江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3598号原告（反诉被告）：张林云，男，1983年3月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：黄正焱，江苏云崖律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海麻辣工坊餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区平顺路600号2楼206室。法定代表人：宋爱芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余洪，江苏海辉律师事务所律师。原告张林云与被告上海麻辣工坊餐饮管理有限公司（以下简称麻辣工坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理，2019年7月23日，麻辣工坊向本院提起反诉，本院依法受理后，由审判员王玄于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）张林云的委托诉讼代理人黄正焱、被告（反诉原告）麻辣工坊的委托诉讼代理人余洪到庭参加诉讼。2019年9月10日，本案经批准转为普通程序审理，后又经批准延长审限。本院依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）张林云的委托诉讼代理人黄正焱、被告（反诉原告）麻辣工坊的委托诉讼代理人余洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张林云向本院提出诉讼请求：1、要求解除张林云、麻辣工坊于2017年5月28日签订的《房屋租赁合同》。2、要求麻辣工坊退还张林云租赁保证金45000元及逾期利息（以45000元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）。3、要求麻辣工坊赔偿时应成损失118000元。事实和理由：双方于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》，约定麻辣工坊将位于无锡市锡山区美食家餐饮广场店铺出租给时应成用于经营豪牛铁板烧，租赁期限自2017年6月1日起至2019年5月31日止，第一年月租金15000元，第二年月租金16200元，张林云交付租金保证金45000元。2018年1月底，无锡易买得购物中心有限公司结束运营，商场处于荒废状态，2018年6月初，卜蜂莲花入驻商场后，张林云无法正常经营，多次与麻辣工坊协商退租事宜未果，故诉至法院。被告麻辣工坊辩称，1、麻辣工坊没有清退张林云，也没有拆除时应成租赁商铺，不存在张林云所述的违约行为，张林云要求解除合同没有事实及法律依据。2、租赁合同虽约定押金，但张林云并未实际缴纳，合同约定押金只有在合同期满时才予以退还，当张林云因违约导致麻辣工坊行使合同解除权利时，张林云所支付的租金以及租赁保证金均不予退还，现张林云自合同签订后从未按约足额缴纳过租金及相关费用，麻辣工坊有权解除合同，并就此提起反诉。3、张林云的经营情况与麻辣工坊无关，根据合同第十条约定，其损失也与麻辣工坊无关。故要求驳回张林云的诉讼请求。反诉原告麻辣工坊向本院提出反诉请求：1、判令张林云与麻辣工坊于2017年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除。2、要求张林云立即向麻辣工坊支付2017年4月1日至2018年8月9日租金67331.7元及逾期付款违约金（以67331.7元为基数，自2018年9月11日起至实际付清之日止，按每日0.1%计算）。3、要求张林云立即向麻辣工坊支付违约金48600元。反诉被告张林云辩称，其未欠付租金，逾期付款违约金计算过高，违约金没有事实和法律依据。麻辣工坊没有行使解除权的事实及法律基础。经审理查明：2012年，无锡易买得购物中心有限公司（以下简称易买得公司）与麻辣工坊签订《场地施工合同》一份，约定自2012年7月20日至2020年7月19日期间，易买得公司将坐落于无锡市锡沪中路2号的易买得锡山店商场一层A-32、A-33号场地出租给麻辣工坊使用。2015年5月31日，麻辣工坊与张林云签订《房屋租赁合同》一份，约定由张林云向麻辣工坊租赁坐落于无锡市锡山区锡沪中路2号一楼（易买得锡山店）“美食家餐饮广场”部分店铺，用于经营豪牛铁板烧，租赁期限自2015年5月31日至2017年5月30日。合同中约定“张林云应向麻辣工坊支付房屋租赁保证金人民币30000元。”豪牛铁板烧实际经营人为张林云。2017年5月28日，麻辣工坊与张林云（豪牛铁板烧投资人）签订《房屋租赁合同》一份，约定由张林云向麻辣工坊租赁坐落于无锡市锡山区锡沪中路2号一楼（易买得锡山店）“美食家餐饮广场”部分店铺，用于经营豪牛铁板烧，租赁期限自2017年6月1日至2019年5月31日。关于租金，该合同载明：“按租赁面积计算。