江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1423号上诉人（原审被告）：季义贵，男，1980年10月10日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人（原审被告）：田文方，女，1986年7月28日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：季义贵，男，1980年10月10日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告）：南京城开集团（淮安）投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区科教产业园科技路18号2幢101室。法定代表人：祝刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建交，江苏引航律师事务所律师。上诉人季义贵、田文方因与被上诉人南京城开集团（淮安）投资有限公司（以下至判决主文前简称城开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803民初5159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季义贵、田文方上诉请求：1、城开公司退还上诉人首付款并赔偿经济损失5万元；2、严查淮安市房产交易中心非法交易及一审法院对此案的违法处理；3、上诉费1050元由城开公司承担。事实和理由：1、城开公司具有强买强卖的行为，且拒不退还上诉人首付款。城开公司带有黑社会性质的人员威胁上诉人，迫使上诉人与城开公司签订不平等的购房合同。2、一审法院多次传票传唤上诉人，导致上诉人多次从外地赶回，造成误工。田文方到一审法院的车桥法庭开庭被拒，一审法院的判决书却写田文方经传票传唤，未到庭参加诉讼，放弃自己的诉讼权利。3、城开公司要求上诉人赔偿8000元属于欺诈行为。涉案合同中田文方的签名系季义贵代签，是城开公司要求季义贵进行代签，并要求季义贵按手印的，故此合同是非法、无效合同。4、淮安市淮安区房产交易中心在季义贵、田文方未到场的情况下私自办理网签手续，该行为为非法交易。城开公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。城开公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除城开公司与季义贵、田文方于2019年4月16日签订的商品房买卖合同，季义贵、田文方协助城开公司办理合同备案注销手续；2、季义贵、田文方支付违约金11746元。一审法院认定的事实：2019年4月16日，原审原告与原审被告签订商品房买卖合同一份，约定原审原告将位于淮安工业园区淮海南路西侧横二路北侧城开国际街区7幢1803号房屋出售给原审被告。合同签订当日，原审被告支付67300元，剩余11万元系原审原告借款给原审被告，原审被告共支付177300元首付款，剩余款项按照约定通过银行贷款进行支付，不能办理贷款按约定现金支付，至今原审被告未按照合同约定支付，原审原告也未将67300元给付原审被告。原审原告与原审被告签订的附件四：合同补充协议（一）约定：买受人选择按揭贷款方式付款的，如买受人自本合同签订之日起30个工作日内未能办理银行贷款并将按揭贷款金额全额汇入出卖人账户或者贷款金额不足的，而又没有在按揭贷款到账期（即《商品房买卖合同》签订之日起30个工作日内）届满之日起7日内以现金补齐房款的，出卖人解除合同，买受人应按合同总金额的2%向出卖人支付违约金。2019年5月27日，原审原告向原审被告发出解除合同通知函，内容为：“2019年4月16日，贵我双方签订《商品房买卖合同》一份，根据合同第六条约定，贵方应在该合同签订后30日内，通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的我司账户或在按揭贷款到账期届满之日起7日内以现金方式支付剩余房款。我司至今未收到贵方购房余款，已超过60日，根据《商品房买卖合同》第七条约定，我司通知贵方：解除与贵方签订的上述合同，请贵方5日内至我司售楼处办理相关手续”。原审被告表示同意解除合同。以上事实，有双方陈述，买卖合同，解除合同通知函等证据在卷，经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人协商一致，可以解除合同。双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均表示同意解除合同，一审法院予以确认。原审原告要求原审被告协助办理备案合同注销手续也符合规定。买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。双方签订的房屋买卖合同约定原审被告通过银行贷款支付剩余购房款，如不能通过贷款支付应当现金予以补足，因原审被告未按约定给付房款已构成违约。补充协议约定应按房屋总价款2%承担违约金，该约定明显超过原审原告造成的损失，基于双方现均同意解除合同，酌情调整违约金为8000元。原审原告要求田文方承担责任，因田文方并未在购房合同中签字，也超出一般家事代理范围，原审原告未举证田文方明知或默示同意等情形，故原审原告要求田文方承担责任，一审法院不予支持。田文方经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除城开公司与季义贵于2019年4月16日签订的《商品房买卖合同》，季义贵于判决生效后十日内协助城开公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续；二、季义贵于判决生效后十日给付城开公司违约金8000元;三、驳回城开公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，由季义贵负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明:涉案合同的总价款为587300元，涉案房屋的建筑面积为127.98平方米，其中套内建筑面积为101.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.75平方米。一审法院共开庭两次，季义贵参与庭审两次。二审中，上诉人称当初商谈所购房屋的面积是128平方左右，但签订合同时只有101.23平方，因为之前交了2万元的定金，如果不签订合同，2万元定金就不退了，故签订了涉案合同。季义贵称其和田文方后来都不想购买涉案房屋，故没有办理银行贷款手续。上诉人还称其要求返还的首付款67300元，还不包括小额贷款利息。此外，季义贵在本案中还称其因在外地，故其让田文方到一审法院开庭，但一审法院拒绝田文方参与庭审。本院认为：就涉案合同的效力问题，季义贵称涉案房屋买卖合同上田文方的签名及手印是其代签、代按，不是田文方本人所为，该合同为无效合同，但作为购买人之一的季义贵对其本人的签名并无异议，故城开公司与季义贵之间签订的房屋买卖合同系有效合同。对于上诉人要求被上诉人城开公司退还首付款及赔偿经济损失的问题，涉案房屋买卖合同解除后，被上诉人理应退还上诉人首付款，但因涉案房屋已支付的首付款177300元，其中有67300元系上诉人自有资金支付，另11万元系被上诉人出借给上诉人用于支付首付款，同时上诉人在本案中还陈述其要求被上诉人返还的首付款暂不包括小额贷款利息，再者上诉人虽要求被上诉人赔偿经济损失，但并未举证证明其具体的经济损失，故上诉人的此两项请求不宜在本案中进行处理，上诉人可以通过另行主张的方式要求被上诉人返还首付款，赔偿经济损失。对于上诉人要求严查相关房产交易中心非法交易行为的请求，该请求不在本案的审查范围内，本院不予理涉。对于上诉人要求严查一审法院的违法处理问题，一审法院共组织了两次庭审，该两次庭审均由季义贵本人参加，与季义贵在本案中所称其因在外地无法参加庭审而让田文方参加庭审的情况不符，且季义贵也记不清田文方被拒绝参加庭审的具体时间，故季义贵的陈述尚不足以证明一审法院存在违法处理的情形。综上,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人季义贵、田文方负担。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇二〇年六月二十九日法官助理 潘华乐书 记 员 潘春节