河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终3924号上诉人（原审被告）：郭震，男，1966年3月12日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：郭丽娜，女，1990年1月2日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区，系郭震之女。上诉人（原审被告）：郭家灿，男，1994年5月10日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师被上诉人(原审原告):董延超，男，1989年12月22日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区委托诉讼代理人：牛丽环，河南大鑫律师事务所律师上诉人郭震、郭家灿因与被上诉人董延超合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭震的委托诉讼代理人郭丽娜，上诉人郭家灿的诉讼代理人郁鹏，被上诉人董延超及其委托代理人牛丽环到庭参加审理。本案现已审理终结。郭震、郭家灿上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判驳回董延超起诉或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由董延超承担。事实和理由：1.郭震、郭家灿不是适格被告，应追加洛阳居业房地产开发公司（以下简称居业开发公司）追加为第三人。洛阳居业房地产咨询有限公司（以下简称居业咨询公司）系受居业开发公司委托销售房屋，居业咨询公司己将代理销售期间的协议及销售收入均已交付居业开发公司，居业咨询公司行为所产生的法律后果应由居业开发公司承担，且居业开发公司对此已予以认可。董延超提出诉请应由居业开发公司应诉及承担，居业咨询公司并不属于本案适格被告。董延超并未举证证明居业咨询公司注销未经清算，针对居业咨询公司股东郭震、郭家灿的起诉应予驳回。2.居业咨询公司工作人员多次电话通知董延超签订商品房预售合同并交纳购房款项，但董延超以资金不足为由，一直未与居业开发公司签订《商品房预售合同》及缴纳购房款项，违反涉案认购协议约定。依照最后一次通知的时间8月25日计算，董延超应予9月1日前办理完相应手续。但董延超并未在此期间办理相关手续，故该协议已于2013年9月2日自动解除。3.董延超己缴纳购房款应由居业开发公司无息退回董延超购房款项，董延超主张系出卖人违约故要求支付利息，该主张也与协议约定不符，不应予以支持。4.居业开发公司并未向董延超交付房屋，董延超提出存在装修损失，毫无事实依据。且董延超在一审中提交的证据无任何商户盖章等有效证据证明其主张及金额。5.董延超诉状中并未主张违约金，一审判处违约金属超诉请范围审理。6.本案所涉协议于2009年签订，董延超在2019年向法院提起诉讼要求居业开发公司继续履行认购协议，后又撤诉，董延超上次起诉已经超出诉讼时效。董延超辩称：1.郭震、郭家灿是居业咨询公司注销前的股东，二人在未通知董延超的情况下，注销居业咨询公司，董延超主张其股东承担责任符合法律规定。2.依据《认购协议》第五条的约定，董延超的付款方式为按揭贷款，郭震、郭家灿以董延超未能足额缴纳房款为解除《认购协议》的原因显然不能成立。由于郭震、郭家灿的原因无法办理预售许可证不符合银行按揭贷款的条件无法为董延超办理按揭手续。3.判决利息及装修费是正确的。依据《认购协议》的约定，涉案房屋应在2010年12月31日前交工，但事实上其于2013年才建成，足以证明郭震、郭家灿存在违约行为，应承担违约责任，董延超提供的装修票据及涉案房屋现场视频也足以证实董延超所受到的装修损失。一审法院判决予以支持并无不当。4.董延超直到2019年才知道房屋被居业开发公司又卖给了他人，导致董延超无法正常使用，董延超的起诉并不超过法定的诉讼时效期间。董延超一审诉讼申请：1.依法判令郭震、郭家灿返还购房款100490元及利息暂定63241.7元(以100490为基数，按人民银行贷款利息6%自2009年7月10日计算至实际还款日，暂计算至2019年11月12日)，装修损失27797.6元，并赔偿董延超已付购房款一倍的损失100490元，暂合计292019.3元；2.本案所有诉讼费用由郭震、郭家灿承担。一审法院认定事实：一、2009年7月10日，董延超（乙方）与居业咨询公司（甲方）签订《居业美丽家房屋认购协议》，约定（包括但不限于以下内容）：乙方自愿认购居业·美丽家二期23号楼1单元501室，建筑面积暂定139平方米，房屋认购总价为265490元，乙方于本认购协议签订之日向甲方交付购房款100490元，房屋2010年12月31日前交工；在甲方电话通知乙方后七日内，双方未签订《商品房预售合同》，甲方有权处置本套房屋，并扣除乙方壹万元违约金，本协议自动解除；在本认购协议生效后，签署《商品房预售合同》之前，甲方无权将乙方所认购的房屋另行销售，否则，无息退回乙方所缴款项的同时，再支付壹万元违约金，本协议自动解除。