湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5443号上诉人（原审原告，反诉被告）:胡玉国委托诉讼代理人：胡伟，上海百悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高少艾，上海百悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：彭雄焱委托诉讼代理人：**刚，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅，湖南华湘律师事务所律师。上诉人胡玉国因与被上诉人彭雄焱房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初3982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡玉国上诉请求：1.撤销（2019）湘0104民初3982号民事判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，证据不足。关于本诉部分，一、一审判决书在第12页第一自然段“审理查明”部分写到“被告(反诉被告)彭雄焱提交的(长)公消验(2008)字第378号《长沙公安消防支队建筑工程竣工消防验收意见书》及《建设工程竣工验收备案表》等证据显示，胡玉国所租涉案门面所在的建筑工程已于2008年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方竣工验收合格，并于2008年12月10日经公安消防部门验收合格，显然，涉案房屋已属于依法可投入使用的建筑，胡玉国所称的涉案门面所在建筑物消防验收不合格的理由不能成立”。然而事实却是，被上诉人提供的《建设工程竣工验收备案表》只是在第6项列明“规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”而己，上诉人在庭上也要求被上诉人提供上述所列部门认可的文件，但是被上诉人直到现在都未能拿出相关部门认可的文件。原审法院却据此想当然的推理出“涉案门面所在的建筑工程已于2008年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方竣工验收合格”，显然原审法院对该部分认定事实不清。二、原审法院依据一份模糊不清、真假未定，并且是在开完庭的半年多后提供的(长)公消验(2008)字第378号《长沙公安消防支队建筑工程竣工消防验收意见书》就认定涉案房屋已通过消防验收，无视上诉人在签订房屋租赁合同后不停向被上诉人要求提供原房屋报审的消防图纸及《验收合格报告》，甚至直到庭审时被上诉人都提供不出涉案房屋明确验收合格的《验收报告》这一事实。以及对2019年3月28日、2019年5月15日消防部门抽查反映的内容进行了错误的理解。原审法院对以下几个的关键问题故意回避或淡化，导致案件认定事实不清，证据不足。1.上诉人于庭审后的2019年12月18日才收到法院据以认定涉案房屋已通过消防验收的(长)公消验(2008)字第378号《长沙公安消防支队建筑工程竣工消防验收意见书》(以下简称“意见书”)，此时距离最后一次庭审已半年有余。在上诉人寄交的质证意见中上诉人明确对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以否认。理由如下:首先，该份《意见书》系复印件，且大半的内容模糊不清，上诉人也未曾见过该份证据的原件，如果真的有这么一个文件，为何之前不拿出来了?其次，该份《意见书》出自何处?上诉人在该份复印件上也没看到是从哪个部门调取的相关印章。最后。《意见书》底部的“核对与原件无误，共6页”是何人书写?为何即没有任何人员的签字，也没有任何印章?因此，上诉人有理由怀疑这份证据根本就没有原件，甚至很有可能系伪造的证据。3.退一万步说，即便该份《意见书》的复印件与原件核对无误，但文件明确写的是“……我支队认为上述部门基本符合”，也就是说并非完全符合。而且也写到“你单位需做到以下几点:1.配齐移动式灭火器材;2.保证疏散通道的畅通;3.