河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终540号上诉人（原审被告）：济源昆腾置业有限公司，住所地河南省济源济源市宣华西街79号。法定代表人：CREMADESPICOJOSEANTONIO。委托诉讼代理人：牛亚宁,该公司员工。委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶怀现，男，1972年6月30日出生，汉族，住河南省济源市。委托诉讼代理人：吴秋栓，济源市方圆法律服务所法律工作者。上诉人济源昆腾置业有限公司（以下简称昆腾公司）因与被上诉人陶怀现商品房预售合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初1375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆腾公司上诉请求：1、依法撤销(2020)豫9001民初1375号民事判决,改判驳回陶怀现的一审诉讼请求；2、由陶怀现承担本案一二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。一审判决认定“审理中,被告提出其公司账上未显示原告所交房款,原告一开始购买的是济源奇正地产有限公司开发的一楼的商铺,本案《商品房预售合同》系一楼商铺置换后签订的合同”,该认定有误,昆腾公司自始至终不清楚陶怀现购买的是济源奇正地产有限公司开发的商铺,也不知道商铺置换的过程，且不认可置换的情况。首先,昆腾公司未收到陶怀现购房款,陶怀现没有实际向昆腾公司支付购房款,双方之前的《商品房预售合同》没有实际履行。其次,昆腾公司在一审庭审前并不知道该《商品房预售合同》的由来,庭审中陶怀现自述,之前购买的是一楼商铺,后来因为商铺不能交工,才将之前的购买款又加上一些违约金换成了本案所涉的房屋。大中华城市广场商铺的所有人是济源奇正地产有限公司,住宅的所有人是昆腾公司,因此如果发生房屋置换的情况,应该签订有相应的协议或者就购房款如何向昆腾公司支付达成一致意见。但是这个置换过程,昆腾公司并不清，昆腾公司也没有看到过任何协议或者置换协议等材料，因此昆腾公司不认可该置换的过程,在陶怀现没有缴纳相应房款、且未提交置换协议的情况下,昆腾公司不认可该《商品房预售合同》。第三、陶怀现一审中提供的缴纳给他人房款的流水,不能证明该房款与昆腾公司有任何关系,现陶怀现仅凭购房发票证明实际履行了缴纳房款的义务,明显不合理。二、2015年11月11日签订的《商品房预售合同》没有继续履行的基础。因该合同涉及的是大中华城市广场1号楼的房屋,该1号楼已经停工5年以上,目前还处于停工状态,同时该1号楼不符合城市规划,现在也不符合开工的条件,因此现在该合同处于继续履行不能的状态。陶怀现辩称，一、一审法院认定案件事实清楚，判决结果正确。陶怀现作为购买房屋的自然人，看到大中华城市广场出售房屋，又符合自己购买的意愿，向昆腾公司售楼部了解情况后，在昆腾公司售楼部售楼人员的带领下，按要求向其财务缴纳了购房款。后2015年11月在开发商一直不按约定时间交房的情况下，协商将商铺置换为住宅，昆腾公司将原购房合同和售房款收据收走后，昆腾公司与陶怀现又签订了《商品房预售合同》，又让陶怀现补交部分房款后，给陶怀现出具了《销售不动产统一发票》。昆腾公司与陶怀现至此确定了案渉房屋的房屋买卖合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，依法属有效合同，昆腾公司应当按合同约定履行自己的义务，其违反合同约定，不按期向陶怀现交付房屋，应承担违约责任。因此一审法院认定事实及判决结果是正确的。二、昆腾公司是非常不诚实的，其上诉理由不成立。国家税务总局出台的《关于使用新版不动产统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》明确说明：从2007年3月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务总局统一印发的《销售不动产统一发票》。因为，1、房产交易是商品买卖的一种，和其他商品买卖一样需要开具发票；2、房产交易需要交纳一定的税，发票金额即是计税的基础；3、不动产发票也是该房再次交易时所必须的凭证之一。本案中昆腾公司收取陶怀现房款后，按照国家税务总局的上述规定，向昆腾公司开具了《销售不动产统一发票》，该发票上记载付款方的名称为陶怀现，身份证处是陶怀现的身份证号码，收款方名称为昆腾公司，并且不动产名称、不动产项目编码、销售不动产的楼牌号、建筑面积、单价金额均记载清楚，在款项性质一栏中也明确载明是售房款，发票上加盖的是昆腾公司的发票专用章，与昆腾公司和陶怀现签订的《商品房预售合同》载明的上述内容完全一致，充分证实昆腾公司收取了陶怀现购房款的事实。陶怀现向昆腾公司主张权利时，昆腾公司称没收到购房款，实属谎言，是不诚实守信的具体表现。三、昆腾公司应按商品房买卖合同履行自己的义务。本案所签商品房预售合同主体合格，意思表示真实，内容和形式合法，昆腾公司应当按合同履行自己的义务。《城市商品房预售管理办法》对于预售商品房的条件，做了强制性规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付的日期，同时还规定未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售。本案中，昆腾公司与陶怀现签订商品房预售合同，就已证明其具备了上述条件。综上，昆腾公司上诉无事实根据，更无法律依据，应当驳回上诉，维持原判。陶怀现向一审法院起诉请求：1、判令昆腾公司继续履行商品房买卖合同；2、要求昆腾公司支付逾期交房违约金22290.45元，2020年4月3日起至交房之日止以209391元为基数，按日万分之一支付违约金。一审法院认定事实：2015年11月11日，陶怀现与昆腾公司签订《商品房预售合同》，陶怀现购买昆腾公司位于济水××城市广场××楼主楼××号房××套，房屋代码78674，建筑面积53.69平方米，套内面积36.38平方米。