四川省广安市前锋区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川1603行初187号 原告杨仁斌，男，汉族，1970年7月16日出生，住四川省岳池县。 委托代理人李昌伦，男，汉族，1979年12月3日出生，住四川省岳池县。 被告岳池县住房和城乡建设局，住所四川省岳池县九龙大街197号。 法定代表人陈宗春，局长。 委托代理人邱波，该局工作人员。 委托代理人徐诚，四川丘山律师事务所律师。 第三人成都市南极房地产开发有限公司，住所四川省成都市高新区神仙树西路3号2楼211号。 法定代表人周庆。 原告杨仁斌不服被告岳池县住房和城乡建设局、第三人成都市南极房地产开发有限公司城建行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年3月23日立案后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书等法律文书。本院依法组成合议庭，于2020年4月27日公开开庭合并审理了本案（共63案）。原告杨仁斌及其委托代理人李昌伦，被告岳池县住房和城乡建设局（以下简称岳池住建局）的委托代理人邱波、徐诚到庭参加诉讼。第三人成都市南极房地产开发有限公司（以下简称南极房地产公司）经依法传唤未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 被告岳池住建局于2018年2月11日注销合同备案号为20170512000174X的商品房买卖合同网签备案登记。 原告诉称，请求撤销被告于2018年2月11日对岳池县东湖公园××××路以东天羿荣耀城写字楼Ｃ栋2-12号的注销行为。事实和理由：2017年5月12日，原告与第三人签订了买卖合同并在岳池县住建局网签备案上述商铺，被告在原告不知情的情况下将上述备案的商铺注销，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 原告向本院提交了以下证据： 1、计算机信息查询结果单； 2、建设工程施工合同； 3、建设工程施工合同补充协议； 4、支付协议及附件； 5、内部协议； 6、购房合同（共出示17份合同）。 被告辩称，原告不具有诉讼主体资格，原告不具有提起案涉网签备案注销行为的诉讼主体资格。杨仁斌没有与第三人签订商品房预售合同，没有支付任何购房款，2017年5月12日申请登记的网签备案业务系原告与第三人之间的违规操作业务。2018年2月11日，第三人向他局房产交易所提交了：建设工程施工合同、工程质量保证书；建设工程施工合同补充协议；天弈荣耀城商住楼E栋后续工程款抵押协议；2018年2月10日第三人与岳池银晟文化旅游开发有限公司签订的《商品房买卖协议》、《资产销售表》、相关资金支付凭证。被告审查后，认为原告与第三人并无真实的商品房买卖关系，虚构合同事实，假借“商品房买卖合同预售网签备案”之名，实为在建工程的不动产抵押担保，杨仁斌不享有合法权益。因此，被告注销其合同备案，不侵犯原告的合法权益，对其权利义务不产生实际影响，应驳回其起诉。被告注销备案，合法有效，现该房屋已经网签备案在岳池银晟文化旅游开发建设有限公司名下。网签，即网上签约，备案，是指向主管机关报告事情存案以备查考。本案属外部的行政备案，这种备案属于程序性的事实行为，被告基于职权实施的不能产生、变更或者消灭行政法律关系的行为，具有行政行为，一般不对行政相对人的权利义务产生直接影响。注销备案，即撤销备案，参照行政许可法第六十九条的规定，对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准许行政许可的，以欺骗等不正当手段取得行政许可的，作出行政许可的行政机关依照职权，可以撤销行政许可，该法第七十条规定，撤销后依法予以注销。被告作出的注销行为，证据确凿、适用法律、法规正确，合法有效。请求法院驳回原告的起诉。 被告在举证期限内向本院提交了以下证据： 1、建设工程施工合同、工程质量保证书； 2、建设工程施工合同补充协议； 3、天弈荣耀城商住楼E栋后续工程款抵押协议； 4、杨仁斌、罗中平身份证复印件； 5、商品房买卖协议、资产销售表； 6、岳池银晟文化旅游开发有限公司的营业执照及资产销售表； 7、2018年2月11日岳池银晟文化旅游开发建设有限公司支付房款2500万元转款凭证； 8、2017年12月12日支付100万元工程款给四川锐意建筑工程有限公司（以下简称锐意建筑公司）、2018年2月11日支付500万元工程款给锐意建筑公司。拟证明原告没有与第三人签订案涉63套房屋的预售房屋买卖合同，没有支付任何购房款。 第三人南极房地产公司未作陈述。 第三人南极房地产公司在举证期限内未提供证据。 