广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初1551号原告：张丽娟，女，1970年5月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区************，公民身份号码420************663。委托诉讼代理人：叶夏明，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：资芑，广东泛邦律师事务所律师。被告：佛山宗德投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇兴乐居委会佛山新城百合道6号宗德服务中心5层501号商铺，统一社会信用代码91440606061499060E。法定代表人：刘勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建华，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹莹，国浩律师（重庆）事务所律师。原告张丽娟与被告佛山宗德投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶夏明、资芑，被告的委托诉讼代理人张建华、孙莹莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年10月10日解除；2.被告立即退还原告的购房款803076元及利息72753.79元（暂计至2019年10月31日，实际应按年利率4.9%标准，计至被告退还所有购房款之日止）；3.被告立即赔偿原告的损失9032.26元（包括法律服务费900元，维修基金8030.76元，税费401.5元）；4.被告立即赔偿原告违约金40153.8元；5.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告退还原告的购房款803076元；3.判令被告赔偿原告因合同撤销的损失81786.05元（包括购房款的利息72753.79元，暂计至2019年10月31日，实际应按年利率4.9%标准，计至被告退还所有购房款之日止；法律服务费900元；维修基金8030.76元；税费401.5元）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告在向原告销售案涉房屋时，一直采取欺诈手段，最后使原告在完全违背真实意思的情况下作出与其订立《商品房买卖合同（预售）》的行为。其欺诈行为主要包括：一、被告销售房产时利用“样板房”进行欺诈。由于被告当时销售的是期房而不是现房，被告就在销售现场准备了各种户型的样板房供客户参观体验选购，对每个参观体验样板房的客户被告销售人员都会热情推介，说得最多的是样板房的户型和装修标准就是以后房屋的交付标准，房屋精装标准在3000元-3500元/m2；但被告在信访部门的协调会上却竟然说当时提供的样板房不是原告购买的B2座的，而是B1座房屋的样板房。更离谱的是在通知交房前还特意拆除了样板房。现被告又强调，样板房不是交房标准等等。这些行为的实质就是被告利用样板房进行销售欺诈，导致了原告违背真实意愿作出购房行为。二、被告在房屋的交付条件上存在欺诈。被告销售案涉房产时，大打德国元素，将其宣传成非常高档、精英聚集、智能高科的高端现代涉外精装公寓。其宣传单上显著位置大体字标注：“中国·德国港做大湾区时代的领航者全新B2座40-95m2地铁公寓精装发售”，多处广告宣传称该房产是“中德涉外公寓”，“仿真德国街”，“自住出租皆宜”，“自带3500元/m2全城最高精装标准”，“中国德国港主打40-95平公寓带3000元/平米装修”，“含3000元/m2装修标准”，“送家私+送家电+送精装，采用IH智能系统，可通过手机一键控制冰箱、空调等家电，轻松开启智能居家生活”，当然还有销售现场精致的样板房等等。就是这些销售宣传的影响导致原告决定购买，但原告真实要购买的是，被告宣传所称的高品质和高端智能化的精装房，装修品质在3000-3500元/平方米，房屋的交付条件是以样板房为标准。现被告却强调，其向原告交付的商品房仅需符合合同第九条约定的两个条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2.该商品房已取得房屋测绘报告。这个交房条件分明就是“毛坯房”的标准！无论被告将房屋装修成什么样，原告都必须无条件接受，更加不要说是否具备德国元素、3000-3500元/m2精装标准和智能化家居等。显然被告在合同中关于房屋的交付条件上存在欺诈，导致原告完全违背了自己的真实意思。三、被告在房屋的质量上存在欺诈。被告的销售宣传资料介绍的以及销售现场展示的样板房，格调高雅，装修设计合理，装修材料质量上乘，施工工艺精良，厨房设施和各种配件都是时下高档品牌，装修效果高端大气，完全就是宣传所讲的3000-3500元/m2的豪装标准，也实实在在地符合广告宣传所称的高端智能的精装房屋。