广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27194号上诉人（原审原告）：深圳市国晖物业有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路国晖大厦四楼。法定代表人：刘银朋，董事长。委托诉讼代理人：杨恒秀，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关晓峰，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市得隆润科技发展有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区福华三路168号国际商会中心2405。法定代表人：宋世祥，执行董事。委托诉讼代理人：李苗，女，系该司员工。上诉人深圳市国晖物业有限公司因与被上诉人深圳市得隆润科技发展有限公司物业合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。深圳市国晖物业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的所有诉讼请求。其事实与理由为：一、上诉人系国晖大厦第二层至第四层物业的服务管理企业。该事实为深圳市罗湖区人民法院（2006)深罗法民三初字第2085号《民事判决书》所认定：“1999年8月15日深圳市国晖物业有限公司与深圳市国晖房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》，约定深圳市国晖房地产开发有限公司将国晖大厦的房屋建筑本体公用部位；房屋建筑本体公用设施设备；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施；公共环境；交通、车辆行驶及停泊；配合和协议当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项等委托原告（注：指深圳市国晖物业有限公司）进行管理：合同期限为63年，自1999年8月15日至2062年8月14日止。”《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条第一款规定：“物业服务企业提供物业服务，应当与建设单位或者业主大会签订物业服务合同，约定物业服务的计费方式、收费标准、服务内容、服务期限等。”第六十九条第二款规定：“物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。”由于国晖大厦的业主一直未成立业主委员会，因此，到目前为止，上诉人仍然是案涉房屋的物业管理企业。2013年5月8日，上诉人与广东省国晖集团有限公司（原案涉物业所有权人）就物业管理服务及相关收费事宜签订《物业管理委托协议》。该协议第二条约定：“物业位于深圳市××春风路国××大厦××至××层，面积2881.64平方米。自2013年5月8日至2023年5月7日。”第三条约定:“物业管理收费项目有：公共设施服务费、统一管理费、保安费、卫生费、绿化管理费、中央空调费、水、电管理费（统称物业管理费）。收费为每月每平方来人民币24元，每月合计69159.36元……”。2018年6月27日，深圳市罗湖区人民法院向上诉人出具《通知书》【案号:（2017)粵0303执4144号】，要求上诉人协助将案涉房屋进行停电及拆除电表、停水。正是由于上诉人是案涉房屋的物业管理企业，该院才会发函要求协助办理前述事项。2018年12月5日，深圳市罗湖供电局向上诉人出具《关于罗湖区国晖大厦物业欠电费的函》中提及：“我局辖区用电客户（见下表）六个用电合同编号用电地址及物业管理权属贵单位管理”。该供电局的函也证明上诉人是案涉房屋的物业管理企业。上诉人提交的与电梯保养单位、除虫灭鼠单位、二次供水设施清洗单位之间签署的合同，均证明上诉人是案涉房屋的物业管理企业，因此才有权有责委托供应商提供相关物业服务。上述事实证明，上诉人在被上诉人迁入国晖大厦二至四层前便一直负责包括第二至第四层在内的整栋国晖大厦的物业管理，并至今一直物业管理服务，是渉案物业的服务管理企业。二、被上诉人作为案涉房屋的所有权人，应缴纳物业管理费。2017年10月31日，被上诉人通过深圳市金槌拍卖行有限公司拍卖取得案涉房屋。2018年1月18日，深圳联合产权交易所出具《深圳市罗湖区春风路国晖大厦2、3、4层共三套物业成交公告》。被上诉人主张于2018年3月17日取得案涉房屋所有权，但在一审阶段并未提交相应证据。《深圳经济特区物业管理条例》第九十三条规定：“业主应当按照物业服务合同约定或者业主大会决定支付物业服务费、交纳物业专项维修资金、承担有关分摊费用。”被上诉人作为案涉房屋的所有权人，依法应缴纳相应的物业管理费。三、被上诉人已拖欠数月水费、电费，上诉人已为被上诉人垫付了上述费用。被上诉人通过拍卖取得国晖大厦二至四层后，作为业主其有义务向上诉人支付水、电费等费用，但被上诉人从未缴纳。水、电费是案涉房屋产生的，被上诉人是支付水、电费的义务主体。上诉人分别于2018年8月5日、2018年9月6日出具缴费通知单,要求被上诉人支付其拖欠的2018年6至8月份水费合计16,308.2元，但被上诉人至今未予支付。