内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初1917号原告：王某1（反诉被告），住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。原告：刘某（反诉被告），住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。共同委托诉讼代理人：孙某，内蒙古无涯律师事务所律师。被告：赵某（反诉原告），住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被告：荆某（反诉原告），住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。共同委托诉讼代理人：王某2，内蒙古烛拉律师事务所律师。原告（反诉被告）王某1、刘某诉被告（反诉原告）赵某、荆某房屋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，二被告（反诉原告）于法定期限内提出反诉，本院审查受理后，同本诉合并审理，并于2019年9月17日适用简易程序公开开庭。原告王某1、刘某及共同委托诉讼代理人孙某，被告赵某、荆某共同委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某1、刘某提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的房屋买卖合同，并给返还购房预付款150000.00元；2、请求二被告给付违约金65000.00元。事实及理由：2020年4月，原告与被告协商，二被告将其位于××园（建筑面积：99.5平方米）回迁房屋房屋出售于二原告。二原告于2020年4月19日、21日分两次给付被告购房预付款150000.00元，后双方于4月23日签订了《房屋房屋买卖合同》，约定房屋总价款650000.00元，被告口头承诺于2019年4月30日之前为原告办理更名手续，现被告不能按约定办理更名，需延期六年后才能办理过户，无法履行原被告的房屋买卖合同。原告不同意被告提出的延期六年的交易方式，遂与被告协商要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求二被告返还原告购房预付款150000.00元，二被告不同意解除合同及返还购房预付款，故原告诉至法院。被告赵某、荆某答辩称，不同意原告的诉讼请求。被告没有违反合同约定。双方于2020年4月19日和4月23日针对同一房屋房屋签订了2份房屋买卖合同。2020年4月19日的房屋买卖合同已经被双方作废，允诺原告于4月30日办理更名手续已经被作废，故原告陈述的事实与客观事实不符。双方约定解除合同视为违约，应承担违约责任。原告要求解除合同的行为系违约，应承担违约责任。被告（反诉原告）赵某、荆某提出反诉请求：1、要求二被告继续履行合同，给付反诉原告剩余购房尾款500000.00元；2、要求被告给付违约金65000.00元。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2020年4月23日签订房屋买卖合同，约定反诉原告将位于××园回迁房屋房屋以650000.00元的价格出售给反诉被告，签订合同后被告向原告交付150000.00元购房款，合同约定双方更名之日被告交付剩余尾款500000.00元。更名过程中，反诉原告接到反诉被告诉状，要求解除合同，反诉被告行为违法了双方合同约定，应视为违约，反诉原告在履行合同过程中没有违法合同约定，故反诉原告提出反诉请求。原告（反诉被告）王某1、刘某对被告（反诉原告）赵某、荆某的反诉答辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告违约在先，反诉被告要求解除合同合理合法。反诉被告不应承担任何违约责任，要求法院驳回反诉原告的各项反诉请求。经审理查明认定事实如下：2020年4月19日，原告刘某与被告赵某签订房屋买卖定金合同一份，约定被告将位于都林街（5区9段）商业房以650000.00元价格售予原告。于本协议签订后，原告（乙方）需向被告（甲方）交纳购房定金50000.00元并于3日内继续支付100000.00元用于交接房屋钥匙（3至7日交钥匙），并于4月30日前办理更名手续。原告应于2020年4月30日交付该房屋余款500000.00元，并由被告（甲方）带领原告（乙方）办理更名手续，后经双方同意，将上述合同作废，另行签订编号为0002067号房屋买卖合同书。同日，原告向被告交付房屋定金50000.00元。2020年4月21日，原告交付100000.00元，上述两笔款项均由二被告分别为其出具收据。后因拆迁公司保管的拆迁协议相关联页丢失，二被告未能按约定时间办理更名手续，原被告双方电话协商重新签订买卖合同。2020年4月23日，二原告与二被告签订房屋买卖合同书，约定更名当日由原告（乙方）一次性支付被告（甲方）500000.00元，并约定进行房产交接时间为全款到账。