贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初499号原告：王契，女，1966年9月15日生，汉族，中专文化，住贵州省六盘水市钟山区。一般授权委托诉讼代理人：郭海，系贵州盈厚律师事务所专职律师，执业证号：15202201810018403。一般授权委托诉讼代理人：顾彬桂，系贵州盈厚律师事务所实习律师。证号：23081905110325。被告：高发勇，男，1975年1月23日生，汉族，高中文化，住贵州省六盘水市钟山区。原告王契与被告高发勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王契及委托诉讼代理人郭海、顾彬桂，被告高发勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王契向本院提出诉讼请求：１、请求依法判决被告与原告所签订的《购房协议》无效；2、请求依法判令被告退还原告购房款300000元以及装修费10000元，合计310000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年6月10日签订了《购房协议》，协议约定被告将其位于双水滴水岩路口往上400米左右的一栋三层楼房以人民币558000元出售给原告，原告分三次将购房款支付给被告，第一次于原被告签订合同当天支付300000元，第二次于2020年2月28日前支付200000元，第三次于2020年7月30日前支付58000元。并承诺协议签订后原告就能合法拥有该房产。协议签订后，原告向被告支付了第一笔购房款300000元，被告向原告出具了收条。房屋交付后，原告进行了简单装修以及购置屋内设施，共花费10000元，后经原告多方打听得知，被告所售房屋是农村房屋，而原告系城镇居民，原被告所签订的《购房协议》违反有关法律规定属于无效合同。原告曾多次要求与被告解除《购房协议》，被告均予以拒绝。无奈之下，原告只能向法院提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上，支持原告的诉讼请求。被告高发永答辩称：答辩人与被答辩人于2019年6月10日签订《购房协议》约定，答辩人将位于双水滴水岩路口往上400米左右一栋三层楼房屋，以558000元的价格转让给被答辩人，并约定了付款方式等合同条款。合同签订后，答辩人按约定向被答辩人交付了房屋钥匙，被答辩人按约定支付了第一笔购房款300000元，但第二笔购房款支付期限届满，被答辩人未支付相关款项。被答辩人因在涉案房屋附近另行购买了土地并修建房屋，且尚欠答辩人购房款，构成违约的情形下，故提起本案诉讼以掩盖其违约的事实。一、答辩人与被答辩人签订的《购房协议》合法有效，应受法律保护。首先，答辩人合法取得涉案房屋，2017年，答辩人向案外人购买了涉案房屋并签订了《购房协议》，答辩人按约定支付了购房款，对涉案房屋进行了整体装修。因此，合法占有使用该房屋，答辩人合法取得房屋的权利。其次，答辩人与被答辩人签订的合同系双方真实意思表示，在签订协议前，被答辩人多次与答辩人协商购房事宜，鉴于被答辩人购买涉案房屋的诚意，双方签订了涉案购房协议，明确双方权利及义务，答辩人按约定履行合同义务。根据《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效。最后，涉案合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。被答辩人认为，其系城镇居民，不能购买农村房屋，因此，违反法律规定属于无效合同。根据《合同法》第五十二条第（5）项的规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定，才能认定合同无效。而被答辩人陈述的城镇居民不能购买农村房屋，既不属于法律强制性规定，也不属于行政法规的强制性规定。诚然，被答辩人以该理由确认涉案合同无效，显然无法律依据。自国家户籍改革以来，已不再区分城镇居民和农村居民，而涉案房屋所在地为双水街道滴水岩村，双水街道属于城镇规划区域。因此被答辩人的理由更无事实依据。故答辩人与被答辩人签订的《购房协议》并未违法《合同法》第五十二条无效合同的规定。答辩人与被答辩人签订的《购房协议》合法有效，答辩人已按合同约定将房屋交付被答辩人使用，履行合同约定的义务。答辩人与被答辩人签订合同后，应按约定全面适当履行义务，而被答辩人在接收答辩人房屋后，在约定期限内未按约定支付第二笔购房款，已构成违约，被答辩人应承担继续履行合同的义务。就其未按约定履行支付购房款的义务，答辩人保留另案起诉的权利。二、被答辩人应继续履行合同，其诉求无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。