四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初655号 原告：蒲小勇，男，1981年2月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都镇北新路中段90号。 法定代表人：彭英和，职务不详。 委托诉讼代理人：陈珊珊，女，系公司员工。 原告蒲小勇与被告成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信百川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告蒲小勇到庭参加诉讼，被告和信百川公司的委托诉讼代理人陈珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲小勇向本院提出诉讼请求：1.和信百川公司立即为蒲小勇办理位于成都市新都区房屋的产权证书，并办理位于成都市新都区地下停车位编号为×号、面积为30.53平方米的地下停车位产权证书；2.和信百川向蒲小勇支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（计算标准为以房屋总价款348993元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月30日起至办理完不动产权证之日止，暂截止2019年10月30日违约金为37062元）及车位违约金（车位总价为40700元，车位违约金暂截止2019年10月30日为4260元）；3.和信百川公司退还蒲小勇代缴的房屋税费7597.29元；4.和信百川公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月29日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定蒲小勇购买和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，总房款348993元，于2015年5月9日交房，于交房之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向蒲小勇支付已付房价款万分之一的违约金。和信百川公司于2015年5月9日向蒲小勇交付了房屋，蒲小勇于当日向和信百川公司缴纳了办理房屋产权证的契税、维修基金等费用及办证资料，和信百川公司应于2016年11月30日前给蒲小勇办理房屋产权证，但至今未办。蒲小勇为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，愿判如所请。 和信百川公司辩称，蒲小勇主张违约金的诉讼时效已届满，该项诉求不应得到支持；延迟办证并非和信百川公司的主观恶意，蒲小勇主张的违约金金额过高，根据和信百川公司的现状，没有能力偿还违约金，现在和信百川公司竭尽全力协助大家办证，该项诉求不应得到支持；关于协调办证，和信百川公司与医学院业委会和相关部门协调后达成了办证方案；和信百川公司对于退还之前的税费没有意见，但和信百川公司现在没有能力退，目前的方案是多方协调才采取的方法，因为和信百川公司现在没有能力，所以才给和信百川公司一些时间想办法偿还。 本院经审理认定如下事实：案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目。2013年8月30日，和信百川公司（出卖人）与蒲小勇（买受人）,签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定蒲小勇购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，实际总房款为348993元，约定采取一次性付款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定和信百川公司应当在2015年3月1日前向蒲小勇交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。2015年11月30日蒲小勇与和信百川公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买案涉车位，该车位总价款为40700元。并约定因出卖人原因在该商品房交付之日起720日内取得所有权证书的，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕；2015年12月1日双方签订案涉车位购买合同的补充协议，补充协议第九条产权登记约定，蒲小勇委托并授权和信百川公司代为办理产权登记及申领车位产权证，如属和信百川公司故意造成延迟办理产权登记的，和信百川公司应自逾期之日的次日开始每日按该车位总价款10元／日计付违约金给蒲小勇。 蒲小勇已按约向和信百川公司支付全部购房款348993元；2015年5月9日，和信百川公司开具的收据显示，蒲小勇向和信百川公司支付案涉房屋预收税费7597.29元；2015年12月1日，和信百川公司开具的收据显示，蒲小勇向和信百川公司支付车位号为140的车位款40700元；2016年3月7日，和信百川公司开具的收据显示，蒲小勇向和信百川公司支付预收车位税费2487.64元；2020年4月10日，蒲小勇自行交纳案涉房屋专项维修资金2250.9元及契税5234.9元。 案涉房屋已于2015年5月9日正式交付于蒲小勇。 