苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2735号原告：崔俊敏。委托诉讼代理人：吴卫，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：周景锋，江苏恒渊律师事务所律师。被告：吴江金虹房地产开发有限公司。法定代表人：郭见高。第三人：沈志荣。原告崔俊敏与被告吴江金虹房地产开发有限公司（以下简称金虹公司）、第三人沈志荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法由审判员周斌适用简易程序于2020年4月21日进行了审理。原告崔俊敏的委托诉讼代理人吴卫，第三人沈志荣到庭参加诉讼。被告金虹公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔俊敏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《乌桥水岸》1幢2602号商品房买卖合同；2、判令被告赔偿原告购房损失本金1147419元及利息损失329882.96元（按年息6%计算，自2015年6月30日起暂计算至2020年3月20日，此后计算至实际偿付日止），小计：1477301.96元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月30日，原告受吴江舜湖新型建材有限公司指定，从第三人沈志荣处抵购被告开发的《乌桥水岸》1幢2602号商品房一套，经各方协商一致，原、被告身份签署《乌桥水岸》订购单一份，约定房屋面积136.63平方米，单价8398元/平方米，房屋总价为1147419元，同时备注约定“王总抵房”（即被告实际股东王华分得用于抵沈志荣工程款的房屋，对应购房款视为被告已足额收取）。此后，因被告公司的原因，该套房屋用于备案的商品房买卖合同一直未予签署，房屋也未交付。2020年3月4日，被告向原告出具告知单，明确该套房屋已经另行销售，并解除订购单。原告认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系已经依法成立，被告在将房屋销售给原告后擅自将房屋出售给他人，已构成根本性违约，故被告应承担相应的违约及赔偿责任。原告现依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉请。被告金虹公司未作答辩。第三人沈志荣陈述：上述房屋是江苏巨诚高新材料有限公司抵付本人的工程款，因本人结欠吴江舜湖新型建材有限公司混凝土货款，所以拿该套房屋冲抵付混凝土货款。因吴江舜湖新型建材有限公司不便出面签署购房手续，故由吴江舜湖新型建材有限公司委托崔俊敏出面签订购房手续。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年6月30日，金虹公司作为甲方，崔俊敏作为乙方，双方签订《乌桥水岸》定购单一份。定购单约定：1、乙方自愿定购由甲方开发的《乌桥水岸》1幢26层02号商品房一套，并自愿缴付定金2万元整；2、该商品房预测面积为：136.63(面积最终以政府产权管理部门实测为准)，房屋单价为8398元整，房屋总价为1147419元整；3、乙方采用何种付款方式：一次性付款；4、双方签订本定购单后，乙方须在__年__月__日前付清该商品房30%以上首付款，如因乙方、国家法律、法规或政策发生变化或者因按揭银行要求，乙方需提高首付款比例方可申请办理银行按揭贷款手续的，乙方应及时增加支付首付款数额以满足银行按揭贷款之办理要求，并在付清首付款后与甲方签订《商品房买卖合同》(合同样本甲方已提供乙方确认，乙方同意今后按此样本内容签署商品房买卖合同)及签约须知中的其他相关合同，并办妥银行按揭货款手续；5、乙方采用按揭贷款的方式支付余款的，须在签订《商品房买卖合同》当天同时提供相关货款材料：（1）、贷款申请人及配偶身价证；（2）、婚姻证明原件(结婚证或单身证明)；(3)、户口薄(非苏州户籍客户需提供一年以上的暂住证)；（4）、货款银行认可的收入证明(注：签约当日夫妻双方必须同时到场)；（5）、除应满足以上要求外，银行对特定客户所要来的其他资料应按期如实提供；6、乙方采用一次性付款的方式购买的，须在签订《商品房买卖合同》当日支付完成所有房款；7、乙方未按照本定购书第四条、第五条、第六条的规定执行的，甲方视为乙方自动放弃对定购单所列商品房的购买权，乙方所付定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出售；8、双方签订定购单后，乙方在签订《商品房买卖合同》或办理其他相关手续时不得更名，如因乙方擅自更名所引起的法律纠纷，一律由乙方承担，与甲方无关；9、在签订定购单时，乙方保证所提供的通讯地址和联系电话真实有效，如有变更及时以书面形式通知甲方，否则，由此引起的相关责任由乙方自行承担，与甲方无关、10、本定购单一式叁联(甲方贰联，乙方壹联)，具有同等法律效力，自双方签宇盖章之日起生效；11、备注：乙方按照本定购单第四条、第五条、第六条规定执行的，方可凭本人的预约单享受相应优惠；王总抵房。