四川省金川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3226民初71号 原告（反诉被告）金仁彬：男，1972年2月14日出生，藏族，小学文化，四川省金川县人，农民，现住四川省金川县马尔邦乡八角塘村一组××。 委托诉讼代理人：张绍莲（系金仁彬之妻），女，现住四川省金川县××，特别授权代理。 委托诉讼代理人：唐志军，金川县法律援助中心律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：金川川旅旅游文化投资有限公司，住所地四川省金川县沙耳乡丹扎木村，统一社会信用代码91513226MA62F02X4M。 法定代表人：王勋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚永忠，上海段和段（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告（反诉被告）金仁彬与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司（以下简称金川川旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告金川川旅公司于2020年5月6日向本院提起反诉，本院受理后与本案合并审理，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金仁彬的委托诉讼代理人张绍莲、唐志军，被告金川川旅公司的委托诉讼代理人姚永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金仁彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金6800元；2.判令被告支付违约金2040元；3.被告承担本案受理费。诉讼过程中，原告金仁彬变更诉讼请求为：1.请求被告金川川旅公司支付2018年10月21日起至房屋退还之日止的租金；2.请求被告金川川旅公司支付违约金【违约金为从2018年10月21日起至房屋退还之日止的租金为基数×30％】；3.请求判令被告金川川旅公司向金仁彬赔偿经济损失及可预期收益97920元（2018年10月21日至2023年10月20日损失为28800元、2023年10月21日至2033年10月20日损失为69120元）及违约金29376元（97920元×30％）。事实和理由：2013年10月，在金川县的见证下，原告与被告自愿协商就出租原告房屋的相关事宜达成共识，并签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将位于四川省阿坝州金川县的房屋及院落（房屋产权证户名:金仁彬，门牌号:××，房屋建筑面积80平方米）出租给乙方使用;合同期限自2013年10月21日至2033年10月20日止，共20年;甲乙双方议定2013年10月21日至2018年10月20日租金为24000元／年，2018年10月21日至2023年10月20日租金为28800元／年，2023年10月21日至2033年10月20日租金为69120元／年:乙方于每年10月21日前向甲方支付当年租金等。该《房屋租赁合同》签订后，原告依约向乙方移交了房屋及院落的使用权，被告也依约支付了2018年10月20日以前的房屋租金。在庭审中，原告将未支付的2018年10月21日起至2020年3月20日的房屋租金6800元变更为8160元（即2018年10月21日至2019年10月20日的租金为5760元，2019年10月21日暂至2020年3月20日五个月的房屋租金为2400元，两项共计8160元）。经原告多次催收，金川川旅公司拒不支付房屋租金，被告拖欠房屋租金的行为已严重违反了《房屋租赁合同的约定，违背了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失。原告为了维护自己的权利，现向人民法院提起诉讼，请求支持上述诉请。 原告（反诉被告）金仁彬围绕诉讼请求提交了以下证据（本诉证据与反诉证据一致）： 1.原告的身份证复印件、户口簿复印件各1份，拟证明具有原告主体适格。 2.2013年8月21日金仁彬与金川川旅公司签订的《房屋租赁合同（幸福农庄合同书》原件1份，拟证明金仁彬将其所有的位于金川县的房屋及院落出租给金川川旅公司使用，双方约定了租赁期限、租金及付款方式、违约责任等权利义务。 被告（反诉原告）金川川旅公司辩称：金川川旅公司对金仁彬陈述的事实及拖欠的租金予以认可，但认为双方在合同中所约定的30%的违约金过高，请求根据公平原则予以下调。为了发展金川县的旅游产业，金川川旅公司于2013年10月与金仁彬签订了《房屋租赁合同》，该合同签订后，金川川旅公司对房屋进行了装修、添置了设备，将金仁彬的房屋改造成旅游民宿接待房。后因金川川旅公司经营长期处于亏损状态，靠母公司借款维持。至今，金川川旅公司欠债已近3000余万元，无力归还借款本息和支付金仁彬的房屋租金。鉴于金川川旅公司严重亏损的实际情况，金川川旅公司已经无力继续履行合同。现四川博奥会计事务所有限公司对该公司的资产进行审计，完成内部审批程序后，将申请破产。 被告（反诉原告）金川川旅公司提交了以下证据（本诉证据与反诉证据一致）： 1.被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件及法定代表人身份证复印件各1份，拟证明具有被告主体适格； 2.2013年8月21日金仁彬与金川川旅公司签订的《房屋租赁合同》原件1份，拟证明金仁彬将其所有的位于金川县的房屋及院落出租给金川川旅公司使用，双方建立了合同关系，并约定了租赁期限、租金及付款方式、违约责任等权利义务； 3.四川博奥会计事务所有限公司对金川川旅旅游文化投资有限公司2019年1月至2020年3月财务报表专项审计报告复印件、资产负债表复印件、所有者权益变动表复印件、利润表复印件、资金流量表复印件，拟证明被告金川川旅公司的经营状况和负债情况。 反诉原告金川川旅公司向本院提出反诉请求：请求判令金仁彬与金川川旅公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日（即反诉立案之日）解除。