贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1516号上诉人（原审原告）：凯里市格兰房地产开发有限责任公司，住所地为贵州省凯里市金泉变电站西南侧（博南中学）。法定代表人：杨智勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨成铭，贵州贵信律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司，住所地为贵州省贵阳市南明区二七路2001-13号鸿通城A区8楼。法定代表人:叶春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：娄浩，系该公司员工。一般授权代理。原审第三人：凯里市文化旅游产业投资发展有限公司，住所地为贵州省凯里市风情园E区6栋。法定代表人：王开贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：潘隆光，系该公司员工。一般授权代理。上诉人凯里市格兰房地产开发有限责任公司（以下简称：格兰房产公司）因与被上诉人贵州建工集团第五建筑工程有限责任公司（以下简称：第五建筑公司）、原审第三人凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称：文化旅游公司）物权保护纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初4996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。格兰房产公司上诉请求：1.请求撤销凯里市人民法院作出的2019）黔2601民初4996号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足，依法应当予以撤销。二、不动产是产权登记作为生效要件，涉案房屋属于上诉人所有。三、被上诉人违反相关法律的规定，擅自使用上诉人的房屋缺乏事实和法律依据，依法应当予以腾退。四、一审判决明显适用法律错误，依法应当予以撤销。第五建筑公司口头答辩称：上诉人与文化旅游公司之间的纠纷，我们不知晓。我们是跟文化旅游公司租赁过来的，2019年左右的时候格兰房产公司的人是有来过一次，问我们是否在这里租房，我们说是的，之后就没有下文了。直到发生本案纠纷，格兰房产公司才通知我们腾退。文化旅游公司口头陈述：文化旅游公司作为涉案房屋的所有人，是通过购买的方式取得的，在另一个案子中已经作出了判决。当时也签有财产转让协议，财产发生转让之后，我们已经履行了支付义务，涉案房屋为文化旅游公司所有。之后租赁给了第五建筑公司。格兰房产公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告于判决生效后三日内腾退原告所有的凯里市房屋；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2003年5月16日成立的格兰房产公司，作为具有房地产开发资质的企业，以受让方式取得凯里市金泉变电站西南侧地号为1-79-72-2-1、1-79-72-2-2和1-79-72-2-3土地使用权后，于2009年12月16日分别办理了土地使用权证。2010年3月投资开工建设凯里市博南高级中学行政教学办公楼。竣工后因手续不完善，至今未办理房屋产权登记。原告格兰房产公司因债务太多，为清偿债务，于2016年1月19日与第三人文化旅游公司根据凯府专议（2015）347号《市人民政府关于研究博南中学收购事宜的专题会议纪要》精神，及凯里市教育和科技局委托凯里市联兴房地产估价事务所作出的凯联估字（2015）107号《房地产估价报告》，以原告格兰房产公司为甲方，第三人文化旅游公司为乙方，双方签订了《博南中学财产转让协议》，由第三人文化旅游公司对原告格兰房产公司投资建设的博南中学财产进行整体收购。收购协议主要内容：一、关于资产转让：1.乙方受让甲方享有完整产权的博南中学财产，财产具体情况见“凯联估字（2015）107号”《房地产估价报告》所附清单。