江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初7141号原告（反诉被告）：汤瑾,男,1982年2月6日出生,汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告（反诉被告）：王琴，女，1981年9月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：汤瑾（原告王琴之丈夫），即原告汤瑾。被告（反诉原告）:江苏中垠青旅投资发展有限公司,统一社会信用代码91320113302623916R,住所地江苏省南京市栖霞区马群街道仙林大道18号。法定代表人：许中杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱雯婷，该公司员工。（2019年6月21日撤销委托）委托诉讼代理人：彭心宇，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。（2019年6月21日委托）原告汤瑾、王琴与被告江苏中垠青旅投资发展有限公司（简称中垠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，审理过程中，被告中垠公司提起反诉，本院经审查后予以准许，并进行合并审理。后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告汤瑾、王琴与被告中垠公司的委托诉讼代理人朱雯婷（第一次）、彭心宇（第一次）、周钦（第二次）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汤瑾、王琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金39199元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告汤瑾、王琴系夫妻，与被告于2016年7月23日签订了《南京市商品房预售合同》（简称《预售合同》）（宁房预售合字2016024176号），购买被告开发的位于栖霞区某某街道某某邸XX幢X单元XXXX室（简称XXXX室）的商品房，并按照合同约定支付了全部购房款，合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房。2018年7月5日下午，原告因未收到任何形式的收房通知，致电被告，被告称收房通知已通过EMS快递寄出，且已被签收。原告告知被告未收到该EMS快递，后被告称经核实该EMS快递被他人冒名签收，且已遗失。原告要求被告重新发出收房通知，被告拒绝。2018年9月24日上午，原告来到被告住所地，希望被告重新提供收房通知书并协商解决房屋交付问题，被告坚称收房通知已发出且已被签收，拒绝协商，态度恶劣。2018年9月24日下午，原告通过顺丰快递向被告发出催告函一份，要求被告依约提供收房通知并向原告支付逾期交房违约金。综上，被告明知原告未收到收房通知而对原告多次要求提供收房通知的合理要求置之不理，且拒绝协商解决问题，任由原告损失扩大。恳请法院查明事实，依法判决，维护原告的合法利益。被告中垠公司辩称：1.被告在合同约定的交房期内向原告自行提供的地址寄送了交房通知书，通知原告按约收房，该交房通知书原告本人签收，被告通过打印快递过程及记录了解通知书已经签收的事实，因此被告善意的履行了相关的通知义务；2.被告除寄送书面的通知书外还通过电话微信等方式告知原告收房的相关情形，但原告故意拖延收房时间，恶意扩大损失，一直到2019年3月1日收房，因此原告不得就扩大的损失主张权利。反诉原告中垠公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告汤瑾、王琴按照50元/天从2018年7月3日起计算至2019年2月28日期间的迟延收房违约金12000元；2.反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：反诉原被告于7月23日签署《预售合同》第六条约定交房日期为2018年6月30日前，后反诉原告按合同约定，在2018年6月27日向反诉被告寄送交房通知书，通知反诉被告来收房，但反诉被告一直怠于履行收房义务，应该根据《预售合同》第十条第四款约定按50元/天承担逾期收房期间的违约金。反诉被告汤瑾、王琴辩称，反诉被告从来没有收到书面收房通知，也没有接到电话或收到微信通知收房，故反诉被告没有延期收房，不应当承担损失。