四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初1684号 原告：攀枝花市商居物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区新福路20号附-2-3号，统一社会信用代码：91510402MA62X6C45U。 法定代表人：黄正海，总经理。 委托诉讼代理人：李冬梅，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104201411522604。 委托诉讼代理人：卢刚，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104200010795724。 被告：徐涛，男，1979年7月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：张永华，四川道合律师事务所律师，执业证号：15101199710125639。 委托诉讼代理人：唐江，四川道合律师事务所律师，执业证号：15101200010156564。 原告攀枝花市商居物业服务有限公司（以下简称商居公司）诉被告徐涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商居公司的委托诉讼代理人李冬梅，被告徐涛及其委托诉讼代理人唐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商居公司提出的诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年12月1日起至2020年4月30日止的房屋租金167715元；2.判令被告按合同约定向原告支付2020年4月30日后的房屋租金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月14日，原、被告签订了一份《商业房屋租赁合同》（合同编号：ＺＨＳＧ00019）。该合同约定：“被告承租原告位于攀枝花市东区库房等，其中掉二层附-2-9附2-18号商铺736.65平方米，车位：18号至23号、80号、81号，共计168.35平方米；租赁期限6年，即从2018年8月1日起至2024年7月31日止，月租金标准为：商铺55元／平方米，车位25元／平方米，租金递增基数为6%，前两年不变，从第三年开始复式递增6%，被告应按3个月／期提前支付租金”。2019年12月1日起，被告开始欠付租金。原告认为：⑴被告拖欠的租金不应当减免，因为新冠肺炎疫情不属于不可抗力，而且攀枝花市东区的堂食于2020年3月20日已经全面恢复，新冠肺炎疫情对被告的经营有一定的影响，但是并不会导致其无法经营。因此，被告应当按租赁合同的约定向原告支付租金；⑵案涉合同应当继续履行，新冠肺炎疫情并没有导致被告合同目的不能实现；⑶原告不应退还履约保证金44410元。本案因被告违约而解除合同，按合同约定，该保证金不应退还。 原告商居公司为证明其诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内提交并在庭审中出示了下列证据： 1.原告营业执照（复印件）、原告法定代表人身份证明书、原告法定代表人身份证（复印件），证明：原告身份信息和主体资格。 2.案外人攀枝花市正恒房地产开发有限公司（以下简称正恒公司）于2018年5月14日向原告出具的《授权委托书》、原、被告双方于2018年5月14日签订的《商业房屋租赁合同》、原告于2019年5月31日向被告经营的餐饮店开具的《收据》、原告于2019年9月16日向被告经营的餐饮店开具的《收据》，证明：（1）案涉租赁房屋的坐落、面积、用途、租赁期限；（2）案涉房屋的租金标准以及支付方式；（3）被告欠付租金的事实，即被告应支付的租金只支付至2019年11月30日。 3.《商品房预售许可证》｛编号：攀建（2017）房预售证第XX号｝、《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案表｛原告将收取的租金支付给康静、汤跃（汤鹏）、刘凌菲、唐毅等十户业主（以下简称新业主）｝、《情况说明》、转账凭证（原告将收取的租金支付给新业主），证明：⑴案涉房产系正恒公司开发，其授权原告与被告签订《商业房屋租赁合同》是合法有效的授权，原告有权对案涉房屋进行出租，并按合同约定行使相关租赁权。⑵案涉房屋系签订《商业房屋租赁合同》之后卖出，但新业主并未与承租人重新签订合同，且新业主认可《商业房屋租赁合同》的效力，同意原告继续按照该租赁合同的约定履行与案涉房屋相关的租赁事宜及代新业主收取租金等。