湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0104民初7117号原告：汪某，男，汉族，1983年3月11日出生，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：刘雪莲，湖北兴路律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：谭鸣宏，湖北兴路律师事务所实习律师（特别授权）。被告：武汉和金伟业商业运营管理有限公司，住所地：武汉市硚口区汉正街581号汉正广场5楼7号。法定代表人：王彬鸿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高英，湖北正信律师事务所律师（一般授权）。原告汪某诉被告武汉和金伟业商业运营管理有限公司（以下简称和金伟业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后,于2019年11月26日适用简易程序公开开庭进行审理。原告汪某的委托诉讼代理人刘雪莲、谭鸣宏，被告和金伟业公司的委托诉讼代理人高英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商铺租金384904.44元；2、判令被告向原告支付逾期违约金（自应付租金之日起至实际清偿日止）；3、本案诉讼费由被告承担。后原告将上述诉讼请求变更为：1.判令解除原告、被告之间签订的《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》；2.判令被告将“汉正广场”1楼257号、2楼121号、122号商铺恢复原状并返还给原告；3、判令被告向原告支付商铺租金475103.82元；4、判令被告向原告支付逾期交付商铺租金的违约金（自应付租金之日起至实际清偿日止）暂计50675.35元；5、判令被告向原告赔偿《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》到期后未返还商铺给原告造成的损失（按666.365元/天标准，自合同到期之日起至实际返还之日止）；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年10月13日签订《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定原告将其所有的位于“汉正广场”1楼257号、2楼121号、122号商铺委托给被告进行统一租赁和运营管理，委托期限为三年，原告委托被告进行经营和管理商铺所得的租金收益（以被告与实际经营方签订的租赁合同中单平米租金价格标准为计算依据，乘以原告产权商铺建筑面积），被告在第一年扣除总额15%、第二年扣除10%、第三年扣除总额5%的营销推广金后支付给原告；被告在每合同年开始后的15个工作日内向原告支付本合同年的租金收益。合同签订后，被告称“汉正广场”运营状况不佳，商铺出租难度大，并以此为由拒不向原告支付租金收益，但原告了解到上述三间商铺均已出租。原告多次催讨，但被告拒不出示与上述商铺相关的对外租赁文件，仅向原告支付了10000元租金。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告和金伟业公司辩称：根据原告的诉求，1、原告第一个第二个诉求我们没有异议，解除和返还可以谈。2、第三个诉讼请求与事实不符，租金偏高没有事实和法律依据，请求法庭依据合同事实和法律判决。3、逾期交付违约金我们认为没有法律依据，计算标准和方式和偏高，请求驳回。4、第五项造成的损失没有法律和事实依据，请求驳回。经过我们核算的租金，我们说明如下：1-2572-1212-122面积合计56.01平方米，1-257是15.96平方米，对应的铺位号是B1051，B1051的承租方是喻秀丽，2016签订了汉正广场租赁合同，合同期限是2016年5月28日到2019年5月27日，商铺面积是197.34平方米，合同对应铺位是B1039、B1050、B1051,2016年交纳租金326384元，占比15.96/197.34=8.0876%，管理费15%，应返还租金326384*8.0876%（1-15%）=22437元。2-121,2-122面积40.05平方米，对应铺号是A2081A2097A2098，A2081商户试运营了一段时间，发现市场不景气，没有签合同，没交租金就退场了。A2097、A2098承租方剌守强，2016年签订汉正广场租赁合同，合同期限2016年8月28日到2019年8月27日，商铺面积47.22平方米，2016年交纳租金20000元，出于市场不景气，提前撤场，终止合同。2-121,2-122面积占比40.05/47.22=84.8158%，应返租金20000*84.8158%*（1-15%）=14418元。2016年应返租金=22437+14418=36855元。2017到2018年B1051承租方喻秀丽，合同同上。2017年实收租金127740元，占比8.0876%，管理费10%，应返租金127740*8.0876%*（1-10%）=9298元。2018年实收租金125291元，占比8.0876%，管理费5%，应返租金125291*8.0876%（1-5%）=9626元。以上2016.8.28-2019.8.27应返租金合计：36855+9298+9626=55779元，2018年1月我们已经支付了10000元。综上，我们还应该支付的租金是45779，计算依据是双方签订的产权商铺委托租赁及运营管理书第四条约定和商铺租赁合同。第六项诉求我们请求驳回，原告行为属于滥讼，应当驳回。本院经审理认定事实如下：汪某系位于武汉市硚口区汉正街581号武汉国华国际礼品城一期1栋/单元1层商257号（建筑面积15.96平方米）、2层商121号（建筑面积22.01平方米）、2层商122号（建筑面积18.04平方米）房屋的所有权人。