贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初2061号 原告：遵义市锦程物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91520324MA6DNY9B5G。 住所地：正安县安场镇中心幼儿园附属楼。 法定代表人：张鹏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人李金龙：系该公司员工。 委托诉讼代理人吴萍：系该公司员工。 被告：冯伦波，男，1979年8月10日生，仡佬族，大学本科文化，贵州省正安县人，住正安县凤仪街道办山奇社区锦鸿家园二期3栋2单元11-1号（户籍地：正安县），系正安县安场镇二小教师。 原告遵义市锦程物业管理有限公司与被告冯伦波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月22日15时30分30分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告遵义锦程物业管理有限公司委托诉讼代理人李金龙、吴萍，被告冯伦波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告遵义市锦程物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5827元及资金占用费按每月月利率2%利息支付；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告与桐梓县恒盛开发有限公司正安县分公司签订商品房买卖合同中明确约定按月缴纳物业管理费，我公司于2017年4月1日从正安县世栋物业管理有限公司（原正安县锦鸿家园小区前期物业服务公司）接管物业服务工作至今。被告从2015年10月1日至2019年12月31日未缴纳物业服务费用5827元。经原告多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、被告与世栋房开公司签订的房屋买卖合同中的附件12《补充协议》1份，证明房屋买卖合同明确约定房屋买受人按时缴纳物业费，被告已知道小区的前期物业由世栋物业管理有限公司服务的事实。2、《补充协议》1份，证明我公司与正安县世栋物业公司、世栋房开公司三方协议约定，世栋物业公司服务期间未收取的物业服务费由我公司收为收取的事实。3、《锦鸿家园小区物业管理服务合同书》1份，证明我公司合法为该小区提供物业服务的事实。 被告冯伦波辩称：对所欠物业费的时间无异议。但原告诉称的事实及理由不成立。我的房屋买卖合同是与正安县世栋房开公司签订的，而不是与桐梓县恒盛公司房开公司所签订，房屋买卖合同中约定由世栋房开公司依法选聘重庆多泰物业管理有限公司实行物业管理，而不是正安县世栋物业管理有限公司。同时，我与原告无任何合同关系，不存在物业服务与被服务关系。因此，原告的起诉不符合法律规定，故请求驳回原告的诉讼请求。如果2017年4月1日以后的物业费，是原告公司服务，我愿意遵循合理、公平原则支付物业费，因原告的物业服务存在严重瑕疵，因扣除20%的物业服务费。否则，我不同意支付。为证明自己的抗辩主张，被告冯伦波向本院提供了如下证据：1、《房屋买卖合同》1份，证明我只是与正安县世栋房开公司签订的房屋买卖合同而不是原告诉称的桐梓县恒盛房开公司，前期物业管理上明确约定世栋房开公司依法选聘重庆多泰物业管理有限公司提供物业管理服务而不是正安县世栋物业管理有限公司的事实；2、《通知》1份，证明原告的催收物业费的通知书上只有欠费金额，无收费标准，而房屋买卖合同中约定的收费标准按发改局核定收费标准收取的事实；3、照片10张，证明原告在物业服务中，对小区内的保洁、路面维修、车辆停放、违搭违建制止、门禁系统维护、走廊顶棚石膏装饰板维护、小广告清理，电梯停电备用发电机的启用上，未有效管理的事实；4、《请愿书》1份，证明小区内业主要求原告完善部分设施设备，原告的管理存在瑕疵的事实。 综合原、被告提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下： 正安县“锦鸿家园”小区系正安县世栋房地产开发有限公司开发建设的小区，开初由正安县世栋物业管理有限公司为该小区提供物业管理服务。2017年4月1日，因正安县世栋物业管理有限公司退出该小区，正安县世栋房地产开发有限公司遂与原告签订了《锦鸿家园小区物业管理服务合同书》，合同约定，正安县世栋房地产开发有限公司委托原告对该小区实行物业管理，服务内容为：房屋共用部分、共用设施设备、市政共用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护管理，公用绿化地、花木的养护管理，公共环境的卫生保洁，垃圾清运，交通及车辆停放秩序管理、小区公共秩序及安全维护等内容，由原告向小区内的业主或物业使用人按年按高层电梯住宅1元/月/m2、多层住宅按0.5元/月/m2计收物业服务费。合同并约定了其他具体事项。合同签订后，原告入驻该小区提供物业服务。2017年7月21日，因涉及包括被告在内的业主或物业使用人的物业欠费，正安县世栋物业管理有限公司与世栋房地产开发有限公司物业公司及原告，三方签订了《补充协议》，协议约定正安县世栋物业管理有限公司在管理过程中未收取的物业费由原告代为收取。