重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0102民初1285号原告：重庆泽胜商业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区兴华中路25号泽胜中央广场，统一社会信用代码91500102053220330W。法定代表人：任泽友，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔俭生，重庆新合律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹代春，男，1971年11月26日出生，汉族，该公司部门经理，住重庆市渝中区。被告：重庆苏宁易购销售有限公司，住重庆市渝中区八一路177号雨田商务大厦，统一社会信用代码915001036689375495。法定代表人：徐耀华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐斌，重庆康实律师事务所律师。原告重庆泽胜商业管理有限公司与被告重庆苏宁易购销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆泽胜商业管理有限公司的委托诉讼代理人崔俭生、曹代春,被告重庆苏宁易购销售有限公司的委托诉讼代理人徐斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆泽胜商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付解约补偿金32.55万元、违约赔偿金65.11万元，合计97.66万元；2、判决被告退还租赁年限分摊租期租金55.56万元；3、判决被告支付提前解约120日通知期租赁费用余额21.71万元；4、判决被告支付所欠垫付15487元。诉讼中，原告重庆泽胜商业管理有限公司变更诉讼请求为：1、判决被告支付违约赔偿金65.11万元；2、判决被告退还租赁年限分摊租期租金55.56万元。事实和理由：2017年4月26日，重庆泽胜地产有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于重庆市涪陵区XXX层套内面积2423㎡出租给被告用于经营电子商务；租期8年，即从2017年10月1日至2025年9月30日；租赁费用采取保底租赁费用与销售额扣点两者取其高的方式计算，保底租赁费用（含租金、物管费、空调费、推广费）：第1租年150万元；第2租年170万元；第3至第8租年180万元；免租期6个月，自2017年10月1日至2018年3月31日，租期前四年，如因被告主动解约或被告违约导致解约的，被告根据被告已使用的租赁年限分摊退还相应的免租期租金；被告有权提前解除本合同，但须提前120日书面通知甲方，以被告提前解除书面通知到达甲方之日起120日之次日作为本合同解除的日期，此种情况下，被告同意向甲方支付不超过当年度（合同解除之日所属租赁年度）三个月的保底租赁费用作为对甲方的补偿；任何一方违约导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同另有约定的除外，守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年六个月的保底租赁费用。合同签订后，被告于2017年11月15日接收诉争商铺。2018年5月23日，因主体变更和逾期交铺等问题，双方签订了《合同主体变更及条款变更补充协议》约定，重庆泽胜地产有限公司变更为重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司，合同项下的权利义务由后者承接；租金变更为从2018年12月15日至2025年12月15日；免租期由6个月增加至8个月，从2017年12月15日至2018年8月15日，增加2个月免租期作为逾期交铺对被告的违约补偿，被告放弃截止补充协议签订日逾期交房的违约责任。2019年5月20日，被告因经营不善和布局调整致函原告提出单方解除合同，但双方因补偿问题协商未果。嗣后，被告又以经营困难为由要求减少承租面积以便调整经营，原告在被告根本违约的情况下同意变更承租面积。2019年9月16日，原、被告签订《补充协议》约定，租赁面积从2423㎡变更为1753㎡，租赁费用由年租金180万元变更为130.227万元。为了防止被告滥用原合同条款的单方解除权或再次提出变更承租面积，双方特别约定，本协议为原合同的补充，与原合同具有同等法律效力；协议生效后，双方不得因面积和租赁费用问题对原合同提出异议，如因被告原因提前解约的，违约责任按原合同相关条款执行。