江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣11民终979号上诉人（原审被告）：孙启标，男，汉族，1973年10月12日出生，江西省玉山县人，住江西省玉山县。被上诉人（原审原告）：江西雅轩物业管理有限公司，住所地址江西省上饶市玉山县冰溪镇博士大道280号2栋4单元401室，统一社会信用代码91361123096627966H。法定代表人：胡俊武，系该公司总经理。上诉人孙启标因与被上诉人江西雅轩物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省玉山县人民法院（2020）赣1123民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙启标上诉请求：1、撤销玉山县人民法院（2020）赣1123民初1383号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效等事项或者将本案发回重审；2、一、二审涉诉讼费用全部由一审原告承担。事实和理由：1、根据规定，房屋未验收合格开发商不得通知业主交付使用，被上诉人未提供上诉人与开发商签署的书面入伙交付通知书，开发商违规交房，被上诉人和开发商存在串通欺诈强制业主交付。2、被上诉人未提供与开发商签署的书面前期物业服务合同和相关部门备案审批材料，也未提交有效的玉山县房管局和物价局等部门制定的物业收费标准、服务等级和收费标准的申报审批材料；3、根据江西省物业管理服务收费办法的规定，物业管理服务费用可以预交，但预收期限不得超过三个月，上诉人违反规定直接按年收取。4、根据上饶市物业管理条例的相关规定，开发商应向前期物业服务企业移交竣工总平面、单体建筑等工程验收资料、业主名册、物业保修文件和使用说明文件等相关资料；5、被上诉人未提供上诉人已交物业费税收发票。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院查清事实，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人江西雅轩物业管理有限公司辩称，1、我们整个小区是分为三期，每一期的交房时间都是不一样，房产证需要等所有房屋交付才可以办理；不存在开发商逼迫你们签字，你们都是自愿签字接手房屋的；2、根据上饶市的相关规定，业主装修前应该到物业备案；3、前期物业合同我们已经向相关部门备案，但是相关部门没有给其他相关的材料，前期备案的三份合同都是签署了的；4、我们相关收费手续都已经办理申报；5、关于物业费的预收没有强制性的法律规定；6、该小区分为三期开发，开发商全部撤离后才会将所有的材料移交物业公司，目前还没有撤离，所以没有移交；7、小区业主必须缴纳物业费才可以开具发票，更何况上诉人几年都没有交付物业费。江西雅轩物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付国际名都7栋1单元1101室物业管理费等合计5,848元（物业管理服务费每月每平方米0.8元×102.5平方米×48个月+杂物间服务费每月4元×48个月+电梯公共能耗费每月每平方米0.35元×102.5平方米×48个月），违约金1,280元，合计人民币7,128元；2．判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告与开发商就玉山县冰溪镇怀玉山大道国际名都小区提供物业服务签订了《前期物业服务合同》。被告系玉山县国际名都7栋1单元1101室业主，房屋建筑面积为102.5平方米，是电梯房，被告另购置了杂物间。2016年11月，涉案房屋办理交房手续，2016年11月4日原告与被告补签了《国际名都前期物业服务协议》，约定物业服务费标准为高层住宅按0.8元/平方米/月，电梯等高能耗设备运行电费另行向业主分摊，如被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。经江西省发展和改革委员会许可，原告的收费标准为：高层0.8元每月每平方（不含公摊能耗费），电梯公共能耗公摊每月每平方9-12层0.35元。缴纳物业管理服务费时间：房产公司通知入伙之日起开始缴纳物业管理服务费用，第一次预收一年的服务费用，以后每年第一个月15日前缴纳该年度的物业管理服务费。原告对玉山县国际名都小区提供了相应的物业管理服务，如对小区公共场地和共用设施设备（共用照明、电梯等）进行了维修、养护、管理，维护小区的清洁卫生，安排保安门岗值班、区域内巡视等。被告自2016年12月30日起未再缴纳物业费，拖欠2016年12月30日至2020年12月29日的住宅物业费共计3,936元，电梯公共能耗公摊1,722元，杂物间服务费192元，合计5,850元，至今尚未缴纳。一审法院认为，本案争议焦点：一、被告是否应向原告支付2016年12月30日至2020年12月29日的物业管理费合计5,848元？二、原告要求被告支付违约金是否合法？违约金如何计算？关于争议焦点一，案涉房屋于2016年11月交付孙启标时尚未办理竣工验收手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”因上述法律法规规定属于管理性规定而非效力性的禁止性规定，故建设单位将未经竣工验收的房屋交付给孙启标，其行为虽存在违反上述规定的情形，但孙启标也已同意办理了交房手续，双方办理收房的行为并不因此而无效。孙启标主张原告利用优势地位要求其在房屋未竣工验收的情况下收房，否则不让被告装修房屋入住。本院认为，在孙启标与建设单位之间就案涉房屋成立合法有效的商品房买卖合同法律关系的情形下，建设单位向其交付未经竣工验收的房屋，买受人孙启标有权拒绝接收。因此，孙启标在该房屋未经竣工验收的情形下，仍于2016年11月办理了房屋交付手续，故认定案涉房屋已交付。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……。”