湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1674号 原告：刘某花，女，1957年9月9日生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告：刘某某，男，1964年8月16日生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：刘俊麟，男，湖南指点律师事务所律师，一般代理。 被告：栗某某，男，1979年9月7日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：邓某某，男，1975年7月15日生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告：桂阳县聚宝房地产开发有限公司，住所地：湖南省桂阳县鹿峰街道培才路渠道西。 法定代表人：栗某某，执行董事。 原告刘某花、刘某某与被告栗某某、邓某某、桂阳县聚宝房地产开发有限公司（以下简称聚宝公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某花、刘某某及其委托诉讼代理人刘俊麟，被告栗某某、邓某某、聚宝公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某花、刘某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告售房款1222600元和资金占用费10万元（资金占用费暂计至2019年10月1日，后续另计至售房款全部退还为止）；二、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费2万元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年2月8日，原告与谭凰初、周凡、侯经明等人签订了《以旧换新开发建设合同》，约定：谭凰初、周凡、侯经明等人对原告夫妻所有的位于桂阳县龙潭街道环城西路一套私人住宅及院落空地进行拆迁重建，谭凰初、周凡、侯经明等人补偿原告五套房。后由于各种原因，谭凰初、周凡、侯经明等人将与原告签订的《以旧换新开发建设合同》中的权利与义务转让给了被告，由被告对该旧房改造拆迁项目进行开发建设。被告接手该项目后，对原告的旧房屋及院落空地进行了房地产开发建设。房屋竣工后，被告按照《以旧换新开发建设合同》的约定将该开发项目“培才名苑”三栋三单元的201、301、401、501共四套房屋，面积440平方米交付给原告。原告考虑到该项目是由被告进行开发建设的，便委托被告进行销售。双方于2019年4月24日签订了《委托代理销售房屋协议书》，约定：原告将4套房屋委托被告销售，4套房屋固定作价1302600元，过户手续由被告负责办理，手续费原告不承担，被告在2019年3月30日前销售完毕，5月30日前支付原告款项50万元，6月30日前付清余款加利息共计834700元，若被告违约则承担原告主张权利的一切合理费用。后被告按协议书内容向原告支付8万元后未再支付过任何款项。 被告栗某某、聚宝公司辩称：一、原告请求财产损害赔偿理由不成立：1.培才名苑项目部所建房屋未向拆迁户交付前仍属于其所有；2.财产损害赔偿的请求权必须是既得权，而原告对标的物仅拥有物权期待权，本案不属于财产损害赔偿纠纷；3.原告在拆迁补偿过程中与周凡恶意串通、虚报面积、签阴阳合同，周凡从中获得一套房子，原告的房屋面积只有100平方米，拆迁补偿协议给原告补偿了5套房子，虽原告放弃了一套，但拆迁补偿协议无效，原告还应返还被告两套房子，本案应属于拆迁安置补偿合同纠纷；4.双方当事人约定就阴阳合同事宜在交款时或交房时协商处理。二、原告主张的资金占用费、律师费不成立。本案的主合同为拆迁安置补偿合同纠纷，双方已事先约定事后协商处理，因疫情原因本月底交房，物权期待权还没有到期，原告事先权利的条件还没有成熟，资金占用费没有法律依据，律师费依情依理依地方惯例不应得到支持。 被告邓某某辩称：答辩理由同被告栗某某、聚宝公司一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.被告提交的周凡工资领条、接待笔录、补充协议书与本案无关，本院不予采信；2.被告庭审时自述已支付原告10万元售房款，原告对该事实予以认可，本院对该事实予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月8日，原告与谭凰初、周凡、侯经明三人签订了《以旧换新开发建房合同》，约定：对原告的私宅住房进行拆迁建房，原告现有住房面积110㎡，谭凰初、周凡、侯经明三人愿按原告老产权证面积五倍补偿，补偿楼房调节在原地址建房补一、二、三、四、二层一单元上，原告负责处理好周邻关系和房屋债务纠纷。合同签订后，谭凰初、周凡、侯经明三人退出案涉拆迁开发项目的开发建设并将该项目转让给被告聚宝公司开发建设。房屋竣工后，被告按照《以旧换新开发建设合同》的约定将该开发项目“培才名苑”三栋三单元的201、301、401、501共四套房屋交付给原告。原告考虑到该项目是由被告进行开发建设的，便委托被告进行销售。