四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1823号 原告：乐山市永嘉物业管理有限公司。住所地四川省乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2—1号。 法定代表人:郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 被告：程小燕，女，1984年2月20日出生，汉族，户籍地四川省井研县，现住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人:朱利（被告之夫），男，住四川省仁寿县。 被告：朱利，男，1978年10月26日出生，汉族，户籍地四川省井研县，现住四川省仁寿县。 原告乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称“永嘉物业公司”）与被告程小燕、朱利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告以被告朱利系案涉房屋的共同所有人为由申请追加朱利为被告，本院依法予以准许并通知朱利参加诉讼。于2020年5月27日再次公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的委托诉讼代理人陈胜，被告程小燕、既是被告程小燕的委托诉讼代理人又是被告的朱利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告物管费（36个月）4935元，并承担违约责任；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第1项诉讼请求中违约责任明确为：由被告支付违约金1,085元。事实和理由：2015年5月5日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告按协议约定履行了自己的义务，被告从2017年6月1日至2020年5月31日期间拖欠原告物业服务费未交。被告房屋面积91.38平方米，每平方米每月服务费1.5元。经原告多次催收未果，为了保证原告工作正常运转，给业主提供更优质的服务，为了维护原告的合法权益，特诉至本院。 被告程小燕、朱利辩称，二被告系夫妻关系。2017年5月6日至2018年11月16日的物业费原告应向四川省永兴房地产开发有限公司主张，2017年5月6日至2018年5月6日的物业费已过诉讼时效，2018年11月16日至2020年5月31日的物业费，请法院予以驳回。1.2015年5月东方欧城开始交房，到2016年开始被告发现房屋裂缝、空鼓，向原告多次反映，也向质检部门多次反映，甚至信访，但至今都没有处理。2017年5月13日至2018年11月16日期间的物业费冲抵被告房屋的维修费用，所欠的前期物业费应由原告向四川省永兴房地产开发有限公司主张。2.2018年11月16日，成立了仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会。原告拒绝和业主委员会签署物业管理合同。业主委员会通过公开招投标依法选聘了四川金豪力商业管理有限公司，但原告一直拒绝退场，拒绝与四川金豪力商业管理有限公司办理移交手续。期间，小区的管理相当混乱，卫生差等。2019年4月3日，业主联名通知原告，不需要原告继续服务，不再向原告交纳物业费。3.原告在2019年6月8日向业主发出退场通知，并向社区报告。2019年6月15日，原告强行关停全小区电梯，严重违法，给被告及其他业主造成了影响。4.仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局通告，被告没有看见过，原告也没有提供此通知的公示栏图片。县、乡两级政府没有权利不经过业主大会，擅自安排原告继续执行前期物业。原告称自动退场后政府又请原告回到小区提供物业服务，不符合相关法律规定。5.业主委员会成立并与四川金豪力商业管理有限公司签订了物业服务合同，前期物业终止。四川金豪力商业管理有限公司与业主委员会签订的合同是否无效，是业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司的关系，与原告无任何关系。现在原告仍未与业主委员会签订物业合同。6.小区公共部分物业经营所得收益没有支付给业主，被原告据为己有。公共部分收益包括电梯轿厢内广告费、小区大门道闸费、小区楼栋外广告费及小区园区内一些广告费等。7.四川省永兴房地产开发有限公司和原告虽是各自独立的公司，2018年12月27日四川省永兴房地产开发有限公司发出承诺书宣称将补贴物业费0.3元/㎡，其目的是干预小区业主选聘物业的正常活动。被告不存在违约行为，不应该支付违约金。 本院经审理认定事实如下：被告程小燕与被告祝朱利系夫妻，二被告均系仁寿县文林镇“东方欧城”小区6幢1单元5层1号的业主，建筑面积为91.38m2。2015年5月5日，原告永嘉物业公司与被告程小燕、朱利签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生进行了约定；还约定物业管理服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1.00元交违约金等。后原告依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年6月1日至2020年5月31日被告应交纳的物业管理服务费为4,935元（91.38m2×1.50元/月×36个月）。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇“东方欧城”小区成立了仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会（以下简称“业主委员会”）。2018年12月20日，业主委员会向原告发出通知要求原告在规定时间移交物业管理的全部资料。2018年12月30日，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订《物业委托管理合同》。2019年1月3日，业主委员会向原告发出通知，要求原告与四川金豪力商业管理有限公司办理移交手续。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向本院提起对业主委员会、四川金豪力商业管理有限公司业主撤销权纠纷的诉讼。