江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终566号上诉人（一审被告）：江西际洲建设工程集团有限公司，住所地江西省上饶市信州区水南街2号。法定代表人:陈波松，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴良金、周菁，江西瀛赣律师事务所律师。上诉人（一审被告）：江西际洲建设工程集团有限公司弋阳分公司，住所地江西省弋阳县南岩镇迎宾东路102号。负责人：王富厚，该分公司负责人。委托诉讼代理人：刘荣泉，该分公司职工。被上诉人（一审原告）：杨彬成，男，1974年9月13日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。上诉人江西际洲建设工程集团有限公司（简称际洲公司）、江西际洲建设工程集团有限公司弋阳分公司（简称际洲弋阳分公司）因与被上诉人杨彬成房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省弋阳县人民法院（2019）赣1126民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。际洲公司、际洲弋阳分公司共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:1.一审判决认定案外人方世庚与被上诉人签订《协议书》收取165万元的行为是合法有效的职务行为，且认定被上诉人是善意的相对人，系事实认定错误。该行为的实质是方世庚为清偿个人债务，被上诉人为谋取低价购房的不正当利益而恶意串通损害上诉人合法权益的行为；2.杨彬成与上诉人签订的《房源确认协议》约定购买的别墅总价为260万元，而其私下与方世庚签订的《协议书》却将该套别墅的总价约定为200万元；3.杨彬成故意配合方世庚挪用公司资金偿还个人债务，并非善意的相对人，《协议书》第4条明确约定付款转付周造有；4.上诉人与方世庚之间签订的《房地产项目合作开发协议》第13条约定“甲乙双方不得偷逃、抽取、挪用、侵占合作项目的资产、资金”；5.一审方世庚当庭陈述案涉购房款系方世庚向杨彬成的借款；周造有亦陈述其与杨彬成认识，是朋友关系，签订协议的原因是方世庚欠他钱；6.杨彬成在本案中关非善意第三人，其向方世庚个人支付房款的行为违反了商品房交易习惯；7.方世庚在收到165万后，即用于偿付周造有的债务，该行为本质系挪用资金的行为，为公司法及刑法所禁止，不是职务行为；8.杨彬成在前期订房时，在售楼部与上诉人签订《际洲.文星佳苑壹号会房源确认协议》对付款方式进行了明确的约定，并约定对付款方式改变的，需征得甲方同意。杨彬成答辩称：1.一审法院认定方世庚签订《协议书》和收取165万元的行为是合法有效的职务行为，该认定事实清楚，适用法律正确；2.际洲公司与方世庚、江西海源房地产开发有限公司签订的《房地产项目合作开发协议》约定际洲弋阳分公司的负责人就是方世庚，合作地块的销售开发经营事务全权由方世庚负，际洲公司仅收取固定回报，上述事实，使杨彬成有理由相信方世庚有权代表上诉人签订《协议书》；3.请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨彬成向一审法院起诉请求：1.判令两被告交付原告购买的弋阳县文星佳苑27号1单元101室房产，并为原告提供办理该房屋产权登记所需的相关材料，协助原告办理该房产的产权登记；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审查明：被告际洲公司于2002年成立，经营范围涉及房地产开发、销售、租赁等。2016年4月30日际洲公司作为甲方，案外人方世庚、江西海源房地产开发有限公司作为乙方，签订了房地产项目合作开发协议，约定合作开发弋阳县房地产项目即案涉“际洲.文星佳苑”,协议约定：合作各方一致同意以甲方名义在弋阳县设立江西际洲建设工程集团有限公司弋阳分公司(以下简称“弋阳分公司”），弋阳分公司作为合作地块的房地产开发主体，和合作项目的管理、经营机构……其中，“弋阳分公司”的负责人由乙方担任，合作地块的规划、设计、审批、报建、建设、销售等开发经营事务由乙方全权负责，甲方不直接参与项目开发经营的具体事务……除因乙方重大过失外不以其他理由干扰、妨碍、影响合作项目的开发、建设、经营等。