湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1884号上诉人（原审原告）：何乐，女，1986年2月15日出生，汉族，住湖北省武汉市经济技术开发区。上诉人（原审原告）：张春建，男，1980年6月15日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。上诉人（原审原告）：叶志龙，男，1989年2月17日出生，汉族，住湖北省武汉市经济技术开发区。委托诉讼代理人：何乐，女，1986年2月15日出生，汉族，住湖北省武汉市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：武汉市泰合百花公园小区业主大会业主委员会，住所地湖北省武汉经济技术开发区三角湖路9号泰合百花公园11栋2单元602室。负责人：张春建，业委会主任。委托诉讼代理人：叶祥海，男，1979年5月25日出生，住湖北省荆州市荆州区。被上诉人（原审被告）：泰合物业管理（武汉）有限公司，住所地武汉市桥口区武胜路泰合广场3楼308室。法定代表人：于庆元，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文峰，湖北中和信律师事务所律师。上诉人何乐、张春建、叶志龙因与被上诉人武汉市泰合百花公园小区业主大会业主委员会（以下简称泰合业委会）、泰合物业管理（武汉）有限公司（以下简称泰合物业）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何乐、张春建、叶志龙上诉请求：撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初364号民事判决，改判泰合业委会与泰合物业于2018年未经合法程序签订的物业服务合同无效；本案诉讼费由泰合业委会与泰合物业承担。事实与理由：1.原审法院认为2018年10月21日泰合业委会做出签订合同决议后向小区公布，2018年10月28日泰合业委会与泰合物业签订《泰合百花公园小区物业服务合同》（以下简称《服务合同2》），《服务合同2》订立后进行公示并对业主意见逐一回复。事实是：2018年10月21日泰合业委会做出签订合同决议后并未将该决议向小区公布，也未向社区、街道、房管部门抄送备案。同时被上诉人所有证据材料均无故超过举证期限不提交，上诉人及全体旁听业主对该决议均不认可。所谓公示的合同，是2018年8月即张贴公示，上诉人的意见也是8月提交，并提供了提交意见时的视频文件。这些均发生在业委会签订合同决议之前。所谓泰合业委会对业主意见逐一回复并不真实，上诉人和被上诉人提交的证据中均无被上诉人对上诉人的回复解释，仅有社区作为旁观者对合同进行的泛泛回复，并未涉及合同实质内容。原审法院对该事实的认定错误，对被上诉人回复意见进行认可，却对上诉人提交意见的视频不采信，本身是矛盾的。2.原审法院认为泰合业委会于2018年3月8日张贴《公示》做出与泰合物业订立《服务合同2》的决定对小区全体业主有约束力。事实是：2018年3月8日张贴的是第三方做出的物业服务满意度调查，其调查范围、调查内容，根据被上诉人提供的唱票照片等，明确是就满意度进行调查，通过该公示，也不能看出业主大会作出了任何决议。根据《服务合同1》，满意度调查仅仅是物业合同顺延1年的依据。并不能据此与被上诉人泰合物业签订4年服务合同。满意度调查与业主大会的区别，上诉人已在书面辩论意见中详细说明。3.原审法院认为：服务合同期限长短并不直接损害业主利益，对于物业服务企业存在服务不到位或者违约的情形，业主或者业主委员会均可以依法要求物业服务企业整改或者依照法定程序终止物业服务合同。事实是：通过泰合业委会提交的资料，其发送给泰合物业的整改通知，并无下文，泰合物业并未就整改情况进行报告，仅仅就其工作做流水反馈。泰合业委会也并未追究下文，反而擅自与泰合物业签订了4年服务合同。关于如何依法终止服务合同，上诉人并不清楚如何依法终止，但依法选聘物业公司应经过业主大会，上诉人非常清楚。为何不依法签订的合同，上诉人要额外花费巨大的精力去终止？这对数千户业主来说并不公平。4.原审法院认为：上诉人应进一步提供证据证实业主自有物业及其相邻业主权益受到损害。事实是：上诉人提交的2014年6月16日公告、2014年8月15日公告、2014年9月14日公告、2016年6月2日公告、微信聊天记录截图、2019年1月24日《报告》、2019年1月18日决议、小区内照片、保洁签到表、公共收支明细、公共收支整理计算表、业委会会议记录、2017年4月小区停车服务方案、2019年4月4日《公告》、《武汉市工程建设涉及绿地树木迁移行政许可事项区园林部门意见表》、蒋恒源证言等证据，正是上诉人提交的证明上诉人及小区公共利益被严重损害的证明，原审法院却以与本案无关为由不予采信。5.在证据采纳上，原审法院以证人钱某、王某1无正当理由未出庭为由不采纳其证言。