重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020渝01民终2138号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆雪岩商贸有限公司，住所地重庆市江北区建北三支路75号6-10，统一社会信用代码915007057626697556。法定代表人：韩洪波，总经理。委托诉讼代理人：陈序，中豪（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉远，中豪（两江新区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯亚莉，女，1969年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陆丽英，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程立早，重庆江泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：曾晓利，女，1979年7月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陆丽英，重庆江泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程立早，重庆江泰律师事务所律师。上诉人重庆雪岩商贸有限公司（以下简称雪岩公司）因与被上诉人冯亚莉、曾晓利房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初25083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月20日对本案进行了询问。上诉人雪岩公司的委托诉讼代理人陈序与被上诉人冯亚莉、曾晓利的委托诉讼代理人陆丽英、程立早到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雪岩公司上诉请求：撤销一审判决改判被上诉人返还履约保证金20000元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：１．通道的隔离等一系列原因足以导致合同目的无法实现，转角处仅小车面包车通过，无法满足一般仓库需要；2．房屋租赁合同的解除并非上诉人过错所致，反而因合同提前解除产生了很大损失；3．合同提前解除是被上诉人的过错导致；4．被上诉人没收保证金没有任何事实及法律依据，且保证金远远高于损失；5．当事人协商一致可以解除合同，被上诉人未证明其损失，违约金高于实际损失的30%，应当予以高低。被上诉人冯亚莉、曾晓利答辩，合同系承租方违约解除，保证金不应当退还。该通道现仍有车辆流通，并非无法通过，致使合同目的无法实现。雪岩公司向一审法院提出诉讼请求：二被告返还履约保证金20000元；诉讼费由二被告负担。冯亚莉向一审法院提起反诉请求：原告支付违约金10317.9元；诉讼费用由原告负担。一审法院认定事实：2014年4月30日，冯亚莉（出租方、甲方）、雪岩商贸（承租方、乙方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，第2条约定：房屋用途为食品中转库房；第3条约定：租期从2014年5月1日至2024年4月30日；第4.2条约定：2019年5月1日至2020年4月30日的租金105791元/年；第5.1条约定：履约保证金20000元，乙方于本合同签订之日一次性支付给甲方。租赁期届满，在乙方完整将标的物归还给甲方，合同终止或解除后，在乙方无违约行为情形时甲方在7日内将保证金不计利息返还乙方，若乙方对租赁标的物造成损失的，甲方有权扣除受损金额后据实结算（如保证金不足以赔付甲方损失，则乙方应予以补足）。租赁期未届满，乙方单方面解除合同的，合同履约保证金不予退还；第12条约定：租赁期间，乙方如若终止合同，乙方需提前三个月向甲方提出书面申请，否则甲方不予退还保证金；第13.1条约定：租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的10%作为违约金；第16.1条约定：租赁此标的物者，甲方不提供车位供乙方使用。当日，雪岩公司支付了20000保证金。2019年7月15日至2019年8月2日，雪岩公司与曾晓利的微信记录如下：2019年7月15日曾晓利表示“今天交库房租金……现在外面停的车大多都是我们内部的车，阻止他们施工的……”，雪岩公司表示“现在火锅店门口这片围起是啷个意思，车都进不来了……协调好哦，否则我们办公室房租不得交了”。2019年7月24日曾晓利表示“停车场那个事情，目前只能以杜茂公司最大那个货车为标准，你说那种物流车不当现实，不可能留那么宽的距离，你进货只有喊物流公司的车稍微小的车来送货，大点车进来不到……”。2019年7月29日曾晓利表示“交下租金”；雪岩公司表示“目前这样子不得交房租了，根本没法正常运营，车辆根本不能正常进出”；曾晓利表示“要是这样的话，你只有不租了个，不可能为某一个人定制这个东西，只能保证大多数的正常都可以了，加长物流车根本不可能……”。2019年7月30日曾晓利表示“你们好久搬”。2019年8月1日曾晓利表示“搬完了说一下，好来接房”。2019年8月2日雪岩公司向曾晓利发送了通知，内容为：“雪岩公司承租了冯亚莉案涉房屋用于食品中转库房，在2019年7月14日前，雪岩公司在未接到甲方通知的情况下，接到龙塔实验学校书面通知，称案涉房屋外的停车场将用于学校改造修建项目部为期一年。因学校改造留出的通道无法使雪岩公司送货车辆进入，货物需请人工再次中转进入库房，增大了成本。经多次协调，甲方未给出处理方案，雪岩公司于2019年7月15日已向甲方提出租金到期不再续租，雪岩公司于2019年8月1日起不再续租，请按约定7日内退还保证金20000元”。曾晓利表示“到今天还没有办理交房手续……你们搬完了通知我们来接房就行”。审理中，双方均认可租赁合同的当事人系雪岩公司与冯亚莉，租赁合同于2019年8月2日解除，原告于2019年8月2日搬离，8月3日交还了案涉房屋，之前的物管水电租金均已结清，案涉房屋外通道现小车可以通过。被告陈述因原告单方解除合同，故要求其承担违约金，现案涉房屋处于空置状态，未出租。一审法院认为：原告与冯亚莉签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。庭审中，双方均认可租赁合同于2019年8月2日解除，故一审法院对此予以确认。至于租赁合同的解除原因，根据庭审查明系因原告提前要求解除合同，故租赁合同提前解除的责任在于原告方。原告虽称因案涉房屋外过道无法通行导致无法正常经营，但庭审时其亦认可通道并非无法过车，只是对货车的型号有要求，故通道的隔离对原告的经营产生了不便，但不足以致使合同目的无法实现，且双方的租赁合同同时约定了出租方不提供车位。故原告以此为由解除合同无事实和法律依据。由于租赁合同的提前解除系原告过错所致，出租方有权没收保证金，一审法院对原告请求判令返还保证金20000元的诉讼请求不予支持。原告称双方是协商一致解除合同，应当返还保证金。出租方虽同意解除合同，但并未明确表示不再追究提前解除合同的违约责任，故对此项意见不予采纳。冯亚莉反诉要求原告支付违约金，针对的乃是原告提前解除合同的违约行为，如上所述，租赁合同提前解除的过错在于原告，冯亚莉有权要求原告支付违约金。但结合合同约定，原告解除合同的，保证金不退还，此时保证金转化为了提前解除合同的违约金。因提前解除合同导致冯亚莉的损失乃是寻租期损失，故在考虑违约金时应结合保证金金额共同考虑，现保证金金额已足以弥补冯亚莉的损失，故一审法院对其反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）重庆雪岩商贸有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）冯亚莉的全部反诉请求。本诉案件受理费300元，减半收取150元，由原告（反诉被告）重庆雪岩商贸有限公司负担，反诉案件受理费减半收取29元，由被告（反诉原告）冯亚莉。二审中，被上诉人向本院举示市政公告，拟证明系因不可控的原因，导致双方当事人合同无法继续履行，承租人合同目的无法实现。该证据不能达上诉人的证明目的，本院不予采信。另，二审中上诉人陈述，其所租赁库房面积约为200余平方米。本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人是否有权主张退还履约保证金。根据双方当事人举示的证据，现租赁仓库附近道路发生了变化，即大型货车无法到仓库门口。但承租人租赁的仓库面积并不大，其举示的现有证据尚不足以证明道路变化致其合同目的无法实现的程度。其解除合同系违约解除，无权请求退还履约保证金。综上所述，上诉人重庆雪岩商贸有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人重庆雪岩商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年六月九日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