河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初1731号原告：中原银行股份有限公司南阳分行，住所地南阳市卧龙区张衡路6号，统一社会信用代码91410000712634589L。负责人：霍振峰，任该行行长。委托诉讼代理人：刘毅，男，汉族，1980年2月13日生，任公司员工，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王一博，男，汉族，1990年2月7日生，任公司员工，代理权限为一般代理。被告：余琳，女，汉族，1976年07月26日生，住河南省南阳市卧龙区。被告：张宏伟，男，汉族，1971年12月15日生，住河南省南阳市宛城区。被告：南阳四友房地产开发有限公司，住所地南阳市卧龙区文化路217号。统一社会信用代码9141130077798458X8。公司负责人：李宏杰。委托诉讼代理人：崔光成，男，汉族，1965年3月1日生，住河南省南阳市卧龙区。代理权限为特别授权。原告中原银行股份有限公司南阳分行诉被告余琳、张宏伟、南阳四友房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李征宇独任审判，公开开庭进行了审理。原告中原银行股份有限公司南阳分行的委托诉讼代理人王一博、刘毅，被告余琳、张宏伟、南阳四友房地产开发有限公司的委托诉讼代理人崔光成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告余琳、张宏伟偿还所欠贷款本金37,177.12元，利息1,334.74元，罚息7,264.26元，本息合计45,776.12元（截止2020年03月13日）并按合同约定的利息计算方式清偿至贷款结清之日的全部欠息（包括应付利息、复利及罚息）；2．判令被告南阳四友房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；3．依法判令抵押人余琳、张宏伟；依据合同约定对上述债务承担抵押担保责任，并判令我行对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4．我行为实现债权的一切费用（包括但不限于差旅费、律师代理费、诉讼费用、抵押物评估费用、过户费、税费等）由被告承担。事实和理由：2013年06月24日余琳、张宏伟在我行办理14万元贷款，目前剩余本金37,177.12元，利息1,334.74元，罚息7,264.26元，本息合计45,776.12元（截止2020年03月13日），并同我行签署了编号为（南阳）市商行按（建）字第130680190203901号的个人商品房按揭合同，合同约定贷款期限为2013年06月24日至2018年06月23日，借款期限为5年，贷款执行利率为基准利率上浮40%，还款方式为等额本息，按月结息，每月24日为结息日。余琳、张宏伟在《个人商品房按揭合同》上签字、盖章，为该笔贷款提供抵押担保，备案合同编号为：12690902号，并办理了预抵押登记，南阳四友房地产开发有限公司在《个人商品房按揭合同》上签字、盖章，为该笔贷款提供连带责任保证担保。合同签订后，我行依约向余琳、张宏伟发放了贷款，但被告并未按照合同约定按时还款，造成贷款逾期。根据余琳、张宏伟同我行签订的个人商品房按揭合同中第七条规定：乙方应当按期足额偿还甲方贷款本息，第十三条违约责任中规定：本合同任何一方未履行本合同约定的义务，应承担违约责任，并赔偿损失，被告违约后，我行对被告余琳、张宏伟采取了上门催收、电话催收等多种方法，但都索要无果，多次和上述被告协商还款，仍毫无进展，且以各种理由推脱，被告的上述行为严重侵害了我行的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特依法提起诉讼，望判如所请。原告围绕其诉讼请求提交以下证据：第一组证据：借款合同、借据。证明方向：余琳在我行办理14万元个人商品房按揭贷款，目前剩余本金37,177.12元，并同我行签订了个人商品房按揭合同，我行已按照合同约定，完成了贷款的发放。第二组证据：借款合同号为：NY1306801902039号，余琳、张宏伟在个人商品房按揭合同借款人（抵押人）签字；南阳四友房地产开发有限公司在《个人商品房按揭合同》上签字、盖章，为该笔贷款提供连带责任保证担保。证明方向：被告余琳、张宏伟在个人商品房按揭合同借款人（抵押人）签字；南阳四友房地产开发有限公司在《个人商品房按揭合同》上签字、盖章，为该笔贷款提供连带责任保证担保。被告余琳、张宏伟购买商品房买卖合同，备案合同编号为12690902，办理预抵押登记，抵押我行。第三组证据：贷款还款计划查询证明方向：余琳的还款明细。第四组证据：当事人的身份材料。被告余琳、张宏伟辩称：1．被告四友公司至今未办理房屋产权手续，也未按照购房协议的约定返还租金，存在过错，其应承担还款责任，我们也愿意还款，但现无偿还能力；2．原告办理贷款及抵押手续不具备相关条件，也存在过错，案涉合同应为无效合同或可撤销合同。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告四友公司辩称：我公司在原告处开立了特定的保证金账户，保证金是为南阳市银基商贸城需要贷款的商铺业主提供担保，如业主没有按期还款，原告可以从该保证金中扣除该业主贷款金额的8%，该账户在2015年5月27日余额为5,833,800元，至2017年5月31日仅剩余939元，我公司已承担了相应的保证责任，不应再承担其他保证责任。被告余琳、张宏伟未提供证据，被告南阳四友房地产开发有限公司提交中原银行对账单一份。经审理查明：2013年06月24日，原告与被告余琳、张宏伟由被告南阳四友房地产开发有限公司担保签订了一份编号为（南阳）市商行按（建）字第130680190203901号的个人商品房按揭贷款合同，合同约定：被告余琳、张宏伟在原告处借款140,000元，贷款期限为2013年06月24日至2018年06月23日，借款期限为5年，贷款执行利率为基准利率上浮40%，还款方式为等额本息，按月结息，每月24日为结息日。同时余琳、张宏伟用位于南阳市卧龙区文化路217号暂定名南阳商贸城1号楼（-1-5层）商品房买卖合同抵押，商品房买卖合同的备案合同编号为：12690902号，原、被告办理了预抵押登记，但至今未办理抵押权设立登记，未办理房屋他项权证。