云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终4291号上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张守军，男，汉族，1978年1月12日生，住河北省涿州市双塔区。上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）因与被上诉人张守军商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法进行了审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人负担。其主要的事实及理由为：1.合同约定上诉人代为提交办证材料的时间为项目整体竣工验收180个工作日内，故即使计算违约金也应当自项目整体竣工验收180个工作日后起算，一审法院判决上诉人承担逾期办理不动产权登记的违约责任没有事实和法律依据。2.即使认定上诉人逾期办证构成违约，违约金的截止时间应当计算到2016年6月30日止。双方合同中关于产权证代办是一个独立的委托代理关系，依据合同约定，上诉人代为办理的是房屋产权证，但是业主要求办理不动产权证，超出了委托范围。上诉人已经将土地证办理的事项委托了第三方机构，该委托仍然在期限内。被上诉人要求办理不动产权证书的诉请遗漏了第三人。另自2016年6月30日起，昆明市开始实施不动产权登记，致使政府职能和递交资料发生变化，不再单独办理房屋产权证和土地证。3.即使认定上诉人未按照《住宅建筑规范》的要求，未将配套设施与住宅同步建设同步交付存在过错。但是按照上诉人的工程进度，完全能在预定时间完成竣工备案和办理产权登记。但是因部分业主阻挠规划项目的建设和私搭乱建导致上诉人无法按照进度完成项目建设，影响进度，造成逾期。故即使认定上诉人逾期，其违约截止时间应当至部分业主阻挠规划项目和私搭乱建开始之日。4.双方约定违约金过高，请求法院调整。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人张守军答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。原告张守军向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同向原告交付房产证义务；2.判令被告因逾期交付房产证自2015年12月24日起按照中国人民银行逾期贷款利息向原告支付违约金至交付房屋产权证之日止的违约金（暂时计算至立案之日止违约金为150265.8元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告浙滇公司（甲方）与原告张守军（乙方）于2015年9月14日签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第D24幢第7层701号房(套内建筑面积147.27平方米)，房屋总价款为747145元。商品房购销合同第七条关于交付期限约定：甲方（被告）应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；合同补充协议第九条对合同第十二条补充约定：乙方应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，且合同继续履行。乙方须完善的资料包括但不限于：1.乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；2.乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；3.乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，具体以政府部门要求为准，乙方应主动积极了解和遵照执行。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。如乙方未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、法律、法规规定应缴纳的相关费用（包括税费、专项维修基金、办证手续费、登记费等）、未签订委托甲方代办产权的委托书、未提供乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书或者未提供规定所需的其他资料、手续税费等，则甲方未按合同约定时间为乙方办理合同或全书登记相关手续的，甲方不承担任何责任。受政策政府主管部门有关规定、工作程序和工作实际的影响，造成不能按约定时间办理相关手续的，甲方亦不承担责任。原告按约支付了全部购房款，并于2015年9月25日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金、配套费等费用并已实际接收房屋。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。另查明，涉案项目尚未办理工程竣工验收备案登记。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》及合同补充协议中约定乙方（原告）应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方（被告），甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已完整履行了所负合同义务；而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定协助办证义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，一审法院对被告的抗辩主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然与被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案的商品房购销合同中约定的逾期办证违约金过高，被告已明确提出申请调整该违约金，故一审法院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金做相应调整，为每天5元。原告主张违约金计算至交付房屋产权证之日为止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助原告办理房屋产权登记手续，审核办理产权登记的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”在民事诉讼中不能处理涉及行政职权范围内的审批行为，被告协助义务即为将办理房屋所有权证的全部资料递交产权登记机关之日止。故对原告要求违约金计算至实际取得房屋产权证之日为止的诉请不予支持，一审法院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，原告于2015年9月25日向被告交纳了办证所需费用并接房，按双方签订的合同补充协议第九条的约定，视为原告同意委托被告提交办证所需资料，原告主张起算被告逾期履行协助配合提交办证资料义务违约金的时间为2015年12月24日，符合法律规定，一审法院予以支持。因涉案项目被告至今未向相关部门办理工程竣工验收备案登记，达不到办理房屋不动产证的法定要求，故对原告要求被告立即将原告办理房屋产权证的资料提交产权登记机关的诉请条件尚不成就，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款规定，判决：一、由被告云南浙滇置业有限公司在判决生效之日起十日内向原告张守军支付自2015年12月24日起至被告云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告张守军的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，欲证明案涉项目于2019年9月26日取得竣工验收备案证明，按照《补充协议》的约定办证条件为项目整体竣工验收150个工作日后才应当起算违约金。被上诉人经质证对该份证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院依法予以确认并在卷予以佐证。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。另补充认定：2019年9月26日，东盟商贸港二期一配套住宅项目（01-02#、01-03#）（B、C、D组团）通过竣工验收备案。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4.2公共服务设施4.2.1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4.2.2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使相关房屋不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对被上诉人造成的实际损失情况及浙滇公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每天10元调整为每天5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。至于起算时间，虽然《补充协议》第九条约定，乙方（被上诉人）应在办理商品房交接手续时，应将办理权属登记需由乙方提供的全部资料和税费和手续报送甲方（上诉人），甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。但涉案项目于2019年9月26日才通过竣工验收备案，该责任并不在被上诉人，而在此期间被上诉人也确实存在相应的损失，被上诉人于2015年9月25日即向上诉人交纳了办证所需费用并接房，本院酌情认定自被上诉人向上诉人交纳办证所需费用并接房的时间之次日计算150个工作日即自2016年5月5日起计算违约金。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对于违约金起算时间的认定不合理，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3402号民事判决；二、上诉人云南浙滇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人张守军支付自2016年5月5日起至上诉人云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回张守军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1652元，由上诉人云南浙滇置业有限公司承担1600元，由被上诉人张守军承担52元；二审案件受理费1652元，由上诉人云南浙滇置业有限公司承担1600元，由被上诉人张守军承担52元。本判决为终审判决。审判员  何海燕二〇二〇年六月十一日法官助理何永伦书记员陈媛媛