河北省邢台市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0503民初1232号 原告：李俊毅，男，汉族，1963年4月15日出生，党员，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李彬，河北齐心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵瑞旭，河北齐心律师事务所律师。 被告：于桂华，女，汉族，群众，1958年11月4日出生，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：路明，河北佳信时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙小柱，河北佳信时代律师事务所律师。 被告：范志华，女，群众，汉族，1981年2月11日出生，现住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：李志波，河北晓阳合众律师事务所律师。 原告李俊毅与被告于桂华、范志华确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊毅及其委托诉讼代理人李彬、赵瑞旭,被告于桂华及其委托诉讼代理人路明、孙小柱,被告范志华及其委托诉讼代理人李志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李俊毅向本院提出诉讼请求：1.请求确认二被告于2019年8月2日签订的《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：CS201907011）无效，即确认二被告之间买卖水榭翰城南区17号楼17层2单元1702号房屋的行为无效；2.本案的诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于桂华系夫妻关系，于2008年12月26日登记结婚，婚后二人于2011年4月1日贷款购买水榭翰城南区17号楼17层2单元1702号房屋（下称涉案房屋），被告于桂华与房地产公司签订了《商品房预售买卖合同》，首付132,147元，贷款300,000元，房款共计432,147元，签订合同后，原告和被告于桂华共同支付首付和还贷。后于2013年5月29日涉案房屋登记在被告于桂华名下，涉案房产属于原告和被告于桂华的夫妻共同财产。2019年8月2日被告于桂华与被告范志华签订《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：CS201907011），于桂华将涉案房屋卖给范志华，对此原告毫不知情，其完全未征得原告同意，这明显属于无权处分。自2018年8月开始，因原告和于桂华感情不和，矛盾重重，一直处于分居，闹离婚，被告于桂华通过各种形式，企图说服原告放弃涉案房产，原告坚决不同意，所以被告于桂华私自将涉案房产售卖给范志华，涉嫌私自转移共同财产；被告范志华在明知涉案房产属于夫妻共同财产且在没有原告签字同意售卖和没有实地查看房产现状的情形下，仍购买涉案房产，明显存在恶意。二被告买卖房屋的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告于桂华辩称，1.案涉房产首付由我方婚前个人财产支付，婚后贷款由开办的宝华房地产公司等经营收益偿还。2.我方与范志华签订的购房合同系真实意思表示，合同成立并已生效。3.卖房事宜原告完全知情，原告称私自转移与事实不符，现于桂华与李俊毅对外欠款数额巨大应共同偿还。4.我方长期从范志华经营的商店中购置商品用于家用，所欠的款项属于夫妻共同债务。 被告范志华辩称，1.2019年7月21日二被告签订的《购房合同》系当事人真实意思表示，合法有效。因于桂华其他民事纠纷个人账户被查封，合同签订后，范志华通过现金支付代于桂华缴纳法院执行款项、购物款折抵等方式，将双方约定购房款86万元履行完毕，2019年8月5日办理过户登记手续，现涉案房屋已经登记在范志华的名下，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”涉案房产经过合理价格出售，产权已登记在范志华名下，应认定为范志华所有的合法财产；2.范志华在秀兰南小区门口经营福美多便利店多年，具有购买房产的经济实力，其名下也无房产，为了居住和工作的便利，一直打听在秀兰附近购买房产，也多次通过中介看房子的信息，后在某中介看到于桂华出售房子的信息，才得知于桂华有房子要出售，因以前相识，便联系协商售房事宜，并于2019年7月21日与于桂华签订《购房合同》，双方对付款时间和办法等事项进行了约定。当时于桂华也出示过原始的不动产登记证，房屋登记权利人为于桂华，共有情况为单独所有，我认为，于桂华系房产的所有权人，完全有权利将其名下的房产进行出售，双方议定的房价符合交易时房产市场的价位，且双方已经履行完支付购房款和房产过户的手续，这是一起正常的房产交易，不存在恶意；3.《购房合同》第四条约定：“甲方（于桂华）应在上述房产过户给乙方（范志华）之日起60天内将房产全部交付给乙方。”涉案房产自2019年8月5日过户到范志华名下已将近11个月，期间，原告霸占涉案房产一直不予搬出，我购买的房屋却无法入住，租房产生的费用1万元，原告应予赔偿。该房屋现产权范志华所有，原告必须搬离腾出该房产。综上，我方认为范志华与于桂华对涉案房产的买卖行为合法有效，支付购房款和办理过户事宜已经履行完毕，范志华对该房产拥有所有权，原告所诉无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：李俊毅与于桂华双方系夫妻关系，双方于2008年12月26日登记结婚。2011年4月1日河北秀兰房地产集团有限公司（出卖人）与于桂华（买受人）签订《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：ＹＳ2011004278），合同约定商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限（总房款为432147元，首付款为132147元，银行贷款为300000元）等内容。