文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终207号上诉人（原审原告）：周美希，女，1979年10月5日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周定泰（周美希之父），1951年1月29日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：重庆爱普地产（集团）有限公司，住所地重庆市江北区东升门路63号19层，统一社会信用代码91500105203120926M。法定代表人：何才有，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人：甘志强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张捷，男，该公司员工，住重庆市渝中区。上诉人周美希因与被上诉人重庆爱普地产（集团）有限公司（以下简称爱普地产公司）、重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2019)渝0156民初2720号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周美希委托诉讼代理人周定泰、被上诉人隆鑫地产公司委托诉讼代理人张捷参加诉讼。本案现已审理终结。周美希上诉请求：1.判决隆鑫地产公司、爱普地产公司赔偿周美希因受欺诈而丧失的其他缔约机会损失85508元及精神损害抚慰金8000元；2.本案诉讼费由隆鑫地产公司、爱普地产公司承担；3.纠正撤销一审的其他错误。事实和理由：本案是因隆鑫地产公司、爱普地产公司在销售商品房时实施了欺诈行为，隐瞒房屋曾发生过严重质量问题的事实，侵犯了我们的知情权和公平交易权而引起。2016年发生隆鑫地产公司、爱普地产公司所售卖的房屋，生了地基沉降，房屋开裂的质量问题。隆鑫地产公司、爱普地产公司在加固修复后将破损待售房屋刷满白色涂料，遮掩屋顶和墙壁的裂缝，以合格优质房屋尾房清盘售卖。但没有把房屋曾出现过质量问题加固修复的事实告诉我们。直到2018年初我们在房屋装修过程中，才看到工人把白灰铲掉后屋顶面和墙壁到处是裂缝，还看到进水管刚启用就在水井间里坏了，漏水浸透了周边和楼下的墙壁。房屋出现质量问题经过加固修复能满足使用要求这一情况，开发商应该告知消费者，让消费者了解情况后进行买与不买的选择。开发商不告知消费者真实情况，侵犯了消费者的知情权和公平交易权，应认定为欺诈。《合同法》、《消费者权益保护法》等规定，因销售欺诈，受害方退房，开发商应按客户所购房屋附近的现行房价的均价赔付。我们2017年底买成4116元/平方米，2019年隆鑫花漾的山谷3期18栋、49栋销售均价为5600元/平万米。所以开发商应以5600元/平方米赔付给我们差价，即85508元。此外，我们遭受隆鑫地产公司、爱普地产公司售卖房屋欺诈，在依法维护合法权益的过程中历经种种痛苦和刁难磨难，健康权、人格尊严权受到极大伤害，隆鑫地产公司、爱普地产公司应赔偿我们精神伤害抚慰金8000元。另外，诉状中从来都没有提过退还契税7622.75元的要求，我们提的是要隆鑫地产公司、爱普地产公司所赔偿我们已交纳的各种税费7622.75元，并附有全部帐单清单(合同印花税118.58元，大修基金2881元，物管费4494.45元，水电费128.62元)。因为隆鑫地产公司、爱普地产公司没有在约定的时间内解押，也没有通知我们缴契税，所以我们还没有缴契税。我们不可能没有缴契税而要求隆鑫地产公司、爱普地产公司退还我们这部分钱，如果是这样的话，为人就太不地道了!不知一审为什么要这样乱说乱判，抹黑我们，请予纠正和撤消。我们交给一审的案件受理费应为7056.16元(6918.46元十137.70元)，一审漏掉了我们因递交《更正增加诉讼请求申请书中赔偿金额的申请》补交的137.70元。请予纠正。原审判决我们负担案件受理费1500元，我们认为不当。案件是由隆鑫地产公司、爱普地产公司在商品房销售中实施欺诈行为而引起，我们的诉求没有不恰当。一审驳回我们对重庆爱普地产公司的诉讼请求错误。据我们了解，爱普地产公司原名隆鑫地产公司，隆鑫花漾山地产公司是其旗下的子公司。2017年2月，隆鑫地产公司更名为爱普地产公司，隆鑫花漾山地产公司也更名为爱普地产公司仙女山项目部，负责武隆仙女山、丰都澜天湖和石柱花漾城项目的开发。爱普地产公司现在的办公地址是重庆市江北区东升门路63号19层(江北嘴金融城2号T1栋19楼)，仙女山项目部在18楼。我们在协商解决问题的过程中，曾多次去到该处，和隆鑫花漾山地产公司(爱普地产公司仙女山项目部)负责人何培林交谈，她听完意见总是表态要向爱普地产公司负责人汇报，决定可否后再给我们答复。她还告诉我们，她很想早日解决这个问题，多次向爱普地产公司老总汇报，但爱普地产公司老总不同意她提出的解决办法，她权力有限，实在是没有办法。这是事实，请调查、纠正、改判。隆鑫地产公司极力否认爱普地产公司和他们的关系，是企图开脱其连带责任。隆鑫地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋质量是合格的，本案是合同纠纷，一审法院解除了双方买卖合同，我们认可并接受判决结果。周美希以侵权纠纷为由，要求改判或推翻一审判决结果不正确。爱普地产公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。