四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7653号等26案 上诉人（原审被告）：成都凯源物业有限责任公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华新街菜蔬小区二横街2幢214号。 法定代表人：吴学强。 委托诉讼代理人：周永芳，四川益泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄静，四川益泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜晖等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：潘勐，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴皎，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都华川石油天然气勘探开发有限公司。住所地：四川省成都市一环路北四段116号。 法定代表人：张建梁，执行董事。 委托诉讼代理人：李丹丹，北京京城（成都）律师事务所律师。 上诉人成都凯源物业有限责任公司（以下简称凯源物业公司）因与被上诉人姜晖等人（详见附表一）、成都华川石油天然气勘探开发有限公司（以下简称华川石油公司）商品房预售合同纠纷二十六案，不服四川自由贸易试验区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凯源物业公司上诉请求：第一，依法撤销一审判决；第二，改判驳回被上诉人姜晖等人的一审诉讼请求，即上诉人无须协助被上诉人姜晖等人将案涉房屋过户至其名下；第三，本案产生的诉讼费用由被上诉人姜晖等人负担。 事实和理由：一、一审判决认定《“麓山印象”产权证办理和解协议》（以下简称“和解协议”）第五条约定的委托事项对上诉人产生法律效力，视为姜晖等人已经履行支付剩余购房款的义务没有事实与法律依据。姜晖等人不是和解协议的各方当事人，和解协议中的甲方是成都华川石油天然气勘探开发总公司（以下简称“华川公司”），乙方是成都新和房地产开发有限公司，丙方是上诉人，该和解协议各方与原告不具有合同的相对性和直接关联性，对原告不产生直接的约束力。该和解协议中代收条款系华川公司与上诉人凯源物业关于委托关系的约定，该委托关系要对姜晖等人产生法律效力，需要凯源公司向其出具相应的委托并履行通知义务，即便协议中有“全权委托”字样，根据交易惯例，还需完善其他手续。否则，该委托收款不能对姜晖等人产生相应的法律效力，不能视姜晖等人已经向凯源物业履行了付款义务。华川公司与凯源公司存在多种债权债务关系，签订和解协议的目的就是为了解决争议。该和解协议是一份整体协议，协议的每一条不能被分割解读，需要结合其他条款整体解读。其中的委托收款条款建立在华川公司履行其他义务基础上，合同签订后，因华川公司未履行协议约定的义务，导致该协议无法继续履行，因此，姜晖等人不能依据该协议主张已经向凯源物业履行了支付剩余购房款义务。 二、一审判决认定和解协议第六条、第八条限制业主合同权利，对姜晖等人不具有约束力实属错误。和解协议第六条约定，当华川公司代缴的金额达到“鉴于第4项、第5项、第6项”金额之和时才视为华川公司已经履行了鉴于第6项付款义务、姜晖等人已经（按照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议以及《关于“麓山印象”购房借款及分期还款的补充协议》）向凯源物业履行了付款义务，也就是说，即便姜晖等人向华川公司支付剩余购房款，在华川公司代缴的金额没有达到上述金额之和即人民币8816837.46元时，也不能产生已经向被告履行付款义务的法律后果。和解协议第八条约定，华川公司在完成代收“鉴于第4、5项金额之和”即3116837.46元款项并收到原告办证资料后三个工作日内，凯源公司才向不动产登记机关递交保证资料。但华川公司仅代收2477459.07元，未完成合同约定事项，凯源公司无法办证。一审法院一方面认定和解协议的非相对人姜晖等人基于合理信赖，依据和解协议第五条向华川公司支付款项的行为产生向凯源物业支付剩余购房款的法律效力，一方面又觉得和解协议的条款限制了姜晖等人的合同权利，这从逻辑上自相矛盾，不予相符。姜晖等人选择向华川公司支付剩余购房款，及应当知晓和解协议的全部内容，也应当承担和解协议对其产生的不利后果。如果其认为和解协议的相关条款在华川公司违约之时会对其合法权益产生不利后果，可以选择向凯源物业支付购房款而不是华川公司，其在支付剩余房款的过程中也有主观过错，在华川公司违反和解协议的约定时，应当承担未向凯源物业支付剩余购房款的法律后果。 综上所述，恳请二审法院纠正一审错误，支持上诉人凯源物业的答辩请求，驳回姜晖等人的诉讼请求，维护凯源物业合法权益。 姜晖等人答辩称，上诉人的上诉请求，缺乏法律与事实依据，应当驳回上诉的上诉请求，维持原判。被上诉人姜晖等人与上诉人建立商品房买卖合同关系，且已履行完毕商品房买卖合同约定的全部义务。依据商品房买卖合同约定的办证期限及条件已全部满足，上诉人应当为被上诉人姜晖等人办理案涉房屋的过户登记。 华川石油公司答辩意见与姜晖等人答辩意见一致。 姜晖等人向一审法院起诉请求：判令凯源物业公司立即协助姜晖等人将所购“麓山印象”案涉房屋过户登记至其名下。 一审判决：成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助姜晖将位于华阳街道房屋过户登记至姜晖名下（一审判决结果详见附表二）。案件受理费每案50元，由成都凯源物业有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审中，凯源物业公司、华川石油公司与姜晖等人均认可一审判决书中载明的事实，同意在二审裁判文书中不再陈述原审原告的诉讼请求及一审查明的案件事实。 本院认为，根据上诉人凯源物业公司的上诉请求与被上诉人姜晖等人、华川石油公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋过户登记的条件是否具备。现就该争议焦点的认定论述如下。 姜晖等人与凯源物业公司案涉系列合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应当按照合同履行自己的义务。在本案中，姜晖等人与凯源物业公司约定由凯源物业公司协助办理案涉房屋权属登记证书。但凯源物业公司抗辩姜晖等人未支付款项，故不应当办理权属登记。本院经审查认为，姜晖等人并非华川石油公司与凯源物业公司签订的《产权办理协议》的主体，故凯源物业公司与华川石油公司就办理权属证书的约定中，对买受人姜晖等人权利进行限制的条件对姜晖等人不产生拘束力。但《产权办理协议》中，凯源物业公司与华川石油公司就房款如何收取进行了约定，即凯源物业公司全权委托华川石油公司对未付全款的买受人代收相关款项。根据本案查明的事实，姜晖等人已向华川石油公司交纳了房款，华川石油公司作为凯源物业公司关于收取款项的受托人，华川石油公司收取款项行为的后果，及于凯源物业公司。 凯源物业公司提出其与华川石油公司存在多种债权债务关系，华川石油公司未履行和解协议的内容。本院审查后认为，华川石油公司如存在对凯源物业公司的违约行为，但案涉房屋买卖合同关系发生于凯源物业公司与姜晖等人之间，华川石油公司就款项的收取系作为凯源物业公司的受托人。华川石油公司根据凯源物业公司的委托已向姜晖等人收取了款项；凯源物业公司与华川石油公司之间的其他纠纷，不能成为阻却姜晖等人按照其与凯源物业公司的合同主张权利的理由。姜晖等人现已向凯源物业公司委托的华川石油公司支付了款项，凯源物业公司应当按照其与姜晖等人的约定履行协助办理案涉房屋的过户登记手续。凯源物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费每案100元，共计2600元，由成都凯源物业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年六月二十二日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2019）川0193民初                       二审案号             （2020）川01             民终                       被上诉人身份信息                               1                       4173号                       2774号                       姜晖，男，1963年4月20日出生，汉族，住天津市河西区。                               2                       4174号                       2775号                       张旭，男，1959年4月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。             孙素兰，女，1958年11月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。                               3                       4172号                       2784号                       陈建平，男，1954年12月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。             刘靖，女，1963年10月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。                               4                       4179号                       2785号                       王德宽，男，1956年9月16日出生，汉族，住成都市金牛区。             