江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1308号 上诉人（原审被告、反诉原告）：代燕平，女，汉族，1970年6月19日出生，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：熊建英，女，汉族，1973年6月24日出生，住江西省南昌市东湖区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：饶国频，江西华邦律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：万建雄，江西华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌市建工房地产投资开发有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：罗自军，董事长。 委托诉讼代理人：徐硕友，江西华兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建菁，江西华兴律师事务所律师。 原审第三人：南昌市隆昌物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：朱小莉，经理助理。 委托诉讼代理人：徐硕友，江西华兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建菁，江西华兴律师事务所律师。 上诉人代燕平、熊建英因与被上诉人南昌市建工房地产投资开发有限公司（以下简称建工公司）、原审第三人南昌市隆昌物业管理有限公司（以下简称隆昌公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初2417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 代燕平、熊建英上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.本案一、二审诉讼费用由建工公司承担。事实和理由：1.涉案房屋系划拨土地所建，洪府厅发【2019】83号文件、《南昌市中心城区小区配套幼儿园移交操作细则》、南昌市保障性住房建设领导小组办公室洪住保办文【2019】24号文件，明确涉案房屋系小区配套幼儿园用房，要求小区配套幼儿园不得闲置或挪作他用，要求从2019年8月15日起，小区配套幼儿园设施全部归南昌市青山湖区教育行政部门所有。2.代燕平、熊建英在租赁期间，从未拖欠过房租，建工公司在涉案小区配套幼儿园房屋向教育行政部门移交期间，要求收回，与南昌市政府的规定相悖。一审法院未查明涉案房屋系划拨土地所建、为小区开办幼儿园的专属用房，以及南昌市政府对小区配套幼儿园归南昌市青山湖区教育行政部门所有的规定，认定代燕平、熊建英继续占用涉案房屋已无依据，并判决返还，系认定事实不清。3.代燕平、熊建英与建工公司未发生协议解除、约定解除的情形，也未有法定解除的情形。一审法院认为“现该合同的租赁期间届满，双方之间的房屋租赁合同当然解除”，认定有误。 建工公司辩称：1.建工公司在2008年7月22日依划拨获得昌东大道以西的土地使用权，并依据政府政策建设了南昌市城东经济适用房A32、A37等共15栋，获得了A32、A37一层、二层公共用房的产权。租赁合同到期后，租赁合同当然解除，代燕平、熊建英基于租赁合同而获得的案涉房屋使用权当然丧失，其继续占有使用案涉房产已无依据。2.南昌市政府相关通知系政府的幼儿园移交操作指导性文件，并非是产权变更登记通知，案涉房屋的具体移交程序应当是作为产权人的建工公司与青山湖教育行政部门办理交接手续。只有办理交接手续后，案涉房屋的产权才属于经过法定程序办理了过户手续，然而，因代燕平、熊建英强行占用案涉房屋，导致建工公司未能办理交接手续，代燕平、熊建英的上诉理由完全不能成立。 隆昌公司辩称：与建工公司的答辩意见一致。 建工公司向一审法院起诉请求：1.依法判令代燕平、熊建英将位于昌东大道的城东经适房A-32、37栋楼一、二层局部，建筑面积为1814.34平方米的房屋返还给建工公司；2.依法判令代燕平、熊建英自2019年9月1日起，按月租金7333元标准支付房屋占用费至收回房屋为止；3.本案诉讼费用由代燕平、熊建英承担。 代燕平、熊建英向一审法院反诉请求：1.请求判令代燕平、熊建英对案涉房屋在同等条件下享有优先租赁权，2.本案的诉讼费用由建工公司全部承担。 一审法院经审理查明：2009年4月1日，建工公司（甲方）与代燕平、熊建英签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于昌东大道的城东经济适用房Ａ-32、37＃楼一、二局部，层数为地上2层，建筑面积为1814.34平方米的房屋及门前绿化带出租给乙方开办幼儿园使用；出租时间从2009年9月1日起至2019年8月31日止，共10年；每年租金为人民币88000元整；合同履行期满，若甲方继续对外租赁，在同等条件下乙方享有优先租赁权。合同签订后，代燕平、熊建英在涉案房屋上开办了康吉尔幼儿园，并依约缴纳了租金，建工公司对租金问题不持异议。