的规定，建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》及原、被告签订的《国际名都前期物业服务协议》对业主孙启标亦具有约束力。原告也履行了《国际名都前期物业服务协议》中的相关义务，提供了物业服务，被告也应依约向原告缴纳相应的物业费。另,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”的规定，被告孙启标经原告书面催缴物业管理服务费后，仍未缴纳物业管理服务费，应承担相应的法律责任。本院经核算，被告共欠原告2016年12月30日起至2020年12月29日的住宅物业费计3,936元、电梯公共能耗公摊计1,722元、杂物间服务费计192元，合计5,850元，现原告要求被告支付5,848元，未违反法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，被告未按时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任，原、被告双方签订的合同约定如被告未按期交纳物业费，原告有权要求被告从逾期之日起按每天万分之五计算支付违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求予以支持，但原告遭受的实际损失主要为利息损失，故本院在以年利率6%计付违约金至被告交清物业费时止的范围内予以支持；因物业费系按年支付，故违约金也应按年计算，于2017年12月30日算至起诉之日即2020年4月22日止的违约金为1,462.5元×6%/365天×844天+1,462.5元×6%/365天×479天+1,462.5元×6%/365天×114天=345.46元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决：一、由被告孙启标于本判决发生法律效力之日起七日内向原告江西雅轩物业管理有限公司支付物业管理服务费（含杂物间服务费、电梯公共能耗费）合计5,848元及截至2020年4月22日止的违约金345.46元；二、驳回原告江西雅轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告孙启标负担。二审中，上诉人提交了三份证据：1、小区现状照片复印件六张，证明物业联合开发商把公共绿化部分共有变成私有；2、公共部分广告照片复印件两张，证明小区公共部分的广告收入应该为业主所有并且物业公司应进行公开；3、小区电梯及大门口照片复印件十张和业主群微信聊天记录截图五张，证明上诉人物业服务管理不到位，相关安全设施不完善。被上诉人质证认为：1、第一份证据所示区域是经过相关部门认定并按照相关图纸进行改造的；2、我们广告收入主要是用来做电梯维护的；3、第三份证据的关联性不予认可，服务不到位不能以个别照片认定。本院认为，上诉人提交的证据一、证据二真实性、合法性予以认可，但与本案收取物业服务费的关联性不予认可，故本院不予采信；证据三真实性、合法性予以认可，且与本案物业服务管理问题具有关联性，故本院予以采信。被上诉人提交了2020年2月份的物业公司人员工资表和物业供电费发票复印件三张、电梯检验费发票复印件五张、小区维护状况照片复印件十二张，证明被上诉人提供了物业服务。上诉人质证认为工资表真实性有异议、发票的真实性有异议，电梯没有维修保养记录，照片不能证明上诉人提供了物业服务。本院认为，被上诉人提交的人员工资表没有签章，不符合证据要件形式要求，故本院不予以认可；电费发票、电梯检验费发票真实性、合法性予以认可，且该两份证据与本案物业服务管理收费具有关联性，故本院予以采信。本院二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，关于房屋未验收合格即交付使用是否应支付物业管理费问题。建设单位将未经竣工验收的房屋交付给上诉人孙启标，其行为虽存在违反相关法律规定的情形，但上诉人孙启标在知道该房屋未经竣工验收的情形下，也已同意办理了交房手续，并于2016年11月办理了房屋交付手续，故一审法院认定双方办理收房的行为并不因此而无效，依据建设单位与被上诉人签订的《前期物业服务合同》及上诉人与被上诉人签订《国际名都前期物业服务协议》判令上诉人交纳物业管理费并无不当。至于建设单位是否因房屋未验收合格即交付构成违约，上诉人可另行向建设单位主张。关于物业管理费收费标准问题。上诉人认为应按《江西省物业管理服务收费办法》的规定收取物业管理费，但根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）第一条第六款之规定，《江西省发展改革委关于印发全省经管服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费[2015]995号）的相关规定，物业管理费已实行市场调节价，按照物业服务合同约定履行，故一审法院根据上诉人与被上诉人签订的《国际名都前期物业服务协议》认定物业管理收费标准并无不当，本院予以支持。关于物业管理服务瑕疵是否构成拒付物业管理费理由的问题。双方当事人签订的《国际名都前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，物业公司已实际履行了相关的物业管理服务义务，业主或者使用人也应支付物业费。物业公司在物业服务过程中存在的服务未到位的问题，不应成为拒缴物业费的理由，故被上诉人以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据，一审法院不予支持上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人孙启标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙启标负担。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 李少琴审判员 毛丽丽二〇二〇年六月二十二日法官助理何梦君书记员叶华生