浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终939号 上诉人（原审原告）:闻人泳泳，男，1981年10月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：郑吉薇，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余姚市枫达钢材有限公司。住所地：余姚市城区新建北路178弄73号。 法定代表人：吕华云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：童伟栋，浙江浙耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余姚市鑫通速递有限公司。住所地：余姚市经济开发区城东新区金舜东路528号。 法定代表人：叶建峰，该公司执行董事。 原审第三人：余姚市沪余模具材料有限公司。住所地：余姚市金昌路482号。 法定代表人：邵晨成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈杰，浙江浙耀律师事务所律师。 上诉人闻人泳泳因与被上诉人余姚市枫达钢材有限公司（以下简称枫达公司）、余姚市鑫通速递有限公司（以下简称鑫通公司）、以及原审第三人余姚市沪余模具材料有限公司（以下简称沪余公司）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院作出的（2019）浙0281民初7406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闻人泳泳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：2012年4月30日枫达公司与鑫通公司曾签订房屋租赁合同，但枫达公司在一审中曾辩称，鑫通公司签订租赁合同时便在涉案房产的西厂房，西厂房的所有权人为沪余公司。该辩称与2012年的租赁合同存在冲突。既然枫达公司同意他人以其名义与鑫通公司签订租赁合同后又由沪余公司收取租金，结合鑫通公司在一审中认可其租金支付给邵晨成个人的陈述，可以看出，邵晨成含有双重身份，其即是债权人沪余公司的唯一股东，又是债务人枫达公司的实际控制人。邵晨成利用该身份，与鑫通公司签订虚假的房屋租赁协议，达到拖延执行进程的目的，为阻碍他人拍得涉案房产而设下障碍，为其低价取得涉案房产做铺垫，严重损害了竞买者的权利。 枫达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回闻人泳泳上诉。涉案房产原来系枫达公司与沪余公司共有，西厂房归沪余公司所有。沪余公司将其租赁给鑫通公司。邵晨成2017年6月通过股权变更成为沪余公司股东。邵晨成从来不是枫达公司法定代表人。如闻人泳泳所称邵晨成系枫达公司和沪余公司的法定代表人，两家公司也不会在2014年就案涉房产所有权产生纠纷。2018年5月邵晨成作为沪余公司的法定代表人与鑫通公司签订的租赁合同，系双方真实意思的体现，并没有侵害任何人的利益。法院在拍卖案涉房产时，已经对租赁及其风险等进行了公示，闻人泳泳明知该情况仍进行购买，即要接受案涉房产的现状。其提起该诉讼，实际上想达到悔拍的目的。 鑫通公司未作陈述。 沪余公司述称，同意一审判决，也同意枫达公司意见。 闻人泳泳向一审法院起诉请求：依法确认枫达公司(邵晨成)与鑫通公司于2018年5月21日签订的2018年5月11日起至2022年5月11日止的《房屋租赁协议》无效。 一审法院审理认定事实：2007年6月30日，枫达公司通过国有土地出让取得中国轻工模具城（二期）金辉路地块，总面积10240平方米，并于2008年建造了1号、2号、3号、4号厂房。2009年2月和9月,取得余国用2009第01460号国有土地使用权证、余房权证城区字第××号和余房权证城区字第××号房产证,其中余房权证城区字第××号由余姚市沪余钢板有限公司持有。