四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终45号 上诉人（一审原告、反诉被告）：四川南充嘉陵江港务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段304号。 法定代表人：蒲俊峰，董事长。 委托诉讼代理人：徐涛，四川汇韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李启军，四川汇韬律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：成都科华廊桥文化传播有限公司，住所地四川省成都市武侯区磨子街7号。 法定代表人：陈先德，执行董事。 委托诉讼代理人：熊灏，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文豪，泰和泰律师事务所律师。 上诉人四川南充嘉陵江港务有限公司（以下简称港务公司）因与被上诉人成都科华廊桥文化传播有限公司（以下简称廊桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人港务公司的委托诉讼代理人徐涛、李启军，被上诉人廊桥公司的委托诉讼代理人熊灏、王文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港务公司上诉请求：撤销一审判决第五项至第八项，改判廊桥公司支付2015年9月18日之后的欠付租金和场地占用费及违约金至廊桥公司实际腾退房屋之日止（截止2020年4月30日，欠付租金和场地占用费为14453069.34元，违约金为1210677.10元，两项合计15663746.44元）并驳回廊桥公司的反诉请求。事实和理由：1.双方在《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（二标段）》（以下简称《租赁合同》）中就合同解除后形成附合的装饰装修物明确约定为无偿归港务公司所有，一审法院判决港务公司就该部分装饰装修物向廊桥公司支付巨额补偿费不符合双方约定和法律规定，且根据一审司法评估报告，装饰装修物中含有大量的非附合物，一审法院未加区分判决由港务公司统一接收于法无据；2.一审评估人依据竣工结算报告而非竣工结算报告所指的各项工程、材料等进行评估，不符合资产评估执业准则中关于“重置成本采用客观成本”的要求，同时评估所依据的相关票据、合同等基础材料的真实性、合法性、关联性也无法查实，一审法院采信评估报告错误；3.双方在签订合同时已就租赁房屋所在楼栋主体工程与租赁房屋装饰装修工程的消防验收一并报审达成合意，消防验收迟延完成系廊桥公司自身造成，同时租赁房屋未办理产权证也不会影响廊桥公司营业执照的办理，故港务公司不存在任何过错。廊桥公司至今未向港务公司腾退房屋，其不履行合同解除后的减损义务，应当支付2018年12月17日之后的场地占用费并承担违约责任。 廊桥公司辩称，其租赁用途为高档餐饮经营，投资额巨大，若因港务公司违约导致合同解除，附合物仍无偿归港务公司所有，明显违反公平原则，故《租赁合同》第八条应当在合同期满或者双方无争议解除合同的情形下适用。《租赁合同》系因港务公司构成重大违约而解除，具体包括港务公司缔约时故意隐瞒租赁房屋系港口码头用房（构成欺诈）导致廊桥公司无法开展商业经营、违反合同约定自行增加建筑物对廊桥公司经营环境造成不利影响、严重迟延通过消防验收及至今未取得房产证致使廊桥公司无法办理营业执照，因此本案不适用《租赁合同》第八条约定，一审法院判决港务公司承担装饰装修残值损失正确；港务公司因不愿意承担廊桥公司的装饰装修损失而拒收房屋，廊桥公司一直未经营使用房屋，因此房屋无法腾退造成的扩大损失应由港务公司自行承担，一审法院未就2018年12月17日之后的场地占用费支持港务公司正确；廊桥公司虽对一审法院认定的租金标准及装饰装修残值评估金额持异议，但在综合考虑一审判决结果及诉讼成本后放弃上诉，却未曾预料港务公司提起上诉，若二审法院仅审理港务公司的上诉请求而不对租金标准进行调整即不扣减广场、广告位使用费和物业管理费，客观上将造成裁判结果实质不公平。 港务公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2012年6月20日签订的《租赁合同》，廊桥公司在判决生效后十日内腾退房屋；2.廊桥公司立即向港务公司支付拖欠的租金至实际腾退房屋之日止（截止2015年2月28日为4178758.92元）；3.廊桥公司立即向港务公司支付延期交纳租金的违约金至租金付清之日止（截止2015年2月28日为4393982.48元）；4.