湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5574号上诉人（原审被告）：湖南长沙永熙实业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新联路319号湘水熙园1、3栋202。法定代表人：邓开祥，执行董事。委托诉讼代理人：杨乔楠，湖南律德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室，住所地长沙市天心区新天村。法定代表人：周珊，主任。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。上诉人湖南长沙永熙实业有限公司（以下简称永熙实业公司）因与被上诉人长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室（以下简称新天办公室）合伙协议纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10469号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永熙实业公司上诉请求：1、请求判令撤销天心区人民法院（2019）湘0103民初10469号民事判决，驳回被上诉人全部诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、《意向协议》系双方在合同订立时基于真实平等自愿的意思表示签订的，约定的合作内容符合合同签订当时的长沙地区土地价格、土地交易模式和政策规定，合法有效，对双方具有法律约束力，不得随意变更或解除。二、被上诉人怠于履行合同义务，违约在先。《意向协议》第四条第一点明确被上诉人义务：应当在协议书签订后尽快组织召开村民代表会议讨论通过本合作相关事宜，推动双方进一步签订合作合同。然而直至2018年4月18日，被上诉人方以约定合作价格畸低无法保障集体利益为由形成专项代表大会决议。上诉人认为，约定合作价格并非畸低。首先，一审庭审中双方均认可在《意向协议》签订时，约定的合作土地价格为当时长沙土地交易市场的合理价格；其次，导致土地价格与2018土地市场价格差距较大的原因是被上诉人长时间怠于履行自身义务，在长沙土地价格大幅度上涨之后出现的；第三，上诉人在收到被上诉人发出的《终止协议告知函》后，已明确表示愿意改变价格以保障集体利益的实现，重新磋商，要求被上诉人继续履行合同。三、《意向协议》为预约合同，是为了订立本约，任何一方不得擅自变更或解除。1、《意向协议》并非客观上无法继续履行，上诉人在与被上诉人磋商的过程中多次提出愿意在原协议基础上以目前土地价格和交易模式完成交易。涉案地块最终将通过同样的模式开发，预约合同订立在先，两千万前期费用也已支付在先，上诉人有权优先获得涉案地块的合作开发机会。2、预约合同不属于不能强制履行的范围，只要不存在法律上或事实上不能履行的情况，可以通过判决强制订立本约。学理界观点认为，守约方能够要求对方继续履行，可以要求强制缔约。3、上诉人认为，根据最高人民法院相关判例意见《合同法》第九十四条第二、三、四项均应进行限缩解释，即当事人一方违约时守约方享有合同解除权，而违约方不享有合同解除权。被上诉人作为《违约方》无权就《土地合作开发意向协议书》向法院提请解除。4、上诉人有权要求被上诉人继续履行合同，合法有效的协议受法律保护，对双方具有法律约束力，双方应依签订的协议所约定的内容履行各自权力与义务，不得擅自变更或解除。四、被上诉人主体不适格，因为土地合作开发意向协议书签订的甲方是新天村村委会。本案被上诉人集体管理办公室的主体性质不符合民诉法的相关规定，也不是合同签订的相对方，他无权起诉。新天办公室答辩称：第一，关于主体问题。被上诉人于16年3月8日由新开铺街道成立，并授权处理案涉的土地合作开发意向协议书，在一审中均已向法院提交，且上诉人就本案所涉争议也多次发函至被上诉人，故本案原告主体适格。第二，一审法院认定事实清楚，适用法律得当。2010年上诉人与被上诉人签订了土地合作开发意向协议书，该合同指向标的为正式签订合作合同，根据协议约定的内容，通过村民代表大会是双方签订正式合同的必备条件。