广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1412号 上诉人（原审被告）：陈爱华，女，1953年8月21日出生，汉族，住。 上诉人（原审被告）：桂林铭人华都酒店管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路42号综合楼1-7层，统一社会信用代码：91450300MA5L55RM8F（1-1）。 法定代表人：潘戟，该公司总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈文，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市华都大酒店有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市中山北路42号，统一社会信用代码：91450300198851686H。 法定代表人：曾宇轩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋培文，广西五和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼伟，广西五和律师事务所实习律师。 上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司因与被上诉人桂林市华都大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司法定代表人潘戟及其共同委托诉讼代理人陈文，被上诉人桂林市华都大酒店有限公司的法定代表人曾宇轩及其委托诉讼代理人蒋培文、楼伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司上诉请求：1、撤销叠彩区人民法院（2019）桂0303民初1357号民事判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书认定“2017年4月30日，作为移交方的原告华都公司与作为接受方的被告陈爱华、案外人王春江签订了一份《房屋、土地及附属设备移交清单》，约定：根据2017年3月29日，双方签订的租赁合同（一）及场地租赁合同（二）的约定，双方于2017年4月30日共同对租赁物进行清点移交，并签订交接清单。”一审法院遗漏查明的事实是2017年4月30日签移交清单时汽车修理厂仍占有使用场地、一楼小卖部尚未搬离的事实。《房屋、土地及附属设备移交清单》虽然有上诉人的签字，但并未真实移交，一楼的小卖部门面是5月底才移交的，上诉人收取了该门面6月份的租金，这在上诉人财务上有明确的记录。汽车修理厂2017年7月才搬离，留置的三辆汽车至2017年底才搬走。故被上诉人至2018年才将该场地交付给上诉人，因此才存在2018年11月份被上诉人通知上诉人交该场地水电费的事实。上诉人按时足额交付租金是以被上诉人按时全部交付租赁物为前提的，被上诉人只需出具2017年公司的财务账目即能清楚查明被上诉人收取涉案门面和场地租金的截止时间，这样才能具体计算上诉人应交租金的起始时间和应交租金的数额。二、因被上诉人存在违约交付的事实，被上诉人违约交付在先，且对违约交付的事实不予认可，才造成上诉人支付租金标准和时间不确定，无法按合同交纳，故上诉人不应承担所谓未付租金的利息损失。综上所述，请二审法院查明事实，撤销一审判决并依法改判。 被上诉人桂林市华都大酒店有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 被上诉人桂林市华都大酒店有限公司向一审法院起诉请求：1、请判令被告给付原告租金人民币308.76万元及利息14.0173万元（从2018年12月1日起至2019年7月15日止，按拖欠租金金额每日万分之二计，起诉之后另计至付清租金止），合计322.7773万元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月29日，作为出租方的原告华都公司与作为承租方的被告陈爱华、案外人王春江签订了《租赁合同（一）》及《场地租赁合同（二）》，合同双方对租赁物业定义及配套设施设备，租赁物经营名称、地址范围及面积、租赁期限、免租金装修期及起止时限、租金数额确定、增幅及租金缴纳等作出了约定，《租赁合同（一）》约定：“二、租赁物经营名称、地址范围及面积。1、经营名称：华都大酒店；2、地址范围：桂林市叠彩区酒店的“华都酒店”整体租赁；3、面积：建筑面积为13308.46平方米，房权证号：桂林市房权证叠彩区字第××号，土地证号：桂市国用（2013）第000334号。具体面积和范围以产权证和土地证的宗地图为准；三、租赁期限。租赁期限共壹拾伍年，即自2017年4月1日起至2032年3月31日止（含装修期柒个月在内）；四、免租金装修期及起止时限。1、免租金装修期为柒个月（自2017年4月1日起至2017年10月31日止）。2、出租方、承租方双方约定，2017年4月30日为租赁物交割日，双方共同对租赁物进行清点交接，并签署书面交接清单；五、租金数额确定、增幅及租金交纳。1、第1年至第4年，即2017年4月1日至2021年3月31日，每年租金贰佰伍拾柒万元整（¥2570000元），物业管理费肆拾捌万元整（¥480000元），合计金额叁佰零五万元整（¥3050000元）；七、双方承担的责任和义务。7、出租方负责于2017年3月31日前解除与第三方所签订的华都酒店及场地的租赁合同，并负责清空、腾出房屋移交给承租方，双方当场验收清点后签字确认，如无法按期腾空交付，则装修期顺延……；十三、违约责任及违约处理：3、承租方不按时足额交付租金的，应除足额支付租金外，还应按欠交租金每日万分之二计算利息损失。超过一个月未交纳租金，出租方有权解除合同，收回房屋和场地……。”