河南省周口市淮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1626民初38号原告：李鑫，男，汉族，1992年11月23日出生，住址河南省太康县。委托诉讼代理人：李萍，女，河南碧轩律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：王艳丽，女，1979年3月6日出生，汉族，住址河南省淮阳县。委托诉讼代理人：张超楠，女，河南陈州律师事务所律师，委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：吕申动，男，河南陈州律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告李鑫与被告王艳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫及委托诉讼代理人李萍、被告王艳丽及委托诉讼代理人张超楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李鑫向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；2、被告返还原告购房款200，000元及按同期银行贷款支付利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月1日，原、被告签订房屋买卖协议书，被告将位于淮阳县城关回族镇苏马庄东南、蔡河北岸的123平方米的房屋出售给原告，并约定为原告办理相关证件，原告分五次支付被告购房款200，000元，时至今日，被告未能为原告办理任何房产手续，原告无法实现房屋的所有权。故原告无奈诉至法院，请求法院依法判如所请。被告王艳丽辩称，原告房屋的灭失因拆迁而引起，本案因不可抗力引起的诉讼，与原告是否办理房产手续无因果关系；原告故意规避法律在签订合同一年内未行使撤销权；双方约定的办理房产手续未约定具体期限，属约定不明；原告要求被告返还购房款200，000元及按同期银行贷款支付利息，也应返还被告房屋，为维护法律的公平、合理原则，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告李鑫（乙方）提供了与被告王艳丽（甲方）于2014年4月1日签订的房屋购买协议书，甲方将其位于淮阳县城关回族镇苏马庄东南、蔡河北岸的住房，并有土地使用证，每套面积123平方米带院（50平方米），乙方愿意购买，双方达成如下协议：1、甲方负责住房水、电、路三通。2、国家规定期限内，由于房屋质量问题造成的乙方损失由甲方负责。3、乙方愿意购买。4、协议生效后，乙方一次性付给甲方人民币二十万元，该房屋永久归乙方所有。5、房产手续（房权证、土地证）由甲方办理，费用由甲方出。6、此协议一式三份，甲、乙、中三方各执一份，双方签字后生效。7、由于国家建设需要拆迁此房，拆迁赔偿费用归乙方所有。原、被告及中证人签字、捺印。经质证，被告王艳丽对该协议书无异议。二、原告李鑫提供了被告王艳丽签字并捺印的收到条四张：2014年4月1日收到条（130，000元）、2014年5月23日收到条（20，000元）、2014年6月30日收到条（10，000元）、2014年10月21日收到条（20，000元），合计金额为180，000元。经质证，被告王艳丽对收到条无异议。三、原告李鑫提供了其亲属刘玉灵与被告王艳丽于2019年11月27日的电话录音，其主要内容：地皮按每亩5万元赔偿，她家买房子时20万元，连地皮一块买的，比其他几家贵。她给王艳丽又送去2万元，并搬走了王艳丽的电视机回去自己看。被告王艳丽承诺，刘玉灵家搬走的电视机不再要了，赔偿款让刘玉灵和孙印家多分点，楼上的几家少分点。当时买房时就是小产权房，只有集体土地使用证；随苏马庄行政村的政策，赔偿的都一样，地皮款另外赔偿。经质证，被告王艳丽对录音内容无异议。四、被告王艳丽提供淮阳县古蔡河整治指挥部的通告，在此范围内购买小产权房户主，需提供以下证件：1、身份证复印件，2、户口本复印件，3、购房合同复印件，4、信用社账户复印件。