福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初1069号 原告：黄世凤，男，1978年12月29日出生，汉族，住南安市。 委托诉讼代理人：黄辉秋，福建诚全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈存珠，福建诚全律师事务所实习律师。 被告：郑意，女，1951年1月13日出生，汉族，住南安市。 原告黄世凤与被告郑意房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭行了审理。原告黄世凤的委托诉讼代理人黄辉秋到庭参加诉讼，被告郑意经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄世凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄世凤与郑意于2019年2月14日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还原告购房款20万元并赔偿原告违约金（违约金以双方合同约定总购房款人民币27万元为基数，以每天千分之一计算违约金，自2019年3月11日起至实际还款止，暂计至2020年1月1日为82350元）；3、请求依法判令被告郑意依定金罚则支付原告黄世凤人民币54000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月14日原告黄世凤与被告郑意签订《房屋买卖合同》一份，约定郑意将自己所有的坐落于南安市溪美办事处中山街6幢602号套房（南建房权证溪美办事处字第××号）转让给黄世凤，合同约定总房价为27万元。合同签订之日，黄世凤应支付人民币20万元作为定金。被告将房产过户到原告名下后，原告再支付给被告剩余的购房款。双方约定于2019年3月1日前，郑意应将房屋过户给原告。郑意如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给原告。逾期超过半个月时，原告有权解除合同。解除时，被告应退还原告定金（定金以定金罚则退还）。合同签订后，原告按约定支付人民币贰拾万元。一再催促被告按合同约定履行过户义务，但被告一再推诿。在双方约定最后期限2019年3月10日（至今）被告仍未将上述房屋过户给原告。被告已构成违约。庭审中，经本院释明，黄世凤自愿放弃第三项诉讼请求。 郑意未作答辩。 黄世凤围绕诉讼请求向本院提交《房屋买卖台同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、房屋产权证书，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因郑意未到庭参加诉讼，又未书面提出异议或提供证据，视为自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。黄世凤提供的上述证据来源合法，内容客观，与本案具有关联性，上述证据能够作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。 结合当事人的陈述，本院经审理认定如下事实：2019年2月14日郑意（甲方）与黄世凤（乙方）签订《房屋买卖台同》一份，约定甲方将其所有的坐落于南安市溪美办事处中山街6幢602室房产转让给乙方，总价款27万元，合同签订时乙方先付定金20万元，房屋过户后乙方再支付余款，甲方应于2019年3月10日前交付房屋，同时约定逾期交付的违约责任等内容。合同签订当天，黄世凤通过建设银行账户向郑意转账支付20万元，但郑意至今未将房产交付给黄世凤，也未履行过户义务。 本院认为，黄世凤与郑意签订的房屋买卖合同主体适格，内容真实合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。黄世凤依约支付20万元，郑意未依合同约定交付房产、亦未配合办理过户，显属违约，且根据合同约定甲方逾期交付房屋超过半个月时乙方有权解除合同，现黄世凤要求解除合同，理据充分，应予支持。合同解除后，郑意应按约定返还合同款，并承担违约责任。双方约定定金20万元，已超过合同总价款27万元的20%，故应确定定金为54000元，超过146000元作为黄世凤支付的合同款。现黄世凤要求郑意返还购房款20万元（包定金54000元、其余购房款146000元）理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定,当事人既约定违约金，又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。故对违约金或者定金条款只能适用其中一项,不能同时适用。庭审中，经本院释明，黄世凤选择适用违约金条款，故本案依据当事人的选择适用违约金赔偿。但双方约定的违约金过高，应予调整，黄世凤要求郑意以已付房款20万元为基数，自逾期之日即2019年3月11日起至实际还款之日止支付违约金，可按月利率2%计算。郑意经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十八条，之规定，判决如下： 一、解除黄世凤与郑意于2019年2月14日签订的《房屋买卖合同》； 二、郑意应于本判决生效之日起十日内返还黄世凤购房款20万元； 三、郑意应于本判决生效之日起十日内赔偿黄世凤违约损失（以20万元为基数按月利率2%自2019年3月11日起计算至实际付款之日止，暂计至2020年6月4日为59200元）； 四、驳回黄世凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5536元，因适用简易程序减半收取为2768元，由黄世凤负担227元，由郑意负担2541元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄景山 二〇二〇年六月二日 法官助理卢小琳速录员杨莉瑜 附页 注：引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。