山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0403民初598号 原告（反诉被告）：山西坤鸿装饰工程有限公司。 住所:山西省长治市太行西街北一巷1号。 法定代表人：张路琳，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王艺蓉、戴若涵，山西长兴律师事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：李新英，女，1967年12月30日出生，汉族，现住长治市。 委托诉讼代理人：彭华，长治市潞州区北城法律服务所法律工作者。特别授权。 原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司与被告（反诉原告）李新英合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，被告（反诉原告）于2020年4月22日提起反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司的特被授权代理人王艺蓉、戴若涵，被告（反诉原告）李新英的特别授权代理人彭华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付其所欠缴的2019年7月1日至2019年12月12日房屋租金157260.3元及2019年度取暖费21750元，共计179010.3元。2.依法判令被告按所欠款日千分之一的标准向原告支付自2020年1月1日起的违约金暂计13962.8元（暂计算至2020年3月18日）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月29日，原告山西坤鸿装饰工程有限公司与被告李新英签订《房屋租赁合同》，约定被告以年租金三十五万的价格承租原告位于长治市××街号北的房屋。根据合同约定，承租期间的水电费和取暖费由被告自行缴纳，且被告逾期15日以上支付租金的，原告有权解除合同。但截至2019年12月12日被告并未履行任何合同义务，即欠缴房屋租金及2019年度取暖费。鉴于被告的违约行为，原告遂于2019年12月12日书面通知被告解除租赁合同，被告表示同意，并承诺在2020年1月1日前清偿原告所有欠款，否则每日按照全部欠款1‰的标准向原告支付违约金。但截至目前，被告仍未按照合同约定履行还款义务，原告追索至今未果。 被告（反诉原告）李新英辩称，1.原告诉请的租赁费数额，没有事实依据。2019.6.29日双方签订租赁合同，被告承租了原告的房子，当天双方又签订了工程装修合同，由原告对租赁物装修，2019.9月底装修完工。原告实际使用租赁屋2个月（2019年10月至11月），2019年12月12日原告提出解除合同被告同意，双方解除合同，双方没有约定装修附属物价值的处置，原告的第一项请求与被告的实际使用房屋的期限不符，更与2019.12.12日双方签订的欠租赁费的数额也不相符，被告向租赁物投入29万余元，其中26.5万元是原告的装修款，租赁费与之相折抵，被告不存在欠款。2.取暖费的数额，也与事实不符，取暖费是按月计算，被告在采暖区只有2019.11月应当支付取暖费。原告的取暖费请求没有事实依据，被告的装修价值与应付的取暖费相折抵不存在欠款。3.被告不存在违约情形，不应当支付违约金。综上希望法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）李新英向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人承担因提前解除合同给反诉人造成的店面装修损失费用265000元；2、判令被反诉人赔偿反诉人教具等设施设备25983元；3、请求被反诉人承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：反诉人与他人合伙，共同投资设立早教中心，2019年6月29日，反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，合同约定反诉人承租被反诉人位于长治市××街号北的房屋，年租金35万元，租期3年，从2019年7月1日至2022年6月30日，因房屋还需装修改造后才能投入使用，所以合同中双方没有约定租金的支付时间。房屋租赁合同签订的同时，被反诉人又与反诉人签订了《工程装修合同》，由被反诉人对反诉人承租的房屋进行装修，合同款265000元，反诉人先后4次共向被反诉人支付装修款245000元，欠其2万元。被反诉人于2019年9月装修完毕。反诉人又投资25983元，向装修的房屋内购置了早教中心所需的各项幼教设施设备。