福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初3232号 原告：厦门水务物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路157号三楼。 法定代表人：李晓萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：陈军义，男，1989年5月5日出生，汉族，住河南省兰考县。 原告厦门水务物业管理有限公司（以下简称水务公司）与被告陈军义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水务公司的委托诉讼代理人李海燕与被告陈军义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水务公司向本院提出诉讼请求：1.陈军义向水务公司支付2016年3月至2019年6月期间物业管理服务费79500元、2016年3月至2019年6月期间公共维修金16000元、2015年12月至2019年5月期间电费58210.8元、2015年12月至2019年5月期间公摊水电费4256元，共计157966.8元；2.陈军义向水务公司支付逾期付款滞纳金或违约金（以157966.8元为基数，按日3‰的标准，自欠款之日起计至实际付清款项之日止）。事实和理由：2016年3月左右，水务公司受厦门市湖滨名宫第四届业主委员会委托，为厦门市思明区湖滨南路51号湖滨名宫提供物业管理服务，后双方于2016年4月1日签订《湖滨名宫物业管理服务合同》进行了详细约定。陈军义自2015年8月起承租湖滨名宫三楼商场东侧，面积1000平方米，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日，并且陈军义应承担租赁期间的水、电、管理费等一切费用。自2016年3月至2019年6月期间，陈军义承租房屋产生物业管理服务费、公共维修金、电费、公摊水电费共计157966.8元。经水务公司多次催讨，陈军义未支付任何费用，己构成严重违约，应承担违约责任。现水务公司提起诉讼，望判如所请。 陈军义辩称，一、陈军义实际承租面积为500平方米，不应以1000平方米计算物业管理服务费。二、水务公司没有依照物业管理服务合同约定履行管理义务。讼争房屋到处漏水，公共过道脏乱差，天花板、玻璃幕墙破损，陈军义多次反映，水务公司均未解决。水务公司主张的费用应当减少50%以上。三、陈军义并非物业管理服务合同的当事人，公共维修金不应由陈军义支付。四、水务公司未依约履行管理义务，其主张公摊水电费及滞纳金没有依据。五、水务公司的部分诉求超过诉讼时效，不应支持。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房屋址于厦门市思明区，由陈军义向案外人承租。据租赁协议载明，该房屋作办公使用，面积为1000平方米；租赁期限自2015年8月1月起至2020年7月30日止；租赁期间，陈军义应负责水、电、小区管理服务等费用。据权属证书载明，湖滨名宫三楼的总建筑面积为2626.94平方米。 2016年4月1日，厦门市湖滨名宫第四届业主委员会（甲方）与水务公司（乙方）签订《湖滨名宫物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对湖滨名宫实施物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人；委托管理期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；商业用房物业管理服务费标准为2元/月·平方米，业主和使用人逾期交纳物业管理费的，可按规定每日加收欠缴费用3‰的滞纳金；商业用房房屋公共维修金标准为0.4元/月·平方米；公摊水电费按实际使用费用收取。 2019年8月21日，水务公司委托律师向陈军义发出律师函，通知陈军义于收函后七日内付清欠缴的管理费、维修金、电费及公摊等费用。 2019年12月，厦门市湖滨名宫第四届业主委员会（甲方）与水务公司（乙方）签订《公维金等移交协议书》，约定：截止2019年10月31日湖滨名宫公共维修金结余164430.5元，公摊电费结余120492.74元，公摊水费结余6614.73元……应移交金额合计346538.01元；截止2019年10月31日未收待移交金额，住宅维修金1890元，公摊电费1740元，商场办公楼维修金58453.2元……待移交金额合计71324.8元；乙方同意尽快催收未收取的款项，并移交给甲方。 审理中，陈军义主张湖滨名宫三楼总面积为2626.94平方米，三楼承租户除陈军义外，还有旗袍会、培训罗、礼品部以及售酒公司，其中旗袍会和培训罗的承租面积为1800平方米，礼品部的承租面积为50平方米，售酒公司的承租面积为280平方米，陈军义的承租面积为500平方米。水务公司主张陈军义承租面积为1000平方米，三楼其他四户租户的承租面积分别为380平方米、1000平方米、46平方米和200平方米，合计2626平方米。 水务公司主张其自2016年3月1日至2019年6月30日期间为湖滨名宫提供物业管理服务，并提交湖滨名宫财务移交明细表（2016年3月16日）、关于新聘物业公司及变更物业管理费的告知函（2016年3月16日）、水务公司向电力公司支付2019年4月至6月的电费发票、湖滨名宫其他业主向水务公司缴纳2019年1月至6月物业管理费的发票等证据为证。陈军义认为水务公司提供物业管理服务的期间与《湖滨名宫物业管理服务合同》约定一致，即2016年4月1日至2019年3月31日。 水务公司主张电费按1.2元/度计算为58210.8元，公摊水电费按0.1元/月·平方米计算为4256元，并提交2016年至2019年湖滨名宫电表抄表明细、2016年2月至2019年6月电费结算单及电费发票、电费价格计算方式为证。陈军义对水务公司主张的计算标准和金额不予认可。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。水务公司作为湖滨名宫的物业服务企业，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，陈军义作为讼争房屋的实际使用人，接受水务公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理服务费、房屋公共维修金等费用。水务公司主张其自2016年3月1日至2019年6月30日期间为湖滨名宫提供物业管理服务，虽然超出《湖滨名宫物业管理服务合同》约定的期限，但水务公司已对此予以举证证明，本院予以采纳。陈军义主张其承租面积为500平方米，但未提交充分证据予以证明，且与租赁协议载明的承租面积不符，本院不予采纳，相关费用应按租赁协议载明的承租面积1000平方米计算。因陈军义拖欠物业管理服务费，水务公司于2019年8月21日向陈军义发出律师函催收该费用，根据诉讼时效的规定，其主张2016年8月前的物业管理服务费已超过三年的诉讼时效，该部分诉讼请求本院不予支持，陈军义应交纳2016年8月至2019年6月的物业管理服务费70000元（1000平方米×2元/月·平方米×35个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，涉及全体业主和物业使用人的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定。厦门市湖滨名宫第四届业主委员会同意水务公司催收公共维修金等费用，水务公司诉请陈军义按照0.4元/月·平方米的标准交纳2016年3月至2019年6月期间公共维修金16000元（1000平方米×0.4元/月·平方米×40个月），本院予以支持。陈军义未依约交纳承租期间的电费，水务公司诉请陈军义支付2015年12月至2019年5月期间电费58210.8元，本院对未超过诉讼时效即2016年8月至2019年5月的部分47123元（58210.8元÷42个月×34个月）予以支持。水务公司诉请陈军义支付2015年12月至2019年5月期间公摊水电费4256元，但未举证证明公摊水电费的计算方法和公示情况，本院不予支持。鉴于陈军义主张水务公司没有依照合同约定履行管理义务，水务公司在为湖滨名宫提供物业管理服务的过程中难免存在瑕疵，水务公司诉请陈军义支付逾期付款滞纳金（违约金），本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第四、五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈军义于本判决生效之日起七日内向原告厦门水务物业管理有限公司支付物业管理服务费70000元、公共维修金16000元以及电费47123元； 二、驳回原告厦门水务物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2028元，由原告厦门水务物业管理有限公司负担590元，被告陈军义负担1438元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二〇年六月一日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。