2011年7月，枫达公司与余姚市沪余钢板有限公司对厂房工程（包括土地）进行分割，确定枫达公司出资7409636.70元，土地分得为5021.59平方米，余姚市沪余钢板有限公司出资7035861.90元，土地分得5020.44平方米。2012年，枫达公司申请余房权证城区字第××号权证遗失，补办权证为余房权证城区字第××号。后两公司因所有权发生纠纷，法院经审理于2014年7月作出判决，确认：余房权证城区字第××号房产所有权证项下的房屋所有权属余姚市沪余钢板有限公司所有，余国用2009第01460号国有土地使用权证项下的土地使用权由余姚市沪余钢板有限公司与枫达公司按份共有，其中余姚市沪余钢板有限公司享有49.99%。 厂房建成后，余房权证城区字第××号（原余房权证城区字第××号）项下的厂房一直由余姚市沪余钢板有限公司使用，公司由原法定代表人邵霄龙出面，将西边厂房出租给案外人张辉，建筑面积3686平方米，约定租期自2011年4月1日至2016年3月31日。鑫通公司成立于2012年8月31日，工商登记住所地余姚市。其原向张辉租赁案涉西边厂房的部分房屋，后租赁涉案房地产的西厂房，由邵晨成与鑫通公司于2018年5月21日重新签订租房合同，约定租期4年，从2018年5月11日至2022年5月12日止，前两年的租金一次性付款人民币140万元，以后每年付款72万元，不管出租方如何处置厂房，或第三方质疑租房合同有效性，出租方均应保证鑫通公司使用至2022年5月12日，否则所有损失由出租方承担。 2013年4月24日，枫达公司与上海浦东发展银行股份有限公司宁波余姚支行签订最高额抵押合同，约定其所有的位于余姚市经济开发区城东新区金舜东路528号的房地产为余姚枫华塑模材料技术有限公司的借款提供抵押担保，最高额为15700000元，并依法办理了抵押登记。因未还款，上海浦东发展银行股份有限公司宁波余姚支行提起诉讼，法院判决余姚枫华塑模材料技术有限公司如不按期支付款项，则上海浦东发展银行股份有限公司宁波余姚支行有权对枫达公司抵押的余姚市经济开发区城东新区金舜东路528号的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿。后因未按时履行生效判决确定的内容，上海浦东发展银行股份有限公司宁波余姚支行申请执行，执行案号（2014）甬余执民字第3750号。2015年3月26日，余姚市沪余钢板有限公司提出执行异议，认为枫达公司未经其同意，将其也享有权利的房地产抵押，枫达公司与申请人均有过错，若认定效力也仅涉及房屋而不及于土地，法院最终驳回了执行异议申请。2017年，余姚市沪余钢板有限公司变更名称为余姚市沪余模具材料有限公司（沪余公司）。原申请人上海浦东发展银行股份有限公司宁波余姚支行将该债权转让给了沪余公司，2018年4月17日，法院裁定变更了申请执行人为沪余公司。2018年7月，法院公开拍卖涉案房屋，在淘宝网发布拍卖公告，对拍卖标的、竞买人条件、拍卖方式、产权过户等作了说明，其中对拍卖标的公告如下：位于余姚市城区的工业房地产。证载房屋总面积7830平方米，地上无证建筑360平方米，证载工业用地使用权面积10267.99平方米。特别提醒：1、该厂房租赁给两家公司。分别为：（1）租赁部分房地产，租赁期限为11年（2012年10月至2023年10月1日止），租金每年76万元，已支付到2020年5月12日止。（2）租赁部分房地产，租赁期限4年（续租）（2018年5月11日至2022年5月11日止），租金每年70万元，已支付到2020年5月11日。2、对于无证建筑物买受人须无条件接受有关部门处理，费用自行承担，拍卖人对于能否办妥权证不作任何承诺。3、法院作出并已生效的（2013）甬余民初字第3396号民事判决书确认位于余姚市经济开发区城东新区金舜东路528号余房权证城区字第××号房产所有权证项下的房屋所有权属余姚市沪余钢板有限公司（即沪余公司）所有，余国用2009第01460号国有土地使用权证项下的土地使用权由余姚市沪余钢板有限公司（即沪余公司）与枫达公司按份共有，其中余姚市沪余钢板有限公司（即沪余公司）享有49.99%。该判决不影响本次拍卖，但买受人应自行评估买卖风险等。枫达公司与沪余公司均表示同意带租拍卖。