四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1324民初1292号 原告（反诉被告）：四川仪陇农村商业银行股份有限公司，住所地：仪陇县新政镇宏德大道一段4号。 法定代表人：陈双全，董事长。 委托诉讼代理人：唐皓月，四川修为律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李枝优，男，生于1991年8月2日，汉族，住仪陇县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李仲辉，男，生于1965年11月14日，汉族，系被告李枝优父亲。 委托诉讼代理人：胡益成，南充市法源法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）四川仪陇农村商业银行股份有限公司（以下简称：仪陇农商银行）与被告（反诉原告）李枝优房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人唐皓月、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李仲辉、胡益成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告向本院提出诉讼请求：依法确认仪陇农商银行与李枝优于2013年8月28日签订的《租房协议》解除。事实和理由：仪陇农商银行原名称为“仪陇县农村信用合作联社”（以下简称：仪陇信用联社），2013年8月因业务发展需要租赁李枝优所有的位于仪陇县的一个门面设立“环山支行”营业部；双方于2013年8月28日签订了《租房协议》，协议约定租期为2013年9月至2023年9月，每年8月底前缴纳下一年房屋租金，期满可以续租，如仪陇农商银行停租应提前3个月通知出租人。协议签订后双方履行至2019年8月，仪陇农商银行因机构规划调整决定取消“环山支行”营业部，遂通知李枝优解除合同。李枝优以未提前通知为由不同意解除合同，并要求支付2019年9月至2020年8月31日期间的房屋租金，为避免矛盾激化仪陇农商银行同意了李枝优的要求，支付了2019年9月至2020年8月31日期间的房屋租金，并于2019年9月25日前搬离该房屋内的各种设施，多次电话通知李枝优回收房屋另行出租或自行使用，但李枝优一直未予回应，经多次与被告沟通未果后，依据《合同法》第94条、第96条的规定于2019年12月24日向李枝优出具并送达了《解除合同通知书》，明确自该通知书送达之日即解除合同。被告收到通知书后至今已经三个月时间，既不提出异议也不与仪陇农商银行进行房屋交接。 本诉被告李枝优辩称，签订的租房协议真实有效，双方应当按照合同约定全面履行合同，仪陇农商银行解除合同存在违约，其损害了李枝优的利益，解除合同应当承担违约金和赔偿损失。 反诉原告李枝优向本院提出诉讼请求：1、判决仪陇农商银行支付2020年9月1日至2023年8月30日房屋租金115145元，并承担违约责任即赔偿违约金46329.2元；并赔偿拆除共墙的一半及卷帘门的损失共计7824元；2、承担反诉案件受理费。事实及理由：李枝优与于2013年8月28日签订《租房协议》，约定李枝优将个人合法所有的位于仪陇县的一个门面个整体出租给反诉被告用于经营，租赁期限为十年，即2013年9月1日至2023年8月30日止；并约定租金前三年按21600元给付，以后每年租金逐年递增10%，每年八月底交清第二年的租金后方能使用。租赁事实发生后，仪陇农商银行分别于2019年9月18日、2019年12月24日发出《解除合同通知书》称：现因公司片区业务规划调整，原设置于门面内的营业网点决定取消，故原《租房协议》必须提前解除，并依据《合同法》第96条的规定向李枝优发出《解除合同通知书》。后双方就合同是否解除以及解除合同后的赔偿事宜协商未果，仪陇农商银行遂向仪陇县人民法院提起诉讼要求确认解除合同的效力。综上，租赁合同是双方的真实意思表示，双方均应当信守承诺，忠实履行合同义务；仪陇农商银行在无法定和约定事由的情况下解除合同，应当对因解除合同给李枝优造成的损失给予赔偿或支付违约金。李枝优认为共墙长14ｍ，高4.8ｍ,每㎡按130元计算相邻两户共墙的损失，卷帘门长4ｍ,高4.8ｍ,每㎡按180元计算损失。 反诉被告仪陇农商银行辩称，请依法驳回李枝优的反诉请求：1、李枝优的请求没有事实和法律依据，反诉请求相互矛盾，要求给2020年至2023年的租金，同时还要求给违约金。2、对李枝优要求恢复原状或赔偿拆除共墙和我的门面后方卷帘门，租赁合同没有约定不能拆除。我方不构成违约，因为租房协议有约定，只需要提前三个月告诉反诉原告即可解除合同。即使法院审理认为我方违约，李枝优的违约责任标准过高，合同中对计算违约金的基数约定不明，应由法院根据案情来认定。 