江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初656号原告：季斌，男，1976年8月24日出生，汉族，住张家港市。原告：黄怡文，女，1978年1月4日出生，汉族，住张家港市。二原告共同委托诉讼代理人：石向生，江苏和嘉律师事务所律师。被告：张家港市中梁轩置业有限公司，住所地张家港市杨舍镇吾悦商业广场14幢A2017室。法定代表人：吴军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：任银龙，该公司法务。原告季斌、黄怡文与被告张家港市中梁轩置业有限公司（以下简称中梁轩置业公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告季斌、黄怡文委托诉讼代理人石向生、被告中梁轩置业公司委托诉讼代理人任银龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季斌、黄怡文向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告房款113161元；2.被告赔偿原告损失50000元；3.被告按照房屋实际面积出具办证手续；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月4日两原告与被告订立商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的鼎尚花园25幢904室出售给原告，合同约定建筑面积为168.08平方米，单价为每平方米14270元。对于交房实际面积减少的处理约定如下：误差比绝对值在3%以内部分房价款由被告返还给原告，绝对值超过3%部分的房价款由被告双倍返还给原告。合同订立后原告按照合同约定付清了全部房款。2018年12月20日被告通知原告交房，被告出具的交费明细表显示被告要求按照实测面积166.63平方米与原告进行结算。但根据张家港市房产测绘队复核，案涉房屋实际面积比被告告知的实测面积还要少5.76平方米，故原告所购房屋实际面积比合同面积少7.21平方米。另外订立合同时被告提供的户型图显示案涉房屋同一层应该有两个卫生间(即主卧有内卫及一个公共卫生间)，但实际仅有一个公共卫生间。被告在交房前从未与原告协商或通知原告任何变更事项。被告中梁轩置业公司辩称，1.其无需向原告退还除《交房费用明细表》中列明的“房屋面积补差款”20692元之外的款项，原告要求退还其余房款的诉请应予驳回；2.其交付的主卧内卫现状符合户型图及合同约定的交付标准，原告不存在损失，赔偿5万元的诉请应予驳回；3.原告要求其“按照房屋实际面积出具办证手续”，诉请内容不明确而无法履行，原告的该项诉请应予驳回；4.本案诉讼费用应当由原告承担。本院经审理查明事实如下：2018年1月4日，季斌、黄怡文（乙方、买受人）与中梁轩置业公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由季斌、黄怡文购买中梁轩置业公司开发的鼎尚花园25幢904室，房屋建筑面积168.08㎡，单价每平方米14270元，总价2398502元。合同第六条面积确认及面积差异和其它差异的处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定发生差异，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比₌产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。补充协议第十一条对商品房面积差异的补充约定第2项载明：实测面积大于暂测面积且误差比（无论误差比是由于实测公摊面积亦或实测套内面积增减造成）绝对值超过3%的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款，除非双方另行协商达成一致，否则本合同继续履行等。双方在合同中还对其他条款作出了约定。合同签订后，中梁轩置业公司向季斌、黄怡文发出《交房费用明细表》，载明：季斌、黄怡文购买的25幢904室房屋预测面积168.08㎡，合同总价2398502元，房屋实测面积166.63㎡，房屋实测总价2377810元。房屋面积补差款按合同单价与实测面积核算，应退金额为20692元等。季斌、黄怡文向中梁轩置业公司支付完2377810元后，中梁轩置业公司于2019年1月25日向季斌、黄怡文开具了同等金额的增值税普通发票。2019年2月18日，张家港市房产测绘队出具《房产测绘复核报告》，载明：经鼎尚花园24幢1101、1103、1104、905、906及25幢901、902、903、904业主申请，张家港市不动产登记中心房产测绘队对以上户室套内面积进行复核。……。四.