福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初2244号 原告：深圳市开元国际物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇角江路万达广场19栋208号，统一社会信用代码91350681084310574E。 负责人：王桂朋，该分公司经理。 委托诉讼代理人：邓梅珍，女，该公司员工。 被告：刘玉彬，男，1981年6月8日出生，汉族，住安徽省界首市。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司漳州分公司（以下简称为开元物业漳州分公司）与被告刘玉彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开元物业漳州分公司的委托诉讼代理人邓梅珍与被告刘玉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 开元物业漳州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘玉彬向开元物业漳州分公司支付2015年12月1日至2019年12月31日的物业管理费7612.64元及按日千分之三支付滞纳金7997.93元，共计15610.57元；2.本案诉讼费用由刘玉彬负担。事实和理由：刘玉彬向漳州台商投资区万达广场投资有限公司购买了漳州台商投资区角美万达广场中央华城6幢902室房屋，房屋面积97.1平方米，同时签订了《前期物业服务合同》，由建设单位依法选聘开元物业漳州分公司提供前期物业服务。建设单位漳州台商投资区万达广场投资有限公司已于2015年11月22日向刘玉彬发出入伙通知书，通知刘玉彬于2015年12月7日办理商品房交付使用手续。刘玉彬尚欠开元物业漳州分公司2015年12月1日至2019年12月31日的物业管理费7612.64元。同时，由于刘玉彬未按时支付物业管理费，根据合同约定，应按日千分之三支付滞纳金7997.93元。 刘玉彬辩称，1.答辩人收到开发商（漳州台商投资区万达广场投资有限公司）的验房通知后，于2015年12月至2019年3月曾多次到现场验收房屋，每次提出的书面意见至今仍未进行整改。开发商未履行相应的责任，导致房屋未能及时交接，应由开发商承担相应的责任。2.答辩人由于承受各种生活压力，迫于无奈，于2019年3月28日与开发商办理交房手续。开发商通知开元物业漳州分公司将房屋钥匙交付给答辩人，但开元物业漳州分公司以答辩人未交纳交房之前的物业管理费为借口，私自扣留房屋钥匙。答辩人将情况反映至福建省网上信访平台，在角美建设局物管科的协调下，开元物业漳州分公司才于2019年4月12日将房屋钥匙交给答辩人。在未验收交房之前，答辩人不属于该小区业主，充其量只能算是准业主，无须履行业主义务。2015年12月1日至2019年3月31日的物业管理费和滞纳金，应由开元物业漳州分公司向开发商进行索要。3.开元物业漳州分公司曾于2017年11月以同样的理由起诉答辩人，在未验收交房的情况下要求答辩人交纳2015年12月1日至2017年12月31日的物业管理费及滞纳金。2017年11月30日，经法院调解，诉讼不符合客观事实，于法无据，责令开元物业漳州分公司撤诉。4.答辩人已交纳2019年4月1日至2019年12月31日的物业管理费。综上所述，开元物业漳州分公司起诉的内容不符合客观事实，于法无据，依法应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2013年，漳州台商投资区万达广场投资有限公司与深圳市开元国际物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：漳州台商投资区万达广场投资有限公司委托深圳市开元国际物业管理有限公司实施漳州台商投资区万达广场前期物业服务，委托管理期限自2013年12月1日至物业管理区域的业主委员会成立且与深圳市开元国际物业管理有限公司或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》之日止，住宅的物业服务费标准为每平方每月1.6元。同时约定，物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按日千分之三收缴滞纳金。业主必须在收到入伙通知书（含信函、报纸广告等）之日起3日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，则视业主已验收该房屋，并承担该房屋应由业主承担的相应责任，于入伙通知书指定的入伙之日起开始支付各项费用，或按照业主与建设单位之间的房屋买卖合同约定视同房屋已交付，业主自视同交付之日起承担物业服务费及相关费用。2014年3月11日，刘玉彬与漳州台商投资区万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘玉彬向漳州台商投资区万达广场投资有限公司购买漳州台商投资区万达广场6幢902室房屋，建筑面积共96.92平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。该合同的附件四为《前期物业服务合同》，对前期物业服务公司及物业服务费用进行了约定。