山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终4680号 上诉人（原审原告）：青岛市李沧区清洁服务总公司，住所地：青岛市环城四路46号。 法定代表人：许宏之，职务：总经理。 委托诉讼代理人：于鑫洋，山东卓润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马秀峰，山东卓润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:毕静霞，女，1966年1月25日出生，汉族，现住青岛市崂山区。 上诉人青岛市李沧区清洁服务总公司与被上诉人毕静霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4848号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市李沧区清洁服务总公司向本院提出上诉请求：1、撤销青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4848号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一、原审判决认为，上诉人未提交案外人田小亮向被上诉人实际支付了未到期租金及押金的证据，且未提交证据证实案外人田小亮与上诉人或被上诉人就涉案房屋的返还、押金的返还问题处理完毕，故驳回上诉人的诉讼请求，系严重的认定事实错误。1、本案中，被上诉人毕静霞自始至终从未否认过其已经收到案外人田小亮支付的未到期的房屋租金及押金。在此情况下，一审法院既未向被上诉人发问该问题，也未依职权追加案外人田小亮为第三人进行进一步核实，却在2020年1月6日单独通知上诉人就是否有案外人田小亮向被上诉人毕静霞支付未到期租金及押金的证据做询问笔录，并于当日做出上诉人败诉的判决。一审法院对该部分事实的认定有失公允、草率而为，系严重的认定事实错误。2、案外人田小亮与被上诉人毕静霞仅签订了一年的租赁合同，租赁期限自2017年3月4日至2018年3月4日，而案外人田小亮搬离涉案房屋的日期是2017年8月10日收取房租和押金后交付租赁房屋，是最基本的房屋租赁交易习惯。被上诉人毕静霞在庭审中认可其转租行为，并自称为了转租，对涉案房屋进行修整而花费数千元。在其已承认转租且又自认对房屋进行整修的情况下，其作为违约转租的出租方，如不在交付出租房屋前向次承租人即田小亮收取房租和押金，则是严重违反生活的一般常理。上诉人对于本案的举证以及被上诉人庭审内容，符合证据高度盖然性的条件，能够充分证明被上诉人收取房租及押金的事实，而一审法院枉顾上诉人举证、被上诉人默认以及生活的一般常理，仅以上诉人证据不足为由，驳回上诉人诉讼请求，系严重的认定事实错误。3、原审判决认为，上诉人未提交证据证实案外人田小亮与上诉人或被上诉人就涉案房屋的返还、押金的返还问题处理完毕，与事实严重不符。上诉人已提交案外人田小亮与上诉人签订的协议书、案外人田小亮向上诉人出具的收款条，充分证明上诉人和案外人田小亮于2017年8月10日签订了协议书，协议书明确约定“乙方（田小亮）承诺于本协议签订之日从李沧区君峰路56-号门头房内搬出”，“乙方（田小亮）自愿将其向毕静霞索要未到期房租、押金共计13260元的债权全部转让给甲方，甲方有权向毕静霞进行追偿”。该协议已经证明案外人与上诉人就涉案房屋的返还、押金及未到期的房租问题达成了协议，且双方已实际履行了该协议，而一审法院以该证据涉及案外人为由，不作认定。既然上诉人已充分举证，一审法院为查明事实，应当依职权将案外人追加为第三人，而一审法院既不作认定，还以证据不足为由判决上诉人败诉，系严重的不负责任，认定事实错误。同时，被上诉人系违约方，通过违约转租获得了利益，在其面对涉案房屋将被政府拆迁征收，其违约转租行为暴露，案外人可能要求其返还财产甚至赔偿损失的情况下，被上诉人选择避而不见，从未主动现身和案外人及上诉人处理涉案房屋的问题，进一步造成了上诉人的损失，而一审法院还将“案外人田小亮与被上诉人就涉案房屋的返还、押金的返还问题处理完毕”的举证责任分配给上诉人，系严重的举证责任分配错误。二、原审判决未查清法律关系，错误分配举证责任，以《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回上诉人诉讼请求，系适用法律严重错误。1、在上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同履行过程中，上诉人系守约方，被上诉人系违约方。