杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1082号 原告：余海旦，男，1983年9月1日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：薛小萍、王水江，浙江金柯桥律师事务所律师。 被告：浙江汉品文化艺术有限公司，住所地：杭州市下城区。 法定代表人：王学圣，总经理。 委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告余海旦与被告浙江汉品文化艺术有限公司（以下简称浙江汉品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用简易程序由审判员周培芳独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告余海旦委托诉讼代理人王水江、被告浙江汉品公司委托诉讼代理人姜海斌、王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余海旦向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告2017年11月20日签订的《租赁合同》及2017年12月12日签订的《租赁合同》补充协议已于2018年11月12日解除；二、依法判决被告立即向原告双倍退还保证金484282元；三、依法判令被告赔偿原告实际损失120000元；四、依法判令被告承担原告因实现债权支出的律师费15000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年11月20日签订一份《租赁合同》，约定将坐落于杭州新天地商业广场东文街89号H地块（H-18），面积为428平方的房屋租赁给原告用于经营“香天下”品牌，租赁期为5年，自2018年4月28日起至2023年4月27日止。后原被告双方经协商，于2017年12月12日签订《租赁合同》补充协议一份，将原合同约定的租赁用途经营“香天下”品牌变更为“川西坝子”品牌。后原告按被告要求委托其妻子将242141元保证金分两笔打入被告指定账户。合同签订时，被告就告知原告新天地商业广场将于2018年4月28日营业，要求尽快提供装修施工图、效果图、品牌授权书等材料交给被告审核。故原告按被告要求立即签订特许加盟合同及装修设计。然而被告于2018年3月27日发《通知函》告知交付时间将延期至2018年6月1日，并要求图纸设计工作正常推进。截止到2018年8月8日被告依然无法交付房屋，原告无奈委托浙江金柯桥律师事务所发律师函要求被告立即交付，收函后被告无任何书面或口头回复，根据《租赁合同》第13.3条约定：被告未按时向原告交付房屋，经原告书面催告后九十日内仍未交付的，原告有权不经被告同意而解除本合同，并双倍退还已付保证金。故原告于2018年11月9日发律师函要求解除《租赁合同》。另外，原告因推动装修设计对外签订特许加盟合同而已支出120000元，造成原告巨大损失。综上，原被告签订的《租赁合同》系合法有效，被告迟迟未交付的行为已构成严重违约，侵犯原告合法权益，为此原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院起诉，望依法裁判。 被告浙江汉品公司答辩称：1、《租赁合同》第3条约定的租赁期限2018年4月28日，只是一个暂定的起算日期，被告从未书面通知原告案涉房屋的具体的交付时间，原告也没有正式的营业。因此，被告认为合同约定的房屋交付条件尚未成就，被告不存在未按时向原告交付房屋的违约行为。2、原告要求判决解除双方签订的《租赁合同》及补充协议，被告认为原告提出解除合同的条件也未成就。原告要求解除租赁合同，依据的是《租赁合同》第13.3条，但是该条款适用的前提是，甲方未按时向乙方交付该房屋，前面所述案涉房屋约定的交付时间是以被告的书面通知为准，目前为止，被告没有书面通知原告房屋的交付时间。因此，该条款在本案当中不能适用。原告无权要求解除合同，被告也无需向其双倍返还保证金。3、本案当中原告要求依法判决被告赔偿原告的实际损失12万元，原告提交的合同实际上是在双方签订补充协议之前就已经签订的合同，原告提交的收款方案与加盟合同之间看不出关联性，不能作为认定原告损失的依据。被告认为《租赁合同》第13.3条双倍返还保证金已经是一个违约条款。4、律师费用合同中没有约定。根据相关的法律规定，律师费必须有明确的合同约定。本案中，原告也未提交已经实际支付律师费的凭证。该部分律师费用不应该由被告承担，而且律师费金额过高。5、被告至今未能向原告交付案涉房屋的原因是由于房屋的所有权人杭州创意投资发展有限公司（以下简称杭州创意公司）恶意违约，拒不向被告交付房屋，并且提出单方解除合同。就此被告已经提起了诉讼，目前正在审理过程中，被告认为这是非因被告自身的原因所导致的，属于不可预见、无法控制的原因，被告主观上并无过错，也不存在任何的违约行为。