重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0106民初7700号 原告：重庆市第一中学校，住所地重庆市沙坪坝区沙南街2号，统一社会信用代码125001064503824058。 法定代表人：唐宏宇，重庆市第一中学校校长。 委托诉讼代理人：苏玥，重庆康实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐斌，重庆康实律师事务所律师。 被告：卢叶，男，1992年11月23日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：卢小文（卢叶之父），男，住四川省邻水县。 原告重庆市第一中学校与被告卢叶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市第一中学校的委托诉讼代理人苏玥，被告卢叶及其委托诉讼代理人卢小文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市第一中学校向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告卢叶向原告重庆市第一中学校支付拖欠的2019年下半年的房屋租金4767.66元；2.请求判令被告卢叶向原告重庆市第一中学校支付2020年1-5月的房屋占用费3973.05元；3.本案诉讼费由被告卢叶承担，要求被告迳付原告。事实及理由：原告重庆市第一中学校与被告卢叶于2019年1月25日签订房屋租赁合同，合同约定：被告卢叶向原告重庆市第一中学校承租位于重庆市沙坪坝区某路XXX-XX-X号门面，租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，面积为7.29平方米，租金为99元/平方米，每月721.6元，按季度支付，支付时间为每个租金支付月5号之前，若逾期支付租金，则租金上浮至109元/平方米。被告卢叶承租后，仅支付了2019年1月至6月的租金4300元，截止起诉之日尚欠2019年下半年租金4767.66元，且一直未交还房屋。被告卢叶的行为已经违反了合同约定，严重侵害了原告重庆市第一中学校的合法权益，原告多次催讨，被告一直推诿。原告为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告卢叶辩称，原告重庆市第一中学校与被告卢叶于2019年1月25日签订《房屋租赁合同书》属实，被告向原告交纳了2019年上半年的租金，并交纳了1000元押金。2019年12月31日双方签订的租赁合同到期，被告本来打算过完年回来交租金继续经营，但被告过春节回四川老家，后来因为疫情原因不能及时返回重庆。另外，2019年7月份租赁房屋墙体内的水管就坏了，一直渗水导致墙面发霉，原告一直没有来维修，严重影响到门面正常经营。2020年3月18日，被告回重庆后，发现墙面发霉十分严重，冰箱、消毒柜等设备因潮湿损坏，牛肉、肥肠、抄手、饺子等原材料也变质损坏，被告已无办法继续经营，于是将冰箱、消毒柜等作价变卖，不再打算继续经营，但因为疫情原因未告知原告。综上，对于2019年7月至12月的租金被告同意支付，但因疫情期间被告未经营门面，且因为水管渗水导致房屋内的物品都损坏了，故对原告主张的2020年1月至5月的房屋占用费不同意支付。 本院经审理查明如下事实：2019年1月25日重庆市第一中学校和卢叶签订《房屋租赁合同书》，约定卢叶租赁重庆市第一中学校位于重庆市沙坪坝区某路XXX-XX-X号房屋，租赁房屋面积7.29平方米，租期为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。租金标准为99元/平方米，月租金721.60元，年租金8659.20元。房屋抵押金1000元。租金支付实行先付租金后使用的原则，承租人须在租用月5号前交完下租用季度租金，如超过预付期限每平方米租金标准在本合同约定租金标准上浮10元，如超过十五天未交租金，属承租人违约，重庆市第一中学校可随时终止合同，收回房屋，并从抵押金中扣除租金。 合同签订后，被告卢叶向原告重庆市第一中学校支付了押金1000元。双方确认2019年7月至12月的租金未交纳。2020年5月7日，原告重庆市第一中学校向《房屋租赁合同书》上被告卢叶预留的电话号码发送《解除合同通知》，称因卢叶未按时支付租金，学校决定双方租赁合同于2020年5月10日解除，并要求卢叶立即支付欠付租金并返还门面。原告后于2020年5月底自行收回门面。被告卢叶称收到该信息，当时并未注意看信息内容，但认可原告2020年5月底收回门面双方的租赁关系终止。被告卢叶还主张其在2019年7月份通知原告重庆市第一中学校房屋墙壁内的水管渗水导致墙面发霉，但未提交证据证明该渗水时间及通知原告的时间。原告重庆市第一中学校表示被告卢叶只在2019年12月份通知原告房屋存在渗水，并未在2019年7月份通知原告渗水问题。庭审中，被告卢叶举示其于2020年5月30日到案涉门面拍摄的视频，视频显示案涉门面其中一堵墙发霉发黑严重，原告重庆市第一中学校对视频反映的内容予以认可。双方对于被告卢叶是否应当支付原告重庆市第一中学校2020年1月至5月的租金或使用费争议较大，调解未果。 上述事实，有原、被告双方的陈述，原告提交的《房屋租赁合同书》、房屋产权证、短信，被告提交的视频等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，双方应当遵照履行。双方确定被告卢叶欠付原告重庆市第一中学校2019年7月-2019年12月租金无异议，本院对此予以确认，按照合同约定，租金需要提前预付，被告卢叶至今未交，按照合同约定应当按照794.61元/月（109元/平方米×7.29平方米）支付租金，2019年7月-2019年12月的租金应为4767.66元。 关于原告重庆市第一中学校主张的2020年1月-5月的房屋占用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的租赁合同于2019年12月31日届满，但被告卢叶继续使用租赁物，原告重庆市第一中学校未提出异议，且原告重庆市第一中学校在2020年5月7日向被告卢叶预留的电话号码发送《解除合同通知》，可以确认原租赁合同在约定的租赁期间届满后继续履行，租赁期限为不定期。故原告重庆市第一中学校起诉主张的2020年1月-5月的房屋占用费实际应当为租金。鉴于重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级，同时考虑到案涉门面水管渗水导致墙面发霉变黑给被告经营产生的不利影响，本院酌情对2020年1月至原告通知被告解除合同并主动收回租赁房屋期间的租金进行减免，确定被告卢叶支付原告重庆市第一中学校该期间两个月的租金1589.22元。被告卢叶主张因案涉门面渗水问题导致被告的冰箱、消毒柜，以及牛肉、肥肠、抄手、饺子等原料损坏，但未举示证据予以证明，故对其抗辩完全不应支付2020年1月-5月租金的主张，本院不予支持。 综上，被告卢叶应当支付原告重庆市第一中学校租金6356.88元，抵扣被告支付原告的1000元押金，被告尚应支付原告租金5356.88元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、限被告卢叶于本判决发生法律效力后立即支付所欠原告重庆市第一中学校租金5356.88元。 二、驳回原告重庆市第一中学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告卢叶负担，此款限被告卢叶于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆市第一中学校。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陈泫华 二〇二〇年六月十八日 书记员  杨 美