江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终820号上诉人（一审被告）：江西华惠置业有限公司，住所地江西省上饶市余干县玉亭镇城北新区，统一社会信用代码91361127099473106Y。法定代表人：叶松，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭定清，江西干越律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周赛兰，女，1971年9月15日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县。委托诉讼代理人：熊循庆，江西华昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周娟，女，1989年2月5日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省余干县。委托诉讼代理人：熊循庆，江西华昌律师事务所律师。上诉人江西华惠置业有限公司（以下简称华惠公司）因与被上诉人周赛兰、周娟房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院（2019）赣1127民初1924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实和理由，故本院进行了不开庭审理，本案现已审理终结。上诉人华惠公司上诉请求：1、判决撤销一审判决第一项；2、判决驳回周赛兰、周娟的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由周赛兰、周娟承担。事实和理由：1、一审判决认为“验收合格应以人民政府建设主管部门的工程竣工备案表为标准”错误，理由是：第一、“商品房经验收合格”与“商品房办理竣工验收备案手续”是不同概念；第二、双方在商品房买卖合同约定的“验收合格”，其真实意思是“五方验收合格”；第三、一审判决将“验收合格”解释为“备案完成”，标志为取得《工程竣工验收备案表》是错误的。2、案涉房屋于2018年9月13日竣工验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，一审判决认定华惠公司提交的证据不足以证明涉案房屋经验收合格是错误的。首先，一审法院审理时，华惠公司提交了《工程质量监督报告》，证明在建设行政主管部门的监督下，涉案房屋于2018年9月13日通过验收合格；其次，一审法院判决混淆了当事人的意思和部委规章的规定，错误地将验收合格理解为五方验收＋综合验收＋取得商品住宅交付使用批准文件；再次，《商品房买卖合同》约定的交付条件低于部委规章的规定，不能导致约定无效。3、华惠公司逾期交房缘于不可抗力，周赛兰、周娟的诉讼请求依法应予驳回。首先，双方在合同中明确约定“市政配套的批准和安装的延误属于不可抗力之范围”；其次，本案中10KV专线之建设无疑属市政配套之范围，而涉案房屋逾期交房是因为该专线建设之延误，依法应属于双方约定的不可抗力。被上诉人周赛兰、周娟辩称，1、华惠公司应交付给周赛兰、周娟的房屋没有达到验收标准，应承担逾期交房责任。双方约定的交房条件是房屋验收合格，根据相关法律规定，商品房的验收合格应指该房屋工程取得地方人民政府建设主管部门的《工程竣工验收备案表》，此外，还要提供“三书一证一表”。而华惠公司只提供一份《工程质量监督报告》，只能证明华惠公司对该商品房进行了验收，无法证明该商品房达到法律规定的验收合格标准。2、华惠公司提出的不可抗力之理由不能成立。首先，华惠公司对交配电、户表安装等工程施工进度是可以预见和控制的；其次，余干县县城丁南片区改造10KV电力专线工程是华惠公司的工程，不属于市政配套批准和安装的范畴；再次，工程进度受阻后，华惠公司没有通知周赛兰、周娟。综上，华惠公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周赛兰、周娟向一审法院起诉请求：请求判令华惠公司给付周赛兰、周娟逾期交房违约金239,460元（暂计算至2019年6月30日，全部违约金按每日总房款万分之二点五计算至实际交房日止）。一审法院认定的事实：周赛兰、周娟于2016年8月20日与华惠公司签订房屋买卖合同，购买华惠公司所开发的德胜大街（万良城）楼盘的A8幢一单元102号房（01012）购房款为2,248,453元，周赛兰、周娟已经按照合同约定履行了全部的付款义务。