福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1356号 上诉人（原审原告）：福建万坤地工贸有限公司，住所地厦门市海沧区沧湖东一里47号503室。 法定代表人：李伟胜，总经理。 委托诉讼代理人：林龙欣、黄唯玮，福建昕悦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：康倍安（厦门）医疗健康设备控股有限公司，住所地厦门市海沧区东孚街道东孚大道2999号239室。 法定代表人：洪明光，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：周腾，福建天衡联合律师事务所律师。 原审第三人：思必诺（厦门）医疗健康设备控股有限公司，住所地厦门市海沧区东孚街道诗山路1号338室。 法定代表人：洪明光，执行董事兼经理。 原审第三人：思睿康（厦门）医疗健康设备控股有限公司，住所地厦门市海沧区东孚街道东孚大道2999号238室。 法定代表人：洪明光，执行董事兼经理。 原审第三人：北京大巢空间国际文化发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村委会西北500米。 法定代表人：杨银占。 委托诉讼代理人：李良林，该公司职员。 上诉人福建万坤地工贸有限公司（下称万坤地公司）因与上诉人康倍安（厦门）医疗健康设备控股有限公司（下称康倍安公司）、原审第三人思必诺（厦门）医疗健康设备控股有限公司（下称思必诺公司）、思睿康（厦门）医疗健康设备控股有限公司（下称思睿康公司）、北京大巢空间国际文化发展有限公司（下称大巢公司）居间合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，并于2020年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人万坤地公司的法定代表人李伟胜，委托代理人林龙欣、黄唯玮，上诉人康倍安公司的委托代理人周腾，原审第三人大巢公司的委托代理人李良林均到庭参加诉讼。原审第三人思必诺公司、思睿康公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万坤地公司的上诉请求：一、请求判令撤销原审判决，依法改判支持上诉人于原审所提出的全部诉讼请求，由被上诉人康倍安公司支付居间代理费190.7246万元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人康倍安公司负担。事实和理由：1.上诉人对于原审法院认定被上诉人康倍安公司与大巢公司签订《股权转让合同》是《房屋（土地）代理转让合同》约定的“以其他方式进行交易”的内容，并认定被上诉人的与大巢公司签订合同的行为已满足《房屋（土地）代理转让合同》第五条约定的“达成交易”的情形，并认为康倍安公司应受到相应约定的约束；及认定《房屋（土地）代理转让合同》是上诉人与被上诉人协商签订的合同，非格式条款；及上诉人已经完成合同约定的服务事项等事实，上诉人表示完全认同，并无异议。2.原审法院认定《房屋（土地）代理转让合同》第五条约定的“应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费”的双倍代理费为违约金，且认为过高，及本案付款条件的成就依据为《房屋（土地）代理转让合同》第三条约定的交易基准模式是错误的。《房屋（土地）代理转让合同》第五条约定的“应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费”的双倍代理费，并非违约金。该条款约定的是特殊情形下的代理费支付标准及代理费的付款条件，即一旦出现被上诉人与第三人跳过上诉人私下达成交易的情形，被上诉人的付款条件就成就，即应当按照前述合同第三条约定的“代理费为房屋（土地）实际转让价的3%和实际成交价高于该报价的差价”的双倍一次性支付上诉人代理费。原审法院将本案的双倍代理费认定为违约金并认为违约金过高，将二倍代理费调整为1.2倍是明显错误的。本案被上诉人的付款条件已经成就，被上诉人应根据合同第三条约定的代理费支付标准的双倍支付上诉人代理费，而不是按照正常交易下的代理费支付条件支付上诉人代理费。3.根据生效判决书认定的事实，被上诉人与第三人之间的股权转让合同约定的转让价款就是6300万元，被上诉人与第三人之间的保留10%的股权的交易，目的是掩盖土地交易的事实，其最终目的仍是将案涉土地全部转让给大巢公司，因此，本案案涉三块土地的交易金额应该认定为6300万元，而非5670元，原审法院的认定并不正确。被上诉人应支付的代理费应是：2倍×[1898.41万元×3%+（1898.41万元-1860万元）]=190.7246万元。原审法院认定的居间代理费为514957.31元，缺乏事实与法律依据。 被上诉人康倍安公司答辩称，万坤地公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。