甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1887号上诉人（原审原告）：永登泰蕐房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区兴隆山路1018号。法定代表人：陈喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张珍珍，女，1987年10月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市榆中县。委托诉讼代理人：高峰，甘肃云钦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文杰，甘肃云钦律师事务所律师。原审第三人：甘肃恒征商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路222号万达中心3202室。法定代表人：罗智贤，该公司总经理。上诉人永登泰蕐房地产开发有限公司（以下简称泰蕐公司）因与被上诉人张珍珍、原审第三人甘肃恒征商贸有限公司（以下简称恒征公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。泰蕐公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张珍珍承担。事实与理由：一、张珍珍与恒征公司存在恶意串通损害泰蕐公司合法利益，以合法形式掩盖非法目的等合同无效之法定情形，请求法院就合同效力进行重点甄别。二、一审判决割裂了几份合同间的关联关系，由于《电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》的解除，《商品房买卖合同》的履行前提和基础已不复存在，泰蕐公司的合同目的已不能实现，泰蕐公司有权解除与张珍珍的《商品房买卖合同》。三、泰蕐公司与恒征公司之间的“以房抵债”合同根本没有履行，恒征公司无权将涉案房屋转卖，张珍珍不享有抗辩《商品房买卖合同》项下房款给付的权利。四、根据公平原则，只有义务没有权利、利益的前提下，泰蕐公司有权解除与张珍珍之间的《商品房买卖合同》。五、恒征公司在本案中的身份应系了解案件事实的“证人”，一审判决将恒征公司列为“第三人”主体错误。张珍珍辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张珍珍在主观上没有损害恶意，在客观上没有与恒征公司事实互相串通的行为。泰蕐公司对于恒征公司将房屋转卖给张珍珍的事实明知，自愿与张珍珍签订合同并办理备案登记手续，是协助恒征公司出售顶账房的行为。双方当事人在办理不动产设立登记时，才需缴纳相关房产税费。本案中的三份合同主体不一致，意思表示内容不一致，三份合同相互独立。张珍珍不是电梯相关合同的主体，张珍珍与泰蕐公司签订的合同并不是正常的商品房买卖行为，恒征公司以《告知函》的形式通知了泰蕐公司，泰蕐公司明知并配合。张珍珍向恒征公司支付了购房款，张珍珍无需再向泰蕐公司支付购房款。据此，泰蕐公司与恒征公司之间的《解除合同协议书》对张珍珍没有约束力。为了查明案情，将恒征公司追加为本案第三人程序并无错误。泰蕐公司的陈述前后矛盾，不应采纳。恒征公司述称，对于恒征公司与泰蕐公司之间的《电梯采购安装合同》不同意解除，当时仅是法定代表人签字，并未加盖公司印章，没有盖章的原因是公司大股东不同意。该份合同主要原因是对方违约导致合同不能履行，我公司付款以后已经开始排查工作。本案中正是因为有恒征公司泰蕐公司才会和张珍珍签订合同，双方没有恶意。本案中的电梯一直没有安装，合同能够继续履行。泰蕐公司向一审法院起诉请求：1.判令解除泰蕐公司与张珍珍网签的商品房买卖合同，撤销该商品房买卖合同的网签备案登记；2.判令张珍珍承担逾期付款的违约金106583元；3.诉讼费用由张珍珍承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，泰蕐公司与恒征公司签订《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，约定由恒征公司为泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，合同价款的85%即4220000元用房屋抵顶。随后，泰蕐公司与恒征公司签订补充协议，约定“一、就原合同第三条付款方式双方约定合同总价的￥4220000（大写：肆佰贰拾贰万元）元合同价款，甲、乙双方均同意以甲方开发的兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层公寓和11层的1105、1106号公寓的房屋抵顶。以上房屋预测总建筑面积约863.79㎡，甲方按照毛坯房标准给乙方交房，房屋单价5300元/㎡，房屋总价约4578087元，该房屋单价固定，收房面积最终以房产证登记的实际测绘面积为准；二、与甲方用于抵顶合同款的房产总价与合同约定抵房的合同价款之间的差额，乙方向甲方用现金来补足金额；三、甲方负责给乙方办理用于抵顶工程款房产的购房手续和房屋产权登记，但涉及房屋交付的物业费、房屋大修基金、交易契税、办证费等全部由乙方承担；四、按合同约定，乙方向甲方开具与合同标的及总价款相符的增值税发票。五、该变更协议书与原合同有冲突的以该变更协议书为准。六、该变更协议书双方签字盖章后生效，本协议共4份，甲方2份，乙方2份，均具备同等法律效力，同时与原合同签订之日起一并生效。”等内容。2018年10月8日，恒征公司向张珍珍承诺，关于张珍珍向恒征公司购买兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层1202号房产承诺如下，该房产系泰蕐公司用于抵顶工程款而将房屋所有权转移给恒征公司，恒征公司对该房屋享有所有权，泰蕐公司知晓并同意恒征公司将该房产出售给张珍珍，后续恒征公司将协助张珍珍与泰蕐公司签订《商品房买卖合同》，并办理购房手续和房屋产权登记等，确保张珍珍取得该房屋所有权，该房屋出售、购买过程中产生的一切法律后果，均由恒征公司承担。