江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初487号 原告：张稳，男，1985年1月4日生，汉族，住徐州市云龙区. 委托诉讼代理人：茅伟，江苏东彭律师事务所律师。 被告：张猛，男，1987年8月10日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：鞠锋，男，1986年2月8日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告张稳与被告张猛、鞠锋执行异议之诉一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张稳及其委托诉讼代理人茅伟，被告张猛、鞠锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张稳向本院提出诉讼请求：1、请求依法停止（2019)苏0303执12号案件中对被告（被执行人）鞠锋名下位于徐州市云龙区的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月7日，原告（案外人）与被告（被执行人）鞠锋签订《房屋买卖合同》，约定被告鞠锋自愿将位于徐州市云龙区（现名为：徐州市云龙区、1--106室)房产卖给原告，当时约定价款400000元整。签订协议后第二天，双方办理了房屋交接手续，异议人实际居住、使用至今。2018年2月26日，原告又补缴给拆迀办房屋差价款237702元，原告支付该房屋房款共637702元。后该房屋符合产权登记条件，原告支付了办证费用并缴纳了各项契税，被告鞠锋将不动产权登记证书交与原告，但因其间徐州市出台了房屋调控政策，新领不动产权证书需三年后方可办理过户手续，因此该房屋未能变更登记至原告名下。2019年1月30日，原告看到了云龙区人民法院工作人员在原告正在居住的涉诉房屋张贴了《限期清空房屋通知书》，方知申请执行人申请对被告鞠锋名下涉诉房屋评估、拍卖，并限期完全清空上述房屋。为此，原告向云龙区人民法院提出执行异议，2020年1月8日，法院以（2020)苏0303执异4号裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，该裁定依据的云龙区人民法院（2018)苏0303民初5768号民事判决书审理查明部分载明“一2017年8月12日卖房人将房屋的钥匙、安置补偿协议书（复印件）、上房通知单（复印件）及用水、用电手续一并交给买房人……”部分，上述内容仅仅是鞠锋与他人签订房屋买卖合同上记载的内容，而非实际履行内容，房屋实际上已经交付给原告，而并未交付他人。另，2018年5月31日徐政办发【2018】89号文晚于2017年8月7日原告（案外人）与被告（被执行人）鞠锋签订《房屋买卖合同》近一年，原告不能也不可能对上述政策予以提前预见或明知，对于不能过户原告本身无过错。因此，涉诉房屋属于原告所有，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告张猛辩称，1、房屋买卖合同日期是2017年8月7日，这个房屋拆迁安置协议是2018年2月26日，拆迁安置协议上写的房号在2017年的时候根本就不知道这处房屋在哪里，这份合同是如何签订的，只有在交付尾款，政府才能告知房子在哪里以及房号；2、原告说他已经入住了，他并不能提供水电费及入住条件的票据；3、原告转给被告的钱中只有一笔钱能证明原告和被告有房屋买卖的关系，但是原告2017年8月7日转给被告鞠锋的18万元，鞠锋又转给我用于偿还之前的欠款，我这有转账记录，这只能说明他们之间有借贷关系，其他转账记录跟这个房屋没有任何关系；原告说房产证过户问题，房产证的登记日期是2018年4月18日，徐州市出台限购政策是2018年6月5日，这两个月的期间完全可以过户。 被告鞠锋辩称，房屋买卖合同是真实的，余款交付完毕后，因为当时办事处没有将房屋税金未交清，所以产权处不给办理过户，也去跑了好几趟。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月3日，徐州市云龙区人民政府大龙湖街道办事处（被委托拆迁单位、甲方）与被告鞠锋（被拆迁人、乙方）签订《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》一份，约定安置方式为期房，安置套数为贰套。当日，被告鞠锋接收案涉房屋C-31-1-601室房屋。2018年2月26日，双方再次签订安置补偿协议，约定安置房屋为分别为C-31-1-601室（惠民翡翠园12#，建筑面积141.26㎡，储藏室601号，建筑面积29.15㎡）和E-4-2-601室（惠民海棠园28#，建筑面积140.47㎡，储藏室601号，建筑面积21.15㎡）。经结算，乙方应付甲方228810元。 