吉林省伊通满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0323民初781号 原告：孙秋野，男，1976年8月13日生，满族，住吉林省伊通满族自治县。 被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司，所在地伊通满族自治县库伦大路政务大厅西侧。 法定代表人丁继文，董事长。 被告丁继文，男，1965年10月27日生，回族，住吉林省伊通满族自治县。 被告吉林省龙吉房地产开发有限公司，所在地伊通满族自治县库伦大路政务大厅西侧。 法定代表人周海燕，董事长。 委托诉讼代理人：曲冲霄，吉林全策律师事务所律师。 原告孙秋野与被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司、丁继文、吉林省龙吉房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙秋野，被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司的法定代表人丁继文、被告丁继文、被告吉林省龙吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曲冲霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙秋野向本院提出诉讼请求：一、判令三被告偿还原告欠款本金480000及利息（逾期利息按照银行利率计算至该款全部履行完毕时止）；二、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：被告丁继文于2015年5月15日与原告签订建设工程施工承包合同，合同约定将锦城苑1号2号楼建设工程承包给原告，承包方式为大包即包工包料，建筑面积为约10000平方米，工期为2017年5月18日至2017年9月18日，合同承包价格1400元每平方米，合计总价款为1400万元，付款方式为被告丁继文用在建的锦城苑1号、2号楼房给付工程款，住宅楼每平方米2800元，该工程结束后，被告丁继文陆续给付原告部分欠款（房源），尚欠工程款480000元未能给付，经原告找被告索要，被告丁继文于2019年11月9日签订债务转让协议书和以楼抵债协议书，约定将所欠原告的债务转让给被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司，并同意用龙凤城小区2号楼西三单元1402室抵给原告，后经原告多次找被告索要此款，被告以各种理由推脱，拒绝给付，现原告为维护自身的合法权益，故起诉至贵院，请求法院依法判决。 伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司、丁继文辩称：对原告起诉的事实没有异议，债务事实存在，因我在龙凤城有49%份额，与龙吉公司合作建设，用这49%份额内的房屋抵偿债务。凯瑞公司和丁继文答辩意见一致，欠的是工程款。 吉林省龙吉房地产开发有限公司辩称，龙吉公司请求法院驳回原告对龙吉公司的诉请。1、凯瑞公司欠原告工程款是锦城苑小区的工程款，不是龙凤城小区的工程款，该工程欠款与龙吉公司没有关系。2、龙吉公司与原告之间没有施工合同法律关系，具体欠款数额需要原告举证证明。3、因龙吉公司与原告没有关系，根据合同相对性的原则，原告起诉龙吉公司给付工程款没有事实法律依据。4、原告起诉的诉请是要工程款和利息，不是要求履行龙凤城小区2号楼1402号房的以物抵债协议，那么原告将龙吉公司列为被告属于滥用诉权，侵害了龙吉公司的商业信誉，龙吉公司保留向原告追究侵犯商业信誉的赔偿权。5、龙凤城小区系龙吉公司的伊通分公司开发，龙吉伊通分公司是该项目的所有权人，凯瑞公司没有权利将龙吉伊通分公司的在建工程对外抵债，龙吉公司对该抵债协议不知道，不认可，不追认。我们与凯瑞公司合作开发，根据合同约定凯瑞公司占利润的49%，但是该合作开发协议是否有效，现在正在法院开庭审理，至于能否给付凯瑞公司49%的利润需法院判决确定。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据，1、以楼抵债协议书；2、债务转让协议书；3、网签告知书。被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司、丁继文没有异议。被告吉林省龙吉房地产开发有限公司认为，债务转让协议与龙吉公司无关。但从原告的起诉状来看该协议应没有履行，因为丁继文已转让给凯瑞公司，原告认可，他就应该向债务受让人主张权利，诉请不是赔偿，是要工程款，诉状中向凯瑞公司和丁继文起诉。抵债协议没有龙吉公司的公章也没有龙吉公司的工作人员签字确认，与龙吉公司无关，对真实性不予评价。龙凤小区是龙吉公司伊通分公司开发建设的，所有的在建工程所有权人是龙吉公司伊通分公司，凯瑞公司没有权利对外就该小区的房屋签订以楼抵债协议书，对该协议书龙吉公司不予认可，也不予追认。告知书没有龙吉公司公章及工作人员签字确认，对告知书的真实性不予评价，同时需要说明的是告知书的内容来看，这个告知书是应交给龙吉公司或龙吉公司董事长或经理，但目前原件仍在原告手中，这一事实应能够证明原件没有交给过龙吉公司。4、建筑工程施工合同。被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司、丁继文没有异议。被告吉林省龙吉房地产开发有限公司认为，与龙吉公司无关，真实性不予评价。关联性有异议，发包方是航宇公司，承包方是科扬公司，如原告以科扬名义施工，现在需原告举证以挂靠科扬公司施工，否则原告主体不适格。丁继文不能挂靠航宇公司开发，丁继文需举证证明与航宇公司的关系，是否授权丁继文对工程款结算，如没有相关证据，本案48万元从何而来。房源表仅记载了面积和房间号，没有记载金额，看不出是否有工程欠款存在。因三被告对证据的真实性未提出异议，本院予以确认。 