上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初7998号原告：刘宏，男，1963年7月13日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘芳，女。原告：刘芳，女，1964年7月18日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：上海朗信房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁锋，董事长。委托诉讼代理人：马成龙，北京恒都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴茵，北京恒都(上海)律师事务所律师。原告刘宏、刘芳与被告上海朗信房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称朗信房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告刘芳(兼原告刘宏的委托诉讼代理人)、被告朗信房地产公司的委托诉讼代理人马成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宏、刘芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理小产证的违约金人民币55,440元(按总房款1,688,133元的日万分之一标准、自2018年10月1日起计算至2019年8月26日止)；2、诉讼费由被告承担。审理中原告变更诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理小产证的违约金111,148元(按已付房款1,684,061元的日万分之二标准、自2018年10月1日起计算至2019年8月26日止)；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月15日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告购买被告出售的上海市浦东新区渔港路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价1,684,061元。后被告依约交付了系争房屋，但迟迟未能取得新建商品房房地产权证(即大产证)，致原告无法办理房地产权证(即小产证)。因被告交付房屋后，原告并未实际居住在内，故原告不知晓被告张贴通知的事宜。2019年9月初，原告收到被告通过挂号信的方式邮寄的落款为2019年8月26日的产证资料领取通知函，故原告至小区物业管理处领取《房屋交接书》等办理小产证相关资料。根据《预售合同》补充条款一第五条第八项约定，被告未能按约取得大产证，导致原告延迟取得小产证，被告构成违约，违约金标准也应按已付房款的日万分之二计算。综上，原告诉至本院，要求判如所请。被告朗信房地产公司辩称，双方签订的《预售合同》合法有效，原告自愿签署；原告庭审结束后增加诉讼请求已超过法律规定的期限，不符合相关法律规定；原告无实际损失且被告一直积极处理小产证延期问题,被告在取得大产证后，便于2019年7月10日通过张贴方式在小区所有楼道内发布《通知》，告知含原告在内的业主可至物业公司处领取办理小产证的相关资料，期间对于无法联系的业主，被告又通过挂号信的方式再次通知其领取小产证资料事宜，被告已充分履行合同约定的通知义务；合同未约定逾期办理小产证的违约责任，如果法院认定被告应承担逾期办理小产证违约金，则应从2019年6月27日起算至7月9日，计算标准由法院酌定。本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，建筑面积87.05平方米，每平方米单价19,392.68元，总价款暂定为1,688,133元。合同第十四条约定：“在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。”该合同《补充条款一》第五条第8项约定：“甲方承诺在2018年6月30日之前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。如甲方在本条约定的时间无法取得房地产权证，乙方同意给予甲方三个月的宽展期。如宽展期满后甲方仍无法取得前述房地产权证的，甲方应按乙方已付房款的万分之一向乙方承担违约责任。如因乙方原因，未在大产证办理的90日内签署《房屋交接书》，或未在签署《房屋交接书》之日起90日内向上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续的，每逾期一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之二的违约金。”上述合同签订后，原告支付了全部购房款。后被告分别于2016年8月22日、2017年12月27日向原告开具了金额为1,088,133元、595,928元的房款发票，合计1,684,061元。2018年1月7日，被告向原告交付了系争房屋。2019年6月26日，被告取得系争房屋所在的渔港路399弄1-2、42-49号房屋不动产权证(大产证)。2019年7月10日，被告在系争房屋所在小区公告栏内张贴《通知》，通知业主办理小产证事项等。2019年8月28日，被告通过挂号信的方式向原告邮寄《关于上海朗诗里程产证资料领取通知函》(落款日为2019年8月26日)。原告收到上述材料后，至小区物业管理处领取《房屋交接书》等办理小产证相关资料。以上事实，由《预售合同》、发票、房屋交接书、《关于上海朗诗里程产证资料领取通知函》、挂号信、《业主交房资料、钥匙、签收表》、《通知》、不动产权证、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《预售合同》系当事人的真实合意，合法有效。《预售合同》约定2018年6月30日前被告办出系争房屋的大产证，如被告不能按期办理，则原告同意给予被告三个月宽展期。被告办出大产证后90日内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》起90日内，办理价格申报、过户申请及申领小产证。现被告于2019年6月26日办出大产证，被告显属违约。根据上述约定推算，被告应最迟于2019年3月30日前配合原告办理小产证，故小产证违约金应从2019年3月31日起算。另，庭审查明，被告通过挂号信方式向原告邮寄的《关于上海朗诗里程产证资料领取通知函》的落款日为2019年8月26日，故原告主张该日期为违约金的截止日，本院予以支持。对于违约金的计算标准，根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，结合本案合同履行状况、当事人的过错程度以及中国人民银行已于2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率等因素，本院酌情确定违约金以实际房款1,684,061元为基数，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率上浮10%的标准计算；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告上海朗信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘宏、刘芳逾期办理小产证的违约金(以1,684,061元为基数、自2019年3月31日起至2019年8月19日止、按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮10%的标准计算；以1,684,061元为基数、自2019年8月20日起至2019年8月26日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的标准计算)；二、驳回原告刘宏、刘芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,523元，减半收取计1,261.50元，由原告刘宏、刘芳负担947.50元，由被告上海朗信房地产开发有限公司负担314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二〇年六月十八日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。