四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初588号 原告（反诉被告）：雷志，男，汉族，生于1997年9月5日，大学本科文化，户籍地四川省巴中市恩阳区。 委托诉讼代理人：李童，四川立轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李建雄（曾用名：李忍），男，生于1972年3月14日，户籍地四川省成都市金牛区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李军，四川九朝律师事务所律师。 原告（反诉被告）雷志与被告（反诉原告）李建雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷志及其委托诉讼代理人李童、被告（反诉原告）李建雄及其委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雷志向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年6月18日签订的《房屋租赁协议》；2.判决被告向原告返还房屋租赁款3万元并赔偿原告的装修损失；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年6月18日原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定将被告所有位于巴州区通道，面积为300平方米租赁给原告，租期5年，房屋租金9万元，并口头约定签订合同时原告向被告支付6万元房租，下余3万元在2019年9月1日前支付。但被告向原告交付房屋后，被告经常前往该房屋阻挠原告装修，甚至破坏原告已经装修好的墙面，致使原告装修竣工时间延长，并且原告后来发现被告出租给原告的房屋面积并没有300平方米，经装修公司测量仅200平米左右。原告找到被告理论时得知，该房屋不但面积不足300平米，而且房屋所有权也不是被告。被告在未经所有权人同意的情况下，擅自将房屋出租给原告并收取房屋租金，在原告使用过程中，被告也百般阻拦，致使合同无法履行，特诉至法院，望判如所请。 被告(反诉原告）李建雄答辩：签订合同是事实，租赁期限5年，即2019.7.1-2024.7.1，第一年租金9万元。签订合同后由于本案原告资金不足，向本案被告给付6万元，并出具了欠条，并承担每月一千元利息。截止2020年9月1日到期后，本案原告仍未付清房租，本案被告发现原告的经营存在风险并告知，并未干涉。关于房屋的面积，双方约定非常清楚，是原告亲自圈定、隔断，并向本案被告出具了图纸，双方对房屋使用面积是一个估计，原告以此为理由不成立，请求驳回原告诉讼请求。 被告(反诉原告）李建雄向本院提出诉讼请求：1.驳回反诉被告的诉讼请求；2.判决反诉被告继续履行《房屋租赁协议》；3.判决反诉被告支付下欠反诉原告房屋租赁费用3万元及资金利息8000元；4.判决反诉被告承担反诉诉讼费用。 事实与理由：2019年6月18日，双方签订《房屋租赁协议》，约定反诉原告将位于巴州区（中坝干道入口）建兴公寓Ｃ幢2楼及所属底层通道出租于反诉被告，期限5年，第一年租金9万元，签订合同之日一次性给清等约定。合同签订后，由于反诉被告资金不足，在订立合同时支付了租金6万元，并向反诉原告出具欠条一份，约定反诉被告在2019年9月1日前向反诉原告付清下欠租金3万元并承担每月1000元利息。但在2019年9月1日到期后，反诉被告并未付清款项。现反诉被告以反诉原告阻挠其装修和出租房屋面积不足提起解除合同的诉讼，其诉讼主张不成立。首先合同并未到期，其次关于房屋面积，双方对使用面积都十分清楚，其使用场所是反诉被告圈定，双方对于使用面积是一个大概估算，故请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，支持反诉的诉请。 原告（反诉被告）雷志答辩：1.反诉请求不成立，反诉方所说合同履行不能，一是房屋所有权人非反诉原告。二是合同约定面积300平方米，实际面积只有200平方米。三是反诉被告在合同期限内经营时遭到反诉原告无端阻挠，反诉原告明确要求与反诉被告解除合同，并将反诉被告装修好的房屋进行拆除；2.自2020年1月起房屋控制权不在反诉被告，反诉原告一直关门上锁，公安机关可以证明。造成反诉被告自2020年1月起就无法继续履行合同的过错是由反诉原告造成的，到2020年1月止，原告使用房屋时间不足6个月，支付款项已经超过6个月的房租，所以反诉原告诉讼理由不成立。 经审理查明，2019年6月18日，雷志（乙方）与李建雄（甲方）签订《房屋租赁协议》约定：甲方自愿将所属房屋租赁给乙方使用，甲方所出租房屋位于巴州区（中坝干道入口）建兴公寓Ｃ幢2楼及所属底层通道，该房屋为框架结构，面积约为300平方米。租期5年，即2019年7月1日至2024年7月1日。