安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初1777号原告:铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号，统一社会信用代码91340700791857229U。法定代表人：陈其宏,总经理。委托诉讼代理人：庞国芳,安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。被告：章阳，男，汉族，1991年2月2日生，住安徽省铜陵市义安区。被告：铜陵正和劳务有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇董冲村，统一社会信用代码913407217728002004。法定代表人：章百胜，执行董事。委托诉讼代理人：朱永诚，安徽创元律师事务所律师。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司诉被告章阳、铜陵正和劳务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司委托诉讼代理人庞国芳，被告铜陵正和劳务有限公司委托诉讼代理人朱永诚到庭参加诉讼；被告章阳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效；2、判令被告立即将新江花园28号楼202室房屋腾空并返还给原告。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月22日，被告铜陵正和劳务有限公司（原名铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司）与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定由被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司购买“新江花园”一期项目第28栋第1单元，单价为1750元/平方米，总价款2234750元，被告铜陵正和劳务有限公司先支付70%房款，即1564325元。2011年1月26日，被告章阳与被告铜陵正和劳务有限公司签订《委托购房协议书》，约定被告章阳向被告铜陵正和劳务有限公司购买新江花园28号楼202室，房屋面积99.44平方米，房屋总价为184390元。因原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》时，并未取得权属证书或预售证书，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，且后续由于环评原因，房屋一直无法办证，故《新江花园（一期）住宅房认购书》自始无效，进而导致被告章阳与被告铜陵正和劳务有限公司签订的《委托购房协议书》无效。因此，被告应当将案涉的新江花园28号楼202室房屋返还给原告。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告章阳未做答辩，亦未向本院提交证据。被告铜陵正和劳务有限公司辩称：1、认购书因为违反国家强制性规定导致无效，其原因是由于原告违法销售未取得完备销售手续的房屋造成的，与被告二无关。同时，认购书无效并不当然导致委托购房协议无效，该协议内容未违反国家强制性规定，也没有合同法规定的无效情形，应为有效协议。2、原告明知其房屋销售手续不完备，大肆宣传销售房屋，是导致认购书无效的根本原因，且认购书中无清楚明确的说明原告所售房屋的真实状态。原告存在隐瞒，甚至欺诈的行为，属于合同法五十八条规定的缔约过失责任。3、被告二作为被告一的受托人，只是由于涉案房屋只做团购才接受委托向原告团购房屋，并直接交付被告一，期间不存在加价行为，同时，被告二在被告一签订委托购房协议时，在原告未能清楚说明房屋状态的前提下，已经在委托协议中的开头以及4、6、9、10条明确对房屋可能存在的瑕疵进行了说明，尤其是9、10条，已经明确房屋暂未取得土地证和房地产证。且被告一表示认可并接受，因此，被告二不具有任何合同法五十八规定的缔约过失的过错责任。4、由于被告二已经在委托协议中对房屋情况进行充分说明，并且被告一表示接受房屋瑕疵（无土地证及产权证）。因此，被告一明知房屋有瑕疵而委托被告二购买，其也具有一定的过错，应承担部分缔约过失责任。综上，被告二只应返还代收的30%购房款本金，而不应承担作为损失进行赔偿的资金暂用费。请求法庭依法判处。本院经审理认定事实如下：2010年12月22日，原铜陵县董冲土石方劳务有限责任公司（后变更为铜陵正和劳务有限公司）（认购人、甲方）与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司（出卖人、乙方）签订了《新江花园（一期）住宅房认购书》，合同约定：第一条、基本情况：1、甲方所认购的住宅房为乙方所开发的位于铜陵市循环经济工业试验园内新江花园（一期）项目中第28栋第1单元，共计12套（户）。2、该房屋的用途为住宅，总建筑面积为1277平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条、房价：1、该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1750元/平方米，总房款约为人民帀2234750元。2、上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条、立约定金、认购首付款及其他预付款：1、立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元/户向乙方交纳立约定金，合计24000元，本认购书方可生效。2、认购首付款：2011年1月22日（含22日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计1564325元（其中：履约保证金（含立约定金）670425元，房屋首付款为893900元）。3、乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准，……等。2011年1月26日，被告章阳与被告铜陵正和劳务有限公司签订《委托购房协议书》，约定：1、被告章阳向被告铜陵正和劳务有限公司购买新江花园28号楼202室，房屋面积99.44平方米，房屋总价为184390元。2、乙方需一次性向甲方支付总房款共计184390元，由甲方代缴至瑞环公司，并帮助领取住房钥匙。……9、由于新江花园住宅的特殊性，此次团购乙方需全额交清购房款，等该地块土地证办理完毕并具备销售条件时，方可由瑞环公司开具发票，并与瑞环公司补签个人购房销售合同书，办理房屋产权证。乙方应在接到瑞环公司办证通知一周内及时办理产权证，否则因此发生的一切经济和法津责任由乙方承担。