山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终6078号 上诉人：严棪，女，1983年11月10日出生，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘静，山东琴安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李喆，山东琴安律师事务所实习律师。 被上诉人：青岛多元市场经营有限公司，住所地青岛市黄岛区太行山路397号。 法定代表人：李芳，职务总经理。 被上诉人：青岛多元房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路230号A座14层。 法定代表人：赵克胜，职务总经理。 被上诉人：麦凯乐（青岛）百货总店有限公司西海岸分公司，住所地青岛市黄岛区长江中路228号。 法定代表人：董丽，职务总经理。 委托诉讼代理人：贾静，女，1973年1月15日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：薛惠馨，女，1996年9月27日生，汉族，住址不详，系该公司员工。 被上诉人：麦凯乐（青岛）百货总店有限公司，住所地青岛市南区香港中路69号。 法定代表人：董丽，职务总经理。 上诉人严棪诉被上诉人青岛多元市场经营有限公司（以下简称多元市场公司）、青岛多元房地产开发有限公司（以下简称多元房地产公司）、麦凯乐（青岛）百货总店有限公司（以下简称麦凯乐总店）、麦凯乐（青岛）百货总店有限公司西海岸分公司（以下简称麦凯乐西海岸分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初7489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人严棪向本院提出上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2019)鲁0211民初7489号民事判决依法改判支持上诉人一审诉讼请求第1、2、4、5项。（上诉人放弃一审诉讼请求第3项）；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，经青岛市黄岛区人民法院审理，作出了上述民事判决书。上诉人认为一审法院判决认定事实不清、适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，故上诉人依法提起上诉。具体上诉事实和理由如下：一、一审法院依据《合同法》第236条的规定，认定“原告与被告多元公司之间形成了事实的租赁关系”，该事实认定不清，适用法律错误。1、一审法院判决中未指明所谓的事实租赁关系中“被告多元公司”是指多元市场公司还是多元房地产公司。本案被告除多元市场公司外，还有被告多元房地产公司，两个公司分属于不同的法律主体，上诉人与多元市场公司签订的《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》第10.3条也明确约定”本协议与甲方和开发商签订的商场买卖合同，二者各自作为法律主体相互独立，各自不相互承担法律责任”，一审法院将二者以被告多元公司代替，实际是在混淆本案《青岛开发区国际贸易易中心商场租赁合同》的承租人，混淆本案各方之间的法律关系。2、上诉人与多元市场公司以及多元房地产公司均不存在事实租赁关系。《合同法》第236条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”由此可以看出，认定事实租赁关系，须具备三要件：1、原双方存在租赁关系且租赁期满；2、原承租人在期满后继续使用租赁物；3、出租人没有提出异议。按此分析，上诉人与多元市场公司以及多元房地产公司均不存在事实租赁关系（1)与多元市场公司之间不存在事实租赁关系。《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》是由上诉人在2007年与多元市场公司签订的，租赁期从2007年10月1日至2017年9月30日。多元市场公司在答辩时自认其与上诉人之间的租赁合同已经履行完毕，这说明2007年10月1日至2017年9月30日租赁期内，承租主体明确，多元市场公司系承租人。至于多元市场公司承租后，以何种方式交由多元房地产以及麦凯乐总店经营，是他们之间的关系，与上诉人无关，在法律允许第三人代为履行的情形下，租赁费由谁的账户支出，并不影响承租人的认定。租赁期满后，上诉人未与多元市场公司续签租赁合同，该事实各方均无异议，多元市场公司在一审答辩时，多元市场公司不是当前租赁合同的相对方，既然自认不是合同相对方，说明多元市场公司认可其没有继续使用租赁物，不具备上述要件中的第2点，故谈不上事实上的租赁关系。（2)与多元房地产公司之间不存在事实租赁关系。