江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1058号 上诉人（原审原告、反诉被告）：海门市那些年餐饮管理有限公司，住所地江苏省海门市。 法定代表人：江敏，执行董事。 委托诉讼代理人：许洁锦，上海申浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳中河，上海申浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司，住所地江苏省海门市。 负责人：周平平。 委托诉讼代理人：汪菁菁，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：姜培培，女，系公司职员。 上诉人海门市那些年餐饮管理有限公司（以下简称那些年公司）因与被上诉人海门中南世纪城开发有限公司新世界广场分公司（以下简称中南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 那些年公司上诉请求：1.撤销原审判决第一至五项，发回重审或依法改判；2.确认双方的租赁协议于2018年9月1日解除，被上诉人退还上诉人租赁保证金7万元，赔偿上诉人损失共计300万元，免除上诉人自2018年1月1日起至2018年8月31日租金及物业费；3.改判上诉人不支付被上诉人仓库租金、逾期付款违约金及场地占用使用费；4.诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人于2018年7月27日即发函给被上诉人并明确提出于2018年9月1日闭店撤场解除合同，故2019年2月24日发函并非首次提出解除合同，一审对此认定有误。上诉人的函件已经送达被上诉人，故双方租赁合同于2018年9月1日正式解除。上诉人在发函解约前，已经多次与被上诉人协商以及发函要求被上诉人采取有效措施改善商场经营环境和运营管理，提高人流和商户入驻率，也提出过闭店请求，但被上诉人一直未采取措施。无论上诉人如何努力自救，无法改变整个商场的恶化局面。上诉人已经履行了解除合同前的合理期间内的催告义务。2.上诉人租赁房屋是建立在被上诉人将购物中心打造成“海门一流购物中心”的基础上，被上诉人应当履行相关义务。被上诉人经营的系购物中心，并非沿街商铺，具有保证购物中心充分商户入驻率和人流量的义务。被上诉人管理不善，导致入驻率和人流量较低，经催告后无任何改善，其构成违约。因被上诉人违反了租赁合同的约定以及招商时选产的商场规划和布局，招商不力，导致店铺空置率过高。自2017年开始商场内不断改造，长期处于施工状态。上诉人经营业绩呈阶梯式下滑，持续亏损。上诉人可以预见自己店铺生意的好坏，但无法预见商场的商户空置状况。一审法院已经确认被上诉人经营的商场人流量减少，管理不善，存在商户闭店撤场的客观现象。现被上诉人违约在先，且导致上诉人无法实现合同目的，故上诉人可以单方面解除合同。双方合同第15.2条约定“甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使乙方不能实现租赁目的的，乙方可以解除合同”，上诉人认为甲方交付的房屋是指购物中心的商铺，应建立在一流购物中心的基础上。如购物中心不符合该标准，即符合约定的解除条件。该合同为被上诉人提供，如其对之有歧义，应该作出不利于格式条款提供方的解释。此外，根据公平原则和诚实信用原则，上诉人也可以解除合同。3.根据《合同法》第九十七条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，租赁合同解除后上诉人可以向被上诉人主张租金及物业费减免，可以主张损失赔偿（包含装修残值和其他损失）。上诉人损失包括加盟费、加盟保证金、加盟设计费。基础施工费；餐桌、报警系统、弱电工程、消防、厨房设备、燃气安装等费用；广告费以及合同解除前后的经营亏损金额。上诉人于2018年9月1日解除租赁合同，但被上诉人不允许上诉人撤场，上诉人为避免损失扩大继续经营，此时不应受租赁合同中占用费相关约定的约束，应参考当时租赁条件不予收取或者合理收取相关费用。上诉人于2019年2月20日正式停止营业，由于被上诉人不允许上诉人搬离物品，由此导致的后续场地占用费应由被上诉人自行承担。况且被上诉人为了收取房租，在近一年时间内无任何催讨行为。上述现象能够证明被上诉人由于自身经营管理不善，利用履行合同过程中上诉人的弱势地位，实现被上诉人本不该得之利益。此外，仓库的相关合同签订主体并非为上诉人，与上诉人无关。 中南公司辩称，1.被上诉人作为出租方的主合同义务是交付租赁房屋，上诉人开业后至闭店前一直在案涉房屋内正常经营，即便期间可能存在营业额波动，并不影响案涉房屋正常经营使用。