山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初1815号 原告（执行案外人）：赵楠，男，1888年5月5日出生，汉族，住山东省费县。 委托诉讼代理人：魏有蒙，山东正之源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东亿盛融资担保股份有限公司，住所地临沂市罗庄区湖北路与罗六路东段。 法定代表人：王杰，董事长。 委托诉讼代理人：王海峰，男，公司员工。 委托诉讼代理人：周超，男，公司员工。 被告（被执行人）：张雷，男。1982年9月10日出生，汉族，住山东省平邑县怡馨园东区。 被告（被执行人）：陈新新，女，1989年2月4日出生，汉族，住山东省平邑县怡馨园东区。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：刘鑫，山东衡正源律师事务所律师。 原告赵楠与被告山东亿盛融资担保股份有限公司、张雷、陈新新案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵楠的委托诉讼代理人魏有蒙、被告山东亿盛融资担保股份有限公司的委托诉讼代理人王海峰、被告张雷、陈新新的共同委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵楠向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认兰山区房屋归原告所有；2.依法判决停止兰山区房屋（不动产权证：鲁（2018）临沂市不动产证明第0102637号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.本案的诉讼费等一切必要费用由被告承担。事实与理由：2019年6月28日，原告与张雷签订了房屋转让协议，合同约定“原告向张雷购买位于兰山区，房屋转让价格为每平方21000元，总价3546060元；购房首付款为1890000元，其中以张雷已欠原告借款本息990000元抵顶相应购房首付款，原告于合同签订之日另行支付900000元。因前述房屋尚未办理产权证书且因张雷存在按揭尚处于抵押状态（抵押权人：中国农业银行股份有限公司临沂河东支行），过户之前，双方约定剩余部分购房贷款原告承担，由原告按月向张雷房贷账户（户名：张雷，农业银行，账号：62×××19）支付9800元月供。”合同签订后，原告依约支付购房首付款（汇入张雷之妻陈新新62××××76的账号），张雷于2019年7月2日将房屋交付原告，之后前述房屋月供由原告实际支付。现得知，因山东亿盛融资担保股份有限公司与张雷追偿权纠纷一案，贵院作出（2019）鲁1311民初4429号民事判决书。现山东亿盛融资担保股份有限公司已申请执行【案号：（2019）鲁1311执2614号】，并查封了兰山区房屋。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，向贵院提出执行异议之诉，望予以支持! 山东亿盛融资担保股份有限公司辩称，本案涉案的房产已经于2018年7月27日抵押给中国农业银行股份有限公司临沂河东支行，在未征得抵押权人的同意的情况下，张雷、陈新新私自将该房产出售给原告，根据物权法第191条的规定，该买卖协议无效，房屋的所有权仍然属于张雷、陈新新，故我公司申请查封的该房产并无过错。 张雷、陈新新均辩称，原告所诉属实，诉讼请求及理由均成立，涉案房产在查封以前就已经与原告签订有效的买卖合同，且在查封前已经交付原告，原告也已抵顶借款，支付部分房款，承接了剩余按揭贷款的方式，支付了全部购房款，所以涉案房产不能再作为张雷、陈新新的财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院结合当事人的陈述和审查各证据之间的真实性、客观性和关联性，综合认定事实如下：张雷与陈新新系夫妻，2018年5月9日，张雷向赵楠借款90万元，当日，赵楠向陈新新银行账户转账90万元，约定借款期限自2018年5月9日起至2019年5月9日止。借款到期后，张雷因没钱偿还借款，约定以临沂市兰山区室转让给赵雷，并以借款本息99万元折抵部分购房首付款。2019年6月28日，赵楠又向陈新新银行账户转入90万元首付款，当日，张雷作为甲方（卖方）与赵楠作为乙方（买方）签订房屋转让协议一份，约定甲方以3546060元的价格将临沂市兰山区室转让给乙方……乙方于签约当日向甲方另行支付90万元，合并共计189万元作为乙方购房首付款……张雷、陈新新在甲方处签字并捺印，赵楠在乙方处签字并捺印。合同签订当日，赵楠按约定向陈新新转账90万元。。2019年7月2日，张雷到临沂市不动产登记中心打印涉案房屋登记信息查询证明，状态为无查封。当日，赵楠与张雷签订交房确认书一份，载明：经由（卖方）张雷出售临沂市兰山区室，现于2019年7月2日起正式交付该房产予（买方）赵楠……张雷在卖方处签字并捺印，赵楠在买方处签字并捺印。购买涉案房屋后，赵雷按月将房贷汇入陈新新银行账户，由陈新新代缴房贷。 2019年7月3日，我院作出（2019）鲁1311财保453号民事裁定书，查封了涉案房屋。2019年7月31日，山东亿盛融资担保股份有限公司因追偿权纠纷将张雷、陈新新诉至临沂市罗庄区人民法院。2019年9月12日，本院作出(2019)鲁1311民初4429号民事判决书，判决张雷、陈新新对临沂金泰药业有限公司的借款3807006.14元承担连带清偿责任。2019年10月23日，山东亿盛融资担保股份有限公司向本院申请执行，案号为(2019)鲁1311执2614号，在执行过程中，2020年3月4日，赵楠以涉案房产归其所有为由，向本院提出执行异议。2020年4月3日，本院作出（2020）鲁1311执异39号民事裁定书，驳回赵楠的异议请求。赵楠不服，为此成诉。 还查明，赵楠于2020年6月19日向张雷的涉案房屋银行按揭账号转入1584106.71元，将剩余房款全部交齐，中国农业银行股份有限公司临沂河东支行出具了全部贷款结清证明（贷款合约号：15××××75）。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故本案的争议焦点为赵楠对本案争议房产是否享有阻却执行的权利。赵楠提供了房屋转让协议、赵楠与张雷抵顶首付款的借款协议、赵楠向陈新新转账凭证及物业费收据等，证实其已于2019年6月28日购买了张雷、陈新新的涉案房屋并已实际占有。赵楠系房屋买卖的一般买受人，应优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定来判断其是否享有阻却执行的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中赵楠于2019年6月28日已和张雷、陈新新签订了房屋转让协议并支付189万元首付款，并于2019年7月2日签订了交房确认书，在山东亿盛融资担保股份有限公司申请执行并查封涉案房屋之前已履行完毕，赵楠又于2020年6月19日支付了剩余房款，涉案房屋未办理产权证系涉案房屋所在小区原因而非赵楠自身原因未办理产权登记手续，综上，赵楠就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行涉案房屋的主张，符合相关法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行临沂市兰山区室房产； 二、驳回原告赵楠的其他诉讼请求。 案件受理费35168元，减半收取计17584元，由山东亿盛融资担保股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 本院（2020）鲁1311执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判员 陈 冰 二〇二〇年六月二十九日 书记员 苏晓婉