陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1024民初339号 原告：山阳县丰华物业有限公司。 住所地：山阳县XX街道办事处XX城路。 法定代表人：张建华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢晓东，系陕西鹏鲲律师事务所律师。 被告：王忠民，男，生于1964年7月29日，汉族，居民，住山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被告：赵丽英，女，生于1969年11月8日，汉族，居民，住山阳县，系被告王忠民之妻，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 二被告共同委托诉讼代理人：刘启有，系山阳县户家垣镇法律服务所法律工作者。 原告山阳县丰华物业有限公司（以下简称丰华公司）与被告王忠民、赵丽英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰华公司的委托诉讼代理人谢晓东、被告王忠民、赵丽英及其共同委托诉讼代理人刘启有到庭参加了诉讼，原告法定代表人张建华经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告丰华公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告公司与二被告签订的房屋租赁合同并责令二被告腾空退出原告房屋；2、判令二被告承担自2019年9月1日起至腾退之日的房屋占用费，按每月5000元租金给付；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年1月5日签订了一份房屋租赁合同，被告租赁XX街XX商城XX号楼XX单元房屋一间，租期三年，从2015年2月14日至2018年2月14日。在该合同履行期间，二被告未经原告公司同意私自转租他人提高租金，赚取租金差价。依据原、被告签订的租赁合同第四条第4款约定，因被告未经同意私自转租，原告有权终止合同。2018年2月14日，合同期满前，二被告也未与原告续签合同，原告按不定期租赁合同收取了租赁费至2019年8月31日。原告公司于2019年8月28日下发解除合同通知书，要求二被告搬出租赁房屋，但至今二被告拒不腾空退出原告房屋。原告认为合同解除之日即解除通知书送达之日。对于合同解除后从2019年9月1日至腾房之日的房屋占用费，参照被告租赁房屋隔壁李修林的房租一年60000元计算，要求被告按每月5000元支付。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 二被告辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告之间的合同是合法有效的，原告不能单方面解除。被告在2019年8月给原告交了3年的租金84000元，原告也收到了，虽然没有书面合同，但是原告没有提出异议，故合同到期日应为2021年2月14日。被告从2009年开始租原告的房子，期间也有合同，2017年被告赵丽英是因为身体有问题才把房屋转让给了李某某，原告知道被告转租房屋，但原告至今没有提出异议，根据相关法律规定，出租人没有在6个月内提出书面异议的，法院应不予支持，李某某也曾向原告交纳电费，原告所有门面房都存在转让问题，证明原告也认可了这种转租行为，以此为由解除合同没有依据。2019年8月12日被告申请变更经营范围，重新装修店面，原告没有提出异议，现在提出异议对被告造成非常大的损失，被告要求原告赔偿被告的装修损失及置办的工具、桌椅等所有损失。从2009年至今，被告一直租原告的房屋，被告有优先租赁权，原告没有理由要求解除合同及腾房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、建设项目选址意见书1份、建设用地规划许可证1份、授权委托书1份、营业执照1份（均为复印件），证明原告出租房屋的合法性，原告公司与被告签订房屋租赁合同是经过山阳县东关社区授权，原告公司经营范围包括房屋租赁，原告公司具有诉讼主体资格； 2、房屋租赁合同1份、门面房出租协议1份（均为复印件），证明原告与二被告于2015年元月5日签订的租赁合同期限为2015年2月14日至2018年2月14日止，合同第四条第4款约定，乙方不得擅自将房屋转租、分租、转让，否则甲方有权终止合同，2017年4月22日被告赵丽英将房屋以53000元的价格转租李某某，违反合同约定，原告有权要求解除房屋租赁合同； 3、房屋租赁合同解除通知书1份（原件）、送达解除通知照片1张（彩印件），证明原告于2019年8月28日，将解除合同通知书送达给被告赵丽英，限被告于2019年8月31日前腾退房屋，依合同法规定，合同解除自通知到达已经解除； 4、房屋租赁费发票1张、李修林与原告签订的租赁合同1份（均为复印件），证明原告按不定期租赁合同收取被告租金，是从2018年2月15日至2019年8月31日，共18个月零17天，租金共计43322元，自2019年9月1日至被告腾房之日按照李修林房屋租赁价格每年60000元计算租金，即租金每月5000元。 二被告为支持其辩解理由，向本院提供了以下证据： 1、租房合同2份（复印件，时间分别为2009年12月8日、2015年2月15日）。证明从2009年到现在，被告租的都是同一间房，原、被告之间租赁关系长达11年，只有2份书面合同，其余都是口头延续； 2、收据、转账凭证（均为原件）及银行流水单（复印件）共8份，证明原、被告之间合同到期时间是2021年2月24日，目前合同未到期； 3、2019年7月20日门面房装修施工合同1份（原件）、装修结算表（原件）、照片6张（彩印件）、营业执照1份（复印件），证明被告对门面房进行了装修，装修款共计44900元，如果原告要解除合同，被告要求原告给被告赔偿损失； 4、超声诊断单1份（原件），证明被告赵丽英因身体原因无法经营把房屋短期转租他人了。 