四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1266号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南充市经济和信息化局，住所地：四川省南充市顺庆区农科巷118号。 法定代表人：石全华，局长。 委托诉讼代理人：殷大鹏，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李黎，四川首力律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李志凯（1266），男，汉族，生于1946年2月24日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：桑凯，男，汉族，生于1966年2月12日，住四川省南充市顺庆区。 上诉人南充市经济和信息化局（以下简称南充经信局）与上诉人李志凯、被上诉人桑凯合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院(2019)川1302民初7253号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南充经信局上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.原审认定南充经信局与李志凯之间并不存在租赁关系，属于事实错误。本案系同一合同中存在两种法律关系，南充经信局与李志凯之间不仅存在借款合同关系，同时存在租赁合同关系，并且这两种法律关系相互依存。南充市无线电管理局与李志凯之间签订《房屋抵押借款协议书》（《协议书》第二条“在借款期限内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住该房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息”、第三条“乙方在居住甲方抵押房屋期间，不得转租或借给他人使用。第五条“乙方退房时，房屋及室内设施应保持原状，如有损坏，乙方应予修复。如房屋已装修，其装修费用甲方不予补偿，若乙方拆除装修，应恢复房屋原状”、第六条“乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方”等内容均属于房屋租赁的典型条款，而被上诉人也在案涉房屋中长期居住，足以证明双方形成了房屋租赁的真实意思表示，并且实际履行房屋租赁事实。根据《协议书》的约定以及协议履行情况可知，无线电局以案涉房屋租金抵偿利息的方式向被上诉人借款，而被上诉人为租赁房屋与无线电局达成借款合议，借款期限与租赁期限一致，两种法律关系相互依存，同时存在。2.原审判决认定《协议书》处于续借状态，李志凯有权占有案涉房屋，属于事实认定错误。《协议书》约定的协议期限早已届满，该协议已终止，被上诉人无权占有案涉房屋。1998年1月4日，无线电局与李志凯签订《协议书》。根据《协议书》第二条“甲方向乙方借款期限为10年”、第六条“甲方在还款期限届满时，若需延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借”的约定，该协议期限于2008年1月4日已届满，并且无线电局要续借必须征得李志凯的同意。但双方均未主张协议借款期限展期，更未提交任何证据证明双方达成展期的合意，原审法院竟以存在这种可能性，便径直认定《协议书》处于续存状态，显然事实认定错误。3.即或原审法院认定该协议因双方实际履行情况使得该协议处于续借状态，成为无固定期期限的合同，但上诉人仍有权要求解除合同、李志凯退还房屋。第一，根据《合同法》第六十二条第四款、第二百零六条之规定，上诉人有权要求解除合同。同时，《协议书》第六条约定“乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方”，故应先由李志凯返还房屋，再由南充经信局偿还借款，并且南充经信局多次要求偿还借款，但李志凯均拒绝收取款项。第二，因本案同时存在租赁合同关系，且租赁期限与借款期限一致，根据《合同法》第二百三十二条之规定，南充经信局有权随时解除合同。第三，根据《协议书》的约定，南充经信局享有合同解除权，有权要求返还房屋归还借款。