天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1660号上诉人（原审原告）：张恩霞，女，1962年10月7日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：叶青松（张恩霞之夫），住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津欣瑞市场管理服务有限公司，住所地天津市河东区成林道与泰兴南路交口星期8商业广场一层。法定代表人：李然，执行董事。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯青青，天津朗通津辉律师事务所律师。上诉人张恩霞因与被上诉人天津欣瑞市场管理服务有限公司（以下简称欣瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2019）津0102民初7368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张恩霞上诉请求：1．撤销原审判决书第三项、第四项，改判欣瑞公司向张恩霞返还房屋押金20000元、租金及清洁费60000元，并赔偿损失5000元；2．一、二审诉讼费用由欣瑞公司承担。事实与理由：一审判决没有认定邻里街菜市场2019年2月1日至2019年6月1日期间为免租期的事实，属于认定事实不清。2019年5月邻里街市场因施工、装修等问题无法解决，商户无法经营，甚至出现群体性事件，自此邻里街菜市场即不具备使用条件。即便从2019年2月1日起至2019年5月1日止，张恩霞实际使用摊铺也仅为3个月，而非6个月。欣瑞公司辩称，一审判决没有认定免租期的事实认定正确，且承租人应当支付承租案涉店铺期间的租金及清洁费，请求驳回上诉，维持一审判决。张恩霞向一审法院起诉请求：1．解除张恩霞与欣瑞市场之间租赁合同关系；2．欣瑞市场返还张恩霞押金20000元，租金60000元，赔偿损失5000元；3．本案诉讼费用由欣瑞市场承担。一审法院查明，坐落天津市河东区成林道与泰兴南路交口星期8商业广场一层的各房屋，由其所有权人委托案外人天津薇达企业管理服务有限公司（以下简称薇达公司）代为租赁、经营及管理，并以薇达公司名义对外签订《星期8广场商铺租赁合同》、《星期8广场商业运营管理合同》等。2018年11月6日，薇达公司与欣瑞公司法定代表人李然签订《租赁合同》，李然租赁星期8商业广场一层1421.41平方米用于经营“邻里街”。租赁期限120个月，租赁起止时间为薇达公司官宣的统一开业日为起租日，至该起租日的第十年的前一日为止。关于免租期约定：经双方协商，为配合星期8广场一层先期营业的运营策略，李然配合薇达公司与公共区域的装修一同进场施工，李然对外营业期间，薇达公司一层应完成施工（包括且不限于商场用地红线外的围挡拆除、供暖设备正常起用、未完装修区域做好防尘降噪处理等），在甲方官宣开业日前，此期间为免租期。李然在保证合同约定租金的前提下拥有对该店铺转让的权利，包括但不限于继承。后欣瑞公司及李然作为乙方，与薇达公司签订《补充协议》，约定将租赁合同乙方变更为欣瑞公司。2019年3月7日，薇达公司与欣瑞公司又签订《补充协议》，对租赁区域面积进行了诠释，对租赁期内对商铺再次装修的约定进行了变更，并明确允许欣瑞公司对外出租柜台。欣瑞公司对阳光星期8商业广场一层的装修工程进行了消防备案，并于2019年2月21日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全监测合格证》。本案诉争商铺为“邻里街”市场内36、39号商铺。2019年1月7日，案外人天津阳阳广告传媒有限公司向张恩霞出具收据，记载：“今收到36#39#摊位押金（2万），半年租金（6万），包含半年清洁费。交费方式为现金，共计捌万元整”。2019年1月15日，张恩霞添加“邻里街市场招商林姐”微信，2019年2月5日，市场招商林”邀请张恩霞加入“邻里街菜市场”聊天群。诉争商铺现仍由张恩霞实际使用。一审法院认为，本案争议焦点在于能否认定张恩霞与欣瑞市场之间就诉争商铺建立租赁合同关系。根据张恩霞提交的与案外人林彬微信聊天记录等证据，能够反映其实际使用了诉争商铺且受到案外人林彬的管理。对于林彬，欣瑞市场虽否认为其单位员工，但在本案与其他案件中各商户均向本院提交了林彬作为群主的“邻里街菜市场”微信群聊天记录及林彬出具的情况说明，各业主与林彬在该聊天群就菜市场日常存在的问题进行交流，而欣瑞市场未能提供其对商户们日常管理的相关证据。根据现有证据，足以认定商户们有理由相信林彬代表欣瑞市场负责市场的日常运作管理。故即使林彬不是欣瑞市场的员工，也构成了表见代理，故据上分析能够认定张恩霞在使用诉争商铺期间，接受欣瑞市场的管理。对于张恩霞主张的支付租金情况，其提交的定金付款凭证上收款人栏标注“刘”字，对此刘洋认可其为该收款人；张恩霞提交的支付租金、押金往来收据，其收款人盖章显示为“天津阳阳广告传媒有限公司”，对此刘洋亦认可该款由其收取。