海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2020）琼0108民初27号   原告：廖某，男，1965年6月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：周某，海南广哲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某，海南广哲律师事务所律师。   被告：丁某，女，1986年12月25日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：邓某，海南瑞来律师事务所律师。   原告廖某诉被告丁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖某及其委托代理人周某、被告丁某的委托诉讼代理人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告廖某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2019年8月29日签订的《房屋买卖合同》(合同编号:HKWF-FWMM-0000891);2.判决被告退还原告已支付的房屋购房款人民币贰拾捌万元(￥280000元);3.判决被告双倍返还原告已支付的购房定金人民币肆万元(￥40000元);4.判决被告支付原告占用资金期间的利息(以300000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年9月6日起算至被告付清之日止，暂计算至2020年3月6日为9000元);5.本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：2019年8月29日，被告与原告签订《房屋买卖合同》(合同编号:HKWF-FWMM-0000891),合同约定被告将坐落于海口市××区旧改项目A-05地块1#楼1单元703房出售给原告，房屋成交总价格为人民币壹佰零陆万元整(￥1060000元)。根据双方合同第一条第7款，被告甲方对房屋的真实性、合法性以及有效性负责。甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、抵押等未清事宜或其他债权债务纠纷，权属无任何瑕疵。同时，第九条第二款违约责任约定:甲乙双方任何一方不按期办理过户手续，不按期付款或不提供相关证件、资料等(含贷款所需资料)，致使本合同无法按期顺利履行的，逾期达15日，守约方有权解除合同，并可以追究违约方违约责任。合同签订后，原告2019年8月29日向被告支付购房定金20000元，2019年9月6日向被告支付房屋首付款28万元。但是，被告收款后，迟迟不办理过户手续，原告多次追问后，被告才告知原告，房屋已经抵押在银行，如果过户，必须还清银行贷款解除抵押才能办理过户。据此被告已经违反了双方合同第一条第7款“被告甲方对房屋的真实性、合法性以及有效性负责。甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、抵押等未清事宜或其他债权债务纠纷的约定”，已经构成违约，违反了被告保证房屋未办理抵押的承诺，并且根据第九条第二款违约责任约定，不按期办理过户逾期达15天，守约方可以解除合同。据此，被告违反房屋未抵押的保证，导致房屋无法过户，并且在2019年9月6日收到原告28万元首付款后，至今没有办理过户手续，已经逾期达15天以上，据此，原告有权解除合同，并要求双倍返还定金4万元，并返还首付款28万元。根据合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告虚假承诺房屋未抵押情况，并且在签订合同后逾期未办理过户手续，构成违约，依法原告诉请法院判决支持原告诉请。   被告丁某辩称，第一，被告认为诉讼主体有问题，涉案合同涉及到原被告以及丙方我房地产经济有限公司，那么原告要求解除合同，被告需要追加丙方作为诉讼主体之一。因为丙方属于必要的共同诉讼当事人。第二，关于合同履行问题。双方的合同第四条明确约定了原告应当支付被告740000元首付款，截止至今，原告仅支付了300000元（包含20000元定金）。原告属于违约行为。第三，原告要求解除合同既不满足约定解除权，也不满足法定解除权。双方合同第六条明确约定了涉案房产在解除产权证抵押之后五个工作日内办理过户手续，也就是说原告在签订合同的时候是明确知道涉案房屋存在抵押，然而原告在2019年10月30日以被告隐瞒房屋抵押这一事实要求解除合同显然是原告自己的谎言。第四，被告在2019年10月30日也已经收到原告告知不再继续履行合同，后来案件在送去调解之后，被告也接收到调解委员会的电话通知，也知道了原告不愿意再继续履行合同的意思，被告于2019年11月11日办理完毕涉案房屋的解押手续，并且短信通知了原告要求继续履行合同，丙方及我方均联系不上原告，加上原告已经明确表示其不再继续履行合同，被告有理由相信原告是以丧失定金为代价解除双方的合同，所以，涉案房屋在2019年12月在银行又进行了抵押。第五，被告当庭表示仍然愿意继续履行合同，被告希望原告按照合同的约定将剩余首付款转让给被告。   经审理查明，本院认定事实如下：2019年8月29日，原、被告及案外人海口我房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》(合同编号:HKWF-FWMM-0000891)。合同约定，甲方（被告）将坐落于海口市××区旧改项目A-05地块1#楼1单元703房出售给乙方（原告）。涉案房屋性质为商品房，不动产权证号为XXXX，交易价款为1060000元。合同第一条第7款约定：“…甲方对所售房屋权属证件合法性、真实性及有效性负责，甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、抵押等未清事项或其他债权债务纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任。”