2019年4月24日，原告（甲方）与被告聚宝公司（乙方）签订《委托代理销售房屋协议书》，约定：甲方有四套房屋位于培才名苑201、301、401、501号，委托乙方代理销售，作价1302600元，过户手续乙方负责办理，过户手续费用甲方不负责，房屋按照原签订的《受损户安置换房协议》约定向购房户落实到位…第五条乙方在2019年3月20日前将上述房屋销售完毕，如销售完毕则乙方在2019年5月30日前支付甲方代售房款50万元加该款一个月的利息元，余款在2019年6月30日前付清加该余款2个月的利息共计834700元（余款802600元，本息总计32104元）；如不按本条付清，乙方愿承担由此导致的一切后果，包括甲方主张权利所产生的律师费、诉讼费等一切合理费用…第六条如甲方在2019年6月30日前未收足房屋款，甲方有权要回自己的房屋所有权，经济损失由乙方负责并承担法律责任…第七条本协议签订后，原签订的《委托代理包干销售房屋协议书》废除。合同甲方处由原告二人签名捺印，乙方处加盖被告聚宝公司公章、被告栗某某签名捺印、被告邓某某签字。截至原告起诉，双方当事人约定的四套商品房已经销售完毕，被告只支付原告10万元售房款。 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”从双方签订的合同内容看，原告将本应分配给他的4套房产委托给作为开发商的被告代为销售，并约定在规定期限内将固定房款交付原告，若被告没有收足房款则原告可以主张房屋所有权。原告虽未支付被告委托费用，但是被告开发原告住房已从中获得利益，不能以简单的委托费用来否定原、被告之间委托销售房屋的事实，因此案涉《委托代理销售房屋协议书》其实质应归类于委托代理合同。关于被告主张原告与周凡恶意串通损害其合法权益，案涉《委托代理销售房屋协议书》应属无效合同，本院认为原告与谭凰初、周凡、侯经明等人签订的《以旧换新开发建房合同》系房屋拆迁安置补偿合同，而本案的《委托代理销售房屋协议书》是原、被告在双方自愿达成一致的意思表示，即“被告补偿原告四套房产并代为直接销售、给付房款”的委托合同，两个合同的性质、内容均不相同，且《委托代理销售房屋协议书》为原、被告双方真实的意思表示，应为有效合同。首先，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告将房屋销售以后应该按时将房款支付给原告。截至原告起诉，被告只支付了10万元，还应支付原告售房款1202600元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉合同第五条约定“2019年6月30日前付清加该余款2个月的利息共计834700元（余款802600元，本息32104元）”中的利息部分32104元；被告超期未支付原告售房款的损失本院按照最新全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率核定为年利率3.85%，2019年6月30日至2019年9月30日，原告的损失金额为11575元（1202600元×3.85%÷12个月×3个月），以上金额合计1246279元。其次，对于原告诉请被告支付律师费2万元，本院认为律师费在性质上属于财产利益的丧失，原则上可以作为损失，但不能超过违约方应当预见到的范围；且原、被告在案涉《委托代理销售房屋协议书》约定由被告负担原告主张权利所产生的律师费、诉讼费。本案原告委托诉讼代理律师收取的服务费未超过湖南省律师服务收费行业指导标准，且有委托代理合同、发票佐证。在被告违约的情形下，原告要求被告承担律师的委托代理费2万元，不违反法律规定，本院予以认可。最后，公司之所以具有独立的法人人格，是因为其贯彻分离原则，当公司与股东或关联公司在财产、分配、管理和业务上出现混同时，就丧失了作为法人的独立性，出现公司法人人格混同。《委托代理销售房屋协议书》中受委托人虽为被告聚宝公司，被告栗某某、邓某某在合同上签字确认，被告栗某某在案涉合同的签字视为被告栗某某作为被告聚宝公司的法定代表人对外行使职权，其行为属于职务行为，视为法人行为，法律后果由被告聚宝公司承担。被告邓某某自述受让被告栗某某40%的股权，但是该转让行为虽未进行工商登记，但两自然人被告之间的股权转让已经实际履行，不影响被告邓某某股权的行使。被告邓某某作为公司隐名股东在案涉合同签字，存在公司人格混同的行为，被告邓某某应对该笔债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、邓某某共同支付原告刘某花、刘某某售房款1202600元，利息43679元（利息暂计算至2019年9月30日，之后的利息按年利率3.85%另计至还清日止），合计1246279元，限判决书生效后十五日内履行； 二、被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、邓某某共同支付原告刘某花、刘某某律师费20000元，限判决书生效后十五日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16883元，减半收取8441.5元，由原告刘某花、刘某某负担479.5元，被告桂阳县聚宝房地产开发有限公司、邓某某负担7962元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄渊强 二〇二〇年六月二十二日 法官助理肖佩芸 书记员王培君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《中华人民共和国公司法》 第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。 公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。