杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1083号 原告：杭州艾上信息科技有限公司，住所地：杭州市余杭区。 法定代表人：周先进，总经理。 被告：杭州汉品新天地文化艺术有限公司，住所地：杭州市下城区。 法定代表人：王喆，董事长。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告杭州艾上信息科技有限公司（以下简称艾上公司）与杭州汉品新天地文化艺术有限公司（以下简称杭州汉品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理本案后，依法适用简易程序由审判员周培芳独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告艾上公司法定代表人周先进、被告杭州汉品公司委托诉讼代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告艾上公司向本院提出诉讼请求1、依法判令解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、依法判令被告返还原告保证金210788元；3、依法判令被告支付原告违约金316182元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年3月28日签订《租赁合同》一份，约定被告将座落在杭州新天地商业广场东文街51号IN地块IN3-2号商铺（部位）出租给原告。合同签订后，原告已按照合同约定支付给被告保证金210788元。后经被告发函确认案涉房屋交付日期为2018年5月30日。至今被告仍未交付案涉房屋，根据合同第13条3款规定，甲方（即被告）未按时向乙方（即原告）交付该房屋，乙方有权不经甲方同意立即解除本合同，甲方应返还乙方已付之保证金，甲方还应向乙方支付相当于六（6）个月保底租金和物业管理费总和的违约金。综上所述，原告认为原告有权单方面解除合同并要求被告返还保证金及支付违约金。 被告杭州汉品公司答辩称：1、双方约定的房屋交付条件和交付时间尚未成就，《租赁合同》第三条租赁期限中约定的2018年9月30日只是一个暂定的计租日，实际的计租日合同明确约定，以商业广场开业日与装修免租期结束较晚之日起。到目前为止，被告从未书面通知原告该房屋的具体交付日期，原告也没有正式的营业。被告不存在未按时向原告交付房屋的违约行为。2、原告提出解除合同的条件未成就，被告亦无需向原告返还保证金。原告要求解除租赁合同，依据的是双方签订的租赁合同第13.3条。而适用第13.3条的前提是被告没有按时向原告交付房屋，如前面所述，目前为止被告不存在迟延交付房屋的行为，即使法庭认定被告存在迟延履行情况，原告也没有提供任何证据能够证明合同的目的已经不能实现。3、如果法院最终判决解除原被告之间的《租赁合同》，被告同意向原告返还保证金。4、原告要求被告向其支付违约金，没有法律依据。原告在起诉状中陈述到乙方有权不经甲方同意立即解除本合同，甲方应返还乙方已支付保证金，甲方还应向乙方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总额的违约金，这与事实不符，双方的租赁合同中没有这样类似的约定。实际约定的是双倍返还保证金。本案当中，原告并没有主张要求双倍返还保证金。而是要求被告向原告支付违约金，缺乏合同约定和法律依据。5、被告至今未能向原告交付案涉房屋的真实原因是案涉房屋的所有权人杭州创意投资发展有限公司（以下简称杭州创意公司）恶意违约，拒不向被告交付房屋。这是属于被告不可预见无法控制，非因被告的过错和疏忽导致的。被告主观上没有恶意，也不存在违约行为。双倍返还保证金的违约条款过高。 原告艾上公司向本院提交以下证据： 1、《租赁合同》，证明原被告双方签订《租赁合同》的事实； 2、保证金支付凭证，证明原告已经支付被告保证金210788元的事实； 3、催告履行合同通知书及顺风速递回单，证明被告已向原告确认交付日期为2018年11月21日的事实。 被告杭州汉品公司向本院提交以下证据： 1、（2019）浙01民终4651号民事裁定书， 2、（2018）浙0103民初3973号民事判决书， 证据1、2证明：2017年12月8日，被告收到杭州创意公司发出的《关于解除IN地块物业预租赁合同的通知》，2018年6月12日，被告向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求杭州创意公司继续履行租赁合同并支付违约金，2019年4月14日，杭州市下城区人民法院一审判决杭州创意公司继续履行租赁合同并向被告支付违约金，2020年1月9日，杭州市中级人民法院裁定该案发回杭州市下城区人民法院重新审理。 原被告提交的证据，经庭审举证质证，本院认证如下：（一）被告对原告提交的证据1，真实性、合法性无异议，《租赁合同》第13.3条约定的内容与原告诉称内容不一致，合同中还有免责条款，被告无需承担责任；对证据2无异议，已收到款项；对证据3中通知函的真实性无法确认，对回单的真实性无异议，关联性有异议，收件方是新天地公司。（二）原告对被告提交的证据无异议。（三）本院认为，原、被告提交的证据均客观真实，与案件事实相关，予以确认。 