太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初756号原告：殷永厚，男，1957年10月5日出生，汉族，太原市村民，住太原市。委托代理人：翟伟强，山西世纬律师事务所律师。被告：殷保红，男，1971年10月28日出生，汉族，太原市村民，住太原市。委托代理人：薄树茂，山西汇杰律师事务所律师。委托代理人：王双喜，山西汇杰律师事务所律师。原告殷永厚与被告殷保红确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷永厚及其委托代理人翟伟强、被告殷保红及其委托代理人薄树茂、王双喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷永厚向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告1993年5月3日签订的卖房屋契约为无效合同；2.被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告系太原市尖草坪区迎新街办北固碾村村民，在1987年11月1日取得编号为1008126号宅基地使用证，实占面积4.8分，发证面积4.8分，上建有正房五间，厨房一间，院墙及大门。1993年经原告大姨子殷某1作为中间人，妻子殷芬兰口头协议以壹万柒仟元卖给大舅哥殷福寿正房靠西边的两间房，当时未付款，几年后由殷某1向殷福寿要了1万元支付给殷芬兰，后殷福寿又以盖房子为由将此款要回，后再无付款。1999年原告买下村里楼房搬离此院，锁住自住的三间房，后该房被殷福寿大儿子被告撬开锁子私自居住，原告碍于亲情并未深究。根据被告亲三叔殷某2的证明，被告在2000年以后，被告曾阻止殷某2前往原告自住的三间房屋放饭店的东西，是由原告的妻子殷芬兰出面才放进去的，可过了几年殷某2和原告放东西三间房却被被告私自撬锁住进去，原告和殷某2的物品均不知去向。2013年5月的一天，被告叫原告喝酒，逼原告签卖房契约，原告当时就说了签了也不算数，又没有实际付款交易，当时在场的有殷某3、殷某4、胡忠明签字时间也不是1993年5月3日，原告不可能在自己还居住在里面的情况下把房子全部卖给他人，丧失主权。事后被告也没敢拿此契约要求原告给其办理宅基地使用权过户，被告也没有为此宅基地交过任何税费，宅基地1008126号使用证也一直在原告名下，村里也一直未批给原告新的宅基地。被告所持的卖房屋契约根本就不是原告在上面签字的那一份，完全是被告私自添加、变造、伪造的，一经鉴定，必然真相大白，而被告据此伪造的文书得到的利益全部是非法所得，没有任何法律权力。为此，原告特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求并判如所请。被告殷保红辩称，一、被答辩人殷永厚的诉讼请求无事实根据和法律依据，被答辩人殷永厚并非源于其权益（利益）受损而寻求司法救济，其起诉不具有正当性，依法应当予以驳回，本案为农村宅基地房屋买卖纠纷，答辩人殷保红与殷永厚均系太原市尖草坪区迎新街办北固碾村村民，该买卖双方之间的宅基地房屋转让行为并未导致北固碾村集体经济组织宅基地使用权的外流，因此，案涉双方签订的《卖房屋契约》依法有效；二、纵观全国法院对于农村房屋买卖合同纠纷的处理意见，均以尊重现状、维持稳定为原则，我国司法审判实务中对于农村房屋买卖合同纠纷中买卖双方均是同一集体经济组织成员的案件，均认定双方之间的房屋买卖行为有效；三、本案若判决确认《卖房屋契约》无效，将会产生不良的社会效果，助长失信的社会风气，极大的伤害民事诉讼的诚实信用原则，侵害本案答辩人殷保红的信赖利益；四、被告具有购买涉案房屋的权利，合同的内容及口头协议意思表示一致，是双方真实意思表示，被告购买涉案房屋的款项已经交清，并未像原告诉状中的未交清，根据物权法15条的规定，即使没有办理登记，合同效力也应该有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告殷永厚陈述1993年被告结婚没有房子住，被告父亲殷福寿找到殷某1介绍给其和其老婆殷芬兰，要买其院中西面的2间空房，其和其老婆同意按价格17000元卖给被告2间房，当时说给不起钱，有了钱殷福寿给17000元，被告结婚的时候就住进去了，当