四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1503民初792号 原告：宜宾荣盛物业管理有限公司，住所地：四川省宜宾市南溪区文化街8号。 法定代表人：林天琼，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李敏，女，1967年4月19日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区，系该公司的法律顾问。 被告：石小燕，女，1978年1月4日出生，汉族，住四川省南溪区。 原告宜宾荣盛物业管理有限公司（以下简称荣盛物业公司）与被告石小燕物业服务纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣盛物业公司的委托诉讼代理人李敏、被告石小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告石小燕向原告荣盛物业公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2960.93元及滞纳金；2.本案诉讼费由被告石小燕承担。庭审中，原告荣盛物业公司增加请求2020年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费496.44元，并明确按违约金规则计算滞纳金的方法为：以物业服务费3457.37元为基数，从2017年1月1日之日起至物业服务费付清之日止，以月利率2%为标准进行计算。事实与理由：原、被告之间签订了物业管理服务合同，约定由原告荣盛物业公司向被告石小燕位于南溪区房屋提供物业服务。原告荣盛物业公司一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告石小燕居住的小区实施规范的物业管理，包括为被告石小燕提供了完善的物业管理服务。但被告石小燕自2017年1月1日起即未缴纳物业服务费，原告荣盛物业公司经多次催收未果后，为维护其合法权益，遂诉至法院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 被告石小燕辩称，1.原告荣盛物业公司驻场后将公共区域租给了他人做生意；2.购房合同上约定停车费为50元/辆/月，但原告荣盛物业公司却涨到280元/辆/月；3.原告荣盛物业公司主张滞纳金标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方当事人进行了质证。对于双方当事人无争议的事实和证据，本院记录在卷予以佐证。 本院经审理认定事实如下：原告荣盛物业公司系鑫宇·钻石城小区的物业服务公司，被告石小燕系该小区2幢1单元8楼5号房屋（建筑面积：68.95㎡）的业主。2015年12月24日，原告荣盛物业公司（甲方）与被告石小燕（乙方）共同签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告荣盛物业公司自房屋出售之日起至业主委员会成立并与物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效期间为被告石小燕所有的案涉房屋提供物业服务；首期管理服务费用从开发商通知交房之日起计算，预交1年，在领取钥匙时缴纳，尔后每季度缴纳一次（每季度第一月10日前缴纳）；物业服务费按建筑面积计算，标准为1.2元/月/平方米；如乙方（被告石小燕）不按协议约定的标准及时间交纳物业服务费，给甲方（原告荣盛物业公司）交纳公共能耗费及经营成本带来影响的，原告荣盛物业公司有权停止该物业的水、电供应，同时从逾期之日起乙方向甲方按逾期交纳物业服务费总额每日5%的滞纳金；…… 其后，原告荣盛物业公司一直在案涉小区提供物业服务至今，但被告石小燕自2017年1月1日起即开始拖欠原告荣盛物业公司交纳物业服务费至今。 本院认为，物业服务公司作为经营者，需要向服务对象即业主收取物业服务费作为基本经营开支，才能更好的提供物业服务，为避免物业服务成果弱化及造成恶性循环，在无可以少交或不交物业服务费的法定事由的情形下，按时缴纳物业费应是业主的基本义务。现被告石小燕自2017年1月1日起即拖欠原告荣盛物业公司的物业服务费至今是事实，则原告荣盛物业公司有权向被告主张石小燕所拖欠的物业服务费。双方关于“……尔后每季度缴纳一次，每季度第一月10日前缴纳”的物业服务费的交纳方式实质为先交费后服务，该约定不违反法律法规规定，本院依法予以确认。故原告荣盛物业公司主张自2017年1月1日起至今的物业服务费合计3457.37元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。被告石小燕抗辩原告荣盛物业公司为盈利将案涉小区公摊面积租赁给他人、侵害了业主权利及存在违约涨停车费的行为，对于该两个问题，被告石小燕可另行通过诉讼处理，但均不能成为其拒缴本案物业服务费的法定事由，故本院对其该项辩论意见不予采纳。滞纳金是行政强制执行中执行刑罚的一种，属于行政机关职能范畴，原告荣盛物业公司作为服务企业，无权收取滞纳金，原告荣盛物业公司所主张的“滞纳金”应实为违约金。《前期物业管理服务协议》针对“滞纳金”（违约金）约定的是：“乙方（即被告石小燕）违反本协议，不按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费，给甲方（即原告荣盛物业公司）交纳公共能耗费及经营成本带来影响的，甲方有权……同时从逾期之日起乙方向甲方按逾期交纳物业服务费总额每日5%的滞纳金”，该约定系属格式条款，从不利于提供格式条款一方（即原告荣盛物业公司）的原则进行文义解释，原告荣盛物业公司可主张违约金的前提应当是同时满足“（乙方）不按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费”和“给甲方交纳公共能耗费及经营成本带来影响”这两个条件，否则，本案即不能以适用约定的违约金条款。本案中，被告石小燕逾期交纳物业服务费是事实，但原告荣盛物业公司并未举证证明被告石小燕逾期交纳物业费（合计3457.37元）的行为对其交纳公共能耗费及经营成本带来影响，依法应当承担举证不能的法律后果。同时，案涉物业服务合同约定的物业服务费交纳方式系按季度交纳且交纳时间为当季度第一月，被告石小燕自2017年1月1日起即拖欠物业服务费，但原告荣盛物业公司直至两三年后才进行催收和提起本案诉讼，且不说其未举证证明损失情况应承担举证不能的法律后果，即便有证据证实损失情况，原告荣盛物业公司怠于催收、维权的行为亦必然会造成损失的扩大，从着力物业服务行业良性循环发展的角度，其对损失扩大的部分不得要求赔偿，且其长期不维权、导致损失不断扩大的行为亦是不值得提倡的。综上，本院对原告荣盛物业公司关于“滞纳金”的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零九条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告石小燕于本判决生效后十日内向原告宜宾荣盛物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费合计3457.37元； 二、驳回原告宜宾荣盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告石小燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 （法律条文附后） 审 判 员 陈德容 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 张丽萍 书 记 员 朱昶霖 附：法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。