周美希将其向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令隆鑫地产公司、爱普地产公司退还周美希已支付的购房款237164元及利息（利息计算标准按照中国人民银行公布的同期同类贷款计算）；3.判令隆鑫地产公司、爱普地产公司以已付购房款237164元百分之一的标准支付违约金；4.判令隆鑫地产公司、爱普地产公司赔偿房屋装修损失47784元（44355元＋3429元）及缴纳的物业专项维修基金2881元、税费7684.12元、印花税118.58元以及水电费、物业服务费等4684.54元；5.判令隆鑫地产公司、爱普地产公司赔偿周美希丧失缔约机会损失85508元及精神损害抚慰金8000元；6.本案案件受理费及鉴定费用由隆鑫地产公司、爱普地产公司承担。一审法院查明事实：2017年11月22日，隆鑫地产公司（合同甲方）与周美希（合同乙方）签订了《合同》及《补充协议》，约定周美希出资237164元购买隆鑫地产公司开发的、位于重庆市武隆县仙女山镇***现售商品房屋一套，商品房用途为住宅，属于普通商品住房。《合同》第五条付款方式及期限约定：……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：乙方于2017年11月22日向甲方支付房款237164元整（含乙方已经支付转为本期购房款的定金）。《合同》第七条交房期限及交付条件约定：（一）本商品房交房期限：1、属现售商品房的，甲方应当在2017年12月27日前，将商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。《合同》第十三条约定：1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。该《合同》的《补充协议》（附件五）第六条关于合同登记、预告登记与产权登记约定（对合同第十二、十三、十四条的补充）：……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。（2）现售商品房的，自本商品房实际交付之日起180日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。2017年11月22日，周美希按约支付了购房款237164元、代收费2999.58元（其中包括物业专项维修基金2881元、印花税118.58元）。2017年12月后，周美希陆续支付了物业服务费和水电费共计4684.54元。周美希于2017年11月28日接收了案涉房屋后并对房屋进行了装修使用。案涉房屋在一审法庭辩论终结前（2019年11月12日）仍未办理产权登记。诉讼中，经周美希申请，一审法院依法委托了重庆金地房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋室内装修部分的资产价值进行司法评估，该机构通过估价对象重置价值方法，于2019年9月30日作出重金涪房估（2019）字第0161号司法鉴定意见报告，评估确定估价对象的市场价值为：1、房屋室内装修部分：价值为44355元；2、可移动部分：价值为3429元。周美希支付了此次鉴定的鉴定费3000元。一审法院另查明，案涉房屋原存在着屋内墙体有贯穿性斜裂缝，基础有较大变形破坏现象，后经房屋结构加固施工质量整改，经重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定，结论为：房屋结构加固施工质量满足设计及相关规范要求，加固后房屋可满足正常使用要求。在购买案涉房屋后，周美希认为房屋存在质量问题，以隆鑫地产公司涉及欺诈向工商等部门投诉，相关部门建议双方协商解决。周美希与隆鑫地产公司多次协商无果。还查明，隆鑫地产公司于2019年7月16日签收了本案的民事起诉状副本等法律文书。再查明，隆鑫地产公司未按约解除涉案房屋的抵押，周美希未实际缴纳涉案房屋的契税。又查明，隆鑫地产公司、爱普地产公司均系依法设立的有限责任公司。一审法院认为，周美希与隆鑫地产公司签订的《合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的权利和义务。本案争议的焦点是：一、周美希要求解除与隆鑫地产公司签订《合同》的诉讼请求应否支持；二、如果《合同》解除后，周美希要求隆鑫地产公司返还购房款及利息，并支付购房款违约金的诉讼请求应否支持；三、如果《合同》解除后，周美希要求隆鑫地产公司赔偿房屋装修损失的诉讼请求应否支持；四、如果《合同》解除后，周美希要求隆鑫地产公司返还代收费用的诉讼请求应否支持；五、如果《合同》解除后，周美希要求隆鑫地产公司支付其已交纳的水电费和物业服务费的诉讼请求应否支持；六、如果《合同》解除后，周美希要求隆鑫地产公司赔偿缔约机会损失及精神损害抚慰金的诉讼请求应否支持；七、周美希要求爱普地产公司承担连带赔偿责任的诉讼请求应否支持。关于周美希要求解除与隆鑫地产公司签订的《合同》的诉讼请求应否支持的问题。办理产权登记对于购房者占有、使用和实现物权收益具有重要意义。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《补充协议》中约定了如隆鑫地产公司在案涉房屋交付使用之日起180日仍未办理产权登记，逾期超过180日的，且属于隆鑫地产公司责任的，周美希有权要求解除合同。