湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1963号 原告：永州东鑫物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东翠竹路与湘江东路交汇处湘江花园3栋1602。 法定代表人：唐亚东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊晓平，男，1985年8月20日出生，汉族，住湖南省双牌县，系该公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李玲，女，1989年2月19日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系该公司员工，代理权限为一般授权。 被告：欧永建，男，1983年11月23日出生，汉族，住湖南省东安县。 原告永州东鑫物业管理有限公司（以下简称东鑫物业）与被告欧永建物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东鑫物业的委托诉讼代理人熊晓平，被告欧永建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告东鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费4875元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月1日与永州永升房地产开发有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，由原告为整个小区提供物业服务。物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。被告从2017年4月1日至2020年4月30日共计30个月拖欠物业管理费4875元。原告多次催缴未果，特诉至法院，请求判如所求。 被告欧永建辩称，1.原告所称《前期物业服务合同》系原告与永州永升房地产开发有限公司在2015年3月1日签订的。答辩人自2014年6月成为领御西城业主以来，并未与原告就物业服务事宜，以个人名义或委托他人签订过任何正式的物业服务合同，故应驳回原告的诉讼请求；2.物业费应当建立在服务的基础上，现原告未履行《前期物业服务合同》，表现为：①小区内消防主管无水，消防设施成为摆设，存在严重的火灾安全隐患，不符合《湖南省物业管理条例》的相关规定；②《前期物业服务合同》中约定由物业公司为小区配备6名保安，而被答辩人只安排3名，且3名保安在工作上存在严重失职；③被答辩人未对小区内的电梯设施进行检测、维修等，导致电梯经常出现卡楼或吊层等现象，并造成小区6幢三单元电梯发生坠梯事件；④小区水管得不到维护。2019年11月小区地下室下水道水管破裂漏水，多次与被答辩人交涉，被答辩人仍未采取补救措施，导致地下室污水横流，臭气熏天，地下车库亦无法正常使用，给小区业主带来极大的不便；⑤小区电力得不到保障。2016年6月，因修建公路导致小区电线被挖，被答辩人以发电机损坏为由，拒绝发电，导致上下楼梯时发生摔伤事件；3.本诉讼严重影响答辩人的日常生活，造成收入来源受影响；且此物业管理费纠纷涉及领御西城多户，情形相同，极大浪费社会公共资源；3.因物业管理缺失，服务不到到位，造成房屋毁损，经测算，房屋修补费用7000元，家具损失3000元，共计10000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求；由原告承担诉讼费，并赔偿部分业主误工费；所有领御西城小区物业费案并案由新成立的物业委员会应诉；赔偿因物业管理不当，造成的损失1万元。 经审理查明，被告欧永建系领御西城6栋1单元1301号房高层住宅的业主，房屋建筑面积为131.77平方米。2015年3月1日，原告作为乙方与甲方永州永升房地产开发有限公司（开发商）签订了一份《前期物业服务合同》，合同的主要内容为：1.原告为领御西城小区提供物业管理服务，合同期限为自2015年3月1日起至2019年2月29日止，……合同期限届满，如本物业尚未成立业主大会，产生业主委员会，但乙方同意继续履行本合同的，本合同继续履行至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；2.物业管理费收费标准为多层住宅按建筑面积0.7元/平方米/月收取，高层住宅按建筑面积1.0元/平方米/月收取；3.业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年第一个月上旬履行交纳义务。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告欧永建自2017年4月1日至2020年4月30日止未交房屋物业服务费。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。 另查明，2017年12月领御西城小区发生电梯坠井事故，同月6日原告向永州市房产局物管办、工业园区管委会递交《关于退出领御西城小区物业管理的申请报告》，以小区入住率低，开发商不积极配合，业主意见大，并将矛盾直接指向物业管理，拒绝交物业费，公司一直处于亏损状态，且前几天发生坠井意外事故，导致公司无法维持正常物业管理工作为由，决定于2017年12月12日退出领御西城小区的物业管理。后原告并未退出，继续为被告小区提供物业服务。2019年就物业服务的问题，小区业主向微永州平台进行反映，同年11月13日该平台以《冷水滩一小区“脏乱差”成常态物业称业主长期不交物业费所致》为标题，进行了报道。 上述事实有当事人提供的《前期物业服务合同》、《电梯维修保养合同》、《关于领御西城小区若干问题的告知函》、秩序员交接班记录表、保洁工作签到表、电梯定期检验报告、半月维护保养情况记录、电梯机房巡查记录表、水泵房巡查表、工程联系单、温馨提示、通知、电费明细单、《关于退出领御西城小区物业管理的申请报告》、物业管理费催缴通知单、领御西城交房缴费单、欠费明细表、微平台新闻截图等证据在卷予以佐证，结合原、被告的庭审陈述，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故开发建设方永州永升房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效。2019年合同期限届满后，小区仍由原告方继续提供物业服务，原合同效力不变。双方应当依照该《前期物业服务合同》的约定享受权利，履行义务。被告提出其本人未与原告签订物业服务合同，应驳回原告的诉讼请求的抗辩观点，于法无据，依法不予采纳。 同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第八条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主大会也可依照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，故被告如认为原告服务不到位，可要求原告继续履行、采取补救措施，或赔偿损失；也可及时解聘原告，但不能以物业服务不到位为由拒绝缴纳物业服务费。如小区业主认为物业服务企业服务不到位，却在接受服务的同时，既不解聘物业服务企业，又拒绝缴纳物业服务费，则势必造成物业服务企业一方无营运资金，无法提供优质物业服务，而业主一方又难以满意的恶性循环。虽然本案中被告提出因原告服务不到位，造成其损失10000元，因并未提出反诉，亦未提交证据证实其实际损失，故应由被告另行主张权利为宜。 庭审中，被告对2017年4月1日至2020年4月30日期间共下欠原告物业管理费4875元（1元/平方米/月×131.77平方米×37个月）的事实并无异议，且基于前述法律规定，该物业管理费被告也应当向原告缴纳，故本案并非原告恶意提起的诉讼，被告提出本案诉讼造成其误工费应予赔偿，并应由物业委员会应诉，由原告承担诉讼费的观点，于法无据，本院均依法不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告欧永建在本判决生效后十日内支付原告永州东鑫物业管理有限公司自2017年4月1日至2020年4月30日期间的物业管理费4875元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧永建负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  王枫 二〇二〇年六月二十八日 法官助理李恒平 代理书记员  李雯