四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3271号 上诉人（原审原告）：姜林，女，1971年8月22日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：余学民，四川中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚小红，四川中豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都金益远航房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和中柏路23号附2号3层。 法定代表人：王涛，董事长。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋菲菲，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆春成商业管理中心（有限合伙）。住所地：重庆市江北区海尔路319号4-8-37。 执行事务合伙人：李凤军。 委托诉讼代理人：邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张渝鑫，北京大成（重庆）律师事务所律师。 上诉人姜林因与被上诉人成都金益远航房地产开发有限公司（以下简称金益远航公司）、重庆春成商业管理中心（有限合伙）（以下简称重庆春成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初10303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜林上诉请求：撤销一审判决，改判支持姜林的一审全部诉讼请求。事实及理由：一、一审认定事实不清。1.金益远航公司与重庆春成公司存在人格混同、财务混同，其中，人格混同具体表现在：重庆春成公司的工作人员在金益远航公司的售楼部工作、出示的名片是案涉房产项目的销售置业顾问，且案涉《商铺转让认购书》及《商品房买卖合同》都是在重庆春成公司置业顾问的指导安排下签署，该两家公司属于“两块牌子一套人马”。上述合同签订时，到底是金益远航公司还是重庆春成公司作为售房主体，都是该两公司说了算。金益远航公司在一审中关于“从未委托重庆春成公司作为金益远航公司的营销代理公司，也从未授权重庆春成公司代表金益远航公司对外出售房屋，更无所谓人格混同”的抗辩意见，明显与客观事实不符。财务混同具体表现在：金益远航公司与重庆春成公司收取案涉购房款是由同一部门、同一工作人员办理，究竟以二者中哪家公司的名义收取购房款，《商铺转让认购书》与《商品房买卖合同》中对此约定不明，而该两家公司的资金存在交叉。姜林仅向重庆春成公司支付5万元，但重庆春成公司却向姜林出具283077元的收据，而姜林分四次共计向金益远航公司支付购房款100万元，金益远航公司却仅向姜林出具766923元的发票。2.案涉房屋的销售价格应以《商品房买卖合同》约定的数额为准。《商铺转让认购书》的性质应系认购书、意向书、预约订单，基于买卖标的物为同一套房屋，以及基于重庆春成公司与金益远航公司之间的委托代理关系，签订时间在后的《商品房买卖合同》从时间上、内容上均完全覆盖了《商铺转让认购书》，实际履行的也是《商品房买卖合同》。金益远航公司、重庆春成公司实际收取的购房款总额在品迭后，多收取的金额应当退还给姜林。并且，《商品房买卖合同》已在房地产行政管理部门进行备案登记，对外具有公示效力，当两份合同约定内容不一致时，应以在政府行政主管部门备案登记、公示的合同为准。此外，重庆春成公司至今未向姜林开具购房款发票，构成履行不能，其作为中介机构亦无权收取购房款。3.重庆春成公司与金益远航公司之间就案涉房屋不存在买卖合同关系。一审中重庆春成公司提交的由四川春成公司与金益远航公司签订的《商业买卖合同》，与本案没有关联性。四川春成公司与重庆春成公司相互独立，虽然在金益远航公司于2017年5月19日出具的《确认函》中提及其与四川春成公司之间存在房屋买卖合同关系，但姜林截止本案一审开庭之前并不知晓前述《商业买卖合同》的存在以及具体内容。且，该《商业买卖合同》只是意向性协议，并未实际履行，具体表现是：四川春成公司与金益远航公司之间就包括案涉房屋在内的房产并未签订正式合同、办理合同网签备案、开具购房发票等。二、一审适用法律错误，本案应适用物权法相关规定进行审理。1.重庆春成公司不享有案涉房屋的所有权，对房屋没有处分权。案涉房屋是商品房、期房，并非二手房，属于物权法及《商品房销售管理办法》的调整范围。在《商铺转让认购书》签订时，案涉房屋的所有权人是金益远航公司，不属于重庆春成公司所有，故重庆春成公司没有权利处分案涉房屋。一审法院故意忽略产权人和不动产的所有权处分权问题。2.重庆春成公司无权收取姜林购房款，理应退还。根据《商品房销售管理办法》第二十五条的规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。且，房地产开发企业应当与受委托的房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托方、受托方的权利和义务。