双方未对更名时间在合同中予以明确约定，对房屋产权证书的办理时间亦未约定。双方一致认可合同书中的“更名”为将拆迁协议中二被告的名字变更为二原告。现涉案房屋房屋由二被告占有，未交付二原告使用。截至法庭辩论终结前涉案房屋未能办理更名，故二原告诉至法院，1、请求判令解除原被告之间的房屋买卖合同，并给返还购房预付款15万元；2、请求二被告给付违约金65000.00元。二被告认为二原告申请解除合同，违法了双方合同约定，遂在答辩期内提出反诉请求，1、要求二被告继续履行合同，给付反诉原告剩余购房尾款500000.00元；2、要求被告给付违约金65000.00元。诉讼过程中，二原告向本院申请对涉案房屋进行财产保全，并提供诉讼保全险提供担保，本院依法对该财产采取了保全措施。另查明，二被告分别于2020年5月14日、5月19日将《城市房屋拆迁产权调换协议书》的第一联及第四联补齐。再查明，二被告于2020年4月24日将涉案房屋的取暖费、电表入户费、增平款等费用缴纳完毕。上述事实，有原告提供的房屋买卖合同一份、收据两枚（以上均为原件）、录音光盘一张（出示手机原始载体提交光盘），被告提供的房屋买卖定金合同一份、房屋买卖合同一份、城市房屋拆迁产权调换协议书四份、收据两枚（以上均为出示原件提交复印件）及原被告陈述在卷证实,以上证据来源、形式符合法律规定，与待证事实相关联，对其证明效力本院予以确认。本院认为，《房屋房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约定履行合同义务。本案为房屋买卖合同纠纷，而购买房屋的目的除了因居住使用需要，取得该房屋的所有权亦是其应有之意，二者缺一不可。在我国物权公示的基本原则下，房屋作为不动产取得其所有权的方式就是取得房屋不动产权证书。本案中，二被告尚未将房屋交付二原告使用，约定的更名事宜截至本案法庭辩论终结前仍未完成，二被告虽抗辩系因房屋拆迁部门将拆迁协议其他联丢失，导致无法办理更名，现该协议已经补齐，并提供拆迁协议四联以证明可以办理更名手续，但该协议的补齐仅是办理更名的手续之一，协议的补齐并不必然导致合同更名成功，亦不能达到取得房屋所有权的目的，故对于被告的辩驳本院不予采信。被告自认房屋未交付二原告使用，结合双方合同的履行情况及购买房屋的性质，原告使用房屋及对房屋享有所有权的根本目的均未能实现，故二原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同书》有事实及法律依据，本院依法予以维护。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。被告自认收到原告预付购房款150000.00元，但辩驳该笔房款用于履行双方合同，交付了涉案房屋的各项费用。本院认为，作为出卖人有保证出卖房屋各项税费已清缴等权利无瑕疵的义务，其缴纳涉案房屋各项费用的行为系其方应承担的当然义务，据此的支出与原告无关，其依据房屋买卖合同收取的购房款，依法应当返还原告，故对被告辩驳本院不予采信，对原告要求返还购房款150000.00元的请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，产生的应是损害赔偿责任，合同未明确约定合同解除后的责任问题，双方均参照了违约金予以主张损失，但承担责任的前提应是对方存在过错。违约金虽系双方合同中明确约定，但纵观本案，二原告明知涉案房屋为拆迁安置房屋而予以购买，众所周知对于回迁安置房屋产权证的办理时间、房屋房屋交付及其他合同履行等交易风险均应高于普通商品房买卖。二被告作为出卖方明知回迁房屋在未取得房屋产权证书的情况下予以出卖，虽合同中约定更名，但双方对于重新签订合同后的更名时间未予明确约定，对办理产权证时间亦未约定，可见双方在合同签订时对合同履行风险均已了然于胸，对于合同现呈现出的履行僵局双方均有不可推卸之责任，因此双方若有损失各自负担，故对于本诉及反诉违约金部分本院均不予支持。关于被告（反诉原告）主张继续履行合同的反诉请求，根据上述论述可知，合同目的已无法实现，合同依法解除，尚未履行部分则应终止履行，故该反诉请求本院不予支持；综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘某、王某1与被告（反诉原告）赵某、荆某于2020年4月23日签订的《房屋买卖合同书》（合同编号：0002067）；二、被告赵某、荆某于被判决生效后十日内返还原告刘某、王某1预付购房款150000.00元；三、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2263.00元，由被告赵某、荆某负担1650.00元，原告刘某、王某1负担613.00元；反诉案件受理费减半收取4725.00元，由反诉被告赵某、荆某负担；保全费1595.00元，由被告赵某、荆某负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 翟思明 二〇二〇年六月十一日书记员 王城妍附：本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。