西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13173号原告：祁晓波，男，1980年1月15日出生，汉族，住陕西省富平县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：靳佼，陕西瑞森律师事务所律师。被告：师俊，男，1976年8月14日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：340XXXXXXXXXXXXXXX。被告：韩兴旺，男，1976年3月25日出生，汉族，住陕西省富平县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李江波，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，陕西秦岳律师事务所实习律师。第三人：宋向辉，男，1978年4月24日出生，汉族，住陕西省富平县。第三人：祁宝英，女，1986年7月16日出生，汉族，住陕西省富平县。原告祁晓波与被告师俊、韩兴旺、第三人宋向辉、祁宝英合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人靳佼、被告师俊、被告韩兴旺委托诉讼代理人李江波、李秀梅、第三人宋向辉、祁宝英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁晓波向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行签订的《三方协议》，并协助配合原告办理过户手续;2.判令由被告承担本案全部诉讼费用及保全费。事实与理由:原告曾与被告师俊签订三方协议，约定被告师俊以43万元购买原告名下的位于高新区XX路XX号XX花园XX号楼XX号房屋(房产证编号105XXXXXXX-20-2-11903)，原告必须用此款偿还高利贷等，同时约定原告有权在2019年5月1日前可以原价回购该房产。协议签订后，原告根据被告的指示将房屋过户至被告韩兴旺名下。后原告委托家人多次要求被告继续履行协议回购房屋并办理过户手续、交付房屋，但被告迟迟不予履行。原告认为，合法的协议应受到法律的保护，原告已按原协议约定履行已方义务，现有权回购房屋、要求被告继续履行协议，被告不继续履行协议已违反约定，应立即履行协议并配合原告办理过户手续。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。师俊辩称，原告向答辩人借款43万，答应将房子过户给答辩人，并且签订了协议，答辩人按照约定将款项支付给原告。随后答辩人去加拿大半年以后回来，发现他已经把房子过户给别人，所以答辩人要反诉，要求原告退还购房款43万元。韩兴旺辩称，原告与被告师俊、第三人宋向辉、祁宝英签订的三方协议，韩兴旺不是协议当事人，因此对该协议没有任何权利义务，根据合同相对性原则，韩兴旺没有返还或者协助配合的义务，韩兴旺对本案涉案的房产是通过正常的买卖方式购买的，因此他的所有权不能因为原告师俊的纠纷而导致韩兴旺的房产损失，请求法庭驳回原告诉请。宋向辉述称，被告师俊阐述的事情不是真实的，签订三方协议时，第三人宋向辉在场，事实是被告师俊向原告借款43万元，原告将涉案房屋过户到被告师俊名下，并约定几年后原告可以原价回购。祁宝英述称，其述称内容与宋向辉称述内容一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．关于原告提交的证据三方协议，本院予以采信。因该协议系原告、被告师俊及第三人宋向辉、祁宝英三方签订，有三方签名，且第三人宋向辉及祁宝英对该证据认可，被告师俊对该份证据质证时先称因时间太久无法确认该三方协议的真实性，只知道其已将43万购房款转给原告，但原告并未向其过户，后又称其印象中有这么回事，三方协议中被告师俊的签名确系其所签。综上，本院对原告提交的证据该三方协议予以采信，并认定，2013年年底，原告、被告师俊、第三人宋向辉、祁宝英三方签订三方协议，该协议载明，因乙方（即原告）深陷高利贷困扰，为协助乙方脱困，三方平等协商达成以下协议，愿意共同遵守:1.甲方（即被告师俊）以43万元整购买乙方（即原告祁晓波）名下合法拥有产权的房子套，房产证编号:105XXXXXXX-20-2-11903；2.甲方分期付款33万元给乙方，乙方必须用此款还清高利贷17万元，并交完浦发银行按揭贷款的余款13万元;并完成房产证过户到甲方名下，丙方（即第三人宋向辉及祁宝英）负责监督完成。