本院经审理认定事实如下：2013年8月28日，仪陇信用联社与李枝优签订《租房协议》，其中约定：李枝优将其所有的位于仪陇县的一个清水门面房整体出租给仪陇信用联社，面积约为60㎡；租赁期限从2013年9月1日至2023年8月31日止，租期十年，期满后经李枝优同意可以续租，如仪陇信用联社停租应提前三个月通知被告；租金前三年按每年21600元给付，以后每年租金递增10%，每年八月底交清第二年的租金后方能使用。仪陇信用联社必须维护保证房屋的完整、安全、不准改变结构，整改必须征得李枝优的同意，若有损失必须按现价赔偿，房屋设施发生损失、损坏、被盗概由仪陇信用联社赔偿，解除协议时李枝优原固定设施不得拆除，而且不负担仪陇信用联社的任何装修费用。如一方违约应支付守约方本协议额20%的违约金，如违约金不足以弥补损失的应以实际损失额为准赔付守约方。2019年9月18日、2019年12月24日仪陇农商银行先后两次向李枝优发出《解除合同通知书》，其中内容为：因公司片区业务规划调整，原设置在李枝优门面内的营业网点决定取消，故与李枝优签订的十年租期的《租房协议》必须提前解除。因该行多次与李枝优协商解除事宜无果，特出具书面通知告知自《解除合同通知书》送达之日起，原《租房协议》立即解除（送达方式：电话通知、短信通知、所租赁门市外墙张贴后等均视为已经送达）。如提前解除合同给李枝优造成了部分损失，请李枝优在收到通知书后五日内向仪陇农商银行提供相关证据，仪陇农商银行依法合理赔偿。仪陇农商银行在诉讼中以第二次送达的《解除合同通知书》为准。2019年12月29日，李枝优向仪陇农商银行邮寄《函告》，其中内容：1、《租房协议》是双方当事人真实意思表示，内容真实合法有效，承租人和出租人应当信守约定全面履行义务；2、仪陇农商银行提前解除合同属于严重违约，应依法承担违约责任，给李枝优造成损失的，损失赔偿数额相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；3、如果仪陇农商银行坚持解除合同，由仪陇农商银行按照《租房协议》的约定于收到本函五日内向被告支付2020年9月1日至2023年8月30日的房屋租金115145元；4、李枝优无法定和约定义务向仪陇农商银行提供损失的相关证据。2019年9月25日原告向被告的李枝优的仪陇农商银行卡号转入新一年度的租金31624.56元。 同时查明：仪陇信用合作联社还同时租赁了与李枝优相邻的刘强、王丽容、刘佳鑫家的门面，两个门面之间的共墙被仪陇信用合作联社拆除，并将本案案涉门面的后门（原为卷帘门）改为砖砌的墙封闭。上述租赁合同履行期间，仪陇信用联社变更为仪陇农商银行。 本院认为：仪陇农商银行与李枝优签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规规定，为有效合同。仪陇农商银行依照《租房协议》向李枝优提前三个月发出了《解除合同通知书》，符合《租房协议》约定和法律规定，依据最后发出通知时间2019年12月24日起算上述《租房协议》已经在2020年3月解除。因此，本院对仪陇农商银行确认《租房协议》解除的本诉请求予以支持。仪陇农商银行解除《租房协议》符合合同的约定，不构成违约。合同解除后，未履行部分应终止履行。因此，李枝优要求仪陇农商银行2020年9月1日至2023年8月31日租金的反诉请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。根据《租房协议》约定，仪陇农商银行在双方协商无果的情况下于2019年9月25日才向李枝优支付租金存在违约情形。同时，仪陇农商银行拆除共墙和门面后的卷帘门，给李枝优造成了损失，无证据证明整改完全经过了李枝优的同意。李枝优既主张了违约金，又主张了损失，但违约金不得高于实际损失的30%，本院结合合同履行情况、产生实际损失、过错责任等情况，酌定由仪陇农商银行向李枝优秀支付违约金19300元，驳回李枝优的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百二十三条第二款：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）四川仪陇农村商业银行股份有限公司与被告（反诉原告）于2013年8月28日签订的《租房协议》已经解除； 二、原告（反诉被告）四川仪陇农村商业银行股份有限公司在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李枝优支付违约金19300元； 三、驳回反诉原告李枝优的其他诉讼请求。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1300元、反诉受理费1750元，共计3050元，由原告（反诉被告）四川仪陇农村商业银行股份有限公司负担915元，由被告（反诉原告）李枝优负担2135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 陈 斌 二〇二〇年六月二十八日 书记员 周林燕