江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终896号上诉人（原审原告）：曾西兵，男，1968年9月13日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。上诉人（原审原告）：肖小风，女，1973年10月10日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：欧阳瑞仓，江西海融律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：戴英，江西海融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永新县步步高实业有限公司。住所地：江西省吉安市永新县禾川镇原禾化厂（现步行街）。统一社会信用代码：91360830314634452T。法定代表人：张海贵，总经理。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱军华，江西明略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司。住所地：江西省南昌市青山湖区北京东路458号锦海东方银座一单元1505室（第15层）。统一社会信用代码：91360111MA35J3YPX3。法定代表人：靳小静，执行董事。委托诉讼代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务律师上诉人曾西兵、肖小风因与被上诉人永新县步步高实业有限公司（以下简称步步高公司）、江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟联盟公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2019）赣0830民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾西兵、肖小风的共同委托诉讼代理人欧阳瑞仓、戴英、被上诉人步步高公司的委托诉讼代理人尹志明、朱军华、被上诉人兄弟联盟公司的委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾西兵、肖小风上诉请求：1.撤销原判第一项、第三项，依法改判确认案涉《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）第五条“关于面积处理”的条款无效，曾西兵、肖小风无需向步步高公司补足房款26180元；2.步步高公司、兄弟联盟公司连带返还曾西兵、肖小风团购费42782元；3.一、二审诉讼费由步步高公司、兄弟联盟公司负担。事实和理由：一、案涉合同第五条中关于面积确认及差异处理的约定条款完全符合格式条款的成立条件，且内容显失公平，应当确认为无效。案涉商铺预测与实测公摊面积相差巨大，分摊系数是步步高公司旗下的超市及三楼影院的三四十倍。作为买受人，曾西兵、肖小风无法预见到面积会出现如此巨大差异，且差异在于对曾西兵、肖小风不具有利用价值的公摊面积。在发现面积差异巨大后，步步高公司未及时履行告知义务，而是在办理产证时突然通知买受人需要补足房款，否则无法办证，这明显系开发商规避自身责任的表现。一审认为该条款是双方真实意思表示，应遵从合同约定是错误的。该条款仅约定了“据实结算”，而对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，不应视为双方对误差处理另行进行了约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定中的“约定”应当作限制性解释，应当是具体、直接、明确的关于面积误差处理的约定，否则就应当视为约定不明确。本案中，案涉条款“多退少补”，是一个不具体、不明确、消极性的准用性条款式的约定。该格式条款含义存在两种以上解释时，应当采纳不利于格式条款提供者的解释。因此，双方关于面积差异处理依法应当适用《解释》第十四条规定及《商品房销售管理办法》第二十条规定，买受人不退房的，面积误差比超出3%的部分，由开发商承担，产权归买受人。二、案涉合同已明确约定了房屋价款，一审也已査实步步高公司与兄弟联盟公司之间亦不存在居间服务合同关系，因而兄弟联盟公司无权收取曾西兵、肖小风团购服务费。步步高公司、兄弟联盟公司存在虚标价格、价格欺诈、假以优惠诱导消费者支付团购服务费的情形，实则规避政府限价令，逃避税款，严重违反了商品房销售相关规定，获取不正当利益。基于不当得利与合同的相对性，依法应当将团购服务费返还给曾西兵、肖小风。请求二审在查明事实的基础上，依法改判，支持曾西兵、肖小风的上诉请求。步步高公司辩称，对于一审在认定了案涉合同不存在无效情形的情况下，仍判决步步高公司承担相应责任的判决结果，步步高公司本着尽早化解矛盾的原则予以尊重。