贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3824号上诉人（原审原告）：陈鑫，男，1989年7月29日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：余应维，女，1990年6月23日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二上诉人委托诉讼代理人：熊叶，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：余树林，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司。住所地:贵州省仁怀市盐津街道城南社区惠邦国际城希尔顿欢朋酒店17楼，统一社会信用代码91520382078455101K。法定代表人：林贤弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟，贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。上诉人余应维、陈鑫因与被上诉人贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司（以下简称惠邦仁怀公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余应维、陈鑫上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人第一项诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认为《商品房买卖合同》中仅约定套内面积补差方式，仅支持赔偿套内面积差异购房款，忽略了房开商交付的商品房由于公摊面积减少而导致建筑面积减少的违约行为，该违约行为直接导致业主房产证登记面积减少遭受损失，从而影响二次交易和拆迁补偿。2.《商品房买卖合同》中约定套内单价作为结算依据，从而否定业主应当获得房开商交付的房屋建筑面积误差比7.6%的违约责任赔偿。3.《商品房买卖合同》中关于面积差异的处理方式系格式合同，并未经过双方同意。4.被上诉人存在不诚信销售行为，一审在对合同条款理解有争议的情况下,选择有利于房开商的解释。惠邦仁怀公司未针对余应维、陈鑫的上诉请求及理由作书面答辩。余应维、陈鑫向一审法院起诉请求：一、判令惠邦仁怀公司向余应维、陈鑫退还公摊面积差异11.69㎡的购房款103305元及利息（以面积误差比3%以内部分的房价款30840元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年8月15日起至惠邦仁怀公司实际付清之日止）；二、判令惠邦仁怀公司向余应维、陈鑫退还套内面积差异1.99㎡的购房款13874元及利息（以13874元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年8月15日起至惠邦仁怀公司实际付清之日止）；三、判令惠邦仁怀公司向余应维、陈鑫退还建筑面积差异13.68㎡的维修基金984.96元及利息（以984.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年8月22日起至惠邦仁怀公司实际付清之日止）。一审法院认定事实：2017年8月22日，陈鑫、余应维与惠邦仁怀公司签订《商品房买卖合同》，载明：“陈鑫、余应维购买惠邦仁怀公司位于贵州省仁怀市盐津街道城南（现大坪上）社区惠邦国际城第B3号洋房1单元1-4-1号房商品房一套，该商品房建筑面积179.22㎡，套内建筑面积147.45㎡，出卖人委托该商品房面积的产权测绘机构是贵州海平线勘测有限责任公司。按照套内建筑面积计算，该商品房单价6118.89元/㎡，总价款902231元，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款，余款以银行按揭支付。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积），实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，双方同意以本合同约定的单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测绘套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时具实结算，多退少补。”同日，惠邦仁怀公司出具《销售房款专用收据》给陈鑫、余应维，惠邦仁怀公司收到陈鑫、余应维首期房款。陈鑫、余应维于2017年11月10日通过向银行贷款支付给惠邦仁怀公司剩余购房款。2018年11月14日，惠邦仁怀公司出具《代收费用专用收据》给陈鑫、余应维，惠邦仁怀公司代收陈鑫、余应维维修基金12904元。2018年7月19日，仁怀市房屋登记服务中心出具的《房屋交易确认书》，载明：“取得方贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司，房屋坐落贵州省遵义市仁怀市盐津街道办事处城南社区B3号洋房，1单元1-4-1号建筑面积165.54㎡、套内建筑面积145.46㎡、分摊共有建筑面积19.82㎡、规划用途住宅，商品房初始登记交易时间2018年7月19日”。其后，双方发生争议，陈鑫、余应维遂诉至法院。另查明，贵州海平线勘测有限责任公司出具的《贵州省房屋面积测绘报告》载明内容与《房屋交易确认书》载明内容一致，测量日期2017年8月23日。再查明，2020年4月22日，仁怀市自然资源局以仁自然资函[2020]51号复函答复法院，主要内容：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司建设销售的惠邦洋房是按已批准的规划进行建设的，因规划方案中，每栋洋房内都独立配有物管用房，后期该项目对物管用房进行了集中统一配建，故洋房公摊面积发生了变化。一审法院认为，陈鑫、余应维与惠邦仁怀公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方选择按照套内建筑面积计价结算，如实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即双方同意以本合同约定的单价作为结算依据，就实测套内建筑面积与本合同约定的预测绘套内建筑面积差异部分，在办理房屋所有权证时具实结算，多退少补，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按以下原则处理……。”、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十四条“商品房应当按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”的规定，对陈鑫、余应维要求惠邦仁怀公司返还套内面积差异1.99㎡的购房款6118.89/㎡×1.99㎡＝12177元及利息的诉请予以支持。陈鑫、余应维对其提出的其他诉请及惠邦仁怀公司对其提出的其他辩解，未举出充分证据予以证明，且维修基金的收取单位并非惠邦仁怀公司，惠邦仁怀公司收取该金额系代收，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，由各自承担举证不利的法律后果，对此不予支持、采纳。据此、依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，判决：一、贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司在本判决生效后十日内返还陈鑫、余应维购房款12177元及利息（以12177元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月10日起至2019年8月19日止计算的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际还款之日止计算的利息）；二、驳回陈鑫、余应维的其他诉讼请求。案件受理费1332元（已减半），由陈鑫、余应维负担1280元，贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司负担52元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系平等主体在协商一致的基础上订立的，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效”，故涉案《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房销售管理办法》第十八条第一款关于“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”、第二十条关于“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”之规定，双方在《商品房买卖合同》中约定按照套内面积计价及面积误差按照套内面积计算符合上述规定，上诉人主张惠邦仁怀公司按照建筑面积误差赔偿其损失不符合双方合同约定，本院不予支持。综上所述，陈鑫、余应维的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2664元，由陈鑫、余应维负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年六月二十二日法官助理杨恩高书记员胡汝静