吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉2401民初3064号原告：金基灿，男，朝鲜族，农民，住延吉市。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。原告：朴成子，女，朝鲜族，农民，住延吉市。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。原告：金竹山，男，朝鲜族，农民，住延吉市。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。原告：金雄山，男，朝鲜族，农民，住延吉市。委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。被告：延边万通房地产开发有限公司，住所地延吉市延西街。法定代表人：薛英连，该公司执行董事。委托诉讼代理人：平继栋（该公司职员），男，汉族，住延吉市。被告：延边威远房地产开发有限公司，住所地延吉市朝阳街。法定代表人：蔡国君。被告：延边威远房地产开发有限公司延吉分公司，住所地延吉市朝阳街。负责人：蔡国斌，该公司经理。被告：蔡国斌，男，汉族，延边威远房地产开发有限公司延吉分公司负责人，住延吉市。原告金基灿、朴成子、金竹山、金雄山诉被告延边万通房地产开发有限公司（以下简称万通公司）、延边威远房地产开发有限公司（以下简称威远公司）、延边威远房地产开发有限公司延吉分公司（以下简称威远延吉分公司）、蔡国斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金竹山及四原告的委托诉讼代理人麻百平、万通公司的委托诉讼代理人平继栋、威远延吉分公司的负责人蔡国斌、蔡国斌到庭参加诉讼。被告威远公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告给付占有使用四原告位于延吉市××园）农村宅基地补偿费2015年7月16日确认置换100平方米房屋5套和地上物补偿款70万元，合计270万元；2.诉讼费由三被告承担。事实与理由：2003年4月27日原告朴成子以家庭为代表与延吉市小营镇理化村四组签订了《农村宅基地转让协议书》，2003年4月10日金基灿《农村宅基地转让协议书》，2004年12月2日朴成子签订了《农村宅基地转让协议书》，双方确认了宅基地面积为1,320平方米，四个宅基地建房号。由于涉案宅基地转让给本案被告延边威远房地产开发有限公司延吉分公司，延边威远公司延吉分公司又将此块土地转让给延边万通房地产开发有限公司开发建设，并办理国用土地变更登记手续，但至今未能给付本案原告土地补偿费和置换的5套房屋，构成违约，诉诸延吉市人民法院请求依法判令三被告立即给付依据2015年7月6日《确认书》中约定土地补偿款，给付5套100平方米的房屋和地上二层建筑物70万元，合计270万元。根据2008年5月16日原明新四队队长金基灿和赵一双方达成的合同书，2016年7月16日蔡国斌、经办人太仁泽双方达成的《确认书》确认，延边威远房地产开发有限公司延吉分公司在开发建设的15区项目中，被拆迁的两幢房约定补偿差价为70万元。四原告的宅基地每户给补偿100平方米的房屋共五套，共计500平方米X4,000元=200万元，加上地上建筑物70万元，合计270万元的用地补偿。要求万通公司承担给付责任，其他被告负连带清偿责任。万通公司辩称，万通公司与四原告无任何法律关系，故不应承担原告任何责任。威远公司未答辩。威远延吉分公司辩称，万通公司与威远延吉分公司是合同转让关系，合同约定的内容万通公司没有实际履行，履行了多少威远延吉分公司不知情。对原告的诉讼请求以及本案事实威远延吉分公司没有异议，案涉土地的确是经本案原告委托的代理人太仁泽与威远延吉分公司负责人蔡国斌签订的。当时由太仁泽代理理化村七组征收四组农村土地，负责办理手续。由于案涉宅基地和村集体土地合在一起，共计19,735.49平方米。