苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初4038号 原告：上海六角物业管理有限公司吴江分公司，注册号320584000483787，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇芦墟浦南路64#。 负责人：何欣炜，总经理。 委托诉讼代理人：吴国忠，男，1977年10月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。系公司员工。 委托诉讼代理人：张贵丽，女，1980年5月2日出生，汉族，住湖北省枣阳市。系公司员工。 被告：李黎，女，1973年12月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：周煜，江苏苏州湾律师事务所律师。 原告上海六角物业管理有限公司吴江分公司（以下简称六角物业公司）与被告李黎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法由审判员李文苑适用小额诉讼程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告六角物业公司的委托诉讼代理人吴国忠、张贵丽，被告李黎及其委托诉讼代理人周煜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告六角物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告李黎立即向原告六角物业公司支付自2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理费17639.10元（建筑面积233.32平方米×2.8元/月/平方米×27个月）及自起诉之日起至实际给付之日止，按照每日千分之三为标准计算逾期付款违约金，以1763元为限；2、本案受理费由被告李黎承担。后原告变更第1项诉请为：被告李黎立即向原告六角物业公司支付自2018年4月6日至2020年3月31日的物业管理费15548.5元及自起诉之日起至实际给付之日止，按照每日千分之三为标准计算逾期付款违约金，以1554.8元为限。 事实与理由：原告与被告是物业服务企业与业主的关系，根据物业服务合同约定，吴江虹桥花园小区的物业服务费按季收取2.8元/月/平方米，逾期催缴仍不履行缴纳义务的原告可收取违约金，按应缴费总额每天千分之三计算。被告李黎是吴江虹桥花园小区162幢业主，建筑面积233.32平方米，理应缴纳物业服务费。期间，原告曾多次上门沟通并催缴、发催款通知书、寄发挂号信催款，均未奏效原告催讨未果致本案诉讼。 被告李黎辩称，根据《苏州市前期物业管理服务协议》附件二即《苏州市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导标准》（苏价服字〈2014〉86号文件）的规定，物业服务为综合服务公用部位和公用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务的总和，物业服务费总和为2.11元/月/平方米，故对原告主张的物业费标准不予认可。原告主张的物业费被告确实尚未缴纳，即使缴纳也应该按照苏价服字〈2014〉86号文件规定的最高标准2.11元/月/平方米来计算。原告按服务等级收取物业服务费，但未能按合同约定的服务等级提供对等的物业服务，表现为综合服务中原告未采取过走访、问卷调查等形式与业主沟通；未能根据业主需求提供特约服务和便民无偿服务；未组织过消防演练和安全防范知识学习；小区至今没有灭火器和消防设备；保洁服务和绿化养护服务也未能按2-3级的标准执行；小区草坪杂草很深，也没有花卉布置。另对原告主张的滞纳金不予认可。 经审理查明：2018年4月6日，吴江虹桥置业有限公司作为甲方、六角物业公司作为甲方选聘的物业公司与李黎作为乙方，签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房屋物业名称为吴江虹桥花园162幢，在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年。前期物业管理费为别墅2.8元/月/平方米。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。该协议附件二为物业管理企业提供的物业管理服务质量，依据为苏州市物价局《关于制定公布普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（苏价服字〈2014〉86号）。 另查明，《苏州市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导标准》（苏价服字〈2014〉86号文件）规定，该标准中的物业公共服务内容限于普通住宅小区具有公共性的物业基本服务。该通知自2014年12月1日起施行，有效期两年，有效期届满，将根据实施情况依法评估修订。 又查明，李黎、刘光荣为黎里镇城司路988号吴江虹桥花园162幢房屋的业主，房屋建筑面积为233.32平方米。 以上事实，由原告六角物业公司提供的不动产登记簿查询记录、苏州市前期物业管理服务协议，被告提交的苏价服字〈2014〉86号文件以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，原告六角物业公司与吴江虹桥置业有限公司及被告李黎签订的《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应当依照法律规定和合同约定全面履行各自的义务,同时享有相应的正当权益。被告李黎辩称合同附件二约定物业服务费收费标准依据为苏价服字〈2014〉86号文件，根据该文件计算出的物业服务费为2.11元/月/平方米。本院认为，苏价服字〈2014〉86号文件系针对普通住宅出具的政府指导价，被告所有房产系别墅，并非普通物业，不应参照该文件确定物业费收费标准。原、被告双方签订的前期物业管理服务协议约定别墅物业费为2.8元/月/平方米，双方应按照该协议约定履行。被告李黎另抗辩认为原告物业服务存在不足，但并未举证证明原告存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对被告造成了实际损害,故被告李黎据此不向原告六角物业公司支付物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信。退一步讲，即使原告六角物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告李黎可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告李黎在内的全体业主利益。故被告李黎拒交物业服务费的理由不能成立。经本院计算，2018年4月6日起至2020年3月31日止的物业费为15548.4元。前期物业管理服务协议未约定业主支付物业费的具体时间，故逾期付款违约金应自起诉之日起算。前期物业管理服务协议约定的违约金为每日千分之三，约定标准过高，本院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍。原告六角物业公司在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告李黎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海六角物业管理有限公司吴江分公司自2018年4月6日起至2020年3月31日止的物业管理服务费15548.4元并支付以15548.4元为基数，自2020年4月16日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的逾期付款违约金（以1554.8元为限）。 被告李黎如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取143元，由原告上海六角物业管理有限公司吴江分公司负担49元，被告李黎负担94元，被告李黎负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告上海六角物业管理有限公司吴江分公司，原告上海六角物业管理有限公司吴江分公司已预交的诉讼费用本院不再退还。 本判决为终审判决。 审判员  李文苑 二〇二〇年六月九日 书记员  廖秋婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。 友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。 当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。 本案联系人：李文苑联系电话：0512-63183710