在庭审中，金川川旅公司请求对《房屋租赁合同》中约定的违约金过高予以调整。事实和理由：为了发展金川县的旅游产业，金川川旅公司于2013年10月与金仁彬签订了《房屋租赁合同》，金川川旅公司租赁金仁彬所有位于金川县的房屋和院落，其中房屋建筑面积80平方米，用于旅游民宿接待，租期自2013年10月21日起至2033年10月20日止，租金前五年每年24000元，此后每五年递增。合同签订后，金川川旅公司对房屋进行了装修、添置了设备，将金仁彬的房屋改造成旅游民宿接待房。后因金川川旅公司经营长期处于亏损状态，靠母公司借款维持。至今，金川川旅公司欠债已近3000余万元，无力归还借款本息和支付金仁彬租金。鉴于金川川旅公司严重亏损的实际情况，金川川旅公司已经无力继续履行合同，为此，金川川旅公司根据《最高人民法院关于适用 反诉被告金仁彬对反诉原告金川川旅公司的反诉辩称：一、金川川旅公司解除《房屋租赁合同》的诉求不符合双方的约定，不符合法律或司法解释的规定，属于违约行为。金川川旅公司以其经营长期处于亏损状态为由，引用《最高人民法院关于适用 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据身份证明、《房屋租赁合同》、庭审笔录、庭审视频等证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的第3组证据，原告金仁彬对该组证据的三性均有异议，因该组证据系复印件对其真实性无法确认，且该组证据与本案无关联。本院认为，被告对该组证据未提交原件作了合理说明，且通过扫描防伪二维码，可以确认其真实性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告金川川旅游文化投资有限公司于2013年7月10日成立，是经营旅游项目投资与管理，物业管理，商品批发与零售，住宿、餐饮、娱乐服务等活动。2013年8月21日金仁彬将与金川川旅公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方（金仁彬）将其所有的位于金川县的房屋及院落（房屋产权证户名金仁彬，门牌号××，建筑面积80平方米）出租给乙方（金川川旅公司）使用；第二条房屋用途：该房屋用途为住房、客栈及商业用房；第三条租赁期限：合同期限自2013年10月21日至2033年10月20日止，共20年。合同期满后，如甲方继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先改变房屋用途；第五条租金：5.1甲乙双方义定2013年10月21日至2018年10月20日（5年），租金共计24000元，每年租金4800元；2018年10月21日至2023年10月20日（5年），租金共计28800元，每年5760元；2023年10月21日至2033年10月20日（5年），租金共计69120元，每年13824元；5.3乙方于每年10月21日前向甲方支付当年租金，零星林木为一次性支付征收款；第六条付款方式：乙方年向甲方支付租金，付款方式为现金或银行转账方式交付，甲方收到租金后向乙方出具收据为准；7.3甲方应在本合同生效之日起3日内，将该房屋交付乙方。甲方逾期交付该房屋的，每逾期一日年租金的千分之三向乙方支付违约金。甲方逾期2个月以上不能交付房的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿相应损失；违约责任：11.2甲乙方方任何一方违反本合同的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失额30%的违约金”等。该合同上甲方（金仁彬）乙方（金川川旅公司）处有金仁彬、金川川旅公司的签名和盖章，同时金川县在合同上见证方处签名和盖章。该合同签订后，金仁彬将租赁物交于金川川旅公司，金川川旅公司对租赁物进行了装修、添置了设备，将金仁彬的租赁物改造成旅游接待房。金川川旅公司按合同约定向原告支付了2013年10月21日至2018年10月20日租金24000元，2018年10月21日至2019年10月20日的租金未付，案涉房屋至反诉立案之日仍由金川川旅公司实际控制，未退还金仁彬，在审理中，金川川旅公司对金仁彬所陈述的事实及拖欠金仁彬的房屋租金予以认可，同时对计算方式和标准也无异议。金川川旅公司提出反诉要求解除合同，金仁彬同意解除合同，但要求金川川旅公司向金仁彬赔偿经济损失和可预期收益及违约金，双方对解除合同的时间点未达成一致意见，同时，金川川旅公司提出调整违约金过高的请求。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。金仁彬与金川川旅公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。 关于解除《房屋租赁合同》的问题。金川川旅公司反诉提出解除合同，庭审中金仁彬同意解除合同，但双方对解除合同的时间节点意见不一致，本院认为，金川川旅公司对涉案合同不具备行使约定解除权和法定解除权的条件，鉴于金仁彬当庭同意解除涉案合同，表明双方均无意继续履行涉案合同，均有意从涉案合同的约束中获得解脱，双方一致合意解除合同，本院予以准许，虽然双方合意解除合同，但对解除时间有分歧，金川川旅公司认为合同解除时间为2020年5月6日（反诉立案之日），金仁彬认为合同解除时间为房屋退还之日，本院认为，鉴于房屋至反诉立案之日仍由金川川旅公司实际控制，未退还金仁彬，且在履行合同中金川川旅公司违约在先，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，其提出本案适用情势变更原则的理由也不充分，且未举证证明，同时为避免当事人诉累，本院酌情将合同解除之日、房屋退还之日确定为本判决生效之日为宜。 关于金仁彬请求支付租金的问题。对依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金仁彬在合同签订后依约将出租物交于金川川旅公司，其已履行合同义务，金川川旅公司应当依约履行支付租金的义务，金川川旅应当依据双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条：“乙方于每年11月21日前向甲方支付当年租金......。”