辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽01民终7006号 上诉人（原审被告）：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。 负责人：许金钟，该行行长。 委托诉讼代理人：王忠原，辽宁东拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐天漪，女，1987年10月3日出生，汉族，住沈阳市浑南区，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王爽，女，汉族，1982年3月24日出生，住址沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：徐广顺，辽宁百涛律师事务所律师。 上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被上诉人王爽房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初15308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。 哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行上诉请求：撤销一审判决第二至第五项，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决第三页最后一段属于事实认定错误。首先，房屋存在严重频繁的下水管道污水及墙面漏水问题，不适合作为金融机构办公使用。二、上诉人办理诉争房屋后仍保留房屋钥匙是因为与被上诉人联系不上，无人接收钥匙。最后，在搬迁到新地址后，上诉人仍帮忙看门是由于联系不上被上诉人。二、一审判决书第四页第二段缺少必要的法律论证过程，属于事实认定不清。首先，房屋存在严重下水道返污水和墙壁漏水情况，无法满足使用的合理需求，存在提前解除合同的情形。其次，诉争房屋出现种种问题，被上诉人始终没有出面解决，上诉人于2018年2月已经实际搬离房屋，由于联系不上被上诉人，只能通过在诉争房屋张贴搬迁公告的方式对外宣告实际搬离的事实。三、一审判决书第四页第三段错误适用了滞纳金这一行政法律关系上的概念，没有查清迟延支付租金是否存在合理事由，属于适用法律错误和事实认定不清。一审法院适用简易程序审理不当。双方的租赁合同2008年2月就已经解除，在此之后再判令给付房屋租金错误。 王爽辩称：同意一审判决。 王爽向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付退租违约金85.864万元、逾期支付租金产生的滞纳金27.3851万元、2018年5月8日至2019年5月7日租金107.33万元及滞纳金53.665万元、损坏房屋违约金85.864万元，合计360.1081万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明，原、被告曾签订有《哈尔滨银行沈阳分行房屋租赁合同》，约定被告承租原告王爽所有的房屋，租赁期限为2012年5月8日起至2022年5月7日止。租金约定为：该房屋每平方米租赁单价为1000元/m2.年。五年内不变，从第六年起，甲、乙双方根据市场变化情况，按相临门市房市场均价的90%计算这五年每平方米的年租价。年租金总额为1073300元大写壹佰零柒万叁仟叁佰元整)。房屋租金支付方式如下：租金上打租，按年付款、在签订合同之日起九十日内一次性支付第一年租金。第二年度起提前一个月支付下一年度租金。合同中同时约定，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。在合同中亦约定，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方年租金总额20%的违约金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按年租金总额20%的额度向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方另向甲方按日租金的0.5倍支付滞纳金。未经甲方同意乙方逾期归还房屋，则每逾期一日除应向甲方支付租金外，还应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。另查明，关于第六年起的租金，原、被告之间的约定为仍按照年租金总额为1073300元支付。被告曾于2017年10月9日支付原告2017年度的房屋租金1073300元。 一审法院认为，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同的主张，被告亦表示同意，是双方真实意思表示，予以确认。关于原告主张2018年5月8日至2019年5月7日期间房屋租金的诉讼请求，由于诉争房屋的钥匙仍在被告处保留，且从被告所提供的微信聊天记录中可以的得知原告方带人去看房前需要提前联系被告方派人来开门，可以认定被告虽不在诉争房屋内继续经营，但仍实际占有诉争房屋，故对于原告主张的2018年5月8日至2019年5月7日租金1073300元，予以支持。