陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终4418号上诉人（原审原告）:陕西首府房地产开发有限公司,住所地陕西省西安市未央区渭清南路33号。法定代表人：王凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：雒培英，陕西邦维律师事务所律师。上诉人（原审被告）:郭民生,男,1975年5月2日出生,汉族,住西安市未央区。委托诉讼代理人：郑永鑫，陕西鸿辰律师事务所律师。上诉人陕西首府房地产开发有限公司（以下简称首府公司）因与上诉人郭民生房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初14628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。首府公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为郭民生向其支付租金420300元，并自2018年3月1日起至实际支付之日以420300元为基数按每日千分之一计算违约金。事实和理由：一审认定双方对于2018年5月1日至2018年12月31日期间涉案商铺的租金损失均有过错，郭民生承担60%责任，无事实和法律依据。郭民生应就其经营风险承担全部责任。其于2018年4月17日向郭明生发出通知，但郭民生未按照通知期限腾房，亦未就拖欠房屋租金与其达成一致。郭民生直到2018年12月才将涉案房屋腾空。该部分房屋租金按照双方租赁合同及通知约定，应由郭民生全部承担。一审认定双方约定违约金过高，将违约金调整为年利率24%，于法无据。郭民生辩称，其不应承担2018年5月1日至2018年12月31日期间的租赁费。2018年4月份，因为其欠付几个月的租金，首府公司将涉案房屋锁门、断电，其经营物品都在涉案房屋，被阻拦也无法拉走。首府公司的行为致使其经营不能，因此不应承担2018年5月1日之后的租赁费。双方之间约定的违约金过高，其在一审中主张违约金过高，一审将违约金调整到24%还是过高，但是其认可。首府公司关于违约金的主张不应得到支持。郭民生上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为郭民生支付首府公司租金13万元，减去2018年5月份之后的租金，计算标准是25000元/月，并以8万元为基数按年利率24%支付自2018年3月1日至判决给付之日的违约金或者发回重审；一、二审诉讼费由首府公司负担。事实和理由：一审认定2018年3月之后的租金为每月42030元与事实不符。因其租用涉案房屋经营超市长期亏损，2017年11月13日，经其与首府公司法定代表人王凯及经理张永乐协商，同意自2017年11月1日起将涉案房屋租金变更为每月25000元。张永乐据此才认可2017年11月1日至2018年2月28日共产生租金10万元，并书写了书面材料。一审已认定2017年11月1日至2018年2月28日共产生租金10万元，又就2018年3月1日之后的租金按照42030元计算，前后矛盾。一审认定其与2018年12月腾空涉案商铺，与事实不符。2018年4月15日，其欲搬走涉案房屋内物品，遭阻挡。首府公司强行锁门、停电，直至2018年9月15日，其接到首府公司法定代表人王凯的通知，要在涉案房屋内摆设婚宴，要求其将东西搬走，其于2018年9月18日将所有物品搬完腾空，只遗留4台空调未搬走。一审认定其承担2018年5月1日至2018年12月31日期间涉案商铺的租金损失60%的责任，无事实和法律依据。一审已确认其于2018年4月30日停业。是首府公司对其锁门、停电，并阻止其搬离物资，直至2018年9月18日其将所有物品搬完腾空。该期间的损失与其无关。且此间其多次找首府公司协商解除合同，以及搬离物资，即是以明确的行为告知首府公司解除合同，其原意承担租金至2018年6月30日。首府公司辩称，一审已认定2018年4月之后的租金标准是42030元/月，郭民生主张自己承担涉案房屋租金至2018年6月底没有依据。涉案房屋由郭民生租赁使用，郭民生因经营困难自行关门，并于2018年12月底腾空房屋。因此，一审确定租金支付至2018年12月符合本案事实。郭民生放弃履行合同，致使自身利益收到损失应自行负责，与其无关。郭民生搬走商品的行为不能表明以行为通知其解除合同。租赁合同中没有约定解除合同条款，郭民生未与其协商一致，不能强行解除合同。