广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终538号 上诉人（原审被告）：广西广安置业有限公司。住所：广西防城港市防城区防城镇群星大道76号。统一社会信用代码：91450600566796466Y。 法定代表人：陈雄庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦金师，女，1984年3月20日出生，水族，住贵州省三都水族自治县。 委托诉讼代理人：廖熙惠，广西精一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西南宁合众房地产置业有限公司。住所：广西南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际3号楼3-3015号。统一社会信用代码：91450103315845171E。 法定代表人：孙婷婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 上诉人广西广安置业有限公司（以下简称广安公司）因与被上诉人韦金师、广西南宁合众房地产置业有限公司（以下简称合众公司）商品房预约合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广安公司委托诉讼代理人梁能福，被上诉人韦金师及其委托诉讼代理人廖熙惠，被上诉人合众公司的委托诉讼代理人庞体胜到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人广安公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人韦金师对上诉人广安公司的诉讼请求；二、被上诉人合众公司承担还款和赔偿责任；三、本案诉讼费用由被上诉人合众公司承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、韦金师第一次起诉时已清楚其与合众公司间的款项往来纠纷与广安公司无关，故仅将合众公司列为被告，重新起诉时才将广安公司列为被告。广安公司与韦金师未签订任何购房合同或认购协议，亦未收取韦金师任何款项。二、尚无证据证明韦金师与合众公司间的预约购房合同及交付购房款行为发生在广安公司营业场所，经办人员亦非广安公司工作人员。三、韦金师向法院提交证据证实合众公司营业场所在南宁市，韦金师转款给孙婷婷，且韦金师完全知道其款项不是转到广安公司账号。四、广安公司虽与合众公司签有《商品房销售代理合同》，但未授权合众公司代签购房合同及收取购房款。五、广安公司与合众公司签订的《商品房销售代理合同》第四条第6点“假如但书”部分的约定不是授权内容，也不属授权不明，而是追认条款也即如合众公司超出代理权限代收款项，必须在2个工作日内交回款项才得到广安公司追认。合众公司超出代理权限收款且未交回款项，故无法得到广安公司追认。六、合众公司超出代理权限收款，不构成表见代理。合众公司既非广安公司文昌楼盘的独家代理销售中介亦非仅仅代理销售广安公司文昌楼盘。虽广安公司与合众公司签订《商品房销售代理合同》，但其本质并非合同法意义上的代理合同，而是居间合同。七、合众公司未将其收取韦金师的款项交给广安公司，本案不存在众多购房人款项混同、无法分清的问题，与佣金纠纷无关。每位购房人的购房款专款专收，合众公司以往也有私收购房款行为或是购房人委托合众公司代为转交购房款行为，其交回的款项均注明购房人，广安公司向购房人出具收据。八、本案案情与（2019）桂0603民初49号［二审案号为：（2019）桂06民终495号］完全相同，应当同案同判。 被上诉人韦金师辩称，一、广安公司与合众公司之间存在代理关系。《商品房销售代理合同》及其补充协议就合众公司是否有权收取购房款约定不明，广安公司亦不能提交证据证明其向韦金师出示有关代理权限的约定，故广安公司与合众公司之间的约定不及于第三人。根据法律规定，授权约定不明的，被代理人向第三人承担责任，代理人承担连带责任。二、韦金师与广安公司间成立合同关系，韦金师要求广安公司与合众公司承担连带责任具有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广安公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人合众公司辩称，一、合众公司与广安公司之间有关代理权限的约定不明，购房者没有义务区分合众公司是否有权收取购房款。对于购房者支付的购房款，既有广安公司收取的情形亦有合众公司收取的情形，但每次收取的购房款均有合众公司工作人员签字，故因代理权限约定不明产生的法律责任由委托人承担。二、广安公司主张其不应承担本案责任错误。如广安公司禁止合众公司代收购房款的，应在销售现场及相关合同上明确提示购房者，但多起纠纷中广安公司均未履行此告知义务，一审法院也采类似观点。