新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初257号 原告：唐小红，男，1965年2月14日出生，汉族，重庆市人，个体工商户，住新疆阿图什市。委托诉讼代理人：胡芳，女，1962年1月12日出生，汉族，重庆市人，务工人员，住新疆阿图什市，系原告配偶。委托诉讼代理人：巩憬惜，新疆法衡律师事务所律师。被告：吕飞，男，1979年7月20日出生，汉族，甘肃省武威市人，个体工商户，住新疆喀什市。原告唐小红与被告吕飞租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告唐小红的委托诉讼代理人胡芳、巩憬惜、被告吕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐小红向本院提出诉讼请求，1、判令被告赔偿使用原告的喀什市中亚商贸第一城2幢1-S22号、1-S23号两个商铺22个月的租金损失44000元（从2016年9月1日至2018年7月1日，按每间商铺1000元/月计算）；2、判令被告向原告返还喀什市中亚商贸第一城2幢1-S22号、1-S23号两个商铺的水卡；3、判令被告承担以上两个商铺租赁期间的暖气空置费824元；4、判令被告恢复中亚商贸第一城2幢1-S21号和1-S22号、1-S22号和1-S23号商铺之间的隔墙；5、由被告承担本案诉讼费及与本案诉讼相关的其他费用。事实和理由：2016年8月18日，原告与被告签订《商铺租赁协议》，原告将自己位于喀什市中亚商贸第一城2幢1层1-S22号、1-S23号两间商铺出租给被告使用，租期5年，自2016年9月1日至2021年9月1日，商铺租金及交付时间与相同条件的其他门市一致，不参考公司的任何规定；租赁期间的水电费、暖气费由被告缴纳；合同终结后，被告要恢复1-S21号与1-S22号之间的隔墙，不能拆除和损坏所有固定的装修设施，也不能索要装修所产生的任何费用。协议签订后，原告将两间商铺及水电卡交付给被告，但被告始终未付租金。2018年7月，原告得知被告将商铺转租他人，原告遂于2018年7月9日向被告发出《解除合同通知》并收回店铺使用权。但被告至今仍未付租金，也未按约恢复隔墙，故原告诉至法院。吕飞辩称，1、因同等情况的商铺均有两年的免租期，故被告不应支付租金；2、被告并未使用过暖气，故暖气空置费824元没有依据；3、被告同意恢复商铺隔墙，但被告为装修商铺支付了32300元，原告应予赔偿；4、2018年7月原告强行收回商铺时，水卡就在商铺内，故水卡已由原告取得，被告不应返还，诉讼费被告也不承担。本院经审理认定事实如下：2016年8月18日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约原告将其位于喀什市中亚商贸第一城（以下称商贸城）第2幢1层S22号、S23号两间商铺出租给被告使用，面积均为31.26平方米，租期5年，自2016年9月1日至2021年9月1日止。双方约定租金参考同等条件的其他门市租金价格，不得低于、也不多于相同条件下的其他门市的租金，收取租金的时间和同等条件下的其他门市的收取时间一致，不参考公司的任何规定；水电费、暖气费由被告缴纳；双方终结合同后，被告须恢复21号与22号商铺之间的隔墙，不能拆除和损坏所有固定的装修设施，也不能索要装修所产生的任何费用。合同签订后，原告将两间商铺及水电卡各一张交付被告使用，交付时两间商铺均未装修。2018年1月13日，被告将该两间商铺转租给案外人麦麦提艾力并签订店面房出租合同，约定租期为2018年1月13日至2018年7月13日，每半年租金10000元，麦麦提艾力已向被告支付。租期届满前麦麦提艾力续租，双方于2018年6月11日再次签订店面房出租合同，约定租期为2018年7月13日至2018年12月30日，每半年租金10000元。2018年7月，原告将两间商铺收回，补办了水电卡并支付了两间商铺2016年、2017年暖气空置费共824元。以上事实，有商品房销售合同、房款收据、商铺租赁协议、店面房出租合同、暖气空置费收据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。庭审中，原告提交解除合同通知及EMS快递底单，证实原告于2018年7月9日向被告发出《解除合同通知》，以被告未付租金且未经原告同意将商铺转租他人为由，解除了双方的商铺租赁协议。被告对此不认可，称并未收到该通知。因解除合同通知由两名见证人签字，且快递底单记载的收件地址及联系方式与商铺租赁协议中被告留存的地址及联系方式一致，原、被告对原告2018年7月收回两间商铺均认可，故本院对解除合同通知及EMS快递底单的证明力予以认定，双方合同已经解除。被告提交喀什军民鸿业机电有限公司营业执照复印件、装修费证明、物业费收据各一份，证实被告对承租商铺进行装修，支付装修费32300元，同时被告支付了两间商铺2018年1月至2018年12月的物业费共计1876元。原告对营业执照复印件及装修费证明不认可，称装修费应有正规发票；对物业费票据认可，但认为该费用系被告应当支付的费用。