本院经审理认定事实如下：汤瑾、王琴系夫妻。汤瑾、王琴（乙方）于2016年7月23日与中垠公司（甲方）签订了《预售合同》（宁房预售合字2016024176号）1份，约定汤瑾、王琴以3239557元购买中垠公司开发的XXXX室商品房。合同第六条约定，甲方应于2018年6月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之一/天向乙方支付迟延期间的违约金；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告180天后仍未交付的，乙方有权解除本合同；合同第十条约定，该商品房具备交付条件后，甲方应当在确定交付前书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和方便；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。合同第十四条约定，本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业兖矿东华物业管理有限公司（简称东华物业）签订《前期物业服务合同》，并制定《业主临时管理规约》，乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。合同第十七条约定，一方向对方送达的有关本合同的文件，以本合同载明的通讯地址为送达目的地，一方若需变更通讯地址，应当及时通知对方，因接收方或其签收人原因导致接收方没有收到送达文件的，视为已送达。汤瑾、王琴在合同尾部落款处填写的住所地及通讯地址为：南京市栖霞区某某和园XX-205室，电话为：139××××8423。该合同还附有《特别提示》1份，其中第五条第4项约定，因甲方原因逾期向乙方交付该商品房的，应当向乙方支付违约金，违约金计算标准为自主合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应按乙方已交付房价款日万分之一标准向乙方支付违约金，主合同及本补充协议继续履行，但违约金总额不超过乙方已交付房价款总额的0.5%；第8项约定，甲方有权选择如下方式中之一种或多种通知乙方办理交付手续：⑴甲方按乙方在主合同中所提供的电话号码或乙方书面通知变更的电话号码通知乙方（口头通知或传真通知）；⑵甲方在该商品房所在地主要报纸媒体发布公开性文字信息（书面公告以“各位购房客户”代指乙方）；⑶甲方按乙方在主合同中所提供的通讯地址或者乙方书面变更的通讯地址发出挂号信函通知或者特快专递通知；电话、地址等由乙方在购房合同的签字栏提供并确保其准确性，若乙方变更地址或通讯方式，应及时书面通知甲方；甲方按照上述第⑴、⑵种通知方式发出通知之日，即为通知送达乙方之日，甲方按照上述第3种方式发出通知的，以挂号信函发出通知的，在寄出（以寄出的邮戳为准）3日后将被视为已送达乙方，该日即为通知送达日；以特快专递发出通知的，在发出（以寄出的邮戳为准）5日后将被视为已送达乙方，该日即为通知送达日；若乙方的实际签收日早于上述时间的，则以乙方的实际签收日为通知送达日；乙方须在通知中约定的交付期限内到甲方指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如乙方未办理交接手续，无论钥匙是否交接，均视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知，因此，乙方应从该期限之次月起向物业管理公司缴纳物业管理费，该商品房毁损等风险亦转移予乙方，同时，甲方委托的物业管理公司有权追讨乙方欠交的物业管理费、水电费和相关公摊费用以及滞纳金；除乙方未能按该合同的规定缴纳房款及相关费用外，甲方应书面通知乙方办理房屋交接手续，乙方在合同约定的交付时间，仍未收到甲方书面通知的，以合同约定的交付时间为交付日期，乙方应在此日起15天内前往办理交接手续。第十一条约定，乙方同意按照高层1.9元/月/平方米标准标准缴纳物业服务费，公共能耗费按每户建筑面积据实分摊，业主办理房屋交付使用手续时，预收800元公共能耗费。上述合同签订后，汤瑾、王琴按约支付了全部购房款。2018年6月25日，中垠公司通过EMS向汤瑾、王琴寄送《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》各1份，其中邮寄的收件人为汤瑾、王琴，收件地址为栖霞区某某大道XXX号，联系电话为139××××8423，通知汤瑾、王琴自2018年6月30日上午10:00起集中办理交付房屋3天，集中办理收房的地点为中垠紫金观邸2#楼物业服务中心。