云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终622号上诉人（原审原告）：阳常伟，男，1973年1月29日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。委托诉讼代理人：杨娟、何雨龙，云南杨柏王律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：吴莉苠，女，1973年1月8日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州西畴县。委托诉讼代理人：张爱棉，云南君山律师事务所执业律师。上诉人阳常伟因与被上诉人吴莉苠房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院作出的(2019)云2601民初3774号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年6月3日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人阳常伟的委托诉讼代理人杨娟，被上诉人吴莉苠的委托诉讼代理人张爱棉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳常伟上诉请求：1、请求人民法院依法撤销一审判决第二项“驳回阳常伟的其他诉讼请求”，改判吴莉苠继续履行合同，即将位于文山市文华路4号（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋交付给阳常伟；2、本案一、二审诉讼费用均由吴莉苠承担。事实及理由：一、阳常伟与吴莉苠于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》系双方达成以物抵债的合意，但一审法院认为“阳常伟未能提供合法、有效的证据予以证明，其己按双方于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》约定向吴莉苠履行了支付购房款的义务或吴莉苠与阳常伟之间存在以涉案房屋抵债的事实”错误。二、原审认定本案所涉房屋不具备交付的条件无法律依据。一审法院认定“因涉案房屋属于原文山州汽车运输总公司职工集资房，该集资房至今未办理房屋产权登记证书，也未在相关房屋产权登记机关办理产权备案登记，涉案房屋至今未具备法律上交付条件”无法律依据。理由如下：1、本案所涉房屋属于单位集资建房，是因历史原因导致无法办证，但阳常伟仅要求吴莉苠交付房屋给其使用，并未要求办理产权变更登记手续，故一审以“至今未具备法律上的交付条件”认定不可交付阳常伟使用属于适用法律错误。房屋的使用权与所有权是不同的两项权利，但均应受到法律的保护，该争议房屋并无任何法律规定限制其使用权的转移，故人民法院应当保护当事人合法自愿的转让行为。吴莉苠答辩称，一、吴莉苠没有与阳常伟签订《房屋买卖合同》的合意，更没有以房抵债的合意。尽管一审法院认定阳常伟与吴莉苠之间签订的《房屋买卖合同》有效，但吴莉苠在签订《房屋买卖合同》时不是将房屋卖给阳常伟，而是需要借钱，吴莉苠在签订了空白房屋买卖合同并将其交给了罗楚闻（因现在无法找到罗楚闻导致吴莉苠没有证据证明该事实）。二、本案合同目的无法实现。本案《房屋买卖合同》中约定的是两套房屋，一套是位于西畴县林业局的集资房，已经于2015年3月16日过户给祝大云，且该房屋已经拆迁。对于本案诉争的房屋属于原文山州汽车运输总公司职工集资建房，该房没有办理产权登记，也没有在相关部门办理产权备案登记，且该房屋因所占土地属于国家划拨土地没有办理土地出让手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”本案争议房屋系交通集团内部集资建房，吴莉苠没有取得权属证书，不能转让。因此本案涉诉房屋不具备法律上的交付条件。阳常伟向一审法院起诉请求：1.依法确认阳常伟与吴莉苠于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2.依法判令吴莉苠继续履行合同，即吴莉苠将位于文山市文华路4号（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋交付给阳常伟。一审法院认定事实：2009年10月2日，吴莉苠与案外人王礼艳（现改名为王苓桦）签订一份《售房协议》，约定：王礼艳将文山州汽车总公司2幢1单元301号房屋以108,000元的价格出售给吴莉苠，吴莉苠向王礼艳付清了全部购房款，王礼艳将上述房屋及集资上述房屋时交纳集资建房款的《收款收据》交付给了吴莉苠。后吴莉苠与阳常伟口头约定借款200,000元，阳常伟于2013年11月2日通过银行转账形式将上述借款支付给了吴莉苠。2015年1月5日，吴莉苠与阳常伟签订一份《房屋买卖合同书》，约定：“甲方（吴莉苠）自愿将坐落西畴县西洒镇人民路136号（林业局集资房）、坐落文山汽车运输总公司2幢1单元301号房地产出卖给乙方（阳常伟），并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方，双方议定上述两处房地产及附属建筑物总价款为200,000元，乙方在签订本合同时，支付定金200,000元。乙方支付定金之日起3个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式支付……”。2017年10月13日，吴莉苠与案外人王礼艳签订了《协议书》，协议内容为“甲、乙双方于2009年10月2日签订了原文山州汽车运输总公司2幢1单元301号房屋买卖协议，甲方吴莉苠付给乙方王礼艳108,000元，由于该房屋是公司集资房，至今未能过户到甲方吴莉苠名下，因此经双方商定，乙方将2009年10月2日甲方付给的房款108,000元退给甲方，乙方自愿补偿甲方资金占用费30,000元，该房屋退给乙方后，该房屋产权归乙方所有，甲方不再享有该房屋产权。乙方定于2017年10月13日一次性退给甲方108000元房款，并将资金占用费30,000元一次性付给甲方……”。协议签订后，王礼艳向吴莉苠退还了购房款108,000元并支付了资金占用费30,000元。后因王礼艳与阳常伟就文山州汽车运输总公司2幢1单元301号房屋发生纠纷，王礼艳于2018年7月10日以排除妨碍纠纷诉至文山市人民法院，文山市人民法院经审理后作出（2018）云2601民初1601号《民事判决书》，判决驳回王礼艳的诉讼请求，王礼艳不服该判决上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院，经云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院审理，于2019年1月8日作出（2018）云26民终1041号民事裁定书，裁定撤销文山市人民法院（2018）云2601民初1601号民事判决，裁定驳回王礼艳的起诉。