陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终4338号 上诉人（原审被告）：杨再秦，男，1958年4月13日出生，汉族，陕西省政府机关事务管理局退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：白宝民，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被上诉人（原审原告）：李斌，男，1983年12月20日出生，汉族，陕西潼关县奔腾电子经销部经营者，住陕西省渭南市潼关县。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师。原审第三人：西安市双生买卖屋房地产中介服务部，住所地：西安市莲湖区。经营者：成鹏，男，1978年XX月XX日出生，汉族，西安市双生买卖屋房地产中介服务部业主，住西安市莲湖区XX号XX号楼XX单元XX层XX号。原审第三人：西安市双生锌利宏房地产信息咨询中介服务部，住所地：西安市碑林区东羊市。经营者：叶怡宏，女，1971年XX月XX日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区金旭路西电四公司。上诉人杨再秦因与被上诉人李斌，原审第三人西安市双生买卖屋房地产中介服务部（以下简称双生买卖）、原审第三人西安市双生锌利宏房地产信息咨询中介服务部（以下简称双生锌利）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年6月10日，李斌（乙方）与杨再秦（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方收到乙方预付的购房定金壹拾叁万元整，甲方自愿将座落在碑林区XX巷XX号XX号楼XX单元XX号的房地产（房屋建筑面积87.99平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币捌拾伍万元。乙方由二〇一八年十月三十一日前贰次付给甲方，购房定金将在最后一次付款冲抵。双方同意于二〇一八年十月三十一日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，甲方应在悔约之日起五日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之二的滞纳金。同日，李斌、杨再秦及原审第三人签署《附加条款》，甲方在确保西安市XX巷XX号XX号楼XX单元XX号的房产权属清楚，子女家人都同意出售价的前提下，达成以下条款：1、甲乙双方议定上述房产成交价格为人民币捌拾伍万元整，因为上述房产只有购房合同，不动产证还未办理，双方协商同意在乙方未领到正式不动产证时此房分三次分期付款给甲方，第一次于2018年6月10日乙方付给甲方壹拾叁万元整定金，第二次于2018年10月31日交房之日乙方再付给甲方陆拾贰万元整，在此同时甲乙双方自愿将余款壹拾万元整放在中介方，在乙方拿到不动产证时中介方将余款壹拾万元整打给甲方。2、此房在办理不动产证时，甲方负责上述房产的不动产证直接办理在乙方名下并保证百分之百产权，办理产权证期间产生的一切费用由甲方承担，乙方不承担任何费用。甲方在2018年10月31日交房之前，需将在此房的户籍转出，后期在乙方入户问题上甲方全权配合乙方办理入户。当日李斌按双方约定向杨再秦支付定金130000元。杨再秦向李斌出具了收条。2018年10月30日李斌、杨再秦签订的《补充协议》，该协议记载：“甲乙双方约定原协议于2018年10月31日支付相关房款，现因双方需要因部分条件未达成一致，现约定待甲方出具相关证明后办理后续相关手续，原合同协议继续执行。甲方：杨再秦，610102195804130332，乙方：李斌，610582198312202514,2018.10.30”。后杨再秦未开具李斌要求确定房屋过户时间等相关问题的证明。2019年2月21日李斌向杨再秦邮寄《告知函》，告知杨再秦解除《房地产买卖契约》，要求收到告知函之日三日内退还定金130000元，并就违约造成损失的赔偿进行协商。2019年2月22日杨再秦收到该《告知函》。李斌起诉至西安市碑林区人民法院称，2018年6月10日，李斌、杨再秦签订《房地产买卖契约》，约定杨再秦将其所有的位于西安市碑林区XX巷XX号XX号楼XX单元XX号，建筑面积为87.99平方米的房屋出售给李斌，房屋总价款为850000元。合同签订当日，李斌向杨再秦支付定金130000元。后经核实，杨再秦向李斌出售的房屋系其单位公有住房。