湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3126民初268号 原告：向光才，男，1947年2月1日出生，土家族，住湖南省古丈县。 委托诉讼代理人：向洪立，男，1982年6月11日出生，土家族，住湖南省古丈县。特别代理。 委托诉讼代理人：田春，湖南茶源律师事务所律师。一般代理。 被告：湖南鑫凯房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市锦溪北路186号。 法定代表人：孙国民。 诉讼代表人：湖南鑫凯房地产开发有限公司管理人湖南华信求是会计师事务所有限公司。 委托诉讼代理人：王元，湖南风云律师事务所律师。 原告向光才与被告湖南鑫凯房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原、被告双方书面申请庭外自行调解。2019年11月22日，湖南省怀化市中级人民法院受理湖南鑫凯房地产开发有限公司的重整申请。2019年11月29日，湖南省怀化市中级人民法院指定湖南华信求是会计师事务所有限公司担任湖南鑫凯房地产开发有限公司管理人。原告向光才及其委托诉讼代理人向洪立、田春，被告委托诉讼代理人王元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向光才向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同为原告办理其母亲名下的《国有土地使用权证》（出让）；2.判令被告办理好两栋房屋不动产权证；3.判令被告履行合同约定修建化粪池及安装房屋其他配套设施；4.判令被告继续履行合同约定对卫生间、洗脸间及厨房周边墙身做好20公分高混凝土翻边；5.判令被告给原告支付300,000元违约金；6.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告进行文苑春天房地产项目开发，因建设需要须拆除原告房屋并使用原告及母亲的土地，双方协商于2013年1月2日签订《房屋土地转换与拆迁安置补偿合同》，后双方又签订《房屋土地置换与拆迁安置最终补充协议》，2014年11月12日双方再签订《补充协议》对前《房屋土地置换与拆迁安置最终补充协议》中出现的问题达成新的约定。原告已履行合同约定拆除房屋、让出土地。被告建成两栋房屋主体后并没有按照双方签订的合同及协议全部履行义务，房屋的配套设施不完善，严重影响正常居住，原告多次找到被告要求修复及整改，被告解决用电、入户楼梯踏步后仍有部分合同内容未履行。被告的违约行为严重损害原告的合法权益，为此诉至法院。 庭审中，原告明确诉讼请求第一项“……办理其母亲名下的《国有土地使用权证》（出让）”为“将古国用（2014）第460号的土地使用权类型从国有划拨变更为国有出让”、诉讼请求第三项“……安装房屋其他配套设施”为“安装两栋房屋的洗脸盆4个、坐便器2个、花灯1个、吸顶灯6个、防水防尘灯3个、防雷、楼顶防水、房屋水管防冻包装等”。 被告湖南鑫凯房地产开发有限公司辩称，一、原告第一项诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院对此诉求予以驳回。经向光才委托，被告已给向光才办好了国有土地使用权证，并于2014年11月12日将该证交于向光才，向光才应明知该证性质为划拨而非出让，但并未提出异议，应视为对原合同约定的变更，向光才现在提出被告违约已无事实依据，也超过诉讼时效；二、根据2014年5月27日《房屋土地转换与拆迁安置补偿合同》第三条第七项的规定，被告办证的前提条件是原告需提供符合条件的手续资料，然而原告至今未向被告提供相关合法资料，按该项约定原告两栋房屋的办证与被告综合楼办证同时办理，现综合楼至今未办，故被告不存在违约，原告的该项诉请没有事实依据；三、《房屋土地转换与拆迁安置最终补充协议》第二条、第三条均被告方的义务作了详尽约定，并无原告第三、四项诉请所涉及的建房硬件设施约定，虽在施工图中注明有该案第三、四项诉请所涉及的硬件物品，但又同时注明这些硬件物品可在施工时按实际需要确定，即对这些物品的数量和质量，双方当事人至今仍未有具体规定，故被告不存在违约；原告自2015年底就搬进涉案房屋，对于一般质量问题在入住使用后又提出质量权利应不予支持，亦应当自知道房屋内没有其主张的上述硬件设施即应在法定时效内主张权利，现在诉请已过诉讼时效；四、通观双方签订的列示在诉状中的三份协议以及2016年7月下旬的三个交涉文件，双方对于交房的具体时间最终无约定。