四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初634号 原告：张洁，女，1970年10月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：曾祥发（系张洁丈夫），男，1971年11月1日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：曾祥发，男，1971年11月1日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都镇北新路中段90号。 法定代表人：彭英和，职务不详。 委托诉讼代理人：陈珊珊，女，系公司员工。 原告张洁、曾祥发与被告成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信百川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告曾祥发到庭参加诉讼，被告和信百川公司的委托诉讼代理人陈珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洁、曾祥发向本院提出诉讼请求：1.和信百川公司向张洁、曾祥发支付逾期办理房屋不动产权证的违约金，暂计算为53000元（违约金的计算标准为以房屋总价款为基数，按每日万分之一的标准，从应为张洁、曾祥发办理房屋所有权证之日计算至办理完房屋产权证之日止）；2.和信百川公司返还张洁、曾祥发代缴的费用12724.38元及相应利息（利息起算时间从2015年6月9日开始经过365个工作日开始计算）；3.和信百川公司承担诉讼费。事实与理由：2013年8月3日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张洁、曾祥发购买和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，总房款347448元，于2015年3月1日前交房，于交房之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向张洁、曾祥发支付已付房价款万分之一的违约金。张洁、曾祥发按约交纳了所有购房款。和信百川公司于2015年6月9日向张洁、曾祥发交付了房屋，张洁、曾祥发于当日向和信百川公司缴纳了办理房屋产权证的契税、维修基金等费用及办证资料，但和信百川公司至张洁、曾祥发起诉之日都未给张洁、曾祥发办理房屋产权证。张洁、曾祥发依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》向法院提起诉讼，愿判如所请。 和信百川公司辩称，张洁、曾祥发主张违约金的诉讼时效已届满，该项诉求不应得到支持；延迟办证并非和信百川公司的主观恶意，张洁、曾祥发主张的违约金金额过高，根据和信百川公司的现状，没有能力偿还违约金，现在和信百川公司竭尽全力协助大家办证，该项诉求不应得到支持；关于协调办证，和信百川公司与医学院业委会和相关部门协调后达成了办证方案。 本院经审理认定如下事实：案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目。2013年8月3日，和信百川公司（出卖人）与张洁、曾祥发（买受人）,签订了《商品房买卖合同》，约定张洁、曾祥发购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，补差后房屋总房款为347448元，采取分期付款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定和信百川公司应当在2015年3月1日前向张洁、曾祥发交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。 张洁、曾祥发已按约向和信百川公司支付全部购房款。案涉房屋于2015年6月9日正式交付于张洁、曾祥发。案涉房屋产权证已于2020年4月8日办出。 上述事实有《商品房买卖合同》、×××住房面积补差确认书、发票、×××收楼书、房屋信息摘要以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目，该楼盘主要满足单位内部教职工的需要，并非单纯的面向社会不特定人员销售的项目。张洁、曾祥发与和信百川公司签订的《商品房买卖合同》，虽名称为商品房买卖合同，但系具有单位内部建房背景的合同，对于该合同的处理应结合该背景进行评判。 首先，对于张洁、曾祥发主张的逾期办证违约金，案涉房屋在2015年6月9日交付，根据合同约定在365个工作日内办理房屋所有权证书，即应在2016年11月22日前为张洁、曾祥发办理。但因实行不动产登记制度，新都区于2016年10月18日停止办理房屋所有权证业务，而不动产权证涵盖了房屋所有权证及国有土地使用权证的功能，故应以国有土地使用权办理期限届满为不动产权证办理届满期限，双方在合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间，本院认为为了实现张洁、曾祥发办理产权转移的合同目的，结合二证合一政策实施情况，在原约定的办理房屋所有权证期限届满后，应给予和信百川公司三个月时间作为办理不动产权证的合理期限，超出该期限即应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即从2017年2月23日开始计算逾期违约金。而该期间违约责任，根据张洁、曾祥发起诉情况，并未超出诉讼时效。 关于张洁、曾祥发主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，双方合同签订具有内部建房背景，具有通过内部建房方式实现商品房权利的目的，案涉合同以商品房交易形式固定违约责任，不能简单根据市场化商品房买卖合同的违约责任确定方式进行处理，内部建房系以满足教职工生活需要为目的，房屋已交付，而关于办证迟延的损失，张洁、曾祥发并未举出，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，以日万分之零点一标准计算支付，以347448元为基数，从2017年2月23日开始计算，计算至案涉房屋不动产权证办出之日2020年4月8日止，酌定支持3964.38元。 另，对于张洁、曾祥发在本案庭审过程中增加的第二项诉讼请求，经本院核实，张洁、曾祥发在本院依法送达交纳诉讼费用通知书后，未在七日内交纳案件受理费。故，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，对该项诉讼请求按张洁、曾祥发撤回诉请处理。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向张洁、曾祥发支付逾期办理位于成都市新都区房屋不动产权证违约金3964.38元； 二、驳回张洁、曾祥发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费663元（已因适用简易程序减半收取），由成都和信百川房地产有限公司负担142元，由张洁、曾祥发负担521元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十二日 书记员  叶秋萍