河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初3237号原告（反诉被告）丁海洋，男，1989年10月27日出生，汉族，住河南省永城市，现住商丘市。委托诉讼代理人张一新，北京市邦道律师事务所律师。被告（反诉原告）商丘百万汽车销售有限公司，住所地河南省商丘市示范区北海路豫苑路交叉口向西50米路北。统一社会信用代码91411400MA44NFQ18J。法定代表人周兴开，职务经理。被告周兴开，男，1986年5月13日出生，汉族，住商丘市。两被告共同委托诉讼代理人陈辉，河南荣赫律师事务所律师。原告（反诉被告）丁海洋与被告（反诉原告）商丘百万汽车销售有限公司（以下简称百万公司）、周兴开租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁海洋及其委托诉讼代理人张一新，被告（反诉原告）百万公司、被告周兴开及其委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。丁海洋起诉称：2019年7月份，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定：房屋租期6年(2019年7月15日—2025年7月15日)；租金每半年支付145000元，每次到期前10天支付下一次租金；如违约，违约方支付违约金5000元。合同签订后，被告支付了第一个半年的房租费(2019年7月15日—2020年1月15日)。按合同约定被告应提前10天支付第二个半年的房租费(2020年1月15日—2020年7月15日)，但到期后被告没有按约定支付房租，只支付了部分房租，还剩余67340元未支付。原告多次催要，被告一拖再拖，至今不予支付。请求依法判决：1、两被告支付第二个半年剩余房租67340元；2、两被告支付逾期利息（自2020年1月5日起至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。百万公司、周兴开答辩称：1、被告不应支付剩余租金，原告应返还租金77660元，并承担违约责任。理由是：原告使用欺诈手段与被告签订房屋租赁合同，原告既不是涉案房产所有权人也不是承租人，对涉案房产没有任何权利，应退还被告交付的租金，涉案房屋租赁合同为6年，因原告欺诈行为合同无法继续履行，原告应承担违约责任。2、原告应承担欺诈行为给被告造成的损失5万元，自合同签订后被告一直积极履行合同义务，后涉案房产实际管理人找到被告后表示已将涉案房屋出租给他人，要求被告限期搬出涉案房屋，原告采用欺诈手段与被告签订房屋租赁合同，应赔偿被告对涉案房屋的装修费用5万元。百万公司反诉称：2019年7月份，反诉人、被反诉人签订一份房屋租赁合同，合同约定：房屋租期6年（2019年7月15日—2025年7月15日）。租金每半年支付145000元。合同签订后，反诉人积极支付了第一个半年的房租费（2019年7月15日—2020年1月15）。第二个半年的房租费(2020年1月15日—2020年7月15日)反诉人在交付被反诉人77660元后发现反诉人既不是涉案房产所有权人也不是承租人。其无权将涉案房屋租赁给反诉人。后涉案房产实际管理人找到反诉人，表示已将涉案房产出租给他人，要求反诉人限期搬出涉案房屋，据此被反诉人采用欺诈手段与反诉人订立租合同，致使反诉人蒙受损失，应退还已收取的租金，并赔偿反诉人因此遭到损失，请求人民法院依法判令：1、被反诉人退还租金77660元，支付反诉人装修费及违约金50000元。2、本案诉讼费，反诉费及各种费用由被反诉人承担。丁海洋答辩称：1、涉案房屋已交付且合同在履行中，反诉人无权要求返还租金。案外人丁玲将其承租的涉案房屋出租给答辩人，答辩人又将涉案房屋租赁给反诉人。答辩人与反诉人签订的房屋租赁合同已生效且在履行中，涉案租赁房屋已交付反诉人使用，反诉人自2019年5月19日使用租赁房屋营业至今，支付租金是法定义务，更无权要求退还租金。2、反诉人诉请答辩人支付装修费及违约金50000元无事实及法律依据。答辩人于2019年5月份（在合同约定的租赁开始期7月15日之前）将涉案房屋交付给反诉人，给予其两个月的免租期优惠，更不存在违约行为，反诉人诉请答辩人支付装修费及违约金无事实及法律依据。3、反诉人诉请已支付的第二个半年的租金77660元数额错误。反诉人只支付了第二个半年租金67660元，还下欠答辩人77333元租金没有支付。综上所述，反诉人的诉讼请求不能成立，请求依法驳回其反诉请求。本院综合归纳本案本诉和反诉的争议焦点问题如下：1、原告丁海洋是否有权出租涉案房屋？2、原告请求两被告连带支付房租67340元及逾期房租的利息和被告请求原告返还租金77660元并支付装修费及违约金50000元有无事实及法律依据？