对于其他未起诉的业主，步步高公司亦是参照一审判决结果，协助其他业主办理产权登记手续。曾西兵、肖小风的上诉请求无事实和法律依据。兄弟联盟公司辩称，一审法院适用法律正确，请求二审维持原判。曾西兵、肖小风向一审法院起诉请求：1.依法确认曾西兵、肖小风与步步高公司签订的案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效；2.判决曾西兵、肖小风无需向步步高公司补足房款26180元；3.判决步步高公司、兄弟联盟公司连带返还曾西兵、肖小风团购费42782元；4.本案诉讼费及其他费用由步步高公司、兄弟联盟公司负担。一审法院认定事实：2018年9月28日，步步高公司（甲方）与兄弟联盟公司（乙方）签订的《永新步步高梦时代广场商业销售代理合同》约定：第一，甲方指定乙方为该项目独家销售代理单位，乙方派出销售团队进驻甲方项目，为甲方提供系统营销代理服务(乙方责任包括保证有足够的案场接待、业务人员，进行电话宣传、策划安排看房团活动，督促按揭客户递交完善的个人资料，用于步步高公司办理贷款业务等)，代理期限为6个月（自2018年10月1日至2019年4月5日），以甲方签字盖章批示后的销售价格表，作为乙方的销售底价价格表，并作为合同附件（未销售明细表），低于底价销售，需报甲方批准后方可执行；第二，合作期间，甲乙双方确认该项目销售底价（详见合同附件），乙方按照成交总价（客户实际出钱购买的总价）的14%向客户收取团购指标费作为甲方应支付给乙方的代理佣金，该批房源客户团购指标费属于乙方直接收入，客户签订《商品房买卖合同》时，由乙方派指定人员向客户收取14%团购指标费，该费用不计入购房合同价（商品房买卖合同签约价），若乙方就此团购指标费与客户发生纠纷，由此产生的一切后果及法律行为由乙方承担，在合作期内成交的客户均需收取团购指标费，包括开发商的关系户，但抵扣工程款的除外；第三，乙方向客户收取的团购指标费统一存入乙方指定账户。乙方次日将团购指标费中的4%（实际成交总价×4%）存入甲方指定账户，作为阶段任务考核。若乙方第一阶段（2018年10月6日—2019年1月5日）未完成6000万元销售目标，乙方的代理佣金按照实际成交总价的10%计提。若乙方第一阶段完成6000万元销售目标，甲方在乙方完成销售目标后3日内一次性向乙方补齐成交总价14%的佣金【第二阶段（2019年1月6日-2019年4月5日）销售目标3900万元，任务考核、佣金支付与第一阶段一致】。曾西兵、肖小风有意购买步步高梦时代广场的商铺，前往步步高公司的售楼部咨询，通过咨询、协商，售楼部现场接待人员就曾西兵、肖小风意向购买的A幢303号商铺向其出示了一张《商铺投资预算表》，表中列明“房款427823元，非团购通过银行按揭折后的总房款343799元；团购优惠交原总价的10%即42782元（团购费，不计入房款）抵扣原总价的20%，银行按揭折后总价（合同价）277845元，经置业汤玉梅舅舅申请内部优惠后合同价为269566元，实际总价269566+42782=312348元”。2018年11月14日，曾西兵、肖小风在售楼接待人员提供的《步步高梦时代广场房屋认购确认单》上签字，确认单载明：“所购房屋步步高梦时代广场商铺A幢303号，房屋总价427823元、成交价312347元（注：由《商铺投资预算表》中银行按揭折后优惠价269566元，再加上42782元团购费得出，两项相加实为312348元，此表标注相差1元，应是计算差错），支付定金20000元。甲方：永新县步步高实业有限公司（业务经办人：汤玉梅、钟兴海主管审核：**）乙方：曾西兵、肖小风”；同日曾西兵、肖小风刷卡支付了定金20000元，步步高公司向原告出具了一张收据，收据上盖有步步高公司财务专用章。2018年11月19日，曾西兵、肖小风在接待人员提供的《步步高梦时代广场合同确认单》上签字，确认单上载明“客户姓名曾西兵/肖小风、房号A幢3-03室、最终优惠总价269566元；业务员汤玉梅、钟兴海、复审李兰”；同日，曾西兵、肖小风刷卡支付团购费42782元，兄弟联盟公司向曾西兵、肖小风出具了一张收据，收据上载明收款事由服务费、经办人李兰、同时盖有兄弟联盟公司发票专用章；刷卡支付了119566元，步步高公司向曾西兵、肖小风出具了一张收据，收据载明收款事由购铺款、同时盖有步步高公司财务专用章；同日曾西兵、肖小风与步步高公司签订《商品房买卖合同》。2018年12月3日曾西兵、肖小风通过办理银行按揭贷款130000元的方式支付步步高公司余款。另查，曾西兵、肖小风（买受人）与步步高公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落永新县步步高梦时代广场A栋303号商铺，建筑面积为38.2㎡（其中套内面积24.14㎡，分摊面积14.06㎡），商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为7056.702元，总价为269566元。