理由是：1.案涉合同第五条第1款是关于违约责任的条款，原审判决认定事实无误。万坤地公司关于案涉合同第五条第1款是对特殊情况下代理费支付标准及代理费的付款条件的主张，与事实不相符。该条款系关于违约责任的条款，额外的一倍代理费即违约金。2.原审法院认定思必诺公司股东转让90%的股权、股权转让价款为5670万元无误，但计算代理费金额时却将实际转让价认定为6300万元，进而导致代理费金额计算错误。即使万坤地公司完成了合同义务，本案代理费应为512570.4元（56700000元÷65611.64平方米×19771.08平方米×3%=512570.4元） 上诉人康倍安公司的上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判驳回万坤地公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由万坤地公司负担。事实和理由：1.案涉合同第三条中“如转受双方采用其他方式进行交易的，交易金额以相对应的合同为准”和第五条第1款均为格式条款。原审判决认定案涉条款符合格式条款的形式特征，却在没有任何证据证明合同条款均是协商一致的情况下认定案涉合同的合同条款均非格式条款，明显错误。2.本案不应适用案涉合同第五条第1款，原审判决存在错误。首先，案涉合同第五条第1款为格式条款，关联单位按照康倍安公司的理解仅指关联企业法人等单位，并不包括自然人。而康倍安公司的股东的股东均是自然人，并非康倍安公司的关联单位，本案不应适用案涉合同第五条第1款。其次，案涉合同第五条第1款载明的“交易”按照康倍安公司的理解指的是目标地块的转让，并不包括康倍安公司股权的转让，更不包括思必诺公司股权的转让，本案不应适用案涉合同第五条第1款。第三，康倍安公司的关联单位并不受康倍安公司控制，康倍安公司的关联单位与万坤地公司之间亦无合同关系，该条款却要求康倍安公司要控制其关联单位不要跳过万坤地公司去交易，否则康倍安公司要支付双倍代理费，明显加重了康倍安公司的责任，依法无效。第四，康倍安公司原仅需在万坤地公司介绍的客户交易目标地块的情况下向万坤地公司支付代理费，案涉合同第五条第1款却要求只要康倍安公司的关联单位与北京大巢公司的关联方达成交易，康倍安公司就要支付双倍代理费，无论万坤地公司是否履行了居间服务，加重康倍安公司的责任，依法无效。3.万坤地公司未完成案涉合同约定的服务事项，原审判决认定事实错误。万坤地公司并未履行案涉合同，其履行的是其与北京大巢公司签订的合同。股权转让并非案涉合同约定的交易方式。如前所述，“如转受双方采用其他方式进行交易的，交易金额以相对应的合同为准”是格式条款，按照格式条款有关法律规定，“其他方式”不包括股权转让方式。股权转让依法并非土地使用权的转让方式之一，原审判决认定“签订股权转让合同是以最终实现目标地块土地使用权的转移控制为目的的变相交易模式”，违法。有限责任公司为法律拟制人格，依法独立享有民事权利及承担民事责任。若认定受让公司股权就是受让公司名下的资产，持有公司股权就是持有公司资产，剥夺了公司法人独立人格，侵占了公司的独立财产。4.原审判决认定“傅占鹉与思必诺公司代表孟斌磋商不以土地使用权转让方式进行交易，而是以增加股东到思必诺公司的形式进行操作”“双方均认可相应的股权转让是以最终实现对目标地块土地使用权的控制为目的的变相交易模式”，进而认定康倍安公司合同目的已实现，存在严重错误。5.姑且不论万坤地公司未完成服务事项、无权主张代理费，案涉合同约定的付款条件也未成就，原审判决认定思必诺公司的股东收到股权转让价款即康倍安公司收到款项，进而认定付款条件已成就，违法。案涉合同第三条“甲方应在收到受让方定金（不低于转让款的10%）时当天即向乙方支付全部代理费的一半，另一半代理费甲方应在收到受让方首付房屋（土地）转让款（不低于总转让款的30%）时当天向乙方付清全部代理费”是康倍安公司与万坤地公司的真实意思表示，合法有效。前述条款约定收到房屋（土地）转让款后支付代理费，而思必诺公司股东收到的是股权转让价款，二者款项性质并不相同。思必诺公司的股东和思必诺公司是相互独立的主体，与康倍安公司之间更没有直接关系。原审判决将公司的股东收到股权转款视为康倍安公司收到款项，系将公司法人财产与股东财产混同，明显违法。 被上诉人万坤地公司答辩称，康倍安的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。理由是：1.案涉《房屋（土地）代理转让合同》系上诉人与被上诉人协商一致后形成的，是双方协商后订立的合同，不具备法律规定的未与对方协商的格式合同要件，并非格式合同，有关条款也不是格式条款。2.本案依据案涉合同的第五条第一款进行处理是正确的。首先，如（2017）闽0205民初2843号判决书的认定，上诉人康倍安公司与大巢公司确实签订了股权转让合同。存在私下交易的事实。其次，上诉人的唯一股东是思必诺公司，而思必诺公司的股东是洪明光、孟斌、郭新菊。