浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5689号 上诉人（原审原告）：陈凤，女，1975年2月22日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：章定表，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈哲宇，浙江和义观达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波鄞州欣金电子产品有限公司。住所地：宁波市鄞州区中兴路375号（1-11）（2-10）。 法定代表人：尤思和，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崇春雨，浙江同舟律师事务所律师。 上诉人陈凤因与被上诉人宁波鄞州欣金电子产品有限公司(以下简称欣金公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初19182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈凤上诉请求：撤销一审判决，并依法改判欣金公司向其支付自2018年10月31日起至实际退租日止按每月4266元计算的租金。事实和理由：一审判决认定的案涉房屋上的使用收益权消灭的日期为2019年1月28日，该日期是陈凤与搬迁部门之间签订的《非住宅房屋征收货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》）中所约定的最后搬迁日期，但实际上最后的搬迁日期应是搬迁部门向陈凤自2019年8月6日发出催告书之后的十个工作日，即2019年8月16日。在2019年8月16日之前，该房屋并未被强制拆迁腾退，欣金公司如要经营，实际上也可以占有该房屋而经营，故使用收益权仍存在，故租金应计算至2019年8月16日。 欣金公司辩称，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”2018年6月25日鄞州区人民政府发布征收公告，次日征收决定生效。欣金公司在案涉房屋上的所有权已经消灭，收益权作为所有权的权益，自然也随之一并消灭。同时，欣金公司搬离时已经微信通知陈凤，陈凤怠于行使权利，应承担不利的后果。 陈凤一审诉讼请求：1.解除陈凤与欣金公司的租赁合同，欣金公司立即腾退并清空所租赁的位于宁波市鄞州区房屋；2.欣金公司自2018年10月31日起至实际退租日止按每月4266元支付拖欠陈凤的租金，暂计至2019年3月22日为20192.40元。 一审法院认定事实：陈凤系位于宁波市鄞州区房屋（建筑面积34.14平方米）的所有权人。自2004年2月起，陈凤将案涉房屋出租给欣金公司用于经营医疗器械，租赁合同逐年签订。2018年2月，陈凤与欣金公司再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期自2018年2月1日至2019年1月31日，租金每年65000元；租期届满后，陈凤若继续出租，在同等租金下，欣金公司享有优先承租权；租金每六个月为一期，先付后用，每期房租须提前30天付清；如欣金公司不及时支付水电费、电话费、卫生费、有线收视费、物业管理费等费用，陈凤有权单方解除协议，收回房屋，并收取违约金；等。欣金公司支付租金至2018年10月31日止。 2018年6月25日，宁波市鄞州区人民政府发布《关于金钟地块项目房屋征收决定公告》，涉案房屋纳入征收范围，公告内容如下：本项目签约期限为45日，在签约期限内所有被征收人签约比例达到80%的，补偿协议生效，未达到80%签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止；搬迁期限，非住宅，在签约期限内达到80%签约比例之日起至签约期限届满之日后的120日。2018年8月17日，陈凤与宁波市鄞州区房屋拆迁办公室签署《补偿协议》，案涉位于>，建筑面积34.14平方米的商业用房纳入征收范围。 2018年7月至10月期间，陈凤的妹妹陈波与欣金公司协商案涉房屋被征收后的相关事宜，陈波提出预计10月拆迁，并在10月13日告知欣金公司一个月后收房；关于装修赔偿每平方米500元，告知欣金公司如果要装修款，需要提供相关手续等。欣金公司提出双方曾经协商一致2018年8月至2019年1月的租金以原租金的八折计算，一月一付，因陈凤的账户异常，导致支付不成功，以及欣金公司不同意解除合同，要求支付租金等事宜。2018年10月24日，陈凤与欣金公司再次通过手机短信联系协商拆迁补偿事宜；2019年1月31日，欣金公司告知陈凤已经搬离涉案房屋，陈凤问欣金公司何时交房，双方继续协商了拆迁补偿事宜但未能达成一致；2月2日，欣金公司告知陈凤交钥匙，陈凤以不在本地为由未予接收。 