重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2650号上诉人（原审被告）：雷森量，男，1990年2月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：欧德印，重庆渝礼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王微，男，1989年3月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人雷森量因与被上诉人王微租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2019）渝0151民初6736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日进行了询问。上诉人雷森量的委托诉讼代理人欧德印，被上诉人王微到庭参加了询问。本案现已审理终结。雷森量上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决雷森量支付王微2019年8月28日至2020年1月8日期间的房屋租金共计242109.4元过高，本案双方就房租按照10个月计算达成一致；2．一审判决上诉人按照月利率2%计算违约金过高；3．雷森量在二审询问中增加一项上诉理由，其在一审中提出了解除案涉租赁合同的要求，但是法院没有处理，请求二审法院解除案涉租赁合同。王微辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王微向一审法院起诉请求：1、判令被告雷森量向原告支付2019年8月28日至2019年10月8日期间所欠租金75885元及截止2019年11月11日违约金12900元；２、判令被告雷森量向原告支付2019年10月9日至2020年1月8日期间的租金166224元及截止2019年11月11日的违约金28258元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月9日，东宏地产（出租方、甲方）与刘志先（承租方、乙方）签订《东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同》约定：根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，在平等自愿、协商一致的基础上，甲乙双方就商业用房租赁事宜达成如下合同条款，以资共同遵守：第一条房屋基本情况1、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落在铜梁县（现铜梁区）龙城大道（铜合路）东宏·新天地商业用房二层，该房屋结构为框架结构，建筑面积2212.51㎡……；第二条租赁用途1、乙方租赁房屋用于经营健身等一切合法的商业活动，未经甲方书面同意不得改作其他用途；……第三条租赁期限房屋租赁期限为10年，从2015年7月9日起至2025年7月8日止。第四条租金1、租金按建筑面积计价，单价36元/㎡．月（含物管费），租期前6个月为甲方支持乙方发展的免租金装修期和业务培育期，甲方不收取乙方租金，租金从2016年1月9日起开始计算，第1个租赁年度租金共计477902元；第2、3个租赁年度租金分别为955804元；从第4个租赁年度开始，每年的租金标准在上一年的基础上递增7%执行：即如下：第4个租赁年度租金共计为1022710元；第5个租赁年度租金共计为1094300元；第6个租赁年度租金共计为1170901元；第7个租赁年度租金共计为1252864元；第8个租赁年度租金共计为1340565元；第9个租赁年度租金共计为1434404元；第10个租赁年度租金共计为1534812元。2、第一年租金签订合同时分两次缴纳，以后每年租金按季度缴纳，即在每季度开始前10天，提前缴纳该季度的租金。3、本合同第四条所列的租金单价均为税后单价，租赁期内政府对该房屋因租赁征收的有关税费，包括甲方因出租该房屋应缴纳的相关税费全部由乙方承担。第五条履约保证金1、乙方向甲方交纳履约保证金20万元，在本合同签订之日支付给甲方。其中15万元在2015年12月31日自动转为租金，剩余5万元为乙方缴纳的固定履约保证金。如乙方在免租期内单方终止合同，甲方不予退还20万元履约保证金；2、合同期满后，经甲方及相关方确认乙方未拖欠应缴纳费用及对租赁房屋及其附属物无损坏情况后，履约保证金由甲方一周内无息全额退还乙方。第六条……第七条租赁房屋的交付甲方在2015年7月15日前向乙方交付该房屋，该房屋为清水房，现有装修及设施情况见附件。……第十三条违约责任1、在租赁期内，如果甲乙双方任何一方无正当理由擅自终止履行合同，视为违约，违约方支付守约方所租房屋当年6个月租金数额的违约金，并承担给守约方因此所造成的经济损失；2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按当期应付租金总额的千分之五收取违约金。……2017年7月13日，东宏集团（原出租方、甲方）与刘志先（承租方、乙方）、陈世平/陈旭（现出租方、丙方）、王微（现出租方、丁方）签订《＜东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同＞租赁权益转移协议》约定：2015年7月9日乙方与东宏集团签订了《东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同》（以下简称原租赁合同），合同约定甲方将自己现有产权的“东宏·新天地”2层商业用房2212.51平方米出租给乙方从事经营活动。