新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初1520号   原告：宋腾腾，女，1988年10月12日出生，汉族，个体工商户，住阿克苏市。   委托诉讼代理人：田海龙，新疆和远律师事务所律师。   被告：曾树星，男，1969年5月17日出生，汉族，阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司的法定代表人，住阿克苏市。   被告：阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司。住所地阿克苏市红桥街道地委行署机关四层右侧。   法定代表人：曾树星，该公司总经理。   共同委托诉讼代理人：曹晓春，新疆联恒律师事务所律师。   第三人：阿克苏文化旅游发展集团有限公司。住所地新疆阿克苏地区阿克苏市。   法定代表人：窦有红，该公司董事长。   原告宋腾腾诉被告曾树星、阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司（以下简称数物信息公司）及第三人阿克苏文化旅游发展集团有限公司（以下简称文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋腾腾和委托诉讼代理人田海龙及被告曾树星、数物信息公司的共同委托诉讼代理人曹晓春均到庭参加诉讼。第三人文旅公司经本院合法传唤无正当理由逾期拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。   本案在诉讼中，追加文旅公司作为第三人参加诉讼。   原告宋腾腾向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与二被告之间签订的房屋租赁合同；2、请求判决二被告返还租赁原告的房屋；3、请求判令二被告从2019年7月20日起至返还房屋时止每月按15,416元支付房屋使用期间的租金到2020年4月20日为9个月共计138,744元；4、判令二被告承担违约金责任，支付违约金116,500元（定金50,000元已折抵）；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与二被告双方于2019年7月20日签订房屋租赁合同，约定原告将阿克苏市人民南路9号地区工商局二号楼一楼、二楼会议室租赁给二被告使用租金为每年185,000元，即每月15,416元。现二被告支付了50,000元定金，剩余租金逾期不付已违约，原告依据双方合同和补充协议约定的条款，依法起诉。   被告曾树星、数物信息公司共同辩称，不同意原告的所有的诉讼请求。1．原告主体不适格，租赁合同签订前、后，被告一直要求原告出租房屋的合法权或者合法出租的经营权的相关材料，原告至今未提供。被告无法确认原告是否拥有合法的对外出租的合法权益，故原告主体不适格；2．本案被告曾树星在合同上签字的行为是职务行为，是公司法定代表人代表公司签字，诉争房屋的实际使用人和承租人是阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司，故要求驳回对曾树星的全部诉讼请求；3．由于原告一直未交付相关产权证明，致使租赁房屋的面积一直无法确认，且根据租赁面积看，实际使用面积少于合同上的551平方米的面积；4．房屋租金的期限有误。2019年12月原告就已经将租赁的房屋强制断水断电，禁止被告公司的人员私自进入租赁的房屋，被告相关人员进入需在原告保安等相关人员的陪同下才能进入，且进入后不允许搬动房内任何物品，故2019年12月，租赁的房屋就已经被原告实际控制，被告无法正常使用该房屋，使租赁房屋办公的合同目的无法实现。所以我们认为2019年12月后，被告不应该再向原告支付租金；5．违约金金额计算过高，原告主张的诉讼金额，明显的超过了原告的损失，根据合同法107和114条的规定，违约金是为了弥补守约方的损失而设定的，本案原告主张166,500元的违约金，实际损失未达到上述金额，且我方认为，原告的损失，是被告逾期支付房屋租金的利息损失。   第三人文旅公司未作答辩。   原告为证明自己的观点，提交以下证据应予证实：证据1、2019年4月15日的阿克苏市腾翔教育有限公司（以下简称腾翔公司）与阿克苏地区国兴资产投资经营有限公司（以下简称国兴公司）签订的合同一份、腾翔教育有限公司的营业执照一份、腾翔有限公司于2020年6月12日的出具的证明一份，原告身份证复印件，共计4份证据。证明：租赁给被告的房屋，系国兴公司租给腾翔公司拥有合法的经营权。