陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初695号原告：代某1，女，汉族。委托诉讼代理人：金某某，陕西云迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦某某，陕西云迈律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某2，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：刘某某，系该公司法务。第三人：长安银行股份有限公司泾阳县支行。负责人：谈某某。委托诉讼代理人：闫某某，系该公司员工。委托诉讼代理人：荆某某，系该公司员工。原告代某1与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行（以下简称长安银行泾阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告华阳公司委托诉讼代理人、第三人长安银行泾阳支行委托诉讼代理人荆某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代某1向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》及《补充协议》；2、依法解除原、被告与第三人于2015年8月23日签订的《长安银行股份有限公司个人购房借款合同》；3、依法判令被告返还原告购房首付款109728元及已还贷款本息（具体数额以银行核实为准），剩余贷款部分的全部本息由被告直接返还第三人；4、依法判令被告以199728元为基数，按日万分之二的标准，从2018年1月1日起承担违约金至房款退还完毕之日，暂计至起诉之日为32715.45元；5、依法判令被告支付原告2014年9月29日至2019年8月20日的款项占用期间利息50572.80元，及以199728元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的占用期间利息；6、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实及理由：2014年9月29日原、被告订立了《西咸新区商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于西咸新区泾河新城沣泾大道的乐华国际商业街（一期）1号楼1单元1层11242号房，房屋总价为199728元，合同签订之日原告支付首付款109728元，剩余90000元通过银行按揭贷款支付。被告应于2015年12月31日向原告交房。2017年11月14日原、被告签订《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》，约定出卖人应自报送产权登记机关备案之次日（即2018年1月1日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按照买受人已付房款的万分之二向原告支付违约金。被告未依约向原告交付房屋，更未办理房屋产权登记手续，其行为已严重损害原告的合法权益。原告故诉至法院。被告乐华公司辩称，原告的第一项诉请认可，同意解除合同。第二项诉请与被告无关，以银行答辩为准。第三项诉请退还购房款数额认可，对剩余贷款本息应由原告偿还后，被告再一并返还原告。第四项诉请不认可，应当按照原合同约定计算违约金，不应当按照补充协议条款计算。第五项诉请不认可，应依照合同约定支付1%的违约金。第六项诉请诉讼费、保全费多余部分不承担。被告依据补充协议向原告支付的违约金21810.31元，原告应返还。第三人长安银行泾阳支行辩称，按照贷款合同第五十条约定，原、被告之间发生的纠纷，与贷款人无关，贷款合同不应当解除。要解除贷款合同，原告应当履行还款责任后再解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，即原告提供的《西咸新区商品房买卖合同》及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》、收款收据三份、《房屋接受与委托经营起算告知函》、《个人购房借款合同》及存款交易明细的真实性，被告华阳公司予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月29日，原、被告签订《西咸新区商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的乐华国际商业街（一期）1栋1单元1层11242号房，建筑面积为13.13㎡，单价15211.58元/㎡，总价款为199728元；二、原告应当于2014年9月29日前支付首期房价款109728元，余款90000元银行按揭；三、被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；四、除不可抗力外，被告未按照约定期限交房，逾期超过60日后，原告有权退房，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金；五、原告解除合同后被告退款的前置条件是被告在正式接受到原告解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还原告的全部已付款。原告已于2014年9月29日付清首期房价款。2015年8月23日，原、被告及第三人签订《个人购房借款合同》（合同编号：长咸泾2015Ｇ商按字第143号），合同约定原告将涉案商品房抵押给第三人并以此向第三人申请个人商品房贷款90000元，用于购买涉案商品房，借款期限为120个月，即2015年8月23日至2025年8月23日，贷款利息自实际放款日起计算，由原告按等额本息还款法还款，同时被告作为保证进行担保。合同签订后，第三人于同年8月27日按照合同约定将借款90000元转入原告指定账户（即被告账户），截止2020年5月22日原告共偿还第三人贷款本息合计54832.38元（其中原告归还的复息0.83元）。2017年11月14日，原、被告签订《补充协议》，约定：被告同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2018年1月1日）起，每日按照原告已付房款的万分之二向买受人支付违约金。被告共向原告支付违约金21810.31元。另外，涉案商品房应于2015年12月31日前交付原告，但被告至今未交付。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同及贷款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告予以认可，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告已收取原告向其支付的房款109728元，应向原告悉数返还。2、关于违约金如何计算问题。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告已付购房款的1%承担违约金1097.28元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日（即2014年9月29日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金21810.31元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。审理中，原告表示同意从本案应付违约金内扣除被告已付违约金，本院予以支持。3、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同的解除，第三人主观上并无过错、客观上亦无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少不必要的重复、繁琐，减少当事人的诉累，本院认定由被告直接承担第三人的上述损失并向原告返还其已向第三人支付的贷款本息（应扣除原告支付的复息部分）54831.55元。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。被告辩称按照合同约定应在解除合同登记备案后六十日返还原告已付房款，因合同登记备案会限制被告另行出售房屋的权利，故合同解除后，本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告应按照合同约定向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告代某1与被告陕西华阳天地实业股份有限公司签订的《西咸新区商品房买卖合同》及《补充协议》，原告代某1与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理解除合同登记备案手续；二、解除原告代某1、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与长安银行股份有限公司泾阳县支行签订的《个人购房借款合同》（合同编号：长咸泾2015Ｇ商按字第143号）；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后七十五日内给付原告代某1购房款109728元、贷款本息54831.55元及违约金1097.28元，并承担资金占用期间的利息，以109728元为基数，自2014年9月29日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止（执行时扣除被告已支付的21810.31元）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人长安银行股份有限公司泾阳县支行偿还原告代某1就《个人购房借款合同》剩余贷款及利息；五、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4974元（原告代某1已预交），减半收取计2487元，由原告代某1负担156元，由被告华阳天地实业股份有限公司负担2331元。保全申请费1770元（原告代某1已预交），由原告代某1负担399元，由被告华阳天地实业股份有限公司负担1371元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  胡立伟二〇二〇年六月三日书记员  王 妍