江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初1779号原告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地泰州市姜堰经济开发区马厂路1号。负责人：崔卫华，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾春明，该公司员工。被告：王小勇，男，1979年11月11日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司与被告王小勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾春明、被告王小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2016年9月1日至2020年8月31日物业费7388.83元、能耗费3694.42元及违约金6317.44元（2016年9月1日至2020年2月28日），合计17400.69元；2.被告负担本案诉讼费。事实与理由:被告是蓝岳首府的业主，2014年8月被告就前期物业管理服务事宜与原告签订了《前期物业服务协议》，协议中约定了服务费用、交费时间、违约责任及其他相关权利和义务。协议签订后，被告仅交纳至2016年8月的物业费，其后一直未交纳。被告辩称，1.原告应对能耗费根据何法律规定和标准收取作出说明。2.原告违约在先，应对其主张的违约金标准进行解释。3.对原告主张的物业费数额没有异议，但被告不是拒绝缴纳物业费而是原告物业服务不到位，如被告住宅承重墙裂缝，向原告反映至今未解决；6号楼外墙脱落，存在安全隐患；消防设施损坏未维修；地面钢筋、管道、管材、电线裸露；电梯里物业公司私自设立广告牌等，故要求原告对上述问题限期进行整改。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，原告与被告签订《前期物业服务协议》一份，约定原告系泰州市蓝岳置业有限公司选聘的物业管理企业，为蓝岳首府小区提供物业管理服务，由被告向原告支付固定物业服务费用，盈余或者亏损由原告享有或者承担。被告系蓝岳首府小区6号楼602室业主，该房屋为高层，建筑面积为139.94平方米。物业费标准高层住宅按每月每平方米1.1元交纳，物业服务费不包括储藏室和消防楼梯电费、电梯、水泵、中央空调等公共运行能耗费。公共能耗费由原告据实向业主分摊，房屋交付时按每月每平方米0.55元预收。交房入伙时预交第一年费用，以后每六个月预收一次（也可预交一年）。缴纳费用时间：每六个月的第一个月上旬。若被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，按每日3‰计收违约金等。合同签订后，原告为蓝岳首府小区提供了物业服务，被告预交物业费、能耗费至2016年8月31日，自2016年9月1日起未交纳相关物业服务费、能耗费。原告于2020年3月10日向被告邮寄书面交费通知单，要求被告交纳拖欠的物业费、能耗费，但被告至今未交纳，原告诉至本院。以上事实，有当事人提供的前期物业服务协议、房屋交付验收表、缴费通知单、邮政快递单及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《前期物业服务协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应物业费及公共能耗费。被告辩称，原告提供的物业服务存在瑕疵并提交照片等证据证明。本院认为，被告的辩称意见并结合其所提交的证据，物业公司在物业服务中确实存在一定的瑕疵，但该义务并非合同主要义务，未构成根本性违约。物业管理工作是一个动态的过程，涉及小区的方方面面，应当综合整体情况评价物业管理企业的服务质量与水平，而不能由点及面、以偏概全的忽略物业公司对小区公共区域提供服务所作出的贡献。被告拖欠物业费，不但不能解决被告所述问题，反而造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，减少物业投入及成本，降低物业服务质量，同时业主的欠缴行为对那些已按约交费的业主也并非公平。被告辩称其购买的房屋承重墙裂缝，与本案物业服务纠纷无关，被告可通过正当途径另行解决，故被告的辩称意见不能成为其拒绝交纳物业费的理由，综合考虑原告未能按合同约定全面履行物业服务义务，故对被告应交纳2016年9月1日至2020年8月31日的物业服务费根据本案情形可酌情减少10%即738.88元，其余物业费6649.95元（139.94平方米×1.1元/平方米/月×48个月×90%）被告应及时交纳。关于公共能耗费，原、被告双方在协议中已明确约定按每月每平方米0.55元预收，被告作为业主，应当按约向原告预交该费用，才能保障小区内的各项公共设施能够正常运行，保障全体业主共同权益的实现，故对被告提出无收费依据的辩称意见本院不予采信。其应缴纳2016年9月1日至2020年8月31日的公共能耗费3694.42元（139.94平方米×0.55元/平方米/月×48个月）。关于违约金，物业管理合同中有明确约定，本院予以支持，但合同约定逾期按每日3‰及原告主张按每年24%加收均过高，本院作适当调整，酌情确定按年利率6%计算计1202.54元（以2586.09元为基数自2016年9月1日至2017年8月31日计155.17元、以5172.18元为基数自2017年9月1日至2018年8月31日计310.33元、以7758.27元为基数自2018年9月1日至2019年8月31日计465.50元、以9051.32元为基数自2019年9月1日至2020年2月28日计271.54元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王小勇于本判决生效之日起五日内向原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司支付自2016年9月1日至2020年8月31日期间的物业费6649.95元、公共能耗费3694.42元及逾期付款的违约金1202.54元，合计11546.91元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取计118元,由原告负担18元，被告王小勇负担100元（被告负担部分原告已预交，原告同意本院不再退还，被告于本判决生效后五日内给付原告）。本判决为终审判决。审判员  张树春二〇二〇年六月十七日书记员  高 雅附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实现一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。