四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川32民终57号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司汶川县支行，住所地四川省汶川县威州镇岷江路尔玛天街11号。 负责人：梁德宽，该行行长。 委托诉讼代理人：陈敬，男，汉族，中国农业银行股份有限公司阿坝分行公司律师。 被上诉人（原审原告）：汶川县家禾物业管理有限责任公司，住所地四川省汶川县威州镇较场街50号二单元2-1号。 法定代表人：周继强,该公司总经理。 委托诉讼代理人：周红霞，女，羌族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：王世兵，四川维州律师事务所律师。 原审被告：汶川县羌州资产管理有限责任公司，住所地汶川县威州镇桑坪路39号附68-70号。 法定代表人：彭鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周翠，女，藏族，该公司母公司汶川羌禹投资发展集团有限责任公司法务部主任。 委托诉讼代理人：王旭英，四川盛豪律师事务所律师。 原审被告：汶川县禹城城镇开发建设投资有限责任公司，住所地汶川县威州镇桑坪路39号附93-98号。 法定代表人：雷震，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周翠，女，藏族，该公司母公司汶川羌禹投资发展集团有限责任公司法务部主任。 委托诉讼代理人：王旭英，四川盛豪律师事务所律师。 原审第三人:汶川中国羌城业主委员会，住所地：汶川县威州镇。 负责人：杨然，业主委员会主任。 上诉人中国农业银行股份有限公司汶川县支行（以下简称农行汶川支行）因与被上诉人汶川县家禾物业管理有限责任公司（以下简称家禾物业公司）、原审被告汶川县羌州资产管理有限责任公司（以下简称羌州公司）、原审被告汶川县禹城城镇开发建设投资有限责任公司（以下简称禹城公司）、原审第三人汶川中国羌城业主委员会（以下简称羌城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省汶川县人民法院（2019）川3221民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年5月13日公开开庭审理。上诉人农行汶川支行的委托诉讼代理人陈敬、被上诉人家禾物业公司的委托诉讼代理人周红霞、王世兵，原审被告羌州公司、禹城开发公司的共同委托诉讼代理人周翠、王旭英到庭参加诉讼，原审第三人羌城业委会经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 上诉人农行汶川支行上诉请求：撤销汶川县人民法院（2019）川3221民初77号判决，依法改判。事实和理由：一、被上诉人家禾物业公司对2号楼、4号楼物业费权利主张不符合法律规定。根据《物业管理条例》第六十七条的规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期缴纳，逾期仍不缴纳的情况下，物业管理企业才可以向人民法院起诉。本案中，羌城业委会已于2013年8月成立，但至一审法院判决日，农行汶川支行并未收到羌城业委会关于2号楼、4号楼的任何缴纳物业费的催收通知。同时家禾物业公司于2018年11月29日致农行汶川支行的《物业交费通知函》只对2号楼的缴费事宜进行了通知，并不涉及4号楼。因此，在家禾物业公司未提前催收的情况下，直接通过诉讼方式主张2号楼、4号楼物业费与法律规定不符。二、家禾物业公司未按照《物业管理委托合同》约定履行物业服务。一审认定农行汶川支行未提交证据证明家禾物业公司未尽到物业服务职责与庭审查明事实不符，一是一审过程中家禾物业公司已当庭自认其未向农行汶川支行提供保洁服务，二是农行汶川支行举证证明2017年、2018年均由其自行聘请的汶川希望家政服务有限责任公司提供中国羌城2号楼的保洁服务。三是农行汶川支行每年向城建管理部门缴纳了5000元的垃圾清运费。因此，正是由于家禾物业公司在业主委员会未提供物业服务，农行汶川支行才另行聘请家政服务，并向城建部门缴纳垃圾清运费，也因此拒付物业费。三、一审认定续签的《物业管理委托合同》成立与法律规定及原合同约定不符。