闻人泳泳参与了网上竞拍，最后竞拍成功，取得了涉案房屋。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现闻人泳泳主张2018年5月由邵晨成与鑫通公司签订的租赁协议无效，则该合同须符合以上情形之一方可确认无效。但是该协议签订时邵晨成系沪余公司的法定代表人，合同双方系独立法人，双方意思表示真实，鑫通公司实际占有使用了房屋，并未侵犯任何一方的利益。法院在公开拍卖前依法进行了调查询问，在拍卖须知中公告了租赁实际情况。闻人泳泳参与公开拍卖竞得房屋，应是明知房屋包括租赁等实际情况，现提出双方恶意串通阻碍第三人拍得涉案房屋、工商登记租赁合同与此不符并无充分依据，其理由难以成立。至于抵押权与租赁权的先后问题系另一法律关系。故此，闻人泳泳之诉理由不足。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，作出判决:驳回闻人泳泳的诉讼请求。本案案件受理费8800元，由闻人泳泳负担。 二审中，闻人泳泳提供两组证据，证据1.《房地产司法鉴定估价报告》，拟证明2017年12月涉案房产评估时没有显示存在租赁事实，评估价格2479.82万元为无抵押租赁的价值。证据2.企业工商登记信息、股东会决议、章程修正案、余房权证城区自A09239393，拟证明枫达公司及其股东邵晨成等在明知涉案房产所有权已转让，利用已注销的房屋产权证欺骗登记机关变更企业住所地，侵害闻人泳泳的合法权利。枫达公司质证称，对证据1的真实性不予认可。即使是真实的，房屋评估报告也是对房产价值进行评估。法院在拍卖涉案房产时，已在公告中明确了租赁情况。证据2与本案无关。沪余公司质证称，估价报告计价房并没有要求对租赁情况进行核实。法院已在拍卖中明确。证据2与本案争议焦点无关。本院审查后认为，本案主要争议系枫达公司（邵晨成）与鑫通公司2018年5月签订的租赁合同是否有效。闻人泳泳提供的该两组证据与本案争议并无关联性，也对本案事实认定缺乏实质影响，不属二审新的证据，本院不予确认。 其他当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，当事人有义务提供证据证明其主张。枫达公司（邵晨成）与鑫通公司2018年5月签订的租赁合同是否应认定无效，应由闻人泳泳提供证据予以证明。闻人泳泳主张邵晨成实际控制枫达公司与沪余公司，与鑫通公司签订虚假的房屋租赁合同，以达到拖延执行进程的目的，为竞拍人拍得涉案房产设下障碍，侵害竞拍人的合法权益。对此，首先，枫达公司曾以自己名义与鑫通公司签订租赁合同，即使该租金是由沪余公司收取，也不能推定邵晨成系两公司的实际控制人。依据一审法院查明的事实，案涉土地系以枫达公司名义通过国有土地出让取得，内部实际是枫达公司与沪余公司共有。2012枫达公司与鑫通公司签订租赁合同，不能排除系沪余公司系借用枫达公司名义签订。其次，退一步而言，即使邵晨成是两个公司的实际控制人，闻人泳泳也没有提供证据证明邵晨成与鑫通公司签订的租赁合同系虚假合同。再次，在司法拍卖市场上，每个竞买人都应是理性人。房产存在的租赁因素会影响潜在竞买人购买的积极性，但不会侵害到其合法权益。如果竞买人认为带租房产价格过高，会不予购买。无人购买，房产就会流拍。房产流拍后，按照法律规定应予以降价。如果竞拍人认为房产降价后，可以抵消租赁的不利因素，竞买人就会出手。在本案中，一审法院已将租赁情况进行了公示，作为理性的购买人，闻人泳泳应对涉案房产存在租赁的价格进行过衡量，其拍得该房产，应视为其对带租房产的价格愿意接受。闻人泳泳以邵晨成与鑫通公司签订的房屋租赁合同系虚假合同，侵害竞拍人合法权益为由，主张租赁合同无效，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，闻人泳泳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人闻人泳泳负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月八日 代书记员 项凌燕