2019年6月17日，建工公司向代燕平、熊建英发出工作联系函一份：“你方承租了作为小区幼儿园的南昌市城东经适房Ａ-32，37号楼，房屋租赁时间从2009年9月1日起至2019年8月31日止，现合同即将到期，经我公司研究决定合同履行期满后该房屋收回不再对外出租，请你方做好期满房屋交接的准备为感！”2019年6月27日，建工公司再次向代燕平、熊建英发出工作联系函一份：“你方承租了作为小区幼儿园的南昌市城东经适房Ａ-32，37号楼，房屋租赁时间从2009年9月1日起至2019年8月31日止，现合同即将到期，经我公司研究决定合同履行期满后该房屋收回并已另租胡先生使用，联系电话：138××××3787。针对目前你方承租的南昌市经济适用房小区幼儿园还在招生事件，所产生的一切纠纷后果自负。”一审庭审中，租赁双方确认涉案房屋目前仍由代燕平、熊建英占有使用，但建工公司对房屋是否另行出租及是否另租胡先生表示不清楚。 另查明，建工公司于2008年7月22日依划拨获得昌东大道以西51797.41㎡的土地使用权。2008年9月2日，建工公司作为建设单位取得了包含涉案房屋在内的城东经济适用房A32、A37等共15栋建筑工程施工许可证。2018年3月28日，南昌市城乡建设委员会收到建工公司报送的“城东经济适用房A-32#、37#工程的竣工验收备案文件”，文件齐全。 一审法院认为：建工公司与代燕平、熊建英自愿签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该合同的租赁期间已经届满，双方之间的上述房屋租赁合同当然解除。根据《合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”建工公司在租赁期限届满前，两次发出通知要求承租人归还涉案房屋，并表示不再续租，因此双方之间也未形成不定期的租赁合同关系。代燕平、熊建英继续占有使用涉案房屋已无依据，故一审法院对建工公司请求返还涉案房屋的诉请予以支持。关于涉案房屋的占用费，根据本案查明的事实，自合同租赁期间届满至今，涉案房屋一直由代燕平、熊建英实际控制，涉案房屋年租金为88000元/年，现建工公司要求代燕平、熊建英两人按月租金7333元标准支付自2019年9月1日起至收回房屋为止的房屋占用费，一审法院依法予以支持。关于代燕平、熊建英反诉请求就涉案房屋享有优先承租权，因建工公司虽曾在工作联系函提及“已另租胡先生使用”，但在一审庭审又对涉案房屋是否另行对外出租表示情况不明，且租赁双方均未提供涉案房屋已另行出租的充足证据，故房屋租赁合同虽因期限届满当然解除，但合同中关于优先承租权的约定仍对双方有约束力，故在同等条件下代燕平、熊建英对涉案房屋仍依约享有优先承租权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、代燕平、熊建英于本判决生效之日起十五日内将位于昌东大道的城东经适房A-32、37栋楼一、二层局部，建筑面积为1814.34平方米的房屋返还给南昌市建工房地产投资开发有限公司；二、代燕平、熊建英于本判决生效之日起十五日内按7333元/月向南昌市建工房地产投资开发有限公司支付自2019年9月1日起至涉案房屋交还之日止的占有使用费;三、代燕平、熊建英就位于昌东大道的城东经适房A-32、37栋楼一、二层局部，建筑面积为1814.34平方米的房屋在同等条件下享有优先承租权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30692元（已减半收取），反诉案件受理费6300元（已减半收取），合计36992元，由代燕平、熊建英负担30692元，南昌市建工房地产投资开发有限公司负担6300元。 二审中各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，建工公司与代燕平、熊建英签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。代燕平、熊建英上诉称涉案房屋系划拨土地所建，为小区开办幼儿园的专属用房，根据相关政策，涉案房屋应归青山湖区教育行政部门所有。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，不涉及建工公司与青山湖区教育行政部门之间的关系，双方也均未提交证据证明涉案房屋的产权发生变更，故对代燕平、熊建英的该项上诉理由，本院不予采纳。建工公司在租赁期限届满前，已两次发出通知要求代燕平、熊建英在合同期满后归还涉案房屋，现案涉租赁合同的租赁期间已经届满，建工公司有权收回房屋，一审法院判决代燕平、熊建英返还涉案房屋并无不当，本院予以维持。 综上，代燕平、熊建英的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61331.5元，由代燕平、熊建英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年六月十一日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