文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初488号原告：重庆名洲物业管理有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇巴王路2号附27、28号，统一社会信用代码91500233781585661R。法定代表人：刘光辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谭明，重庆兴忠律师事务所律师。被告：忠县皇爵首座娱乐有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇州屏环路46号附2号，统一社会信用代码9150023330529189XW。法定代表人：邓建梅，系该公司董事长。被告：**忠，男，1969年8月2日出生，汉族，住重庆市忠县。被告：邓建梅，女，1978年11月11日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆名洲物业管理有限公司（以下简称名洲物业）与被告忠县皇爵首座娱乐有限公司（以下简称皇爵公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日受理后，依法适用简易程序审理。后原告申请追加**忠、邓建梅为被告，本院予以准许，并于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭明和被告皇爵公司法定代表人邓建梅（同案被告）、**忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告名洲物业向本院提出诉讼请求：判令皇爵公司、**忠、邓建梅连带支付物业服务费43280.7元及承担本案诉讼费。事实和理由：原告系忠县xx小区商住综合楼的物业管理公司。皇爵公司占有使用xx小区一楼4-5号门面及二楼。2017年11月原告向法院起诉皇爵公司支付2014年11月至2017年11月的物业服务费，法院支持了原告的诉讼请求并将商业物业服务标准由1.5元/㎡调整为1.2元/㎡。皇爵公司虽履行上述判决，但从2017年12月至今的物业服务费拖欠未付。**忠与邓建梅原系夫妻关系，后于2019年2月19日离婚。二人是皇爵公司使用的忠县xx小区二楼的实际产权人，故要求**忠、邓建梅承担连带支付责任。被告**忠辩称，1、原告起诉**忠的主体不适格，**忠、邓建梅仅是租用门面用于皇爵公司的经营，并非所有权人，作为租用者，缴纳的租金已经包含了物管费；2、关于2017年法院判决要求皇爵公司承担6万余元物管费，是华怡公司董事长冉崇华叫皇爵公司先行支付；3、原告并未履行相应的物业管理职责，且并未向被告催收过物管费；4、**忠与邓建梅已于2019年2月16日离婚，离婚后一直由邓建梅经营皇爵公司，原告也了解此情况，经营期间的各种费用应由邓建梅承担，与**忠无关。被告皇爵公司及邓建梅辩称，1、邓建梅虽是皇爵公司的法定代表人，但现在的实际经营者为**忠，邓建梅实际经营皇爵公司仅至2020年2月17日；2、原告物业服务合同是否经过备案，收费标准是否经过审核，邓建梅在经营期间并未收到要求缴纳物业费的通知。经审理查明，原告系经工商行政机关登记的物业管理公司。2017年11月20日，原告起诉皇爵公司、邓建梅要求支付从2017年3月至2017年11月的物业服务费172594.20元。经本院审理后，作出（2017）渝0233民初5821号民事判决书，该判决认定事实与本案有关的有：1、原告为忠县xx小区提供物业管理服务；2、2012年2月20日邓建梅、**忠与忠县华怡房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定邓建梅、**忠购买xx小区二楼建筑面积1514.8平方米的商品房，用途为非住宅，属于商场；3、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第21条约定甲方（华怡房地产开发有限公司）应向乙方（邓建梅、**忠）出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约；4、2013年3月起邓建梅装修入住，2014年9月17日，皇爵公司成立，皇爵公司占有使用xx小区一楼4、5号门面及xx小区二楼，xx小区第1层、第2层建筑面积均为1442.69元；5、忠县xx小区至今未成立业主委员会，从2016年1月起，原告主动将商业物业服务费调整为每平方米1.2元。（2017）渝0233民初5821号民事判决书判决皇爵公司、邓建梅向原告支付从2014年11月至2017年11月止的物业服务费64055.44元。2018年9月29日皇爵公司通过本院银行账户向原告履行了（2017）渝0233民初5821号民事判决书的判决内容，支付64983元。庭审中，原告明确本次主张的物业管理费是从2017年12月至2019年12月，以每平方1.2元/㎡为标准，仅计算第二层面积1442.69㎡，共计43280.7元。庭审中，被告邓建梅与**忠表示，其与忠县华怡房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买xx小区二楼建筑面积1514.8平方米的商品房后，该房屋一直未办理房屋产权证。被告邓建梅与**忠自认于2019年2月16日离婚。双方离婚前皇爵公司由邓建梅经营，离婚后，双方约定2019年2月16日至2020年2月17日由邓建梅经营，2020年2月17日后皇爵公司由**忠经营。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述以及原告提供的营业执照、（2017）渝0233民初5821号重庆市忠县人民法院民事判决书、原告重庆农村商业银行股份有限公司忠县支行账户明细等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告为忠县xx小区的物业管理公司，并对xx小区提供物业服务至今，作为业主应当缴纳物业管理费。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。邓建梅、**忠与华怡房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买xx小区二楼商品房，应为业主，被告皇爵公司使用xx小区2楼商业物业，应为物业使用人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案原告主张皇爵公司与邓建梅、**忠共同承担物业服务费，符合法律规定，本院予以认可。邓建梅抗辩称2019年前皇爵公司实际由**忠经营，婚姻关系存续期间的债权债务由**忠承担。**忠抗辩称2019年皇爵公司实际由邓建梅经营，在此期间的债务与**忠无关。本院认为邓建梅与**忠就皇爵公司的内部经营方式、双方婚姻关系的变更及债权债务的约定，仅是双方之间的权利义务分配，不得对抗第三人。邓建梅、**忠共同购买xx小区二楼，应共同作为商品房的业主，也应共同承担由此产生的物业管理费。**忠抗辩称原告未履行相应的物业管理职责，但并未提供证据证明。本院认为物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主及物业使用人的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主及物业使用人之间的沟通交流，听取合理的建议，对属于物业服务范围内的问题及时予以解决，作为业主及物业使用人也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，尽管原告在物业服务上存在一定瑕疵，原告应不断提升物业服务质量，但**忠不能以原告提供服务不到位、未提供物业服务作为其拒绝交纳物业服务费的理由。邓建梅、**忠共同抗辩原告从2017年12月至2019年12月期间未向被告方催收过物业服务费。本院认为邓建梅、**忠作为业主、皇爵公司作为物业使用人应按月缴纳物业服务费用，现原告起诉至本院亦是主张权利的方式之一，邓建梅、**忠、皇爵公司应当按约履行。综上所述，因原告已依约为xx小区提供了物业管理服务，皇爵公司作为物业使用人，邓建梅、**忠作为业主，三被告应当根据合同约定向原告交纳xx小区二楼从2017年12月至2019年12月止的物业服务费用1442.69平方米×1.2元×25个月为43280.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下：被告忠县皇爵首座娱乐有限公司、邓建梅、**忠于本判决生效之日起十日内向原告重庆名洲物业管理有限公司支付从2017年12月至2019年12月止的物业服务费43280.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，减半收取441元，由被告忠县皇爵首座娱乐有限公司、邓建梅、**忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 员 荀春丽二〇二〇年六月八日法官助理 王俊力书 记 员 徐 力