河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初621号原告（反诉被告）：赵剑峡，女，1973年2月10日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：贾喜国，大沧海律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑丽杰，女，1987年6月20日生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：徐硕彦，河南奥博律师事务所律师。被告：赵海伟，男，1982年5月6日生，汉族，现住安阳市北关区。委托诉讼代理人：徐硕彦，河南奥博律师事务所律师。原告（反诉被告）赵剑峡与被告（反诉原告）郑丽杰、被告赵海伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵剑峡及其委托诉讼代理人贾喜国，被告（反诉原告）郑丽杰、被告赵海伟的共同委托诉讼代理人徐硕彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵剑峡向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2019年9月26日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判决两被告立即返还原告所交房租32500元、保证金5000元，合计37500元；3、判決两被告赔偿原告损失44060元，并向原告支付违约金20000元；4、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年9月份，原告看到被告赵海伟发布的商铺出租广告联系电话，即与其联系，其称位于安阳市××与××路交叉口向东有9间临街商业门面可以出租。2019年9月26日，原告与被告签订了合同编号为20190926的《房屋租赁合同》一份，合同约定：由被告将坐落于东工路××××路交叉口向东的临街门面商铺9间出租于原告，租赁期限自2019年10月5日至2022年12月4日，年租金为65000元。原告于合同签订当日按约定将第一期租金32500元全部支付给被告，另支付被告5000元保证金。后原告在经被告同意的前提下对该门面房开始各种系统的修理及内部装修。但原告在对租赁房屋进行装修时，执法部门却禁止原告施工且不让原告对外经营，称该房屋不是商业用房，也没有批建手续及房产证，导致原告不能正常使用所租赁商业门面。由于被告故意隐瞒所出租房屋为非法建筑物，造成原告不能正常使用租赁房屋，双方签订的租赁合同依法应为无效，两被告应返还原告所支付的租赁费32500元、保证金5000元，并赔偿原告损失44060卷闸门、招牌、隔墙等1200元，橱窗加工5000元，(其他物品860元)及违约金20000元。恳请法院查明案件事实，依法判决并支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）郑丽杰辩称，1、双方签订的合同不属于无效合同，本案的租赁物不属于违法建筑，该租赁物是广厦房地产公司通过拍卖取得的原省二毛企业破产财产，郑丽杰是从广厦房地产公司取得了商铺承包租赁权，后租赁给原告使用，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。2、涉案的租赁房产其原状就是商业用途，只是由于现在政策原因需要办理手续，在双方签订合同时已经明确告知赵剑峡，合同第1条第5项进行了约定，赵剑峡对此明确知情，而且城市管理部门禁止施工的原因是因为赵剑峡装修改变原状，并且将院内的建筑物私自拆除，意图将后院全部覆盖建房屋，才被城市管理部门责令停工。3、赵剑峡未经郑丽杰同意私自拆除后院建筑，并将承租房内部墙体拆除，将原有的卷帘门全部拆除并变卖，擅自改变建筑结构，给郑丽杰造成巨大的经济损失，根据双方合同约定，赵剑峡装修前必须以书面形式将施工方案和施工图经郑丽杰同意后才能施工，赵剑峡的行为已经构成违约，保留要求对方赔偿权利。根据合同约定，由于赵剑峡的违约行为，其缴纳的租赁保证金不予退还。4、赵剑峡所主张的支出费用不属实，且所主张的费用是擅自违约拆除租赁物院内房屋以及破坏院内租赁物所造成，赵剑峡对此损失存在过错，应当由其自行承担，郑丽杰不存在任何的违约行为，不应当承担赔偿责任。被告赵海伟辩称，赵海伟并非租赁合同的当事人，赵海伟只是受郑丽杰的委托代表郑丽杰签订的租赁合同，是属于代理行为，产生的法律后果应当由郑丽杰承担，不应将赵海伟列为被告，主张赵海伟承担责任，应依法驳回对赵海伟的诉讼请求。被告（反诉原告）郑丽杰提出反诉请求：1、依法判决反诉被告赵剑峡继续履行租赁合同支付第二期租赁费32500元，并从2020年3月4日起每天支付逾期付款的违约金325元直至其付清租金之日；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2019年9月26日赵剑峡与郑丽杰签订租赁合同，赵剑峡租赁使用东工路与团结路交又口向东临街房屋。租赁期限自2019年10月5日起至2022年12月4日止，租金每年65000元每半年支付一次，先付费后使用。如未按合同约定按时交纳租金，每逾期一天应按年租金全额的0.5％向出租方支付违约金。