云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异192号异议人（被执行人）：昆明红云化工生产生有限公司，住所：昆明市官渡区。法定代表人：谢勇，总经理。异议人（被执行人）：刘威谢辰,男，汉族，1988年7月25日生，住昆明市西山区。异议人（被执行人）：谢勇，男，汉族，1962年4月12日生，住昆明市西山区。三异议人共同委托代理人：杨云，云南博赞律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：李继祥，男，1960年12月12日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人：蒲江，云南太捷律师事务所律师，特别授权代理。在本院执行申请执行人李继祥与谢勇、昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰民间借贷纠纷一案中，被执行人未履行（2019）云0111民特111号民事裁定书确定的履行义务，本院查封了被执行人的相关财产，异议人认为本院的查封执行行为存在严重超标的查封，请求对超标部分予以解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。异议人昆明红云化工生产生有限公司、刘威谢辰、谢勇称，请求：1.解除刘威谢辰名下位于官渡区；2.解除昆明红云化工生产有限公司名下位于昆明市官渡区大板桥街道办事处面积为526896.9㎡工业用地［昆国用（2002）字第00070号］及地上附着物的查封；3.解除对谢勇名下银行账户的查封；4.解除对刘威谢辰名下银行账户的查封。异议人与李继祥“民间借贷”纠纷一案，执行案号为（2019）云0111执2761号暨（2019）云0111执恢91号。执行过程中，贵院根据（2019）云0111民特111号民事裁定书，查封了异议人下列近10亿元的财产：1.谢勇名下位于关岭路77号中国人民解放军昆明，建筑面积95.08㎡，价值约120万元；2.谢勇名下位于西山区，建筑面积共计552.16㎡，该财产购买时价格约为552万元；3.刘威谢辰名下位于官渡区的14套房产，建筑面积共计1612.97㎡，该面积包含26、27楼两层装修共花费800万元，因此该项财产价值在5000万元左右；4.刘威谢辰名下位于官渡区，建筑面积1105.24㎡，按市场价值约3200万元；5.昆明红云化工生产有限公司名下位于昆明市官渡区大板桥街道办事处面积为526896.9㎡工业用地及地上附着物，该项财产经评估价值约为7.8亿元；6.谢勇名下的银行账户；7.刘威谢辰名下的银行账户。根据（2019）云0111民特111号民事裁定书，李继祥对被执行人享有的债权为16970000元以及以1300万元为基数自2019年2月26日起按年利率24%计算的利息。到目前为止，债务总金额约为2000万元，且在2020年2月18日前已归还108万元，而在贵院查封的财产中，第1、2、3三项财产均为净资产，保守估计价值在6000万元左右，已是申请执行人债权金额的2倍有余。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”贵院查封异议人第4、5、6、7项财产已属于明显的超标查封。且第5、6、7项财产查封后会导致被执行人公司正在办理的银行贷款业务受阻，严生影响了公司正常的生产经营活动，还导致谢勇、刘威谢辰维持基本生活的煤气水电费无法缴纳，房贷无法归还，日常生活受到严重影响。综上，请求法院尽快解除对申请事项所列财产的查封、冻结措施。申请执行人李继祥答辩称：一、被执行人所述的被查封财产目前价值并不明确，需要变现后才能确定其真实价值，被查封的财产存在租赁、抵押及部分不可分割且无法拍卖的情况，且大部分为商业地产，变现难度巨大。异议人夸了被查封财产的价值，且所主张的价值没有依据。现逐项进行说明：1.谢勇名下位于关岭路77号中国人民解放军昆明房屋1套（房产证号：20××02）房屋，该房龄近20年，根据京东司法拍卖可查，同小区面积为92.39平米房屋2018年拍卖成交价仅51.6万元，且存在租赁或其他可能；2.谢勇名下位于西山区房屋，该房屋为公寓商业用地，房屋空置率高，不适合分开处置，根据2018年阿里司法拍卖可查，52.78平米，成交价27.17万元，86.82平米，成交价44.59万元，单价5100元／㎡。但有10套被其他法院查封；3.