江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1454号 上诉人（原审原告）：彭子青，女，1983年1月20日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被上诉人（原审被告）：南昌正润置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：邓晓宇，总经理。 委托诉讼代理人：邹婧，国浩律师（南昌）事务所律师。 上诉人彭子青因与被上诉人南昌正润置业有限公司（以下简称正润公司）车位纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日受理后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭子青上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我方一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由正润公司承担。事实和理由：1.2019年1月3日，彭子青到南昌市东湖区法院立案，工作人员认为应由红角洲法庭管辖，当彭子青到红角洲法庭后，工作人员说涉及开发商车位纠纷的案件一律不予受理，且不同意出具不予受理通知书。立案后过了3个多月，一审法院却通知彭子青，正润公司提出了管辖权异议，但彭子青认为，正润公司提出管辖权异议已经过了法定期间，且本案管辖不存在提出异议的理由，正润公司完全是为了故意拖延诉讼时间。一直拖到正润公司在2019年12月20日完成人防工程竣工验收备案手续后，一审法院才通知彭子青2020年1月开庭，一审法院严重违反法定程序，配合正润公司拖延诉讼时间。2.人民防空法虽然规定了人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但同时规定了平时使用要经过人防主管部门批准，否则，投资者无权使用管理、无权租赁。一审已经查明，正润公司至今为止尚未经过人防主管部门审批同意使用管理人防车位，尚未取得人防主管部门颁发的“平时使用证”，因此，正润公司对诉争的人防车位没有所有权、使用权和租赁权，无权将该车位使用权转让给彭子青。3.物权法第74条规定：占用共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。人防地下室作为国家强制要求配建的配套设施，显然属于物权法规定的“其他场地”，其平时使用权依法应属于全体业主共有。4.江西省实施《中华人民共和国人民防空法》办法明确规定禁止以长期出租使用权的名义变相买卖防空地下室的行为，即使正润公司取得了“平时使用证”，也不得变相买卖，只能短期租赁，租期不超过5年，《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。由此可见，《转让协议》约定转让使用权70年，违反了合同法的禁止性规定，但一审判决却认为合同有效，显然适用法律错误。5.正润公司在销售商品房时，捆绑搭售人防车位，双方签订的《人防车位使用权转让协议》显然不是彭子青的真实意愿。正润公司利用其市场支配地位，搭售商品，违反了《反垄断法》第十七条规定，也违反了《消费者权益保护法》第四条的规定，该协议依法应当认定为无效。6.彭子青并不是主张合同无效而返还，而是主张解除合同，主要理由是正润公司对涉案人防车位没有处分权。根据《合同法》第51条规定，双方签订的《车位使用权转让协议》至今不具有法律效力，根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。因此，一审判决错误适用了法律，彭子青要求解除合同的诉请应得到支持。7.近年来，最高法院、重庆高院、山东济南中院等生效法律文书对转让人防车位的协议均认定为无效。而一审判决明显错误认定事实，且违背江西当地党委政府的政策、法规、决策文件，偏袒正润公司。 正润公司辩称：1.一审审理时，我方是在收到一审法院材料后，才提出管辖权异议的申请，等到管辖权异议被驳回后，我方又在规定期限内提出了上诉，所有的程序都符合法律规定。2.涉案地下车位不属于公摊面积及业主共有，我方依法依约享有涉案车位的处分权利，且《中华人民共和国人民防空法》中并未明确规定禁止买卖人防设施的使用权，彭子青与我方在自愿平等协商的情况下签订了车位使用权转让协议书，在协议书中明确约定涉案车位的性质为人防车位，且双方对该车位在战时的功用及政策调整的影响予以特别约定，彭子青对此知晓且无异议，所以涉案车位使用权转让并不影响人防工程的国防功能，不会影响社会和国家利益，彭子青购买车位的目的是为了停放车辆，涉案车位是否为人防车位并不影响其实现使用车位的目的，而且转让协议转移的是车位使用权，不是所有权，不适用买卖合同的相关约定。3.我方开发的楼盘玲珑府项目是我方开发的众多楼盘中的一个，而且在当时南昌市商品房市场可购买的商品房不仅仅只有我方开发的涉案小区，彭子青在购房时具有绝对的自主选择权来决定是否购买涉案商品，我方将车位使用权的转让对象限于购买小区的业主，而非整个市场，不能认定我方将商品房和车位一并销售，是存在影响市场竞争的行为，而且结合我方一审时提交的证据，彭子青明知车位和商品房的价格，但其在我方先后购买了两套商品房和车位，足以说明彭子青购买涉案商品房及人防地下车位是其多方权衡下自愿选择的结果，所以本案所涉车位使用权转让协议书未违反法律行政法规的相关规定，为双方真实意思表示，且双方均已经履行完毕主要合同义务，合法有效，应当继续履行。 彭子青向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年6月17日签订的合同编号为B182《玲珑府车位使用权转让协议书》和合同编号为B188《玲珑府车位使用权转让协议书》；2.