河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0323民初1287号原告:洛阳文泰物业管理有限公司，住所地:新安县新城北京路中段。统一社会信用代码：9141032357923880XQ。法定代表人:薛大玲，执行董事。委托诉讼代理人：余江龙，河南慕容律师事务所律师。被告：黄学尚，男，1968年10月8日出生，汉族，住新安县。委托诉讼代理人：黄甜甜，女，1996年1月5日出生，汉族，住址同上。原告洛阳文泰物业管理有限公司（以下简称文泰物业公司）与被告黄学尚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告文泰物业公司委托诉讼代理人余江龙，被告黄学尚及委托诉讼代理人黄甜甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告清偿拖欠物业管理费用2821.6元以及逾期利息暂计304.73元(逾期利息按照年利率6%计算至起诉之日）；2、本案一切费用由被告承担。事实与理由:原告文泰物业公司系新安县金龙居业小区物业管理公司。由于前期物业管理公司内部经营混乱,导致小区内业主与前期物业管理公司矛盾激化,但前期物业管理公司在小区物业管理上已经尽到管理职责。2018年经新安县城××镇人民政府、前期物业公司、新安县城××镇北关社区以及原告文泰物业公司协商同意,由原告接管新安县金龙居业小区物业管理工作,并且由原告垫资完善金龙居业小区相关安全保障设施。四方达成一致意见,由原告向金龙居业小区业主讨要之前拖欠的物业管理费费用。经原告多次与被告黄学尚就清偿拖欠物业管理费用协商,被告均以各种理由推诿不予履行。无奈之下,诉至法院,望法院依法公判,以维护原告的合法权益。被告黄学尚辩称：原告公司没有尽到应该尽到的职责，原告公司进入小区没有和业主进行沟通，也没有任何书面合同，物业服务质量过差。15年6月，装修后发现卫生间马桶处下水道返水、屋内潮湿严重,反映给程向伟(开发商负责人),程向伟、物业负责人、业主沟通后，同意由程向伟带工人扒开由卫生间至客厅门口段地面查找原因，发现下水管道被白色水泥堵塞(业主装修并未使用该水泥)。解决方案为：更换下水管道,在楼梯下方挖井引污水。维修过程运输材料致使门框损坏,卫生间马桶损坏。(卫生间马桶修好，门框至今未有任何解决方式)。18年10月,楼上业主发现电梯井有积水,电梯井挖开,铺水泥,问题未解决。物业说是业主家卫生间渗出的水流到电梯井,张周子与一名戴眼镜的工作人员与业主沟通协商挖开卫生间地面寻找电梯井积水及屋内潮湿严重原因,张周子表示对于此事有能力全权负责。一致同意挖开卫生间地面查找出水原因,对于因此事施工产生的所有费用一律承担，卫生间施工后完全复原,由张周子全权负责直至处理完毕。业主装修时未对卫生间做防水,趁此次施工在墙面加做防水层,其产生的工、料费用由业主自行承担(工钱:600,砖钱:1300元),18年5月之间的物业费无需交纳,并签下协议书(该协议书为手写,签字后张周子以复印一份为由拿走并一直未给业主)，施工后屋内仍比同一楼层其他业主潮湿严重。施工期间业主因病住院,张周子承诺把钥匙给他由他全程监督施工、验收，待业主验收时合格交纳物业费，不合格重新施工。施工结束业主返回家时发现工人做工非常粗陋,砖面明显高低不平，光脚走路有划破风险。西北角地漏处高于地砖平面,导致水下不去。墙砖与地砖间隔缝隙大。业主不满施工要找工人时，张周子却说工人找不到也联系不上。业主对此处理结果不满找物业负责人寻找解决方案,范经理却态度十分恶劣,不仅对问题不管不顾还说物业费爱交不交，不差这一户。张周子找到业主愿意以私人名义承担部分翻修费用1900元。业主从新翻修卫生间实际花费6310元（撬砖费用1000元，垃圾处理100元,水泥260元,沙400元,工钱1800元,坐便器安装50元,砖钱2700元)。19年5月,业主厨房下水道不断冒脏水,臭味熏天,找物业反映情况,物业无一人问津,业主两次找人通下水道从总管道掏出大量头发、鱼鳞、肉沫、钢丝球等杂物,下水管道仍再次冒脏水,物业不仅无人出面解决,反而态度十分恶略,业主只得自行找人解决。经专业人员勘察冒水原因为总下水管道堵塞致使污水流不出去从厨房地漏处冒出。专业人士指出要想彻底避免此类问题的出现必须不走总下水另走下水管道，下水由屋内直通之前在楼梯下挖好的下水井。此次施工花费800元,两次疏通下水道费用共计200元均由业主支付,物业从头至尾未曾出面给予解决方案。除此之外，还有许多问题未得到解决方案：西次卧防盗窗被碰扁,东次卧墙面因潮湿气泡、掉皮,楼上业主从窗户处乱扔垃圾等。当事人围绕自己的诉讼请求提交了证据，本院根据当事人的陈述以及庭审确认的证据，对以下事实予以确认：被告系新安县金龙居业小区9号楼1单元102业主，房屋建筑面积为134.36平方米。