河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2817号上诉人（原审原告）:金建军，男，回族，1955年2月15日生，住河南省洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人:金建勋，男，回族，1960年3月27日生，住河南省洛阳市瀍河区。系金建军胞弟。特别授权。上诉人(原审被告)：洛阳三合兴房地产置业有限公司。住所地河南省洛阳市西工区凯悦大厦8楼802室。法定代表人：刘国建，总经理。委托诉讼代理人：赵怡，河南先为律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张娅姝，河南先为律师事务所律师，特别授权。原审第三人：洛阳市瀍河回族区城市建设拆迁事务所。住所地河南省洛阳市瀍河回族区团结街9号院。法定代表人：孙红接，主任。上诉人金建军因与上诉人洛阳三合兴房地产置业有限公司(以下简称三合兴公司)、原审第三人洛阳市瀍河回族区城市建设拆迁事务所（以下简称瀍河拆迁事务所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2019）豫0304民初1394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金建军及其委托诉讼代理人金建勋，上诉人洛阳三合兴房地产置业有限公司的委托诉讼代理人赵怡、张娅姝到庭参加了诉讼。原审第三人洛阳市瀍河回族区城市建设拆迁事务所经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。金建军上诉请求：1、纠正一审民事判决中错扣金建军的8928元和42000元的安置过渡费共计50928元，应由三合兴公司支付给金建军。2、二审诉讼费由三合兴公司承担。事实与理由：一、2005年11月29日《拆迁补偿附加协议》第一项清楚、明白记载表述是“补偿房屋面积”的事实，但一审错误认定事实，误扣金建军50928元，将房屋补偿款误认成搬迁“过渡费”。2005年11月29日《拆迁补偿附加协议》第一项，明明白白记载21.7万元是“补偿房屋面积”的事实，文字清楚易懂，21.7万元中“不包括过渡费”就是最准确明了的合理解释。所以，一审法院认定其中有“过渡费”50928元，属于严重事实错误，同时必然导致错扣。实际付款时三合兴公司扣除8万元房款，金建军实收了13.7万元。二、原2005年8月17日的《拆迁安置补偿协议书》是一个附条件的民事协议，事后双方又陆续补充了专门针对“房价补偿”的2005年11月29日的《补款协议》，和专门针对“楼房调换”的2005年12月6日的《与金建军所签协议注明》等多个“补充”协议。双方为了支持、赶早完成政府当地的拆迁工作，《安置协议》中许多细节问题都同意以后陆续再商定，所以，金建军在签名处特别做了标注“注，未尽事宜以双方附加协议为此合同生效的法律依据”。由于金建军被拆迁的房屋属于当时刚刚投资装修、添置、修建的高品质房，故双方本着求实精神，商定提高金建军旧房的补偿款，于2005年11月29日《拆迁补偿附加协议》。按照常理，被拆迁的“旧房问题”解决后，接着才协商“新房问题”的楼层调换，所以，双方于2005年12月6日又协商签订了《调层协议》等。三、第三人作为拆迁专业机构，对2005年11月29日《补款协议》第一项的用词中体现了高度的专业素质和负责精神，修辞准确明白，概念恰如其分，金建军不需要，也没有必要再去做任何“合理的解释”。四、2005年11月29日《补款协议》第一项中的21.7万元内，同样不包括8928元的所谓预付一年的“过渡费”，一审明显严重错判错扣，因为该《补款协议》中没有任何“过渡费”的字眼。请求二审法院依法改判。三合兴公司答辩称，一、金建军把21.7万元既说是“补偿房屋面积”，又说是“房价补偿”，概念不清、诉求不明，且理解错误。第一，《拆迁补偿附加协议》的名称本身就已经明确了是“拆迁补偿”，而不是金建军所称的“房价补偿”，并且在协议第一条再次明确是“两份协议总计补偿金额”。