王熹，女，1983年8月29日出生，汉族，住成都市金牛区。                               5                       4193号                       2786号                       杨玉坤，男，1957年1月19日出生，汉族，住山东省东营市东营区。                               6                       4180号                       2788号                       吴永刚，男，1983年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。             邹家建，女，1954年2月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。                               7                       4192号                       2789号                       李建良，男，1955年1月1日出生，汉族，住成都市金牛区。             战利，女，1955年9月29日出生，汉族，住成都市金牛区。                               8                       4178号                       2796号                       倪文琴，女，1960年11月22日出生，汉族，住杭州市上城区。                               9                       4194号                       2797号                       李锡都，女，1955年12月30日出生，汉族，住成都市金牛区。             庞明文，男，1953年3月17日出生，汉族，住成都市金牛区。             庞娅岚，女，1985年3月31日出生，汉族，住成都市金牛区。                               10                       4222号                       7653号                       罗统华，男，1958年9月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。                               11                       4226号                       7668号                       谭振山，男，1953年6月13日出生，汉族，住成都市青羊区。             王玲玲，女，1957年12月22日出生，汉族，住成都市青羊区。                               12                       4205号                       7669号                       江建华,男,1961年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。                               13                       4207号                       7671号                       郭彤楼,男,1965年10月8日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。             曾萍,女,1965年9月9日出生，汉族，住成都市青羊区。                               14                       4228号                       7735号                       姚席斌，男，1954年11月18日出生，汉族，住成都市高新区。             姚静江，女，1982年2月6日出生，汉族，住长沙市雨花区。                               15                       4204号                       7758号                       武恒志,男,1964年1月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。                               16                       4218号                       7766号                       肖崇昆,男,1957年10月22日出生，白族，住云南省昆明市五华区。                               17                       4216号                       7770号                       王斌，女，1955年1月24日出生，汉族，住成都市金牛区。                               18                       4227号                       7772号                       沈才明，男，1958年2月12日出生，汉族，住成都市青羊区。             周玉梅，女，1959年4月24日出生，汉族，住成都市青羊区。                               19                       5473号                       8019号                       王春江，男，1956年12月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。             王胜辉，男，1984年2月23日出生，汉族，住四川省成都市高新区。                               20                       5472号                       8024号                       李思洲，男，1963年8月22日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。             李金欣，男，1989年6月30日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。                               21                       5474号                       8025号                       晋永星，男，1961年10月7日出生，汉族，住成都市成华区。                               22                       5470号                       8029号                       杜声，男，1982年6月14日出生，汉族，住成都市青羊区。             徐澜，女，1982年7月1日出生，汉族，住成都市金牛区。                               23                       5469号                       8034号                       宋进，男，1961年11月4日出生，汉族，住成都市成华区。                                           24                       5468号                       8035号                       何建明，男，1956年12月3日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。             候晓芳，女，1952年9月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。             何薇，女，1980年7月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。                               25                       5466号                       8273号                       周琨，女，1974年1月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。                               26                       5475号                       9883号                       熊殿成，男，1956年5月9日出生，汉族，住成都市金牛区。             周建伟，女，1957年10月25日出生，汉族，住成都市金牛区。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2019）川0193             民初                       二审案号             （2020）川01             民终                       一审判决结果                               1                       4173号                       2774号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助姜晖将位于华阳街道房屋过户登记至姜晖名下。                               