山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终1260号上诉人（原审原告）：临汾市大都会名店百货有限公司，住所地：临汾市鼓楼东大街138号。法定代表人：颜晋宏，执行董事。委托诉讼代理人：孙广伟，山西师达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海涛，山西师达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临汾市滔捷商贸有限公司，住所地：临汾市尧都区贡院街80号。法定代表人：梁军，执行董事。委托诉讼代理人：刘刚，山西焦点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京滔捷商贸有限公司，住所地：北京市西城区黄寺大街26号院5号楼10层1102号。法定代表人：刘朝成，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：方婉琳，广东海派律师事务所律师。上诉人临汾市大都会名店百货有限公司（以下简称大都会）因与被上诉人临汾市滔捷商贸有限公司（以下简称临汾滔捷）、北京滔捷商贸有限公司（以下简称北京滔捷）租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大都会的委托诉讼代理人孙广伟、刘海涛，被上诉人临汾滔捷的委托诉讼代理人刘刚，被上诉人北京滔捷的委托诉讼代理人方婉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大都会向一审法院起诉请求：1.判决解除2011年3月30日北京滔捷与原告签订的《房屋租赁合同》及原告与二被告签订的《补充协议》。2.判决二被告支付原告2017年8月7日至2019年8月6日租金422万元。3.判决二被告赔偿损失18914472元（包括二被告应承担的违约金200万元），并承担律师费15万元及其他损失3万元。一审审理中大都会将数额变更为11054472元，变更理由：原告将涉案房屋转租案外人，租赁费调整。4.诉讼费及财产保全费5000元由二被告承担。一审审理查明：原告大都会在2006年以招投标的方式取得了临汾市房地产管理局所有的鼓楼东大街138号院的承租使用权，面积大约7000平米。2011年3月30日原告大都会与被告北京滔捷签订了《房屋租赁合同》，被告北京滔捷将该院全部承租。双方实际移交租赁房屋为2011年4月9日。合同约定：免租金期限为四个月，承租期为14年，自2011年8月8日至2025年8月8日。承租期前五年每年租金为300万元，第六至八年每年为306万元，第九至十一年每年312.12万元，第十二年至十四年每年租金为318.3624万元。支付方式约定，每年分两期交付租金，从第二期开始在第一个周期末支付下一周期的租金。同时约定任何一方违约应承担违约金200万元，若承租方违约金不足以补偿原告全部直接或间接损失的，还应赔偿违约金与全部损失的差额。2011年4月9日原告与二被告又签订了《补充协议》，该补充协议约定，原租赁合同中，被告北京滔捷项下的全部权利义务由被告临汾滔捷承担，承租方转为被告临汾滔捷。在承租期间，如临汾滔捷发生不可抗力、破产及法律政策等因素，无法履行该《房屋租赁合同》，被告临汾滔捷项下的全部权利义务自动转移给被告北京滔捷，由被告北京滔捷作为承租方继续履行与原告的《房屋租赁合同》。2017年7月18日，被告临汾滔捷以改变经营模式，需要投入资金为由，向原告申请将2017年8月7日至2019年8月6日的租金由原来的每年306万减少至每年190万元，付款方式调整为一次性付清当年租金。同时承诺，如其存在违约行为，应将降低的差额向原告补足。原告同意了申请，双方达成合意。2018年7月27日，被告临汾滔捷向原告发出《撤店申请函》，理由是商场长期处于亏损状态，无力承担后续租金，无法再继续承租，将于2018年8月7日停止营业。原告于2018年7月30日对被告临汾滔捷予以了书面回复，意见是不同意交接。2018年8月1日，被告临汾滔捷向原告发出了《合同解除通知函》，允许原告就该房屋对外进行招租。原告回复不同意解除合同。但原告在2018年9月2日正式对外发布广告信息进行招租。另查明，原告租赁涉案房屋给临汾市房地产管理局交付租金约定情况为，2018年-2019年租金70万元；2019-2020年，租金71.5万元；2020-2021年租金73万元；2021-2022年，租金74.5万元；2022-2023年76万元，2024-2025年租金77.5万元。原告方承租房屋之后，在2005年及2006年对房屋进行了装修。