浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3795号 上诉人（原审被告）：王琦宏，男，1970年5月24日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：韩蓓丽、丁勇，浙江均思律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州萧山御龙商业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区宝龙城市中心4幢3层。统一社会信用代码：91330109311397631X。 法定代表人：许华琳，执行董事。 委托诉讼代理人：马媛容，江苏法德东恒律师事务所律师。 上诉人王琦宏因与被上诉人杭州萧山御龙商业管理有限公司（以下简称御龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初16999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人王琦宏的委托诉讼代理人韩蓓丽、被上诉人御龙公司的委托诉讼代理人马媛容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：御龙公司经商铺权利人委托管理案涉商铺，并签订《委托管理协议》。后御龙公司（甲方）与王琦宏（乙方）签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，承租面积暂计1295.94平方米，本合同约定的与面积有关的所有费用均按该计租面积计算支付。乙方承诺租赁场所仅作为经营品牌品江南餐饮之用途，该广场由御龙公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。第三条“租赁期限”约定租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日按本合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，双方约定租赁场所交付日为2015年10月25日。第四条“租金、综合物业服务费和其他费用”约定乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起6个租赁月度届满后之次日起缴交，每月租金为77756.4元；第二个租赁年度乙方每月应缴交的租金为77756.4元。乙方应按租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，标准为12959.4元/月。乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金、综合物业服务费，应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金、综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金及管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第十一条“退还租赁场所”约定本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所及其附属设施恢复原状后返还给甲方等。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。自退还期届满次日起，乙方在占用期间需按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应支付占用期间的综合物业服务费及其他费用等。第十二条“违约责任及合同解除、终止”约定除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：……乙方逾期超过30天未能支付、不支付或延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）。如有前述违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和管理费，并有权向乙方追索本合同项下的全部违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金等内容。后御龙公司实际于2016年1月18日交付案涉商铺，王琦宏经营的案涉餐饮店于2016年1月16日开业，整个商场的开业时间为2016年1月18日。案涉商铺装修免租期自2016年1月18日至同年7月17日，自同年7月18日开始计算租金。王琦宏已付自2016年1月18日至同年11月27日的租金339298.2元（免租期未计）、自2016年1月18日至2017年6月30日的物业费226162.43元、履约保证金209372.07元、装修保证金20000元及经营保证金10000元，之后的租金及物业费未付。御龙公司遂于2017年11月向王琦宏发出催款函，要求王琦宏按约清缴拖欠的所有款项及相应逾期付款违约金等。之后王琦宏未履行，御龙公司于同年11月23日向王琦宏发出解约函，主张王琦宏拖欠款项的行为已严重违反合同约定，符合约定解除权的构成要件等，并函告解除合同等，该函件于同年11月24日妥投并签收，王琦宏未予回复。其间，王琦宏曾就店铺漏水维修等问题与御龙公司进行沟通，未果。