湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初1062号原告：刘娟，女，1988年5月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原告：刘贤森，男，1959年3月12日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张杰，系湖北金楚律师事务所律师。特别授权代理。被告：姚丁，女，1993年3月6日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告：武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司，住所地：武汉市汉阳区芳草路38号龙阳1号四期5号楼栋12层商。统一社会信用代码91420105MA4KNBY55R。法定代表人：姜华，系该公司总经理。原告刘娟、刘贤森诉被告姚丁、武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法由审判员王侃独任审判，于同年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘娟、刘贤森委托诉讼代理人张杰，被告姚丁、被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司法定代表人姜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娟、刘贤森向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同向原告支付违约金105,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年7月21日，原、被告签订了《物业居间买卖合同》，约定原告将位于武汉市汉阳区XX小区X栋X层X号房屋出售给被告姚丁。双方约定房屋出售总价为1,050,000元，由被告姚丁支付首付款280,000元（含定金50,000元），剩余770,000元以银行贷款方式支付。此后，双方于同日签订《补充协议》，约定合同办结日期为本合同签订的70个自然日。若70个自然日未办结，居间交易方按照每日万分之二赔偿卖方至本合同完结。若90个自然日未办结，则原告有权解除合同，本合同视为根本违约，按合同约定的购房合同金额10%赔付卖方。合同签订后，被告迟至2019年11月30日才支付完毕，超出合同约定的办结期限，构成违约。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告姚丁辩称：之前签订合同，所有流程均系一个月内完成，尾款迟延支付是因为银行的原因，因此我方不应承担责任。被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司辩称：原告和被告姚丁是在2019年7月21日签订合同，约定60个工作日过户，2019年7月22日到银行办理审批贷款手续，2019年8月23日办理过户手续，2019年9月3日被告姚丁到银行办理房屋抵押手续，之后的流程是银行内部的事情，与买方、中介方无关，后因为银行内部系统升级，导致原告在2019年11月30日才收到尾款，因此两被告不应承担违约责任。经审理查明：2019年7月21日，原告刘娟、刘贤森与被告姚丁在被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司居间下，签订《物业居间买卖合同》。合同约定，由两原告将其名下位于武汉市汉阳区XX小区X栋X层X号的房屋作价1,055,000元转让给被告姚丁，被告姚丁须在签订《武汉市存量房买卖合同》并到案涉房屋“所属的国土部门申请转移登记过户税单出来后”，将房屋首期楼款（含定金）280,000元自行转账给两原告，剩余775,000元由被告姚丁以银行贷款的方式支付给两原告。合同还约定，“如乙方（被告姚丁）未能履行合同之条款以至本合同不能顺利完成，则乙方须赔偿该物业成交总价10%予甲方（原告刘娟、刘贤森）”。同日，三方签订《补充协议》，约定《物业居间买卖合同》的办结日期为合同签订的70个自然日，“如70个自然日尚未办结，居间合同交易方（被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司）按照每日万分之二赔偿卖方（原告刘娟、刘贤森）直至合同完结。如该合同签订90个自然日未办结，甲方（原告刘娟、刘贤森）有权解除本合同，本合同视为根本违约，按本合同约定的购房合同金额10%赔付卖方（原告刘娟、刘贤森）。”两份合同签订后，原告按约协助被告姚丁办理房屋过户手续，而被告姚丁于2019年7月21日支付定金50,000元，于2019年7月23日到中国邮政储蓄银行江汉支行签订借款合同，于同年8月6日借款合同报审批，于2019年8月23日支付首付款205,000元并办理案涉房屋过户，于同年9月4日办理抵押登记，下欠首付款30,000元及剩余房屋尾款770,000元于2019年11月30日由银行发放贷款后支付给原告。