重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2173号上诉人（原审原告）：何屹，男，1971年3月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：阳建平，重庆霁泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆小喜村餐饮文化有限公司，住所地重庆市江北区红砂碛26号附3号，统一社会信用代码9150010930505312XB。法定代表人：任鸿会，执行董事。委托诉讼代理人：任鸿秀，女，1969年10月15日出生，住重庆市北碚区。上诉人何屹因与被上诉人重庆小喜村餐饮文化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初6991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何屹的委托诉讼代理人阳建平，被上诉人重庆小喜村餐饮文化有限公司的委托诉讼代理人任鸿秀到庭参加二审询问。本案现已审理终结。何屹上诉请求：1.请求依法撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初6991号民事判决;2.请求查清事实并依法改判支持上诉人在一审中的所有诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审关于房屋租赁合同主体认定错误，任鸿秀无权也没有代表被上诉人行使合同解除权；2.一审对违约金认定错误，被上诉人应当按照月息2%向上诉人支付违约金，且起算时间应当自2017年12月4日开始；3.一审认定上诉人阻止被上诉人搬离并对案涉房屋上锁系对照片及证人证言错误采纳，案涉租赁合同解除时间应为2019年4月30日；4.一审认定租金错误，不应当将履约保证金冲抵租金；5.被上诉人应当归还案涉房屋并承担房屋占用费。重庆小喜村餐饮文化有限公司辩称，请求支持一审判决。事实和理由：门面租赁合同于2019年1月15日经双方合意解除，由任鸿秀和吴霞进行沟通，2019年1月14日任鸿秀通过微信联系吴霞提出因严重亏损导致无法经营，希望原告配合进行店铺退租，并将重庆秀喜餐饮文化有限公司关于我××北滨路××砂碛××附××号商铺退租的函拍照发给吴霞，次日吴霞回复信息好的。再此之后原被告均通过自己的渠道寻找店铺承租人，因此双方租赁合同在2019年1月15日已经合意解除。何屹向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2018年7月15日至2019年4月30日的租金本金218800元以及逾期支付租金的违约金，违约金以欠付租金为基数，按照月息2%从欠付租金之日起计算至全部付清之日止；2.请求判决原、被告双方签订的《门面租赁合同》自2019年4月30日起解除；3.判决被告支付原告房屋占有使用费，按月租金31800元的标准，从2019年5月1日起计算至实际交房之日止；4.判决被告承担物业费8843元、水费621元、电费7856.53元，共计17320.53元。一审法院认定事实：2017年4月，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将江北区滨江路金科金沙水岸红砂碛26号附3号门面及其设施出租给乙方用于营业，乙方已对承租门面进行了实地查看，并已对承租门面及其周边环境有充分的了解和认同。承租门面的建筑面积（或实测面积）600平方米。承租期自2017年8月1日至2026年7月31日止。甲乙双方同意，在乙方支付了本合同规定的履约保证金后，甲方将于2017年4月1日将租赁门面交予乙方，房屋交房标准为现状交房。对于租金，合同第7条约定：2017年8月1日至2019年7月31日，门面建筑面积承租费为31800元／月，2019年8月1日至2020年7月31日，门面建筑面积承租费为33390元／月……承租费用按季度缴纳，乙方须在签订合同之日5日内向甲方缴纳三个月承租费，此后每三个月的承租费至迟在上季末月的十五日当日（遇节假日提前）或之前交付，乙方应在承租期满之日或之前，结清全部承租费用及其他费用。对于“其他费用”合同第8.1条约定：物业费、水电气费、电梯使用费、垃圾处理费及其他费用由乙方按照实际发生金额自行缴纳。第8.3条约定：除非第8.1条另有规定，乙方须按与本合同第7条约定的期限、方式将其他有关费用支付给甲方。对于履约保证金，合同第9.1条约定：为保证合同的履行，乙方须在本合同签订当日向甲方支付履约保证金总额为2万元。