四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2394号 原告：晋兆军，男，1969年9月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：张魏，四川雅图律师事务所律师。 被告：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地四川省成都市成华区建设巷14号附23号1楼。 法定代表人：吴国祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：成都中润实业有限公司，住所地四川省成都市新都区成都家具产业园区。 法定代表人：吴国安，总经理。 委托诉讼代理人：殷航，四川中沛律师事务所律师。 原告晋兆军诉被告成都龙兴中润资产管理有限公司（简称龙兴中润）、被告成都中润实业有限公司（简称中润实业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日在本院斑竹园人民法庭公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张魏、被告龙兴中润委托诉讼代理人龙从渊、被告中润实业委托诉讼代理人殷航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令二被告连带向原告支付租金81610元及违约金（违约金按年利率6%的1.3倍计算至租金付清之日止）。事实与理由：原告从中润实业购买“中润•欧洲城”的商铺后，与龙兴中润签订《中润•欧洲城物业整租协议》，将商铺出租给龙兴中润使用，但龙兴中润未按约定支付租金。龙兴中润系一人有限公司，中润实业系其独资股东，中润实业应对龙兴中润未付租金承担连带责任。 被告龙兴中润辩称，整租协议已于2019年9月30日解除，现仍欠原告租金属实，但原告主张的违约金过高，请求法院予以调整；原告提出龙兴中润受中润实业控制与事实不符，龙兴中润系独立法人，独立运营中润•欧洲城项目，与中润实业系委托经营管理关系。 被告中润实业辩称，原告的诉讼请求是基于与龙兴中润的租赁协议产生，与中润实业无关；原告在事实部分就整租协议的签订陈述的一系列背景以及审计鉴定报告的内容与事实不符，二被告财产相互独立，中润实业不应承担连带责任；即使应承担责任，承担责任的范围也应截止于2016年4月7日之前的债务。 本院经审理认定事实如下：晋兆军从中润实业购买位于成都市新都区后，与龙兴中润签订《中润•欧洲城物业整租协议》（简称《整租协议》），将商铺出租给龙兴中润使用，约定：租赁期限10年，自2015年6月3日起至2025年6月3日；前五年租金81610元，分阶段支付：2015年6月3日起至2018年6月2日分别为装修免租期、商业培育免租期、商业推广期免租期；2018年6月3日起至2020年6月2日，为商业运营期，每年租金40805元，于每季度最后15日内支付当季度租金；如未按约定支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金。原告将商铺交付龙兴中润使用后，龙兴中润未支付租金。 本院另认定如下事实：龙兴中润原系中润实业独资设立的一人有限公司，于2012年6月18日成立。2016年4月7日，龙兴中润发生股权变更，其股东由中润实业变更为黄元付（持股99%）、吴国祥（持股1%）。对于二公司的资产独立性，本院在（2018）川0114民初4274号房屋租赁合同纠纷案中，委托了四川安必信会计师事务所有限责任公司（简称安必信事务所）进行审计鉴定，安必信事务所于2019年6月20日出具《资产独立性审计鉴定报告》，报告载明：截止审计日，二公司之间资金交往密切，业务交叉，往来发生额及余额占比较大，存在影响经营和资产独立性的情况。鉴定报告的结论为：本次审计无法对二公司截至审计日的资产独立性发表意见。 本院认为，原告与被告龙兴中润签订的《整租协议》，系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按约将商铺交由被告龙兴中润使用，履行了协议约定义务，但被告龙兴中润未按约定支付租金，其行为构成违约，故原告要求被告龙兴中润支付租金、违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出整租协议已于2019年9月30日解除的抗辩，本院认为，欧洲城项目商铺业主代表就整租协议与被告协商于2019年9月30日解除，系基于整租协议前五年租期于该时点届满而协议不再继续租赁。本案租期与前述业主代表协商解除租赁协议的期限不同，不应一并适用业主代表与被告协商的解除期限，除非得到原告的认可。因此，原告主张租金计算至前五年租期届满的2020年6月2日的请求成立。对于违约金，双方约定按未付金额每日万分之二计算，原告主动调整为按6%的1.3倍计算，被告龙兴中润提出该违约金的计算明显过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”原告未证明被告龙兴中润违约给其造成的实际损失，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为其损失的计算依据，以此确定的损失与原告主张的违约金比较，原告主张的违约金已超过实际损失的30%，本院依法予以调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对于中润实业是否应承担连带责任的问题，双方争议较大，争议焦点集中于龙兴中润的财产是否独立于中润实业。2016年4月7日前龙兴中润系属一人有限公司，中润实业为其唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，中润实业负有证明其财产独立于龙兴中润的举证义务。庭审中，原告提交了资产独立性审计鉴定报告及生效法律文书，证明二被告资产不具独立性，而被告并未提交证据证明二被告资产的独立性。因此，中润实业应对龙兴中润的债务承担连带责任。关于中润实业应承担连带债务的范围，中润实业认为，龙兴中润经股东变更，现并非一人公司，即使应承担连带责任，其所承担的连带债务也应限于股东变更之前。本院认为，审查中润实业承担连带债务的范围应以债务发生时作为判断依据。本案中，租赁债务系发生于中润实业股东变更之前，故双方租赁协议所涉及的租金给付债务作为合同约定的整体债务在中润实业作为股东时即已形成，龙兴中润须对该整体租金债务承担责任，而中润实业亦基于法定连带应对此整体债务承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告成都龙兴中润资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告晋兆军支付租金81610元及违约金（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2020年6月3日起计算至本判决确定的租金给付之日；若未按本判决确定的给付之日给付租金，则违约金计算至租金付清之日止）； 二、被告成都中润实业有限公司对第一项债务承担连带责任； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费990元（已因适用简易程序减半收取），由被告成都龙兴中润资产管理有限公司、成都中润实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  佘冰 二〇二〇年六月四日 书记员  汪娅