答辩人与被答辩人签订的《购房协议》合法有效，被答辩人应承担继续履行合同的义务，其诉请答辩人退还购房款及装修款，并无相应的事实及法律依据，且被答辩人并无充分的证据证明其主张的事实，应承担举证不能的法律后果。答辩人与被答辩人签订的《购房协议》是民事法律行为，法律应保护合法交易的稳定，签订协议的双方应遵守诚实信用的原则，答辩人在签订合同后，并未干涉被答辩人使用涉案房屋，涉案房屋也没有发生不利于被答辩人使用房屋的因素。综上，被答辩人的起诉无事实及法律依据，为了维护正常的经济秩序和答辩人的合法权益，应驳回被答辩人的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：原被告双方于2019年6月10日签订了《购房协议》一份，协议约定被告高发勇将其位于水城县往上400米左右的一栋三层楼房（含围墙内空地面积）以人民币558000元出售给原告王契，原告分三次将购房款支付给被告，第一次于原被告签订合同当天支付300000元，第二次于2020年2月28日前支付200000元，第三次于2020年7月30日前支付58000元。合同签订当天，原告王契通过银行转账方式向被告支付了第一笔购房款300000元，被告高发勇向原告出具了收条。《购房协议》签订后，被告高发勇向原告交付了房屋和钥匙，原告王契开始进行装修。另查明，涉案房屋2015年8月20日由水城县滥坝镇滴水岩村村民杨进香、代清敏转让给郭正宣、马洪伦、赵长贵，双方签订了《房屋转让协议书》，合同约定转让价款233800元。水城县滥坝镇滴水岩村村民委员会在该协议书上签署“情况属实”并加盖村委会公章。另查明，2017年10月2日，案外人郭正宣与被告高发勇签订《购房协议》，约定郭正宣将本案涉案房屋转让给被告高发勇，合同约定转让价款386000元。再查明，原告王契户籍地为贵州省六盘水市钟山区，系城镇居民户口；被告高发勇户籍地为贵州省六盘水市钟山区，系城镇居民户口。涉案房屋目前未被确认为违法建筑。上述事实，有原被告双方当事人的陈述，原被告提交的身份证复印件，原告提交的两份《购房协议》及《房屋转让协议书》等证据证实。本案争议焦点为：一、本案原被告之间签订的《购房协议》是否有效，是否违反法律的强制性规定；二、原告的诉讼请求是否应当支持。本院认为，关于本案原被告之间签订的《购房协议》是否有效，是否违反法律的强制性规定的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，第六十二条第三款“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”，第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述有关法律规定，涉案房屋属于农村地上建筑物，原被告双方当事人未提供建房的审批手续，该《购房协议》违反了目前国家有关宅基地流转方面的法律强制性规定，违背了宅基地享有主体的特定性，因此原被告双方签订的《购房协议》无效。关于原告的诉请是否应当支持的问题。上述已确认原被告双方签订的《购房协议》无效，无效的协议自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定，因该《购房协议》取得的房屋和购房价款，应当返还对方，原告诉请主张被告退还原告购房款300000元，本院依法予以支持。原告主张被告退还装修费10000元，被告王契在购买涉案房屋时存在过错，对涉案房屋不具备转让条件没有尽到合理注意义务，同时原告未提供装修投资的有关证据，对此请求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第四十四条第一款、第六十二条第一款、第三款、第四款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王契与被告高发勇于2019年6月10日所签订的《购房协议》无效；二、被告高发勇退还原告王契购房款300000元，限判决生效后十日内一次性支付；三、驳回原告王契的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，因适用简易程序减半收取5950元，原告王契承担2975元，被告高发勇承担2975元（原告王契已预交，限被告高发勇于判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉的，则本判决发生法律效力。原告王契可在判决确定的履行期届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  包广恒二〇二〇年六月三日书记员  冯 波