淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初2052号原告：丁方，女，1986年4月13日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：马士磊，男，1985年3月9日生，汉族，住淮安市。原告丁方与被告马士磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告丁方到庭参加诉讼，被告马士磊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁方向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告六个月未履行期租金及损失合计30000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年12月20日，原、被告签订《房租合同》，被告将位于淮海花园Ｂ区房屋出租给原告经营服装，租期为53.5个月（2016.1.1-2020.6.15），租金每年6万元整，定金6000元，后双方谈妥原告一次性支付53.5个月租金，优惠后的租金为22万元，被告于合同签订当日一次性收取。2019年2月14日，原告将该房屋转租给案外人陈芳，租期为2019年2月15日至2020年6月15日，租金合计8万元。2019年12月15日，案外人蒋陈缘依据生效判决书以其系涉案房屋房主为由将陈芳赶出涉案房屋，导致原告与陈芳的租赁合同不能完全履行，原告退还陈芳租金3万元。原告认为，合同不能履行的责任在于被告，故诉至法院要求被告返还未履行期间的租金及损失合计3万元。被告马士磊书面辩称，1、被告依据（2014）河民初字第1905号民事调解书对涉案房屋拥有2014年6月15日至2020年6月16日期间的使用权、转租权。陈芳未通过原、被告直接将房屋交给蒋陈缘，导致三方矛盾产生，此外，涉案房屋内尚有被告的部分装修、空调、桌椅，因涉案房屋已现房主拿走，故被告同意解除与原告之间的房屋租赁合同。2、两份生效法律文书之间存在矛盾，应由法院依法撤销一份，如果撤销调解书，至少被告还应当享有对原业主王维的部分债权，目前的处理方式造成被告法定权力丧失，请求法庭予以纠正，在未纠正的前提下，被告依据生效调解书，不应当负有本案争议义务。3、被告收取原告租金22万元，双方约定年租金5万元，2019年12月21日至2020年6月15日部分优惠，租金应为2万元。原告收取陈芳的租金是3万元，但被告只收取了2万元，如果退还的话，应先撤销调解书且酌情判决王维偿还被告相应欠款，后被告才应当退还原告租金2万元，且空调、桌椅等被原告拿走应予冲抵。4、因中院的不合理判决，原、被告均是受害方，恳请法官与执行局磋商，从涉案房屋拍卖款中协调出3万元。原告围绕诉讼请求依法提交（2014）河民初字第1905号民事调解书、王维与被告的租房合同、王维的授权委托书、王维出具的收条、原被告之间的租赁合同、转账记录、被告出具的收条、原告与陈芳的房屋租赁合同、（2020）苏0812民初526号民事判决书及民事上诉状，被告对上述证据真实性均无异议，本院依法对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马士磊曾与原涉案房屋的房主王维签订《租房合同》，约定王维将淮海花园B区13号曙光北路44号门面房出租给马士磊做服装鞋帽经营使用，年租金5万元，租期为2014年6月15日至2020年6月15日；马士磊一次性付给王维6年房租（30万元整），合同期内不得涨，不得擅自收回房屋，马士磊享有八年房屋使用权；马士磊享有房屋转让和转租的权利。后王维向马士磊出具收条，载明收到房租30万元。2014年10月24日，王维向马士磊出具《授权委托书》，载明马士磊已一次性支付王维6年租金计30万元整，马士磊在已付租金期限内享有对该门面转租、转让并收取租金、转让费的权利；在已付租金期限内，王维现授权马士磊办理上述门面转租转让事宜，并收取相关租金、转让费用，所有费用归马士磊所有。2014年10月29日，马士磊与王维经原清河法院调解，达成调解协议：一、双方继续履行淮海花园B区13号曙光北路44号门面房租房合同；二、马士磊所主张的债权30万元抵充上述租房合同六年租金（2014年6月15日至2020年6月15日）；三、马士磊在已付租金期间内享有将所承租的房屋转租、转让并收取相关费用的权利，所有收益归马士磊所有；四、其余未尽事项按照双方签订的书面租房合同履行；五、双方无其他争议。