一审庭审中，原告与被告临汾滔捷对解除合同均认可。双方对解除合同的日期有争议，原告认为应该认定为2019年6月28日，理由是被告临汾滔捷是单方撤场违约，在此期间，原告多次向被告发通知函。被告转租给三楼的租户，至2019年7月才彻底清场，转租期间也视为一直占有。原告认为为了减少损失，已经采取措施发布出租信息，2019年6月20日下发通知函，要求对房屋重新出租以及合同解除进行明确表态，我方以2019年6月28日为解除日。被告临汾滔捷认为应该认定2018年9月2日为解除合同的时间。2018年7月2日提出解除合同的申请，同时把承租钥匙也递交给了原告。原告在网上进行对外出租，时间是2018年9月2日。原告已于2019年6月29日将房屋租赁给了临汾慕格文化艺术有限公司，请求二被告支付原告2017年8月7日至2019年8月6日租金422万元以及赔偿损失1105.4472万元（包括违约金200万元），原告声称跟新承租户签订的合同租期5年零10个月，每年租金115万，共计670万。原告计算得出现在实际出租预期可取得租金只有786万，那么按照跟被告临汾滔捷签订的《房屋租赁合同》约定后期租金损失金额为18914472元，实际上原告损失了1105.4472万元（包括违约金200万元）。被告临汾滔捷对原告请求422万元租金有异议，认为支付租金为2017年8月8日至2018年8月7日止的合同租金，应是306万元，补齐差额是116万元，另外一个月的租金25.5万元，计算是从2018年8月8日至2018年9月2日止，共计141.5万元，其他的都可视为违约金及损失。一审法院认为，原告与二被告均同意解除签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，该院予以确认。被告临汾滔捷在2018年7月2日向原告提出解除合同申请并交回了承租房的钥匙，虽然原告表示不同意，但是原告在2018年9月2日对外公开发布信息招租，可视为原告默许被告临汾滔捷无力经营解除合同这个事实。被告临汾滔捷不按时缴纳租金中途擅自退租撤场，视其单方面终止本合同构成违约，故按照合同约定，被告临汾滔捷应补齐2017年8月8日至2018年8月7日止的合同租金差额116万元，另从2018年8月8日至2018年9月2日一个月的租金25.5万元，总计141.5万元。被告临汾滔捷违约，应承担违约责任，按照合同约定被告滔捷应支付违约金200万元。综合考虑原告对临汾市房地产管理局交付租金的约定情况，以及目前该房屋已经出租综合因素，原告还要主张赔偿其余损失905.4472万元显失公平，该院不予支持。原告还主张律师费以及其他费用于法无据，不予支持。根据《补充合同》，没有条款约定被告北京滔捷承担连带责任保证，只是约定如果因不可抗力、破产等客观因素，其替代为承租方，而临汾滔捷解除合同是因为经营亏损内部原因所致，现在租赁合同和补充协议已经解除，原告要求北京滔捷承担房租及赔偿损失主张，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第二百二十六条的规定，判决：一、被告临汾市滔捷商贸有限公司支付原告临汾市大都会名店百货有限公司租金141.5万元。二、被告临汾市滔捷商贸有限公司赔偿原告临汾市大都会名店百货有限公司违约金200万元。三、驳回原告临汾市大都会名店百货有限公司对被告北京滔捷商贸有限公司的诉讼请求。四、驳回原告的其他诉讼请求。以上一、二项被告临汾市滔捷商贸有限公司需在判决生效后一个月内履行完毕。案件受理费157472元，由原告临汾市大都会名店百货有限公司负担123352元，被告临汾市滔捷商贸有限公司负担34120元。大都会上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项；2.改判被上诉人支付租赁费388万元，除违约金外再赔偿损失9564472元；3.改判二被上诉人对上述租赁费、违约金及损失承担连带清偿责任；4.对一审诉讼费和二审上诉费予以改判承担比例。事实与理由：一审法院查明了基本事实，但对责任的认定和损失的计算错误，并适用法律不当，导致判项错误。一、截止合同实际解除之日，被上诉人临汾滔捷实际应承担的租金金额应为388万元，一审判决认定租金为141.5万元属事实认定错误。大都会与北京滔捷签订的《房屋租赁合同》，以及后大都会与北京滔捷、临汾滔捷签订的《补充协议》，均明确约定了租赁期限、租金计算、违约责任及各方的其他权利义务。1.补交减免租金（租期2017年8月7日至2018年8月6日）差额116万元当事人没有异议。2.合同实际解除之日应认定为2019年6月28日，2018年8月7日至2019年6月28日租金272万元应由被上诉人承担。