根据《协议书》第六条“任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方”的约定，协议明确赋予了合同任何一方具有单方解除合同的权利，该约定并不违反法律规定，合法有效。南充经信局早已通过公告及上门走访等方式向被上诉人提出协商解除合同，但李志凯均不予理会。现南充经信局通过诉讼方式处理争议的途径处理纠纷，本案应判决解除协议。4.若本案不判决解除合同、李志凯返还房屋，将严重损害国家利益，造成国有资产流失。案涉房屋属于国有资产，目前房价不断上涨，且案涉房屋处于市区繁华地段，房屋租金价格持续走高，其作为国有资产对外出租，以目前南充市行情看，其租金远在1000元人民币以上。但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第二款“自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”之规定，在本案中，虽《协议书》第二条约定借款利息以案涉房屋的租金予以抵偿，但并未明确利息计算标准，属于借款利息约定不明。即使按照同期银行贷款利率计算，其利息远远低于案涉房屋应得租金。故若继续以低廉的利息折抵租金，必将严重损害国有利益，造成国有资产流失。 李志凯上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判确认南充市房屋归李志凯所有，南充经信局配合办理产权过户手续；2.一、二审诉讼费由南充经信局承担。事实与理由：一审法院认定本案基本事实有误。1998年1月4日，双方当事人签订的《房屋抵押借款协议书》系名为借贷实为买卖的合同。1998年的南充市无线电管理局因集资改建资金需要，向多名自然人出售房屋，双方口头承诺进行房屋买卖，但在办理过户手续时因无线电管理局不愿将收取的房款上交财政导致无法办理过户手续，所以双方以借款形式来掩盖销售房屋的事实，并在借款协议中明确借款期限10年，并承诺在此期间办理产权过户手续。同年元月9日，李志凯将购房款41700元交付给无线电管理局，该局出具的收据载明为“文化路宿舍房屋预交款”，证明该款不是出借款而是房屋预交款，故双方之间是房屋买卖关系。 针对南充经信局的上诉，李志凯辩称：双方确实不存在租赁，仅形成了房屋买卖合同关系。从签订合同后，李志凯已按照合同约定支付全部购房款，是经信局的原因导致房屋产权未办，从签订合同至今也是李志凯占有使用。一审法院未支持上诉人的诉请是正确的。 针对李志凯的上诉，南充经信局辩称：1.双方不存在房屋买卖关系，根据抵押租赁协议书，上面的内容完全体现不出房屋买卖的内容，更没有房屋过户登记的内容，单凭原审被告的口头陈述不能证明双方存在房屋买卖的事实；2.对方提到的借款金额与房屋的价值相当的观点，对方没有举证证明房屋的价值，即使借款金额与房屋价值相当，也仅能证明作为借款方向对方提供房屋使用作为借款的一种保障，与生活常理相符；3.李志凯长期居住在案涉房屋内，存在违约行为，也并不能改变房屋的权属性质。 针对南充经信局、李志凯的上诉，桑凯辩称：1.南充经信局诉李志凯从2018年1月4日起至退房之日止按每月1000元的标准支付房屋占用费没有事实依据。2.桑凯作为借款人南充经信局（原南充市无线电管理局）的员工，为资金出借方李志凯担保不符合常理，南充经信局对桑凯的诉请不应得到支持。3.即使桑凯作为李志凯的担保人，根据担保法的规定，桑凯也不应当承担担保责任。担保人是单位指定，不是出借方的担保人，担保期限已经过期。 南充经信局向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋抵押借款协议书》；2.判令李志凯立即退还文化路68号2栋3单元1楼25号房屋；3.判令李志凯从2018年1月3日起按每月1000元标准向原告支付房屋占有费；4、判令桑凯对第3项诉请承担连带责任。 李志凯向一审法院提出反诉请求：确认南充市房屋归李志凯所有，经信局无条件协助办理产权过户手续。 一审法院查明：1998年1月4日，南充市无线电局（作为甲方）与李志凯（作为乙方）、桑凯（担保人）共同签订《房屋抵押借款协议书》，约定“一、甲方向乙方借款41700元，甲方以文化路16号2栋3单元1楼25号3室1厅住房一套作为还款抵押。二、甲方向乙方借款期限为10年。