上诉人向一审法院提交的营业额数据证实了上诉人在案涉房屋中持续经营的事实，可以证明上诉人租赁该房屋经营餐饮的合同目的实现，不存在其所述不能实现合同目的的情况。上诉人想要表达的是其经营收益不符合预期，此属于经营风险范畴，应由承租人自行承担，与合同目的是两个截然不同的概念。上诉人作为承租方，主要合同义务是按时支付租金、物业管理费及其他费用。然其持续拖欠费用，并且擅自停止营业，严重违反合同义务。上诉人以存在商业风险为由要求拒付租金或提前解除合同，明显不符合法律规定和合同约定。2.上诉人不享有合同解除权，虽其曾向被上诉人发出过提前解除合同的申请，但不发生合同解除的法律后果。此外，被上诉人曾明确回函表示不同意提前解除合同，且上诉人在发出相关函件后仍在案涉房屋内持续经营至2019年2月20日，以实际经营行为推翻了以往函件中要求解除合同的申请事项。双方租赁合同提前解除的真正原因是上诉人拖欠租金、物业费及其他费用，且未经被上诉人同意擅自闭店停止经营。被上诉人依法行使合同约定的解除权，通过向上诉人寄送解除通知的方式解除合同，故合同解除时间应当依据被上诉人发送解约函的时间来确定。一审法院对于合同解除时间的认定依据充分。3.因上诉人违约提前解除合同，根据合同约定，上诉人无权要求被上诉人返还合同保证金，同时还应向被上诉人支付相当于三个月租金和物业费总和的违约金。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，对于上诉人要求被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉求，法院应当不予支持。对于上诉人其他损失赔偿诉求，其未能出具合法有效的证据进行证实，被上诉人不予认可；且即便存在相应费用或损失，也应由上诉人自行承担。双方关于库房租赁的协议，虽然由案外人宋松签字，但上诉人在一审阶段已确认宋松系其公司负责人，且案涉租赁合同由宋松与被上诉人签订。一审审理中上诉人对相应金额已进行了确认。在合同履行过程中不存在任何费用减免的事由。一审判决已经将逾期付款违约金标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，虽该标准过低，但被上诉人尊重一审判决。根据合同约定，上诉人应当在合同终止或解除后7日内将租赁房屋恢复原状后返还被上诉人。然上诉人不仅未曾返还租赁房屋，且对房屋申请查封，直至法院通知解封后，经被上诉人多次催促，仍未将房屋按照合同约定返还。上诉人所称曾要求搬离物品到被上诉人拒绝一事，其未能出具相应证据，被上诉人对此不予认可。且即便上诉人曾要求搬离物品，根据上诉人陈述是发生在2019年2月20日之后，被上诉人并不认同上诉人擅自闭店，且按照合同约定发函要求上诉人恢复营业。 那些年公司向一审法院起诉请求：1.确认双方的租赁合同于2018年9月1日解除；2.判决中南公司返还保证金7万元；3.判决中南公司赔偿损失共计300万元（其中加盟费100万元、保证金20万元、设计施工费508285元，广告费43万元，经营实际损失包括2017年6月1日至2018年8月30日合计386816.41元和2018年9月1日至2019年2月20日合计182844.40元，经营损失实际主张425215.00元，其余的不主张。燃气安装费7万元，厨房设备12.7万元，消防4.5万元，漏电工程28500元，报警系统2万元，餐桌等共计14.6万元）；4.判决中南公司免除那些年公司从2018年1月1日至2018年8月31日的租金和物业费311839.15元。 中南公司向一审法院反诉请求：1.判令那些年公司支付拖欠的租金402678.04元、物业管理费177745.35元、仓库租金7630.98元、水费2769.30元、电费30993.17元，合计621816.84元；2.判令那些年公司支付擅自退场违约金146286元；3.判令那些年公司支付逾期付款违约金，自2018年1月1日至实际支付之日止，按照每日0.2%的标准计算；4.判令那些年公司支付房屋逾期占用使用费，按照2031.75元/天计算，自2019年4月3日起至实际返还房屋之日止。 一审法院认定事实：案外人宋松与中南公司于2016年7月8日签订房屋租赁合同1份。合同约定，甲方（即中南公司）出租给乙方（即案外人宋松）的房屋坐落在海门市。可出租面积约为406.35平方米，具体以该房屋交付时双方确认的可出租面积为准，双方同意以该面积作为该房屋租金和物业管理费的计算标准。乙方保证该房屋仅作经营匆匆那年餐饮之用途。租赁合同第2.3条约定，乙方同意按照甲方公布的购物中心营业时间，全年每日持续全面营业，未征得甲方书面同意，乙方不得擅自变更营业时间，也不得擅自停业、歇业。否则，乙方每日按日租金的两倍承担违约责任。租赁合同第3.1条约定，本合同租赁期为5年零3个月（自起租日起计）。