原、被告双方提供的证据，对双方无异议的予以采信并在卷佐证，对双方有异议的证据认定如下：对原告提供的证据2，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为房屋是因为被告身体原因无法经营才转租的。对转租原告没有提出异议，被告2019年8月14日一次性交了3年的租金84000元，按每年28000元交的，证明房子租赁一直延续着。本院认为，因被告对证据真实性无异议，予以采信，对证明目的，合同约定不得转租他人，但被告转租后原告未在法定的6个月内提出异议，视为同意转租，故对原告认为有权解除合同的证明目的不予采信，对其余证明目的予以采信。对原告提供的证据3，被告赵丽英质证认为，2019年8月14日她交了84000元租金过后几天，社区出纳来到凉皮店，当时早上她一直在忙，不知道给她送的什么，她没有看，社区出纳让签字，她就说她忙着，等看了再签字。二被告共同质证认为2019年8月14日被告向原告账户上交了3年房租，原告在2019年8月28日发出解除合同通知书，这二者互相矛盾。本院认为，结合照片可知，被告赵丽英已经查看了原告向其送达的解除合同通知书，其陈述因忙没有看，不知送的什么与事实不符，不予支持，对于送达时间，被告陈述在2019年8月14日后几天，解除通知书上显示的时间为2019年8月28日，在该日期之后，故对该组证据的真实性及证明目的均予采信。对原告提供的证据4，被告质证对证明目的有异议，认为是按3年的房租交给了原告84000元，不是原告说的43322元。这个账户是原告向被告提供的，是原告要求被告交的。李修林的租赁与本案无关，不发表质证意见。本院认为，原告提供的房屋租赁费发票金额43322元包括在被告交纳的84000元之中，结合原告提供的租赁合同及被告提供的租赁合同证实原、被告在2018年2月14日之后再未签订书面租赁合同，再结合原告提供的房屋租赁合同解除通知书可知原告要求于2019年8与28日解除合同，双方并未达成续租3年的合意，被告的异议不成立，故对房屋租赁费发票及证明目的予以采信。对李修林的租房合同，与本案无关，故对证据及证明目的依法均不予采信。对被告提供的证据1，原告对证据真实性无异议，予以采信，对证明目的，原告有异议，认为这两份合同租期已过，原、被告之间从未达成口头合同。本院认为，结合本案事实，租期届满后，被告继续使用房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，后原告提出解除合同，故原、被告双方存在阶段性达成口头延续合同的情形，故对被告的证明目的与事实相符的部分予以采信，不相符的部分不予采信。对被告提供的证据2，原告对证明目的有异议，认为虽然被告给原告打了84000元属实，但这是单方行为，原告曾让被告把多余的钱拿回去，被告并没有和原告达成书面协议或者口头协议。本院认为，结合本案相关证据以及被告赵丽英陈述的社区出纳让其交40000多元，可以认定原、被告双方并未达成续租3年的合意，故对被告的证明目的不予采信。对被告提供的证据3，原告质证不认可证明目的，认为与原告没有关系，原、被告之间的合同已经到期了，现在没有续租，被告这些损失没有提起反诉。本院认为，被告因原告解除合同要求赔偿损失，并未向本院提交反诉状，故对该组证据依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：山阳县XX街道XX社区居委会（原山阳县XX街道居委会）将其所有的位于山阳县XX大街XX商城的门面房屋，委托原告丰华公司对外签订租赁合同，收取房屋租赁费，进行物业管理。2015年1月5日，原告丰华公司以自己名义签订了房屋租赁合同，XX街XX商城XX号楼XX单元房屋一间租赁给被告王忠民用于做生意。被告王忠民之妻赵丽英代表王忠民在租赁合同代表人处签字，并在承租方处代签了王忠民的名字。合同约定：租期3年，从2015年2月15日起至2018年2月14日止。对租金及交纳办法，合同第三条约定：合同签订之日起，乙方（即被告，下同）一次交清当年约定租金28000元。先付后用，以后每年租金以此类推。对双方的权利义务，合同第四条约定：“1、甲方（即原告，下同）按合同约定，自双方签订合同之日起向乙方交付房屋。2、乙方逾期未交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。3、本合同期满时，乙方未与甲方续签新的租赁合同，继续使用承租房屋，按约定年租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金，直至腾房。4、乙方不得擅自将房屋转租、分租、转让。否则甲方有权终止合同，造成的一切后果由乙方承担。……8、乙方根据经营需要，对承租的房屋进行装修、装饰，必须经甲方同意方可施工。所花费用由乙方承担，合同届满或解除时，装饰及添加物权归甲方所有，乙方不得拆除（动产除外）。……”合同还对相关问题进行了约定。被告王忠民将房租交至2018年2月14日。在合同履行期间，被告赵丽英未经原告同意，于2017年4月22日将房屋以每年53000元的价格转租给案外人李某某，构成违约，但原告知道后未在六个月内向被告主张解除合同。合同到期后，原、被告未续签租赁合同，被告一直继续使用租赁房屋，原告未提出异议。2019年8月14日，原告丰华公司通知被告赵丽英交纳从2018年2月15日至2019年8月14日拖欠的房租42000元，并向被告提供了银行账号。当日，被告赵丽英自行向该银行账号一次性交纳了3年的房租84000元。