根据新开铺街道委托安置细则，村两委提出方案为村民代表大会的前置条件，在13年被上诉人召开会议上该协议因为价格的原因未获得通过。至18年被上诉人召开村民代表大会正式否决了该协议，故本协议在客观上已经无法履行。由于本预约合同并未约定如村民代表大会未通过合同的后续事宜将如何处理以及是否产生一方违约责任，故在无法继续履行的情况下，被上诉人要求解除合同语法有据，根据合法相关规定双方均有权解除协议，故被上诉人发函告知上诉人终止协议，上诉人已于同年9月4日收到。由此，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求依法维持。另，上诉人已于本月在中院就合同解除赔偿事宜向被上诉人提起诉讼。新天办公室向一审人民法院提出诉讼请求：1、判决确认永熙实业公司、新天办公室签订的《土地合作开发意向协议书》于2018年9月4日解除；2、判令永熙实业公司承担该案全部诉讼费用。在审理过程中，新天办公室变更其诉讼请求为：判令确认《土地开发意向协议书》于2018年9月4日解除。一审法院认定的事实：2010年12月10日，长沙市天心区村民委员会（甲方，以下简称新天村委会）、永熙实业公司（乙方）签订《土地合作开发意向协议书》，主要约定：一、甲、乙双方就合作开发甲方集体建设用地事宜达成一致，项目内容为商住综合小区,暂定名滨水熙园，项目用地位于长沙市天心区,项目总用地面积146.8亩,有效用地面积128.8亩,现为甲方生产安置用地；二、甲方提供本项目用地,乙方全额提供项目开发建设资金，乙方按160万元／亩的地价支付甲方土地款,或甲方可以在项目建成后沿友谊路按10000元／平方米回购3000平方米的一楼商业铺面进行合作,抵扣土地总价款；三、甲方合作应获得的全部收益为双方约定的应得土地总价款。甲方应得的土地总价款以现有提供的项目总面积为计价面积,接照160万元／亩计价,计算应得土地总价款暂为2.3488亿元（最终总用地面积以国土部门核发给乙方的土地使用权证面积为结算依据）。本项目用地的拆迁费用含在土地总价款中。四、上述甲方应获得的收益,不受本宗地乙方最终摘牌价格影响而变动。乙方摘牌价款低于本协议土地总价款的差额部分由乙方按货币补足给甲方。乙方摘牌价高于本协议总价款的溢价部分由乙方支付,归乙方所有,甲方应在政府相关部门返还给甲方后三十个工作内支付给乙方。如该土地价款甲方净得达到160万元每亩,政府就本宗土地交易返还的土地出让金全部归乙方所有,甲方应在收到后三十个工作日内支付给乙方；五、如本宗地发生乙方以外的第三方摘牌,乙方未能摘牌的情况,甲方必须全额返还乙方为该地块办理相关手续费用（以相关部门的正式缴费凭据为准）和乙方支付给甲方的土地价款（含已支付给甲方的订金、拆迁安置补偿费、征地过程各种税费等）。如该土地价款甲方净得达到160万元每亩,政府就本宗土地返还的土地出让金全部归乙方所有。第三方摘牌价超过本协议土地总价款的溢价部分,甲乙双方接2:8比例分配,即甲方得20%,乙方得80%；六、在本协议签订后,乙方向双方双控账户支付订金2000万元，暂作为甲方设立公司之用。甲方收到订金后开始筹备合作土地的拆迁事宜。协议签订后,甲方尽快组织召开村民代表会议讨论通过本合作相关事宜。经村民代表会议决议通过后十五日内,双方应签订合作合同,乙方支付2000万元用于拆迁安置和项目前期腾地的部分费用。甲方应在乙方摘牌成功后尽快协助国土部门完成拆迁腾地工作。甲方在收到乙方订金2000万元后,提供在土地摘牌和开发建设过程中所需用地红线图、土地使用证、合作决议同意批文等挂牌所需资料,协助乙方办理项目立项、报建等相关手续,并接照有利于乙方摘牌的原则设置相关土地挂牌交易条件；七、乙方负责进行竞标摘牌,按时支付订金及土地款，负责项目实施,包括策划、立项、规划设计、勘察、报建等与项目开发有关的全部工作。乙方开发完成后,组成的物业公司应优先解决村民就业。该项目许可销售后,乙方须按政府规定无偿提供一定比例的房产作为社区用房,该社区用房的产权按政府规定办理；八、甲方有以下行为之一的,应向乙方支付2000万元违约金,造成乙方损害的还须全部赔偿：1.