2016年8月1日被告弋阳分公司取得营业执照，方世庚出任负责人，2018年4月17日弋阳分公司负责人变更为王富厚。2017年8月31日，原告向弋阳分公司交纳认筹金5万元，弋阳分公司出具了收据并加盖了财务专用章，2017年11月30日，原告向弋阳分公司交纳购房确认金30万元，弋阳分公司出具了收据并加盖了财务专用章，此张收据写有“换27#-1-101方总同意”，原告与弋阳分公司签订了际洲文星佳苑壹号会房源确认协议，约定原告订购文星佳苑33号1单元101室。2018年2月11日，原告作为乙方、时任弋阳分公司负责人的方世庚作为甲方签订协议协议书，该协议书约定：乙方在弋阳县文星佳苑购买的27＃别墅（东边套，面积：230㎡左右），价格按每套贰百万元计价……乙方确保在2018年2月11日前一次性付清房款（乙方已向公司预交房款35万元，此次一次性交款165万元）……甲方在收到房款三个月内必须确保乙方所购买的27＃别墅（东边套，面积：230㎡）备案至乙方名下，否则乙方有权追究甲方的所交总款30%的违约责任……乙方付款时，须通知周造有在场甲方在收到乙方房款时当即转付周造有。协议签订后，原告将165万元转账给方世庚。2018年2月12日，原告与被告弋阳分公司签订了《际洲文星佳苑订购协议书》，原告将订购的33号楼1单元101室更换为27号楼1单元101室，2018年3月21日，涉案楼盘办理的预售许可证，后被告未将涉案房屋过户至原告名下。一审认为：本案争议焦点如下：一、2018年2月11日，被告弋阳分公司负责人方世庚与原告杨彬成签订协议书并收取165万元的行为，是否是合法有效的职务行为；二、两被告是否应当向原告交付弋阳县文星佳苑27号1单元101室房产，并协助原告办理该房产的产权登记。关于争议焦点一，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”，故职务代理行为须满足以下条件：代理人是法人或者非法人组织的工作人员，代理人实施的必须是职权范围内的事项，必须以该法人或者非法人组织的名义实施法律行为。且所谓“职权范围内的事项”可理解为该法人或者非法人组织对该工作人员（即代理人）的一揽子授权，无须在每次与第三人交易时都要提交有关书面授权书，其职务、职权本身就是委托授权的证明。本案中，被告际洲公司的经营范围涉及房地产开发、销售、租赁等，2016年4月30日际洲公司与方世庚、江西海源房地产开发有限公司签订协议约定在弋阳县设立分公司，约定合作地块的销售等事宜由弋阳分公司全权负责，际洲公司不直接参与经营等事务，2016年8月1日，被告弋阳分公司取得营业执照，经营范围为房地产开发、销售，负责人为方世庚，根据《中华人民共和国公司法》第十二条、第十四条第一款的规定，被告弋阳分公司的设立及经营范围符合法律规定，其民事责任由被告际洲公司承担。方世庚作为弋阳分公司负责人有权主持弋阳分公司的生产经营活动，结合方世庚与原告签订协议书确认原告在弋阳县文星佳苑购买房屋变更为27＃别墅、后弋阳分公司与原告杨彬成签订“订购协议书”确认原告在弋阳县文星佳苑购买的房屋序号为27号楼1单元101室等事项，可以看出2018年2月11日方世庚与原告杨彬成签订协议书并收取165万元购房款的行为，是方世庚作为分公司负责人，就其职权范围内的事项，以弋阳分公司的名义实施的民事法律行为，属职务行为。其次，关于方世庚与原告杨彬成签订协议书并收取165万元购房款的行为是否超越代理权限及其法律效果，被告际洲公司、弋阳分公司均未提供方世庚职权限制及原告知道或应当知道方世庚职权限制的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应当承担举证不能的不利后果。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第二款规定“法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”，本条款与表见代理具有相似性，但在构成要件上并没有如同表见代理要求交易相对人举证证明其有理由相信代理人有代理权，只要交易相对人对代理人的职权限制不知情，即产生《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款合法有效职务代理的法律效果，而无需结合民法总则第172条关于表见代理的规定处理。