安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1124民初1214号原告:陈园,女,1991年3月14日出生，汉族,住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：郁旸，江苏当代国安律师事务所律师。被告:沈国丽,女,1976年5月9日出生，汉族,住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：章倩，安徽衡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诚，安徽衡远律师事务所律师。原告陈园诉被告沈国丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。陈园的委托诉讼代理人郁旸、被告沈国丽及其委托诉讼代理人章倩、王诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈园向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行双方签订的《房(地)产买卖协议》,立即向原告给付房屋尾款20万元；2、判令被告支付原告逾期给付房屋尾款事宜的违约金人民币20000元；3、判令被告向原告支付律师代理费40000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2019年10月21日,原、被告在全椒县谢某房产中介经营部居间介绍下签署了《房(地)产买卖协议》,合同约定被告(乙方)购买原告(甲方)所有的安徽省全椒县襄河镇椒陵大道xx小区xx室房屋(房产证号:00××96),房屋价款为人民币52万元整,合同签订之日,被告向原告支付人民币2万元整,作为购房定金,余款伍万等住房公积金下来一次性付清。此后被告总共向原告支付了30万元房款,原告于2019年11月26日到房产局配合被告将案涉房屋过户到被告名下,至此原告合同约定的全部义务已经完成。此后原告本人多次通过电话及短信等方式,要求被告支付房屋尾款20万元整,也要求中介公司帮助原告多次和被告沟通要求其支付房屋尾款。在2019年12月4日被告明知公积金贷款审批下不来,以没有钱、欺骗等方式故意拖延,拖欠20万元尾款长达半年之久。原、被告双方签订的《房(地)产买卖协议》第六条第2项约定:“逾期付款,乙方未按规定期限付款,应按逾期应付房款的10%违约金付给甲方。”第七条约定:“本协议履行过程中,如甲乙双方发生争议,无法协商解决,任何一方均可向人民法院提起诉讼,违约方须向守约方承担其为此支出的相关诉讼费,守约方自聘的律师代理费及其他合理费用。”基于上述事实,原告认为,原、被告之间签订的《房(地)产买卖协议》系真实意思表示,属合法、有效。原告已经根据合同约定履行全部义务,基于对被告充分的信任在没有收到全部房款的情况下,配合将房屋过户到了被告名下,并且已经给被告长达7个月充足的时间办理贷款或者其他方式支付尾款,也通过各种方式告知被告其行为已经严重违约,要求被告无论采取任何方式立即将尾款付清。而被告自认为房屋已经在其名下,故一直寻找借口拖延、回避不见原告等方式,故意不支付房屋尾款,被告的行为已经构成严重违约。原告多次从外地请假到全椒县与中介、被告见面,要求其支付尾款,被告直至今日都没有支付尾款。根据常识,没有任何一个公积金贷款需要7个月以上的时间,所以那么长时间未支付尾款是被告主观上基于不诚信、不愿意支付尾款所造成的。被告故意未按合同约定支付尾款已经严重违约,根据合同约定被告未向原告支付房屋尾款已经构成违约，应当向原告支付违约金,违约金按乙方未按规定期限付款,应按逾期应付房款的10%违约金付给甲方,被告逾期应付房款为20万元整,被告应支付原告逾期付款违约金2万元整。原告多次从外地请假到全椒县与中介、被告见面,要求其支付尾款,被告一直采取回避、欺骗等方式故意拖延付款,原告已经穷尽一切方法，故只可以诉诸法律,通过法律的方式保护自己合法的权益,根据原、被告合同约定,违约方须向守约方承担其为此支出的相关诉讼费,守约方自聘的律师代理费及其他合理费用。故被告应当向原告支付律师费4万元整。特此恳请法院判如所请。沈国丽辩称，一、原告诉状陈述与事实相违背，沈国丽并没有违约的情形，理由如下：1、从原告与被告签订的房屋买卖合同第三条来看，双方只约定了余款5万元等住房公积金下来一次性付清，在双方未约定首付款何时支付的情况下沈国丽及时地将首付25万元支付给原告，后期又及时将5万元支付给原告，这可以说明沈国丽在积极的履行合同的义务。2、沈国丽的住房公积金贷款是20万元，而不是原告诉状中陈述的5万元，后期20万元公积金贷款迟迟未审批下来，并不是沈国丽个人原因导致的，在双方签订合同时，都知道申请公积金贷款是不需要资金托管的，在疫情过后，才知道是政策发生了变化，目前的政策是办理住房公积金贷款必须要资金托管，这是双方在签订合同时没有预测到的。3、沈国丽确定贷款审批不下来是在疫情刚有好转,房产中介刚营运上班时，在确定贷款审批不下来时候，沈国丽提出将住房公积金取出来交给原告，余款一个月付清，当时原告也是同意的，因原告父亲不同意，所以未能达成协议。