江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终401号上诉人（原审被告）：欧阳伟生，男，1972年12月8日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：邹国良，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱根新，男，1963年3月10日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：熊中华，江西利元律师事务所律师。原审第三人：孙祖生，男，1968年4月20日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。原审第三人：彭清秀，女，1972年7月8日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。上诉人欧阳伟生因与被上诉人朱根新、原审第三人孙祖生、原审第三人彭清秀案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初6751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人欧阳伟生上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回朱根新的诉讼请求。事实和理由：1．朱根新未提供购房协议原件，原审第三人亦未对购房协议进行认可，且购房协议只有孙祖生一人签字，未有共同所有人彭清秀签字，属于一份无效协议或者效力待定的协议。2．朱根新只提供了房款收条，未提供转账凭证，原审第三人未对该收条进行认可，不能证明朱根新已经支付了全部购房款。且双方未注明是购买了哪套房屋，孙祖生在该小区内有多套房屋，不排除购买了其他房屋的可能。3．朱根新提供的水电费发票在2015年11月之前均是刘进刚的，提供自己姓名的证据均是在办理了房屋抵押之后。在欧阳伟生2014年1月办理涉案房屋抵押贷款时，孙祖生一直在房屋内居住，欧阳伟生才会同意抵押借钱给孙祖生。4．欧阳伟生享有抵押权，可以排除执行异议。针对欧阳伟生的上诉，被上诉人朱根新答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对欧阳伟生的上诉，原审第三人孙祖生、彭清秀未到庭答辩，亦未提供书面答辩意见。朱根新一审诉讼请求：1．依法确认朱根新与孙祖生、彭清秀签订的协议合法有效；2．立即停止对位于宜春市房屋（产权证号：××号）的强制执行，并解除查封及拍卖措施；3．依法确认朱根新对坐落在宜春市高士北路延伸段西侧张家山路南侧11栋1层2-102室房屋（产权证号：××号）享有所有权；4．孙祖生、彭清秀将宜春市房屋（产权证号：××号）过户给朱根新。原审法院经审理查明，2009年8月18日，朱根新（乙方）与孙祖生（甲方）签订了《购房协议书》，约定孙祖生将其拥有独立产权的位于项家窑的房屋，建筑面积为120平方米以人民币192000元出售给朱根新，购房款分三次付清，即签订协议之日首付100000元，第二次70000元在孙祖生向朱根新交付房屋钥匙时付款，第三次22000元在办好房产证时付款。协议签订后，朱根新于同年8月18日、同年12月5日、2012年2月22日，分别以现金方式支付购房款100000元、70000元、20000元给孙祖生，另支付给孙祖生柴棚间购买款和煤气开户费5332元，孙祖生均向朱根新出具了收条。房屋交付后，朱根新于2011年装修后居住至今。自2012年2月起，朱根新曾多次要求孙祖生协助办理涉案房屋过户登记手续，但均未果。2014年1月15日，孙祖生、彭清秀与欧阳伟生签订《抵押协议》一份，以涉案房屋作为抵押物向欧阳伟生借款300000元，并在宜春市房地产管理局办理了抵押登记手续。借款期限届满后，因孙祖生、彭清秀未及时归还借款，欧阳伟生于2015年1月19日以民间借贷纠纷为由将孙祖生、彭清秀诉至法院，原审法院于同年7月16日作出（2015）袁民一初字第310号民事判决书，判令：限孙祖生、彭清秀于判决生效后十日内向欧阳伟生偿还借款人民币300000元。案件受理费5800元，由孙祖生、彭清秀负担。该判决生效后，欧阳伟生于2017年1月12日向原审法院申请强制执行，原审法院于同年2月16日作出（2017）赣0902执245号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取被执行人孙祖生、彭清秀在金融机构的存款及在有关单位的收入340000元或查封、扣押其价值相等的财产。同年2月27日，原审法院查封了涉案房屋（产权证号：××号），并于同年5月4日委托宜春市首信房地产评估咨询有限责任公司对涉案房屋进行价格评估，拟启动网络司法拍卖程序。2018年11月7日，朱根新以其系涉案房屋的实际所有权人为由，向原审法院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行。原审法院于同年11月26日作出（2018）赣0902执异116号执行裁定书，裁定驳回朱根新的异议请求，朱根新遂诉至法院。在诉讼过程中，欧阳伟生对《购房协议书》是否为原件提出司法鉴定申请，原审法院认为，朱根新提交的景鸿小区物业服务中心及宜春市宜阳新区官园街道张家山社区居民委员会出具的证明、购房款收条、管道燃气供用气合同、低压供用电合同、缴纳水电费的凭证等证据之间能够相互印证，足以认定朱根新与孙祖生之间确实存在房屋买卖的事实，欧阳伟生对《购房协议书》是否为原件存疑，但不能否认朱根新与孙祖生、彭清秀存在房屋买卖的事实，故对欧阳伟生的司法鉴定申请，不予准许。原审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”依据上述条文，不动产登记簿的记载仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人，若他人有证据证明登记情况与真实权利状态不一致，其为真正权利人时，可以推翻这种推定，从而维护真正权利人的合法权益。就本案来看，2009年8月18日，朱根新与第三人孙祖生签订的《购房协议书》，系双方真实意思表示，该购房协议书并未违反法律法规强制性规定，合法有效。朱根新已按协议约定支付了房屋对价款，且自2011年搬入涉案房屋并居住至今，因此，朱根新系房屋的真正所有权人，故对朱根新要求确认涉案房屋（房产证号：2-××号）所有权的诉讼请求，予以支持。关于朱根新诉请要求孙祖生将该房屋予以过户的问题，因条件尚未成就，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、确认朱根新对坐落于宜春市房屋（产权证号：××号）享有所有权；二、停止对坐落于宜春市房屋（产权证号：××号）的执行；三、驳回朱根新的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由孙祖生负担。二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。本院认为，1．在本案中，朱根新提供了购房协议、购房款收条、景鸿小区物业服务中心及宜春市宜阳新区官园街道张家山社区居民委员会出具的证明、管道燃气供用气合同、低压供用电合同、缴纳水电费的凭证，这些证据能形成完整的证据链，足以证实朱根新与孙祖生在人民法院查封案涉房屋前签订了买卖协议，并且支付了购房款，且对涉案房屋已实际占有使用。2．虽然彭清秀未在购房协议上签字，但彭清秀是否在购房协议上签字，并不影响案涉购房协议的效力，欧阳伟生上诉提出案涉购房协议属于效力待定的协议或无效协议，缺乏法律依据，本院不予支持。3．虽然欧阳伟生是案涉房屋的抵押权人，但欧阳伟生在起诉孙祖生、彭清秀民间借贷纠纷一案中，并未向人民法院主张其对案涉房屋的拍卖、变卖、折价款等享有优先受偿权，故欧阳伟生申请强制执行的只是普通债权，而非担保物权。在人民法院未判决欧阳伟生对案涉房屋享有优先受偿权前，欧阳伟生仅凭《他项权证》不足以对抗人民法院的强制执行。综上，上诉人欧阳伟生的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人欧阳伟生负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 高胜敏审判员 黄若凡二〇二〇年六月八日书记员 刘海烨