福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0703民初1138号 原告:海祥房地产（建阳）有限公司，住所地中国福建省南平市建阳区和顺景园26幢1层14号.统一社会信用代码91350784579297121D。 法定代表人：郭翰斯，董事长。 委托诉讼代理人：吴晓珊，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康国俊，福建新世通律师事务所律师。 被告：黄金枝，女，1981年1月17日出生，汉族，户籍地福建省南平市建阳区，现住南平市建阳区。 原告海祥房地产（建阳）有限公司与被告黄金枝商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告海祥房地产（建阳）有限公司的委托诉讼代理人吴晓珊、康国俊，被告黄金枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海祥房地产（建阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝于2017年4月16日签订的编号为201702637的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令黄金枝协助海祥房地产（建阳）有限公司办理注销业务宗号为151704160003商品房买卖合同备案登记；3.判令黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司返还代偿款26189.55元，并以日万分之五的标准向海祥房地产（建阳）有限公司支付利息（以26189.55为本金计算自2020年4月28日起至实际返还之日止，暂计至2020年5月8日为140.95元）；4.判令黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司支付违约金112736.6元；6.判令黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司支付律师费33821元；上述款项合计172888.1元；7.判令本案诉讼费由黄金枝承担。事实与理由：海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝于2017年4月16日签订编号为201702637的《商品房买卖合同（预售）》，约定黄金枝购买海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝开发的山水锦城17幢12105号房，房屋建筑面积106.28㎡，单价为5303.75元/㎡，房屋总价563683元。同日，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝与黄金枝在附件十一《补充协议》第三条第10点约定：“买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处足额归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房并另行销售，买受人除按合同约定向出卖人归还款项并支付相应利息外，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金和其他相关费用（包括但不限于出卖人向有关部门缴付的税费）”。2014年6月9日，黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝支付定金50000元。2017年4月14日，黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝支付购房款53683元。2017年4月16日，黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝支付购房款10000元。2017年4月18日，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝为黄金枝办理了购房合同的备案登记（业务宗号：151704160003）。2017年7月13日，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝收到黄金枝的购房贷款450000元。2019年7月13日，黄金枝开始拒不支付按揭款项，至2019年10月13日已满三个月。2020年4月28日，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝向中国工商银行股份有限公司建阳支公司代偿被告按揭款26189.55元，黄金枝至今没有补足和支付按揭款项。因海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝为黄金枝提供阶段性连带责任保证，仍然面临随时被划扣保证金的风险，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝保留继续追索的权利。双方在《补充协议》中约定，黄金枝累计3个月不交按揭款项的，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝有权解除合同。现黄金枝数月不交按揭款项，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝有权单方面解除合同，并要求黄金枝承担相应责任。同时，附件十一《补充协议》第十五条第10点约定：“因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用（包括但不限于律师代理费）均由买受人承担。”海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝为追索债权支出了律师费33821元。综上，为维护海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 黄金枝辩称，海祥房地产（建阳）有限公司陈述的是事实，黄金枝从2019年7月13日开始就没有支付按揭款项。黄金枝希望与海祥房地产（建阳）有限公司能够协商解决，黄金枝将银行贷款全部偿还，黄金枝不同意解除《商品房买卖合同（预售）》及注销备案登记，希望继续履行合同。黄金枝不同意支付海祥房地产（建阳）有限公司违约金112736.6元，黄金枝从未收到海祥房地产（建阳）有限公司解除合同书面通知，黄金枝不需要向海祥房地产（建阳）有限公司支付违约金，海祥房地产（建阳）有限公司主张的违约金超高，违背了法律规定违约金的意义。黄金枝不同意支付律师费33821元，根据《福建省实行政府指导价管理的律师服务收费标准》（二）代理部分民事、行政诉讼案件的收费标准规定，本案的律师费33821元过高，请求法院根据相关案情酌情判定律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：海祥房地产（建阳）有限公司提交了以下证据：1、2.《商品房买卖合同（预售）》及其附件、福建增值税普通发票，3.南平市建阳区商品房买卖合同备案信息表，4、5.自营历史明细列表、明细分类账、业务回单（汇款）、中国工商银行凭证，6.委托代理合同、增值税普通发票。