而洪明光本人就是案涉合同的签订人，孟斌是直接与大巢公司商谈交易事宜的人。根据已查明事实的录音资料可以明确，上诉人的股东思必诺公司的股东同意以股权转让的方式与大巢公司形成案涉土地的转让。从股东的意志就是公司的意志这个层面解释（因为公司的重大事项都是要由股东会决议的），上诉人与大巢公司私下完成交易是事实清楚的，因此上诉人的行为正好符合《房屋（土地）代理转让合同》第五条第一款的情形，因此，本案应适用该条款处理。再次，案涉条款是对上诉人在签订合同后，在合同履行过程中不守诚信，私下交易行为的规制，因此，从任何角度看，都不存在加重上诉人责任的事实。只要上诉人严格遵守合同义务，该条款就永远不会发生效力，可不幸的是上诉人不顾合同义务，毅然决然违反合同约定，私下与大巢公司交易，触发了该条款，才导致了相应的法律责任。3.从事实上看，万坤地公司已完成了案涉合同约定的服务事项。因为，上诉人康倍安公司已事实通过股权转让的方式完成了土地转让的目的。但因上诉人私下交易，故被上诉人是否完成案涉合同约定的服务事项已不是本案的审查重点。本案上诉人与大巢公司签订股权转让协议是事实清楚的，上诉人及大巢公司对此事实均无异议。上诉人已触发了案涉合同第五条第一款的约定，构成私下交易事实，应支付两倍的代理费。所以，本案的审理，被上诉人是否已完成案涉合同约定的服务事项，已然不是上诉人支付代理费的考量点，也不是本案的审查重点。4.上诉人与大巢公司签订了股权转让合同就是被上诉人履行案涉合同的结果。只是由于上诉人与大巢公司私下交易而表现为交易结果被上诉人没有直接参与，但这改变不了被上诉人履行案涉合同的事实。被上诉人不仅履行了与大巢公司的合同，同时也履行了与上诉人的合同。因为，上诉人与大巢公司的认识并商谈案涉土地交易是被上诉人居间介绍认识的，上诉人与大巢公司从一开始商谈交易，被上诉人就是在履行案涉合同。上诉人通过股东思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊与大巢公司的法定代表人傅占鹉签订股权转让合同，其实就是上诉人实现交易方式的一种选择，上诉人以思必诺公司的股东转让股权的方式完成交易就是被上诉人履行案涉合同的行为。5.股权转让方式就是案涉合同约定的其他交易方式。案涉合同签订时，双方已对所有可能出现的完成土地转让的方式做了概括性考虑，并以“其他方式进行交易”做了约定，因此，由上诉人的股东思必诺公司的股东以股权转让的方式完成案涉土地的转让是案涉合同的其他交易方式。6.案涉合同付款条件已成就，且康倍安公司的股东思必诺公司的股东及法定代表人收到款项即视为上诉人已收到款项。本案的付款条件成就，并不是以上诉人收到第三人的实际支付款项情况为参考，事实上，如原审法院认定，上诉人因发生私下交易，已事实触发了案涉合同的第五条第一款的规定，上诉人就应依据合同支付被上诉人两倍的代理费。所以，本案的合同付款条件已成就。且该成就不以上诉人是否实际收到第三人支付的款项为判断。上诉人故意混淆股权转让和土地直接交易两种方式的表面区别，实际上就是为了逃避支付代理费的目的。所有的两者比较都是忽视了上诉人是其股东控制的公司这一基本事实，也逃避了上诉人事实上就是要转让案涉土地的真实目的。因此，上诉人的所谓股东与公司之争，都是围绕为逃避支付代理费这一非法目的而进行的，二审法院应不予考虑，并直接予以驳回。 万坤地公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令康倍安公司支付万坤地公司代理费190.7246万元（6300万元÷65611.705平方米×19771.11平方米＝1898.41万元；1898.41万元×3%＋（1898.41万元-1860万元）＝95.3623万元；95.3623万元×2倍＝190.7246万元）；2.本案诉讼费由康倍安公司承担。事实和理由：2016年8月11日，万坤地公司与康倍安公司、思必诺公司、思睿康公司签订三份《房屋（土地）代理转让合同》，约定由上述三家公司委托万坤地公司代理转让三块（宗地编号1：Ｈ2××Ｙ07-Ｇ,宗地编号2：Ｈ2××Ｙ08-Ｇ,宗地编号3：Ｈ2××Ｙ09-Ｇ）共计65611.705平方米的土地。万坤地公司与康倍安公司确定本案土地（面积19771.11平方米）的转让价为1860万元整，如转受让双方采用其他方式进行交易的，交易金额以相对应的合同为准，万坤地公司代理费标准为土地实际转让价的3%和实际成交价高于该报价的差价。经万坤地公司的居间服务，思睿康公司、思必诺公司、康倍安公司与大巢公司的授权人傅占鹉达成合意，同意以股权转让方式进行交易。后买受双方私下签订了股权转让合同，案涉三块土地的总成交金额为6300万元。依据双方签订的《房屋（土地）代理转让合同》第五条第一款的约定，康倍安公司应按约定标准的双倍向万坤地公司支付代理费。经万坤地公司催讨，康倍安公司仍未支付代理费。遂起讼争。 原审判决查明，思必诺公司成立于2014年1月29日，经营范围为医疗诊断、监护及治疗设备制造等，股东为孟斌、洪明光、郭新菊三人。