天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初10264号原告：张丽媛，女，汉族，1987年8月18日出生，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李建军，天津名士律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾林，天津名士律师事务所律师。被告：中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司，住所地天津市河北区望海楼北里30号法定代表人：李鸿映，执行董事。委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠，天津冠浩律师事务所律师。原告张丽媛与被告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李建军，被告委托诉讼代理人张惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2020年1月1日至2020年4月30日期间的逾期交房利息5044元及违约金4276元；2．判令被告支付原告自2020年5月1日起至实际交付房屋之日止逾期交房利息及违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告履行梧桐苑小区一二期区域分隔的义务；4．判令被告履行梧桐苑小区二期南大门改造义务；5．判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年8月29日，原告与被告订立《房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于天津滨海新区房屋一处，合同约定房屋价款1178031元人民币，约定被告于2019年12月31日前将房屋交付原告居住使用，后因被告原因未按期交房，构成违约，应承担逾期交房违约责任。原告购买的是梧桐苑小区二期房屋，签订合同之前，被告承诺原告购买房屋后，会将小区一期二期之间分隔，进行区域划分，并且将二期南大门进行改造，但被告也未按照其允诺履行上述义务，故成诉。被告中铁建大桥工程局集团房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1．根据合同及法律规定，被告因重污染天气、新冠肺炎疫情等原因，致使被迫停工、迟延办理交房手续，被告不存在迟延交付房屋行为，不需承担逾期交房利息和违约金；2．一二期区域分隔和南大门的改造不是被告的法定义务，被告交付房屋后无权再就小区大门进行改造，改造应该由全体业主或业主委员会经三分之二业主同意，向相关部门申请规划审批后，才可实施。本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，买卖合同约定：原告购买被告开发建设的坐落在天津市滨海新区房屋，建筑面积126.67平方米，房屋价款为1178031元；被告于2019年12月31日前，将竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给原告。补充协议约定：被告在签订买卖合同及补充协议前，因销售商品房所发布的路牌广告、广告效果图、制作的宣传沙盘等不作为商品房交付的标准和条件，被告向原告提供的所有其他资料及销售人员的口头承诺均不作为买卖合同的内容；买卖合同在履行过程中发生政府当局颁布的新政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的、遇突发性流行病等社会异常事件的，被告不承担违约及赔偿责任；原告应按照被告交房通知书通知的时间办理商品房交接手续，在办理交接手续时向物业公司一次性缴纳12个月的物业管理服务费；若被告代付首年采暖费的，原告应在房屋交接前向被告一次性缴纳首年采暖费用；如原告在被告交房通知书通知的交付期限内，未按照合同约定办理房屋验收和交接手续，自被告通知的交付期限届满之日的次日起，视同被告已完全履行完毕房屋的交付责任。在涉案房屋建设施工期间，根据天津市人民政府办公厅印发的《天津市重污染天气应急预案》的要求，被告自2018年4月1日至2019年12月27日期间，结合重污染天气的发布情况，停工1084小时，共计45.16天。2019年12月28日、29日，被告首次通知业主办理入住手续。2020年1月1日，被告作出《温馨告知》，该告知中就未取得房屋准交证的事实、小区一二期区域划分的方案、小区南大门改造的方案向全体业主进行告知。2020年1月21日，被告取得涉案房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2020年1月24日，天津市启动《天津市应对新型冠状病毒感染的肺炎应急预案》一级响应，被告全面停产停工，于2020年3月22日经天津市滨海新区人民政府汉沽街道办事处核准，认为符合复产复工条件。2020年3月20日至3月24日，被告再次通知业主办理入住手续。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1．被告是否承担延期交房的违约责任；2．被告是否承担小区一二期划分及南大门改造的义务。关于被告是否承担延期交房违约责任的问题。虽然被告取得涉案房屋准交证的时间晚于合同约定的交房时间21天，但被告确因《天津市重污染天气应急预案》的直接影响，停止施工45天，该迟延履行合同的行为不可归责于被告。由于停止施工的时间长于其延期交房的时间，故被告就延期取得房屋准交证的行为，不承担违约责任。另，在被告取得涉案房屋准交证后，因受新冠肺炎疫情影响，一直未能进行正常经营，直至2020年3月22日才开始复产复工，在该时间节点前后，被告已经通知业主办理房屋入住手续，应视为其在积极履行合同义务。新冠肺炎疫情作为涉案合同履行过程中发生的不可抗力，致使被告无法正常履行房屋交付义务，应当免除被告的违约责任。至于原告因物业费、采暖费等费用的承担问题而拒绝领受房屋的情况。根据双方签订的补充合同的约定，应视为被告已经履行完毕了房屋交付责任；并且，该部分费用本应由原告承担，并非是对原告责任的加重。因此，因原告自身原而未领受房屋的，被告不应承担延期交房的违约责任。关于被告是否承担小区一二期划分及南大门改造的义务的问题。涉案小区已向全体业主交付，其建筑区划内的道路以及小区大门均应属全体业主共同所有，被告亦不享有使用、收益、处分的权利，被告无权再就道路及大门的改造作出处分；并且，原告也未能举证证明，对道路及大门的改造属于被告的合同义务。虽然被告就小区一二期划分及南大门改造方案进行的告知，但被告改造资格的取得以及改造方案的确定，均应由涉案小区全体业主决定，原告作为单个业主，在没有明确的合同约定的情况下，不能要求被告进行小区公共区域的改造。小区居住环境的优化，依赖于小区全体业主的共同追求，原告如欲推进小区道路及南大门改造事宜，还需要与小区全体业主积极沟通。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张丽媛全部诉讼请求。案件受理费人民币25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  张建岭二〇二〇年六月二十八日书记员  李晓春附：法律释明：1．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2．《中华人民共和国物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。4．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。