江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0724民初696号 原告：罗礼仪，男，1982年7月11日生，汉族，住江西省上犹县。 委托诉讼代理人:罗诗联，上犹县东山法律服务所法律工作者。 被告：上犹县海润嘉华文化发展有限公司，住所地江西省上犹县东山镇文峰南路艺术国际油画产业园D2市场B栋132、133号店铺。 法定代表人：陈湜，董事长。 委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张坚文，江西腾龙律师事务所实习律师。 原告罗礼仪与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司（以下简称海润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗礼仪及其委托诉讼代理人罗诗联、被告的诉讼代理人马达远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗礼仪向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年4月30日止共486天的逾期交房违约金98749.79元（按203.19元/日计算），2020年5月1日至交付店铺之日止的违约金按预期交付实际天数支付；2.被告限期完成店铺内楼梯安装工程的施工；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月7日签订《赣州市商品房买卖合同》，原告支付被告购房款406377元，购置被告开发的坐落于文峰南路的上德·艺术国际G号楼123号店铺。合同约定被告应当在2019年1月1日前向原告交付该店铺，逾期被告应“按日计算向原告支付全部购房款万分之五的违约金”。原告已按约定全额支付购房款，而被告却未能如期将该店铺交付原告。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房的违约金。 被告海润公司辩称，1.原告主张的违约金数额明显过高，高于其实际损失的30%，有违公平原则。根据了解，原告所购商铺所在地段的商铺月租金为800元左右，请求法院根据合同法第114条的规定将违约金标准调低至合理水平。2.原告计算违约金的时间有误。答辩人于2019年12月28日在案涉房屋所在小区各个出口张贴了交房通知书，以公告的方式通知办理交房手续，并通过寄快递的方式通知了原告办理交房手续，但原告未按交房通知书的时间过来办理。根据合同第11条约定，买受人逾期未办理交接手续的，视为该商品房已按合同约定期限交付买受人。因此，计算违约金的时间仅能计算至2019年12月28日止。3.房屋已经验收合格，符合交付条件，室内楼梯设计存在缺陷，没有必要再施工建设，请求由原告自行建设，被告自愿以经济形式予以补偿。 本院经审理查明，原告罗礼仪购买被告海润公司开发的位于上犹县商铺，建筑面积为86.5平方米，双方于2017年2月7日签订编号为20170202937的《赣州市商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定：该商品房单价为4698元，总价为406377元；买受人应当在2017年2月7日前支付首期房价款206377元，余额200000向银行贷款；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和是在基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件，但未将完成该房屋内部楼梯施工列为交付条件；出卖人应在2019年1月1日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；买受人未按本合同约定期限缴清该商品房总房款，出卖人有权拒绝交付该商品房，由此产生的全部责任由买受人承担；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过30日，买受人有权解除合同；……。 合同签订后，原告罗礼仪按约定向被告海润公司履行了支付全部购房款的义务。2019年12月24日，涉案房屋办理了竣工验收备案手续。2020年1月2日，被告海润公司根据《商品房买卖合同》中载明的原告罗礼仪的通讯地址向原告罗礼仪邮寄了《交房通知书》，该邮件由代收人邹清亮于2020年1月4日签收。原告罗礼仪认为该商铺两层间未浇筑楼梯，不符合交付条件，故而拒绝接收房屋。2020年5月7日，原告罗礼仪向本院提起诉讼，要求被告海润公司履行交房义务并支付逾期交房违约金。 本院认为，原告罗礼仪与被告海润公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告罗礼仪按约定期限履行了支付购房款的义务，被告海润公司未按约定期限向原告罗礼仪履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，原、被告均主张继续履行合同，对原告罗礼仪要求被告海润公司交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的计算期间问题。1.起算时间。合同约定的房屋交付时间为2019年1月1日，原、被告对以该时间为计算违约金的起算时间均无异议，本院确认2019年1月1日为计算违约金的起算时间。2.截止时间。案涉房屋于2019年12月24日办理工程竣工验收备案手续，符合交付条件。被告于2020年1月2日向原告邮寄了《交房通知书》，该邮件由邹清亮于2020年1月4日代为签收。被告邮寄的地址系原告身份证载明的地址，且系双方在《商品房买卖合同》中确定的原告的通讯地址，应认定为原告的有效送达地址。因此，本院认为被告根据该地址向原告邮寄《交房通知书》，已履行了房屋交付的通知义务。因该地址原因造成原告未能实际收到通知而产生的后果，应由原告自行承担。原告以该店铺内楼梯未完成施工建设为由一直拒绝接收房屋，缺乏合同依据和法律依据，其拒绝接收房屋的理由不能成立，应以被告交付通知到达原告的时间即2020年1月4日视为房屋交付的时间。因此，本院确定被告海润公司计付逾期交房违约金的期间为2019年1月1日起至2020年1月4日止，共计369天。 关于违约金的计算标准的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。店面的基本功能为经营自用或出租，租金损失应属被告海润公司逾期交房造成原告罗礼仪的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然过高，被告海润公司请求予以调整，依法应予以支持。依据上述司法解释的规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情形以及同地段同类型店面租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整违约金按已付房款的每日万分之一计算。被告海润公司逾期交房的期间为369天，以已付房款406377元为基数按每日万分之一计算，其应支付的违约金四舍五入到元为14995元。 关于该房屋内部楼梯浇筑的问题。被告认可该房屋内部楼梯因设计不合理而未完成建设，并提出楼梯由原告自行建设，被告给予适当经济补偿的补救方案。双方签订的《商品房买卖合同》中未对楼梯未施工建设的责任进行明确约定，双方对此也未另行协商达成一致意见，本院根据该合同第十条“（一）基础设施设备”中“（2）房屋交付后90日完善所有设施”（合同第10页第2行）的约定进行处理，被告应在视为房屋交付的日期即2020年1月4日后90日内完成楼梯是建设。被告未在该期限内履行该项义务，且明确拒绝继续履行该项义务，故应承担采取补救措施或赔偿相应损失的违约责任。因楼梯的设计存在缺陷，被告若按原来的图纸设计继续浇筑楼梯将可能存在重新拆建造成浪费的问题，现被告提出楼梯由原告自行建设，被告给予适当经济补偿的补救方案，具有灵活性和可操作性，本院予以认可。因双方对经济补偿的金额无法达成一致意见，本院结合工程量、原告的实际损失、该楼盘同类纠纷达成的补偿方案以及本地经济发展实际情况，酌定由被告补偿原告楼梯建设费用8000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告罗礼仪与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于2017年2月7日签订的合同编号为20170202937的《赣州市商品房买卖合同》继续履行； 二、被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于判决生效后十日内支付原告罗礼仪逾期交房违约金14995元； 三、被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于判决生效后十日内支付原告罗礼仪楼梯建设费用8000元； 四、驳回原告罗礼仪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2268.74元，减半收取计1134.37元，由被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  王贵鹏 二〇二〇年六月十八日 代理书记员  廖祖煌