湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初2261号原告：娄底市家福房地产营销策划有限公司，住所地娄底市娄星区新星南路与湘中大道交汇处名相大酒店三楼。法定代表人：罗华美，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘京，湖南娄星律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄自睿，湖南娄星律师事务所实习律师。被告：廖某，女，汉族，1975年11月4日出生，户籍所在地河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：廖毅，男，汉族，1977年12月4日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系被告廖某之弟。原告娄底市家福房地产营销策划有限公司诉被告廖某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理，原告娄底市家福房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人刘京、黄自睿、被告廖某之委托诉讼代理人廖毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄底市家福房地产营销策划有限公司请求判令：1、判令被告廖某支付原告中介费用8000元；2、被告承担本案诉讼费用。被告廖某的答辩意见：1、被告卖房前明确告知原告工作人员挂牌招标前不考虑卖房，工作人员当天下午就找来买房人，三方达成口头协议，案外人龙芬（买房人）及原告工作人员都同意团购房挂牌招标不成功，就直接退押金不卖房；2、被告收到投标失败的退款通知后，第一时间联系买方和原告工作人员，双方均未有所表示，2019年11月12日原告工作人员却通知被告，买方的贷款审批已通过，必须办理过户手续，而在此之间，被告均未收到买方和原告工作人员通知首付款的到账情况，买家未支付首付款违约在先；3、被告没有不履行合同的意思表示，而是一直在等首付款到账，合同签订时故意没有填写交付首付款时间，也没有确定具体的监管账户，让这份合同成为一个问题合同；4、原告并没有投入大量人力、物力来推广房屋，仅组织双方签订了合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：原告娄底市家福房地产营销策划有限公司的经营范围为房地产信息咨询、房地产经纪服务、房地产营销策划的公司。被告廖某委托原告出售其位于娄底市娄星区房屋。在原告的宣传下，案外人龙芬有购买意向，2019年11月4日，原、被告双方与案外人龙芬签订了《房屋买卖合同》，约定龙芬购买登记在被告名下的位于娄底市娄星区住宅房屋，该房屋建筑面积72.37平方米，购买总价款为378000元，交易定金为20000元，还约定买卖双方须于签订本合同之日起10日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，双方应积极配合办理银行贷款面签手续，不得延误。买方须于签订本合同起支付首期款（除定金外）208000元至买卖双方约定监管账户。在贷款审批通过3日内办理房产证过户手续，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件。该房地产没有设定抵押，卖方对该房地产享有完全的处置权。卖方应当于收到全部房款并在2020年1月23日前将该房产交付原告，与原告履行对房屋进行验收，交付钥匙，结清相关费用并办理过户手续等。基于经纪方在促成买卖中所提供之服务，于签署合约时，买方卖方均同意支付经纪方中介费8000元。在该房屋产权过户手续办理前，如买方后悔不买或不按时履行合同约定付款等，视为买方违约，卖方收到的定金不予退还；如卖方后悔不卖或不按合同规定交易，视为卖方违约，卖方须双倍返还定金给买方，经纪方中介费和业务费用由违约方全额承担。在该房屋产权过户手续办理过程中或产权过户手续办理后，买卖双方任何一方中途反悔或不按合同约定交易，视为该方违约。因任何一方违约造成的经济损失概由违约方承担，同时违约方须按总房款的20%支付违约金给守约方，经纪方中介费用和业务费用由违约方全额承担。双方对其他事项进行了约定，并在最后备注“卖方配合买方做银行贷款，贷款金额为15万元，卖方负责结清该房屋成交之前的物管费，保证水电气无欠费。”原告作为经纪方在合同上签名，被告、案外人均在该合同后签名确认。当天，龙芬通过原告支付被告2万元定金。2019年11月11日，被告通过微信告知原告业务员陈买华其丈夫不同意卖房，并明确2万元定金可以退还给案外人龙芬。2019年11月12日，陈买华通过微信告知被告“银行贷款审批已通过，随时可以回来过户了”，被告微信回复“我老公不想卖了”。2019年11月20日，原告业务员又通过微信联系被告，要求被告回来办理过户手续。在多次沟通过程中，被告一直未询问首付款20.8万元支付情况，只是一再表示不再卖房。2019年11月12日，案外人龙芬向湖南娄底农村商业银行股份有限公司申请个人再交易住房按揭贷款，申请贷款金额为15万元，用途为购买本案案涉房屋。2019年12月1日，被告拨打案外人龙芬电话协商，被告明确告知案外人龙芬不卖房了，龙芬表示希望被告能继续履行合同，回来办理过户手续，但是被告一再表示不卖房。案外人龙芬于2019年12月2日12时41分58秒向罗方升账户转账20.8万元，附言“王家小区3栋3单元302房子首付款”。案外人龙芬于2020年5月22日诉至娄星区法院要求解除房屋买卖合同，因为被告的违约，导致合同无法继续履行，根据合同约定，原告向被告主张中介费8000元，协商未果后，原告诉至法院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，原告娄底市家福房地产营销策划有限公司与被告廖某以及案外人龙芬签订了书面的《房屋买卖合同》，包含了买卖双方分别与娄底市家福房地产营销策划有限公司之间的居间合同关系及被告廖某与案外人龙芬之间的房屋买卖合同关系。本案主要审查原告与被告之间的居间合同关系。根据三方签订的房屋买卖合同,原告与被告之间居间合同关系的合同条款是双方当事人的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依合同约定履行各自的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定,“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”本案中,在原告的居间促成下,被告廖某与龙芬签订了房屋买卖合同,但在后期履约中，被告廖某一再表示不愿再继续履行合同售卖房屋，被告廖某的行为已构成违约，故房屋买卖合同无法继续履行的过错在于被告廖某。关于廖某应如何向娄底市家福房地产营销策划有限公司支付中介服务费的问题。娄底市家福房地产营销策划有限公司与廖某之间就涉案房屋买卖成立居间合同关系。娄底市家福房地产营销策划有限公司作为居间方,其不仅应促成廖某与买受方签订买卖合同,依据诚信履约原则,同时还应承担协助买卖双方办理相关后续交易手续的附随义务。而依据已查明的事实,虽然娄底市家福房地产营销策划有限公司已促成廖某与买受方签订买卖合同,但在该合同签订后不久,廖某即提出不愿再继续履行合同售卖房屋,廖某与买受方龙芬的房屋买卖合同纠纷已进入诉讼程序。故此,娄底市家福房地产营销策划有限公司事实上并未协助买卖双方办理后续交易手续。按照公平原则以及地产买卖中介机构服务项目及收费标准的相关政策，原告收取全额中介费的前提是原告不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买卖双方、促成双方签订房地产买卖合同,还包括需要协助办理贷款、办理交易过户、办理房屋交接等手续。鉴于原告尚未完成全部的居间工作,遵循公平原则,本院酌情减少居间中介服务费的数额，并据此判决廖某向娄底市家福房地产营销策划有限公司支付中介服务费4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告廖某于本判决生效后十日内支付原告娄底市家福房地产营销策划有限公司中介服务费4000元；二、驳回原告娄底市家福房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已缴纳），由被告廖某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  张乐琳二〇二〇年六月二十四日书记员  肖思良附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。