四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终846号 上诉人（原审被告、反诉原告）：段丽平，女，1977年2月3日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘谋燕，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都众城悦房地产信息咨询有限公司，住所地成都市武侯区龙江路18号附1号。 法定代表人：钱电灵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李三贵，四川诺瑞特律师事务所律师。 上诉人段丽平与被上诉人成都众城悦房地产信息咨询有限公司（以下简称众城悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 段丽平上诉请求：一、请求撤销（2019）川1007民初10430号民事判决的第一项、第二项、第四项判决，并依法改判：1、段丽平退还租金、物管费、垃圾袋装费21234.09元。2、众城悦公司向段丽平退还多支付的违约金7100元。段丽平不向众城悦公司赔偿物品损失及违约金损失3600元。3、众城悦公司赔偿段丽平开锁费280元、洗衣机损失200元、房屋损坏损失300元。二、一审、二审诉讼费由众城悦公司承担。事实与理由：一、一审法院认可租金计算至2019年6月7日，但对众城悦公司应于2019年6月7日腾退房屋、交房的事实没有认定，从2019年6月8日起众城悦公司不享有承租人权利。二、一审法院租金、物业费、垃圾管理费计算错误。根据《物业委托管理合同》，众城悦公司每年享有30天的免租期，但是并没有约定每年的第一个月属于免租期。故一审法院将2019年3月15日至2019年4月14日作为免租期错误，应当将30天的免租期分摊到整年计算，故在2019年3月15日至2019年6月7日，众城悦公司享有的免租期为6.9天，按照7天计算，应退租金为20396.7元，应退物管费为785.62元，应退垃圾袋装费51.77元，三项合计21234.09元。三、一审法院对违约金的认定错误。违约金以损害填补为原则，其主要的功能在于填补损失。一审法院既认定段丽平已经支付的10000元属于违约金，又判决段丽平另行赔偿众城悦公司的损失3600—元，属于变相加重段丽平的违约责任。就违约损失而言，段丽平合计只需要向众城悦公司支付2900元。1、一审法院判决段丽平赔偿空调损失700元没有法律依据。众城悦公司在2019年6月7日后逾期腾退违约，拒不搬走空调，段丽平有权自行处理。众城悦公司亦未对空调价值进行举证，事实上仅出售了260元，一审法院要求段丽平赔偿700元没有事实依据。2、众城悦公司举证的损失仅为赔偿给第三方的违约金2900元，且段丽平在一审中主张降低违约金，一审法院认定的违约金过高。四、众城悦公司在2019年6月7日未交还、腾空房屋，构成违约，对此给段丽平造成的换锁损失应当予以赔偿。五、一审法院对段丽平购买的洗衣机损失和房屋损坏的损失未作出认定。段丽平已经举证了该损失，应予以支持。房屋存在多处抽屉损坏且并非是自然损坏。根据《物业委托管理合同》第六条第七项约定，自然损坏，应当通知段丽平修缮。众城悦公司根本没有通知过段丽平设施存在任何的损坏情况，结合现场的情况，不属于合理损耗，段丽平主张300元的损失，应当予以支持。 众城悦公司答辩称，段丽平的上诉请求及事实理由不成立，请求驳回段丽平的上诉请求。 众城悦公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令段丽平退还众城悦公司剩余租金21776元、物业管理费905元，并从2018年6月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息直至租金全部退还完毕之日止；2、判令段丽平支付众城悦公司违约金10000元；3、判令段丽平赔偿众城悦公司租房内物品损失1000元（2017年购买空调1569元，折旧要求退还1000元）、既得利益损失18294元以及向第三方支付的违约金2900元。 段丽平向一审法院提出反诉请求：1、众城悦公司向段丽平支付开锁费280元；2、众城悦公司向段丽平赔偿洗衣机损失200元及房屋损坏赔偿300元；3、众城悦公司支付段丽平误工费5000元。 一审法院经审理查明，2017年3月11日，众城悦公司（乙方、管理方）与段丽平（甲方、委托方）签订1份《物业委托管理合同》，约定甲方将自己所有的位于成都市武侯区（建筑面积68平方米）委托乙方管理，管理期为2017年3月15日至2022年3月14日；乙方管理房屋，每月租金2350元，一年共计25850元；甲方每年给乙方30天作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取房租，物管费、光纤费、卫生费由乙方承担；合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除；管理期内，房屋租户如有更换，乙方负责房内各项费用及清点家具电器等设备；在管理期内，出租价格高于合同规定价格，高出部分视为甲方付于乙方的管理费用，低出部分由乙方补齐；第4、5年租金为2450元／月；甲方如有特殊情况要收回房屋，则做违约论，乙方有权收回房屋内由乙方置办的家具家电，甲方赔偿1万元（本条款，甲乙双方对等）。合同签订后，双方开始履行。众城悦公司按约向段丽平支付房租。