但现在原告在现场所见到的房屋，无论是室内室外都与当时的样板房相差甚远，完全不是同一档次，装修的材料都是低端品牌的劣质产品，装修工艺粗糙，瓷砖凹凸不平，墙壁到处裂缝，更可怕的是还有多处漏水，特别是还有多个户型的房屋窗户狭小，形似“一线天”状，根本无法接受。现被告答辩时只强调房屋合格，不讲档次，矢口否认广告宣传和样板房的标准，显然原来就存在欺诈。四、被告关于房屋面积的测绘上存在欺诈。被告在合同中约定房产测绘公司为“广州市四维城科信息工程有限公司”，但实际房产测绘报告却不是由该司做出的。而事前事后均没有告知原告，存在欺诈行为。五、涉案房屋的消防工程上存在欺诈。案涉宗德中心B2座依法属于消防一类建筑，其室内装修依法应向消防部门办理消防设计审核及验收手续。根据被告公示的《建设工程消防验收意见书》，其室内装修也应当依法向佛山市消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。但被告却将室内装修工程化整为零，分明是面积达数万多平方的整体装修，却说成是不足300平方米的单个装修，故意规避消防监管，至今仍未对房屋内部装修的消防进行设计审核和竣工验收，这是对消防安全极端不负责任的欺诈行为。六、被告关于房屋功能宣传上存在欺诈。根据被告的销售宣传及房屋装修情况（有厨房、卧室等），原告一直认为购买的是住宅功能的房屋，且房屋还必须达到GB50325-2010规定的空气质量标准和达到GB50118-2010规定的建筑隔音标准，但被告答辩意见却认为原告所购的不是“住宅”，不需要空气质量和隔声检测达标，显然在房屋的功能宣传上也存在欺诈。综上所述，被告以种种欺诈手段，使原告在违背真实意思与其进行交易，订立了商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，原告作为受欺诈方有权请求人民法院对合同予以撤销。被告辩称：首先，原告称被告在销售商品房过程中存在“欺诈”行为，完全属于恶意指控，缺乏事实和法律的依据。其次，原告所举示的证据，无法证明被告存在“欺诈”行为的基本可能性，更不用说将该待证事实证明到“排除合理怀疑”的程度。一、原告以履约过程中的事由要求撤销合同的主张不成立。纵观原告起诉要求撤销商品房买卖合同的事由，原告认为房屋不符合交付条件、房屋存在严重质量问题、房屋测绘未按合同执行、房屋室内装修未做消防备案和验收等问题，事实上是主张被告在履约过程中存在违约情形，按其逻辑应当在认可买卖合同成立并生效的前提下向被告主张违约责任。原告以此为由主张被告在与其签订买卖合同过程中存在“欺诈”行为，事实上混淆了“订约”和“履约”的时间先后顺序，因此，原告所提出的前述问题并不适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“因遭受欺诈订立的合同可撤销”的规定。此外，原告前述所提出的问题本身在事实上均不成立，已另有解释和阐明，此处不再赘述。被告严格遵照合同约定和法律、政策文件规定诚信履约，在履约过程中也不存在“欺诈”原告，致使合同目的无法实现的任何情形。原告的诉称和举示的证据不能证明被告在履约过程中有“欺诈”行为。二、原告称被告在销售商品房过程中存在“欺诈”行为，缺乏事实和法律的依据。原告认为被告在销售商品房过程中宣传房屋装修标准为3000-3500元/平方米，具有“德国”元素，采用了智能装修系统等内容为虚假信息，并参考了前述信息及装修精美的样板房，做出购买商品房的决定，因此遭受“欺诈”，有权撤销合同。被告认为该论证过程不成立。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。按照前述界定，民法中的欺诈需要同时满足如下条件：1.一方当事人作出了虚构事实或隐瞒真相的行为；2.前述行为是该当事人故意所为；3.对方当事人陷入了错误认识，作出错误意思表示；4.欺诈行为与当事人作出错误意思表示之间存在因果关系。(一)被告在销售案涉商品房过程中不存在虚构事实的行为。即使不考虑原告提交证据真实性的情况下，原告也没有提供充分的证据证明被告在销售商品房时，向其承诺过严格以宣传广告、样板房作为对双方都有约束力的房屋交付标准。事实上，由于宣传广告的推出时间和针对的房源、样板房的具体户型和装修内容等与最终消费者购买的商品房并不完全能够一一对应，原告也未证明宣传广告、样板房一定适用于其购买的商品房。而且，原告所谓的单价形式的装修标准、“智能系统”、“德国元素”、“样板房风格”在客观上不能准确量化，如何理解前述标准具有很强的主观性。原告只是介绍了其所看到的现象，并没有严谨地论证这些现象属于“虚构事实”的行为。因此，原告不能证明被告向其告知了“虚假情况”。事实上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所归纳的属于出卖人对买受人的欺诈行为，主要是隐瞒没有取得预售许可证、隐瞒所售房屋已经抵押、隐瞒所售房屋已经出卖或为拆迁安置房屋的事实等行为，该类行为都具有客观、具体、情节严重、对合同目的有根本性影响的特点，与原告所诉称的情形差距较大。