四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15504号 上诉人（原审原告）：李跃，男，汉族，1988年5月15日出生，住广西省荔浦县。 委托诉讼代理人：官久兴，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春雨，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道北段28号1栋-1层1号。 负责人：高洪彪。 被上诉人（原审被告）：成商集团控股有限公司。住所地：四川省成都市锦江区上东大街6号。 法定代表人：高洪彪，董事长。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹伟，男，汉族，1989年7月26日出生，住四川省泸县，系公司员工。 上诉人李跃因与被上诉人成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司（以下简称成商集团高新分公司）、成商集团控股有限公司（以下简称成商集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李跃上诉请求：1、请求依法撤销（2019）川0193民初754号《民事判决书》第二项；2、请求依法改判成商集团高新分公司、成商集团向李跃返还已付租金610000元；3、请求依法改判成商集团高新分公司、成商集团向李跃退还装修押金、装修水电保证金140000元；4、请求依法改判成商集团高新分公司、成商集团向李跃退还履约保证金287500元、水电费押金86250元、管理费保证金57500元；5、请求依法改判成商集团高新分公司、成商集团赔偿李跃经济损失5599281.78元；6、本案一审二审案件受理费由成商集团高新分公司、成商集团承担。事实和理由：1、一审漏查重要案件事实，导致事实认定不清。租赁合同明确约定案涉房屋使用用途仅限于“健身、游泳”，且李跃不得改变用途，否则即违约。但成商集团高新分公司、成商集团所提供的案涉房屋的规划用途却为“超市”，在李跃进行消防设计审核、消防改造验收时，消防主管部门告知因规划用途为“超市”，无法进行“健身、游泳”经营改造，此直接导致了李跃消防设计审核、消防改造验收无法通过，无法实现租赁合同经营“健身、游泳”的合同目的，成商集团高新分公司、成商集团构成根本违约。对于李跃无法通过消防设计审核及消防改造验收的原因，因消防主管部门要求，李跃无法自行取证，一审庭审期间，李跃申请人一审法院出具调查令，未被准许。一审法院更未查明确定违约责任的关键因素。一审法院在无任何证据支持的情况下，忽视了消防主管部门的审核要求，推理认定申请消防设计审核包括使用用途的变更，果断认定案涉房屋“超市”的规划用途可以由李跃申请更改，进而得出成商集团高新分公司、成商集团提供的案涉房屋符合约定用途的错误结论，此明显事实认定不清。2、一审法律适用错误。一审法院根据《建设工程消防监督管理规定》认定，案涉房屋消防改造无法验收通过是由于李跃未申请消防设计审核或消防设计审核未通过导致，与案涉房屋规划为“超市”的用途无关。《建设工程消防监督管理规定》是对建设工程消防改造的程序规定，绝不能以不符合规定程序即推定消防改造验收无法通过的原因系由李跃导致。一审法院忽视了案涉房屋“超市”的规划用途根本无法进行“健身、游泳”消防设计审核及改造的客观事实，而这一事实正是成商集团高新分公司、成商集团未按约定用途提供房屋的直接体现。一审法院该种推定实则脱离案件客观事实，掩盖了成商集团高新分公司、成商集团根本违约行为，属适用法律错误。3、根据建设工程消防监督管理规定，对申请消防设计审核，最后申请消防改造验收，这是一个程序问题。不能以不符合程序规定来推定消防改造验收无法验收的原因由李跃导致，而一审法院做这种规定是没有事实依据的。建设工程消防规定第20条明确规定，建设工程的消防涉及审核，如果确需修改的，是由建设单位修改而不是由承租人修改。一审法院认定，成商集团高新分公司、成商集团即使提供了用途为超市的房屋，也不能认为成商集团高新分公司、成商集团提供的房屋不符合约定用途的逻辑是错误的。综上，一审法院事实认定不清，法律适用错误，请求依法改判。 