广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5913号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市信达物业管理有限公司，住所地深圳市南山区招商街道蛇口后海路景园大厦裙楼201，统一社会信用代码91440300MA5DT35X6X。法定代表人：李国芳，经理。委托诉讼代理人：谢泽峰，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗靖，广东宝城律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，女，1978年1月7日出生，汉族，户籍地址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：陈新玉，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市信达物业管理有限公司（以下简称信达公司）因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。信达公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销深圳市南山区人民法院作出的（2019）粤03054385号判决书中第三项之判决内容；二、请求贵院判令由**承担本案上诉费用。事实与理由：一审法院判令信达公司需向**赔偿装修损失人民币39450元属于对本案事实认定错误，二审法院应当依法予以更正。一、结合本案事实而言，信达公司向**租赁涉案房屋时已经向其如实告知房屋状态，**在收房后对该房屋的装修并未事先通知信达公司（根据租赁合同约定**装修需办理装修手续并支付装修保证金，同时将装修方案以书面方式递交信达公司，在获得批准后方可施工），信达公司在一审庭审过程中也明确表示对**提供证据内的《深圳市装饰装修工程施工合同》不予认可。一来信达公司在纠纷发生前并不知晓《深圳市装饰装修工程施工合同》的存在，二来信达公司对于**在装修过程中的装修材料、装修单价并不知情，也不清楚装修人员与**之间的关系，相关款项的支付也未获得信达公司的许可。二、从涉案房屋租赁合同可以看到，信达公司在与**签署合同时便告知了**租赁房屋实际状态（房屋租赁合同附页第十一条第七项），并在此基础上明确约定（房屋租赁合同附页第三条第五项）无论基于何种原因导致合同终止、解除时，**的装修不得拆除且装修费用不予补偿。但**正是在这种条件之下，因为租赁场所生意达不到预期，便以合同无效为由要求解除合同，这并不符合民事活动诚信公平原则，不应当被鼓励和支持。三、从公平角度考量，民事案件在诉讼过程之中遇到对装修费的核算应充分尊重装修工程现状，即法院应当对涉案装修工程进行实际折旧后作为裁判的标准而不能直接以**所提全部装修费用为基础进行均摊。不仅如此，按照本案**装修施工的实际情况来看，**所花费的装修费用主要用于对阁楼及楼梯的改造，而结合本案实际情况来看，对阁楼及楼梯的改造性质本身属于违建，相关费用也不应当予以支持，请二审法院对此予以依法调整。综上所述，原审法院对涉案装修费的承担问题认定事实不清，恳请二审法院结合案件事实情况予以改判，并依法判令所求。被上诉人**经本院合法传唤，未出庭应诉。庭后提交了以下书面代理意见：一、**在一审时提供的证据足以证明信达公司隐瞒涉案房屋的真实情况，并非信达公司上诉所称已经告知**所租赁房屋的真实状态。信达公司租赁给**的涉案房屋用楼梯封死的部分是使用废弃楼梯做成，具有隐蔽性，一般凭肉眼无法看出。二、**在租赁涉案房屋后，已经按照约定将涉案房屋的装修设计等情况告知信达公司，且信达公司对**租赁涉案房屋用作经营书吧进行装修也是可以预见的，在长达半年的房屋租赁中信达公司也未有提出任何对**装修的异议。综上所述，本案中信达公司在房屋租赁时并未来将房屋的真实状况告知**，且其对**将涉案房屋用作商铺书吧经营是明知的，**在装修之前已经将装修设计等交给信达公司，在长达大半年的房屋租赁期间，信达公司不可能不知道书吧经过装修，且信达公司也一直未有异议，由此可见，其对此是同意的，**认为信达公司隐瞒房屋现状，导致合同无效，其应当按照规定承担合同无效的过错责任，应当对**的装修损失承担赔偿责任，请求二审法院在查明案件事实的基础上，给予**一个公正的判决。（具体意见详见书面代理词）。**一审起诉请求：1.判令**与信达公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》为无效合同；2.判令信达公司将租赁保证金46800元、水电押金1800元退还给**；3.判令信达公司赔偿**的装修损失78900元；4.判令信达公司赔偿**的消防改造费5500元；5.本案诉讼费、保全费等由信达公司承担。信达公司反诉请求：1.请求解除**与信达公司签署的《深圳市房屋租赁合同书》；2.请求判令**支付信达公司租金109200元；3.请求判令**支付信达公司在免租期内的租金10400元；4.请求判令**向信达公司支付违约金1万元；5.请求判令**支付信达公司欠付水电费1328.25元；6.判令**承担本案全部诉讼费。