贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初1193号 原告（案外人）：杨某某，男，1984年12月21日出生，侗族，住贵阳市南明区。 委托代理人：江露、李玉明，贵州衡一律师事务所律师（特别代理）。 被告（申请执行人）：贵阳某某村镇银行股份有限公司，地址在贵阳市南明区花溪大道173号湘雅园商住楼一楼。 法定代表人：李晓，职务：董事长。 委托代理人：郭松岳、吴锐，男，系公司职工（特别代理）。 被告（被申请执行人）：周某某，男，1973年12月26日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告杨某某与被告贵阳某某村镇银行股份有限公司、周某某案外人执行异议纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告杨某某及委托代理人张瑶、潘乐婧、被告贵阳某某村镇银行股份有限公司、第三人周某某到庭参加诉讼。第三人宋华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告杨某某向本院提出如下诉讼请求：一、请求停止对位于贵阳市南明区房屋的强制执行；二、请求依法确认位于贵阳市南明区房屋所有权归原告所有；三、诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年8月18日，原告通过贵州家首佳房地产经纪有限公司与第三人周某某签订《房屋买卖合同》，向第三人周某某购买位于贵阳市南明区房屋，并根据合同约定向第三人周某某付清了全部购房款。同年10月5日，第三人周某某将涉案房屋交给原告居住至今。因房开商及第三人周某某的原因，涉案房屋至今未办理房屋所有权证，故第三人周某某未与原告办理过户登记手续。原告购买涉案房屋后，涉案房屋因第三人周某某、宋华的原因被法院查封。原告认为涉案房屋，虽然登记在第三人名下，但第三人已将房屋出卖给原告，且涉案房屋也由原告实际控制，应归原告所有。法院对原告的房屋进行查封是错误的，损害了原告的合法权益，故向法院起诉。 被告贵阳某某村镇银行股份有限公司辩称，因原告提供的证据并不能证明其与被告周某某存在合法、有效的合同关系，且被告周某某在未偿还被告债务的情况下，将其财产转移给原告，损害了原告的合法权益，故其与原告签订的买卖合同应为无效。法院对涉案房屋进行查封，并无不当，请依法驳回原告诉请。 被告周某某未提出答辩意见。 本院认定事实如下：2012年4月6日，被告周某某与贵阳宏益房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买位于贵阳市南明区，建筑面积为105.96平方米房屋一套，购房款共计412184元，首付款为132184元，剩余的购房款280000元，通过银行按揭贷款方式支付。被告周某某购买的该套房屋办理了备案登记，但至今尚未办理房屋所有权证。同年4月10日，被告周某某及谢启艳作为借款人共同与交通银行股份有限公司贵州省分行、贵阳宏益房地产开发有限公司作为保证人，三方共同签订《个人房产抵押贷款合同》，约定由周某某及谢启艳用上述房屋抵押向银行借款280000元。2016年1月，被告贵阳某某村镇银行股份有限公司因借款合同纠纷向本院起诉被告周某某及罗正青、尹明超、尹明伟、唐超英。本院于同年11月18日作出（2016）黔0102民初314号民事判决书，判决由罗正青归还被告贵阳某某村镇银行股份有限公司贷款本金270000元并支付利息、律师费等，由被告周真能、尹明超、尹明伟、唐超英承担连带保证责任。判决生效后，被告贵阳某某村镇银行股份有限公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年9月26日裁定查封了被告周某某购买的涉案房屋。同年5月7日，原告杨某某通过贵州家首佳房地产经纪有限公司中介与被告周某某签订《房屋买卖合同》，约定被告周某某将涉案房屋以740000元出卖给原告，由原告于2018年5月7日向被告周某某支付定金50000元，首期款450000元，待双方到公证处办理委托公证且拿到委托书之日由原告支付给被告周某某。购房尾款240000元分两笔支付，第一笔166000元，由原告按被告周某某的月供每月按时支付到被告周某某银行按揭还款账户上；第二笔74000元待被告周某某将房屋产权过户给原告当日，由原告一次性支付给被告周某某，定金在签约之后自动转为购房款。居间服务费22200元，由原告支付。被告周某某在接到通知可办理该房屋产权证后，必须在15个工作日内配合原告与中介方办理该房屋的产权转移手续。被告周某某于本合同签订之日将房屋权属证明交由中介方保管，并承诺在收到该房屋首期款后才能将房屋钥匙、业主卡移交给原告，并结清之前的水电、煤气、物业管理等费用。同日，原告向被告周某某支付了定金50000元。次日，被告周某某向贵阳市立诚公证处申请对其出具给原告的委托书进行公证，委托书主要内容为由被告周某某委托原告向银行申请偿还房屋按揭贷款、到不动产登记部门办理房屋注销抵押登记、到房屋产权部门办理相关手续等。同年5月15日，原告又通过银行转账方式向被告周某某支付了购房款450000元。从同年6月14日开始，原告在涉案房屋居住至今。同年10月25日，原告知道涉案房屋被查封后，向本院提出执行异议。2019年11月19日，本院作出（2019）黔0102执异2961号执行裁定书，以原告提交的证据不能证明其与被告周某某签订的买卖合同，合法、有效为由，裁定驳回了原告的异议申请。收到裁定书后，原告不服遂起诉来院，提出如前诉请。诉讼中，根据本院的要求，原告已把涉案房屋的购房尾款74000元支付至本院指定的银行账户。原告另于2020年4月22日代被告周某某还清了涉案房屋的银行贷款。 上述事实，当事人陈述，原告提供的身份证、《房屋买卖合同》、备案登记表、《商品房买卖合同》、收条、银行转账凭证、收据、公证书、执行裁定书、执行异议申请书、现金送款簿、居住证明、结清证明及被告提供的民事判决书、执行裁定书等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。 本院认为，本案涉案房屋系以被告周某某的名义购买，并办理了备案登记。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告主张涉案房屋系在法院查封前向被告周某某购买，双方签订了合法、有效的买卖合同，已向被告周某某直接支付了500000元，另以被告周某某的名义向银行还清了涉案房屋的按揭贷款，剩余的购房款74000元，已根据本院的要求支付到本院指定的银行账户。涉案房屋现由其实际占有，未办理过户登记系被告周某某至今未办理涉案房屋的所有权证造成的，故要求排除对涉案房屋的执行。对此原告提供了《房屋买卖合同》、备案登记表、《商品房买卖合同》、收条、银行转账凭证、收据、公证书、执行裁定书、执行异议申请书、现金送款簿、居住证明、结清证明等证据佐证。对此被告贵阳某某村镇银行股份有限公司虽有异议，但未提出相反证据佐证。故对原告的主张，予以采信。原告对涉案房屋享有的物权期待权，受法律保护，依法能够排除法院对涉案房屋的执行。故对原告请求停止对涉案房屋执行的诉请，予以支持。至于原告确认涉案房屋所有权的请求，因涉案房屋尚未办理房屋所有权证。不宜确认房屋的所有权。故对原告该诉请，不予支持。诉讼中，被告周某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 不得对位于贵阳市南明区房屋强制执行； 驳回原告杨某某对本案的其他诉讼请求。 诉讼费60元，由被告周某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 本判决生效后，本院（2019）黔0102执异2961号执行裁定书即失效。 审 判 长 刘 军 人民陪审员 李 江 人民陪审员 王玉松 二〇二〇年六月十二日 书 记 员 王 欢