在借款期内，乙方有权居住甲方用于抵押的房屋，乙方居住房屋不另付房租，甲方也不向乙方支付借款利息。六、任何一方需中途终止协议，应在三个月前提出协商，乙方退房给甲方后三个月内，甲方必须将全部借款退还给乙方。甲方在还款期限届满时，若需延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行。七、乙方需在甲方单位找一名正式职工作为担保人”等内容。原文化路16号为现在的文化路68号。李志凯在1998年1月9日将41700元交付给无线电局，无线电局出具收款41700元的凭证，内容摘要栏填写为文化路宿舍房屋预交款。之后无线电局经过调整，相关职能和人员最终划入经信局，由经信局行使其相关权利。截止开庭之日，李志凯占有和使用该协议书约定的房屋已经多年。 一审法院认为：本案争议焦点是李志凯占有案涉房屋，是有权占有，还是一种无权占有。 首先，如果李志凯所称的合同双方的买卖合同成立，李志凯作为买受方，又给付了款项，是有权占有。但本案中缺少买卖合同成立的证据，不能认定买卖合同成立，故不能认定李志凯基于买卖合同有权占有该房屋。南充经信局出具的《房屋抵押借款协议书》显示，是南充无线电局为借款而作出的一种没有经过抵押权登记的特殊“抵押”行为，通过该合同的约定，让李志凯有在借款期间使用该房屋的权利。该合同主要内容并不违反法律的强制性规定，其效力应该予以肯定。李志凯称是向无线电局购买了案涉房屋，但没有提供合同等证据予以证明。李志凯提供的收款凭证和证人证言等证据，不足以推翻《房屋抵押借款协议书》明确载明的内容，也不足以让其处于真伪不明的状态。即使李志凯与无线电局相关人员口头谈过买卖房屋事宜属实，却并没有达成李志凯与无线电局双方最终的书面房屋买卖协议，且随着《房屋抵押借款协议书》的签订，该口头谈的内容也已经被《房屋抵押借款协议书》完全变更。何况以本案的证据，南充经信局申请出庭作证的证人（当时的无线电局有关人员）均对与李志凯谈过买卖房屋，将案涉房屋卖与李志凯进行了否认。民诉法解释第九十一条第一款的规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，李志凯反诉称存在买卖合同关系，与《房屋抵押借款协议书》载明的事实不符，南充经信局不认可双方存在买卖合同关系，李志凯不能举证证明，故李志凯应承担举证不能的法律责任，李志凯反诉的诉讼请求，不予支持。 其次，根据合同条文、履行情况和南充经信局诉请意见，不能从高度可能性就认可李志凯为无权占有。合同条文约定有“甲方在还款期限届满时，若需要延期还款，征得乙方同意后，可向乙方续借。续借期间，双方仍按本协议书执行”。如前所述，根据协议书，李志凯有在借款期间使用该房屋的权利，如果合同在续借期间，李志凯就有权占有房屋。就严格的条文讲，2008年1月4日，合同约定的10年借款期到后，本案没有甲方征得乙方同意延期还款的另行协商续借和同意续借的证据，但从合同的履行情况来看，几年时间来房屋产权人没有还钱，李志凯也没有要求房屋产权人还钱，双方法律关系处于事实上续借后的状态，可以认定为双方有较大可能形成了产权人续借和李志凯同意续借、仍按原协议执行的续借合同关系（仍按原协议执行，因此李志凯也一直占有着房屋，为有权占有）。即使该可能性是否是事实还不能完全肯定，该可能性也并不非常小，让法院不能从高度可能性的角度，认定李志凯为无权占有，故不能从无权占有（侵犯所有权）的角度判决李志凯立即退还文化路68号2栋3单元1楼25号房屋。此结论还有一个佐证支撑的是，南充经信局的第一项诉请为解除合同。如果南充经信局认为根据合同履行的情况合同到期，没有续借情形的话，是不需要诉请解除合同的。 关于南充经信局的第一项解除合同的诉讼请求。可以分为两个方面评议。一是如果合同到期没有续借，到期的合同不需要解除，故这种情况下南充经信局解除合同的诉讼请求不能得到支持。二是如果合同处于续借状态的话，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”南充经信局作为借款人，起诉出借人，要求单方解除合同并没有举出法定事由，相对方也不认可，故不予支持。无固定期限的续借合同成立而借款人要终止的话，合适的途径是根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”的规定，先对借款进行返还。