和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金......。”的约定和规定履行支付租金的义务，庭审中金川川旅对欠付金仁彬租金的事实认可，本院予以确认。同时双方已合意解除合同，合同解除后，双方应当根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定对2019年10月21日至解除合同前的租金进行结算。故金仁彬要求金川川旅公司支付2018年10月21日至房屋退还之日（即本判决生效之日）止的租金（分两部分，第一部分2018年10月21日至2019年10月20日欠付的租期内的租金，第二部分2019年10日21日至房屋退还之日因合同解除结算的租金）的主张成立，本院予以支持。因金川川旅公司对租金的计算方法和标准无异议，本院确定租金的计算方法为：28800元/年÷5年÷365天×2018年10月21日至房屋退还之日（即本判决生效之日）止的天数。 关于金仁彬请求金川川旅公司支付违约金的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的约定和规定，金川川旅公司应当于2019年10月21日前向金仁彬支付2018年10月21日至2019年10月21日期间的租金5760元，但金川川旅公司未按合同约定支付上述租金，至反诉立案之日逾期五个多月，其行为已构成违约，金川川旅公司应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担违约责任，并根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.2条：“甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额的30％的违约金。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法......。”的约定和法律规定，支付违约金，金川川旅公司在庭审中提出双方在合同中约定的损失金额的30％的违约金过高，请求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定和综合衡量逾期时间、履行程度、违约情况等依法进行调整，酌定金川川旅公司逾期支付租金的违约金的标准为：从违约之日2019年10日22日起至房屋退还之日止（本判决生效之日止）按照每天4.73元（即28800元/年÷5年÷365天×30%）计算。 金仁彬要求金川川旅公司赔偿经济损失和可预期收益97920元及违约金的29376元的问题。本院认为，因合同解除金仁彬同时主张赔偿损失和违约金，无法律依据，无法支持，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.3条：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30％的违约金。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的约定和法律规定，金仁彬可以主张赔偿损失，但对实际损失金仁彬未举证，合同中也约定不明，在对金仁彬因合同提前终止遭受的实际损失无法核定的情况下，又鉴于金川川旅公司目前的经营状况，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、金川川旅公司的过错、预期利益、双方缔约地位的强弱等，本院酌定确定金仁彬因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益，以租赁物房屋六个月租金标准为宜（即28800元/年÷5年÷12月×6月＝2880元）。 综上所述，金仁彬的本诉诉讼请求部分成立，本院予以支持，金川川旅公司的反诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十一条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）金仁彬与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）金仁彬支付2018年10月21日至房屋退还之日（即本判决生效之日）止的租金［租金计算方法：28800元÷5年÷365天×2018年10月21日至房屋退还之日（即本判决生效之日）止的天数，暂计算至2020年7月10日止租金为9910元]； 三、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）金仁彬支付因金川川旅旅游文化投资有限公司逾期未支付2018年10月21日至2019年10月20日期间租金的违约金[自违约之日2019年10日22日起至房屋退还之日止（本判决生效之日止），按照每天4.73元的标准计算，暂计算至2020年7月10日止的违约金为1239.26元]； 四、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）金仁彬支付因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益2880元； 五、驳回原告（反诉被告）金仁彬的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3103元，减半收取计1552元，由原告金仁彬负担1477元，被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担75元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担，被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司共计负担案件受理费125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审判员  李加翠 二〇二〇年六月二十八日 书记员  王 静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条诚实信用原则当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。