浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初1841号 原告：郭佳佳，女，1992年11月14日出生，汉族，住河南省鲁山县。 委托诉讼代理人：娄依龙，浙江回浦律师事务所律师。 被告：朱志林，男，1962年10月18日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：洪金连，女，1967年3月11日出生，汉族，住浙江省临海市。 两被告共同委托诉讼代理人：李英炜，浙江红天葵律师事务所律师。 被告：丁洁，女，1989年4月3日出生，汉族，住浙江省临海市。 原告郭佳佳与被告朱志林、洪金连、丁洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭进行了审理。原告郭佳佳及其委托诉讼代理人娄依龙、被告洪金连以及被告朱志林、洪金连的共同委托诉讼代理人李英炜、被告丁洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭佳佳向本院提出诉讼请求：1.判令解除郭佳佳与朱志林、洪金连于2020年1月18日签订的《店铺出租协议》；2.判令朱志林、洪金连返还押金8000元；3.判令丁洁返还租金18000元及转让费17000元；4.判令朱志林、洪金连、丁洁共同赔偿郭佳佳装修损失50000元。诉讼过程中，郭佳佳变更第1项诉讼请求为：判令撤销郭佳佳与朱志林、洪金连于2020年1月18日签订的《店铺出租协议》。事实和理由：朱志林、洪金连系夫妻关系。2019年，朱志林、洪金连将坐落在临海市大洋街道云水山庄柏叶中路142号商铺出租给丁洁用于经营婚庆店，租期3年，自2019年4月17日起至2022年4月17日，每年租金7万元。2020年1月，丁洁将该商铺转租给郭佳佳，双方未签订书面协议，由郭佳佳与朱志林、洪金连直接签订《店铺出租协议》，约定租金每年7万元，租期为2020年4月17日至2022年4月17日。郭佳佳为此支付丁洁租金18000元及转让费17000元。此外，郭佳佳本要向朱志林、洪金连支付押金8000元，但由于其要向丁洁退还原先交纳的押金，应朱志林、洪金连及丁洁三人的要求，郭佳佳向丁洁支付押金8000元，作为其向朱志林、洪金连支付的押金。自2020年1月15日接手商铺后，郭佳佳开始装修，陆续投入装修款项约70000元。在郭佳佳完成基本装修即将营业时，小区业委会及物业告知郭佳佳该商铺占用消防通道，需至少拆除三分之一以上的违法建筑，导致郭佳佳开业时间一拖再拖。因商铺拆除违法建筑部分之后，现有的面积无法满足郭佳佳的正常营业所需，郭佳佳曾多次与朱志林、洪金连、丁洁沟通，其也承认将商铺出租给郭佳佳时未告知存在违章建筑。在沟通过程中，郭佳佳曾与丁洁达成协议，但协议并未履行，丁洁仅支付了4000元，郭佳佳并未放弃追究丁洁责任的权利。综上所述，郭佳佳认为，朱志林、洪金连、丁洁将存在违法建筑的商铺出租给郭佳佳，且事先并未告知，导致郭佳佳无法经营使用，属欺诈行为，应撤销案涉租赁合同。同时，朱志林、洪金连、丁洁理应退还租金、转让费、押金及赔偿相应的损失。故郭佳佳起诉至法院，望支持其诉讼请求。 朱志林、洪金连共同辩称，第一，其确实将商铺出租给丁洁，签订协议时间及租期均属实，后丁洁在承租期内又将该商铺转租给郭佳佳。转租并未经过朱志林、洪金连的同意，其起初对转租并不知情。在经过协商后，朱志林、洪金连同意自2020年4月17日起将商铺出租给郭佳佳，并于2020年1月18日直接与郭佳佳签订《店铺出租协议》，但对郭佳佳向丁洁支付租金、转让费均不知情，朱志林、洪金连并未同意丁洁在2020年4月17日之前的转租行为。第二，朱志林、洪金连与郭佳佳之间的租赁期限自2020年4月17日起，本案纠纷实际上发生在丁洁与郭佳佳的转租期间，并非发生在朱志林、洪金连与郭佳佳的租赁期间，郭佳佳主张的损失与朱志林、洪金连无关。第三，朱志林、洪金连与郭佳佳签订的出租协议中对租金及支付方式、支付时间均有明确约定，郭佳佳至今未支付租金，显属违约。