山西省大同市新荣区人民法院   民事判决书   （2020）晋0212民初70号   原告：侯某，住所山西省大同市。   被告：王某，住所山西省大同市。   委托诉讼代理人：武某（系王某妻子），住所山西省大同市。   原告侯某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯某与被告王某的委托诉讼代理人武某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   侯某向本院提出诉讼请求：要求与王某解除租赁合同，要求其归还租赁费13000元，支付装修款13500元，赔偿经济损失20000元。事实与理由：2019年6月间，我与王某口头约定，租赁其位于大同市××区的商铺，装修后用于开办艺术培训中心；租期为一年，即从2019年9月1日至2020年8月31日，年租金为15000元。双方商定后，我在同年6月21日支付王某定金3000元，后又支付其租金10000元。同年7月19日，我着手进行装修，共计花费13500元。此后，因中途王某违反约定占用房屋继续卖酒，使我招得学生无法开展培训，无法营业，损失20000元。2020年4月7日我要求王某开门，其不答应，故提起诉讼。   王某辩称：侯某有关口头约定租赁我的商铺、租期一年、年租金为15000元、装修后用于其开办艺术培训中心、其实际支付定金3000元、租金10000元等事实的陈述属实。但双方商定的租期起算时间是2019年7月16日。租赁期间确实进行过装修，我也同意，但花费多少因与我无关，我不清楚。因为侯某欠付房租，给他打电话也不接，我就于2020年2月底把房屋又占用了。我同意从侯某主张的开始装修日期2019年7月19日起算租期，也同意解除合同，但不同意侯某的其他诉讼请求。   经审理查明：2019年约6、7月间，侯某与王某口头约定，由侯某租赁王某所有的位于大同市××区商铺，用于开办艺术培训中心，租期一年，年租金15000元。双方商定后，经王某同意，侯某对案涉房屋进行了包括安装门头广告牌、挂墙镜面及镶贴茶色边条、安装防撞条、装饰墙面和玻璃、装饰定制KT广告板、根据租赁房屋门窗尺寸定制门帘与纱窗、雇佣木工制作柜子、封包暖气管道及分水器等装饰装修工程，共计花费7742元。经本院组织现场勘验，上述装饰装修因不便拆除或拆除可能会损坏房屋与装饰装修本身价值，已与房屋形成附合。此外，侯某为经营还购置了吧台、把杆、舞蹈垫、桌子、收钱立牌、工艺品奖杯、儿童防撞条（未使用）、水壶、清洁工具、双人床、枕头被褥等物品。部分物品现仍存放于案涉房屋内（具体以案存现场勘验清单登记标注为“可移动”的物品为准）。之后，侯某因只招了五到六个学生而无法办班，其除在招生期间断续开了半个月门外，一直关门未营业；且从2019年10月份后至2020年4月7日前，也再未去过该房屋。在租赁期间，侯某分别以定金和租赁费的名义陆续支付王某房屋租金13000元。后因王某擅自占用并反锁房屋，侯某交涉要求开门未果，双方发生纠纷，以致提起本案诉讼。上述事实有双方当事人的陈述、侯某提供的证人石某当庭证言、现场勘验清单和笔录、侯某提供的装饰装修与购置物品花费支付凭证截图等证据在案佐证，本院予以确认。   对于双方当事人争议的事实分析认定如下：   1.关于租期起算时间。双方对于对方主张的约定租期起算时间互不认可，也均未提供证据予以证明，本院对双方的主张均不予采信。本院综合考虑侯某自述2019年7月19日即着手进行装修、无证据证明王某同意在装修期免除租金、本地房屋租赁惯例等因素，对王某有关以侯某自述装修开始日起算租期的意见予以采纳，确认租期起算时间为2019年7月19日。   2.关于王某擅自占用房屋的起算时间。侯某主张应以2019年9月30日为王某擅自占用的起算时间，并提供证人石某出庭作证。王某对侯某主张的时间不予认可，自认擅自占用的时间是在2020年2月底，之前在向侯某一方打招呼并经同意后才在出租房屋放置的东西。经审查，在开庭审理中，侯某陈述在2019年10月份，王某给其姐姐打过电话说要放点东西，他们也同意。证人石某证实，在2019年距离大年一个月前，开车路过时在车上看到舞蹈班地面放了很多白色的桶子，过年后微信和侯某姐姐聊天，问她最近来没来过舞蹈班，她说没来过，问她放那么多桶干吗，她说房东打了声招呼。本院审查认为，侯某的法庭陈述及证人石某的相关证言与王某的陈述能够互相印证，证明在2019年10月份王某在案涉出租房屋放置东西系经侯某一方所同意。此种情形下，王某的占用行为当然不能认定为擅自占用。侯某主张的擅自占用起算时间与上述证据证明的事实不符，本院不予采信。