北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4843号上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：郑月明，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：张艳华，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。被上诉人（原审原告）：王华，男，1973年2月11日出生，汉族，住河北省唐山市丰南区。委托诉讼代理人：陈文庆，北京安嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁清欣，北京安嘉律师事务所律师。原审被告：福建金诚丰房地产担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。法定代表人：林根秀，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，福建金诚丰房地产担保有限公司员工。原审第三人：董雄伟，男，1979年6月22日出生，汉族，住浙江省临海市。上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因与被上诉人王华、原审被告福建金诚丰房地产担保有限公司（以下简称金诚丰公司）、原审第三人董雄伟居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初21783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人麦田公司的诉讼代理人郑月明、张艳华，被上诉人王华的诉讼代理人陈文庆、鲁清欣，原审被告金诚丰公司的诉讼代理人陈淑萍到庭参加诉讼，原审第三人董雄伟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。麦田公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第三项,改判驳回王华的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由王华承担。事实和理由：一、王华的损失由其自身原因造成,其明知自已没有购房资格签约,后果应自行承担。依据王华提交的证据材料,王华在签约前明知自己不具备北京市购房资格,需通过违规途径取得资格,其对于无法通过正当途径取得资格及无法取得购房资格导致合同无法履行的后果是明知的。王华与杨昭恒串通通过违规途径办理资格,隐瞒其不具备资格的情形使麦田公司促成王华与案外人签署买卖合同,故王华与出卖人最终无法履行交易合同的后果应当由其自行承担。二、一审法院将王华与杨昭恒串通通过违规途径办理购房资格行为认定为公司行为,与事实严重不符。1.麦田公司明令禁止员工采取任何非法手段作业。麦田公司知晓此事后,立即采取调查程序,已依据《业务奖惩管理制度》红线规定将杨昭恒开除,故此种行为自始系麦田公司禁止性行为,不可能授权任何人实施更不可能追认。2.王华明知此行为系杨昭恒个人行为,无理由认定此行为系公司行为。依据王华提交的证据,其与杨昭恒谈及的所有通过违规手段办理手续的沟通中,双方均知晓对方系通过自身寻找途径,麦田公司对此事也从未知晓。在买卖双方签署的交易合同中已明确约定,涉及麦田公司权利义务的协议、声明、承诺等需加盖麦田公司合同专用章,否则对麦田公司不发生效力。王华对此明知,杨昭恒与王华的所有沟通麦田公司自始不知,亦从未盖章确认。3.杨昭恒与王华串通违规办理资格之行为系严重损害麦田公司利益之行为。一审法院认为杨昭恒促使王华与麦田公司签订居间服务合同的行为系职务行为,与法不符。首先,王华请求杨昭恒为其办理资格,系为其自身购买房屋所需,杨昭恒与其沟通办理资格事项,与其自身利益正相关,即促成交易其可收取此单交易佣金,不可简单认定只要促成签约所有利益均由麦田公司享有;其次,麦田公司以向交易双方提供合法的经纪业务为主业,通过非法途径办理的任何手续,系损害各方利益的行为,麦田公司从未允许。王华辩称，同意一审判决，不同意麦田公司的上诉意见，杨昭恒是麦田公司的门店经理，其行为是职务行为，根据《民法总则》规定，其行为后果应当由麦田公司承担。麦田公司作为专业房地产中介机构，在王华明确告知麦田公司其没有购房资格的情况下，麦田公司一再向王华承诺没有问题，坚持向王华提供房地产中介服务，违反了北京市住建委关于进一步加强房屋买卖合同的通知的规定，所以麦田公司主观上存在重大过错，应当赔偿王华损失。金诚丰公司述称，同意一审判决关于金诚丰公司部分的认定，对于其他部分不发表意见。董雄伟提交书面意见称，同意解除麦田公司与王华之间的居间合同。王华向一审法院起诉请求：1．请求判令解除《居间服务合同》和《房屋交易保证服务合同》；2.请求判令麦田公司返还居间服务费323400元；3.请求判令金诚丰公司返还保障服务费73500元；4.请求判令麦田公司赔偿王华经济损失150万元；4.本案诉讼费用由麦田公司和金诚丰公司共同负担。