杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1389号 原告（反诉被告）：赵蕾，女，1973年4月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告（反诉被告）：盛誉，男，1998年6月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：叶永祥，浙江六和律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：谢陈海天，浙江六和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐航，女，1986年6月26日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：赵晓兰，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘爽，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告赵蕾、盛誉与被告徐航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法由审判员丁水平适用简易程序审理。2020年4月14日，被告徐航向本院提出反诉，本院依法予以受理，经审查，本院将本诉与反诉合并审理，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告赵蕾、盛誉的委托诉讼代理人叶永祥、谢陈海天，被告徐航的委托诉讼代理人赵晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵蕾、盛誉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行其与原告于2019年7月2日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》（后撤回），配合原告完成上塘路239号东方豪园地下二层9号车位转移至被告名下的手续并于该车位转让手续完成当日支付东方豪园地下二层9号、15号车位款项35万元；2、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告欲购买原告所有的位于杭州市下城区的房屋（以下简称案涉房屋）及案涉房屋地下二层15号、9号车位（以下分别简称15号车位及9号车位）。原告盛誉授权原告赵蕾负责处置案涉房屋及15号、9号车位的转让事宜。原告与被告商定，案涉房屋转让价格为450万元，15号、9号车位转让价格合计为35万元，共计为485万元。案涉房屋产权证上显示，15号车位系一并登记在案涉房屋产权证上的，9号车位由于原告记忆偏差以为没有产权证，被告和房屋中介机构杭州房优屋房地产经纪有限公司（以下简称房屋中介）出于帮助被告少缴税的目的，提出将15号、9号车位合计35万元的价款做进9号车位，即将案涉房屋及一并登记在该房屋产权证中的15号车位的交易价格设置为450万，9号车位的交易价格设置为35万元，原告予以认可。据此，原告与被告就案涉房屋及15号、9号车位达成转让合意。 在原告与被告就案涉房屋及15号、9号车位达成转让合意后，原告与被告以及房屋中介签订《居间服务合同》，约定案涉房屋成交价为450万元，由房屋中介作为居间人为原告及被告提供居间及经纪服务，服务内容包括但不限于协助被告查看案涉房屋的房屋权属证书；协助原告与被告协商洽谈案涉房屋的转让事宜；协助原告与被告办理案涉房屋的转让手续、缴纳税费等事宜。 2019年6月27日，原告、被告以及房屋中介签订《房屋买卖定金协议》，该协议约定被告向原告支付定金30万元，被告购买原告所有的案涉房屋，该房屋建筑面积为135.53平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为浙（2017）杭州市不动产权第0355854号，案涉房屋转让价款为人民币450万元，该协议约定原告。与被告就9号车位的转让价格设置为人民币35万元，但未对15号车位的转让事宜进行约定。 2019年7月2日，原告与被告签订《杭州市房屋转让合同》，约定将案涉房屋卖给被告，该房屋建筑面积135.53平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为浙（2017）杭州市不动产权第0355854号（共有权证号为浙（2017）杭州市不动产权第0355855号），该套房屋转让总价为人民币450万元整，15号车位随案涉房屋—并转让给被告但并未对15号车位转让价格进行约定，同时也未对9号车位转让事宜作出约定。 