安徽省黄山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖10执复16号 复议申请人（异议人）：徐辉，男，汉族，1969年4月15日出生，住安徽省黄山市屯溪区。 申请执行人：嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区广益路883号联创大厦2号楼5层279室-48，统一社会信用代码91330402MA28AG5C66。 负责人：邓燕彬，执行事务合伙人委托代表。 被执行人：黄山和携服饰有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黎阳镇沙洲农贸市场内，组织机构代码79810915-1。 法定代表人：黄有进，总经理。 被执行人：黄有进，男，1959年7月18日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被执行人：程莉芬，女，1969年7月19日出生，住安徽省黄山市屯溪区，与黄有进系夫妻关系。 被执行人：黄龙有，男，1964年11月3日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被执行人：程莉莉，女，1966年7月20日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，与黄龙有系夫妻关系。 复议申请人徐辉不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002执异31号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 安徽省黄山市屯溪区人民法院在执行嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限合伙）与黄山和携服饰有限公司、黄有进、程莉芬、黄龙有、程莉莉金融借款纠纷一案中，案外人徐辉对安徽省黄山市屯溪区人民法院拍卖被执行人黄有进、程莉芬所有的位于黄山市××区三华园××房产并要求该房产的租赁人（案外人）徐辉对租赁的该房产予以腾空的执行行为不服，提出书面异议。 安徽省黄山市屯溪区人民法院查明，因与黄山和携服饰有限公司、黄有进、程莉芬、黄龙有、程莉莉金融借款纠纷，2015年6月25日，中国银行股份有限公司黄山分行向屯溪区人民法院提起诉讼，2015年7月2日，屯溪区人民法院作出（2015）屯民二初字第00089号民事判决书。判决生效后，黄山和携服饰有限公司、黄有进、程莉芬、黄龙有、程莉莉并未自动履行判决书确定的义务。2015年7月1日，银行股份有限公司黄山分行将该债权转让给中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司。2017年4月17日，中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司向法院申请强制执行，黄山市屯溪区人民法院予以立案，案号为（2017）皖1002执524号。2017年5月27日，屯溪区人民法院查封了黄有进名下坐落于黄山市××区三华园××号［证号：房地权黄（昱字）200806884号］房产。2017年6月13日，中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司又与嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限公司）签订了《单户资产转让协议》并于2017年8月30日在在安徽法制报上予以公告，将中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司享有的对黄山和携服饰有限公司、黄有进、程莉芬、黄龙有、程莉莉的债权转让给嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限公司），黄山市屯溪区人民法院遂于2018年2月26日作出裁定，变更嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限公司）为本案申请执行人。2018年6月6日，黄山市屯溪区人民法院作出裁定，拍卖、变卖黄有进名下坐落于黄山市××区三华园××房产，并于2019年1月5日在淘宝网司法网络拍卖平台拍卖成交。