江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初199号原告：王卫，男，汉族，1984年3月21日生，住淮安市。原告：盛婷，女，汉族，1990年12月6日生，住淮安市。两原告共同委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。被告：徐业岚，男，汉族，1989年5月19日生，住淮安市。被告：淮安经济技术开发区逸恒房产信息咨询服务部，统一社会信用代码92320891MA1X6JH52G，住所地淮安经济技术开发区天津路金色阳光城3-6号房。经营者：李正权，男，汉族，1987年5月20日生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：咸进、徐一苇（实习律师），江苏天淮律师事务所律师。原告王卫、盛婷与被告徐业岚、淮安经济技术开发区逸恒房产信息咨询服务部（以下简称逸恒房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告王卫及两原告共同委托诉讼代理人林太平、被告徐业岚、被告逸恒房产服务部委托诉讼代理人咸进、徐一苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王卫、盛婷向本院提起诉讼请求：1、判令解除房屋买卖合同，被告徐业岚向原告赔偿房屋总价款20%违约金19万元；2、判令被告徐业岚返还定金2万元；3、判令被告逸恒房产服务部退还中介费5000元；4、判令被告逸恒房产服务部对上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经被告逸恒房产服务部介绍购买徐业岚中茵春天里13幢102室房屋。被告逸恒房产服务部介绍带有60平方米院子，房产网上也看到涉案房屋的宣传内容明确包含60平米院子。2019年10月14日，原告与两被告签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，约定被告徐业岚将中茵春天里13幢102室房屋出售给原告，房屋价款95万元，原告在签订合同后向被告支付了2万元的定金，并向被告逸恒房产服务部支付5000元中介佣金。合同签订后，原告到涉案房屋实地看房发现涉案房屋并不存在60平米院子，经物业告知涉案小区不允许设立院子。原告随后立刻联系两被告要求退还定金及佣金，但被告拒绝。原告认为被告虚假宣传房屋信息，已构成欺诈，致使原告购买带院子房屋的目的无法实现，原告有权解除涉案合同。现要求被告承担合同责任。原告诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。被告徐业岚辩称，我认为原告构成违约，原告没有按照合同约定向被告支付首付款，原告提出解除合同，我同意。因原告违约，应由原告承担违约责任，我不应当承担原告主张的违约责任。对于返还定金2万元，我不应当退还。被告逸恒房产服务部辩称，1、原告诉状内容不属实，原告在现场看房明知没有院子的情况下签订合同，所以本案合同中没有院子的约定。2、20%违约金仅在买卖双方之间发生效力，与居间方无关，原告要求居间方承担连带责任，无法律依据。3、原告已接受居间服务并签订合同，符合中介费的支付条件，居间方没有过错，不同意退还中介费。综上请求驳回原告诉请。当事人围绕诉辩主张向本院提交相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实：2019年10月14日，原告（买方）王卫、盛婷与被告徐业岚（卖方）及逸恒房产服务部签订《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告徐业岚位于淮安市房屋，房屋面积101.95平方米，房屋总价95万元；合同签订时，由买方直接向卖方支付定金2万元；买方须于2019年11月1日之前支付除定金之外的剩余首付款33万元至买卖双方约定的账户……；个税、契税、营业税由买方支付；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的无法实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。关于居间服务，合同约定：接受买方委托代为购买合适的房屋，提供真实可靠的房源信息供乙方选择，并免费陪同乙方现场查验房屋。合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订当日，原告向被告支付购房定金2万元，被告徐业岚向原告出具收条。另原告向逸恒房产服务部支付5000元中介费。2019年10月17日，被告逸恒房产服务部工作人员向原告发微信，“王总，关于院子的事，我和我们店长曾经也和售楼处人员聊天，当时买一楼的住户都是为了院子才买的，如果后期院子弄不了，现在装修好的人家也不会留门的呀”。原告发“对呀，我也是这样想的，这样最好，我也不会没事找事啊，那如果后期弄不了不是被欺骗了吗，一楼房子也不会这么抢手，我也不会这么果断的订下来”。被告逸恒房产服务部发“王总，我和我们店长刚又去售楼处了解一下情况，当时买一楼的客户都是找关系才能买到。置业顾问也说后期可以弄院子。”2019年11月2日，被告徐业岚向逸恒房产服务部工作人员发微信，要求原告按合同约定支付房款。2020年1月14日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告提交淮安经济技术开发区市场监督管理局分别于2019年11月21日、2019年12月4日、2019年12月27日对逸恒房产服务部的询问笔录。逸恒房产服务部经营者李正权在询问笔录中表示，逸恒房产服务部是以“快卖二手房中介”的名义发布涉案房屋的房源信息，我们去看过，目前是没有院子，但是卖方在阳台已经留了门，并表示后期可以自己围成院子，买方也实地看过，卖方也亲口和他说过，表示后期可以围成院子。没有和房主及物业确认院子是不是在建筑规划中。房主在平台发布过“带60平方院子”的房源信息。