福建省上杭县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0823民初472号 原告（反诉被告）：上杭县蛟洋镇丘坊村民委员会，住所地上杭县蛟洋镇丘坊村。 法定代表人：丘汝财，主任。 委托诉讼代理人：肖正华、王锦红，福建政华律师事务所律师。 原告：罗惠明，男，1962年1月19日出生，汉族，农民，住三明市三元区。 原告：丘德胜，男，1973年5月22日出生，汉族，农民，住上杭县。 被告（反诉原告）：丘海珍，男，1975年2月9日出生，汉族，农民，住上杭县。 委托诉讼代理人：张著学，福建龙航律师事务所律师。 原告（反诉被告）上杭县蛟洋镇丘坊村民委员会（以下简称丘坊村委会）诉被告（反诉原告）丘海珍建设用地使用权转让合同纠纷一案。本院于2020年3月23日受理后，依职权追加了丘德胜、罗惠明为本案的原告，并依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丘坊村委会的法定代表人丘汝财及其委托诉讼代理人肖正华、王锦红，原告丘德胜、被告（反诉原告）丘海珍的委托诉讼代理人张著学到庭参加诉讼，原告罗惠明未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丘坊村委会向本院提出诉讼请求：依法判决丘海珍在判决生效后10日内支付土地使用权转让款114000元并从2019年6月10日起至法院判决确定清偿之日止按月5‰计算的逾期资金占用利息。事实与理由：2011年10月间，上杭县蛟洋供销社将其单位所有办公楼、市场店面出让给丘坊村委会重建、改建开发丘坊市场使用。丘坊村委会经重新规划形成了19个单元的沿路店面建设用地并决定将19个单元的建设用地用招标形式转让给村民建房。2011年12月31日，经公开招标投标，丘海珍以304000元取得该建设用地使用权。丘海珍在与丘坊村委会签订土地转让协议时交缴土地转让费用10万元，现仍欠114000元一直未付。 丘海珍辩称，1．丘海珍与丘坊村委会签订的《协议书》违反法律的规定，是一份无效合同，不应得到法律的保护。2．由于丘坊村委会非法转让集体土地使用权，丘海珍至今无法取得完整的土地使用权，丘坊村委会请求支付土地使用权转让款的条件尚未成就。根据双方签订的《协议书》第三条约定：“建房要求：第一层高为5.5米，前后、过道统一飘檐1.2米。建房手续需甲方负责办理，乙方每平方米付费115元整。”丘海珍在参与招拍时，认为丘坊村委会提供的土地是具有合法审批手续的，并不清楚系非法转让，丘海珍是在受到欺诈的情况下，签订的《协议书》。协议书签订后，丘海珍依约支付了首付款，余款根据丘坊村委会的承诺，是在办理好建房手续后再支付。所以，丘海珍不存在违约行为。相反，丘坊村委会将违反拍卖的土地交给丘海珍后，并未履行合同义务，未依约办理建房手续，导致丘海珍所建房屋成为违章建筑。丘海珍等无数次地要求被丘坊村委会履行合同义务，办理好合同约定的建房手续，同时也明确表态，在办理好建房手续后，将一分不少地付清土地使用权转让款。但因本案土地使用权转让行为，存在许多违反性，丘坊村委会一直未能依约履行好合同，所以，丘坊村委会请求丘海珍等支付土地使用权转让款的条件尚未成就。3．由于丘坊村委会违约在先，根据法律相关规定，丘海珍有权拒绝丘坊村委会要求支付土地使用权转让款的要求。同时，丘海珍在此明确，如果丘坊村委会将丘海珍等的建房手续办理好，让丘海珍能取得不动产权证，则丘海珍一定履行合同约定的付款义务。 丘海珍向本院提出反诉请求：1．请求判决丘坊村委会支付丘海珍11591.28元；2．判决丘坊村委会依约办理好丘海珍的建房手续。