浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1303号上诉人（原审被告）：伍颖，男，1982年5月12日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。上诉人（原审被告）：陈玉，女，1988年5月1日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：伍颖，身份情况同上，系陈玉丈夫。被上诉人（原审原告）：浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区中山名都小区物业配套营业用房3号楼一层及一层夹层，统一社会信用代码：91330402792058517P。法定代表人：谢玉勇，公司经理。委托诉讼代理人：钱强寒，浙江兴嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨木易，浙江兴嘉律师事务所实习律师。上诉人伍颖、陈玉因与被上诉人浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司（以下简称赞誉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初7878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍颖、陈玉上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判驳回赞誉物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、《望湖公馆前期物业服务协议》中约定的收费标准和服务内容与《嘉兴市本级物业服务管理实施办法》中规定的普通住宅小区物业服务等级标准严重不相符；与《关于嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知》的规定也严重违背，其补充通知第三款明确规定：前期物业服务招投标时，对前期物业服务内容超出嘉兴市本级物业服务等级一级的，由于尚未考核认定，前期物业服务收费标准按一级来实施。赞誉物业公司尚未得到物价主管部门考核认定，就已于2015年12月向伍颖、陈玉提前预收了2016年全年物业费共计2591.6元和车位管理费360元，其定价标准远超出嘉兴市物价局2013年12月4日开始实施至今的一级物业收费标准(小高层服务中准价格1.55元)。赞誉物业公司存在违法乱收费问题，对收费合法性不认同，伍颖、陈玉历年的物业费都是按照嘉兴市物价局规定的小高层最高收费标准(1.55元/月/平方上浮20%的标准)及时缴纳，对超出部分依法拒绝缴纳。二、一审认为“2015年12月伍颖、陈玉按照物业服务合同规定的价格标准提前预缴了2016年全年物业费作为双方当事人真实意愿的表示”，伍颖、陈玉对此表示不认同。伍颖、陈玉是在2014年4月25日之前签订了物业服务合同，在签署合同前未被明确告知物业具体收费标准，也未曾见过合同内容。在2014年4月14日付清购房首付款和签订购房合同后，才被要求另行签署事先并不知情的《望湖公馆前期物业服务协议》,并在交房日2015年12月25日前被要求预付一年物业服务费后，才可办理交房手续和拿到商品房钥匙。其中存在隐形消费和强买强卖的行为。因此，交房前缴纳物业服务费的行为，并不代表伍颖、陈玉对物业服务合同收费标准的认同。三、赞誉物业公司与嘉兴市明阳置业有限公司于2013年1月23日签署的中标通知书，与2014年4月25日赞誉物业公司和伍颖、陈玉签署的《望湖公馆前期物业服务协议》无关联，中标通知书所规定的物业服务价格也与2013年4月10日实施的《嘉兴市本级物业服务管理实施办法》相违背。一审将该中标通知书作为事实依据，伍颖、陈玉不予认同。四、一审判决提到伍颖、陈玉需向物业服务价格主管部门反映，由物价主管部门对收费标准是否合规作出认定。因《关于嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知》（嘉发改物【2013】66号）第三条明确规定，前期物业服务招投标时，对前期物业服务内容超出嘉兴市本级物业服务等级一级的，由于尚未考核认定，前期物业服务收费标准暂按一级来实施。在赞誉物业公司已被认定尚未在物价主管部门做考核认定的基础上，伍颖、陈玉向物价主管部门申请认定，实属多余。五、一审判决认为伍颖、陈玉提到的抗辩意见6与本案没有关联，伍颖、陈玉对此不认可。该抗辩意见的内容是伍颖、陈玉居住小区附近三家小区的物业公司在物价部门的服务等级和收费标准的批复；三家公司的批复价格有比赞誉物业公司高的，也有比赞誉物业公司低的。由此可表明嘉兴市整个物业服务行业都在遵从《嘉兴市本级物业服务管理实施办法》的规定进行考核审批后再合法收费；与赞誉物业公司违规收费的做法形成鲜明对比。故恳请二审对赞誉物业公司违规收费的行为进行考核认定。综上，《望湖公馆前期物业服务协议》约定的价格与嘉兴市本级物业服务价格规定严重不符,根据《合同法》第五十二条规定，对《望湖公馆前期物业服务协议》中的收费标准应认定为无效。