天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7510号上诉人（原审原告）：孟繁萍，女，1963年3月24日，汉族，住天津市北辰区。被上诉人（原审被告）：天津贝科马特科技有限公司，住所地天津华苑产业区华天道2号1112房屋。法定代表人：张武芬，执行董事。被上诉人（原审被告）：杨昌懿，男，1976年7月12日出生，布依族，户籍地天津市河东区。上诉人孟繁萍因与被上诉人天津贝科马特科技有限公司（以下简称贝科马特公司）、杨昌懿房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初15826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孟繁萍上诉请求：1.维持一审判决第一、二、三、四、六项，撤销一审判决第五、七项，改判由贝科马特公司支付孟繁萍违约金14040元、六个月房屋滞纳金46800元以及孟繁萍再次招租的合理期间租金3个月损失23400元，且杨昌懿对前述所涉给付事项承担连带责任；2.一、二审诉讼费、公告费、保全费、保全担保费均由贝科马特公司、杨昌懿负担。事实和理由：贝科马特公司自2018年8月3日起未依约交付房屋租金、物业费、电费等，依据诉争租赁合同约定，贝科马特公司拖欠房租累计2个月以上，孟繁萍有权终止合同、收回房屋，同时贝科马特公司还应当支付同年租金的15%作为违约金以及相应的滞纳金，且，由于贝科马特公司未依约支付租金并占有诉争房屋至今，致使孟繁萍无法再次招租产生实际损失，贝科马特公司理应赔偿孟繁萍再次招租的合理期间租金3个月23400元。双方在诉争合同中已明确约定违约责任承担和滞纳金支付，亦从未变更过有关违约责任的约定，一审法院认定贝科马特公司违约却未判令其承担违约责任，有失公允，望二审法院予以纠正。贝科马特公司、杨昌懿均未发表意见。孟繁萍向一审法院起诉请求：1.判令解除其与贝科马特公司于2017年5月3日签订的《租赁合同》；2.判令贝科马特公司支付2018年8月3日至2019年2月2日6个月的房租46800元（7800元/月×6个月）；3.判令贝科马特支付违约金14040元（7800元/月×12个月×15%）；4.判令贝科马特公司支付8个月物业费13752元；5.判令贝科马特公司支付6个月滞纳金46800元（7800元/月×6个月）；6.判令贝科马特公司腾交涉诉房屋；7.判令杨昌懿对2-5项诉讼请求承担连带责任；8.本案的诉讼费由贝科马特公司、杨昌懿承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，孟繁萍的委托代理人孟志刚与贝科马特公司签订房屋租赁合同，约定孟繁萍将其名下坐落于天津市河西区房屋出租给贝科马特公司，经核实，出租的诉争房屋实际坐落于天津市河西区，租赁期限自2017年5月3日至2020年5月2日，第一年度月租金7500元，第二年度月租金7800元，第三年度月租金8100元，租赁期间的物业费等费用由贝科马特公司负担。合同第3.5条约定，“贝科马特公司如逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向孟繁萍支付日租金1倍的滞纳金，拖欠房租累计贰个月以上的，孟繁萍有权终止合同，收回房屋，并向天津贝科马特公司收取合同年租金15%的违约金”。该合同第9.2条另行约定，“如贝科马特公司逾期支付租金、物业管理费、水电费等相关费用，须按拖欠金额日1%的标准支付滞纳金。孟繁萍有权用租赁押金冲抵贝科马特公司应付的款项和滞纳金，贝科马特公司须在接到孟繁萍通知后十个工作日内立即将租赁押金补足。如贝科马特公司在接到书面通知后30个工作日内不补足租赁押金，孟繁萍有权解除本协议，在租赁期内，逾期支付达2次以上，孟繁萍有权解除合同并没收租赁押金，贝科马特公司拖欠的费用仍需支付”。合同签订后，贝科马特公司支付孟繁萍2017年5月3日至2018年8月2日的房屋租金，同时支付了房屋押金7500元，定金20000元，定金已经用于折抵第一年的部分房屋租金。2018年11月1日，因贝科马特公司拖欠2018年8月3日后所产生的房屋租金，孟繁萍通知贝科马特公司解除房屋租金合同，当日，杨昌懿向孟繁萍出具担保书，杨昌懿承诺履行贝科马特公司与孟繁萍租赁合同项下的全部支付义务，所欠物业费截至11月15日，共计11174元，所欠房屋租金截至11月15日，共计35100元。另查，涉诉房屋已经拖欠自2018年5月1日至2019年5月31日的物业费共计22347元。一审法院认为，孟繁萍与贝科马特公司签订的房屋租赁合同以及杨昌懿所出具的担保书均系各方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。孟繁萍与贝科马特公司签订房屋租赁合同后，依约履行了合同义务，贝科马特公司仅支付了截至2018年8月2日的房屋租金及押金，对其拖欠的房屋租金及物业费应支付孟繁萍，故孟繁萍请求杨昌懿支付2018年8月3日至2019年2月2日的房屋租金46800元及2018年5月1日至2018年12月31日物业费13752元的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。