广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12501号原告：张丹霞，女，1987年9月27日出生，汉族，住清远市清城区，委托诉讼代理人：曾炎玲，广东华誉品智律师事务所律师。被告：谢新桂，男，1955年9月22日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘勇，广东道里律师事务所律师。原告张丹霞与被告谢新桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告张丹霞的委托诉讼代理人曾炎玲，被告谢新桂的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丹霞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年3月18日签订的《存量房买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》；2.被告向原告返还购房定金200000元；3.被告向原告支付违约金385000元；4.财产保全费3445元和案件受理费均由被告负担。事实和理由：2019年3月18日，原、被告在中介方广东合富房地产置业有限公司的居间服务下，签订《存量房买卖合同》，约定被告将位于广州市花都区三东大道3号3栋301号房屋出售给原告，成交价为385万元;双方同意以银行按揭付款方式支付房款，原告在签订合同当日向被告支付定金20万元，双方在合同签订后7日内签署银行按揭文件及提供办理银行贷款资料，由原告向银行申请30年269万元的按揭贷款，首期楼款96万元办理交易资金托管手续时支付。同日，原告与被告办理了网签备案，签订《广州市存量房买卖合同》，之后原告向被告支付了购房定金20万。2019年4月28日，原告取得《个人住房贷款同意贷款意向书》，根据约定，原、被告应在银行出具同意贷款通知后五个工作日内配合完成本次交易递件手续，并由中介方在2019年7月18日前协助办妥产权转移登记手续,但之后双方一直未能办理房屋过户手续，被告和中介方的解释为该房屋存在抵押权和业权问题。直到2019年11月8日，原告才得知该房屋早在2016年12月26日已被广州市黄埔区人民法院查封，双方签订买卖合同时根本不具备过户交易的条件。2019年11月11日，广州市黄埔区人民法院在京东司法拍卖平台将该房屋进行公开拍卖，并由案外人高芳竞得。原告认为，根据《存量房买卖合同》第一条约定，被告在签订合同时，已对房屋权属情况进行陈述，确认该房屋仅存在抵押，无共同共有情况、无其他需要说明的情况，并保证对该房屋享有完整产权，不存在任何未向原告说明的其他情况，故被告在签订合同时，向原告隐瞒该房屋已经被法院查封的重大情况，存在根本性违约。现该房屋已被法院拍卖，双方交易无法完成，原告购买房屋的目的亦不能实现，根据《存量房买卖合同》第九条约定，被告不能将该房屋出售给原告，除向原告退还购房定金200000元外，还应按该房地产成交价的10%即385000元向原告支付违约金。被告谢新桂辩称，同意第1、2项诉讼请求，不同意第3、4项诉讼请求，理由如下：1.原、被告签约时，已经明确知道涉案房屋存在抵押、司法查封的障碍，双方相信中介可以处理该障碍（完成赎契、解封）才签约进行交易，现原告要求被告承担违约责任，有违诚信。从被告提交的证据可见，被告及中介早在2019年3月22日进行查册时查询到涉案房屋当时已处于被查封状态，中介及原告早在2019年3月18日签约前就知道案涉房屋存在抵押及司法查封状态，并非后来才知道存在查封的。2.涉案两份房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，以合法形式掩盖非法目的，该两份合同为无效合同。通过比较两份合同可见，前一份合同的交易价为385万元，后一份合同的交易价为450万元。中介通过虚假提高网签合同价格的方式为原告骗取贷款金额，以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。根据城市房地产管理法规定，被司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，该两份合同也违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。3.综合原告对涉案房屋存在重大交易障碍导致无法过户的情况是清楚知道的，及相关房屋买卖合同属于无效合同的情形，可见原告在本次交易中存在侥幸心理，如房屋交易障碍可以排除，即可完成交易，如无法排除，也可以要求被告承担违约责任。因此被告在整个交易过程中是处于被动地位，既需要配合中介方进行赎契、解封，还需要降价向原告争取更长的交易时间，在此情况下，要求被告支付违约金有违公平，也不符合常理。经审理查明：2019年3月18日，原告张丹霞作为乙方（买方），被告谢新桂作为甲方（卖方），广东合富房地产置业有限公司作为丙方（中介方），三方签订《存量房买卖合同》。合同主要条款约定如下：第一条、交易房地产位于广州市花都区三东大道3号3栋301房；房屋共有情况：无；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解房地产情况，该房地产不带家私家电、不带租赁合同、无户口；需要说明的其他情况：无；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权、保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任。第二条、该房地产按整套出售并计价，总金额385万元。第四条、丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2019年7月18日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第九条、甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十三条、甲方或乙方行使本合同约定的单方解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。第十八条、本合约与网签版合同不一致的，均以本合约为准。第十九条、其他约定（手写体）：经买卖双方同意，如买方未能通过按揭贷款或因该物业加建问题导致不能过户……双方协商定金全退并解除合同。