安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初325号 原告（反诉被告）：合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会，住所地安徽省合肥市包河区北京路与梁园路交口东北角，统一社会信用代码5534011179185962XM。 法定代表人：贾文杰，主任。 委托诉讼代理人：牛和勇，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蕊，安徽徽商律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：合肥新晟商务酒店有限公司，住所地安徽省合肥市包河区贾大郢东侧1幢，统一社会信用代码91340100394516738E。 法定代表人：贾成忠，总经理。 委托诉讼代理人：杨海波，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亓琪，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会（以下简称贾大郢社居委）诉被告合肥新晟商务酒店有限公司（以下简称新晟酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。2020年3月19日，新晟酒店反诉贾大郢社居委房屋租赁纠纷一案，本院予以立案受理。2020年4月2日，本院依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）贾大郢社居委的委托诉讼代理人牛和勇、李蕊，被告（反诉原告）新晟酒店的委托诉讼代理人杨海波、亓琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾大郢社居委诉称：2014年11月16日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于交口的门面房屋第一、二、三层共计3900㎡租赁给被告用于开设商务酒店，租期自2014年12月1日至2020年12月1日，月租金为16元／平方米，每年租金为748800元，每季度支付一次，租金每年按3%递增。合同签订后，被告未按合同约定及时支付租金，原告于2019年9月19日向被告发函，要求被告支付租金。虽经原告催要，但被告仍未依约履行。请求判令被告向原告支付拖欠的租金1565515.59元（自2014年12月1日至2020年3月1日，后续租金按照每月72338.7元计算至判决之日）及滞纳金313319.96元（以1169104.34元为基数，按照日万分之四自2018年5月1日暂计算至2020年3月1日，后续滞纳金至款清日止），暂计1878835.55元；本案全部诉讼费用由被告承担。 被告新晟酒店辩称：2017年4月起，因郎溪路二、三标封闭施工，对被告酒店的营运造成影响，被告唯一出入通道被堵、机动车禁止通行、人流量大幅减少、道路施工产生大量噪音并有经常性停电，酒店的入住率大幅减少，被告连续亏损，被告无法对租赁物正常使用，道路施工降低了案涉房屋的商业价值，影响了合同履行的环境，使合同履行出现利益失衡，结合本案应属于情势变更的范畴，如继续履行原合同，必然导致显失公平的后果。根据法律规定，原告要求被告按照合同约定全额支付租金，显失公平，应当按照情势变更及公平原则给予被告减免相应的租金。被告不应当承担滞纳金，被告拖欠租金，实属无奈，不属于无故拖欠，且由于道路施工，导致被告经营损失惨重，被告不属于恶意违约不应当承担滞纳金。对于递增部分，由于原合同订立，考虑到酒店行业的交易习惯及行情，被告本应当盈利时，因道路施工导致亏损，其递增部分系合同约定，但由于其约定的基础已不复存在，被告不应当支付递增租金，对于该条约定，应当根据公平原则，予以变更。 反诉原告新晟酒店反诉称：2014年11月16日，反诉原、被告签订一份《房屋租赁合同》，合同约定反诉被告将位于交口的门面房第一、二、三层共计3900平方米租赁给反诉原告用于开设商务酒店，租期自2014年12月1日至2020年12月1日。合同履行过程中，2017年4月初，因郎溪路二三标（包河大道立交—巢湖南路）工程施工，导致案涉酒店唯一出入通道被堵，且施工时产生大量噪音、影响供电等，使得许多新老客户无法入住，因经常停电导致仅有的客户入住后也需退房，同时停电导致酒店的发电机完全损坏等情况，严重影响了反诉原告的正常经营，给反诉原告造成巨大的经济损失。2017年10月16日，反诉原告向反诉被告出具一份《申请报告》，希望能够减免租金并延长租期。