山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终418号上诉人（原审被告）：郭小丽，女，1991年11月11日出生，汉族，住大同云冈区和七区4栋6单元6号。委托诉讼代理人：韩俊芳，山西阳和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西神寅置业有限公司大同分公司，住所地山西省大同市平城区魏都大道南侧与武定北路交汇处雁北广场。法定代表人：蔡丽芸，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵国亮，山西云冈律师事务所律师。上诉人郭小丽因与被上诉人山西神寅置业有限公司大同分公司（以下简称神寅置业大同分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭小丽的委托诉讼代理人韩俊芳、被上诉人神寅置业大同分公司的委托诉讼代理人赵国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭小丽向本院上诉请求：1、撤销一审法院(2019)晋0213民初6266号民事判决,依法改判郭小丽不承担占有使用费42549.25元。2、本案的一、二审诉讼费用由神寅置业承担。事实与理由：一、一审判决认定部分事实有误。首先,2019年5月初,商场大楼给商铺门上锁导致郭小丽无法进入的情况下撤离,之后没有占有使用当时意向租赁的商铺。而一审法院在认定双方租赁合同无效,并且郭小丽早已撤离退场的情况下,判决上诉人支付2018年10月1日至2019年10月1日期间商铺的占有使用费属于事实认定明显错误。其次,2018年1月6日起,郭小丽陆续交纳保证金等费用并进行装修、进货。商场一直未正式开业,冬天不能正常供暖,客流基本没有,郭小丽货物积压不曾经营,造成了各项损失。神寅置业至今未通过消防验收并且未依合同约定给各商户发书面通知正式开业,其存在过错。再次,一审法院认定双方租赁合同确认无效,那么有过错的一方应赔偿对方因此遭受的经济损失,过错方神寅置业大同分公司应承担赔偿损失责任。故郭小丽不仅不承担任何费用,恰恰是神寅置业大同分公司应承担赔偿责任。郭小丽针对所有损失约18万元将另行提起诉讼,维护自身合法权益。二、一审判决适用法律错误。既然一审法院认定合同无效,那么应依据合同法第五十八条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中，郭小丽无过错,本案的全部过错在神寅置业大同分公司,因而依据该条款,本案应由神寅置业赔偿郭小丽的损失,故一审法院判决适用法律错误。综上所述,郭小丽望二审法院查明事实,正确适用法律,依法改判驳回神寅置业的一审诉求。神寅置业大同分公司辩称，一审法院认定事实清楚，涉案商场在2018年10月1日已经开始营业，郭小丽实际使用了涉案商铺，商场在2018年国庆、元旦都进行了大量的促销活动，郭小丽违反双方合同约定，拒不支付费用，导致商场营运困难。商场虽然存在消防问题，但是并未影响到郭小丽的经营，不存在郭小丽所说的由于神寅置业大同分公司的过错给其带来损失。郭小丽应当清楚经营商铺是有风险的，其实际使用了商铺，依据公平原则，支付部分费用是符合客观事实的，一审法院的判决在事实认定和具体裁判上是正确的，应当予以维持。神寅置业大同分公司向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告签订的《大同玄辰广场租赁合同》(合同编号：XCBXJ-LS0045）立即解除；2、判令被告支付租金68172元；3、判令被告支付迟延履行违约金15423.91元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月6日，原告山西神寅置业有限公司大同分公司与被告郭小丽签订《大同玄辰广场租赁合同》，约定被告从原告处租用玄辰广场BXJ-2026号商铺用于经营，商铺总面积101平方米，租赁期限36个月，自计租日开始计算，即自2017年12月16日至2020年12月15日；月租金为7575元/月（75元/月/平方米），支付方式为每三个月为一个支付期，被告应在每个支付期的最后一个月的20日之前向原告一次性足额支付下个支付期的租金；第一年租金按照5681元/月收取；合同签署之日，被告应向原告支付15150元，相当于2个月的租金，但不低于10000元作为履约保证金；开业日暂定于2017年12月16日，原告另行书面通知被告开业日的，开业日以原告书面通知确认的日期为准；被告应当于开业日开业经营；并对违约责任进行了约定。2018年10月1日，玄辰广场正式开始营业，原告开始计租，2019年10月，玄辰广场整体关闭。2018年1月9日，被告交纳履约保证金10000元，未交纳房屋租金。建设工程消防验收公告显示2019年1月28日，大同雁北广场（即玄辰广场）验收不合格。一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，根据建设工程消防验收公告显示，原告于2019年1月28日的消防验收不合格，依法应禁止投入使用，原告虽不予认可，但至今未举证证实消防验收合格，故原、被告于2018年1月6日签订的《大同玄辰广场租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告向被告提供租赁物，被告亦应按约向原告支付2018年10月1日至2019年10月1日期间商铺的占有使用费。被告租赁商铺的目的是经营，原告应当按照约定在租赁期间保持商铺符合约定的用途，并处于正常的可使用状态。被告提供的商户交流群说明原告提供的商铺在2018年冬季未能达到正常供暖温度，使客流量流失，被告的利益受损，原告未能保证商铺的正常使用，一审法院对此期间的占有使用费酌情予以减免50%。供暖结束后，原告玄城广场正常营运，被告一直占有商铺至商场整体关闭，未将商铺交还原告，使损失扩大，被告称原告在2018年5月将其店铺上锁，无法经营，原告不予认可，被告亦未能举证，本院不予采纳。综上，一审法院按本地的供暖期间支持原告2018年10月1日至2019年4月15日的占有使用费15622.75元（5681元×50%×5.5个月），其余期间截止到2019年10月1日的占有使用费均按合同约定履行即支持36926.50元（5681元×6.5个月），合计52549.25元。被告交纳的履约保证金10000元应从中扣减，被告应实际给付原告42549.25元。原告主张违约金，因合同无效，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国消防法》第十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、原告山西神寅置业有限公司大同分公司于2018年1月6日与被告郭小丽签订的《大同玄辰广场租赁合同》为无效合同；二、被告郭小丽于判决生效后十日内给付原告山西神寅置业有限公司大同分公司占有使用费42549.25元；三、驳回原告山西神寅置业有限公司大同分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取995元，由原告负担563.5元，被告负担431.5元。经本院二审审理，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议。本院对双方无争议的事实予以确认。关于郭小丽占用涉案商铺的期间，神寅置业大同分公司认可因郭小丽未交物业费锁了几天门，但是后来都把锁拆除了，现郭小丽提供的证据不能证实因为神寅置业大同分公司锁门导致其无法正常经营的事实，故其该主张不能成立。一审法院认定郭小丽占用涉案商铺的时间为2018年10月1日至2019年10月1日并无不当，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《大同玄辰广场租赁合同》违反法律的强制性规定，应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的相关规定，郭小丽应依法承担相应的房屋占有使用费。一审法院按本地的供暖期间酌情支持神寅置业的占有使用费并无不当，本院予以确认。郭小丽的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人郭小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元，由上诉人郭小丽负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张 文二〇二〇年六月十一日书记员 王毅伟