天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初2992号原告：张桂菊，女，1980年12月4日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：邱莎莎，天津航标律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津航标律师事务所律师。被告：天津市金滩实业有限公司，注册住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司总经理。原告张桂菊与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，6月24日公开开庭进行了审理。原告张桂菊的委托诉讼代理人孙雪珍到庭参加诉讼，被告金滩实业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂菊向本院提出诉讼请求：1.金滩实业公司按照年利率4.35%向张桂菊支付2018年5月21日至2018年12月28日期间逾期交房利息16852.63元（631086元×221日×4.35%÷360日）；2.金滩实业公司按照商品房价款日2?向张桂菊支付2018年5月21日至2018年12月28日期间逾期交房违约金27894元（631086元×2?／日×221日）；3.金滩实业公司立即将儒林轩小区配套地下二层75号车位交付给张桂菊使用。事实和理由：2016年6月23日，张桂菊与金滩实业公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定张桂菊购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区，价款581086元，交房日期为2017年10月30日前交付房屋。合同签订后，张桂菊按约交付了全部购房款。因金滩实业公司要求购买车位，张桂菊出资50000元购买了儒林轩小区地下二层75号车位。因未能如期交房，金滩实业公司于2017年11月5日就逾期交房向业主出具承诺书，承诺交房日期为2018年5月20日，如不能按时交付房屋自2018年5月21日起按照合同约定的银行同期贷款利率赔付利息，同时按照每日商品房价款的2?支付违约金。但金滩实业公司仍未能按照承诺书中承诺的时间交付房屋，直到2018年12月28日才交付房屋。张桂菊多次找金滩实业公司催要利息及违约金未果，故提起诉讼。金滩实业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月23日，张桂菊（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订合同编号2016-0010061的《天津市商品房买卖合同》，约定张桂菊购买金滩实业公司开发的坐落于宝坻区，建筑面积89.23㎡，按建筑面积计算价格6512.23元／㎡，价款581086元。甲方于2017年10月30日前将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。合同第四条付款方式及时间：乙方应于2016年6月29日前一次性存入商品房首付款121086元，其余价款办理贷款。合同第五条甲方逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，甲方如未按照本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。补充合同约定：在主合同的第三条、第五条中所涉及的不可抗力因素包括但不限于“甲方不可预见、不可避免、不可克服的异常天气、异常地质情况、市政规定变化、政府行为等”。合同签订后，张桂菊于2016年7月20日和10月26日向金滩实业公司支付了购房款581086元。张桂菊对所述购买车位并要求交付车位的请求未能提交车位买卖合同，仅提交了金滩实业公司2017年8月28日出具的增值税发票，载明儒林轩地下车位二层75号，金额50000元。在本院审理的该小区其他业主起诉金滩实业公司案件中，业主对涉及车位纠纷提交的均是《车位租赁使用合同》，约定了租赁期限、使用期限以及享有使用权，不具有所有权等。因金滩实业公司未能如期交房，于2017年11月5日对逾期交房问题向各位业主出具《承诺书》，承诺如下：一、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主直至完工。二、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房，由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的2?违约金赔付给各业主，直至交房日止。三、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。2018年12月28日，张桂菊办理了收房手续。因该案是儒林轩小区业主起诉的系列案件之一，金滩实业公司在本次诉讼中未出庭质证，但在此前本院审理的儒林轩小区其他业主起诉金滩实业公司案件中，金滩实业公司认为迟延交房的原因属于不可抗力，符合主合同和补充合同的约定，不应承担违约责任，并提交了：⑴2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。⑵2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布、天津市宝坻区人民政府2017年8月26日予以转发的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》[美丽天津一号工程（2017）9号]，要求各施工企业于2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔槽等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。⑶2017年9月21日，天津市城乡建设委员会文件[津建工程（2017）362号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。