山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1044号 上诉人（原审被告）：青岛协信远海置业有限公司，住所地X。 法定代表人：吴晓明，董事长。 委托诉讼代理人：刘金玲，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施蕴涵，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王军，男，X。 委托诉讼代理人：郭伟，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛协信远海置业有限公司（以下简称协信远海公司）因与被上诉人王军商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 协信远海公司上诉请求：1、撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4606号民事判决，改判驳回王军的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由王军承担。事实与理由：一、一审法院以协信远海公司构成民事欺诈为由判决撤销合同，认定事实错误。理由如下：首先，涉案《青岛商品房预售合同》附件六，是协信远海公司针对启迪协信青岛科技城1.2期全部预售房屋，在房地产管理部门统一备案的图纸，并不是针对王军以及涉案房屋单独制作的图纸。由于该图纸面积较小，不可能将《建设工程规划许可证》图纸中所有的规划要素均予以标注。且图纸中对于涉案商铺西边的地下车道和人行道位置均未标注，因此协信远海公司不存在隐瞒动机和行为。第二，结合国家对房地产管理的严格规定及涉案工程的实际情况，协信远海公司根本无法就地下车道位置欺诈王军。根据国家规划管理的规定，房地产项目必须办理《建设工程规划许可证》，该证附有一系列图纸，上诉人向法庭提交的1.2期《总平面及竖向布置图》（2016.5.18）明确载明涉案房屋西边为地下车道出入口。而该《建设工程规划许可证》对社会公开，是社会公众均可查阅的。并且为了保护购房人利益，国家要求预售房屋时必须在售楼处公示包括《建设工程规划许可证》在内的“五证”。多年来，购房人在购房前必须看开发商的“五证”已成为普通社会大众的共识。因此，在这样的制度面前，协信远海公司不可能欺诈王军。只要王军尽到其作为一个普通购房人起码的审慎义务，其完全是可以在购房前了解房屋周边的实际规划情况。涉案房屋所在的楼座为X号楼，该楼座于2017年11月16日取得《主体结构工程质量验收报告》，而王军购买房屋时间为2018年3月26日，这说明王军购买涉案房屋时，该房屋及其西侧的地下车道已呈实物状态，因此王军完全可以通过现场勘查了解该房屋及周边状况。另外，王军在庭审中还提交了涉案《商品房预售合同》的补充协议，该补充协议签订的时间为2018年11月7日，王军也认可签订该《补充协议》是在涉案房屋所在地的售楼处。而协信远海公司向法院提交的涉案工程竣工验收备案表可以证明，涉案工程在2018年12月20日已完成竣工验收备案，因此王军在签订《补充协议》时，涉案工程的现状已经存在。第三，王军在庭审中已确认，其在2017年12月已到过涉案现场，看到现场当时的状况。而王军所描述的现场状况，与协信远海公司庭审中提交的2017年9月12日的现场照片完全一致：工地现场当时回填土尚未回填，高度比目前低1米左右。而2017年9月12日的现场照片地下车道的水泥建筑非常明显，不管之后涉案工程如何进展，地下车库的位置都不会改变，也就是说王军在购房前对地下车库出入口的位置已经明知。二、一审法院以协信远海公司构成民事欺诈为由判决撤销涉案合同，适用法律错误。纵观本案，《商品房预售合同》附件六均是面向全社会的，并非针对王军一人，在王军购房前附件六早已产生和备案，因此协信远海公司不存在欺诈行为和欺诈故意。2016年5月18日发放的《建设工程规划许可证》附图明确载明涉案房屋西边为地下车道出入口，该图纸对社会公开。而王军在购房前又确认到达过涉案房屋现场，对房屋周边布局包括地下车库位置完全了解，因此王军并非仅仅依据附件六作出购房决策，不可能因附件六陷入错误认知。王军所主张的地下车道上分钢结构雨棚问题，属于为安全及挡雨考虑必须的设置，不论其尺寸如何，仅属于对王军房屋价值存在影响的因素，不属于涉案合同可以撤销的理由。补充上诉理由：双方在2018年3月26日签订涉案商品房买卖合同，但王军付款行为发生在2017年12月25日支付3万元，2017年12月29日支付19万元，2018年3月1日支付60万元，王军购买行为是在2017年12月25日之前就作出了，而一审判决是依据2018年3月26日的合同附图判决涉案合同撤销，理由是协信远海公司欺诈王军，通过王军付款行为可以说明，正常交易是先看房子，先付款，最终确定了才签订正式的合同，附图对王军决定购买房屋没有影响，不是因为附图导致王军作出决策行为。