山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终1449号上诉人（原审被告）临汾五洲城建开发有限公司，住所地：临汾经济开发区河汾路中段。法定代表人宣新民，执行董事。委托诉讼代理人秦莉芸，北京盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）龚霞，女，汉族，1968年6月18日出生，住临汾市。委托诉讼代理人董兵建，男，汉族，1970年11月19日出生，现住河南省沈丘县。系被上诉人龚霞丈夫。委托诉讼代理人赵国俊，山西瀛明律师事务所律师。上诉人临汾五洲城建开发有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人龚霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。上诉人五洲公司委托诉讼代理人秦莉芸、被上诉人龚霞的委托诉讼代理人董兵建、赵国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人五洲公司上诉请求，判令撤销一审判决，改判上诉人按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向被上诉人支付逾期办证违约金或将本案发回一审法院重新审理；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法。本案被上诉人购买其开发的滨河花园写字楼8层7号房，双方约定商品房的建筑面积130.78平方米，房屋总金额1043624元。双方约定被上诉人于2013年6月15日一次性付清购房款1043624元。被上诉人分别于2013年9月4日、10月11日、10月22日及2014年2月18日分四次向其付款537400元、50000元、300000元及156224元。鉴于此，其提起反诉，诉请被上诉人支付逾期付款违约金，并经一审法院同意，缴纳诉讼费用。然而一审法院未经查明，亦未经上诉人撤诉，在（2019）晋1002民初4170号民事判决书中只字未提其反诉事宜，程序违法。二、被上诉人龚霞要求其支付逾期办证的违约金过高，恳请二审法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定可知，当事人主张约定的违约金过高，人民法院应当以实际损失为基础确定违约金。本案中，2014年3月26日，五洲城建公司将案涉房屋交付给龚霞，龚霞装修后即将涉案房屋作为自家公司（临汾市世豪钢结构有限公司）的办公场所。一审中，龚霞并未提供任何证据证明因五洲城建公司的逾期办理权属登记行为给其造成的实际损失情况，且同样存在逾期付款的事实。被上诉人龚霞辩称，一、上诉人提起了反诉，但在庭审过程中，上诉人一直未提及，其当庭询问过主审法官，法官询问上诉人代理人后，代理人也未提；二、合同设定的违约金年化率是6%，违约金并不过高。其是要用房产证办理抵押贷款，但是房产证一直办不下来。龚霞向一审法院起诉请求，判令五洲公司继续履行合同，交付房地产权属证书；判令五洲公司承担违约责任，自2014年6月25日起每月支付原告违约金5218.12元（10436248×0.5%）至房地产权属证书交付之日止；五洲公司负担诉讼费用。一审法院认定事实，一、双方当事人无争议的事实。2014年3月26日，龚霞与五洲公司签订了《商品房买卖合同》，龚霞购买了五洲公司开发的滨河花园写字楼8层7号房，约定建筑面积130.78平方米，房屋总价款1043624元。合同签订后，龚霞交纳了全部购房款，五洲公司于2014年3月27日将房屋交付龚霞使用。但至今未办理房地产权属证书。根据合同十五条关于产权登记的约定，五洲公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由龚霞委托五洲公司办理房屋所有权证；还约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每推迟一个月，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。后因五洲公司未能与临汾市房地产管理局就办理房屋产权登记证书确定具体时间，龚霞要求五洲公司协助办理不成诉至一审法院。二、双方当事人有争议的事实。1、关于交付房地产权属证书的问题。龚霞认为，合同签订后，其交纳了全部购房款，五洲公司违反合同约定，未在约定的90日内交付房地产权属证书，应当继续履行合同；五洲公司认为，合同虽然约定了五洲公司协助办理房屋权属证书，但由于办理过程中涉及行政机关行政管理范围，时间未能确定。