河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0323民初1284号原告:洛阳文泰物业管理有限公司，住所地:新安县新城北京路中段。统一社会信用代码：9141032357923880XQ。法定代表人:薛大玲，执行董事。委托诉讼代理人：余江龙，河南慕容律师事务所律师。被告：翟振波，男，1979年2月24日出生，汉族，住新安县。原告洛阳文泰物业管理有限公司（以下简称文泰物业公司）与被告翟振波物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告文泰物业公司委托诉讼代理人余江龙，被告翟振波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告清偿拖欠物业管理费用3385.9元以及逾期利息暂计406.3元(逾期利息按照年利率6%计算至起诉之日止);2、本案一切费用由被告承担。事实与理由:原告洛阳文泰物业公司系新安县金龙居业小区物业管理公司。由于前期物业管理公司内部经营混乱,导致小区内业主与前期物业管理公司矛盾激化,但前期物业管理公司在小区物业管理上已经尽到管理职责。2018年经新安县城关镇人民政府、前期物业公司、新安县城关镇北关社区以及原告文泰物业公司协商同意,由原告接管新安县金龙居业小区物业管理工作,并且由原告垫资完善金龙居业小区相关安全保障设施。四方达成一致意见,由原告向金龙居业小区业主讨要之前拖欠的物业管理费费用。经原告多次与被告翟振波就清偿拖欠物业管理费用协商,被告均以各种理由推诿不予履行。无奈之下,诉至法院,望法院依法公判,以维护原告的合法权益。被告翟振波辩称：自入住金龙居业小区以来，首先在物业公司的强制要求下交纳了城市配套建设费(每平米70元)共计9398.2元和维修基金每平米75元)共计10069.5元，总计将近2万余元，才给我住房的钥匙，之后我又交纳了垃圾清运费300元，装修保证金500元和半年的物业费(0.7元/平方)合计563元。我开始装修房子，在装修房子期间发现垃圾没有地方倒，每次都是自己提到小区外面马路对面的公用垃圾箱由市政统一运走。入住以后，很长一段时间楼下没有垃圾桶，都是自己上班时把垃圾带到路上找一个垃圾箱丢弃，大家都这样，包括之后有几家业主强烈给物业反映才在楼下放了一个垃圾桶，这样持续了将近一年，中途我的物业费到期后，物业直接把装修押金顶到物业费上，小区的西门只为有关系的人开，像我们这些小老百姓每次给家里送东西得说半天好话才能进去一会，因为9号楼电梯通不到地下，得从楼道口进门，之后陆续发现房屋室内飘窗漏水，窗户漏水，飘窗顶部漏水，窗户变形，关不严等问题，我反映到物业公司，想通过物业公司与开发商协商解决，多次反映至今无果，各种问题有多家都反映了，至今无果，不信现在也可以去调查。由于物业公司的服务不周到：1、门卫经常与业主吵架，在上班期间经常看不到人，部分物业是小区业主；2、打扫卫生不彻底，楼道蜘蛛网乱飞，楼道栏杆长期无人擦，楼道纸盒杂物大堆，至今如此，楼道单元门铃从入住以来至今无法使用，已多次向物业提出；3、从14年交房交费用到今年才开始办理房产证(为啥不能等到办房产证时再让我们交这2万余元，人家旁边亚威就是办证才交的)；4、楼梯初期使用经常困人，最长的一次达30分钟之久。(因为经理拿着钥匙回家了打不开)原来不知谁把电梯调慢了，最近才有所好转，我入住这几年从来没有见到过电梯维修的人来维护电梯；5、物业公司聘请地方黑势力来进户敲门索要物业费，停住户的水，私自把住户水表拆走，把小区搞得人心慌慌，因为这事去房管局反映没有结果说管不了，去信局反映让调解。回小区后从来没有人调整一直僵持。之后，去了无数次北关社区，终于小区于2006年左右成立了小区业主委员会，想着总该为小区解决点问题办点实事了吧，到最后也是不了了之。现在的物业只知道是从2018年4月份左右入住小区，也不知道怎么入住的，也没有开业主大会，也没有和业主签合同更没有在小区内张贴公示，也不知道谁是经理，只知道物业现在说了我们只负责打扫工生，看大门(这是物业人员亲口说的，其它的我们一概不管，像这种服务怎么交0.7/平方米的物业费，我们不知道物价局怎么定的这个价，难道就只打扫卫生、看门的费用吗？没有一点公示收费标准和服务项目，这可以在小区内随便调查)，请问一下，我们业主向物业交纳物业费的作用只是看门和打扫工生吗？我们多次反映的问题不解决，不去调解才导致我的物业费不予交纳，每次都是说先缴物业费再解决问题，可是我一次次交了，问题谁给解决了，物业领导每隔一段对间就换一次，难道业主也每隔一段就换吗？每一次一反映问题就告诉我换人了，又是交了费用再解决。我还敢交吗？(你们可以调查，换了多少物业经理)因为空调没有下水管的问题从入住没解决六年了谁给解决了，接上楼下因为这个问题也闹了不少纠纷，我只是一个平常的住户因为我的物业费没缴，到这里我想重申一点，首先我是因为我的自来水总阀门由于物业操作不当导致漏水造成的，我给物业公司协商过了，把我的阀门修好，我就缴物业费，其他家缴多少我就缴多少，说好之后到物业公司变卦了，试问，领导我能交吗？在小区楼下我有一个车库，物业费也交的很及时但经常车进不去，进去后出不来，给物业反映他们说我们也没办法，这是物业的态度吗？光解决一些看门、打扫卫生吗？我应该住在车库看着车库吗？