湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4479号上诉人（原审被告）：陈浩，男，1983年1月14日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：支胜男，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉工商学院，住所地：武汉市洪山区黄家湖西路3号。法定代表人：彭秀春，该学院董事长。委托诉讼代理人：黄仁春，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人陈浩因与被上诉人武汉工商学院租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈浩上诉请求：一、请求撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初4221号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案事实认定不清，所涉合同的性质及双方之间的法律关系认定有误。本案中双方所签订的合同名称为《物业管理合同》，收取的费用也称为物业管理费，应重新核定该合同的真实性质及相关税收记录，厘清双方之间的法律关系，原一审判决对此事实认定不清，案涉门面的实际所有权人不明。二、原一审判决程序严重违法，理应发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。原一审判决对本案当事人有所遗漏。与上诉人签订该合同的主体为武汉工商学院后勤管理部，该主体与收取物业管理费的主体并不一致，鉴于收取物业管理费的主体与本案关联重大，理应将其追加为本案当事人，故原一审判决对本案当事人有所遗漏，实属程序违法。上诉人要求被上诉人出示该双创基地改造项目的相关批示文件及被上诉人对本案所涉门面享有所有权的相关产权文件，但直至一审判决作出之日，法庭未通知上诉人到庭对上述证据材料进行质证，实属程序违法。原一审审理期限严重超期，审判程序不合法。武汉工商学院辩称，一、本案是租赁合同纠纷；二、一审程序合法，收款权利人有权指定收款人收款，本案未遗漏当事人。武汉工商学院已将相关证据提交一审法院；三、一审符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。武汉工商学院向一审法院起诉请求：1、陈浩立即将位于武汉工商学院黄家湖校区西区309号门面腾退返还给武汉工商学院；2、陈浩向武汉工商学院支付逾期腾房占有使用费（按每一年度27000元标准计算，从2018年7月16日起计算至实际腾退返还门面止）；3、由陈浩承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈浩自2005年起即租赁武汉工商学院该门面房使用，租赁初期每两年签订一次租赁合同，后改为每年签订一次合同。2017年7月16日，武汉工商学院、陈浩签订《物业管理合同》，约定：陈浩经营管理武汉工商学院黄家湖校区西区309号门面，合同期限为一年，从2017年7月16日起至2018年7月15日止，每间门面一年的物业管理费用为27,000元；武汉工商学院给陈浩提供经营场所，陈浩不得擅自摆摊设点、占道经营；陈浩在合同期限内应保证合法经营，在合同期内不得转包；管理期满，合同自动解除，双方同意续约的，应重新订立物业管理合同；合同还就双方的其他权利义务作了约定。合同约定的期限届满前，2018年7月2日，武汉工商学院向陈浩出具缴款说明，通知陈浩缴纳2018年7月16日至2019年7月15日的租金30,000元。后因合同到期后武汉工商学院要收回门面房，通知陈浩无须缴款。另，2017年7月21日教育部办公厅公布第二批深化创新创业教育改革示范高校名单，其中包括武汉工商学院。2018年7月23日，武汉工商学院发布了《关于将3栋学校公寓一楼商铺改造为学校“双创”基地的通知》，主要内容为武汉工商学院创新创业教育工作场地面积仍有建设需求，通知中所涉商铺租赁合同到期后不再对外出租，并将商铺统一改造成学校双创基地。后武汉工商学院与陈浩协商要求陈浩腾退涉案门面，但陈浩不予腾退。2018年12月4日，武汉工商学院委托北京大成（武汉）律师事务所向陈浩发出律师函，要求陈浩在收到律师函后7日内将门面腾退，但到期后陈浩未予腾退。2019年1月14日，武汉工商学院对陈浩再次发出“关于腾退商铺的通知”，要求陈浩在2019年1月18日12:00前予以腾退，但陈浩至今未予以腾退。一审法院认为，武汉工商学院、陈浩签订的《物业管理合同》实为租赁合同，签订合同系双方真实意思表示，合同内容不违反国家法律及法规的禁止性规定，合法有效。合同确定的租赁期间届满后，武汉工商学院已明确告知陈浩不再继续出租。