被反诉人完成装修两月后，从2019年11月开始，违反合同约定，以讨要租金为由，多次找反诉人威胁、恐吓，阻止经营，反诉人因2个月内向被反诉人支付了245000元的装修款，资金紧张，合同也未约定租金的支付期限，认为应当租赁年度终了时再付租金。然而，被反诉人于2019年12月初，在没有协商，没有通知反诉人的情况下，突然将租赁房屋换锁，反诉人彻底无法进入。至今，早教中心的设施设备仍在被锁的房屋内。2019年12月12日，被反诉人单方违约，却强势要求反诉人解除合同，在威胁恐吓下，反诉人无奈，只得同意解除合同。本案，被反诉人既是出租人又是房屋装修工人，反诉人从装修完毕2019年9月至被反诉人强行锁门2019年12月，使用房屋不足3个月，共投资装修款265000元，教具设备25983元，共计290983元。因被反诉人的违约，导致反诉人遭受经济损失，反诉人依据法律规定提出反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司辩称：1.反诉人请求因合同解除所造成的装修损失于法无据。2.反诉人要求赔偿教具设施设备款于法无据。3.由于反诉人的违约行为极大影响了合同标的物的再次租赁，给被反诉人造成经济损失。 当事人围绕诉讼请求、反诉请求及各自的主张提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 原告（反诉被告）提交了以下证据： 证据1.《房屋租赁合同》一份。来源于原被告双方签订。证明1.原被告签订的租赁和同合法有效应遵守合同履行义务2.合同第二条和第六条第二款证明双方约定缴纳租金的时间应在签订合同时支付，超过15天未支付，。原告有权解除合同。3.取暖费在第三条第四款应提前30日缴纳4.合同起止时间为2019.7.1日，被告从该日起就应支付租金。 被告（反诉原告）质证：真实性无异议。但是不能达到原告预证明的目的。1.合同的第二条并没有约定租金的支付期限，只是约定了如续租要提前支付。2.合同的第三条第四项第二款中，并没有约定提前30日缴纳取暖费。也没有约定是全季度的全暖费。3.合同的第六条第二项，约定的是乙方有违约行为，甲方可以解除合同，被告不存在违约情形。其他没有了 证据2、《解除租赁合同》一份，欠条两支两页。证明1：双方协商一致，解除合同，原因是被告未按合同时间支付租金2.双方在合同中明确了租金和取暖费的数额3.被告应该自2020.1.1起开始支付日千分之一的违约金。4.上述三份书证均有被告签字按手印，是其真实意思表示。 被告（反诉原告）质证：是被告（反诉原告）本人的签字按手印真实性无异议。解除租赁合同中没有约定对装修的处理方式。其他没有异议。 被告（反诉原告）提交了以下证据： 证据1、民事起诉状一份，来源于原告（反诉被告）。证明被告装修租赁房屋施工人是原告（反诉被告），价值265000元。 原告（反诉被告）质证：真实性认可。无异议。证明目的不予认可。反诉人与被反诉人之间存在装修合同和租赁合同两种关系。说明反诉人在反诉人在装修合同中存在违约责任。 证据2、手机微信转账截图。来源于手机的微信转账截图，证明：反诉人支付被反诉人装修费用245000元。 原告（反诉被告）质证：真实性认可。无异议。证明目的不予认可。反诉人与被反诉人之间存在装修合同和租赁合同两种关系。说明反诉人在反诉人在装修合同中存在违约责任。 证据3、淘宝及微信订单，来源于被告手机订单记录。证明:被告租赁房屋向装修的房屋内花费25983元设备。 原告（反诉被告）质证：对证据真实性及关联性均不予认可。理由1.代理人通过证据中的37次教育记录，与早教有关的只有30笔，2.该组证据的来源无法查明，该组证据的收货地址为反诉人家中，不能证明用于租赁标的物。3.由于该组物品是消耗品，及其在解除合同后搬离，不能证明被他人使用、占有。 证据4.手机微信打印照片。来源于被告的手机微信。证明：双方解除合同后，原告已经将被告投资的装修装饰进行了利用，是他人在微信中发布的在早教中心活动的图像，并还有招聘信息，原告已经使用的应当对被告进行补偿。 原告（反诉被告）质证：对该组证据的真实性和关联性不予认可，1.该内容只显示朋友圈的发布时间，不能显示拍摄时间。2.该视频的发布人极有可能是反诉人的朋友。3.反诉人与被反诉人解除的是租赁合同，并非经营关系。租赁合同解除后，反诉人可以继续选址经营。4.早教中心经营主体的资格合理合法，反诉人与其合伙人可以继续经营。 证据5、光盘一张，来源于被告手机微信朋友圈的发布记录。证明：原告已经使用了被告投资购买的设备。 原告（反诉被告）质证：光盘不需要看了。质证意见同证据4的质证意见。 证人王某出庭作证，证言如下：我与被告（反诉原告）以前在中国石化销售有限公司为同事。2019.12.3日上午9点左右。，我去省建早市吃饭，因为我知道李新英在附近开的一个早教中心，我就过去了，看到门上有三把锁子，我就给李新英打电话，问到：“你这个早教中心怎么不开门了”李新英说道“我问一问”。