江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初1033号 原告：顾岳军，男，1989年6月26日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告：刘颖，女，1992年10月15日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 两原告共同委托诉讼代理人：顾书圣，泰州市姜堰区顾高法律服务所法律工作者。 被告：王志平，男，1979年8月20日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 第三人：泰州尚我家房产经纪有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道荷叶路200号，统一社会信用代码91321204MA1R699K1K。 法定代表人：马进忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾蓉，江苏清越律师事务所律师。 原告顾岳军、刘颖与被告王志平、第三人泰州尚我家房产经纪有限公司（以下除判决主文简称尚我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，根据原告申请，于同年4月9日作出（2020）苏1204民初1033号民事裁定，裁定冻结王志平银行存款210000元或查封王志平所有的位于泰州市姜堰区正太栖岭10号楼2301室房屋。本院依法适用简易程序于同年4月29日、6月23日公开开庭进行了审理。原告顾岳军、刘颖及其共同委托诉讼代理人顾书圣，被告王志平、第三人尚我家公司委托诉讼代理人顾蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾岳军、刘颖向本院提出诉讼请求：1.判令两原告与被告王志平及第三人尚我家公司于2020年1月22日签订的《房地产转让居间合同》解除；2.被告王志平双倍返还定金200000元给两原告，第三人对该损失承担连带过错赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令两原告与被告王志平及第三人尚我家公司于2020年1月22日签订的《房地产转让居间合同》解除；2.被告王志平返还定金100000元给两原告，并赔偿诉讼费等各项损失合计17990元，第三人对该损失承担连带过错赔偿责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：两原告经第三人居间介绍与被告王志平认识，并于2020年1月22日在第三人处签订《房地产转让居间合同》一份，合同编号为售字（2020）第0122号，合同约定被告将坐落于姜堰区正太栖岭10号楼2301室房屋（建筑面积约140平方米)转让给两原告（该房有按揭贷款）；两原告在合同签订时给付被告购房定金100000元，于2020年2月3日支付200000元给第三人，由第三人帮被告代还银行贷款；双方约定2020年4月1日办理房屋产权变更等。两原告均按合同的约定分别于合同签订日及2020年2月22日（因疫情同意延期至该日）履行给付定金100000元和200000元的购房款给被告及第三人，后两原告从第三人处了解到被告王志平所转让的上述房屋还有二次抵押，两原告对被告及第三人刻意隐瞒房屋有二押的行为不能容忍，多次至第三人处找第三人及被告协商，要求在被告解除二押的情况下，两原告方可继续履行合同，但被告王志平明确表示无法且无能力解除二押，第三人亦表示两原告继续履行合同存在严重风险，建议两原告提起诉讼，终止合同的履行，并主张定金双倍返还。第三人于2020年3月24日将其代为收取的200000元退还给原告。由于被告刻意隐瞒房屋的真实状态，第三人也未曾给两原告居间房屋的如实信息，均有过错。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告王志平辩称，关于房屋抵押及保全的情况已经如实告知了第三人，第三人承诺拿到首付款后可以将银行按揭贷款还清。至于保全，目前另案正在上诉阶段。关于房屋过户问题，另案原告答应可以申请解除保全后进行过户。 第三人尚我家公司陈述，原告要求解除合同,不符合合同约定的解除条件,也不符合法律规定。1.被告所售房屋存在抵押和保全，但其金额低于原告应当支付的首付款金额，被告可以要求抵押权人在债权得到清偿的情况下，涤除抵押权。2.法律法规并未禁止抵押人合法转让抵押物，也未禁止抵押房屋的买卖行为，且居间合同特别告知的第三条、第五条、第七条，明确告知受让人在房地产转让合同签订前，应向房地产交易中心查阅转让房地产有关登记、备案资料，查验转让的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身的权益。