有很多的小问题就是写也写不完，总归就是物业是来给业主服务的，不是来管理业主的，要让业主顺心的缴费用，要让我们的钱不能白花还一肚子气。当事人围绕自己的诉讼请求提交了证据，本院根据当事人的陈述以及庭审确认的证据，对以下事实予以确认：被告系新安县金龙居业小区9号楼1单元702业主，房屋建筑面积为134.36平方米。2018年4月7日，洛阳树馨房地产开发有限公司（甲方）与文泰物业公司（乙方）补签《金龙居业物业管理服务协议》，约定：原告对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、常用由甲乙双方配合解决、服务与管理，并具体约定了前述每一项的物业管理服务内容和质量，收费标准为按每月每户0.4元/平方米，小高层高层按每户每月0.7元/平方米，物业管理服务费每半年收取一次，由业主以现金支付形式到管理处交纳。之后原告于2018年6月左右入驻金龙居业小区，进行物业服务。被告尚欠的物业费为：2017年1128.6元，2018年1128.62元，2019年1128.62元，现因经催告后未交纳，原告诉至法院。另查明，因金龙居业物业管理等问题，2018年4月2日，新安县城关镇政府牵头组织召开金龙居业小区管理遗留问题会议，洛阳舒馨房地产开发有限公司（甲方）、洛阳安居物业管理有限公司（乙方）、文泰物业公司（丙方）、新安县城关镇北关社区居民委员会（丙方）等单位参加会议，2018年5月16日形成会议纪要，就金龙小区现状所存在问题纪要如下：一、甲方存在的问题:1、房产证未办理的问题;2、开发商代收的维修基金未交纳问题;3、住户的装修押金在业主装修完毕后原物业(洛阳协和物业管理有限公司)未退还问题;4部分业主房屋墙体存在裂缝问题;5、主房屋体外墙面瓷砖脱落问题;6、部分单元楼门铃未安装问题;7、9号楼3单元电梯坑渗水问题8、小区内污水管道排污不畅问题。9、消防水箱及供水箱漏水、两台消防泵损坏问题。10、充电棚为建设问题等。二、乙方存在的问题:1、收取的物业费用未向业主公示问题:2、小区内监控不清问题:3、小区内时常无故停水、停电问题;4、小区院内车辆乱停、乱放,监管不力问题;5、小区内保洁周期过长问题。解决办法如下：由甲方、乙方应及时向金龙居业全体业主公示该小区房产证办理、维修基金费用交纳进展情况。甲方应在30日内负责该小区内1、重新安装门禁；2、将该小区业主现用的水表更换为电子水表；3、将该小区内所有的监控系统统一更换并安装为高清摄像头达到该小区全覆盖监控；4、平整该小区道路解决业主出行难的问题:5、对出现墙体裂缝的房屋以及房屋外墙脱落墙砖部分问题:6、对消防设施设备进行完善达到消防部门的要求;7、安装电子屏幕便于管理;8、规划停车位,确定消防通道并进行划线。解决办法中约定：丙方在入驻条件完全具备的情况下，对该小区提供高效、稳定、便捷、安全的物业管理服务。2014年元月1日至2017年12月31日期间业主所拖欠的物业管理费,由甲方、乙方、丁方委托丙方代为收取。收取的费用有甲、乙、丙、丁四方按照收取数额协商支付或分配。2018年元月1日起物业费由丙方收取。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告对被告居住的小区提供物业管理服务，双方即已形成物业服务合同关系，被告已经接受了原告的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，对于原告进行物业服务之前的物业费，因会议纪要已协商一致由原告主张，故原告要求被告交纳2017年至2019年物业费3385.84的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告辩称前期物业公司提供的物业服务存在严重质量问题，但其未提交证据证明前期物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度，本院不予采纳。但通过庭审，不难发现，前期物业服务存在瑕疵，鉴于此，原告主张其入驻前（2018年6月之前）物业费逾期利息，本院不予支持，2018年6月之后，被告未按时交纳物业费构成违约，原告要求按照年利率6%交纳物业费符合法律规定，本院予以支持，但逾期利息应按照应交未交数额分时段计算。被告辩称的水阀问题，被告庭审中陈述为前期物业侵权所致，被告就该问题可以向责任主体另案主张权利等，不能据此拒绝交纳物业费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告翟振波应于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳文泰物业管理有限公司物业费3385.84元及逾期利息（以564.31元为基数按照年利率6%自2018年6月31日计算自2018年12月31日，以1128.62元为基数自2019年1月1日计算至2019年6月30日，以1692.93元为基数自2019年6月31日计算至2019年12月31日，以2257.24元为基数自2020年1月1日计算至清偿完毕之日止）；二、驳回原告洛阳文泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告翟振波负担。本判决为终审判决。审判员  张迪二〇二〇年六月二十八日书记员  龚雪