江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终37号 上诉人（原审原告、反诉被告）：汪卫红，女，汉族，1975年6月6日生，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：朱钰，江西华罡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝融，江西华罡律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李忠，男，汉族，1968年4月28日生，住江苏省姜堰市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：钟小凤，女，汉族，1975年9月29日生，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海龙，男，汉族，1974年11月12日生，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗宇，男，汉族，1992年1月17日生，住湖南省新化县。 以上四人的共同委托诉讼代理人：张根茂，江西哲远律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：涂倩娜，女，汉族，1974年9月12日生，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人汪卫红、上诉人李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇合同纠纷一案，因双方均不服南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪卫红上诉请求：一、请求依法改判李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇五人偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计为人民币177711.28元及自2019年5月28日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期利息；二、本案一、二审诉讼费由李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇承担。事实与理由：一、李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇五人违约在先，汪卫红主观善意终止租赁合同，不应共担经济损失。按照双方签订的《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议》的约定，只有当少数或个别商户违约的情况下，剩余多数商户按约才能先行垫付随后再进行追偿，而本案事实是多数商户不同意缴纳第二期租金，无法按照补充协议约定处理，汪卫红为规避自身风险及减少大家损失选择终止合同并没有违反补充协议的约定，也没有重大过失。鉴于此，对于南昌市路灯管理处因汪卫红未按期返还房屋而提起的诉讼，汪卫红应诉并自行履行法院判决251745.24元及支出的律师代理费23000元应由汪卫红与李忠等5人按各自所承担的租金比例承担民事责任；但汪卫红按理只需承担其清空店面主张返还前即2018年6月11日前的租金，此后产生的租金、违约金、房屋占用损失费均因李忠等5人拖延拒绝搬离导致，应由其自行承担。本案一审律师费11500元作为维权成本也应由李忠等5人偿付；二、一审判决遗漏诉讼费损失未予处理。一审判决遗漏了汪卫红在原南昌市路灯管理处租赁合同纠纷一案中因不服原东湖区人民法院作出的（2018）赣0102民初5794号民事判决，依法向南昌市中级人民法院上诉产生的二审案件受理费7897元整，该项应当一并由李忠等5人偿付；三、逾期付款利息起始时间计算存有偏差。一审法院按照南昌市路灯管理处向汪卫红出示的财务收据时间2019年6月19日作为逾期付款利息起算时间，事实上，汪卫红的银行转账回执显示时间为2019年5月28日。因此，逾期付款利息应从2019年5月28日算起。 李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙辩称：对汪卫红以上主张均不认可，即不认可房屋租金、占有费等费用177711.28元及相关利息、一二审诉讼费由李忠等5人承担，也不认可李忠等5人违约，一审逾期付款利息起止时间计算没有偏差。 罗宇未向本院提交书面答辩意见。 李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇上诉请求：依法撤销（2019）赣0102民初6947号民事判决第一至五项和第七项，改判驳回汪卫红一审对李忠等5人的诉请并支持反诉请求；本案一、二审本诉、反诉诉讼费由汪卫红承担。