《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》中体现的承租人以及乙方签章均为多元市场公司，从合同的签约主体看，涉案商铺的实际承租人为多元市场公司。该租赁期限内，上诉人与多元房地产公司之间不存在任何租赁合同，上诉人也没有接到任何通知并同意合同主体的变更。因此，多元房地产公司并不具备上述要件中的第1点，双方之间原就不存在租赁关系，故谈不上续租，更谈不上事实的租赁关系。实际上，在上诉人与多元市场公司的合同期满后，多元房地产公司作为另外独立的法律主体，如要租赁涉案商铺，应与上诉人进行协商，在上诉人同意后，方可成立租赁关系，属于新的要约与承诺，而非一审法院所谓的事实租赁关系。此外，上诉人在租赁期满后，一直在提出异议，上诉人一审提交的微信记录，以及多元房地产再三要求签订合同，足以说明上诉人的态度，多元房地产公司并不具备上述要件中的第3点。即便在此期间多元房地产公司进行过三次转账，上诉人也收到该款项，但对于款项性质，上诉人并不认可，多元房地产公司在未取得上诉人同意的情形下，占用商铺，自然应向所有权人支付占用使用费，该金额是多元房地产单方转账，金额多少均是其单方行为，上诉人始终持有异议。二、一审法院依据公平、诚实信用和等价有偿的原则对本案作出判决，却忽略了平等和自由的原则。《合同法》第3条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”，第4条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。上诉人作为涉案商铺的所有权人，有权在租赁期满后决定是否出租、出租给谁，多元房地产利用上诉人与多元市场公司的租赁合同，将与其毫无关联的合同套用在自己身上，套用合同条款主张续租，连租赁费的多少都套用该合同，容不得业主提出意见，将自己的意志强加到业主身上，业主没有丝毫的话语权，根本无法保障业主权益，有违平等、自愿原则。一审法院驳回上诉人的诉求是对自愿原则的干预。此外，一审法院认为上诉人的诉求有违诚信原则，上诉人认为，诚信原则适用于双方存在合同约定的情形，约束各方诚实信用履约，而本案根本不存在所谓的租赁合同，一审法院适用该原则错误。综上，一审法院对于事实认定错误及法律适用错误，望二审法院依法改判。 多元房地产公司提交书面答辩状认为，一、原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。涉案商铺的租金一直由我方向上诉人直接支付长达十余年，并非上诉状中所称只有三次转账，我方是涉案商铺的实际承租人。上诉人也在一审起诉状中通过向我方主张违约金而自认与答辩人之间存在租赁合同关系。原租赁合同到期后，虽未签订续租合同，但我们之间的租赁合同已经成立生效并正在实际履行。更何况，是在原合同约定的续租条件已经成就的情况之下，上诉人单方违约，才致使双方尚未签订书面的续租合同。因此，根据公平原则和诚实信用原则，上诉人要求返还商铺缺乏事实和法律依据。二、我方始终在积极筹措款项向包含上诉人在内的全体出租人支付租金，保证了整个商场的整体稳定运营。一审结束后，我方于2019年10月10日、2020年1月8日分别向被答辩人转账6649.76元，用以支付租金及房租逾期违约金。2020年农历春节至今，受新冠疫情影响，我方生产经营受到了巨大冲击，尽管如此，我方在响应国家疫情防控、积极复工复产的同时，仍然在积极筹措支付租金的款项。我方认为，租赁合同双方均应响应国家恢复经济发展的号召，继续履行租赁合同，以维护麦凯乐商场的整体运营，进而维护全体商铺业主的共同利益。三、涉案商铺为产权式商铺而非独立商铺，上诉人要求返还的行为不但对已不利，也侵害了其他守约业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，我方对涉案商铺行使所有权应以不损害其他业主的利益为前提。目前，绝大多数业主均同意续租，而上诉人要求返还商铺必然会影响麦凯乐商场的整体运营，也会影响全部商铺的租赁价值和全体业主的利益。将涉案房屋继续出租给我既符合原租赁合同的约定，亦有利于房屋商业价值的实现，如此才能化解矛盾，互利双赢。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请法庭驳回被答辩人的上诉请求，维持原判决。 多元市场经营公司提交书面答辩状认为：原判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、虽然涉案商铺租赁合同由我方与上诉人签订，但涉案商铺的租金十多年来一直由青岛多元房地产开发有限公司向上诉人直接支付，多元房地产公司是实际履行该租赁合同的承租人我方从未自认是实际承租人，我们之间的租赁合同已经履行完毕指的是该合同由多元房地产公司实际履行至合同期满。而且根据上诉人一审中提交的第三组证据微信聊天记录所载，上诉人称“知道你们（指多元市场经营和多元房地产）是一家”，可见上诉人对此亦是知情的。