河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0727民初4087号原告：新乡市圣起实业开发有限公司，住所地：长垣县南蒲区张寨村，法定代表人：崔巍，总经理。委托诉讼代理人：朱岐军，河南风驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：温伟倩，河南风驰律师事务所实习律师。被告：季焕召，男，1987年10月14日出生，汉族，住封丘县。指定监护人：季荣祥，男，1955年1月1日出生，现住封丘县王村乡尚庄村，身份证号：410727195501017810。委托诉讼代理人：季志华，王倩倩，河南乾川律师事务所律师。原告新乡市圣起实业开发有限公司（以下简称圣起公司）与被告季焕召商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告圣起公司的委托诉讼代理人朱岐军、温伟倩，被告季焕召的指定监护人季荣祥、委托诉讼代理人季志华、王倩倩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告圣起公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告将房屋返还给原告。2、被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、送达费及案件受理费。当庭增加诉讼请求3、要求被告向原告支付手续费60120.8元。事实与理由：原告与被告于2016年10月12日在封丘县签订了商品房买卖合同（预售）（以下简称买卖合同）。买卖合同约定，原告将位于封丘县北干道陈桥御园1幢3单元6层602房屋卖给被告，房屋面积为106.88平方米，每平方米价格为2812.54元，总价款300604元。付款方式为分期付款，签约之日付款60604元，剩余房款240000元由银行贷款支付。买卖合同第八条1.（2）约定“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”买卖合同附件十一补充协议第八条约定：“买受人订购的房屋在竣工领取《房屋所有权证》前，不得将房屋转于任何第三者，如因特殊原因需转户，须事先征得出卖人同意，重新签订《商品房买卖合同》，并向出卖人支付房屋总价款20%的手续费。除此之外并承担政府征收的一切费用。”2017年1月12日，原告、被告和中原银行股份有限公司新乡分行签订了个人购房借款合同。借款合同借款人为被告，贷款人为中原银行股份有限公司新乡分行，保证人为原告。借款合同第十五条.8约定，“从借款人或保证人在中原银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用于抵偿借款人应付款项”。借款合同第十九条约定：“贷款人为实现债权和担保权利而实际发生的全部费用（包括但不仅限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担”。合同签订后，中原银行将贷款发放给原告，原告按照买卖合同约定将房屋交付被告。被告不但从2019年5月开始违约，不再偿还中原银行贷款，还擅自将房屋卖与他人。中原银行向原告要求承担保证责任，原告履行了保证责任，代被告偿还借款及利息。为保护原告合法权益，原告决定起诉，请人民法院查清事实，依法判如所请。被告辩称：原告已经就本案所涉纠纷于2019年9月6日在另一案件中在贵院提起诉讼。根据不得重复起诉原则，应当驳回原告起诉。原被告就本案涉案房产约定了以贷款方式付款，被告已经按照商品房买卖合同第七条第三款的付款约定，履行了付款义务，原告也已经收到被告支付的首付款以及银行的按揭贷款，且被告于2018年3月16日办理了涉案房产的不动产权属登记。本案商品房买卖已经履行完毕，不存在解除合同的情形。被告一直按期偿还房贷。2019年4月被告因患××暂时无力偿还房贷，与中原银行中介公司协商，用被告在中介公司处保存的1万元押金先行支付房贷。中介公司按照约定为本案被告支付了2019年5月份该期的房贷。此后，中原银行与中介公司均未再联系过被告变更还款方式。2019年6月12日，在还款期限未到的情况下，中原银行未通知被告直接划扣了本院原告的保证金。故是中原银行违约，并非本案被告违约。被告被宣告为限制民事行为能力人，其监护人拒绝追认被告与赵云、新乡市众邦物业管理有限公司于2018年3月7日签订的房屋买卖合同，该合同自始无效。被告并没有将房产转于任何第三者。买卖合同附件11补充协议第八条的约定属于原告提供的排除被告主要权利的条款，该条款无效。故原告要求被告支付手续费于法无据。本案律师费并非贷款人实现债权和担保物权时产生的费用，该诉求于法无据，不应支持。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：原告要求解除与被告签订的合同是否符合法律规定，原告要求被告返还房屋并支付手续费60120.8元有无事实根据和法律依据，能否得到支持。针对争议焦点，原告向本院提交的证据有1、商品房买卖合同（预售），证明被告违约后，原告有权解除合同。