一审法院认定事实：2017年3月21日，董雄伟作为出卖人与买受人王华、居间方麦田公司签订《居间服务合同》，约定买卖双方委托居间方就买卖坐落于朝阳区广渠路×号院×号楼×层×单元2401号房屋提供居间服务。居间服务范围为提供房屋买卖市场行情资讯，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人看房，协助出卖人、买受人协商、洽谈、确定成交意向，协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。买卖合同成立时，居间服务完成；买受人向居间方支付居间服务费323400元。居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；若买卖双方需变更或补充约定，居间方协助买卖双方草拟补充协议；居间方协助买卖双方处理交易过程中产生的争议；居间方为买卖双方提供与本次交易相关的流程办理及法律政策咨询；居间方有权为买卖双方办理网签备案登记手续，买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件；买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证提供的资料、信息及签名真实、合法、有效；出卖人授权并陪同居间方对其应缴纳的物业、取暖等各项费用进行核实。买卖双方利用居间方的信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签订买卖合同，居间方除有权要求本合同约定的支付主体支付全额居间服务费外，买卖双方还应承担违约责任。本合同约定的支付方延迟向居间方支付居间服务费的，除应向居间方支付居间服务费外，还应按照未支付部分的每日百分之一支付违约金。同时，麦田公司向王华和董雄伟出具《重要事项告知书》，提示买受人应当如实告知其社保、个人所得税缴纳、婚姻及家庭名下房屋数量（包括已办理网签备案登记的新建商品住房及与他人共有的房屋），以便对其购房资格进行初步审核。另外，王华与麦田公司签订《七星服务保障协议》，麦田公司承诺为王华提供如下服务保障：1．真实房源，假一罚百；2．事故房屋，承诺回购；3．签前查封，损失垫付；4．物业欠费，先行结清；5．交易未果，佣金退还；6．税费精算，差额补偿；7．财产保险，安全保障。麦田公司在“交易未果，佣金退还”一条中，承诺的具体内容为通过乙方居间的存量房买卖交易如最终未能成功办理过户手续，乙方将退还全部已收取的居间服务费。麦田公司向王华出具收据，载明已经收取王华支付的居间服务费323400元，并代收保障服务费73500元。同日，王华与董雄伟签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定董雄伟将坐落于朝阳区广渠路×号院×号楼×层×单元2401号的房屋出售给王华，房屋成交总价为1470万元，定金为200万元。王华与董雄伟还签订《购房资格协议》，协议中将国家及北京市关于住房限购政策规定予以列明，王华确认其在签订该协议时已具备购房资格。在王华与董雄伟履行合同过程中，双方发生纠纷，王华诉至北京市朝阳区人民法院，起诉的理由为其本不具备在京购房资格，但因麦田公司的诱骗，故与董雄伟签订《交易合同》、《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议一》，并根据合同约定支付200万元定金和6万元车位费；但因王华没有购房资格，致使合同无法继续履行，故其要求解除《交易合同》、《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议一》，并要求退还200万元定金和6万元车位费。在审理过程中，经法院主持调解，双方达成调解协议，该院依法作出（2017）京0105民初80699号民事调解书予以确认。调解协议如下：1.王华与董雄伟自愿解除双方于2017年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一及附件二）及《补充协议一》；2.董雄伟于2018年8月16日之前返还王华定金42万元及车位费6万元。一审诉讼过程中，王华向一审法院提交么建伟与麦田公司的店长杨昭恒的微信聊天记录，王华称么建伟系其委托的代理人，负责与杨昭恒沟通。2017年3月15日，杨昭恒发送微信：“这边，出了税单付款，购房资格审核不过，保证退款。价格没有变化，北京有过纳税的10，一点都没有的12。”么建伟回复：“好贵。”2017年3月18日，杨昭恒又说：“尽快联系一下办资格的事吧，居住卡我这边尽快安排人办。”么建伟回复：“好的哥。”2017年3月19日，杨昭恒说：“身份证照片和一寸白底照片现在发给我，下午就能出居住卡。几百块钱的事。”么建伟说：“谁的？”杨昭恒说：“王华哥的，嫂子的都要。购房资格的事你再和姐商量一下，赶紧定下来。有居住卡才能开始提交购房资格审核，明天一早提交资格，月底出来做网签基本就没啥问题了，时间紧，任务重啊。房价涨太快，新政策出台后，业主继续报高房价，其实大家心里都清楚，房子还得涨，咱们抓紧办手续吧。王华哥不出国吧，他要来北京办银行卡，监管手续，缴税过户材料在就行。”2017年3月21日，杨昭恒说：“办理的话，我今天五点之前要把身份证照片发给人家，出票付15万，网签完了5万，网签不过退15万，意思是包过。”