虽在2013年1月12日所签合同的第五条约定交房时间为2015年12月31日前，但在最后一份补充协议（2014年11月12日）的第八条，原告已把原定的交房时间变更为涉案房屋主体的完成时间，并在此协议的第五条原告明确表示对原协议需求平日房屋交付期限的延期问题给予谅解，原告又在此协议第六条明确表示与本协议有冲突的约定事项以本协议为准。以上合同演变的结果即为本案合同的履行期限不明。由于原告最终没有给出最后合理履行期限，涉案应履行事项仍处于履行状态，不存在超过履行期，也不存在违约问题。原告在涉案房屋未经竣工验收合格情况下，擅自使用该房屋参三年以上，现又以使用部分不符合约定质量为由主张权利的，已丧失胜诉权。综上，原告的起诉或无事实依据，或超过诉讼时效，被告不存在违约，无需支付违约金及承担本案全部诉讼费用。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据：1.《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同》、《土地置换与拆迁安置最终补充协议》、《补充协议》，拟证明原告与被告就房屋土地置换拆迁达成协议及约定置换的方式、双方的权利义务的事实和双方约定违约金300000元的事实；2.《关于湖南鑫凯房地产开发有限公司履行、合同的请求书》、《回复》、《回复之回复》、房屋涉及须重做、整改的部分（照片和文字），拟证明原告已多次向被告主张要求继续履行合同的事实，被告仍有部分义务未履行的事实；3.《私人小住宅》施工设计图二份，拟证明原、被告双方约定按本设计图进行施工，设计图要求对卫生间、洗脸间及厨房周边墙身做200高混凝土翻边，设计图内设计有化粪池、马桶、洗漱台等其他配套设施的事实；4.照片五张，拟证明被告未按设计图进行施工设计，未对卫生间、洗脸间及厨房周边墙身做200高混凝土翻边，未修建化粪池，未安装马桶、洗漱台等其他配套设施的事实；5.《国有土地使用证》，拟证明被告存在违约，被告将该《国有土地使用证》办成划拨性质而未按约定办成出让性质，被告也未办理两栋房屋不动产权证的事实；6.企业信用信息及身份证复印件，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格；7.××号房屋产权证、00000028号房屋产权产继卡，拟证明原告母亲田玉梅房屋情况以及被告约定的是原告名下的土地拆迁补偿情况的事实；8.建房相邻间建筑协议，拟证明综合楼就是原告房屋旁的楼，被告已修建完成，应该给原告办理房产证的事实。 被告提交证据：1、领条，拟证明向光才于2014年11月12日领取了案涉划拨性质的国有土地使用权证，即古国用（2014）第460号国有土地使用权证，向光才对此明知并默认，一直也未提出异议，现起诉已超过诉讼时效；2、《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同》，拟证明原、被告分别为发包方和出资方，案涉房屋如何修建与被告并无关系的事实。 经被告申请，本院通知证人彭某、向某出庭作证，二证人的证言拟证明二证人系合伙关系，与被告签订《私人房屋修建承包合同》承包修建了案涉原告两栋房屋的基础工程，前后栋分别于2016年和2015年修建完工，图纸标注的化粪池没有具体标准所以没有修建，但已将两栋房屋的排污管连接至城市下水道，卫生间、厨房等处混凝土翻边经与原告向光才协商一致，采用了另一种效果一样的防水工艺，其他洗脸盆、坐便器等安装不是《私人房屋修建承包合同》约定内容，与二证人无关，且该两栋房屋的装修还有其他人承建的事实。 