江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1479号上诉人（原审被告）：翟从亮，男，1985年4月22日出生，汉族，住涟水县。上诉人（原审被告）：田美玲，女，1986年8月30日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：翟从亮，男，1985年4月22日出生，汉族，住涟水县，系田美玲丈夫。被上诉人（原审原告）：谢晨，男，1992年7月23日出生，居民身份整号码320826199207234836，汉族，住涟水县。被上诉人（原审被告）：徐小春，男，1986年3月10日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：席正，男，1972年1月6日出生，汉族，住涟水县。上诉人翟从亮、田美玲因与被上诉人谢晨、徐小春、席正房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟从亮、田美玲上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回谢晨对翟从亮、田美玲的诉讼请求，由谢晨、席正承担本案诉讼费用。事实与理由：一、首付款11万元不应由翟从亮、田美玲返还。翟从亮、田美玲作为房屋所有权人与席正互不相识，席正系谢晨的购房介绍人和担保人，翟从亮、田美玲不可能同意谢晨将购房首付款付给席正。事实上，也无证据证明谢晨已交付11万元给席正。即使席正收到11万元首付款，但席正并未将该款交给翟从亮、田美玲。一审判决11万元由翟从亮、田美玲退还，无事实和法律依据。二、翟从亮、田美玲不应赔偿违约金10万元。翟从亮、田美玲及徐小春已与谢晨达成一致意见解除房屋转让协议，翟从亮、田美玲不存在违约，一审判决翟从亮、田美玲承担违约责任错误。即使存在违约，10万元的违约金也明显过高。谢晨答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。徐小春答辩称，同意翟从亮、田美玲的上诉请求和理由。席正答辩称，由法院依法判决。谢晨向一审法院起诉请求：1.解除谢晨与翟从亮、田美玲、徐小春、席正于2017年6月24日签订的《房屋转让协议》；2.翟从亮、田美玲、徐小春、席正共同向谢晨返还购房款197304元、支付违约金100000元，共计297304元；3.本案诉讼费用由翟从亮、田美玲、徐小春、席正承担。一审法院认定事实：谢晨经同学的父亲即席正介绍，欲购买涟水县中央城房屋，于2017年5月1日向席正交付购房款153000元，席正向谢晨出具了一张收条。2017年6月22日，谢晨与翟从亮签订一份《房屋转让协议》，约定翟从亮将自己合法拥有的位于涟水县房屋转让给谢晨，房屋总价为450000元，双方一致同意谢晨一次性付清全款，房屋交付给谢晨后，翟从亮应当将房屋产权证办理至谢晨名下，相关费用由翟从亮承担。后因涉案房屋暂不能办理产权过户手续，2017年6月24日，谢晨与翟从亮、田美玲、徐小春、席正重新签订一份《房屋转让协议》，约定翟从亮、田美玲将自己拥有的涟水县房屋转让给谢晨，银行按揭贷款340000元由谢晨负责偿还，首付款110000元由席正付清，与谢晨无关，房屋总款450000元已付清给翟从亮；房屋交付给谢晨后，翟从亮、田美玲应于2019年6月30日前与谢晨办理该房屋的过户手续，将产权、水电卡办理至谢晨名下，办理产权证的相关费用由翟从亮、田美玲承担；如翟从亮、田美玲存在债务问题，该房屋引起一切纠纷由翟从亮、田美玲负责，翟从亮、田美玲自愿退还谢晨房款450000元，并承担违约金100000元、谢晨的装修款100000元。徐小春、席正在该份《房屋转让协议》上签字担保，并有刘宝林签字见证。签订《房屋转让协议》后，翟从亮、田美玲将用于偿还按揭贷款的银行卡、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《淮安市商品房买卖合同备案证明》、不动产登记证明、契税发票首付款发票、个人贷款支付凭证均交给谢晨。谢晨自2017年7月起至2019年9月，每月偿还涉案房屋的按揭贷款，总计归还了46024.2元。翟从亮与田美玲系夫妻关系，徐小春与翟从亮、席正系朋友关系。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除的，合同的权利义务终止。本案中，谢晨与翟从亮、田美玲均同意解除双方于2017年6月24日签订的《房屋转让协议》，一审法院依法予以确认。因双方解除该《房屋转让协议》，翟从亮、田美玲应当返还谢晨已付的首付款110000元、已付按揭款46024.2元，合计156024.02元。翟从亮、田美玲辩称，涉案房屋的实际所有人为徐小春，未收到110000元首付款，徐小春亦辩称，其为涉案房屋的实际所有人，未收到首付款110000元。对此，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋登记在翟从亮、田美玲名下，且由翟从亮、田美玲与谢晨签订《房屋转让协议》，谢晨有理由相信翟从亮、田美玲即为涉案房屋的所有权人。谢晨与翟从亮、田美玲、徐小春、席正签订的《房屋转让协议》约定首付款110000元由席正负责给付，与谢晨无关，如翟从亮、田美玲未收到首付款110000元，可向席正另案主张，故对翟从亮、田美玲、徐小春的辩解，一审法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，翟从亮、田美玲未能履行与谢晨签订的《房屋转让协议》，于2019年6月30日前与谢晨办理该房屋的过户手续，将产权、水电卡办理至谢晨名下，而是将涉案房屋出售给他人，存在违约行为，应当按照双方的约定，向谢晨给付违约金100000元。