江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初779号原告：陈浩，男，1982年12月9日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘春阳，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，江苏斐多律师事务所实习律师。被告:句容恒瑞旅游开发有限公司，住所地句容市华阳街道容城大道88号。法定代表人：艾冬，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭家路,系该公司法务人员。委托诉讼代理人：崔玉荣,系该公司法务人员。原告陈浩与被告句容恒瑞旅游开发有限公司（以下简称恒瑞公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈浩及其委托诉讼代理人刘春阳、被告恒瑞公司的委托诉讼代理人彭家路两次开庭均到庭参加诉讼，原告陈浩的委托诉讼代理人李聪第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》解除；2.判令被告返还原告购房款95292元及利息3673元（暂计算至2019年12月11日）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：1.判令原、被双方签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》解除；2.判令被告返还原告购房款85292元，双倍返还定金20000元，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算至本息付清之日止；3.本案的律师代理费6000元由被告承担，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月17日签订《句容恒大文化旅游城商品房认购书》，因原告本人未到场，认购书由销售员朱成代签。后原告给付定金及购房款共计95292元，但事后一直未补签正式的购房合同。经查，原告本人不具有在句容购房的资格，但被告从始至终未提醒、告知原告，并声称任何人都可以在句容买房。故原告向被告寄送了律师函，要求解除《句容恒大文化旅游城商品房认购书》并退还购房款，但被告不予理睬。被告恒瑞公司辩称，原、被告双方于2019年1月21日签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》系原、被告双方真实意思表示，符合法律法规的要求，双方应当严格按照认购书的约定履行相关义务。原告基于其没有购房资格以及原告在购房的过程中被告未告知其句容当地的购房政策为由，要求解除认购书，该认购书的签订导致后续的商品房合同目的无法实现，并不是解除认购书的必要条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、原、被告于2019年1月27日签订《句容恒大文化旅游城商品房认购书》一份，约定原告向句容恒瑞旅游开发有限公司认购句容恒大文化旅游城A028地块高层区5栋2单元1407号房，总价款为952910元，原告需在签署认购书时支付定金10000元（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），原告须于2019年1月31日前支付首期房款37646元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年4月27日前付清47646元，于2019年7月27日前付清95291元，于2019年10月27日前付清95291元，于2019年12月31日前付清667036元。认购书还载明，原告签署协议书即代表本人已明确知悉国家及地方有关房屋限购及限贷政策。被告恒瑞公司在认购书的甲方处加盖印章，乙方处陈浩的签字由被告销售人员朱成代签。上述认购书签订后，原告于2019年2月5日支付被告购房款47646元（含定金10000元），于2019年4月26日支付被告购房款47646元，合计95292元。二、2019年11月15日，原告为进行本次诉讼，与江苏斐多律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派律师刘春阳及实习律师李聪担任原告的委托代理人参与本案诉讼，约定原告应支付该所律师代理费6000元，2020年1月10日，该所向原告出具江苏增值税普通发票，载明律师费为6000元。2019年11月18日，原告委托江苏斐多律师事务所律师刘春阳、实习律师李聪向原告邮寄律师函一份，载明因陈浩未在句容本地工作，亦不属于人才引进，不具有在句容购房的资格，购房合同无法履行，案涉认购协议合同目的无法实现，故通知被告，双方于2019年1月27日签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》及《无理由退房协议书》因合同目的无法实现现予解除，被告于2019年12月1日前返还陈浩定金及购房款95292元。被告于2019年11月21日签收上述函件。三、句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局于2017年4月1日发布句政建字（2017）37号关于印发《句容市房地产市场调控实施细则》的通知，载明：“一、自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。二、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。三、房地产开发企业必须在销售现场显著位置，一次性公示准售的全部房源及每套住房价格，房屋成交价格高于备案价的，商品房网上销售管理系统自动关闭该套房屋商品房买卖合同网签功能。”四、陈浩户籍地为南京市雨花台区，其自2018年4月至2020年3月期间在南京市参加社会保险。以上事实，有原告提供的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》、收据、常住人口登记卡复印件、律师函、句政建字（2017）37号关于印发《句容市房地产市场调控实施细则》的通知复印件、委托代理合同、律师费发票、南京市社会保险个人参保缴费证明等证据以及原、被告的相关当庭陈述等在卷予以证实。本院认为，原、被告之间签订《句容恒大文化旅游城商品房认购书》，由原告认购被告开发的涉案房屋，因原告陈浩无句容市的户籍、社保，亦不符合句容市购房其他条件，故原告在句容市并无购房资格。因双方签订的认购书违反了句容市商品房限购政策，故原、被告之间的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》无法实际履行，原告购买案涉房屋的目的无法实现，原告要求解除案涉认购书符合法律规定，本院予以支持。因被告于2019年11月21日收到原告方邮寄的要求解除认购书的通知，故本院确认原、被告签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》于2019年11月21日解除。关于被告恒瑞公司是否应当返还原告购房款并双倍返还定金给陈浩的问题。本院认为，在商品房预约合同中，对购房人是否符合限购政策的告知及审核，属于合同的附随义务，购房人与卖房人均负有该项义务。从开发商角度而言，恒瑞公司作为专业的房地产开发公司，在出售房屋时理应主动向购房人核实户籍、参保等情况，明确告知购房人有关限购政策。虽然案涉认购书第十一条载明原告签署协议即代表其已明确知悉国家及地方有关房屋限购及限贷政策，但因该协议系被告方工作人员代签，且被告无证据证明其就该条款向原告进行了说明，故认购书的签订不能证明被告就句容的限购政策向原告进行了告知及审核，故，恒瑞公司对于案涉商品房预约合同无法履行存在一定过错。就购房人而言，其在购买房屋时应对当地的购房政策进行了解并熟知。陈浩对于自己是否属于限购范围即是否符合购房条件，较之房地产开发商应更为清楚和明白，其在购房时，应当如实向开发商告知自身情况，如未告知导致合同无法履行，亦应当承担一定责任，而本案中原告并无证据证明其就自身情况向被告进行了告知，故对于案涉商品房预约合同无法履行原告亦存在过错。综上,本院确认原、被告双方均对无法签订商品房买卖合同负有过错,且双方过错责任相当。因案涉合同已经解除，根据公平原则并结合本案双方过错程度，恒瑞公司应当将其收取的85292元购房款及10000元定金返还给陈浩。陈浩主张恒瑞公司双倍返还定金20000元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于利息损失，因案涉认购书已于2019年11月21日解除，故被告应于该日将原告所缴纳的购房款及定金返还原告，因被告未予返还，应支付原告利息损失。考虑到原告在律师函中明确要求被告于2019年12月1日前返还购房款及定金，故本院自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告的利息损失至款项付清为止。关于律师费，双方在签订认购书时并未对发生诉讼时产生的律师费进行约定，原告主张被告支付其律师费损失没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告陈浩与被告句容恒瑞旅游开发有限公司于2019年1月27日签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》于2019年11月21日解除；二、被告句容恒瑞旅游开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈浩购房款85292元、定金10000元，合计95292元，并支付利息损失（以95292元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月1日起计算至款项付清为止）；三、驳回原告陈浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2526元，减半收取1263元，由原告陈浩负担182元，由被告句容恒瑞旅游开发有限公司负担1081元（原告已预交，被告应于本判决生效后十日内将此款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 陆玉婷二〇二〇年六月八日法官助理 秦 洁书 记 员 李 璐