重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0104民初1322号原告：王柳君（反诉被告），男，1988年3月31日生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：胡胜科（反诉原告），男，1972年8月15日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告王柳君诉被告胡胜科以及被告胡胜科反诉原告王柳君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭娜独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王柳君、被告胡胜科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王柳君向本院提出诉讼请求：1、判决胡胜科返还王柳君房屋保证金18300元；2、本案诉讼费用由胡胜科承担。事实和理由：原告为个体经营户，从事超市经营，被告为房屋业主。2019年5月，原告与作为业主的被告签订租赁合同。租赁期从2019年至2023年，租赁费用每月为7520元并按年递增。租金提前每月支付，保证金18300元。合同签订后，原告向被告缴纳了保证金开始经营。期间原告一直按照协议履行合同，并未产生任何违约行为。2020年初，因受新型冠状病毒疫情影响，原告接到社区通知，于2020年1月23日起暂停超市经营共抗病毒，一直延续到2月中旬。在此期间超市一直未予经营。因超市未经营，原告资金困难。在此期间原告多次找寻被告协商房租支付事项，希望被告能体谅原告难处延展房租支付期间，被告一直推脱不予正面答复，原告因此一直未缴纳2020年3月期间房租。2020年3月14日，被告突然向原告发函，告知原告合同因原告违约解除，并要求原告立即搬离出租房屋。原告无奈于2020年3月17日搬离。因原告已缴纳保证金1万余元，要求被告扣除房租后返还剩余部分，被告却以原告违约为由不予退还。根据合同约定，因不可抗力致使合同不能履行，双方可依法变更或解除合同。本案中，受疫情的影响，原告超市自然没有营业，由此产生的租金延期缴纳后果，不应被视为原告违约。被告既然选择解除合同，原告对此予以认可，但该解除合同原由的认定自然不应该是原告违约解除，应该是双方共同协商解除，并且因为疫情，合同解除后，原告处理商品和门面受让费无处抵偿已造成损失巨大。因此原告所缴纳的保证金，应扣除房租后向原告返还。原告2月份之前的房租均足额缴纳，整个3月份只营业了半个月，被告在扣除房租后理应将剩余部分返还。被告的行为已经侵犯了原告合法权益，特诉至法院。本诉被告胡胜科辩称，1、原告违约，应承担违约责任。原告诉状中承认从2月份开始一直未缴纳房租，根据双方签订的合同，乙方逾期十日未交付房租则视为乙方违约，甲方有权解除合同，押金不予退还；2、原告提出协商房租支付事项被推脱不予正面回答不成立。本人从未收到任何书面文件，根本无协商一说。原告在合同届满期前提出不租该房屋，属于单方面解除合同行为，形成违约事实；3、因不可抗力致使合同不能履行，不成立。原、被告签订的是房屋租赁合同，在疫情期间虽然外出流动人口减少，只是经营上有一定影响，且原告经营的超市是人民日常生活所需，积极配合政府满足防疫消杀要求是可以申请营业的，原告所经营小店依然能正常营业，该房屋租赁合同能够正常履行，合同目的能够实现。被告曾咨询过区商务委、区经济信息委，国家未强制要求商铺减免租金实现，只是倡导。因此原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回。反诉原告胡胜科向本院提出诉讼请求：1、判决王柳君赔偿损失24430.6元（包括：2020年1月份少付房屋租金200元；乙方原因导致下水道堵塞施工费、材料费3800元；欠水电费、物业费1076元；2020年2月26日至2020年3月26日的房屋租金7900元；2020年3月26号至2020年4月13日闲置期费用3159.6元；逾期未缴纳房屋违约金8295元）；2、反诉诉讼费用由王柳君承担。事实和理由：王柳君不遵守双方合同的约定，单方违约给胡胜科造成了以上损失。请求法院查明本诉事实，判决驳回王柳君起诉的同时，支持反诉的诉讼请求。反诉被告王柳君辩称，1、少付房租200元是经过胡胜科同意的；2、厕所堵塞跟我无关，之前我用的时候一直都是好的；3、对拖欠的水电费、物业费无异议；4、2020年2月26日至2020年3月26日我确实未缴纳房租，但我19号就搬走了，应按实际天数计算；5、对于房屋闲置费用，我不认可，这期间我已经搬走了，不应当承担这个费用；6、违约金我认可7900元。