成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初4590号 原告：唐某，女，汉族，1982年8月7日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告：刘某2，男，汉族，1978年11月4日出生，住四川省遂宁市船山区。 原告：刘某1，男，汉族，2004年3月1日出生，住四川省遂宁市船山区。 法定代理人：唐某，女，系原告刘某1之母。 法定代理人：刘某2，男，系原告刘某1之父。 三原告共同委托诉讼代理人：蒲磊，四川和普律师事务所律师，特别授权。 被告：晏光珍，女，汉族，1972年8月2日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师，特别授权。 被告：四川中荔锦城实业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路88号3718室。 法定代表人：陈希杰。 第三人：四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行，营业场所四川省泸县玉蟾街道草街53号。 负责人：张榕。 委托诉讼代理人：胡志刚，男，系第三人员工，特别授权。 原告唐某、刘某2、刘某1与被告晏光珍、四川中荔锦城实业有限公司（以下简称：中荔公司），第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行（以下简称：泸县农商行玉蟾支行）房屋买卖合同纠纷一案，原告唐某、刘某2、刘某1于2019年4月22日向本院起诉，本院以（2019）川0108民预立2757号案件受理后于2019年6月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某、刘某2、刘某1的共同委托诉讼代理人蒲磊，被告晏光珍的委托诉讼代理人曹绮到庭参加诉讼，被告中荔公司、第三人泸县农商行玉蟾支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐某、刘某2、刘某1向本院提出诉讼请求：1．判令被告晏光珍、中荔公司立即将位于成都市房屋过户至原告名下；2．判令被告晏光珍、中荔公司向原告支付违约金（以645112元为基数，按日万分之五的标准自2018年9月4日支付至实际过户之日）；3．判令原告代被告晏光珍消灭位于成都市房屋上的抵押权后有权向被告晏光珍追偿；4．被告晏光珍、中荔公司承担本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用。 事实和理由：2018年8月5日，原告与二被告签订《成都市存量房买卖合同》，该合同载明甲方晏光珍、乙方刘某2、唐某、刘某1，中荔公司在合同甲方（出售方、委托代理人）处签章，该合同已经各方签章依法成立并生效。合同主要内容为：乙方购买甲方位于成都市房屋，面积37.95平方米，总价款645112元。甲方承诺房屋无抵押，应于2018年8月31日前将房屋交付予乙方，过户时间以被告出具的《产权办理承诺书》为准，任何一方逾期履行本合同约定义务的，应该向守约方按合同成交价万分之五的标准按日支付违约金。签订合同时，被告中荔公司向原告出示了被告晏光珍委托被告中荔公司销售位于成都市的《房屋授权委托书》原件及被告晏光珍与被告中荔公司签订的《房产买卖合作协议》原件及房产证，原告拍照留存。原告已按约于2018年8月13日将全部房款645112元支付予被告，履行了合同之全部义务。2018年8月13日，被告晏光珍向原告出具《产权办理承诺书》，承诺在2018年9月3日前将案涉房屋过户给原告，现承诺过户之日已过半年有余，多次与二被告沟通，但二被告都找各种理由搪塞原告，拖延过户，已经构成违约。现原告了解到被告晏光珍所有的位于成都市以同样的情况销售给其他业主（有6套已过户，其他14套未过户），部分业主已诉至法院并开庭审理，庭审过程中被告表示案涉房屋已抵押给第三人。基于以上事实，原告认为被告晏光珍作为房屋所有权人，亦是合同之主体，应当按照合同约定，按照《产权办理承诺书》的时间将房屋过户至原告名下。被告中荔公司作为被告晏光珍的委托卖房收款过户主体，亦在合同中签章确认合同之全部内容，不管是基于合同中的过户义务还是受被告晏光珍委托过户之责任，被告中荔公司应当与被告晏光珍共同履行将房屋过户至原告名下的义务。