本案原告得到了腾翔公司的准许，以个人名义与被告签订租赁合同，其主体适格。证据2、2019年7月20日与被告签订的租赁合同和补充协议各一份。证明：原告将工商局的一楼、二楼会议室，面积为551平方米租赁给被告。租赁期限为2019年7月20日至2022年7月20日，共计3年，年租金185,000元，缴纳租金日期为每年的7月20日，违约金为总租金的30%，并被告仅向原告支付了5万元的定金，剩余租金至今未付，其行为已构成违约行为的事实。证据3、2020年6月5日的监控照片5张。证明：（1）被告仍然在使用该房屋，在搬运东西；（2）被告至2020年6月5日仍然在使用，未归还该房屋。证据4、2020年6月5日和2020年6月6日的视频3段。证明：2020年6月5日被告仍然控制租赁物，租赁物的使用一直在继续，原告不存在违约的情况。证据5、资产清单一份。证明：原告给被告的办公物品，被告至今未向原告返还的事实。证据6、2019年7月20日国兴公司证据一份。证明：出租给被告的房屋是经过国兴公司的书面同意的事实。证据7、2020年6月12日的办理租赁物的移交清单。证明：租赁物于2020年6月12日才完成移交。证据8、2020年4月16日解除合同通知一份。证明：2020年4月16日被告已向原告发出通知解除合同。被告在该通知书上已载明50,000元租金系表述错误，原被告双方在租赁合同补充协议上约定50,000元为定金。证据9、2020年6月12日的视频和2020年6月5日交接的视频，共计2个视频。证明：2020年6月12日之前被告仍然控制着租赁物和房屋。   经质证，二被告发表以下质证意见：对证据1、中的腾翔公司与国兴公司签订的合同，三性都不予认可，认为国兴公司将出租房屋租赁给腾翔公司，腾翔公司是房屋的合法使用人，根据该合同第五条第5项看，约定合同签订后，不得将租赁房屋租赁整体转包或者转租他人，所以腾翔公司没有转租权，原告在该组证据中没有合法出租的权益。对营业执照真实性予以认可，但认为与本案无关。对2020年6月12日的该份证明，认为是为了应付本案临时补充的，对三性不予认可，且程序也不合法，公司的资产应当是由公司管理和受益。原告是没有权利以个人名义对外租赁该房屋。对证据2、的真实性认可。对关联性和原告所证明的问题不认可。认为（1）租赁面积551平方米，原告一直未提供一楼和二楼会议室的面积，根据我们实际测量，其面积大概未476平方米，直接导致租金计算和金额的有误；（2）对于违约金的条款，被告认为过高，其超过了其实际损失的30%，根据法律规定，应当适当做调整（调低）。对证据3、的三性不予认可。认为照片显示的是一个出口的画面，未能反映出租房屋内的实际状况。被告也申请法院实际现场进行查验，以明确屋内的现场状况。房屋自2019年12月30日起，原告断水、断电和卫生间上锁，我方一直未使用。对证据4、中2020年6月5日视频三性不予认可。该视频显示的是一个出口的画面，未能反映出租房屋内的实际状况。被告也申请法院实际现场进行查验，以明确屋内的现场状况。房屋自2019年12月30日起，原告断水、断电和卫生间上锁，被告一直未使用。2020年6月6日的视频真实性认可，对证明的问题关联性不予认可。认为该视频中被告确实是在房屋内的视频，2020年6月6日诉争房屋内没有被告的任何物品，认为被告一直在使用房屋的事实不存在。同时，原告在视频中也表示，电表也在2020年6月6日之前拍的照，可以反映至少在2020年6月6日前电表已经停止使用。且视频中，水表总共显示的是55方水，也可以从侧面反映，被告长期未使用房屋的事实。对证据5、对真实性认可。证明观点不予认可。认为该移交物品清单是2019年7月1日的，通过原告提供的2020年6月6日的视频显示，原告与被告曾树星在出租房屋内查验房屋的现场情况，原告仅对二楼漏水，对一楼楼道部分墙体提出了异议，没有对移交清单上的物品消失、不在而提出异议，可以确认原告查验房屋时，房内物品在出租的房屋内。对证据6、的三性都不予认可。认为出具该份证据的时间无法确认，而且国兴公司与鹏翔公司合同约定是不能转租的，认为该组证据的形成时间不是2019年7月20日，应当是2020年6月12日，原告当庭陈述过去开证明，庭后表示当天去国兴公司开具该证明，根据法庭调查，国兴公司已于2019年9月27日变更名称，该组证据应当用新公司名称加盖公章，故该证据为虚假证据，不应当作为裁判依据。对证据7、的真实性认可。证明移交的租赁物内的物品，前期原告已经实际控制租赁房物。对证据8、的三性均认可。认为该解除合同也表明是由于疫情不可抗力，并且在解除通知之前，被告多次找原告协商解除合同，并且对房租是协商方式解决，而不是以原合同约定的租金支付。对证据9的真实性认可，合法性、关联性和证明的问题不予认可。