安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初357号 原告:长丰县陶楼镇陶西社区居民委员会,住所地安徽省长丰县陶楼镇陶西社区,统一社会信用代码55340121MEA3920233。 法定代表人:李道光,主任。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶然，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告:倪以祥,男,汉族,1972年7月29日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙旭东，安徽健友律师事务所律师。 原告长丰县陶楼镇陶西社区居民委员会与被告倪以祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，发现被告倪以祥以长丰县陶楼人民政府为被告向本院提起行政诉讼，案号为（2019）皖0121行初66号。本院于2020年2月25日做出（2020）皖0121民初1254号民事裁定“中止本案审理”。2020年4月17日，本院对行政诉讼案件做出（2019）皖0121行初66号行政裁定书。本案依法恢复审理，于2020年5月11日，依法由审判员陶向阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长丰县陶楼镇陶西社区居民委员会法定代表人李道光及其委托代理人陶然、被告倪以祥委托诉讼代理人蔡国俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长丰县陶楼镇陶西社区居民委员会的诉讼请求是：1、依法判决解除原、被告于2017年6月27日签订的《租地协议》;2、依法判决被告立即向原告支付租金231656元并支付违约金46331.2元(按照总租金的20%计算),合计277987.2元;3、本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年6月27日,原告与被告经友好协商签订了《租地协议》,协议约定甲方(即原告)将陶楼镇陶西社区背面组(583.34亩)、冲北组(155.6亩),计739.94亩土地,水面李达坝水库270亩使用权,出租给乙方(即被告)使用。租赁期限自2017年6月25日至2025年9月30日止。土地基本租金600元/亩,2017年之前所欠租金526980元(包括水库租金)于合同签订后一次性付清,2017年租金于土地按600元/亩计算,李大坝水库租金每年30000元,2017年本度租金于12月30日前付清。以后每年6月30日为租金提前给付期。如乙方每年逾期支付租金,视为乙方违约情况,乙方同意自愿按违约条款执行。同时,《租地协议》第五条第3款约定,乙方违背协议规定,不按时支付租金或者其他违约情形,甲方下书面催款通知30日内缴齐。如超期乙方承诺:甲方可单方、无条件解除合同,合同解除后,租赁土地上的种植物、附着物、附属设施一周内恢复撤除,否则承担甲方的损失,并向甲方承担总租金20%的违约金。自签订《租地协议》后,被告仅支付了部分租金,至今尚欠2018年和2019年租金合计231656元。经原告多次催缴未果,原告于2019年10月6日催告后30日内,仍没有缴齐。根据《租地协议》第五条第3款规定,原告有权解除协议,并要求被告承担违约责任。 被告倪以祥辩称：1、被告并未主动违反双方之间签订的协议，至于未交租金因原告砍伐被告承包经营的李达坝水库堤坝的树木，挖毁树木的行为导致被告承担巨大损失。因双方对该损失未达成一致意见，故租金才未付；违约是因原告违约在先，故被告的行为并无达到双方合同约定解除合同的条件，双方的土地合同不应解除，应继续履行；2、关于计算租金的问题，双方关于2019年度未进行总结算，原告未将修路占用的土地的租金扣除，同时也未将相应的补贴进行扣除，故针对2019年度的租金应双方进行结算，双方之间因砍伐树木损失进行总结算后进行支付。综上，涉案租地协议未达到合同解除标准，请求法院依法驳回原告诉请。 经审理查明：2012年和2013年，原告与安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司签订了农村土地承包经营权流转合同和李达背（坝）水库租赁合同，合同履行至2017年。2017年6月27日，本案原、被告签订《租地协议》，协议约定，原告将原由安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司承租的土地739.94亩（其中背面村民组584.37亩、冲北组155.6亩）及李达背（坝）水库的和使用权出租给被告；租赁期间：2017年6月25日至2025年9月30日止。2017年之前，安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司所欠租金526890元，于合同签订后一次性付清。2017年之后，租金为：600元/亩/年计算和李达背（坝）租金30000元/年，于2017年12月30日前付清。