浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3540号 上诉人（原审被告）：杭州元茂实业投资有限公司，住所地：杭州市萧山区金城路1177号银通大厦1幢西单元2205室，统一社会信用代码：913301097338062126。 法定代表人：黄欣。 上诉人（原审被告）：杭州恒丰置业有限公司，住所地：杭州市滨江区长河街道仁苑11幢商铺56号501室，统一社会信用代码：913301087792548120。 法定代表人：黄欣。 二上诉人委托诉讼代理人：方丽，浙江商祺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张奕华，男，1978年6月19日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审原告）：张奕霖，女，1970年1月18日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 二被上诉人委托诉讼代理人：杨献艺,浙江海浩律师事务所律师。 原审被告：杭州萧山地方建设发展有限公司，住所地：萧山区北干街道金惠路139号，统一社会信用代码：913301091435672829。 法定代表人：黄欣。 上诉人杭州元茂实业投资有限公司（以下简称元茂公司）、杭州恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）因与被上诉人张奕华、张奕霖、原审被告杭州萧山地方建设发展有限公司（以下简称萧建发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初5858号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月21日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人元茂公司、恒丰公司的共同委托诉讼代理人方丽、被上诉人张奕华及共同委托诉讼代理人杨献艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2010年12月31日，张奕华、张奕霖与元茂公司签订《合作开发协议》，约定：张奕华、张奕霖在2011年1月30日前向元茂公司投资833700元，用于“省属滨江区”省直专用房项目（仁苑小区）开发建设。张奕华、张奕霖在元茂公司投资后，项目由元茂公司全权负责，张奕华、张奕霖的投资及回报待项目建成后元茂公司以实物方式返还张奕华、张奕霖，元茂公司在2011年9月30日前将“省属滨江区块”首直专用房项目（仁苑小区）仁苑商铺19号建筑面积46.32平方米的商铺实物交付给张奕华、张奕霖。鉴于项目通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定项目建成后尚需通过国土部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后方可取得商铺预售许可证，在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺的出让金及由此增加的销售税金、规费，由张奕华、张奕霖承担。并在元茂公司通知之日起二十日内结算清楚。项目建成后的国土部门复核验收、办理有偿使用手续、商铺的预售许可证由项目恒丰公司统一办理，该商铺的买卖合同及相关权证的办理按有关规定执行，房价款由元茂公司与恒丰公司统一办理。恒丰公司、萧建发展公司为协议的保证方。协议签订后，张奕华、张奕霖依约支付了款项833700元，元茂公司依约将位于杭州市滨江区商铺交付给张奕华、张奕霖。 2016年7月29日，元茂公司、恒丰公司向张奕华、张奕霖送达《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，载明：恒丰公司已按政府有关规定完成补缴土地出让金的申请工作，土地评估价为楼面地价10336每平方米，并已获得杭州市国土局的批准，根据协议约定，楼面地价及税费另行承担，即补缴土地出让金的楼面综合单价为每平方米10930.32元。在办理权证时还应承担税费、规费和委托办证服务费。补缴的土地出让金直接缴纳给恒丰公司。 2016年8月12日，元茂公司、恒丰公司向张奕华、张奕霖送达《关于延迟办理土地出让金补缴手续的函》，载明：接杭州市国土局通知，对于仁苑小区商业用房补缴土地出让金事宜，需对仁苑小区住宅底商及综合配套用房进行分类评估，原有评估报告未明确分类评估结果停止执行。 2017年5月12日，杭州市国土资源局滨江分局2017（1）号《签订土地使用权出让合同（或租赁合同、补充协议）通知书》，内容为：你（你单位）申请的仁苑1－10，请于2017年6月9日前签订土地出让合同。 