浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）浙民申285号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杭州同茂资产管理有限公司。住所地：杭州市上城区白马庙巷17号286室。法定代表人：李克良，该公司董事长。委托诉讼代理人：林华璐，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茜，北京惠诚（杭州）律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：浙江中铁房地产集团有限公司。住所地：杭州市上城区郭东园巷8号904、906、908室。诉讼代表人：浙江中铁房地产集团有限公司管理人。负责人：黄侃。再审申请人杭州同茂资产管理有限公司（以下简称同茂公司）因与被申请人浙江中铁房地产集团有限公司（以下简称中铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民终5151号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。同茂公司申请再审称，一、二审法院判决中铁公司仅支付715102元，在同茂公司预付的365万中扣除租金和物业费没有事实和法律依据。（一）二审判决对租金已经起算的认定属于事实认定错误，租金起算应以最后一间商铺的移交之日作为双方最终完成商铺正式移交之日，装修免租期从次日起算，装修免租期满后起算租金。1.《工作联系函》系中铁公司单方出具的承诺，不代表其实际在承诺时间内进行了交付，不能构成对交付履行的确认。二审法院根据《工作联系函》认定“11间商铺已具备交付条件且能够在2014年9月30日前交付”，并由此推导出“该11间房屋能够在2014年9月30日交付”并于2015年2月16日开始计租，没有事实依据。一则，该《工作联系函》由中铁公司单方出具，其主观认为可以交付不等同于客观具备交付条件，包括当时出现的房屋漏水、村民占用等情况都导致其在承诺时间根本无法交付适格房屋；二则，二审法院认定的11间可以交付的房屋中，截至诉争发生之日仍未完全交付。中铁公司一审庭审中明确承认11间房屋中的3幢2号1楼2-2号，3幢5号1楼5-1、5-2、5-3号，4幢6号2楼没有交付。中铁公司延期交付房屋，不仅可以免除其适格交付房屋的举证责任，还可以免除其延期交付房屋的损害后果，在未按约完成交付的情况下反而可获利更多，不符合案件事实，更违反了公平公正原则。2.二审法院关于“期间”的理解，既不符合事实，也不符合公平公正原则。《工作联系函》中承诺“同年9月30日前先移交11间商铺，其余6间在2014年10月15日前全部交清，期间最后一间商铺移交之日作为双方最终完成商铺正式移交的计算之日，装修免租期从次日起算”，明确表述最后一间商铺交付之日为免租期起算之日。中铁公司在作出该意思表示前，已预收同茂公司500万元款项占有使用且自身多次延期交付房屋，双方在2014年8月11日就已经为延期交付的情况签订过一份《补充协议》，《工作联系函》是中铁公司为了使同茂公司不行使合同解除权，双方能继续合作而敦促自身及时交付房屋所做的利益平衡承诺。二审法院对“期间”的解读忽略了该承诺函的出具背景和事实情况。3.租金起算条件尚未成就。《工作联系函》明确了“最后一间商铺移交之日为免租期起算日”，而双方合同约定，房屋的交付以交付确认单为准，双方未签订交付确认单，表明中铁公司始终未按约交付承诺房屋。因房屋租金应从最后一间商铺移交之日后起算的免租期满后开始计算，而中铁公司从未按约履行完整交付义务，故免租期从未起算，租金起算条件未成就。（二）二审法院对租金的计算不符合案件事实。1.交付时间：中铁公司提交的证据无法证明其交付商铺的具体时间。首先，根据中铁公司提交的材料，其承诺在2014年9月30日前交付的11间房屋截至《商铺租赁合同》解除之日仍有3幢2号1楼2-2号，3幢5号1楼5-1、5-2、5-3号，4幢6号2楼尚未交付。其次，中铁已经交付部分房屋的实际交付时间远晚于其承诺交付时间，2014年9月30日后，中铁公司对拟交付的11间房屋的漏水、占用等问题进行整改后才陆续将房屋提供给同茂公司。多份转租合同中转租起始时间明显晚于中铁公司承诺交付的时间，且转租合同只能证实中铁公司部分交付房屋而不能证明交付的具体时间，即使中铁公司已交付全部房屋并起算租金，二审法院也不应依照其承诺交付时间“一刀切”计算租金。2.