贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初1597号原告：贵州省华联玛客超市有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区经济开发区产业园4栋3楼。法定代表人：唐新发，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：赵俊吉，男，1992年8月11日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。原告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联玛客公司）与被告赵俊吉租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华联玛客公司的委托诉讼代理人杨林、被告赵俊吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华联玛客公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被双方的租赁合同关系，被告立即腾空并搬离其租赁的原告位于铜仁市碧江区“墨香苑”的超市外租区商铺，并将该商铺返还给原告；2．判令被告支付原告租金及物业管理费（租金按照每月6000元自2019年3月1日起计算至2020年2月28日，自2020年3月1日起按照月租金6600元的标准，计算至被告将租赁的商铺腾空并返还给原告之日止，物业管理费按照每月240元自2019年3月1日起计算至被告将租赁的商铺腾空并返还给原告之日止，暂计至2020年4月1日租金和物业管理费为81720元）；3．判令被告支付原告违约金24516元（81720元×30%＝24516元）；4．本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2019年3月间，就被告赵俊吉租赁原告位于川硐经营的超市外租区一事，双方达成了一致意见。2019年3月1日，原被告双方补签了《租赁合同书》，该合同约定：1、被告租赁原告位于川硐超市商场的商铺进行经营麻辣香锅；2、租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日；3、商铺面积为200平方米，租金按照30每平方米进行计算，月租金为6000元，第二年开始租金逐年递增10%；4、被告每月向原告缴纳240元的物业管理费；5、其他权利义务的约定。合同签订后，原告按照约定履行合同义务，将该商铺交给被告使用。被告在经营过程中未能按照合同约定期限按时支付租金，至今仍未交付给原告一分租金，被告的此行为给原告造成了巨大损失。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告赵俊吉辩称，赵俊吉认可租金，但是现在确实没有钱，希望原告继续租赁门面给赵俊吉，如果不继续做了，赵俊吉真的没有能力交纳租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月12日，原告（乙方）与铜仁非凡置业有限公司（甲方）签订《非凡置业-川硐教育园区墨香苑房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于铜仁市碧江区墨香苑项目，租赁区域3、4号楼之间，租赁房屋包括一层、二层部分商业物业、建筑面积约为960平方米，其他房屋建筑面积约6700平方米，合计建筑面积约7660平方米，乙方租用甲方房屋作为综合超市使用，租赁期限为2015年1月1日至2029年12月30日止，并约定超市正常联营招租区域的转租不受甲方同意之干涉，合同另对租金、其他权利义务进行了约定。2019年3月8日，出租方（甲方）华联玛客公司与承租方（乙方）赵俊吉签订《华联玛客超市商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于华联玛客超市商场，该商铺租赁总面积为200平方米，实用面积为167平方米，公摊面积为33平方米。租赁期共12个月，自2019年3月1日起至2020年2月28日止。乙方不得超出经营范围进行经营，如乙方需变更经营项目时，须提前一个月以书面形式向甲方提出申请，经营品种为麻辣香锅。租赁期满前，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，租金双方商定并重新签订租赁合同。租金及支付方式（先交租后使用），乙方预付六个月的租金36,000元给甲方。租金30元/平方米、6,000元/月、72,000元/年；乙方提前一个月交纳下一期租金给甲方，乙方新签合同必须先给甲方把保证金、首次交纳租金、物业卫生费等各项费交清之后，乙方才可以进场装修；租金递增方式为第二年开始逐年递增10%。签订本合同之日，乙方向甲方缴纳4,000元作为定金，商铺移交给乙方后，该笔定金自动转为租赁商铺的保证金，合同期满后，双方结清相关费用后，甲方不计息退还给乙方。