贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0521民初612号 原告：贵州优益商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县迎宾大道佳鑫摩尔城D1栋3楼。统一社会信用代码：91520521MA6DL6MG1F。 法定代表人：周升级，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄训，贵州业精律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王林，贵州业精律师事务所实习律师。 被告：雷涛，男，1989年11月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陈宗婷，贵州黔鹰律师事务所律师。 原告贵州优益商业运营管理有限公司（以下简称优益公司）与被告雷涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，因新冠××疫情防控影响，依法适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行审理，原告优益公司委托诉讼代理人黄训、王林，被告雷涛到庭参加诉讼，庭审中，因原告优益公司当庭变更和增加诉讼请求，被告雷涛要求举证期，本院予以准许，经双方同意后决定于2020年4月14日进行公开开庭审理，原告优益公司委托诉讼代理人黄训、王林，被告雷涛及其委托诉讼代理人陈宗婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优益公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告支付商铺“木果果木”的商铺租金、物业费、空调费、商业管理费共计30000.88元（2019年5月25日起至2019年12月24日止）；三、判令被告支付“木果果木”商铺从2019年12月25日起至支付完毕之日止的商铺租金、物业费、空调费、商业管理费；四、判令被告支付商铺“木果果木”的违约金450.00元（以30000.88元为基数，按每日千分之一计算，暂计算至起诉之日止，具体以实际天数计算）；五、判令被告支付商铺“欧丝蒂雅文”的商铺租金、物业费、空调费、商业管理费共17487.96元；六、判令被告支付商铺“欧丝蒂雅文”的违约金1521.63元，（以17487.96元为基数，按每日千分之一计算，暂计算至起诉之日止，具体以实际天数计算）；七、本案诉讼费用由被告承担。2020年4月7日庭审中，原告优益公司将诉讼请求第二、三、五项变更为租金、物管费等费用共计72632.19元，增加一项诉讼请求为，判决被告支付商铺“欧丝蒂雅文”的租金、物业费、空调费、商业管理费（从2019年10月15日开始计算至2020年4月7日）；4月14日庭审时明确，原起诉状第二、三、五项的租金、物管费等费用为72632.19元，第四、六项请求违约金以72632.19元为基数，按每日千分之一计算，自2020年2月24日计算至2020年4月14日，为3630.00元；“欧丝蒂雅文”商铺至2020年4月14日的租金为61722.18元。事实与理由：2019年5月25日，被告租用原告位于佳鑫国际方圆荟摩尔城购物中心的商铺××、Ｂ1-020经营“木果果木”与“欧丝蒂雅文”，双方签订《大方方圆荟·摩尔城购物广场木果果木欧丝蒂雅文商户合作意向确认书》，后又签订《大方方圆荟·摩尔城购物中心商铺租赁合同》，两个商铺面积共计210.50㎡，（其中商铺“木果果木”的面积为88.76㎡，“欧丝蒂雅文”的面积为121.74㎡），租期3年。并约定租期第一年内被告享有3个月的免租期（即2019年5月25日至2020年8月24日），但免租期内属于被告应当支付的物业管理费、商业服务费、空调费应由被告承担，后续（自2019年8月25日至2020年5月24日）按照租金标准为52.39元／月·㎡；第二年（自2020年5月25日至2021年5月24日）按照57.39元／月·㎡；第三年（自2021年5月25日至2022年5月24日）按照62.39元／月·㎡。其中物业管理费按照8.11元／月·㎡计算，空调费按照12元／月·㎡，商业管理费12元／月·㎡。按照《商铺租赁合同》约定，被告享有三个月的免租期。被告在支付免租期内的物业管理费、空调费、商业管理费后，后续应由被告支付的商铺租金、物业管理费、空调费、商业管理费未再支付。经原告多次催缴，两个商铺所有欠款均未支付。