山西省晋中市太谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0726民初83号原告：太谷鑫港湾商务服务管理有限公司。住所地，山西省晋中市太谷区南正街东、箕城东街南鑫港湾项目产权式酒店7层18-31号房间。法定代表人：李智，系该公司执行董事。委托代理人：任魁，男，系该公司员工。被告：太谷县金鼎健身会所。住所地，晋中市太谷区鑫港湾三楼北区N1。类型：个体工商户。经营者：胡继明。委托代理人：王玉马，山西敦宇律师事务所律师。原告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司与被告太谷县金鼎健身会所合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司的委托代理人任魁、被告太谷县金鼎健身会所的经营者胡继明及其委托代理人王玉马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间签署的《XXX商铺租赁合同》以及《补充合同》（原告在审理过程中明确该项诉讼请求为解除原被告之间的全部合同）；2.依法判令被告向原告支付租金共计602500元（第一份合同欠租金402500元，第二份合同从2019年5月31日至2020年5月30日欠租金200000元）；3.依法判令被告即刻撤出占用的场地；4.依法判令被告向原告支付从逾期缴纳租金之日至实际履行之日止的违约金（暂计算至2020年1月6日为122400元）；5.依法判令被告向原告支付物业费60824.6元、水费15907.4元，共计76732元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告的经营者胡继明于2016年7月4日签署了《XXX房屋租赁协议书》（以下简称“合同一”）以及《补充协议》。合同一约定，原告将北区健身房区域、建筑面积2000平方米的房屋出租给胡继明使用，租赁期限为2016年10月1日到2021年9月30日。租金第一年为300000元；第二年为330000元；第三年为360000元，第四、五年租金视返租人返租情况情况确定。合同一签订后，被告向原告共计支付租金90000元，截至2018年5月31日仍欠付原告租金402500元。由于被告经营不善且一直拖欠租金，双方于2018年5月至6月重新协商一致，签署了《XXX铺租赁合同》（以下简称“合同二”）以及《补充合同》，对租金以及租赁期限进行了重新约定。合同二约定，原告继续将北区健身房区域出租给被告使用，租赁期限变更为2018年6月1日到2022年5月30日。租金每年为200000元（包括120000元现金以及80000元金鼎健身卡），缴纳方式为每年的6月1日-6月15日缴纳本年度租金。逾期支付本年度或下年度租金超过15日的，原告有权解除合同，被告从逾期之日起每日加收应缴费用千分之3的违约金。合同二签订至今，被告向原告仅支付了2018年6月1日至2019年5月30日的租金，后续应付的200000元租金至今未付。此外，从2016年7月4日至今，不论合同一还是合同二的履行过程中，被告长期拖欠原告物业费、水费合计76732元。原告多次催促其缴纳，但其一直置之不理。至今强行霸占属于原告的经营场所，锁住大门。综上，原告未依约履行合同义务，构成严重违约，并给原告造成了巨大损失，现为维护原告合法权益，特提起诉讼，望贵院予以支持。被告太谷县金鼎健身会所辩称，一、原告诉求的第一项不明确，被告不清楚解除的是哪一份合同；另就双方解除2018年双方签订的租赁合同和补充合同，被告已向太谷县人民法院起诉，根据一事不再理原则，本案不应当对此再进行审理。二、对于2018年5月31日以前的租金，双方已达成一致意见，不再要求被告支付，基于此才在2018年重新签订了合同，故对于该之前的租金依法不应支持。2018年6月1日至2019年5月31日的租金，由于原告存在严重的违约行为，并且就违约被告已向太谷县人民法院起诉。三、关于第三项要求被告立即撤出场地的诉讼请求，我方已就违约提起诉讼，待太谷县人民法院判决后，我方会搬出占用场地。四、对于原告的违约金请求，由于原告的违约行为导致被告租赁商铺用于经营健身房之目的不能实现，进而造成今天的局面，违约是原告违约，而非被告。五、对于要求支付物业费、水费的诉讼请求，被告不认可其诉求计算过程中的明细，物业费从未收取，就是不收取，水费待原告提供证据后我方结合自来水公司的定价再行答辩。六、针对2016年、2018年双方签订合同的事实不持异议，对于其陈述的我方欠付租金以及物业、水费这些事实，待原告举证后我方再答辩。原告索要租金已超过法定诉讼时效。本院经审理认定的事实如下：2016年7月4日，太谷XX商务服务管理有限公司（甲方）与被告的经营者胡继明（乙方）签订了《XXX房屋租赁协议书》。协议书约定，太谷XX商务服务管理有限公司将北区健身房区域，建筑面积为2000㎡的房屋出租给胡继明作为健身房场地使用，租赁期限从2016年10月1日起至2021年9月30日止，共计5年；第一年租金300000元，第二年租金330000元，第三年租金360000元，第四年、第五年租金依据太谷XX商务服务管理有限公司返租情况确定。