江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0891民初4056号原告：淮安经济开发区博德市场顺发洁具批发中心，住所地淮安经济技术开发区博德五金C3幢11-12号。经营者：刘长城，男，汉族，1979年10月15日生，住淮安市清江浦区。原告：淮安经济技术开发区君迈洁具批发部，住所地淮安经济技术开发区大长江9号楼2号和13号。经营者：杨森林，男，汉族，1987年9月8日生，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。被告：淮安市安邦电动车厂，统一社会信用代码91320891672539850R，住所地淮安经济技术开发区清拖路9号。投资人：张立永。被告：张立永，男，汉族，1971年9月27日生，住淮安经济技术开发区。两被告共同委托诉讼代理人：陈惠明，淮安市清江浦区北辰法律服务所法律工作者。刘长城、杨森林诉淮安市安邦电动车厂（以下简称安邦电动车厂）、张立永房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先适用简易程序进行审理，后因审理需要依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。案件审理中，经本院释明，刘长城、杨森林请求将原告主体变更为淮安经济开发区博德市场顺发洁具批发中心（以下简称顺发洁具）、淮安经济技术开发区君迈洁具批发部（以下简称君迈批发部），本院依法准许。两原告经营者刘长城、杨森林及委托诉讼代理人尤金福，被告张立永及两被告委托诉讼代理人陈惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺发洁具、君迈批发部向本院提出下列诉讼请求：1、确认原、被告厂房租房合同无效；2、判令被告赔偿原告损失约700万元（以评估鉴定值为准）；3、两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第2项、第3项诉讼请求变更为判令被告安邦电动车厂赔偿损失7128900元、被告张立永承担无限连带责任；被告承担案件受理费、保全费及鉴定费。事实和理由：刘长城是杨森林姐夫，两人合伙经营水暖、洁具、卫浴材料。安邦电动车厂系张立永投资设立的个人独资企业。2014年7月20日，刘长城、杨森林与安邦电动车厂签订“厂房租房合同”，约定被告将座落于淮安经济技术开发区清拖路9号约1300平方厂房（二层），出租给原告用于水暖、洁具、卫浴材料的仓储，每年租金55000元并提前一个月一次性付清。另安邦电动车厂还将该厂房一层的部分出租给史冬生等，其利用激光雕刻机从事经营活动。2017年9月13日，淮安市消防支队开发区大队作出“淮开公消火认字（2017）第0008号火灾事故认定书”。载明：2017年6月14日14时07分，清拖路9号（淮安市安邦电动厂）发生火灾，过火面积2630平方，涉及6户受灾，火灾主要烧毁五金材料、洁具、装饰材料、广告材料等物品。火灾原因认定为不排除激光雕刻机事故引发火灾。该火灾将原告二楼水暖、洁具、卫浴等物品全部烧毁。原告认为，原告与被告之间存在租赁合同关系，被告应保证原告对租赁房屋的正常使用、收益。史冬生与被告之间存在房屋租赁合同关系，其在租赁房屋内从事经营活动导致火灾，是另一租赁合同关系。原告承租被告房屋，该房屋发生火灾，导致原告存放的物品全部烧毁，尽管涉案房屋未办理建设工程规划许可证，房屋租赁合同无效，但被告出租给原告的房屋不能按租赁物的性质正常使用，给原告造成损失，应当承担租赁物的瑕疵担保责任。根据合同法第五十八条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十三条、个人独资法第三十一条之规定，原告选择合同之诉，恳请法院依法判决。被告安邦电动车厂及张立永辩称，2014年7月20日，被告与刘长城签订了厂房租房合同，期限一年，年租金55000元，付款方式为一次性付清。合同到期后，在承租人申请下，续租一年，之后双方再未就续租形成合意。因此，双方事实上不存在房屋租赁合同关系。原告有货物存在厂房内，是其为另选他处而临时搁置。本案中，原告选择了违约之诉，现双方不具备这一法律关系，也无约定在先，无须承担实体责任。火灾事故认定书载明火灾原因，不排除激光雕刻机事故引发火灾。也就是说这为被告的免责事由。根据合同法第二百一十六条规定的立法释义，被告不存在违约，租赁物不能使用是因被告可免责的事由造成，不应承担租赁瑕疵担保责任。根据侵权责任法第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担责任。