上诉人上诉状所称“涉案商铺的实际承租人为多元市场公司”不符合客观事实。二、据我方所知，原租赁合同到期后，上诉人与多元房地产公司之间虽未续签书面合同，但双方的租赁合同已经成立生效并正在实际履行。因此，我方并非涉案商铺当前的承租人，亦非占有、使用人，上诉人要求我方返还商铺缺乏事实和法律依据。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请法庭驳回被答辩人的上诉请求，维持原判决。 麦凯乐西海岸分公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。 麦凯乐总店二审中未答辩。 严棪向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认多元市场公司、多元房地产公司与麦凯乐西海岸分公司之间的转租（或转承包、合作经营）自2017年10月1日起无效；2、依法判令对多元市场公司、多元房地产公司与麦凯乐西海岸分公司退涉案商铺；3、依法判令多元市场公司、多元房地产公司与麦凯乐西海岸分公司向其支付自2017年11月30日起至实际腾退之日期间的违约金；（暂计8.24万元，要求按照每日160元的标准，支付至实际腾退之日）；4、依法判令本案中麦凯乐西海岸分公司的责任由麦凯乐总公司承担；5、本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2007年，多元市场公司与我签订《青岛开发区国际贸易中心商场租赁合同》，以承租所有的位于青岛经济技术开发区国贸中心5层42号商铺（房产证号：青房地权市字第××号）,约定租期为十年，自2007年10月1日至2017年9月30日，合同中对双方的权利义务进行了约定。该商铺多元市场公司承租后交由麦凯乐西海岸分公司实际经营麦凯乐商场。合同约定的承租期满后，我不同意与多元房地产公司签订租赁合同，并要求多元市场公司交还涉案商铺，多元市场公司、多元房地产公司不予理睬，在未与我达成一致的情形下，无视我的合法利益，多元房地产公司强行占用涉案商铺并交予麦凯乐西海岸分公司使用至今。另，麦凯乐西海岸分公司系麦凯乐总公司的分公司。 多元市场公司在一审中辩称：1、多元房地产公司为涉案商铺的实际承租人，我方与多元房地产公司不存在转租关系，我方并非与麦凯乐租赁合同的签约主体，我方与麦凯乐之间也不存在转租关系。虽然涉案房屋租赁合同由我们签订，但实际承租人为多元房地产公司，自2007年开始，租金一直由多元房地产公司向严棪支付，严棪是知情且没有异议的。据我方所知，原租赁合同期限届满后，严棪与多元房地产公司就涉案商铺的新租赁合同已经实际履行，涉案商铺目前并非由我占有、使用，我方返还商铺客观不能。2、我方不存在违约行为，严棪主张违约金缺乏事实和法律依据，每日160元的标准也毫无根据。3、我方与严棪的租赁合同已经履行完毕，我方亦不是涉案商铺当前租赁合同的相对方，严棪无权要求我向其返还商铺。综上，涉案房屋的实际承租人系多元房地产公司，且目前该公司与严棪之间的租赁合同正在实际履行，严棪无权要求我方向其支付违约金或返还商铺。严棪的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。 多元房地产公司在一审中辩称：1、多元房地产公司是涉案商铺的实际承租人，涉案商铺的租金一直由多元房地产公司向严棪支付，严棪知情并没有异议，且严棪已在其诉状中认可这一事实。2、原租赁合同到期后，已经有占总承租商铺面积91.28%的业主与多元房地产公司续签租赁合同，严棪应当按照原租赁合同第7.4条、8.3条的约定续签合同，严棪至今尚未续签，构成违约。3、续租合同已成立、生效并实际履行。严棪虽然没有续签书面合同，但自原租赁合同期限届满后（2017年10月1日）至今，多元房地产公司一直按照新租赁合同的租金标准向严棪支付房租，严棪也一直接受并未提出任何异议，根据法律规定，多元房地产公司与严棪之间的续租合同已经成立、生效并实际履行，续租合同的文本以其他业主续签合同的文本为准。4、我方不存在违约行为，自2017年10月1日起，严棪一直按时足额获取答辩人支付的租金，严棪不存在任何损失，其主张违约金缺乏事实和法律依据，每日160元的标准也毫无根据。5、涉案商铺面积较小，只有与其他商铺一起经营才能发挥最大的价值，继续签订和履行房屋租赁合同对涉案各方均有益。在四周商铺均签订续租合同的情况下，单独返还不具有可操作性，且损害各方利益。综上，多元房地产公司系涉案商铺的实际承租人，多元房地产公司与严棪之间的续租合同正在实际履行，严棪作为违约方应尽快签订书面续租合同。故恳请贵院驳回严棪的诉讼请求。 麦凯乐总店及麦凯乐西海岸分公司在一审中辩称：青岛市黄岛区长江中路228号由麦凯乐黄岛分公司合法入住经营至今，严棪所诉房屋是否属于我方经营场所的一部分，当事人并不知情，且严棪所诉的房屋位置、坐落均不明确；当事人于2010年3月5日所签租赁合同的租赁期限为18年，麦凯乐黄岛分公司入住经营商场完全符合法律规定；如因多元公司的原因和过错导致麦凯乐黄岛分公司的损失，被告麦凯乐黄岛分公司保留一切追偿的权利。 