福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初1673号 原告：余雷霆，男，1998年5月17日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所律师，代理权限为特别代理。 委托诉讼代理人：苏伟能，福建兆恩律师事务所实习律师，代理权限为特别代理。 被告：仙游县辰泰房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市仙游县鲤南镇海亭岭小区，统一社会信用代码9135032205433900XL。 法定代表人：连建平，总经理。 委托诉讼代理人：**、林志，福建品义律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告余雷霆诉被告仙游县辰泰房地产开发有限公司（以下简称辰泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案，依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告余雷霆的委托诉讼代理人王乘波、苏伟能、被告辰泰公司的委托诉讼代理人**、林志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余雷霆向本院提出诉讼请求：判令1.辰泰公司继续履行双方于2017年7月27日签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2.辰泰公司支付余雷霆自2017年12月31日起至实际交付符合合同约定的房屋之日止，每日按购房款630000元的0.01%计算的逾期交房违约金（暂计至起诉之日为45612元）；3.本案诉讼费由辰泰公司承担。事实和理由：2017年7月27日，余雷霆与辰泰公司签订《商品房买卖合同》，约定余雷霆以630000元向辰泰公司购买位于仙游县。合同约定出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。辰泰公司的行为已构成违约。 辰泰公司辩称，1.辰泰公司逾期交房系由于鲤南镇承建的市政道路未动工建设、电力线路未迁移等政府原因，导致小区排水管道铺设、化粪池及出水口无法施工，进而导致消防无法通过验收；且台风、暴雨等不可抗力事由导致延期交房，辰泰公司不存在违约行为，辰泰公司无需承担违约责任；2.辰泰公司已于2019年1月30日通过邮寄方式通知余雷霆于2月10日至3月1日交房，但余雷霆收到通知后未办理交房系自身原因，因此交房时间应以辰泰邮寄通知的时间为准，即2019年1月30日；3.即使认定辰泰公司存在逾期交房，根据附件十一第八条约定，辰泰公司有180天的交房宽限期，而且违约金最高不超过合同总价的1%；因房屋于2018年12月28日通过消防验收和竣工验收，房屋就具备交房条件及满足居住使用，违约金的计算时间的截点应为2018年12月28日止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在 卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 余雷霆向本院提供以下证据进行证明： 1.《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明2017年7月27日，余雷霆与辰泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》。 2.《福建增值税普通发票》，欲证明余雷霆已交付购房款190000元。 辰泰公司的质证意见：对证据1、证据2均无异议。 辰泰公司向本院提供以下证据进行证明： 1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，欲证明辰泰公司具有诉讼主体资格。 2.商品房买卖合同附件十一复印件一份，欲证明出卖人未按商品房买卖合同第九条规定期限前交房的，买受人同意给予出卖人180天宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交房条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人，而不视为出卖人逾期交房，且买受人同意宽限期内合同继续履行，且买受人不承担违约责任；买受人给予的宽限期届满，出卖人逾期交房超过180日的，自上述本条第一款约定的宽限期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已支付的房价款万分之一的违约金（最高不超过合同总价的1%）。 3.莆田市气象局降雨论证报告、台风证明、小区规划平面图、仙游县住房和城乡建设局关于仙游县鲤南名门88号住宅小区延期交房矛盾纠纷的调查报告、鲤南镇政府承诺书（该承诺书只有复印件）、福建省市政基础设施工程竣工验收报告各一份，欲证明辰泰公司延期交房时因为市政道路-西利东路、园区西路未及时动工建设，两条路直到2018年11月8日才竣工验收，影响小区排水管道铺设、化粪池及出水口无法施工；暴雨台风天气也影响了辰泰公司延期交房。 