2019年4月3日，被告等部分业主联名向原告发出通知书，称不再向原告交纳从2019年1月1日以后的物业费。业主委员会在选聘四川金豪力商业管理有限公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未达到总建筑面积的50%。2019年5月23日，本院依法作出（2019）川1421民初1459号民事判决书，判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的原告的营业执照复印件，被告的身份信息复印件，《前期物业管理服务协议》复印件，商品房买卖合同复印件，房产登记信息查询情况说明，物业服务费缴纳通知单5张，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》,《结婚证》复印件；被告提供的房屋裂缝和卫生状况的照片，小区成立业主委员会的相关材料，仁寿县东方欧城业主联名通知书，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》，原告决定于2019年6月15日撤出东方欧城的公示，原告关闭电梯的新闻报道；本院（2019）川1421民初1459号民事判决书等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。原告依约为被告所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当积极配合原告的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费。对原告在工作中存在的问题，被告有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。故原告主张被告支付其物业服务费4,935元的请求，本院予以支持。 被告未按期交纳物业费系对原告物业服务质量持有异议，并非被告故意拖延，且原告对被告提出的问题未能彻底解决也有协调不到位的责任。故对原告要求被告支付违约金1,085元的诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称，其房屋出现裂缝、空鼓，向原告以及相关部门多次反映，由于原告的不作为导致被告房屋质量问题至今没有处理，要求将2017年5月13日至2018年11月16日期间的物业费冲抵房屋维修费用。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应交未交之物业服务费予以冲抵其房屋维修费用没有法律依据，且原告与被告签订的《前期物业服务协议》对此亦无约定。被告辩称，小区业主委员成立后，选聘了四川金豪力商业管理有限公司，与原告的前期物业协议终止，原告也已经公示撤出该小区管理。2019年5月23日本院作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决书，判决撤销了业主委员会成立后选聘四川金豪力商业管理有限公司为“东方欧城”小区物业服务公司的决定，并确认主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。依据据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。虽然原告公示将撤出东方欧城小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在东方欧城小区从事物业管理服务，原告与被告签订的《物业管理服务合同》也未解除。同时，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：原告前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。业主委员会未与原告永嘉物业公司签订物业服务合同，并不能当然否认原告为被告居住小区提供物业管理服务的客观事实，也不能否认被告应履行的交纳物业费用的义务。被告辩称，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局、没有权利不经过业主大会，擅自安排原告继续执行前期物业。事实上，原告为被告提供物业服务是基于双方签订的《前期物业管理服务协议》，而非仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局安排原告在被告所在小区继续履行前期物业。被告辩称，原告于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，给被告和其他业主造成了影响。本院认为，原告以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。被告辩称，2017年5月6日至2018年5月6日的物业费已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照规定。”之规定，原告主张被告支付2017年5月6日至2018年5月6日的物业费，并未超过诉讼时效。被告辩称，小区公共部分物业经营所得收益没有支付给业主，被原告据为己有。本院认为，对于该费用的分配，在《前期物业管理服务协议》没有约定的情形下，原告与被告应协商处理。被告辩称，四川省永兴房地产开发有限公司承诺书将补贴物业费0.3元/㎡，但原告公司向被告主张交纳物业费是基于双方签订的《前期物业管理服务协议》。综上，被告以前述辩解理由为由拒交物业费，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。 本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，对原告永嘉物业公司的诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告程小燕、朱利于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费4,935元； 二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告程小燕、朱利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  张华杰 二〇二〇年六月三日 书记员  王 慧