因此，协议记载“补偿房屋面积186.52平方米”只是确定所拆迁房屋的面积。再者，拆迁补偿款并不单单是房屋面积的补偿，而是对房屋面积、拆除附属物、搬迁补助费、奖金、临时安置补助（即过渡费）等的综合补偿。所以，21.7万元是对全部补偿项目的总补偿金额，而不是金建军所认为的仅是面积补偿。第二，任何拆迁都是有补偿方案的，拆迁也必须按照补偿方案执行，如果拆迁标准不统一，就会造成拆迁秩序的混乱，不利于顺利快速地完成拆迁工作。因此，不论是三合兴公司，还是瀍河拆迁事务所，都不能也没有权利去超越拆迁标准对被拆迁人进行额外补偿。所以，在原补偿安置协议已经确定了拆迁补偿项目、金额和计算标准的情况下，房屋面积补偿、拆除附属物补偿、搬迁补助费、奖金的金额都是固定的，不能增加，也不能减少。唯一可以增加的只有过渡费，因为这和过渡时间长短有关，而且有明确的计算标准。第三，2005年8月17日《拆迁补偿安置协议书》第四条确定的12个月的过渡费为8928元，平均每个月744元，如超过18个月，过渡费按月增补，即每月1488元。同时，该协议第七条明确写明“过渡费一年后按标准计算”，这就是附加协议确定补偿总金额为21.7万元的出处。为了使金建军早日搬迁，三合兴公司在拆迁方案允许的范围内向上诉人多支付了4.2万元的过渡费。这也是为什么金建军在三合兴公司支付了21.7万元后，直到三合兴公司起诉金建军支付剩余购房款前，一直没有再向三合兴公司提出过任何诉求的原因。二、8928元过渡费三合兴公司已经支付，金建军认为没有支付是错误的。通过上述分析和对《拆迁补偿安置协议书》《拆迁补偿附加协议》的梳理，拆迁补偿先确定了被拆迁房屋的面积补偿136520.28元，拆除附属物、搬迁补偿费、奖金共计补偿29551.72元，12个月过渡费8928元，合计17.5万元；后又把补偿款增加到21.7万元（增加了4.2万元过渡费），这是三合兴公司需要支付给金建军的钱款，冲抵金建军应当支付给三合兴公司的8万元返迁房定金，三合兴公司支付给金建军13.7万元。因此，8928元过渡费已经包含在三合兴公司应付款中，并已向金建军支付。三、金建军称其2009年12月底入住是虚假陈述，原审认定过渡费金额有误。经三合兴公司调查，金建军居住的东关大街××号房屋有据可查的最早的用水抄表记录是2009年8月5日，从最有利于金建军的角度考虑，水表一月一抄，金建军的入住时间大约在2009年7月，这还是在没有计算必要装修期限的情况下，所以，金建军真实的入住时间只会更早。三合兴公司已付的8928元过渡费期间是2005年8月17日－2006年8月16日，按照过渡费超过18个月双倍计算的标准，2006年8月17日－2007年2月16日为每月744元，从2007年2月17日开始，每月1488元，累积到2009年7月16日，过渡费有47616元，冲抵三合兴公司已付了4.2万元后，三合兴公司应付过渡费为5616元，不是13056元，原审计算过渡费到2009年12月底有误。四、金建军主张过渡费早已超过诉讼时效，丧失胜诉权。本案能够确定金建军在2009年就已经入住B2-3-502，所以金建军关于拆迁补偿的诉讼时效在2011年届满两年后终止，金建军本次起诉已经远远超过了受法律保护的时效期间。而且，金建军是在三合兴公司先起诉金建军要求支付剩余购房款后，才起诉的，这种起诉时间上的巧合表明，金建军用过渡费之诉对抗购房款之诉的意图十分明显。但是，三合兴公司起诉购房款没有超过诉讼时效，且判决也已生效；而金建军起诉过渡费已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。五、三合兴公司没有必须为金建军调房的义务，且三合兴公司为此已经承担了相应责任，再判决3万元加重了三合兴公司的责任。金建军是在拆迁后期才签订的补偿安置协议，由于搬的晚，好房源已经被先搬迁的拆迁户挑选，所以金建军对于没有3、4层的房源是明知的，况且三合兴公司对瀍河拆迁事务所出具的《与金建军所签协议注明》完全不知情。