河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2034号上诉人（原审原告）：鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，住所地：鹿邑县西关鸣鹿路北段紫气大道口。法定代表人：王雪霞，总经理。委托诉讼代理人：赵卫严，该单位员工。委托诉讼代理人：周灵平，该单位员工。上诉人（原审被告）：王丽娟，女，1986年5月30日出生，汉族，住河南省周口市西华县。委托诉讼代理人：王雪丽，女，1989年3月5日生，汉族，住址同上，系王丽娟之妹。上诉人鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司、王丽娟因物业服务合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵卫严、周灵平，上诉人王丽娟及其委托诉讼代理人王雪丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销鹿邑县人民法院(2020)豫1628民初1199号民事判决,依法改判王丽娟支付鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司物业管理费13872.96元;2、本案一、二审诉讼费用全部由王丽娟承担。事实与理由：一审判决认定王丽娟应付的物业管理费只需计算至2019年12月31日错误,应自2017年1月1日计算至2020年12月31日。理由如下:1、虽然涉案房屋建设单位与王丽娟签订的购房合同中,约定的前期物业服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日。但鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与建设单位所签前期物业服务合同约定的物业服务期限截止时间是2025年11月30日。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与建设单位所签订的该合同对业主具有约束力,则上述期限也应对王丽娟具有约束力。2、2019年12月31日后至鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司起诉之日,涉案项目业主大会至今未作出选聘或续聘物业服务企业的决定，而鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司仍然一直在按其与建设单位所签的物业服务合同之约定,履行各项物业服务义务。《河南省物业管理条例》第51条第3款规定:“物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方具有约束力。”该条例系河南省人民代表大会常务委员会制定的地方性法规,应是河南省地方人民法院审理民事案件的法律依据。因此,根据上述规定,王丽娟在2019年12月31日后仍应按原合同约定的标准向鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司支付物业管理费。综上,鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司诉请中要求王丽娟支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费,符合相关法律法规的规定,也符合物业服务行业内“物业费按年度计缴,并于上一年度末或当年度初支付”的交易习惯。王丽娟上诉请求：1、请求依法撤销(2020)豫1628民初1199号判决书,依法改判王丽娟不承担任何责任或发回重审;2、涉案费用由鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清,鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司没有提供任何证据证明为王丽娟提供了物业服务的情况下,一审法院判令王丽娟支付物业费,属于事实认定错误。虽然鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与鹿邑县顾家置业有限公司（以下简称顾家置业公司)签订过物业管理服务协议,后于2017年1月23日王丽娟与顾家置业公司签订了商品房买卖合同(预售)约定鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司为前期物业服务企业,但纵观一审卷宗材料,鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司并未提交任何证据为王丽娟提供过物业服务,实际也并未为王丽娟提供过包含水电等物业服务,一审法院仅以王丽娟购买了顾家置业公司房屋而鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司为物业服务公司就判令王丽娟承担责任。关于案涉房屋物业费的起算时间,案涉房屋2018年5月15日竣工完成,王丽娟2017年1月23日购买案涉房屋且所购的房屋并非现房,商品房买卖合同(预售)房屋的约定的交付时间为2016年12月31日,一审法院简单的推定商品房买卖合同约定的交房时间为准与事实不符。2017年1月23日王丽娟与顾家置业公司签订了商品房买卖合同(预售),该合同约定案涉房屋的交付时间是2016年12月31日前,王丽娟购买案涉房屋时并非交付的现房,并且在案涉房屋没有买卖的情况,不可能有房屋的交付的时间。一审法院仅以商品房买卖约定的交付时间起算交纳物业费的时间,属事实认定错误。实际上案涉房屋的交付时间应为2018年5月15日之后,如果王丽娟需要交纳物业费的话,也应按照实际的交房时间并提供物业服务后起算物业费。三、2020年3月16日鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司无故将案涉房屋擅自添加一道锁,直至2020年5月14日才将案涉房屋的锁打开,这期间使王丽娟无法正常使用案涉房屋,造成无法正常营业,亦侵犯王丽娟对案涉房屋的所有权,应赔偿造成的损失。王丽娟针对鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司的上诉答辩意见为：王丽娟与顾家置业公司签订的商品房买卖合同约定前期物业服务期限至2019年12月31日，王丽娟与鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司未签订物业服务合同，不存在物业服务合同期限届满问题，因此不适用《河南省物业管理条例》的规定。鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司针对王丽娟的上诉答辩意见为：1、鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与有关单位签订了服务合同，为业主提供物业服务（详见补充的证据清单），另根据相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力；2、关于起算时间，王丽娟与顾家置业公司签订商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2016年12月31日前，物业服务时间从2017年1月1日起算，王丽娟方没有证据证明房屋交付时间延迟，故物业管理费应当从2017年1月1日起算；3、王丽娟所提理由与本案无关，可另行起诉。鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令王丽娟立即支付物业管理费13872.96元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月15日，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与鹿邑县顾家置业有限公司签订物业管理服务协议，由鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司对鹿邑县顾家置业有限公司开发的鹿邑县顾家商业中心的商业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务费采取包干方式，按建筑面积每月每平方米3元交纳。协议期限自2015年12月1日至2025年11月30日。2017年1月23日，王丽娟与鹿邑县顾家置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：王丽娟购买鹿邑县顾家置业有限公司名称为顾家繁华里商业区S3幢S3单元1-2层105铺（5）号商品房一套，面积共96.34㎡，交付时间为2016年12月31日前。在该合同第九章前期物业管理部分约定，出卖人（鹿邑县顾家置业有限公司）依法选聘的前期物业服务企业为鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，物业服务时间从2017年1月1日至2019年12月31日，物业服务费为3元／㎡；买受人（王丽娟）已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。之后，王丽娟办理了不动产登记权利证书。自2017年1月1日起至2019年12月31日止物业费为10404.72元（96.34㎡×3元×36月）。一审法院认为，物业服务纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与鹿邑县顾家置业有限公司签订物业管理服务协议，由鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司对鹿邑县顾家置业有限公司开发的鹿邑县顾家商业中心的商业房屋共用部位、共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业服务费采取包干方式，按建筑面积每月每平方米3元交纳。之后，王丽娟与鹿邑县顾家置业有限公司签订商品房买卖合同，在前期物业管理部分约定，出卖人（鹿邑县顾家置业有限公司）依法选聘的前期物业服务企业为鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司，物业服务时间从2017年1月1日至2019年12月31日，物业服务费为3元／㎡；买受人（王丽娟）已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理。应当视为王丽娟接受鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司提供的物业服务，对王丽娟具有约束力，双方形成物业服务合同关系。在合同有效期限内，王丽娟应当向鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司支付物业费。王丽娟辩称其不是物业服务的相对方，所以不是本案适格被告，没有法律依据，一审法院不予采纳。关于物业管理费计算起止时间问题。王丽娟与鹿邑县顾家置业有限公司签订商品房买卖合同，约定房屋交付时间为2016年12月31日前，物业服务时间从2017年1月1日起，王丽娟没有提供证据证明房屋交付时间延迟，因此，物业管理费应当从2017年1月1日起计算。上述合同约定的物业服务时间至2019年12月31日止，物业管理费应计算至2019年12月31日。自2017年1月1日起至2019年12月31日止物业管理费为10404.72元，王丽娟应当支付给鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司。2019年12月31日之后，原合同已终止，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司没有提供证据证明其依法被业主委员会选聘继续提供物业服务的证据，因此，双方不再存在物业服务合同关系，双方应当协商解决，一审法院不予处理。关于诉讼时效期间问题。王丽娟提出鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司从未向其主张交付物业管理费，已经超过诉讼时效。一审法院认为，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，王丽娟拖欠原告物业管理费一直持续存在，诉讼时效应当从2019年12月31日起算，至鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司起诉之日，尚在诉讼时效期间之内。因此，王丽娟称已经超过诉讼时效的辩解意见于法无据，一审法院不予采纳。