苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初642号原告：金中军。委托诉讼代理人：朱莉明，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，江苏东大舟律师事务所律师。被告：史荣林。委托诉讼代理人：张晓雯，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琴，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告金中军与被告史荣林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序审理。因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告金中军及其委托诉讼代理人朱莉明、***，被告史荣林的委托诉讼代理人张晓雯、周琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金中军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对坐落于**市的房屋【所有权证号：苏(2018)**市**区不动产权第9121985号】享有所有权；2、请求判令被告向原告支付违约金255000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年4月25日，原告通过房产中介居间向被告购买坐落于**市**区房屋一套，成交价格为人民币51万元(包括三通费用)。当日，原告与被告及房产中介签订了《房屋买卖(置换)合同》，合同约定原告于签订合同当天向被告支付定金6万元，于2012年5月3日前支付5万元，余款待被告房产证办好后过户付清。另约定被告的房产证办好后双方必须在一个月内配合过户否则视为违约。上述合同签订之后，原告按约向被告支付了购房定金及购房款共计29万元，另支付三通费用3500元，并于2012年7月取得上述房屋的钥匙，后装修入住至今。后，被告因与他人的机动车交通事故责任纠纷被**区人民法院执行上述房屋，原告知晓后向法院提出执行异议申请，并在执行异议案件审查过程中将购买上述房屋的剩余价款216500元汇至法院账户。2019年12月16日，法院作出《执行裁定书》，支持了原告提出的执行异议，裁定中止对上述房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。另，被告于2018年12月20日将上述房屋登记在其名下，但未按上述合同约定在一个月内通知原告办理过户手续，反而在2019年7月24日将上述房屋抵押给他人，且将抵押数额确定为150万元，远远高于一般抵押金额为房屋市场价70%的价格，存在恶意。原告为维护自己的权益，特诉至法院，请求依法裁判。史荣林辩称，原被告之间名为房屋买卖，实为民间借贷。涉案房屋仅是被告向原告提供的借款担保，原告非房屋买受人，更不是房屋所有权人。2012年4月25日，被告因资金紧张通过朋友介绍找到原告借钱，在原告的要求下，被告提供拆迁房屋作为借款担保，另行签署了一份空白的房屋买卖合同，并且将借款写成房款，等原告拿到拆迁安置补偿协议后把借款给被告。2012年6月25日，拆迁办通知被告交房并要求支付126547.92元购房款，被告要求原告提前出借款项，但原告仅同意出借购房款部分126547.92元。之后的6月27日，被告到拆迁办签署《拆迁补偿安置协议书》，在自行补足1400元购房差价后最终拿到了涉案的拆迁房屋。被告为了获取剩余借款，所以将《拆迁补偿安置协议书》交给原告，但原告并未实际出借剩余款项。原告在拿到《拆迁补偿安置协议书》后自行去物业办理了交房入住。被告数次要求其搬离，但原告并未同意。被告从未想过要将涉案房屋出卖给原告，之所以签署房屋买卖合同只是作为借款担保，双方没有买卖合意，涉案《房屋买卖（置换）合同》无效。原告不能取得涉案房屋的产权，原告并非涉案房屋的所有权人，无权请求确认其对涉案房产享有所有权，请求法院依法驳回原告诉讼请求。本案经审理认定如下事实：2012年，史荣林所有的位于**市**区宅基地房屋面临预拆迁。史荣林在定销房安置时选择**区湖滨华城E2区*幢**室房屋。2012年4月25日，金中军与史荣林签订《房屋买卖（置换）合同》一份，合同约定史荣林将其所有的位于**市**区房屋出卖给金中军，建筑面积102.5平方米。房屋成交价为51万元（包括三通费用），相关税费及中介费7000元由金中军承担。付款方式：2012年4月25日，由金中军向史荣林交付定金6万元，2012年5月3日前支付5万元，余款待史荣林房产证办好后过户付清。史荣林承诺拿钥匙腾空涉案房屋，并将涉案房屋钥匙交与金中军。双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定房价50%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。房产中介所收取的本合同中约定的中介信息服务费一律不予退还。约定其他事宜：1、金中军自付定金后所有收益归金中军所有，双方不得违约；2、史荣林的办证费用由史荣林负责，金中军的办证费用由金中军负责；3、史荣林的房产证办好后双方必须在一个月内配合过户，否则视为违约。