辽宁省沈阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽01执异815号案外人：郭任辉，男，1972年9月2日出生，汉族，住址沈阳市大东区。申请执行人：北京中商荣盛贸易有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：杨春，该公司总经理。被执行人：沈阳富临房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南区。法定代表人：任河。被执行人：沈阳市前林出租汽车有限公司，住所地沈阳市沈河区。法定代表人：任河。被执行人：刘迎九，男，1969年4月1日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。被执行人：张欣，女，1969年12月16日出生，回族，住址沈阳市沈河区。在本院执行申请执行人北京中商荣盛贸易有限公司与被执行人沈阳富临房地产开发有限公司、沈阳市前林出租汽车有限公司、刘迎九、张欣金融借款合同纠纷一案中，案外人郭任辉对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。上列当事人金融借款合同纠纷一案，依据北京市第四中级人民法院作出的（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书及（2019）京04执恢36号委托执行函，本院于2019年8月6日立案执行，执行案号为（2019）辽01执1435号。在执行中，本院于2019年8月22日裁定拍卖位于沈阳市和平区光荣街22号，卷号6-2-07287228，面积11600.26平方米的房屋及该房屋项下位于沈阳市和平区xxx号，土地证号为沈阳国用（2013）第0011号，面积3252.24平方米的土地使用权。案外人请求中止依据北京第四中级人民法院作出的（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书及（2019）京01执恢36号委托执行函，对案外人所部分拥有的位于沈阳市和平区xxx房屋的执行。理由为：（2019）辽01执1435号执行案件拍卖位于沈阳市和平区光荣街22号6-2-01287228房屋有案外人拥有的部分房产。案外人于2012年3月7日与被执行人沈阳富临房地产开发有限公司签定委托建房协议，同时交纳全部房款用于建造沈阳市和平区光荣街22号房屋。至今未办理房屋过户登记，不是案外人的自身原因。在案外人与被执行人沈阳富临房地产开发有限公司签定委托建房协议时，该房产属于未登记的建筑物，沈阳富临房地产开发有限公司向案外人提供了土地证、建设工程规划许可证、交纳的土地出让金等有关资料，提供的中华人民共和国建设用地规划许可证中，明确载明用地项目名称：居住、商业。建筑层数3-32，3层以下为商用。北京中商荣盛贸易有限公司与沈阳富临房地产开发有限公司借款行为发生在2013年9月，他们签定的是借款合同，而案外人与被执行人签定的是委托建房协议，是房屋买卖合同，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对该房屋具有部分所有权：1、案外人签有书面委托建房协议，这实际上是房屋买卖合同。2.案外人于2012年3月7日已经全部交纳建房款，金额20万元。3、在人民法院查封前案外人没有占有该房屋，是有原因的。被执行人在刚动工建房，由于该附近有个部队干休所，认为建32层房屋挡他们的光，阻挠不让建，后来在政府的干预下改变了原规划。为此事案外人一直与被执行人交涉，现在国家又出台新的政策，允许商业用房改造成住宅、公寓。被执行人也在做这方面的工作，没有办理房屋过户登记非因案外人自身原因。强调一下房产开发公司房屋建成后，各房间经相关部门测量后才能为委托建房者确定房间号。因此，案外人对案涉房屋拥有部分所有权，应受到法律保护。我们党、我们国家什么事都本着一切从实际出发，实事求是的原则，位于沈阳市和平区xxx处房屋建设资金中，案外人的20万资金在其中，请求人民法院保护案外人的合法权益不受侵犯，支持案外人的请求，裁定中止对沈阳市和平区xxx房屋的执行。本院查明，北京市第四中级人民法院于2015年12月18日作出的（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书的判决主文内容为：“一、被告沈阳富临房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告北京中商荣盛贸易有限公司借款本金八千二百五十万元及罚息（以本金八千二百五十万元为基数，自二○一五年三月二十一日起至本金实际付清之日止，按年利率百分之二十一点六上浮百分之五十计算）；二、被告沈阳富临房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中商荣盛贸易有限公司担保费三十七万一千二百五十元；三、原告北京中商荣盛贸易有限公司有权以沈阳他项（2013）第0139号他项权利证书载明的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在主债权八千万元及锦银［沈阳分］行[2013]抵字第（3015）号《抵押合同》确定的担保范围内优先受偿；四、原告北京中商荣盛贸易有限公司有权以东陵他项（2013）第0128号他项权利证书载明的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在主债权二百五十万元及锦银［沈阳分］行[2013]抵字第（3015）号《抵押合同》确定的担保范围内优先受偿；五、被告刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司对本判决第一项、第二项所确定的原告北京中商荣盛贸易有限公司对被告沈阳富临房地产开发有限公司享有的债权承担连带保证责任；六、被告刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司在承担本判决第五项连带保证责任后，有权向被告沈阳富临房地产开发有限公司追偿。