鉴于侯某未能提供证据证明其在王某自认的擅自占用时间点前明确要求腾出所放置东西，王某在该段时期内的占用行为同样不能视为擅自占用。据上所述，本院确认王某擅自占用出租房屋的起算时间为其自认时间，即2020年2月29日。   3.关于侯某主张的经营损失。侯某主张因王某违约产生经营损失20000元，但未提供相关证据证明，且王某对该项损失明确表示不予认可，其损失金额，本院无法确定。此外，在开庭审理中，侯某自述因只招了五到六个学生而无法办班，几乎一直关门未营业；其从2019年10月份至2020年4月7日前，也再未去过案涉房屋。显然，即使损失金额能够确定，也并不能说明该损失与王某的违约行为存在因果关系。侯某的该项主张不能成立，本院不予采信。   本院认为，当事人订立房屋租赁合同，出租人按照约定将房屋交付承租人后，承租人取得房屋的占有使用权。在租赁期间，出租人未经承租人同意擅自占用房屋的，应当视为违约。出租人违约致使不能实现合同目的的，承租人有权解除租赁合同，并有权要求出租人返还违约占用期间的相应租金，赔偿形成附合的剩余租赁期内装饰装修残值损失。王某违约擅自占用已交付出租的房屋，依法应当承担相应的违约责任。侯某因王某违约而请求解除租赁合同，王某表示同意，应视为双方对解除合同达成一致，本院依法予以支持。对于王某已收取的其违约占用房屋之后的租金（即用侯某已付租金扣除租期起算日2019年7月19日至违约占用日前一日2020年2月28日阶段租金之后的租金），应当返还侯某。具体返还金额为（已付租金13000元－应付租金15000元÷12个月×7个月10天＝）3833元。考虑到王某违约占用之前的部分租期（2020年1月23日--2020年2月28日）处于新冠肺炎疫情期间，且该时间段内王某实际占用房屋的情况，根据公平原则，该期间不应计入侯某的租赁期间，相应的租金也不应当由侯某承担，王某应一并返还。返还的金额为（约定租金15000元÷12个月×1个月6天＝）1500元。以上两项，王某应返还侯某租金共计5333元。对于已形成附合的装饰装修，因其不便拆除，应归王某所有。其剩余租赁期内的残值，由王某赔偿侯某。本院以装饰装修总价7742元为基数，按双方约定的一年租期扣除侯某实际应承担租金的期限折算剩余租赁期，确定王某应当赔偿的残值金额为（7742元÷12个月×5个月26天）＝3785元。对于侯某为经营购置且现仍存放于案涉出租房屋内的物品，双方并未约定在合同解除时如何处理。比照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条有关“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，理应由侯某将存放物品自行拉走处理。侯某超出本院确定范围的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，判决如下：   一、解除侯某与王某之间的房屋租赁合同。   二、王某于本判决生效之日起十日内返还侯某房屋租金5333元，赔偿侯某装饰装修物残值3785元，合计给付侯某9118元。   三、侯某于本判决生效之日起十日内将存放于案涉出租房屋内的物品（具体以案存现场勘验清单登记标注为“可移动”的物品为准）自行拉走处理，王某履行协助、配合义务。   四、驳回侯某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费962元，减半收取计481元(侯某已预交)，由侯某负担386元，王某负担95元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。   审判员 曹皑峰     二〇二〇年六月八日     书记员 程光英   附相关法律规定：   中华人民共和国合同法   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   关于审理城镇房屋租赁合同   纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：   （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；   （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；   （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；   （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。