呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终935号上诉人（原审被告）：李二斌，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：贾昀泰，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯发莲，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹东海，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人李二斌因与被上诉人冯发莲房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李二斌上诉请求：撤销一审判决,并依法改判。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误。一、冯发莲不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。2015年李二斌与冯发莲口头订立了房屋买卖合同,由李二斌向冯发莲购买本案系争房屋,双方约定房款在交房时给付,并在开发商处办理了相应的更名手续作为冯发莲履行交房义务的担保,双方房屋买卖合同就此成立。根据合同法第六十六条,当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。李二斌与冯发莲之间的合同并未约定履行的先后顺序,李二斌依法享有同时履行抗辩权,冯发莲只有在已履行或已提出履行给付的条件下,才能要求李二斌履行给付。房屋买卖合同的主给付义务为双方互付房屋与价款,冯发莲不能以履行从给付义务(协助办理回迁安置证明更名手续)来要求李二斌履行主给付义务。且回迁安置证明仅为回迁安置过程中的证明文件,并非由产权登记机关签发,本身并不具备所有权登记的效力,不能将回迁安置证明的更名手续等同于商品房买卖中房屋产权登记的变更。原审中冯发莲主张“房屋未交付,但出卖人协助办理回迁安置证明的更名手续后,买受人即应当支付全部价款”为本地区交易习惯。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第七条第三款规定,对于交易习惯,由提出主张的一方当事人承担举证责任。冯发莲并未就此进行举证,原审法院却认为冯发莲履行协助更名义务,李二斌即应完全履行给付购房款的义务。原审判决事实认定错误、适用法律错误。李二斌依法行使同时履行抗辩权,未给付房屋价款的行为不构成违约,冯发莲不享有合同解除权。二、合同标的依然可交付,并未达到合同目的无法实现的严重程度。原审法院认为,“由于约定买卖房屋的时间距今已经超过四年,双方早已丧失了履行合同的信任基础和现实条件,即使继续履行也无法实现合同目的,故因合同目的已无法实现,应依法予以解除双方的口头协议”。首先,按照合同法第一百四十八条及相关司法解释的规定,在房屋买卖合同中合同目的无法实现的情形,要求房屋毁损灭失、房屋质量不符合要求或已被出卖人转让给第三人且第三人取得所有权,客观上合同无法继续履行。本案案涉房屋不具有法律规定的合同目的无法实现的情形,依然可以交付。在冯发莲并未提出合同目的无法实现的主张、更为未对此作相应举证的情况下,原审法院径行认定李二斌与冯发莲之间的合同目的不能实现,违反法律规定。其次,造成约定买卖房屋的时间距今超过四年的主要原因,系该楼施工建设过程中烂尾多年,2019年才恢复建设。双方至今未能履行完毕房屋买卖合同的过错不在李二斌一方。相反,冯发莲虽声称该房屋已具备交付条件,但既未举出能够证明房屋已竣工、可交付的证据,也未举出能够证明冯发莲已按照合同约定通知李二斌履行其交房义务的证据。综上所述,原审中冯发莲就双方买卖合同的价款、合同的履行期限、冯发莲是否具有及具有何种可以行使法定解除权的情形等关键事实均未举证予以证明。原审法院在冯发莲未能完成《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定的举证责任的情况下,其认定的事实没有相应的证据予以证明,属事实认定错误。冯发莲明显不具有法定解除权,原审法院判决解除双方房屋买卖合同属适用法律错误。原审法院的判决严重侵害了李二斌的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(二)项之规定,特提出上诉,请求撤销原判并依法改判。冯发莲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。这个房子当时是2015年双方口头协商要买。协商好以后，冯发莲领着李二斌去房产公司变更的领取钥匙回签证，当时说的去改完回签证以后，双方要去银行打款，但是一直拖到快5点半，一直就没有打款，之后冯发莲再也找不到李二斌。因为2017年的时候，房屋已经能达到交付条件了，因为双方口头买卖没有履约，没有履行。冯发莲因为上岁数大了，就直接拿着原来有复印件找开发商，后来开发商说，你这个已经改过来了，冯发莲说钱也没有给冯发莲这个房还应该是冯发莲的，没有办法，后来起诉法院。当时2015年约定的价格是70万，当时要给付了款，当时价格也差不多，但是现在又想买。一审当中李二彬出庭说还想按70万买，但是现在冯发莲说，你当时70万元2015年可以卖，但是现在不可能卖了，多少钱也不卖了，这人说了不算，现在就是解除合同。应驳回上诉请求。冯发莲向一审法院起诉请求：1.解除本案双方之间口头约定的房屋买卖协议；2.本案诉讼费用由李二斌承担。一审法院认定事实：2015年5月双方口头订立了房屋买卖合同:李二斌购买冯发莲回迁的的位××区西户商业用房一套(建筑面积115平方米),成交价口头约定为70万元,李二斌一次性付清,冯发莲负责将回迁证改为李二斌名下。双方协商一致后,冯发莲带李二斌向呼和浩特市金玉鑫房地产开发有限公司财务将回迁证姓名更改至李二斌名下,后李二斌一直未支付购房款。一审法院认为，冯发莲与李二斌于2015年5月订立口头房屋买卖合同合法有效,合同成立时生效。双方口头约定冯发莲将回迁安置证变更至李二斌名下,李二斌一次性支付价款。后冯发莲履行了协助更名义务,李二斌却完全没有履行给付购房款义务,现该房屋已经具备交付条件。由于双方是以口头形式约定买卖房屋的行为,对于履约、违约等情形的具体处理方式未作约定,在协议履行过程中发生纠纷后,双方无法就继续履行达成一致,法院很难依据口头协议约定明确双方当事人的具体权利与义务。其次,由于约定买卖房屋的时间距今已经超过四年,双方早已丧失了继续履行合同的信任基础和现实条件,即使继续履行合同也无法实现合同目的,故因合同目的已无法实现,应依法予以解除双方的口头协议。综上,该口头协议丧失继续履行的法律依据,依法应予以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:依法解除原告冯发莲与被告李二斌之间口头约定的房屋买卖合同。案件受理费50元,由被告李二斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：冯发莲要求解除与李二斌口头达成的房屋买卖协议有无依据。根据双方陈述，双方形成口头约定后，已到开发商处办理回迁证的更名，目前案涉房屋仍未从开发商处向回迁人交付。依上述陈述，则到开发商处办理更名后，已在李二斌与开发商之间建立新的债权债务关系，房屋的交付义务也将由开发商承担而非由冯发莲承担，因此，虽无直接证据证明房款的履行期限，但根据高度盖然性原则应当认定在冯发莲协助李二斌到开发商处办理完回迁证更名后，李二斌即应当向冯发莲支付房款，现回迁证更名多年后李二斌仍未付款，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，本案一审判决解除本案双方口头约定的房屋买卖合同并无不当，应予维持。综上所述，李二斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李二斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 额日德尼审 判 员 贾 慧 芳 二〇二〇年六月二十二日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 王  昕