广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤执异14号 异议人（案外人）：胡俊伟，男，汉族，1987年5月8日出生，住广州市白云区石井镇马岗村浅水南一巷10号501。公民身份号码。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地：新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地：广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 胡俊伟对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街16号2301房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日轮候查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街16号2301房（以下简称案涉房产）。2020年2月11日，首先查封案涉房产的广州市天河区人民法院解除了查封，本院的轮候查封转为正式查封。异议人胡俊伟对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人胡俊伟请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街16号2301房的查封。其主要理由为：1.异议人与东湛公司在2017年9月28日签订了购房《协议书》，购买了案涉房产并已付清了全部房款、办理了收楼手续，实际占有该房产至今。因办理预告登记的资料手续暂未齐全，异议人暂未办理预告登记，案涉房产仍在东湛公司名下，但不影响该房屋属于异议人所有。2.异议人按时向广州颐和酒店物业管理有限公司交纳物业管理费和由物业公司代缴的水电费，双方已建立合法的物业服务关系。3.案涉房产被查封侵害了异议人的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第27条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条以及《中华人民共和国民事诉讼法》227条的规定，请求解除对案涉房产的查封。 异议人胡俊伟为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《颐和盛世认购书》，载明：（甲方）发展商东湛公司，（乙方）认购方胡俊伟，认购单元为案涉房屋，认购价606621元。实行一口价计价方式，双方确定互不追究面积补差额，互不进行多退少补。乙方向银行办理商品房担保贷款（按揭）手续，申办额度为30万元。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下交付乙方使用。该《颐和盛世认购书》的签订时间为2016年5月19日。 2.《颐和盛世协议书》载明：甲方（卖方）东湛公司，乙方（买方）胡俊伟；乙方向甲方购买案涉房屋；乙方购买的商品房建筑面积为107.12平方米；乙方采用一次性付款方式，在2017年9月28日前支付全部购房款606621元。甲方在2018年6月30日前向乙方交付该房屋。落款日期为2017年9月28日。 3.支付楼款的收款收据三份：2016年5月19日支付定金20000元，2016年6月4日付款53311元，2017年9月28日付款533310元。证明涉案房产购房款已支付完毕，全额供619684元。 4.东湛公司出具的收款收据，载明2019年8月4日，该公司收到案涉房屋维修资金11270元。 5.东湛公司出具的“代收能源周转金”收据，载明该公司收到案涉房屋能源周转金200元。 6.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》，载明该公司收到案涉房产自2019年8月15日起至2020年11月的住宅服务费。 7.广州市规划和自然资源局出具的《广州市个人名下房地产登记结果查询证明》，证明异议人名下在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录。 本院对证据审查，认为异议人提交的证据来源合法，与案件事实的认定有关联，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审查查明，2016年5月19日，异议人（乙方/认购方）与东湛公司（甲方/发展商）签订《颐和盛世认购书》，载明异议人向东湛公司认购案涉房产。2017年9月28日，异议人胡俊伟（乙方/买方）与东湛公司（甲方/卖方）签订《协议书》，载明双方经协商一致，达成以下主要内容的协议：胡俊伟向东湛公司购买颐和盛世E区自编13栋2301号住宅，建筑面积107.12平方米。该房产价格为人民币606621元，胡俊伟采用一次性付款方式，在2017年9月28日前支付全部房款。此外还约定了违约事由及违约金，同时载明由于广州实行限购政策，胡俊伟由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。如果在广州市取消限购政策后，乙方（胡俊伟）应在10天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。至2017年9月28日，胡俊伟向东湛公司支付了全部购房款。异议人胡俊伟名下无其他房产。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。 其一，关于是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据查明的事实，本院系于2020年2月11对案涉房产进行查封。异议人于2017年9月28日与房地产开发企业东湛公司签订《协议书》。本案的《协议书》并非规范文本的商品房销售合同，亦未办理销售合同备案、网签或者预登记手续。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条则规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期┄┄”本案协议书明确了当事人名称、商品房基本状况，位置、房号、价款、交付方式，且异议人已依约交付全额款项，该协议已具备商品房买卖合同基本要素，应予认定为合法有效的书面买卖合同。 其二，关于案涉房产是否符合排除执行的另外二项条件问题。根据查明的事实，异议人在其生活、居住所在地无其他房产，并且已全额支付购房款，应当认定异议人的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的另二项条件。 其三，关于异议人签订协议书时不符合限购政策的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该法律规定明确了合同无效的五种情形，限购政策是政府对于市场的临时干预政策，并不属于法律和行政法规范畴，且不属于上述法律所规定的其他无效情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，从根本上而言，是对消费者物权期待权的保护。是否能够排除执行，应以该条法律所规定的条件为审查依据。如前所述，该条法律规定明确的条件之一是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，即“买卖合同是否合法有效”是判断标准，而非异议人是否符合限购政策。因此，异议人是否符合限购政策不影响本案的审查判断。 综上所述，异议人胡俊伟的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街16号2301房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向广东省高级人民法院提起诉讼。 审判长  李晓奋 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇二〇年六月二十九日 书记员  潘 兴