……等。上述协议生效后，被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司交纳履约保证金（含立约定金）670425元，房屋首付款为893900元。2011年1月27日，被告章阳向被告铜陵正和劳务有限公司交纳购房款共计184390元。另，原告自认被告章阳装修费用为58209元。另查明：被告章阳所购买的铜陵市新江花园28号楼202室，被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司支付了购房款人民帀121814元，剩余的购房款人民帀62576元为被告铜陵正和劳务有限公司所得。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。在本案中争议焦点：1、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告章阳与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》是否有效。从原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司、章阳举证的证据的内容无法证明：原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司对铜陵市新江花园（一期）住宅房开发至今己取得商品预售许可证明。故原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章阳之间签订的《委托购房协议书》，属于无效合同。2、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章阳之间签订的《委托购房协议书》，是否构成委托购房关系。被告章阳与被告铜陵正和劳务有限公司之间虽然签订了《委托购房协议书》，但从《委托购房协议书》、《新江花园（一期）住宅房认购书》的内容及实际履行的内容反映，被告章阳与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《委托购房协议书》及原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》，属于住宅房买卖合同。3、被告铜陵正和劳务有限公司与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间如何承担民事责任。被告铜陵正和劳务有限公司与原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司之间依照《新江花园（一期）住宅房认购书》的约定：被告章阳所购买的铜陵市新江花园28号楼202室，被告铜陵正和劳务有限公司向原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司支付了购房款人民帀购房款人民帀121814元，剩余的购房款人民帀62576元为被告铜陵正和劳务有限公司所得。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述规定及公平原则，结合本案具体实际，被告铜陵正和劳务有限公司应承担返还尚欠被告章阳购房款人民帀62576元及从2011年1月27起至尚欠购房款付清时止的利息损失。原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司应承担返还尚欠被告章阳购房款人民帀121814元及从2011年1月27日起至尚欠购房款付清时止的利息损失。4、被告章阳虽未到庭参加诉讼，也无证据证明被告章阳己将铜陵市新江花园28号楼202室退还并交给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司，但结合其他案件具体情况，从公平原则出发，原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司应酌情补偿被告章阳退房奖励款5000元整及章阳装修损失58209元。5、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章阳之间签订的《委托购房协议书》，被认定为无效合同后，被告章阳是否将所购买的铜陵市新江花园28号楼202室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告章阳应将所购买的铜陵市新江花园28号楼202室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。本案的发生系有原告原因所致，故对原告要求被告承担诉讼费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵正和劳务有限公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及被告铜陵正和劳务有限公司与被告章阳之间签订的《委托购房协议书》为无效合同。二、被告铜陵正和劳务有限公司于本判决生效后十日内返还被告章阳购房款62576元及利息损失（以购房款人民帀62576元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率从2011年1月27起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行毕之日止的利息）。三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还被告章阳购房款人民帀121814元、赔偿装潢损失62576元、退房奖励款5000元及利息损失（以购房款人民帀121814元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民帀同期同类贷款基准利率从2011年1月27起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行毕之日止的利息）。四、被告章阳于本判决生效后十日内将位于铜陵市新江花园28号楼202室返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。如果负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定期间履行行为的应当支付迟延履行金。案件受理费3988元，减半收取1994元，由原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  王新会二〇二〇年六月十九日书记员  王真菇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。