租赁合同第5条租金、物业管理费及其他费用条款，其中第5.1条约定，甲乙双方同意租赁期内租金计算如下：第一年第1个月至第8个月，月租金为3047.63元/月，第9月至第12月租金为60元/平方米/月，第二年每月租金为60元/平方米/月，第三年每月租金为75元/平方米/月，第四年每月租金为75元/平方米/月，第五年每月租金为90元/平方米/月，第六年3个月每月租金为90元/平方米/月。第5.2条约定，上述租金不包括物业管理费和水、电、燃气等公用事业费用，乙方应于每日历月一日前向甲方支付当日历月的租金。如起租日不是当日历月首日或终止日不是当历月末日的，则乙方应按比例向甲方支付当月的租金、物业管理费。第5.4条约定，租赁期内，乙方应于每历月一日前向甲方或其指定的管理公司按30元/平方米/月（第一年第一个月至第三个月的物业管理费为10元/平方米/月）支付当月的物业管理费，物业管理费按该房屋可租赁面积计算。第5.6条约定，乙方同意自行承担使用该房屋过程中所发生水、电、燃气、额外空调费及其他全部费用。乙方水电费的价格以甲方财务提供的价格为准。第5.7条约定，乙方应按约支付租金、物业管理费、保证金或其他费用。乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方按逾期支付欠缴总额的0.2%向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并支付。租赁合同第6条保证金条款，其中第6.1条约定，乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付70000元作为保证金，以保证其履行本合同所有条款，否则甲方有权终止本合同。乙方违反本合同中任何义务或保证的，经甲方通知后15日内仍未整改完毕的，甲方有权不予退还保证金。租赁合同第12条约定房屋的返还条款，其中第12.1条约定，在本合同期满或因任何原因终止，或乙方已退场或停止营业时，乙方应在终止、停止营业、退场或期满后7日内将该房屋恢复原状后交还给甲方，未经甲方书面同意逾期占用该房屋的，包括以人或物品占用，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付逾期占用使用费，并承担逾期占用期间内所发生的其他费用，且乙方将被视为是自动放弃该房屋内的装修、设施、设备或物品的产权或使用权，给甲方，甲方有权就此作出处理。乙方不得提出任何异议，甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方的保证金中扣除上述费用。本条中日租金以最后一个租赁年度标准计算。合同第15条约定了合同的解除，其中第15.1条约定，若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付的履约保证金，且乙方还应向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费总和的违约金。若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。其中约定了逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，乙方未经甲方书面同意擅自不开业，中断营业或未按照购物中心正常营业时间营业累计达七日以上的等情形。第15.3条约定，若乙方擅自退场，或提出解约申请后擅自停止营业或解除合同的，则自乙方退场、停止营业之日或甲方同意解除之日起，乙方应按照返还房屋的相关合同条款约定如期返还房屋，同时乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于最后一租赁年度三个月租金和物业管理费总和的违约金，前述损失赔偿不足以赔偿甲方全部损失的，乙方还应赔偿损失差额部分，甲方不同意提前解约的，则乙方须继续履行合同。 2016年9月26日，宋松与双方签订《转让协议》，约定就乙方（即案外人宋松）租赁甲方（即中南公司）南通中南城购物中心房屋L4001用于经营之用途，甲方与乙方于2016年7月8日签订《租赁合同》1份，现乙方欲将租赁合同项下的权利义务转让给丙方（即那些年公司），即从租赁合同签订之日起产生的所有权利和义务由丙方承担，丙方同意接受前述之转让，并同意接收租赁合同约定的权利，承担租赁合同项下的所有义务（包括但不限于所有乙方应支付的费用），亦同意全部承受在本协议签订前甲方与乙方签订的所有协议、文件以及甲方或乙方发出的所有通知的效力。 2016年6月21日，案外人宋松向中南公司缴纳2万元，并注明匆匆那年保证金。2016年7月26日，案外人宋松向中南公司缴纳5万元，并注明匆匆那年保证金。 2016年10月27日，海门中南城购物中心商场开业。