2019年7月2日，原告与被告基于双方签订的《杭州市房屋转让合同》签订《补充协议》，约定案涉房屋转让价格包含15号车位，同时，原告随房转让另一个9号车位，9号车位转让价款（另计）为人民币35万元整，案涉房屋及15号、9号车位过户中产生的全部税费均由被告承担，并对其他事项作出约定。 2019年8月5日，原告盛誉因办理其他房屋的产权登记事宜委托原告赵蕾的秘书吴佳向杭州市规划与自然资源局查询，发现9号车位拥有独立产权证，权证号为杭房权证下移字第××号，权利人为原告盛誉。因原告赵蕾、盛誉当时均在境外，为此，原告赵蕾的秘书吴佳于2019年9月2日向原告赵蕾告知了9号车位拥有独立产权证。 在得知9号车位拥有独立产权证后，原告赵蕾立即与被告联系商量变更9号车位的转让时间，被告表示同意9号车位的过户时间变更为2020年6月30日前，同时，被告亦认可案涉房屋转让价款以及15号、9号车位的转让款共计485万元这一事实。 2019年9月6日，被告发函给原告赵蕾，声称由于9号车位的权利人为原告盛誉且9号车位拥有独立产权证，而原告盛誉出给原告赵蕾的公证书的授权内容并不包含9号车位出售的事宜，系无权代理，要求解除《补充协议》第2条有关9号车位转让的约定。 2019年9月16日，针对2019年9月6日被告的发函，原告赵蕾作出并向被告邮寄《关于不同意解除第2条的回复函》，指出：(1)原告赵蕾系原告盛誉的母亲，并取得了原告盛誉的授权，一揽子处理案涉房屋及9号、15号车位的交易事宜，不存在无权代理的说法；(2)原告及被告关于案涉房屋及9号、15号车位的交易系一揽子交易，总价是485万元，因原告记忆偏差以为9号车位是无产权证，被告和房屋中介出于少缴税的目的，将案涉房屋及一并登记在房屋权属中的15号车位的交易价格设置为450万，9号车位的交易价格设置为35万元；(3)原告赵蕾及被告已经在双方的微信交流中同意将9号车位的过户时间变更为2020年6月30日；(4)被告想要解除《补充协议》第2条关于9号车位的交易，只是为了达到不支付任何对价的情况下而占有15号车位的目的，明显违反诚实信用原则；(5)被告配合原告于2020年6月30日前根据原告的通知办理9号车位的过户并支付交易价款。 2019年10月15日，被告再次发函给原告赵蕾，声称：(1)原告赵蕾违反《补充协议》约定未经被告同意，擅自将9号车位的转让时间调整为2020年6月30日；(2)原告赵蕾在签订《补充协议》时未取得原告盛誉的授权；(3)被告已替原告支付9号车位的物业管理费360元（2019年7月31日至2019年12月31日），但该车位早已由原告出租，要求退还物业管理费；(4)要求撤销9号车位的交易。 2019年11月8日，针对2019年10月15日被告的发函，原告赵蕾作出并向被告邮寄《关于再次重申不同意解除的回复函》，指出：(1)原告赵蕾系原告盛誉的母亲，并且取得了原告盛誉的授权，一揽子处理案涉房屋及9号、15号车位的交易事宜，不存在无权代理的说法；(2)原告赵蕾及被告已经在双方的微信交流中同意将9号车位的过户时间变更为2020年6月30日；(3)被告就9号车位所交的物业费系交给物业公司，原告没有所谓的退还义务，同时，原告也就9号车位向物业支付了物业费；(4)被告想要解除《补充协议》第2条关于9号车位的交易约定，只是为了达到不支付任何对价的情况下而占有15号车位的目的，明显违反诚实信用原则；(5)原告赵蕾已安排原告盛誉于2019年12月25日前后回国来办理9号车位的转让手续并要求被告依据原告的通知配合办理及支付相应的价款。 2019年12月16日，针对2019年10月15日被告的发函，原告赵蕾再次作出并向被告邮寄《关于再次重申不同意解除的回复函》，重申了2019年ll月18日原告赵蕾向被告邮寄的《关于再次重申不同意解除的回复函》内容，并告知被告原告盛誉回国办理9号车位的时间调整为2019年12月30日至2020年1月3日之间，要求被告及时确定具体过户时间并通知原告，同原告一起办理9号车位过户手续及支付相应的价款。 目前，原告盛誉已回国，原告赵蕾已通知被告希望被告本着诚实信用的原则在2019年12月30日至2020年1月3日之间确定一个时间同原告一起办理9号车位过户手续，但被告明确表示拒绝。 原告认为，原告赵蕾系原告盛誉的母亲，同时也得到了原告盛誉的授权负责处理案涉房屋及原告名下的车位，有权与被告签订《居间服务合同》、《房屋买卖定金协议》、《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》，上述协议真实合法有效，应当受到法律保护。