湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终370号上诉人（原审原告）：龙荟州，男，1976年1月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：邹建军，湖北图盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北省昌隆生态农业股份有限公司，住所地利川市左岸丽川土苗风情街B-27、27C-27号。法定代表人：谢国贵。委托诉讼代理人：刘学凯，湖北丽川律师事务所律师。上诉人龙荟州因与被上诉人湖北省昌隆生态农业股份有限公司（以下简称昌隆公司）合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初4167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人龙荟州及其委托诉讼代理人邹建军、被上诉人昌隆公司的委托诉讼代理人刘学凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。龙荟州上诉请求：请求撤销一审判决或依法改判。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，烧烤园被叫停并被拆除的真实原因是经营所涉土地系一般农田。一审庭审中，龙荟州已对烧烤园被叫停的原因进行了陈述，其提交的证据七利川国源测绘登记代理有限公司的土地勘测定界技术报告证实涉案烧烤园土地占用了一般农田4145.22㎡。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。昌隆公司虽辩称烧烤园是白鹊山生态农业园整体规划的一部分，得到规划许可及利川市人民政府的批复同意，但并没有提交农用地转用审批手续。二、昌隆公司将一般农田租赁给龙荟州经营烧烤园已构成违约，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定了出租人保持租赁物适租状态的义务，昌隆公司违反该义务构成违约。三、昌隆公司应承担违约责任。昌隆公司将一般农田出租给龙荟州经营烧烤园，后烧烤园被政府拆除，昌隆公司履行合同不符合约定，龙荟州签订合同后，大量投入资金建设烧烤园，损失客观存在，昌隆公司应当承担赔偿损失的违约责任。昌隆公司辩称：1.龙荟州称烧烤园属于一般农田才被拆除，其在一审中没有向法庭举证证明涉案土地属于一般农田；2.即使烧烤园属于一般农田，正因为是一般农田，所以龙荟州不能擅自在烧烤园搭建违章建筑物；3.烧烤园的拆除的原因并不是烧烤园是一般农田，是因为龙荟州未办理任何审批手续，擅自在烧烤园上搭建建筑物，违反了整个园区的规划设计及政府的审理手续；4.昌隆公司交付的是一个获得政府审批合法的烧烤园，不论烧烤园占用的土地性质是一般农田还是其他性质都可以进行出租，昌隆公司的出租行为合法有效；5.昌隆公司的合同义务已经履行完毕，因龙荟州擅自搭建建筑物导致相关建筑物被拆除是龙荟州违反了双方签订租赁合同的约定，昌隆公司不应承担责任；一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回龙荟州的上诉请求。龙荟州向一审法院起诉请求：1、判令昌隆公司赔偿龙荟州投入烧烤园的设施设备损失人民币叁拾壹万伍仟零壹拾肆元（Y315014.00）整的50%计人民币壹拾伍万柒仟伍佰零柒元（Y157507.00）整；2、判令昌隆公司赔偿龙荟州未经营的三年合同经营期可得利益人民币伍拾肆万元（Y540000.00）整的50%计人民币贰拾柒万元（Y270000.00）整；3、判令昌隆公司赔偿龙荟州评估费用人民币贰万伍仟元（Y25000.00）整的50%计人民币壹万贰仟伍佰元（Y12500.00）整；4、判令昌隆公司赔偿龙荟州测绘费用2000元的50%的计1000元；5、昌隆公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月6日，昌隆公司为甲方，龙荟州为乙方，双方签订项目合同书，约定龙荟州在昌隆公司白鹊山生态园内占地8.7亩建设烧烤园。经营期限从2017年5月1日至2022年5月1日，费用每年3万元。其中就甲方的权利义务约定为：“1、甲方为乙方协调好水、电、气、路相关硬件设施，其产生的费用由乙方承担。2、甲方应协助乙方处理好本项目经营过程期间所涉的民事纠纷及其他相关事项。