江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初7113号原告：蒋虓，男，1974年8月5日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高咏华、单博，江苏太湖律师事务所律师。被告：华东明，男，1979年12月23日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：刘春娥，女，1982年5月10日生，汉族，住无锡市锡山区。被告：钱玉珍，女，1953年10月1日生，汉族，住无锡市锡山区。第三人：陈培均，男，1963年4月8日生，汉族，住苏州市常熟市常熟市。原告蒋虓与被告华东明、刘春娥、钱玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后，依据蒋虓申请依法追加陈培均为第三人，后依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告蒋虓及其委托诉讼代理人单博到庭参加诉讼。被告华东明、刘春娥、钱玉珍、第三人陈陪均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蒋虓向本院提出诉讼请求：1.华东明、陈培均立即办理华亭苑22单元2604室抵押权注销登记手续;2.华东明、刘春娥、钱玉珍协助蒋虓办理锡山区东亭街道华亭苑22单元2604室的不动产所有权变更登记手续，变更过户至蒋虓名下；3.华东明、刘春娥、钱玉珍支付违约金58000元。事实和理由：蒋虓与华东明、刘春娥、钱玉珍于2015年10月27日签订房屋买卖合同,蒋虓按照合同约定履行完付款义务，多次要求华东明、刘春娥、钱玉珍协助蒋虓完成案涉房屋过户手续，但华东明、刘春娥、钱玉珍迟迟不肯协助蒋虓办理案涉房屋过户手续，且在蒋虓实际占有案涉房屋后设立抵押给他人，妨碍蒋虓过户行为的完成，违反了房屋买卖合同第八条的约定，应当由违约方承担房屋总价50%的违约金。被告华东明、刘春娥、钱玉珍未作答辩。第三人陈培均书面述称：蒋虓与华东明的房屋买卖合同未经网签，陈培均无从得知房屋已买卖的事实，华东明作为房屋所有权人，对外有权处理房屋；蒋虓提出华东明是在诉讼过程中办理抵押登记手续，因此要求陈培均撤销抵押，于法无据；华东明将房屋抵押给陈培均，抵押合同合法有效；蒋虓将陈培均列为第三人于法无据。经审理查明：一、案涉房屋拆迁安置情况。2010年8月3日，华东明与无锡市东亭城建投资开发有限公司（以下简称东亭城投公司）签订拆迁补偿协议书1份，约定因城区改造和国家建设需要，根据原《锡山市城镇房屋拆迁管理暂行办法》和锡山市城区管理委员会锡管发[2000]2号文件为依据，华东明同意东亭城投公司对坐落于春合居委后生9#自然村（组）号的建筑物及其他附着物实施拆迁，返还产权置换面积241.06平方米等。该份协议抬头被拆迁人（户主）处为“华东明”，该协议进一步约定，根据被拆迁人意愿，经双方商议确定，安置房的产权归华东明所有等。2014年10月20日，华东明安置取得华亭苑1幢22门2604室房屋，住宅面积为89平方米，该房屋拆迁安置表抬头为：春合村后生村民组9号华东明户拆迁房安置表。二、案涉房屋买卖合同签订情况。2015年10月27日，华东明、刘春娥、华泉海、钱玉珍与蒋虓签房屋买卖合同，双方约定华东明、刘春娥、华泉海、钱玉珍向蒋虓出售案涉房屋，房屋面积89平方米，房屋价格290000元，蒋虓于2015年1月28日前付清房屋全款290000元，华东明、刘春娥、华泉海、钱玉珍于2015年1月28日将本合同所述房屋及其附带的整套钥匙、拆迁补偿协议书复印件、安置房复印件、交接房交接单复印件、燃气开户通知书复印件交付蒋虓；华东明、刘春娥、华泉海、钱玉珍应在符合办理房屋产权证条件七日内办理房屋产权证，并在三日内将房屋产权证交由蒋虓，相关费用由华东明、刘春娥、华泉海、钱玉珍承负担；华东明、刘春娥、华泉海、钱玉珍应在自蒋虓提出办理房屋产权证过户请求申请七日内无条件协助办理房屋产权过户手续，所产生相关费用由蒋虓承担；甲乙双方如有一方反悔或不遵守本协议的约定的，由违约方承担房屋总价50%的违约金。合同签订后，蒋虓通过其配偶吴萍向华东明转账支付了购房款290000元。华东明系华泉海与钱玉珍的儿子，华泉海于2019年3月1日死亡。签订合同时，华东明与刘春娥是夫妻关系，两人已于2016年4月12日办理离婚登记手续。三、案涉房屋不动产所有权登记情况。2016年11月19日，无锡市人民政府出台了锡政发[2016]252号文件《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，征地拆迁安置住房在满足条件后可以办理相关手续及上市交易等。2018年9月4日，华东明申领了案涉房屋不动产所有权证书，权利人华东明。其后，华东明将该不动产所有权证书原件交付给了蒋虓。案涉房屋于2019年10月21日安置满五年，已符合上市交易条件。四、案涉房屋抵押登记情况。