东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初117号原告：东营蓝天工贸有限公司，住所地：东营市东营区西二路西侧。统一社会信用代码：91370502764840028。法定代表人：乔树云，执行董事。委托诉讼代理人：韩波，山东鲁北律师事务所律师。委托诉讼代理人：林佳怡，山东鲁北律师事务所实习律师。被告：赵凤梅，女，1970年3月4日生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：徐龙真，山东东胜律师事务所律师。第三人：东营爱家房地产开发有限公司，住所地：东营市东营区莒州路57号，统一社会信用代码：913705005819245428。法定代表人：董文彬，董事长兼总经理。原告东营蓝天工贸有限公司（以下简称“蓝天公司”）诉被告赵凤梅、第三人东营爱家房地产开发有限公司（以下简称“爱家公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蓝天公司委托诉讼代理人韩波、林佳怡，赵凤梅委托诉讼代理人徐龙真到庭参加了诉讼，爱家公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。蓝天公司向本院提出诉讼请求：1、确认东营经济技术开发区房产归蓝天公司所有，停止对该房产的执行并解除查封。2、诉讼费由赵凤梅承担。事实与理由：一、涉案房产应归蓝天公司所有。2014年7月26日，蓝天公司与爱家公司签订《东营爱家国际花园一期住宅10#、15#楼外保温工程合同》；2014年8月15日，蓝天公司与爱家公司签订《东营爱家国际花园一期住宅11#、楼外保温工程合同》。后因爱家公司不能及时向蓝天公司支付工程款项，蓝天公司于2016年1月20日向爱家公司申请以房抵债，即以爱家公司欠付蓝天公司的部分工程款抵做蓝天公司向爱家公司的购房款，并委托公司员工李光明作为代理人与爱家公司办理相关手续。经爱家公司内部审批，爱家公司同意将其开发的涉案房产以工程款抵房款的形式出售给蓝天公司。2016年2月24日，李光明作为蓝天公司的委托代理人，与爱家公司分别签订《商品房认购协议书》、《停车位使用协议》，爱家公司向蓝天公司交付房屋钥匙。至此，蓝天公司与爱家公司订立了事实购房合同，并对该房产取得了实际控制。此后，蓝天公司因担心无人居住，房屋水电系统出现损坏，派蓝天公司人员不定时前往该套房产查验。2017年11月20日，蓝天公司为完善所购买的涉案房产的附属产权，向爱家公司交纳与该房产相配套的储藏室房款，并取得该储藏室钥匙。因蓝天公司有将此房产进行变现的意愿，故委托东营区家宜房产中介服务部代为出售，并带领该中介服务部人员及拟购房者多次前去看房。赵凤梅辩称，1、蓝天公司并不占有该房屋，该房屋一直没有人居住，相应的物业费、水电费无人交纳；2、蓝天公司主张对房屋进行变现，并非用于居住，根据《最高人民法院关于人民法院对办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，蓝天公司的条件不符合排除执行的标准，赵凤梅对涉案房屋的执行应当继续。爱家公司未发表陈述意见。经审理，本院查明以下事实：2014年7月26日，爱家公司作为建设单位、蓝天公司作为施工单位签订外保温工程合同，由蓝天公司施工东营爱家国际花园一期住宅工程10#、15#楼外保温工程合同，工程暂定合同金额为300118.4元；2014年8月15日，爱家公司作为建设单位、蓝天公司作为施工单位签订外保温工程合同，由蓝天公司施工东营爱家国际花园一期住宅工程11#楼外保温工程合同，工程暂定合同金额为817028.46元。2016年1月20日，选房单载明，蓝天公司在爱家公司所开发的位于东营市爱家˙中央豪庭（爱家国际花园）选定17号楼1单元1904室（销售面积130.24平米，抵扣单价5857.93元/平米、抵扣总价762937元，另附车位1个，价格88000元，合计850937元）、17号楼1单元2004室（销售面积130.24平米，抵扣单价5857.93元/平米、抵扣总价762937元，另附车位1个，价格88000元，合计850937元）抵扣蓝天公司与爱家公司的部分工程款项，以上两套房屋，累计总款为1701874元，李光明为委托代理人。同日，爱家公司对蓝天公司工程款抵房款事宜进行了内部报批，报批件上载明，与爱家公司合作的蓝天公司于2016年1月20日申请工程款抵房款。共2套，房号为17-1-1904、17-1-2004号房屋，依照公司相关政策，以上2套房屋折抵总价为1701874元。现蓝天公司申请用部分工程款抵扣以上1套房屋的全部房款，并委托李光明（身份证号码：）办理相关事务及手续，李光明系蓝天公司员工。2016年1月20日，爱家˙中央豪庭特例审批单记载，根据李光明申请，爱家公司审核通过用工程款抵17-1-1904室及车位。2016年2月24日，李光明作为蓝天公司委托代理人与爱家公司就爱家˙国际花园17号楼1单元1904室和G113号车位签订《爱家˙国际花园商品房认购协议书》、《爱家˙中央豪庭停车位使用协议》，认购协议书中载明，蓝天公司自愿购买该房屋及附属设施，总价为762937元；在签订本认购书时，交纳762937元为本认购协议书的定金，在签订正式《商品房预售合同》时，转为《商品房预售合同》的房款；一次性付款额客户需要在付清全部房款之日与爱家公司签署《商品房预售合同》。同日，爱家公司向蓝天公司出具收款收据两份，收款单位为李光明（蓝天公司），收款方式为工程款抵房款；收款事由分别为爱家国际花园17-1-1904房款、爱家国际花园17-1-1904车位款；金额分别为762937元、88000元。2017年9月3日，中国工商银行尾号为7507的银行账户向爱家公司支付2000元，2017年11月20日，中国工商银行尾号为7507的银行账户向爱家公司支付32000元。