四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初637号 原告：毛启刚，男，1974年11月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都镇北新路中段90号。 法定代表人：彭英和，职务不详。 委托诉讼代理人：陈珊珊，女，系公司员工。 原告毛启刚与被告成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信百川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告毛启刚到庭参加诉讼，被告和信百川公司的委托诉讼代理人陈珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毛启刚向本院提出诉讼请求：1.和信百川公司立即按照其与毛启刚签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，为毛启刚办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书；2.和信百川公司向毛启刚支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（计算标准为以房屋总价款343815元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月2日起至办理完毛启刚所购房屋的不动产权证书之日止，暂计算至2019年11月5日为37751元）；3.和信百川公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月23日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房买卖合同》第一条和第三条约定，毛启刚购买和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，总房款343782元，交房时按照实测面积毛启刚已实际支付清和信百川公司购房款343815元；《商品房买卖合同》第十条约定，和信百川公司应当在2015年3月1日前向毛启刚交付该商品房，而和信百川公司向毛启刚实际交房的日期为2015年5月19日。《商品房买卖合同》第十九条（二）“转移登记”约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。和信百川公司于2015年5月19日向毛启刚交付了房屋，毛启刚于交房当日按约定向和信百川公司提交了办理不动产权证书所需的全部资料，并缴纳了契税、维修基金等办理证书所有相关费用7448.17元。按照《商品房买卖合同》第十九条（二）“转移登记”的约定，和信百川公司应于2016年11月2日前给毛启刚办理不动产权证书，但和信百川公司至今未按照双方签订的合同约定，履行为毛启刚办理不动产权证书的义务。因和信百川公司开发的×××项目涉及的购房者为成都医学院教职工，针对和信百川公司不依照《商品房买卖合同》为包括毛启刚在内的购房者办理房屋不动产权证书的违约行为，成都医学院新都校区住宅建设办公室根据购房者的请求分别于2017年7月、2019年2月与和信百川公司进行了洽谈，并于2018年7月向新都区政府书面反映了情况。但是，从2019年2月成都医学院代表购房者与和信百川公司达成办理产权的相关事宜以来，和信百川公司仍未履行为毛启刚办理房屋不动产权证书的任何义务。综上，毛启刚为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律、法规的规定，向法院提出如上诉讼请求，请求法院依法支持。 和信百川公司辩称，毛启刚主张的违约金已经过了时效，和信百川公司不认可。 本院经审理认定如下事实：案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目。2013年8月3日，和信百川公司（出卖人）与毛启刚（买受人）,签订了《商品房买卖合同》及附件，约定毛启刚购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，实际总房款为343815元，采取分期付款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定和信百川公司应当在2015年3月1日前向毛启刚交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。毛启刚已按约向和信百川公司支付完全部购房款。 2019年3月5日成都医学院新都校区住宅建设办公室发布了《关于成怡嘉苑分户产权及物业问题的情况通报》。 上述事实有《商品房买卖合同》及附件、收据、《关于成怡嘉苑分户产权及物业问题的情况通报》等证据以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目，该楼盘主要满足单位内部教职工的需要，并非单纯的面向社会不特定人员销售的项目。毛启刚与和信百川公司签订的《商品房买卖合同》及附件，虽名称为商品房买卖合同，但系具有单位内部建房背景的合同，对于该合同的处理应结合该背景进行评判。 首先，关于毛启刚主张的办证请求。双方约定了和信百川公司办理产权证的责任，和信百川公司应按约定积极履行，但和信百川公司因自身原因，迟延办证，应承担继续履行的责任。故对于毛启刚的此项请求，本院予以支持。 对于毛启刚主张的违约金，虽毛启刚未提交证据证明实际交房时间，但对于毛启刚于起诉状中载明的交房时间，和信百川公司并未提出异议，故本案案涉房屋的实际交房时间应以毛启刚在起诉状中载明的时间即2015年5月19日为准，根据合同约定在365个工作日内办理房屋所有权证书，即应在2016年11月1日前为毛启刚办理。但因实行不动产登记制度，新都区于2016年10月18日停止办理房屋所有权证业务，而不动产权证涵盖了房屋所有权证及国有土地使用权证的功能，故应以国有土地使用权办理期限届满为不动产权证办理届满期限，双方在合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间，本院认为为了实现毛启刚办理产权转移的合同目的，结合二证合一政策实施情况，在原约定的办理房屋所有权证期限届满后，应给予和信百川公司三个月时间作为办理不动产权证的合理期限，超出该期限即应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即从2017年2月2日开始计算逾期违约金。而该期间违约责任，根据毛启刚起诉情况，并未超出诉讼时效。 关于毛启刚主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，双方合同签订具有内部建房背景，具有通过内部建房方式实现商品房权利的目的，案涉合同以商品房交易形式固定违约责任，不能简单根据市场化商品房买卖合同的违约责任确定方式进行处理，内部建房系以满足教职工生活需要为目的，房屋已交付，而关于办证迟延的损失，毛启刚并未举出，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，以日万分之零点一标准计算支付。毛启刚所购房屋补差后总房款为343815元，故应以343815元为基数计算违约金，从2017年2月2日开始计算，以日万分之零点一为标准，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起十日内为毛启刚办理位于成都市新都区房屋的不动产权证； 二、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向毛启刚支付逾期办理位于成都市新都区房屋不动产权证违约金。上述违约金以343815元为基数，从2017年2月2日开始计算，以日万分之零点一为标准，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止； 三、驳回毛启刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费472元（已因适用简易程序减半收取），由成都和信百川房地产有限公司负担142元，由毛启刚负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十二日 书记员  叶秋萍