之后的每年的租金于当年的6月30日前支付。协议第五条约定了违约责任：1、流转期内，甲方（原告）非法干预被告生产经营或者解除合同的，给乙方（）被告）造成的损失，由甲方（原告）赔偿。2、乙方（被告）若出现不合约定使用土地、荒芜土地、不按时交租金之一的情况，视为违约。3、乙方（被告）违背协议，不按时支付租金或者有其他违约情形，原告下书面催收通知30日内缴齐。如超期，乙方（被告）承诺：甲方（原告）可单方、无条件解除合同，合同解除后，租赁，租赁土地上的种杆物、附着物、附属设施一周内恢复撤除，否则承担甲方（原告）的损失，并向甲方（原告）支付总租金20%的违约金。4、如乙方（被告）违约，除取得甲方（原告）书面同意不按违约条款执行外，乙方（被告）承诺自愿承担违约条款规定的责任。协议还对其他事项作出约定。 上述协议签订后，被告与安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司于2017年7月13日签订了《资产收购协议书》，该协议书约定，安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司将在《租地协议》中载明的739.94亩土地上和李达背（坝）水库上的所有附着物及资产出售给被告。之后，《租地协议》开始实际履行。 2018年9月28日，在安徽倪氏农牧股份有限公司会议室，原告、被告、陶楼镇司法所工作人员、背面村民组村民组长、冲北组村民组长等人开会，会议结束后，参会人员签署了《会议纪要》，确认被告欠原告2018年租金263862元，于2018年10月15日前支付。之后，被告分别于2018年10月14日付160000元、2019年1月16日付40000元、2019年2月2日付22020元、2019年2月3日付30000元，下欠11842元。 2019年6月10日，原告制作了《租金缴纳提醒函》，提醒被告应当于2019年6月30日前缴纳租金，该函由村民组长陶某2、原告会计陶松奎两人将纸质通知送给被告聘请的现场管理员管士和，同时由原告会计陶松奎微信发倪以祥。 2019年10月6日，原告制作《租金催缴通知》，内容是：根据陶西社区民居民委员会与倪以祥签订的《租地协议》中第二条规定：乙方（倪以祥）2019年地租应于6月30日前兑现，陶西社居委于2019年6月10日向倪以祥董事长下达了《租金缴纳提醒函》，但一直未缴纳。本着诚信原则，请贵公司接到《租金催缴通知》后于2019年10月12日前缴纳2019年地租。2020年4月22日，案涉及土地的两个村民组（冲北组、背面组），召开村民会，对土地是否继续出租问题进行表决，结论是要求解除土地出租合同。 另查，2015年6月30日，安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司与案外人长丰县陶好合作社签订《安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司和长丰县陶好合作社林补分割协议》，协议约定，双方共同申报长丰县森林增长工程奖补项目，面积598亩，其中安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司446.1亩,陶好151.9亩,陶好每年应得的奖补91140元(151.9亩*600元/亩)。 2019年度，长丰县林业局，对安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司林业补贴为352800元，该款汇入原告账户，原告依《安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司和长丰县陶好合作社林补分割协议》将属于长丰县陶好合作社91140元向其支付。 又查，2018年5月2日，被告与背面村民组组长陶某2签订了《背北面鸡舍流转合同》，约定背面村民组出租鸡棚11.62亩给被告，年租金6732元，原告以鉴证方名义在合同上盖章。 上述事实，有《租地协议》、网上转账电子回单、徽商银行电子回单、《租金缴纳提醒函》、《租金催缴通知》、租金结算单、微信截图、通话记录截图、现场送达照片、《会议纪要》、村民组会议《会议纪要》、证人陶某1和陶某2出庭陈述、《资产收购协议书》、《背北面鸡舍流转合同》、《安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司和长丰县陶好合作社林补分割协议》、重点造林补贴《转账记录》、（2019）皖0121行初66号行政裁定书和庭审笔录在卷宗证实。 本案争议焦点有五项：一、合同履行中是否出现合同约定解除条件；二、对2018年下欠租金数额的14000元争议；三、关于违约金20%计算标准；四、修路占地；五、关于案涉土地的补贴。 本院认为，一、约定解除条件是否成就：对双方于2017年签订《租地协议》，经审查合同条款，未发现有法律禁止性条款，该《租地协议》是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人订立的《租地协议》违约责任条款（第五条）第3项内容是，在被告不按时支付租金或者有其他违约情形，原告下书面催收通知30日内缴齐。