2018年10月26日，张珍珍将购房款316735元支付给恒征公司，恒征公司出具收条载明房款已付清。2018年11月2日，经恒征公司协调，泰蕐公司与张珍珍签订了商品房买卖合同，约定泰蕐公司将兰州新区三维时尚广场第C56001002幢12-1202号房屋出售给张珍珍，单价为5300元/米，第六条“付款方式及期限”中约定“一次性付款”，注明“买受人承诺签订该《商品房买卖合同》时总房款全部交清”，同时对项目建设依据、商品房销售依据、违约责任、交付期限等内容做了约定。2019年3月1日，泰蕐公司与时任恒征公司法定代表人任政钦签订甲乙双方分别为泰蕐公司和恒征公司的《解除合同协议书》，约定解除甲乙双方于2018年9月18日签订的《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，第二条约定“经乙方任政钦介绍的享受甲方优惠价格的房屋买受人（张珍珍、李治平、张珍珍）未付的房款，乙方督促买受人尽快付款或办理撤销网签备案手续”。2019年4月11日，泰蕐公司致信张珍珍，要求张珍珍交纳购房款，否则解除购房合同。一审法院认为，本案中，虽泰蕐公司主张张珍珍只是恒征公司介绍给泰蕐公司的购房客户，双方系房屋买卖关系，并非张珍珍从恒征公司购买了泰蕐公司给恒征公司顶账的房屋后协助办理手续的关系。但从一审审理查明的事实来看，泰蕐公司和恒征公司确实签订了电梯采购安装合同，并约定泰蕐公司以房顶账，在双方签订的补充协议中明确了顶账房屋，其中包括涉案房屋，泰蕐公司是在明知恒征公司将案涉房屋转卖给张珍珍的情况下，自愿与张珍珍签订合同、办理备案登记等手续的，该行为实际是协助恒征公司办理出售顶账房的相关手续，在签订商品房买卖合同之前，张珍珍已经向恒征公司支付了购房款，故张珍珍不负有向泰蕐公司支付购房款的义务，现泰蕐公司向张珍珍主张房款的根本原因在于，2019年3月1日泰蕐公司与任政钦签订了《解除合同协议书》，泰蕐公司认为以房顶账的基础已不存在，但电梯合同履行与否并非张珍珍能控制，且该事件发生于泰蕐公司与张珍珍签约数月之后，泰蕐公司以此为由主张解除合同由张珍珍承担违约责任违反公平原则，无法律依据，本院不予支持。此外，备案登记是行政机关根据当事人的申请，依照相关行政法律法规规定决定是否实施，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对泰蕐公司请求撤销备案登记的诉讼请求不予审查。判决：驳回永登泰蕐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明，原判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据庭审查明的事实，本院对各方当事人的法律关系进行如下梳理。本案首先是泰蕐公司与恒征公司签订了《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》，约定由恒征公司向泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，泰蕐公司则将其开发的涉案房屋按合同价款的85%即4220000元抵顶电梯款。依据上述合同约定，恒征公司取得了涉案房产的处分权，后恒征公司将抵顶的涉案房屋转售给张珍珍。此前泰蕐公司作为涉案房屋的开发商与张珍珍针对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并配合张珍珍办理了涉案房产的网签手续，泰蕐公司的上述行为已表明其对恒征公司处分该涉案房屋给张珍珍予以了确认，嗣后张珍珍向恒征公司支付了合同约定的房价款，恒征公司亦认可收到了张珍珍的全部购房款项。泰蕐公司虽主张张珍珍与恒征公司存在恶意串通损害泰蕐公司的利益，以及以合法形式掩盖非法目的情况，但其所提交的证据并不能证明恒征公司与张珍珍存在恶意串通损害他人利益等导致合同无效的情形。张珍珍要求泰蕐公司与恒征公司先办理网签手续，再签订房屋买卖合同，再按合同约定支付对价的一系列行为，正是基于排除恒征公司与泰蕐公司对涉案房产存在纠纷的合理怀疑，已经尽到了审慎的注意义务，张珍珍在整个购买涉案房产的过程中主观善意，亦无任何过错，在无证据证明张珍珍与恒征公司存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情况下，应认定张珍珍与恒征公司之间的《房屋买卖合同》合法有效。故在张珍珍实际从恒征公司处购得涉案房屋的情况下，根据合同的相对性原则，泰蕐公司对张珍珍并不享有债权，行使解除权更无从谈起。由于恒征公司是在与泰蕐公司签订《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》并取得涉案房屋处分权后才将涉案房屋转售于张珍珍，故泰蕐公司在恒征公司已将涉案房屋处分的情况下，又与恒征公司签订《解除合同协议书》解除了原电梯采购安装合同的行为属于另一法律关系，并不影响张珍珍与恒征公司之间的《房屋买卖合同》的效力，泰蕐公司基于电梯采购安装合同解除后所造成的损失可另行向合同相对人恒征公司予以主张，而不是将与恒征公司解除合同之后的法律后果转嫁由张珍珍承担，故泰蕐公司的上诉理由无事实及法律依据，本院均不予采纳。关于泰蕐公司提出一审将恒征公司列为第三人主体错误的上诉意见。经查，恒征公司系本案涉案房产买卖过程中重要环节的参与者及合同的一方当事人，与案件事实的查明及处理结果上均有法律上的利害关系，故一审法院将恒征公司追加进本案列为第三人参加诉讼并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人永登泰蕐房地产开发有限公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元，由永登泰蕐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓曦审判员  关 涛审判员  王志娟二〇二〇年六月八日书记员岳媛媛