合同附件六为《合同补充协议》，第六条约定：1.该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方一致同意将本合同第八条所述的该房屋交付条件修改为甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。……4.乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付乙方。 另查明，2015年11月23日，漳州台商投资区万达广场投资有限公司通过EMS向刘玉彬邮寄《入伙通知书》，通知刘玉彬于2015年12月7日至8日到角美万达广场售楼处办理房屋交付手续，并载明面积差为0.18平方米，面积补差款1341元。之后，刘玉彬曾多次到现场查看房屋，向建设单位提出书面意见，反映案涉房屋存在质量问题。2019年3月28日，刘玉彬与漳州台商投资区万达广场投资有限公司办理了房屋交接手续，房屋产权面积为97.1平方米，刘玉彬同意按照现状接收房屋。 再查明，开元物业漳州分公司系深圳市开元国际物业管理有限公司的分公司。开元物业漳州分公司系漳州台商投资区万达广场的物业服务企业。2019年11月25日，刘玉彬向开元物业漳州分公司转账支付了漳州台商投资区万达广场6幢902室房屋2019年4月至2019年12月的物业管理费1496.35元。 以上事实有开元物业漳州分公司提供的《入伙通知书》、《快递单》、《前期物业服务合同》，刘玉彬提供的《接管验收记录》、《转账记录》、《房屋交接单》、《入伙流程确认单》、《商品房买卖合同》及双方的庭审陈述为据，经庭审质证，可以认定。 本院认为，建设单位漳州台商投资区万达广场投资有限公司与刘玉彬签订的《商品房买卖合同》包含其与深圳市开元国际物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的内容。开元物业漳州分公司作为深圳市开元国际物业管理有限公司的分公司，实际为漳州台商投资区万达广场提供了物业服务，刘玉彬也于2019年11月25日向开元物业漳州分公司交纳了2019年4月至2019年12月的物业管理费，双方之间形成物业服务合同关系。《前期物业服务合同》的约定，依法对开元物业漳州分公司及刘玉彬产生法律效力，双方均应按合同约定全面履行合同义务。《前期物业服务合同》约定：物业服务费按入伙通知书规定时间开始计收，逾期按日千分之三收缴滞纳金。建设单位漳州台商投资区万达广场投资有限公司于2015年11月23日通知刘玉彬于2015年12月7月至8日办理房屋交接手续。刘玉彬以房屋存在质量问题，未按期办理房屋交接手续。刘玉彬未举证证明房屋存在不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件的情形，即未举证证明其拒绝接收房屋有正当、合理的理由和依据。故刘玉彬抗辩因房屋存在质量问题，其有正当理由拒绝接收房屋，物业管理费应从其实际接收房屋时即2019年3月28日开始计算，缺乏事实和法律依据，不予采信。刘玉彬应从《入伙通知书》载明的交房时间开始交纳物业管理费，应向开元物业漳州分公司交纳2015年12月9日至2019年3月31日的物业管理费6167.79元（1.6元/月·平方米×97.1平方米×39.7月）。开元物业漳州分公司要求按合同约定的日千分之三计付滞纳金，标准过高，综合考量刘玉彬于2019年3月28日才实际接收房屋，开元物业漳州分公司的损失及合同履行情况，滞纳金酌情调整为以应交纳的物业管理费为基数，从约定的交纳日期至起诉之日（2020年5月14日），按日万分之二计算，共计1613.54元。刘玉彬已交纳了2019年4月至2019年12月的物业管理费，开元物业漳州分公司要求刘玉彬交纳该期间的物业管理费，于法无据，不予支持。 综上所述，案涉《前期物业服务合同》的约定，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。刘玉彬未按合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。刘玉彬依法应向开元物业漳州分公司交纳2015年12月9日至2019年3月31日的物业管理费6167.79元及滞纳金1613.54元，共计7787.33元。开元物业漳州分公司的其他诉讼请求，依据不足，不予支持。刘玉彬关于其实际交房前的物业管理费应由开发商承担的抗辩意见，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、刘玉彬于本判决生效之日起十日内支付深圳市开元国际物业管理有限公司漳州分公司物业管理费6167.79元及滞纳金1613.54元，共计7781.33元； 二、驳回深圳市开元国际物业管理有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费190元，减半收取计95元，由深圳市开元国际物业管理有限公司漳州分公司负担48元，刘玉彬负担47元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  陈坤城 二〇二〇年六月二十八日 法官助理谢添 书记员郭建伟 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。