《场地租赁合同（二）》约定：“二、租赁物具体范围及面积。1、地址范围：位于桂林市叠彩区的两款场地。2、面积：第一款面积1286.7平方米，土地证号：桂市国用（2013）第000310号，不含出租方四个车库门前通道、两个停车位及原修理厂办公室壹间。含原修理厂二层楼房的第一层（不含上二楼的楼梯）。第二块场地面积639.7平方米，土地证号：桂市国用（2013）第000332号。具体面积和范围以土地证的宗地图为准。三、租赁期限。租赁期限共壹拾伍年，即自2017年4月1日起至2032年3月31日止。四、免租金装修期及起止时限。1、免租金装修期为柒个月（自2017年4月1日起至2032年3月31日止）。五、租金数额确定、增幅及租金交纳。1、第1年至第4年，即2017年4月1日至2021年3月31日，场地租赁每年捌拾万元整（人民币800000元）……；六、双方承担的责任和义务。6、出租方负责于2017年3月31日前解除与第三方所签订的华都酒店及场地的租赁合同，并负责清空、腾出房屋移交给承租方，双方当场验收清点后签字确认，如无法按期腾空交付，则装修期顺延；十一、违约责任及违约处理：3、承租方不按时足额交付租金的，应除足额支付租金外，还应按欠交租金每日万分之二计算利息损失。超过一个月未交纳租金，出租方有权解除合同，收回房屋和场地……。” 2017年4月30日，作为移交方的原告华都公司与作为接受方的被告陈爱华、案外人王春江签订了一份《房屋、土地及附属设备移交清单》，约定：根据2017年3月29日，双方签订的租赁合同（一）及场地租赁合同（二）的约定，双方于2017年4月30日共同对租赁物进行清点移交，并签订交接清单。 2017年8月，作为出租方（甲方）的原告华都公司与作为原承租人（乙方）的被告陈爱华、案外人王春江以及作为现承租人（丙方）的被告陈爱华、铭人公司签订《房屋租赁合同履行主体变更合同》，合同约定：1、甲乙双方于2017年3月29日签订了两份租赁合同为：《租赁合同（一）》和《场地租赁合同（二）》（该两份租赁合同以下简称“原租赁合同”），甲方将位于桂林市叠彩区的“华都酒店”出租给乙方经营使用，同时将位于桂林市叠彩区的两块场地租赁给乙方作为经营场地，因合同签时经营公司尚未注册，现乙方经营需要向甲方提出申请，需将原租赁合同的履行主体变更为丙方，甲乙丙三方经自愿协商一致同意原租赁合同的承租人变更为丙方；2、甲乙丙三方一致同意自本合同生效之日起原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方。本合同生效前，乙方已支付租金，履行了原租赁合同义务，权利义务由丙方继承。自本合同生效之日起，由丙方作为承租人继续履行原租赁合同，原租赁合同中由乙方享有的权利和承担的义务全部归丙方享有和承担。甲方作为出租人继续履行原租赁合同，并对丙方享有权利和承租义务。 2018年11月19日，作为出租方的原告华都公司与作为承租方的被告铭人公司签订一份《租赁合同》，双方对租赁物业定义及配套设施设备，租赁物经营名称、地址范围及面积、租赁期限、免租金装修期及起止时限、租金数额确定、增幅及租金缴纳等作出了约定，《租赁合同》约定：“三、租赁期限。租赁期限共壹拾叁年，即2019年3月1日起至2032年2月29日。四、免租金装修期及起止时限。1、免租金装修期自2018年11月30日起至2019年2月28日止）。2、出租方、承租方双方约定，2018年11月30日为租赁物交割日，双方共同对租赁物进行清点交接，并签署书面交接清单。五、租金数额确定、增幅及租金交纳。第1、2年，即2019年3月1日至2021年2月28日，每年租金人民币壹拾伍万元整（¥150000元），物业管理费人民币伍万零肆佰元整（¥50400元），合计金额贰拾万零肆佰元整（¥200400元）……；十三、违约责任及违约处理：3、承租方不按时足额交付租金的，应除足额支付租金外，还应按欠交租金每日万分之二计算利息损失。超过一个月未交纳租金，出租方有权解除合同，收回房屋和场地……。”当日，原告华都公司与被告铭人华都酒店签订《移交清单》，双方共同对承租物桂林市叠彩区驿前街煤建3#栋1-7层非住宅（办公楼）进行了清点移交。 再查明，2017年12月1日至2019年6月30日，被告共向原告支付房租3733400元。2019年7月1日，原告张贴催款函在涉案门面处向被告催款，本案审理过程中多次组织原、被告进行调解，但双方就调解未达成一致意见。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否构成租赁合同关系，被告是否违约？2、原告要求被告给付原告租金人民币308.76万元及利息14.0173万元（从2018年12月1日起至2019年7月15日）是否有事实及法律依据？关于争议焦点一，一审法院认为，原告华都公司与被告陈爱华、案外人王春江签订了《租赁合同（一）》及《场地租赁合同（二）》，之后原告华都公司又与被告陈爱华、铭人公司及案外人王春江签订了一份《房屋租赁合同履行主体变更合同》将原合同的承租主体陈爱华、王春江变更为陈爱华、铭人公司。原告华都公司与被告陈爱华、铭人公司、案外人王春江签订的合同系双方真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故合同合法有效。根据原、被告提供的相关证据及庭审情况，可以确认双方存在租赁合同关系，合同双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，两被告未按照《租赁合同（一）》、《场地租赁合同（二）》及《房屋租赁合同履行主体变更合同》约定，未如期足额向原告支付房屋租金，构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告存在违约交付，并不拖欠原告租金的理由，因未提供充分的证据证实，故一审法院对被告的抗辩理由不予采信。