四川省芦山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1826民初292号 原告：黄林祥，男，1969年10月18日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。 委托诉讼代理人：乐天康，四川茂天律师事务所律师。 被告：李朝伟，男，1988年9月9日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。 委托诉讼代理人：汪涛，男，1988年1月4日出生，藏族，四川省石棉县人，住四川省石棉县，被告李朝伟系汪涛的妹夫。 原告黄林祥诉被告李朝伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告黄林祥的委托诉讼代理人乐天康、被告李朝伟及其委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告黄林祥向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告2017年6月14日《场地租赁合同》，并在判决生效后10内将合同内的租赁场地、厂房及其它附属设施完好交付给原告；2.要求被告给付租金55000元；3.要求被告给付违约金110000元4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告2017年元月前就实际租用了原告的原精煤池面积3亩（包括场地、厂房、变压器等附属设施），在2017年6月14日双方补签《场地租赁合同》；合同约定第一、二年每年租金20000元，第三、四、五年租金为每年30000元，在每年12月向原告支付一年的租金，租期内被告不能将租赁的场地转租，违约的按租金金额给付守约方违约金200%。实际上，原告现在才得知被告背着原告早在2017年5月17日已经偷偷将原告的原精煤池内的厂房以芦山县灵峰木屑制品厂名义租给了另一方王世海，租金第一年为70000元，第二年至第六年为110000元。被告的行为已经构成严重违约。被告另一严重违约的是至今为止，从来给付原告分文租金，拖欠租金至今达55000元。原告每年催收，被告都说暂时没有钱给付。原告认为，被告严重违约，《场地租赁合同》已经没有履行的必要和可能性。为此诉来法院，诉请法院支持原告的诉讼请求。 被告李朝伟辩称，原告诉讼请求依据事实和理由不实，被告不存在违约行为。理由如下：一是关于转租，原、被告在2017年签合同前就一直存在事实上的租赁关系，被告在2017年5月就已将案涉厂房设备租赁给了王世海，2017年6月原、被告签订《厂房租赁合同》时，被告不可能在合同中与原告约定对自己毫无益处的转租条款，该条款系原告在被告不知情的情况下私自添加，不应对被告产生约束力；原告在与被告签订合同前就已知晓被告将案涉厂房设备租赁给了王世海，在合理期限内未提出反对意见，亦视为对被告转租行为的默认，故被告的转租行为不违约；二是关于租金，原告与王世海系合伙关系，因王世海拖欠被告租金，被告多次催促时，原告均表示王世海拖欠被告的租金直接找原告支付，并表示合伙时已同被告父亲就《场地租赁合同》约定的租金支付等情况进行补充约定，被告不再支付原告租金，故被告才未按合同支付租金，而原告也从未催促过被告，相反被告未支付的租金与王世海拖欠被告的租金品叠算下来，原告尚应支付被告租金金额，被告保留相应的权利；三是关于违约金，原告请求的违约金过高，况且被告未违约，不应支付违约金。综上，被告愿意继续履行租赁合同，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：原告黄林祥与被告李朝伟的父亲罗富民系朋友关系。2015年左右，被告李朝伟在原告黄林祥的同意下使用位于芦山县原精煤池的场地。2017年6月14日，原告黄林祥作为出租方（甲方）与被告李朝伟作为承租方（乙方）补签《场地租赁合同》，约定原告自愿将位于原精煤池约3亩的场地承租给乙方使用（含租赁场地上的变压器180ＫＶＡ和地磅），场地位置有附图，场地由乙方自主使用；场地的承租经营期限及承租金交付该场地承租时间为2017年1月1日至2022年1月1日，每年租金为第一、二年20000元／年，第三、四、五、六年为30000元／年，乙方于每年12月向甲方支付一年的承租金；在租期间乙方不可以将承租的场地转租；在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照场地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的200%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失，以及约定其他权利义务。该合同由原告签字捺印，由被告的父亲罗富民签“李朝伟”，被告捺印。双方签订《场地租赁合同》后，由原、被告双方各自保存一份至今。期间，被告李朝伟未向原告黄林祥支付租金。 被告李朝伟系芦山县灵烽木屑制品厂法定代表人。2017年5月17日，被告李朝伟以芦山县灵烽木屑制品厂的名义与案外人王世海签订《厂房及设备租赁合同协议书》，约定将座落于芦山县的厂房出租给王世海，向王世海提供原木炭厂所有设备，变压器1台（180ＫＶＡ）、装载机1辆、货车1辆（川Ｔ×××××），同时还约定了其他的权利义务。该协议签订后，王世海未向芦山县灵烽木屑制品厂支付租金。原、被告与王世海曾因租金、材料款等问题进行过协商。因未协商一致，芦山县灵烽木屑制品厂以王世海未支付租金于2020年5月19日起诉至本院。2020年5月25日，原告黄林祥以被告李朝伟未支付租金为由诉至本院。