广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0802执异64号 异议人（案外人）：林丽，女，1978年6月15日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。 申请执行人：广发银行股份有限公司湛江分行，住所地湛江市赤坎区中山一路22号。 负责人：周立德，行长。 被执行人：湛江市锋耀贸易有限公司，住所地湛江市赤坎区百园路28号德祥花园商住楼B幢506房。 法定代表人：彭羽丰。 被执行人：彭湛，男，1961年4月12日出生，汉族，住湛江市。 被执行人：林茵，女，1976年3月23日出生，汉族，住湛江市。 被执行人：彭羽丰，男，1989年9月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：郑嘉裕，女，1989年9月16日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司湛江分行（以下简称广发银行湛江分行）与被执行人湛江市锋耀贸易有限公司、彭湛、林茵、彭羽丰、郑嘉裕金融借款合同纠纷一案中，异议人（案外人）林丽于2020年6月17日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人（案外人）林丽向本院提出执行异议，请求本院院依法解除对其依法取得的位于湛江市赤坎区××市场××房的查封。事实和理由如下：（一）湛江市赤坎区××市场××房××房改房××套由异议人依法取得。1、2018年8月期间，异议人知悉第三人林茵要将其名下位于湛江市赤坎区××市场××房××房改房××套转让，异议人、第三人林茵、经纪方湛江市安家不动产信息咨询有限公司（下称：安家公司）三方经友好协商，就上述房改房买卖达成一致意见，并于2018年9月1日签订了ZJAJ-000099号《房屋买卖合同》。根据合同约定，上述房改房的转让价格为50万元，首付款29万元是用于清偿（代垫款）上述房改房欠农信社的抵押贷款，房屋交付使用日为交税过户当日。2、合同签订的当日，异议人按合同约定向林茵交付了购房定金2万元，同时向安家公司交付了1万元咨询和中介服务费。2018年9月19日，异议人夫妻以转账方式总共汇了29.3万元至林茵名下的银行账户，用于偿清上述房改房所欠农信社的全部抵押贷款本息。林茵、彭湛夫妻共同于2017年5月27日所借异议人的借款10万元及截至2018年9月25日止的累计欠息3.24万元（利息计算：32400元=10万元*月利率20‰÷365日*486日），合计借款本息为13.24万元，异议人与借款人双方均同意该笔借款本息13.24万元等额抵销部分购房尾款。2018年9月25日，林茵收到异议人交来的最后一笔购房尾款现金人民币5.46万元时，向异议人出具了关于收足购房尾款19万元的《收款收据》，该《收款收据》上注明：上述所欠借款本息13.24万元等额抵销购房尾款。基于异议人交齐购房款和要求早日入住，第三人林茵于收齐购房款的当日（2018年9月25日）即搬迁，异议人也于当日顺利地得以入住所购得的该套房改房。3、2018年9月27日，异议人缴齐了有关该套房改房转让过户所需的契税等所有税费，详见完税证明。（二）贵院错误查封了异议人依法取得的上述816房。异议人收楼并缴齐契税等全部税费后，于2018年9月28日下午与第三人林茵到湛江市行政服务中心不动产服务窗口办理过户登记领证手续，此时被告知：该套房改房于2018年9月28日上午已被贵院查封。因这个查封，造成不动产服务窗口无法将该套房改房办理登记过户至异议人名下。经查，贵院是因受理广发银行湛江分行与湛江市锋耀贸易有限公司、林茵等金融借款纠纷一案后，根据广发银行湛江分行的申请，于2018年9月28日上午查封了上述房改房。对于涉案的上述房改房，异议人、出售方及中介单位三方签订了合法有效的购房合同，异议人付清了全部购房款、缴清了全部过户税费并实际入住使用，但是，该套房改房却在办理过户登记过程中被贵院查封了，这些铁的事实，充分证明：该套房改房无法过户至异议人名下，异议人并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，贵院不得执行异议人依法购得的位于湛江市赤坎区××市场××房的房改房，依法应予以解除对上述房改房的查封。综上，异议人取得上述房改房是依法的，应受法律保护；贵院对上述房改房的查封是查封了案外人合法取得的财产，是错误的，请贵院纠正错误执行，依法解除对上述房改房的查封。 异议人林丽为其执行异议提供了如下证据：1、《居民身份证》复印件—异议人林丽，证明异议人法律主体适格。2、《居民身份证》复印件—第三人林茵，证明第三人林茵法律主体适格。3、粤房地产权证湛江ＣＱ字第××号《房地产权证》，证明异议人与第三人林茵之间所交易的房屋是房改房，该房改房是于2011年购买，产权清晰。4、ZJAJ-0000099号《房屋买卖合同》，证明林茵于2018年9月1日将其位于百园市场816房的房改房壹套以50万元的售价转让给买主林丽。5、湛江市房改房上市交易征询意见表，证明位于百园市场816房的房改房一套上市交易已征询原产权单位意见，原产权单位同意已放弃优先购买权。6、《收款收据》—2018.09.01，证明异议人于2018年9月1日已向第三人林茵交付购房定金2万元。7、《收款收据》—2018.09.19，证明异议人于2018年9月19日向第三人林茵足额交付了购房首付款29万元。8、《个人活期明细查询》、《中国建设银行个人活期账户全部交易明细》，证明所交付的数额较大的购房首付款是全部从银行转账。9、《收款收据》—2018.09.25，证明截至2018年9月25日，第三人林茵向异议人收取了售房尾款19万元，并已足额收取售房款，林茵原欠林丽的借款本息13.24万元在最后一次交付购房款时作了等额抵销部分购房款的处理。10、《借款借据》—2017.05.27，证明第三人林茵、彭湛夫妻于2017年5月27日共同向异议人借到现金人民币10万元整。11、中华人民共同国税收完税证明，证明异议人按《房屋买卖合同》之约定及国家规定，足额缴纳了所购得房改房一套的所有过户税费。12、声明，证明第三人林茵于异议人缴齐过户税费的当日，根据合同约定，提前两天把百园市场816房的房改房一套交付给买受人林丽使用，林丽自2018年9月25起就已实际占有和入住所购得的该房屋。13、《（2018）粤0802财保67号《民事裁定书》及《查封扣押财产清单》，证明赤坎区法院于2018年9月28日查封了异议人已依法取得的但未过户登记在异议人名下的房屋。 