山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初1420号 原告：荣成市港城物业服务有限公司，统一社会信用代码：91371082MA3DK20T60，住所地荣成市斥山街道西火塘路169号。 法定代表人：赵广明，系公司经理。 委托诉讼代理人：刘晓林，山东剑琴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙涛，山东剑琴律师事务所律师。 被告：宋利静，女，1977年8月20日生，汉族，住荣成市。 原告荣成市港城物业服务有限公司与被告宋利静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓林、孙涛，被告宋利静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣成市港城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付物业费431.25元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年8月1日，原告与荣成市兴隆社区居民委员会签订物业服务合同，由原告为该居委会下辖的天和小区提供物业服务。被告系该小区居民，至2019年9月30日共计欠物业费431.25元。经原告催要，被告拖欠至今未付，为此提起诉讼。 宋利静辩称，原告和兴隆社区居委会签订物业服务合同我不知情，也未曾通知我，原告也不是我们业主选聘的物业公司，原告无权起诉我。另外，小区没有安装监控摄像头，造成十多辆车被划伤，至今未找到侵权人；小区还存在没有任何通知的情况下，经常停水、电等现象，这些都证明原告没有提供合格的物业服务。据了解，被告小区的物业费为每平方米0.35元，扣除政府每平方米补助0.27元，被告个人应按每平方米0.08元支付。综上，不同意支付物业费。 本院经审理认定事实如下：被告与张凡系夫妻关系，双方共有荣成市石岛管理区港湾街道办事处天和小区127号楼302室，该房产建筑面积114.51平方米。 2015年12月10日，荣成市物价局、荣成市住房保障和房产管理局下发了荣价费发[2015]41号《关于我市老旧小区普通住宅前期物业服务收费及有关问题的通知》，规定我市老旧小区普通住宅前期物业服务实行分级管理，其收费标准实行政府指导价。根据小区物业服务内容和服务标准划分相应的等级（详见附件），每个等级对应的服务收费标准为最高收费标准，可适当下浮。实施“两站一中心”准物业服务的老旧小区实施准物业服务收费，准物业服务收费标准暂定为0.15元/建筑平米.月。该通知附件列明了级别为社区基础化准物业的物业服务标准，规定该级别的物业收费标准为0.15元/建长平米.月。 2016年9月6日，荣成市人民政府石岛管理区管委会办公室印发《关于加强老旧小区物业综合管理的实施方案》，成立区物业管理领导小组，方案规定对实施专业化物业管理、社区基础化物业管理的老旧小区按不同标准进行补贴。其中实施社区基础化物业管理的老旧小区，政府补贴标准为每月每平方米0.27元，居民物业服务费标准为每月每平方米0.15元。 2017年8月1日，荣成市兴隆社区居民委员会与原告签订物业服务合同一份，由该居民委员会委托原告对兴隆社区下辖的天和小区实行基础化物业管理，期限一年。合同约定原告的服务管理事项为：1、房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。（本体共用部位的维修费用由该楼产权人共同负担）。2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、加压供水设备、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。（本体共用设施设备的维修费用由该楼产权人共同负担）。3、本小区内公用设施（道路、院面、室外上下水管道、雨污管道、化粪池、沟渠、水池、井、绿化带、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理。4、维持本小区范围内交通秩序，规范管理车辆的行驶及停放。5、配合和协助当地公安机关进行安全巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。6、协助社区文化娱乐活动。7、整理归档物业管理档案资料。物业服务质量及标准约定原告按照荣价费发[2015]41号文中《荣成市老旧小区普通住宅前期物业服务收费指导标准》和石岛管理区制定的《关于加强老旧小区物业管理的实施方案》石管办发[2016]6号文中的规定，为小区业主提供物业服务。物业服务费用约定按照荣价费发[2015]41号文中《荣成市老旧小区普通住宅前期物业服务收费指导标准》进行收缴，即按业主房产建筑面积每月每平方米0.15元收取。2017年10月1日、2018年10月1日，荣成市兴隆社区居民委员会与原告又分别签订了二份物业服务合同，约定由原告对该社区居委会下辖的兴隆社区实行基础物业服务，其余内容与前述合同一致。合同签订后，原告按协议约定提供了物业服务，被告未交纳物业费，自2017年9月1日计算至2019年9月30日，计欠物业费431.25元。后原告向被告催收未果。 另查，2009年11月1日起施行的《荣成市物业管理办法》第八十五条规定：“旧住宅区改造整治完成后，镇政府、街道办事处应当组织业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居委会组织实施”。 本院认为，参考中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。2009年11月1日起施行的《荣成市物业管理办法》第八十五条规定：“…业主大会成立前的物业管理，由社区居委会组织实施”，荣成市兴隆社区居民委员会有权代行天和小区业委会职责。 原告作为物业公司与居委会签订合同后，已实际按合同为天和小区提供物业服务多年，被告对此应知晓。原告与荣成市兴隆社区居民委员会签订的物业服务合同虽未经过业主大会选聘物业公司的程序，但被告未在法律规定的除斥期间内行使业主撤销权，合同依法有效，对全体业主有约束力，被告作为业主已接受了原告提供的物业服务，有义务按合同约定缴纳物业费。被告以原告提供物业服务非小区业主选聘为由，拒绝交纳物业费，理由不当，本院不予支持。 被告辩称原告没有安装监控摄像头，造成十多辆车被划伤、经常停水停电等问题。本院认为，我市老旧小区普通住宅前期物业服务实行政府指导价，根据小区物业服务内容和服务标准划分相应的等级，每个等级对应相应的服务内容和服务标准及不同的收费标准。原告与荣成市兴隆社区居民委员会签订的物业服务合同所约定的服务内容、服务标准及收费标准，与《关于我市老旧小区普通住宅前期物业服务收费及有关问题的通知》的规定一致，依据服务合同，被告所提上述事项超出了原告的物业服务范围，故被告以该理由拒付物业服务费，理由不当，本院不予支持。 被告辩称原告提供的服务不符合合同标准，但未提交有效证据证实，被告的答辩，证据不足，且即使物业服务企业履行物业服务合同不符合约定，业主可要求其承担继续履行等违约责任，但不能拒付物业费。故被告的该答辩，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告付清所欠物业费431.25元，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告宋利静于判决书生效后十日内付给原告荣成市港城物业服务有限公司物业服务费431.25元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元(系减半收取)，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  于立明 二〇二〇年六月二十二日 书记员  常婷婷