关于李志凯称经信局陈述因资金周转需要向其借款不属实，该意见是一种推测而没有提出证据证明，且经信局提供证据证明了当时历史条件下决定借款的事实，故对李志凯的该意见，不予认可。进一步，对南充经信局主张以解除合同为基础的要求退还房屋的权利，不予支持。 关于南充经信局的第三项、第四项诉讼请求，也是建立在李志凯为无权占有或者合同解除后的基础上，故对第三项、第四项请求，也不能支持。该院庭审中对本案的法律关系进行了当庭释明，没有支持南充经信局庭审中所提出的租赁合同关系的意见及李志凯提出的买卖合同关系的意见，但经询问双方均表示不变更诉讼请求，故依法以双方的诉讼请求进行审理和判处。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、驳回南充经信局的诉讼请求；二、驳回李志凯的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1000元，由南充经信局负担，反诉案件受理费421元，由李志凯负担。 二审中，南充经信局提供房地产估价报告四份，估价报告出具日期：2019年11月10日估价项目名称：南充发展投资（控股）有限责任公司位于文化路等77宗资产租赁价值评估。综合证明：根据评估报告，同地段、类似用途的房屋租赁价值变化看，从2009年到2018年10年时间房屋租赁单价逐年上涨已经从30元/㎡上涨到70元/㎡，涨幅一倍以上，目前仍在上涨。案涉房屋大多数从1998年、1999年开始由被上诉人使用，到起诉前，已经超过20年，房屋价值涨幅更大。而这10年期间，国家存款利率、借款利息浮动并不大，甚至还有下降趋势，合同中虽约定以租金抵房租，但租金大幅上涨当时无法预见，该局可以提出解除合同。案涉房屋不能收回，正在使国有资产面临重大损失。 李志凯质证认为，评估报告形成时间在2019年，与本案没有关联性；委托方均是南充发展投资有限公司，是另外的目的所需；南充经信局认为租金上涨可能导致国有资产流失，可能还要涉及追究相应责任人的责任。 桑凯针对经信局的证据没有异议。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点：南充经信局与李志凯的诉讼请求应否支持。 经查，原南充市无线电管理局与李志凯签订《房屋抵押借款协议书》约定，南充市无线电管理局向李志凯借款，该局用住房抵押，李志凯居住被用于抵押的住房，该局不支付借款利息，李志凯也不支付租金。李志凯交付借款后，该局出具收到预交房款的收据，并向李志凯交付房屋，李志凯自接收房屋后使用至今。 根据《房屋抵押借款协议书》，南充市无线电管理局与李志凯形成借款关系。但是，在李志凯交付协议约定的款额后，南充市无线电管理局出具收到房款的收据，并非收到借款。根据原南充市无线电管理局向李志凯出具的收据，李志凯按协议约定金额交纳的款项为房款，但协议书无论字面意思还是隐含意思，均没有南充市无线电管理局要将房屋卖给李志凯的意思表示，即协议书不是房屋买卖合同。由于双方签订协议书、南充市无线电管理局交付房屋、李志凯交付款额同时发生，且多年来南充经信局未返还李志凯交付的款额，李志凯一直使用房屋，相互不支付款额利息和房屋使用费，表明上述民事行为之间存在因果关联性。 按照《房屋抵押借款协议书》约定，借款期限已经届满，南充经信局未偿还（返还）李志凯交付的款额，南充经信局要求解除协议书，于法无据。案涉房屋系基于李志凯交付（或出具）协议书约定的款额，被交付给李志凯占有使用，且南充经信局交付房屋、李志凯交付款额存在关联性，南充经信局在未返还相应款额的情况下，要求李志凯返还房屋，不符合双方约定。协议书约定借款利息与房屋使用费相互抵消，南充经信局要求李志凯支付房屋租金，与双方约定不符。 李志凯仅依据南充市无线电管理局出具的收据载有“预交房款”内容，主张与南充经信局形成房屋买卖关系，依据不充分。即使双方存在房屋买卖关系，李志凯也只能要求南充经信局协助办理产权过户，而不能要求确认房屋为其所有，因此，李志凯要求确认房屋为其所有于法无据。 综上，南充经信局、李志凯的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,842元，由南充市经济和信息化局负担1,000元，李志凯负担842元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年六月十八日 书记员  杨鹏立