2                       4174号                       2775号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助张旭、孙素兰将位于华阳街道房屋过户登记至张旭、孙素兰名下。                               3                       4172号                       2784号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助陈建平、刘靖将位于华阳街道房屋过户登记至陈建平、刘靖名下。                               4                       4179号                       2785号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助王德宽、王熹将位于华阳街道香沙路263号的“麓山印象”8栋1楼1号房屋过户登记至王德宽、王熹名下。                               5                       4193号                       2786号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助杨玉坤将位于华阳街道房屋过户登记至杨玉坤名下。                               6                       4180号                       2788号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助吴永刚、邹家建将位于华阳街道房屋过户登记至吴永刚、邹家建名下。                               7                       4192号                       2789号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助李建良、战利将位于华阳街道房屋过户登记至李建良、战利名下。                               8                       4178号                       2796号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助倪文琴将位于华阳街道房屋过户登记至倪文琴名下。                               9                       4194号                       2797号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助李锡都、庞明文、庞娅岚将位于华阳街道房屋过户登记至李锡都、庞明文、庞娅岚名下。                               10                       4222号                       7653号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助罗统华将位于华阳街道房屋过户登记至罗统华名下。                               11                       4226号                       7668号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助谭振山、王玲玲将位于华阳街道房屋过户登记至谭振山、王玲玲名下。                               12                       4205号                       7669号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助江建华将位于华阳街道房屋过户登记至江建华名下。                               13                       4207号                       7671号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助郭彤楼、曾萍将位于华阳街道房屋过户登记至郭彤楼、曾萍名下。                               14                       4228号                       7735号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助姚席斌、姚静江将位于华阳街道房屋过户登记至姚席斌、姚静江名下。                               15                       4204号                       7758号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助武恒志将位于华阳街道房屋过户登记至武恒志名下。                               16                       4218号                       7766号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助肖崇昆将位于华阳街道房屋过户登记至肖崇昆名下。                               17                       4216号                       7770号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助王斌将位于华阳街道房屋过户登记至王斌名下。                               18                       4227号                       7772号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助沈才明、周玉梅将位于华阳街道房屋过户登记至沈才明、周玉梅名下。                               19                       5473号                       8019号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助王春江、王胜辉将位于华阳街道房屋过户登记至王春江、王胜辉名下。                               20                       5472号                       8024号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助李思洲、李金欣将位于华阳街道房屋过户登记至李思洲、李金欣名下。                               21                       5474号                       8025号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助晋永星将位于华阳街道房屋过户登记至晋永星名下。                               22                       5470号                       8029号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助杜声、徐澜将位于华阳街道房屋过户登记至杜声、徐澜名下。                               23                       5469号                       8034号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助宋进将位于华阳街道房屋过户登记至宋进名下。                               24                       5468号                       8035号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助何建明、候晓芳、何薇将位于华阳街道房屋过户登记至何建明、候晓芳、何薇名下。                               25                       5466号                       8273号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助周琨将位于华阳街道房屋过户登记至周琨名下。                               26                       5475号                       9883号                       成都凯源物业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助熊殿成、周建伟将位于双流县华阳街道房屋过户登记至熊殿成、周建伟名下。