2018年11月20日家禾物业公司与羌城业委会签订的《物业管理委托合同》无效不具有法律效力。一是业主委员会改选程序不合法，羌城业委会改选并没有通知作为4号楼、2号楼业主使用人的农行汶川支行参加，严重损害了其合法权益。二是合同续订程序不合法。三是续订合同不生效，庭审中出具的续订《物业管理委托合同》只有业主委员会签章，没有业主委员会法人代表或授权委托人的签字,与“本合同自签字之日生效”规定不符。因此续订合同没有生效。四、一审判决中国羌城小区2号楼物业费支付主体与法律规定不符。根据一审查明事实，自2016年10月起4号楼的业主为农行汶川支行，2号楼的业主为汶川县国有资产投资经营公司。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，农行汶川支行并没有与2号楼的业主就物业管理费的缴纳达成任何约定，而一审法院直接判决2号楼的物业费由农行汶川支行承担与法律规定不符。综上，农行汶川支行认为一审法院对案件事实认定不清，适用法律不当，有失公正，请求撤销一审判决，依法改判。 被上诉人家禾物业公司答辩称，一、家禾物业公司对农行汶川支行的起诉不属于重复起诉，不属于在一定期限内不得起诉的案件，不属于仲裁前置的案件，家禾物业公司的起诉也已得到了一审法院的受理和支持。家禾物业公司在催告后通过直接起诉维护自身合法权益的方式完全合法、合理，不存在农行汶川支行所谓的“程序不合法”的问题。二、《物业管理委托合同》的内容可以证实，家禾物业公司承担的是小区公共区域、庭院清洁的日常管理工作，不是农行汶川支行的办公区域的保洁工作。其公司“聘请其他保洁公司作室内保洁服务以及每年向城建部门缴纳的5000元垃圾清运费”完全属于其个人行为,与涉案纠纷无关。三、家禾物业公司在一审出示的证据证实续签的《物业管理委托合同》整个过程合法有效，续签期间，家禾物业公司不仅多次电话通知农行汶川支行，还在公开张贴栏上发布公告，公布召开业主大会的时间地点。续签程序符合《物业管理条例》规定，也按程序备案，现农行汶川支行续签的《物业管理委托合同》早已实际履行，且农行汶川支行已享受实际提供的物业管理服务之后，又来质疑续签合同的有效性无法让人理解和信服。四、一审认定农行汶川支行为物业服务费支付主体，认定事实清楚，适用法律充分。家禾物业公司一审提交证据证明2016年10月农行汶川支行通过买卖方式取得了4号楼的所有权，2016年10月14日羌州公司将2号楼移交给上诉人作为临时过渡办公房使用，其为实际使用人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条之规定以及羌州资产公司汶羌资函[2018]32号文件的规定，农行汶川支行理应按照合同约定及法律的规定向家禾物业公司缴纳物业服务费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律充分，请求维持原判。 原审被告羌州公司述称，我公司是国有资产公司的子公司，国有经营公司委托羌州公司管理。农行汶川支行购买后，享有所有权，其应按照规定向家禾物业公司支付物业费，我公司不是适格的当事人。 原审被告禹城公司的意见与羌州公司的意见一致。 原审第三人羌城业委会经传票传唤未到庭参加诉讼。 被上诉人家禾物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令农行汶川支行、羌州公司、禹城公司向家禾物业公司缴纳物业服务费用120462元，物业费滞纳金1084.05元;两项费用合计121546.05元；本案的诉讼费用由农行汶川支行、羌州公司、禹城公司共同承担。 一审法院审理查明，2013年8月14日，羌城业委会第一次会议召开，确定禹城公司曾强为业委会主任，同时与成都兴隆物业经营管理有限公司（家禾物业公司）签订了《物业管理委托合同》，将羌城小区物业管理交由家禾物业公司，期限为5年，自2013年10月12日起至2018年10月12日止，物业合同规定物业管理服务费标准为商业带电梯1.3元/㎡，商业不带电梯1.2元/㎡，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。截止2016年10月14日，物业管理费用一直由羌州公司缴纳，2016年10月14日，禹城公司按照汶川县委、县政府部署，将羌韵古街2号楼移交农行汶川支行作为临时过渡办公用房使用，羌韵古街4号楼于2016年10月出售给农行汶川支行。