湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1102民初1190号 原告：永州港隆房地产开发有限公司。 法定代表人：杨名学，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨荣林，男，汉族。 被告：王煜文，男，汉族。 原告永州港隆房地产开发有限公司与被告王煜文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨荣林、被告王煜文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付2019年11月28日-2020年5月28日三楼两个季度的租金24960元和三楼两个季度的物业费1920元，滞纳金1451元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据原被告之间签订的租赁合同第1-3条之约定：租金前三年为13元/㎡，面积320㎡，每月租金为4160元，一个季度交一次；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，若无故拖欠租金，甲方给予五天的宽限期，从第六天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金，经原告多次催收，被告一直不缴纳租金，为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院。 被告王煜文辩称，拖欠房租是事实，因为现在疫情期间，生意比较差，影响了正常经营。在原被告签订合同之前，原告答应给被告留出一条过道，但原告拖到现在一直没有留。现在没有过道，进出要从别人手机店进出十分不便，影响了被告学校的正常经营。如果原告留出过道，被告愿意支付房租。原告的物业服务没有达到标准。 本院经审理认定事实如下：2019年8月27日被告（乙方）为经营健身房和武术学校与原告永州港隆房地产开发有限公司（甲方）在金太阳商贸城签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将金太阳商贸城三楼面积为320㎡的商铺租赁给被告王煜文，租期共八年，自2019年8月28日至2027年8月28日止。前三年租金为13元/平方米，每月租金为4160元，一季度交一次。第六、七、八年租金在第四、五年的基础上递增5%。交付时间、方式为：租金每三个月交一次，第一次租金于合同生效后三天内交给出租人，第二次租金于下季度租期前十日内交清，以后交付方式依次类推。被告（乙方）必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方五天的宽限期，从第六天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金3%加收滞纳金。合同第五条约定：物业管理费乙方按照1元/㎡向物业管理公司缴纳物业，每季度收取一次960元（3个月为一季度）。2019年8月27日被告王煜文向原告缴纳2019年8月28日至2019年11月28日的租金款12480元和物业费960元。被告王煜文所经营健身房和武术学校原预定为2020年2月9日开业，因疫情影响，自2020年2月份到2020年5月一直未开业。 2020年4月永州港隆房地产开发有限公司与巴菲尔舞蹈学校、金状元培训学校、被告王煜文经营的武状元武术培训学校签订了一份《关于减免疫情期间房屋租金的事》即租金减免协议，约定：二三楼按照租房合同约定时间到期时推期疫情减免租金为一个季度三个月。前大门留出人行通道为1.5米，大厅下班时间下午八点止关大门，由港隆公司物管部管理。同时约定希望按照合约履行付租金，否则上述减免租金无效。巴菲尔舞蹈学校、金状元培训学校于2020年4月8日在上述减免租金协议上签字，被告王煜文于2020年4月15日在协议上签字。后因人行通道的事原被告未达成一致意见，被告未缴纳租金，亦未按照双方所签订的租金减免协议履行，原告遂诉至本院。在房屋租金减免方式上，原告在庭审中认为应按照减免协议上约定合同到期时减免或不予减免，被告在庭审中认为应该即时减免。 另查明，2020年1月国内爆发新型冠状病毒疫情，2020年1月26日永州市零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防疫工作指挥部发布第1号令：禁止区内中小学、幼儿园提前复课，校外培训机构、托管机构一律暂停。2020年5月7日永州教育公众微信号发布了标题为《定了，永州市幼儿园开学起始时间为5月11日》的微信公众号文章，文章称：从即日起，校外培训机构可向当地教育行政主管部门提出开展线下培训申请，经检查验收合格后可依规开展线下培训。被告所经营的健身房和武术学校于2020年5月24日开学。 以上事实，有原告提交的商铺租赁合同、收据、关于疫情期间房屋租金的事（即租金减免协议）、被告提交的照片、证明，本院调取的永州市零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防疫工作指挥部发布第1号令、第7号令等证据为证，足以认定。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告永州港隆房地产开发有限公司与被告王煜文在平等、自愿的基础上签订了《商铺租赁合同》、《关于疫情期间房屋租金的事》（租金减免协议）系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现原被告争议焦点在于：被告租金能否适当调整，何时调整？被告抗辩的人行通道问题能否对抗原告的诉请？ 本案存在不可抗力的因素，被告租金应给予一定的调整。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因受突发新冠肺炎疫情的影响，2020年1月24日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，同年1月26日零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号令：禁止区内中小学、幼儿园提前复课，校外培训机构、托管机构一律暂停。这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，被告王煜文所经营的武术学校和健身房受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件。 参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，又参照湖南省高级人民法院关于新型冠状病毒疫情影响期间民事案件处理中的相关文件精神规定，被告所经营的健身房和武术学校受新型冠状病毒疫情影响和当地行政指令未开业实属事实。且根据原被告之间签订的《关于疫情期间房屋租金的事》（即租金减免协议），原告承诺减免一个季度三个月的租金，故根据诚信、公平、自愿、合法原则，本院尊重原被告所签订的租金减免协议中的减免条款约定，将被告所应支付的2019年11月28日-2020年5月28日期间的租金调整为12480元，物业费调整为960元，故原告要求被告支付租金和物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于房屋租金的减免是合同到期时减免还是现在即时减免的问题，本院认为，因被告所经营的健身房和武术学校受新型冠状病毒疫情影响及本地政府行政指令，在2020年2月-2020年5月一直处于关门停业的状态，被告在该段时间里，没有营业收入，导致被告根本无力交纳房屋租金，虽然原被告在租金减免协议中有合同到期时减免及未按照合同约定交纳租金，则不予减免的约定，但该约定与新型冠状病毒疫情期间国家下发的相关法律及司法解释等精神不符，又与公平原则的立法宗旨不符。现原被告对租金减免协议中约定的留给被告1.5米的人行通道之事各有不同的理解，双方有争议，综上所述，本院认为，本案原告应按房屋租金减免协议中原告给予被告减免三个月房租的约定给予被告减免租金，且应予现在即时减免，因而，对于原告在庭审中请求合同到期减免和不予减免的观点，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，结合本案的实际情况，因被告未及时缴纳租金与新冠疫情的出现和政府“校外培训机构、托管机构一律暂停”的政府指令这一不可抗力因素有关，故被告王煜文可不予承担合同约定向原告永州港隆房地产开发有限公司支付滞纳金的违约责任，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 二、对于被告抗辩称因人行通道问题原告未解决好，故不应支付租金的意见，因人行通道问题在原被告签订的《商铺租赁合同》中没有明确约定。在租金减免协议中虽有约定，但协议中约定的大门留出1.5米人行通道的范围指向不明，双方对此有争议，因而被告尚需进一步提供证据证明其观点存在，故本院根据现有证据不宜在本案中一并作处理。若被告认为原被告亦在租金减免协议上约定了人行通道问题，被告可提供证据另行主张权利。对于被告辩称原告物业服务没有做好的抗辩意见，被告向法院提交了照片，原告对真实性没有异议，但本院已在上文中适当调整了被告王煜文应支付的物业费款项，在此不做重复处理。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告王煜文在本判决生效后十日内支付原告永州港隆房地产开发有限公司2019年11月28日-2020年5月28日期间的租金12480元，物业费960元； 二、驳回原告永州港隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费508元，减半收取254元，由原告永州港隆房地产开发有限公司负担134元，被告王煜文负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 李姝丽 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 周友红 书 记 员 唐 佩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。