湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终1291号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗沈超，男上诉人（原审原告、反诉被告）：谢莎莉，女上诉人（原审原告、反诉被告）：沈郴华，女被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发有限公司，住所地湖南省衡阳市珠晖区临江路10号。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。上诉人罗沈超、谢莎莉、沈郴华因与被上诉人衡阳市珠晖城市建设开发有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。罗沈超、谢莎莉、沈郴华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案诉讼费用由城建公司负担。事实和理由：一审法院认定涉案项目是“团购房”与事实不符。一审认定双方约定的违约金过高，采信评估机构的毛坯房租金作为认定违约金的依据偏离了基本法理。一审认定农民工死亡导致安监部门要求城建公司停工适用不可抗力规则，免除城建公司29天逾期交房违约责任没有依据。城建公司没有及时交纳罚款导致无法办理产权证且未开具销售房屋不动产发票，一审未支持买受人要求城建公司支付逾期办证违约金3540.48元与事实和法律不符。城建公司辩称，一审根据租金标准计算逾期交房违约金及核减29天逾期时间符合公平原则，合理合法。城建公司在一审判决后已开具案涉购房发票，随时可交付。罗沈超、谢莎莉、沈郴华向一审法院起诉请求：判令城建公司向罗沈超、谢莎莉、沈郴华支付逾期交房违约金25137元（违约金从自2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日即2018年12月11日止）；判决城建公司向罗沈超、谢莎莉、沈郴华交付购房全款的不动产统一销售发票；判决城建公司向罗沈超、谢莎莉、沈郴华提交增减面积部分的合法依据资料及退还己收取的款项4259.94元；判决城建公司向罗沈超、谢莎莉、沈郴华支付未在规定期限内办理房产权属证书违约金3540.48元；本案诉讼费用由城建公司承担。城建公司向一审法院反诉请求：判令罗沈超、谢莎莉、沈郴华按照约定支付城建公司房屋保管费用6650元（50元/日，从2018年8月1日计算至2018年12月11日）；反诉费由罗沈超、谢莎莉、沈郴华承担。一审法院认定事实：2010年5月6日，衡阳市珠晖区委办公室发布关于《区机关干部职工团购房首期付款的通知》，要求各单位职工支付首期购房款5万元,只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。2015年11月26日，罗沈超、谢莎莉、沈郴华向城建公司一次性支付了购房款354048.94元。并与城建公司签订《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：罗沈超、谢莎莉、沈郴华购买城建公司开发的珠晖区东外环路3号幸福园6号楼3202室，建筑面积123.81平方米，该商品房单价为每平方米2859.6元，总金额为354048.94元，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续；由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人，物业管理等相关费用自出卖人通知房屋交付之日起计算。2018年7月27日，城建公司在珠晖区人民政府网页向业主发布《关于幸福园业主办理交房手续的通知》，称：我公司开发的幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，您在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续。2018年12月11日，双方办理房屋交付手续，签订《房屋交付验收表》。本案诉讼过程中，城建公司认为双方约定的违约金过高，申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区在2016年1月期间的房屋市场价格及楼层差价、幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房每平方米的租金价格进行评估鉴定，该院依法委托了湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对以上事项进行评估，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司于2019年10月12日做出湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，认定幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。2017年1月至2018年7月的毛坯房市场月租金变化不大。另查明，2014年10月9日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在未建有独立垃圾站且未分类堆放建筑垃圾等施工隐患为由，向城建公司公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2015年3月24日，衡阳市公安局珠晖分局衡州派出所接到报警，称白渔潭园艺场安置房内有一民工死亡。同日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局向城建公司公司发出（珠）安监管强措字（2015）第（23）号强制措施决定书，称：我局接群众举报，你项目部A区四栋工地民工王文景下班后回住所死亡，死亡原因不明。以上存在的问题无法保障安全生产，依据《中华人民共和国安全生产法》的规定，决定采取以下强制措施，幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局对城建公司公司的复工申请进行批复，称：2014年4月20日，我局收到《衡阳市珠晖城市建设开发公司幸福园项目部复工的报告》，安排执法人员查看查阅相关资料，证实王文景死亡属因病死亡，不属于安全生产事故，同意你公司复工。2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局向城建公司公司发出《责令停工整治的通知》，称：执法检查中发现你公司施工场地周围未安装喷淋，施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。依据《中华人民共和国大气污染防治法》第五十八条的规定，现责令你公司（幸福园项目）停工整治。2015年6月25日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无自动车辆冲洗设施等施工隐患为由，向城建公司公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无排水措施、泥浆未做沉淀处理等施工隐患为由，向城建公司公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2017年3月14日，珠晖区生态环境保护委员会做出《珠晖区环境保护督查工作方案》，指出2017年上半年（4、5月份左右）进行珠晖区环保督察，时长一个月。一审法院认为，双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该按约履行。