崔俊敏同时提供《代持协议书》及《结算单》一份。《代持协议书》载明：吴江舜湖新型建材有限公司作为甲方，崔俊敏作为乙方；甲、乙双方经友好协商一致，谨达成本代持协议书：1、因沈志荣先生承建吴江巨诚公司办公楼等工程而向甲方购买商品混凝土而结欠甲方货款，并以沈志荣先生通过巨诚公司抵债取得的盛泽乌桥水岸花园房屋二套（房号分别为1幢2602、3幢3101）抵偿甲方混凝土货款，因甲方公司不便出面签署购房手续，故甲方委托乙方代持其中的1幢2602号房屋（该房屋预测面积为136.63平方米，单价为8398元/平方米，总价为1147419元），并已由甲方、沈志荣、巨诚公司方与开发商吴江金虹房地产开发有限公司协调妥当，于2015年6月30日由乙方出面与吴江金虹房地产开发有限公司签署购房定购单。2、如今后在签订备案的商品房买卖合同、税费缴纳、房屋交付以及因商品房买卖合同而形成的纠纷处理时，乙方同意出面处理，包括以乙方名义提民事诉讼等，但费用及风险由甲方承担，产生的收益归甲方所有。3、乙方代持所购房屋如今后需要处分的，乙方必须按照甲方指令操作，因处分而获得的收益归甲方所有。4、本协议系双方真实一致的意思表示，双方同意信守执行。《结算单》载明：截止2015-7-4，建筑商沈志荣先生，共结欠吴江舜湖新型建材有限公司（以下简称舜湖建材）混凝土货款2923409元，由于沈志荣先生资金紧张，周转困难，故与舜湖建材协商一致，将乌桥水岸花园的两套房产1-2602；3-3101，总价共计217万元冲抵混凝土货款，最终余款753409元。此结算单双方代表签字后生效。崔俊敏同时提供金虹公司向其发送的《告知单》一份，告知单载明：贵先生与我司于2015年6月30日签订《乌桥水岸》定购单所涉乌桥水岸1幢2602号商品房，我司在地方政府的监管下已经将该套商品房另行销售，故特告知贵先生解除双方于2015年6月30日签订的《乌桥水岸》定购单。特此告知。崔俊敏同时提供本院(2018)苏0509民初10045号民事判决书【刘生会与金虹公司、第三人沈志荣商品房预约合同纠纷】及苏州市中级人民法院(2019)苏05民终8068号民事判决书【上诉人金虹公司因与被上诉人刘生会、原审第三人沈志荣商品房预约合同纠纷一案】。在本院(2018)苏0509民初10045号民事判决书中查明认定如下事实：1、江苏巨诚高新材料有限公司（以下简称巨诚公司）作为甲方，沈志荣作为乙方，双方签订《房屋抵付工程款协议书》一份。协议约定，鉴于乙方承揽了甲方位于盛泽镇工业集中区(大谢村)办公楼工程，尚有未结之工程款，乙方同意以可以合法取得的金虹公司乌桥水岸项目房屋予以抵付，并以乙方指定的购房人名义购买。为此，甲乙双方经友好协商，签订本协议，以资遵守：1、甲乙双方一致确认：甲方以本协议附件约定的坐落、房号/楼号、面积、单价、总价的六套房屋，用以抵偿应当支付乙方的工程款6876825.68元。购房合同签订后即视为工程款已实际抵付；2、乙方指定本协议附件载明的购房人为签订购房合同的买受人，购房人所作意思表示及行为，乙方认可；3、乙方承诺并保证：购房人将按金虹公司规定的购房流程办理，若涉及房屋交付、转让而产生的诸如契税、物业维修基金、面积补差款、办证费、个人所得税、营业税等一切税费均由乙方或购房人承担；4、商品房买卖合同项下的一切权利归属乙方或购房人，一切义务和风险由乙方或购房人承担；5、乙方与购房人内部权利义务关系由乙方与购房人自行设定，与甲方无关；6、因本协议书履行发生争议的，甲乙双方友好协商，协商不成的，均可向抵付房屋所在地人民法院提起诉讼。