物业管理费标准及收取方式为：乙方每月向甲方按照租赁总面积经营支付1.2元/平方米×200平方米=240元物业管理费。乙方在每月15日前向甲方交纳本月的物业管理费。乙方在第一条第一款规定的场地内负责内部装修，按来装去留的原则处理，所有费用由乙方负责。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金，逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还。室内装修及内部设施归甲方所有。租赁期满，或者任何原因解除、终止本合同的，乙方在期满或解除、终止本合同后三日内交还该商铺。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的延误金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的一切其他损失。合同还对免责条件、争议解决方式等进行了约定。同日，甲方华联玛客公司与乙方赵俊吉签订《租赁合同主要交易条款》，约定：本协议有效期为2019年3月1日至2020年2月28日。乙方在此协议有效期内经营麻辣香锅进入甲方卖场销售，合作门店为川硐店招商区位置，该商铺租赁总面积为200平方米，实用面积为167平方米，公摊面积为33平方米，第一年固定租金72,000元，每月租金6,000元/月，租金交纳方式为按半年预交，下一个半年提前一个月的25日预交下一个半年租金费用。同时乙方原质保金已交4,000元，合同期满三个月后，无售后及商品质量问题，予以退还。物业管理费240元/月。合同如提前终止，解除或届满时，如双方不能达成继续经营协议，撤柜期结束后，乙方未拆除或取回的物品，甲方视为乙方放弃所有权，归甲方所有。2019年11月4日，因被告赵俊吉未按约支付租金，原告华联玛客公司向赵俊吉发出《催收函》，载明：“赵俊吉：你与我司签订了《商铺租赁合同》……根据租赁合同约定，你应向我司缴纳2019年3月1日至2019年10月1日的租金RMB：48,000元，卫生费RMB：1,920元。故我司根据租赁合同的相关规定，特函告你如下事宜：一、请你于2019年11月10日前向我司结清拖欠的租金及卫生费RMB：49,920元。……二、若你未按上述时间结清所欠费用，我司将根据租赁合同的相关约定追究你的延迟履行违约金并解除租赁合同、没收你的保证金等违约责任。”赵俊吉在该《催收函》上备注：争取12月31日之前上交3万元，余下3月1日前付清并署名，同时注明日期为2019年11月8日。但催收函送达至今，被告赵俊吉就案涉《商铺租赁合同》的租金仍分文未付给原告华联玛客公司。案涉商铺仍系赵俊吉在占有经营使用。另查明：案涉商铺位于铜仁市碧江区“墨香苑”小区的华联玛客超市外租区。被告赵俊吉于2017年1月2日向原告华联玛客公司支付保证金4000元，被告赵俊吉承租案涉商铺始于2017年，并与华联玛客公司每年就案涉商铺签订了《商铺租赁合同》，每份《商铺租赁合同》的租赁期限均为一年。除了案涉《商铺租赁合同》外，其他的《商铺租赁合同》赵俊吉已经全面履行了支付租金及物业管理费的义务。原告华联玛客公司至今尚未退还被告赵俊吉于2017年1月2日支付的保证金的4000元。2020年1月22日起，因××疫情之不可抗力影响，铜仁市碧江区餐饮业遭受歇业停业等巨创，至2020年5月中旬才有所缓和。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告华联玛客公司与被告赵俊吉于2019年3月8日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于华联玛客公司要求解除与被告赵俊吉之间的租赁合同关系的问题。案涉《商铺租赁合同》所约定的租赁期间于2020年3月18日已经届满，承租人赵俊吉仍在继续占有经营使用案涉商铺，华联玛客公司并未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原告华联玛客公司与被告赵俊吉形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”被告赵俊吉经原告华联玛客公司催告支付租金后，至今仍分文租金未付给原告华联玛客公司，原告华联玛客公司要求解除双方之间的租赁合同关系于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告华联玛客公司与赵俊吉之间的租赁合同关系解除后，原告华联玛客公司要求被告赵俊吉腾空并办理其从原告处租赁的位于铜仁市碧江区“墨香苑”小区的华联玛客超市外租区商铺，并将商铺返还给原告于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金及物业管理费的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；”及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”，案涉原告华联玛客公司与被告赵俊吉之间的租赁合同关系解除后，不影响原告华联玛客公司根据合同对租金的约定条款向被告主张未付租金及物业管理费的权利，故，原告华联玛客公司根据案涉合同的约定要求被告赵俊吉支付租金及物业管理费的诉讼主张于法有据，本院予以支持。