事实和理由：一、关于本诉部分。（一）一审在查明事实中遗漏主要案件事实。结合汪卫红与南昌市灯管理处签订的《租赁合同》第二条第（二）项以及汪卫红向李忠等5人发出《关于要求某某某限期履行有关协议的函》对比显示，南昌市路灯管理处要求的履约保证金是第一年三个月租金，汪卫红单方擅自将履约保证金由3个月租金提高到6个月租金，这是双方矛盾的主要原因；合同明确约定免租金1个月，南昌市路灯管理处在租金未到缴纳期情况下要求承租方提前缴纳；汪卫红在不顾李忠等5人坚决反对的情况下仍单方去路灯管理处终止租赁合同，其行为严重违反协议规定，侵害李忠等5人合法权益。（二）一审对协议条款作偏向汪卫红的任意解释；租金垫付条款（即第四条）约定原文“如违约商户不能及时支付其承租费用……则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。”并没有“只有当少数或个别商户违约才先行垫付租金的约定”；（三）一审判决对汪卫红做袒护性认定，汪卫红只是承租方代表，其未经授权终止租赁合同，属于违反约定行为，严重侵犯李忠等5人的承租权；（四）汪卫红与南昌市灯管理处诉讼律师费用应由其自己承担。汪卫红在与南昌市灯管理处签订的《房屋租赁合同终止协议书》中，擅自同意过高的逾期违约责任条款、承担对方律师费等，这些条款在事前未与李忠等5人商议，事后也未告知。二、反诉部分。1、一审驳回李忠等5人竞拍佣金及利息损失的反诉请求错误。涉案店面5年租金共计2599352.88元，竞拍佣金按租金总额4.25%计收，即应付竞拍佣金92060.41元（2599352.88元×4.25%×5／6），李忠等5人实际向汪卫红支付10万元竞拍佣金，后因汪卫红原因导致租赁期五年的店面仅使用10个月，相应佣金为15343.40元（92060.41元／60×10），汪卫红应当赔偿李忠等5人84656.60元（100000元-15343.4元）及利息。2.一审驳回李忠等5人律师代理费3万元反诉请求错误。汪卫红的不当本诉与李忠等5人不得已提起的反诉均是由汪卫红导致，故李忠等5人为此支付的律师费应当由汪卫红予以赔偿。 汪卫红辩称：一、一审法院根本不存在偏向袒护：汪卫红并未强制要求李忠等5人按照6个月租金标准向其缴纳履约保证金；南昌市路灯管理处按约享有提前要求承租人交租的权利；二、涉案租赁合同未能履行完毕系李忠等5人自身过错拒不按约缴纳租金所致；三、李忠等5人已付的拍卖佣金及利息、律师费应自行承担，让汪卫红承担毫无事实及法律依据。 汪卫红向一审法院起诉请求：1、请求依法判令李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇按照合同约定赔偿原告经济损失共计人民币180235.53元并自2019年5月28日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失至全部款项付清之日止；2、本案诉讼费用由李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇承担。 李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇向一审法院反诉请求：1、请求判令汪卫红赔偿反诉原告竞拍佣金损失84656.60元及利息（以84656.60元为基数、按月利率0.5%计算自2017年9月1日至清偿日止的利息）；2、本案诉讼费及律师代理费3万元由汪卫红承担。 一审法院认定事实：2017年8月16日，汪卫红与李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇得知南昌市路灯管理所所有的坐落南昌市公共资源交易网挂牌出租信息后，双方为参与该商铺竞拍签订了《关于委托汪卫红代表商户竞拍店面的协议》，协议约定由汪卫红作为汪卫红、李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇六商户代表参与该商铺竞拍，竞拍获得店面使用权归全体参加此次竞拍商户所有。协议签订后，汪卫红作为六商户代表并以其个人名义参与南京西路519号1-3层商铺竞拍，最终汪卫红竞得南京西路X号X层商铺承租权。2017年9月19日，汪卫红与江西省鑫源拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》并确认汪卫红竞得南京西路X号X层（面积约854.66㎡）商铺五年租赁权。2017年9月26日，李忠等5人向汪卫红交纳竞拍佣金10万元（每人交纳2万元）。同日，汪卫红向江西省鑫源拍卖有限公司支付南京西路519号店面竞拍佣金116970.90元（其中汪卫红交纳2万元、李忠等5人交纳10万元），结余竞拍佣金3029.10元，但汪卫红至今仍未退还李忠等5人剩余佣金2524.25元。 2017年9月29日，汪卫红以其个人名义与南昌市灯管理所签订《租赁合同》一份，合同约定，“南昌市路灯管理所将南京西路519号1-3层房屋出租给汪卫红使用，租期五年，租金按每半年交纳。