现因该租赁范围内的商业用房已于2016年4月5日由甲方整体转让给丙方及丁方，根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致并充分履行相关告知义务，各方清楚知晓并充分行使自身权利的基础上，就原租赁合同权益转移事项达成如下合同条款，以资共同遵守：一、原租赁合同继续生效，甲方根据原租赁合同所享有的权利和应履行的义务全部转移给丙方及丁方共同所有，乙方继续享有原租赁合同约定的权利并履行原租赁合同约定的义务。其他需要变更的事项在本合同中另行约定；二、2016年6月29日乙方与丁方签订了《＜东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同＞租赁权益转移协议》，约定原租赁合同中出租方享有的所有权益及义务转移给甲方。由于上述租赁面积中，丙方享有产权面积453.75㎡，丁方享有1758.76㎡，本合同签订前，由于丁方统一收取租金，再与丙方另行结算。自本合同签订后，丙方与丁方按照各自享有产权的面积自行收取租金。原租赁合同中约定的权利及应承担的义务，由丙方与丁方按各自享有的产权面积比例各自享和承担；三、根据原租赁合同第五条约定收取的履约保证金5万元，由甲方按照比例转交给丙方（20%）和丁方（80%）后，待达到退还履约保证金条件时，由丙方及丁方按本条前述比例各自退还乙方；四、本合同自签订之日起生效。……2019年8月27日，陈旭（甲方、出租方）、王微（乙方、出租方）与刘志先（丙方、原承租人）、雷森量（丁方、现承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》约定：本协议是对甲乙双方于2017年7月13日与丙方签订的《＜东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同＞租赁权益转移协议》（后称“原合同”）的补充，本协议与原合同具有同等法律效力：一、本补充协议经甲乙丙丁四方协商一致，现将原合同承租人由丙方变更为丁方。本协议自签订之日起，由丁方履行丙方在原合同的所有一切义务；二、本补充协议签订前，原承租人丙方尚未支付的租金，由丙方继续承担并清偿，具体支付方式及支付时间另行约定；……同日，王微（甲方、出租人）与刘志先（乙方、原承租人）、雷森量（丙方、现承租人）签订《关于沁悅美健身房未结清租金的支付协议》约定：一、截止2019年8月27日，乙方在原合同关系中尚未支付给甲方的租金共计219174元，平均分摊在2019年8月至10月三个月中支付，即2019年8月支付73058元，2019年9月支付73058元，2019年10月支付73058元；二、乙丙双方均系铜梁沁悅美健身房股东，本协议第一条中乙方未支付的租金，由丙方为乙方承担连带清偿责任，共同向甲方支付。乙方与丙方涉及铜梁沁悅美健身房内部股权转让及其他账务清算事宜，由乙方与丙方自行另行结算；三、本协议自甲乙丙三方共同签字之日起生效。甲乙丙三方须共同遵守本协议，若一方违约，须向守约方支付违约金3万元。……庭审中，王微明确诉讼请求：2018年7月9日至2020年7月8日每年租金只收取10个月，即每年免2个月租金。并同意在租金中扣除农业银行每季度支付的房屋租金15000元。王微主张违约金调整为按照应付的金额为基数，从应付之日起按照月利率2%计算。2019年8月28日至2019年10月8日欠付租金75885元的违约金从2019年10月8日起算；2019年10月9日至2020年1月8日租金166224元的违约金从2019年11月11日起算。另查明，2019年11月14日，本院依据王微的申请作出（2019）渝0151民初6736号民事裁定书，裁定对雷森量所有的财产在价值283267元范围内准予保全，王微因此支付诉讼保全费1936元。一审法院认为，东宏地产与刘志先签订的《东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同》，东宏地产与刘志先、陈世平、陈旭、王微签订的《＜东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同＞租赁权益转移协议》，陈旭、王微与刘志先、雷森量签订的《房屋租赁合同补充协议》，王微与刘志先、雷森量签订的《关于沁悅美健身房未结清租金的支付协议》均系各方当事人真实意思表示，其协议内容均不违反法律法规的强制性规定，合法有效。刘志先基于与东宏地产签订的《东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同》取得了位于重庆市铜梁县（现铜梁区）龙城大道（铜合路）东宏·新天地商业用房二层，建筑面积2212.51㎡的租赁权。因案涉租赁房屋王微享有1758.76㎡的产权，陈世平、陈旭享有453.75㎡的产权，为此，东宏地产与刘志先、陈世平、陈旭、王微签订《＜东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同＞租赁权益转移协议》约定：一、原租赁合同继续生效，甲方（东宏地产）根据原租赁合同所享有的权利和义务全部转移给丙方（陈世平、陈旭）及丁方（王微），乙方（刘志先）继续享有原租赁合同约定的权利并履行原租赁合同约定的义务，其他需要变更的事项在本合同中另行约定；二、2016年6月29日乙方与丁方签订了《＜东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同＞租赁权益转移协议》，约定原租赁合同中出租方享有的所有权益及义务转移给甲方。由于上述租赁面积中，丙方享有产权面积453.75㎡，丁方享有1758.76㎡，本合同签订前，由丁方统一收取租金，再与丙方另行结算。