经质证，原告对被告所举的证据1、2的真实性无异议，但对证明目的均提出异议，认为原告的领取行为并不等同于认可被告办理的划拨性质的证，且原告在领取后一直在要求被告继续办理出让性质的证，所以不存在超过诉讼时效问题；施工队系与被告签订的合同，并与被告结算，因此施工队的行为应由被告承担；原告对证人彭某关于虽未按图做混凝土翻边，但经向光才同意采取同种防水效果的另一种工艺代替的证言有异议，称原告对施工方更改防水工艺一事根本不知情，且施工方亦未做任何防水工艺，对其他无异议。被告对原告提交的证据1、5、6没有异议；对证据2的真实性、证明目的均有异议，称没有被告公司的公章；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，称被告没有参与施工，不清楚具体施工情况，提出与图纸无关；对证据4照片真实性有异议，称被告不在现场，不能证明是被告违约造成的。被告对证人证言没有异议。 本院对原、被告双方对真实性均无异议的证据，对其真实性予以确认。被告在答辩中已确认《关于湖南鑫凯房地产开发有限公司履行、合同的请求书》、《回复》、《回复之回复》系原、被告双方所签订的三个交涉文件，以及被告在庭审中亦对房屋涉及须重做、整改的部分（照片和文字）的真实性予以确认，故均予以采信。原告证据7、8系复印件，无法确认其真实性，故不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月12日，被告湖南鑫凯房地产开发有限公司（以下简称鑫凯公司）因建设古丈县文苑春天楼盘，需要拆除原告使用的房屋，与原告向光才为甲乙双方签订《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同》，合同约定：第一条建设项目名称文苑春天，建设地点湖南省古丈县古阳镇文苑路（原文化局院内）；建设单位湖南鑫凯房地产开发有限公司；第二条被拆房屋及用地面积现状与置换方式（一）乙方在鑫凯公司建设项目规划选址红线范围内（古丈县文化局剧团办公楼后面）有房屋间（其中一间属于临时搭建），房屋为一层木结构平房，宅基地实际占地面积133.99平方米。其中乙方《产权证》（古房字）114024号记载宅基地面积113.49平方米，建筑占地面积105.47平方米。乙方《产权证》里面无记载面积20.5平方米。（二）被拆迁房屋的产权属于私有财产，用地属集体所有。（三）甲方用临街面约100平方米的土地置换乙方文化办公楼后的宅基地，用五层楼房（含三个门面商铺）置换平房。第三条置换与拆迁安置办法（一）甲方在文化局剧团办公楼拆除后的临街地块里，从靠茶小路规划红线界赴起向图书馆方向延升10米止，进深在10米的点上直角向后延升至剧团办公楼后屋檐滴水线止（约10米）的地块面积，置换乙方被拆迁房屋的用地面积133.99平方米（包括乙方《产权证》里面无记载面积20.5平方米），甲方实际用乙方土地面积33.49平方米。（二）乙方被拆迁房屋的补偿：所建房屋必须以乙方名义发包，甲方出资，乙方必须处理好所有关系。在甲方施工图出来后，由乙方自行设计，甲方负责按图施工，在甲方置换给乙方的地块上，出资修建一层商铺为框架结构、二至五层住宅为砖混结构，共五层的楼房。与文广电新闻出版局新修办公楼进深一致。（三）甲方对乙方的用地、房屋不再另行有货币补偿。（四）甲方给乙方修建的房屋为砖混结构，正面不能设计有阳台、飘窗、屋顶楼面为现浇水泥板、建筑高度、外墙颜色必须与文广电新闻出版局新修办公楼设计要求一致。房屋室内的卫生间、厨房通水，房间内通电（水、电的开通费由乙方负责）、室内墙面、楼梯间墙面水泥灰抹平、楼梯间地面、室内地面及阳台地面水泥沙浆找平、安装木门、铝合金门窗。四层住房中有两层增加室内墙面用“888”涂料刮两遍后抛光，厨房、厕所粘贴瓷片30×45公分满墙，整层地面、客厅及卧室铺贴80×80公分一色地板砖。一层商铺大门及靠茶小路的一个商铺后墙不封，安装卷闸门。甲方负责给乙方办理《产权证》、《国有土地使用证》，所需规费由甲方负责。第四条在本协议签订后，乙方在2013年3月10日前航行腾空并拆除旧房屋，如乙方逾期不拆，无条件由甲方进行拆除。由此造成的损失由乙方负责。第五条甲方在2015年12月31日前将修建好的房屋交付给乙方。乙方自行解决过渡用房，在过渡期内，甲方不支付乙方临时安置过渡费。