湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初32号 原告中国建设银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市西陵一路1号。 负责人徐宏，该分行行长。 委托代理人李战军，湖北前锋律师事务所律师（一般授权代理）。 委托代理人胡正磊，湖北前锋律师事务所律师（一般授权代理）。 被告：田耕，男，1983年1月7日出生，汉族，长阳土家族自治县。 被告：湖北宏峰房地产发展有限责任公司，住所地宜昌市伍家岗区中南一路9号。 法定代表人严洪超，该公司董事长。 委托代理人王燕，湖北三峡律师事务所律师（特别授权代理）。 原告中国建设银行股份有限公司三峡分行（以下简称建行三峡分行）诉被告田耕、湖北宏峰房地产发展有限责任公司（以下简称宏峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘洪斌独任审判，于同年6月10日公开开庭进行了审理，原告建行三峡分行委托代理人胡正磊，被告宏峰公司委托代理人王燕到庭参加了诉讼。被告田耕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行三峡分行诉称：2012年7月11日，被告宏峰公司与原告签订了《最高额保证合同》，约定宏峰公司自愿为原告与债务人（购房人）在2012年7月11日至2014年7月11日期间形成的一系列债权提供最高额保证，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金等原告为实现债权与担保而发生的一切费用。 2014年3月7日，原告与被告田耕签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定由被告向原告贷款34.6万元，用于购买宜昌市××××号宏峰上上城5号楼一单元9层010902号房屋，该笔贷款利率为浮动利率，贷款期限为240个月，等额本息还款，借款逾期的，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除合同，并宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。 2014年3月10日，原告向被告田耕发放贷款34.6万元。贷款发放后，田耕未按约定履行还款义务。截至2019年7月23日，田耕尚欠原告贷款本息285506.71元， 为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告田耕签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告田耕立即共同偿还原告借款本金284439.65元及截至2019年7月23日的利息1045.23元，罚息21.74元，合计285506.71，并自2019年7月24日起至实际清偿之日止，以本金284439.65元为基数，按年利率6.615%支付罚息、复利；3.确认原告对被告田耕位于宜昌市××××号宏峰上上城5号楼一单元9层010902号房屋享有抵押权，原告对前述抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权；4.被告宏峰公司对上述债务承担连带清偿责任；5.三被告承担本案的诉讼费用、公告费用等实现债权的所有费用。 被告田耕未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告宏峰公司辩称：对事实无异议，请求协商解决。 经审理查明：被告宏峰公司系宜昌市××××号宏峰上上城房产项目开发商，2012年7月11日，原告建行三峡分行（乙方，债权人）与被告宏峰公司（甲方，保证人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；债务人系因购置坐落于宜昌市××××号宏峰上上城项目之住房、商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；债权系自2012年7月11日至2014年7月11日期间因乙方向债务人发放个人住房、商业用房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等费用；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论乙方是否向其他担保人提出权利主张，乙方均可直接要求甲方依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。合同还约定了其他事项。 2014年3月7日，原告建行三峡分行（贷款人，抵押权人）与被告田耕（借款人，买受人，抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：买受人购买宜昌市××××号宏峰上上城5号楼一单元9层010902号房屋一套，向贷款人借款34.6万元，借款期限自2014年3月7日至2034年3月7日；该笔贷款利率为基准利率（中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率）下调10%，于每年1月1日调整，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；等额本息还款；借款逾期的，按合同利率上浮50%支付罚息；未按时归还贷款本息和相关费用的，贷款人有权解除与借款人之间的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人对以上房屋设定抵押，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，并将他项权利证书交贷款人持有。合同还约定了其他事项。 2014年3月10日，原告将贷款34.6万元一次性划入田耕指定的账户，但被告未能按约还款，从而引起诉讼。 同时查明：1.2019年6月、9月、12月，宏峰公司分三次代偿贷款19820.03元；2.截至2020年6月15日，田耕仍有贷款本金277410.50元，利息5950.87元，罚息5.28元未偿还。 另查明，本案所涉房屋抵押登记至今未完成。 上述事实，有当事人提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告建行三峡分行与被告田耕，宏峰公司之间签订的《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应该严格履行。建行三峡分行已依约完成了发放贷款义务，借款人田耕逾期还款的行为已构成违约，原告依约可解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同解除后，借款人田耕仍应偿还借款本金，并按照合同约定利率的1.35倍支付罚息（90%×150%=1.35）。 本案所涉房屋并未办理完正式的抵押权登记，故抵押权尚未依法设立，原告对该房屋并不享有抵押权，不能以该房屋处置价款优先受偿，但宏峰公司应按照《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定承担连带保证责任，宏峰公司在承担保证责任后，可依法向借款人田耕追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司三峡分行与被告田耕于2014年3月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、被告田耕偿还原告中国建设银行股份有限公司三峡分行贷款本金277410.50元，利息5950.87元，罚息5.28元，另以本金277410.50元为基数，自2019年7月19日起至2019年8月19日之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.35倍向原告中国建设银行股份有限公司三峡分行支付利息，自2019年8月20日起至本金清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.35倍向原告中国建设银行股份有限公司三峡分行支付利息。 三、被告湖北宏峰房地产发展有限责任公司对以上第二项判项确定的被告田耕应承担的债务承担连带清偿责任；在清偿以上债务后，被告湖北宏峰房地产发展有限责任公司可向被告田耕追偿。 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。 上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2791元（按简易程序减半收取，原告中国建设银行股份有限公司三峡分行已预交），由被告田耕、湖北宏峰房地产发展有限责任公司连带负担，在履行上述判决时一并直接转付原告中国建设银行股份有限公司三峡分行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  刘洪斌 二〇二〇年六月十五日 书记员  肖 伟