广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1003号 原告：桂林睿通商业管理有限公司，住所地桂林市七星区环城北二路58号彰泰·澳洲假日18栋1-10号商铺。 法定代表人：莫才军，总经理。 委托代理人：王丽娟，桂林睿通商业管理有限公司员工。 被告：厦门趣店汽车销售服务有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区（保税港区）海景南二路45号4楼06单元之三，统一社会信用代码：91350200MA31D5BWXW。 法定代表人：许龙，总经理。 委托诉讼代理人：林瑢，厦门趣店汽车销售服务有限公司员工。 被告：厦门趣店融资租赁有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元E之三，统一社会信用代码：91350200MA2Y6AM01L。 法定代表人：许龙，总经理。 原告桂林睿通商业管理有限公司与被告厦门趣店汽车销售服务有限公司（下称趣店汽车公司）、厦门趣店融资租赁有限公司（下称趣店租赁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序于2020年6月24日公开开庭审理了本案，书记员何淑萍担任法庭记录。原告桂林睿通商业管理有限公司的委托代理人王丽娟，被告趣店汽车公司的委托代理人林瑢到庭参加诉讼，被告趣店租赁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告趣店汽车公司2017年12月14日签订的《商铺租赁合同》于2019年1月23日解除；2、判令被告趣店汽车公司向原告支付拖欠的租金20281.22元；3、判令被告趣店汽车公司向原告补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额21991.68元；4、判令被告趣店汽车公司向原告支付逾期付款违约金5018.50元(该项违约金以每期拖欠的租金为基数，按万分之五每日计算，从被告逾期之日暂计至2020年3月31日，之后违约金计至实际付清之日止)；5、判令被告趣店汽车公司向原告支付解除合同违约金43983.36元(该项违约金以第二个租赁年度租金总额的50％计算)。以上费用合计:91274.76元6、判令被告趣店租赁公司对上述二、三、四、五项债务承担连带责任；7、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年12月14日，被告趣店租赁公司与原告签订《彰泰天街.商铺租赁合同》约定被告趣店租赁公司承租原告位于桂林市穿山东路41号彰泰天街XXXX号商铺，用于经营汽车分期业务。双方还约定了租金等费用标准、缴纳期限、违约责任等条款。2018年6月1日租赁合同主体变更为趣店汽车公司，三方签订了《大白汽车门店合同主体变更协议》，约定被告趣店汽车公司替代趣店租赁公司成为租赁合同的承租方，租赁合同中被告趣店租赁公司的权利义务转由被告趣店汽车公司享有和承担，趣店租赁公司为趣店汽车公司履行租赁合同承担连带担保责任。租赁合同及变更协议签订后，被告未按约定缴纳租金。截止2019年1月23日，被告已拖欠原告租金20281.22元，原告多次催款无果。被告的行为给原告造成了严重的经济损失，依法应当承担违约责任，按照合同被告应向原告支付逾期付款违约金5018.50元(暂计算至2020年3月31日)、被告违约原告行使合同解除权被告应支付的违约金43983.36元、补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额21991.68元。原告认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规等规定，对双方当事人具有约束力。被告未按时、足额支付租金，已构成根本性违约原告有权行使合同解除权，被告除应支付拖欠的租金外，还应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定特向人民法院提起诉讼，望人民法院能判如所请。 被告趣店汽车公司辩称，1、对于欠交租金，被告由于情势变更，已经申请了退租，且已经实际搬离了商铺，并多交了一个月的租金作为对原告的补偿，故不需再交纳租金；2、关于单方解约的违约金，被告是与原告方协商解除的合同，所以被告不存在违约情形，且原告方的合同很多都是格式条款，不应该得到支持；3、原告方主张的违约金过高，应该以实际损失为准；4、关于补齐年租金差额，实际属于重复计算的违约金，不应该得到支持；5、对于被告已经缴纳的租赁保证金、质量保证金及物业服务保证金原告没有退还。综上，原告方的诉请不应得到支持。 被告趣店租赁公司未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2017年12月14日，原告（合同甲方）与被告趣店租赁公司（合同乙方）签订《彰泰天街·商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告经营管理的位于桂林市穿山东路41号“彰泰天街”XXX号商铺，面积：152.72平方米，用于经营汽车分期业务；租赁期限自2017年12月15日起至2019年12月14日止，如乙方实际租赁该商铺时间少于该期间，甲方有权要求乙方在退租时除合同约定违约金及相关赔偿外，还需向甲方补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额；第一年的租金为65975.04元/年，分九期付清，每期7330.56元。分别于2018年2月25日、3月25日、4月25日、5月25日、6月25日、7月25日、8月25日、9月25日、10月25日付清；第二年的租金为每月48元/平方米，从第二年起租金按月交纳，乙方在每月25日前向甲方交纳下个月租金；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳租赁保证金14661.12元，如乙方违反合同规定，甲方有权根据合同的有关约定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳质量保证金5000元，如出现消费者投诉或其他需要由乙方承担的费用及法律责任，甲方有权没收质量保证金；乙方逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还给甲方。如逾期3日乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离，商铺内如有遗留物品的，视为乙方放弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品或装修进行清理、清洁工作而无需承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担；非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除本合同的，即构成乙方的严重违约，应向甲方承担解除合同是当年租金总额50%的违约金，且甲方有权扣没其已交的所有费用；出现本合同约定情形甲方行使解除本合同的权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的本合同约定的所有费用均不予退还，乙方还应向甲方承担合同解除时当年租金总额50%的违约金；在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.5‰为日罚金标准支付违约金。