2017年5月16日，元茂公司、恒丰公司向商铺业主送达《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，在函中，确定补缴土地出让金的楼面综合单价为每平方米17437元。 2017年11月22日，仁苑商铺业主委托浙江浙经律师事务所律师发函给元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司，内容为：“根据委托人的陈述及其提供的材料，委托人作为你司的仁苑底商业主，仁苑底商已于2012年9月底前正式交付委托人使用，交付后，委托人多次以电话、短信、上门等形式催促你司办理补缴土地出让金等事宜，你司至今仍未履行补缴土地出让金及办理产权证的法定义务，时间长达4年之久。此行为已经严重违反国家的有关法律法规，直接导致委托人重大经济损失和承担未知的风险。鉴此，特函告如下：…要求你司在2017年12月18日前完成补缴土地出让金事宜（被缴完成后双方再另行协商产权证办理事宜），如在上述期限内未能完成补缴仁苑底商土地出让金事宜，你司及保证方须承担由此产生的一切法律责任及委托人的全部直接和间接的经济损失。” 因部分业主就土地出让金问题进行上访，2018年6月10日，元茂公司代表、恒丰公司代表与部分仁苑临街商铺的业主召开关于补缴土地出让金事宜的第一次协调会议。 2018年7月30日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司与部分业主达成谅解备忘录，内容为：恒丰公司按照政府有关法律法规及国土部门的相关办理程序重新申请仁苑临街商铺补缴土地出让金事宜。对重新评估并经国土部门确定的仁苑临街商铺补缴土地出让金，双方一致同意土地出让金价格承担方式为：业主承担每平方米12000元，超过每平方米12000元部分由元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司承担。张奕华、张奕霖在备忘录上签字。 2018年11月6日，恒丰公司与杭州市国土资源局签订《国用建设用地使用权出让合同》。 2018年11月21日，元茂公司、恒丰公司向商铺业主送达《关于仁苑项目1－10幢临街商铺补交土地出让金事宜的函》，内容为“对于与我司达成谅解备忘录的仁苑临街商铺合作人，按照已签订的谅解备忘录执行，即仁苑临街商铺合作人承担补交土地出让金每平方米12000元（含土地出让金税费），其余由我公司承担。对未与我公司达成谅解备忘录的仁苑临街商铺合作人，按照《合作开发协议》约定执行，即仁苑临街商铺合作人承担补交土地出让金每平方米15507元及10.65％”的税费。 2019年1月21日，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司向张奕华、张奕霖送达《关于补交土地出让金的函》，内容为：“根据我公司与你签订的仁苑项目临街商铺合作协议，你未在合作协议约定的交款期限支付补交土地出让金。…请你于2019年3月21日之前按照杭州市国有建设用地使用权出让合同确定的补交土地出让金（折算15507元每平方米）、应承担自2019年1月21日起延期支付每日加收延期款项0.1％的滞纳金及相应税费。”因部分业主未与元茂公司、恒丰公司就补缴土地出让金达成合意，元茂公司、恒丰公司于2019年4月向法院提起诉讼，案由为合同纠纷，要求部分业主履行缴纳土地出让金的义务。在审理过程中，元茂公司、恒丰公司撤回了起诉。 2019年5月22日，元茂公司、恒丰公司向张奕华、张奕霖送达《关于终止仁苑临街商铺合作开发的函》，载明：根据2011年1月签订的《合作开发协议》以及2018年11月15日《关于仁苑临街商铺土地出让金缴款事宜的函》的约定，其应于2019年1月9日前支付仁苑小区滨盛路19号商铺的土地出让金554640元。截至2019年1月10日中午12点前，未收到任何款项。于2019年1月21日再次发函《关于补交土地出让金的函》，应于2019年3月21日前缴纳出让金，但仍未收到任何款项，已构成根本性违约，元茂公司、恒丰公司决定解除《合作开发协议》，收回仁苑小区滨盛路19号商铺，自发函之日起生效。张奕华、张奕霖遂诉至原审法院，请求：1、判决确认元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司解除关于购买位于杭州市滨江区商铺的《合作开发协议》的行为无效；2、诉讼费用由元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司承担。 原审法院认为：张奕华、张奕霖与元茂公司签订的《合作开发协议》，虽名为投资，张奕华、张奕霖对项目并不享受综上收益，也不承担风险，而是将涉案商铺实物交付给张奕华、张奕霖，故双方之间实质上应为房屋买卖合同关系。在协议签订后，张奕华、张奕霖履行了交付购房款的义务，元茂公司也履行了交付房屋的义务，双方之间已履行了合同的主要义务。