一审查明，2007年，严棪（租赁合同甲方）与多元市场公司（租赁合同乙方）签订《青岛市开发区国际贸易中心商场租赁合同》，将位于国贸中心商场5层42号铺位租赁给多元市场公司。面积35.29平方米（最终以房屋产权登记面积为准）；租期自2008年10月1日至2017年9月30日止。租赁期内多元市场公司有权将该物业转租、转承包或与他人合作经营。租赁期内年租金为房屋总价×8%，租金为一年支付一次，支付日期为租期次年的6月30日，由多元市场公司支付至严棪提供的活期存折账户内。多元房地产公司于2017年3月10日向严棪支付租金10492.4元；于2017年12月19日向严棪支付租金16963.68元；于2018年3月29日向严棪支付租金16963.68元；于2018年10月9日向严棪支付租金16963.68元。另查明，多元公司自严棪处租赁案涉商铺后，将位于青岛经济技术开发区“国贸中心项目”的商业裙楼地下一层至地上五层的部分面积出租给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司使用，现由麦凯乐在此经营购物中心。 一审认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用和等价有偿的基本原则。本案中，严棪将其名下位于青岛开发区国贸中心商场五层号42号商铺租赁给多元市场公司使用。多元市场公司为实际履行该合同的承租方。多元房地产公司将包含严棪名下房产在内的“国贸中心项目”商业裙楼部分面积整体租赁给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司使用。合同签订的租赁期限自2008年10月1日至2017年9月30日止。合同期限届满后，多元房地产公司又向严棪账户转账支付款项，严棪在庭审中对于收到该款项是认可的。一审法院认为，在当事人双方租赁合同期限届满后，多元市场公司仍在使用案涉租赁物，且仍向严棪支付租赁费，严棪与多元公司之间形成了事实的租赁关系。又因该租赁合同所涉租赁物系“国贸中心项目”商业裙楼五层中的一部分，该商业裙楼现正作为麦凯乐商场经营使用，在现阶段，继续保持当事人双方事实上的租赁关系，更有利于保障严棪的利益。综上所述，严棪要求返还案涉租赁物有违诚实信用的基本原则且缺乏事实依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：驳回严棪的诉讼请求。案件受理费1860元（严棪已预交），由严棪负担。 二审中上诉人提交微信聊天记录一份，是在一审庭审结束后被上诉人多元房地产发给我方的，因为一审法院认为继续租赁关系对我方更有利，该通知内容证实自2019年开始不论是多元房地产还是经营公司均在没有租赁合同下占用我方商铺，没有支付任何占用费，一审法院认为继续租赁关系对我方更有利我方是不认可的。青岛多元市场经营有限公司、青岛多元房地产开发有限公司质证后对证据的真实性予以认可，但该承诺文本是针对全体商铺业主的，并不能据此认定上诉人或某一特定业主的租金收到情况。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案焦点问题系一审法院驳回上诉人严棪关于返还涉案场地的诉讼请求是否正确。2007年，上诉人严棪与多元市场公司签订《青岛市开发区国际贸易中心商场租赁合同》，将位于国贸中心商场5层42号铺位租赁给多元市场公司。面积35.29平方米（最终以房屋产权登记面积为准）；租期自2008年10月1日至2017年9月30日止。租赁期内多元市场公司有权将该物业转租、转承包或与他人合作经营。通过合同实际履行情况可以确认，涉案租赁合同的签订方为多元市场公司，实际租赁者为多元房地产公司。2010年3月5日，多元公司自上诉人严棪处租赁案涉商铺后，将位于青岛经济技术开发区“国贸中心项目”的商业裙楼地下一层至地上五层的部分面积出租给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司使用，合同签订的租赁期限为18年。虽然合同到期后，上诉人未与多元市场公司或多元房地产公司续签合同，但涉案房屋其他房产整体租赁给麦凯乐（青岛）百货总店有限公司，且其他绝大多数房产已续签合同。根据合同的约定及涉案场地与其他部分系作为一个整体出租的情况，单独腾让涉案场地不利于上诉人、各被上诉人及其他业主的整体利益。上诉人与被上诉人可就后续租赁合同的具体条款进行协商。一审据此驳回上诉人关于返还涉案场地的诉讼请求符合各方当事人整体利益，于法有据，本院依法予以确认。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人严棪负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