在乙方负责过户房产到甲方名下之前，由丙方提供无限连带责任担保，若出风险，丙方无条件以其在魏家凉皮店面的投资款偿还甲方；3.在乙方完成过户到甲方名下后，丙方的担保责任撤销和免除；同时甲方支付乙方买房余款10万元，双方交易完成；4.乙方2019年5月1日前可以原价回购该房产，过期无效。回购前乙方无条件搬出房子；5.以上所有交易费用乙方承担；2.关于涉案房屋是按照被告师俊的指示原告过户到被告韩兴旺名下，还是被告韩兴旺直接向原告购买的问题，原告提交的证据2018年8月17日在熙地港星巴克原告委托诉讼代理人与被告师俊双方之间就本案纠纷谈话录音一份，证明被告师俊在该份录音中称涉案房屋实际所有人为被告师俊，登记在被告韩兴旺名下，后又称其加价卖给了被告韩兴旺，被告师俊及韩兴旺之间签订了房屋买卖合同，并且有转款凭证。被告韩兴旺提交的证据房地产买卖契约、销售不动产统一发票、房屋产权证明复印件，证明被告韩兴旺与原告就购买涉案房屋达成一致意见并签订书面协议，被告韩兴旺履行了付款义务，被告韩兴旺与原告履行了买卖契约，交易已经完成。第三人宋向辉称，当时因被告师俊并不信任原告祁晓波，叫第三人宋向辉当中间人，因为被告师俊名下房产较多，被告师俊让第三人宋向辉陪着韩兴旺办的过户手续，原告与被告韩兴旺签订房屋买卖契约时，第三人宋向辉在场，第三人宋向辉的印象是被告韩兴旺并未向原告支付购房款，房屋买卖契约载明的购房款41万元，与销售不动产统一发票载明的购房款639141.01元不一致应该是为了避税，被告师俊向原告支付43万元，有部分款项是经过第三人宋向辉打给原告的。签订三方协议的目的就是让第三人宋向辉和祁宝英作为见证人。第三人祁宝英称，当时三方协议是被告师俊已经打印好的，打电话叫第三人祁宝英和宋向辉过去，我们过去后才告诉我们要在三方协议上签字，当时我们提出异议，被告师俊与原告祁晓波非亲非故，为什么被告师俊在没有借款期限及利息的情况下，仍同意原告可以原价回购该房屋。被告师俊称其有小额信贷公司，房子先过户给被告师俊，被告师俊可以用该房屋在银行抵押获取银行低息贷款，再将获取的贷款通过其小额信贷公司贷给别人，赚取利息差价，未过户前，三方一直说的是过户给被告师俊，过户时，被告师俊要求将该房屋过户给被告韩兴旺。原告为佐证第三人祁宝英称述的事实补充提交了证据西安市房屋登记薄，证明被告韩兴旺于2014年11月4日将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司，担保债权50万元，债务履行期间是10年，该项抵押权利登记时间为2014年12月8日。同时证明担保数额是50万元，被告韩兴旺与原告签订房屋买卖契约的房屋价格41万元，明显低于市场价格。关于原告提交的证据录音，被告师俊称确有其事，故本院对该录音的真实性予以采信，该录音证据的取得系在公共场所录制，并非隐私场所录制，未涉及被告师俊的个人隐私，也未侵犯他人合法权益的行为，未有违反法律禁止性规定或违背公序良俗的情形，且录音内容系双方就本案纠纷进行沟通谈话，与本案的基本事实密切相关，存在关联性，被告师俊称录音时其已喝酒，但其并未提交相关证据加以证明，且即便如其所说，也不代表其酒后行为无民事法律行为能力。综上，本院对原告提交的该证据录音予以采纳。关于原告提交的证据西安市房屋登记薄，因该证据有西安市不动产登记服务中心司法查询专用章，且各方对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据也予以采信。关于被告韩兴旺提交的证据房地产买卖契约、销售不动产统一发票、房屋产权证明复印件，各方均对该组证据的真实性无异议，但对该组证据的证明目的，原告及第三人宋向辉及祁宝英均不认可，原告称并未收到被告韩兴旺任何购房款。在此情形下，被告韩兴旺有责任提供证据证明其具体在何时、何地、通过何种途径向原告支付具体数额的购房款，然被告韩兴旺并未提交证据证明其向原告支付了相应购房款，仅提供一份情况说明称，因为当时开一家包子店，每天的现金营业额大概4000元左右，有时候一天也有5600元左右，每天从早上4、5点左右起床熬稀饭，7点左右卖包子和稀饭，一直到晚上12点左右关门，没时间去银行存款，把钱放床下一个箱子里，当时我租住的是本苑北区二楼的房子，当时跟祁晓波达成买房协议后，我就从箱子里拿现金给祁晓波，跟祁晓波在丰叶苑北路上把数好的钱交给了祁晓波，他把41万拿走后，第二天去办了过户手续。被告韩兴旺提供的该份情况说明不足以令人相信其已向原告祁晓波支付了购房款，故本院对其情况说明中陈述的内容不予采信。