经质证，原告李鑫称苏马庄行政村的负责人通知购房户搬迁，大概在2019年11月搬走的；通知让提交银行卡和身份证复印件，但他没见到通告。五、被告王艳丽提供淮阳县人民政府淮政（2019）54号文件，按集体土地上的房屋予以征收与补偿，按每处宅基地0.25亩，乘以1.44，最高不超过240平方米。合法建筑按每平方米2，200元进行赔偿；从2019年12月11日开始执行。经质证，原告李鑫称该文件系复印件，对内容不知情。六、被告王艳丽在自己的宅基地上建三层楼房，分别出售给原告李鑫等六人。被告王艳丽提供的淮阳县城关镇苏马庄行政村四组房屋征收项目评估清单显示：一楼西户李鑫，地板砖等室内装修，评估清单金额13，178元，登记在王艳丽名下的房地产及建筑物评估清单金额584，854元。经质证，原告李鑫称该文件系复印件，对内容不知情。本院对被告王艳丽提供的房屋征收项目评估清单显示进行了核实，情况属实。本院认为，原告李鑫与被告王艳丽签订的房屋购买协议书，系双方当事人的真实意愿表示。原告李鑫给付被告王艳丽购房款200，000元，被告王艳丽将自建的房屋出卖给原告李鑫居住、使用，双方各自履行了合同的主要义务。原告李鑫提供的电话录音可以证实，其作为完全民事行为能力人，知道被告王艳丽出售的房屋只有集体土地使用证，且无房屋规划许可证、建筑许可证，即所谓的“小产权房”而进行购买，且购买房屋的价格明显低于同期的淮阳县商品房市场价格；双方虽然约定了由被告王艳丽为原告李鑫办理房产手续（房权证、土地证），费用由王艳丽负担，但该约定未明确期限，应属于约定不明。根据现行的法规及政策规定，该套交易的房屋也不能办理产权登记或变更登记手续；双方还在协议书中约定，由于国家建设需要拆迁此房，拆迁赔偿费用归乙方（即本案原告李鑫）的前瞻性条款，但并未约定因拆迁后造成的损失如何赔偿。结合本案查明的事实，被告王艳丽作为淮阳县城关镇苏马庄行政村四组的村民，在城镇规划区内自建房屋出售给本村以外的成员，未经过有关部门批准，其对外销售房屋的民事行为应属无效民事法律行为。致使合同标的灭失的原因，客观上由于淮阳县古蔡河整治需对两岸的所谓“小产权房”进行整治，主观上因为原、被告交易的房屋属于违规建筑，再加之原、被告明知而进行交易，原、被告对此纠纷的发生均负有同等责任。鉴于原告李鑫购买的房屋已拆迁，返还原物已不能，根据双方的过错程度及房屋折旧等因素，扣除原告李鑫应得的拆迁补偿后，由被告王艳丽对原告李鑫的购房款200，000元与拆迁补偿的差额部分按50％给予补偿。本案中，登记在被告王艳丽名下的房地产及建筑物评估清单金额584，854元，由被告王艳丽领取，按六户平均每户拆迁补偿款为97，475.67元返还给原告李鑫，作为应返还购房款的一部分；另外，原告李鑫的购房款与返还的拆迁补偿之间的差额为102，524.33元，原告李鑫自己承担损失的50％，即51，262.16元，被告王艳丽再赔偿原告李鑫损失51，262.17元。两项合计金额为148，737.84元。关于原告李鑫要求被告王艳丽支付购房款200，000元的同期银行贷款利息的请求，未加纳案件受理费，对该项请求本院不予审理。综上所述，原告李鑫要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，理由正当，本院予以支持；原告李鑫要求被告王艳丽返还原告购房款200，000元，依据本院查明的事实并结合双方的过错程度，被告王艳丽返还原告李鑫购房款148，737.84元,本院予以部分支持。被告王艳丽的答辩意见，与本院查明的事实不符，且于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告李鑫与被告王艳丽于2014年4月1日签订的房屋购买协议书为无效合同；二、被告王艳丽返还原告李鑫购房款148，737.84元；三、驳回原告李鑫的其他诉讼请求；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，原告李鑫负担513元，被告王艳丽负担1,637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 臧 增二〇二〇年六月二十二日书记员 张宁宁