湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初1625号原告：宁乡县中源物业管理有限公司，住所宁乡市玉潭镇花明北路中源凝香华都9号楼。法定代表人：周航标，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住，系该公司法务。被告：谢建平，男，1963年3月11日出生，汉族，居民，住宁乡县。被告：胡爱华，女，1967年10月23日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：谢建平，男，1963年3月11日出生，汉族，居民，住宁乡县，系被告胡爱华之夫。原告宁乡县中源物业管理有限公司（以下简称“中源物业公司”）与被告谢建平、胡爱华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中源物业公司的委托诉讼代理人钟波、被告谢建平及被告胡爱华的委托诉讼代理人谢建平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中源物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费10608元、生活垃圾费300元、增压费353元、违约金1000元，共计12261元；2．判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：原告分别于2008年11月17日及2013年12月20日与湖南中源房地产开发有限公司签订了两份《前期物业服务协议》，合同约定由原告向湖南中源房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。第一份合同期限至2013年12月31日止，第二份合同期限至该物业业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。2018年９月10日，原告与宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会签订了《中源.凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告向宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为五年，自2018年９月１日起至2023年８月31日止。被告系上述物业1-804号的业主和物业使用人，物业面积共130.48平方米，按约定应向原告缴纳从2015年1月1日至2019年7月31日的物业管理费用10608元，生活垃圾费300元，增压费353元，违约金1000元，共计12261元，但被告一直拒绝缴费。综上所述，原告提供了全面的物业服务，被告应当支付相应的物业服务费并支付违约金。被告长期拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。原告中源物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.《前期物业服务协议》、不动产登记信息表，拟证明被告系中源凝香华都1-804室的业主，原告依约向被告所在小区提供物业服务、且被告应当缴纳物业费的事实；2.服务收费标准核定表，拟证明原告收费经相关部门批准核定，且合理合法；3.律师函及快递单号查询件、彩信送达律师函复印件，拟证明原告向被告书面催缴了物业费的事实；4.电梯维修养护表、保洁清扫签到表、巡查签到表、车辆出入登记、绿化、收款收据（生活水费、居民电费），拟证明原告向被告所在小区提供全面的物业服务的事实；5.授权委托书，拟证明原告受宁乡市环卫局委托代收生活垃圾费，同时原告已为被告垫付了生活垃圾处理费，被告应向原告缴纳该项费用。被告谢建平、胡爱华共同辩称：1.被告与开发商签订的物业公司为其他物业公司，不是宁乡县中源物业管理有限公司；2.物业费应于物业服务相匹配的，现有物业存在诸多不作为的情况，组织搭建违章建筑，有高空坠落的危险，物业没有及时督促整改。被告谢建平、胡爱华围绕其主张，向本院提供了如下证据：1.与中源开发商签订的商品房买卖合同中关于前期物业服务条款的复印件，拟证明被告只与北京高力国际物业管理公司有合同关系的事实；2.中源小区违章建筑的照片，拟证明每栋屋面或一楼部分有阳光房、空调外挂、防护窗违规未装、屋顶破坏的防护栏、违规开门打洞，无法防控外来人员、张贴牛皮廯的事实；3.破坏的绿化的照片，拟证明小区内违规种菜的事实；4.消防排烟管、排烟机房杂乱无章、消防柜锈蚀损坏、灭火器过期没有更换、地下照明灯仅有25%完好、楼梯杂物多，逃生通道不畅、三栋与五栋之间的消防门损坏、消防栓防冻套还是前年的没有清除的照片，拟证明物业留下的消防安全隐患的事实；5.车辆乱停乱放，任其压坏人行道的草坪、不及时维护修理人行道形成坑坑洼洼道路泥泞的现象、绿化修剪不到位、随意设置路障不注重美观，拟证明物业服务不到位的事实；6.收取被告费用的照片，拟证明收费不合法的事实。