二、2009年7月10日，董延超向居业咨询公司支付首付款100490元，居业咨询公司向董延超出具《房屋订购单》一份，载明“订购房号为23-1-501，本次缴款100490元，交款方式为按揭，总价款265490元”。三、2013年7月12日，案涉居业·美丽家二期23号楼取得《洛阳市商品房预售许可证》，购房双方未签订《商品房预售合同》、未办理按揭贷款。四、董延超陈述其于2013年取得涉案房屋居业·美丽家二期23号楼1单元501室房屋钥匙，并进行装修，其为装修花费各项费用共计31426.6元。五、2020年4月7日，洛阳居业房地产开发有限公司出具证明一份，载明“洛阳居业房地产开发有限公司委托居业咨询公司代理销售居业美丽家项目，居业咨询公司就代理销售期间所签订的《居业美丽家房屋认购协议》及相关销售款项均已交付我公司，相关法律责任由洛阳居业房地产开发有限公司承担。”。六、居业咨询公司于2013年11月19日变更为洛阳舍得房地产经纪有限公司，2014年11月20日变更为洛阳轩昂商贸有限公司，2015年10月21日变更为河南轩昂电子商务有限公司，股东变更为本案郭震、郭家灿，后该公司于2016年9月8日注销。一审法院认为：董延超与居业咨询公司签订的《居业美丽家房屋认购协议》尚未履行完毕，故董延超的起诉并未超过诉讼时效。鉴于居业咨询公司隐瞒其未取得涉案房屋预售许可的事实，致使董延超作出错误意思表示，并与之签订认购协议，虽然涉案房屋已取得商品房预售许可证，但至今未签订《商品房预售合同》，且董延超要求退还首付款，郭震、郭家灿认为认购协议已于2013年自动解除，故该认购协议已无继续履行的可能，董延超所交首付款应予以返还。居业咨询公司在与董延超订立认购协议时，隐瞒其未取得房屋预售许可证的事实且在协议签订后未依约向董延超交付房屋，给董延超造成一定的损失，故一审法院酌定居业咨询公司给付董延超违约金2万元。鉴于董延超系与居业咨询公司签订认购协议，现该公司已于2016年9月8日注销，董延超要求其股东郭震、郭家灿承担还款责任的诉求，一审法院予以支持。关于董延超主张的利息，双方虽未约定，但其主张符合相关法律规定，一审法院予以支持。鉴于董延超确实在2013年取得涉案房屋钥匙并实际装修，故其返还装修费31426.6元的主张，一审法院予以支持。关于郭震、郭家灿提出“居业咨询公司系受洛阳居业房地产开发有限公司委托代为销售涉案房屋，相关合同及销售款项已经交付该公司，故应由洛阳居业房地产开发有限公司对外承担责任”的辩称，根据合同的相对性原则，一审法院不予采纳。关于郭震、郭家灿提出“居业咨询公司曾多次电话通知董延超签订商品房预售合同，因董延超原因导致未能签订，董延超应支付1万元违约金”的辩称，证据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决：一、郭震、郭家灿于本判决书生效之日起十日内支付董延超购房款100490元及利息（以100490元为基数，按照年利率6%自2009年7月10日起计算至实际履行完毕之日）；二、郭震、郭家灿于本判决书生效之日起十日内给付董延超装修费31426.6元及违约金20000元；三、驳回董延超的其他诉讼请求。如果郭震、郭家灿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5680元，由董延超负担2000元，郭震、郭家灿负担3680元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：郭震、郭家灿上诉主张居业咨询公司系受居业开发公司委托代为销售涉案房屋，居业开发公司应当承担责任。郭震、郭家灿对其该项主张没有提供证据加以证明，根据合同的相对性原则，居业咨询公司应当承担合同责任，无须追加居业开发公司为第三人。居业咨询公司隐瞒其未取得涉案房屋预售许可的事实，致使董延超与之签订认购协议，其行为明显违约，在房价大幅上涨的背景下，一审法院酌定居业咨询公司给付董延超违约金2万元，并无不当。郭震、郭家灿上诉主张认购协议已于2013年自动解除，没有事实与法律依据，本院不予认可。董延超与居业咨询公司签订认购协议，现该公司已于2016年9月8日注销，董延超要求其股东郭震、郭家灿承担还款责任的诉求，应予支持。涉案合同没有约定利息，但董延超基于居业咨询公司违约行为主张利息符合相关法律规定，一审法院对此支持，并无不当。鉴于董延超确实在2013年取得涉案房屋钥匙并实际装修，一审法院要求郭震、郭家灿返还装修费31426.6元，并无不当。董延超与居业咨询公司签订的《居业美丽家房屋认购协议》尚未履行完毕，一审法院认定董延超的起诉并未超过诉讼时效，并无不当。综上所述，郭震、郭家灿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3338元，由郭震、郭家灿负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  董 鹏审判员  杨献民二〇二〇年六月二十九日书记员  王恒毅