贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2881号上诉人（原审原告）：吴永洪，男，1980年11月12日生，汉族，住贵州省正安县。上诉人（原审原告）：李成会，女，1979年1月7日生，汉族，住贵州省正安县。二上诉人委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：李田，贵州龙在田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒丰房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区东联络线坪香园公寓1-1。统一社会信用代码9152030078019399X1。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人吴永洪、李成会因与被上诉人遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初11536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒丰公司二审未提交书面答辩意见。吴永洪、李成会上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、办理房屋产权证书系被上诉人的合同义务，一审判决以涉案房屋不具备办理房屋产权证书的条件为由，驳回上诉人要求被上诉人办理房屋产权证书的请求错误。二、上诉人超过合同约定的期限办理房屋产权证书，应按合同约定承担违约责任，合同约定的违约责任低于银行贷款利率，一审认定上诉人主张的违约金过高没有事实和法律依据。三、上诉人购房时间在2014年4月之后，请求被上诉人退还燃气安装费应予支持。恒丰房开公司在二审中未提交书面答辩意见。吴永洪、李成会向一审法院起诉请求：1.恒丰公司立即为吴永洪、李成会办理龙城·悦都第4幢第11层11-3号房屋的房屋产权证书及土地使用权证书；2.恒丰公司因逾期办理房屋产权证书，应向吴永洪、李成会支付违约金47,242.80元（暂计算至2019年10月29日，2019年10月30日后违约金以328,075.00元为基数按日万分之1.5计算至恒丰公司为吴永洪、李成会办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止）；3.恒丰公司退还吴永洪、李成会房号为4-11-3号的天然气开户费2,500.00元；4.本案诉讼费由恒丰公司承担。一审法院认定事实：2016年12月12日，吴永洪、李成会、恒丰公司双方签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容如下：一、恒丰公司将其开发的位于遵义市红花岗区东联线“龙城.悦都”第4幢第11层11-3号房屋出售给吴永洪、李成会；二、房屋价款为328,075.00元，吴永洪、李成会以贷款方式进行付款；三、恒丰公司应于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，对供暖、燃气没有约定；五、恒丰公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、恒丰公司于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付吴永洪、李成会，恒丰公司不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，恒丰公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，恒丰公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，吴永洪、李成会不退房的，恒丰公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向吴永洪、李成会支付已交购房款万分之一点五的违约金。吴永洪、李成会支付购房款328,075.00元后，于2017年5月接房。现恒丰公司因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产证的费用，至今未办理初始登记导致吴永洪、李成会不能办理房屋不动产权证。另查明，恒丰公司以出让方式取得“龙城﹒悦都”项目的建设用地使用权，且土地价款全部付清。该建设用地使用权批准文件是遵义市（2013）建批字第83号，合同编号是5203002013B01145。后恒丰公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天然气安装费为2,500.00元。吴永洪、李成会于2016年12月12日向恒丰公司支付天然气安装费2,700.00元，后恒丰公司将2,500.00元支付给燃气公司开户，剩余的200.00元恒丰公司已经主动退还吴永洪、李成会，吴永洪、李成会接房入住后现已经开通了天然气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，吴永洪、李成会诉称的房产证及土地使用证暨不动产权证。吴永洪、李成会已经按照约定向恒丰公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，恒丰公司应当履行为吴永洪、李成会办理房屋不动产权证的义务，但本案事实上办理房屋不动产权证的条件不成就，吴永洪、李成会可在条件成就后再主张权利。关于恒丰公司逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是恒丰公司应当履行的义务，恒丰公司辩称其他债务人未向其履行义务，造成其无力支付办证费用不是恒丰公司正当的辩解理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，恒丰公司主张违约金标准过高，违约金按照万分之零点二的标准计算为宜。由于双方约定的2017年2月29日不存在，故违约起算时间应为2017年3月1日。由于恒丰公司完成初始登记后，吴永洪、李成会便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日算至恒丰公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。吴永洪、李成会于2016年12月12日向恒丰公司支付燃气安装费，起诉时间为2019年10月28日，显然未超过三年的诉讼时效，故关于恒丰公司提出吴永洪、李成会主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效的意见不予采纳。2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定水、电等配套设施的建设安装费用包含在商品房价格之中，但对燃气的安装费是否计入商品房价格之中没有规定。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取”。因此，2014年4月之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费。本案的“龙城﹒悦都”建设项目立项时间在2013年，且恒丰公司开发建设的“龙城悦都”在建设之初并未设计安装天然气，后在商品房销售的过程中，为了吴永洪、李成会带来了生活便捷性，于是与燃气公司签订协议，完善燃气配套设施，“龙城悦都”全体业主均为受益者。涉案《商品房买卖合同》中对燃气配套设施应达到的使用条件没有进行约定，恒丰公司额外向燃气公司购买管道买燃气安装服务，必然会产生额外费用，该费用由管道燃气的实际使用人、受益人承担符合法律规定，吴永洪、李成会请求恒丰公司返还燃气开户费的主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向吴永洪、李成会支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款328,075.00元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起计算支付至遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、驳回吴永洪、李成会的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取520.00元，由吴永洪、李成会承担420.00元，由遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100.00元。本院经二审审理查明，恒丰公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，一审法院不予支持上诉人要求恒丰公司办理产权证书的请求并无不当。恒丰公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于恒丰公司是否应退还天然气开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》认定2014年4月后新建的商品房项目的不得再收取燃气开户费，而涉案项目于2013年立项，不属于前述答复认定的不收取天然气开户费的范畴，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。上诉人所持恒丰公司应退还天然气开户费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费840元，由上诉人吴永洪、李成会负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年六月十一日法官助理杨恩高书记员伍宏