隆鑫地产公司于2017年11月28日将案涉房屋交付周美希使用，即隆鑫地产公司应当在2018年5月27日（2017年11月28日起180日）前为周美希办理产权登记，但截至周美希法庭辩论终结之日止（2019年11月12日），因隆鑫地产公司原因仍未办理，逾期时间已超过了180日，《合同》约定的解除条件已成就，故周美希诉请解除《合同》，符合双方合同约定，予以支持。隆鑫地产公司于2019年7月16日签收了周美希请求解除《合同》的民事起诉状副本，本院确认双方签订的《合同》于2019年7月16日解除。关于周美希要求隆鑫地产公司返还购房款及利息，并支付购房款237164元1%违约金的诉讼请求应否支持的问题。根据双方签订《合同》第十三条的约定，隆鑫地产公司应当在解除合同后退还全部已付房价款及利息（周美希自愿主张利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并按周美希已付房价款百分之一向其支付违约金。本案中，周美希于2017年11月22日交纳了237164元，故隆鑫地产公司在《合同》解除后应当退还房价款237164元及利息（利息计算方式：以购房款237164元为基数，从2017年11月22日起计算至2019年7月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），并支付周美希违约金2371.64元。关于周美希要求隆鑫地产公司赔偿房屋装修损失的诉讼请求应否支持的问题。中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，周美希在案涉房屋交付后，进行了装饰装修，周美希对于房屋的使用是基于《合同》进行的合法处分。现因隆鑫地产公司逾期办理产权登记解除合同，隆鑫地产公司的违约行为造成了周美希装修损失，应当承担赔偿损失的违约责任。根据鉴定评估意见，房屋室内装修部分价值为44355元，可移动部分价值为3429元。合同解除后，对于已经成为固定形态的室内装修部分应当采用赔偿损失方式处理，该部分赔偿金额应为44355元，应当由隆鑫地产公司赔偿给周美希。对于可移动部分（包括花洒1个、厕所不锈钢洁具三件套一套、抽油烟机、燃气机、热水器三件套一套、厨房置物架1套、欧式圆状吊灯3组），虽然该部分物品可以作移走处理，但该部分物品系周美希根据涉案房屋的实际情况添置的，具有一定的特殊性和专用性，继续留存在案涉房屋更有利发挥物品价值，故根据实际情况，确认可移动部分的价值3429元也由隆鑫地产公司赔偿给周美希。关于周美希要求隆鑫地产公司返还代收费用的诉讼请求应否支持的问题。本案中，隆鑫地产公司未举证证明其在2017年11月22日收取了2999.58元代收费用后已向相关机构进行了代交，应当承当举证不能的不利后果，故代收费用2999.58元应当由隆鑫地产公司退还给周美希。至于周美希主张隆鑫地产公司应当退还其契税7684.12元，因周美希并未实际缴纳，故对其该部分诉讼请求不予支持。关于周美希要求隆鑫地产公司支付其已交纳的水电费和物业服务费的诉讼请求应否支持的问题。水电费和物业服务费属于个人消费性开支，已由周美希实际使用并受益，故应当由周美希自行承担。关于周美希要求隆鑫地产公司赔偿缔约机会损失及精神损害抚慰金的诉讼请求应否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”根据法律的前述规定，赔偿损失的范围是履行合同后可以获得的利益，是合同当事人能够合理预见的利益。对于周美希主张的缔约机会损失，超过了订立合同时能够预见的损失范围，违反了当事人的合理预期，故对周美希该部分诉讼请求，不予支持。同时，根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条：“自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。违反社会公共利益、社会公德侵害他人隐私或者其他人格利益，受害人以侵权为由向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理”之规定，本案系合同纠纷，并非侵权纠纷，周美希要求精神损害赔偿没有法律依据，故对周美希该部分诉讼请求，不予支持。关于周美希要求爱普地产公司承担连带赔偿责任的诉讼请求应否支持的问题。合同具有相对性。本案《合同》的相对方是周美希与隆鑫地产公司，爱普地产公司并非案涉合同的相对方，周美希与爱普地产公司之间在本案中并不存在权利义务关系。而隆鑫地产公司作为独立的法人，应当由其对外独立承担相应责任，故对周美希的该项请求，不予支持。综上，对周美希的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、周美希与重庆隆鑫花漾山地产有限公司在2017年11月22日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年7月16日解除；二、重庆隆鑫花漾山地产有限公司在判决生效之日起十五日内退还周美希购房款237164元及利息（利息计算方式：以237164元为基数，从2017年11月22日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年7月15日止）；三、重庆隆鑫花漾山地产有限公司在判决生效之日起十五日内支付周美希违约金2371.64元；四、重庆隆鑫花漾山地产有限公司在判决生效之日起十五日内赔偿周美希装修损失47784元；五、重庆隆鑫花漾山地产有限公司在判决生效之日起十五日内退还周美希代收费用2999.58元；六、驳回周美希对重庆爱普地产（集团）有限公司的诉讼请求；七、驳回原告周美希的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6918.46元，由周美希负担1500元，由重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担5418.46元。