陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0728民初376号 原告（反诉被告）：陕西日新达房地产开发有限公司。住所地：汉中市汉台区西环路268号。 法定代表人：刘肇宇，系该公司执行董事。 委托代理人：殷冀中，男，系该公司员工，代理权限为特别授权。 委托代理人：李旻，男，系陕西迪杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：周刚荫，男，汉族，生于1948年3月11日，初中文化，退休职工，住镇巴县泾洋街道办马王庙街。 原告（反诉被告）陕西日新达房地产开发有限公司（以下简称“日新达公司”）与被告（反诉原告）周刚荫房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告日新达公司委托代理人李旻、殷冀中、被告周刚荫到庭参加了诉讼，原告日新达公司法定代表人刘肇宇未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西日新达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告周刚荫向原告支付拖欠的应付房款215960.72元，以及承担诉讼费用。事实及理由：因原告日新达公司整体开发镇巴县向阳街、马王庙街地块。原、被告于2011年1月3日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，被告选择产权调换安置补偿方式，2015年8月被告接收了安置房屋，按照协议约定被告安置门面房超面积1.01平米，应补差价12120元，住房超面积63.94平方米，应补差价203840.72元，但被告至今未付。故原告提起诉讼。 被告（反诉原告）周刚荫答辩并反诉称，一、原、被告在签订拆迁协议后，自2011年元月3日起至2020年3月11日止，长达九年的时间内，原告从不给被告安置费，也不对房款进行结算。直至2019年底原告新派来的工作人员殷冀中才在小区张贴电话公告，经被告主动联系后，殷冀中于2020年1月才与被告就安置费和房屋差价结算事宜进行商谈，并于2020年3月11日收到原告起草的拆迁安置结算协议草稿。故被告不存在拖欠房款的行为。二、原告所主张的房款215960.72元，属于没有根据的计算。1、根据双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及原告张贴的《关于对拆迁户提出问题的答复》，被告计算如下：原拆迁面积为142.87㎡，应安置面积为142.87㎡×1.7=242.86㎡，减去被告自愿分给袁洪的30㎡，实余212.86㎡。实际返迁住房两套（房号为2-702和2-703），面积合计233.94㎡，超返面积21.08㎡，应补差价21.08㎡×2000元=42160元；拆迁门面房37㎡，原告至今未给予返迁安置，故不存在超面积的问题。2、原告应给付过渡费：拆迁住房从2011年1月3日至2015年10月4日共57个月，过渡费为142.857㎡×57个月×3元/月/㎡=24428.55元；门面房至今未交付，共113个月，过渡费为37㎡×113个月×3元/月/㎡=12543元，合计36971.55元，减去已领首次过渡费3600元，原告还欠我过渡费33371.55元。3、以上两项相抵后，被告实欠房款8788.45元。三、反诉原告周刚荫向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告日新达公司赔偿门面房损失120000元（年租金15000元×8年）；2、判令反诉被告赔偿精神损失费10000元；3、判令反诉被告应在2020年9月底之前办妥房产证及相关事项，并移交反诉原告，其相关费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告应得的门面房为商业经营用房，可以出租获得租金，反诉被告违背协议，从拆迁修建至今不返迁，造成反诉原告长达八年的门面房租金损失，应予赔偿。反诉被告不履行协议，反而诬告反诉原告，致使反诉原告收到起诉状后夜晚经常失眠，多日神情恍惚，造成精神受损。故反诉原告依法提起诉讼。 反诉被告日新达公司就反诉请求辩称，反诉原告主张的门面房损失与过渡费系重复主张。本案系合同纠纷，不涉及精神损害赔偿。