广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终470号上诉人（原审被告）：李万钧，男。委托诉讼代理人：戴述耀，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵嫚，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡裕洪，男。委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人李万钧因与被上诉人蔡裕洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初25532号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李万钧上诉请求：1、撤销（2019)粤0303民初25532号民事判决，依法改判或发回重审；2、由蔡裕洪承担一审、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、蔡裕洪不是适格的出租主体。涉案房屋的所有权人为蔡某坚，李万钧与房屋所有权人于2014年9月签订《深圳市房屋租赁合同书》并进行了备案，领取了租赁证书，因此李万钧与蔡裕洪于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》理应作废。蔡裕洪在无任何授权的情况下私自向李万钧收取租金，且收取的租金金额3500元/月远远高于李万钧与房屋所有权人蔡某坚签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定的租金1500元/月，没有任何依据。二、一审法院对于本案的关键性证据“《确认书》”未经质证即将其作为本案的定案依据，属于程序严重违法。(一）在一审法院庭审笔录第9页审判长发问“能否拿到蔡某坚的确认书？”，蔡裕洪代理人答“待重阳节蔡某坚回来可以出具确认书。”审判长发问“蔡某坚是外国人吗？”蔡裕洪代理人答“是外籍身份。”由此可明显看出，在本案一审庭审结束前蔡裕洪始终没有得到房屋所有权人蔡某坚的授权，一审判决书中所描述的“《确认书》”作为本案的关键性证据，其涉及到认定蔡裕洪是否是适格的出租主体以及是否主体适格。一方面，蔡裕洪作为举证方直到庭审辩论前仍未能提交关键性的证据来证明其有权限出租该房屋并有权收取3500元/月的租金以及转委托的权限，仅是口头提出过可以提供此份证据，审判长便不顾本案的事实和证据规则即要求蔡裕洪庭后补交该份证据。另一方面，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零三条第一款规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的依据。”根据上述规定，作为认定事实依据的证据必须经过双方当事人的质证。“《确认书》”作为本案的关键性证据，在李万钧未曾收到也未见过“《确认书》”以及就“《确认书》”所出具的公证书，也未曾就上述证据进行过质证的情况下，一审法院即将其作为认定本案事实的定案证据，属于程序严重违法。三、一审法院认定李万钧承担自2019年4月1日起至2019年8月2日期间的房屋占有使用费，属于对本案事实未查清。退一步讲，即使法院认定蔡裕洪主体资格成立，自2019年4月起涉案房屋所在地即被政府拆迁部门告知该片区房屋将被拆除重建，同时涉案房屋已被写上“拆”字并被挂上拆迁横幅，李万钧承租的涉案房屋是用作经营“黑鼻子桂林米粉”店铺，因涉案房屋周边的房屋都将被拆迁，导致涉案房屋周边居民纷纷搬离，造成李万钧自2019年4月份起经营惨淡。于2019年4月28日蔡裕洪发布搬迁通知限各位租户于2019年5月25日前搬离，该通知发布后李万钧的店铺经营更加困难。对于李万钧而言该房屋已不能达到其承租目的，也不应再按照原租金金额要求支付房屋占有使用费，应该免除后面几个月的租金来抵偿李万钧的经营损失、装修等损失。