大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初3610号原告：邹德权，男，1967年10月21日出生，汉族，住大连市中山区。原告：林丽梅，女，1970年11月3日出生，汉族，住大连市中山区。二原告共同委托诉讼代理人：王楠，系辽宁金石律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王杰，系辽宁金石律师事务所律师。被告：大连一方东港置地有限公司。住所地：大连市中山区同兴街25号43层。法定代表人：张保华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张凯智，系辽宁众雯成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李升斌，系上海市协力（大连）律师事务所律师。原告邹德权、林丽梅与被告大连一方东港置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人王楠、王杰，被告的委托诉讼代理人张凯智、李升斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金23257元（自2018年1月16日至2018年3月30日共计73天，以2448155元为基数，年利率为4.75%，计算方式为：2448155×4.75%÷365×73=23257元）。事实和理由：2015年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告幵发的港隆路92号1单元6层2号房屋，该房屋于2016年1月16日交付使用，但被告于2018年3月30日才通知原告具备办理不动产权证的条件。依照《商品房买卖合同》第十五条约定，被告已构成违约。被告逾期提交产权登记所需相关手续文件的行为损害了原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。被告大连一方东港置地有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，现提出以下答辩意见：一、案涉项目至2018年3月20日才具备办理房屋产权证书，系因政府主管部门拖延办理竣工备案所致，我公司已按照办理竣工验收备案的程序逐项完成验收，并不存在恶意拖延办理的情形，不应承担逾期办理案涉房屋权属登记的违约责任。双方《商品房买卖合同》补充协议第九条规定“因国家及地方政府政策、地方政府主管部门原因、工作程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按《合同》约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”。案涉项目在交付后，我公司一直在积极办理案涉小区所在地块的竣工验收备案手续，在材料准备阶段、递交阶段、政府相关部门接收材料审核阶段、组织检验阶段以及后期的二次检验阶段都耗费了相当长的时间，可以说我公司在每个阶段都是积极配合政府主管部门的要求准备相应材料，并没有恶意拖延的情况。因最后的竣工验收需要政府质检部门监督进行，在我公司材料提交给质监机构后，其拖延办理现场监督验收，并非我公司原因拖延办理，而且案涉房屋在竣工后两年时间左右完成竣工验收备案也符合东港地块当时的实际验收情况。所以案涉小区所在地块不存在我公司原因导致逾期未办理竣工验收备案的情况，我公司不应承担相应的逾期违约责任。二、退一步讲，即使认定我公司应承担逾期违约责任，在合同已约定违约金标准的情况下，原告诉请要求按照年利率4.75%计算违约金没有任何依据。1、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之零点五的赔偿金，直至可以办理。”，因双方对于逾期办证期间的违约责任以及违约金计算方式均予以明确约定，而原告却按照年利率4.75%予以计算逾期办证违约金，这与合同约定严重不符，其诉请金额没有任何事实及法律依据。2、案涉房屋现处于房价升值阶段，对于案涉房屋产权证书的办理，原告没有损失，故在此情况下，原告调整违约金并按4.75%主张，不符合法律所规定的违约金调整原则，不应支持原告的该主张。三、案涉项目于2018年3月20日已具体办理产权证的条件，即使原告认为被告逾期办理产权证书，也应当计算至2018年3月20日，并非2018年3月30日。因为合同中约定的截至时间是以能够办理为前提条件，并不是以原告是否取得房屋产权证或是否通知原告为前提条件，在2018年3月20日被告取得大产证的时候项目就已经具备办理产权证的条件，计算截至时间应该计算至3月20日并非3月30日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的大连市中山区房屋，房屋价款2448155元。合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后的180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自该房屋交付之日起超过两年买受人仍无办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之零点五的赔偿金，直至可以办理。”后原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年1月16日将案涉房屋交付给原告使用。另查，案涉房屋所在项目于2018年2月11日取得竣工验收备案表，于2018年3月20日办理了初始登记。原告自认被告于2018年3月30日通知原告可以办理房屋产权证书，并于2019年年底前已取得案涉房屋的产权证书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方应按照合同的约定全面履行权利与义务。案涉合同第十五条已经明确了办理不动产权证的期限为自房屋交付之日起两年，如因被告责任，自该房屋交付之日起超过两年原告仍无办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，由被告承担已收房款日万分之零点五的赔偿金，该约定并不违反法律法规的规定。案涉房屋于2016年1月16日交付给原告，被告于2018年3月20日已办理案涉房屋所在项目的初始登记，案涉房屋在该日期已具备办理房屋产权证书的条件，违约金的计算期间应为2018年1月16日至2018年3月20日，共计63天。关于原告主张应按照年利率4.75%的标准计算违约金的请求，本院认为，原告的主张不仅与合同约定的违约金标准不符，而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告要求调整合同中约定的违约金标准应当提供证据证明其因逾期办理产权证书而产生损失。现原告没有提供关于具体损失的相关证据，且案涉房屋处于升值状态，故对原告要求按年利率4.75%的标准计算违约金的请求，本院不予支持。故被告应按照已收房款的日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金7712元（2448155×0.00005×63）。关于被告主张其已经按期提交各项竣工验收资料，系政府部门审核时间过长导致的逾期办证，被告不应承担违约责任的辩解意见，本院认为，被告当庭提交的各项报验资料除工程竣工验收报告之外的落款时间均早于合同约定的办证期限，但被告没有证据证明政府质检部门于何时接收其所提交的各项报验资料，也就无法证明该部门是否存在审验资料时间过长的事实，更无法证明逾期办证系政府部门原因导致，故被告的该项辩解意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连一方东港置地有限公司给付原告邹德权、林丽梅逾期办理房屋产权证书违约金7712元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；如未按判决规定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邹德权、林丽梅的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由原告邹德权、林丽梅共同负担165元，被告大连一方东港置地有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 王 婧二〇二〇年六月二十八日书记员 袁秀娜