2011年5月19日于桂华（借款人、抵押人）、中国农业银行股份有限公司邢台县支行（贷款人、抵押权人）、河北秀兰房地产集团有限公司（保证人）、李俊毅（抵押人）就涉案房屋签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为叁拾万元整；借款用途为购买住房；借款人购买的房产位置等内容。2013年5月29日于桂华取得房屋产权证，产权证上登记房屋所有权人为于桂华，共有情况单独所有，房屋产权证书为邢房权证桥西字第××号。 范志华通过中介寻找位于邢台市区房屋，后知晓于桂华出售邢台市桥西区房屋，于桂华（卖方、甲方）与范志华（买方、乙方）于2019年7月21日签订《购房合同》，合同约定：第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在邢台市桥西区小房的房产，房屋建筑面积为93.29平方米、地下室小房10平米（详见土地房屋权证第××号）。第二条，上述房产的交易总价：人民币86万元整。第三条付款时间与办法：1、甲方从2015年1月至2019年7月从乙方经营地位于邢台市桥西区门口福美多便利店购买货物，至今欠乙方货款190000元，因此，甲方同意用欠乙方190000元抵用购房款。2、因为甲方拥有的上述房产属于银行按揭方式购买，上述房产在中国农业银行抵押，现在未还贷款还有80000元。乙方同意代替甲方还清银行贷款。合同签订后，甲乙双方共同到银行还清贷款，银行工作人员当天到邢台市房管局办理上述房产解押。3、乙方替甲方还清银行贷款，银行工作人员当天到邢台市房管局办理上述房产解押后，甲乙双方当天办理上述房产过户手续，办理过户手续时，乙方将扣除甲方欠乙方货款190000元和替甲方还清银行贷款80000元剩余的房款590000元交到邢台市房管局监管账户，待完成过户后，由房管局将购房款支付给甲方。2019年7月22日范志华通过银行转账方式向于桂华支付款项共计78534.55元；范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项1466元；上述款项共计80000.55元＝78534.55元＋1466元。2019年8月5日范志华在交通银行取现金470000元后交付给范志华。2019年7月21日范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项500元。2019年7月22日范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项500元。2019年7月22日范志华通过手机银行转账方式替于桂华代缴邢台市桥西人民法院执行费1400元。2019年8月2日范志华通过微信转账方式向于桂华支付款项1250元。2019年8月2日于桂华（甲方、卖方）与范志华（乙方、买方）签订《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：ＣＳ201907011），合同约定甲方所售房屋（以下简称该房屋）所有权证证号为邢房权证桥西字第××号；坐落为桥西区建设大街16号水榭翰城南区17号楼17层2单元1702，房屋建筑面积为93.29平方米；经甲乙双方协商一致，同意将该房屋成交价格为600000元；乙方于合同签订后三日内将全部房款人民币600000元存入监管账户。该房产转移登记完成后，甲方向监管机构申请划转交易监管资金；甲方在取得房款后于2019年9月2日之前结清与该房产相关的费用，向乙方交付房屋。同日范志华、于桂华作为申请人向邢台市房屋交易与产权管理中心提交不动产登记申请书，对涉案房屋进行转移登记。同日编号为Ｎｏ00495745河北增值税普通发票载明，涉案房屋合同金额687200元。同日范志华按照合同金额687200元缴纳涉案房屋契税10308元。2019年8月5日于桂华出具收款收据载明：今收到范志华身份证号：×××2041购买秀兰南区，全款现金860000元，此款作为本次房屋买卖的房款，现已全部结清。收款人于桂华；证明人侯某。同日范志华出具收到条载明：今收到于桂华2019年8月5日以前全部欠款290000元（贰拾玖万元整）全部结清（其中包括借款、货款、银行抵押、法院执行费）。从房款中扣除。同日范志华出具欠条载明：今欠到于桂华现金100000元整，于搬家当天付清。2019年8月5日涉案房屋过户至范志华名下，权属证书号冀（2019）邢台市不动产权第0010956号。后因涉案房屋问题，李俊毅诉至本院。 另查明，截至2020年6月16日9时49分23秒，经查询邢台市房屋交易与产权管理中心房屋信息系统电子信息，系统显示李俊毅，身份证号：2307031963××××××××的房屋交易与产权管理信息如下：房屋坐落无、房屋权利状况无、合同编号或权属证书号无。 本院认为，本案为确认合同效力纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，被告于桂华擅自出售夫妻共同共有的房屋，被告范志华知晓涉案房屋出售信息且基于对产权登记的所有人为被告于桂华的信赖利益而与其签订《邢台市存量房买卖合同》，可认定被告范志华购买涉案房屋时是善意的；被告范志华支付涉案房屋价款且已缴纳涉案房屋契税；被告于桂华依约为被告范志华办理产权过户登记手续，被告范志华基于不动产物权采“登记”生效主义而取得涉案房屋的所有权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。原告以被告于桂华无权处分涉案房屋为由，主张确认二被告于2019年8月2日签订的《邢台市存量房买卖合同》（合同编号：CS201907011）无效，即确认二被告之间买卖水榭翰城南区17号楼17层2单元1702号房屋的行为无效无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李俊毅的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告李俊毅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  王丽平 二〇二〇年六月二十九日 书记员  孟芮生