之后那些年公司正常经营，后分别于2018年1月15日、2018年7月12日、2018年7月27日、2018年9月4日、2018年12月10日、2019年1月3日向中南公司发出多份函件。 2019年2月20日，那些年公司停止营业。2019年2月24日，那些年公司向中南公司发出《解除租赁协议的通知》。那些年公司于2019年3月9日向中南公司出具《确认租赁协议解除和撤场申请的通知》，向中南公司申请物品撤离。2019年3月18日，中南公司向那些年公司发出《关于租赁合同正式终止事宜的通知函》，告知中南公司与那些年公司租赁合同解除。双方确认那些年公司已支付中南公司租金及物业费至2017年12月31日。2018年1月1日之后的租金及物业费尚未支付。 现那些年公司认为中南公司严重违约，故应当解除合同并赔偿其相应损失。中南公司认为系那些年公司违约，同意合同解除，但要求支付相应租金、物业管理费并支付违约金及占有使用费。 一审另查明，审理过程中，那些年公司向法院申请对案涉房屋的装修价值进行了评估。2019年10月31日，南通皋审资产评估事务所（普通合伙）作出通皋审鉴字［2019］第025号评估报告，评估结论为案涉房屋装修价值评估价值为305110元。那些年公司缴纳鉴定费5000元。 本案本诉部分的争议焦点为：1.双方的租赁合同是否应当解除；2.中南公司是否应当减免租金、物业管理费并赔偿损失。 关于争议焦点1，那些年公司主张适用合同法关于“情势变更”的规则，确认双方合同解除。庭审过程中，法院向那些年公司释明，要求其明确在本案中要求解除租赁合同的法律依据，经释明后，其认为系根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，因其他违约行为导致合同目的无法实现，且系中南公司违约，故要求解除合同。同时明确，即使法院认定中南公司不存在违约行为，那么存在不可归责于双方的原因，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，装修残值应当按照公平原则处理。 中南公司认为，双方之间是租赁合同关系，因为那些年公司拖欠租金，中南公司已经于2019年3月5日向那些年公司邮寄解除租赁合同通知，所以双方的合同应当于2019年3月25日解除，系那些年公司违约导致。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定合同的法定解除，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。双方在租赁合同中明确约定了解除权行使的条件。中南公司向那些年公司发出催缴函，那些年公司在2019年2月24日向中南公司发出《解除租赁协议的通知》，并于2019年3月9日向中南公司出具《确认租赁协议解除和撤场申请的通知》，向其申请物品撤离。2019年3月18日，中南公司向那些年公司发出《关于租赁合同正式终止事宜的通知函》，告知租赁合同解除。据此，双方已经合意解除了案涉租赁合同。 关于解除合同的时间。那些年公司认为其自2018年1月起即向中南公司发函要求解除合同并赔偿损失，并认为其在2018年9月1日已经撤场，但根据其自行提交的2016、2017、2018年营业总额对比报表、2017、2018、2019年营业总额对比报表以及匆匆那年海门店营业利润统计表，其在2019年2月份仍在实际经营并有营业额，与其主张相矛盾，法院不予采信。 那些年公司确认其自2018年1月1日起即未再支付租金及物业管理费。那些年公司在2019年2月20日停止经营，其以实际行为表示其不再履行合同的主要义务，中南公司于2019年3月18日向那些年公司发函表示确认双方租赁合同解除，故应当视为合同已经解除，合同解除的时间为2019年3月18日。 关于争议焦点2，租赁合同中，出租人的主要义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是应当按照约定的方法使用租赁物，并按照约定的期限支付租金。本案中，中南公司已经履行了主要义务，将案涉租赁物交由那些年公司使用，那些年公司应当按照约定期限支付租金。但其自2018年1月1日起即不再支付租金，在中南公司催要后仍未支付，显然系其违约在先。那些年公司认为中南公司对于商场管理不善，导致商场人流量减少，大量商户闭店，故中南公司违约。一审法院认为，那些年公司系餐饮服务企业，中南公司经营的商场人流量减少，管理不善，存在商户闭店撤场系客观存在的现象，对那些年公司的经营确实会产生影响。但客流量减少、经营不善与那些年公司的经营管理水平、同行业的竞争、餐饮行业的经营规律等密切相关，属于正常的商业风险。那些年公司作为餐饮企业，对于商业风险的存在及后果应当有充分的认识。那些年公司可以采取与中南公司协商的方式沟通租金交付、租金水平等事宜以减少自身损失，但商业风险不是其拒付租金、退场的理由。