被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司、丁继文向本院提交了如下证据，1、（2017）吉03民终742号民事调解书，证明龙凤城开发的地是从航宇公司裁决后获得的。2、承诺书一份，航宇公司给我的。3、锦城苑小区工程分包协议书，分包给我开发。4、与龙吉公司合作开发协议；5、龙凤城房源、门市房、车库分配表。原告无异议。被告吉林省龙吉房地产开发有限公司认为，调解书真实性没有异议，但不能证明凯瑞公司主张的事实，调解书是法院基于双方当事人的合议，对纠纷实体不做对与错的确认。是双方自愿履行的，人民法院并没有该地判给丁继文，至于该土地能否过到丁继文的名下，需要航宇分公司的主动履行，如丁继文认为该土地是其所有，需提供登记过户的相关凭证，因龙吉伊通分公司的不动产权利证书中记载项目开发用地性质是出让，也就是说龙吉公司开发龙凤城小区所使用的土地是招拍挂的形式获得的，不是丁继文提供的，至于这块土地怎么进的收储和龙吉及本案都没有关联性。承诺书与调解书体现内容不一致，二者不能相互印证，不能证明丁继文主张的事实。因调解书内容是航宇分公司给丁继文土地，但承诺书体现的是丁继文要给航宇分公司312万现金和4个阁楼。分包协议书中首先协议中的双方都与本案无关，不能够证明丁继文的主张，其次如果是按丁继文开发分包的话该协议无效。合作开发协议真实性没有异议，证明问题有异议，1、该协议的内容是凯瑞分司负责办理开发所有手续及相关费用，由龙吉公司施工，双方约定的分成比例按建筑面积凯瑞49%，龙吉51%。这个协议是一个无效协议，因为凯瑞公司没有开发资质，同时龙吉公司是开发企业，没有施工资质，因违反了法律的强制性规定，应是无效协议。该合同签订之后，凯瑞公司没有能力办理开发手续及土地摘牌，双方又于2019年2月23日和2019年4月1日分别签订了两份补充协议，协议说明了凯瑞公司没有能力支付土地出让金及开发费用，改为由龙吉公司摘牌并承担相关费用，相应对于双方分配方式作了变更，变更后的方式是龙吉公司的建筑成本全部收回之后再付给凯瑞公司利润，同时明确凯瑞公司只对分得的利润（房屋和现金）具有支配权。2019年4月双方明确了门市房和车库按隔一分一原则对所有权明确，对于住宅双方的约定是住宅统一销售，支付土地出让金、土地整理费、工程款等所有开发成本结算后的余额进行分配。对于房源表双方开发项目并没有完工，并不是双方已经对住宅楼房进行了所有权变更，同时房源表起不到所有权变更的效果，物权法第9条规定了物权的设立需依法登记，不能作为凯瑞公司享有部分所有权的依据。同时也说明凯瑞无权将涉案房屋进行抵债处理。当事人对真实性未提出异议，本院予以确认。 被告吉林省龙吉房地产开发有限公司向本院提交了如下证据，1、商品房预售许可证。2、建设工程规划许可证。3、建筑工程施工许可证。4、建设用地规划许可证。5、不动产权利证书。证明龙凤城小区是龙吉公司伊通分公司开发的在建工程，不动产权利证书体现龙吉公司对该小区单独所有，且其土地性质是出让，证明凯瑞公司没有权利对该小区对外抵债。当事人均无异议，本院予以确认。6、开发合作及施工协议一份、补充协议两份，证明龙吉公司与凯瑞公司约定的以扣除所有开发成本的利润进行决算的。原告质证认为，开发合作协议没有异议，补充协议我不清楚。被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司、丁继文质证认为，真实性没有异议，双方的权利义务规定的很详细。4月1日的补充协议中我没有找到对方代理人说的按利润分配，没有约定把49%和51%改了。因当事人对真实性问题出异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告丁继文于2015年5月15日于原告签订建设工程施工承包合同，合同约定将锦城苑1号2号楼建设工程承包给原告，承包方式为大包即包工包料，建筑面积为约10000平方米，工期为2017年5月18日至2017年9月18日，合同承包价格1400元每平方米，合计总价款为1400万元，付款方式为被告丁继文用在建的锦城苑1号、2号楼房给付工程款，住宅楼每平方米2800元，该工程结束后，被告丁继文陆续给付原告部分欠款（房源），尚欠工程款480000元未能给付，经原告找被告索要，被告丁继文于2019年11月9日签订债务转让协议书和以楼抵债协议书，约定将所欠原告的债务转让给被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司，并同意用龙凤城小区2号楼西三单元1402室抵给原告。 本院认为，原告与被告丁继文之间签订的建设工程施工合同，虽然名头是具备资质条件的单位，但是单位并没有加盖印章，也没有法定代表人签字，所以不能认定是单位之间签订的合同，只能认定个人之间签订的合同，虽然合同效力有问题，但是已经履行完毕，丁继文承认拖欠工程款48万元，本院予以确认。同时丁继文个人债务已经转移给伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司，原告认可，所以此笔债务应由伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司偿还。此笔债务与被告吉林省龙吉房地产开发有限公司无关，对其主张权利，本院予以驳回。至于以房屋抵债的情况，原告在诉讼请求中没有主张，本院不再赘述。关于原告要求的利息，未主张起算日期和利率的标准和依据，属于请求不明确，本院无法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还原告孙秋野工程款48万元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3250元，由被告伊通满族自治县凯瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。 审判员  朱海波 二〇二〇年六月二十四日 书记员  张哲屹