江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初4958号原告：李星浩，男，1996年2月4日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托代理人：杨淑倩，上海中沃律师事务所律师。被告：何全保，男，1987年2月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被告：昆山好好房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园5号楼1室，统一社会信用代码91320583091541354F。法定代表人：熊振泽，该公司总经理。委托代理人：高鹏，男，该公司员工。原告李星浩与被告何全保、昆山好好房产经纪有限公司（以下简称好好公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告李星浩的委托代理人杨淑倩、被告何全保、被告好好公司的委托代理人高鹏到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告李星浩提出诉讼请求：1、被告何全保返还原告定金50000元；2、被告好好公司对上述50000元承担补充赔偿责任；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2019年3月17日，原告与被告签订《房地产买卖居间协议》，约定被告出售位于昆山市的房屋，房屋总价款为150万元，合同签订当日被告何全保收取原告交付的购房定金5万元，双方约定存量房买卖合同通过后70日内再向卖方支付首付款40万元。双方在《房地产买卖居间协议》中约定、被告于2020年2月13日交房给原告，原告在2019年7月31日之前完成过户手续，但2019年7月25日昆山出具新的购房政策、导致原告目前不具备购房资格。经原告多次通过中介公司与被告沟通，被告何全保都未返还定金。被告昆山好好房经纪有限公司未尽沟通协调义务，应承担补充赔偿责任。为维护自身合法权益故原告提起本案诉讼。被告何全保辩称，原、被告合同签订于2019年3月，合同约定最晚于2019年7月31日前过户，合同签订后原告已支付了50000元定金，按照政策双方符合继续交易的条件。原告应向被告何全保支付首付款后，由被告何全保用以归还银行贷款涤除抵押，但原告一直未支付相应的首付款，被告何全保已多次通过中介催促，但原告一直推脱。本案中原告违约，不同意退还该50000元。被告好好公司辩称，原告签订房屋买卖合同时具备购房资格。由于涉案房屋存在抵押，要求将抵押涤除后才能继续交易，但被告何全保要求原告先付首付款，而原告认为先付首付款有风险要求被告何全保先涤除抵押再付款。后来被告何全保一直以工作忙为由未归还贷款，网签备案因此无法进行，导致了2019年7月新政出台后双方已无法继续交易。经审理查明，2019年3月17日原告李星浩（乙方）与被告何全保（甲方）在好好公司居间下签订了一份《房地产买卖居间协议》，原告购买被告何全保位于昆山市房屋，房屋总价150万元，支付方式约定为：买方于签署本协议时交纳保证金50000元，双方签署本协议后该保证金自动转为定金；买方须在存量房买卖合同通过后70日内再向卖方支付首付款40万元；买方申请银行按揭贷款103万元（具体贷款金额以贷款合同为准）；另在房款中预留2万元作为交房保证金。该协议中第二条“房地产产权现状”第2款约定：该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本协议之日起收到买方首付款三个工作日内向银行提交办理还清贷款所需的全部资料并办理还贷手续，在银行出具结清贷款的书面通知后三个工作日内向房地产交易中心办理注销抵押登记手续。协议最后手写条款中约定：甲方于2020年2月13日交房给乙方，自房地产权过户之日起至交房日甲方支付乙方每月1300元。甲方到手价为150万元。乙方要求在2019年7月31日之前完成过户手续，如若未完成追究违约责任，甲方不承担任何费用。另查明，该协议签订当日，原告向被告何全保支付了定金50000元。此后原、被告双方对首付款支付及抵押涤除的履行顺序存在争议，原告称按照支付方式条款的约定，其应在存量房买卖合同通过后才支付首付款40万元，存量房买卖合同即网签备案合同，由于被告何全保未涤除抵押导致双方无法办理网签，故首付款支付条件并未满足。被告何全保则主张按照协议第二条第2款约定，其应在收到买方首付款后才能办理还贷手续。何全保称在协议签订前中介人员亦是明确表示过由原告付首付款后，其以收到的首付款去归还贷款，为此何全保提供了与中介人员的微信聊天记录，2019年3月14日何全保询问是不是要在过户之前先还清房贷，中介人员表示“是的，贷款我们会让买家用首付款帮你还”。原、被告因此产生争议后，原告未继续支付首付款，被告何全保亦未涤除抵押，故涉案房屋并未办理过网签手续。再查明，原告李星浩并非昆山户籍，但其签订购房协议时已连续缴税满一年（2017年11月1日至2018年10月31日）满足当时政策规定的昆山购房条件。2019年7月24日苏州市人民政府出台了《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》（苏府[2019]61号），其中明确规定调整居民购房政策，非本市户籍居民家庭在苏州市区太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。该意见自2019年7月25日起实施。2019年8月5日昆山市住房和城乡建设局对此出具了相应的实施细则（昆住建[2019]213号文件），其中规定购买存量住房，符合以下条件的仍按此前政策执行：2019年7月25日前，买卖双方已签订认购协议或购房合同并能提供已支付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行、支付宝、微信转账凭证原件，且买方符合苏府[2016]150号文件规定的购房资格，并在2019年9月30日前通过存量房网签系统进行买卖合同网上备案，且将上述材料原件提交管理部门审查的。再查明，按照上述细则规定，原、被告之间因未能进行网签导致原告现已不符合苏府[2019]61号文件规定的购房条件。2019年7月26日中介人员通过微信发送了一份解约协议给被告何全保并称“解约协议打印好了你看一下，没什么问题我们让买家签字，我们公司盖章和房产证以其快递给你”。解约协议中约定被告何全保退还50000元定金，双方协议解除。何全保回复“好的”并将其收件地址发给了中介，但其收到该解约协议后认为原告违约，故未进行签字确认。现涉案房屋已由被告何全保另售他人并过户完毕。上述事实，有房地产买卖居间协议、定金收据、税单、产证、微信聊天记录、苏府[2019]61号文件、昆住建[2019]213号文件，以及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的房地产买卖居间协议系双方真实意思表示，该协议依法成立有效，双方均应恪守履行。本案中房地产买卖居间协议对于首付款支付及抵押涤除的具体时间均未作出明确约定，且协议不同条款对于首付款支付及抵押涤除的履行顺序约定存在相悖，买卖双方对此存在争议而未能办理网签备案，该情形下导致合同未能继续履行不可归责于任何一方。且按照苏州市最新购房政策，因原、被告未办理网签导致原告现已不符合购房政策的要求，双方之间的房地产买卖居间协议应予以解除。被告何全保应将已收定金50000元退还原告。被告好好公司系中介方，并非房屋买卖合同关系相对方，其未收取原告支付的定金50000元，原告要求其承担连带责任并无依据，本院对其第二项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告何全保返还原告李星浩定金50000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、驳回原告李星浩其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元由被告何全保承担，该款原告已支付本院，本院不再退还。被告何全保应于本判决生效后十五日内支付至原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  何跃武二〇二〇年六月二十八日书记员  颜晓龙《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。