江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1103民初224号 原告：余祥清，男，1959年7月19日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：刘为荣，江西贤和律师事务所律师。 被告：毛龙鑫，男，1988年6月13日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：毛吉太（系被告父亲），男，1963年8月25日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：周志健，江西惟矩律师事务所律师。 第三人：上饶市广丰区铜钹山生态林场，地址上饶市广丰区铜钹山镇岭底村，统一社会信用代码12360922556016091P。 负责人：周小强。 委托诉讼代理人：周小明，江西红源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周倩倩，江西红源律师事务所律师。 第三人：余树寿，男，1969年9月19日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，公职人员，住江西省上饶市广丰区。 原告余祥清与被告毛龙鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年元月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告毛龙鑫于2020年元月15日申请追加上饶市广丰区铜钹山生态林场、余树寿为本案第三人，本院经审查，于2020年3月24日依法将本案转为普通程序并于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告余祥清、原告委托诉讼代理人刘为荣、被告委托诉讼代理人周志健、第三人余树寿、第三人上饶市广丰区铜钹山生态林场负责人周小强及其委托诉讼代理人周小明、周倩倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余祥清向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年6月起到期租金24万元。支付至2019年11月30日止的到期逾期利息80000＊2%＋80000＊2%＊3＝14400元，合计254400元；2、判令被告自2019年12月1日起按月息2分支付欠付租金逾期利息直至本金偿还为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月18日，经原、被告自愿协商，双方就被告承租原告位于广丰区店面及附属房屋一事，订立《店面、房屋转租合同书》，约定被告承租原告租下的三直店面及附属房屋，年租金32万元，租金按季度支付。签订合同后，原告依约将出租标的物交付被告使用，自2019年6月份开始，被告就拖欠租金，原告多次催取，被告以各种理由推脱，按照约定，被告拖欠租金行为已经违约。原告有权要求被告支付租金，并有权要求被告依合同约定支付逾期利息。为依法维护自身合法权益，故原告向法院提起诉讼。 被告毛龙鑫的委托诉讼代理人辩称：1、本案租赁合同中部分租赁房产系非法搭建的违章建筑，涉及该部分的内容无效，因该部分产生的租金应不予支持；2、因非法搭建的违章建筑在2019年创卫期间被政府通知限期拆除，给被告的经营造成极大的损失，该损失应当由原告进行赔偿，请求法院直接从应付租金中予以扣除；3、之所以未按期支付租金主要是因为违章建筑部分政府要求限期拆除，导致无法正常经营，其就此事多次与原告协商处理均无果，因此不能视为其违约行为，原告主张的逾期利息不应当得到法律支持；4、因新冠××疫情导致店铺关门近三个月，新冠××疫情属于不可抗力，其主张对该期间的租金进行减免。 第三人余树寿述称，被告提出的损失实际是未造成的，因为永丰街道办事处当时发出了通知，表明该地要进行拆迁，要求被告搬迁，但被告坚决不搬迁，也未停止营业，且被告对店面还重新进行了装修。后来因当地同类型的经营者同政府交涉，拆迁也未实际进行。 第三人广丰区铜钹山生态林场述称：1、其将涉案的房屋出租给原告系经广丰区国资办批准后经公开拍租由原告竞拍取得涉案场地的承租权，程序合法有效；2、其出租给原告的房屋范围在政府批复中以及拍卖公告中有明确载明，被告所主张的违建不在上述范围中；3、根据合同相对性原则被告主张赔偿损失及减免租金应当向承租人主张，与其无关。 原告余祥清围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据： 1、原告余祥清身份证复印件一份，证明原告身份信息基本情况； 2、房屋租赁协议，证明原告通过竞拍方式，取得广丰区博山路201号整体房屋租赁权，原告有权对承租房屋进行转租情况； 3、店面、房屋转租合同书、委托书各一份，证明2018年2月原告委托第三人余树寿和被告签订租赁合同，双方约定了租金和逾期利息支付方式及2019年6月1日起，被告未按约定交付租金，存在违约行为情况。 