认为该视频没有还原当时客观的情况，且是偷录的，来源不合法。当事人在协商过程中，即使是不利于被告的证据，也不构成法律上的自认。当时的情况是我要求被告为了解决双方的矛盾，虽然原告没有给被告交接钥匙，但为了查验房屋内的物品，我们将被告所配的钥匙都交给了原告方。同时，一楼所有的房门，包括进户门都是打开着的，如果查清实际控制的问题，请求法院调查2019年12月30日以后的全部监控。   第三人未出庭质证。   本院对上述证据的真实性证明效力予以确认。   二被告为证明自己的观点提交以下证据予以证实：证据1、2019年12月30日原告与被告曾树星微信聊天记录截屏一份。证明：2019年12月30日原告通过微信向被告通知，中午下班会停水、停电，卫生间会停用。2019年12月30日的16点30分，原告向被告发送了一张照片和一段视频，证明：原告已经接入被告使用的电源总线直接拔掉。同时证明电源总线直接拔掉的同时，我公司没有在场的员工。证据2、提交2020年5月9日由国家发改委等8部委发布的2020第734号的文件及新疆天山网上发布的2020年2月13日自治区联合发布的文件。证明：承租国有房屋应当依据国家政策，对租赁方减免房屋租金最终应当将减免租金惠及最终承租人，并且转租环节不允许提高租金对外转租，故本案符合减免租金的事实和条件，应当减免被告2020上半年的租金。   经质证，原告发表以下质证意见：对证据1、的关联性、证明观点不予认可。根据双方的租赁合同显示，被告出租期间，未履行支付物业费、水电费，导致物业停电，总线是国兴公司物业人员拔线导致，并不是原告导致。对证据2、的真实性认可，证明观点不认可。认为本案被告于2019年就违反合同约定，不按期缴纳租金，给自己带来了违约的责任，并且也不再愿意履行3年的租赁合同，根据国家的指导意见，也是为了保证合同的正常履行出具了减免，并不是来保护违约责任来减免租金。   第三人未到庭质证。   本院对上述证据的证明效力予以确认。   根据原、被告双方当事人陈述及对上述证据的分析、认证，认定事实如下：2019年4月15日国兴公司（甲方）与腾翔公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于阿克苏市人民南路9号原地区工商局办公楼、综合楼、培训中心楼，共三栋房产，租赁给乙方使用，面积4762.07平方米；租赁期限2019年6月20日至2027年6月19日止，共8年；房屋租金从本合同签订生效之日起，乙方每年应向甲方缴纳不含增值税年租金772,380.95元；租金缴纳方式乙方的租金按半年缴纳的方式，即合同期内每年6月20日向甲方缴纳租金405,500元；本合同签订生效后，乙方未经甲方同意不得将租赁房屋整体转包、转租他人，否则甲方有权解除合同，其造成的一切经济和法律责任全部由乙方承担；······合同对其他条款作出约定。合同订立后，国兴公司遂将租赁物交与腾翔公司经营。2019年7月腾翔公司法定代表人宋腾腾（原告）与二被告协商由二被告协商租赁阿克苏市人民南路9号原地区工商局二号楼一楼、二楼会议室房屋的事宜，2019年7月17日原告将木床、木桌、挂式空调等资产移交给被告，并于2019年7月20日订立并租赁合同，约定：甲方（原告）同意将阿克苏市人民南路9号原地区工商局二号楼一楼、二楼会议室，租赁给乙方（二被告）使用，面积约551平方米（含公摊面积）；租赁期限自2019年7月20日起至2022年7月20日止，共计3年；缴纳租金方式为，乙方的租金合同期内每年的7月20日欠向甲方缴纳租金185,000元；本合同签订后，乙方未经甲方同意不得将租赁房屋整体转包、转租他人，否则甲方有权解除合同，其造成的一切经济和法律责任全部由乙方承担；乙方在订立本合同后应缴纳押金15,000元，若合同期未满乙方无故解除合同，甲方不予退还押金，如合同期满，乙方不拖欠甲方任何费用和应向相关部门缴纳的费用，由甲方如数将押金退还乙方，押金在合同期限内不计息；乙方必须按照合同规定按时如数缴纳租金和各项费用，若逾期10天，甲方有权停水、停电及封门停业，连续逾期15天甲方有权解除合同，因停水、停电及封门停业造成的损失由乙方自行承担，并应承担逾期缴费部分5‰的违约金；对合同条款双方都应共同严格遵守，单方不得无故违约或解除，否则违约方需向守约方赔偿合同总租金30%的违约金；······合同对其他条款作出约定。合同订立后，原告遂将租赁的房屋交与二被告进行经营。2019年7月16日向原告交款30,000元、7月30向原告交款20,000元。其中2019年7月16日原告给曾树星出具收条，书明：今收到曾树星交来定金30,000元，面积＋公摊20%共计551平方米，剩余20,000元定金于2019年7月30日付清。