江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3449号原告：无锡市宏远机械厂，住所地无锡市锡山区东北塘街道大马巷村。法定代表人：阚燕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘挺,江苏法略律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志峰,江苏宁卿律师事务所律师。被告：王凯，男，1993年9月19日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：王建军，男，1970年6月5日出生，汉族，住无锡市锡山区，系王凯父亲。委托诉讼代理人：蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。原告无锡市宏远机械厂（以下简称机械厂）与被告王凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理，依法由审判员王玄适用简易程序于2019年7月17日公开开庭进行了审理，原告机械厂的委托诉讼代理人刘挺，被告王凯的委托诉讼代理人王建军、蒋菊兰到庭参加诉讼。2019年9月3日，本案经批准转为普通程序审理，后又依法经批准延长审限。本院依法组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告机械厂的委托诉讼代理人刘挺，被告王凯的委托诉讼代理人王建军、蒋菊兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告机械厂向本院提出诉讼请求：请求判令无锡市锡山区厂房拆迁安置补偿款中机器设备搬迁补偿、停产停业损失补偿及隐蔽工程补偿等共计391714元归机械厂所有。事实和理由：2017年9月，王凯委托其父亲王建军与机械厂签订《租房协议》一份，约定将坐落于无锡市锡山区北一跨车间666平方米、厂区门口北面一楼3间及厂区内前面八间的东面楼下七间租给机械厂；租期从2018年1月1日到2020年12月31日止。租赁期间，机械厂自行出资对所租用的厂房进行了装饰装修，并添置、安装了生产设备。后涉案厂房拆迁，评估公司对机械厂所有的机器设备进行了评估。锡山区东北塘街道办事处与王凯就无锡市锡山区厂房拆迁补偿之事宜签订了书面的拆迁补偿协议，应归属机械厂所有的机器设备搬迁补偿、停业损失补偿及隐蔽工程补偿等费用均己包含在上述拆迁补偿协议中，且王凯已领取了部分拆迁补偿款，机械厂要求王凯支付应由机械厂享有的拆迁补偿金额，经多次催讨无果，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告王凯答辩称，1、机械厂主张的是拆迁补偿款，征收单位并非王凯，拆迁款支付方并非王凯，王凯主体不适格。2、机械厂与王凯的合同关系早已解除。3、涉案厂房及设施均属于王凯。4、王凯至今未收到全部拆迁款，机械厂要求王凯支付款项，无事实依据。请求法院驳回机械厂的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：无锡市锡山区厂房原系无锡市锡伟橡塑厂所有，后经本院司法拍卖，由王凯购得。2017年9月25日，王建军（甲方、出租方）与机械厂（乙方、承租方）签订租房协议一份，约定出租方将厂区内北一跨车面666平方米租给承租方，租期从2018年1月1日到2020年12月31日止，租金170元/平方米，113220元/年（不含税），出租方将厂区门口北面一楼3间租给承租方作为办公用房，租期从2018年1月1日到2020年12月31日止，租金12000元/年（不含税），出租方将厂区内前面八间的东面楼下柒间（约180平方米）租给承租方，租期从2018年1月1日到2020年12月31日止，租金22000元/年（不含税）。以上共计租金不含税147220元/年，租金预付一年。出租方收承租方保证金贰万元，租赁期满，承租方对租赁厂房等设施无损坏，保证金退还。如果由承租方造成厂房等设施的缺损，承租方全额承担损失等相关费用及责任。如果承租方未按时支付房租，视作承租方违约，出租方收回承租方所租房屋,承租方需赔偿出租方3个月的租金等。双方同意在租赁期间，该房屋因国家建设需要依法征用拆迁的，本合同自行终止，双方互不承担责任，甲方退还多余的房屋及保证金。王建军在甲方处签字，阚燕平在乙方处签字，机械厂在乙方处盖章。2018年8月13日，无锡市锡山区东北塘街道拆迁安置管理办公室委托无锡市百勤房地产估价有限公司对无锡市锡山区厂房进行评估，并出具评估报告，对房屋产权面积评估价（不含装潢及附属物补偿款）、装潢装饰、附属物、设备搬迁进行了评估。机械厂称其中机器设备搬迁补偿197260元、隐蔽工程补偿（车间）66600元、停产停业损失（涉及1、1-1、2、8号房）127854元，以上共计391714元属机械厂所有。2018年12月13日，无锡市锡山区东北塘街道办事处作为甲方，王凯作为乙方，签订了锡山区征收土地涉及非住宅房屋及构建筑物补偿协议书，因蓉新路及两侧项目建设需要，征收乙方位于G6地块的房屋，被征收房屋产权性质为私房，房屋建筑面积为6192.90平方米，其中有证建筑面积2174.60平方米，无证面积4018.30平方米，乙方对上述产权性质、建筑面积确认无疑，就补偿等事宜自愿达成如下协议：由无锡市百勤房地产估价有限公司对被征收房屋进行评估，房屋产权面积评估价（不含装潢及附属物补偿款）为6820152元，装潢装饰276007元，附属物631855元，设备搬迁1322630元，合计补偿款9050645元。征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）7%给予停产停业损失补偿570466元。