3、甲方有权监督乙方经营期间的卫生、安全、服务等，牵涉影响公司声誉及形象的相关问题。4、甲方有义务将公司客源介绍到乙方，有义务为乙方宣传和广告投放（所牵涉广告及宣传费用双方再另行协商）”。合同签订后，龙荟州入住开始经营，同时投入资金添置、扩建部分设施、设备。2018年4月16日，龙荟州向昌隆公司交纳了上年度的承包费30000元及占用他人房屋的费用2000元，由昌隆公司出具了收据。2019年3月8日，龙荟州接到利川市城市管理执法局责令整改通知书，认为龙荟州在昌隆公司处建设的建筑物违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责令龙荟州停止违反规划的建设行为并自行拆除搭建的构筑物。龙荟州被迫停止经营白鹊山烧烤园并拆除了相应的违法建筑。2019年3月12日，龙荟州委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司咸丰分公司对白鹊山烧烤园设施、设备、合同期内可得利益进行评估鉴定，其意见为设施、设备价值315014.00元，合同期内可得利益540000元。2019年9月30日，湖北图盛律师事务所委托利川国源测绘登记代理有限公司对案涉烧烤园测绘，结论烧烤园所占用的基本农田4145.22平方米，即6.22亩，龙荟州为此支付测绘费用2000元。因就龙荟州停业后的相关损失双方未能达成一致意见，龙荟州提起诉讼。庭审中龙荟州明确要求昌隆公司承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人对自己的诉讼请求有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。龙荟州与昌隆公司签订的合同是在双方平等协商的基础上达成的一致意见，不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。龙荟州被迫停业并拆除部分建筑物的原因，是因为龙荟州建设相关设施未经相关职能部门批准，其建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，由利川市城市管理执法局责令其停业整改。双方在合同中并未约定龙荟州扩建相关设施应由昌隆公司负责办理相关审批手续，其相关建筑物因无审批手续而被拆除的责任不在昌隆公司，应由龙荟州自行承担。龙荟州提供的证据不能证明昌隆公司没有履行合同义务，违反合同约定。故龙荟州主张昌隆公司违约没有事实依据，其要求昌隆公司承担违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回龙荟州的诉讼请求。案件受理费7713元，由龙荟州承担。二审期间，龙荟州向本院提交了与龙荟州合伙开办烧烤园的合伙人张莉与昌隆公司股东周庆丰的通话录音和与利川市东城街道办事处白鹊山村村支书胡昌辉的通话录音，拟证实案涉烧烤园被拆除的真实原因是因占用了农田。本院组织双方当事人进行了质证，经审查，龙荟州提交的上述证据客观真实地反映了案涉烧烤园被拆除的原因和经过，予以采信。为查明案件事实，本院依职权向利川市城市管理执法局综合执法大队东城中队的执法人员陈国彬和利川市东城街道办事处白鹊山村村支书胡昌辉进行了调查询问，对该两份调查询问笔录本院听取了龙荟州、昌隆公司的意见。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2016年5月16日昌隆公司与利川市人民政府签订《利川白鹊山生态农业园建设项目投资合同》，约定在利川白鹊山建设生态农业园，规划面积约1542亩，其中流转土地约1500亩，建设用地约42亩，合同第五条3项约定：“乙方（注：昌隆公司）应严格按照评审规划实施项目建设，不得改变规划设计和土地用途。确须改变，须书面报甲方（注：利川市人民政府）书面同意后方可实施。所有建设行为应当符合甲方认可的项目建设规划和国家相关规范要求。”因龙荟州经营的烧烤园经相关执法部门通过卫星云图执法发现有占用农田情况，以及烧烤园的建筑物未取得建设规划许可手续，利川市城市管理执法局于2019年3月8日给龙荟州下发利城责改字【2019】第1602384号责令改正通知书，责令其立即停止违反规划的建设行为，自行拆除搭建的构筑物。后烧烤园内的建筑物被拆除。本院认为，龙荟州与昌隆公司签订的项目合同书虽系双方在平等自愿的基础上达成，是双方的真实意思表示，但经审查，该合同约定的项目为白鹊山烧烤园，即龙荟州租用昌隆公司的部分土地进行烧烤经营性业务，昌隆公司为龙荟州的烧烤经营行为提供相应的配套服务。