逸恒房产服务部工作人员邵孝在2019年12月27日询问笔录中表示，房主认为“带院子”是这个房源的一个卖点，在发布房源信息时写带院子的。另查明，被告逸恒房产服务部以“快卖二手房房产”的名义在网上发布涉案房产房源信息，发布内容“春天里稀缺洋房1楼102平3室2厅1卫精装，带60平大院子……”。原告向法庭提交了翰林花园物业向淮安市市场监督管理局出具的关于中茵春天里小区一楼住户是否可以设置院子的答复，答复中表示在建筑规划许可中，中茵春天里小区的一楼住户没有设置院子的规划，一楼住户自建院子是违反建筑规划和市容管理规定的。另查，被告徐业岚已在涉案房屋阳台处留门，其还在58同城发布与涉案房屋同一小区的另外一套房产的房源信息，并注明“可开院子80平”。审理中，原告还陈述，其在签订合同的当天，曾到现场看过房屋，当时房屋没有带院子，但被告承诺后期可以建院子。因在2019年11月1日支付首付款之前，其已发现并确认涉案房屋无法建院子，该事实违背被告陈述可建院子，被告欺骗在先。原告认为如无法建院子，购房目的无法实现。故原告至今未支付首付款，并通过中介向徐业岚沟通要求退还定金，但被拒绝。被告徐业岚表示，直到2019年10月底前，其向原告催要首付款时，原告提出解除合同，不买房子了，我没有同意。我所发布售房信息并没有注明是带60平方院子。逸恒房产服务部表示，合同签订后，原告曾找到中介，认为房价高了，要求降价，但后来没谈成，院子只是其借口。根据原、被告诉、辩主张，本案主要争议焦点：涉案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》未能全部履行的责任认定；原告主张违约金、购房定金及中介费如何确认。本院认为，原、被告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，系双方真实意思表示，约定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张解除《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，被告表示无异议，本院予以准许。关于涉案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，未能全部履行的责任如何认定。原告认为其所购买的涉案房屋，并不存在60平方的院子，被告构成欺诈，原告购买带院子房屋的目的无法实现，故请求法院支持其诉请。徐业岚抗辩，原告未按约定支付首付款构成违约，应承担违约责任。其不应承担原告主张的责任，并不应返还购房定金。本院认为。当事人所签订的合同，并没有对是否带60平米院子进行约定。而据相关部门的答复，涉案小区一楼住户并没有设置院子的规划。据此，还不足以认定被告徐业岚因出售涉案房屋未带院子，构成违约。但是，被告逸恒房产服务部转发被告徐业岚发布的涉案房屋的房源信息，包含“带60平院子”；徐业岚在涉案房的阳台处留门，表明其有围院子的动机。且徐业岚在58同城就与涉案房屋同一小区的另外一套房屋发布房源信息，注明可开院子80平方。据此，应确认徐业岚发布过其出售涉案房屋带院子的相关信息。而徐业岚所售房屋是否带否院子，势必对原告购买涉案房屋产生一定的影响。徐业岚在网上发布涉案房屋房源信息时宣传带60平米院子，误导了原告与被告签订涉案合同，徐业岚的行为，违反了诚实信用原则，对于涉案合同无法继续履行，被告徐业岚负有责任。原告作为完全民事行为能力人，应能清楚知晓一楼草坪部分属于公共部分，不能私自围建。其在签订合同时，未尽到谨慎审查的义务，合同履行中，又以所购房屋无法建院子，其合同目的不能实现为由，拒绝向原告支付首付款。合同约定，首付款33万元应于2019年11月1日前支付，然原告在被告徐业岚催告后，仍未支付。因此，原告对于合同未能全部履行，也负有责任。其诉称的理由不能成立，本院不予采信。根据原告及被告徐业岚在合同签订及履行中的行为，本院确认对于涉案合同未能全部履行，原告及被告徐业岚所应承担的责任相当，应各自承担相应的责任。故本院对原告主张被告徐业岚赔偿合同总价20%违约金的请求，依法不应予支持。至于原告还主张被告逸恒房产服务部承担连责任，亦无事实和法律依据，主张不能成立，本院依法不应予采信。因原告及被告徐业岚均同意解除合同，原告要求被告返还购房定金2万元，本院予以支持。被告徐业岚不同意返还定金，理由不能成立，本院不予采纳。被告逸恒房产服务部，作为涉案房的居间方，并没有依约定妥善履行“提供真实可靠的房源信息供乙方选择，并免费陪同乙方现场查验房屋”的义务，在未经核实情况下，在网上发布涉案房源“带60平大院子”信息，误导原告签订涉案合同。合同法规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。由于逸恒房产服务部在涉案合同履行中未尽相关义务，故原告主张退还中介费5000元，符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王卫、盛婷与被告徐业岚、被告淮安经济技术开发区逸恒房产信息咨询服务部于2019年10月14日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；二、被告徐业岚于本判决生效后十日内，向原告王卫、盛婷返还购房款2万元；三、被告淮安经济技术开发区逸恒房产信息咨询服务部于本判决生效后十日内，向原告王卫、盛婷退还中介费5000元；四、驳回原告王卫、盛婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元4525元，由被告徐业岚负担300元，被告淮安经济技术开发区逸恒房产信息咨询服务部负担125元，原告王卫、盛婷负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，帐号62×××055）审 判 长  陈建淮人民陪审员  王 佳人民陪审员  吴 鹏二〇二〇年六月二十八日书 记 员  徐 力附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。