2.转让价款为人民币：壹亿柒仟万元。3.本协议生效后五个工作日内，乙方支付给甲方人民币捌仟万元转让款。该捌仟万元必须在乙方的监管下封闭运行，用于归还甲方用博南中学财产设置抵押的银行贷款，以解除博南中学已抵押财产的抵押登记，剩余部分用于支付甲方的其他欠款，优先用于支付甲方未支付的工人工资。4.本协议生效后十五个工作日内，甲方必须将博南中学有关土地、房屋等产权过户至乙方名下。乙方获得全部土地、房屋等产权手续后十五个工作日内，支付剩余的转让款人民币玖仟万元支付给甲方……；二、关于租赁：1.乙方受让博南中学全部财产后，将全部财产整体租赁给甲方，甲方必须根据教育行政主管部门的要求开展正常的教学工作，甲方对履行教学义务承担完全责任。2.甲方承租乙方依本协议受让的全部财产的基本条件如下：①租赁期三年，自租赁财产的产权登记至乙方名下之日的次月1日起至三年期限届满。②每月租金人民币壹佰肆拾伍万元。租金每半年付一次。③租赁合同履约保证金人民币壹仟万元……具体租赁关系的建立详见《博南中学财产租赁合同》。3.甲方依本协议转让给乙方的财产产权登记至乙方名下之日，甲方必须与乙方签订《博南中学财产租赁合同》，否则，乙方有权单方解除本协议；三、关于回购：1.本协议生效之日起三年内，甲方有权回购博南中学全部资产，回购价格参照出让评估价双方协商确定。2.本协议生效之日起至三年回购期限届满，甲方未书面向乙方提出回购要求及回购方案，则视为甲方放弃回购权利，乙方有权对已收购的博南中学财产自行处置。3.回购期限届满，甲方未行使回购权利，则乙方有权独立决定凯里市博南中学的办学性质和办学主体。甲方自行承担凯里市博南中学全部教职员工的安置义务，全部费用由甲方自行负责并承担，甲方自行放弃该校全部无形资产；四、违约责任：本协议各方均应按照本协议规定全面善意履行本协议，任何一方违反本协议规定给他方造成损失时，违约方应该赔偿损失；五、争议解决……；六、其他：1.……。2.甲乙双方应在本协议签订后30个工作日内，办妥转让财产的产权登记手续，取得有关产权证书。3.……。4.本协议经双方签字盖章后成立，甲乙双方办妥转让财产的产权登记手续，取得全部产权证书时生效。协议签订后，文化旅游公司已陆续支付完毕转让款1.7亿元，至今未办理产权登记手续。2017年12月1日，文化旅游公司与第五建筑公司签订《房屋租赁合同》，将座落于凯里市博南中学行政办公楼二楼建筑面积为100平方米的房屋，以20元/平方米出租给第五建筑公司办公使用，租期2年，从2017年12月1日起至2019年1月30日止。同时，将博南中学行政楼三楼部分房屋提供给第五建筑公司项目部办公使用。租赁合同签订后，第五建筑公司对租赁房屋进行装修，并按时向文化旅游公司缴纳租金。2019年7月9日，格兰房产公司向第五建筑公司发出《停止装修通知书》，责令第五建筑公司停止对凯里市博南中学行政楼三层房屋实施装修行为，并退还给格兰房产公司。因第五建筑公司拒绝停工，格兰房产公司遂于2019年7月17日提起诉讼。一审法院认为：格兰房产公司经审批出资修建博南中学行政办公楼后，对该房屋享有占有权和使用权。格兰房产公司与文化旅游公司签订《博南中学财产转让协议》，将博南中学财产转让给文化旅游公司后，文化旅游公司已根据协议约定履行了支付转让价款1.7亿元的义务，格兰房产公司也将该房产转移给文化旅游公司占有，双方的合同义务已履行完毕。格兰房产公司将该房产转移给文化旅游公司占有的行为视为房屋已经交付，虽未办理房屋产权转移登记，但是，文化旅游公司占有该房屋后享有对该房屋的使用权和支配权，其将该房屋租赁给第五建筑公司符合相关法律规定，而且，格兰房产公司与第五建筑公司之间不存在任何合同关系。因此，格兰房产公司直接起诉第五建筑公司滕退房屋没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告凯里市格兰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费人民币30元，由凯里市格兰房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，文化旅游公司提交的证据有：文化旅游公司向格兰房产公司发出的《关于解除的函》，拟证明对涉案争议出租的房屋，文化旅游公司提出解除出租的事实。