贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初837号原告：宋胜英，女，1974年7月14日生，汉族，贵州省安顺市人，户籍所在地贵州省平坝区。原告：周从顺，男，1968年5月3日生，汉族，籍贯、住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：陈仲学，贵州贵安新区高峰法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：贵州发城白云集团房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市平坝区高新区珍珠苑12号楼。统一社会信用代码：91520421730984312F。法定代表人：刘德友。委托诉讼代理人：金礼国，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告宋胜英、周从顺与被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司（以下简称“发城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宋胜英及委托诉讼代理人陈仲学、被告委托诉讼代理人金礼国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告一次性支付原告违约金共计43499.65元。事实及理由：2017年10月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买其开发的位于平坝区商品房，建筑面积92.57平方米，一次性付款226797元。合同对房屋面积、质量、支付款方式、违约责任等事项进行了约定。两原告对被告未履行合同中两项约定产生纠纷：一、交房逾期违约，合同约定被告应于2017年10月30日前向原告交付房屋，实际交钥匙时间为2019年6月28日，逾期593天。合同第十三条约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。该项违约金按226796元每天万分之三计算，即68.039元／天×593天＝40347.13元。二、商品房转移登记违约，合同第二十二条第三款（二）项（2）中约定，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人承诺在2018年10月30日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。直至起诉之日止，被告未履行承诺，逾期时间计算为2018年10月30日至2020年3月17日止，共计139天，该项违约金为22.68元／天×139天＝3152.52元。以上两项合计43499.65元。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，现原告已按约定支付了全部购房款，被告却未按约定交付房屋和办理商品房转移登记有关文书，已构成违约，被告应按照合同约定向原告承担支付违约金的责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。被告发城公司辩称，第一，被告开发的鸿通城1号楼项目，是平坝区政府的棚户区改造项目，与其他纯粹的商业开发应有所区别，具有一定的公益性质，原告在购房时被告也给予了一定优惠。因平坝区政府征收拆迁工程迟缓，迟延向被告交付项目开发土地，致使被告未能在预定时间内完成项目建设。而政府的征收拆迁工作被告客观上是不能左右的，也是被告不能按时向原告交房的无法克服的因素，属不可抗力，因此即便被告迟延交房和办证，也不应当承担违约责任。第二，原告方选派代表与被告在平坝区信访局等相关部门领导的主持下，曾就交房问题达成一致意见，共同商定交房时效延迟至2019年5月15日，即便被告构成违约，也只能从2019年5月15日起计算违约金，并且，根据合同法第113条的规定，违约金以填补损失为原则，原告主张按日万分之三标准计算较高，请求法庭参照本地方租金标准予以调减。此外，原告购房款并未一次性支付给被告，其尾款于2017年11月22日方付清，原告主张违约金应分段计算。另，原告主张的逾期交房及逾期办证时间有重合，该部分违约金不应当重复计算。本院经审理查明：被告发城公司系平坝区鼓楼办事处环城东路“鸿通城1号楼”的开发建设单位。2017年10月17日，二原告与被告发城公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“鸿通城1号楼”4单元24层5号商品房（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为92.57平方米，套内建筑面积为73.94平方米；每平方米单价为3067.31元，总价款为226797元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120000元，剩余房款106797元于2017年11月18日付清；出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2018年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金等。上述合同签订前，二原告于2017年9月24日向被告支付房款20000元，合同签订当日支付购房款100000元，余款106797元于2017年11月22日付清。2019年6月27日被告收取原告天燃气、水电和三网通等费用共计4850元，原告称被告于次日将案涉商品房向其交付。另查明，被告至今未将办理案涉房屋所有权转移登记的有关文书交付原告。还查明，2019年1月30日，案涉小区部分业主苏婷等人与被告经平坝区信访局主持调解，达成“一、甲方（被告）于2019年5月15日按照国家建设房屋交付标准交付乙方（原告）使用（包括天然气安装完毕），待交房时，购房户补足天燃气立户费用后，方可办理交房手续。水、电、天燃气立户费由公司代办或业主自行办理。注：水1380元/户、电520元/块、天燃气2550元/户。二、所造成各业主的违约金，按照购房合同违约责任履行，甲方于交房后30个工作日之内各家计算清楚并支付（支付方式双方协商解决）。三、在未办理房屋备案合同的于2019年4月15日办理完毕。”