安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初751号 原告：金鑫，男，1989年7月4日生，汉族，住安徽省明光市。 原告：金连玉，男，1959年7月15日生，汉族，住安徽省明光市。 原告：魏含华，女，1962年4月20日，汉族，住安徽省明光市。 三名原告共同委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 被告：明光市金泰地产开发有限公司，住所地安徽省明光市广场路南侧（原市人民广场），统一社会信用代码913411827885852188。 法定代表人：张奎军，该公司总经理。 被告：金龙，男，1964年12月2日，汉族，住福建省沙县。 两名被告共同委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。 原告金鑫、金连玉、魏含华与被告明光市金泰地产开发有限公司（以下简称金泰公司）、金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鑫和金鑫、金连玉、魏含华的共同委托代理人冯天浪，被告金泰公司的法定代表人张奎军、被告金龙的委托代理人赵天广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，本院依原告金鑫、金连玉、魏含华的申请，依法冻结被告金泰公司、金龙的银行存款600万元或查封其等额其他财产。 原告金鑫、金连玉、魏含华向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除三名原告与被告金泰公司之间的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判决被告金泰公司双倍返还原告购房定金合计人民币600万元；3、请求法院依法判决被告金龙对被告金泰公司返还原告购房定金人民币600万元承担连带偿还责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：金龙因金泰公司经营需要，从2009年12月至2011年共向金连玉借款300万元。2012年4月，双方经协商，三名原告购买金泰公司开发的明城世纪广场五楼车站路78-J号房产，借款转换为购房款。2012年5月4日，金泰公司出具书面收条，内容为“今收到金鑫购房款定金叁佰万元整（定购房屋为明城世纪广场车站路78-J）”。并且将房屋交付原告使用。原、被告协商一致待该案涉房屋过户到原告名下后，三名原告将剩余房款付清。为了办理营业执照，2012年9月1日，三名原告与金泰公司签订《商品房买卖合同》，该合同的签订仅作为三名原告办理营业执照所用，相关价款以及付款方式的约定与事实不符。 2017年2月，福建省三明市中级人民法在案涉房屋张贴执行裁定书，原告才得知金泰公司早在2011年6月24日将出售给原告的房屋在中国工商银行尤溪支行（以下简称工行尤溪支行），为三明祥润贸易有限公司（以下简称祥润公司）向工行尤溪支行贷款提供抵押担保。因此，金泰公司无法将案涉房屋过户至三名原告名下。原告多年来一直要求金泰公司履行变更登记义务，金泰公司一直拖延不办，无数次承诺解决案涉房屋抵押问题，但时至今日，金泰公司也没有兑现承诺。上述房屋买卖系原告与金龙民间借贷转化而来，购房定金原系借款，金龙是金泰公司实际控制人，因此，金龙应当承担连带偿还责任。 被告金泰公司、金龙辩称：1、金龙不是金泰公司的实际控制人；2、金龙无论是不是公司的控制人都与本案无关；3、金龙也从来没有向原告借过钱；4、原告不付房款违约在先，致使交易不能完全履行；5、没有办理房产过户符合房地产的交易习惯，被告不存在违约，不应当返还定金；6、原告实际取得房屋从交易中获得巨大利益，被告才是遭受违约损害的一方；7、被告不存在违约，原告提出解除买卖关系没有法律依据。认可公司收到300万元购房款。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原告金鑫与金连玉系父子关系、与魏含华系母子关系，金连玉与被告金龙系叔伯兄弟关系，金泰公司的法定代表人张奎军系金连玉妹婿，金龙与案外人金磊系父子关系。被告金龙曾任金泰公司法人及股东。金泰公司因开发建设明光市明城世纪广场，从2009年12月至2011年间，金连玉与金龙有紧密的经济往来关系，金连玉向金龙指定的人员汇款：2009年12月4日金连玉转账20万元至金龙账户、2010年7月26日金连玉转账50万元至沙县金益工贸公司账户、2010年8月2日金连玉转账70万元至沙县金益工贸公司账户、2011年11月24日金连玉转账60万元金磊账户、2011年11月8日金连玉转账70万元至黎步云账户、2011年11月2日金连玉转账30万元至金磊账户。