《房屋交付指引》中告知汤瑾、王琴中垠公司委托东华物业办理房屋付款及交付手续，并载明了办理交付手续需要携带的资料、办理交付手续流程、需要缴纳的费用，其中流程为：1.验证身份并领取《房屋交付流转表》；2.收取购房收据或首付款；3.物业财务区：预交物业管理服务等有关费用；4.物业签约区：签署办理入伙的相关文件，领取所购房屋钥匙、门禁IC卡；5.领取交付礼品；6.验房工程师全程陪同验收房屋。需要交纳的费用为：一年物业管理费2804.2元、公共能耗费800元、装修垃圾清运费430.5元，合计4034.5元。根据EMS查询结果显示：该件于2018年6月27日揽收，于6月28日下午收件人本人签收。2018年7月5日，汤瑾、王琴以未收到书面收房通知为由，致电中垠公司进行沟通了解，中垠公司告知其通知已经邮寄并被签收。当日，中垠公司置业顾问胡某添加了汤瑾为微信好友。2018年7月6日，汤瑾微信联系胡某要求其将EMS签收底单拍照片发送给汤瑾，在收到照片后汤瑾明确指出“我没有收到通知、名字也不是王琴签的、这份快递我们没有收到、请你们核实、我可以提供通话记录给你们”，随后胡某将EMS查询结果发送给汤瑾，汤瑾将其6月28日的通话记录截图发给胡某，再次告知其没有接到快递电话，并称“没收到收房通知你们就是延期交付，要赔违约金，所以请认真查一下EMS”，之后胡某回复“汤先生我相信您确实没收到电话和快递EMS的投递员电话我也打过了他在核实情况”，汤瑾要求核实完告知其结果。其后，汤瑾还称投递员承认没有送达该件且找不到该邮件了。后汤瑾要求中垠公司补寄收房通知未果，汤瑾、王琴未收房。2018年9月24日汤瑾、王琴向中垠公司寄出《催告函》1份，载明：我们与贵司于2016年7月23日签订了《预售合同》，购买XXXX室商品房，并按照合同约定支付了全部购房款，合同约定贵司应当于2018年6月30日前交付商品房，但截至2018年9月24日，我们未收到任何形式的收房通知。请贵司在收到催告函后一周内向我们正式发出书面收房通知，并按照逾期交付支付违约金，否则我们将于本催告函到达贵司一周后依法向法院提起诉讼。2018年9月27日，中垠公司向汤瑾、王琴回函1份，载明：关于我司2018年9月25日收到贵方的催告函事宜，我司回复如下：一、我司已经按照双方签署的《商品房预售合同》约定向贵方寄送了《交房通知书》（快递单号为：1044270621030），经查询贵方已于2018年6月28日下午2:32:54签收，且签收记录上明确签收人是本人。快递邮单及签收截图请见附件一。二、经我司与物业公司核实，除了邮寄《交房通知书》，2018年6月14日还采取了电话通知的方式通知贵方收房，物业公司保管通话记录请见附件二。三、我司通知集中交房期结束后2018年7月6日，您还参与了我司组织的业主见面会。综上所述，我司已经按照合同约定履行通知交房义务，不存在贵方所称的违约行为，另贵方迟延收房行为已构成违约，根据双方签署的《商品房预售合同》第十条第四款约定：该商品房已满足交付条件款，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接受该商品房或如期办理交接手续的，乙方按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担，现请您在收到本函件3日内前来我司办理收房手续，我司将保留追究贵方迟延收房的违约责任。其后，双方就房屋交付事宜未能达成一致意见，汤瑾、王琴遂具状诉至本院。另查明，中垠公司就案涉小区房屋系委托东华物业进行交付。2018年6月14日，东华物业人员与139××××8423进行了通话，通话时长为51秒。中垠公司称该电话通话内容为通知交房，汤瑾、王琴称系向其核对送达地址，并未明确通知交房时间。审理中，汤瑾、王琴陈述2018年9月24日其曾去案涉房屋处收房，但因物东华物业要求其自2018年7月1日起开始缴纳物业服务费，其未同意，故未收房，并向中垠公司发送了《催告函》。2018年12月1日，汤瑾、王琴曾到案涉房屋验房而未收房。审理中，汤瑾、王琴认可中垠公司从未拒绝其收房，但因物业公司一直坚持要求从2018年7月1日开始缴纳物业费，其未同意故一直未收房。2019年3月1日，第一次开庭时，本院建议双方为避免损失扩大搁置争议先办理房屋交付手续，汤瑾、王琴表示同意。当天，汤瑾微信联系东华物业工作人员贾某，告知其法官建议先收房后询问“物业费先不交，物业公司是否同意？”，贾某仅回复了一个大哭的表情，汤瑾又称“该交的少不了你们的”，贾某回复“有规定，没有费用，员工也无法发工资啊（笑脸表情）”，汤瑾又问“你的意思是要从2018年7月1号交是吗？”