青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初30号原告（反诉被告）：宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司（统一社会信用代住所地：西宁市法定代表人：王小平，任公司总经理。委托诉讼代理人：刘彬、王万胜，青海立詹律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏凤英（公）,，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：马永胜，系魏凤英之夫。委托诉讼代理人：马军，，住西宁市，系魏凤英之子。第三人：马贵祥（公），男，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：马贵任，男，回族，，住西宁市。系第三人马贵祥之弟。原告（反诉被告）中房公司诉被告（反诉原告）魏凤英、第三人马贵祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，被告魏凤英在答辩期内向我院提起反诉。我院适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月23日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）中房公司的委托代理人刘彬、王万胜，被告（反诉原告）魏凤英的委托代理人马永胜，第三人马贵祥的委托代理人马贵任均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中房公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告协助原告办理西宁市城东区夏都大街188号3号楼1单元1041室房屋（编号为381021、预售合同编号YSO181616号）房屋预售登记备案登记注销手续。事实和理由：2014年1月27日，原告与被告魏凤英签订了编号为YSO181616号的《商品房预售合同》，被告魏凤英购买了西宁市城东区夏都大街188号3号楼1单元1041室房屋并办理了房屋预售登记备案。合同履行过程中，被告魏凤英以资金困难为由申请解除与原告签订的房屋买卖合同，退还上述房屋的购房款。被告委托第三人马贵祥办理涉案房屋的退款手续。原告于2015年5月29日全额退还了被告魏凤英支付的购房款，双方房屋买卖合同已经解除。合同解除后，被告魏凤英一直未协助原告办理涉案房屋的预售登记备案注销手续，致使原告无法为新的房屋购买人办理房屋的不动产登记手续。原告认为，原被告间的房屋买卖合同已经解除，被告应当履行合同解除后的附随义务，协助原告办理房屋的预售登记备案注销手续。被告拒不协助办理的行为侵害了原告的合法权益。现依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）魏凤英辩称并反诉称：案涉房屋是在第三人马贵祥的介绍下我在中房公司购买的。当时购房事宜是我和马贵祥共同去办理的，一共购买了两套房屋，其中另外一套在我儿子马元名下（已另案处理），房屋首付款也是通过我儿子银行卡直接支付给中房公司，后来房屋买卖合同及收据原件一直由第三人马贵祥保管没有给我们。对于房屋买卖合同何时解除及房款何时退还我方均不知情，原告公司也没有人和我们进行过协商，我方也没有给第三人马贵祥出具过委托协议书，让他去办理退房手续，我方认为中房公司应当先退还我们交付的房屋首付款，否则，我方不同意办理房屋备案的注销手续。为此，特提起反诉，反诉请求为：1.请求法院依法判令被反诉人返还原告购房款256108元；2.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2014年1月27日反诉人与被反诉人签订《商品房预售合同》，反诉人预购了西宁市城东区夏都大道188号3号楼1单元1041室房屋并办理了房屋预购登记备案。至2015年初，反诉人与被反诉人商议一致解除了《商品房预售合同》，被反诉人答应购房款在变更房屋预购登记备案后返还反诉人。后被反诉人一直未向反诉人提及变更房屋预购登记备案事宜，现被反诉人起诉反诉人要求变更房屋预购登记备案，那么被反诉人就应当返还反诉人已交付的购房款。反诉人称其将购房款退给第三人马贵祥，对此，反诉人并不知晓。因此，特向贵院提起反诉请求，恳请法院作出公正判决，支持反诉人的反诉请求。针对魏凤英的反诉请求，反诉被告中房公司辩称：一、马贵祥构成对反诉原告的表见代理，退还购房款的责任应当由反诉原告向第三人马贵祥主张。反诉原告反诉称未授权马贵祥办理退款事宜的理由与本案事实不符。反诉被告在办理退款事宜时要求马贵祥出具了购房合同原件、购房款支付收据原件以及委托协议，且委托协议上均记载了反诉原告的身份信息。