且在中南公司确认与那些年公司解除租赁合同后，其应当及时撤场，返还租赁房屋，并与中南公司进行交接。但那些年公司并未及时返还房屋，而是采取诉讼的方式，对案涉房屋进行保全查封，经法院释明后，仍坚持对房屋进行司法评估，客观上造成了自行扩大损失的后果。故对其要求减免租金、物业管理费并赔偿损失的诉请，不予支持。 本案反诉部分的争议焦点为：中南公司要求那些年公司支付租金、物业管理费、违约金、逾期付款违约金、逾期占用使用费是否合法有据？ 一审法院认为，根据本诉部分的分析，本案租赁合同的解除系因那些年公司违约导致，故合同解除后，其应当支付未付租金、物业管理费，承担相应违约金、逾期占用使用费等相关费用，具体分析如下： 1.关于租金及物业管理费。双方均确认自2018年1月1日起那些年公司未再支付，故按照租赁合同约定的租金标准，2018年1月1日至2018年7月26日止，按60元/平方米/月，2018年7月27日起至2019年3月18日止，按75元/平方米/月，故自2018年1月1日起至2019年3月18日止，反诉被告尚欠的租金为406.35平方米*60元/平方米/月*(6+26/30）+406.35平方米*75元/平方米/月*(7+23/30）=404115.07元，物业管理费为406.35平方米*30元/平方米/月*（14+18/30）=177981.30元。 2.关于仓库租金。2017年12月1日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》1份，该份协议约定由那些年公司租赁中南公司的仓库1间，房屋号为23号，面积约为17.7平方米，租金为15元/平方米/月。案外人宋松在补充协议上签字，并加盖海门市忆惜餐厅（已注销）的印章。那些年公司确认宋松系其公司的负责人，且案涉租赁合同亦由宋松与中南公司签订，故该租赁合同补充协议合法有效，对那些年公司亦有约束力。那些年公司应当支付的仓库租金数额为15元/平方米/月*17.7平方米*（28+23/30）=7637.55元。 3.关于水、电费。案涉房屋租赁合同中未约定水电费缴纳的方式，故那些年公司经营过程中实际产生的水、电费应当由其自行向用水、用电部门缴纳。合同中亦未约定水电费由中南公司代为缴纳后再行向那些年公司收取，中南公司亦未提交水、电费已经由其代为缴纳的依据，故对该项主张不予支持。如中南公司后续代为缴纳了相关费用，可另行向那些年公司主张。 4.关于退场违约金。案涉租赁合同第15.3条约定，若乙方擅自退场，或提出解约申请后擅自停止营业或解除合同的，则自乙方退场、停止营业之日或甲方同意解除之日起，乙方应按照返还房屋的相关合同条款约定如期返还房屋，同时乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用，且乙方还应向甲方支付相当于最后一租赁年度三个月租金和物业管理费总和的违约金，该违约金约定的标准明显过高，且与租金的逾期付款违约金及逾期占用使用费等重复计算，故对该项主张不予支持。 5.关于逾期付款违约金。案涉房屋租赁合同第5.7条约定，乙方应按约支付租金、物业管理费、保证金或其他费用。乙方逾期支付的，每逾期一日，乙方按逾期支付欠缴总额的0.2%向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并支付。本案中，那些年公司自2018年1月1日起即未再支付租金及物业管理费，从其提交的证据来看，其曾多次发函中南公司就商场的经营环境等进行沟通，且在2019年2月20日停止经营前，双方就撤场后的租金及物业管理费等相关事宜有过调解方案。本案中，考虑诚实信用原则兼顾公平原则，那些年公司应当在中南公司确认合同解除之日起，向中南公司支付尚未支付的租金及物业管理费，之后应当计算逾期付款违约金。同时，合同中约定的逾期付款违约金计算标准过高，依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算。故一审法院综合认定由那些年公司支付以未付租金及物业管理费数额为基数，自2019年3月19日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的逾期付款违约金。 6.关于逾期占用使用费。双方解除合同后，那些年公司即应当及时退场，与中南公司结算相应费用，返还案涉租赁房屋，但其通过诉讼要求解除合同并赔偿损失，且在诉讼过程中对案涉租赁房屋申请诉讼保全，导致房屋迟迟未能返还。经法院释明后，仍坚持对房屋进行司法评估，客观上造成了自行扩大损失的后果，相应法律责任应当由其自行承担。故那些年公司应当支付相应的逾期占用使用费，但按照合同约定的标准过高，法院依法调整为按照约定的房屋租金标准支付逾期占用使用费。 