因此，案涉《商业房屋租赁合同》在被告与新业主未重新签订房屋租赁合同的情况下仍然合法有效，原告商居公司是适格的诉讼主体。⑶原告将收取的租金支付给新业主的事实，且已经代被告向业主先行垫付了三个月租金（2019年12月1日至2020年2月29日）。 被告徐涛质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3，即①《商品房预售许可证》｛编号：攀建（2017）房预售证第XX号｝、《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同备案表（新业主），被告均无异议；②对《情况说明》的真实性、合法性、关联性没有异议，但对原告证明目的有异议。原告欲说明其代被告垫付了2019年12月至2020年2月三个月租金，但实际上合同约定这三个月是免租期（合同约定2019年8月到2019年10月为免租期，因为原告方逾期交房，所以免租期变更为2019年12月到2020年2月）。原告支付的费用实际上是把9个月的租金平摊到12个月，然后才再支付给了业主三个月租金；③对证据转账凭证，被告没有异议，但需要补充说明是：实际上原告向新业主一方支付了三个月的租金共计91161元。 被告徐涛辩称，1.被告认为案涉合同已经于2020年4月30日解除；2.合同解除是源于疫情影响，属于不可抗力；3.被告原准备2020年5月1日撤场，但是受到原告方的阻扰，导致被告一直无法撤场；4.被告经营的火锅店定位于大学生的低价消费，由于疫情影响，大学都没有复学，所以被告无法继续营业，被告已经亏损百万元。原告实际上已代为向业主方支付了91163元的租金，即已支付2019年12月至2020年2月的租金，实际只欠付业主方2020年3月、4月的租金。原告代为支付的该部分租金，实际上是合同约定三个月的免租期（因为原告方逾期交房，合同约定的免租期2019年8月至2019年10月，实际变更为2019年12月到2020年2月）。同时，根据2020年4月26日的《商业联系函》表明，原告有因疫情而免租两个月租金的意思表示。被告认为原告应减免应支付的部分租金。5.本案合同经双方协商一致已解除合同。因此，被告认为案涉合同不应再继续履行。 被告徐涛为证明其所主张的事实成立，于举证期限内提交并在庭审中出示了下列证据： 1.《房屋租赁合同》，证明：被告于2018年8月租赁原告出租的商铺、车位从事餐饮经营。 2.攀枝花市东区吃了么火锅店的《工商信息》，证明：被告于2018年10月成立攀枝花市东区吃了么火锅店（投资200余万元进行经营），并于2020年5月6日注销了该火锅店的工商登记信息。 3.《关于暂停餐饮服务单位经营活动的紧急通知》《关于有序恢复经营场所正常营业的通知》，证明：攀枝花市食品安全委员会于2020年1月30日发布了《关于暂停餐饮服务单位经营活动的紧急通知》，决定暂停攀枝花餐饮服务单位的经营活动。攀枝花市东区于2020年3月12日通知全面恢复餐饮服务经营单位正常营业，但限制集体性聚餐、承办宴席（含农村自办群体性宴席）。堂食按不高于原有餐位数50%接待顾客。攀枝花市东区于2020年3月20日全面恢复堂食。2020年1月30日～3月20日期间，被告整整停业2个月。 4.《停业申请》，证明：被告于2020年3月23日向原告提交《停业申请》，内容为因开业每天亏损几千，无力支撑所有开销费用，特提出停业解除房屋租赁合同。 5.函件（2020年4月20日），证明：被告于2020年4月20日再次向原告发函，再次重申停业，并提出变卖财产支付拖欠房租。 6.《商业联系函》（2020年4月26日），证明：原告认为被告撤场属于违约，维持催要2020年4月30日前租金，并要求追究被告违约责任。扣除疫情期间业商铺免租1个月，车位免租2个月，原告认为被告还应支付租金312044元。 7.《商业联系函》（2020年4月30日），证明：案涉合同于2020年4月30日解除，原告要求被告支付租金343442元。同时证明原告认可合同解除时间为2020年4月30日。 8.函件（2020年5月6日）、照片，证明：被告于2020年5月1日停业撤场，原告阻拦不让被告搬离；被告于当月6日再次向原告发函，表示要撤场并变卖物品交纳房屋租金。因为对方的阻拦导致被告一直未撤场，所以被告不应承担2020年4月30日后的租金。 9.照片，证明因原告方阻拦，攀枝花市东区吃了么火锅店物品未搬离，损失巨大。 10.通话录音（被告与原告方的文经理、王经理通话录音），证实：⑴案涉合同已于2020年4月30日解除；⑵原告因其已垫付了2019年12月、2020年1月、4月租金，所以就要求被告支付该部分租金。但是，双方未能达成一致意见；⑶因未结清租金，原告阻拦被告撤场；⑷被告已将钥匙交还给原告。