而且，本案是因三合兴公司起诉金建军支付B2-3-502号房屋剩余购房款而引发的案件，在该案中，三合兴公司还要求金建军支付逾期付款的利息，但法院认定因瀍河拆迁事务所与金建军签订协议注明将B2-3-502调为3、4楼，但一直未予调换，故利息不予支持，因此，三合兴公司已经因未能调换楼层被判承担了6万余元利息损失的责任，本案再判决补偿金建军3万元，是对一个行为的二次处罚，加重了三合兴公司的责任，有失公允。综上所述，请求人民法院查明事实，支持三合兴公司的答辩意见和上诉请求，驳回金建军的上诉请求和一审诉讼请求。三合兴公司上诉请求：1、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2019）豫0304民初1394号民事判决第一项，依法改判三合兴公司无需支付3万元补偿款或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由金建军承担。事实与理由：一、金建军对于无法调整房屋的事实是清楚的，三合兴公司对于无法调整房屋没有过错责任，不应承担3万元补偿。1、一审法院已经查明《与金建军所签协议注明》只有一份，三合兴公司对此并不知情，一审法院也认定三合兴公司对于未调整房屋不承担过错责任，且协议中已注明“暂无三、四层楼号”，足以证明金建军对于无法调整房屋的事实是清楚的。2、低楼层房屋是在有房屋的情况下进行调整，没有则不予调整，而且不论是三合兴公司还是瀍河拆迁事务所，都没有作出过在无法调整房屋的情况下给金建军进行补偿的承诺。而且金建军置换的两套房屋中有一套是低楼层的，金建军却放弃居住，证明低楼层房屋不是金建军必需的，故一审法院酌定3万元补偿款没有事实及法律依据。3、退一步讲，在无法调整房屋的情况即使需要支付一定的补偿，也应按照三层楼与五层楼的楼层差价来计算，一审法院酌定补偿3万元明显过高，没有合同依据也没有法律依据。二、即使存在过渡费，金建军的要求也已经超过了诉讼时效，不应得到支持。1、一审法院认为双方关于购房款、过渡费的事宜未能完全解决，因此本案未超出诉讼时效是错误的。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，双方纠纷未能完全解决，不构成诉讼时效中断或者中止的法定情形。2、三合兴公司在购房款事宜中不断的主张自身的合法权益，向金建军发出告知函、律师函等文件，但金建军在一审诉状中已经自认其于2009年12月入住其选定的502号房，至今己经十余年，远远超过了法律规定的两年诉讼时效，在这长达十年的时间里，金建军始终未提起过渡费的问题，也未提交任何证据证明曾经向三合兴公司主张过渡费，应当视为对自身权利的放弃。3、况且，金建军此时提起过渡费也并非是为了保护自身合法权益，而是在知道三合兴公司已经起诉其要求补交房屋差价款的情况下，无理缠诉。请求二审人民法院查明事实，予以纠正，驳回金建军的全部诉讼请求。金建军答辩意见与上诉意见一致。瀍河拆迁事务所未到庭无答辩意见。金建军向一审法院提出诉讼请求：1、确认双方调房补充协议合法有效，并责令三合兴公司按约将金建军现住五层502号房限期调换为三、四层房。2、确认三合兴公司依法应支付所欠金建军2005年8月到2009年12月53个月的安置补助费（过渡费）共计65472元，并责令三合兴公司向金建军支付该款以及本诉提起后的法定利息。3、本案诉讼费由三合兴公司承担。庭审结束后，金建军变更第一项诉讼请求为：确认双方调房补充协议合法有效，并责令三合兴公司按约将金建军现住五层502号房限期调整为三、四层房；或者由三合兴公司向金建军支付未能履约“调房”义务的违约金3万元。一审法院认定事实：2004年11月6日，为进行洛阳瀍河东关大街旧城改造开发项目，洛阳承大房地产有限公司与瀍河拆迁事务所签订了委托拆迁协议书。洛阳市承大房地产有限公司将区域内拆迁工作委托瀍河拆迁事务所进行。2007年7月20日，洛阳市承大房地产有限公司与三合兴公司达成协议书。协议将洛阳瀍河东关大街旧城改造开发项目全部事宜由三合兴公司负责，并以其名义办理房屋拆迁补偿及安置、产权变更登记、房屋建设、房产管理等。