依照《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”而从本院查明的情况看，案涉烧烤园所占用土地有农用地性质部分，昌隆公司虽举出与利川市人民政府签订的《利川白鹊山生态农业园建设项目投资合同》，拟证实该生态农业园内有烧烤园规划项目，但对烧烤园占用的土地性质是否已由农用地转为商业用地的事实，昌隆公司在一、二审中均未举出充分有效的证据予以证实。综合本院调查情况，结合案涉烧烤园被拆除的事实，可以认定昌隆公司将案涉烧烤园项目发包给龙荟州时并未取得农用地转用审批手续，双方签订的《项目合同书》因所涉标的物土地的性质未能转化为商业用地，违反前述土地管理法的强制性规定，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《项目合同书》属无效合同。关于龙荟州主张的相关损失赔偿问题，依据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”昌隆公司作为案涉烧烤园项目的发包方，在签订合同前理应确保合同的主要标的物处于合法适合经营的状态，其将未能取得合法审批的土地交付给龙荟州并收取相应的项目承包费，显然存在过错。案涉烧烤园的土地性质转用审批虽属项目发包方昌隆公司的义务，但龙荟州在签订《项目合同书》拟投入大量资金建设烧烤园进行为期五年的经营行为时，未对相关土地的审批手续进行审查，未尽到合理的审查义务，且案涉烧烤园被拆除原因一方面是占用了农用地，另一方面是因烧烤园的建筑物、构筑物未能办理建设规划审批手续，而烧烤园的建筑系龙荟州为开展烧烤经营行为修建，该建设行为系龙荟州经营活动的一部分，故建设审批手续应由龙荟州完成，因其未能完成建设审批手续，故对烧烤园拆除产生的损失龙荟州亦存在过错。在案涉烧烤园拆除前，龙荟州委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司就烧烤园设施、设备、合同期内可得利益等价值进行了评估，该公司出具了鄂循价鉴【2019】第89008号评估价值报告，考虑到案涉烧烤园已被拆除，就龙荟州投入的设施设备价值已不具备再行鉴定评估的条件，且龙荟州为经营烧烤园确实就物质设施设备有投入，而价值评估报告中对所评估设施设备有详细记载，并附有相应的价格对应表和照片，昌隆公司亦未举出证据证实湖北循其本价格鉴定评估有限公司的评估行为存在违反法律规定之处和评估报告存在不合理的地方，故本院将鄂循价鉴【2019】第89008号评估价值报告的意见作为确定损失的参考依据。该报告载明2019年3月12日设施、设备价值为315014.00元，龙荟州请求昌隆公司赔偿该设施设备价值的50%即157507.00元，本院考虑设施设备的再利用因素和折旧因素以及龙荟州、昌隆公司就合同无效均存在过错的因素，对该诉讼请求予以支持。就龙荟州请求的未经营的三年合同经营期间损失问题，该部分利益并非已产生损失，属预期的或然性利益，存在烧烤园未来市场不确定的因素，龙荟州的经营行为既可能产生利润，也可能因经营不善造成亏损，龙荟州请求的损失只是对一定会产生盈利的猜测，并无证据证明其主张，而湖北循其本价格鉴定评估有限公司的评估报告也只是对将来可能产生的利润做出的评估，并不能据此确定将来该项目一定会产生利润，且评估报告并未列出详细的计算依据，故对该部分请求不予支持。就龙荟州请求昌隆公司支付价格评估费的50%，因其已实际发生，且客观真实，予以支持，对其主张的测绘费，该部分土地性质只需在相关行政部门进行查询即可知晓，并非必须经过测绘才能证实，故对该部分费用不予支持。综上所述，上诉人龙荟州的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初4167号民事判决；二、湖北省昌隆生态农业股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿龙荟州投入的烧烤园设施设备损失157507.00元和评估费12500.00元；三、驳回龙荟州的其他诉讼请求。一审案件受理费7713元，二审案件受理费7713元，共计15426元，由上诉人龙荟州负担9564元，被上诉人湖北省昌隆生态农业股份有限公司负担5862元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 宋九龙二〇二〇年六月十八日书记员 杨亚琼