经被告毛龙鑫质证：对证据1无异议；对证据2的关联性有异议，认为从该协议来看并不包括原、被告签订的协议中的违章搭建部分；对证据3的关联性、合法性有异议，认为店面、房屋转租合同涉及违章建筑部分无效，对已经拆除的部分相应租金应当扣减。 经第三人余树寿质证：对合同、委托书真实性无异议，原告是按竞拍原状将租赁物转租给被告，原告租赁事项均是其代为打理，被告从2018年就存在恶意拖欠租金行为。已拆除的部分瓦房，如被告要求减免，可以按当地租金人民币3,000元/年予以减免。 经第三人广丰区铜钹山生态林场质证：对证据1、2无异议；证据3与其无关且不知情，对证据3不发表质证意见。 被告毛龙鑫围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、店面、房屋转租合同，证明本案所涉合同的租赁范围、租赁标的是三直店面和店面后面临时搭建房及隔壁两直店面后面附属楼底楼三个房间以及瓦房中间的两个小房间；2、限期拆除通知书，证明2019年6月5日永丰街道办事处下发的一份限期三日内拆除的通知；3、现场照片一组（七张），证明违章搭建部分的现状。 经原告余祥清质证：对证据1无异议；对证据2的关联性及证明对象有异议，虽下发了限拆通知书，但店面后面临时搭建房未实际拆除，不影响双方租赁合同的履行；对证据3的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议，按照证据规则规定应当有拍摄人、拍摄时间、地点的记载，被告提供的图片没有相关注明，无法证明其拍摄时间地点，不能证明所拍摄的哪一部分属于违章建筑。 经第三人余树寿质证：同原告质证意见。 经第三人广丰区铜钹山生态林场质证：对证据1无异议；对证据2有异议，租赁物店面后面临时搭建房未实际拆除；对证据3同原告质证意见。 第三人广丰区铜钹山生态林场依法向本院提交如下证据：1、广国资字[2018]2号批复；2、关于涉案场地的拍卖公告。证明第三人将涉案房屋出租给原告已经经广丰国资办批准并在报纸上刊登了拍卖公告，通过拍租方式将涉案房屋出租给原告，程序合法；3、第三人与原告签订的租赁协议。证明根据批复及拍卖公告中记载的拍租标的范围是不包括被告主张的违建部分，当时拍卖时违建部分未计算租金。 庭审后，应本院要求，第三人广丰区铜钹山生态林场向本院提交2012年5月2日广丰县人民政府县长办公会议记录摘要及固定资产清查明细表，以证实案涉租赁房产原属广丰县劳动生产教育基地（原共大）所有的资产，经县长办公会议决定，划拨给第三人经营管理，该部分资产也统一登记在县国资公司名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审质证，原被告对证据无异议部分，本院予以确认并附卷佐证，对有异议的证据结合其他证据和双方所陈述的事实作综合性考虑。 本院经审理认定事实如下：原告余祥清与第三人余树寿系兄弟关系。2018年2月7日，原告余祥清通过网上公开竞标的方式，竞得第三人广丰区铜钹山生态林场位于广丰区永丰街道博山路201号原共大招待所临街面六直一至四层和附属楼一至二层及所有空地场地的经营管理权，经第三人广丰区铜钹山生态林场同意，原告可以进行转租。因原告余祥清在外地务工，故该租赁场地租赁事项均委托第三人余树寿经营管理。2018年2月28日，原、被告就广丰区永丰街道博山路201号一楼店面及附属房屋租赁一事订立《店面、房屋转租合同书》，由被告承租原告竞拍取得租赁经营权的三直店面、该三直店面后面的临时搭建房和隔壁两直店面后面附属的底楼三个房间、瓦房中间的两个小房间。其中，三直店面与后面对应的临时搭建房相贯通，被告用于经营家电销售店铺，隔壁两直店面后面附属的底楼三个房间及瓦房中间的两个小房间被告用于存放货物，作仓储等使用。双方约定年租金32万元，租金按季度支付，被告于每年3月1日前、6月1日前、9月1日前、12月1日前分别向原告支付租金人民币8万元，如被告未及时交纳租金，欠交租金从欠交之日起按月利率贰分计息。签订合同后，被告陆续支付了2019年5月30日前的租赁费。2019年6月5日，广丰区永丰街道办事处和广丰区控违拆违专项整治工作办公室向第三人广丰区铜钹山生态林场下发《限期拆除通知书》，要求限期拆除本案租赁物中的三直出租店面后面的搭建部分及瓦房中间的两个小房间。期间，有关部门也至现场（被告经营场地）催告被告方搬迁。被告认为控违拆违专项办公室通知限期拆除的违章建筑涉及其租赁场地，对其正常的经营有影响，故自2019年6月起停付租赁费用。第三人广丰区铜钹山生态林场在接到通知后，也会同余树寿同控违拆违专项办公室进行了磋商，表示案涉资产系区国资公司名下登记的财产，应由国资部门协调解决。同时，附近具有类似情形的其他商户对拆除事项也有较大的反响，故被告租赁的三直店面后对应的搭建部分（与店面相贯通）未实际拆除，但“瓦房中间的两个小房间”于2019年9-10月期间拆除。2019年底，被告对三直店面后面对应的搭建部分重新进行了装修。2020年元月3日，原告诉至本院。2020年元月24日始，因新冠××疫情影响，广丰区实行疫情防控措施，相关产业在防控期间，暂停经营活动。庭审中，原告同意减免疫情期间的一个月租金，并同意按3000元／年的标准扣减已拆除的两个小房间的使用费。