反诉原告在付清房款后，才能主张办理房产证，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告日新达公司围绕其诉讼请求向本院提供如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明；2、房屋拆迁安置补偿协议，拟证明拆迁面积及补偿方案；3、镇巴县不动产测绘报告，拟证明安置房屋面积；4、镇巴县物价局文件，拟证明安置房屋单价；5、入住登记表，拟证明被告安置时间。被告（反诉原告）周刚荫经质证对前四组证据无异议，本院予以采信。被告对入住登记表的真实性无异议，但认为入住登记表签订时间为被告进行装修的时间，实际入住时间为2015年10月。本院认为，被告在入住登记表载明的时间接收房产后进行装修，即原告已于被告接收房屋之日向其交付安置房屋，故本院确定回迁日期为2015年8月10日。 反诉原告周刚荫围绕其反诉的诉讼请求向本院提供如下证据：1、《房屋拆迁安置补偿协议》及《面积认定书》各二份，拟证明过渡时间和过渡费计算标准；2、《关于对拆迁户提出问题的回复》，拟证明反诉原告计算房屋差价及过渡费的标准及依据；3、《周刚荫拆迁安置结算协议》，拟证明反诉原、被告已就本案双方诉求的大部分内容达成一致意见，但反诉被告未对安置费及门面房损失计算完全；4、《关于镇巴县泾洋镇马王庙街、向阳街灾后重建拆迁户要求解决拆迁安置补偿增加的报告》，拟证明反诉被告未按原协议约定修建安置房屋，则补偿方案应相应增加。5、《租房合同书》，拟证明相同位置门面房租金情况为每年20000元，由于反诉原告位置略有不同，故下调自己的门面房租金为每年15000元。6、反诉原告与反诉被告工作人员殷冀中的短信和微信聊天记录9张，拟证明协商经过。反诉被告日新达公司质证认为，除第1组证据无异议外，对第2组证据真实性无异议，且同意对拆迁房屋面积与安置房屋面积按照1:1.7的比例进行结算，但原告已将自己的30㎡优惠让与其弟弟的女婿袁洪，则不应再次要求享受优惠条件；对第3、6组证据认为双方进行了协商，但没有达成一致意见，且均未在协议上签字，故对双方的诉求应当依法依约进行计算；对第4组证据认为不是原件，且与本案无关；对第5组证据认为租房合同所涉门面房位置临街，反诉原告的门面房位置在偏巷中，两间门面房的位置不同，不能作为参照。本院对反诉被告无异议的部分证据予以采信，对有争议的部分认定如下：周刚荫拆迁安置结算协议及微信聊天记录，可以证明反诉原、被告之间就房屋差价等事宜进行了协商，但未达成一致意见，双方并未最终签订结算协议，故该协议不具有法律效力，本院对结算协议及微信、短信聊天记录不予采信；对第四组证据因系拆迁户向政府提交的报告复印件，其内容是对反诉被告增修楼层的反映，该证据对本院双方的诉讼请求均不具有证明作用，故本院不予采信；对反诉原告提供的租房合同系复印件，且系孤证，本院不予采信。 反诉被告日新达公司在庭审结束后补充提供了其与袁洪签订的商品房买卖合同，拟证明反诉原告将30㎡让与袁洪，且袁洪已按照每平方米2000元的价格享受了优惠，但未就该证据作出详细说明。反诉原告质证认为分给袁洪30㎡属实，且已在计算房屋差价时将该部分面积减除；但该证据系复印件，且合同不完整，内容不全；房款总优惠系袁洪与反诉被告之间因其他原因给予的优惠，与30㎡无关。经查，该商品房买卖合同系反诉被告与袁洪签订，无反诉原告签名或与反诉原告相关的备注；该合同载明，房屋单价为每平方米3000元，总价为297500元，第六条第二款内容为：“属拆迁户，总面积135.90㎡，返迁30㎡后剩余105.9平方米。总房款再优惠20000元，剩余房款共计：297500元。已付147500元，剩余150000元贷住房公积金。”本院根据该合同内容推算如下：105.9㎡×3000元-20000元=297700元，即反诉被告与袁洪之间在计算房款时仅就30㎡进行了面积的折抵，并未进行价格方面的计算，反诉被告提供该证据不能证明袁洪对于从反诉原告处分得的30㎡以2000元/㎡享受了优惠条件；另，反诉被告对总房款给予袁洪20000元的优惠，但也不能证明该优惠与反诉原告有关，或与折抵的30㎡有关，故对反诉被告提供的商品房买卖合同，本院对反诉原告的质证意见予以采信，对反诉被告的证明目的不予采信。 根据原告（反诉被告）陕西日新达房地产开发有限公司和被告（反诉原告）周刚荫的陈述、答辩及本院对证据的采信情况，本院认定如下事实：原告日新达公司对镇巴县向阳街及马王庙街老旧住宅进行成片拆迁改造，并开发修建定远茗居小区。被告周刚荫曾居住马王庙街。