2016年10月13日，汪某（甲方）与武汉和金伟业商业运营管理有限公司（乙方）签订《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》，约定：“甲方持有武汉国华礼品发展有限公司（下称“开发商”）开发的“汉正广场”（报建名：武汉国华国际礼品城，下同）一、二层1楼257号、2楼121号、122号，建筑面积为1楼16.7㎡，2楼41.9㎡（最终以房地局实测面积为准）。甲方同意将上述商铺2016年8月28日起至2019年8月27日委托乙方进行统一租赁及运营管理。乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权。甲方对于本合同约定的委托租赁管理期内，其委托乙方进行经营和管理的商铺所产生的实际租金收益（以乙方与实际经营方签订的租赁合同中单平米租金价格标准为计算依据，乘以甲方产权商铺建筑面积），乙方在第一年扣除总额15%，在第二年扣除总额10%，在第三年扣除总额5%的营销推广金后支付给甲方，作为甲方持有该商铺的租金收益。乙方将在每合同年开始后15个工作日内，向甲方支付本合同年的租金收益。因甲方所在商铺楼盘整体装修改造、市场承租人退租、出现更换承租人、商铺暂时空置等情形，导致免租或租金变化等情况，甲方对此不持有异议。如果在空铺时间起计30天时间内该商铺还未出租，则甲方可自行发租，但须在招商部认同第三方租户的情况下办理入场手续。”《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》附件一“交铺标准”约定：“本合同期满后，如业主要求交还铺面，则交铺标准如下：按业主购买本商铺时房产证标注面积进行交铺并附有简单隔断。每户一块电表、宽带端口一个、电话端口一个、消防烟雾感应器一个、消防喷淋一个。以上硬件设施均符合国家标准规范，并由汉正广场按统一尺寸施工安装。”2016年，武汉和金伟业商业运营管理有限公司（甲方）与王维（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁商铺位于汉正广场第二层A区A2081号商铺，建筑面积为25.46平方米；租赁期限自2016年8月28日起至2019年8月27日止。自2016年8月28日起至2017年8月27日止，本物业租金合计为5092元/月；自2017年8月28日起至2018年8月27日止，本物业租金合计为5092元/月；自2018年8月28日起至2019年8月27日止，本物业租金合计为5092元/月；第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年正常收取。”2016年5月6日，武汉和金伟业商业运营管理有限公司（甲方）与喻秀丽（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁商铺位于汉正广场第一层B区B1039、B1050、B1051号商铺，建筑面积为197.34平方米；租赁期限自2016年5月28日起至2019年5月27日止。自2016年5月28日起至2017年5月27日止，本物业租金合计为54398元/月；自2017年5月28日起至2018年5月27日止，本物业租金合计为54398元/月；自2018年5月28日起至2019年5月27日止，本物业租金合计为54398元/月；第一年免租6个月，第二年免租3个月，第三年正常收取。”2016年8月13日，武汉和金伟业商业运营管理有限公司（甲方）与剌守强（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁商铺位于汉正广场第二层A区A2097、A2098号商铺，建筑面积为47.22平方米；租赁期限自2016年8月28日起至2019年8月27日止。自2016年8月28日起至2017年8月27日止，本物业租金合计为10152元/月；自2017年8月28日起至2018年8月27日止，本物业租金合计为10152元/月；自2018年8月28日起至2019年8月27日止，本物业租金合计为10152元/月。”另查明，本院作出的（2019）鄂0104民初4750民事判决书中查明：“本院实地调查查明：针对2016年承租的商户，原告对原租赁合同的免租优惠政策予以变更，第二年、第三年的免租期为9个月，即只需缴纳3个月的租金。原告向租户发放的租金缴纳通知函也明确了租户应缴租金的金额为3个月的租金总和，如面积55.90平方米商铺，月租金为19565元，原告向其送达的租金缴纳单上写明，该商户于2017年8月5日前应缴合同期内租金58695元。针对2018年新招商户的租金则直接以年租金计算，如面积为35.95平方米的商铺年租金为24805元，面积为75.2平方米的租金年租金为56179元。”本院认为，原、被告签订的《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。原、被告签订的《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》中约定的委托期限为2016年8月28日起至2019年8月27日止，原告向本院起诉时委托期已届满，故原告主张解除《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》无事实基础和法律依据，本院不予支持。《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》到期后，原告有权收回案涉商铺并要求被告恢复原状。被告于2016年分别与王维、喻秀丽、剌守强签订《商铺租赁合同》，被告称在《商铺租赁合同》实际履行过程中发生租期缩短、租金调整、免租期变更等事实，被告为证明其主张提交了落款分别为“喻秀丽”和“剌守强”的《情况说明》、（2019）鄂0104民初4750民事判决书、《汪某返租款情况说明》作为证据。