上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初15280号原告：崔爱芳，女。原告：裴某某，男。法定代理人：裴小杰，男，系原告裴某某父亲。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区亭卫公路6558号9幢431室。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：宋晓峰，该公司员工。原告崔爱芳与被告上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，诉讼中，原告崔爱芳申请追加裴某某为本案共同原告，本院经审查后依法予以准许，于2019年12月17日和2020年1月9日两次公开开庭进行了审理，原告崔爱芳和原告裴某某法定代理人裴小杰及被告委托诉讼代理人宋晓峰均到庭参加了二次庭审。本案现已审理终结。两原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告退还两原告支付的购房款853,920元；2、判令被告支付两原告合同约定的违约金8,539.20元；3、判令被告支付两原告因解决纠纷造成的误工费600元和交通费300元；4、判令被告支付两原告自付款次日起至实际付清之日止按付款本金为基数的银行同期贷款利率计算的利息。事实和理由如下：两原告与被告签订租赁合同，之后被告陈述该房屋可以买卖并办理小产权证，两原告交纳的租赁保证金将来转为购房款，但不能退还。两原告订立合同后按约于2018年9月30日前分四次向被告支付全部购房款853,920元，被告承诺于2018年12月30日前以“全装修”形式交付该房屋，但被告至今未履行合同承诺。后双方达成退款协议，被告仍未按协议约定履行退款义务，两原告催讨无果，故诉至法院请求判令如前所述。被告在庭审中辩称，讼争房屋后期性质发生变化的话，确实可以进行买卖，但主要取决于国家的政策，公司无法作出保证。现公司同意退还原告方支付的租赁保证金，但目前公司运营出现问题，退还保证金还需时日。对于两原告要求的第二至四项诉讼请求不同意支付，认为原告方只能在继续等待交房的前提下，才有权要求被告支付违约金。对于租赁保证金，如将来不转为购房款，将根据租赁合同的履行期限，扣除不超过租赁保证金20%作为房子自然损耗的损失，剩余部分退还两原告。两原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、《御府公寓租赁合同》和承诺书，证明双方对于合同权利义务的约定，其中合同第四、五条对违约责任作出了明确约定。被告对此证据无异议。二、收据五份，证明两原告按约履行了付款义务。被告对此证据无异议。三、退款协议书，证明双方就退款达成协议，但被告仍未按约履行。被告对此证据无异议。被告未提供相关证据。经审理查明，2017年10月28日，原告崔爱芳、裴某某与被告上海御府投资有限公司签订一份《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-1栋东单元6层04室房屋租赁给两原告。该房屋暂测面积为59.30平方米，为全装修房。被告于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋。两原告同意于上述日期前接收此房屋，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据，如因原告原因无法办理交接，则以被告发出的《房屋交接函》或《房屋交接公告》为依据，该函或公告发出之日即视为被告交付房屋之日。合同还约定，该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖。两原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如因国家法律法规规章及政府的调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记时，则原、被告双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自行转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用，由两原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由两原告享有。房屋租赁保证金共计853,920元，于2017年11月4日前支付200,000元，于2017年12月31日前支付50,000元，于2018年4月30日前支付400,000元，于2018年9月30日前支付203,920元。同日，被告向两原告出具一份承诺书，在租赁期内同意两原告办理该房屋的转租、继承等相关手续，所产生的费用由两原告承担。两原告自该房屋交房日至2019年12月30日租赁期满后，可自动续租至2086年3月3日，但不得超过该房屋的土地使用期限。2017年10月28日，两原告支付定金50,000元；同年11月4日，两原告支付150,000元；同年12月31日，两原告支付50,000元；2018年4月30日，两原告支付400,000元，同年9月30日，两原告支付203,920元。2019年7月23日，两原告与被告再次达成一份退款协议书，约定因两原告单方面解除合同并向被告申请退款，被告将租赁保证金853,920元转账退还原告。其中2019年9月20日前退213,480元，2019年10月20日前退213,480元，2019年11月30日前退426,960元。以上事实，由租赁合同、承诺书、收据、退款协议书等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原、被告间虽签订了租赁合同，但对最基本的月或年租金未作出约定，而对于其他权利、义务的约定虽表述为租赁，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金约定之高，达到853,920元；租赁期之长，约定可自动续租至2086年3月3日，不得超过该房屋的使用期限，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实，而所谓的租赁保证金实际就是购房款。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于双方真实的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故两原告要求被告返还已支付的购房款853,920元合法有据，应予支持。基于双方订立的租赁合同无效，合同中对于各自违约责任的约定亦无效，两原告要求按合同约定由被告承担相应违约责任于法无据，本院不予支持。对于两原告诉请被告支付为解决纠纷而造成的误工损失和交通费用支出，既无证据佐证，又缺乏法律依据，本院亦不予采信。对于两原告主张自付款次日起至实际付清之日止按付款本金为基数的银行同期贷款利率计算的利息，因双方事后就退还购房款达成一致意见，属结算条款，原合同无效，其相应的结算条款并不当然无效，双方对退款协议达成一致意见，还应按结算条款约定内容履行，被告未按约履行退款义务，原告有权自约定退款次日起要求被告支付相应利息。综上，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告崔爱芳、裴某某购房款853,920元；二、被告上海御府投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔爱芳、裴某某的逾期退款利息（以213,480元为基数，自2019年9月21日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以213480元为基数，自2019年10月21日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以426,960元为基数，自2019年12月1日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告崔爱芳、裴某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6670元，由原告崔爱芳、裴某某负担70元，被告上海御府投资有限公司负担6600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇二〇年六月十二日书记员  秦晓英附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……