刘威谢辰名下位于官渡区的14套房产，房屋现状为被执行人自己打通使用，不适合分开拍卖，该商务中心为商业用地写字楼，交易税高，不能按揭，极难出售，附近同区可查面积为304.65㎡，拍卖成交价仅为182.64万元，单价5995元／㎡；4.刘威谢辰名下位于官渡区，该房26套出租，经营惨淡，交易税高，不能按揭，极难出售。5.昆明红云化工生产有限公司名下位于昆明市官渡区大板桥街道办事处工业用地，该工业用地设有抵押，抵押权人为官合行云溪支行，欠贷1个多亿未归还，现违约金，利息一直在计算，欠款金额在增加。拍卖过程会出现地上附着物规划许可不全的问题，能否够覆盖抵押权人的债务也未知情。6.谢勇、刘威谢辰名下的银行账户，法院仅查封扣划到50万元，远远不够申请执行人的债权。综上，目前法院的执行查封的财产大部分为价值低，拍卖难度大，不适合分割拍卖，有查封状态，难以实现债权，且年息一直在以24%的利息计算。二、异议人已经有过在执行和解过程中转移财产，不实现承诺的先例，无任何诚信可言，若解封，被执行人极大可能转移财产，且被执行人债务较多，解封后将被其他案件保全或查封，也将导致申请执行人的首封权益受损。请求驳回异议人的请求。异议人为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1.房屋信息摘抄表；2.不动产登记信息；3.土地登记信息表；4.商品房购销合同及备案表；5.鼎杰兴都房价行情；6.宏盛达.滇池柏悦房价行情；7.红云化工资产评估报告；8.部分房屋估价报告书。欲证明法院查封的被执行人以下财产价格：1.谢勇名下位于西山区房屋，价格约600万元；2.刘威谢辰名下位于官渡区的14套房产，建筑面积共计1612.97㎡，该面积包含26、27楼两层装修共花800万元，因此该项财产价值在5000万元；3.刘威谢辰名下位于官渡区，建筑面积1105.24㎡，按市场价值约3200万元；4.昆明红云化工生产有限公司名下位于昆明市官渡区大板桥街道办事处面积为526896.9㎡工业用地及地上附着物，该项财产经评估价值约为7.8亿元；5.谢勇名下的银行账户；6.刘威谢辰名下的银行账户；7.云南静优房估字［2020］第050133号《房地产估价报告》，对查封财产其中的位于官渡区2601号-2614号房产（总建筑面积为1612.97㎡）、关上关岭路77号中国人民解放军昆明1-2号住宅（建筑面积95.08㎡）、昆明西山区明波高架桥西北侧昆明宏盛达月星商业中心1-2幢2幢单元7层717室-732室（总建筑面积为621.36㎡）写字楼共计三十一项房地产市场价值评估。评估结果，总价：3420.33万元。经质证，申请执行人对异议人提交的证据材料发表质证意见归纳：对对方要证明的事实不认可，对其真实性不予认可，房屋价值远远达不到到异议人要证明的事实，被查封的房屋变现难、拍卖难；红云化工的报告是参照其他房屋的价值，没有被参照房屋的对象，参照的对象不明确；对估价报告的三性不予认可；异议人债务非常多，在此情况下，该块地价值多少，能否拍卖成功，都不确定，如果解除查封将侵害申请执行人的权益，将导致异议人转移财产，损害申请执行人的权益，综上，请求人民法院驳回异议人的请求。申请执行人向法院提交了以下证据材料：1.京东司法拍卖成交确认书一份、阿里司法拍卖竞价成功确认书二份、京东网络竞价成交确认书一份，欲证明京东司法拍卖关上77号中国人民解放军昆明陆军学院住宅面积为92.39平方米房屋2018年拍卖成交价为51.6万元，单价5585.00／平方米；阿里司法拍卖2018年昆明宏盛达月星商业中心面积为52.78平方米房屋成交价格为271782元，面积为86.82平方米房屋成交价为445905元，单价为5100.00元／平方米；官渡区居委会鼎杰兴都汇商务中心附近同区位星都总部基地面积为304.65平方米拍卖成交价为182.644万元，单价为5995元／平方米；2.被执行人《承诺书》，欲证明2019年10月11日谢勇书面承诺在2020年春节前归还全部债务本息，至少归还600万元，申请执行人同意解封滇池国际会展中心9号地块10幢3单元23层2301号以及地下室-2层Ｇ-Ｐ037及Ｇ-Ｚ001号山海湾的房屋，但结果异议人仅支付了申请执行人50万元，剩余出售房屋所得款项均被异议人转移。经质证，异议人认为，对第一组证据的三性及证明目的都不予以认可；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。