湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初4412号原告：武汉信德中城物业管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区洲头街红建村41号。法定代表人：林松，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫玉祥，该公司员工，一般授权代理。委托诉讼代理人：李凯，北京金台（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。被告：余汉成，男，1959年3月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告武汉信德中城物业管理有限公司与被告余汉成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2019年1月17日作出（2018）鄂0105民初4661号民事判决，被告余汉成不服提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）鄂01民终3723号民事裁定：1、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4661号民事判决；2、本案发回湖北省武汉市汉阳区人民法院重审。本院于2019年7月9日立案后，对本案依法适用普通程序于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告武汉信德中城物业管理有限公司的委托诉讼代理人卫玉祥、李凯、被告余汉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武汉信德中城物业管理有限公司在案件审理过程中向本院提出变更诉讼请求为：1、判令被告按2.2元/平方米/月标准支付2015年10月21日至2018年7月31日的物业管理服务费7,206.57元；2、本案诉讼费用由被告承担，包括但不限于案件受理费、司法文书邮寄费、公告费等。事实和理由：被告系汉阳区汉阳1889小区8栋2单元7层1号房的业主，房屋面积为98.37平方米。原告与武汉杰航投资发展有限公司于2013年签订《前期物业服务合同》，又于2016年签订《前期物业服务合同》。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。原告一直在汉阳区1889小区服务至今。但自2015年10月21日开始被告停止缴纳物业管理服务费，截至2018年7月31日被告已欠缴物业管理服务费7,206.57元，经原告多次催告，被告拒绝履行缴费义务，故诉至法院。被告余汉成辩称：小区业主在2012年与汉阳区长江项目指挥部、新港投资公司签订了房屋拆迁安置协议，被告房屋是置换到1889小区，不是购买。2014年保障性项目基本建成，依据国家官网公布的1889小区属保障性安居工程，应属于保障性住房，应按照政府指导价收费。被告2014年收房，物业公司没有出示物业管理服务费收费文件。原、被告2014年10月22日签订的前期物业服务协议，约定按2.2元/平方米/月缴纳物业管理服务费，但是在签订协议时此项做了重大修改，第一年按1.5元/平方米/月收取，第二年物业硬性按2.2元/平方米/月收取物业管理服务费，不按照发改委的政府指导价收取物业管理服务费，并推出所谓的优惠政策，违反了协议，造成了全体业主不满，物业公司在前期物业服务合同中约定高层住宅2.8元/平方米/月，违背了发改委关于前期物业管理服务费政府指导价以及物业管理条例第十一条，请求依法驳回原告的诉请。原告诉称的2.8元/平方米/月的合同在原告与被告的物业合同内没有记载。小区存在乱搭乱盖、车辆被盗、电缆起火致使业主住院、车辆乱停乱放等现象，物业公司均放任不管。物业公司位列汉阳区物业黑榜第6名，物业服务极不到位。物业公司在起诉时没有充分证据证明被告欠缴物业管理服务费，物业公司拒不履行前期物业服务合同约定的标准收取物业管理服务费，也不依据物价局批文收费。原告的起诉无事实依据，证据不足，请求依法驳回原告诉请。经审理查明：被告系武汉市汉阳区红建村特1号汉阳1889项目8栋2单元7层1室的业主。该房屋的房屋性质为限价安置商品房，房屋面积为98.37平方米。2013年，原告与汉阳1889小区的开发商武汉杰航投资发展有限公司签订前期物业服务合同（示范文本），约定由原告对被告所居住的汉阳1889小区提供前期物业服务，物业管理服务费的收费标准为高层住宅2.8元每月每平米。该份合同在汉阳区房管局进行了备案。2014年10月22日，原、被告签订前期物业管理服务协议，约定由原告为被告所居住的汉阳1889小区房屋提供物业服务，服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区安保、交通秩序及车辆停放、房屋装饰装修管理。物业管理服务费收费标准约定为每月每平米2.2元，在该条款处，原告加盖印章，内容为：“第一年68折（计1.5元/平米/月），第二年起按照政府新物价政策执行。”物业服务费用标准按汉阳区物价局批文或当年物价指数调整。物业管理服务费缴纳时间为每半年第一个月5日前缴纳。被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2014年10月22日，被告接收案涉房屋并于当日向原告缴纳了2014年10月22日至2015年10月21日的物业管理服务费1,771元（按照每月每平米1.5元缴纳）。2015年7月7日，被告与该房屋的开发商武汉杰航投资发展有限公司签订武汉市商品房买卖合同，合同附件五中对前期物业服务费进行约定：高层住宅2.2元每月每平米，第一年按1.5元收取，后期随武汉市物业服务费新政策调整。2015年10月22日起，被告对物业管理服务费的缴费标准提出异议，未再向原告缴纳物业管理服务费。2016年10月17日，原告与武汉杰航投资发展有限公司签订前期物业服务合同（延期协议），约定将双方签订的前期物业服务合同期限延长到汉阳1889小区业委会成立之后，其他条款保持不变。