被告将房屋卖于他人，需要向原告支付房屋总价款20%的手续费。2、个人购房借款合同，证明被告不能按期支付贷款，应当支付贷款人实现债权所支付的一切费用，包括案件代理费。3、委托代理合同，证明原告聘请律师花费代理费5000元。4、中原银行通用凭证11张，证明被告违约，原告代被告清偿了全部未还贷款226849.56元的事实。被告季焕召对原告的证据质证认为：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。被告已经按照商品房买卖合同的约定支付了首付款，办理贷款手续，原告已经收到银行发放的贷款，且本案涉案房产已经办理过不动产权属登记，合同已履行完毕，不存在合同解除的情形。对于原告要求被告支付房屋总价款20%的手续费，商品房买卖合同附件第11条。关于被告不得转卖房屋的约定为限制被告主要权利的约定，该条款约定无效。该条款属于格式条款，合同上并没有明显区别于其他条款的标志，原告也没有向被告履行过说明提示义务。本案被告为限制民事行为能力人，其法定监护人已经拒绝追认被告与第三方签订房屋买卖合同，该合同并不发生法律效力，故本案被告并没有将涉案房产转让给第三方，原告要求被告支付手续费没有事实根据和法律依据。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。合同第十九条约定，贷款人享有实现债权和担保权利而实际发生的全部费用，但本案的原告并非贷款人，而是保证人，故原告要求被告承担律师费没有事实根据和法律依据，且本案被告没有违约行为。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议。该份委托代理合同上并不显示代理费用。且该律师代理费同证据2的质证意见，不应得到支持。对证据4第一页，凭流水号为7200的票据的真实性有异议，该票据上的还款金额1573.48元不显示为何人还款，与本案无关。对第二页流水尾号为0550的票据真实性无异议，对证明目的有异议，该票据上记载还款原因为正常收回，系被告正常偿还的房贷，并非原告支付的代偿款，这一期还款是中介公司、贷款人、季焕召三方在季焕召重病时协商的由中介代还的逾期贷款。对于第三到第五页真实性有异议，这三页系复印件，被告无法核实真实性。该笔156500元代偿款的交易日期为2019年6月12日，尚未到被告6月份房贷的还款期限，被告并没有违约，是贷款人违约提前扣划了开发商的保证金。对于第六页系本案原告向刘亚飞支付的款项，于本案无关。对于剩余的几笔代偿款的真实性均有异议，均为复印件，无法核实真实性。对证明目的有异议，贷款人划扣保证金钱并未通知本案被告，依照其与中介公司、本案被告三方的约定，被告一直认为是中介公司在代为支付房贷，贷款人并未履行通知义务，故本案被告不存在违约行为。针对争议焦点，被告向本院提供的证据有：1、2019年9月6日起诉状一份，证明原告已经就本案所涉纠纷在另一案件起诉，不得重复起诉，应当驳回原告的起诉。2、商品房买卖合同一份及封丘县不动产登记中心不动产信息查询情况一份；证明原被告就本案涉案房产约定以贷款方式付款，原被告已经按照约定履行了义务，被告已经办理了涉案房产的不动产权属登记，本案商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除合同情形。3、季焕召贷款还款明细一份，季焕召于2019年4月在新乡市中心医院费用清单一份，证明签订合同后被告一直按期偿还房贷。2019年4月被告因患××暂时无力偿还房贷，与贷款人中介公司协商，用被告在中介公司处保存的1万元押金先行支付房贷。中介公司按照约定，代本案被告向贷款人支付了2019年5月份的房贷。2019年6月12日，在6月份房贷期限未到的情况下，贷款人扣划了本案原告的保证金，故是贷款人违反合同约定不是被告违约。4、封丘县人民法院判决书一份、反诉状一份，证明被告为限制民事行为能力人，其监护人拒绝追认被告与赵宇等在2018年3月7日签订的房屋买卖合同，该合同不发生法律效力，被告不应支付原告手续费。原告对被告的证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但是这个案件我们已经撤诉了，法院没有审理，不存在重复审理的问题，我们的起诉应当得到支持。对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明被告没有违约。不动产信息查询，我们有异议，没有原件，复印件的真实性无法核实，即使该信息属实，也不能证明被告没有违约。不动产信息查询，这是一个房屋预售登记。被告在取得房产证之前将房屋出售就属于违约行为，应当向原告支付手续费房屋总价款的20%。对证据3有异议，该证据没有公章，是复印件，我们对真实性不予认可。即使该流失属实，也只证明案涉房屋的还贷情况，并不能证明这些房款全部是被告所还，被告未提供自己的还款手续，不能证明被告的主张。被告已经认可从2015年4月份停止还房贷，被告对银行的违约就视为对原告的违约。对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议。该判决书是2019年12月2日作出的，原告与被告签订合同是在2016年，当时被告是完全民事行为能力人，不存在合同无效的情形。