租金：第一年：从2017年9月29日至2018年9月28日，月租金40800元；第二年：从2018年9月29日至2019年9月28日，月租金为42024元；第三年：从2019年9月29日至2020年9月28日，月租金为43284.72元；第四年：从2020年9月29日至2021年9月28日，月租金为44583.26元；第五年：从2021年9月29日至2022年9月28日，月租金为45920.76元；履约保证金122400元。”在该合同签订前日，南昌市路灯管理所即与汪卫红办理了房屋交接手续。同时，汪卫红以其个人名义向南昌市路灯管理所交纳履约保证金122400元。其中：汪卫红交纳保证金15600元、李忠交纳保证金3万元、涂倩娜交纳保证金22800元、陈海龙交纳保证金1.8万元、钟小凤交纳保证金1.8万元、罗宇交纳保证金1.8万元。另外，该房屋一楼店面分别由汪卫红和李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇各自使用一间。其中：汪卫红使用的店面按每月5200元标准承担租金，李忠使用的店面按每月10000元标准承担租金、涂倩娜使用的店面按每月7600元标准承担租金、陈海龙使用的店面按每月6000元标准承担租金、钟小凤使用的店面按每月6000元标准承担租金、罗宇使用的店面按每月6000元标准承担租金。在此期间，李忠等5人将各自应承担的第一期租金交给汪卫红，汪卫红再将自己应承担的第一期租金和李忠等5人交纳的第一期租金一并以汪卫红个人的名义向南昌市路灯管理所支付了2018年4月29日前的第一期的房屋租金（含免一个月租金、实际交纳了六个月租金）。 2017年10月11日，双方签订《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议》，补充协议约定，“一、由汪卫红代表全体商户竞拍店面租赁权后，汪卫红成为该店面承租的法定代表人，享有标的所有店面承包的权利，承担缴纳店面租金、押金及相关安全经营等义务（备注：此拍租所需费用由六家商户集体筹集而来）。二、汪卫红代表全体商户竞拍店面租赁权归全体参加竞拍商户所有，享受标的所有店面承包等权利，则参与竞拍的六位商户承担交纳店面租金、押金及平等承担相关的安全经营义务。（一）对参与竞拍的商户经营店面的安全责任由该商户负责。（二）对于其他招租的经营店面的安全责任由全体参与竞拍的六位商户共同均等承担。三、汪卫红代表全体参与竞拍商户与产权单位签订租赁协议，获得店面产权单位书面同意后，由汪卫红分别与李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇签订各自经营店面的租赁协议。四、参与竞拍的六位商户在本轮承包周期内必须对自身承租的店面租金履行各自的义务，如参与竞拍的商户出现不能完成整个周期经营等违约情况，造成的损失由该商户承担，如该违约商户不能及时支付其承租费用（等等），则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。五、如出现参与竞拍商户不按时交纳租金、私自转让、私自改装等可能导致汪卫红与产权单位合同违约的一切行为，其他参与竞拍的商户必须共同采取相关措施，保护其他参与竞拍商户的共同利益，否则造成的损失由其他参与竞拍的商户均等分摊。六、如参与竞拍的商户因故需转让自身店面，需经其余竞拍商户同意，如其余竞拍商户意见不统一则按照少数服从多数的原则执行。” 2018年3月下旬，南昌市路灯管理所电话通知汪卫红交纳第二期租金，汪卫红便将南昌市路灯管理所要求交纳第二期租金的信息告知李忠等5人，此时双方内部对是否按照南昌市路灯管理所的通知要求交纳第二期租金产生分歧。李忠等5人认为租赁合同约定了免租期一个月，第二期租金应从2018年4月29日起算，李忠等5人表示不同意按照南昌市路灯管理所的要求交纳第二期租金。汪卫红则表示应按照南昌市路灯管理所的要求交纳第二期租金，如果不按照南昌市路灯管理所的要求交纳第二期租金，则汪卫红有可能承担责任。由于双方内部产生分歧，致使汪卫红未能在2018年3月29日前向南昌市路灯管理所交纳第二期租金。 2018年4月11日，南昌市路灯管理所向汪卫红书面催交第一年第二期租金（5个月租金合计20.4万元），要求汪卫红在收到通知后2个工作日交清。汪卫红收到南昌市路灯管理所的催交租金通知后便及时以微信方式将催交租金通知发布到南京西路519号店面沟通群内，但李忠等5人仍不同意按照南昌市路灯管理所的书面催交租金通知要求交纳租金。由于双方对是否按照南昌市路灯管理所的催交租金通知履行未能达成一致，汪卫红于2018年4月23日向南昌市路灯管理所提交书面申请要求终止租赁合同。2018年5月21日，汪卫红与南昌市灯管理所签订《房屋租赁合同终止协议书》，终止协议约定，“一、南昌市路灯管理所（甲方）、汪卫红（乙方）双方同意于2018年5月31日提前终止双方于2017年9月29日签订的《房屋租赁合同》，上述合同租赁期计至2018年5月31日止。