2017年11月20日，爱家公司向蓝天公司出具收款收一份，收款单位为李光明，收款方式为定金转2000元、卡32000元；收款事由为储藏室款；金额为34000元。2018年3月6日，乔树云（甲方、卖方）、刘小永（乙方、买方）、丙方东营区家宜房产中介服务部签订房屋买卖合同，约定甲方将涉案17号楼1单元1904室及车位一个、储藏室出售给乙方，改合同，成交价格为935000元，合同签订之日，乙方向甲方支付首付款60万元，余款办理银行按揭贷款，待银行放款当天一次性付清等。同日，刘小永通过网上银行向徐志强转账30万元。2018年3月7日，刘小永向乔树云汇款20万元，附言为买方预付款。2018年4月29日、2018年5月15日、2018年5月16日，乔树云分别向刘小永转账10万元、20万元、25万元，备注均为退中央豪庭房款。乔树云与徐志强系夫妻关系。2019年4月16日，本院立案受理赵凤梅诉爱家公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院组织调解，双方达成协议，本院于2019年5月20日作出（2019）鲁0591民初1301号民事调解书：爱家公司分别于2019年11月10日前支付赵凤梅工程款10万元、于2019年12月10日前支付赵凤梅工程款20万元、于2020年1月10日前支付赵凤梅工程款20万元、于2020年2月10日前支付赵凤梅工程及保修金20万元、于2020年3月10日前支付赵凤梅保修金余款115494.52元，以上合计815494.52元；爱家公司逾期支付上述任意一期款项，赵凤梅有申请执行全额款项815494.52元及利息的权利；赵凤梅针对东营爱家国际花园一期储藏室排风工程施工协议主张的工程款6万元由双方另行协商或主张等。本院在执行赵凤梅与爱家公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2019年11月28日作出（2019）鲁0591执1366号之一执行裁定书，裁定查封登记在爱家公司名下位于开发区，查封期限为三年。爱家公司负责保管被查封的财产。在查封期间，爱家公司可以使用被查封的财产，但因爱家公司的过错造成被查封财产损失的，应由自己承担责任。在查封期间，爱家公司不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨害执行的其他行为。2019年9月24日，东营经济技术开发区建设局向崔杰杰出具信访事项处理意见书，载明：2017年11月，山东省高级人民法院就爱家公司与中国新兴建设开发总公司建设工程合同纠纷一案作出民事裁定（2017鲁民初116号）。2017年12月，东营市房产交易中心协助省高院执行爱家国际花园219套房屋查封。2018年5月，东营市房产交易中心协助省高院执行爱家国际花园30套房屋解封。2018年9月，东营市房产交易中心协助开发区法院执行爱家国际花园4套房屋查封。截至目前，该项目共有193套房屋被法院查封，其中43套（查封前22套、查封后21套）已通过定金、首付款、全款的方式售出，据爱家有关负责人解释，省高院直接到市房产交易中心查封，其在今年3月份才得知查封情况并立即停止销售。2018年5月，因开发企业内部问题及查封问题，该项目停止开发建设，经协调沟通，目前已有部分工人进场施工。依据赵凤梅申请，2020年2月11日经查询，涉案房产处于查封状态。本院认为，本案争议焦点为：1、蓝天公司是否取得涉案17-1-1904室房产的所有权；2、蓝天公司是否对涉案17-1-1904室房产享有足以排除强制执行的民事权益本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案《爱家˙国际花园商品房认购协议书》、《爱家˙中央豪庭停车位使用协议》的订立系基于蓝天公司与爱家公司之间的工程款抵账行为，涉案合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭爱家公司对蓝天公司的债权而非单纯的房屋买卖。根据蓝天公司提交的乔树云与刘小永之间的房屋买卖合同，蓝天公司与爱家公司之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且涉案房屋并未完成权属登记的手续，债权人只有债权请求权，而非物权期待权。蓝天公司要求确认涉案17-1-1904号房产归其所有的主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于第二个争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述分析，蓝天公司并非严格意义上的买受人，其与爱家公司签订认购协议书的目的在于以物抵债，而非用于居住，且其持有钥匙不足以证实已占有涉案房屋，蓝天公司提交的现有证据不足以证实其享有排除强制执行的民事权益。本案中，蓝天公司寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋权属登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与爱家公司之间存在债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。因此，蓝天公司不享有能够排除执行的实体权益。爱家公司经本本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告东营蓝天工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费11429元，由原告东营蓝天工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  康树梅人民陪审员  张英俊人民陪审员  李 猛二〇二〇年六月二十二日书 记 员  袁盼盼