2020年2月11日，被告致函要求免除疫情期间租金，原告于2020年3月12日回函同意免租，免租期为2020年2月3日至3月7日。2020年2月18日，被告又以疫情为由提出单方解除合同并正式通知原告，即2020年6月18日为解除日。原告回函告知同意解约，但必须按照合同约定支付解约补偿金、违约赔偿金。因原、被告双方未能协商一致，被告在未支付原告任何补偿的情况下撤场，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。诉讼中，被告主动向原告支付了解约补偿金32.55万元，并支付了提前解约120日通知期租赁费用。被告重庆苏宁易购销售有限公司辩称，1、我公司对于解约补偿金32.55万元无异议，但是支付条件尚未成就；2、原告主张的违约赔偿金65.11万元没有法律依据、合同依据，我公司不应当支付；3、我公司对于分摊免租期租金55.56万元有异议，我公司不应当支付；4、对于提前解约120日通知期租赁费用，我公司只应当支付17万元，因疫情减免租金的期间应为46天，而不是34天，且该费用亦未达到支付条件；5、关于电费15487元，我公司已经于2020年4月2日支付，保全费由法院依法判决。诉讼中，原告向我公司开具了相应的发票，故我公司也按合同约定向原告支付了解约补偿金32.55万元、提前解约120日通知期租赁费用182154.43元，同时该部分诉讼费应由原告承担，被告不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因原、被告对原告出示的房屋租赁合同、租赁物交付确认书、告知函、合同主体变更及条款变更补充协议、关于解除租赁合同的通知函、回函、补充协议、关于疫情防控期间免收租赁费用的函、关于疫情期间解除租赁合同的通知、关于同意疫情防控期间免收租金和单方提前解约的复函、2020年3月25日告知函、增值税发票、电费通知书、授权书、原告营业执照及其法定代表人身份证明、被告营业执照、更名函和被告出示的房屋租赁合同、租赁物交付确认书、合同主体变更及条款变更补充协议、补充协议、电费支付截图的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、关于组织做好新型冠状病毒肺炎疫情防控期间商贸企业恢复营业工作的通知（涪肺炎指办发[2020]29号文件），拟证明泽胜中央广场商铺防控停止营业至恢复营业的时间为2020年2月3日至2020年3月7日，符合防控实际和政府要求。被告质证后认为，原告未提供原件进行核对，对其真实性不予确认。本院认为因该文件系涪陵区政府对外公布的文件，经核实该文件系真实的，故本院对该文件的真实性予以确认，对于疫情期间免租期的问题，因双方已协商确认为2020年2月1日至2020年3月11日即40天，故本院对此予以确认。2、泽胜中央广场暂停营业公告、恢复营业公告、照片，拟证明泽胜中央广场商铺防控停止营业至恢复营业的时间为2020年2月3日至2020年3月7日，符合防控实际和政府要求，且被告提前撤场的事实。被告质证后认为，因原告未提供原件，对其真实性有异议。本院认为，因该组证据原告既未提供原件，又未提供照片的原始载体，故本院对该组证据的真实性不予确认。3、苏宁易购应支付各项费用明细表，拟证明被告应支付的各项费用明细。被告质证后认为，该表格系原告单方制作，我方不予认可。本院认为，因该表格系原告单方制作，且未得到被告认可，因此对该表格不予确认。4、微信聊天记录、补充协议三份，拟证明被告与原告签订补充协议之前是因经营困难决定解约，后与原告协商才改为减少承租面积，现被告提出单方解约并非疫情，而是因经营困难等事实。被告质证后认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，同时也不能达到原告的证明目的。本院认为，因原告未提供微信聊天记录的原始载体进行核对，导致该微信聊天记录的真实性无法确认，同时原告提交的三份补充协议均未有原、被告双方的签字确认，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年4月1日，重庆泽胜地产有限公司（以下简称“泽胜地产公司”）给原告出具《授权书》一份，委托原告对泽胜中央广场A、B馆各商铺进行经营管理，并授予原告与商户签订房屋租赁合同、收取租赁费用、收取或退还租赁保证金、管理费保证金、装修保证金、质量保证金、管理费等内容。2017年1月1日，重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司（以下简称“泽胜旅游公司”）给原告出具《授权书》一份，载明原告代泽胜旅游公司对泽胜中央广场A、B馆进行招商租赁、运营管理、订立合同以及收取各商铺租赁相关费用，如因租赁问题与商家发生民事纠纷，原告代泽胜旅游公司并以自己的名义提前诉讼、仲裁及办理公证等法律事务等内容。