，贾某回复“是的，合同约定。我们是国有企业，不可能有特别的，除非红头文件，我也只是一个服务人员”。当日，汤瑾缴纳了自2018年7月1日起1年的物业管理费等费用后接收了案涉房屋。后汤瑾、王琴将其第一项诉讼请求变更为：判令中垠公司按总房款3239557元的万分之一每天向汤瑾、王琴支付自2018年7月1日至2019年2月28日的逾期交房违约金78721.24元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。汤瑾、王琴与中垠公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。本案中，汤瑾、王琴履行支付房款的义务后，享有要求中垠公司按约交付房屋的权利。根据合同约定，中垠公司交房前应当通知汤瑾、王琴收房，通知的方式可以是电话、媒体公告或信函，现中垠公司主张其先通过电话通知后又以EMS邮寄的方式通知了汤瑾、王琴交付房屋，但其提交的通话记录不足以证明内容为通知具体的房屋交付时间，认定依据不足；而其EMS的收件地址为“栖霞区某某大道XXX号”而非汤瑾、王琴在合同中确认的“南京市栖霞区某某和园XX-205室”，在汤瑾、王琴明确表示未收到且王琴也未签收后，结合汤瑾与胡某的微信聊天记录来看，应当认定汤瑾、王琴并未收到相应收房通知，而对此汤瑾、王琴不存在过错，应当视为中垠公司逾期通知，构成逾期交房，应承担违约责任；但根据汤瑾、王琴陈述，其应当自2018年7月5日与中垠公司沟通时起，即已知晓案涉房屋已经可以交付，汤瑾、王琴此时即可以及时办理交接手续接收房屋，其坚持要求中垠公司重新补发书面收房通知，无合同依据，之后期间汤瑾、王琴再以中垠公司未通知收房为由要求中垠公司承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。然而，从中垠公司提交的《房屋交付通知书》、《房屋交付指引》可以看出，中垠公司委托东华物业进行交房，交房流程中载明购房人需预交物业管理服务等有关费用后才能验房拿钥匙收房，再结合2019年3月1日汤瑾、王琴收房前与贾某的微信聊天记录及实际缴纳了物业管理费等费用的情形来看，对汤瑾、王琴主张的其2018年9月24日曾前往案涉房屋收房却因被要求先缴纳物业管理费才能收房而导致未能收房本院予以采信，故应当认定后期汤瑾、王琴未能收房与东华物业设置的缴纳物业管理费等费用的前置条件有关。对此，本院认为，东华物业作为中垠公司的委托交房人，其交房行为的法律后果应由中垠公司承担，而无论东华物业是否有权向汤瑾、王琴收取物业管理费，都无权要求汤瑾、王琴必须先交物业管理费才交房，对因此导致的汤瑾、王琴迟延收房，责任同样应在中垠公司，应当认定中垠公司未完全履行交房义务，违反了合同约定，亦需承担逾期交房的违约责任。综上，结合中垠公司通知收房过程中存在的责任，汤瑾、王琴在知晓房屋可以交付后未及时收房的责任，汤瑾、王琴准备收房却因东华物业要求需先交物业管理费等费用才能收房导致未能及时收房的情况，以及合同约定的逾期交房违约金情况，本院酌情认定中垠公司应向汤瑾、王琴支付逾期交房的违约金10000元，对中垠公司主张汤瑾、王琴支付逾期收房违约金的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定：一、被告江苏中垠青旅投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汤瑾、王琴逾期交房违约金10000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告汤瑾、王琴的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告江苏中垠青旅投资发展有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1768元，由原告汤瑾、王琴负担1718元，由被告江苏中垠青旅投资发展有限公司负担50元；被告江苏中垠青旅投资发展有限公司应负担的案件受理费限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××67），逾期不缴本院将依法强制执行；原告汤瑾、王琴预交的案件受理费中的50元，本院予以退还。反诉案件受理费50.5元，由反诉原告江苏中垠青旅投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  赵月凤人民陪审员  尤庆梅二〇二〇年六月十八日法官 助理  程 洁书 记 员  葛 菁