对消防设施进行定期的维护保养，确保其正常有效使用;……5.经此次验收合格的工程如有改建、扩建、改变使用等需报消防支队另行审批等”。而这份《意见书》系2008年出具的，距今已十年有余，即便当初验收通过但是并不能保证上诉人承租时涉案房屋符合消防需求的。消防设备是需常年维护、更换，不可能一劳永逸，一次验收合格就永远验收合格。更何况根据2019年3月28日、2019年5月15日消防部门的抽查反映，涉案房屋所在地的消防设备老化、缺失，实际根本就无法正常使用，完全形同虚设，这也是不争的事实。判断消防是否验收合格应以使用当时的实际情况为准，故应以2019年3月28日、2019年5月15日抽查的情况来认定是否符合消防需要。3.上诉人也曾到长沙市城建档案馆调取涉案房屋的消防验收合格证明，但档案馆工作人员告知，除了被上诉人已经作为证据提供的《建设工程竣工验收备案表》外，并没有其他的文件。三、上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》明确约定是用于经营餐饮业，系商业用途，而根据相关证据证明涉案的房屋系经济适用房。不同性质的房屋对消防验收的标准、消防设备的配置等也是完全不一样，但原审判决书对这一事实却视若无睹。原审判决书第7页第二段“2017年11月2日，被告(反诉原告)彭雄焱(甲方)将其承租的位于长沙市岳麓区枫林美景17栋12楼东5间门面(建筑面积1223平方米)转租给原告(反诉被告)胡玉国(乙方)作为商业经营”，原审判决书第9页第三段“长沙市岳麓区枫林美景第三期经济适用房17#栋住宅(即涉案门面所在楼栋)的工程消防已于2008年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方竣工验收合格”。众所周知，不同性质的房屋对消防验收的标准、消防设备的配置等是完全不一样，即便涉案房屋当年按照经济适用房的标准能够消防验收合格，也不意味着按照商业用途就能够消防验收合格，原审法院既已认定涉案房屋系经济适用房，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系用于商业用途，但原审法院却无视这两种不同房屋性质的消防验收标准。而正是由于以被上诉租赁给上诉人的房屋系经济适用房，所以造成上诉人无法通过商业用途的消防验收标准。关于反诉，原审法院既已认可被上诉人于2018年7月18日将涉案门面上锁，双方已经解除了租赁合同，并且根据法院认可的双方往来短信内容也显示涉案房屋内的设备、物品等由被上诉人自行处理，原审法院却仍要去上诉人承担50%的占用费，实属不合理。1.通过上诉人与被上诉人之间的电话录音可知被上诉人已于2018年7月18日将涉案房屋上锁，上诉人对涉案房屋失去了实际控制权，双方已于当日事实上解除了租赁合格关系，原审法院对这事实也给予了认定。2.2018年7月30日，被上诉人给上诉人发信息“……如果八月二日之前房租没有到位，我们股东就认作你们自动放弃这个店子，我们就会将店子处理”。2018年8月3日，上诉人回复被上诉人“彭总，你把债务处理掉，然后收回去吧”。以及2018年12月16日，被上诉人给上诉人发信息“…店子转让也没人要，我只能将店铺设备慢慢处理”。通过上诉人与被上诉人之间的往来短信记录可以看出，在2018年8月3日时双方已经达成合意由被上诉自行处理涉案房屋内的设备，不能因为被上诉自己怠于处理涉案房屋内的设备，原审法院反而要求上诉人支付所谓的“占用费”，这不仅于法无据，而且也极度不合理。彭雄焱辩称，案涉房屋已获得五方竣工验收和消防验收，上诉人主张案涉门面装修未进行消防验收无证据证明，其餐馆未正常营业系餐馆合伙人自身原因所致，餐馆经营不善，营业后即处于亏损状态。双方未就解除合同达成一致，上诉人一直未与被上诉人妥善协商处理合同后续履行事宜，消极履行，应承担相应责任。门面被锁门系上诉人自身原因，其一直未失去租赁房屋的实际控制权。案涉餐馆因经营不善，导致拖欠员工工资高达几十万，员工怒气难平，在餐馆闹事锁门，还报了110报警电话;根据被上诉人一审提交的派出所的证明可知，案涉房屋锁门系因上诉人自身的原因，而非被上诉人锁的门。