即便法庭认为被告存在迟延向原告交付房屋的行为，也应该酌情考虑被告自身的损失，自身的过错程度确定违约责任。被告确认于2018年11月12日收到解除合同的律师函。 原告余海旦向本院提交以下证据： 1、《租赁合同》、《租赁合同》补充协议，证明原被告签订的两份合同合法有效，合同对租期、租金、保证金及约定解除权作了明确约定的事实； 2、银行电子回单、银行交易明细清单、结婚证、授权委托书，证明原告委托其妻子将242141元打入被告指定账户的事实； 3、通知函、商户进场装修通知书，证明被告未能如期交付房屋，并单方要求延迟至2018年6月1日的事实，被告要求原告装修设计等工作继续推进，造成原告实际损失继续扩大的事实； 4、律师函及EMS面单，证明2018年8月8日原告向被告书面催告要求立即交付房屋的事实，以及2018年11月9日经书面催告90日后，因被告仍未交付房屋，原告履行解除租赁合同的通知义务的事实； 5、合作意向书、场地勘查合同、授权委托书2份、特许加盟合同书、补充协议、平面设计图、效果图、银行电子回单、银行交易明细清单，证明原告因被告进场装修要求，对外签订加盟合同，从而造成120000元实际损失的事实； 6、委托代理合同、律师费发票，证明原告因实现债权而产生的费用。 被告浙江汉品公司向本院提交以下证据： 1、（2019）浙01民终4652号民事裁定书， 2、（2018）浙0103民初3972号民事判决书， 证据1、2证明2017年12月8日，被告收到杭州创意公司发出的《关于解除H地块物业预租赁合同的通知》，2018年6月12日，被告向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求杭州创意公司继续履行租赁合同并支付违约金，2019年4月14日，杭州市下城区人民法院一审判决杭州创意公司继续履行租赁合同并向被告支付违约金，2020年1月9日，杭州市中级人民法院裁定该案发回杭州市下城区人民法院重新审理。 原被告提交的证据，经庭审举证质证，本院认证如下：（一）被告对原告提交的证据1三性及证明对象均无异议，第13.3条明确约定的是双倍返还保证金后无需承担其他责任，第14.1条有免责条款，第3条对于计租日2018年4月28日是一个暂定的日期；对证据2三性无异议，保证金已收到；对证据3，认为与本案无关，证据没有原件，其中有一份是发给原告的，该份证据真实性无异议，当时确实是想通知原告在内的商户能够及时开业；对证据4，确实收到了律师函，但按照合同约定第13.3条，双方在合同里对于按时的时间没有明确，只是做了一个描述，被告认为这个描述到目前为止条件还不成立；对证据5中的银行的交易明细清单真实性无异议，银行电子回单真实性无异议，证明对象有异议，由于房屋没有交付，原告加盟的行为没有完成，原告与案外人之间的履行情况以及相关的款项是否进行了转移等，这些被告都不清楚，所以对于证明对象有异议；对于授权委托书等，因为被告没有参与，所以对于真实性无法确认；对证据6真实性无异议，但是原告并没有提供费用已经实际支付的凭证，双方对于是否存在违约各执一词，对于律师费的承担合同中没有明确的约定，这笔费用不应该由被告来承担。（二）原告对被告提交的证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为这是被告与第三方的诉讼，与原告无关，原告行驶的是约定解除权，并非法定解除权。（三）本院认为，原告提交的证据1-4、6和被告提交的证据均客观真实，与案件事实相关，予以确认，原告提交的证据5真实性予以确认，但尚不足证实其实际损失。 本院认定的事实如下：2017年11月20日，浙江汉品公司（甲方）与余海旦（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋座落在杭州市地块（Ｈ-18），可出租面积约为428平方米；乙方保证该房屋仅作销售／经营香天下品牌之用途；本合同项下租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，自2018年4月28日（计租日暂定）起至2023年4月27日止；本合同租赁期自商业广场开业日与装修免租期结束之较晚之日起计；第一个租约年标准租金为656124元，第二、三个租约年标准租金为707677元，第四、五个租约年标准租金为759230元；租赁期及装修免租期内，乙方应于每历月1日前向甲方或其指定的管理公司按60元／平方米／月支付当月的物业管理费，按该房屋可出租面积计算；乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额242141元作为保证金；如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方；在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿；甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任；等。