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，五洲公司未按合同约定履行办理房屋产权登记证书的义务，构成违约，应当承担继续履行，交付房地产权属证书，具体时间由于涉及行政机关行政管理之责所限，时间并不确定，五洲公司应当承担不能履行期间的违约金。2、关于违约金及诉讼时效。龚霞认为，五洲公司未在商品房交付使用后的90日内协助龚霞办理取得房屋产权证，应当按约定支付已付房款0.5%违约金自2014年6月25日起支付，五洲公司违约行为处于持续状态，不存在超过诉讼时效；五洲公司认为，双方约定违约金过高，应予调整，且龚霞2019年4月29日起诉之日起三年前违约金超过诉讼时效，不应支持。一审法院认为，双方当事人之间就违约金的约定明确，按6%计算符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按逾期贷款利率计算，中国人民银行一年期贷款利率为4.75%，加收30%-50%大于6%，故龚霞要求按合同约定承担合同价款违约金符合法律规定，应予支持，即每月5218.12元；龚霞要求自2014年6月25日支付违约金，由于龚霞起诉之日为2019年4月29日，龚霞在时效期间即自2016年4月28日起的请求在时效期间，此前超过时效期间，龚霞并未在此期间主张违约金，虽然向五洲公司主张交付房屋产权证，但并未提供新证据证明主张违约金，视为放弃2016年4月28日以前的违约金的主张，因而要求违约金应当自2016年4月29日起计算至房屋产权证书交付之日止。一审法院认为，龚霞、五洲公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，龚霞依约履行了交付全部购房款1043624元的义务，五洲公司虽然交付了房屋，未按约定在90日内办理交付房屋产权登记证书的合同义务，构成违约，应当承担继续履行之义务；双方约定的违约金符合法律规定，并未明显过高，应予支持；五洲公司应当承担诉讼时效期间的违约损失即自2016年4月29日起按每月5218.12元支付至交付产权证书之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决：一、被告临汾五洲城建开发有限公司应当继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，交付原告龚霞房地产权属证书；二、被告临汾五洲城建开发有限公司应当自2016年4月29日起至交付房地产权属证书之日止支付原告龚霞违约金，具体标准每月为5218.12元。案件受理费350元，由被告临汾五洲城建开发有限公司承担。本院除查明与原判一致的事实外，同时查明，上诉人五洲公司在一审期间，向一审法院提交了民事反诉状，将被上诉人龚霞作为反诉被告，要求反诉被告龚霞向其支付逾期付款违约金72559元，并承担相应诉讼费用。上诉人五洲公司向一审法院预交反诉案件受理费494元。一审法院开庭审理笔录亦将上诉人五洲公司列为反诉原告，被上诉人龚霞列为反诉被告，但在一审判决中对反诉未予提及。本院认为，本案二审争议焦点为：1、一审判决是否违反法定程序；2、一审判决上诉人五洲公司承担违约金是否适当。关于争议焦点1，一审中上诉人五洲公司提出反诉，一审法院未予审理和判决，违反法定程序。但上诉人所提反诉与本案本诉虽基于相同法律关系，但二者之间不存在因果关系或基于相同事实。反诉未予审理并不影响本诉的审理和判决。一审法院对本诉的审理并无违反法定程序之处。故上诉人要求撤销一审判决，发回重审的理由不能成立。上诉人五洲公司可在本判决生效后向一审法院主张对反诉进行重新审理。关于争议焦点2，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条，约定了如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人每推迟一个月，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本案双方合同签订后，被上诉人龚霞交纳了全部购房款，上诉人五洲公司于2014年3月27日将商品房交付被上诉人使用。其应当及时办理房屋权属证书。现上诉人对未能办理房屋权属证书并未提出正当理由，基于诚实信用原则和双方合同约定，一审判决被上诉人支付合同约定违约金并无不当。综上所述，五洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人五洲公司承担。本判决为终审判决。审判长  柴卫红审判员  靳红萍审判员  梁祥伟二〇二〇年六月十八日书记员  张婷婷