（1）拒不缴纳租金单方解除合同属于典型的恶意违约行为，恶意违约方不享有合同通知解除权。在北京滔捷的有关复函中，其认为合同解除时间是2019年2月1日，就此认识与临汾滔捷主张的合同解除时间2018年8月7日相互矛盾，均无事实依据。一审法院认定合同于2018年9月2日解除，与当事人的自认也相互矛盾。基于合同法94条规定，法定解除权应由守约方行使，违约方任意行使合同解除权并不符合法律精神。特别是《九民会议纪要》第46条至50条的规定，违约方不享有单方解除合同的权利。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。被上诉人主张的合同解除时间因违反法律规定，而不应予以支持。（2）一审认定2018年9月2日合同予以解除与事实和法律规定不符。在被上诉人违约后，上诉人作为守约方，根据法律规定的立法本意和精神，积极采取措施防止损失扩大，寻找新的租赁方以使资产不至于长期闲置，上诉人履行法定减损义务并不导致合同的解除，也非法律规定的默示行为。（3）合同解除时间应以2019年6月28日涉案房屋重新出租时间予以认定。二、对后期租金损失11384472元及诉讼支出损失180000元，除一审已经认定的违约金200万元可弥补部分损失外，还有9564472元被上诉人应予以赔偿。1.预期租金损失11384472元。（1）2019年8月8日至2022年8月7日损失9363600元。《租赁合同》第五条第1项约定，计租期第九至十一年，即2019年8月8日至2022年8月7日，年租赁费为3121200元，计算3年为9363600元。（2）2022年8月8日至2025年8月7日损失9550872元。根据上述约定，计租期第十二至十四年，即2022年8月8日至2025年8月7日，年租赁费为3183624元，计算3年为9550872元。另外，因实际合同解除时间为2019年6月28日，则2019年6月29日至2019年8月8日的租金34万元也应由被上诉人承担。则本项租金损失共计19254472元。同时，因2019年6月29日上诉人将涉案房屋、设备出租给临汾慕格文化艺术有限公司，约定免租期至2019年10月1日，实际租赁期限自2019年10月1日起2025年8月5日止，共计5年零10个月，房屋每年租金115万元，设备每年租金20万元，共计787万元。则上述19254472元-7870000元=11384472元，违约金200万元弥补部分损失外，被上诉人还应承担租金损失9384472元。2.上诉人主张权利所产生的损失180000元应由被上诉人承担。（1）律师费代理费150000元；（2）诉讼财产保全责任保险费30000元。此项损失的主张，也符合原合同约定的“违约方承担全部直接和间接损失”的原则。被上诉人临汾滔捷在诉讼中已认可自己单方解除合同的行为属于典型的违约表现，北京滔捷虽然不予认可，但根据合同约定，其对违约责任承担连带责任毫无疑问。承租人不履行合同所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确写明租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时就预见到、计算到。为此，被上诉人在明知合同约定的权利义务条款非常明确的前提下，仍然恶意违约，其应当对违约的后果承担一切责任。一审法院认为上诉人要求违约方承担损失赔偿责任显失公平，明显属于适用法律错误。三、被上诉人应承担连带违约赔偿责任。北京滔捷与大都会签订的《房屋租赁合同》第十五条第5项约定，在合同约定的租赁期限内北京滔捷可将其合同项下的权利义务全部转让给其关联公司，合同项下的权利义务关系不受影响，但该受让方必须履行在本合同项下的各项义务，并确保租赁房屋经营的连续性与合法性。如受让方不能履行在本合同项下的各项义务，受让方及北京滔捷负连带法律责任以确保履行在合同项下的各项义务。该条约定的连带责任的条件是“如受让方不能履行在本合同项下的各项义务”，则北京滔捷就应承担连带法律责任。《补充协议》的约定，并未改变原《房屋租赁合同》的约定，而是强化了承租方的义务责任，该《补充协议》的约定是“义务强化责任条款”，并非授予“违约方可任意主观故意违约”的“权利”，也不存在限定守约人权利主张的内涵。根据各方合同约定，北京滔捷与临汾滔捷均构成合同履行违约，应对上诉人各项损失承担连带法律责任。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以改判，要求支持上诉人的上诉请求。被上诉人临汾滔捷辩称，针对上诉人的上诉理由，我方认为有四个方面问题：一、关于合同解除时间。一审法院确定时间点是2018年9月2日符合双方真实意思表示，也是倾向于上诉人一方的。