江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9999号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区华南城内，统一社会信用代码：913601255736160486。负责人：张文鸿，职务：总经理。委托代理人：李勋，系该公司法务。委托代理人：王玲玲，系江西人民律师事务所律师，执业证号：13601201711911039。被告：胡内生，男，1972年9月25日生，汉族，住江西省高安市。原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司（以下简称亚太物业江西分公司）诉被告胡内生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亚太物业江西分公司的委托代理人王玲玲律师，被告胡内生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告购买了南昌华南城二期住宅22#楼2单元2604室房产，建筑面积为93.72平方米。根据被告签订的《南昌市商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》约定，由原告为被告房屋所在小区提供物业管理服务，并按月代为收取水电费。其中，物业管理服务费标准为2.3元/月/平方米，被告须于每月8日前向原告缴付当月的物业管理费、电费，否则每逾期一天，须按欠付金额的千分之三支付违约金直至付清之日止。自2016年2月起，被告一直未缴纳物业管理费。经原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令：1、被告缴纳所欠物业管理费8190.83元（自2016年2月1日至2019年6月30日）；2、被告按同期支付所欠物业费的逾期违约金（按0.5‰计算，自2016年2月至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告签订的隆祥苑小区前期物业服务合同无效，红谷滩隆祥苑小区与九珑府小区为同一小区，应遵循同一小区、同一房型、同一物业费标准。原告与建设单位南昌华南城有限公司相互串通，在明知不是两个独立小区的情况下，欺骗购房者。关于隆祥苑小区的前期物业服务合同由于违反了我国法律规定而无效。由于隆祥苑小区是九珑府小区的一部分，建设单位南昌华南城有限公司选定的九珑府小区的前期物业服务公司就自然适用于隆祥苑小区，隆祥苑小区不存在业主、业主大会选聘物业服务企业的法律规定情形，建设单位也无需再签订隆祥苑前期物业合同。所依据的购房合同附件五的部分，未经业主确认签字，违反了《合同法》第54条第一、二项规定“因重大误解订立的”、“在订立合同时显失公平的”，在此请求法庭予以撤销，或变更为与一期一样即1.8元/平方。原告并未完全履行合同规定的物业管理义务，二期隆祥苑没有物业用房、没有社区用房、没有幼托等公共服务设施，因此二期隆祥苑比一期九珑府收费高不符合情理，也不符合一般的市场规则和合同法则，纯属开发商的欺诈、愚弄行为。原告违背诚实信用原则欺骗第三方，虚假上报材料，弄虚作假，骗取荣誉，隆祥苑小区不符合相关考评资格，不能证明其已履行了合同规定的义务。原告私改规划，规划局的规划图及业主手册中都明确二期隆祥苑有168个地面停车位，事实上并未看到停车位。业主要求恢复时，原告竟然提出2/3业主要求才能恢复，原告欺压业主，损害了业主的合法权益。经审理查明：2015年5月10日，被告胡内生与南昌华南城有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：被告购买该公司开发的位于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积93.72平方米。该合同中第二十二条约定：本合同连同附件共29页，一式五份，具有同等法律效力。该合同附件五《前期物业管理》约定：前期物业管理由选聘的亚太物业江西分公司提供；前期物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安；物业服务收费标准：2.30元／平方米；已交付但未入住使用的房屋，按第一年50%，第二年起按100%比例交纳物业管理服务费。2014年11月6日，南昌华南城有限公司（甲方）与亚太物业江西分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对隆祥苑小区（南昌华南城一期住宅南区）提供前期物业管理服务，乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月每平方米3元，物业服务费每月8日前交纳本月度的物业服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按拖欠费用千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年7月27日，被告办理收房手续，并按每月每平方米2.30元缴纳了2015年8月1日至2016年1月31日的物业费。此后，被告未再缴纳物业费。至今，被告未缴纳拖欠的物业费，故原告诉至本院。另查明：庭审中，被告提交了南昌市城乡规划局《关于红谷滩“隆祥苑”小区与“九龙府”小区是否为同一个小区的复函》（洪规函[2018]148号），载明：经核实，华南城D04地块分一期、二期建设，其中一期北区“九珑府”小区于2013年办理规划验收手续，二期南区“隆祥苑小区于2015年办理规划验收手续，符合规划要求。”。同时，被告提供红谷滩住建局于2018年5月23日向红角洲管理处出具的《关于核实隆祥苑是否为独立小区的回复》，载明九珑府和隆祥苑同属于D04地块的南北区，不是独立小区。被告据此证明九珑府的物业服务合同及价格理应覆盖隆祥苑的业主。被告还提交了房屋照片若干张，以此证明案涉房屋质量存在问题，被告与原告协商解决过，但至今原告未解决该问题。此外，原告提交涉案小区实景视频、物业与消防部门在隆祥苑小区现场宣传消防知识及演练的文件与照片、隆祥苑小区电梯维保记录、隆祥苑小区园林绿化养护及消杀记录、南昌市物业管理协会下发的《关于通报表彰2017年度南昌市物业管理示范项目的通知》、《关于通报表彰2017年度南昌市优秀物业服务从业人员的通知》、南昌市公安局红谷滩分局下发的《关于表彰命名红谷滩新区2017年第二季度“平安创建治安防范星级小区”的决定》等证据，原告以此证明其提供了相应的物业服务。上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、《前期物业服务合同》；3、办理入伙手续会签表；4、当事人的陈述等。本院认为：被告具有完全民事行为能力，其自愿与案外人南昌华南城有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同附件系案涉商品房买卖合同的组成部分，根据该合同第二十二条的约定，具有同等法律效力，故案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》对双方当事人具有法律约束力。原告系南昌华南城有限公司前期选聘的物业公司，根据案涉《南昌市商品房买卖合同》附件五《前期物业管理》的约定，原告负有对物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理及安保绿化等义务，原告已为隆祥苑小区提供物业管理服务至今。被告作为买受人（业主），理应按照商品房买卖合同附件五《前期物业管理》中约定的物业服务收费标准2.30元/平方米缴纳物业费。被告在物业管理活动中亦实际按2.30元/平方米的标准缴纳了2015年8月1日至2016年1月31日的物业费。现原告主张被告支付拖欠的2016年2月1日至2019年6月30日的物业管理费8190.83元，根据被告提供的照片，可以认定涉讼小区的物业管理服务存在一定的瑕疵，且相关物业服务对被告具有特殊性，本院依法酌减为8000元。原告主张逾期违约金，本院不予支持。原告与南昌华南城有限公司签订的《前期物业服务合同》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，故被告提出的《前期物业服务合同》无效的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项之规定，判决如下：一、限被告胡内生于本判决生效后五日内一次性支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司物业管理费8000元。二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司江西分公司的其他诉讼请求。如果被告胡内生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费70元，由被告胡内生承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 艳人民陪审员  万国珍人民陪审员  张桂荣二〇二〇年六月二十九日书 记 员  熊珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。