广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初533号 原告：黄碧兰，女，1979年6月8日出生，汉族，个体户，住广西临桂县。 委托诉讼代理人：李雪霜，广西众桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宇，广西众桂律师事务所律师。 被告：邵建达，男，1974年3月2日出生，汉族，个体户，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：张志华，国浩律师（南宁）事务所律师。 原告黄碧兰与被告邵建达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭审理。原告黄碧兰的委托诉讼代理人李雪霜、被告邵建达的委托诉讼代理人张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：⒈确认于2020年3月16日解除原、被告签订的《门面承包租赁合同》；⒉被告退还保证金80000元；3.被告退还原告2020年2月租金40000元，免除原告支付2020年3月租金。事实和理由如下：2017年6月，原、被告签订《门面租赁合同》，约定被告将正阳路步行街一楼第1－1号门面出租给原告经营，租期为2017年6月25日至2020年6月30日；月租金40000元；保证金80000元。之后，原告一直按约交租，并于2020年1月底支付了2月的租金。新冠疫情爆发后，受疫情影响，租赁物所在的正阳步行街全面封闭，商铺停止营业。原告为此与被告协商解除合同、退还保证金。被告以原告违约为由予以拒绝。由于原告经营的商品以土特产食品类为主，错过了春节黄金期，有效期届满，即使4月份慢慢恢复营业，也无法及时销售出去。为了减少损失，原告于2020年3月15日将门面内所有商品和经营设施清空并通知被告解除合同。另，原告找到租赁物房主，了解到房主不知道被告转租事宜，没有授权被告转租。原告认为，新冠疫情导致门面无法经营，属于不可抗力，双方合同不能履行，而且被告擅自转租，无权收取保证金，遂诉至法院提出前述所请。 被告辩称，一、本案租赁合同合法有效，被告有权按照合同约定收取保证金。二、新冠疫情不能作为解除合同的法定情形，本案合同仍然具备履行基础。被告承租标的房屋用于经营土特产生意，合同目的是长期持续性将标的房屋用作经营场所。虽然新冠疫情是不可预见的，但未造成标的房屋毁灭或者无法继续使用。2月下旬，本地政府就解除了商业店铺不得开业的限制，鼓励复工复产。三、依照合同约定，应当提前一个月通知解除合同。四、原告违约在先，尽管声称解除合同，却一直占用房屋，不移交房屋钥匙，一直拖欠3月至6月的房屋水电费，被告有权不退还保证金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据，本院认证如下： 对于原告提交的《石狮市燕思乡食品科技有限公司出货单》，被告对关联性不予确认。本院认为，该组证据可以证明原告购买货物的时间、名称、数量、保质期，结合原告提交的盘石物业正阳街管理办公室的证明，对原告主张其在疫情期间处理货物的事实予以确认。 对于被告提交的《补充协议书》，原告对真实性不予认可。本院认为，《补充协议书》是被告与租赁物房主陈泰安在签订《门面承包租赁合同》之后，对于转租问题达成的补充约定，文本尾部有房主陈泰安的印章和被告的签名。被告提交该份证据已经尽到基本举证责任。原告对真实性提出异议之后，经本院释明，原告不对《补充协议书》与《门面承包租赁合同》签名捺印是否具有一致性申请司法鉴定，应当承担举证不能的法律后果。故，本院对《补充协议书》予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 桂林市房权证秀峰区字第××号房屋登记在陈泰安名下。2017年6月5日，陈泰安与被告签订《门面承包租赁合同》，将该房屋1－1号门面出租给被告经营，租期自2017年7月1日至2020年6月30日；每月租金38000元；6月10日至6月30日是装修期，免租金；保证金80000元。2017年6月10日，双方签订《补充协议书》，约定房主陈泰安同意被告对外转租，但转租行为不能影响双方的承租关系，转租期限不能超过之前约定的承租期限。 2017年6月14日，原告向被告支付80000元保证金。次日，原、被告签订《门面承包租赁合同》，租赁正阳步行街一楼第1－1号门面（桂林市房权证秀峰区字第××号）。租期自2017年6月25日至2020年6月30日。每月租金40000元，每月25日之前支付下个月租金。保证金80000元。提前终止合同：承租期间，如承租人提前解除合同需要提前1个月书面通知；因国家建设、不可抗力因素必须终止合同时，出租人不赔偿承租人的经济损失；不属于单方违约提前终止合同的，保证金全退。 2020年1月24日，原告向被告支付2月份租金40000元。 因受新冠疫情影响，租赁门面所处的正阳步行街自2020年1月24日开始停业。 原告清空门面，于2020年3月24日通过微信向被告发出解约通知，载明：“邵总，您好！现受疫情严重影响，我们无法经营下去了，请求解除合同，退还押金给乙方80000元整（黄碧兰）。”原告于3月31日再次微信通知被告解除合同，表示门面已经清空，由被告自行处理，双方另行协商退还保证金和减免租金事宜。被告回复：“你已经违约合同条款不采纳你发给我的意见。” 诉讼期间，原、被告自行于2020年6月19日对门面进行交接。 本院认为，原、被告订立的房屋租赁合同系当事人真实自愿意思表示，不违反法律规定，依法成立有效，对双方当事人有法律约束力。本案争议焦点为：一、合同可否解除；二、是否减免2月和3月的房屋租金；三、被告是否应当返还保证金。 合同解除：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因新冠疫情原因，本案门面所处的步行街暂时停业，对原告的营业收益产生影响，但并未产生房屋无法使用的后果。原告仍然可以占有、使用房屋，也可以在步行街恢复营业后继续进行经营、收益。故，原告以不可抗力为由解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。原告可以依据合同约定解除权，提前一个月通知被告解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告于2020年3月24日发出通知，依照合同约定和法律规定，本案合同于2020年4月24日解除。 租金调整：鉴于原告的经营收益遭受明显影响，本院酌情调整租金按照原约定的百分之七十予以收取，计租时间从1月24日计算至合同解除之日4月24日，共计三个月。 保证金返还：被告抗辩原告违约在先，故保证金不退。本院认为，合同没有约定以没收保证金作为违约责任承担方式，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。合同约定保证金返还条件是“不属于单方违约提前终止合同的，保证金全退”。为避免诉累，本院酌情以保证金折抵租金，据此计算被告应当返还保证金36000元（保证金80000+已付2月份租金40000-40000／月×3个月×70%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告黄碧兰与被告邵建达订立的《门面承包租赁合同》于2020年4月24日解除； 二、被告邵建达返还原告黄碧兰保证金36000元； 三、驳回原告黄碧兰的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费3500元（原告已预交），由原告负担2712元，被告负担788元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3500元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  陈 芳 人民陪审员  田小丽 人民陪审员  蒋丽萍 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  董柳明