合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但城建公司直到2018年12月11日才向罗沈超、谢莎莉、沈郴华交付房屋，违反了合同约定，应承担逾期交房的违约责任。城建公司辩称其在2018年7月向罗沈超、谢莎莉、沈郴华发出办理交房手续的通知，故违约时间应截止至2018年7月。该院认为，合同明确约定城建公司交付的房屋应具备商品房竣工验收合格条件，但罗沈超、谢莎莉、沈郴华房屋所在的幸福园3号楼直至2018年8月28日才通过竣工验收，因此城建公司虽然在2018年7月27日向罗沈超、谢莎莉、沈郴华公告发出办理交房手续的通知，但此时并不具备交付条件，罗沈超、谢莎莉、沈郴华所购房屋与城建公司办理交房的时间为2018年12月11日，故城建公司违约行为的截止时间应该是至2018年12月11日，与合同约定的违约行为起始时间2017年1月1日相距710日。城建公司辩称，在开发项目过程中，因全国环保督查、创建文明城市等原因停工了一段时间，属于不可抗力，应在延期交房的时间内予以扣除。该院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，因工程存在施工隐患导致衡阳市建设工程安全监督站、衡阳市环境保护局珠晖分局等相关部门责令城建公司停工，并不属于城建公司不能避免且不能克服的情况，不能成为合同违约的抗辩事由。全国环保督察发生在合同约定的交房时间之后，其风险应由城建公司自行承担，城建公司要求在延期交房的期限内扣除停工时间的意见该院不予采纳。此外，因民工突发疾病死亡导致衡阳市珠晖区安全生产监督管理局强制要求城建公司公司停工是行政机关因查疑似安全生产事故的需要而作出的责令停工该行政行为，不是房地产发开过程中的必经程序，该行政行为以及所造成的影响是开发商与业主签订买卖合同时不能预见且不能避免甚至克服的情形，应适用不可抗力规则，可相应地免除城建公司合理期限29日的逾期交房违约责任，故城建公司的延迟交房的时间计算为681天（710天-29天）。关于违约金的计算，城建公司主张《衡阳市商品房买卖合同》中约定的违约金数额过高并申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房月租金单价进行评估鉴定。该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定，因此该院准许了城建公司提出的评估鉴定申请。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，2017年1月至2018年7月幸福园小区建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米。罗沈超、谢莎莉、沈郴华所购住房建筑面积为123.81平方米，每月租金损失为346.67元，双方约定的违约金显然超出了罗沈超、谢莎莉、沈郴华租金损失的30%，该院依法予以调整。结合罗沈超、谢莎莉、沈郴华所购房屋属于团购房，房屋单价低于市场价格等因素，该院认定城建公司因延迟交房应支付罗沈超、谢莎莉、沈郴华的违约金计为7761.56元（123.81平方米×2.8元/平方米×12月/年÷365天/年×681天）。此外城建公司要求罗沈超、谢莎莉、沈郴华支付其自2018年8月1日至2018年12月11日止的房屋保管费用6650元。该院认为，双方对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方在合同中约定，由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人。根据以上合同条款可见，城建公司在通知罗沈超、谢莎莉、沈郴华交房后罗沈超、谢莎莉、沈郴华未如期办理交接手续的情况下，可以代为保管房屋，且保管期限为15日，超过15日，即便双方没有办理房屋交接手续，房屋的风险仍然转移给买受人。在本案中，城建公司未按合同约定履行通知罗沈超、谢莎莉、沈郴华办理房屋交付手续的义务，罗沈超、谢莎莉、沈郴华接收房屋未违反合同约定，对城建公司要求罗沈超、谢莎莉、沈郴华支付房屋保管费用的诉讼请求，该院不予支持。对罗沈超、谢莎莉、沈郴华要求城建公司交付购房全款的不动产统一销售发票的诉讼请求，因城建公司己实际开具了不动产统一销售发票并与办证的手续一起交至房产中心，对该项诉讼请求，该院不予支持；对罗沈超、谢莎莉、沈郴华要求城建公司向罗沈超、谢莎莉、沈郴华提交增减面积部分的合法依据资料或退还己收取的款项4259.94元的诉讼请求，因罗沈超、谢莎莉、沈郴华未向该院提供相关证据，该院亦不予支持；对罗沈超、谢莎莉、沈郴华要求城建公司支付未在规定期限内办理房产权属证书违约金3540.48元的诉讼请求，因城建公司在交房后一年内己将办证相关资料送至办证机关，不存在违约情形，故对罗沈超、谢莎莉、沈郴华的该项诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内赔偿罗沈超、谢莎莉、沈郴华延期交房违约金7761.56元；二、驳回罗沈超、谢莎莉、沈郴华的其他诉讼请求；三、驳回衡阳市珠晖城市建设开发公司的诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由罗沈超、谢莎莉、沈郴华负担350元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担150元。本案反诉费25元，由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的当事人无异议的事实予以确认。另查明，城建公司在一审判决后开具了案涉购房发票。城建公司在二审期间自愿将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间。本院认为，关于逾期交房期间及逾期违约金数额的问题。城建公司在二审期间愿意将一审判决中已核减的29天计入逾期交房期间，属于对其权利的合法处分，应予准许。至于逾期交房违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，城建公司以违约金过高为由请求减少，因双方均不能证明逾期交房造成的具体直接损失，一审参照同地段同标准毛坯房市场租金标准予以调整，符合上述法律规定，且并无不当。据此，本案逾期交房违约金应为8092.09元（123.81平方米×2.8元/平方米×12月/年÷365天/年×710天）。关于罗沈超、谢莎莉、沈郴华要求城建公司交付不动产统一销售发票、提交增减面积部分的合法依据资料、退还己收取的款项4259.94元及城建公司支付未在规定期限内办理房产权属证书违约金3540.48元的问题，一审判决已作分析认定，本院予以确认，不再赘述。综上，一审认定事实基本清楚，因城建公司在二审期间对其案涉权益进行了合法处分，应当对一审判决结果予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3961号民事判决第三项；二、撤销湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3961号民事判决第二项；三、变更湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初3961号民事判决第一项为：衡阳市珠晖城市建设开发公司于本判决生效之日起六十日内支付罗沈超、谢莎莉、沈郴华逾期交房违约金8092.09元；四、驳回罗沈超、谢莎莉、沈郴华的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费500元，反诉案件受理费25元；二审案件受理费1000元，均由衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  杨丽萍审 判 员  刘丽娅二〇二〇年六月二十九日法官助理  陈海岚书 记 员  匡光美