福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初4号 原告：陈小冬，男，1973年9月29日出生，住福建省古田县，现住福建省古田县。 委托诉讼代理人：张小坤，福建宁仁律师事务所律师。 被告：李文孙，男，1969年9月25日出生，住福建省柘荣县，现住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：李丹，福建福民律师事务所律师。 被告：李翰蕊，女，1972年12月28日出生，住福建省古田县，现住福建省宁德市蕉城区。 原告陈小冬与被告李文孙、李翰蕊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小冬及其委托诉讼代理人张小坤，被告李文孙委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼，被告李翰蕊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 陈小冬向本院提出诉讼请求：判决李文孙、李翰蕊将位于古田县大甲镇大甲村大甲新街101号不动产所有人变更为陈小冬。事实与理由：2012年农历4月26日，陈小冬与李文孙经协商一致签订《卖断契》，约定李文孙同意将其位于古田县房屋（共五层，土地使用面积55.6㎡及另一间撇舍14㎡）卖给陈小冬，房屋价款为450000元，等不动产产权证办好后将房屋不动产所有权变更至陈小冬名下。契约签订后，房屋即交付陈小冬使用。陈小冬于2012年6月15日支付李文孙300000元购房款，另于2012年7月30日、2013年1月30日共支付李文孙购房款130000元，以上共计已支付430000元购房款，剩余20000元等不动产变更登记后支付。2012年11月20日，双方到古田县国土资源局大甲国土资源所办理土地变更申请手续，后因土地性质不能变更，直到2017年12月21日，古田县国土资源局向李文孙颁发（2017）古田县不动产权第××号不动产所有权证，将该不动产所有权人登记为李文孙，其共有性质为李文孙单独所有。此后，陈小冬再三催促李文孙、李翰蕊履行契约义务将不动产产权变更登记至陈小冬名下无果，故起诉。 李文孙辩称：1.其确实于2012年农历4月26日（公历2012年6月15日）将古田县（现为101号）房屋以450000元的价格出售给陈小冬。同日，双方签订了《卖断契》并由其出具收条。《卖断契》约定，该房屋在签订之日归陈小冬所有。收条表明至2012年6月15日止，其累计共收购房款300000元。陈小冬另于2012年7月30日向其转账10000元，于2013年1月30日向其转账20000元。综上，其共计收取房屋购价款共计330000元。陈小冬所称2012年5月31日支付的50000元，2012年5月23日支付的70000元，己包含在《收条》中所指的300000元内。2.陈小冬违约在先，其有权行使顺序履行抗辩权，由陈小冬先支付购房款。在《卖断契》中，合同双方约定“立卖断之日陈小冬托中付人民币450000元。”在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务。本案中，其未按合同约定向陈小冬转移房产所有权是事实，但合同中明确约定陈小冬应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即陈小冬应该先履行付款的义务，其才履行交房的义务，现并无证据证明陈小冬有迟延支付价款的法定免责事项。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，陈小冬未向其支付购房款，应当先履行支付购房款的义务，其再将房屋所有权转移给陈小冬。3.2012年11月20日，在其签写土地变更中请表之后，陈小冬仍在2013年1月3日向其转账购房款20000元，证明双方行为表示与卖断契约定的“立卖断之日陈小冬托中付人民币450000元”不一致，对该意思表示与行为表示的不一致时应采取“意思主义”，推断陈小冬并未支付完购房款。由于陈小冬为李翰蕊之表弟，其碍于双方亲戚关系未催告对方履行，但未料陈小冬在先违约的前提下将其诉至法院。4.其同意将房屋所有权转移至陈小冬名下，但陈小冬需支付房屋交付之日起的迟延支付120000元购房款的逾期利息，暂计至2020年3月30日止，以年利率24%计算资金占有期间利息。 李翰蕊未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定的事实如下：1.李文孙与李翰蕊系夫妻关系，陈小冬与陈丽琴系夫妻关系，陈小冬与李翰蕊系亲戚关系。 2.农历2012年4月26日，李文孙立卖断契，将其所有的位于古田县（现变更为101号）房屋以450000元出售给陈小冬，阮召炎作为见证人在卖断契上签名。卖断契上载明：“……李文孙愿意将其房屋卖断陈小冬边永远为业。