安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终3563号上诉人（原审原告）：张秀华，女，1973年11月22日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：郭成辉，安徽金亚太（阜阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县金寨南路1111号。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，女，公司员工。被上诉人（原审被告）：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路1111号。法定代表人：朱晓仲，董事长委托诉讼代理人：李海燕，女，公司员工。上诉人张秀华、安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初5958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秀华上诉请求：改判慎独公司支付拖欠的应付2016年11月1日至2019年10月31日期间租金160569元及至2019年10月31日违约金21148元（2019年11月1日起违约金以160569元为基数按日万分之三计算至付清之日），用世公司承担连带付款责任，诉讼费由慎独公司、用世公司承担。事实和理由：1.张秀华按照合同约定以房屋签约总价计算每半年应付租金依据充足，并且每半年租金应提前支付。张秀华起诉要求支付至2019年10月31日期间的租金，一审开庭时张秀华当庭增加诉请即2019年10月31日应付的2019年11月1日至2020年4月30日这半年租金。一审法院按照实收款计算租金也没有将增加的半年租金计算在总拖欠租金之内，应予纠正。委托经营管理合同没有约定由慎独公司代扣租金税，租金计算表示是被逼迫签订，存在欺诈。慎独公司从未代缴租金税，一审法院认定从应付租金中扣除租金税错误。张秀华请求支付至2019年10月31日止的违约金计算精细准确，应予支持，一审法院未按照张秀华诉请计算错误，应予纠正。慎独公司辩称，同本公司上诉状意见。根据客户的租金结算表，本公司的返租金额是以实测面积计算，该租金结算表是经客户签字确认，一审时已提交租金结算表，其中该表上也明确表示扣税的税率。用世公司辩称，同慎独公司答辩意见。慎独公司上诉请求：1.依法改判慎独公司无须支付张秀华至2016年11月1日到2019面10月31日租金114318.72元中的10000元；2.张秀华承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定法律关系错误，双方系委托代理关系。慎独公司与张秀华签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，张秀华作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理，由慎独公司“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益”，双方委托合同关系明确。委托合同的特征主要是受托人处理事务的后果直接由委托人承担，慎独公司向张秀华支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准。本案中慎独公司与张秀华虽然约定年租金收益为商品房买卖合同签约总价10.53%，但该标准应属于委托人与受托人对租金收益的预期值，而该约定标准也严重违背了我国当前商业房地产租售比的市场价值规律，致使慎独公司租金收益严重倒挂，慎独公司实际已经无法按该标准向张秀华支付年租金收益。案涉商铺长期未被出租成功，处于空置状态，没有租金收益，作为受托人的慎独公司不应支付租金收益。张秀华辩称，慎独公司上诉理由不能成立，其诉求都是对一审判决金额不服10000元，可见其明显是拖延时间，浪费司法资源，二审法院应当驳回其上诉。用世公司未作陈述。张秀华向一审法院提交起诉状请求：1.慎独公司支付自2016年11月1日至2019年10月31日期间应付租金132138元及违约金20235元（2019年9月30日之后的违约金以78648元为本金，按每天万分之三计算至付清之日），用世公司承担连带付款责任；2.慎独公司继续履行合同，如期支付租金，用世公司承担连带付款责任；3.诉讼费用由慎独公司、用世公司承担。一审法院认定事实：2012年12月23日，张秀华（买受人）与用世公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张秀华以总价270000.17元（合同约定建筑面积22.20平方米、单价12162.17元/平方米）购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世?生活城5号馆3267号商铺，用途为商业。2012年12月23日，张秀华（买受人）与用世公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定张秀华以总价270000.17元（合同约定建筑面积22.20平方米、单价12162.17元/平方米）购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世?生活城5号馆3266号商铺，用途为商业。同日，张秀华（甲方）与慎独公司（乙方）就上述两商铺分别签订《用世?生活城委托经营管理合同》，张秀华接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第一条关于标的物状况约定建筑面积22.20平方米（最终面积以政府实测为准）；第二条委托方式约定：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定：经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2021年11月1日起至2023年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。张秀华于2016年5月13日取得位于金寨南路1111号用世?生活城5号馆3266、3267号涉案商铺不动产权证，权证登记面积均为22.09平方米。2016年12月15日，慎独公司分别支付了两商铺租金各2546元，2017年1月20日，慎独公司支付租金20626元，2017年9月1日，慎独公司分别支付两商铺租金各6365元。