2019年12月5日，华东明与陈培均签订了抵押借款合同，约定陈培均向华东明出借款项800000元，借款期限自2019年12月5日至2020年6月4日止；华东明以华亭苑22-2604室房屋抵押给陈培均，并于当日双方办理了华亭苑22-2604室的抵押登记手续，登记的债权数额为800000元。陈培均未提供双方之间的债权凭证。上述事实，有拆迁补偿协议书、拆迁房安置表、房屋买卖合同、收条、银行卡转账凭证、案涉房屋产权证、不动产登记申请书、抵押借款协议、物业费收据、结婚证、陈培均提交的答辩状、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：蒋虓与华东明、刘春娥、华泉海、钱玉珍签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。本案的争议焦点为：陈培均就案涉房屋的抵押权能否对抗蒋虓的过户请求权。本院认为，陈培均就案涉房屋的抵押权不能对抗买受人蒋虓请求过户的权利。理由如下：抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。1.从权利产生时间的先后判断，陈培均的抵押权设立于2020年12月，而蒋虓早在2015年就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了房屋。按《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。蒋虓对房屋的占有使用，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有使用相比较，权利属性相同，且蒋虓支付的对价按常理高于租金，因此对其权利的保护强度，不应低于对房屋承租人权利的保护。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即蒋虓继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。2.从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。蒋虓虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但安置房在交纳土地出让金后与商品房无异，其也应得到优先保护。从权利性质而言，蒋虓的权利应优先于陈培均的权利而受到保护。3.从权利来源判断，蒋虓是基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，而华东明在蒋虓多次要求配合办理案涉房屋过户的情况下，将实际上早已不属于自己的房屋设定抵押，严重违背诚信，且陈培均亦未提供证据证明其与华东明之间有真实的债权债务关系。因此优先保护蒋虓的权利，更具有正当性。此外，抵押权人如要及时、完全地实现抵押权，则有必要对抵押物是否存在占有使用等情况进行了解，陈培均仅以蒋虓与华东明未办理网签合同，无法知晓房屋已经买卖的事实，而对房屋实际占有使用情况未予注意和审查，虽不能认定其有过错，但法律所规定的抵押权不能实现的风险，应由其自行承担。且蒋虓从2015年起已经居住在案涉房屋并交纳水电费等各项费用，如陈培均对案涉房屋予以注意和审查，其抵押权不能实现的风险是可以避免的。综上，本院对蒋虓要求陈培均办理华亭苑22单元2604室房屋抵押权注销登记手续的诉讼请求予以支持。华东明应于抵押权注销登记后配合蒋虓办理过户手续，过户手续产生的土地出让金、税费、手续费等全部费用由蒋虓负担。因案涉房屋不动产所有权登记至华东明名下后，其未按照合同约定履行过户手续，理应承担相应违约金，本院综合考虑土地出让金上涨损失，蒋虓因华东明违约而增加的诉讼成本等，酌定违约金为15000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈培均应于本判决生效之日起10日内办理华亭苑22单元2604室抵押权注销登记手续。二、华东明应于抵押权注销登记完成后3日内协助蒋虓办理华亭苑22单元2604室不动产所有权变更登记手续，变更登记至蒋虓名下，变更登记产生的全部费用由蒋虓负担。三、华东明应于本判决生效之日起10日内支付蒋虓违约金15000元。四、驳回蒋虓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取计80元，保全申请费1970元，诉讼费合计2050元，由华东明负担（原告已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由被告直接向其支付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起10日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 严 琳人民陪审员 华 奋人民陪审员 过建华二〇二〇年六月一日书 记 员 刘明坤