甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1193号上诉人（原审原告）：王桂香，女，1960年11月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：曹乾，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜国双，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高凌孝，男，1956年10月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高扬，男，1982年4月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：牛登花，女，1957年9月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。上诉人王桂香因与被上诉人高凌孝、高扬、牛登花返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王桂香上诉请求：1．依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4657号民事判决，改判被上诉人高凌孝、高扬、牛登花立即返还并搬离位于兰州市城关区房屋；2．本案诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定被上诉人高凌孝未征得被上诉人牛登花同意将涉案房屋出售属无权处分行为，与事实不符。事实上，被上诉人委托案外人赵仁作为其代理人办理委托书公证文书时、涉案房屋第一手交易时，涉案房屋不动产权证书载明的房屋所有权人仅仅是被上诉人高凌孝（单独所有）一人）被上诉人牛登花并未登记为涉案房屋的共同所有人。涉案房屋第一手交易过程中，作为房屋的唯一所有权人被上诉人高凌孝委托案外人赵仁将该房屋出售给第一手交易买受人张小彦，并无不当，该交易行为合法有效。2、原审判决以“高凌孝、牛登花、高扬从2002年12月起居住在涉案房屋内，并占有、使用该房屋至今”为由，将三被上诉人认定为涉案房屋的有权占有人、合法使用人，没有事实根据。原审判决已查明上诉人在涉案房屋第二手交易过程中已经取得了不动产物权证书。涉案房屋第一手交易合法有效，第一手交易的买受人张小彦自取得涉案房屋所有权（不动产物权）之日（2017年12月8日）起即享有对涉案房屋合法的占有、使用、处分的权利，原房屋所有权人即被上诉人高凌孝丧失对涉案房屋合法的占有、使用、处分的权利，其配偶和子女亦对涉案房屋不享有合法的占有、使用的法定事由。上诉人作为第二手交易的买受人自取得涉案房屋的不动产登记证书之日（2018年11月30日）起享有对涉案房屋完全的合法的占有、使用、处分的权利，被上诉人高凌孝、牛登花、高扬继续占有、使用涉案房屋明显属于无权占有、非法使用。因此自2017年12月8日起三被上诉人对涉案房屋虽然一直居住使用但属于无权占有、非法使用。原审判决在涉案房屋第一手交易买受人张小彦、第二手交易买受人上诉人取得的房屋所有权、不动产物权合法有效情况下，对涉案房屋的占有、使用之事实作出错误认定，应予纠正。二、原审判决适用法律不当。原审判决在确认上诉人为“房屋产权人”的情况下，判决驳回上诉人的诉讼请求没有正确适用法律。根据《中华人民共和国物权法》第二条、第十七条、第三十四条、第三十九条之规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，物权权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。无权占有不动产或者动产的权利人可以请求返还原物。上诉人已经取得涉案房屋的不动产权属证书，即具有了依法要求三被上诉人返还房屋、搬离不动产的权利。另外，上诉人已经合法取得涉案房屋不动产权属证书，在第二手交易中与出卖人张小彦之间的房屋买卖合同履行完毕，无权再向案外人张小彦主张债权，原审判决关于上诉人可以向张小彦主张合同权利、违约责任的表述，于法无据。高凌孝、高扬、牛登花共同辩称，一审判决认定事实清楚，涉案房屋是高凌孝和牛登花的夫妻共同财产，根据物权法规定，夫妻共同财产在处理时，需征得对方同意。涉案房屋自高凌孝分得后，一直由高凌孝的家庭成员居住至今。高凌孝曾向赵仁借款30万元，赵仁要求出具公证书和委托书，高凌孝没办法只好出具，但30万元借款已经还清。上诉人从未去看过涉案房屋，其购买房屋的行为不合常理，不能成立。因此，上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。王桂香向一审法院起诉请求：依法判令被告高凌孝、高扬立即返还并搬离原告位于兰州市城关区房屋。一审法院认定事实：被告高凌孝与第三人牛登花系夫妻，高扬系二人之子。2002年12月27日，被告高凌孝与兰州市政府办公厅签订《经济适用住房买卖合同》，购得位于兰州市城关区涉案房屋。2003年5月27日，高凌孝取得涉案房屋兰房（城私）产字第56909号房权证（已注销）。2011年12月12日，高凌孝向案外人赵仁出具《委托书》一份，内容为：因委托人高凌孝工作忙，不能亲自办理自己名下位于兰州市城关区，建筑面积为86㎡，房权证兰房（城私）产字第××号房产的出售，特委托赵仁为我的代理人，并以我的名义，办理下列事项：代为与购房方签订房屋买卖合同；代为收取售房款；代为在房地产管理部门办理上述房产的产权过户登记手续。代理人在上述委托权限范围内，在一切文件上的签字，我本人均予以承认。代理人无转委托权。受托期限：自上述委托事项办结为止。2011年12月16日，兰州市中山公证处出具（2011）兰中公内字第3210号委托书公证书，对高凌孝在上述委托书上的签名和签署日期的真实性进行了公证。