沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初266号原告：宋婷婷，女，汉族，1985年11月18日出生，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：李悦，北京简明律师事务所律师。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。诉讼代表人：王珩，沈阳东森房地产开发有限公司负责人。委托诉讼代理人：刘泽，辽宁盛恒律师事务所律师。被告：赵清，女，汉族，1965年2月25日出生，住沈阳市铁西区。原告宋婷婷与被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋婷婷及其委托诉讼代理人李悦，被告赵清、被告东森公司委托诉讼代理人刘泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋婷婷向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告东森公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告东森公司与赵清签订的《商品房买卖合同》无效，并撤销该合同的备案登记；3.判令被告东森公司为原告办理房屋备案登记；4.判令被告东森公司支付逾期办理备案登记的违约金316元；5.判令被告东森公司协助原告办理房屋所有权证；6.判令二被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2008年周某参加团购，一次性全款购买被告东森公司开发的“东森总部商务广场”房屋一套（4号楼10-5室，建筑面积71.24平方米，房屋总价316306元）及车位一个（总价10万元）。2010年原告与周某结婚。2011年2月，原告夫妇居住的皇朝万鑫国际大厦发生火灾，其购买东森房屋的手续被烧毁。2011年4月，原告夫妇办理东森房屋的入住手续，缴纳相关费用，接收房屋并居住至今。被告东森公司同时要求原告重新签订合同以便于办理房屋备案手续，经东森公司同意，将房屋更名到原告名下，原告与东森公司签订了数份《商品房买卖合同》。之后，被告东森公司迟迟不办理房屋登记备案。后东森公司告诉原告，原告房屋被其用作借款抵押物，备案到被告赵清名下，东森公司承诺尽快还款解除抵押。2018年被告东森公司通知原告可以办理房屋备案和办理房证。原告按照要求将材料送给东森公司，但仍石沉大海。原告诉至法院，请依法维护原告的合法权益。本案开庭时，原告宋婷婷增加诉讼请求，要求判令撤销对原告房屋的司法查封。后宋婷婷撤回下列诉讼请求：判令被告东森公司为原告办理房屋备案登记；判令被告东森公司支付逾期办理备案登记的违约金316元；判令被告东森公司协助原告办理房屋所有权证；判令撤销对原告房屋的司法查封。被告东森公司辩称，原告是与东森公司签订房屋买卖合同，并且已经支付了相应的价款；被告东森公司与赵清之间是借贷关系；违约金已经超过诉讼时效，不同意承担。被告赵清辩称，2013年11月东森公司借款，用这个房子进行抵押，我持有这个房产，原告说把这个房产办到我的名下是没有的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋婷婷提供如下证据：第一组证据：1.原告与被告东森公司签署的《商品房买卖合同》；2.辽宁省地方税务局预收款统一发票记账联；3.地下停车场车位使用权协议；4.证明；5.结婚证。欲证明：原告一次性付全款购买涉案房屋及车位。第二组证据：6.入住文件一本。欲证明：原告接收房屋并居住至今。第三组证据：7.承诺书；8.承诺书；9.照片三张。欲证明：被告东森公司至今未给原告房屋办理备案及房屋所有权证，被告东森公司将原告房屋备案给他人。第四组证据：10.被告东森公司法定代表人出具的《承诺书》。欲证明：被告东森公司始终承诺给原告办理合同备案。第五组证据：11.物业公司出具的《居住证明》；12.社区出具的《居住证明》；13.缴纳有限电视费收据；14.缴纳电费收据；15.缴纳供暖费收据；16.缴纳物业费收据。欲证明事项：原告自办理入住至今一直在房屋居住。第六组证据：17.（2015）沈河民三初字第1988号民事判决书；18.沈阳市不动产登记中心出具的《房屋电子登记（簿）查询证明》；19.（2016）辽0103执2657号执行裁定书；20.（2015）沈河民二初字第28号民事判决书；21.（2015）辽0103民初19468号民事判决书。欲证明：被告东森公司于2013年作为担保人将四套房屋备案到出借人李某某指定的赵清（二套）、吴某、朱某某名下。现经法院执行庭查明，该案因被告东森公司无可供执行财产而裁定终结执行，即被告东森公司不是本案房屋所有权人。