山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0683民初7082号 原告：由万霞，女，1964年5月18日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人；刘刚平，山东莱兴律师事务所律师。 被告：赵松坤，男，1964年8月11日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：李玲，莱州元信法律服务所法律工作者。 原告由万霞与被告赵松坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告由万霞的委托诉讼代理人刘刚平、被告赵松坤及其委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告由万霞向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院依法确认双方于2018年5月29日签订饭店房屋转让协议无效；2、判令被告返还转让款240000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年9月2日被告与莱州市虎头崖镇西小宋村民委员会签订“机动地租赁协议”，被告承租机动地发展畜牧养殖。后被告擅自改变土地用途，未经审批建造房屋用于经营饭店。2018年5月29日被告又将自建饭店房屋以438000元价格经人说合转让给原告，原告分两次付款240000元。2019年3月经有关部门确定该饭店系违法建筑并予以拆除。为维护自己的合法权益，原告依法具状诉之贵院，请予裁判。 被告赵松坤辩称，一，原被告双方的转让系有效转让，理由是，当时的转让是原告主动找到被告协商，经村委领导的说和及主持，双方在自愿协商的前提下达成合意，该转让不违反法律的强制性规定。二，转让的标的，双方的转让包括尚余不到20年的租赁权，转让后原告继续经营并且按时交纳着租赁费，另外，临时搭建用房，当时被告是投资近100万元，转让后原告继续占有使用，后因政策需要，被政府拆除后，所有的物资、设施设备，均由原告占有，相关的拆迁事宜，并未通知并告知我们。三，转让时双方议定的转让价格是43.8万元，与被告方的投资近百万相比，原告是绝对占了优势，双方形成了转让协议，之后双方形成了明确的债权债务关系。综上，原被告之间的转让，真实有效，对于原告尚欠的转让费19.8万元，我们当庭提出反诉。 本院经审理认定事实如下：2008年3月，被告赵松坤与莱州市虎头崖镇西小宋村民委员会签订机动地租赁协议书一份，被告租赁村委9.28亩机动地发展畜牧养殖，租金5年为一个交付期，租赁期限从2008年3月18日至2038年3月18日。2011年被告在该租赁土地上建造房屋用于经营饭店。2012年7月3日，莱州市国土资源局对被告赵松坤擅自占用莱州市虎头崖镇西小宋村一般耕地1400平方米(2.1亩)建饭店作出莱国土资罚字（2012）X号土地违法案件行政处罚决定书，其中载明：当事人：赵松坤，男，48岁地址：莱州市。经查实：你自2009年10月始，未经批准，擅自占用莱州市虎头崖镇西小宋村一般耕地1400平方米(2.1亩)建饭店。上述违法事实，有现场勘测笔录、调查笔录等在案佐证。你的上述行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地......”之规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状......可以并处罚款...”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条“依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下”之规定，鉴于该宗土地不符合土地利用总体规划，决定处罚如下：1、限莱州市赵松坤自接到本处罚决定书之日起六十日内自行拆除在非法占用的1400平方米土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；2、处以每平方米20元罚款，共计罚款人民币贰万捌仟圆整(￥28000元)。