辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5636号上诉人（原审被告）：董学武，男，1949年7月10日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：林锦，辽宁群英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周德旭，男，1973年11月5日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：蒙文学，辽宁万事达律师事务所律师。原审第三人：张崇华，男，1970年4月11日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人董学武因与被上诉人周德旭、原审第三人张崇华案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初20478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。董学武上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，改判或发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、2010年7月5日上诉人与原审第三人张崇华之间签订的《房屋买卖协议书》系由中介机构提供的通用填充式文本，协议书中虽未明确约定分期付款的次数，也符合交易习惯，不影响协议书的真实有效性；二、上诉人年事已高，上诉人的女儿一直保管上诉人的财产，由其代替上诉人分期给付购房款不无不当；三、从上诉人入住案涉房屋以来，一直由上诉人交纳水电、燃气及物业费用，但由于案涉房屋未办理过户登记，故缴费用户名仍然显示的是原审第三人张崇华；四、2015年原审第三人张崇华办理案涉房屋的权属证明后未及时通知上诉人，故上诉人不知道张崇华已经办理了案涉房屋的房产证，而并非是由于上诉人原因未办理过户。周德旭辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周德旭向一审法院起诉请求：请求继续执行被执行人张崇华名下位于沈阳市于洪区的房产。一审法院认定事实：原告与第三人张崇华民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年6月25日作出（2015）于民三初字第1015号民事调解书，约定由张崇华于2016年6月30日前将欠款57万元分期付清。但张崇华并未按照调解书约定的期限履行还款义务，原告遂申请强制执行。一审法院于2016年10月18日作出（2016）辽0114执字2710号执行裁定书，查封了张崇华名下位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积105.91平方米；新档案号：6-2-0733991）。该案于2017年12月13日裁定终结本次执行程序。2019年3月25日该案件恢复执行，并于同日发出《公告》，责令张崇华于2019年4月1日前迁出该房屋，到期仍不履行将依法强制执行。之后，被告董学武以案外人的身份提出执行异议。一审法院于2019年10月9日作出（2019）辽0114执异159号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市于洪区房屋的执行。原告收到该裁定书后，在规定期限内提起了执行异议之诉。另查明，案涉房屋系张崇华于2008年6月22日以银行按揭贷款的方式从阳光一百置业（辽宁）有限公司以509818元的价格购买，其中银行按揭贷款35.5万元，首付款为154818元。该房屋于2014年7月10日经依法登记，张崇华取得该房屋的所有权证，登记为张崇华单独所有。庭审中，被告提供其与张崇华签订的《房屋买卖协议书》原件一份。经审查，该份协议书的格式为填充式，主要内容为：被告以58万元的价格购买案涉房屋；……三、本协议达成后由中介协助双方办理更名过户手续，手续费由乙方（被告）承担；四、办完更名或委托公证手续，乙方（被告）将房款（分期）次付给甲方（第三人），甲方将房屋钥匙交给被告；五、本协议一式三份，由甲、乙、中介方各执一份，于2010年7月5日签定。在“其它约定事项”中约定：1.甲方（第三人）负责还清银行贷款；2.甲方（第三人）在收到第一笔购房款8万元后将房屋交于乙方（被告），还清贷款后三日内办理更名过户手续等。再查明，被告的女儿董春琳于2010年7月8日通过银行转款给张崇华8.5万元，同年7月10日转款4.25万元，同年7月18日转款10万元，同年9月25日转款10万元，同年2010年10月16日转款2万元，同年10月17日转款5万元，同年10月31日转款2万元，2011年1月22日转款7.5万元。被告董学武于2011年10月13日通过银行转款给张崇华6万元。上述款项合计55.25万元。被告称董春琳支付给张崇华的款项也是购房款。被告董学武的妻子王丽君于2018年9月10日通过其个人账户向张崇华的账户转款1800元，同年12月1日转款1800元，2019年2月26日转款3600元，同年6月26日转款7200元。董春琳于2019年6月27日向张崇华的账户转款1800元，7月10日转款1800元，8月7日转款1800元，总计19800元，被告称上述款项系其偿还案涉房屋的银行贷款。另外，被告在庭审中还提供了水、电、燃气等费用的交纳凭证，用以证明被告在购买案涉房屋后一直在该房屋居住的事实。原告对此提出了异议。经审查，被告提供的2019年8月21日的物业费收据上记载该笔物业费的交款人为董学武，其他交款凭证均未体现具体交款人。被告提供的水、电及燃气费微信交费凭证显示的时间均为2017年后。一审法院认为，本案争议的焦点是案外人即被告董学武对于案涉房屋是否享有能够足以排除强制执行的真实权利。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述法律规定，应由被告董学武就其对案涉房屋享有能够足以排除强制执行的真实权利承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先应审查在法院查封前被告与第三人之间是否签订了合法有效的书面买卖合同。