双方之间的产生矛盾的主要原因，即该案的争议焦点：元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司是否存在迟延申请办理缴纳土地出让补偿金，是否因迟延缴纳而造成业主方损失的问题。涉案项目于2011年竣工验收并已交付业主使用，作为开发商在具备办理国有土地有偿使用条件时，应当按法律法规的规定，依照相关程序办理相关申请手续，补交土地出让金。恒丰公司于2016年申请办理补缴土地出让金，基于杭州市土地估价上涨的因素，因此申请办理土地估价基准日不同，对于土地估价结果必然产生影响。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司未能提供证据证明迟延申请办理补缴土地出让金的原因，在土地出让金因申请节点不同而造成估价结果不同，导致业主对增加的土地出让金的责任承担问题产生争议，并多次提出诉求，经多次协调会后，部分业主就土地出让金的承担问题达成谅解，并形成谅解备忘录，张奕华、张奕霖也在备忘录上签字，但张奕华、张奕霖履行了支付购房款的义务，元茂公司亦履行交付房产的义务，双方已履行了合同的主要义务，元茂公司、恒丰公司要求解除协议，没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，于2020年3月10日判决：元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司于2019年5月22日解除与张奕华、张奕霖签订的《合作开发协议》的行为无效。案件受理费减半收取40元，由元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司负担。 宣判后，元茂公司、恒丰公司不服，向本院提起上诉称：一、仁苑项目配套公建用房补办土地出让及上市交易的主导方是政府相关部门，且无明确的政策规定及操作指引，恒丰公司只有在取得政府相关部门批准后才能申请补办土地出让及上市交易，恒丰公司并未迟延申请仁苑项目临街商铺补办土地出让及上市交易。一审法院认为涉案项目于2011年竣工验收并已交付业主使用，作为开发商在具备国有土地有偿使用条件时，应当按照法律法规的规定，依照相关程序办理相关申请手续，补交土地出让金。恒丰公司于2016年申请办理补缴土地出让金，基于杭州市土地估价上涨的因素，因此申请办理土地估价基准日不同，对于土地估价结果必然产生影响。”与案涉项目实际操作情况不符，存在明显错误。二、张奕华、张奕霖未按合同约定期限将应承担的补缴土地出让金及税费支付给恒丰公司系根本性违约，元茂公司、恒丰公司解除与张奕华、张奕霖签订的《合作开发协议》、《仁苑小区1-10幢临街商铺补缴土地出让金谅解备忘录》(以下简称《谅解备忘录》)符合法律法规、合同约定。元茂公司、恒丰公司、张奕华、张奕霖、萧建发展公司签订的《合作开发协议》约定:张奕华、张奕霖在20旧年1月30日前向元茂投资833700元，用于仁苑项目开发建设。仁苑项目由元茂公司组建的项目公司一恒丰公司全权负责。对张奕华、张奕霖在元茂公司的投资，元茂公司在2011年9月30日前将仁苑商铺l9号建筑面积46.32平方米的商铺(面积差异按实结算)作为投资及回报以实物方式返还给张奕华、张奕霖，张奕华、张奕霖不再参与项目的利润分配。鉴于仁苑项目建设用地通过行政划拨方式取得，按照现行政策规定项目建成后尚需通过国土部门复核验收，办理国有土地有偿使用手续、补交土地出让金后方可取得商铺的不动产权证。恒丰公司在办理国有土地有偿使用手续时补交的该商铺出让金及由此增加的销售税金、规费，由张奕华、张奕霖另行承担，并在恒丰公司通知之日起二十日内结算清楚;仁苑项目建成后的国土部门复核验收、办理有偿使用手续由恒丰公司统一办理，该商铺的买卖合同及相关权证的办理按有关规定执行。2017年5月16日，恒丰公司、元茂公司按照《合作开发协议》约定向包括张奕华、张奕霖在内的仁苑项目临街商铺合作人发出《关于仁苑临街商铺补缴土地出让金的通知书》，告知张奕华、张奕霖应在2017年6月9日前将应承担的补缴土地出让金及税费打入恒丰公司账户。仁苑项目临街商铺部分合作人收到通知后，多次向省市区相关部门上访，就杭州市国土资源局确定的仁苑项目临街商铺土地出让金楼面地价提出异议。2018年7月30日，在省市区相关部门协调下，恒丰公司、元茂公司与张奕华、张奕霖在内的66户仁苑项目临街商铺合作人就原有《合作开发协议》达成《谅解备忘录》，约定:仁苑项目临街商铺合作人所承担的补缴土地出让金必须在国土部门规定的补缴土地出让金截止日期提前10日、恒丰公司提前5日(具体缴纳时间由恒丰公司提早通知)分别打入恒丰公司、仁苑项目临街商铺合作人双方认可的恒丰公司银行账户，不得延误。个别仁苑项目临街商铺合作人若末按通知规定的时间内将应承担的补缴土地出让金款项汇至恒丰公司银行账户，则视作个别仁苑项目临街商铺合作人根本性违约并承担违约责任。