出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另该合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款。”2016年11月，永新县房产测绘站出具面积预测报告，报告显示A栋303号商铺建筑面积为38.2㎡，其中套内面积为24.14㎡，公摊面积为14.06㎡。2019年1月16日，永新县房产测绘站出具商品房面积实测报告，结论为曾西兵、肖小风所购买的A栋303商铺，建筑面积为41.91㎡，其中套内面积为24.58㎡，公摊面积为17.33㎡。在与曾西兵、肖小风一并提起诉讼的（2019）赣0830民初1145号案件中查明，预测与实测面积出现较大出入的主要原因：1、预测为手工计算，实测为电脑计算；2、预测时“过道连廊”公摊区域是按一半的建筑面积计算，实测时是按全部的建筑面积计算。中华人民共和国民事诉讼法一审法院认为，本案争议焦点为：案涉合同第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”条款的效力问题；曾西兵、肖小风应否向步步高公司补交面积增加差异房款。曾西兵、肖小风与兄弟联盟公司是否构成居间合同关系；团购服务费的性质；步步高公司、兄弟联盟公司应否退还曾西兵、肖小风团购服务费。案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。双方当事人均应依约履行各自义务。现双方主要因为合同约定面积与实测面积存在较大增加产生纠纷，步步高公司要求曾西兵、肖小风按照案涉合同第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”的约定补交房款；曾西兵、肖小风认为该条款系格式条款，免除了格式条款提供方即步步高公司的责任，排除了购房人的主要权利（双方据实结算，有违公平限制了原告解除合同等权利），诉请确认案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效并确认曾西兵、肖小风无需向被告补足房款26180元。另因为兄弟联盟公司向曾西兵、肖小风收取团购指标费42782元，曾西兵、肖小风认为系不当得利要求返还，兄弟联盟公司认为系基于居间合同关系有权收取而产生纠纷。首先，该条款对面积差异约定“多退少补”，并没有免除出卖人的责任，如果现在出现的是公摊面积的减少、房价上涨，出卖人依约定一样存在按照减少面积退还相应合同价款的情形。该条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定之合同无效之情形。故曾西兵、肖小风主张确认案涉合同第五条关于“面积差异处理”条款无效，一审法院不予支持。其次，曾西兵、肖小风主张的第二项诉讼请求“要求判决原告无需向被告补足房款26180元”，实际上是由其主张的第一项诉讼请求引申而来的消极确认之诉，即确认曾西兵、肖小风不对步步高公司负有给付房款的义务，无需向步步高公司补足房款。根据《》第一百一十九之规定，诉权是当事人基于民事纠纷的事实，要求法院进行裁判的、争议双方平等享有的程序性权利。诉权的发生根据是当事人之间民事纠纷的存在，只要当事人与民事纠纷存在利害关系，就有权基于纠纷的事实要求法院对处于不明确状态的权利义务关系作出合乎法律的判断。当事人是否具备正当原告资格，取决于提起诉讼的当事人在这一诉讼中是否具有诉的利益。只要原告具有通过判决除去现已存在的危险和不安的法律上的利益，就享有受裁判保护的实体利益。本案中，步步高公司已明确要求曾西兵、肖小风补足房款26180元，而曾西兵、肖小风认为合同第五项“多退少补”的条款无效而不需要补。因此，双方对这笔债务的存在与否有争议；且庭审中步步高公司也明确表示不反诉；步步高公司不主动诉请该笔债务，将导致曾西兵、肖小风的给付义务处于不确定状态，而造成其不能完成不动产登记。作为被要求补足房款的买受人，其提起本案诉讼，通过确认判决消除这种法律上的不安定性，不存在违背常理及对诉权滥用的问题；其通过诉讼形式消除存在的经济风险，亦并不违反法律规定。因此，买受人作为原告提起要求判决其对出卖人不承担补足房款26180元的诉讼，符合我国法律、法规的相关规定，其依法享有诉权。再次，案涉合同第五条项下的内容虽然与《商品房买卖合同示范文本》（2000）第五条的内容基本一致，但示范文本“双方自行约定”项后是空白横线，需要双方协商确定。但案涉合同第五条载明“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”，该横线标注的内容，步步高公司没有提供证据证明是经过协商选择而来，应认定是由出卖人制作的格式条款，如此示范文本赋予双方“双方自行约定”就毫无意义。虽然最终买受人签字确认《商品房买卖合同》的所有内容，但实际上出卖人间接地替买受人进行了选择，而不能体现出卖人赋予买受人进行协商或对第五条第2种方式选择的权利。