陕西省安康市汉滨区人民法院   民事判决书   (2020)陕0902民初902号   原告：安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区（城北客运站）办公楼。   法定代表人：杨福平。   委托代理人：刘维平、李发兵，系该公司员工。   被告：陈永红，男，汉族，生于1970年10月14日，安康市汉滨区人，住陕西省安康市汉滨区，现住汉滨区，初中文化程度，安康市鸿浩实业有限公司员工。   原告安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司（以下简称“城建物业”）与被告陈永红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告城建物业的委托代理人刘维平、李发兵，被告陈永红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告城建物业诉称，为保障世纪新村小区内房屋和公共设施的正常使用，为业主创造安全、整洁、文明的居住环境，原告与小区业主委员会签订了物业管理委托合同。由原告负责小区的管理和垃圾费的代收代缴。合同生效后，原告严格按合同履行义务，绝大多数业主积极配合原告的工作，按规定缴纳费用。但被告自2017年1月1日至2019年10月31日拖欠的物业管理费1589.2元，公共维修资金496.6元，2018年1月1日至2019年10月31日拖欠的垃圾费374元，按照服务合同约定违约金按欠费总额30%收取暨476.76元，合计费用2832.2元。原告多次催收，被告以种种理由拖延拒付，影响小区管理，导致一些按时交费的业主产生不平衡心理，这种现象的存在，将严重影响小区的管理，受到损害的将是广大业主的合法权益故提起诉讼。请求判令：被告支付拖欠原告的物业管理费1589.2元，垃圾费374元，公共维修费496.6元，物业管理违约金476.76元，合计费用2832.2元。   原告城建物业为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.原告营业执照。用以证明原告主体资格。   2.两份物业服务合同。用以证明与被告的服务关系。   3.汉滨区物价局文件。用以证明垃圾费的收费标准。   4.催费通知单6份。用以证明一直在催缴费用。   5.公共维修单。用以证明维修情况。   被告陈永红辩称，2001年5月入住世纪新村，就和小区物业打交道，因住的是楼顶，2009年许被告陈永红的电动摩托放在楼下被物业的人拉走，还有3辆小孩的自行车，当时被告陈永红以为是被小偷偷走了，过了很久，同住的业主说被物业的人拉走了，在北边幼儿旁边放一大堆。这才知道原由，去问物业回答是：“怕被小偷偷，因没地锁，所以才给放到那里。”看见时摩托已不能用了。与物业论理，说：“那你自己去取回来”，车都没用了取回来有啥用，就不了了之。2012年时屋顶开始漏水就去找物业进行维修，不修不要紧，一修漏得更多更大，中间修过两次，越修越坏，形成大面积滴水，2016年9月份又修一次，还是漏水，就形成了2017年不交物业管理费，2018年7月26日被告陈永红去物业开居住证明被威胁不交费不给开，当时还报了警，新城派出来了都去了派出所，因当时被告陈永红孩子高考的也比较好，要填志愿，怕影响被告陈永红和孩子的心情就没有和物业纠缠下去。物业是为业主服务的，被告陈永红得到了哪些服务，起码的服务都没有。综上所述，敬请人民法院给被告陈永红一个公正合理又民主的判决。   被告陈永红为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：   客厅顶部照片一张（仅出示未提交）。用以证明客厅漏水。   经审理查明，2016年12月10日，世纪新村小区业主委员会与原告签订物业服务合同，约定原告为XX村XX小区提供物业服务,多层住宅物业费为0.48元/月﹒平方米，专项维修资金0.15元/月﹒平方米，居民生活垃圾清运费按本市相关政策规定收取（11元/月/户），业主应按合同约定标准和期限履行缴纳义务，业主逾期缴纳的按照所欠物业服务费总额每天3‰收取滞纳金。2018年12月30日，双方又签订物业服务合同，内容同2016年12月10日签订的物业服务合同。   被告陈永红系世纪新村南2-2-611室业主，该房屋面积为97.38㎡。2017年1月1日至2019年10月31日拖欠物业管理费1589.2元,公共维修基金费496.6元，垃圾费374元。原告多次催收未果，于2019年10月30日向本院提起诉讼。   还查明，XX小区XX房时未缴纳大修基金，世纪新村小区业主委员会委托原告按照0.15元月.平方的标准向业主收取专项维修基金，该基金在使用时须经世纪新村小区业主委员会同意。   审理中，原告经小区业主委员会同意对被告房屋渗水问题进行了维修，经原告催缴被告仍未支付所欠费用。   上述事实有原告营业执照、两份物业服务合同、汉滨区物价局文件、催费通知单、公共维修单、照片及原告的委托代理人以及被告当庭陈述所证实。   本院认为，世纪新村小区业主委员会与城建物业签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合同效力及于被告在内的世纪新村小区业主，且原告已经实际提供物业服务，应依法认定物业服务合同为有效。被告按照物业服务合同约定接受了原告提供的服务，应当按照约定支付费用，故对原告要求被告支付被告未交纳2017年1月1日至2019年10月31日物业管理费1589.2元,公共维修基金费496.6元，垃圾费374元的诉讼请求依法应予以支持。被告提出2009年自己的电动摩托车未经允许被挪至北边幼儿园旁，但本案中原告主张的欠费期间是2017年1月1日至2019年10月31日，对被告陈永红该理由不能予以采信；被告陈永红还提出，自己屋顶漏水原告一直拖延修理，审理中查明原告曾会同业主委员会对被告屋顶进行过修理，本案审理期间原告又进行了修理，但被告仍拖欠费用未交，故对该辩解理由不能予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条一款（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：   一、被告陈永红在本判决生效后十日内支付原告安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司拖欠物业管理费1589.2元,公共维修基金费496.6元，垃圾费374元，合计费用2459.8元。   二、驳回原告安康城市建设开发（集团）物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告陈永红承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。       审判长 杨娟   人民陪审员 郑选华   人民陪审员 孙晓宁     二〇二〇年四月三十日     书记员 赵立志                 附：相关法条   《中华人民共和国合同法》   第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物 业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关 规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。        1