2018年10月30日李斌、杨再秦签订《补充协议》，载明“甲乙双方约定原协议于2018年10月31日支付相关款项，现因双方需要，部分条件未达成一致，现约定待甲方出具相关证明后，办理后续相关手续”杨再秦同意至其所在单位开具知悉李斌、杨再秦双方房屋交易、承认李斌购房事实的相关证明。此后，李斌多次致函催告杨再秦要求其开具相关证明、并明确告知李斌缴纳完毕土地出让金、相关税费的期限以及办理房屋过户手续的时间，以保证双方合同能够顺利履行，但杨再秦均未予理睬。2018年12月20日，李斌向杨再秦致律师函催告，杨再秦在李斌要求的期限内仍无动于衷，双方之间的《房地产买卖契约》已经解除。但杨再秦却拒绝退还李斌已付定金，赔偿李斌相应的损失。现请求：1、杨再秦返还李斌购房定金130000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2018年6月11日至实际给付之日的利息（暂计至2019年3月22日利息为4461.17元）；2、杨再秦赔偿李斌律师费10000元；3、本案诉讼费用由杨再秦承担。杨再秦辩称，本案争议房屋登记在杨再秦名下，杨再秦对房屋的真实情况并未隐瞒或做虚假陈述，李斌完全知晓房屋状况，双方签订的买卖合同是有效的。杨再秦提供了中介公司所需要的资料并自愿缴纳押金10万元，应李斌要求开具房屋相关证明以证明该房屋为杨再秦所有，导致合同无法履行是李斌未履行合同义务恶意违约造成。杨再秦一直积极履行合同并解决问题。杨再秦并未构成违约要求继续履行合同。李斌未履行合同义务构成违约杨再秦无需退还定金，如李斌要求解除合同应赔偿杨再秦直接经济损失。李斌要求承担律师费用无事实及法律依据。请求驳回李斌的诉讼请求。原审第三人双生买卖述称，李斌购房时对房屋权属性质知悉，杨再秦承诺李斌办理过户手续时一切费用由杨再秦承担。2018年10月底交房李斌向杨再秦支付房款62万元，剩余10万元房款存放在双生锌利，过户完成后由双生锌利继续支付给杨再秦。2018年10月30号李斌要求杨再秦出具房屋产权证明，杨再秦根据李斌要求出具证明给李斌。李斌表示出具证明不符合要求，要求继续出具新证明。杨再秦按照李斌要求杨再秦儿女出具自愿放弃继承房产证明，李斌依然不同意。其与李斌律师沟通未果。请求法院依法处理。原审第三人双生锌利述称，李斌对房屋无产权证知悉，中介也明确告知房屋无房产证事实，杨再秦也明确询问李斌购房用途。请求法院依法处理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，本案李斌、杨再秦签订《房屋买卖契约》、《附加条款》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后李斌按双方约定向杨再秦支付定金130000元，因杨再秦无法出具李斌要求的证明，李斌向杨再秦发函解除双方买卖合同，杨再秦收到函件后未提出异议，双方买卖合同已解除。因李斌购买该房屋时对房屋无房产证的情况是知悉的，双方对办理房屋过户的时间未明确确定，且双方补充协议对开具证明内容亦未明确约定，因此合同解除双方均有责任，李斌请求杨再秦返还定金，原审法院予以支持。杨再秦收到李斌邮寄的解除合同的《告知函》后未提出异议亦未及时向李斌退还定金，应向李斌支付一定的利息，利息应自李斌起诉时计算。合同解除李斌亦有一定的责任，李斌请求杨再秦支付律师费损失，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内杨再秦退还李斌定金130000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款自2019年3月26日至生效判决确定之日止的利息。二、驳回李斌的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费3189元，由李斌负担1000元，杨再秦负担2189元（此款李斌已预交，杨再秦在支付上述款项时一并给付李斌）。宣判后，杨再秦不服，向本院提起上诉称，一、杨再秦不认识李斌，是通过原审第三人介绍认识的。二、房屋买卖两个有效合同是中介格式合同，是中介利用其权利催促的、三、杨再秦针对是两个中介。四、《附加条款》是杨再秦、李斌和中介四方形成的，若要解除，应通知四方解除。李斌只通知杨再秦解除，没有给中介发送解除通知，不发生解除效力。五、杨再秦是通过中介卖的房子，只听中介的，中介通知解除才可以，李斌通知解除杨再秦不认可。六、2018年10月30日，杨再秦、李斌双方达成出具相关证明后，合同继续履行。七、这是严重违法行为，不符合解除合同的必备条件。李斌要求的房产证明已交给中介。法律明确规定双方的冲突不能对抗第三人。