广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9174号原告：周志松，男，1985年12月8日出生，汉族，身份证住址江西省鹰潭市余江县。委托诉讼代理人：邓世杰，广东法盛律师事务所律师。被告：张静，女，1982年10月28日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市莲花县。委托诉讼代理人：陈金明，男，系被告丈夫。委托诉讼代理人：刘生林，男，系陈金明的同学。原告周志松与被告张静租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周志松的委托诉讼代理人邓世杰，被告陈静的委托诉讼代理人刘生林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周志松向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告的租赁合同无效；2、被告退还铺租押金82296元、管理费押金5184元、水电费周转金10000元，合计97480元；3、被告赔偿我装修工程及设施残值，即460840元并支付利息（以本金460840元为基数，从起诉之日,即2020年3月12日起按银行同期贷款利率计至实际赔偿之日止）；4、被告赔偿我评估费用7098元；5、被告赔偿我搬迁费用3600元；6、被告赔偿我品牌加盟费45820元；7、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月5日，我与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区黄石街江夏东一路22号（忙项2、3号田）三层D301铺整层商铺（下称涉案商铺）出租给我经营小郡肝串串香，租赁期限为5年，自2018年9月5日到2023年9月4日，约定初始租金每月27432元，每年递增6%，并约定我一次性支付三个月的租金82296元作为租赁保证金，两个月的管理费5184元作为管理费押金，10000元作为水电周转金。合同附件有广州睿润投资有限公司于2017年11月24日出具的《证明》，证明上述物业可作为商业使用。涉案商铺的土地属于江夏村第九经济合作社村，广州睿润投资有限公司投资建设涉案商铺整栋物业的，是被告的出租人，我出于办理街道备案、工商手续以及确保涉案物业的合法合规，与广州睿润投资有限公司于2018年10月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定涉案商铺作商业用途。我于2019年10月24日收到广州市白云区政府黄石街道办事处《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，涉案商铺的建设工程审批用途为村用电房和村民活动中心，该商铺的实际用途与报建文件不符，责成江夏村立即进行整改，否则黄石街将采取强制措施。2019年10月31日江夏村第九经济合作社再次向我发送《整改通知》：“因该房屋实际用途与报建文件不符，现再次通知各商户立即整改，否则我社将于2019年11月4日采取强制措施，并追究法律责任”。我与被告协商沟通涉案商铺是否可作为商业用途，被告无法正面回复。我与广州市白云区政府黄石街道办事处开会，告知我必须在2019年11月初搬离，为此，我于2019年11月初已停业，并委托广州领耀评估咨询有限公司对涉案商铺装修及设施残值进行评估，得出的残值总价为460840元的结论，我在租赁合同无效中，已经尽到了最大的谨慎审查义务，合同无效完全是由被告造成的，我在搬离过程中，产生了3600元的费用。为此，我特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告张静辩称，第一、确认原告与我之间的租赁合同无效。第二，同意退还被告租赁押金82296元；水电费周转金10000元扣除已实际发生的水电费后，剩余部分同意退还原告；管理费押金5184元未收取，合同亦未约定数额，不同意该项。第三、对于原告诉请的装修工程及设施设备残值：首先因该评估是由原告单方委托做出的，对此我不予认可。另外，装修工程及设施残值，原告诉请的数额是装修原值，并不是残值。其次，该金额还包含了可移动设施设备的价值，所以对于原告的装修工程及设施残值460840元不予认可，利息亦于法无据。第四、对原告诉请的评估费用，在被告不认可评估报告的情况下，对评估费亦不予认可。第五、对于被告诉请的搬迁费用，因为原告没有提供相应的证据证明，所以不予认可。第六、针对原告诉请的品牌加盟费，首先这个品牌加盟费没有相应的证据；其次在合同无效的情况下，加盟费亦不应当支持，所以对品牌加盟费不予认可。第七、针对案件的诉讼费用，应该在法院裁决的时候，根据诉讼的结果核算由双方当事人分担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年09月05日，原告（承租方、乙方）与被告张静（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石街江夏东一路22号（忙顶2、3号田），三层D301铺整层商铺（以下简称涉案商铺），按现状租赁给乙方作商铺使用；租赁期伍年，自2018年9月5日起至2023年9月4日止；租赁保证金：在签订本合同当日，乙方须向甲方一次性缴纳相当于三个月租金的款项，即82296元，作为租赁保证金（保证金不计算利息），由甲方开具收据给乙方；租金：2018年9月5日至2019年9月4日，月租金27432元，2019年9月5日至2020年9月9日，月租金29078元，2020年9月5日至2021年9月4日，月租金30823元，2021年9月5日至2022年9月4日，月租金32672元，2022年9月5日至2023年9月4日，月租金34632元；在签订本合同时，甲方应出具原出租方（广州睿润投资有限公司）证明，证明本物业是原出租方与甲方签有正式合同，甲方将该商铺租给乙方的合同经营期是合法有效，该证明作为本合同的附件，具有法律效力；在合同签订后，乙方向甲方交纳水电周转金10000元，合同到期时，10000元水电周转金与押金一起退回给乙方。同年10月1日，原告（承租人、乙方）与广州睿润投资有限公司（出租人、甲方）就涉案商铺签订《广州市房屋租赁合同》（2014年版），原告称与广州睿润投资有限公司签订该合同用于办理街道备案、工商登记及确保涉案物业合法合规。上述合同签订后，原告向被告支付租赁保证金82296元及水电周转金10000元，被告向原告出具该两笔款项的收据，被告将涉案商铺交付原告经营餐饮，品牌为“小郡肝串串香火锅”。