赞誉物业公司辩称，双方签订的《望湖公馆前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且已经在实际履行的过程中，对签订协议的双方当事人均具有法律约束力。赞誉物业公司已经按照协议内容提供服务，伍颖、陈玉应按照协议支付物业服务费，根据《合同法》第四条规定，当事人自愿订立合同，任何单位和个人不得非法干预。根据《合同法》第五十二条规定可知，影响合同效力的只有法律和行政法规的强制性规定，其他规范性法律文件的规定不影响合同效力。根据《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。赞誉物业公司中标望湖公馆物业管理在先，嘉兴市发展和改革委员会、嘉兴市物价局、嘉兴市城乡规划建设管理委员会共同发布的两文件实施在后。且是否存在应报批而未报批的行为，属于物价行政管理的范畴，应由物价行政主管部门作出认定，在物价行政部门作出认定前，伍颖、陈玉不能否认双方间已经签订、且已实际履行的物业服务协议的效力。另外，根据物业管理条例的规定，商品房买卖合同应包含前期物业管理合同的主要内容，前期物业管理合同对伍颖、陈玉具有约束力，伍颖、陈玉应按照约定履行自己的义务。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审驳回伍颖、陈玉的上诉请求，维持原判。赞誉物业公司向一审法院起诉请求判令：1.伍颖、陈玉支付物业服务费4319.73元；2.伍颖、陈玉支付逾期付费违约金1295.92元（按本金的30%计算）。一审法院认定事实：嘉兴市明阳置业有限公司开发建设望湖公馆。2013年1月23日，赞誉物业公司（时称浙江赞成物业管理有限公司，2016年更名为现称，浙江赞誉物业管理有限公司嘉兴分公司领有营业执照）在嘉兴市城乡规划建设管理委员会组织下中标望湖公馆前期物业管理。该中标通知书中标价明确：高层中准价每月2.20元/平方米（以6层为中准层，每上一层加0.5元/月）。2014年4月25日，伍颖、陈玉向嘉兴市明阳置业有限公司购买望湖公馆1-1106室，建筑面积88.15平方米，车位（使用权）一个。同日，伍颖、陈玉与赞誉物业公司签订望湖公馆前期物业服务协议一份，主要内容：物业费实行预缴制度，物业服务费用在交房时预收一年，之后每年向物业部门预缴一次；逾期缴纳按应缴费用收取每日3%。滞纳金，等等。2015年12月伍颖、陈玉在与开发商办理所购商品房交接时，向赞誉物业公司预缴了2016年物业费2591.60元、车位管理费360元（备注：按前期物业服务协议确定的单价计收）。2016年6月20日伍颖、陈玉领取不动产登记证，涉案房屋所有权人为伍颖、陈玉共同共有。2018年5月22日伍颖、陈玉向赞誉物业公司转账4535.10元并主张系2017年、2018年两年物业费（按1.86元/月/平米、车库按25元/月的标准计算）。2018年5月23日赞誉物业公司开具了相应的发票，备注：物业费2017.01.01-2018.06.31,车位费2017.01.01-2018.08.31。2019年9月17日赞誉物业公司向伍颖、陈玉邮寄律师函催缴望湖公馆1幢1106室2018年7月至2019年12月31日期间物业费，该律师函伍颖、陈玉于2019年9月20日签收。2019年12月24日（本案诉讼过程中），伍颖、陈玉向赞誉物业公司转账2267.51元并主张系2019年物业费（按1.86元/月/平米、车库按25元/月的标准计算）。另查，2013年3月8日嘉兴市发展和改革委员会、嘉兴市物价局、嘉兴市城乡规划建设管理委员会共同发布《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》，明确从2013年4月10日起施行。有关普通住宅小区物业中准价格表明列：一级、小高层和高层每平方米1.55元/月，备注栏中也明确：各等级上浮幅度为上述中准价格的20%，物业服务公司的级别及收费标准。2013年12月4日嘉兴市发展和改革委员会、嘉兴市物价局、嘉兴市城乡规划建设管理委员会共同发布关于《嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知》，自2013年12月10日起试行。内容：一、第（三）规定：前期物业服务招投标时，对前期物业服务内容超出嘉兴市本级物业服务等级一级的，由于尚未考核认定，前期物业服务收费标准按一级来实施。2019年10月25日赞誉物业公司催讨无果诉至一审法院。一审认为，本案系一起物业服务合同纠纷案件。赞誉物业公司基于2013年1月3日由建设行政主管部门嘉兴市城乡规划建设管理委员会确认的中标通知书，对嘉兴市明阳置业有限公司开发建设的望湖公馆（暂名）进行前期物业管理，本案双方当事人均无异议。众所周知物业管理是有偿服务，2014年4月25日伍颖、陈玉在购买望湖公馆1-1106室时与赞誉物业公司签订《望湖公馆前期物业服务协议》，且在2015年12月伍颖、陈玉接收所购商品房时，向赞誉物业公司预缴了2016年的物业费2591.60元、车位管理费360元（计价标准以《望湖公馆前期物业服务协议》约定内容计算）。据此可反映《望湖公馆前期物业服务协议》的签订是双方当事人真实意思表示，且已在实际履行过程中，对签订协议当事人具有法律约束力。