第四，朱志林、洪金连在得知丁洁要转租后，已经明确告知郭佳佳商铺的面积，也于2020年1月14日将房产证照片通过微信发送给郭佳佳，当时朱志林的儿子还告知郭佳佳，消防通道能用就用，不能用是要收回去的。第五，郭佳佳主张的损失缺乏事实依据，其没有提供详细的清单证明具体的装修损失金额，而且大部分购置的物品和设备都是可移动的，根本不能作为装修损失。郭佳佳与丁洁就转租事宜第一次联系是在2020年1月9日，与朱志林、洪金连的儿子就转租事宜第一次联系是在2020年1月16日，郭佳佳在2020年1月15日购置了部分物品，此后大部分支出是在2020年1月16日，广告支出是在2020年1月18日，证明郭佳佳是在从丁洁处充分了解了租赁物情况的前提下，做出要承租案涉商铺的决定，其不存在欺诈行为。综上，请求法院驳回郭佳佳的诉讼请求。 丁洁辩称，第一，其原先承租了朱志林、洪金连的商铺后转租给郭佳佳均系事实。经协商，郭佳佳向丁洁支付了剩余部分租金18000元，装修、电器、家具等折价转让费17000元、本应由房东退还的押金8000元。但郭佳佳是直接跟朱志林、洪金连签订租赁协议的，案涉租赁合同的当事人是朱志林、洪金连和郭佳佳，与丁洁无关，丁洁无须赔偿郭佳佳因商铺存在违章建筑导致的损失。第二，案涉租赁物的所有权人是朱志林、洪金连，但具体的出租事宜都是由他们的儿子出面办理，租赁物中的违章建筑是六年前便存在的，但朱志林、洪金连的儿子从未告知过丁洁存在违章建筑，其在承租时仅知道商铺面积为80平方米左右，也如实告知了郭佳佳。郭佳佳陈述物业曾将存在违章建筑的告示贴在商铺门上，但其从未看到过，丁洁是从郭佳佳那里得知商铺存在违章建筑。在得知情况后，丁洁曾多次联系朱志林、洪金连的儿子，但其一直拒绝沟通，还告知丁洁此事是其与郭佳佳之间的事情，让丁洁不要再打电话给他。第三，事情发生后经协商，郭佳佳同意由丁洁赔偿4000元，剩余的损失郭佳佳向房东主张，丁洁按约向郭佳佳转账了4000元并注明这件事情与其再无关系。综上，本案纠纷基于郭佳佳与朱志林、洪金连之间的租赁关系，丁洁不存在欺诈行为，也基于情理向郭佳佳支付了部分赔偿，郭佳佳主张的损失实际上与丁洁没有任何关系，请求驳回郭佳佳关于丁洁部分的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.郭佳佳提供其与朱志林签订的《店铺出租协议》，拟证明其通过丁洁向朱志林转租商铺，协议中明确约定建筑面积为82.74平方米，但实际上合法的建筑面积只有48平方米，存在欺诈行为。朱志林、洪金连对该协议的真实性、合法性没有异议，但认为房屋的实际使用面积与产权证上登记的面积存在差异是很正常的，不能据此认定是欺诈。丁洁对该证据没有异议。本院对该协议的真实性予以认可，但根据现场勘察，违章搭建部分与案涉租赁物从外观看构成一个整体，常人基于合理信赖无法知道租赁物存在违章搭建情况，郭佳佳已尽合理注意义务。朱志林、洪金连在与郭佳佳签订租赁协议时负有告知租赁物状态的义务，其虽抗辩认为已经告知，但未提交相应的证据，故本院不予采信，对该证据的证明效力本院予以认定。 2.郭佳佳提供微信聊天记录、通话录音光盘、告知书照片，拟证明业委会在2019年12月22日便告知丁洁该商铺占用消防通道，朱志林的儿子以及丁洁均承认案涉租赁物存在违章建筑但未告知郭佳佳。朱志林、洪金连对微信聊天记录、通话录音的真实性没有异议，但其与郭佳佳协议中约定的租期自2020年4月起，在此之前系郭佳佳与丁洁的转租期间，且其之前已通过微信告知郭佳佳商铺的面积；对告知书的真实性有异议，但郭佳佳在承租前明确知道这一排商铺都有张贴告知书。丁洁对微信聊天记录、通话录音没有异议；对告知书的真实性有异议，其从未见过该告知书，也没有与业委会确认过真实性。本院对微信聊天记录及通话录音记录的真实性均予以认定，在2020年1月21日郭佳佳与朱志林儿子的录音中，朱志林的儿子承认其与父亲均忘记告知郭佳佳租赁物存在违章建筑，故对微信聊天记录、通话录音光盘拟证朱志林方明知租赁物存在违章建筑却未告知郭佳佳的证明效力本院予以认定；对该告知书，经现场勘察后，本院对其真实性予以确认，但根据拍摄的照片显示，拍摄时告知书上方贴有“本店转让……本店搬迁江滨路”的告示，由此可推断丁洁在相关人员拍摄该张贴的告知书时并未在商铺内正常经营，郭佳佳亦没有提供其他证据佐证丁洁收到过或看到过该告知书，故应承担举证不能的不利后果，对该告知书拟证明丁洁明知商铺存在违章建筑的证明效力本院不予认定。 