案涉不动产C-31-1-601室房屋及地下室于2018年4月18日登记在被告鞠锋名下[不动产权证书载明：编号苏（2018）徐州市不动产权第0042616号，权利人鞠锋，坐落云龙区，住宅，房屋建筑面积145.06平方米；编号苏（2018）徐州市不动产权第0042593号，权利人鞠锋，坐落云龙区，地下室，建筑面积29.12平方米]。 2018年5月31日徐州市人民政府办公室发布《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》（徐政办发[2018]89号），该通知第三条规定：市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。该通知于2018年6月10日正式开始执行。 张猛与鞠锋民间借贷纠纷一案，本院2018年7月5日作出（2018）苏0303民初3715号民事裁定书，并于2018年7月6日查封涉案房屋。2018年8月28日，本院作出（2018）苏0303民初3715号民事判决。判决生效后，本院依照当事人申请于2019年1月3日立案执行，案号为（2019）苏0303执12号。该案执行过程中，本院作出（2019）苏0303执12号限期清空房屋通知书，依法对上述涉案房屋进行评估、拍卖。上述案件执行过程中，原告张稳提出执行异议，本院作出（2020）苏0303执异4号执行裁定书，驳回了张稳的异议请求，原告张稳遂提起本案诉讼。 庭审中，张稳向本院提交《房屋买卖合同》一份，卖方为鞠锋、买方为张稳，落款时间为2017年8月7日。合同约定：卖方房产（下称该房产）坐落于徐州市云龙区，政府拆迁协议户主为鞠锋，建筑面积：141平米，地下室为21平米（若上述表述不符，则以房屋登记记载内容为准）。买卖双方商定上述房产成交价格为人民币（大写）：肆拾万元正（小写￥400000）。包括该房产的附属设施，地下室等物品。房款交付：已收到肆拾万元整（￥400000）。本协议内容是买卖双方真实意思表示，是经双方确认后形成。协议内容无显示失公平或重大误解，若有一方违反本协议内家，向守约方支付违约金拾万万元正。对于款项交付方式，原告提交农业银行流水一份，证明其于2017年8月5日取现7万元，于8月7日向鞠锋转账18万元；原告另提供魏天快取款凭证一份，证明魏天快于2017年8月5日取现3万元；原告陈述，房款共计40万元，除上述转账支付18万元，于2017年8月8日现金支付22万元；2018年2月26日，徐州市云龙区大龙湖街道财政所收取房屋差价款228810元，次月19日，再次收取差价款8892元。原告提供魏南向财政所转账回单证明魏南于2018年2月26日支付了涉案房屋差价款228810元。对于房屋交付的事实，原告提供鞠锋出具的说明一张，拟证明鞠锋于2017年8月8日将房屋交付原告；原告另提供水电费交纳记录，拟证明其实际居住在涉案房屋的事实。对于原告提供的上述证据被告张猛均有异议，被告鞠锋均无异议，本院将在本院认为处综合予以认证。 庭审中，原告陈述，魏南系其妻子的哥哥，魏天快系其妻子的父亲，即其岳父。被告鞠锋陈述其拆迁所得的另一套房屋E-4-2-601室（惠民海棠园28#，建筑面积140.47㎡，储藏室601号，建筑面积21.15㎡）以46万元的总价款出售给了魏南，其中转账支付了10余万元。签订时间是2017年夏天，并于2017年年底2018年年初办理了过户手续。拆迁所得的两套房屋均需要补差价，出售给魏南的房屋需补的差价少，而且过渡费可以抵差价。 另查明，王兆阗与鞠锋、葛孝晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案，于2019年6月5日作出（2018）苏0303民初5768民事判决书，该判决书审理查明部分载明：“2017年8月12日，经徐州市云龙区潘塘法律服务所见证，被告鞠锋、案外人葛孝晨（与鞠锋系夫妻关系）作为卖房人与案外人王兆阗作为买房人签订《房屋买卖协议书》，约定：卖房人将坐落在惠民小区C31楼1单元601室（建筑面积141.26平方米）及地下室601室（建筑面积29.15平方米）的拆迁安置房一套（现状），以55万元的房价出售给买房人，2017年8月12日卖房人将房屋的钥匙、安置补偿协议书（复印件）、上房通知单（复印件）及用水、用电手续一并交给买房人，买房人将购房款分二次付清（2017年8月12日付房款30万元，同年8月30日前付房款20万元，余款5万元过户后24小时内付清），该房屋归买房人所有；政府给卖房人办理“不动产权证书”的费用由卖房人承担，过户的费用由买房人承担，过户材料由双方共同提供。当日，王兆阗向被告给付购房款30万元，被告交付案涉房屋给王兆阗。”后鞠锋不服该【判决上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终5227号民事判决书，对（2018）苏0303民初5768号民事判决书审理查明部分予以确认，该判决已经发生法律效力。