河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0883民初575号原告：乔超，男，汉族，1991年8月24日出生，住住河南省孟州市。委托诉讼代理人：张春福，河南孟洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋长征，河南孟洲律师事务所律师助理。被告：河南文成置业有限公司，住所地：孟州市东河雍大街009号唐人御园售楼部。法定代表人：徐勇平，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告乔超诉被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月10日受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乔超的委托诉讼代理人张春福、宋长征，被告河南文成置业有限公司的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔超向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告赔偿原告迟延交房违约金4908元；2、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由:原告于2016年11月2日，与被告河南文成置业有限公司签订了商品房买卖合同购买了被告开发的位于孟州××大街××＃楼××单元××房，房屋总面积129.34平方米，总房款388020元，原告已经按照合同的约定履行了付款义务，按照合同第八条规定，被告应于2017年12月31日前将房屋交付原告，但被告直至2019年4月1日才将房屋交付原告。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，由于原告双方签定的《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，低于给原告造成的实际损失。被告文成置业辩称：1、原告未在交房通知注明的交房期限届满前办理交房手续，原告诉求中计算的违约金天数不正确。涉案房屋已经具备交付条件，经答辩人书面通知，原告在指定的交付期限内未办理交房手续，根据合同约定视为房屋在交付日期届满之日即2018年11月20日已经交付，之后答辩人不再承担违约责任。违约金的天数应按照2018年1月1日起至交房通知注明的交付日期届满之日止，并扣除自合同签订后至交房通知注明的交付日期届满之日止期间的因政府治理环保导致答辩人房屋建设施工不定期停工天数来予以计算，原告将违约金计算至2019年4月1日没有依据；2、原告诉状中要求提高原被告双方约定的逾期交房违约金数额的诉求依法不能成立。（1）依据原告与答辩人签订的商品房买卖合同第九条：逾期超过180日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同法中一项最基本的原则是意思自治原则，即民事主体依照自己的理性判断，自主参与民事活动，管理自己的私人事务，不受国家权力和其他民事主体的非法干预。原告与答辩人双方已经对逾期交付房屋承担违约责任以及违约责任承担方式进行了详细约定，该约定系原告与答辩人真实的意思表示，对双方均具有约束力；（2）《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：”换言之，如果商品房买卖合同中双方约定了违约金或损失计算方式的，应当尊重合同双方的意思，依据合同约定的标准计算违约金，因此本案中的违约金计算标准应按照商品房买卖合同中的约定标准计算；3、答辩人逾期交付房屋客观上存在合理的理由，依法应当予以扣减相应的停工天数。根据商品房买卖合同附件四第五条约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟。答辩人在开发建设涉案房屋的过程中，河南省人民政府、焦作市人民政府、孟州市人民政府及孟州市住房和城乡建设局为了执行国家大气污染防治的政策，多次向答辩人下发文件通知，并要求答辩人的施工工地停工，自合同签订后至实际交房之日止，因环保政策问题累计停工，这些政策原因导致了被告无法按照施工计划施工，属于合同约定的可以据实延期交付房屋的情形；4、基于公平原则，答辩人也将保留通过诉讼途径要求增加和变更房屋价款的权利。近些年来因受国家环保形势的影响，环保部门多次向开发商下发停工令，不仅是答辩人一家公司所面临的问题，更是整个房地产建设行业所面临的普遍难题。在严格的环保政策下，建筑材料上涨严重，工期延长，成本激增，造成答辩人长期亏损，但是答辩人现在并未向广大业主提出要求变更房屋价款，从公平的角度出发，答辩人希望法院在审理本案过程也中能够综合考虑上述问题，答辩人也将会保留相关的诉讼权利，以维护自身的合法权益。原告向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同复印件一份；2、河南增值税普通发票复印件一张。证明原告购买被告的房屋和约定交房时间，被告没有按照约定时间交房。被告质证后称：对证据1真实性无异议，但证明指向有异议，合同中明确约定有违约金的计算标准，被告因环保政策逾期交房是合同中约定的可以据实延期交房的情形，停工天数应予扣减；对证据2无异议。被告向本院提交的证据有：1、快递单、物流信息截图、入住通知书各一张。证明指向:被告于2018年11月13日向原告邮寄了入住通知书，原告未按交房通知注明的交付日期办理交房手续，按照合同约定应视为被告已按本合同约定条件完成了房屋交接手续，交房时间为2018年11月20日，因原告的原因导致迟延办理交房手续，被告不承担违约责任；2、收据、房屋验收交接表一张。