未评估隐蔽工程计2040731元、房屋销售税金395680元、拍卖溢价部分580125元，其他补偿计1329363元，乙方在规定期限内签订房屋征收补偿协议书并在搬迁期限内交房实施拆除的，甲方给予乙方提前搬迁奖励费162990元，根据上述约定，乙方应得房屋征收补偿款1668万元，并约定了付款方式，同时双方一致约定腾空时间延至2019年6月30日，无锡市锡山区人民政府东北塘街道办事处在甲方处盖章，王凯在乙方处签字。2018年7月27日，王建军向机械厂邮寄催款函，载明双方于2017年9月25日签订了租房协议，但机械厂未按约缴纳租金，现通知机械厂于收到本函之日起三日内立即与王建军联系磋商支付租金事宜。2018年7月31日，王凯、王建军委托律师向机械厂邮寄律师函，载明机械厂逾期支付租金，且机械厂在收到催款函后仍不予支付，现告知机械厂即日解除双方于2017年9月25日签订的租房协议，并告知机械厂接到本函之日起三日内立即与王凯、王建军联系磋商支付违约金、办理交接手续、迁出租赁房屋、支付尚欠租金及使用费等事宜。2016年3月10日机械厂支付租房保证金2万元，2017年11月22日机械厂支付租金8万元，2018年8月10日机械厂支付租金47220元。机械厂于2018年6月22日搬出涉案厂房。2019年10月9日本院至无锡市锡山区调查，询问停产停业损失的具体补偿标准以及涉案厂房拆迁有无拆迁公告，其工作人员答复所有厂房的停产停业损失都是按照相关文件并参照国有土地拆迁的标准。关于拆迁是先由村委发放拆迁告知书，再进行评估，之后再具体协商拆迁补偿。庭审中，机械厂陈述2017年年底其听说已通知要拆迁，但未收到书面通知，王凯称从未收到拆迁告知。《市政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》中征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，按照以下标准计算确定：征收不生产或不营业的非住宅房屋，结合不生产、不经营等实际情况，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）3%给予被征收房屋产权人停产停业损失补偿。征收生产或营业中的非住宅房屋，按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者停产停业损失补偿。被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失分配有约定的从其约定；没有约定的，由产权人和经营者协商确定。上述事实，有当事人陈述及租房协议、厂房平面图、收条、收据、银行流水、律师函、机器设备搬迁补偿评估表、隐蔽工程审核明细表、评估汇总表补偿调整明细、补偿协议书、催款函、律师函及邮寄凭证、照片、调查笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，2017年9月25日签订的租房协议，由王建军与机械厂签订的租房协议得到了房屋所有人王凯的确认，系当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于双方争议的租房协议是否已经解除的问题，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，2018年的租金机械厂根据协议约定应当于2018年1月1日支付，其经催告后也未及时支付，故王凯通知解除租房协议符合事实及法律规定，该租房协议已于2018年7月31日解除。关于双方争议的案涉厂房拆迁安置补偿款中机器设备搬迁补偿、停产停业损失补偿及隐蔽工程补偿等共计391714元归谁所有的问题，首先关于机器设备搬迁补偿，因租房协议已解除，机械厂实际于拆迁评估前搬离，机械厂陈述评估时仍然评估的是机械厂所有的已搬走的机器设备，王凯陈述评估时评估的是王凯所有的放置在案涉厂房内的设备，机械厂未能提供证据证明其陈述的事实，故机器设备搬迁补偿不应归其所有；其次关于隐蔽工程补偿，机械厂陈述其实际在厂房拍卖前就已经承租该厂房，其中的隐蔽工程是其出资修建，王凯认可机械厂在拍卖前确实已承租该厂房，但不认可隐蔽工程由机械厂修建，机械厂未能提供证据证明隐蔽工程由其出资修建，王凯整体拍卖取得位于无锡市锡山区厂房，故隐蔽工程补偿不应由机械厂所有；第三关于停产停业损失补偿，根据本院调查，评估前已经进行了拆迁告知，据机械厂称告知时间为2017年年底，王凯则否认有告知情形，但是根据拆迁安置的一般流程和本院的调查所得情况，在拆迁评估前，可以确定必然有告知程序，王凯现回避告知的时间，应当做出对其不利的认定，房屋拆迁告知时间应当在租房协议解除之前，故停产停业损失补偿本院根据《市政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》酌情予以分配，由机械厂分得其租赁房屋评估价的4%，计73059.43元。机械厂主张的超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王凯于本判决生效之日起十日内向原告无锡市宏远机械厂支付拆迁补偿款73059.43元；二、驳回原告无锡市宏远机械厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7176元，由原告无锡市宏远机械厂负担5838元，被告王凯负担1338元（原告同意其垫付的诉讼费由被告直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 王 玄人民陪审员 王 玲人民陪审员 华 奋二〇二〇年六月九日书 记 员 陈敏珠