2018年4月7日，金龙居业建设单位洛阳树馨房地产开发有限公司（甲方）与文泰物业公司（乙方）补签《金龙居业物业管理服务协议》，约定：原告对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、常用由甲乙双方配合解决、服务与管理，并具体约定了前述每一项的物业管理服务内容和质量，收费标准为按每月每户0.4元/平方米，小高层高层按每户每月0.7元/平方米，物业管理服务费每半年收取一次，由业主以现金支付形式到管理处交纳。之后原告于2018年6月入驻金龙居业小区，进行物业服务。被告尚欠的物业费为：2017年564.31元，2018年1128.62元，2019年1128.62元。现因经催告后未交纳，原告诉至法院。庭审中，被告认为其房屋存在质量问题，原告未进行修缮，不同意交纳物业费，并提交视频、照片为证。另查明，因金龙居业小区管理遗留问题，2018年4月2日，新安县城关镇政府牵头组织召开金龙居业小区管理遗留问题会议，洛阳舒馨房地产开发有限公司（甲方）、洛阳安居物业管理有限公司（乙方）、文泰物业公司（丙方）、新安县城××镇北关社区居民委员会（丙方）等单位参加会议，2018年5月16日形成会议纪要，就金龙小区现状所存在问题纪要如下：一、甲方存在的问题:1、房产证未办理的问题;2、开发商代收的维修基金未交纳问题;3、住户的装修押金在业主装修完毕后原物业(洛阳协和物业管理有限公司)未退还问题;4、部分业主房屋墙体存在裂缝问题;5、主房屋体外墙面瓷砖脱落问题;6、部分单元楼门铃未安装问题;7、9号楼3单元电梯坑渗水问题；8、小区内污水管道排污不畅问题；9、消防水箱及供水箱漏水、两台消防泵损坏问题；10、充电棚为建设问题等。二、乙方存在的问题:1、收取的物业费用未向业主公示问题:2、小区内监控不清问题:3、小区内时常无故停水、停电问题;4、小区院内车辆乱停、乱放,监管不力问题;5、小区内保洁周期过长问题。解决办法如下：由甲方、乙方应及时向金龙居业全体业主公示该小区房产证办理、维修基金费用交纳进展情况。甲方应在30日内负责该小区内1、重新安装门禁；2、将该小区业主现用的水表更换为电子水表；3、将该小区内所有的监控系统统一更换并安装为高清摄像头达到该小区全覆盖监控；4、平整该小区道路解决业主出行难的问题:5、对出现墙体裂缝的房屋以及房屋外墙脱落墙砖部分问题:6、对消防设施设备进行完善达到消防部门的要求;7、安装电子屏幕便于管理;8、规划停车位,确定消防通道并进行划线。同时约定：丙方在入驻条件完全具备的情况下，对该小区提供高效、稳定、便捷、安全的物业管理服务。2014年元月1日至2017年12月31日期间业主所拖欠的物业管理费,由甲方、乙方、丁方委托丙方代为收取。收取的费用有甲、乙、丙、丁四方按照收取数额协商支付或分配。2018年元月1日起物业费由丙方收取。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告虽未签订书面物业服务协议，但在新安县城关镇政府的协调下，原告与金龙居业建设单位签订物业管理服务协议，原告事实上也对被告居住的小区提供了物业管理服务，双方即已形成物业服务合同关系，被告已经接受了原告的物业管理服务，理应按照规定的标准履行交纳物业费的义务，对于原告进行物业服务之前的物业费，因会议纪要已协商一致由原告主张，故原告要求被告交纳2017年至2019年物业费2821.55元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告主张逾期利息，鉴于前期物业存在瑕疵，故原告入驻前物业费逾期利息本院不予支持。2018年6月之后，被告未按时交纳物业费构成违约，原告要求按照年利率6%交纳物业费符合法律规定，本院予以支持，但逾期利息应按照应交未交数额分时段计算。被告辩称其房屋存在质量问题，该事项不属于物业管理公司应承担的责任范畴，被告就该问题可以向责任主体另案主张权利等，不能据此拒绝交纳物业费。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告黄学尚应于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳文泰物业管理有限公司物业费2821.55元及逾期利息（以564.31元为基数按照年利率6%自2018年6月31日计算自2018年12月31日，以1128.62元为基数自2019年1月1日计算至2019年6月30日，以1692.93元为基数自2019年6月31日计算至2019年12月31日，以2257.24元为基数自2020年1月1日计算至清偿完毕之日止）；二、驳回原告洛阳文泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告黄学尚负担。本判决为终审判决。审判员  张迪二〇二〇年六月二十八日书记员  龚雪