湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2215号上诉人（原审被告）：湖南省蓝海探索科技有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路湖橡社区33栋107房。法定代表人：谢一，总经理。委托诉讼代理人：邱建雄，湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中唯建设工程有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路129号。法定代表人：吕楚材，总经理。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。原审第三人：湖南德润合不动产顾问有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路798号冠铭商务中心4栋1018房。法定代表人：杨彬。上诉人湖南省蓝海探索科技有限公司(以下简称蓝海公司)因与被上诉人中唯建设工程有限公司(以下简称中唯公司)及原审第三人湖南德润合不动产顾问有限公司（以下简称德润合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蓝海公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：本案认定的基本事实存在错误。2019年6月，被上诉人与上诉人签订《商业承租意向书》，合同签订时，上诉人已告知被上诉人该租赁物转租要出租人书面同意，并将上诉人与出租人的租赁合同复印给被上诉人，被上诉人在明知这个条件的情况下仍与上诉人签订《商业承租意向书》，应视为被上诉人认可了租赁物的状态；上诉人与被上诉人对租赁物的其他约定，经双方共同努力，在2019年7月28日前，均已全部落实，此后上诉人要求被上诉人签订租赁合同，被上诉人以法务部需要论证为由一直从2019年7月底拖至2019年9月11日，被上诉人突然向上诉人发函要求解除合同。以上基本事实，有完整证据支持。本案中双方工作人员的聊天记录可以看出是被上诉人违约，被上诉人应当承担违约责任。上诉人认为，本案是由于被上诉人的违约造成的，被上诉人应该承担违约责任。综上所述，上诉人认为，本案一审认定的部分事实错误，做出了对上诉人不利的判决。故上诉人不服一审判决，特提出上诉，望判如所请。被上诉人中唯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。1、双方签订承租意向协议后，上诉人未在约定的期限内满足被上诉人对于所租赁物业的使用要求，致使正式的房屋租赁协议没有签订，应当退还被上诉人缴纳的诚意金。2、上诉人主张诚意金不予返还也不符合承租意向书的约定，因为诚意金不予退还的条件是在正式的书面协议签订后，因被上诉人原因未成交房屋租赁，而本案正式的房屋租赁协议并未签订。原审第三人德润合公司二审中未发表陈述意见。被上诉人中唯公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决确认中唯公司、蓝海公司签订的《商业承租意向协议》已经解除；2、判令蓝海公司立即向中唯公司返还诚意金200000元，并自2019年7月10日起按照银行同期同类贷款利率标准，向中唯公司支付利息损失至诚意金实际返还之日止；3、依法判令蓝海公司向中唯公司支付律师费10000元；4、本案的诉讼费由蓝海公司承担。一审法院认定事实：2018年7月18日，蓝海公司通过招投标取得长沙市沙湾公园山林馆的经营权，并与长沙市沙湾公园管理处签订一份《沙湾公园经营项目管理合同》，由蓝海公司投资经营沙湾公园山林馆一、二楼场地，面积约1600平方米，承包经营期限为5年，同时约定未经长沙市沙湾公园管理处书面同意，蓝海公司不得转租等。2019年6月，中唯公司作为甲方与德润合公司作为乙方、蓝海公司作为丙方签订一份《商业承租意向书》约定：甲方委托乙方就位于长沙市沙湾公园山林馆提供承租居间服务，甲方在乙方介绍下向丙方支付诚意金200000元，委托乙方在2019年6月30日前就承租事宜与丙方磋商；甲方意向租赁该房屋的条件如下：1、合同期限5年；2、租金1000000元/年；3、甲方承租该房屋作办公经营场地使用；4、甲方承租该房屋需要满足以下几点：①丙方承诺甲方在沙湾公园管理处获取10台车辆出入许可证，同时协调公园管理处为甲方规划出一块停车位，并保证有如垃圾清运等相关物业保障配套服务；②丙方或者管理处能够提供观光电瓶车供甲方使用，或如不能提供，丙方能够协调管理处允许甲方自备使用；③装修期为签订正式合同后的80天；④甲方所租物业对外无任何经济纠纷，无担保、抵押等影响甲方正常办公使用的不利因素；在2019年7月6日前，若丙方响应甲方物业的相关使用要求，则甲方与丙方签订正式物业租赁协议，本协议诚意金自动转为房屋租金；甲方与丙方正式签订房屋租赁协议后，若因甲方单方面原因未成交该房屋租赁的，则已收取的诚意金不予退还；若丙方在约定的时间内未能满足甲方所提出的上述要求，已收取的诚意金在三日内无息退还。上述协议签订后，中唯公司按约向蓝海公司支付诚意金200000元。在意向书约定的签订正式租赁合同期限届满后，双方仍就中唯公司提出的物业使用条件进行协商，蓝海公司法定代表人并为此建立有中唯公司、蓝海公司及德润合公司工作人员参加的微信群多次进行沟通。