我方在2018年7月27日和2018年8月1日两次致函上诉人，上诉人虽然不同意解除合同，但在2018年9月2日委托中介公开对外发布招租信息，且一审时有证据证明上诉人在委托中介对外招租时说明房屋不存在争议，其是同意解除合同的，只是对于如何给付赔偿金双方没有达成一致。根据《九民会议纪要》和《民法典》规定，违约方也可以解除合同，只不过不能免除违约责任。自2011年至2018年双方发生争议，我方一直按照合同履行，不存在恶意违约行为。合同解除时间定在2018年9月2日是恰当的。二、租金计算至2018年9月2日，一审确定租金为141.5万元是准确的。三、关于违约金和赔偿金。双方在合同中既约定了违约金也约定了赔偿金。我国法律规定违约金是以补偿为主惩罚为辅，只有当违约金远高于实际损失时才可以核减。一审已经查清，上诉人首次出租时他每年承担的租金是70万元，每月5.8万元。如果自2018年9月2日双方解除合同至2019年6月28日上诉人再次将房子出租是10个月，上诉人的实际损失是58万元。上诉人主张违约金、赔偿金等损失高达上千万元，金额巨大，符合违约金核减的条件；律师费也属违约金的内容。一般情况下违约金以实际损失的30%为限，一审法院综合考虑了上诉人的实际损失、支出，以及被上诉人一方违约确非恶意，判决200万元违约金，符合公平原则，也平衡了双方当事人的利益。四、关于二被上诉人是否承担连带责任。我公司和上诉人签订合同时约定，可以把房屋承租权转让或转租，但应对新承租人的违约行为承担连带责任。在三方签订协议时，不是对原来责任的强化，而是对原来责任的根本性改变，只有出现非人为因素导致不能履行合同，权利义务才转移给另一方。该协议是非此即彼的关系，不是连带关系，上诉人只能选择一家请求承担责任。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人北京滔捷辩称，同意被上诉人临汾滔捷第四点答辩意见，不同意上诉人的全部上诉请求。一、上诉人要求北京滔捷对租金、违约金等承担连带清偿责任于法无据。1.《补充协议》已将《房屋租赁合同》第十五条第5点中约定的连带责任保证变更为承继关系，即在临汾滔捷无力承租房屋时，北京滔捷替代临汾滔捷作为承租方继续承租。只有在临汾滔捷因不可抗力、破产及法律政策等因素无法履行合同时，临汾滔捷的权利义务才自动转到北京滔捷，两被上诉人在合同履行及责任承担中是非此即彼的关系，而不是连带关系。2.《房屋租赁合同》《补充协议》已于2018年9月2日解除。2018年7月临汾滔捷因经营亏损等内部因素无法继续履行租赁合同，遂提出撤店申请并通知解除合同，上诉人于2018年9月2日也重新招租，上诉人的重新招租行为是以默示的形式承认临汾滔捷无力经营解除合同的事实，故合同已经在2018年9月2日解除，《补充协议》约定由北京滔捷替代临汾滔捷作为承租方继续承租的义务客观上已不复存在。二、我公司从未向上诉人发过“认为合同解除时间是2019年2月1日”的复函。一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公正，请求驳回上诉，维持原判。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明的基本事实一致，不再赘述。本院认为，双方当事人对涉案合同的合法有效没有异议，且诉讼中均同意解除合同，本院予以确认。综合本案双方当事人的诉辩情况，结合案件基本事实，本案的争议焦点为：1.租赁合同解除时间应认定为2018年9月2日还是2019年6月28日，租金应计算至哪个时间点？2.上诉人大都会主张的后期租金损失以及因本案诉讼产生的律师费、诉讼保全责任保险费是否应由被上诉人承担？3.二被上诉人应否承担连带赔偿责任？关于焦点1，租赁合同解除时间应认定为2018年9月2日还是2019年6月28日，租金应计算至哪个时间点的问题。本院认为，2018年7月27日临汾滔捷向大都会发出《撤店申请函》，理由是商场长期处于亏损状态，无力承担后续租金，无法再继续承租，将于2018年8月7日停止营业。2018年7月30日大都会对临汾滔捷予以了书面回复，不同意交接。2018年8月1日临汾滔捷发出《合同解除通知函》，2018年8月2日大都会回复，不同意解除合同，并指出临汾滔捷单方解除合同，系严重的违约行为，应承担违约赔偿责任，包括合同履行后可以获得的利益。2018年10月22日大都会通过临汾华尧公证处向北京滔捷公证邮寄送达《关于继续履行租赁合同的函》，2019年1月30日北京滔捷致函大都会，认为租赁合同的权利义务并不当然地自动转移给北京滔捷。