张桂菊对上述文件及通知知晓，称其计算的期间是参照之前法院对该小区其他业主起诉作出的并已生效判决计算，已经扣除停工令的停工期。庭审中，张桂菊对利息及违约金的计算方式进行了陈述，利息是按照合同约定，以购房款和车位款之和为基数，按照银行同期贷款利率计算自2018年5月21日起至2018年12月28日交房日止；违约金也是以购房款和车位款之和为基数，按照承诺书约定的每日2?标准计算自2018年5月21日起至2018年12月28日交房之日止。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应严格履行各自义务。金滩实业公司未能按照合同约定期限交付房屋，已构成违约。在此情况下，金滩实业公司根据施工进度向业主出具《承诺书》，对交付房屋时间再次承诺。张桂菊持该《承诺书》提起诉讼，并按《承诺书》约定的违约金支付标准请求赔偿，说明其对《承诺书》予以接受，视为双方对交付房屋时间重新进行了约定。金滩实业公司仍未能按照承诺的时间交付房屋，仍然构成违约，应承担违约责任。根据涉案证据可确定案件争议焦点是因停工令造成迟延交房情况下金滩实业公司如何承担违约责任。一、金滩实业公司迟延交房是否存在不可归责于其自身的原因。金滩实业公司认为虽然存在迟延交房的事实，但符合合同补充条款约定的原因，属于不可抗力，而且要求停工的文件、通知相关联，导致金滩实业公司连续性停工，不应承担违约责任。因法律关于不可抗力的规定比较原则，所以允许当事人在合同中进行必要的具体补充，明确合同当事人的权利义务。但当事人约定的不可抗力的范围，不得违反法律的规定而任意扩大范围。双方签订《天津市商品房买卖合同》后，又签订《补充合同》对不可抗力因素进行了列举，包括了市政规划、政府行为等。对因停工令造成逾期交房的归责问题应根据法律规定结合具体情况进行综合分析。颁布停工令的目的是为了全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障环境空气质量，而不是针对某企业作出的行政处罚。因此，可以认定双方在补充合同中补充列举的不可抗力因素不属于违反法律规定的任意扩大范围。正是因受政府停工令的直接影响，导致金滩实业公司无法在合同约定时间将商品房交付买受人，应认定合同迟延履行属于不可归责于金滩实业公司的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除金滩实业公司相应的逾期交付商品房违约责任。上述停工令发布时间均在涉诉合同签订之后，2016年11月12日发布的（2016）27号通知内容是2016年11月15日至2016年12月31日（47天）除特许项目可施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月25日发布的（2017）9号通知要求2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业。2017年9月21日发布的（2017）362号文件要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内除特许施工外停止各类建设工程作业。双方签订的涉诉合同成立于2016年6月23日，上述文件限制施工的时间对于金滩实业公司而言确属于不可归责于其自身的情形，张桂菊对停工的事实及原因亦知道，根据合同约定应允许交房时间予以顺延。二、关于违约金起算时间、标准问题。根据上述限制施工令，2016年11月15日至12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至10月30日期间内不能正常施工，是合同约定的交房时间前的合理顺延期间。因后一次停工令截止时间是2018年3月31日，故允许的交房合理顺延期间为停工令截止日后再延续94天，即2018年7月3日止。双方交接房屋时间是2018年12月28日，故违约金支付时间应截至2018年12月27日。金滩实业公司在停工期内向业主出具《承诺书》，承诺交房日期为2018年5月20日，逾期则按合同约定的银行贷款利率赔付利息，并按购房款的每日2?标准支付违约金。金滩实业公司在停工期出具的《承诺书》，应该是其根据施工进度通过综合考量后出具，该行为足以说明其有能力在承诺期内交付房屋。张桂菊根据《承诺书》约定，对利息和违约金的计算标准及起算时间无误，予以采信，但截止时间应为2018年12月27日（221日）；同时对利息计算基数有误，应以购房款为基数，车位款发票仅能证明张桂菊支付了车位款，不能证明该款的性质，可以肯定的是不属于购房款，故不应作为计算利息基数。据此，金滩实业公司应向张桂菊支付逾期交房利息15517.42元（4.35%÷360日×581086元×221日），支付违约金25684元（581086元×日2?×221日）。三、关于张桂菊要求交付车位的请求，因其不能提供除发票之外的相关证据，不能确定其是购买车位还是租赁使用车位，而且车位纠纷与本案商品房销售合同纠纷法律关系不同，不宜在本案中一并裁判，故在本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向张桂菊支付逾期交房利息15517.42元；二、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向张桂菊支付逾期交房违约金25684元；三、驳回张桂菊其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：90×××36）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，减半收取计459元（张桂菊已预交），由张桂菊负担44元，天津市金滩实业有限公司负担415元（于本判决生效后10日内给付张桂菊或向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭东二〇二〇年六月二十八日书记员  杜建玥附：本裁判文书所依据的相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。