2014年4月3日、4月4日，思必诺公司先后独资设立康倍安公司、思睿康公司，分别系康倍安公司、思睿康公司的唯一股东。康倍安公司、思睿康公司的经营范围亦为医疗诊断、监护及治疗设备制造等。思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的法定代表人均为洪明光，孟斌为思必诺公司监事。 思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司作为权属人分别享有下述地块的使用权：权证号为闽（2017）厦门市不动产权第002××3号的地块（坐落：厦门市海沧区孚莲路与鼎山中路交叉口西北侧“Ｈ2××Ｙ07-Ｇ”地块，宗地面积25951.92平方米）、权证号为闽（2017）厦门市不动产权第002××6号的地块（坐落：厦门市海沧区孚莲路与鼎山中路交叉口西北侧“Ｈ2××Ｙ08-Ｇ”地块，宗地面积19771.08平方米）、权证号为闽（2017）厦门市不动产权第00××5号的地块（坐落：厦门市海沧区孚莲路与鼎山中路交叉口西北侧“Ｈ2××09-Ｇ”地块，宗地面积19888.64平方米）。前述三块土地系思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司分别作为受让人于2014年11月20日与出让人厦门市国土资源与房产管理局海沧分局、第三人厦门海沧土地储备管理有限公司签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》受让取得。相应土地使用权出让合同均约定，受让人所从事项目产业类型必须为医疗诊断、监护及治疗设备制造，并同意配合厦门市海沧区投资促进局的监督。三块地块登记的权属性质均为国有土地使用权，使用权类型均为出让，土地用途均为工业用地。 2016年8月11日，康倍安公司（甲方、委托方）与万坤地公司（乙方、代理方）签订《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-2），约定：经双方友好协商，康倍安公司委托万坤地公司代理转让康倍安公司自有产权的不动产，该物业坐落于海沧区地块，物业用途为工业，有证土地面积为19771.11平方米（以该物业的产权证、土地证标注面积为准），产权证号：无，出让土地合同宗地编号：Ｈ2××Ｙ08-Ｇ。合同第三条“委托房屋（土地）转让价与代理费”约定：甲方确定该房屋（土地）的转让价为1860万元整，该委托价为基准参考价，甲方如有价格变动需提前告知乙方，经甲乙双方协商一致双方书面签章同意后，双方执行新价格。“如转受双方采用其他方式进行交易的，交易金额以相对应的合同为准。甲方应按照乙方通知的时间来办理签约、产权过户等手续。乙方代理费为房屋（土地）实际转让价的3%和实际成交价高于该报价的差价，甲方应在收到受让方定金（不低于转让款的10%）时当天即向乙方支付全部代理费的一半，另一半代理费甲方应在收到受让方付房屋（土地）转让款（不低于总转让款的30%）时当天即向乙方付清全部代理费。甲方不得拖欠乙方代理费，甲方付款如逾期支付达3天，须另外向乙方支付2倍的代理费及损失。”第四条“乙方的责任和义务”约定乙方需要尽责对甲方房屋（土地）转受做好相关的宣传，应认真主动完成委托业务，做好信息发布、如实推荐房屋（土地）工作，积极与受让方和甲方沟通并协调相关事宜等。第五条“甲方的责任和义务”约定：“1.甲方或甲方的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的，应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费。2.甲方须邀请乙方与受让方谈判并见证签约：受让方私下与甲方联系的，甲方须通知乙方前往谈判并见证签约。甲方违反上述义务之一的，甲方仍须向乙方支付代理费”。第六条“双方权利义务”约定：“……2.受让方与转让方签订《房屋（土地）转受合同》或该房屋（土地）其他交易文件后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。3.本合同为一般代理协议有效期3年，不是独家代理协议……。”第七条“管辖法院”约定：“如因履行本协议发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何乙方均有权向乙方所在地人民法院诉讼。甲方确认：乙方已提醒甲方注意本协议的各项条款内容，并对各项条款内容进行了充分说明，同意接受本协议的各项条款。”此外，合同还约定了甲方房产证、土地证复印件为合同附件，与合同具有同等法律效力等。 