第一个租金计收年度的月租金额为人民币15000元整。第二个租金计收年度的月租金额为人民币16200元整。本合同生效后，张林云1日内向麻辣工坊先付三个月押金和一个月租金。张林云应于每个缴费月的20日前向麻辣工坊支付下一个缴费期的租金。”并约定“张林云须分摊麻辣工坊美食广场共用区域所发生的水电煤通讯等共用事业费用。……时应成租赁期间的水/电/煤/通讯/排污/排风费都参照麻辣工坊所承租的标准收取，水/电/煤的单价均包含共摊/电损在内的最终价格，……，麻辣工坊于次月10日前收取。”关于违约责任，合同约定：“出现本合同规定情形而麻辣工坊行使解除本合同之权利的，麻辣工坊解除本合同前张林云支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，张林云还需按下述规定向麻辣工坊支付违约金；违约金为该房屋重新招商合理期间三个月租金（包含物业管理费）损失，……。”2018年5月31日，易买得公司发出“告顾客书”一份，载明：“亲爱的顾客朋友：为了给消费者营造更好的购物环境，提供更好的购物体验，易买得锡山店将于2018年6月1日起停止营业，进行整体装修、升级。由此给顾客带来的不便，深表歉意，请予以理解。”同日，易买得公司发出告知函一份，载明：“尊敬的各位商户：贵我双方签订的有关锡沪中路2号易买得锡山店的商铺租赁合同已于2018年3月31日终止。本着双方互相理解与支持的原则，我司给与贵司足够的时间做撤场准备，且从2018年1月1日起，免租至今。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期将进行整体专修升级改造。因此，我司已于2018年5月20日出具告知函，要求贵司于2018年5月31日前根据合同约定，撤场恢复原状，并交换租赁区域。明日起我司将停止水电供应，现请各租户做好撤场准备，由此造成的损失由贵司自行承担。”2018年6月1日，易买得公司向麻辣工坊发送“联络函”一份，载明：“贵司承租我司位于无锡市商铺用以开设美食广场。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期欲将此物业整体装修改造，因此，请贵司于2018年6月10日前搬离，不便之处敬请谅解！”2018年7月3日，麻辣工坊负责人李强向相关商户发送微信载明：“我们公司申明，针对2018年4月租金按7折收取，2018年5月租金按5折收取，给豪牛，老佟家，小伟花甲，霍甜茶酱，过桥米线，山东煎饼，思必客，麻辣香锅，桥头排骨，回味砂锅以上商户的优惠政策后期不再做折掉后租金的追缴，免除按折扣租金缴纳商户前期滞纳金。针对5月6月水电燃气及其他相关费用如超市不对我司进行清算追缴我司可免除（其中费用单里的保洁费保洁工资除外）。赶紧把补偿清单汇总表列好，否则拖久了很难处理。”2018年7月29日，易买得公司向麻辣工坊发送告知函载明：“贵司承租我司位于无锡市锡山区铺位，开设美食家餐饮广场。根据我司财务系统显示，贵司从2018年2月至2018年7月经营期间，水费、电费、煤气费未交，共计欠费人民币165258.66元，具体欠费明细详见附表。贵司申请办理履约保证金退款时，我司将扣除上述欠款，退还剩余金额。”关于各承租户损失，麻辣工坊曾统一向易买得公司主张，涉及豪牛铁板烧的合计118000元，包括装修折算价55000元、人员安置费50000元、设备运输拆装费5000元、原材料损失费8000元。上述租赁合同履行期间，张林云自2017年6月1日至2018年8月9日止共计向麻辣工坊缴纳各类费用合计216924.8元。关于租金，麻辣工坊主张上述期间张林云应付租金为217260元，如果租金按照2018年4月、5月分别打7折、5折，上述期间时应成应付租金为168000元。关于水电燃气费及公摊费用，麻辣工坊主张上述期间游祥炜应付水电燃气费及公摊费用，如计算至2018年5月底为58899.6元，2018年6月份的水电燃气费及公摊费用为3519.1元。张林云认为，上述费用中计算的数额均无异议，但张林云不应当承担水电燃气费的公摊费用，此前支付的费用中虽然包含有公摊费用，但未有明细条款列明，故应当返还或抵扣，并且只承担截至2018年3月份的租金、水电燃气费（不含公摊）。其实际迁出日期为2018年5月底。对于保证金的缴纳，麻辣工坊称经核对，张林云未缴纳保证金；张林云陈述称，2015年5月31日签订第一份租赁合同后，即缴纳了保证金30000元，入场费15000元，均应当视为保证金予以退还，并提供了与麻辣工坊负责人李强的电话录音作为证据，该录音中对话为：“……李强：是这样的，如果大家所有人都说不要赔偿了，就把押金退一下，那签个协议，我立马退了。张林云:他们说李总会不会不记得有押金多少钱了。李强：有人给我打电话说李总我不管你们怎么谈，我到手九万五就行了，要多你赚，要少你补，我说我只能替你们传达，不能做主，……张林云：反正我有三万押金在你那，其他人我不管了。李总你要知道我有三万押金在你那，其他的多少给我点。李强：你押金有多少钱财务那查得出来中，财务实打实最基本的数据都有的，到底有多少，你说二万九、三万一我也不清楚，具体数据我也不清楚，但你押金肯定是有的，这个不会错也不会少你一分钱，易买得不赔，我都会赔给你，不会少你押金的。”