山东省临沂高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1391民初1179号 原告：山东中晟置业有限公司，住所地：临沂高新区科苑广场A316室，统一社会信用代码：91371300575494646C。 法定代表人：王日荣，董事长。 委托诉讼代理人：张晓燕，山东力维律师事务所律师。 被告：徐希龙，男，1989年1月5日出生，汉族，居民，住临沂高新区。 第三人：中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行，住所地：罗庄区罗庄街道宝泉路中段，统一社会信用代码：91371311868303479E。 负责人：陈德峰，行长。 原告山东中晟置业有限公司与被告徐希龙及第三人中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告山东中晟置业有限公司的委托诉讼代理人张晓燕到庭参加诉讼，被告徐希龙及第三人中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告山东中晟置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法调解或判决解除原告与被告2014年5月26日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS378734，房屋代码2060541/2060905）及补充协议；2、依法解除原告为被告在第三人处签订个人购房担保借款合同提供的保证义务；3、由被告承担本案的律师费、交通费等各项费用20000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月26日原告与被告签订了《商品房预售合同》一份，约定被告购买原告山东中晟置业有限公司开发的“中晟世纪城”3号楼1单元502室及1021号储藏室，房屋总价款433000元，被告首付133000元，剩余房款300000元由被告通过银行或者公积金贷款在本合同签订之日起60日内付清。被告后通过银行贷款方式支付了剩余房款，在办理银行贷款时由原告在第三人处提供连带责任保证，由于被告未能按期偿还银行贷款，原告为被告垫付多期贷款。根据原告与被告所签补充协议第十条约定“若买受人累计三个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋买受人应向出卖人支付房屋总价款5%的违约金”。该垫付款经原告多次催要未果。 被告徐希龙辩称，我不同意解除合同，但对于原告垫付的款项34464.22元无异议，我承诺自2020年1月22日开始正常偿还房贷。 第三人中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行未陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月26日，原告山东中晟置业有限公司作为出卖人与被告徐希龙作为买受人签订《商品房预售合同》一份（合同编号YS378734，房屋代码2060541/2060905），合同约定徐希龙购买中晟世纪城3号楼1单元502室及-1021号储藏室，房屋预测建筑面积共117.94平方米，其中套内建筑面积93.41平方米，分摊共有建筑面积24.53平方米，储藏室预测建筑面积共15.59平方米，其中套内建筑面积8.19平方米，分摊共有建筑面积7.4平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3242.72元，总价款为人民币433000元。签订本合同时乙方已首付133000元，剩余房款300000元由买受人通过银行或者公积金贷款在本合同签订之日起60日内付清。原、被告签订的《商品房预售合同》中附件四补充协议第十条约定：买受人应按《个人住房借款合同》之约定定期归还银行的借款本息；若买受人未按约定及时还本付息而导致借款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用（若尚未交房，出卖人有权据此拒绝交房）。买受人应于出卖人发出还款通知之日起15日内向出卖人归还所有款项，每逾期一日，买受人按向出卖人还款总额的百分之一向出卖人支付违约金；若买受人累计三个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，买受人应向出卖人支付房屋总价款5%的违约金，且出卖人有权在扣除该违约金和已发生的所有相关费用（包括代收并向有关部门缴纳的费用）后，将剩余的购房款退还给买受人；若因买受人的违约行为导致银行终止与其签订的借款合同、且出卖人已承担保证责任的情况下，出卖人在通知买受人后且无需征得买受人同意，有权直接处分该商品房、所得款项用于支付相关的处分费（包括评估费、税费、诉讼费、律师费、产权过户费等其它所有费用），出卖人代付款项以及买受人所支付的滞纳金、违约金等。合同还对其他事项进行了约定，双方均在合同上签字或加盖公章予以确认。 2014年5月26日，被告徐希龙向原告山东中晟置业有限公司缴纳购房首付款133000元。 2014年6月2日，原告山东中晟置业有限公司作为保证人，被告徐希龙、案外人朱晓玲作为共同借款人与贷款人中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币300000元，用于购买坐落于临沂高新区，建筑面积133.53平方米的房屋。贷款期限为240个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。经协商一致，借款人按照按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息，借款人自愿选择每月22日为还款日，借款人不享有宽限期。本笔贷款的担保方式为保证、抵押，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人以临沂高新区作为抵押。合同签订后贷款人依约将贷款资金向被告徐希龙发放。 被告徐希龙贷款后逾期未还款，原告山东中晟置业有限公司作为担保人分别于2018年5月31日至2019年8月30日分15期共计向中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行代偿被告徐希龙个人一手房购置贷款本息34464.22元，上述款项由原告山东中晟置业有限公司通过还款账号为16×××17的账户向中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行还款，有中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行出具的业务凭证为证。被告徐希龙至今未向原告山东中晟置业有限公司偿还垫付房屋贷款本息。 本院认为，原告山东中晟置业有限公司与被告徐希龙签订的《商品房预售合同》及补充协议及《个人购房借款/担保合同》，上述合同均系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。涉案《商品房预售合同》附件四补充协议第十条约定：“买受人应按《个人住房借款合同》之约定定期归还银行的借款本息；若买受人未按约定及时还本付息而导致借款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用（若尚未交房，出卖人有权据此拒绝交房）。买受人应于出卖人发出还款通知之日起15日内向出卖人归还所有款项，每逾期一日，买受人按向出卖人还款总额的百分之一向出卖人支付违约金；若买受人累计三个月不归还银行贷款本息，也未向出卖人归还银行的全部扣款等所有相关费用，出卖人有权单方解除本合同，无条件收回该房屋”。被告徐希龙自2018年5月31日起至2019年8月30日止共计15期未向银行归还贷款本息，致使原告以承担保证责任的方式向银行代偿贷款本息共计34464.22元，被告徐希龙亦未向原告归还银行的全部扣款，被告徐希龙未按《商品房预售合同》及补充协议约定履行义务的行为违反合同约定，符合《商品房预售合同》及补充协议中关于出卖人有权单方解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故原告山东中晟置业有限公司要求解除涉案《商品房预售合同》及补充协议的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案合同解除后，原告应当将被告交纳的购房首付款133000元返还给被告，被告返还原告涉案房屋。本案中，第三人中国工商银行股份有限公司临沂罗庄支行并未就是否解除《个人购房担保借款合同》提出诉讼请求，本案仅处理房屋买卖合同纠纷，故对原告主张解除原告为被告在第三人处签订的《个人购房担保借款合同》提供的保证义务的诉求请求，本院不予支持。在原、被告签订的《商品房预售合同》解除后，各方当事人可就是否解除《个人购房担保借款合同》另行主张权利。 关于原告主张律师费、交通费等各项费用的问题。原告山东中晟置业有限公司未提交充分证据证实其主张的律师费、交通费等各项费用的实际发生。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故对原告主张律师费、交通费等各项费用20000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告徐希龙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告主张的事实及诉请自行放弃抗辩的权利，应承担举证不能的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告山东中晟置业有限公司与被告徐希龙签订的《商品房预售合同》及补充协议（合同编号YS378734，房屋代码2060541/2060905）； 二、原告山东中晟置业有限公司于判决书生效后10日内返还原告徐希龙购房首付款133000元，被告徐希龙返还原告山东中晟置业有限公司涉案房屋； 三、驳回原告山东中晟置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8096元，由被告徐希龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院，并应预交上诉案件受理费，若在上诉期满后七日内未向本院缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  鲁晨生 人民陪审员  杨宗敏 人民陪审员  苗盛果 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  郑洪飞