经格兰房产公司质证，对该证据的真实性无异议，本院对该证据证明的事实予以采信。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实基本一致，予以确认。另补充查明，格兰房产公司与文化旅游公司签订《博南中学财产转让协议》后，按协议约定格兰房产公司以承租的方式，向文化旅游公司承租涉案房屋，由于格兰房产公司未按协议支付租金，欠付租金达2175万元，也未将受让房产和土地使用权过户至文化旅游公司名下，2017年5月12日文化旅游公司向格兰房产公司发出凯文旅投函（2017）109号《关于解除的函》，函的主要内容为：文化旅游公司与格兰房产公司于2016年1月19日签订的《博南中学财产转让协议》，协议约定格兰房产公司将博南中学资产转让给文化旅游公司，并由文化旅游公司将博南中学资产出租给格兰房产公司继续办学、租期为三年，每月租金145万元，按半年支付，协议签订后，文化旅游公司依约向格兰房产公司支付了全部转让款，但格兰房产公司至今未按协议约定的期限向文化旅游公司支付租金，且未将博南中学房产和土地使用权过户至文化旅游公司名下，截止目前，格兰房产公司拖欠备用金2175万元（从协议生效之日起暂计至2017年5月3日），及履约保证金未归还，格兰房产公司的行为构成严重违约，为维护公司合法权益，公司决定：1.解除与格兰房产公司签订的《博南中学财产转让协议》；2.格兰地产须于2017年5月30日前向文化旅游公司付清租金，并将博南中学房产和土地使用权过户至文化旅游公司名下；3.格兰房产公司向文化旅游公司缴纳的履约保证金350万元，用于抵扣博南幼儿园租金和产权过户费用。还查明，2017年12月1日第五建筑公司租用博南中学行政办公楼二楼后，向文化旅游公司缴纳房屋租金，房屋租用期间的水电费用，每月向博南中学交纳，2019年第五建筑公司在装修使用博南中学行政办公楼三楼过程中，被格兰房产公司通知停建。本院认为，本案二审争议焦点为格兰房产公司是否享有请求第五建筑公司腾房返还占有博南中学行政办公楼的权利。根据查明的案件事实，格兰房产公司与第三人文化旅游公司根据凯府专议（2015）347号《市人民政府关于研究博南中学收购事宜的专题会议纪要》精神，以及凯里市教育和科技局委托凯里市联兴房地产估价事务所作出的凯联估字（2015）107号《房地产估价报告》，2016年1月19日双方签订了《博南中学财产转让协议》，按照该协议，文化旅游公司于当年已经向格兰房产公司支付了全部财产转让价款1.7亿元，格兰房产公司虽然至今未依约将转让财产办理过户到文化旅游公司名下，但是，从2017年12月1日文化旅游公司与第五建筑公司签订博南中学行政办公楼二楼100平方米房屋租用合同，并连续收取了两年房屋租金的事实来看，文化旅游公司事实上对博南中学行政办公楼由其承租的部分已经取得了使用和支配的权利，格兰房产公司对此也并未向文化旅游公司提出异议。第五建筑公司基于文化旅游公司对博南中学行政办公楼取得使用和支配权利的部分，通过与文化旅游公司进行协商，承租使用博南中学行政办公楼二、三楼部分，并不存在侵犯格兰房产公司的财产权益。一审判决认为文化旅游公司根据协议约定已经履行了支付财产转让价款义务，格兰房产公司已将博南中学行政办公楼房产转移给文化旅游公司，一审对文化旅游公司享有对该房屋的使用权和支配权作出判决，并无不当。格兰房产公司上诉认为第五建筑公司现使用博南中学行政办公楼二、三楼，已经侵犯了其享有的财产权益，要求改判第五建筑公司腾退使用博南中学行政办公楼二、三楼房屋，事实理由不充分，本院不予支持综上所述，格兰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由凯里市格兰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  刘志红二〇二〇年六月十一日法官助理谢杰凰书记员龙欢