时是口头协议，没有签订书面合同，1997年殷福寿给了其妻子1万元，第二天殷福寿又把1万元拿走了，此后再未给过钱，其在涉案宅院内居住到1999年其就搬走了，其就不在那里居住，还锁了3间房，2005年、2006年其才发现被告在其的房间居住，由于是亲戚就没有追究，2013年左右其和被告关系处的非常好，被告叫其去喝酒，当时有殷某3、殷某4、胡忠明在场，被告写好一份协议让其签字，其就说其非常生气，当时其已经喝上酒了，签字之前其跟他说签了也不算数，打官司也不能作为证据，其看都没看他写好的协议，其赌气就签了字了，名字是其自己签的，2019年7月份其在家找宅基地证找不见，其去村委会补证或者怎么办，才发现被告拿其的宅基地证去村委会登记，这时候其小舅子给其打电话说被告说其们之间的事情好处理，其提什么要求都行，其就想办法不能把拆迁款给了被告，当时村委会及拆迁办还是把拆迁款给了被告；被告殷保红的质证意见为1993年因其要结婚，其父亲口头跟原告协议买下了涉案院落的全部房屋，其没有偷过原告的宅基地证，卖房协议是2008年其跟原告签订的，其每年过年都要请原告吃饭，原告不可能不知道其搬进涉案院落，其把涉案院落也进行了翻盖，其没有原告说的强行撬开原告的房屋，其和原告都是亲戚不存在中间人介绍，卖房协议是2008年其跟原告签订的，当时原告、殷某3、殷某4、胡忠明在场，当时商量好好的，殷某3执笔，其们签字按的手印，协议签订后，其们才吃饭喝酒，签完协议后，原告就把宅基地证给了其了，房价款已经全部付清后，其们之间才签订的卖房契约。原告殷永厚陈述卖房协议是殷某3去了之后写好的，协议上的名字及手印是其本人写及按印的，日期不是其签；被告殷保红的质证意见为协议是殷某3在大家都在场的情况下写的，名字是原告本人所写，日期其记不清了。原告殷永厚提交了证据一宅基编号10081226北郊区村镇宅基地清查登记使用现状图复印件，证据来源在村委会复印的，证明太原市尖草坪区北固碾村1008126宅基地使用权一直归原告所有，从未变更；证据二2019年7月23日殷某1证明材料原件一份、2020年6月3日补充证明一份，证明原告与殷福寿口头协议并未实际履行，没有签订任何协议，也未交给其宅基地证；证据三2019年7月21日殷某2证明材料原件一份，证明殷保红在未经原告同意下撬锁自住，拿走原告物品；证据四2019年7月24日胡连生、张翠珍、张仙兰证明材料原件，证明原告在灯台109号有正房五间、一间厨房，1993年价值6万多元；证据五张翠兰、2019年7月23日张仙兰证明材料原件，证明原告在1999年之前与殷保红同在灯台街109号居住，原告住东面三间，殷保红住西面两间，原告不可能在自己还居住的情况下在1993年将房屋卖给殷保红；证据六卖房屋契约复印件，证据来源村委会复印，证明原告在酒后，殷保红激将之下违背真实意愿签下的字，时间也不是1993年5月3日，时间是殷保红自己改的；证据七2019年7月23日胡忠明证明原件一份，殷保红跟原告签买卖契约的时间不是1993年5月3日。被告殷保红的质证意见为对宅基地使用现状图真实性无异议，原告主张是债权纠纷，该证据与本案没有关联性；对所有证明材料均不认可，证人出庭作证应该在举证期满内向法院申请出庭作证，原告并未做到，证人证明材料跟本案没有关联性，该上述证人均没有参与1993年卖房契约的签订，均与原告主张没有关联性；对卖房契约真实性无异议，原告在庭审中所述，双方签署该协议是双方真实意思表示，契约上写着房屋价款及时间，卖房契约实际签订时间是2008年，该契约是在证人的见证下签订的，还原1993年口头协议的事实；对宅基地使用登记证真实性无异议，关联性有异议；对上述证明材料均不认可，上诉证人与涉案双方均存在利害关系，上述的证明材料雷同的情况下，不能作为认定案件事实的依据。原告殷永厚陈述其方一直都是跟被告的父亲有口头协议，跟被告并无任何协议。原告殷永厚提交了证据八2020年6月15日北固碾村村委会证明，证明原告就此一处宅基地，没有在村委会办理过过户及转让；被告殷保红的质证意见为对2020年6月15日北固碾村村委会证明真实性无异议，本案是确认合同无效，该证据与本案没有关联性。