山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初4646号 原告：刘树吉，男，汉族，1982年6月7日生，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李洁、许乃东，山东汉通律师事务所律师。 被告：黄仕明，男，汉族，1992年11月11日生，住河南省长垣县。 第三人：中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行，住址：山东省青岛市黄岛区。 代表人：安玉伟，职务：行长。 委托诉讼代理人：毕吉文，公司职工。 原告刘树吉与被告黄仕明第三人中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘树吉及委托诉讼代理人许乃东，第三人委托诉讼代理人毕吉文到庭参加诉讼，被告黄仕明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘树吉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》有效；2、准许原告行使涤除权，代被告向第三人偿还青岛市黄岛区户房屋抵押贷款及利息(具体数额申请法院调取)，第三人协助办理解除抵押手续；3、判令青岛市黄岛区户房屋所有权归原告所有，由被告协助将该房屋过户至原告名下(房屋价值248万元)；4、判令被告支付原告行使涤除权向第三人偿还的抵押贷款及利息与原告应支付购房尾款的差额及至实际清偿之日止的利息(利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以原告行使涤除权向第三人偿还的抵押贷款及利息与原告应支付购房尾款的差额为基数，计算自原告实际行使涤除权之日起至被告实际清偿之日止)；5、判令被告支付原告逾期办理房产过户违约金6000元(计算至2020年1月16日)及至实际过户之日止的违约金(按被告已收款的日0.05%计算)；6、判令被告支付原告逾期偿还银行按揭贷款违约金120000元(计算至2020年1月16日)及至实际偿还银行按揭贷款之日止的违约金(按被告已收款的日1%计算)；7、判令被告支付原告为提起本案诉讼所支付的律师费人民币20000元；8、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等与本案有关的全部费用。庭审中原告变更第三项诉讼请求为继续履行合同，将房屋过户到原告名下。事实和理由：2018年1月3日，原告与被告签订了关于青岛市黄岛区户房屋的《房屋买卖合同》(以下简称“合同”)，合同约定：被告将其名下涉案房屋以248万元的价格转让给原告，原告于2018年1月3日向被告支付全部购房款的20%，计人民币49.6万元，作为定金；于2018年3月3日支付全部购房款的28.39%，计人民币70.4万元；于房屋过户后30日内支付尾款，共计人民币128万元。涉案房屋目前存在的银行按揭贷款144万元由被告负责偿还，被告应在房屋过户前完成撤押手续，保证在合同约定过户日期办理过户手续时完全具备过户条件。自合同签订之日起的730日内，即2020年1月6日之前，被告应配合原告向不动产登记中心申请办理转让过户手续，过户至原告或原告指定的第三人。被告未按合同约定的期限将上述房屋交付和办理过户手续的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。此外，被告未按时偿还银行按揭贷款的，自被告逾期之日起至偿还逾期贷款期间，每日向原告支付已收取款项1%的违约金，无论本合同是否继续履行，该违约金不得免除。违约方除承担本合同约定的违约责任外，应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。合同签订后，原告积极履行合同，按照双方签订的合同要求向被告支付了定金及购房款120万元，然而时至今日被告仍未按照合同约定偿还银行贷款并配合原告办理房屋过户手续。原告多次催促被告履行合同，被告均以没钱无法偿还剩余银行贷款为由不配合原告办理过户。 黄仕明未答辩。 中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行述称，2016年8月10日被告黄仕明向第三人借款144万元，用于购买诉争房屋，并依法进行了抵押登记截至到2020年5月18日欠本金1347398.08元，欠利息4896.67元。 本院经审理认定事实如下： 2018年1月3日，黄仕明作为甲方（出卖人）与刘树吉作为乙方（买受人）签订《房屋买卖合同》，双方约定：甲方同意将位于青岛市黄岛区户的房屋出售给乙方，房屋建筑面积173.88平方米，套内建筑面积142.4平方米，公共部位分摊建筑面积31.48平方米。总价款为人民币248万元。本合同签订后，乙方于2018年1月3日支付全部房价款的20%，共计人民币49.6万元，作为定金。待最后一次付款时抵作房价款。乙方于2018年3月3日支付全部房价款的28.39%，共计人民币70.4万元。乙方于房屋过户后30日内支付尾款，共计人民币128万元。自本合同签订之日起的730日内，甲方应配合乙方向不动产登记中心申请办理转让过户手续，过户至乙方或乙方指定的第三人。若因青岛市房地产“限购、限售”政策变化导致不能过户的，过户日期顺延至可过户之日。