宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民撤1号原告：信洋洋，男，1991年5月2日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（原审原告）：杨国清，男，汉族，1959年3月15日出生，无固定职业，住宁夏回族自治区银川市西夏区。被告（原审被告）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：刘美兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马新城，宁夏仲正律师事务所律师。原告信洋洋因杨国清与石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）宁02民终632号生效判决向本院提起第三人撤销之诉，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信洋洋到庭参加诉讼，被告华欣房产公司、杨国清经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。信洋洋向本院提出诉讼请求：1.撤销（2018）宁02民终632号民事判决第二项“华欣房产公司于判决生效后十日内协助杨国清办理××5幢1单元102号房屋的产权登记证书”；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1.2015年12月，信洋洋购买了华欣房产公司开发的位于××5-1-102号房屋，2015年12月10日,华欣房产公司将该房屋交付给信洋洋，2016年2月3日，信洋洋与华欣房产公司签订了《商品房买卖合同》。信洋洋已经签订了合法有效的买卖合同，并交纳了全部房款，未办理房屋产权证并非信洋洋的过错，而是华欣房产公司一直推诿未办理，信洋洋是涉案房屋的权利人。杨国清根本未购买华欣房产公司的涉案房屋，（2018）宁02民终632号民事判决第二项华欣房产公司协助杨国清办理××5-1-102号房屋的产权登记证书损害了信洋洋的合法权益，信洋洋是本案适格主体；2.（2018）宁02民终632号民事判决的当事人是二被告，信洋洋对该判决内容不知晓，无法参加，信洋洋不存在任何过错；3.信洋洋于2019年12月才得知二被告侵害其合法权益，现起诉符合6个月的起诉期间，请求依法支持信洋洋的诉讼请求。华欣房产公司庭前谈话时答辩称，1.华欣房产公司与杨国清之间存在民间借贷关系，但不存在房屋买卖合同关系；2.华欣房产公司于2015年12月14日同一天与杨国清签订了三份购房合同，虽签了房屋买卖合同，写了收据，并办理了合同备案手续，但杨国清没有交购房款，收据上潘占荣特意写了“融资用”显然并无卖房之意，只有借款之意，华欣房产公司是以这些房屋作为民间借贷的担保物，这些购房合同都可以解除。但无法及时还清，导致杨国清以房屋买卖合同起诉。华欣房产公司与信洋洋之间的合同是真实意思表示，是为了抵账发生的房屋买卖；3.房地产开发公司在房屋买卖过程中不允许收取现金，这是法律明确规定的，只能通过账户转账，杨国清在一天之内买了三套房屋，价款880000元，不可能拿着现金去公司交钱。4.商品房买卖合同纠纷案件中出现一房多卖，法院在审理中主要考虑保护善意取得的买房人和在先实际占有使用人的利益。信洋洋签合同后实际居住，从《中华人民共和国物权法》角度考虑他已对不动产（房产）取得所有权；5.杨国清、郑某某、杨某甲一家在与华欣房产公司的民间借贷关系中，实际利益并未受损，现已实际占有几套房，足以抵偿借款本息；6.12套房屋买卖合同其实是对借款的抵押之意，但借款人迫于用钱的压力签了购房合同，房价与市场价相差很大，这样的买卖合同不受法律保护。综上，杨国清未去涉案房屋进行实地查看就签订商品房买卖合同，其与华欣房产公司之间的商品房买卖合同是虚假的。同意信洋洋的诉讼请求。被告杨国清未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。2018年7月23日，本院作出（2018）宁02民终632号民事判决，认定事实如下：2015年12月14日，华欣房产公司与杨国清签订了一份《商品房买卖合同》，约定由华欣房产公司将其开发的位于××5-1-102号房屋以总价款251160元的价格出卖给杨国清。当天，杨国清向华欣房产公司交付房款251160元。涉案房屋具备办理房屋产权登记证书条件，但华欣房产公司未给杨国清办理房屋产权登记证书。