山东省鄄城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1726民初3129号原告：鄄城县临濮镇人民政府，住所地鄄城县临濮镇临濮街1号。法定代表人：张冰冰，镇长。委托诉讼代理人：董学涛，副镇长。委托诉讼代理人：王记臣，山东亘古律师事务所律师。被告：郭齐坤，男，1952年2月2日出生，汉族，住山东省鄄城县。委托诉讼代理人：杨胜海，鄄城诚诺法律服务所法律工作者。原告鄄城县临濮镇人民政府（以下简称临濮镇政府）与被告郭齐坤租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董学涛、王记臣，被告郭齐坤、委托诉讼代理人杨胜海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临濮镇政府向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告于2013年11月25日签订的租赁合同；二、确认租赁合同中超过20年的部分无效;三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：临濮镇政府于2013年11月25日，将影剧院以租金每年1000元的价格续租给临濮东街村村民郭齐坤，根据协议内容，郭齐坤承包至2063年11月25日，因该地块是临街土地，承包期为50年，系明为租赁，实为买卖的违法合同，严重违反法律规定。另外租金也明显过低，损害了集体利益。原告认为，一、被告未经原告同意拆除原建筑物并新建建筑、进行修缮的事实应予以确认。从被告的答辩意见可以看出，其对建筑物进行了修缮，但该行为未经原告同意，被告也不能提供对于其修缮行为经过原告同意的证据。从原告提交的视频光盘内容可以看出，被告对原建筑物进行了大面积的拆除、改建，其范围已经超出了修缮的范围。原建筑物的面貌和主体已发生了重大改变，而该改变未经原告的同意。二、原告请求解除合同有合同依据和法律依据。依据合同第四条：“由于影剧院已较为破损，乙方在征得甲方同意并批准的情况下，可进行修缮。”而结合现实情况，其不仅未经原告同意，而且其修缮也超越了修缮的范围。据此，原告有权解除合同。同时，其从事餐饮经营、转租也违背了合同第三条的约定。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”，《合同法》第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”，依据上述法律规定，应依法解除原被告之间的租赁合同。三、承包期限超过20年的部分应为无效。依据《合同法》“第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”之规定，租赁合同中超过20年的部分应为无效。综上所述，应依法解除案涉租赁合同。郭齐坤辩称，一、因原告所有的影剧院多年闲置破损，原告为了盘活资产，于2013年11月25日与被告签订了影剧院租赁合同书，自愿将涉案整个影剧院租赁给被告经营和使用。合同经双方协商，原告要求每年租金1000元，并允许被告租赁50年。合同还约定由于影剧院已较为破损，为了经营需要，被告在征得原告的同意，依照合同约定对影剧院进行了装修，被告也投入了大量资金修缮影剧院并建起了经营所需要的建筑物。二、涉案租赁合同系原被告双方自愿签订，也仅仅是租赁合同，并不能因为原告允许被告租赁的期限为50年，便变成了名为租赁实为买卖合同。该涉案合同不管从形式要件和实质要件来看，完全是租赁合同，并没有任何买卖合同的意思表示。原告请求解除合同没有法律依据，且被告租赁后，按照原告允许租赁50年进行了大量的长远利益资金投入，作出了使用50年的长远规划，合法经营，保护和修缮了租赁物，租金也按照原告的要求足额交纳，并未侵犯集体利益。三、原告诉称租赁期间被告未按照约定使用租赁物，且予以转租不是事实，被告完全按照合同约定及原告的许可同意使用租赁物，并且对租赁物进行改善，或者为了经营增设他物，完全符合合同法第二百二十三条的规定。原告还诉称被告对大部分标的物进行拆除不是事实，被告是完全按照原告许可的要求从安全的角度出发进行使用修缮租赁标的物，被告的行为并没有违反合同的约定及法律的规定。综上所述，租赁合同合法有效，是合同签订双方的真实意思表示，不存在胁迫和损害任何一方利益的情形，也不违背法律规定，因此原告要求解除合同的诉讼请求，违背诚实、公平、信用原则，不符合合同解除的法定和实质要件，请求法院驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，临濮镇政府与郭齐坤签订租赁合同一份，内容为：甲方临濮镇政府，乙方郭齐坤。为盘活资产，甲方将影剧院租赁与乙方，双方就有关事宜，达成如下协议：一、甲方将影剧院租赁与乙方，租赁50年，自2013年11月25日至2063年11月25日。二、租赁期限自合同签订之日起计算，租金共计5万元。三、乙方在租赁期间只能进行商品零售经营，不能进行开发、转租。四、由于影剧院已较为破损，乙方在征得甲方同意并批准的情况下，可进行修缮。五、乙方承租期间应搞好合法经营，并做好安全防范工作，如发现问题或发生事故，甲方一概不承担责任。六、……。七、未尽事宜，双方协商解决。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同落款处有鄄城县人民政府印章及郭齐坤签字印章，落款时间2013年11月25日。上述租赁合同之前，原、被告之间应临濮影剧院还存在一份租赁合同，该租赁合同的具体条款内容，原、被告均未提交，本案中涉及的2013年11月25日签订的租赁合同是续租合同。