山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终193号 上诉人（原审原告）：山东海纳房地产股份有限公司，住所地日照市东港区海曲东路南侧绿舟南路66号，统一社会信用代码913711002671767265。 诉讼代表人：高建军，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：赵景莉，山东博翰源（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟军，山东博翰源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：沈树真，男，1972年4月29日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：朱先涛，山东沭章律师事务所律师。 上诉人山东海纳房地产股份有限公司（以下简称海纳房产公司）因与被上诉人沈树真房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初2816号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 海纳房产公司上诉请求：撤销原判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，判决驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。1、上诉人以案涉房屋无规划、建设、预售等手续为由，请求依法确认案涉合同无效。案涉房屋为裙房合围的三层及裙房的第三层。上诉人在一审立案、庭审中提交了与案涉房屋关联的裙房第一层、第二层的规划、建设、预售手续。为查明案件客观事实，一审庭审后上诉人又申请法院出具律师调查令，代理律师持令至日照市房屋档案馆、日照市房地产管理局、日照市规划局、日照市不动产登记中心等所有与房屋规划、建设、销售等相关的行政主管部门调查取证，均未查询到案涉房屋的相关手续，所得结论即是案涉房屋无合法建设手续，亦无法取得权属证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，案涉房屋已证明无预售许可证明，应当依据商品房买卖合同纠纷案件司法解释认定合同无效。2、双方案涉协议中曾有约定，由上诉人协助被上诉人完善规划手续，费用由被上诉人承担。那么依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，对于是否有规划、建设、预售手续的举证责任应由被上诉人承担，并承担举证不能的法律责任。 沈树真辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，双方签订的涉案房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，为合法有效行为。涉案房产具备建设和买卖的相关手续证件，通过一审时提交的房管局存档的房产分户示意图可以证实包括涉案房产在内的商业楼均已办理房屋预售许可证或已办理租房证进行抵押，均证实了涉案房屋买卖不存在合同无效的情形。2、一审法院适用法律正确，民事诉讼证据规定第一条明确规定了举证责任的分配问题，上诉人作为一审原告应对其主张的涉案合同无效提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。综上，双方当事人应当遵循诚实信用原则来履行合同，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，程序合法，请求维持原判。 海纳房产公司向一审法院起诉请求：1.依法确认其与沈树真于2011年11月25日签订的认购书及后期的相应补充协议无效；2.依法确认海纳房产公司与沈树真于2012年11月14日签订的商品房认购书无效；3.本案诉讼费由沈树真负担。 一审法院认定事实：1998年3月11日，日照开发区经济发展局批准日照同发房地产开发有限公司沿街商业楼项目建设投资计划，建设面积1250平方米，二层。1998年3月18日，日照同发房地产开发有限公司取得在西1250平方米土地上建设商业楼的许可。1998年4月30日，日照同发房地产开发有限公司取得在西1120平方米土地上施工的许可。2002年11月29日，日照同发房地产开发有限公司于取得坐落于西面积1440平方米共12套房屋的预售许可。 日照经济开发区招商局日开管招[2003]28号关于转报“日照同发房地产开发有限公司股权转让并收回外商投资企业批准证书的申请”的报告及日外经贸发[2003]4号日照市对外贸易经济合作局关于日照同发房地产有限公司股权变更的批复、日照市东港区经济贸易局东经贸字[2004]31号关于山东海纳房地产股份有限公司合并日照同发房地产开发有限公司的批复，2003年12月31日，日照同发房地产开发有限公司在日照市工商局登记注销，海纳房产公司合法取得日照同发房地产开发有限公司全部股权，对同发公司予以吸收合并已经相关部门批准。