2019年7月甲方（原告）、乙方（二被告）双方又订立补充协议，约定：“1、乙方付甲方50000如中途变化不签署合同房屋，此50,000元定金不予退还；2、合同租金185,000元最迟于2019年11月30日向甲方付清所有房屋租金，如逾期未向甲方付清全部租金，视为违约，需承担签署合同的违约责任，并付使用房屋的全部租金。此50,000元定金不予退还；3、乙方以上条款全部按时履行此定金50,000元冲抵房屋租金”。双方在合同履行过程中，因二被告未于2019年11月30日向甲方付清所有房屋租金，原告遂于2019年12月30日对所租赁对房屋采取了停电、停水的措施。2020年4月16日被告数物信息公司向原告发出解除合同通知，载明：我与你订立房屋租赁合同，承租阿克苏市人民南路9号原地区工商局二号楼一楼、二楼会议室，租期3年，已给付你50,000元租金，因公司遭遇新冠肺炎等不可抗力因素影响，无法正常经营，多次找你协商解除本合同，你都不同意方式对待，正式解除2019年7月20日双方订立的房屋租赁合同，之前所欠否则，希望双方协商方式解决。在诉讼中，双方均同意解除合同。2020年6月5日被告将其所属物品从租赁房屋内搬出。2020年6月12日双方办理了租赁房屋内物品移交清单。因被告拖欠房屋租赁费用未付，原告遂诉来法院。   国兴公司的性质为国有独资公司。国兴公司于2000年7月1日变更为文旅公司。被告认为原告主体不适格，租赁合同签订前未经过原出租人的同意，但在庭审中原告出具了国兴公司于2019年7月20日出具证明，书明：同意腾翔公司将使用不完的551平方米转租给数物信息公司。原告出具了腾翔公司出具的证明，书明：本公司法定代表人宋腾腾于2019年7月20日与数物信息公司签订的《房屋租赁合同》系我公司同意宋腾腾对外出租，并由宋腾腾与我公司结算。庭审中，数物信息公司明确表示曾树星在此次租赁房屋的行为是代表公司的行为。   本院认为，本案争议的焦点是：一、原告的诉讼主体是否适格；二、双方在合同履行过程中是否存在违约的行为，违约金如何计算；三、被告向原告支付的房屋租赁费用如何计算；四、被告承担责任主体的问题。   一、关于原告的诉讼主体是否适格的问题。《中华人民共和国合同法》第二百四十二条第一款规定：承租人经出租人的同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。＜最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》＞第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。   本案中，第三人前身国兴公司将房屋整体租赁给腾翔公司，并约定不得整体转租的事项，腾翔公司承租房屋后，又明确表示同意由原告将承租的房屋对外出租，故才有了原、被告间房屋租赁的事实，双方租赁的房屋只是部分房屋，并未违反原合同整体转租的约定。自2019年7月20日至今所有的出租人均未对转租无效提出异议，合同订立至今已超过了个月，在庭审中，第三人虽未到庭，但其出具了同意转租的证明，故原告方享有对该房屋转租的权利。故对被告以此提出原告主体不适格的辩称理由，本院不予采信。   二、双方在合同履行过程中是否存在违约的行为，违约金如何计算的问题。   《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原、被告间订立的合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约履行。但双方合同中约定的“乙方（被告）必须按照合同规定按时如数缴纳租金和各项费用，若逾期10天，甲方（原告）有权停水、停电及封门停业，连续逾期15天甲方有权解除合同，因停水、停电及封门停业造成的损失由乙方自行承担，并应承担逾期缴费部分5‰的违约金”的条款，有悖诚实信用和保证合同履行的原则。根据双方订立合同以及补充协议的约定，被告的义务是2019年11月30日前向原告支付租金185,000元，但被告至今未完成义务，属于违约，属违约在先，应承担相应的违约责任。作为房屋出租方的原告，其义务是保证承租人使用租赁物，提供必要的水、暖、电，但在合同履行期间，原告于2019年12月30日，采取了将所租赁的房屋停电、停水的措施，致使合同的目的不能实行，原告的行为属于违约，也应承担相应的违约责任。对于给被告造成的损失，依照不告不理的原则，应另行他诉。被告认为原告提供的房屋面积不足551平方米，属于违约，但根据双方订立的合同显示551平方米是含公摊面积；另2019年7月16日被告向原告交款30,000元，原告给曾树星出具收条中也显示“面积＋公摊20%共计551平方米”，对此被告并未提出异议，也未行使撤销权，故应视为被告对原告租赁给其房屋的面积是“面积＋公摊20%共计551平方米”的认可，对被告此项辩称理由本院不予采信。   