因此，上诉人应当承担相应的法律责任上诉人胡玉国提供的聊天记录只能体现被上诉人有锁门的想法，无法证明被上诉人实施了锁门的行为。但是，被上诉人尊重一审法院根据双方提交的证据综合审查后作出的一审判决。本案系上诉人胡玉国恶意诉讼。本案的所有证据均体现，案涉餐馆缺乏诚信，经营不善等原因导致其投资无法收回，外债累累。上诉人胡玉国企图通过诉讼的方式逃避债务而恶意诉讼。胡玉国向一审法院提出诉讼请求：1.解除胡玉国与彭雄焱签订的《门面租赁合同》；2.彭雄焱赔偿胡玉国装修损失费人民币2063636元、厨具损失费人民币392032.5元，合计2455668.5元；3.彭雄焱返还胡玉国房屋租赁押金人民币200000元及租金250000元；4.彭雄焱承担本案的诉讼费。彭雄焱向一审法院提出的反诉请求：1.胡玉国向彭雄焱支付租金948736元、物业费19540元、水费2435.4元、燃气费4676.1元，合计975387.5元（所有费用暂计算至2019年3月31日）；2.胡玉国向彭雄焱支付违约金94873元（暂计算至2019年3月31日）；3.胡玉国承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月2日，彭雄焱（甲方）将其承租的位于长沙市岳麓区枫林美景17栋1、2楼东5间门面（建筑面积为1223平方米）转租给胡玉国（乙方）作商业经营，并签订了相应的《门面租赁合同》，约定：“一、房屋座落及门面建筑面积的计算甲方自愿将其合拥有的枫林美景17栋1、2楼东5间门面，建筑面积为1223平方米，17栋前坪部分车位在合同期内无偿使用。二、租赁期限甲乙双方议定租赁时间为6年，以具体交付日计算，时间从2017年11月2日至2024年1月31日止，其中2017年11月2日至2018年2月1日为装修期，甲方免收乙方租金。三、租金1.每月租金为人民币85624元，年租金为人民币1027488元，乙方在签订协议后，先交3个月租金，以后租金按每季度缴纳，第3年起递增5%，以后每年在租金的原基础上递增5%，并提前一个月交租金，乙方可以以支票或现金形式支付租金。2.本合同从签字之日起，十日之内乙方应交纳押金20万元（押金不计利息）。作为房屋财产保证金，退租时甲方对本方财产进行清点，如无损坏，并无其它欠款，甲方将押金如数退还乙方。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损坏，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。四、租赁期内甲乙双方承担下列义务和责任1.甲方确保门面房产权真实有效，但不负责门面租金所产生的税费（即房屋租赁税），由乙方自理。2.水电费、管理费、电话费、物管费、维修费、各种税费乙方每月自得向有关部门交纳，甲方概不负责。3.乙方保证租赁的门面依法经营，按章纳税。乙方应保证承租甲方的门面作为商业用途使用，遵守中华人民共和国法规和政策相关规定，合法经营，因乙方违约经营给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿。4.乙方如需对所租赁房屋进行改造装修增扩设施，应出具图纸方案，征得甲方同意，费用乙方自理，乙方弃租或租期未满退租时，不得损坏改造装修或增扩设施，否则甲方不退还押金，甲方对乙方的改造装修或增扩设施费用不予补偿，但可移动的物品，乙方可自行搬走……6.乙方必须依约缴纳租金，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租金的10%，如拖欠租金7天，视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方的押金……8.租赁期满或合同解除后，若乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的门面中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律……”上述合同签订后，彭雄焱依约将涉案门面交付给胡玉国，胡玉国接收涉案门面后用于与案外人胡守武、胡生加、胡洁合伙经营餐厅，并签订了相应的《合作经营协议书》，约定公司名暂定为“老胡家餐饮管理有限公司”。