因此反诉被告认为，反诉被告在办理退款手续时尽到了合理的注意义务，且反诉被告基于对本应当由反诉原告持有的购房合同原件、购房款支付收据原件的合理信赖，才办理了案涉房屋的退款手续。反诉被告认为，在马贵祥持有案涉房屋购房合同原件、购房款支付收据原件及委托协议前往反诉被告处办理退款手续的情况下，马贵祥对反诉原告构成表见代理，相关购房款的退还义务应当由马贵祥承担。反诉被告并非反诉中适格被告。二、反诉原告诉称与反诉被告仅达成了解除房屋买卖合同的合意，并未授权第三人办理购房款退款事宜的诉请与本案事实不符。反诉原告在反诉中自认与反诉被告解除了案涉房屋买卖合同。通过反诉被告与反诉原告合同履行的实际来看，反诉被告与反诉原告达成房屋买卖合同解除约定时，反诉被告与反诉原告之间并未形成任何书面的解除协议。反诉被告反诉称仅与反诉被告达成了解除买卖合同的合意，但未授权马贵祥退还购房款的诉请没有事实依据。从反诉原告认可本案房屋买卖合同解除的事实来看，其将解除与反诉被告买卖合同及退还购房款的事项均委托马贵祥进行了办理，并且通过向马贵祥出具委托协议、交付购房合同原件、购房款收据原件的方式同时委托马贵祥办理了合同解除及退款事宜。三、通过财务凭证，发现案涉款项并非被告魏凤英支付，而是由第三人代为支付的。四、魏凤英的反诉请求已超过诉讼时效。因此，魏凤英无权要求我公司返还购房款。综上，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告对反诉被告的反诉请求。第三人马贵祥针对原告的本诉及反诉请求辩称，马贵祥和马元的父亲原来是朋友关系，案涉房屋起初是由马贵祥以其妻子苏青的名义购买的，房屋首付款也是由马贵祥向中房公司交纳，后来马贵祥将该房屋转让给了魏凤英，并协助魏凤英将首付款收据变更至魏凤英名下，魏凤英并与中房公司签订了《商品房预售合同》。后来，马元父亲告知马贵祥不再购买该房屋，所以马贵祥拿着魏凤英给的《委托协议》及马元和魏凤英的身份证复印件、户口本复印件去中房公司办理了退款事宜，但该委托协议是否由魏凤英本人签名马贵祥并不知情，由于首付款是马贵祥交纳的，马元父亲一直没有给付马贵祥交纳的房屋首付款256108元，所以退款也由马贵祥收取了，魏凤英已经跟原告公司没有关系，魏凤英要求原告公司退还房款是无理诉求。为证明自己的主张，原告提交证据如下：第一组证据：1.《商品房预售合同》一份（合同编号：YS0181616，房屋编号：381021）；2.委托协议一份。欲证明原告与被告魏凤英签订了房屋买卖合同，原告按约定为其办理了房屋的预售登记备案手续，合同编号：YS0181616，房屋编号：381021；原、被告房屋买卖合同解除的情况下，被告应当协助原告办理案涉房屋的预售备案登记注销手续；原、被告达成解除房屋买卖合同约定后，魏凤英未单独向马贵祥出具办理解除房屋买卖合同的委托书，办理房屋买卖合同解除手续时，魏凤英将解除房屋买卖合同及退还购房款的委托事项一并向马贵祥出具了委托协议；魏凤英抗辩及反诉与原告达成了解除房屋买卖合同的合意，但未授权马贵祥领取房屋买卖合同购房款退款的理由不能成立。第二组证据：1.马贵祥出具的《收条》；2.马贵祥领取魏凤英购房款退款支票存根；3.魏凤英购房款支付收据（编号7054694二联单）。欲证明原告在马贵祥办理退款手续时，要求受托人马贵祥提交了魏凤英的购房合同原件、购房款收据原件、载有魏凤英签字及身份证信息的委托协议，在此情况下原告为魏凤英办理退款手续时尽到了合理的注意义务。虽然魏凤英否认委托协议上其签字的真实性，但依据马贵祥向原告提交的退款手续及资料，原告有合理理由信赖马贵祥的代理行为，即马贵祥对魏凤英构成表见代理，原告不应当承担魏凤英反诉请求退还购房款的义务。被告魏凤英经质证，魏凤英对《商品房预售合同》的真实性无异议，认可合同上的签字是魏凤英所签的；但对其他证据的真实性不予认可，认为退款收据的事情魏凤英并不清楚，房屋首付款是魏凤英交纳的，不应该退还给马贵祥。第三人马贵祥经质证，对中房公司提交的证据的真实性及证明方向均无异议，委托协议是马元父亲给马贵祥的，交付给马贵祥时已经签好字了，不知是否魏凤英本人签字的。当时还将马元及魏凤英的身份证、户口本等给马贵祥，委托马贵祥办理的退款手续。针对反诉，中房公司提交证据如下：魏凤英房屋交款收据，证明案涉房屋先是由苏青（马贵祥的妻子）购买，马贵祥以转账方式分两次交纳了购房款256108元，后来该房屋由马贵祥将房屋更名到魏凤英名下，魏凤英未另行向中房公司交纳房款；经魏凤英质证，魏凤英表示对苏青交款的事实不清楚，案涉房款是马贵祥和马元去交的，马元交款的收据中房公司交给马贵祥了。经第三人马贵祥质证，对上述证据的真实性无异议，认为房屋刚开始在苏青名下，后面变更为魏凤英。收据上也注明原交款人为苏青，后变更到魏凤英名下。本院认为，对于原告提交的上述证据的真实性，第三人马贵祥均无异议，且能够与第三人马贵祥出具的证据互相印证，可以作为认定案件事实的依据。被告魏凤英未提交证据。第三人马贵祥提交证据如下：1.《商品房预售合同》原件、委托协议原件及被告魏凤英及其丈夫、儿子的户口本、身份证复印件，证明退款时受被告的委托。