其他没有了。 本院经审查认定事实如下;原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司与被告（反诉原告）李新英于2019年6月29日签订《房屋租赁合同》,2020年12月12日，原告（反诉被告）解除合同，被告（反诉原告）亦同意解除合同并签字确认。双方于2019年12月12日以欠条的形式签字盖章明确被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）租金128332元及取暖费21750元，并约定以上欠款被告（反诉原告）李新英于2020年1月1日前支付，否则原告（反诉被告）每日按照所欠款项的1‰收取违约金。 被告（反诉原告）李新英承租本案所涉房屋后，对房屋进行装饰装修，并将房屋装饰装修工程承包给原告（反诉被告），装饰装修费共计265000元。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告（反诉原告）是否应支付原告（反诉被告）房租租金157260.3元及2019年度取暖费21750元。2、被告（反诉原告）应否支付原告（反诉被告）2020年1月1日起的违约金13962.8元。3、原告（反诉被告）应否支付被告（反诉原告）因提前解除合同给反诉人造成的店面装修损失费用265000元。4、原告（反诉被告）是否应支付被告（反诉原告）教具等设施设备25983元。 本案中，原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司与被告（反诉原告）李新英于2019年6月29日签订《房屋租赁合同》，双方均认可合同约定年租金35万元，但合同未明确约定租金支付时间。2020年12月12日，原告（反诉被告）解除合同，被告（反诉原告）亦同意解除合同并签字确认。 现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付合同存续期间租金及取暖费，依法应予以支持。双方于2019年12月12日以欠条的形式签字盖章明确被告（反诉原告）欠原告（反诉被告）租金128332元及取暖费21750元，两项共计150082元。关于原告（反诉被告）主张的双方约定对上述费用迟延履行期间2020年1月1日至2020年3月18日共计78天的违约金，该约定为双方真实意思表示，本院依法予以支持。根据双方约定，按照所欠款项每日1‰计算违约金，按照所欠款项共计150082元每日1‰计算78天，违约金为11706.396元。综上，被告（反诉原告）应依法支付原告（反诉被告）共计161788.396元。 由于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订的《房屋租赁合同》实际履行期间较短，被告（反诉原告）投入的设施设备费用，主张原告（反诉被告）给予返还，但提交的证据不足以证明其主张。故本院不予支持。房屋装饰装修费用共计265000元，双方于2019月12月12日解除合同时未就租赁房屋装饰装修问题的处理作出约定，鉴于租赁房屋装饰装修使用时间短及可延续性等，且双方同意解除合同等原因，从公平原则考虑双方各承担该费用的一半132500元为宜。故原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）装饰装修费用132500元较妥。 综上所述，双方经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李新英于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司租金、取暖费及违约金共计161788.39元。 二、驳回原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司的其它诉讼请求。 三、原告（反诉被告）山西坤鸿装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）李新英房屋装饰装修费132500元。 四、驳回反诉原告李新英的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2080.0元，由原告山西坤鸿装饰工程有限公司负担336元，由被告李新英负担1744元。 案件受理费（反诉费）2833元，由反诉原告李新英负担1543元，由反诉被告山西坤鸿装饰工程有限公司负担1290元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审判员  张先智 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李 彦