辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5401号上诉人（原审被告）：辽宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲南路1-38号，统一社会信用代码：9121011379318729XB。法定代表人：龚莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兵，男，1988年11月2日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张涵俊，辽宁盛典律师事务所律师。上诉人辽宁雅居乐房地产开发有限公司与被上诉人刘兵商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。辽宁雅居乐房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的要求给付逾期交房违约金的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人房屋已经满足交付条件，被上诉人无理由拒绝收房，根据双方各签订的房屋买卖合同约定，房屋应视为按期交付，原审法院认定事实不清。房屋已经取得竣工验收备案表，满足交付条件。按照补充协议第七条第五款，在交付过程中，认为有需要维修事项，应按照规定，我公司承担报修义务，但维修事项不能作为拒绝收房的理由。上诉人已经在2014年10月30日通知收房，但被上诉人至今未办理收房手续。依据补充协议第七条，合同约定交付期限届满后第二日，应视为出卖人实际交付日，出卖人不再另行通知买受人办理任何验收和交接。二、被上诉人在一审中未提供能证明电线问题自2014年12月6日首次验房时即存在的证据，原审法院在没有证据证明的情况下认定上诉人自2014年12月6日起逾期交房，属于认定事实不清。2014年12月6日被上诉人第一次收房时，签署了验收表，表中记载的问题仅为墙面起皮等不影响正常居住使用，并未记载电线问题。被上诉人提供证据不能证明房屋从2014年12月6日起即存在电线隐患。一审法院在没有充分证据情况下认定电线问题从第一次收房时即存在，属于认定事实错误。三、被上诉人不能明确并证明其拒绝办理争议房屋的交付手续符合条件或法律规定，按照约定应视为争议房屋已经于2014年10月31日完成交付，被上诉人收房时主张的问题不属于主体结构质量问题或严重影响居住使用，上诉人应承担的是质保维修责任。四、按照被上诉人主张，争议房屋存在的问题为楼上样板间跑水导致，如被上诉人主张成立，本案应为侵权责任纠纷，费商品房销售合同纠纷。五、被上诉人主张已经超过诉讼时效，不应得到支持。刘兵辩称：同意一审判决。楼上样板间跑水发生在2014年12月收房之前，七楼跑水不仅将我家六楼冲了，另外五楼和四楼也收到了影响，楼下的邻居可以作证。刘兵向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金9万元（自2014年10月31日至2016年6月30日止，每日按总房款万分之三支付；之后部分，保留另行处理的权利）；2、判令被告支付物业费9451.2元、采暖费4944元，两项共计14395.2元；3、判令被告支付原告因逾期收房而产生的房屋租金56400元。一审法院经审理查明，2013年4月27日原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告以495592元价格购买被告开发的沈北新区蒲南路1-1号1-6-2建筑面积93.74平方米房屋，并约定2014年10月30日前将经验收合格的案涉房屋交付使用，逾期超过30日后买受人要求继续履行合同的，自合同约定的2014年10月30日的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之三的违约金。合同附件四明确载明，买受人应于合同约定的交房日或补充协议约定的交房日届满前前往案涉房屋所在园区沈阳雅居乐花园办理房屋交付手续，并约定买受人收房当日或之前，应按规定交纳物业管理费、采暖费及其他应承担的入住费用，否则，出卖人有权拒绝交付房屋直至买缴清并签署相关协议、文件，且出卖人不承担因此而造成的逾期交房的违约责任，还约定办理房屋交付时，如有维修事项买受人有权要求出卖人承担保修义务，但维修事项不能作为拒绝收房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，该附件四第二十条载明，本补充协议与商品房买卖合同条款相抵触的双方自愿以本补充协议为准，买受人在签署商品房买卖合同及本补充协议前，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，未明了处已得到出卖人合理解释，出卖人已经履行了提示注意义务和说明义务，合同及补充协议的签署是买卖双方真实意思表示，买卖双方对前述全部内容均已知晓并予以认可。又查明，2014年6月25日案涉房屋所在楼宇取得竣工验收备案书。签约后，原告付清总房款并办理了产权证。2014年10月23日被告通知原告于2014年10月30日办理收楼手续。