反诉状不能证明被告的主张，恰恰能证明原告的主张成立，被告在未取得房屋所有权证书之前，将房屋转卖给案外人赵云，被告的违约行为是存在的，被告也认可。经庭审质证，本院认为，原被告提交的证据均形式合法，内容客观真实，与本案案件事实具有关联性，符合证据三性特征，予以采信。根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本院对案件事实确认如下：2016年10月12日，原告与被告在封丘县陈桥御园售楼部签订了商品房买卖合同（预售），合同编号2016-1012004。双方约定原告将封丘县北干道东段陈桥御园1幢3单元6层602号房屋卖给被告季焕召，被告以贷款方式付款。该房屋建筑面积106.88平方米，其中套内建筑面积88.84平方米，分摊共有建筑面积18.04平方米。该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米2812.54元，总价为300604元，被告季焕召于合同签订之日付款60604元，剩余房款240000元由银行贷款支付。被告季焕召按约定支付了首付款60604元。2017年1月12日被告与中原银行股份有限公司新乡分行签订了个人购房借款合同，被告季焕召向中原银行股份有限公司新乡分行借款本金240000元，贷款利率为浮动利率，借款期限为二百四十个月，从2017年1月12日起到2037年1月12日止。被告与中原银行股份有限公司新乡分行约定，借款人未按月底日期（包括被宣布提前到期日）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率自借款人逾期还款之日起按日计收利息；罚息利率按本合同第二十九条第一款约定的利率（即浮动利率）的基础上加收50%确定，对未按时支付的利息，按罚息利率计收复利。在借款合同中被告季焕召以案涉房屋做了抵押，并由原告作为保证人提供了担保。2018年3月16日，案涉房产的产权转移到被告季焕召的名下，单独所有，不动产权证号为豫（2018）封丘不动产权第0002711号。被告季焕召按月向中原银行股份有限公司新乡分行偿还借款，共还款41987元。2019年5月份起，被告季焕召不再偿还该借款。2019年5月31日到2019年8月9日，中原银行股份有限公司新乡分行分六次从原告的账户划扣了226849.56元用以代还被告季焕召的个人住房贷款。2019年4月22日被告季焕召入住新乡市中心医院普通外科，从4月22日到29日均有用药情况。2019年12月2日，本院作出（2019）豫0727民特80号民事判决书，宣告季焕召为限制民事行为能力人，指定季荣祥、欧素贞作为季焕召的监护人。2019年12月3日原告中原委托河南风驰律师事务所律师朱岐军、温伟倩作为诉讼代理人，双方签订了委托代理合同。原告向本院提出了保全申请并提供了担保，本院于2020年2月26日作出了（2019）豫0727民初4087之一裁定，将案涉位于封丘县北干道东段陈桥御园1幢3单元6层602号被告季焕召名下的房产查封。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。房屋买卖合同中，商品房预售合同纠纷是指当事人之间达成的房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同产生的纠纷。本案中原告被告签订的合同是原告把正在建设中的房屋预先销售给被告季焕召，被告支付房屋价款的商品房预售合同，双方因此产生的纠纷，故本案为商品房预售合同纠纷。债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告季焕召向原告公司购买商品房，签订了商品房买卖(预售）合同，原告将房屋所有权转移给被告，被告通过首付和贷款支付了价款，双方形成了商品房买卖合同（预售）关系。原告按约定履行了自己转移所有权的义务，被告按约定履行了支付价款的义务，双方已经按约定履行了主要义务，商品房买卖合的目的已经实现，权利义务已经终止，不符合解除的问题。当事人应当对自己主张提供证据。原告要求与被告解除合同，返还房屋，因合同目的已经实现，不存在解除的问题，该项诉讼请求不予支持。原告要求被告支付转让房屋的费用，因不动产权登记显示房屋产权仍然是被告季焕召，原告的此项诉请没有法律依据，不予支持。原告主张的律师费，于法无据，不予支持。关于原告实际的损失，系替被告履行了保证责任的财产损失，可以按保证责任履行后的追偿权另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告新乡市圣起实业开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1350元，保全费2020元，由原告新乡市圣起实业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按被上诉人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  刘长军审判员  张 飞审判员  翟新华二〇二〇年六月一日书记员  陈 伟