山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1168号 上诉人（原审原告）：山东宏发重型机械有限公司，住所地泰山区省庄镇汉明堂路南段。 法定代表人：程东林，经理。 委托诉讼代理人：巩向安，山东章合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈丽华，山东章合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东泰安汇金肥业有限公司，住所地泰安市省庄开发区宏发公司西邻。 法定代表人：李建芬，董事长。 委托诉讼代理人：王瑜，山东拓创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浩，山东拓创律师事务所实习律师。 上诉人山东宏发重型机械有限公司因与被上诉人山东泰安汇金肥业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 山东宏发重型机械有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决书，发回重审或依法改判。2、本案第一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方当事人在2009年12月19日的租赁合同明确约定租金每年结算一次，双方当事人对合同约定应熟知含义并铭记于心，原审法院以上诉人未催要过租金也未提前告知被上诉人解除合同为由，从而不支持上诉人解除合同并腾退的请求是错误的。法律并未规定解除合同必须提前告知违约方，也并未规定索要租金是租赁合同解除的前置必要条件。双方虽然屡次磋商合作及租赁事宜，但是该磋商止于2015年和2016年，试问一直在磋商，难道磋商了十年吗？自2016年协商不成，也已经三年，还可以不交租金吗？协商是不交租金的约定或者法定事由吗？10年不交租金难道不构成合同法九十四条第四款规定的情形吗？被上诉人为达到既成建设的事实，在明知协商不成、租赁存在风险情况下，既不按照合同交纳租金，同时又继续建设后续工程，其风险应由被上诉人自担。 山东泰安汇金肥业有限公司辩称，一审法院事实认定正确，法律适用正确，应当维持。2009年12月19日签订的租赁合同是双方在平等自愿的基础上达成的合意，且不违反法律的强制性规定，一审法院认定该合同的效力是正确的。被上诉人并非故意迟延支付租金，而是上诉人一直未认可此合同效力，一直在协商变更该协议。被上诉人没有迟延支付的故意，上诉人不能简单依照未支付租金就解除合同，而应当审查未支付租金的原因，以及主观的善意或恶意。随着上诉人在土地上不断投资，合同条件不断变更，导致双方没有达成新的协议，从而上诉人未催要租金是本案事实。本案双方既未约定解除权，也不符合法定解除权，所以合同不得随意解除。上诉人与被上诉人长期协商的另一主要焦点是上诉人反悔将土地转让给答辩人、上诉人有意愿两百万元收购被上诉人的厂房设备，被上诉人在土地上的巨额投资，客观上已经形成了对租金的担保，所以导致双方长期达不成合意而上诉人不急于收取租金，上诉人不能简单依照《中华人民共和国合同法》九十四条第四款认为合同目的不能实现而解除合同。 山东泰安汇金肥业有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的租赁合同并责令被告腾退院落；2.被告支付欠付租金19万元（按照本金190000元，年利率6%，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年12月19日，原告宏发公司（出租方/甲方）与被告汇金公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将宏发公司西院房屋租赁给乙方；该院落租赁期为30年，自2009年12月18日起交付乙方使用，至2039年12月17日止收回；本合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租的权利；该房屋年租金为贰万元，租金按每年结算一次。被告称该合同系其公司为办理营业执照在工商局备案的合同，在此之前的2009年6月19日，双方还签订过一份《土地租赁合同》，约定原告将面积10亩土地有偿租给被告使用，期限为20年，租费2万元/年，租金五年结算一次给原告。为此，被告提交2009年6月19日《土地租赁合同》证实其上述主张。原告则主张按照上述两份合同的签订时间顺序，2009年12月19日《租赁合同》应系对2009年6月19日《土地租赁合同》的变更，故应以2009年12月19日《租赁合同》为准。 原告主张被告一直未支付过租金，被告认可未向原告支付过租金，但其称未支付租金系因双方一直在协商变更合同内容，因协商的条件包括被告使用涉案院落的年限以及期限届满后车间厂房的归属，双方曾协商过被告使用涉案院落至2026年，厂房、车间归原告所有，被告就不用支付租金，后双方就此一直未达成一致，原告亦未向其催要过租金，故其未向原告支付租金。被告为证实其陈述，提交2015年被告公司经理李军与原告公司原法定代表人杨文刚之间的通话录音以及双方及中间人之间的微信聊天记录一宗，通话录音以及微信聊天记录能够体现双方之间就土地使用年限、若收回对车间厂房的补偿等事宜进行协商的情况。 