四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终316号 上诉人（原审被告）：王子成，男，1971年5月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审原告）：眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区颖州北路60号。 法定代表人：熊光明，总经理。 委托诉讼代理人：辛邦远，男，该公司工作人员。 上诉人王子成因与被上诉人眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称华奥公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院(2019)川1402民初4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月14日、6月19日对本案进行了询问。上诉人王子成、被上诉人华奥公司的法定代表人熊光明及其委托诉讼代理人辛邦远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王子成上诉请求：“一、请求撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初4865号判决第一项。改判被上诉人合同无效，诉讼请求超过诉讼时效。二、一二审案件诉讼费由被上诉人承担。三、恢复被上诉人入驻小区前的原貌。四、公布入驻小区后的非法收入状况。五、退还上诉人所租赁车位。六、赔偿上诉人墙面损失及被盗自行车损失2660元”。事实和理由：一、案涉《物业服务合同》于2014年7月10日签订，但被上诉人于2019年10月31日公布，公布的目的是为了提高物管费，故属于欺诈，该合同无效。二、被上诉人一审中提交的催收物管费的证据是伪证，被上诉人一直没有催过上诉人交纳任何费用，故被上诉人的诉讼请求超过了诉讼时效。三、被上诉人提供的物业服务合同约定的时间为两年，但合同从未公示过，业主不知道。其合同期满后也没有公示要继续从事服务，也没有社区和社区领导出示的进行服务的证据。一审判决交纳五年的物管费，于法无据。四、上诉人出资搭建的车棚，被上诉人未经上诉人同意就改作他用。对此，上诉人的证据显示为优先租赁权，而不是所有权和使用权，一审认定事实不清。五、被上诉人在管理期间，上诉人价值860元的自行车被盗，其墙面、墙体受损1800元，共计2660元，应由被上诉人赔偿。 华奥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 华奥公司在一审中的诉讼请求是：一、判令王子成支付2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业服务费5654.37元，并支付违约金565元（按应交费用的1%计收）；二、本案诉讼费由王子成承担。 一审法院认定事实，华奥公司与伊顿雅筑业主委员会于2014年7月10日签订了《物业服务合同》，约定由华奥公司为伊顿雅筑小区提供物业服务；多层住宅按建筑面积0.65元/平方米•月的标准收取，物业服务费半年收取一次，业主应在当年1月31日前和7月31日前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费的，华奥公司有权按应收物业服务费的1%每日收取违约金；合同履行期限为2014年7月20日至2016年7月19日止。合同还对双方其他权利义务作了详细约定。王子成系该小区2栋3单元101号房屋业主，房屋建筑面积为138.08㎡。合同签订后，华奥公司按约从2014年7月20日为该小区提供物业服务至今，因王子成自合同签订后未向华奥公司缴纳过物业服务费，华奥公司提起诉讼。 王子成当庭陈述，华奥公司从2014年开始到现在都在管理该小区，不认可华奥公司的合同，合同无效，认可华奥公司的服务，没有换过物业公司，但换过管理员。王子成不缴纳的理由是合同无效，华奥公司的管理混乱，把他的车棚霸占了。 一审法院认为，伊顿雅筑小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业即本案华奥公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，该合同对全体业主具有法律约束力。王子成当庭陈述华奥公司自2014年起为该小区提供物业服务至今，可见案涉合同到期后，双方之间形成事实物业服务合同关系，物业服务合同属长期性、重复性的合同，双方就合同条款未达成新的合意，故确认合同期满后双方的权利义务参照原服务合同执行。华奥公司基本履行了物业服务合同约定的义务，王子成作为案涉小区的业主，享受了物业管理服务，理应按约履行其交纳物业服务费的义务。 对于王子成辩称的拒缴物业服务费的理由，一审法院认为，案涉合同由王子成所在小区的业主委员会与华奥公司签订，即对该小区的全体业主具有约束力，王子成以非合同当事人抗辩，于法无据；王子成举证2014年8月10日的公告照片，只是对物业管理费的公示，并不能推翻合同的成立及生效，且物业合同的公示并非合同的生效要件；王子成并无证据证明其对车棚享有所有权或使用权，且华奥公司举证证实增加地面停车位经小区业主委员会同意，王子成以华奥公司霸占其地面停车位为由拒缴物业费，于法无据；王子成未举证证实物管用房的具体范围，提交的照片亦不足以证明华奥公司私自将物管用房挪作他用，且王子成辩称的其他问题均无证据予以佐证，均不予采信。物业服务涵盖多方面、多层次的服务，服务内容也无法确定统一的标准，如卫生、修缮等某一项服务出现瑕疵也属正常，并不足以构成业主拒付物业服务费的理由。