2017年4月14日，杨昭恒说：“资格和上学的事，包括后期卖房子的事又落实了一遍，都没问题，放心吧，咱们能想到的事，人家专业做这个的都能想到，都办利索了。要不咱们花这些钱干什么。”2017年4月17日，杨昭恒说：“抓紧安排王哥给业主打钱吧，没问题。”麦田公司不认可微信聊天记录的真实性，其表示该聊天记录中有删减，但是认可麦田公司提供居间服务时的店长确实名为杨昭恒，其称即便杨昭恒作出给王华办理购房资格的承诺，也系其个人行为，与公司无关。另外，麦田公司表示，杨昭恒在王华与麦田公司发生纠纷后离职。另查，董雄伟、王华、金诚丰公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定如下：买卖双方就买卖坐落于朝阳区广渠路×号院×号楼×层×单元2401号房屋签订了房屋买卖合同，现买卖双方就委托服务方办理后续交易事宜订立本合同。本合同约定的房屋交易保障服务是指服务方本着诚实守信、尽职尽责的原则，在买卖双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。具体服务内容如下：1.根据买卖双方要求保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；2.协助办理房屋缴税手续及权属转移登记手续；3.协助办理房屋解押手续；……10.根据交易需要协助发送履约催告函件或告知函件。一审法院认为，王华与董雄伟、麦田公司签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同条款，各方并未约定合同的履行期间，而且本案中也未发生其他合同权利义务终止的原因，故《居间服务合同》并未终止。王华现以麦田公司未完成居间义务为由要求解除合同，一审法院认为，各方在《居间服务合同》中明确约定麦田公司的居间义务是促使王华与董雄伟完成坐落于北京市朝阳区广渠路×号院×号楼×层×单元2401号房屋的买卖，但因王华不具备购房资格，双方已经解除买卖合同，故《居间服务合同》已经不具备继续履行的条件，应当予以解除。由于王华在起诉前并未向麦田公司和董雄伟发送解除合同通知，故合同解除的日期以王华在本案诉讼中作出的解除合同意思表示为准。麦田公司和董雄伟于2019年10月22日均收到本案的起诉状，故《居间服务合同》于2019年10月22日解除。由于麦田公司在《七星服务保障协议》中明确承诺，如买卖双方未能成功交易，则麦田公司退还全部居间服务费，现王华和董雄伟未能成功交易，故麦田公司应当退还王华已经交纳的居间服务费323400元。关于王华主张麦田公司赔偿经济损失150万元的诉讼请求，一审法院认为，首先，北京市住房限购政策是由北京市政府有关部门公开发布的，王华作为完全民事行为能力人，对于其是否具有在北京市购买房屋的资格是明确知晓的。王华在与麦田公司的工作人员杨昭恒沟通时，应当可以分辨杨昭恒向其承诺的通过“便捷”途径获取北京市购房资格是不符合规定的，该种行为明显损害了社会公共利益，不能当然获得法律的保护，亦会引发极大的交易风险，故王华在因其不具有北京市购房资格而导致购房失败的过程中存在过错行为，其应当承担相应的法律责任。其次，麦田公司作为在北京市专门从事房地产经纪的公司，对于北京市住房限购政策显然较一般人更为清楚，其作为居间人在撮合王华与董雄伟签订房屋买卖合同时，应当对王华是否具有北京市购房资格进行事先的形式审核，从而保障各方的交易安全。然而，麦田公司并未对王华进行资格审核，而是在明知王华没有北京市购房资格的情况下，帮助王华通过违规途径获取资格，最终造成王华的经济损失，故麦田公司应当因其过错承担赔偿责任。麦田公司辩称，杨昭恒并未获得麦田公司的授权，其向王华的承诺属于个人行为，与公司无关。一审法院认为，杨昭恒系麦田公司的员工，其在与么建伟进行协商和沟通时，显然是为促使王华与麦田公司签订居间合同，故应当认定杨昭恒是在履行职务行为。在杨昭恒履行职务的过程中，其向王华作出的有关承诺的效力应当及于麦田公司，相应的法律后果亦应当由麦田公司负担，故麦田公司的该项答辩意见，没有事实依据，一审法院不予采信。综上，由于王华和麦田公司对王华的交易失败均具有过错，故一审法院综合考虑合同的实际履行情况和双方当事人的过错程度，根据诚实信用原则，依法酌定王华的经济损失150万元由王华和麦田公司各负担一半。关于王华主张的金诚丰公司返还保障服务费的诉讼请求。一审法院认为，根据《房屋交易保障服务合同》约定的内容，金诚丰公司北京分公司并非作为居间方向王华和董雄伟报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，而是由金诚丰公司北京分公司作为服务方向王华和董雄伟提供房屋买卖过程中的缴税、过户、贷款等各项服务，因此三方成立的应当属于服务合同关系，并非王华主张的居间合同关系。经一审法院释明，王华坚持以居间合同关系起诉金诚丰公司，拒绝进行变更，故应当驳回王华的诉讼请求。王华可以在调整案由后通过另案起诉再向金诚丰公司主张权利。