重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初3579号原告：重庆宽达物业管理有限公司，住所地重庆市万盛经开区老街Ｇ9栋仁孝街61号附1号。统一社会信用代码91500110095858473X。法定代表人吕洪春，执行董事。委托诉讼代理人吴小飞，男，1982年2月13日出生，汉族，系该公司项目主管，户籍所在地重庆市綦江区（原万盛区），现住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：周伟，男，1946年7月22日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告重庆宽达物业管理有限公司与被告周伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆宽达物业管理有限公司委托诉讼代理人吴小飞到庭参加诉讼、被告周伟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆宽达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求１、依法判决被告支付原告2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业服务费1994.8元、水电公摊费85元、滞纳金3108.2元。事实和理由：2017年5月24日，原告与万新社区签订了《物业服务合同》，由原告为被告提供物业管理服务。按照房屋建筑面积0.65元/平方米收取物业服务费等合同内容。于2017年6月1日起，原告为被告提供了物业服务，被告系重庆市万盛区万盛街X号X幢（X-X-X-X）的业主，房屋建筑面积88.07平方米，被告每月应缴纳物业管理费57.2元，水电公摊2.5元。根据物业服务合同约定，甲方违反合同，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三支付滞纳金。被告至今未向原告缴纳2017年6月1日至2020年3月31日期间物业服务费1994.8元、水电公摊费85元、滞纳金3108.2元，共计5138元。被告周伟未答辩，亦未提交相关书面答辩材料。本院经审理查明：重庆市綦江区（原万盛区）万盛街分为南区和北区，其前期物业管理分别由原告和重庆丰伟物业管理有限公司在提供物业服务。被告房屋所处位置为重庆丰伟物业管理有限公司服务的北区，建筑面积为88.07平方米，系步梯房。2017年，因重庆丰伟物业管理有限公司怠于服务，北区多数业主要求更换物业管理公司，鉴于该物业小区未成立业主委员会，经重庆市万盛经开区万盛街道委托，由重庆市綦江区万盛街道万新社区居民委员会入户征求意见，70%以上业主同意改选物业公司。该居民委员会遂通知重庆丰伟物业管理有限公司移交相关资料并通知老街北区全体业主，并于2017年6月23日代表全体业主与原告重新签订了物业服务合同，约定：由原告对重庆市万盛经开区老街北区高层住宅小区、多层住宅小区、车库、商业门面共计93375.01m２提供物业管理服务，合同期限从2017年5月24日至2020年5月23日。物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生与绿化。四、公共区域秩序维护。五、交通秩序管理。六、社区文化。七、房屋装饰装修管理。物业管理质量：一、物业管理公共服务质量标准：1、房屋共用部位、共用设施设备的维护（1）房屋Ａ、房屋完好率达95%以上；Ｂ、房屋零修、急修及时率90%以上；Ｃ、房屋零修工程合格率90%以上；Ｄ、外观良好、整洁、无缺损现象；Ｅ、房屋装修符合管理规定。（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障服务范围内下水道、化粪池正常畅通运行。（3）环卫设施完好无损。（4）道路畅通，路面平整。（5）消防设施完好无损，可随时启用。2、公共区域秩序维护（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；（2）公共区域秩序维护巡查；（3）交通、车辆管理有序：机动车辆按序停放、道路畅通；（4）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；（5）有应急处理计划、措施、遇突发事件能及时报警，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。3、绿化与环境卫生（1）绿化布局合理；（2）花草长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；（3）修剪及时，整齐美观；（4）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现象；（5）水、电等设施设备整洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；（6）环卫设施整洁；（7）无乱贴、乱挂、乱划现象。4硬件环境Ａ、符合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；Ｂ、楼宇、建筑等各类标识明显；Ｃ、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；Ｄ、有集中监控设备。收费标准：1、高层住宅：1元/月*平方米（含电梯费），按建筑面积标准收取；2、多层住宅：0.65元/月*平方米，按建筑面积标准收取；3、门面管理费：商业用户2元/月*平方米，按建筑面积标准收取；……5、公共区域水电公摊费按电梯楼每户6.5元/月、步梯户每户2.5元/月收取；7、装修建筑出渣费：5元/平方米，装修出入证每户20元/个*保证金+10元/个*工本费等内容。被告从2017年6月1日起便拒交物业管理费至今。原告多次催收未果，前起诉来院。另查明，合同约定的收费金额与之前重庆丰伟物业管理有限公司的前期物业服务收取一致。上述事实，有万新社区居民委员会与原告签订的《物业服务合同》、万新社区居民委员会致老街北区全体业主的通知、万新社区致丰伟物业公司关于老街北区改选物业公司的函、万新社区居民委员会要求丰伟物业管理有限公司移交相关物业资料及设施设备等工作的通知、万盛经开区不动产登记事务中心档案查询结果、周伟房屋物业费欠费明细、欠费催缴图片等证据在卷证实。本院认为，重庆市綦江区（原万盛区）万盛街道在征得万盛老街小区北区70%以上业主的同意，在没得业主委员会的情况下指定万新社区居民委员会代表全体业主与原告签订的《物业服务合同》符合当时的《重庆市物业管理条例》第十二条二款的规定：“未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责”。合法有效的，依法受法律保护。原告在部分小区业主未缴纳物业服务费的情况下仍对万盛老街小区提供物业服务，并能及时对存在问题进行整改，以保障该小区的正常运转及日常维修，可以认定原告已履行了前期物业服务合同的主要义务,被告作为小区业主，既然接受了原告提供的物业服务，就应当按约支付相应的物业管理服务费。原告通过在其住宅门张贴欠费催款通知，应当视为原告已经向被告书面催交所欠物业管理服务费、水电公摊费。现原告要求被告支付欠交的物业管理费、水电公摊费，理由正当，本院予以支持。被告拒交物业管理服务费属于违约行为，但违约金约定比例过高，本院酌情予以主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告周伟于本判决生效后10日内给付原告重庆宽达物业管理有限公司从2017年6月1日起至2020年3月31日止的物业管理服务费1944.80、水电公摊费85元，并支付违约金100元，共计2129.80元。驳回原告重庆宽达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周伟负担（此款原告已经预交，由被告于上述给付期限内直接给付原告）本判决为终审判决。审判员  王拥红二〇二〇年六月二十八日（院印）书记员  何宇翔