江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初978号原告：扬州扬子江音像有限公司，住所地在扬州市广陵区汤汪北路东侧（汤汪文化中心）。法定代表人：赵洁。委托诉讼代理人：陈雷，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：胡球红，男，1968年12月13日出生，汉族，住扬州市广陵区。原告扬州扬子江音像有限公司（以下简称扬子江公司）与被告胡球红承包经营合同纠纷一案，本院于2019年4月14日立案受理后，依法由审判员陈健适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告扬子江公司的委托诉讼代理人陈雷，被告胡球红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扬子江公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告之间关于扬州市广陵区甘泉路138号甘泉宾馆的承包合同；2、要求被告胡球红给付尚欠承包金3万元；3、要求被告胡球红向原告返还扬州市广陵区甘泉路138号甘泉宾馆的房屋，并赔偿相应的房屋占用费（从2020年4月1日起至返还之日止，按每年6万元的标准计算）；4、要求被告胡球红支付违约金1万元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年4月1日，原、被告就甘泉路138号内甘泉宾馆承包事宜达成《宾馆承包经营合同》1份，合同约定：承包期为2018年4月1日至2020年3月30日，承包金每年陆万元，被告于每年4月1日前支付当年度的承包金。2019年被告支付3万元承包金后，拖欠的3万元承包金一直未支付。为此，原告致律师函给被告，要求其履行给付义务，被告拒绝支付。原告认为被告拒付承包金的行为已经构成违约，致使合同目的无法实现，且经原告发函催要后仍未履行，故诉至法院，要求解除合同，支付承包金、违约金并返还承包经营的房屋。被告胡球红辩称，2018年4月1日原告把房屋出租给我时，房屋一直漏水无法使用，我住在案涉房屋内，签完合同后，我交付了3万元给原告，要求原告把房屋修缮好，但是到7、8月份原告也没有修缮，直到现在也没有人过来修。我在承租的房子内帮别的租户修房子，产生工程款5万元左右；我承包的宾馆没有对外经营。同意解除合同，但是原告要赔偿我方20万元，不同意返还房屋，也不同意支付承包金和违约金，根据国家疫情，房租需要减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2018年，原告扬子江公司（甲方）与被告胡球红（乙方）签订《宾馆承包经营合同》1份，约定扬子江公司将位于甘泉路138号内甘泉宾馆发包给胡球红经营，承包内容为甘泉宾馆经营业务（住宿），承包期限从2018年4月1日起至2020年3月30日止，合同第三条约定“承包金及支付方式：转租金每年陆万元，乙方必须于每年4月1日前向甲方支付当年度的转租金”；第四条第一款约定“甲方的权利和义务：1、按照合同约定向乙方收取承包金。2、将甘泉宾馆移交给乙方经营。3、将宾馆内现有设备、设施、家具及其它一些零星物资移交给乙方使用（具体以《财产移交清单》为准）。4、合同到期如需续约或终止合同，双方必须提前2个月通知对方”，第二款约定“乙方的权利和义务：1、有权依照法律及合同，自主经营甘泉宾馆。2、按照合同约定，如期交纳承包金……”，第三款第1项约定“合同期限内，甲乙双方不得违约，如发生违约，违约方必须支付违约金壹万元整”。2、2020年3月26日，原告委托江苏擎天柱律师事务所律师陈雷向被告寄送《律师函》1份，要求被告在收到函件后5日内支付尚欠承包金3万元，如未能按期履行，原告将追究被告的违约责任。3、庭审过程中，原告陈述“2018年的租金6万元被告已经以微信的方式支付给原告公司负责人王蕾；2019年的租金3万元，因为被告说房子漏水，我方需要维修所以3万元没有要，给被告作为修缮费用，还有3万元至今未付”，被告陈述“我共计支付了9万元的租金，第一次是我以微信的方式支付给原告的董事长（具体名字我不清楚，是王蕾的妈妈）3万元；2018年下半年的3万元房租是以我在原告公司修缮其他房屋的工程款相抵；2019年上半年房租我老婆微信转账给董事长账号上1万元左右，还有我维修其他房屋的工程款相抵，共计支付了2019年上半年房租3万元；2019年下半年房租没有支付，我也不同意支付。我支付的9万元租金的构成是现金支付和我为原告公司修缮房屋产生的工程款相抵”。本院当庭释明要求被告胡球红在庭审结束后一周内提供租金支付记录，被告胡球红未提供证据证明租金支付的事实，依法应承担举证不能的法律后果。4、庭审过程中，被告胡球红提供7张照片和2份证明，证明承包经营的房屋无法使用。原告质证后认可照片的真实性，但认为被告在接收房屋时已经认可了原始的状况，被告在支付第一笔承包金时没有提出异议，原告也没有收到过被告的书面异议，并且也将部分承包金抵作维修费用；对2份证明的真实性不予认可。本院审查后发现7张照片显示房屋内有漏水痕迹，2份证明分别载明“805房间漏水到简足，无法使用，一旦使用，造成楼下无法营业，到目前无人维修”，“813房间漏水到捷迈鞋吧，房间不能使用，一旦使用，造成捷迈无法营业，从2018年到目前无人维修”。5、庭审过程中，原告提供《扬州鑫华印刷有限公司出让房屋使用权的合同书》1份，证明原告享有扬州市甘泉路138号内房屋、土地的权益。被告质证后对该证据的真实性予以认可本院认为，案涉合同期限至2020年3月30日，双方约定的合同终止期限已经届至，《宾馆承包经营合同》已在2020年3月30日终止，故对原告要求解除合同的诉求不予支持。合同终止后，被告胡球红依法应向原告返还承包经营的房屋。关于原告主张的承包金，双方虽然对已支付9万元租金的构成陈述不一致，但均一致陈述未付租金为3万元，考虑到新冠疫情的发展情况，本院依据公平原则酌定减免2个月的承包金计1万元，故被告还需向原告支付合同期内的承包金2万元。合同终止后，被告未按约返还承包经营的房屋，依法应向原告支付房屋占用费，考虑到新冠疫情的发展情况，本院依据公平原则酌定减免3个月的房屋占用费，故被告应从2020年7月1日起按每年6万元的标准向原告支付房屋占用费。被告未按期支付承包金，已经构成违约，依约应当承担相应的违约金，关于违约金的数额，结合原告的实际损失，本院调整为3000元。被告胡球红以房屋漏水不能经营为由拒绝返还房屋并支付原告诉求费用，本院认为被告对原告未及时维修造成的损失可以另行主张，但不能构成拒绝返还房屋和支付承包金的合法理由，故对被告的该项抗辩不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第一款第七项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，判决如下：一、被告胡球红于本判决生效之日起十日内向原告扬州扬子江音像有限公司支付尚欠租金2万元和违约金3000元；二、被告胡球红于本判决生效之日起二十日内向原告扬州扬子江音像有限公司返还扬州市广陵区甘泉路138号内甘泉宾馆的房屋，并赔偿相应的房屋占用费（从2020年7月1日起至返还之日止，按每年6万元的标准计算）；三、驳回原告扬州扬子江音像有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告负担150元，被告胡球红负担1000元（原告已预付，被告在本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2300元。审判员  陈健二〇二〇年六月二十八日书记员  冯丽