关于原告方主张的退租违约金，根原、被告签订的哈尔滨银行沈阳分行房屋租赁合同，在租赁期内，乙方(被告)未经甲方(原告)同意，中途擅自退租的，乙方应该按年租金总额20%的额度向甲方支付违约金，由于被告未能举证证明其中途退租的行为事先征得了原告的同意，提供证据亦不足以证明存在提前解除合同的情形，故对于原告的主张，本院依法支持214660元(1073300元*20%)。关于原告主张的房屋租金滞纳金，有事实和法律依据，本院予以支持，但由于双方约定过高，本院酌情调整为按年利率24%为标准计算。关于被告辩称的缓交租金事由，由于其举证不足，不予采信。关于原告主张的损坏房屋违约金85.864万元，由于其未能提供证据证明诉争房屋系因被告原因造成的损坏，故不予支持，原告可以在有证据后另行主张权利。关于被告辩称的涉案房屋频繁出现严重下水道反污水及房屋漏水情况，原告未尽到维修义务的抗辩意见，由于其未能提供证据证明其曾向原告提出过维修房屋的主张，故不予采信。关于原告在庭后提交的情况说明中表示要求被告继续交付租金的主张，由于其在庭审过程中并未作为诉讼请求予以提出，故不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王爽与被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行签订的《哈尔滨银行沈阳分行房屋租赁合同》；二、被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告王爽退租违约金214660元；三、被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告王爽2018年5月8日至2019年5月7日期间的房屋租金1073300元；四、被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告王爽2017年4月8日至2017年10月8日期间房屋租金的滞纳金，以1073300元为计算基数，以年利率24%为计算标准；五、被告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告王爽2018年度一年的房屋租金滞纳金，以1073300元为计算基数，以1073300元为计算基数，以年利率24%为计算标准；六、驳回原被告的其他诉讼请求。案件受理费35608元，减半收取17804元，由原告承担7894元，由被告承担9910元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，租赁合同第七条约定，在租赁期限内，甲方（被上诉人）应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前3日书面通知乙方（上诉人），乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应在3天内进行维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。 本院认为，依据法律规定，承租人应该按照合同约定支付租金。关于合同解除时间问题。上诉人主张其与被上诉人签订的房屋租赁合同在2018年2月就已经解除，因为上诉人已经张贴公告。被上诉人辩称并未收到解除通知，且不同意合同解除。由于上诉人不能提供证据证明解除通知送达给被上诉人，且双方对合同是否解除存在争议，因此上诉人主张2018年2月合同即已解除，本院不予支持。 关于上诉人提前搬离房屋是否构成违约的问题。一审判决第三页最后一段及第四页并非法院认定事实内容。上诉人主张房屋存在漏水、反污水等情况，不适宜作为办公用房使用。被上诉人辩称并未接到上诉人要求维修上述房屋的通知，房屋是上诉人自己装修应由上诉人自己负责维修。依据合同第七条约定，上诉人应向被上诉人提出维修请求，对上诉人装修装饰部分被上诉人不负有修缮义务。上诉人并未提供证据证明其在2018年2月，即其主张搬离房屋之前，曾就诉争房屋出现的上述问题向被上诉人请求，要求其维修，而被上诉人拒绝维修。因此上诉人现以此为由提前解除合同，本院不予采信。一审法院认定上诉人违约，提前解除合同，并支付违约金并无不当。上诉人没有按时交付房租，应按照合同约定支付滞纳金。一审法院考虑合同中滞纳金给付标准约定过高，已经酌定减少，故一审法院判决给付数额并无不当。 上诉人主张其无法找到王爽，不能交付钥匙。上诉人并未提供证据证明其已经联系王爽接收房屋，但联系不上。双方并未明确约定解除租赁合同，上诉人也未通过诉讼方式寻求救济。故上诉人该项主张，本院不予采信。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条规定，当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。本案在一审审理期间，人民法院采用简易程序审理本案，双方当事人均未就此提出异议，故一审法院适用简易程序审理此案并无不当。 综上，上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35608元，由上诉人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行承担。 本判决为终审判决。 审判长  单立 审判员  周濛 审判员  杨帆 二〇二〇年六月十二日 法官助理勾雪峰 书记员薛彤 本案裁判所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。