四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初1235号 原告：梅斌，男，1971年2月28日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：李毅，四川时代永嘉律师事务所律师。 原告：谢芳，女，1974年8月24日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：李毅，四川时代永嘉律师事务所律师。 被告：泸州工投建设集团有限公司，住所地：四川自贸区川南临港片区西南商贸城17区国际商品交易中心四层125号，统一社会信用代码91510500076145118U。 法定代表人：胡成明，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓝，四川理光律师事务所律师。 原告梅斌、谢芳与被告泸州工投建设集团有限公司（以下简称泸州工投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅斌、谢芳的共同委托诉讼代理人李毅，被告泸州工投公司的委托诉讼代理人肖篪、张蓝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅斌、谢芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿因其违约造成原告的损失共计11340元；2．判令被告承担逾期交付不动产权证书的违约金27342元，该违约金以415625元的万分之一（约42元），从2018年3月1日起（交房的579日后）按日计算直至2019年12月12日止（共计651天）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月7日，原告向被告购买位于江阳区的房屋，并与被告签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》，合同约定该房屋为2个阳台，均为非封闭式，建筑面积115.28平方米，每平方米3500元，房屋总价为403480元，并约定被告在商品房交付之日内原告取得不动产权证书，如逾期，则按日计算已付房款的万分之一承担违约责任。2015年9月17日，原告按照《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定，以住房公积金贷款方式向被告支付了购房款。2016年7月30日，被告向原告交房，并办理了全部的交房手续。2017年2月10日，原、被告双方进行面积终测确认，该房屋实际面积为115.51平方米，与预测面积误差为0.23平方米，房屋无其他任何变化，原告应当补缴购房款805元，共计404285元。2017年5月16日，被告委托泸州三一国土测绘有限公司进行测量，被告公开说明因客厅大阳台为封闭式阳台，应计算全面积，为118.75平方米。该说明与原、被告在《商品房买卖合同》中约定的半封闭式阳台完全不符，与双方确认的阳台面积相差3.075平方米，且因此造成分摊面积多出0.165平方米，面积相差共计3.24平方米，与双方合同约定明显不符，被告明显违约，却要求原告补缴11340元购房款，原告拒绝支付，被告便拒不向原告给付不动产权证书。2017年10月23日，原告为了得到不动产权证书，按照被告的要求补缴了3.24平方米房款约11340元，被告向原告出具了415625元的发票，但仍以原告未缴足相关费用为由，拒绝给付不动产权证书。原告为领取不动产权证书，按照被告要求又于2019年11月1日支付了12371元，直至2019年12月12日原告才收到不动产权证书。现原告支付被告代收代缴的维修基金、契税等费用为16047.5元；已支付的购房款共计415625元，包括因被告违约产生的11340元损失，原告要求被告赔偿11340元的损失并承担逾期给付不动产权证书的违约责任，被告均予以回绝。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告泸州工投公司辩称：1.被告不存在任何违约情形，不应承担赔偿责任，即使合同约定为非封闭阳台，但原告后来明确知晓为封闭阳台并补缴了款项，说明原告已认可了封闭阳台，原告实际取得了相关权利，不存在损失；2.被告不存在逾期取得不动产权证书的情形，不应承担相应违约责任，被告已按合同约定为原告办理了不动产权转移登记，并未违约。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《商品房买卖合同》、《个人住房公积金委托贷款借款合同》、公积金贷款支付凭证、关于请购房业主办理中海苑商住楼交房手续的函、关于中海苑房屋实测面积的说明、工投华瑞房地产公司出具的购房发票、商业银行现金缴款单。 被告围绕其抗辩主张依法提交了下列证据：准予变更登记通知书（川工商泸字）登记内变字［2016］第000106号、准予变更登记通知书（泸龙工商）登记内变核字［2018］第1167号、《竣中海苑2号楼四至十三层平面图》、《中海苑2号楼立面图》、《中海苑2号楼门窗表、门窗大样图》、《中海苑竣工图》、《关于印发＜中海沥青（四川）公司职工住房建设和分配管理办法＞的通知》泸经信办［2014］10号、（2015）泸海证字1189-01、02、23、33号《公证书》、《团购方选房方案公示》、泸州市房屋面积实测绘报告（房产实测报（2016）第00389号）。 经庭审质证，本院对原、被告提交的证据均予以确认并在卷作证。 本院根据当事人的陈述并结合上述有效证据，认定如下法律事实：2015年6月7日原告梅斌、谢芳与被告泸州工投公司（更名前为“泸州鸿阳广厦房地产开发有限公司”和“泸州工投华瑞房地产开发有限公司”）签订《商品房买卖合同》，约定梅斌、谢芳向泸州鸿阳广厦房地产开发有限公司购买位于江阳区的房屋。