苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初867号原告：王强，男，1982年9月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：朱礼娟，女，1984年10月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘朋（代理上述两原告），江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市总官堂路288号耀盛大厦11层1101-1105室。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告王强、朱礼娟与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告王强、朱礼娟的共同委托诉讼代理人刘朋、被告当代公司的委托诉讼代理人宋瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王强、朱礼娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市房屋内装饰装修问题(附问题清单)进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告王强、朱礼娟撤回第一、三、四项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋空置损失95200元、物业费损失6609元、能源费损失8011元、公共能耗费损失1416元、误工费损失10000元，以上合计121236元。事实与理由：2016年6月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积118.68平米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，如门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等存在诸多问题。因上述质量问题给原告造成的损失，被告应当予以赔偿，故原告诉至法院，望判如所请。被告当代公司辩称，1、涉案房屋在建设完成后已经通过主管部门验收取得了工程竣工备案表、住宅房屋使用通知书、交付使用通知书，符合法定和约定的交付标准。政府部门在进行竣工验收时包括对精装部分的验收，故案涉房屋精装部分的质量经验收合格。2、原告主张房屋存在的质量问题与客观事实不符，案涉房屋并不存在导致房屋无法居住的质量问题。原告提供的工程质量检测报告书中列举的均为质量瑕疵，且维修周期短，并不影响房屋使用。3、案涉房屋存在质量瑕疵在所难免，不应苛责并加重被告的责任。4、关于空置损失，因案涉房屋存在的质量瑕疵并不导致房屋无法居住使用，且原告亦未实际发生相应的租赁费用，根据合同的相关约定，原告主张的空置损失不应予以支持；关于误工费，原告并未提供相应的证据证明，且商品房买卖合同第十二条明确约定如原告实际存在误工费用的，被告无需补偿；关于物业费、能源费、公共能耗费，无论是否存在维修都应该由原告实际支出，不构成被告应当承担的赔偿费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2016年9月22日，当代公司（出卖人）与王强、朱礼娟（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积118.68平方米，总价为3095884元。合同第十二条关于房屋保修责任约定：出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件九第六条约定：因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关证据。当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年1月28日将案涉房屋交付给王强、朱礼娟，房屋产证面积为117.82平方米，总房款3073450.06元。苏州鸣一工程监理有限公司接受王强委托，于2018年1月28日出具工程质量检测报告书一份，提出房屋地面砖空鼓、大理石一块裂纹掉角、地砖接缝高低差大于2mm、地砖填缝剂不均匀顺畅、涂料有裂缝、涂刷不均匀粗糙、墙面踢脚线起泡、顶面涂料粗糙、地漏内清理不干净等问题。审理中，王强、朱礼娟向本院提供了涉案房屋2018年2月至12月的维修记录统计，其中2018年2月至5月期间的保修较为频繁，5月之后为零星报修。审理中，王强、朱礼娟陈述称，涉案房屋自交付后主要进行的维修大项包括：1、客厅、餐厅地砖空鼓更换5块；2、案涉房屋全屋墙面铲除后重新粉刷；3、3个卧室地板松动起灰，全部拆除维修；4、更换主卧、南次卧窗户玻璃；5、前后阳台更换断桥铝窗。上述维修均已完成。审理中，当代公司陈述称，王强、朱礼娟所述的维修大项并未在维修清单统计表中有所体现，且前后阳台更换断桥铝窗系王强、朱礼娟自身原因更换。其他的如门缝间隙过大、地板维修、墙面粉刷、重装门吸等报修项目均已维修完毕。审理中，王强、朱礼娟陈述称，其于2019年6月22日实际入住涉案房屋，自房屋交付之日至实际入住期间约17个月，故各项损失均按17个月主张。其中，空置费按照5600元/月计算为95200元（5600元/月×17个月）；物业费按照房屋产证面积每平方米单价3.3元/月计算为6609元（117.82平方米×3.3元/月/平方米×17个月）；能源费按照48元/平方米/年计算为8011元（117.82平方米×48元/平方米/年÷12个月×17个月）；公共能耗费按照1000元/年计算为1416元（1000元/年÷12个月×17个月）；误工费估算主张10000元，请求法院依法酌定。以上合计121236元。关于涉案房屋的市场租金，双方当事人一致认可按5600元/月计算。以上事实，有原告提交的苏州市商品房买卖合同、购房发票、工程质量检测报告书、维修记录表、照片、维修视频截图、微信聊天记录，被告提供的建筑工程竣工验收备案表、商品房交付使用通知书、房屋交接单、装修房维修视频光盘等证据予以证实。本院认为，王强、朱礼娟与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前，当代公司已经根据王强、朱礼娟的报修，对涉案房屋中出现质量问题的墙面、地板等部位进行了更换或者维修。现王强、朱礼娟主张当代公司赔偿因房屋质量问题给其造成的损失，本院逐一分析如下：1、空置期间的租金损失，双方对已维修项目的内容陈述并不完全一致，但王强、朱礼娟所举的维修记录表、照片足以证明案涉房屋地板、墙面等均经过维修，该类项目的维修直接影响王强、朱礼娟居住使用房屋，王强、朱礼娟有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据王强、朱礼娟提供的报修维修记录可以证实截至2018年5月底，当代公司频繁为王强、朱礼娟进行维修的事实，故酌情认定当代公司赔偿王强、朱礼娟3个月的租金损失16800元（5600元×3）。2、物业费、能源费、公共能耗费，王强、朱礼娟向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因本院已支持王强、朱礼娟房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，故其该项请求本院不予支持。3、误工费，王强、朱礼娟未充分举证误工费的实际支出，该项请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王强、朱礼娟因房屋维修导致的房屋空置期损失16800元。二、驳回原告王强、朱礼娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2724元，减半收取1362元，由原告王强、朱礼娟负担1173元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担189元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告王强、朱礼娟。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  凌 晨二〇二〇年六月五日法官助理  王 璇书 记 员  尤欣怡