第六条约定了违约责任，并约定甲方建设项目必须在原文化局剧团办公楼的位置上往后退让2米左右，乙方新修建商铺、房屋也随之退让2米；对往后退让所需用地的权属纠纷由乙方负责，与甲方无关等内容，还对争议解决进行了约定。 2013年1月24日，鑫凯公司与向光才签订了《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同补充协议书》，双方约定对《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同》作如下补充协议：一、甲乙双方已签订合同里的第六条第五款，根据规划要求甲方建设项目必须在原文化局剧团办公楼的位置上往后退让2米左右，乙方新修建商铺、房屋也随之退让2米；对乙方往后退让所需拆除属于乙方自有产权，木结构的房屋两间，甲方一次性补偿给乙方3,000元；二、甲乙双方的用地分界线，从靠茶小路甲方项目规划红线界址起向图书馆方向延伸10米止，进深在临街10米的点上及办公楼后面从靠茶小路甲方项目规划红线界址起向图书馆方向延伸10米止的点上，两点一线对直乙方未拆除的砖混结构房屋骤一点，三点成一直线，为甲乙双方的用地分界线。乙方对用地分界线负责。三、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，文广新局一份，签字生效，与原合同有同等法律效力。 2014年1月24日，原告向光才以与被告签订《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同补充协议书》属重大误解情形为由，起诉要求撤销该补充协议书。2014年5月28日，原、被告双方经法院主持调解，自愿达成协议：一、原告放弃主张撤销2013年1月24日的《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同补充协议书》；二、由原告向光才继承的其母亲遗留的产权证号为古房字第××号房屋部分宅基地一并划入置换范围，原告向光才对被告湖南鑫凯房地产开发有限公司持有的古国用（2013）236号《国有土地使用权证》予以确认，无异议；三、原、被告双方的其他争议事项及2013年1月12日《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同》未约定事宜，双方通过签订《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同最终补充协议》确定。 2014年5月27日，鑫凯公司与向光才签订《房屋土地置换与拆除安置最终补充协议书》，双方约定：一、甲方出资为乙方修建前后两栋分别为四层的砖混结构的楼房，并负责为乙方办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，办证所需费用均由甲方承担；二、甲方为乙方出资修建的前后两栋分别为四层的砖混结构楼房的要求：（一）后栋房屋在乙方现有的二层楼房（占地面积约84平方米）及其前方空地的基础上，因地制宜的修建每层不低于110平方米的四层楼房，层高3.3米，砖混结构，层层圈梁构造柱全现浇板，顶层全现浇平台，顶层平台设防水措施，设安全防护栏杆再盖瓦屋面，顶层平台与瓦屋面的最低处高度不得低于2.2米，涉及拆除的二层楼房，先由甲方为乙方办理好相关手续后，再行拆除，如在修建过程中出现相邻纠纷所造成的停工或延误工期的情形，由乙方负责解决。（二）前栋房屋在甲方对乙方置换的约100平方米的土地上进深为14米，每层140平方米，首层为三间商铺（框架结构，层高4.2米），自二层其前后各挑出1.2米，层高3米，建构造柱全现浇板至顶层，顶层全现浇平台，顶层平台投防水措施，设安全防护栏杆再盖瓦屋面，顶层平台与瓦屋面的最低处高度不得低于2.2米。乙方前后两栋楼房应保留2.5米的间距，便于施工，如因进深不足14米而造成乙方该楼主体面积减少，乙方应相应的补偿要求。（三）前后两栋房屋简装修标准1.外墙墙涂颜色与甲方售楼综合楼模型一致。2.每层房屋室内的卫生间、厨房通水通电，房间及楼梯间通电（水电开通费用由甲方承担），水电安装层层分表、分户，前栋楼房六套水、电表，后栋楼房四套水、电表，共计十套水、电表（在水电部门只开两个总户，因目前乙方有两个户头，其他为总户下的分表）。