重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4115号上诉人（原审原告）：谢中荣，男，1972年9月28日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：资云峰，重庆憬谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡党菊，重庆憬谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘文磊，男，1974年8月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人谢中荣因与被上诉人刘文磊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初17506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月17日进行了询问。上诉人谢中荣及其委托诉讼代理人胡党菊，被上诉人刘文磊到庭参加了询问。本案现已审理终结。谢中荣上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持上诉人第一项诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．只要有人愿意与上诉人达成转租合意，被上诉人就应当书面同意；2．上诉人已提供充分证据证明案外人同意承租案涉门面。因出租人不同意转租，故转租损失就是出租人造成的，应当赔偿。刘文磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。谢中荣向一审法院起诉请求：1．刘文磊赔偿谢中荣180000元转租损失。2．刘文磊退还谢中荣租房保证金12000元。3．诉讼费用由刘文磊承担。一审法院认定事实：2017年12月2日，刘文磊（甲方）与谢中荣（乙方）签订《门面租赁合同》。合同主要约定：一、甲方将重庆市沙坪坝区杨梨路19号001幢负一层商铺17、18、19号整体租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权，房屋建筑面积共106.58平方米。甲方同意乙方所租门面作为合法经营用，其范围以乙方营业执照为准。三、租赁期限及费用：1．租赁期8年，自2017年12月23日起至2025年12月23日止。2．租金及支付方式：（1）合同租金每月人民币12000元。（2）租金支付方式：第一次乙方应先向甲方支付12000元作为押金并支付三个月房屋租金。本着先付后使用的原则，签合同当天乙方应向甲方支付3个月房屋租金36000元及押金12000元（押金不能作为租金使用），以后每三个月支付一次租金，每次租金金额为三个月房租，乙方应于每三个月租期届满10日前支付下一期三个月租期的租金。3．租金变动：自租赁合同签订之日起，2年内租金不变动。第三年开始执行租金上调，每满一年度上调一次，租金上调幅度为上年度租金的10%。4．甲方优惠方案：甲方为支持乙方，做出相应费用优惠：（1）甲方在第二个月到第七个月止每个月优惠2000元租金，甲方在乙方支付租金时以返现金形式返还；（2）乙方以甲方名义安装天然气，天然气权属归甲方。若乙方安装6个立方以上的天然气，甲方补助两万元，剩余费用由乙方承担；若乙方安装低于6个立方的天然气，甲方不予补助。（3）从租赁开始之日起给予乙方一个月房屋空置期优惠，不收取租金。四、转租、续租、合同期满交房约定：1．转租：租赁期间，乙方如要转租，需要甲方签字同意，由甲方出面签订转租合同。七、合同的变更和解除：1．乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过15天以上的。（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自向第三人转租门面的。（3）从事非法经营及违法犯罪活动的。（4）擅自对房屋结构进行法律法规规章等不允许的行为。八、违约责任及赔偿：若双方违约，除了按照上面约定执行违约责任外，还有如下约定：若甲方违约，甲方退还剩余租金，同时向乙方赔偿50000元；反之，若乙方违约，则甲方有权不退还剩余租金，同时乙方向甲方赔偿50000元违约费。甲方保证8年内不提前解约，但因乙方过错或者不可抗力外，如出现甲方违约，甲方每提前一年解约每年按30000元支付乙方违约金；同样，乙方不得在8年租赁期内提前解约，若非因甲方严重过错或者不可抗力外，乙方每提前一年解除合同按照每年30000元向甲方支付违约金。2017年12月22日，谢中荣向刘文磊支付了三个月的房屋租金36000元，房屋押金12000元。刘文磊向谢中荣出具收据一份。