被上诉人违约将涉案房屋转租，没有法律根据而取得不当利益。面临拆迁的政治任务，为构建和谐社会，上诉人基于无因管理的法律事实，在没有法定或约定支付义务的情况下，代被上诉人向案外人返还未到期房租及押金。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定:“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”，故上诉人的损失有权向被上诉人追偿，本案应支持上诉人全部诉讼请求。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”举轻以明重，本案被上诉人未经上诉人同意向案外人转租房屋，且转租期限超过被上诉人剩余租赁期限，应认定被上诉人超过租赁期限的转租行为无效，而被上诉人从中获益，而上诉人因此遭受损失。《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款规定:“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，故本案应判令被上诉人向原告支付因被告无效行为造成的损失的款项并赔偿损失，支持上诉人诉讼请求。三、原审判决的结果，使被上诉人因违约行为受益却不受惩罚，是对违约行为的纵容与鼓励，严重破坏了诚信公平的市场秩序，与民法基本原则严重相悖。上诉人作为守约方已充分举证因被上诉人的违约行为造成直接经济损失，应判令被上诉人返还上诉人代其垫付的款项，但一审法院在被上诉人明显存在重大过错的情况下，判令驳回上诉人的诉讼请求，致使守约方蒙受巨大损失，无法通过追偿权实现救济。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，其过错行为不仅使自己获得了非法收益，且已经给上诉人造成了直接的经济损失。在这种情况下，一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，一审判决明显违反了法律的诚实信用原则和公平原则，损害了上诉人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判或发回重审。 毕静霞答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望维持，驳回对方上述。 青岛市李沧区清洁服务总公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求毕静霞支付青岛市李沧区清洁服务总公司垫付的未到期房屋租金12260元、押金损失1000元及逾期利息（按银行同期贷款利率计算自青岛市李沧区清洁服务总公司将款项分别返还给案外人之日起至毕静霞实际付清之日止）；2、本案诉讼费由毕静霞承担。事实与理由：青岛市李沧区清洁服务总公司与毕静霞于2014年10月31日签订房屋租赁合同，青岛市李沧区清洁服务总公司将青岛市李沧区君峰路56号-9（以下简称“涉案房屋”）的临街房屋出租给毕静霞，租期为2014年11月1日至2017年10月31日，后毕静霞未经青岛市李沧区清洁服务总公司同意，将房屋转租给案外人田小亮，并收取房屋租金及押金，租期为2017年3月4日至2018年3月4日，超出了原租赁合同约定的期限。因该处临街房屋被列入政府拆迁计划，需终止租赁合同，收回房屋，青岛市李沧区清洁服务总公司代为支付给案外人未到期房屋租金12260元及押金1000元，青岛市李沧区清洁服务总公司有权向毕静霞进行追偿，故诉至法院，望判如所请。 毕静霞一审中辩称，不同意青岛市李沧区清洁服务总公司的诉讼请求，其确实将涉案房屋转租给了案外人田小亮，青岛市李沧区清洁服务总公司跟其说过涉案房屋要拆迁，让其尽快搬离，在双方还没有就搬迁事宜达成一致意见时，青岛市李沧区清洁服务总公司就找了案外人田小亮，强制性的与其签订了协议，该协议没有经过毕静霞同意，毕静霞对协议内容也不知情。 一审法院认定事实如下：青岛市李沧区清洁服务总公司与毕静霞于2014年10月31日签订房屋租赁协议，约定由毕静霞继续租赁君峰路56号北头门头房29.4平方米房屋，租期3年，自2014年11月1日至2017年10月31日，租赁费用为年租金8000元，协议中约定不得将房屋转租。毕静霞于2017年3月4日与案外人田小亮签订房屋租赁合同，约定涉案房屋转租给案外人，租赁期限为2017年3月4日至2018年3月4日，月租金1750元，押金1000元。青岛市李沧区清洁服务总公司于2017年8月11日向案外人高海燕支付13260元。 