4.莆田市公安消防支队2018年12月28日出具的消防意见书、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告各一份，欲证明房屋具备交房条件及满足居住使用的事实。 5.快递单、快递查询打印件各一份，欲证明辰泰公司已于2019年1月30日通知余雷霆小区于2019年2月10日至3月1日交房。 余雷霆的质证意见：对证据1无异议；对证据2，在有原件的基础上质证如下，签字的真实性无异议，但对于证明对象有异议，（1）、本案余雷霆在购买讼争商品房时跟辰泰公司签订了很多合同，但不清楚是否有签到涉案的附件十一，也不清楚涉案附件十一的内容，附件十一没有作为附件与商品房买卖合同放在一起，故不具有效力；（2）、即使存在附件十一，该附件十一中的第八条也是无效的，双方在主合同第28条中明确约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人的责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。在附件十一第八条中，明显约定交房宽限期180天及违约金不超过合同总价的1%，明显属于不合理减轻出卖人应承担的责任，故该条款无效，应以主合同为准；（3）、该补充协议属于格式合同，补充协议第八条也是格式条款，并没有重点提示买受人，而且也是减轻格式合同条款方的责任，属于无效的条款；（4）、该附件十一的第八条条款中约定，违约金不超过合同总价的1%，也属于违约金低于损失的情况，根据商品房买卖合同的解释第16条的规定，若违约金低于损失的话，买受人有权请求增加违约金，造成的损失根据商品房买卖合同解释第17条约定，应当以同地段、同类房屋来计算房屋损失，即余雷霆要求的日万分之一；对证据3质证如下：（1）、莆田市气象局降水论证报告三性均有异议，该降水报告并非国家部门出具的，是由莆田市新气象科技服务有限公司出具的，不具有合法性及证明力；对台风证明的真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议；莆田市气象局降水论证报告、台风证明与本案不具有证明性，该降水及台风并不能证明辰泰公司无法进行施工，莆田地区常年有台风及降水，双方签订合同时，对该情况就应全部予以考虑，并且按照辰泰公司提出的恒大房地产案件中，该房地产也提供了莆田市气象局降水论证报告、台风证明，但莆田市城厢区法院及莆田市中级人民法院对是否因为降水及台风天导致延期交房做出了回应，降水及台风天并不能作为延期交房的理由；（2）、小区规划平面图、仙游县住房和城乡建设局关于仙游县鲤南名门88号住宅小区延期交房矛盾纠纷的调查报告，鲤南镇政府承诺书、竣工验收报告三性及证明对象均有异议，对于规划平面图并非原件，真实性无法确认，且与本案无关；无法证明辰泰公司所要证明的内容；调查报告的三性及证明对象均有异议，该份报告不具有真实性且与本案无关，辰泰公司提供给法院的复印件印章是盖在第一页的左上方，且复印件存在篡改，报告的第三页出具人是用纸盖住再复印的，今天向法院提供的原件中，第一页并无相关部门的盖章，与复印件不一致，第三页有仙游县住房建设局的盖章，该报告也不符合报告的形式，正常的政府之间的公文不应当以此形式出具的，且辰泰公司也不可能取得政府内部的公文，该公章也没有相关出具人员签字，余雷霆请求法院对该文件报告的真实性予以调查，及追究相关出具人随意加盖公章的责任；（3）、该报告仅有最后一页盖有公章，并无骑缝章，前两页内容存在随意篡改的可能性；（4）、该报告也是政府报告给副县长的内部文件，不能作为本案定案的依据，且该报告也明确指出开发商资金断裂，导致无法按期交房，该报告也不能证明本案延期交房的原因是政府导致的；（5）、承诺书没有原件核对，三性均有异议，证明对象也有异议；对于市政基础设施的竣工验收报告也没有原件，且加盖的公章系仙游县城南新区开发总公司，该公司并非该工程的施工单位、监理单位、设计单位、勘查单位，无法证明该报告的真实性，且该报告是市政工程的竣工验收报告，与本案无关。对证据4，在有原件的基础上质证如下，真实性无异议；但对证明对象有异议，余雷霆在本案开庭前从未看到过涉案的备案表及消防验收、测绘报告，根据合同第十一条约定辰泰公司应当在交房前向余雷霆出示合同第九条约定的证明文件，不出示的，余雷霆有权拒绝收房，且辰泰公司在取得竣工验收备案及消防验收、测绘报告后，并未通知余雷霆进行交房。对证据5的三性及证明对象均有异议，（1）、该组证据均没有原件核对，真实性无法确认，并且没有交房通知书仅有快递单不能确认快递所寄内容，且通知交房时间2019年2月10日-2019年3月1日，该期间讼争房屋未满足合同约定的交房条件，即使存在交房通知书，也是无效的；（2）、快递单复印件上并无寄出时间且无法查询到物流情况，辰泰公司是否寄出并不清楚，且余雷霆也没有收到该快递。 本院经审查认为，余雷霆提供的证据，辰泰公司均无异议，可予确认，本院予以认定。