该协议随附抵付沈志荣工程款之房屋明细一份，明细载明：1、户主：李典灿；身份证号码：；楼号/房号：1-2502；面积：136.63；单价：8298；总价：1133755.74元；2、户主：何孝朋；身份证号码：；楼号/房号：2-2502；面积：136.63；单价：8298；总价：1133755.74元；3、户主：钱永泉、沈玉琴；身份证号码：、320525197103218346；楼号/房号：2-2602；面积：136.63；单价：8398；总价：1147418.74元；4、户主：刘生会；身份证号码：；楼号/房号：1-2503；面积：136.63；单价：8298；总价：1133755.74元；5、户主：崔俊敏；身份证号码：；楼号/房号：1-2602；面积：136.63；单价8398；总价：1147418.74元；6、户主：翁卫荣；身份证号码：；楼号/房号：3-3101；面积：129.21；单价：9138；总价：1180720.98元；六套房屋总面积：812.36平方米；六套房屋总价格：6876825.68元；2、刘生会提供加盖金虹公司公章的《股东房源分配明细表（王总）》一份，该明细表载明：根据股东协商分配房源，王总可拿房源4083.98平米，扣除南通二建抵账1758.06平米剩余2325.92平米。该表列明的具体明细中，含涉案房屋；3、沈志荣称该股东房源分配明细表系其与巨诚公司签订房屋抵付工程款协议时由巨诚公司法定代表人王华提供，随后其提供给刘生会；4、刘生会在审理过程中陈述，导致金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结。对此，金虹公司予以确认，金虹公司称当时楼盘的资金链出现问题，被政府介入，然后锁住网签；5、王华系巨诚公司的法定代表人。巨诚公司现已破产；6、本院向王华调查，王华陈述如下内容：1.对于刘生会向法院提供的房屋抵付工程款协议、抵付沈志荣工程款之房屋明细、股东房源分配明细表的真实性没有异议；2.巨诚公司欠沈志荣工程款，我就拿乌桥水岸的房产抵他的工程款；3.我是金虹公司的隐名股东；4.王总抵房的意思就是王总是我本人，巨诚公司用房产抵付欠沈志荣的工程款；5.金虹公司当时欠了供应商的工程款，被政府控制了，不能网签；7、本案争议焦点：1.巨诚公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议的法律效力；2.商品房买卖合同是否成立。1、巨诚公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议的法律效力。本院认为，巨诚公司因结欠沈志荣工程款,经与沈志荣协商出具房屋抵付工程款协议,约定以巨诚公司可以合法取得的金虹公司乌桥水岸项目房屋抵顶6876825.68元债务。根据金虹公司在答辩状中所陈述的金虹公司开发的乌桥水岸楼盘在巨诚公司法定代表人王华的控制管理下的事实，结合股东房源分配明细表（王总）上加盖金虹公司公章，以及金虹公司与刘生会签订《乌桥水岸》定购单，且在定购单上备注王总抵房的事实，可以认定巨诚公司对房屋抵付工程款协议中涉及的房屋具有相应的处置权。该房屋抵付工程款协议系巨诚公司与沈志荣之间真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力；2.商品房买卖合同是否成立。本院认为，金虹公司与刘生会虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方当事人签订了定购单，且双方当事人对定购单的真实性均无异议，定购单的真实性依法可以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称商品房司法解释）第五条规定：商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。具体到本案，双方当事人签订的定购单约定了房屋建筑面积、房屋每平米单价、总价款及付款方式等主要条款，根据巨诚公司与沈志荣签订的房屋抵付工程款协议，结合金虹公司在答辩状中所陈述的金虹公司开发的乌桥水岸楼盘在巨诚公司法定代表人王华的控制管理下的事实，以及金虹公司与刘生会签订《乌桥水岸》定购单，且在定购单上备注王总抵房的事实，可以明确刘生会通过工程款抵付的方式履行了其支付购房款的义务。导致金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结，而非刘生会一方的原因，故应视为刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同已经成立；8、综上，本院认为，刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同关系成立。本案中，金虹公司与刘生会未签订正式的商品房买卖合同的原因是由于网签被冻结，而网签被冻结根据查明的事实又系金虹公司的原因引起，而非在刘生会一方，且本案所涉房屋现已由金虹公司出售他人，导致刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同实际已无法履行，故刘生会请求依法解除双方之间的商品房买卖合同关系，本院依法予以支持。