江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初4816号 原告：谈金龙。 被告：张大秋。 被告：吴江安。 被告：吴晨。 被告：沈建珍。 被告：张沈芯（曾用名：张梦仙）。 被告：吴文明。 被告：吴勇。 原告谈金龙与被告张大秋、吴江安、沈建珍、吴晨、张沈芯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，依法适用简易程序由审判员陆平独任审理。后因工作调整原因变更由审判员龚春华独任审理。2019年10月22日，因案情复杂转为适用普通程序并组成合议庭进行审理。2020年1月7日，本院依职权追加吴文明、吴勇为本案共同被告参与诉讼。2020年6月12日，本案公开开庭进行了审理，原告谈金龙，被告沈建珍、吴晨、吴文明到庭参加诉讼。被告张大秋、吴江安、张沈芯、吴勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告谈金龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理苏州市XXX房屋产权登记手续；2、判令原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告将位于XXX的房屋过户至原告名下。事实与理由：2006年12月6日，原告与被告签订房屋买卖合同书一份，约定被告将其所有的XXX以305000元的价格出售给原告。协议签署后，原告按照约定支付了购房款275000元，被告亦将上述房屋交付原告，供原告居住使用至今。现该房屋已符合办理产权登记的手续，但被告迟迟不去办理。原告多次催促被告尽快领取产权证后履行过户义务，但被告置之不理。为维护原告自身合法权益，故诉至法院。 被告吴晨辩称：过户需要所有被告同意。案涉房屋是其唯一的房产，目前自己住房都成问题，只能租房住，其奶奶张大秋也只能住在姑姑吴文明家。 被告吴文明辩称：其侄子吴晨现在连房子都没有，其母亲张大秋只能住在她家。如果房子是其哥哥吴江安自己居住，其肯定愿意过户的，但卖掉这套房子肯定不同意过户。 被告沈建珍辩称：既然这套房子都已经出售了，肯定是要过户的，但是该套房屋中其有30平方米，故有权获得相对应的房款。 被告张大秋、吴江安、张沈芯及吴勇未答辩。 经审理查明，被告吴江安一户因XXX房屋动迁安置取得XXX房屋以及XXX房屋，房屋安置人员均为本案被告吴江安、前妻沈建珍、儿子吴晨、继女张沈芯、母亲张大秋、父亲吴寿根。 2006年12月6日，原告谈金龙（受让方、乙方）与被告吴江安、沈建珍、张大秋、吴晨、张沈芯以及吴寿根（出让方、甲方）签订了《房屋买卖合同书》一份，合同约定：甲方自愿将坐落在XXX房屋，共计建筑面积120.30平方米给乙方执业。经协商，双方达成一致，议定不含过户税、费房价为人民币305000元整，并按照规定办理产权过户和缴纳税、费手续。房屋产权过户有关房地产税、费由乙方负责交清；过户手续主要由乙方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约。房款支付方法：①签订本合同付人民币275000元正；②余30000元待主管部门发下两证再交给乙方同时付款；③上述房价包括配套车库在内。房屋交付：签订本合同付款后即刻交房。其他特约事项：（1）甲方净到手以上房款，以后过户费、税及其他任何费用与甲方无关，由乙方承担。（2）甲方必须无条件配合乙方过户。（3）不管任何一方悔约，按上述房产成交额的双倍再另加装修费赔偿给另一方。根据原告谈金龙、被告沈建珍及中介王开在庭审中的陈述，协议最后甲方处由吴寿根、吴江安、沈建珍签字、捺印，张大秋捺印，并由吴江安代吴晨、张沈芯签字，乙方处由谈金龙签字、捺印。 协议签订后，原告谈金龙于当日向被告吴江安支付了购房款275000元，尚有余款30000元未支付。被告于同日向原告交付了房屋，后涉案房屋一直由原告及其家人占有、使用至今。 因被告一直未办理房屋产证，也未按合同约定协助原告办理房屋过户手续，致原告提起本案诉讼。 诉讼中，原告表示本案中愿意向被告支付房屋余款30000元。 另查明，2018年5月21日，案涉房屋安置人员吴寿根因病死亡，其法定继承人为被告张大秋、吴江安、吴文明、吴勇。 又查明，2018年4月8日，吴晨、张大秋、吴寿根曾诉至我院，请求判决：1、分割原、被告共同所有的位于XXX的拆迁安置房，被告沈建珍、张沈芯、吴江安支付原告涉案房产二分之一的折价补偿款暂计80万；2、诉讼费由被告承担。该案经审查，吴寿根于2018年5月21日死亡，其他继承人均同意放弃可继承的房产份额归原告张大秋所有，故该案原告由吴晨、吴寿根、张大秋变更为吴晨、张大秋。