2019年11月4日，御龙公司提起诉讼，请求判令：1、确认御龙公司与王琦宏签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》已于2017年11月24日解除；2、王琦宏支付租金925539.24元（根据王琦宏已付费用推算其已付期间，确定其欠付期间自2016年11月28日起至合同解除之日即2017年11月24日，以计算表为准；计算表显示自2016年11月27日起计算，但已扣除之前多余的2353.8元），以及物业费78407.74元（从2017年7月1日至同年11月24日，按12959.4元/月的标准计算，以计算表为准；计算表显示该项费用为62205.12元）；3、王琦宏支付违约金333431.11元（以应付未付款的千分之一每日为标准，分段暂计算至2018年3月8日为333431.11元，到实际履行完毕付款义务之日止，以计算表为准；计算表显示该项费用暂计算至2019年8月31日为859540.72元）；4、王琦宏支付提前解除的违约金155512.8元（2个月租金的违约金，77756.4元/月，合同第12.5条约定）；5、王琦宏支付商铺占用期间的占用费（按合同解除前最后一个月的租赁期间租金77756.4元/月的2倍计算，自2017年12月1日暂计算至2019年8月31日为3265768.8元，至王琦宏实际返还商铺之日止，以计算表为准），以及物业费（按约定12959.4元/月的标准计算，自2017年12月1日暂计算至2019年8月31日为272147.4元，至王琦宏实际返还商铺之日止，以计算表为准）；6、王琦宏自合同解除之日起五日内腾退并返还案涉租赁物；7、本案诉讼费用由王琦宏承担。 原审另查明，王琦宏于2016年2月2日在案涉商铺处注册登记个体工商户，字号为“杭州萧山北干青家南院餐厅”，实体店招牌名称为“江南民家”，现在经营使用。 原审再查明，原审庭审中御龙公司明确“萧山宝龙城市广场消防验收分两部分进行，一是2015年12月10日针对萧山宝龙城市广场地上1-4层商业、地下1-2层车库经消防验收合格；二是2016年5月31日针对商业街1-6号楼即案涉标的物所在地经消防验收合格”，以及“萧山宝龙城市广场工程的竣工验收合格时间是2016年5月31日，备案时间是同年6月23日”。 原审法院认为：本案御龙公司主张权利的依据为案涉商铺租赁合同，双方实际形成的是租赁合同法律关系，该合同系其真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应依约全面履行义务。针对双方主要争议点及御龙公司主张，一、关于案涉合同履行过程中的违约情形及合同解除问题，包括商铺交付、费用支付、漏水维修及车库高度等问题。本案中，王琦宏已支付至2016年11月27日的租金以及至2017年6月30日的物业费，之后经御龙公司催交后，仍未予履行。其抗辩提出商铺交付、漏水维修及车库高度问题，针对商铺交付，王琦宏主张因未经消防验收及竣工备案前致证照无法办理而无法经营等，首先，双方于庭审中明确王琦宏实际开业经营的时间为2016年1月16日，且御龙公司实际于同年1月18日交付案涉商铺，整个商场也于同年1月18日开业，实际计租时间为同年7月18日，可知御龙公司在通过消防验收及竣工时间即2016年5月31日前实际交付，并由王琦宏开业经营，并实际使用商铺至今。其次，案涉房屋交付时未通过消防验收等，系相应管理性法律规范，不影响案涉合同效力及租金支付；若因前述存在的问题导致该期间王琦宏无法正常经营并导致相应损失的，其可依法另行主张。再次，在2016年5月31日之前，王琦宏尚处于约定的装修免租期，不产生相应租金损失。此外，王琦宏主张在通过消防验收及竣工之后，因店铺未通过消防验收及消防罚款导致无法正常经营，其经营店铺的二次消防验收问题，应系经营者的义务，不能归责于御龙公司，王琦宏的该项辩称于法无据，故不予采信。关于车库高度问题，王琦宏主张该问题影响其经营并产生损失，未提供任何证据予以证实，故不予采信。关于漏水维修及相应违约责任问题，根据另案鉴定确定的漏水问题及渗漏原因，即使确属第三方施工或改造等原因所致，也均属御龙公司的合同责任范畴，且其也未提供任何证据证明存在王琦宏的使用或改造不当等问题。此外，对于出现的渗漏问题，御龙公司也未提供有效证据证实已尽约定的维修等义务。综上，可认定案涉商铺的渗漏问题，应由御龙公司承担相应违约责任，但该项赔偿责任的承担，不能对抗合同的主要义务，且这与王琦宏实际经营商铺并使用至今的事实相违背，故王琦宏主张可拒付租金的理由不成立。综上，本案中王琦宏未按约支付租金，违反合同约定，御龙公司就渗漏问题未进行维修等，亦违反合同约定。经释明，双方对合同解除时间点2017年11月24日予以认可，予以确认，并认定系双方原因所致。现御龙公司主张确认合同解除并要求王琦宏腾退并返还租赁物、支付所欠至合同解除之日止的租金、物业费，以及合同解除后占用期间的物业费，符合合同约定，应予支持。经核算，合同解除前尚欠的租金为925539.24元。就王琦宏已付的履约保证金209372.07元、装修保证金20000元及经营保证金10000元，因其在另案中已提出独立返还主张，故在本案中不予处理。至于合同解除前尚欠的物业费，虽然御龙公司主张为78407.74元，但其于庭审中明确以计算表为准，计算表显示该项费用为62205.12元，且经核算确认，故对该款予以支持，其余部分不予支持。至于御龙公司主张的占用费，其计算标准为原租金标准的两倍，考虑其实际损失及合同解除的原因，故酌情确定为原租金标准，故对御龙公司该项请求的合理部分予以支持，其余部分不予支持。