原告与被告已就案涉房屋及15号、9号车位的转让价款达成合意，即案涉房屋转让价款为450万元，15号、9号车位的转让款合计为35万元，共计485万元，该合意从未发生改变。虽然原告在签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》时对9号车位是否拥有产权证存在记忆偏差，但该记忆偏差并不会导致9号车位无法过户给被告，亦不会导致《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》之目的无法实现，也不会影响被告的合法权益，同时，被告在实际占用案涉房屋及一并登记在房屋权属中的15号车位的情况下，坚持要求解除《补充协议》第2条关于9号车位的交易而拒绝原告提出的关于9号车位的过户请求，只是为了达到不支付任何对价的情况下而占有15号车位的目的，明显违反诚实信用原则。 为此，原告特诉至贵院，请求依法判决，支持原告诉讼请求。 被告徐航辩称：一、2019年7月2日，双方签订的《杭州市房屋转让合同》以及《补充协议》，明确了15号车位是与2204室房屋一起转让，转让价款是450万元，9号车位另行作价35万元。之所以做这样的交易安排并不是本诉原告所述的为了给本诉被告避税，是因为在转让合同中直接写485万和把485万拆分成450万写进转让主合同、35万写进补充协议，在交税数额上并没有太大的区别，根本原因是15号车位与2204室房屋是必须一起转让的，这两个业权是登记在一本不动产权利证书上的。而9号车位，本诉原告自诉是没有产权证的，无需去不动产权利登记部门进行变更登记，而只需去小区物业管理部门办手续即可。 二、在双方签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》时，本诉被告并不知晓赵蕾未得到9号车位产权人盛誉的委托，赵蕾一直声称9号车位是无产权的，所以只需去小区物业办理手续即可。在合同签订后依据补充合同双方是应该在7月2日就去小区物业办理变更手续，但是本诉原告一直以各种理由未予办理，本诉被告后来才知道，原因其实是早在2019年8月5日，赵蕾就已经知道9号车位的产权人是盛誉，但是直到2019年9月2日，才以微信的方式告诉本诉被告徐航。也就是说，赵蕾根本无法在短期内得到产权人盛誉的合法授权，并代盛誉赴不动产交易部门进行9号车位的变更登记。 三、9号车位至今交易未成功的原因在于本诉原告。在合同签订前，是赵蕾告诉徐航9号车位没有产权，只需去物业办理变更登记手续。事实上，9号车位是有产权的。这个错误的产生是由于赵蕾的故意还是疏忽，被告不得而知。但是这个错误是赵蕾所犯的，不是徐航的过错。在合同签订以后，徐航屡次提出办理车位的变更手续。2019年8月5日，赵蕾就知道9号车位的产权人是盛誉，赵蕾没有代理盛誉办理出卖9号车位的权限，却没有及时告诉徐航，而是在一个月后才告知徐航这个情况，且其自行主张延迟变更登记手续，强迫徐航接受，徐航从来没有在微信中同意延迟办理变更登记的意思表示。所以，本次9号车位至今未交易成功的原因不在徐航，而在于本诉原告。 被告徐航向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉原告于2019年9月6日发函给反诉被告的“函”具有解除合同效力［即反诉原、被告之间已解除关于上塘路239号东方豪园地下车位9号（杭房权证下移字第××号）的交易的合同关系］并判令反诉被告支付给反诉原告违约金7万元；2、由两反诉被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2019年7月2日，反诉原告与反诉被告签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》各一份，约定由反诉原告购买反诉被告名下的位于杭州市车位，其中房屋成交价450万元包含地下车位二层15号。另外地下车位二层9号，车位转让价格为人民币35万元。双方约定9号车位应于交房前完成车位过户并结清车位款。同时约定：双方承诺提供给居间方、银行、相关部门的证件及交易材料全部真实有效，若与承诺不符视同违约，守约方有权解除《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额要求违约方承担违约责任。 合同签订后，反诉原告按合同约定交付了450万元房款（含15号车位），双方于2020年7月2日办理交房手续并依约过户了上塘路239号东方豪园文豪阁2204室的房屋及地下二层车位15号。但是补充协议中涉及的地下车位9号，反诉被告却迟迟不予办理相关的交付及过户手续。反诉被告先是称9号车位没有产权证，后又称有产权证但是找不到了，需要等反诉被告盛誉回国办理过户手续，过户时间改为2020年6月30日。反诉原告未予同意延期过户。