综上所述，王丽娟应当支付鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司物业管理费为10404.72元，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司的其他诉讼请求不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告王丽娟支付原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司物业管理费10404.72元，本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计73.41元，由被告王丽娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司提交证据：与别的单位签订的服务合同，证明目的是公司提供了物业服务。王丽娟质证意见：即使鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司与相关单位签订了电梯、检验、日常保洁等服务合同，但是为王丽娟提供的物业服务不符合物业公司公布的服务细则，环境卫生等并未达到服务标准，安装水表的位置也未进行清理，上边积累了大量的垃圾，水表上方的井盖也已破损，物业公司并未进行修理。王丽娟提交证据：1、鹿邑县住建局出具的工程竣工验收备案表，证明案涉房屋交房时间为2018年4月26日之后，2018年4月26日之前的物业费不应收取。2、照片、录像，证明鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司服务质量不符合标准，物业公司工作人员将王丽娟房屋上锁。鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司质证意见：关于备案表不予认可，所盖红章均不清晰，无法辨别是由哪个单位所盖，只有首页写明是顾家繁华里商业区，其后两页均无写明所属区域，与第一页的关联只有一个也不清晰的红章，其二，对方提供的照片只能证明物业服务不到位而不能证明没有物业服务，其三，关于其所录像视频与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司提供的证据能够证明其提供了相关物业服务，本院予以采信。王丽娟提供的工程竣工验收备案表并不能证明实际交付时间为2018年4月26日之后，二审庭审中王丽娟自认交房时间为2017年4月底，因此王丽娟提供的工程竣工验收备案表不能达到其证明目的，本院不予采信。至于鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司工作人员将王丽娟房屋上锁给王丽娟造成损失与本案不属于同一法律关系，本院不予审查。二审查明的其它事实与一审相同。本院认为，本案争议焦点：1、双方是否存在物业服务合同关系，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司是否提供了物业服务？2、物业费的计算时间起点是2017年1月23号还是2018年4月26日？关于焦点1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，根据王丽娟与顾家置业公司签订的商品房买卖合同及顾家置业公司与鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司签订的物业管理服务合同，王丽娟与鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司存在物业服务合同关系。一、二审中鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司提供证据证明其提供了物业服务，对此王丽娟没有提供相反证据予以推翻，原判认定鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司提供了物业服务并无不当。关于焦点2、王丽娟与顾家置业公司签订的商品房买卖合同虽然约定交付时间为2016年12月31日，但实际交房时间应当由鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司提供证据证明，一、二审中鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司没有提供证据证明交房时间为2016年12月31日，因此应当以王丽娟自认的交房时间2017年4月底为准。原审认定交房时间为2016年12月31日并从2017年1月1日开始计算物业费缺乏事实依据，对此本院予以纠正。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，虽然王丽娟与顾家置业公司签订的商品房买卖合同中约定前期物业服务合同期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止，但合同到期后业主委员会或业主大会并没有选聘新的物业服务公司进行物业服务管理，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司也没有撤离管理现场，王丽娟与鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司仍存在事实上的物业服务合同关系，王丽娟应当继续履行缴纳物业服务费用的义务。根据顾家置业公司与鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司签订的物业管理服务合同约定，缴纳物业服务费的时间为每年的1月31日前，因此鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司要求王丽娟支付2020年度物业服务费用符合合同约定，应当予以支持。原审不予支持不当，对此本院予以纠正。根据合同约定，王丽娟应当缴纳的物业服务费用为12716.88元（从2017年5月1日起至2020年12月31日止）。综上，鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。王丽娟的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初1199号民事判决主文第一项及诉讼费负担部分；二、变更鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初1199号民事判决主文第一项为：王丽娟于本判决生效之日起十日内支付鹿邑县鑫顺商业物业管理有限公司物业管理费12716.88元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费60元，由王丽娟负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年六月二十四日法官助理石磊书记员刘露茜