青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初1367号   原告：张超，男，1985年10月23日出生，汉族，公民身份号码：×××，湟中支农融资担保有限公司经理，住西宁市。   原告：赵生兰，女，1991年12月28日出生，汉族，公民身份号码：×××，青海省第四人民医院护士，住西宁市。（系原告张超妻子）   被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码：916329007105272374，住所地：青海省西宁市民和路33号。   法定代表人：杨世荣，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。   原告张超、赵生兰与被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张超、赵生兰、被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人郭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张超、赵生兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金20481.52元（自交房日2017年3月29日起至2019年3月29日的730日，2019年3月30日暂计至2020年1月10日：323天×634103元×0.0001）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》，就原告从被告处购买位于西宁市××区平方米的房屋达成一致，该合同约定：“总价款634103元，交房时间2017年3月29日，若逾期办理房屋产权证，按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金。”合同签订后，原告交纳了相应房款、税费、办理房产证的有关费用等。然而，被告却延迟办理房产证，原告询问被告都以各种理由推脱，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请。   被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称：1、被告认为原告的诉求计算错误，2019年3月30日至2020年1月10日，总计天数为286天，不是323天。2、原告诉求中逾期办理产权证违约金的前提系合同第19条约定的因为出卖人原因，但本案并非是因为被告（出卖人）的原因导致730天内未取得产权证，被告已积极履行办证义务，在2016年4月就已经向测绘院申请实测登记，陆续将竣工实测等各项程序办理完毕。2019年10月已经取得1-10号楼的房产证；3、合同约定：早在2016年出卖人将办理产权证所需要的材料递交至相关部门，因相关部门尚未完成办理工作，故被告属于合同免责，不承担责任。   原告张超、赵生兰为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：   证据一、《西宁市商品房预售合同》，证明：合同第19条第二款有约定违约金内容。作为业主，原告只与开发商、银行、不动产权中心三方有关联，至于被告所称的测绘院与原告没有关联。   证据二、2017年3月29日发放的门牌证、2018年6月27日开具的购房发票、房款及配套款费用结算单、验房时开具的入住验房表、入伙会签及费用明细单，证明：原告于2017年3月29日接到住房。   证据三、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同（编号63020120170001980）及借款凭证，贷款金额440000元，贷款期限30年，证明：原告已付清全部房款。   证据四、结婚证，证明：原告具有诉讼主体资格。   证据五、付款凭证四张，原告统称为办证的费用，具体是什么费用不清楚，其中6000元的为装修保证金、14942元为办证费用、其余为房款。   被告青海西北房地产开发建设有限公司对原告提供证据的质证意见为：对证据一，真实性无异议，证明方向不认可，合同约定的违约责任前提是被告未如期向相关部门提交资料，才承担违约责任，现被告办理了相关的测绘手续申请，也取得了相应的报告，故出卖人不承担逾期办证的违约责任。对证据二、三、四，真实性及证明方向认可。对证据五，付款凭证，其中一笔是付给青海西北房地产开发建设有限公司的，其余的14942元的属于原告缴纳其他的费用，契税8512元、维修基金1762元，办证是不收费。   被告青海西北房地产开发建设有限公司向本院提交的相关反驳证据如下：   证据一、《工程登记进度表》，证明：被告于2016年4月11日向西宁市测绘院提交了港欧·东方花园小区1-23号楼的房产实测的工程登记，2017年2月10日申请竣工测绘，2018年5月4日申请不动产房产登记。   证据二、《竣工测量技术报告》，证明：被告于2017年2月10日提交了港欧·东方花园小区1-23号楼的竣工测绘申请，于2017年7月份取得《竣工测量技术报告》。   证据三、《1-10号楼不动产测量报告》，证明：被告于2019年3月提交了港欧·东方花园小区1-23号楼的不动产测量申请，于2019年5月13日取得《1-10号楼不动产测量报告》，2019年8月7日不动产登记服务中心完成审核。   证据四、《11-23号楼不动产测量成果报告》，证明：被告于2019年3月提交了港欧·东方花园小区1-23号楼的不动产测量申请，于2019年3月13日取得《11-23号楼不动产测量成果报告》，2019年6月6日房产部门人员完成初步审核。   证据五、《国有土地使用权证书》，证明：被告具有国有土地使用权证，符合办理产权证的条件。   