贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初1312号原告何志勇，男，1973年5月1日生，汉族，住浙江省瑞安市。原告陈瑞芳，女，1975年1月23日生，汉族，住浙江省瑞安市。二原告共同委托诉讼代理人陈文秀，贵州沃恩律师事务所律师，特别代理；二原告共同委托诉讼代理人吴旭，贵州沃恩律师事务所律师，特别代理。被告惠水恒发房地产开发有限公司；住所地惠水县和平镇涟江南路；统一社会信用代码915227313143952794；法定代表人何应根，系公司执行董事；委托诉讼代理人王兴波，贵州一苇律师事务所律师，特别代理。原告何志勇、陈瑞芳与被告惠水恒发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何志勇、陈瑞芳的委托诉讼代理人陈文秀，被告惠水恒发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王兴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何志勇、陈瑞芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告按照合同约定的标准赔偿原告逾期交房违约金直至交付符合交房条件的商品房之日止(以341324元为基数,按每日万分之五计算,从2018年7月1日起至2020年5月10日止的违约金共计116050.16元);2.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。原告何志勇、陈瑞芳主张的事实及理由：2017年9月27日,原告与被告签订合同编号为:2017002618的商品房买卖合同，合同约定,原告购买被告开发的惠水县财富广场第3幢1单元29层1-29-2号房产,建筑面积133.07平方米,总价341324元。付款方式为贷款方式付款,于合同签订之日支付首期房款71324.00元,余款270000.00以公积金贷款支付。商品房合同第十一条约定,被告应于2018年6月30日前向原告交付商品房。第十三条第一款第2项约定,被告未按照合同第十一条约定的期限和条件将商品房交付原告的,逾期超过30日后,原告有权退房。原告退房的,应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款,并按照原告全部已付款的0.05%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,被告按日计算向原告支付全部已付款万分之5的违约金,并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后,原告按照商品房买卖合同的约定向被告支付了购房款。但是,被告却未按照合同约定,在2018年6月30日前向原告交付符合交房条件的商品房,直至原告起诉之日,被告依然没有向原告交付符合交房条件的商品房。原告为维护其合法权利,依据相关法律法规的规定,特依法诉至贵院,望贵院查清案件事实,依法判决支持原告的诉讼请求。被告惠水恒发房地产开发有限公司辩称：被告未能按期向原告交付房屋并非被告主观原因所致，存在消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交工作的客观原因，系不可抗力，并非被告主观原因造成；现房屋已取得竣工手续，达到交房条件；二原告主张违约金的条件也尚未成就；二原告要求被告按日万分之五支付逾期交房的违约金过高，应当按照已付房屋价款的日万分之一计算。经审理查明：二原告与被告于2017年9月27日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（即二原告）购买出卖人（即被告）开发的位于惠水县，建筑面积133.07平方米，总价341324.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期购房款71324.00元；余款270000.00元以公积金贷款支付；出卖人应于2018年6月30日前交付该房屋；房屋交付时应当符合下列条件：⑴该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；⑵有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；⑶满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条规定城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施交付时达到使用条件；如出卖人逾期超过30日后交房，自交付期限届满次日起至实际交房之日止，出卖人每日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于实际交房之日起10日内支付；商品房达到约定的交房条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》签订后，二原告向被告支付首付款71324.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付。至起诉之日被告仍未将案涉房屋交付二原告。二原告为维护自己的合法权益，诉至本院，诉请如前。另查明：2020年4月，就案涉房屋，被告已取得房屋面积测绘报告、建筑工程竣工验收报告。上述事实有如下证据在卷证实：1.原、被告的陈述；2.《商品房买卖合同》、《惠水县商品房预售合同备案登记表》，被告对该证据的真实性无异议，但认为该《合同》第十三条约定的违约金过高，并约定该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；因原告未交付房屋，所以计算违约金的方式未成就，该条款经原告认可，应合法有效；3.收款收据、《公积金委托贷款借款合同》、中国农业银行刷卡单，被告对该份证据予以认可；4.《住房和城乡建设部、应急管理部关于做好移交建设工程消防设计审查验收职责的通知》，原告对该份证据的真实性无异议，但不能证明被告逾期交房是不可抗力所致；5.被告于2019年10月11日寄出的单号为9896538274707的邮寄单，原告认为被告提供的《房屋面积测绘报告》、《建筑工程竣工验收报告》两份证据显示的时间均为2020年4月，被告向原告邮寄交房通知的时间为2019年10月11日，并且该邮寄单未注明邮寄的为何物，该通知行为无效；6.《房屋面积测绘报告》、《建筑工程竣工验收报告》，原告认为《商品房买卖合同》中第十一条中约定该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房屋面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施，被告仅提供《房屋面积测绘报告》、《建筑工程竣工验收报告》不能证明被告所售房屋已然达到交付条件。本院认为：依法成立的合同受法律保护。二原告与被告于2017年9月27日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，无无效事由，依法成立、合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。二原告已按照《商品房买卖合同》的约定履行支付购房款的义务，被告未能按期交付所售房屋，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”虽然双方当事人在《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算标准，但是结合本地区居民消费水平，考虑到被告逾期交房的原因以及二原告的合法利益，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，本院酌情将违约金调整为每日按照已付房屋价款的万分之一点五计算。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款中提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定逾期交房违约金于“房屋实际交付之日起10日内支付”，第十条中约定“买受人未按约定时间付款的，违约金于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付”。因房屋的实际交付主要由被告决定，不排除被告为避免承担逾期交房违约金的责任而故意不向原告交房的可能，而因付款之日为既定的、确定的期限，该两条对于违约金的约定明显权利义务不对等，该内容明显加重二原告的责任，排除二原告主要权利，对于第十三条约定逾期交房违约金于“房屋实际交付之日起10日内支付”，该条款无效。原、被告双方约定的交房日期为2018年6月30日，故本院确定违约金从2018年7月1日开始计算，从2018年7月1日起计算至2020年5月10日（起诉之日），共计680天。二原告诉请要求被告支付680天的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。故被告应当支付的违约金为：341324.00元×0.00015×680天﹦34815.048元。对二原告诉请中的超出部分，本院不予支持。被告主张2019年10月已通知原告交房，故违约金只应支付至同月，因《商品房买卖合同》已约定：原、被告双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收报告、面积实测报告等证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。而2019年10月，就案涉房屋被告未能提供达到交房条件的证明文件，二原告当然有权拒绝接收房屋，故对被告提出的违约金的计算应截止2019年10月的主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告惠水恒发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何志勇、陈瑞芳一次性支付截至2020年5月10日逾期交付房屋的违约金人民币34815.048元；二、驳回原告何志勇、陈瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2622元，减半收取1311元，由被告惠水恒发房地产开发有限公司付担711元，原告何志勇、陈瑞芳付担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  郑天成二〇二〇年六月二十二日书记员  曾仲涛