其中，胡守武为执行董事及监事，负责公司的经营和装修管理。胡玉国接收涉案门面后即着手进行装修，并于2018年1月19日通过网上备案系统向长沙市岳麓区公安消防大队办理了室内装修工程消防设计备案，备案号为430000WSJ180000713，且胡玉国的装修工程未被确定为抽查对象。2018年5月，涉案门面装修完毕，装修完后胡玉国即投入运营，试运营一个月左右后停业。期间，因胡玉国未依约履行交租义务，彭雄焱曾多次向其短信催讨未果。另，2018年7月中旬，因胡玉国与案外人胡守武、胡生加、胡洁合伙经营餐厅期间拖欠员工工资、供货商货款及装修款引发多次报警事件。2018年7月18日，因胡玉国未依约支付租金，彭雄焱将涉案门面上锁。2018年8月3日，彭雄焱短信再次向胡玉国催讨租金，胡玉国短信回复彭雄焱：“彭总，你把债务处理掉，然后收回去吧。”后胡玉国一直未履行交租义务，亦未再开门营业。另查明，胡玉国向彭雄焱支付了2018年2月至4月期间的租金250000元，并缴纳了200000元押金。长沙市岳麓区枫林美景第三期经济适用房17#栋住宅（即涉案门面所在楼栋）的工程消防已于2008年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方竣工验收合格，2008年12月10日经长沙市公安消防支队验收合格，并取得了（长）公消验（2008）字第378号《长沙公安消防支队建筑工程竣工消防验收意见书》，该意见书载明：“湖南橘城置业有限公司：根据你单位申报，经审查报送的有关技术资料，我支队消防监督员于2008年12月2日对你单位在岳麓区石岭塘新建的枫林美景17#、18#栋工程（17#栋住宅地上18层、地下1层停车53辆、高49.7米；18#办公楼地上8层、地下1层停车6辆、高22.4米）进行了消防验收，经现场勘察，我支队认为上述部分基本符合长公消审字[2006]第1204号建筑防火审核意见书的要求及有关国家技术标准，消防验收合格……”同年12月30日，该栋房屋完成了竣工验收备案登记手续。2019年3月29日，长沙市岳麓区公安消防大队对长沙市岳麓区枫林美景16栋进行抽查后向长沙橘城物业管理有限公司出具岳公消限字[2019]第0009号《责令限期整改通知书》，载明：“长沙橘城物业管理有限公司：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我大队于2019年3月28日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列第2项消防安全违法行为……2.消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效……具体问题：（1）室内消火栓内分水带没有接口，栓口脱口；（2）自动消防设施因损坏停用，对上述第2（1）项，责令你单位（场所）于2019年5月30日前改正；第2（2）项，责令你单位（场所）于2020年3月28日前改正。改正期间，你单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。”2019年5月15日，长沙市岳麓区公安消防大队对长沙市岳麓区枫林美景17栋1层、9层、12层3个楼层进行抽查，其检查记录中载明该栋共18层，2个单元，长沙橘城物业管理有限公司正在对消防设施进行整改中。彭雄焱原经营的与涉案门面位于同栋建筑一、二层的长沙市岳麓区天姿足浴休闲会所，经长沙市岳麓区公安消防大队检查，该大队于2010年4月26日向彭雄焱颁发了岳公消安检许字[2010]第55号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。