本协议签订后甲方又自行开发或与其他任何单位就该土地进行任何形式的合作开发的（包括买卖、租赁、发包、抵押、五换、政府回购等形式.2、甲方无正当理由不按规定及时向乙方支付（由国土部门核定的）土地溢价部分收益和土地出让金的;3、除拆迁以外的其他重大违约行为,导致乙方无法摘牌或开发本协议项下土地的;九、乙方有以下行为之一的,乙方应向甲方支付2000万元违约金,造成甲方损害的还须全部赔偿：1.乙方无正当理由未按本协议规定支付土地价款致协议不能履行的。2.摘牌前或摘牌后未经甲方同意将土地转让的。3.其他重大违约行为,导致本协议项下土地不能开发的。该协议签订后，永熙实业公司依约向新天办公室支付了订金2000万元。2013年3月29日，永熙实业公司向新天村委会发出《律师函》，主其中载明前述协议签订两年多后，新天村委会都未能组织村民大会或村民代表大会讨论合作事项，也未能与永熙实业公司签订合作开发合同，经永熙实业公司催促后亦未能履行。新天村委会在协议签订后，多次提出涨价，并以此为由拒绝履行协议及签订合作开发合同，导致永熙实业公司两年多处于无地可用的状态，其违约行为已经损害了永熙实业公司的利益。遂请新天村委会在2013年4月10日前履行双方协议，组织村民大会或村民代表大会讨论本宗地块合作事项，并与永熙实业公司签订合作开发合同。2013年4月1日，新天村委会回函称将在2013年半年度举行村民大会，再次讨论土地合作开发意向书内容，并于大会后三日内将议决情况速报给永熙实业公司。2013年7月20日，新天村委会组织召开“三长两委会议”（即妇女组长、党小组长、村民小组组长和村支两委），讨论龙潭湾两安用地即案涉土地以及村内另一块土地南北大湖用地的开发事项。根据会议纪要，参会人员主要发言如下：龙潭湾项目意向合同原价160万元/亩，需拆迁房屋53栋，受地铁9号线制约，开发商出价280万元/亩左右，村里要价345万元/亩；地铁9号线制约了龙潭湾的开发，只能先开发南北大湖，价格不能比石人村的低；龙潭湾土地和南北大湖土地价格对比，启动南北大湖项目比较合适；南北大湖395万元/亩，如果龙潭湾也有这么高的价格，也可以考虑开发安排村民就业；只要南北大湖项目谈成了，就不需要开发龙潭湾。2014年1月14日，永熙实业公司向新天村委会发出《关于尽快履行意向协议书的函》，再次催促新天村委会履行案涉协议，并表明拒绝该村委会提出的加价（地价）请求。同日，新天村委会回函称：村委会在收到2013年3月29日的《律师函》后，专门召开了“三长”会议讨论土地合作开发问题，于7月26日致函永熙实业公司，并附有“三长”会议复印件，此后永熙实业公司未与村委会联系协商。根据长沙市政府的规定，村集体土地（两安土地）的开发合作必须经村民大会通过，否则不能施行。永熙实业公司对土地合作开发事项有何意见，请在2014年1月20日前与新天村共同协商一次，尽可能达成基本一致，交新天村村民大会审议表决。同年1月21日，新天村村委会向永熙实业公司发出《函告》，称：新天村即将召开村民大会，会上将正式提交永熙实业公司与新天村合作开发龙潭湾土地的价格按2014年1月19日双方协商的每亩280万元的事项，由村民大会审议表决，请永熙实业公司就是否同意作出书面回复。2015年1月4日、2016年1月21日、2017年12月1日，永熙实业公司先后向新天村委会发函，称仅能按160万元/亩的价格计算土地价款，要求村委会尽快履行双方协议，且因违约导致的永熙实业公司损失将由村委会承担。2016年3月8日，新开铺街道成立新开铺街道新天集体资产管理办公室，处理案涉的《土地合作开发意向协议书》相关事宜。2018年2月9日，该院作出（2018）湘0103刑初30号判决书，载明:2011年上半年，邓志忠（即该案永熙实业公司原法定代表人）为了请托吴斌（先后任新开铺街道新天村党支部书记、新开铺街道新天集资办党支部书记）加快涉案项目的开发进度，送给吴斌20万元，吴斌予以接受。该判决书据此认定吴斌的行为构成非国家工作人员受贿罪，并对其判处有期徒刑一年两个月。2018年4月18日，新天村村委会召开村民代表大会，通过了《关于终止新天村与湖南长沙永熙实业有限公司的土地合作开发事项的决议》。决议载明：一、原新天村和永熙实业公司于2010年签订的《土地合作开发意向协议书》，因其所约定的价格远低于市场价格，且涉及到当时的村部负责人和永熙实业公司法定代表人之间的利益勾兑，村民代表大会已经多次讨论而无法通过；二、基于上述情况，同意新天村就该地块终止与永熙实业公司的合作；三、同意以诉讼方式解决新天村与永熙实业公司就该地块终止合作的相关历史遗留问题。