辰泰公司提供的证据1，余雷霆无异议，本院予以认定；证据2系双方当事人签订的，本院对其真实性予以认定，至于合法性、关联性待争议焦点分析；证据3待争议焦点分析；证据4的真实性、合法性予以认定，可以证明诉争房屋所在的小区验收情况；证据5EMS快递单上的地址与《商品房买卖合同（预售）》中余雷霆的通讯地址及联系方式相一致，收件人也是余雷霆，因此可以认定辰泰公司于2019年2月份向余雷霆邮寄交房通知书，于2019年2月13日收到。 经审理查明，2017年7月27日，余雷霆与辰泰公司签订一份编号为201704649的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定：“余雷霆向辰泰公司购买位于仙游县地块）名门八十八号21＃2708室，建筑面积96.6平方米，每平方米6521.74元，总金额630000元，买受人应当签订合同时支付首期房款190000元，余款440000元向仙游县农村信用合作联社鲤南信用社申请贷款支付。”合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”......合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理.....。2.详见附件十一。”第二十八条约定：“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件十一补充协议的第八条约定“1如出卖人不能在本合同第【9】条规定期限前具备该商品房交付条件交房的，买受人同意给予出卖人180日（含第180日）的宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人，而不视为出卖人逾期交房，且买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；2买受人给予的交房宽展期届满，出卖人逾期交房超过180日的，自上述本条第一款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金（违约金最高不超过合同总价的1%），合同继续履行；如出卖人在宽限期后的180天以上还未交房的，买受人可以选择退房；3买受人同意出卖人于交房宽展期届满后逾期交房的除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。”涉案房屋已办理商品房买卖合同备案登记，并已办理商品房预告登记。余雷霆主张至今未办理涉案房屋交房手续。 本案的争议焦点为：一、辰泰公司逾期交房是否属于不可抗力及政府原因？二、逾期交房的违约金如何计算？对此，本院予以查明、分析并认定。 一、辰泰公司逾期交房是否属于不可抗力及政府原因？ 余雷霆认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应在2017年12月31日前将验收合格后的商品房交付给买受人，现辰泰公司已逾期交房，应当自2017年12月31日起向买受人支付违约金。 辰泰公司认为，由于市政道路未及时动工建设，电力线路未迁移等政府原因，影响小区排水管道铺设、化粪池及出水口无法施工，进而导致消防无法通过验收；且台风、暴雨等不可抗力事由导致延期交房，辰泰公司不存在违约行为，辰泰公司无需承担违约责任。 本院审查认为，《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风暴雨天气属于正常气候现象，辰泰公司完全可以通过查阅历年气象资料，对雨水或恶劣天气可能对施工进度造成的影响作出合理的评估，故暴雨台风不属于合同法规定的不可抗力。至于仙游县鲤南镇承建的两条市政道路未动工建设，电力线路未迁移、民房拆迁事宜未启动等政府原因，根据辰泰公司提供的由仙游县住房和城乡建设局出具的《调查报告》、仙游县鲤南镇人民政府、仙游县仙港工业园开发区管理委员会出具的《承诺书》及仙游县鲤南片区西利东路东段市政工程的《工程竣工验收报告》，可以确认涉案房屋逾期交房系因开发商即辰泰公司资金链断裂和小区周边市政配套设施未及时配建等问题导致，后相应的政府配套设施即西利东路东段市政工程于2018年11月8日才竣工。因此，在2018年11月8日之前，本案逾期交房确实存在部分政府因素。 二、逾期交房的违约金如何计算？ 余雷霆认为，因为辰泰公司未按合同约定于2017年12月31日前交付涉案房屋，辰泰公司应承担逾期交房的违约金，违约金以购房款630000元为基数自2017年12月31日起按0.01%计至实际交房止。 辰泰公司认为，辰泰公司已于2019年1月30日通过邮寄方式通知余雷霆交房，但余雷霆收到通知后未办理交房自身原因，因此交房时间应以辰泰邮寄通知的时间为准，即2019年1月30日。退一步，即使辰泰公司存在逾期交房，根据附件十一第八条约定，辰泰公司有180天的交房宽限期，而且违约金最高不超过合同总价的1%；因房屋于2018年12月28日通过消防验收和竣工验收，房屋就具备交房条件及满足居住使用，违约金的计算时间的截点应为2018年12月28日止。 