正润公司返还彭子青车位款357920元及赔偿利息损失（自2018年6月16日起，以357920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至返还所有款项之日止）；3.本案诉讼费由正润公司负担。 一审法院经审理查明：2018年6月16日，彭子青向正润公司出具《购买玲珑府商品房及地下停车位使用权的申请函》（以下简称《Ｂ182车位申请函》），内容为：本人彭子青已知悉贵公司开发的玲珑府项目地下停车位数量有限，为解决本人今后入住停车难题，本人自愿同意在购买玲珑府5栋XX室商品房同时以188960元的价格购买玲珑府项目Ｂ182地下停车位使用权并同时向贵公司缴纳该车位使用权转让价款8万元，剩余款项将于本申请出具之日起3日内一次性付清。本人郑重承诺：本人购买贵司推售单位时，会按贵司要求于本申请书出具之日起3日内对所购房屋、地下停车位使用权分别签订正式《南昌市商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议》，并遵守《南昌市商品房买卖合同》和《地下停车位使用权转让协议》中关于付款及违约相关条款；若本人违反本申请内容及承诺，贵司有权解除与本人签订的所购房屋认购书、《南昌市商品房买卖合同》，另行处分本人所购房屋、车位并没收本人已付购房定金及8万元车位使用权转让价款作为违约金且本人放弃主张调整该违约金数额。同时，贵司有权依约追究本人其他相关违约责任。同日，彭子青亦就购买Ｂ188号地下停车位使用权向正润公司出具了与上述内容相同的申请函（以下简称《Ｂ188车位申请函》）。当日，彭子青支付了Ｂ182、Ｂ188停车位的车位款各8万元。2018年6月17日、彭子青（乙方）与正润公司（甲方）签订了合同编号为Ｂ182《玲珑府车位使用权转让协议书》，约定：甲方将坐落于南昌市红谷滩新区文宗街36号玲珑府项目第Ｂ182号地下车位使用权转让给乙方；签订本协议前，甲方已告知乙方该车位为人防车位，该车位对应的土地使用权期限至2087年5月14日，乙方已完全知悉上述信息；甲方对该车位享有使用管理权及收益权，其有权将对该车位所享有的使用权转让给乙方；该车位使用权转让期限自该车位交付日起计算，截止期限与该项目中车位对应的土地使用年限相同（至2087年5月14日）；如因战争疏散需要、政府政策调整或其他原因，导致该车位所在建筑物被国家依法征收、征用或使用权被收回从而使得本协议无法履行的，双方按照法律规定本着公平合理的原则处理后续事宜，双方均无需为此向对方承担违约责任；乙方应于本协议签订当日一次性向甲方支付车位转让价款178960元；甲方应当在2020年4月30日前向乙方交付该车位，该车位交付时应当符合该车位所在建筑物已取得规划验收批准文件和通过建筑工程竣工验收的条件。该协议特别约定：乙方确认，不论本协议因何种原因解除、终止、无效，乙方仅有按照本合同3.5条约定的车位使用费计算已发生使用费并要求甲方退还剩余使用费的权利，其不得要求甲方额外向其支付任何款项或承担任何赔偿责任；任何一方违反本协议约定，应赔偿另一方损失。同日，双方还签订了合同编号为Ｂ188《玲珑府车位使用权转让协议书》，约定正润公司将坐落于南昌市红谷滩区文宗街36号玲珑府项目第Ｂ188号地下车位使用权转让给彭子青。该协议书中其他约定内容与上述协议一致。当日，彭子青支付了Ｂ188停车位的剩余车位款98960元。2018年6月25日，彭子青支付了Ｂ182停车位的剩余车位款98960元。同年8月10日，双方签订了《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：ＨＧ1807170125），约定彭子青购买正润公司开发的坐落于南昌市红谷滩新区房屋（以下简称XX房），建筑面积为89.90平方米，单价为每平方米10925.62元，总价款为982213元；彭子青应当于2018年6月30日前支付首期房价款592213元，余款39万元申请商业贷款支付，正润公司应当在2020年2月28日前将符合合同约定的商品房交付彭子青。该合同第二十二条第（三）项“双方对其他配套设施约定如下”约定：除占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有外，其他规划的车位、车库由出卖人投资收益，出卖人有权进行经营管理或其他处分行为。该合同附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》约定：作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积；该合同附件十一《补充协议》第七条第2项约定：地下停车库（位）等不包括在本合同标的物范围内，其产权（使用权）归出卖人所有。合同还对违约责任、房屋交接、产权登记等事项进行了约定。2018年9月8日，双方签订了《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：ＨＧ1809080011），约定彭子青购买玲珑府5＃住宅1单元XX室房屋（以下简称XX房），建筑面积89.90平方米，单价为每平方米11025.62元，总价款为991203元；彭子青应当在2018年8月31日前一次性支付全部价款，正润公司应当在2020年2月28日前将符合合同约定的商品房交付彭子青。该合同中其他内容与上述商品房买卖合同一致。涉案XX房、XX房的商品房买卖合同分别于2018年8月23日、2018年9月20日办理了网签合同登记备案。合同签订后，彭子青依约支付了XX房首付款592213元，并以按揭贷款支付了剩余购房款39万元；XX房的购房款彭子青已一次性全部付清。2019年10月22日，玲珑府项目的人防工程经南昌市人防工程质量监督站验收评定为质量合格。