判决：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2018）宁0202民初734号民事判决；二、华欣房产公司于判决生效后十日内协助杨国清办理××5-1-102号房屋的产权登记证书。本案信洋洋围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：收条、中国银行交易流水明细清单，证明华欣房产公司因拖欠杨国江工程款，将涉案房屋抵顶给杨某乙，杨某乙因拖欠宋某某材料款，又将涉案房屋抵顶给宋某某，宋某某以150000元的价格将涉案房屋卖给信洋洋。2015年12月13日、14日信洋洋向其叔叔信某某分两笔共转入130000元，由信某某将房款取出以现金的方式于2015年12月28日、2016年2月3日分两次交给宋某某。证据二：《商品房买卖合同》、锦馨花园房屋交接单、收据、国网宁夏电力有限公司电费专用收据、机打发票、电费缴费明细单、宁夏增值税电子版发票、家具照片，证明2015年12月10日，宋某某带信洋洋去华欣房产公司签订购房合同，当时因办理合同的人员不在，当天没有签上合同，因为不牵扯向华欣房产公司交房款，华欣房产公司财务人员当日将涉案房屋交付给信洋洋，信洋洋向华欣房产公司及物业公司分别缴纳了物业储备金、物业费、装修押金、暖气费等相关费用，2016年2月3日华欣房产公司打电话通知信洋洋签订商品房买卖合同，因信洋洋在惠农区上班，信兆俊代信洋洋签订了《商品房买卖合同》。证据三：（2018）宁02民终632号民事判决书，证实判决的当事人为杨国清与华欣房产公司，信洋洋不是此案的当事人，没有参加诉讼，但生效的判决结果损害了信洋洋的合法权益，导致信洋洋购买的涉案房屋办理不了房产证，且能证明信洋洋提起第三人撤销之诉未超过6个月的诉讼时效。华欣房产公司在庭前谈话时对信洋洋提交的证据一、二、三均无异议。信洋洋提交证据四：信某某、宋某某证人证言，证明信洋洋所购买的涉案房屋是顶账房，是华欣房产公司抵顶给杨某乙，杨某乙又抵顶给宋某某，宋某某作价150000元卖给信洋洋，信洋洋已支付120000元，待手续办理完毕付清30000元尾款的事实。本院对上述证据的认证意见：对信洋洋提交证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以确认，且能达到其证明目的，本院予以采信；证据四的证人证言与其他证据能够互相印证，能达到其证明目的，本院予以采信。根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认事实如下：因华欣房产公司欠杨某乙工程款，故将××5-1-102号的商品房抵顶给杨某乙，后因杨某乙欠宋某某材料款，又将该房屋抵顶给宋某某。信洋洋有购买该房屋的意向，与宋某某协商房款为150000元。2015年12月10日，宋某某、信洋洋去华欣房产公司办理了房屋顶账事宜和接房手续，华欣房产公司为信洋洋出具了锦馨花园房屋交接单，信洋洋领取了房屋钥匙、电卡，占有使用了涉案房屋，并缴纳了电费、物业费、装修押金、水费、采暖费等费用居住至今。2015年12月13日、14日，信洋洋将130000元的房款转账给其叔叔信某某，2015年12月28日、2016年2月3日，信某某将房款取出以现金的方式分两次交给宋某某120000元，双方约定剩余30000元的购房尾款待办理房屋产权登记证书后结清。宋某某于2016年2月3日给信洋洋出具收条。2016年2月3日，信洋洋委托其叔叔信某某与华欣房产公司签订了《商品房买卖合同》。2015年12月14日，华欣房产公司与杨国清签订了《商品房买卖合同》，约定华欣房产公司将其开发的位于××5-1-102号房屋以总价款251160元的价格出卖给杨国清，并将该《商品房买卖合同》进行了合同备案登记。同日，华欣房产公司向杨国清出具251160元购房收据一张。2018年2月28日，杨国清向法院提起诉讼，要求华欣房产公司为杨国清办理××5-1-102号房屋产权登记证书。信洋洋称，2019年12月15日，杨国清的配偶郑某某到涉案房屋向信洋洋出示杨国清与华欣房产公司签订的《商品房买卖合同》和（2018）宁0202执1433号《协助执行通知书》，告知信洋洋涉案房屋在杨国清和郑某某名下。信洋洋此时知道房屋权属存在争议，2020年1月19日，信洋洋向本院提起了第三人撤销之诉。本院认为，一、关于信洋洋是否为适格原告的问题。本案案由为第三人撤销之诉。信洋洋向华欣房产公司购买了涉案房屋，在仅有杨国清和华欣房产公司参加的诉讼中，本院作出（2018）宁02民终632号判决，判决华欣房产公司协助杨国清办理涉案房屋的产权登记证书，该案件处理结果与信洋洋有法律上的利害关系，信洋洋作为有独立请求权的第三人未参加上述案件审理并非由于其自身过错，本案中信洋洋陈述因杨国清的配偶郑某某前往其家中出示了已经生效的判决，其从2019年12月知道民事权益受到损害至2020年1月19日向本院提起诉讼符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，信洋洋是适格的原告。