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元，由沈阳富临房地产开发有限公司、刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费四十九万四千五百三十九元，由沈阳富临房地产开发有限公司、刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。北京市第四中级人民法院在该份民事判决书中查明如下事实：“富临公司与锦州银行签订了抵押合同，富临公司以其拥有的位于沈阳市和平区光荣街22号（土地使用权证号：沈阳国用（2013）第0011号）及沈阳市东陵区xxx号（土地使用权证号：东陵国用（2012）第07130835号）的土地使用权抵押给锦州银行，并约定位于沈阳市和平区xxx号3252.24平方米土地担保主债权8000万元，位于沈阳市东陵区××大街××土地3599.65平方米担保主债权250万元。抵押合同担保的主合同为借款合同，被担保的主债权为锦州银行依据借款合同而享有的对富临公司的债权。抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现抵押权所发生的一切费用。此后双方办理了相应抵押登记，相应土地使用权他项权利证书号分别为：1、沈阳他项（2013）第0139号，该证书载明土地他项权利人为锦州银行、义务人为富临公司、土地坐落于沈阳市和平区光荣街22号、地号为011963506、抵押面积为3252.24平方米、抵押借款金额为8000万元、土地证号为沈阳国用（2013）第0011号、设定日期为2013年9月22日、权利顺序为第一顺序；2、东陵他项（2013）第0128号，该证书载明土地他项权利人为锦州银行、义务人为富临公司、土地坐落于沈阳市东陵区××大街××、××为××、抵押面积为3599.65平方米、抵押借款金额为250万元、土地证号为东陵国用（2012）第07130835号、设定日期为2013年9月18日、权利顺序为第一顺序。”另查明，在委托本院执行前，北京市第四中级人民法院于2015年7月1日保全查封案涉房屋，于2015年7月8日轮候查封案涉土地使用权。该院在执行程序中委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对案涉房地产进行评估。评估机构于2018年9月27日出具建亚评字2018-208号《房地产估价报告》，评估总额为14322.27万元。该份评估报告中记载估价对象为独栋钢混结构商业楼，层高约4-4.5米。房屋用途为商业，土地用途为商业。沈阳富临房地产开发有限公司不服提出异议，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04执异199号执行裁定书裁定驳回其异议。沈阳富临房地产开发有限公司不服向北京市高级人民法院申请复议，北京市高级人民法院于2019年12月29日作出（2019）京执复287号执行裁定书，驳回其复议申请。该份执行裁定书中关于沈阳富临房地产开发有限公司的复议理由中有如下记载：“现在被评估的我公司房产周边住宅价格都在两万元以上。我公司的资产系商业办公用房，评估价竟低于住宅用房甚多。”又查明，案外人提供的落款日期标注为2012年3月7日的《委托建房协议》中记载：郭任辉（乙方）委托沈阳富临房地产开发有限公司（甲方）开发建设“华瑞·光荣新都”小区部分商品住宅，该小区四至为：东至光荣街、南连十三纬路、西临四平街、北接辽源路。房屋面积选项为A、一室一厅25平方米，B、二室一厅50平方米。（注：该部分横线处填写选项符号A）。购房价格为每平方米8000元。房屋总价选项为A、20万元，B、40万元。（注：该部分横线处填写20万元）。付款方式为自本协议签字生效之日起即2012年3月7日，乙方将委托购房款一次性付给甲方。甲方于2012年12月31日将经过验收合格的上述楼盘住宅全部交付乙方使用，交付标准为清水房，同时双方签订正式《商品房买卖合同》并积极协助乙方办理产权证、房屋产权登记等购房相关手续。双方同意，如甲方未按照本协议第四条、第五条约定时间及条件交房，甲方退还乙方全额购房款，双方终止协议，并从乙方缴纳委托建房款之日起至2012年12月31日止，向乙方支付已付房款总额的每个月2%违约金。甲方不能按期退还乙方购房款及违约金，从2013年1月1日起向乙方支付逾期退款赔偿金。案外人提供的《收款收据》中记载：沈阳富临房地产开发有限公司于2012年3月7日向郭任辉开具金额为20万元的收据。案外人提供的建设用地规划许可证（2006年7月13日）及建设工程规划许可证（2007年4月28日）中记载的项目名称为居住、商业。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行中的案外人异议程序属于后续异议之诉程序的前置程序，以形式审查为原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉房地产登记在被执行人沈阳富临房地产开发有限公司名下。根据（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书，申请执行人北京中商荣盛贸易有限公司对案涉土地使用权享有抵押担保优先受偿权，而案涉房地产属于商业用途并非住宅，且案外人未能提供房屋单元间号以及交付占有方面的证据，故案外人的异议理由在本次程序中不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人郭任辉的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  史永成审判员  郑竹玉审判员  钟 洁二〇二〇年六月十二日书记员  金婷婷