渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初1290号  原告：李少宁，男，1977年12月5日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，现住临渭区，居民。委托诉讼代理人：辛涛，渭南市临渭区148法律服务所法律服务工作者。被告：陕西华苑置业有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，执行董事。委托诉讼代理人：赵珊，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。原告李少宁与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李少宁及其委托诉讼代理人辛涛到庭参加了诉讼，被告陕西华苑置业有限公司法定代表人齐增全未到庭参加诉讼，指派其委托诉讼代理人赵珊、姬丽娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李少宁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付延期交房违约金共计41299元（从2017年2月1日计算至2018年3月12日）；2、依法判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金4069元；以上1、2项合计45368元。3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋以肆拾零万陆仟捌佰玖拾元整出卖给原告，并约定2016年10月31日前交房，房屋交接时被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。交房后被告应当在360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。合同签订后原告依约交付房款，且关于延期交房给予被告3个月谅解期，但被告直到2018年3月12日才给原告交付房屋，且至今未办理房屋产权登记权属证书，亦未出示相关文件，构成违约，故原告诉至法院。被告华苑公司辩称：1、依据原告诉请，交房时间应为2016年10月31日，加上三个月的谅解期，交房时间应在2017年2月1日，原告起诉时间是2020年4月3日，依法已超过诉讼时效，应予驳回；2、被告不存在违约，2017年5月27日被告已经发出交房公告，交房时间在房屋建设中由于恶劣天气，政府责令停工有80余天，依据合同约定，对于不可抗力，不能认定为被告违约；3、为了弥补原告因迟延交房，被告代原告交付了物业费，原告若对此不予认可，被告将不再向物业公司支付相关费用；4、被告认可至今未办理房产证的事实，延迟办理的原因是原告造成的。为支持其诉请，原告向法庭提交如下证据：1、2015年8月25日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份， 2、2015年8月25日收款收据一份，以上证据证明原告向被告缴纳了房款，被告没有按时交房；3、2018年3月12日楼宇交接书一份，证明原告起诉没有超过诉讼时效以及被告违约、没有按期交房的事实。另原告当庭提交证据2017年5月31日拍摄照片三张，证明被告发出公告后，房屋达不到交房标准，二号楼连窗户也没有，绿化也没有。经质证，被告对原告提交的证据1、2真实性、关联性均无异议，证明目的均不认可，能证明被告没有违约，被告给原告交房的时间是原告自身原因没有按时收房，不是被告的责任；对证据3真实性无异议，证明目的不认可，楼宇交接书是原告和鸿鑫物业签订的，和被告没有关系，实际交房时间是公告的时间，原告没有按时收房，是原告的原因造成的，被告不应该承担责任；对原告当庭提交的照片真实性、关联性、证明目的均不认可，不能证明照片的合法来源，原告提供的该照片并不能证明是被告所建的房屋。被告向法庭提交如下证据：第一组证据：一、 1、交房公告两份，2、商品房买卖合同一份，3、停工通知单三份、责令改正通知单一份，4、气象证明一份，以上证据证明被告已按期交房，不应承担延期交房的违约责任。二、商品房买卖合同一份，证明原告所主张的迟延交房违约金已过诉讼时效，所主张的延期办理房地产权证违约金无事实及法律依据。三、1、协议一份、优惠名单一份,2、收据及转账记录共两份。以上证据证明被告已就涉案房屋给原告优惠，该优惠就是对原告提出的迟延交房问题的补偿，原告不应再要求被告承担违约责任。经质证，原告发表如下质证意见：对证据一1、交房公告真实性认可，证明目的不认可，恰好证明原告起诉并未过诉讼时效，交房公告并未第一时间通知到原告本人；2、商品房买卖合同的真实性无异议、证明目的不认可，不能证明是被告延期办理房产证的理由，不能证明被告没有违约； 3、对停工通知单、责令改正通知单真实性认可、证明目的不认可，停工与原告没有关系，并不是被告延期交房的理由；4、对气象证明真实性认可、证明目的不认可，不是被告延期交房的理由；证据二买卖合同真实性认可，证明目的不认可，合同约定有谅解期，且2018年、2019年原告多次找被告沟通，但被告一直不予配合，2019年底原告还找被告交涉，原告起诉未超过诉讼时效，双方在合同约定的交房日期并不是实际交房日期，被告确实延期交房，应承担违约责任；证据三真实性及证明目不认可，协议是被告和鸿鑫物业公司签订的，没有原告的签字，与原告无关，被告与鸿鑫物业签订的协议并不是对原告的补偿。结合证据的真实性、关联性、合法性分析上述证据：就原告提供的前3组证据及被告提供的6组证据，各方对对方提供前述证据的真实性均无异议，对证明目的均有异议，本院依法对双方提供的前述证据的真实性依法予以认定。综合上述认定的证据，本院经审理查明事实如下：2015年8月25日，原告李少宁与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积为140.89平方米，每平米售价为2888元，房屋总价为406890元。合同第六条付款方式及期限约定原告在合同签订后支付总房款406890元。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年10月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告交付房款406890元。2016年10月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2017年4月19日，被告华苑公司与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿。2018年3月12日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告。另被告并未提交证据证明其在合同约定的期限内已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告在庭审结束前亦未取得涉案房屋的产权证书。本院认为，原告与被告华苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年10月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。即该公告为买受人预留的4日的准备材料时间，但对公告送达未约定有效送达的方式，即未约定公告送达的合理期限，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自公告之日（2017年5月27日）经过30日应视为有效送达，即公告期满日为2017年6月27日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，故这一辩称意见本院依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故对其这一辩称意见本院依法不予支持。综上所述，自2016年10月31日合同约定交房之日起至2017年7月1日止（242天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司即实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金15461.8元（152天×0.00025×406890元）。在审理中被告辩称依据合同约定的交房时间及双方补充协议约定的关于延期交房给予被告三个月的谅解期，被告应在2017年2月1日交房，故原告的这次起诉已超过诉讼时效，根据本案已查明的事实，被告曾于2017年4月19日与渭南鸿鑫物业管理有限公司签订协议，约定因绿荫苑小区一期1#-5#楼因延期交房签署协议，由渭南鸿鑫物业管理有限公司给予业主免收部分物业费作为补偿；原告于2018年与被告的委托人渭南鸿鑫物业管理有限公司就交房事宜签订过楼宇交接书，上述事实证明被告就延期交房一事进行过义务的追认，该事实应为诉讼时效中断事由，因此，原告的诉讼时效并未超过，故对被告这一辩称意见本院依法不予采纳。关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，被告应承担的逾期办理产权证的数额为4068.9（406890元×1%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告李少宁支付逾期交房违约金15461.8元。二、被告陕西华苑置业有限公司向原告李少宁支付迟延办理权属登记备案违约金4068.9元。三、驳回原告李少宁的其他诉讼请求。上述一、二项给付内容限判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，减半收取467元，由原告李少宁负担246元，被告陕西华苑置业有限公司负担221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  员   刘  莎    二0二0年六月二十九日    法 官 助 理   崔 蕊  书  记  员   陈 茹   2020050212951980111807021482820204313262720174120183122377212363983201575321042016123120183121201741202043220175278033478841220182263120191162320170531132131231234121234123620157532104132328513771873771872016123113021602260152253601377187201612312017527201753120174191520183122016123120175272017531430302017527302017627420177133020161231201771181390918581910000253771872017412017419152018360377193771871858137719710355237118001