浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初11164号原告：叶静，女，1976年7月8日出生，汉族，住浙江省青田县。委托代理人：许观海，浙江宝简律师事务所律师。被告：潘晶，男，1970年1月17日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托代理人：陈小露、杨松明，浙江根旺律师事务所律师。原告叶静（以下简称原告）为与被告潘晶（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员丁伟华独任审判，并于2019年8月15日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人许观海、被告的委托代理人陈小露均到庭参加诉讼。后被告对案涉房屋是否存在渗漏等申请鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行鉴定，后因被告未缴纳鉴定费用导致鉴定未成。因案情复杂，本院于2020年4月15日裁定本案由简易程序转为普通程序并由审判员刘娟独任审理，于2020年5月7日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人许观海、被告的委托代理人杨松明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称，原、被告于2018年11月12日签订《写字楼租赁合同》，约定原告将其位于杭州市余杭区房屋出租给被告使用，租期10年，自2018年12月1日至2028年11月30日，租金第一年90000元、第二年94500元、第三年99225元、第四年104186元、最后六年年租金均为109395元，租金的支付方式为付六押一，第一期房租在2018年11月12日前支付，以后每期租金支付时间提前30天。合同第7.2条约定，被告必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，原告有权向被告加收滞纳金，每逾期一日按日付租金的两倍向原告支付滞纳金，如乙方逾期超过10日的，视为违约，除如数补交租金及滞纳金外，原告有权收回房屋并要求被告支付违约金7500元。合同还对其他权利义务做出了相应的约定。截止目前，被告仅支付第一期租金45000元，原定于2019年4月1日前支付的第二期租金尚未支付。原告除多次催讨外，另以律师函形式函告被告解除合同、及时腾空房屋，但被告对原告的主张仍不予理会，至今既未支付第二期的租金，亦未腾空房屋。原告认为，合同系双方自愿签署，原、被告均应按合同约定履行己方义务，现被告既不支付房租，也不腾空房屋的行为已经构成了根本性违约。特起诉，请求判令：1、原、被告签订的《写字楼租赁合同》于2019年5月31日解除；2、被告立即结清水、电、电话费、网络使用费、空调费、能耗费、物业服务费等租赁房屋所涉的各项费用，腾空租赁房屋，并按日付租金标准250元／天支付自2019年6月1日起至2019年11月30日止的房屋占用费，2019年12月1日至房屋实际腾空之日止的房屋占用费按合同约定第二年租金94500元的日付租金标准支付；3、被告支付违约金7500元；4、本案的案件受理费由被告承担。原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料：1、房产证一份，用于证明原告对案涉房屋享有完整的处分权的事实。2、写字楼租赁合同一份，用于证明原、被告对租赁标的、租期、租金支付方式、违约责任等约定的事实。3、租金打款明细表一份，用于证明原、被告对租金支付时间以及支付金额做出约定的事实。4、律师函、EMS快递面单一组，用于证明原告向被告主张解除合同、腾空房屋，并将律师函送达被告的事实。被告答辩称，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告签署合同租赁房屋用于开设公司，四楼也是为了打通使用，但原告交付的房屋存在严重漏水，至今仍在漏水，无法实现使用房屋的目的，导致被告遭受重大损失。因此被告希望四楼的租金不予支付直至修复完毕后被告愿意按期支付租金。被告为证明答辩事实，提供并陈述了如下证据材料：1、微信聊天记录一份，用于证明原告出租的四楼存在漏水，自2018年11月签署租赁合同至今，房屋四楼仍不能使用的事实。2、律师回函一份，用于证明被告就房屋使用情况和租金情况与原告协商的事实。3、工商银行的转账流水记录一组，用于证明被告在合同签订之后就积极履行支付义务的事实。4、房屋漏水的视频（拍摄时间2020年1月17日）、房屋漏水照片（拍摄时间2020年3月28日）各一份，用于证明原告出租的房屋存在严重的漏水情况，原告未妥善、合理履行适租义务的事实。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2018年11月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定甲方将其位于杭州市余杭区房屋出租给乙方使用，面积298平方米，租赁用途为教育培训，租期10年，自2018年12月1日至2028年11月30日，免租期自2018年11月13日至2018年11月30日。租赁期限内第一年年租金90000元，乙方采取付六押一的方式向甲方支付租金，每期租金提前30天支付，租金共计20期。双方在合同附件三对租金支付时间做出明确约定，即于2018年11月12日前支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金45000元，于2019年4月1日前支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金45000元，于2019年10月1日前支付2019年12月1日至2020年5月31日的租金47250元。