安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3706号 上诉人（原审被告）：赵明，男，1981年7月25日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：邵金海，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽双锦物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市金寨路389号盛安大厦，统一社会信用代码913401005563285117。 法定代表人：钱明泉，总经理。 上诉人赵明因与被上诉人安徽双锦物业管理有限公司（以下简称双锦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初11814号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回双锦物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由双锦物业公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.双锦物业公司与合肥正立达房地产开发有限公司签订的《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》与赵明无关，赵明不是合同的当事人。根据合同相对性原则，赵明不是本案被诉主体，该合同依法对赵明没有约束力，赵明没有义务向双锦物业公司支付物业费。2.赵明在使用案涉房屋过程中，双锦物业公司没有向赵明提供过物业服务，双锦物业公司无权获得物业费。3.双锦物业公司主张其提供了物业服务，但未向法庭提供证据证实，其提供的证据均不能证明双锦物业公司提供了物业服务。二、双锦物业公司没有向赵明催缴过物业费，赵明未收到过双锦物业公司所谓的书面催缴物业费通知。一审判决认定双锦物业公司向赵明催缴物业费，与事实不符。三、一审法院适用《中华人民共和国合同法》及《物业服务条例》等相关法律规定，判决赵明向双锦物业公司支付物业费，属于适用法律错误。 双锦物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回赵明的上诉请求。一、《安粮双景佳苑14号商办楼前期物业管理服务合同》对安粮双景佳苑14号商办楼全体业主及房屋使用人具有约束力。该合同第21条载明“物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度的首月5日前履行缴纳义务”。且双锦物业公司与安粮双景佳苑14号楼商铺101-3及3层房屋业主王建华签订并在物业公司备案的《房屋租赁合同》中第六条载明“租赁期间的水、电、物业等所有费用均有乙方（赵明）承担。……”此据，双锦物业公司向安粮双景佳苑14号楼商铺101-3及3层房屋使用人赵明主张物业费具有主体资格及合同约定依据。赵明以不是合同当事人拒付物业费不能成立。二、双锦物业公司按照与建设单位签订的前期物业服务合同履行了物业管理服务，赵明主张双锦物业公司没有向其提供过物业服务缺乏事实依据。三、双锦物业公司一审提供的《收费通知单》、安粮双景佳苑14号楼电梯前厅张贴的费用催交公告以及业委会《关于安粮双景佳苑小区物业费的告知书》，证明双锦物业公司已向赵明多次书面催交物业费，且赵明已按照《收费通知单》的金额缴纳了水电费及公共能耗费，对物业费按照2元/㎡/月未提出书面异议。一审法院依据《安粮双景佳苑14号商办楼前期物业管理服务合同》中商业1.5元/㎡/月平方进行了判决是公平、公正的。四、一审法院适用法律正确。赵明作为安粮双景佳苑14号商铺101-3及3层房屋实际使用人，构成事实上的服务与被服务关系，赵明享受了双锦物业公司提供的物业管理服务就应当按时交纳物业费。 双锦物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵明向双锦物业公司支付拖欠安粮双景佳苑14#楼商铺101-3及3层房屋物业费76713元（自2017年7月7日至2019年8月31日），同时支付违约金33936元，合计110649元；2.本案的诉讼费用由赵明承担。 一审法院认定事实：2012年3月31日，合肥正立达房地产开发有限公司（甲方）与安徽安粮地产物业管理有限公司（乙方）签订《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对安粮双景佳苑14商办楼提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（但不包含业主、使用人视为人身与财产保险和财产保管责任）等；物业服务费由业主按期拥有的建筑面积缴纳，办公：物管费2元/平方米/月，公共能耗费据实公摊；商业：物管费1.5元/平方米/月，公共能耗费据实公摊；物管费标准可根据市场行情适当调整（需经业主大会通过进行调整）；受有关部分或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定；业主应于本物业正式通知交付之日起缴纳物业服务费用；物业服务费用按每季度交纳，业主或物业使用人应在每季度的首月5日前履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任；甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按从逾期之日起每日按同期银行利息标准向乙方支付违约金；本合同期限：自本合同签订之日起至本项目业主委员会与其选聘的新的物业服务企业正式进驻时止。后安徽安粮地产物业管理有限公司为该商办楼提供物业服务至2019年12月1日。 