大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2756号原告：李猛，男，1980年4月26日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告：陈箫，女，1980年9月22日生，汉族，住址大连市甘井子区。二原告共同委托诉讼代理人：曲鸿，系辽宁征信律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：谢智田，系辽宁征信律师事务所律师。被告：大连安邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200736404454R，住所地辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。法定代表人：张仕祥，系董事长。委托诉讼代理人：于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告李猛、陈箫与被告大连安邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告陈箫及二原告的共同委托诉讼代理人曲鸿、被告的委托诉讼代理人于永亲出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告因被告延迟办理房屋权属证书的赔偿金按日66.48元暂计算至起诉之日为72,795.60元。事实与理由：2012年9月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋，总房款664,826元；双方约定房屋的交付日期为2011年9月30日前，办理房屋所有权登记的期限为两年，自房屋交付之日起计算。双方还约定“因出卖人责任，如房屋交付之日起超过两年，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人按买受人已付房款万分之一承担赔偿金”。合同签订后，被告于2012年9月13日向原告交付房屋，至2013年9月13日该房屋已经交付一年，但因被告原因至今仍没有办理房屋所有权证。按照每日违约金为总房款的万分之一，即66.48元/日，计算时间从2020年4月1日之前三年的共计1095天，主张赔偿金总额为72,795.60元。经双方协商未果，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请。被告大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、对于原告主张的违约金的计算标准有异议，应按照合同约定计算。按照安邦公司与安邦北湾小区业主所签订合同第15条第3款约定，如因出卖人的责任，迟延办理产权证书的，被告才承担责任，而本案未办理产权证的原因前期是因政府责任原因所致，在2016年前两级法院已有生效判决，认定系政府原因导致迟延办证。在2016年之后才因安邦资金链断裂，导致至今未能办理涉案房屋产权证书。虽然两级法院在2016年以后关于该小区业主迟延办证违约责任判令全部由安邦公司承担，但安邦公司认为法院判决存在错误，不切实际。根据最高人民法院的相关规定，因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不应予以支持，因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。为此，提请法院予以界定责任，给予公正的判决。需要说明的是，本案属于系列串案中的一件，另案中关于甘井子质检站所出具的《情况说明》，一方面，系单位出具的书证，理应由具体人员签署，否则因缺少证据要件而缺乏证明力；另一方面，该情况说明所陈述的内容有悖于客观事实，缺乏时间节点的具体陈述不能全面反映事实真相，因为如果前期没政府土地原因的时间拖延及新政策的耽搁，则在涉案房屋验收之前情况说明所述的情形一是根本不能发生的，二是假使当时有发生也不会影响案涉房屋的竣工验收。另外，目前安邦公司正在积极地与政府及相关部门协调，以界定责任。2、原告在前期已与安邦公司达成和解的、放弃追诉的，或在中院执行程序中已承诺放弃继续追诉的（本案执行完毕），理应驳回。3、原告属于购买抵债房的，即安邦公司已将房屋抵顶至案外人的，原告从案外人处购买，又与被告安邦公司签订《商品房买卖合同》的，根据最高人民法院的相关规定，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人，并办理产权变更登记手续，方能发生物权变动效力，债权人在没有取得房屋权属证书情况下，将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为，第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系，当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。经审理查明，2012年9月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区房屋，总房款664,826元；双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人责任，如自该房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。现原告称案涉房屋已于2012年9月13日交付使用，被告对此无异议。因被告逾期办证，与原告同小区的其他业主于2015年开始陆续向本院提起诉讼，两级法院已经审理完毕并作出生效判决。生效判决查明如下事实：2012年10月22日，大连市城乡建设系统信访办公室出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函，该函就鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题提出了处理方案。2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，就安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题，提出了区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，被告相关手续齐备后，立即为居民办理房产证的解决方案。2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，明确了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》自2011年1月1日起施行后对于办理产权证的影响。2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。另，根据本小区其他业主在另案中提交的证据，大连市信访局来信办公室于2018年12月26日作出《关于杨子杰反应信访事项的情况说明》，该份情况说明中载明自2011年9月以来，杨子杰等该小区业主（群体）向信访部门多次投诉，反应被告的相关问题，其中包括了逾期办证问题。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、业主确认函、专用收款收据、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，第案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的责任所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任。本院认为，依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属被告的责任所导致，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于被告辩称因政府的原因导致逾期办证问题，对此本院认为，被告无法证明鞍钢石灰石矿未搬迁及新政的实施是导致案涉工程未能办理竣工验收备案手续的唯一原因，且在上述原因部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，被告仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，故案涉小区的工程质量问题是其无法办理竣工验收手续的根本原因，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。关于逾期办证违约金数额应当如何确定的问题，大连市中级人民法院作出的终审判决已就该问题作出了阐述，确定被告应按照已付房款日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金，本院对此标准予以确认。对于被告主张按照总房款万分之一的标准支付逾期办证违约金的意见本院不予采纳。关于原告要求被告支付迟延办理房屋权属证书违约金的诉讼请求。经审查，案涉房屋的实际交付时间是2012年9月13日，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在两年内办理权属证书，现被告仍未办理，因此原告要求被告承担起诉之日即2020年4月1日之前三年的逾期办证违约金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司给付原告李猛、陈箫逾期办证违约金72,795.60元（自2017年4月2日起至2020年4月1日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元（原告已预付，已减半收取），由被告大连安邦房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年六月二十九日书记员  杨晓妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。