一审法院查明以下事实：2018年3月17日，**（承租方、乙方）与信达公司（出租方、甲方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市××路景园大厦房屋编码为101的房屋（涉案房产）出租给乙方使用；乙方应于2018年3月18日前交付首期租金15600；乙方应于每月1日前向甲方交付租金；租赁期限自2018年3月16日起至2023年3月15日止；租赁用途为书吧；甲方应于2018年3月20日前将涉案房产交付乙方使用；甲方应确保交付的房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定；甲方给予乙方自2018年3月16日至2018年4月5日止20天的免租期，租金自2018年4月6日起开始收取；租赁合同期限届满前，乙方解除租赁合同或因乙方违约甲方解除租赁合同，乙方应补缴免租期的租金；租期第一年月租金为15600元，自第2年起每年递增6%，即2018年3月16日至2019年3月15日期间每月租金为15600元，2019年3月16日至2020年3月15日期间每月租金为16536元；水费按每吨5.5元（含排污费、垃圾处理费）收取，电费按每度1.25元收取；乙方应在签订本合同起三日内向甲方缴纳三个月租赁保证金即46800元，水电押金1800元；收款人为霍贤先；乙方已知晓甲方不能办理租赁凭证；乙方清楚知悉租赁房屋属于历史遗留问题建筑，无房产证和建筑工程规划许可证，乙方不得据此向甲方提出任何要求；及其他内容。信达公司于2018年5月29日变更法定代表人，变更前法定代表人为霍志松。**于2018年3月16日向霍志松转账2万元，于3月17日向霍贤先转账48500元，并附言“租金、押金”。信达公司向**开具了《收款收据》，载明**向信达公司交付了涉案房产押金46800元、水电押金1800元。根据信达公司提交的银行借记卡账户历史明细清单，**于2018年5月2日向霍贤先转账9500元，6月4日分别转账15600元和1525元，7月4日转账17275元并载明系“7月份租金6月份电”，8月5日转账17499元并载明系“8月租金及7月水电”，9月5日转账17534元并载明系“9月租金8月水电”，10月14日转账1635元并载明“书吧9月份水电费”。**提交了涉案房产及楼道照片、景园大厦首层竣工图纸及与案外人的通话内容，以证明涉案房产大部分面积是通过封填楼梯而成，以及信达公司向**出租的涉案房产与竣工图纸规划不一致。信达公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。2018年3月18日，**（发包人、甲方）与深圳富源装饰工程有限公司（承包人、乙方）签订《深圳市装饰装修工程施工合同》，约定：工程地址为深圳南山工业七路景园大厦博思教育一楼右侧楼梯店铺，合同价款为75000元；合同生效后，甲方分次支付工程款，签订合同时支付33750元，工程完成60%时支付37500元（同时支付增加款项），验收后3至5天支付3750元；收款人为黄富忠；及其他内容。**于2018年3月19日向黄富忠转账33750元（附言“装修款”），于2018年4月18日分别向黄富忠转账37500元（附言“第二期工程款”）和3900元（附言“一楼天花吊顶工程款”），于2018年向黄富忠转账3750元（附言“装修尾款”），以上转账有银行电子回单可作证明。**提交了其分别于2018年4月11日、2018年4月13日向“程少（消防）”转账1500元（转账说明“消防改造费”）和2000元（转账说明“消防改造，付清”）的转账记录。**提交了其向微信名称为“管理处王”转账2000元（转账说明“消防放水费”）的聊天记录，以证明**向管理处支付了消防放水费2000元。信达公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。**提交了《收条》一份，签收人为冯玉琼，以证明其于2018年11月9日向信达公司交还了涉案房产的钥匙。信达公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。为证明涉案房产系合法建筑及通过消防验收，信达公司提交了不动产权证、景园大厦的建设工程消防验收申报表、2006年8月3日深圳市公安局消防局出具的建筑工程消防验收意见书。**对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，**称信达公司提交的建设工程消防验收申报表的申报日期为1992年6月25日，建筑工程消防验收意见书系2006年8月3日作出，无法核对涉案房产现在的情况与1992年竣工验收的图纸一致。信达公司提交了其于2018年10月10日和2018年10月29日向**催缴租金等费用的通知单，**对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。信达公司提交了其自制的**欠费清单、博思教育城收费通知单，以证明**未完成与信达公司交接手续，仍实际占有涉案房产，以及**欠付2018年10月至2019年4月租金和管理费109200元、欠付2018年11月电费1170元和12月电费81.25元、水费77元。**对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。信达公司提交了其招商经理王远出具的《证人证言》、《关于景园101铺解忧书吧的证明》及照片，以证明**占用涉案房产至2019年5月。**对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，信达公司确认涉案房产在业主出租给信达公司之前已经进行了改建，将楼梯做了封闭，搭建面积约占涉案房产的二分之一；涉案房产内装有独立电表；**确认自免租期届满后缴纳租金至2018年9月30日，10月1日起未再支付租金。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。信达公司已确认涉案房产存在改建，但未提交相关的报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，**、信达公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》依法归于无效。