湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初510号原告：易军，男，1970年3月19日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告：肖建容，女，1975年3月21日出生，汉族，住黄石市黄石港区。诉讼代表人：胡远兴，男，1975年8月2日出生，汉族，住大冶市。诉讼代表人：李永腾，男，1989年3月28日出生，汉族，住黄石市开发区。委托诉讼代理人：罗京，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金华，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被告：黄石银河房地产开发有限责任公司，住所地黄石市经济技术开发区花湖大道15号，统一社会信用代码91420200753425839P。法定代表人：刘可，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢云燎，湖北善远律师事务所律师。原告易军、肖建容与被告黄石银河房地产开发有限责任公司（以下简称银河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易军、肖建容的委托诉讼代理人罗京、黎金华，被告银河房地产公司的委托诉讼代理人卢云燎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易军、肖建容向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理二原告购买的银海华山公馆2#楼304室的房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，并履行协助二原告办理不动产权证的义务；2.判令被告赔偿二原告逾期办证违约金2438元；3.判令被告负担本案案件受理费。事实与理由:2016年3月21日，原告与被告签订一份由被告提供格式条款的《黄石市商品房买卖合同》（合同编号为HS16002625），合同载明：被告以拍卖方式取得位于开发区××、宗地编号为P（2006）16地块的土地使用权，经批准，在上述地块建设银海·华山公馆商品房，并取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。合同约定：被告将上列项目中2#楼304室出卖给原告，总价款为487648元，交房期限为2016年12月31日前；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同约定的相关条款处理。合同签订后，二原告付清了全额房价款，但被告未按照合同约定的最后期限2016年12月31日前履行约定的交房义务。二原告为此诉至黄石港区人民法院，请求判令被告履行交房义务并支付逾期交房的违约金。经审理，法院以“规划验收及办理竣工验收备案手续属于相关行政部门行使行政管理的职权范畴，不属于司法评判范畴，且行政部门的审批及审核行为尚不能预期”的理由驳回了要求被告履行交房义务的诉请，但支持了二原告诉请被告支付违约金。被告不服原审判决，向黄石市中级人民法院提起上诉，黄石市中级人民法院改判。经广大业主等多方努力，2019年1月24日，在原案件二审审理期间，被告通过了规划验收，取得了黄石市规划局颁发的银海·华山公馆《建设工程竣工验收规划条件核实证明》。至此，被告已取得办理权属登记所需的全部资料，可以报产权登记机关备案，并应当依合同约定协助二原告办理不动产权证。在得知具备办证条件后，二原告及其他共同起诉的业主纷纷要求被告协助其办理不动产权证。而被告凭借手握办证的权利，对所有业主欺负打压、拖延办证，先说要等二审判决结果出来后协助办证，后是假意找业主调解；为此，被告以欺诈、胁迫的手段制作了一份“相互豁免违约责任协议书”（内容大致为：被告支付业主两年的物业费，双方不再追究对方的违约责任等等），逼迫所有起诉的业主签字后才能协助办理不动产权证。对于这样违约违法的荒唐协议，大部分业主不肯屈从就范，多次组织在一起到被告处找法定代表人刘德卿，要求被告按照合同约定履行协助办证的义务。期间，业主与被告工作人员多次发生争吵，矛盾激化。二审判决后，被告上诉被驳回，仍不服判，固执地认为自己不应负任何违约责任。二原告等业主要求被告履行生效判决文书确定的给付违约金的义务，被告拒不履行。法定代表人刘德卿甚至为了逃避拒不执行可能受到的制裁，将被告的法定代表人变更为刘可，自己在幕后操控被告公司的经营。可见，被告早已策划拒不履行、顽抗到底的态势，来对抗法院的执行。目前，二原告已向黄石港区人民法院申请强制执行。至今，部分拿到生效判决书的业主和尚未起诉的业主仍继续要求被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，履行协助办理不动产权证的义务。二审判决后，被告见大势已去，变本加厉，纠集各方势力、采取各种手段，威逼、利诱、胁迫包括二原告在内的业主签订放弃赔偿的协议，否则拒绝协助办证。被告认为业主（诉讼代表人）领导、组织广大业主提起诉讼，损害了其“合法权益”。为此，被告采取恐吓、侮辱、威胁、谩骂等方式打压诉讼代表人，其行为有涉黑涉恶之嫌，应予制裁、打击。二原告认为，被告在前次诉讼败诉后，对包括二原告在内的业主怀恨在心，故意违反生效判决确定的义务，逼迫二原告放弃生效判决确定的违约金，其行为是在藐视生效的法律文书，继续侵害二原告的合法权益。被告毫无诚信，故意违约，违反法律，拒绝履行，给包括二原告在内的所有业主及贵院增加不必要的诉累，浪费了业主的宝贵时间，也浪费了宝贵的司法资源。综上，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拖延不将二原告办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，拒不履行协助二原告办理不动产权证的义务已严重违约，应当依法承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告银河房地产公司辩称，其一，本案原告未能按约取得房屋权属证书不是被告的过错产生，而是由于规划部门错误地没有及时通过涉案房屋所在建设项目“银海华山公馆”的规划验收导致。