2005年8月17日，瀍河拆迁事务所（甲方）与金建军（乙方）、毛鸿斌（乙方）签订拆迁补偿安置协议书一份。协议中瀍河拆迁事务所盖章，金建军签名。该协议约定，1、拆除乙方有证房屋各项共补偿136520.28元。2、拆除乙方无证建筑各项共补偿29551.72元。3、甲方共计向乙方支付拆迁补偿款166072元。4、乙方回迁安置，甲方预付给乙方十二个月临时安置补助费8928元（逾期在安置房交接时按实际发生月数计算，如超过十八个月，过渡费按月增补100%）5、经乙方挑选回迁安置房位于东关小区B-2号楼3单元502室，房型为三室二厅，建筑面积104.97平方米，回迁安置房价款90274.2元，回迁安置房交付使用时按实际建筑面积多退少补。6、综合以上各项，于2005年8月20日前，甲方应向乙方支付差价款84725.8元。7、过渡费一年后按标准计算。在协议金建军签名的下方手写注明：“未尽事宜以双方附加协议为此合同生效的法律依据。”协议下方有手写“另选房一套B1-1-303（二室二厅89.65平方）”。金建军、三合兴公司及第三人均认可该拆迁安置协议书，并认为B1-1-303与本案无关。2005年11月29日，瀍河拆迁事务所与金建军签署拆迁补偿附加协议一份。内容为：一、两份协议总计补偿面积186.52平方米，共计补偿金额217000元。二、被拆迁方交付返迁房定金80000元。并允许被拆迁方转让其返迁房和享受过户房产的税金减免政策。返迁房被拆迁方不在分摊公摊面积。三、交房时间在2005年12月3日前交房。四、本附加协议以被拆迁人收到补偿金后即和另一份协议同时生效。五、两份协议如有不同，以此协议为准。2005年12月三合兴公司支付金建军137000元。金建军、三合兴公司均认可金建军共收三合兴公司付款217000元。2005年12月6日，瀍河拆迁事务所出具与金建军所签“协议注明”一份。内容：“注明一：拆迁补偿款是按给其提供三、四层楼房房价计算（920元/㎡），现协议所注两套房其中B2-3-502房属因暂无三、四层楼房号，应给予调整为三、四层楼房号。注明二：在拆迁补偿款中扣除八万元为两套房总款部分，待交房时过渡费抵扣后，双方清算，多退少补。”金建军认为，三合兴公司应按照该协议注明履行。三合兴公司否认收到该“协议注明”，并否认该“协议注明”的效力。瀍河拆迁事务所认可该“协议注明”的存在及效力。关于金建军入住时间，双方当事人意见不一。2009年8月7日，瀍河拆迁事务所向金建军发出通知，通知金建军尽快返迁东城水郡B2号楼3单元502室。金建军称2009年12月入住502号房。三合兴公司认为其交房时间应为B2号楼公示的入户通知时间（2008年6月）。因金建军是自己撬门入住，没有向其他业主一样签入住通知和协议，故三合兴公司在2009年8月还通知金建军尽快返迁办理入住。鉴于三合兴公司向金建军发出通知的时间为2009年8月7日，一审法院采纳金建军的主张，认定其为2009年12月入住502房。关于支付安置补助费的计算。三合兴公司认为本案争议的拆迁是货币补偿后再优惠购房，不存在支付安置补助费的问题。即使要支付安置补助费三合兴公司也已经超额支付。第四条规定12个月的8928元安置补助费，三合兴公司已经通过扣减的方式支付完毕。根据拆迁安置协议书第1、2、3条，共计166072元，加上12个月的安置补助费8928元，合计175000元。第五条明确金建军选房502号，房屋价款90274.2元。第六条，综合确定三合兴公司应支付金建军的差价84725.8元。2005年11月29日金建军与第三人签了拆迁补偿附加协议，将175000元增加到217000元。据此三合兴公司已经多付金建军42000元。此为预付的安置补助费。但金建军认为，三合兴公司支付的217000元不包含过渡费，但对于多出的42000元并未合理解释。因此，一审法院采信三合兴公司的解释。一审法院认为，根据洛阳市承大房地产有限公司与三合兴公司于2007年7月20日达成的协议书，三合兴公司应当全面履行洛阳市承大房地产有限公司与瀍河拆迁事务所签订的委托拆迁协议书。