江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初5550号原告：王士兵，男，1959年3月2日出生，汉族，居民，住阜宁县。原告：范素芹（系原告王士兵妻子），女，1962年5月16日出生，汉族，居民，住阜宁县。以上二原告共同委托诉讼代理人：黄士标，江苏阜源律师事务所律师。被告：曹恒领，男，1974年10月15日出生，汉族，居民，住阜宁县；委托诉讼代理人：成永生，盐城市东城法律服务所法律工作者。被告：盐城旭辉房地产经纪有限公司，住所地盐城市区建军路131号大星商办综合楼1幢253室（6）。法定代表人：陈龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：高晓娟，该公司员工。原告王士兵、范素芹与被告曹恒领、盐城旭辉房地产经纪有限公司（以下简称旭辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王士兵、范素芹的委托诉讼代理人黄士标，被告曹恒领的委托诉讼代理人成永生，被告旭辉公司的委托诉讼代理人高晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王士兵、范素芹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告曹恒领于2018年1月15日签订的购房协议；2.判令被告曹恒领返还原告购房定金27.1万元，赔偿原告损失61899元，合计332899元；3.判令被告旭辉公司对上述第二项还款承担连带清偿责任；4.案件受理费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2018年元月15日，原告请亲戚马雪飞通过被告旭辉公司的介绍购买被告曹恒领所有的坐落于阜宁新林现代城A3栋506室房屋一套及自行车车库一间，在被告旭辉公司的主持下，双方签订了《购房协议》一份，协议约定出售给原告的房屋面积为97平方米，价款为32.5万元，自行车车库面积为6平方米，价款为3万元。合计价款为355000元。约定，签订协议时原告支付20万元作为购房定金，余款于2018年3月20日前付清，房款结清当日办理网签合同。协议订立后，原告当即给付定金20万元，此款由被告旭辉公司下设的盐城旭辉房地产经纪有限公司德惠尚书房店的负责人高晓娟收取。网签合同时间届满后，原告与被告联系要求交清余款并办理网签手续，但被告一未能及时与原告办理。2018年8月22日，被告曹恒领承诺于2018年8月底9月初与原告办理相关网签手续，但到期后被告曹恒领并未与原告办理网签手续。原告后经了解得知，被告曹恒领在与原告签订购房协议前已将该房出售给他人，并与他人办理了网签手续。原告认为，两被告恶意串通以欺诈手段与原告订立购房协议，并收取原告的购房定金，其行为直接侵害了原告的合法权益。原告与两被告多次交涉未果的情况下，只得具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告曹恒领辩称，曹恒领与两原告签订购房协议以及收取原告定金20万元是事实。涉案房屋的实际所有权人为新林公司，新林公司拟将该房屋抵偿差欠恒旭公司的工程款，曹恒领是恒旭公司的实际控制人。在与原告签订购房合同前，该房屋网签给他人是因为开发商为了规避债务风险，将待售房屋网签给相关人员。被告曹恒领同意原告解除购房协议的诉讼请求，但购房协议明确约定余款15.5万元在2018年3月20日前付清，房款结清之日办理网签合同，目前原告没有按照约定支付余款15.5元，故原告违约在先。另案涉商品房登记在他人名下，依据《合同法》五十一条规定，被告曹恒领作为无处分权人处分他人财产，没有得到他人的追认，应认定购房协议无效。无效合同的法律后果是返还财产，加之原告也要求解除合同，被告曹恒领自愿承担返还20万元的责任，并承担按人民银行基准贷款利率计算的利息，但不承担双倍返还定金及损失的违约责任。被告旭辉公司公司辩称，原告的亲家马雪飞和案外人张长保找被告曹恒领恰谈买卖涉案房屋，他们已经谈好价格后到旭辉公司签订了购房协议，旭辉公司没有收取任何费用，他们也没有谈到给付旭辉公司的费用。合同内容是马雪飞与被告曹恒领协商好，由旭辉公司打印，旭辉公司在购房协议上盖章是起证明作用，并非居间合同，旭辉公司不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因案外人张长保差欠两原告的亲家马雪飞的借款，张长保提出案外人许学成差欠其债务，可以购买许学成开发的新林现代城房屋，以购房款抵充债务。后经张长保介绍，马雪飞与被告曹恒领商谈，确定以35.5万元的价格购买坐落于阜宁新林现代城A3栋506室房屋一套及自行车车库一间。2018年元月15日，马雪飞及其儿媳王鑫、曹恒领和张长保至旭辉公司的新林现代城售楼部，由旭辉公司的工作人员高晓娟为其打印《购房协议》，《购房协议》约定：两原告同意购买曹恒领坐落在新林现代城A3栋506室房屋，该房屋建筑面积为97平米，该交易包含地下自行车车库一间（6平米左右），该房总房价计人民币叁拾伍万伍仟元整。