辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初1267号原告：唐宗瑾，男，1947年3月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：刘可立，男，1958年6月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘冰，辽宁良友律师事务所律师。被告：沈阳万丽城房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路121号，组织机构代码：75079112-0。法定代表人：辛继刚，系该公司总经理。原告唐宗瑾诉被告刘可立、沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称“万丽城公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由人民陪审员宋亮担任审判长并主审，与人民陪审员周苏阳、刘伟华组成合议庭，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告唐宗瑾及其委托诉讼代理人刘洋，被告刘可立的委托诉讼代理人刘欣荣均到庭参加诉讼。被告万丽城公司经本院依法公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告唐宗瑾诉称，原告与被告沈阳万丽城房屋地产开发有限公司（以下简称“万丽城公司”）签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于沈阳市和平区南五马路121号715号房屋出售给原告，房款总价为186,998元。合同签订后，原告于2006年5月18日一次性支付了全部购房款。2006年5月18日，被告万丽城公司为原告开具了《商品房准住通知书》，原告占有该房屋至今。此后，原告欲对被告提起诉讼要求办理房产证，因万丽城公司及原法定代表人于家伟一房多卖的不法行为涉嫌刑事诈骗犯罪，贵院不受理原告的起诉。2018年10月，刘可立与万丽城公司因借贷合同执行纠纷一案，贵院向原告送达公告，要求原告腾房。原告提出执行异议，贵院于2018年10月30日向原告送达《执行裁定书》（2018）辽0102执异504号，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第（二）款的规定，贵院认为原告无合法有效的买卖合同，未出示正规发票，不足以证明全额支付了购房款，故驳回原告的异议。原告认为其对涉案房屋享有足以排除对涉案房屋的执行的实体权利，本案不应该适用上述第二十九条的规定，而应该适用《执行异议和复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院应当依法停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封，理由如下：一、《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条均是对金钱债权执行的规定，第二十八条并未将房地产开发企业排除在“名下有不动产的被执行人”之外，即第二十八条规定的“名下有不动产的被执行人”是包括开发商的，可以适用在本案。1、虽然该份买卖合同未明确约定签订时间，但是合同第八条约定了万丽城公司应在2006年6月30日前交付房屋，且原告也是在2006年5月18日一次性支付了购房款，按照常理推断，该份商品房买卖合同应当签订于2006年6月30日之前。该买卖合同是原告与万丽城公司的真实意思表示，无合同无效的法定情形，故应当认为该合同合法有效。所以《执行裁定书》中认为无法认定《商品房买卖合同》的真实性是错误的。2、贵院于2018年4月查封涉案房屋，而原告是2006年6月30日之前就签订了合法有效的《商品房买卖合同》，即原告在查封之前就签订了合法的买卖合同且支付了全部购房款。3、2006年5月18日万丽城公司将涉案房屋移交给原告，原告占有该房屋至今12年。即原告在贵院依法查封涉案房屋之前就合法占有该房屋。4、从以上事实可以看出，原告与万丽城公司的买卖合同履行的比较充分，原告作为购房人已经履行了买受人的付款义务，接收房屋并占有房屋，以占有的方式对外公示了原告就是涉案房屋的所有权人。虽然尚未办理房屋产权证，未履行物权公示程序，但是并非是原告的过错、怠于行使权利，而是因为万丽城公司及法定代表人涉嫌刑事犯罪的原因，法院不受理原告的起诉，才使得原告未能办理房屋备案和产权登记。应当认为原告对于涉案房屋具有物权期待权，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，原告享有对涉案物权的实体权利，能够排除对涉案房屋的执行。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，万丽城公司出售房屋给原告，应当为原告办理产权过户手续，原告现已支付全部房款并实际占有该房屋，对未办理过户登记手续无过错，人民法院不得查封涉案房屋。三、依据贵院作出的（2017）辽0102民初9093号调解书第二项内容，牛庆文应当于2017年11月30日前撤销合同备案登记，故涉案房屋已经具备办理《商品房买卖合同》备案的条件。此外，原告与万丽城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告购买涉案房屋，支付了价款且占有房屋多年，应当认定原告是涉案房屋的实际所有权人。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求贵院依法判令不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号715号房屋，解除对该房屋的查封；2、请求法院判令被告为原告办理《商品房买卖合同》备案登记，并确认涉案房屋为原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。被告刘可立辩称，一、刘可立系万丽城公司的合法债权人，债权系由原债权人牛庆文转让；二、涉案房产并不属于原告，其房产的预告登记人为牛庆文，被告债权的取得是基于万丽城公司未返还牛庆文购买涉案房产房屋的房款。