二、乙方应于2018年5月31日前将房屋清空，房屋及设施完好无损地交还给甲方；如乙方不按时清空房屋并交还给甲方，每逾期一天，除向甲方支付原租赁合同租金外，还需向甲方支付年租金5‰的违约金。逾期十天，甲方有权无偿收回房屋并对乙方滞放在房屋内的全部物品作废弃物处置，由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由乙方承担。三、乙方应于2018年5月31日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。如乙方不按时退办完营业执照迁址手续，每逾期一天，需向甲方支付原租赁合同的年租金5‰的违约金；逾期达十天，甲方有权请求有关机关或部门代为办理其营业执照迁址或注销手续，由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由乙方承担。四、原合同终止后，乙方应于2018年5月31日前将应付的租金支付给甲方；如乙方不按时支付，每逾期一天，除支付原合同标准的租金外，还需向甲方支付应付租金5‰的违约金；逾期达十天，甲方由此产生的一切损失和责任包括但不限于诉讼费、律师费等由乙方承担。五、乙方将租金、违约金等一次性付清，水电费等费用清零无拖欠，房屋交还甲方并经甲方验收同意、上级批复后，甲方及时办理手续将履约保证金（可抵扣租金、违约金、多退少补）退还给乙方。六、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向甲方所在地的人民法院提起诉讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。”协议签订后，汪卫红欲将其个人承租的店面返还给南昌市路灯管理所，南昌市路灯管理所则不同意汪卫红只返还其个人承租的店面，要求汪卫红整体返还房屋。因李忠等5人拒绝返还各自承租的店面，致使汪卫红无法按照终止协议约定返还房屋。由于汪卫红既未按期返还房屋又未支付租金，南昌市路灯管理所向南昌市东湖区人民法院提起诉讼。2018年8月30日，李忠等5人最终将店面全部清空。2018年9月3日，一审法院组织汪卫红与南昌市灯管理所办理了房屋交接手续，同时汪卫红结清了房屋返还前的水、电费。至此，汪卫红共欠南昌市路灯管理所2018年4月30日至2018年5月31日期间的房屋租金40800元和2018年6月1日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费126480元，合计167280元。2018年12月17日，南昌市东湖区人民法院作出（2018）赣0102民初5794号民事判决书，判决：一、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处房屋租金40800元及自2018年4月30日起至付清该租金之日止按人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；二、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处房屋占有使用费126480元及自2018年6月1日至2018年9月3日期间的逾期交房违约金232560元；三、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处律师代理费4万元；四、驳回南昌市路灯管理处的其他诉讼请求。一审判决宣判后，汪卫红不服一审判决提起上诉。2019年5月13日，南昌市中级人民法院作出（2019）赣01民终435号民事判决书，判决：一、维持南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5794号民事判决第三项、第四项；二、撤销南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初5794号民事判决第一项、第二项；三、汪卫红在本判决生效之日起十日内支付南昌市路灯管理处房屋租金及房屋占有使用费167280元，并承担相应违约金（以167280元为基数，自2018年6月1日起至付清之日止按年利率24%计算）。一审案件受理费36370元（南昌市路灯管理处预交）、二审案件受理费7897元（汪卫红预交），南昌市路灯管理处承担32275元，汪卫红承担11992元。南昌市中级人民法院作出的（2019）赣01民终435号民事判决生效后，汪卫红于2019年6月18日向南昌市路灯管理处交纳房屋租金及占有使用费167280元、违约金40370.24元、律师代理费4万元、案件受理费4095元。合计：251745.24元。南昌市路灯管理处退还汪卫红租赁保证金122400元。该租赁保证金中，汪卫红享有15600元、李忠享有3万元、涂倩娜享有22800元、陈海龙享有1.8万元、被告钟小凤1.8万元、罗宇享有1.8万元。 