二、关于逾期付款违约金与合同提前解除违约金的主张，以及御龙公司实际损失及违约责任的认定。就逾期付款违约金，系填补守约方的损失，自无疑问。就合同解除违约金，御龙公司主张系在逾期付款等违约金之外，双方并未就惩罚性条款作特别约定并构成独立条款，且该项不符合补偿性违约金的损失填补规则，故不能同时计算。结合前述分析，系双方原因导致合同履行问题，故对双方的违约金请求均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月27日判决：一、确认御龙公司与王琦宏签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》已于2017年11月24日解除；二、王琦宏在判决生效后十五日内向御龙公司腾退并返还位于萧山宝龙城市广场4、5号楼第1、2层编号为S4-F1-010~016、S5-F1-001~002、S5-F1-017~021、S5-F2-002~007的案涉商铺；三、王琦宏在判决生效后十日内支付御龙公司租金925539.24元；四、王琦宏在判决生效后十日内支付御龙公司物业费62205.12元；五、王琦宏在判决生效后十日内按77756.4元/月的标准支付御龙公司自2017年12月1日起至实际返还案涉商铺之日止的占用费；六、王琦宏在判决生效后十日内按12959.4元/月的标准支付御龙公司自2017年12月1日起至实际返还案涉商铺之日止的物业费；七、驳回御龙公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25834元，减半收取计12917元，由御龙公司负担6438元，王琦宏负担6479元。 宣判后，王琦宏不服，向本院提起上诉称：一、御龙公司将未经竣工验收的房屋用于出租，违反了《建筑法》关于工程交付使用的强制性规定，虽然在工程系根据规划许可建造的情况下，已完工的房屋属于合法不动产，租赁合同仍属有效，但由于此类房屋存在重大安全隐患，出租人违反了对租赁物瑕疵担保义务，应对相应期间的租金进行调整，由出租人自行承担相应期间的租金损失。案涉房屋的免租期应当顺摊，自房屋符合交付使用条件时开始计算免租期。本案的租金应当从2016年12月1日开始计算，王琦宏已付租金339298.2元，已支付至2017年4月12日，欠付租金应从2017年4月13日起算至合同解除之日2017年11月24日止。物业费同理，王琦宏已支付至2017年11月13日。二、《租赁合同》解除后，案涉房屋系因双方矛盾一直未能解决而被搁置，御龙公司怠于履行维修义务，以与王琦宏协商为由拖延时间，因此对房屋被长时间搁置从而扩大了损失这一情况的发生亦有过错，应承担相应的责任。请求二审法院：1、撤销原判第三至六项判决，查明事实并予以改判；2、由御龙公司承担本案诉讼费用。 上诉人王琦宏在二审中未提交新证据。 被上诉人御龙公司在二审中辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确。一、王琦宏在承租期间支付的租金、物业费在一审庭审时已经明确，租金2016年1月18日支付至2016年11月27日，因此判决租金计算日期正确。二、物业费是2016年1月18日计算至2017年6月30日，按照王琦宏已付的物业费标准。三、针对王琦宏提出的实际占用期间的租金、物业费的标准，不应当改判。占用期间按照租赁合同的约定，租赁合同解除后，占用费应当按照租金的双倍标准计算。即使租赁合同正常履行，租金也是逐年递增的，王琦宏占用商铺的行为反而实际获益，不符合相关法律。 被上诉人御龙公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条对未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或者未按照批准内容建筑的临时建筑、租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分的租赁合同，作出了无效的规定。本案中案涉商铺的消防验收合格及竣工验收合格的时间虽在王琦宏与御龙公司签订《商铺租赁合同》及交付商铺之后，但租赁房屋应为合法建筑，双方之间的租赁合同亦为有效。王琦宏接收了商铺并进行实际经营使用，应按租赁合同约定支付租金。王琦宏上诉认为在商铺竣工验收合格之前不应计算租金或应减免租金，本案租金计算应顺延免租期的观点缺乏依据，本院不予支持。根据租赁合同约定，第一个租赁年度租金租租赁起始日起6个月租赁月度届满后之次日起缴交，租赁起始日为约定的最迟开业日或王琦宏租赁场所实际开业日开始计算。一审中，双方确认将商场2016年1月18日开业时间作为商铺交付时间，租金从此日开始计算6个月（免租期）后的次日即2016年7月18日起计算均无异议，本院予以确认。二审中王琦宏主张从2016年5月31日即商铺竣工验收后满6个月的2016年12月1日开始计算租金缺乏依据，不予支持。虽案涉商铺存在渗漏问题，但王琦宏实际一直占有使用商铺营业至今，其以此为由上诉请求承担租赁合同解除后一半的占用费和物业费理由不充分，本院亦不予支持。王琦宏的上诉理由均不成立，不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24499元，由王琦宏负担。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年六月十八日 书记员 袁其伟