浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9968号 上诉人（原审被告）：雷福旺，男，1980年2月3日出生，畲族，户籍地福建省建瓯市，现住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：崔克海，北京泰维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州萧山宁围新安股份经济联合社，住所地浙江省杭州市萧山区宁围街道新安村，统一社会信用代码：91330109719514221N。 法定代表人：杨柏连，负责人。 委托诉讼代理人：王蓥、王铭，浙江王建军律师事务所律师。 上诉人雷福旺因与被上诉人杭州萧山宁围新安股份经济联合社（以下简称新安经合社）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初7658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2007年1月15日，原杭州萧山宁围镇新安村经济合作社（甲方）与雷福旺（乙方）签订《住房转让协议书》，约定甲方把新安小区内建造的村集体所有的四套住房进行转让（每套面积包括道地约210平方米），并将案涉房屋转让给乙方，该房屋无房产证，用户无土地所有权，受让方只有房屋使用权，使用期最长为70年。在使用期内，如遇国家或有关单位征用时，必须服从，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给乙方所有，甲方不作另外补偿。乙方必须无条件服从征用单位的安置政策，且甲方不负责安置，乙方不得起诉甲方。转让房每套为1000000元，作一次性付清，今后无涉等内容。雷福旺已按约付清该款，之后对案涉房屋进行装饰装修，并实际居住至今。2018年9月，案涉房屋所涉集体土地被依法批准征收。2019年4月，雷福旺申请政府信息公开，杭州市萧山区人民政府及杭州市规划和自然资源局萧山分局出具政府信息公开告知书，其中明确案涉房屋所在地块涉及农用地转用及征收批次为“萧山区2018年度计划指标第四批次建设用地”，目前该地块未办理过征地房屋补偿实施方案及相关手续等。因案涉争议，新安经合社遂起诉至原审法院。 另查明，2011年8月31日，杭州萧山宁围镇新安村经济合作社经名称变更登记为杭州萧山宁围镇新安村经济联合社；2016年8月8日，杭州萧山宁围镇新安村经济联合社经名称变更登记为杭州萧山宁围新安股份经济联合社。 新安经合社的诉讼请求为：1.确认新安经合社与雷福旺于2007年1月15日签订的《住房转让协议书》（以下简称“案涉协议”）无效；2.雷福旺腾退并返还新安经合社位于杭州市萧山区的房屋（以下简称“案涉房屋”）；3.本案诉讼费由雷福旺承担。 原审法院认为：针对本案主要争议点，即案涉协议的效力问题。本案新安经合社依据土地管理法等规定主张案涉协议无效，理由为“案涉交易涉及农村集体土地使用权主体的专属性，与特定身份关系相联系，不允许转让，为法律法规所禁止”以及“目前征收尚未完成，土地性质未发生改变”等。原审法院认为，判断案涉协议效力的基本依据是合同法，案涉房屋没有房屋所有权证书，亦非国有建设用地上建造的房屋，双方在签订案涉协议时均系明知。根据“地随房走”及“房地一体”的原则，案涉房屋属农村集体所有土地上建造，而房屋买卖必然涉及土地使用权的处分，因雷福旺并非该集体经济组织的成员，无权取得集体所有土地之使用权，亦不能通过交易的方式取得或变相取得相应集体土地使用权，案涉协议因违反土地管理法的强制性规定，可能损害社会公共利益及集体经济组织其他成员的权益，应当依据合同法的规定认定为无效。同时，双方均确认就案涉房屋尚未签订房屋拆迁安置补偿协议，即尚未完成征地手续，自无可能变更为国有建设用地，故雷福旺主张因案涉房屋所涉土地性质已变更，协议无效的情形已消失，该理由不能成立，故原审法院对新安经合社要求确认协议无效的主张予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现新安经合社主张腾退返还案涉房屋，庭审中双方确认雷福旺实际居住且房屋尚未腾退返还，该项主张具有事实及法律依据，故亦予支持；双方就购房款、利息及相应成本等损失，可依法另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，原审法院于2019年10月18日判决：一、确认双方于2007年1月15日签订的《住房转让协议书》无效；二、雷福旺在判决生效后三十日内腾退并返还新安经合社位于杭州市萧山区的房屋。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由雷福旺负担。 宣判后，雷福旺不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。一、新安经合社有权与雷福旺签订《房屋转让协议书》，新安经合社起诉属于恶意诉讼。2007年签订《住房转让协议书》时，经过三委会讨论，经过全体党员大会、男女组长和村民一致表决同意。所以新安经合社有权与雷福旺签订房屋转让协议。《住房转让协议书》是双方真实意思表示，明确约定如遇国家或有关单位征用时，赔偿事宜由乙方同征用单位自行协商，赔偿款项给雷福旺所有。2007年，案涉房屋一直由雷福旺占有使用，在征收拆迁之前，新安经合社从未提出过合同无效，现遇拆迁，新安经合社恶意发起诉讼，显然违背案涉合同约定的内容，违反诚实信用原则，不应支持。二、双方签订的案涉《住房转让协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。第一、根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。而新安经合社举证的国办发【1999】39号文件及【1990】国土函字第97号文件均不是法律、行政法规的效力性强制性规定，所以双方签订的案涉协议书并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。第二、雷福旺房屋所在地块已经浙江省人民政府作出的浙土字A【2018】-0127《浙江省审批意见书》批准征收，已变为国有土地，土地性质已变更，故案涉协议书不可能违反法律、行政法规的效力性强制性规定。第三、案涉《住房转让协议书》亦不存在《合同法》52条规定的其他情形。综上，一审法院确认合同无效错误，请求：撤销原审判决，改判驳回新安经合社的诉讼请求。 针对雷福旺的上诉，新安经合社发表答辩意见称：一、原审法院事实认定清楚、法律适用正确，并无不当。雷福旺认为没有违反相应的效力性强制性规定，合同应为有效不能成立。宅基地专属于集体组织经济成员，其转让行为必然无效。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋无房屋所有权证书，系农村集体所有土地上建造，此事实在双方签订案涉《住房转让协议书》时均系明知。而房屋买卖必然涉及土地使用权的处分，因雷福旺并非该经济组织的成员，无权取得集体所有土地之使用权，故原审认定该合同无效当属正确。二审中，双方均确认案涉房屋尚未签订房屋拆迁安置补偿协议，即尚未完成征地手续，原土地性质未发生变化；且土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为，依据现有证据，即使案涉土地因完成征收而变更为国有土地，新安经合社也非土地所有权、使用权人或者存在经有批准权的人民政府同意转让土地使用权的情形。故雷福旺主张案涉房屋已经变更为国有建设用地，案涉《住房转让协议书》应为有效的抗辩理由不能成立。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。雷福旺基于案涉合同取得的房屋，应予返还，原审法院对新安经合社主张雷福旺返还案涉房屋的请求予以支持，并无不当。雷福旺亦有权要求新安经合社返还其已经支付的购房款，并可就因合同无效造成的损失向新安经合社主张赔偿。本案因雷福旺未在合同无效的基础上主张上述权利，本院对此不作审查，雷福旺可另行主张。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人雷福旺负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年六月十二日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