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广安公司的上诉请求及理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 韦金师向一审法院起诉请求：一、解除韦金师与合众公司的预约合同；二、广安公司双倍返还定金人民币100000元给韦金师；三、广安公司返还预付款人民币10000元给韦金师；四、合众公司对上述第二项、第三项诉讼请求承担连带责任；五、本案诉讼费以及公告费等由合众公司、广安公司承担。 一审法院认定事实：广安公司开发防城港金花茶大道与文昌大道交汇处文昌国际项目，并委托合众公司代为销售，代理时间为2016年8月1日到2018年3月21日。2018年1月16日，韦金师为了购买文昌国际项目7栋1单元1202号房，与合众公司签署《文昌国际项目购房付款承诺书》，并于当天通过转账方式向合众公司的法定代表人孙婷婷交纳了购房定金5万元，合众公司为此向韦金师出具一份收据收执。2018年1月25日，韦金师再次转账1万元至孙婷婷银行账户上。2018年3月份，广安公司通过发函形式与合众公司解除了代销协议。2018年4月，韦金师请求按《文昌国际项目购房付款承诺书》签订正式购房合同时，广安公司以未收到合众公司转款为由予以拒绝。在庭审过程中，广安公司明确表示不会对合众公司的行为进行追认，不会与韦金师签订涉案房屋的正式购房合同。 一审法院认为，一、关于韦金师与合众公司、广安公司之间的法律关系是商品房预售合同关系、委托代理销售合同关系还是商品房预约合同关系的问题。在本案中，韦金师仅向合众公司签署一份《文昌国际项目购房付款承诺书》，表达其购买意向及付款时间，韦金师与合众公司或广安公司均未签署《商品房买卖合同》，本案案由应为商品房预约合同。二、关于涉案房屋是否已经实际出售，哪方属于违约方，违约责任该如何分担的问题。韦金师向合众公司支付定金50000元，是为了担保买卖合同的顺利进行，本案可以适用定金罚则。现因合众公司与广安公司之间存在佣金支付等经济问题，双方互相推诿，致使韦金师无法顺利签署《商品房买卖合同》，且涉案房屋已经于2018年9月20日备案到他人名下，致使合同已经实际无法履行，违约方是合众公司和广安公司。合众公司辩解韦金师未按时支付完首付款135030元，是韦金师违约在先，定金应当不予返还。从庭审中查明的事实来看，韦金师欲与广安公司签订正式商品房买卖合同时，广安公司已经明确表示因为未收到合众公司转交的定价和购房款，所以不会与韦金师签订正式的《商品房买卖合同》，韦金师基于不安履行抗辩权，有权中止继续履行义务，合众公司的抗辩理由不成立。三、关于韦金师诉讼请求有无事实和法律依据的问题。韦金师在广安公司售楼部与合众公司签署《文昌国际项目购房付款承诺书》，且签署过程中，置业顾问杨琴向韦金师出示的置业计划表也载明了开发商为广安公司，同时从售楼部里面也能明确知道涉案文昌国际项目属于广安公司开发，韦金师有理由相信其将签订商品房买卖合同的相对方为广安公司，即合众公司收取房款的行为应当认定为表见代理。虽然广安公司与合众公司签订的《商品房销售代理合同》及《补充协议》约定，合众公司无权收取购房款，但广安公司未提供证据证明其已向韦金师明示该规定，且广安公司与合众公司之间关于收取房款的约定系其内部约定，对韦金师不产生效力，故韦金师请求广安公司承担双倍返还定金及返还购房款的请求符合法律规定，予以支持。对于合众公司的责任问题，合众公司是代理广安公司销售房屋，其收取定金和购房款未将上述房款交付给广安公司，依法应当承担相应法律责任，韦金师主张其连带双倍返还100000元定金及退还10000元购房款符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第二十八条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、解除韦金师与合众公司的商品房预约合同；二、广安公司向韦金师双倍返还定金人民币100000元；三、广安公司向韦金师返还预付房款10000元；四、合众公司对上述债务承担连带清偿责任。案件受理费2500元，由合众公司、广安公司负担。 在本案二审期间，各方当事人均无新证据向本院提交。一审查明除“韦金师与合众公司签署《文昌国际项目购房付款承诺书》”无法查实、不予确认外，各方当事人对一审查明的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，2016年8月18日，广安公司作为委托方与合众公司作为受托方签订《商品房销售代理合同》，该合同约定广安公司委托合众公司组织团购文昌国际商城项目，还对代理期限、范围、内容及工作标准等事宜进行了约定。该合同第三条第5点约定广安公司协助合众公司完成购房团在广安公司项目参观、选购和签约、收款等各项接待程序。第四条第6点约定合众公司不允许代为收取所有购房客户交纳的购房定金、房款，若有代收行为合众公司必须在2个工作日内转至广安公司账户（以银行回执日期为准），不得做任何形式的截留和挪用。2017年3月1日、6月11日及10月1日，广安公司与合众公司分别签订三份《文昌国际商城代理销售合同补充协议》，就合众公司销售价格、佣金标准及支付方式等作出补充约定。 再查明，《文昌国际项目购房付款承诺书》仅有买受人韦金师签字。