甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初1232号原告：吴少堂，男，汉族，1986年2月20日出生，现住榆中县，农民。委托诉讼代理人：陆立国，甘肃溥德律师事务所律师。被告:张荣海，男，汉族，1984年10月18日出生，榆中县农民，住。委托诉讼代理人：邱燕，甘肃锦荣律师事务所律师。原告吴少堂与被告张荣海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴少堂及其委托诉讼代理人陆立国，被告张荣海及其委托诉讼代理人邱燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴少堂向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告赔偿全部搬迁费20万元及租金11万元，共计31万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月1日承租被告位于榆中县，同日双方签订《租赁合同》。该合同约定，租赁期间为10年，自2017年12月1日至2027年12月1日，年租金为27600元，按三年付款，三年提前付清十年租金。租赁期内若被告要收回库房及房屋，被告应向原告赔偿全部搬迁费用及租金。该合同签订后，原告按照合同约定，分别于2018年1月14日、5月5日、5月6日、5月8日、5月9日、6月14日共计向被告支付租金11万元。但2019年11月被告公然违反合同约定，要求被告向其支付剩余十年的全部租金。同年12月22日，被告擅自将涉案原告用于零售食用油的商铺全部用锁锁死，并禁止原告生产食用油，导致原告无法经营。同时被告要求原告于2020年1月1日搬走，解除租赁合同。现原告存放于库房和商铺的货物及生产设备价值达80万元，被告违约行为给原告的生产经营造成巨大损失。原告多次要求被告协商解决纠纷，但均遭到被告无礼拒绝。迫于无奈，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告张荣海辩称，原告所诉与事实不符，双方签订租赁合同属实，但合同内容系原告书写，违约条款中对被告收回房屋的规定也极为苛刻，明显不公。被告从未想过要解除合同，只是在维护自己的合法权益。原告为了获取高额的违约金，故意激怒被告，挑起争执。原告占用房屋期间的租金69000元应当支付。原告给被告的房屋造成的损坏及污染、应当修理，恢复原状。1、被告出租给原告的房屋之前已经出租给第三人，因原告称要租赁十年，且三年付清十年租费，还先付了1万元让被告与他人解约。因被告急于偿还银行贷款，故与原告签订了租赁合同。2、原被、告于2017年12月1日签订了《租赁合同》，该合同约定，租赁期间为10年，自2017年12月1日至2027年12月1日，年租金27600元，按三年付款，三年提前付清十年租金276000元。就租赁内容和违约责任原告书写了租赁合同，双方在合同中签字捺印。原告分别于2018年1月14日、5月5日、5月6日、5月8日、5月9日共计向被告支付租金10万元，之后再未支付租金。2018年6月14日，因被告父亲住院向原告借款1万元。3、2019年11月（原告已经使用租赁房屋两年，276000元的租金仅支付了10万元），被告向原告询问何时交付剩余租金，原告提出要更改合同，房租一年一交，但就原告临时解约将如何处理意见由分歧，双方没有达成一致。2019年12月22日，被告提出让原告再缴纳部分租金。原告明知合同中对被告的严苛条款，却故意激怒被告，口称其就是不交，让被告从租赁房屋出去。被告气愤不过，才锁住了原告租用的铺面卷闸门（住房和生产库房都没有锁），经派出所调解已于当晚开锁，并未对原告的生产经营造成任何损失。但原告却于派出所处理当日向法院提出诉讼，称被告违反合同，还要求被告退还原告11万元的房租和20万元的搬家费。3、事实上，被告除了催讨房租和水电费外，从未要求原告搬走，也未有任何妨碍原告经营和使用房屋的行为，反而是原告至今一直占用租赁房屋，从租赁房屋至今已有两年半了，双方约定三年付清十年房租，被告作为出租人询问剩余租金何时缴纳，合法合理并不存在违约之处。4、原告在租赁房屋期间，在铺面二楼房顶安装了“旧道班郑记油坊“的大型广告牌，在安装固定时破坏了被告二楼的房顶，导致二楼和一楼漏水墙面受损。同时因原告经营油坊，其使用的铺面、库房被严重污染，现在原告突然要求解除合同，导致被告必须对铺面、库房进行打扫、粉刷。综上，请求驳回原告的诉讼请求。对原告提供的证据的认定：1、《租赁合同》一份及《收条》，证明原、被告双方存在房屋租赁关系及合同内容，被告收到原告缴纳的房租5万元。对该组证据的真实性及证明目的被告无异议，本院予以确认。2、微信聊天记录，证明原告向被告支付租金的情况，总共支付了5万元。对该组证据的真实性及证明目的，被告无异议，本院予以确认。3、搬迁费用以及过磅清单，证明原告搬迁生产设备、产品的过磅费用等产生的各项费用。