现牛庆文系本案房产的预告登记人，而作为牛庆文的债权受让人，刘可立应依法享有牛庆文对该房屋预告登记的权利；三、依据（2018）。辽0102执异504号执行裁定可知，原告不能证明商品房买卖合同在被告查封之前签订，并且也未能证明其交付了全部的购房款，综上依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，应驳回原告的全部诉讼请求。被告万丽城公司未到庭，未答辩。经审理查明，原告唐宗瑾（买受人）与被告万丽城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告万丽城公司开发建设的位于沈阳市和平区南五马路121号715房屋（建筑面积49.21平方米），商品房单价为3800元/平方米，房款总价为186,998元。2006年5月18日，原告唐宗瑾向被告万丽城公司支付了全部购房款，被告万丽城公司向原告唐宗瑾开具辽宁省商品房销售统一发票一张。同日，被告万丽城公司向原告出具《商品房准住通知》一份。之后，原告对上述房屋进行了装修并占有至今，期间该房的物业费、采暖费、水、电等费用均由原告缴纳。另查明，2017年11月15日，本院因牛庆文与万丽城公司之间的民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0102民初9093号民事调解书，内容为：“一、解除原告牛庆文与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2006年4月26日就位于沈阳市和平区南五马路121号1幢7层715号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、原告牛庆文于2017年11月30日前协助被告沈阳万丽城房地产开发有限公司到房产部门撤销上述合同备案登记；三、被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2017年11月12日前一次性给付原告牛庆文借款本金及利息100,253元，原告牛庆文放弃2017年11月12日后产生的利息；四、原告牛庆文放弃其他诉讼请求；五、本案纠纷一次性解决，双方无其他纠纷。”后因被告万丽城公司未履行生效法律文书确定的义务，牛庆文向本院申请强制执行。2018年4月3日，本院向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102执1351号协助执行通知书，预查封将备案在牛庆文名下位于沈阳市和平区南五马路121号715房屋，自2018年4月3日起至2021年4月2日止。2018年9月5日，本院作出（2018）辽0102执异274号执行裁定书，裁定变更刘可立为（2018）辽0102执1364号执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。再查明，执行过程中，本院于2018年9月1日作出（2018）辽0102执1351号公告，责令被执行人万丽城公司及房屋实际占用人于7日内迁出位于沈阳市和平区南五马路121号1幢715号（建筑面积49.21平方米）的房屋。原告唐宗瑾向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年10月25日作出（2018）辽0102执异504号执行裁定书，认为本院作出的公告并无不妥，案外人不具有足以阻止执行的实体权利，对于案外人唐宗瑾提出的异议本院不予支持，故裁定驳回唐宗瑾的异议请求。现原告唐宗瑾不服上述执行裁定，作为涉案房屋的买受人向本院提出案外人执行异议之诉。上述事实，有原告唐宗瑾与被告刘可立的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、辽宁省商品房销售统一发票、收款收据、（2018）辽0102执异504号执行裁定书、证明等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告万丽城公司经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告唐宗瑾与被告刘可立提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告唐宗瑾与被告万丽城公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款186,998元，涉案房产于2018年4月3日被法院预查封之前，原告唐宗瑾已于2006年5月18日支付完毕全部的购房款。同时，结合原告唐宗瑾提交的物业费、采暖费、水、电收据等证据，足以证明原告唐宗瑾在涉案房屋被查封之前已经实际占有该房屋。并且，被告刘可立未提供证据证明原告在未办理案涉房产产权登记手续方面存在过错，据此，原告唐宗瑾对位于沈阳市和平区南五马路121号715房屋提出不得执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告唐宗瑾的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，涉案《商品房买卖合同》至今尚未备案，原告唐宗瑾亦未能进行产权登记，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告唐宗瑾主张被告万丽城公司为原告办理案涉《商品房买卖合同》备案登记，并确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号715的房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4040元，由被告沈阳万丽城房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  宋 亮人民陪审员  刘伟华人民陪审员  周苏阳二〇二〇年六月二日法官助理霍骏升书记员王皓然本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。