中共浙江省委、浙江省人民政府信访局等省市区相关部门《关于仁苑小区临街商铺信访事项协调会议纪要》对《谅解备忘录》作了进一步确认。元茂公司、恒丰公司与张奕华、张奕霖均在《谅解各忘录》签字盖章，系各方真实的意思表示。《谅解各忘录》系原有《合作开发协议》的必要补充，在形式、内容上与《合作开发协议》具有同等法律效力，对合同各方均有法律约束力。张奕华、张奕霖未按合同约定期限将应承担的补缴土地出让金及税费支付给恒丰公司系张奕华、张奕霖的根本性违约行为，元茂公司、恒丰公司基于张奕华、张奕霖的根本性违约行为解除与张奕华、张奕霖签订的《合作开发协议》、《谅解备忘录》符合法律法规、合同约定。三、对于一审法院认定《合作开发协议》实质上应为房屋买卖合同关系，即使《合作开发协议》、《谅解备忘录》目前已实质上转变成商品房买卖合同，张奕华、张奕霖也末履行其大部分合同义务，解除《合作开发协议》、《谅解备忘录》符合法律法规、合同约定。即便《合作开发协议》、《谅解备忘录》目前已实质上转变成商品房买卖合同，案涉商铺(杭州市滨江区仁苑商铺19号商铺)的出卖人是仁苑项目开发建设主体恒丰公司，买受人为张奕华、张奕霖。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规规章，商品房买卖价格由土地使用权取得费、开发成本、开发期间费用、利润、税金构成。按照《合作开发协议》、《谅解备忘录》约定，出卖人(恒丰公司)、买受人(张奕华、张奕霖)约定的案涉商铺房价款应包括补缴的土地出让金及税费，房价款总额为l388340元(补缴土地出让金单价按照12000元/平万米计算)，张奕华、张奕霖在支付首付833700元房价款后，剩余房价款554640元应在20l9年1月19日文付给恒丰公司;张奕华、张奕霖在恒丰公司多次催告下拒不按照合同约定支付剩余房价款554640元，逾期时间超过合理期限(逾期支付时间计算至2019年5月22日为123日，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局2018年1月发布的“浙江省商品房买卖合同示范文本”和现行网签商品房买卖合同中逾期付款责任一般约定:买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同);案涉商铺不动产权证因买受人拒不按照合同约定支付剩余房价款且逾期时间超过合理期限没有转移，案涉商铺不动产权证归属恒丰公司，导致合同主要目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条(三)规定:当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人另一万可以解除合同。恒丰公司、元茂公司解除与张奕华、张奕霖签订的《合作开发协议》、《谅解备忘录》符合法律法规、合同约定。一审法院认定“原告履行了支付购房款的义务，元茂公司也履行了交付房产的义务，双方之间已履行了合同的主要义务”与事实不符，存在明显错误。综上，请求：l、撤销原审判决；2、改判驳回张奕华、张奕霖的诉讼请求。3，本案的一审、二审诉讼费用由张奕华、张奕霖承担。 针对元茂公司、恒丰公司的上诉，张奕华、张奕霖答辩称：一、该案案由是房屋买卖合同纠纷，根据本案事实,交付的时候、签订合同的时候是还不具备交付条件的，所以在本质上是属于房屋买卖合同当中的商品房预售合同。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司迟延违约行为是非常明显的，原审法院认定是正确的。具体理由有3点：1、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司认为补办土地出让及上市交易的主导方是政府及有关部门，应缴纳的土地出让金由杭州市规划和自然局核定通过。国有建设土地使用权出让合同约定，该合同在杭州市规划和自然局准许下方可签订，该说法明显颠倒了补办土地出让正常的程序，而且与普通人的常识也不相符。补办土地出让手续的前提是向某建设主体依法提出申请，再由政府主管部门审核批准，本案的关键恰恰就在于元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司没有提供任何证据证明在2016年之前申请补办土地出让手续，其不申请补办土地出让手续，政府主管部门是没有办法来主导的，也没有办法主动审批，这不是依职权的行政行为。2、项目性质与本案同属省直单位经济适用房的省属塘北项目同时立项，同样的性质都是省直经济适用房，该土地复核验收也是在2011年通过，进行土地价格评估的基准日是在2012年的7月10日，这说明该申请补办土地出让手续的时间，肯定是在2012年7月10日之前。