北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5510号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗开贵，女，1974年8月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王泽予，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马骊，女，1977年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：潘修平，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔盛楠，北京市隆安律师事务所律师。上诉人罗开贵因与被上诉人马骊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初29211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人罗开贵的诉讼代理人王泽予，被上诉人马骊的诉讼代理人潘修平、崔盛楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗开贵上诉请求：1.请求依法撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初29211号判决书，将本案发回重审或依法改判驳回马骊全部诉讼请求并判令马骊支付罗开贵单方违约解除合同的违约金20万元及房屋占有使用费（2017年9月30日至实际归还房屋之日止，按每月1万元计算）。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院关于《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》履行过程中马骊行使不安抗辩权的认定不能成立，马骊依不安抗辩权要求解除合同，没有事实及法律的依据，其行为应属违约。（一）涉案房屋的查封是在马骊与罗开贵签署合同、房屋交割、房款部分支付后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，只要马骊支付剩余房款仍然可以取得房屋的所有权，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四款判定马骊享有不安抗辩权是错误的。马骊获得房屋所有权的可期待利益不会因查封而丧失。（二）查封申请人张超、李某均书面认可只要马骊将购房款汇至执行法院，无论购房款是否能够偿清债务均解除对该房屋的查封，实际上解除了罗开贵有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。（三）在房屋买卖合同履行期间，马骊在没有约定解除权也不具备法定解除权的情况下，在合同履行期限未届满前单方面通知罗开贵解除合同，其行为属于违约，应当承担违约责任。二、一审法院认定事实错误，定金罚则适用错误。《资金自行划转补充协议》约定：如在上述过程中甲方因任何原因不再履行买卖合同，则向乙方赔付已付定金。首先，合同解除并非因为罗开贵不再履行买卖合同。其次，虽然合同中写明了马骊交付的钱为定金，但基于双方约定，即便是罗开贵违约只需支付马骊交付的定金即可。最后，双方约定的定金为20万，另外20万为过户前月付款，即双方约定在过户之前，由马骊先行入住房屋，并每月支付过户前费用1万元，先行支付20个月，如果20个月后房屋仍未完成过户，则由马骊继续支付10个月过户前费用。三、一审法院判定解除合同，马骊应当支付房屋占用使用费。双方均认可房屋交割于9月30日完成。马骊将解除合同通知发给罗开贵后，将钥匙交给中介李京，并未完成房屋交接。根据房屋买卖中介协议的约定，中介居间服务内容里面不包括代为移交房屋，房屋移交需要经过双方共同确认。马骊辩称，同意一审判决，不同意罗开贵的上诉意见。马骊向一审法院起诉请求：1.判令罗开贵返还马骊40万元定金和4万元园林装修款；2.罗开贵支付马骊违约金390万元；3.