(二)被告主观上没有作出虚假宣传行为的故意。宣传广告和样板房都是房地产开发企业极为正常的商业推广行为，其目的在于引起消费者对所售楼盘的注意，增强楼盘项目的曝光率，展示所售楼盘的独特风采，尽可能招揽客源，主观上不存在欺骗消费者的恶意。(三)原告在签订合同时未陷入错误认识，签订合同是真实的意思表示。如前所述，宣传广告是日常生活中常见的现象，其内容通常都是概括性、抽象性的，对顾客而言仅具有参考作用，不是要约行为，不会构成最终商品房交易时的合同内容。同理，样板房是房地产开发商向顾客展示项目风格的一种方式，属于宣传行为，不同于“凭样销售”的交易行为，不是开发商的施工依据，开发商施工应当以正式的规划、设计文件和与购房业主达成的买卖合同内容作为依据。原告作为正常理性消费者，对宣传广告、样板房的性质和作用具有充分的理解和认识，不会陷入错误认识。原告与被告签订的商品房买卖合同补充协议第1.4条、第1.6条分别约定宣传广告、样板房仅作参考之用，除非明确列为合同内容，否则对双方不构成约束。合同内容是买卖双方意思表示的集中展现，原告现反称其意思表示错误，明显与合同约定内容相悖，不应当支持原告随意变更意思表示的行为。(四)原告所诉称的“欺诈”行为与其作出意思表示之间不存在因果关系。前述论证已经说明被告不存在法律上的“欺诈”行为，原告也不存在错误认识和不真实意思表示的情形。原告所理解的宣传广告、样板房，最多是吸引其关注案涉楼盘项目和商品房的诱因，而不是决定其做出购买商品房的原因，两者之间不存在法律意义上的因果关系。(五)被告在商品房的用途上不存在“欺诈”行为。关于原告所提的“房屋功能宣传存在欺诈”问题，由于案涉商品房买卖合同第三条明确，商品房的房屋用途为“商业、金融、信息”，并非“住宅”；合同第十条明确，商品房“无供燃气设施”，与普通“住宅”的配套设施有明显差异。所以，原告对其所购买的商品房为商业性质而不是严格意义上的“住宅”是明知。原告称被告对房屋功能做出欺诈性宣传，也没有提供任何证据予以证明。被告所出售的房屋是有居住功能的商业性质商品房，与严格意义上的“住宅”属于不同性质，两者在行政管理规范上自然不同。三、原告所举示的证据，无法证明被告存在“欺诈”行为的基本可能性，更不用说将该待证事实证明到“排除合理怀疑”的程度。由于“欺诈”行为属于对当事人非常严重的指控，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”按照前述答辩意见，原告所举示的证据不能证明被告存在虚构事实、隐瞒真相的行为，更不能达到前述规定所要求的“排除合理怀疑”的标准。综上，被告认为，原告方主张被告存在“欺诈”行为没有任何根据，也不符合法律规定，其诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，被告开发的宗德服务中心2栋取得商品房预售许可证。2017年9月22日，原告向被告支付购房定金80000元。2017年10月4日，原告与被告签订一份《认购书》，约定原告认购被告的宗德服务中心2栋7层17单位，认购价803076元，定金80000元等内容。2017年10月7日，原告与被告正式签订一份合同编号为Y326091的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，约定原告向被告购买坐落于佛山市顺德区乐从镇兴乐社区居民委员会佛山新城百合道6号宗德服务中心2座717号的商品房，套内建筑面积28.76平方米，总价款803076元，定于2019年6月30日交付。《商品房买卖合同（预售）》第三条商品房基本情况还约定，“该商品房的规划用途为商业、金融、信息”，“该商品房的房产测绘机构为广州市四维城科信息工程有限公司”。第九条商品房交付条件约定，“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，“该商品房已取得房屋测绘报告”。《补充协议》第1.4条还约定，“出卖人与买受人的权利、义务及责任均以合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的报有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、补充协议约定内容的，不作为实际施工依据，仅供买受人参考，也不视为要约和承诺。凡附图和模型，受材质和比例等限制，仅为示意。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括楼盘销售人员）所出具或签署的与主合同及本协议有关的任何文件，均应在出卖人予以加盖公章确认的情况下对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与主合同及本协议不一致的，不构成合同内容。”第1.6条约定，“出卖人所修建的样板房或其他示范单位仅作风格展示和供买受人参考之用，除非注明作为交楼标准的部分外，对双方均不具有法律约束力。