3.每层室内、阳台及楼梯间墙面，水泥砂浆抹坪，楼梯间、室内及阳台地面水泥砂浆抹坪，每层安装材质合格的防盗进户大门，安装塑钢窗户，每层室内、阳台及楼梯间墙面用“888”涂料刮两遍后抛光，厨房、硬气粘贴瓷片30×45公分满墙，整层地面、客套及卧室铺贴60×60公分一色地板砖，前栋首层的三间商铺均安装质量合格的铝制卷闸门。三、前后两栋楼房修建的实施细则：（一）两栋楼房由甲方同时一并设计并经乙方认可，前栋楼房沿公路退让最多不得超过3米。（二）乙方积极配合甲方完成修建房屋所需的报建手续资料，其费用由甲方承担。（三）甲方按原《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同》的第二条第三款“甲方用临街面积约100平方米土地置换乙方文广新局办公楼后面宅基地。”在给乙方办理规划手续前从甲方的土地证中划出100平方米给乙方单独办理出让土地证。（四）前栋楼房的开工时间在后栋房屋主体完成后动工。若后栋在修建过程中出现相邻阻工或起诉，甲方必须先动前栋。若后栋房屋因各种原因无法修建，甲方在前栋加修两层，后栋房屋保留两层。（五）后栋房屋交付乙方时间分两次，第一次为开工一年内交付主体房屋。（六）乙方前后两栋房的水电安装、门窗、楼梯扶手及顶屋的安全防护栏与甲方综合楼材质一致，故乙方可等甲方同时完成（安装时乙方必须优先于甲方），但乙方在规定的时间内可先行入住。（七）乙方两栋房屋的产权证办理时间与甲方综合楼同时办理，但乙方需提供符合条件的手续资料。四、乙方自行出资租房进行过渡性居住至乙方后栋主体交付为至，其后如甲方不能按约定给乙方交房，则甲方向乙方每年补偿20000元作为乙方的安置过渡费。五、双方建设用地分界线以甲方持有的古国用（2013）236号《国有土地使用证》内的红线图分界线为准，在保证乙方前栋房屋留足10米×10米（现场划线明确界限）的前提下，双方相邻建筑物的间距为30-40公分。六、双方与2013年1月12日签订的《房屋租赁协议》，于本合同签订生效后，双方自愿解除。七、需变更或解除2013年1月12日《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同》有关内容：（一）原合同第二条第一款中乙方《产权证》（古房字）114024号更改为古房权证私字第××号。（二）解除原合同的第二条第三款、第四款中的甲方给乙方修建的房屋和文广新局新修办公楼进深一致、高度一致条款。（三）变更原合同的第六条第五款第一点中约定的乙方前栋楼房在原文化局剧团办公楼的位置上往后退让2米更改为乙方前栋楼房沿公路北侧退让最多不得超过3米。乙方对以前双方约定的退让2米不得提出任何补偿要求。（四）解除原合同的第六条第五款第三点的约定内容。八、解除2013年1月24日双方签订的《房屋土地置换与拆迁安置补偿合同补充协议书》。九、解除2013年10月26日双方签订的《补充协议》。十、本协议签订之时，甲方一次性支付给乙方100000元作为补偿，该款由此诉讼受理法院转付。十一、甲方在2014年7月30日之前给乙方办好国有土地证，出让金由甲方出，若需村组出具相关手续由乙方负责（仅限从其母亲承受的部分集体土地）。十二、甲方按协议履行，乙方对甲方现行规划范围无异议，并放弃相应权利的诉权。十三、双方于本协议之前所签订的合同与协议均有效，与本协议有冲突的约定事项以本协议为准。合同生效后，甲方双方按约定履行合同，若有一方先行违反，则由违反方承担全部民事责任。十四、违约责任：违约方支付违约金300000元。 2014年11月12日，鑫凯公司与向光才签订《补充协议》，约定：一、关于该最终补充协议中的第十一条“甲方在2014年7月30日之前给乙方办好国有土地证。”因多种原因延误办证时间，经双方磋商，甲方积极履行协议采取补救措施，乙方予以谅解。双方协商所修建前后两栋房屋。前栋房屋主体在2015年12月31日前完成，后栋在2015年5月底完成主体（如因冰雪、暴雨及法定节假日造成的工期延误，顺延至2015年6月底），两栋房屋的内外装饰和甲方综合楼同步。两栋房屋与甲方综合楼同时办理产权手续，所需费用由甲方承担。