同日即2016年8月11日，思睿康公司、思必诺公司亦各自作为甲方、委托方与作为乙方、代理方的万坤地公司分别签订《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-1）、《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-3），分别约定思睿康公司委托万坤地公司代理转让海沧区孚莲路与鼎山中路交叉口西北侧03地块，该物业有证土地面积19888.653平方米（以该物业的产权证、土地证标注面积为准），宗地编号Ｈ2××Ｙ09-Ｇ，转让基准参考价为1860万元；思必诺公司委托万坤地公司代理转让海沧区孚莲路与鼎山中路交叉口西北侧01地块（有证土地面积25951.942平方米（以该物业的产权证、土地证标注面积为准），宗地编号Ｈ2××Ｙ07-Ｇ，转让基准参考价为2418万元。除约定的委托转让标的及转让基准价存在不同外，《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-1）、《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-3）的其余合同条款均与康倍安公司和万坤地公司签订的《房屋（土地）代理转让合同》（编号ｆｊｗｋｄ20160618-2）相同。 2016年11月24日，大巢公司时任法定代表人傅占鹉签署一份《看房（土地）协议》，协议抬头处甲方（委托方）为大巢公司，乙方为万坤地公司，约定乙方提供房产（土地）为思必诺公司宗地编号Ｈ2××Ｙ07-Ｇ地块、康倍安公司宗地编号Ｈ2××Ｙ08-Ｇ地块、思睿康公司宗地编号Ｈ2××Ｙ08-Ｇ地块（共计100亩，总价6800万元）供甲方选择同时提供相关房地产（土地）咨询等中介服务，看房时间为2016年11月24日，类型为买卖。协议还约定了中介佣金费用标准及支付条件等。后万坤地公司介绍傅占鹉现场看案涉土地，并组织傅占鹉与的思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的代表磋商沟通，大巢公司、傅占鹉未与思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司签订土地使用权转让协议。 后因中介佣金费用的支付问题发生纠纷，万坤地公司于2017年8月14日诉至原审法院，主张在其居间服务下，思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司与大巢公司达成合意以股权转让的方式进行交易，并签订股权转让合同，其已完成居间服务，请求判令大巢公司支付万坤地公司中介佣金费用及违约金共计58.66万元、判令傅占鹉承担连带责任等。2018年4月13日，原审法院就该案作出（2017）闽0205民初2843号民事判决，认定大巢公司、傅占鹉与思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的关联方签署股权转让协议文件，符合协议约定的签署其他交易文件的情形，万坤地公司已完成协议约定的居间服务，判决大巢公司支付万坤地公司中介佣金费用29.33万元及违约金29.33万元，并判决傅占鹉对前述债务承担连带责任等。大巢公司、傅占鹉不服，上诉于福建省厦门市中级人民法院。福建省厦门市中级人民法院于2018年11月17日作出（2018）闽02民终3816号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年12月5日发生法律效力。 原审另查明，一、在（2017）闽0205民初2843号案件审理过程中，万坤地公司陈述其在居间过程中都是以直接转让的方式居间的。但在该案2018年1月10日的质证、询问笔录中，万坤地公司还陈述案涉交易变成股权转让是傅占鹉与思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司见面后协商的，其尊重客户的意思，其在变成股权转让后还提供了多次带买方看地、撮合协商等服务，包括“提供股权转让合同样稿给买卖双方和买方律师以及买方经理人……”等。万坤地公司在该案审理中就居间过程陈述思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司请万坤地公司帮忙转让案涉三块土地，万坤地公司将《房屋（土地）代理转让合同》发给思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司，后者修改后与万坤地公司签署了《房屋（土地）代理转让合同》。大巢公司以及思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司在该案审理中均否认有签署相关股权转让合同。 二、万坤地公司法定代表人李伟胜庭审陈述，《房屋（土地）代理转让合同》文本是其先发给林栋，双方来回修改了好几次，相关的土地出让合同是林栋提供给其的，其未见过原件。李伟胜还陈述，傅占鹉于2017年7月22日有给其看过案涉股权转让合同，思必诺公司“三个股东签字盖手印，合同内容显示被告三个公司名称，也有显示地块名称位置”。康倍安公司庭审确认有向李伟胜提供土地出让合同复印件，但庭后陈述是其法定代表人洪明光的助理陈宏荣提供复印件给李伟胜，原件也是陈宏荣提供给李伟胜核对。 