诉讼费用由廊桥公司承担。 廊桥公司向一审法院反诉请求：1.港务公司向廊桥公司赔偿各项损失（包括装修及经营损失，损失以评估结论为准），折价部分由人民法院酌情处理；2.港务公司承担从合同解除之日2015年3月27日至评估基准日2018年8月23日之间的资产折旧损失；3.港务公司承担违约责任；4.本、反诉费用由港务公司承担。 一审法院认定事实：2011年7月，港务公司对外发布《南充旅游客运码头C区商业标招标文件》，对南充旅游客运码头C区建筑面积8949平方米的商业建筑进行招商，其中二标段为南充旅游客运码头C区负一层厨房、一层、二层商业，业态规划为高档中餐，面积约3635平方米，二标段价格第一年不得低于50元/平方米/月，每年递增率不低于6%。2012年1月6日，廊桥公司向港务公司发出《南充旅游客运码头C区商业二标段投标文件》。2012年5月3日，廊桥公司向港务公司转款387999.90元作为租房保证金。 2012年6月20日，港务公司作为甲方与廊桥公司作为乙方签订《租赁合同》，约定“一、租赁范围及面积。房屋坐落于四川省南充市顺庆区（厨房）、一层、二层商业，建筑面积约3635平方米；二、房屋经营用途。乙方租赁该房屋的商业用途为高档中餐，经营品牌为南充廊桥酒楼，乙方保证最迟于2013年1月1日前正式营业；三、租赁期限。房屋租赁期自甲方正式交付乙方之日起计算，乙方租用该房屋期限为10年，从2012年7月1日起至2022年6月30日止。甲方预计不迟于2012年6月30日前将房屋交付乙方，若未能按预计时间交房，其租赁期和免租期则根据实际交房时间相应顺延；四、免租装修期。甲方将房屋交付给乙方之日起6个月内为免租装修期，免租装修期内乙方无需支付租金和物业管理费，但除租金和物业管理费以外的实际出租房屋的其他费用，包括电费、水费、气费等仍需支付，装修过程中产生的垃圾由乙方自行清运处理；五、承租费用标准及支付时间。承租费用标准按本合同第一条约定的建筑面积计算，第一年的房屋租金28.37元／平方米／月，物业管理费5元／平方米／月，广告位使用费12元／平方米／月，广场使用费8元／平方米／月，即第一年的承租费用53.37元／平方米／月。该房屋各项承租费用标准自乙方承租的第2年起（含第2年），每年递增计算至租赁期满，递增率为6%。租赁期限内，各年承租费用标准（每年按12个月计算）如下：2012年7月1日至2013年6月30日，房屋租金28.37元／平方米／月，物业管理费5元／平方米／月，广告位使用费12元／平方米／月，广场使用费8元／平方米／月，共计53.37元／平方米／月；2013年7月1日至2014年6月30日，房屋租金30.07元／平方米／月，物业管理费5.3元／平方米／月，广告位使用费12.72元／平方米／月，广场使用费8.48元／平方米／月，共计56.57元／平方米／月……承租费用按季度提前预付，第一季度承租费用由乙方在签订本合同后的三日内向甲方支付，其余每季度承租费用的支付时间为上季度届满前十日内；六、房屋租赁保证金。具体金额为387999.90元，租赁期满或合同解除后，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，由甲方无息退回乙方；七、投资强度保证金及其他费用。乙方承诺投资强度即装修费用和设施、设备的投入不低于1328万元，在乙方进场装修十天前，乙方需在甲方指定银行及账户存入不低于乙方承诺的最高投资强度的50%即664万元作为投资保证金并由甲方监管投资保证金的使用；八、房屋返还。租赁期满或合同解除后，乙方应于期满当日或合同解除当日返还该房屋及附属设施。甲、乙双方验收认可后签字盖章。甲、乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方无法拆除的装饰、装修部分无偿归甲方所有。拆除装饰、装修时，乙方不得损坏甲方房屋，否则应予恢复并赔偿甲方经济损失……十五、合同的解除。在乙方不支付或不按照约定超期支付租金达十日及以上或者乙方欠缴水电等各项费用累计达2000元及以上等，甲方可以单方解除合同，由此造成的一切损失由乙方承担；十六、违约责任。乙方不能按时交纳承租费用，每延期一天应按当期应付款的千分之三交纳违约金直至付清之日止。对于其他违约行为，违约方应承担当年两个月承租费用的违约金并赔偿守约方的直接经济损失”。 《租赁合同》附件2《南充旅游客运码头商业经营服务管理协议》约定，甲方对南充旅游客运码头所有物业的经营实施统一管理，根据协议向乙方收取物业管理服务费用为5元/平方米/月；物业管理服务内容为房屋共用部位的维修和管理、公用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护；经营管理服务质量为房屋外观整洁完好、保持设备正常运行、环境卫生按国家卫生城市标准执行、定期检查消防设施、无因管理责任引发的消防安全事故、对房屋共用部位和共用设施设备的小修3小时内解决、急修立即着手解决等。 