伍颖、陈玉认为嘉兴市城乡规划建设管理委员会没有职权确认物业收费价格，赞誉物业公司在中标后未依照《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》、《嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知》向物价部门报批物业收费价格，涉嫌违法收费。对此，赞誉物业公司认为其中标时间在先，三部门两个文件实施日期在后；赞誉物业公司中标望湖公馆物业管理以后确实未向物价部门报批。赞誉物业公司是否存在应报批而未报批的行为属于物价行政管理的范畴。伍颖、陈玉认为赞誉物业公司收费涉嫌违法，可向物价行政主管部门依法反映，由行政主管部门作出认定；在物价行政部门作出认定前，伍颖、陈玉不能据此否认己方与赞誉物业公司已签订、且已实际履行过程中的《望湖公馆前期物业服务协议》的效力。基于上述理由，伍颖、陈玉主张按每月1.86元/月计算物业费及25元/个的车位管理费，有违《望湖公馆前期物业服务协议》约定的内容，不予支持。本案所涉物业费系2017年1月1日至2019年I2月31日，物业费应为88.15平方米*2.45元/月*36个月=7774.83元、车位管理费30元/月*36个月=1080元，合计8854.83元。伍颖、陈玉两次已交费合计6802.61元，应交与已交相抵，伍颖、陈玉结欠物业费2052.22元。有关赞誉物业公司诉请的逾期付款违约金。一审认为，支付逾期付款违约金在《望湖公馆前期物业服务协议》有明确约定，物业费实行预缴制度。一审根据伍颖、陈玉已交费情况、综合全案事实认为，赞誉物业公司在提供小区业主物业服务时也未能完全符合《望湖公馆前期物业服务协议》约定，存在瑕疵，例如：伍颖、陈玉2018年交费后赞誉物业公司至今未将发票交与物业服务对象、小区业主反映物业服务水准长年不达标赞誉物业公司才公示中标通知书等因素，故一审对于赞誉物业公司该项诉讼请求不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条，国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、伍颖、陈玉于判决生效后七日内支付赞誉物业公司2019年12月31日前的物业服务费2052.22元；二、驳回赞誉物业公司其他诉讼请求。如未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，赞誉物业公司负担5元，伍颖、陈玉负担20元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，伍颖、陈玉向本院提供了中国银行POS机刷卡单据原件一份，证明其购买涉案房屋支付房款的时间是2014年4月24日，而签订物业服务合同的时间是次日，购买房屋时未见过物业服务合同。赞誉物业公司经质证认为，伍颖、陈玉提交的是有关其向房产开发商支付房款的POS机刷卡单，只能证明向开发商付款，而本案是物业服务合同纠纷，该证据与本案没有关联，至于其真实性、合法性请法庭认定。本院认证意见：伍颖、陈玉提交的证据是原件，真实性予以确认，但仅凭该证据不能否定案涉物业服务协议的效力。赞誉物业公司二审中未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，伍颖、陈玉对由赞誉物业公司为其小区提供了物业服务的事实并无异议，有异议之处在于物业服务费的收费标准。关于收费标准，赞誉物业公司在嘉兴市城乡规划建设管理委员会组织下中标望湖公馆前期物业管理，中标通知书中标价明确：高层中准价每月2.20元/平方米（以6层为中准层，每上一层加0.5元/月）。后，赞誉物业公司与伍颖、陈玉签订案涉物业服务协议，明确约定了物业服务费收费标准。伍颖、陈玉在2015年12月接收所购商品房时，也向赞誉物业公司预缴了2016年的物业费2591.60元。该物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。伍颖、陈玉辩称存在强迫交易行为，并无充分证据证明，应不予采信。赞誉物业公司已按约提供物业服务，伍颖、陈玉应当按约支付物业费。伍颖、陈玉现主张赞誉物业公司收费违反《嘉兴市本级物业服务管理实施办法》与《关于嘉兴市本级前期物业服务优质优价等有关问题的补充通知》的规定，收费过高，且未报批，涉嫌违法，有关收费标准的条款应认定为无效。对此，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效事由之一为“违反法律、行政法规的强制性规定”，而上述《办法》和《通知》的规定并不属于法律、行政法规，不能据此否定合同效力。其次，本案双方已约定收费价格，双方应当遵照执行，至于赞誉物业公司是否存在应报批而未报批的行为，属于物价行政管理的范畴。伍颖、陈玉不能仅据此否认己方与赞誉物业公司已签订、且已处于实际履行过程的《望湖公馆前期物业服务协议》的效力。因此，伍颖、陈玉应当按约支付物业服务费，应将结欠的物业服务费2052.22元支付给赞誉物业公司。综上所述，伍颖、陈玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人伍颖、陈玉负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年六月二十九日书记员 陈 诚