此后，慎独公司未按约支付后续租金。2018年1月23日及29日，用世公司作为案涉房产开发商先后向包括张秀华在内的用世生活城业主出具两份《承诺函》，主要内容为：用世公司自愿提供公司价值2.5亿元资产为慎独公司所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，在慎独公司不履行支付义务时，由用世公司以担保资产抵偿欠付租金，担保期间直至所有租金付清为止。《承诺函》出具后，慎独公司、用世公司仍未履行支付后续租金等义务。一审法院认为，张秀华与慎独公司所签订的《用世?生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据双方合同约定年租金为张秀华所购商铺实际签约总价款的10.53%，同时双方约定相关税费由慎独公司代为扣缴，且在《用世?生活城委托经营管理合同》中也约定对于租赁标的物面积以实测为准。再者，2016年11月12日，合同履行期间，双方关于租金计算方法及每个支付周期的具体金额以《租金计算表》的形式予以确认，故对于慎独公司应付年租金应按商铺实测面积并扣除10%的税金计算为50922.42元【22.09平方米×12162.17元/平方米×10.53%×（1-10%）】×2，半年租金为25461.12元。鉴于张秀华与慎独公司签订的《用世?生活城委托经营管理合同》约定，慎独公司应自2016年11月1日起支付第一期租金，以后每半个经营年度支付一次租金，但慎独公司并未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任，基于上述该院认定的年租金标准，扣除已付租金38448元，现慎独公司应支付张秀华2016年11月1日至2019年10月31日期间的剩下租金114318.72元（50922.42元/年×3年-38448元）。关于张秀华主张的违约金即合同中约定的滞纳金问题，《用世?生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（张秀华）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，该院予以支持，并结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，分段计算慎独公司应付违约金。用世公司作为案涉商铺开发商，虽非《用世?生活城委托经营管理合同》签约主体，但其在2018年1月23日及29日出具的两份《承诺函》中均明确表示在慎独公司不履行租金及违约金支付义务时，由用世公司承担担保责任，但对于保证方式约定不明确，此种情况下，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，按照连带责任保证承担担保责任，据此，张秀华要求用世公司对于慎独公司的前述给付义务承担连带责任，于法有据，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：一、安徽慎独商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内一次性给付张秀华2016年11月1日至2019年10月31日期间的欠付租金114318.72元及逾期付款违约金(违约金计算方法见附件一)；二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对安徽慎独商业经营管理有限公司上述两项给付义务承担连带责任；三、驳回张秀华的其他诉讼请求。一审案件受理费3347元，减半收取1673.5元，由张秀华负担215.5元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担1458元。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。二审另查明，一审庭审笔录记载张秀华一审诉请为：1.慎独公司支付自2016年11月1日至2019年10月31日期间应付租金128720元及至2019年10月9日止的违约金17439元（2019年9月30日之后的违约金以157010元为本金，按每天万分之三计算至付清之日），用世公司承担连带付款责任；2.慎独公司继续履行合同，如期支付租金，用世公司承担连带付款责任；3.诉讼费用由慎独公司、用世公司承担。4.增加诉请一项，增加2019年5月1日至2019年10月31日租金28290元。本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，张秀华与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向张秀华支付年租金，故双方合同的实质是张秀华将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司未按约支付租金，构成违约，应当承担相应的民事责任。张秀华在一审笔录中的诉讼请求与其起诉状不一致且未就增加的诉讼请求缴纳相应诉讼费用，一审法院未予处理，张秀华上诉状中关于增加的诉请可另案主张。一审判决根据合同约定、双方陈述及本案合同履行情况，按照实测面积并扣除税金计算慎独公司应付租金并无不当，本院予以确认。一审法院根据租金支付情况分段计算慎独公司应付违约金并无明显不当，本院予以维持，张秀华的该节上诉请求本院不予支持。慎独公司与张秀华基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向张秀华支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，请求扣除10000元，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。综上，慎独公司、张秀华的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1534.95元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担50元，张秀华负担1484.95元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇二〇年六月二十四日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。