2018年12月5日，深圳罗湖供电局向上诉人寄送了《关于罗湖区国晖大厦物业欠电费的函》，要求上诉人支付欠缴的国晖大厦3号柜3层照明、国晖大厦4楼、国晖大厦4号柜总表冷、国晖大厦制冷机组的电费合计119,525.95元（未含已产生违约金），否则深圳罗湖供电局将依法对上诉人名下所有表计停止供电、及采取法律或其他相关措施。上诉人为防止名下所有表计被停止供电的后果，并为了维护其他业主的合法权益，上诉人垫付了被上诉人拖欠的电费合计119,525.95元（取得2018年12月19日、2018年12月29日的发票），并垫付了被上诉人拖欠的电费违约金合计18,833.67元（取得2019年3月1日的发票）。但被上诉人至今未偿还上诉人为其垫付的电费以及电费违约金。综上，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，希望贵院撤销一审判决，改判支持上诉人的所有诉讼请求。深圳市得隆润科技发展有限公司答辩称，答辩人与被答辩人未签订物业服务合同，也未形成事实物业服务关系，被答辩人未举证证实其为答辩人垫付水电费，请求驳回上诉，维持原判。深圳市国晖物业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2018年2月至2019年1月期间的物业管理费1120000元及滞纳金756000元；2.被告向原告支付4号柜总冷表2018年5月1日至2018年7月1日期间的电费45667.05元及滞纳金6804.39元；3.被告向原告支付制冷机组2018年5月1日至2018年7月1日期间的电费49429.65元及滞纳金7365.02元；4.被告向原告支付国晖大厦4楼2018年5月1日至2018年7月12日期间的电费13528.39元及滞纳金1880.45元；5.被告向原告支付3号柜3层照明2018年5月1日至2018年7月12日期间的电费10900.86元及滞纳金1515.22元；6.被告向原告支付水费16308.2元；7.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告确认国晖大厦裙楼2、3、4层系被告名下房产；被告主张其于2018年3月17日取得房产所有权。因房产涉及法院强制执行，原告主张该房产于2018年6月28日清场，被告主张该房产于2018年8月清场完毕并交付被告使用。原告主张其系国晖大厦的物业管理方，涉案房产由原告提供物业服务，被告未向其缴纳物业管理费。原告向本院提交广东省国晖集团有限公司与深圳市柏悦娱乐有限公司的《房屋租赁合同》复印件，以证明涉案房产每月管理费70000元。该合同显示70000元包含物管费、空调设备折旧费等费用。原告提交其盖章确认的欠费表格，以主张被告拖欠4号柜电费45667.05元及违约金6804.39元、制冷机组电费49429.65元及违约金7365.02元、4楼电费13528.39元及违约金1880.45元，原告未证明其已为被告垫付上述费用。原告提交其制作的缴费通知单，以主张被告拖欠水费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，原告应当就其主张承担举证责任，否则应当承担举证不能的不利后果。原告未提交有效证据证明其系涉案物业的服务管理企业，以及被告使用水电、原告已为其垫付水电费的事实，因此，一审法院对原告的全部诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回原告深圳市国晖物业有限公司要求被告深圳市得隆润科技发展有限公司支付物业管理费及滞纳金的诉讼请求；二、驳回原告深圳市国晖物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币8741元，由原告负担。本院二审调查期间，上诉人提交如下证据：1、深圳市罗湖区人民法院（2006）深罗法民三初字第2085号民事判决书；2、上诉人和广东省国晖集团有限公司2013年5月8日签订的《物业管理委托协议》；3、（2017）粤0303执4144号通知书；4、办公室照片；5、上诉人法定代表人及员工2017年到2019年社保缴纳记录；6、上诉人和案外人深圳市五洲汇投资有限公司签订的《深圳市除虫灭鼠有偿服务合同书》，时间从2016年至2019年，上诉人委托案外人为国晖大厦公共区域、办公室、绿化带等每月杀虫灭鼠并支付费用；7、上诉人和案外人深圳市御华达机电有限公司签订的《电梯保养合同》，时间从2015年2月1日至2019年1月31日，上诉人委托案外人对型号为TMs600的两部电梯进行保养并支付费用；8、上诉人和案外人深圳市南峰水处理服务有限公司签订的《深圳市生活饮用水二次供水设施清洗消毒合同》，时间从2016年7月26日至2020年7月25日，上诉人委托案外人对国晖大厦水池（箱）进行清洗消毒并支付费用；9、深圳市市场监督管理局商市主体登记及备案信息查询单；10、借记卡账户历史明细清单；11、招行交易流水；12、记账凭证及收款收据（管理费）；13、2017年2月22日中国工商银行网上银行电子回单；14、涉案物业之前的租户深圳市柏悦娱乐有限公司（柏悦汇）百度地图截图；15、《深圳市罗湖区春风路国晖大厦2、3、4层共三套物业成交公告》；16、水票专用收据及发票；17、深圳罗湖供电局作出的《关于罗湖区国晖大厦物业欠电费的函》，就国晖大厦部分用电地址欠费进行催缴；18、深圳市增值税电子普通发票（电费）；19、深圳市增值税电子普通发票（电费违约金）；20、1号空调主机：2-4楼制冷机组表照片；21、2号空调主机：4号柜楼总冷表照片；22、上诉人出具的《事实在管情况说明》，内容为上诉人自1997年7月20日开始至今为国晖大厦提供物业管理服务，因该大厦多数业主系境外人士，故未成立业主委员会。