2019年3月14日，黄山市屯溪区人民法院向房产租赁人（案外人）徐辉发出通知，要求其在30日内腾空其“租赁”的该房产，徐辉并未腾空并于2019年10月14日向屯溪区法院提出异议，并提交了房屋租赁合同、80万元的租金收条、70万元的汇款凭证系列证据复印件。为此，屯溪区人民法院对70万元作为“租金”的汇款凭证向该笔汇款业务的受理银行进行了核查，发现该笔汇款在“附加信息及用途”一栏中，该汇款注明为“往来款”，而复印件“往来款”三字是没有的。 安徽省黄山市屯溪区人民法院认为，本案争议焦点为黄山市屯溪区人民法院在执行嘉兴湖岸一号投资合伙企业（有限公司）与携服饰有限公司、黄有进、程莉芬、黄龙有、程莉莉金融借款纠纷一案中，对被执行人黄有进名下坐落于黄山市××区三华园××房产进行拍卖并要求租赁人（案外人）徐辉腾空该房产的执行行为是否符合法律规定。黄山市屯溪区人民法院认为，上述房产系被执行人黄有进的个人财产，由于黄有进没有履行判决确定的义务，法院强制拍卖其名下的财产，并要求租赁人（案外人）徐辉腾空该房产予以交付买受人的执行行为符合法律规定。虽然（案外人）徐辉提供了该房产租赁合同及租金汇款凭证，但该汇款凭证经查为陈静与程莉芬之间经济“往来款”而非租金，因此无法证明该租赁合同的真实性。异议人（案外人）徐辉以该房产由其租赁，买卖不破租赁的理由拒绝腾空该房产的抗辩理由不能成立。黄山市屯溪区人民法院裁定：驳回异议人（案外人）徐辉的异议请求。 徐辉向本院申请复议称，1.请求撤销屯溪区人民法院（2019）皖1002执异31号执行裁定书；2.依法撤销屯溪区人民法院（2017）皖1002号执524号通知书。事实与理由：一、（2019）皖1002执异31号执行裁定书以“（案外人）徐辉提供了该房产租赁合同及租金汇款凭证，但该汇款凭证经查为陈静与程莉芬之间经济“往来款”而非租金，因此无法证明该租赁合同的真实性”为由，认为“异议人（案外人）徐辉以该房产由其租赁，买卖不破租赁的理由拒绝腾空该房产的抗辩理由”不能成立，这一认定与本案事实不符，也于法相悖。《合同法》229条规定是市场中必须坚持的“买卖不破租赁”原则，其次不能以合同履行存疑否决合同本身的真实性和合法性，本案租赁合同履行的事实已有相应证据佐证。2012年7月2日，徐辉承租黄有进坐落于黄山市××区三华园××号房屋并签订《房屋租赁合同》，依据该合同，租赁期为16年，从2012年7月3日至2028年7月2日；年租金五万元，共计八十万元；可以转租。上述合同付诸履行后，徐辉通过妻子操亚莉于2012年7月26日再通过陈静以汇款的方式支付给黄有进妻子——本案被执行人程莉芬70万元房租。为此，操亚莉于当天汇给陈静70万元，陈静于当天汇给黄有进妻子程莉芬70万元，黄有进于当天向徐辉出具收到七十万元租金的收条。至此，《房屋租赁合同》真实、合法、有效，且已付诸履行。同时，合同约定可以转租，故2018年3月30日徐辉将从黄有进承租的房屋转租给上海来伊份股份有限公司并签订《房屋租赁合同》。而屯溪区人民法院此次执行拍卖理应遵守买卖不破租赁原则。因此，该执行裁定书与事实不符，于法相悖，理应撤销。二、屯溪区法院在未告知作为承租人的徐辉的情况下，于2019年1月5日在淘宝网司法网络拍卖平台××名下××于黄山市××区三华园××号房屋，显然程序违法，剥夺了徐辉作为承租人依法享有的优先购买权，该执行行为显然违法，理应依法撤销。 本院认为，案外人徐辉主张其作为黄山市××区三华园××号房屋的承租人，黄山市屯溪区人民法院执行拍卖该房屋时应遵守买卖不破租赁原则，2012年7月26日陈静向程莉芬汇款70万元系徐辉通过妻子操亚莉再通过陈静以汇款的方式支付给黄有进妻子程莉芬的租金。但其提供的70万元汇款凭证附加信息及用途栏注明“往来款”，且其提供的同日操亚莉取款并汇入陈静账户金额为27万元，故徐辉主张该70万元为其支付给黄有进的案涉房屋租金证据不足，徐辉与黄有进签订的《房屋租赁合同》真实性难以认定。因此，黄山市屯溪人民法院驳回徐辉的异议请求并无不当。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回徐辉的复议申请，维持安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002执异31号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  查秋月 审判员  刘衍宾 审判员  戴 勇 二〇二〇年六月二十九日 法官助理汪文颖 书记员汪振海