但是在一审判决中，对于蔡裕洪主张2019年4月至2019年8月期间的房屋占有使用费，一审法院即在没有全面考察本案事实的基础上便支持该诉求，试问政策都已下发该房屋即将被拆迁，房屋上已被写上“拆”字挂上拆迁横幅，又有谁会来承租此房？一审法院判决李万钧承担2019年4月至2019年8月期间与租金等同的房屋占有使用费过于片面，未能全面、客观的考虑本案的实际情况，应当依法予以纠正。蔡裕洪针对李万钧的上诉口头答辩如下：一、李万钧混淆了房屋管理关系与房屋租赁关系。两者系相互独立的不同的法律关系，蔡裕洪基于产权人的授权取得房屋的出租管理权利，但是房屋租赁关系是独立于房屋管理关系的，本案李万钧与蔡裕洪签订租赁合同，并且向蔡裕洪支付租金，蔡裕洪提供租赁物供李万钧使用，蔡裕洪向李万钧还收取了房屋租赁押金，该一系列事实证明，李万钧与蔡裕洪存在房屋租赁关系，而且合同具有相对性，租赁合同的出租方是以蔡裕洪的名义，承租方是李万钧，由此也可以印证双方的租赁合同关系是独立的，具有相对性的，因此，蔡裕洪作为出租人，向李万钧主张权利没有违反法律规定，而且是适格的本案原告。二、房屋产权人出具了书面的确认书，对蔡裕洪管理人的身份以及有权出租的身份进行了确认，并不影响本案租赁合同的效力，换言之，出租人不是房屋的产权人或者未取得授权，也不影响合同的效力，合同是否有效应严格按照合同法相关规定予以认定，本案李万钧使用了蔡裕洪提供的租赁物，也向蔡裕洪缴纳了租金，事实上已履行了双方的租赁合同，李万钧主张的蔡裕洪不是产权人或者未取得产权人的授权，即租赁合同无效，是没有法律依据的，而且违背了合同的相对性。三、2019年4月28日蔡裕洪已经书面通知李万钧应于2019年5月25日前搬离，因双方的租赁关系属于不定期租赁，蔡裕洪有权随时解除租赁关系，并给予李万钧合理时间搬离即可，而蔡裕洪通知李万钧之后李万钧不但没有搬离，反而将其无关紧要的一些物品故意存放在涉案房屋，以达到实际占用的目的，并且以此要挟蔡裕洪给予相应的补偿才可以搬离。四、由于双方是租赁关系，商铺的经营本身具有商业风险，李万钧是否盈利不是其拒绝履行搬离义务的合法抗辩理由，无论李万钧是否盈利，其均应当依照法律规定将涉案租赁物返还蔡裕洪。五、如李万钧所述，在2019年4月之后周边经营环境变差，导致其经营困难，按常理来说，李万钧应当尽早的搬离，以达到止损的目的，而不是将无关紧要的物品故意存放在涉案房屋内，并形成实际占用，因李万钧实际占用了涉案房屋，且2019年4月至8月期间李万钧还实际进行了经营，其占用行为属于非法占用，李万钧故意不搬离的行为是一种放任损失扩大的行为，也是一种恶意强占涉案房屋的行为，由此造成的相关损失应由李万钧承担，因此，李万钧应当按照法律规定向蔡裕洪支付2019年4月至2019年8月期间的房屋占用费，且后续占用期间还应按照法律规定继续支付房屋占用费。六、李万钧主张第三人对涉案租赁物主张权利，导致其无法经营没有事实依据，涉案租赁物片区启动城市更新是片区行为，并且城市更新是有一个长期的过程，并不必然导致经营的困难，而事实上在城市更新搬迁通知贴出以后，周边的商铺持续一段时间也在正常经营，仅是到了2019年年底之后大部分租户才相继搬离，因此，李万钧主张的经营受损过错并不在于蔡裕洪，其要求减免租金不具有事实和法律依据。蔡裕洪一审起诉请求：1.确认蔡裕洪、李万钧双方的租赁合同于2019年6月30日解除；2.判令李万钧搬离涉案租赁物罗湖区蔡屋围新×坊×号104房并交还蔡裕洪；3.判令李万钧按每月4000元的标准向蔡裕洪支付自2019年7月1日起至涉案租赁物交还之日的占有使用费（暂计至2019年7月31日为4000元）;4.判令李万钧赔偿蔡裕洪因本案产生的律师费15000元；5.判令李万钧承担本案全部诉讼费。以上合计金额人民币19000元。一审法院认定的事实：一、涉案房屋位于深圳市××××104商铺(以下简称涉案房屋），原权利人为蔡某均，后蔡某均于1989年去世。深圳市蔡屋围实业股份有限公司于2019年9月6日出具《证明》确认，涉案房屋属蔡某均的儿子，即蔡某坚家庭经分配所得物业。