河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初1150号原告：许军，男，1975年8月5日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：郭玉财，男，1989年5月11日出生，汉族，住河南省商水县。二原告共同委托诉讼代理人：张冕冕，河南兴言律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：魏慧敏，河南兴言律师事务所实习律师。被告：河南荣亿置业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北段西侧1层。法定代表人：解广法，该公司董事长。委托诉讼代理人：贠航，河南英泰律师事务所律师。原告许军、郭玉财与被告河南荣亿置业有限公司（以下简称“荣亿置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许军、郭玉财的委托诉讼代理人张冕冕、魏慧敏,被告荣亿置业公司的委托诉讼代理人贠航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许军、郭玉财向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告签订的《商品房认购协议》无效；2.请求依法判令被告向原告返还首付款210396元；3请求依法判令被告向原告返还租金抵房款202540元；4.请求依法判令被告赔偿原告利息损失（利息以412936元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的标准，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年4月10日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月20日为104525元）；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月14日，二原告与被告签订《商品房认购协议》，协议约定二原告向被告定购位于郑州××区保税北路琴台街交汇处的“鑫荣·中央金地”项目A3楼3层33057号商铺，建筑面积74.13㎡，总价款595709元，首付款305709元，剩余房款290000元向银行申请按揭。还约定被告于2013年5月31日前交房，并于交房后一年半时间内给办理房产证，到期如未办理，按国家相关法律法规给予赔偿。协议签订后，二原告向被告付了首付款210396元，并在日后通过租金抵房款的方式向被告支付了202540元房款。因被告在销售该商品房时未取得商品房预售许可证明，且至今仍未取得，已经侵害二原告合法权益，二原告多次找被告协商退款未果，故诉至法院。被告荣亿置业公司辩称：一、被告开发的鑫荣·中央金地项目是根据政府会议纪要等有关文件准许被告配建商业用房，并上市交易用于弥补投资。原告许军、郭玉财与被告就鑫荣·中央金地A3楼3层33057号商铺达成商品房认购协议，被告将案涉房屋销售给原告时，房屋是已经建成的，被告无需取得预售许可证明文件。二、在商品房认购协议签订时，被告已经明确告知原告该项目证件尚在办理之中，并在协议中进行了明确约定，同时原告确认自愿认购并承诺不以此提出任何异议或索赔，被告不存在任何隐瞒或欺诈的情况。原告在被告证照不齐全的情况下，认可投资风险，相应的投资损失不应当由被告承担。三、被告按期交房后，原告已经实际占用并使用该房屋，并自行选择物业服务公司进行委托经营，应当承担市场经营的风险。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月14日，二原告与被告签订《商品房认购协议》一份，双方约定被告将其开发建设的位于郑州航空港经济综合实验区保税北路琴台街交汇处的“鑫荣·中央金地”项目A3楼3层33057号商铺出售给二原告，该商铺建筑面积74.13㎡，总价款为595709元，付款方式为按揭付款，首付款305709元；被告保证本协议所指房屋产权权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷和债务纠纷，一概由被告负责处理，由此造成的损失，由被告赔偿；原告已知晓该项目所有证件尚在办理之中，自愿与被告签订本协议书，原告不能以此理由提出任何异议或索赔。另外，双方在该协议书最后一条后手写增补“该套房源已参加两年返租政策，返租比例为总房款的16%，返租金额为96313元，实收首付款为210396元；备注：于2013年5月31日前交房，交房后一年半时间内给办理房产证，到期如未按时办理，按国家相关法律法规给予进行赔偿”。2012年12月29日，二原告向被告支付定金1000元；2012年12月30日，二被告又向被告支付定金24000元；2013年1月14日，二原告向被告支付剩余首付款185396元；以上，二原告共计支付首付款210396元。2013年10月17日，二原告作为甲方和河南鑫欣时代商业物业服务有限公司（以下简称“鑫欣物业公司”）作为乙方签订《商铺委托经营合同》，合同约定：托管甲方投资的坐落于“鑫荣·中央金地”项目A3楼3层33057号商铺。双方约定商铺第一期为必须性托管，托管期限为2年，即从2013年9月1日起至2015年8月31日止；第二期为选择性托管，托管期限为8年，即从2015年9月1日起至2023年8月31日止。合同签订之日起，托管期限内，甲方自愿将该商铺委托给乙方管理及经营，商铺经营收益归乙方所有。乙方第一期托管期限内将按约定标准定期向甲方支付租金作为投资收益，租金具体支付标准为2013年9月1日至2015年8月31日，乙方按商铺甲方投资总价款的8%年租金向甲方支付租金，每季度应支付租金11914元，本阶段经营收益已充抵房款不再另行支付。2015年9月1日至2017年8月31日，乙方按商铺投资总价款的9%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金13403元，租金在当季度第一个月15日前支付。2017年9月1日至2019年8月31日，乙方按商铺投资总价款的10%年租金水平向甲方分季度支付租金，每季度应支付租金14893元，租金在当季度第一个月15日前支付……另查明，原、被告在庭审中均认可，被告在2013年9月1日至2015年8月31日期间应支付二原告租金95312元抵首付款；2015年4月10日，被告向二原告出具收据一份，交款人为二原告，金额为107228元，收款事由为租金抵房款；原、被告在庭审中均认可该107228元收据系2015年9月1日至2017年8月31日期间应支付二原告的租金。此外，被告自2017年9月开始至分六次向二原告支付了2017年9月1日至2019年5月31之间共6个季度的房租（其中2018年12月至2019年2月的未付），前两个季度按照7784元/季度的标准支付，之后的按照4448元/季度或者4447元/季度支付。现被告尚未取得商品房预售许可证。本院认为，二原告与被告签订的《商品房认购协议》对房屋的坐落、房号、建筑面积、价款、付款方式、首付金额等均作出了明确约定,具备商品房买卖合同的主要内容,且被告已依约收取二原告购房款210396元,故双方签订的该认购协议应认定为商品房买卖合同。因被告就案涉房屋在未取得商品房预售许可证明的情况下与二原告签订《商品房认购协议》,违反了相关法律规定,且被告至今未取得商品房预售许可证明,因此该《商品房认购协议》无效,自始对双方当事人不具有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告据此协议收取二原告的210396元购房款应予以返还，故对二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告在与二原告签订《商品房认购协议》后应当将房屋交付给二原告，但被告未实际交付，而是将案涉房屋出租，2013年9月1日至2017年8月31日租金共计202540元原告并未实际收到，而是由被告向原告出具抵扣房款的收据，故该202540元被告也应当返还。关于二原告主张的利息，因二原告在与被告签订协议时对其购买的房屋未取得商品房预售许可证是明知的,故其自身也应当承担一定的过错，鉴于2017年8月31日之后，被告一直向二原告支付租金至2019年5月，故本院认定被告自2019年6月1日起至实际返还之日止，以二原告交纳的首付款210396元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向二原告支付利息，其中2019年8月19日之前的利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告许军、郭玉财与被告河南荣亿置业有限公司于2013年1月14日签订的《商品房认购协议》为无效合同；二、被告河南荣亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许军、郭玉财购房款及租金抵房款共计412936元，并向二原告支付利息（以210396元为基数,自2019年6月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际返还之日止）；三、驳回原告许军、郭玉财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8974元，减半收取计4487元，由原告许军、郭玉财负担1195元，由被告河南荣亿置业有限公司负担3292元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  周小洁二〇二〇年六月二十四日书记员  张 岩