上述事实，有当事人的当庭陈述，胡玉国提交并经庭审质证的《门面租赁合同》、《合作经营协议》、转账记录、电话录音及文字说明、建设工程消防设计备案受理凭证、手机短信记录、装修凭证及购买厨具凭证、涉案门面消防设备照片、消防部门消防监督检查记录及《责令限期改正通知书》，彭雄焱提交并经庭审质证的房屋所有权证、《建设工程竣工验收备案表》、岳公消安检许字[2010]第55号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、（长）公消验（2008）字第378号《长沙公安消防支队建筑工程竣工消防验收意见书》、手机短信记录、公安机关出具的证明、涉案门面现场照片等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为：胡玉国与彭雄焱签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于：胡玉国主张的因涉案门面所在的建筑工程未经消防验收合格导致其承租的涉案门面消防验收无法通过的理由是否成立。下面具体分析如下：首先，根据民事诉讼中“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自身的主张有提供证据证明的义务。本案中，胡玉国主张因涉案房屋未经消防验收合格导致其承租的涉案门面消防验收无法通过，但其并未提供公安消防部门出具的载有其餐馆消防验收无法通过相关理由的书面凭证，且其在涉案门面装修完后已实际投入运营，其亦未提供相关证据证明公安消防部门对其所经营的餐馆因消防原因而对其作出过责令停业整顿的处罚。相反，彭雄焱提交的（长）公消验（2008）字第378号《长沙公安消防支队建筑工程竣工消防验收意见书》及《建设工程竣工验收备案表》等证据显示，胡玉国所租涉案门面所在的建筑工程已于2008年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方竣工验收合格，并于2008年12月10日经公安消防部门消防验收合格，显然，涉案房屋已属于依法可以投入使用的建筑，胡玉国所称的涉案门面所在建筑物消防验收不合格的理由明显不能成立。虽然胡玉国向一审法院提交了公安消防部门对涉案门面所在楼栋作出的消防监督检查记录及《责令限期改正通知书》，但该检查记录及改正通知的受达人系涉案门面所在楼栋的物业公司长沙橘城物业管理有限公司，且责令整改的内容为消防设施、器材及消防安全标志未保持完好有效，上述事项属于长沙橘城物业管理有限公司负责的维修服务范围，而非公安消防部门对胡玉国所经营的餐馆的消防检查，显然，上述消防监督检查及《责任限期改正通知书》与涉案《门面租赁合同》能否履行无关。因此，对胡玉国所称的系彭雄焱故意隐瞒涉案房屋未通过消防验收的事实，导致其餐馆不能经营，致使其合同目的无法实现的意见，一审法院不予采纳。其次，根据2011年5月27日实施的《湖南省实施办法》第二十九条第一款之规定：“宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站以及公共娱乐场所等公众聚集场所在投入使用、营业前、建设单位或者使用单位应当建立火灾风险防范机制，按照管理权限向公安机关消防机构申请消防安全检查；未经检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，胡玉国作为涉案门面的使用者及餐馆的经营者，在租赁涉案门面经营餐馆前，谨慎选址、详细了解租赁物的基本情况，并在动工装修前向当地公安消防机构申报消防安全检查是其应尽的法定义务，其在发现涉案门面不具备经营餐馆的必要条件时，应及时解除租赁合同、停止装修以止损，然其却盲目动工装修并在装修完后进行了试营业，导致损失扩大，根据法律规定，对扩大的损失应由其自身承担。综上，故对胡玉国以涉案房屋未经消防验收合格导致其承租的涉案门面消防验收无法通过并致使其餐厅无法经营为由，要求彭雄焱赔偿其装修、厨具损失并返还其租金25万元的诉请，一审法院不予支持。胡玉国要求解除涉案《门面租赁合同》的诉请，因彭雄焱同意解除，故一审法院照准，至于解除的具体时间，因彭雄焱已于2018年7月18日将涉案门面上锁，胡玉国自此亦未再经营，并在此后彭雄焱向其催讨租金的过程中明确表示要求其将涉案门面收回，故一审法院对双方租赁合同的解除时间认定为2018年7月18日。合同解除后，胡玉国应及时将涉案门面腾空退还给彭雄焱。对胡玉国要求被告彭雄焱退还押金20万元的诉请，根据双方在涉案《门面租赁合同》第三条第2项之约定：“本合同从签字之日起，十日之内乙方应交纳押金20万元（押金不计利息）。作为房屋财产保证金，退租时甲方对本方财产进行清点，如无其它欠款，甲方将押金如数退还乙方。