关于赵俊吉应支付的租金及物业费的问题。本院认为，2020年1月22日起，受疫情之不可抗力对铜仁市碧江区餐饮业的不利影响，且被告赵俊吉亦提出对疫情期间的租金予以调减的抗辩，根据公平原则，对原告主张的租金，应当分段予以计算，故自2019年3月1日至2020年1月22日期间的租金应为65600元（6000元／月÷30天×328天），扣除被告已经向原告支付的保证金4000元，被告尚欠2019年3月1日至2020年1月22日期间的租金61600元，本院予以支持。对2020年1月23日至2020年5月10日期间（即至5月初旬期间）的租金应予以酌减，结合疫情之不可抗力对铜仁市碧江区餐饮业的造成的歇业停业等巨创，被告经营的商铺生意亦受其影响，本院酌情将自2020年1月23日至2020年5月10日期间的租金减为按4000元／每月的标准支付，即本院支持由被告赵俊吉向原告华联玛客公司支付自2020年1月23日至2020年5月10日期间的租金14533.33元（4000元／月÷30天×109天）。自2020年5月11日起至被告赵俊吉实际返还租赁商铺之日止，被告赵俊吉应按6600元／月的租金标准向原告华联玛客公司支付租金。综上，本院支持由被告赵俊吉支付2019年3月1日至2020年5月10日期间的租金76133.33元（61600元＋14533.33元），后续租金按照6600元／月的租金标准，自2020年5月11日起计付至被告实际向原告返还租赁商铺之日止。原告要求被告按240元／月的标准支付自2019年3月1日至其实际向原告返还租赁商铺之日止的物业管理费的诉讼主张有合同依据，本院予以支持。关于华联玛客公司主张的违约金的问题。本院认为，被告赵俊吉在案涉合同签订后，就2019年3月8日至今期间的租金分文未向原告支付，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案案涉《商铺租赁合同》约定如赵俊吉逾期支付租金，每逾期一日，则赵俊吉须按日租金的2倍支付滞纳金（违约金）超过了造成损失的30%，属于违约金约定过高，被告赵俊吉亦提出违约金过高，应予调整之抗辩。故，原告主张的违约金应予调整。鉴于原告系针对2019年3月1日至2020年4月1日期间的租金主张违约金，经本院酌减案涉疫情期间的租金后，被告赵俊吉应支付原告自2019年3月1日至2020年4月1日期间的租金为70,933.33元（61,600元+4,000元/月÷30天×70天），故，本院酌情支持由被告赵俊吉赔偿原告自2019年3月1日至2020年4月1日期间未付租金的12%的违约金即8,512元。案涉《商铺租赁合同》并未对逾期支付物业费约定违约金，原告就被告未支付的物业费主张30%的违约金于法无据，本院不予支持。综上，本院支持解除原、被告双方的租赁合同关系，由被告赵俊吉腾空并搬离案涉商铺，并将案涉商铺返还给原告；并支持由被告赵俊吉支付原告租金及物业管理费（截止2020年5月10日应付租金为76,133.33元，后续租金按6,600元/月的标准，自2020年5月11日起计付至案涉商铺实际返还给原告之日止；物业费按照240元/月的标准，自2020年3月1日起计付至案涉商铺实际返还给原告之日止）；原告主张违约金24,516元，本院仅支持8,512元，超出部分，本院不予支持。原告主张未付物业费的违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告贵州省华联玛客超市有限公司与被告赵俊吉之间的租赁合同关系；二、被告赵俊吉于本判决生效之日起二十日内腾空并搬离位于铜仁市碧江区“墨香苑”小区的华联玛客超市外租区商铺，并将该商铺返还给原告贵州省华联玛客超市有限公司；三、被告赵俊吉于本判决生效之日起十日内向原告贵州省华联玛客超市有限公司支付租金及物业管理费（截止2020年5月10日应付租金为76133.33元，后续租金按6,600元/月的标准，自2020年5月11日起计付至上述第二项商铺实际返还给原告贵州省华联玛客超市有限公司之日止；物业管理费按照240元/月的标准，自2020年3月1日起计付至上述第二项商铺实际返还给原告贵州省华联玛客超市有限公司之日止）；四、被告赵俊吉于本判决生效之日起十日内赔偿原告贵州省华联玛客超市有限公司违约金8,512元；五、驳回原告贵州省华联玛客超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,424元，已减半收取计1,212元，由被告赵俊吉负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年六月十八日法官助理龙仲夏书记员章靖宜