四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1455号 原告：成都西南电工有限公司，住所地成都市新都区新繁街道文庙街。 法定代表人：张之富，执行董事。 委托诉讼代理人：王倩，四川博绅律师事务所律师。 被告：罗会社，男，1976年8月5日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被告：龚道珍，女，1974年6月4日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）与被告罗会社、龚道珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用简易程序于2020年4月29日、6月28日公开开庭进行审理，西南电工公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼，罗会社、龚道珍经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西南电工公司向本院提出诉讼请求：1.解除西南电工公司与罗会社、龚道珍签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.解除合同签约备案号为×××的商品房买卖合同备案登记；3.罗会社、龚道珍向西南电工公司支付西南电工公司向银行承担的担保责任295324.84元及因承担担保责任所产生的损失20808.1（损失计算方式：以295324.84元为基数，按照银行同期贷款利率，从承担担保责任之日计算至罗会社、龚道珍履行完判决止计算。前述损失金额为暂算金额，即从承担担保责任之日暂算至2019年11月27日）；4.罗会社、龚道珍向西南电工公司支付按总房款的10%即45971.6元的违约金；5.本案诉讼费由罗会社、龚道珍承担。事实和理由：2015年8月14日，西南电工公司与罗会社、龚道珍在新都区××街道签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号：×××）及《商品房买卖合同补充协议》。根据该合同及补充协议约定，罗会社、龚道珍在西南电工公司处购买位于成都市新都区的房屋。2015年9月14日，在新都区买卖合同签约备案登记，合同签约备案号为×××。2015年3月17日，西南电工公司与中国工商银行股份有限公司成都新都支行（以下简称工行新都支行）签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：×××）。该协议主要约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行新都支行收押之前，西南电工公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2015年9月15日，西南电工公司、罗会社、龚道珍与工行新都支行签订了《个人购房借款／担保合同》，西南电工公司为保证人，罗会社、龚道珍为借款人，工行新都支行为贷款人，在该合同中同样约定了西南电工公司为罗会社、龚道珍向工行新都支行承担阶段性连带责任保证，工行新都支行向罗会社、龚道珍发放了按揭贷款321000元。工行新都支行发放贷款后，罗会社、龚道珍未按期履行还款义务。工行新都支行遂要求西南电工公司履行阶段性连带责任保证。西南电工公司因无法与罗会社、龚道珍取得联系，遂根据协议约定于2018年6月11日为罗会社、龚道珍清偿了所欠银行的贷款本金、利息、罚息等共计295324.84元。2019年11月21日，工行新都支行向西南电工公司出具了《个人贷款结清证明》。西南电工公司在承担了保证责任后，也无法与罗会社、龚道珍取得联系，故诉至法院。现西南电工公司根据《商品房买卖合同补充协议》第一条第三款第四项第Ｃ点“在买受人获准贷款后，若因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，买受人应赔偿由此给出卖人造成的所有损失。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除《合同》及本协议，并要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金”的约定，请求法院依法判令解除西南电工公司与罗会社、龚道珍签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》及其他（详见“诉讼请求”），以保护西南电工公司的合法权益。 罗会社、龚道珍未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2015年8月14日，西南电工公司与罗会社、龚道珍签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》（该合同于2015年9月14日签约备案，签约备案号为×××），约定罗会社、龚道珍购买西南电工公司开发的位于成都市新都区房屋，商品房预售许可证号为：×××，房屋总价款459716元，罗会社、龚道珍采取贷款方式付款，于2015年8月14日前支付首期房价款138716元，余款321000元向工行新都支行借款支付。案涉补充协议第1条第3款第（4）项载明：“（4）如因买受人原因导致以下情况发生的，买受人应承担相应违约责任：……Ｃ、在买受人获准贷款后，若因买受人原因导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，买受人应赔偿由此给出卖人造成的所有损失。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除《合同》及本协议，并要求买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金……。