2018年11月20日，家禾物业公司与羌城业委会继续签订《物业管理委托合同》，将羌城小区物业管理交由家禾物业公司，期限为5年，自2018年10月12日起至2023年10月12日止。2018年11月20日，羌城业委会改选，由杨然当选为业委会主任。家禾物业公司以农行汶川支行2016年10月14日入驻中国羌城2、4号楼至今，其非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经家禾物业公司多次催缴农行汶川支行均置之不理，羌州公司在2018年9月也发函给农行汶川支行，告知其2号楼物管费应由农行交纳。家禾物业公司在多次催缴无果后向一审法院提起诉讼。 另查明，汶川县人民政府于2016年8月10日将2号楼、4号楼交由汶川县国有资产投资经营公司。 一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案《物业管理委托合同》由羌城业委会与家禾物业公司依法签订，因此，该合同对农行汶川支行具有法律约束力。家禾物业公司按照物业服务合同的约定对农行汶川支行小区实施物业服务，农行汶川支行应当履行按时交纳物业服务费用的义务。家禾物业公司关于物业服务费用金额的计算标准，符合物业服务合同的约定及相关法律之规定，一审法院予以支持。对于2号楼、4号楼滞纳金，该两楼面积不同，欠物业费时间不同，其滞纳金计算标准应为2号楼3438.97㎡×1.2元×12月=49521.17元，再用49521.17元÷365天=135.67元/天，135.67元×0.3%×365天×2年=297.12元；4号楼滞纳金1219.07㎡×1.2元×12月=17554.61元，再用17554.61元÷365天=48.1元，48.1元×0.3%×365天×0.83年=43.72元。农行汶川支行抗辩家禾物业公司没有尽到物业服务职责，但其没有提供证据予以证明，如认为提供物业服务过程中存在瑕疵，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为欠缴纳物业服务费的理由，其抗辩的理由不成立，一审法院不予支持。 对于家禾物业公司认为羌州公司与禹城公司系2号楼、4号楼业主，应承担给付物业费及滞纳金的诉求，根据庭审查明事实，4号楼已于2016年10月出售给农行汶川支行，2号楼汶川县人民政府于2016年8月10日交由汶川县国有资产投资经营公司。故羌州公司与禹城公司不是本案适格被告，对家禾物业公司的这一诉求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、中国农业银行股份有限公司汶川县支行在判决生效后十日内给付汶川县家禾物业管理有限责任公司物业费管理费120462元，滞纳金340.84元，共计人民币120802.84元；二、驳回汶川县家禾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，农行汶川支行提交了两份新证据：1.国网四川岷江供电有限公司于2020年5月11日出具的《情况说明》；2.中国人寿保险股份有限公司汶川县支公司于2020年5月11日出具的《情况说明》，拟证明家禾物业公司未按照物业合同规定提供物业服务。 被上诉人家禾物业公司对农行汶川支行提交证据的质证意见：二审中提交该部分证据不符合民事诉讼法规定，达不到证明目的，证明的内容中说明未接受物业服务，而没有说我们未提供物业服务。作出说明的两家公司也是拖欠物业管理费的公司，因此其作出的说明并不客观。 羌州公司对农行汶川支行提交证据的质证意见：不认可该两份证据的真实性，认为内容不真实。 禹城公司对农行汶川支行提交证据的质证意见与羌州公司的质证意见一致。 家禾物业公司、羌州公司、禹城公司均未提交新证据。 经审查，农行汶川支行提交的两份证据系国网四川岷江供电有限公司岷江供电分公司、中国人寿保险股份有限公司汶川县支公司出具的《情况说明》，该两份《情况说明》上有上述两个公司负责人签字，本院对该两个单位出具《情况说明》本身的真实性予以确认。但是否提供、享受物业服务是农行汶川支行与家禾物业公司合同是否履行的问题，与其他人无关，本院对该两份证据的证明目的不予确认。 二审查明事实与一审查明事实一致。 二审另查明，2018年9月5日，羌州公司向农行汶川支行发函汶羌资函[2018]32号《汶川县羌州资产管理有限责任公司关于汶川县羌韵古街（中轴线）2号楼物业费缴纳的函》，告知该公司按照“汶川县国有资产管理办法”规定，国有房屋及商铺在使用期间，由使用方自行支付所产生的一切费用（水、电、气、停车、物业管理费等）。