有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等双方另行约定。”另外还有一份《宗德服务中心2座公寓装修标准交楼清单》，列明公寓属于带装修的项目，而且包括配置空调、电热水器等家电清单。在签订合同和协议后，原告当即向被告支付了购房款323076元，2018年3月14日支付购房款200000元，2018年4月28日支付剩余购房款200000元。还有，原告支付了印花税401.5元和缴存了物业维修基金8030.76元。2018年10月16日，案涉商品房所处的楼房由佛山市中为勘测有限公司作为测量单位，对包括本案商品房的面积进行测量后作出《房产测量资料簿》。2018年11月12日，佛山市顺德区测绘地理信息中心在该《房产测量资料簿》上加盖测绘成果审核专用章。后来，对于商品房的面积，佛山市自然资源局在一份《更正登记确权清单》上盖章，最终确认本案商品房的套内建筑面积为28.87平方米。2018年12月4日，案涉商品房所处的楼房取得《建设工程消防验收意见书》。2018年12月15日，案涉商品房所处的楼房建筑取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年6月20日，被告向原告发出《宗德服务中心商品房交付通知书》，通知原告商品房的具体交付日期为2019年6月30日，并要求原告前来办理交付手续。原告前往后认为被告交付的商品房货不对板、装修达不到3000元/m2以及存在严重的质量等诸多问题，因此没有接收商品房。期间，也有部分其他购房者认为存在上述问题而提出质疑，集体拒绝收房和向政府部门投诉，部分媒体对此予以报道。被告曾发出一份《致宗德服务中心B2栋业主公告函》，表示对装修质量问题的异议会继续以负责任的态度进行沟通和解决，并强调购房者要循合法合理的方式表达诉求等内容。2019年8月9日，被告向原告发出《关于敦促办理商品房交付手续的函》。2019年9月26日，原告委托律师向被告邮寄一份《尽快完善交房条件的敦促函》。2019年10月9日，原告委托律师向被告邮寄一份《关于解除〈商品房买卖合同（预售）〉的通知》。因原、被告一直未能协商解决争议，原告遂于2020年1月8日向本院提起诉讼。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，经审查，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》成立，且没有违反效力性强制性法律规定，合法有效。原、被告主要的争议焦点是，被告对原告是否存在欺诈，原告是否可予撤销上述合同和协议。本案中，原告在起诉状中主张被告利用样板房和宣传广告资料等六方面进行欺诈，导致原告错误的与被告签订《商品房买卖合同（预售）》和购买案涉商品房，本院认为该主张不成立，理由是：被告与原告签订的《补充协议》第1.4条、第1.6条，已明确告知宣传广告、宣传资料及样板房仅供参考，除非注明作为交楼标准部分外，对双方均不具有法律约束力等内容。更在《补充协议》最后，加粗注明对于有关资料和内容，“买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”。虽然上述条款有一定程度上的格式条款形式，而且被告在销售上也可能存在一些不适当的行为，但原告作为具有完全行为能力的成年人且有一定的社会经验，其仍予以签订，应认定原告对有关问题足以理解并予以同意和接受，故现在再以样板房和宣传广告资料相比交付的商品房严重不符等理由从而构成欺诈的主张，本院不予采纳。在不构成欺诈的情况下原告主张撤销合同，本院不予支持。原告曾申请对装修价值等项目要求本院组织评估或鉴定，因上述申请与本案的处理结果没有影响，故本院不予进行。实际上，案涉商品房所在的楼房建筑已取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和测绘报告，代表该楼房建筑整体包括案涉商品房的工程质量、规划、消防、人防等各方面竣工验收合格，达到总体使用要求，并依规进行了测绘审核，还有在诉讼中本院组织双方到现场查看，有关装修经表面观察未见明显缺陷，因此，被告是可予交付案涉商品房的。对于原告本案提出的装修等问题，应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的问题，是交付质量不符合标准的范畴，当事人应以此为方向另循违约责任等提出主张。综上所述，原告的欺诈主张本院不予认定，据此提出的诉讼请求，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告张丽娟的诉讼请求。案件受理费13050.16元，减半收取计6525.08元（原告张丽娟已预交），由原告张丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  萧永宜二〇二〇年六月二日书记员  劳雪清