司法鉴定费用3000元，由重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。本院二审期间，周美希申请法院向重庆市武隆区市场监督管理局调取了隆鑫花样的山谷小区周边楼盘以及隆鑫花样的山谷第三期新售房屋备案价，拟证明隆鑫地产公司、爱普地产公司应按周边楼盘均价赔偿其缔约机会损失。隆鑫地产公司对以上证据的真实性无异议，但认为几个楼盘的性质用途不一样，达不到证明目的。本院认为，该备案价是开发商开盘前向行政机关统一报送的价格，并非市场成交价，且不同小区的备案价差距较大，同小区不同位置的房屋备案价格也有较大差异，不能据此评估案涉房屋的市场价值，达不到周美希的证明目的。二审期间，周美希申请对案涉房屋完好状态下在2019年7月份的价值进行司法评估，本院审议后同意鉴定，在选取鉴定机构期间，周美希书面撤回鉴定申请。本院二审查明，隆鑫地产公司在诉讼中表示案涉房屋可以办理过户登记。本院二审查明的其他事实与一审一致。本案二审争议焦点为：周美希主张的各项损失是否成立，隆鑫地产公司、爱普地产公司是否应承担赔偿责任。现评述如下：一、缔约机会损失85508元案涉《重庆市商品房买卖合同》因隆鑫地产公司未在约定的期限内办理产权登记而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，周美希有权要求违约方赔偿损失，但应举示证据证明其损失，否则应承担举证不能的后果。本案中，周美希主张的缔约机会损失85508元实为房屋溢价损失，属于可得利益损失，若其能证明该项损失存在，则违约方应当予以赔偿。因周美希二审中申请对案涉房屋现在的市场价值进行评估后，又撤回鉴定申请，导致该项损失难以确定，对此，周美希应承担举证不能的不利后果。周美希未能证明其有缔约机会损失85508元，本院对其主张，不予支持。二、精神损害赔偿金8000元精神损害赔偿金是民事主体因其人身权益受到不法侵害，使其人格利益和人身权益受到损害或遭受精神痛苦，依法要求侵害人赔偿的精神抚慰费用。《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条将可主张精神损害赔偿的权利限定为生命权、健康权、身体权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、人格尊严权、人身自由权。本案属于房屋买卖合同纠纷，因隆鑫地产公司的违约行为导致合同被解除，合同目的不能实现，周美希因此受损的是合同权利，属于债权，不属于法律规定的可以主张精神损害赔偿的范围，故周美希主张精神损害赔偿金8000元于法无据，本院不予支持。三、关于水电费、物管费周美希要求隆鑫地产公司、爱普地产公司支付已缴纳的的水电费和物业服务费的诉讼请求，本院认为水电费和物业服务费属于个人消费性开支，已由周美希实际使用并受益，故应当由周美希自行承担。一审法院对该项请求不予支持正确，本院予以维持。四、关于装修损失二审中周美希认为案涉房屋室内装修价值评估有误，对《司法鉴定意见报告书》不服。本院认为，一审质证环节，周美希明确表示同意鉴定意见，一审法院据此确定装修损失并无不当。周美希在二审中无正当理由反悔自认，不予支持。五、爱普地产公司是否应承担赔偿责任本案中，周美希系与隆鑫地产公司缔结房屋买卖合同，相应购房款项也是向隆鑫地产公司支付，隆鑫地产公司是案涉合同相对方。根据合同相对性原则，周美希只能向隆鑫地产公司主张权利。此外，《中华人民共和国公司法》第十四条第二款规定“公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”。隆鑫地产公司虽是爱普地产公司的子公司，但根据法律规定具有独立的法人资格，依法独立享有民事权利和承担民事义务，周美希认为爱普公司应承担共赔偿责任，于法无据，本院不予支持。六、关于诉讼费用周美希在一审中两次预交案件受理费共计7056.16元（6918.46元+137.70元），一审漏算了137.70元，本院予以纠正。综上，周美希的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，虽漏算案件受理费137.70元，但不影响实体判决，故予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7056.16元，司法鉴定费3000元，共计10056.16元，由重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担8642元，由周美希负担1414.16元。二审案件受理费2137.70元，由周美希负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 陈江平审 判 员 项江陵二〇二〇年六月二十二日法官助理 邬昌杰书 记 员 薛 姣