另查明：一审法院在审理南昌市路灯管理所诉汪卫红租赁合同纠纷一案中【（2018）赣0102民初5794号】，汪卫红委托江西华罡律师事务所律师朱钰、祝融作为其一审诉讼代理人参加诉讼，汪卫红向江西华罡律师事务所律师支付律师代理费11500元。一审宣判后，汪卫红不服一审判决提起上诉，汪卫红又继续委托江西华罡律师事务所律师朱钰作为其二审案件【（2019）赣01民终435号】的诉讼代理人参加诉讼，汪卫红向江西华罡律师事务所律师支付二审律师代理费11500元。2019年7月1日，汪卫红在一审法院立案【（2019）赣0102民初6947号】对李忠等5人提起诉讼，汪卫红仍委托江西华罡律师事务所律师朱钰、祝融作为其本案一审诉讼代理人参加诉讼，汪卫红向江西华罡律师事务所律师支付本案律师代理费11500元。本案受理后通知李忠等5人应诉，李忠等5人委托江西哲远律师事务所律师张根茂作为其本案本诉、反诉诉讼代理人参加诉讼，李忠等5人共向江西哲远律师事务所律师代理费3万元。 上述事实，有关于委托汪卫红代表商户竞拍店面协议、拍卖成交确认书、房屋租赁合同、关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议、房屋租赁合同终止协议、转账凭证、（2018）赣0102民初5794号民事判决书、（2019）赣01民终435号民事判决书、委托代理协议、律师代理费发票以及当事人的陈述等证据予以证明。 一审法院认为，2017年8月16日，汪卫红与李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇签订《关于委托汪卫红代表商户竞拍店面的协议》后，汪卫红按约参与了店面竞拍，竞拍成交后，汪卫红向江西省鑫源拍卖有限公司支付了竞拍佣金116970.90元，结余竞拍佣金3029.10元，但汪卫红未将剩余佣金2524.25元退还给李忠等5人，故汪卫红应退还李忠等5人每人504.85元竞拍佣金。店面竞拍成功后，汪卫红与李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇均按约各自使用其承租的店面并承担各自承租店面的租金。 2018年3月下旬，南昌市路灯管理所通知汪卫红交纳第二期租金时，因李忠等5人不同意按照南昌市路灯管理所的通知要求交纳第二期租金，致使汪卫红无法按期向南昌市路灯管理所交纳第二期租金，汪卫红为了规避自身风险及减少损失选择与南昌市灯管理所终止租赁合同。那么汪卫红单独终止租赁合同是否应向李忠等5人承担违约责任？2017年10月11日，汪卫红与李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇签订的《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议》第四条约定，“参与竞拍的六位商户在本轮承包周期内必须对自身承租的店面履行各自的义务，如参与竞拍的商户出现不能完成整个周期经营等违约情况，造成的损失由该商户承担，如该违约商户不能及时支付其承租费用（等等），则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。”根据该约定，首先，汪卫红与李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇在本轮承包周期内必须对自身承租的店面履行各自的义务。其次，如果参与竞拍的商户出现不能完成整个周期经营等违约情况，造成的损失由该商户承担。再次，如果该违约商户不能及时支付其承租费用（等等），则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿。按照该约定，只有当少数或个别商户违约的情况下，剩余多数商户按约才能先行垫付随后再进行追偿。而本案事实是多数商户不同意交纳第二期租金，汪卫红无法按照补偿协议的约定进行处理，汪卫红为了规避自身风险及减少大家的损失选择终止合同并没有违反补充协议的约定，况且汪卫红选择终止合同的行为没有重大过失，故李忠等5人要求汪卫红赔偿竞拍佣金损失的理由不足，一审法院不予采信。鉴于汪卫红选择终止租赁合同既不属于违约行为，又没有重大过失，当汪卫红未按期向南昌市路灯管理所返还房屋后，南昌市路灯管理所依法提起诉讼，要求汪卫红承担民事责任符合法律规定，后汪卫红自行履行了法院判决。对法院判决汪卫红承担的款项251745.24元，应由汪卫红与李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇按各自所承担租金比例承担民事责任。同理，汪卫红委托律师参加南昌市路灯管理所提起的租赁纠纷案的一、二审诉讼，汪卫红因此共支出律师代理费2.3万元，由于汪卫红委托律师参加该案诉讼的行为，系汪卫红为了维护全体商户的利益，故汪卫红因此所支出的律师代理费，也应该由汪卫红与李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇按各自所承担租金比例承担民事责任。