另外，在2019年6月24日北京滔捷致大都会的复函中，其认为合同解除时间是2018年9月2日，在2019年6月21日临汾滔捷对大都会的答复中认为2019年2月1日已经将租赁房屋和设施予以移交。基于《合同法》第九十四条规定，法定解除权应由守约方行使，违约方任意行使合同解除权并不符合法律规定精神。即使发生争议通过人民法院判决解除合同，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。被上诉人主张的合同解除时间因不符合法律规定，不应予以支持。被上诉人临汾滔捷对自身存在违约事实予以认可，而上诉人大都会也多次致函被上诉人，要求履行合同义务，并提出协商解除合同遗留问题和减损问题。为此，根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在被上诉人临汾滔捷违约后，上诉人大都会作为守约方，采取措施防止损失扩大的主要手段就是寻找新的承租方以避免资产闲置。2018年9月2日上诉人大都会与临汾市恒宝兴房地产经纪有限公司签订《房屋出租独家代理委托书》，委托对涉案房屋进行招租，被上诉人临汾滔捷提出的该代理委托书中有关“房屋无争议”的表述，实际是上诉人大都会和中介机构之间的合同关系，与被上诉人不直接发生法律关系，该委托合同内容对本案争议的合同解除问题并不造成影响，不足以支持被上诉人的抗辩观点。上诉人大都会后于2019年6月29日实际将房屋场地予以重新出租，在出租之前书面征询被上诉人意见，被上诉人也予以复函。《民法总则》第一百四十条规定“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”，上诉人大都会积极重新出租的行为，是履行法定减损义务而非法律规定的认可合同已经解除的默示行为。故被上诉人临汾滔捷单方解除合同函件因未与上诉人大都会协商一致，并不发生合同解除的法律后果，其单方撤店应认定为违约行为。另外，截至诉讼产生时，各方当事人未对解除合同时间达成一致，也无证据证明对租赁物予以办理回转交接手续，因此应以上诉人大都会主张的2019年6月28日重新将房屋出租日作为合同解除时间。临汾滔捷作为承租人于2017年7月向大都会提出降租申请，申请将2017年8月7日至2019年8月6日的租金由原来的每年306万减少至每年190万元，同时承诺，如其存在违约行为，应将降低的差额补足。该差额部分租金为116万元，临汾滔捷认可擅自撤店属于违约行为，补足该差额系合同约定义务。另根据合同约定，计算出2018年8月7日至2019年6月28日租金为272万元，应由被上诉人承担。被上诉人临汾滔捷在合同解除前负有缴纳租金的义务，其实际应承担的租金金额为388万元，一审判决认定租金为141.5万元不当，本院予以纠正。被上诉人临汾滔捷主张如果实际履行的话，应该按每年190万元计算的观点不能成立，主要原因是临汾滔捷单方违约，产生违约事实和后果，必须依法予以认定和处理，根据临汾滔捷的承诺，如违约则恢复降租之前的金额，应该予以认可。关于焦点2，上诉人大都会主张的后期租金损失以及因本案诉讼产生的律师费、诉讼保全责任保险费是否应由被上诉人承担的问题。本院认为，上诉人大都会对后期租金损失及诉讼支出损失，除一审已经认定的违约金200万元可弥补部分损失外，主张还有9564472元被上诉人应予以赔偿。对此计算方法上诉人大都会在上诉状中做了明确详细的陈述，其主张的计算方法有合同约定为据，对上诉人大都会对外重新出租预期可取得的租金收益，被上诉人未提供反驳证据予以否认。上诉人主张权利所产生的损失180000元（其中律师代理费150000元，诉讼财产保全责任保险费30000元），均提供证据予以证明，也不违反法律法规规定，该项支出符合合同约定的“违约方承担全部直接和间接损失”的原则。《合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述规定是法律对于违约方的惩罚，亦是对守约方权利的保护。同时，双方当事人签订的《房屋租赁合同》明确约定了违约金金额为200万元，且对出租方和承租方均平等约定了违约情形和违约责任，对违约金不足以补偿守约方全部直接或间接损失的，违约方还应赔偿违约金不足以弥补全部损失的差额。房屋租赁合同是出租人收取租金、获得合同履行可得利益的体现载体，承租人不履行合同给出租人所造成的损失，就是未履行期限的租金收益。而这部分的租金收益，由于租赁合同明确约定租金标准、租赁期限，承租人完全可以在订立合同时预见。但被上诉人作为承租人违反法律规定和合同约定，单方擅自终止合同履行，给上诉人大都会造成约定的未到期租期可获得的租金损失，是客观事实。因此，被上诉人应当对违约的后果承担责任，且不因合同的解除而免责。