沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初5379号原告：贾涵麟，男，1979年2月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：李娜，系辽宁华轩律师事务所律师。被告：沈阳匠寓科技有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262-3号2013室,统一社会信用代码91210103MA0UFQ234T。法定代表人：罗琼，系该公司总经理。委托代理人：朱黎楠，男，1990年6月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托代理人：邵雨竹，女，1991年4月5日出生，汉族，住辽宁省绥中县。原告贾涵麟与被告沈阳匠寓科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告贾涵麟诉称，2018年8月20日，原、被告签订《房屋出租委托合同》，原告将坐落于沈阳市和平区出租给被告。约定租赁时间为2018年9月20日至2021年9月20日，每年45天的免租期，免租期后从2018年11月5日开始计算租金，每年10个月零15天的租金按季度交付，月租金1428元，年租金15000元。并且合同第六条第2款约定，出租期内如单方终止本合同，需提前30天书面通知对方，并支付本合同期内租金总额的15%即6750元（15000元*3年*15%)作为违约金。2020年3月18日，被告要求减少租金，经原、被告协商，同意减免半个月租金。2020年3月19日，被告没有按期交付租金，经原告催要，被告要求再次减少租金，原告没有同意，被告明确表示不再租赁此房屋，被告的行为构成根本性违约。2020年4月10日在交房过程中，原告发现房屋内缺少沙发和电视柜；且进户门、卫生间门、床、窗框及窗户玻璃都已损坏；地板被水泡过已不能使用；并且房屋欠水电费100元；拖欠租金2118元。原、被告协商赔付损失数额及交付租金等事项，双方不能达成一致意见，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告承担违约责任，支付违约金6750元；2、请求法院判令被告支付拖欠的从2020年3月20日至4月10日计22天（每天47.6元）租金1047元及依据合同第四条第1款半年免租期应返还的22.5天租金1071元，合计租金2118元；3、请求法院判令被告赔偿屋内物品损失及水电费共计3800元(进户门维修费100元、卫生间门维修费450元、窗框及窗户玻璃维修费550元、电视柜300元、沙发600元、地板1000元、床700元、水费42.9元、电费88元);4、本案诉讼费用由被告承担。被告沈阳匠寓科技有限公司辩称，一、答辩人不欠其租金，被答辩人应向答辩人返还多付的租金。答辩人已于2020年2月23日向被答辩人发出书面解除通知，解除通知到达被答辩人双方租赁合同关系即解除，解除之日起答辩人无义务再向被答辩人支付租金，而实际上答辩人已支付完毕截至2020年3月20日的租金。二、原告要求赔偿屋内损失及水、电费，原告却未提供任何证据证明损坏的存在及主张金额的依据，我公司不认可。三、关于违约金诉请，被答辩人主张完全按合同约定计算下来的违约金，相当于近五个月的房租，属于违约金明显高于实际损失。考虑到被答辩人房屋在出租的时间成本，正常出租周期两个月左右也已足够，双方合同约定每年免租期45天也印证了此情况。因而被答辩人的实际损失至多两个月的另行出租的时间成本，换算成两个月的租金计2856元。根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释》，法院应以被答辩人的实际损失为基础，依法对其诉请的违约金金额予以降低。另，2020年1至3月处于疫情期间，属于合同履行过程中发生的客观情况的重大变化，答辩人生产经营受到重创，继续按原情况履行对答辩人明显不公，根据相关规定要求对合同违约责任条款予以变更，对违约金金额予以降低。综上，2月23日合同解除后我公司无须支付租金，答辩人的证据证明并不欠被答辩人租金，因此其租金诉求不应予支持。被答辩人主张的屋内物品损失，却未提供任何证据证明损坏的存在，不应予支持。被答辩人主张违约金过分高于实际损失，疫情期间应适用情势变更规定，法院应依法调整降低违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第26、27、29条，请法院依法支持答辩人的上述答辩意见，依法驳回被答辩人诉请中的无理部分。经审理查明，2018年8月20日原告贾涵麟（甲方、委托人、李娅妮代）、被告沈阳匠寓科技有限公司（乙方、受托人）签订《房屋出租委托合同》，约定：“第二条委托事项：1.甲方就坐落于沈阳市和平区，面积约为34.67平方米之房屋委托乙方对外出租。2.甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条委托出租期限1.委托期自2018年9月20日至2021年9月20日止共计叁年。第四条房屋、佣金及付款方式：1.甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除，免租期后从2018年11月5日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年拾个月零拾伍天的房租。无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上。2.甲方同意每年在免租期内如产生租金收入作为乙方报酬。3.房屋租金为1428元/月，按季度交付租金，共计每年15000元。第六条违约：1.如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同中途终止一致。2.出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同期内租金总金额的15%作为违约金……”。庭审中，原、被告对于“被告支付租金至2020年3月20日及2020年3月18日双方就减免半月租金达成一致，2020年3月26日被告再次要求减免租金，原告不同意，被告遂要求退房以及双方于2020年4月10日交接房屋及钥匙”的事实均予以认可。另，被告对于“原告主张的进户门维修、卫生间门维修、窗框及窗户玻璃维修、电视柜、沙发、进户门3平米地板、床、水费42.9元、电费88元”的真实性无异议，同时表示“损坏物品我司会维修完好，丢失物品也会配齐，但房主已经补齐了，我司无力承担多余赔偿”。上述事实，有当事人提供的房屋出租委托合同、微信记录、照片、自来水用户购水通知单、电费通知单、转账汇款电子回单等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证。上述证据已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告贾涵麟与被告沈阳匠寓科技有限公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋出租委托合同》约定的委托出租期限为三年,即2018年9月20日至2021年9月20日止，被告在合同履行期内提前终止合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，原告主张按照合同约定，而被告认为该违约金过高，依照合同法一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌定以二个月租金2856元（1428元/月*2个月）作为违约金为宜。关于租金。庭审中，原、被告对于“被告支付租金至2020年3月20日及双方于2020年4月10日交接房屋及钥匙”的事实均予以认可，故被告沈阳匠寓科技有限公司应向原告支付租金999.6元（1428元/月/30天*21天）。关于原告主张的给付免租期租金，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的赔偿屋内物品损失3700元及水电费130.9元。庭审中，被告对于“原告主张的进户门维修、卫生间门维修、窗框及窗户玻璃维修、电视柜、沙发、进户门3平米地板、床、”的真实性无异议，同时表示“损坏物品我司会维修完好，丢失物品也会配齐，但房主已经补齐了，我司无力承担多余赔偿”，鉴于原告已维修配备完毕，本院酌定被告赔偿原告屋内物品损失2500元。关于水费42.9元、电费88元，庭审中被告对于“承租房屋期间欠付水费42.9元、电费88元”的事实予以认可，本院对于该笔款项予以确认，故被告应向原告支付水电费130.9元。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳匠寓科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告贾涵麟房屋租金999.6元、违约金2856元、屋内物品损失2500元及水电费130.9元，合计6486.5元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费58元（原告已预交、减半收取），由原告贾涵麟承担28元，由被告沈阳匠寓科技有限公司承担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年六月二十二日书记员  王琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付延迟履行金。