四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初647号 原告：袁景，女，1973年12月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵钦（系袁景丈夫），男，1969年3月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：成都和信百川房地产有限公司，住所地成都市新都区新都街道北新路中段90号。 法定代表人：彭英和，职务不详。 委托诉讼代理人：段生林，男，系公司员工。 原告袁景与被告成都和信百川房地产有限公司（以下简称和信百川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告袁景的委托诉讼代理人赵钦到庭参加诉讼，被告和信百川公司的委托诉讼代理人段生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁景向本院提出诉讼请求：1.和信百川公司立即为袁景办理位于成都市新都区房屋的产权证书；2.和信百川公司立即为袁景办理位于成都市新都区车位的产权证书；3.和信百川公司向袁景支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（计算标准为以房屋总价款499102元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月2日起至办理完房屋产权证之日止，暂截止2019年10月22日违约金为54152.57元）；4.和信百川公司向袁景支付逾期办理车位不动产权证的违约金（计算标准为以车位总价款35500元为基数，按每日10元的标准，从2017年11月30日起至办理完车位产权证之日止，暂截止2019年10月22日违约金为6920元）；5.和信百川公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年8月8日，双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定袁景购买和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，总房款499102元，于2015年3月1日前交房，于交房之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向袁景支付已付房价款万分之一的违约金。2015年12月8日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定袁景够买和信百川公司开发的位于成都市新都区车位，车位总价款33500元，于2015年3月1日前交房时同时交车位，并于交车位之日起720个工作日内取得车位所有权证书，如因和信百川公司的责任未在规定期限内取得，和信百川公司按日向袁景支付已付车位总价款10元每日的违约金。和信百川公司于2015年5月25日向袁景交付了房屋及车位，袁景于当日向和信百川公司缴纳了办理房屋及车位产权证的契税、维修基金等费用及办证资料，和信百川公司应于2016年11月1日前给袁景办理房屋产权证及2017年11月29日前给袁景办理完车位产权证，但至今均未办理。袁景为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，愿判如所请。 和信百川公司辩称，和信百川公司与袁景的购房合同是2015年签订的，按照时间应该在2016年底给袁景办理不动产权证，但是由于公司资金链条断裂，到目前为止，和信百川公司的所有账户和资金均被查封，没有能力给袁景办证，和信百川公司也找了相关部门发了公示，为取得袁景的谅解，现在已经跟部分业主达成了协议。现在办证也很快捷，小区内各个电梯都贴了公示，如果有意愿的可以这样办，和信百川公司现在打的条子都很规范，借款、还款期限明确，且有加盖公章，如果有愿意办的是可以的，到目前为止有八十多户办了，取证的有十多户。根据相关政策，袁景主张的违约金已过时效，不应得到支持。 本院经审理认定如下事实：案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目。2013年8月8日，和信百川公司（出卖人）与袁景（买受人）,签订了《商品房买卖合同》及附件，约定袁景购买由和信百川公司开发的位于成都市新都区房屋，实际总房款为499102元，约定采取分期付款方式付款。《商品房买卖合同》第十条交付条件约定和信百川公司应当在2015年3月1日前向袁景交付该商品房；第十九条产权登记（二）转移登记约定“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”。 2015年12月8日，和信百川公司与袁景签订《商品房买卖合同》补充协议，综合袁景提交的个人住房信息查询记录，所购车位应为位于新都区车位。该车位总价款为33500元。协议第九条产权登记约定，袁景委托并授权和信百川公司代为办理产权登记及申领车位产权证，如属和信百川公司故意造成延迟办理产权登记的，和信百川公司应自逾期之日的次日开始每日按该车位总价款10元／日计付违约金给袁景。 