成商集团高新分公司、成商集团共同辩称，1、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，其与李跃签订了房屋租赁合同，已依约交的案涉的房屋，李跃已实际经营使用，同时房屋租赁合同明确约定了李跃的使用用途为建设游泳，该约定仅限为李跃，并不及于成商集团高新分公司、成商集团，同时向李跃交付的房屋其产权登记规划用途为商业，完全符合满足李跃经营使用，因此成商集团高新分公司、成商集团不存在根本违约的情形，同时因为消防证明建设工程消防验收意见书高新分公司消防验收2012第902号以及四川省建设厅关于某某的批复，均显示案涉房屋为商业，其次李跃提交的证据中，仅仅有一份证据向消防机关在网上的消防申请，并无其他的证据予以佐证，其未通过消防验收的具体原因是什么，未通过消防原因的原因可能包括房屋变更，未进行消防设计、未进行按照消防设计改造、未完成消防涉及工作等等都会导致消防未通过验收不合格，有诸多原因的情况下不能单一的认为消防设计图纸上面的显示为超市，认为成商集团高新分公司提供的房屋不符合约定。2、其向李跃的交付的房屋，面积为2000余平，而成商集团高新分公司负一楼中共有19000余平，交付的房屋仅仅是一小部分，一般常识而言，超市比健身游泳馆更大，其消防应该更严格，因此成商集团高新分公司、成商集团认为，李跃未取得消防验收合格是因为其未按照公安消防部门进行用途的变更、消防设计、消防报建等原因导致的，而并非是成商集团高新分公司、成商集团导致的，不能当然的以案涉房屋设计为超市，就说明成商集团高新分公司、成商集团提供的房屋不符合合同约定。 李跃向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令解除李跃与成商集团高新分公司于2017年10月18日签订的《物业租赁合同》；二、请求判令成商集团高新分公司、成商集团向李跃返还已付租金610000元；三、请求判令成商集团高新分公司、成商集团向李跃退还装修押金，装修水电保证金140000元；四、请求判令成商集团高新分公司、成商集团向李跃退还履约保证金287500元，水电费押金86250元、管理费保证金57500元；五、请求判令成商集团高新分公司、成商集团赔偿李跃经济损失5599281.78元。 一审法院审理查明的事实：2017年10月18日，成商集团高新分公司（甲方）与李跃（乙方）签订《物业租赁合同》，主要约定：由乙方承租甲方位于成都市高新区负1层部分（铺位置件附图），建筑面积约2875平方米，租赁期限自2017年10月25日至2025年10月24日止。乙方承租物业用途仅限于健身馆、游泳池用途，经营健身、游泳项目，如擅自更改用途或经营项目按违约处理。甲方应当在2017年10月20日将该物业交付乙方使用，甲方按租赁物现状交付时，乙方不得拒绝接收。月管理费为28750元。租金首期优惠：2017年10月25日至2018年10月24日，每月为71875元；2018年10月24日至2019年10月24日，月租金为143750元；……第四条约定，在合同签字当日，乙方应向甲方缴纳履约保证金287500元，水电费押金86250元，管理费保证金57500元。第九条（修缮和装修）第二款约定：“改造后的消防若需政府消防主管部门验收的，乙方应在投入使用前向政府消防主管部门申报验收，并取得政府消防主管部门颁发的验收合格证后方可投入使用。”第十三条（合同变更与终止）第三款约定：“乙方二次装修中涉及消防报建等相关手续和费用由乙方自行解决，甲方不承担责任，若因乙方原因未能通过相关政府部门许可则合同自行解除，双方无需承担责任。”第二十条（补充事项）第三款约定：“第二次消防报建和验收由乙方自行办理，费用由乙方自行承担。”2017年11月1日，李跃向成商集团高新分公司支付履约保证金287500元，水电费押金86250元、管理费保证金57500元。2017年12月30日、2018年1月9日，李跃向崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司两次支付共计14万元。2017年11月15日、2018年1月15日、2018年4月26日、2018年5月28日、2018年5月30日、2018年6月5日、2018年6月6日、2018年6月30日、2018年7月2日，李跃向成商集团高新分公司分别转账4万元、2万元、10万元、10万元、10万元、5万元、10万元、5万元、5万元，合计61万元。