原告提交的证据三方协议、录音、西安市房屋登记薄、第三人宋向辉及祁宝英的称述，能相互印证，且被告韩兴旺提交的上述证据所要证明的事实与第三人宋向辉及祁宝英的称述的事实有相互印证之处。综上，本院认定，三方协议签订后，被告师俊向原告共计支付了43万元，房屋过户时，被告师俊要求原告将房屋过户给被告韩兴旺，第三人宋向辉带被告韩兴旺办理了过户手续，被告韩兴旺与原告于2013年12月26日签订了房屋买卖契约，2014年1月4日涉案房屋登记于被告韩兴旺名下，2014年2月12日形成了销售不动产统一发票。被告韩兴旺于2014年11月4日将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司，担保债权50万元，债务履行期间是10年，该项抵押权利登记时间为2014年12月8日。本院认为，本案的争议焦点有：1.涉案房屋是按照被告师俊的指示过户给被告韩兴旺，还是被告韩兴旺直接向原告购买；2.各方签订三方协议的真实意思是为借贷合同设定担保，还是支付对价获得买卖合同标的物所有权；3.被告韩兴旺是否有协助配合原告办理涉案房屋过户手续的义务。1.关于涉案房屋是按照被告师俊的指示过户给被告韩兴旺，还是被告韩兴旺直接向原告购买的问题，本院已在争议证据及事实的认定部分中作出认定，这里不再累述。各方签订三方协议后，被告师俊履行了向原告支付43万元的义务，原告也履行了三方协议中约定的偿还借贷及偿还涉案房屋按揭款的义务，在原告向被告师俊履行过户义务时，被告师俊变更了三方协议中约定的内容，指定原告过户给被告韩兴旺，原告遵从被告师俊的指示将涉案房屋过户给被告韩兴旺，第三人宋向辉与祁宝英，对被告师俊该行为也没有提出不同的意见，原告、被告师俊以及第三人宋向辉、祁宝英相当于以各自的行为变更了三方协议中约定过户给被告师俊的约定，该约定变更为原告将所有的涉案房屋按照被告师俊的指示过户给被告韩兴旺，三方协议中的其他内容仍有效。2.关于各方签订三方协议的真实意思是为借贷合同设定担保，还是支付对价获得买卖合同标的物所有权的问题，应从两方面考虑，一是原告与被告师俊签订该协议的真实意思表示是什么，二是被告师俊是否支付了涉案房屋的对价。显然，原告签订该三方协议的目的是向被告师俊借款43万元，而被告签订该三方协议的目的也并非为了购买原告祁晓波涉案房屋，如果被告师俊签订三方协议的目的是为与原告签订房屋买卖合同，购买涉案房屋，被告师俊就不会同意在该协议中约定，原告可以在2019年5月1日前原价回购涉案房屋。且根据被告韩兴旺提交的证据销售不动产统一发票，涉案房屋在过户时的实际价格为639141.01元，远高于原告向被告师俊借款43万元，显然，如果是被告师俊购买房屋其也并未支付涉案房屋的对价。综上，故各方签订三方协议的真实意思应为借贷合同设定担保。3.关于被告韩兴旺是否有协助配合原告办理涉案房屋过户手续的义务的问题，本案中被告韩兴旺并未实际支付任何购房款，实为被告师俊将借款转化为涉案房屋价款的情形，因此该房屋的实际所有人为被告师俊，且被告师俊指示原告将涉案房屋过户给被告韩兴旺，第三人宋向辉陪同被告韩兴旺办理过户手续，被告韩兴旺在未支付任何购房款的情况下将原告房屋过户于其名下，其不可能不知道事情的实际情况，因此被告韩兴旺也并非善意取得房屋所有权。故原告要求被告继续履行三方协议约定，协助配合原告办理过户手续的诉请有其合理性，但涉案房屋已于2014年11月4日抵押给招商银行股份有限公司，并于2014年12月8日办理了抵押权利登记，担保债权50万元，债务履行期间是10年。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，抵押权人为招商银行股份有限公司，系案外人，各方均未提交证据证明抵押权人招商银行股份有限公司同意转让抵押财产，原、被告之间也并未达成代为清偿债务的协议，显然原告要求二被告协助配合原告办理过户手续，目前难以实现，庭审中原告也未申请变更诉讼请求，要求将涉案房屋折价扣除借款等费用后将剩余的价款予以返还，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下：驳回原告祁晓波的全部诉讼请求。案件受理费7750元，申请保全费5000元，由原告祁晓波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 雷 君人民陪审员 付 静人民陪审员 郝小平二〇二〇年六月三日书 记 员 张石磊打印：扈艳红校对：张石磊2020年月日送达1