湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终1012号上诉人（原审原告）：朱世国，男，1977年4月12日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：张进千，湖南协平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德市新碧房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处康桥社区武陵大道鸿升小区桃林综合大楼2栋206号。法定代表人：黎晓林，经理。委托诉讼代理人：寇建英，湖南博集律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，湖南博集律师事务所律师。上诉人朱世国因与被上诉人常德市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱世国的委托诉讼代理人张进千，被上诉人新碧公司的委托诉讼代理人寇建英、张鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱世国上诉请求：撤销一审判决，确认新碧公司在“常德碧桂园”房产项目的开发中变更规划涉及未告知朱世国存在违约，并按照商品房买卖合同第七条第（二）款第一项的约定支付违约金35万元。事实及理由：一审判决对基本事实的认定与客观事实不符，新碧公司在道路宽度、围栏和人行道等部分发生了规划变更，但未告知朱世国，依法应承担违约责任。新碧公司辩称，新碧公司不存在商品房买卖合同中约定的第七条第二款第一项的规划变更的情形，请求驳回上诉，维持原判。朱世国向一审法院提出诉讼请求：1、确认新碧公司在“常德碧桂园”房产项目的开发中变更规划设计未告知朱世国的行为违约；2、判决新碧公司依据《常德市商品房买卖合同》第七条第（二）款第1项的约定支付违约金350000元。一审法院认定事实：2016年10月，朱世国与新碧公司签订《常德市商品房买卖合同》，约定：“朱世国购买新碧公司开发的位于常德市××区××路与××路交汇处东北角××、××、××房。该商品房建筑总面积239.82㎡，房屋价款总金额为2415678元。本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的……买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的15%支付违约金。”合同还对商品房质量、保修责任和期限、面积误差、规划变更、配套设备设施建设违约及质量争议的处理、价款及付款方式、交付时间等作出相关约定，合同有若干附件，其中附件五“补充协议”处为无。同日，新碧公司与朱世国另签订《补充协议（住宅）》，第七条“关于规划变更”约定：该商品房的规划变更以本条约定为准。2、除本合同附件五具体约定的本项目内相关设施、设备的规划内容外，“常德碧桂园”项目内的用地及相邻的出卖人待开发建设的发展用地，出卖人可依据政府主管部门的最终批准的规划条件和使用功能进行规划和发展建设，买受人不予干涉。2018年1月12日，常德市规划局向新碧公司所建设的常德碧桂园49#发放了《建筑工程规划核实合格证》。2018年，常德碧桂园一期1~4标段的竣工验收备案文件经常德市住房和城乡建设局同意并备案。2018年5月，新碧公司向朱世国交付房屋，朱世国认为所交付的房屋与合同中“常德碧桂园规划图”显示的不一致，其中别墅区与高层区没有设置围栏、别墅区道路变窄且未设立人行道，属于规划变更，新碧公司未书面征求其意见构成违约，遂诉至法院，提出前列诉讼请求。庭审中，朱世国认可“透明式围栏”、“道路宽度8.2米并设有人行道”并非购房时新碧公司工作人员的讲解及承诺，系其个人向规划部门申请查阅了设计图纸，根据图纸的图示进行的计算而得出的结论。新碧公司认可在高层区与别墅区之间，原设计有通道，实际施工中将通道的位置进行了细微调整。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，朱世国与新碧公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利履行义务。本案争议焦点为《常德市商品房买卖合同》中是否约定了在高层区和别墅区之间设置围栏和人行通道、别墅区内道路宽度及是否设人行道？新碧公司的行为是否构成规划变更？关于围栏的问题。根据《常德市商品房买卖合同》所展示的“常德碧桂园规划图”中，高层区与别墅区之间确有变电箱及花园围栏，在朱世国提供的照片中也可以看出在高层区与别墅区之间有绿植隔开，但在一处凉亭附近设置了一条通道。常德碧桂园作为一个整体开发的项目，包含了高层住宅、别墅区、商业等区域，各区域之间虽相对独立、有相应的活动区域，但并不是完全独立、各自封闭的，高层区居民可以通过特定通道前往别墅区、商业区，别墅区居民亦可前往高层区、商业区。新碧公司以绿植对高层区、别墅区进行相对分隔以及在高层区、别墅区设置通道的行为，并未改变区域之间的相对独立性。关于别墅区内道路宽度及人行道问题。首先，《常德市商品房买卖合同》所展示的“常德碧桂园规划图”并未显示图示比例尺，仅有道路的示意，道路边所显示的土褐色色块不连续，与各栋别墅绿化相连接。其次，根据《道路设计图》显示，别墅区主路宽度为5.5米，两边各有宽1.2米的区域与别墅楼栋区连接，1.2米区域是人行道还是绿化无法看出。而根据朱世国的陈述及其提供的照片显示，主路宽为7.1米、别墅区道路两旁有绿化，故别墅区的主路虽与图示不完全一致，但造成二者区别的原因与朱世国、新碧公司计算路宽时包含的范围不一致有关。对于人行道，因本案中的道路是在车辆相对较少的小区内，行人在没有人行道的道路上可靠路边行走，即并没有强制要求设立单独的人行道通行。综上，朱世国、新碧公司在《常德市商品房买卖合同》中并未对围栏、人行通道、别墅区内道路宽度及是否设人行道进行特殊约定，即使根据新碧公司在相关部门留存的规划图进行比对，新碧公司也仅对区块功能进行展示，而未对相关细节设计做出明示，且常德市住房和城乡建设局已对常德碧桂园一期的相关验收文件予以同意并备案，而未要求新碧公司对其相关行为履行变更登记等手续，故新碧公司的行为不构成规划变更，朱世国以此主张新碧公司违约，没有事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回朱世国的诉讼请求。案件受理费6650元，减半收取3325元，由朱世国负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为新碧公司是否构成违约，应当承担违约责任。朱世国与新碧公司签订《常德市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同没有违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，系有效合同。双方当事人均应按合同的约定全面履行各自的的义务。案涉合同第七条第（二）款第1项约定，本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同；……买受人不解除合同，由出卖人按房价款总额的15%支付违约金。首先，从合同字面意思解释，擅自变更规划，应当理解为擅自变更常德市规划局审批通过的《总平面规划及竖向设计图》及建筑单体方案上载明的参数指标。合同后所附的效果图不是施工依据。朱世国主张的围栏、人行通道、别墅区内道路宽度及是否设人行道均不属于《总平面规划及竖向设计图》及建筑单体方案中的参数指标。其次，规划变更属于行政许可事项。新碧公司提交了“常德碧桂园”项目建设工程规划合格证，完成了没有擅自变更规划的举证责任。朱世国未能提交证据证明新碧公司存在向主管部门申请变更规划的情形，应当承担举证不能的后果。再次，按照案涉合同第七条第（二）款第1项的约定，新碧公司并无通知义务。故朱世国以新碧公司擅自变更规划，未履行通知义务为由要求新碧公司承担违约责任的诉讼请求没有事实和合同依据。综上，朱世国的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6650元，由朱世国负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年六月二十二日书记员  余 芳附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。