根据合同约定第二期租金32500元应于2020年3月4日前交纳。现已超过交纳租金期限，赵剑峡仍未交纳第二期租金。综上所述，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，其效力受法律保护。根据《合同法》第一百零七条规定，赵剑峡应当承担支付租赁费和违约金的法律责任。请法院查明事实，支持反诉请求。原告(反诉被告)赵剑峡针对反诉辩称，本案所涉及的房屋，出租方隐瞒其为无证房产，造成无法正常使用该房屋，根据最高院关于审理租赁房屋的相关解释，出租的房屋为没有许可证的房屋，双方的租赁合同应当为无效。因为郑丽杰隐瞒事实导致合同无效，合同无法继续履行，相关责任应当由郑丽杰承担。事实上赵剑峡并没有使用租赁房屋，反诉请求缺少事实及法律依据，应不予支持。同时原告保留继续举证的权利，因为郑丽杰是当庭提起的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，原告（反诉被告）赵剑峡作为乙方与被告赵海伟作为甲方代表人即被告（反诉原告）郑丽杰签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定甲方将房屋位于东工路××××路交叉口向东临街商铺出租给乙方，房屋编号为TJL指挥部-01/02/03/04/05/06/07/08/09；房屋面积(约):115.3平方米(按套出租)；房屋出租期限自2019年10月5日起至2022年12月4日止；房屋租赁期满合同终止:该房屋的相关手续正在办理中，乙方对这一事实已经充分了解，且无异议；如乙方提出继续租用该房屋，则必须在该房屋租赁期满前至少提前一个月向甲方提出书面继续租用申请，双方在对房屋租赁事项重新协商达成一致后，签订新的租赁合同；否则，乙方必须配合甲方另行出租的一切相关事宜(如:看房)。该房屋的租赁费用：65000元/年（此金额为税后金，相关租赁税费由乙方承担并缴纳）。房屋租赁费用半年付，先付费后使用；第一期租赁费用32500元，应于2019年9月26日前向甲方交纳；第二期租赁费用32500元，应于2020年3月4日前向甲方交纳；第三期租赁费用32500元，应于2020年9月4日前向甲方交纳……如不能在规定期限内足额交纳租赁费用的，则乙方构成违约，甲方有权解除本合同，并有权收回房屋的使用权，且乙方装修全部投入无偿归甲方所有，相关设施设备视同乙方自行放弃处理，双方均无异议。房屋按套租，面积仅做参考。房屋租赁费用以现金或转账的方式支付，按照合同约定期限按时交付租金，每逾期一天，乙方应按照相对应年租赁费全额的0.5%向甲方支付违约金。经双方协商，乙方向甲方自愿存放5000元租赁保证金，合同期满后经甲方验收合格后，由甲方一次性返还给乙方(此款不计利息)。如乙方在合同履行期间乙方存在过错或违约行为的，该租赁保证金不予退还。合同还约定了双方的权利和义务，其中甲方对乙方的经营范围享有知情权；应按时将房屋及附属设施交付于乙方使用，房屋内的水、电、门窗等设施及附着物，经双方清点后交由乙方使用并负责保管，租赁期满后应完好无损的如数交还甲方，其所有权无偿归甲方所有；房屋原有公共部位及共用设施、设备如非乙方原因或人为破坏而造成的维修服务，甲方有修缮的责任和义务；而乙方按本合同约定合法使用租赁房屋，合法经营，保证不在该房屋内做违反国家相关法律、法规等违法行为；遵守甲方物业管理内容、租赁协议、装饰装修协议等及公共设施设备的使用、运行，维修维护等相关管理规定；不得扰民，影响周边居民正常生活；装修前乙方必须向甲方上报装修方案以及施工图，在书面审批通过后方可入住装修:在装修及经营期间，一切人身伤亡消防责任、财产安全和安全事故均由乙方负责承担，费用由乙方自理；未经甲方书面同意，乙方不能擅自改变场地的建筑结构及用途，不得转租、转让、赠与、借与他人使用；乙方在租赁期间，所进行的一切室内固定装修，在租赁期满或合同解除前后，都不能擅自拆除和进行人为破坏，一切室内、外固定装修，无条件交付给甲方所有等。最后关于违约责任约定甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致合同中途终止或解除，即应承担全部违约责任，违约金20000元，并赔偿对方因此遭受的实际损失等。合同签订当日，赵剑峡支付了保证金5000元，并交纳了32500元的租金，郑丽杰均出具了收款收据。庭审中，赵剑峡称想经营饭馆，通过商铺的招租电话与赵海伟取得了联系，在签订合同、支付款项后，有郑丽杰签字的合同十一国庆节过后才给赵剑峡。赵剑峡接手商铺后在装修过程中，因对外开门的问题被城市执法部门要求停止施工，2019年10月15日商铺装修停工，赵剑峡称之后再未去过门市，后与广厦公司的王飞、赵海伟协商此事，并微信聊天记录中载明没有答复就退房的意见。因双方未妥善处理，赵剑峡2019年11月份在其他地方重新租赁商铺、经营面馆。赵剑峡还称因装修清运垃圾、填废水池花费25000元、购买墙砖、地砖花费12000元、拆除卷帘门、隔墙、招牌花费1200元、橱窗加工5000元、其他物品860元，赵剑峡提供了安阳几米家装饰工程公司收款收据，用于证明废水池拆除、垃圾清运花费25000元，还提供了照片及2019年9月30日支付现场工人3000元的微信转账记录。