合同第八条规定，华惠公司应于2018年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合本合同约定的商品房交付周赛兰、周娟使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；……。合同第九条规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之五的违约金。2016年12月1日，双方签订补充协议，其中第八条规定，其他特殊原因包括：执行政府的法规规章等强制性文件；市政配套的批准和安装的延误。华惠公司未按合同约定的时间交房。2018年9月13日，华惠公司取得余建质监第（20180913）号工程质量监督报告，报告工程建设基本概况部分注明有建设、勘察、设计、监理、施工五单位，报告中监督人员意见为验收组织程序符合要求，验收过程真实，各方验收评定结论有效，监督评定意见合格。监督机构意见为符合设计要求。2018年9月下旬，华惠公司向周赛兰、周娟发送交房通知书，通知书内容为：德胜大街（西南片区棚改）工程将于2018年9月份开始交付使用。周赛兰、周娟在德胜大街商铺签字确认领取挂号信记录本上签名，但其否认当时签名，承认当时收到华惠公司询问地址的电话，并确认签名时间为2019年8月23日。2019年7月24日，周赛兰、周娟向一审法院提起诉讼，以华惠公司未向其提供该楼盘的竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、住宅质量保证书等相关凭证为由，认为华惠公司违期交房，要求其按日万分之二点五支付逾期交房违约金239,460元（暂计至2019年6月30日，全部违约金按照每日总房款万分之二点五计算至实际交房之日止）并承担诉讼费。2019年8月23日，周赛兰、周娟接收华惠公司交付的房屋，并在德胜大街业主收房签字确认书上签名。庭审中，华惠公司提出其确实逾期交房，但《合同补充协议》约定市政配套的批准和安装的延误属不可抗力范围，其逾期交房的原因是市政配套的批准和安装的延误，属于不可抗力，应免除责任，但华惠公司不能举证证明已通知周赛兰、周娟。周赛兰、周娟认为华惠公司延期交房不属于不可抗力，华惠公司应承担逾期交房的违约责任。华惠公司还提出周赛兰、周娟起诉违约金过高，要求降低，周赛兰、周娟确认因华惠公司逾期交房，其损失了房屋租金，华惠公司于2019年11月18日提出申请，要求对周赛兰、周娟所购房屋2018年及2019的租金予以评估，一审法院予以准许。经机构评估，周赛兰、周娟所购房屋2018年的租金为53,044元、2019年的租金为55,696元。一审法院认为，首先，双方约定交房的条件是“房屋验收合格”，住房和城乡建设部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日15日内，依照《建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部今第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：明确商品房交付使用条件。商品住房交付条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实……。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。故房屋验收合格应以地方人民政府建设主管部门的工程竣工验收备案证（表）为标准，华惠公司的《工程质量监督报告》可以证明其工程经过质量监督部门的验收，不能证明已在地方人民政府建设主管部门备案，华惠公司提供的证据不足以证明案涉房屋经验收合格，故对周赛兰、周娟的主张予以支持，对华惠公司的观点不予采信。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。华惠公司交付房屋的前提应是房屋经验收合格，而其提供的证据不足以证明案涉房屋验收合格，故即使华惠公司2018年9月通知交房都不对周赛兰、周娟产生约束力，因为华惠公司不具备交房的条件，周赛兰、周娟可以拒收。现周赛兰、周娟确认其于2019年8月23日接收案涉房屋并要求华惠公司支付违约金，违约金计算至实际交房日即2019年8月23日，周赛兰、周娟的主张是其处分自己的民事权利，不违反法律规定，予以支持。华惠公司于2018年9月已交房的观点因不具备交房条件，不予支持，华惠公司交房日应为2019年8月23日。