2012年11月14日《关于C区招商有关事宜协调会的会议纪要》复印件载明“四、大堂的简装、人行楼梯、推拉门等应由港务公司完善的内容，港务公司不再施工，由商家根据需要完善，港务公司按原招标图纸的方案补偿费用，具体费用额度另行协商”。2012年12月13日《C区招商会议纪要》复印件载明“1.港务公司向C区三个标段的商家补偿大堂装修费用，共计12万元（各标段商家自行协商补偿费用的分配额度）。2.港务公司向C区各标段商家补偿铝合金推拉窗费用为每平方米400元左右。3.港务公司向C区各标段商家补偿楼梯栏杆的安装费用为每米240元（不含梯步）”。《C区招商会议纪要》复印件打印内容尾部由三标段承租人南充市涵舍餐饮文化有限公司负责人李忠平手写注明“待甲方取得四证后计算进场时间；在车道入口园林处建造C区一、二、三标段店招。具体由甲方审定”。 2012年11月27日，港务公司向南充旅游客运码头C区二、三标段承租人发出《关于南充旅游客运码头C区施工消防报审的函》（川南嘉港司函〔2012〕13号），要求二、三标段务必于2012年12月5日前提供各自区域施工蓝图一套，以利于港务公司消防报审工作的开展。 2012年12月1日，港务公司将租赁房屋交付廊桥公司，之后廊桥公司进场装修。 2013年3月12日，港务公司向南充旅游客运码头C区各标段承租人发出《关于C区各标段消防事宜的函》（川南嘉港司函〔2013〕22号），要求各标段将消防单位纳入港务公司消防施工统一管理。同年5月7日，港务公司向川消消防工程有限公司及C区各标段承租人发出《关于C区消防工程与旅游码头总体消防工程相衔接有关事宜的函》（川南嘉港司函〔2013〕51号），对C区消防施工作出要求。同年5月29日，港务公司向南充旅游客运码头C区各标段承租人发出《关于对C区三、四楼消防设施检查结果的通知》（川南嘉港司便〔2013〕29号），要求各标段按照消防设计图纸和港务公司专项检查的要求进行整改，并称未按图纸施工或未按要求整改到位而造成的消防验收不能通过或出现任何责任事故的，港务公司不承担任何责任。同年6月20日、7月31日，港务公司向C区各标段承租人分别发出《关于C区各标段装饰消防报审及验收有关工作的函》（川南嘉港司函〔2013〕65号）、《关于C区各标段加快完成消防工程的函》（川南嘉港司函〔2013〕74号）。 2013年12月17日，南充旅游客运码头建筑安装工程取得建设单位港务公司、勘察单位四川蜀通港口航道工程建设有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、施工单位四川中成煤炭建筑（集团）有限责任公司、监理单位四川省兴恒信项目管理咨询有限公司的五方盖章竣工验收报告。同日，廊桥公司开始营业。 2014年1月21日，四川省南充市顺庆区工商行政管理局向廊桥公司作出行政处罚决定书（南工商顺处字〔2013〕第201号），因廊桥公司未取得营业执照，对其处罚款1万元。 2014年3月17日，港务公司向廊桥公司发出《关于催缴租金的函》，载明“2012年6月20日双方签订合同后，廊桥公司于2013年2月1日接受租用区域并开始装修，根据双方合同约定扣除装修免租期，廊桥公司应从2013年8月1日开始向港务公司交纳租金，如廊桥公司继续拒付，港务公司将采取法律措施”。2014年3月31日，廊桥公司复函称“根据合同约定，港务公司交房须提供房屋竣工验收报告、消防验收合格证、房屋产权证、土地使用权证等手续，廊桥公司一直处于装修试营业期。在签订合同前，港务公司在C区右前未有二层建筑设计，不遮挡廊桥公司一、二层视野，现港务公司单一增补此项目，直接影响廊桥公司房屋全视野，导致廊桥公司无法正常经营，须赔偿解决，完善配套设施，减除原协商的由廊桥公司垫支的各种费用。正常计算房租时，根据合同应减去因廊桥公司自己投资自己使用的广告和广场使用费两项方可缴纳房租。房屋起租时间双方协商确定”。 双方签订《租赁合同》时，连接B、C区房屋之间的飘带建有房屋，其屋顶与两区房屋二层楼顶相平，可通过C区到达，该飘带屋顶平台即为廊桥公司所称之广场。《租赁合同》签订后，港务公司在该平台上加修了一层建筑物。 2014年9月30日，四川省南充市公安消防支队出具《南充市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（南公消验字〔2014〕第0038号），对南充旅游客运码头C区地上四层和地下一层综合评定消防竣工验收合格。