东营市河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0503民初982号原告：东营市河口区住房和城乡建设局，住所地东营市河口区黄河路166号，统一社会信用代码11370503MB2863029A。负责人：孙卫祥，局长。委托诉讼代理人：于广涛，山东东曦律师事务所律师。被告：胡雪燕，女，1963年9月18日出生，汉族，现住东营市河口区河明小区廉租住房楼1单元302室。原告东营市河口区住房和城乡建设局(以下简称河口区住建局)与被告胡雪燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河口区住建局的委托诉讼代理人于广涛,被告胡雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河口区住建局向本院提出诉讼请求：1.判决胡雪燕支付河口区住建局自2013年5月1日起至2019年12月31日止的房屋租金4800元，并自2013年5月1日起至实际付款之日止按廉租住房租赁合同约定支付违约金480元；2.判决解除双方之间的《河口区廉租房租赁合同》，判令胡雪燕搬离涉案房屋；3.本案一切诉讼费由胡雪燕承担。诉讼过程中，河口区住建局撤回了第2项诉讼请求，并将第1项诉请变更为：判决胡雪燕支付自2012年5月1日起至2018年12月31日止的房屋租金4800元，并自2012年5月1日起至实际付款之日止按廉租住房租赁合同约定支付违约金480元。事实和理由：2011年胡雪燕与河口区住建局签订《河口区廉租住房租赁合同》，租赁期限为一年，现胡雪燕一直拖欠房租。按照合同约定，其不按期支付房屋租金，河口区住建局有权要求解除合同，并要求其腾空房屋，支付欠付租金，为此诉至法院。胡雪燕辩称，其因患有疾病，一年住院几次，确因实际困难，没有钱交纳房租，且后来办理了残疾证。本院经审理认定事实如下：2011年，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组作为出租方（甲方）、胡雪燕作为承租方（乙方），双方签订《河口区廉租住房租赁合同》一份，合同主要内容：第一条房屋基本情况：本合同所涉及住房位于渤海机修厂以西，1单元302号房，套型为一室一厅，建筑面积50㎡。主体为五层混合结构，搭配附设半地下储藏室一个。第二条房屋用途和使用要求：（一）房屋用途。乙方承租该房屋仅作为家庭居住使用。（二）使用要求。乙方应按政策规定和合同约定，合理使用所承租房屋及附属设施。第三条租赁期限：本合同租赁期限为一年，自2011年5月1日至2012年4月30日。第四条租金及其支付：（一）租金标准。该住房租金按照《2010年度河口区廉租住房保障工作实施意见的通知》（东河政办发【2010】42号）执行。其中，保障面积内部分30平方米，月租金为36元；保障面积外部分20平方米，月租金为120元；年租金总额为1872元。租赁期内，乙方如因政府规定或家庭收入、人口等情况发生变化而致使租金标准发生变动的，本条款按新确定租金标准执行。（四）支付方式。由乙方在领取住房钥匙时将本合同约定年租金总额一次性支付给甲方。第八条（合同显示为第六条）合同的解除与终止：（一）租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。1、擅自将承租住房转租、出借或互换承租房屋的；2、擅自对租住的住房进行扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；4、无正当理由累计6个月以上未交纳租金的；5、未经批准连续6个月以上未居住的；6、无正当理由累计6个月不交纳物业管理服务费的；7、约定安全使用房屋而发生房屋倒塌、火灾等安全事故的；8、虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房的。（二）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自然终止。（三）租赁期满合同自然终止。第九条违约责任：（一）甲方违约责任：1、甲方无正当理由不按时向乙方提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的，乙方有权单方解除租赁合同，并有权索赔损失。2、未征得乙方同意提前收回房屋，给乙方造成损失的，甲方赔偿。（二）乙方违约责任：1、乙方逾期支付租金，每逾期一个月（不足一个月按一个月计算），乙方须按欠租金额的10%支付违约金（月租金额×10%×逾期月数）。2、租赁期满，乙方未续签租赁合同或经审核不再具备承租资格而又无正当理由不腾退房屋的，由甲方责令其退房，并按该房屋当年租金标准年租金的2至5倍处以罚款。双方在该合同中还约定了其他的权利义务。合同签订后，河口区住建局将涉案房屋交付胡雪燕居住使用。胡雪燕交纳了2011年5月1日至2012年4月30日一年期的租赁费。合同到期后，双方未再重新签订书面租赁合同，胡雪燕一直在该房屋居住至今。根据河口区人民政府2013年度河口区住房保障工作实施方案的规定，家庭保障面积每户最低30平方米，最高50平方米，廉租住房月租金1.2元/平方米。庭审中，河口区住建局称因胡雪燕属于城市低收入家庭，故其租赁合同内的50平方米应按每平米1.2元计算租金；并称胡雪燕于2019年办理了残疾证，故仅主张了自2012年5月1日起至2018年12月31止的租金，按照上述标准计算为4800元。2020年4月8日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具证明一份，证明内容为：东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组系河口区人民政府设立的临时机构，无法人主体资格，其签署的《河口区廉租房租赁合同》涉及的房产均归河口区住建局管理，收取房租等管理职能均由河口区住建局负责实施。本院认为，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组与胡雪燕签订《河口区廉租房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。涉案租赁合同期满后双方未再续签租赁合同，胡雪燕继续使用涉案房屋，出租方亦未提出异议，原租赁合同继续有效，胡雪燕应按原合同约定计算租赁费的标准，向河口区住建局交纳租赁费。胡雪燕未按合同约定履行交纳租赁费的义务，其行为构成违约，对此应当承担相应的民事责任。河口区住建局要求胡雪燕支付2012年5月1日至2018年12月31日期间的房屋租赁费4800元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。按照双方合同约定，胡雪燕逾期支付租金，应当承担支付违约金的责任，但双方约定的违约金数额过高，现河口区住建局主动进行调整，主张以1920元为基数（2012年5月1日至2014年12月31日的租金），自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以2640元为基数，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以3360元为基数，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以4080元为基数，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以4800元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以4800元为基数，自2019年8月21日起至实际偿付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金数额以480元为限，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下：胡雪燕于本判决生效之日起五日内支付东营市河口区住房和城乡建设局房屋租金4800元及违约金（计算方式：以1920元为基数，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以2640元为基数，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以3360元为基数，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以4080元为基数，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以4800元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止，按同期中国人民银行贷款利率计算；以4800元为基数，自2019年8月21日起至实际偿付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金数额以480元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由胡雪燕负担。当事人不服一审裁判上诉的，应当全额缴纳上诉费用。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘晓蕊二〇二〇年六月三十日书记员  刘 佳