一审法院认为，青岛市李沧区清洁服务总公司与毕静霞于2014年10月31日就涉案房屋签订的房屋租赁续租协议，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定，行使权利、履行义务。该协议约定的租赁期限为三年，自2014年11月1日至2017年10月31日，并明确约定不得将涉案房屋进行转租，毕静霞自认其将涉案房屋进行转租，现青岛市李沧区清洁服务总公司主张其向案外人田小亮支付了未到期房屋租金12260元及押金1000元，该部分款项毕静霞应向青岛市李沧区清洁服务总公司返还，但本案中，青岛市李沧区清洁服务总公司未提交证据证实案外人田小亮已向毕静霞实际支付了该部分租金及押金，且未提交证据证实案外人与青岛市李沧区清洁服务总公司或毕静霞就涉案房屋的返还、押金的返还问题处理完毕，故青岛市李沧区清洁服务总公司的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回青岛市李沧区清洁服务总公司的诉讼请求。案件受理费132元（青岛市李沧区清洁服务总公司已预交），由青岛市李沧区清洁服务总公司负担。 二审中上诉人提交承诺书一份，证明田小亮于2017年8月10日作出承诺已经收到上诉人支付的13260元补偿款，并于当日迁出租赁房屋，证明田小亮与上诉人就涉案房屋的返还押金、未到期的房租返还等问题已经全部彻底处理完毕。被上诉人质证后认为其对此不知情。 二审中被上诉人认可其与田小亮之间的租赁期限为2017年3月4日-2018年3月4日，月租金1750元，押金1000元，其已经实际收取了相应款项。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案中上诉人因面临拆迁任务，需将涉案房屋清空，向案外人田小亮直接支付资金。案外人支付资金实际包含两部分：第一部分包含上诉人与被上诉人签订合同的租赁期内，上诉人向田小亮退还的费用及押金；第二部分为上诉人与被上诉人签订合同的租赁期期限以外，上诉人向田小亮退还的费用。 关于第一部分费用，虽然被上诉人未经上诉人同意进行转租，但被上诉人已实际向上诉人支付房屋租金，上诉人在未经与承租人协商的情况下，直接与次承租人进行协商并给付钱款，由次承租人直接向上诉人交付房屋，剥夺了承租人就租赁房屋与上诉人、次承租人进行协商、要求赔偿、补偿的权利。因此其向次承租人给付的补偿，系其单方自愿行为，在事先未经次承租人与承租人共同确认的情况下，无权要求承租人给予其补偿。 关于第二部分费用，已超过上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同约定租赁期限，现也无证据证明上诉人收取过该时期内被上诉人或者案外人田小亮向其支付的租金，因此，该段时间上诉人向田小亮支付的费用，为被上诉人的转租行为给上诉人造成的直接损失，上诉人向田小亮退还的该段时间租金，被上诉人应向上诉人退还。上诉人与被上诉人之间的租赁合同租期为自2014年11月1日至2017年10月31日，被上诉人与田小亮之间的租赁期限为2017年3月4日至2018年3月4日。因此2017年11月1日至2018年3月4日期间上诉人向田小亮退还的租金，被上诉人应向上诉人退还，即，应退还数额为：1750×4+1750÷30×4=7233元。关于利息，因上述费用给付未与被上诉人协商一致，上诉人要求被上诉人自给付之日支付利息，缺乏依据，本院依法认定，应自上诉人起诉之日起计算利息。 综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，上诉人青岛市李沧区清洁服务总公司的上诉请求部分成立。一审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初4848号民事判决书。 二、毕静霞于本判决生效之日起十日内给付青岛市李沧区清洁服务总公司7233元，并以7233元为本金，自2019年7月15日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至2019年8月19日止；以7233元为本金，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费132元，由毕静霞负担72元，青岛市李沧区清洁服务总公司60元。二审案件受理费132元，由毕静霞负担72元，青岛市李沧区清洁服务总公司60元。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇二〇年六月八日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