购房总价为209391元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品验收合格），并符合本合同约定的商品交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后付款期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不应小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金；3、因买受人资料不合格等原因造成产权证不能办理的责任由买受人承担。合同签订后，2015年11月12日昆腾公司给陶怀现出具了销售不动产统一发票，金额209391元。至今昆腾公司尚未交房。一审审理中，昆腾公司提出其公司账上未显示陶怀现所交房款，陶怀现一开始购买的是济源奇正地产有限公司开发的一楼的商铺，本案《商品房预售合同》系一楼商铺置换后签订的合同。陶怀现认可大概2013年其确实购买的是一楼商铺，但开发商一直未交付商铺，2015年11月售楼部和其协商，可以置换为住宅，双方协商后，售楼部将签订的商铺购买合同及缴款收据收回，其所交房款计算利息后另让其补交了部分房款，才签订了《商品房预售合同》，昆腾公司并给其出具了销售不动产统一发票。昆腾公司陈述济源奇正地产有限公司系昆腾公司的法人股东。一审法院认为，陶怀现与昆腾公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，系有效合同，各方当事人应按合同约定履行各自义务。合同约定，昆腾公司应在2017年5月1日前按规定向陶怀现交付房屋。逾期超过90日后，自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，昆腾公司按日向陶怀现支付已交付房价款万分之一的违约金，昆腾公司逾期交房，已构成违约，应向陶怀现支付迟延交付违约金。从2017年5月2日至2020年4月2日共计1065天，昆腾公司应支付陶怀现违约金为22300元（209391元×0.01％×1065天），陶怀现要求支付22290.45元并超过应付数额，予以支持。昆腾公司辩称其账上未显示陶怀现的购房款。陶怀现所购房屋是由商铺置换，该事实双方陈述一致。另陶怀现说明了置换以及房款交付的转换过程，事实上双方签订购房合同，也给陶怀现出具了购房发票，说明昆腾公司当时认可陶怀现已经交付了房款。因此，昆腾公司抗辩理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、陶怀现与昆腾公司于2015年11月11日签订的《商品房预售合同》（合同编号JYYS0011753）继续履行。二、昆腾公司于判决生效后十日内支付陶怀现违约金22290.45元，（2020年4月3日以后的逾期交房违约金以209391元为基数，按照日万分之一计算至房屋实际交付之日止）。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费357元，依法减半收取178.5元，由昆腾公司负担。本院二审期间，昆腾公司向本院提供如下证据：1、2020年6月19日下午昆腾公司拍摄的现场照片打印件一张，证明涉案房屋的现状，该房屋不符合现在的规划，需要重新规划后再行建设；2、房屋建设工程施工总承包合同书复印件一份，建设工程施工合同复印件一份，证明一号楼的发包人是济源奇正地产有限公司，该一号楼目前也是由济源奇正地产有限公司与实际施工人控制，昆腾公司也无法继续施工，合同也没有继续履行的基础。证据来源于昆腾公司系统，2018年12月21日前，昆腾公司和济源奇正地产有限公司的实际控制人均是赵显奇，当时两个公司共享一个内部系统，公司所有的文件一般都会上传到该系统，证据2就是从该系统中打印的，现在昆腾公司的财务资料还是由赵显奇掌握，关于财务资料返还的问题，昆腾公司已经起诉赵显奇个人，正在济源市人民法院申请强制执行中。陶怀现的质证意见：对证据1真实性及证明对象均有异议，照片证明不了证据的来源，房屋是否符合规划不是以照片认定的，陶怀现的答辩理由第三点也是按照法律规定证实昆腾公司案涉房屋是符合商品房预售，也就是已持有建设规划许可证和施工许可证，且符合开工条件；对证据2，系复印件，不能作为证据使用，且建筑工程施工总承包合同与开发是两个不同的概念，本案涉及的是开发企业，应当按照商品房预售合同向陶怀现支付逾期交房的违约金，与建筑工程总承包合同没有任何关系。本院认证意见：昆腾公司提供的两组证据均系打印件及复印件，无法核实其真实性，故本院对昆腾公司提供的证据的证明效力不予认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，首先，双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，系有效合同，各方当事人应按合同约定履行各自义务。合同约定，昆腾公司应在2017年5月1日前按规定向陶怀现交付房屋。现昆腾公司未按合同约定向陶怀现交付房屋，故陶怀现要求昆腾公司继续履行合同，理由正当，昆腾公司上诉称涉案《商品房预售合同》没有继续履行的基础，该上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，诉讼过程中，昆腾公司认可，发票应当在购房人交完房款后出具。本案中，陶怀现提供了昆腾公司给其出具的购房发票，昆腾公司未提供证据证明陶怀现未交房款，昆腾公司上诉称，其公司未收到陶怀现的购房款，也不知道商铺置换的过程，且不认可置换的情况，该上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，昆腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357元，由济源昆腾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年六月二十八日书记员  丁冉冉