江西省抚州市东乡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1029民初862号 原告：抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区孝岗镇大富大道168号，统一社会信用代码91361029683487793A。 法定代表人：姜岭高，系公司总经理。 委托诉讼代理人：杨小平，系江西书童律师事务所律师。特别授权。 被告：周志辉，男，1978年8月17日出生，汉族，家住江西省抚州市。 委托诉讼代理人：周虎儿，系江西三松律师事务所律师。一般代理。 原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司与被告周志辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司的法定代表人姜岭高及其委托诉讼代理人杨小平、被告周志辉及其委托诉讼代理人周虎儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付2019年12月前物业管理费4375.43元、公摊电费460元及代缴电费376.6元，合计5212.03元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年1月开始入住金水湾小区，房屋面积为117.43㎡。该小区原由江西银湾物业管理有限公司抚州分公司（以下简称“银湾物业”）提供物业管理服务；2017年11月1日起至2019年10月31日期间由长沙世纪金源物业管理有限公司（以下简称“世纪金源物业”）提供物业管理服务。在2019年11月1日起由原告进驻提供物业管理服务。之前江西银湾物业管理有限公司抚州分公司、长沙世纪金源物业管理有限公司等将应收业主物业服务费债权及相关退回装修保证金等债务依法债让给原告。依照之前两物业公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同》及2019年9月28日原告与开发商江西省金马置业有限公司东乡分公司（以下简称“金马置业”）签订的《前期物业服务合同》，被告余欠2016年3月-2019年期间的物业费总计4375.43元（每年为117.43㎡*0.81元/㎡*12=1141.42元）及公摊电费460元、代缴电费376.6元。经前期两物业公司及原告多次催缴，被告均置之不理。故原告起诉至法院，要求处理。 被告周志辉辩称，1、原告诉请的总金额中应扣减1855.92元（其中应退给被告的装修履约金1000元，被告已交纳2019年11月-12月物业管理费190元及电梯公摊费用20元，2015年1月至12月的电费550.8元，2019年10月小区无物业当月不产生物业费95.12元）；2、被告未与原告签订物业服务合同，原告进驻小区不合法，小区业主不认可原告入驻小区；3、被告拒绝交纳物业费的原因是由于前后三家物业公司均未按物业管理合同约定履行自己的义务，小区物业管理及服务长期存在严重瑕疵，故被告要求减免60%的物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、对于原告提供的被告周志辉与银湾物业签订的《前期物业管理服务协议》、开发商金马置业与世纪金源物业签订的《前期物业服务合同》、金马置业与原告签订的《前期物业服务合同》，金马置业、世纪金源物业与原告签订的《协议书》。被告对金马置业与原告签订的《前期物业服务合同》真实性及签订时间有异议，对其他证据的真实性无异议。本院认为，虽然被告手中的证据副本由于是复印件存在合同部分签章不清楚的情况，但原告当庭提供了内容一致的原件予以核对，被告未提供证据予以反驳，并在抗辩时引用上述证据，故本院对原告提供的上述证据予以采信。根据被告周志辉与银湾物业签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业公司对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；物业服务费用按0.81元/月/㎡计算，物业管理服务费中未计入的共用设施设备（包括电梯电费、维保费、年检费等）运行能耗费用另行收取。 二、对于原告提供的入驻公告、告知书、入驻通知，被告对其真实性无异议，但提出2019年10月份小区无物业，原告是从2019年11月1日开始进驻小区。