福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0723民初1042号 原告：谭久林，男，1969年2月2日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：王洪清，福建杉城律师事务所执业律师。 被告：上海铭丰建设工程有限公司，住所地上海市普陀区祁连山南路2891弄105号6140室。 法定代表人：赖建平，该公司执行董事。 被告：赖建平，男，1975年8月27日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被告：侯建福，男，1981年4月6日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：侯建光（侯建福弟弟），住福建省光泽县。 被告：苏秀娥，女，1985年3月6日出生，汉族，住福建省光泽县。 原告谭久林与被告上海铭丰建设工程有限公司(以下简称铭丰公司)、赖建平、侯建福、苏秀娥房产买卖合同纠纷一案，本院立案后，公开开庭进行了审理。原告谭久林及其委托诉讼代理人王洪清、被告赖建平(暨铭丰公司的法定代表人)、被告侯建福及其委托诉讼代理人侯建光、被告苏秀娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭久林向本院提出诉讼请求：请求判决铭丰公司、赖建平、侯建福、苏秀娥连带双倍返还谭久林购房定金460000元。法庭调查后，谭久林变更诉讼请求为：要求铭丰公司、赖建平、侯建福、苏秀娥连带1.双倍返还谭久林购房定金共计298583.2元；2.返还购房款80708.4元，并按月利率2%支付自2018年2月1日至付清之日止的资金占用利息(以80708.4元为基数计算)。事实与理由：2017年间，欧沪（光泽）都市港湾房地产开发商将欧沪光泽都市港湾小区三期工程发包给铭丰公司承建。赖建平、侯建福、苏秀娥与铭丰公司合作对外以铭丰公司的名义销售该三期房产。2018年2月1日，谭久林通过转账和现金方式支付给苏秀娥230000元，用于购买欧沪光泽都市港湾11号楼2104室。侯建福、苏秀娥以铭丰公司的名义收取了该款，有侯建福、苏秀娥、铭丰公司出具的购房定金收条、收款收据为凭。谭久林付款后，多次要求履行交房手续，均未果。2017年8月7日，欧沪都市港湾小区三期房产被上海市第一中级人民法院查封后拍卖给他人。铭丰公司、侯建福(由苏秀娥代签)、苏秀娥在购房定金收条上盖章、签名是合同当事人；赖建平作为铭丰公司的法定代表人明知该查封拍卖情况，仍对外宣传并销售房产，故铭丰公司、赖建平、侯建福、苏秀娥应连带承担谭久林无法取得房产的责任，遂提起本案诉讼。 铭丰公司辩称，涉案房产是铭丰公司委托侯建福销售，但该套房产先是出售给宁隆海，之后是如何转卖至谭久林名下，其公司也不知晓；谭久林支付的购房款并未汇入公司账户，故与公司无关；涉案房产被法院查封，才导致无法网签。综上，请求法院驳回谭久林的诉讼请求。 赖建平辩称，本案与其个人无关，其本人对于谭久林的购房过程不知情，请求法院驳回谭久林的诉讼请求。 侯建福辩称，其与铭丰公司签订了《商品房代理销售协议书》，涉案房产系铭丰公司委托侯建福对外销售的；其是依据销售协议对外销售房产，并不知晓房产被法院查封的情况；铭丰公司的法定代表人赖建平是知晓其收取了谭久林的购房款230000元的，该款是作为侯建福销售房产的佣金进行抵扣的，才没有转入铭丰公司的账户。综上，不同意双倍返还购房款，但愿意配合谭久林向赖建平主张退款。 苏秀娥辩称，其只是侯建福聘请的工作人员，不同意承担还款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案中与谭久林发生房屋买卖合同关系的合同相对方究竟是谁？谭久林向本院提交了购房定金收条及收款收据各一份，以此证明铭丰公司在购房定金收条和收款收据上盖章、侯建福由苏秀娥代为在收条上签名，故铭丰公司、侯建福、苏秀娥均是合同当事人。侯建福则向本院提交了代理销售协议书、房产销售登记表，以此证明其是代理铭丰公司对外销售房产。本院认为，结合双方当事人的质证意见及当庭陈述，上述证据可以证明，侯建福代理铭丰公司对外销售房产，涉案房产在代理销售的房产范围内。经商谈，谭久林在收到铭丰公司盖章的购房定金收条和收款收据后，依侯建福的雇员苏秀娥的指示，就购买11号楼2104室付款230000元。