河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2326号上诉人（原审原告、申请执行人）：王美云，女，1954年4月13日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：于振军，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：任继国，男，1975年8月16日出生，汉族，住天津市静海县。委托诉讼代理人：程元元，河南卓誉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：滑县中建置业有限公司，住所地滑县新区大三路中段。法定代表人：李祥胜，职务：总经理。被上诉人（原审第三人、被执行人）：李祥胜，男，1978年10月21日出生，汉族，住滑县。滑县中建置业有限公司、李祥胜共同委托诉讼代理人：李卫斌，河南华昂律师事务所律师。上诉人王美云因与被上诉人任继国、滑县中建置业有限公司（以下简称中建公司）、李祥胜执行异议之诉一案，不服河南省滑县人民法院（2019）豫0526民初509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王美云上诉请求：1、依法撤销一审判决,改判准予执行位于滑县文明路与××交叉口东南角××小区西侧××、××、××号门面房;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案案情并不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(以下简称《执行复议规定》)第二十八条的构成要件,一审认定事实和法律适用错误。1、案涉房屋未登记在被执行人名下，不具备适用上述第二十八条的前提基础，案涉房屋未经竣工验收合格,也没有办理不动产登记,更未登记在被上诉人滑县中建置业有限公司（以下简称中建公司)名下。2、任继国与中建公司签订的《商品房买卖合同》无效，且非真实交易关系。本案中,案涉房屋至今没有办理商品房预售许可证,任继国与中建公司签订的《商品房买卖合同》依法应认定为无效合同，此外,《商品房买卖合同》亦存在诸多与正常真实交易不符的现象。3、案外人任继国不能证明其于案涉房屋查封前已合法占有该不动产。4、案外人任继国未提交充分证据证明,其于案涉房屋查封前已经支付全部购房款。5、任继国未办理过户登记存在主观过错，无权排除执行。被上诉人任继国辩称，一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请二审法院驳回上诉,维持一审判决。一、涉案房屋如果没有登记在中建公司名下,王美云无法查封房屋。二、任继国与中建公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效。涉案门市房已经办理了房屋预售许可证。退一万步讲,即使没有房屋预售许可证也不影响合同的效力。涉案门市房由中建公司开发,现房销售,不属于预售房,不需要办理商品房预售许可证。2015年2月份,任继国与中建公司签订商品房买卖合同，并全额支付了购房款,中建公司将涉案商品房交付被上诉人任继国管理、使用。交付后,任继国便将涉案门市房进行出租;合伙购买的李治军名下的商品房便开始张罗装修事宜,早于2015年7月份,法定代表人登记为任继国的滑县万全典当有限责任公司的经营地址已经变更为李治军名下的门市房。关于编号,任继国并不知情,经询问得知,该编号系同时期中建公司使用的合同版本号,并非上诉人狭义理解的“合同编号”。转款当时,李治军在外地,所以没有及时签订《商品房买卖合同》,李治军回到滑县后,才签订了合同。有了时间差,更能证明真实的房屋买卖关系。涉案房屋系现房销售,在购买房屋过程中,任继国不存在任何过错。被上诉人中建公司、李祥胜辩称，任继国与中建公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，任继国已支付房款，涉案房屋也已交付任继国使用，故应驳回上诉人的上诉请求。王美云向一审法院提出诉讼请求：1、撤销滑县人民法院（2018）豫0526执异41号执行裁定书；2、准许执行滑县人民法院查封的位于滑县文明路与××交叉口东南角××小区西侧××、××、××号门面房；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：在谢秀松与被申请人李祥胜、中建公司借款合同一案中，经申请人谢秀松申请，法院于2015年9月15日作出（2015）滑民保字第327-2号民事裁定书，对被申请人中建公司位于滑县文明路北段东侧、××文明路与××交叉口东南角的中建怡园小区西侧共计价值214万元的二十四间门面房予以查封，并于2018年9月4日作出（2015）滑法执字第1571号之二执行裁定书进行续封。被告于2014年2月10日与中建公司签订了一份商品房买卖合同，约定：购买涉案门面房1、2、3号房，房屋每平米2781.18元，总价款为1750000元。2014年1月28日被告和李治军通过田洋向李祥胜个人账户转账3500000元。2014年2月10日中建公司向任继国出具了一份收到条，该收到条载明：今收到任继国中建怡园购门市房叁佰伍拾万元整。该收到条加盖有中建公司财务专用章。田洋支付给李祥胜的3500000元中的1750000元为任继国的购房款。后中建公司将涉案房屋交付任继国管理使用。