大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1991号原告：孙名名，男，1988年7月14日生，汉族，大连三和住邦物业公司客服职员，住黑龙江省大庆市大同区。被告：赵放，男，1971年6月15日生，汉族，无职业，住辽宁省大连西岗区。原告孙名名与被告赵放房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告孙名名与被告赵放到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年5月16日签订的DL0006366的租赁合同在2020年5月31日已经自动终止；2.减少2019年8月22日至2020年3月15日期间的租金至每月1100元，要求被告返还该期间的房屋租金7700元；3.被告退还押金1100元（3月15日原告搬离，剩下半个月的押金）；4.被告赔付自2019年8月11日房屋漏雨导致的房屋不能正常使用和因漏雨请假的误工费700元。事实和理由：原告孙名名自2018年6月1日起通过中瑞不动产租赁被告房屋代理人赵放位于辽宁省大连市西岗区的房屋作为居住使用，合同期限为2年，此房屋在2019年8月11日因其房屋北侧阳台质量问题漏雨，与赵放沟通维修，赵放表示维修不了，2019年12月26日北侧阳台因下雨再次严重漏雨，与赵放沟通维修问题再次被告知不能维修。因此漏雨问题迟迟得不到解决，在2020年1月7日约被告赵放至中瑞不动产沟通解决，赵放再次表示不承担维修责任。我当即提出不能维修就终止租赁合同。被告赵放不同意解约，商谈未果，所以走法律起诉程序。被告辩称，对第一项诉讼请求不认可，我认为原被告所签订的合同已经于2020年1月31日终止，理由是孙名名于2020年1月6日单方面主动提出马上就搬出我方住房，要我方把2月份的房租和押金退还给他。1月7日，在居间方的公司，我与原告双方协商无果的情况下，我当场明确口头提出同意解除双方合同到1月31日，但同时明确表示不认可对方提出的终止合同的理由，并且我方认为是原告违反合同约定应该赔付我方违约金。原告听后大怒，我多次找原告希望他理解遵守合同约定，但他态度强硬固执己见，我于1月12日在与原告在本案出租屋相见，并当面将我准备的解除房屋租赁合同通知书和出租方追缴承租方房租违约赔偿金的通知书，这两份材料一并亲手交给原告后离开。我认为我已经同意对方的解除合同的要求，我的手段是口头和书面两种方式都通知到了，所以我认为我们之间的合同已经在2020年1月31日终止。关于第二项诉讼请求。实际情况是：第一，2019年8月，由于台风下大雨，当晚原告告诉我说有水流到阳台地上，我当时对漏水原因也不清楚，因为时间太晚了，距离又太远，我就没有赶过去察看，最后他说他将流进来的水处理了，原告当时没有就维修提出要求，这件事情就此了结。第二次是2019年12月16日，与原告在起诉书中说的12月26日在时间上不符，在当日下午6点多，告诉我说北阳台又漏雨了，他没有提出让我去维修，当时我正在店里离出租房比较近，我认为这次雨下的不大还有雨漏进来，我一定要去看一看，帮他处理一下，于是我告诉原告我马上过去，我到莲花小区后，在建材商店和老板确认后买了一瓶发泡剂拿去，买发泡剂的原因是我认为可能是窗户和窗框之间有缝隙有雨进来，我就买了这个。原告看后说不是打胶和打发泡剂能解决的，并且告诉我说漏雨是因为我家北阳台窗户没有安装好造成的。我仔细察看后，认为由于出水点高于窗框，所以漏水不应该是窗户的原因，并且将北阳台的吊顶打开察看情况，发现楼上住户阳台底部有渗水明显，造成我家阳台部分发黑，并造成墙皮脱落现象。我的结论是：楼上的阳台有雨水下漏造成北阳台漏水这一结果，并且打电话和我母亲联系也得到了她的印证。这个电话当时在原告面前打的，我母亲的回应是以前有过这种情况，为了解决这个问题，我们家在做外墙保温层工程时通知楼上我们一起给你做，楼上住户不配合，这件事就作罢了。我提出，针对这种情况，虽然我不能去改变楼上住户房屋的结构，但我可以在漏水的地方安装接水装置，并且把漏下的雨水接到，把水收集到水桶中，如果水桶水多的话就麻烦原告把水倒掉，原告对我的维修方案表示不同意。我问原告有什么方法，他提出的方案是这个活由他来干一遍，并说他保证封闭阳台干完以后两到三年内不会再有问题，我不认同他对漏水原因的见解，也对他提出解决方案的动机有怀疑，所以我当场拒绝，没有同意。