江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初4402号原告：钱强，男，1978年8月29日出生，汉族，住张家港市。原告：刘烨，女，1981年10月12日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：钱强，男，1978年8月29日出生，汉族，住张家港市，系原告刘烨丈夫。被告：张家港众合房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区软件动漫产业园商务中心4楼。法定代表人：陈良，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱荣，该公司员工。原告钱强、刘烨与被告张家港众合房地产开发有限公司（以下简称众合房地产公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告钱强、被告众合房地产公司委托诉讼代理人钱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱强、刘烨向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告由于商品房面积差异多交纳的房价款9781.32元并承担2019年12月31日起至实际退还之日止相应利息；2本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年04月28日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于张家港市商品房。合同约定：该房屋建筑面积143.39平方米。双方以建筑面积计算该商品房价款。该商品房单价根据张家港市物价局商品住房预售备案价格为每平方米15776.33元，总金额2262168元。合同签订后原告于2018年06月20日向被告付清全部房价价款。被告于2019年12月31日向原告出具收房通知书。现原告购买的观澜玉园二期17幢1103室实际房屋产权面积为142.77平方米，比合同中约定的建筑面积相差0.62平方米。我方认为虽然该《商品房买卖合同》补充协议约定面积差在正负0.6%以内双方不做补偿，但我方认为条款为格式条款，排除被告方责任，加强原告方义务，并且如此重要的条款被告从未作出提示和说明，根据合同法及司法解释该条款为无效条款。其次从整个二期商品房交付的数量情况来看，都是实际建筑面积少于卖卖合同的约定的建筑面积。这是被告利用自身是设计建设单位，能更早更准确的知道房屋的实际面积，处于优势地位。该补充协议约定面积差在正负0.6%以内双方不做补偿对于原告是不公平的，违反合同法上的诚实信用原则，该条款为无效条款。另外开发商的交付面积减少的行为违反了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》商品房预(销)售价格(一房一价)不得擅自涨价的原则，是不合法的。综上所述，涉诉商品房存在建筑面积少而应退还多交纳的购房款的事实清楚，证据充分。原告多交购房款9781.32元，被告依法应该返还。被告众合房地产公司辩称，案涉商品房买卖合同依法成立且有效，对双方均有约束力，双方在合同中对面积差异处理方式作出明确约定，依法应当优先适用，合同面积差异处理条款内容符合公平原则，合法有效。在签订合同时，其已履行合理的提请注意及说明义务，原告也已明确表示接受涉案合同全部条款，包括面积差异处理条款。在面积测算方面，原告关于其处于优势地位更早更准确的知道房屋的实际面积的主张与实测面积低于合同约定面积的现实相矛盾，面积测绘系有政府组织、为产权证出证依据，其无法干预。案涉商品房为预售商品房，价格备案申报表中的建筑面积只可能为预测面积，其不存在违反《江苏省商品房销售明码标价实施细则》的行为，预售商品房的建筑面积本就存在一定不确定性，原告在签订合同时就已预见，且合同已明确做了提示说明。本院经审理查明事实如下：2018年4月22日，钱强、刘烨（乙方、认购方）与众合房地产公司（甲方、出售方）签订《观澜玉园认购书》，在第五条甲方的义务中双方约定，在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、…附件七《合同补充协议》及其附录等；在第六条乙方的义务中双方约定，在本认购书约定的时间与甲方签署认购书第五条第1款约定的合同文件，乙方确认：在签订本认购书前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。2018年4月28日，钱强、刘烨（买受人）与众合房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由钱强、刘烨购买众合房地产公司开发的观澜玉园17幢1103室，房屋建筑面积143.39㎡，单价为15776.33元/㎡，商品房总价款为2262168元。合同第六条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同补充协议第四条约定进行处理。合同补充协议第四条约定：1.该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；面积差异百分比为±0.6%以上（不含本数）至±3%（含本数）的，买卖双方按合同第五条约定的单价进行多退少补；面积差异百分比超过±3%（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。双方在合同中同时还对双方的其他权利义务进行了约定。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，钱强、刘烨依约支付了购房款。2019年12月10日，众合房地产公司向钱强、刘烨发出观澜玉园收楼应缴其它款项明细，载明案涉房屋实测建筑面积为142.77㎡。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议均是当事人双方的真实意思表示，不存在法律、行政法规规定的无效情形，合法有效，补充协议第四条系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款。首先，原告在其签订的《观澜玉园认购书》中已明确其在签订认购书前已仔细阅读并理解其将签署的《商品房买卖合同》及补充协议的全部条款内容，在由被告提供的《商品房买卖合同》第2页“特别提示”用黑体加粗字体、放大字号载明“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务，买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险”，合同第六条“面积确认及面积差异和其他差异的处理”即为选择性条款，其中，“详见合同附件七补充协议第四条的约定”在合同第4页下部，字迹醒目清晰、无遮挡，且有下划线标注，补充协议第四条“关于面积差异处理”也用黑色加粗字体打印，内容醒目，与其他内容也能够轻易区分，故可认定被告在合同及补充协议第四条中已就面积差异如何处理对原告尽到了合理的提醒注意义务；其次，从补充协议第四条“面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿”的内容看，该约定既有对面积差异比为－0.6%以内如何处理的约定，也包含了面积差异比为+0.6%以内时如何处理的约定，所以该条款并未免除被告自身责任、排除原告的主要权利，未违反公平原则。综上，原、被告双方签订的补充协议第四条为有效条款，对原、被告双方均有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，在原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议对面积差异处理有明确约定的情况下，应按照双方的约定处理，现原告购买房屋的面积差异比例为0.43%[（143.39㎡－142.77㎡）／143.39㎡],该比例在±0.6%以内，按照约定，买卖双方不作任何补偿，故原告请求被告返还其多支付的相应面积的购房款不符合合同约定，本院不予支持。原告主张被告系有意控制房屋面积，与常理不符，本院不予采信。原告认为补充协议第四条违反了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》和国家发改委《商品房销售明码标价规定》的相关规定应为无效，本院认为，上述法规均为管理性强制规定而非效力性强制规定，案涉房屋的实际售价高于备案价不能导致补充协议第四条无效，补充协议第四条应为双方有效约定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告钱强、刘烨的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告钱强、刘烨负担。本判决为终审判决。审判员  曾宪佳二〇二〇年六月十六日书记员  许婷苇