2017年11月27日和12月4日，余海旦通过其妻子何林彬账户向浙江汉品公司支付保证金242141元。 2017年12月12日，双方又签订《租赁合同补充协议》一份，约定原合同中约定的经营品牌由香天下变更为川西坝子。 2018年3月27日，浙江汉品公司向余海旦发送通知函，通知其进场时间定为2018年6月1日，若提前交付，以具体书面通知为准，若延迟交付，则在原合同基础上增加2个月的经营免租期。 2018年8月8日，余海旦委托浙江金柯桥律师事务所向浙江汉品公司发送律师函，督促浙江汉品公司立即向余海旦交付商铺。2018年11月9日，余海旦再次委托浙江金柯桥律师事务所向浙江汉品公司发送律师函，函告：一、解除贵司与余海旦于2017年11月20日签订的《租赁合同》；二、立即双倍退还余海旦已付的保证金，退还金额为484282元，及因贵司逾期交付而使其产生的一切损失。 另查明，2013年4月22日，杭州新天地集团有限公司、浙江汉品公司、杭州创意公司三方签订《新天地工业遗存合作框架协议》，三方约定：由新天地集团及浙江汉品公司共同投资成立合资公司，暂定名杭州汉品新天地凤凰艺术发展公司，最终以工商核准登记的名称为准，注册资本逐步达到6000万元，新天地集团以现金投入2400万元，占40%的股份，浙江汉品公司以现金投入3600万元，占60%的股份；由杭州创意公司按批准的建筑设计方案对IN工业遗存项目进行建设，综合验收后毛坯房出租给合资公司，由合资公司负责室内精装修，并负责今后运营。后浙江汉品公司与杭州创意公司签订《H地块物业预租赁合同》，约定浙江汉品公司向杭州创意公司承租杭州新天地H地块工业遗存物业及其设施作文化艺术创意用途，面积8023平方米（正在建设中）。租赁期为20年，自项目开业之日起算，浙江汉品公司应确保H地块项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日）。2017年12月8日，浙江汉品公司收到杭州创意公司发出的《关于解除＜H地块物业预租赁合同＞的通知》，通知称：根据贵司履行《H地块物业预租赁合同》的情况，我司认为不符合项目推进的要求和合同的约定，我司特此函告如下：一、自2017年12月8日开始，终止与贵司的合作关系，并解除《H地块物业预租赁合同》；二、请贵司指派专人与我司对接，协商解约后续事宜。2018年5月28日，杭州创意公司将案涉地块物业出租给杭州新天地商业发展有限公司。现杭州新天地商业发展有限公司已将案涉房屋出租给案外人。浙江汉品公司与杭州创意公司之间的租赁纠纷目前尚在审理中。 本院认为，案涉《租赁合同》及补充协议系原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定有效。双方应当恪守诚实信用原则，依约履行。浙江汉品公司未能依约交付租赁房屋，违反了合同的约定，应当承担违约责任。《租赁合同》约定甲方未按时向乙方交付该房屋，经乙方书面催告后九十日内仍未交付的，乙方有权不经甲方同意而解除本合同，甲方在双倍返还乙方已付之保证金后无需向乙方承担其他任何责任。余海旦在经书面催告后，依据上述约定行使单方解除权，经双方确认，解除合同的书面通知于2018年11月12日送达浙江汉品公司。余海旦现要求确认案涉《租赁合同》及补充协议于当日解除，本院予以支持。对于违约责任，上述条款亦已明确，余海旦据此要求浙江汉品公司双倍退还保证金484282元，本院亦予以支持。至于余海旦主张的其他损失和律师费，本院认为，其损失的金额并不能完全确定，且双倍返还保证金也足以弥补其损失，对余海旦的该部分诉请，本院不予支持。浙江汉品公司关于其不存在违约行为及合同解除条件未成就的抗辩主张，不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告余海旦与被告浙江汉品文化艺术有限公司签订的《租赁合同》及补充协议于2018年11月12日解除； 二、被告浙江汉品文化艺术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余海旦双倍返还保证金共计484282元； 三、驳回原告余海旦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9993元（原告已预交），因适用简易程序减半收取4996.5元，由被告浙江汉品文化艺术有限公司负担3907元，原告余海旦负担1089.5元。 原告余海旦于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江汉品文化艺术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 周培芳 二〇二〇年六月四日 代书记员 孟吉霞