浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1045号上诉人（原审被告）：嘉兴市陈氏物资有限责任公司。住所地：嘉兴市越秀北路洪兴路口1321号，统一社会信用代码：913304021465397462。法定代表人：周文新。上诉人（原审被告）：嘉兴市陈氏房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市勤奋路西甪里街14号1-5幢2号楼，统一社会信用代码：91330402754941894Q。法定代表人：周文新。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈予杭，公司员工。被上诉人（原审原告）：朱永尧，男，1965年5月27日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：朱保华，嘉兴市佳工法律服务所法律工作者。上诉人嘉兴市陈氏物资有限责任公司（以下简称陈氏物资公司）、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司（以下简称陈氏房地产公司）因与被上诉人朱永尧房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院(2019)浙0402民初6414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈氏物资公司、陈氏房地产公司共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院程序违法。朱永尧于2018年8月17日提起诉讼，案号为（2018）浙0402民初5779号，后一审判决驳回朱永尧的诉讼请求后，朱永尧提起上诉。之后嘉兴市中级人民法院裁定发回重审。重审过程中，陈氏物资公司、陈氏房地产公司于2020年2月27日收到一审法院的重审民事判决，其称“本案于2019年8月26日立案受理，依法另行组成合议庭，并于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱保华到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。”对此，一审法院对于重审案件有两个程序违法之处：一是未将合议庭的组成告知陈氏物资公司、陈氏房地产公司，剥夺了陈氏物资公司、陈氏房地产公司申请回避的权利；二是陈氏物资公司、陈氏房地产公司没有收到过开庭传票，剥夺了陈氏物资公司、陈氏房地产公司依法参加诉讼的权利。因此，本案一审严重违反法定程序，判决不应具有法律约束力。二、一审判决认定事实不清，判决结论错误。本案与（2018）浙0402民初5779号案件是同一个案件，故双方在（2018）浙0402民初5779号案件中的证据材料、当事人陈述以及陈氏物资公司、陈氏房地产公司递交的答辩状均应作为本案审理和判决的依据，不应抛开（2018）浙0402民初5779号案件另起炉灶。陈氏物资公司、陈氏房地产公司在该案中的书面答辩及庭审陈述已经阐明了朱永尧的诉讼请求应予驳回的事实和理由。然而，一审法院并没有结合该案审理过程中已经得到确认的事实和理由作出裁判，最终所得出的结论没有依据。综上，一审法院在审理本案中认定事实不清，程序违法，裁判结果错误，应予纠正。朱永尧辩称，对一审法院是否已依法向陈氏物资公司及陈氏房地产公司送达相关诉讼文书，朱永尧并不清楚。当时在一审开庭时，一审法院曾宣布陈氏物资公司及陈氏房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。关于事实问题。一审判决认定事实清楚，且部分认定的事实还大幅度减轻了陈氏物资公司、陈氏房地产公司的负担。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。朱永尧向一审法院起诉请求：1.判令陈氏物资公司、陈氏房地产公司归还已付房款20万元，并赔偿一倍损失；2.判令陈氏物资公司、陈氏房地产公司赔偿朱永尧房价损失683568元（按该地段房价的60%计）。一审法院认定事实：朱永尧与陈氏物资公司、陈氏房地产公司之间不存在劳动关系。2004年10月14日，朱永尧与陈氏物资公司签订《公司员工个人集资建房协议书》一份，约定：陈氏物资公司经竞拍取得勤奋路、甪里街14号地块开发权及办妥翻建“浦嘉（商办）景观楼”的各项手续，公司员工要求集资建房的愿望强烈，故决定集资建房；双方商定的集资建房价格为417736元，朱永尧在2003年10月14日付款20万元，第二次付款为工程建至五层结顶，日期约于2004年4月15日至2004年5月15日前全额付清房款或办妥银行按揭手续；朱永尧集资建房取得商铺房，房号为21号，面积暂测为94.94平方，等等。朱永尧于2003年10月14日向陈氏物资公司支付购房款20万元。后朱永尧因个人原因想退掉其购买的上述房屋，在退房时遇到陈氏物资公司和陈氏房地产公司的工作人员贺克，当时贺克在陈氏房地产公司处从事房产销售事宜。