新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初1217号 原告（反诉被告）：喀什汇城房地产开发有限公司，住所地：喀什市滨河路。法定代表人：胡贵全，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗杰彬，新疆京喀律师事务所律师。被告（反诉原告）：王磊，男，1971年9月11日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，个体工商户，住新疆喀什市。被告（反诉原告）：洛顺英，女，1973年8月6日出生，汉族，江苏省海安市人，个体工商户，住新疆喀什市。共同委托诉讼代理人：李光耀，新疆鼎泽凯（喀什）律师事务所律师。原告喀什汇城房地产开发有限公司与被告王磊、洛顺英房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告喀什汇城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗杰彬，被告王磊及王磊、洛顺英的共同委托诉讼代理人李光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喀什汇城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，1、依法解除原、被告签订的《房屋转让协议》；2、被告向原告退还购房款6440000元；3、被告向原告支付违约金3000000元，以上合计9440000元；4、被告向原告支付2020年3月26日起至实际付款之日止的资金占用利息（年利率6%）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月22日，原告与两被告签订了房屋转让协议。约定，被告将其位于喀什市××路的房屋转让给原告，价款为10000000元，原告应于协议签订后5个工作日内向被告支付5000000元，剩余5000000元购房款由原告待被告支付银行按揭贷款本金和利息后按月支付给被告。同时协议约定，因协议项下房屋产权正在银行进行按揭贷款，待原告将按揭贷款付清后，被告及时将房屋产权过户至原告名下。在房屋未过户期间，被告已出租的部分房屋自2017年1月1日起交由原告收取房屋租赁费，若任何一方违约，将向守约方支付协议总价款30%的违约金。协议签订当日，向被告支付5000000元购房款，剩余购房款原告依约按月向被告王磊转账用于支付银行按揭贷款本金和利息，但被告迟迟未按双方协议约定，将已租赁部分房租交由原告，后被告因与案外人经济纠纷，案外人申请法院将该房屋查封，致使标的物交付不能，合同目的无法继续履行。王磊、洛顺英答辩及反诉称，1、反诉被告向反诉原告支付违约金3000000元；2、反诉被告向反诉原告支付损失赔偿金2000000元；3、本案的本、反诉费用由反诉被告承担。原、被告双方签订的合同真实有效，合同应当继续履行，原告应按照合同的约定继续向银行偿还贷款。本合同第4条第1项明确约定待乙方将按揭贷款付清后然后将房屋交给乙方，合同签订后乙方贷款共计偿还了12个月，此后拒绝偿还贷款，银行于2017年12月29日向原告下发律师函，催被告还贷款，被告找到原告，原告以各种理由拒不偿还贷款，2018年1月11日、2018年1月20日、2018年4月24日、2018年5月30日分五次对涉案的贷款进行催款，原告未按照房屋转让协议的约定向银行偿还贷款，造成房屋被其他法院查封，原告在明知涉案房屋被保全、查封、拍卖等环节均未依法采取任何措施，最终导致该房屋被案外人向银行偿还了贷款，并将房产过户到了案外人的名下，给被告造成了巨大的损失；本房屋的转让协议第9条明确约定，任何一方违约将支付总房款30%的违约金，被告根据案件的调查提出反诉，因原告的违约行为应当按照合同支付违约金3000000元；因原告未按照合同的履行房屋被他人取得所有权给被告造成的损失，这个损失应由原告承担。喀什汇城房地产开发有限公司针对反诉答辩称1、反诉被告是于2017年12月停止向反诉原告支付购房款，停止支付的原因是反诉被告购买的涉案房屋于2017年6月已被金东区人民法院因其他的案件依法查封，反诉被告因此合同目的无法实现，在2017年12月反诉被告知道这个情况后才停止支付购房款，在此过程中反诉原告于2018年2月曾找到反诉被告，承诺解封涉案的房屋并要求反诉被告继续支付购房款，在此情况下反诉被告于2018年3月仍然向反诉原告支付了当月的购房款，但因反诉原告未能按照其承诺解封涉案的房屋，反诉被告只能停止支付购房款，反诉被告停止支付的原因是反诉原告造成的，反诉被告不存在违约，反诉原告要求反诉被告支付违约金及损失赔偿金无事实和法律的依据，请求法院依法驳回其全部的反诉请求。本院经审理认定事实如下，2016年12月22日，原告与两被告签订了房屋转让协议，约定被告将位于喀什市××路的房屋（产权证号为喀房权证字第XXXX号，土地使用证号为016452号），框架结构，面积为2518.51平方米，以10000000元的价格出售给原告。原告在签订房屋转让协议后5个工作日内支付5000000元，剩余5000000元，由原告代被告支付银行按揭贷款本金和利息后支付给被告。被告转让的房屋产权正在银行进行按揭贷款，待原告将按揭贷款付清后被告及时过户交给原告。在房屋未过户期间，被告已出租的租赁合同转交给原告，已收取的2017年1月1日以后的租赁费用转交给原告，之后由原告收取房屋租赁费。在银行按揭贷款归还后两年内如果被告经济好转双方同意按现在的转让价转让给被告，原告不提出任何异议，转让的费用各自承担。任何一方违约将支付总售房款30%的违约金。合同签订后，原告于当日向被告支付5000000元，并于2017年1月17日至2018年3月22日分12次代被告王磊支付了2017年1月至2017年12月每月120000元，合计1440000元的按揭贷款。2017年6月27日金华市金东区人民法院因申请人李友成与被申请人新疆喀什昆仑神酒业有限公司、洛顺英、王磊民间借贷纠纷一案向喀什市不动产管理中心送达了（2017）浙0703民初2470号协助执行通知书，查封了该涉案房屋，查封期限自2017年6月29日至2020年6月28日。2017年8月18日，金华市金东区人民法院作出（2017年）浙0703民初2470号民事判决书，判决洛顺英归还李友成借款本金4730000元及相应的利息，并支付律师代理费150000元，案件受理费、保全费36000元，合计4916000元；新疆喀什昆仑神酒业有限公司、王磊对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，李友成向金华市金东区人民法院申请执行，金华市金东区人民法院委托金华信立泰房地产评估代理有限公司对涉案房产进行评估，金华信立泰房地产评估代理有限公司于2018年1月30日作出金信立泰估字（2018）第4-0022号房地产估价报告，评估价为18495900元。