广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初9582号原告：广州市白云区石岗物业服务部，住所广州市白云区石井黄石路口石岗村内。法定代表人：王兆强。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑伟，广东中大圣律师事务所实习律师。被告：王启芬，男，1969年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：王广湛，男，1972年5月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告广州市白云区石岗物业服务部与被告王启芬、王广湛租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区石岗物业服务部的委托诉讼代理人周华、李剑伟，被告王启芬均到庭参加诉讼。被告王广湛经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云区石岗物业服务部向本院提出诉讼请求：1、判令被告王启芬按1426.8元/月的租金标准向原告支付2018年6月起至本案判决生效之日止的租金（暂计至2020年3月为29962.8元）；2、判令被告王启芬按第一项所列款项的10%支付原告逾期付租的滞纳金（暂计至2020年3月为2996.3元）；3、判令被告王启芬按200元/月的标准向原告支付2018年6月起至本案判决生效之日止的卫生费（暂计至2020年3月为4200元）；4、判令案涉《租赁合同》已付的5000元押金归原告所有；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年12月1日与被告王广湛签订《租用合同》，由被告王广湛承租原告位于广州市白云区石岗村门口楼后旧纱厂空地，租赁期限自2011年12月1日起至2030年12月30日止，依约该空地月租金为1230元，租金每三年递增8%。被告王广湛应于合同签订当日支付原告押金5000元，如王广湛中途退出或违约，押金归原告所有。另，该空地每月卫生费为200元，由王广湛按月支付给原告。后，被告王广湛因故在2016年2月1日将其案涉《租用合同》的权利义务全部转让给被告王启芬，并由被告王启芬承租该空地经营停车场，原告与被告王广湛、王启芬已于该日签署《合同转让协议》进行确认。然，被告王启芬自2018年6月至今再无支付租金、卫生费，经原告多次催讨无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院判如所请。被告王启芬辩称，被告王启芬不同意原告的全部诉讼请求。租赁合同刚转让给被告王启芬时，被告王启芬都有缴纳租金。被告王启芬签订转让合同的原因是想建厂房进行出租，但是因为有周围村民阻扰一直未建成。现在仍有其他村民占用涉案土地用于停车。被告王广湛无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租用合同》、《合同转让协议》、《催收租金函》、复函、照片及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，原告广州市白云区石岗物业服务部（甲方）与被告王广湛（乙方）签订《租用合同》，约定：一、甲方现将座落在石岗村门口楼后、旧纱厂的空地（以下简称涉案土地）租给乙方使用。承租期限为壹拾玖年，即从2011年12月1日至2030年12月30日止，面积205平方米。二、甲、乙双方在签订合同时乙方要交付押金伍仟元给甲方。合同期满，甲方将押金无息退回给乙方。如乙方中途退出或毁约的，押金归甲方所有。三、从2011年12与1日起计纳月租金。以后空地租金按累积计算，每三年递增一次，每次递增8%的租金。即由2011年12月1日至2014年11月30日每月每平方陆元整，卫生费每月200元，合计每月1430元。四、乙方应在每季度十号前由甲方开出租金收据收取乙方当月租金，如要开具发票的所须税费由乙方负责，如乙方超过十五天不交租金，按累计所欠租金罚滞纳金10%。如超过一个月不向甲方交纳租金的视为自动放弃租约，甲方有权收回该场地空地，不退还乙方所交的押金，并用乙方财物抵偿所欠租金等。2016年2月1日，被告王广湛（甲方、转让方）、被告王启芬（乙方、受让方）与原告广州市白云区石岗物业服务部（丙方）签订《合同转让协议》，约定：1、甲方于2011年12月1日与丙方石岗经济发展有限公司签订了《租用合同》。