被告既无违约也无过错，不是原告实体赔偿的责任人。原告应向有过错的人求偿，被告也是火灾事故的受害人。原告诉请确认合同无效，被告无异议。对原告主张损失赔偿，评估报告依据原告提供的厂家证明，结合入库单、出库单顺序罗列统计，未做文字说明，被告对真实性不予认可。根据鉴定报告、入库单、出库单，结合原告在第一次开庭中提供的证据看，原告提供统计表认定总库存为8950978.4元，出库部分为2753965元，火灾后出库928579元，数据与鉴定报告不吻合。原告还提交的出库相关记录，大部分有数据编号，但没有金额，记录空白部分应当视为是原告的出库部分。从原告方提供的证据看，火灾后尚有928579元出库记录，说明原告方还有存货仓库。被告怀疑原告将库存的入库数额纳入到本案诉讼中。因此原告主张的损失金额不属实，请法庭予以查清。张立永签字、收房租费行为是职务行为，不应当对原告诉请承担无限连带责任。因被告在本起火灾事故中不应当承担责任，因此，原告主张的诉讼费、保全费及鉴定费不应当由被告承担。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院另根据审理需要，依职权从消防、公安及规划部门调取了相关证据并对相关供货方进行了调查，对上述证据，本院组织双方进行了质证。结合当事人陈述，本院确认如下事实：顺发洁具经营者刘长城（乙方），于2014年7月20日，与安邦电动车厂（甲方）签订《厂房租房合同》，约定，甲方将座落于淮安经济技术开发区清拖路9号约1300平方的厂房出租给乙方使用；出租时间1年，自2014年7月20日至2015年7月19日；年租金为55000元（注：房租提前1个月支付），付款为一次性付清；乙方交房租押金5000元；乙方在承租满前如再续签应提前一个月向甲方提出，不续签也应提前一个月提出，否则押金归甲方，合同即行终止。合同签订后，安邦电动车厂向刘长城交付了所租赁的房屋，刘长城依约向张立永支付了租金。刘长城所租赁的厂房为二层结构，其承租的为二层房屋。原告所租赁的房屋用于存放水暖、洁具、卫浴材料等。2017年6月14日，安邦电动车厂上述出租厂房发生火灾，房屋被烧毁，过火面积为2630平方，共涉及包括原告在内的相关用户受灾。火灾主要烧毁五金材料、水暖、洁具、卫浴材料、装饰材料等。对该起火灾，消防部门认定起火部位为建筑内淮安市新天时广告有限公司（以下简称天时广告）西北侧的激光雕刻机。起火原因为排除雷击、排除电气线路故障、排除遗留火种，不排除激光雕刻机故障引发火灾。另查，案外人天时广告于2011年承租安邦电动车厂上述部分厂房，之后天时广告又将所租部分房屋转租给案外人史冬生，史冬生以所租场所使用激光雕刻机从事生产经营。还查，涉案的厂房，至今未取得建设工程规划许可证等相关审批，亦未办理相关消防验收或备案。安邦电动车厂系张立永投资的个人独资企业。本案审理中，根据原告申请及审理需要，本院委托相关鉴定机构对涉案物品损失进行价格评估。鉴定机构接受本院委托后，按必要的程序进行了鉴定并出具了价格评估报告。评估论载明：经我公司评估人员现场勘查，货品因灾情严重，无法准确勘查其数量及规格型号，本次评估按委托方提供的出入库明细、厂家证明材料等资料为评估依据并进行核对，首先将入库资料中未提供厂家证明部分剥离出评估范围，最终拟定入库货品项目清单；其次将出库资料和拟定入库货品项目清单进行核对，出库资料与拟定入库货品项目清单对应部分进行结存数核算，出库资料与拟定入库货品项目清单无法核对的部分剥离出评估范围。评估的价格为7218900元。原告支付鉴定费245000元。对于上述评估报告，原告表示无异议。被告对报告的关联性、合法性有异议。该评估报告是按原告提供的入库单、出库单顺序按序统计的，其实就是帮助原告在数字上进行了统计，内容上无实质性说明。评估报告的7218900元不应是原告真实的损失，也不应由被告承担赔偿责任。本案审理中，本院依职权对与原告发生业务往来的相关供货商进行了调查。供货商向本院陈述其与杨森林之间发生业务及相关票据载明的数量、价格属实。原告还主张于2017年向被告支付租金55000元，其还提交了现场付款的照片，被告对此未予认可。被告还表示，其涉案厂房设计为丁类，只需配备干粉灭火器，在大门设有消防水栓。厂房曾因消防验收不合格，被罚款。根据当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点：涉案火灾损失责任主体、原告主张损失数额的认定。本院认为，刘长城与杨森林为合伙经营水暖、洁具、卫浴材料所需，以刘长城名义与安邦电动车厂签订《厂房租房合同》，原、被告应为房屋租赁合同关系。双方就2017年租金的支付产生分歧，且自之前所签订的合同到期后，双方未办理房屋租赁合同的继签，但并不影响双方客观存在的不定期租赁关系。