江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣11民终986号上诉人（原审被告）：许明霞，女，汉族，1988年5月13日出生，住江西省玉山县。委托诉讼代理人：周波波，男，汉族，1987年6月24日出生，住江西省玉山县，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：江西雅轩物业管理有限公司，住所地址江西省上饶市玉山县冰溪镇博士大道280号2栋4单元401室，统一社会信用代码：91361123096627966H。法定代表人：胡俊武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊武，男，汉族，1976年7月22日出生，住江西省宜春市宜丰县，系江西雅轩物业管理有限公司总经理。上诉人许明霞因与被上诉人江西雅轩物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2020）赣1123民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许明霞上诉请求：1、撤销玉山县人民法院（2020）赣1123民初1383号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效等事项或者将本案发回重审；2、涉诉讼费用全部由一审原告承担。事实和理由：1、根据规定，房屋未验收合格开发商不得通知业主交付使用，被上诉人未提供上诉人与开发商签署的书面入伙交付通知书，开发商违规交房，被上诉人和开发商存在串通欺诈强制业主交付。2、被上诉人未提供与开发商签署的书面前期物业服务合同和相关部门备案审批的物业服务合同、临时管理规约材料，也未提交有效的玉山县房管局和物价局等部门制定的物业收费标准、服务等级和收费标准的申报审批材料；3、根据江西省物业管理服务收费办法的规定，物业管理服务费用可以预交，但预收期限不得超过三个月，上诉人违反规定直接按年收取。4、根据上饶市物业管理条例的相关规定，开发商应向前期物业服务企业移交竣工总平面、单体建筑等工程验收资料、业主名册、物业保修文件和使用说明文件等相关资料；5、上诉人未入住，根据江西省物业管理服务收费办法的规定，未入住的房屋，不交纳设备运行项费，因此电梯能耗费不应由上诉人承担，另空置房的物业管理服务费用应按50%交；6、上诉人地下车位到现在为止未验收交付使用，车位管理费，不该由上诉人承担；7、被上诉人未提供上诉人已交物业费税收发票。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查清事实，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人江西雅轩物业管理有限公司辩称，1、我们整个小区是分为三期，每一期的交房时间都是不一样，房产证需要等所有房屋交付才可以办理；不存在开发商逼迫你们签字，你们都是自愿签字接手房屋的；2、根据上饶市的相关规定，业主装修前应该到物业备案；3、前期物业合同我们已经向相关部门备案，但是相关部门没有给其他相关的材料，前期备案的三份合同都是签署了的；4、我们相关收费手续都已经办理申报；5、关于物业费的预收没有强制性的法律规定；6、该小区分为三期开发，开发商全部撤离后才会将所有的材料移交物业公司，目前还没有撤离，所以没有移交；7、小区业主必须缴纳物业费才可以开具发票，更何况上诉人几年都没有交付物业费；8、车位已经全部移交，是你们自己没有过来拿钥匙；9、关于未入住的房屋物业收费标准按照合同约定执行。江西雅轩物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理服务费6,237元，违约金1,366元，合计金额7,603元；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告许明霞是国际名都小区8栋1单元1601室业主，房屋建筑面积为123.13平方米，车库建筑面积27平方米。被告于2016年6月27日与开发商江西万通房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同补充协议约定买受人签署房屋交接书，办理入户手续、领取钥匙后视为入住，买受人应按照物业管理公司有关标准支付物业管理及规定的有关费用，如经出卖人书面通知后，买受人逾期不办理房屋交接、入户、领钥匙的，其物业管理费应按出卖人书面通知办理交接、入户、领取钥匙的截止日的次日起计收物业管理费。2017年3月27日，被告所购买的国际名都小区8栋1单元1601室已办理备案手续。2017年8月21日，被告许明霞与原告办理手续交房，交纳自2017年1月1日至2018年1月1日一年物业费1,182元，交纳车位费300元、电梯能耗费591元、水电周转金100元、装修垃圾清转费430元，共计2,603元。当天双方签订了《国际名都前期物业管理服务协议书》，约定：住宅小高层、高层住宅的物业服务费标准为0.8元/平方米/月，电梯、二次加压水泵等高能耗设备运行电费另行向业主分摊，地下车库每间（位）每月25元收取物业服务费，业主从房产公司通知入伙之日起开始缴纳物业管理服务费用，第一次预收一年的服务费用，以后每年第一个月15日前缴纳该年度的物业管理服务费；业主不按约交纳物业费从逾期之日起按每日万分之五收取违约金。此后原告按约履行物业服务合同，但原告的物业管理行为存在一定的瑕疵。被告自2018年1月2日起未再缴纳物业费，按合同约定被告的物业费总额退还多收的自2017年1月1日至2017年8月21日9个月物业费，故被告共欠原告物业费27个月，每月金额172.67元，共计人民币4,662元。原告曾向被告催交该费用，但被告至今未交。一审法院认为，被告许明霞系国际名都小区业主，原告江西雅轩物业管理有限公司与被告许明霞签订了《国际名都前期物业管理服务协议书》，双方约定了物业费和违约金的收费方式，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《国际名都前期物业管理服务协议书》对小区全体业主均有约束力，被告许明霞在明知涉案房屋未通过验收的情况下仍进行了收房,应视为房屋已依法交付，原告已实际履行了相关的物业管理服务义务，即对涉案小区共同设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护小区的环境卫生和相关秩序等活动，被告作为业主也享受了原告提供的上述物业服务，双方之间已形成了事实上的物业服务关系，故原告有权向被告收取物业服务费用，被告应当依据合同约定缴纳物业管理费。