对该组证据的真实性及证明目的，被告均有异议。认为人工费是原告单方制作的，过磅单与本案无关。原告提供的该组证据包括以下几方面的证据：（1）、微信转款凭证，首先微信转款凭证不能证明是谁向谁在微信转款，微信转款的用途是什么不知道，微信转款与本案有何关系不知道。（2）、过磅单是谁的过磅单，是否是原告搬迁形成的过磅单不知道，过磅单与本案存在什么关系不知道，过磅单中记载的欠款是谁向谁支付，究竟支付了没有不知道。（3）、原告自己书写的所谓的搬迁费用清单，是由原告单方面制作没有相应的证据予以佐证，不能作为证据使用。（4）、搬迁人工工资表，工资表也是原告自己单方制作，工资表中记载的人员是否实际参与了搬迁不知道，原告是否向这些搬迁人员支付了工资不清楚。综上，原告提供的该组证据中的四部分证据证明不能证明其的搬迁费用为20万元。对该组证据的证明目的，本院不予确认。4、手机视频、照片，证明被告在租赁期间采用强硬行为收回房屋及库房的违约行为。对该组证据的真实性被告无异议，但对证明目的有异议。认为该组证据不能证明发生争执、锁门行为是解除合同的原因，这些行为是客观存在的，但锁的是铺面的门，库房门是开着的不影响原告的生产经营。该组证据只能证明原、被告在房屋租赁期间发生了争执及被告做出了锁铺面门的极端行为，但该行为并不能必然导致双方的租赁合同就必须解除。对该组证据的证明目的，本院不予确认。对被告提供的证据的认定：1、照片三张证明原告一直在生产经营，被告在租赁房屋的房顶上安装了广告牌之后，造成房屋实际损害。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议。认为照片中显示的是原告正在搬迁，并不是生产经营，照片也不能证明房屋明漏水与广告牌之间有因果关系。首先，该组证片不能证明照片中的场景是原告在生产经营。其次，照片也不能证明漏水是由安装广告牌造成的，照片也不能证明原告安装广告牌造成了被告出租房屋损坏。对该组证据的证明目的，本院不予确认。2、榆中县公安局定远派出所的《情况说明》一份，证明2019年12月24日原告报完警后，锁门行为只持续了一天，被告就将门打开的事实。对该组证据的真实性原告无异议，但对证明目的有异议。认为证明内容不真实，被告对原告的锁门行为持续了三天。该情况说明不符合法律规定，没有经办人，负责人签字。该组证据证明2019年12月24日原告报警要求出警解决其与被告之间租赁的商铺被锁住的问题，派出所接警后通知原被告大派出所调解解决了原、被告的纠纷，被告在当天晚上就将门锁打开了。对该组证据的证明目的，本院予以确认。经本院审理认定的事实如下：2017年12月1日，以被告为甲方，以原告为乙方的双方当事人签订了《租赁合同》一份，约定被告将其所有的位于榆中县租赁给原告使用，租赁期间十年自2017年12月1日起至2027年12月1日止。租赁所有房屋按三年付款，三年提前付清十年租金，每年租金27600元。租赁期内库房及房屋的使用权归乙方。租赁期内，甲方要收回库房及房屋，甲方应向乙方赔偿全部搬迁费用及全部租金。（搬迁费用为搬进搬出两次）。租赁期内由甲方提供水、电。（电费由乙方向供电部门缴纳）。租赁期内甲方不得影响乙方的生产和销售。在该份合同中有原告和被告的签名及捺印。合同签订后，被告按照合同约定履行了向原告交付了租赁的库房、二楼8间房屋，以及临马路的一间铺面。原告也按照合同约定于2018年1月14日向被告缴纳了房屋租赁费5万元，5月5日微信转账支付房租1万元、5月6日微信支付房租1万元、5月8日微信支付房租1万元、5月9日微信支付房租1万元，另外在6月14日还向被告支付房租1万元，以上，原告共计向被告支付了房屋租赁费11万元由被告收取。原告正常使用租赁房屋至2019年12月份时，被告找到原告询问剩余七年的房屋租赁费原告什么时候交纳，为此原、被告双方发生纠纷，引起争吵。原、被告为此事发生矛盾后。2012年12月24日被告再此为此事发生矛盾，被告一气之下用锁子将出租给原告临马路的一间商铺锁死，致使原告不能进出该间商铺并使用该商铺。原告向榆中县公安局定远派出所报案要求解决此事。派出所民警接到原告报警后将原告和被告夫妇约到派出所进行处理，派出所经过了解对原、被告双方进行了调解，被告便于当天晚上将锁住的商铺门锁子打开，由原告继续使用。原告在该次纠纷发生后继续使用租赁商铺至2020年4月份时，在未经与被告协商解除合同的情况下，自己将租赁房组中的生产设备和生产出来的成品陆续搬走，截至目前还有部分设备还没有搬完。原告也没有向被告交还其承租的房屋。后原告以被告的行为违约为由，诉至法院。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强执行规定，应受法律保护。合同签订后被告按照合同约定将原告承租的房屋交付原告使用，原告也按照约定陆续向被告缴纳了房屋租赁费11万元。在房屋租赁合同履行到2019年12月份时因被告向原告询问了剩余房屋租赁费如何缴纳的问题后，双方产生矛盾并引起吵架，最终导致被告将出租给原告的一间铺面用锁子将铺面大门锁住使原告在近一天时间内不能使用该间商铺。