证明指向:原告迟延办理房屋交接手续，在交纳了装修保证金并将房屋钥匙领走后，现涉案房屋已交付给了原告；3、商品房买卖合同。证明指向：（1）原告与被告签订的商品房买卖合同第九条约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同系双方自愿签订，为双方真是意思表示，且在房管局进行备案，原告要求的违约金应当按此标准计算。同时合同第八条以及合同附件四中第五条明确约定了如果出现政策原因或其他不可抗力因素，被告可以据实延期交付。（2）违约金的计算期限为合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。3、合同第十一条约定：自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，买受人拒不办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起的物业管理等各项费用；4、政策停工文件汇总表及政策文件一套，建设工程竣工验收备案表一份。证明指向：（1）原被告签署商品房买卖合同后，政府因环保原因多次下达停工令，建筑室外作业、土石方作业停工。在计算被告延期交房天数时，应当对自合同签订后至交房通知注明的交付日期届满之日止共造成被告实际停工的196天数予以扣减；（2）房屋已经五大主体验收合格。原告质证后称：对证据1快递单原告没有签收，不能作为交接房屋的证据使用；对证据2以交接表时间为准；对证据3合同真实性无异议；对证据4中备案表无异议，对停工文件真实性无异议，但是停工天数请求法院认定。本院对原、被告提交的证据的真实性均予以确认。依据有效证据，本院确认以下案件事实：2016年11月2日，原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将自己开发的位于孟州市唐人御园2#楼2单元8层22082号，面积为129.34平方米的在建房屋以388020元的价格出售给原告。商品房买卖合同第八条载明：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房经出卖人组织验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第九条载明：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另合同附件四合同补充协议第五条交付期限载明：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。合同签订后，原告向被告缴纳购房款388020元。合同约定的交房日期即2017年12月31日届满时，被告未向原告交付房屋。被告提供的建设工程竣工验收备案表记载，唐人御园2#号楼的开工日期为2015年11月17日，竣工验收日期为2019年1月11日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位意见的日期均为2019年1月19日，备案日期为2019年3月1日。被告于2018年11月13日向原告邮寄了《交房通知书》，但是原告并未按照通知的时间办理交房手续，按照双方约定，自本通知书邮寄后第7日，视为已完成房屋交接手续，即被告已于2018年11月20日完成交房。原告未向本院提交关于因被告迟延交房给原告造成的实际损失及损失具体数额的相关证据。2016年11月18日孟州市住房和城乡建设局发布孟建（2016）97号文，自2016年11月19日至2016年11月25日，停工7天。2016年12月16日、2016年12月17日孟州市人民政府办公室关于认真做好重污染天气红色（I级）预警应急响应的特级通知、孟州市住建局通知，自12月17日至22日施工工地全面落实“六个百分百”、“两个禁止”要求，裸露场地增加洒水降尘频次，防止扬尘发生，停工6天。2016年12月25日、2016年12月26日焦作市蓝天工程行动领导小组办公室发布焦蓝天办（2016）107号、孟州市蓝天工程行动领导小组办公室发布孟蓝天办（2016）176号文件，自2016年12月25日至2016年12月31日，停工7天。2017年2月12日孟州市住建局发布通知，启动重污染天气红色（Ⅰ级）预警响应，自2017年2月12日至2017年2月17日，停工6天。2017年5月18日孟州市住建局通知，自5月18日至5月20日，停工3天。孟州市住房和城乡建设局文件2017年6月5日—2017年6月8日，停工4天。2017年9月6日焦作市住建系统蓝天办工作领导小组办公室焦建蓝天办（2017）113号文，通知自2017年9月11日至2017年9月22日、2017年10月15至2017年10月31日，停止土石方开挖、场内倒运、回填、房屋拆迁、渣土清运等一切土石方工程，以上停工29天。2017年11月3日焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办发布（2017）24号文件，孟州住建局发布通知，规定自2017年11月3日0时启动橙色（Ⅱ级）预警，停工3天。2017年11月13日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的应急通知，停工2天。2017年11月21日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2017年11月21日至2017年11月26日，停工6天。2017年11月24日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，2017年11月26日起调整为橙色（Ⅱ级）预警，停工8天。