山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0702民初1303号 原告：山西南丰房地产开发有限公司，住所地：太原市万柏林区迎泽西大街119号1号楼四层。 法定代表人：王烨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牛诗戟，山西弘韬律师事务所律师。 被告：柴海林，男，1984年3月26日生，汉族，晋中市榆次区村民，住山西省晋中市榆次区。 原告山西南丰房地产开发有限公司（以下简称“南丰地产”）诉被告柴海林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日作出（2019）晋0702民初2919号民事裁定书。原告南丰地产不服提出上诉，山西省晋中市中级人民法院于2019年12月4日作出（2019）晋07民终3241号民事裁定书，裁定撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初2919号民事裁定，指令山西省晋中市榆次区人民法院审理。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告南丰地产的委托诉讼代理人牛诗戟到庭参加了诉讼。被告柴海林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年4月24日，原、被告签订了合同编号为20170020164号的《商品房买卖合同》，被告购买原告位于太原市万柏林区，房屋总价款735599元，其中，首付款为155599元，余款580000元办理银行按揭贷款。附件四《合同补充协议》第7条约定“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按原价解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金。出卖人扣除违约金、银行或公积金贷款本息及其他欠款后，剩余购房款退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人”。2015年12月30日，原告与建设银行山西省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，自2015年12月30日至2020年12月29日期间因建设银行山西省分行向债务人（被告）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，原告提供连带责任保证。2017年4月24日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款580000元用于购买原告销售的商品房。上述合同签订后，被告从2017年6月1日起至今已多次未按其与中国建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定归还贷款，导致中国建设银行扣除原告在中国建设银行保证金账户中的保证金。鉴于被告逾期偿还房屋贷款本息连续超过三期以上（含三期）并致使原告承担保证责任的行为已严重损害原告合法权益，为保护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告2017年4月24日签订的合同编号为20170020164号的《商品房买卖合同》及附件；2、撤销本案商品房的网签备案、登记等手续，被告在原告办理上述手续时予以协助；3、被告向原告支付违约金110339.85元；4、被告向原告支付银行借款利息、罚息等共计72065.64元（其中利息71488.53元，罚息577.11元）；5、被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等全部费用。 被告未提供答辩意见。 经审理查明，2017年4月24日，原、被告签订了合同编号为20170020164号的《商品房买卖合同》以及附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《合同补充协议》、附件五《有关购买该商品房预告登记的约定》。被告购买原告位于太原市万柏林区，房屋总价款735599元，被告首付155599元，剩余580000元办理银行按揭贷款。附件四《合同补充协议》第7条约定“在该房产未办理抵押之前，若买受人连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行或公积金贷款机构履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按原价解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金。合同解除后，出卖人扣除违约金、银行或公积金贷款本息及其他欠款后，剩余购房款退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人”。2015年12月30日，原告与建设银行山西省分行签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同第二条、第三条约定，自2015年12月30日至2020年12月29日期间因建设银行山西省分行向债务人（被告）发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，原告提供连带责任保证。2017年4月24日，被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款58万元用于购买原告销售的商品房，约定还款日为每月的月末日，还款方法为等额本息。上述合同履行过程中，被告从2017年9月起至今已多次未按其与中国建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定归还贷款，导致中国建设银行从原告在中国建设银行保证金账户14×××32扣款，其中扣除利息71488.53元、罚息577.11元，计72065.64元。 另查明，涉案房屋至今未交付被告，亦未办理产权证和抵押。 以上事实有商品房买卖合同及附件一、附件二、附件三、附件四、附件五，商品房地产销售贷款合作协议书，个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，个人住房（商业用房）借款合同，中国建设银行个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单，中国建设银行个人贷款还款凭证及当事人陈述等证据在案为凭，已经本院审查，可以采信。被告柴海林未到庭参加诉讼，视为该放弃质证权利。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》以及被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》均是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约全面履行。合同履行中，被告从2017年9月起至今已多次未按其与中国建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定归还贷款，导致中国建设银行从原告在中国建设银行保证金账户中扣款，被告已构成违约，因此，原告请求解除原告与被告2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》及附件、撤销本案商品房的网签备案登记、支付违约金110339.85元依法有据，本院应当予以支持。原告主张被告支付银行借款利息、罚息一节，根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院适当减少。本案中原被告约定的违约金已经超过了原告的损失，故对原告请求的利息和罚息不予支持。关于原告请求的律师费一节于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告山西南丰房地产开发有限公司与被告柴海林2017年4月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20170020164）及附件，被告在本判决生效后10日内协助原告办理撤销案涉商品房的网签备案登记； 二、被告柴海林于本判决生效之日起十日内一次性支付原告违约金110339.85元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3868元，由原告负担1361.2元，被告负担2506.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  李爱莲 人民陪审员  籍润萍 人民陪审员  原成光 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  樊红丽