018年8月30日签订了《商业租赁合同书》，约定捷帝公司将位于四川省邛崃市租赁给**华，约定租赁期限为2018年10月1日至2026年9月30日，免租期三个月，第一年租金163.5元／平方米／月，面积103.31平方米，第二年起每年租金递增5%。捷帝公司给予**华免租期三个月，从2018年10月1日起至2018年12月31日止。**华应在每季度首月30日前一次性付清本季度租金。因**华未满租赁期退出本物业经营，视为其违约，且应提前六个月以书面的形式通知捷帝公司。**华所交纳的保证金不予退还，第一年的租金按第二年的租金差额予以补齐，免租期内的租金予以补齐，并赔偿剩余租赁期限租金的20%。合同签订之日，**华向捷帝公司支付20000元作为保证金。**华未按本合同约定时间向捷帝公司交纳租金，捷帝公司有权解除合同。因**华未按约支付租金导致捷帝公司解除合同，**华缴纳的保证金不予退还，**华应补交免租期内的租金，加倍赔偿剩余租期租金20%的违约金，若未提前六个月通知解除合同，还应赔偿未提前时间内的租金，并赔偿给捷帝公司造成的损失。 **华于2018年8月30日缴纳了2019年1月1日至3月31日的租金50673.57元，还缴纳了20000元保证金。2019年7月15日，**华从案涉商铺中搬走，捷帝公司将该商铺封存。 一审法院认为，双方当事人签订的《商业租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。本案的争议焦点是：一、是否解除《商业租赁合同书》？二、**华是否应支付租金及补缴之前租金？三、**华是否应支付违约金，若支付，违约金是否过高？ 一、是否解除《商业租赁合同书》？ 捷帝公司认为其依据合同约定解除合同，**华同意解除合同，但认为不是其违约行为导致解除合同，其于2018年12月提交了免租及停租申请，故不应支付租金。捷帝公司认为虽然其提交了申请，内容为申请降低租金，但捷帝公司予以拒绝。一审法院认为，虽然**华提交了申请，但捷帝公司并不认可，并且《商业租赁合同书》约定**华未满租赁期退出本物业经营，视为其违约，还约定了**华未按本合同约定时间向捷帝公司交纳租金，捷帝公司有权解除合同。因此，捷帝公司有权解除《商业租赁合同书》，解除时间为起诉状副本送达**华之日，即2019年8月1日。 二、**华是否应支付租金及补缴之前租金？ **华认为捷帝公司招商时承诺超市开业时间为2018年10月1日，80%商铺已经出租，会以超市开业时间开始计算房租，但未提供充分证据予以证明，故对**华的该辩称意见，一审法院不予采纳。**华认为其是文盲，合同条款未阅读，捷帝公司口头承诺与书面签订的条款不一致。捷帝公司认为，**华提交的植韬的微信文字、语音聊天记录，可以证明其知晓合同条款。一审法院认为，**华提交的植韬的微信文字、语音聊天记录能证明**华知晓合同条款，即便不一致，也应该以双方签字确认的书面条款为准。《商业租赁合同书》约定，因**华未按约支付租金导致捷帝公司解除合同，**华缴纳的保证金不予退还，**华应补交免租期内的租金。故**华应补交免租期内2018年10月1日起至2018年12月31日的租金50673.57元，且保证金20000元不应抵扣。**华还应按合同约定支付2019年4月1日至7月15日的租金59119.16元。 三、**华是否应支付违约金，若支付，违约金是否过高？ 因**华未按期缴纳租金，其行为已构成违约，故应支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”**华认为违约金标准过高，应按第二年一个月租金的20%计算违约金，即3000元。一审法院认为，2019年7月15日，**华从案涉商铺中搬走，捷帝公司将该商铺封存，捷帝公司实质上已掌握该商铺的控制权，并且也有义务减少损失的扩大。《商业租赁合同书》约定因**华未满租赁期退出本物业经营，视为其违约，且应提前六个月以书面的形式通知捷帝公司。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情确定违约金为六个月的租金，即2019年7月16日至2020年1月15日的租金，16891.19×2.5+17736.26×3.5=104304.89元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认捷帝公司与**华于2018年8月30日签订的《商业租赁合同书》于2019年8月1日解除；二、**华于判决发生法律效力后五日内支付捷帝公司2018年10月1日起至2018年12月31日的租金50673.57元，2019年4月1日起至7月15日的租金59119.16元；三、**华于判决发生法律效力后五日内支付捷帝公司违约金104304.89元；四、驳回捷帝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）3756元，由捷帝公司负担1500元，由**华负担2256元。 二审中，**华提交了《御府商家联名信》，该联名信载明诸多捷帝御府的承租商家向政府部门联名反映捷帝公司合同不规范、存在霸王条款及服务质量不佳、无商业氛围等问题，**华拟证明合同存在不平等条款，多名承租人要求退场。捷帝公司质证认为对该证据真实性无法核实，同时该证据与本案缺乏关联性。本院认证认为，该联名信内容与合同是否存在无效情形、**华是否存在违约及违约金是否适当无关，与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，**华与捷帝公司签订的《商业租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。**华在合同租赁期间未能足额支付租金，且擅自退场，构成违约，应承担相应的违约责任。**华表示捷帝公司作出过开业率达到一定比例才实际收取租金的承诺，但在其提交的包括微信聊天记录在内的证据中，均无相应记录，故本院对其该项主张不予支持。同时，本院认为，违约金数额的确定应考虑具体违约情形，以实际损失为基础依据，同时兼顾惩罚性。一审判决已经要求**华支付了三个月免租期租金，同时判决保证金不予退还，**华已承担了一定的违约责任。在此基础上再要求**华承担6个月租金标准的违约金明显过高，本院酌情调整违约金为两个月租金标准，即33782.38元。 综上，上诉人**华的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，但部分法律适用不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2291号民事判决第一项、第二项； 二、撤销邛崃市人民法院（2019）川0183民初2291号民事判决第四项； 三、变更邛崃市人民法院（2019）川0183民初2291号民事判决第三项为“**华于本判决发生法律效力后五日内支付成都市捷帝置业有限公司违约金33782.38元”； 四、驳回成都市捷帝置业有限公司其他诉讼请求。 二审案件受理费2387元，由**华负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年六月十一日 书记员 王小禹