河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3264号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司。负责人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：李会丽，该公司员工。委托诉讼代理人：赵雪莲，该公司员工。被告：卢娜，女，1981年3月16日出生。原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称亚太物业郑州分公司）与被告卢娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告亚太物业郑州分公司的委托诉讼代理人李会丽，被告卢娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚太物业郑州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令卢娜支付应缴纳物业费14100.84元（自2018年3月1日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年7月31日），电费98.75元（自2018年8月1日至2018年10月31日），共计14199.59元；2、判令卢娜支付逾期缴纳物业费的违约金（标准为自逾期缴纳之日起每日百分之一）；3、请求判令卢娜承担本案的案件受理费。事实与理由：卢娜租赁郑州华南城FZ-4-02-256号房产，建筑面积58.13（合同面积58.23）。卢娜签订的《郑州华南城房屋租赁合同》约定：由亚太物业郑州分公司为卢娜房屋所在物业项目郑州华南城提供物业管理服务，并按月代为收取水电费。其中，物业管理服务费标准为15元/月/平方米，卢娜须于每月5日前向亚太物业郑州分公司缴付当月的物业管理费、电费，否则，每逾期一天，须按欠付金额的百分之一支付违约金直至付清之日止。自2013年10月31日起，亚太物业郑州分公司依《郑州华南城前期物业服务协议》履行物业管理服务，但卢娜拖延缴纳自2018年3月1日起至今的物业费、电费。亚太物业郑州分公司多次催告未果，故诉至法院。卢娜辩称，按照签订租赁合同时的约定，店铺装修完毕之后，装修押金应予退还，但是亚太物业郑州分公司一直没有退还。亚太物业郑州分公司催要物业费的时候，因为生意不好，卢娜跟亚太物业郑州分公司协商按8元/月/平方米计算，并用装修押金及多交的两个月的房租抵扣物业费，亚太物业郑州分公司说不可以抵，只能先交。过了一年多，亚太物业郑州分公司又给卢娜打电话，说愿意用装修押金及多交的两个月的房租抵扣物业费，但是那个时候物业费已经超过3000元了。亚太物业郑州分公司给商铺停电的时候，卢娜还问过物业的工作人员，是否欠电费，她们说不欠，因为不交物业费，所以给停的电，停电之后没法再营业。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，亚太物业郑州分公司（乙方）与郑州华南城有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》一份，就甲方委托乙方为其开发建设的4号服装交易广场提供前期物业管理服务作出约定，主要内容有：“第八条、物业服务费一、本物业管理区域物业服务收费实行包干制。二、物业管理费由业主/物业使用人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为：每月每平米30元。三、业主应于物业交付之日起，交纳物业服务费用；业主未按甲方交房通知书载明的期间接收房屋的，交房通知书载明的接收房屋日期届满之日视为物业交付之日：1、业主自物业交付之日起承担物业服务费，物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前交纳当月的物业服务费。第十一条、其他费用。物业使用人应当独立计量并承担房屋内所发生的水、电等能源费用，以上费用在本合同中统称为公共事业费用。一、用水单价为5.83元/吨。二、用电单价为1.15元/度。四、物业使用人应在每月10日前缴纳上月的公共事业费用”。2017年10月16日，卢娜入驻郑州华南城4号服装交易广场4-2-256房屋，经营服装生意。2018年1月12日，卢娜（××）与郑州宝力通市场开发管理有限公司（甲方出租人）签订《郑州华南城房屋租赁合同》一份，主要约定：“第一条、租赁房屋状况。根据乙方请求，甲方受房屋所有人的委托同意将以下房屋出租给乙方，并由乙方按合同约定使用：1.1位置：座落于河南省郑州市××镇郑州××城4-2-256房屋。1.2租赁面积：建筑面积约58.23平方米。第三条、租赁期限、接收及续租。3.1租期为3年，从2018年3月1日起至2021年2月28日止。第四条、租金、租金优惠及支付。4.2本合同月标准租金为51元/月/平方米。4.3租金、租金优惠及支付按下面第4.3.1条执行。4.3.1租期为3年，优惠后租金共计35640元。