事实是：根据原审法院发出的传票时间，证人钱某、王某1均提前到场，并在法院门外等候，但该法院以旁听人数已满、未持证人出庭通知书为由拒绝两人进入法院。上诉人严格按照举证通知书时限向法院提交了各项证据，原审法院未向证人发放出庭通知书。且开庭当天，本案件开庭时间严重迟于既定的开庭时间，导致证人钱某在好不容易进入法院在审判庭外等候多时，因其为癌症康复病人，当天还要打针，在审判庭门外向法官助理汇报此事，并展示了携带的药剂，在尚未开庭时即离开打针。而另一名证人王某2，则在法院门外无论如何都无法进入，无奈离开。二次开庭时原审法院也未曾通知证人出庭作证，上诉人认为，证人未出庭作证，其原因并非上诉人原因造成，也不是证人不愿出庭作证，不应由上诉人承担不利后果。而上诉人也曾向法院申请调查举证，原审法院未批准。其他视频、电话录音、聊天记录等电子证据，以未经二被告认可为由，不被作为认定事实的依据采信。实质上，上诉人提交的视频，与被上诉人提交的意见回复是相互印证的，而电话录音，上诉人也提交了通话查询记录，足以证实其真实性，聊天记录等仅仅作为辅助证明材料，与上诉人提交的其他资料相互印证。6.法律适用有误：原审法院以上诉人诉求理由不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的情形为由，驳回了上诉人判令合同无效的请求。该解释理应是对某种情况的具体应用的明确指导，是对做出支持判决的充分而非必要条件的罗列，且无法罗列所有的具体情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。二被上诉人未能提供合同关系订立和生效的事实依据，应当承担举证不利的责任。根据《物权法》第76条和《物业管理条例》第十一条的规定、《合同法》第52条第2项、第4项、第5项规定，泰合业委会与物业恶意串通，违背法律规定私签公共服务合同，损害社会公共利益，依法应当判决该合同无效。泰合业委会二审答辩称，签订物业服务合同的主体是第四届业委会，现在是第五届业委会，第四届业委会未向第五届业委会移交任何资料，包括召开业委会的相关资料。第四届业委会签订的合同条款损害了全体业主的利益。泰合物业二审答辩认为：1.上诉人在新一届业委会中任职，张春建是主任，何乐是监事，他们与业委会是同一利益主体，上诉中只能选择一方主张，现任业委会的答辩与一审中业委会提供证据的说法完全相反，违反了禁止反言原则。2.物业公司和业委会作为签订合同的双方，一审中泰合业委会提供了全套的证据，包括选票唱票以及业主代表监事监督情况下的统计情况，合同签订的程序是公示公开的。3.合同的期限是2018年1月至2021年10月，物业服务履行时间已经过半，上诉人反复提及合同效力问题，对于小区物业的运营是不公正的。4.上诉人的核心诉求是物业服务合同无效。根据最高院的相关解释，没有任何一条情形与本案相同，本案不属于物业合同无效的情形。一审认定是正确的，请求驳回上诉。何乐、张春建、叶志龙向一审法院起诉，请求依法判令：1、泰合业委会和泰合物业于2018年未经合法程序签订的《服务合同2》无效；2.泰合业委会召开业主大会重新选聘物业公司；3.由泰合业委会、泰合物业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：何乐、张春建、叶志龙为泰合百花公园小区业主。2018年3月8日，泰合业委会在小区张贴《公示》载明：“2017年11月17日泰合百花公园小区物业服务质量第三方满意度调查工作启动，在业委会、楼栋长、热心业主、区房地局物业科及佳泰社区居委会的全程监督下，该项工作已实施完毕。2018年2月8日在映泉酒店公开开箱验票……公示如下：1、此次调查共计印制选票2300张，发放1817张。发放1817张选票中回收选票1815张，废票2张……2、已回收的1815张选票中满意选票668张；基本满意选票893张；不满意选票211张；弃权票43张。3、我会将对调查表中业主提出的意见进行收集，并反馈给物业，协商后续整改事宜”等。2018年10月21日，泰合业委会作出《签订合同决议》并经泰合业委会全体成员签字后向小区公布。2018年10月28日，泰合业委会与泰合物业签订《服务合同2》，约定由泰合物业为何乐、张春建、叶志龙所在的泰合百花公园小区提供物业服务，物业服务期限自2018年11月1日起至2021年10月30日止。《服务合同2》还对物业名称、建筑面积、物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、相关收费、公用部位与公用设施收益及分配、双方权利与义务等进行了明确约定。《服务合同2》订立后在泰合百花公园小区内进行公示期间，因何乐、张春建、叶志龙对公示的《服务合同2》内容有意见，向佳泰社区居委会与泰合业委会发出《意见》载明：《服务合同2》程序违法，公示时间和公示方法不合法，公示行为无效；新签订的《服务合同2》应公示到楼栋不少于15天，经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主同意，由业主大会决定签署，泰合业委会公示行为、公示合同无效；《服务合同2》中关于物业服务企业信息、物业服务标准、物业服务期限、好评率概念、停车服务费及场地租赁费、利用业主自有物业经营、公用部位及收益分配、维修基金筹集等内容存疑，《管理规约》内容未明确，违约责任不对等。