金泰公司认可上述转款系代表公司收到300万元。 2012年5月4日，金泰公司向金鑫出具收条一份，载明“今收到金鑫购房定金叁佰万元（定购房屋为明城世纪广场车站路78-J）。此据！金泰公司、经办人：金磊”。同日，金泰公司向金鑫出具收条一份，载明“今收到金鑫购房定金叁佰万元（定购房屋为明城世纪广场车站路78-J）。房屋建筑面积：2763.14平方米，单价：3900元/㎡。此据！金泰公司”。2012年9月1日，金鑫、金连玉、魏含华与金泰公司签订《商品房买卖合同》，约定金鑫、金连玉、魏含华购买明城世纪广场车站路78-J号商品房，建筑面积2700平方米，总金额405万元，每平方1500元。付款方式：1、订金30万元；2、余款在房屋产权过户到金鑫、金连玉、魏含华名下后一个月内付清。原告、被告均当庭认为该合同上约定的房屋价款、单价、付款方式与事实不符，签订该合同是为了经营需要，不是双方的真实买卖内容。 原告金鑫、金连玉、魏含华当庭陈述，在2012年5月4日后不久，金泰公司将案涉房屋交付给其使用至今，2017年6、7月份，福建省三明市中级人民法院到案涉房屋张贴执行查封通知时，其才知道房屋在卖给其之前已经抵押在银行。被告金泰公司、金龙当庭陈述，双方早就谈好案涉房屋买卖，并告知房屋抵押在银行，2012年2月份将房屋交付给原告使用，房屋总价款为1077.6万元，原告已付300万元，只是在2012年5月4日出具收条。当时双方达成一致的意见是，原告在三个月之内将剩余的700多万房款交给金泰公司，金泰公司用这个钱偿还银行解除抵押，然后给原告办理过户。从5月份开始，因为原告没有付剩余房款，所以金泰公司与原告约定原告需要按照银行的7.7%的利率向金泰公司支付利息，金磊与金鑫的手机通信记录和双方签订的情况说明都能证明这一点。 另查明，2011年6月26日，金泰公司为祥润公司提供抵押担保，与工行尤溪支行签订2011尤溪（抵）字0008号、0009号《最高额抵押合同》，约定：金泰公司将位于明光市间）、78号-Ｎ房屋及商业用地使用权为祥润公司提供抵押担保，最高抵押额分别为2660万元、1230万元，担保主债务发生期间为2011年6月24日至2016年6月23日，且办理了抵押登记。案涉房屋78号-Ｊ即在其中。2013年11月7日，工行尤溪支行与祥润公司签订银行承兑协议，约定：承兑一张面额1280万元的汇票，祥润公司应在承兑前按票面金额的30%向工行尤溪支行交存保证金，以2011尤溪（抵）字0009号《最高额抵押合同》为祥润公司担保，祥润公司须在汇票到期日十天前，将银行承兑汇票金额足额交存于工行尤溪至指定的账号。上述合同签订后，工行尤溪支行依约垫付汇票，祥润公司未按时付息还款，截至2014年10月20日，祥润公司尚欠本金8851896.4元，利息765795.25元。因祥润公司逾期付息还款，该垫款变为不良资产。2015年4月17日，工行尤溪支行至将该笔债权转让给华融福建分公司，2015年5月22日，华融福建分公司又将该债权转让给华锋正通有限公司。华锋正通有限公司受让该债权后，经催讨未果，遂于2016年6月14日诉至福建省三明市中级人民法院，该院作出（2016）闽04民初107号民事判决书，判决祥润公司应于判决生效后十日内向华锋正通有限公司偿还债权本金8851896.40元及利息765795.25元。华锋正通有限公司对金泰公司坐落于明光市间）、78号-Ｎ房屋及商业用地使用权在上述抵押物范围内享有优先受偿权，可对抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款在合计3890万元的最高抵押担保限额内优先受偿。目前，该案在福建省三明市中级人民法院处于执行阶段，在阿里拍卖中，案涉房屋于2019年8月24日第一次拍卖流拍，2019年9月13日第二次拍卖流拍。金泰公司、金龙认可到本院作出判决前，案涉房屋的抵押权仍未解除。 双方当事人均认可案涉房屋总价款为1077.6万元，原告已付给金泰公司300万元，尚欠777.6万元。双方对剩余房款的支付方式、期限、房屋交付使用时间，以及被告是否告知原告和抵押权人工行尤溪支行房屋抵押情况、买卖情况等均无书面证据注明。但2013年1至5月期间，金鑫与金磊的短信记录，表明金磊要求金鑫支付案涉房屋“购五层未付款777.6万元，利息2012年5月15日到2013年5月3日，总共11个月19天，总计701967元。利率7.76%。”2013年6月8日，金鑫与金磊共同出具《说明》一份，载明“自2012年5月15日至2013年6月1日金鑫欠金磊利息费用76万元，另截止2013年6月8日金鑫代金磊支付其欠他人利息26万元。截止到2013年6月1日，金鑫合计欠金磊50万元利息费用。该笔利息费用50万元金鑫在2013年7月10日前付清给金磊。注，自2013年6月2日起，金鑫每月1号向金磊支付6万元利息费用。