本院认为，根据原告提供的孝岗镇人民政府、区房产管理局和创卫责任单位（区第五小学）于2019年10月24日联合发布的公告，世纪金源物业于2019年9月30日撤出金水湾小区的物业服务工作，金水湾小区处于无物业公司、无业主委员会、无维保单位状态，经由上述三个单位共同协商，委托原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司入驻金水湾小区提供物业管理服务工作，结合原告在小区张贴的《通知》明确记载“本通知收费标准自公司进驻小区时间（2019年11月1日）开始执行”，说明原告正式进驻金水湾小区的时间为2019年11月1日，故本院对2019年10月份金水湾小区没有物业公司提供服务的事实予以确认。 三、根据前述认定的证据及双方当庭陈述可知，银湾物业为金水湾小区的前期物业服务提供者，后因银湾物业撤出金水湾小区的物业服务工作，开发商金马置业与世纪金源物业于2017年10月30日签订《前期物业服务合同》，约定自2017年11月1日由世纪金源物业为金水湾小区提供物业管理服务，服务内容及收费标准未发生变更。因2019年9月30日世纪金源物业撤出金水湾小区的物业服务工作，经由孝岗镇人民政府、区房产管理局和创卫责任单位（区第五小学）共同协商，三单位于2019年10月24日联合发布公告，决定委托原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司入驻金水湾小区提供物业管理服务工作。2019年9月28日，金马置业与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为金水湾小区提供物业管理服务，服务内容及收费标准未发生变更。同日，江西省金马置业有限公司东乡分公司、长沙世纪金源物业管理有限责任公司与原告签订债权债务转让协议，约定长沙世纪金源物业管理有限责任公司将其在金水湾小区提供物业服务期间业主所欠付物业管理费等各项费用的债权转让给原告，已收取但未退还给业主的装修押金由原告负责退还。 四、对于原告提供的收费标准通知、江西省发展和改革委员会文件和小区物业收费价格表。被告提出异议认为，物业公司无权单方面涨价，物业应当根据实际情况和服务质量调整价格，被告不认可原告的物业收费标准。本院认为，被告周志辉与银湾物业签订的《前期物业管理服务协议》明确约定被告的物业服务费用按0.81元/月/㎡计算，之后小区物业公司变更时未与被告重新签订物业管理服务协议，物业公司也未就物业服务费变动征求小区业主的同意，原告单方面提供的收费通知和物业收费价格表对被告不发生法律效力，故本院对该收费标准通知和小区物业收费价格表不予采信；原告提供的江西省发展和改革委员会文件不属于民事证据的范围，与本案事实没有关联，本院不作认定。 五、对于原告提供的自制欠费清单，被告对其真实性无异议，对该清单中物业费的算法无异议，否认代缴电费376.6元的存在，主张计算出来的物业费中应扣减1855.92元（包括应退给被告的装修履约金1000元，被告已交纳2019年11月-12月物业管理费190元及电梯公摊费用20元，2015年1月至12月的电费550.8元，2019年10月物业公司交接空档期的物业费95.12元），并提供相应的装修履约金收据（1000元）、物业管理费收据（2019年11月-12月物业管理费190元及电梯公摊费用20元）和电费收据（2015年1月-12月电费550.8元），原告对被告提供的装修履约金收据和物业管理费收据无异议并同意扣减相应金额，不认可电费收据，称关于电费原告仅起诉了被告未交的电费。本院认为，双方均对上述证据本身无异议，本院对其予以确认。根据双方当庭陈述电费为被告私人用电产生的电费而非公摊电费，与本案物业服务合同无关，因被告否认存在物业代缴电费，原告亦未提供证据证明替被告垫交电费，故本院对双方陈述及证据中涉及电费的部分不作认定。被告关于自制欠费清单发表的质证意见实际认可了2016年3月1日起至2019年12月31日期间存在欠缴物业管理相关费用的事实，故本院对被告在2016年3月1日起至2019年12月31日期间存在欠缴物业管理相关费用的事实予以确认。结合双方当庭陈述和双方提供的证据，被告周志辉作为金水湾小区的业主应当支付的费用包括物业管理费（计费标准为0.81元/月/㎡）和电梯公摊费用（计费标准为10元/月），2016年3月1日起至2019年12月31日产生的费用为0.81元/月/㎡*117.43㎡*46+10元/月*46=4835.44元，应扣减的费用包括被告预交的装修履约金1000元、电梯公摊费用20元、已交物业费190元及2019年10月无物业期间的费用105.12元（物业费95.12元+电梯公摊10元），经核减，被告周志辉仍欠原告物业相关费用3520.32元。 