湖南省桂东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1027民初220号 原告：周华兵，男，1975年3月25日出生，住湖南省桂东县。 原告：周金艳，女，1978年10月5日出生，住湖南省桂东县。 两原告共同委托代理人：郭亚锋,湖南民协律师事务所律师,一般代理。 被告：何石基，男，1954年4月29日出生，住湖南省桂东县。 委托代理人：钟建波,桂东县天鹰法律服务所法律工作者,一般代理。 原告周华兵、周金艳与被告何石基所有权确认纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周金艳及其委托代理人郭亚锋、被告何石基及其委托代理人钟建波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周华兵、周金艳提出诉讼请求：1、确认原、被告于2007年10月12日订立的《关于房屋转让的协议》合法有效。2、被告配合原告办理湘（2018）桂东县不动产权第×5号、×6号房产不动产权证过户手续。3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告何石基是桂东县建筑工程公司的职工，该公司于2007年在预制场位置建安置职工住房，每名职工可报一套房屋，但需要先交73000元首期建房集资款作为报名的前提条件。被告当时有房居住，就将建房指标转让给原告，2007年10月12日双方订立《关于房屋转让的协议》（注：协议甲方何石基即被告，乙方周华兵、周金艳即原告），协议内容“一、甲方自愿将桂东县建筑工程公司安置房指标转让给乙方。乙方付与甲方转让费壹万元整，在签订协议时支付陆仟元整，余款在甲方办好乙方房屋产权等相关证件后付清”。订立协议后，原告当天付6000元建房指标转让费给被告，原告于2007年10月21日以被告名字交纳购房款73000元到桂东县建筑工程公司，随后被告与公司订立集资安置房协议；在房屋即将完工前，原告于2011年11月22日以被告名字交纳购房款15000元到桂东县建筑工程公司。房屋完工后，被告于2012年1月12日将房屋交付原告，同时收取原告转让费2000元。原、被告2014年5月21日对该房屋再次订立《关于一建何石基安置房转让给周华兵的协议》：转让费变更为9870元，被告配合原告办理房产证、不再索取办证转让费及其它任何费用，原告于当日付清了余款1870元，被告在收条上注明安置房指标转让费已付清、配合办证、不再索取其它费用。至此，原告已经付清房屋款项88000元、付清被告转让费9870元，已经履行全部义务。原告自2012年1月12日起至今实际占有使用该套住宅及杂屋。因办理房屋产权证书滞后，桂东县不动产中心于2018年6月6日将该二处房产初办登记在何石基名下，原告在得知该房屋不动产证已经办出并由被告领走，即与其协商，要求其按协议将不动产证转到原告名下，但被告提出无理要求、拒绝配合办理产权变更手续，后经多次协商未果。综上所述，原、被告建房指标转让协议合法有效，原告已经履行全部义务，所享有的权利依法应受到法律保护。按照协议，被告应配合原告办理产权过户手续，但被告拒绝履行，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告何石基答辩称：一、本案所涉及的集资安置房属于被告何石基原工作单位桂东县建筑公司改制及政府拆迁性质的集资安置房，享受了国家及单位的福利补贴方面的优惠政策，对内职工的房价低于当时的市场价格，相当于是成本价。依据有关国家法律法规，此性质的房子在领房产证（或不动产权证）之日起五年内不得上市转让交易，本案房子是2018年才办好房产证。所以本案房屋转让协议是违法无效的。二、被告只是转让了一套单位集资安置房指标给原告，被告只是在协议中明确得一万元指标转让费，其他费用不承担。但原告现在连建房自己必须交纳的80元每平方米地皮费都拒不交纳，被告何石基已同公司处理好，因被告是公司单位职工享有一些单位对内的福利优惠补贴政策，但原告不应享受，所以原告周华兵、周金艳严重违约在先，必须先支付这100平方米的建房用地款给被告何石基，及给付协议规定的10000元违约金给被告何石基后才能谈办理过户的事。三、造成2007年开始建的安置房至2018年才办房产证件的原因是因为当时的国家政策性不可抗力原因造成的，不是被告造成的，加上如果当时被告何石基不先交每平方米80元的地皮款的话，原告周华兵、周金艳又拒交该款，这套房子按2011年11月3日《桂东县建筑工程公司安置住房公告》规定早就被公司收回了。四、如果原告非要起诉，答辩人愿意承担违约责任，原告把房子退还给答辩人何石基，何石基可把原告以前所交房款退回给原告，或者按协议条款只办100平方米面积的房产证件给原告，现该房建成后面积为120.56平方米（含杂房10.19平方米），剩余超协议面积20.56平方米只能办在答辩人何石基名下。