王建华系案涉新站区龙门岭路以东双景佳苑14幢商101室、商301室、商302室、商303室、商304室的业主（房屋面积分别为392.75平方米、746.73平方米、468.77平方米、96.41平方米、26.51平方米）。2017年7月7日，王建华（甲方）与赵明（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方房屋坐落于合肥市，其中三层整层1338.42平方米、一层门面房为101室分割部分，靠观光电梯北侧，面积为150平方米，共计建筑面积为1488.42平方米（以房产证登记为准）；该房屋用途为商办用途；租赁期限：2017年7月7日至2025年7月6日止，共8年；甲方于本合同生效之日起当日，将该房屋交付给乙方；租赁期间的水、电、气、物业等所有费用由乙方承担，乙方须及时向有关部分或单位按时缴纳，由此产生的所有法律责任由乙方承担，甲方不承担责任，给甲方造成损失的，须承担甲方损失；在房屋租赁期间。以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.电话费；4.物业费、公共分摊费用；5.供暖费；6.由居住、商用等产生或连带产生的一切费用及滞纳金；乙方须按时足额缴纳，租房合同到期前乙方必须交清一切费用；合同另对其他事项作了约定。双锦物业公司诉请赵明2017年7月7日至2019年8月31日期间未按约定交纳物业费，向其书面催缴未果，遂诉讼至法院。 一审法院另查明，安徽安粮地产物业管理有限公司于2015年6月25日变更企业名称为安徽双锦物业管理有限公司。 一审法院认为，双锦物业公司与合肥正立达房地产开发有限公司签订的《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》及王建华与赵明签订的《房屋租赁合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。双锦物业公司依约提供了物业服务，赵明作为案涉房屋使用人，应依约缴纳物业费。赵明辩称双锦物业公司没有提供物业服务，但未提供证据证明，故不予采信。赵明另称其不是《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》的当事人，不是本案适格被告，但依据其与业主王建华签订的《房屋租赁合同》，房屋租赁期间的物业费由赵明承担。且依据《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，故赵明租赁房屋期间的物业费应由其承担。关于物业费，双锦物业公司主张赵明欠交2017年7月7日至2019年8月31日期间的物业费，赵明对此未予抗辩，故对双锦物业公司主张的欠费期间予以采信。关于物业费标准，依据《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》，办公按2元/平方米/月收取物业费，商业按1.5元/平方米/月收取物业费，双锦物业公司主张案涉房屋系办公用房故按2元/平方米/月的标准主张物业费，但其未提供证据证明，故根据案涉房屋实际使用情况，按合同约定的商业物业费即1.5元/平方米/月的标准计算物业费，则2017年7月7日至2019年8月31日期间的物业费为[（1.5元/平方米/月×25个月）+（1.5元/平方米/月÷31天×24天）]×1488.42平方米,即57544元。另外，该院在审理该商办楼其他物业服务合同纠纷案件中查明，双锦物业公司提供的物业服务确实存在部分不完善之处，故对双锦物业公司主张的违约金不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、赵明于判决生效后十日内支付双锦物业公司2017年7月7日至2019年8月31日期间物业费57544元；二、驳回双锦物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2510元，减半收取1255元，由双锦物业公司负担635元，由赵明负担620元。 二审期间，双方均未提交新证据。 一审查明的事实本院依法予以确认。 本院认为，双锦物业公司与合肥正立达房地产开发有限公司签订的《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》及王建华与赵明签订的《房屋租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有约束力，各方均应按照合同约定履行。 根据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，案涉《房屋租赁合同》明确约定房屋租赁期间的物业费由承租人赵明承担，现双锦物业公司依约为案涉小区提供了物业服务，赵明作为案涉房屋的物业使用人应当按照合同约定履行物业费的支付义务。赵明主张双锦物业公司未提供物业服务但未提供证据证明，故对其该项辩解意见及关于其并非《安粮双景佳苑14商办楼前期物业服务合同》当事人，不应向双锦物业公司支付物业费的上诉意见，本院均不予采信。结合当事人的陈述及双锦物业公司提供的收费通知单、张贴费用催交公告照片等证据，能够证明双锦物业公司向赵明履行了物业费书面催交义务，故对赵明提出的未向其进行书面催交物业费的理由本院亦不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2510元，由上诉人赵明负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 健 审判员 陈 烜 审判员 陆文波 二〇二〇年六月八日 法官助理姚瑞芳 书记员王鹏 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。