2017年4月26日，泽胜地产公司（甲方）与重庆苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于重庆市涪陵区XXX层套内面积共计2423平方米的商铺租赁给乙方使用；甲方应于2017年7月31日前将租赁物及本合同约定的所有附属物全部交付给乙方；租赁期限为8年，自2017年10月1日至2025年9月30日，每月的1日至当月的最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月度为一个租赁季度；免租期为6个月，自2017年10月1日至2018年3月31日，免租期内只免房屋租金，物管费、空调费及推广费按套内面积10元/平方米/月计算；租期前四年，如因乙方主动解约或因乙方违约导致解约的，乙方根据已使用租赁年限分摊退还相应免租期租金；租赁费用采用保底租赁费用与销售额扣点租赁费用两者取其高的方式计算，具体各期间的租赁费用（包含房屋租金、物管费、空调费、推广费），其中第一年2017年10月1日至2018年9月30日，保底租赁费用75万元，销售额扣点3%，销售额自2018年4月1日起算；第二年2018年10月1日至2019年9月30日，保底租赁费用170万元，销售额扣点3%；2019年10月1日至2025年9月30日，每年保底租赁费用180万元，销售额扣点均为3%；保底租赁费用采取先付后租的方式按季度提前30日以易付宝代付至银行账户方式支付，扣点租赁费用采取年度结算的方式，乙方须在本年度结束15日内将该年度销售额报甲方，甲方审核并计算扣点租赁费用，如扣点租赁费用高于保底租赁费用的，乙方须在该年度结束后30日内向甲方补足该年度差额；租赁期内，甲方有义务按照合同约定向乙方提供发票，且甲方提交合法有效的发票为乙方付款的前提条件；乙方有权提前解除本合同，但须提前120日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满120日之次日作为本合同解除的日期；此种情况下，乙方同意向甲方支付不超过当年度（合同解除之日所属租赁年度）三个月的保底租赁费用作为对甲方的补偿；前述补偿金在甲方向乙方书面确认乙方已返还租赁物且甲方向乙方提供相应了相应金额全额的5%租赁费用增值税专业发票后由乙方向甲方支付（不能提供发票的，乙方可扣除25%支付）；因遭遇修路、施工、重大疫情（如非典等）等意外突发事件或甲方、第三人进行装修、改造等致使乙方停业的，甲方应当免收乙方停业期间的租赁费用；任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同另有约定的除外；乙方的全部损失包括但不限于筹建费用、装修投入、固定资产投入、备货投入、人员安置费用、搬运费用、样机折价损失和停业损失；如果守约方依法可解除本合同而未解除的，守约方可以延迟履行本合同的所有合同义务，直至对方的违约事实消除；当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的保底租赁费用等内容。合同签订后，原告于2018年1月18日给重庆苏宁云商销售有限公司发出《告知函》一份，告知其自2018年1月1日起“泽胜旅游公司”与“泽胜地产公司”进行吸收合并，并对“泽胜地产公司”进行注销，原签订的《租赁合同》继续有效，原有的租赁关系和服务内容保持不变；从2018年1月1日起所有租金发票由“泽胜旅游公司”开出；原与重庆苏宁云商销售有限公司签订《租赁合同》的甲方项下的所有权利和义务，由新设立的“泽胜旅游公司”承继。2018年2月23日，重庆苏宁云商销售有限公司变更名称为重庆苏宁易购销售有限公司即本案被告。嗣后，泽胜旅游公司与被告签订《租赁物交付确认书》约定，涉案商铺原合同约定交付时间为2017年7月31日，租期为2017年10月1日之2025年9月30日，现双方确认就租赁物交付事宜确认如下：1、实际交付时间为2017年11月5日，租期为2017年12月16日至2025年12月15日；2、鉴于租赁物的实际交付时间与原合同约定时间不一致，从2017年12月16日至2018年12月15日保底租赁费用50万元，销售额扣点3%，销售额自2018年8月16日起算；从2018年12月16日至2019年12月15日，保底租赁费用170万元，销售额扣点3%；从2019年12月16日至2025年12月15日，保底租赁费用每年180万元，销售额扣点3%；保底租赁费用采取先付后租的方式即支付日相应变更为每年的8月15日、11月15日、2月15日、5月15日按季度提前30日以易付宝代付银行帐户方式支付等内容。