交付面积：因同茂公司与次承租人签订《商铺租赁合同》时，中铁公司仍未办理出房产证，双方无法确认具体的交付面积，故通过意思自治约定了计租面积。但同茂公司与次承租人之间合同意思只适用于合同当事人之间，中铁公司根据同茂公司与次承租人议定的计租面积为其交付的面积，无法律和合同依据。中铁公司提供的权证显示房屋总共面积仅2840.66平方米，其中还有部分未交付，而同茂公司与次承租人约定的计租面积合计已超3000平方米。3.已交付部分商铺存在交付不合格问题。中铁公司已交付部分商铺一直存在消防不合格、漏水、村民霸占等交付不合格的问题，在弥补瑕疵之前不应当一并起算约定的租金。二审法院对于未合格交付的房屋也一并同时计租，不符合案件事实。4.交付确认书在本案中具有重大意义。双方在合同中明确“签署交付确认书时开始计算租赁期”的条款目的就是明确合格交付时间、交付面积等问题，以避免争议。因中铁公司多次未按约定交付商铺，一直延迟交付商铺，更因为其“最后一间房屋交付之日起算免租期”的承诺双方没有起算租金，因而双方一直认定对部分交付房屋的时间和面积无需确认，故双方没有签署交付确认书。因此，中铁公司交付房屋的具体时间、面积及适格情况均存在争议，其所提供证据均无法证明其主张，二审法院计算租金缺乏依据。(三)二审法院判决申请人向中铁公司支付物业费无依据。1.《商铺租赁合同》第七条第5项明确规定次承租人自行向有关部门缴纳实际使用中产生的物业费，因此同茂公司并非物业费支付义务人。2.双方《商铺租赁合同》已于2016年7月19日解除，其后的物业费用与同茂公司无涉。3.中铁公司并非物业费收取主体，亦无物业管理公司委托其收取相应物业费的授权，更无证据证明其代替次承租人缴纳了物业费，故其无任何权利或依据向同茂公司主张物业费。4.房屋租金尚未起算，同茂公司无需向中铁公司支付物业费。二、二审法院判决同茂公司向中铁公司支付935991元缺乏法律和事实依据。中铁公司于2016年7月19日单方解除租赁合同后，同茂公司已丧失转租权的合同基础，也没有实际占有使用涉案房屋，中铁公司向同茂公司主张占有使用费无依据。首先，同茂公司以退还次承租人预付租金及保证金、支付赔偿金等形式，实际解除了与次承租人之间的合同关系。之后部分次承租人继续占用商铺的，中铁公司应当向直接占用人主张相关费用。同时，中铁公司已通过诉讼等形式向各实际占用的次承租人主张相关权益，其对次承租人在租赁合同解除后预付租金期限内占用费的免除是其对自身权利的放弃，其对上述占有使用费权利的处分不当然构成占有使用费支付主体义务的转移。而且同茂公司已悉数返还次承租人预付租金，中铁公司更无权主张同茂公司再向其支付相应费用。其次，中铁公司在本诉中自称其交付的面积是2840.66平方米，但其在反诉中用于计算占用费的面积却是3000多平方米，前后矛盾。同茂公司或次承租人根本不可能占用完全不存在的面积，更不应该支付相应的占有使用费。基于上述事实，二审法院依据同茂公司与次承租人的合同认定同茂公司需返还中铁公司反诉请求的全部金额935991元属于事实认定错误。三、中铁公司所占有预付租金、保证金构成不当得利，因此产生的债务可作为共益债务随时清偿。（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除法律后果的规定及《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利的规定，《商铺租赁合同》解除后，因租金起算条件未成就，中铁公司拒不返还预付租金及保证金构成不当得利。（二）上述预付租金、保证金的支付时间虽在破产申请被受理之前，但双方合同解除时间是2016年7月19日，上述款项实际是在双方合同解除后才构成不当得利，应适用《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定，属于共益债务，应由中铁公司财产随时清偿。同时，根据最高人民法院(2016)最高法民他93号答复函《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见，“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”作为法律关系相近的案件，该答复函对本案具有指导意义，本案应当参照此答复意见作出判决。四、中铁公司破产管理人滥用合同解除权，造成了严重的损害后果。1.中铁公司与杭州市城东新城建设投资有限公司就明桂苑的物业产权分割至今尚未完成，解除合同案涉房屋也无法交易变现，无法维护债权人的权益。2.