福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3329号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丁友太，男，1965年11月4日出生，回族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：魏铭冬，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：平潭综合实验区农业农村局，住所地福建省平潭综合实验区北厝镇金井湾商务营运中心3号楼6层。 负责人：陈佳丁，副局长。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 上诉人丁友太因与被上诉人平潭综合实验区农业农村局（以下简称“平潭农业农村局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁友太上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持丁友太的反诉请求或将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用由平潭农业农村局承担。事实和理由：一审判决遗漏重要事实认定，部分判项于法无据，应依法改判或发回重审。一、一审判决遗漏了重要事实认定。1.案涉租赁物的面积问题是本案争议焦点，一审判决对此未作出认定。丁友太与平潭农业农村局对案涉租赁场地面积存在争议，一审法院启动鉴定程序，鉴定机构出具了有准确测绘面积的《鉴定报告》，但一审法院对面积却未作出认定，导致判决结果不公。2.针对《鉴定报告》，一审法院组织了第二次庭审，一审判决中却并未体现。3.一审判决先是认为丁友太于案涉合同签订后即知晓面积差额问题，后又认定丁友太未向平潭农业农村局提出异议即代表认可，该逻辑有悖常理。4.一审判决遗漏平潭农业农村局未按合同约定的面积交付案涉租赁物的事实认定。案涉租赁物的面积大小是决定租赁物的租赁价值的重要因素。丁友太以为案涉场地租赁面积为3100㎡才参与投标竞租，但经过专业测绘机构测量，租赁面积差额巨大，不符合合同约定，给丁友太造成巨大损失。二、一审判决结果错误。1.一审判决驳回丁友太的反诉请求，于法无据。首先，如前所述，丁友太与平潭农业农村局案涉场地实际租赁面积存在争议，一审判决对此未作出认定。其次，因案涉场地存在面积差，平潭农业农村局没有交付符合合同约定面积的租赁物，故丁友太有权要求平潭农业农村局返还多支付的租金。一审判决却以丁友太实际履行缴纳四年租金未提出异议来推断丁友太对合同约定面积差额瑕疵的认可，明显错误。2.一审判决第二项、第三项错误。首先，《房产租赁合同书》第三条仅对滞纳金作出约定，合同对逾期付款违约金并无明确约定，应属未约定或约定不明，故一审判决第二项、第三项对于逾期付款违约金的判决错误，缺乏合同依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第119条约定，平潭农业农村局在明知丁友太已实际违约的情况下，却未采取积极措施防止损失扩大，其不得就扩大的损失要求丁友太支付逾期付款违约金。一审却对此进行判决，无法律依据。3.一审判决的第四项，无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，法律仅对房屋租赁合同无效的情况下可以请求支付房屋占有使用费有规定，且案涉合同中并未对占用费进行约定，故一审判决的第四项无事实和法律依据。三、平潭农业农村局未按合同约定的面积交付案涉租赁物的行为导致丁友太遭受了巨大经济损失。 平潭农业农村局辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。一、案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行。平潭农业农村局有权要求丁友太支付欠缴租金及相应违约金。1.丁友太系经过实地查看之后参与招投标，系案涉租赁物的中标承租人，即丁友太对案涉租赁物的坐落情况、面积情况等均已知晓并确认。另，《房屋租赁合同》约定租金标准为固定数额，与租赁物的面积没有关系，加之《招标细则》第四条已明确了异议提出的时间与方式。即使丁友太有异议，也应按该规定提出，但丁友太在实际履行合同五年后才提出异议，有悖常理。2.自2016年12月31日起，丁友太未按合同约定支付租金，经多次催讨后，其才支付2017年度的租金，至今未支付2018年度的租金。丁友太的行为已经构成严重违约，平潭农业农村局有权要求丁友太支付欠缴租金以及支付相应违约金。二、案涉《房产租赁合同书》约定租赁期限为2014年1月1日起至2018年12月31日止，合同期限届满后，平潭农业农村局多次发出通知，要求丁友太将案涉房屋腾空并归还。