湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终851号上诉人（原审被告）：吴冬英，女，生于1950年11月11日，汉族，住湖北省利川市，上诉人（原审被告）：陈书怀，女，生于1979年12月17日，汉族，住湖北省利川市，上诉人（原审被告）：陈书琼，女，生于1976年9月3日，汉族，住湖北省利川市，上诉人（原审被告）：陈书玉，女，生于1973年1月17日，汉族，住湖北省利川市，上列四上诉人共同委托诉讼代理人：杨力，湖北胜和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈太友，男，生于1969年1月6日，土家族，住湖北省利川市，被上诉人（原审原告）：孙建华，男，生于1973年2月27日，汉族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：付泽润，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙邦平，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。原审被告：张承荣（又名张成荣），女，生于1970年5月8日，土家族，住湖北省利川市，原审被告：陈婷婷（又名陈停），女，生于1992年8月7日，土家族，住湖北省利川市，上诉人吴冬英、陈书怀、陈书琼、陈书玉、陈太友因与被上诉人孙建华、原审被告张承荣、陈婷婷确认合同有效纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴冬英、陈书怀、陈书琼、陈书玉、陈太友上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认为孙建华把户口迁入弥补了不是同一村集体的缺点，可以买卖房屋，没有法律依据。2、一审法院认为《契约》中陈太友出卖给孙建华房屋，还包括田土、山林、空地，认为是“转让”不是“买卖”，且电话征得吴冬英的同意，属于认定事实错误。出卖一词充分说明是土地买卖行为，且符合买卖的基本要素，该《契约》违反了“土地法”第二条、“农村土地承包法”第四条、“合同法”第五十二条的规定。一审法院认定陈太友打电话给母亲吴冬英，说吴冬英同意协议中的内容不属实，吴冬英只知道房屋买卖，不知道协议中的具体内容。《契约》上没有发包方村委会的签字盖章，没有朝阳××××组村民签字同意，不符合法律规定。3、一审认定《契约》签订十年之久，上诉人与村委会未提出异议，视为认可该协议是不正确的。村委会和村民均不知道协议内容，协议内容也不合法。十年来吴冬英与孙家扯皮不断，双方存在争议。2018年土地确权给吴冬英等人，再次证明土地确权部门和朝阳村委会不认可《契约》。4、一审法院要求把诉争土地的承包经营权变更给孙建华没有法律依据。双方的买卖行为违法，协议中没有吴冬英等人签名，也没有委托手续，陈太友不是朝阳村人，没有承包地，孙建华没有向村委会及土地管理部门申请办理《契约》中土地的合法手续，该土地属于朝阳××××组，不是吴冬英等人的私人财产，吴冬英等人无权利义务协助变更。孙建华辩称，1、上诉人的上诉理由与客观事实不符，被上诉人已经加入集体经济组织并取得林地承包经营权。2、一审法院认定《契约》中的房屋、田土、山林、空地是转让并征得户主吴冬英同意，有事实依据且符合“买房搭田”的交易习惯。3、上诉人称双方十几年来争议不断不是事实。4、2018年土地确权时，由于上诉人不诚信的行为，强行将土地确权给自己，不能以此证明村委会不认可《契约》。5、双方缔结《契约》时，被上诉人有理由相信陈太友有处分权，且当时陈太友请了村干部、小组成员作见证，被上诉人依据善意取得合法取得了标的物所有权和使用权。6一审判令吴冬英等人协助变更经营权登记手续，是协议效力确认过后的后续法律行为，有法律依据。7、村委会已经用确认林权及接受户口的事实行为表示对《契约》的认可。孙建华向一审法院起诉请求：确认原、被告所签的房屋买卖和山林、土地转让“契约”有效；判令被告履行尖角土（0.8亩魏家屋后坎上）、四方田（1.4亩熊家前方）、三方土（0.6亩钟春斋屋后）、空地等四宗田土过户登记给原告的义务；被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈昌宴（1948年6月27日生）与吴冬英于1967年3月20日结婚，婚后生育了儿子陈太友和女儿陈书琼、陈书怀、陈书玉共4人。在土地实行承包经营时取得了涉案空地以外土地的承包经营权，其中的山林由当时的利川县革命委员会于1980年给陈昌宴颁发了NO.072531号山林所有权证。1984年7月28日陈昌宴因病去世。1985年5月1日吴冬英与陈忠才（1951年7月28日生）再婚，婚姻存续期间在朝阳××××组共同修建了房屋和猪牛圈（1996年9月18日取得土地使用权证）。1991年10月8日陈太友与张承荣登记结婚，于1992年8月7日生育女儿陈婷婷。1999年4月25日陈忠才因病去世。二轮土地延包时，吴冬英于2005年3月19日以家庭承包方式，自己为承包方代表，陈书怀、陈太友、张成荣、陈停为土地承包经营权共有人，与朝阳村委会续签了农村土地承包合同，在朝阳××××组续得了包含四方田1.4亩、尖角土0.8亩、三方土0.6亩在内共八块总面积为6.7亩土地的承包经营权，承包期限为1998年10月1日至2028年12月31日。2008年2月19日，原告与陈太友签订《契约》，载明“契约朝阳××××组一组陈太友卖房屋给谋道香园村五组孙建华，双方协定如下一、房屋：三间壹栋、灶屋一套猪栏牛圈二、空地：房屋前至公路水沟、后边至山林、右边至干水沟、左边羅继志阶沿坎三、山林：北从自己空地至羅继志阶沿直上.南从干水沟直上.東从自己阴沟至土边.西至半山腰土边四.土魏家屋后坎上一块八分（承包合同中的尖角土）.钟春斋屋后三块六分（承包合同中的三方土）田：熊家前方四方田一块一亩四分（承包合同中的四方田）……以上各项由陈太友出卖给孙建华永远所有现金人民币叁万陆仟捌佰元整恐口无凭以此为据.