2019年10月24日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向江夏村经济联合社发出《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，内容为:根据我街2016年12月29日审批的《村（社）公共设施项目施工信息铭牌》（黄石公设[2016]001号），位于江夏村芒顶二、三号的建设工程审批用途为村用电房和村民活动中心。经我街巡查发现，该房屋实际用途与报建文件不符，责成你村立即进行整改，否则我街将采取强制措施。同年10月31日，江夏村第九经济合作社向江夏村东一路22号各商户发出《整改通知》，内容为：根据黄石街《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，我社于2019年10月25日已对该址进行通知整改。但后经巡查发现，仍有部分商户私自恢复经营。因该房屋实际用途与报建文件不符，现再次通知各商户立即进行整改，否则我社将于2019年11月4日采取强制措施，并追究法律责任。原告于本案起诉前单方委托广州领耀评估咨询有限公司对涉案商铺的装修残值及设备设施损失价值进行评估。该评估公司于2019年11月4日赴涉案商铺现场进行实物勘查，于同年12月10日出具价格评估结论书，结论为涉案商铺的装修残值及设备设施于价格评估基准日的损失总值为460840元，其中装修残值为312348元，设备设施损失总值为148492元，被告对该评估结论书中的装修残值价格明细表中项目一大厅、项目二厨房、项目三卫生间、项目五给排水、强弱电项目的装修残值予以认可，作为该五项目的装修现值项目采信，并认可相关评估费用，对于设施设备损失的评估结论及相关评估费用不予认可。原告为本次评估支付评估费7098元。原告向本院提交金额为5184元的收据，显示该费用为开发票税费，原告据此主张被告返还管理费押金5184元，被告对此不予确认；另向本院提交金额为45820元的收据，收据未显示该款项用途，原告据此向被告主张赔偿加盟费损失，被告亦不予确认。审理中，原告申请本院摇珠选定评估公司对涉案商铺装修现值进行评估，后向本院撤回评估申请。庭审中，原告、被告均确认原告于2019年11月底搬离涉案商铺，且搬离前的租金均已结清。本院曾就涉案商铺所在建筑物向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，该局于2020年2月18日复函，函复“根据你院来函及附件所指范围，经初步核查，该地块暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及相关产权登记记录。”经本院出示该复函，原、被告双方对复函没有异议，经本院释明合同效力，原告坚持不变更诉讼请求，被告认可评估结论中关于装修部分的大厅、厨房、卫生间、给排水及强弱电四项的评估价值作为原告装修现值损失，且未申请另行评估原告的装修现值损失。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，故原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为无效。原告诉请确认其与被告于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》无效于法有据，本院予以支持。根据合同无效后财产相互返还的原则，原告诉请被告退还租赁保证金82296元及水电周转金10000元合法合理，本院予以支持。被告主张水电周转金应扣减原告实际使用的水电费后退还，但并未举证证实原告使用涉案商铺实际产生的水电费，故被告该意见本院不予采纳。对于原告诉请退还管理费押金5184元，因合同中未约定管理费押金的具体数额，原告提供的收据亦未显示该笔款项是支付给被告的管理费押金，故原告该项诉请依据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿其装修工程及设施残值460840元及利息问题。原告该主张是依据其单方委托的评估公司所作出的评估结论，该结论包含装修残值312348元及设施设备价值148492元，关于设施设备损失，因设施设备属可移动物品，原告可自行搬走处置，故原告诉请该部分损失本院不予支持。关于装修损失，原告主张以评估结论中的装修残值作为装修现值损失，该评估结论的明细表中包含了大厅、厨房、卫生间、广告灯箱、给排水及强弱电项目、综合项目六项，其中第四项广告灯箱、第六项综合项目的评估价值不属于原告已形成附和的装饰装修物，现被告主张按照大厅、厨房、卫生间、给排水及强弱电项目的评估结论认定原告的装修现值损失，在原告无关于装修损失的其他凭证且不申请重新评估的前提下，本院对被告上述意见予以采纳。综上，本院确认原告的装修损失为233289.91元（312348元-10758.61元-10444.49元-9580.66元-8716.83元-4625.42元-2473.70元-2984.14元-510.45元-1460.66元-3141.20元-4397.68元-2355.90元-2121.49元-3818.68元-6364.46元-5303.72元）。因原、被告对于涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，故本院酌定按50%计算被告支付原告装修损失为116645元。如前所述，原告对租赁合同无效亦存在过错，其要求被告支付装修损失的利息缺乏依据，本院不予支持。关于评估费，因评估报告的部分结论已被本院采纳，由此产生的评估费应按照原告胜诉部分所占评估结论的比例由原、被告分担，故被告应承担评估费1797元（116645元÷460840元×7098元）。关于搬迁费用的损失。首先，原告并未举证证实该搬迁费用实际发生；其次，即使涉案合同到期后，原告搬离涉案商铺亦会产生该部分费用，故原告诉请被告赔偿搬迁费用3600元于法无据，本院不予支持。关于品牌加盟费的损失。原告并未举证证实其实际支出加盟费，其提供的收据亦未显示45820元为加盟费，且加盟费不属于原告因合同无效而产生的损失，原告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周志松与被告张静于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告张静向原告周志松返还押金82296元及水电周转金10000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告张静向原告周志松赔偿装修损失116645元；四、自本判决生效之日起五日内，被告张静向原告周志松支付评估费1797元；五、驳回原告周志松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4969元，由原告周志松负担3263元，由被告张静负担1706元并于本判决生效之日起三日内迳付原告周志松。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年六月二十二日书记员 傅奎显