综上所述，中南公司与案外人宋松签订了租赁合同，后中南公司、那些年公司与案外人宋松三方签订补充协议，案外人宋松将案涉租赁合同的权利义务一并转让给了那些年公司，故那些年公司与中南公司系案涉租赁合同的相对人。中南公司已按约将案涉租赁房屋交付给那些年公司使用，那些年公司应当按约支付租金及其他费用。现其未缴纳租金、物业管理费等相关费用，中南公司提出解除合同，双方合同已经解除。合同解除后，那些年公司仍应当承担相应的违约责任。那些年公司要求中南公司免除租金、物业管理费并赔偿损失的诉请，无事实和法律依据，不予支持。中南公司提出反诉要求那些年公司支付尚欠租金、物业管理费、逾期付款违约金、逾期占有使用费等相关费用，对于其中合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、确认那些年公司与中南公司之间关于租赁海门市张謇大道179号海门中南城购物中心第四层L4001商铺的租赁合同于2019年3月18日解除；二、驳回那些年公司的其他诉讼请求；三、那些年餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付中南公司租金404115.07元、物业管理费177981.30元、仓库租金7637.55元,合计589733.92元；四、那些年公司于判决生效之日起十日内，支付中南公司逾期付款违约金（以589733.92元为基数，自2019年3月19日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；五、那些年公司于判决生效之日起十日内，支付中南公司自2019年4月3日起至实际返还之日止的逾期占用使用费（以租赁面积406.35平方米乘以75元/平方米/月的标准计算）；六、驳回中南公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35360元、申请保全费5000元、鉴定费5000元，合计45360元，由那些年公司负担。反诉案件受理费6782元，由中南公司负担1575元，由那些年公司负担5207元，并于判决发生法律效力之日起十日向法院交纳。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同解除时间及解除原因应如何认定；2.案涉租赁合同解除的法律后果应如何认定。 关于争议焦点1，上诉人主张其于2018年7月27日即向被上诉人发函提出2018年9月1日闭店撤场解除合同并赔偿损失，故双方租赁合同于2018年9月1日正式解除。但根据其自行提交的2016、2017、2018年营业总额对比报表、2017、2018、2019年营业总额对比报表以及营业利润统计表，上诉人此后仍在营业，至2019年2月20日方停止经营。此时上诉人以实际行为表示其不再履行合同的主要义务，被上诉人于2019年3月18日向上诉人发函表示确认双方租赁合同解除，故一审法院认定双方合同解除的时间为2019年3月18日，依据充分。 上诉人应当按照约定期限支付租金，但其自2018年1月1日起即不再支付租金，在中南公司催要后仍未支付，存在违约行为。虽案涉购物中心客观上存在人流量减少，部分商户闭店撤场的现象，对上诉人的经营收益产生影响，但上诉人在向被上诉人发送的函件中亦表示其开业“之后几个月经营状况良好，且逐步稳定，但是自2017年年中商河广场开业以及年末龙信广场开业后，中南城购物中心客流骤减”，可见人流量减少亦系周边商业广场陆续开业后形成商业竞争而造成的后果，属于正常的商业风险范畴。上诉人以此为由主张被上诉人未能交付符合合同约定的房屋，显然缺乏依据。 关于争议焦点2，因上诉人逾期缴纳房屋租金以及经营状况未达预期，双方解除合同，故上诉人要求被上诉人减免租金、物业管理费及赔偿损失，缺乏依据。在双方就解除合同达成一致意见后，上诉人未能按约返还房屋，应当支付逾期占用使用费。上诉人主张被上诉人不允许其搬离物品，但并未提交充分证据证明发生时间等具体情况。一审法院已经考虑到双方此前就解除合同多次协商以及实际经营状况、经营风险分担等因素，对于逾期付款违约金起算时间及标准、逾期占用使用费计算标准均酌情下调。 关于仓库租金的问题。2017年12月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定由上诉人租赁被上诉人仓库1间，虽未以上诉人名义签订，但案外人宋松在补充协议上签字，上诉人确认宋松系其公司的负责人，且案涉租赁合同亦由宋松与被上诉人签订。故根据该协议名称、协议内容及签订人身份等，一审法院认定该协议对上诉人具有约束力，依据充分。 综上所述，那些年公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42142元，由上诉人海门市那些年餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张佳琦