本院经审理查明事实如下：2019年5月25日，胡胜科作为甲方与王柳君作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方将位于大渡口区跃进村街道共建路62号6号房屋出租给乙方；2、每月租金如下：2019年5月26日至2020年1月25日，每月租金7520元，2020年1月26日至2021年1月25日每月租金7900元，2021年1月26日至2022年1月25日每月租金8295元，2022年1月26日至2023年1月25日每月租金8710元，2023年1月26日至2024年1月25日每月租金9145元；3、乙方每月的房租费必须提前30日预缴给甲方；4、乙方逾期交付房租，每逾期一日，按月租金的5%向甲方支付违约金，逾期十日则视为乙方违约，甲方有权解除合同，保证金不予退还；5、乙方在签订租赁合同时，必须向甲方缴纳租赁保证金18300元。合同签订后，王柳君缴纳了保证金18300元，在前述房屋内开设超市。2020年2月，王柳君未缴纳2020年3月份的房屋租金。2020年3月14日，胡胜科以王柳君逾期缴纳租金为由，通知王柳君解除双方租赁合同。2020年3月19日，王柳君搬离前述房屋。另查明，2020年1月24，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，重庆市启动突发公共卫生事件一级应急响应。2020年2月21，调整为三级应急响应。上述事实，有原被告陈述、《房屋租金合同》等相关证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，当事人协商一致可以解除合同。本案中，王柳君与胡胜科均认可双方房屋租赁合同关系已于2020年3月19日解除，对于解除原因双方存在争议，王柳君诉系双方协商解除，胡胜科辩称因王柳君逾期缴纳房租的违约行为而解除，经查明，王柳君租赁涉案房屋用于超市经营，其确实存在未按合同约定期间缴纳2020年3月房租的行为，但当时正处于为防控新型冠状病毒疫情采取的短时间禁业措施期间，短时间的禁止营业势必给王柳君的超市经营造成一定经济损失，王柳君逾期缴纳房租系受疫情影响，其不存在违约行为，且王柳君在审理中也从未表示不交房租，在胡胜科要求解除合同后，王柳君便搬出租赁房屋，故本院认为本案应为双方协商一致解除合同。合同解除后，胡胜科并未退还王柳君房屋保证金18300元，故对王柳君要求胡胜科要求退还房屋保证金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于胡胜科反诉王柳君的各项诉讼请求，本院评析如下：对胡胜科要求王柳君支付2020年1月份少付的房屋租金200元的诉讼请求，王柳君辩称系经过胡胜科同意的，胡胜科当庭认可当时确实同意王柳君少付200元租金但现反悔，对该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对胡胜科要求王柳君支付因王柳君原因导致下水道堵塞的施工费、材料费3800元，王柳君辩称其在使用房屋期间下水道并未堵塞，胡胜科亦未举示证据证明下水道堵塞系王柳君造成的，故对该项诉讼请求，因无相应事实和理由，本院不予支持；对胡胜科要求王柳君支付水电费、物业费1076元，王柳君当庭予以认可，本院依法予以支持；对胡胜科要求王柳君支付2020年2月26日至2020年3月26日期间的房租7900元，王柳君辩称其于3月19日搬离，租金应以实际租赁天数计算，对该辩称意见，本院予以采纳，对该项诉讼请求，本院依法予以支持2020年2月26日至2020年3月19日期间的租金6056.67元（7900元/月÷30天×23天），超出部分，不予支持；对胡胜科要求王柳君支付2020年3月26日至2020年4月13日闲置期间损失3159.6元，王柳君不予认可，本案系双方协议一致解除合同，对合同解除后房屋闲置费用的损失不应由王柳君承担，故该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对于胡胜科要求王柳君支付违约金8295元，王柳君并未存在违约行为但其当庭认可7900元，故对该项诉讼请求，本院依法予以支持7900元，超出部分，不予支持。综上，王柳君应支付胡胜科各项费用15032.67元，胡胜科应退回王柳君房屋保证金18300元，两者相品迭后，胡胜科应退回王柳君房屋保证金3267.33元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、胡胜科在本判决生效之日起三日内退还王柳君保证金3267.33元；二、驳回王柳君的其他诉讼请求；三、驳回胡胜科的其他反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费129元，反诉案件受理费206元，由胡胜科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  谭 娜二〇二〇年六月二十二日法官助理  刘冰颖书 记 员  魏妍冰