湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂9005民初2号原告：湖北六桂盛世珠宝首饰公司。住所地：武汉市江汉区中山大道600号库玛华中百货服装批发市场6层6001、6002号法定代表人：叶志添，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨益琼，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：马红霞，女，1975年3月8日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业者，住潜江市。原告湖北六桂盛世珠宝首饰有限公司（以下简称：珠宝首饰公司）与被告马红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠宝首饰公司的委托诉讼代理人杨益琼到庭参加诉讼。被告马红霞经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告向原告退还租金156164元、押金50000元；3、被告向原告赔偿装修费用150000元；4、被告向原告赔偿经济损失18000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年10月30日，原告珠宝首饰公司与被告马红霞、案外人唐潜竹签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，马红霞、唐潜竹将其承租的潜江市总工会位于潜江市××四间房屋（其中马红霞三间、唐潜竹一间）转租给原告经营珠宝首饰。其中，马红霞的三间租赁期限为2017年11月1日至2027年10月30日；唐潜竹的一间租赁期限为2018年6月20日至2027年10月30日。上述四间房屋在2022年10月30日（含）之前的年租金合计50万元，原告将该款转账后，由马红霞、唐潜竹自行分配。房屋租赁押金5万元，在租赁终止且原告不拖欠费用的前提下，马红霞、唐潜竹在租赁终止3日内将押金返还给原告。同时约定，出租人保证对合同所涉房屋拥有合法出租权，并承诺无条件承担因权属瑕疵给承租人造成的一切经济损失。因房屋租赁前设定抵押、存在权属争议、未及时延续取得房屋经营使用权或出租人违约的，出租人应承担违约责任；致使承租人解除合同或合同无效的，出租人应全额退还承租人此前已支付的租金及押金，并赔偿承租人装修费用，专修费赔偿标准按合同总标的额的30％确定。合同签订后，原告按照约定向马红霞、唐潜竹支付了房屋租金、押金，并按租赁年度支付了租金。因马红霞、唐潜竹与潜江市总工会产生纠纷，导致原告承租的房屋于2019年6月24日至26日被潜江法院查封，给原告造成营业损失。原告通知马红霞、唐潜竹解除合同，要求返还租金、押金及赔偿损失等，多次找马红霞沟通无果，为此，原告向法院提起诉讼。被告马红霞在法定期限内未向本院提交书面答辩，亦未向本院提交相关证据。原告珠宝首饰公司向本院提交了如下证据，证据一《房屋租赁合同》、证明2017年10月30日，被告马红霞、案外人唐潜竹将其承租的潜江市总工会位于潜江市××房屋135㎡（其中马红霞三间102㎡、唐潜竹一间33㎡）转租给原告商用。证据二、汇付款通知、收条、银行电子回单、费用报销单，证明原告向被告支付押金5万元，支付第一、二年度租金的事实；证据三、微信界面、聊天截图、律师函、快递查询单，证明2019年7月5日，原告向被告发出解约通知，2019年9月19日，原告通过律师给被告发函。经审查，原告提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：2017年10月30日，被告马红霞、案外人唐潜竹（甲方）与原告珠宝首饰公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其租赁的潜江市总工会位于潜江市××房屋135㎡（马红霞三间102㎡、唐潜竹一间33㎡）出租给乙方从事商业经营。甲方承诺无条件承担因权属瑕疵给乙方造成的一切经济损失。租赁期限以12个月为租赁年度，甲方马红霞有经营使用权的三间房屋的租赁期限为10年（2017年11月1日起至2027年10月30日止），自马红霞交付房屋之日起60日作为装修期，期间免收租金；甲方唐潜竹有经营使用权的一间房屋的租赁期限自2018年6月20日起至2027年10月30日止。租赁期限以实际租赁期限计算，自唐潜竹交付房屋之日起60日作为装修期，期间免收租金。马红霞于2017年11月1日将三间房屋交付乙方，唐潜竹于2018年4月20日将一间房屋交付乙方。如果甲方不能按约交付房屋，乙方有权单方解除合同，甲方在收到解除通知3日内依法双倍返还定金及其乙方已支付款项。租赁期间租金约定，马红霞三间房屋的租赁期限2017年11月1日至2022年10月30日，唐潜竹一间房屋的租赁期限2018年6月20日至2022年10月30日，四间房屋的年租金合计50万元，以实际租赁天数计算（装修期60日除外）。2022年11月1日至2027年10月30日的房屋租金。合同对租金的交纳方式及双方的权利义务和违约责任等进行了约定。合同签订后，原告珠宝首饰公司于2017年10月30日给被告马红霞转账25万元（其中2017年11月1日至2018年10月31日租金20万元、押金5万元）；2018年5月12日，原告给被告转账30万元（2018年6月20日至2019年6月19日租金）；2018年10月19日，原告给被告转账20万元（2018年11月1日至2019年10月31日租金）；2018年9月4日，原告给被告转账6万元（案外人唐潜竹向原告借支6万元，抵2019年度房租7万元），2019年5月21日，原告给被告转账23万元（2019年6月20日至2020年6月19日租金，即本年度租金为30万元）。后因被告马红霞、案外人唐潜竹与租赁房屋所有权××潜江市总工会产生纠纷。2019年6月26日，原告租赁经营的房屋被法院查封，导致原告不能正常经营，给原告造成了经济损失。2019年7月5日，原告书面通知被告解除合同，要求返还原告未实际使用的房屋租金、押金并赔偿经济损失。原告多次与被告协商无果，于2020年1月2日向本院提起诉讼。另查明，原告与案外人唐潜竹已自行协商解决。本院认为,原告珠宝首饰公司与被告马红霞、案外人唐潜竹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告按照合同约定向被告足额交纳房屋租金，被告应保证原告对租赁房屋的正常使用。本案中，因被告与租赁房屋所有权××潜江市总工会签订的房屋租赁合同逾期，并产生纠纷，导致原告租赁经营的房屋被查封。故双方签订的《房屋租赁合同》已无履行可能，实际已经解除，本院予以确认。合同解除后，没有履行的应终止履行，已经履行的应根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告未实际使用的房屋租金，被告应予返还，本院根据合同约定依法予以确定，符合合同约定条件下押金应予返还。故原告主张被告返还租金156164元、押金50000元的诉请于法有据，本院依法予以支持。原告主张被告赔偿装修费150000元诉请的依据不足，基于原告对租赁房屋进行装修的事实，酌定装修费50000元。原告主张被告赔偿损失18000元的诉请，因其未向本院提交相关证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认2017年10月30日原告湖北六桂盛世珠宝首饰有限公司与被告马红霞、案外人唐潜竹签订的《房屋租赁合同》于2019年6月26日已解除；被告马红霞于本判决生效后十日内返还原告湖北六桂盛世珠宝首饰有限公司租金156164元；被告马红霞于本判决生效后十日内返还原告湖北六桂盛世珠宝首饰有限公司押金50000元；被告马红霞于本判决生效后十日内赔偿原告湖北六桂盛世珠宝首饰有限公司装修损失50000元；驳回原告湖北六桂盛世珠宝首饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6912元，由原告湖北六桂盛世珠宝首饰有限公司负担1800元、被告马红霞负担5112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  邓家俊人民陪审员  徐乾兵人民陪审员  张红艳二〇二〇年六月三十日书 记 员  杨 婷