黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黑10民终388号 上诉人（原审被告）：牡丹江正博房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南新区卧龙街7号开发区办公室319室。 法定代表人：刁艳华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王靖迪，女，1982年9月23日出生，无职业，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：谭凯焕，黑龙江博学律师事务所律师。 原审第三人:黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 上诉人牡丹江正博房地产开发有限公司（以下简称正博开发公司）因与被上诉人王靖迪、原审第三人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园开发公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人正博开发公司委托诉讼代理人王秋菊、被上诉人王靖迪及委托诉讼代理人谭凯焕、原审第三人世纪家园开发公司法定代表人马金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正博开发公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初2167号民事判决，发回重审或者依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由王靖迪承担。事实和理由：1.原审认定事实不完整，证据不充分，二审应对案件事实进行重新认定，依法保护各方当事人的合法权益。张某某、金某某、王靖迪等人均未向世纪家园开发公司支付过购房款，不存在真正意义上的商品房买卖合同关系，而原审在世纪家园开发公司否认收到购房款的情况下，却认定世纪家园开发公司与张某某之间存在商品房买卖合同关系，通过更名为金某某、王靖迪后，确认王靖迪对案涉房屋享有合同权利，这将会导致世纪家园开发公司已将案涉房屋置换给正博开发公司无法实现，并导致存在众多隐患，各方当事人的利益均处于不稳定状态。2.原审法院没有追加马某某为第三人参加诉讼，导致本案事实无法查清，为查明案件事实，应当追加马某某为本案第三人参加诉讼。3.王靖迪现占有的案涉房屋如确实来源于正博开发公司，则正博开发公司同意解除对案涉房屋的查封并停止执行，否则，应当对案涉房屋继续执行。 王靖迪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当判决驳回正博开发公司的上诉请求。 世纪家园开发公司的意见与正博开发公司的意见相同。 王靖迪向一审法院起诉请求：请求人民法院停止对王靖迪购买的牡丹江市东安区xxxx小区x号楼x单元xxx室房屋的执行并解除查封；2.本案诉讼费用由正博开发公司承担。 一审法院认定事实：2016年8月12日，牡丹江市东安区人民法院立案受理了正博开发公司为申请人与世纪家园开发公司为被申请人的支付令一案，于2016年8月18日作出（2016）黑1002民督3号支付令，被申请人世纪家园开发公司应当自收到该支付令之日起十五日内，给付申请人正博开发公司借款本金人民币1580万元，支付利息659.232万元。该支付令生效后，世纪家园开发公司未按照支付令履行义务，正博开发公司向牡丹江市东安区人民法院申请执行。2016年11月2日，牡丹江市东安区人民法院作出（2016）黑1002执408号执行裁定，查封了被执行人世纪家园开发公司名下的坐落于牡丹江市东安区xxxx小区的xx处房产，包括产籍图号为xxx-xxx-x/x-x-xxxx、建筑面积为65.59平方米的本案案涉房屋。王靖迪于2019年11月12日对执行标的提出书面异议。牡丹江市东安区人民法院受理后，于2019年11月25日作出（2019）黑1002执异16号执行裁定书，裁定驳回案外人王靖迪的异议请求。另查，2013年9月5日，世纪家园开发公司与张某某签订房屋优先认购权协议，主要内容为：“甲方：世纪家园开发公司、乙方张某某，鉴于乙方对甲方开发建设的丽水蓝天金水湾小区的特定房屋有购买的意向，为保证乙方在甲方取得预售许可后，能及时与甲方就认购的房屋签订商品房买卖合同。保证乙方的优先权得以实现，经双方协商，就乙方取得优先权购买相关事宜，达成以下认购协议。一、认购房屋的概况：位置：牡丹江市东安区xx广场东侧，xxxxxxx小区内x号楼x单元x层xxx号商品房……建筑面积65.59平方米……认购价格为431582元……”。世纪家园开发公司向张某某出具收到该房款的收据，并加盖世纪家园开发公司转账收讫章。2013年9月10日，张某某将该房以26万元的价格出售给金某某，金某某同张某某至世纪家园开发公司办理房屋优先认购权协议的更名手续，世纪家园开发公司在房屋优先认购权协议中将购买人姓名变更为金某某，并加盖商品房销售合同专用章确认。