备案到赵清名下两套房屋之一的实际购买人马某程、董某，经诉讼，法院确认其与被告东森公司签订的《商品房买卖合同》有效、并判令撤销被告东森公司与赵清签订的《商品房买卖合同》的备案登记。备案到朱某腾名下的房屋实际购买人高某霞。经诉讼，法院确认其与被告东森公司签署的《商品房买卖合同》有效、并判令撤销被告东森公司与朱某腾签订的《商品房买卖合同》的备案登记。被告东森公司与被告赵清均不是物业所有权人，原告是实际购买人，是物业所有权人。被告东森公司的质证意见：对第一至五组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。对第六组证据中的18.沈阳市不动产登记中心出具的《房屋电子登记（簿）查询证明》的真实性没有异议，但中国并没有判例法的国家，应该按照具体的事实进行判决，其他证据真实性、合法性、关联性没有异议。被告赵清的质证意见：对证据真实性无法确定。被告东森公司、赵清均未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下事实：2011年4月，宋婷婷（买受人）与东森公司（出卖人）补签《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），约定由宋婷婷购买东森公司开发建设的位于沈阳市沈河区，房屋建筑面积为71.24平方米，单价为每平方米4440元，总金额为人民币316,306元，付款方式为一次性付款。合同亦约定：出卖人应当在2008年9月30日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2011年4月7日，宋婷婷的配偶周某在东森总部商务广场办理了入住手续，签署了案涉房屋的入住文件，预交水费、交纳了住宅物业管理费、住宅电梯费、装修垃圾清运费。周某交纳了2012年至2018年案涉房屋的有线电视费，2011年至2018年案涉房屋的物业费、供暖费；宋婷婷交纳了2012年11月至2019年3月案涉房屋的电费。庭审中，东森公司管理人确认已收到宋婷婷支付的全部购房款，并自认与赵清之间实际是借款关系，并不是房屋买卖关系，现房屋备案在赵清名下。2018年10月24日，本院裁定受理东森公司破产清算，指定辽宁盛恒律师事务所担任乐天公司管理人。宋婷婷申报债权后，东森公司管理人暂未予确认。本院认为，宋婷婷因对东森公司管理人审查债权一事提起本诉，故本案系破产债权确认纠纷。关于宋婷婷提出的确认其与被告东森公司签订的《商品房买卖合同》有效，东森公司与赵清签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，宋婷婷与东森公司签订的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，且东森公司认可该份《商品房买卖合同》，确认宋婷婷已向其支付了全部房款，其向宋婷婷交付了房屋，故该合同有效。庭审中，东森公司与赵清均确认其双方之间并非真实商品房买卖关系，故本院对该事实予以确认。因此，宋婷婷该项诉讼请求的合理部分，本院予以支持。关于宋婷婷提出的撤销东森公司与赵清签订的《商品房买卖合同》备案登记的诉讼请求。本院认为，根据审理查明的事实，宋婷婷与东森公司之间存在真实的商品房买卖法律关系，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”的规定，宋婷婷有权要求东森公司将案涉《商品房买卖合同》进行备案；现赵清涉及的破产债权已得到确认，且赵清自愿表示同意配合宋婷婷办理案涉房屋撤销备案一事。因此，宋婷婷该项诉讼请求，本院予以支持。综上，原告宋婷婷诉讼请求的合理部分能够得到支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告宋婷婷与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区屋的《商品房买卖合同》有效；二、被告赵清、东森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内撤销沈阳市沈河区屋的合同备案登记；三、驳回原告宋婷婷其他诉讼请求。案件受理费6,049元，由被告沈阳东森房地产开发有限公司、赵清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 于 雪审判员 卢 刚审判员 何 阳二〇二〇年六月三十日书记员 刘俣彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国房城市地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。