葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1403民初3357号原告李某某，女，汉族，教师，住葫芦岛市龙港区。委托代理人冯培铭，辽宁一鸣律师事务所律师。被告陈某某，男，汉族，锌厂工人。住葫芦岛市龙港区。原告李某某与被告陈某某换房合同纠纷一案，依法适用普通程序，由审判员岳英凯担任审判长，与人民陪审员王金旭、唐锦辉组成合议庭，书记员杨怡培担任法庭记录，并于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯培铭、被告陈某某到庭参加诉讼，原告李某某经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称，2010年原告与被告签订一份换房协议。被告拿到原告房子后将房子卖掉了，并使用了所有购房款。之后又反悔，不想继续履行合同，不愿把他的房子更名给原告，并把原告从换给原告的房子里赶出来。由于被告中途毁约，给原告造成精神伤害和物质损失，故诉至法院，诉讼请求如下：1、解除换房协议。2、判决被告退给原告卖房款41.5万元。3、判决被告支付违约金20万。4、判决被告承担本案全部诉讼费用。被告陈某某辩称，一、换房协议早已经解除，请求法院驳回原告第一项诉讼请求。2007年8月31日，我在与原告同居前单独出资购买了葫芦岛市龙港区凯地家园一期10号楼2单元201室、面积为109.57平方米的楼房，该房为贷款购房，首付169，958.00元，贷款10万元，贷款15年，自2007年11月20日至2022年11月20日，每月还贷款本息785.65元。换房协议第二条第2项约定，交换后，产权随之变更，李某某拥有凯地家园一期10号楼2单元1号房屋的一切权利和义务，凯地家园一期的义务就是按月偿还785.65元银行贷款，因换房协议发生于2010年5月22日，按照换房协议约定原告应该自2010年5月22日起按月偿还凯地家园一期10号楼2单元1号楼房的银行贷款，但事实上自签订换房协议至今长达10年时间内，原告没有还过分文贷款，原告称换房协议已作废，而且原告自己不按照协议约定偿还凯地一期贷款的行为也证明原告已经自认解除换房协议，且原告提供的2011年7月录音内容也证明双方均已经认可换房协议已经于2011年7月解除，且此后原告得到28万元卖房款的事实也进一步证明换房协议早已经解除，因此请求法院依法驳回原告的第一项诉讼请求。二、原告第二项诉讼请求计算错误，按照两个已卖楼房的投资比例原告应得328，059.00元，我已经支付原告280，000.00元卖房款，在原告将小南庄房屋更名到我名下的前提下，我应该再支付给原告48，059.00元，而不是我应该退还给原告卖房款415，000.00元，具体事实与理由如下:1、我与原告于2008年10月8日举办结婚庆典，但没有办理结婚登记手续。2018年10月7日分手，在我与原告共同生活的10年期间，财产是AA制，即各自所得归各自所有。2、2009年初我出资16,000.00元，原告出资110,000.00元，我与原告共出资126,000.00元购买了宝岛花园回迁楼。2010年10月6日，我和原告将宝岛花园的楼房以185,000.00元出售，按照各自出资比例，卖房后我应得18.5X1.6/12.6=23，492.00元，原告应得18.5×11/12.6=161，508.00元，原告从应得卖房款中先取走5，000.00元。3、2009年夏我出资4万元，原告出资10.5万元，我与原告共出资14.5万元购买了位于葫芦岛市龙港区面积95平方米原告单位集资房的楼票。2010年5月31日经原告手将凯地二期的房票卖掉，卖房款23万元，按照投资比例，原告投资10.5万元应得23X10.5/14.5=166，551.00元，我投资40,000.00元应得23X4/14.5=63，449.00元上述两个房屋卖出后，我一共应得23492+63449=86，941.00元，我用我应得的这笔钱投资菊花岛，原告应得161508+63449=328，059.00元，因原告在卖房时己经先取走5，000.00元，因此原告还应得323，059.00元。4、2010年6月4日我与原告用卖凯地二期房款中的2万元与原告弟弟李德胜投资2万元合伙在原告父亲承包的兴北村6亩土地上栽云杉树，现上述云杉树已经归原告和其弟弟李德胜所有，因此原告已经得到卖房款2万元。5、2012年6月16日，因我们都已经确认换房协议解除，原告向我索要两个已卖房款中属于原告应得的卖房款，我先将20万元卖房款交付给原告。6、2012年8月份，我和原告从卖房款中出资5.5万元，原告弟弟李德胜出资2万元，我们三人用其中的4万元购买建房所需原材料，用其中的3.5万元支付了租车费和人工费，在原告父亲正房后建了243.6平方米的平房，在正房前门道两侧各建104.5平方米的平房，共建452.6平方米的房屋，现该房屋归原告与其弟弟李德胜所有，因此原告已经得到卖房款5.5万元。综上所述，我已经支付原告28万元，我还应该返还给原告卖房款48，059.00元。7、2010年6月14日，我用凯地二期卖房款中的12.5万元和张晓峰投资12.5万元购买了小南庄200平方米平房，当时我和张晓峰都没有带身份证，所以我和张晓峰各具有一半产权的《买卖房屋契约》中买方由原告代签，因有张晓峰一半投资但合同上没有张晓峰名，小南庄房屋买卖全部证件原件都由张晓峰保管，我与原告分手后，原告委托其弟弟李德胜与我协商返还卖房款事宜，因没有达成一致意见，原告起诉至法院，现原告应该无条件地将小南庄房屋产权更名到我和张晓峰名下，在原告配合我办理小南庄房屋更名事宜后，我同意返还原告48，059.00元卖房款。