庭审中，原告主张因被告自双方形成租赁关系以来，一直未交纳租金，构成根本违约，经多次催要后，亦未支付租金，导致合同目的不能实现，要求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同。被告则称原告未向其催要过租金，并表示同意按照2009年12月19日租赁合同的约定向原告支付租金，并要求继续履行租赁合同。原告对于其向被告多次催要租金的陈述未提交证据证实。 另查明，被告租赁涉案院落后，在院落内投资进行了大规模厂房车间的建设，在该院落内进行公司经营至今。 一审法院认为，被告汇金公司租赁原告宏发公司涉案院落，双方形成租赁关系，关于原、被告签订的租赁合同，根据原、被告提交的证据，双方就涉案院落曾签订过两份租赁合同，其中一份是2009年6月19日的《土地租赁合同》，另一份是2009年12月19日的《租赁合同》，从签订合同的时间顺序来看，2009年12月19日的《租赁合同》签订时间在后，之后双方虽对合同内容的变更进行过协商，但未达成一致意见，在此情况下，应以2009年12月19日的《租赁合同》为准。被告虽主张该《租赁合同》系为办理工商登记在工商局备案的合同，但该合同的签订亦系双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告在该租赁合同中约定租赁期为30年，根据上述法律规定，超过20年的部分，应属无效。对于该租赁合同的其他条款均不违背法律法规的强制性规定，应系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告要求解除合同的诉讼请求，原告主张被告一直未交纳租金，构成根本违约，经多次催要后，亦未支付租金，导致合同目的不能实现，以此要求解除合同。因双方在租赁合同中并未约定合同解除的条件，故合同是否能够解除应当审查是否符合法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告虽主张其向被告多次催要租金，但被告对此不予认可，原告亦未提交证据证实，一审法院对原告的该项主张不予采纳。被告称其未支付租金系因双方一直在协商变更合同内容，并提交相应的证据予以证实，且被告庭审中明确表示同意按租赁合同支付租金。因此，在被告明确表示同意支付租金的情况下，并不构成原告所主张的“合同目的不能实现”的情形。综上，原告主张解除合同的事由，不符合合同法规定的法定解除的条件。另外，考虑到被告在租赁涉案院落后，进行了厂房车间的建设，投资巨大，解除合同亦会给被告造成巨大的经济损失，故一审法院对于原告要求解除合同并腾退院落的诉讼请求，不予支持。 原告主张自2009年12月19日起至起诉之日止欠付的租金，自2009年12月19日起至原告起诉之日2019年4月3日止，根据合同约定的租金每年2万元，被告尚欠原告租金185753元（9年零105天），该欠付款项被告应向原告支付。自2019年4月4日起之后的租金，被告亦应按约定继续支付。对于原告主张自起诉之日起，按照年利率6%支付利息的诉讼请求，不违反法律的规定，本予以支持。对于被告辩称原告起诉已过诉讼时效，因被告在庭审时明确表示同意支付租金，故其又以诉讼时效期间届满为由抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，判决：一、被告山东泰安汇金肥业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东宏发重型机械有限公司欠付的的租金185753元及利息（以185753元为基数，自2019年4月3日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告山东宏发重型机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告负担。 二审审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，2009年12月19日《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，上诉人亦是以该合同为依据提出诉讼请求，一审法院认定该租赁合同除租赁期限外的其他条款合法有效无不当，本院予以确认。上诉人以被上诉人未缴纳租金构成根本违约为由主张解除合同，而根据被上诉人经理李军与上诉人原法定代表人杨文刚之间的通话录音、微信聊天等证据显示，内容涉及合作伙伴、收回土地、前期承诺、投资补偿等事宜，能够印证双方在租赁合同基础上存在合作关系，而对于合作的权利义务内容双方仍处在协商过程中，双方争议焦点并不指向租赁费的交纳，且上诉人无证据证实曾经向被上诉人催要过租赁费，被上诉人在一、二审诉讼中均明确同意交纳，不存在拒绝交纳租赁费致租赁合同不能履行的故意，本案纠纷产生的根本原因不在租赁费的缴纳，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故上诉人以根本违约为由主张解除，一审法院不予支持并无不当。被上诉人基于双方前期合作进行了投资建设，双方就继续履行或解除合同仍需进一步协商，在一审已判决被上诉人交纳租金的基础上双方可另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4100元，由上诉人山东宏发重型机械有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年六月二十二日 书记员 苏 倩