2017年12月3日，孟州市住房和城乡建设局文件（孟建【2017】99号）自2017年12月3日至2017年12月31日，停工29天。2018年1月6日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2018年1月6日至2018年1月12日，停工7天。2018年1月11日孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整升级孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，自2018年1月13日至1月23日，停工11天。2018年1月26日孟州市住房和城乡建设局通知、孟州市环境攻坚战办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（Ⅱ)级预警的紧急通知、孟州市环境污染办公室2018年1月29日关于解除孟州市重污染天气橙色（II）级预警的通知，自2018年1月26日至2018年1月29日，以上停工4天。2018年2月27日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）11号文，自2018年2月27日至2018年3月3日，停工5天。2018年3月8日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年3月22日，关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年6月4日，孟州市住房和城乡建设局通知停工4天。2018年10月31日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）19号关于发布焦作市重污染天所应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，停工2天。2018年11月10日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)287号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，2018年11月10日至2018年11月15日，2018年11月15日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)292号关于延长重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，自2018年11月15日延长至16日，以上停工7天。2018年11月18日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)294号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2018年11月18日起，停工2天。本院认为,当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已向被告交付了购房款，被告应在合同约定的交房日期向原告履行交房义务，被告在双方约定的交房日期即2017年12月31日届满时未向原告履行交付房屋的义务，逾期180日后仍未向原告交付，因此原告要求被告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。关于违约金的起止时间，违约金的起算时间应当为合同约定的交房时间届满之次日，即2018年1月1日起算；被告已于2018年11月13日将《交房通知书》邮寄原告，并且原告也已签收，但并未按照约定办理交房手续，故本案中应按通知书的约定即邮寄后第7日视为已完成房屋交接手续，即被告已于2018年11月20日交付房屋。故应从2018年1月1日起至2018年11月20日止计算被告的迟延交付房屋天数，计323天；另被告因执行政府环保政策而停工的期间，属于不可抗力，因此延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除，故从原、被告签订购房合同之日即2016年11月2日起至2018年11月20日止房屋建设施工停工天数为158天。关于原告是否有权要求调整双方合同约定的违约金比例问题，本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷，审理商品房买卖合同纠纷应当严格依照《中华人民共和国合同法》及相关司法解释执行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人一方认为合同约定的违约金过低，请求人民法院予以适当提高的前提是对方的违约行为给己方造成的实际损失明显超过了合同约定的违约金计算数额，而本案原告并未举证证明因被告的违约给其造成的实际损失及损失的具体数额，原告提高违约金计算比例缺乏法律和事实依据，违约金应按合同约定以原告已交付房价款388020元按日万分之0.2计算。综上，被告应给付原告的逾期交房违约金为388020元×165天×0.2/10000=1280元。对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定,判决如下：限被告河南文成置业有限公司于判决生效后三日内支付原告乔超迟延交房违约金1280元；驳回原告乔超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告河南文成置业有限公司承担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于焦作市中级人民法院。审判员  王江波二〇二〇年六月二十三日书记员  范艳萍