本院审查认为，1、从双方所签订的合同约定上分析。根据余雷霆与辰泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》的第二十八条约定：“对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”而双方在《商品房买卖合同（预售）》中对于案涉房屋的交付时间已经明确为2017年12月31日，而双方所签订《附件十一补充协议》，买受人给予出卖人180日宽限期，该宽限期限条款并非免除辰泰公司逾期交房的义务，仅对交房期限做出一定的顺延，并未排除余雷霆的主要权利，该交房宽限期180天的约定应认定为有效。关于《附件十一补充协议》另约定辰泰公司承担的逾期交房违约金不超过合同总价1%，因余雷霆购房房屋的目的是为了取得所购买房屋的所有权，在本案中，辰泰公司未能在约定的宽限期满前交房，已构成违约，违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，“违约金不超过合同总价1%”的约定显然属于不合理的减轻或免除出卖人应承担的责任，违反了合同诚实、公平原则，既不能弥补逾期交房给业主造成的损失，也不能体现对辰泰公司逾期交房的惩罚性，故本院根据合同公平原则并参照本地房租水平，余雷霆要求辰泰公司按总购房款的日万分之一承担违约金是合理的。2、从法律上分析。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十四条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方所签订的《商品房买卖合同》及附件，为辰泰公司提供的格式条款，如上分析，该附件十一补充协议第八条中关于违约金不超过合同总价的1%的约定，因是免除辰泰公司责任，依据上述法律规定，应当认定该约定无效。根据《附件十一补充协议》第六条第四项关于“如遇特殊原因出卖人可以据实延期交付而无需承担由此产生的延期责任……‘（2）为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖人自发生之日起60日内告知买受人的’……”的约定，辰泰公司未将政府因素告知余雷霆及辰泰公司自身也存在资金链断裂问题，本院酌情确定辰泰公司应承担2018年7月1日起至2018年11月8日期间的逾期交房违约金按照合同约定的50%计算，即按已付款的日十万分之五计算，对此后产生的逾期交房违约责任，按合同约定的标准即按已付款的日万分之一计算。涉案房屋于2018年年底通过竣工验收和消防验收，但于2019年1月30日取得房屋测绘报告，2018年12月28日仍不具备交付的条件，故辰泰公司主张逾期交房时间只能计至2018年12月28日为止，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。辰泰公司于2019年1月30日按照余雷霆在合同中确认的地址向余雷霆邮寄交房通知书，通知余雷霆于2019年2月10日至2019年3月1日前办理交房手续，该通知合法有效。余雷霆未在该期间办理交房手续，视为涉案房屋于2019年3月1日已交付，故本案违约金截止点应为2019年3月1日。 综上所述，本院认为，余雷霆与辰泰公司签订商品房买卖合同及附件十一（除约定违约金不超过合同总价的1%之外）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均有法律约束力。余雷霆依约支付了购房款，辰泰公司也应按合同约定的时间交付诉争房屋，现辰泰公司未按约交付诉争房屋给余雷霆，已构成违约，应依法承担违约责任。现余雷霆请求辰泰公司支付逾期交房的违约金（以630000元为基数，按日万分之一自2017年12月31日起计至实际交房之日止），至于余雷霆主张要求辰泰公司履行交房义务，因余雷霆自身原因拒绝交房，其可自行向辰泰公司办理交房。故余雷霆的诉讼请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下： 一、仙游县辰泰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给余雷霆逾期交房违约金，违约金计算方法：自2018年7月1日起至2018年11月8日止，以购房总款630000元为基数，按日十万分之五计算；自2018年11月9日起至2019年3月1日止，以购房总款630000元为基数，按日万分之一计算； 二、驳回余雷霆的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费940元，由余雷霆负担864元，仙游县辰泰房地产开发有限公司负担76元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林梅金 人民陪审员  蒋玉楼 人民陪审员  张文胜 二〇二〇年六月二日 书 记 员  李学进 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。