经庭审质证，对原告提供的证据，被告认为，证据1，业务号为515590的查询结果单有不动产登记中心的印章，真实性予以认可，其余的62份没有相应的查询单位盖章，真实性无法核实，查询单上载明备案类型是商品房买卖合同备案，付款类型是一次性付款，因此，原告不具有与第三人签订商品房买卖意思及支付购房款的证据，原告不具有法律赋予给商品房买卖合同网签备案取得的相关权益；证据2-3真实性没有异议，这也是第三人向被告提交的，对其合法性有异议，原告没有向任何国家机关以及第三人出示工作日志和工程量、工程款的结算，垫支购买材料修建建筑物的相关税票，因此，对其所称的锐意建筑公司或者原告享有2700万元工程款债权的事实不予认可，两份合同中支付工程款的前提是质量合格，补充协议第3页，到期工程款的支付担保权人是锐意建筑公司，而不是原告杨仁斌；证据4被告不知情真实性无法核实，从载明的内容看，该支付协议是D栋E栋，今天原告起诉的是C栋，支付协议在申请网签时也没有作为网签备案资料在平台上提交上传；证据5签订时间为2016年12月31日，锐意建筑公司与第三人签订的两份合同均是在此之前，若该内部协议属实，原告与罗中平涉嫌挂靠有建筑资质的公司或者借用相关资质对外承揽建筑工程，本身不合法，也不能据此取得案涉63套房屋合法权利人或债权人的法律后果；证据6真实性均不予认可，原告出示的17份商品房买卖合同其中10份买受人系罗中平，与本案无关，另外7份商品房买卖合同虽然形式上是商品房买卖合同的纸质材料，但并不是其真实的房屋买卖交易关系，其中一份买卖合同载明的是写字楼B栋商铺11号，同时载明的商品房标的物也不在行政起诉状载明的起诉范围内，没有任何购房款支付的凭证，因此，不能证明原告与南极公司签订了案涉63套房屋的买卖合同以及支付了对应的购房款。综上，原告出示的证据中其真实的关系就是原告挂靠锐意建筑公司承建了第三人商住楼E栋的建筑工程，在工程款未结算的情况下，涉嫌虚构原告享有2700万工程款的事实，进而采用违规操作商品房买卖合同备案的手续，将案涉房屋网签备案给杨仁斌。 对被告提供的证据，原告认为证据1-4、8三性予以认可，证据5-7与本案不具有关联性不予质证。被告提交的合同除了双方盖章外，还有岳池县荣耀城工作组的章，签字的人员是住建局的党组成员，其行为完全是岳池县住建局的行为。 本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据，证据1计算机信息查询结果单，加盖有印章，客观真实、来源合法、与本案有关联，本院依法予以确认，能够证明办理网签备案事实；证据2建设工程施工合同、3建设工程施工合同补充协议，客观真实，来源合法，与本案行为具有关联性，本院依法予以确认，能够证明第三人与锐意建筑公司就天羿荣耀城项目签订合同的事实；证据4支付协议及附件，因签订时间系2017年12月18日，而网签时间为2017年5月12日，其系锐意建筑公司与第三人之间处理工程款问题的协议，与案涉注销行为不具有关联性，本院对该证据不作认定；证据5内部协议，与本案注销行为不具有关联性，本院不作认定；证据6商品房买卖合同17份，其中10份罗玉平的房屋买卖合同与该系列案不具有关联性，其余杨仁斌的房屋买卖合同真实性予以认可。 被告提供的证据形式真实、来源合法与本案具有关联性，本院依法予以确认，能够证实在注销案涉房屋网签备案时，将案涉房屋备案到岳池银晟文化旅游开发建设有限公司名下的事实。 经审理查明，2016年1月20日，南极房地产公司（甲方）与锐意建筑公司（乙方）、岳池县“天羿荣耀城”建设推进及问题处理工作组（丙方）作为项目监管方就“天羿荣耀城”项目的后续施工内容签订《建设工程施工合同》《工程质量保证书》，原告杨仁斌在乙方委托代理人处签名；同年12月20日三方签订《建设工程施工合同补充协议》（杨仁斌在锐意建筑公司委托代理人及项目负责人处签名）。 2017年4月27日南极房地产公司（甲方）与锐意建筑公司（乙方）签订《天羿荣耀城商住楼E栋后续工程款抵押协议》。约定甲方以网签形式抵押3240万资产给乙方或乙方指定人员杨仁斌（63套）和罗中平（10套）。待甲方支付乙方工程款后，乙方解除已支付工程款对应金额的房屋网签合同。具体网签房屋待乙方选定后甲方签字认可。杨仁斌作为乙方项目负责人签字。 2017年5月12日，原告与第三人进行了房屋买卖合同网签备案。原告提供的计算机信息查询结果单显示：业务类型为合同备案业务，合同备案号为20170512000174Ｘ，合同坐落为岳池县东湖公园××××路以东天羿荣耀城写字楼Ｃ栋2-12号，取得方杨仁斌，失去方成都市南极房地产开发有限公司，付款类型一次性付款，签约形式为网签，合同签订时间、合同确认日期、登记日期均为2017／5／12，终审人为天羿荣耀成，登薄人为天羿荣耀成。原告所提交的另案合同未加盖合同备案章，另案合同第二十九条约定，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向县住建局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。 