2014年12月6日原告父亲前往办理收楼，验房单载明：1、入户门入口墙面被水泡过，起皮；2、墙面多出起皮（有锈）；3、墙面起泡，多处不平；4、客厅棚顶起皮（灯座旁），餐厅棚顶墙面起泡。现场照片显示电箱电线、水管、墙面、插座存在较严重程度水渍、锈蚀，由于电线腐蚀。原告陈述系楼上样板间供暖前跑水造成，2015年底地产工程队更换电线时，尚有积水从电线槽口流出。根据原告父亲2016年2月2日的情况说明，2016年1月14日房屋问题全部维修完毕，原告父亲前往收楼，被告要求先交清物业费、采暖费才交楼，原告不接受此做法，双方未达成一致意见，至今案涉房屋仍未实际收取。根据原告提供的情况说明及录音，代为交房的物业相关人员证实漏水原因、状况及2016年1月14日收房时因物业费、采暖费未交未能收楼。原告还提供了案涉房屋未能使用另行租房产生损失的相关证据。一审法院认为，原告第一次前往收房，房屋墙面、顶棚特别是电箱、电槽、插座浸水后多处受损严重，存在较高程度的危险，房屋不能正常使用，明显超出正常保修问题的范围，原告不同意收房并无不当，被告未提供及时修复并通知重新收房的证据，自2014年12月6日发现问题至原告父亲认可2016年1月14日房屋问题全部维修完毕重新收房，期间房屋不能使用的价值损失应由被告承担，按合同约定的标准处理。2016年6月30日之后未实际使用房屋的损失，原告主张另行处理，系对自身权利的处分，应予准许。2016年1月14日至2016年6月30日之间房屋未使用的损失，因商品房买卖合同附件四补充协议对收房日前应先行处理物业费、采暖费作了明确约定，虽然该项约定系统一印制内容，但补充协议文本明确载明被告已进行了合理解释并履行了提示注意义务和说明义务，依相关规定，应按附件四补充协议上述约定处理。物业费、采暖费，未实际发生，实际金额无法确定，被告也不是交费主体，原告有权在实际发生金额确定后与被告另行协商或诉讼解决。另行租房损失，逾期交房违约金即是对因被告原因导致房屋不能使用期间房屋使用价值损失的弥补，在主张赔偿逾期交房损失的同时又主张赔偿租金损失，重复索赔，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一之规定，一审法院判决如下：一、被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告刘兵2014年12月6日起至2016年1月14日止逾期交房违约金60066.72元（每日148.68元，共404天）；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费已收取2458元，被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、劳动合同，用以证明李冬晓入职时间是2016年12月，马德亮入职时间是2017年11月27日，他们都是雅居乐物业公司员工；2、证人证言，证明雅居乐物业和雅居乐地产是两个不同的公司，没有隶属关系，李冬晓和马德亮的入职时间在本案发生之后。被上诉人对第一份证据的真实性没有异议，但对证明的事实有异议，由于雅居乐沈阳分公司及物业分公司在每一任领导更换时对被上诉人相关情况都进行交接，对被上诉人的情况都了解，所以才出具说明，两份合同均证明这两个人都是雅居乐公司的员工；对证据二认为，上诉人与物业公司在房屋验收及交付中，存在业务上的交叉，物业公司行为受到上诉人的委托或授权，物业公司对房屋验收及交付中存在的问题知情。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人合法权益应依法予以保护。上诉人主张不能证明房屋从2014年12月6日起即存在电线隐患，被上诉人辩称在该日期之前，就存在楼上样板间跑水导致电线被浸等问题。收楼验收表中第二项记载“墙面多处起皮（有锈）”，被上诉人另提供房屋维修前的现场照片，可以证明存在问题情况。上诉人对自己的主张，并未提供证据证明，被上诉人对此予以否认，并提供照片等证据证明隐患存在，故上诉人该项主张本院不予采信。被上诉人2014年12月到现场办理收房手续，因发现电箱、电槽、插座被水浸后受损严重，存在较高程度的危险，没有接收房屋，不能认定上诉人已经于2014年10月31日完成交房义务。关于上诉人提出的被上诉人主张超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中上诉人在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，亦未提供证据证明被上诉人的诉请超过诉讼时效，因此本院对上诉人二审提出超过诉讼时效的请求不予支持。关于本案是否为侵权责任纠纷的问题。被上诉人按照商品房销售合同纠纷提出诉讼，诉讼依据为其与上诉人签订的商品房买卖合同，故上诉人该项主张，本院不予支持。综上，上诉人辽宁雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2458元，由上诉人辽宁雅居乐房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年六月十八日法官助理勾雪峰书记员薛彤本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。