综上，杨再秦对李斌的律师函采取不理睬的态度，原审判决错误。杨再秦当庭补充如下上诉理由：1、根据买卖合同第9条，双方对合同的生效设置了条件，因此涉案合同为效力待定合同，不存在解除合同的问题。2、根据合同法96条规定，没有生效合同不存在解除条件，双方没有约定解除合同的条件，双方应在三个月期限满后确认合同效力。应驳回起诉。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回起诉或发回重审；2、一审、二审费用由李斌承担。李斌辩称，一、李斌与杨再秦之间的房屋买卖合同关系已经于2019年2月22日解除。2018年6月10日签订的《房地产买卖契约》的合同主体是李斌和杨再秦，即使在合同签订过程中，有两个第三人作为居间方参与交易，李斌、杨再秦与第三人之间是居间法律关系。李斌于2019年2月22日致杨再秦《告知函》，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，杨再秦已收悉，未提出异议，故双方之间的《房地产买卖契约》已经解除。二、案涉房屋为公有住房，杨再秦出售该房屋违背相关法律规定，不具备办理产权证及过户手续的条件。杨再秦应当在合同解除后退还李斌支付的13万元定金，并承担利息。三、双方之间的合同系双方真实意思达成，不需要经过合同备案，不违反法律等禁止性规定，合法有效。四、根据李斌在一审庭审中提交的相关证据，李斌于2018年12月20日致杨再秦律师函，催告其履行相关义务。但杨再秦在2019年2月21日之前长达三个月时间内仍未履行，李斌于2019年2月21日致函杨再秦要求其退还13万元定金。不存在李斌未按照3个月期限提出解除的事由。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双生买卖述称，同意杨再秦的上诉请求。双生锌利述称，同意杨再秦的上诉请求。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，李斌与杨再秦签订的《房地产买卖契约》和《附加条款》、《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《房地产买卖契约》第九条虽然约定该份契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效，但涉案契约不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的合同，故涉案契约在李斌、杨再秦签字后生效。杨再秦上诉称涉案契约没有生效的理由不成立，不予采信。合同生效后具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。李斌与杨再秦协商签订的补充协议，约定待杨再秦出具相关证明后，办理后续相关手续。但该补充协议中未明确需要杨再秦出具的具体证明内容。其后杨再秦向李斌出具了机关事务管理局证明其是涉案房屋业主的证明和其子女放弃涉案房屋继承权的声明，但李斌认为杨再秦出具的证明不符合其要求，要求杨再秦出具机关事务管理局承认其和李斌之间房屋买卖关系的证明文件，杨再秦表示无法出具。李斌后以杨再秦无法出具其所需要的证明文件等要求解除合同。但双方在补充协议中并未明确证明文件的具体内容，且涉案房屋在交易时，杨再秦尚未取得涉案房屋的房屋产权证，不符合西安市现行二手房交易政策，无法继续履行。根据附加协议的约定，李斌在签订房产买卖契约时是知晓涉案房屋没有房产证的。故涉案房屋买卖契约无法继续履行而解除，李斌和杨再秦均存在过错，应承担相应的责任。合同解除后，定金13万元应予以返还，但不应由杨再秦向李斌支付资金占用费。因《房地产买卖契约》、《补充协议》等均是李斌与杨再秦两人签订，故李斌可以通过通知杨再秦解除协议。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7590号民事判决第二项；二、变更西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初7590号民事判决第一项为：本判决生效之日起十五日内杨再秦退还李斌定金130000元；三、驳回李斌要求杨再秦按照人民银行同期贷款利率支付130000元定金利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费2900元，杨再秦已预交，由杨再秦负担2000元，李斌负担900元。双方于执行中一并结算。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年六月一日   书 记 员  刘 燕 子  1