乙方还应于2018年11月12日前支付一个月租金7500元给甲方作为押金。合同还约定，乙方必须按约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一日按日付租金两倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过10日，视为违约，除如数补交租金及滞纳金外，甲方有权收回房屋，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按合同9.1条追究乙方违约责任。合同9.1条约定甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，双方同意违约金为相当于押金的违约金，即7500元。合同还做出特别约定如下：甲方会拆除现有楼梯，待租赁期满或租赁合同解除后需把楼梯复原，现有房屋有部分区域漏水，由乙方叫人安排维修，维修的合理费用由甲方承担。合同还对其他权利义务做出了约定。后被告支付首期租金45000元及押金7500元。原告委托物业公司对案涉房屋的渗漏问题进行维修。2019年4月10日，原告通过微信联系被告，认为其未在约定的时间内付款，被告回复称四楼仍存在渗漏无法正常使用，双方就房租支付及渗漏水问题产生纠纷。2019年4月23日，原告向被告发出律师函称被告无故拖欠房租违反合同约定，故写字楼租赁合同自律师函送达之日起解除，并要求被告在解除之日起10日内清空租赁房屋、迁出注册公司并在2019年5月10日前支付拖欠的租金、滞纳金及违约金。被告收到上述律师函后于2019年4月底向原告回函称，原告在签订合同时并未告知漏水严重程度，并提出要求将已收取的四楼租金全额退还或转为三楼租金，在漏水问题未解决前仅收取三楼的房租，若原告要收回房屋，需赔偿被告经济损失，包括但不限于装修、审批、注册、已付租金、后期恢复等。因双方未能协商解决，原告诉至本院，望判如所请。另查明，案涉房屋位于杭州市余杭区，建筑面积293.39平方米，所在层数为3-4层，登记权利人为叶静、叶永春。案件审理过程中，被告申请对案涉房屋是否存在渗漏进行鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江瑞邦建设工程检测有限公司进行鉴定。后因被告未缴纳鉴定费导致鉴定未成。2020年1月7日，被告拍摄案涉房屋现场视频显示，房屋尚存在渗漏的情形。本院认为，原、被告签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应在2019年4月1日前支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金，但被告未按约支付，其逾期支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告抗辩称，因原告提供的房屋四楼存在渗漏，一直未能修复完毕，严重影响房屋使用，原告并未提供具备正常使用功能的房屋，故被告不支付租金系行使先履行抗辩权。本院认为，双方在签订合同时已经明确案涉房屋存在渗漏情形，对此被告亦是清楚的，且合同约定由被告安排维修，合理费用由原告承担。虽然在实际履行过程中由原告安排物业维修，但在双方就维修结果产生争议且实际仍存在渗漏的情况下，被告可依据合同自行维修，并要求原告承担合理费用。故案涉房屋四楼存在渗漏的情形并不能构成先履行抗辩的事由，被告以渗漏水问题对抗其应承担的最主要的租金支付义务，缺乏依据，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告迟延支付租金超过10日，构成违约，原告有权解除合同。现原告已向被告发出律师函通知被告解除合同，被告已于2019年4月底收到并回函，故双方签订的《写字楼租赁合同》已经解除。原告要求确认合同自2019年5月31日解除，本院不予支持。合同解除后，被告应将案涉房屋腾空，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，现案涉房屋实际仍由被告占有使用，被告应支付相应的占有使用费。本院结合合同解除的时间、被告已付租金数额及实际占用房屋的情况，酌情确定由被告自2019年6月1日起按照150元/天的标准向原告支付占有使用费至实际腾空之日止。被告迟延支付租金构成违约，原告要求被告支付违约金7500元，理由成立，但庭审中原告亦同意被告已支付的押金7500元作为违约金予以抵扣，本院对此予以确认，被告无需另行支付违约金。原告要求被告结清水、电、电话费、网络使用费、空调费、能耗费、物业服务费等相关费用，但并未能够明确具体数额，且上述费用由其他职能部门收取，原告亦未先行垫付，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告潘晶于本判决生效后十日内腾空位于杭州市余杭区的房屋；二、被告潘晶支付原告叶静占有使用费（自2019年6月1日起按照150元/天的标准计算至实际腾空之日止），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告叶静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告叶静负担25元；由被告潘晶负担25元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘娟二〇二〇年六月二十四日书记员  苏琪