该说明加盖深圳市罗湖区南湖街道办事处嘉南社区工作证、深圳市罗湖区南湖街道办事处公章；23、2017年10月31日上午10时拍卖会公告，载明“按现状拍卖”；24、补贴申请信息。证据1-9共同证明上诉人在被上诉人迁入国晖大厦二至四层之前一直负责整栋国晖大厦的物业管理，是涉案物业的服务管理企业；证据10-14共同证明涉案物业每月管理费70000元，上诉人通过连家铭收取管理费，深圳市柏悦娱乐有限公司通过财务黄亦儒支付管理费；证据15证明被上诉人于2018年1月取得涉案房产，其应从2018年2月起缴纳管理费；证据16证明上诉人为被上诉人垫付了2018年6月至2018年8月的水费共计16308.2元；证据17-19证明被上诉人拖欠2018年5月1日至2018年7月1日电费以及截至2019年3月1日的违约金共计138359.62元，上诉人已经垫付该费用；证据20-21证明4号柜总冷表、制冷机组电费系由被上诉人用电产生，应由被上诉人承担。被上诉人对前述证据的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。另查明，深圳市罗湖区人民法院（2006）深罗法民三初字第2085号民事判决认定：1999年8月15日上诉人和深圳市国晖房地产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定上诉人将国晖大厦交由上诉人提供物业管理，时间从1999年8月15日至2062年8月14日。上诉人和广东省国晖集团有限公司2013年5月8日签订《物业管理委托协议》，约定上诉人为广东省国晖集团有限公司就国晖大厦第二至四层物业提供管理服务，从2013年5月8日至2023年5月7日，物业管理费每月69159.36元。2016年1月-2017年8月期间，案外人“柏悦汇”按每月70000元的标准向上诉人支付诉争物业管理费。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。二审争议焦点为上诉人和被上诉人之间是否存在物业服务合同关系。被上诉人于2018年3月17日通过竞拍取得诉争物业产权，并经法院清场于2018年8月实际占有取得该物业。上诉人与被上诉人虽未签订书面物业服务合同，但上诉人为被上诉人提供了物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系。理由在于：1、上诉人自1999年至今一直为包括诉争物业在内的整栋国晖大厦提供物业管理服务，该事实有深圳市罗湖区人民法院（2006）深罗法民三初字第2085号民事判决、《物业管理合同》、《深圳市除虫灭鼠有偿服务合同书》、《电梯保养合同》、《深圳市生活饮用水二次供水设施清洗消毒合同》，《关于罗湖区国晖大厦物业欠电费的函》、《事实在管情况说明》等为证。2、诉争物业系“按现状拍卖”，物业管理情况作为物业“现状”要素之一理应被竞拍人知悉，被上诉人竞拍诉争房产，视为其接受物业现状，同意接受上诉人为其提供物业服务。被上诉人抗辩上诉人未向其提供物业服务，理由不成立，本院不予支持。综上，本院认定自2018年3月17日开始，上诉人和被上诉人之间形成事实上的物业服务关系，上诉人为被上诉人提供管理服务，被上诉人应向其支付物业管理费。关于物业管理费的金额，上诉人主张应按照每月70000元的标准支付2018年2月支付至2019年1月期间的物业管理费合计1120000元，并主张支付滞纳金756000元。对此，本院认为，基于前述分析，被上诉人应向上诉人支付物业管理费。至于该费用的标准，上诉人主张按照每月70000元的标准支付，与其既往物业管理合同约定的标准以及实际履行情况相适应，本院对此予以确认。经核算，被上诉人应支付诉争物业管理费人民币840000元（12个月×70000元/月），超出部分本院不予支持。关于滞纳金的问题，因双方未就此进行约定，上诉人该项主张依据不足，本院不予支持。关于水电费的问题，因被上诉人于2018年8月才实际占有使用诉争物业，故上诉人主张被上诉人向其支付2018年5月1日至2018年7月期间的电费以及水费，明显缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实部分不清，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初13324号民事判决；二、被上诉人深圳市得隆润科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市国晖物业有限公司支付物业管理费人民币840000元；三、驳回上诉人深圳市国晖物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8741元，由上诉人深圳市国晖物业有限公司负担人民币3530元，被上诉人深圳市得隆润科技发展有限公司负担人民币5211元；二审案件受理费17482元，由上诉人深圳市国晖物业有限公司负担人民币7060元，被上诉人深圳市得隆润科技发展有限公司负担人民币10422元。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 李  东  慧审判员 陈  俊  松二〇二〇年六月八日书记员 赖汉贞（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。