万坤地公司庭审陈述，案涉有关事项，思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司从头到尾都是委托林栋来处理，包括与大巢公司的谈判，包括出示发票、土地出让合同等都是林栋出示，签约林栋也有参与；土地证、公司营业执照、土地出让合同原件、发票都在林栋手上，万坤地公司相信林栋是代表思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司。思必诺公司庭审否认林栋系思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司代理人，也不认可林栋持有思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的土地证、公司营业执照、土地出让合同原件。 三、万坤地公司举证三份微信截图（均是与“D××lLin(林栋）”的微信聊天记录）及微信录像，拟证明思必诺公司监事孟斌的助理林栋是思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司商谈代表以及林栋作为商谈代表与万坤地公司就案涉三份《房屋（土地）代理转让合同》进行了协商。 四、大巢公司成立于2007年5月14日，经营范围为组织文化艺术交流活动（不含棋牌）等，未包括医疗诊断、监护及治疗设备制造。 五、傅占鹉于2017年2月21日转账支付100万元给洪明光，于2017年4月26日转账支付郭新菊2381400元，同日转账支付2381400元给孟斌（银行交易记录备注股权转让款），同日转账支付3175208元给洪明光，合计893.8万元。 原审法院认为，万坤地公司以完成协议约定的居间服务为由要求思睿康公司支付代理费，本案系居间合同纠纷。 一、康倍安公司是否因思必诺公司的股东与大巢公司签订股权转让合同而受到本案《房屋（土地）代理转让合同》的约束。首先，根据查明的事实，康倍安公司、思必诺公司并未与大巢公司签订土地使用权转让协议，但是根据有关录音证据以及已经发生法律效力的（2017）闽0205民初2843号民事判决、（2018）闽02民终3816号民事判决的认定，足以认定思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊有与大巢公司签订股权转让合同的事实。其次，合同第五条约定：“甲方或甲方的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的，应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费。”洪明光、孟斌、郭新菊系思必诺公司的股东，而康倍安公司系思必诺公司100%控股的公司。洪明光、孟斌、郭新菊作为100%控股康倍安公司的思必诺公司的股东，可以认定属于康倍安公司的关联单位。第三，本案合同固然是围绕促成签订土地使用权转让协议进行约定，但在合同第三条已经约定“如转受双方采用其他方式进行交易的……”，该“其他方式进行交易”是与签订土地使用权转让协议并列的，应认定是对除签订土地使用权转让协议之外的其他各种直接或间接交易模式的兜底，并没有排除以转让控股公司股权进而实现目标地块实际控制权转移的方式进行交易。衡诸以上几个方面，思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊有与大巢公司签订股权转让合同，则已经满足了本案《房屋（土地）代理转让合同》第五条约定的“达成交易”的情形，康倍安公司应受到相应约定的约束。 至于康倍安公司辩称《房屋（土地）代理转让合同》（编号fjwkd20160618-1)是格式合同、有关条款为格式条款，原审法院认为不能成立。根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。从该合同的编号、第七条约定的内容提示条款，以及存在保证人等较多未实际使用条款的情况看，本案《房屋（土地）代理转让合同》确实具备格式合同的形式特征，但仅此并不足以认定该合同即为格式合同，关键在于合同是否系经双方具体协商达成。万坤地公司主张《房屋（土地）代理转让合同》文本是其先发给思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的商谈代表林栋，双方来回修改了好几次后签订。首先，综合录音中有关林栋的谈话及全案相关事实，可以认定林栋作为思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司的代表参与了案涉土地转让有关事项的商谈，万坤地公司的相应主张应予采信，康倍安公司对此的否认与事实不符，不予采纳。万坤地公司在（2017）闽0205民初2843号案件审理中即已陈述有关合同文本发给合同相对方，经后者修改后双方才签署，相应陈述与其在本案中的陈述是一贯的。反观康倍安公司，其在前述案件中是否认相关股权转让合同的存在，而在本案中已不再否认。