3.郭佳佳提供商铺四周及内部情况的照片、设计图纸、销售清单、收款收据、收条、淘宝购买记录、支付截图，拟证明郭佳佳租赁商铺后投入的装修款项。朱志林、洪金连、丁洁对该组证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，郭佳佳支出的款项只有部分属于装修损失，一些食品、可移动设备不能作为损失，且郭佳佳陈述自己还在经营别的店，这些东西也不会浪费。 2020年5月19日，在本院的主持下，郭佳佳、朱志林、洪金连、丁洁一致确认郭佳佳的装修损失按8000元计，故郭佳佳的装修损失以损失确认清单为准，对上述证据的证明效力本院不予认定。 4.朱志林、洪金连提供租赁协议两份，拟证明其与丁洁的租赁期间是2019年4月17日至2022年4月17日，其与郭佳佳的租赁期间是2020年4月17日至2022年4月17日，在其与郭佳佳之间的租期开始之前丁洁未经朱志林、洪金连的同意便将商铺交由郭佳佳使用，案涉纠纷发生在转租期间；在协议中已经明确告知郭佳佳租赁物的面积，郭佳佳未按协议约定支付租金已构成违约。郭佳佳对协议的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，其与朱志林、洪金连在2020年1月18日签订了出租协议，当时三方均在场，这份协议是丁洁那份协议的延续，朱志林、洪金连要求郭佳佳需要交纳的押金直接支付给丁洁更能体现其是同意的；作为出租方，朱志林、洪金连有义务告知租赁物是否存在违章建筑，案涉租赁物违章建筑的面积比实际使用面积还大。丁洁对协议的真实性、合法性没有异议，但朱志林、洪金连是知情且同意的。本院认为，结合证据2中的微信聊天记录，朱志林的儿子对郭佳佳接手店铺、装修均知情，且在产生纠纷后没有表示其不同意郭佳佳在2020年4月17日之前承租该商铺，现朱志林方主张其对郭佳佳转租店铺不知情也不同意，缺乏证据证明；其与郭佳佳签订的协议中约定提前一个月支付租金，但案涉纠纷发生在约定的支付租金日期之前，并非系郭佳佳主动恶意违约。综上，对该组证据的证明效力本院不予认定。 5.丁洁提供劳动合同书1份及照片2张，拟证明其在2019年11月底便停止经营，于12月1日开始转让店铺，之后去公司上班，对于在商铺门口张贴告知书的事情不知情，也从未见到过该告知书。郭佳佳对该组证据的真实性、关联性均有异议，丁洁是否去公司上班与本案没有关系，而且不能排除没有继续经营副业。朱志林、洪金连对该组证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，劳动合同书与本案争议缺乏关联性，对其证明效力本院不予认定；照片未显示具体的拍摄时间，也未提供原始载体予以核对，真实性无法认定，对其证明效力本院亦不予认定。 6.丁洁提供其与郭佳佳的微信聊天记录1份，拟证明其与郭佳佳经协商由其支付4000元后，案涉纠纷与其再无关系。郭佳佳对该证据的真实性没有异议，其确实曾与丁洁协商过一个调解方案，但没有实施，其从未认可收取4000元后就放弃追究丁洁责任的权利，之后双方仍在继续协商。朱志林、洪金连认为，聊天记录中的转账时间是2020年2月9日，不在其与郭佳佳的合同租赁期间，是丁洁与郭佳佳的转租行为，而这转租行为未经朱志林、洪金连的同意。本院认为，聊天记录中郭佳佳未明确表示其放弃向丁洁主张损失，结合郭佳佳与丁洁的通话录音，双方并未就赔偿事宜达成一致意见，故本院对该证据的证明效力本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 朱志林、洪金连系夫妻关系，系坐落于临海市房屋所有权证号为临房权证大洋街道字第××号的不动产的业主。该不动产在使用过程中存在违章搭建现象，将消防通道纳入室内使用范围。2019年4月9日，朱志林、洪金连的儿子朱光与丁洁签订《店铺出租协议》，约定将坐落在临海市大洋街道云水山庄柏叶中路142号的商铺出租给丁洁，租期3年，自2019年4月17日起至2022年4月17日，租金每年7万元。