解除马骊、罗开贵签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》；4.判令罗开贵承担及支付本案的诉讼费用等诉讼过程中必须发生的费用和损失。罗开贵向一审法院反诉请求：1.判令马骊单方违约解除合同支付违约金20万元及房屋使用费至马骊实际归还房屋为止（从2017年9月27日起计算至2019年11月27日，共计26个月，每月1万元，合计26万元）；2.马骊承担反诉诉讼费用、鉴定费用等相关费用。一审法院认定事实：罗开贵委托马杰与马骊于2017年9月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：1.罗开贵将坐落于北京市顺义区×家园×区×号楼-1至2层全部（即：蓝岸丽舍1050栋别墅）卖与马骊，房屋成交价格为1300万元；2.买受人在签订本合同的次日支付第一次定金20万元，在2017年10月12日前支付第二次定金20万元，上述两次定金合计40万元；3.出卖人罗开贵应当在收到买受人马骊定金后2017年9月30日前将该房屋交付给买受人；4.自本合同签订之日起2020年3月31日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；5.双方办理完毕产权过户手续后15日（在2020年4月15日）前，马骊取得房屋所有权证书。合同签订后马骊向罗开贵共支付了44万元款项。一审审理中，双方均认可：在2017年9月26日及次日，双方签订了两份《资金自行划转补充协议》。2017年9月30日涉案房屋交验，马骊入住涉案房屋。一审审理中，双方对《北京市存量房屋买卖合同》第十条第第（二）项及《资金自行划转补充协议》的约定内容存在争议。马骊称：《北京市存量房屋买卖合同》第二条第2项内容证明马骊提前向罗开贵支付了该条项下的4万元。双方对付款方式是有明确约定的。现在罗开贵要改变付款方式，具体是第二条第一小点上约定了是付到甲方约定的账户，在补充协议的左下角留了甲方的账户。现在罗开贵改变了付款方式，他要求付到法院。《资金自行划转补充协议》一个签订日期是9月26日，这个并没有生效。9月27日的盖了中介北京中联盛铭房地产经纪有限公司的章，原件在中介那边。原件马骊遗失了，我们这边只有复印件了。罗开贵对此则称：《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（二）项已经被划掉了，有一个斜杠，并且双方在资金自行划转补充协议中重新约定了违约责任。马骊说的指定付款方式，罗开贵认为甲方可以指定付款方式，所以罗开贵指定到法院，也没有关系，只要罗开贵认可是买房款。钱具体支付到哪不是重点。《资金自行划转补充协议》罗开贵还是以26号的证据为准，因为27号的罗开贵没有找到原件，就用马骊提交的复印件再复印的。后来罗开贵找到的就是26号签订的这个。都是中介提供的照片，现在对于这份文件罗开贵需要由中介来进行出示。马骊称：罗开贵说的划掉不是划掉，不然是整行划掉。而且那个自行划转不是替代的关系。一审审理中，对于马骊已支付的44万元款项的用途双方存在争议。马骊提交网银转账凭证3张及代付款说明并称：马骊已经根据合同约定履行了付款义务，付款总计44万。罗开贵对此则称：因其没有原件，我方不认可其真实性，4万元我方确实是收到了。另外2笔20万我方也收到了，一个是定金一个是租金。那个4万元是花园的维修费用，不是马骊说的4万元的用途。我跟马骊谈的1300万是现状，因为在卖房的同时我方花了10万做了园林改造，所以1300万不含这个钱。我们都谈完以后，对方同意给4万元对花园升级改造的补充，总价款就是1304万元。资金划转协议中的租金30万，就是过户前每个月支付1万就是房屋的租金。马骊称：40万是定金，4万是园林装修款，我方变更一下我方的诉讼请求，应该是让罗开贵返还40万元定金和4万园林装修款，诉状上我方写错了。就该4万元罗开贵说的不属实，实际是花园改造完了，还有4万元工程尾款没付，罗开贵说我们先付了，折抵1300万的房款中的一部分，不是单独加的钱。一审审理中，马骊称：提交北京彭凯律师事务所律师函电子件的打印版，是对方发给我方的，发到我方邮箱了，我方收到以后没有做什么，因为我方认为不能这么履行下去了，我方没有义务配合罗开贵履行相关的义务。