2018年3月23日对涉案房屋进行公告拍卖，第一次拍卖价为13000000元，未卖出，第二次拍卖价为10450000元，亦未卖出。2018年6月8日案外人李友成将涉案房屋按揭贷款偿还完毕，将该涉案房屋变更登记至案外人李友成名下。上述事实有房屋转让协议、结算业务申请书、收条、（2017）浙0703民初2470号民事判决书、协助执行通知书、查档证明、结案通知书、金华市金东区人民法院拍卖公告、估价报告书、浙江省法院执行调解款票据及原、被告陈述在案为证，本院予以确认。庭审中，被告向本院提交1、2017年12月29日新疆驼铃律师事务所律师函1份（复印件）、2018年1月20日中国工商银行股份有限公司个人购房借款担保合同提前到期通知书1份（复印件）、2018年4月24日中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收1份、2018年5月30日中国工商银行股份有限公司催收函1份，证实因原告未及时按照双方签订的合同第三条履行还款的义务，银行下发相关的催款通知书。原告对于该组证据的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，称原告停止支付购房款的原因是涉案房屋于2017年6月已被法院查封，在此情况下原告的合同目的无法实现，且涉案房屋被执行拍卖，并非未按期偿还银行贷款造成的，而是因被告有其他的借款案件未能及时的偿还，导致被法院查封。本院对上述证据的证明力予以确认。2、2018年6月1日中国工商银行股份有限公司喀什分行给浙江省金华市金东区人民法院函1份（复印件），证实涉案的房产因原告未按期支付贷款，由案外人偿还完银行的款项，案外人依法取得了涉案房屋的所有权。原告对于该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，称涉案房屋被执行拍卖的原因是被告尚有其他案件欠款，导致房屋被拍卖，案外人偿还银行的款项只是为了顺利的履行执行阶段案外人与被告民间借贷纠纷一案的执行程序，不能证明被告所要证明的问题。本院对于该证据的证明力予以确认。3、2018年1月30日金华信立泰房地产评估代理有限公司评估报告书1份，证实该涉案房屋的评估价款为18495900元，单价为7344元每平方米，原告支付的购房款及贷款合计是6440000元，案外人借款及偿还银行的贷款4298008元，借款是4730000元，上述三项合计15468008元，减去评估价18495900元之后造成的损失即为3027892元。原告对该证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，称案外人与被告民间借贷纠纷一案尚有2014年12月30日起至实际履行日止，按月利率2%计算的逾期付款的利息，被告未将其作为计算的依据，且该房屋评估价为18495900元，但在实际的执行过程中10450000元进行司法拍卖都已流拍，证明涉案的房产做的价格偏高，为有价无市，无法证实被告的损失为3027892元。本院对该证据的证明力予以认定。另，1、原告计算违约金的方式为10000000元×30%，得3000000元。2、被告计算违约金的方式与原告的计算方式一致。3、被告计算损失的方式根据评估价18495900元，减去反诉被告已经支付的6440000元，减去案外人支付的8828008元（判决的4730000元、偿还银行的4298008元），损失为3027892元，被告只主张2000000元。4、被告在约定的期限内未交纳反诉费。本院认为,原告与被告王磊、洛顺英签订的房屋转让协议系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效，原、被告双方应全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了5000000元房款及2017年一年的按揭贷款1440000元，合计6440000元。而被告所有的涉案房屋于2017年6月27日经金华市金东区人民法院查封3年，至今已变更登记至案外人李友成名下，双方签订的合同目的已无法实现，现原、被告均同意解除合同，该合同应予解除。根据法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，为此原告要求被告退还购房款6440000元的请求，理由正当。该涉案房屋因被告欠付案外人的借款导致自2017年6月27日被查封至其所有权变更，双方合同目的无法实现系被告违约，合同中虽约定一方违约将支付总售房款30%的违约金，因原告一次性只支付了5000000元，故应以5000000元的30%计算违约金1500000元较为适宜。违约金及资金占用利息均是对损失的弥补方式，原告主张的违约金已足以弥补其损失，对其主张的资金占用利息不予支持。另因被告未在约定的期限内交纳反诉费，视为其对权利的处分，故本院对被告的反诉请求不予审理。综上,原告要求解除双方签订的房屋转让协议及被告返还房款6440000元的请求，本院予以支持；原告要求被告支付违约金3000000元的请求，本院部分予以支持；原告要求被告支付2020年3月26日起至实际付款之日止按年利率6%的资金占用利息的请求，本院不予支持。至于被告的辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定,判决如下:一、解除原告喀什汇城房地产开发有限公司与被告王磊、洛顺英于2016年12月22日签订的房屋转让协议；二、被告王磊、洛顺英于本判决生效后十五日内向原告喀什汇城房地产开发有限公司返还房款6440000元、支付违约金1500000元，合计7940000元;三、驳回原告喀什汇城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80549.90元、减半收取40274.95元，原告喀什汇城房地产开发有限公司负担6444.95元，被告王磊、洛顺英负担33830元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   何晓茹二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 九 日书  记  员   喻 洋