后反诉原告得知，赵蕾虽系盛誉母亲，但是盛誉并未授权给赵蕾交易东方豪园文豪阁地下车位9号的权限。2019年9月6日、2019年10月15日，反诉原告两次发函给反诉被告要求解除上塘路239号东方豪园文豪阁地下车位9号的交易，反诉被告均收到函件。反诉原告认为，反诉被告擅自将9号车位的交易过户时间从2019年7月2日（交房日）更改至2020年6月30日的行为以及反诉被告赵蕾在未取得9号车位实际产权人盛誉有效授权的情况下擅自将车位予以出卖给反诉原告的行为均已违反了双方签订“补充协议”的约定，反诉被告已构成根本性违约，反诉原告有权依据《补充协议》的条款予以解除地下车位二层9号的交易，并可根据《杭州市房屋转让合同》的相关条款追究反诉被告的违约责任。故反诉至贵院，望判如所请。 原告赵蕾、盛誉就反诉辩称：第一、关于2019年7月2日买卖双方赵蕾、盛誉和徐航签订的房屋转让合同跟补充协议，当时之所以签成主合同和补充协议是因为赵蕾以为9号车位是没有产权证的，没有产权证，转让是不需要交税的。所以，中介和徐航双方达成一致，向赵蕾提出说，可不可以把15号车位跟9号车位两个车位一并做到9号车位里面去，就形成了补充协议。双方就当中的9号车位是约定35万，究其原因就是为了避税，所以说没有反诉原告所提出的，没有太大区别这个问题；第二、反诉原告徐航提到说无权处分，也就是赵蕾没有得到盛誉的授权，赵蕾和盛誉是母子关系，同时原告也提供了户口本作为本诉的证据，证明是母子关系，同时是赵蕾也是盛誉的监护人。所以说房屋转让合同和补充协议，是同时将房屋跟两个车位一揽子做交易的，所以说赵蕾是有权处理案涉房屋跟9号、15号这两个车位的；第三、过户时间，反诉原告提出的过户时间事实上是已经征得反诉原告徐航的同意，反诉原告徐航也都有明确写，“我认可房屋的过户时间改为2020年6月30日”，实际上双方是已经达成合意了。反诉原告说反诉被告构成了根本违约，首先，车位的过户已经延迟到了2020年6月30日，不存在违约。其次，案涉的9号车位一直处于可以过户的状态。同时，赵蕾也是跟盛誉说了尽量不要在2020年6月30日来过户。到2020年1月3日，按照西方的圣诞假期，这段时间盛誉都已经回来了，而且原告已经告诉了对方，表明了车位是可以过户的，但是徐航拒不配合。最后反诉原告对反诉被告发了两个函，要求说是解除9号车位的交易。 因为被告反诉请求是确认解除合同的效力，代理人觉得正常的写法是确认合同已解除，但是原告认为补充协议跟房屋转让合同是一揽子合同，不能够孤立的解除，更不能像反诉原告所主张的确认9号车位的交易合同关系解除，这是针对其诉讼请求。其次，关于解除的理由，原告也是认为不成立的，因为两份函件里面所主张的事实都是认为是无权代理，如果无权代理，按照民法总则也好，按照合同法也好，应该是一个撤销的概念，而不是违约解除的概念。当然，原告认为，在本案中，原告不存在无权代理这种情况。第三，就是关于违约的情况，原告认为没有违约。首先就是徐航已经明确表示认可车位加房子485万，延期6个月过户是被告明确说的，只是问了一句，那价钱怎么算，言外之意能不能价格便宜一点，但是原告没接话，徐航后面也没有说，导致后面就直接发函了，这是一个客观事实。第四，关于根本违约的问题，原告当然是在记忆9号车位的产权属上存在疏忽，把有证书记成了没证，但客观上，车位从无证到有证，是指车位的价值最大化。同时，在办理交割的时候，房子加车位实际上都已经交付，原告已经向物业交纳了车位管理费，被告交车位管理费，其实是把两个车位的管理费都已经交掉了。实际上，房屋、车位交付都已经完成了。无非后来被告在发函的时候，找了个理由说车位有产证，所以说在第二次发函里面，还要求原告退还车位款、车位管理费。从这个角度上说，其实在房屋办理交割的同时，实际上已经交付完成，也并不影响使用。至于原告记忆错误，并不会对被告造成损失，反而是造成他的价值是最大化的。所以原告认为，在这种情况下，是不应当同意解除。当然，被告的诉求也没有说是解除，解除的理由是无权代理。所以原告认为无论从解除的法律依据，还是事实依据来说，都是不能成立的。 本院经审理认定案件事实如下：2019年7月2日，甲方赵蕾、盛誉和乙方徐航签订《杭州市房屋转让合同》，约定在杭州房优屋房地产经纪有限公司的居间下，甲方将其位于杭州市下城区房屋出售给乙方，建筑面积为135.53平方米，房屋用途为住宅，转让总价为450万元。同时双方还约定地下二层15号车位随房屋所有权一并转让给乙方。甲乙双方有任何一方违反本合同或者居间合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%。同日，双方还签订《补充协议》，约定杭州市下城区房屋的成交价为450万元，该房价包含地下车位一个（地下二层15号）。