上述事实有《商品房买卖合同》及补充协议、×××住房面积补差确认书、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、发票、收据、交款凭证、税收完税证明、×××收楼书以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目，该楼盘主要满足单位内部教职工的需要，并非单纯的面向社会不特定人员销售的项目。蒲小勇与和信百川公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，虽名称为商品房买卖合同，但系具有单位内部建房背景的合同，对于该合同的处理应结合该背景进行评判。 首先，关于蒲小勇主张为案涉房屋办证的请求。双方约定了和信百川公司办理产权证的责任，和信百川公司应按约定积极履行，但和信百川公司因自身原因，迟延办证，应承担继续履行的责任。但，蒲小勇陈述已自行缴纳相关费用，办理案涉房屋不动产权证，并经本院核实，案涉房屋产权证已于2020年4月22日办出，故该诉讼请求已无支持必要。 关于蒲小勇主张和信百川公司为其办理案涉车位产权证的请求，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”之规定，蒲小勇在本案庭审过程中自述案涉车位尚未办理首次登记，故对于蒲小勇的此项请求，本院暂不予支持。蒲小勇可待满足办证条件后，再行主张。 对于蒲小勇主张的关于案涉房屋的违约金，案涉房屋在2015年5月9日交付，根据合同约定在365个工作日内办理房屋所有权证书，即应在2016年10月24日前为蒲小勇办理。但因实行不动产登记制度，新都区于2016年10月18日停止办理房屋所有权证业务，而不动产权证涵盖了房屋所有权证及国有土地使用权证的功能，故应以国有土地使用权办理期限届满为不动产权证办理届满期限，双方在合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间，本院认为为了实现蒲小勇办理产权转移的合同目的，结合二证合一政策实施情况，在原约定的办理房屋所有权证期限届满后，应给予和信百川公司三个月时间作为办理不动产权证的合理期限，超出该期限即应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即从2017年1月25日开始计算逾期违约金。而该期间违约责任，根据蒲小勇起诉情况，并未超出诉讼时效。 关于蒲小勇主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，双方合同签订具有内部建房背景，具有通过内部建房方式实现商品房权利的目的，案涉合同以商品房交易形式固定违约责任，不能简单根据市场化商品房买卖合同的违约责任确定方式进行处理，内部建房系以满足教职工生活需要为目的，现房屋已交付，而关于办证迟延的损失，蒲小勇并未举出，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，以日万分之零点一标准计算支付。蒲小勇补差后总房款为348993元，故其以348993元为基数计算违约金，本院予以支持，从2017年1月25日开始计算，计算至案涉房屋不动产权证办出之日2020年4月22日止，酌定支持4132.08元。 对于蒲小勇主张逾期办理案涉车位产权的违约金，本院认为，应考虑该车位以满足单位内部教职工生活需要的内部建房背景。根据蒲小勇起诉主张，其从2018年8月30日开始计算违约金，结合双方合同约定交付时间及收房时间分析，并基于二证合一政策实施的影响给予和信百川公司三个月时间作为办理案涉车位不动产产权的合理期限，和信百川公司应于2018年12月1日前为蒲小勇办理案涉车位的产权证书，但和信百川公司至今尚未办理，应承担违约责任，鉴于蒲小勇未举出延迟办证的损失，故综合考虑以上因素及合同履行情况、预期利益等，本院对违约金进行调整，此外，因案涉车位尚未办理初次登记，何时满足办理转移登记的时间尚不能确定，故截至本案判决作出之日，逾期办理案涉车位产权证的违约金酌定调整为400元。 对于蒲小勇主张和信百川公司退还代缴的房屋税费7597.29元的主张，本院认为蒲小勇与和信百川公司于案涉合同第十九条约定蒲小勇委托和信百川公司办理房屋权属转移登记，并按约定将税费交与和信百川公司代缴，和信百川公司有义务替蒲小勇在办理产权转移过程中将税费交与有关部门，但因和信百川公司资金问题无能力缴纳，也无能力返回，和信百川公司向蒲小勇出具借款收据借款7597.29元，该借款的借期为2年，蒲小勇接受了该收据，应视为双方达成了解决代缴税费返还的一致意见，故蒲小勇现诉请和信百川公司退还该代缴税费，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向蒲小勇支付逾期办理位于成都市新都区房屋不动产权证违约金4132.08元； 二、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向蒲小勇支付逾期办理位于成都市新都区为××的停车位不动产权证违约金400元； 三、驳回蒲小勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费711元（已因适用简易程序减半收取），由成都和信百川房地产有限公司负担147元，由蒲小勇负担564元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十二日 书记员  叶秋萍