丁洁向朱光交纳押金8000元。 丁洁承租商铺后用于经营“喜匠婚礼策划”。2020年1月，丁洁将其所承租的商铺经出租人同意后转租给郭佳佳，郭佳佳向丁洁交付租金18000元以及商铺内装饰装修物的转让费17000元。 朱志林、洪金连与郭佳佳于2020年1月18日签订《店铺出租协议》，约定将上述商铺出租给郭佳佳，租期为2020年4月17日至2022年4月17日，租金每年7万元。郭佳佳向朱志林、洪金连交付了押金8000元（因房东需退还给丁洁押金8000元，故郭佳佳将该8000元交付给丁洁以履行向朱志林、洪金连交纳押金的合同义务）。 郭佳佳承租商铺后进行装修用于经营“烹小馆”，尚未开始营业即于当月得知所承租的商铺已占用云水山庄小区所有的消防通道，云水山庄小区业委会要求其按规划图纸恢复通道原状。朱志林、洪金连、丁洁在出租或转租时均未向郭佳佳告知商铺存在占用消防通道的问题。郭佳佳、朱志林、洪金连、丁洁一致确认郭佳佳的装修损失为8000元。 纠纷发生后，丁洁已支付郭佳佳4000元。 本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销合同。经现场勘察，消防通道与商铺合法建筑已被搭建为一个整体，消防通道所占的面积足以影响承租人作出是否承租商铺的意思表示，故对该存在的问题出租方应当采用明示的形式告知承租方。而本案中丁洁将涉案商铺转租给郭佳佳以及朱志林、洪金连将房屋出租给郭佳佳并与其签订合同时均未向郭佳佳告知案涉商铺将消防通道搭建至使用范围内的事实，致使郭佳佳错误地认为商铺的实际使用面积包括消防通道的面积在内而作出承租商铺的意思表示，其行为构成欺诈，现郭佳佳主张撤销案涉的租赁合同，本院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对郭佳佳主张要求朱志林、洪金连返还押金8000元，要求丁洁返还租金18000元和转让费17000元的诉讼请求，本院予以支持。合同被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。郭佳佳对承租商铺进行装修虽发生在转租期内，但该转租系经得出租方同意，且在郭佳佳与丁洁达成口头转租协议后不久其即联系出租方，并与朱志林、洪金连签订了两年的租赁合同，郭佳佳对商铺进行装修系基于对两份租赁协议能够正常履行的合理信赖。而在郭佳佳与丁洁达成转租的口头协议以及与朱志林、洪金连签订租赁协议时，转租方或出租方均应告知租赁物存在的问题而未告知，存在过错，故应对郭佳佳8000元的装修损失承担相应的赔偿责任，本院根据过错程度，酌情确定由朱志林、洪金连赔偿郭佳佳装修损失6000元，由丁洁赔偿郭佳佳装修损失2000元。丁洁已支付的4000元从就应付总额中予以扣除。综上，郭佳佳合理的诉讼请求，本院予以支持。朱志林、洪金连关于其不同意丁洁转租、其已经告知郭佳佳商铺面积的抗辩，缺乏证据证明，其理由不成立，本院不予采纳。至于丁洁是否知道商铺存在违章搭建情况，系其与房屋出租方的纠纷，由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销郭佳佳与朱志林、洪金连于2020年1月18日签订的《店铺出租协议》； 二、朱志林、洪金连在本判决发生法律效力之日起十五内返还郭佳佳押金8000元并赔偿郭佳佳装修损失6000元，共计14000元； 三、丁洁在本判决发生法律效力之日起十五日内返还郭佳佳租金18000元、转让费17000元并赔偿郭佳佳装修损失2000元，共计37000元（已给付4000元，尚需给付33000元）； 四、驳回郭佳佳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2126元，减半收取1063元，由郭佳佳负担480元，朱志林、洪金连负担183元，丁洁负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 周玲珠 二〇二〇年六月三十日 代书记员 陈 坤