成商集团高新分公司、成商集团主张其中有6万元为另租赁写字楼的费用，非支付本案案涉合同租金。 以上合同签订后，李跃以四川锐魄体育发展有限公司的名义与案外人签订装修施工合同、消防工程合同，对案涉茂业中心负一层租赁房屋进行了装修，李跃陈述现装修工程已完工。诉讼中，李跃向本院申请工程造价鉴定，对案涉承租区域房屋装修造价和装修残值、健身设施设备折旧损失进行鉴定。 案涉房屋不动产权证书载明，地址位于成都市高新区，载明规划用途为商业，权利人为成商集团。 李跃提交建设工程消防设计备案表（网络打印件），载明工程名称为四川锐魄体育发展有限公司装修工程，工程地址为天府大道北段28号，设计单位为四川成安消防工程有限公司、福建超平建筑设计有限公司，建筑面积2875平方米，层数为负1层，使用性质为建筑高度小于等于100米的高层民用与工业建筑工程。成商集团高新分公司、成商集团对该证据真实性有异议。李跃另提交四川成安消防工程有限公司2018年12月26日出具的《说明》一份，载明：“我司承接位于成都市高新区茂业中心负一层的锐魄健身中心的消防改造工程，在我方进场施工前进行对该项目的消防图纸审查申报工作。我司应消防支队审图科要求将该项目需提供的所有资料交进消防支队窗口后，消防支队审图科告诉我司，该项目在茂业中心所处位置在原大楼涉及规划中的使用性质为超市，故该场所不能在此位置进行经营除超市外的其他经营范围（不予审批）。”成商集团高新分公司、成商集团对该证据证明目的有异议。一审法院经审查，该《说明》不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的形式，对其内容真实性无法核实，一审法院不予采信。 李跃向一审法院申请到成都市高新区消防主管部门调取茂业中心地下一层规划设计相关图纸资料。一审法院准许，在成都市高新区消防主管部门调取了茂业中心地下一层消防设计图和《建设工程消防设计审核意见书》。茂业中心地下一层平面图（消防设计）载明，设计单位为中国建筑西南设计研究院有限公司，“此图仅供消防报建审查用”。图中载明案涉租赁物业为“负一层超市”。成都市高新区公安消防大队《建设工程消防设计审核意见书》（高公消审〔2011〕第173号）载明：“关于同意成都崇德投资有限公司成都茂业中心（修改）建设工程消防设计的审核意见……根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我大队对你单位申报的成都茂业中心（修改）建设工程（工程位于成都市高新区，总建筑面积为348666㎡，地上建筑层数为35层，建筑高度118.3米，一至四层使用性质为商场，AB塔楼A区使用性质为住宅、B区为办公、C塔楼使用性质为办公；地下室为三层，地下一层使用性质为超市，地下二层及三层为停车库及设备用房，该工程由中国建筑西南设计研究院设计，消防设计文件号为08053-1）的消防设计进行了审核，认为该工程消防设计，符合消防法规和国家工程建设技术标准强制性要求，同意该工程消防设计局部修改。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我大队申请消防设计审核。” 一审法院认为，李跃与成商集团高新分公司于2017年10月18日订立的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案双方的主要争议焦点是成商集团高新分公司是否构成根本违约。 一、成商集团高新分公司已经初步举证证明其履行行为符合约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主给付义务是提供租赁物，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，成商集团高新分公司已举证证明其向李跃交付了租赁房屋，李跃接收房屋并完成了装修，且案涉不动产权证载明规划用途为商业。已完成其初步举证义务。 二、消防设计图载明的“使用性质”或“用途”并非建设规划主管部门批准的“规划用途”，当事人可以依法向消防主管部门申请变更消防设计中的房屋用途。公安部《建设工程消防监督管理规定》第二条第一款规定：“本规定适用于新建、扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等建设工程的消防监督管理。”