河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1221民初737号原告：张伟平，女，汉族，1968年10月29日生。委托诉讼代理人：胡青峰，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：褚凡，河南仰韶律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：王玉红，女，汉族，1963年7月16日生。被告：刘青文，男，汉族，1965年1月19日生。原告张伟平与被告王玉红、刘青文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张伟平的委托诉讼代理人胡青峰、褚凡与被告王玉红、刘青文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即履行房屋买卖协议，为原告办理房屋过户手续；2．判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金30000元整；3．判令被告方返还不当得利36462.48元；4．本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2017年7月11日，我与被告王玉红签订了《2017年房屋买卖协议》一份，约定被告王玉红将名下位于渑池县韶州路南侧新华路西侧韶馨苑16号楼东三单元五层501号房屋以60万元整的价格卖给我，并于2019年2月向我交付房屋，至今该房屋我一直居住其中。由于该房屋在中国建设银行办理有按揭贷款无法进行房屋过户手续，双方约定于2020年3月23日该房屋在中国建设银行贷款按揭完毕后，被告方要积极配合我办理房屋过户手续，逾期办理房产手续被告方要按照全房款的30%付给我违约金。在2019年时，被告方声称无力偿还中国建设银行按揭贷款，为了能够及时办理房屋过户手续我从本人银行卡中每月转款到被告王玉红卡中，以被告王玉红名义继续偿还中国建设银行按揭贷款14个月共计36462.72元，依照双方签订的买卖房屋协议约定，我已交全款购买房屋，中国建设银行按揭贷款应由被告方承担，因此我代被告所交的14个月的中国建设银行按揭贷款应返还给我。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在我交付购房款履行了付款义务后，被告方应当按照约定为我办理房屋过户手续，支付逾期办理房屋所有权证的违约金。诉讼中原告申请追加刘青文为被告参加本案诉讼。理由为：王玉红当庭自认案涉房屋实际所有权人为被告刘青文。刘青文为本案不当得利事实的得利者，应承担不当得利的法律后果。诉讼中原告变更诉讼请求为：1．判令被告王玉红立即履行房屋买卖协议，为原告办理房屋过户手续；2．判令被告王玉红支付逾期办理房屋所有权证的违约金30000元整；3．判令被告刘青文返还不当得利36462.48元。被告王玉红辩称：1．原告据以起诉的买卖协议已违反法律行政法规的强制性规定，属法定无效；2．原告称其已付清房款交付义务与事实不符。买卖协议自2017年7月17日签订后，原告并没有向我支付房款，我也没有将房屋交给原告使用。这份房屋买卖协议原本就没有实际履行；3．原告无正当理由从2019年2月入住我的房屋至今，理应按市场租金付给我16个月的租金。被告刘青文口头辩称：原告起诉王玉红的不当得利不成立，36462.48元的按揭款是原告自愿交给银行的。因为我和王玉红有亲戚关系，在购买这套房的时候用王玉红的名义。我给原告承诺过下半年一定还款，是她执意起诉到法院的。本院经审理认定事实如下：2009年12月16日，被告王玉红与河南鑫瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于渑池县××南侧××西侧××单元××房屋××套，该房屋的实际出资购买人为被告刘青文，因被告刘青文个人原因，由其亲戚被告王玉红顶名签订了购房合同，并备案登记在被告王玉红名下。2017年7月11日，原告张伟平与被告王玉红就该套房屋达成买卖协议。协议约定：该套房屋价值为60万元，该房屋有29个月按揭贷款未付，每月为2604.48元，由被告王玉红继续支付给银行，原告同意被告居住至2018年7月11日。2020年3月23日按揭款项交完后，被告王玉红要配合原告办理房产过户手续，相关税费由被告王玉红负担。如不配合要支付房款30%的违约金，支付全款同期银行利率四倍的利息，同时退还原告60万元房款。被告王玉红应当在2020年7月11日前将该房屋交付给原告，并保证不损坏房屋内的结构设施。因被告刘青文与原告张伟平存在债权债务关系，2017年7月22日被告刘青文为原告张伟平出具收条一张写明：今收到张伟平韶馨苑16号楼3单元501房款陆拾万元整。庭审中，原告张伟平与被告刘青文均承认该笔房款并未实际交付，而是用原告张伟平对被告刘青文60万元的债权予以抵顶。2019年初，因实际购房人被告刘青文无力支付房贷，原告张伟平遂付款至被告王玉红在建设银行的房贷账户归还贷款，每期银行的按揭还款额为2604.48元，共14个月计36462.72元。2019年2月，原告张伟平搬入该房屋居住生活至今。2020年4月，原告代为还清全部房贷，但被告王玉红未按协议为原告办理房屋过户手续，原告遂诉至法院。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，争议房屋虽然抵押登记在建设银行，但原告与被告王玉红之间双方约定的是附条件的合同，即在2020年3月23日按揭款项交完后，被告王玉红要配合原告办理房产过户手续。这种情况下，抵押物的价金已经清偿，建设银行已经不再享有该房屋的抵押权，不影响其合法权益，不存在抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的情况。关于房款交付问题。案涉房产登记在被告王玉红名下，被告刘青文是房屋的实际所有人。被告刘青文同意用原告张伟平的60万元债权抵顶购房款，并出具房款收条一份，证明双方同意以房抵债。被告王玉红作为顶名购房人没有收到原告的购房款，符合常理。在被告刘青文要求下被告王玉红与原告签订了房屋买卖协议书，该协议是双方真实意思表示，合法有效，应予保护。庭审中，被告王玉红提出其在签订协议时，没有证人在场，且自己身份证号错误。但承认协议书中王玉红三字是其本人书写。证人是否在场、身份证号正确与否不影响协议书本身的效力，协议书对双方具有法律约束力。关于违约金及不当得利款项计算、负担问题。该房屋的贷款于2020年4月份方由原告清偿完毕，但协议约定2020年3月23日按揭款项交完后，被告王玉红要配合原告张伟平办理房产过户手续。所以2020年3月23日按揭房款原告并没有代为清偿完毕，房屋当时并不具备过户条件，房屋不能过户的原因不是由于被告王玉红造成的，客观上被告王玉红也没有归还房贷的义务。故原告要求被告王玉红承担违约金的请求依法不能成立，不予支持。房屋贷款的实际清偿义务人应为被告刘青文，但是因为被告刘青文怠于履行还款义务，导致原告张伟平代为清偿的房屋贷款36462.72元，此部分的款项应由被告刘青文负担。原告在诉讼主张不当得利的金额为36462.48元，予以支持。关于被告王玉红主张的房屋租金问题。被告王玉红不是该房屋的实际所有人，其对该房屋并不享有实际的权利，无权要求原告支付租金，且原告的入住房屋行为并不能视为租赁。被告王玉红此项主张依法不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告王玉红于本判决生效之日起十日内协助原告张伟平办理渑池县韶州路南侧新华路西侧韶馨苑16号楼东三单元五层501号房屋过户手续；二、被告刘青文于本判决生效之日起十日内给付原告张伟平36462.48元；三、驳回原告张伟平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元，减半收取731元，由原告张伟平负担300元，由被告刘青文负担431元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。双方当事人应自觉履行，否则，本院将依据当事人的申请予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审判员  王留刚二〇二〇年六月二十二日书记员  张艳艳