四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3433民初471号 原告：邓宇惠，女，汉族，1971年1月2日出生，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县。 原告：姚先恒，男，汉族，1972年11月14日出生，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人：陈兴华，四川骁驰律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：徐存江，四川骁驰律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。 被告：冕宁县兴友实业开发有限公司，住所地：冕宁县高阳社区香厂巷7号，统一社会信用代码：91513433MA62H4UN21。 法定代表人：布文友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：龙建，四川石合龙律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告邓宇惠、姚先恒与被告冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称：兴友公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邓宇惠、姚先恒委托诉讼代理人陈兴华、徐存江、被告兴友公司委托诉讼代理人龙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓宇惠、姚先恒向本院提出诉讼请求：1.责令被告限期完成产权转移登记；2．判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金，计算方式为：自2016年7月1日起，按原告所付房款411312元为基数，以日万分之五的违约金，计算至实际取得权属证明之日2016年12月9日，即411312元×162天×0.0005元／天=33316.27元。3、判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金，计算方式为：自2017年6月8日起，按原告所付房款411312元为基数，以日万分之五的违约金，计算至本案起诉之日2020年1月14日，即411312元×919天×0.0005元／天=188997.86元，起诉之日起至被告实际完成转移登记之日止的部分违约金依据以上计算方式据实际天数计算；4.本案律师费及诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告方签订的《商品房买卖合同》第二十条，明确约定“（一）初始登记。出卖人应当于2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……。（二）转移登记。……2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证明的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。被告因自身原因，直至2016年12月9日才取得原告所在商品房楼栋权属证明，且至今未完成产权转移登记，造成原告至今未能取得房屋所有权证书，也未履行及时支付违约金责任。被告的不作为既是对合同约定的严重违反，也是对社会诚信的践踏。律师费是原告为维护法律尊严，保障自身合法权利而合理且实际支出的费用，应由被告承担。 被告兴友公司辩称，1、原告关于限期完成产权登记予法无据。2、第二项诉请超过法定诉讼期间，请求依法驳回。3、迟延办理产权登记存在不动产登记制度改革所迟延的时间，也存在被告未及时提供办理产权手续的原因，原告主张的违约金高于可能产生的损失不应当得到支持，如果法院查明事实后认定出卖人存在迟延办证的违约行为，请求法院予以调减。按公平和诚实信用原则按2000-3000元予以确定。就原告与被告所签的合同，违约金支付的条件尚未成就。原告主张律师费的依据没有法律依据，依法不应当得到支持。综上，请求驳回原告的全部诉请。 原告邓宇惠、姚先恒围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、原告身份证复印件，被告工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体资质。被告质证意见：对证据真实性无异议。本院对该组证据予以采信。 二、《商品房买卖合同》及补充协议1份、2014年购房收据三份，2016年6月8日物管费收据一份、电卡电费收据一份，2016年11月19日契税收据一份，2016年6月18日装修办理协议。证明1.原告按《商品房买卖合同》的约定履行了自己的义务，被告没有在2016年6月30日完成产权初始登记，被告应自2017年7月1日起承担办理初始产权登记的违约责任；2.被告在2016年6月8日交房，但没有在交房后365天内将房屋产权证交付给原告，构成违约，还应承担相应的违约责任。被告质证意见：对装修办理协议的真实性有异议，且与本案无关，不能达到原告的证明目的，原告的证明目的是其主观推断，不是该书证载明的内容，对其他证据无异议。本院经审查后认为，双方对《商品房买卖合同》及补充协议复印件的真实性无异议，本院予以采信。2016年6月8日物管费收据、电卡电费收据与《商品房买卖合同》第十五条第二款关于从交房通知书约定交房之日起正常计算物业管理费用的约定相印证，能反映出原告于2016年6月8日收房的事实，本院予以采信。装修办理协议书与本案无关，本院不予采信。 三、交涉录音（书面整理录音记录）。证明被告没有在合同约定的时间内办理本案所涉房屋的产权初始登记，被告也没有在办理了初始产权登记时，告知原告取得了产权初始登记，并且至今没有为原告办理产权转移登记，被告违约，应依法承担违约责任。证明我们主张的第二项诉请没有超过诉讼时效。被告质证意见：对录音的三性均有异议，从原告提供的录音文字看，双方身份均不明确，录音载明的内容和录音的合法性均存在问题，不能达到对方的证明目的。本院经审查认为，该组证据中的对话人物不明确，被告不予认可，且不能达到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信。 被告兴友公司围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、《商品房买卖合同》（出卖人冕宁兴友公司、买受人邓宇惠、姚先恒，2014年5月26日）、《商品房买卖合同》补充协议及附件（甲方冕宁兴友公司、乙方邓宇惠、姚先恒，2014年5月26日），证明原被告双方就办理房屋所有权证系委托关系，迟延办证违约金支付条件尚未成就。原告质证意见：对真实性无异议，对证明目的有异议，被告应在2016年6月30日前取得楼栋权属证明，但没有取得楼栋权属证明已经构成实质的违约，且买受人与出卖人办理房屋所有权证不是简单的委托关系，是办理和协助的关系，且是合同约定的被告的义务，原告应当进行的协助义务已经履行，应当提供的办证手续已经按期提交，被告没有在约定的时间办理所有权证，已经违约。