2019年12月20日，涉案地下车库所在建筑物办理了竣工验收备案手续。此外，正润公司通知了彭子青办理收房手续，但至今彭子青未予以收房。2019年4月8日，彭子青诉至一审法院。 一审法院认为：本案争议焦点是：1、双方签订的《玲珑府车位使用权转让协议书》的效力如何；2、涉案商品房交易中是否存在违法搭售车位的行为。 关于争议焦点1：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”的规定，正润公司作为投资建设涉案人防车位的主体，将涉案车位使用权予以转让，系其行使收益权的一种方式，符合法律规定。《中华人民共和国人民防空法》中并未明确规定人防工程设施的使用权禁止买卖。本案中，彭子青与正润公司在自愿、平等协商的前提下签订《玲珑府车位使用权转让协议书》，约定由正润公司将涉案车位的使用权转让给彭子青，并明确约定涉案车位的性质为人防车位，且双方对该车位战时的功用及政策调整的影响予以特别约定，彭子青对此知晓且无异议。因此，涉案车位使用权转让合同并不会影响人防工程的国防功能，不会损害国家利益或社会公共利益。彭子青购买车位的目的是用于停放车辆，涉案车位是否为人防车位并不影响彭子青实现使用车位的目的，故涉案车位使用权转让合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。买卖合同转移的是标的物的所有权，本案正润公司仅转让车位使用权，不应适用买卖合同的相关法律法规。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。虽然《江西省物业管理条例》第六十六条第三款规定建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售、出租车位、车库，但该条例系地方性法规，不能对抗合同法第五十二条关于合同无效的规定。 关于争议焦点2：正润公司仅是本市众多房地产开发公司的其中一家，其开发的楼盘“玲珑府项目”也仅是众多楼盘的一个，彭子青未提供证据证明正润公司在本市的商品房销售市场具备明显的优势地位。当然，作为购房者的彭子青在决定购买正润公司开发的商品房时，其相较于正润公司确实处在劣势地位，但本市市场上可供购买的商品房并不局限于正润公司所开发的涉案小区，彭子青在购买房屋时具有绝对的自主选择权来决定是否购买涉案商品房。正润公司将车位使用权的转让对象限为小区商品房的购买者，而非整个市场，故不能认定正润公司将商品房及车位一并销售有存在影响市场竞争的行为。结合彭子青出具的车位申请函，可以确定彭子青在购买商品房的同时选择购买了车位。彭子青明知车位和商品房住宅的价格，但其在正润公司处先后购买了两套商品房及两个车位，足以说明彭子青购买涉案商品房及人防地下车位应当是其多方权衡下自愿选择的结果。彭子青具有完全民事行为能力，其自愿与正润公司签订合同，并付清全部款项，应认定为系双方的合同意思自治。 综上，彭子青要求解除双方于2018年6月17日签订的合同编号为B182《玲珑府车位使用权转让协议书》和合同编号为B188《玲珑府车位使用权转让协议书》，并要求正润公司返还车位款共计357920元及赔偿利息损失，不符合合同解除的条件，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回彭子青的全部诉讼请求。本案由彭子青预交的案件受理费6880元，由彭子青负担。 二审中双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审审理期间，本院要求彭子青明确其在本案中是主张案涉两份《玲珑府车位使用权转让协议书》无效还是主张解除，彭子青回答称其诉请是解除案涉两份协议，依据是正润公司对人防车位没有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，其有权解除合同。 本院认为，彭子青与正润公司签订的两份《玲珑府车位使用权转让协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。彭子青上诉主张案涉车位为人防车位，正润公司对人防车位没有处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，其有权解除合同。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益也由投资者所有。”本案中，案涉人防车位由正润公司投资建设，另双方签订的《南昌市商品房买卖合同》约定人防工程的地下室不计入共有建筑面积，故正润公司有权对案涉车位进行处分，且其处分的是案涉车位的使用权，因此，本案不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对彭子青的该项上诉请求，本院不予支持。 至于彭子青上诉主张一审法院拖延立案且正润公司提出管辖权异议已经过了法定期间。本院认为，首先，彭子青对于其主张并未提供证据加以证明；其次，从一审审理流程来看，本案一审立案时间为2019年4月8日，正润公司于5月9日签收应诉通知书、起诉状副本等材料，并于5月21日提出管辖权异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，其提出管辖权异议并未超过法定期间，故对彭子青该上诉主张，本院不予采纳。 综上，彭子青的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6880元，由彭子青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年六月十八日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