证明罗开贵承认涉案房屋确已被法院查封，且罗开贵无法履行判决书所确定的法律义务，标的房屋即将被北京市丰台区人民法院拍卖。我方即使把房款付给法院，这个房产还是不能解封。目前无法出示原始邮件。同时我方提交《解除合同通知书》及快递信息，证明马骊已向罗开贵（罗开贵委托人）发送《解除合同通知书》。这个我方已经寄给对方了，我方没有原件，快递信息有原件，2019年10月18日对方收到了。我方于2017年9月30日拿到涉案房屋钥匙，于2019年10月15日把钥匙交还给中介。我方认为合同解除时间就是2019年10月15日，我方正式向对方发函的时间。对此罗开贵称：对律师函的真实性不认可。《解除合同通知》原件在我方手中，我方收到了，这个我方认可。但是具体哪天收到的我方不确定，是他人代收的。这个也证明了马骊单方面解除合同。证人李某到庭作证称：罗开贵欠我100万，2016年我起诉她并申请了对涉案房屋的财产保全。罗开贵把钱打到执行法院才能解除查封，她现在欠我的钱加利息大概200万多一点。对此证人证言，马骊称：证人证言证明了在2016年11月28日之前房产就已经被查封了，我们房屋交易是在2017年，罗开贵把这个查封事实隐瞒了，那时候房屋就已经不能过户了。罗开贵则称：房屋查封的时间不需要证人证明，有查封记录证明。马骊主张合同签订是在查封之后，我方想请马骊确认一下双方的合同是有效还是无效。证人李某只想要钱，因为如果要马骊把钱给罗开贵，我们担心马骊觉得不放心，所以才让马骊把钱打到法院，这样法院收到钱就直接解封。一审审理中，马骊称：提交标的房屋钥匙转交凭证，证明马骊已将涉案房屋的钥匙交给中联盛铭，由其代转交给罗开贵及罗开贵委托人。罗开贵对此称：真实性我方不认可，中介签字我方不清楚具体情况，证明目的也不认可，钥匙交给了中介也不代表房子已经移交了。一审审理中，马骊称其要求解除合同、补充协议的理由依据是房产上现在存在一个抵押权、三个法院查封，我们买了这个房子以后，法律问题逐渐出现，房贷抵押款390万，海淀法院查封2000万等。房款只有1300万，没有办法覆盖全部债务。不具备过户条件，所以罗开贵违约。现在我方付款面临巨大风险，我方依据合同法的不安抗辩权，我方要求解除合同。罗开贵对此则称：抵押权开始马骊是知道的，因为房子有贷款，合同上写得很清楚。把第一笔钱交过去解除抵押权，三个查封只有两个了，第一个已经解封了，我方认为查封不影响马骊行使其不安抗辩权，不安抗辩权是要先履行义务了，这个也应该是中止合同，而不是解除合同。张超的查封不影响马骊获取房屋产权，这个是根据最高院的执行异议的规定。双方签订合同前一个月的查封我们自己都不知道。我们谈买卖房屋是在6月份，我方也不知道在交易前一个月涉案房屋又被查封了。马骊称：涉案房屋存在最高额抵押这是事实。补充协议是有约定。但这与罗开贵的主张是矛盾的，罗开贵是要把房款全部支付到丰台法院抵押。又说这个钱要来解除抵押，一笔钱做两个用，没有这么多钱。一审审理中，马骊称其要求违约金390万的理由及依据是根据买卖合同第十条第2项。罗开贵对此则称：我方不同意，该项里面的空格已经被划掉了，我方认为这条已经被划掉了。双方在《资金自行划转补充协议》里面重新约定了。结合买卖合同第十条第2款的划线，我方认为违约金就是在定金范围内的。马骊称：我方坚持不变。罗开贵说的只是返还定金的约定，并不违反主合同里的违约金的约定，并不会因为这个有约定就取消了主合同里关于违约金的约定。一审审理中，罗开贵称其要求违约金20万的理由依据为：根据《资金自行划转补充协议》的约定，我方认为是对方违约，所以我们不返还20万的定金了。他们给了40万，另外的20万我方认为是房屋租金。我方的意思就是不再退还对方20万了。对方在9月30日开始一直在占有涉案房屋。提交回函0516复印件，证明马骊的回函里面自认每个月是16667元，但根据刚才马骊不认可这个，所以我们就按1万元算。起止时间是2017年9月30日起至其实际交付房屋之日，每个月1万。以此为准。马骊对此称：我方认为是对方违约，我方要求按照合同约定退还我方这个20万。我方不认可该回函，因为没有原件、落款，不知道谁发的，真实性不认可。双方自始至终也没有提过租金这两个字。对方对证据掌握不准。解除合同就应该返还相应的款项，没有说还要交租金。在《资金自行划转协议》第二大条第2小条有约定，我方认为过户前月付款是房屋款的一部分，而不是租金。