2013年3月15日转让给了万通公司，并签订了转让协议，但最终双方没有进行结算。威远延吉分公司同意在转让项目中与万通公司结算后，在房屋面积限额范围内直接给付原告。本案转让协议书和确认书虽然是蔡国斌个人名义签字，实际为（蔡国斌作为）威远延吉分公司的负责人，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对他的法定代表人和工作人员的经营活动承担民事责任”《民法意见》第五十八条“企业法人的代表人和其他工作人员，以法人的名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任”之规定，行使的权利与义务是履行法人职责和职务行为。本案（原告）的诉讼请求应在双方的转让合同中履行给付义务，威远公司和威远延吉分公司同意负连带给付责任。万通公司与威远延吉分公司应在本案中依法结算，按照2013年3月15日双方签订的《房地产开发项目转让协议书》的约定的转让价格、容积率、房屋面积依法结算，按实际建筑面积的24%结算，在差额中支付给原告，剩余部分给付威远延吉分公司。万通公司非法占用威远延吉分公司案涉土地北侧4,064.18平方米的土地，与案外人延边程旗房地产开发有限公司签订《联合开发协议书》，给（威远延吉分公司）造成巨大损失，应依法赔偿，（威远延吉分公司）另案主张。本案原告要求的损失赔偿和本案诉讼费用应由万通公司承担，由万通公司在规定的时间内给付转让价款，没有及时给付造成本次诉讼增加的费用应当根据相关法律规定给予补偿。综上，请求法院依法判决。蔡国斌辩称，同意原告的诉讼请求，因为万通公司没给威远延吉分公司转让土地补偿的房屋，无法给付原告。2013年3月15日，蔡国斌作为延吉威远房地产开发有限公司（以下简称延吉威远公司）的法定代表人与原告签订《房地产开发项目转让协议书》，约定按容积率24%的比例给付房屋做土地转让补偿款，但是万通公司只给回迁户部分房屋，其余至今没有给付，同意在万通公司给付面积限额范围内直接给付（原告）。2013年之前蔡国斌是延吉威远公司法定代表人和威远延吉分公司负责人。2014年蔡国斌将延吉威远公司转让给了王晓，与万通公司签订的房地产开发项目转让协议书，所有权利和义务在2016年8月27日以蔡国斌个人名义重新签订了协议书。蔡国斌签订的所有与本案有关的协议、债权债务全部是公司行为，应由威远延吉分公司负责，根据相关法律规定蔡国斌作为本案被告不适格。经本院审理查明：金基灿和朴成子是夫妻关系，金竹山是二人长子，金雄山为次子。2005年5月10日，四原告家四口人分别从延吉市小营镇理化村明新四队分得宅基地，其中金基灿用地面积189平方米、建筑面积380平方米，朴成子、金竹山、金雄山都是用地面积253平方米、建筑面积506平方米。2008年5月16日，征得延吉市小营镇理化村村民委员会同意后，金基灿与案外人赵一签订合同，约定由赵一承建了金基灿的两栋二层住宅，一栋380平方米，一栋506平方米，共886平方米，工程总造价708,800元。2012年10月，延吉市小营镇理化村明新四队的土地被征收为国有土地进行住宅建设，四原告的宅基地和金基灿的两栋二层住宅包括在内。后案外人延吉威远公司对该片土地进行开发建设。2013年3月15日，延吉威远公司与万通公司签订《房地产开发项目转让协议》，约定：延吉威远公司将开发权转让给万通公司，延吉威远公司承担转让前所产生的债权债务及一切法律经济责任，延吉威远公司确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议（包括土地补偿、拆迁安置补偿等），若存在则由延吉威远公司负责并承担；万通公司以总面积约22,730平方米的房屋向延吉威远公司支付转让款；延吉威远公司提供的土地所涉及的动迁户安置、补偿及村集体土地补偿和高压线北侧原村道的土地补偿等费用全部由延吉威远公司负责；该项目一开始是由延吉威远公司（靠挂民俗风情园）开发，万通公司施工，待工程进行至中途时，由于延吉威远公司单方原因，致使该工程不能按双方原定施工合同继续履行，改由将该项目转让给万通公司开发、施工，目前该项目在没有任何开发、施工手续情况下部分楼房已基本施工完毕，如该工程被叫停或已完工程部分或全部被拆除，给万通公司及因万通公司涉及的第三人造成的损失全部由延吉威远公司承担赔偿责任；该工程遭遇不可抗力造成的损失双方按房屋分配比例承担损失。