合同还确定了双方的联络地址，并约定双方根据本合同或与本合同相关的任何通知或联络应以书面形式按照确定的地址发出，如双方任何一方的通讯信息发生变化，应于确定的通讯信息发生变化的3日前书面通知对方，否则，对方根据确定的通讯信息发出的书面文件视为履行了本合同规定的通知义务并发生相应的法律效力；如用挂号信或快递邮寄，在寄出五日后视为收讫。合同签署后，被告趣店租赁公司向原告交纳了履约保证金14661.12元、质量保证金5000元。原告依约将上述铺面交给被告趣店租赁公司使用，被告趣店租赁公司亦依约向原告交纳租金。2018年6月1日，原告（合同甲方）与被告趣店租赁公司（合同乙方）、被告趣店汽车公司（合同丙方）签订《大白汽车门店合同主体变更协议》一份，约定由丙方取代乙方成为原合同的承租方，原合同的权利义务转由丙方享有和承担；乙方为丙方履行原合同作连带责任担保，担保范围为丙方根据原合同应支付的一切费用及承担的责任，担保期限为原合同终止之日起两年。协议签署后，被告趣店汽车公司继续承租上述铺面，租金交纳至2018年10月。2019年1月18日，原告以快递方式向二被告发出了《关于解除贵我双方〈彰泰天街1栋-1-23号商铺租赁合同〉通知函》。2019年1月23日，原告收回上述商铺。其后，双方就合同解除后的处理未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点：一、合同在何时解除；二、被告趣店汽车公司是否欠付租金及逾期违约金是否约定过高；三、解除合同的违约金是否约定过高；四、被告趣店租赁公司是否应当对被告趣店汽车公司的债务承担连带清偿责任。 关于争议焦点一，本院认为，原告与被告趣店租赁公司签订的《彰泰天街·商铺租赁合同》、与二被告签订的《大白汽车门店合同主体变更协议》均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与二被告通过《大白汽车门店合同主体变更协议》的约定，确认了被告趣店汽车公司承接被告趣店租赁公司在《彰泰天街·商铺租赁合同》中的权利义务，故应由被告趣店汽车公司继续向原告交纳租金。被告趣店汽车公司从2018年11月1日起拖欠租金，属违约行为，根据合同的约定，被告逾期一个月未向原告交纳租金，原告有权解除合同，原告于2019年1月18日向二被告发出的解除合同通知，视为二被告在2019年1月23日收到，合同在该日解除，故本院确认合同于该日解除。被告趣店汽车公司辩称其于2018年10月之前已与原告达成了退租的合意，原告对此予以否认，被告趣店汽车公司也未能提供充分的证据对此予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告趣店汽车公司的该项辩称不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，被告趣店汽车公司未交纳2018年11月1日至2019年1月23日的租金，属违约行为，应承担违约责任，向原告缴纳拖欠的租金20281.22元，并支付逾期支付的违约金。但该违约金约定过高，本院酌情将该违约金调整为每日万分之二，故对原告要求被告支付租金20281.22元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告按每日万分之五支付逾期支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于争议焦点三，本院认为，原告因被告趣店汽车公司违约行使合同解除权解除合同，符合合同约定的被告支付违约金条件，故被告应依约向原告支付违约金。但合同中约定不予退还的被告已交纳的押金、首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额、合同解除时当年租金的50%，均属于解除合同的违约金，考虑到原告解除合同的实际损失为合同解除后重新寻找承租人的空档期，该违约金的约定明显过高，本院酌情调整为当年的4个月租金标准，故被告应当支付的违约金为29322.24元（7330.56元/月×4个月），扣除被告已支付的押金19661.12元，被告实际应支付的违约金为9661.12元。故对原告要求被告补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额21991.68元、支付解除合同违约金43983.36元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于争议焦点四，本院认为，被告趣店租赁公司在《大白汽车门店合同主体变更协议》中承诺对趣店汽车公司履行原合同承担连带责任担保，应对被告趣店汽车公司的上述债务承担连带清偿责任。故对原告要求被告趣店租赁公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告桂林睿通商业管理有限公司与被告厦门趣店融资租赁有限公司于2017年12月14日签订的《商铺租赁合同》、与被告厦门趣店融资租赁有限公司、厦门趣店汽车销售服务有限公司于2018年6月1日签订的《大白汽车门店合同主体变更协议》于2019年1月23日解除； 二、被告厦门趣店汽车销售服务有限公司向原告桂林睿通商业管理有限公司支付租金20281.22元并支付逾期违约金（违约金计算，以7330.56元为本金，从2018年10月25日起至2018年11月24日；以14661.12元为本金，从2018年11月25日起至2018年12月24日；以20281.22元为本金，从2018年12月25日起至付清时止，按每日万分之二的比例支付）； 三、被告厦门趣店汽车销售服务有限公司向原告桂林睿通商业管理有限公司支付解除合同的违约金9661.12元； 四、被告厦门趣店融资租赁有限公司对被告厦门趣店汽车销售服务有限公司在上述判决二、三中确定的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告桂林睿通商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费2082元，因适用简易程序减半收取1041元（原告已预付本院），由二被告共同负担399元，原告负担642元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2082元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 阳 帆 二〇二〇年六月二十八日 书记员 何淑萍