韦金师提交《置业计划表》，手写部分载明韦金师2018年1月16日到访、其置业计划是文昌国际项目7-1-1202房，打印部分载明广安公司系涉案商品房项目开发商，合众公司系整合营销商。广安公司认可该《置业计划表》系其放置在售楼部及其他地方的备用文件，合众公司认可其向韦金师出具该《置业计划表》。文昌国际项目7栋1单元1202号房于2018年9月20日已备案至案外人名下。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、一审判决解除广安公司与韦金师之间的商品房预约合同有无事实和法律依据；二、韦金师请求广安公司返还定金及预付购房款有无事实和法律依据。 本院认为，《文昌国际项目购房付款承诺书》系当事人就将来订立商品房买卖合同达成的合意即商品房预约合同，故一审判决将本案定性为商品房预约合同纠纷正确，本院予以确认。一审判决合众公司对涉案债务承担连带清偿责任后，各方当事人对此均未提起上诉，本院予以维持。 一、关于一审判决解除广安公司与韦金师之间的商品房预约合同有无事实和法律依据的问题。 广安公司上诉主张其与合众公司之间系居间合同关系而非代理销售关系。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百六十五条规定“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。”本案中，广安公司与合众公司签订的《商品房销售代理合同》约定广安公司委托合众公司代理销售文昌国际商城项目的期限、范围、内容以及广安公司协助合众公司完成购房团参观、选购和签约、收款等事项，双方签订三份补充协议还约定合众公司的销售价格、佣金标准及支付方式等，故广安公司与合众公司之间成立代理销售关系而非居间合同关系。广安公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 广安公司上诉称其并未授权合众公司向韦金师收取涉案商品房购房款，其与韦金师之间不存在商品房预约合同关系，不应承担本案还款责任。因《商品房销售代理合同》第三条第5点约定广安公司协助合众公司完成购房团在广安公司项目收款等各项接待程序，第四条第6点约定合众公司有权代收房款并在2个工作日内转至广安公司账户，结合合众公司向韦金师提供的《置业计划表》中载明开发商为广安公司且广安公司亦认可该计划表系其公司文件的事实，现有证据亦不能证明广安公司或合众公司已向韦金师告知合众公司无权代收购房款，故本院认定合众公司系在代理权限范围内以广安公司名义向韦金师销售涉案商品房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，合众公司作为代理人，其与韦金师之间发生的涉案行为对被代理人广安公司发生效力，也即广安公司与韦金师之间存在商品房预约合同关系，一审判决对此认定正确，本院予以确认。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，广安公司拒绝与韦金师签订正式商品房买卖合同，且涉案商品房已备案至案外人名下，故韦金师起诉请求解除其与广安公司之间的商品房预约合同于法有据，一审判决对其该项诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。 二、关于韦金师请求广安公司返还定金及预付购房款有无事实和法律依据的问题。如上所述，合众公司与韦金师之间发生的涉案行为对被代理人广安公司发生效力，故广安公司本案中应当承担相应责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；……。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，作为广安公司受托人的合众公司出具收据确认收到韦金师支付的定金5万元，韦金师向合众公司法定代表人孙婷婷另支付1万元，故韦金师与广安公司之间的商品房预约合同解除后，韦金师有权主张广安公司双倍返还定金10万元及退还1万元购房款。一审判决对韦金师该项诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。广安公司上诉主张其未收到韦金师支付的定金及预付款购房款，不应承担返还责任。因合众公司收取涉案购房款后是否转交广安公司，系广安公司与合众公司之间的内部关系争议，不能对抗韦金师，故广安公司该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人广安公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元（上诉人广西广安置业有限公司已预交），由上诉人广西广安置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李世浩 审 判 员 崔 静 审 判 员 潘云燕 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。