再退一步来说，这20.56平方米也可按现行商品房的价格卖给原告。此案类似情况也有，其他人都能双方协商处理好，且购了这地方房屋的其他人也视行情给转让指标的人增加了一定补偿。综上所述，原告违约在先，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的《关于房屋转让的协议》，拟证明原告转让被告何石基建房指标，原告以被告名义购买了建筑公司的房屋。被告提出该协议违反法律禁止性规定，房屋性质属于福利安置房，该协议是无效的，且该协议只写了被告何石基得一万元转让费，其他建房费用他不管。本院认为该份协议客观真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。 2、原告提交的《关于一建何石基安置房转让给周华兵的协议》、《收条》3张，拟证明转让费变更为9870元，安置房指标转让费已付清。被告配合原告办理房产证，不得再索取转让费用和其他任何费用。被告对证明目的有异议：1、该协议是在房子没有取得合法手续情况双方签订的，违背了法律禁止性规定；2、该份协议并不代表原告交清了一切建房集资款；3、收条中注明在办证期间，原告方不得扣除被告应该得的转让指标款。所以地皮安置费属于建房款项之内，应由原告承担。本院认为该份协议客观真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；收条金额能与该协议约定的指标转让费金额相印证，故对该份证据予以认定。 3、原告提交的《收据》两张，拟证明原告二次交纳房款88000元，已交纳房屋全部购房款。被告提出该两张收据恰好说明是集资安置房，外面的人不能享受此政策，只有本单位人员才享受，所以双方的转让行为违背了法律禁止规定。本院认为该证据可证明原告交纳案涉房屋建房款项的情况，予以认定。 4、原告提交的《收据》（物业管理费），拟证明2012年起原告实际使用该房屋和杂屋，并承担因房屋发生的相关费用。被告提出该证据与本案无关。本院认为该证据可与上述认定的证据相互佐证，能够证明案涉住宅和杂屋已交付给原告，原告自2012年起占有、使用该住宅和杂屋，予以认定。 5、原告提交的《房地产权登记信息》，拟证明湘（2018）桂东县不动产权第×5号、×6号房产是原、被告履行协议的房屋，被告应该履行义务办理过户原告手续。被告提出对原告的证明目的有异议。本院认为该证据可证明案涉房屋目前的权属登记情况，予以认定。 6、被告提交的《通知》，拟证明每户集资户需承担每平方米建筑面积地皮款80元/㎡的事实。原告提出该80元实质上是含在73000元/户里面。如被告已交款，被告需出示交款证明，如果无法出示，那么就是包含在建房款里面。本院认为该证据结合本案其他证据可反映案涉房屋的来源等情况，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月5日，桂东县建筑工程公司向其职工发出《通知》，告知其职工“公司预制场地皮，每个职工集资建一套住房。面积100平方米，每户每平方米建筑面积需付地皮款约80元/㎡，总造价约73000元/户”，被告何石基作为桂东县建筑工程公司的职工，报名参与了此次集资建房，获得一套房屋指标。 2007年10月12日，原告周华兵、周金艳（乙方）与被告何石基（甲方）订立《关于房屋转让的协议》，协议约定：“一、甲方自愿将桂东县建筑工程公司安置房指标（面积约100㎡）转让给乙方。乙方付与甲方转让费10000元，在签订协议时支付6000元，余款在甲方办好乙方房屋产权等相关证件后付清。二、建房所发生费用由乙方支付，各种相关证件办理手续及费用由甲方负责。三、如有违约，违约方支付对方一切经济损失及壹万元违约金。”并在其后附加约定“……如公司不同意以乙方名义办理房产证，甲方愿意在办理房产证转让费时支付贰仟元整给乙方。”同日原告按约支付被告6000元。2007年10月21日，原告以被告的名义交纳“建房款”73000元到桂东县建筑工程公司。 2011年11月3日，桂东县建筑工程公司发出《桂东县建筑工程公司安置住房公告》，告知职工安置住房已竣工，该公告第一项“安置住房价格”载明：“住房均价每平方米730元，楼层价分别为：一层730元，二、三层760元，四层740元、五层730元、六层710元、七层680元、杂物680元”；第三项“分房方法”载明：“分房采用抽签的办法，抽签前公司正式职工本人携带交集资款的收款收据，暂交杂屋及住房超面积款15000元，参加抽签，每套住房配有杂物一间，与住房栋号和楼层编号相对应，确定各住房后，以抽签所定房屋计算的面积，一次性交清建房余款，公司负责办理我公司正式职工名字的房产证……（所交建房款多退少补）”；第六项载明：“抽签落实各住户后，在10天内办理完购房款的退、补余款，否则公司收回该套住房，另行拍卖，原已交房款无息退回”。