被告殷保红提交了证据一2020年6月11日北固碾社区居委会出具的情况说明原件，证明2019年拆迁时是被告将卖房契约及宅基地证是被告将原件提交给居民委员会；证据二卖房契约复印件，来源社区居民委员会，证明涉案双方2008年对1993年口头协议的确认，房价款17000元已经支付完毕，被告遵守卖房契约在居民委员会办理拆迁相关事宜；证据三宅基地使用证复印件，2008年双方签订卖房协议后，宅基地原件已经交给被告；原告殷永厚的质证意见为对北固碾社区居委会出具的情况说明真实性无异议，合法性，关联性有异议，村委会没有权力确认卖房合同的有效；对卖房契约复印件有异议，该协议不是1993年签订的，原告在喝上酒的情况下签订的，该协议是伪造的；对宅基地使用证真实性无异议，证明目的有异议，该宅基地一直是原告的。原告殷永厚陈述协议上公元1993年是后加上及改过的；被告殷保红的质证意见为签完卖房契约后，是原告亲手把宅基地证给了被告的；原告殷永厚陈述宅基地证不是其给被告的，是被告撬开其的房子拿出来的，协议上的日期其签的是2013年5月3日，有人将2013的1字改成了9；被告殷保红的质证意见为其没有改过。证人殷某1出庭作证陈述1993年被告的父亲其大哥要和其妹妹系原告的妻子用17000元买妹妹家2间房，当时是口头说下的，其大哥给了1万元，后原告的父亲又因为做生意把1万元要回去了，签合同的事情其不知道，其妹妹说怎么找也找不见宅基地原件，没有给了被告，17000元房款及房屋几间是其妹妹告诉其的，原被告之间签订的卖房协议其是听其妹妹说的，当时其不在场，其跟原被告之间都很好，95年、96年的时候其妹妹就告过其说宅基地证找不见了，其妹妹和其大哥商量买房子的时候其当时在场，当时商量卖给其大哥2间房，房款17000元。证人殷某2出庭作证陈述原告是其姐夫，被告是其侄子，其听其二姐说，把二姐2间房卖给了殷保红，3间房其姐一直锁的，写没写协议其不知道，听其姐姐说当时2间房卖了17000元，2019年7月21日证明材料中，给其二姐打电话放的其开饭店的东西，放了2车后，再要放的时候，其大哥及被告不让其放了说房子是他们的，当时房子是其二姐的，是其二姐让其放的，后来那些东西都没有了，宅基地证其不知道的是什么情况，当时其姐姐说其父母老了，想把父母接到3间房居住，但是老人没有回来居住，原告在买下楼房后从涉案院落搬走的，具体哪年其不清楚，卖房的事情其是听其姐姐说的，3间房屋上锁其不在现场，被告给其打电话说过其们之间的事情都好处理。证人殷某3出庭作证陈述卖房契约是其在殷保红家书写，具体时间记不清楚，当时原被告和其在场，具体还有谁其不记得了，其不记得时间了，具体的事情也不记得了，最后坐在一起吃过饭，卖房协议是其本人书写，协议内容的形成其不记得了，具体过程也不记得了，具体的详细过程其不记得了，签字按道理应该是当场签的，其们是吃饭了，但是具体事情经过不记得了，协议签订过后，原告有无将宅基地证原件给了被告其不记得了，想不起来，卖房契约上时间公元1993年应该是其写的，是其的笔体，签字的日期其记不得了。证人殷某4出庭作证陈述，2008年左右夏天中午，在被告家中原被告和其，还有殷某3在场，当时被告叫其过去作证，其进去殷某3在写协议没有写完，其和原被告之间关系很好，殷某3写好后，其也看了卖房契约，其看过后没有什么毛病，后来殷某3让原被告看了协议后，因为有的字不认识，其就让殷某3给原被告念了一下协议，原被告确认协议无误后，其还问被告把钱给原告没，原告说给了，其问原告把宅基地证给了被告没，原告说给了，确认无误后，其才在协议上签的字按的手印，签完协议后，其们就吃饭喝酒了，在吃饭的过程中，胡忠明来了，和其们在一起吃饭，当时是被告叫其去的，当时原告在场，钱和证没有看见，他两说都给了，其不知道殷永厚多会到场的，其到场的时候殷永厚就在场，其不记得协议中约定过的房屋是几间，签协议的时候殷永厚没有说过签了也不算数，2008年签的协议是先签的合同，后喝的酒，签订合同后原告说过把宅基地证给了被告了，其还问过被告把钱给完原告没有，原告被告说给完了，协议中的时间签署的是1993年是其听说是1993年他们口头协议的，2008年签合同的时候已经都确认了1993年的口头协议，所以写的是1993年，双方对协议中的内容没有异议，其才签的字，其只是个证人不是中间人。原告殷永厚陈述其户籍在北固碾村，被告殷保红陈述其户籍在北固碾村。被告殷保红陈述在拆迁的时候是其交到村委会的。