辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7165号上诉人（原审被告）：桂烨，女，朝鲜族，1953年5月5日生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李宝玉，沈阳市和平区长白法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳瑞京立诚企业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区北二西路26号甲36-7门。法定代表人：余万钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：高巍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人桂烨与被上诉人沈阳瑞京立诚企业管理有限公司（以下简称“瑞京立诚公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初14174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。桂烨上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人从开发商沈阳瑞京房产开发有限公司购买案涉争议房屋。当时宣传物业管理由戴德梁行物业公司，但后来才知道物业管理由开发商一个集团企业的瑞京立诚公司负责，而该公司管理水平和服务让业主大失所望，当时承诺的托管和委托租赁也一直未兑现，商铺一直处于闲置状态，上诉人一直没有收到被上诉人给付的任何收益。后上诉人与被上诉人签订《商铺委托租赁管理协议书》，该协议于2016年5月15日已届满。被上诉人与上诉人未签订新协议，视为双方对原协议的继续履行。另，上诉人已向被上诉人交付了一年的物业费，可享受18个月的物业服务。综上，一审法院认定事实不清，证据不足。被上诉人的无理诉讼请求应予驳回。瑞京立诚公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，应予维持。瑞京立诚公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令被告给付自2016年5月16日至2019年9月30日40个月零16天的物业服务费13987元及滞纳金1399元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告系沈阳市铁西区北二西路29号“瑞京时代汽配广场”的业主，其房屋为沈阳市铁西区档口，建筑面积21.57平方米。2011年7月1日原告与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订了《瑞京时代汽配广场（一期）前期物业服务协议》，约定“瑞京时代汽配广场”的物业管理服务由原告负责，收费标准为门市及档口物业费为16元/月/平方米。原告与被告曾签订《临时管理规约》，约定被告所有的位于沈阳市铁西区的档口的物业管理服务由原告负责，收费标准为16元/月/平方米；缴付方式为第一个物业管理财政年度，各业主在入住前首次应付12个月物业服务费。以后各业主应于每三个月的首五日内按规定向物业服务中心预付其单元下三个月应付的服务费用，按三个月的标准缴纳物业服务费。合同签订后原告按约提供了相关物业服务。原告称被告自2014年12月1日至2019年9月30日期间未交纳物业服务费及滞纳金，庭审后原告变更诉讼请求主张被告自2016年5月16日至2019年9月30日期间物业费13987元、滞纳金1399元。经原告催要无果后，原告遂提起民事诉讼。一审法院认为，原告与沈阳瑞京房地产开发有限公司签订的《瑞京时代汽配广场（一期）前期物业服务协议》、原告与被告签订的《临时管理规约》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依法签订的合同具有法律约束力，双方均应恪守履行。协议签订后，原告为档口提供了物业服务，被告作为业主享受了物业服务应当履行交纳服务费的义务。庭审后原告变更诉请，称被告自2016年5月16日至2019年9月30日期间共欠缴物业费13987元，一审法院对此予以确认。原告诉请的滞纳金于法无据，一审法院不予支持。关于被告辩称的开发商在销售该档口时宣传与实际不相符的抗辩意见，由于和本案不属于同一法律关系，被告可依法另行主张权利，不构成拒交物业费的合法事由。关于被告提出物业服务中存在的瑕疵，一审法院认为原告应在今后的服务中加以改进，并不必然导致减免原告应收取的物业费。被告为维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，被告拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运行及对档口的正常管理会造成影响，影响商业区全体业主的利益。一个商业区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、商业区的自然老化、商业区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素、环节出现问题都会影响商业区良好环境的运转并有可能导致商业区环境质量的下降。被告认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。一审法院判决，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告桂烨于本判决生效后十日内给付原告沈阳瑞京立诚企业管理有限公司2016年5月16日至2019年9月30日期间物业服务费13987元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由被告桂烨承担。二审期间，桂烨向法庭提供如下证据：照片，用以证明案涉档口室内漏水，墙皮脱落，被上诉人未修理导致至今无法出租。瑞京立诚公司发表的质证意见：该组证据仅在一定的时间点，所拍摄不能证明物业服务的连续过程。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《瑞京时代汽配广场（一期）前期物业服务协议》、《临时管理规约》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现被上诉人作为物业管理服务单位，为业主提供物业服务即有权依照约定收取物业费。上诉人作为档口业主，享受了物业公司提供的物业服务，即应按照合同约定履行交纳物业费的义务，故一审法院判决上诉人继续履行缴纳物业费义务并无不当。关于上诉人提出物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定标准，故应减免或免除物业费的上诉主张，经查，上诉人虽在庭审中向法庭提供宣传单、照片、维权书等证据材料，用以证明物业公司的物业服务不到位，未达到合同约定的标准，但即便上诉人所反映的上述问题存在，也只能说明被上诉人的服务管理存在瑕疵，并未构成根本违约，上诉人不能以此作为拒绝交纳物业费的理由。如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；也可就此问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人承诺的托管和委托租赁一直未兑现，商铺一直处于闲置状态，导致其并未取得收益的上诉主张，经查，因被上诉人所提供的物业服务系面向商业区全部业主且遍及全部区域，即便上诉人未实际经营，但亦在园区环境、公共设施、安全保卫等诸多方面实际享受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人以此为由拒付物业费无法律依据。同时，本案系属物业服务合同纠纷，亦与双方之间的委托租赁管理纠纷并非同一法律关系，上诉人可另行诉讼主张其合法权利，对上诉人的该项上诉请求不予支持。综上所述，桂烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人桂烨负担。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  周濛审判员  单立二〇二〇年六月十二日法官助理唐屾书记员薛彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。