虽然案涉房屋设定有抵押权，但原告愿意依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，代被告晏光珍清偿债务消灭抵押权（清偿债务范围以被告担保债权数额为限），以便案涉房屋能顺利过户，同时依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，向被告晏光珍追偿。 被告晏光珍辩称，1、我方认为与客观事实不符，首先，根据合同相对性我方并未与原告签订存量房屋买卖合同，我方没有在存量房买卖合同上签字，事后也没有进行追认，根据我方与中荔公司所签订的房屋买卖合作协议约定，如有买受人买房，应由我方与买受人签订房屋买卖合同，因此，我方与原告之间不存在买卖合同关系；2、我方将所有的房屋整体转让给中荔公司，约定在收到中荔公司房屋全款14,470,000元之后，配合过户，但中荔公司并未完全支付房款，且双方约定如因中荔公司原因导致未能办理过户手续的，所有责任由中荔公司承担；其次，诉状中所述中荔公司作为我方的委托卖房收款过户主体也与客观事实不符，双方之间成立的是买卖合同关系，而非委托关系，既然原告与我方未存在买卖合同关系，原告就不是物权法第一百九十一条中所称的买受人，不能适用该条主张代为消灭抵押权；3．原告诉求承担违约责任，所依据的存量房买卖合同我方也并非该合同主体，不应承担责任。 被告中荔公司向本院提交书面答辩状辩称，中荔公司与晏光珍签订《房屋买卖合作协议》，双方建立了买卖合同关系，依据约定，在中荔公司按期足额支付购房款时，晏光珍配合中荔公司办理过户登记。本案中，中荔公司未按期足额支付购房款且案涉房屋已设立抵押登记是导致案涉《存量房买卖合同》无法继续履行的根本原因。中荔公司承诺将在资金到位的情况下立即退还原告购房款，或协调为原告办理房屋过户登记手续。 第三人泸县农商行玉蟾支行未答辩，但向本院提交《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、《不动产登记证明》等证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 晏光珍系位于成都市成华区房屋［业务件号：2017051000Ｆ00879；川（2017）成都市不动产权第0141992号］的所有权人，登记时间为2017年5月13日。 2018年6月6日，晏光珍（甲方、出卖方）与中荔公司（乙方、买受方）就晏光珍将其所有的房屋通过中荔公司对外出卖，协商一致就合作出卖晏光珍所有房屋所涉事宜签订《房产买卖合作协议》，约定：房屋位置位于成都市成华区，用途公寓，已出租，租赁合同期限为2029年8月19日；该房屋已设定抵押，晏光珍承诺在2018年7月31日前备齐相关手续开始办理该房屋他项权注销手续，晏光珍可根据中荔公司的实际销售情况单套解押；双方合作时间从合同签订日起截止到2018年7月31日；双方商定上述20套房屋的成交总价为14470000元，上述交易总价包括定金，部分房款，尾款；在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售上述20套房屋；若中荔公司成功将房屋出售，晏光珍应按照中荔公司的要求与客户签订《房产买卖合同》，并履行相应交房、办理产权转移登记等义务；若因晏光珍原因未完全履行与客户签订《房产买卖合同》并被追究相应责任的，由晏光珍自行承担，若中荔公司因此承担责任的，有权向晏光珍追偿；晏光珍仅按照本协议的约定收取房款，晏光珍与客户签订《房产买卖合同》的价格由中荔公司收取，晏光珍对此不持异议；中荔公司收取上述交易房屋购房款后，应当在3日内按照该房屋的约定价款足额支付晏光珍，否则中荔公司应付房款20%的违约金；中荔公司保证在合同期限内销售完上述20套房屋，若合同到期，中荔公司未全部销售，中荔公司将按照合同约定支付总购房款，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋等内容。 2018年9月21日，晏光珍（甲方）和中荔公司（乙方）签订《补充协议》，载明：鉴于双方于2018年6月6日签订《房产买卖合作协议》，约定晏光珍将位于成都市成华区（用途公寓）整体出售给中荔公司，至于中荔公司怎样处置该物业与晏光珍无关；鉴于中荔公司未履行之前签订的《房产买卖合作协议》，经双方协商，中荔公司承诺在2018年9月30日前向晏光珍支付1510908元作为部分房款，剩余房款4500000元约定在2018年12月31日前全额支付给晏光珍，中荔公司逾期未处理的，晏光珍有权收取中荔公司违约金，违约金按照每天千分之一收取；由于前期中荔公司未履行合同付款时间，导致了实际买卖客户的过户产权的办理时间延后，若实际买卖客户投诉或者纠纷等均与晏光珍无关，由此产生的一切经济损失均由中荔公司负责。 