庭审后，第三人余树寿提交一份被告2018年度之前租赁案涉房屋的租赁协议以说明扣减标准。该份协议系张志伟委托余树寿与被告签订，协议约定：2017年三个店面年租金为225000元；店面后面临时搭建房年租金为110000元；隔壁两直店面后面附属楼底楼三个房间年租金为13000元。第三人余树寿说明，该协议中“隔壁两直店面后面附属楼底楼三个房间”与已拆除的两个小房间位置、用途相当，年租金为13000元，其面积系已拆除的两个小房间的4倍多，按此比例折算该两个小房间的使用费可按3000元／年计。 另查明，2012年5月2日，经广丰县人民政府县长办公会议决定，将原属劳动生产教育基地（原共大）的所有资产产权包括校舍、房产、田地、山场、林地统一划拨给铜钹山管委会经营管理，资产统一登记在县国资公司名下。原告于2018年2月以竞拍形式取得的广丰区永丰街道博山路201号原共大招待所临街面六直一至四层和附属楼一至二层及所有空地场地也包含在国资公司名下登记的范围。但在资产清查明细表及原告和第三人签订的租赁协议中，均未涉及“三直店面后面的搭建房及瓦房中间的两个小房间”。 本院认为，本案主要有以下几个焦点问题，本院对此作以下评述： 一、案涉租赁合同的效力问题。原、被告于2018年2月28日签订的《店面、房屋转租合同书》中，三直店面后临时搭建部分及瓦房间的两个房间均无相关合法的批准手续。虽然原告述称该搭建房在取得经营权之前即已存在，但从第三人提交的资产登记清查表及原告与第三人广丰区铜钹山生态林场签订的租赁协议中均未反映该两处建筑物系经合法批准搭建的建筑。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”故原、被告租赁合同中涉及该两处搭建房屋的租赁内容无效。 二、租金的计付问题。虽然本案中涉临时搭建部分的租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告主张由被告参照原租金标准支付使用费的请求，本院予以支持。但其中已被拆除的“瓦房间二个房间”未能实际使用期间的使用费依法应予剔除。被告在2019年6月起拖欠租金未付，按照双方约定的每三个月付8万元标准，在6-8月三个月内其合同所涉租赁物未发生变化，故对该三个月租金及使用费确定为8万元；自2019年9月起，因合同中“瓦房间二个房间”已拆除，故2019年9月-2020年2月(共六个月）该两个房间的使用费予以剔除。该两个小房间系用于仓储，原告同意参照同类位置的房间租赁费标准扣减使用费的意见符合当地交易习惯，本院予以采纳。故对该六个月的使用费按3,000元/年的标准予以扣减1,500元。综上，自2019年6月至2020年2月29日被告需向原告支付租金和使用费为80,000+80,000*2-1,500=238,500元。 三、租金减免问题。原告诉请由被告缴纳租赁费用的期间为2019年6月至2020年2月29日，其中2020年2月份属于疫情防控期间，受新冠××疫情影响，疫情防控期间被告无法正常营业，其要求减免该期间租金的请求符合法律规定，原告也同意减免1个月租赁费用，对此，本院予以采纳。故对房屋租赁费用及使用费予以减免26600元（320000元／12）。结合二、三两项，被告应向原告支付租金和使用费共计238500-26600＝211900元。 四、双方的损失负担问题。被告辩称有关部门多次到店要求拆除违章建筑影响其正常经营，要求将因此所造成的损失在租金中减免，但被告未提供相应的证据证实其具体的损失情况，本院在本案中不予支持。同时，双方签订的租赁合同中涉及临时搭建的部分无效，其合同无效部分依法应当终止履行，双方因合同无效产生的相关损失应由双方按过错责任承担相应的法律后果，本院在庭审过程中已就此进行了相应的释明。故本案中本院对双方的损失问题不作认定。需要指出的是，被告在明知搭建部分存在被拆除可能的情况下，仍在2019年底对该部分房屋进行重新装修，由此可能引起的不利后果将由其自行承担。 五、逾期付款的利息计算问题。双方在合同中约定如未按期支付租赁费用，则应按2%的月利率支付逾期利息。本案中，拆违控违办公室于2019年6月下发《限期拆除通知书》，并至被告的经营场所督促其搬迁，客观上对被告的经营造成了影响，同时，在被限期拆除期间，合同有效部分的房屋租金和搭建部分的房屋使用费如何区分以及被拆除部分使用费如何扣减都处于不确定的状态，被告因此拖欠租金，可以认定为系不可归责于被告的情由，不属于被告主观故意的违约行为。故对原告主张的逾期利息请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下： 一、被告毛龙鑫应向原告余祥清支付房屋租金及房屋使用费211,900元，限本判决生效后立即履行; 二、驳回原告余祥清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,116元，由原告余祥清负担855元，由被告毛龙鑫负担4,261元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  叶小强 人民陪审员  叶琼莹 人民陪审员  杨 琴 二〇二〇年六月五日 书 记 员  严怡雯