2014年10月13日，港务公司向C区各标段承租人发出《关于送达C区各标段的函》（川南嘉港司函〔2014〕30号）。 2014年11月4日，港务公司委托四川汇韬律师事务所向廊桥公司发出《律师函》，再次强调廊桥公司2013年2月1日接受租赁区域，应从2013年8月1日开始交纳租金，并再次催收租金。2014年11月10日，廊桥公司复函称“港务公司尽快完善各项房屋交付使用手续，便于启动房租；港务公司尽快提出在公共广场搭建一楼层房屋给廊桥公司造成的重大经济损失赔偿相关事宜；房屋广告位使用费、公共广场使用费不应在房租之列予以扣减，物业管理费也应在管好物业基础上扣减”。 港务公司向廊桥公司发出的水电费通知单所载明各期间的费用金额为：2013年4月31日至2013年6月3日期间为4644元，2013年7月11日至2013年8月10日期间为6431元，2013年8月10日至2013年9月10日期间为6471元，2013年9月10日至2013年10月10日期间为8809元，2013年10月10日至2013年11月7日期间为22755元，2013年11月7日至2013年12月10日期间为41150元，2013年12月10日至2014年1月10日期间为46005元。廊桥公司仅向港务公司交纳2013年10月10日至2013年11月7日期间的水电费22755元。 另查明，港务公司建设的南充旅游客运码头工程于2010年12月3日取得《建设用地规划许可证》，于2014年7月8日取得《建设工程规划许可证》，该证注明“属补办，原已办南市规工（2009）顺字016号收回作废”。 中华人民共和国国家市场监督管理局官网和南充红盾信息网均载明“有限责任公司设立登记提交材料规范”第七项材料为“住所使用证明”。2014年9月10日，四川省南充市工商行政管理局同意预先核准李林波申请的“南充港廊桥餐饮有限公司”，保留期限至2015年4月13日。 港务公司于2015年4月3日向一审法院起诉解除《租赁合同》，廊桥公司收到起诉状副本时间为2015年3月26日。 诉讼中，廊桥公司提交自己制作的2014年12月至2015年6月期间的资产负债表和损益表，载明其亏损共计1944332.79元。 重审中，四川万方资产评估事务所有限责任公司经一审法院委托，作出司法评估报告（川万资评报资评报字〔2018〕第12-01号），意见为：截止2018年9月14日廊桥公司承租房屋的装修及设施设备评估现值10058743元，其中房屋装饰装修评估现值7736288元，设施设备评估现值2322455元，评估有效期一年。为此，廊桥公司支付评估费10万元。 一审法院认为，《租赁合同》无违反法律效力性禁止性规定的情形，且双方当事人均同意解除《租赁合同》，表明双方对合同效力无异议，故《租赁合同》合法有效。《租赁合同》虽然约定租赁期满装修残值归港务公司，但双方系在租期未满的情形下解除合同，因此不应适用合同中关于租赁期满装修残值归港务公司的约定，故房屋内的装修及设施设备随主物移交给港务公司后，港务公司应当进行相应补偿。四川万方资产评估事务所有限责任公司的评估程序合法，评估意见客观科学，租赁房屋装修及设施设备现值10058743元应当作为裁判依据。考虑到廊桥公司租赁房屋后系按经营高档餐厅的风格进行装饰装修并配备相应设备设施，港务公司只有将房屋出租于从事相关餐饮行业的业主才能充分利用原装修装饰物，且从廊桥公司返还租赁物至港务公司再次成功出租存在一定的空置期，港务公司必然会产生相应租金损失与装修及设施设备的折旧损失，一审法院酌定港务公司取得租赁房屋内的装修及设施设备后向廊桥公司返还910万元。虽然港务公司未取得租赁房屋的房产证，廊桥公司也未办理营业执照，但廊桥公司至今仍在营业，故廊桥公司主张的停业损失与港务公司未办理房产证之间无因果关系，一审法院对其请求港务公司赔偿停业损失不予支持。关于从合同解除之日至评估基准日之间的资产折旧损失问题，由于廊桥公司在该期间仍然在经营，故一审法院对其主张此期间的装修折旧损失不予支持。 关于租金及占用费的认定。租金：2013年12月17日至2014年12月17日期间为53.37元/平方米/月×3635平方米×12个月=2327999.40元，2014年12月18日至2015年3月26日期间为56.57元/平方米/月×3635平方米×3个月+56.57元/平方米/30天×3635平方米×8天=671731.04元；场地占用费：2015年3月27日至2015年9月17日期间为56.57元/平方米/月×3635平方米×5个月+56.57/平方米/30天×3635平方米×24天=1178956.51元，上述金额合计4178686.95元。