原告便以被告存在违约行为为由在2020年4月份时将自己的生产设备及产品逐步搬离租赁房屋。本案争议的焦点是被告将原告商铺房屋大门锁住的行为是否是违约行为，如果是违约行为是否足以导致原、被告签订的《租赁合同》解除。从原、被告签订的《租赁合同》约定的条款来看，双方在合同第四条租赁期内第（4）条约定：租赁期内，甲方不得影响乙方的生产和销售。依据该条约定，原告在租赁商铺使用期间，被告将商铺大门锁住致使原告不能使用租赁的商铺，被告的该行为违反了双方在合同中的约定条款，该行为确实是违约行为。该违约行为是否足以导致原告可以据此解除合同，应具体分析。首先，原告向被告承租的房屋包括库房、二楼的房屋8间和临马路的商铺一间，被告只是将租赁房屋中的一间商铺的大门锁住，导致原告对该间商铺不能使用，但不影响原告对租赁的库房和二楼8间房屋继续使用，一间商铺暂时不能使用并不必然导致整个租赁合同不能履行，也不会导致原告签订房屋租赁合同的目的不能实现。其次，原、被告在2019年12月24日当天发生纠纷后被告将租赁商铺的大门锁住，但在当天晚上被告就将锁在商铺大门上的锁子打开了，可见被告锁门的违约行为只是导致原告在2019年12月24日一天不能使用租赁的商铺。从时间来看违约行为对原告造成的影响时间短，没有造成持续影响。被告锁门的违约行为造成了原告一天不能使用租赁商铺，但原、被告签订的租赁合同约定的房屋租赁时间为十年。结合整个租赁合同来看，违约行为造成一天不能使用租赁房屋，并不能导致原告签订租赁合同的目的不能实现。再次，被告的锁门行为只发生了一次，在此之后被告就再未发生过同样的事情，原、被告签订的租赁合同仍在继续履行，可见被告锁门的违约行为在双方履行租赁合同过程中并未造成合同不能继续履行。综上，被告锁门的违约行为，并未造成原、被告签订的租赁合同不能继续履行的后果，被告的违约行为不构成原告可以单方面解除租赁合同的法定理由。原告不能以此为由来解除双方签订的房屋租赁合同。但在本案租赁合同继续履行过程中2020年4月份原告在未与被告协商一致解除合同的情况下，单方面将自己的生产设备和产品从租赁房屋搬走，原告的该行为就是合同法规定的原告以自己的行为表明其已经不愿意再继续履行生效的房屋租赁合同，原告租赁房屋用于经营的合同目的也不能实现了，被告向原告出租房屋收取租赁费的目的因原告的该种行为也不能实现了。既然租赁合同再履行下去已经不能实现合同双方的目的，并造成资源浪费，也不符合市场经济的价值规律，解除原、被告签订的《租赁合同》对双方当事人都有利。故对原告主张解除原、被告于2017年12月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求被告赔偿搬迁费20万元，首先，原告搬迁是原告自己单方的行为，是原告在未与被告协商的情况下自己进行搬迁，并不是被告阻挡不让原告继续使用租赁房租造成原告搬迁。也就是说原告搬迁的行为不是由被告造成，被告不具有过错，当然不承担搬迁费用。其次，庭审中原告提供的所谓的搬迁费用的证据都是由原告自己单方制作，不具有证明效力。且提供的证据不能证明原告在搬迁中是否是实际支出费用，支出了多少费用，支出的费用是否与本案有关。再次，依据原、被告签订的租赁合同约定，在租赁期内甲方要收回库房及房屋，甲方应向乙方方赔偿全部搬迁费用及全部租金。本案中并不存在被告在租赁期间收回库房及房屋的情形，所以被告向原告赔偿搬迁费用和全部租金的条件不成就。综上，原告要求被告赔偿搬迁费20万元及租金11万元的诉讼请求，既无法律依据又无事实依据，本院不予支持。原告在2017年12月1日租赁被告的房屋使用至今，原告在此期间向被告缴纳了房屋租金11万元，如果现在解除合同应当由被告向原告退还多收取的租金，租赁期间从2017年12月1日算至2020年6月30日解除，原告使用房屋期限是二年七个月应当缴纳租金71300元，被告应当向原告退还租金38700元。同时合同解除以后，被告应当配合原告将其还存放在租赁房屋中的生产设备和成品全部搬离租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告吴少堂与被告张荣海于2017年12月1日签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告张荣海向原告吴少堂返还多收取的租金38700元，原告吴少堂在收取被告张荣海向其退还的租金38700元后，将租赁的位于榆中县腾交还给原告张荣海，于判决生效后十日内日履行完毕；三、驳回原告吴少堂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2975元，由原告吴少堂2618元，被告张荣海负担357元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张成功二〇二〇年六月二十二日书记员  李晓东