经质证，（一）被告谢建平、胡爱华对原告提供的证据质证意见如下：对证据1《前期物业服务协议》有异议，该协议系开发商与中源物业签订，没有原件核实，对不动产信息登记表无异议；对证据2无异议；对证据3律师函及快递单号查询件、彩信送达律师函复印件有异议，从来没见过律师函；对证据4保洁清扫签到表、巡查签到表有异议，没有年份，不知道是哪一年的，不能作为证据，车辆出入登记没有具体时间，对收款收据（生活水费、居民电费）现在都是自己交水电费，不存在要代交；对证据5有异议，复印件不是很清晰，看不清印章，且无原件无法核实。（二）原告对被告谢建平、胡爱华提供的证据质证意见如下：对证据1证明目的有异议；对证据2有异议，对于小区违章建筑物业都在第一时间进行了制止和劝导，之前审理过的案件中就有因为违章建筑问题业主和物业的保安发生了冲突；对证据3证明目的有异议，从照片可以看出绿化的损坏都是由业主在生活中使用不当造成的，且物业会定期对损坏的绿化重新进行种植；对证据4有异议，从照片不能看出是该涉案小区的服务具体情况；对证据5的质证意见同证据3意见一致；对证据6收费事实无异议，对证明目的有异议。本院审查后认证如下：原告提供的证据1-5均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信。被告提供的证据1、6均不能达到其证明目的，故本院均不予采信；被告提供的证据2-4均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信.根据采信的证据及到庭当事人陈述，本院确认如下案件事实：2008年11月17日，原告中源物业公司与湖南中源房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由原告为湖南中源房地产开发有限公司开发的中源花园项目提供物业服务，服务期间为协议签订之日至2013年12月30日，收费标准为电梯房1.2元/月/平方米、步梯房0.8元/月/平方米、商铺2.1元/月/平方米、地下车库停车服务费20元/月。合同还对其他权利义务进行了约定。2013年12月20日，原告中源物业公司与湖南中源房地产开发有限公司再次签订《前期物业服务协议》，约定由原告继续为上述物业继续提供物业服务，服务期间为协议签订之日起生效，至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。合同约定的收费标准为高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米、底层复式楼建筑面积1.2元/月/平方米、商铺按建筑面积2.5元/月/平方米,地下车库停车服务费30元/月，二次供水增压费按市政供水价＋0.6元/m3，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。两份前期物业合同约定的交费时间均为业主或物业使用人根据原告的缴费通知，应当按时足额缴纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。2018年９月10日，原告与宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会签订了《中源.凝香华都物业管理委托合同》，合同约定由原告向宁乡市中源.凝香华都第一届业主委员会的小区提供物业管理服务，合同期限为五年，自2018年９月１日起至2023年８月31日止。合同约定的收费标准为高层住宅按建筑面积1.5元/月/平方米、地下车库停车服务费30元/月，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。缴纳物业服务费按季缴纳，业主不按时缴纳物业服务费，经催告仍不缴纳物业服务费的，原告可以依据相关法律规定收取欠费金额每日千分之三的滞纳金。两被告系湖南中源房地产开发有限公司开发的上述物业的宁乡县玉潭镇花明北路（宁乡市中源.凝香华都）1-804的业主，物业面积130.48㎡。两被告按约定应向原告缴纳2016年12月31日之前欠缴物业费600元、应向原告缴纳2017年1月1日至2019年7月31日期间物业费6067元、生活垃圾费225元，合计6892元。经催缴，被告未缴纳，故酿成本案诉讼。本院认为：1.原告与开发商签订的《前期物业服务协议》对被告具有约束力，因原告已经履行了主要的物业服务方面的义务，且对被告所欠物业管理费已进行书面催缴，被告谢建平、胡爱华应依约向原告支付物业管理费及原告已垫付的垃圾处理费；2.虽然合同已约定增压费，但因为本案原告未提供所主张353元增压费的计算依据，故对该项主张不愿不予支持；3.因原告的物业服务尚存在不尽如人意的地方，故对原告请求的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告谢建平、胡爱华于本判决生效之日起十日内共同支付原告宁乡县中源物业管理有限公司物业服务费6667元、垃圾处理费225元，合计6892元；二、驳回原告宁乡县中源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53元（已减半收取），由被告谢建平、胡爱华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇二〇年六月二十八日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。