2015年12月21日，原告丁方与马士磊签订《租房合同》，约定马士磊将涉案房屋出租给丁方，租期2015年12月21日至2020年6月15日，丁方一次性支付给马士磊上述租期内房租22万元；租赁期内水、电、物业由丁方承担；丁方有经营或转让租赁的权利，马士磊负责协调相关纠纷；任何一方违反合同规定，必须向对方退还租金，并支付实际造成经济损失。该合同签订前，马士磊已收到丁方转账支付的涉案房屋租金合计22万元。2019年2月14日，丁方与案外人陈芳、张芮浠签订《房屋租赁合同》，约定丁方将涉案房屋出租给陈芳、张芮浠，租期从2019年2月15日至2020年6月15日，租金8万元。合同签订当日，陈芳、张芮浠向丁方支付了8万元房租。另查，2014年12月4日，因朱媛媛、王维未偿还贷款，淮安市邮储银行向淮安市清河区人民法院申请实现担保物权。淮安市清河区人民法院依法对淮海花园B区13号曙光北路44号房屋进行拍卖，案外人蒋洪昆拍得涉案房屋，后蒋洪昆、陈玲夫妻提出将涉案房屋过户登记至其子蒋陈缘名下，2016年12月19日，淮安市清河区人民法院作出（2015）河执字第0324号执行裁定书，裁定淮海花园B区13号曙光北路44号房屋归蒋陈缘所有。2017年11月2日，蒋陈缘取得不动产登记证。再查，2019年9月16日，淮安市中级人民法院作出（2019）苏08民终2178号民事判决书，判决马士磊、丁方于判决生效之日起三个月内将位于淮安市淮海花园Ｂ区房屋返还给蒋陈缘。2019年12月16日，蒋陈缘将涉案房屋收回并出租给他人。之后，因房屋已被现房主收回，导致丁方与陈芳、张芮浠于2019年2月14日签订的合同无法履行，陈芳、张芮浠遂诉至本院要求解除房屋租赁合同并返还剩余房屋租金。本院于2020年4月10日作出（2020）苏0812民初526号一审判决：1、解除丁方与人陈芳、张芮浠签订的《房屋租赁合同》；2、丁方返还陈芳、张芮浠租金3万元及利息。丁方对（2020）苏0812民初526号民事判决不服，上诉于淮安市中级人民法院，且诉至本院要求马士磊返还未履行期间的租金及损失合计3万元。在市中院的主持下，丁方与人陈芳、张芮浠达成调解协议：1、丁方于2020年6月30日前一次性给付被上诉人张芮浠、陈芳3万元；2若丁方未按本协议第一条履行，则张芮浠、陈芳有权按照一审判决内容向法院申请强制执行。本院认为，原告丁方与被告马士磊签订的《租房合同》不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护，双方应当按约履行各自的义务。涉案房屋因法院判决于2019年12月16日起被房屋所有权人依法收回，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，且原、被告均同意解除双方之间签订的《租房合同》，故本院依法确认自2019年12月16日起原告丁方与被告马士磊签订的《租房合同》已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。自2019年12月16日起，原、被告之间的租赁合同关系已经解除，因原告已支付2019年12月16日至2020年6月15日的租金，故对于2019年12月16日至2020年6月15日的租金，被告马士磊应予返还。因双方合同约定若违反规定，须向对方退还租金，并支付实际造成经济损失，现因涉案房屋已被所有权人依法收回，原告丁方无法继续租赁涉案房屋，且依据中院生效的民事调解书，原告丁方需支付他人租金3万元，原告丁方已因此产生实际经济损失，故原告丁方主张因无法使用涉案房屋造成未履行租金及实际经济损失合计3万元，本院对此予以确认。关于被告马士磊辩称涉案房屋内其放置的空调、桌椅等被原告丁方拿走，应冲抵款项，被告马士磊对此并未提供证据证明，原告丁方亦予以否认，故本院对其辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告马士磊于本判决生效后十五日内一次性支付原告丁方未履行租金及损失合计3万元。案件受理费550元，减半收取275元，由被告马士磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××26)。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。（此页无正文）审 判 员  张 天二〇二〇年六月十八日法官助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。