合同附件关于付款方式约定：1.买方在签署本合同当日向卖方支付定金20万元；2.买卖双方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年269万元的银行按揭贷款；3.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件行手续；4.首期楼款（不含定金）96万元，买方办理交易资金托管手续……2019年3月18日，为办理交易备案手续需要，张丹霞与谢新桂签订了网签版本的《广州市存量房买卖合同》并办理房屋交易网签备案手续。《广州市存量房买卖合同》约定的案涉房屋交易总金额为450万元。张丹霞分别于2019年3月19日、3月24日向谢新桂支付10万元，合计支付购房定金20万元。2019年4月28日，中国农业银行股份有限公司广州流花支行向张丹霞出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向张丹霞发放贷款294万元用于购买案涉房屋。另查明，案涉房屋于2016年12月26日被广州市黄埔区人民法院查封。2019年11月11日10:00至2019年11月12日10:00，广州市黄埔区人民法院依法对案涉房屋进行网络拍卖并由案外人竞买取得。因《存量房买卖合同》签订时案涉房屋已被法院查封，且之后已被法院拍卖并过户给案外人，张丹霞与谢新桂就案涉房屋的交易无法继续进行，张丹霞遂提起本案诉讼。谢新桂主张合同签订时，中介方对案涉房屋处于被法院查封状态的情况早已知悉且表示可以处理该交易障碍，并承诺如交易无法完成将全额退还款项，合同签订后，谢新桂与中介方也一直就如何完成赎契、解封、涂销抵押登记并过户等事项进行沟通，但之后仍无法完成交易，认为由于中介方的原因导致本次交易无法完成。谢新桂提供其向中介方支付10万元服务费的付款凭证及其与中介方员工的微信聊天、电话录音等证据拟证明其上述主张。张丹霞对上述证据均不予确认，认为其并没有参与其中。张丹霞主张一直以来中介方及谢新桂都解释无法办理交易过户手续的原因是由于案涉房屋存在抵押以及谢新桂的儿子被抓无法办理公证手续，因此一直拖着未能办理，张丹霞直至2019年11月8日才知道案涉房屋已被法院查封的事实；中介方在房屋被法院拍卖前才将查封资料、查册文件发给张丹霞。张丹霞提供2019年11月11日，广东合富房地产置业有限公司向张丹霞发出的《通知函》拟证明主张，《通知函》载明：合同签署后，据了解，该物业现处于查封状态，我司已函告卖方尽快办理该物业的解封手续；请在收到本函后五日内与我司蓝俊文或相关经办人联系，尽快就上述事宜与卖方达成一致协议。2019年11月25日，张丹霞向广州市黄埔区人民法院申请诉前财产保全，请求冻结案涉房屋在该院的司法拍卖余款585000元。广州市黄埔区人民法院做出（2019）粤0112财保131号民事裁定，裁定冻结上述款项。本案受理后，本院于2019年12月11日向谢新桂送达起诉状及附件等诉讼材料。诉讼中，谢新桂向本院申请追加广东合富房地产置业有限公司作为第三人参加本案诉讼。本院认为：张丹霞与谢新桂签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》中关于买卖条款的约定均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，双方的交易应以《存量房买卖合同》约定为准。因案涉房屋现已被法院强制执行且过户给案外人，上述合同已无法继续履行，张丹霞要求解除合同、谢新桂退还购房定金200000元合法有据。《存量房买卖合同》约定一方行使单方解除权时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除，故案涉合同于2019年12月11日谢新桂收到本案诉讼材料时解除。谢新桂抗辩合同签订时，张丹霞对案涉房屋处于被查封状态的事实已清楚，谢新桂无须承担交易不能的违约责任。但《存量房买卖合同》对签约时案涉房屋已被法院查封的情况并没有记载，对需要说明的其他情况明确载明为“无”，合同手写体部分没有对查封事项进行备注；谢新桂也未能提供充分的证据证明上述主张，其提供的聊天记录等均没有张丹霞的参与，现有证据显示直至2019年11月11日中介方发给张丹霞的《通知函》中才首次向张丹霞披露案涉房屋已被法院查封的事实。因此，谢新桂上述抗辩证据不足，本院不予采纳。另外，本案审理的是张丹霞与谢新桂之间的买卖合同关系，上述中介方《通知函》载明的内容已表明中介方的态度，结合买卖双方的举证情况，广东合富房地产置业有限公司并无必要参加本案诉讼，对谢新桂追加第三人的申请，本院不予采纳。至于谢新桂认为因中介方原因导致交易无法完成的意见或中介方对其的承诺问题，属于谢新桂与广东合富房地产置业有限公司之间的关系问题，不属于本案审理范围。根据《存量房买卖合同》约定，谢新桂不按合同约定将案涉房屋出售给张丹霞的，应按成交价的10%向张丹霞支付违约金。鉴于本案中张丹霞仅支付购房定金20万元，付款比例较低，且合同签订时，案涉房屋已处于被查封状态，但张丹霞主张其在谢新桂逾期过户长达将近四个月时间后才得知房屋被查封的事实，在此之前张丹霞并未积极通过房产查册或通过中介方了解逾期的真实原因，其对交易不成导致损失的扩大也有一定过错，故本院将违约金调整为按定金金额计算，即20万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张丹霞与被告谢新桂于2019年3月18日签订的《存量房买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》于2019年12月11日解除；二、被告谢新桂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张丹霞返还购房定金200000元；三、被告谢新桂于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张丹霞支付违约金200000元；四、驳回原告张丹霞的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9650元，由原告张丹霞负担3052元，被告谢新桂负担6598元；诉前财产保全费3445元，由原告张丹霞负担1089元，被告谢新桂负担2356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊审 判 员  黄志坚人民陪审员  曾桂妹二〇二〇年六月一日书 记 员  陈少颖王呈