重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1174号上诉人（原审被告）:曹淑华，女，1967年12月18日出生，汉族，职业不详，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：曹建生，男，系曹淑华弟弟。委托诉讼代理人：刘谋，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立东，男，1962年8月21日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：彭华，重庆嘉能律师事务所律师。原审第三人：重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号附3号，统一社会信用代码125001063587047236。法定代表人：敬柏清，该服务中心院长。委托诉讼代理人：骆蕾，女。委托诉讼代理人：朱传喜，男。上诉人曹淑华因与被上诉人张立东，原审第三人重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心（以下简称妇幼服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初8799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月2日、2020年5月21日进行了询问。上诉人曹淑华的委托诉讼代理人曹建生、刘谋，被上诉人张立东及其委托诉讼代理人彭华，原审第三人妇幼保健中心的委托诉讼代理人骆蕾、朱传喜到庭参与诉讼。到庭参与诉讼。本案现已审理终结。曹淑华上诉请求：1.依法撤销（2019）渝0106民初8799号判决书，并依法驳回被上诉人的该项请求;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人有新证据能够证实，一审认定欠付租金145866元的事实错误。2017年夏，因被上诉人提供的房屋消防验收不合格，上诉人欲解除合同，终止经营；鉴于此，被上诉人主动提出，对三份租赁合同的租金进行降低，经双方协商，达成口头协议：除由上诉人向妇幼服务中心直接缴纳房屋租金外，每月再另行向被上诉人交1400元的费用，上诉人继续租赁经营。一审中被上诉人提供的收据，反映了双方是按该口头协议执行的，且上诉人有微信记录，该新证据也能证实该口头协议是真实存在的。另外，即使上诉人差欠租金，因上诉人系向妇幼服务中心支付的租金，该租金包含了三份房屋租赁合同的租金，也无法区分上诉人缴纳的是哪份租赁合同的租金，故一审法院认定上诉人欠乔天宾馆三楼的租金145866元有误。张立东答辩，曹淑华的陈述空口无凭，没有任何证据予以佐证，周小又是我之前雇请的员工，前不久曹淑华为达到目的，威逼利诱周小又出庭作证，周小又报案。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。妇幼保健中心述称，曹淑华与张立东之间的合同我方不知道，也不知道转租行为，与我方无关。张立东向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告支付2017年6月所欠租金5000元、2017年7月所欠租金5000元、2017年8月所欠租金10000元、2017年9月所欠租金10000元、2017年10月至2019年3月期间所欠租金115866元，合计145866元，并按照商业银行同期贷款利息支付资金占用损失。2.本案诉讼费用由被告承担.一审法院认定事实：2006年7月10日，沙坪坝区陈家桥镇人民政府、沙坪坝区陈家桥镇城建国土所出具一份《证明》，载明：兹有沙坪坝区人口与计划生育委员会在陈家桥陈青路308号新建五层楼房一栋，其产权属于沙坪坝区人口与计划生育委员会，有关产权手续正在办理中，特此证明。2015年6月15日，根据沙坪坝区机构编制委员会办公室沙编办发【2015】43号文件，将区妇幼保健院、区城区计划生育生殖健康中心、区陈家桥计划生育生殖健康中心、区计划生育药具管理站整合，组建重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心，机构性质为区卫计委下属全民所有制事业单位。