同时世纪家园开发公司在其向张某某出具的购房款收据上注明的“此房同意更名为金某某”上加盖商品房销售合同专用章确认。金某某将房款交付给张某某，并取得案涉房屋。2013年11月29日，王靖迪向金某某购买案涉房屋，于当日向金某某支付购房款29万元，金某某向王靖迪出具收条一份，并共同到世纪家园开发公司，世纪家园开发公司在房屋优先认购权协议中写明“此房同意更名为王靖迪，金某某签字捺印，世纪家园公司加盖销售合同专用章确认。”金某某在该房购房款收据中写明“此房同意更名为王靖迪”，更名后，金某某将案涉房屋交给王靖迪使用。2019年11月14日，牡丹江金水湾物业有限公司出具证明，主要内容为：“xxxx小区x号楼x单元xxx室，物业费自2013年12月份起始终由该室业主王靖迪交纳，并自缴费之日起始终居住在该房屋”。2019年12月9日，牡丹江市房地产产权市场管理处出具查询证明，王靖迪名下无房屋所有权登记信息。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，房屋开发单位世纪家园开发公司同张某某签订优先权认购协议后，将购买方更名为金某某，金某某将该房屋出售给王靖迪，并由世纪家园开发公司在优先权认购协议及收款收据中均加盖商品房销售合同专用章，该认购协议中约定了房屋的位置、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容，故该认购协议具有商品房买卖合同的性质，张某某同世纪家园开发公司签订协议后，将房屋出售给金某某，金某某将房屋出售给王靖迪，在交易过程中，各方当事人均到世纪家园公司办理了更名手续，并交付了房屋，该更名及交付房屋的行为应视为世纪家园开发公司认可将房屋出售给王靖迪，故王靖迪购买并占有房屋的情形符合法律规定的已经签订合法有效的书面买卖合同、在法院查封前合法占有、使用房屋并支付全部价款的情形，且王靖迪名下现无其他用于居住的房屋，庭审中，世纪家园开发公司陈述案涉房屋小区于2018年开始才可以办理产权证照，故未办理房屋过户登记手续亦非王靖迪过错，王靖迪作为合法买受人购买并占有案涉房屋，符合上述法律规定，具有阻却强制执行的权利，故对王靖迪要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。判决：停止对坐落于牡丹江市东安区xxxx小区x号楼x单元xxx室、产籍图号为xxx-xxx-x/x-x-xxxxxx、建筑面积为65.59平方米房屋的执行。案件受理费5650元，由正博开发公司负担。 二审中，正博开发公司围绕其上诉请求向本院提交了如下证据：1.2013年8月26日马某某出具的收据1份，意在证明正博开发公司已将从世纪家园开发公司处取得的案涉房屋抵顶马某某的工程款，价款为431582元；2.《企业名称变更核准通知书》1份，意在证明正博开发公司的企业名称是由原牡丹江利华置业有限公司经工商登记核准变更而来。王靖迪、世纪家园开发公司对该两份证据的形式要件及证明内容无异议。王靖迪认为，该证据结合正博开发公司在原审中的陈述，能够证明案涉房屋已由正博开发公司抵顶给了马某某，现案涉房屋所有权已经不是正博开发公司。因王靖迪、世纪家园开发公司对正博开发公司举示的该两份证据均无异议，故本院对该证据予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查，正博开发公司的企业名称系由原牡丹江利华置业有限公司经工商登记核准变更而来。2013年8月26日，正博开发公司将案涉房屋以431582元抵顶马某某工程款，由马某某向正博开发公司出具了房款收据。 本院认为，案涉房屋系正博开发公司金钱债权的执行标的，在原审法院对案涉房屋查封前，世纪家园公司已在案涉房屋优先认购权协议书上书面确认王靖迪的房屋买受人身份，该协议书具有房屋买卖合同的效力且对世纪家园开发公司、王靖迪双方具有直接约束力；案涉房屋由王靖迪居住且王靖迪名下无其他用于居住的房屋；王靖迪已对案涉房屋支付了全部购房款。据此，王靖迪主张排除对案涉房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定。正博开发公司将案涉房屋抵顶给案外人马某某后，马某某并未对案涉房屋提出权利主张，且案涉房屋优先认购权协议书及购房款收据的原件由王靖迪持有，故马某某对本案处理结果不具有法律上的利害关系，正博开发公司主张追加马某某为第三人参加本案诉讼，本院对其主张不予支持。 综上所述，正博开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由牡丹江正博房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姜云虎 审 判 员 杨大奎 审 判 员 贾海波 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 贾琳琳 书 记 员 孙 源