因此，华奥公司请求王子成支付2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业服务费5654.37元，经核算，并未超出合同约定标准，予以支持。但由于华奥公司在其服务管理上存在瑕疵，导致王子成未及时缴纳物业服务费，华奥公司对该纠纷的形成负有一定责任，故对华奥公司要求王子成支付违约金的主张不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、王子成于本判决生效之日起三日内支付华奥公司2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业服务费5654.37元；二、驳回华奥公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取25元，由华奥公司负担5元，由王子成负担20元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王子成提供了如下六组证据： 1、伊顿雅筑物管处出具的告知书复印件一份，物业服务费《催费通知单》照片两张，车棚照片两张，拟证明车棚已经抵了物业服务费，被上诉人未对上诉人进行过催收。 2、属相记录与上诉人家家门照片两张，拟证明被上诉人的《催费通知单》都是在同一年贴的，是假的催收记录。 3、两个公章的编号不同，被上诉人开具给业主的发票上，其盖章显示的文字是“眉山市华奥物业管理有限公司”，拟证明不是同一个公司，起诉人的主体资格有问题。 4、眉山市怡悦物业管理有限公司于2012年11月16日出具的公告复印件一份，“物业合同”（部分内容），伊顿雅筑物管处于2019年6月24日出具的告知书复印件一份，照片13张。拟证明：车棚是上诉人搭建的，并经过了开发商和物业公司的许可。因被上诉人占用了上诉人的车棚，所以双方协商了物业服务费抵车棚，被上诉人没有对上诉人进行欠费催收。被上诉人提交的贴在上诉人家门的《催费通知单》都是假的，是同一年一次性贴出的。 5、伊顿雅筑业委会于2014年8月10日出具的公告、物业合同最后一页（其上载明签订时间是2014年7月10日）。拟证明签订合同时存在合同欺诈。 6、业委会主任辞职说明复印件一份、微信聊天记录两张，拟证明被上诉人和业委会恶意串通，以提高物业费的标准。 被上诉人华奥公司的质证意见为： 不认可车棚抵物业服务费，第一次公告没有把所有欠费户全部公开，后面全部公开是因为被上诉人不想继续做物业服务了；被上诉人对上诉人的物业服务费每年都在催收；被上诉人之前的印章坏了，后来又重新刻了一个；上诉人提交的第4组证据不真实，达不到上诉人的证明目的；上诉人提交的第5组证据与被上诉人没有关系；上诉人提交的第6组证据不真实，被上诉人不存在与业委会恶意串通。 对上诉人王子成在二审中提供的证据，本院结合双方在一审中提供的证据综合予以认定。 本案二审期间，上诉人向本院递交《调查取证申请书》，其请求事项如下：一、“伊顿雅筑小区业主委员会成立是否在街道办备案及备案时间，伊顿雅筑业委会与华奥诚信物业公司所签物业合同是否在街道办备案及备案时间”；二、“伊顿雅筑小区业主委员会成立是否在房管局备案及备案时间，伊顿雅筑业委会与华奥诚信物业公司所签物业合同是否在房管局备案及备案时间”；三、“被上诉人进驻本小区进行招投标是否在街道办和房管局备案，有哪几家公司”。 经审查，上诉人王子成的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定情形，本院不予准许。 本案二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据华奥公司在本案中主张的民事法律关系性质，本案为物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点为：王子成是否应当支付华奥公司物业服务费5654.37元。 王子成系“伊顿雅筑小区”业主，华奥公司系“伊顿雅筑小区”的物业管理公司。“伊顿雅筑小区”业主委员会代表全体业主与华奥公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，该合同对“伊顿雅筑小区”全体业主具有法律约束力。物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，在案涉物业服务合同并未终止的情况下，华奥公司提供了物业服务，履行了合同义务，王子成接受了物业服务，其应当支付相应的物业服务费。据此，王子成应向华奥公司交纳2014年7月20日至2019年10月20日期间的物业服务费5654.37元。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王子成主张，华奥公司的起诉已超过诉讼时效，并提供了被上诉人在本案一审中提交的《催费通知单》（粘贴在王子成家家门上）照片予以证明。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。王子成在一审期间并未以诉讼时效进行抗辩，现又无新的证据能够证明华奥公司的起诉已过诉讼时效期间。据此，王子成在二审中提出的有关诉讼时效方面的抗辩，不符合法律规定，本院不予支持。 此外，王子成所提出恢复华奥公司入驻小区前的原貌，公布入驻小区后的非法收入状况，退还王子成所租赁车位，赔偿王子成墙面损失及被盗自行车损失费2660元，车棚费用已抵物业服务费等请求，均不属于本案审理范畴，其可以另行主张权利。 综上所述，上诉人王子成的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王子成负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二〇年六月二十二日 书记员  阳 洋