甲方给乙方办理《国有土地使用证》在2014年12月30日前。二、协议的第二条（一）款”后栋房屋在乙方现有的二层楼房（占地面各约84平方米）及前方空地的基础上，因地制宜地修建每层不低于110平方米的四层楼房、层高3.3米，砖混结构、层层圈梁构造柱全现浇板。项层平台设防水措施，施工安全防护栏再盖瓦屋面，顶层平台与瓦屋面的最低处高度不得低于2.2米”更改为增加一层作为甲方延误给乙方办证的一种补偿。层面面积、结构与原四层一致，通水通电（含表），内外墙水泥沙浆粉刷，不包括门窗及原公司约定的装饰等，除加建一层不含原约定的装修外，其余四层按原该最终补充协议约定履行。三、协议第二条第（一）款，涉及拆除的二层楼房。先由甲方为乙方办理好相关手续后，再行拆除。如在修建过程中出现的相邻纠纷所造成的停工或延误工期的情形，由乙方负责解决。更改为如在前后两栋房屋修建过程中出现相邻纠纷，乙方必须协助甲方处理相邻纠纷。若造成停工工期顺延，若相关职能部门所造成的停工或延误工期的情形由甲方担现负责解决。四、关于该最终补充协议的第三条第三款的约定，目前甲方已给乙方办理好59平方米的国有土地使用证，余下30平方米的国有土地及相关手续的办理双方约定于2014年12月30日前办理完毕，所需费用由甲方承担。五、本补充协议签订后，原协议约定的办证时间、房屋交付期限等问题的延期，乙方予以谅解。六、双方于本协议之前所签订的合同与协议均有效，与本协议有冲突的约定事项以本协议为准，合同生效后甲乙双方按约定履行合同，如有一方违反，则先行违反方承担全部民事责任。七、违约方应向守约方支付违约金300,000元。八、如甲方出资为乙方修建的前后两栋房屋不能在约定的时间内（2015年12月31日前）完成主体，除向乙方支付违约金300,000元外还得加付甲乙双方合同所约定未完成的部分实际价值款进行赔偿。 2016年7月27日，向光才向鑫凯公司出具《关于湖南鑫凯房地产开发有限公司履行及其合同的请求书》，内容：1.关于前栋四层房屋顶棚至今未完成及不按合同进入规划，办不到产权证的问题。2.关于前栋四层房屋无踏步楼梯的问题。3.关于前栋四层房屋首层三间商铺地面铺设地板砖及厕所贴墙砖，望贵公司遵照合同完成。4.前后两栋房屋的室内装修，望贵公司遵守合同完成，现余下的室内门安装、厨房灶台厨盆及洗漱脸盆还未未完成。5.关于后栋房屋临时用电至今还没解决的问题。6.由于修建房屋，我方的前后堡坎，坪场已被你方损坏，望贵公司尽快修复。同日，鑫凯公司对向光才作出回复：1.设计是你方洽商的方案，设计图纸无顶层盖瓦屋面。2.前栋的楼梯间，施工时由你方与施工队擅自协商取消楼梯，并与施工队达成口头协议。我方按设计图纸双方签字的要求施工队施工（你方确定后坎上增设梯间入口）。3.商铺地面、卫生间墙面瓷砖，按双方签订的《最终协议》无明确的约定。4.前、后栋门安装，按合同约定前后栋房屋简装标准，第3条：每层安装材质合格的防盗进户门。厨房灶台、厨盆、洗脸盆图纸设计是便于排污管的安装位置及布局。5.后栋的临时用电10天内安装到位。6.后栋保坎的施工待施工方明沟、散水完成后与我方消防池同步施工，坪场；待竣工验收完成后协调施工单位。2016年7月28日，向光才就鑫凯公司的上述回复又作出《有关于湖南鑫凯房地产开发有限公司2016年7月27日之回复》：你方回复1.“设计是你方洽商的方案，设计图纸无顶层盖瓦屋面”，现我方依据《房屋土地置换与拆除安置最终补充协议书》第二条第（二）项“前栋房屋，顶层全现浇平台，顶层平台设防水措施设安全防护栏杆再盖瓦屋面，顶层平台与瓦屋面的最低处高度不得低于2.2米”，以及第三条第（一）项“两栋楼房由甲方同时一并设计并经乙方认可”之约定，要求你方对我前栋房屋的顶棚如约履行，并且进入规划，办理相关产权证。你方回复2.“前栋的楼梯间，施工时由你方与施工队擅自协商取消楼梯，并与施工队达成口头协议。我方按设计图纸双方签字的要求施工队施工（你方确定后坎上增设梯间入口）”，我方表示强烈不满，也不接受，并请贵公司秉着共同遵守，诚实守信的态度对前栋房屋的楼梯间进口采取补救措施如期完工。你方回复3.