基于上述事实，刘生会要求赔偿损失1133756元，具有法律和事实基础，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第八条第一款第二项规定，本院判决：一、解除刘生会与金虹公司之间的商品房买卖合同。二、金虹公司于判决生效之日起十日内赔偿刘生会损失1133756元。三、驳回刘生会的其他诉讼请求。案件受理费16322元，由金虹公司负担。金虹公司不服本院判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。本案当中查明：涉案房屋于2012年9月28日取得商品房预售许可证，该房屋现已出售给他人。以上事实，有订购单、房屋抵付工程款协议书、股东房源分配明细表（王总）、(2018)苏0509民初10045号民事判决书（2019）苏05民终8068号民事判决书、《代持协议书》、《结算单》、《告知单》以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案当中，崔俊敏与案外人吴江舜湖新型建材有限公司签订的《代持协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。崔俊敏向本院提起诉讼，符合崔俊敏与案外人吴江舜湖新型建材有限公司之间的约定，故本院应予支持。王华担任法定代表人的巨诚公司结欠沈志荣工程款，双方签订协议书，约定以房屋抵付工程款。巨诚公司确认了抵付工程款之房屋明细，相关房屋也由金虹公司与购房者签订了定购单。在沈志荣与巨诚公司建设工程施工合同纠纷一案中，沈志荣主张的工程款中已扣减该部分工程款；沈志荣向巨诚公司破产管理人申报债权时，也扣减了该部分工程款，故上述抵付协议已实际履行，对当事人具有约束力。金虹公司与崔俊敏签订的定购单，加盖有金虹公司的公章，定购单的备注栏注明“王总抵房”，结合金虹公司盖章确认的股东房源分配明细表（王总），以及金虹公司陈述的当时涉案楼盘由王华控制管理，足以认定签订定购单时金虹公司认可王华有权处分案涉房屋。定购单系金虹公司与崔俊敏的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。定购单约定了房号、面积、单价、总价、付款方式等内容，具备商品房买卖合同的主要条款，应认定双方之间已形成商品房买卖合同关系。双方未能签订正式的商品房买卖合同是由于金虹公司资金链出现问题，网签被政府控制，相应责任应由金虹公司承担。现案涉房屋已被金虹公司另售他人，双方之间的商品房买卖合同已无法履行，故崔俊敏提起本案诉讼要求解除合同，本院予以支持。金虹公司于2020年3月4日向崔俊敏送达《告知单》，通知崔俊敏解除双方之间于2015年6月30日签订的《乌桥水岸》定购单，故本院认定双方之间的商品房买卖合同于2020年3月4日解除。金虹公司在定购单中注明“王总抵房”，证明金虹公司知晓并认可购房者系通过抵付方式支付购房款。因金虹公司的原因导致合同解除，崔俊敏要求金虹公司返还已付购房款1147419元及相应利息，亦应支持。鉴于2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。金虹公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，由此产生的不利法律后果理应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告崔俊敏与被告吴江金虹房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同于2020年3月4日解除。二、被告吴江金虹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告崔俊敏购房款1147419元，并支付利息（以1147419元为基数，自2015年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告崔俊敏的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9048元，由被告吴江金虹房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内交至本院。被告应负担的诉讼费用原告已预交，本院于本判决生效后十日内退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员 周 斌二〇二〇年六月十六日书记员 姚俊菲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。