被告冯伦波系该小区二期3栋2单元11-1号房屋业主，房屋面积为114.27m2。于2014年2月24日与正安县世栋房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》第二十三条约定，前期物业管理期间物业服务收费八里桥为按发改局核定收费标准收取，但未注明具体的收费标准。被告于2014年10月16日接房入住，接房入住后，正安县世栋房开公司代世栋物业公司向被告收取2014年10月16日至2015年10月1日前的物业服务费。因认为正安县世栋房开公司未为其安装好网线，以及认为前期的正安县世栋物业公司和现在的原告提供的物业服务存在瑕疵，自2015年10月1日起至今，被告未向正安县世栋物业管理有限公司及原告缴纳所欠物业费。原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付2015年10月1日至2019年12月31日止的物业服务费5827元及按月利率2%支付资金占用费，同时承担本案诉讼费。 本院认为：物业服务合同是一方提供物业服务，另一方支付报酬的双务合同，遵循等价有偿、诚实守信原则。本案中，被告冯伦波作为小区业主，虽未与原告签订物业服务合同，但对照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因此，在该小区未成立业主委员会前提下所签订的《锦鸿家园小区物业管理服务合同书》从性质上属前期物业服务合同，对包括被告冯伦波在内的所有业主及物业使用人均具有合同约束力。物业服务企业、业主或物业使用人均应按该合同各自履行应负之义务。在原告已履行物业服务合同的基础上，被告应负向原告支付物业服务费的义务。因从2017年4月1日起至今三年多，被告冯伦波未向原告支付相应的物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告冯伦波支付2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3656.64元（114.27m2×32个月×1元/月/m2）的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。对所主张的被告所欠2015年10月1日至2017年3月30日止期间的物业服务费上，因该期间由正安县世栋物业管理有限公司为该小区提供物业服务，原告在庭审中未举证证明正安县世栋物业管理有限公司已告知被告其所欠的物业费债权已转移给原告，由原告代为收取这一事实，在被告不同意支付情况下，对照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，故对原告主张被告支付2015年10月1日起至2017年3月30日止的物业费，因诉讼主体资格不符，事实理由不充分，本院不予支持，应由债权人正安县世栋物业管理有限公司另行主张权利。 对于原告所主张的资金占用费每月2%利息支付的问题，因无合同约定及法律规定，本院不予支持。 因物业服务工作涉及诸多方面，总是在不断的改进和完善服务质量中，难免存在一些瑕疵和不足，决非能十全十美，从本院对该小区现场查验情况，整体较好，仍存在绿花带有损坏，未及时补栽花木，有废弃摩托车、三轮车未清理、楼道有废弃家具未清理、电梯走廊吊顶有部分石膏板脱落或缺失等问题，属一般瑕疵，但未对小区内业主造成生活或出行上的不便，若以此否定原告的物业服务付出，扣减物业服务费，明显有悖公平。故被告以10张照片以偏概全证明小区内的保洁、路面维修、车辆停放、违搭违建制止、门禁系统维护、走廊顶棚石膏装饰板维护、小广告清理，电梯停电备用发电机的启用上，原告未有效管理，据此认为应减除20%的抗辩主张，于情于法，理由不充分，于法无据，本院不予采纳。 对于物业费收费标准问题，对照《物业管理条例》和《贵州省物业管理收费办法》的规定，应当报发改局相关行政部门核准，但不是必须，物业服务收费根据服务的质量及资质，遵循随行就市双方议定原则，故原告按照与建筑单位正安县世栋房地产开发有限公司签订的《锦鸿家园小区物业管理服务合同书》，高层电梯住宅1元/月/m2、多层住宅按0.5元/月/m2的标准计收物业服务费，并未违反法律强制性规定，且该标准符合本地实际，故被告的该项抗辩主张，理由不充分，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业企业合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、限被告冯伦波于本案判决生效后五日内支付原告遵义市锦程物业管理有限公司2017年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3656.64元； 如义务人未在判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告遵义市锦程物业管理有限公司其他诉讼请求； 本案诉讼费用50元，减半收取25元，由原告遵义市锦程物业管理有限公司负担10元，由被告冯伦波负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，同时于七日内交纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