2019年7月29日，中唯公司工作人员苏明光在微信群里发送的一份《关于租用沙湾公园山林馆作为我司办公场所的相关问题说明》载明：苏明光与长沙市雨花区园林局局长、长沙市沙湾公园管理处主任及蓝海公司法定代表人已经过多轮磋商，已基本满足前期招商范围要求，并对达成一致的有关车辆停放等物业使用要求（与意向书的要求有变更）进行了具体明确，苏明光个人认为山林馆作为中唯公司办公场所是合适的。最终，中唯公司未能接受其工作人员苏明光在《关于租用沙湾公园山林馆作为我司办公场所的相关问题说明》中提出的个人意见，中唯公司、蓝海公司双方最终未能签订正式租赁合同。2019年9月10日，中唯公司向蓝海公司发出一份《律师函》载明：蓝海公司对山林馆的经营剩余期限无法满足意向书中租赁期限要求，且未经长沙市沙湾公园管理处书面同意，蓝海公司无权转租该场地并无法按约交付租赁房屋，致使合同目的不能实现，已构成根本违约；蓝海公司收到本函之日起，中唯公司、蓝海公司签订的《商业承租意向书》即行解除，蓝海公司务必在本函件送达之日起三日内退还中唯公司诚意金200000元。蓝海公司于2019年9月11日收到该律师函后未作回复，也未向中唯公司返还诚意金。2019年10月25日，中唯公司与湖南麓邻律师事务所签订一份《委托代理合同》，该所接受中唯公司委托并指派律师参加本案诉讼，中唯公司应支付该所律师费10000元。2019年10月28日，该所向中唯公司开具金额为10000元的增值税发票。2019年11月4日，中唯公司诉至法院，请求判如所请。本案经该院主持调解，当事人未能达成一致。一审法院认为，中唯公司、蓝海公司及德润合公司签订的《商业承租意向书》，具备合同的主要条款，但中唯公司、蓝海公司双方在意向书中明确约定还需签订正式的租赁合同，故该意向书从性质上属预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。意向书的履行内容，就是双方签订正式的租赁合同，而签订正式租赁合同的前提条件，双方在意向书中约定为蓝海公司要承诺达到中唯公司提出的物业使用要求（即关于出入证、停车位等4项要求）；中唯公司提出的物业使用要求，实际为签订正式合同的要约，根据此后双方的协商情况，无证据证明双方就此已达成一致，即蓝海公司对中唯公司的要约在约定期限届满后未作出承诺，意向书的继续履行已丧失事实和法律基础，最终导致双方未能签订正式的租赁合同，中唯公司据此提出解除意向书，蓝海公司表示同意，该院对此予以支持，涉案意向书自蓝海公司收到中唯公司解除通知时（2019年9月11日）解除。因此，双方未签订正式的租赁合同，是因双方对中唯公司提出的物业使用要求未能协商一致所致，根据合同签订的意思自治原则，不可归责于任何一方。意向书解除后，蓝海公司应在2019年9月14日前返还中唯公司支付的诚意金200000元，逾期未返还即构成违约，应自2019年9月15日起，按银行同期贷款利率的标准计算利息，中唯公司主张利息的超过部分，该院不予支持。中唯公司另行主张的律师费，无合同依据，该院不予支持。中唯公司工作人员苏明光在微信群里发送的《关于租用沙湾公园山林馆作为我司办公场所的相关问题说明》仅是其个人意见，且该说明中关于车辆停放等物业使用要求与中唯公司在意向书中提出的要求有所变更，中唯公司最终未能接受其工作人员个人提出的意见，不能认定为中唯公司违反了意向书的约定，故蓝海公司认为正式合同未能签订系中唯公司违约所致，该院对此不予采纳；意向书中明确双方正式签订房屋租赁协议后，若因中唯公司单方面原因未成交该房屋租赁的，则已收取的诚意金不予退还，但本案中的正式租赁合同并未签订，蓝海公司辩称诚意金不应返还的意见，与意向书的上述约定不符，且无其他事实与法律依据，该院对此不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、中唯建设工程有限公司与湖南省蓝海探索科技有限公司签订的《商业承租意向书》于2019年9月11日解除；二、湖南省蓝海探索科技有限公司于本判决生效之日起10日内返还中唯建设工程有限公司诚意金200000元及逾期利息（利息以200000元为基数，按银行同期贷款利率标准，自2019年9月15日起计至诚意金实际返还之日止）；三、驳回中唯建设工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2225元，保全费1570元，共计3795元，由中唯建设工程有限公司负担25元，湖南省蓝海探索科技有限公司负担3770元。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人蓝海公司与被上诉人中唯公司及原审第三人德润合公司签订的《商业承租意向书》，系各方真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人未能签订正式的租赁合同，是因双方对被上诉人提出的物业使用要求未达成一致意见，被上诉人可提出解除上述意向书，且上诉人也同意解除，故应认定上诉人收到解除通知时，该意向书解除。双方所签意向书约定，签订正式租赁合同后，因被上诉人单方原因未交租金的，则收取的诚意金不予退还。本案中，双方未能签订正式租赁合同，上诉人提出不应退还诚意金的理由因与上述约定不符而不能成立，故一审判决上诉人向被上诉人退还诚意金并支付逾期利息，并无不当。综上所述，上诉人蓝海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4450元，由上诉人湖南省蓝海探索科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年六月十八日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。