六、对于被告提供的金水湾小区业主自书《金水湾目前开发商及前物业公司遗留问题》，原告提出异议认为，业主自书的材料不能证明记载内容客观存在，无证明力。本院认为，该自书材料不符合证据的形式要件，本院不予采信。 七、对于被告提供的加盖了金水湾小区客户服务中心公章的《东乡金水湾渗水户统计表》，原告提出异议认为，房屋漏水问题，可能与房屋本身质量和楼上业主装修未做好防水有关，责任不在于物业公司，不是物业可以解决的问题，也不属于物业管理范围。本院认为，该统计表反映了金水湾小区部分房屋存在渗水，但从常识来判断，房屋渗水漏水要么是房屋本身存在质量问题，要么是后期外力所致，物业公司本身管理行为并不能导致房屋渗水漏水，统计表的存在本身也能反映关于房屋渗水漏水问题业主与开发商曾进行过协调，小区房屋渗水漏水问题未能完全解决，不能归责于物业公司。 八、对于被告提供的门闸安装费收据，原告认可门闸由业主集资安装的事实，述称原告当时提供了方案，业主未采纳物业公司的方案并自行筹集资金安装。本院认为，根据双方当庭陈述，门闸为新增加的设备，小区业主为居住便利有权采取一些措施完善小区环境，但并不能由此推断物业公司未尽管理义务。门闸的安装与本案没有关联，本院不作认定。 九、对于被告提供的小区内部环境及设施新旧对比、设施损坏和违章建筑的照片（包括健身器材及广播音响消失、活动室被占用、小区水池干涸、电瓶车乱停放及乱拉线充电、地下车库消防器材损坏、小区大门附近路灯损坏、地下停车场被锁及堆放建筑垃圾、楼面水泥老化钢筋裸露、门禁故障等），原告承认小区存在部分设施损坏及小区内部环境与最初发生变化的事实，也认可金水湾小区物业服务存在瑕疵，同时提出，原告进驻小区后做了很多工作，包括对被告提到损坏设施进行维修等，被告提到的水池需要在增加安全防护设施后才能供水，停车场正在维修会给业主造成短期不方便，小区乱拉电线充电乱停车的现象确实存在，但主要原因还是个别业主不自觉。原告提供了工作照片（主要为原告工作人员对小区绿化进行维护，对小区设施进行维修，劝导业主不文明行为）作为证据，被告对其真实性合法性无异议，主张原告提供的照片上反映的是原告起诉后在小区做的工作，与本案无关联，且被告一直主张的是物业公司做的不到位而非什么都没做。本院认为，原被告均对金水湾小区业主不满意物业服务和金水湾小区前期物业存在瑕疵的事实无异议，故本院予以确认。 本院认为，江西银湾物业管理有限公司抚州分公司、长沙世纪金源物业管理有限公司及原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司作为金水湾小区的物业管理提供者先后为金水湾小区的业主提供了物业管理服务，在此期间，被告周志辉作为金水湾小区的业主享受了物业公司提供的物业服务，依法应当交纳相应的物业服务费。被告以物业管理公司提供物业服务存在严重瑕疵为由要求减免物业费，本院认为，被告提供了证据证明银湾物业及世纪金源物业提供服务存在瑕疵，原告庭审中亦认可之前的物业公司提供服务存在瑕疵，双方对2019年10月前的物业管理存在瑕疵无异议，鉴于前两任物业公司在对被告服务过程中确实未尽完全合同义务，若仍要求被告按照合同全额缴纳物业管理费用，对作为被服务对象的被告不公平，故对2019年10月前被告应缴纳的物业费酌情按70%计算。原告于2019年11月开始为金水湾小区提供服务，被告庭审中认可原告进驻小区后积极采取了各项措施完善管理及服务，因被告未能提供充分证据证明原告在服务过程中未尽完全合同义务，故原告提供服务期间的物业管理费不予减免。经核算，2016年3月1日至2019年12月31日期间被告周志辉应向原告缴纳的物业服务相关费用为（3520.32元-190.24元-20元）*70%+190.24元+20元=2527.3元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、由被告周志辉于本判决生效之日起三十日内支付原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司物业管理费及电梯公摊费用合计2527.3元。 二、驳回原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告抚州市东乡区腾辉物业管理有限公司负担13元，由被告周志辉负担12元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  艾凌波 二〇二〇年六月一日 书记员  黄淑尧