安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初601号 原告：任金枝,女,1950年8月10日出生,汉族,住安徽省铜陵市枞阳县。 委托诉讼代理人：杨光辉，安徽中皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁甜甜，安徽中皖律师事务所实习律师。 被告：张小爽,男,1982年8月1日出生,汉族,住安徽省桐城市。 被告:付丽娟，女,1985年5月21日出生,汉族,住安徽省铜陵市枞阳县。 委托诉讼代理人：张小爽，系付丽娟配偶。 第三人：安庆市蓝景房产经纪有限公司皖江大道分公司,住所地安徽省安庆市迎江区顺安路迎江世纪城绿地新都会蓝海2幢1层19室，统一社会信用代码91340800MA2PPTDK57(1-1)。 负责人：陶腊梅,经理。 委托诉讼代理人：汪燕，该公司员工。 原告任金枝诉被告张小爽、付丽娟、第三人安庆市蓝景房产经纪有限公司皖江大道分公司（以下简称蓝景房产皖江大道分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨光辉、丁甜甜，被告张小爽，第三人委托诉讼代理人汪燕到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 任金枝向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的《不动产买卖合同》。2、判令被告支付违约金150000元整。3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由:2018年8月19日,原、被告双方及第三人就被告出售其所有的位于安庆市迎江区皖江大道1188号安庆碧桂园山水云间小区278号幢2单元903室房屋给原告达成一致并签订一份《不动产买卖合同》。合同约定该房屋的总价款为940000元整;原告于2018年12月1日前准备好买房的相关资料,与被告及中介方共同到二手房房票资金结算服务大厅办理房票购房及产权过户手续;被告于2018年9月20日前向原告交房;原被告双方如不能按上述条款履行合同,违约方应向守约方赔偿违约金人民币拾伍万元。合同同时还约定了其他事项。合同签订后,原告多次催促被告依约履行交房等合同义务,但被告却以各种理由一再拖延。原告后才发现被告已将房产出售给他人,致使原、被告签订的不动产买卖合同不能履行。被告的行为严重违反了合同约定和诚实信用原则,为维护自身合法权益,依据合同法、民事诉讼法等法律规定,原告特具状贵院,请依法支持诉求。 张小爽、付丽娟共同辩称，按照合同，原告违约在先，原告未通过被告在什么时候还清贷款，未按照合同约定支付房屋尾款44万元，被告也没有收到任何定金，中介方收取了1万元中介费，合同上有手写的添加部分。 蓝景房产皖江大道分公司述称，房屋买卖合同是2018年8月19日签订，合同约定由房屋买受方还尾款，在合同签订后一个星期左右一直与被告沟通汇款一起到银行还尾款。再次沟通后，张小爽说他老婆不同意卖了。前期和被告联系时被告一直告知我们没有时间，后来说他老婆不愿意卖，再后来才发现被告将房子卖给他人了。 任金枝向本院提交了以下证据： 一、原告身份证； 证明：原告身份的基本情况及诉讼主体适格。 二、两被告身份证及结婚证； 证明：两被告的基本情况及两被告系夫妻关系。 三、第三人基本信息； 证明：第三人的基本情况及主体适格。 四、《不动产买卖合同》一份； 证明：1、经第三人居间介绍，三方就两被告将其所有的位于迎江区皖江大道1188号碧桂园山水云间278幢2单元903室房屋出售给原告达成一致，房屋成交总价款为94万元；2、原、被告双方应于2018年9月1日前向丙方提供真实完整的相关材料，用于办理产权过户及贷款手续的筹备工作；3、被告于2018年9月20日前向乙方交房；4、原告出资45万元代被告结清银行尾款，此款将从总房款中扣除（预计2018年9月20日前还款）；原告可以根据自己情况选择其他付款方式及交易方式，由此产生的费用自行承担，被告均认可并接受；5、原告于2018年12月1日前准备好二手房房票及相关资料，与被告及第三人共同到二手房房票资金结算服务大厅办理房票购房及产权过户手续；6、原被告双方如不能按本合同履行，违约方应向守约方赔偿违约金15万元，并承担由此带来的其他经济损失，守约方可本根据法律规定及本合同约定解除合同。 五、第三人《收据》一份； 证明：原告于2018年8月19日缴纳购房定金1万元。 六、《商品房买卖合同》一份； 证明：涉案房屋属两被告所有。 七、《房屋买卖合同》； 证明：被告张小爽于2018年9月21日将其与付丽娟共有的案涉房屋以115万元另行出售给案外人程正亚、王忠秀，严重违反《不动产买卖合同》的约定，构成根本违约。 张小爽、付丽娟向本院提交了房屋租赁合同，证明涉案房产卖给租房人，租房人享有优先购买权。 蓝景房产皖江大道分公司未向本院提交证据。 经庭审质证，关于任金枝提交的证据，张小爽、付丽娟对证据一、二、三无异议；证据四被告方的《不动产买卖合同》给了另一家中介，原告提交的合同打印部分与被告方合同一致，手写部分不清楚，合同中约定将房产过户到其他人名下没有依据；对证据五，被告没有收到定金，也没有开具给第三人定金收据；对证据六无异议；对证据七无异议，房屋是卖给租房人。