根据庭审查明，2018年2月11日方世庚在和原告签订协议书并收取165万元时，给原告看了上述2016年4月30日的协议、约定165万元为房款、告知案涉房地产开发项目尚未办理预售许可证故不能以公司名义签订合同等情况，且协议书约定房价为200万元，本案不能排除原告是基于方世庚系案涉房地产开发项目的实际合作开发人、股东、弋阳分公司负责人的身份，信任方世庚已经得到公司授权，有权以个人名义签订协议、降低房价、收取房款而与原告签订合同。至于协议书中约定“乙方在付款时，需通知周造有在场，甲方在收到乙方房款时当即转付周造有”，房款作为货币其占有及所有是同一的，一旦交付即发生货币所有权的转移，方世庚行使职务代理行为收取原告房款后房款的去向，不能反证原告知道或应当知道方世庚超越职权限制。故2018年2月11日方世庚与原告杨彬成签订协议书并收取165万元的行为，产生合法有效职务代理的法律后果，对被告际洲公司和被告弋阳分公司发生效力。关于争议焦点二，2018年2月11日的协议书对合同标的、价款、履行期限、违约责任等作出新的约定，故2018年2月11日的协议书系对NO.888008号房源确认协议部分条款的变更，变更条款应以2018年2月11日的协议书为准，未变更条款以NO.888008号房源确认协议为准，被告弋阳分公司依约共计收取原告交纳的200万元购房款，2018年2月12日，由于涉案楼盘尚未办理预售许可证无法签订正式的商品房买卖合同，原告和弋阳分公司签订了NO.00002号定购协议书，结合NO.888008号房源确认协议及2018年2月11日的协议书，原告和弋阳分公司已经就《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容作出了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故本案中原告和被告弋阳分公司的商品房买卖合同已经成立，合法有效，应受法律保护。被告际洲公司、弋阳分公司应当向原告交付原告购买的弋阳县文星佳苑27号1单元101室房产，并协助原告办理该房产的产权登记。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国公司法》第十二条、第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决：被告江西际洲建设工程集团有限公司、江西际洲建设工程集团有限公司弋阳分公司于本判决书生效之日起三十日内向原告杨彬成交付弋阳县文星佳苑27号1单元101室房产，并为原告杨彬成提供办理该房屋产权登记所需的相关材料，协助原告办理该房产的产权登记。二审查明事实与一审查明事实一致。本案二审的争议焦点是：方世庚于2018年2月11日与杨彬成签订《协议书》并收取165万元的行为能否认定为职务行为。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”依照该规定，职务代理的法律构成要件必须满足：1.代理人是法人或者非法人组织的工作人员；2.代理人实施的必须是其职权范围内的事项；3.必须以该法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为。本案中，2018年2月11日的《协议书》甲方为方世庚，乙方为杨彬成，证明人为周造有，际洲公司及际洲弋阳分公司并未在《协议书》上显名或盖章，方世庚系以其个人名义而非际洲公司或际洲弋阳分公司的名义与杨彬成签订《协议书》，方世庚与杨彬成签订《协议书》及收取165万元的行为不能认定为职务代理行为，对际洲公司及际洲弋阳分公司不发生法律效力。杨彬成要求际洲公司、际洲弋阳分公司交付弋阳县文星佳苑27号1单元101室房产，提供办理该房屋产权登记所需的相关材料，协助办理该房产的产权登记的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决虽查明事实清楚，但适用法律错误导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省弋阳县人民法院（2019）赣1126民初1791号民事判决；二、驳回杨彬成的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由杨彬成负担；二审案件受理费21230元，由杨彬成负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐志锋审 判 员 聂晓红审 判 员 万利剑二〇二〇年六月十八日代书记员 王 浩