苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初951号原告：潘定国，男，1979年8月23日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：刘玉兰，女，1984年10月12日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘朋（代理上述两原告），江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市总官堂路288号耀盛大厦11层1101-1105室。法定代表人：侯庆存，总经理。委托诉讼代理人：田帅，系公司员工。原告潘定国、刘玉兰与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告潘定国、刘玉兰的共同委托诉讼代理人刘朋、被告当代公司的委托诉讼代理人田帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘定国、刘玉兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区房屋内装饰装修问题(附问题清单)进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告潘定国、刘玉兰撤回第一、三、四项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋空置损失39200元、物业费损失2721元、能源费损失3298元、公共能耗费损失583元、误工费损失5000元，以上合计50802元。事实与理由：2016年7月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将位于苏州市姑苏区房屋（建筑面积118.66平米）出售给买受人，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告收房后发现房屋装饰装修存在严重的质量问题，如房屋在门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施等处存在诸多问题。因上述质量问题给原告造成的损失，被告应当予以赔偿，故原告诉至法院，望判如所请。被告当代公司辩称，1、对于原告报修的房屋质量问题，我司已经积极维修且维修完毕，我司按约履行了维修义务；2、依据买卖合同的约定，即便发生维修被告也不承担原告方的间接损失；3、相关的物业费、公共能耗费、能源费等依据原告与物业公司签订的相关物业协议及物业管理条例应当由原告承担，原告要求被告承担于法于理无据。本院经审理查明事实如下：2016年7月9日，当代公司（出卖人）与潘定国、刘玉兰（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积118.66平方米，总价为3235297元。合同第十二条关于房屋保修责任约定：出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件九第六条约定：因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关证据。当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、苏州市商品房交付使用通知书后，于2018年1月27日将案涉房屋交付给潘定国、刘玉兰，房屋产证面积117.80平方米，总房款3211848.87元。潘定国、刘玉兰此后因房屋装饰装修质量问题多次向当代公司或物业公司报修。审理中，当代公司提供了2018年5月1日至2019年12月1日期间的维修统计记录，该记录显示当代公司先后为潘定国、刘玉兰维修了房屋地漏、电视背景墙下方装饰条、门窗、地面、灯、台盆、水槽等项目。其中2018年5月至6月期间的报修较为频繁，6月之后为零星报修。审理中，潘定国、刘玉兰陈述称，当代公司提供的维修统计记录并不完整，且2018年5月1日之前的维修当代公司均未记录统计。案涉房屋自交付后已经维修的项目主要有：1、全屋的卧室地板松动起灰全部拆除后维修安装；2、入户玄关柜、客厅背景墙全部拆除重新做；3、全屋内墙面存在多处开裂，维修粉刷；4、客卫、阳台瓷砖空鼓更换；5、主卧门框边墙面破损，拆除门框修补墙面；6、南北阳台以及两个次卧的门窗因无法关实重新调整安装。其于2018年8月底实际入住涉案房屋，自房屋交付之日至实际入住期间为7个月，故各项损失均按7个月主张。其中，空置费按照5600元/月计算为39200元（5600元/月×7个月）；物业费按照房屋产证面积每平方米单价3.3元/月计算为2721元（117.80平方米×3.3元/月/平方米×7个月）；能源费按照48元/平方米/年计算为3298元（117.80平方米×48元/平方米/年÷12个月×7个月）；公共能耗费按照1000元/年计算为583元（1000元/年÷12个月×7个月）；误工费估算主张5000元，请求法院依法酌定。以上合计50802元。关于涉案房屋的市场租金，双方当事人一致认可按5600元/月计算。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、照片、维修照片，被告提供的建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书、房屋交接单、报修维修记录统计表以及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，潘定国、刘玉兰与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前，当代公司已经根据潘定国、刘玉兰的报修，对涉案房屋中出现质量问题的门窗、地板等部位进行了更换或者维修。现潘定国、刘玉兰主张当代公司赔偿因房屋质量问题给其造成的损失，本院逐一分析如下：1、空置期间的租金损失，双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但潘定国、刘玉兰所举的照片以及当代公司提供的报修维修记录足以证明案涉房屋门窗、墙面等均经过维修，该类项目的维修直接影响潘定国、刘玉兰居住使用房屋，潘定国、刘玉兰有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据当代公司提供的报修维修记录可以证实，2018年5月至6月份当代公司频繁为潘定国、刘玉兰购买的涉案房屋进行维修的事实，故酌情认定当代公司赔偿潘定国、刘玉兰2个月的租金损失11200元。2、物业费、能源费、公共能耗费，潘定国、刘玉兰向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因本院已支持潘定国、刘玉兰房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，故其该项请求本院不予支持。3、误工费，潘定国、刘玉兰未充分举证误工费的实际支出，该项请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告潘定国、刘玉兰因房屋维修导致的房屋空置期损失11200元。二、驳回原告潘定国、刘玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，减半收取535元，由原告潘定国、刘玉兰负担417元，由被告当代节能置业（苏州）有限公司负担118元。被告当代节能置业（苏州）有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付原告潘定国、刘玉兰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 员  凌 晨二〇二〇年六月十日法官助理  王 璇书 记 员  尤欣怡