第三，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，具有突发性、非正常性和意外性的特征，不依双方当事人的约定而存在；征地困难是社会发展中的常态现象，与不可抗力所体现的突发性、非正常性和意外性等特征不符；华惠公司确认临近交房时判断征地已难以完成才协调供电部门使用临电，保障购房户正常使用，证明华惠公司早预见就能早控制早解决问题，其签订《交配电及户表安装工程施工合同》约定竣工日期为2018年3月20日，证明华惠公司已经预见其交配电及户表安装工程的完成是2018年3月20日，政府征地、华惠公司交配电及户表安装不是不能预见、不能控制的；同时，政府部门的具体行政行为不属于不可抗力，因政府征地逾期造成的损失由购房者承担与合同法的公平正义原则不符；市政配套是指公建、市政公用设施，即城市开发建设必备的配套设施。华惠公司10kv电力专线、交配电及户表安装是其自己的工程，不属于市政配套的范畴，且华惠公司对发生工程受阻的情况没有履行通知周赛兰、周娟的义务，华惠公司违反合同约定，因此华惠公司逾期交房不是不可抗力造成也不是双方约定可以推迟交房的原因，其依法不承担违约责任的观点不予支持。华惠公司逾期交房不能免责。第四，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的违约金的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方虽约定了违约金的计算方法，但因华惠公司申请调整违约金，可以以案涉房屋的租金为标准，确定违约金的多少。因周赛兰、周娟购买的是商铺，庭审中也确认其损失了商铺租金，周赛兰、周娟的损失应以华惠公司逾期交房时期原先所购房屋的租金为标准计算，故华惠公司应支付的违约金应以其逾期交房时期周赛兰、周娟所购商铺租金的130％为标准，经鉴定，周赛兰、周娟所购房屋2018年的租金为53,044元，2019年的租金为55,696元。周赛兰、周娟2018年损失租金为：245÷365×53,044=35,604元，2019年损失租金为：235÷365×55,696=35,859元。华惠公司逾期交房应付周赛兰、周娟违约金为：（37,385＋35＋859）×1.3=92,902元。双方约定的违约金标准过高，周赛兰、周娟要求按合同约定标准计算违约金因华惠公司提出异议不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，参照住房和城乡建设部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，判决：1、华惠公司于本判决生效后一次性向周赛兰、周娟支付逾期交房违约金92,902元；2、驳回周赛兰、周娟的其他诉讼请求。案件受理费4,892元，评估费2,000元，合计6,892元，由周赛兰、周娟承担4,218元，华惠公司承担2,674元。二审中，华惠公司向本院提交了三份证据，单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明涉案工程在2018年9月已经竣工验收；挂号信邮寄证明，拟证明华惠公司在2018年9月向购房人送达了交房通知；上饶市公安消防支队［饶公消验字（2019）第0012号］建设工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋已于2019年2月1日通过消防验收。周赛兰、周娟对该三份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为不能证明该商品房达到了法律验收标准及华惠公司的收房通知已送达周赛兰、周娟。本院认为，周赛兰、周娟对上述三份证据的真实性、合法性均无异议，且该三份证据与本案具有关联性，本院予以采信。二审查明，2019年9月初，华惠公司在余干县建设工程质量监督站的监督下，与郑州中兴工程监理有限公司、江西建工第一建筑有限责任公司、浙**洲国际设计有限公司、江西省勘察设计院组织了竣工验收。综合验收结论表明，经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格。另查明，华惠公司在向本案当事人以及其他购买人交付商品房时，一并交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书等材料。再查明，涉案房屋已于2019年2月1日经上饶市公安消防支队验收，评定该建设工程消防验收合格，地上建筑31层，高98.55米。建筑面积为31899.35平方米。