云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初1367号原告：魏学红，女，1976年9月10日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：刘志平，云南说法律师事务所律师。特别授权代理。被告：景洪博誉房地产开发有限公司，住所地景洪市嘎兰中路70号（原嘎兰中路24号）。统一社会信用代码：91532801697977371F。法定代表人：费秋，男，1971年7月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，职务执行董事。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原告魏学红与被告景洪博誉房地产开发有限公司（以下简称博誉公司）商品房购销合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏学红及其委托诉讼代理人刘志平、被告博誉公司的委托诉讼代理人张骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏学红向本院提出诉讼请求：1.判令被告在法律文书生效之日起30日内为原告代办景洪市秋实园小区6栋2单元802号房的不动产登记；2.判令被告支付原告逾期代办不动产登记的违约金150503元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算：房款总额275732元×2520天（7年×12月/年×30天/月）×银行逾期贷款日利息0.02166%[年罚息利率为6%×（1+30%）=7.8%，日罚息利率即为7.8%÷360天/年=0.02166%]=150503元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月9日，原、被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的秋实园小区6栋2单元802号房，并对交付时间、产权证的办理、逾期付款交房违约责任作出了约定。该房屋总价款为275732元，原告依约及时、足额支付了购房款。2012年7月6日，被告将验收合格的房屋交付给原告。依据合同约定，原告的不动产登记由被告代办，被告在交付房屋时收取原告代办不动产登记的材料及费用（交纳了5106元的维修基金、产权登记费和备案费30元、产权面积测绘费274元、他项权证119元、契税4136元）。由于合同中对不动产登记的时间及违约责任并未明确约定，2015年7月，被告将该房屋交付原告使用之日起90日的法定期限内未向产权登记部门提交相关材料为原告代办产权登记证，经原告多次催促未果，故原告起诉至人民法院。被告博誉公司辩称，1.对于未能办理产权登记原因应归责于原告。根据双方签署的合同十二条的约定“乙方应在办理按揭手续时提供办理产权登记所需资料”，第六条约定原告办理按揭手续的时间是2010年11月28日前，也就是说，原告应于2010年11月28日前向被告提供办理产权登记所需资料，但原告至今未提交，导致其产权登记至今无法完成。而被告已经按照合同约定向产权登记部门提交了应由被告提交的办证资料，并于2013年12月12日取得初始登记，履行了自己的合同义务。本案被告在取得初始登记后也尝试联系原告，但原告在购房合同中预留的联系电话自2013年年底起就是空号，至今无法接通。后来标的项目因受两证合一政策影响，至2018年中旬才开始恢复办证，被告也在2018年9月10日公告通知全体业主填写办证资料，但本案原告仍未前来提交办证资料。根据合同约定，如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担，本案原告自身存在过错，应由原告自行承担不能办证的后果。2.原告关于违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据《商品房购销合同》第十二条约定，被告应在房屋交付后90日内将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据原告自述的交房时间推后90日，也就是2012年10月6日前被告应当将需由被告提交的资料报产权登记机关，而被告提交相关资料的时间是2013年10月21日前，逾期了大概380天，故原告主张被告逾期办证的期间仅能是被告逾期提交资料的这段380天。根据最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第（四）项第18条的规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日次日起计算诉讼时效期间”，故原告对被告迟延380天提交办证资料的诉讼时效应当自2013年10月21日起计算，至今已远远超过法定诉讼时效。3.虽被告自认办证逾期了380天但被告并不认可自身构成违约，根据双方合同约定，原告提交办证资料的时间应先于被告履行办证义务的时间，被告因此享有顺序履行抗辩权，故不构成违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其各自主张向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。对于双方提交的证据即原告提交的证据1企业信用信息；证据2《商品房购销合同》；证据3《合同补充协议》；证据4购房款发票三张；证据5相关税费收据三张；证据6《接房通知》及被告提交的证据1《房屋所有权证书》；证据2《通知》的真实性均予以认可，本院予以采信并在卷佐证。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2010年11月9日，原告魏学红（合同乙方）与被告博誉公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：原告向被告购买被告开发的秋实园住宅小区项目第6幢第2单元第8层02号房，总价款275732元。被告应于2012年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于产权登记，该《商品房购销合同》第十二条约定“甲方应在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。办理权属登记的相关税费由乙方承担。乙方应在办理按揭手续时提供办理产权登记及抵押登记相关手续所需资料并在具备政府规定的条件后与甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续，如因乙方原因导致产权延误或未能办理责任由乙方自行承担。”。此外，合同还约定了其他内容。之后原告按照合同约定向被告付清了购房款，并向被告支付了维修基金、产权登记费、备案费、产权面积测绘费、他项权证费用和契税。2012年7月6日，被告将验收合格的房屋交付给原告。2013年12月12日，被告博誉公司取得景洪市澜沧江路27号秋实园住宅区6幢的《房屋所有权证书》完成了案涉房屋的初始登记。后因景洪市施行不动产统一登记制度，被告博誉公司于2018年9月10日在西双版纳报上发出《通知》：内容为：秋实园住宅小区土地数据已经按照两证合一要求重新整合完毕，现可以继续办理不动产权登记手续。因两证合一后原填写办证资料已经不能用，现通知业主到我公司填写新的不动产权登记证相关资料。现原告以被告逾期代办不动产权登记证为由诉至本院。本院认为，原告魏学红与被告博誉公司签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行各自的合同义务。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条“甲方应在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。办理权属登记的相关税费由乙方承担。乙方应在办理按揭手续时提供办理产权登记及抵押登记相关手续所需资料并在具备政府规定的条件后与甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续，如因乙方原因导致产权延误或未能办理责任由乙方自行承担。”的约定，被告虽辩称原告未向其提交相关办证所需资料，但从该合同约定可以看出原告在办理按揭手续时就应提供相关办证及办理抵押登记的所需资料，本案原告所购房屋采取的付款方式便为银行按揭且银行贷款已经于2011年发放，故可以确定原告已经按照合同约定向被告提交过办理产权登记的相关资料，故被告的该答辩已经本院不予采纳。原告已按合同约定向被告提供了办证所需的相关材料及交纳了办证费用，但至今未取得不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告的行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任并继续协助原告办理不动产权证书。考虑到从2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，景洪市自2016年6月25日开始实施不动产统一登记制度，不动产登记管理部门因职责变化和手续交接给不动产登记带来了不便，结合本案实际情况，综合被告的违约情节、行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾双方当事人的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等因素，本院酌情予以支持逾期办证违约金3000元，原告主张超过部分本院不予支持。对于被告辩称本案原告主张的逾期办证违约金超过诉讼时效的问题，原告主张逾期办证违约金，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。双方在合同中未约定逾期办证违约金的具体数额，故原告享有的债权属于继续性债权故被告的该辩解本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告景洪博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告魏学红办理景洪市兴秋实园住宅小区项目第6幢第2单元第8层02号房屋的不动产权证；二、被告景洪博誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告魏学红支付逾期办证违约金3000元；三、驳回原告魏学红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费1665元（实收），由被告景洪博誉房地产开发有限公司负担。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇二〇年六月十五日法官助理杨秀芳书记员刀启娜