2020年6月2日下午5时10分，被告方通过微信与王经理沟通合同解除及租金问题。 原告商居公司质证意见：对证据1、2，即《房屋租赁合同》《工商信息》的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3，即《关于暂停餐饮服务单位经营活动的紧急通知》《关于有序恢复经营场所正常营业的通知》的真实性无异议，但对关联性有异议。该组证据证明攀枝花市东区在2020年3月20日已全面恢复堂食，因此对继续履行本合同没有影响；对证据4，即《停业申请》的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据5，即2020年4月20日函件的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据6，即2020年4月26日《商业联系函》的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据7，即2020年4月30日《商业联系函》的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明内容不予认可，该份证据中虽然有表述2020年4月30日作为双方合同解除的时间，但是本案并不具有法定和约定的合同解除条件，且原告方在本案诉讼请求中并没有要求解除合同。因此，原告实际上以诉讼方式变更了当时的意思表示。被告违约，单方解除合同的权利实际上在原告方；对证据8，即对2020年5月6日函件、照片均不予认可，被告至今未搬离，说明案涉合同并未解除；对证据9，即照片的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据10，即通话录音的真实性、合法性、关联性均不予认可。根据民事诉讼证据的规定，以侵害他人合法权益取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。本案中，被告未经电话当事人的允许私自录音侵犯了被录音人的隐私权，因此该证据不能作为认定案件事实的依据，并且被告并没有出示证据证明王承果、文宇与原告的关系。因此，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院结合本案当事人双方的举证、质证及当庭陈述，对如下事实予以确认：2018年5月14日，原、被告双方签订了一份《商业房屋租赁合同》（合同编号：ＺＨＳＧ00019）。该合同约定原告商居公司将位于四川省攀枝花市东区中环·天地房屋（建筑面积：905平方米，其中商铺面积共计736.65㎡；车位面积共计168.35㎡）出租给被告徐涛，用于餐饮及其配套所需的厨房、办公室、库房等，租赁期限6年，即从2018年8月1日起至2024年7月31日止；该合同约定房屋免租期为6个月，并约定“商租赁房屋的月租金＝月租标准×计租面积；月租金标准为：商铺部分均价为每月￥55元／平方米。车位部分租金每月￥25元／平方米。”该合同约定房屋租金支付方式为“乙方（被告徐涛）应按3个月／期提前支付租金；第一期应支付三个月租金。即从2018年11月1日起至2019年1月31日止，商铺部分租金:121547.25元。车位部分租金为12626.25元。合计租金为134173.5元（大写：壹拾叁万肆仟壹佰柒拾叁元五角）。”该合同约定“乙方应在本合同签订当日，向甲方（原告商居物业公司）交纳定金人民币￥44410.00元（大写：肆万肆仟肆佰壹拾元整），该定金无利息。在双方合同履行后，定金转为履约保证金。……如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以在书面通知乙方后直接从定金中扣除与欠款或损失相等的金额，如定金额度不足扣除额度的，乙方须补足。”该合同约定“租赁期限内，在确保《商业房屋租赁合同》及其相关附件正常履行的前提下，甲方有权将本合同项下租赁场所转让，但甲方必须在转让前15日书面通知乙方，乙方享有同等条件下的优先购买权。”该合同约定“甲方将租赁场所转让、销售后，乙方需无条件配合甲方的转让、销售行为，并与新的业主方签订租赁合同（新的合同租赁期以签约日期起，截止期由乙方与新业主约定，但不得少于本合同约定的截止日期。如免租期已经使用则不重复享有，其他合同约定内容不变）将租金直接支付予新的业主方。”该合同还约定“不可抗力或国家政策变更导致乙方无法继续经营的，双方互不承担违约责任，且共同协商解决方式。”与此同时，该合同还约定了其他相关事项。之后，原告商居公司按约履行了合同义务，即将商铺、车位等交付给被告徐涛；被告徐涛承租该商铺、车位用于经营攀枝花市东区吃了么火锅店，并向原告商居公司支付了部分租金。