四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初21号 原告：徐琴岚，女，1987年3月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王建国，遂宁市大英县象山法律服务所法律工作者。 被告：马秀英（曾用名马从花），女，汉族，1976年12月8日出生，住四川省大英县，公民生活号码510921197612087024。 委托诉讼代理人：杜中德，四川诸葛律师事务所律师。 原告徐琴岚诉被告马秀英房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐琴岚及其委托诉讼代理人王建国、被告马秀英及其委托诉讼代理人杜中德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐琴岚向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告与原告的母亲聂岚所签订的《买卖房屋文约》合法有效，并判令被告将该房的产权证变更登记为原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年10月10日，原告的母亲聂岚与被告签订了《买卖房屋文约》，约定：被告将权属为己有的大英县东至以两墙间中心线为界邻靠刘付国，西经两墙间中心线为界邻靠马生学为界，西以墙外脚为界邻至边为界，北至以墙中心线为界邻至马兰为界的一通平房面积为68.08平方米，占地面积45.28平方米，出售给原告的母亲聂岚居住使用，卖价为3万4千元人民币；被告负责营业税，聂岚负责买方手续和契税。该房屋买卖合同签订后，聂岚给付了购房款3万4千元，被告交付了所售的房屋。但被告与聂岚未进行房屋产权变更登记。2014年12月30日，大英县房屋征收办公室与聂岚签订了《大英县棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》，2018年11月23日，原告与肖涛签订了《房屋租赁合同》，事实证明该房从1999年10月10日后至2016年1月为原告其母居住使用，2016年1月后为原告使用，并得到政府部门认可。2016年1月11日，原告的母亲聂岚因病去世，2013年1月21日，原告的父亲徐兴石因病去世，徐兴石生前与聂岚已离婚，双方婚姻存续期间只生育了原告，且双方生前均未再婚。2010年12月，原告的外祖父聂明因病去世，2015年，原告的外祖母徐英兰因病去世。依照法律规定，原告是聂岚唯一的合法继承人，被告出售给聂岚的房屋，其所有权理应归属原告。综上所述，原告依法继承享有其母聂岚购买的被告的房屋，被告应当将该房的产权变更登记为原告所有。请求人民法院判如所请。 被告马秀英辩称，没有与聂岚签订房屋买卖合同出售讼争房屋，更没有收到聂岚的3.4万元房款，该房的房屋产权登记在被告名下，是被告的房产。 经审理查明：1998年11月，被告马秀英向房地产登记部门申请对自己所有并居住的位于大英县的房屋办理房屋所有权证。1999年10月10日后，被告离开该房屋，原告徐琴岚的母亲聂岚入住该房屋并对外宣称其已经以3.4万元价格购买了该房屋。聂岚在该房屋居住并开茶馆至2016年1月。2014年，大英县蓬莱镇准备对所在的区域进行棚户区改造，大英县房屋征收办公室对该房屋进行了调查摸底，居住于此的聂岚向工作人员出具了从马秀英处购买房屋的合同和未过户的房屋产权证及土地使用权证原件，经工作人员核实后，于2014年12月30日签订了《大英县棚户区改造房屋征收补偿安置协议书》，该协议书约定的“征收人”为大英县房屋征收办公室，“被征收人”为聂岚，该协议加盖了“大英县房屋征收办公室”印章，聂岚签名。同日，制定了《大英县棚户区改造房屋征收补偿安置资金预（结）算表》和《大英县棚户区改造房屋征收建筑面积调查摸底表》，大英县房屋征收办公室的工作人员廖建萍、彭名英、王兴容等签字，聂岚在被征收人栏签字。2016年1月11日因病在西藏昌都民安医院病逝，2016年1月14日，该院出具《居民死亡医学证明书》载明聂岚出生日期1968年5月25日，死亡时间2016年1月11日，身份证号码5109211968××××××××，户口所在地四川省大英县。2016年8月，被告马秀英以该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证丢失为由，向大英县不动产登记中心申请办理不动产登记，并将原房屋的土地使用权划拨性质进行了该变，转变为出让土地使用权，缴纳了国有土地使用权出让金后，大英县不动产登记中心办理了该房的不动产权证，权证号为：川（2016）大英县不动产权第××号，不动产坐落：蓬莱镇67号，共有宗地面积87.84㎡，房屋面积68.08，房屋状态：现房，用途：城镇住房用地／住宅，权利性质：国有土地／动迁房，权利人：马秀英。办理不动产权证后，马秀英并没有回到讼争房屋居住，而是到四川大英农村商业银行股份有限公司用该房抵押贷款12万元。2018年11月23日，原告徐琴岚将该房出租给肖涛，租赁期限一年，租期从2019年1月1日至2020年1月1日，租金为3500元。2019年10月，该笔贷款期限到期，因马秀英未归还该笔贷款，需要续贷。