湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终160号上诉人（原审被告）：咸宁市金诚房地产开发有限公司，住所地咸宁市温泉路51号金诚时尚广场B座501室。法定代表人：李友群，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄天桥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：庄玫瑰，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祝圣娟，女，1985年7月12日出生，汉族，现住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：杜国强，湖北言达律师事务所律师。上诉人咸宁市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚房产公司）因与被上诉人祝圣娟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。金诚房产公司上诉请求：1.撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初3915号民事判决书，将本案发回原审法院重新审理或者依法改判上诉人不承担逾期办证违约金；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院认定上诉人承担违约责任不当。理由如下：一是办理房屋分户分割手续并非合同约定的义务，原审法院认定上诉人完成房屋分户分割手续为先履行义务没有事实依据。二是被上诉人提交契税和维修基金发票为先履行义务，上诉人办理房屋所有权证为后履行义务，被上诉人未先履行义务，无论上诉人是否能够履行后义务，均不构成违约。2.原审法院认定的违约金重复计算且违约金计算标准显失公平，原审法院认定的违约金计算标准分两部分计算，2017年6月30日之前按照已付房款的0.1%认定，但是该违约金的计算方式系上诉人出具承诺书之前，2017年6月30日之后按日万分之二计算违约金系按天数计算违约金，上述两种违约金计算方式不妥。原审法院依据承诺书认定2017年12月30日之后的违约金计算基数系按照抵扣3年返租前的购房总金额，本案应当以合同约定的金额即286000元为违约金的计算依据。综上所述，请求二审给予公正判决。祝圣娟辩称：1.一审判决认定事实清楚，依照《商品房买卖合同》的约定，逾期办理产权证书的全部违约责任应由上诉人承担。二审法庭调查中上诉人辩称其已办理产权备案登记手续是在偷换概念，强词夺理。根据《商品房买卖合同》约定，关于商品房买卖合同的预售登记备案，与产权登记备案完全是两码事，上诉人辩称已办理了产权登记备案手续，明显是偷梁换柱，自相矛盾的。上诉人辩称未办理产权证书是因被上诉人没有提交契税及维修基金发票所致，亦是颠倒黑白。本案中由于上诉人前期的违规开发建设未获房管、消防等部门审批，导致案涉房产不能在产权登记机关办理相关的产权备案登记手续，而与被上诉人是否缴纳契税和维修基金没有关系。业主何时缴纳契税和维修基金是业主的权利和自由，既非法律义务，亦非合同约定，不属于违约行为。2.一审关于2017年6月30日之后违约金计算基数及违约时间的认定是准确无误的。《商品房买卖合同》中约定的房屋金额为286000元，前三年的返租金额为76025.31元，二者相加362025.31元，上诉人辩称按合同金额计算违约金明显违背其承诺。案涉房屋所在楼层负一楼产权登记时间为2019年2月15日。所以一审关于第二阶段违约时间认定为594天也是正确的，应依法维持原判。3.本案房屋买卖合同中约定按已付房价款0.1%的比例计算违约金明显过低，请求增加第一阶段违约金5500元，并判令上诉人承担律师费3500元。祝圣娟向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2017年6月30日前逾期办证违约金13660.5元（按同期银行贷款利率计算），2017年6月30日后逾期办证违约金33031.6元，共计46722.1元；2.本案诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告建于咸宁市温泉路35号金诚·沃尔玛购物广场1栋负1层-1D085号一套面积为16.04平方米的商品房，房屋总价为286000元。交房日期为2015年12月30日之前，并约定出卖人（金诚房产公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于当日向被告支付首付款146000元，此后又根据合同约定支付尾款140000元。合同约定办证时间到期后，被告未能及时将相关资料向产权登记机关备案导致原告不能办理产权证书。经双方协商，2016年11月2日，被告签署承诺书，承诺业主的不动产权证保证在2017年6月30日之前办理完毕，逾期按合同实际金额（即抵扣3年返租前的总金额362025.31元）按日加收万分之二的违约金。直到2019年2月15日，被告才在产权登记机关办理完成该房屋负1层房屋分户分割手续。原告祝圣娟至庭审时仍未提交契税及维修基金发票，未办理房屋产权证书。原审对案件的争议焦点评判如下：一、关于被告是否承担违约责任。原审认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告按照约定支付了购房款，被告未按照合同约定将办理房产证的相关资料向产权登记机关备案，导致原告不能及时办理产权证书，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定办证时间到期后，被告未办理相关手续。经协商，2016年11月2日，被告又出具承诺书承诺保证在2017年6月30日之前办理完毕，逾期则按日加收万分之二的违约金。原审认为，被告的承诺书应当视为对合同中关于逾期办证违约条款的补充，并未约定对2017年6月30日之前逾期办证违约金放弃，故被告应当支付2017年6月30日之前逾期办证违约金。原告对承诺书的内容予以认可，承诺书明确约定了办理房屋所有权证需要原告提供契税和维修基金发票，说明办理房屋所有权证书并非被告一人的义务，系被告和原告的共同义务，对于2017年6月30日之后违约金，则应视哪一个是先履行义务而定。被告于2019年2月15日在产权登记机关办理完毕金诚·沃尔玛购物广场1栋负1层的房屋分户分割手续，原告已经可以办理产权登记。2019年2月15日之前未办证，原被告双方都有过错，因被告完成房屋分户分割手续是先履行义务，原告提交契税发票和维修基金发票是后义务，故2019年2月15日之前未能办理不动产权证书的责任应当由被告承担，2019年2月15日之后的责任由原告自行承担。