本院于2020年5月28日向被告李朝伟送达起诉状副本等法律文书。2020年5月25日，芦山县太平镇钟灵村村民委员会、芦山县太平镇人民政府出具一份《证明》，载明“今芦山县灵锋木屑厂的厂址是原沙树坪煤矿的精煤池（其工矿用地），业主是黄林祥。”庭审中，被告李朝伟不同意解除《场地租赁合同》。 上述事实有当事人提供并经庭审质证的身份证明、《场地租赁合同》、《厂房及设备租赁合同协议书》、《证明》、录音资料等证据，当事人陈述及庭审笔录在案为证，本院予以确认。原、被告提供的其他证据，结合双方庭审陈述的事实综合认定。 本院认为，本案涉及场地、设备的使用权租赁，系租赁合同纠纷。《场地租赁合同》虽是被告父亲罗富明代替被告李朝伟与原告黄林祥签订的，但被告李朝伟认可其父的代签行为，同时在收到该合同后未否认合同的存在，故该合同的约束当事方应为原告黄林祥和被告李朝伟。结合庭审查明的事实来看，《场地租赁合同》和《厂房及设备租赁合同协议书》涉及的场地是一致的。本案涉及的争议焦点：一、《场地租赁合同》是否符合解除条件；二、租金是否应当支付及租金金额；三、违约金是否应当支付及违约金金额。 一、《场地租赁合同》是否符合解除条件 原、被告签订《场地租赁合同》前，被告李朝伟已经在使用案涉场地等，并于2017年5月17日将案涉场地以及原木炭厂设备转租给王世海。在原、被告于2017年6月14日签订《场地租赁合同》后，被告李朝伟继续转租案涉场地以及原木炭厂设备。被告李朝伟一直未向原告黄林祥支付租金，原告黄林祥也未提供证据证明其向原告进行过催收。现原告黄林祥起诉要求解除《场地租赁合同》，被告李朝伟不同意解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，守约方可以解除合同。本案中，原告黄林祥作为出租方，已完成了交付出租物的义务，被告李朝伟应按照合同约定支付租金。被告李朝伟在双方签订合同后一直未付租金，构成违约，原告黄林祥作为守约方有权解除《场地租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。原告黄林祥起诉要求解除《场地租赁合同》，本院于2020年5月28日向被告李朝伟送达起诉状副本等法律文书，被告李朝伟则从2020年5月28日收到原告黄林祥关于解除《场地租赁合同》的通知，故本院认为《场地租赁合同》符合合同解除的条件，本院予以支持，合同解除时间为2020年5月28日。该合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告李朝伟应返还位于芦山县地磅。原告黄林祥以被告李朝伟在未经原告的同意下转租而享用解除合同的权利，结合本案查明的事实，原告黄林祥在与被告签订案涉合同前一、两年就将场地交给被告使用，被告李朝伟与王世海签订协议后才补签的《场地租赁合同》，原告黄林祥未向被告催收租金，也未向被告李朝伟提出异议，原告黄林祥关于不清楚被告李朝伟转租的意见不符合常理，本院不予采纳。原告黄林祥依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定提起合同解除权，不符合本案查明的事实，本院不予支持。 二、租金是否应当支付及租金金额 原告黄林祥作为出租方，已完成了交付出租物的义务，被告李朝伟应按照合同约定支付租金。双方约定场地承租时间为2017年1月1日至2022年1月1日，每年租金为第一、二年20000元/年，第三、四、五、六年为30000元/年，被告李朝伟于每年12月向原告黄林祥支付一年的承租金。被告李朝伟应付原告黄林祥的租金82500元（20000+20000+30000+30000÷12×5=82500）原告黄林祥请求的租金55000元在双方约定的范围内，且已过履行时间，符合法律规定，本院予以支持。 三、违约金是否应当支付及违约金金额 被告李朝伟未按照合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定违约方应按照场地利用的实际总投资额和合同未到期的承租金额的200%支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失，被告李朝伟未按照合同约定支付租金，原告黄林祥确有资金利息损失，被告李朝伟认为违约金约定过高，根据本案查明的事实，双方约定的违约金[(30000÷12×7+30000+30000)×200%=155000]，该标准已超过法律允许的民间借贷的法定最高年利率24%，明显超过原告黄林祥的损失，现被告李朝伟请求调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，根据被告李朝伟的违约情况和原告黄林祥的损失情况，本院酌定违约金金额为20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告黄林祥与被告李朝伟于2017年6月14日签订的《场地租赁合同》于2020年5月28日解除，被告李朝伟于本判决生效之日起十日内返还位于芦山县地磅； 二、被告李朝伟于本判决生效之日起十日内支付原告黄林祥租金55000元； 三、被告李朝伟于本判决生效之日起十日内支付原告黄林祥违约金20000元； 四、驳回原告黄林祥的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，由被告李朝伟负担（此款原告黄林祥已预交，同意由被告李朝伟履行义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  刘冬琼 二〇二〇年六月二十四日 书记员  任丽蓉