而本案所涉的项目土地复核验收同样是在2011年9月底，但补办土地出让手续要迟至2016年才申请，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司在原审当中没有提出任何证据来证明，也没有给出任何合理的说法。根据城市房地产开发经营条例第二十二条的规定，房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件，其中的一项就是要已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。其首先就违反了该法律，交付了以后也没有积极的去取得土地村土地使用权证书，没有补办手续。3、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司资金出现问题导致没有办法补交土地出让金。实际上，元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司是在提前收取购房户的钱来建设项目，给购房户造成了极大的交易风险。二、元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司违约的情况下，一方面不承担违约责任，另一方面，单方面强行指定并随意更改张奕华、张奕霖应缴纳的土地出让金，张奕华、张奕霖当然有权予以拒绝。只要补交的土地出让金合法合理，张奕华、张奕霖从来就没有拒绝过交纳，张奕华、张奕霖不存在任何的违约行为。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司作为违约方无权解除合同。三、关于原判决书写明张奕华、张奕霖在备案备忘录上签字的事实，首先，没有张奕霖的签字。其次，张奕华是张奕文代签的，事前没有委托，事后一直没有追认。张奕文无权代表张奕华签字，其签字的效力更不能及于张奕华。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 针对元茂公司、恒丰公司的上诉，萧建发展公司未发表意见。 二审中，元茂公司、恒丰公司向本院提交：证据1、杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书（一期、二期）。拟证明：仁苑项目整体土地验收合格的时间为2014年10月23日。证据2、杭州市人民政府简复单（府办简复第B20151951号）。拟证明：仁苑项目获许办理土地出让手续的时间是2016年1月27日。证据3、中共浙江省委、浙江省人民政府信访局的《关于仁苑小区临街商铺信访事项协调会议纪要》，拟证明：仁苑商铺合作方的信访事件，在政府相关部门的主导下，形成了最终的解决方案。张奕华、张奕霖、萧建发展公司未向本院提交新的证据。 针对元茂公司、恒丰公司提交的证据，张奕华、张奕霖认为：该三份证据应该在原审提交，且三份证据与本案无关，不应被采信。对证据1的真实性、合法性无异议，但证明内容有异议。对证据2真实性、合法性无异议，但不能证明及时及时补办手续。证据3对张奕华、张奕霖没有约束力。本院认为，张奕华、张奕霖对证据1、2的真实性没有异议，本院予以确认。证据3与本案最终处理无关，本院不予采纳。 本院经审理查明：张奕华、张奕霖、元茂公司、恒丰公司一致确认备忘录上没有张奕霖的签字，张奕华的签字非其本人所签。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点系元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发送解除通知函是否发生解除合同的法律效力。元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司主张张奕华、张奕霖未交纳土地出让金，故其发出的解除通知产生解除的法律效力，而张奕华、张奕霖则认为元茂公司、恒丰公司在发送解除通知时不享有解除权，故该解除通知无效。对此，本院认为，张奕华、张奕霖未交纳土地出让金系因双方就延迟申请办理补缴土地出让金的原因及由此导致责任的承担产生争议所致，而非张奕华、张奕霖恶意拒不履行，现又查明张奕华、张奕霖已经履行了大部分的合同义务，而元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司亦交付了房屋，又二审中张奕华、张奕霖、元茂公司、恒丰公司一致确认备忘录上没有张奕霖的签字，而张奕华的签字非其本人所签，故原审法院认定元茂公司、恒丰公司、萧建发展公司发送的解除通知不发生解除的法律效力并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州元茂实业投资有限公司、杭州恒丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年六月二十二日 书记员 刘婧函