同时，被告于2019年10月14日提出对“欧丝蒂雅文”退铺请求，但未与原告办理有关退铺手续。经原告结算，被告欠“欧丝蒂雅文”商铺租金10842.53元，物业费1678.43元，空调费2483.50元，商业管理费2483.50元（算到2019年10月14日），共计17487.96元。“木果果木”商铺租金18600.55元，物业费2879.37元，空调费4260.48元，商业管理费4260.48元（算到2019年12月24日），共计30000.88元。以上共计47488.84元。因被告未按照双方签订的合同时间支付所欠上述款项，经原告多次催要仍未履行，已构成违约，故被告应按合同承担违约责任。鉴于被告的违约行为，特提起诉讼维护原告的合法权益。 被告雷涛在2020年4月7日的庭审中辩称，欠付原告租金是事实，现在同意支付原告租金62632.19元，以后产生的费用另行计算。2020年4月14日庭审时辩称，一、本案的案涉合同已于2019年10月20日解除，理由是，在2019年10月14日被告根据合同向原告提出退铺申请并书面提交了退铺申请书，原告未予回复，但在10月20日，原告将欧丝蒂雅文商铺转租他人使用，被告提出另行与该公司重新签订租赁合同，就木果果木重新进行权利义务的约定，但原告仍旧没有给予回复，因该合同约定的是摩尔城××、020两个商铺，故此原告将欧丝蒂雅文商铺转租他人的行为可以视作同意解除合同。二、关于本案两个商铺实际使用时间，原、被告双方在合同签订后，因原告方摩尔城整体开业时间为2019年6月22日，根据合同约定，原告享有3个月免租期，故木果果木实际应付租金及其他费用的时间为2019年6月22日到2020年1月24日，扣除免租期后，剩余费用计算时间应当为2019年9月22日至2019年10月20日，因此原告诉请的第二、三、四、五、六项没有事实基础，计算时间并非被告实际使用商铺的时间。三、关于本案木果果木商铺，因2020年1月24日春节假期后，我国爆发新冠××疫情，导致商场全面管控，被告至今无法正常营业，根据国务院相关文件规定，因新冠××疫情导致原告无法使用属于不可抗力，被告不应承担因不可抗力无法使用的费用。综上，请求驳回原告对被告不合理的诉讼请求。 经审理，本院确认如下事实：2019年3月26日，被告雷涛向原告缴纳履约保证金20000.00元，后双方签订《大方方圆荟·摩尔城购物广场木果果木／欧丝蒂雅文商户合作意向确认书》（以下简称合作意向书）。合作意向书载明，意向承租商户全称：雷涛，承租位置：××、Ｂ1-020（5-2-27、28、29），建筑面积：210.5㎡，租金标准及递增方式：第一年（2019年5月25日至2020年5月24日），租金：52.39元／月·㎡；第二年（2020年5月25日至2021年5月24日），租金：57.39元／月·㎡；第三年（2021年5月25日至2022年5月24日），租金：62.39元／月·㎡。租赁期限：3年，签约期限：2019年5月25日-2022年5月24日，交接日：2019年5月25日，装修期无，免租期3个月，营业日2019年5月25日，空调费：12.00元／月·㎡，物业费8.11元／月·㎡，保证金20000.00元，商业管理费：12元／月·㎡，租金支付方式：季付。合作意向书还对其他事项进行约定。被告雷涛、经办人林宁等人在合作意向书上签名。被告经营期间，于2019年10月14日向原告提出退租欧丝蒂雅文商铺，2019年10月17日，双方签订《大方方圆荟·摩尔城购物中心商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），对双方的权利义务进行明确。其中第3条租赁场地约定，3.1甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的场地（以下简称“租赁场地”）位于佳鑫国际方圆荟摩尔城购物中心（以下简称“购物中心”），门牌号××、020（5-2-27、28、29），乙方用于经营精品零售，具体经营范围：木果果木、欧丝蒂雅文。第5条租赁期限、租金优惠期约定，5.1租赁场地的租赁期限为叁年，自2019年5月25日起至2022年5月24日止。5.2除装修期外，乙方还享有3个月的免租期，自2019年5月25日直至2019年8月24日止，免租期内，乙方应向甲方支付物业管理费、商业服务费、空调费。5.3租金、物业费、商业服务费、空调费自2019年5月25日起开始计算。