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 二、《中华人民共和国房屋登记簿》（2016年9月23日）、《界址点成果表》（宗地号20××01）（聚城测绘公司，2017年1月3日）、《房屋分层分户平面图》（滨河丽都3幢四单元904室）（聚城测绘公司，2017年1月3日）、《宗地图（九层住宅3-4-904室）》（权利人姚先恒、邓宇惠）（聚城测绘公司，2017年1月3日）、《税收完税证明》（契税）（纳税人邓宇惠，2018年3月27日），证明被告向原告交房后及时、持续办理房屋所有权证的相关手续。原告质证意见：对三性均有异议，对证明目的也有异议。证据登记薄上记载的申请人均是巫建平，并不是原告，不能证明被告在约定的时间内完成了产权登记的事实。被告提供的证据均是2017年以后的资料，均是在违约之后的补救行为，补救行为不能改变已经违约的事实。本院经审查后认为，《中华人民共和国房屋登记薄》（2016年9月23日）不是原件，亦未加盖公章，且记载的权利人为案外人，与本案无关，本院不予采信。其余证据，虽系复印件，但经本院比对核实，对其真实性予以确认，但对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 三、国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（2016年5月30日），证明国家不动产登记制度改革使地方不动产登记工作形成了较长的过渡、完善和恢复期间。原告质证：对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。该组证据只是证明了有这个通知，但并不能证明该通知就限制了被告办证的权利。被告实施的行为都是在2017年、2018年，在该通知发出之前，没有证据证明被告已实施了办证行为。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，但不能达到被告的证明目的。 四、《关于“滨河丽都”办理不动产登记的通知》（冕宁兴友公司，2019年12月20日）、《冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都）》（申报人姚先恒、邓宇惠（2020年3月1日），证明原告将办理房屋所有权证所需手续向被告提交完后，被告及时完善办证申报。原告质证意见：对三性无异议，对证明目的有异议。不能证明被告在合同约定的时间内完成商品房权属登记的事实，恰好证明被告已经违约才办理楼栋权属登记的事实。本院经审查后认为，《关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知》（冕宁兴友公司，2019年12月20日）不能达到被告的证明目的。《冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都）》（申报权利人姚先恒、邓宇惠，2020年3月1日）不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 五、《房屋所有权证》冕宁县房权证自管字第××号（滨河丽都）1、2、3号），证明被告冕宁兴友公司于2016年12月9日取得滨河丽都商品房楼栋权属证明。原告质证意见：对三性无异议，对证明目的有异议。按合同约定被告方应当在2016年6月30日前取得楼栋权属证明，但该组证据载明被告取得楼栋权属证明的日期是2016年12月9日，已构成实质违约。本院经核实，对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：原告邓宇惠、姚先恒系夫妻。被告兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2014年5月26日，二原告与被告就被告开发建设的滨河丽都项目x幢第x层x单元xxx号商品房签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4835.55元，总价款411312元。”第六条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……2、分期付款。……”第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条产权登记约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托冕宁县兴友实业开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同日，原、被告又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，该补充协议附件四、五第五条对《买卖合同》第二十条的补充约定：“出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二、买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税、费（此费用在买受人接受房屋时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。四、买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，买受人在签订《个人住房借款合同》的同时，同意委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及各费用。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。如在办理分户产权登记过程需要买受人到现场予以配合的，买受人应自接到出卖人电话或局面通知后的7日内到现场协助出卖人办理相关产权登记手续（含房屋他项权利登记）；否则，买受人应按出卖人所保证贷款总额的5%向出卖人支付违约金。”《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定。以上合同签订后，二原告依照约定向被告支付了房款。2016年6月8日，被告向原告交付了案涉商品房，2016年11月19日，被告从二原告处代收契税6160.40元。另查明，2016年12月9日，被告取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。后被告未依照约定为二原告办理案涉商品房所有权登记。2020年1月19日，原告诉至本院。 另查明，被告于2014年5月15日取得“滨河丽都”项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，2014年5月16日取得《建筑工程施工许可证》、2014年6月18日取得《土地使用权证》、滨河丽都2号楼《商品房预售许可证》，2014年6月23日取得滨河丽都1号楼《商品房预售许可证》，2014年7月取得滨河丽都3号楼《商品房预售许可证》。