新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4028民初274号   原告：曾仙华，男，1978年3月21日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。   委托诉讼代理人：吴永毅，新疆新尼律师事务所律师。   被告：张恩林，男，1985年8月22日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。   原告曾仙华与被告张恩林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月16日公开开庭进行了审理。原告曾仙华及其委托诉讼代理人吴永毅、被告张恩林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告曾仙华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2019年3月16日至2020年3月31日的房租77，000元；2.依法判令被告承担违约金15，400元；3.判令被告支付原告暖气费8298元；4.判令被告在租赁期满向原告返还租赁物；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月16日，原被告签订房屋租赁合同，原告将尼勒克县团结路润和小区109号门面房租赁给被告，期限为3年，每年租金为77，000元，租金交付为每年2月15日至28日一次性交清下一年度租金。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告按合同约定交清2017年至2019年房租，但被告却在2019年2月15日至28日未交纳最后一年房租，经原告及代理人多次催收和协商，均无结果，被告仍不交纳最后一年房租，现特诉至贵院请求依法裁决。   被告张恩林答辩称，不认可原告的诉讼请求。我给原告交第三年房租的时候想跟原告签订第四、五年的合同，原告拒绝与被告续签第四、五年的合同，原被告因此闹翻，原告出尔反尔。当时原被告协商好达成的协议就是我承担三个月的租金，我那些装修留给他，我搬离。既然当时达成了协议就按照协议来。最后我见他我给他10,000元，我带了5000元现金，我就说先给他5000元他不愿意他要一次性给10,000元，我们没有协商成。我总共承担三个月的房租，暖气费我承担一年的，还有10,000元的押金不要了，剩下的其他的我都不承担，合同是霸王条款，没有对我有利的条款，房子我没用我不掏房租。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2017年3月16日，原告曾仙华与被告张恩林签订房屋租赁合同，合同约定将原告所有的的位××县的门面房，及101号的门面房出租给被告从事合法商业活动，租赁期从2017年3月16日至2020年3月31日，第一年租金、第二年租金为每年70,000元，双方对前两年租金已结清，第三年房屋缴纳租金的期限为2019年2月15日至28日，第三年的租金为77,000元。押金10,000元，自签订租房合同之日缴纳，合同到期甲方验收房屋合格后，全额无息退还被告。如果被告没有按期全额缴纳租金，则视为被告违约，押金不退。房屋租赁合同自行解除，甲方有权提前收回房屋并转租他人，由此造成的经济损失由被告承担。合同第四条、第五条、第六条对租赁期双方的权利义务进行了明确约定。合同第七条约定，任意一方违反合同条款时均视为违约，同时解除合同。违约一方应赔偿违约金，违约金按照本年度租金的20%赔付。合同第八条约定，本合同规定的租赁期将满前三个月内，原告可考虑重新出租房屋有关事宜，被告在同等条件下有优先的承租权，租赁期内原告转卖房屋，被告有优先购买权，原告曾仙华、被告张恩林在合同上签名按捺印。   庭审中原告向法庭提交房屋买卖合同三份，房屋租赁合同一份，经质证，被告对以上证据的三性以及证明目的均无异议，本院予以认定。原告提交尼勒克县供热供排水公司的证明情况说明，被告经质证不认可，认为其仅应承担2018年一年的暖气费，对2019年暖气费不应承担，本院认为合同所涉及的房屋为109及101号门面房，但说明中列明的暖气费为109、101、103号门面房，本院对109及101号门面房的暖气费认可，103号门面房不予认可。   另查明被告已搬离原告的门面房，但门面房钥匙、水卡及电卡未返还原告，未与原告办理交房。   被告庭审中未向法庭提交证据。   本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容合法有效，合同效力应予确认。   本案的争议焦点为：1.原被告是否达成补充协议变更解除合同。被告提出该合同在2019年3月31日已与原告口头协商解除，当时达成的协议是由被告承担三个月的租金，被告对租赁房屋的装修留给原告，被告搬离。原告庭审中不认可，双方未达成解除租赁合同的协议或约定。首先，原、被告双方对合同履行期限未作约定，也未做任何新的补充约定，被告庭审中也未提交，该合同在2019年3月31日已与原告解除的书面和口头约定的证据，这是原告单方抗辩的理由。其次，原告通知被告缴纳第三年的房屋租金被告未缴纳。再次，被告至今未向原告交付租赁房屋的钥匙以及水电卡。本院认为，被告针对其辩解应向法庭提交证据，庭审中被告未提出证据证明已与原告达成一致解除租赁合同，综上本院对被告该辩解不予认可。   2.被告应付的租金、违约金及暖气费金额。   合同履行期间，被告提出续签第四、五年合同而原告拒绝，被告以此为由向原告提出退租，原告未表示同意，被告拒绝继续履行合同，违反合同约定，应当承担违约责任。房屋租赁合同约定，被告应当在2019年2月15日至28日缴纳房租77，000元，2020年3月31日，该合同期满，被告应当向原告返还租赁房屋。庭审中被告辩解于2019年3月已搬离，在搬离后两个月通知了原告，但庭审中未向法庭提交相关证据予以证明，庭审中被告认可本案所涉的门面房水卡及电卡均还在其本人处，钥匙其放在邻居门面房内。对原告要求被告支付原告2019年3月16日至2020年3月31日的房租77，000元，本院予以支持。   对原告主张被告承担违约金15，400元的诉讼请求，庭审中原告自认因被告违约导致的实际损失包括未缴纳租金的利息及房屋未交付而导致的实际占用费。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失的赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。本院认定未缴纳租金的占用期间利息自逾期还款之日起按照年利率6%计算，案涉门面房租期至2020年3月31日，截止本案诉讼，本院对原告提出的违约金调整为10,000元为宜。   对原告主张被告支付原告暖气费8298元，本院认为，案涉合同约定的门面房为109、101两间房屋，103房屋是单独租赁的，不在该合同内可另案处理。本院确定109、101两间门面房的暖气使用费为5760元。   对原告主张被告在租赁期满向原告返还租赁物，本院认为房屋租赁合同第六条约定，被告在租赁期内，所投入的不动产部分（如装修工程、改建工程）租赁期满时要无偿、完好地交给原告，原告不计付任何费用。该合同期满，被告应按照合同约定向原告返还租赁房屋及附属设施，被告应返还109号、101号门面房、钥匙、水卡、电卡及上述合同期内装修的不动产部分，本院对原告要求返还租赁物的诉讼请求予以支持。   综上，法院为保护当事人的合法权益，维护社会正常的经济秩序，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告张恩林于本判决生效之日起十日内支付原告曾仙华房屋租金77，000元；   二、被告张恩林于本判决生效之日起十日内支付原告曾仙华违约金10,000元；   三、被告张恩林于本判决生效之日起十日内支付原告曾仙华暖气使用费5760元；   四、被告张恩林于本判决生效之日起十日内向原告曾仙华返还租赁物109号、101号门面房。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2496元，减半收取1248元，由被告张恩林负担1059元，由原告曾仙华负担189元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审  判  员   唐 莉   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 六 日   书  记  员   李欢欢