首府公司一审法院起诉请求：⒈郭民生立即支付下欠房屋租金602480元，滞纳金376971.8元（14060元自2017年12月1日至实际支付之日每日按千分之一日计算，588420元租金自2018年1月1日起至实际支付之日每日按千分之一计算），电费15841.8元，物业费52957.8元，合计1048251.4元；⒉诉讼费由郭民生负担。一审法院认定事实：2016年6月1日，首府公司（甲方）与郭民生（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：首府公司将产权属于自己的位于西安市未央区的首府尚苑商铺租给郭民生，面积为467m2……；租期为叁年，自2016年6月1日开始至2019年5月31日终止。装修期三个月，（装修期为2016年6月1日-2016年9月1日），装修期不计租金；……租金为90元/㎡/月……；租期第二年租金每一年一次性交清。即上期租金到期前两个月旭交清下一年（或半年）的租金，如乙方未能在约定的交款期交付租金，每日甲方按迟延交纳租金总额的1‰向乙方收取滞纳金……；水电气费物业管理郭民生所租赁物的物业管理由首府公司负责，郭民生按物业规定向物业交付相关费用；……装表独立计量电费……违约责任合同未到期，郭民生因故要提前解除合同，需提前两个月告知甲方，甲方不予退还保证金，郭民生在一周内结清原欠费用后退场，且不得损坏装修物，首府公司不向郭民生补偿装修费用。2016年6月17日，郭民生注册成立西安经济技术开发区温斯特堡超市个体工商户，经营者为郭民生，经营场所为西安经济技术开发区永辉路文景东区25幢1单元10101室。2016年5月30日，郭民生向首府公司交纳商铺定金85000元。2016年6月28日，郭民生向首府公司支付2016年10月1日至2017年3月31日期间的租金252180元（2016年6月1日至2016年9月30日4个月免租）。2017年11月13日，郭民生向首府公司支付2017年4月1日至2017年10月31日期间的租金279500元（含商铺定金85000元）。另查明，2018年2月13日，首府公司员工张永乐向郭民生出具收条一份，载明：“收到郭民生房屋租赁费5万元整，房租到2018年2月底，下欠租金5万元。交付后10万元有效。”2018年3月9日，郭民生向首府公司支付租金2万元。2018年4月17日，首府公司向郭民生发出《通知》，内容为“给你超市减轻经济负担，我公司决定收回一间房。限你超市于4月20日前尽快腾出公司收回，剩余面积按实际结算。如不执行，我公司将按原合同执行计算交纳房租费用”。郭民生于2018年4月停业，郭民生停业后，首府公司与郭民生在协商解除合同期间，首府公司不同意郭民生拉东西，后郭民生于2018年9月份开始拉东西，至2018年12月份案涉商铺彻底清空。又查明，西安府佑物业管理有限公司制作两份缴费通知，通知缴费对象为温斯特进口超市，内容为“温斯特进口超市（自2017年1月1日至2019年3月31日止）尚欠物业费、垃圾费及电费明细。”2019年9月17日，西安府佑物业管理有限公司出具委托书，委托陕西首付房地产开发有限公司代收郭民生物业费、电费合计68799.6元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人应当向出租人支付租金。本案中，首府公司与郭民生签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，首府公司将涉案商铺交付给郭民生使用，截至2017年10月31日前的租金，双方均无异议，郭民生共计支付租金531680元，其中，85000元押金折抵2017年4月1日至2017年10月31日7个月期间的部分租金。郭民生当庭不认可85000元折抵，但未提交证据证明。根据首府公司出具的收据载明该85000元折抵上述租金，对首府公司的主张予以支持。2017年11月至2018年2月底的租金金额，根据郭民生提供的证据能够证明该期间租金为10万元，郭民生已交7万元，尚欠3万元，故对该期间的租金认定为郭民生欠付首府公司租金为3万元。对2018年3月1日之后的租金，郭民生主张按照每月25000元计算，因郭民生未提供证据加以证明，故对郭民生的主张不予支持。郭民生4月份停业后，因首府公司、郭民生就解除合同协商期间，首府公司不同意郭民生拉东西，后郭民生自2018年9月开始拉东西至12月腾空商铺。因首府公司认可郭民生4月份停业，郭民生无法证明具体停业时间，故推定郭民生2018年4月30日停业。2018年3月1日至2018年4月30日期间租金，按照首府公司、郭民生合同约定计算为42030元/月×2月=84060元。2018年4月30日郭民生停业后，双方签订的《商铺租赁合同》目的已无法实现，首府公司、郭民生均负有及时止损的义务。