案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 本院认为，被告兴友公司系从事房地产开发经营的企业，虽在与二原告签订《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》时，未取得了案涉房地产项目的《土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但在《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》签订后，当年就取得了《土地使用权证》、《商品房预售许可证》，并对《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》进行了备案。《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任；二、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；三、原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任。 一、关于被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》明确约定，被告应当于2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但被告在2016年12月9日才取得，应属违约。原告未主张解除合同，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明之日起30日内即2017年1月7日前向原告支付违约金。虽原告主张其在案件庭审中才知道被告于2016年12月9日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但本院认为，在被告未在约定的2016年6月30日前向原告出示案涉商品房所在楼栋的权属证明时，原告作为买受人应当积极行使权利，向被告或者不动产登记部门查询办理情况，但原告未提交证明其向被告或者不动产登记部门查询过办理情况，并向被告主张过该违约金权利的证据。原告怠于行使权利，关于其不知道案涉商品房所在楼栋的权属证明核实办理的主张，本院不予支持。诉讼时效应自2017年1月8日开始计算，现被告提出原告关于该违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，故至原告向本院起诉时即2020年1月19日，诉讼时效已过，对原告对该违约金的诉讼请求，本院不予支持； 二、关于被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据原、被告签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日即2016年6月9日起365日内即2017年6月8日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽对案涉商品房所有权证书的办理约定由被告无偿接受原告委托代为办理房屋所有权证书，但实质上是确定了被告的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。被告系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而原告作为买受人，对商品房办理房屋所有权证书的相关流程并不十分清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要被告提交，买受人单方无法办理。被告交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知原告提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，原告已经按期支付了房款，并按照被告的要求及时向被告交纳了契税，且无证据证明原告不配合被告提交相关资料的事实存在，故被告关于未办理案涉商品房所有权证书有原告未主动积极配合的原因的抗辩，本院不予支持。因合同约定的办理案涉商品房所有权证书作为被告出卖该商品房的附随义务，且案涉商品房所有权证书登记条件已经具备，原告要求被告办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。办理过户过程所需由买方提交的手续应当由原告邓宇惠、姚先恒协助提交，应当由买方缴纳的税费由原告邓宇惠、姚先恒承担； 三、关于原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任的问题。被告辩称，未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合，不动产登记政策调整等原因致未能办理完毕，应当扣除相应期间，但未提交证明其已向不动产登记部门提交完备资料，而不动产登记中心不予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对被告的抗辩，本院不予支持。另，如被告因案涉项目与相关政府部门产生纠纷而致案涉商品房未能办理产权登记的原因，属另一法律关系，并不能阻却原告要求其完成案涉商品房所有权登记的请求权的行使。综上，案涉商品房未完成所有权登记系因被告的原因所致。因被告的原因，原告未在合同约定的期限即2017年6月8日前取得案涉商品房所有权证书，被告应当承担向原告支付逾期办证违约金的责任。本院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。被告以双方就办理房屋所有权证系委托关系，合同有迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再向原告支付的约定为由，认为迟延办证违约金支付条件尚未成就的主张，无法律依据，本院不予支持。庭审中，被告主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调整，原告亦未提供证据证明其实际损失，本院认为，合同约定的被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。 原告关于本案律师费由被告负担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内完成冕宁县滨河丽都x幢第x层x单元xxx号商品房的产权转移登记； 二、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内以已付房款411312元为基数，向原告邓宇惠、姚先恒支付自2017年6月8日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都3幢第9层4单元904号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金； 三、驳回原告邓宇惠、姚先恒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2317元，由原告邓宇惠、姚先恒负担1158元，被告冕宁县兴友实业开发有限公司负担1159元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  周罡英 二〇二〇年六月二十九日 书记员  万 希 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。