综上，即汪卫红应承担（5200元×4.1÷167280元×274745.24元）35016.55元，李忠应承担（10000元×4.1÷167280元×274745.24元）67339.52元，涂倩娜应承担（7600×4.1÷167280元×274745.24元）51178.03元，陈海龙应承担（6000元×4.1÷167280元×274745.24元）40403.71元，钟小凤应承担（6000元×4.1÷167280元×274745.24元）40403.71元，罗宇应承担（6000元×4.1÷167280元×274745.24元）40403.71元。上述款项中经冲抵被告各自交纳的保证金、佣金后，李忠应支付汪卫红（67339.52元－30000元－504.85元）36834.67元；涂倩娜应支付汪卫红（51178.03元－22800元－504.85元）27873.18元；陈海龙应支付汪卫红（40403.71元－18000元－504.85元）21898.86元；钟小凤应支付汪卫红（40403.71元－18000元－504.85元）21898.86元；罗宇应支付汪卫红（40403.71元－18000元－504.85元）21898.86元。对于汪卫红要求李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇支付其在本案诉讼所支付的律师代理费和李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇在本案诉讼中要求汪卫红支付其委托律师参加本案诉讼所支付的律师代理费，因均不符合法律规定，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第三百九十八条、第四百零六条之规定，判决：一、李忠在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币36834.67元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；二、涂倩娜在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币27873.18元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；三、陈海龙在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币21898.86元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；四、钟小凤在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币21898.86元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；五、罗宇在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币21898.86元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；六、驳回汪卫红的其他诉讼请求；七、驳回李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。汪卫红预交案件受理费3580元，汪卫红承担680元，李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇各承担580元，李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇预交反诉费1395元，由李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇承担。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：李忠等5人是否应承担汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费？如果需要，应如何承担。 关于李忠等5人是否应承担汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费的问题。经查，汪卫红于2018年4月11日将《关于催交房屋租金的通知》发送到南京路519号店面沟通群，李忠等五人无回应，其后一个月的时间里汪卫红又分三次将不交房租的《申请报告》《关于要求中止房屋租赁合同的报告》ｗｏｒｄ版本以及该报告的纸质拍照版本发送到该群，但李忠等5人仍长时间无回应，直到汪卫红已与南昌市灯管理处就终止房屋租赁合同达成一致并将南昌市路灯管理处提供的《房屋租赁合同终止协议》空白版本发送到群里后，李忠等5人才提出一起协商，但最终未达成一致意见。综上，汪卫红在签订终止协议之前已经尽到了告知和沟通义务，该过程从4月11日至5月21日，这期间双方都有沟通的空间与时间，但由于李忠等5人长时间怠于沟通，对汪卫红发送的相关文件置之不理，并在最终签订终止协议前仍未交纳租金。