四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初2774号 原告：何成香，女，1973年12月8日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告：王成苗，男，1971年3月26日出生，汉族，住四川省邛崃市。 二原告委托诉讼代理人：杨馥瑞，邛崃市临邛镇法律服务所法律工作者。 被告：四川恒运翔投资咨询有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金立路9号综合楼栋1层1号。 法定代表人：杨树成，职务不详。 委托诉讼代理人：詹燕，四川信与和律师事务所律师。 第三人：张健，男，1979年10月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。 第三人：陈科友，男，1973年10月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 第三人：邛崃市远展企业管理有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛街道办蜚虹路325号3栋1楼21号。 法定代表人：丁祥勇，总经理。 原告何成香、王成苗与被告四川恒运翔投资咨询有限公司（以下简称“恒运翔公司”）、第三人张健、陈科友、邛崃市远展企业管理有限公司（以下简称“远展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何成香、王成苗的诉讼代理人杨馥瑞，被告恒运翔公司的诉讼代理人詹燕到庭参加诉讼。第三人张健、陈科友、远展公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何成香、王成苗向本院提出诉讼请求：1.解除何成香、王成苗与恒运翔公司于2018年8月19日签订的《房屋买卖合同》；2.恒运翔公司返还何成香、王成苗购房款159200元，赔偿159200元，并支付利息，利息计算方式为：以159200元为基数，从2018年8月19日计算至起诉之日止，按年利率6%为标准进行计算。事实与理由：2018年8月19日，何成香、王成苗与恒运翔公司签订了《房屋买卖合同》，约定恒运翔公司将位于四川省邛崃市房屋出售给何成香、王成苗，并约定了房款。合同签订后，何成香、王成苗向恒运翔公司支付了购房款，但恒运翔公司并未履行过户义务。经查询，恒运翔公司在与何成香、王成苗签订《房屋买卖合同》前将案涉房屋抵押给了案外人，恒运翔公司已构成欺诈，严重违约，该房屋已被张健申请邛崃市人民法院查封，并且案涉房屋涉及纠纷多，合同已不能继续履行，合同目的已不能实现，所以请求解除合同。何成香、王成苗基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，请求恒运翔公司赔偿损失，并依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，请求按年利率6%支付利息。 恒运翔公司辩称，其已于2018年7月25日将案涉楼盘整体转让给张健、陈科友，何成香、王成苗是从张健、陈科友处购买房屋，恒运翔公司仅根据张健指示与何成香、王成苗签订合同，主要原因在于避税，因此双方签订的合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，系无效合同。恒运翔公司不存在欺诈行为，在与张健、陈科友签订合同时，告知了租赁和抵押情况。恒运翔公司虽然收到了何成香、王成苗支付的159200元，但恒运翔公司应与合同相对人张健、陈科友办理清算，无义务与何成香、王成苗清算，何成香、王成苗可以另行向张健、陈科友主张。 张健未作答辩。 陈科友未作答辩。 远展公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 恒运翔公司与张健、陈科友于2018年7月25日签订《资产转让合同》，约定恒运翔公司将位于四川省邛崃市物业共计约11571.06平方米等转让给张健、陈科友，约定张健、陈科友可通过其自身或指定第三方向恒运翔公司付款，张健、陈科友必须向恒运翔公司提供委托第三方与恒运翔公司签订房屋买卖合同并支付价款的委托书。在每一笔转让款支付后，就转让金额对应物业范围内张健、陈科友可对标的资产以层为单位进行拆分处理。在说明书中载明4-8层抵押权人为农行崇州支行，1-3层、9-16层抵押权人为廖学刚，出租给“四川省兰庭酒店有限公司”使用，租期共15年。 2018年8月19日，何成香、王成苗与恒运翔公司签订了《房屋买卖合同》，约定恒运翔公司将位于四川省邛崃市房屋出售给何成香、王成苗，双方于2018年9月10日前到不动产登记中心办理过户手续，房屋总价为259200元，2018年8月12日何成香、王成苗向恒运翔公司支付定金20000元，何成香、王成苗在支付定金后8日内，向恒运翔公司支付房屋首付款139200元，剩余房屋尾款100000元由贷款银行支付给恒运翔公司。何成香、王成苗向恒运翔公司支付了购房款159200元，恒运翔公司于2018年8月19日向何成香、王成苗出具了收据一份，主要载明收到何成香、王成苗购房款（2-3-16-6）159200元。