被告提供了《房屋买卖协议书》及第三人张崇华的“说明”等证据，用以证明其与张崇华在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。一审法院认为，被告所提供的《房屋买卖协议书》中关于购房款的给付方式表述为“乙方将房款（分期）次付给甲方”，双方在协议书中并未事先约定具体的付款次数，而是被告根据其本人及其女儿董春琳向张崇华付款的次数及数额来确定其主张的所谓已付购房款的数额，这不符合一般的交易习惯。上述事实反而能说明被告所提供的《房屋买卖协议书》存在“倒签”的高度概然性。被告提供的该部分证据无法证明其在人民法院查封前与第三人签订了合法有效的书面买卖合同。其次，应审查被告是否在法院查封前已合法占有案涉房屋。被告提供了水、电、燃气及物业工作人员的书面证言，用以证明其在购买房屋后一直在此居住的事实。经审查，该部分交款凭证显示的交款时间均是在2017后。同时，该部分证据中有一部分证据没有载明具体的交款人，有一部分证据显示的用户名为张崇华，均无法直接证明该部分费用系被告所交纳。综上，该部分证据无法证明被告所称的其从2010年7月5日购买案涉房屋之日起开始在案涉房屋居住的事实。第三，应审查被告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对此，被告提供了2010年7月8日至2011年10月13日之间的银行转账记录，用以证明其已向张崇华支付购房款55.25万元的事实。经审查，在该部分转账记录中，只有2011年10月13日的6万元是以被告董学武的名义转账给张崇华，其余款项均是以被告的女儿董春琳的名义进行的转账，同时该部分转账记录均没有注明支付的是购房款，无法证明被告及董春琳支付给张崇华的款项为被告应支付的购房款。第四，应审查案涉房屋是否非因被告自身原因未办理过户登记。第三人张崇华于2014年7月即已取得案涉房屋的产权证，被告应在合理期限内行使权利，促成产权变更登记，以维护自身合法权益。但在此后的几年时间里，被告未曾向第三人或相关部门积极主张办理案涉房屋过户手续，应认定被告对于案涉房屋未能完成过户登记其自身存在过错，说明系因被告自身原因未能办理案涉房屋过户登记手续。一审法院判决：被告董学武所提供的证据并不能充分证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、第九十条规定，判决如下：准许执行第三人张崇华名下的位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积105.91平方米；新档案号：6-2-0733991）。案件受理费4300元，由被告董学武负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人董学武向本院提交新的证据如下：证据一，视频，用以证明房屋买卖系真实交易。证据二，水电燃气收据原件，用以证明上诉人一直在案涉房屋居住。证据三，银行转款凭证，用以证明上诉人妻子王丽君向原审第三人账户转款用于偿还贷款。证据四，不动产登记中心查询证明，用以证明案涉房屋系上诉人唯一住房。证据五，原审第三人出具的情况说明，用以证明已将案涉房屋交付并收到全款，房产证颁发隐瞒上诉人导致未能更名过户。周德旭发表质证意见如下：证据一，视频是本人，但证实的内容不真实。证据二，真实性、合法性有异议。缴费的不是上诉人而是张崇华，该证据系汇总明细，并非原始凭证。证据三，对三性均有异议。该转款在案涉房屋被查封之后，没有证明力。证据四，与本案无关。证据五，9年未更名过户，也未向有关部门查询，上诉人存在过错。周德旭向本院提交新的证据如下：证据一，通话音频，用以证明案涉房屋不存在买卖关系。证据二，王福南的证言，用以证明2016年原审第三人张崇华仍在案涉房屋居住。董学武发表质证意见如下：证据一，无法证实通话者是原审第三人本人。证据二，对三性均有异议。无法证明证人与张崇华的关系，也无法证明其证实的内容。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院于2016年10月18日作出（2016）辽0114执字2710号执行裁定书，查封了案涉房屋。首先，2010年7月5日，上诉人董学武与原审第三人张崇华之间签订了《房屋买卖协议书》，就案涉房屋的位置、价款、付款方式及更名过户等事项均作出约定。其次，原审第三人张崇华称其与上诉人签订完买卖合同的一段时间后即搬离了案涉房屋并交付给上诉人，搬离后案涉房屋的水电煤气费用均由上诉人交纳。上诉人称其于2013年至2014年间搬入案涉房屋并居住至今，且提供了案涉房屋的各项缴费凭证，结合原审第三人张崇华的陈述内容，可证实上诉人在人民法院查封前已合法占有了案涉房屋。再次，上诉人之女董春琳于2010年7月至2011年10月期间共计向原审第三人张崇华转款55.25万元，张崇华称余款通过现金方式支付，并出具了收到全额购房款的证明。最后，在二审庭审期间经向原审第三人张崇华核实，案涉房屋在办理产权证后，其刻意隐瞒该事实并在上诉人董学武多次催促办理过户时均采取借故拖延或避而不见的方式逃避，导致上诉人未能如期办理过户登记，对此原审第三人张崇华应承担相应责任。同时，鉴于上诉人董学武名下并无其他住房，综上可证实上诉人系案涉房屋的真实买受人，其合法权益应依法予以保护，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积105.91平方米；新档案号：6-2-0733991）。二、驳回上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由原审第三人张崇华负担。二审案件受理费4300元，由原审第三人张崇华负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年六月二十八日法官助理唐屾书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。