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损坏，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。”现彭雄焱并未提供相应的证据证明胡玉国对其房屋或相关设备造成了损失，故租赁合同解除后，对胡玉国交纳的20万元押金，彭雄焱理应予以退还，但可以抵扣胡玉国欠付的门面租金。关于彭雄焱要求胡玉国支付租金的诉请，因彭雄焱已依约将涉案门面交付给胡玉国使用，故胡玉国理应依约向其履行支付租金的义务，根据双方在涉案《门面租赁合同》中约定的租金标准，胡玉国自2018年2月1日至2018年7月17日应支付给彭雄焱的租金为85624元/月×5个月+85624元/月÷30天×17天=476640.27元，核减胡玉国已支付的25万元租金及20万元押金，还应支付彭雄焱租金476640.27元-250000元-200000元=26640.27元。对2018年7月18日之后的租金问题，虽然彭雄焱存在将涉案门面上锁的行为，但胡玉国完全可以及时采取向彭雄焱补交欠付租金的方式重新使用涉案门面，然胡玉国既未及时向彭雄焱补交欠付的租金，亦未积极采取合理有效的措施与彭雄焱办理退租事宜将门面及时退还给彭雄焱，而是消极地任由其设施设备留置在涉案门面内，致使损失扩大，显然存在过错，对因此产生的门面占用费，胡玉国本应比照双方约定的租金标准支付给彭雄焱。但彭雄焱作为涉案门面的出租人，其在胡玉国拖欠租金的情形下将涉案门面上锁，并且在上锁后明知涉案租赁合同已无继续履行可能的情况下，仍未及时采取有效措施收回涉案门面，致使损失扩大，亦存在一定过错。考虑到上述双方当事人均存在过错这一客观因素，因此，对2018年7月18日之后产生的门面占用费，一审法院结合案件实际情况及双方当事人的过错大小等因素，酌定由胡玉国、彭雄焱按双方约定的租金标准各自承担50%责任，即由胡玉国自2018年7月18日起按42812元/月的标准向彭雄焱支付门面占用费，根据彭雄焱的反诉请求暂计算至2019年3月31日为42812元/月×8个月+42812元/月÷30天×14天=362474.93元，并应按42812元/月的标准支付门面占用费至胡玉国将涉案门面腾空退还给彭雄焱之日止。因双方的租赁合同已经判决解除，故胡玉国应及时腾空门面退还给彭雄焱，彭雄焱亦应予以配合，否则，由此产生的不利法律后果由双方按照各自的过错大小承担责任。关于彭雄焱主张的物业费、水费、燃气费等，因双方在合同中已明确约定此类费用由承租方胡玉国另行向相关部门支付，且彭雄焱未提供相应的证据证明其已为胡玉国垫付，故对其上述诉请，一审法院不予支持。关于彭雄焱主张的违约金问题，因彭雄焱在租赁合同履行过程中存在对涉案门面上锁的行为，虽然彭雄焱对此予以否认并称系胡玉国的员工对涉案门面上锁，但其在与胡守武的电话通话中已明确认可系其上锁，且其未提供相应的证据证明系胡玉国的员工对涉案门面上锁的事实，故对其该项主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、胡玉国与彭雄焱于2017年11月2日签订的《门面租赁合同》自2018年7月18日解除；二、限胡玉国本判决生效之日起十日内支付彭雄焱门面租金（2018年2月1日至2018年7月17日期间）26640.27元、门面占用费362474.93元（自2018年7月18日暂计算至2019年3月31日）；三、驳回胡玉国的其他诉讼请求；四、驳回彭雄焱的其他反诉请求；二审中，双方均未提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明，2018年7月30日，彭雄焱向胡玉国发送短信：“胡总！我发了这么多信息给你们股东，一直没有回音，如果八月二号之前的房租没有到位，我们股东就认作你们自动放弃这个店子，我们就会将店子处理，拜托抓紧回信息”。2018年7月31日，彭雄焱向胡玉国发送短信：“胡总！你们房租已拖了一个季度多了，明天无论如何也要安排一下，我也无法向股东交代！”2018年12月16日，彭雄焱向胡玉国发送短信：“胡总！