案涉房屋原始登记出卖人系四川恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”），登记所有权人为恒运翔公司。该房屋于2017年4月18日设定了抵押权，抵押权人为廖学刚。张健申请邛崃市人民法院于2019年6月19日将该房屋查封。 张健于2018年8月12日签字出具《委托书》，主要内容是：张健是案涉楼盘资产收购方，委托工作人员陈凯办理案涉房屋签约、缴款、销售的相关工作。 恒运翔公司、远展公司、张健等于2018年12月2日在对账单上签字，主要内容是依据恒运翔公司与张健、陈科友签订的《资产转让合同》等，第三方受张健委托与恒运翔公司签订了《房屋买卖合同》并支付了部分房款，用于抵扣上述各项合同约定应付的资产转让款。张健授权委托第三方支付部分房款14009094元。表格中载明了对何成香、王成苗实际收款159200元。 本案的争议焦点是：1.房屋买卖合同的相对方是谁？2.房屋买卖合同能否解除问题？ 一、关于房屋买卖合同相对方问题。 本院认为，《资产转让合同》约定的是：张健、陈科友必须向恒运翔公司提供委托第三方与恒运翔公司签订房屋买卖合同并支付价款的委托书，但恒运翔公司出示的委托书并非该内容。对账单是张健与恒运翔公司及其他人之间的对账，并没有何成香、王成苗签字确认，恒运翔公司提供的《资产转让协议》、委托书，不能证明何成香、王成苗是受张健、陈科友委托与恒运翔公司签订合同，也不能证明何成香、王成苗是与张健、陈科友建立的房屋买卖合同关系。何成香、王成苗认为其是与恒运翔公司建立的房屋买卖合同关系。在购房过程中一直与恒运翔公司接洽，签订合同、收款及出具收据均是恒运翔公司。何成香、王成苗一直不知道恒运翔公司与张健、陈科友的关系，不能过户才知道。综上所述该合同相对方应为何成香、王成苗和恒运翔公司。 恒运翔公司认为双方签订的合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，系无效合同，何成香、王成苗并不认可。本院认为，因何成香、王成苗与恒运翔公司签订《房屋买卖合同》，是其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。 即便恒运翔公司是受张健、陈科友委托与何成香、王成苗建立房屋买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”何成香、王成苗在知晓情况后也有选择权，现何成香、王成苗选择向恒运翔公司主张权利。 二、房屋买卖合同能否解除问题。 本院认为，因案涉房屋设定了抵押权，且被查封，恒运翔公司认为可以过户，但在合同约定的时候到期后仍不能过户，存在履行不能，故该合同目的已不能实现，故对何成香、王成苗提出解除合同的请求，本院予以支持。合同解除之日为起诉状副本送达恒运翔公司之日，即2019年11月21日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故对何成香、王成苗请求恒运翔公司返还已支付购房款159200元的请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案房屋原始登记出卖人系恒宇公司，所有权人为恒运翔公司，恒运翔公司并非案涉房屋开发商，其与何成香、王成苗建立的合同并非商品房买卖合同，不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的条件，故对何成香、王成苗请求赔偿一倍房款的请求，本院不予支持。 因《房屋买卖合同》并未约定退还房款时间及利息标准，何成香、王成苗主张按6%主张缺乏法律依据，故利息应从购房款支付之日即2018年8月19日计算至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准进行计算；从2019年8月20日起计算至起诉之日（即2019年9月6日）止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零三条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告何成香、王成苗与被告四川恒运翔投资咨询有限公司于2018年8月19日签订的《房屋买卖合同》于2019年11月21日解除； 二、被告四川恒运翔投资咨询有限公司于本判决发生法律效力后三日内返还原告何成香、王成苗购房款159200元，并支付利息。利息计算方式为：以未返还购房款为基数，从2018年8月19日起计算至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准进行计算；从2019年8月20日起计算至2019年9月6日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算； 三、驳回原告何成香、王成苗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6076元，由原告何成香、王成苗负担3038元，由被告四川恒运翔投资咨询有限公司负担3038元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 胡 磊 人民陪审员 梁 舒 人民陪审员 王可伦 二〇二〇年六月十七日 书 记 员 杨润莉