同时《解释》第十四条中关于在合同没有约定或约定不明确的，参照了《商品房销售管理办法》将面积误差比定为3%的标准，这是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。因双方签订合同时约定的房屋建筑面积为38.2㎡，步步高公司交付的建筑面积却为41.91㎡，实际超过约定3.71㎡（其中公摊面积3.27㎡），面积误差比9.71%【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%】，属于较大误差。购房者可以预见一定范围内的误差，但较大的误差已超出了购房者的可预见范围，故在签订合同时步步高公司存在误导购房者的行为，违背诚实信用原则，但考虑到超出合同约定的建筑面积的所有权归曾西兵、肖小风所有，故一审法院酌定对超出合同约定建筑面积差异款（3.71×7056.702=26180元），由步步高公司承担7237元(26180×[(9.71-3)/9.71×40%])，由曾西兵、肖小风承担18943元。结合曾西兵、肖小风的第二项诉请，一审法院支持曾西兵、肖小风不需要向步步高公司补交房屋面积差异款7237元。最后，步步高公司与兄弟联盟公司辩解兄弟联盟公司为曾西兵、肖小风提供了居间服务，促成了曾西兵、肖小风与步步高公司之间的房屋买卖合同，但其未提供书面居间合同。曾西兵、肖小风前去步步高公司的售楼部洽谈、支付钱款、签订合同，售楼部内的工作人员向其介绍团购优惠的方式，虽然曾西兵、肖小风经过工作人员介绍选择了支付团购费并不计入合同价的方式购买商铺，也自愿交纳了团购费，但未提供证据证明兄弟联盟公司在收取团购费之前向曾西兵、肖小风表明了其系作为中介公司、曾西兵、肖小风委托人的身份促成曾西兵、肖小风与步步高公司签订《商品房买卖合同》；对购房者而言其去开发商的售楼部买房，面对接待他的工作人员（在没有表明其别的身份的情况下）自然而然会理解为开发商的人员；在签订合同、交纳团购费之前，曾西兵、肖小风看到及签署的材料中并没有任何关于兄弟联盟公司信息，反而在《步步高梦时代广场房屋认购确认单》中接待曾西兵、肖小风的工作人员在步步高公司的名下签字确认；团购费收据是在曾西兵、肖小风付款后才出具的，只能说曾西兵、肖小风交完钱后才知道实际的收款人，兄弟联盟公司与步步高公司内部之间存在何种关系，并不能作为推定其与曾西兵、肖小风之间存在居间关系的依据，曾西兵、肖小风当时对盖有兄弟联盟公司的收据没有提出异议，并不代表其对居间行为的认可或默认。兄弟联盟公司认为其为促成曾西兵、肖小风与步步高公司签订买卖合同，投入了人力、物力、财力；兄弟联盟公司所作的广告宣传、推广是针对社会大众，并非针对曾西兵、肖小风，其只是在履行与开发商的销售代理合同，其接受购房者的咨询、协助看房看似为曾西兵、肖小风提供服务，实际上也是在履行与开发商销售代理合同（如果其不接触购房者，如何履行合同义务）。从步步高公司与兄弟联盟公司之间签订的销售代理合同中关于“乙方（即兄弟联盟公司）向客户收取的团购指标费（实际成交总价×14%）统一存入乙方指定账户。乙方次日将团购指标费中的4%（实际成交总价×4%）存入甲方（步步高公司）指定账户，作为阶段任务考核。未完成考核代理佣金按实际成交总价的10%计提”的约定来看，团购指标费涉及到两被告的利益分成。步步高公司与兄弟联盟公司之间是商品房委托代理销售关系；步步高公司本应向曾西兵、肖小风收取包含团购指标费数额、合同价数额的房款，之后再按照业绩向兄弟联盟公司支付代理佣金（即团购指标费数额），但步步高公司现直接授权兄弟联盟公司向购房者收取作为其应支付给兄弟联盟公司的佣金。如果真如步步高公司所说团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，那步步高公司又有何权利在合同明确该费用为其应支付给兄弟联盟公司的佣金并在兄弟联盟公司未完成业绩考核时决定不全额发放。故曾西兵、肖小风与兄弟联盟公司之间并不形成居间合同关系。国家发展改革委制定的《商品房销售明码标价规定》、江西省住建厅下发《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》等都是规范商品房销售行为、维护房地产交易秩序所下发，属于政府行政措施。如果步步高公司超过备案价销售属于不执行政府行政措施，违反的是法律、行政法规等管理性规定，并非违反法律、行政法规的强制性规定。团购费是曾西兵、肖小风基于步步高公司与兄弟联盟公司表明交了可抵双倍购房款而支付，所以无论是兄弟联盟公司收取的团购费还是《商品房买卖合同》中的合同价款，对于曾西兵、肖小风而言就是其为购房而实际支付的购房款。从曾西兵、肖小风支付团购费后又支付完合同价款这一过程，其对购买商铺要支付合同价与团购费这两笔钱应是清楚的、明知的，不存在欺诈。