依据有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：1987年11月1日《北郊区村镇宅基地清查登记使用现状图》记载：宅基编号1008126，户主殷永厚、性别男、年龄30、职业种菜、全家人口2、现有宅基1处、正房3间67.58㎡、西房1间13.85㎡，家庭主要成员：殷丽平、女、6岁、长女，宅基使用现状：东19.9米、西19.9米、南16.1米、北16.1米、实占面积4.8分、宅基标准3分、超占面积1.8分、发证面积4.8分、批准机关乡政府、批准时间1981年、有证件、始建时间81年、出门方向朝西、出水方向朝西；使用人及四邻盖章：使用人殷永厚盖名章、南邻牛美英、北邻路、东邻张仙兰盖名章、西邻路；存在问题：超占1.8分按年产值4倍收土地使用费108.00元；村委会意见：同意发证。标注时间1993年5月3日的《卖房屋契约》载明：卖房屋契人殷永厚今因不便，愿将自己村中东灯台街109号房屋伍间连院基（）中说合情愿立契出卖于殷保红名下永远承业，东至郭振，西至街道，北至小巷，南至牛美英，四至分明，土木相连，金石在内，道路出入依旧，同中言明卖价人民币壹万柒仟元整，画字割食，一并在内，当月款业两交，并不短欠，倘有亲族人等争执，由卖主一面承当，与买主无干，恐口无凭，立卖契为证。公元一九九三年5月3日。北固碾村人卖主：殷永厚签名捺印。北固碾村人买主：殷保红签名捺印，93.5.3。北固碾村人中介人：殷某3签名捺印、殷某4签名捺印。执笔人殷某3签名捺印。北固碾村村委会（空）。2020年6月11日太原市尖草坪区迎新街街道办事处北固碾社区居民委员会《情况说明》：依据房屋买卖契约，我村村民殷保红于1993年5月购买殷永厚宅基地院落一套。因城中村改造，殷保红于2019年7月27日将殷永厚宅基地证（证号1008126）原件和殷保红与殷永厚签署的《卖房契约》原件交回北固碾村村民委员会，由太原市尖草坪区迎新街街道办事处保管。2020年6月15日太原市尖草坪区迎新街街道办事处北固碾社区居民委员会《证明》：兹有本村村民殷永厚，在北固碾灯台街109号有宅基地一处，该宅基地证编号为1008126，除此之外再无宅基地，殷永厚与殷保红双方针对此处宅基地进行私下交易，未在村委会办理过过户或转让手续。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；第五十二条规定：有下列情形之一的合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。本案中：1、原告殷永厚称《卖房屋契约》系被告殷保红逼迫其签订，但其现无相关证据证明其主张；2、证人殷某3出庭作证陈述卖房契约是其在殷保红家书写，当时原被告和其均在场；证人殷某4出庭作证陈述协议是殷某3书写的，殷某3写好后，其也看了卖房契约，殷某3给原被告念了协议，原被告确认协议无误后，原告说被告把钱给原告了，原告说把宅基地证给了被告了，协议中签署1993年是其听说1993年他们口头协议的，2008年签合同是确认了1993年的口头协议，所以写的是1993年，双方对协议中的内容没有异议，其才签的字，其只是个证人不是中间人；3、宅基地所有权依法属于农村集体经济组织，村民只有使用权，宅基地的使用权具有身份属性，与村民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，原告殷永厚与被告殷保红均系北固碾村村民，两人之间进行宅基地使用权的流转并不导致北固碾村村集体经济组织宅基地所有权的流失；4、原告殷永厚在起诉状中述称被告殷保红事后没敢拿此契约要求原告给其办理宅基地使用权过户，被告也没有为此宅基地交过任何税费，依据法律规定原、被告签订的《卖房屋契约》自成立时生效，不存在法定的必须经过登记合同才生效的情形，是否进行过变更登记不影响该合同的效力；综上，对于原告殷永厚要求确认原告与被告1993年5月3日签订的卖房屋契约为无效合同的诉讼请求，现有证据不足以证明双方之间签订的《卖房屋契约》存在有法定的无效情形，故对其请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告殷永厚的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告殷永厚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 息 争 二○二〇年六月三十日法官助理 郑莉秀书 记 员 钱 琳