本院认定的事实如下：2018年3月28日，杭州汉品公司（甲方）与艾上公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在杭州市，可出租面积约为495平方米；乙方保证该房屋仅作销售／经营艾上网咖品牌之用途；本合同项下租赁期限为8个租约年，自计租日开始计算，自2018年9月30日（计租日暂定）起至2026年9月29日止；本合同租赁期自商业广场开业日与装修免租期结束之较晚之日起计；第一、二、三个租约年标准租金为542025元，第四、五、六个租约年标准租金为574547元，第七、八个租约年标准租金为608875元；租赁期及装修免租期内，乙方应于每季度历月1日前向甲方或其指定的管理公司按15元／平方米／月支付当季度的物业管理费，按该房屋可出租面积计算；乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于四个月保底租金和物业管理费总和210788元作为保证金；如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方；在不可抗力时间存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿；甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任；等。2018年4月1日，艾上公司向杭州汉品公司支付保证金210788元。 2018年11月21日，艾上公司向杭州汉品公司发送催告履行合同通知书，要求其接到通知书十五日内交付租赁场地。 另查明，2013年4月22日，杭州新天地集团有限公司（以下简称新天地集团）、浙江汉品文化艺术有限公司（以下简称浙江汉品公司）、杭州创意公司三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》，三方约定：由新天地集团及浙江汉品公司共同投资成立合资公司，暂定名杭州汉品新天地凤凰艺术发展公司，最终以工商核准登记的名称为准，注册资本逐步达到6000万元，新天地集团以现金投入2400万元，占40%的股份，浙江汉品公司以现金投入3600万元，占60%的股份；由杭州创意公司按批准的建筑设计方案对IN工业遗存项目进行建设，综合验收后毛坯房出租给合资公司，由合资公司负责室内精装修，并负责今后运营。2013年9月26日合资公司成立，即杭州汉品公司，注册资本1000万元。后杭州汉品公司与杭州创意公司签订《IN地块物业预租赁合同》，约定杭州汉品公司向杭州创意公司承租杭州新天地IN地块工业遗存物业及其设施作艺术酒店文化艺术创意用途，面积17818平方米（正在建设中）。租赁期为20年，自项目开业之日起算，杭州汉品公司应确保IN项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日）。2017年12月8日，杭州汉品公司收到杭州创意公司发出的《关于解除的通知》，通知称：根据贵司履行《IN地块物业预租赁合同》的情况，我司认为不符合项目推进的要求和合同的约定，我司特此函告如下：一、自2017年12月8日开始，终止与贵司的合作关系，并解除《IN地块物业预租赁合同》；二、请贵司指派专人与我司对接，协商解约后续事宜。2018年5月28日，杭州创意公司将案涉地块物业出租给杭州新天地商业发展有限公司。现杭州新天地商业发展有限公司已将案涉房屋出租给案外人。杭州汉品公司与杭州创意公司之间的租赁纠纷目前尚在审理中。 本院认为，案涉《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。双方应当恪守诚实信用原则，依约履行。杭州汉品公司未能依约交付租赁房屋，违反了合同的约定，应当承担违约责任。《租赁合同》约定甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任。现杭州汉品公司实际已经不能交付案涉租赁房屋，合同目的已无法实现，艾上公司要求解除《租赁合同》并返还保证金210788元，本院予以支持。对于违约责任，上述条款亦已明确，艾上公司要求杭州汉品公司支付违约金316182元，本院按合同约定酌情调整为210788元，超出部分，不予支持。杭州汉品公司关于其不存在违约行为及合同解除条件未成就的抗辩主张，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杭州艾上信息科技有限公司与被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司2018年3月28日签订的《租赁合同》； 二、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州艾上信息科技有限公司返还保证金210788元； 三、被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州艾上信息科技有限公司支付违约金210788元； 四、驳回原告杭州艾上信息科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9070元（原告已预交），因适用简易程序减半收取4535元，由被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司负担3628元，原告杭州艾上信息科技有限公司负担907元。 原告杭州艾上信息科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州汉品新天地文化艺术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 周培芳 二〇二〇年六月四日 代书记员 孟吉霞