因港务公司原一审起诉的租金为4178758.92元，该案原一审时对2015年9月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费未作处理，故一审法院重审时另作评判。《租赁合同》解除后，港务公司应当退还廊桥公司租赁保证金387999.90元。抵扣后，廊桥公司应当向港务公司支付的租金和场地占用费为4178686.95元－387999.90元＝3790687.05元。 关于违约金的认定。港务公司在原一审时主张违约金计算至2015年2月28日，重审时主张违约金计算至租金付清之日止。因租金计算至2015年9月18日，故对违约金也计算至2015年9月18日。双方约定的违约金过高，廊桥公司在诉讼中申请调减。由于港务公司至今不能取得租赁房屋的物权导致廊桥公司不能合法经营，双方均有违约行为，一审法院酌定从租金欠付之日起至2015年9月18日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算廊桥公司应当承担的违约金。具体计算为：581999.85元从2013年12月17日起，581999.85元从2014年2月17日起，581999.85元从2014年4月17日起，581999.85元从2014年6月17日起，616895.85元从2014年8月17日起，616895.85元从2014年10月17日起，616895.85元从2014年12月17日起，68665.15元从2015年3月17日起计算至2015年9月18日为止）。由于计算廊桥公司承担的违约金及2015年9月18日之后的场地占用费时已考虑港务公司的违约情形，加之一审法院已认定港务公司向廊桥公司返还租赁房屋装修及设备设施残值，故一审法院对廊桥公司要求港务公司支付违约金的诉讼请求不再予以支持。 关于2015年9月18日之后的场地占用费的认定。参照《租赁合同》约定的租金标准，2015年9月18日至2018年12月17日（重审辩论终结之日）为止的场地占用费为56.57元/平方米/月×3635平方米×39个月=8019646.05元。廊桥公司一直未支付租金，在港务公司书面催缴的情况下仍未支付租金，是引起纠纷的主要原因。港务公司未取得河道行政主管部门的行政许可致使不能取得租赁房屋物权，导致廊桥公司未能办理营业执照被行政处罚，是引起纠纷的原因之一，亦是廊桥公司未能充分利用租赁房屋的原因之一。诉讼中，双方达成解除《租赁合同》的合意，按照诚实信用原则，合同解除后，合同当事人有减轻损失的义务。双方当事人本应当积极面对，及时解决问题，防止损失继续扩大。由于港务公司拒绝承担装修残值致使廊桥公司不能及时向其移交租赁物并引起二审和发回重审，加之市场行情不利对经营的影响也是引发纠纷的原因，综合考虑上述因素，一审法院将2015年9月18日至2018年12月17日（重审辩论终结之日）期间的场地占用费酌定为530万元，并不再计算该期间内未支付的场地占用费的违约金（资金占用利息）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、港务公司与廊桥公司2012年6月20日签订的《租赁合同》于2015年3月27日解除；二、廊桥公司于判决生效之日起三十日内向港务公司返还南充旅游客运码头C区商业楼负一层（厨房）、一层、二层房屋；三、廊桥公司于判决生效之日起十日内向港务公司支付2013年11月1日（笔误，应为12月17日）至2015年9月18日欠付的租金和场地占用费3790687.05元；四、廊桥公司于判决生效之日起十日内向港务公司支付违约金，违约金以欠付租金和场地占用费为基数，从欠付之日起至2015年9月18日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算（具体计算方式为：581999.85元从2013年12月17日起，581999.85元从2014年2月17日起，581999.85元从2014年4月17日起，581999.85元从2014年6月17日起，616895.85元从2014年8月17日起，616895.85元从2014年10月17日起，616895.85元从2014年12月17日起，68665.15元从2015年3月17日起计算至2015年9月18日止）；五、廊桥公司于判决生效之日起十日内向港务公司支付2015年9月19日至2018年12月17日欠付的租金和场地占用费530万元；六、港务公司于判决生效之日起十日内向廊桥公司支付房屋装修及设备设施残值费910万元；七、驳回港务公司的其他诉讼请求；八、驳回廊桥公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费71809元，由港务公司负担18812元，廊桥公司负担52997元；反诉案件受理费20353元，鉴定费10万元，由港务公司负担72212元，廊桥公司负担48141元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。