2018年9月27日，众城悦公司股东张波以个人名义将案涉房屋转租给案外人周倩，租金2900元／月，租赁期限2年。2019年3月4日，众城悦公司委托张波向段丽平转款2019年3月15日至2020年3月14日年度房租25850元。同时，众城悦公司还向物业管理公司缴纳了2019年4月1日至2019年12月31日的垃圾袋装费72元及物管费1092.69元。2019年6月7日，段丽平向原告方表示要提前解除《物业委托管理合同》，将案涉房屋收回，并于同月10日向张波账户转款1万元，备注“提前解约事项预退租金”。段丽平随后将房屋另租他人。众城悦公司亦与周倩解除了房屋租赁合同关系，退还周倩房租、物管费以及押金，并赔偿了周倩违约金2900元。因双方对腾退房屋以及应退租金及赔偿金未达成一致意见，众城悦公司拒绝向段丽平交钥匙，段丽平自行开门换锁，花费280元。对于案涉房屋内物品，双方均认可有众城悦公司购置的空调一台。因众城悦公司未拆除搬走，案涉房屋内现租客以260元变卖。众城悦公司称该空调于2017年以1569元价格购买。一审庭审中，段丽平称2017年8月，承租人向其要求配置洗衣机，段丽平以649元价格在网上购买后送至房屋内，收房后发现已被众城悦公司搬走。众城悦公司对此予以否认，称洗衣机本就是己方购买。上述事实，有《物业委托管理合同》、房屋产权证、转款凭证、短信记录、《居住房屋租赁合同》、缴纳凭据、微信聊天记录、工商信息档案、银行流水、电话记录及双方当事人陈述笔录等收集在案，予以佐证。 一审法院认为，众城悦公司与段丽平签订的《物业委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。合同约定“甲方如有特殊情况要收回房屋，则做违约论，乙方有权收回房屋内由乙方置办的家具家电，甲方赔偿1万元（本条款，甲乙双方对等）”，现段丽平提前收回房屋，且案涉房屋已另租给他人，双方合同已实际解除。段丽平在收回房屋之时，向众城悦公司转款1万元，尽管其备注该1万元为“提前解约事项预退租金”，实应为段丽平赔偿的1万元违约金，段丽平在其反诉状也自述该费用为解约金，该违约金众城悦公司已经收到，众城悦公司现再主张1万元的违约金，于法无据，一审法院不予支持。双方签订的《物业委托管理合同》明确约定“甲方每年给乙方30天作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取房租，物管费、光纤费、卫生费由乙方承担”，“合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除”，因此，段丽平应退还的租金为25850元-4094元（众城悦公司使用时间为2019年3月15日至2019年6月7日，扣除30天免租期为1个月23天，租金应为4094元）=21756元，应退还物管费825.50元［1092.69元-（1092.69元÷274天×67天）］及垃圾袋装费54.40元［72元-（72÷274天×67天）］，共计879.90元。段丽平在收回房屋时即应将租金及物管等费用退还，故对众城悦公司主张从此时起至款付清时止，以银行同期贷款利率为标准计算资金利息损失，一审法院予以支持。因段丽平提前解除合同，给众城悦公司造成了赔偿案外人周倩2900元违约金损失，段丽平对此无异议，故对众城悦公司主张段丽平赔偿2900元损失的诉讼请求，一审法院予以支持。对于众城悦公司主张的空调损失，因已变卖，综合全案案情，一审法院酌定为700元。众城悦公司还主张既得利益损失18294元（以租赁给周倩租金2900元/月与双方约定的2350元/元相减，差价550元/月，计算剩余的租期时间），因段丽平已赔偿其违约金1万元，足以弥补损失，一审法院不予支持。段丽平反诉要求众城悦公司赔偿其开锁费280元，因段丽平提前解除合同，存在违约行为，而双方对退还租金赔偿损失等费用未达成一致意见，段丽平为另行出租打开房门产生的费用应由其自行承担。段丽平还主张众城悦公司赔偿洗衣机损失200元，因未提供证据证明该洗衣机由段丽平配置且由众城悦公司搬走，众城悦公司又予以否认，故一审法院不予支持。对于段丽平主张的修复房屋损坏300元，该费用仅是段丽平自行估价，并无证据证明，且属于合理损耗，众城悦公司无须赔偿。段丽平还主张误工费5000元，其仅提供了2017年10月、11月工资收入的银行流水，不能证明段丽平因本案减少收入，且即使减少了工资收入，亦不应由众城悦公司赔偿。综上，段丽平的反诉请求无事实及法律依据，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、段丽平自判决生效之日起三日内向众城悦公司退还租金、物业管理费、垃圾袋装费共计22635.90元及支付资金占用利息损失（以22635.90元为计算基数自2019年6月8日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率标准进行计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）；二、段丽平自判决生效之日起三日内向众城悦公司赔偿物品损失700元及违约金损失2900元，共计3600元；三、驳回众城悦公司的其他诉讼请求；四、驳回段丽平的反诉诉讼请求。案件受理费1172元，因简易程序减半收取586元，由众城悦公司负担306元，段丽平负担280元；反诉案件受理费25元，由段丽平负担。 二审中，段丽平提交一份关于案涉房屋的修缮费用发票，拟证明段丽平支付了房屋修缮费用损失300元，应当由众城悦公司承担。