履行方式和期限：限自接到本处罚决定书之日起15日内，到本机关开具《山东省非税收入收款收据》，将罚款交至中国建设银行莱州支行。逾期不缴纳罚款的，每日按罚款额的3%加处罚款。缴纳罚款后请将“罚款收据”及时送达作出处罚的行政机关。如不服本处罚决定，可以在自收到本处罚决定书之日起六十日内依法向烟台市国土资源局或莱州市人民政府申请复议，或者三个月内依法向莱州市人民法院起诉(其中对于责令限期拆除的行政处罚决定不服的，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十三条的规定，当事人应当自收到本行政处罚决定书之日起十五日内向莱州市人民法院起诉)，逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，本机关将依法申请人民法院强制执行。二0一二年七月三日。2012年7月26日，被告缴纳了罚款28000元，但未按处罚决定书要求自行拆除建筑物及其他设施、恢复土地原状。 2018年5月29日，被告将其经营的饭店以438000元的价格转让给原告由万霞，双方签订了协议一份，其中载明：“协议，经双方协商通过，将赵松坤经营饭店（亚洲大酒店）转让给由万霞名下经营，价格为肆拾叁万捌仟438000元，空口无凭，立协议为准。经手人：任智良、任炳治，甲赵松坤，乙由万霞，2018.5.29。”2018年6月4日，原告付给被告转让款20万元。2018年12月9日，原告通过其丈夫张进良以微信转账方式付给被告转让款4万元。2019年3月，涉案饭店因系违法建筑被拆除。 原告提供证据如下：证据一，2018年5月29日双方签订的协议，证实被告将自建饭店房屋以43.8万元的价格转让给原告。证据二，2018年6月4日银行转账凭证1份，证实原告于当日通过邮政银行汇款给被告个人名下的储蓄卡20万元。证据三，机动地租赁协议，证实2008年3月被告与莱州市虎头崖镇西小宋村民委员会签订机动地租赁协议书一份，被告租赁村委9.28亩机动地发展畜牧养殖，租金5年为一个交付期，租赁期限截止到2038年3月18日。经质证，被告对证据的真实性没有异议，并称：该转让协议证实双方于2018年5月29日就被告的自建饭店议定为43.8万元的转让价，转让给了原告，该协议是双方真实意思表示，是真实有效的协议，付款情况也真实，双方签订协议后，原告也部分履行了转让协议。在双方签订转让协议时，被告已向原告出示过机动地租赁协议，并有村委的相关领导现场见证，相关内容已经明确告知原告。以上三份证据均证实原被告双方之间标的物的转让情况，原告主张转让无效，该三份证据不能够证实。 被告主张，双方在转让时，被告已明确告知原告自建的大酒店和村委有租赁合同，同时也是无证建筑，并且曾经受到过国土部门的处罚。原告则称，签订协议时，原告知晓租赁的是村委机动地，也知道没有证件，但并不知道接收过国土部门的处罚。为证实自己的主张，被告提交莱州市虎头崖镇西小宋村委领导任炳治证明材料一份，其中载明：我叫任炳治，居住于西小宋村，在村委任村委委员一职。证明赵松坤在与由万霞签协议时已告知由万霞（亚洲大饭店）无证手续，和村委有合同书，已看村委合同和国土处罚书，2019年10、29号，任炳治。经质证，原告认为证人未到庭作证，该书证的真实性无法确认。 原告称，2019年3月份，涉案饭店被莱州市虎头崖镇政府拆除，具体的拆迁事宜都是政府和被告办理的，原告只是协助。对于原告的说法，被告当庭予以否认，并称：原告所述不真实，所有的拆迁都是政府和原告办理的，在整个过程中，我们没有收到任何通知，而且所有的拆除物，饭店的设施设备，现在都由原告占有使用，拆除后的土地原告也继续耕种，种植了玉米，所以整个拆除事宜都与被告无关，我们也不知情。为此，被告提供了莱州市虎头崖镇人民政府于2020年4月16日出具的虎政函字（2020）14号信访事项处理意见书一份，其中载明：赵松坤：你于2020年3月25日访至烟信访局，反映与东小宋村张进良因饭店发生经济纠纷，现要求将饭店拆除后东西返还等问题。我们于2019年3月27日受理，并发出受理告知书。