事实与理由：由于丘坊村委会交付给丘海珍的土地没有建房手续、土地使用权与第三方有争议，为此丘海珍在建房时，实际只取得81.24平方米的土地使用权，与协议书签订的90平方米，少了8.76平方米，该部分土地使用权转让款理应扣减29591.28元；因土地使用权争议问题，丘海珍只能重新建设基础，花去费用28000元；同时，还花去移除电力电杆费用8000元；另外，因地方不正，导致丘海珍增加建筑费用不少于20000元，土地价值减损不少于40000元，上述损失共计125591.28元，应由丘坊村委会承担。因此，经结算冲销后，丘海珍实际已不欠丘坊村委会土地转让款，相反，丘坊村委会应返还丘海珍相应结算款11591.28元。 丘坊村委会辩称，1．关于协议的效力问题，涉案土地原属于上杭蛟洋供销社，丘坊村委会通过购买土地上的建筑物方式取得土地使用权，转让的土地是国有土地，双方的协议未违反法律的强制性规定，属于有效合同；2．丘坊村委会只负责办理证件手续，只要丘海珍建房未违反法律规定就能办理，若丘海珍因违反建筑房屋导致未取得证件的损失应由其自行承担；3．丘坊村委会没有任何过错，未取得证件的原因是丘海珍未全额交付土地转让款及办证费用，所以过错方是丘海珍；4．关于土地面积，是丘海珍自愿让出土地面积让村民通行，丘坊村委会同意按照丘海珍实际使用面积计算土地转让款，同意予以减除。综上，驳回丘海珍的反诉请求。 丘坊村委会围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1．规划图，证明丘坊村委会经过重新规划，形成了19个单元的事实。 丘德胜质证认为，对证据无异议。 丘海珍质证认为，规划图并未经过审批部门的规划，是丘坊村委会自行设计的，属于无权规划。 2．结算表，证明丘海珍购买了第18号地块，中标价格为304000元，丘海珍支付了190000元，还欠114000元的事实。 丘德胜质证认为，对证据无异议。 丘海珍质证认为，对证据无异议，但丘坊村委会交付的土地面积不符，丘海珍所欠款项与该数字不一致，丘坊村委会也同意按实际交付面积计算土地转让款，同时因土地面积减少导致的丘海珍损失应由丘坊村委会承担。 3．通知一份，证明2018年12月6日丘坊村委会有向丘海珍催收所欠款项的事实。 丘德胜质证认为，对证据无异议。 丘海珍质证认为，对证据的真实性没有异议，但要求丘坊村委会要先办理好房产办证手续。 4．丘坊村委会与罗惠明、丘德胜的协议书、结算书各一份，证明涉案地块由丘坊村委会与罗惠明、丘德胜合作开发，并将第18号地块转让给丘海珍的事实。 丘德胜质证认为，对证据无异议。 丘海珍质证认为，根据协议书内容，土地的受让人是丘炳兴，另丘炳兴是否有权利开发也是待证事实，协议书说是由丘坊村委会、罗惠明、丘德胜开发，但其是否有开发权也要证据证明。 5．出示由丘坊村委会的委托诉讼代理人向上杭县蛟洋镇丘坊村民委员原有书记丘必胜所做的询问笔录，证明涉案地块原系上杭县蛟洋供销社转让给丘炳兴，然后由丘炳兴转让给丘坊村委会，丘坊村委会村委会邀请丘德胜、罗惠明合作开发。 丘德胜质证认为，对证据无异议。 丘海珍质证认为，对证据的真实性没有异议，但1．假设是丘炳兴从拍卖行中取得，然后再转让给丘坊村委会，则丘炳兴才是土地使用权人，丘坊村委会并不是使用权人；2．办理证件是有约定的，当时约定办理证件的费用是115元/平方米；3．部分房产权人已经取得证件，则所有人都可以取得证件，只要证件办理下来，丘海珍同意支付费用。 丘德胜、丘海珍均未向本院提交证据。 本院出示现场勘验图、胡汉祥询问笔录、赖瑞光询问笔录、丘必胜询问笔录、丘炳兴询问笔录、丘炎生询问笔录、福建省拍卖成交确认书、龙岩市虹桥拍卖行第十期拍卖会特别规定、拍卖标的清单、上杭县供销合作联合社三张收款收据。 