经本院审查查明，本院审理的（2019）云0111民特111号申请人李继祥与谢勇、昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰民间借贷纠纷，于2019年2月14日经昆明市官渡区小板桥街道人民调解委员会驻官渡法院立案庭调解室主持调解，达成调解协议如下：一、申请人谢勇于2015年9月14日和2015年10月21日分别向申请人李继祥借款5000000元和8000000元，前述借款分别产生利息2650000元和1320000元，前述款项本息合计16970000元，申请人谢勇自愿于2019年2月25日前清偿前述全部债务，如申请人谢勇未按照前述约定的期限还款，则之后的利息按照年利率24%计算自2019年2月26日起至债务全部清偿之日止，如日后申请人李继祥为实现前述债务产生的相应费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费、评估费等，均由申请人谢勇承担；二、申请人昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰均自愿为申请人谢勇的前述全部债务提供连带责任保证，保证期间为前述债务全部清偿之日止。本院经审查，裁定如下：申请人李继祥与申请人谢勇、昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰于2019年2月14日经昆明市官渡区小板桥街道人民调解委员会驻官渡法院立案庭调解室主持达成的调解协议有效。被执行人未履行裁定书确定的内容，申请执行人李继祥向本院申请强制执行。本院在执行中，2019年3月6日作出（2019）云0111执2761号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人刘威谢辰所有的坐落于官渡区居委会鼎杰兴都汇商务中心5幢26层2601、2602、2603、2604、2605、2606、2607、2608、2609、2610、2611、2612、2613、2614号共14套房产，查封期限三年；二、查封被执行人刘威谢辰所有的坐落于官渡区居委会鼎杰兴都汇商务中心地下室-1层Ｍ1-250、Ｍ1-253、Ｍ1-254、Ｍ1-255、Ｍ1-256、Ｍ1-257、Ｍ1-258、Ｍ1-261、Ｍ1-262、Ｍ1-263、Ｍ1-264、Ｍ1-272、Ｍ1-273、Ｍ1-274、Ｍ1-289、Ｍ1-290、Ｍ1-291、Ｍ1-292、Ｍ1-293、Ｍ1-295、Ｍ1-296、Ｍ1-297、Ｍ1-298、Ｍ1-299、Ｍ1-300、Ｍ1-301号共26套房产，查封期限三年；三、查封被执行人谢勇名下的坐落于昆明市西山区明波高架桥西北侧昆明宏盛达月星商业中心1-2幢2幢单元7层717、718、719、720、721、722、723、724、725、726、727、728、729、730、731、732室共16套房产，查封期限三年，其中727号至732号6套房屋本院轮后于其他法院查封。2019年3月8日作出（2019）云0111执2761号之二执行裁定书，裁定：一、查封被执行人刘威谢辰所有的坐落于官渡区居委会鼎杰兴都汇商务中心地下室-1层Ｍ1-294号（不动产权证号：云（2017）官渡区不动产权第××号）房屋一套，查封期限为三年；二、查封被执行人谢勇所有的坐落于昆明市650幢2单元302号（房产证号：20××23）房屋一套，查封期限为三年；三、查封被执行人谢勇所有的（房产证号：20××52）房屋一套，查封期限为三年；四、查封被执行人谢勇所有的坐落于关上关岭路77号中国人民解放军昆明（房产证号：20××02）房屋一套，查封期限为三年；五、查封被执行人刘威谢辰所有的坐落于官渡区六甲街道办事处滇池国际会展中心（9号地块）10幢3单元23层2301号（不动产权证号：云（2018）官渡区不动产权第××号）房屋一套，查封期限为三年；六、查封被执行人刘威谢辰所有的坐落于官渡区六甲街道办事处滇池国际会展中心（9号地块）地下室-2层Ｇ-Ｐ037号（不动产权证号：云（2018）官渡区不动产权第××号）房屋一套，查封期限为三年；七、查封被执行人刘威谢辰所有的坐落于官渡区六甲街道办事处滇池国际会展中心（9号地块）地下室-2层Ｇ-Ｚ001号（不动产权证号：云（2018）官渡区不动产权第××号）房屋一套，查封期限为三年。2019年3月14日作出（2019）云0111执2761号之三，裁定：查封被执行人昆明红云化工生产有限公司名下享有的不动产权证号（证明）为昆国用（2002）字第00070号的土地使用权，查封期限为三年，在查封前该财产上设有抵押权，他项权证：昆他项［2008］第0059号，抵押权人为昆明市官渡区农村合作银行云溪支行。