苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0506民初10530号原告：顾伟，男，1995年2月1日生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：卢苏南，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。被告：于广泉，男，1977年4月2日生，汉族，住江苏省射阳县。被告：金岚，女，1984年8月16日生，汉族，住浙江省杭州市下城区。两被告共同委托诉讼代理人：李纯智，江苏渊默律师事务所律师。原告顾伟诉被告于广泉、金岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案，依法由审判员赵强适用简易程序公开进行了审理，后裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告顾伟及其委托诉讼代理人卢苏南，被告于广泉、金岚之共同委托诉讼代理人李纯智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、两被告返还原告购房定金10000元；3、两被告赔偿损失186668元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年11月21日，原告与被告于广泉在吴中区临湖汇乐居房产信息咨询服务部(以下简称汇乐居房产服务部)的居间下，签订了《房屋买卖(居间)合同》。合同约定被告将坐落于苏州市吴中区房屋出售给原告，房屋总价755000元整，相关税费由原告承担。合同签订当日，原告向被告于广泉支付了10000元定金，被告于广泉也将房屋钥匙交付给了原告。合同签订后，原告多次要求两被告尽快办理房屋过户的相关手续，但被告总是以各种理由推脱办理，在经过长时间的沟通后，被告于广泉及其配偶要求增加房款才过户。2019年8月23日，被告于广泉明确向原告提出房屋不卖了，并提出原告有什么损失是被告造成的按合同处理。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告提出终止房屋交易系根本违约，应当依法承担相应的违约责任。案涉房屋在被告明确提出终止交易时房价有大幅度增长，被告的违约行为给原告造成了巨大损失，根据法律规定原告有权要求被告赔偿损失。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求支持其诉讼请求。被告于广泉、金岚共同辩称，《房屋买卖(居间)合同》仅是约束买卖双方与中介的居间合同，并非房屋买卖合同，原、被告未网签正式的二手房买卖合同，故两被告认为原、被告的房屋买卖合同尚未订立。另被告未继续涉案房屋的交易系中介和原告的过错，并非两被告过错。原告诉请的186668元没有任何依据。本院经审理认定事实如下：2018年11月21日，原告顾伟（乙方、购房人）与被告于广泉（甲方、售房人）、汇乐居房产服务部（丙方、居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方自愿将位于苏州市吴中区房屋出售给乙方，房屋所有权人金岚、于广泉，建筑面积66.57平方米，随房出售的其他配套设施有床1张、电视机1个、洗衣机1个、挂式空调1个、沙发1只、餐桌1只、热水器1台。甲、乙双方协商后的实际成交价为755000元，该房屋产权及配套设施过户产生的税费由乙方承担。乙方于2018年11月21日交付定金10000元，网签价745000元。甲方对该房屋权属证件的真实性、合法性及有效性负全责，该房屋若为共有房屋，甲方须保证在签订本合同时，已取得其他共有人同意，并有权代表其他共有人签订本协议。交易期间，如乙方违约，甲方定金不退，如甲方违约，将赔偿乙方200%定金。同日，被告于广泉收取了原告支付的涉案房屋定金10000元。审理中，被告金岚表示，签订该合同时其不在场，嗣后其对该合同予以追认。另查，涉案房屋坐落于苏州市吴中区，2011年3月2日起登记于被告于广泉、金岚名下（按份共有，于广泉70%；金岚30%），建筑面积66.57平方米。2019年9月2日，本院以（2019）苏0506执3610号执行裁定书查封了该房屋，后该房屋被本院依法评估拍卖，结论价格显示为916668.9元，房屋内家具家电经议价为25000元。