农行汶川支行认可收到该份函件。 2016年10月14日至2018年12月14日,农行汶川支行将2号楼作为过渡用房使用。2016年10月，4号楼由羌州公司出售给农行汶川支行，2018年3月24日，4号楼正式移交给农行汶川支行。 农行汶川支行未缴纳过2号楼的物管费用。2018年3月24日前4号楼的物管费用已由羌州公司支付完毕，自2018年3月24日起农行汶川支行未支付过该栋楼的物管费用。 农行汶川支行陈述2号楼系独立楼栋，其单位未享受物业公司的保洁服务，才另请其他保洁公司提供服务。 家禾物业公司一审主张：2号楼（面积为3438.97㎡），自2016年10月14日至2018年12月14日共计26个月的物业管理费用为3438.97㎡*1.2元/㎡*26=107296元。4号楼（面积为1219.07㎡）自2018年3月23日至2018年12月23日共计9个月的物业管理费用为1219.07㎡*1.2元/㎡*9=13166元。家禾物业公司主张农行汶川支行应承担2号楼、4号楼的物业管理费用为120462元。 本案争议焦点：1.家禾物业公司是否按照合同约定提供物业服务；2.农行汶川支行是否应承担物业管理费。 本院认为，涉案争议的物业管理费用涉及两栋楼，即汶川县中国羌城小区的2号楼、4号楼。家禾物业公司称其公司主张2号楼的物业管理费用为农行汶川支行作为过渡房使用期间（2016年10月14日至2018年12月14日）的物业管理费用。农行汶川支行辩称其单位未与2号楼的业主就物业管理费用的缴纳作出约定，其虽认可收到羌州公司发出的汶羌资函[2018]32号函件，但认为该函件系羌州公司单方面决定，不应由其单位承担2号楼的物管费用。本院认为，农行汶川支行在收到该函件后，对函件中要求“实际使用人承担物管费”的内容有异议应及时提出，农行汶川支行未提出异议，且在该期间持续使用2号楼。因此，家禾物业公司主张实际使用人农行汶川支行承担使用2号楼期间物业管理费用的理由成立，本院予以支持。农行汶川支行以其不是房屋所有权人，其不应当缴纳2号楼物管费用的理由不成立，本院不予支持。4号楼系出售给农行汶川支行的房产，家禾物业公司主张的费用系正式移交之后即2018年3月23日起至2018年12月23日止产生的费用。农行汶川支行辩称因家禾物业公司未提供物业服务，其单位另行聘请其他家政公司提供服务，并每年向城建部门缴纳清洁费用。本院认为，农行汶川支行虽提交了聘请家政公司的合同及支付清洁费用的票据，但其他家政服务公司向其提供家政服务、城建部门向其提供清洁服务均属农行汶川支行与案外人之间的合同行为。农行汶川支行不能以此证明其聘请的家政公司的服务内容与家禾物业公司提供的服务内容一致，也不能证明城建部门提供的清洁服务属于家禾物业公司的服务范围。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，农行汶川支行如认为家禾物业公司不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求家禾物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以另行聘请保洁服务，服务不符合约定作为欠缴2号楼、4号楼物业管理费用的理由。因此，农行汶川支行主张未享受家禾物业公司提供的物业服务，不应向其支付物业管理费的理由不能成立，本院不予支持。又，家禾物业公司提交的证据能证明其公司已向农行汶川支行欠缴的2号楼、4号楼的物业费进行过催收，并通过公告栏张贴公告召开业主大会时间、地点等相关事宜。因此，农行汶川支行称业主委员会改选程序不合法、续签程序不合法、续签《物业管理委托合同》不生效的理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人农行汶川支行的上诉理由不能成立；本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2716.00元，由中国农业银行股份有限公司汶川县支行承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 成 香 审判员 刘 育 兰 审判员 罗 晓 碧 二〇二〇年六月十八日 书记员 罗让扎西