兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初693号 原告：张新民。 被告：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张艺博，甘肃勇盛律师事务所律师。 张新民诉绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称“绿地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新民、被告委托诉讼代理人张艺博到庭参加了诉讼。现已审理终结。 张新民向本院提出诉讼请求：要求被告履行合同义务，给原告办理房产证并验收、交付房屋。事实与理由：2016年6月1日，原被告签订了商品房买卖合同，约定将被告开发建设的位于兰州新区绿地智慧金融城B7幢1单元301室出售给原告，建筑面积164.72平方米，单价4845元/平方米，总价款798068.40元。合同约定在2016年7月1日前经分期综合验收合格交付房屋，并对其他事项进行了约定。合同在兰州市房地产管理部门备案。合同签订后原告支付首付款198068.40元，余款按照约定已于2016年10月办理了银行按揭贷款手续，并按期偿还贷款。之后，被告既未通知原告验收房屋，也未按期给原告交付房屋。2019年5月，原告前去与被告协商交房并要求办理房产证时，被告却告知原告要到物业公司办理房屋交付手续，还要收取不合理费用。原告拒缴，被告便不予办理房产证手续。原告认为被告违反合同约定，拒不交付房屋却要求交付费用，其行为已构成违约。故提起诉讼，望判如所请。 绿地公司辩称，原被告双方于2016年6月1日签订关于B7幢1单元301室的《商品房买卖合同》，约定2016年7月1日为房屋交付日期，但原告未按期前往被告处办理房屋交付事宜，违反了合同约定，造成了损失应当由原告承担。根据约定，原告应承担自2016年7月1日期的物业管理费等相关费用并支付维修资金。原告无法办理房产证系其自身原因所致，被告已履行了合同义务，原告的起诉行为系滥用诉权，请求驳回。 本院经审理查明事实如下：2016年6月1日，张新民与绿地公司签订《商品房买卖合同》，约定张新民购买绿地公司商品房，房屋坐落：兰州新区环湖东路以东、经十二路以西、纬三路以南、纬十一路以北，房屋性质：住宅，房号：第B7幢1单元301号房，面积164.72平方米，单价4845元，总价798069元。交付期限及条件为：出卖人（绿地公司）应当在2016年7月1日前，将经分期综合验收合格的商品房并符合该合同约定的商品房交付买受人（张新民）使用。该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；如非出卖人原因，造成商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等一切相关费用概由买受人承担，房屋保修期亦从次日起计算；如买受人未付清房款、税费以及入伙费用等相关款项，则出卖人不予办理入伙手续，因房屋占有所产生的所有费用由买受人承担。”该合同第十五条为关于产权登记的约定，内容为“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案...”该合同附件四为《补充协议》，其中第三条第4款约定为：“买受人在办理商品房的交接手续前，应当按本合同约定付清全部应付房价款（采用按揭付款方式的，按揭银行已实际付款）、违约金（如有）、签署房价款的结算协议、办理完毕房价款结算手续、付清委托出卖人代缴的物业维修资金和税费、出卖人被贷款银行扣划相应款项（如有）及其他费用（如有）、物业费等相关费用。否则，出卖人有权顺延交房时间及办理房产证的时间直至买受人按前述约定履行完毕全部义务而无须承担任何违约责任。”第三条第7款约定：“关于房屋交付期限的约定：合同双方确认，该房屋已具备交付条件，在买受人全款付清（即一次性付款或分期付款时买受人付清全部购房款；或按揭付款时买受人付清首付款，且买受人的按揭贷款银行已将买受人的按揭贷款全额支付给了出卖人）后，于次月底前将房屋交付给买受人。”第八条约定：“双方同意删除本合同第十五条全部内容，并替换成如下文字：8.1出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案...8.3买受人应在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税、费报送出卖人。如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、物业维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署合同及权属登记申请表等），出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任...”