但自2019年12月1日起，被告徐涛未再支付租金。2020年3月23日，被告徐涛因疫情原因而向原告商居公司提出解除合同，并提交了《停业申请》；2020年4月20日，被告徐涛再次致函原告商居公司，声明自己“无力再继续经营，正式宣布破产”。2020年4月26日，原告商居公司向被告徐涛发送《商业联系函》同意商铺免租金1个月，车位免租金2个月，同时要求被告结清租金共计312044元。2020年4月30日，原告商居公司向被告徐涛“吃了么自助火锅店”再次发送《商业联系函》，再次催促承租方缴纳拖欠的商铺租金，并载明“贵店于2020年3月23日提出将于2020年4月30日撤场，2020年4月20日再次来函告知将于2020年4月30日撤场，因此2020年4月30日作为双方合同解除的时间。”其后，原告商居公司多次向被告催要欠付的商铺、车位租金未果。由此，原、被告双方酿成纠纷。 同时查明：1.案外人正恒公司全权委托原告商居公司“以商居公司的名义与商户签署房屋租赁合同，开展租赁相关工作”，并于2018年5月14日向原告商居公司出具了《授权委托书》。2.案外人正恒公司将案涉商铺转让给案外人康静、刘凌菲、唐毅等十户业主并分别签订了《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》。2018年8月13日～2018年12月12日期间，案外人正恒公司将案涉商铺转让给案外人康静、刘凌菲、唐毅等十户业主并在攀枝花市房地产管理局登记备案。3.被告徐涛作为个体经营者开设了攀枝花市东区吃了么火锅店，经营地点为攀枝花市东区新源路20号中环天地掉二层。2020年5月6日，攀枝花市东区吃了么火锅店在攀枝花市东区市场监督管理局登记注销。 本院认为，原告商居公司受案外人正恒公司委托以自己的名义出租案涉商铺、车位，因此其与被告徐涛签订的《商业房屋租赁合同》（合同编号：ZHSG00019）合法有效。合同履行过程中，案外人正恒公司将案涉商铺转让给康静、刘凌菲、唐毅等十户新业主，而该十位新业主并未按上述房屋租赁合同约定与被告徐涛重新签订租赁合同。其后，原、被告双方当事人仍按原租赁合同履行，即原告商居公司继续以自己的名义经营管理所出租的案涉商铺、车位；被告徐涛仍向原告商居公司交纳租金。对此，上述十户新业主并不持异议，同意原告商居公司按原房屋租赁同约定继续经营管理案涉商铺、车位，同意原告商居公司按原房屋租赁合同约定继续收取案涉商铺、车位的租金。因此，上述《商业房屋租赁合同》对原、被告双方仍具有拘束力，合同当事人均应诚信履行。被告徐涛自2019年12月1日起未按约向原告商居公司交纳案涉商铺、车位的租金，有违诚信，依法应承担相应的民事责任。合同履行期间，原、被告双方经协商一致已解除合同，即案涉《商业房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。因此，本院对原告商居公司提出因被告徐涛违约解除合同而不应退还履约保证金44410元等诉讼主张不予支持。但对原告商居公司提出要求被告徐涛支付案涉商铺、车位租金等诉讼主张，本院考虑到新冠肺炎疫情爆发的不可抗力对本地区餐饮业的影响、考虑到原告商居公司在新冠肺炎疫情期间有免除被告徐涛所承租商铺、车位部分租金的意思表示以及本案实际，酌情确定被告徐涛应向原告商居公司支付案涉商铺、车位租金共计56219元｛167715元－33543元/月×2月－44410元（被告徐涛向原告商居公司交纳的履约保证金）｝。在合同当事人已协商一致解除合同的情形下，原告商居公司仍提出要求被告徐涛按合同约定支付2020年4月30日之后的房屋租金等诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告徐涛提出原告代被告垫付的2019年12月至2020年2月三个月租金实际上是合同约定的免租期（即合同约定免租期原为2019年8月至2019年10月，但因原告逾期交房免租期实际变更为2019年12月至2020年2月）等抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、徐涛于本判决生效后十日内一次性向攀枝花市商居物业服务有限公司支付租金56219元； 二、驳回攀枝花市商居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3654元，减半收取计1827元，由攀枝花市商居物业公司商业管理有限公司负担1206元，徐涛负担621元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员 杨定涛 二〇二〇年六月二十二日 书记员代 明 珠