本案中第三人与原、被告之间系居间合同关系，对双方房屋买卖起到牵线搭桥促成合同成立的作用，根据合同约定，代办银行按揭贷款、提供代办产权证、土地证过户服务以及付款时签字见证，本案中第三人已经按照居间合同约定履行了应尽义务，第三人不存在过错无需承担赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：原告顾岳军和刘颖（乙方）、被告王志平（甲方）、泰州尚我家房产经纪有限公司（丙方）于2020年1月22日签订《房地产转让居间合同》一份，约定甲方将其所有的坐落于泰州市姜堰区房屋（建筑面积约140㎡）转让给乙方，总价1680000元；乙方向甲方支付签约定金100000元；合同签订后双方于2020年4月1日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方同时支付首付款700000元；期间乙方应支付甲方剩余房款880000元；全款到甲方指定账户后交房；甲方需保证上述房地产权清楚，符合上市条件，并已取得上述房地产债权人及共有人同意，若发生权属或债权债务纠纷，概由甲方当事人及其委托代理人负责并承担责任，由此给乙方或丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；等。双方另行约定付款期限和方式为：甲方净得价1638000元，过户当日由乙方支付丙方42000元，缴纳所有税费，多余的作为中介费（42000元从乙方首付款里扣除），签合同当日乙方支付100000元作为购房定金，于2020年2月3日支付200000元交由丙方帮甲方代还银行贷款，剩余500000元于过户前支付。甲、乙双方协商首付款加160000元，剩余尾款720000元具体到账时间以银行放款为准。合同签订后，原告按约支付100000元购房定金及200000元房款，其中200000元房款由第三人代收。其后原告得知因被告涉诉，案涉房屋已被法院另案查封。原告要求被告解除保全后方可继续履行合同，双方协商无果。2020年3月24日，第三人退还原告代收房款200000元。 案涉房屋存在两个他项权登记，分别为中国平安财产保险股份有限公司房屋最高额抵押，被担保主债权数额为127.1万元，中国建设银行股份有限公司姜堰支行一般抵押，被担保主债权数额为40万元。2019年7月16日，涉案房屋因另案被本院查封。据被告陈述，已有数月未偿还贷款。截至法庭辩论终结前，被告未能解除查封。 原告支付律师费5830元。中国人民保险公司为被告的保全提供担保，原告花费保险费630元 以上事实，有当事人提交的《房地产转让居间合同》、微信聊天记录、电话录音及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房地产转让居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。案涉合同签订后，两原告已按约支付100000元购房定金及200000元房款，此后被告才向两原告披露案涉房屋已被法院查封的事实。根据我国房地产管理法的相关规定，房屋存在查封的情况下无法办理相关过户手续，两原告在合理等待后被告仍未能解决查封事宜，故在案涉房屋的查封未能解封的情况下，原、被告之间的房屋买卖交易无法继续进行。被告作为出卖人，对出卖标的物负有权利瑕疵担保义务，但被告未在合理期限内消除法院查封造成的交易障碍，客观上导致两原告无法实现完成交易后取得涉案房屋所有权的合同目的。原告有确凿的证据证明被告不能履行合同，被告也无相应的必要的履行担保，被告的行为构成根本违约，原告可以在履行合同期限届满之前要求其承担违约责任，现两原告主张被告构成违约，并据此诉请解除双方签订的合同、被告返还定金及赔偿损失诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告为申请保全向中国人民保险公司缴纳保险费630元，该费用系非必要损失，原告要求被告支付给损失，本院不予支持。因原告未向被告、第三人发送解除合同的书面通知，但原告在诉状副本中明确提出解除案涉合同，故被告、第三人收到本院送达的诉状副本之日视为被告收到合同解除通知之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，案涉合同应于2020年4月14日解除。原告要求第三人承担连带赔偿责任，本案基础法律关系为买卖合同关系，原告要求居间合同的当事人承担连带赔偿责任无事实和法律依据，且双方的合同中也无明文约定，本院对该诉请，不予支持。关于被告、第三人辩称两原告支付首付款后，被告可利用该款项解决查封障碍，促进交易继续进行，本院认为，被告明知案涉房屋已被法院查封，但未在合同签订前向两原告披露该事实，其披露后，尽管两原告作为买受人负有先行支付首付款的义务，两原告有权行使先履行抗辩权，要求被告消除查封障碍后再履行支付首付款的义务，故其主张由两原告消除被告违约所造成的交易障碍，于法无据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告顾岳军、刘颖与被告王志平、第三人泰州尚我家房产经纪有限公司于2020年1月22日签订的《房地产转让居间合同》于2020年4月14日解除； 二、被告王志平于本判决生效之日起十日内返还原告顾岳军、刘颖购房定金合计100000元，并赔偿原告代理费损失合计5830元； 三、驳回原告顾岳军、刘颖的其他诉讼请求。 案件受理费19920元，减半收取计9960元，保全费1570元，合计11530元，由被告王志平负担（原告同意其预交的案件受理费、保全费11530元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费19920元。 审 判 员 肖立芹 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 钱 昀 书 记 员 顾 云 附：本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。