2018年9月7日，佳泰社区居委会就《意见》作出《意见答复》载明：公告于2018年8月16日起草……于2018年8月21日张贴，公告中注明将公示十五天时间，以便广泛收集业主意见……公示合同不涉及调整物业服务费标准，因此没有‘按幢公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料’……”《意见答复》还对《服务合同2》存疑的内容一一作出答复或解释。一审另查明，自泰合百花公园小区交付时，泰合物业就由建设单位选聘为前期物业服务企业并一直为泰合百花公园小区提供物业服务。2014年签订的《泰合百花公园小区物业服务合同》（以下简称《服务合同1》）系由泰合百花公园小区上一届业委会与其签订，服务期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止。一审法院认为，何乐、张春建、叶志龙在泰合百花公园小区依法登记并取得《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定的建筑物专有部分所有权，均可以认定为该小区业主。何乐、张春建、叶志龙作为业主有权依法在物业管理活动中享有监督业委会工作、物业服务企业履行物业服务合同、物业公用部位与公用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权等权利。根据《物业管理条例》第十二条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，泰合业委会于2018年3月8日张贴《公示》作出与泰合物业订立《服务合同2》的决定对小区全体业主有约束力。何乐、张春建、叶志龙主张《服务合同2》无效的请求，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定提供证据予以证实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条的规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案中，何乐、张春建、叶志龙认为《服务合同2》无效的理由显然不属于该法条第（一）款规定的情形。对于该法条第（二）款，针对何乐、张春建、叶志龙在《意见》中提到的理由分析如下：1、关于《服务合同2》期限的问题，物业服务合同履行的期限长短并不直接损害业主利益，对于物业服务企业存在服务不到位或者违约的情形，业主或者业主委员会均可以依法要求物业服务企业整改或者依照法定程序终止物业服务合同。2、关于《服务合同2》第五部分第九条没有约定地下停车位的收费标准，可以由业主与权利人另行协商，并不损害何乐、张春建、叶志龙权利；第十条，应进一步提供证据证实业主自有物业及其相邻业主权益受到损害，并由权益受到损害的业主依法主张权利；3、关于第六部分公共设施收益及分配的内容，该部分载明泰合物业对公共区域和设施有维护和维修的义务，有参与公共收益分配的权利，权利、义务对等，并未加重业主或业主委员会的责任，对于公共收益的分配方案，还可通过业主大会另行决议，何乐、张春建、叶志龙提出该部分内容没有约定公示和接受业主监督的异议，可以通过履行业主知情权的方式维权，其主张该部分内容无效的理由不充分；4、关于第七部分双方权利与义务，何乐、张春建、叶志龙认为内容不明确，但没有证据证实其加重了业主责任或侵害业主利益，何乐、张春建、叶志龙对部分内容不满，可通过泰合业委会经法定程序进行补充和完善；5、关于第九部分违约责任，何乐、张春建、叶志龙认为违约成本不对等，《服务合同2》对违约责任的约定系对合同双方违反约定的后果的预见，由于物业公司提供物业服务的对象为小区内不特定的业主，其对小区负有的义务与业主应承担的合同义务不完全相同，违约责任可以针对权利与义务的不同作出相应约定，当违约责任的约定对业主显失公平时人民法院可以依法予以调整，何乐、张春建、叶志龙作为业主没有证据证实其实际支出的违约成本，仅凭约定内容认为违约成本不对等的理由不充分，一审法院不予支持。综上，何乐、张春建、叶志龙各项关于《服务合同2》无效的理由均不符合《解释》第二条规定的情形，其关于确认《服务合同2》无效的主张不能成立。何乐、张春建、叶志龙主张泰合业委会召开业主大会重新选聘物业公司的请求，根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）第三十五条第(二)项的规定，业主委员会负责召集业主大会会议。该规则第五十一条规定，业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。