2017年12月12日，锐意建筑公司收到该项目工程款100万元。 2018年2月10日，第三人与岳池银晟文化旅游开发建设有限公司签订商品房买卖协议，共计71户商铺，约定总价2500万元整，案涉房屋在上述商铺内。 2018年2月11日，岳池银晟文化旅游开发建设有限公司通过电汇方式向岳池县建筑协会（该项目监管账户）支付2500万元购房款。同日，锐意建筑公司收到监管账户转账500万元。 2018年2月11日，被告称其根据第三人向其提交的建设工程施工合同，工程质量保证书，建设工程施工合同补充协议，天弈荣耀城商住楼E栋后续工程款抵押协议，杨仁斌、罗中平身份证复印件，商品房买卖协议，资产销售表，岳池银晟文化旅游开发有限公司的营业执照及资产销售表（第三人在资产销售表中注明“同意将上述资产按所载明信息销售给购买人，请销售和财务办理相关手续。”），将案涉房屋原网签备案信息予以注销，注销后，将第三人与岳池银晟文化旅游开发建设有限公司签订的商品房买卖合同予以备案。原告不服被告的注销行为，遂起诉至本院，要求判如所请。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”的规定，被告岳池县住建局作为岳池县境内的房产管理部门，具有对商品房预售合同的登记备案具有行政管理职责。 本案中因第三人南极人房地产公司已通过受被告监管的网络平台就案涉商品房进行了商品房买卖合同网签备案登记，由于一套商品房在通过网上签约平台交易时，只能生成一个合同签约备案号，以此确保“一房一卖”，该备案登记行为能使原告产生其购买的特定商品房上只存在其与第三人签订的唯一一份商品房买卖合同的基本确信。被告作出注销上述网签备案登记的行政行为可能会对原告产生不利影响，被告称案涉房屋仅仅是网签，注销行为与杨仁斌无利害关系，杨仁斌不具有原告主体资格的意见，本院不予采信。 《城市商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。本案中，根据锐意公司（原告作为项目负责人签字）与第三人南极人房地产公司签订的《天羿荣耀城商住楼E栋后续工程款抵押协议》，结合本案查明的事实，原告与第三人南极人房地产公司双方之间并未达成商品房预售的合意，实质上是第三人南极人房地产公司为保证建设工程合同履行而为原告提供的一种非典型担保，现有证据亦不能证实第三人南极人房地产公司与原告之间有重新协商将工程款转化为购房款的行为。原告没有向第三人南极人房地产公司支付定金或房价款，双方并未以房产销售为主要目的，不是《城市商品房预售管理办法》中规定的正常商品房买卖合同关系。被告在发现原告与第三人就案涉的网签商品房买卖合同备案存在未实际支付购房定金或房价款等情况后，注销其网签备案号的行为并无不妥。被告在作出案涉注销行政行为时，应当保障利害关系人的知情权、参与权以及救济权，但举证期限内被告并未提供证据证实其作出案涉注销登记行政行为时已充分听取了原告的意见，作出后告知了原告，原告也明确表示其对被告的注销行为并不知情，故应认定被告作出的案涉行政行为程序违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（三）项的规定，违反法定程序的，人民法院判决撤销或者部分撤销行政行为，并可以判决被告重新作出行政行为。本案中，被告作出注销案涉合同网签备案后，已就案涉房屋的其他买卖合同予以备案，且被告作出的案涉注销网签备案行政行为的处理结果并无不当，再重作亦为同样结果，故判决撤销已无实际意义。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下： 确认被告岳池县住房和城乡建设局注销原告杨仁斌与第三人成都市南极房地产开发有限公司网签的商品房买卖合同备案（合同备案号为20170512000174X）的行政行为违法。 案件受理费50元，由被告岳池县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判长  代君万 审判员  王明建 审判员  胡全胜 二〇二〇年六月二十二日 书记员  沈丽华 法律法规依据： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的； （二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法： （一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的； （二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的； （三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。