蓝景房产皖江大道分公司对证据无异议。关于张小爽、付丽娟提交的证据，任金枝对证据的三性和证明目的有异议，与本案没有关联，且优先购买权是指在房屋没有出售的情况下才能成立。蓝景房地产皖江大道分公司认为被告说合同中约定购买人指定房屋过户到其他人名下，因为房票可以指定谁来买房子；被告提供承租人水电缴费的证据，在我们合同签订之后。第三人一直联系被告回来一起去还银行尾款，但被告一直没有还。 经审查，原、被告提交的证据均符合证据“三性”原则，本院均予采信，但能否达到其证明目的需综合全案认定。 根据以上采信的证据，本院查明的事实与如下： 2018年8月19日，张小爽、付丽娟（甲方）、任金枝（乙方）、蓝景房产皖江大道分公司（丙方）签订一份《不动产买卖合同》，约定：甲方将坐落于安庆市迎江区皖江大道1188号安庆碧桂园山水云间小区278幢2单元903室出售给乙方，房屋成交价为94万元；甲、乙双方同意按房票购房，乙方应于2018年12月1日前准备好二手房房票及相关材料，三方共同前往二手房房票资金结算服务大厅办理房票购房及产权过户相关手续；甲方银行尚有尾款未结清，由乙方出资45万元代甲方结清银行尾款，此款将从总房款中扣除，预计2018年9月20日前还款，待甲方办理一手证后将该宗产权委托丙方指定人名下；甲方于2018年9月20日前向乙方交房；本合同签定时，乙方应缴付人民币1万元给丙方，作为购房定金，该购房定金直接充抵中介佣金及产权过户税费；乙方承担支付给丙方的2%佣金及服务费；甲乙双方如不能按上述条款履行合同，违约方应向守约方赔偿违约金15万元。张小爽在合同“甲方或委托代理人（签字）”一栏签字，签字内容为“张小爽（付丽娟代）”。同日，蓝景房产皖江大道分公司收到任金枝购房定金1万元并出具收据一份。 2018年9月21日，张小爽与程正亚、王忠秀（案外人，系案涉房产承租人）在安庆市不动产登记服务中心签订《房屋买卖合同》，张小爽将案涉房产出售给程正亚、王忠秀，房屋转让款为105万元。 另查明，涉案不动产买卖合同签订时，张小爽、付丽娟处于夫妻关系存续期间，案涉房产为夫妻共同财产。 原告就房屋买卖事宜与被告发生争议，遂诉至本院。 本院认为，民事活动应当诚实守信。首先，关于合同的解除问题。因被告张小爽与任金枝签订不动产买卖合同后不久便与案外人程正亚、王忠秀签订《房屋买卖合同》，并将房产过户到案外人名下，故案涉《不动产买卖合同》已无继续履行的可能，故任金枝要求案涉《不动产买卖合同》依法予以解除，本院予以支持。 其次，关于违约责任的承担问题。违约责任的承担应综合合同当事人的过错、所造成的损失等因素，确定各方承担的责任。案涉《不动产买卖合同》签订时，张小爽、付丽娟系夫妻关系，案涉房屋系夫妻共同财产。张小爽未经付丽娟授权代付丽娟在《不动产买卖合同》上签字，将案涉房产出售给任金枝的行为构成无权代理。由于付丽娟未对张小爽的无权代理行为进行事后追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，案涉《不动产买卖合同》对被告付丽娟不发生法律效力，故任金枝要求付丽娟承担违约责任的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张小爽在案涉《不动产买卖合同》尚未解除的情况下，又将涉案房屋出售给案外人程正亚、王忠秀，其行为明确表示不再履行案涉《不动产买卖合同》，系导致合同不能继续履行的根本原因，故张小爽的行为构成违约。任金枝作为完全民事行为能力人，在与张小爽当面协商签订合同时，应尽审慎注意义务，积极审查张小爽的签字行为是否经过付丽娟的授权，但其在张小爽没有任何授权手续的情况下，仍与张小爽签订了房屋买卖合同，显然未尽充分注意义务，其对自身损失的发生也应承担一定的责任，但张小爽的过错程度显然大于任金枝，张小爽应承担赔偿违约金的违约责任。故对任金枝向张小爽主张违约金15万元的诉求，本院综合合同的履行情况、双方的过错程度及原告预期利益等，酌情调整违约金数额为25000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告任金枝、被告张小爽、付丽娟和第三人安庆市蓝景房产经纪有限公司皖江大道分公司于2018年8月19日签订的《不动产买卖合同》； 二、被告张小爽于本判决发生法律效力后十日内支付原告任金枝违约金25000元； 三、驳回原告任金枝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告任金枝负担650元，被告张小爽负担1000元（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将其应负担的部分一并交至本院）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  徐杨 二〇二〇年六月二十八日 书记员  彭璐 本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。