廊桥公司提交函件一份，拟证明该公司于2019年3月8日向港务公司发函要求其接收租赁房屋，但港务公司拒绝接收房屋，故房屋至今未腾退所造成的损失应当由港务公司自行承担。港务公司经质证认为，该函件载明的房屋移交内容包括设施设备的移交，不能证明廊桥公司具有腾退房屋的意愿。本院认为，该证据形式上为原件，来源合法且与本案相关，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，予以采信。 双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。根据一、二审当事人的庭审陈述及经审查确认的证据，本院另认定如下事实：《租赁合同》第七条还约定“乙方签订合同后须由合格资质的设计和施工单位进行设计和施工，同时乙方消防设计及工程施工单位须满足消防主管部门的要求。乙方选定的设计和施工单位资质、装修方案、效果图及施工图纸、投资预算须经甲方认可，乙方必须按甲方认可的图纸组织施工”。双方庭审中一致认可租赁房屋的主体工程在《租赁合同》签订时未通过消防验收。 四川省南充市顺庆区工商行政管理局《有限责任公司设立登记提交材料规范》载明“有限责任公司设立登记提交材料规范……7.住所使用证明（自有房屋的，提交产权证复印件；租用房屋的，提交租房合同及出租房产权证复印件）”。 四川万方资产评估事务所有限责任公司作出的司法评估报告（川万资评报资评报字〔2018〕第12-01号）还载明：截止2018年9月14日廊桥公司承租房屋的装修及设施设备评估原值为19158848.18元，其中房屋装饰装修评估原值15472575.18元，设施设备评估原值3686273元。 庭审中，廊桥公司陈述其于2019年停止经营。2019年3月8日，廊桥公司发函港务公司，要求其接收租赁房屋及设施设备并办理交接手续。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。房屋性质并非判断房屋租赁合同效力的依据。租赁房屋取得了《建设工程规划许可证》并已竣工验收合格，廊桥公司庭审中虽抗辩租赁房屋未按《建设工程规划许可证》修建，但不能提供证据证明，本案亦无证据证明租赁房屋系违法建筑。因此，双方签订的《租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定其合法有效正确，港务公司、廊桥公司均应按照约定全面、适当地履行自己的义务。 根据法律规定及双方合同约定，港务公司的合同义务为交付租赁房屋并承担租赁房屋瑕疵担保责任，即交付符合高档餐饮经营用途的租赁房屋并在租赁期内保持租赁房屋符合上述用途；廊桥公司的合同义务则为按约定期限支付租金并将租赁房屋按高档餐饮经营用途使用。从合同履行情况看，廊桥公司未按期支付租金构成主要债务迟延履行系不争事实，港务公司虽已履行交付租赁房屋的主给付义务，但未履行协助廊桥公司办理营业执照所需的租赁房屋产权证提供之附随义务，构成不完全给付，性质上属于违约；同时，高档餐饮对经营场所的周边环境、就餐视野等要求较高，港务公司在租赁房屋右前方平台加修一层建筑物的行为，虽在双方合同中未作明确禁止，但客观上确实会给廊桥公司的经营产生不利影响，该行为不仅违反诚实信用原则，亦可能构成加害给付，性质上仍属违约。至于廊桥公司抗辩其签约时受到港务公司欺诈导致无法开展商业经营、港务公司迟延履行租赁房屋的消防验收义务构成违约，本院认为，一是本案并无证据证明港务公司在双方签约时有隐瞒租赁房屋系港口码头用房的故意，廊桥公司也自始未以欺诈为由行使合同撤销权，而廊桥公司无法开展商业经营更是与本案查明其已实际使用租赁房屋开展经营的事实不符；二是港务公司虽是租赁房屋主体工程申请消防验收的法定主体，但依据《租赁合同》第七条约定及双方庭审陈述，廊桥公司在签约时即明知租赁房屋主体工程尚未通过消防验收并同意将租赁房屋装饰装修工程纳入主体工程统一办理消防验收手续，故港务公司何时办理消防验收手续依赖于廊桥公司装饰装修工程的施工进度。廊桥公司本案中并未提供证据证明港务公司在租赁房屋装饰装修工程施工完毕后有故意拖延办理消防验收手续的行为，从港务公司向廊桥公司发送有关消防事宜函件的内容来看，反而能够证明廊桥公司对装饰装修工程的施工进度已超出双方合同约定的六个月装修期。