江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初59号 原告：太仓顺龙房地产开发有限公司,统一社会信用代码9132058574731450XK，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室（22号楼）。 法定代表人：沈秀龙。 委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。 被告：龚雪娥，女，1961年6月26日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被告：龚惠明，男，1962年12月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：顾赟，代理上列两被告，江苏众谊律师事务所律师。 原告太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）与被告龚雪娥、龚惠明追偿权及商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月25日公开开庭进行了审理，后依法转为适用普通程序于2020年5月7日公开开庭进行了独任审理。原告顺龙公司的委托代理人顾志强、被告龚惠明及两被告的委托诉讼代理人顾赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺龙公司向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告代偿款880604.3元，审理中原告变更请求金额为834228.39元。2、两被支付原告购房款298000元。3、两被告支付原告利息损失（其中以298000元为基数自2010年1月22日起、以880604.3元为基数自2018年1月11日起均按年利率4.35%计算至2019年8月19日止为185601元，自2019年8月20日起以1178604.3元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止）；审理中原告因代偿款金额变更故将截至2019年8月19日的利息损失变更为182363元，自2019年8月20日起利息损失的计算基数相应变更为1132228.39元。4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告系夫妻关系，2009年12月31日，由被告龚雪娥出面与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告龚雪娥购买原告开发的景秀江南3号楼102号房，合同约定价款为1398000元。为帮助被告，原告在被告龚雪娥未支付首付款情况下即协助其向江苏太仓农村商业银行股份有限公司（以下简称太仓农商行）办理了购房贷款110万元，原告作为开发商向太仓农商行提供了保证担保。被告取得贷款后未按约归还贷款本息，为此，太仓农商行向太仓市人民法院起诉，法院审理后判决被告向太仓农商行归还贷款本息，原告作为保证人承担连带清偿责任。判决后，被告未履行，经法院强制执行，原告代偿了全部贷款本息、诉讼费、执行费等合计834228.39元。对于拖欠的首付款298000元及上述代偿款，原告多次催要，被告分文未付，故诉至法院。 被告龚雪娥、龚惠明辩称，被告龚惠明与原告合作开发位于太仓市东侧的“顺龙·景秀江南”房产，因资金流紧张，双方决定以签订《商品房买卖合同》的方式套取银行按揭贷款来填补原告的资金短缺。本案中原告提供的《商品房买卖合同》中，除房屋基本情况外，其余合同内容甚至对于首付款比例金额、违约责任等均省略，在被告没有支付房屋首付款的前提下，原告即与其签订了《商品房买卖合同》并协助办理了银行按揭贷款，有违正常的房屋买卖交易习惯，并非双方真实意思表示，仅是双方为套取银行贷款所虚构的，该合同系以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效。 本院经审理查明：2009年12月31日，原告（出卖人）与被告龚雪娥（买受人）签订一份编号为2009108600030的《商品房买卖合同》，约定被告龚雪娥购买原告开发的位于太仓市，该商品房用途为别墅、高档住宅，地上3层、地下1层，建筑面积221.68平方米，单价为每平方米5713.53元，总价1398000元。合同第六条付款方式及期限中约定分期付款，需要贷款，未约定贷款额度。合同第七条买受人逾期付款违约责任中约定买受人如未按合同规定时间付款，应按日向出卖人支付违约金，但未明确违约金具体计算标准。合同第八条交付期限中约定出卖人应当在2011年3月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。庭审中，两被告明确表示该合同确系两被告与原告所签订，对合同文本真实性无异议，但认为该合同系用于套取银行贷款而签订，应认定为无效。 2010年1月22日，太仓农商行与被告龚雪娥（借款人）、龚惠明（抵押人）、原告顺龙公司（保证人）签订了一份编号为2010年（个私部人房担保借）字第193号的《自然人购房借款（担保）合同》，约定由太仓农商行向被告龚雪娥发放个人住房（商业用房）贷款110万元，用于向原告顺龙公司购买坐落于太仓市住宅房，建筑面积221.68平方米，贷款期限10年，自2010年1月22日起至2020年1月22日止。