太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初440号原告（反诉被告）：杨琴萍，女，1969年7月6日出生，汉族，住太原市。委托代理人：张保金，山西明敏律师事务所律师。被告（反诉原告）：王少鹏，男，1967年8月7日出生，汉族，住太原市。委托代理人：姚利利，山西知达律师事务所律师。原告（反诉被告）杨琴萍与被告（反诉原告）王少鹏租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨琴萍及其委托代理人张保金，被告（反诉原告）王少鹏及其委托代理人姚利利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琴萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2、请求判令被告向原告退还剩余租金人民币56000元;3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月15日签订《租赁协议》，约定被告将位于兴安苑西区内10#-11#之间,占地面积298平方米的车棚麻将馆出租给原告经营,租赁期自2013年11月15日至2021年12月31日,租金为195000元。协议签订当日,原告向被告一次性支付租金195000元。2015年5月1日，原告与赵爱华签订《转租协议》，约定将车棚麻将馆转租给赵爱华，期限自2015年5月1日起至2021年12月31日，租金为160000元。2019年8月29日，该租赁房屋因大原市政府创建全国文明城市工作被拆除。因此，原、被告所签订《租赁协议》及原告与赵爱华所签订《转租协议》均无法继续履行，2019年10月17日，赵爱华向贵院起诉原告，要求向其退还剩余租金，原告无奈多次要求被告退还剩余租金,被告均以各种理由推脱。为维护原告合法权益,现诉诸法院,望贵院查清事实,依法裁判。被告王少鹏辩称，一、原告并没有向赵爱华实际支付56000元租金,无权要求被告退还剩余租金人民币56000元。原告起诉被告的起因是由于赵爱华对杨琴萍提起诉讼,判决结果让其退还赵爱华租金56000元,该判决虽然己生效,但原告并未实际履行判决,未提交法庭其支付给赵爱华56000元的依据,故原告无权要求向被告进行索赔。二、原告私自转租车棚,不能合理使用租赁物，将车棚私自改建为麻将馆,将本来是为小区居民服务的场所变成了自己营利的工具,最终使得租赁物被拆除,且在房屋拆除时未通知被告,更未征得被告同意,其自身应该对房屋的拆除承担全部责任,不应当向被告要求退还剩余租金。综上,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告王少鹏向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告赔偿因拆除房屋给反诉原告造成的损失56875元。2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由:2000年12月28日,反诉原告与太原市尖草坪区兴安苑物业管理中心签订《车棚租赁协议》,协议约定:甲方(兴安苑物业管理中心)提供建设位置,位于西区内10#-11%之间,占地面积298平方米,乙方(反诉原告)投资兴建不动产建筑,产权归甲方所有,甲方同意以租赁方式同乙方合作,时间从2001年1月1日至2021年12月31日。协议签订后,反诉原告投资兴建了长为16.8米,宽为16.7米的车棚,之后自己经营,2013年11月15日,反诉原告将车棚租给反诉被告杨琴萍,约定租期8年，从2013年11月15日至2021年12月31日,租金为195000元(即年租金为24375元)。合同签订后,反诉被告开始经营车棚,并在反诉原告不知情的情况下于2015年5月1日将车棚转租,并于2020年5月22日将反诉原告起诉至太原市尖草坪区人民法院,要求解除双方签订的《租赁协议》,并向其退还剩余租金56000元.此时,反诉原告方知其投资兴建的房屋已被拆除,反诉被告在未征得反诉原告的同意下将车棚转租,并在房屋拆除时未通知反诉原告,更未征得反诉原告同意,就使得租赁物被拆除,从而中断了反诉原告的经营权,为此,请求人民法院判令反诉被告赔偿因拆除房屋给反诉原告造成的损失56875元,反诉费由反诉被告承担。反诉被告杨琴萍辩称，一、反诉原告请求支付损失于法无据、于情无理。反诉原告声称自己兴建了长为16.8米，宽为16.7米的车棚纯属子虚乌有。反诉原告2000年从兴安苑物业接手时,就已经存在车棚以及空房三间,反诉原告接手来将中间一间房,自己就投资填了几个桌椅成了麻将馆,后来13年转租给反诉被告,期间桌椅均一直未变,反诉被告接手时,早已破烂不堪,而且当时约定的19.5万是包括把这些旧物一块接手的。