2020年2月20日，涉案房屋以915000元拍卖成交（包括家具家电等）。又查，2019年4月30日，原告顾伟微信询问被告于广泉：“你好，于哥补办的产证拿到了吗?我这边确实是着急，国庆要办婚礼。”于广泉回复：“我看看节后协助你弄吧，最近真的实在太忙。”5月5日，顾伟询问：“于哥，什么时候方便你定个时间办手续？”，于广泉回复：“我这两天回去，回去办吧。”此后，顾伟多次在微信中询问于广泉何时办理手续，于广泉均未回复。2019年8月1日，顾伟向于广泉发送“限购政策注意事项”，并称：“新政策出来了，不能再拖了。”于广泉回复称：“好的。”8月3日，顾伟发微信称：“我们下周几碰面？你们也不给个具体时间，就这么拖着我你们自己觉得合适不合适呢？……我现在只要你们给我一个答复，你们的房子还卖不卖，卖的话，给我个时间一起去办手续，不卖了咱们就该赔偿就赔偿解决这个事，也不要耽误我去买其他房子（我的意思不是说不买你的房子，只要你们继续卖我还是买)，但是你们要给我一个准确的合理的时间，而不是这样一拖再拖。”2019年8月7日，于广泉回复称：“后天回去，今天在盐城。”顾伟称：“好的。”并询问：“丢失的产证办好了吗？中介那边说需要产证挂牌。”2019年8月12日，顾伟询问于广泉：“于哥，您贷款银行是哪个银行的？”于广泉回复：“农行新区支行。”8月13日，顾伟询问：“于哥，你今天再确定一下产证。”于广泉称：“找到了。”顾伟称：“好的，我先让中介网签，然后过户之前，我们一起去还房贷。”于广泉称：“明天下午我就可以到苏州了，还要回去找上次那些材料，你尽快把十万贷款准备好。”顾伟称：“好的。”2019年8月22日，顾伟称：“于哥，可以资金托管了，你看哪天方便。”于广泉称：“我在约明天……你跟中介确定好，不要在出问题了，上次来她（金岚）撞车我很不好意思。”顾伟称：“金岚老公的户口本也要带，我的户口本明天中午就可以到。”于广泉称：“祈祷不要再有问题了，再出状况真的累死了。”2019年8月23日，顾伟微信询问于广泉：“于哥，下午一点左右到房管所可以吗？”于广泉称：“就一点吧。”当日下午13时，顾伟询问：“于哥，我到了，您到哪了？”于广泉称：“她不愿意去。”顾伟称：“于哥，我求求您，我是真的拿不出钱来了，要是可以拿出来的话。我不会跟你们在这纠结。”当日下午17时09分，顾伟微信询问于广泉：“于哥，您别生气了，您下周可以跟我继续办手续吗？真的不好意思，今天这事弄成这样。您和金岚姐办个公证。我们下周把手续办了吧，可以吗？”于广泉称：“不卖了，我为这个房子我老婆也不开心，今天弄的我朋友也不开心。本来说好一点，后面弄这么多事情出来。这什么中介。我一直在做我老婆工作，你看今天这事做的，人家金岚从杭州一趟一趟跑，昨天特别确认是一点钟，最后还是这样。我卖个房子搞这么多事，心累，算了不卖了。你有啥损失是我们造成的我们按合同处理。”顾伟称：“于哥，您和金岚姐做个公证，下周我提前到房管所对接好所有程序，您到那边直接办理。我保证下次不出任何问题把这个手续搞定。我一早就去房管所盯着。需要什么东西我早上就全部准备好，您过来就直接办。”于广泉称：“没必要了，我真的不想卖了，给你住到年底吧。……里面房子多的，你换一个买吧。”顾伟称：“我买不了了，因为7月25号后苏州限购了。”再查，被告于广泉、金岚分别于2020年3月2日、3月10日收到本院寄送的起诉状副本。审理中，原告申请证人陈某出庭作证，陈某称，其系汇乐居房产服务部的经营者，原告系其客户，被告的房子委托其出售，原告看中了房子，价格谈妥后双方于2018年11月21日在中介签的合同。签订合同后原、被告将相关证件照片都给其，其上传到房产网站进行资料审核，合同未约定签网签和资金托管的时间，被告着急卖房子，签完合同将资料上传通过审核后就约双方去房管局办理资金托管，原告及两被告均到场，但被告于广泉称房产证原件没带，因没有原件无法办理资金托管，当天没有办成，后被告称房产证找不到了，说去补办，过了好几个月被告说房产证找到了，又约在去年去房管局做资金托管，因为资金托管双方银行卡要同一家银行，办理之前都告知双方的，当初约定使用建行的卡，到现场后被告带的卡不对，原告就去重新办和被告于广泉同一家银行的卡，但被告不愿意等生气走掉了。后被告就不同意卖了。一共就去了房管局两次。