江西省南昌市新建区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)赣0112执异5号 案外人：夏建英，女，1966年6月22日生，南昌市新建区人，住南昌市新建区。 案外人：夏小连，女，1967年12月1日生，南昌市新建区人，住南昌市新建区。 案外人：万慧琳，女，1972年3月6日生，南昌市青山湖区人，住南昌市青山湖区。 案外人：万招娣，女，1959年1月23日生，南昌市新建区人，住南昌市经开区。 案外人：万国庆，男，1975年9月10日生，南昌市新建区人，住南昌市新建区。 案外人：熊九妹，女，1971年11月17日生，南昌市新建区人，住南昌市新建区。 申请执行人：胡先华，男，1965年12月9日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 被执行人:熊全友，男，1959年2月1日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 本院在执行申请执行人胡先华与被执行人熊全友民间借贷纠纷执行一案中，案外人夏建英、夏小连、万慧琳、万招娣、万国庆、熊九妹对执行标的提出书面异议。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人夏建英、夏小连、万慧琳、万招娣、万国庆、熊九妹称，本院在执行胡先华与熊全友民间借贷纠纷执行一案中,查封了登记在夏建英和被执行人熊全友名下共有的房产：南昌市新建区（以下简称涉案房产）。但被执行人熊全友夫妇已在法院查封前就与6名案外人签订了《关于以团购房抵债的协议》，将涉案房产转让给了案外人。案外人已通过抵债和补交购房余款的方式按协议付清了房屋全款，并领取了房屋钥匙及门卡，实际取得了房屋全部权利。因涉案房产的房产证还未办理出来就被本院查封，导致案外人至今未能办理过户登记手续。为维护案外人合法权益，案外人请求解除对涉案房产的查封。 本院查明，1、案外人夏建英从2013年开始陆续借钱给被执行人熊全友的妻子徐国玲。至2019年1月22日，徐国玲剩四笔借款（2013年12月31日借款3万元、2017年2月20日借款10万元、2017年2月27日借款7万元、2017年11月29日借款16万元）共计36万元未归还案外人夏建英。上述36万元借款中，有3万元系案外人夏建英于2013年12月31日现金支付给徐国玲，剩余33万元是案外人夏建英通过其女儿万雅萌的银行账户转账给徐国玲；2、案外人夏小连从2011年开始陆续借钱给被执行人熊全友的妻子徐国玲。至2019年1月22日，徐国玲剩六笔借款（2011年7月11日借款1万元、2012年1月28日借款3万元、2013年4月5日借款4万元、2015年5月14日借款8万元、2015年5月31日借款14万元、2017年10月24日借款6万元）共计36万元未归还案外人夏小连。上述36万元借款中，有1万元系案外人夏小连于2011年7月11日现金支付给徐国玲,剩余35万元是案外人夏小连通过其丈夫万常阁的银行账户转账给徐国玲；3、案外人万慧琳从2016年开始陆续借钱给被执行人熊全友的妻子徐国玲。至2019年1月22日，徐国玲剩八笔借款（2016年3月1日借款5万元、2016年3月30日借款5万元、2016年4月30日借款2万元、2016年5月30日借款3万元、2016年12月1日借款3万元、2017年2月28日借款5万元、2017年4月30日借款3万元、2018年9月7日借款4万元）共计30万元未归还案外人万慧琳。上述30万元借款中，有6万元系案外人万慧琳转账支付给徐国玲,有24万元系案外人万慧琳现金支付给徐国玲；4、案外人万招娣从2016年开始就陆续借钱给被执行人熊全友的妻子徐国玲。至2019年1月22日，徐国玲剩两笔借款（2017年8月20日借款5万元、2018年1月31日借的款7万元）共计12万元未归还案外人万招娣。上述12万元借款均为案外人万招娣现金支付给徐国玲；5、案外人万国庆从2012年开始就陆续借钱给被执行人熊全友的妻子徐国玲，共计七笔12万元。