鉴于瀍河拆迁事务所认可2005年12月6日其与金建军所签“协议注明”的效力。所以，三合兴公司也应当受该“协议注明”的约束，即应履行为金建军调换房屋的合同义务。三合兴公司收到并得知该“协议注明”的证据不足，故其不对未据该“协议注明”调整房屋承担过错责任。但三合兴公司应承担为金建军调换房屋的义务。由于目前没有合适的房源可供调换，存在事实上的不能履行，故一审法院酌定三合兴公司支付金建军30000元作为补偿。根据《拆迁补偿安置协议书》中关于过渡费的计算方式，自2005年8月17日至2006年8月17日，三合兴公司应付过渡费8928元，该笔费用三合兴公司已支付。此后的过渡费应依据合同约定，分段计算。2006年8月18日至2007年2月18日，过渡费为4464元。2007年2月19日至2009年12月底，过渡费为50592元，以上合计55056元。扣除三合兴公司已付的42000元，三合兴公司还应向金建军支付13056元。由于金建军、三合兴公司之间关于拆迁、安置、购房款、过渡费等多项问题在相关协议签订至今一直未能完全解决，故对于三合兴公司辩称金建军诉讼请求已超时效，一审法院不予认可。同时，对于金建军就上述款项要求三合兴公司支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第七十六条、第一百一十条之规定，判决如下：一、洛阳三合兴房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付金建军43056元。二、驳回金建军其他诉讼请求。如三合兴公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1536元，由洛阳三合兴房地产置业有限公司承担。本院二审期间，三合兴公司提交新证据，证据1、金建军用户用水情况信息。证明事项：金建军居住的东关大街××号房屋2009年8月5日第一次抄水表，因此其入住时间最晚是在2009年7月，不是2009年12月底。证据2、（2019）豫0304民初1347号民事判决书。证明事项：在三合兴公司诉金建军支付剩余购房款的案件中，法院已经因未能给金建军调换楼层，而驳回了三合兴公司主张逾期付款利息的诉求，承担了相应的责任，本案再判决支付3万元补偿款，加重了三合兴公司的责任，有失公允。金建军质证称：对证据不予认可，金建军是2009年12月入住的。本院认为，金建军与瀍河拆迁事务所2005年11月29日《拆迁补偿附加协议》第一项是否包含安置过渡费问题，双方当事人对合同条款的理解不同，按照拆迁安置协议书约定金建军应得的差价是84725.8元，金建军选房502号，房屋价款90274.2元，两项合计175000元，但三合兴公司已支付给金建军217000元双方均无异议，三合兴公司认为多支付的42000元是安置过渡费，金建军对三合兴公司多支付的42000元并未有合理解释，一审法院采信三合兴公司的意见判决已支付金建军的217000元包含安置过渡费，本院予以维持。金建军的该上诉请求没有确实充分的证据予以证实，本院不予支持。关于为金建军调换房屋楼层问题。洛阳市承大房地产有限公司与三合兴公司于2007年7月20日达成的协议书，三合兴公司应当全面履行洛阳市承大房地产有限公司与瀍河拆迁事务所签订的委托拆迁协议书。鉴于瀍河拆迁事务所认可2005年12月6日其与金建军所签“协议注明”的效力。所以，三合兴公司也应当受该“协议注明”的约束，即应履行为金建军调换房屋的合同义务。但由于目前没有合适的房源可供调换，存在事实上的不能履行，故一审法院酌定三合兴公司支付金建军30000元作为补偿并无不当，三合兴公司该上诉理由本院不予支持。综上所述，金建军、三合兴公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3072元，由金建军、洛阳三合兴房地产置业有限公司各负担1536元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月二十九日书记员  张丽梅