其他业主的商品房预售合同，可以看出附图是所有业主都用该附图，而不是说特意画这个图给王军看，备案的附图是一个格式下来的，不存在欺诈行为，在附图当中也没有标注地下车库跟人行道的位置是颠倒的。 王军辩称：一、关于涉案合同非针对王军一人的意见：1.1在事实层面上，协信远海公司未提供任何证据证明其与案外人的商品房预售合同中的附件六是否与涉案合同中附件六一致。1.2即使协信远海公司所有预售合同中的附件六均一致，也是协信远海公司对所有购房人隐瞒真相。只是该被隐瞒的真相对王军使用涉案商铺的不利影响巨大。二、关于未将车库出入口在附件六中予以标注是否为隐瞒真相：2.1车库出入口属于居民主要通行道路，理应予以标注，隐藏在所谓的"所有规划要素"之中不予以标注无合理性。2.2涉案合同附件六中在小区东侧有标注车库出入口，恰恰是未在涉案商铺西侧标注车库出入口。因此，协信远海公司无法全部标注的理由与实际不符。2.3附件六附图与规划平面图不一致，即为隐瞒真相。至于为何隐瞒，属于当事人的动机，不应当在民事案件中予以评价。三、关于建设工程规划许可证：3.1建设工程规划许可证中不体现小区平面布局图，公示建设工程规划许可证不等于公示小区平面布局图。3.2建设工程规划许可证由行政主管机关公示，此属于行政监管的行为，与本案无关联性。王军不负有查看此等公示的民事义务。3.3协信远海公司是否遵守行政监管措施，与王军无关。不论协信远海公司是否遵守行政监管措施，均不能证明其诚实的履行或未履行与王军之间的合同义务。四、关于协信远海公司提出王军已经知悉车库出入口真实状态并认可的主张：4.1王军购买的是期房，最终状态在商铺交付时方可确定。在房屋交付之前，王军无义务对商铺及周边进行现场勘察，更无可能通过观察施工现场得出商铺最终交付形态的可能。4.2协信远海公司未在附件六平面布局图中标注北车库出入口的先合同行为，在签署时已经构成对王军的欺诈。4.3协信远海公司主张王军对真实布局的认可，实质上是对王军欺诈行为的免责。该认可的意思表示，应以明示方式做出，不可推定。更不能以所谓看过工地而推定。五、协信远海公司欺诈行为有二，一是在附件六中隐瞒真实布局；二是提供虚假的宣传彩页（依法应认定为合同内容）。六、针对协信远海公司补充的内容，合同订立时间为2018年3月26日，在订立合同之时协信远海公司隐瞒对涉案商铺的正常使用的重要影响因素及车库出入口的实际位置，已构成欺诈，在合同签订之前协信远海公司提供的宣传彩页明确标注人行道与涉案商铺相邻，车库出入口与9号楼商铺相邻，协信远海公司在附件6中隐瞒车库出入口真实位置，构成对所有购房人的隐瞒以及欺诈，只是该隐瞒行为对王军的实际利益影响严重。 王军向一审法院起诉请求：1.依法判令撤销王军、协信远海公司的商品房预售合同；2.依法判令协信远海公司返还王军购房款1287518元，并自王军支付每笔款项之日起按银行同期贷款利率支付利息至实际付款之日（其中2017年12月25日支付30000元、2017年12月29日支付190000元、2018年3月21日支付600000元、2018年7月3日支付267518元、2018年11月7日支付200000元，利息暂计算至2019年4月30日共计60009.19元）；3.本案的诉讼费、保全费由协信远海公司承担。 一审法院认定事实：青岛市市北区X户房屋所在楼座西侧为地下车库出入口，该规划在2016年6月13日就已经确定。 2018年3月26日王军与协信远海公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定：王军向协信远海公司购买协信远海公司开发的青岛市市北区X户房屋（以下简称涉案房屋），政府批准的房屋规划用途为商业，暂测建筑面积99.36平方米，房屋总价款暂定为2167518元，协信远海公司定于2018年12月31日前将涉案房屋交付给王军。协信远海公司不得擅自变更已经与王军约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得王军书面同意。合同附件六房屋相邻关系及小区平面布局图中6号楼东侧显示有地下车库出入口，而涉案房屋西侧未显示有地下车库出入口。王军、协信远海公司签订《青岛市商品房预售合同》之前，王军于2017年12月25日支付给协信远海公司定金3万，于2017年12月29日支付给协信远海公司购房款19万。签订《青岛市商品房预售合同》之后，王军分别于2018年3月21日、2018年7月3日支付给协信远海公司购房款60万、267518元。 2018年11月7日王军、协信远海公司签订了《青岛市商品房预售合同》之补充协议，约定：王军承诺于2018年11月7日前追加首付款20万元，剩余购房款88万元用银行按揭贷款的方式支付，如乙方逾期付款，须按主合同关于逾期付款的约定承担违约责任等内容。