另查明，2018年8月5日，中荔公司以晏光珍名义（甲方、出售方）与唐某、刘某2、刘某1（乙方、购买方）签订了《成都市存量房买卖合同》。该合同第一条“交易房屋基本信息”约定：交易房屋位于成都市成华区；第三条“交易价款、付款方式”约定：成交价为645112元，乙方在签约当日内将50000元定金直接支付给甲方，剩余房款595112元乙方应在2018年8月12日前直接支付给甲方。第五条“关于交易具体事宜的约定”约定：该房屋目前否为抵押状态，甲乙双方协商一致，在符合过户条件后（过户时间以甲方出具的产权办理承诺书为准），乙方须在收到甲方通知（通知方式包括但不限于电话、短信或书面通知等其任意一种）后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续，甲方在收齐本合同成交价款后2018年8月31日前，将房屋交付给乙方。第七条“违约责任”中合同逾期办理房屋交易的其他事宜约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同被解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价的10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。该合同抬头处载明甲方（出售方）为晏光珍，落款处由中荔公司在甲方处盖章。 《成都市存量房买卖合同》签订后，唐某、刘某2、刘某1向中荔公司支付房款645112元，中荔公司向唐某、刘某2、刘某1出具相应的《收据》。 2018年8月13日，晏光珍出具《产权办理承诺书》，载明：本人晏光珍向实际买受人唐某、刘某2、刘某1承诺在收到中荔公司房屋全款后2018年9月3日前将世贸玉锦湾2栋30层3号房源产权网签备案至实际买受人名下。晏光珍对该《产权办理承诺书》上的签字予以确认，但主张其内容并非由晏光珍书写，不是晏光珍的真实意思表示。 庭审中，唐某、刘某2、刘某1提交了《房屋授权委托书》复印件，该复印件载明委托方为晏光珍、受托方为中荔公司，内容为双方于2018年6月6日签订《世贸玉锦湾2栋30层独家销售委托合同》，委托方将其所有的位于成都市成华区共计20套）委托受托方统一、独家对外销售，授权受托方在销售过程中，可全权进行对该房屋的认购、签约、收款、过户等相关销售事宜。唐某、刘某2、刘某1表示，中荔公司仅允许其拍照，无法提供原件。晏光珍对该《房屋授权委托书》三性均不予认可。 还查明，2017年8月24日，晏光珍（借款人、甲方）与泸县农商行玉蟾支行（贷款人、乙方）签订合同编号为1526142017001760-9号的《个人借款合同》，约定泸县农商行玉蟾支行向晏光珍提供循环使用借款额度为326000元，借款额度支用有效期间自2017年8月24日至2020年8月23日，借款担保方式为抵押。同日，晏光珍（抵押人、甲方）与泸县农商行玉蟾支行（抵押权人、乙方）为确认前述《个人借款合同》的履行签订了《最高额抵押合同》，约定晏光珍提供位于成都市成华区房屋［川（2017）成都市不动产权第0141992号］作为抵押财产，为晏光珍前述《个人借款合同》项下的债务提供最高额抵押担保，最高额抵押的担保范围为全部债务包括但不限于本金、利息、复利、罚息等，最高限额为326000元。2017年8月28日，泸县农商行玉蟾支行取得案涉房屋的《不动产登记证明》，其上载明案涉房屋上设置了最高额抵押，最高债权数额326000元，债权确定期限为2017年8月24日至2020年8月23日。 庭审中，唐某、刘某2、刘某1与晏光珍共同确认案涉房屋上的抵押贷款尚未结清，唐某、刘某2、刘某1在庭审中表示，愿意以泸县农商行玉蟾支行计算的数据为准归还晏光珍尚欠的贷款本息等债务。 上述事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：当事人身份信息、房产买卖合作协议及补充协议、成都市存量房屋买卖合同、POS签购单、收据、产权办理承诺书、房屋信息查询记录、《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、不动产登记证明。 本院认为，案涉《成都市存量房屋买卖合同》虽然系中荔公司以晏光珍的名义与原告签订，就该《成都市存量房屋买卖合同》能否约束晏光珍的问题，本院经审查后认为，晏光珍与中荔公司签订的《房产买卖合作协议》约定的合作期限截止时间为2018年7月31日，在合作期间，中荔公司有权以晏光珍的名义对外出售房屋，合同到期，由中荔公司向晏光珍购买剩余未销售房屋。