原、被告于2011年1月3日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议系原告提供的格式化合同，主要内容为“第三条：在过渡期内，甲方（即原告）以每月每平方米补助过渡费贰元，共计3600元，临时过渡期为一年，……甲方应在本协议约定的临时过渡期满前保证乙方（即被告）按期回迁，逾期不能回迁甲方按每月贰元向乙方支付临时过渡费，直至回迁为止。”“第五条……（四）被调换房屋的产权归乙方，承担办理房屋产权证所需的各种各样税、费（甲方统一办理）……”协议后附《房屋拆迁面积认定书》，确认被告的原有房屋“门面房面积37㎡，住房面积120.4㎡”，并约定给被告调换的房屋“所选楼层为2、3、4楼，调换门面房面积为37㎡，调换住房面积为168.56㎡”，同日，原、被告再次签订格式化内容相同的《房屋拆迁安置补偿协议》及《房屋拆迁面积认定书》，另行确认被告原有房屋“住房面积22.457㎡”，并约定给被告“调换住房面积为31.44㎡”。原、被告均在上述协议及认定书上签名捺印盖章。2012年8月31日，原告日新达公司张贴《关于对拆迁户提出问题的回复》的公告，内容为：“第一：……原合同中置换比例小于1.7的每户按比例补至1.7，以上比例均按地面面积计算，不含楼层。第二：……搬迁过渡费增加至每平方米三元，第三：……拆迁户的换房面积超过三十平方以内的房价按每平方米2000元计算，超出三十平方米的房价按市场价计算……”定远茗居小区房屋建成后，原、被告就返迁门面房产生争议，原告对返迁门面房通过加砌干墙的方式隔成内外两间门面房（时间不详），其中对外的门面房即为2单元11号商铺。2015年8月10日，被告周刚荫与陕西宇昊物业管理有限公司签订了物业服务合同，并填写入住登记表，入住定远茗居小区2单元702室。同日，被告周刚荫之子周兆辉与陕西宇昊物业管理有限公司签订了物业服务合同，并填写入住登记表，入住定远茗居小区2单元703室。自2020年元月起，被告与原告日新达公司工作人员殷冀中就结算事宜进行了多次协商，原告曾于2020年3月中旬起草过一份结算协议，但双方因存在分歧，最终未在结算协议上签字。庭审中，原告日新达公司同意对被告的拆迁房屋面积与安置房屋面积按照1:1.7的比例进行计算；双方均认可定远茗居小区2单元一层11号商铺应归被告周刚荫所有。 另查明，2013年3月26日，镇巴县物价局对原告日新达公司开发修建的“定远茗居一期”的住宅商品房备案基准价格为3188元/㎡；营业房均价10000元/㎡，一层12000元/㎡，二层8000元/㎡。经镇巴县恒创测绘科技有限公司测量，对定远茗居小区住宅2-302-1202号房屋产权面积测量为96.81㎡，该房屋面积与被告入住的2单元702室面积相同；2-303-1203室房屋产权面积测量为137.13㎡，该房屋面积与被告之子入住的2单元703室面积相同；11号商铺房产权面积为38.01㎡。 还查明，被告将安置面积中的30㎡分给案外人袁洪，袁洪于2014年7月19日与原告签订商品房买卖合同，在计算房屋总价款时先从房屋总面积中将30㎡减除，后根据袁洪与原告约定的房屋单价计算房屋总价。原告日新达公司在此基础上，又给予袁洪房屋总价款20000元的优惠。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）陕西日新达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）周刚荫签订《房屋拆迁安置补偿协议》。双方之间形成房屋拆迁安置补偿合同关系。双方签订的房屋拆迁安置补偿协议及补充协议内容不违反法律规定，上述协议合法有效。对原告日新达公司主张的住房及门面房差价，本院结合双方的约定，以及《关于对拆迁户提出问题的回复》、测绘报告、镇巴县物价局文件等证据，计算如下：1、住宅：原拆迁面积为142.857㎡（120.4㎡+22.457㎡=142.857㎡），按照1:1.7的比例置换后安置面积为242.86㎡（142.857㎡×1.7≈242.86㎡），减去被告自愿分给袁洪的30㎡，实际应置换面积为212.86㎡，被告已入住的两套房屋面积共计233.94㎡（96.81㎡+137.13㎡=233.94㎡），则被告现有房屋超出安置面积为21.08㎡。对住房单价按照每平方米2000元计算，则被告应向原告支付住房差价42160元（21.08㎡×2000元/㎡=42160元）。2、门面房：原拆迁面积为37㎡，现11号商铺面积为38.01㎡，超拆迁面积1.01㎡，则被告应向原告支付门面房差价12120元（1.01㎡×12000元/㎡=12120元）。以上两项相加，被告周刚荫应向原告日新达公司支付房屋差价共计54280元。 被告周刚荫主张原告应支付过渡费，并折抵房屋差价。