合同9.3条约定：若发生乙方不能按时足额缴纳承租费、物业管理费及其他费用时，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（包括违约金），并通知乙方。乙方在收到甲方书面通知的3天内补足履约保证金的数额，如乙方逾期补足，应按逾期每日月租金的百分之一向甲方支付违约金。9.4条约定：由于乙方违反或不履行本合同及与合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除或没收乙方的履约保证金作违约金处理或弥补损失。合同第10.1条约定：若非甲方原因，乙方无正当理由逾期10日仍未能缴纳到期应付承租费或履约保证金，且乙方在收到甲方的书面催告通知后7日内仍不缴纳的，则甲方有权书面通知乙方解除合同，同时中止承租门面之水电供应，由此造成的乙方损失由乙方自行承担。在此情况下，乙方已缴纳的履约保证金应作为违约金处理不予退还，同时，被告应按所欠金额向原告支付每日1‰的违约金。对于“通知联系”，合同约定18.1：甲乙双方因履行本合同所发出的通知或其他函件均须采用书面形式，并用直接送达，或挂号信件或经登记的信件，或短信的方式，按照甲、乙双方在本合同中列明的通讯联系地址或电话号码为正式传送地址。若采取直接送达的，接收一方应当签收，并以签收当日为送达之日；若采取挂号信件或经登记的信件邮寄送达的，自寄出后的第七天视为送达；若采取短信送达的，短信发出的当日即视为送达之日，若一方发生名称、通讯地址、电话号码及代表人之变更时，变更方应在变更前书面通知另一方，否则一方依据本合同所发出的任何通知或其他函件送达到本合同中列明的对方的通讯联系地址或电话号码，视为已履行通知送达义务。合同第18.2条约定：乙方提供该承租单位项目联络人，暂定联络人为：李邻，联络电话186×××××××6，如乙方联络人有变更的，应当在变更前书面通知甲方。在“合同提前解除与终止”部分，合同第19.1条：若在合同有效期内，如因乙方责任造成提前终止本合同，甲方不退还已收取的履约保证金。合同第19.3条约定：除本合同另有约定外，本合同不得提前解除或终止。合同第19.4条约定：合同解除或届满后，乙方应按合同约定及时归还承租门面；若乙方未能按本合同约定时间归还，则视为乙方留置在承租门面内的所有物品为废弃物、没有任何价值；甲方有权自行清理丢弃，甲方不承担任何责任。合同第20.1条约定：本合同提前解除或期满终止时，由乙方按现状移交给甲方，乙方已经投入的装饰、装修、附属设施未经甲方许可不得拆除、损坏；若乙方要拆除则甲方有权恢复原状，费用由乙方承担，乙方未能履行恢复原状义务，且双方在本合同提前解除或期满终止之前7日内未能协商一致，甲方为使承租门面恢复原状所需费用由乙方承担。合同20.2条约定：本合同提前解除或期满终止之日起7天内乙方应将承租门面按本合同约定归还甲方；若乙方仍未能在甲方限定的时间内将承租门面归还甲方，乙方应承担物业费用、其他费用或履约保证金等费用，乙方超过30天未将房屋交还甲方，每迟延一天向甲方缴纳违约金1万元，此外，乙方还应就甲方就此发生的其他可证实的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。庭审中，原、被告双方认可以下事实：合同签订后，截至本案法庭辩论，被告共计向向原告缴纳了租金433400元、履约保证金20000元。具体缴纳时间为：2017年4月11日缴纳租金95400元、履约保证金20000元；2017年12月7日缴纳租金95400元；2018年5月29日缴纳租金95400元；2018年8月16日缴纳租金10万元；2018年10月9日缴纳租金27200元；2018年12月26日缴纳20000元。2019年1月14日，任鸿秀向原告的合同联系人吴霞发微信，发送《重庆秀喜餐饮文化有限公司关于我××北滨路××砂××号商铺退租的函》，该函的内容为：要求退租。2019年1月15日，吴霞回复任鸿秀“好的”。2019年1月16日，被告安排人员前往涉诉门店搬离物品，因物业公司阻拦而未果。物业公司在原告的要求下将门店上锁。此后，被告实际亦未在涉诉门店经营。2019年3月1日，原告向《门面租赁合同》载明的被告联络人李邻发出《关于重庆小喜村餐饮文化公司立即支付门面租金的律师函》，载明：经委托人到租赁门面现场察看，该门面现已停业，但贵司没有将门面归还给委托人……本律师建议贵司在收到本函后3日内立即一次性支付完所欠委托人租金并归还租赁门面，尽量减少委托人的损失。该函件于次日被签收。