因黄金枝对上述证据均无异议，上述证据符合证据形式要件，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2017年4月16日，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201702637），约定黄金枝购买海祥房地产（建阳）有限公司开发建设的位于建阳区房屋一套（建筑面积106.28平方米），房屋价款为563683元；付款方式为2017年4月16日前支付113683元，商业贷款450000元；合同附件十一补充协议第四条第10点约定：买受人同意在获得贷款后按《个人购房借款合同》约定定期归还贷款本息，若因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起7日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算），买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处足额归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房并另行销售，买受人除按合同约定向出卖人归还款项并支付相应利息外，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金和其他相关费用（包括但不限于出卖人向有关部门缴付的税费）；合同附件十五补充协议第四条第10点约定：因买受人违约，出卖人为追索债权而产生的一切费用（包括但不限于律师代理费）均由买受人承担。合同签订前，黄金枝已支付定金50000元。2017年4月14日，黄金枝又支付了首付款53683元。2017年4月16日，黄金枝再次支付了首付款10000元。2017年4月18日，涉案《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201702637）在南平市建阳区买卖合同备案（业务宗号：151704160003）。合同签订后，黄金枝向中国工商银行股份有限公司建阳支行按揭贷款，海祥房地产（建阳）有限公司作为阶段性连带保证人，2017年7月13日，海祥房地产（建阳）有限公司收到了中国工商银行股份有限公司建阳支行发放的贷款450000元。2019年7月13日起，黄金枝未按约还款。2020年4月28日，中国工商银行股份有限公司建阳支行从保证人海祥房地产（建阳）有限公司的保证金账户扣款26189.55元用于偿还黄金枝的贷款。海祥房地产（建阳）有限公司垫付黄金枝的月供款后，向黄金枝主张偿还，未果。2020年4月22日，海祥房地产（建阳）有限公司与福建新世通律师事务所签订《委托代理合同》，约定海祥房地产（建阳）有限公司因与黄金枝商品房预售合同纠纷一案，委托福建新世通律师事务所的律师代理张子辉、吴晓珊、康国俊负责办理海祥房地产（建阳）有限公司委托的参与一审诉讼活动，根据福州市律师协议现行有关律师收费规定，海祥房地产（建阳）有限公司向福建新世通律师事务所缴纳律师代理前期固定收费33821元。2020年4月27，福建新世通律师事务所向海祥房地产（建阳）有限公司出具了金额为33821元的福建增值税普通发票一张。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝于2017年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。各方当事人应依照合同约定全面履行自身义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定买受人累计3个月不交按揭款项，也不到出卖人处足额归还款项并支付相应利息的，出卖人有权解除合同，收回该商品房并另行销售。现海祥房地产（建阳）有限公司以黄金枝未按约偿还按揭贷款超过3个月为由以起诉方式，要求解除海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝于2017年4月16日签订的编号为201702637的《商品房买卖合同（预售）》及要求黄金枝协助海祥房地产（建阳）有限公司办理注销业务宗号为151704160003商品房买卖合同备案登记，符合合同约定和法律规定，予以支持。黄金枝辩称黄金枝不同意解除《商品房买卖合同（预售）》及注销备案登记，没有事实和法律依据，不予采纳。因海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定因买受人未及时还本付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人发出的还款通知之日起7日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算）。本案中，海祥房地产（建阳）有限公司已累计代黄金枝偿还贷款本息26189.55元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，海祥房地产（建阳）有限公司履行保证责任后，依法有权向黄金枝进行追偿。故海祥房地产（建阳）有限公司主张黄金枝偿还其代偿款26189.55元及按日万分之五的标准支付自2020年4月28日起至实际返还之日的利息，符合合同约定和法律规定，予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，海祥房地产（建阳）有限公司主张黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司支付违约金112736.6元，但海祥房地产（建阳）有限公司并未提供证据证明因黄金枝的违约行为导致海祥房地产（建阳）有限公司产生实际损失的数额，且因黄金枝的未按约偿还贷款本息，海祥房地产（建阳）有限公司已主张代垫款的利息，黄金枝亦同意支付该违约金，故本院对海祥房地产（建阳）有限公司主张黄金枝向海祥房地产（建阳）有限公司支付违约金112736.6元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。黄金枝辩称不同意支付海祥房地产（建阳）有限公司违约金112736.6元，予以采纳。 海祥房地产（建阳）有限公司主张黄金枝支付其律师费33821元，参照《福建省实行政府指导价管理的律师服务收费标准》的规定，本院酌情予以支持20000元，超出部分不予支持。黄金枝辩称海祥房地产（建阳）有限公司主张律师费33821元过高，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除海祥房地产（建阳）有限公司与黄金枝于2017年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、黄金枝应于本判决生效之日起十五日内协助海祥房地产（建阳）有限公司办理业务宗号为151704160003商品房买卖合同备案登记； 三、黄金枝应于本判决生效之日起十五日内偿还海祥房地产（建阳）有限公司代偿款26189.55元，并支付自2020年4月28日起按日万分之五的标准计算至代偿款清偿之日止的利息； 四、黄金枝应于本判决生效之日起十五日内支付海祥房地产（建阳）有限公司律师费20000元； 五、驳回海祥房地产（建阳）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9437元，减半收取计4718.5元，由黄金枝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  范正刚 二〇二〇年六月二十二日 书记员  彭娜娜 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。