因此，何乐、张春建、叶志龙的该项请求属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项规定的，依照法律规定，应当由其他机关处理的争议。故权利人应向有关机关申请解决，本案中不予处理。综上，何乐、张春建、叶志龙的诉讼请求均没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国价格法》第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（三）项、第一百四十二条之规定，判决：驳回何乐、张春建、叶志龙的全部诉讼请求。一审案件受理100元，由何乐、张春建、叶志龙自行负担。二审审理期间，何乐、张春建、叶志龙提交下列证据：（2019）鄂0191民初365号民事判决书、2018年第四届业委会办公经费的收支明细（复印件）、物业公司提交给第五届业委会的公共收益收支明细（复印件）。拟证明第四届业委会的律师费是泰合物业在业委会完全有能力支付的情况下额外支付的一笔费用，第四届业委会与泰合物业是串通的。泰合业委会对上述证据无异议。泰合物业质证认为，对证据的三性均有异议，不符合法律规定的证据形式，真实性合法性无法判断，关联性有异议，不能达到对方主张的证明目的，两届业委会移交的问题与物业公司无关，与本案无关，本案是关于合同效力的问题。本院经审查认为，何乐、张春建、叶志龙所提交证据不足以证明第四届泰合业委会与泰合物业恶意串通，对其所提交证据依法不予采信。二审查明：2019年11月，武汉市泰合百花公园小区选举成立第五届业主委员会，张春建当选为第五届业委会主任。其他二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为何乐、张春建、叶志龙主张泰合业委会与泰合物业于2018年签订的物业服务合同无效，其主张应否予以支持，对此本院评判如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”上述规定系合同法中关于合同无效的原则性规定，针对物业服务领域的特殊情况，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”本案为确认合同效力之诉，泰合业委会与泰合物业于2018年签订的物业服务合同是否无效，应当结合上述规定予以审查。根据何乐、张春建、叶志龙的上诉主张，其认为物业服务合同无效的主要依据在于，程序上泰合业委会签订物业服务合同未召开业主大会，未取得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主同意；实体上物业服务合同中存在免除物业公司责任、加重业主责任、排除业主权利的条款。关于程序问题，泰合百花公园小区自交付后一直由泰合物业提供物业服务，至2017年10月31日，前期签订的物业服务合同已合同期满。为了解小区业主对于物业服务质量的满意程度，以便确定后续物业服务主体，2017年11月17日泰合业委会启动第三方满意度调查工作，在全体业主范围内进行选票征集，并在区房地局物业科、佳泰社区居委会的全程监督下公开开箱验票。从选票征集情况看，满意选票和基本满意选票占总选票的86%，表明绝大部分业主对于泰合物业提供的服务表示认可。2018年10月21日，泰合业委会作出《签订合同决议》并将物业服务合同条款在小区内进行公示。《物业管理条例》第十一、十二条规定，对于选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。该规定的主要目的在于征求全体业主的意见，并根据半数以上业主的意志决定是否选聘和解聘物业服务企业。从2018年物业服务合同的签订过程来看，2017年进行满意度调查时，泰合百花公园小区的大部分业主对泰合物业提供的物业服务表示满意，泰合委员会与泰合物业继续签订物业服务合同符合大部分业主的意志，并未侵害小区业主的合法权益。关于实体问题，一审针对何乐、张春建、叶志龙所主张物业服务合同无效的条款已经逐一进行了分析，二审同意一审的观点，在此不再赘述。从物业服务合同条款的约定看，并无明显的排除业主权利、加重业主责任的合同内容，对于合同条款中未予约定的内容亦可在合同履行过程中由业委会代表业主与物业公司进行协商，对合同内容进行增减、变更。2018年物业服务合同的合同期截止到2021年10月，目前合同履行已过大半，为保护合同交易的稳定性，同时亦防止因物业公司突然撤场影响广大业主的合法权益，在无明确证据证明合同条款严重损害业主利益的情况下，对主张物业服务合同无效的诉讼请求本院依法不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。对何乐、张春建、叶志龙的上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由何乐、张春建、叶志龙负担。本判决为终审判决。审判长 杨 玲审判员 王 阳审判员 王丹红二〇二〇年六月二十九日法官助理陈成书记员陈成