被告在得知涉案门面房被法院采取强制措施后，向法院提出执行异议，法院于2018年12月20日作出（2018）豫0526执异41号执行裁定书，裁定中止对（2015）滑法执字第1571号之二执行裁定书中对1、2、3门面房（即案外人任继国所购买的门市房）的强制执行。另查明，谢秀松于2018年8月31日病逝，法院于2018年11月23日裁定变更谢秀松的妻子王美云为（2018）豫0526执恢439号强制执行案件的申请执行人。2019年1月7日，原告王美云对（2018）豫0526执异41号执行裁定书不服，向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告任继国已于2014年2月份购买涉案的位于滑县文明路与××交叉口东南角××小区西侧××、××、××号门面房，且已支付全部房屋价款并实际占有该房屋至今，房屋买卖合同已实际成立。因第三人中建置业有限公司未完善相关手续，导致买卖合同不能办理过户登记，其原因不能归责于买受人任继国。庭审中，第三人滑县中建置业有限公司、第三人李祥胜对被告所陈述的与房屋买卖有关的事实也予以认可。综上，（2018）豫0526执异41号执行裁定书并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回原告王美云的诉讼请求。案件受理费20550元，由原告王美云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王美云提交，滑县房产管理局出具的情况说明一份，证明案涉房屋没有竣工验收合格，办理初始登记，也未办理预售许可。任继国质证认为，对证据真实性有异议，该证据无负责人签名，不能核实证据的真实性，该证据内容有异议，情况说明记载的门市房与本案是否有关联，上诉人未提供证据证明，且涉案房屋是现房销售，不需预售许可。中建公司、李祥胜质证意见为，同任继国意见，建筑工程施工合同实施意见规定，如果房屋未竣工验收，购买人已实际使用，可以视为已验收合格。任继国提交证据1、滑县万全典当有限责任公司经营许可证，2、河南省商务厅豫商建[2015]52号文件一份。证明涉案房屋系现房出售，并且合同签订后已经交付，滑县万全典当有限公司登记的住所地系和合伙人李志军合伙购买的。证据3、提交租赁合同两份，证明涉案房屋已于合同签订后交付任继国使用，任继国已对外进行出租。王美云质证意见为，经营许可证真实性无异议，证明目的有异议，载明的住所与实际占有房屋往往存在出入，且未明确具体商铺编号。对商务厅文件真实性有异议，该文件来源无法核实，即便属实也是商务局内部往来文件，无法流转到任继国手中。执行异议之诉中关于房屋的交付使用，应严格审查客观证据，例如使用房屋中产生的水电费票据，该份文件仅是对变更经营住所的拟定，并非客观、直接证据。且文件中也未明确载明商铺的具体位置。对两份租赁合同真实性有异议，如果租赁关系真实存在，应提交支付租金流水的银行凭证，合同易造假和事后补签，且一审中任继国并未提交，倘若真实存在，其无理由拖延至二审。中建公司、李祥胜提交涉案商铺商品房预售许可证一份，证明涉案房屋已办理商品房预售许可证，并且涉案房屋是现房出售。王美云质证意见为，该许可证房屋用途显示为商铺，名称为中建怡园6.8#楼，该份预售许可证，并不是案涉门面房所对应的证件。上诉人已经向滑县住房管理局核实，明确案涉房屋没有办理预售许可登记。根据商品房销售管理办法第三条，现房出售是指验收合格的房屋出售。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为,涉案房产所在的3号楼于2013年7月25日办理了商品房预售许可证，任继国与滑县中建置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效。关于房款的支付，涉案房产合同总价为1750000元，案外人李治军与任继国系合伙关系，其二人共同购买中建怡园小区门面房，并通过田洋支付给李祥胜3500000元购房款，李治军也认可田洋支付给李祥胜的3500000元中的1750000元为任继国的购房款，故应当认定任继国已于2014年1月28日支付全部购房款。关于房屋的交付问题，本案中，案外人李治军与任继国合伙经营滑县万全典当行，共同购买中建怡园小区门面房，其中任继国购买1、2、3号门面房，李治军购买4、5、6号门面房，任继国主张李治军名下门面房用于万全典当行经营，其名下涉案门面房用于出租。任继国提交的滑县万全典当有限责任公司经营许可证可作为认定该公司住所信息的依据，同时该经营许可证与其提交的河南省商务厅文件内容相互印证，可以确认李治军购买的4、5、6号门面房已交付的并用于经营滑县万全典当有限责任公司的事实，结合二审中任继国提交的租赁合同两份，本院对任继国此项主张，予以采信。涉案房屋已于查封前交付给任继国，房屋未能办理过户并非任继国原因造成，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，任继国对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，王美云要求准予执行涉案房产的理由不能成立，本院不予采信。综上所述,上诉人王美云的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20550元，由上诉人王美云负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年六月二十八日书记员 赵 洋