经与贺克协商，朱永尧以23万元的价格将所购房屋转让于贺克。后贺克又将该房屋加价转卖于朱建荣，朱建荣支付贺克295000元。2006年，因地块用地性质调整，嘉兴市规划与建设局停止办理陈氏房产公司申报的勤奋路、甪里街口浦嘉商办综合楼项目的规划审批工作，涉案房屋至今无法交付。陈氏房产公司也从未取得该项目的商品房预售许可证。2018年2月23日，朱建荣起诉陈氏物资公司及陈氏房产公司，要求两公司返还已付购房款20万元并承担一倍的赔偿责任，赔偿利息损失165888元及房价损失816484元。经审理，一审法院认为朱建荣提供的证据不能证明其与陈氏物资公司之间存在商品房买卖合同关系，故作出（2018）浙0402民初1195号民事判决，驳回朱建荣的诉讼请求。该判决生效后，2018年7月10日，朱建荣与贺克解除了涉案房屋买卖合同转让协议，贺克也与朱永尧解除了涉案房屋买卖合同转让协议，转让款各自返还。朱永尧认为其已恢复成为涉案房屋买受人，故诉至一审法院要求陈氏物资公司、陈氏房地产公司退还房款并赔偿损失。一审另查明，陈氏物资公司、陈氏房地产公司的法定代表人均系周文新，周文新、陈予杭夫妇均系陈氏物资公司、陈氏房地产公司的投资人。陈氏房产公司成立于2003年10月16日，并于2003年12月3日取得专营房地产的开发经营暂定资质。陈氏物资公司经拍卖取得了勤奋路、甪里街14号地块后，该地块上5881.9平方米的仓储用地及2866.3平方米的商办综合用地的使用权人于2005年均登记为陈氏房产公司。陈氏物资公司以《公司员工个人集资建房协议书》形式订立合同，合同相对人可以系本单位员工，也可以系非本单位员工，且合同价款不因相对人是否系员工存在差异。一审法院认为，朱永尧提供了《公司员工个人集资建房协议书》以证明双方存在商品房买卖合同关系。从现有证据看，双方之间不存在劳动关系。与陈氏物资公司订立协议的相对方除了公司员工之外，其他人员不论身份，只要具备购买意愿即可以同等价格与之以《公司员工个人集资建房协议》形式订立合同，交纳房款。从协议内容看，明确约定朱永尧付款后可以取得商铺，有具体的房号和房屋面积，并约定房屋总价、首付款额度以及余款待工程结顶后可办银行按揭等事项，已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。综上，一审法院认定朱永尧与陈氏物资公司之间的集资建房协议书实质为商品房买卖合同，朱永尧要求以商品房买卖合同法律关系解决争议问题的主张成立。此外，与朱永尧签订合同的相对方虽系陈氏物资公司，但从查明的事实来看，陈氏物资公司取得土地使用权后系交由陈氏房产公司进行房产项目开发，且陈氏物资公司与陈氏房产公司在财产、管理人员等方面存在一定程度的混同，故从公平的角度出发，一审法院依法对合同的相对性原则适当突破，确认陈氏房产公司与陈氏物资公司一并承担上述合同权利义务。根据法庭查明的事实，陈氏物资公司系在未取得商品房预售许可证的情况下与朱永尧签订商品房买卖合同，该合同缺乏合法的依据，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，陈氏物资公司、陈氏房地产公司因自身原因造成合同无效的过错是明显的，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，陈氏物资公司、陈氏房地产公司应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现朱永尧要求陈氏物资公司、陈氏房地产公司归还已付购房款20万元并赔偿一倍的损失，有事实和法律依据，予以支持。至于朱永尧要求陈氏物资公司、陈氏房地产公司按照房产现市场价值的60%赔偿其损失，一审法院认为，在合同无效情形下，上述第九条的“赔偿损失”应理解为朱永尧基于信赖相对方合同能成立且有效而产生的信赖利益的损失，包括朱永尧为促成合同的订立及为履约的准备支出费用等所产生的直接损失及朱永尧因合同无效而丧失与第三人缔约可获利益的间接损失。现有证据表明朱永尧在与陈氏物资公司签订购房协议后不久即将该购房协议项下的权利义务转让给他人，并收取了对价款23万元，之后朱永尧未再关注过涉案房屋的进展，直至因最后手买受人朱建荣的房屋买卖合同效力被法院判决所否定、贺克与其解除房屋买卖合同转让协议后，朱永尧的权利才受到实质性影响。涉案房屋买卖合同的无效并不影响朱永尧在2004年之后自主选择与第三人缔结购房合约以保障其利益，故此其间接损失与一审法院已处理的其他人情形并不相同，朱永尧现以房屋增值部分作为损失，与其实际损失情况不符。