的一致意见。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《安顺商品房预售合同备案登记表》、《收款收据》、《关于平坝区鸿通城一期交房协议》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告均应信守执行。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，本案争议的焦点问题是：原告主张的逾期交付房屋和逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否合理。首先，被告是否构成违约以及应否承担违约责任的问题。原告主张案涉房屋系被告于2019年6月28日向其交付的，被告对此未有异议，本院予以确认。根据双方合同约定，被告应于2017年10月30日前将案涉房屋交付给原告，于2018年10月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理所有权转移登记的有关文书交付原告。由此，结合被告至今仍未向原告交付办理案涉房屋所有权转移登记的有关文书的事实及其实际交房情况，被告显然已经构成违约，应承担相应违约责任。被告以案涉房屋所涉建设项目系棚户区改造项目，政府征收拆迁工作未完成属不可抗力为由，抗辩称其不应当承担违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指合同订立时“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”这种客观情况的发生具有不可控制性和偶然性，不以人的意志为转移。本案中，被告抗辩提及的政府征收拆迁工作，在案涉建设项目正式启动之前，就已经着手实施。被告作为从事房地产开发的企业，对政府征收拆迁过程中可能出现个别被拆迁户因追求额外利益未果而阻滞拆迁等情况，应当能够预见，并能根据其所预见到的情况制定相应开发建设方案或变更既定方案，甚至可据此决定是否继续开发，不存在不能避免和不能克服的问题。据此，本院对被告有关“不可抗力”的抗辩不予采纳。至于被告就案涉房屋所涉建设项目具有“公益性质，原告在购房时被告也给予了一定优惠”的辩解，没有相应证据支撑，且被告客观上系从事纯商业开发，即便给予原告一定的优惠也是生意洽商的结果，被告不能据此作为免责的正当理由。其次，具体违约责任的承担问题。原告主张按合同约定每日万分之三和万分之一的标准分别计算逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金。被告抗辩称该标准约定过高，请求法院给予调减。其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定。参考本地区房屋租赁市场行情，本院酌情按12.5元/平方米确定案涉房屋每月租金标准。案涉房屋套内建筑面积为73.94平方米，原告每月可得租金损失约为924.25元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金：0.0003×30×226797元=2041.17元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，被告抗辩请求予以“调减”本院认为较为合理，予以采纳。对于具体“调减”问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，本院参照其月租金损失上浮30%予以确定，即924.25×（1+30%）=1201.53元。根据前述查明的事实，被告逾期交房共603天（约20.1个月），鉴于本案双方在购房合同中约定的原告交付尾款时间晚于交房时间，对原告主张的逾期交房违约金按其付款时间分段计算，即为：（1201.53×120000/226797×0.66）+（1201.53×19.44）=23777.33元。原告主张超出部分，本院不予支持。此外，就逾期交付办理商品房转移登记有关文书而言，案涉房屋系住宅用房，在被告已将该房屋向原告实际交付并承担了相应逾期交房违约责任的情况下，原告迟延取得该房屋所有权证书一般不会给其居住使用造成不利影响，并且原告客观上亦未举证证明该房屋迟延办证使其实际遭受了损失，因此原告主张按合同约定标准计付违约金，本院酌情按日万分之零点五给予调整。另由于本案被告的原因，致使逾期交房与逾期办证违约的状态重合，该违约原因具有同一性，赔偿诉求亦均是赔偿损失，两项诉求之间没有相互独立性，若并罚，将导致一个违约行为承担两次法律后果。因此，本院依据公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等因素，对两者重合期间的违约金本着就高不就低的吸收原则予以调整。对原告主张的2018年11月1日至2019年6月26日期间的逾期办证违约金被逾期交房违约金所吸收，对于从2019年6月27日开始至原告主张的2020年3月17日止，按原告已付购房款日万分之零点五的标准计算，即为226797元×0.00005×264天=2993.72元。原告主张超出部分，予以驳回。对于被告基于前述交房协议抗辩称其逾期交房违约金起算时间为2019年5月16日，结合该协议的上下文理解，本院认为被告的抗辩主张与客观实际不符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告宋胜英、周从顺给付逾期交房违约金23777.33元。二、被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告宋胜英、周从顺给付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金2993.72元。三、驳回原告宋胜英、周从顺的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取444元，由原告宋胜英、周从顺共同负担171元，由被告贵州发城白云集团房地产开发有限公司负担273元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费888元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院审判员  王晓云二〇二〇年六月二十九日法官助理王菊书记员张丁勇