合同签订时乙方向甲方一次性支付租金共计17820元，合同期第18个月届满前30日乙方向甲方一次性支付租金共计17820元。第五条、租赁保证金。5.1为担保本合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付相当于两个月标准租金的租赁保证金5940元，该租赁保证金在合同期内不予退还（由甲方无息保管）。除双方另有约定外，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项。第六条、物业管理费、水电费、市场推广费等费用及支付。6.1在本合同约定的租赁期限内，物业管理费按每月15元/平方米收取。乙方同意：上述物业管理费标准可由甲方或物业管理公司按郑州市有关规定进行调整，乙方应根据调整后的标准按时足额缴纳。6.2甲方在市场运营期间将持续作市场推广，有关的市场推广费第一个合同期内向乙方免收。6.3每个商铺使用的水电费，按照物业管理公司核定的价格由商户自行承担，并于每月5日前向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳上月水电费。第十条、物业管理。10.1该房屋及其所在建筑物、郑州华南城其他区域的物业管理工作，乙方同意由甲方选定的物业管理公司统一负责，物业管理公司的管理权限及责任以《郑州华南城临时管理总规约》为准。甲方现选定的物业管理公司是深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，甲方也可随时更换物业管理公司。第十六条、其他违约责任及解除合同。16.1如果乙方未按时付清租金、市场推广费或其他应付款项的，每逾期一日，乙方按欠付金额的百分之一向甲方或物业管理公司支付违约金，直至付清之日止。如果乙方未按时付清水电费的，乙方应按郑州市供水、供电部门确定的滞纳金标准支付滞纳金，直至付清之日止。同时，如乙方拖欠租金、水电费或其他应付款项达十日以上的，乙方同意甲方对承租房屋采取停水停电措施直至乙方缴清应付款项为止。由此造成的损失概由乙方承担。”在亚太物业郑州分公司为郑州华南城4号服装交易广场提供物业服务的过程中，卢娜因亚太物业郑州分公司未按约定将装修押金予以退还，拒绝向亚太物业郑州分公司交纳物业费。2019年7月，亚太物业郑州分公司以卢娜欠缴物业费为由对涉案房屋停止供电，并将涉案房屋的门锁进行了更换。现亚太物业郑州分公司为催要物业费，诉至本院，请求处理。另查，1、2017年10月16日，卢娜向亚太物业郑州分公司交纳垃圾清运费200元，出入证工本费10元，出入证保证金40元，装修保证金2000元。2018年1月12日，卢娜向郑州宝力通市场开发管理有限公司交纳保证金5940元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金17820元。2、FZ-4-02-256号房屋实际面积为58.13平方米。以上事实有双方当事人陈述，前期物业服务合同，郑州华南城房屋租赁合同、收据及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，卢娜与郑州宝力通市场开发管理有限公司签订的《郑州华南城房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，依法成立、合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。亚太物业郑州分公司依据《前期物业服务合同》约定为郑州华南城4号服装交易广场提供了物业管理服务，卢娜作为涉案房屋的承租人，实际使用了该房屋，应当向亚太物业郑州分公司支付物业费。鉴于亚太物业郑州分公司于2019年7月对涉案房屋门锁进行更换，故其主张的物业费应当自2018年3月1日起计算至2019年6月30日止。涉案房屋建建筑面积58.13平方米，按15元/月/平方米计算，卢娜应支付亚太物业郑州分公司物业费共计13951.2元。为减少诉累，将卢娜已缴纳的出入证保证金及装修保证金共计2040元与应缴纳的物业费进行抵扣后，卢娜仍应支付亚太物业郑州分公司物业费11911.2元。根据亚太物业郑州分公司一同提起诉讼的各被告的陈述可知，亚太物业郑州分公司提供物业服务存在瑕疵，故对其主张的违约金，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，卢娜拖延交纳电费与本案不属于同一法律关系，故亚太物业郑州分公司在本案中要求卢娜交纳电费98.75元，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告卢娜应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司物业费11911.2元；二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，减半收取77元，由原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司负担12元，被告卢娜负担65元。本判决为终审判决。审判员  李慧凤二〇二〇年六月二十九日书记员  刘宏丽