太谷XX商务服务管理有限公司在本协议签订前与物业管理公司签订的《前期物业管理服务协议》及相关物业管理文件中所享有的权利和义务（缴纳维修基金除外），在本协议期内，转由胡继明享有并履行（包括物业管理费、水电气费、公共区域发生费用等各费用的交纳），太谷XX商务服务管理有限公司与物业公司已签订物业管理协议、相关文件作为本协议附件。胡继明有拖欠房屋租金累计30日以上情形的，太谷XX商务服务管理有限公司有权单方终止协议，收回本房屋，并保留追究违约责任的权利。同日，太谷XX商务服务管理有限公司（甲方）与胡继明（乙方）签订了《补充协议》。该补充协议约定，1、本合同生效后，前三个租赁年内胡继明向太谷XX商务服务管理有限公司每年免费提供100张年卡供太谷XX商务服务管理有限公司活动使用，太谷XX商务服务管理有限公司保证此年卡不做商业出售使用。2、活动期内胡继明需积极配合甲方开业活动及开业后各项活动，活动计划内容由甲乙双方协商决定，太谷XX商务服务管理有限公司保证不损害胡继明正常经营利益。3、胡继明保证健身俱乐部整体投资额不得少于200万元，含设备及装修（不含房租）。……6、太谷XX商务服务管理有限公司承诺将胡继明纳入整体宣传、整体营销及品牌形象塑造等活动范畴之列，为胡继明提供良好的经营环境及便利的经营条件。上述《协议书》及《补充协议》签订后，2016年7月4日，胡继明支付90000元作为定金，约定剩余租金210000元于2016年10月10日前付清。2018年5月到6月期间，太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司（甲方）与被告（乙方）签订了《XXX商铺租赁合同》。合同约定，太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司同意将其合法所有的位于健身房区域出租给被告；该租赁房屋建筑面积1338平方米，实用面积为963.6平方米。租赁房屋的用途为健身房。租赁期限为4年，自2018年6月1日起至2022年5月30日止；租金为第一租赁年度200000元／年。缴纳方式为被告每年6月1日到6月15日间向太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司缴纳12万元现金和8万元的金鼎健身卡。被告逾期支付本年度或下年度租金超过15日的，太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司有权单方解除合同，由被告承担因此造成的一切损失，并从逾期之日起加收应缴费用千分之3的违约金；履约保证金为10000元，履约保证金的支付方式为健身卡（健身卡有效期与合同有效期一致），被告应当在本合同签订之日按照本合同的约定向太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司支付履约保证金；若被告在本合同签订后未按照约定支付太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司租金或在合同履行过程中出现违约，则太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司有权不予退还此笔履约保证金；租赁期内的取暖费、空调费（包括商铺闲置期间所产生的取暖费、空调费）、租赁期内因被告经营或使用所产生的费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、天然气费用、被告自行申请安装电话、宽带、有线电视及因此产生的话费、网费、收视费等费用）以及租赁期间的物业管理费（物业服务费标准以太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司通知为准）由被告承担，被告应按时缴纳。租赁期内的取暖费、空调费等上述费用由太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司代为收取，收取后交付太谷县XX物业服务有限公司。本合同所约定的计费面积以房屋使用面积为准；经太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司与被告双方协商一致可以解除合同，双方有任何一方出现违反本合同约定的情形，守约方均有权单方解除本租赁合同。除本合同特别约定外，任何一方违反本合同约定的，违约方需赔偿守约方违约金，违约金的计算标准按照年租金的20%计算。该《租赁合同》自2018年6月1日起生效。原告（甲方）与被告（乙方）还签订了《XXX商铺租赁合同》的《补充合同》，约定本补充合同与租赁合同具有同等法律效力，本补充合同内容与租赁合同条款有不同之处，以本补充合同为准。该《补充合同》约定，本合同签订的租赁期限内原告不得变更租金额度，租金额度为20万元/年，缴纳方式为被告每年6月1日到6月15日间向原告缴纳12万元现金和8万元的金鼎健身卡。本合同所指的物业、空调、取暖费的计费均以实际使用面积为准，如因原告设施设备或其他管理等原因，导致被告场所不能正常享有这些服务时，原告应当根据被告实际使用情况对这些费用进行减少或减免。这些费用调整时，原告需征得被告的同意不得随意调整收费标准。