本院依李跃申请向成都市高新区消防主管部门调取的消防设计图、《建设工程消防设计审核意见书》反映，案涉茂业中心在建设期间，向消防主管部门报送的消防设计图将茂业中心地下一层的使用性质确定为超市。但消防设计图同时载明：“此图仅供消防报建审查用”。《建设工程消防设计审核意见书》也同时载明：“经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向我大队申请消防设计审核。”根据以上文字表述，以及以上规章规定，向消防主管部门申请变更建筑物使用用途、进行二次装修，也属于消防设计审核的一部分，当事人在装修施工前，可以依照该规定，向消防主管部门申请对消防设计图中的房屋使用用途进行变更。正因为此，《物业租赁合同》第十三条第三款约定由乙方负责二次装修中涉及消防报建手续，还明确，若因乙方原因未能通过相关政府部门许可，则合同自行解除，双方均不承担责任。从该约定文意和以上规章规定分析，申请消防设计审核包括使用用途的变更，双方就案涉房屋向消防主管部门申请消防设计审核报批手续是完全有预见的。不能因案涉房屋原来的消防设计使用性质或用途是“超市”，就认定成商集团高新分公司未提供符合约定用途的房屋。 三、案涉的健身、游泳场所装修工程属于必须申请消防设计审核、验收的工程，李跃不能证明因成商集团高新分公司违约而导致该装修工程报建手续无法进行。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；”第二十四条第一款规定：“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。”案涉《物业租赁合同》载明租赁标的房屋建筑面积2875平方米，依照上述规章规定，该租赁标的物用于健身、游泳，其装修工程，属于必须报请消防主管部门设计审核、消防竣工验收的工程，而非仅进行消防备案即可的装修工程。李跃提交的《建设工程消防设计备案表》，属于备案行为范畴，并不符合以上规定要求，一审法院不予采信。《建设工程消防监督管理规定》第八条第五项还规定：“依法应当经消防设计审核、消防验收的建设工程，未经审核或者审核不合格的，不得组织施工；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，案涉装修工程报建的正常程序是首先申请消防设计审核，消防主管部门审核合格后方可进行施工，装修工程竣工后再报请消防主管部门进行消防竣工验收。而本案中，李跃并未提交证据证明其向消防主管部门依法提交了消防设计审核申请，或者成商集团高新分公司不配合其申请。并且，李跃自述案涉装修工程已经完工，但不能通过消防竣工验收。如果李跃未按规定向消防主管部门申请消防设计审核，或者未通过设计审核而直接施工，则属于违反以上规章规定的行为，其装修工程当然无法通过消防竣工验收，是其违规行为所致，与案涉房屋原消防设计使用用途为“超市”并无因果关系；如果李跃已经按向消防主管部门申请消防设计审核，审核合格后施工而未通过消防竣工验收，则说明案涉租赁标的物可以通过消防主管部门对设计变更的审核，从而达到经营健身、游泳场所的目的，其主张亦无事实依据。 综上，李跃主张案涉租赁房屋的“规划用途”为超市，不能用于《物业租赁合同》约定的健身、游泳用途，成商集团高新分公司根本违约，与《建设工程消防监督管理规定》的条文规定以及在案事实和证据无法形成印证，缺乏事实和法律依据。鉴于一审庭审中成商集团高新分公司、成商集团特别授权代理人同意李跃第一项诉讼请求，即解除《物业租赁合同》的请求，但对解除合同的依据不认可。因此，就解除《物业租赁合同》这项请求，双方达成一致，一审法院可予以支持。对其余诉讼请求，一审法院不予支持。双方合同解除后的责任清算问题，可另行处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十五条之规定，判决：一、解除李跃与成商集团高新分公司于2017年10月18日签订的《物业租赁合同》；二、驳回李跃的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取29632元，由李跃负担。 