2013年11月19日，高扬通过自己中国农业银行账号向兰州盛清商贸有限公司转账125万元。2017年11月28日，案外人赵仁以高凌孝代理人的身份向兰州市不动产登记事务中心提交了不动产（房屋）所有权转移登记申请书，并与案外人张小彦签订了兰州市存量房买卖合同（合同编号：201711280007），合同价格为8万元。同日，兰州市地方税务局专业化分局向张小彦开具金额为417278.02元的甘肃增值税普通发票。2017年12月8日，张小彦取得涉案房屋甘（2017）兰州市不动产权第××号不动产权证书（已注销）。2018年11月27日，案外人张小彦与原告王桂香签订兰州市存量房买卖合同（合同编号：201811270033），将涉案房屋出售给原告，合同价格为20万元。同日，国家税务总局兰州市税务局第一税务分局存量房征收管理股（五）向王桂香开具了金额为586528.29元的甘肃增值税普通发票。2018年11月30日，王桂香取得涉案房屋甘（2018）兰州市不动产权第××号不动产权证书。另查明，案外人张小彦现系兰州盛清商贸有限公司法定代表人。一审法院认为，本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。案外人赵仁受被告高凌孝单方委托并以代理人身份与案外人张小彦就涉案房屋签订买卖合同，涉案房屋出售前产权登记在高凌孝名下，但涉案房屋系高凌孝与牛登花婚后购得，其所有权为夫妻共同所有。高凌孝对夫妻共有房屋的处分行为，应与牛登花平等协商，在双方合意的基础上进行。高凌孝在未征得牛登花同意的情形下实施了上述委托案外人处分共有财产的行为，且牛登花事后亦未追认高凌孝委托案外人出售涉案房屋的行为，故高凌孝将其与牛登花共同所有的房屋出售属无权处分行为。而赵仁作为高凌孝单方委托的受托人，其在取得委托书后时隔6年方才将涉案房屋售与张小彦。另，高凌孝之子按赵仁指示于2013年11月19日向兰州盛清商贸有限公司转账125万元，张小彦作为第一手买房人现系兰州盛清商贸有限公司法定代表人。张小彦在买房与售房的两次交易中均未查看涉案房屋现状，不动产买卖属个人重要资产交易，涉及买卖双方重大切身利益，上述交易明显违背常理。高凌孝、牛登花、高扬从2002年12月起居住在涉案房屋内，并占有、使用该房屋至今，故本案涉案房屋产权人王桂香在未查看涉案房屋现状且其从未从出售方张小彦处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人高凌孝、牛登花、高扬迁出涉案房屋，一审法院不予支持。在王桂香与案外人张小彦的房屋买卖交易中，王桂香与案外人张小彦签订了涉案房屋的买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同对王桂香与张小彦之间具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，王桂香对涉案房屋的权利应通过该房屋买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然王桂香已于2018年12月27日取得了涉案房屋的不动产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过涉案房屋的占有、使用权,即张小彦未完全履行合同的附随义务。对此，王桂香应依据其与案外人张小彦签订的商品房买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。王桂香可以向张小彦主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：驳回原告王桂香的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王桂香负担。二审中，上诉人提交其缴纳涉案房屋的卫生费、亮化费、物业费的凭据两张，拟证明上诉人取得涉案房屋产权证书后，准备装修时结清了涉案房屋所欠的物业、水电等费用，上诉人在交纳相关费用时才知道该房屋的业主是高凌孝。三被上诉人认为该证据不属于二审新证据，对其真实性及证明目的不予认可。本院对该证据的真实性予以认可，但该证据与本案争议事实无关。本院二审所查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”涉案房屋虽最初登记在高凌孝一人名下，但确为高凌孝与牛登花的夫妻共同财产，在第一手交易中，被上诉人高凌孝在未取得共同所有人牛登花同意的前提下，私自委托他人出售房屋，且事后未经牛登花追认，故该委托出售房屋的行为属无权处分。受委托人赵仁出售涉案房屋的房款并未交付高凌孝，结合张小彦任法定代表人的兰州盛清商贸有限公司收到被上诉人高扬125万元款项及张小彦从未到涉案房屋查看的事实，涉案房屋第一手买受人张小彦取得涉案房屋产权证书的行为不符合法律规定且违背常理，张小彦不能成为善意第三人。上诉人与张小彦签订房屋买卖合同，购买涉案房屋，其虽称支付房款100万元，但上诉人提供的证据不足以证明其主张，且上诉人购买涉案房屋时从未到涉案房屋进行查看，也未要求出卖人张小彦交付房屋，上诉人的上述行为与常理不符，上诉人亦不能成为善意第三人。因此，上诉人虽取得涉案房屋的产权证书，但不能证明其取得物权证书的合法合理性，故上诉人无权基于其取得的涉案房屋产权证书要求实际居住人高凌孝、高扬、牛登花搬离涉案房屋，向其返还原物。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人王桂香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王桂香负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年六月八日书记员  潘晓娟