然，至今丁友太仍继续占有租赁物，故平潭农业农村局有权要求丁友太参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并返还租赁物。 平潭农业农村局向一审法院起诉请求：1.判令丁友太立即返还平潭农业农村局位于潭城镇龙潭庄的原县站房产；2.判令丁友太向平潭农业农村局支付欠缴租金158122.8元及其违约金53649.12元（违约金按年利率24%计算，自欠缴之日起计至实际返还房屋日）并支付2017年租金的违约金自2017年1月1日算至2018年10月10日共61248.46元；3.判令丁友太向平潭农业农村局支付占用费71480.17元（自2019年1月1日起按租金增长幅度实际计算至返还案涉房屋之日）；4.本案诉讼费用由丁友太承担。 丁友太向一审法院提出反诉请求：1.请求判令平潭农业农村局向丁友太返还多支付的租金109554.3元及资金占用期间的利息（利息按年利率6%自起诉之日起计算）；2.本案诉讼费用由平潭农业农村局承担。 一审法院认定事实：2014年1月6日，平潭县农业局发出包括案涉房产在内的房产及店面使用权的招标公告，内容包括案涉房产的基本情况，承租期限、要求、竞标方式及租金，报名条件及有关事项。因丁友太竞得案涉房产使用权租赁，平潭县农业局为甲方与丁友太为乙方于2014年1月28日签订《房产租赁合同书》，平潭县农业局将位于平潭县潭城镇龙潭庄的原县站房产出租给丁友太经营使用，约定：一、租赁房产范围为东临城关至霞屿公路，西临县兽医站养殖场，南临县二轻木工厂，北临县饲料加工厂，包括东南向二层办公楼约750㎡，南向平房约100㎡，西向平房约220㎡，东北向平房约200㎡，以及由上述四栋房屋围成的空地，总占地面积约3100㎡（不包括西北角旧农科所二层危房，以及西南角原测报站观测场空地450㎡）。二、租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止，租期为五年。三、租金及缴交方式：第一年的租金为中标价，计人民币壹拾万捌仟元整；从第二年开始，每年在上一年的基础上上浮10%；租金按年缴交；乙方必须在本合同签订之日向甲方缴清第一年度的租金；以后各年度的租金必须在上一年底前一次性缴清；若乙方未按时交纳缴纳租金，甲方可按每年年租金0.5%标准向乙方加收滞纳金等条款。之后，丁友太依约缴纳2014年至2016年的租金。2018年9月19日，福建大佳（平潭）律师事务所受平潭综合实验区农村发展局委托，就丁友太拖欠租金事宜向其致函，要求丁友太付清欠缴的2017年度与2018年度的租金及违约金。丁友太分别于2018年的1月4日、9月18日、10月11日交纳了租金50000元、30000元、63748元，合计143748元。2018年11月5日，平潭综合实验区农村发展局向丁友太发出《租赁合同到期提醒通知书》，通知案涉合同于2018年12月31日到期，案涉房产不再继续对外租赁，丁友太应于合同期满后15日内腾空租赁房屋归还。2019年1月30日，平潭综合实验区农村发展局就丁友太逾期未腾空租赁店面事宜向其发函，要求丁友太在收到该函7日内腾空租赁店面归还，在租赁店面内搭建的装修物品等基础设施自行拆除等事项。丁友太收到上述函件后仍未腾空案涉房产。嗣后，平潭农业农村局因丁友太未依约腾空案涉房产以及未交纳租金向一审法院提起诉讼。在诉讼过程中，丁友太提起反诉。 一审另查明，2014年6月12日，平潭县农业局归并平潭综合实验区经济发展局；2016年2月15日，设立平潭综合实验区农村发展局；2016年5月3日，平潭综合实验区经济发展局将农业处等6个内设机构授权由平潭综合实验区农村发展局管理。2019年8月14日，整合平潭综合实验区经济发展局承担的“三农”工作等职责，组建平潭综合实验区农业农村局，不再保留区农村发展局。 一审法院认为，平潭农业农村局与丁友太签订的《房产租赁合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。《房产租赁合同书》约定的租赁期间已于2018年12月31日届满，后双方并未续签租赁合同，且平潭农业农村局已向丁友太发函要求腾空案涉房产，故平潭农业农村局主张丁友太返还案涉物业的诉请于法有据，一审法院予以支持。 关于案涉房产租金问题。丁友太对欠付2018年租金事实予以确认，根据《房产租赁合同书》约定，平潭农业农村局主张丁友太支付2018年度的租金158122.80元，一审法院予以支持。丁友太提出反诉主**潭农业农村局返还其多支付的租金109554.30元，所依据的是案涉房产面积与合同约定的额面积差额问题。一审法院认为，丁友太于案涉合同签订后即知晓面积差额问题，却已实际履行缴纳4年租金，且未提供证据证明其对面积差额方面向平潭农业农村局提出异议，丁友太以实际行动履行合同未提出异议行为说明其对合同约定面积差额瑕疵的认可。故丁友太提出返还已付的部分租金的反诉主张，一审法院不予支持。 关于平潭农业农村局提出逾期缴纳租金违约金主张。