福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4620号 原告：福州绿景物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路248号6号楼708单元。 法定代表人：周逢钦，职务总经理。 被告：翁吓平，男，汉族，1962年12月1日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：雷科保，福建坤海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉秀红，福建坤海律师事务所律师。 原告福州绿景物业管理有限公司（以下简称绿景物业公司）与被告翁吓平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告绿景物业公司法定代表人周逢钦、被告翁吓平委托诉讼代理人雷科保、冉秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿景物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付福州市鼓楼区（蔚蓝国际）XX单元的物业费、公摊水费、公摊电费、电梯运行费、停车管理费各项费用共计6134.5元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2004年6月18日，原告与福建盛亚房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，福建盛亚房地产开发有限公司选聘原告对其开发的位于福州市鼓楼区（蔚蓝国际）提供前期物业服务，合同签订后，原告入驻提供物业管理服务。2009年7月1日，双方续签了物业服务合同，并约定合同有效期至业主大会选出物业服务企业签署物业服务合同生效时止，并于同年8月31日将物业服务合同报经福州市鼓楼区房地产管理局备案。合同约定物业费为每平方米1.5元，水电公摊按户平均计算。2012年6月开始，经业主大会表决决定物业费调整为每平方米1.76元。 被告是蔚蓝雅园（蔚蓝国际）XX单元的所有人并且实际居住，其房屋建筑面积为200.31平方米，被告每月应支付物业费352.6元，被告的车辆停放于本小区车位，每月应支付停车管理费70元，但从2019年2月起至2020年2月，被告均未依合同约定缴纳物业费共计4583.8元、公摊水费共计11.7元、公摊电费共计574.7元、电梯运行费共计54.3元、停车管理费共计910元，以上合计6134.5元。经原告多次催收，被告均以其他理由推脱、不予理会，被告在享受原告物业管理服务的同时却拒绝承担缴纳物业管理服务费等相关费用的义务，构成违约，造成原告资金占用等经济损失。 故原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。 被告翁吓平辩称，请求驳回原告诉讼请求。 1.绿景物业公司未按法律规定和合同约定向被告及其他业主公开应予公开信息绿景物业公司自提供物业管理服务至今，均未按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定就维修资金筹集与使用情况、共有部分使用与收益情况向被告及其他业主公开。 且未按案涉《前期物业合同》约定每半年向被告及其他业主公开一次物业管理服务收入报表和物业服务收费情况，也未在每年年终就物业管理之运行成本及费用支出情况进行年度审计工作，福州绿景物业管理有限公司存在违约。 2.绿景物业公司提供物业管理服务存在严重瑕疵，不符合行业与合同约定标准。 绿景物业公司提供物业管理服务长期存在严重瑕疵，经广大业主交涉无果，后业主为维护自身权益于2017年12月经召开业主大会后成立业主委员，业主委员会经调查汇总后就福州绿景物业管理有限公司提供物业管理服务存在的问题有书面材料留证，福州绿景物业管理有限公司提供物业管理服务不符合行业与合同约定标准。 3.绿景物业公司提供的服务严重违反法律规定、合同约定，侵吞小区全体业主共有收入，业主可基于先履行抗辩权不交物业费。 原告擅自利用小区地面公共道路、绿地以及地下人防工程等共有产权改造成的停车位来收取停车费，长期恶意侵吞全体业主的共有收入，数额巨大。小区全体业主对此怨声载道，多次表达不满，并要求原告公示上述共有产权的收入明细，但原告置之不理，继续公然侵害业主的合法权益。鉴于原告擅自改造、处分小区共有产权并侵吞收入的行为，严重违反法律规定及合同约定，亦违背了物业服务中优先保证服务质量，后收取物业费的一般原则，被告因此依法行使先履行抗辩权，拒绝支付相关物业费用，属合情合法。 4.退一步讲，即便被告应缴纳物业费用，依照相关法律规定，原告侵吞的公共收入应抵扣部分物业费用，应予适当调低。原告所收取的十几年的公共收入（公共道路、地下人防工程等共有部分改造成的停车位收入）可折抵部分物业费用。 5.原告主张按1.76元/平方米/月价格计取物业管理综合服务费没有合同依据，也未经业主大会投票表决，其擅自提高收费，被告有权拒绝支付，此前多收的物业服务费应当予以退还。 6.原告从未在物业管理区域内的醒目位置公示物业服务内容、标准、收费等项目，亦未公示小区共有设备公摊费用的计价标准，违背了物业服务的基本义务；电梯运行费已经包含在物业综合服务费中，另行收取存在重复收费的嫌隙，停车管理费的收取无合同依据，原告诉请金额无合理依据。 综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明如下事实：2004年6月18日，原告绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订《蔚蓝国际前期物业管理服务合同》，约定由原告绿景物业公司为蔚蓝国际小区实行前期物业管理，期限自2005年7月31日起至2008年7月30日止，物业管理服务费标准为每月每平方米1.5元人民币。合同签订后，原告绿景物业公司进驻蔚蓝国际小区提供物业服务至今。2008年7月1日，原告绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定将物业管理委托合同期限延长至业主大会依法选聘新物业服务企业止。2009年7月1日，原告绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订《蔚蓝雅园前期物业管理服务合同》一份，约定由原告绿景物业公司为蔚蓝雅园小区实行前期物业管理，期限自2009年7月11日起至蔚蓝雅园小区业主大会依法选聘物业服务企业签署物业服务合同生效时止，物业管理服务费标准为每月每平方米1.5元人民币，2009年8月31日，该份合同经福州市鼓楼区房地产管理局备案。2012年5月11日，蔚蓝国际小区业主大会对于物业管理综合服务费由1.5元/平方/月提高至1.8元/平方/月进行投票表决，该表决实现经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，该表决事项通过。 另查，被告翁吓平系鼓楼区树汤路60号蔚蓝国际XX单元业主，房屋建筑面积200.31平方米，原告绿景物业公司主张按照1.76元/平方/月计算物业费，故被告翁吓平每月应交物业费352.54元，被告翁吓平自2019年2月起至2020年2月止共13个月未缴纳物业费4583.02元、公摊水电费586.4元、电梯运行费54.3元、停车费910元。 本院认为，原告绿景物业公司系福州市蔚蓝雅园小区的物业管理企业，被告翁吓平系该小区业主，原告绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订的《蔚蓝雅园前期物业管理服务合同》合法有效，原告绿景物业公司向被告翁吓平提供了物业服务，被告翁吓平亦负有按时缴纳物业管理费及其他费用的义务，对在物业管理服务中存在的不足之处原告绿景物业公司应加以改进。原告绿景物业公司主张的物业费、公摊水电费、电梯运行费、停车费，其均提供有相应证据予以佐证，本院予以支持。被告翁吓平辩称物业服务存在瑕疵可以拒缴物业费，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯，被告翁吓平作为业主，应当向原告绿景物业公司交纳相应的物业管理服务费用及相关费用，其抗辩理由于法无据，本院不予采纳。被告翁吓平另主张原告绿景物业公司应公开相关物业信息，可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告翁吓平于本判决生效之日起十日内向原告福州绿景物业管理有限公司支付从2019年2月至2020年2月止的物业服务费、公摊水费、公摊电费、电梯运行费、停车管理费共计6133.72元； 二、驳回原告福州绿景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告翁吓平负担。 本判决为终审判决。 审判员  袁文伟 二〇二〇年六月十二日 法官助理郑文欢 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。