合同第四条关于付款方式约定：“…乙方应在签订本合同时向甲方支付购房定金人民币20000元…乙方于银行审批通过5个工作日内向甲方支付首付款人民币720000元。首付款含定金共人民币740000元，剩余为贷款320000元按银行相关房款规定向甲方支付。”合同第六条约定：“甲乙双方应相互配合于甲方解押产权证出来5个工作日内前往房屋所在地办理房产交易，向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖权属过户手续，并按照有关规定申请领取《不动产权证书》。”合同第九条违约责任约定：“…甲乙双方任何一方不按期办理过户手续，不按期付款或不提供相关证件、资料等（含贷款所需资料），致使本合同无法按期顺利履行的，逾期达十五日，守约方有权解除合同，并可追缴违约方责任…”合同经三方签字盖章之日起生效。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元。2019年9月6日，原告向被告支付购房款280000元。2019年9月9日，被告将与中国光大银行股份有限公司签订的《个人贷款合同》项下的住房按揭贷款全部结清。2019年11月8日，被告向海口市国土资源局申请注销抵押权登记，并于2019年11月9日通过短信通知原告已取得房产证，可以办理过户手续，原告未予回复。2019年12月9日，被告将涉案房屋抵押给海口苏南村镇银行股份有限公司。原告认为被告未保证所售房屋没有涉及抵押等事项，违反合同约定，遂诉至本院要求解除合同。   另查明，根据原告向本院提出的诉讼财产保全申请，本院于2020年6月4日作出（2020）琼0108民初27号民事裁定书，裁定查封被告名下位于海口市××区旧改项目A-05地块1#楼1单元703房（不动产权证：XXXX）中价值人民币320000元的产权份额，查封期限为三年。   以上事实有《房屋买卖合同》、《收据》、《转账凭证》、《不动产登记信息查询情况说明》、《不动产抵押信息查询情况说明》、《个人贷款合同》、《客户贷款结清通知书》、《海口市政府服务中心受理通知书》、《短信截图》及双方当事人的庭审陈述笔录在案为凭。上述证据材料已经质证和本院审查，可以采信。   本院认为，首先，关于本案诉讼参加人及涉案合同效力问题。原、被告及案外人经纪公司签订的《房屋买卖合同》实质上是原、被告双方的买卖合同及原、被告与案外人海口我房地产经纪有限公司的居间合同的混合，其中经纪公司的合同义务是促成原、被告的交易，合同签订后经纪公司的居间服务已经履行完毕，本案原被告诉争的案件事实为原被告双方的合同履行问题，且涉案合同履行的内容不涉及经纪方海口我房地产经纪有限公司，故无需追加海口我房地产经纪有限公司参加本案诉讼。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》符合双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，合同双方应当根据合同约定履行相应的义务。   其次，关于合同履行中的违约问题。本案中，虽然合同第一条约定被告须保证出售的房屋未被抵押，但合同第六条却约定原、被告双方办理房屋买卖权属过户手续的时间为“甲方解押产权证出来5个工作日内”，且双方应相互配合。据此，本院认为，原告为具有完全民事行为能力人，双方签订的合同第六条约定在第一条之后，且约定的内容系对涉案房屋办理房屋买卖权属过户手续的时间明确为“甲方解押产权证出来5个工作日内”，由此可见原告在签订合同时应当知悉涉案房屋已被抵押的情况。签订合同后，原告已经根据约定向被告支付定金及部分购房款。据此，可推定原告不仅认可涉案房屋存在抵押的权属状况，且已与被告就办理房屋买卖权属过户手续的时间达成了合意。故原告根据合同第一条主张的被告违反房屋未抵押的保证，导致合同无法履行与事实不符，有违诚实信用原则。根据约定，被告结清房屋按揭贷款并注销抵押登记后，原被告双方应相互配合办理房屋买卖权属过户手续。被告通过短信通知原告已取得房产权，可以办理过户手续，但原告未予回复。在合同尚未解除的情况下，原告对办理房屋买卖权属过户手续负有配合义务，原告的行为有违双方约定的配合义务。同时，被告在未与原告协商的情况下，将涉案房屋重新办理抵押贷款的行为亦违反诚实信用原则。   再次，关于原告诉请解除合同是否具有事实和法律上的依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同的解除应当具备约定解除或法定解除的情形。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第九条第二款约定：“甲乙任何一方不按期办理过户手续，不按期付款或不提供相关证件、资料等（含贷款所需资料），致使本合同无法按期顺利履行的，逾期达十五日，守约方有权解除合同，并可追缴违约方责任。”根据审理查明的事实，原、被告在履行合同的过程中均有违反合同约定的情况，均不属于守约方，均无权依照合同约定解除合同，且被告在庭审中表示愿意继续履行合同，原、被告双方并未达成解除合同的合意，合同目的实现尚不存在障碍。据此，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告要求解除合同既不符合合同的约定，亦不符合法定解除的情形，其要求解除合同的主张，缺乏依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：   驳回原告廖某的全部诉讼请求。   案件受理费人民币6235元（原告已预交）、保全费2120元（原告已预交），均由原告廖某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 陈洪匡   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 林诗柏     二〇二〇年六月十一日   （法官助理 翁 源   书记员 刘 悦   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。