另外，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失进行赔偿。”。 2015年3月17日，西南电工公司与工行新都支行签订《按揭贷款业务合作协议》，第四条约定：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行新都支行收押之前，西南电工公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 2015年9月15日，西南电工公司作为保证人，罗会社、龚道珍作为借款人（抵押人），工行新都支行作为贷款人签订了《个人购房借款/担保合同》，约定工行新都支行向罗会社、龚道珍发放贷款321000元用于购买案涉房屋，贷款期限240个月，西南电工公司为罗会社、龚道珍的该笔贷款提供阶段性连带责任保证。 2015年9月17日，工行新都支行向罗会社、龚道珍发放贷款321000元。2018年6月11日，西南电工公司代罗会社、龚道珍向工行新都支行分别转账294123.83元、1201.01元。2019年11月21日，工行新都支行出具的《个人贷款结清证明》载明，借款人罗会社、龚道珍在工行新都支行贷款金额为321000元的贷款本息已于2018年6月11日结清。2020年6月3日，工行新都支行出具的《情况说明》载明：罗会社、龚道珍于2015年9月17日在工行新都支行申请住房按揭贷款一笔，贷款金额为321000元，贷款期限240个月，用于购买案涉房屋，贷款期间，罗会社、龚道珍未履行还款义务，累计逾期19期；罗会社、龚道珍逾期后，工行新都支行按约定，要求西南电工公司履行保证责任，代罗会社、龚道珍归还逾期贷款本息，并提前代偿贷款，西南电工公司履行保证责任情况属实。 本院所确认的上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、个人还款凭证、《个人贷款结清证明》、情况说明及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，西南电工公司与罗会社、龚道珍签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。西南电工公司现主张解除与罗会社、龚道珍之间的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，西南电工公司与罗会社、龚道珍签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定，若因罗会社、龚道珍的原因导致西南电工公司作为罗会社、龚道珍的担保人向银行承担了相关担保责任的，罗会社、龚道珍应赔偿由此给西南电工公司造成的所有损失，西南电工公司有权单方解除《合同》及本协议。本案中，补充协议约定的解除条件已成就，根据上述法律规定，西南电工公司享有约定解除权，在解除条件成就的前提下可以解除合同，故西南电工公司主张解除与罗会社、龚道珍之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 关于案涉合同解除后的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，案涉房屋已办理了商品房买卖合同备案登记，故合同解除后，应一并解除上述登记，西南电工公司现要求解除商品房买卖合同备案登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。按照当事人签订的补充协议中，罗会社、龚道珍应向西南电工公司支付总房款10%的违约金并赔偿西南电工公司承担担保责任造成的损失。罗会社、龚道珍现应承担向西南电工公司支付违约金45971.6元（房屋总价款459716元的10%）及支付代偿贷款本金、利息、罚息295324.84元的责任。关于西南电工公司要求罗会社、龚道珍支付全部代偿款利息的诉讼请求，在具备解除合同条件时西南电工公司可及时行使权利减少损失，同时买受人已将购房款全部支付，双方存在品迭退款的情况，本院已对西南电工公司要求罗会社、龚道珍承担房屋总价款10%的违约金的诉讼请求予以支持，该违约金已足以弥补西南电工公司的损失，故其现再主张代偿款的利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，本案中，罗会社、龚道珍支付的购房款共459716元（购房首付款138716元、按揭贷款本金321000元），西南电工公司在上述购房款中扣除代罗会社、龚道珍向工行新都支行清偿的款项295324.84元（贷款本金、利息和罚息）和罗会社、龚道珍应支付的违约金45971.6元后，应将剩余购房款退还罗会社、龚道珍。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除成都西南电工有限公司与罗会社、龚道珍签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、罗会社、龚道珍在本判决发生法律效力之日起十日内协助成都西南电工有限公司办理注销位于成都市新都区商品房买卖合同的备案登记手续（合同签约备案号：×××）； 三、罗会社、龚道珍在本判决发生法律效力之日起七日内向成都西南电工有限公司支付代偿款项295324.84元和违约金45971.6元，共计341296.44元，成都西南电工有限公司在本判决发生法律效力后从应退罗会社、龚道珍的购房款中扣除上述款项； 四、驳回成都西南电工有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3565.7元（已因适用简易程序减半收取），由罗会社、龚道珍负担3372.7元，由成都西南电工有限公司负担193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月三十日 书记员  叶秋萍