河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6626号原告张华，女，汉族，1974年3月2日出生，住郑州市金水区。被告马红光，男，汉族，1971年10月9日出生，住郑州市。原告张华诉被被告马红光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张华、被告马红光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告疫情期间2020年（1月25日-3月24日）的房屋租金共计一万四千元。事实与理由：原告张华于2019年11月21日与被告马红光签订合同，承租被告位于金水区××号苹果工社11层1106号房间（建筑面积210平方，住宿经营的小宾馆），租期自2019年1月25日起到2024年11月24日，第一次支付六个月的房租共计四万两千元（每月房租七千元人民币），并缴纳了两万元的租赁押金。2020年1月23日以来，××肺炎疫情的影响这个大环境下，原告张华从1月25日起严格按照金水区街道办事处和社区的安排，配合物业单位的管理，停止了宾馆的经营。××肺炎疫情具有的不能预见，也不能避免，更不能加以克服，因此疫情已被认定为不可抗力。为此原告自2020年2月初起多次主动电话联系被告，陈述当前社区因疫情封门导致不能营业的实际情况，恳求被告减免房租，遭到被告的多次无情拒绝；同时小区物业经理也积极与被告沟通，希望被告也能像本小区的其他房东一样，给租户一定程度的房租减免，也遭到被告的拒绝。被告的理由是原告2019年才第一次交房租，且每月七千元的房租过低不给减免，而实际上苹果工社其他的租户房租基本在每平米23-26元/月，被告的房租每平米达到34元/月；原告提出如果被告觉得房租过低也可以收回房屋自行管理，被被告一口回绝。2020年3月20日，在疫情有所缓解、郑州市政府发布第23号通告后，为了加强沟通，原告当面找到被告，并出示了亲笔签名的《疫情期间房屋租金减免申请书》，也遭到了被告的书面拒绝。法律是成文的道德，道德是内心的法律。基于当前疫情不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，××防治法》第3条、《突发事件应对法》第3条、《民法总则》第6条、第180条以及《合同法》第117条等法律规定，本着公平、公正的原则，原告请求依法判令被告返还原告疫情期间2020年（1月25日-3月24日）的房屋租金共计一万四千元，以帮助原告渡过当前的最困难关头。为此，特向法院起诉，请依法判决！被告辩称：一、本案不适用不可抗力原则，原告要求减免房租没有法律依据。原告与被告签订的租房合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋租赁关系受法律保护，且应该按照合同履行约定义务。在疫情过程中，原告开办的家庭旅馆一直收取租客的房租，从中获利。并且金水区政府疫情防控措施并没有禁止原告使用涉案房屋进行出租。因此，在疫情期间，虽然原告的生意受到影响，但造成的损失属于市场行为存在的经营风险，不适用不可抗力原则，其要求被告免除租金的理由于法无据。二、受新冠肺炎疫情影响，物业持有人若主动减免租金应予以尊重，但不应道德绑架所有业主要求减免租金，否则，将会损害房东的合法权益。被告基于特殊的情况不予减免房租没有过错。被告除了每月支付高额的房贷外，还要支付高额的医疗费，家庭经济情况也不好。原告收取其他租户的租金，在获取利益的同时，却不支付被告的房租，要去减免房屋的要求没有法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2019年11月21日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要载明：被告自愿将坐落在1106户的房屋（建筑面积210平方）租赁给原告使用，原告对此房屋做了充分了解并愿意承租苹果公社。房屋租赁期间自2019年11月25日至2024年11月24日，共计五年。经原被告双方签字，原告支付第一次房屋租金和房屋押金后视为交付完成。租金标准：月租金人民币7000元（大写：七千元整），原告每半年支付一次，共计人民币42000元（大写：人民币四万二千元）。合同签订并交付后，原告方付给被告两万元作为租赁押金等。2020年3月20日，原告向被告出具《疫情期间房屋租金减免申请书》申请减免房租，被告在该申请书签名并书写：不同意减免房租。原告提供的照片显示：2019年1月25日河南省国资委轻工机关服务中心在小区门口粘贴如果近期到过武汉，或接触过从武汉回来的人，请主动向社区居委会说明，在家自行医学观察14天，14天内不与外人接触的通知。同时经八路街道办事处军区社区粘贴了接社区通知，为防控疫情发展，非本院居民一律不得进院的通知。原告提供的微信聊天记录显示：3月23日，微信名为文联第二社区警务室发布通知：各无证宾馆也可以按程序申请复工了，准备好相关的防疫物资，在钉钉上提交资料，后台通过后，报社区验收，同时在群里给警务室报一下，开通上传系统。苹果工社1106室网上批准日期4月2日，复工日期4月2日。原告提交的马红光苹果工社房屋租赁情况清单显示，1101、1102、2204房间月租金分别为1000元、1000元、900元，2020年1月25日至2020年3月23日在住，退租时间分别为2020年5月31日、2020年4月10日、2020年5月5日；2205房间月租金为1000元，房租交纳至2020年2月10日，已退租；2207房间月租金为1000元，至今一直在住。庭审中，被告认可已收到原告缴纳的自2019年11月25日-2020年5月25日期间的租金4.2万元，每月租金7000元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。本案中，原告租用被告的房屋用于经营，原告作为承租方执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而因此造成的损失，根据公平原则和不可抗力免责规则，租赁双方应分担由此造成的损失。原告要求减租的范围限于疫情范围内产生的相关的租金减少损失。根据原告提交的租赁情况清单，涉案租赁房屋中在疫情期间正常支付租金的有四户，2020年1月25日-2020年3月24日期间正常收取的租金为8300元（1101、1102、2204、2207号房在2020年1月25日-2020年3月23日期间一直在租用中，月租金分别为1000元、1000元、900元、1000元，合计7800元，2205号房租金缴纳到2020年2月10日，月租金为1000元，疫情期间的租金为500元），该部分应从原告主张退还的租金中予以扣除，扣除后原告的租金损失为5700元（14000元-8300元），该部分损失应由原被告各自分担。故原告诉请被告退还租金14000元中的2850元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告马红光于本判决生效后十日内退还原告张华租金2850元；二、驳回原告张华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为75元，由原告张华负担50元，由被告马红光负担15元。本判决为终审判决。审判员  田晓丽二〇二〇年六月二十九日书记员  王晓祥