另查明，文山州汽车运输总公司2幢1单元301号房屋属于公司集资建房，该房屋至今未办理房屋产权证书。一审法院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。房屋买卖合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止商品房买卖合同发生的权利义务纠纷。本案中，吴莉苠与阳常伟于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》，代表了双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属合法、有效的房屋买卖合同，一审法院予以确认。关于阳常伟要求吴莉苠继续履行合同，即吴莉苠将位于文山市文华路4号（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋交付给阳常伟的诉讼请求，因阳常伟未能提供合法、有效的证据予以证明，其已按双方于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》约定向吴莉苠履行了支付购房款的义务或吴莉苠与阳常伟之间存在以涉案房屋抵债的事实，另因涉案房屋属于原文山州汽车运输总公司职工集资建房，该集资房至今未办理房屋产权登记证书，也未在相关房屋产权登记机关办理产权备案登记，涉案房屋至今未具备法律上的交付条件，双方已无法实现《房屋买卖合同书》的合同目的，本院不予支持。关于吴莉苠认为阳常伟提交的双方于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》，不是其真实意思表示，该《房屋买卖合同书》只是罗楚闻提供给吴莉苠用于帮助吴莉苠向他人借款所用，吴莉苠仅是按罗楚闻要求在空白的《房屋买卖合同书》上签名按印，签字时买方一栏是空白的，其没有与阳常伟建立房屋买卖关系的意思表示的辩称，因吴莉苠未提供合法、有效的证据予以印证，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、阳常伟与吴莉苠于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》合法、有效；二、驳回阳常伟的其他诉讼请求。案件受理费4,300元，由阳常伟负担2,150元，吴莉苠负担2,150元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，吴莉苠无异议，阳常伟提出以下异议：认为一审遗漏认定2017年7月至2019年1月期间，该房屋是由阳常伟家实际占有使用的事实。本院认为，阳常伟的这一异议本院将综合全案证据及双方当事人的陈述予以综合认定。经审理，本院查明本案法律事实与一审认定的一致，本院依法对一审认定的法律事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：1、双方当事人签订的《房屋买卖合同书》是否合法有效？2、吴莉苠是否应将涉案房屋交付给阳常伟管理使用？本院认为，第一，关于双方当事人签订的《房屋买卖合同书》是否合法有效的问题。据审理查明，吴莉苠对于2013年11月2日向阳常伟借款，并收到阳常伟转账支付的借款200,000元，至今尚未偿还的事实无异议。2015年1月5日，吴莉苠与阳常伟签订一份《房屋买卖合同书》，约定：“甲方（吴莉苠）自愿将坐落西畴县西洒镇人民路136号（林业局集资房）、坐落文山汽车运输总公司2幢1单元301号房地产出卖给乙方（阳常伟），并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方，双方议定上述两处房地产及附属建筑物总价款为200,000元”。阳常伟主张，双方签订《房屋买卖合同书》系以物抵债，即阳常伟于2013年11月2日向吴莉苠出借的20万元，双方构成借款合同关系，已经过2015年1月5日签订《房屋买卖合同书》，吴莉苠将合同中载明的两套房屋出卖给阳常伟后，双方原来的借款合同关系即转变为房屋买卖合同关系。该合同中有吴莉苠本人亲笔书写的签名及吴莉苠本人按的手印。本院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》属双方当事人协商一致，自愿达成的，符合双方当事人真实意思表示即以物抵债的合意，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效合同。因双方达成的合意系以物抵债，阳常伟依照合同约定，享有要求吴莉苠交付房屋的权利。吴莉苠答辩称，其没有与阳常伟签订《房屋买卖合同》的合意，更没有以房抵债的合意，是因案外人罗楚闻拿了空白的合同书让其签字。但在一、二审过程中，吴莉苠均未提交合法有效的证据证实这一答辩主张，应承担举证不能的不利后果。第二，关于吴莉苠是否应将涉案房屋交付给阳常伟管理使用的问题。虽然涉案房屋属于集体集资房，至今未办理房屋产权证，但该房屋的使用权并未受到限制，且对于房屋所有权与使用权相互分离的情形法律并未禁止。故本案中，阳常伟依照双方签订《房屋买卖合同书》的约定，要求吴莉苠将位于云南省文山壮族苗族自治州文山市（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋交付给阳常伟管理使用的请求，有事实及法律依据，应予支持。一审以涉案房屋属集资房至今未办理房屋产权登记证书，也未在相关房屋产权登记机关办理产权备案登记，至今未具备法律上的交付条件，认定双方合同目的已无法实现错误，应予纠正。综上所述，阳常伟的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3774号民事判决第一项即“一、阳常伟与吴莉苠于2015年1月5日签订的《房屋买卖合同书》合法、有效”；二、撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初3774号民事判决第二项即“二、驳回阳常伟的其他诉讼请求”；三、由吴莉苠于本判决生效后十五日内将位于云南省文山壮族苗族自治州文山市（原文山州汽车运输总公司内）2幢1单元301室房屋交付给阳常伟管理使用。一审案件受理费4,300元，由吴莉苠负担；二审案件受理费4,300元，由吴莉苠负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 陆启慧二〇二〇年六月八日书记员 赵 宁