本合同签订之日，两原告向曹恒领支付人民币贰拾万元整，作为购房定金，余款于2018年3月20日前付清，房款结清当日办理网签合同。两原告的女儿王鑫在合同上代两原告签名，被告曹恒领作为出售方签名。旭辉公司在合同中部有文字处加盖公司章印。合同签订后，马雪飞交付购房定金20万元，高晓娟收取后将款项交付曹恒领。曹恒领因差欠他人债务，在2018年元月15日之前已将涉案房屋网签给他人。3月下旬，马雪飞多次要求高晓娟和曹恒领办理网签手续，曹恒领均回应再等待。2018年8月2日，曹恒领在《购房协议》上注明：“此房款同意由许学成代付伍万元正。在办理网签时此房款由此业主再付拾万零伍仟元正，此网签于2018年8月底9月初办理相关网签手续”。后因曹恒领未能还清他人债务，致使涉案房屋一直网签在他人名下，致使曹恒领无法与两原告签订网签合同。另查明，新林现代城由新林公司开发，新林公司将工程发包给恒旭公司施工，旭辉公司承包新林现代城的售房。在本案诉讼中，应两原告的申请，本院委托盐城市正信土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行估价，该公司的评估结果为：新林现代城A3栋506室房屋建筑面积96.51平米，单价为4900元每平米，价值47.29万元，车库每平米2500元，按6平米计，价值1.5万元，合计价值48.79万元。本院认为，两原告与被告曹恒领签订《购房协议》时，虽然曹恒售尚未取得涉案房屋的所有权，并且房屋已网签在他人名下，但《购房协议》内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本院依法认定《购房协议》合法、有效，原、被告均应按照合同约定内容履行各自义务。在《购房协议》签订后，两原告的亲家马雪飞多次要求曹恒领网签涉案房屋买卖合同，曹恒领因差欠他人债务已将房屋网签给他人，致使无法与两原告网签合同。因被告曹恒领的原因致使两原告的合同目的无法实现，现两原告要求解除合同，被告曹恒领亦同意解除，故本院支持原告的该项诉讼请求。据以上事实应认定，曹恒领故意隐瞒房屋已网签他人的事实，与两原告签订《购房协议》，现房屋无法网签的责任在于曹恒领，曹恒领应当承担违约责任。曹恒领主张的两原告未能给付购房余款的辩解，本院不予支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会，由委托人支付报酬的合同。在签订《购房协议》前，原、被告已确定所售房屋并协商好房屋售价，故在事实上，旭辉公司并未向两原告提供居间服务。其次，在《购房协议》上虽盖有旭辉公司的章印，但在《购房协议》并没有旭辉公司为两原告提供购房服务的内容，仅据旭辉公司的章印不能确定旭辉公司与两原告提供居间服务合同关系。再次，旭辉公司未有收取两原告的居间报酬，旭辉公司与两原告也未约定将来收取报酬，由此亦可认定旭辉公司并未提供居间服务。综上，旭辉公司未有为两原告提供居间服务，两原告要求旭辉公司承担违约责任的请求，本院不予支持。]《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。两原告在签订《购房协议》时向曹恒领交付20万元定金，因《购房协议》约定房款为35.5万元，20万元定金超出房价的20%，本院认定其中7.1万元为定金，其余12.9万元为购房款。按照上述法律规定，被告曹恒领应双倍返还两原告定金计14.2万元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失的赔偿数额总和不应高于因违约造成的损失”。根据盐城市正信土地房地产评估有限公司对涉案房的估价结果，涉案房屋现价值48.79万元，原、被告约定的房价为35.5万元，故《购房协议》解除导致的两原告损失为13.29万元，损失大于曹恒领多返还的定金7.1万元，对其差额6.19万元应由曹恒领承担赔偿责任。现两原告主张被告赔偿61899元，该请求本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、解除原告王士兵、范素芹与被告曹恒领签订的《购房协议》；二、被告曹恒领返还原告王士兵、范素芹定金14.2万元、购房款12.9万元，另赔偿原告王士兵、范素芹损失61899元，限于本判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告王士兵、范素芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元、鉴定费5000元，合计13950元，由被告曹恒领负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  倪常春人民陪审员  毛育民人民陪审员  邵成专二〇二〇年六月十二日书 记 员  蓝 羽