另查明，2010年10月9日，安阳市封豪房地产有限公司通过拍卖取得了位于安阳市人民大道××号地上建筑物（详见拍卖文件），后于2010年10月15日，与河南第二毛纺织厂破产案件管理人签订了人民大道138号地上建筑物移交书，双方协商于2010年10月22日前完成拍卖标的物的移交工作，其中拍卖标的物移交清单中含有涉案租赁房屋。后安阳市封豪房地产有限公司将省二毛地上附属物转让给河南省安阳广厦房地产开发有限责任公司，郑丽杰与河南省广厦房地产开发有限责任公司于2017年10月19日签订了《承包租赁协议》，由郑丽杰承租位于东工路曼哈顿的房屋及临街门面，按约定向河南省安阳广厦房地产开发有限责任公司支付承包租赁费。郑丽杰称被告赵海伟受其委托与赵剑峡签订了房屋租赁合同。上述事实，有原告（反诉被告）赵剑峡提供的房屋租赁合同、票据、租金票据、保证金、照片、清理垃圾废水池支付票据、被告（反诉原告）郑丽杰提供的照片、土地承包协议、人民大道138号建筑物拍卖成交确认书、移交清单、告知函、转让协议书以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案租赁房屋未有房地产权证等合法建造的证明文件，并非出租人自身原因，而是因为安阳市封豪房地产有限公司通过拍卖取得河南第二毛纺织厂人民大道138号地上建筑物后，将其转让给河南省安阳广厦房地产开发有限责任公司，河南省安阳广厦房地产开发有限责任公司取得所有权后，与郑丽杰签订了租赁承包协议；且在本案原、被告签订案涉租赁合同之前涉案房屋也曾对外租赁，案涉房屋的存在具有一定的历史性因素。故应视为赵剑峡与郑丽杰签订的房屋租赁合同，合法有效。现赵剑峡以涉案房屋没有批建手续及房产证，认为房屋为非法建筑物而主张租赁合同无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因房屋租赁合同对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，由于赵剑峡在装修过程中施工方案问题遭到执法部门的制止，在与出租方协调过程中对上述问题也未妥善处理，以致赵剑峡重新寻找其他地方进行经营，导致双方签订的租赁合同事实上无法继续履行，应予解除。根据案情、结合双方的陈述，双方签订的房屋租赁合同解除时间以2019年10月21日为准较为适宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方签订的租赁合同约定半年租金标准32500元，赵剑峡在实际占用租赁物期间的占有使用费应当予以支付，按3000元计算，郑丽杰应当将剩余租赁费29500元予以返还。关于租赁保证金的问题，因赵剑峡承租房屋系用于经营餐馆所用，在装修施工过程中郑丽杰作为出租方没有与承租方进行有效协调，而承租方在承租房屋时也未对承租房屋的性质及周边市场规划进行足够了解，在未妥善协调后单方解除合同，双方均存在一定的过错，因此与赵剑峡责任相当的部分租赁保证金，郑丽杰不应予以退还。本院根据双方过错承担及本案实际情况，酌定郑丽杰应当退还赵剑峡租赁保证金3500元。关于赵剑峡要求赔偿损失的问题，其中购买墙砖、地砖的花费问题，因上述材料可以再次利用，且赵剑峡未提供上述损失的证据，本院不予支持；拆除原卷闸门、招牌、隔墙、橱窗加工、其他物品等花费，该项损失赵剑峡也未提供证据，且合同的解除双方均具有过错，应当按照各自的过错承担相应的责任，考虑到出租方是否对恢复原状保留权利等因素，该项损失本院也不予支持；关于赵剑峡清理垃圾、回填废水池的损失25000元，该笔支出较大，郑丽杰也提出了异议，现原告仅提供收款收据，不足以证明其损失，考虑到赵剑峡确系对租赁房屋周边垃圾及废水池进行了清理、拆除，考虑实际中郑丽杰为获益一方，本院酌定该项损失为10000元，由郑丽杰进行赔偿。结合上述因素，本院确定双方在履行合同过程中均存在过错，各自应承担相应的责任。因此赵剑峡、郑丽杰要求对方承担违约金的诉讼请求，本院均不予支持。因合同已经解除，郑丽杰要求继续履行合同也没有事实和法律依据，该项反诉请求本院也不予支持。综上，双方合法合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑丽杰于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）赵剑峡房屋租赁29500元；二、被告（反诉原告）郑丽杰于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）赵剑峡房屋租赁保证金3500元；三、被告（反诉原告）郑丽杰于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）赵剑峡经济损失10000元；四、驳回原告（反诉被告）赵剑峡的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑丽杰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2331元，由原告（反诉被告）赵剑峡负担1356元，被告（反诉原告）郑丽杰负担875元；反诉费减半收取306元，由被告（反诉原告）郑丽杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  陈新玲二〇二〇年六月十日书记员  高鹏鹰