四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3826号 上诉人（原审被告）四川蜀地律师事务所。住所地：四川省成都市高新区天府一街788号1505-1506。 法定代表人卿伟，主任。 委托诉讼代理人谢鹏，四川蜀地律师事务所律师。 委托诉讼代理人邹秀，四川蜀地律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）四川华玮物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段108号2-1幢8层804号。 法定代表人温文遐，职务不详。 委托诉讼代理人张伯乐，四川亚峰律师事务所律师。 原审被告成都成房置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人刘建成，总经理。 上诉人四川蜀地律师事务所（以下简称蜀地律所）因与被上诉人四川华玮物业管理有限公司（以下简称华玮物业公司）、原审被告成都成房置业有限公司（以下简称成房置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10965号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，成房置业公司系成都市天府一街798号4栋15楼1505号（建筑面积102.54平方米）、1506号（建筑面积102.54平方米）房屋登记权利人。2013年11月13日，成房置业公司与华玮物业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定由华玮物业公司为中日会馆.新城国际广场项目提供物业服务，合同第六条约定收费标准为：住宅1.8元/平方米；商业15元/平方米；办公23元/平方米。第九条约定：物业服务费按月缴纳，首次缴纳三个月物业服务费，之后在每月10日前缴纳当月费用；逾期缴纳，则从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金直至付清之日止。第二十九条约定：合同有效期为3年。合同附件的《物业管理服务合同备案表》载明物业管理期限为2013年11月13日至2016年11月12日。2014年11月17日，成房置业公司（甲方）与华玮物业公司（乙方）签订了《补充协议一》，该协议第一条约定：“为支持甲方整体销售工作，双方同意原《合同》第六条第2款约定的办公（写字楼）物业服务费暂时调整为18元/平方米·月（该费用包含中央空调等能耗费）”2016年7月15日，成房置业公司与蜀地律所签订编号为xcgj-4-1505、xcgj-4-1506的《房屋租赁合同》两份，约定将成都市天府一街798号4栋15楼1505号（面积102.54平方米）、1506号（面积102.54平方米）房屋出租给蜀地律所办公；租期五年（2016年8月1日-2021年7月31日）；物业管理费建筑面积写字楼每月18元/平方米，由蜀地律所向物业公司缴纳；租赁期间的水、电等费用由蜀地律所自行支付。2017年6月28日，成房置业公司就案涉项目小区物业服务纠纷向原审法院起诉华玮物业公司，要求华玮物业公司办理移交工作并退场，支付违约金。原审法院作出（2017）川0105民初6281号民事判决书，判决驳回成房置业公司的全部诉请。该案上诉后，2019年7月4日，我院作出（2018）川01民终8408号民事判决书，确认《前期物业服务委托合同》期限届满而自然终止失效，故改判华玮物业公司于判决生效之日起十五日内退出中日会馆-新城国际广场项目物业服务区域，并将物业相关资料移交给案涉小区所在的成都高新技术产业开发区石羊街道办事处。蜀地律所欠缴案涉房屋2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，金额为93394.44元；2016年8月1日至2018年12月15日期间的电费，金额为3182.56元；以上合计96577元。 上述案件事实有各方身份信息、不动产登记信息摘要、《前期物业服务委托合同》《补充协议一》《房屋租赁合同》、（2017）川0105民初6281号《民事判决书》、（2018）川01民终8408号《民事判决书》、缴费客户回单、欠费清单、物业费用催缴函等证据及当事人陈述在案佐证。 原审法院认为，案件的争议焦点为华玮物业公司是否有权向蜀地律所收取物业费。华玮物业公司于2013年与成房置业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，为中日会馆-新城国际广场项目提供物业服务，直至（2018）川01民终8408号《民事判决书》判决要求退场。在退场之前，双方对华玮物业公司实际提供了物业服务无异议，因此，华玮物业公司有权向项目业主收取物业费用。蜀地律所系1505、1506号房屋承租人，其虽未与华玮物业公司签订物业服务合同，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故蜀地律所应向华玮物业公司缴纳物业费。蜀地律所所承租的房屋用途为办公，根据《补充协议一》第一条之规定，办公用房的物业费为18元/平方米·月，故蜀地律所应缴纳的物业费用为93394.44元。关于电费问题，根据华玮物业公司的抄表记录，电费共计3182.56元，该电费由华玮物业公司代缴，因此，蜀地律所应支付给华玮物业公司的电费为3182.56元。关于滞纳金问题，双方产生案涉物业纠纷系沟通不畅所致，并非蜀地律所恶意拖欠，且华玮物业公司未提交证据证明其实际产生的经济损失，故不予支持。 关于成房置业公司是否就物业费承担连带责任的问题。参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，华玮物业公司的该主张具有事实和法律依据，予以支持。关于蜀地律所、成房置业公司认为华玮物业公司物业服务质量差，应当降低物业管理费收取标准的抗辩，因其未提供强有力的证据加以证明，故不予采信。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决：一、蜀地律所于判决生效之日起十日内支付给华玮物业公司2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业管理费93394.44元；2016年8月1日至2018年12月15日期间的电费3182.56元；以上合计96577元。二、成房置业公司对蜀地律所的2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业管理费93394.44元付款义务承担连带责任。三、驳回华玮物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2405元，减半收取1203元，由蜀地律所负担。 宣判后，蜀地律所不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院适用法律错误，案涉前期物业服务合同已被生效判决明确失效，被上诉人华玮物业公司无权收取合同终止后的物业费；二、原审法院认定事实不清，其提交的证据及原审庭审查明的事实能够证明华玮物业公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，已达到有权减免物业服务费的程度。故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人华玮物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告成房置业公司二审中未发表陈述意见。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，我院2019年7月4日作出的（2018）川01民终8408号民事判决书已发生法律效力，该判决书载明华玮物业公司在前期服务合同到期后仍一直为案涉小区提供物业服务，且双方亦一直处于协商、调解阶段，华玮物业公司拒不退场不属于恶意违约行为，故不支持案涉小区开发建设单位要求华玮物业公司交纳违约金的诉讼请求，并判决华玮物业在判决生效之日起十五日内退出案涉小区，故本案中华玮物业公司要求蜀地律师支付2016年11月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业服务费有法律和事实依据。关于蜀地律所上诉称华玮物业公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，其有权减免物业服务费的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，原审法院综合全案证据判决蜀地律所向华玮物业公司支付欠交物业服务费并不予支持相应违约金并无不当。 综上，上诉人蜀地律所的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2245元由上诉人四川蜀地律师事务所负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈 悦