江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初7123号原告：倪建龙，男，1961年8月20日生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李婷婷、李倩倩，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：倪寿增，男，1950年6月29日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：任丹红，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡静华，系倪寿增儿媳，1974年12月1日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告倪建龙与被告倪寿增房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日受理后,依法适用简易程序于2020年1月9日、于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告倪建龙的委托诉讼代理人李婷婷李倩倩（参加第一次庭审）、被告倪寿增（参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人任丹红、蔡静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪建龙向本院提出诉讼请求：1.解除倪建龙、倪寿增于2011年11月23日签订的协议；2.倪寿增返还已付房款110000元及利息；3.倪寿增赔偿房屋差价500000元。事实和理由：2011年11月23日，倪建龙与倪寿增签订买卖协议1份，约定倪寿增将坐落于云林苑北区302幢201室房屋按110000元出卖给倪建龙，并承诺办理过户。案涉房屋不动产所有权已登记在倪寿增名下，倪寿增拒绝过户，倪建龙遂诉至本院。被告倪寿增辩称：双方于2011年11月23日签订的协议书不属于买卖合同，倪寿增一开始以为案涉房屋的土地使用权在倪建龙的父亲倪根发名下，故通知倪建龙办理拆迁房事宜，倪建龙向倪寿增支付的110000元，系案涉房屋超拆迁面积的款项，倪建龙未从中获利。案涉房屋可以办理不动产所有权登记后，倪寿增才发现土地使用权在倪根度名下，案涉房屋不动产所有权只能登记在倪根度的子女名下。倪寿增约倪建龙、倪根度子女就案涉房屋产权问题协商，倪建龙不愿意参与，倪寿增遂与倪根度子女达成了360000元的协议，案涉房屋变更登记在倪寿增名下。综上，双方签订的协议应为无效或可撤销，倪寿增同意退还110000元及相应利息。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织双方进行了证据交换及质证。本院对当事人真实性没有争议的协议书、拆迁安置协议、拆迁安置表、转账凭证、收款凭证、宅基地使用权证、拆迁安置内档、土地出让金票据、存量房转让合同予以确认。倪建龙对人民调解协议书真实性不予认可，本院认为该协议有无锡市锡山区人民调解委员会印章，倪建龙未提供相反证据否认该协议的真实性，本院对该协议真实性予以确认。本院结合以上证据、当事人陈述、庭审笔录等查明：一、拆迁安置情况。2006年12月8日，无锡市金锡房屋拆迁有限公司（以下简称金锡公司）与倪寿增签订拆迁安置补偿协议书1份，约定倪寿增同意金锡公司对座落于1-2号的建筑物及其附着物实施拆迁。2011年11月15日，倪寿增领取了云林苑北区一期26幢302梯-201室（含302梯-1车库），即案涉房屋。该房屋的拆迁安置表抬头为：“长大厦村大码头村民组1-2号倪寿增户拆迁安置表”，在“倪寿增”名字下手写有“换倪建龙”。该拆迁安置表载明案涉房屋（含车库）的住房面积为108.53平方米，比应安置面积超面积108.53平方米，应交金额162795元。东亭乡（镇）长大厦村（居委）大码头（编号41乡（镇）10村05队040户）的宅基地使用权登记在倪根度名下。二、协议签订情况。2011年11月23日，倪建龙与倪寿增签订协议书1份，约定因无锡东亭老房拆迁，其中有倪建龙父亲房产，因倪建龙及其父亲都在外地工作，倪寿增将本应属于倪建龙的房产无锡东亭云林北区302栋201室（拆迁补偿的新房）登记在自己名下，现房产的姓名已是倪寿增，因政策原因，暂时无法过户到倪建龙名下，鉴于此，双方一致同意按如下条款履行各自的权利义务：1.