原告曾通过张贴逾期未缴纳物业服务费告知单的方式多次向被告催收物业管理服务费。另查明：原告对汉阳1889小区提供的物业服务中存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题。上述事实，有前期物业服务合同（示范文本）、武汉市前期物业管理服务协议、武汉市商品房买卖合同、前期物业服务合同（延期协议）、房屋产权证明、土地权属证明、物业管理服务费缴费发票、逾期未缴物业服务费告知单、小区物业服务照片、相关停车费、水费收取票据，及双方当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：本案争议焦点主要有两个：第一，案涉小区房屋性质是否属于保障性住房。根据《湖北省城镇保障性住房管理办法》第三条的规定：“本办法所称的城镇保障性住房，是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格，为符合条件的保障对象提供的住房。保障对象是指收入、财产等符合条件的城镇住房困难家庭、新就业职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等。”，保障性住房的对象有特定的要求，本案涉及的拆迁人员并未纳入保障性住房的对象标准内。案涉小区虽属于武汉市2014年保障性安居工程项目，但保障性安居工程项目中建设的房屋并不必然属于上述规范性文件规定的保障性住房范围。根据相关土地和房屋权属证明材料得知，案涉小区房屋性质系限价商品房，开发商足额缴纳土地出让金，小区房屋可正常办理相应权属证书，且其上市交易、转让等行为不受到保障性住房政策的限制，其与保障性住房具有明显区别。综上所述，案涉小区房屋的房屋性质属限价商品房，不属于保障性住房。第二，案涉小区物业管理服务费标准是否应按照政府指导价确定。原告与开发商武汉杰航投资发展有限公司于2013年签订前期物业服务合同后，原告又在2014年10月22日与作为房屋业主的被告签订武汉市前期物业管理服务协议。依据国务院《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，虽汉阳1889小区未成立业主委员会，但原告作为物业服务企业已就小区的相关物业服务事项与作为业主的被告签订了武汉市前期物业管理服务协议，故原、被告之间的权利义务关系应当依照原、被告于2014年10月22日签订的武汉市前期物业管理服务协议予以确定。服务协议对于物业管理服务费收费标准的格式条款约定为每月每平米2.2元，但原告在该条款后方加盖有“第一年68折（计1.5元/平米/月），第二年起按照政府新物价政策执行。”字样的印章。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“……格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。双方之间的物业管理服务费收费标准应当依据原告加盖印章的内容进行履行，且该内容与被告和开发商签订的商品房买卖合同附件中对于物业管理服务费的约定一致。现双方对签订物业服务协议第一年按照1.5元每平米每月收取物业管理服务费并无异议，且已实际履行。按照合同约定第二年起的物业服务费应当按照政府新物价政策执行，参照2014年12月17日国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知【发改价格（2014）2755号】之精神：“对非保障性住房物业服务放开实行定价管理。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。”湖北省价格主管部门也明确授权市（州）、县人民政府价格主管部门进行定价。前文已论述，本案所涉及的汉阳1889小区房屋性质不属于保障性住房，故其物业管理服务费收取标准不属于实行政府指导价的范围。同时，原、被告之间虽在前期物业管理服务协议中约定就前期物业管理服务费从第二年起按照政府新物价政策执行，但自2014年以后至本案原告诉讼请求截止日2018年7月31日期间，武汉市并未就前期物业管理服务费制定新的物价政策，亦未就前期物业管理服务费明确具体的政府指导价，上述约定没有实际执行的依据，故应当依据双方签订的前期物业管理服务协议中约定的物业管理服务费收费标准，即每月每平米2.2元标准确定物业管理服务费的标准。综上所述，原告依合同约定为被告所居住的汉阳1889小区提供了物业服务，被告未尽向原告缴纳物业管理服务费的义务，原告要求被告支付2015年10月22日至2018年7月31日期间物业管理服务费的诉讼请求本院予以支持，但因原告在提供物业服务过程中确存在公共设施维修更换不及时、制止张贴小广告效果不理想、安保人员睡岗、消防被行政部门责令整改等问题，属履行物业服务合同的瑕疵，本院酌定被告按其应缴纳物业管理服务费7,211.47元（98.37㎡×2.2元/月㎡×33月+98.37㎡×2.2元/月㎡÷31日×10日）的90%实际缴纳物业管理服务费即6,490.32元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告余汉成向原告武汉信德中城物业管理有限公司支付2015年10月22日至2018年7月31日的物业管理服务费6,490.32元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告武汉信德中城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，此款原告武汉信德中城物业管理有限公司已预交，由原告武汉信德中城物业管理有限公司负担5元，由被告余汉成负担45元。被告余汉成于本判决发生法律效力之日起十日内将此款直接支付给原告武汉信德中城物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  王海江审判员  王文兵审判员  黄 玮二〇二〇年六月二十四日法官助理卢少达书记员涂珍