上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3387号原告：金忠华，男，1962年8月26日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李崝，上海市申房律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡琳，上海市申房律师事务所律师。被告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张圣哲，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。原告金忠华诉被告上海锐翔上房物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理，原告金忠华及其委托诉讼代理人李崝、被告上海锐翔上房物业管理有限公司的委托诉讼代理人王依来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金忠华向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋内财产损失125,935.99元；2.判令被告赔偿原告房屋租金损失共计95,000元；3.判令被告赔偿原告清洁费4,400元。事实与理由：原告系上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，被告为该小区提供物业管理服务。2018年9月18日，原告出国旅游回沪，回到家后发现房屋内有大量污水，溢满整个房屋，房屋装修、家具等均被污水浸泡，空气中弥漫着刺激的沼气味，严重侵蚀屋内所有家具、家电等设备，使价值数万元的财产遭受损失。随后，原告立即通知物业要求上门处理，事后物业派员工上门排查，水源来自厨房洗手盆处，认为污水管堵塞倒灌所致，并前往楼外疏通污水管道，至今尚未再发生漏水现象。原告认为污水系从厨房下水管道溢出，系因楼房公共下水管道堵塞所致。被告作为物业服务提供方，未尽职责定期对楼内外排水管道进行清扫、疏通、保障排水畅通。事发后，原告曾多次找被告协商解决，被告却以种种理由搪塞。原告为减少损失，雇清洁工上门清扫、整理并支付相关费用，由于系争房屋遭到损坏，现已无法正常入住，原告只能在外借住。被告作为小区物业，承担小区物业管理服务义务，理应对此承担全部责任。为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求判如所请。被告上海锐翔上房物业管理有限公司辩称，被告已经按照物业服务合同约定履行了排水管的检查、疏通的义务。根据鉴定结论，溢水是因为排水管立管底部至检查井堵塞所致，该段管道非公共管道，它的堵塞是被告无法检测到的，只有住户及时报修后物业才能知道该段出现堵塞。原告长期不在家，未能及时发现溢水，造成了损失的扩大，原告应承担全部的责任。本案涉及2到13层居民的侵权责任，因为堵塞是2到13层业主往水管里扔异物所致，存在不当用水情形。综上，被告无任何责任。原告提出报修后，被告经过认真检查，及时将该排水管疏通，原告之后也没有再出现溢水的情况，被告已经尽了应尽的义务。本院经审理认定事实如下：原告系上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的业主。被告系涉案房屋所在小区的物业服务公司，被告与涉案房屋所在小区业主大会签订的物业服务合同之附件三约定被告须每月一次对作为公共部位的楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)。2018年9月5日，原告出国，2018年9月18日，原告回到涉案房屋后发现厨房发生溢水并通知被告，被告当日清空了涉案房屋中的污水。涉案房屋在上述期间无人居住。之后原告居住在儿子家中，未在外租房。2019年8月1日，上海同测质量检测技术有限公司出具同测司鉴[2019]建鉴字第122号司法鉴定意见书，鉴定结论为涉案房屋厨房溢水系二层至十三层厨房排出管(排水立管底部至检查井)堵塞，未及时疏通所致。2019年8月21日，被告对上述鉴定意见书提出书面异议，2019年9月6日，上海同测质量检测技术有限公司作出书面回复称“排水管道属于公共管道，维护、疏通、管理责任为被告，发生溢水系管道堵塞所致，属于被告的管理责任”。原告垫付鉴定费24,000元。2019年11月14日，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具沪四鉴(2019)第058号司法鉴定意见书，鉴定结论为涉案房屋修复工程造价为72,885.99元。原告垫付鉴定费2,400元。2020年1月13日，上海达智资产评估有限公司出具沪达资评报字(2019)第F147号司法鉴定报告，评估结论为涉案房屋内因漏水损坏的家具家电的评估价为49,050元。原告垫付评估费2,000元。审理中，原告向本院提供地毯的照片，称该地毯受损后已交予被告，损失金额未计入鉴定报告中；被告质证称不认可地毯的损失。原告向本院提供清洁工工资明细，显示系个人签收，原告称污水清空后，家里仍有异味且生虫，故雇佣清洁工进行清洁；被告质证称对清洁工工资明细不予认可。被告向本院提供清理雨污水窨井的照片和疏通维护记录，被告称上述证据可以证明其已经尽到了检查、疏通义务；原告对照片的关联性不予认可，对疏通维护记录的真实性不予认可。以上事实，有房地产权证、物业服务合同、照片、护照、司法鉴定意见书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，被告系涉案房屋所在小区的物业服务公司，原告系涉案房屋的业主，故原、被告之间存在物业服务合同关系。被告辩称堵塞的排水立管非公共管道，被告无法预先检测该段管道的堵塞，但根据物业服务合同的约定，楼内外排水管道系公共部位，被告对其负有清扫、疏通并保障排水畅通的义务，就此被告未能提供相反证据予以证明，故对被告的该辩解，本院不予采信。被告向本院提供清理雨污水窨井的照片和疏通维护记录以证明其尽到了检查、疏通义务，但本案的堵塞发生在排水立管里，故上述照片与本案无关，疏通维护记录系被告自行出具，原告对其真实性不予认可，被告未能进一步举证佐证其真实性，故本院亦不予采信。被告辩称原告长期不在家，未能及时发现溢水，造成了损失的扩大，但原告的外出天数不足以构成长期离家，原告称其系出国旅游，亦合乎常理，不能苛求原告日日守着涉案房屋以备不测，从原告回家后的后续行为来看，原告立刻通知物业清空污水，请清洁工清扫，并居住于儿子家，避免产生租金损失，其行为足以证明其已经尽到了避免损失扩大的义务，故对被告的该辩解，本院不予采信。被告辩称涉案楼栋的业主存在不当用水行为，存在侵权责任，但就此未提供证据予以证明，故本院对该辩解不予采信。综上，被告未能提供充足证据证明其尽到了清扫、疏通并保障排水畅通的义务，故原告的损失系被告的违约所致，被告应承担赔偿责任。至于原告的损失金额，根据鉴定意见书和鉴定报告，本院确认涉案房屋因反水所造成的财产损失为121,935.99元(72,885.99元+49,050元)；租金损失因未实际产生，故本院不予支持；原告提供清洁工工资明细以证明清洁费损失，被告对该证据不予认可，本院认为，房屋反水受污后雇佣清洁人员进行清洁，实属合理，故本院酌定清洁费损失为2,200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海锐翔上房物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金忠华上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋内财产损失121,935.99元；二、被告上海锐翔上房物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金忠华清洁费损失2,200元；三、驳回原告金忠华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,680元，减半收取计2,340元，鉴定费、评估费28,400元，合计诉讼费30,740元，由原告金忠华负担948.50元(已付)，由被告上海锐翔上房物业管理有限公司负担29,791.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  黄 勇二〇二〇年六月九日法官助理  许惠堡书 记 员  伍怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。