以上事实，有场地使用合同、房屋租赁合同两份、告知函、告顾客书、微信聊天记录、联络函、费用明细清单、电话录音以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点如下：一、双方合同无法继续履行是由于哪一方的过错导致；二、张林云是否还结欠麻辣工坊租金及水电费等，公摊费用是否应当计算在内；三、保证金应为多少，有无实际缴纳，能否在本案中一并主张；四、豪牛铁板烧主张损失118000元，依据是否充分？关于争议焦点一，现双方均要求解除房屋租赁合同，对合同解除无争议。根据合同约定，麻辣工坊与张林云关于本案所涉店铺的租赁期限到期日为2019年5月31日，麻辣工坊为该店铺的转租人。但是2018年5月起，出租人易买得公司即向各商户书面告知其将收回上述店铺，要求所有商户在2018年6月10日前迁出，并将停水停电。同时，易买得公司也公告顾客，其将在2018年6月停止营业。可见，麻辣工坊虽未直接通知时应成终止合同，但双方租赁合同实际已无法继续按约履行，对于无法继续使用出租房屋的责任应由转租方麻辣工坊承担，麻辣工坊应当赔偿由此对张林云造成的损失。故麻辣工坊主张由张林云向其支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，双方对租金计算数额无异议，但对计算的期间有异议。现张林云自认迁出时间为2018年5月底，结合易买得公司2018年6月停止营业的情况，租金结算至2018年5月31日。对于2018年4月、5月租金，因麻辣工坊负责人李强以微信形式承诺承租人分别按照7折和5折收取，应为有效，故该两个月租金应分别按照70%、50%计取。综上，本案所涉租赁合同应交租金总额为168000元。关于水电燃气费及公摊费用等，在合同中有明确约定，且每月也实际缴纳，现张林云以明细中不明确为由认为应当返还水电燃气公摊费用，无事实与法律依据，本院不予支持，张林云需缴纳的水电燃气及公摊等费用为58899.6元。上述两项合计226899.6元，扣除已经支付的216924.8元，其还需支付租金、水电燃气公摊费用合计9974.8元。关于争议焦点三，双方就本案商铺租赁先后签订两份合同，第一份合同约定租赁保证金为30000元，第二份合同约定了三个月押金。关于押金是否实际缴纳以及缴纳金额，张林云提供了电话录音作为证据，证明押金已实际缴纳，并陈述除30000元外，还缴纳了15000元的装修保证金，应当一并予以返还。麻辣工坊陈述称因张林云经济比较困难，故没有收取押金，不存在押金。本院结合双方两份合同约定和录音证据，确定押金实际缴纳30000元。应在本案应交款项中予以抵扣。关于争议焦点四，张林云提供的费用清单上确有麻辣工坊的盖章，但是结合双方聊天记录可见，该费用系各商户上报给麻辣工坊用以向易买得公司索赔的数据，仅凭该记录无法证明麻辣工坊已经认可了该损失金额，且双方对麻辣工坊违约情况下的违约金金额未有合同约定。关于张林云的损失，张林云未能进一步提供证据举证证明，本院不予支持。综上，麻辣工坊应向张林云支付20025.2元，逾期付款利息计算如下：自立案之日2019年6月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日计算至实际付款日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同》第八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、上海麻辣工坊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张林云支付20025.2元及利息（以20025.2元为基数，自立案之日2019年6月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日计算至实际付款日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回本诉原告张林云的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告上海麻辣工坊餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3560元，由上海麻辣工坊餐饮管理有限公司负担655元，由张林云负担2905元。反诉案件受理费1309元，由上海麻辣工坊餐饮管理有限公司负担1196元，由张林云负担113元（原告、反诉原告同意其垫付的诉讼费由被告、反诉被告直接支付，本院不再退还，由被告、反诉被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告、反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 王 玄人民陪审员 王 玲人民陪审员 缪菊芬二〇二〇年六月十一日书 记 员 陈敏珠