汪卫红作为六租户的代表，需接受与路灯管理处签订的租赁合同约束，如李忠等5人不缴纳第二期房租，则需汪卫红垫付204000元，并可能面临违约风险，因此，于情于理，汪卫红在李忠等5人一直未缴纳房租的情况下，为规避自身风险及减少共同损失选择终止租赁协议，并无不妥，亦不构成违约。关于李忠等5人以第二期租金应在竞拍保证金（交易保证金）返还后再交为由主张未缴房租不属于违约，因没有明确证据支持其主张，本院不予认可，且汪卫红已将该20万元返还李忠等5人；关于李忠等5人以催缴租金时间提前了1个月为由主张未缴房租不属于违约，路灯管理处与汪卫红签订的租赁协议第三条租金及缴纳方式第三款“甲方（路灯管理处）可提前一个月向乙方（汪卫红）下达书面租金催缴通知书。”2018年4月11日路灯管理处发出的《关于催交房屋租金的通知》催收的是第一年第二次租金204000元，其上已载明第二次租金为5个月，故李忠等5人对路灯管理处系在第二期租金中免除一个月的租金是明知的，而第二期租金是自2018年3月29日至2018年9月28日（半年），因此对李忠等5人的该主张，本院不予认可；关于李忠等5人上诉主张汪卫红单方擅自将履约保证金由3个月租金提高到6个月租金事宜发生矛盾，并以此为由拒交房租，但事实上李忠等5人最终是按照3个月租金标准缴纳了履约保证金，故对其主张，本院不予认可。关于李忠等5人上诉主张的《关于委托汪卫红代表全体商户竞拍南京西路519号店面租赁权的补充协议》中租金垫付条款的理解问题，该协议第四条约定“如违约商户不能及时支付其承租费用……则由剩余参与竞拍商户共同先行垫付，随后共同采取法律措施向该违约商户追偿”，而本案情况是李忠等5人均不同意按路灯管理处要求的时间支付租金，那么意味着将由汪卫红独自先行垫付，也就不存在协议约定的“共同”先行垫付、“共同”追偿的情形；据此，该租金垫付条款并不适用本案情形,一审法院对该条款的解释并无不当。 据此，关于一审认定对于南昌市路灯管理处因汪卫红未按期返还房屋而提起的诉讼，汪卫红应诉并自行履行法院判决251745.24元及支出的一、二审律师代理费23000元应由汪卫红与李忠等5人按各自所承担的租金比例承担民事责任，并无不妥。 关于汪卫红主张2018年6月11日后产生的租金、违约金、房屋占用损失费均系李忠等5人拖延拒绝搬离所致，自己不需承担，应由李忠等5人承担，二审中因无明确证据支持其主张，本院不予认可；关于汪卫红主张本案一审律师费11500元作为维权成本也应由李忠等5人偿付，以及李忠等5人主张的一审反诉律师费3万元应由汪卫红赔偿的问题，根据民诉法关于案件受理费及诉讼成本的相关规定，双方主张均无依据，本院不予支持；关于汪卫红诉请一审判决遗漏诉讼费损失未予处理问题，经审查，汪卫红在原南昌市路灯管理处租赁合同纠纷一案中因不服原东湖区人民法院作出的（2018）赣0102民初5794号民事判决依法向南昌市中级人民法院上诉产生二审案件受理费7897元整，这一事实确实存在，该项诉讼费7897元应由汪卫红与李忠等5人按各自所承担的租金比例承担民事责任；关于逾期付款利息起始时间计算存有偏差问题，一审中汪卫红提供的《江西省行政事业单位资金往来结算票据》显示付款时间为2019年6月18日，一审法院据此认定2019年6月19日作为逾期付款利息起算时间并无不妥，汪卫红提出应按自己银行转账回执时间2019年5月28日，但其并未向本院提供该回执，本院对此不予支持。 关于李忠等5人主张返还竞拍佣金及赔偿利息损失的问题，经查，竞拍成交后汪卫红向江西省鑫源拍卖有限公司支付竞拍佣金116970.90元，结余竞拍佣金3029.10元，扣除汪卫红自己的部分后剩余佣金2524.25元。二审中，李忠等5人已认可汪卫红只需退还结余的竞拍佣金2524.25元，且一审法院亦已认定，故本院对一审法院的该项认定予以维持。 根据以上认定，调整后汪卫红应承担36023.03元[5200元×4.1÷167280元×（274745.24+7897）]，李忠应承担69275.06元[10000元×4.1÷167280元×（274745.24+7897）]，涂倩娜应承担52649.04元[7600×4.1÷167280元×（274745.24+7897）]，陈海龙应承担41565.04元[6000元×4.1÷167280元×（274745.24+7897）]，钟小凤应承担41565.04元[6000元×4.1÷167280元×（274745.24+7897）]，罗宇应承担41565.04元[6000元×4.1÷167280元×（274745.24+7897）]。上述款项中经冲抵李忠等5人各自交纳的保证金、佣金后，李忠还应支付汪卫红38770.21元（69275.06元－30000元－504.85元），涂倩娜还应支付汪卫红29344.19元（52649.04元－22800元－504.85元），陈海龙还应支付汪卫红23060.19元（41565.04元－18000元－504.85元），钟小凤还应支付汪卫红23060.19元（41565.04元－18000元－504.85元），罗宇还应支付汪卫红23060.19元（41565.04元－18000元－504.85元）。 