安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初1062号 原告:安徽水安金城置业有限公司,住所地安徽省滁州市来安县建阳南路183号水安盛世新安售楼部,统一社会信用代码913411220597322148。 法定代表人:杨明志,该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧翰林，男，该公司员工。 被告:胡德林,男,1980年4月15日出生,汉族，户籍地安徽省来安县,经常居住地安徽省滁州市南谯区。 原告安徽水安金城置业有限公司（以下简称水安公司）与被告胡德林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水安公司的委托诉讼代理人欧翰林、被告胡德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水安公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其公司与胡德林2018年10月31日签订的《水安“盛世新安”商铺租赁合同》和《补充协议》;胡德林立即腾退租赁房屋且不得损害固有设施。2.判令胡德林支付租金25145元(暂计2019年11月1日至2020年3月31日),此后按合同约定租金计算至合同解除并腾退房屋之日止。3.判令胡德林支付逾期付款违约金,数额自2019年10月1日起以每月按年租金60348的2%计算至实际支付之日止;胡德林缴纳的履约保证金不予退还。4.诉讼费用由胡德林承担。事实和理由：2018年10月31日,其公司与胡德林签订《水安“盛世新安”商铺租赁合同》和《补充协议》,约定胡德林承租其公司所有的水安盛世新安第九栋107、108、201、202、203、204、205、206、207、208号共10间商铺,用于胡德林经营餐饮。租赁期自2018年11月1日至2021年10月31日,履约保证金10000元。《补充协议》约定:第一年2018年11月1日至2019年10月31日年租金为57474元;第二年2019年11月1日至2020年10月31日年租金为60348元(月租金5029元),支付方式:按年支付,即2019年10月1日前应支付租金60348元;第三年年租金63366元。合同签订后,胡德林如约支付履约保证金及第一年租金,但自2019年10月1日起,经其公司多次催收,胡德林至今仍未缴纳第二年即2019年11月1日至2020年10月31日的租金60348元。《租赁合同》第11条约定:胡德林未能按时支付租金的,以约定支付租金之日起计算,每日承担应付租金千分之三的违约金,拖欠超过30日的，其公司有权解除合同并没收履约保证金。现胡德林已严重违约并构成根本违约,其公司依约要求解除合同,履约保证金不予返还,并主张自2019年10月1日起每月按60348元的2%计算违约金。为维护自身合法权益，故提起诉讼。 胡德林辩称，饭店是其和共同合伙人刘华合伙投资的，其和合伙人刘华有一份协议书，约定其2019年8月30日离开饭店，由刘华继续经营饭店，房租是从2019年10月份开始到期的，租金应该由刘华支付。因为疫情原因，饭店暂时停业，导致房租没有交齐，构成违约。其不同意解除合同，同意补齐房租和支付违约金，同时因为疫情期间，申请疫情期间的房租减免3个月。 经审理查明：2018年10月31日，水安公司为出租人（甲方）与胡德林为出租人（乙方）签订《水安“盛世新安”商铺租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将位于新城区间）,租赁给乙方用于餐饮相关经营,租期期限为36个月，自2018年11月1日至2021年10月31日止；在合同期内，乙方在征得甲方同意后，可转租商铺；乙方未能按时向甲方支付租金的,以合同约定支付租金日起计,每日须向甲方支付应付租金千分之三的滞纳金,如拖欠时间超过30日,甲方有权单方面解除本合同,并没收履约保证金；租赁期为36个月（包含装修期），履约保证金10000元整；租金为第一年2018年11月1日至2019年10月31日年租金57474元；第二年2019年11月1日至2020年10月31日年租金60348元于2019年10月1日前支付；第三年2020年11月1日至2021年10月31日年租金63366元于2020年10月1日前支付。双方还对其他权利义务进行了约定。 合同签订后，胡德林按约支付了履约保证金及第一年租金，水安公司将涉案商铺交付给胡德林用于经营。因胡德林未在合同约定期限支付第二年租金，双方遂起纷争，故诉至本院。 