江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0891民初397号原告：淮安经济开发区博辉五金机电经营部，统一社会信用代码92320891MA1QEYRE8H，住所地淮安经济技术开发区博德五金建材家居广场A区15幢28号。经营者：庞永华，男，汉族，1974年1月4日生，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。被告：淮安市安邦电动车厂，统一社会信用代码91320891672539850R，住所地淮安经济技术开发区清拖路9号。投资人：张立永。被告：张立永，男，汉族，1971年9月27日生，住淮安经济技术开发区。两被告委托诉讼代理人：陈惠明，淮安市清江浦区北辰法律服务所法律工作者。庞永华诉淮安市安邦电动车厂（以下简称安邦电动车厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先适用简易程序进行审理，后因审理需要依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。案件审理中，庞永华请求将原告主体变更为淮安经济开发区博辉五金机电经营部（以下简称博辉经营部），另其还向本院申请追加张立永为被告参加诉讼，本院依法准许。原告博辉经营部经营者庞永华及委托诉讼代理人管旭光，被告张立永及两被告委托诉讼代理人陈惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博辉经营部向本院提出下列诉讼请求：1、判令被告安邦电动车厂退回原告租房押金5000元及房租13333元；2、判令被告安邦电动车厂赔偿原告损失2022052.04元；3、判令两被告承担连带赔偿责任；4、两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第2项请求数额变更为1700205元；增加由被告承担鉴定费5万元请求。事实和理由：原告博辉经营部，从事五金机电销售等。经营场所位于本市博德五金建材广场15幢28号。因货物需要仓储遂从被告处租赁仓库。原告于2016年10月10日与被告签订厂房租赁合同，约定租期自2016年10月10日至2017年10月10日，年租金4万元，押金5000元。原告后向被告指定帐户转款45000元。2017年6月14日14时7分，原告租赁的仓库发生火灾，导致原告仓库内货物损毁。原告认为从被告经营范围来看，被告是经过主管部门批准后从事房屋租赁业务，但被告并没有按主管部门要求配备相应的消防设施，在其仓库起火后，因被告出租的场地内没有消防栓、灭火器等，消防队是通过其他公共消防栓吸水后进行救援，后导致原告仓库的货物都被损毁。被告拒绝对原告的损失进行赔偿。原告诉至法院，望判如所请。被告安邦电动车厂及张立永辩称，房屋租赁期间为2016年10月10日至2017年10月9日，租赁期间已过，原告既未提出续租也未提出解除租赁关系，应视为实际租赁期满，该部分房租不应当退还。关于押金5000元，合同约定，租期满前再续签，应提前一个月向出租方提出，不续签也应提前一个月提出，否则押金归出租方，合同即行终止。根据该约定，押金不返还。原告在庭前提交的证据，不能证明原告的损失。双方租赁合同系无效，原因是被告未办理相关规划手续。失火原因已经消防部门认定，原告应选择侵权之诉。如合同无效，根据合同法相关规定，原告损失应限于信赖利益，即出租方收取出租人6个月租金。对于原告变更后的诉请，被告补充答辩：原告第1项诉请与本案不属同一法律关系不应理涉。评估报告所列价格存在与实际不符的情形，应予扣减。对于鉴定费，假如被告实体上承担责任，应以实际损失相对应的比例予以承担。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院另根据审理需要，依职权从消防部门调取了涉案火灾的相关材料，对于上述证据，本院组织双方进行了质证。结合当事人陈述，本院确认如下事实：博辉经营部经营者庞永华（乙方），于2016年10月10日，与安邦电动车厂投资人张立永（甲方）签订《厂房租房合同》，约定，甲方将座落于淮安经济技术开发区清拖路9号约360平方的厂房出租给乙方使用；租期1年，自2016年10月10日至2017年10月9日；年租金为4万元，一次性付清；乙方交房租押金5000元；乙方在承租满前如再续签应提前一个月向甲方提出，不续签也应提前一个月提出，否则押金归甲方，合同即行终止。合同签订后，庞永华于当日向张立永提供的其个人银行帐户，汇款45000元。合同签订后，原告遂将所租赁的房屋用于存放相关五金及建筑施工所用的材料、工具等。涉案厂房为二层结构，原告承租的为一层其中部分房屋。2017年6月14日，安邦电动车厂上述出租的厂房发生火灾，房屋被烧毁，过火面积为2630平方，共涉及包括原告在内的相关用户受灾。火灾主要烧毁五金材料、洁具、装饰材料等。对该起火灾，消防部门认定起火部位为建筑内淮安市新天时广告有限公司（以下简称天时广告）西北侧的激光雕刻机。起火原因为排除雷击、排除电气线路故障、排除遗留火种，不排除激光雕刻机故障引发火灾。另查，案外人天时广告于2011年承租安邦电动车厂上述部分厂房，之后天时广告又将所租房屋部分转租给案外人史冬生，史冬生以所租场所使用激光雕刻机从事生产经营活动。还查，涉案的厂房，至今未取得建设工程规划许可证等相关审批，亦未办理相关消防验收或备案。安邦电动车厂系张立永投资的个人独资企业。本案审理中，根据原告申请及审理需要，本院委托相关鉴定机构对涉案物品损失进行价格评估。鉴定机构接受本院委托后，进行了现场勘查、盘点数量，并对原告提交的出入库明细等材料进行了核对。评估结论如下：1、“勘查现场实物和清单资料可对应部分”评估价为62800元；2、“勘查现场实物无清单资料部分”评估价为408600元；3、“勘查现场无实物但有清单资料部分”评估价为2499700元；4、“勘查现场实物数量小于清单资料部分”评估价为56400元。评估报告还声明：本次评估现场勘查中，有部分类别因灾情严重，无法准确勘查其数量及规格型号，本次评估按现场勘查盘点数量及出入库明细等资料为评估依据。