四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初256号 原告：钟露，女，1987年7月19日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告：阮雪异，男，1976年12月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：四川仁寿三友房地产开发有限公司，住所地眉山市岷东新区管委会办公楼三楼312室。统一社会信用代码：91511400740044607M。 法定代表人：戴志坚，执行董事。 委托诉讼代理人：严宽，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 原告钟露、阮雪异与被告四川仁寿三友房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟露、阮雪异、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司委托诉讼代理人严宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟露、阮雪异向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延期办理不动产权属登记的违约金38496元；2.契税退还金额3662.46元；3.双倍返还多交面积房款金额11235.72元；4.本案诉讼费用由被告承担。2012年9月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：091847）。合同约定：由原告支付被告总房价款375772元，其中首付款115772元，余款260000元原告通过银行申请按揭贷款方式进行支付，购买被告开发于乐山市中心城区房屋。合同签订后，原告按照合同约定于2012年9月3号到2014年6月28日分3次向被告支付了115772元首付款和7364元代收办证税费，260000元按揭款由银行转账给被告。原告按照合同约定履行房款支付义务，而被告至今未按合同第十四条“面积差异处理”第3条“双方约定”按建筑面积单价4801.59元／平方米据实结算，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，小于-3%部分的房价款由出卖人据实双倍返还买受人,但双方已结清。《合同》建筑面积为78.26平方米，不动产权证上房屋建筑面积为77.09平方米，按照双方约定出卖人应当双倍返还买受人78.26-77.09＝1.17平方米×4801.59×2＝11235.72元。第二十条“产权登记”、“转移登记”、“在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”、“商品房交付使用后，买受人在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书”约定履行义务，按该条款违约处理方式被告需按日向原告支付房款万分之一的违约金，共计38496元（从2014年6月28日至2018年5月22日，共计1422天，除去550天，超期872天。872×370154／10000＝32277.42元；8栋总证违约时间168天，168×370154元／10000＝6218.58元）。初始缴纳契税金额7364元，实际缴纳3701.54元，差额3662.46元；三项应退还金额共计53394.18元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，请求依法确定双方所签订合同的法律效力，判令被告履行合同约定，并赔偿违约金共计53394.18元。 被告四川仁寿三友房地产开发有限公司辩称：被告存在办证违约的情况，但造成延迟办证有一定的原因，应适当扣减违约时间，房屋面积差款、代交契税款等，如公司存在多收的情况，该退就退。请人民法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2012年9月13日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买被告开发的位于乐山市市中区房屋，建筑面积78.26平方米，套内建筑面积为64平方米，套内建筑面积单价每平方米5871.44元，总价款375772元；原告委托被告代交契税、专项维修资金、办理房屋产权证土地证的费用，于2013年6月28日给付被告代办证税款7364元，被告代为缴纳维修资金3469.05元、税收缴款3701.54元、转移登记费90元，差额103.41元；《商品房买卖合同》第十四条面积差异的处理约定，建筑面积误差比绝对值在3%以内按建筑面积单价据实结算，超过3%部份的房价款由出卖人承担，产权归买受人，小于-3%部份的房价款由出卖人双倍返还买受人；第二十条产权登记中关于初始登记、转移登记的约定为：（一）初始登记，出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；（二）转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等；同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，对主合同第二十条关于产权登记的约定进行补充约定：根据乐山市《商品房买卖合同》第二十条产权登记的约定，出卖人应在约定时间前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。现对本条补充说明，该权属证明仅仅指房屋所有权证书，不包括国土证。约定甲方应当在取得《房屋所有权证》（指房管部门发证日期）且乙方交清全部资料和费用次日起400个工作日内为乙方办理取得《土地使用权证》（指国土部门发证日期），如因甲方原因逾期未取得，乙方不退房，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告按约定支付了购房款375772元。被告于2014年6月28日向原告交房。于2015年6月17日办理了所购商品房所在楼栋的房屋所有权证，于2016年9月8日办理了所购商品房的房屋所有权证，2016年9月28日乐山市实施不动产权证登记，“双证合一”。被告于2018年5月22日办理了所购商品房的不动产权证，建筑面积为77.09平方米，专有建筑面积为63.66平方米，总价款为370154元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、不动产登记和房屋产权交易信息、税收缴款书、销售不动产发票、《不动产权证书》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：原被告双方签订的商品房买卖合同是真实意思表示的有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。被告四川仁寿三友房地产开发有限公司主张造成延迟办证有一定的原因，应适当扣减违约时间无事实依据和充分证据，本院不予采纳。合同约定出卖人应当在2014年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，该证于2015年6月17日办理，逾期168天，违约金为375772元×1／10000×168天=6312.97元，原告主张6218.58在实际范围内，应予支持。 在转移登记中约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，本案交房时间为2014年6月28日，按约定应在2015年12月30日前办理，而实际时间为2016年9月8日，逾期253天，违约金为375772元×1／10000×253天=9507.03元。 2016年9月8日取得房屋所有权证书，次日起400个工作日（588个自然日）内即2018年4月19日前应为原告方办理取得《国有土地使用证》，而在此期间的2016年9月28日乐山市实施不动产权登记，实现了“双证合一”，被告在2018年5月22日为原告办理取得的不动产权证已包涵了《国有土地使用证》权属，逾期33天，违约金为375772元×1／10000×33天=1240.05元。转移登记总违约金为1240.05元+9507.03元=10747.08元。 原告给付被告代办证税款7364元，被告代为缴纳维修资金3469.05元、税收缴款3701.54元、转移登记费90元，差额103.41元，被告按约定应予退还。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告四川仁寿三友房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告钟露、阮雪异初始登记违约金6218.58元，转移登记违约金10747.08元，证税余款103.41元，合计17069.07元； 二、驳回原告钟露、阮雪异的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取567元，由原告钟露、阮雪异负担324元，由被告四川仁寿三友房地产开发有限公司负担243元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  陈志清 二〇二〇年六月三十日 书记员  汪文倩