福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0703民初501号 原告：南平市建阳区农村信用合作联社人民信用社，住所地福建省南平市建阳区。 负责人：张录，主任。 委托诉讼代理人：汪姚卿，男，系福建省南平市建阳区农村信用合作联社职员，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：滕建雄，男，系福建省南平市建阳区农村信用合作联社职员，住福建省南平市建阳区。 被告：游欣，男，1989年3月8日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：田华辉，北京乾成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚家雄，北京乾成（福州）律师事务所律师。 被告：福建福田实业有限公司，住所地福建省南平市建阳区龙翔路888号。统一社会信用代码91350784597882965N。 法定代表人：陆玉财。 被告：陆玉财，男，1977年7月24日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：李阿妹，女，1980年7月20日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被告：叶章发，男，1987年7月4日出生，汉族，住福建省政和县。 原告南平市建阳区农村信用合作联社人民信用社（以下简称人民信用社）与被告游欣、福建福田实业有限公司（以下简称福田公司）、陆玉财、李阿妹、叶章发金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。人民信用社的委托诉讼代理人滕建雄、被告游欣的委托诉讼代理人田华辉到庭参加诉讼，福田公司、陆玉财、李阿妹、叶章发经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 人民信用社向本院提出诉讼请求：1．请求解除2014年7月23日人民信用社与游欣签订的《个人住房按揭借款合同》；2．请求判令游欣偿还人民信用社借款本金274480.39元、利息52879.16元（该利息计算至2020年3月6日，后按《个人住房按揭借款合同》约定的贷款逾期利率计算至本金偿还时止）；3．请求判令游欣承担抵押责任，人民信用社对游欣设定抵押的抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先得到偿还；4．请求判令福田公司、陆玉财、李阿妹、叶章发承担连带保证担保责任。事实和理由：游欣于2014年7月23日，用房产所有权坐落在潭城街道龙翔路368号（福建省武夷农机大市场），潭房预建阳字第××号，建筑面积120.91平方的商业营业用房作抵押，游欣于2014年7月23日办理预购商品房抵押权预告登记向人民信用社贷款350000元整，同时，该贷款由福田公司、陆玉财、李阿妹、叶章发提供连带保证担保责任，人民信用社于2014年7月28日向游欣发放贷款350000元整，借款期限10年。截止2020年3月6日止，游欣结欠人民信用社借款本金274480.39元、利息52879.16元。经人民信用社多次催收未果，现诉至法院。 游欣辩称，不同意解除与人民信用社签订的《个人住房按揭借款合同》，而且剩余本息应由福田公司承担还款责任，人民信用社诉请的本息计算方式有误。 福田公司、陆玉财、李阿妹、叶章发未作答辩。 人民信用社围绕诉讼请求向本院提供证据：《借款借据》、《个人住房按揭借款合同》、《预购商品房抵押权预告登记证》、《被告结婚证复印件》、《共有人同意抵押及共同还款承诺书》、《被告陆玉财、李阿妹结婚证复印件》、《被告游欣无婚姻登记证明》、《保证担保承诺书》、《批发性购房贷款项目合作协议》、《董事会（股东会）同意保证担保意见书》、《福建福田实业有限公司股东会决议》、《承担连带责任保证担保承诺书》、《被告企业法人营业执照复印件》、《被告组织机构代码证复印件》、《被告税务登记证》、《利息清单》。游欣提交《商品房买卖合同》一份。福田公司、陆玉财、李阿妹、叶章发未到庭参加诉讼亦未提交书面质证意见和提交证据，视为放弃诉讼权利。游欣提交的证据与本案的待证事实无关，本院不予采信。人民信用社提交的证据符合证据的形式要件，可以作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年12月31日，福田公司召开股东会，讨论该公司在（建阳）塔下工业园区开发的福建武夷农机大市场商业用房出售选择办理购房按揭贷款的银行，经全体股东表决通过，同意与建阳市农村信用合作联社合作办理购房按揭贷款业务。同日，福建福田实业有限公司向建阳市农村信用合作联社出具《董事会（股东会）同意保证担保意见书》，承诺自愿为借款人提供阶段性连带责任担保，担保期限从贷款发放之日起至购房户办妥房产证、土地证且抵押给人民信用社止，在担保期间如借款人未能按月归还贷款本息，该公司在接到信用社书面催收通知后10日内保证履行还款义务，如未在约定期限内履行还款义务，信用社可在该公司的任何账户中直接扣收。