广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1121民初417号 原告：广西大众房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市新竹路6-6号好运公寓2单元306号房。 法定代表人：朱江，该公司经理。 原告：广西大众房地产开发有限公司昭平分公司，营业场所：广西昭平县昭平镇凉亭东路32号。 负责人：杨志军，该分公司经理。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：谢斌，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人（两原告共同委托）：黄世欢，广西卓秀律师事务所律师。 被告：苏凤兰，女，1967年3月28日出生，汉族，居民，现住广西昭平县。 委托诉讼代理人：黎智明，男，1968年3月15日出生，汉族，居民，现住广西昭平县，系被告苏凤兰丈夫。 原告广西大众房地产开发有限公司（下称：大众房地产公司）、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司（下称：昭平分公司）与被告苏凤兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄世欢到庭参加诉讼、委托诉讼代理人谢斌未到庭参加诉讼，被告苏凤兰及其委托诉讼代理人黎智明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大众房地产公司、昭平分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房款差价7853元及利息（利息计算：从2019年1月1日起，按年利率6%计算至本案判决生效之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：昭平县城北经济适用住房开发建设项目是经昭平县发展和改革局批准的项目。原告是一家从事房地产开发的公司，通过中标取得昭平县城北经济适用住房的建设施工权。原告在建设房屋过程中与被告签订了《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，根据该协议书，原告按房屋面积81.45㎡、房屋价格按1650元/㎡预先向被告收取购房款。协议书还约定：1.被告所购买的住房面积以实际测绘面积为准；2.房屋价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补。现原告己将房屋按质按量完成，经相关部门验收合格，并交付给了被告使用。根据政府最终批文定价，即昭平县物价局昭价格[2017]3号《关于昭平县城北经济适用住房销售价格的批复》和昭平县住房制度改革委员会办公室（下称：房改办）昭房改字[2017]5号《关于昭平县城北经济适用房销售价格的通知》文件的规定，昭平县城北经济适用住房最终各楼层价格分别：第二、六层1670元/㎡;第三、四、五层1740元/㎡;顶层1580元/㎡。被告所购买的楼层为五层，房屋价格应按1740元/㎡计算。被告所购买的房屋面积经广西国联测绘工程有限公司昭平分公司测绘实际为81.75平方米，所以被告应支付购房款总额为142245元。扣减被告已经预交的134392元，被告应当补交房款差价7853元。原告多次向被告追交房屋差价，但其以各种理由推脱，拒绝履行补交房款差价的义务。被告的行为已经严重损害了原告的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规的相关规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 苏凤兰辩称，1.房改办才是城北经济适用住房的所有权人，该单位才有权与被告签订经济适用住房买卖合同，两原告不是经济适用住房的所有权人，其无权与原告签订经济适用住房买卖合同，且原告昭平分公司不具备法人资格，所以，两原告不具有本案原告主体资格；2.原、被告签订的经济适用住房买卖合同关于房屋的面积和价格的约定违法，是无效合同；3.房屋价格应该按照昭房改字[2014]6号文件执行,被告已经依照合同约定金额交付了房屋价款，原告业已将房屋交付给被告使用，说明双方已经对合同履行完毕，原告增加房屋价款无理，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：房改办是昭平县城北经济适用住房小区的建设单位。原告大众房地产公司中标取得昭平县城北经济适用住房小区的建设工程施工权，具体由其分公司原告昭平分公司负责建设施工，并在房改办授权下负责对房屋进行销售、办理相关手续及收费。房改办昭房改字[2014]6号文件《关于昭平县2012年城北经济适用住房预售价格的批复》规定：1.预售价格为1600元/㎡；2.根据房产价格规律，各层次价格为：二、六层1580/㎡，三、四、五层1650/㎡，顶层1490/㎡；3.工程完工后由相关部门验收，审计部门出具审计报告，再进行基准价格确定。2014年8月27日，原告昭平分公司与被告签订了编号为201408032的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》一份，该协议约定：1.被告购买的楼号为7#楼1单元501号房，即昭平县城北经济适用住房小区第7号楼1单元五层501号房，户型为三房一厅，建筑面积约为81.45平方米，房屋面积以房管部门测绘的实际面积为；2.被告所购房屋预售单价为1650元/㎡，房屋总价款约为134392元，房屋销售价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补；3.付款方式及付款期限；4.原告方在2015年7月18日前将房屋交付被告使用，逾期交房超过180个工作日的，原告按照房屋总款的1%赔付违约金。合同签订以后，被告按照合同的约定向原告支付了房款134392元。2015年10月8日，房屋通过竣工验收。2016年4月6日，原告将房屋交付被告使用。经房改办委托广西国联测绘工程有限公司昭平分公司测量，被告所购房屋实际面积（含公摊面积）为81.75㎡。2017年11月6日，昭平县物价局以昭价格[2017]3号文件，确定昭平县城北经济适用住房基准价格为1690元/㎡。根据该文件，房改办于2017年11月14日，以昭房改字[2017]5号文件确定，城北经济适用住房各楼层价格分别为：第二层、第六层1670元/㎡；第三层、第四层、第五层1740元/㎡；顶层1580元/㎡。根据以上文件规定，被告所购买房屋，实际应支付的购房价款为81.75㎡×1740元/㎡=142245元。