二审中，李跃提交了拍摄的案涉房屋照片6张，主要内容为一大楼内拆除装修后和正在施工的现状，拍摄时间由李跃注明为2019年9月16日。拟证明：李跃搬走以后案涉房屋拆除以后的状态。成商集团高新分公司、成商集团质证认为，对上述证据的真实性、关联性不予认可，合法性认可，因为李跃提交的证据不属于二审的新证据，同时没有拍摄时间，也不认可拍摄的是案涉的房屋。 本院审查认为，上述照片无载明信息反映系案涉房屋所在位置，不能证明与案涉争议的关联性，本院不予采信。 本院查明事实与一审查明事实一致，予以确认。另查明，案涉《物业租赁合同》第十四条之（一）约定，如李跃拖欠租金、设备使用费、管理费逾一个月或者拖欠各项费用总计5万元以上，成商集团高新分公司有权解除合同，收回物业并对李跃缴纳的履约保证金、水电费押金、空调使用费保证金不予退还。 二审中，李跃自认于2019年1月停止对案涉房屋的使用。成商集团高新分公司陈述，李跃案涉房屋的装修已拆除。 本院认为，李跃与成商集团高新分公司签订《物业租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据各方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点案涉房屋消防用途的变更应由谁承担，成商集团高新分公司提供的房屋是否符合合同约定。对此，李跃认为案涉房屋的规划用途为超市，成商集团高新公公司与自己约定用于健身房和游泳，违反了规划用途，同时案涉房屋消防设计用途为超市，更改这一设计用途的责任也应由成商集团高新分公司承担，在其未修改的情况下案涉房屋未通过消防设计验收，导致合同目的不能实现，其应承担退还租金和各项费用、赔偿损失等责任。本院审查认为，第一，案涉房屋不动产权证书载明房屋的规划用途为商业，表明了该房屋的规划用途并非超市，李跃认为将该房屋原消防设计用途与规划用途混淆，属于自身误解，故本案应认定案涉房屋的规划用途为商业。案涉合同约定房屋的用途为健身房、游泳馆属于商业使用，故成商集团高新分公司提供的规划用途为商业符合这一约定用途的要求。第二，成都市高新区公安消防大队消防设计审核意见书的内容载明，其对用途的登记仅系根据原有消防设计将房屋用途登记为“超市”，仅仅表明在不改变既有消防设计情况下房屋用途的限制，同时不能改变房屋规划用途的商业的事实。同时，根据案涉合同第九条第二款、第十三条的约定，李跃应在房屋投入使用前向政府消防主管部门申报验收，李跃对房屋的二次装修涉及消防报建等手续和费用应自身解决，若因其原因未能通过政府部门许可则合同自行解除。据此，李跃有自身报批新的消防设计方案并获得批准的义务，对原设计用途和现有设计用途的变更应由其通过自己申请而获得，同时对是否获得政府许可的后果也应由其自身承担。本案李跃在未提交证据证明是否提交申批而未获得批准或受到查处，且一直使用房屋直至2019年1月近一年零三个月的情况下，仅以房屋原有备案消防设计用途证明成商集团提供的房屋不符合约定，与合同约定其应承担的消防报批义务及一直使用且未受到消防部门的查处的实际情况不符，本院对其所提应认定成商集团高新分公司提供房屋违约、应退还已付租金的上诉意见不予采纳。 另外，根据合同解除的相应法律后果，在李跃已退出房屋的情况下其支付的履约保证金、水电费押金、管理费保证金本应予以退还，但根据案涉合同第十四条之（一）约定，如李跃拖欠租金、设备使用费、管理费逾一个月或者拖欠各项费用总计5万元以上，成商集团高新分公司有权解除合同、对李跃缴纳的履约保证金、水电费押金、空调使用费保证金不予退还，表明李跃交纳的该部分费用一方面有保证其履行交纳租金、设备使用费、管理费的担保功能，一方面在李跃违约导致解除时应作为违约金予以没收。因李跃对案涉房屋的使用近一年零三个月，其应支付的租金总额为1293750元（即：12×71875+3×143750≈1293750），远远超过李跃已支付的61万元租金，故其要求退还履约保证金、水电费押金、管理费保证金的条件尚不具备，本院对该上诉意见不予采纳。 综上所述，李跃的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59263.72元，由李跃负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  夏 伟 二〇二〇年六月十八日 书记员  刘小春