由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方订立的合同及房屋租赁关系无效。涉案房屋虽未取得建设工程规划许可证，但原告自2014年7月与被告签订房屋租赁合同至2017年6月14日涉案房屋发生火灾期间，原告实际使用所租赁的房屋并实现其存放货物的目的，只是之后因案外人原因发生火灾，致所租房屋及物品被烧毁。该结果与被告将涉案房屋交给原告使用的行为，并无因果关系且在火灾之前，原告均正常使用所租房屋。原告诉称被告出租的房屋不能按租赁物的性质正常使用，给原告造成损失，应适用合同法第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的规定，向原告承担瑕疵担保责任。本案中，原告并无证据证明租赁物危及其安全或者健康。原告主张适用上述法律规定由被告承担其财产损失没有事实及法律依据，本院对此不予采信。因案涉火灾系案外人侵权行为所致，依照《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。安邦电动厂作为涉案房屋的建设方，对建设的厂房，应当依相关法律规定，办理审批许可，履行建设工程有关验收、备案以及相关消防安全责任。其因未能办理相关审批、许可及备案手续，即将案涉房屋出租给原告使用，对此负有一定责任。结合涉案房屋租赁合同无效被告也负有责任，本院酌定其应承担本案原告因火灾造成的货物损失15%的责任。原告作为涉案房屋的承租方，在承租涉案房屋时，未能尽到谨慎注意的义务，在出租方不能提供所租房屋相关审批许可手续及所租赁是否符合货物仓储条件的情况下，仍与出租方签订租赁合同并使用所租房屋，因此，原告对于因火灾所受损失，也有一定责任。关于原告主张损失数额的认定。原告依据评估机构作出的评估价格，作为其主张损失的依据。本院认为，原告的相关货物因火灾被烧毁虽为客观事实，但是由于火灾严重，所被烧毁的货物，经鉴定机构现场勘查，无法准确勘查其数量及规格型号。评估机构虽作出评估价格，但主要是以原告提供的出入库明细及厂家证明等资料作为评估依据，最终进行汇总统计核算得出评估结论。因此，鉴定机构作出的评估价格，并不是真实意义上被实际烧毁货物的价格。评估报告根据相关入库明细，虽也明确了价格，另根据本院调查，能够确认原告部分购货数量及价格的事实，但是，对于货物出库的时间、数量、价格等，是否符合实际发生，并不具有确定性。此外，对于所有货物购买及出售货物所涉资金往来及物流配送等，原告并没有提供证据佐证。对此，本院综合原告所提供出入库明细、现场勘查、火灾情况等因素，对评估报告评估的7218900元，酌定其中40%，原告的货物损失应为2851650元。被告安邦电动厂应承担其中15%，为427734元。关于原告主张被告张立永对所涉损失，承担连带责任，因安邦电动车厂为个人独资企业，依相关法律规定，投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故原告该项主张，本院依法应予支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订通过，2009年5月1日起施行）第十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淮安市安邦电动车厂于本判决生效之日起十日内，向原告淮安经济开发区博德市场顺发洁具批发中心、淮安经济技术开发区君迈洁具批发部，赔偿损失427734元。被告张立永对上述欠款承担连带赔偿责任；二、驳回原告淮安经济开发区博德市场顺发洁具批发中心、淮安经济技术开发区君迈洁具批发部其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61702元，财产保全费5000元，评估费245000元，合计311702元，由被告淮安市安邦电动车厂、张立永共同负担27416元，由原告淮安经济开发区博德市场顺发洁具批发中心、淮安经济技术开发区君迈洁具批发部负担284286元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，帐号62×××633）。审 判 长  陈建淮人民陪审员  刘艳芳人民陪审员  王素霞二〇二〇年六月二十八日书 记 员  徐 力附：相关法律条文及司法解释最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订通过，2009年5月1日起施行。）第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。