针对你所反映的问题，镇党委政府安排相关工作区和乡建办牵头，工作区区长、包村干部、乡建办及信访办共同参与，对此案件进行调查。经查，2008年9月2日你与莱州市虎头崖镇西小宋村民委员会签订“机动地租赁协议”，后建造房屋用于经营饭店。2018年5月29日你将饭店房屋以438000元价格转让给东小宋村张进良，张进良分两次付款240000元。2019年3月，根据党中央和***总书记安排部署，该饭店在“大棚房”名单中，要求在2019年3月底前对该饭店进行拆除到位，由张进良自行拆除。现东小宋村张进良已将此案件诉至莱州市人民法院，法院已立案，并已在2019年11月12日开庭一次。鉴于此情况，该案件属于涉法涉诉案件，关于你反映的问题，建议你通过法律途径解决。如不服本处理意见，你可自收到本处理意见之日起30日内向莱州市人民政府书面提出复查申请，逾期不申请复查，本处理意见即为该信访事项的终结性意见。虎头崖镇人民政府，2020年4月16日。经质证，原告称：该意见书中要求张进良限期拆除，但实际拆除过程中是镇政府组织实施的，当时也没有指定财产保管人，拆除后的物资存放在张芳禄大院内，当时拆除时都已损坏，已由原告作为废品变卖了12000余元。 被告主张转让给原告的饭店财产如下：一是建筑物的构成，包括了主建筑10间，南厅、厨房及北厅，占地面积是1269平方米；二是建筑内所有饭店装饰及设施设备；其中对建筑的投资是88、89万元左右，对设备的投资是24万余元，原告提供了财产明细一份。原告则称转让饭店房屋主建筑9间，系砖瓦木结构；南厅、北厅、厨房均系钢架结构，附属设备设施交接时未清点。现在原告处的财产有空调挂机1.5P，6个、柜机5P，3个；2P，1个、铝合金门窗（2米*2米）6个、铝合金门（1.5米*2米）2个、铁质餐凳300个、圆桌（直径1.4米）30个、餐具一宗（具体数量不详，大约三百块8寸盘子）。被告则称，涉案饭店当时接婚宴最多可接待43桌，原告主张的接收财产数量不对。 审理中，被告向本院提交了反诉状，反诉要求确认转让协议有效，并判令原告支付尚欠的转让费198000元。后被告未交纳反诉费，撤回了反诉请求。 本院认为，涉案饭店系被告赵松坤未经批准，擅自占用一般耕地所建的违法建筑，就此国土部门已做出行政处罚决定书对被告进行处罚。但被告未按决定书要求拆除在非法占用的1400平方米土地上新建的建筑物和其他设施、恢复土地原状，而与原告签订协议，将饭店以438000元的价格转让给原告，双方之间的转让协议无效。原告要求确认转让协议无效，本院依法予支持。被告明知涉案饭店系违法建筑应当拆除，仍与原告签订转让协议，对转让协议无效负有过错。原告明知涉案饭店未经批准、无证的情况下，仍与被告签订转让协议，对转让协议无效也负有过错。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，转让协议无效，原被告双方对于因转让协议取得的财产，本应当相互返还。但双方在履行转让协议时，未办理书面交接手续，明确记载双方交接的财产数量、状况等，现双方对财产数量等争议较大，且均未提供相关证据，本院对诉争财产的数量、状况等无法予以确认。且原告在涉案饭店拆除时，也未要求对涉案财产进行公证、提存，对于拆除后的财产也未进行妥善保管，在未与被告协商一致的情况下又将拆除的财物变卖，致使无法对涉案饭店拆除后的残值进行评估确认。原告在相关财产无法返还，也无法进行评估的情况下，要求被告返还转让款项，本院不予支持。 被告虽提出反诉，未交纳反诉案件受理费，被告撤回反诉请求，符合法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告由万霞与被告赵松坤签订的转让协议无效。 二、驳回原告由万霞要求被告赵松坤返还转让款24万元的诉讼请求。 案件受理费7870元，由原告由万霞负担3935元（已交纳），被告赵松坤负担3935元，限本判决生效后七日内交纳本院。诉讼保全费1720元，由原告由万霞负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  刘** 人民陪审员  张美玲 人民陪审员  谭秀苹 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  杨 柳