我们还谈到了排烟角度不好造成雨水倒灌到油烟机的事，我表示了解并于当晚我回家后与原告联系，表示油烟机改变烟道角度的事情我要尽快帮他解决，希望等他休息在家的时候通知我，我过去维修。但是，直到他提出要搬出出租屋为止也没有对我进行回应和配合，这两次漏雨原告都没有主动提出让我方维修，就是在此情况下，我方主动去现场处理并提出可行的维修方案，但对方不但不认可，还对我方提出的维修时间不配合。按照合同约定，我方没有任何不履行合同的地方。关于这件事的真实性，可在双方于2020年1月7日在包括居间方在场的谈话中得以认证。当时我就提出第一次北阳台漏雨时原告并没有提出过维修要求，所以我方没有维修责任。当时他承认自己确实没有提出过维修要求，并且进一步对我说他第二次漏雨他也没提出过维修要求，那我为什么还要过去维修呢，这是他的原话，我说我是看在情谊出于道义才主动去维修的，原告说情谊和道义都没有用，只有钱有用。关于第三项诉讼请求。按照合同规定，押金应该在承租方退出房屋之后按房屋的具体情况来进行退还，原告没退原告在1月31日如果退出去的话他应该付我两个月的违约金，我当时是说因为他2月份的房租在我手里，他还应该付我一个月的违约金，这样就是两个月的违约金。在原告退出案涉房屋后因情况返还，这个依据是合同。关于第四项诉讼请求。请求原告提供收入证明以及核算标准和具体构成，并提供因房屋漏雨造成原告误工的事实的证据。经审理查明，2018年5月16日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告从被告处承租坐落于大连市西岗区房屋，权属为使用权；租赁用途为居住；租赁期限24个月，自2018年6月1日起至2020年5月30日；房屋租金2200元/月；付款方式为提前一个月支付下一季度房屋租金；被告承担该房屋的取暖费、物业费、小租金，原告承担该房屋的水、电、煤气、有线、网费、卫生费；履约保证金2200元，用作原告履行本合同约定义务的担保，如原告违反合同约定，被告可于该保证金中直接扣除应由原告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用；本合同期满或提前终止时，被告在扣除由原告承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息退还给原告。原告称，案涉房屋北阳台一共漏了三次水，原告有文字记录的只有两次，一次是2019年8月22日和2020年1月6日。中间从2019年8月22日到1月6日也漏过，除非漏的很严重才和房主说。另查，原告未向被告支付2020年3月至5月期间的房屋租金。被告于2020年6月收回案涉房屋。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同于2020年5月30日租赁期限届满，双方未续签，故原告诉请确认该合同于2020年5月31日终止，于法有据，本院予以支持。关于原告主张减少2019年8月22日至2020年3月15日期间的租金至每月1100元，要求被告返还该期间的房屋租金7700元的诉讼请求。因原告所提交的微信聊天记录等证据不足以证明因被告未履行案涉房屋的维修义务，导致原告使用案涉房屋受到影响，故原告该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的被告退还押金1100元的诉讼请求。因原被告之间的房屋租金等款项尚未结算完毕，故原告主张被告返还押金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔付误工费700元的诉讼请求。因原告未提交充分证据证明自2019年8月11日房屋漏雨导致的房屋不能正常使用和因漏雨请假而产生误工损失700元的事实，故该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙名名与被告赵放于2018年5月16日签订的房屋租赁合同（DL0006366）于2020年5月31日终止；二、驳回原告孙名名其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告孙名名与被告赵放各负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期限届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 多人民陪审员  田荣余人民陪审员  李 勤二〇二〇年六月十二日书 记 员  刘頔一