2018年5月23日，泽胜地产公司（甲方）、被告（乙方）、泽胜旅游公司（丙方）签订《重庆泽胜中央广场租赁合同主体变更及合同条款变更补充协议》约定，甲方将位于重庆市涪陵区XXX层1-10号套内建筑面积2423平方米的房屋出租给乙方；甲、丙双方已经签订了《重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司与重庆泽胜地产有限公司吸收合并协议书》已进行公告，丙方吸收合并甲方后继续存在，甲方解散并注销，但甲方不进行注销清算，甲方所有资产、债权、债务均由丙方承接；经甲、乙、丙三方协商，一致同意将《租赁合同》中的出租方，由甲方变更为丙方，《租赁合同》中出租人的权利义务全部由丙方享有和承担；乙方同意将丙方作为变更后的出租人，向丙方交纳租金；租赁期限8年，即从2017年12月16日起至2025年12月15日止；免租期8个月，即从2017年12月16日至2018年8月15日，免租金不免物管费，同时乙方放弃截止补充协议签订日甲方逾期交房的违约责任，不再要求补偿；本协议内容与《租赁合同》不一致的，以本协议为准，《租赁合同》其余内容不变等内容。2019年5月20日，被告给泽胜旅游公司发出《关于解除租赁合同的通知函》。2019年5月24日，原告作为泽胜旅游公司的受托人给被告发出《回函》。2019年9月16日，泽胜旅游公司与被告签订《补充协议》约定，被告同意于2019年10月16日前按腾空后的现状将租赁区域内670平方米区域退还给泽胜旅游公司；退还后，被告租赁面积由2423平方米变更为1753平方米；租赁费用采取保底租赁费用与销售额扣点租赁费用两者取其高的方式计算，租赁费用（包含房屋租金、物管费、空调费、推广费），从2019年9月16日至2019年10月15日，保底租赁费用141667元，销售额扣点3%，从2019年10月16日至2019年12月15日，保底租赁费用204987元，销售额扣点3%，从2019年12月16日至2025年12月15日，保底租赁费用每年130227元，销售额扣点均为3%；本协议与原合同的补充，与原合同具有同等法律效力；协议生效后，双方不得因面积和租赁费用的问题对原合同提出异议，此外的其余条款均以原合同为准；如因被告原因单方提前解约的，违约责任按原合同相关条款执行，相关补偿金额按此次退租后的标准计算等内容。2020年2月11日，被告给泽胜旅游公司发出《关于疫情防控期间免收租赁费用的函》一份。同年2月18日，被告给泽胜旅游公司发出《关于疫情期间解除租赁合同的通知》，载明“根据法律有关不可抗力之规定及《租赁合同》第54条之规定，现正式发函通知贵方：于2020年6月18日提前解除（以本函送达贵方之日起满120日为准）双方的《租赁合同》及相关补充协议。我司将按照《租赁合同》第46条的约定在合同解除后20个工作日（如解约日疫情相关限制措施仍未结束，则顺延至疫情相关限制措施结束后20个工作日）内进行撤场并向贵方返还租赁房屋。待撤场结束后，请贵方配合与我司办理租赁房屋交接手续，否则视为我司已按约将租赁房屋交还贵方。”等内容。2020年3月2日，泽胜旅游公司给被告发出《关于同意疫情防控期间免收租金和单方提前解约的复函》，载明“一、原则上同意免除疫情防控期间租赁费用……按照《租赁合同》第55条之规定，我司原则上同意免除贵司在闭店期间的租金共计125543.26元，但必须是在合同能继续履行的前提下才能免除。二、同意贵方提出的提前解除。《租赁合同》第54条约定……贵司提出提前解约符合该条规定，但需支付三个月租金作为补偿金……三、贵方承担违约责任并支付违约金……如贵方提前解除，属违约终止合同，贵方除按该项条款支付3个月租金的补偿费外，还应按照《租赁合同》第七条违约条款第61条之规定‘当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年六个月的保底租赁费用。’支付相当于6个月的保底租金的违约金，违约金数额为90万元（按原合同年租金180万元标准六个月保底租金计算）……”。2020年3月25日，原告给被告发出《告知函》一份，载明“一、在原租赁合同尚未解除前，贵方应继续履行合同义务。贵方2月18日致函我司提出单方解除合同，因贵方的请求不能满足原合同54条及原合同违约条款所约定的单方解约条件，我司不同意单方解约。所以，在人民法院尚未裁判解约前，原合同继续有效，贵方应当继续履约直至合同依法解除为止……”。同时，原告给被告发出《电费通知书》一份，要求被告于2020年3月24日前缴纳2020年1月1日至3月23日的电费15487元。事后，原、被告发生纠纷，原告遂诉至本院。