但一审中，金益远航公司、重庆春成公司并未出示委托代理协议，也未出示买卖协议。三、一审审理程序违法。一审法院于2019年8月1日立案受理本案，于11月21日开庭审理，一审审理期限已超过适用简易程序的审限，应当适用普通程序进行审理。 庭审中，姜林补充如下上诉意见：一、关于重庆春成公司与姜林签订《商铺转让认购书》，是委托代理销售行为还是独立售房行为的问题，姜林认为：1.从合同的相对性看，重庆春成公司是独立的销售行为，理由是：《商铺转让认购书》与《商品房买卖合同》的签约主体不同、计算面积标准不同、总价亦不同，二者应是相互独立关系，金益远航公司与重庆春成公司应分别交房。而根据《商品房买卖合同》补充协议第十条第三款的约定，“出卖人雇员、部门或委托的销售代理机构等对买受人作出的任何承诺必须加盖出卖人公章或者合同专用章方为有效，否则，上述人员作出的口头或者书面允诺均不对出卖人产生法律效力。”显然，《商铺转让认购书》没有加盖金益远航公司的公章或者合同专用章，重庆春成公司与姜林签订的《商铺转让认购书》对金益远航公司没有任何法律效力，该认购书是独立的销售行为。姜林应另行起诉重庆春成公司履行合同、交付房屋。特别是在《商品房买卖合同》第六条“房屋权利情况承诺”第二款明确约定：“该商品房没有出售给除本合同买受人（即姜林）以外的第三人。”因此，姜林与金益远航公司签订的《商品房买卖合同》，与姜林与重庆春成公司签订的《商铺转让认购书》没有任何关系。2.根据《确认函》，重庆春成公司与金益远航公司似乎是委托代理关系。重庆春成公司代表金益远航公司进行推广、签订合同并收取购房款、出具收据发票等，则案涉房屋的销售价格应以《商品房买卖合同》还是《商铺转让认购书》确定，姜林认为，委托人金益远航公司确定的房屋交易价格才是买卖双方的真实意思表示，当受托人重庆春成公司与委托人金益远航公司意见不一致时，应以委托人意志为准，而受托人超越授权范围签订的合同无效。由于一审庭审中，金益远航公司辩称“其与重庆春成公司之间是买卖关系，从未委托重庆春成公司作为金益远航公司的营销代理机构，也从未授权重庆春成公司对外出售案涉房屋，更无所谓人格混同，不应对重庆春成公司承担连带责任”，基于此，姜林申请对《确认函》中金益远航公司的印章真实性进行司法鉴定。二、重庆春成公司收取购房款后，不能交付房屋、不能提供不动产发票，已构成履约不能。重庆春成公司未提供中介服务，不是收取信息费或佣金，而是收取的出售、处分案涉房屋的购房款。但重庆春成公司未举证证明已向姜林交房，姜林签订《商铺转让认购书》的合同目的已不能实现，姜林要求重庆春成公司退还姜林已付的购房款。三、重庆春成公司的行为违反了国家税收政策规定，《商铺转让认购书》损害了国家利益、社会公共利益和第三人利益。1.姜林向重庆春成公司认购的案涉房屋价格高，而案涉房屋在成都市房地产管理局备案价格低，重庆春成公司该认购价格高、备案价格低的行为，构成偷逃税收、损害国家利益，且案涉交易金额大、涉案范围广，是窝案、集团案，偷税比例已占应纳税额的10%以上，偷税额已达几十万元，重庆春成公司的行为已涉嫌偷税罪。对此，最高人民法院、最高人民检察院及公安部《关于在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪必须及时移送的通知》和最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条、第十一条有相应的规定。2.根据民法通则第五十八条第（四）、（五）、（七）款的规定，重庆春成公司实际支付的认购价款高、在不动产登记部门备案的价格低，重庆春成公司的偷税行为损害了姜林的利益，造成姜林另行向案外人转让案涉房屋时，个人所得税的缴纳额度增加、交易价差增大、税基大，姜林及案外人需缴纳更多的所得税、增值税。因此，重庆春成公司的偷税行为转嫁给了姜林，损害了姜林的利益、案外人的利益及社会公共利益，《商铺转让认购书》是违法的无效行为。 金益远航公司辩称，一、姜林上诉主张重庆春成公司与金益远航公司之间存在人格混同、财务混同，与客观事实不符。金益远航公司与重庆春成公司没有股权关系，也无人员、业务上的交叉或混同，更无财产方面的交叉或混同，不存在人格混同或财务混同的可能性；其次，金益远航公司的收款账户、出具收据和开具发票以及签订合同的主体，与重庆春成公司都是分开的，不存在任何混同；此外，姜林陈述的购房款支付情况与客观事实不符，金益远航公司仅于2017年12月14日收到姜林支付的383461元，于2017年12月14日收到案外人钟成友以刷卡方式支付的413800元，除此之外未收取姜林购房款或其他款项，且上述转账事实的相关证据已在一审中举证、质证。二、《商铺转让认购书》与《商品房买卖合同》之间不是预约合同与本约合同的关系。首先，从签约主体看，该两份合同系不同签约主体之间达成的两份独立协议。其次，从合同目的看，《商铺转让认购书》的签约目的是姜林向重庆春成公司认购案涉房屋，认购书中载明了各项转让细节，并非仅为预约签订《商品房买卖合同》。再次，从《商铺转让认购书》载明内容看，重庆春成公司向金益远航公司购买案涉房屋后，再将该房屋出卖给姜林，并不构成金益远航公司一房二卖；《商铺转让认购书》系签订双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该认购书中多处均表明了姜林对案涉房屋的转售性质等各项细节均为知情。