文书内容广东省广州市黄埔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）粤0112执异103号异议人：广州叁车到工成汽车维修服务合伙企业（有限合伙），住所地广州市黄埔区。执行事务合伙人：总车到工成（广东）汽车维修服务有限公司（委派代表：陈柽耀）。委托诉讼代理人：郭宝年，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦锐，广东高睿律师事务所实习律师。申请执行人：广州市保障性住房事务中心，住所地广州市越秀区。法定代表人：卢少鹏，该中心主任。委托诉讼代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师。被执行人：广州市浦丰液压机电有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：崔伟琼。本院在执行广州市保障性住房事务中心（以下简称保障住房中心）与广州市浦丰液压机电有限公司（以下简称浦丰公司）租赁合同纠纷一案[（2020）粤0112执2704号]过程中，异议人广州叁车到工成汽车维修服务合伙企业（有限合伙）（以下简称叁车企业）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行公开听证，现已审查终结。异议人叁车企业的异议请求为：请求法院终止对广州市黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房A01室商铺（以下简称案涉商铺）要求腾出并采取强制清场的执行。事实和理由：异议人系陈柽耀所设立的汽车维修服务企业，是案涉商铺的次承租方，于2019年12月从浦丰公司处实际承租案涉商铺。在承租前，浦丰公司已向异议人出示权属证明、房屋租赁登记备案证明以及保障住房中心同意商铺分租的复函等相关文件材料，声明浦丰公司系合法承租方并有权转租分租，故异议人作为善意第三方同意承租；据此，双方合法签订《广州市房屋租赁合同》，同时异议人已经依法缴纳了租赁保证金30000元并且办理了经营所需的证照，对案涉商铺投入大量成本费用进行装饰装修后入驻，现已开店营业至今。尔后，异议人于2020年3月经由保障住房中心授权委派的律师告知，才知悉在异议人承租案涉商铺之前，浦丰公司与保障住房中心已因租赁合同纠纷起诉至法院。为此，异议人仍积极与各方沟通，并分别向浦丰公司发出《关于广州市黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房A01室商铺租赁相关费用支付事宜的声明告知函》，向保障住房中心发出《关于广州市黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房A01室商铺租赁相关费用支付事宜的申请函》，积极履行作为次承租人应尽的租金支付义务；并且明确函告愿就本商铺后续租赁事宜与保障住房中心签署正式租赁协议文件，以有效确保出租人与承租人各方利益得到保障。虽然目前浦丰公司委托案涉商铺的物业管理公司“广州汇东物业管理有限公司”向异议人收取租金等费用，但由于生效的（2018）粤0112民初7596号民事判决书判决明确次承租人可代为向保障住房中心直接缴付该租金费用，故异议人同意向保障住房中心直接缴纳案涉商铺相应租金及其他应付费用，并同意或向人民法院指定代管账户缴付或由人民法院依法提存。鉴于申请执行人与被执行人之间的租赁合同和被执行人与异议人之间的转租合同并非主从合同关系，二者是相互独立的两份合同，根据买卖不破租赁的法律原则，基于所有权转移的买卖尚且不能解除租赁合同的效力，则依据举重以明轻的逻辑，出租合同解除亦并不必然直接导致转租合同解除。纵观目前法律和相关司法解释，也没有找到租赁合同解除，必然解除转租合同的规定。既然转租合同不能随意解除，法院更不应当在法律规定和诉讼之外，给次承租人设定义务。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，次承租人可以通过代为履行的方式，对抗出租人解除租赁合同的相对性。在承租人未履行租金支付义务而致使出租人主张租赁合同解除的情况下，次承租人可以通过代承租人支付租金的方式行使抗辩权，从而阻却转租赁合同的解除，保留其继续租赁的权利，维护社会经济秩序的稳定。目前案涉商铺已经合法营业，异议人有十几个员工都是有家有口，需要生活开支，况且在疫情期间，若关了店铺，不但损失惨重，员工也立即失业，给家庭及社会增加负担。而且商铺空置也会给保障住房中心造成不可避免的损失。异议人目前是该商铺的合法承租方，愿意向保障住房中心或后续的有权出租运营方交付租金及相关费用，以继续承租该商铺，维持经营。综上，请求法院维护异议人的合法承租使用权，达到最大程度维护社会稳定的效果，恳请法院慎重考虑，望予准许。申请执行人保障住房中心答辩称：第一，请法院驳回异议人的申请，事实理由是被执行人严重违约，2019年2月1日申请执行人已经发出通知解除与被执行人的租赁合同，并且该行为由生效法律文书确认，因此2019年2月1日后被执行人无权对涉案商铺进行分组或转租。