即使开发商存在规避国家税收的行为，行政机关完全可以责令开发商按照实际成交价进行补交税款进行解决（对于开发商涉嫌的违反明码标价、规避税收的行为，一审法院也将依法向相关单位发出司法建议予以监督），也并不影响购房者与开发商事实上形成以实际价款（合同价及价外团购费为总金额）购买商铺的合同的效力。对现在社会上一些开发商的这种交纳“团购费”、“服务费”等优惠广告宣传，购房者应有一定的判断力，综合取舍，如果开发商不存在违反法律强制性规定的行为，消费者自愿给付，就应为自己的民事行为负责。故曾西兵、肖小风要求步步高公司与兄弟联盟公司返还团购服务费的诉请，一审法院依法不予支持。综上所述，现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告曾西兵、肖小风无需向被告永新县步步高实业有限公司补交房屋面积差异价款7237元；二、驳回原告曾西兵、肖小风的其他诉讼请求。案件受理费1524元（原告已预交），由原告负担1364元，由被告步步高公司负担160元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.案涉合同第五条中关于面积差异处理的约定是否有效？2.曾西兵、肖小风要求返还团购费的诉讼请求能否支持？关于第1个争议焦点，首先，关于该条款系格式条款的问题，一审已进行了充分说理，本院予以确认，不再赘述；其次，格式条款是否有效，应根据法律规定予以认定。合同法第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”。结合上述规定看，格式条款只有在违反合同法第三十九条第一款规定并具有第四十条规定的情形之一的，才能认定为无效。商品房的面积差异存在约定面积大于或小于实际面积的两种可能性。案涉商品房的约定面积系根据预测结果确定，实测面积系在竣工后方才确定，故签约时买卖双方均无法预知实测面积结果。对预测面积与实测面积存在超过3%的误差比的情形，双方均需承担同等风险，不存在“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。诉争条款用下划线进行了标识，足以引起买受人注意。同时，在该选择项下面还载明双方未选择的处理方式，即按照面积误差比绝对值以3%为分界点的处理方式。以普通人所能了解的含义为视角，双方选择的面积差异处理方式意思明确、单一，并不致人产生歧义。因此，本院认定诉争条款内容不具有法律规定的无效情形，应为有效条款。再次，公摊面积属于公共使用部分，无论对买受人还是其他社会公众均具有使用价值。曾西兵、肖小风以增加面积部分大都为公摊面积，对其不具有利用价值为由主张该条款显失公平无事实和法律依据，本院不予支持。最后，适用《解释》第十四条应遵从“有约从约，无约法定”的原则。双方已对面积差异处理进行了明确约定，依法应按照约定对面积差异进行处理。一审在综合考量买受人在签约时处于相对弱势地位、难以预见面积出现较大误差情形、出卖人存在一定过错及产权归属等因素的情况下，酌定步步高公司承担相应责任并无不当，本院予以确认。关于第2个争议焦点，本案双方当事人因团购费发生纠纷，系因曾西兵、肖小风了解了案涉商铺备案价后，认为步步高公司、兄弟联盟公司等虚高房价，假以优惠所致。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。兄弟联盟公司未与曾西兵、肖小风签订居间合同，亦未提供证据证明其安排工作人员接待曾西兵、肖小风系接受曾西兵、肖小风的委托，故一审认定兄弟联盟公司与曾西兵、肖小风之间不形成居间合同关系正确。作为普通大众，购买商铺系家庭重大投资事项。购买前，买受人均会根据自身的经济实力，对拟购商铺的价格、面积、所处位置、回报周期等主要因素进行充分地考察后决定是否购买。其中，价格系买受人考量的重要因素之一。兄弟联盟公司提交的《商铺投资预算表》列明了商铺价款、团购费金额、优惠折扣比例、实际总价，其中团购优惠一栏对42782元括注为“团购费，不计入房款”，实际总价一栏载明“277845+42782=320627元”。曾西兵、肖小风在合同确认单上签名后刷卡支付42782元给兄弟联盟公司，在收到团购费收据后未提出异议，并最终与步步高公司签订《商品房买卖合同》，支付了全部房价款，充分说明曾西兵、肖小风对商铺价款组成明细知晓并予以接受，对团购费不计入房款完全了解并自愿支付。买卖双方作为完全民事行为能力人，在买卖标的相关因素均已书面明示且已履行完毕的情况下，曾西兵、肖小风要求步步高公司、兄弟联盟公司返还团购费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，曾西兵、肖小风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1343元，由上诉人曾西兵、肖小风负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 李伟杰审判员 罗良华二〇二〇年六月八日书记员 万敏妍