根据生效的（2018）鄂0202民初1639号和（2019）鄂02民终296号民事判决，“银海华山公馆”建设项目分别于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日，通过了环保验收、消防验收、绿化工程竣工验收，并于2013年8月22日取得了《建筑工程竣工验收报告》。然而，因为黄石市规划部门的错误认识，致使涉案银海·华山公馆长期不能通过规划验收，未取得建筑工程竣工验收备案手续，原告的房屋也就不能办理不动产登记，取得房屋权属证书。在被告的努力下，2019年1月24日，规划部门作出了“银海华山公馆”建设工程竣工验收条件核实证明，原告的房屋此后方可办理不动产登记，取得房屋权属证书。其二，涉案商品房买卖合同已经约定逾期办理房屋所有权登记的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当支付的违约金的数额按涉案合同计算为原告已付房款的0.5%。综上，被告请求法院考虑被告对本案原告没有按约取得房屋权属证书没有主观过错等客观事实，依法判决减轻被告应当承担的法律责任，以维护讼争双方的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月21日，原告易军、肖建容与被告银河房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为HS16002625）。双方在合同中主要约定，买受人易军、肖建容购买出卖人银河房地产公司开发的位于黄石市开发区花湖花山路银海·华山公馆2幢1单元304室商品房一套，建筑面积为115.12平方米（套内建筑面积95.82平方米、公摊面积19.3平方米），单价为4236元/M2，房屋总价款为487648元；面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按自行约定的方式进行处理：合同约定的建筑面积为黄石市房屋测绘中心的预测面积，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价计算房款，多退少补；付款方式为：买受人于2016年3月21日之前支付人民币487648元；交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列条件交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收，2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求，3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件，4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，5、该商品房经工程质量验收合格；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院起诉。合同附件四中的补充协议约定：买受人若未按照合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房日期是否到期，出卖人有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期交房责任；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面或公告方式通知买受人办理交房手续。原告易军、肖建容于2016年3月21日向被告银河房地产公司支付购房款487648元。被告银河房地产公司当日向原告易军、肖建容出具了销售不动产统一网络发票。另查明，被告银河房地产公司开发建设的银海·华山公馆分别于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日，通过了环保验收、消防验收、绿化工程竣工验收。2013年8月22日，银海·华山公馆经建设、设计、施工、监理四个单位验收合格后出具了《建筑工程竣工验收报告》。2019年1月24日，黄石市规划局向被告银河房地产公司开发建设的银海·华山公馆出具了《建设工程竣工验收规划条件核实证明》（证号：核字第2019006号），该证明载明：“根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条和《湖北省城乡规划条例》第四十二条规定，经审核，本建设工程符合城乡规划要求，颁发此证明。”2016年4月1日，被告向原告交付了涉案房屋钥匙；原告认可从2019年1月24日起涉案房屋已符合约定的交付条件。再查明，本院就2018年7月17日受理的易军、肖建容诉银河房地产公司房屋买卖合同纠纷一案作出的（2018）鄂0202民初1639号民事判决查明事实：“2013年7月16日，银河房地产公司向黄石经济技术开发区规划局申请银海·华山公馆项目建设工程规划验收。2014年5月13日，黄石市规划局开发区分局作出黄规开函[2014]68号《认定函》，认定银河房地产公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，鉴于撤销该项目行政许可会引发社会矛盾，决定不予撤销该建筑工程规划许可证，但由于该项目国有土地使用权出让时的容积率为1.8-2.3，银河房地产公司超出出让容积率的建筑面积属于违法建设，且属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。2015年2月5日，银河房地产公司向黄石市人民政府行政复议委员会提起行政复议。2015年3月27日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]006号行政复议决定书，决定撤销黄石市规划局开发区分局2014年5月13日作出的《认定函》（黄规开函[2014]68号）。