案涉土地使用权系日照同发房地产开发有限公司2000年合法取得，2005年9月8日变更登记至海纳房产公司名下。 2011年11月25日，海纳房产公司、沈树真签订的认购书，沈树真认购海纳房产公司所有的“同发洗浴中心”商业房（包含3层裙房及裙房合围中的1-3层），总价款800万元。海纳房产公司协助沈树真完善规划手续认购书详细约定了房款支付方式等。2012年10月26日，海纳房产公司、沈树真签订补充协议，海纳房产公司已于2012年10月26日向沈树真交付案涉房屋，约定沈树真应于2012年10月31日前向海纳房产公司支付100万元，其他条款按2011年11月25日认购书继续履行。2012年11月14日，海纳房产公司、沈树真签订商品房认购书，沈树真购买海纳房产公司同发项目美食娱乐中心二楼消防通道上一间房屋，总价款15万元。沈树真须在签订本认购书时支付认购定金15万元。海纳房产公司于2011年12月12日、12月13日分别收到沈树真房款97万元、53万元，共计150万元，并于12月13日出具收款凭证一份；于2012年10月25日收到房款50万元，并出具收款凭证一份；于2012年11月1日收到房款244923元，并出具收款凭证一份。海纳房产公司共计收到沈树真支付的购房款2244923元。 一审庭审中，一审法院为查明案件事实，根据海纳房产公司的申请，依法给海纳房产公司的委托诉讼代理人赵景莉出具调查令，让其到日照市房地产管理局调取了涉案房屋的预售说明书及同发房地产美食娱乐中心裙房1-2层分户面积示意图等材料，该材料中的同发房地产美食娱乐中心裙房1-2层分户面积示意图明确标注“1-2层的裙房已办预售，大厅已抵押，已办公房证”。 2018年6月7日，海纳房产公司经日照市东港区人民法院裁定进入破产重整程序，山东博翰源律师事务所为法院指定管理人。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，除非具有下列合同无效的法定情形之一，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益或恶意串通损害国家、集体、第三人利益的，或以合法形式掩盖非法目的的，或损害社会公共利益的，或违反法律、行政法规的强制性规定的。本案中，海纳房产公司主张其作为出卖人未取得商品房预售证明和规划手续而将涉案房屋出卖给沈树真导致双方之间的合同无效，但是海纳房产公司未提交足够的证据予以证实其主张的事实的真实存在，因此根据民事诉讼的举证责任和规则，海纳房产公司应承担举证不能的不利后果，因此对海纳房产公司要求确认海纳房产公司与沈树真在2011年11月25日签订的认购书及后期的相应补充协议无效以及海纳房产公司与沈树真在2012年11月14日签订的商品房认购书无效的主张，一审法院均不予支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回海纳房产公司的诉讼请求。案件受理费100元，由海纳房产公司负担。 二审中，被上诉人提交日照市不动产登记中心出具的查询结果证明及房产平面图各一份，查询结果证明载明：产权证号50003产权人日照同发房地产开发有限公司房屋坐落海滨五路西黄海三路南建筑面积3723.09平方米设计用途商业服务无抵押，无查封。房产平面图载明：权属单位日照同发房地产开发有限公司房产坐落海滨五路西黄海三路南侧面积3723.09。上诉人质证后对上述证据的真实性、证明内容均无异议。 二审中，本院依职权前往日照市不动产登记中心调取房权证日房字第××号房屋所有权（初始）登记申请审批书，该审批书记载：房屋所有权人日照同发房地产开发有限公司房屋座落海滨五路西、黄海三路南房屋总层数3层建筑面积3723.09平方米来源自建。日照市房地产管理局加盖公章及“同意发证”字样。上诉人质证后对上述证据的真实性、证明内容均无异议。被上诉人质证后认为，对申请审批表的真实性无异议，该证据证实涉案房产符合办证条件和手续，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人应当履行涉案合同，给被上诉人办理房屋登记手续，请求维持原判。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案，上诉人主张涉案合同存在无效的情形，对此其作为涉案房产的出卖人应提交证据证实，但从上诉人提交的证据来看，其仅是根据其调取相关资料的情况来推断涉案合同存在无效情形，而从被上诉人二审提交的证据及本院调取的证据来看，位于海滨五路西、黄海三路南房屋所有权人为日照同发房地产开发有限公司的建筑面积3723.09平方米的房产已办理产权登记，故对于上诉人主张涉案认购书无效的理由，本院不予采信。 综上所述，海纳房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人山东海纳房地产股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 刘玉玉 审判员 王春燕 二〇二〇年六月十八日 书记员 宋 欢