湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初524号 原告：郭淑贞，女，汉族。 委托诉讼代理人：王晶妍，女。特别授权。 被告：郴州市富强房地产开发有限公司 法定代表人：罗长城，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李志军，湖南省锦昇律师事务所律师，一般代理。 原告郭淑贞与被告郴州市富强房地产开发有限公司（以下简称：郴州富强房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员侯志刚独任审判，于2020年6月2日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王晶妍、被告郴州富强房地产公司委托诉讼代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭淑贞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理不动产权证；2、判令被告从2015年3月28日至为原告办理不动产权证之日止，以255000元为基数，按银行逾期贷款年利率7.02%支付原告逾期办证违约金（2015年3月28日—2020年3月28日违约金89505元）；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年1月26日，原告与郴州市富城房地产开发有限公司签订商品房预售合同，原告购买xxxx商铺，约定：房价255000元,2014年12月28日前交房。原告签约当天一次性交清房款。之后，郴州市富城房地产开发有限公司改名郴州市富强房地产开发有限公司。由于原告多次要求被告办证无果，遂上法院起诉，请求法院判如所请。 郴州富强房地产公司辩称，1、根据国务院相关条例之规定，开发商只有提供办理不动产权证所需资料的义务，没有为其办理不动产权证的义务；2、被告对于原告主张逾期办证违约金的计算方式有异议，对年利率7.02%有异议，对逾期办证的时间起算点也有异议，根据双方签订的合同，交房过后为720天之后；3、因为本案是商铺，被告与原告在2014年1月26日签订预售合同之后，又和原告签订了返租协议，在返租年限里，原告没有任何损失，因此在此期间的违约金，被告不认可，该违约金过高，如果法院要判，被告要求调整，按实际损失的30%进行计算；4、本案没有办理不动产权证，不仅是被告的原因，原告的维修基金和契税未交请，在原告没有交清相关费用的情况下，也是不能办理不动产权证的，该行为将导致无法办理竣工验收，请法院依法查明事实，驳回原告对被告的诉请。 原告郭淑贞向本院提交以下证据：1、证据商品房预售合同，拟证明原、被告于2016年1月26日签订《商品房预售合同》，证明房屋的总价款为255000元；2、购房发票，拟证明被告在2016年1月26日就交付了全部房款255000元。针对以上证据，原告认为预售合同无异议，房屋价款尚需核实。 被告郴州富强房地产公司提交证据有中华人民共和国自然资源部监制编号xxxx,拟证明涉案房屋已经具备办证条件。原告对其真实性无异议，但强调时间是2020年5月27日才具备办证的条件。 以上证据双方均无异议，符合证据规则的规定，本院予以确认。 本院根据双方当事人的诉辩主张和举证情况认定事实如下：2014年1月26日，原告与郴州市富城房地产开发有限公司签订商品房预售合同，原告购买xxxx商铺，约定：房价255000元,原告签约当天一次性交清房款。另约定双方须于2014年12月28日前交房，办证时间为720天。之后，郴州市富城房地产开发有限公司改名郴州市富强房地产开发有限公司。2020年5月27日，被告郴州富强房地产公司提交证据有中华人民共和国自然资源部监制编号xxxx证明涉案房屋已经具备办证条件。 另查明“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州市富强房地产开发有限公司”。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是郴州富强房地产公司应否承担违约责任。郴州富强房地产公司与郭淑贞签订的涉案合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。双方约定办理不动产权证的时间为720天，因此，郴州富强房地产公司应在此之前协助郭淑贞办理不动产权证。但由于涉案房屋在2020年5月27日之前不具备办证条件，在起诉时已超过了办理不动产权证约定的时间，属于违约，致使郭淑贞在之此之前未能办理不动产权证，郴州富强房地产公司应就此承担相应的违约责任。但原告要求被告办证之诉请，本院认为，办证主体是有关职能部门，而不是被告，被告只有完成办证所需所有资料的义务。如完成办证，前提是房地产开发公司提交具体办证条件的相关资料，房屋卖受人提出办证申请，交纳相关费税才可办理。另被告已于2020年5月27日后完成办证所需条件，故原告要求郴州富强房地产公司诉请办证，法院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”。由于当地逾期办证有一定的普遍性，大多与房地产开发公司建设工程存在违规情形，行政部门对违规处理时间过长，多方协调不畅等有关，有一定大环境因素。逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的，且在郭淑贞没有提供存在损失的证据情况下，本院酌情确定郴州富强房地产公司按郭淑贞已付购房款总额的4%支付逾期办证违约金，为10200元（255000元×0.04）。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，判决如下： 一、被告郴州市富强房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告郭淑贞逾期办理不动产登记证违约金10200元。 二、驳回原告郭淑贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1993元，减半收取996.5元，由原告郭淑贞承担199元，被告郴州市富强房地产开发有限公司承担797.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  侯志刚 二〇二〇年六月二十八日 代理书记员  王媛媛 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。