对方说我方违约没有理由。我方没有考虑过同类房屋目前的月租金，我方就是买房，不是租房。经查，涉诉别墅目前尚有招商银行抵押、北京市海淀区人民法院和丰台区人民法院的司法查封。一审法院认为，本案的争议焦点在于《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》是否存在可以解除的情形以及违约责任的认定问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，马骊、罗开贵双方于2017年9月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》符合法律规定，且系双方真实意思的表示，双方应履行该合同的约定。《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（二）款约定：“买受人具体付款方式及期限的约定见附件——资金划转补充协议。”2017年9月27日签订的《资金自行划转补充协议》中指定了甲方账户（出卖人），但因涉案房屋于合同履行期间因罗开贵与第三方之间的债务问题被北京市海淀区人民法院和北京市丰台区人民法院查封，导致涉案房屋产权转移受到限制，罗开贵要求马骊将剩余合同款支付至法院设立的资金监管账户以用于偿还罗开贵之债务，改变涉诉购房款支付方式。同时在罗开贵向马骊发送的《律师函》中明确表示：“但委托人因经济困难客观上无法及时履行判决书中所确定的法律义务，本案已经进入强制执行程序。”此项构成马骊中止履行合同的不安事由，马骊对涉诉合同的履行享有不安抗辩权。且自罗开贵发送涉诉《律师函》直至2019年10月15日即马骊向罗开贵发送《解除合同通知书》之前的期间，罗开贵并无证据证明其恢复履行涉诉合同的能力，亦未向马骊提供相应担保。由此可见，合同目的无法实现责任在于罗开贵，故马骊对于涉诉合同享有法定解除权。马骊向罗开贵发送的《解除合同通知书》于2019年10月18日送达，故一审法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》于此日解除。本案双方当事人均认可签订了两份《资金自行划转补充协议》，依据此两份协议签订日期，签订日期在后的即2017年9月27日《资金自行划转补充协议》系双方对补充协议内容作出变更并最终达成的一致意见的版本，相关约定应以此份补充协议为准。且具体比较两份《资金自行划转补充协议》可以得知：1.不同处在于资金自行划转方式和金额有不同的约定；2.共同处在于对房屋交易总价和违约责任的约定是一致的，其中约定如果出卖人因任何原因不再履行合同，应向对方赔偿已付定金，如果买受人因任何原因不再履行合同，则合同终止且无权向对方索要已付定金。本案马骊称其主张违约金依据在《北京市存量房屋买卖合同》第10条第二款，但根据该条款存在的特殊情况及随后双方补签的《资金自行划转补充协议》中的违约条款，一审法院认为马骊主张的违约金依据不足，其理由有：1．《北京市存量房屋买卖合同》第10条第二款未约定时间或条件（在应该填写时间或条件的空格中填写的是“／”），换言之当时双方是不采用该款约定的；2．2017年9月27日《资金自行划转补充协议》有更清楚明确的约定，足以体现双方对违约责任约定的真实意思表示。根据双方2017年9月27日签订的《资金自行划转补充协议》第二款第1、2点之约定，并结合本案现有证据，马骊已向罗开贵支付的44万中有40万元为定金，其余4万元为园林装修款。现合同因罗开贵原因目的无法实现，该买卖合同解除，罗开贵应依约返还园林装修款，并双倍返还定金。就反诉，因违约责任在于罗开贵一方，故对罗开贵之全部诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、马骊与罗开贵签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》于2019年10月18日解除；二、自判决生效之日起15日内，罗开贵双倍返还马骊已付定金80万元；三、自判决生效之日起15日内，罗开贵返还马骊已付园林装修款4万元；四、驳回双方的其他诉讼请求。