本协议所涉房屋所有权归倪建龙所有，双方对此无任何争议，一旦本协议所涉房屋具备过户条件，倪寿增无条件无偿将房产归还倪建龙，即将该房屋过户到倪建龙名下，过户费由倪建龙承担。2.在过户前，倪建龙对该房屋有使用权和居住权，乙方无权擅自处分该房屋。3.倪建龙将倪寿增先前垫付的房款付清，倪寿增应配合协助甲方办理过户手续。4.如倪寿增私自将房屋处分（包括抵押、出卖），将自愿承担房屋价值的双倍赔偿责任。该份协议书倪建龙处为案外人焦君代签，倪建龙认可该协议权利义务由其享有。同日，倪建龙通过银行转账向倪寿增（转至倪恬账户）转账110000元，倪寿增出具收款凭据1份，该凭据载明：“今由倪建龙来拿倪寿增名下壹套拆迁房，云林苑北区302幢201室房屋1套总面积108.53平方米，每平方价格为1500元，合计壹拾陆万贰千柒佰玖拾陆元正（162796元），其中扣除老房作价伍万元，余款为112796元，今由倪寿增实际收代付房屋款为110000元”等。三、案涉房屋不动产所有权登记情况。2019年9月6日，倪寿增与倪根度子女（倪国萍、倪国艳、倪国兴、倪国华）在无锡市锡山区人民调解委员会主持调解下，达成了人民调解协议，约定倪寿增愿意对原长大厦大码头1号倪根度老祖房拆迁安置所得房产（拆迁后安置在云林苑北区，总面积108平方米左右）以360000元向你倪根度产权继承人购买，上述安置房先办理到倪根度产权继承人倪国华名下，倪国华再变更登记在倪寿增名下，办理产权变更登记的全部费用由倪寿增承担。2019年9月7日，倪国华为办理案涉房屋不动产所有权登记，与江苏省锡山经济开发区开发总公司签订了征地拆迁安置房屋安置协议书，该协议书载明房屋结算差价162795元已付清，房屋已于2011年11月15日交付。2019年9月11日，倪国华与倪寿增签订无锡市存量房买卖合同，交易价格为360000元；倪寿增缴纳了土地出让金129550.90元、税费29256.59元，合计158807.49元，案涉房屋（含车库）不动产所有权已变更登记至倪寿增名下。倪寿增、倪建龙双方确认案涉房屋（含车库）的房屋市场价（含土地出让金、税费）为810000元。本院认为：本案的争议焦点为：1.案涉协议是否有效；2.如果有效，案涉协议不能履行的法律后果如何承担。关于争议焦点1，本案中，案涉协议系倪寿增、倪建龙对案涉房屋归属的约定，倪寿增辩称其错误认为祖房系倪建龙父亲的才缔结了该协议，该协议无效或可撤销。本院认为，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭，倪寿增在2019年9月与倪根度子女协商时即知晓被拆迁房屋土地使用权登记情况，倪寿增未向倪建龙提出撤销权申请，且案涉协议不违反法律规定，本院对倪寿增协议无效的抗辩意见不予采纳。关于争议焦点2，虽然案涉协议有效，但该协议在当时实际处置了案外人产权，并不能发生物权效力。案涉房屋虽现登记在倪寿增名下，但因限购、限售政策，该协议也无法继续履行，本院对倪建龙要求解除该协议的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉房屋已登记在倪寿增名下，但超面积款项中的110000元实际由倪建龙支付，倪寿增应返还该110000元及对应的增值部分，增值部分经计算为（810000元-158807.49元-162796元）×110000元/162796元=330005.75元，倪寿增合计应支付倪建龙440005.75元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认倪寿增、倪建龙于2011年11月23日签订的协议于本判决生效之日起解除。二、倪寿增应于本判决生效之日起10日内支付倪建龙440005.75元。三、驳回倪建龙的其他诉讼请求。案件受理费1250元，保全费1170元，诉讼费合计2420元，由倪建龙负担675元，由倪寿增负担1745元（倪建龙已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由被告直接向其支付，本院不再退还，倪寿增应于本判决生效之日起10日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 严 琳二〇二〇年六月八日书记员 刘明坤