因合同无效，信达公司请求解除《深圳市房屋租赁合同书》、支付违约金，于法无据，一审法院不予支持。合同无效后应当恢复原状，**向信达公司缴纳的租赁保证金46800元、水电押金1800元，信达公司应予退还。信达公司请求支付2018年3月16日至2018年4月5日免租期间的房屋占有使用费10400元，一审法院予以支持。**主张其于2018年11月9日将涉案房产钥匙归还给信达公司，并提交了相关的通话录音和收条以作证明，信达公司对此不予认可，并主张**应支付2018年10月至2019年4月期间的占有使用费，一审法院认为，即便**提交的上述证据证明力不足，但信达公司在**欠付占有使用费后亦负有及时收回房屋以避免损失继续扩大的义务，故**应按合同约定的租金标准，向信达公司支付2018年10月1日至2018年11月9日期间的房屋占有使用费20280元（15600×一个月零9天），信达公司主张2018年11月10日之后的房屋占有使用费，一审法院不予支持。对于合同无效，信达公司作为出租人负有过错，**作为承租人亦负有审查义务，且合同已载明涉案房屋无法办理租赁凭证、无房产证和建筑工程规划许可证，根据公平及诚实信用原则，结合本案实际情况，一审法院酌情按照**、信达公司各承担50%的比例划分双方责任。**主张装修损失78900元，对此**提交了装修合同、付款证明，上述证据相互印证，可以认定**就涉案房产支出了装修费78900元，故信达公司应按50%的比例向**赔偿装修损失39450元。**主张消防改造费用5500元，但其仅提交了微信的转账记录，该证据的证明力不足，信达公司对此亦不予认可，故**的该项诉求，一审法院不予支持。信达公司主张涉案房产2018年9月28日至10月28日电费1170元、2018年10月28日至11月28日电费为81.25元、水费77元，虽然**对上述费用不予认可，但**占有使用涉案房屋至2018年11月9日，**未提交证据证明其已支付了上述期间的水电费，结合**前期支付的水电费情况，上述费用实属在合理范围之内，故一审法院予以采信,并认定**应向信达公司支付上述费用1328.25元。一审法院判决：一、确认**与信达公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》无效；二、信达公司于判决生效之日起十日内向**退还租赁保证金46800元、水电押金1800元；三、信达公司于判决生效之日起十日内向**赔偿装修损失39450元；四、**于判决生效之日起十日内向信达公司支付2018年3月16日至2018年4月5日期间的房屋占有使用费10400元和2018年10月1日至11月9日期间的房屋占有使用费20280元；五、**于判决生效之日起十日内向信达公司支付水电费1328.25元；六、驳回**的其他诉讼请求；七、驳回信达公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1480元，**已预交，由**负担500.20元，信达公司负担979.80元；反诉案件受理费1459.28元，信达公司已预交，由**负担356.75元，信达公司负担1102.53元。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为，信达公司是否应向**赔偿装修损失，如需赔偿，赔偿的金额为多少。信达公司上诉主张，**装修时并未事先通知，其对**提交的《深圳市装饰装修工程施工合同》并不认可，相关装修款项不予认可，并且依据合同约定，无论基于何种原因导致合同终止、解除时，**的装修不得拆除且装修费用不予补偿。对此，本院认为，因涉案合同已被认定为无效合同，应当恢复原状，信达公司不得依据合同约定主张不予补偿装修费用。**装修的事实及费用已经提供证据予以证明，原审认定其装修损失78900元，并无不当，本院予以确认。鉴于**已于2018年3月17日实际占有使用涉案房屋，直至2018年10月9日搬离房屋时，实际使用近7个月，减去装修所用的时间，本院酌情认定装修后使用房屋时间为6个月，依据合同总期限5年折算出**的装修损失为71010元（78900÷60个月×54个月），依据双方的过错责任，信达公司应当承担35505元（71010×50%）。综上，上诉人信达公司的上诉请求，理由部分成立。原审判决认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4385号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第七项；二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4385号民事判决第六项；三、变更广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初4385号民事判决第三项为：上诉人深圳市信达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人**赔偿装修损失35505元；四、驳回被上诉人**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1480元，被上诉人已预交，由上诉人负担936元，被上诉人负担544元，一审反诉案件受理费1459.28元，上诉人已预交，由上诉人负担1102.53元，被上诉人负担356.75元。二审案件受理费786.25元，上诉人已预交，由上诉人负担707.6元，被上诉人负担78.65元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二〇年六月二十二日书记员 陈娱芬(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。