丘坊村委会、丘德胜均质证认为，对上述证据均无异议。 丘海珍质证认为，对上述证据的真实性无异议，但1．胡汉祥询问笔录、赖瑞光询问笔录、福建省拍卖成交确认书、龙岩市虹桥拍卖行第十期拍卖会特别规定、拍卖标的清单、上杭县供销合作联合社三张收款收据可证明竞买人是丘炳锋，虽然是丘炳兴、丘一凡与丘炳锋合作的，但形式上是丘炳锋取得，按照法律规定，取得土地使用权还要办理过户登记及缴税，如果要予以转让，应先由丘炳锋取得土地使用权，丘坊村委会、罗惠明、丘德胜都没有取得土地使用权，也就是说其合作开发协议是无效的；2．对丘坊村委会、罗惠明、丘德胜之间的合作没有异议，但合作是违反的；3．丘炳兴的询问笔录上说土地性质是集体土地，如果要转为建设用地，必须取得县人民政府的规划，但没有任何证据证明涉案土地已经变为国有土地或取得审批，且开发违反法律的强制性规定。 本院经审查认为，丘坊村委会提交的证据及本院出示的证据来源合法、内容真实，与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：上杭县蛟洋供销社原驻在丘坊村。2004年期间，因镇政府搬迁和债务问题，上杭县蛟洋供销社委托龙岩市虹桥拍卖行向社会公开拍卖其所有的坐落于上杭县供销社房屋及土地使用权，2004年7月15日，丘炳锋、丘炳兴、丘一凡三人共同以32万元在龙岩市虹桥拍卖行举办的第十期拍卖会上竞得该房屋及土地使用权，该房产的土地性质属于集体土地。2010年间，丘炳兴将涉案土地及房屋以143万元转让给丘坊村委会，因资金不足，丘坊村委会便邀请罗惠明、丘德胜共同出资合作开发。取得涉案土地及房产后，丘坊村委会将原蛟洋镇供销社办公楼和市场店面拆除，统一进行规划建设丘坊村市场和省道沿线店面，其中统一规划形成了19块省道沿线地块，每块地皮90平方米。2011年12月31日，丘坊村委会对省道沿线重新划分的15块地皮公开向社会进行招标，丘海珍通过投标以304000元的价格中标第18单元地块的建设用地使用权并与丘坊村委会签订《协议书》一份，协议约定该地块的面积为90平方米，建房手续由丘坊村委会负责办理，丘海珍每平方付费150元。签订协议当日，丘海珍便向丘坊村委会交付土地转让款100000元。2012年8月30日，经丘坊村委会结算，丘海珍尚欠土地转让款114000元。2018年12月6日，丘坊村委会向丘海珍发出通知催讨欠款无果，后经多次催讨丘海珍均未支付，丘坊村委会诉至本院。 另查明，本案讼争的土地属于集体土地，丘坊村委会转让的土地建房未经镇国土、规划、镇人民政府以及县相关职能部门的审批，现涉案房屋尚未取得产权手续。 本院经审查认为，2010年期间，丘坊村委会向丘炳兴受让了原上杭县蛟洋镇供销社的房产和土地，受让后将原房产拆除统一规划成十九块土地，向社会公开进行招标。因丘坊村委会所受让的土地属于集体土地，丘海珍等涉案六户虽已受让土地多年，转让的土地均已建好房屋并入住。但丘坊村委会转让土地是否合法，丘海珍等受让人在转让土地上建房是否合规，是上杭县蛟洋镇国土、集镇规划、镇人民政府以及县相关职能部门的审批和管理范围，应先向政府有关行政管理部门申请解决，因此，本案纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围，丘坊村委会的诉请，于法无据，本院不予支持。同理，丘海珍的反诉请求，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 一、驳回原告上杭县蛟洋镇丘坊村民委员会的起诉； 二、驳回反诉原告丘海珍的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  林建才 二〇二〇年六月二十二日 代理书记员  罗文英