原告认为，被告姚丁迟延支付购房尾款造成经济损失，遂致本诉。双方争议的事实：1、首付款减少30000元是双方合意变更合同内容还是被告违约行为。双方对此并无明确约定，被告姚丁认为因银行放贷金额由770,000元调整为800,000元，故首付款少付了30,000元。因被告陈述与实际贷款及实际付款金额相一致，原告在履行中未提出异议，故被告陈述具有高度盖然性，本院予以采信。2、关于银行贷款迟延的原因。被告陈述延迟支付是因为一直等待银行放款，因政策原因调整直至2019年11月30日才放款；并提交账户对账单、案外人程奎证言为证。其中对账单载明，被告办理贷款的时间。程奎述称，其为武汉市联创伟业房地产代理经纪有限公司的员工，专门从事二手房按揭担保贷款；2019年7月23日被告姚丁到中国邮政储蓄银行江汉支行签订借款合同，后于同年8月6日借款合同报审批、于8月22日通过审批；两原告与被告姚丁于2019年8月23日办理过户，于同年9月4日办理抵押登记，后一直等待放款。原告对被告陈述及提交证据证明的贷款办理时间、付款时间均无异议。本院认为上述证据可证明被告在积极履行办理贷款的合同义务，但被告所陈述的贷款受政策影响，经询问被告陈述可理解为银行贷款规模、方式的调整，并不能认定国家政策的调整。上述事实有原被告陈述、物业居间买卖合同、补充协议、不动产权证复印件、不动产登记查询结果、原告刘娟账户对账单、被告姚丁账户对账单、程奎证人证言在卷证实，足以认定。本院认为：原告刘娟、刘贤森与被告姚丁在被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司居间下，于2019年7月21日签订的《物业居间买卖合同》及其补充协议，系各方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格遵守并切实履行。补充协议约定，合同的办结日期为合同签订日的70个自然日，即2019年9月29日。“如70个自然日尚未办结，居间合同交易方（被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司）按照每日万分之二赔偿卖方（原告刘娟、刘贤森）直至合同完结。如该合同签订90个自然日未办结，甲方（原告刘娟、刘贤森）有权解除本合同，本合同视为根本违约，按本合同约定的购房合同金额10%赔付卖方（原告刘娟、刘贤森）。”本案中，被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司作为居间方，已尽到审慎义务并促成了两原告与被告姚丁的房屋买卖交易，案涉房屋已过户至被告姚丁名下，故被告武汉聚鑫家房地产中介服务有限公司不存在违约行为，不应承担违约责任。原被告虽在《补充协议》中约定，如90个自然日未办结则视为根本违约，但根本违约系指一方当事人迟延履行合同义务，致使合同目的无法实现。被告姚丁虽迟延支购房尾款，但案涉房屋已办理过户手续、合同约定的购房款业已全部支付完毕，即案涉合同的房屋买卖目的已实现，故被告姚丁虽迟延付款，但不应视为根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告姚丁迟延履行交付购房尾款的义务，构成违约，故应参照《补充协议》之标准，以迟延支付的购房款为基数（即800,000元），按每日万分之二支付原告自迟延支付之日起至支付完毕之日止（即2019年9月29日起至2019年11月30日止）的违约金。经计算，被告姚丁应支付两原告违约金9,920元。原告诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。虽然被告在积极履行办理贷款的合同义务，并在贷款发放后立即付给原告，但付款超出合同约定时间，被告不能证明银行发放贷款时间系受国家政策调整的影响，应承担举证不能的不利后果，故本案并无应当调整合同关于付款时间约定的事由，被告主张付款逾期不构成违约，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告姚丁支付原告刘娟、刘贤森违约金9,920元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告刘娟、刘贤森的其他诉讼请求。如果被告姚丁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1,200元，原告刘娟、刘贤森已预交，由原告刘娟、刘贤森负担1,000元，被告姚丁负担200元，被告姚丁于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的200元直接支付给原告刘娟、刘贤森。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年六月三十日法官助理杨昀晅书记员杨娜