每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。甲方未按时偿还银行按揭贷款的，自甲方逾期之日起至偿还逾期贷款期间，每日向乙方支付已收取款项1%的违约金，无论本合同是否继续履行，该违约金不得免除。逾期偿还银行按揭贷款两次及以上的，乙方有权单方解除合同，合同解除时甲方应双倍返还定金及乙方已支付的购房款，已支付的购房款按同期银行贷款利率的4倍支付利息(自乙方支付购房款之日起至甲方返还全部已收款之日止)，同时甲方应全额向乙方补偿自乙方支付定金之日起至解除合同时的房屋增值部分，并承担乙方因此产生的所有费用，包括但不限于装修费用、评估费用、通知公告费用、律师咨询代理费用、公证费用等。 签订合同后，刘树吉按照双方合同约定支付了定金和购房款，其中2018年1月3日支付定金20万元，2018年1月4日支付定金29.6万元，2018年3月7日支付购房款50万元，2018年3月8日支付购房款20.4万元，总计120万元。黄仕明收到购房款后，向刘树吉出具了相应款项数额的收到条。 刘树吉起诉黄仕明，已支付山东汉通律师事务所代理费20000元、天安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保函费1400元。 另查明，截止到2020年5月18日，黄仕明在中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行办理的房屋抵押贷款，尚有本金余额1347938.08元、利息余额4896.67元。 本院认为，刘树吉与黄仕明于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。本案中，刘树吉已经按照合同约定支付了相应的定金和购房款，黄仕明未按照合同约定的最后日期内向刘树吉交付房屋，构成违约，应按照双方约定和法律规定承担违约责任。现刘树吉主张继续履行双方房屋买卖合同，且明确表示愿意代替黄仕明偿还涉案房屋在中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行办理的房屋抵押贷款，以消灭涉案房屋上的抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。根据本院查明的情况，黄仕明在中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行办理的房屋抵押贷款本息余额高于刘树吉未支付的购房款尾款数额，故刘树吉代黄仕明偿还该笔贷款本息余额后，黄仕明应在扣除刘树吉应付房屋尾款128万元后，将刘树吉多支付的数额返还给刘树吉。对于刘树吉主张的逾期办理房产过户违约金，符合双方约定及法律规定，本院按照已付款120万元、0.05%/日标准自2020年1月7日计算至涉案房屋实际过户之日止。对于刘树吉主张的逾期偿还银行按揭贷款违约金，黄仕明是否按照贷款合同履行向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的还款义务，系黄仕明与中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行之间的法律关系，与刘树吉无法律上的利害关系，刘树吉不应因黄仕明对银行违约而从中获利，相应违约金本院不予支持。对于律师费20000元、保函费1400元，系双方房屋买卖合同约定的违约方应承担的合理费用，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、刘树吉与黄仕明继续履行双方于2018年1月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、刘树吉于本判决生效之日起十日内代黄仕明一次性清偿青岛市黄岛区户欠付中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行全部借款本息； 三、中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行于本判决第二项贷款清偿之日起二十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续； 四、黄仕明于本判决第三项所指抵押权消灭后十日内协助刘树吉将青岛市黄岛区户房屋过户到刘树吉名下； 五、黄仕明于刘树吉履行完毕本判决第二项付款义务后十日内，按照刘树吉代黄仕明偿还的贷款本息数额，扣除购房尾款128万元，返还给刘树吉； 六、黄仕明与本判决生效之日起十日内向刘树吉支付违约金，违约金以120万元为基数，按照0.05%/日标准自2020年1月7日计算至实际涉案房屋实际过户之日止； 七、黄仕明于本判决生效之日起十日内向刘树吉支付律师费20000元、保函费1400元。 八、驳回刘树吉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币27808元，减半收取13904元，保全费5000元，合计18904元。由黄仕明负担13320元，刘树吉负担5584元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  陈江远 二〇二〇年六月三日 书记员  徐腾超