随房转让地下车位一个（地下二层9号）车位转让价格为35万元，甲乙双方于交房前完成车位转让过户并结清车位款。 2019年9月6日，徐航向赵蕾寄送了《告知函》称，2019年7月2日，赵蕾代表盛誉与徐航签订了关于上塘路239号东方豪园文豪阁2204室《补充协议》，该《补充协议》第2条约定，赵蕾需转让地下二层9号地下车位给徐航，双方需于交房前完成车位转让过户并结清车位款的手续。合同签订后，赵蕾已于2019年7月9日交房，徐航也早准备好地下二层9号的地下车位的相应钱款并多次要求赵蕾进行车位转让的过户，但赵蕾以各种理由进行推诿。后《杭州市不动产登记信息查询记录》显示上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的权利人为盛誉，而《公证书》上盛誉的委托事项并不包含上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的出售事宜，即赵蕾无权代表盛誉与徐航签订上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的买卖合同。故函告赵蕾从即日起解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的相关条款并保留追究相应的责任。 2019年9月16日，赵蕾回函给徐航表示不同意解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的相关条款。 2019年10月15日，徐航再次函告赵蕾要求解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的相关条款。 2019年12月16日，赵蕾再次回函表示不同意解除《补充协议》第2条关于转让上塘路239号东方豪园地下二层车位9号的相关条款。 庭审中，盛誉表示对于赵蕾签订《补充协议》的效力予以追认。 另查明：上塘路239号东方豪园地下二层车位9号仍登记在盛誉名下。 本院对于赵蕾、盛誉主张的案涉房屋价款为450万元，两个车位价款为35万元的说法还是徐航主张的案涉房屋含地下15号车位的价款为450万元，地下9号车位为35万元的说法更符合签订合同当时的实际情况无从考证，但从双方签订《补充协议》作为《杭州市房屋转让合同》的补充，而非另行签订车位买卖合同这一做法可以看出，案涉房屋（包含地下15号车位）的转让价为450元系与地下9号车位作价35万元同时确定，双方也为此签订了《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》。即《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》系整体，对其效力和履行应一并考量，不应割裂分析。因此，认定案涉房屋加上两个地下车位总计价款为485万元更符合签订合同当时双方的合意。 关于徐航提到的无权代理行为，盛誉已明确表示予以追认，且结合盛誉和赵蕾系母子关系的事实，本院对于徐航认为赵蕾无权与其就9号车位签订《补充协议》的主张不予采纳。因此，本院对于赵蕾、盛誉要求徐航继续履行《补充协议》并配合完成9号车位过户手续、支付价款的诉请依法予以支持，故对于徐航要求确认《补充协议》解除的诉请不予支持。但合同的履行过程中，赵蕾和盛誉确实怠于履行《补充协议》的约定，故本院酌情考虑由其承担7万元的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、徐航于本判决生效之日起十日内支付赵蕾、盛誉车位转让款350000元； 二、赵蕾、盛誉于徐航履行第一项给付义务后五日内配合徐航完成位于杭州市下城区的过户手续； 三、赵蕾、盛誉于本判决生效之日起十日内支付徐航违约金70000元； 四、驳回徐航的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6550元（原告已预缴），减半收取3275元，由被告徐航负担；反诉案件受理费775元，由原告赵蕾、盛誉负担。 赵蕾、盛誉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（本诉），并在本判决生效之日起七日内缴纳反诉案件诉讼费；徐航于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉诉讼费，并本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（反诉）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 丁水平 二〇二〇年六月十一日 代书记员 孙惠惠