快过年了，门面也关了这么久了，欠了这么久的房租，你们股东没有一个站出来处理这件事，电话我打了好多给你们，你们股东就是没有回应，我也没办法，店子转让也没人要，我只能将店铺设备慢慢处理”。本院认为，本案的争议焦点为：一、胡玉国主张因涉案门面所属建筑工程未经消防验收合格导致其无法经营的理由是否成立；二、涉案合同解除后的房屋占用费如何认定。关于第一个焦点。一方面，彭雄焱提交的（长）公消验（2008）字第378号《长沙公安消防支队建筑工程竣工消防验收意见书》及《建设工程竣工验收备案表》等证据能够证明涉案门面所属建筑工程已于2008年6月25日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方竣工验收合格，并于2008年12月10日经公安消防部门消防验收合格，属于依法可以投入使用的建筑，胡玉国所称涉案门面所属建筑工程消防验收不合格的理由明显不能成立。另一方面，长沙市岳麓区公安消防大队对涉案门面所在楼栋作出的消防监督检查记录及《责令限期改正通知书》针对的问题是该楼栋消防设施、器材及消防安全标志未保持完好有效，而非针对胡玉国所经营餐馆的消防检查。被检查单位系为涉案门面所在楼栋提供物业管理服务的长沙橘城物业管理有限公司，上述事项属于该公司负责的维修服务范围，并不对胡玉国正常履行涉案合同以及继续开展餐厅经营造成直接重大影响。且长沙市岳麓区公安消防大队对涉案门面所在楼栋作出消防监督检查的时间是在2019年，而胡玉国自2018年5月开始就未再向彭雄焱支付租金。此外，胡玉国在完成涉案门面装修后已实际投入餐厅经营，但其并未提交其他证据证明餐厅中断经营确系因消防问题所致。因此，根据在案证据，胡玉国主张因涉案门面未经消防验收合格导致其无法经营的理由不能成立，一审法院对此认定无误。关于第二个焦点。彭雄焱作为出租人，在胡玉国拖欠租金时间较长的情况下对涉案门面上锁的行为，可以视作主动终止合同履行的意思表示，故一审法院将彭雄焱于2018年7月18日对涉案门面上锁的时间认定为合同解除时间并无不妥。对于合同解除后的房屋占用费的认定，彭雄焱的上锁行为即意味着收回对涉案门面的控制，但因胡玉国开设餐厅的设施设备仍存放于门面内，导致彭雄焱无法有效实现对涉案门面的重新处置，涉案门面实质仍处于被胡玉国占用的状态。此后，胡玉国于2018年8月3日短信通知彭雄焱：“彭总，你把债务处理掉，然后收回去吧”——联系双方短信往来上下文内容可知，该短信的含义即胡玉国明确提出由彭雄焱将涉案门面收回的要求。另根据涉案合同第八条的约定，合同解除后，若胡玉国逾期不搬迁，彭雄焱亦有权从已经解除租赁关系的门面中将乙方的物品搬出，不承担保管义务且有权要求胡玉国赔偿因此而产生的费用。由此可知，从2018年8月4日起，无论是根据合同约定，还是胡玉国作出的意思表示，彭雄焱均已回收涉案门面的完全处置权，胡玉国对门面的占用状态相应结束，不应再承担房屋占用费。一审法院对胡玉国应支付的门面占用费认定有误，适用法律不当，本院予以纠正。胡玉国应按合同约定的租金标准向彭雄焱支付自2018年7月18日起至2018年8月3日止的门面占用费48520.26元（85624元÷30天×17天）。综上所述，胡玉国的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初3982号民事判决第一、三、四项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初3982号民事判决第二项为：限胡玉国于本判决生效之日起十日内支付彭雄焱门面租金26640.27元（2018年2月1日至2018年7月17日期间）、门面占用费48520.26元（2018年7月18日至2018年8月3日期间）；一审本诉案件受理费26968元，反诉案件受理费7216元，由上诉人胡玉国负担24184元，由被上诉人彭雄焱负担10000元；二审案件受理费34184元，由上诉人胡玉国负担24184元，由被上诉人彭雄焱负担10000元。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月二十九日书记员  胡 妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。