被告提出物业服务协议不合法、其未享受服务、车库未办理交付使用手续，无须承担车位管理费、电梯能耗费以及原告收费标准过高的辩护意见，因与事实、证据和法律规定不符，本院不予采纳。业主或者使用人支付物业费，也是物业公司为业主或者物业使用人提供必要服务的基本保障，业主或者物业使用人拒交物业费对其他已缴费的业主或者物业使用人有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主或者物业使用人的利益。物业公司在物业服务过程中如存在服务未到位的个别问题，不应成为拒缴物业费的理由，原告的物业管理服务存在一定的瑕疵，但被告以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。被告提出原告提交房屋验收合格报告再交纳物业费，因房屋验收纠纷系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业管理费的交纳纠纷则属业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，主业应向开发商主张权利，故对被告提出的该辩解，本院不予采纳。《国际名都前期物业管理服务协议书》对物业费的缴纳标准进行了约定，该小区多数业主也已按此标准交纳了相应的物业费，表明原告的物业服务收费标准得到多数业主的同意和认可，且物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，被告也应按其他业主交纳物业费的标准向原告交纳物业费，但应退还多收的自2017年1月1日至2017年8月21日9个月物业费，考虑到原告提供的物业服务合同存在一定的瑕疵，应适当减免违约金，本院酌定违约金280元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由被告许明霞于本判决生效之日起十日内支付原告江西雅轩物业管理有限公司物业管理服务费4,662元及违约金280元，共计人民币4,942元；二、驳回原告江西雅轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告许明霞负担。二审中，上诉人提交了二份证据：车位现状照片一张和小区现状照片复印件五张，证明物业管理不到位，相关安全设施不完善，车位也没有达到交付条件，也没有证据证明完成了交付。被上诉人质证认为：真实性没有异议，也确实存在这个情况，但是我们已经尽到了告知义务。车位我们已经按照交付的要求完成了相关的条件。本院认为，上诉人提交的证据一真实性、合法性予以认可，但与本案物业费的收取关联性不予认可，故本院不予采信；证据二真实性、合法性予以认可，且与本案物业服务管理问题具有关联性，故本院予以采信。被上诉人提交了2020年2月份的物业公司人员工资表和物业供电费发票复印件三张、电梯检验费发票复印件五张、小区维护状况照片复印件十二张，证明被上诉人提供了物业服务。上诉人质证认为照片不能证明物业提供物业服务，工资表真实性有异议。本院认为，被上诉人提交的人员工资表没有签章，不符合证据要件形式要求，故本院不予以认可；电费发票、电梯检验费发票真实性、合法性予以认可，且该两份证据与本案物业服务管理问题具有关联性，故本院予以采信。本院二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，关于房屋未验收合格即交付使用是否应支付物业管理费问题。建设单位将未经竣工验收的房屋交付给上诉人许明霞，其行为虽存在违反相关法律规定的情形，但上诉人许明霞在知道该房屋未经竣工验收的情形下，也已同意办理了交房手续，并于2017年3月办理了房屋交付手续，故一审法院认定双方办理收房的行为并不因此而无效，依据建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订《国际名都前期物业服务协议》判令上诉人交纳应物业管理费并无不当。至于建设单位是否因房屋未验收合格即交付构成违约，上诉人可另行向建设单位主张。关于物业管理费收费标准问题。上诉人认为应按《江西省物业管理服务收费办法》的规定收取物业管理费，但根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第六款之规定，《江西省发展改革委关于印发全省经管服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费[2015]995号）的相关规定，物业管理费已实行市场调节价，按照物业服务合同约定履行。双方当事人于2017年8月21日签订的《国际名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，且合同中未约定“未入住按50%收费”故一审法院根据上诉人与被上诉人签订的《国际名都前期物业服务协议》认定物业管理收费标准并无不当，本院予以支持。关于物业管理服务瑕疵是否构成拒付物业管理费理由的问题。双方当事人签订的《国际名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，物业公司已实际履行了相关的物业管理服务义务，业主或者使用人也应支付物业费。物业公司在物业服务过程中存在的服务未到位的个别问题，不应成为拒缴物业费的理由，故被上诉人以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据，一审法院不予支持上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人许明霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许明霞负担。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 杜依霖审判员 毛丽丽二〇二〇年六月二十二日法官助理何梦君书记员叶华生