当事人的陈述是法律规定的证据之一，从前述情形看，万坤地公司的陈述显然较康倍安公司更为客观。其次，书面合同是双方合意的客观载体，亦可固定双方共同确认的事项。本案《房屋（土地）代理转让合同》在开始部分已经明确载明合同系经双方协商而签订。万坤地公司举证的有关签订合同的微信聊天记录虽然没有原始载体，但在一定程度上可以与前述情况相互印证。再次，本案标的较大，从常理而言是作为中介机构的万坤地公司愿意争取达成的合同，康倍安公司作为委托方在谈判中的地位不会低于万坤地公司，亦即在谈判中不会处于弱势地位。标的如此之大的合同，康倍安公司又非弱势一方，如果未经具体协商即签订万坤地公司单方提供的合同文本，明显有违日常生活经验法则。综上，原审法院认为，虽然万坤地公司举证的证据不能证明其陈述的具体协商过程，但衡诸当事人陈述、合同文本等证据以及日常生活经验法则，从盖然性优势角度，可以认定本案《房屋（土地）代理转让合同》系经双方协商后所签署，不具备法律规定的未与对方协商的格式合同的要件，康倍安公司辩称该合同为格式合同、有关条款为格式条款，不予采纳。 二、万坤地公司是否已完成合同约定的服务事项。从万坤地公司举证的2017年1月10日以及2017年2月17日的录音证据来看，大巢公司、傅占鹉已经知悉目标地块的土地性质及相关情况，故傅占鹉与思必诺公司代表孟斌磋商不以土地使用权转让方式进行交易，而是以增加股东到思必诺公司的形式进行操作，双方并就股权比例、款项支付方式、对价、签约时间等进行协商，可见双方均认可相应的股权转让是以最终实现对案涉三地块土地使用权的控制为目的的变相交易模式。前述实现控制转移的标的包括本案目标地块，虽然康倍安公司的股权没有直接被转让，但转让康倍安公司的控股公司思必诺公司的股权同样实现了前述目的，不影响变相交易的认定。思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊系康倍安公司的关联单位，相应人员与大巢公司签订股权转让合同是以最终实现对目标地块土地使用权的转移控制为目的的变相交易模式，如前分析，已经符合本案合同第五条约定的达成交易的情形。同时，根据相应录音证据，可以认定签订前述股权转让合同的双方并无让万坤地公司参与，可以认定为跳过万坤地公司进行交易。因此，根据合同第五条的相应约定可以认定万坤地公司已经完成居间服务事项。 三、本案是否存在违约金过高问题以及本案的付款条件是否成就。康倍安公司辩称违约金过高问题，原审法院认为，合同第五条约定：“甲方或甲方的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的，应按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费。”该条是实践中常见的对于“跳单”违约行为的预防性约定，其约定“按照本协议约定的标准双倍向乙方支付代理费”中多出的一倍费用，本质上是对相应违约行为约定的责任，属于违约责任的范畴。思必诺公司股东的相应行为导致的是万坤地公司未能及时收回原预期的一倍费用，在万坤地公司未举证证明其除该一倍费用之外的其他具体损失的情况下，思睿康公司抗辩双倍支付代理费用属于违约金约定过高的情形，予以采纳。综合全案情形，酌情将该情形下代理费的支付标准调整为按120%支付。关于付款条件成就与否，原审法院认为，合同第三条是双方关于交易基准模式的约定，该条约定“甲方应在收到受让方定金（不低于转让款的10%）时当天即向乙方支付全部代理费的一半，另一半代理费甲方应在收到受让方首付房屋（土地）转让款（不低于总转让款的30%）时当天向乙方付清全部代理费”，在采用其他交易方式的情形，除明确另有约定之外应参照前述约定确定付款期限或条件。根据有关录音证据可以认定思必诺公司股东与大巢公司签订的股权转让合同仅转让了90%的股权，总标的价款为5670万元。此外，根据查明的事实，傅占鹉实际转账支付思必诺公司股东洪明光、郭新菊、孟斌的交易款项合计893.8万元，占5670万元的15.76%，达到了不低于10%的条件，但未达到30%。依据上述约定，康倍安公司应支付按约定标准计算的50%的居间代理费。 综合上述，原审法院认为，本案《房屋（土地）代理转让合同》系双方自愿协商达成，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。万坤地公司已经完成了合同约定的服务事项且合同约定的部分付款条件已经成就，对其主张的代理费的付款条件成就的部分，予以支持。因思必诺公司股东与大巢公司签订的股权转让合同仅转让了90%的股权，此外思必诺公司、康倍安公司、思睿康公司与万坤地公司签订的三份《房屋（土地）代理转让合同》均约定三块目标地块的面积以该物业的产权证、土地证标注面积为准，三块目标地块的总面积应为65611.64平方米（25951.92平方米+19771.08平方米+19888.64平方米）。据此，本案居间代理费计算为514957.31元（6300万元÷65611.64平方米×19771.08平方米=18984101.60元；18984101.60元×3%+（18984101.60元-18600000元）=953624.65元；953624.65元×90%×120%×50%=514957.31元）。