广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0785执异60号 案外人：吴平生，男，1968年4月4日出生，住广东省恩平市。 被执行人：郑凤意，女，1958年4月26日出生，住广东省恩平市。 申请执行人：广东顺德农商银行股份有限公司恩平支行，住所地：恩平市沿江中路28号锦逸名庭商铺1、2、8、9、10、11、12、13号，统一社会信用代码：91440785564580127D。 法定代表人：曾伟。 本院在执行广东顺德农商银行股份有限公司恩平支行（简称顺德农商行恩平支行）与被执行人郑凤意信用卡纠纷一案过程中，案外人吴平生对涉案的位于恩平市恩城××街×巷×号土地使用权及房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人吴平生称，请求法院：撤销（2019）粤0785执467号之一《执行裁定书》，恩平市××城××街×巷×号的土地使用权及房屋应重新安排处理，该房屋归案外人所有。事实与理由：一、涉案房产已由案外人善意购得。案外人于2014年6月26日与被执行人郑凤意签署了《协议书》，从被执行人处购买其名下的涉案房产，并于2014年8月左右开始入住直至现在，因被执行人的原因，涉案房产暂没有过户到案外人名下。根据双方的约定，涉案房产销售额为人民币400000元，截止2020年5月28日，案外人已经支付了人民币363000元，即案外人已经支付了绝大部分的购房款。二、涉案房产不应被冻结。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人于2014年6月26日从被执行人处购买涉案房产，案外人名下没有其他房产，现案外人也支付了超过合同约定总价款的百分之五十。完全符合上述法律规定，故此，涉案房屋不应被冻结。三、拍卖程序存在瑕疵。（一）若涉案房产需拍卖，法院理应通知优先购买权人。涉案房产已经抵押给中国邮政储蓄银行股份公司恩平市支行（以下简称邮政银行），邮政银行拥有涉案房产的优先购买权。但在涉案房产拍卖成功后，邮政银行才知道涉案房产已被拍卖的事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，法院的此次拍卖剥夺了案外人和邮政银行的优先购买权。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，法院在查封××城××街×巷×号的土地使用权及房屋时，没有到涉案房屋张贴封条或者公告，违反上述规定。（三）涉案房产经有资质的评估机构评估，价值约为人民币425000元，而买受人梁文雄仅以人民币336306.4元的最高应价竞得涉案房屋。但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，买受人的最高竞价336306.4元比340000元（425000元评估价的80%）要低，即拍卖确认的成交价都低于评估价的80%，不符合相关规定。综上，这次拍卖程序存在瑕疵，应撤销（2019）粤0785执467号之一执行裁定，对涉案房产应重新安排处理。因此案外人依据《民事诉讼法》第225条之规定提出异议，请法院维护案外人的合法权益。 本院查明，2012年2月29日，郑凤意向顺德农商行恩平支行申请办理贷记卡一张，顺德农商行恩平支行审核后，将卡号为62×××××的恒通贷记卡发放给郑凤意使用。郑凤意取得上述信用卡后将其激活并于2012年3月26日开始陆续使用贷记卡进行交易。郑凤意于2012年5月25日起开始出现逾期还款的情况。后因该信用卡使用年限届满，郑凤意向顺德农商行恩平支行申请换卡，顺德农商行恩平支行审核后重新发放卡号一致的信用卡给郑凤意使用，郑凤意激活该新卡并继续使用。截至2018年8月25日，郑凤意尚欠透支款项合共117036.40元，其中透支本金38923.44元、透支利息26292.66元、滞纳金51820.30元（滞纳金于2017年1月25日至2017年7月25日期间改成为违约金，且顺德农商行恩平支行自2017年7月26日起再无向郑凤意计收滞纳金）。2018年10月16日，顺德农商行恩平支行以多次向郑凤意催收未果，郑凤意的行为已构成根本违约为由，向本院提起诉讼。本院于2018年11月27日作出（2018）粤0785民初1775号判决，判令郑凤意应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还信用卡透支本金38923.44元、滞纳金51820.30元和利息（截至2018年8月25日的利息为26292.66元，自2018年8月26日起至本判决确定的还清款日止按日息万分之五计算且按月计收复利）给顺德农商行恩平支行。判决生效后，郑凤意没有履行判决义务。 另查明，顺德农商行恩平支行于2019年5月23日就本案向本院申请强制执行，本院于同日立（2019）粤0785执467号执行案。后本院通过淘宝网司法拍卖平台拍卖郑凤意位于恩平市××城××街×巷×号土地使用权及房屋，梁×雄竞得上述土地使用权及房屋。本院并于2020年1月21日作出（2020）粤0785执467号之一裁定，裁定：一、解除（2014）江恩法执字第757之一执行裁定书对被执行人郑凤意所有的位于恩平市××城××街×巷×号（登记地址：恩平市××场）土地使用权[产权证号：恩府国用（2007）第××号]及房屋[产权证号：××，建筑面积：225.64平方米]的查封；二、被执行人郑凤意所有的位于恩平市××城××街×巷×号（登记地址：恩平市××场）土地使用权[产权证号：恩府国用（2007）第××号]及房屋[产权证号：××，建筑面积：225.64平方米]的所有权及相应的其他权利归买受人梁×雄（身份证号码：440921××××）所有。产权自本裁定送达买受人梁×雄时起转移；三、买受人梁×雄可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 案外人吴平生针对上述土地使用权及房屋，以其已善意购得涉案房产以及本院对涉案房产的拍卖程序存在瑕疵为由，向本院提出执行异议，申请撤销（2020）粤0785执467号之一裁定并重新安排处理涉案房产。 本院认为，本案属案外人对执行标的提出执行异议。案外人吴平生主张其与郑凤意签订了《协议书》从郑凤意处购买了涉案房屋，并支付了363000元购房款，涉案房屋为其所有，其已于2014年8月左右开始入住涉案房屋至今。故请求本院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定撤销（2019）0785执467号之一执行裁定，并对涉案房屋重新处理。对于该主张，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，经审查，吴平生并未提供充分证据证明涉案房屋系“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，也未提供证据证明其与郑凤意针对涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同和提供证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故吴平生上述主张没有法律和事实依据，本院不予支持。至于吴平生主张人民法院在拍卖涉案房屋时存在程序违法的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，案外人吴平生关于拍卖程序是否违法的诉请，超出本案审理范围，本院不予审查。 综上，案外人吴平生所提的执行异议，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人吴平生的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                                                                                                                                                      审判长 黄 潮 新  审判员  吴 艳 明 审判员 郑 平 平 二〇二〇年六月十五日                                                                                                                                                      法官助理 周 义 钦                                                                                                                                                      书记员 冯 宇 君