辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初454号原告（案外人）：陈亮，男，1977年1月20日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：卢继尧，沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：李斌，男，1960年10月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：亢飞，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告（被执行人）：沈阳宗润置业有限公司，住所地沈阳市合作街101号。法定代表人：杨为，该公司总经理。原告陈亮与被告李斌、沈阳宗润置业有限公司（以下简称“宗润公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日对本案进行了审理。原告陈亮的委托诉讼代理人卢继尧、被告李斌的委托诉讼代理人亢飞到庭参加了诉讼。宗润公司经传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈亮向本院提出诉讼请求：一、请求停止对位于辽中区近海滨水新城滨水路28-19号19幢1-1-2号房产的执行并解除对该房产的查封;二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：李斌与沈阳宗润置业有限公司民间借贷纠纷一案中，沈阳市中级人民法院于2016年5月12日查封了辽中区近海滨水新城滨水路28-19号19幢1-1-2号房产。后原告向沈阳市中级人民法院提出书面执行异议，沈阳市中级人民法院于2020年1月15日作出(2019)辽01执异870号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。原告认为原告的申请具有法定被支持的情形且权利能够排除执行，法院应当依法判令停止对位于辽中区近海滨水新城滨水路28-19号19幢1-1-2号房产的执行并解除对该房产的查封。理由如下:一、原告与被告沈阳宗润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》属于《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条中所指的书面买卖合同，具有合法性。且原告已合法占有了该不动产。2012年10月16日原告与被告沈阳宗润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告沈阳宗润置业有限公司在合同签订后当场将案涉房产的钥匙交给了原告。原告对所购买的房屋进行了装修、入住，且缴纳了物业费、取暖费等相关费用，原告已合法占有了该不动产。三、原告已实际支付了涉案房屋的全部款项。原告与沈阳宗润置业有限公司于2012年10月16日签订商品房买卖合同当日，就以现金的形式一次性向被告沈阳宗润置业有限公司交付了购楼款304560元，且被告沈阳宗润置业有限公司给原告出具了收款收据，因此原告已实际支付了涉案房屋的全部款项。三、涉案房屋未办理过户登记非原告自身原因。原告与沈阳宗润置业有限公司签订《商品房买卖合同》后未办理涉案房屋过户登记手续系被告沈阳宗润置业有限公司原因，非原告自身原因。因此，对涉案房屋的执行应立即停止并解除对涉案房屋的查封，望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。李斌辩称：一、答辩人因借贷纠纷一案，申请人民法院对本案被告沈阳宗润置业有限公司强制执行，是根据沈阳市中级人民法院作出的生效民事调解书依法提出的，执行依据合法有效。对其名下房产的查封措施，也是根据执行案件的需要依法进行的。二、沈阳市中级人民法院对本案原告提出的执行异议所做出的驳回异议执行裁定书，合法有据，应予支持。三、答辩人认为，本案原告提起的诉讼，事实不清，证据不足，不符合法律的相关规定，请求人民法院依法予以驳回。宗润公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2012年10月16日，宗润公司（甲方）与陈亮（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：1.乙方购买的房屋位于甲方开发的辽中县（现更名为辽中区）沈阳近海滨水新城滨水路28-19号第19幢1单元1层2号房，该房屋的建筑面积为101.52平方米。该房屋成交价为人民币304560元，买受人一次性付款，买受人于合同签订之日交清总房款人民币304560元。同日，宗润公司为陈亮开具304560元房款的收款收据。陈亮提供了沈阳宗达物业管理有限公司开具的电费、采暖费、水费、装修保证金、物业费、楼道卫生费、电视初装费、对讲分机费、垃圾清运费等收款收据及案涉房屋的室内照片，证明其已占有使用案涉房屋，并提供304560元房款的取款证据。2020年6月12日，沈阳市不动产登记中心出具陈亮“未查询到房屋信息记录”的无查询结果证明。另查明，被告李斌与宗润公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月18日作出[2014]沈中民一初字第00130号民事调解书，确认：“一、被告沈阳宗润置业有限公司于本调解书生效之日起十五日内偿还原告李斌借款本金人民币900万元及相应利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算，其中400万元的利息从2014年4月3日起至本调解确定的给付之日止、其中200万元的利息从2014年4月13日起至本调解确定的给付之日止、其中100万元的利息从2014年4月15日起至本调解确定的给付之日止、其中200万元的利息从2014年5月1起至本调解确定的给付之日止）。二、双方当事人均放弃其他诉讼请求，本案再无其他纠纷。如果被告未能按照本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上述协议符合有关法律规定，本院予以确认。本协议自双方当事人签字后即具有法律效力。案件受理费87,248元（原告预交），减半收取43,624元，由被告沈阳宗润置业有限公司负担。”该民事调解书生效后，李斌向本院申请执行，本院于2015年12月7日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第774号。在执行中，本院于2016年5月12日查封被执行人宗润公司开发建设的位于辽中县房屋。陈亮作为案外人向本院就案涉房屋提出执行异议，本院于2020年1月20日作出（2019）辽01执异870号执行裁定，驳回陈亮的异议。陈亮不服，提起本案诉讼。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人陈亮就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于陈亮是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，宗润公司于2012年10月16日与陈亮签订案涉《商品房买卖合同》，签订时间早于人民法院查封时间，故可以确定陈亮在人民法院查封之前已与宗润公司签订合法有效的案涉房屋书面买卖合同。关于陈亮所购商品房是否系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。陈亮提供的沈阳宗达物业管理有限公司开具的电费、采暖费、水费、装修保证金、物业费、楼道卫生费、电视初装费、对讲分机费、垃圾清运费等收款收据及案涉房屋的室内照片，可以证明陈亮居住于涉诉房屋；陈亮提供的沈阳市不动产登记中心出具陈亮“沈阳市范围内未查询到房屋信息记录”的查询结果证明可以证明陈亮名下无其他用于居住的房屋。关于陈亮已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题，宗润公司与陈亮签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的成交价为人民币304560元，宗润公司已经为陈亮开具304560元房款的收款收据，且陈亮提供了304560元房款的取款证据，可以确定陈亮支付了案涉房屋的全部价款。综上所述，陈亮的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其享有的权利能够排除法院的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行位于沈阳市辽中区房屋。本院（2019）辽01执异870号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费2533元，由被告沈阳宗润置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年六月二十八日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。