因此,1、对于车棚、麻将馆这些建筑物物品归属属于物业公司,(车棚租赁协议第6条:“乙方不得改变车棚使用途径”)和反诉原告没有关系。2、请列明自身的损失明细都有什么,价值多少?3、出示证据证明自身损失达56875元。没有任何证据证明自身损失从哪里来?具体有什么损失?二、反诉原告反诉请求的相对应主体明显错误。首先,根据反诉原告王少鹏与兴安苑小区物业管理办公室2000年12月28日签署的《车棚租赁协议》第2条约定:“如遇政府或公司规划性拆迁,造成协议不能继续，乙方造成的经济损失由双方协商处理。”根据该约定,反诉原告自认为拆迁造成的损失应去找兴安苑小区物业管理办公司协商解决才对。其次,反诉被告2015年将车棚转租给赵爱华,自己就不再经营并管理该车棚及麻将馆了,反诉原告对此知情,并给赵爱华办理了更名,所以当房屋拆迁时,反诉原告也知道是赵爱华在租赁使用,反诉原告应找赵爱华去索赔;三、反诉中声称反诉被告在未征得其同意将车棚转租,并在房屋拆迁时未通知反诉原告不符合事实。反诉被告将车棚转租于赵爱华后,赵爱华自己找的反诉原告，并且反诉原告还给赵爱华办理了经营许可证更名，所以根本不存在反诉被告中断其经营权的情况，说自己不知情纯属谎言。而且涉案车棚就在反诉原告居住的院子里,就在他居住楼下,每天出来进去,那么大车棚,陪伴自己多年的车棚一下被拆除,自己能不知道吗?四、对于拆迁时所剩的拆除材料,反诉被告在和赵爱华的审判程序中也曾向法院提出让赵爱华返还,法院并未支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的由山西兴安物业公司出具的证明，因该公司未经工商登记，不具备法律上的主体资格，故对该份证据本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月28日，被告（反诉原告）与太原市尖草坪区兴安苑物业管理中心签订《车棚租赁协议》一份，约定被告（反诉原告）在兴安苑小区物业管理办公室管理的西区10#-11#之间面积为298平方米的土地上兴建不动产建筑，其产权归太原市尖草坪区兴安苑物业管理中心所有，并将该不动产租于被告（反诉原告），租期为2001年1月1日至2021年12月31日。2013年11月15日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《租赁协议》约定，被告（反诉原告）将该298平方米上的车棚等建筑租于原告（反诉被告），租赁期为2013年11月15日至2021年12月31日，租金为195000元。协议签订后，原告向被告支付了195000元的租金。2015年5月1日，原告（反诉被告）与案外人赵爱华，达成口头转租协议，将该车棚等建筑转租与赵爱华，期限为2015年5月1日至2021年12月31日，租金170000元。后因太原市政府创建全国文明城市工作，该车棚等建筑于2019年8月29日被拆除。2019年10月21日，案外人赵爱华将原告（反诉被告）诉至法院要求解除《转租协议》并退还剩余租金57285元。2019年11月15日，太原市尖草坪区人民法院作出（2019）晋0108民初2370号民事判决书判决解除赵爱华与原告（反诉被告）签订的《转租协议》，原告（反诉被告）退还赵爱华租金人民币56000元。本院认为，对本诉部分，原、被告签订的《租赁协议》是原告支付租金以取得租赁标的物即车棚等建筑的使用权为目的的合同。租赁标的物被拆除，致使其合同目的不能实现。其情形符合合同法关于合同解除的法定要件，故原、被告签订的《租赁协议》依法应于解除，被告理应退还自租赁标的拆除时即2019年8月29日至2021年12月31日的租金56000元。原告所提诉求于法有据，应予支持。对反诉部分，结合本案所查明的事实可知，本案所涉租赁标的系因不可归责于反诉原、被告及赵爱华的原因被拆除，租赁标的的拆除与原告与案外人赵爱华的转租行为及反诉被告是否将拆除的事实告知予反诉原告并征得其同意之间并无因果关系。反诉原告据此向反诉被告主张赔偿损失的诉讼请求缺乏事实与法律基础，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨琴萍与被告王少鹏于2013年11月15日签订的《租赁协议》；二、被告王少鹏于本判决生效之日起十日内退还原告杨琴萍租金人民币56000元；三、驳回反诉原告王少鹏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费600元，由被告王少鹏负担。反诉案件受理费610.94元，由反诉原告王少鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院审判员 成 勇 二〇二〇年六月二十九日书记员 李振玲