经审查查明，关于申请人广发银行湛江分行与被申请人湛江市锋耀贸易有限公司、彭湛、林茵、彭羽丰、郑嘉裕金融借款合同纠纷一案，本院根据广发银行湛江分行的诉前财产保全申请，于2018年9月28日作出（2018）粤0802财保67号民事裁定书，于同年9月29日依法查封了彭湛、彭羽丰名下位于赤坎区军民路××号金沙湾新城陶然居5幢四单元302、402房（权证号分别为：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号、粤房地权证湛江ＣＱ字第××号），查封了彭湛名下位于赤坎××××房（权证号：24××01），查封了彭羽丰名下位于赤坎区××德××花园商住楼××房（权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号），查封了林茵名下位于赤坎区××市场××房（权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）。同年8月20日，本院作出（2018）粤0802民初3072号民事判决书，判决：一、限被告湛江市锋耀贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广发银行湛江分行清偿借款本金1328328.37美元（折合人民币9218598.89元）、利息21917.42美元（折合人民币152106.89元），合计1350245.79美元（折合人民币9370705.78元）；及支付自2018年10月25日起至借款付清之日止按双方合同约定计算的利息。二、被告彭湛、林茵、彭羽丰、郑嘉裕对上述第一项被告湛江市锋耀贸易有限公司所欠的债务承担连带清偿责任。三、原告广发银行湛江分行对被告湛江市锋耀贸易有限公司提供质押的账号为10×××82银行账户内的款项在上述第一项债权范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77394.94元，保全费5000元，均由被告湛江市锋耀贸易有限公司、彭湛、林茵、彭羽丰、郑嘉裕共同负担。该判决书已于2019年11月5日发生法律效力。因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，本院根据广发银行湛江分行的申请于2020年3月3日以（2020）粤0802执411号案件立案强制执行。同年3月4日，本院作出裁定冻结、扣划被执行人湛江市锋耀贸易有限公司、彭湛、林茵、彭羽丰、郑嘉裕银行存款9292091.89元，若该项不执行或不足额执行，则查封、冻结、扣押、提取被执行人湛江市锋耀贸易有限公司、彭湛、林茵、彭羽丰、郑嘉裕其他相应价值的财产。同年3月30日，本院作出（2020）粤0802执411号执行裁定书，裁定：一、本院（2020）粤0802执412号执行案件并入本案，予以合并执行。二、拍卖、变卖被执行人以下财产：1、彭湛、彭羽丰共同共有的位于湛江市××区军民路××号金沙湾新城陶然居5幢四单元302、402房（产权证号分别为：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号、粤房地权证湛江ＣＱ字第××号，房屋建筑面积：190.65平方米），2、林茵名下的位于湛江市赤坎区××市场××房（产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号，房屋建筑面积：104.6平方米），3、彭羽丰名下的位于湛江市赤坎区××德××花园商住楼××房（产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号，房屋建筑面积：88.3平方米），以所得价款偿还两案的债务。同年4月3日，本院作出（2020）粤0802执411号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人彭湛名下位于湛江市××区××房（产权证号：24××01，房屋建筑面积：24.56平方米），以所得价款偿还本案债务。同年5月26日，本院作出（2020）粤0802执411号之三通知书，告知双方当事人，本院依法对被执行人彭羽丰、彭湛共同共有的位于湛江市××区军民路××号金沙湾新城陶然居5幢四单元302、402房和被执行人彭湛名下位于湛江市××区××房进行评估，经2020年5月22日进行公开摇珠，确定广东信德资产评估与房地产土地评估有限公司湛江分公司为评估机构。 本院认为，本院根据申请人广发银行湛江分行的诉前财产保全申请，依法作出（2018）粤0802财保67号民事裁定书，查封了被执行人林茵名下的位于湛江市赤坎区××市场××房，该保全措施符合法律规定。异议人林丽基于其对上述涉案房屋享有物权期待权而提出异议，并请求解除对该房屋的查封。其实质是案外人对本院（2020）粤0802执411号案件的执行标的主张实体权利，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条关于案外人异议的程序进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案的涉案房屋仍登记在被执行人林茵名下，故本院对被执行人林茵名下的房屋进行查封于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，从异议人提交的一系列证据审查来看，异议人在本院查封涉案房屋前虽与被执行人林茵签订了房屋买卖合同并陆续支付了全部购房款，且由于本院已查封涉案房屋的原因导致其非因自身原因未办理过户登记，但其与林茵签订房屋买卖合同时双方约定了“卖方交付物业予买方使用之日期为交税过户当日”，该约定与异议人主张其在未办理房屋过户登记之前已占有使用涉案房屋的行为不符，即异议人所提供的证据未能充分证明其在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋，故异议人所主张对涉案房屋享有的物权期待权不符合上述法律规定的四项情形，其权利不足以排除执行，本院对其请求解封涉案房屋的异议请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下: 驳回异议人（案外人）林丽的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈志荣 审判员  黄 勤 审判员  何清琳 二〇二〇年六月二十四日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他财产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券有具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或权利人的证据判断。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。