2019年8月28日，原告工作人员来到二被告共同经营的凉皮店，向二被告送达了《房屋租赁合同解除通知书》，内容为：“自本通知函发之日起，你们与我公司之间签订的《房屋租赁合同》解除，请你们在收到本书面通知后到我公司办理房屋租金的相关手续（最迟在2019年8月31日12时前）搬出位于XX大街XX商城XX号楼XX单元房屋。”2019年8月31日，原告向被告赵丽英开具了金额为43322元的房租发票，表明收取的是2018年2月15日至2019年8月31日共一年零6个月17天的房租。对于剩余的40678元交款，原告挂账作为应付赵丽英的款项，但未支付给赵丽英。原告以二被告拒不搬离租赁房屋为由遂诉至法院。 另查明，被告赵丽英承认其与被告王忠民共同租赁原告房屋进行经营。 本院认为，原告丰华公司在山阳县XX街道XX社区居委会的委托授权范围内与被告王忠民签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该房屋租赁合同有效。被告赵丽英与王忠民共同经营租赁房屋，故被告赵丽英也系实际承租人，与原告之间亦成立房屋租赁合同法律关系。对于原告以自己名义与被告王忠民签订的房屋租赁合同,在订立合同时，被告王忠民的代表人赵丽英并不知道丰华公司与山阳县XX街道XX社区居委会之间的代理关系，不符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系，该合同直接约束委托人和第三人”的规定条件，且合同实际履行也是在原、被告之间进行，故应认定合同在原告丰华公司与二被告之间产生法律约束力。本案双方争议的焦点在于不定期租赁期间双方的租赁期限如何确定。合同在2018年2月14日到期后，双方未续签合同，但二被告继续使用租赁房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告之间的租赁合同为不定期租赁合同。2019年8月14日，原告通知被告交纳从合同到期后至该日期间拖欠的房租42000元，被告赵丽英未经原告同意自行交纳了3年的房租84000元，在此后不久的2019年8月28日，原告向二被告送达了《房屋租赁合同解除通知书》，告知二被告合同于通知书送达时解除，并限期搬出房屋，表明原告从2019年8月28日开始要求终止合同，可知双方并未达成交纳3年房租即续租3年的合意。对原告通知解除合同的效力，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对不定期租赁合同，原、被告双方均有权随时解除。原告提出解除合同，向被告送达了解除通知书，并给予了合理的搬离期限，故原告的解除行为并无不当，合同在解除通知书送达之日即2019年8月28日解除。因合同解除，二被告依法负有腾房义务，故原告要求解除合同并腾空退出房屋的诉讼请求依法予以支持。对于被告辩称的自己交了3年的房租84000元，原告没有提出异议，因此合同到期日应为2021年2月14日。因原告通知被告交纳房租40000余元，并非84000元，从交纳房租的金额可以得知原告并未作出同意租赁3年的意思表示，故被告的辩解理由不成立，不予支持。因合同解除，被告应当依照原合同约定的租金标准从2019年8月28日起支付房屋占用费，原告以被告租赁房屋的隔壁租户房租标准主张占用费，于法无据，不予支持。现原告认可被告已交纳43322元即从2018年2月15日至2019年8月31日共一年零6个月17天，实际上该43322元包括了房租及从2019年8月28日合同解除至8月31日期间的房屋占用费。因占用费是以房租为标准计算的，为操作方便，视为2019年9月1日前的房屋占用费已支付，原告主张从2019年9月1日起直至腾房之日支付占用费，依法予以支持。对于被告辩称的其转租房屋原告未在法定期间提出，依照合同约定不得转租，但原告在知道转租事实后并未在法定期间向被告提出异议，故视为原告放弃解除合同的权利，被告的辩解理由成立，予以支持，原告以此为理由要求解除合同依法不予支持。但原告在不定期租赁期间要求解除合同，是行使法定解除权，应予支持。对被告要求原告赔偿其装修损失及置办的工具、桌椅等所有损失，因被告装修未经原告同意，置办的工具及桌椅并非装修费用，且被告未向本院提交反诉状，故对被告的该项辩解依法不予支持。对于被告辩称的其一直租赁原告房屋享有优先租赁权，原告没有理由要求解除合同及腾房，因优先租赁权是在同等条件下进行再租赁时承租人享有的权利，本案并非该种情形，故被告的辩解理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第十三条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告山阳县丰华物业有限公司与被告王忠民、赵丽英之间的房屋租赁合同于2019年8月28日解除； 二、被告王忠民、赵丽英于本判决生效之日起5日内腾空退出租赁房屋，并按月租金2333.33元的标准（以年租金28000元除以12个月计算）向原告支付从2019年9月1日起至腾房之日止的房屋占用费； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元，减半收取计512.50元，由原告负担245元，二被告负担267.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审判员  邓莺歌 二〇二〇年六月十八日 书记员  孙琳舒 适用法律： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （二）合同解除； …… 第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条第一款本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1