综上所述，廊桥公司、港务公司在合同履行中均存在违约行为。 港务公司以廊桥公司未按期支付租金为由，通过提起本案诉讼的方式请求解除《租赁合同》，廊桥公司在诉讼中同意解除双方合同并提起反诉，请求港务公司承担违约责任。根据法律规定及双方合同约定，港务公司请求解除《租赁合同》同时符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除情形和第九十四条第三项规定的法定解除情形；廊桥公司虽未直接提出解除《租赁合同》的诉讼请求，但从其反诉理由中，可知廊桥公司是以港务公司迟延办理消防验收手续以及未取得房产证致使廊桥公司无法办理营业执照并合法经营租赁房屋为由同意解除合同，其实质上是援引《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定情形“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”行使合同解除权。综上所述，结合合同履行情况，本院认定《租赁合同》系因双方共同违约而解除。 关于《租赁合同》解除后装饰装修物损失的分担问题。根据司法评估报告，截止2018年9月14日租赁房屋的装饰装修评估原值为15472575.18元、现值为7736288元，设施设备评估原值为3686273元、现值为2322455元。其中，前者应属已形成附合的装饰装修物，后者应属未形成附合的装饰装修物。因《租赁合同》合法有效，本案应当采纳评估原值分担装饰装修物损失，一审法院采用评估现值分担损失系适用法律错误，本院予以纠正。一、针对未形成附合的装饰装修物。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，合同解除时可由承租人拆除。鉴于港务公司不同意利用该部分装饰装修物，港务公司所持一审法院判决未形成附合的装饰装修物由其接收于法无据的上诉理由成立，未形成附合的装饰装修物现值损失不纳入本案损失分担范围，由廊桥公司按照司法评估报告载明的内容及范围进行拆除。二、针对已形成附合的装饰装修物。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，合同解除时剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，双方就《租赁合同》第八条关于合同解除后已形成附合的装饰装修物的处理约定内容产生争议，港务公司上诉称依据合同字面意思表述，已形成附合的装饰装修物无偿归其所有；廊桥公司则以缔约瑕疵、公平原则进行抗辩，主张已形成附合的装饰装修物无偿归港务公司所有的适用前提为合同期满或双方无争议解除合同，由于《租赁合同》系因双方发生争议解除，故不适用合同约定内容。本院认为，对于合同内容的理解，应当遵循《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定的合同解释原则，即按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从文义解释方法分析，《租赁合同》第八条首句虽然使用了限定语“租赁期满或合同解除后”，但其引出的直接法律后果是廊桥公司向港务公司返还租赁房屋及附属设施。在“乙方无法拆除的装饰、装修部分无偿归甲方所有”之前无明确限定语的情况下，不能当然得出“租赁期满或合同解除后”已形成附合的装饰装修物无偿归港务公司所有的结论。其次，根据公平原则，双方当事人的权利义务设置要大体上平衡，合同上的分担和风险也要合理分配。在合同因港务公司单方违约解除的情形下，若已形成附合的装饰装修物仍无偿归港务公司所有，确实有违公平原则，亦不符合房屋租赁市场的一般交易习惯。因此，廊桥公司所持《租赁合同》第八条中合同解除后已形成附合物的处理约定系缔约瑕疵之抗辩成立，本案应当适用上述司法解释规定处理剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失。《租赁合同》约定的租赁期为十年，则已形成附合的装饰装修物价值15472575.18元每年的摊销价值为1547257.52元。廊桥公司于2013年12月17日开始营业且双方当事人对一审法院以上述时间作为租赁期限的起算时间均未上诉，故本院确认自2013年12月17日起计算十年租期。《租赁合同》于2015年3月27日解除，根据法律规定，廊桥公司此时应当腾退房屋，但因本案纠纷发生双方一直未结算完毕，廊桥公司一直在占有使用租赁房屋，直至2019年停止经营并于3月8日发函港务公司要求与后者办理房屋交接手续，故本院确定合同剩余租赁期限为5年，相应的装饰装修残值损失为7736287.60元。