第六条费用及支付方式约定，6.1.1租金以月租金为基准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下：租期内第一年（自2019年5月25日至2019年8月24日）的月租金标准为人民币0元／平方米，每月租金为人民币0元，（自2019年8月25日至2020年5月24日非优惠租金标准为人民币52.39元／平方米）每月租金为人民币11028.10元；第二年（自2020年5月25日至2021年5月24日）按每月每平方米57.39元计算，每月租金为人民币12080.60元；第三年（自2021年5月25日至2022年5月24日），每月每平方米人民币按照62.39元，每月租金为人民币13133.10元。6.2.1乙方应向甲方支付物业管理费、商业服务费、空调费（按照建筑面积计收），按年计算、分4个季度收取。物业管理费标准按每年每平方米97.32元人民币计算，每年共计20485.86元，每季度共计人民币5121.47元；商业服务费标准按每年每平方米144.00元人民币计算，每年共计人民币30312.00元，每季度共计人民币7578.00元，空调费标准按每年每平方米人民币144.00元计算，每年共计人民币30312.00元，每季度共计人民币7578.00元。6.7乙方逾期支付租金、物业管理费、商业服务费、空调费、公共事业费、履约保证金及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之一向甲方支付违约金。10月20日，唐某向原告招商部人员林宁临时租用被告原承租经营欧丝蒂雅文的商铺，并通过微信向周洋转账支付租金共计10000.00元。2020年4月7日开庭之前，被告向原告出具一份《承诺书》，内容为，我系木果果木、欧丝蒂雅文商户负责人雷涛，2019年10月14日因经营问题提前将欧丝蒂雅文商铺撤场，目前保留木果果木商铺继续经营。现向贵公司申请将合同变更，将原210.5㎡（木果果木88.76㎡，欧丝蒂雅文121.74㎡）变更为88.76㎡，原20000元履约保证金其中保留10000元作为木果果木的履约保证金，剩余10000元（作）欧丝蒂雅文商铺的欠费抵扣。并承诺如下：1、向贵司缴纳木果果木截止至2020年2月24日之前的所有正常欠费并保证正常经营；合计36447.21元。2、向贵司缴纳欧丝蒂雅文截止至2019年10月14日之前的所有正常欠费及优惠期间租金费用；（履约保证金抵扣10000元），合计26184.98元。特此承诺，同时望贵司酌情批复我方申请。 上述事实，有原、被告的陈述，及原告提交的《大方方圆荟·摩尔城购物广场木果果木／欧丝蒂雅文商户合作意向确认书》、收条、《大方方圆荟·摩尔城购物中心商铺租赁合同》《承诺书》，被告提交的微信聊天及转账记录和申请证人唐某出庭作证的证言等证据在卷佐证，足以认定。 另，因新冠××疫情爆发，贵州省人民政府决定从2020年1月24日20:00时起启动突发公共卫生事件一级响应，毕节市人民政府于1月27日发布关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告。 根据原、被告的陈述及答辩，本案的争议焦点是，一、涉案租赁合同是否已于2019年10月20日解除；二、因新冠××疫情爆发，原告是否应当免除被告此期间的商铺租金；三、原告要求被告支付租金的计算时间是否准确。 本院认为，原、被告签订的合作意向书、租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被告向原告租赁的商铺是两个，而原告在与被告于2019年10月17日签订正式租赁合同后，原告招商部人员林宁根据被告10月14日提出的退铺申请于10月20日将原告经营欧丝蒂雅文的商铺转租给唐某临时使用，因此涉及欧丝蒂雅文的商铺双方已于2019年10月20日解除租赁关系，双方之间只存在涉及木果果木商铺的租赁关系。原告称被告并未与其办理正式退铺手续，林宁或周洋不能代表原告，但被告签订合作意向书时，林宁在合作意向书上签字，被告有理由相信林宁代表的是原告，因此林宁将被告经营欧丝蒂雅文的商铺转租给他人使用的行为代表的是原告，原告已经以实际行为同意了被告关于退租欧丝蒂雅文商铺的申请，原告所称的理由不成立，本院不予采纳。涉及木果果木商铺的租赁合同，原告起诉要求继续履行，被告未提出异议，故被告应继续履行涉及木果果木商铺的租赁合同。新冠××疫情的发生属于不可抗力，由于疫情防控的需要，被告在疫情防控期间不能进行经营，而原告作为一个市场主体，也应承担相应的社会责任，在疫情防控这个特殊时期，应当一起共担风险，共克时艰，共渡难关。根据国家发布的相关政策，结合公平原则，本院酌定从2020年1月25日起由原告免除被告二个月的租金及相关费用即合同期间的租金等费用从2020年3月25日起开始计算；被告辩称应全部免除其在此期间的租金及其他费用没有法律依据，本院不予支持。