嗣后，谢中荣向刘文磊发出《解除门面租赁合同通知书》，以其在找到次承租人与次承租人签订转租合同并收取合同押金后，刘文磊却改变原合同的租金支付方式，刘文磊的行为构成违约为由，通知其解除合同。2019年3月23日，刘文磊通过微信向谢中荣的儿子谢厚杰发送信息“你爸爸发函内容说3月23号不租门面了，我同意你的请求，麻烦尽快把钥匙交付给我。”2019年3月28日，一审法院受理（2019）渝0106民初9047号刘文磊与谢中荣房屋租赁合同纠纷一案。刘文磊提出诉讼请求，要求谢中荣要求支付拖欠的房屋租金20000元，违约金200000元；谢中荣配合刘文磊将天然气户名过户至刘文磊名下。2019年8月27日，一审法院作出（2019）渝0106民初9047号民事判决。该判决查明，《门面租赁合同》签订后，谢中荣从第二期租金开始，存在未按时支付房租的情形，刘文磊为此向谢中荣提出异议，并向谢中荣催收，谢中荣向刘文磊提出转租房屋，双方就转租房屋的具体事宜进行协商未能达成一致意见，谢中荣于2019年3月16日以刘文磊在转租房屋过程中提出改变原合同，增加了承租人的合同义务为由书面通知刘文磊解除合同，刘文磊收到通知后表示同意谢中荣从2019年3月23日起不再租赁门面的请求。随后谢中荣向刘文磊交还了租赁房屋。该判决另查明，谢中荣儿子谢厚杰为涉案房屋申请安装了用气量6立方米/日的商业用天然气，谢中荣同意将天然气过户给刘文磊并在本案审理过程中协助刘文磊办理了过户手续，刘文磊遂撤回了谢中荣配合刘文磊将天然气户名过户至刘文磊名下的诉讼请求。刘文磊陈述谢中荣交还租赁房屋两个月后，刘文磊将房屋出租给他人。该判决认为，刘文磊与谢中荣签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。谢中荣在履行合同中存在未按时向刘文磊支付租金、提前解除合同的行为，已由刘文磊的陈述、刘文磊举示的双方租赁合同的约定、微信聊天记录、谢中荣举示的微信聊天记录、房租收据等证据以及谢中荣的部分陈述所证明，予以确认。综合全案证据材料显示的内容，谢中荣转租房屋的前提是取得刘文磊同意或认可，由刘文磊出面签订转租合同，因此本案实质上是因谢中荣自身原因导致其向刘文磊提出解除合同，考虑到之后刘文磊同意与谢中荣从2019年3月23日起解除合同，谢中荣不再租赁房屋的意思表示，租赁房屋随即交还刘文磊，并且谢中荣现提出不同意支付刘文磊每提前一年解除合同每年30000元的违约金且违约金约定标准过高的抗辩，根据公平原则、诚实信用原则以及从普通人的标准来判断，谢中荣总共给付刘文磊违约金50000元足以弥补刘文磊因此产生的损失，且符合双方合同对违约责任的一般性约定，因此刘文磊请求谢中荣按每提前解除合同一年每年30000元的标准给付违约金，与法律规定不符，一审法院酌情不予支持。遂判决谢中荣于本判决发生法律效力之日起五日内给付刘文磊违约金50000元；驳回刘文磊的其他诉讼请求。谢中荣不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。2019年12月17日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终10349号民事判决。该判决对一审查明的事实予以确认。关于谢中荣是否构成违约的问题，该判决认为谢中荣存在迟延支付租金的情形，经刘文磊催收后都进行了支付，且该迟延支付的行为并未对刘文磊造成损失，因此谢中荣迟延支付租金的行为不宜认定为违约；案涉租赁合同中约定谢中荣不得在8年租赁期内提前解约，若非因刘文磊严重过错或者不可抗力外，谢中荣每提前一年解除合同按照每年30000元向刘文磊支付违约金。虽然刘文磊与谢中荣在房屋转租中对租金及支付方式未达成一致意见，但并不能因此认定刘文磊存在严重过错。故谢中荣在主动提出提前解除案涉租赁合同时，即使刘文磊同意，其依然构成违约，应当承担违约责任。关于谢中荣承担50000元违约金是否合理的问题，该判决认为违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。本案中，若根据案涉租赁合同的约定，谢中荣应当支付210000元的违约金，但根据一审法院查明，刘文磊在收回租赁房屋两个月后就将房屋出租给他人使用，因此其损失应为两个月的租金即24000元。且谢中荣对案涉房屋进行了一定的装修添附，对刘文磊亦算是一种补偿，因此谢中荣承担的违约金以24000元为宜。综上所述，该判决认为一审判决认定事实清楚，但判决谢中荣承担的违约金过高，谢中荣的上诉请求部分成立，遂判决撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初9047号民事判决；由谢中荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付给刘文磊违约金24000元；驳回刘文磊的其他诉讼请求。