在执行过程中，2019年10月11日双方达成谅解协议，经申请执行人申请，本院作出解封裁定，解除刘威谢辰名下坐落于官渡区六甲街道办事处滇池国际会展中心（9号地块）10幢3单元23层2301号（不动产权证号：云（2018）官渡区不动产权第××号）房屋一套的查封。现已执行到位107.73万余元。至今尚欠本息1980万余元以及执行费等。本案执行过程中，2020年1月19日本院作出（2020）云0111执恢91号执行裁定书，冻结了被执行人刘威谢辰在招商银行、中国建设银行、华夏银行的个人账户；冻结了被执行人谢勇在交通银行、浦发银行、工商银行的个人账户；扣划了被执行人在上述银行帐号中的款项共计577318.13元。异议人提交了云南静优房估字［2020］第050133号《房地产估价报告》，对本案查封财产中的位于官渡区2601号-2614号房产（总建筑面积为1612.97㎡）、关上关岭路77号中国人民解放军昆明1-2号住宅（建筑面积95.08㎡）、昆明西山区明波高架桥西北侧昆明宏盛达月星商业中心1-2幢2幢单元7层717室-732室（总建筑面积为621.36㎡）写字楼共计三十一项房地产市场价值评估。评估结果，总价：3420.33万元。上述评估财产中有10套房屋存在出租，6套房屋轮后于其他法院查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”一、关于本案是否存在明显超标的额查封问题。本院认为，是否存在超标的额查封，应当在执行标的和查封标的的价值之间衡量，并考虑执行标的应包括的迟延履行利息、执行费、拍卖佣金、拍卖标的过户费产生的税费等费用。异议人提出应执行金额为197.22万余元（计算至2020年5月18日），超标的额查封价值近10亿元。异议人向本院提交了云南静优房估字［2020］第050133号《房地产估价报告》（对于执行实拖中查封的其中部分财产进行评估），该报告对位于官渡区2601号-2614号房产（总建筑面积为1612.97㎡）、关上关岭路77号中国人民解放军昆明1-2号住宅（建筑面积95.08㎡）、昆明西山区明波高架桥西北侧昆明宏盛达月星商业中心1-2幢2幢单元7层717室-732室（总建筑面积为621.36㎡）写字楼共计三十一项房地产市场价值评估。评估结果，总价：3420.33万元。该评估报告作出的评估对象1、2、3的单价均为17950元／㎡，评估报告没有考虑部分财产存在出租和轮后查封的情况，且评估价与现在市场实际成交价相比较，评估单价存在偏高的情况，故本院综合考虑执行过程中迟延履行期间的利息，执行费、拍卖佣金、被查封财产处置难易、部分财为轮候查封和存在出租及市场波动等影响变现价格的因素，综合判断查封财产的价值进行处理。二、关于查封被执行人昆明红云化工生产有限公司名下，不动产权证号（证明）为昆国用（2002）字第00070号的土地使用权问题，该财产在本院查封前，其财产上已设定抵押，抵押权人为昆明市官渡区农村合作银行云溪支行，本院综合考虑查封财产价值现状，以及变现的难易，综合考虑全案已查封被执行人多项房产的情况下，在本案执行实拖中，又对被执行人名下的土地使用权进行查封确属不当，应予纠正。三、对于冻结被执行人刘威谢辰、谢勇个人账户问题，被执行人已经有可供执行的财产被查封，再冻结被执行人的个人账户可能会影响到被执行人的生产、生活，故冻结实施行为确有不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七第三项之规定，裁定如下：一、解除本院2019年3月14日作出(2019)云0111执2761号之三执行裁定对被执行人昆明红云化工生产有限公司名下享有的不动产权证号（证明）为昆国用（2002）字第00070号的土地使用权的查封；二、解除本院（2020）云0111执恢91号之一、二、三对刘威谢辰个人账户的冻结；三、解除本院（2020）云0111执恢91号之四、五、六、七对谢勇个人账户的冻结；四、驳回异议人昆明红云化工生产生有限公司、刘威谢辰、谢勇的其他异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向云南省昆明市中级人民法院申请复议。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  杨嘉升二〇二〇年六月三日书 记 员  李亚玲