二手房交易流程是审核资料、网签、资金托管，然后办理贷款，贷款下来就过户，从资金托管之后的流程双方都需要到场，资格审核及网签不需要双方到场，提供资料原件照片即可，本案因双方未完成资金托管，遂撤掉了网签合同。审理中，原告称，其主张的损失186668元系涉案房屋评估价916668.9元加家具家电价格25000元，减去合同预定的房屋价格755000元（含家具家电）的差价。原告另提供被告于广泉与卫灿的结婚证复印件及其与卫灿的短信记录，证明卫灿系被告于广泉配偶，其屡次要求被告办理过户手续，被告一直推脱办理。经质证，两被告对证据真实性不予认可，两被告与卫灿不认识，被告于广泉处于离异状态。两被告称，对原告主张的差价损失不予认可，因房价处于上涨趋势，该价格无参考价值，两被告共去房管登记部门三到四次，第一次是排队没排上，第二次是中介资料未带全，第三次即2019年8月23日原告准备的银行卡不合格，资格审查均未通过。针对其上述陈述，两被告称除于广泉与原告的微信聊天记录外，无其他证据提供。以上事实，由《房屋买卖(居间)合同》、收据、产证照片、微信聊天记录、短信记录、结婚证照片等证据及当事人在庭审中的笔录等予以佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告于广泉及居间方签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效，被告金岚对该合同效力进行了追认。合同对涉案房屋的基本情况、房款支付方式、违约责任等约定明确，且原告亦按约支付了购房定金10000元，已具备了房屋买卖合同的实质构成要件。两被告称《房屋买卖(居间)合同》仅是居间合同并非房屋买卖合同、双方房屋买卖合同尚未订立的辩解，本院不予采信。根据原告提供的其与被告于广泉的微信聊天记录，其自2019年4月30日起即不断催促被告于广泉补办产证及办理资金托管事宜，被告于广泉2019年8月13日在微信中确认房产证找到了，双方于2019年8月23日相约至房管部门办理资金托管手续，但从微信聊天记录看，当日并未办理成功。结合证人陈某的证言，当日系因原、被告双方银行卡非同一家银行卡，被告不愿等待而未能办理资金托管。被告于广泉此后明确表示不再继续履行合同，并要求原告有任何损失按合同处理。此后，原告承诺准备好一切手续，要求被告于广泉下一周继续办理，被告于广泉明确予以拒绝，后涉案房屋被法院查封拍卖，原告合同目的客观上已无法实现。综合上述情况及证人证言，本院认定本案系被告违约拒绝履行双方《房屋买卖(居间)合同》，现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。双方《房屋买卖(居间)合同》应自被告金岚收到起诉状副本之日即2020年3月10日起解除。合同解除后，原告要求被告返还已支付的定金10000元，该定金由被告于广泉收取，故应由被告于广泉返还原告。因两被告的违约行为导致原告无法取得涉案房屋，原告要求两被告赔偿因违约造成的房屋差价损失，应予支持，涉案房屋已因另案被法院拍卖，房屋评估价为916668.9元，该评估价可作为本案考量房屋交易差价损失的参考依据，本院综合考量涉案房屋合同约定价格、当事人的违约过错、合同履行情况以及涉案房屋拍卖成交价格等因素，酌情认定原告损失为160000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告顾伟与被告于广泉、金岚签订的《房屋买卖(居间)合同》于2020年3月10日解除。二、被告于广泉于本判决生效之日起十日内返还原告顾伟定金人民币10000元。三、被告于广泉、金岚于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾伟房屋差价损失人民币160000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13400元、财产保全费1520元，合计人民币14920元，由原告顾伟负担555元，被告于广泉、金岚共同负担14365元。被告于广泉、金岚共同负担部分已由原告顾伟预交，被告于广泉、金岚于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长 赵 强人民陪审员 陈 敏人民陪审员 赵晓冬二〇二〇年六月二十日书 记 员 姚汉舟