案涉《成都市存量房屋买卖合同》虽然签订时间为2018年7月31日之后，但鉴于晏光珍系案涉房屋的所有权人，且《房产买卖合作协议》中有关于中荔公司有权以晏光珍的名义出售案涉房屋的明确约定，相应房屋买卖合同也是中荔公司以晏光珍的名义签订，原告有理由相信中荔公司有权代表晏光珍签订房屋买卖合同，故中荔公司以晏光珍名义签订的房屋买卖合同，对晏光珍发生效力。该《成都市存量房屋买卖合同》系晏光珍与原告的真实意思表示，且内容合法有效，本院对原告的相应主张依法予以支持。晏光珍关于其与原告之间不存在买卖合同关系的相应辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院依法不予采纳。原告已按约支付了全部购房款，依据《成都市存量房屋买卖合同》中关于权属转移登记的约定以及晏光珍出具的《产权办理承诺书》，晏光珍应按约将案涉房屋的不动产权过户登记至原告名下。 关于原告主张代晏光珍涤除案涉房屋上抵押权。本院认为，泸县农商行玉蟾支行已取得的案涉房屋抵押权属于担保物权性质，目的在于保证晏光珍对《个人借款合同》项下债务的履行，向泸县农商行玉蟾支行归还贷款、涤除案涉房屋的抵押权本是晏光珍的合同义务，现原告作为受让人自愿代晏光珍向泸县农商行玉蟾支行清偿其《个人借款合同》债务的行为并不违反法律、法规的相关规定，在其代晏光珍清偿债务后有权要求泸县农商行玉蟾支行配合办理案涉房屋的抵押注销登记。案涉房屋上的抵押权涤除后，其物权转移登记将不存在其他障碍，故对于原告请求案涉房屋过户的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金。原告已按约足额支付购房款，被告晏光珍未按照合同约定为原告办理房屋产权转移登记手续，构成违约。原告主张被告晏光珍按照《成都市存量房买卖合同》约定以房屋成交价为基数，按照每日万分之五的标准计算，支付逾期办证的违约金，符合法律规定和约定，故本院予以支持，本院确认自逾期之日即2018年9月4日起算至被告晏光珍将办理案涉房屋不动产权过户登记的相关资料递交权属登记部门之日止。原告主张被告中荔公司亦按照《成都市存量房买卖合同》之约定承担违约责任，因被告中荔公司并非该合同相对方，故本院不予支持。 关于追偿权。原告代晏光珍清偿其第三人泸县农商行玉蟾支行的贷款后向晏光珍追偿属于另一法律关系，可待实际清偿后另行主张权利。 中荔公司、泸县农商行玉蟾支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院依法根据本案事实和证据作出认定。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告晏光珍于本判决生效之日起十日内向第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行结清位于成都市成华区房屋（业务件号：2017051000Ｆ00879）的抵押贷款本金及利息，若被告晏光珍逾期未结清，则由原告唐某、刘某2、刘某1于十日内代被告晏光珍向第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行清偿（具体偿还金额以第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行计算的本金和利息金额为准）；结清上述房屋贷款十日内，第三人四川泸县农村商业银行股份有限公司玉蟾支行协助原告唐某、刘某2、刘某1办理注销上述房屋贷款抵押手续； 二、待判决第一项履行完毕后十日内，被告晏光珍协助原告唐某、刘某2、刘某1办理位于成都市成华区房屋（业务件号：2017051000Ｆ00879）不动产权过户登记； 三、被告晏光珍于本判决生效之日起十日内向原告唐某、刘某2、刘某1支付违约金（计算方式：以购房款645112元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年9月4日起计算至被告晏光珍将办理上述房屋不动产权过户登记的相关资料递交权属登记部门之日止）； 四、驳回原告唐某、刘某2、刘某1的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,655元，减半收取计827.5元，由被告晏光珍负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  苑颖 二〇二〇年六月二日 书记员  刘丽