2015年11月20日，重庆市公安局沙坪坝区分局陈家桥派出所出具一份证明：兹有我辖区单位重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心原地址：沙坪坝区，现地址为沙坪区陈家桥陈青路57号附4号。2007年1月4日，张立东注册成立重庆市沙坪坝区乔天宾馆，张立东为个体工商户经营者，经营场所位于重庆市沙坪坝区。2007年10月1日，重庆市沙坪坝区乔天宾馆（乙方，合同尾部加盖了重庆市沙坪坝区乔天宾馆的公章，还有张立东的个人签名）与重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同中载明：根据平等互利原则，经协商，甲、乙双方就乙方租用甲方位于沙区陈家桥西部生殖中心的培训中心开设宾馆和餐厅一事，达成以下协议。一、甲方向乙方出租底楼、2楼用于开设餐厅；3、4楼用于开设宾馆。二、租用面积：按建筑面积计，租用面积共计3010平方米。甲方同意乙方将四楼屋面作设备用地，不算租用面积。三、租金：乙方向甲方交纳租金，租金按建筑面积计算：自租赁期起，底楼部分（525平方米）每月每平方米7元，月租金3675元。租金每五年每平方米递增0.50元。2、3、4楼部分（2485平方米）每月每平方米5元，月租金12425元。租金每五年每平方米递增0.50元。四、租金支付方式：(1)按季现金支付。(2)每笔租金提前5日支付。五、起租时间：2007年l0月l日。六、租赁期限：15年。七、电梯的使用维护费用由乙方负责。八、宾馆经营所需手续由乙方自行办理，其费用自理。九、宾馆经营不得违反国家相关法律法规，否则概由乙方承担全部责任。十、宾馆楼前停车坪管理权由乙方负责。十一、宾馆装修及经营期间，若发生人身安全事故概由乙方承担全部责任。十二、乙方装修及经营期间，不得损坏原有建筑结构。十三、甲乙双方均可在楼顶上设置广告。十四、在合同履行期间，如遇不可抗力和政策、法律变化、国家征用，致合同无法继续履行，双方互不负违约责任。十五、其他未尽事宜，甲乙双方协商解决。本合同一式贰份，双方各壹份，自签字之日起生效。上述《房屋租赁合同》签订后，重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心将约定的房屋交予张立东使用，张立东用于经营乔天宾馆。后来，重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心在上述合同（复印件）尾部备注如下内容：在本合同条款范围内同意转租，并加盖了公章。2014年4月1日，张立东（甲方）与曹淑华（乙方）签订《转让合同》。合同中载明：经友好协商，甲乙双方就转让乔天宾馆客房部三楼事宜达成如下协议。一、甲方向乙方转让乔天宾馆三楼，共有客房28间和房务中心1件，期限为2014年5月8日至2022年9月30日止。甲方同意乙方利用所承租的客房开展洗浴业务。二、转让费金额及支付方式：乙方向甲方支付转让费20万元。此款在本合同签订的当天由乙方支付给甲方。三、房租及支付方式：乙方应每月缴纳房租给甲方，甲乙双方商定房租分段计算：2014年5月8日至2015年12月31日期间每月房租为8500元，2016年1月1日至2017年12月31日期间每月房租为10000元，2018年1月1日至2022年9月30日期间每月房租为14500元。乙方在本合同签订生效的次日向甲方支付第一个月的房屋计8500元。以后房租一月一缴，并且须提前五天缴纳。四、宾馆三楼移交时间：2014年4月3日上午9点开始。五、乙方经营用燃气由甲方出资乙方申请安装，产权归甲方。六、乙方夜间可留宿客人，但不得经营住宿业务，乙方可免费使用甲方上传系统。消防意见书共用。七、甲方其他物业不得经营洗浴业务。八、乙方有权使用甲方电梯并承担其电梯的电费、年检费、维护费、维修费的35%。另外杜二妹酒楼和五楼茶楼各承担15%，甲方另承担35%。九、乙方所有经营费用如水电气费、电话费、卫生检测费、垃圾清洁费、垃圾处置费、闭路费等由乙方自行承担。十、若出现乙方两个月不缴纳房租的现象，则视为乙方主动放弃承租经营权，乙方必须无条件撤出宾馆。十一、乙方经营所需证照手续由乙方自行办理并承担费用。十二、乙方的经营活动应遵守国家法律法规，若有违反，乙方承担全部责任。十三、乙方应保证经营场所环境秩序，不得高声喧哗影响他人。十四、乙方根据经营需要所进行的装修改建之费用由乙方自行承担。其装修改建方案须经甲方同意。十五、经甲方同意后，乙方所承租的经营场地可以转让、转营其他项目，但不得进行抵押。十六、乙方退出承租时，由乙方装修改建的部分（含地砖、木地板、墙体、吊顶、隔断、玻璃、门、柜台等）属甲方所有，由甲方进行处置。