另光明路37号的房屋余款26万元金鑫于2013年7月1日前支付。”双方均未提供证据证明是否按《说明》履行。 原告金鑫、金连玉、魏含华围绕诉讼请求依法提交了银行转账凭证、2012年5月4日收条两张、2012年9月1日三名原告与被告金泰公司签订的《商品房买卖合同》、三明市中级人民法院（2016）闽04明初107号民事判决书、（2017）闽04执41号执行裁定书及被执行人缴款通知书复印件。被告金泰公司、金龙提交的涉案房产证、金鑫与金磊手机短信、金鑫与金磊书写的《说明》等其他证据，及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 本案中，2012年5月4日，2012年9月1日，金泰公司与金鑫、金连玉、魏含华约定的房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。金泰公司已实际收取金鑫、金连玉、魏含华购买明城世纪广场车站路78-J号购房定金300万元，并将房屋交付金鑫、金连玉、魏含华使用至今。 关于房屋买卖合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据本案查明的事实，2011年6月26日，金泰公司与工行尤溪支行签订2011尤溪（抵）字0008号、0009号《最高额抵押合同》，以案涉房屋及商业用地使用权为祥润公司提供抵押担保。截止本案判决前，由于金泰公司未能履行福建省三明市中级人民法院（2016）闽04民初107号生效民事判决，案涉房屋仍然处于法院采取强制执行措施中。买受人金鑫、金连玉、魏含华未支付剩余房款，未取得案涉房屋的所有权，也未代替债务人清偿其全部债务，抵押权尚未消灭，双方均以自己的行为表明不再履行合同，致使房屋买卖合同目的不能实现。故原告向金泰公司提出解除买卖合同的诉讼请求，本院应予支持。 关于金鑫、金连玉、魏含华请求金泰公司双倍返还购房定金600万元。根据《中华人民共和国担保法》规定，定金是指当事人双方为了保证债务的履行，应当由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照为履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。所谓双方违约，是指在一个合同关系中，负有对待给付的双方当事人，都分别违反合同约定，破坏了合同双方各自期待的合同利益，而应当各自承担责任的情形。金鑫、金连玉、魏含华截止目前仍然未付剩余房款777.6万元，给金泰公司无法解除案涉房屋的抵押权带来一定的影响。对此，本院认为，双方当事人在履行合同过程中，不按约履行各自义务，均持有明显的、放任的故意。又因2012年，金泰公司就将案涉房屋交付金鑫、金连玉、魏含华使用至今，从公平角度考量，金鑫、金连玉、魏含华不得适用定金罚则，金泰公司仅应退还购房款300万元。至于金泰公司认为原告使用房屋八年，获取巨大的商业利益，公司经济受损，属于另外的法律关系，可另行主张。 关于金鑫、金连玉、魏含华请求由金龙承担连带责任。因金鑫、金连玉、魏含华无证据证明该300万元购房款系由金龙个人借款转化而来，也无证据证明金龙系金泰公司实际控制人，案涉房屋买卖系原告与金泰公司之间的民事法律行为，故金龙作为自然人，不应当承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第三款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告金鑫、金连玉、魏含华与被告明光市金泰地产开发有限公司签订的明城世纪广场车站路78-J房屋买卖合同； 二、被告明光市金泰地产开发有限公司于判决生效后三十日内退还原告金鑫、金连玉、魏含华购房款300万元，原告金鑫、金连玉、魏含华同时将明城世纪广场车站路78-J房屋腾空返还给被告明光市金泰地产开发有限公司； 三、驳回原告金鑫、金连玉、魏含华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53800元，减半收取26900元，保全费5000元，合计31900元，由原告金鑫、金连玉、魏含华负担15950元，被告明光市金泰地产开发有限公司负担15950元。 （执行款付至安徽明光农村商业银行城中支行本院账号：20000425766410300000155；诉讼费付至安徽明光农村商业银行明光支行本院账号：20000425766410300000147） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 江 泓 二〇二〇年六月十五日 书记员 夏晓敏 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。