保证人自愿为借款人提供连带责任保证，在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按太仓农商行要求履行还款义务或对借款人所购房产进行回购，保证责任范围为本合同项下的贷款本息、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。各方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，太仓农商行即按约向被告龚雪娥发放了110万元贷款，被告龚雪娥于当日向原告支付了上述110万元房屋贷款。被告龚雪娥于贷款初期能按约正常还款，自2014年2月22日起未按约定正常归还本息，且连续逾期未还款超过两年。太仓农商行宣布贷款提前到期，并以龚雪娥、龚惠明、顺龙公司为被告向本院起诉，要求龚雪娥、龚惠明立即归还借款本金722441.3元及暂计利息109556元，顺龙公司对龚雪娥、龚惠明所欠上述债务承担连带清偿责任。本院以（2016）苏0585民初5138号立案受理后，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。庭审中，龚雪娥、龚惠明辩称对太仓农商行的诉讼请求、借款事实及金额无异议，顺龙公司辩称因主债务人未付购房首付款，希望可以通过协商将房产撤销网签，交由顺龙公司处置并偿还借款。后本院于2016年10月13日判决如下：“一、被告龚雪娥、龚惠明应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告江苏太仓农村商业银行股份有限公司支付借款本金722441.3元及利息109556元，合计831997.3元（利息暂从2014年2月23日起计算至2015年12月31日，此后至欠款还清之日止的利息按合同约定利率的1.5倍计算）。二、被告太仓顺龙房地产开发有限公司对被告龚雪娥、龚惠明的上述付款义务承担连带清偿责任。三、被告太仓顺龙房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告龚雪娥、龚惠明追偿。案件受理费12200元，减半收取6100元，财产保全费5000元，合计11100元，由被告龚雪娥、龚惠明、太仓顺龙房地产开发有限公司负担。” 因龚雪娥、龚惠明、顺龙公司未履行上述判决，太仓农商行向本院申请强制执行，本院以（2017）苏0585执3888号立案并发出执行通知书，要求上述被执行人履行生效法律文书确定的全部义务869509.3元并负担执行费11095元。执行过程中，本院依法对景秀江南3-1-102室房地产进行了评估，太仓农商行为此垫付评估费10800元。就该涉案房产及相关问题，本院在执行过程中向龚雪娥、龚惠明做了相应执行笔录，龚雪娥、龚惠明在2018年1月10日、3月1日的笔录中陈述称：“对于法院依法对我方购买的太仓市景秀江南3-1-102室房地产进行评估拟进行处置的问题，希望法院能够缓一缓处置该房产，目前相关案件在协商处理中，如果协商不成法院根据评估报告有效期内的评估价值确定起拍价进行拍卖我也没有异议。”后顺龙公司向本院交付了执行款项，本院分别于2018年1月17日、2月7日向太仓农商行发还了（2017）苏0585执3888号执行款600000元、212333.39元，于2018年2月11日向太仓农商行退还其在（2017）苏0585执3888号案件中垫付的评估费10800元，于2018年3月16日终结该案执行，结案方式为自动履行完毕，并出具了生效法律文书确定义务履行完毕证明。太仓农商行对此亦出具证明，载明就其与龚雪娥、龚惠明、顺龙公司执行一案，已收到法院两次发还的顺龙公司代偿款812333.39元，龚雪娥名下贷款已结清。后本院在执行两被告的其他债务纠纷中依法对涉案的太仓市双凤镇景秀江南3号楼102室房产进行了拍卖，作出了（2018）苏0585执恢62号之三执行裁定书。对此，被告当庭认可其拿到房子且该房子是以其为被执行人拍卖用于偿还其所欠的执行款项。另，查明，被告龚雪娥、龚惠明系夫妻关系。 庭审中，原告提交了其于2015年4月13日向被告邮寄催款还款通知函的凭证及2017年3月19日向被告龚雪娥邮寄解除合同通知书的凭证，以证明原告向被告催要过房屋首付款。对此，被告当庭陈述称未收到过上述函件。原告还提交了其于2010年1月15日开具的销售不动产统一发票，金额为298000元，付款方为龚雪娥，收款方为顺龙公司，销售的不动产项目名称及楼牌号为景秀江南3#楼102室，备注为预收购房款。 庭审中，双方对以下事实一致确认：1.原告所称首付款298000元被告未支付，该款项加上110万元贷款即是房屋总价款。2.原告代被告向太仓农商行归还了执行款812333.39元，原告支付了（2017）苏0585执3888号案件的执行费11095元及涉案房产的评估费10800元。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、（2016）苏0585民初5138号民事判决书、（2017）苏0585执3888号执行案件相关材料、催款还款通知函、解除合同通知书及邮寄凭证、发票，被告提供的银行凭证、（2018）苏0585执恢62号之三执行裁定书以及原告、被告的当庭陈述等证据予以佐证。 本院认为，一、购房款部分。