审理中，谢中荣提供其与案外人杜文平于2018年10月25日签订的《店铺转让合同》和杜文平出具的收到退还定金10000元的便条；与案外人陈燕丽于2018年12月8日签订的《转租协议》和陈燕丽出具的收到所退定金的便条；与案外人廖镇涛签订店《店铺转让合同》和廖镇涛出具的收到退还押金的便条，拟证明因刘文磊拒绝转租行为导致谢中荣门面转租损失。刘文磊对上述证据的真实性不予认可。杜文平、陈燕丽、廖镇涛均未出庭作证。谢中荣要求刘文磊退还租房保证金12000元的诉讼请求，审理中，双方均认可该款实为《门面租赁合同》约定的押金。一审法院认为，刘文磊与谢中荣签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方在履行合同过程中均应严格按照合同的约定全面履行各自的义务。谢中荣要求刘文磊赔偿的转租损失180000元是指根据谢中荣与杜文平于2018年10月25日签订的《店铺转让合同》，谢中荣可向杜文平收取转租费180000元，因刘文磊要求改变原合同租金支付方式，导致未能达成转租协议而造成的损失，并举示了《店铺转让合同》和杜文平出具的收到退还定金10000元的便条，因刘文磊否认其真实性并主张谢中荣转租时还要求降低租金，而杜文平并未出庭作证，故一审法院根据“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的举证责任分配的一般规则，不能认定刘文磊具有阻止谢中荣按照《店铺转让合同》约定的条件签订转租协议的行为。且（2019）渝01民终10349号民事判决认为虽然刘文磊与谢中荣在房屋转租中对租金及支付方式未达成一致意见，但并不能因此认定刘文磊存在严重过错，故谢中荣在主动提出提前解除案涉租赁合同时，即使刘文磊同意，其依然构成违约，应当承担违约责任，并判决谢中荣支付给刘文磊违约金24000元。故一审法院对谢中荣要求刘文磊赔偿的转租损失180000元的诉讼请求，不予支持。关于谢中荣要求刘文磊退还租房保证金12000元的诉讼请求，保证金12000元实为《门面租赁合同》约定的押金。刘文磊以《门面租赁合同》履行过程中谢中荣违约为由，主张该押金应当作为违约金而拒绝退还。一审法院认为，《门面租赁合同》对押金的退还方式未作约定，现双方的《门面租赁合同》已解除，（2019）渝0106民初9047号民事判决也已明确了谢中荣应承担的违约金，现刘文磊仍要求以此款抵作违约金，不符合法律规定，故一审法院根据押金的性质认为刘文磊应当退还此款。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告刘文磊于本判决发生法律效力后立即返还原告谢中荣房屋押金12000元；二、驳回原告谢中荣的其他诉讼请求。案件受理费4140元，减半交纳2070元（原告已预交），由原告谢中荣负担2020元，被告负担50元。被告负担部分限被告刘文磊于本判决发生法律效力后立即向一审法院交纳。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，谢中荣主张因刘文磊不同意转租，刘文磊应当赔偿其转租损失，该理由不能成立。首先，根据案涉租赁合同的约定，谢中荣转租案涉房屋的前提是取得刘文磊的同意，并且由出租人刘文磊与新的承租人签订协议；并没有约定刘文磊必须同意由谢中荣与新的承租人签订转租合同。本案中谢中荣转租房屋没有经过刘文磊的同意，谢中荣所提交的租赁合同均系谢中荣与案外人签订的，因此案涉房屋谢中荣签订的转租合同，不符合合同约定，转租损失不应赔偿。其次，谢中荣未提交证据证明其有损失。谢中荣主张的转租损失为其因转租行为可向案外人收取180000元的转租费，但该转租费产生的前提同样为刘文磊同意谢中荣的转租行为。因本案中刘文磊未同意转租，故转租费不可能产生。最后，本案合同解除并非刘文磊违约所造成。从生效判决认定的事实来看，谢中荣在提出转租要求之前，即存在拖欠租金的违约行为，出租人刘文磊就享有了合同解除权。刘文磊不同意转租，要求继续履行合同，既符合法律规定，也符合合同约定。在出租人无违反法律规定和合同约定的情况下，承租人获得可得利益损失赔偿请求权，没有法律依据。案涉租赁合同约定谢中荣不得在8年租赁期内提前解约，后因谢中荣违约导致本案合同解除，而非刘文磊违约所致，因此，即使产生了损失应由谢中荣自行承担。一审法院其余评判，本院予以支持。综上所述，谢中荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由谢中荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年六月二十九日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