铭丰公司虽对购房定金收条和收款收据上加盖的公章无法确定是否真实，但未向本院提供证据予以反驳。且对其公司与侯建福之间的委托代理关系予以认可。因此，与谭久林发生本案房屋买卖合同关系的合同相对方是铭丰公司。 双方当事人提供的有效证据及本院依职权向光泽县不动产登记中心调取的证据，结合庭审陈述，本案法律事实认定如下： 铭丰公司承建欧沪（光泽）国际港湾房地产开发有限公司三期9#、10#、11#、12#楼四幢楼房的土建工程和国际大酒店的装修工程，工程款用二期71套现房和三期在建的120套商品房进行抵扣，抵扣的商品房由铭丰公司自行销售。经铭丰公司与侯建福协商，双方于2016年2月1日签订《商品房代理销售协议书》，由侯建福代理铭丰公司销售上述抵扣工程款的商品房，涉案的三期11#楼2104室也在该批商品房中。侯建福接受委托后，雇佣销售人员进行销售，苏秀娥系销售人员之一。因谭久林有购房需求，苏秀娥与其联系后，谭久林欲购房11#楼2104室。2018年2月1日，谭久林同意先行支付购房款230000元。苏秀娥就此填写了购房定金收条，载明：收到谭久林购房定金230000元，房产面积为126.69平方米，单价为每平方米5892元；支付定金后办理支付首付款和网签手续。随后，铭丰公司工作人员在苏秀娥填写的购房定金收条以及客户名称为“谭久林”、项目为“11#2104”、金额为230000元的收款收据上分别签上铭丰公司的公章。谭久林确认铭丰公司盖章后，按苏秀娥的要求转账200000元至苏秀娥银行账户，并向苏秀娥支付现金30000元。 涉案2104室房产于2017年8月8日被上海第一中级人民法院查封，查封期限自2017年8月8日至2020年8月7日止。该中级法院于2019年10月24日向光泽县不动产登记中心送达协助执行通知书和执行裁定书，将包括涉案房产在内的188套房产作价转移登记至顾柏青名下。 本院认为，铭丰公司作为委托人委托侯建福销售房产，该委托行为是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。侯建福接受委托后，代理铭丰公司与谭久林发生房屋买卖合同关系，涉案的购房定金收条及收款收据均加盖铭丰公司的公章，也进一步证实与谭久林发生房屋买卖合同关系的相对方是铭丰公司，故本案发生的合同义务理应由被代理人铭丰公司承担。现涉案标的物已经转移登记至他人名下，谭久林与铭丰公司之间的房屋买卖合同也因此客观原因不能履行，故铭丰公司应对谭久林承担相应的违约责任。谭久林与铭丰公司约定的购房总价款为746398.56元，收条上载明的定金为230000元，该定金金额超过了主合同标的额百分之二十(746458元×20%=149291.6元)，超过部分，依法无效，故对谭久林要求铭丰公司双倍返还定金共计298583.2元的诉讼请求，予以支持。谭久林支付的购房款230000元，扣除149291.6元定金后，剩余80708.4元为预付购房款，应予以退还。对于谭久林要求以购房款80708.4元为基数计算资金占用利息的诉讼请求，因已适用定金罚则对谭久林的损失进行了弥补，故不予支持。苏秀娥系侯建福雇员，接受侯建福的指示从事销售房屋工作，没有证据证明侯建福、苏秀娥对谭久林、铭丰公司之间的房屋买卖合同无法继续履行存在过错，故谭久林要求其二人承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。赖建平作为铭丰公司法定代表人，谭久林要求其个人连带承担相应违约责任的诉讼请求，没有其他有效证据予以证实，亦不予支持。综上所述，谭久林无法购得涉案房产的违约责任，应由铭丰公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、上海铭丰建设工程有限公司双倍返还谭久林购房定金计298583.2元； 二、上海铭丰建设工程有限公司退还谭久林购房预付款80708.4元； 上述两项判决款项共计379291.6元，应于本判决生效后十日内付清。 三、驳回谭久林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8200元，减半收取4100元，由谭久林负担720元，上海铭丰建设工程有限公司负担3380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  章琼华 二〇二〇年六月八日 法官助理罗娟 书记员黄蕾 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。