根据续贷需要，需到抵押房屋内拍照，被告马秀英便与当时该房的承租人肖涛联系，要求到房内照相，该承租人联系原告徐琴岚，原告徐琴岚才得知该房被抵押贷款事实。便要求被告将贷款还清后将房屋产权过户到原告名下，或者由被告承诺还款期限和办理产权过户期限等事宜，方可同意被告到房屋内照相办理贷款续贷手续。双方未能达成一致意见。2019年10月22日，被告马秀英和蒲吉伍作为共同借款人与四川大英农村商业银行股份有限公司隆盛支行签订了编号为3894022019001238号的《个人借款合同》，办理有限期限自2019年10月22日至2022年10月21日的借款12万元，并由马秀英和四川大英农村商业银行股份有限公司隆盛支行签订了编号为389420190000898号的《抵押合同》，用该讼争房产为12万元贷款进行抵押担保。2020年1月6日，原告徐琴岚起诉来院。 另查明，原告徐琴岚系其母亲聂岚和父亲徐兴石的独生女，其父母1991年离婚，离婚后双方均未再婚。徐兴石于2013年1月21日去世，聂岚于2016年1月11日去世。聂岚的父亲聂明于2010年12月去世，2010年12月30日注销户籍，母亲徐英兰于2015年在大英县去世。 本院认为，公民的合法财产受国家法律保护，任何组织、机构和个人无权对他人的财产进行侵害。本案的争议焦点是：第一，该讼争房屋是否出售给了原告徐琴岚的母亲聂岚；第二，徐琴岚是否有权继承该房屋；第三，该房屋是否能过户到徐琴岚名下。 关于争议焦点一，通过本案原、被告双方提交的证据和法庭查明的事实，可以认定，该房屋已经在1999年10月10日出售给了聂岚。理由是：1.从房屋产权证载明的房屋所有权人来看，登记的所有权人为马秀英。而马秀英在第二次庭审中明确表示，其是该房屋的所有权人，自从房屋修建后，她在该房屋中居住了两三年，1999年离开该房屋，其离开该房屋后，是将该房屋锁上，空置。而在第一次庭审中，其表示，她离开后，该房屋由其母亲在处理，但当被问及母亲如何处理的，母亲在哪里时均提出不知道，而实际上，她的母亲就在大英县城。按照马秀英的说法，其在大英县城的该处住房，离开20多年，不过问，不居住，也不管理，更不知道该房屋的现状，显然与常理不符。在2019年10月，马秀英贷款到期需要续贷，其需要进入房屋照相，仍需要经过徐琴岚的同意，因未征得徐琴岚同意，所以未能进入房间。这一切，说明一个问题，就是马秀英失去了该房屋的控制权。2.马秀英失去该房屋的控制权并未向相关部门申报，也没有行使其他救济权利，说明该房屋的控制权失去是因合法事由失去的。3.聂岚在购买该房屋后，在该房屋内居住，对外进行了宣传，左邻右舍均知晓该房屋系聂岚购买，且有买卖契约和原该房屋的房屋所有权证和土地使用权证。聂岚行使该房屋所有权，自己居住，做生意，出租等。4.大英县房屋征收办公室在进行房屋征收过程中对房屋状况进行调查，核实了房屋买卖合同和房屋所有权证，确认了聂岚的被征收人地位，也是对聂岚房主的认可。5.马秀英在2016年为该房屋办理不动产权证时，并没有该房屋的所有权证，而是以丢失为由补办的，这与该房产证在聂岚处相吻合。6.2019年10月，马秀英与徐琴岚的通话中可以明确，马秀英清楚的知道该房屋已经出售，而她用已经出售的房屋，利用房屋还没有过户这个漏洞，在购买人不知情的情况下，采用虚构事实办理了所有权人仍然为马秀英的不动产权证并用该权证进行抵押贷款是有过错的，需要承诺将贷款还清后把房屋所有权过户到原告名下。上述事实和证据，能够充分证明，马秀英已经将该房屋出售给聂岚，收取了房款并将房屋交付给聂岚的事实。因为双方的房屋买卖合同，没有违反法律和行政法规的强制性规范，买卖合同合法有效。 关于争议焦点二，根据查明的事实，聂岚在购买该房屋时已经与徐兴石离婚，其所购房屋的所有权由其一人享有。聂岚只有一个子女，就是徐琴岚，聂岚的父母均早于她死亡，因此，在聂岚2016年1月11日死亡时，其继承人只有一个，就是本案原告徐琴岚。因此，聂岚死亡后，该房屋应当由徐琴岚一人继承。 关于争议焦点三，由于马秀英未经徐琴岚同意，以该房屋作抵押，为马秀英和蒲吉伍的12万元贷款进行了担保，该房屋设立了权利负担，在贷款没有归还，抵押权没有涤出的情况下，权利负担无法解除。该房屋无法过户到买受人或者其继承人名下。因此，原告要求将该房屋过户到其名下的诉讼请求，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国无权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国继承法》第一条、第二条、第九条、第十条规定，判决如下： 一、被告马秀英与聂岚签订的关于大英县房屋［不动产权证号：川（2016）大英县不动产权第××号］的买卖合同有效； 二、驳回原告徐琴岚的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告马秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  谢东升 人民陪审员  廖福全 人民陪审员  代文金 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  冷美玲