二、关于逾期办证的违约金标准。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定为交房后180日内未履行办证义务，按已付房价款的0.1%支付违约金。合同中原被告双方约定的交房日期为2015年12月30日之前，那么办证日期为2016年6月28日之前。被告未按合同履行办证义务，应当按照已付房价款的0.1%支付违约金，即286000元×0.1%＝286元。原告诉称双方在合同中约定的逾期办证违约金标准过低影响其收益，但并未提交相关证据佐证，故对原告要求增加违约金的诉请原审不予支持。2017年6月30日之后逾期办证违约金，按照承诺书及补充协议的约定，逾期按合同实际金额（即抵扣3年返租前的总金额）按日加收万分之二的违约金，自2017年7月1日计算至2019年2月15日，即362025.31元×0.02%×594天＝43008.61元。两个阶段违约金合计43294.61元。综上，原审对原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。原告诉请的违约金计算时间和标准有误，依法予以调整。原告诉请被告承担律师代理费，因合同中未约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告咸宁市金诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告祝圣娟逾期办证违约金43294.61元。二、驳回原告祝圣娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费484元，由被告咸宁市金诚房地产开发有限公司负担448元，由原告祝圣娟负担36元。二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审认定的基本事实清楚，本院对一审认定的事实予以确认。同时查明，2015年1月30日，金诚房产公司与祝圣娟签订《商品房买卖合同》，约定由祝圣娟购买金诚房产公司建于咸宁市温泉路35号金诚·沃尔玛购物广场1栋负1层-1D085号一套面积为16.04平方米的商品房，房屋总价为286000元。2016年5月15日，金诚房产公司的关联公司湖北金盛智信运营管理有限公司与祝圣娟签订《补充协议》，该补充协议明确，祝圣娟购买的商铺为金诚·沃尔玛购物广场1栋-1D085号商铺，为该商铺产权人。该商铺原总价为362025.31元，双方协定，保底收益以该金额为计算标准。金诚房产公司以担保人身份，在上述补充协议上签署和盖章。2016年11月2日，金诚房产公司签署承诺书，承诺业主的不动产权证保证在2017年6月30日之前办理完毕，逾期按合同实际金额（即抵扣3年返租前的总金额362025.31元）按日加收万分之二的违约金。本案双方的诉讼焦点为：一、金诚房产公司是否违约，将涉案商品房报产权登记机关备案，以及办理该商品房所在的负1层房屋分户分割手续是否属于金诚房产公司的先履行义务；二、涉案商品房买卖违约金应当如何计算。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，金诚房产公司与祝圣娟签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，且不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于诉讼焦点一，本案中，双方签订《商品房买卖合同》，明确约定了商品房交付使用后180日内（即办证截止日期为2016年6月28日之前），出卖人应将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案；金诚房产公司签署承诺书，承诺业主的不动产权证保证在2017年6月30日之前办理完毕。而实际上，金诚房产公司直到2019年2月15日，才在产权登记机关办理完成该房屋负1层房屋分户分割手续，据此可以确定，祝圣娟所购买的商品房在2019年2月15日之前无法办理产权证书。综上事实，金诚房产公司违反了上述两项合同约定或补充承诺的义务，依法应当承担违约责任。同时，金诚房产公司与祝圣娟签订的房屋买卖标的物地处咸宁温泉沃尔玛购物广场，祝圣娟所购买的为负一层-1D085号商铺，金诚房产公司将商场平面划分为若干商铺单元对外予以销售，实际上并无外墙作为物理分割界线。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有的所有权。为了保障业主能够顺利办理房屋产权证书，双方在合同中约定金诚房产公司负有“商品房交付使用后180日内，金诚房产公司应将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案”的义务，而只有当涉案商铺所在的超市楼层在产权登记机关办理了房屋分割及备案手续后，才能够登记成为特定业主所有权的客体。据此，涉案商铺所在的楼层首先在产权登记机关办理房屋分割及备案手续应当为金诚房产公司的先履行义务。关于诉讼焦点二，依照双方合同约定及金诚房产公司的承诺，金诚房产公司为业主办理产权证书的截止时间分别为2016年6月28日和2017年6月30日，而在上述两次办证的截止时间内金诚房产公司均未履行义务。故原审针对金诚房产公司两次违约截止的期限，分别计算金诚房产公司应承担的违约金，即：截止到2016年6月28日，金诚房产公司应承担286000元×0.1%＝286元；自2017年7月1日至2019年2月15日，金诚房产公司应承担362025.31元×0.02%×594天＝43008.61元。两个阶段违约金合计43294.61元。因金诚房产公司实施先履行义务的时间为2019年2月15日，祝圣娟此后缴纳房屋契税、维修基金的时间并未计入违约金计算期间内，故业主缴纳房屋契税、维修基金的时间与开发商的违约金计算不具有关联性，原审分两段计算违约金的截止期间和数额并无不当。据此，对于金诚房产公司提出“原审对违约金计算显失公平”的上诉理由不能成立，本院不予支持。祝圣娟对一审判决未提出上诉，其在二审答辩中提出增加赔偿的诉讼请求缺乏法律依据。综上所述，一审认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由上诉人咸宁市金诚房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 力审判员 杨荣华审判员 张 涛二〇二〇年六月二十九日法官助理李常俊书记员陈超雄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；