而家具、电器、空调及设施设备等由乙方自行处置。十七、在合同经营期限内，甲乙双方如出现争议，应遵循国家相关法律法规进行解决。十八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。《转让合同》签订后，张立东将三楼交予了曹淑华，曹淑华用于经营蓝海湾洗浴城。2019年1月16日，一审法院立案受理重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心起诉重庆市沙坪坝区乔天宾馆要求乔天宾馆（经营者张立东）支付拖欠的2017年7月至9月期间的租金52815元。在该案审理中，乔天宾馆认可其未支付2017年7月至9月期间的租金52815元属实，但事出有因，其中一个原因是乔天宾馆将相关房屋转租给了曹淑华，曹淑华未向其支付租金。2019年2月25日，一审法院对该案作出一审判决，判决乔天宾馆支付租金52815元，并支付资金占用损失。判决书，双方均未提出上诉，该判决已于2019年3月15日生效。乔天宾馆已按照判决内容向重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心支付了应付款项。在本案审理中，张立东、曹淑华一致确认曹淑华已付清2017年6月前的租金。张立东诉称曹淑华尚欠2017年6月租金5000元、2017年7月租金5000元、2017年8月租金10000元、2017年9月租金10000元，合计145866元。曹淑华不予认可，曹淑华辩称经与张立东达成口头协议，按照张立东与妇幼保健中心合同约定的租金标准由曹淑华以张立东名义将租金支付支付给了妇幼保健中心，曹淑华每月向张立东支付劳务费1400元即可（曹淑华支付租金时需要张立东安排人员带曹淑华去支付）；曹淑华不欠张立东款项。张立东称与曹淑华之间没有口头约定，曹淑华每月支付张立东的1400元只是部分租金。一审法院认为，张立东、曹淑华之间的转让合同系双方的真实意思表示，内容不违反强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。虽然在审理过程中，妇幼服务中心于2019年4月23日向曹淑华出具《情况说明》称张立东将案涉房屋转租给曹淑华未经其同意，其不同意张立东、曹淑华之间的转租行为，认为转租是无效的。但是在审理中妇幼服务中心称该情况说明系其工作人员在不了解事情经过的情况下出具，经妇幼服务中心核实，妇幼服务中心同意张立东、曹淑华之间的转租行为，现撤回出具给曹淑华的上述《情况说明》。且妇幼服务中心在其与张立东之间的租赁合同上加盖了公章，且备注同意张立东在合同范围内进行转租。因此，本案张立东、曹淑华之间关于案涉房屋的转租行为和合同合法有效，一审法院对曹淑华提出的张立东、曹淑华之间的合同无效的意见不予采纳。曹淑华辩称与张立东达成口头协议，由曹淑华按照张立东与妇幼保健中心合同约定的租金标准直接将租金以张立东名义支付给妇幼保健中心，由于每次需要张立东与曹淑华一起去支付租金，故由曹淑华支付张立东每月1400元的劳务费，曹淑华无须再向张立东支付租金差额。对于该意见，张立东不予认可，张立东称与曹淑华之间没有上述约定。并且，张立东出具给曹淑华的相关收据上载明的每月1400元的款项性质为房租，曹淑华未提供充分证据予以证明其上述意见。因此，一审法院对曹淑华上述意见不予采纳。曹淑华未提供充分证据证明其按照合同约定付清了张立东租金，故曹淑华应当向张立东支付所欠租金。张立东要求曹淑华支付租金共145866元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。曹淑华未按照约定向张立东支付租金，给张立东造成资金占用损失，应当赔偿张立东该损失。对于资金占用损失，根据合同约定，曹淑华应按月向张立东支付租金，且须提前5天交纳。故曹淑华当月未付租金产生的资金占用损失应从合同约定的支付期限届满的次日起计算。张立东主张的资金占用损失的计算标准符合法律规定，一审法院予以支持。另外，审理中，曹淑华提出张立东已收取曹淑华转让费，再收取高额租金，有失公平。一审法院认为，根据合同内容，可见张立东转让给曹淑华的乔天宾馆及相关房屋中包含了张立东装修装饰物、相关设施设备等，张立东、曹淑华之间的合同是双方自愿签订，是双方的真实意思，内容不违反强制性规定，应属合法有效。