租赁期限最后一年的房租，被告将在与原告签订下一期限租赁合同时交付。被告在审理过程中提交了与物业经理王X、杨XX以及自来水公司工作人员的电话录音，证明本案所涉的片区内的供水、供暖、供电均不正常，自2018年底未进行供暖等，被告提交与原告公司员工侯XX、师XX等的电话录音证明原被告在签订《XXX商铺租赁合同》及《补充合同》时，2018年5月31日以前的合同约定的所有费用（包括租赁费、物业、水费等）已经协商解决。2018年原被告双方形成新的合同后，被告根据合同约定向原告支付了2018年6月1日至2019年5月30日一年的租金。2018年9月，原告收取了被告的10000元物业费，该10000元物业费据被告陈述是原告自行从被告缴纳的装修保证金中扣除的。原告陈述被告尚欠2018年物业费30471.2元（按照3元/平米/月，面积为963.6平米），2019年物业费30353.4元，被告共欠物业费60824.6元。被告对物业计费单价和收费标准提出异议，但是原告未向本院提交物业部门的收费标准及依据来佐证其主张的合理性。原告陈述从2018年1月1日至2019年9月30日，被告欠水费15907.4元，庭审结束后，经本院做工作后，被告表示原告主张的水费中包含有2018年5月31日以前的费用，虽然2018年5月31日以前的费用已经协商解决，但由于数额不大，可以接受此欠费。据被告陈述，2019年10月25日断电后，健身房就无法经营了。一直处于停业状态。另查明，2014年7月25日成立太谷XX商务服务管理有限公司。2017年1月12日，成立太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司，系太谷XX商务服务管理有限公司的分支结构。2017年6月8日，更名为太谷鑫港湾商务服务管理有限公司。原告代理人任魁称太谷XX商务服务管理有限公司通信分公司对太谷XX商务服务管理有限公司负责，不是独立核算、自负盈亏的单位。本院所确认的上述事实，有原告提供的《XXX房屋租赁协议书》、《补充协议》、《XXX商铺租赁合同》、《补充合同》，被告提供的电话录音等及当事人的庭审陈述笔录等证据在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《XXX商铺租赁合同》及《补充合同》依法成立并生效，《XXX商铺租赁合同》的《补充合同》中约定之前签订的《XXX房屋租赁协议书》以及与租赁相关的其他合同等法律文件同时废止，被告提供的录音资料证明在签订《XXX商铺租赁合同》时，2018年5月31日以前的合同约定的所有费用已经协商解决，原告虽然持有异议，但未能提供相应证据予以反驳，故被告应按约定支付原告租金200000元（原告主张的602500元-原告主张的2018年5月31日前租金402500元=200000元）。录音资料还证明在被告经营过程中，原告不能保证水、暖、电的正常供应，致使被告不能正常经营，在合同履行过程中被告出现了欠交租金情况，应根据原告的请求解除原告与被告签订的《XXX商铺租赁合同》及《补充合同》。合同解除后，被告应撤出租赁的场地。原告主张按照“从逾期之日加收应缴费用千分之3的违约金”的标准计算从2019年6月16日至2020年1月6日的违约金过高，有违填平原则，应予调整，被告应当按照山西太谷农村商业银行股份有限公司同期同类借款利率标准计息来支付违约金。对原告要求被告支付的物业费的诉讼请求，庭审中被告对收费标准及计算办法提出异议，但是原告未向本院提交物业部门的收费标准及依据来佐证其主张的合理性，故在本案中对原告主张的物业费不予支持，待原告有了充分证据后可另案主张权利。对于原告主张的水费，庭审结束后，经本院做工作后，被告表示原告主张的水费中包含有2018年5月31日以前的费用，虽然2018年5月31日以前的费用已经协商解决，但由于数额不大，可以接受此欠费，故对原告要求被告支付水费15907.4元的诉讼请求依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、解除原被告之间签订的《XXX商铺租赁合同》及《补充合同》。二、被告太谷县金鼎健身会所于本判决生效之日起三十日内支付原告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司租金200000元、水费15907.4元及违约金（以200000元租金为基数，按照山西太谷农村商业银行股份有限公司同期同类借款利率标准计算从2019年6月16日至2020年1月6日的利息作为违约金）。三、被告太谷县金鼎健身会所于本判决生效之日起三十日内腾出所租原告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司的场地。四、驳回原告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5908元，由原告太谷鑫港湾商务服务管理有限公司负担4254元，由被告太谷县金鼎健身会所负担1654元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审判员  赵国胜二〇二〇年六月十二日书记员  杜文娟