扣除已经支付的134392元后，被告尚应向原告支付房款7853元。房屋最终定价公布后，原告多次向被告催交尚欠房款未果。2018年12月20日，原告通过律师向被告发出律师函，再次向被告催交尚欠房款，要求被告在收到律师函后7天内履行房款支付义务。邮局按照邮政快递ENS规程于2018年12月20日、21日两次向被告投递该律师函，但因被告第一次不在指定地址，第二次拒收，导致律师函无法妥投而退回。被告至今未予支付尚欠房款。 本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以成立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，原告大众房地产公司通过中标取得了本案涉及的昭平县昭平镇城北经济适用住房的建设工程施工权后，其将该工程交由其分公司具体施工，是其公司内部管理问题，没有违反法律规定。其次，原告昭平分公司出售城北经济适用住房、办理相关手续，并收取价款，是得到房改办授权的；第三，合同关于房屋的价格已经有约定在竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行，多退少补，这也符合房改办昭房改字[2014]6号文件《关于昭平县2012年城北经济适用住房预售价格的批复》的规定。按照《经济适用住房管理办法》第五条“国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。”、《经济适用住房价格管理办法》第四条第一款：“县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。”、第二款：“县级以上政府建设主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。”、第十一条：“按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。”、第十三条“经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。”的规定，昭平县物价局是确定经济适用住房价格的主管部门，由其确定城北经济适用住房小区的房屋基准价格合法。房改办作为经济适用住房的管理和建设部门，其有权根据物价局确定的基准价格确定各楼层房屋具体价格。昭平县物价部门和房改办确定并公布的昭平县城北经济适用住房销售价格非经法定程序撤销和变更，应遵照执行。物价部门及房改办虽然是在2017年11月才确定最终房价，但并不意味着物价部门和房改办采用了不当的价格计算办法确定房价，被告也没有提供相应的证据证实该定价存在违法。按照《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》第二十二条第二项之规定，由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%，而依据《经济适用住房价格管理办法》第六条的规定，经济适用住房的价格由开发成本、税金、利润组成，利润不得超过开发成本与税金之和的3%。所以，物价部门在房屋验收合格以后，再根据开发成本及税金确定经济适用房的价格是合情合理的。原告只是经济适用住房的建设工程施工者，对房屋价格没有决定权，在房屋最终定价未确定时，与被告在合同中约定房屋的价格在竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行，多退少补，是符合法律规定的。四、关于房屋的面积问题，被告的房屋实际测绘面积为81.75㎡，虽然超过了准购证规定的面积限额，但根据通常情况，房屋的实际面积均会与预计面积有一定的差异，房屋价款都是按照房屋最终的实际测绘面积计算的。合同约定房屋面积以实际测绘面积为准符合实际情况，且被告也实际享有了超出准购面积部分的房屋面积，其理应按照实际面积支付房款；五、签订房屋买卖合同是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，不存在违法情形。综上理由，原、被告双方签订的编号为201408032的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，没有违背法律、政策的规定，也没有违背双方当事人的意愿，是合法有效的。此外，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定,原告大众房地产公司有作为本案原告提起诉讼的实体权利；依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第六项关于民事诉讼法第四十八条的不具备法人资格的组织包括依法设立并领取营业执照的法人的分支机构的规定，原告大众房地产公司和昭平分公司在程序上均有作为本案的原告提起诉讼的权利。现在两原告作为共同原告提起诉讼,更有利于查明案件事实，分清责任。两原告按照昭平县物价局和房改办确定并公布的价格以及合同的约定，向被告收取尚欠的房屋价款7853元，理据充分，本院予以支持。合同虽然未确定余款的交付时间，但原告已通过律师向被告发出律师函催缴尚欠房款，被告拒收律师函无理，其拒收之日即视为已经知晓律师函内容。原告要求被告在接到律师函后7日内支付所欠房款，已经给了被告必要的准备时间，被告经催收，仍拒不付款，继续占用原告资金无理，故原告请求被告从2019年1月1日起至本案判决生效之日止，按照年利率6%支付资金占用期间的利息，理据充分，本院予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求事实清楚、理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百五十九条、第一百六十一条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下： 被告苏凤兰在本判决生效后三日内，向原告广西大众房地产开发有限公司、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司支付购房款7853元及相应利息（利息计算：以7853元为基数，从2019年1月1日起按年利率6%计付，至本判决生效之日止）。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告苏凤兰负担。 上述债务，义务人应于本案生效判决规定的期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  罗庆华 二〇二〇年六月二十八日 书记员  罗嘉慧