“商铺地面、卫生间墙面瓷砖，按双方签订的《最终补充协议书》无明确约定”我方依据《房屋土地置换与拆除安置最终补充协议书》的第二条第（三）项第3点“每层室内、阳台及楼梯间墙面用888涂料刮两遍后抛光，厨房、厕所粘巾瓷片30×45公分满墙，整层地面、客厅及卧室铺巾60×60公分一色地板砖，前栋首层的三间商铺均安装质量合格的铝制卷闸门”之约定，要求你方对我前栋房屋的三间商铺如约履行。你方回复4.“前、后栋门安装，按合同约定（三）前后栋房屋简装标准，第3条：每层安装材质合格的防盗进户门。厨房灶台、厨盆、洗脸盆图纸设计是便于排污管的安装位置及布局”，我方依据《房屋土地置换与拆除安置最终补充协议书》第三条第（一）项“两栋楼房由甲方同时一并设计并经乙方认可”之约定，《施工图》中装修标准的第2条“室内门均采用二级杉木门，明确约定的除外”之约定以及《施工图》中明确注明的灶台、厨盆、洗脸盆的标准及数量之要求，要求贵公司严格按图施工。对于你方回复5、6，我方表示理解并认可。 被告虽对卫生间、洗脸间、厨房是否做防水提出鉴定申请，但其未在本院指定的期限内预交鉴定费用。 另查明，双方在合同中约定的“甲方综合楼”系被告承建的古丈县文苑春天楼盘，该楼盘的房屋不动产权证至今均未办理。2014年11月12日，原告领取了被告办理的三本《国有土地使用权证》，其中古国用（2014）第460号《国有土地使用权证》土地使用权类型为国有划拨，其他两本《国有土地使用权证》的土地使用权类型均为国有出让。案涉前、后栋房屋主体分别完工后，原告认为鑫凯公司交付的房屋未符合合同约定及图纸设计，未对房屋质量验收予以配合，两栋房屋至今均没有房屋质量验收结果。之后，原告及家人在两栋房屋均未经验收的情形下予以入住。 本院认为，案涉合同均系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用证言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示”的规定，从原告在明知（2014）第460号《国有土地使用权证》载明的土地使用权类型为国有划拨而非国有出让内容的情况下予以签字领取，以及在其之后多次向被告提出亟待解决的问题中对是否变更上述划拨类型土地使用权证的问题均未提及的行为来看，原告对约定内容的变更是不持否定的，可视其以实际行为表示了对土地使用权类型变更的接受，且原告亦未对其上述行为并非为同意变更约定而提供证据和作出合理解释，故对原告要求被告继续履行合同并变更划拨类型的土地使用权证的主张，不予支持。根据2014年11月12日双方签订的《补充协议》第一条“两栋房屋与甲方综合楼同时办理产权手续”的规定，现涉案综合楼并未办理房屋不动产权手续，被告亦不同意先行办理，原告在合同约定生效条件尚未成就时要求被告履行办理房屋不动产权证的主张于法无据，不予支持。 原告虽提出其系按约在规定的时间内先行入住，并非擅自入住的主张，但其所称的时间仅系大概范围的泛指时间，并无明确指向和履行标准，原告亦没有对其先行入住的时间系双方约定的事实提供其他证据佐证，故对原告的该主张，不予支持。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”规定，原告在房屋未经验收并已预见房屋存在防水、防雷、房屋水管防冻包装及其他配套设施不完善等一般质量问题的情况下擅自居住使用，应认定其对房屋存在一般质量问题的接受或对违约的自行承担，且原告提供的《私人小住宅施工图设计》（前、后栋）上关于灯具、洗脸盆、坐便器、化粪池等主材表的载明内容是以实际需要为准，原告对此实际需要是否有明确的约定并未提供任何证据证实，故对原告要求被告承担房屋一般质量问题的主张，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十六条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告向光才的全部诉讼请求。 案件受理费5,800元，由原告向光才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  袁 菡 人民陪审员  李黎明 人民陪审员  宋春燕 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  张裕源