庭审中，原、被告确认以下事实：1、疫情期间的免租期为40天即从2020年2月1日起至2020年3月11日止；2、被告应支付的提前解约120日通知租赁费用金额为182154.43元；3、被告已使用租赁物的年限为2年6个月即2.5年。4、免租期期间的保底租赁费用为每月12.5万元。诉讼中，被告于2020年4月2日向原告支付了电费15487元。同时，被告已向原告支付了解约补偿金32.55万元和提前解约120日通知期租赁费用182154.43元。另查明，2020年3月31日，原告依法向本院申请诉讼财产保全，并为此支付了诉讼财产保全费5000元。本院认为，泽胜地产公司与被告签订的《租赁合同》，泽胜地产公司、被告、泽胜旅游公司三方签订的《重庆泽胜中央广场租赁合同主体变更及合同条款变更补充协议》，泽胜旅游公司与被告签订的《补充协议》以及泽胜地产公司、泽胜旅游公司分别给原告出具的《授权书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原出租人泽胜地产公司在《租赁合同》中所享有的权利义务已全部转移至泽胜旅游公司承接，且被告对此亦表示同意，因此泽胜旅游公司与被告之间的租赁合同关系依法成立并有效。原告作为泽胜旅游公司的受托人，按照《授权书》中的约定以自己的名义起诉被告，符合合同约定和法律规定，原告的主体资格适格。根据《租赁合同》和《补充协议》的约定，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年度六个月的保底租赁费用；如因被告原因单方提前解约的，违约责任按原合同相关条款执行，相关补偿金额按此次退租后的标准计算。结合本案，本案确系被告单方解约而引发的诉讼，因此应按照《租赁合同》中的约定进行处理。通过分析《租赁合同》中的内容可以发现，虽然租赁合同对于被告单方提前解除合同所造成的法律后果约定的名称各不相同，但是不管是解约补偿金、提前解约120日通知期租赁费用还是违约赔偿金，其性质均属于违约金性质，违约金应以实际损失为限，在本案中，被告因其单方解除合同行为已向原告支付了解约补偿金和提起解约120日通知期租赁费用，由于原告并未提供证据证明其实际损失的具体数额，因此本院认为上述费用足以弥补原告因被告单方解除合同而产生的损失，故对于原告主张的违约赔偿金65.11万元不予支持。对于原告主张的退还租赁年限分摊免租期租金的问题。根据《租赁合同》约定，免租期6个月，免租期内只免房屋租金，物管费、空调费及推广费按套内面积10元/平方米/月计算，租期前四年，如因被告主动解约或因被告违约导致解约的，被告根据已使用租期年限分摊退还享有免租期租金；再根据《重庆泽胜中央广场租赁合同主体变更及合同条款变更补充协议》约定，免租期8个月，免租金不免物管费，同时被告放弃截止补充协议签订日出租人逾期交房的违约责任，不再要求补偿。通过分析上述条款可以发现，如被告在租期前四年单方解约的，应根据已使用租期年限分摊退还享有免租期的租金，另外本案免租期为6个月，补充协议中增加的2个月免租期应为出租人逾期交房而支付给被告的补偿款。结合本案，本案确系被告单方解约而引发的诉讼，因此被告应按照合同约定根据已使用租期年限分摊退还原告免租期租金。由于免租期期间的保底租赁费用每月金额为12.5万元，且该租赁费用包括房屋租金、物管费、空调费和推广费，而按照合同约定免租期内只免房屋租金，对于物管费、空调房和推广费需按照10元/平方米/月计算，同时被告应分摊退还的也系免租期租金，另外原、被告均确认被告已使用租赁物年限为2.5年，因此被告应退还年限分摊免租期租金为415676.25元{（12.5万元/月-10元/平方米/月×2423平方米）×6个月÷8年×（8年-2.5年）}，对于原告主张超过部分，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第三百九十六条、第三百九十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆苏宁易购销售有限公司于本判决生效后10日内退还原告重庆泽胜商业管理有限公司租赁年限分摊免租期租金415676.25元；二、驳回原告重庆泽胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15346元，减半收取7673元，诉讼财产保全费5000元，共计12673元，由原告重庆泽胜商业管理有限公司负担8177元，被告重庆苏宁易购销售有限公司负担4496元（案件受理费原告重庆泽胜商业管理有限公司已预交10162元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  周慧二〇二〇年六月十五日书记员  王愉