现场复测量情况：2019年2月14日下午，张家港市不动产登记中心房产测绘队工作人员会同建设单位、原测绘单位及申请复核的业主一起至现场对房屋现状进行复测，复测情况如下：……；4.各户室复式上层共享空间一侧原设计上1.45m*3.97m的楼板已拆除。经调查，建设单位说此处楼板施工中为钢架建造，钢架上用复合板铺筑，其上用水泥砂浆抹灰。在所有规划测绘、规划核实、房产测绘、竣工验收、房屋交付后建设单位将此处楼板拆除（无变更手续，具体部位详见附图），原测量单位提供的测量草图、现场照片及业主提交的拆除现场照片、复核时现状与其所述一致。按江苏省《房屋面积测算技术规程》DGJ32/TJ131—2011的要求对申请人的套内建筑面积进行测量，其中房屋套内建筑面积的指房屋套或门范围内由单个所有权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、墙体面积及阳台建筑面积三部分组成。经现场测量，24幢1101、1103、1104、905、906及25幢901、902、903、904的套内面积情况如下：竣工测量时套内建筑面积为143.12㎡，拆除楼板后现场复测套内建筑面积为137.32㎡，拆除部位面积为5.76㎡。以上改动均无合法变更手续。中梁轩置业公司对复核报告的真实性予以确认，但认为对于房屋的改动都是与原告协商后进行的二次改造。另查明，中梁轩置业公司在销售时制作的户型价值读本及顶层平面图对案涉房屋户型宣传为“复式C户型，建筑面积约168㎡，4房2厅4卫”，但中梁轩置业公司未在案涉房屋下层主卧内卫位置按照装饰设备标准预留废污排水管接口、预埋地漏等。中梁轩置业公司对证据的真实性没有异议，但认为户型图已清楚的标明为装修建议示意图，4房2厅4卫是装修建议，该户型图下半部分建筑交付示意图已经明确交付标准时预留主卧内卫的空间，实际需要购房者自己改造，并不是交付现成的主卧内卫。审理中，中梁轩置业公司确认其将已拆除的楼板面积5.76㎡计入房屋建筑面积；对于补充协议第十一条第2款，其在补充协议开头第二段做了概括提示，对季斌、黄怡文按照主合同第六条约定的单倍及双倍的标准计算的房屋面积补差款113161元不持异议，但对该计算标准有异议，认为应当适用补充协议第十一条第2项的约定采用单倍计算。如果法院生效裁判认定其需要补偿原告缺失主卫的损失，同意按照每户原告主张的50000元/户确定补偿金额。季斌、黄怡文确认中梁轩置业公司已支付房屋面积差异款20692元。以上事实，有当事人提交的商品房买卖合同及补充协议、交房费用明细表、发票、房产测绘复核报告、户型图以及本院庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，补充协议第十一条第二项系被告为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，在《商品房买卖合同》第六条已对面积差异处理标准作出了明确约定的情形下，即“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，被告却通过补充协议第十一条第二项即“实测面积小于暂测面积且误差比绝对值超过3%的，出卖人向买受人退还相应房价款”对《商品房买卖合同》第六条的约定进行了变更，被告就该变更条款没有明确向原告提示和说明，致使双方对该条款的理解发生争议，应当按照上述法律规定，对该争议条款作出不利于被告一方的解释，故被告应按照《商品房买卖合同》第六条的约定向原告支付面积差异款。根据《房产测绘复核报告》载明的内容可以认定，案涉房屋面积差异除被告自行确认的1.45㎡（168.08㎡-166.63㎡）外，还应包括被告已拆除的楼板面积5.76㎡，被告对原告依据《商品房买卖合同》第六条约定的标准计算的面积差异款113161元不持异议，本院对此予以确认，被告应予支付。关于原告主张的损失5万元，根据双方确认的房屋竣工图纸、被告制作宣传的户型平面图及房屋现状，可以确认案涉房屋缺少原告主张的主卧卫生间，被告同意按照原告主张的50000元的标准进行补偿，本院对此予以确认，被告应予支付。关于原告要求被告按照房屋实际面积出具办证手续，因商品房不动产权登记系不动产权登记部门的职权范围，并非法院受理民事诉讼的范围，本院对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第的规定，判决如下：一、被告张家港市中梁轩置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告季斌、黄怡文房屋面积差异款113161元并支付原告补偿款5万元，合计163161元。二、驳回原告季斌、黄怡文的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1782元，由被告张家港市中梁轩置业有限公司负担，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年六月二十二日书记员  许婷苇