湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异87号 异议人（案外人）：谭永忠，男，1970年8月15日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 异议人（案外人）：何莉蓉，女，1984年10月7日出生，汉族，住址同上。 以上共同委托代理人：周勇，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 申请执行人：段慧莲，女，1989年3月6日出生，汉族，现住湖南省郴州市。 被执行人：赵紫伶，女，1974年11月7日出生，瑶族，现住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请执行人段慧莲与被执行人赵紫伶民间借贷纠纷一案过程中，案外人谭永忠、何莉蓉不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人谭永忠、何莉蓉请求法院：解除对郴州市的查封（产权证号湘［2017］北湖不动产权第0049602号、湘［2017］北湖不动产权第0049603号）。事实和理由：案外人与被执行人赵紫伶以及其丈夫袁侃桓在2018年10月23日签订《二手房购房合同》，约定购买赵紫伶、袁侃桓位于郴州市北湖区，房屋价款110万元等。签订合同后，案外人已经按照合同支付完全部购房款，并实际占有房屋，案外人多次要求办理过户手续，因赵紫伶、袁侃桓夫妻长期处于分居状态，一直未能将房屋过户，案外人于2020年3月13日得知房产已被法院查封，故提出异议，请求法院支持异议请求。 申请执行人段慧莲未答辩。 查明的事实 （一）本院立案受理段慧莲与赵紫伶民间借贷纠纷一案后，于2019年11月12日作出（2019）湘1002民初6794号民事调解书，确认截至2019年10月17日止，赵紫伶尚欠段慧莲本息37800元（暂算至2019年10月18日，之后按年利率24%另行计算至全部清偿之日止）。 （二）因赵紫伶未按照调解书确定的内容予以偿还，段慧莲于2020年2月17日向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并于2020年4月10日依据（2020）湘1002执1128号执行裁定书和协助执行通知书，请求郴州市不动产登记中心查封赵紫伶、袁侃桓名下位于郴州市（产权证号湘［2017］北湖不动产权第0049602号、湘［2017］北湖不动产权第0049603号），查封期限从2020年4月10日至2023年4月9日止。之后，案外人谭永忠、何莉蓉不服，向本院提出书面异议。 （三）异议审查期间，案外人为支持其主张，向本院提交了如下证据： 1、《二手房购房合同》，甲方袁侃桓、赵紫伶，乙方谭永忠、何莉蓉；签订时间2018年10月23日；内容：坐落于郴州市北湖区（建筑面积为142.01㎡，套内建筑面积为112.97㎡，产权证号湘［2017］北湖不动产权第0049602-0049603号），甲方自愿出售给乙方；单价7745.93元，总金额110万元，乙方在2018年10月23日前付给甲方定金25万元，在2018年11月1日付35万元，在办理房屋抵押保权手续之日付清尾款；双方定于2018年11月16日正式交付房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；甲乙双方同意，双方应于本合同生效之日起424日内到不动产主管部门办理过户手续，所需缴纳的税费由乙方承担，如甲方原因不能办理过户登记，则乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并按合同承担违约责任等。 2、银行流水明细及收条，显示案外人分别于2018年10月20日、2018年10月23日转账5万元、20万元给赵紫伶；于2018年11月7日转账35万元给袁侃桓；于2018年11月13日转账45万元给袁侃桓；2018年12月1日转账2.5万元给袁侃桓的姐姐袁小敏；2018年12月1日转账2.5万元给赵紫伶，共计支付了110万元。 3、物业公司开具的收据（显示物业公司于2019年1月7日收到1-301袁小玲交来的物业费2556元）、微信截图，拟证明案外人实际支付了水电费，占有房屋。 （四）异议审查期间，本院对案外人进行了询问，其陈述“案外人与被执行人居住在同一小区，被执行人欲卖房，双方协商房屋总价110万元（包含装修），并在此基础上，确定了单价，后转账支付了全部房款”，并针对“房产为何至今未办理过户”回复如下：1、被执行人夫妻总是吵着离婚，不配合案外人办证；2、买卖成交后，案外人正好需要去外地培训大半年，妻子是外地人，在永州生活不方便去办证；3、约定办证时间是合同生效后424日。 裁判的理由与结果 本院认为，本案系执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在被执行人名下，现案外人主张其已经购买了涉案房产，请求中止对涉案房产的执行，并向本院提交了《二手房购房合同》、转账凭证、物业公司开具的收据、微信截图，用以证明在查封之前签订了书面买卖合同、支付了全部价款、占有了不动产，但收据显示物业公司收到的是袁小玲交来的物业费，案外人虽主张系其实际缴纳，但并未提供其他证据予以佐证，而微信截图虽显示了2019年1月案外人缴纳了水电费，但考虑到案外人也居住在该小区，仅仅依据该份证据不足以判断是否是缴纳涉案房屋的水电费，故案外人对其占有使用房屋的主张举证不足。同时，结合其提供的证据以及法庭询问来看，双方在合同中约定“合同生效后424日再办理过户登记”不符合常理，且在约定的办证期限届满（2019年12月届满）后仍未及时办理过户，案外人并未举证证明“非因买受人自身原因未办理过户登记”，亦未对此作出合理解释。综上所述，案外人要求排除执行，不符合上述第二十八条规定，本院予以驳回。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人谭永忠、何莉蓉的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄俊斌 审判员  肖 娜 审判员  谢宇明 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张 靓 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否是系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。