一审认为大都会要求违约方承担损失赔偿责任显失公平，属于适用法律错误，因为根据相关法律规定，在进行民事活动中，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，才可以认定为显失公平。但本院同时考虑被上诉人提出的商业经营的亏损因素，且合同解除前后期并不实际占有使用租赁物的事实，以及上诉人已经重新出租的情况，适当降低被上诉人的违约赔偿比例，与法律规定并不冲突。该部分损失，上诉人主张除违约金200万元可弥补部分损失外，还有9564472元被上诉人应予以赔偿，对该部分其余损失被上诉人可按70%予以承担，则除违约金200万元外，被上诉人还应承担6695130.4元。关于焦点3，二被上诉人应否承担连带赔偿责任的问题。《民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，北京滔捷与大都会签订的《房屋租赁合同》第十五条第5项约定，在合同约定的租赁期限内北京滔捷可将其合同项下的权利义务全部转让给其关联公司，合同项下的权利义务关系不受影响，但该受让方必须履行在本合同项下的各项义务，并确保租赁房屋经营的连续性与合法性。如受让方不能履行在本合同项下的各项义务，受让方及北京滔捷负连带法律责任以确保履行在合同项下的各项义务。该条明确约定了北京滔捷对受让方不能履行合同项下义务时，应承担连带法律责任。2011年5月19日北京滔捷全资控股成立了临汾滔捷，后大都会、北京滔捷、临汾滔捷三方签订《补充协议》，约定：在《房屋租赁合同》有效期内，如丙方（临汾滔捷）发生不可抗力、破产及法律政策等因素，无法继续履行二零一一年四月九日签订的《房屋租赁合同》，丙方项下的全部权利、义务自动转移给乙方（即北京滔捷），由乙方作为承租方继续履行与甲方的《房屋租赁合同》。对《补充协议》的约定，双方当事人作不同解释，但结合《房屋租赁合同》的约定条款，根据《合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，《补充协议》系对租赁合同履行连续性、稳定性的强调，只要临汾滔捷无法履行《房屋租赁合同》，即使出现极端情形“不可抗力等”，也由北京滔捷作为承租人，负有继续履行租赁合同约定的义务。该约定对出现不可抗力本应依法可以部分或全部免除责任的法律后果做了自愿否定放弃性约定，并未改变原《房屋租赁合同》的约定本意和目的，而是强调承租方的义务责任。现临汾滔捷单方解除合同，北京滔捷明确表示拒绝作为承租人继续履行合同义务，以临汾滔捷出现所谓的“经营亏损”情形不符合《补充协议》约定的承担责任的条件，该理由违反民事活动诚实信用的原则，与合同的目的也不相符。根据合同约定，北京滔捷与临汾滔捷均构成合同履行违约，应按照合同约定对上诉人大都会的各项损失承担连带法律责任。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，上诉人大都会的主要上诉理由成立，对一审部分判项应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：维持山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初1324号民事判决第二项，即：二、被告临汾市滔捷商贸有限公司赔偿原告临汾市大都会名店百货有限公司违约金200万元。撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初1324号民事判决第一、三、四项，即：一、被告临汾市滔捷商贸有限公司支付原告临汾市大都会名店百货有限公司租金141.5万元；三、驳回原告临汾市大都会名店百货有限公司对被告北京滔捷商贸有限公司的诉讼请求；四、驳回原告临汾市大都会名店百货有限公司的其他诉讼请求。三、被上诉人临汾市滔捷商贸有限公司赔偿上诉人临汾市大都会名店百货有限公司租金等损失共计10575130.4元。四、被上诉人北京滔捷商贸有限公司对临汾市滔捷商贸有限公司承担的上述违约金、租金等损失承担连带责任。五、驳回上诉人临汾市大都会名店百货有限公司的其他诉讼请求。六、以上判决第一、三项，限被上诉人临汾市滔捷商贸有限公司、被上诉人北京滔捷商贸有限公司在判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费157472元，财产保全费5000元，二审案件受理费81977元，共计244449元，由上诉人临汾市大都会名店百货有限公司承担100000元，由被上诉人临汾市滔捷商贸有限公司、北京滔捷商贸有限公司共同承担144449元。本判决为终审判决。审判长 董 云审判员 曹泰山审判员 申 龙二〇二〇年六月十八日书记员 杨 潇