袁景已向和信百川公司支付全部购房款及全部车位款，且向和信百川公司支付了办理房屋及车位产权证所需费用。案涉房屋已于2015年5月25日正式交付于袁景。 上述事实有《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同》补充协议、×××住房面积补差确认书、收据、×××收楼书以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，案涉楼盘×××系成都医学院就新都校区教职工住宅建设与和信百川公司签订房屋建设合作协议进行建设的项目，该楼盘主要满足单位内部教职工的需要，并非单纯的面向社会不特定人员销售的项目。袁景与和信百川公司签订的《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同》补充协议，虽名称为商品房买卖合同，但系具有单位内部建房背景的合同，对于该合同的处理应结合该背景进行评判。 首先，关于袁景主张为案涉房屋办证的请求。双方约定了和信百川公司办理产权证的责任，和信百川公司应按约定积极履行，但和信百川公司因自身原因，迟延办证，应承担继续履行的责任。故，对于袁景的此项请求，本院予以支持。 关于袁景主张和信百川公司为其办理案涉车位产权证的请求，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”之规定，因案涉车位尚未办理首次登记，故对于袁景的此项请求，本院暂不予支持。袁景可待满足办证条件后，再行主张。 对于袁景主张的关于案涉房屋的违约金，案涉房屋在2015年5月25日交付，根据合同约定在365个工作日内办理房屋所有权证书，即应在2016年11月7日前为袁景办理新都区于2016年10月18日停止办理房屋所有权证业务，实行不动产登记制度后，不动产权证涵盖了房屋所有权证及国有土地使用权证的功能，故应以国有土地使用权办理期限届满为不动产权证办理届满期限，双方在合同中并未约定办理国有土地使用权证的具体时间，本院认为为了实现袁景办理产权转移的合同目的，结合二证合一政策实施情况，在原约定的办理房屋所有权证期限届满后，应给予和信百川公司三个月时间作为办理不动产权证的合理期限，超出该期限即应承担逾期办理不动产权证的违约责任，即从2017年2月8日开始计算逾期违约金。而该期间违约责任，根据袁景起诉情况，并未超出诉讼时效。 关于袁景主张的违约金是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”，双方合同签订具有内部建房背景，具有通过内部建房方式实现商品房权利的目的，案涉合同以商品房交易形式固定违约责任，不能简单根据市场化商品房买卖合同的违约责任确定方式进行处理，内部建房系以满足教职工生活需要为目的，现房屋已交付，而关于办证迟延的损失，袁景并未举出，故根据合同履行情况、预期利益等综合因素，本院对违约金标准进行调整，以日万分之零点一标准计算支付。即该项违约金以袁景补差后总房款499102元为基数，从2017年2月8日开始计算，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止。 对于袁景主张逾期办理案涉车位产权的违约金，本院认为，因本案案涉补充协议并未约定办理车位产权证的具体时间，且袁景并未提出证据证明案涉车位的实际交付时间，综合考虑该车位以满足单位内部教职工需要的背景，本院从袁景起诉主张之日起给予和信百川公司三个月时间作为办理案涉车位产权的合理期限，结合袁景实际起诉时间，和信百川公司应于2020年1月28日前为袁景办理案涉车位的产权证书，但和信百川公司至今尚未办理，袁景亦未举出延迟办证的损失，故综合考虑以上因素及合同履行情况、预期利益等，本院对违约金进行调整，此外，因案涉车位尚未办理初次登记，何时满足办理转移登记的时间尚不能确定，故截至本案判决作出之日，逾期办理案涉车位产权证的违约金调整为共100元为宜。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起十日内为袁景办理位于成都市新都区房屋的不动产权证； 二、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向袁景支付逾期办理位于成都市新都区房屋不动产权证违约金。该违约金以499102元为基数，以日万分之零点一为标准，从2017年2月8日开始计算，计算至案涉房屋不动产权证办出之日止； 三、成都和信百川房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向袁景支付逾期办理位于成都市新都区车位不动产权证违约金100元； 四、驳回袁景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费863元（已因适用简易程序减半收取），由成都和信百川房地产有限公司负担167元，由袁景负担696元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月十二日 书记员  叶秋萍