双方签订的租赁合同明确约定商铺的交接日期是2019年5月25日，2019年5月25日至2019年8月24日为3个月的免租期，租金及其他费用从2019年8月25日起开始计算，因此被告称应从商场整体开业的时间2019年6月22日起扣除免租期，即从2019年9月22日起开始计算租金及其他费用的抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。根据租赁合同的约定，欧丝蒂雅文商铺的租金及其他费用从2019年8月25日计算至2019年10月20日，共计56天，租金为11905.52元（121.74㎡×52.39元／月／㎡÷30天×56天），空调费为2726.98元（121.74㎡×12元／月／㎡÷30天×56天），物业费1842.98元（121.74㎡×8.11元／月／㎡÷30天×56天），商业服务费2726.98元（121.74㎡×12元／月／㎡÷30天×56天），共计19202.46元。木果果木商铺从2019年8月25日至2020年1月24日，共计5个月，租金为23250.68元（88.76㎡×52.39元／月／㎡×5个月），空调费为5325.60元（88.76㎡×12元／月／㎡×5个月），物业费3599.21元（88.76㎡×8.11元／月／㎡×5个月），商业服务费5325.60元（88.76㎡×12元／月／㎡×5个月），共计37499.89元。原告已将被告承租经营欧丝蒂雅文的商铺转租给他人临时使用，却仍向被告要求支付租金，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。因双方继续存在木果果木商铺的租赁关系，故被告应按双方签订的租赁合同约定的标准，以88.76㎡按季度支付2020年3月25日起至合同期限届满前的租金、物业费、空调费和商业管理费，即2020年3月25日起至2020年5月24日的租金按52.39元／月／㎡计算，2020年5月25日起至2021年5月24日的租金按57.39元／月／㎡计算，2021年5月25日起至2020年5月24日起的租金按62.39元／月／㎡计算；2020年3月25日起至2022年5月24日期间的空调费按12.00元／月／㎡计算，物业费按8.11元／月／㎡计算，商业管理费按12元／月／㎡计算。 综上，原告要求被告继续履行双方签订的租赁合同部分具有事实依据，本院予以部分支持，即被告应继续履行涉及木果果木商铺部分的租赁合同，对原告要求被告继续履行涉及欧丝蒂雅文商铺的租赁合同本院不予支持。原告其余诉讼请求具有事实依据和法律依据的部分，本院予以支持，没有事实依据和法律依据的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告贵州优益商业运营管理有限公司与被告雷涛签订的《大方方圆荟·摩尔城购物中心商铺租赁合同》涉及木果果木部分继续履行； 二、被告雷涛于本判决生效后十五日内支付原告贵州优益商业运营管理有限公司欧丝蒂雅文商铺2019年8月25日至2019年10月20日期间的租金及空调费等费用19202.46元，支付木果果木2019年8月25日至2020年1月24日期间的租金及空调费等费用37499.89元，共计56702.35元； 三、被告雷涛以88.76㎡按季度向原告贵州优益商业运营管理有限公司支付2020年3月25日起至合同期限届满前的租金、物业费、空调费和商业管理费，即2020年3月25日起至2020年5月24日的租金按52.39元/月/㎡计算，2020年5月25日起至2021年5月24日的租金57.39元/月/㎡计算，2021年5月25日起至2022年5月24日的租金按62.39元/月/㎡计算；2020年3月25日起至2022年5月24日期间的空调费按12.00元/月/㎡计算，物业费按8.11元/月/㎡计算，商业管理费按12元/月/㎡计算； 四、驳回原告贵州优益商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费1493.00元，由被告雷涛负担750.00元，原告贵州优益商业运营管理有限公司负担743.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 胡桂海 二〇二〇年六月五日 法官助理 文 茳 书 记 员 王 廷 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。