2012年6月25日，史荣林转账至**市财政所动迁资金专户126547.92元；6月29日转账至**市财政所动迁资金专户1400元。2012年7月4日，吴江城市房地产开发有限公司向史荣林开具涉案房屋购房款为129607.92元的发票。2012年6月25日，史荣林出具给金中军收条一份，上载明“今收到金中军购买湖滨华城祥瑞苑*幢**室的购房款人民币贰拾玖万元整（￥290000）”。**市新起点房产中介有限公司在收条上盖章作为见证。2012年6月27日，史荣林与**市松陵镇人民政府动迁办公室签订《拆迁补偿安置协议书》，因史荣林所在的**市松陵镇长安9组宅基地房屋面临预拆迁，**市松陵镇人民政府动迁办公室同意史荣林购买**市湖滨华城祥瑞苑*幢**室房屋。2012年7月，金中军在拿到涉案房屋钥匙后支付液化气开通费用2400元、闭路开通费用1100元。金中军收房后进行装修，并于2012年11月左右入住涉案房屋。涉案房屋于2018年12月20日办理了不动产权属证书，房屋由史荣林单独所有。2019年7月24日，史荣林将上述房屋抵押给案外人王斌，抵押期限为1年，主债权数额为150万元。2019年，本院在执行丁*玲与史荣林、翁*雷机动车交通事故责任纠纷一案中查封了涉案房屋。金中军提出执行异议，申请对涉案房屋进行解封。本院审查后于2019年12月16日裁定对涉案房屋进行解封，并中止对涉案房屋的执行。同日，金中军将剩余房款216500元转至法院账户。2020年1月16日，金中军向本院提起诉讼，要求史荣林归还其借款4万元，并向本院提交史荣林于2012年6月25日出具给金中军的借条一份（上载明“今借金中军肆万元整，月息壹仟”），该案庭审笔录显示：史荣林认可《房屋买卖（置换）合同》由其签订，因其不识字，看不懂合同内容；借条由其出具，但实际未拿到钱。史荣林并未提及房屋买卖作为民间借贷的担保。庭审中，金中军增加诉讼请求：请求确认双方于2012年4月25日签订的房屋买卖（置换）合同合法有效。庭审中，金中军陈述，金中军看到网上房源信息才找到中介，通过中介与史荣林认识。2012年4月26日金中军在房产中介现金交付史荣林6万元，约十天后现金交付5万元，一个月后现金交付5万元，2012年6月25日现金交付史荣林13万元（随后史荣林转账至**市财政所动迁资金专户126547.92元）。2012年6月25日，史荣林在房产中介出具29万元的收条给金中军。涉案房屋钥匙由史荣林本人直接交付给金中军。6月25日史荣林让金中军再支付购房款，金中军认为购房款已经超出合同约定的支付期限以及金额，史荣林遂提出向金中军借款4万元，金中军就借给史荣林4万元，和购房款13万元一并交与史荣林。后吴江法院让金中军将剩余购房款216500元交至法院账户。涉案房屋上的抵押权理应由史荣林涤除。史荣林的委托诉讼代理人陈述，史荣林想借钱，然后找到中介，通过中介认识金中军。签订《房屋买卖（置换）合同》时，合同是空白的，合同内容由金中军事后添加，因为签订合同时房屋坐落地址尚未确定。史荣林收取的款项实为借款，且金额为126547.92元。涉案房屋钥匙由金中军自行向物业领取，并未经过史荣林同意。出具收条的时间实为2012年4月25日。现史荣林无力涤除涉案房屋抵押权。以上事实，有原告提供的《房屋买卖（置换）合同》复印件、不动产登记簿查询记录复印件、收条、城市居民开户及供用气协议、收款收据（物业费、液化气、闭路）、选房确认单、《拆迁补偿安置协议书》、发票、执行裁定书、中国建设银行个人活期账户交易明细，被告提供的现金解款单、借条及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。合同签订后，双方应当按照约定全面履行合同义务。被告在涉案房屋产证办理后，又将涉案房屋抵押给他人，主观上存在过错。在抵押权未涤除的情况下，涉案房屋产权过户存在障碍。原告请求法院确认原告对涉案房屋享有所有权，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告支付其违约金255000元，因原告仍主张继续履行合同，在合同继续履行的情况下，原告不存在255000元的损失，故对原告该诉讼请求本院不予支持。被告辩称本案名为房屋买卖，实为民间借贷及签订合同时合同内容空白，因其未举证证明，且被告在民间借贷纠纷案件中根本未提及此事，故本院对其抗辩主张不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告金中军与被告史荣林于2012年4月25日签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效。二、驳回原告金中军其他诉讼请求。案件受理费5126元、保全费3070元，合计8196元，由被告史荣林负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。原告金中军已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省**市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省**市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  沈国全人民陪审员  秦月琴人民陪审员  徐火观二〇二〇年六月八日书 记 员  李佳凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。