河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初1698号原告：李志刚，男，1973年6月10日出生，回族，现住河南省封丘县。原告：关晓华，女，1974年2月13日出生，回族，现住河南省封丘县。共同委托诉讼代理人：刘国山，河南良仁律师事务所律师，特别授权。被告：许明，男，1955年11月09日出生，住新乡市。被告：许北，男，1983年2月28日出生，住新乡市。共同委托诉讼代理人：任广宇，李君（实习律师），河南日诚律师事务所律师，特别授权。第三人：张俊平，女，1954年5月1日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：买安康，男，1977年6月12日出生，住新乡市，与第三人系母子关系。原告李志刚、关晓华与被告许明、许北房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，诉讼中，应被告申请依法追加了第三人张俊平，原告、被告、第三人及其委托诉讼代理均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告退还原告购房款57285元。2、依法判令二被告支付自占用第一项请求款之日起至实际退还之日止期间的利息（按年息6%暂自2014年1月1日起计算至2019年10月31日利息为16613元）。3、依法判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月23日，原告李志刚经新乡市宜家宜居房地产经纪有限公司居介绍，由原告购买二被告位于新乡市王村北街××楼××南户房屋，合同约定该房产建筑面积为160.31平方米，总价款为365000元，折合单价每平方米为2276.84元。合同签订后，原告按约定履行了自身义务，二被告配合原告将房产过户到了原告的名下。2018年10月份，原告又将该房产出售给韩新芳，但该房产经新乡市不动产登记和交易中心工作人员审核房屋配图时发现房屋面积有误，经重新测绘计算，认定二被告出售给原告的该房屋建筑面积为135.15平方米，比原告购买被告房屋时面积减少25.16平方米。为此，原告将新乡市不动产登记和交易中心诉至法院，经过卫辉市人民法院及新乡市中级人民法院两级法院开庭审理，均认为原告应向二被告主张权利。鉴于此种情况，二被告实际上多收了原告57285元房款，原告为维护自身合法权益，特依法起诉至贵院，望判如所请。被告辩称，答辩人在本案中没有过错，不应该承担任何责任。2011年10月，答辩人从买发胜处购买了涉案房屋，房屋手续齐全。出卖人买发胜的房产证上显示房屋面积为160.31平方米，新乡市房地产交易中心也是按160.31平方米收取了售房相关的转让手续费用及交易税金。新乡市房产咨询测绘服务中心也在给房屋测量后，收取了测量费。在答辩人购买该房屋办理过户手续时，没有任何行政机关或个人告知答辩人房屋的实际面积与登记的不相符，答辩人也是按照房屋行政登记机关所认定的面积购买了该房屋。答辩人出于对政府部门权威性与专业性的信任，没有任何怀疑，在原告起诉答辩人之前，答辩人对此毫不知情，如果房屋实际面积确实偏小，答辩人也是受害人，其错误和责任不应该由答辩人来承担。2013年10月答辩人与原告签订房屋买卖合同，房屋面积是双方都明知的，房产手续都是合法有效的，也同样经过了新乡市房地产交易中心的房产交易过户程序，并无任何问题，7年后又因面积问题要求答辩人返还部分房款是没有任何事实依据的。请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称，我们这个房子是完全合法的，我们盖的是四层楼，卖给被告的是两大套中的一套。当时该房是经我丈夫卖给了他一个朋友的弟弟，就是现在见到的被告许明。因为是朋友关系，没讨价还价，就一口价卖了，没有考虑利益，房子过户时我去签了字，其他情况不知道。我们不承担责任。