三、被告向原告支付的房屋租赁费用及违约金如何计算的问题。本案双方均同意解除房屋租赁合同，但被告自2019年7月20日开始使用房屋，直至2020年6月12日双方对被告租赁房屋的物品进行交接，2020年12月30日原告虽采取了停电、停水等措施，但被告未行使解除权，且对租赁对房屋和物品并未移交，该期间应视为被告对租赁房屋的继续使用期间。故对被告认为双方合同的履行期限应为2019年12月30日的辩称理由，本院不予采信。因原被告双方在诉讼中均同意解除合同，且双方已实际完成解除合同后的财产移交，故原告提出返还房屋已实际履行，无判决必要。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：因不可抗力不能履行民事义务对，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。2020年1月至3月是全国新冠肺炎重点防御期间，结合最高人民法院关于疫情期间审理民事案件相关的指导意见和国家发改委、住房建设部等八部委关于疫情期间帮扶小微企业和个体工商户缓解房屋租金的意见，被告承租的房屋最终的出租方属于国有企业，对于被告应承担的2020年1月至3月的房租，予以免除，符合上述文件精神，故对被告提出减免部分房租的理由，予以支持。第二十九条第一项规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当已实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。双方均违约，故对原告要求违约金的请求，本院不予支持。双方在补充协议中约定被告所交50,000元定金条款（“1、乙方付甲方50000如中途变化不签署合同房屋，此50,000元定金不予退还；2、合同租金185,000元最迟于2019年11月30日向甲方付清所有房屋租金，如逾期未向甲方付清全部租金，视为违约，需承担签署合同的违约责任，并付使用房屋的全部租金。此50,000元定金不予退还；3、乙方以上条款全部按时履行此定金50,000元冲抵房屋租金”），但据以上内容来看，50,000元定金属特别约定，因被告未按约定履行义务，故定金不予返还。综上，被告应向原告支付的租金为92,500元（年租金185,000元，2019年7月20日至12月20日另加4月20日一个月，共计6个月，185,000元÷12个月×6个月=92,500元）。   四、被告承担责任主体的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人对名义，实施对民事法律行为，对被代理人发生效力。本案被告曾树星、数物信息公司在双方租赁合同上签字，在合同履行过程中，曾树星也多次实施民事行为，但在庭审中，被告数物信息公司明确表示，被告曾树星在该房屋租赁中所实施的行为是代表数物信息公司的行为，故本案承担责任的主体是数物信息公司。对原告要求被告曾树星共同承担责任的请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百四十二条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百六十二条、第一百八十条第一款，第二十九条规定，第十六条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告宋腾腾与被告阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司之间订立的房屋租赁合同。   二、被告阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司于判决生效后五日内向原告宋腾腾支付租赁费用92,500元。   三、驳回原告宋腾腾的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5,129元，减半收取计2,564元，由被告阿克苏市数物交付行信息科技有限责任公司承担929元，原告宋腾腾承担1,635元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  员   蒲   春   雷   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 二 日   书  记  员   艾孜麦提江·吐尔洪