江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0923民初2011号 原告（案外人）：惠连昌，男，1955年7月12日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：惠开永，江苏阜一律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周观海，男，1952年6月13日出生，汉族，居民，住阜宁县。 第三人（被执行人）：林岩松，男，1977年11月26日出生，汉族，居民，住阜宁县。 原告惠连昌与被告周观海、第三人林岩松案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告惠连昌及其委托诉讼代理人惠开永、被告周观海、第三人林岩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠连昌向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对惠连昌购买的位于阜宁县阳光雅居501号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认惠连昌与林岩松之间签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于阜宁县阳光雅居501号房屋归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月20日，惠连昌与林岩松签订《房屋买卖协议》，林岩松将其所有的位于阜宁县阳光雅居501号房屋出卖给了惠连昌，合同约定购房总价为31万元，合同对房款交付时间也作出了约定，合同成立后惠连昌按合同约定分3期将房款交付给林岩松，林岩松在惠连昌交付第1期房款后，将案涉房屋的钥匙等交付给惠连昌，并将车库交付给惠连昌使用，后惠连昌实际占有上述房屋，并分批次对房屋进行装潢。2020年年初，阜宁县人民法院对案涉商品房进行查封，原告才知晓该房涉及了有关的诉讼，遂向贵院提出了执行异议，后驳回了原告的执行异议，并告知原告可以在15日内向人民法院提出执行异议之诉。综上，原告认为，惠连昌与林岩松签订的房屋买卖协议合法有效，案涉房屋已经实际履行交付，虽然该房因开发商的原因，没有办理房产转移登记手续，用于完成产权转移公示，但是原告己经依据房屋买卖协议支付了全部的购房款，并实际占有使用，为此根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，惠连昌与林岩松在该房被查封前己经完成房屋买卖行为，并以及实际占有使用至今，并且惠连昌在此购买过程中未有任何过错，据此，惠连昌请求贵院依法支持原告的所有诉讼请求。 被告周观海辩称，首先，2017年12月25日阜宁县人民法院（2017）苏0923民初5997号裁定书，对林岩松所有的位于阜宁县房屋进行了保全，林岩松收到裁定未提出保全异议。2018年7月30日，贵院再次作出（2018）苏0923民初3955号裁定书，对上述房屋再次保全，林岩松收到裁定仍未提出保全异议；其次，江苏新宁建设集团有限公司曾就案涉房屋出具借款情况的说明，其认为案涉501房屋是借款抵押给林岩松的，并未结算买断，现仍要求赎房。再次，买卖协议“三性”有异议，（1）案涉2017年3月20日签订的房屋买卖协议是否为该时间签订存在异议；（2）案涉房屋的交付时间有异议，合同约定：2017年10月30日付清房款，依据惯例，付清房款时，就应该交付房屋，而惠连昌直至2019年年底才装修结束；（3）房屋的价款有异议，案涉房屋售价31万元，明显低于市场价；（4）房款的交付有异议，31万元全都是现金支付，在2017年3月20日，林岩松的银行卡并未停用,即使停用，也会由林惠转给林岩松，如为现金支付，请惠连昌应提供现金来源、取款记录、林岩松收到现金流向等证据异议证实。综上，对惠连昌的诉讼请求，请求法院依法处理；如果不属实，要求按照虚假诉讼或其他妨碍民事诉讼进行处罚。周观海认为房屋买卖合同是无效的，不能确认房屋归惠连昌所有，不应该停止对房屋的执行、解除对房屋的查封。 第三人林岩松述称，对惠连昌的所有诉讼请求，林岩松没有意见，林岩松向惠连昌出售房屋是事实，协议于2017年3月20日，也于协议签订时，交付给惠连昌。综上，请求法院依法处理。 经审理查明，2019年6月28日，本院对周观海诉林岩松、江苏新宁建设集团有限公司、林惠合伙协议纠纷一案作出（2018）苏0923民初3955号民事判决：一、林岩松于判决生效后10日内返还周观海82万元及利息（从2018年7月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回周观海的其他诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由周观海负担3384元，林岩松负担15416元。 2018年7月30日，本院根据周观海的申请，作出（2018）苏0923民初3955号民事裁定：对林岩松所有的位于阜宁县.77平方）的房屋予以查封，查封期限为三年。 根据周观海的申请，本院于2019年8月6日立案强制执行，案号为（2019）苏0923执2258号。案外人惠连昌对本案执行标的提出异议后，本院于2020年3月30日作出（2020）苏0923执异11号执行裁定，驳回案外人惠连昌的异议申请。惠连昌不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2013年1月5日，林岩松与江苏新宁建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1353816420130105），购买案涉房屋。2017年12月25日，本院根据周观海的申请，作出（2017）苏0923民初5997号民事裁定：对被申请人林岩松名下的位于阜宁县房屋及10号轿车库、21号自行车库、阳光雅居901室房屋及11号轿车库、2号自行车库，位于阜宁县房屋予以查封，查封期限为三年。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，林岩松与江苏新宁建设集团有限公司于2013年1月5日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，该房屋一直网签在林岩松名下，并未过户给惠连昌。2017年12月25日，阜宁县人民法院对案涉房屋进行查封，惠连昌和人林岩松并未提出异议。惠连昌主张已经通过现金方式向林岩松支付全部价款，但仅有林岩松出具的收据，无其他证据证明，案涉房款交付的事实。惠连昌主张在案涉房屋查封之前已经实际占有该房产，但惠连昌未能提供相关证据证明其主张，无法认定惠连昌在查封之前已经合法占有该房屋。综上所述，本院对案涉房屋采取查封措施，程序合法，并无不当，惠连昌就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故对惠连昌的诉讼请求，本院依法驳回。另依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，惠连昌与林岩松仅签订了《房屋买卖协议》，签订协议行为不具有创设物权归属功能，故对惠连昌请求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 驳回原告惠连昌的诉讼请求。 案件受理费5950元（原告已预交），由原告惠连昌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  吴菊兰 审 判 员  邵延巧 人民陪审员  王利华 二〇二〇年六月十日 法官 助理  陈 勇 书 记 员  吴 迪