上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7569号原告(反诉被告)：陈克，男，1986年4月10日生，汉族，户籍地河南省。原告(反诉被告)：张芳，女，1990年8月19日生，汉族，户籍地浙江省平湖市。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：刘建坤，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡惟玲，女，1949年6月10日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王莉，上海君乐律师事务所律师。原告(反诉被告)陈克、张芳与被告(反诉原告)胡惟玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，陈克及其与张芳的共同委托诉讼代理人刘建坤，胡惟玲及其委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈克、张芳向本院提出诉讼请求：1、判令胡惟玲赔偿人民币(以下币种同)150,000元；2、判令胡惟玲支付违约金36,315元。审理中，陈克、张芳变更第2项诉讼请求中主张的违约金金额为76,665元。事实与理由：2018年5月5日，胡惟玲与陈克、张芳签订《上海市房地产买卖合同》，约定胡惟玲将位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)出售给陈克、张芳。房屋交接后，陈克、张芳在装修房屋过程中发现房屋阳台存在裂缝、漏水和安全隐患，及时通知了胡惟玲，胡惟玲不愿承担修复责任。后陈克、张芳自行修复，故胡惟玲应承担修复费用及后续维护费用150,000元。另胡惟玲未按约定及时迁出户口，依法应承担违约金。经陈克、张芳多次向胡惟玲催促沟通未果，故陈克、张芳起诉来院。胡惟玲辩称，不同意陈克、张芳的全部诉讼请求。关于陈克、张芳主张的赔偿责任，在签订合同前至交房期间，陈克、张芳多次前往系争房屋看房，均未对房屋质量提出异议，故胡惟玲交付的房屋是完全符合合同约定的。后陈克、张芳对房屋进行了装修，并在装修后发现房屋存在质量问题，应当是其自身过度装修所致，与胡惟玲无关。陈克、张芳认为房屋存在质量瑕疵，以及胡惟玲隐瞒房屋质量问题将系争房屋出售给陈克、张芳的，均应当提供相应的证据予以证明，否则就应当承担举证不利的后果。关于违约金，虽然双方合同中明确约定了户口迁出时间，但实际履行过程中，双方经协商后对约定的户口迁出时间进行了变更，陈克、张芳同意胡惟玲可以晚些迁出户口，故不应再追究陈克、张芳的违约责任，而且户口晚迁对陈克、张芳并未造成任何损失，陈克、张芳主张的违约金过高，即便法院支持亦应当予以调整。此外，根据合同约定，陈克、张芳应于房屋交接后向胡惟玲支付房屋尾款2万元，现陈克、张芳仍未支付上述尾款，且经胡惟玲多次催要未果。据此，胡惟玲提出反诉要求：1、判令陈克、张芳支付房屋尾款20,000元；2、判令陈克、张芳支付延迟支付尾款违约金(以2,690,000元为基数，按日万分之五计算，自2018年7月22日起至判决生效之日止)。针对胡惟玲的反诉，陈克、张芳辩称，不同意胡惟玲的全部反诉诉讼请求。因胡惟玲恶意隐瞒房屋质量问题，向陈克、张芳交付了不符合约定的房屋，陈克、张芳有权提出异议，并要求胡惟玲及时维修。在胡惟玲未维修完毕之前，陈克、张芳有权不支付尾款，因此也无需承担相应的违约责任。事实上，陈克、张芳多次找人对房屋进行维修，且日后还将持续，胡惟玲应承担后续的修复费用及养护费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月5日，胡惟玲(卖售人、甲方)与陈克、张芳(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积62.37平方米，房屋转让价款为2,690,000元；甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；甲、乙双方确认，在2018年7月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。补充条款(一)约定，若该房地产上有户口，则甲方应于房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据后10日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；附件三(付款协议)约定，乙方应支付甲方尾款计20,000元，不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后30日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订前后，陈克、张芳向胡惟玲支付房款2,670,000元。2018年6月2日，双方向房地产交易中心申请办理系争房屋的转让过户手续，并取得了不动产登记费收款收据。2018年6月11日，系争房屋经核准登记至陈克、张芳名下。