众城悦公司质证称，该发票已过举证期限，一审中应当提交而段丽平却没有提交，且该证据没有关联性，发票开票日期是2019年12月3日。本院认为，该发票无法对应到案涉房屋，亦不能证明修缮项目内容及形成原因，无法达到众城悦公司应当支付该笔费用的证明目的，本院不予采信。 本院另查明，2018年9月27日，众城悦公司股东张波以个人名义将案涉房屋转租给案外人周倩，租赁期限为2018年10月1日至2019年9月30日，租金2900元/月，租赁期限一年，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的辩诉意见，本案的争议焦点为：1、段丽平应退众城悦公司租金、物业费、垃圾管理费金额为多少；2、段丽平应付众城悦公司违约金、损失金额如何认定；3、段丽平主张众城悦公司赔偿其损失应否成立。现将争议焦点阐述如下： 《物业委托管理合同》第五条第5点约定：“甲方每年给乙方30天作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括房租。每年一个月，物管费、光纤费、卫生费，由乙方承担”；第6点约定：“合同期内，如因甲方以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期由甲方承担，乙方有权扣除”，因合同未约定免租期30天的具体计算方式，应当按照通常理解为每满一年包含30天免租期，不满一年的按照实际租赁天数计算免租天数。众城悦公司使用案涉房屋时间为2019年3月15日至2019年6月7日，合计85天，应扣除的免租期天数应为7天（85天÷365天×30天≈7天），扣除免租期后的计租时间为2.6个月，租金应为6110元（2350元＊2.6月），因此，段丽平应退还租金金额为19740元（25850元-6110元）。合同免租期条款约定，物管费、光纤费、卫生费由乙方承担，因此，应退还物管费753.72元（1092.69元-1092.69元÷274天×85天）及垃圾袋装费49.66元（72元-72元÷274天×85天）。前述租金、物管费、垃圾袋装费合计20543.38元，段丽平上诉主张退还租金、物管费、垃圾袋装费共计21234.09元系其对自身权利的处分，在合同解除后，段丽平应当退还众城悦公司租金、物管费、垃圾袋装费共计21234.09元，因未及时退还，段丽平应当承担资金利息。 对于段丽平应付众城悦公司违约金、损失金额，本院认为，根据约定，段丽平提前收回房屋构成违约，段丽平应付违约金、损失金额应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。众城悦公司主张的可得利益损失系合同正常履行情况下，众城悦公司预期可以取得的利益，众城悦公司主张的空调损失、赔付次承租人违约金损失亦系实际发生，均属于因段丽平违约给众城悦公司造成的损失，段丽平应当负有赔偿责任。一审对此认定正确，本院予以维持。 段丽平主张众城悦公司赔偿其开锁费用280元，因段丽平系解除合同违约方，在双方未对金额结算等达成一致且段丽平存在应付未付款项情形下，其为另行出租打开房门的费用应由己方承担。段丽平主张的洗衣机损失200元及房屋损坏损失300元，因未提供充分证据证明该损失系由众城悦公司造成，段丽平应当承担举证不能的相应后果，对段丽平的该损失主张，本院不予支持。 综上所述，段丽平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10430号民事判决第二项，即“段丽平自本判决生效之日起三日内向成都众城悦房地产信息咨询有限公司赔偿物品损失700元及违约金损失2900元，共计3600元”； 二、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10430号民事判决第四项，即“驳回段丽平的反诉诉讼请求”； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10430号民事判决第一项，即“段丽平自本判决生效之日起三日内向成都众城悦房地产信息咨询有限公司退还租金、物业管理费、垃圾袋装费共计22635.90元及支付资金占用利息损失（以22635.90元为计算基数自2019年6月8日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率标准进行计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）”为“段丽平自本判决生效之日起三日内向成都众城悦房地产信息咨询有限公司退还租金、物业管理费、垃圾袋装费共计21234.09元及支付资金占用利息损失（以21234.09元为计算基数自2019年6月8日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）”； 四、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10430号民事判决第三项，即“驳回成都众城悦房地产信息咨询有限公司的其他诉讼请求”； 五、驳回成都众城悦房地产信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费为688元，由段丽平负担500元，成都众城悦房地产信息咨询有限公司负担188元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月八日 书记员 丁昱凡