至2019年1月22日，徐国玲只还了部分利息给案外人万国庆，本金均未偿还。上述12万元借款均为案外人万国庆现金支付给徐国玲；6、案外人熊九妹从2014年开始就陆续借钱给被执行人熊全友的妻子徐国玲。至2019年1月22日，徐国玲剩一笔2017年6月5日借的6万元未归还案外人熊九妹。上述6万元借款均为案外人熊九妹现金支付给徐国玲。至2019年1月22日，徐国玲共计欠6名案外人1320000元借款未归还。 2019年1月22日，上述6名案外人找到被执行人熊全友夫妇，要求其归还借款。被执行人熊全友夫妇提出用被执行人熊全友名下的涉案房产抵债。双方经协商，于当天达成《关于以团购房抵债的协议》。该协议约定，1、双方一致同意熊全友、徐国玲夫妇（乙方）以涉案房产抵还建英、夏小连、万慧琳、万招娣、万国庆、熊九妹6人（甲方）债务；2、涉案房产作价1569750元抵债，以总价减除乙方欠交开发商部分房款240491元后，作为实际抵债金额，即实际抵债金额为1329259元。甲方债权总额1320000元，抵减乙方上述抵债金额后，乙方余额9259元由甲方给付乙方，双方债权债务关系清零。乙方欠交开发商部分房款240491元由甲方内部按比例承担；3、协议签订后，乙方负责在购房合同、房产证上办理增加甲方人员名单，房屋所有权全部归甲方所有；4、甲方各位自然人的权利按各自在总额中所占比例分配，并附甲方人员信息、借条抵扣及补交金额、房屋产权比例表。甲方人员一致同意，由夏建英代表本协议甲方全体人员，同本协议乙方熊全友一起作为购房合同一方，与开发商签订购房合同。签订《关于以团购房抵债的协议》当天，案外人夏建英用其九江银行的银行卡向开发商支付了涉案房产的购房尾款240491元，并与其余5名案外人一起凑钱向徐国玲现金支付了协议约定的房款余额9259元。收款后，被执行人熊全友向案外人出具了《承诺书》、《授权委托书》、《声明书》，承诺将涉案房产抵给案外人后，放弃涉案房产的一切权利，并委托案外人夏建英办理涉案房产及车位的一切相关手续。2019年2月19日，案外人夏建英与被执行人熊全友一起和开发商签订了《房屋买卖合同》。2019年2月22日，被执行人熊全友和案外人夏建英一起到物业处办理了涉案房产的收房手续，并将房屋钥匙交给了案外人夏建英，完成了房屋交付手续。2019年2月27日，案外人向物业缴纳了涉案房产的物业费。 另查明，本院在审理原告胡先华和被告熊全友民间借贷纠纷一案过程中，于2019年6月5日作出了（2019）赣0112执保163号执行裁定书，并依据裁定内容于2019年6月12日到新建区开发办查封了登记在被执行人熊全友名下的涉案房产。至查封之日，开发商尚未通知被执行人熊全友办理不动产权证。案外人得知房屋被本院查封后，于2020年3月16日向本院提出执行异议。 本院认为，在本院查封涉案房产之前：1、被执行人熊全友、徐国玲夫妇已于2019年1月22日与6名案外人就涉案房产签订了合法有效的以房抵债协议，将涉案房产转让给案外人，并于2019年2月22日完成了交付；2、自交付之日起，6名案外人即合法占有涉案房产至今；3、6名案外人已按合同约定支付了全部1569750元购房款（抵扣债务1320000元、向开发商补交尾款240491元、现金支付房款余额9259元）；4、房屋交付后，因被执行人熊全友在本院查封涉案房产前还未能办理不动产权证，导致案外人至今未能办理涉案房产过户手续。基于以上情形，本院认为，案外人夏建英、夏小连、万慧琳、万招娣、万国庆、熊九妹对登记在被执行人熊全友名下的涉案房产提出异议，符合法律规定的情形，其权利能够排除本院的查封，故对其要求解除对涉案房产查封的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下： 解除对被执行人熊全友名下位于南昌市新建区的查封。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向本院提起诉讼。 审 判 长  涂国辉 人民陪审员  蔡定茂 人民陪审员  雷元华 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  杨海兰