第一年租金为90000元，大写玖万元，签订合同之日一次性付清全年租金，租赁期间物管、水、电、气等费用均由乙方承担。在乙方租期内，甲方必须确保乙方的租赁使用期限，不得提前收回房屋或租赁给他人，若造成损失，甲方承担相关经济责任……。双方均在该合同上签字捺印。 合同签订当日，雷志向李建雄支付第一年租金6万元，并向李建雄出具欠条一张：“现雷志欠李建雄租金3万元，大写叁万元整。定于9月1日前全款还清，一月一千元利息标准支付利息，即9月1日前含1月利息与本金总计叁万贰仟元整，即提前还款可适当减免。欠款人：雷志2019.6.18”，李建雄当日将房屋交付给雷志。此后，雷志未在约定时间将下欠房租支付给李建雄以及其他问题双方发生纠纷。 另查明，李建雄所出租的案涉房屋系从案外人李萍处所租赁。租赁期限为十年，即2016年7月1日至2026年6月30日。 庭审中，雷志称李建雄应当返还其笔记本电脑，对此李建雄称系雷志用笔记本电脑抵其垫交的水电费用，但雷志庭审中并未将该项作为明确的诉讼请求进行主张。同时，庭审中李建雄变更其第二项诉讼请求，同意解除《房屋租赁协议》。由于双方均同意解除合同，庭审后，本庭要求雷志将租赁房屋返还给李建雄，但到宣判前双方未移交该房屋。 上述事实有雷志提供的当事人的身份信息、《房屋租赁协议》、视频资料、《统一预〈决〉算书》，李建雄提供的《租房协议》、隔房图，以及本院的庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。 本院认为，雷志与李建雄签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，本院对该协议予以确认。庭审中，双方均表示同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。双方同意对本案案涉《房屋租赁协议》予以解除的请求，本院予以确认。 本案中租赁期限如何计算以及是否应当赔偿雷志装修房屋损失问题：雷志庭审中主张租期应为2019年6月18日至2020年1月10日，要求其返还未使用期间的租金。本案中雷志在未与李建雄协商解除合同或租赁未到期亦未办理租赁房屋移交情况下自行退场，其系承租人在租赁期内对其承租财产的自我处置，不能认定为承租人将租赁物返还给出租人的行为，该房屋实际控制人仍为承租人雷志，其租赁期限应继续计算至雷志返还租赁物时止。因此，对于雷志该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持； 另对雷志要求李建雄赔偿租赁房屋装修损失36106.77元，庭审中雷志向本庭提交的一份《统一预（决）算书》其载明装修金额为36106.77元。该份《统一预〈决〉算书》未注明其所装修房屋为其本案争议之房，且无业主与装潢公司的签字盖章，故该《统一预（决）算书》与本案缺乏必要的关联性，且李建雄亦不予认可，其主张缺乏相应证据予以证实，本院不予支持。 对于该租赁房屋面积的问题：雷志起诉时称案涉房屋实际面积与合同面积不符的问题，《房屋租赁协议》中约定租赁合同面积约为300㎡，因雷志未提供合同面积与实际租赁面积不符的证据，本院不予支持。 本案中李建雄主张支付下欠租金3万元及其利息的问题：李建雄主张雷志应当按照雷志书立欠条内容支付下欠租金以及计算利息，本案中该欠条是基于《房屋租赁协议》中第三条一款约定年租金为9万元（2019年7月1日至2020年7月1日），雷志实际交付租金6万元，下欠租金3万元的基础上书立的欠条。该欠条是对下欠租金的约定，不应作为欠款另行主张。对未付租金的损失按实际损失计算。 综上，为了保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）雷志与被告（反诉原告）李建雄于2019年6月18日签订的《房屋租赁协议》； 二、由原告（反诉被告）雷志返还租赁的巴州区（中坝干道入口）建兴公寓Ｃ幢2楼及所属底层通道给被告（反诉原告）李建雄； 三、由原告（反诉被告）雷志支付被告（反诉原告）李建雄租金至租赁物实际返还之日止（扣除已支付的租金6万元）及未支付租金部分的资金利息（资金利息以实际下欠的租金为基数，按银行同期同类贷款利率计息）； 四、驳回原告（反诉被告）雷志的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李建雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费550元，由原告（反诉被告）雷志负担；反诉案件受理费375元，由被告（反诉原告）李建雄负担75元，由原告（反诉被告）雷志负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  宁建军 人民陪审员  吴小平 人民陪审员  张丛志 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  刘茂林