但首府公司与郭民生均未行使合同解除权，未就合同解除达成合意，期间首府公司不同意郭民生拉东西，故郭民生占用涉案商铺首府公司应承担一定责任，对2018年5月1日至2018年12月31日郭民生占用该商铺期间产生的租金损失，首府公司、郭民生均有过错，对该期间的租金酌定郭民生承担该租金的60%，即201744元，对首府公司主张的该期间的违约金依法不予支持。关于首府公司主张的郭民生应当承担的滞纳金，按照合同约定2018年4月30日之前郭民生未按约支付首府公司租金，应当承担违约责任，但双方合同约定的违约金过高，依法予以调整，对该期间的租金114060元的违约金调整为以114060元为基数按年利率24%自2018年3月1日起计算至本判决确定的给付之日止。对于首府公司主张的郭民生租赁期间产生的物业费、电费，因上述费用合同约定由郭民生向物业公司交付，该案的物业公司为西安府佑物业管理有限公司，与首府公司并非同一主体，且属不同法律关系，故对首府公司的相关诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告郭民生自本判决生效之日起二十日内支付原告陕西首府房地产开发有限公司租金315804元及违约金（违约金以114060元为基数按年利率24%自2018年3月1日起计算至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16147元（陕西首府房地产开发有限公司已预交），由陕西首府房地产开发有限公司负担9323元，由郭民生负担6824元，与上述款项一并给付陕西首府房地产开发有限公司。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，首府公司与郭民生签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，首府公司将涉案商铺交付郭民生使用，双方对已支付截至2017年10月31日之前的租金无异议。经查，郭民生共计支付租金531680元。首府公司主张郭民生支付的85000元押金已折抵2017年4月1日至2017年10月31日7个月期间的部分租金，并提交收据予以证明。对此，郭民生不予认可，但未提交相应证据证明。故一审对首府公司该项主张予以支持，于法有据，并无不妥。郭民生提交的首府公司员工张永乐向郭民生出具的收条，可以证明2017年11月至2018年2月底的租金为10万元。现郭民生已交纳了7万元，下欠3万元租金应当向首府公司支付。郭民生主张2018年3月1日之后的租金应按照每月25000元计算，未提供充足证据证明，依法不予认定。郭民生主张其于2018年4月份停业，首府公司对此予以认可。因郭民生无法证明具体停业时间，故一审推定郭民生2018年4月30日停业，并无不妥。2018年3月1日至2018年4月30日期间租金，应当按照双方合同约定计算为84060元（42030元/月×2月）。郭民生停业后，双方对于涉案合同解除未达成一致。期间，首府公司不同意郭民生拉走房内物品，后郭民生自2018年9月开始拉物品至12月腾空商铺。据此，2018年5月1日至2018年12月31日涉案商铺期间产生的租金损失，首府公司与郭民生均有过错，一审对该期间的租金损失酌定郭民生承担该租金的60%，即201744元，对首府公司主张的该期间的违约金依法不予支持，与法不悖，亦无不妥。郭民生主张其应支付2018年5月1日至2018年6月30日的租金，未提交充足证据证明，依法不予支持。首府公司主张该期间其没有过错，亦未提交充足证据证明，不予认定。郭民生未按合同约定支付首府公司2018年4月30日之前的租金，构成违约，故对首府公司主张郭民生承担相应违约责任，依法予以支持。鉴于合同约定的违约金标准过高，一审调整为以该期间租金114060元为基数、按年利率24%计算支付自2018年3月1日起至本判决确定的给付之日止，于法有据，并无不当。郭民生上诉主张其支付违约金的基数应为8万元，无事实和法律依据，对其该上诉意见，不予采纳。合同约定涉案房屋的物业费、电费由郭民生向物业公司交付，故对首府公司主张郭民生支付租赁期间产生的物业费、电费的诉讼请求，本案不予涉及。综上所述，首府公司和郭民生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11546元，由陕西首府房地产开发有限公司负担7230元，由郭民生负担4316元。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇二〇年六月二十二日法官助理 高喜平书 记 员 姬凯华