2019年5月20日，金科·金沙水岸物业管理处出具《缴费通知单》，显示：涉诉房屋截止2019年5月31日产生物业费8843元（2019年1-5月，每月1768.6元）；截止2019年2月10日，产生水费621元（其中截止2019年1月10日产生490元）；截止2019年4月10日，产生电费7856.53元（其中截止2019年1月10日产生6051.28元）。2019年4月10日，原告向一审法院提起本案诉讼。2019年4月22日，一审法院将起诉状副本、开庭传票等诉讼文书送达被告。经一审法院询问吴霞，吴霞陈述：原告是其老公，门面出租的具体事项都是由其处理，其通过电话、微信与被告方的任鸿秀联系催收涉案房屋的租金。在一审法院第二次开庭审理中，原告举示吴霞与任鸿秀的微信聊天记录，显示：2019年1月14日，任鸿秀给吴霞发微信称“这个店新崭崭的，我们只有止血、转让，希望必定这么好的装修也打得出去，我们也有资源”。并以此认为吴霞在2019年1月15日回复“好的”，就是针对任鸿秀的上述谈话内容作出的回答，而不是对任鸿秀发出的退租信息的回复。2019年3月1日，原告向被告发出律师函，向被告催收其欠交的租金，被告于2019年3月2日签收。一审法院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。对于合同解除问题。虽然重庆秀喜餐饮文化有限公司非合同相对人，任鸿秀也不是租赁合同载明的被告方的合同联系人，但是任鸿秀与吴霞微信联系的内容证明，任鸿秀向原告的合同联系人吴霞发送的《重庆秀喜餐饮文化有限公司关于我××北滨路××砂碛××附××号商铺退租的函》的内容是针对涉案房屋的退租事宜。根据吴霞的陈述：在租赁合同履行过程中，吴霞与任鸿秀电话、微信联系的内容为涉案房屋租金的催收和缴纳事宜，说明有关涉案房屋履行中的相关问题是原告方吴霞与被告方任鸿秀进行接洽，进而说明任鸿秀就是被告在合同履行过程中，与原告就合同履行方面联系的实际联系人。从该微信截屏内容可以证明：吴霞作为原告方的合同联系人，很显然是理解了任鸿秀的意思，进而做出了“好的”的回答。任鸿秀与吴霞以微信方式协商的意见，应当认定为原、被告的意见，故应当认定原、被告双方协商解除合同。依照合同第18.1条的约定：若采取短信送达的，短信发出的当日即视为送达之日。被告提出解除合同，原告于2019年1月15日作出答复同意解除，故原、被告双方签订的租赁合同于2019年1月15日协商解除。原告认为吴霞回复“好的”是针对任鸿秀在给吴霞的微信中提出的止血、转租，而不是对任鸿秀发出的退租信息的回复。任鸿秀给吴霞发微信的内容的顺序是2019年1月14日，任鸿秀先提出止血、转租，后发送的退租涵，吴霞于次日回复“好的”，应当认定吴霞是针对任鸿秀发出的退租信息的回答，故原告的该观点，一审法院不予采纳。被告认为原告违约在先的辩解意见，一审法院不予采纳。虽然合同约定的房屋建筑面积与产权证上实际面积不符，但是对于租金标准，合同约定的是每月的总价，而非以每平米每月单价乘以面积的方式进行计算约定。被告辩称以倒推单位面积租金再乘以实际面积从而认定应付租金数额的方法与合同不符，一审法院不予采纳。关于被告是否欠缴租金和欠缴租金的数额。从2017年8月1日至2019年1月15日，被告应当支付的租金总额为31800×17＋31800÷31×15=555987元。被告已经实际支付453400元(包括保证金20000元)，实际缴纳租金433400元，因此，实际欠缴租金原告租金122587元。对于原告超过该数额的有关租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金。关于违约金的起算时间，《门面租赁合同》第10.1条约定被告应按所欠缴金额向原告支付日千分之一的违约金的前提是：被告逾期缴纳租金超过10日，且在接到原告的书面催告通知书后7日内仍不缴纳的。原告于2019年31月1日发出催缴通知，被告于2019年3月2日收到催缴通知，违约金应当从2019年3月10日开始支付违约金。被告提出违约金约定的标准过高，因此一审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。即以122587元为基数，从2019年3月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至实际付清之日止。关于原告主张的房屋占有使用费，一审法院不予支持。被告应当负担房屋占有使用费的前提是其没有向原告履行交房义务。主观上,被告在2019年1月16日即着手搬离房屋，但是因为原告的原因未果；客观上,原告将房屋上锁，致使被告交还房屋存在障碍，而这交还房屋的障碍系原告的行为所致，被告之后也未实际经营使用。