当日王军支付协信远海公司房款20万。 涉案房屋所在楼座于2018年3月26日主体结构验收合格，于2018年12月25日完成竣工验收备案。涉案房屋西侧建设为地下车库出入口，出入口上方建有挡雨棚，探出涉案房屋约3.6米。 一审法院认为，协信远海公司应当知晓一层商业用房的周边环境及设施对商业用房交付后的使用有密切关系，因此对合同的订立会有重大影响。协信远海公司作为开发商完全了解其开发小区的平面布局，即：涉案房屋西侧紧邻地下车库的出入口、出入口的挡雨棚探出涉案房屋3米多并对涉案房屋的门头会造成一定程度的遮挡，但其与王军签订的合同附件六房屋相邻关系及小区平面布局图中涉案房屋西侧未标注地下车库出入口，应当认定协信远海公司隐瞒了涉案房屋周边平面布局的真实情况，致使王军陷入认识错误签订了涉案《青岛市商品房预售合同》，故协信远海公司的行为构成民事欺诈，王军有权请求人民法院撤销双方签订的预售合同。合同被撤销后，协信远海公司应返还王军支付的定金及购房款1287518元。王军主张协信远海公司按人民银行同期贷款利率支付自支付款项之日起的利息，该利息为王军的损失，协信远海公司作为过错方应赔偿王军此损失。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条之规定，判决：一、撤销王军与协信远海公司就青岛市市北区X户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》；二、协信远海公司于判决生效之日起十日内返还王军1287518元；三、协信远海公司于判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率的标准向王军支付利息（以30000元为基数自2017年12月25日起算，以190000元为基数自2017年12月29日起算，以600000元为基数自2018年3月21日起算，以267518元为基数自2018年7月3日起算，以200000元为基数自2018年11月7日起算，均计算至实际给付之日）。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16928元，减半收取8464元，保全费5000元，均由协信远海公司负担，于判决生效后十日内履行完毕。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。协信远海公司提交其他购房人的合同4份，证明：其他购房人合同附件6与王军合同附件6是一致的，协信远海公司不存在欺诈，是统一备案合同的附图。王军质证称，对该证据的真实性无异议，但不足以证明该附件6是针对所有购房人的，附件6当中6号楼附近明确标注了车库出入口，该事实与协信远海公司所称的无法将车库出入口标注于平面附图当中的陈述不符，车库出入口对小区来说是最基础的平面构造，协信远海公司予以隐瞒，侵害所有购房人利益，依据一审查明工程规划设计图图纸已于2016年6月13日确定，协信远海公司仅需等比例缩小即可，技术上不存在无法体现车库出入口的可能性，该4份合同以及涉案合同的购房人均在附件6当中签字并按手印，该附件6在签署合同之时由开发商与购房人单独确认过。本院经审查认为，协信远海公司提交的4份合同系其与其他购房人签订的合同，与本案无关，不足以证明其主张。 二审法院查明的事实与一审法院查明一致。 本院认为，王军从协信远海公司购买的市北区X户房屋，系商业用房。作为开发商，协信远海公司应当知晓一层商业用房的周边环境及设施与商业用房交付后的使用有密切关系，对合同的订立会有重大影响。本案中，协信远海公司与王军签订的《青岛市商品房预售合同》附件六房屋相邻关系及小区平面布局图中，涉案房屋西侧未标注地下车库出入口。而涉案房屋的实际位置为西侧紧邻地下车库出入口、出入口的挡雨棚探出对涉案房屋的门头造成一定程度的遮挡。涉案房屋易受到该地下车库出入口遮挡带来的不利影响，且协信远海公司也未提交有效证据证明王军在购房前已经知晓涉案房屋西侧紧邻车库出入口的事实。综上，本院认为，协信远海公司作为房屋出售方，理应明确告知王军涉案房屋周边环境及设施。结合涉案房屋所处的位置及涉案房屋作为商铺的特殊用途，就本案而言，一审法院认定涉案《青岛市商品房预售合同》应予撤销，结果并无不当。 综上，上诉人青岛协信远海置业有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16928元，由上诉人青岛协信远海置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 高中日 审判员 王昌民 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 石晗 书记员李珊珊