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，徐小春、席正在谢晨与翟从亮、田美玲签订的《房屋转让协议》上作为保证人签字确认，未约定保证方式，应当按照连带责任保证方式对翟从亮、田美玲应当承担的上述款项承担连带保证责任，故对谢晨要求徐小春、席正承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。席正收到谢晨购房款153000元，未能促成谢晨与翟从亮、田美玲的房屋买卖合同，且在谢晨与翟从亮、田美玲签订的《房屋转让协议》中约定房屋首付款为110000元，对于谢晨多给付的43000元应当返还给谢晨。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出一审判决：一、解除谢晨与翟从亮、田美玲、徐小春、席正于2017年6月24日签订的《房屋转让协议》；二、翟从亮、田美玲于判决生效后十日内退还谢晨已付的购房款156024.2元，并赔偿谢晨违约金100000元，合计256024.2元，徐小春、席正对上述款项承担连带赔偿责任；三、席正于判决生效后十日内退还谢晨已付的购房款43000元。案件受理费5760元，由翟从亮、田美玲、徐小春、席正负担5140元，由席正负担620元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，在2020年1月8日一审法院与席正通话记录中，问“当时你们签房屋转让协议的时候，说11万由你负责给徐小春、翟从亮、田美玲，这11万你给没给他们”，答“给了”；问“给谁了”，答“给徐小春了”；问“那你有没有徐小春的收条什么的”，答“收条没有，因为都是朋友”。在2020年4月9日一审庭审中，问“约定首付款11万元整由你付清，是否属实”，席正答“属实，我付给徐小春了”；问“为什么付给徐小春，没有付给翟从亮与田美玲”，答“这个房子本身就是徐小春的，翟从亮与田美玲只是顶名的”；问“关于你付款11万元是怎么付的”，答“通过我弟买房多给4万元，现金2万元，转账2万元，还有从我这里拿羊，11万元付清了”；问“你有无证据证明已将11万元给付徐小春”，答“有，提供点菜单若干，证明徐小春在我饭店赊账”。在2020年6月28日本院组织的谈话中，问“你是否直接给徐小春11万元”，席正答“我直接在我店里给了徐小春6万元现金，其他的5万元抵账”。本案二审争议焦点：一是翟从亮、田美玲应否返还谢晨购房首付款110000元，二是翟从亮、田美玲应否赔偿谢晨违约金100000元。本院认为，关于争议焦点一，翟从亮、田美玲应否返还谢晨购房首付款110000元，关键在于翟从亮、田美玲有无实际收到该首付款。因谢晨、翟从亮、席正在2017年6月24日房屋转让协议中约定首付款110000元由席正付清，应由席正举证证明其已将该款付给翟从亮、田美玲，但其并未提供充分证据证明，且其在一、二审中的陈述相互矛盾，翟从亮、田美玲及徐小春均不认可，故现有证据难以认定翟从亮、田美玲或者徐小春实际收到首付款110000元。在翟从亮、田美玲未实际收到首付款的情况下，谢晨主张返还明显缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令翟从亮、田美玲向谢晨返还首付款110000元不当，本院予以纠正。同时，鉴于席正在2017年5月1日向谢晨出具收条，确认收到谢晨购房款153000元，故购房款153000元应由席正返还谢晨。关于争议焦点二，翟从亮、田美玲与谢晨在2017年6月24日签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，合法有效，虽双方在一审中一致同意解除上述协议，但翟从亮、田美玲违反上述协议将房屋另行出售他人，构成违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的规定，翟从亮、田美玲主张其不应承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。根据协议约定并结合当地房地产市场行情等，谢晨向翟从亮、田美玲主张违约金100000元，一审法院予以支持，并无不当。翟从亮、田美玲认为违约金明显过高主张调整，无证据证明，本院不予支持。综上所述，翟从亮、田美玲上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7135号民事判决第一项；二、变更江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7135号民事判决第二项为，翟从亮、田美玲于本判决生效后十日内退还谢晨已付的购房款46024.2元，并赔偿谢晨违约金100000元，合计146024.2元，徐小春、席正对上述款项承担连带责任；三、变更江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7135号民事判决第三项为，席正于本判决生效后十日内退还谢晨已付的购房款153000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5760元，由翟从亮、田美玲、徐小春、席正负担2400元，由席正负担3360元。二审案件受理费4450元，由翟从亮、田美玲负担2300元，由席正负担2150元。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  宋慧林审 判 员  许银朋二〇二〇年六月二十九日法官助理  宋 诚书 记 员  刘 青