2014年1月2日，甲方建阳市农村信用合作联社与乙方福田公司签订《批发性购房贷款项目合作协议》，约定：甲方为合作项目的单个购房人提供的贷款中，首套住房贷款最高额不超过购买价或评估价（两者取低者，下同）的40%，商业用房（包括店面、商铺、办公用房、车库等）贷款最高额不超过购买价或评估价的50%。住房贷款年限最长不超过30年，商业用房贷款年限最长不超过10年，如遇个人住房信贷政策变化，以国家政策为准。贷款用途只能用于借款人购买该项目房产等等。2014年1月2日，陆玉财、叶章发、李阿妹向人民信用社出具《承担连带责任保证担保承诺书》，承诺：在福田公司与建阳市农村信用合作联社合作的批发性购房按揭贷款项目合作协议签订之日（2014年1月2日）起，借款人与人民信用社签订的购房按揭贷款合同，并由福田公司提供保证担保的购房贷款，均予以承认，并自愿为借款人在人民信用社借款承担连带保证担保责任。2014年1月16日，福田公司向人民信用社出具《保证担保承诺书》，同意为其购房户游欣的购房借款350000元提供阶段性连带责任担保，担保期限从贷款发放之日起至购房户办妥房产证、土地证且抵押给人民信用社止。2014年7月23日，人民信用社与游欣签订《个人住房按揭借款合同》。合同约定：游欣向人民信用社借款350000元，用于购买坐落南平市建阳区潭城街道龙翔路368号（福建省武夷农机大市场）商业用房，借款期限自2014年7月23日起至2024年7月22日止，借款利率在中国人民银行基准利率的基础上浮30%，本合同签订时执行年利率为8.515%。如遇基准利率调整，自基准利率调整后的次年起，贷款人按调整后的基准利率和本合同约定的浮动幅度确定新的借款执行年利率，不再另行通知借款人、保证人等。福田公司以保证人身份在该合同上签章。2014年7月25日，游欣以坐落南平市建阳区潭城街道龙翔路368号（福建省武夷农机大市场）房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为人民信用社。2014年7月28日，人民信用社向游欣发放贷款350000元，双方约定：借款利率为7.095833‰，还款方式为按月等额还款，还款日期为2024年7月22日。截止2020年3月6日，游欣结欠人民信用社借款本金274480.39元、利息52879.16元。 本院认为，人民信用社与游欣签订的《个人住房按揭借款合同》、福田公司出具的《保证担保承诺书》及陆玉财、叶章发、李阿妹共同出具的《承担连带责任保证担保承诺书》真实、合法、有效。人民信用社依约履行了发放贷款的义务，游欣未按约定偿还借款本息，约定的解除合同的条件成就，人民信用社可以要求解除合同，现人民信用社诉请解除与游欣签订的《个人住房按揭借款合同》，符合法律规定，本院予以支持；福田公司、陆玉财、李阿妹、叶章发自愿提供阶段性连带责任保证和连带保证责任，应按约定承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。由于双方就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥以贷款人即游欣为抵押权人的抵押登记手续，人民信用社未取得房屋他项权证，人民信用社主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。福田公司、陆玉财、李阿妹、叶章发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除南平市建阳区农村信用合作联社人民信用社与游欣于2014年7月23日签订的《个人住房按揭借款合同》； 二、游欣应在本判决生效之日起十日内偿还南平市建阳区农村信用合作联社人民信用社借款本金274480.39元、利息52879.16元（该利息计算至2020年3月6日，后按《个人住房按揭借款合同》约定的贷款逾期利率计算至本金偿还时止）； 三、福建福田实业有限公司、陆玉财、叶章发、李阿妹对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任。福建福田实业有限公司、陆玉财、叶章发、李阿妹承担保证责任后，有权向游欣追偿； 四、驳回南平市建阳区农村信用合作联社人民信用社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费6210元，减半收取计3105元，由游欣、福建福田实业有限公司、陆玉财、叶章发、李阿妹共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  曾冬明 二〇二〇年六月二十二日 书记员  张燕勍 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。