蔡某坚为本案出具《确认书》，载明其将涉案房屋的全部租赁管理事宜全权委托给蔡裕洪处理，并对蔡裕洪与李万钧之间的租赁合同及后续不定期租赁关系予以确认，蔡裕洪有转委托的权限。蔡裕洪提交的《个人建房申请报告表》显示，1988年，涉案房屋所在的新×坊×号核准批建层数为四层。蔡裕洪庭审中确认在1998年左右涉案房屋进行了重建，所在楼宇现共有七层，该重建未办理相关报建手续。二、案外人叶某平受蔡裕洪委托，以蔡裕洪名义与李万钧于2014年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定：由李万钧承租涉案房屋，租期为12个月，自2014年9月1日起至2015年8月30日止，租金为每月3500元；同日，李万钧向蔡裕洪缴纳押金7000元。合同履行过程中，蔡裕洪委托案外人叶某平作为涉案房屋的管理员，负责每月向李万钧收取租金及水电费等费用并缴回给蔡裕洪。该合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，李万钧继续占有使用涉案房屋，并按照原租赁合同的租金标准(3500元/月)及原缴纳方式向蔡裕洪缴纳截至2019年3月31日的租金。三、蔡裕洪以2019年3月1日的租金收据上记载“通知下月加租500元/月”为证，主张双方口头约定从2019年4月份开始，租金每月上涨500元。对此李万钧予以否认，称收据上关于加租的记载是蔡裕洪强加上去的。四、蔡裕洪、李万钧均确认：自2019年4月1日起，李万钧未再缴纳房屋租金；涉案房屋的管理员叶某平受蔡裕洪指示，自2019年8月3日起将涉案房屋停止供电；涉案房屋截至本案一审开庭之日仍由李万钧占有使用。五、蔡裕洪于2019年4月28日在涉案房产处张贴搬迁通知，通知李万钧于2019年5月25日前搬离；于2019年5月5日通过微信通知李万钧要求其于2019年6月底搬离。李万钧在一审庭审中确认收到微信通知。六、李万钧主张其与涉案房屋的权利人蔡某坚于2014年9月30日就涉案房屋的租赁事宜签订了《深圳市房屋租赁合同书》并进行了备案，领取了租赁证书，因此蔡裕洪与李万钧签订的《房屋租赁合同》应已作废，蔡某坚才是合同的相对方，才是适格的诉讼主体，蔡裕洪无权提起本案诉讼。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于李万钧答辩意见中关于蔡裕洪主体是否适格及蔡裕洪、李万钧签订的租赁合同是否作废的问题，房产权利人蔡某坚出具确认书授权蔡裕洪管理涉案房屋的全部租赁事宜，并对涉案房屋租赁合同的签订予以确认，因此根据合同相对性原则，蔡裕洪为适格的诉讼主体。另外，李万钧自承租涉案房屋以来，一直是按照3500元/月的标准向蔡裕洪支付租金，李万钧实际履行的是其与蔡裕洪签订的租赁合同，而李万钧与案外人蔡某坚签订的租赁合同并未实际履行。综上，对李万钧的上述答辩意见，法院不予采纳。涉案房屋存在拆除重建的情况，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，蔡裕洪、李万钧签订的房屋租赁合同应为无效合同，李万钧应当返还房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费和其他费用。即使涉案租赁合同有效，由于双方约定的租赁期限已届满，现为不定期租赁，蔡裕洪作为出租人可以随时解除合同，并在合理期限前通知承租人，合同解除后李万钧应当返还房屋。因双方签订的租赁合同无效，蔡裕洪请求确认双方的租赁合同关系于2019年6月30日解除缺乏事实依据，法院不予支持。涉案房屋至今仍由李万钧占有使用，蔡裕洪要求李万钧搬离涉案房屋，事实清楚、理由充分，法院予以支持。关于2019年4月1日起的房屋占有使用费，蔡裕洪主张双方口头约定自2019年4月1日起房租涨为4000元/月，但仅提交了蔡裕洪单方制作的收据为证，并未提交其他证据予以证明，依据不足，且李万钧予以否认，法院不予采信。