因装修费证明未加盖喀什军民鸿业机电有限公司印章，且根据该公司营业执照记载的经营范围，并不包含装修业务，被告亦未提交双方的装修合同等其他证据予以证实，故本院对营业执照复印件及装修费证明的证明力均不予认定，对物业费票据予以认定。另，被告提交证人刘玉元、许海建的证言各一份，证人刘玉元证实被告对商铺进行了装修，且其听说商贸城商铺免租三年；证人许海建证实2019年前商贸城没有生意，故开发商出台租三年免两年租金的优惠政策，许海建商铺附近30余平方米没装修的商铺年租金约为5000元。经询问，证人许海建向本院陈述，免租金优惠自2016年开始，该政策是业主将商铺交由开发商代管，租期前两年开发商不向业主支付租金。原告对证人刘玉元及许海建的证言均不认可。本院为查明事实，赴商贸城调查了解相关情况。经对现经营管理商贸城的新疆荣昌商业管理有限公司（以下称荣昌公司）的工作人员及商贸城第2幢1层商铺租户调查询问，2014年起荣昌公司进驻商贸城，负责商铺出租出售事宜，对尚未售出的商铺，给予租户三年或两年免租金的优惠，对已经售出的商铺中委托荣昌公司出租的，视商铺位置给予免租优惠，对已经售出但未委托荣昌公司出租的，由业主与租户协商租金事宜；2016年商贸城2幢1层未装修的毛坯商铺年租金在5000元至8000元不等。原、被告对本院调查情况均不认可，原告坚持称与其相邻的商铺年租金为12000元，被告则坚持称2016年至2017年都是免租金的，但至本判决做出前，原、被告均未能提交证据证实租金支付标准，且证人许海建“30余平方米没装修的商铺年租金约为5000元、免租政策是业主将商铺交由开发商代管，租期前两年开发商不向业主支付租金”的证言，与本院调查的情况基本一致。本院认为，原、被告签订商铺租赁协议是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规强制性规定，协议合法有效，双方均应按约履行。原告将商铺交付被告使用，被告应承担支付租金的义务。现双方争议焦点为租金的起算时间及租金支付标准。关于租金起算时间，被告称同等情况的商铺均有两年的免租期，其租用时间在免租期内，故不应支付租金。但根据租赁合同交易习惯，租金通常在出租时起计付，若双方签订合同时约定有相应的免租期，应在合同中予以明确，而本案原、被告并未在租赁协议中明确约定有免租期，且租赁协议对租金收取时间特别注明不参考公司的任何规定。同时，结合证人许海建的证言及本院对商贸城的调查情况，免租优惠是开发商为招商给予的让利优惠，享受该让利优惠应符合相应的条件。综上，本院对被告所称其租用时间在免租期内、故被告不应支付租金的辩解不予采信。自商铺交付被告时起即2016年9月至原告收回商铺时止即2018年7月共计22个月的租金，应由被告支付。关于租金支付标准，根据原、被告租赁协议约定，租金参考同等条件的其他门市的租金价格，不得低于、也不多于相同条件下的其他门市的租金。对于同等条件，原告称指面积相同、位置相邻并由房东自行出租的，被告称指每平方米的租金与整个市场租金金额保持一致。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同给有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。现租赁协议对租金支付标准约定不明确，原、被告又未达成补充协议，故本院综合案涉商铺所在商贸城的市场行情及本案实际情况，对每间商铺年租金酌定为6500元，两间商铺22个月租金为23833元（6500元÷12个月×22个月×2间）。但因2018年7月原告收回商铺时，被告已将2018年全年的物业费1876元交纳完毕，故2018年7月至2018年12月共6个月两间商铺的物业费938元（1876元÷12个月×6个月），应从被告支付租金中扣减，扣减后，被告应向原告支付租金22895元（23833元-938元）。对于原告要求被告支付暖气空置费824元的请求，根据双方合同约定，水电费、暖气费由被告交纳，故该费用应由被告支付。因商铺水卡原告已补办，故无返还必要。对于原告要求被告恢复2幢1-S21号和1-S22号、1-S22号和1-S23号商铺之间的隔墙的请求，符合双方合同约定，被告亦同意恢复，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告吕飞于本判决生效之日起七日内向原告唐小红支付喀什市中亚商贸第一城第2幢1层S22号、S23号两间商铺自2016年9月至2018年7月共22个月的租金22895元；二、被告吕飞于本判决生效之日起七日内向原告唐小红支付喀什市中亚商贸第一城第2幢1层S22号、S23号两间商铺暖气空置费824元；三、被告吕飞于本判决生效之日起七日内恢复喀什市中亚商贸第一城第2幢1层S21号和S22号、S22号和S23号商铺之间的隔墙；四、驳回原告唐小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920.6元，减半收取计460.3元，由原告唐小红负担216.7元，被告吕飞负担243.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   宋 鸽二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 五 日书  记  员   张飞珍