2.交款凭证3份，证明涉案房屋起初是以苏青及马贵祥名义购买并由第三人交纳的首付款，交款数额为马贵祥交390990元，苏青交256000元，共计646990元。经中房公司质证，对其真实性及证明方向认可，认为第三人提交的交款记录和其公司交款记录一致，该公司案涉房屋的收款收据是从苏青变更至魏凤英名下；第三人办理退款手续是确实出示了委托手续、身份证、户口本复印件、买卖合同及收款收据原件。被告魏凤英对房屋买卖合同的真实性认可，原件是在马贵祥手中，但合同中魏凤英的签字是不是本人签的其代理人表示不清楚。并认为购房款是被告提供刷银行卡的方式直接交付给中房公司，并不存在马贵祥交纳购房款的事实。本院认为，马贵祥提交的证据能够与中房公司出具的证据互相印证，可以作为认定本案事实的依据。根据原、被告及第三人的陈述及答辩和原、被告所举证据，本院认定事实如下：2013年6月份，第三人马贵祥以其妻子苏青名义在中房公司认购了位于西宁市××区房屋一套，并交付了首付款390990元。2014年1月27日，经被告丈夫与马贵祥协商，马贵祥将案涉房屋转让给被告魏凤英，为此，中房公司与魏凤英重新签订了编号为YSO181616号的《商品房预售合同》并办理了房屋预售登记备案，合同约定房屋总价款为1290990元，首付款为390990元，其余付款为按揭贷款。同时，双方将房屋交款收据中的交款人由苏青变更为魏凤英。2015年初，中房公司与魏凤英协商解除了《商品房预售合同》，2015年5月29日，第三人马贵祥持中房公司与魏凤英签订的《商品房预售合同》原件，收款收据原件，委托协议书原件以及魏凤英的身份证、户口本复印件前往中房公司办理了涉案房屋的退款手续。中房公司于2015年5月29日将购房款390990元退还给马贵祥。现由于被告魏凤英一直未协助原告办理涉案房屋的预售登记备案注销手续，双方争议成诉。庭审中，关于对委托协议中的魏凤英签名的真实性是否进行司法鉴定的问题，魏凤英的委托代理人表示如果魏凤英在本院限定的期限内能够提交其实际向中房公司交纳了房屋首付款的证据，则要求进行司法鉴定，如逾期不能提交，则不再申请进行司法鉴定。但魏凤英在我院限定的期限内未提交付款凭证，故不再启动司法鉴定程序。本案的争议焦点为：1.中房公司要求被告魏凤英协助注销案涉房屋的备案手续的请求是否成立？2.反诉原告魏凤英的反诉是否超过诉讼时效？3.中房公司是否应当退还魏凤英购房款256108元？本院认为，关于中房公司要求被告魏凤英协助注销案涉房屋的登记备案手续的请求是否成立的问题，本案中，被告魏凤英在其反诉状中陈述双方签订的《商品房预售合同》已于2015年初协商解除，但在庭审中魏凤英的委托代理人又辩称双方未曾协商过解除合同，其陈述自相矛盾且未作合理说明，结合第三人于2015年5月29日退款的事实，应当认定双方的合同已于2015年协商解除，被告魏凤英应当协助中房公司办理注销案涉房屋的登记备案手续。中房公司的诉讼请求成立，应当予以支持。关于被告魏凤英的反诉请求是否超过诉讼时效及中房公司是否应当退还马元购房款256108元的问题，根据上述论述，原、被告双方的《商品房预售合同》已于2015年解除，被告魏凤英要求原告退还购房款的诉讼时效应当从双方解除合同之日起计算，截止被告魏凤英提起反诉之日即2020年3月3日起，已经有4年之久，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》“第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，在2017年10月1日我国《民法总则》施行前，被告魏凤英要求原告退还购房款的诉讼时效已届满2年，截止被告魏凤英提起反诉，已超过4年，庭审中，魏凤英的委托代理人陈述未曾向中房公司主张过权利，亦未提交证据证明诉讼时效存在中断、中止的情形，故魏凤英的反诉请求已超过诉讼时效，中房公司认为魏凤英反诉请求超过诉讼时效的辩解意见成立，本院予以采信，结合被告魏凤英也未提交证据证明其曾向中房公司实际交纳了购房款256108元的事实，被告魏凤英要求中房公司退还购房款256108元的反诉请求不成立，实际涉案房款为390990元，但被告魏凤英反诉数额与实际房款不相符，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏凤英于本判决生效后5日内协助原告宁夏中房集团西宁房地产开发有限责任公司办理位于西宁市××区）的房屋预售登记备案注销手续；二、驳回被告（反诉原告）魏凤英的反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉费2571元，由被告魏凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 马原花审判员 马守彪人民陪审员 陈 辉 二〇二〇年六月九日书记员 郑向丽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。