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点是：1、华惠公司上诉主张的涉案房屋已于2018年9月13日已达到合同约定交付条件的事由是否成立？2、华惠公司上诉主张的因不可抗力而导致逾期交房的事由是否成立？3、华惠公司与周赛兰、周娟就交房条件的约定是否有效？现分析评判如下：1、关于华惠公司上诉主张的涉案房屋已于2018年9月13日已达到合同约定交付条件的事由是否成立的问题？本院认为，华惠公司与周赛兰、周娟在涉案的商品房买卖合同中明确约定，华惠公司应当在2018年4月30日前将经验收合格且符合合同约定的商品房交付给周赛兰、周娟使用。不难看出，双方约定的交房条件有两个，一是交付的必须是双方在合同中约定的商品房，二是该商品房经验收合格。现双方就华惠公司逾期交房并无异议，但对涉案商品房于2018年9月13日是否达到验收合格的标准产生争议。华惠公司认为，涉案商品房于2018年9月13日已经建设、勘察、设计、施工、监理的五方验收合格，具备向周赛兰、周娟交付的条件。而周赛兰、周娟则认为，华惠公司未提供涉案商品房的竣工验收报告、建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书等凭证，不属于验收合格，应以其实际签收交房通知之日即2019年8月23日为交付之日。可见双方争议的内容本质上属于对合同条款即验收合格的含义的理解发生争议，对此，应依照现行的合同法第一百二十五条规定的合同解释的原则和方法进行处理。首先，从合同文义上看，验收是指按照国家法律、法规、规章规定的条件和程序由有关单位对涉案的商品房的土建和配套设施等项目对照相关标准进行检查、验证并作出是否合格评价的活动。而合格则是指验收的对象合乎相关标准或要求的评价。与商品房验收合格后向工程所在地的人民政府的建设行政主管部门备案完全不同，前者是在工程质量监督机构监督下的民事活动，后者则是国家行政机关的公法行为。周赛兰、周娟对此的主张与文义解释的原则不符。其次，从合同体系上看，双方当事人在涉案合同的第八条有四种备选的交房条件，即：1、商品房经验收合格；2、该商品以综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。不难看出，本案双方当事人在合同当中约定的验收合格的含义与国家建设行政主管部门批准交付的文件也完全不同。周赛兰、周娟的该辩论意见同样不符合体系解释的原理。再次，从合同目的上看，双方当事人订立商品房买卖合同，目的是实现涉案商品房的交易，即华惠公司通过转让其开发建造的商品房获得利益，周赛兰、周娟则购置商品房满足自身的置业需求，故而在工程质量监督机构监督下经验收合格的商品房即符合双方约定的交付条件。至于办理备案则是国家建设行政主管部门对房地产开发企业开发活动的监督管理措施。与当事人约定的验收合格无论内涵还是外延均有不同。据此认定，华惠公司开发建造的涉案商品房于2018年9月13日即验收合格，且符合双方在合同中约定的交付条件，华惠公司上诉主张该事由成立，本院予以支持。一审判决以房屋验收合格应以建设主管部门的工程竣工验收备案证（表）为标准认定华惠公司主张的事实不成立，与合同法规定的合同解释的原则与方法相悖，应予纠正。2、关于华惠公司上诉主张的因不可抗力而导致逾期交房的事由是否成立的问题？本院认为，本案双方当事人在涉案商品房买卖合同的补充协议第8条中，全面对华惠公司可以据实延期交房的不可抗力及其他特殊原因的具体外延进行约定。其中把“市政配套的批准和安装的延误”作为可延期交房其他特殊原因之一。对此，华惠公司认为涉案供电设施虽系其出资、发包，但受城市供电规划之制约，与供水、供水设施一样，属于市政配套设施之范畴，而周赛兰、周娟则认为华惠公司对交配电、户表安装等电力设施的安装的施工进度是可以预见和控制的，且涉案的供电设施是华惠公司的工程，不属于市政配套设施，华惠公司提出的不可抗力的理由不能成立。对双方的争议，可以肯定的是补充协议并没有把市政配套的批准和安装的延误约定为属于不可抗力的情形，而是作为可以延期交房的其他特殊原因之一。华惠公司认为属于不可抗力是混淆了合同中两者的区别。然而，涉案的供电设施是否属于市政配套设施，因其延误是否属于合同约定的市政配套的批准和安装延误，进而华惠公司是否能免责，双方当事人仍存在分歧，同样需要适用合同解释的原则和方法进行解释，从而探明当事人真实意思表示。首先，从合同文义看，市政配套设施一般是指政府在城市区或镇规划建设范围内设置，为居民提供的有偿或无偿公共产品或服务的各种建筑设施如道路、桥梁、地铁等，但本案的供电设施系华惠公司投资建造，如认定案涉的供电设施属于市政配套设施与合同的文义解释不符。