原告为鉴定支付鉴定费5万元。对于上述鉴定结论，被告表示评估报告第1、2项评估单价高于其询价60%-200%，应将不合理的部分扣除；第3项报告显示无实物，清单所列物品应当是不存在的，被告不予认可；对评估报告第4项，结合价格因素，被告不应赔偿。原告对评估结论第1、2、4项无异议，对第3项无实物但有清单资料部分，因经过火灾焚烧导致物品灭失，应当将其中可燃烧导致无实物部分作为原告货物毁损进行计算。其主张损失由评估报告第1项62800元、第2项408600元、第4项56400元及第3项中部分货物价值1172405元。合计1700405元。被告就其主张对部分货物进行了询价，并向本院提交了其与相关供货方微信聊天记录，所提交的聊天记录，尚不能全面反映供货方基本信息及所涉货物的规格、品种、数量、产地及价格，与本案所涉货物存在关联。审理中，原告还主张，因被告没有提供具有安全设施的房屋，没有消防水栓及其他消防设备，未尽到安全义务，导致原告财产因火灾受损，应承担违约责任。被告表示，其厂房内有灭火器，厂房门口有消防水栓，厂房设计为丁类，只需配备灭火器和消防水栓。原告租房前，被告曾再三叮嘱原告注安全。原告不认可被告陈述的有灭火器和消防水栓的陈述。根据当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点：涉案火灾损失责任主体、原告主张损失数额的认定及被告应否向原告返还押金及租金。本院认为，根据原告与被告安邦电动车厂签订的《厂房租房合同》，双方应为房屋租赁合同关系。由于被告未取得建设工程规划许可证，故双方所订立的合同无效。虽然涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但原告在租赁房屋后已实际使用并实现其存放货物的目的，且涉案火灾系案外人侵权行为所致，因此，租赁合同虽无效，但对于出租房屋所涉租金等可参照合同约定履行。关于涉案火灾损失责任认定。案涉火灾系因案外人侵权行为所致，依照《中华人民共和国侵权责任法》规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被告安邦电动厂作为涉案房屋的建设方，未能按照消防法的相关规定，履行建设工程有关验收、备案以及相关消防安全责任，对此应承担一定责任。其虽主张在所出租的房屋内设有灭火器，厂房门口有消防水栓，但未举证，且原告对此并未认可，因此，对于涉案货物因火灾扩大的损失，其也负有一定责任。对于原告因涉案火灾所受损失，本院酌定其承担15%的责任。原告作为涉案房屋的承租方，在承租涉案房屋时，未能尽到谨慎注意的义务，在出租方不能提供所租房屋相关审批许可手续的情况下仍与出租方签订租赁合同，且其所租房屋用于货物仓储，对于该使用用途，原告也未依照相关规定，对于不符合货物仓储要求的，要求出租方进行整改。因此，原告对于因火灾所受损失，也负有一定责任。关于原告主张损失数额的认定。评估机构根据火灾现场勘查、盘点数量，并对原告提交的出入库明细等材料进行了核对，分别作出四项评估结论。其中第1项、第2项有实物，第4项有部分实物，结合资料清单及评估结论，本院应予确认上述评估价值。对于第3项“勘查现场无实物但有清单资料部分”，评估价为2499700元，原告虽主张其中1172405元，但评估价值也是依据原告提供的清单资料得出，并不能据此认定货物实际存在。且原告所主张该部分价值的货物，亦未进一步举证相关物流、付款、相关财务记录等证据佐证。对此，本院综合原告所提供清单资料、现场勘查、火灾情况等因素，对原告第3项主张损失1172405元酌定其中40%，为468962元。原告上述因涉案火灾所受货物损失计为996762元，被告安邦电动厂应承担其中15%，为149514元。被告对于评估报告所提异议理由不能成立，其所提交的微信聊天记录，并不能确定与本案存在关联，不能达到其证明目的，本院不予采纳。关于原告主张被告张立永对所涉损失，承担连带责任，因安邦电动车厂为个人独资企业，依相关法律规定，投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故本院对原告该项主张依法应予支持。关于原告主张被告退回房租押金及租金，因涉案房屋在租赁期内，由于案外人的原因被烧，导致租赁合同不能继续履行，该结果非因原告所致，故被告应当向原告返还押金并退还自火灾发生之后至租赁合同期满之日的未能实际使用房屋的租金。对于被告向原告返还未使用房屋的租金损失，被告可另行向侵权人主张。原告的该项请求，本院依法应予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订通过，2009年5月1日起施行）第十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淮安市安邦电动车厂于本判决生效之日起十日内，向原告淮安经济开发区博辉五金机电经营部赔偿损失149514元；退还租房押金5000元、返还租金13333元。合计177847元。被告张立永对上述欠款承担连带赔偿责任；二、驳回原告淮安经济开发区博辉五金机电经营部其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20267元，财产保全费5000元，鉴定费5万元，合计75267元，被告淮安市安邦电动车厂、张立永共同负担16357元，原告淮安经济开发区博辉五金机电经营部负担58910元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，帐号：62×××89）。审 判 长  陈建淮人民陪审员  严汉勇人民陪审员  陈 乔二〇二〇年六月二十八日书 记 员  徐 力附：相关法律条文及司法解释最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订通过，2009年5月1日起施行。）第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。