上述事实，有水安公司提交的《水安“盛世新安”商铺租赁合同》、《补充协议》、照片；及水安公司、胡德林陈述等证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。盛水安公司与胡德林签订《水安“盛世新安”商铺租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。水安公司依照合同约定将涉案商铺交付胡德林使用，胡德林应当按照合同约定支付租金。胡德林未按约定时间支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。依照合同约定，胡德林拖欠租金时间超过30日,水安公司有权单方面解除合同,并没收履约保证金。因此，对水安公司要求解除其公司与胡德林签订的《水安“盛世新安”商铺租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。该《水安“盛世新安”商铺租赁合同》及《补充协议》解除后，胡德林应将涉案商铺返还给水安公司。对于水安公司诉请中不予退还胡德林履约保证金10000元的请求，审查认为，履约保证金不适用定金罚则，合同中约定胡德林拖欠租金时间超过30日，水安公司有权没收履约保证金，于法无据，胡德林缴纳的履约保证金10000元，应当在胡德林欠付水安公司租金中扣除。水安公司主张要求胡德林支付自2019年11月1日至合同解除并腾退房屋之日止的租金及违约金，胡德林对此辩称租赁期间内受到了疫情影响，申请疫情期间的房租减免3个月。因2020年受到新冠病毒疫情影响，很多行业停工停产，若仍按照原合同约定的租金继续执行，显失公平，考虑到疫情主要影响了2020年1月至3月期间的生产经营活动，本院依据公平原则，确定减免胡德林此期间3个月租金。双方约定2019年11月1日至2020年10月31日的年租金为60348元，即月租金为5029元，截止2020年3月31日，胡德林应向水安公司支付租金为25145元（5029元/月×5），减免疫情期间三个月租金及扣除胡德林已缴纳的履约保证金10000元后，胡德林应向水安公司支付租金58元；后续租金按月租金5029元自2020年4月1日计算至腾退房屋之日止。胡德林还辩称该租金应由其合伙人刘华支付，并提交两人之间的《协议书》为证，但因该协议属于内部协议，刘华也并非本案合同相对人，胡德林与刘华之间是否存在合伙关系，属另一法律关系，本案不予审议。对于水安公司主张的违约金，根据《水安“盛世新安”商铺租赁合同》约定：胡德林未能按时向水安公司支付租金的,以合同约定支付租金日起计,每日须向水安公司支付应付租金千分之三的滞纳金,该约定违反相关法律规定，现水安公司要求胡德林以年租金60348元为基数，按月利率2%支付逾期违约金，由于双方约定的是逾期付款的滞纳金，水安公司该请求本院不予支持。结合水安公司与胡德林的约定，胡德林以年租金60348元为基数，按日万分之四支付水安公司违约金比较适宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告安徽水安金城置业有限公司与被告胡德林2018年10月31日签订的《水安“盛世新安”商铺租赁合同》和《补充协议》于本判决生效之日解除；被告胡德林于判决生效后十日内将位于新城区间）交还给原告安徽水安金城置业有限公司； 二、被告胡德林于本判决生效后十日内支付原告安徽水安金城置业有限公司租金58元(自2019年11月1日起暂计算至2020年3月31日止租金25145元，扣除疫情期间减免三个月租金15087元及履约保证金10000元；自2020年4月1日起，每月支付租金5029元，计算至腾退房屋时止）； 三、被告胡德林于本判决生效后十日内支付原告安徽水安金城置业有限公司违约金，以年租金60348元为基数，按日万分之四标准，自2019年10月1日起计算至《水安“盛世新安”商铺租赁合同》和《补充协议》解除之日时止； 四、驳回原告安徽水安金城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费610元，减半收取计305元，由被告胡德林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王焕东 二〇二〇年六月二十八日 法官助理詹昌璐 书记员姚创慧 附:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行判决交付执行款 开户银行：中国建设银行来安支行 银行户名：来安县人民法院 银行账号：34×××62