第二，异议人进行装修时，申请执行人已经委托物业公司明确告知异议人，该场地在诉讼中，存在风险，不能进行装修，但是异议人仍然不听，因此产生的法律风险应由其承担。第三，异议人现在不享有排除强制执行的权益，申请执行人解除与被执行人的租赁合同，异议人与被执行人签订的合同，实质上无法履行，不存在继续占有使用的权益基础。第四，该商铺是国有资产，其招租出租均要遵守法律规定，市财政局、市国资委有明确规定，涉案商铺必须通过公开招投标的方式确定承租人，任何个人和单位不得私下签订合同。被执行人浦丰公司未提出答辩，也未提供证据材料。本院查明，保障住房中心与浦丰公司之间的房屋租赁合同纠纷一案（本诉及反诉），本院审理过程中追加广州城投住房租赁发展投资有限公司、广州市福满家连锁便利店有限公司、李瑞倩、傅翔、李春艳、刘鹏、彭昕为第三人参加诉讼，并于2019年8月7日作出（2018）粤0112民初7596号民事判决书，判决：一、确认保障住房中心与浦丰公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2019年2月1日解除；二、浦丰公司于该判决生效之日起十日向保障住房中心交还位于广州市黄埔区瑞东花园瑞东新街3号1层07房、2层01房，大沙东路大沙东街自编G1G2栋1层01、02房，祥东环街14号1层01房、2层01房和祥东环街5号1层01房部位的房地产；三、浦丰公司于该判决生效之日起十日内向保障住房中心支付2018年9月1日至2019年2月1日的租金共计926571.4元（如浦丰公司自行履行支付租金的义务或次承租人代为支付租金的，相应金额应予以扣减）；四、浦丰公司于该判决生效之日起十日内向保障住房中心支付自2019年2月2日起至实际交还场地之日止的占用费，其中2019年2月2日至2023年2月28日期间的占用费按184000元/月计算，2023年3月1日起按照每年占用费比上一年度增加3%的标准计算（如浦丰公司自行履行支付占用费的义务或次承租人代为支付占用费的，相应金额应予以扣减）；五、浦丰公司于该判决生效之日起十日内向保障住房中心支付逾期支付2018年9月至2018年11月租金的违约金，违约金以当月欠付的租金184000元为本金，按每日万分之五的标准，从当月11日起计至实际付清之日止，上述违约金以不超过本金为限。浦丰公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2020年2月19日作出（2019）粤01民终23758号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案生效后，因浦丰公司未主动履行生效判决确定的义务，保障住房中心申请强制执行，本院于2020年3月9日以（2020）粤0112执2704号立案执行。执行过程中，本院向被执行人浦丰公司发出执行通知书，责令其履行生效文书确定的义务，但浦丰公司仍未主动履行。本院执行人员于2020年5月20日前往上述判决书中确认应由浦丰公司向保障住房中心交还的场地张贴执行公告，责令被执行人及各占用人在2020年6月5日前腾出房产，逾期本院将强制执行。异议人遂提出本案之异议。另查，叁车企业系案涉商铺的实际占用人，其主张至2020年3月才知晓案涉商铺涉诉一事，其同意与保障住房中心直接签订租赁合同继续租用案涉商铺。申请执行人保障住房中心明确表示因案涉商铺属国有资产，必须通过公开招标方式确定承租人，因此无法直接与异议人签订租赁合同。本院认为，保障住房中心因浦丰公司拒不履行生效判决确定的义务向本院申请强制执行，生效判决认定保障住房中心与浦丰公司之间的租赁合同于2019年2月1日起解除，且浦丰公司应将案涉商铺腾空交还给申请执行人，本院在执行过程中发出公告，责令浦丰公司及占用人限期将案涉商铺腾空交还给保障住房中心并未超出生效判决书中的判项内容，该执行行为并无不当之处。叁车企业作为案涉商铺的实际占用人，认为本院强制清场侵害其作为次承租人继续租赁案涉商铺的权利故应终止执行，与本案执行依据的内容互相冲突。在本案执行依据未经法定程序变更之前，本院应依保障住房中心的申请，予以强制执行。叁车企业所提异议的实质系认为生效法律文书错误，属于与执行依据认定事实直接关联的事项，不属于执行异议的审查范围，应另循法律途径解决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回异议人广州叁车到工成汽车维修服务合伙企业（有限合伙）的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。审判长 李 桂 模审判员 芮雪春子审判员 杜 俊 锋二〇二〇年六月二十九日本件与原本核对无异书记员 蔡  喆附：本裁定主要法律依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。