原告顺龙公司与被告龚雪娥签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋的具体坐落、面积、价款、交付时间等内容，虽对于付款方式及期限未作约定，但并不影响该合同的成立。该合同签订后，被告龚雪娥、龚惠明以购房贷款为由与太仓农商行签订了《自然人购房借款(担保）合同》，向太仓农商行贷款110万元作为房款交付于顺龙公司。在贷款合同签订后，被告龚雪娥在2014年2月22日前也依约正常还贷；同时，根据被告庭审中陈述及执行裁定表明，被告拿到了《商品房买卖合同》中约定的商品房，故本院对被告辩称《商品房买卖合同》系为套取银行贷款所虚构的主张不予采信。该《商品房买卖合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效。被告龚雪娥与龚惠明系夫妻关系，被告龚惠明当庭也表示对合同文本真实性无异议且认可系两被告与原告签订，故本院认为该合同对其亦具有约束力。依《商品房买卖合同》约定购房总价款为1398000元，扣除两被告通过贷款方式支付的110万元后，两被告尚欠298000元未付；庭审中，两被告也确认购房款298000元未支付，故本院对原告顺龙公司要求两被告支付购房款298000元的诉讼请求予以支持。二、代偿款部分。两被告因未履行（2016）苏0585民初5138号民事判决而被太仓农商行申请强制执行，执行过程中，原告顺龙公司作为保证人代两被告支付了执行款812333.39元，两被告对此亦予以认可，故原告作为已经承担保证责任的保证人，有权向债务人即两被告追偿。对于执行费11095元和房屋评估费10800元，两被告认可系由原告支付法院，但认为该费用不应由其承担。本院认为，该费用系因两被告未能及时履行法院判决所确定的义务而产生，属于因实现债权而产生的费用，评估费亦是执行过程中因评估拍卖两被告房屋用于清偿其所负债务而产生，理应由两被告承担，原告代为支付后有权要求两被告偿还，故两被告相应辩解意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于原告要求两被告支付代偿款834228.39元的诉讼请求，本院予以支持。三、利息损失部分，原告顺龙公司主张的计算标准不违反法律规定，本院予以确认，关于具体金额及起算时间，本院认定如下：1.对于购房款298000元，原告主张自2010年1月22日办理贷款之日起计算；被告认为因合同中未约定付款期限故应当自原告起诉之日起计算。对此，本院认为，在双方未明确约定该款项支付时间的情况下，原告可随时要求被告履行，在被告否认收到原告邮寄催款函的情况下，原告未能进一步举证，综合本案案情，原告在（2016）苏0585民初5138号案件开庭答辩时明确提出被告未支付房屋首付款，可视为原告向被告提出了支付该房屋首付款的请求，故应以2016年8月30日作为该款项的利息起算点。2.对于代偿款834228.39元，原告主张自其交付执行款项之日起计算利息，本院认为，因原告交付执行款项时其作为被执行人在本院亦有多起执行案件，且原告交付款项时并未明确备注款项性质、案号等对应信息，故该执行款以发还太仓农商行之日视为原告已代被告清偿了相应债务，代偿款的利息从发还之次日起计算，其中600000元自2018年1月18日起计算，212333.39元自2018年2月8日起计算。评估费10800元自2018年2月12日起计算，执行费11095元以该案件执行终结之次日2018年3月17日起计算。综上，关于原告主张的利息损失，经本院核算，截止至2019年8月19日为96647.76元，自2019年8月20日起以1132228.39元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告龚雪娥、龚惠明支付原告太仓顺龙房地产开发有限公司购房款298000元。 二、被告龚雪娥、龚惠明支付原告太仓顺龙房地产开发有限公司代偿款834228.39元。 三、被告龚雪娥、龚惠明支付原告太仓顺龙房地产开发有限公司利息损失（计算至2019年8月19日为96647.76元，自2019年8月20日起以1132228.39元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止）。 上述第一、二、三项由两被告于本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16632元，由原告太仓顺龙房地产开发有限公司负担1083元，被告龚雪娥、龚惠明负担15549元。被告应负担部分由其于本判决生效后10日内向本院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户；账号：32250199733600000376025863；开户行：建行太仓分行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 员  包永明                                              二○二○年六月三十日                                                             法官助理  康咏凯                                                             书 记 员  陈忆