原告向本院提交证据有：第一组证据1、李志刚与许明、许北及新乡市宜家宜居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖三方合同》7页。2、李志刚与关晓华结婚证2页。3、个人购房担保借款合同17页。4、银行交易明细1页。证明原告在2013年10月份以总价365000元购买被告位于新乡市牧野区王村北街××楼××南户160.31平方米房屋并支付了全部购房款的事实。第二组证据1、新乡市中级人民法院（2019）豫07行赔终7号行政赔偿判决书5页。2、新乡市房产咨询测绘服务中心《关于王村北街××楼××南户面积更正的说明》1页。证明原告购买被告的房产面积由原来的160.31平方米经重新测绘更正为135.15平方米的事实。以上证据共同证明被告应该退回原告因为房屋面积减少部分购房款57285元的事实。被告对原告证据质证意见：对原告提交的与被告许明、许北房屋买卖的证据没有异议；对行政判决书没有异议；对更正声明证据真实性没有异议，对证据效力有异议，该证据不能对抗第三人，被告及原告房产证中所标注面积的房屋分布平面图中所确定的建筑面积，本案诉争的房屋面积的法定效力应当与上述三方当事人，原有的房屋所有权证来认定。第三人不发表质证意见。原告质辩意见：房产具体房屋面积以房产管理部门最后实际测绘为准，而且对涉案房屋面积的认定也经过新乡市中级人民法院终审行政判决予以认可，该判决也明确原告的利益损失，应该由获得利益的相对人即被告来承担。被告向本院提交证据有：第一组证据：被告许北、许明和原房屋所有权人买发胜买卖涉案房屋及办理房屋过户的相关手续。一、〈1〉买发胜的户口本一张，〈2〉买发胜的房屋所有权证一张，〈3〉买发胜的完税证一张，〈4〉买发胜缴纳住房转让手续费发票一张，〈5〉买发胜缴纳个人所得税发票一张，〈6〉买发胜出具的收到许北、许明购房款的收据一张。二、〈1〉许明缴纳配图资料费发票一张，〈2〉许明缴纳住房转让手续费发票一张。证明：被告许明、许北从原房屋所有权人买发胜处购买案涉房屋时，程序合法，手续齐全，房屋面积是按照新乡市房产咨询测绘服务中心测量的160.31平方米进行的纳税与过户。证实案涉房屋面积160.31平方米是政府职能部门核准的，是真实有效的。第二组证据：被告许北、许明与原告李志刚签订的房屋买卖合同一份。证明：原被告双方公平、自愿签订了房屋买卖合同，均认可涉案房屋面积是160.31平方米，并依法在新乡市房产交易中心按面积160.31平方米办了房屋过户手续。政府职能部门对房屋面积160.31平方米是依法确认的。以上二组证据，能够证实被告许北、许明在二次房屋买卖及房产过户过程中不存在任何过错，房屋面积的测量、确认是政府职能部门的权力，房屋面积的大小被告许北、许明只能遵守政府职能部门所确认的结果。假设房屋面积有误差，其责任不应该由被告来承担。原告对被告的证据质证意见：对第一、二组真实性无异议，恰恰能够证实原被告交易房产真实价款为365000元，不能证明被告的证明目的，经过法院调取的证据证实涉案房产目前真实的面积为135.15平方米，与原被告交易时的面积减少了25.16平方米。第三人质证意见：对第一组证据，我们和被告许明、许北相关证据手续没有异议，是真实的买卖关系。对第二组证据，和我们无关，不发表质证意见。被告质辩意见：被告和第三人的交易是合法真实的，在交易过户时房管部门对交易的房屋交易的面积进行了实地的测量，被告也缴纳了测量的费用，这说明二者之间的交易，所涉及的房屋面积是客观真实的，有法律依据，被告在此次交易中无任何过错，被告与原告之间的房屋交易，同样是通过房产行政部门办理了房产过户手续，过户时面积没有任何变化，交易也是真实客观合法有效的，被告在此次交易中同样没有任何过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经开庭审理，依据当事人提交的证据及原告陈述、庭审调查、证据质证，本院认定事实如下：2013年10月23日，原告李志刚夫妇经中介公司经办手续，购买了被告许明、许北共有的位于新乡市××楼××南××房屋××套，合同约定该房产建筑面积为160.31平方米，总价款为365000元。