反诉被告口头表示将集体讨论减免反诉原告的租金，但一直未给反诉原告确切回复。因此，反诉原告一直持续支付部分租金。2020年1月24日，安徽省卫计委发布了《安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应》，合肥市也从2020年1月24日起开始加强防控新冠××疫情，发布暂停经营性场所并禁止提前复工等政策。反诉原告在道路维修尚未恢复正常经营的情况下，为配合全市防控新冠××疫情，也从2020年1月24日暂停营业至今，无营业收入，给反诉原告带来了巨大的经济压力。根据相关法律规定及合肥市关于减免租金的政策文件，反诉原告在防控新冠××疫情期间的租金应当予以减免。请求判令减免反诉原、被告之间签订的《房屋租赁合同》自2017年5月1日起至全国新冠××疫情结束时止，共计32个月的租金（此期间不计算递增租金），并延长租期32个月（此减免、延长租期为暂定，待全国新冠××疫情结束时确定具体的减免、延长租期月数），以上合计租金1996800元；本案全部反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告贾大郢社居委辩称：我方对反诉请求不予认可，我方认可修路的事实，但是修路与反诉原告实际经营无关联性，对于是否适用情势变更，应当根据法律规定。新冠××疫情事件，并不是反诉原告免付租金的条件，免付租金应当具备法定条件和双方合同约定，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年11月16日，原告（反诉被告）贾大郢社居委与被告（反诉原告）新晟酒店签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）贾大郢社居委，承租方（乙方）新晟酒店，乙方承租甲方的房屋坐落于合肥市包河区，该建筑物共3层，建筑面积3900平方米，乙方承诺租赁该房屋作商务酒店使用；乙方租用甲方房屋的期限为六年，自2014年12月1日起至2020年12月1日止；甲方应于2014年4月20日前将出租的房屋交付乙方使用，租金每月每平方建筑面积租金为16元，建筑面积为3900平方米，月租金为62400元，年租金总额为748800元；租金每季度支付一次，先付款后使用，租金每年按3%递增；自本合同生效之日起5个工作日内，乙方须将租金支付给甲方，以后提前5天支付下季度租金；乙方应向甲方一次性交纳履约保证金10万元，于合同签订前交纳；乙方如逾期支付房屋租金、水电费、卫生费等，除应及时补交外，每逾期一天，须按拖欠金额的万分之四向甲方支付滞纳金。在原、被告签订合同前，贾大郢社居委于2014年4月20日已经将租赁房屋交付新晟酒店，新晟酒店于2014年5月16日支付贾大郢社居委履约保证金10万元。新晟酒店租赁房屋后，未按合同约定按季度提前支付租金，而是先租后付，且每次支付租金数额不等，也未按月租金的倍数计付。新晟酒店自2015年6月至2019年5月陆续支付贾大郢社居委租金2665913元。2019年11月14日新晟酒店代为支付电机修理费31300元，贾大郢社居委同意该款抵消租金。此后，新晟酒店未再支付租金。2019年9月19日，贾大郢社居委致函新晟酒店，要求其于2019年9月30日前支付租金1169104.34元，新晟酒店未予回复。 在本案审理中，贾大郢社居委主张，因新晟酒店所付租金未按月、季支付租金，其按新晟酒店自2014年12月1日至2020年3月1日应付总租金4262728.63元，再减去新晟酒店已付租金2665913元、维修电机费31300元，得出新晟酒店尚欠租金1565515.63元（截止2020年3月1日），滞纳金自欠付租金之日即2018年5月1日起计算。 另查明：在新晟酒店租赁房屋期间，因合肥市重点工程郎溪路改造施工，自2017年5月1日起新晟酒店的出入通道受阻，且施工过程中产生的噪音，导致新晟酒店经营受到影响。2017年10月16日，新晟酒店向贾大郢社居委提交申请报告，请求减免租金并延长租期，贾大郢社居委未予回复。此后，郎溪路一直封闭施工至2019年12月底。 上述事实，有贾大郢社居委提交的《房屋租赁合同》，函；新晟酒店提交的郎溪路项目施工及通车答复的网站截图、照片，新晟酒店2016、2017、2018年财务报表，工程报价单，证明，《申请报告》，租金支付凭证及支付明细，《安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应》网页截图，新晟酒店人员工资表，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告（反诉被告）贾大郢社居委与被告（反诉原告）新晟酒店签订的《房屋租赁合同》合法有效，原、被告应按合同全面履行。 