证据六、《规划许可证》，证明：被告于2012年9月18日取得了规划许可证，符合办理产权证的条件。   证据七、《建设工程竣工验收备案表》，证明：被告2015年12月4日完成了建设工程竣工验收表，符合办理产权证的条件。   证据八、《地名使用证》《门牌证》，证明：被告完成了民政部门的门牌号确认手续，符合办理产权证的条件。   证据九、《房屋不动产权证书办理通知》，证明：2019年11月被告发布《通知》，要求小区业主逐栋开始提交材料，办理产权证。   证据十、《不动产权证书》，证明：2020年部分小区业主已经取得了《不动产权证书》。   原告张超、赵生兰对被告青海西北房地产开发建设有限公司提供证据的质证意见为：对被告提供所有证据的真实性认可，对《办理房产证通知》和《不动产权证书》的证明方向有异议。原告是在2020年3月看到小区墙上贴的是1-2号楼办理房产证提交资料的通知，未见其他楼办理房产证通知。被告所述有些业主取得了房产证，原告不认识其他业主，也无从查证。对其他证据都认可，没有异议。   本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：原告提交的五组证据，被告对真实性均无异议，本院确认为有效证据。被告提交的一至八组证据，原告对真实性均无异议，本院确认为有效证据；原告对证据九《办理房产证通知》和证据十《不动产权证书》的证明方向有异议，这两份证据与本案不具有关联性，不能作为证明本案事实的依据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，原告张超、赵生兰夫妇（买受人）与被告青海西北房地产开发建设有限公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0311553，房屋代码：445444），原告购买被告位于西宁市××区建筑面积117.47㎡的商品房一套，合同约定房屋总价634103元，首期付款194103元，剩余440000元采取公积金贷款方式付款；出卖人应当在2017年6月2日向买受人交房；合同第十九条对房屋登记的约定为：（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……；2、出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。如出卖人将办理产权证书所需资料递交至相关部门，因相关部门未在约定时间内办理所有权证书的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告按约交付了首期房款，并通过银行办理个人购房担保借款的形式将剩余440000元房款全部付清，2017年3月29日，被告向原告交付了房屋，同时原告也向被告及物业公司交付了其他相关费用。   另查，被告于2010年3月11日取得湟中路189号地名使用门牌证；2012年3月26日取得西宁市城东区湟中路189号建设项目为“港欧·东方花园”的宁国用（2012）第103号土地使用权证；2012年9月18日取得港欧·东方花园住宅小区23号楼的建设工程规划许可证；2015年12月4日港欧·东方花园住宅小区11-23号楼竣工验收。被告于2016年6月11日向西宁市测绘院提交了港欧·东方花园住宅小区1-23号楼房产实测申请，2017年2月10日申请竣工测绘，2017年7月取得《竣工测量技术报告》，2018年5月4日申请不动产房地首次登记宗地图，2019年3月13日取得11-23号楼《不动产测量成果报告》，2019年6月6日相关部门完成初步审核，现被告尚未取得11-23号楼的不动产登记。   本院认为，原告张超、赵生兰与被告青海西北房地产开发建设有限公司签订的《西宁市商品房预售合同》，不违反法律法规的规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按合同约定享受权利履行义务。本案关于房屋登记的办理在合同第十九条中进行了明确约定：双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖方的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按照下列第2种方式处理，在第2种方式中规定了出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，如出卖人将办理产权证书所需资料递交至相关部门，因相关部门未在约定时间内办理所有权证书的，出卖人不承担违约责任。根据以上约定和本案查明的事实，被告（出卖人）在原告取得本案商品房之前（2016年6月11日）就已经向西宁市测绘院提交了办理产权登记的有关资料和申请，并于2019年3月13日取得11-23号楼《不动产测量成果报告》，而西宁市测绘院出具的有关报告是办理不动产权的必要条件，西宁市测绘院属于原、被告所订立《西宁市商品房预售合同》第十九条中所指的相关部门，被告尽到了办理所有权证书的合同义务，现被告未在合同规定的730日内取得原告商品房的房屋所有权证书，并非被告的原因所致，故被告不构成违约，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉求不能成立，本院予以驳回。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告张超、赵生兰的诉讼请求。   案件受理费减半收取150元，由原告张超、赵生兰负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 李江红     二〇二〇年六月二十二日   书记员 纳守伟   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。