而且，原告也并未提出交还房屋的诉讼请求。另一方面，根据合同第19.4条、20.1条之约定，原告在合同解除之后，其也可以自行收回房屋，重新利用，减少损失。关于原告主张的物业费、水电费。根据上述认定，合同解除即2019年1月15日以前产生的相关费用应由被告负担，在此以后的相关费用不应由被告负担。对于水电费，原告举示的缴费通知单仅能区分至2019年1月10日，故一审法院仅能据此支持水费490元、电费6051.28元。对于物业费，截止2019年1月15日，据实计算应为1768.6/2=884.3元。综上，水电费、物业费共计7425.58元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆小喜村餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何屹2019年1月15日前的房屋租金122587元；二、被告重庆小喜村餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何屹违约金（以122587元为基数，从2019年3月10日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至实际付清之日止）；三、被告重庆小喜村餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何屹物业费884.3元、水费490元、电费6051.28元，共计7425.58元；四、驳回原告何屹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2594.72元、保全费1816元、保全担保费1000元，共计5410.72元，由被告重庆小喜村餐饮文化有限公司负担。二审中，何屹向本院举示以下证据：1.金科物业服务集团有限公司专用收据，拟证明案涉房屋门面2019年1月至4月的物业费和水电费共计9000余元，由被上诉人经办人员交纳，因此被上诉人应当支付租金的截止日期为2019年4月30日；2.案涉门面户型图，证明案涉房屋实际使用面积600余平方米，其中产权证面积是491.28平方米，赠送面积119.84平方米，完全符合合同约定。重庆小喜村餐饮文化有限公司质证意见如下：1.物业收费是因为我们前期保证金21000元在物业，我们在2019年1月15日退租，给物业清交物业费、水电费时，物业告知要次月查看表才能计算，所以一直因为纠纷问题就没有解决，实际2019.1.16后水电物业都是断了的，何来水电费；2.关于门面面积问题，租赁的时候我司一直要对方提供平面图，对方说没有，对方给我们讲的就是600平方米，但是我们在办理执照的时候让对方提供产权证才知晓实际面积只有491.28平方米，当时我们提出质疑，所以我方认为应该按实际房产证交纳租金，我方认为并未欠缴租金。本院认为金科物业服务集团有限公司专用收据与本案无关联性，本院不予采信；对于案涉房屋户型图，其显示案涉房屋的实际使用面积为600平方米，与案涉租赁合同约定面积一致，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然任鸿秀并非案涉租赁合同的联系人，但是其向吴霞发送的退租函明确要求退租的房屋系重庆小喜村餐饮文化有限公司承租的何屹所有的案涉房屋，且吴霞作为合同联系人作出了同意的意思表示，因此一审判决认定案涉租赁合同于2019年1月15日解除并无不当。根据本案租赁合同对违约金的约定，一审判决认定重庆小喜村餐饮文化有限公司应当从2019年3月10日开始以未缴纳租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍支付违约金符合合同约定和法律规定。关于何屹称一审判决将履约保证金冲抵租金的问题，事实上一审判决并未将履约保证金冲抵租金，何屹认识有误。关于房屋占有使用费的问题，因双方合意解除合同后，重庆小喜村餐饮文化有限公司搬离案涉房屋时，何屹将该房屋上锁，房屋已经处于何屹的控制之下，应当认定为房屋已经交还何屹，故一审判决对房屋占有使用费不予支持恰当。综上所述，何屹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5189.44元，由何屹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年六月十一日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静