原告于2011年11月22日以被告的名义交纳“建房款”15000元到桂东县建筑工程公司。经抽签被告名下分得位于桂东县沤江镇湘赣路建筑公司职工安置住房×栋×住房（住宅建筑面积110.10㎡，第7层）以及×栋111杂屋（杂屋建筑面积10.46㎡，第1层）。 2012年1月12日，原告再支付被告“房屋转让费”2000元，同日被告将房屋交付给原告。2014年5月21日，何石基（甲方）又与周华兵（乙方）签订《关于一建何石基安置房转让给周华兵的协议》，协议约定：“一、乙方付给甲方转让费等一切费用共计9870，甲方不得再向乙方索要任何费用；二、乙方办证时，甲方提供个人一切资料，配合乙方办理房产证，不再索取办证转让费等（2000元）；三、甲方的安置房在2014年5月21日乙方付清所有费用后，今后不得向乙方索用（要）任何费用。”同日周华兵支付何石基1870元“房屋指标转让费”，何石基出具的收条上注明：“安置房指标转让费已付清，经双方协议，从2014年5月21日止，以后双方不发生一切经济来往（办证款已扣除）。” 原告自2012年1月12日起至今一直占有使用该套住宅及杂屋。2018年，桂东县建筑工程公司就该批房屋统一办理了不动产权登记，案涉二处房产初办登记在被告名下，分别为湘（2018）桂东县不动产权第×5号（住宅）和湘（2018）桂东县不动产权第×6号（杂屋）。原告得知该房屋不动产证已经办理后，即与被告协商要求其按协议将不动产证转到原告名下，但被告以种种理由拒绝配合办理产权变更手续，协商未果，原告起诉至本院。 本院认为，原、被告实际诉争的是案涉双方协议的效力问题，由此原告依据协议约定，请求被告协助其办理房产过户手续，故本案并非所有权确认纠纷，应为房屋买卖合同纠纷。 依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告先后两次订立合同就桂东县建筑工程公司安置房的指标转让事宜达成合意，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对当事人具有法律约束力。原告按合同向被告支付了安置房指标转让费，并以被告名义向桂东县建筑工程公司交纳了建房款，已履行其合同义务，被告应依约将房屋产权转让给原告。 关于被告提出安置房转让协议违反法律、法规的禁止性规定，合同无效的意见，本院认为于法无据，不予采纳。关于被告提出其向桂东县建筑工程公司垫付了地皮款80元/㎡，原告还应向其支付该笔地皮款的意见，经查，被告未能提供证据证明其向桂东县建筑工程公司交纳了该笔地皮款或桂东县建筑工程公司从其收入中扣除了该笔地皮款，也未能陈述其交纳地皮款的具体时间及总金额，应承担举证不能的不利后果，故被告该答辩意见没有事实和法律上的依据，本院不予采信。关于被告提出房屋协议面积为100平方米，最多只能办理100平方米的产权证给原告，剩余超协议面积20.56平方米（含杂房10.19平方米）只能办在被告名下的意见，本院认为，首先，根据原、被告于2007年10月12日订立的《关于房屋转让的协议》约定“甲方自愿将桂东县建筑工程公司安置房指标（面积约100㎡）转让给乙方”，双方对面积的约定是概数而非确数，按交易习惯一般以实际建筑面积为准；其次，桂东县建筑工程公司发出的《桂东县建筑工程公司安置住房公告》第三项载明：“……抽签前公司正式职工本人携带交集资款的收款收据，暂交杂屋及住房超面积款15000元”，原告据此以被告名义向桂东县建筑工程公司交纳了“杂屋及住房超面积款”15000元，被告无证据证明其另外向桂东县建筑工程公司交纳了20.56㎡的建房款；再次，被告交付给原告以及原告一直占有使用的也是建筑面积为110.10㎡的住宅及建筑面积为10.46㎡的杂屋，综上可印证协议中约定的“面积约100㎡”对应的即为原告后来占有使用的面积共计120.56㎡的住宅和杂屋，故被告的该项答辩意见不能成立，本院不予采纳。关于被告提出其可解除合同，退还指标转让费给原告，并要求原告退交房屋给其的意见，其并未在本案中提起反诉，本案不予处理。 综上所述，本院支持原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周华兵、周金艳与被告何石基于2007年10月12日订立的《关于房屋转让的协议》合法、有效； 二、被告何石基于本判决生效之日起三日内配合原告周华兵、周金艳办理湘（2018）桂东县不动产权第×5号、湘（2018）桂东县不动产权第×6号房屋的不动产产权过户手续。 案件受理费80元，减半收取为40元，由被告何石基负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 方伯文 二〇二〇年六月三十日 法官助理 黄海澜 书 记 员 张 舫 附：本裁判所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。