同年8月23日，新天办公室向永熙实业公司发出《终止协议告知函》，称：涉案的土地合作开发项目至今未能完全启动，双方并未实际履行《土地合作开发意向协议书》，故告知永熙实业公司终止该《土地合作开发意向协议书》，并请永熙实业公司于收到函件后十五个工作日内与新天办公室办理协议终止手续。同年9月19日，永熙实业公司向新天办公室回函称：其于2018年9月4日收到前述《终止协议告知函》。双方所签协议已经实际履行，只是由于新天办公室单方原因导致履行受阻，永熙实业公司不能接受新天办公室提出的终止协议请求，并请求新天办公室履行协议约定义务。此后新天办公室、永熙实业公司双方多次就案涉合同是否继续履行进行了协商，永熙实业公司于2019年3月19日的《回函》中称同意在原《土地合作开发意向协议书》基本原则不变的情况下，重新调整土地出让价格，但至今协商未果。新天办公室遂诉至该院，酿成该案纠纷。另查明，根据长沙市天心区新开铺街道办事处印发的《新开铺街道委托安置实施细则》第九条“土地融资交易程序”第五款“民主表决”，融资地块使用权的出让，应遵循“村两委会提方案、党员大会议方案、村民代表会议定方案”的程序进行民主表决，认可通过后，报街道审核备案；案涉土地于2007年5月31日取得《中华人民共和国集体土地使用权证》【权证号：长集用（2007）第058号】，其中载明该土地坐落于天心区，用途为住宅用地，使用权面积为85917.69㎡。上述事实，有新天办公室提交的《土地合作开发意向协议书》、新天村代表大会议事决议及会议记录(2011年1月28日)、律师函(2013年3月29日)、联系函(2013年4月1日)、村民代表大会会议纪要(2013年7月22日)、回函(2014年1月14日)、律师函(2015年1月4日)、关于要求按原协议约定价款履约并推动项目实施的函(2016年1月21日)、关于尽快履行《土地合作开发意向协议书》的函(2017年12月1日)、新天办公室村民代表大会决议(2018年4月18日)、终止协议告知函(2018年8月23日)、关于《终止协议告知函》的复函(2018年9月19日)，永熙实业公司提交的《集体土地使用权证》、转款记录、《新开铺街道委托安置实施细则》《函告》（2013年7月26日）、《函告》（2014年1月21日）、《工作联系函》（2019年3月18日）、《复函》（2019年3月18日）、《复函》（2019年5月9日）、《律师函》（2019年9月26日）等经庭审质证并采信的证据证实，并有庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，该案的争议焦点在于新天办公室、永熙实业之间的《土地合作开发意向协议书》是否已因新天办公室单方通知行为而解除。永熙实业抗辩称新天办公室拒不履行合同义务且单方表示终止协议，已经构成违约，故其作为违约方无权解除协议。经查，该份协议对拟合作开发土地的位置、面积、单价等进行了初步约定，内容明确、主体适格，且系双方真实意思表示，已经符合合同的成立要件。该协议指向的标的为正式合作合同的签订，故其性质应为预约合同。根据协议中“协议签订后,甲方尽快组织召开村民代表会议讨论通过本合作相关事宜。经村民代表会议决议通过后十五日内,双方应签订合作合同”的约定，经村民代表会议讨论通过为缔结正式合作合同的必备条件。经查，案涉协议在新天村委会2013年召开的“三长两委”会议上即因价格等原因未获通过，而根据《新开铺街道委托安置实施细则》的相关规定，村两委会提出方案为村民代表会议确定方案的前置条件，故该协议实际已经无法获得村民代表会议的通过。另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案、村集体经济项目的村集体经济项目的立项及承包方案等，经村民会议及村民代表会议讨论通过方可办理，故该案中经上述会议通过亦是签订正式合作合同的法定强制条件。因此,案涉协议客观上已经无法履行。但如协议无法履行，后续事宜将如何处理，以及是否产生一方的违约责任，均系影响该合同目的实现的主要条款，而双方在协议中未对此进行约定，是导致该案诉争的直接原因，且系双方共同的缔约过失所致。