2018年7月21日，胡惟玲将系争房屋交付陈克、张芳，双方于2018年7月28日签署《房屋交接书》，确认：胡惟玲已将系争房屋及相关附属设施、设备交付陈克、张芳，经陈克、张芳验收后认为胡惟玲的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，陈克、张芳同意接受；尾款于房屋交接后7个工作日内由陈克、张芳直接支付或由居间方转付胡惟玲。后陈克、张芳对系争房屋进行了装修。2018年8月8日，胡惟玲将户口迁出系争房屋。2018年10月4日，陈克、张芳委托律师向胡惟玲发函称，因系争房屋阳台存在裂缝、导致漏水等问题，由于胡惟玲不愿承担修复责任，陈克作为买方将自行修复，因此要求胡惟玲承担修复及后续维护费用20万元，另因胡惟玲逾期迁出户口超过10个工作日，要求其承担违约金53.8万元。后陈克、张芳起诉来院。目前，陈克、张芳已完成对系争房屋的装修并入住房屋。审理中，1、陈克、张芳向本院提交了照片及证人证言，证明陈克、张芳对系争房屋进行装修拆墙时发现系争房屋存在裂缝、漏水等安全隐患，陈克、张芳因此要求胡惟玲维修，但胡惟玲不予配合。经质证，胡惟玲对照片真实性无法确认，照片反映的室内墙面情况与胡惟玲交付时不一致，且室外邻居窗户无防盗网，无法判定照片所示房屋即为系争房屋。胡惟玲为证明系争房屋在交接前是完好的且陈克、张芳提交的照片反映系争房屋室外状况与实际情况不符，向本院提交了照片为证。经质证，陈克、张芳对照片的真实性认可，但照片内家具摆放阻挡了裂缝所在位置，并对裂缝部分进行了粉刷，故直至装修时陈克、张芳才发现上述裂缝。关于双方争议的房屋是否存在质量问题，陈克、张芳曾向本院提出鉴定申请，后因鉴定费用问题又向本院表示不再申请鉴定。2、关于迁户口事宜，胡惟玲表示其曾与陈克、张芳沟通过迁户口时间，陈克、张芳同意胡惟玲晚些迁出户口，陈克、张芳则表示胡惟玲确实与其沟通过户口晚迁问题，当时陈克、张芳觉得晚些迁出是可以的，但并不代表放弃追究胡惟玲的违约责任。本院认为，陈克、张芳与胡惟玲签订的《上海市房地产买卖合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现对双方的诉讼请求，分述如下：关于本诉部分的房屋质量问题，因购房涉及交易金额较大，作为买受人，陈克、张芳应当实地查看系争房屋，充分了解房屋状况后，确定房屋是否符合其购房要求以决定是否签订购房合同或接收房屋。事实上，陈克、张芳在现场查看系争房屋时并未就房屋存在质量问题提出异议。而根据双方签订的房屋买卖合同以及房屋交接书，陈克、张芳系在充分了解房屋状况，并确认房屋符合交付条件的情况下才签署上述合同及房屋交接书。现陈克、张芳在对系争房屋进行装修后提出房屋在交付前即存在质量问题，应就其主张承担举证责任。审理中，陈克、张芳提交了照片以证明房屋存在裂缝等质量问题，但胡惟玲对此不予认可，且照片亦无法证明上述裂缝形成于陈克、张芳装修房屋之前。陈克、张芳另就房屋质量问题向本院提出鉴定申请，随后又撤回了该申请。由于目前尚无证据证明胡惟玲隐瞒并向陈克、张芳交付存在质量瑕疵的房屋，陈克、张芳要求胡惟玲支付赔偿费用15万元，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期迁户口的违约金，虽然双方在合同中对胡惟玲迁出户口的期限作出了约定，但此后胡惟玲与陈克、张芳协商过户事宜时，陈克、张芳已表示同意其晚些迁出，应视为双方对户口迁出的时间已作出变更，事后，胡惟玲已迁出户口，胡惟玲的行为不构成违约。现陈克、张芳再向胡惟玲主张逾期迁户口违约金的，理由不足，本院不予支持。关于反诉部分，胡惟玲已于2018年7月将系争房屋交付陈克、张芳，陈克、张芳理应按约支付购房尾款2万元，现胡惟玲主张陈克、张芳给付该款，本院予以支持。陈克、张芳以胡惟玲交付的房屋不符合约定条件为由提出的抗辩意见不能成立，理由上文已述。根据合同约定，陈克、张芳逾期付款的，还应承担相应的违约金，虽然胡惟玲主张的违约金计算标准符合合同约定，但考虑到陈克、张芳已付清大部分房款，合同约定以总房款金额为基数计算违约金的标准显属过高，且不尽合理，故本院结合案件实际情况，酌情确定该项违约金为3,000元，由陈克、张芳偿付胡惟玲。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告陈克、张芳的全部诉讼请求；二、原告陈克、张芳应于本判决生效之日起十日内给付被告胡惟玲购房款人民币20,000元；三、原告陈克、张芳应于本判决生效之日起十日内偿付被告胡惟玲逾期付款违约金人民币3,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,700元，减半收取2,350元，由陈克、张芳负担。反诉受理费8,949元，减半收取4,474.5元，由胡惟玲负担4,274.5元，由陈克、张芳负担200元(该款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年六月十八日法官助理 钱雨婷书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。