中铁公司解除与同茂公司合同后，以更低的价格将商铺重新租赁给次承租人，不仅与解除租赁合同后更有利于拍卖资产这一目的相悖，还大大的减少了中铁公司的收入。破产管理人的恣意解除行为产生了相应的损害赔偿责任，扩大了中铁公司的债务，实际上也损害了债权人的合法权益。3.破产管理人肆意解除合同的行为给包括同茂公司在内的各方都造成了严重的损害。第一，破产管理人滥用合同解除权直接导致同茂公司不能履行转租合同，需向各次承租人支付违约金、赔偿金以弥补其损失。实际上，管理人是意图以使其成为破产债权的方式转嫁赔偿风险。第二，众多次承租人也因管理人的任意解除陷入多重纠纷，遭受经济损失。综上，同茂公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项之规定，申请再审。本院经审查认为，根据同茂公司的再审申请理由，本案争议焦点在于：一、如何确定中铁公司已向同茂公司交付的房屋面积及交付时间；二、已交付房屋的租金起算时间；三、同茂公司应否向中铁公司返还合同解除后超收租金935991元的问题；四、同茂公司已付的365万元房租及135万元保证金应否认定为共益债务。关于如何确定中铁公司已向同茂公司交付的房屋面积及交付时间的问题。本院认为，因中铁公司与同茂公司未按照合同约定签署交付确认书，中铁公司向同茂公司交付房屋的时间和面积均无直接证据证明。根据双方2014年8月11日签订的《补充协议》，中铁公司应于2014年9月30日前向同茂公司交付案涉所有房屋，在此背景下，中铁公司于2014年9月29日出具《工作联系函》承诺同年9月30日前先移交11间商铺，二审据此推断该11间商铺已具备交付条件且在2014年9月30日前交付，具有合理性。同茂公司主张该11间商铺未在2014年9月30日实际交付，并在再审申请中提供褚卫华于2019年12月18日出具的《情况说明》一份加以证明，但褚卫华并非案涉租赁合同及补充协议签字人，亦无其他证据证明褚卫华任职时间及具体职务，其陈述不能直接作为中铁公司意见，且该《情况说明》未载明案涉11间房屋的具体交付时间，不足以推翻原判决的认定。同茂公司主张已交付的11间商铺中有3幢2号楼1楼2－2号，3幢5号楼1楼5－1、5－2、5－3号，4幢6号楼2楼未交付，但其提交的证据尚不足以证明其主张，故二审以双方盖章确认的《Ｒ18－21地块商铺面积明细》为基础，确定中铁公司主张已交付的11间房屋总面积为2840.68平方米，并无不当。关于已交付房屋的租金起算时间的问题，即《工作联系函》中“期间”的理解问题。中铁公司《工作联系函》载明：“其余6间商铺再次延迟交付时间至2014年10月15日，期间最后一间商铺移交之日作为双方最终完成商铺正式移交的计算之日。”同茂公司据此主张因商铺未全部交付，所有商铺的租金均尚未起算。但如前所述，在案证据可合理已推定其中11间商铺已于2014年9月30日交付，且各商铺均可独立使用，未全部交付不影响已交付部分的使用，根据查明的事实，自2015年1月开始，同茂公司已陆续将已交付商铺转租并收取租金，若据此认为全部商铺租金均未起算，有违公平。二审将“期间”解释为“2014年9月29日至2014年10月15日”，同时由中铁公司对未能按期交付商铺按照《商铺租赁合同》及《补充协议》约定承担违约责任，已平衡双方利益，并无不当。至于物业费用问题，根据双方房屋租赁合同约定，租赁期间物业费用由同茂公司负责交纳，同茂公司与各次承租人之间关于物业费用交纳的约定无法对抗其与中铁公司之间的约定，同茂公司未提供证据证明其或各次承租人已经交纳相关物业费用，二审将其承租期间产生的物业费用与房屋租金相抵扣，亦无不当。关于同茂公司应否向中铁公司返还合同解除后超收的935991元租金的问题。根据查明的事实，双方租赁合同于2016年7月19日解除，同茂公司无权再向次承租人收取2016年7月20日起的租金，鉴于中铁公司向各次承租人主张房屋占有使用费时未计算同茂公司已超收的租金，二审判决同茂公司将已超收的租金全部退还给中铁公司，并无不当。关于同茂公司已付的365万元房租及135万元保证金应否认定为共益债务的问题。如前所述，同茂公司已付的365万元房租已在承租期间消耗，不存在是否认定为共益债务的问题。至于135万元保证金，二审已判决中铁公司向同茂公司返还，亦无不当。综上，同茂公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回杭州同茂资产管理有限公司的再审申请。审判长  郑菊红审判员  吴飞明审判员  田建萍二〇二〇年六月十一日法官助理金晓飞书记员李文丽