合同签订后，双方均依约履行了合同全面义务。2018年10月份，原告又将该房产出售给韩新芳。买卖双方到不动产中心处办理案涉房屋转移登记手续时，不动产中心工作人员为案涉房屋配图时发现房屋面积有误，遂委派测绘人员到现场重新测量。测绘人员经过重新测绘计算，该房屋建筑面积为135.15平方米，不动产中心将重新测绘后的数据告知买卖双方，并于2018年12月12日出具了《关于王村北街××楼××南户面积更正的说明》。认定两被告出售给原告的该房屋建筑面积为135.15平方米，比当初原告购买被告房屋时面积减少25.16平方米。为此，原告曾于2019年1月15日向新乡市不动产登记和交易中心提出国家赔偿申请，要求不动产中心赔偿其各项经济损失共计112904.40元。不动产中心2019年3月1日作出（2019）登赔字第1号行政赔偿决定书，决定对李志刚和关晓华提出的赔偿申请不予赔偿。之后原告以新乡市不动产登记和交易中心为被告向卫辉市人民法院提起了行政诉讼，要求赔偿损失112904.4元。经过卫辉市人民法院及新乡市中级人民法院两审审理认为：“李志刚、关晓华在购买涉案房屋时，房产证上记载的面积与实际面积存在误差，原房产局确认的案涉房屋建筑面积有误。如果该误差影响了李志刚、关晓华购买房屋的价款，其应当通过民事诉讼予以解决。国家赔偿就其本质而言是对公民、法人或者其他组织的一项最终救济制度。在受害人的财产损失系由第三人因受害人利益受损而受益的情况下，应当先由第三人承担民事赔偿责任，即使行政机关的行政侵权行为对受害人损失起有一定作用，也只有在穷尽民事诉讼救济途径仍不能使被侵害权益得到足额赔偿时，受害人方得以行政赔偿作补充。”。二审法院维持了一审驳回李志刚、关晓华要求新乡市不动产登记和交易中心赔偿损失的诉讼请求。另查明，位于王村北街××楼××南户涉案房产原系第三人张俊平与其丈夫买发胜自建造的四层楼房中的一套房屋，初始登记时记载该房屋建筑面积为160.31平方米。2011年8月24日，第三人张俊平夫妇经朋友介绍将涉案房屋以280000元卖与被告许明、许北父子，过户登记后该房屋信息未有变化。至2013年10月23日，被告许明、许北将该房产卖给了原告李志刚夫妇。本院认为，本案事实清楚，各方当事人在涉案房产的转卖过程中均无过错，是房产登记部门在登记面积明时出现的错误。本案根本争议焦点是：原告是否因涉案房产的面积错误造成了损失，且被告应否对原告的损失承担责任。首先，该案已经过行政诉讼司法程序，虽然已生效的行政判决书中认为，作为被告的新乡市不动产登记和交易中心在对涉案房产登记测绘时出现错误，但不应承担赔偿责任，原告要求新乡市不动产登记和交易中心赔偿的请求被驳回。原告以房屋买卖合同起诉被告合理合法。其次，原、被告在涉案房屋的买卖过程中均无过错，但客观上被告出售的房产不符合约定的面积，且与不动产登记机关复核的实际面积相差较大。原告应存在价款上的损失，虽属房产登记行政机关测绘登记的过错，但在本案民事诉讼中按照合同的相对性原则，被告应承担合同违约责任。故应承担出售房屋面积减少差额的价款。但原、被告在涉案房屋的买卖中对房屋的交易价款应是对比协商确定的，况且本案合同的签定履行存在特殊因素，故，本院不支持原告按照合同交易价款折算的单价准确计算的退赔额，本院认为据情被告退赔原告房屋面积差价款40000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告许明、被北应于本判决生效后五日内共同退赔原告李志刚、关晓华房款40000元；二、驳回原告李志刚、关晓华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1645元，因适用简易程序减半收取计823元，由被告许明、许北共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  郑长清二〇二〇年六月二十三日书记员  王 娟