卖方陳太友买房孙建华中证人张吉才张品坤执筆人杨厚坤公元二〇〇八年二月十九日”。签订《契约》时陈太友电话告知其母亲吴冬英交易价款为36800元，其母表示同意（陈太友回答法庭询问时称，“《契约》签订时他给其母吴冬英打电话只给她说的是卖房子，房屋卖价为36800元，买房人要生活，其母吴冬英同意房屋卖价，另考虑到买房人要生活，其母吴冬英说可以指点地给买房人种”。）。签订当天，原告向陈太友支付了35800元，陈太友亦将《契约》中所述的房屋、土地及山林交付原告（陈太友将房屋钥匙交给原告、为原告指定了土地及山林的地块和边界）。之后约一星期左右原告即携家人到该地居住生活至今，其一家四人的户口亦于2012年6月29日由谋道镇相元村二组14号迁入南坪乡朝阳××××组55号。2008年恰遇林地重新确权颁证，利川市林业局于同年10月21日将《契约》中所述的山林登记确权给了原告。2018年承包地重新确权颁证时，双方就承包地的重新确权发生争议。利川市人民政府于同年12月20日给吴冬英、陈书琼、陈书怀颁发了鄂（2018）第087717号利川农村土地承包经营权证将《契约》中所转让的承包地及空地（作为承包经营地）登记确权给了吴冬英（承包方代表）、陈书琼、陈书怀（承包方家庭成员）。2018年承包地重新确权颁证前原、被告及南坪乡朝阳村委会均未就《契约》中所述的房屋、田土及山林发生争议。《契约》签订之日至今六被告均在利川境内居住生活。一审法院认为，原告与被告陈太友签订的《契约》包括对房屋、田土及山林的处理。农村房屋买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员的，房屋买卖合同无效。虽然在签订《契约》时，原告的户籍在利川市××组，非房屋宅基地所在的集体经济组织成员，但原告的户籍已于2012年6月29日迁至利川市南坪乡××村××组，已补正了《契约》中农村房屋买卖对户籍要求的效力瑕疵。从《契约》中“以上各项由陈太友出卖给孙建华永远所有”看，《契约》明确转让的标的包括房屋、空地、山林及田土，并非只是房屋的转让。陈太友与原告签订《契约》时电话告知了其母亲吴冬英并取得了其同意，说明《契约》的签订亦是吴冬英的真实意思表示。不论陈昌宴、陈忠才的死亡是否因继承等原因对《契约》中所转让的标的的权利产生影响，自2008年2月19日《契约》签订之日至2018年承包地重新确权颁证双方产生争议时长达十年之久，居住生活在利川境内的6被告及南坪乡朝阳村委会均未提出异议，表明陈太友之外的其他5被告及南坪乡朝阳村委会对陈太友签订《契约》一事认可。由于利川市人民政府于2018年12月20日给吴冬英、陈书琼、陈书怀颁发的鄂（2018）第087717号利川农村土地承包经营权证将《契约》中所转让的承包经营地及空地登记确权给了吴冬英、陈书琼、陈书怀，故所转让的承包经营地的变更登记只需被告吴冬英、陈书琼、陈书怀协助办理即可完成。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、五十二条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条、第三十二条、第三十四条，《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条、第十五条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告与被告陈太友于2008年2月19日签订的《契约》有效；二、被告吴冬英、陈书琼、陈书怀于判决生效之日起15日内协助原告办理小地名“尖角土”、“四方田”、“三方土”及空地等四宗土地承包经营权变更登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告承担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。现查明：一审法院认定的事实属实。本院予以确认。本院认为，本案所涉房屋、土地由吴冬英家庭承包户承包，陈太友是该户共有人，其在与孙建华签订《契约》时，曾通过电话征求吴冬英的意见。由此可见，孙建华有理由相信陈太友有权处分案涉房屋和土地。对上诉人以签订《契约》时吴冬英不知情，陈太友不是本村村民，系无权处分的上诉理由不予采纳。宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。采取转让方式流转土地承包经营权的，应当经发包方同意，法律不禁止将土地承包经营权流转给集体组织以外的成员。虽然孙建华在与陈太友签订《契约》时还不是南坪乡朝阳村的集体组织成员，但是其已于2012年6月29日将户口迁入该村，已取得集体组织成员的资格，依法享有向该集体经济组织申请获得宅基地及土地承包经营权的权利，双方的《契约》并未导致案涉的宅基地、土地流转给集体组织以外的成员。同时，南坪乡朝阳村委会同意孙建华将户籍迁入的行为，应视为村委会对双方宅基地、土地转让的认可。因此，一审法院认定孙建华已经补正农村房屋买卖对户籍要求的效力瑕疵，该协议有效，并无不当。对上诉人关于《契约》内容违反土地流转相关法律规定的上诉理由不予支持。案涉《契约》系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，对双方当事人均有法律约束力。依据《契约》孙建华享有案涉土地的承包经营权，其请求上诉人协助办理变更登记手续，符合法律规定，应予支持；上诉人称其无义务协助孙建华办理变更登记手续，没有事实依据和法律依据，亦不能成立。综上所述，吴冬英、陈书怀、陈书琼、陈书玉、陈太友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴冬英、陈书怀、陈书琼、陈书玉、陈太友共同负担。本判决为终审判决。审  判  长  刘开平审  判  员  王颖异审  判  员  覃恩洲二〇二〇年六月十八日法官助理杨艳云书记员(兼)  杨艳云