对于案外人刘洋，欣瑞市场虽否认为其单位员工，但根据相关证人证言，刘洋频繁出现于欣瑞市场设立于菜市场内的工作场所中，且参与市场管理及纠纷解决，则即便刘洋实际不是欣瑞市场职员，也构成了表见代理。张恩霞将租金、定金等款交给了刘洋，则应视为将该款交付欣瑞市场。综上分析，张恩霞向欣瑞市场交付了租金、押金等，实际使用涉诉商铺并接受欣瑞市场管理，根据上述要件能够认定其与欣瑞市场就诉争商铺存在租赁合同关系。对于张恩霞主张市场内存在装修噪音、粉尘、配套设施不完善等问题，根据其提交的证据及相关商户其他案件查明的事实，能够认定上述情况存在。欣瑞市场作为“邻里街菜市场”的出租人，特别是其在租金之外还向商户收取运营管理服务费，则其负有保证其出租的商铺符合商户们经营需要的责任，因市场存在装修噪音、粉尘及配套设施不完善的情况并足以影响商户的经营，张恩霞为此提出解除合同申请，符合法律规定，应依法照准，合同应于诉讼副本送达欣瑞市场之日即2019年8月5日解除。欣瑞市场收取的张恩霞押金20000元，应向张恩霞返还。对于欣瑞市场收取的租金及清洁费等，则应当予以酌减，但考虑到张恩霞已经实际占有使用案涉商铺并进行过经营，故其要求全部退还租金及运营管理服务费的请求不予支持。关于张恩霞主张的欣瑞市场所作承诺，其承诺是基于合同继续履行的情形下给出的解决方案，故不适用于本案。根据本案情况，一审法院酌情确定张恩霞应按合同约定50%的比例给付，故欣瑞市场应退还其已交的房屋租金及清洁费30000元。张恩霞要求欣瑞市场退还全部租金及运营管理服务费的诉讼请求不予支持。关于张恩霞要求的损失赔偿，张恩霞未能就其实际损失举证证明，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决：一、天津欣瑞市场管理服务有限公司与张恩霞就坐落天津市河东区成林道与泰兴的租赁合同于2019年8月5日解除；二、天津欣瑞市场管理服务有限公司与张恩霞就坐落天津市河东区成林道与泰兴的租赁合同于2019年8月5日解除；三、天津欣瑞市场管理服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张恩霞返还押金20000元、房屋租金及清洁费30000元，共计50000元；四、驳回张恩霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元，减半收取962.5元，张恩霞负担396.5元，天津欣瑞市场管理服务有限公司负担566元。二审审理中，张恩霞提交证据一通话录音及文字整理材料一份，证明欣瑞公司承诺2019年5月20日之后不产生租金等费用；证据二视频一份，证明2019年6月6日邻里街菜市场已经全部停电停业，无法经营；证据三民事判决书两份，证明案涉摊位已经拆除；证据四视频三段，证明市场已经被整体拆除，商户实际不再占有摊位。欣瑞公司经过质证对证据一真实性不认可；对证据二、四真实性认可，但不认可证明目的；证据三民事判决书未发表意见。本院经过认证认为，证据一未提交原始载体，本院不予采信；证据二不能证明张恩霞的证明目的，本院不予采信；证据三、证据四能够证明案涉商铺已经拆除，欣瑞公司对此并无异议，本院予以采信。欣瑞公司二审审理期间未提交证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，欣瑞公司与张恩霞虽未签订书面商铺租赁合同，但张恩霞将租金、定金等款项交付给案外人刘洋，并实际使用了案涉商铺，添加案外人林彬微信后，加入了“邻里街菜市场”聊天群。在实际经营中，案外人刘洋、林彬均参与了欣瑞市场的管理与纠纷解决，二人即便不是欣瑞市场职员，也构成表见代理。一审法院认定张恩霞与欣瑞市场就案涉商铺之间存在租赁合同关系并无不当，本院予以维持。现双方当事人对于解除合同未提异议，本院确认双方租赁合同于2019年8月5日解除，欣瑞公司应当返还张恩霞押金20000元。关于退还租金及清洁费金额的争议焦点，虽然欣瑞公司承诺过减免租金，但该项承诺是基于合同继续履行的情形下给出的解决方案，故不适用本案。一审法院结合欣瑞公司所应承担的违约责任，综合考虑张恩霞已经实际占有使用案涉商铺并进行过经营等情形，酌情确定欣瑞公司按照50%的比例退还张恩霞交纳的房屋租金及清洁费并无不当，本院予以维持。关于张恩霞要求赔偿损失的诉讼请求，因张恩霞未就其实际损失提供相应证据证明，一审法院对此不予支持的认定正确，本院予以维持。综上所述，张恩霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1925元，由上诉人张恩霞负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  常 静审判员  吴晓勇审判员  兰 岚审判员  郭 矗二〇二〇年六月二十九日书记员  单 珊