四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4747号 上诉人（原审被告）四川宏都房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区星辉东路4号1幢2楼1号。 法定代表人王玲，董事长。 被上诉人（原审原告）成都共享物业管理服务有限公司。住所地：四川省成都市金牛区交桂路42号附1号。 法定代表人幸莉，总经理。 委托代理人宋杨东，四川文典律师事务所律师。 上诉人四川宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）因与被上诉人成都共享物业管理服务有限公司（以下简称共享物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初7195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2003年6月16日，成都市物价局向成都洁美物业管理有限公司（以下简称洁美公司）作出《关于府河苑物业管理费标准的批复》，同意洁美公司按照建筑面积每月每平方米电梯公寓1.2元、非住宅1.8元、营业房5元的标准向业主收取物业管理费。该标准从2003年7月执行，期满一年须经业主委员会签署意见另行报批。2010年，宏都公司（甲方）与中国农业银行股份有限公司成都成华支行（乙方，以下简称农行成华支行）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方府河苑小区第一层和第三层营业用房，建筑面积:3418.174平方米(其中一层1886.848平方米，三层1531.326平方米)，面积以房产证和成都市房屋产权监理处的测量报告为准。乙方租赁该房屋作为办公和营业使用。租赁期限为2010年2月11日至2013年2月10日止。租赁期间，物业管理费以及机动车停车费等由乙方承担。双方约定，乙方正式入驻后，物管费按月支付，每月每平方米1元。2014年12月9日，共享物业公司（乙方）与成都市金牛区府河苑物业管理业主大会业主委员会（以下简称府河苑业委会）(甲方)签订《物业服务合同》，约定共享物业公司为府河苑小区提供物业服务。其中第五条约定：乙方提供的物业公共服务事项包括房屋共有部分(基础、内外承重墙体、樑、柱、栏板、楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、水泵房、电梯间、电表间、发电机房、地下室、室外平台、走廊通道、门厅等)，附属建筑物、构建物(包括小区道路、绿地、路灯、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚)，文化体育设施、场所的维修、养护和管理，共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、照明、天线、加压水泵、楼内消防设施设备、通风设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等)的维护、养护、运行和管理；服务内容与标准应符合四川省《住宅物业服务等级划分》中的二级服务标准。本区划内的办公物业服务参照相关标准执行。相关事宜与商务写字楼业主协商。其中住宅用房物业费标准为1.2元/月·平方米，非住宅用房5元/月·平方米，住改商3元/月·平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下:从逾期之日起，按所欠费用金额每日千分之一交纳滞纳金。机动车停车场属开发建设单位所有的车位，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车租用，车位所有人按车库车位50元/个·月的标准向乙方交纳车位管理费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向相关业主收取手续费等额外费用。合同期限为2014年12月28日至2017年12月28日。2014年12月11日，成都市金牛区房产管理局作出《限期整改通知书》，要求洁美公司退出府河苑小区管理区划。宏都公司诉府河苑业委会业主撤销权纠纷一案，经原审法院（2015）金牛民初字第6771号民事判决，判决撤销府河苑业委会于2014年11月10日作出的《关于选聘物业服务业主大会会议表决结果的公告》的决定。府河苑业委会不服提起上诉，2016年4月27日我院作出（2016）川01民终968号民事判决书，判决“一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6771号民事判决书；二、驳回宏都公司的诉讼请求。”2016年7月15日，原审法院作出（2015）金牛民初字第1573号民事判决，判决洁美公司应在判决发生法律效力后五日内退出成都市金牛区星辉东路4号府河苑小区物业管理区域，并向府河苑业委会移交物业服务用房和相关设施及国务院《物业管理条例》所规定的相关文件资料。2016年9月23日，原审法院向洁美公司发出执行公告，要求其履行（2015）金牛民初字第1573号民事判决确定的义务。2016年7月22日，成都市金牛区人民政府驷马桥街道办事处（甲方）与共享物业公司（乙方）签订《驷马桥辖区生活垃圾处理费委托书》，约定甲方委托乙方代为收取府河苑建筑区划物业管理小区内的垃圾清运费。其中核定商铺1户，每月应缴纳生活垃圾处理费108元。2018年7月至2019年6月，共享物业公司向驷马桥街道办事处缴纳了垃圾清运费。2016年9月12日，共享物业公司进驻府河苑小区的地下停车场提供物业服务。其后，宏都公司缴纳了部分车位管理费。2017年12月20日，共享物业公司（乙方）与府河苑业委会（甲方）签订《府河苑小区物业服务合同补充协议》，约定了合同期限届满后，若业主委员会组织小区全体业主进行选聘和解聘物业服务企业的签字投票表决未达到双二分之一的法定业主投票人权数，则乙方继续按照物业服务合同的相关约定在小区提供物业服务，直到小区选聘或解聘物业服务企业的投票表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，甲方代表全体业主与乙方或新的物业服务企业签订新的物业服务合同为止。在此期间，甲、乙双方应该履行的权利义务、物业服务标准以及物业服务收费标准按照原物业合同履行。若业主委员会组织小区全体业主选聘或解聘物业服务企业的签字投票表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，全体业主不同意与乙方签订新的《物业服务合同》或选聘了其他物业服务企业，则乙方应该严格按照《物业管理条例》的相关规定和物业服务合同的约定，退出小区的物业服务，并按照有关规定和物业服务合同的约定办理移交手续和项目退出手续，乙方提前预收的物业服务等相关费用应退还相关业主，否则，甲方有权追究乙方的法律责任，给全体业主或相关业主造成损失的，乙方还应承担赔偿责任。若业主委员会组织小区全体业主选聘或解聘物业服务企业的签字投票表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，全体业主同意与乙方签订新的《物业服务合同》，甲方代表全体业主与乙方签订了新的《物业服务合同》，则甲、乙双方应该履行的权利义务、物业服务标准以及物业服务收费标准均按照甲、乙双方签订的新的《物业服务合同》的相关约定执行。 2018年1月25日，共享物业公司（乙方）与府河苑业委会(甲方)签订《物业服务合同》，约定共享物业公司为府河苑小区提供物业服务，合同期限为2018年1月25日至2021年1月24日止。其中住宅用房物业费标准为1.50元/月·平方米，非住宅用房5.50元/月·平方米。物业服务费用按月交纳，业主应在每月2日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下:从逾期之日起，按所欠费用金额每日千分之一交纳滞纳金。机动车停车场属开发建设单位所有的车位，应当首先满足本建筑区划内的业主、使用人停车租用；车位所有人按车库车位50元/个·月的标准向乙方交纳。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向相关业主收取手续费等额外费用。2018年4月20日，该合同在成都市金牛区房产管理局备案。2018年11月16日，洁美公司出具证明，证明其在府河苑提供物业服务期间，住宅房屋的物管费收费标准为每月每平方米1.2元，农行成华支行租赁的1楼和3楼收取的物管费标准为每月每平方米1元，2楼商业用房收取的物管费标准为每月每平方米2元。 