但其提交的《情况说明》在证据形式上属证人证言，因喻秀丽、剌守强未出庭作证，本院依法不予采信；其提交的《汪某返租款情况说明》系被告单方制作且实质为被告陈述，无其他证据予以佐证，本院依法亦不予采信；其提交的（2019）鄂0104民初4750民事判决书经核实内容真实，本院依法予以采信。（2019）鄂0104民初4750民事判决书中查明：“针对2016年承租的商户，原告对原租赁合同的免租优惠政策予以变更，第二年、第三年的免租期为9个月，即只需缴纳3个月的租金。”《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》约定：“因甲方所在商铺楼盘整体装修改造、市场承租人退租、出现更换承租人、商铺暂时空置等情形，导致免租或租金变化等情况，甲方对此不持有异议。”故委托期内被告实际应向原告支付租金收益的计算期间为第一年六个月、第二年三个月、第三年三个月。被告称《商铺租赁合同》实际履行过程发生租金和租期调整的事实，但其提交的证据均无法证实，且其在本院指定的期间内未提交其他证据予以佐证，其应承担举证不能的法律风险。《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》约定：“甲方对于本合同约定的委托租赁管理期内，其委托乙方进行经营和管理的商铺所产生的实际租金收益（以乙方与实际经营方签订的租赁合同中单平米租金价格标准为计算依据，乘以甲方产权商铺建筑面积），乙方在第一年扣除总额15%，在第二年扣除总额10%，在第三年扣除总额5%的营销推广金后支付给甲方，作为甲方持有该商铺的租金收益。”1楼257号商铺建筑面积15.96平方米，对应承租方为喻秀丽的《商铺租赁合同》，故1楼257号商铺委托期内应支付给原告的租金收益为46854.39元〔15.96平方米×（54398元÷197.34平方米）×6个月×85%+〔15.96平方米×（54398元÷197.34平方米）×3个月×90%+〔15.96平方米×（54398元÷197.34平方米）×3个月×95%）〕；2楼121号商铺建筑面积22.01平方米，对应承租方为王维的《商铺租赁合同》，故2楼121号商铺委托期内应支付给原告的租金收益为46881.3元〔22.01平方米×（5092元÷25.46平方米）×6个月×85%+22.01平方米×（5092元÷25.46平方米）×3个月×90%+22.01平方米×（5092元÷25.46平方米）×3个月×95%）〕；2楼122号商铺建筑面积18.04平方米，对应承租方为剌守强的《商铺租赁合同》，故2楼122号商铺委托期内应支付给原告的租金收益为41305.87元〔18.04平方米×（10152元÷47.22平方米）×6个月×85%+18.04平方米×（10152元÷47.22平方米）×3个月×90%+18.04平方米×（10152元÷47.22平方米）×3个月×95%〕。上述三个商铺委托期内应支付给原告的租金收益总计为135041.56元，被告已支付10000元，还应向原告支付125041.56元。被告应依照《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》的约定在每合同年开始后15个工作日内向原告支付本合同年的租金收益，被告未及时支付，应赔偿原告资金占用损失。但原告主张被告向其支付违约金，因《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》中未约定违约金，故本院不支持原告该诉请。《产权商铺委托租赁及运营管理合同书》到期后被告应按原告要求将案涉商铺返还给原告，被告至今未返还，应赔偿原告损失，原告以现有《商铺租赁合同》为依据主张被告以660.365元/日为标准赔偿自合同到期之日起至实际返还之日止的租金损失，但依照原告提交的承租方为王维、喻秀丽、剌守强的《商铺租赁合同》中约定的租金标准计算，1楼257号商铺日租金损失为146.65元，2楼121号商铺日租金损失为146.73元，2楼122号商铺日租金损失为129.28元，三个商铺日租金总损失为422.66元。如《商铺租赁合同》到期后原告自行使用或出租案涉商铺，定会有相应支出，基于此本院酌定被告以1楼257号商铺131.49元/日（146.65元/日×90%），2楼121号商铺131.06元/日（146.65元/日×90%），2楼122号商铺116.35元/日（129.28元/日×90%）标准向原告支付自2019年8月28日起至实际返还商铺之日止的租金损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉和金伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将原告汪某所有的位于武汉市硚口区汉正街581号武汉国华礼品城一期1栋/单元1层商257号（建筑面积15.96平方米）房屋、位于武汉市硚口区汉正街581号武汉国华礼品城一期1栋/单元2层商121号（建筑面积22.01平方米）、位于武汉市硚口区汉正街581号武汉国华礼品城一期1栋/单元2层商122号（建筑面积18.04平方米）房屋恢复原状后返还给原告汪某；二、被告武汉和金伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪某支付租金收益125041.56元；三、被告武汉和金伟业商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内分别以131.99元/日（1楼257号商铺）、132.06元/日（2楼121号商铺）、116.35元/日（2楼122号商铺）标准向原告汪某支付自2019年8月28日起至实际返还商铺之日止的损失；四、驳回原告汪某其他诉讼请求。案件受理费减半收取5619元，由原告汪某负担3882元,由被告武汉和金伟业商业运营管理有限公司负担1737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年元月十七日法官助理罗丹书记员张天澍