关于新晟酒店欠付租金的数额，新晟酒店自承租房屋后，未按合同约定按季度提前支付租金，而是自2015年6月起陆续支付租金，且每次支付租金的数额不等，也不是月租金数额的倍数。但双方对新晟酒店已支付租金总额2697213元（包括维修电机费31300元）无异议。本院根据《房屋租赁合同》约定的标准计算，新晟酒店已支付了自2014年12月1日至2018年5月19日的租金。贾大郢社居委请求新晟酒店支付截止2020年3月1日的租金1565515.59元，并请求后续租金按每月72338.7元计算至判决之日。本院根据双方约定租金标准计算至2020年6月1日止，新晟酒店欠付贾大郢社居委租金为1712300元。新晟酒店租赁房屋后，因合肥市市政工程施工，自2017年5月1日至2019年12月，郎溪路、北京路封闭施工，新晟酒店出入通道受阻，且施工过程产生噪音，导致新晟酒店经营受到影响。新晟酒店订立合同的基础部分丧失，如按合同约定租金继续履行合同显然对新晟酒店相对不公平，因此，本院根据公平原则，结合本案的实际情况，对市政工程施工期间新晟酒店应付租金予以适当减少，本院酌定自2017年5月1日至2019年12月31日期间，新晟酒店每月可减少租金1万元，合计32万元。2020年1月起，由于新冠××疫情的发展，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力，对原、被告合同履行产生了重大影响。鉴于新冠病毒××疫情主要影响2020年1月至2020年4月期间的生产经营活动，本院依据公平原则，确定免除新晟酒店2个月租金，按合同约定租金标准计算2个月租金应为144678元。综上，新晟酒店欠付贾大郢社居委截止2020年6月1日的租金为1712300元，减去本院判决减少租金32万元、免除租金144678元，新晟酒店应支付贾大郢社居委租金1247622元。 关于违约金的标准及计算期限。原、被告在合同中约定“乙方逾期支付房屋租金，除应及时补交外，每逾期一天，须按拖欠金额的万分之四向甲方支付滞纳金”，该滞纳金折合月利率为1.2%，不违反法律规定，本院予以确认。自2018年5月19日以后，新晟酒店存在拖欠贾大郢社居委租金的事实，但因市政工程影响，新晟酒店于2017年10月16日即向贾大郢社居委申请减免租金，贾大郢社居委一直未予回复，故不能据此认定新晟酒店故意拖欠租金。同时，根据法律规定及交易习惯，新晟酒店后期交付的租金应当充抵前期欠付租金，新晟酒店最后支付租金时间为2019年11月14日（代付电机维修费），此后，新晟酒店未再支付租金，构成违约，因此，新晟酒店自2019年11月15日起，应承担逾期支付租金的违约金（滞纳金）。 原、被告《房屋租赁合同》中已经约定新晟酒店在租赁期满后享有优先承租权，新晟酒店希望延长双方之间的租赁期，可以在租赁期满后与贾大郢社居委协商订立新的租赁合同，现新晟酒店请求本院判决延长租赁期的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）合肥新晟商务酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会房屋租金1247622元（截止2020年6月1日），并向合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会支付逾期付款违约金（以1247622元为基数，自2019年11月15日起按日万分之四计算至款清之日止）； 二、驳回原告合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告合肥新晟商务酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18890元，由合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会负担3840元，合肥新晟商务酒店有限公司负担15050元；反诉案件受理费22682元，由合肥新晟商务酒店有限公司负担17402元，合肥市包河区淝河镇贾大郢社区居民委员会负担5280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  浦丽星 人民陪审员  强 华 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》、 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。