原审法院另查明，案涉物业1-3层登记于宏都公司名下，面积为5749.52平方米。案涉物业配备2部电梯，均需刷卡使用，其中1部电梯不在2楼停留。两部电梯均可到达地下车库部分（共计3层）。案涉物业1-3层另有楼梯可以通行。2018年，共享物业公司诉至原审法院，要求宏都公司支付截止2018年7月31日的物业服务费、违约金、车位管理费、垃圾清运费等，原审法院于2019年3月13日作出（2018）川0106民初10845号民事判决书，判决“一、四川宏都房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都共享物业管理服务有限公司支付2016年7月22日至2018年1月24日期间欠缴的物管费520331.56元；二、四川宏都房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都共享物业管理服务有限公司支付2018年1月25日至2018年7月31日期间欠缴的物管费196058.63元；三、四川宏都房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都共享物业管理服务有限公司支付欠缴2016年7月22日至2018年7月31日期间物管费的违约金35820元；四、四川宏都房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都共享物业管理服务有限公司支付2016年9月12日至2018年7月31日期间欠缴的车位服务费100106.67元；五、四川宏都房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都共享物业管理服务有限公司支付2016年7月22日至2018年7月31日期间的垃圾清运费2516.4元；六、驳回成都共享物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。”宏都公司不服该判决，上诉至我院，我院作出（2019）川01民终11300号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 原审法院认为，案涉物业服务合同及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对作为案涉物业的业主宏都公司具有约束力。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或者业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如宏都公司认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主大会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同未依法被撤销之前，均应视为对全体业主具有约束力，故宏都公司提出物业服务合同及补充协议对其不具有约束力的抗辩理由不能成立。对宏都公司提出其自行对其物业部分进行物业管理的抗辩理由，原审法院认为，根据查明的事实，共享物业公司自进场后一直为案涉小区服务至今，宏都公司若认为共享物业公司并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，也可另行主张权利，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促共享物业公司加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可取，其该项抗辩理由不能成立。共享物业公司要求宏都公司支付物管费的请求符合法律规定，予以支持，宏都公司应向共享物业公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间欠缴的物管费316233.6元。关于违约金，因宏都公司主张违约金过高，共享物业公司也没有举证证明其存在其他损失，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条的规定，酌情调整滞纳金，按照欠费的5%予以计算。关于车位管理服务费，宏都公司提出实际可用车位并非106个的抗辩理由，原审法院认为，案涉106个车位登记于宏都公司名下，共享物业公司按产权登记的车位数量收取车位管理服务费不违反法律规定，宏都公司该项抗辩理由亦不能成立。原审法院认定宏都公司应向共享物业公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间欠缴的车位服务费44650元。根据共享物业公司与成都市金牛区人民政府驷马桥街道办事处签订的《驷马桥辖区生活生活垃圾处理费委托书》，宏都公司应向共享物业公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的垃圾清运费共计1080元。综上，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、宏都公司应于判决生效之日起十日内向共享物业公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间欠缴的物管费316233.6元；二、宏都公司应于判决生效之日起十日内向共享物业公司支付欠缴2018年8月1日至2019年5月31日期间物管费的违约金15811.68元；三、宏都公司应于判决生效之日起十日内向共享物业公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间欠缴的车位服务费44650元；四、宏都公司应于判决生效之日起十日内向共享物业公司支付2018年8月1日至2019年5月31日期间的垃圾清运费1080元；五、驳回共享物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7266元，因适用简易程序审理并结案减半收取3633元，由宏都公司承担。 宣判后，宏都公司不服原审判决，向本院提起上诉称，案涉物业服务业合同涉及非住宅用房物业费标准的相关条款应属无效，非住宅用房物业费标准的法律约束力不及于上诉人，被上诉人共享物业公司没有举证证明其履行了相应的物业服务，应承担举证不能的相应法律后果，原审法院认定事实及法律适用均存在严重错误，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人共享物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，案涉物业服务合同及补充协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对作为案涉物业的业主宏都公司具有约束力。根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或者业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如宏都公司认为签订的物业服务合同侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在业主大会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同未依法被撤销之前，均应视为对全体业主具有约束力，故宏都公司关于合同中涉及非住宅用房物业费标准的相关条款依法应属无效、对其不具有约束力的意见本院不予采纳。 根据查明的事实，共享物业公司一直为案涉小区服务至今，宏都公司若认为共享物业公司并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，也可另行主张权利，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促共享物业公司加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可取。 综上，上诉人宏都公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7266元由上诉人四川宏都房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈 悦