该案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、吴晨、张大秋、吴江安自愿放弃位于XXX房屋中属于其的房产份额（包含张大秋可继承的被继承人吴寿根的房产份额）归被告沈建珍、张沈芯所有；上述房产由沈建珍、张沈芯共同所有，吴晨、张大秋、吴江安于2019年3月20日前配合沈建珍、张沈芯办理房屋登记及过户手续，相关税费由沈建珍、张沈芯承担。二、沈建珍、张沈芯一次性支付吴晨、张大秋房屋折价款620000元，分二期履行，于2018年9月30日前支付300000元，于2019年3月20日前支付320000元，如有一期未履行，沈建珍、张沈芯需支付吴晨、张大秋违约金50000元，吴晨、张大秋有权就所有未支付款项及违约金一并向法院申请执行。三、案件受理费15600元，减半收取7800元，由吴晨负担。该案在审理过程中，也查明了本案所涉房屋已由吴寿根、张大秋、吴江安、沈建珍、吴晨、张沈芯出卖于本案原告谈金龙的事实。 还查明，经苏州市不动产登记中心查询，截止2020年4月9日，原告谈金龙在苏州市（虎丘区、吴中区、相城区、姑苏区、吴江区、工业园区、常熟市、张家港市、昆山市、太仓市）行政区域内，未查到登记的有效住宅类房屋所有权登记信息；截止2020年6月8日，原告谈金龙配偶陆杏珍在苏州市（虎丘区、吴中区、相城区、姑苏区、吴江区、工业园区、常熟市、张家港市、昆山市、太仓市）行政区域内，未查到登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。 以上事实，由房屋买卖合同书、收条、收据、苏州浒墅关镇住房拆迁房屋安置协议书、苏州高新区住房拆迁房屋安置协议书、动迁安置房购销合同、动迁安置住户登记表、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明、结婚证、苏州市住宅装饰工程合同、（2018）苏0505民初1439号民事调解书、户口注销证明、居民死亡医学证明（推断）书、户表及本院听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告谈金龙与被告张大秋、吴江安、沈建珍、吴晨、张沈芯及吴寿根之间签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为合法有效，双方应按约全面履行。虽被告吴晨、张沈芯在该合同中的签字并非本人亲笔所写，但在该合同签署时，二人尚未成年，吴江安作为其法定代理人，亦有权代理该二人签署协议，对此，另一法定代理人沈建珍也未提出异议。且，被告吴晨、张沈芯知晓涉案房屋买卖事实，其在涉案房屋出售并由原告装修居住至今的十多年里从未对房屋买卖事宜提出异议，另被告吴晨在苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初1439号继承、分家析产一案中，也表示XXX于2006年12月6日卖给他人，被告张沈芯也未提出异议。由此可知，被告吴晨、张沈芯同意出售该房屋。现原告已经按约向被告支付了房款，并已实际占有、使用上述房屋至今，故上述被告作为涉案房屋产权人理应诚实信用地配合原告办理房屋过户手续。虽然本案诉争房屋尚未取得房屋产权登记，但是该房屋实际上已符合办理房屋产权登记条件，被告恶意迟延办理房屋登记手续已构成违约，故对于原告要求被告逐级将XXX过户给原告的诉讼请求，本院予以支持。至于本案诉争房屋过户给原告所产生的相关税、费，依照双方签订的协议的约定，应由原告承担。诉讼中原告表示愿意向被告支付房屋余款3万元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告谈金龙与被告张大秋、吴江安、沈建珍、吴晨、张沈芯以及吴寿根之间签订的《房屋买卖合同书》合法有效。 二、原告谈金龙应于本判决生效之日起十日内向被告张大秋、吴江安、沈建珍、吴晨、张沈芯、吴文明、吴勇支付房屋余款30000元。 三、被告张大秋、吴江安、沈建珍、吴晨、张沈芯、吴文明、吴勇应于本判决生效之日起十日内办理XXX房屋产权登记手续。 四、被告张大秋、吴江安、沈建珍、吴晨、张沈芯、吴文明、吴勇应于本判决生效之日起三十日内将XXX房屋产权过户至原告谈金龙名下，过户需要的相关税、费由原告负担。 如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州新区支行商业街支行，账号XXX。 如原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5876元，公告费600元，合计6476元，由原告谈金龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：XXX。 审 判 长  龚春华 人民陪审员  范根娣 人民陪审员  赵艺青 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  张婷婷