该案庭审过程中，鞠锋对其于2017年8月12日向王兆阗交付房屋的事实予以认可，并且在一审答辩时要求王兆阗支付其2017年8月12日至今的房租损失。对于其未将房屋过户至王兆阗名下解释为因徐州市政府的限售政策导致无法办理过户手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告张稳虽与被告鞠锋签订了书面买卖合同，但其主张不符合上述规定中的第（二）、（三）、（四）项情形，本院不予支持。具体理由分述如下： 一、原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。第十条第（六）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。因此，被告鞠锋的代理人在（2018）苏0303民初5768号案件中认可鞠锋于2017年8月12日向王兆阗交付房屋的事实构成自认，且该案生效裁判文书对该基本事实进行了确认，原告张稳和被告鞠锋未提出充分证据予以推翻，本院对涉案房屋已于2017年8月12日交付王兆阗的事实予以确认。因此可以认定被告鞠锋在2017年8月12日前仍然占有涉案房屋，故对张稳主张的鞠锋于2017年8月8日向其交付房屋的事实本院不予认可，即不能认定张稳在人民法院查封案涉房屋之前已经合法占有该房屋。因此，对于原告提供的鞠锋出具的交房说明的真实性本院不予认定。对于原告提供的水电费票据，本院经审核发现：1、原告提供的电费缴费回执及增值税发票显示最早一次缴费时间为2018年11月10日，备注为“201811电费”；2、原告提供的水费增值税发票显示最早开票日期为2019年9月9日（发票号：81008572），备注显示“实收金额99.28元户号**上次抄码0吨本次抄码78吨本期存入0.00元本期余额1.34元账务年月2019年1月”。对于原告提供的票据均在本院查封之后的原因，原告代理人做如下解释：“之所以没有在2018年7月5日保全之前的水电费发票是因为当时原告并不知道涉案房屋会涉及诉讼，更不知道鞠锋与其他人有诉讼，所以没有刻意保留之前的水电费发票”。后本院组织当事人对案件事实再次进行询问时，原告张稳称2017年9月份开始在涉案房屋居住，在2017年8月3、4号左右向办事处预交了100元水电费，因为自己用的少所以一直没有收到水电费的单子，2019年1月第一次缴纳水费、2018年11月第一次缴纳电费。首先，其陈述与其代理人的陈述自相矛盾，可信度较低；其次根据原告自己提供的徐州供电公司电费专用收据和徐州市新城水务有限公司收据显示，涉案房屋于2018年9月28日预交电费100元、预交水费100元。其中水费预交的100元与发票号为81008572的水费增值税发票备注中的金额能够相互印证。故本院认定原告确实有预交水电费的情形，但交纳时间为2018年9月28日而非原告陈述的2017年8月；最后，王兆阗在（2018）苏0303民初5768号案件中称涉案房屋在2018年9月28日发现被锁，被告鞠锋虽在该案中予以否认，但在同意解除与王兆阗的合同的同时并未要求王兆阗返还房屋，可见王兆阗在起诉时已经失去对涉案房屋的占有，这也是原告能够提供2018年9月之后产生的水电费的原因。综上，原告提供的证据不能证明其在本院查封前已经占有涉案房屋。 二、原告是否支付全部价款。 根据原告提供的证据，其仅能证明其于2017年8月7日向被告鞠锋转账18万元，该款与合同约定款项数额并不相符，不能证明转账目的即为购买房屋。原告另外提供自己及魏天快的取款记录共计10万元，但无法证明该款作为购房款实际交付给被告鞠锋。关于魏南支付的房屋差价款，本院认为魏南作为买受人购买了鞠锋拆迁安置的另外一套房屋，其与鞠锋有其他的权利义务关系，不能直接认定该款系支付本案所涉房屋价款。综上，关于原告已经支付全部价款的主张，本院不予采信。 三、是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。 即使张稳与鞠锋签订的房屋买卖合同为真实的，在签订买卖合同时，原告对案涉房屋系拆迁安置房屋，产权未登记在鞠锋名下且暂时无法办理过户手续的事实是明知的，其无法办理过户登记系其自身原因造成；鞠锋2018年4月18日取得房屋产权登记证书至2018年5月31日徐州市出台限售政策期间，原告未办理过户登记系其自身原因造成；限售政策出台至2018年6月10日执行期间，原告未办理过户登记手续系其自身原因造成。限售政策施行后，对于案涉房屋因政策原因不能办理过户手续的情形张稳系明知，系因自身原因造成。 综上，案外人张稳要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告张稳的诉讼请求。 案件受理费14206元，由原告张稳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  姜方平 人民陪审员  史永刚 人民陪审员  王思得 二〇二〇年六月八日 书 记 员  张 伟