本院经审理认定事实如下：本案涉案房屋座落于梁园区××路北侧××路东侧××车城物流××楼102铺，产权归案外人商丘市中原车城物流园有限公司（以下简称中原车城公司）所有。2019年5月13日中原车城公司将涉案房屋出租给案外人丁玲，双方在签订的租赁合同中约定：租赁期限3年，自2019年7月1日至2022年6月30日，用于经营百万汽车超市品牌使用。2019年5月14日，丁玲将涉案房屋出租给丁海洋，双方在签订的租赁合同书中约定：租赁期限6年，自2019年7月14日至2025年7月15日，用于经营百万汽车超市品牌使用。2019年5月，丁海洋与百万公司签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：出租人（甲方）为丁海洋，承租人（乙方）为百万公司，房屋租赁期自2019年7月15日至2025年7月15日，共计6年；甲方应于2019年7月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金标准及支付方式为半年付，每半年145000元，每次到期前10天支付下一次租金，租金前2年不涨，第3年开始在前一年的基础上每年5%递增。合同签订后，丁海洋将房屋交付给百万公司使用，百万公司按约定支付了2019年7月15日至2020年1月15日的半年房租。2020年1月15日至2020年7月15日的房租支付期到后，被告仅支付77660元，剩余67340元一直未支付，双方产生纠纷。涉案房屋百万公司现仍在正常使用。本院认为，关于本诉部分，丁海洋与百万公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，为有效合同，双方均应恪守履行。涉案房屋现仍由百万公司使用，百万公司应向丁海洋支付房屋租金。百万公司系被告周兴开开办的自然人独资公司，丁海洋主张百万公司与周兴开的财产混同，对此主张丁海洋应承担举证责任，但丁海洋所举证据仅为周兴开为百万公司支付租金的转账凭证，不足以证明百万公司与周兴开的财产混同，对原告要求周兴开连带清偿67340元房租的诉讼请求，本院不予支持。百万公司未按约定期限支付丁海洋租金，属违约行为，依法承担违约责任，因此给丁海洋造成的资金占用利息损失，应予赔偿，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从合同约定的支付租金之日起，即2020年1月5日起至房租付清之日止。关于反诉部分，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”涉案房屋产权所有人为中原车城公司，中原车城公司将房屋租赁给丁玲，丁玲又租赁给丁海洋，在签订的租赁合同中均约定“用于百万汽车超市品牌使用”，可以证明无论是中原车城公司还是丁玲，均知道并且同意将涉案房屋转租给百万公司，丁海洋将房屋租赁给百万公司，不违反法律规定。百万公司提交的《市场运营管理协议书》，无证据证明该协议中的房屋与涉案房屋为同一处房屋，也无证据证明该协议书的签订人有权处分涉案房屋，百万公司据此认为丁海洋存在欺诈行为，证据不足，本院不予支持。虽然丁玲与中原车城公司签订的合同租赁期限为2019年7月1日至2022年6月30日，丁海洋与百万公司签订的租赁期限为2019年7月15日至2025年7月15日，但以上合同租赁期限均未到期，现涉案房屋仍由百万公司使用，并未给百万公司造成实际损失。百万公司请求丁海洋返还租金及支付装修费、违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）商丘百万汽车销售有限公司支付原告（反诉被告）丁海洋房租67340元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月5日起计算至欠款实际付清之日止）。于本判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回原告（反诉被告）丁海洋的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）商丘百万汽车销售有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）商丘百万汽车销售有限公司未按本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审本诉案件受理费1483.5元，减半收取741.75元，反诉案件受理费1427元，合计2168.75元，由被告（反诉原告）商丘百万汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张晓旭法官助理殷刚二〇二〇年六月二十五日书记员  张 阳