鉴于丁友太未按约定交纳2017年度及2018年度租金，虽然平潭农业农村局已调整违约金按年利率24%计算，但考虑到丁友太提出对违约金标准予以调整的抗辩请求，一审法院酌情将逾期付款违约金调整为以实际欠付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）计至实际支付之日止。 关于平潭农业农村局提出按合同约定的租金增长幅度从2019年1月1日起计算的占用费的主张。因双方未续签租赁合同，平潭农业农村局有权即时主张权利从而减少被占用的损失，故其按合同约定增长幅度计算占用费的主张，于法于理无据。一审法院认为，占用费按合同履行中最后一年租金即158122.80元的标准计付为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、丁友太应于本判决生效之日起十日内腾空并向平潭综合实验区农业农村局返还位于平潭县潭城镇龙潭庄的原县站房产（具体坐落以《房产租赁合同书》为准）；二、丁友太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区农业农村局支付尚欠租金158122.80元及逾期付款违约金［违约金自2018年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算］；三、丁友太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区农业农村局支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以143748元为基数从2017年1月1日起计至2018年1月3日；以93748元为基数从2018年1月4日起计至2018年9月17日；以63748元为基数从2018年9月18日起计至2018年10月11日）；四、丁友太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区农业农村局支付占用费（占用费以年租金158122.80元为标准，自2019年1月1日起计至实际丁友太腾空租赁房产之日止）；五、驳回平潭综合实验区农业农村局其他诉讼请求；六、驳回丁友太的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6467元、反诉费1246元、鉴定费5000元，均由丁友太负担。 本院二审期间，丁友太围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：丁友太提交的三份录音，拟证明其在租赁期内曾多次向平潭农业农村局反映面积差额问题，三份录音的真实性无法确定，且内容亦不足以证明其主张，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，案涉租赁物经公开招标招租后，平潭农业农村局和丁友太签订了《房产租赁合同书》。讼争合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案租赁物实际面积虽然不足3100㎡，但无论在招标公告还是讼争合同中，对面积的表述本身就是不精确的。各区域面积和总面积用的都是估算的“约750㎡”“约100㎡”“约220㎡”“约200㎡”“约3100㎡”，且合同中约定的租金标准是针对租赁物整体而不是与面积直接挂钩的。结合双方实际履行的情况看，丁友太缴纳了4年租金，其在长期的使用中没有因面积差额产生不利影响，期间亦从未向平潭农业农村局提出过异议。丁友太关于面积差异的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 关于逾期付款违约金。根据讼争合同第三条的约定，“……若乙方（丁友太）未按时缴纳租金，甲方（平潭农业农村局）可按每天年租金0.5%标准向乙方加收滞纳金。”可见双方在合同中对逾期付款违约金作出了约定。一审法院酌情将逾期付款违约金调整为以实际欠付租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准（2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）计至实际支付之日止，已臻合理。丁友太此节主张，不予采纳。 关于占有使用费。丁友太在讼争合同到期后，且平潭农业农村局已明确表示不再续租的情况下，仍占有使用案涉租赁物。丁友太理应向平潭农业农村局支付此期间的占有使用费，丁友太此节主张，亦不予采纳。 综上所述，丁友太的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6467元，由丁友太负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张力群 审判员  张 敏 二〇二〇年六月二十二日 法官助理林颖 书记员林雨婷