三、在换房协议解除前，我无任何违约行为，原告违约在先，原告诉求我支付违约金20万元无事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告第三项诉讼请求。1、因为原告在签订换房协议后，没有按照换房协议第二条第2项约定履行按月偿还凯地一期银行贷款义务，因此原告构成违约导致换房协议解除。2、在我与原告分手后，我同意返还原告48，059.00元卖房款，但因原告拒不配合将小南庄的购房人更名到我和张晓峰名下，导致本案纠纷发生，原告违约在先。综上所述，因为我是用卖房款与张晓峰投资购买小南庄房屋，正是因为原告不配合我办理小南庄房屋更名手续，导致我没有支付48，059.00元卖房款，如果小南庄房屋更名到我名下，我和张晓峰尽快将此房卖出，并立即将48，059.00元剩余房款支付给原告。故请求法院主持调解，如果原告同意调解并立即将小南庄房屋更名到我名下，我同意在更名后一个月内返还原告卖房余款，以便彻底解决我与原告的纠纷。本院经审理查明，以时间先后为序，原告李某某与被告陈某某于2008年10月8日开始同居，2018年10月7日双方因感情不和分手。此间即2010年5月22日，原告李某某与被告陈某某签订《换房协议》，载明：“本协议由换房双方共同协商协议达成，双方本着自愿、平等、互利的原则订立协议。当事人身份定义：房主李某某(凯地家园95平一户及宝岛花园78平一户共两户户主)协议相对人陈某某(凯地家园10号楼2单元一号户主)一、换房类型：交换产权。二、双方约定：1、具体交换日期2010年5月22日星期六。2、交换后，产权随之变更，李某某拥有凯地家园10号楼2单元一号房屋的一切权利和义务。陈某某也同样拥有另外两户房屋的一切权利和义务。三、双方当事人进一步责任约定：双方必须承担协助过户更名的责任，并不得以任何理由毁约。否则违约方向守约方支付违约金60万元人民币。四、未尽事宜听从李某某意见。本协议一式两份”。2010年5月31日，原、被告将其所有的原告凯地家园房屋以230，000.00元的价格转让给李静江。2010年10月6日，原、被告将原告所有的宝岛花园小区129-9(2)号楼7单元502以185，000.00元的价格出卖给左桂德和李双，两房共计得款415,000.00元。2010年6月14日，本案原告与案外人姚印群、修桂艳签订《买卖房屋契约》，原告购买姚印群共有的位于兴城市间北京平方。同日，修桂艳向原告出具收条，载明：“今收到李某某交来买房款贰拾肆万园整。￥240，000.00元”。2011年9月2日，原、被告签署《证明》，载明：“陈某某将从李某某手中换得的两处房产(宝岛花园及凯地二期)卖掉，全部卖房款由陈某某使用投资到菊花岛及小南庄。李某某协助办理了相关手续，口说无凭，签字为据”。2012年6月16日，被告给付原告20万元，原告自认收到此款。另查明，2007年8月31日，被告与葫芦岛市盛百隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买龙程街凯地家园54-10#2单元201。2007年11月2日，被告与中国银行股份有限公司葫芦岛分行签订《购房借款合同》，被告贷款10万元购买凯地家园54-10#-2-201，贷款期限为15年，双方签订《房地产抵押贷款契约》，并办理公证。被告偿还贷款至今，并一直居住。上述事实，有换房协议、房屋楼票转让协议、房屋买卖合同、房屋买卖契约、收条、房照、商品房买卖合同、购房借款合同、公证书、房地产抵押贷款契约、房屋所有权证、购房发票、还款明细等及当事人陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告双方签订《换房协议》，约定原告李某某将其所有的位于凯地家园的95平的一户楼房及位于宝岛花园面积为78平一户楼房共两户楼房，与被告陈某某所有的位于凯地家园10号楼2单元一号互换，协议签订后，原告李某某所有的两户楼房已经对外出售，原告李某某与被告陈某某签字的《证明》载明:“陈某某将从李某某手中换得的两处房产(宝岛花园及凯地二期)卖掉，全部卖房款由陈某某使用投资到菊花岛及小南庄，李某某协助办理了相关手续，口说无凭，签字为据”，在庭审中，原被告双方均认可不再履行换房协议，故本院尊重原、被告双方的自主选择，解除原、被告双方于2010年签订的换房协议。关于原被告双方在签订换房协议后，将坐落于“凯地家园”及“宝岛花园”的房屋出售得款415，000.00元，并将卖房款进行分配、投资的行为，表明双方均认可不再继续履行该《换房协议》。现原告李某某所有的楼房的售楼款已经由被告陈某某投资使用，故原告李某某要求被告陈某某退还卖房款415，000.00元，本院予以支持，但应扣除被告已给付200,000.00元，实际给付215,000.00元。关于原告要求被告陈某某支付违约金等相关诉请，没有事实及法律根据，本院不予支持。至于被告陈某某称其卖房款已由原、被告双方进行包括盖房、种树等投资的抗辩主张因原告当庭不予认可，且不在本案换房合同纠纷审理范围之内，故本院不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告李某某与被告陈某某之间的换房协议。二、被告陈某某于本判决生效后十日内付给原告李某某卖房款215,000.00元。三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7，350.00元由原告李某某、被告陈某某各承担3，675.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  岳英凯人民陪审员  王金旭人民陪审员  唐锦辉二〇二〇年六月二十二日书 记 员  杨怡培