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。故对武汉工商学院要求陈浩将门面房腾退并交还武汉工商学院的诉讼请求一审法院予以支持。陈浩在租赁期间届满后仍占用租赁房屋，其行为侵害了武汉工商学院的合法权益，给武汉工商学院造成了损失，应当向武汉工商学院支付占用期间的费用，武汉工商学院主张陈浩按照原租金标准支付从合同期间届满后的2018年7月16日起至陈浩实际腾退之日止的占用费符合法律规定，一审法院予以支持。陈浩辩称武汉工商学院承诺只要学校还在，陈浩就能一直开店经营，该门面是土地征收附带的条件，但未提交证据证实，该抗辩意见一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈浩自判决生效之日起十日内腾退武汉工商学院黄家湖校区西区309号的门面房并交还武汉工商学院；二、陈浩自判决生效之日起十日内按照租赁房屋年租金27,000元的标准向武汉工商学院支付自2018年7月16日起至陈浩实际腾退之日止的房屋占用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取153元，由陈浩承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈浩提交如下证据：证据一，2009年及2014年的《物业管理合同》，拟证明一审法院认定本案为租赁合同系性质认定错误；证据二，收据，拟证明一审法院遗漏应参加诉讼的主体；证据三，封条及网络舆情即武汉工商学院学生所发的微博截图，拟证明武汉工商学院阻挠陈浩经营，甚至导致其停业。武汉工商学院质证认为，证据一中2009年《物业管理合同》，没有原件，不认可真实性，认可2014年《物业管理合同》的真实性、合法性和关联性，对证明目的不予认可，合同性质应根据合同内容来确定，不应当根据合同名称来确定，案涉合同属于租赁合同性质；证据二中的收据是2014年和2016年的，但案涉合同是2017年的，故收据与本案无关，且武汉工商学院有权指定收款人收款，一审没有遗漏当事人；不认可证据三的真实性及证明目的，案涉合同已于2018年7月到期，此后武汉工商学院多次要求陈浩腾退，陈浩至今拒不腾退，武汉工商学院是依法维权。关于网络舆情，没有看到原件，真实性不予认可，与本案没有关系，对证明目的不予认可。经质证，本院认为，双方当事人连续多年签订合同，2009年与2014年的合同因履行期限届满而终止，而双方于2017年7月16日签订了新的合同，覆盖新的履行期限，陈浩试图以在先签订的合同推断在后签订合同的性质，无法律依据，对陈浩该份证据的证明目的，本院不予采信。2014年与2016年的收据，与本案争议事实无关联，陈浩主张系案外人收取合同项下的费用，故应追加案外人作为本案当事人，该证明目的突破了合同相对性，且在武汉工商学院未就该费用另行向陈浩主张的情况下，陈浩系向武汉工商学院履行合同项下的义务，故对该证据的证明目的，本院不予采信。封条及网络舆情，是双方就门面发生纠纷后的状况和他人的评论，与争议本身并无关联，故对该证据，本院亦不予采信。武汉工商学院未向本院提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉合同性质是否是租赁合同；二、一审法院是否遗漏必须参加诉讼的当事人、程序是否违法。关于案涉合同的性质问题。武汉工商学院与陈浩签订的《物业管理合同》中，武汉工商学院的主要合同义务是将案涉门面交付给陈浩，陈浩用于经营；陈浩的主要合同义务是向武汉工商学院给付占有门面的对价，故虽然合同名称为《物业管理合同》，但双方的主要权利义务符合租赁合同的特征，一审法院认定双方系租赁合同关系正确，陈浩认为一审法院认定合同性质错误的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于一审法院是否遗漏必须参加诉讼的当事人、程序是否违法的问题。武汉工商学院未就“物业管理费”另行向陈浩主张，则陈浩向案外人履行“物业管理费”给付义务系向武汉工商学院履行合同项下的义务，争议仍限于合同双方当事人，且一审时陈浩未书面申请追加当事人，收款主体也不是本案必要共同诉讼参与人，故一审法院未遗漏当事人，程序合法。陈浩系因武汉工商学院的出让获得案涉门面的使用、收益等权利，现双方约定的合同期限已经届满，武汉工商学院未与陈浩续签合同，无论未续签合同的原因是什么，陈浩已经丧失继续占有案涉门面的合同与法律依据，其应当腾退案涉门面，陈浩有关一审法院遗漏必须参加诉讼的当事人、程序违法的上诉意见，不能成立，本院不予支持。综上，陈浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由陈浩负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年六月八日法官助理胡海洲书记员杨俊华