综上，可以表明沈国丽并没有违约的情形。二、沈国丽无违约情形，因此不需要支付违约金及律师费。三、原告所主张的律师费不符合江苏省律师服务收费标准。原告所主张的律师费属于自己扩大的损失，不应该由被告承担。诉讼费也不应该有被告承担。被告今天已经将尾款20万元带来了，如果原告同意调解的话，我们可以当庭履行。本院经审理认定事实如下：2019年10月21日，经全椒县谢某房产中介经营部居间介绍，陈园（甲方）与沈国丽（乙方）签订了《房（地）产买卖协议》，约定沈国丽购买陈园所有的全椒县襄河镇椒陵大道xx小区房屋，总房价款为52万元,合同签订之日,乙方向甲方支付人民币2万元整,作为购房定金。第三条约定，剩余房款付款方式、时间：“余款伍万等住房公积金下来一次性付清。”；第六条第2项约定，“逾期付款,乙方(被告)未按规定期限付款,应按逾期应付房款的10%违约金付给甲方。”；第七条约定，“本协议履行过程中,如甲乙双方发生争议,无法协商解决,任何一方均可向人民法院提起诉讼,违约方须向守约方承担其为此支出的相关诉讼费,守约方自聘的律师代理费及其他合理费用。”；第九条约定，双方约定的其他事项该：“为毛坯房，在一个月内首付30万元办理过户手续，中介收到房款1万元整。”协议签订后，沈国丽向陈园支付了30万元首付房款,2019年11月26日陈园将案涉房屋房产过户到沈国丽名下。另查明，2019年11月6日，中国银行股份有限公司全椒支行向市住房公积金管理中心出具贷前调查意见：“沈国丽及共同申请人**个人信用符合个人住房贷款的相关规定。”陈园将案涉房屋房产过户到沈国丽名下之前，全椒县谢某房产中介经营部负责人谢某陪同原、被告双方到全椒县公积金办公室了解沈国丽办理公积金贷款事宜，沈国丽可以办理公积金贷款（不需要资金托管）。2019年12月4日，谢某到全椒县公积金办公室了解到2019年12月1日国家公积金贷款政策发生变化，办理公积金贷款，需要资金托管。之后，谢某多次到公积金办公室为沈国丽办理公积金贷款事宜进行协调，并将公积金办理情况告知原、被告双方。2020年4月份，谢某参与沈国丽下剩房款20万元给付的协调工作，原、被告双方没有谈妥。2020年4月24日，陈园向我院提起民事诉讼。庭审中，被告沈国丽提出调解意见当庭给付原告20万元，原告陈园代理人未同意。庭审结束后，被告沈国丽将20万元房款交到全椒县人民法院的兑现款账户。以上事实，有当事人的当庭陈述、《房（地）产买卖协议》、贷前调查意见、证人谢某证言等证据予以佐证。本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点：沈国丽是否存在违约，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈园与沈国丽签订的《房（地）产买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。该“协议”第三条约定，剩余房款付款方式、时间：“余款伍万等住房公积金下来一次性付清。”本案中，原、被告双方签订的《房（地）产买卖协议》对“剩余房款付款方式、时间”设立以住房公积金下来一次性付清为条件。原、被告双方在签订协议时以及在涉案房屋办理过户前，双方均对沈国丽是否能够办理公积金贷款进行了调查。2019年11月6日，中国银行股份有限公司全椒支行向市住房公积金管理中心出具贷前调查意见：“沈国丽及共同申请人**个人信用符合个人住房贷款的相关规定。”现沈国丽办理公积金贷款的条件未成就，根据法庭调查以及证人谢某的证言证实属于国家政策发生变化。诉讼中，沈国丽已主动将下剩购房款20万元交到我院兑现款账户，希望和原告陈园调解，充分证实被告沈国丽积极履约的诚意，故原告陈园主张被告沈国丽违约并承担违约责任的请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十八条规定，“当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。”本案中，在该公积金贷款条件未成就的情况下，2020年4月份，中介负责人谢某对陈园与沈国丽之间下剩房款20万元的给付进行协调，双方没有谈妥。故原告陈园起诉要求被告沈国丽给付下剩房款20万元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十八条规定，判决如下：一、被告沈国丽支付原告陈园下剩房款20万元，款于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告陈园其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取2600元、保全费1820元，合计4420元，由原告陈园承担2210元，被告沈国丽承担2210元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  高朝银二〇二〇年六月十九日书记员  陈 月附判决适用的法条：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十八条当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。