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认，并补充审理查明以下事实：二审庭审中，经询，罗开贵的债务现仍未偿还，其表示对欠付的债务没有偿还能力。另询，罗开贵表示，如果认定合同解除，其同意返还园林装修款4万元。另查，罗开贵就马骊占用房屋期间的房屋漏水问题以房屋买卖合同纠纷为由另行向北京市朝阳区人民法院起诉，其主张因马骊的原因导致房屋受损。马骊认为房屋漏水系房屋自身存在的历史质量问题所致，责任在罗开贵一方，马骊接收房屋时未有不当使用行为，是罗开贵隐瞒了房屋存在历史质量问题以及房屋查封事实，马骊还主张因为房屋管道问题以及大面积漏水的问题，导致房屋冬天无法居住，马骊就搬离了房屋，并且搬离后请工程队对整个管道进行了修缮和修复，后来又因为房屋其他种种原因，马骊未在房屋内居住了，后续未实际占有使用房屋。上述事实还有二审庭审笔录等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，罗开贵与马骊于2017年9月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金自行划转补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对双方具有约束力。从双方订立合同的目的及双方合同约定来看，马骊负有支付房款的义务，罗开贵负有将案涉房屋向马骊交付即将房屋过户于马骊的义务。根据查明的事实，案涉房屋在双方合同订立之前存在未向买方马骊披露的司法查封，在合同履行期间又因罗开贵对外负债的原因被北京市丰台区人民法院进行司法查封，且涉及债务金额远超出马骊与罗开贵约定的购房款数额，罗开贵亦表示其无能力偿还上述债务，因此，该情况必然会导致罗开贵在与马骊的房屋买卖合同关系中丧失履行债务的能力。关于罗开贵提出可由马骊将房款支付至法院解除查封进而恢复其履行能力的主张，因其该要求系对合同约定的房款支付方式的根本变更，马骊对此明确表示不同意，故罗开贵的该项抗辩理由不能作为其仍具有履行债务能力的依据，故本院不予采信。因此，在罗开贵并无证据证明其能够自行恢复履行能力亦未对于合同履行提供适当担保的情形下，合同无法履行、合同目的无法实现，马骊提出解除合同，具有事实及法律依据，一审法院对其解除行为的效力予以确认，并无不当，本院予以维持。罗开贵要求马骊承担单方解除合同的违约责任，缺乏依据，本院不予支持。因罗开贵的过错导致合同履行不能，故马骊有权要求罗开贵承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据双方2017年9月27日签订的《资金自行划转补充协议》第二款之约定，并结合本案现有证据，马骊已向罗开贵支付的44万中有40万元为定金，其余4万元为园林装修款，罗开贵关于定金实际为20万元的主张，缺乏证据支持，本院不予采信。现合同因罗开贵丧失了债务履行能力导致房屋买卖合同解除，一审法院在马骊要求其返还定金并承担违约责任的情况下，结合合同的约定认定罗开贵向马骊双倍返还定金，系属合理，本院予以维持。罗开贵主张《资金自行划转补充协议》第二款条款应当理解为单倍返还定金故其不应当承担双倍返还定金之责任，依据不足，本院不予支持。罗开贵对于返还园林装修款4万元不持异议，本院予以确认。关于罗开贵主张的房屋占有使用费，一审法院基于违约责任在于罗开贵一方故对其该项请求未予支持，有所不当，但因马骊占有使用房屋期间房屋出现了漏水事故，双方就漏水的原因以及该情况对房屋使用的影响存在争议、各执一词，并就漏水问题另有诉讼，而房屋占有使用费的标准及数额与该争议直接相关，故本院在本案中对罗开贵的该项请求暂不予处理，双方可待漏水相关事实确定后另行解决。综上所述，本院对罗开贵的上诉请求予以驳回，并对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101950元，由罗开贵负担（已交纳39800元，余下62150元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 王天水审 判 员 史智军二〇二〇年六月二十九日法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