曹淑华该意见不成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：”限曹淑华曹淑华于本判决发生法律效力后三日内向原告张立东支付其2017年6月所欠租金5000元、2017年7月所欠租金5000元、2017年8月所欠租金10000元、2017年9月所欠租金10000元、2017年10月至2019年3月期间所欠租金115866元，合计145866元，并从合同约定的每月租金支付期限届满次日起按照商业银行同期贷款利率标准支付资金占用损失，至上述所欠租金付清之日止。一审案件受理费3218元，减半收取计1609元,由曹淑华曹淑华负担。”二审中，上诉人曹淑华向本院举示：1.***与周小又的微信聊天记录，显示周小又向***发送数字61530。拟证明曹淑华与张立东的三份合同租金已变更为61530元，含每月支付给张立东的1400元。2.非税收入一般缴款书十份，拟证明上诉人曹淑华从2017年10月开始以后，上诉人直接向第三人妇幼保健中心每季度缴纳租金57330元，开票时间为2019年3月8日的票据时补的2017年7月至2017年9月的租金，金额是2815元。张立东对此发表质证意见：1.对微信聊天记录不予认可，认为该证据与本案不具有关联性；2.对缴款书，上诉人曹淑华向妇幼保健中心一个季度缴纳57330元是事实。第三人妇幼保健中心发表意见，对微信聊天记录，我们不清楚数字61530元是怎么产生的。对于缴款书，是真实有效的。本院认为，该两组证据客观真实，应予以采信。另查明，周小又系张立东雇请，***系曹淑华近亲属。张立东每季度应当向妇幼保健中心支付的租金57330元再加上1400元/月×3即为61530元。还查明，2017年10月至2019年3月期间曹淑华向张立东的支付的金额及方式均为张立东安排人员与曹淑华一起到妇幼保健中心处支付租金，支付标准为张立东与妇幼保健中心的约定金额57330元。同时，曹淑华还另行向张立东支付租金1400元/月。张立东陈述该1400元是曹淑华支付给陪同其交租金的张立东员工的劳务费。2017年8月25日，张立东的记账凭证载明：乔天7月25日微信转账529元，7月27日转工行18000元，明细如下：补2017年3楼房租差（5月份，6月份：2774元，7月-9月：季租52815元）减去已付41260元，等于18529元。同时有2017年8月25日收据印证曹淑华转账18529元。本案二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.双方是否以履行行为变更了合同约定的租金标准和支付方式。2.2017年10月之前张立东主张的欠付租金是否成立。本院认为，第一，双方自2017年10月起至2019年3月均系按照“张立东安排人员与曹淑华一起到妇幼保健中心处支付租金，支付标准为张立东与妇幼保健中心的约定金额。同时，曹淑华还另行向张立东支付1400元/月。”的方式和金额履行租金，张立东亦未就与合同有差额的部分主张过欠付租金。第二，张立东每季度应当向妇幼保健中心支付的租金57330元再加上1400元/月×3即为61530元。与周小又向***发送的数字一致。能够印证曹淑华所陈述的变更以后的租金金额。第三，张立东称曹淑华支付的1400元/月系支付给带其到妇幼保健中心交租金的张立东员工的劳务费显然不合情理。综上，就已经履行的租赁期间，可以认定双方通过履行行为变更了合同约定的租金标准和支付方式，张立东要求曹淑华以2017年10月至2019年3月按照合同约定的租金标准补足租金的主张，本院不予支持。对于2017年6-9月的欠付租金情况，首先，张立东主张2017年6月尚欠5000元、2017年7月所欠租金5000元、2017年8月所欠租金10000元、2017年9月所欠租金10000元，张立东作为一审原告未向法院说明计算明细，只是笼统计算。且根据新查明的事实，2017年8月25日的记账平凭证及收据载明曹淑华已补足了2017年9月份之前的欠付租金。故，对张立东的该部分诉讼请求，不予支持。综上所述，因曹淑华举示新证据，致使一审法院认定事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初8799号民事判决；二、驳回张立东的诉讼请求。本案一审案件受理费3218元，减半收取1609元，由上诉人张立东负担；二审案件受理费3217.32元，由张立东负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年六月十一日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