如超期，被告承诺，原告可单方、无条件解除合同。也就是说，在被告在出现拖延支付租金的情况下，在原告发出书面催收通知的30日内，如果被告未缴齐租金，原告有权单方行使合同解除权。被告除拖欠2018年部分租金外，还拖欠了2019年的租金，原告不仅发了《租金缴纳提醒函》，还发了《租金催缴通知》（2019年10月6日），之后，被告未缴纳租金。双方《租地协议》约定解除条件已经成就。原告选择解除合同，符合法律规定。据此，原告该项诉讼请求，本院予以支持。 二、关于2018年租金：双方签字认可的《会议纪要》，被告截止2018年9月28日，欠租金263862元。之后，被告分别于2018年10月14日付160000元、2019年1月16日付40000元，2019年2月2日付22020元，2019年2月3日付30000元，相减后，被告下欠11842元。原告所举的证据中列举的《倪氏2019年租金结算》表中，第三行“鸡棚租金”项下的6732元，经查，该款是被告和与背面村民组组长陶某2签订的《背北面鸡舍流转合同》的义务，该合同的权利主体不是原告，故原告无权就该部份租金主张权利。据此，被告2018年欠原告租金数额为11842元。 三、关于违约金：原、被告在《租地协议》在第五条第3项约定是：“乙方（被告）违背协议规定，不按时支付租金或者有其他违约情形，甲方（原告）下书面催收通知30日内缴齐。如超期乙方承诺：甲方（原告）可单方、无条件解除合同，合同解除后，租赁土地上的种植物、附着物、附属设施一周内恢复撤除，否则承担甲方（原告）的损失，并向甲方（原告）承担总租金20%的违约金。”双方该项约定，是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，适用违约金的前提是，在不支付租金情形出现后，经对方下达书面催收通知后未在30日内缴齐。现被告未依约定缴纳2019年租金，原告方书面催收后，至庭审结束，已经超过30日，被告未缴纳租金。据此，被告应当承担2019年度依双方合同约定的总租金的20%的违约金。原告的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于修路占地：原告自认2019年修路占用被告用地面积2.3亩。双方争议的面积为21亩。该面积是原承包人安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司自行出资修路，共占地21亩。比较被告和原告所签订的《租地协议》、被告和安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司《资产收购协议书》，两个合同中的土地面积均为739.94亩。也就是说，安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司已经将该21亩路作为自己的租赁期内的使用权转让给被告，被告在签订的《租地协议》面积中也未作剔除，且已经支付了相应的租金。故修路占地的21亩，被告应当支付租金。 五、关于案涉土地的补贴：本案的补贴是国家对森林增长工程的奖补，奖补多少，是有关职能机构根据相应的林地面积测量后做出的数额，然后，由相应的机构将该数额汇入原告的账户，原告仅仅是中间人，其无权对奖补数额的多少作出决定。2019年，对《安徽鲜之绿现代农业科技发展有限公司和长丰县陶好合作社林补分割协议》中双方共同申报长丰县森林增长工程补贴，于7月31日通过长丰县国库集中支付中心向陶楼镇村级资金专户支付了补贴352800元（备注鲜之绿）。该项补贴减去支付给长丰县陶好合作社91140元,被告应得额为261660元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、解除原告长丰县陶楼镇陶西社区居民委员会与被告倪以祥于2017年6月27日签订的《租地协议》； 二、被告倪以祥于本判决生效后十日内一次支付原告长丰县陶楼镇陶西社区居民委员会租金222766元;（土地:739.94亩×600元/亩+水库30000元+11842元-261660元-2.3亩×600元/亩）; 三、被告倪以祥于本判决生效后十日内一次支付原告长丰县陶楼镇陶西社区居民委员会违约金42184.8元（土地:739.94亩×600元/亩+水库30000元-2.3亩×600元/亩-261660元=210924元×20%）； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延期间的债务利息。 四、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2785元，原告负担25元，被告倪以祥负担2760元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决生效后，给付义务人不履行本判决书确定的义务，权利人可在判决书规定履行期限届满之日起，二年内向法院申请强制执行。 审判员  陶向阳 二〇二〇年六月二十二日 书记员  吴 波 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。