万坤地公司主张的超过部分，予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定判决：一、康倍安公司于判决生效之日起十日内支付万坤地公司居间代理费514957.31元；二、驳回万坤地公司的其余诉讼请求。如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21965元，由万坤地公司负担16034元，由康倍安公司负担5931元。 经审理查明，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院对上述事实予以确认。 本院认为，本案系居间人要求委托人支付居间费用而引发的纠纷。万坤地公司为居间人，康倍安公司为委托人。本案中，万坤地公司主张，其在同康倍安公司签订讼争合同后，康倍安公司与大巢公司的授权人傅占鹉达成合意，同意以股权转让方式进行交易。买受双方私下签订了股权转让合同，依据双方签订的《房屋（土地）代理转让合同》第五条第一款的约定，康倍安公司应按约定标准的双倍向万坤地公司支付代理费。故，本案的争议焦点为，万坤地公司根据讼争合同第五条第1款的约定，要求康倍安公司支付代理费190.7246万元，有否事实和法律依据。 从《房屋（土地）代理转让合同》内容看，讼争合同前文指出，“甲方（康倍安公司）、乙方（万坤地公司）双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方负责代理转让事宜达成如下一致协议：”第一条约定，甲方委托乙方代理转让以下物业。第二条约定物业的具体情况，即坐落于厦门市海沧区地块，物业用途为工业，有证土地面积为19771.11平方米，出让土地合同宗地编号“Ｈ2××Ｙ08-Ｇ”。第三条约定，委托房屋（土地）转让价和代理费，乙方代理费为房屋（土地）实际转让价的3%和实际成交价高于该报价的差价。对代理费的其他支付条件，双方还在合同第三条、第五条第1款，第六条第3款等作了相应约定。即康倍安公司若存在“转受双方采用其他方式进行交易的”（合同第三条）、“甲方或甲方的亲属、配偶、授权人、同事、合作伙伴、所在单位、关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的”（合同第五条第1款）、“乙方介绍的客户（包括乙方介绍的客户的亲人、亲属、朋友、授权人、同事、合作伙伴、第三方、第三人、各关联方）成功转让／交易／租入／合作该物业的”，均应支付相应代理费用。由此可见，当事人签订讼争合同的真实意思是由万坤地公司为康倍安公司将其不动产转让提供居间服务，由康倍安公司向万坤地公司支付报酬。康倍安公司付款前提为其将不动产转让（包括但不限于康倍安公司与受让方签订转让合同、采用其他方式进行交易、私自与乙方介绍的受让方或其他关联方达成交易、乙方介绍的客户成功转让／交易／租入／合作等等）。具体表现方式应认定为该土地使用权的变更。合同第三条所约定，“如转受双方采用其他方式进行交易的……”，该条款所指之“转受双方”，其转让方仅能为康倍安公司，因其他方均无权处置康倍安公司于讼争合同中约定之不动产。合同第五条第1款所约定的私自交易，双方围绕的仍是不动产的交易问题（甲方或其关联单位跳过乙方，私自与乙方介绍的受让方或其关联方达成交易的）所作约定，只是代理费另用其他标准计算而已。 本案中，康倍安公司并未与大巢公司签订土地使用权转让协议，对此事实，双方均无异议。万坤地公司提供的有关录音证据，结合已经发生法律效力的（2017）闽0205民初2843号民事判决、（2018）闽02民终3816号民事判决的认定，仅能认定思必诺公司的股东洪明光、孟斌、郭新菊有与大巢公司签订股权转让合同的事实。虽然康倍安公司系思必诺公司设立的独资子公司，而思必诺公司股权的变更并不能导致公司财产的变更，案涉不动产权属并未发生变动，该不动产仍属康倍安公司。万坤地公司并未提交相应证据，证明其已完成合同约定的代理事项，也没有证据证明，康倍安公司存在私自与第三方达成讼争不动产交易的行为。故万坤地公司以此为由，要求康倍安公司支付代理费，没有事实和法律依据，其诉讼请求应予驳回。原审判决认定事实错误，应予纠正。上诉人康倍安公司的上诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初844号民事判决； 二、驳回福建万坤地工贸有限公司的诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各21965元，均由福建万坤地工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年六月九日 书记员 陈虹羽 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。