综上所述，李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇的上诉请求不成立，汪卫红的上诉请求部分成立，同时部分利息应根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决第七项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决第六项； 三、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决第一项为：李忠在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币38770.21元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止的逾期付款利息（利息以38770.21元为基数，自2019年6月19日起至2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至还清款日止）； 四、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决第二项为：涂倩娜在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币29344.19元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止的逾期付款利息（利息以29344.19元为基数，自2019年6月19日起至2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至还清款日止）； 五、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决第三项为：陈海龙在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币23060.19元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止的逾期付款利息（利息以23060.19元为基数，自2019年6月19日起至2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至还清款日止）； 六、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决第四项为：钟小凤在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币23060.19元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止的逾期付款利息（利息以23060.19元为基数，自2019年6月19日起至2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至还清款日止）； 七、变更江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6947号民事判决第五项为：罗宇在本判决生效之日起十日内偿还汪卫红垫付的房屋租金及占有使用费、违约金、律师代理费、案件受理费合计人民币23060.19元及自2019年6月19日起至实际付清该款之日止的逾期利息（利息以23060.19元为基数，自2019年6月19日起至2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至还清款日止）； 八、驳回汪卫红的其他诉讼请求； 九、驳回李忠、涂倩娜、钟小凤、陈海龙、罗宇的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理3580元（汪卫红预交3580元），由汪卫红负担680元，由李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇各负担580；一审反诉费1395元（由李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇预交），由李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇负担；二审案件受理费6103元（汪卫红预交982元，李忠等5人预交5121元），由汪卫红负担938元，由李忠、涂倩娜、陈海龙、钟小凤、罗宇各负担1033元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 王革生 审 判 员 俞志翀 二〇二〇年六月八日 法官助理 郭昌昌 书 记 员 任千千