二、关于信洋洋、杨国清享有的民事权益发生冲突如何优先保护的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。信洋洋提交的证据可以证实其已基于华欣房产公司的交付行为实际占有、使用涉案房屋。华欣房产公司在明知其已将房屋交付给信洋洋，却不积极履行为信洋洋办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而故意隐瞒信洋洋、杨国清，又于2015年12月14日与杨国清签订《商品房买卖合同》并将涉案房屋合同备案登记在杨国清名下。华欣房产公司的行为明显侵犯了信洋洋所享有的合法权益。华欣房产公司的上述行为最终导致信洋洋、杨国清分别对涉案房屋所享有的民事权益发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。本案中，2015年12月10日，信洋洋、宋某某与华欣房产公司办理了顶账及房屋交接事宜，应视为信洋洋与华欣房产公司于当日形成了事实上的房屋买卖合同关系。信洋洋将房款交付华欣房产公司债权人宋某某，并缴纳了电费、物业费、装修押金、水费、采暖费等可以证实其是基于居住需求购买了涉案房屋，并且从2015年12月10日起占有使用涉案房屋至今，故信洋洋对涉案房屋享有物权期待权。2015年12月14日，杨国清与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》并于当日备案登记在杨国清名下，此时信洋洋已占有使用涉案房屋，杨国清签订购买涉案房屋合同之前未前往该房屋处了解查看房屋现状亦存在过错，杨国清在房屋买卖合同纠纷案件中陈述其购买房屋是为了资产的保值增值，显然并非基于居住的消费需求购房，其不具有法律保护的购房消费者物权期待权中消费者购房人的身份。商品房预售合同登记备案是国家对不动产交易的一种行政管理方式，并非《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记，杨国清与华欣房产公司在签订《商品房买卖合同》时又办理的房屋预售备案登记不产生登记请求权的物权效力。故杨国清因不具有消费者购房人的身份，杨国清对涉案房屋不享有物权期待权，仅享有对华欣房产公司的普通债权请求权。综上，信洋洋已就涉案房屋支付购房款且已经取得华欣房产公司交付并实际占有使用，信洋洋对涉案房屋享有的物权期待权优先于杨国清的普通债权请求权，信洋洋与华欣房产公司签订的《商品房买卖合同》应当优先得到履行。依据《最高人民法院关于的解释》第三百条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。”华欣房产公司在（2018）宁02民终632号民事案件审理中未全面客观真实陈述将涉案房屋已交付给信洋洋的事实，导致（2018）宁02民终632号民事判决第二项判决结果错误，应当予以纠正，信洋洋的诉讼请求本院予以支持。被告杨国清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关诉讼权利，应承担相应的法律后果。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条之规定，判决如下：撤销宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院作出的（2018）宁02民终632号民事判决第二项，即“石嘴山市华欣房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助杨国清办理锦馨花园5-1-102号房屋的产权登记证书”。案件受理费100元，由被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。并在递交上诉状后七日内向宁夏回族自治区高级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判长 王 伟审判员 张 红审判员 安立莎 二〇二〇年六月二十四日（法官助理 王 芳书记员 吴学花附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。第二百九十五条民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。