2015年6月9日，黄石市规划局作出黄规函[2015]30号《认定书》，认定银河房地产公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率的建筑面积不受法律保护，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设情形。2015年6月17日，银河房地产公司再次提起行政复议。2015年9月7日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]030号行政复议决定书，决定撤销黄石市规划局作出的黄规函[2015]30号《认定书》。2016年3月14日，黄石市规划局作出黄规函[2016]25号《认定函》，认定银河房地产公司以不正当手段取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率最大值2.3的建筑面积不受法律保护，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设情形。2016年4月11日，银河房地产公司向黄石市黄石港区人民法院提起行政诉讼。2016年9月13日，黄石市黄石港区人民法院作出（2016）鄂0202行初18号行政判决书，判决撤销黄石市规划局于2016年3月14日作出的黄规函[2016]25号《认定函》。判决作出后，黄石市规划局不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。2017年5月11日，黄石市中级人民法院作出（2017）鄂02行终28号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告银河房地产公司分别于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日，六次向相关规划部门发出关于尽快妥善处理银海·华山公馆规划验收问题的请求的书面报告。”银河房地产公司不服该判决，上诉至黄石市中级人民法院。黄石市中级人民法院作出的（2019）鄂02民终296号民事判决对本院认定的上述事实予以确认。又查明，2020年6月19日，被告在本案开庭审理后就未能协助原告办理不动产权证的原因进行核实，并向本院回复原因之一系原告尚未补交房屋面积差款。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，应为合法有效并生效，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。关于原告主张的要求被告立即将办理二原告购买的银海华山公馆2#楼304室的房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，并履行协助二原告办理不动产权证的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同签订后，原告支付了购房款，并认可被告已交付的房屋已于2019年1月24日起符合合同约定的条件。被告本应依约于2020年1月18日前将办理权属登记需要的相关资料报产权登记机关备案。但被告既未履行上述义务，也未在合理期限内协助原告办理产权登记（即将涉案房屋权属转移登记至原告名下）。关于被告提出的原告未补交面积差款是未能办证的原因之一的补充答辩意见。本院认为，被告既未提交涉案房屋实际测绘面积的相关资料，亦未提交证据证明其曾通知原告补交房屋面积差款；同时，双方就如何处理面积差款已有明确约定，可依约协商处理面积差款问题，协商不成的，被告可另循法律途径解决。因此，原告的上述诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，因被告未能在合同约定的期限内向产权登记机关报送办理权属登记所需的资料，致使原告未能如期办证。被告主张其对原告未能如期办证不存在主观过错。结合（2018）鄂0202民初1639号民事判决及（2019）鄂02民终296号民事判决认定的事实来看，被告开发建设的银海·华山公馆长期未能取得竣工验收证明系因其已建成项目存在容积率的问题。黄石市规划局虽于2019年1月24日向被告开发建设的银海·华山公馆出具了《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，但这并不足以证明被告对原告未能依约取得房屋权属证书没有主观过错。故被告应承担举证不能的责任。本院对被告的该项辩称意见不予采信。双方明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。据此，被告应向原告支付逾期办证违约金2438.24元（487648元×0.5%）。鉴于当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利及诉讼权利，本院对原告仅主张违约金2438元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告黄石银河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将原告易军、肖建容购买的位于黄石市开发区花湖花山路银海·华山公馆2幢1单元304室房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；并履行协助原告易军、肖建容办理上述房屋的不动产权证书的义务。二、被告黄石银河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告易军、肖建容支付逾期办证违约金2438元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告黄石银河房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年六月二十九日书记员  胡 欢