董雄伟经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响一审法院根据查明的事实依法作出判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十二条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王华与麦田公司、董雄伟签订的《居间服务合同》已于2019年10月22日解除；二、麦田公司于判决生效之日起10日内向王华返还居间服务费323400元；三、麦田公司于判决生效之日起10日内赔偿王华经纪损失750000元；四、驳回王华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，麦田公司向本院提交了以下证据：证据1为麦田公司对杨昭恒的处罚公告和处罚通知记录，用以证明事发后麦田公司进行了调查，杨昭恒为买受人寻找补税渠道、提供相关咨询的行为属于麦田公司明令禁止的行为，违反公司规章制度，麦田公司对杨昭恒作出开除处理且永不录用。证据2为麦田公司客服人员与杨昭恒的对话录音，用以证明麦田公司是在买受人投诉至朝阳区建委、经建委通知后才知晓此事；买受人与杨昭恒系基于个人关系联络沟通资格事宜，杨昭恒的行为是其个人行为，不存在签约前麦田公司承诺办理资格情形。证据3为王华在与董雄伟的诉讼中提交的部分微信聊天记录，用以证明王华在本案中提交的聊天记录不完整，王华系在签约后办理资质不成时才让杨昭恒协助的，且王华最终未使用杨昭恒推荐的办理资质的渠道。证据4为杨昭恒的证人证言，用以证明杨昭恒的行为不属于麦田公司的授权行为。王华针对麦田公司提交的证据发表质证意见称，对证据1的真实性认可，关联性和证明目的不认可，该份证据刚好可以证明麦田公司存在重大过错，麦田公司与王华签约本身就属于违规行为，并且因此受到了建委的处罚。对证据2真实性认可，对关联性和证明目的不认可，该份证据只是麦田公司的单方陈述，麦田公司引导杨昭恒作出对己方有利的描述，但其中内容能够反映麦田公司存在过错以及杨昭恒的行为是职务行为。对证据3的真实性认可，但证明目的不认可，根据聊天记录可以看出杨昭恒在居间服务合同订立前后都在为王华办理资质，其在明知王华没有资质的情况下仍然提供服务。对证据4杨昭恒证言的真实性不认可，王华是在麦田公司门店认识的杨昭恒，并在杨昭恒承诺可以办理资质后才签订的居间服务合同。金诚丰公司称麦田公司提交的证据与其无关，不发表质证意见。董雄伟未参加庭审，针对麦田公司的证据未发表意见。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，王华与董雄伟、麦田公司签订的《居间服务合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据查明的事实，王华因不具有北京市购房资格而购房失败，其与董雄伟之间的房屋买卖合同已经解除，现《居间服务合同》已不具备继续履行的条件，一审判决基于王华的诉求确认《居间服务合同》于2019年10月22日解除并由麦田公司向王华返还居间服务费323400元，并无不当，且各方均不持异议，故本院对于一审判决上述认定予以确认。本案二审争议焦点在于一审法院关于麦田公司赔偿王华因购房失败而产生的经济损失的认定是否正确。对此，本院认为，麦田公司作为在北京市专门从事房地产经纪的公司，应当遵守法律规定，尽职为客户提供居间服务，其应熟知北京市住房限购政策，在居间服务中为购房人提供正确合法的政策咨询，并对购房人的购房资质进行事先的形式审查，以保障各方的交易安全，此为其在居间服务合同关系中应尽的合同义务。本案中，从杨昭恒与王华代理人么建伟的聊天记录中能够看出，杨昭恒存在明知王华没有北京市购房资格，却积极帮助及促成王华通过违规途径获取购房资格的行为。麦田公司主张杨昭恒的行为系个人行为而非职务行为，故公司不应当承担责任，对此，本院认为，因杨昭恒系麦田公司的员工并为门店店长，其在与么建伟进行协商和沟通时，显然是为促使王华与麦田公司签订居间合同、与董雄伟订立房屋买卖合同，进而使得麦田公司能够收取居间费用，故一审法院认定杨昭恒的行为属履行职务行为，其行为效力及于麦田公司，相应的法律后果亦应当由麦田公司负担，合法有据，本院予以确认，并对于麦田公司的该项上诉意见不予采信。因此，麦田公司在提供居间服务的过程中存在不当行为，其行为主观过错明显并与王华购房失败具有直接的因果关系，故王华要求麦田公司赔偿购房失败所产生的损失，具有事实及法律依据。麦田公司主张王华请求杨昭恒为其办理资格故应当自行承担损失，依据不足，本院不予采信。但王华作为完全民事行为能力人，在不具有北京市购房资格的情况下选择购房，其本身亦存在一定的过错，一审判决对此进行了确认，本院不再赘述。故在综合考虑了合同的实际履行情况和双方过错程度的情况下，一审法院酌情判决王华的经济损失150万元由王华与麦田公司各负担一半，系属合理，本院予以维持。麦田公司的上诉意见，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，麦田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由北京麦田房产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 曹 炜审 判 员 王天水二〇二〇年六月二十九日法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