三、关于金益远航公司与四川春成公司签订的《商业买卖合同》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”故，《商业买卖合同》是否备案，不影响合同效力，该合同合法有效。请求驳回上诉，维持原判。 重庆春成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。1.重庆春成公司与金益远航公司不存在姜林所称的人格混同或财务混同，该两公司属于相互独立的主体，其实际控制人不同、员工不同、住所地不同，业务及财务上也无任何混同，姜林的主张没有事实及法律依据。2.《商铺转让认购书》与《商品房买卖合同》中各自约定的价格不同，姜林与重庆春成公司之间的权利义务，应当以《商铺转让认购书》的约定为准。从《商铺转让认购书》载明内容可知，姜林知晓并认可重庆春成公司向金益远航公司定制案涉房屋以及由金益远航公司与姜林签订《商品房买卖合同》。此外，姜林实际向金益远航公司、重庆春成公司支付的款项数额也与《商铺转让认购书》约定的房屋价款一致，足以说明姜林认可《商铺转让认购书》的内容且已经按该认购书的约定履行付款义务。案涉房屋系包含在四川春成公司向金益远航公司购买的房屋中，金益远航公司与姜林签署《商品房买卖合同》系履行《商业买卖合同》的约定，亦系完善《商铺转让认购书》的义务。故，《商铺转让认购书》中载明的房价才是姜林与重庆春成公司的真实意思表示。3.四川春成公司和重庆春成公司先从金益远航公司处整体打包购买包括案涉房屋在内的133套房屋，再对外进行转让销售，故重庆春成公司与金益远航公司之间不是委托代理销售关系，而是具有包销性质的买卖合同关系（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十至二十二条对此种包销商业模式已经认可并做出相应的规定）。此外，姜林在签订《商铺转让认购书》时已明确知晓所有情况，其应按照《商铺转让认购书》履行自己的义务。4.本案是商品房买卖合同纠纷，不涉及到物的归属等物权纠纷，无需适用物权法进行审理，一审法院适用合同法进行审理，并无不当。5.一审法院不存在姜林上诉所称的审理程序违法情形。本案一审立案受理时间为2019年8月1日，重庆春成公司在2019年8月19日收到应诉通知书并于2019年8月27日依法向一审法院提起管辖权异议，后于2019年11月1日申请撤回管辖权异议。在扣除管辖异议期间后，一审法院的审理未超过审理期限。请求驳回上诉，维持原判。 姜林向一审法院起诉请求：1.责令金益远航公司、重庆春成公司退还姜林商铺房款283077元；2.责令金益远航公司、重庆春成公司支付从2017年12月24日起到房款退清为止的资金占用利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款利息计算）；3.诉讼费由金益远航公司、重庆春成公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月26日，案外人钟成友、姜林（乙方）与重庆春成公司（甲方）签订了《北大资源·颐和翡翠府商铺转让认购书》（简称《商铺转让认购书》），主要约定：1.乙方充分了解甲方定制标的物业，即位于成都市高新区物业。该物业建筑面积为65.41㎡，建面单价18888元/㎡，优惠前总价1235464元；2.认购优惠内容：乙方申请并向甲方缴纳受让认购定金50000元整；3．该物业以定制物业以期房及清水交房状态及其附属设施转让予乙方，转让成交价为单价16052.59元/㎡，成交总价为1050000元（含定金、房款以及相关转让费用），具体付款方式以及乙方签署《商品房买卖合同》相关事宜，乙方已确认完整、准确理解该物业现状及相关转让交易细节并接受，不再有其它异议。4.乙方承诺在本认购书签署后7日内签订《商品房买卖合同》。5.甲方保证乙方在和成都金益远航房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》时，根据《商品房买卖合同》约定的权益向姜林提供相应的权属证明及其附件，并按四川省人民政府相关管理规定，完成乙方所购买该物业的合同网签、该物业备案登记等权属确认程序。乙方签署完成《商品房买卖合同》之日起，如乙方再对本交易有异议，由乙方所签署《商品房买卖合同》双方根据约定条款另行处理。6.乙方签署本认购书之后，双方均不能单方面提出解除、修改或者其它不同于本订购书约定条款意愿的要求以及实施相关行为。 2017年12月24日，姜林与金益远航公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买商品房，规划用途为商业，商品房预测建筑面积为65.41平方米，房屋总价款为766923元。 一审法院另查明，1.姜林向金益远航公司、重庆春成公司共计支付了1050000元的购房款（含定金）。金益远航公司向姜林开具了766923元的发票，重庆春成公司向姜林开具了283077元的收据，收据载明为商铺房款。 