关于孟繁萍解除房屋租赁合同及腾交涉诉房屋的诉讼请求，根据合同约定贝科马特公司逾期支付达2次以上，孟繁萍有权解除合同，截至孟繁萍起诉之日，贝科马特公司逾期支付房屋租金已达2次以上，故依约解除合同并主张贝科马特公司腾交诉争房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。关于孟繁萍的第3、5项诉讼请求，双方所签订的房屋租赁合同对逾期支付房屋租金的违约责任的承担方式分别在合同的第3.5条及第9.2条进行了重复且不同的约定，根据上述条款在合同中的不同位置、合同相关条款约定的具体内容及后续履行行为，双方对逾期支付房屋租金的承担违约责任的方式已进行变更，对贝科马特公司逾期支付房屋租金的违约责任的承担应以合同第9.2条为准，故孟繁萍的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于孟繁萍请求杨昌懿承担连带责任的诉讼请求，杨昌懿曾明确承诺为贝科马特科公司提供担保并自愿履行房屋租赁合同项下的全部支付义务，杨昌懿以出具担保书的方式与孟繁萍之间成立保证合同关系，且保证方式为连带保证，故杨昌懿应对孟繁萍主张的第2、4项诉讼请求承担连带保证责任，对第3、5项诉讼请求，因并未支持孟繁萍针对贝科马特公司的上述诉讼请求，故孟繁萍请求杨昌懿对第3、5项诉讼请求承担连带责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第一款、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、解除孟繁萍与天津贝科马特科技有限公司之间于2017年5月3日签订的《租赁合同》；二、自本判决生效之日起十五日内，天津贝科马特科技有限公司将坐落于天津市河西区房屋腾交孟繁萍；三、自本判决生效之日起十五日内，天津贝科马特科技有限公司支付孟繁萍2018年8月3日至2019年2月2日的房屋租金46800元；四、自本判决生效之日起十五日内，天津贝科马特科技有限公司支付孟繁萍2018年5月1日至2018年12月31日的物业费13752元；五、杨昌懿对本判决第三、四项承担连带保证责任；六、杨昌懿在承担连带保证责任的范围内有权向被告天津贝科马特科技有限公司追偿；七、驳回孟繁萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3199元，由孟繁萍负担1863元，天津贝科马特科技有限公司、杨昌懿共同负担1336元；公告费900元、保全费1245元均由天津贝科马特科技有限公司、杨昌懿共同负担。”二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实于一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，公民的合法权益应受到保护。本案中，贝科马特公司未依约支付涉案房屋租金及物业费，孟繁萍据此主张解除合同并要求贝科马特公司支付前述所拖欠的费用，具有事实和法律依据，本院予以确认。贝科马特公司未按照租赁合同的约定支付租金及物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议事项为孟繁萍主张的违约金和滞纳金数额是否应予支持。诉争房屋租赁合同虽然同时约定了违约金和滞纳金事项，但滞纳金与违约金性质相同、功能相当，均是为了弥补守约方因对方违约而造成的损失，惩罚违约行为并非其主要目的。基此，孟繁萍主张违约金的同时还提出滞纳金之给付请求，依据不足，对于贝科马特公司违约责任的承担问题，本院将综合在案证据作出如下分析：首先，对于承租方逾期支付租金及拖欠租金的违约责任，诉争房屋租赁合同于第三条租金及支付方式中的第3.5款和第九条乙方（贝科马特公司）违约责任中的第9.2款均有所涉及并作出重复性的约定，在合同多条款针对同一违约行为的违约责任作出不同的适用标准时，择一适用更符合违约金设置的功能与目的。针对本案而言，诉争房屋租赁合同就贝科马特公司的违约责任一节已单独立项并后于第3.5款的位置作出明确约定，应视为双方对承租方逾期支付房屋租金的违约责任进行变更，故对贝科马特公司的违约行为应给予第9.2条款之后果评价，且经本院审查，亦不存在孟繁萍于二审中所称的择低适用违约责任条款的情节。同时，孟繁萍将在《解除房屋租赁合同通知函》及担保函件中签字确认的杨昌懿作为担保人向其主张权利，现有证据不足以证明贝科马特公司曾对孟繁萍主张的违约金和滞纳金数额进行过确认，基此，孟繁萍坚持按照第3.5条款主张贝科马特公司承担违约责任，依据不足，不予采信；其次，贝科马特公司确存违约行为，理应承担相应的法律后果。综合考虑诉争租赁合同第9.2条款的内容以及孟繁萍在一审中所称的其实际损失为租金的利息损失，结合一审法院未将7500元押金从贝科马特公司应予支付的房屋租金中扣减以及孟繁萍在本案中主张的系部分期间内的房屋租金和物业费用，一审法院未按照孟繁萍主张的金额予以支持在结果上并无不妥，本院予以维持；再次，孟繁萍于二审中主张由贝科马特公司赔偿其再次招租的合理期间3个月损失，鉴于孟繁萍在一审开庭时未明确提出该项请求，一审法院亦未对该请求进行审理，故本院不予涉及，孟繁萍对此可另行主张。综上所述，孟繁萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3196元、公告费260元，由上诉人孟繁萍负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  岳文君二〇二〇年六月二十四日书记员  唐 啸