关于争议焦点二，《租赁合同（一）》及《场地租赁合同（二）》的租金问题，因上述两份合同约定原告负责于2017年3月31日前解除与第三方所签订的华都酒店及场地的租赁合同，并负责清空、腾出房屋移交给承租方，双方当场验收清点后签字确认，如无法按期腾空交付，则装修期顺延。原告未提供证据证实其于2017年3月31日前清空腾出房屋交付给承租方，原告提供的证据仅能证实2017年4月30日出租方与承租方共同对租赁物进行清点交接，并签署书面交接清单。故原告主张的《租赁合同（一）》及《场地租赁合同（二）》所涉租金的起算日期应当往后顺延一个月，即从2017年12月1日起至2019年6月30日，按每月320833.33元计，减去被告相继支付了3733400元，两被告还需向原告支付租金共2362434.03元。关于2018年11月19日，原告华都公司与被告铭人公司签订《租赁合同》的租金问题。《租赁合同》约定2019年3月1日至2021年2月28日每年租金及物业管理费200400元，因被告铭人公司未缴纳2019年3月1日至2019年6月30日的租金66800元，违反了合同约定，故被告铭人公司应当支付上述租金66800元。关于原告主张利息的问题，原、被告之间签订的合同均明确约定承租方不按时足额交付租金的，应除足额支付租金外，还应按欠交租金每日万分之二计算利息损失。原告主张从2018年12月1日起至2019年7月15日止，按拖欠租金金额每日万分之二计，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司共同向原告桂林市华都大酒店有限公司支付2017年12月1日至2019年6月30日的租金2362433.27元及利息（利息计算：以未支付的租金为基数，从2018年12月1日起，按每日万分之二计）；二、被告桂林铭人华都酒店管理有限责任公司向原告桂林市华都大酒店有限公司支付2019年3月1日至2019年6月30日的租金66800元及利息（利息计算：以未支付的租金为基数，从2019年3月1日起，按每日万分之二计）；三、驳回原告桂林市华都大酒店有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费32622元，由被告陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司负担。 本院二审期间，二上诉人围绕上诉请求依法提交了微信记录三份，证实2017年5月涉案租赁物四楼有一间房屋没有移交给上诉人，2017年6月修理厂还没搬走，7月份上诉人才收到修理厂的场地的事实。被上诉人对上诉人提交的微信聊天记录的真实性予以认可，对证明内容不认可，涉案租赁物有一百多间房间，其中主楼有一间房屋未移交，对此情况上诉人是知晓的，由于上诉人不急于装修，所以认可这间房屋晚一点交付；关于修理厂是按时移交的，至于修理厂何时搬走是由上诉人与修理厂协商。被上诉人提交照片一份，内容是停车场须知，证实停车场由上诉人桂林铭人华都酒店管理有限责任公司管理收费。上诉人对被上诉人提交的证据不予认可。本院对于上诉人提交微信记录的真实性予以认可，可以证实2017年5月四楼有一间房屋被上诉人尚未移交，但不能证明修理厂没有按时移交。对于被上诉人提交证据的真实性、合法性、与本案关联性予以认可。 二上诉人对一审查明的事实有异议，但未提出充分证据反驳，对其异议本院依法不予采信。被上诉人对一审查明的事实无异议。综上，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否存在违约交付租赁物的违约行为以及二上诉人能否以此为由不缴纳租金及不支付逾期交纳租金的利息。被上诉人桂林市华都大酒店有限公司与上诉人陈爱华、案外人王春江签订了《租赁合同（一）》及《场地租赁合同（二）》，之后，由于被上诉人桂林市华都大酒店有限公司又与上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司及案外人王春江签订了一份《房屋租赁合同履行主体变更合同》将原合同的承租主体陈爱华、王春江变更为上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司。《租赁合同（一）》及《场地租赁合同（二）》依法成立，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。作为变更后的合同主体，被上诉人桂林市华都大酒店有限公司与上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司均应按照合同约定履行租赁合同义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2017年4月30日，合同当事人共同对租赁物进行清点交接，并签署书面交接清单，应视为合同双方当事人对涉案租赁物完成移交的确认，即使存在个别房间未移交的情况，但是二上诉人并未提出异议，也未在移交清单上予以注明，更没有就此对租金支付重新进行约定，应视为二上诉人对租赁物移交现状的认可，现二上诉人以被上诉人未按时全部交付租赁物为由不按时足额支付租金，依据不充分，一审法院不予认可，本院亦不予支持。二上诉人未按照《租赁合同（一）》、《场地租赁合同（二）》及《房屋租赁合同履行主体变更合同》约定，如期足额支付房屋租金，构成违约，依据合同约定应当承担违约责任。现被上诉人起诉要求二上诉人支付欠付的租金及按照合同约定支付逾期支付租金的利息，依据充分，一审法院予以支持，本院亦予以维持。 综上所述，上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26234元，由上诉人陈爱华、桂林铭人华都酒店管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