经查，过渡费系原、被告双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的给付项目，可以折抵房屋差价。原告在《关于对拆迁户提出问题的回复》中明确过渡费计算标准为每月每平方米3元。被告的过渡期自2011年1月3日起计算至2015年8月10日，共55.23个月，减去原告已向被告支付的过渡费3600元，则原告应支付被告过渡费26200.51元[（37㎡+120.4㎡+22.457㎡）×55.23个月×3-3600元≈26200.51元]。 反诉原告周刚荫诉讼请求之一为反诉被告日新达公司至今未交付门面房造成其2012年1月至2020年1月的房租经济损失120000元，后期经济损失应计算至实际交付之日。根据双方在《房屋拆迁安置补偿协议》中的约定，反诉被告日新达公司本应保证反诉原告的住宅和门面房按时回迁，但反诉被告在回迁之日（即2015年8月10日）仅向反诉原告交付住宅，未交付门面房，且反诉被告仅对双方有争议的安置门面房采取加砌干墙的方式进行分隔，对分隔后形成的11号门面房至今未向反诉原告交付，致使反诉原告自回迁之日起一直无法使用该门面房，故反诉被告应承担违约责任，对其给反诉原告造成的门面房房租损失予以赔偿。因本院受理的日新达公司与拆迁户之间就定远茗居小区门面房房租损失同类案件的裁判标准为15000元/年，对反诉原告的门面房房租损失从2015年8月10日开始计算，至提起反诉之日（即2020年5月28日），共4.8年，则反诉被告应向反诉原告赔偿房租损失72000元（15000元/年×4.8年=72000元）。庭审中因双方均认可11号商铺归反诉原告所有，双方应尽快办理交接手续，避免损失进一步扩大。反诉原告的诉讼请求之二为精神损失费10000元。根据法律规定，民事侵权案件中自然人因人格权利遭受非法侵害，可以向人民法院起诉请求赔偿精神损害。本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于民事侵权类案件；反诉原告主张反诉被告对其提起诬告，但反诉被告的本诉诉求为要求反诉原告支付房款，系正常的民事诉求，不属于法律层面上的诬告情形，故对反诉原告的此项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告的诉讼请求之三为要求反诉被告在2020年9月底之前为其办理房屋所有权证，并承担相关费用。根据双方在《房屋拆迁安置补偿协议》第五条第（四）项之约定，反诉被告应为反诉原告办理安置房屋所有权证，但相关税、费由谁承担约定不明。本院根据房屋买卖交易习惯，酌定办证产生的相关税费由反诉原告承担。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告周刚荫应向原告陕西日新达房地产开发有限公司支付拆迁房屋差价54280元，定于本判决生效后十五日内一次性付清。 二、原告陕西日新达房地产开发有限公司应支付被告周刚荫过渡费26200.51元，定于本判决生效后十五日内一次性付清。 三、反诉被告陕西日新达房地产开发有限公司应赔偿反诉原告周刚荫房租损失72000元，定于本判决生效后十五日内一次性付清。 以上一、二、三项折抵后，原告（反诉被告）陕西日新达房地产开发有限公司应向被告（反诉原告）周刚荫支付43920.51元，定于本判决生效后十五日内一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、反诉被告陕西日新达房地产开发有限公司应于本判决生效后一个月内向行政部门递交办理不动产权属证书所需的相关材料，为反诉原告周刚荫就定远茗居小区2单元702室、703室及11号商铺办理过户登记手续。相关契税费用由反诉原告周刚荫自行承担。 五、驳回原告陕西日新达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告周刚荫的其他诉讼请求。 案件受理费4539元，原告陕西日新达房地产开发有限公司负担3949元，被告周刚荫负担590元。 反诉案件受理费1350元，反诉原告周刚荫负担540元，反诉被告陕西日新达房地产开发有限公司负担810元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 长  丁梧宸 审 判 员  周 汀 人民陪审员  唐凤英 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  范 纬 书 记 员  罗小慧