合同同时约定，该房屋有2个阳台为非封闭式，预测该房屋面积的机构为泸州市房地产监理所，预测建筑面积共115.28平方米，套内建筑面积98.94平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积16.34平方米；计价方式与价款，按建筑面积计算该商品房单价为每平米3500元，总价款计算为403480元；设计变更的约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人；逾期付款责任，按本合同附件八补充协议的约定处理；转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起579日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限取得该商品房所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该商品房所有权证书之日起至取得该商品房所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于买受人领取该商品房所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方还签订了《商品房买卖合同》补充协议，第十二条对合同第二十条（二）项的补充约定（转移登记）的第4小条约定：本合同约定的取得商品房所有权证书或分户国有土地使用权证的时间以商品房所有权证或分户国有土地使用权证记载的时间为准，而非出卖人向买受人移交或者买受人实际领取商品房所有权证或分户国有土地使用权证的时间。 2015年4月10日，梅斌经公证、选房方案公示、填写选房确认表、选房结果展示，选取了涉诉房屋。2015年6月3日，原告向被告支付购房款103480元，2015年9月，原告通过公积金贷款的方式向被告支付合计30万元购房款。2016年7月28日，泸州工投华瑞房地产开发有限公司发出《关于请购房业主办理中海苑商住楼交房手续的函》，2016年7月30日，梅斌、谢芳办理诉争商品房的交房手续。经被告委托，泸州三一国土测绘有限公司出具《泸州市房屋面积实测绘报告》，载明原告所购买的房屋建筑面积应为118.75平方米。 2017年5月16日，泸州三一国土测绘有限公司出具《关于“中海苑”房屋实测面积的说明》，主要内容是：1.套内面积差异，1号楼、2号楼各单元每一层的3号、4号户型，其客厅外面的大阳台，应计算全面积，而预测绘报告中计算的半面积，两者面积相差3.075平方米，此为两栋房屋实测绘与预测绘相应户型房屋套内面积差异的原因；2.分摊面积差异：1号楼、2号楼预测绘中对房屋雨蓬计算不完整，导致总的公摊面积存在差异。另外，由于各户的套内面积发生了变化······各户的分摊面积与该户套内面积成正比，此为这两栋楼实测绘与预测绘相应房屋分摊面积差异的原因。 《泸州市房屋面积实测绘报告》中载明原告所购房屋的实测面积为118.75平方米，与合同约定预测面积相差3.47平方米。其中0.23平方米的补缴款805元原告已支付，3.24平方米补缴款11340元原告于2017年10月23日交至被告处，被告向原告出具了金额为415625元的购房款发票。2017年8月28日，泸州工投公司为梅斌、谢芳办理完毕该房屋的不动产权证书。2019年12月12日，原告收到被告交付的《不动产权证书》，记载的建筑面积为118.75平方米，套内面积102.01平方米，分摊建筑面积16.74平方米。原告梅斌、谢芳认为被告违约致其产生11340元损失，要求被告赔偿11340元并承担逾期给付《不动产权证书》的违约责任。 本院认为，原告梅斌、谢芳与被告泸州工投公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，合同双方均应依法履行相关义务。合同约定涉诉房屋2个阳台为非封闭式，而泸州工投公司委托第三方检测机构测定该房屋阳台为全封闭式，由此产生了房屋面积计算差的问题。本案中，被告向原告梅斌、谢芳交付的商品房虽与合同中约定的“非封闭式”不符，但原告梅斌、谢芳在明知这种情况下，仍于2017年10月23日向被告支付增加面积3.24平方米的房款11340元，该支付事实应视为双方就原合同约定阳台为半封闭而实际交付为全封闭产生的房屋面积计算差异的问题重新达成了协议，即由梅斌、谢芳支付差异面积3.24平方米的房款11340元，梅斌、谢芳取得该3.24平方米面积的所有权。因此，原告梅斌、谢芳不能再以被告存在上述违约情形主张赔偿损失。关于原告认为其向被告补交房款系受被告以不交付不动产权证相挟的理由，本院认为，首先，原告对此未能提交相关证据证明，其次，若被告未按照合同约定交付产权证，原告完全可通过诉讼途径要求其交付。综上，原告梅斌、谢芳主张被告泸州工投公司赔偿因违约造成原告损失11340元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于双方约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起579日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该商品房所有权证书之日起至取得该商品房所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”中“取得房屋所有权证书”如何理解的问题。本院认为，“取得房屋所有权证书”，双方在《商品房买卖合同》补充协议第十二条第4小条有约定，指的是房屋登记机构在产权证书上签章完毕，取得房屋所有权证书的时间以该房屋所有权证书载明的时间为准。这样理解不但符合双方的合同约定，且符合双方买卖房屋转入所有权及买方取得房屋所有权的交易目的。根据本案事实，房屋登记机构在梅斌、谢芳所购房屋的产权证书上的签章日期是2017年8月28日，应当视为梅斌、谢芳取得房屋所有权证书的时间，上述时间并未超过合同约定的时间，因此，对梅斌、谢芳要求泸州工投公司承担逾期交付不动产权登记证书的违约金约27342元的主张，无事实依据，本院不予支持。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告梅斌、谢芳的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取384元，由原告梅斌、谢芳负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 陈 刚 二〇二〇年六月一日 书记员 刘俊麟