另查明：涉案的《补偿协议》生效日即签约率达到80%的期限为2018年9月30日，协议约定的搬迁期限为之后的120日即为2019年1月28日。涉案房屋已由拆迁部门接收。 一审法院认为，陈凤与欣金公司签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。对于陈凤要求解除合同并要求欣金公司腾退房屋的诉讼请求，一审法院认为，涉案租赁合同的租期至2019年1月31日届满，欣金公司在租期届满日已经腾退房屋，且陈凤已经向拆迁部门交付了房屋，涉案合同已无解除必要，也无须处理腾退事宜，故一审法院对陈凤的该项诉讼主张不再处理。关于陈凤要求欣金公司自2018年10月31日起至实际腾退日止按每月4266元支付租金的问题，结合合同约定及后期履行情况确认，租金此后由欣金公司按月支付，故租金已由欣金公司支付至2018年10月31日，后续租金应自2018年11月1日起计算；关于租金陈凤按每月4266元主张，实际系原租金的八折金额，与欣金公司提出的双方曾经协商自2018年8月起租金按八折计算的意见相印证，一审法院予以认定；但是，自陈凤与拆迁部门签订《补偿协议》且该协议生效之日起，陈凤对涉案房屋的物权已经消灭，在涉案房屋上享有的使用收益权应自协议约定的搬迁期限届满之日起消灭，故陈凤无权主张2019年1月28日之后的租金，一审法院认定租金应计至2019年1月28日止，共计12513.60元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，作出判决：一、欣金公司向陈凤支付租金12513.60元，于判决生效后五日内履行完毕；二、驳回陈凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由陈凤负担50元，欣金公司负担255元。 二审中，陈凤通过掌上法庭提交三份证据：证据一，《非住宅房屋征收货币补偿协议》，拟证明陈凤与拆迁办签订的补偿协议。证据二，《催告书》，拟证明拆迁办于2019年8月催告陈凤搬迁。证据三，《金钟地块项目搬迁期限公告》，拟证明拆迁办曾公告搬迁日期截止时间为2019年1月31日。欣金公司质证称，对证据一、证据三无异议。对证据二的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该通知是政府行为，不是证明陈凤主张租金结算点的法定事由。本院审查后认为，欣金公司对三份证据真实性无异议，本院予以确认。 欣金公司未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2018年10月8日鄞州区房屋拆迁办公室发布的《金钟地块项目搬迁期限公告》载明，案涉项目搬迁期限截止日期为2019年1月31日。2019年8月6日鄞州区房屋拆迁服务中心催告陈凤应在收到催告书十个工作日内自行搬迁。 本院认为，陈凤与欣金公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限从2018年2月1日至2019年1月31日。鄞州区人民政府于2018年6月26日征收案涉房屋，但允许陈凤使用该房屋至2019年1月31日。亦即，虽然案涉房屋因政府征收所有权发生变更，但并不影响房屋租赁合同的效力。陈凤主张该期间的租金，于约有据，本院予以支持。一审判决认定搬迁截止日期为2019年1月28日，与陈凤提供的新证据不符，本院予以纠正。欣金公司已支付租金至2018年10月31日，后续租金至2019年1月31日应为12798元（每月租金4266元×3个月）。《房屋租赁合同》履行期间届满，陈凤不同意续租，双方并没形成事实上的租赁合同关系，陈凤主张2019年1月31日之后的租金实际应为占有使用费。从双方的聊天记录看，2019年1月31日，欣金公司已告知陈凤其已搬离涉案房屋，并于同年2月2日，告知陈凤交钥匙，陈凤以不在本地为由未予接收，应视为欣金公司已履行交房义务。并且，陈凤也没有提供证据证明欣金公司在2月2日后实际占有使用该房屋。因此，欣金公司应支付2019年1月31日之后的占有使用费为305元（4266元÷28×2）。 综上所述，陈凤的上诉请求部分成立，应予支持。依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初19182号民事判决； 二、宁波鄞州欣金电子产品有限公司向陈凤支付租金及占有使用费共计13103元，于本判决生效后五日内履行完毕； 三、驳回陈凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费814元，由陈凤负担553元，宁波鄞州欣金电子产品有限公司负担261元；二审案件受理费487元，由陈凤负担477元，宁波鄞州欣金电子产品有限公司负担10元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 项凌燕