法院参照双方合同约定的租金标准，即3500元/月，计算得出自2019年4月1日起至2019年8月2日止的房屋占有使用费为14233[3500×(4+2÷30)]元；自2019年8月3日起，因蔡裕洪的停电行为，导致李万钧不能完全使用涉案房屋，法院酌定李万钧自该日起应支付的房屋占有使用费相应减少为2000元/月。蔡裕洪诉请中超出上述计算标准范围，法院不予支持。因蔡裕洪、李万钧签订的租赁合同无效，蔡裕洪收取的押金7000元应当在李万钧应支付的房屋占有使用费中作相应抵扣。关于蔡裕洪主张的律师费用，蔡裕洪、李万钧之间并无约定，亦无法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、李万钧应于判决生效之日起十五日内搬离深圳市××××104房产并交还蔡裕洪；二、李万钧应于判决生效之日起十五日内向蔡裕洪支付自2019年4月1日起至2019年8月2日期间的房屋占有使用费14233元（押金7000元应予以抵扣）；三、李万钧应于判决生效之日起十五日内，按每月2000元的标准，向蔡裕洪支付自2019年8月3日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回蔡裕洪的其他诉讼请求。如果李万钧未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费138元，由蔡裕洪负担109元，由李万钧负担29元，蔡裕洪已向一审法院预交案件受理费138元，李万钧应自判决生效之日起十五日内将案件受理费29元迳付蔡裕洪。二审查明，一审庭审时，蔡裕洪将一审起诉请求第三项变更为：判令李万钧按每月4000元的标准向蔡裕洪支付自2019年4月1日起至涉案租赁物交还之日的占有使用费（暂计至2019年4月30日为4000元）。二审期间，双方均未提交新的证据，经本院二审认定，一审查明的其余事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审争议的焦点为：1、李万钧上诉主张发回重审是否成立；2、李万钧上诉主张一审对2019年4月1日至2019年8月2日期间的房屋占有使用费的认定不当是否成立。关于焦点1：蔡裕洪与李万钧于2014年9月1日签订《房屋租赁合同》，蔡裕洪将涉案房屋交予李万钧经营，李万钧依约向蔡裕洪交付房租及水电费等，涉案《房屋租赁合同》虽因未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设而被认定无效，但蔡裕洪仍是涉案租赁合同的适格主体。李万钧虽曾与涉案房屋的权利人蔡某坚于2014年9月30日就涉案房屋的租赁事宜签订了《深圳市房屋租赁合同书》并进行了备案，但该合同并未履行，李万钧据此主张蔡裕洪不是涉案《房屋租赁合同》的适格主体理由不成立。蔡裕洪提交的房屋的权利人蔡某坚出具的确认蔡裕洪为其授权的管理人的“确认书”一审未经质证即作为证据予以认定虽有不当，但根据蔡裕洪与李万钧曾签订《房屋租赁合同》且长期予以履行的事实，足以认定蔡裕洪是适格的主体，蔡某坚出具的确认蔡裕洪为其授权的管理人的“确认书”对蔡裕洪能否成为适格的主体并不具有决定性的作用，李万钧以该证据未经质证为由上诉主张发回重审本院不予采纳。关于焦点2：蔡裕洪与李万钧签订的《房屋租赁合同》因未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设依法应认定无效，且该合同约定的期限早已期满。涉案房屋虽于2019年4月被列为拆迁的房屋，但蔡裕洪2019年4月底通知李万钧退房，李万钧拒不退房，仍继续经营，其上诉主张此后应适当调降房屋使用费理由不成立，一审按原约定标准计算2019年4月1日起至2019年8月2日期间的房屋占有使用费本院予以维持。综上所述，李万钧的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币276元（李万钧已预交），由李万钧负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年六月十二日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。