2.2017年5月19日，金益远航公司与案外人四川春成公司商业管理管理有限公司（以下简称四川春成公司）签订了《北大资源·颐和翡翠府商业买卖合同》（以下简称《商业买卖合同》），约定四川春成公司购买金益远航公司开发的“北大资源·颐和翡翠府”项目1-3层商铺133套，共计总价为151340000元。该合同约定金益远航公司应积极配合四川春成公司指定任意第三方签署《商品房买卖合同》。2017年5月23日，四川春成公司向金益远航公司支付了59670000元，2017年5月24日，四川春成公司向金益远航公司支付了6000000元。 3.四川春成公司提交一份《情况说明》载明，四川春成公司与重庆春成公司就北大资源·颐和翡翠府项目系合作伙伴关系；其与重庆春成公司在合作时约定，以四川春成公司名义与金益远航公司签订买卖合同，以重庆春成公司名义对外转让销售、与购房者签订转让认购书、收取购房款及开具收据发票；该项目由四川春成公司与重庆春成公司共同出资，共享收益，共担风险。 4.案涉《商铺转让认购书》系钟成友、姜林一同作为乙方签订，但实际权利人为姜林。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商铺转让认购书》、《商品房买卖合同》、付款凭证、《商业买卖合同》、《情况说明》庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，案涉《商铺转让认购书》系姜林与重庆春成公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。根据《商铺转让认购书》明确约定可知，姜林与金益远航公司签订《商品房买卖合同》系履行《商铺转让认购书》中相关约定的具体方式，故《商品房买卖合同》中关于价格的约定并非姜林购买案涉商铺的真实意思表示。姜林购买案涉商铺的真实价格应以《商铺转让认购书》中约定的价格为准，实际姜林也按照该约定支付了相应价款，故关于姜林要求金益远航公司与重庆春成公司退还相应差额款项的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。另，关于金益远航公司与重庆春成公司是否存在违反商品房销售的行政管理规定的问题，因相应规定系管理性规定，并不影响法院对于《商铺转让认购书》效力的认定，但为了规范商品房销售秩序，法院将酌情以合适方式向相关行政管理部门反映本案中出现的相关情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回姜林的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2773元，由姜林负担。 二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，姜林认为，因金益远航公司在本案诉讼中否认其与重庆春成公司之间就案涉房屋存在委托代理销售关系，致使《确认函》的真实性无法确认，故申请通过司法鉴定方式确认《确认函》中金益远航公司印章的真实性。经查，《确认函》系金益远航公司于2017年5月19日出具，载明：“经确认：四川春成公司已与我公司就北大资源·颐和翡翠府商业签署《商业买卖合同》。四川春成公司、重庆春成公司具有招商及向第三方转让、销售的权利。”经调查询问金益远航公司，其明确表示《确认函》中加盖的其公司印章属实，认可《确认函》的真实性。对此，姜林亦表示在金益远航公司认可《确认函》上其公章属实的情况下，已无对印章真实性进行司法鉴定的必要性。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：姜林要求金益远航公司、重庆春成公司退还案涉购房款283077元及资金占用利息的主张能否成立。现评判如下： 本院认为，根据合同的相对性原则，本案中与姜林建立房屋买卖合同关系的相对方是重庆春成公司。而金益远航公司与姜林签订《商品房买卖合同》，并非是该双方就案涉商铺直接建立房屋买卖合同关系，而是为实现姜林与重庆春成公司所签《商铺转让认购书》合同目的的履行方式。金益远航公司不是与姜林建立房屋买卖合同关系的相对方，《商品房买卖合同》中所载的房屋成交价亦非姜林购买案涉商铺需支付的对价，故，姜林向金益远航公司主张退还超付房款，其主张权利的相对方错误；姜林向重庆春成公司主张退还超付房款，其关于超付的事实缺乏证据。一审据此驳回姜林的诉讼请求，并无不当。 本案中，重庆春成公司将其从金益远航公司处购买的房屋出售给原告，但由金益远航公司直接过户至姜林名下的行为，实质上是将应由作为开发商的金益远航公司协助办理产权登记至重庆春成公司名下、再由重庆春成公司协助办理产权登记至姜林名下的过程，变为只进行一次产权登记，此操作模式违反我国税法的规定，应由行政主管部门调整。 姜林上诉认为《商铺转让认购书》损害了国家利益、社会公共利益和第三人利益应属无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。姜林上诉关于一审超过法定审理期限的程序违法问题，经本院核实，该主张与事实不符，本院不予采信。 综上，姜林的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5546元，由上诉人姜林负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月八日 书记员 王朝阳