此外，预约合同的标的是缔约行为，而我国《合同法》规定当事人享有自愿订立合同的权利，故预约合同依法亦不适于强制履行，在已经无法继续履行的情况下，一方请求解除合同于法有据。综上，该院认定案涉协议已经因客观原因无法实现其目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，双方均有权解除协议，永熙实业的前述抗辩意见没有事实和法律依据，该院不予采信。新天办公室于2018年8月23日发函告知永熙实业终止协议，永熙实业亦确认其于同年9月4日收到，故协议已于当日解除。此后新天办公室、永熙实业的函件往来，仅为协议解除后就合作事宜的再次磋商，不影响该协议解除的效果。关于案涉合同解除后可能发生的损害赔偿事宜，永熙实业明确表示将另行起诉主张，故该案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：确认长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室与湖南长沙永熙实业有限公司签订的《土地合作开发意向协议书》于2018年9月4日解除。该案受理费减半收取40元，由长沙市天心区新开铺街道新天集体资产管理办公室承担。本院二审过程中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：一、新天办公室是否具有原告主体资格；二、《土地合作开发意向协议书》是否已因新天办公室单方通知行为而解除，可否强制履行。一、新天办公室是否为适格原告。根据中共长沙市天心区委员会、长沙市天心区人民政府《关于做好全区区规划调整改革合并村工作的通知》，2016年3月23日天发[2016]3号文件合并村的要求，新开铺街道于2016年3月31日同意撤销新开铺街道办事处新天村村民委员会，成立新开铺街道办事处新天集体资产管理办公室。原新天村村民委员会的资产、债权、债务由新天集体资产管理办公室承继；新天集体资产管理办公室履行原来新天村村民委员会的职能，维持原有管理模式。虽然《意向协议》的主体为新天村委员会，但是原新天村村民委员会已经撤销，新天办公室作为新天村委员会的权利义务承继人，有权以原告名义以该《意向协议》为基础向人民法院提起诉讼。并且新天办公室的诉讼主体资格已于本院（2018）湘01民终2403号民事判决、（2019）湘01行初182号行政判决中适用，因此本案中新天办公室以原告资格提起诉讼，并无不妥。二、《土地合作开发意向协议书》是否已因新天办公室单方通知行为而解除，可否强制履行。根据一审查明的事实，《新开铺街道委托安置实施细则》规定村两委会提出方案为村民代表会议确定方案的前置条件，故该协议实际已经无法获得村民代表会议的通过，另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，经上述会议通过亦是签订正式合作合同的法定强制条件。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条,该协议已客观上无法履行，合同当事人均享有法定解除权。上诉人主张因被上诉人违约不享有解除权，无事实依据，本院不予认定。关于协议可否强制履行的问题，《意向协议》性质为预约合同，签订该合同的目的是为了将来本约的签订，其创设了当事人为将来订立本约而协商、将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，正式合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，并为当事人合意的结果，因此对《意向协议》不能强制实际履行，否则有违当事人合同自由原则。综上所述，上诉人湖南长沙永熙实业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由湖南长沙永熙实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  欧阳宁审判员  邓 安二〇二〇年六月十一日书记员  朱宇航附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。