朱永尧所受直接损失应为与贺克签订的转让协议所获得的房屋增值收益及协议解除后返还购房款所产生的相应利息，鉴于本案朱永尧上述损失及为实现债权支出的费用等实际情况，一审法院酌情确定朱永尧的该项损失为9万元，对于朱永尧其他不合理的诉求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、陈氏物资公司、陈氏房地产公司于判决生效后十日内退还朱永尧购房款200000元并赔偿各项损失290000元；二、驳回朱永尧的其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12084元，由朱永尧负担3434元，由陈氏物资公司、陈氏房地产公司负担8650元，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方均未提供新的证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议在于：一是一审是否存在违反法定程序的情形；二是一审判决陈氏物资公司、陈氏房地产公司退还朱永尧购房款20万元并赔偿其各项损失29万元是否正确。关于争议焦点一。陈氏物资公司、陈氏房地产公司主张一审法院未向其告知合议庭的组成人员，也未向其送达开庭传票，严重违反法定程序，应发回重审。经查，一审法院于2019年11月12日公开开庭审理了本案，庭前一审法院已于2019年9月20日将合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书送达了陈氏物资公司、陈氏房地产公司，其审理程序符合法律规定，不存在严重违反法定程序的情形，故陈氏物资公司、陈氏房地产公司以此为由要求将本案发回重审，不予支持。另外，本案虽系发回重审案件，但在程序上本案与前案相互独立，陈氏物资公司、陈氏房地产公司在前案中的答辩及陈述并不当然视为其在本案中的答辩及陈述，陈氏物资公司、陈氏房地产公司仍应积极应诉并提出相关抗辩意见，故一审法院在陈氏物资公司、陈氏房地产公司拒不到庭的情况下视其放弃相关答辩等诉讼权利，并不违反法律规定。因此，陈氏物资公司、陈氏房地产公司主张一审法院在未审查其在前案中的抗辩及陈述的情况下径行作出判决错误，不能成立。关于争议焦点二。本案中，陈氏物资公司与朱永尧签订的《公司员工个人集资建房协议书》虽名为员工集资建房协议，但经审查，双方之间形成的实为商品房买卖合同关系。由于陈氏物资公司、陈氏房地产公司未举证证明其已取得商品房预售许可，故上述协议书应为无效，本案应按照合同法有关合同无效的规定处理。其一，关于20万元已付购房款应否返还问题。由于合同无效且朱永尧未实际取得案涉房屋，根据合同法第五十八条的规定，朱永尧已付的20万元购房款应予返还。陈氏物资公司、陈氏房地产公司主张其已经通过他人向朱永尧返还了该购房款，但未提供充分证据证明，不予支持。其二，关于赔偿损失问题。合同无效后，朱永尧如有损失的，有权请求相应的赔偿。考虑到朱永尧所受的损失实际为丧失与贺克签订转让协议所能获得的增值利益以及相应利息等损失，故一审根据本案实情酌情确定由陈氏物资公司、陈氏房地产公司赔偿朱永尧9万元，于法有据，本院予以维持。其三，关于陈氏物资公司、陈氏房地产公司是否应向朱永尧承担已付购房款一倍（即20万元）的赔偿责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上述规定对开发商苛以惩罚性赔偿的初衷或原意在于此种情形下的合同无效将导致买受人的购房目的落空，严重侵害了买受人的基本权益，也有违社会公共利益，故对开发商此种主观恶意行为予以严厉制裁。但是在本案中，朱永尧在签订合同后不久就将房屋转售给他人，并实际取得了23万元的转让款，即其对案涉房屋早已不存在相关预期利益，其并没有因合同无效而导致其购房目的落空，其之所以在转售之后又取得买受人的地位进而提起本案诉讼，是由于案涉房屋的系列转售行为未被法院认可所致，即朱永尧并非上述司法解释规定的一直处于买受人地位、抱有购房预期、遭受购房目的落空损失的买受人；况且，根据朱永尧自己的陈述，其与贺克、朱建荣三人之间的转让款是按照原有的价格依次返还的，若适用上述司法解释规定，将导致朱永尧所获赔偿远远超过转售给其带来的利益，有违利益衡平原则，故本案不符合适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形。因此，朱永尧要求陈氏物资公司、陈氏房地产公司承担20万元的惩罚性赔偿责任，本院不予支持。综上所述，陈氏物资公司、陈氏房地产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初6414号民事判决；二、嘉兴市陈氏物资有限责任公司、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还朱永尧购房款200000元并赔偿朱永尧损失90000元；三、驳回朱永尧的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12084元，由朱永尧负担负担6434元，嘉兴市陈氏物资有限责任公司、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担5650元；二审案件受理费8650元，由朱永尧负担3000元，嘉兴市陈氏物资有限责任公司、嘉兴市陈氏房地产开发有限公司负担5650元。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月二十九日书记员 王家慧-8-