第19.1约定：“根据本合同所发生的任何通知应采用书面形式，并用公告、传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址或联系电话发出。” 另查明，张新民分别于2016年1月26日、2016年2月29日、2016年4月12日向绿地公司交认购款20000元、142000元、36069元，2016年9月25日，张新民在兴业银行的贷款600000元发放到绿地公司。2020年3月30日，绿地公司给张新民退房屋面积差价18314元。2019年5月15日，绿地公司向彩生活物业公司出具《房屋结算及进户凭证》，载明张新民购房款已全面结清，请予办理进户手续。但未移交钥匙，也未提供合同约定移交房屋时应提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 还查明，案涉房屋于2015年12月16日在兰州新区城乡建设管理局进行竣工验收备案。 上述事实由《商品房买卖合同》、绿地公司收据、《房屋结算及进户凭证》《房款确认单》、手机信息截屏、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和当事人陈述为证，本院予以确认。 本院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。商品房买卖合同属于买卖合同，出卖人应当按照约定的时间和方式向买受人交付标的物，买受人支付价款。本案中，双方约定交房时间为2016年7月1日，案涉房屋在该时间已具备交房条件，但绿地公司在审理中未向本院提交其按照合同约定已采用书面形式，并用公告、传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照张新民在合同中列明的地址或电话发出的证据，视为绿地公司未履行通知张新民交房的义务。关于补充协议第三条第7款的约定，本院认为应当以买卖双方确认所购房屋具备交付条件为前提，本案中绿地公司并未向本院提交在签订合同时或张新民办妥房屋按揭贷款前该公司与张新民已确认房屋具备交付条件的证据，因此本案中交房时间无法确定为张新民按揭贷款支付到绿地公司后的次月底。 对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。本案中，绿地公司尚未将房屋钥匙移交给张新民，未履行其作为出卖人应尽的交付义务。关于绿地公司提出的张新民未缴纳房屋维修基金、前期物业费的抗辩理由，本院认为张新民与绿地公司之间签订的是商品房买卖合同，张新民已于2016年9月25日全部支付了所购房屋价款，该时间晚于双方约定的交房时间，且房屋已具备交房条件，绿地公司应当及时交付房屋。而房屋维修基金、前期物业费与商品房买卖合同分属不同的法律关系，所牵涉的当事人也不一致，绿地公司给张新民退还房屋面积差价时未扣除上述费用，证明绿地公司亦认可房屋维修基金、前期物业费与房款并非同一性质款项，对绿地公司的该抗辩理由本院不予支持。张新民诉请绿地公司履行验收的合同义务，本院认为验收是张新民作为买房人行使的权利，并非绿地公司的义务，绿地公司应当依照合同约定向张新民移交房屋，并办理相关手续、提供相关材料。 关于办理房产证，根据双方补充协议的第八条约定，绿地公司承诺为符合条件的买受人代办房屋登记手续，但以买受人提交了相应资料并缴清税费为前提。在张新民主张绿地公司交房并办理房产证时，绿地公司主张张新民应当交清物业费及房屋维修资金后方可办理，本院认为物业费的缴纳与房屋买卖及办理房产证均属于不同的法律关系，绿地公司不得以该理由拒绝代为代理房产证。房屋维修资金为房屋买受人应当缴纳的税费，绿地公司的该项主张并无不妥。在本案审理中，绿地公司自认房屋维修资金由出卖人即绿地公司代缴，但并未向本院提交其已经替张新民代缴房屋维修资金的凭证，不得以张新民拒缴房屋维修资金为由拒绝代办房产证。关于合同约定代办应当提交的其他资料，均为绿地公司应当提供给张新民填写的材料，并非张新民拒绝提交，不利后果应当由绿地公司承担。张新民诉请绿地公司办理房产证，绿地公司应当按照约定代为办理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起五日内按合同约定向张新民交付房屋； 二、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起五日内按合同约定代张新民办理房产证。 已减半收取的案件受理费100元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  苏小容 二〇二〇年六月十八日 书记员  张 瑞