湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初5603号原告：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地：浏阳市圭斋东路一号。负责人：凌庆联，支行行长。委托诉讼代理人：邹云凌，男，1963年11月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。委托诉讼代理人：周剑锋，男，1963年7月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国农业银行股份有限公司浏阳市支行客户经理。被告：周斌，男，1987年1月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：刘玉娥，女，1985年11月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：湖南安龙置业有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段160号芙蓉大厦611房。法定代表人：罗强。委托诉讼代理人：刘友平，男，1960年9月4日出生，汉族，住江西省宜春市。系被告安龙置业有限公司出纳。原告中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称“农业银行浏阳支行”）与被告周斌、刘玉娥、湖南安龙置业有限公司（以下简称“安龙公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行浏阳支行的委托诉讼代理人邹云凌、周剑锋，被告安龙公司委托诉讼代理人刘友平到庭参加诉讼，被告周斌、刘玉娥经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告周斌、刘玉娥偿还原告截至2020年5月9日止的个人一手住房按揭贷款本金170066.61元、利息3644.74元（其中正常息应收息3560.38元、罚息应收息36.51元、复利应收息34.47元、罚息欠息6.86元、复利欠息6.52元），以及2020年5月10日起至全部贷款偿还之日止所产生的利息、罚息及复利；2.请求判令被告安龙公司对上述款项承担连带清偿责任；3.请求判令原告对被告的抵押物处置后享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。被告周斌、刘玉娥无答辩。被告安龙公司辩称，原告所述属实，请求对抵押物拍卖用以偿还欠款。本院经审理认定事实如下：被告周斌、刘玉娥系夫妻关系。被告周斌因购买被告安龙公司开发的浏阳市烟草路首之都公馆的商业用房，向原告农业银行浏阳支行申请按揭贷款。2013年6月24日，被告周斌、刘玉娥作为借款人、抵押人，被告安龙公司、原浏阳市恒信房地产置换担保有限公司作为保证人与原告农业银行浏阳支行作为贷款人签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：1.被告周斌向原告农业银行浏阳支行借款215000元，用于从安龙公司处购买位于浏阳市的房产，建筑面积为87.7平方米；2.借款期限240个月；3.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%确定；4.借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入安龙公司账户；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月；5.本合同项下的借款采用抵押＋阶段性保证担保方式，抵押人同意以本次所购房产设定抵押，阶段性保证担保保证人为安龙公司（即阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）；保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款承担连带责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；6.借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；7.借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告农业银行浏阳支行依约向被告周斌发放了215000元的贷款，并依约汇付至被告周斌指定的被告安龙公司银行账户。借款凭证上载明贷款到期日为2033年7月4日，贷款利率6.55%，逾期利率9.825%。2013年6月27日，被告周斌、刘玉娥就位于浏阳市抵押权预告登记（浏房预字第××号），预告登记权利人为原告农业银行浏阳支行，预告登记义务人为被告周斌、刘玉娥。上述房屋至今尚未办理房屋产权证，但被告安龙公司取得了该栋的房屋产权证总证，证号为浏房权证字第××号。借款后，被告周斌、刘玉娥多次出现逾期还款情况，并自2019年11月7日开始多期逾期还款，截至2020年5月9日，被告周斌、刘玉娥欠原告农业银行浏阳支行借款本金170066.61元、利息3644.74元。经原告多次催问未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原告农业银行浏阳支行与被告周斌、刘玉娥及被告安龙公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。应被告周斌的申请，原告依约向其发放贷款215000元，被告周斌理应依约按月还款。现被告周斌未按约还本付息，违反了合同的约定，显属违约，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》，原告农业银行浏阳支行有权提前收回贷款本金并行使担保权利。故原告农业银行浏阳支行要求被告周斌偿还借款本金170066.61元及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告周斌、刘玉娥系夫妻关系，上述债务系家庭共同生活和经营所负，应承担共同还款责任。关于预购商品房抵押权预告登记的效力问题。被告周斌、刘玉娥与原告农业银行浏阳支行就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使银行获得现实的抵押权，但使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；诉争房屋亦已经完成了初始登记，在被告安龙公司与被告周斌、刘玉娥的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告农业银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告农业银行浏阳支行按合同的约定请求对被告周斌、刘玉娥位于浏阳市的房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于被告安龙公司的保证责任。《个人购房担保借款合同》中对被告安龙公司的阶段性保证担保进行了约定，而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在贷款发放之日起至抵押有效设定之日止向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。本案中，因借款人尚未取得房地产权利证书，抵押预告登记亦未变更为抵押权设立登记，即被告安龙公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告安龙公司作为上述贷款的阶段性连带保证人应依据合同约定为借款人的债务承担连带保证责任。被告周斌、刘玉娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、周斌、刘玉娥于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司浏阳市支行借款本金人民币170066.61元、利息3644.74元（利息暂计算至2020年5月9日止，此后的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；二、中国农业银行股份有限公司浏阳市支行在上述债权范围内对周斌、刘玉娥所有的位于浏阳市的房产，在折价抵偿或者拍卖、变卖所得的价款中享有优先受偿权。三、湖南安龙置业有限公司在上述债权范围内，在抵押权设立登记手续完成之日前承担连带清偿责任，湖南安龙置业有限公司承担保证责任后，有权向周斌、刘玉娥追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3774元，减半收取1887元，由周斌、刘玉娥、湖南安龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二〇年六月八日法官助理王亮书记员贺天宇附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。3.《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保；本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。