四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2345号 原告：李国华，男，1970年8月13日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：广安新鸿实业有限公司，住所地：四川省广安区人民路119号附203号。 法定代表人：胡山城。 委托诉讼代理人：田云，四川天仁和律师事务所律师。 原告李国华与被告广安新鸿实业有限公司（以下简称新鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国华、被告新鸿公司的委托诉讼代理人田云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李国华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告尽快为原告办理房屋权属证书；2.请求判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金90201元（违约金以房屋总价款为基数，按照银行逾期贷款利率为标准，从2013年5月16日算至原告实际取得不动产权证书之日，以上违约金从2013年5月16日暂计算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2010年7月16日签订了《商品房认购合同》，原告购买了位于广安区商品房，房屋总价为206000元，该房于2013年2月16日交付使用。合同约定于2012年8月31日前交房，同时约定必须在交付使用前与甲方签订《商品房买卖合同》并履行其合同条款，并且还强调原、被告双方签订的《商品房认购合同》双方的权利义务与《商品房买卖合同》的权利义务具有同等的法律效力。签订了《商品房认购合同》后原告方按约支付了购房款、物业维修费用、契税印花税等费用，由于被告的原因在交付房屋前未签订《商品房买卖合同》。原告接房后对该房屋进行装修并入住。原告方无数次的催促被告尽快办理房屋的不动产权证，被告却以各种理由一拖再拖，至今未果。被告未在交房使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书，已构成违约，被告应立即为原告办理房屋权属证书并支付其逾期办理房屋权属证书的违约金。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。 被告新鸿公司辩称，1、原告主张被告为其办理房屋不动力权属证书是合情合理合法的，被告方都表示没有问题，但是因为土地被告方在取得后房屋竣工后一直在办理不动产权属证书，在其公司办理了相关手续后，2016年、2017年由于本小区容积率超了，其公司按行政处罚的罚款交了后，去年相关部门不认可，所以又撤销了，其公司今年又向前锋区人民法院进行了行政诉讼，要求他们撤销行政处罚，所以导致办理到现在都没有办下来，所以没有办不下不是被告的客观因素，所以其公司要进行说明，产权证是肯定可以办下来的，其公司也一直在积极办理；2、关于原告主张的违约金的损失90201元，其公司认为被告方虽然没有如期办理好产权证，但是是否造成原告90201元的损失，其公司认为主张过高，不可能造成90201元的损失；3、原被告签订的是商品认购协议，不是部门规定的商品房买卖合同，商品认购协议在效力上是无效合同，无效合同没有违约金的说法。 审理查明：2010年7月16日，被告新鸿公司（发展商、甲方）与原告李国华（认购方、乙方）签订了《商品房认购合同》，该合同约定：乙方向甲方认购“协兴城市花园”项目商品房，建筑面积约103.6㎡，单价为1989元/㎡，总价为206000元，乙方选择一次性付款方式；2012年8月31日前甲方将上述商品房交付给乙方，但乙方必须在交付使用前与甲方签定《商品房买卖合同》，并履行合同条款。后原、被告双方未签订《商品房买卖合同》。被告新鸿公司于2013年2月16日将案涉房屋交付给原告李国华居住使用。房屋交付前，原告李国华已向被告新鸿公司支付了购房款。 同时，据（2019）川1602民初3022号民事判决书生效裁判文书查明：苏某某等人于2016年6月2日到协兴园区信访反映“协兴城市花园”办理房产证问题。王某某等17人于2017年10月12日到协兴园区办理房产证问题。2017年2月8日，陈某某出具《承诺书》一份，该承诺书载明：陈某某属广安新鸿实业有限公司项目经理，其承诺于2017年7月1日之前把协兴城市花园业主购买房屋产权证办理下来，若到期未能办理下来，其自愿赔偿三人所代理人业主的合同约定及各项损失。另载明协兴城市花园三名代表分别为许某某、王某某、莫某某。2017年11月30日，广安市国土资源局协兴园区分局《关于王某某××在××城市花园××没××房产证的信访事项处理意见书》载明，该宗地是陈某某在2010年公开拍卖取得，用地性质为城镇住宅用地，由于“城市花园”用地超容积率，协兴园区规划建设局、城市管理执法局已对超容积率部分作出处罚。 同时，（2019）川1602民初3022号案件在审理过程中，分别向广安市城市管理行政执法局协兴园区分局、广安市国土资源局协兴园区分局、协兴园区规划建设局去函了解案涉小区相关情况。2019年6月14日，广安市城市管理行政执法局协兴园区分局向本院复函载明：协兴城市花园项目因未按照《建设工程许可证》确定的内容进行建设，对广安新鸿实业有限公司处以行政罚款142315.4元，广安新鸿实业有限公司授权人陈某某于2017年4月24日足额缴纳了罚款。2019年6月17日，广安市国土资源局协兴园区分局向本院复函载明：协兴城市花园项目因规划验收面积超出让合同许可建筑规模3008.77平方米，项目业主未补缴土地出让金，无法办理不动产权证书。2019年6月21日，协兴园区规划建设局向本院复函载明：该项目目前已完成规划验收，暂未在他局办理竣工验收备案；据他局了解，该项目涉嫌违规超面积，虽经城管执法部门处理，但开发商未补缴土地出让金，导致后续工作无法开展；该项目目前不具备办理不动产权证书条件。 上述事实，有《商品房认购合同》、收据、《承诺书》等证据证实，另有（2019）川1602民初3022号民事判决书生效裁判文书中已查明的事实部分予以佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《商品房认购合同》对房屋位置、面积、价款、交房时间、违约责任等均有约定，具备了商品房买卖合同的主要条件，且被告新鸿公司已按合同约定价款收受了购房款，该认购合同应当认定为商品房买卖合同。根据相关行政部门复函可知，现无证据证明案涉小区具备办理房屋所有权证条件，故对原告要求被告办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。双方在协议中对办理不动产权证时间未进行约定，但被告新鸿公司的项目经理陈某某于2017年2月8日向业主代表承诺在2017年7月1日前为业主办理房屋权属证书，若未办理，则赔偿业主的合同约定及各项损失。双方在协议中未约定逾期办理房屋权属证书的违约金，但被告的违约事实确实存在，违约金应结合案件事实和法律规定予以充分考量。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，可以看出我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则，在违约方认为违约金过高并请求减少时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，被告新鸿公司已于2013年2月16日履行交付义务，原告已实际占有、使用其所购房屋，且原告未举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及损失数额大小，根据公平责任原则，本院对违约金酌情支持5000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安新鸿实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李国华支付逾期办理不动产权属证书的违约金5000元； 二、驳回原告李国华的其他诉讼请求。 上述款项，义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2056元，减半收取1028元，由原告李国华负担168元，由被告广安新鸿实业有限公司负担860元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  周小波 二〇二〇年六月二十四日 、书记员詹琳 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。