自本合同签订后，丙方与丁方按照各自享有产权的面积自行收取租金。原租赁合同中约定的权利及应承担的义务，由丙方与丁方按各自享有的产权面积比例各自享有和承担。同时，2019年8月27日，陈旭（甲方、出租方）、王微（乙方、出租方）与刘志先（丙方、原承租人）、雷森量（丁方、现承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》约定：本协议是对甲乙双方于2017年7月13日与丙方签订的《＜东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同＞租赁权益转移协议》（后称“原合同”）的补充，本协议与原合同具有同等法律效力：一、本补充协议经甲乙丙丁四方协商一致，现将原合同承租人由丙方变更为丁方，本协议签订之日起，由丁方履行丙方在原合同的所有一切义务；二、本补充协议签订前，原承租人丙方尚未支付的租金，由丙方继续承担并清偿，具体支付方式及支付时间另行约定……据此，王微基于上述合同、协议的约定向雷森量主张2019年8月28日至2020年1月8日期间租赁房屋1758.76㎡的房屋租金，本院予以支持。本案争议的焦点是：租金数额如何确定？违约金是否过高？为此，本院分别评判如下：一、关于2019年8月28日至2019年10月8日（42天）期间的租金数额及违约金的问题。根据上述租赁合同的约定及王微在2018年7月9日至2020年7月8日每月免收租金2个月及每季度抵扣农行支付的租金15000元。按照2019年7月9日至2019年10月8日该季度92天计算的租金为166224.4元【1758.76平方米x36元/平方米x1.07（第四年递增7%）x1.07（第五年递增7%）x10个月÷12个月x3个月-15000元（农行支付的租金）】。因该季度为92天，故，2019年8月28日至2019年10月8日的租金为：75885元（166224.4元÷92天x42天）。故，对王微要求雷森量支付从2019年8月28日至2019年10月8日的房屋租金75885元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。《东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同》第十三条2约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按当期应付租金总额的千分之五收取违约金。……。”，王微主动将违约金调整为按照月利率2%计算，本院予以支持。《东宏·新天地二层4号商业用房租赁合同》第四条2约定“第一年租金签订本合同时分两次缴纳，以后每年租金按季度缴纳，即在每季度开始前10天，提前缴纳该季度的租金。”。根据该约定，该租金应当在2019年6月29日前交纳，王微主张从2019年10月8日计算违约金，本院予以支持。二、关于2019年10月9日至2020年1月8日的租金及违约金的问题。根据上述租赁合同的约定及王微在2018年7月9日至2020年7月8日每月免收租金2个月及每季度抵扣农行支付的租金15000元。该季度的租金为166224.4元【1758.76平方米x36元/平方米x1.07（第四年递增7%）x1.07（第五年递增7%）x10个月÷12个月x3个月-15000元（农行支付的租金）】，故，对王微要求雷森量支付2019年10月9日至2020年1月8日的房屋租金166224.4元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题。如前所述，因约定的违约金过高，王微将违约金调整为按照月利率2%计算，本院予以支持。根据合同约定，该季度的租金应当在2019年9月29日前支付，王微主张从2019年11月11日计算违约金，本院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、雷森量于本判决生效之日起10日内支付王微2019年8月28日至2019年10月8日期间的房屋租金75885元及支付该款从2019年10月8日起至该租金付清之日止按照月利率2%计算的违约金；二、雷森量于本判决生效之日起10日内支付王微2019年10月9日至2020年1月8日期间的房屋租金166224.4元及支付该款从2019年11月11日起至该租金付清之日止按照月利率2%计算的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2771元（已减半收取），诉讼保全费1936元，由雷森量负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于雷森量欠付租金的数额，一审法院已按照双方约定租金计取方式计算出雷森量欠付的租金，雷森量也未举证证明一审法院计算错误，故对该上诉理由不予支持。关于本案违约金是否过高的问题，一审法院已经综合考虑本案合同履行情况、雷森量的过错程度、欠付金额等要素，确定的违约金计算标准并无不当，本院予以确认，该上诉理由亦不能成立。关于雷森量请求解除合同的问题，一审中法院已向其释明解除合同需要另行起诉，因雷森量在本案中没有提出反诉解除合同，故本案二审不予审理。综上所述，雷森量的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5548元，由雷森量负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二〇年六月九日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