南阳四友房地产开发有限公司在《个人商品房按揭合同》上签字、盖章，为该笔贷款提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约向余琳、张宏伟发放了贷款，但被告截止2020年03月13日剩余本金37,177.12元，利息1,334.74元，罚息7,264.26元，本息合计45,776.12元（截止2020年03月13日）未按照合同约定按时还款，造成贷款逾期，经原告多次追要被告未还款双方引起纠纷。另查明，南阳银行股份有限公司于2014年12月23日经河南省银监局批准名称变更为中原银行股份有限公司南阳分行。本院认为，中原银行股份有限公司南阳分行与被告余琳、张宏伟由被告南阳四友房地产开发有限公司担保签订了一份编号为（南阳）市商行按（建）字第130680190203901号的个人商品房按揭贷款合同，合同均系双方的真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，此两份合同应属有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合本案，原告作为贷款方已依约履行了放款义务，作为借款方亦应依约履行还本付息义务。被告应支付的利息、罚息、复利，根据合同约定，案涉借款利率在基准利率上上浮20%，执行年利率7.68%，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整的次年起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和上述计算方式确定新的借款执行利率。另借款人未按合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起按照合同约定的借款年利率上浮50%计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。因此，案涉借款的利息、罚息及复利的计算标准并不固定，系随中国人民银行人民币贷款基准利率的调整而调整。在2013年6月24日的借款合同中，至债务履行期限届满日2018年6月23日，被告仅余琳、张宏伟偿还本金102,823元，仍欠原告借款本金37,177.12元期间应付的利息1,334.74元，罚息7,264.26元（计算到2020年3月12日）至今未还被告行为已构成违约，应承担相应付款义务。被告四友公司自愿为上述债务提供连带责任保证，应承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告追偿。关于被告余琳、张宏伟主张原告办理贷款及抵押手续不具备相关条件，存在过错，案涉合同应为无效合同或可撤销合同的辩解意见依法不能成立。案涉合同系各方当事人真实意思表示，签约时双方均具有相应的民事行为能力，内容不违反法律、行政法规效力性禁止性规定，也未损害其他第三人利益，被告亦未提供证据证明在订立合同时，存在重大误解、显失公平或受欺诈、受胁迫等情形，故该合同合法有效，对各方当事人具有约束力。被告余琳、张宏伟的上述辩解意见，本院不予支持。关于原告主张被告余琳、张宏伟应承担抵押担保责任及其对抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。本案当事人就设定抵押的商铺仅办理了抵押预告登记，至今未办理抵押权设立登记，二者具有不同的法律性质和法律效力。因此，原告作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对设定抵押的商铺办理抵押权设立登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该商铺的处分，但并非是对该商铺享有现实抵押权，故原告的上述主张无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的抵押物评估费、过户费、税费等，因产生上述费用的事项并未发生，故该主张没有事实依据，本院不予支持。作为连带责任保证人，被告南阳四友房地产开发有限公司的保证期间为借款人债务履行期限届满之日起二年，应对被告余琳、张宏伟的债务承担连带保证责任。被告南阳四友房地产开发有限公司称已经承担代替借款人偿还完毕，不再承担担保责任的理由，关于被告四友公司主张其在原告处开立了余额为5,833,800元的保证金账户，保证金为南阳市银基商贸城需要贷款的商铺业主提供担保，如业主没有按期还款，原告可以从该保证金中扣除该业主贷款金额的8%，至2017年5月31日被原告多次扣取后仅剩余939元，其已承担了相应的保证责任，不应再承担其他保证责任的辩解意见依法不能成立。根据双方签订的《个人住房按揭合同》第十一条约定，保证的范围为借款人所欠贷款人的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用。该保证金系为需要贷款的银基商贸城全部业主提供的担保，并非仅为本案被告提供担保，经查，本案仅扣取四友公司保证金34,429.56元。因此，被告四友公司作为保证人应在保证合同约定的保证范围内继续承担保证责任。故被告的上述辩解意见本院不予采信。对原告要求该二被告承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：一、被告余琳、张宏伟于本判决生效之日起十日内向原告中原银行股份有限公司南阳分行偿还借款本金37,177.12元，利息1,334.74元，罚息7,264.26元，本息合计45,776.12元；并自2020年03月13日起按合同约定的利息计算方式清偿至贷款结清之日的全部欠息（包括应付利息、复利及罚息）；二、被告南阳四友房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并享有追偿权；三、驳回原告中原银行股份有限公司南阳分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元减半收取计472元，由被告余琳、张宏伟、南阳四友房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李征宇二〇二〇年六月二十日书记员  杨 晓