2013年11月25日，鄄城县财政所向郭齐坤出具山东省行政事业单位资金往来结算收据一张，内容为：今收到郭齐坤交来临濮影剧院租赁费50000元。原告为证明被告违反了合同约定，应当解除合同的主张，提供了以下证据：临濮影剧院在2019年12月份的录像光盘，光盘内容显示：原临濮影剧院已被进行了部分翻修和改建，并开办了一家李记打卤面饭店。原告证明目的是被告郭齐坤未经原告的同意对原建筑物进行了大面积的拆除、改建，其范围已经超出了修缮的范围。也未经原告同意将案涉房屋租赁给他人经营饭店使用，违反了合同中只能进行商品零售经营和不能转租的约定。被告郭齐坤对上述光盘内容质证意见为：李记打卤面饭店是其个人经营，没有第三人参加，招牌上电话是厨师的电话。经营打卤面饭店前是其个人经营家电。光盘中内容不能证明被告将涉案房屋租赁给他人使用，也不能证明违背了商品零售经营及不能转租的约定，不能证明被告对标的物进行破坏。而被告和原告签订租赁合同之后再次经营和使用多年，并且在征得原告的同意和许可下，对该涉案标的物进行了修缮和对标的物改造及其增设他物，原告对此不仅知情，而且是许可被告的行为，被告行为并不违背合同法的规定以及合同约定。有关李记打卤面饭店到底是否存在转租问题，据被告郭齐坤提交的个体工商户营业执照显示：名称鄄城县齐坤打卤面馆，经营者郭齐坤，注册日期2019年4月25日。有关临濮影剧院的修缮、改造及其增设他物问题，经本院询问被告郭齐坤，郭齐坤称：在我这次租赁之前，我已经租赁这个影剧院10多年了，这次是在2013年重新签的合同、续的合同，原来合同租赁费低，2013年乡经委要给加租赁费，我说得重新签一下合同，把租赁期限延长点，最后签的50年的合同，一年1000元。这个影剧院共有3亩多地，我盖了39间房子，我以前玩大车，挣的钱全部都投资到了这上面了。原来的影剧院的房子都已经拆了，还是乡里多次催人让我拆的。这拆房子都是在2013年之前，是孙建平当书记，任伟当乡长时的事情，有将近20年了。2013年签合同之后又盖了房子，底下12间，上面接了8间。乡里也没有人去阻止，房子就建了起来。建设的房子我住着呢，没有租赁，有的房子放东西，有的我用来经营了，比如打卤面馆，李记打卤面是我经营的，我的营业执照。原来我也经营家电了。原来还干澡堂，去年冬天，乡里起诉了也不让干了。另外郭齐坤表示如果法院确认的租赁期限达不到50年或解除合同，保留要求原告退回相应租金、赔偿房屋相应年限损失的权利。本院认为，一、是否应当解除租赁合同中租赁期限在2013年11月25日至2033年11月24日之间20年租赁期限内的合同问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体到本案，如被告构成对租赁合同的根本违约，原告有权要求解除合同，即解除通知送达被告或法院将原告起诉状等诉讼文书送达被告时解除，但本案中被告对原告解除合同的请求提出异议，故应对原告解除合同依据的事实进行审查，以确认被告是否构成对合同的根本违约，从而确认是否应当解除合同。本案中，对原告主张的两项被告对租赁合同违约的事实，即未经原告同意转租他人经营、未经原告同意修缮扩建房屋问题，本院认为，据被告提交的李记打卤面营业执照显示，经营者为被告郭齐坤，不能证明被告在租赁期间进行了转租。另外被告建设的房屋，部分建设于本案中涉及的本次合同签订之前，部分建设于本案合同签订之后，但均已存在多年，结合原告系对辖区内房屋建设等事项具有行政管理职权的政府机关，而原告并没有采取相关行为的事实，本案中以“未经原告同意修缮扩建房屋”作为解除合同的理由并不充分。综合上述两项理由，应认为原告在本案中请求解除合同的证据证明力并不足以证明其事实主张，对其请求解除租赁合同中租赁期限在2013年11月25日至2033年11月24日之间20年租赁期限内合同的诉讼请求，本院在本案中不予支持。二、涉案租赁合同的租赁期限超过20年的部分，即期限在2033年11月25日至2063年11月25日之间的部分是否无效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案案涉租赁合同虽系临濮镇政府基于对集体资产管理需要与被告自愿签订，并将案涉的临濮影剧院交付被告占有使用，但原、被告签订的租赁合同期限为50年，不符合上述法条中不得超过20年的规定，应当认定双方于2013年11月25日签订的租赁合同租赁期限超过20年的部分无效，即应在本案中确认租赁期限在2033年11月25日至2063年11月25日之间的部分无效。三、对于确认租赁合同无效后（2033年11月25日至2063年11月25日部分），对因合同取得的财产返还问题及损失的承担问题。本案中，被告保留要求退回相应租金、赔偿房屋相应年限损失的权利，且本案中被告所建设房屋及附属设施在本院确定合同无效的起点日期（2033年11月25日）应否予以赔偿及如果应赔偿届时的损失价值为多少问题，目前不能确定。故对租赁费返还问题及财产损失承担问题，在本案中不作实体处理。综上所述，本案应确认原、被告所签订租赁合同在2033年11月25日至2063年11月25日的部分无效，并驳回原告解除2013年11月25日至2033年11月25日期限内租赁合同的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定,判决如下：一、确认原告鄄城县人民政府与被告郭齐坤所签订租赁合同租赁期限在2033年11月25日至2063年11月25日期间部分无效;二、驳回原告鄄城县人民政府解除与被告郭齐坤所签订租赁合同租赁期限在2013年11月25日至2033年11月24日期间部分的诉讼请求。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  牟尊允人民陪审员  高 峰人民陪审员  许 晔二〇二〇年六月十九日书 记 员  郭 娜