2、甲方同意将上述合同和协议中的全部权利和义务转让给乙方，乙方愿意受让上述合同和协议的全部权利及义务。现甲、乙、丙三方协商一致，就上述合同转让事宜，达成协议如下：一、甲、乙、丙三方同意，甲方基于原石岗经济发展有限公司签订的厂房《租用合同》所享有或承担之权利、义务，自本协议签订之日起转由乙方享有或承担。二、自本协议签订之日起，原甲方与丙方石岗经济发展有限公司签订的厂房《租用合同》，除承租人变更为乙方外，其他条款不变。乙方与丙方石岗经济发展有限公司均应继续履行。三、甲方保证在本协议签订之前其应履行的义务或责任已履行完毕，各方同意自本合同签订之日起乙方与石岗经济发展有限公司因履行合同而产生的纠纷与甲方无关，由乙方直接负责所有事项。四、因本协议签订之日2016年2月1日，甲方将所持有的《租用合同》原件和押金收据交由乙方持有，乙方据此直接向石岗经济发展有限公司交付租金等。2019年8月16日，原告委托广东中大圣律师事务所向被告王启芬发出《催收租金函》称，请被告王启芬在收到本律师函3日内向委托支付拖欠的自2018年6月至2019年8月共15个月的租金25019.28元。若3日后被告王启芬仍未支付以上拖欠费用的，届时，我委托人将依照合同的约定与阁下终止合同，并没收阁下的押金，并追偿逾期支付的违约金，因此导致的一切损失将由阁下自行承担。同月19日，被告王启芬通过邮政快递签收上述函件。2020年4月3日，本院发函至广州市规划和自然资源局白云区分局查询涉案土地的土地性质。同年4月21日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函本院称，经核查，涉案土地已取得《集体土地所有证》，证载权利人是广州市白云区黄石街石岗经济联合社。该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地。庭审中，原告提交照片，拟证明被告一直占用涉案土地经营停车场获取收益。被告称其去年才要回涉案土地并经营停车场使用。被告王启芬自认未向原告支付2018年6月至今的租金。本院认为，原告与被告王广湛于2011年12月1日签订的《租用合同》及原告与被告王广湛、王启芬于2016年2月1日签订的《合同转让协议》是三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，《租用合同》、《合同转让协议》合法有效，各方当事人应恪守履行。根据原告提供的照片及被告王启芬陈述，涉案土地已由被告王启芬经营停车场使用，但被告王启芬未向原告支付2018年6月至今的租金，现原告要求被告王启芬按照《租用合同》约定的租金标准即1426.8元/月向其支付拖欠2018年6月至判决生效之日止租金的诉请合理合法，本院予以支持。同理，原告要求被告王启芬按照《租用合同》约定的卫生费标准即200元/月向其支付拖欠2018年6月至判决生效之日止卫生费的诉请亦合理合法，本院予以支持。对于被告王启芬抗辩称涉案土地因遭到周围村民阻扰无法兴建厂房，故无需支付租金的抗辩理由，因该理由并非原告拒付租金的法定或约定事由，故对于被告王启芬此抗辩意见本院不予采纳。关于原告主张被告王启芬支付违约金及没收5000元押金的诉请。因被告王启芬未向原告支付拖欠的租金已构成违约，原告主张其按《租用合同》约定支付违约金及没收押金5000元的诉请于法有据。由于没收押金及支付违约金属于同一违约行为违约责任的约定，若同时支持支付违约金及没收押金则造成过分高于原告实际损失的情形，本院酌情认定原告没收押金5000元的即可。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。被告王广湛经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告王启芬向原告广州市白云区石岗物业服务部支付2018年6月起至本判决生效之日止的租金和卫生费（其中租金按1426.8元/月的租金标准支付，卫生费按200元/月的卫生费标准支付）；二、被告王启芬支付的押金5000元归原告广州市白云区石岗物业服务部所有；三、驳回原告广州市白云区石岗物业服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费404元，由原告广州市白云区石岗物业服务部负担30元，由被告王启芬负担374元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判员  周子珺二〇二〇年六月二十八日书记员  陈春燕