立卖断之日陈小冬托中付人民币450000元正给李文孙亲手收清不少分文。自即日起李文孙将其房屋付陈小冬边子孙永远为业……”同日，李文孙将诉争房屋交付陈小冬占有使用。 3.李文孙出具卖断契后，李文孙、李翰蕊共同出具《房地产权转让具结（保证）书》，该保证书载明：“本人位于，建筑面积55.42平方米，领有古甲国用（97）字第3522号土地使用证，至今尚未申请办理房屋产权登记，未领《房屋所有权证》。该房地产保证未被法院查封和设置抵押等他项权利，无任何纠纷。现要求转让该房地产，若隐瞒事实弄虚作假，该房地产转让后，有他人对该房地产权益提出异议，本人愿承担一切责任。” 4.李文孙于2012年6月15出具收条确认陈小冬已支付购房款300000元。庭后李文孙通过书面质证意见确认收到陈丽琴代陈小冬分别于2012年7月30日、2013年1月30日、2014年4月21日向其转账的购房款10000元、20000元、6000元，累计36000元的购房款；确认收到陈小冬分别于2012年10月30日、2014年11月23日向其转账的购房款20000元、4000元，累计24000元购房款。综上，李文孙确认累计收到陈小冬支付的购房款360000元。 5.另查明，位于古田县房屋系李文孙单独所有，不动产权证号为（2017）古田县不动产权第××号，用途为商住／住宅，截至2020年3月9日诉争房屋无抵押。 以上事实有陈小冬提交的卖断契、房地产权转让具结书、收条、福建农村信用社储蓄存款凭证2张（日期分别为2013年1月30日和2012年7月30日）、古田县农村信用合作联社转账明细2张（户名分别为陈小冬和陈丽琴）、不动产权证书和本院依法向古田县不动产登记中心调取的《不动产登记资料查询结果证明》等证据以及当事人在庭审中的陈述在案佐证，本院予以确认。 关于双方争议的尚欠购房款的具体数额问题，本院分析、认定如下：李文孙确认累计收到陈小冬支付的购房款360000元。陈小冬陈述已向李文孙支付购房款430000元，包含李文孙确认已支付的购房款360000元，剩余70000的购房款其中20000元为现金支付，另50000元系通过其朋友代为支付。因陈小冬未提交相应的证据予以证实且李文孙予以否认，故不予确认。综上，本院确认陈小冬尚欠李文孙、李翰蕊购房款90000元未支付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李文孙向陈小冬出具的卖断契系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。诉争卖断契上载明：“……李文孙愿意将其房屋卖断陈小冬边永远为业。立卖断之日陈小冬托中付人民币450000元正给李文孙亲手收清不少分文。自即日起李文孙将其房屋付陈小冬边子孙永远为业……”因诉争房屋在当时尚不具备产权过户变更登记的条件，且诉争房屋是否能够办理产权过户变更登记亦受政策影响而不可预见，故卖断契中并未约定陈小冬履行支付全额购房款的义务与李文孙、李翰蕊协助陈小冬办理房屋产权变更手续的义务存在先后履行顺序。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故在陈小冬未按照卖断契约定全额支付450000元购房款的情况下，李文孙、李翰蕊有权拒绝协助其办理产权过户变更登记手续。但在卖断契符合继续履行条件的情况下，本院向李文孙释明可提起反诉要求陈小冬支付剩余购房款，但李文孙未提起反诉，且李文孙、李翰蕊亦未另行提起要求陈小冬支付剩余购房款的诉讼，为便于纠纷一次性解决，本院在认定陈小冬所欠购房款数额的前提下，判决双方同时履行判决,即李文孙、李翰蕊在陈小冬依卖断契约定支付剩余购房款90000元时,应协助陈小冬办理诉争房屋不动产权过户变更登记手续。若李文孙、李翰蕊对逾期支付的购房款有利息要求，可另案主张。陈小冬主张剩余购房款已过诉讼时效，但其在本案的诉请系要求李文孙、李翰蕊协助其办理产权过户变更登记手续，应视为陈小冬选择了继续履行合同。因双方均未主张解除合同或者协商解除合同，故诉争卖断契一直在履行中，陈小冬主张剩余购房款已过诉讼时效依据不足，不予采信。李翰蕊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈小冬应于本判决生效之日起十五日内支付李文孙、李翰蕊购房款90000元； 二、陈小冬在履行本判决主文第一项内容后，李文孙、李翰蕊应立即协助陈小冬办理位于古田县大甲镇大甲村大甲新街101号房屋的不动产过户变更登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取计4025元，由陈小冬负担2012.5元，李文孙、李翰蕊负担2012.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  陈承伟 二〇二〇年六月二日 法官助理罗丽容 书记员林健凯 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。