虽然双方在合同履行过程中均存在过错，但鉴于廊桥公司装饰装修租赁房屋花费巨大系应港务公司的投资强度要求、港务公司应当承担的装饰装修残值损失并未计算资金占用利息以及一审法院在本案无证据证明港务公司已提供广场、广告位使用服务的情况下判决廊桥公司承担该部分租金费用，廊桥公司考虑诉讼成本后放弃上诉等因素，本院从平衡双方利益角度出发，酌定装饰装修残值损失7736287.60元由港务公司承担。 关于廊桥公司是否支付2015年9月18日之后的欠付租金和场地占用费及违约金至实际腾退房屋之日止的问题。本院认为，一审法院在综合双方违约行为、过错程度、市场行情影响以及本案审理周期较长（本案历经原一审、原二审、发回重审）等多种因素后，酌情决定此期间的场地占用费为530万元并不再计算该期间内未支付场地占用费的违约金，符合法律规定的诚实信用和公平原则。该认定并无不当，本院予以维持。 综上，港务公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初203号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，即“四川南充嘉陵江港务有限公司与成都科华廊桥文化传播有限公司2012年6月20日签订的《南充旅游客运码头C区商业租赁合同（二标段）》于2015年3月27日解除”、“成都科华廊桥文化传播有限公司于本判决生效之日起三十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司返还南充旅游客运码头C区商业楼负一层（厨房）、一层、二层房屋”、“成都科华廊桥文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付2013年12月17日至2015年9月18日欠付的租金和场地占用费3790687.05元”、“成都科华廊桥文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付违约金，违约金以欠付租金和场地占用费为基数，从欠付之日起至2015年9月18日止按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的130%计算（具体计算方式为：581999.85元从2013年12月17日起，581999.85元从2014年2月17日起，581999.85元从2014年4月17日起，581999.85元从2014年6月17日起，616895.85元从2014年8月17日起，616895.85元从2014年10月17日起，616895.85元从2014年12月17日起，68665.15元从2015年3月17日起计算至2015年9月18日止）”、“成都科华廊桥文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向四川南充嘉陵江港务有限公司支付2015年9月19日至2018年12月17日欠付的租金和场地占用费530万元”； 二、撤销四川省南充市中级人民法院（2017）川13民初203号民事判决第六项“四川南充嘉陵江港务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都科华廊桥文化传播有限公司支付房屋装修及设备设施残值费910万元”； 三、四川南充嘉陵江港务有限公司于本判决生效之日起十日内向成都科华廊桥文化传播有限公司支付房屋装饰装修残值损失7736287.60元； 四、驳回四川南充嘉陵江港务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回成都科华廊桥文化传播有限公司的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费71809元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担18812元，成都科华廊桥文化传播有限公司负担52997元；反诉案件受理费20353元，鉴定费10万元，由四川南充嘉陵江港务有限公司负担72212元，成都科华廊桥文化传播有限公司负担48141元。二审案件受理费138582.48元（四川南充嘉陵江港务有限公司已预交71809元），由四川南充嘉陵江港务有限公司负担131653.36元，成都科华廊桥文化传播有限公司负担6929.12元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  杨鲁静 审判员  刘小玫 审判员  林 薇 二〇二〇年六月十二日 书记员  刘 闽