其次，从合同目的看，双方在补充协议当中就约定的延期交房的特殊原因进行具体化、类型化，目的是为避免日后发生争议。只有属于政府投资建造的公共设施，合同的双方当事人才不可控制、不可预见，才可作为免责的事由需要在合同当中约定，因而从合同目的看，市政配套的批准和安装的延误不包括华惠公司投资安装的供电设施。再次，从诚信原则看，如果合同一方把其应履行的合同主要义务的时间和要求明确约定，让对方当事人产生充分的信赖，但又在相关的免责条款中加入同样的合同义务条款，以规避履行风险，明显违反诚信原则。华惠公司认为涉案的供电设施的安装受城市供电规划的制约，应取得相应的批准，而属于市政配套的批准和安装的延误也与合同解释应遵循的诚信原则相悖，故其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。3、关于华惠公司与周赛兰、周娟就交房条件的约定是否有效的问题？本院认为，诚然，虽本案双方当事人约定的交房条件为涉案房屋验收合格，即经建设、监理、施工、勘察、设计五家单位验收合格后即可交付，但因涉案房屋作为建筑物，其质量是否符合要求事关人民群众的生命、财产安全，涉及社会公共利益，其中消防安全是重要组成部分。本案双方当事人约定的交房日期是2018年4月30日，而实际达到合同约定条件为同年9月份，故而应适用当时的法律进行调整。按照我国1998年颁布、2008年10月28日经第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议修订的《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（一）项的规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程竣工，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。同时该条法律规范第二款进一步规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用……。可见，对于大型人员密集场所、其他特殊建设工程而言，消防设施的验收合格是建筑物交付使用的前提条件，当事人订立的合同如违反该禁止性规定，合同当然无效。然而，究竟何为大型人员密集场所，何为特殊建筑工程，当时公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条作出较为明确的规定。其中把国家标准规定的一类高层住宅建筑规定为特殊建设工程。而我国现行的国家标准《建筑设计防火规范》将一类高层住宅建筑明确为建筑高度大于54米的住宅建筑。就本案来说，当事人诉争的房屋总计31层，建筑高度达98.15米，依法上述法律、行政规章的规定，属于依法应当进行消防验收才能投入使用的建设工程，故而华惠公司与周越南的约定交房条件因违反了国家禁止性的法律规定而无效，合同双方不具有法律上的约束力，其交房日期应顺延至华惠公司实际取得消防验收合格之日止。综上，华惠公司违反了涉案商品房买卖合同的约定，迟延向周赛兰、周娟交付商品房，其逾期的时间应从合同约定的交房日期即2018年4月30日开始计算，计至涉华惠公司实际取得消防验收合格之日即2019年2月1日止，其支付的违约金数额应以实际租金损失的130%为限，故其应向周赛兰、周娟支付的违约金应为［（53044÷12×8）（55696÷12×1）］×1.3=52005.2元。华惠公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省余干县人民法院（2019）赣1127民初1924号民事判决；二、上诉人江西华惠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人周赛兰、周娟支付逾期交房违约金52,005.2元；三、驳回被上诉人周赛兰、周娟的其他诉讼请求；四、驳回上诉人江西华惠置业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,892元，评估费2,000元，合计6,892元，由周赛兰、周娟负担4,218元，由江西华惠置业有限公司负担2,674元；二审案件受理费2,122元，由上诉人江西华惠置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  聂晓红审判员  徐志峰二〇二〇年六月二十四日书记员  程 梦