延吉威远公司的原法定代表人为蔡国斌，2014年5月4日蔡国斌转让股份，并不再担任法定代表人。2015年7月16日，蔡国斌给四原告出具确认书，确认延吉威远公司在开发15区项目中，拆迁明新四队两层两幢房屋，拆迁补偿定价为70万元，实际应付70万元和五套房子，置换给明新四队宅基地5套，100平方米×5套=500平方米，到现在为止未给予明新四队五套房源置换补偿。该确认书只有蔡国斌签字，没有延吉威远公司的公章，经办人为四原告的联络人太仁哲。2016年2月4日，延吉威远公司与蔡国斌个人签订协议，约定延吉威远公司与万通公司签订的项目转让协议中的各项权利和义务全部由蔡国斌承接。2016年8月27日，万通公司与蔡国斌签订协议，约定案涉的开发项目的权利的义务继续由蔡国斌履行，双方经结算，确定蔡国斌应得的房屋面积为6,349.46平方米。同日，万通公司向蔡国斌交付了6,374.49平方米的88套房屋。蔡国斌将房屋用于安置回迁户和抵顶欠款，已无剩余，但未向四原告交付安置房屋。案涉土地的开发至今未办理完相关手续。庭审中蔡国斌对四原告主张的回迁房屋应按每平方米4,000元计算无异议。认定上述事实的证据有：四原告的身份证复印件各一份、延吉市公安局小营派出所出具的亲属关系证明一份、村镇个人建房用地审批表四份、合同书一份、确认书一份、拟征地现状调查结果确认单、建设项目用地土地权属证明复印件各一份、房地产开发项目转让协议书复印件一份、补充协议书复印件一份、延边威远房地产开发有限公司勘测、定界技术图一份、2012年6月9日工程施工合同复印件一份、2016年2月4日协议书复印件一份、2016年8月27日协议书附交接房屋明细表复印件一份及各方当事人的陈述。本院认为，四原告主张由万通公司承担给付责任，其他被告负连带清偿责任。但根据本院查明的事实，蔡国斌当时是作为延吉威远公司的法定代表人参与案涉土地的开发，从始至终威远公司和威远延吉分公司并未参与。尽管万通公司参与了案涉土地的开发，但万通公司已与延吉威远公司约定动迁户安置、补偿及村集体土地补偿等费用全部由延吉威远公司负责。2016年延吉威远公司又将与万通公司签订的项目转让协议中的各项权利和义务确定全部由蔡国斌承接。后万通公司又与蔡国斌签订协议，约定案涉的开发项目的权利的义务继续由蔡国斌履行，双方经结算，确定蔡国斌应得的房屋面积为6,349.46平方米，并由万通公司向蔡国斌交付了6,374.49平方米的88套房屋。且2015年蔡国斌给四原告出具确认书，确认了补偿方案。故本案应由蔡国斌向四原告承担责任。案涉土地的开发至今未办理完相关手续，属于违规开发，故蔡国斌与四原告之间的房屋拆迁安置补偿合同为无效合同。但四原告的房屋已被拆，宅基地已被占用，应得到相应补偿。蔡国斌从万通公司取得房屋后应优先安置回迁户，有剩余再偿还债务。在已无房屋安置四原告的情况下，应以货币形式向四原告补偿，即70万+4,000元/平方米×500平方米=270万元。四原告要求威远公司、威远延吉分公司、万通公司承担责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告蔡国斌于本判决生效之日立即向原告金基灿、朴成子、金竹山、金雄山支付补偿款270万元。二、驳回原告金基灿、朴成子、金竹山、金雄山的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,400元（原告朴成子已预交），减半收取14,200元，由被告蔡国斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  徐丽华二〇二〇年六月三十日书记员  赵卿缘