湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1466号原告：杨晓红，女，1969年8月11日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被告：益阳资华房地产开发有限责任公司，住所为益阳市赫山区金山南路899号。法定代表人：龚志先，该公司执行董事。被告：益阳资华酒店管理有限责任公司，住所为益阳市高新区金山南路899号。法定代表人：段建波，该公司经理。原告杨晓红（以下简称原告）与被告益阳资华房地产开发有限责任公司（以下简称被告资华房地产）、被告益阳资华酒店管理有限责任公司（以下简称被告资华酒店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，两被告经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告资华房地产按购房合同约定为原告所购商铺办理不动产登记权证书；2.判令被告资华房地产未按购房合同约定按时回购商铺，支付给原告违约金109620元；上述两项请求由被告资华酒店对被告资华房地产负连带责任；3.判令被告资华酒店按合同约定支付原告商铺租金29216元+31500元，违约金12615元，合计73331元。被告资华房地产对被告资华酒店负连带责任；4、判令由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月16日，原告与被告资华房地产、被告资华酒店共同签订了《商铺销售转让合同》。同日，被告资华房地产又与原告签订了《益阳市商品房买卖合同》合同编号：2010001501025，且在益阳市不动产登记中心进行了网签预售。原告出资252000元从被告资华房地产处取得约定的通程酒店国际名品中心第一层01025号商铺9.34平方米的所有权。由于被告资华房地产的违约行为，至今为止，仍未为原告办理《不动产登记权证书》。被告资华房地产在《商铺销售转让合同》中约定于2017年12月16日前收回商铺，并支付该商铺本金108%也未履行，其行为已构成根本违约。根据《商铺销售转让合同》中的约定，被告资华房地产到期未按约定收回商铺，则从第二天开始，约定每天按该商铺总价的0.5‰支付违约金。被告资华酒店对被告资华房地产的违约行为负连带责任。现距被告资华房地产收回商铺时间已超过870天（2017年12月17日至2020年5月7日），原告多次找被告资华房地产催要未果。依照购房合同约定：1、被告资华房地产理应为原告办理好《不动产登记权证书》；2、支付违约金252000×870×0.5‰=109620元；3、被告资华酒店对被告资华房地产的违约行为承担连带责任。原告支付252000元给被告资华房地产后，又与被告资华房地产、被告资华酒店共同签订了《商铺委托租赁经营合同》，原告将其所有的商铺交给被告资华酒店经营，并约定：被告资华酒店每月支付原告商铺租金2100元。该合同第十条约定：如被告资华酒店连续三个月未支付商铺租金，则被告资华酒店除需按约定的数额支付租金外，还需按日支付当年商铺租金的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起开始计算。如被告资华酒店每年度累计超过6个月未向原告支付租金收益，则原告有权要求被告资华房地产按该商铺当年约定买价提前回购该商铺，同时被告资华酒店需向原告支付该商铺原始购买价的5%作为违约金。但被告资华酒店并未按合同约定及时支付原告商铺租金。按合同约定被告资华酒店应付原告费用：1、业主申请退回消费卡29216元（消费卡为2019年之前未付租金）；2、2019年和2020年租金31500元；3、违约金2100×24×0.3‰+252000×5%=12615；共计73331元。3、被告资华房地产对被告资华酒店的违约行为负连带责任。两被告出现违约后，原告多次找两被告协商未果，故原告诉至法院。两被告未作答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年12月16日，原告与被告资华房地产签订《益阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告资华公司开发的银城壹号·通程酒店国际名品中心第1幢第1层01025号商铺，该商铺建筑面积为9.34平方米，用途为商业，价款按套（单元）计算，商铺总价为252000元，付款方式为一次性付款。该合同第十条规定，被告应当在2013年1月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；该合同第十九条约定：出卖人在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办妥土地使用权证。同日，原告（甲方）与益阳通程酒店管理有限责任公司（乙方）、被告资华房地产（丙方）签订《通程酒店国际名品中心商铺委托租赁经营合同》和《通程酒店国际名品中心商铺销售转让合同》，其中《通程酒店国际名品中心商铺委托租赁经营合同》第二条第1点约定，甲方将购买的商铺委托给乙方对外统一租赁经营，委托期内由乙方对商铺拥有占有、管理、使用和收益等相关权利。第三条第1点约定，甲方与乙方协商同意商铺的委托期限为五年，委托期满三年后甲方有权要求丙方按照《通程酒店国际名品中心商铺销售转让合同》中第六条所约定的价格提前购买该商铺。第四条约定，在本合同委托期内，该商铺月租金收益2100元，按月支付，甲方每年还可获得“益阳通程国际大酒店消费券”5040元，酒店消费券以消费卡的形式每年充值一次（每年的酒店消费券未消费完部分可按8折折现）。第五条约定，为方便甲方每月收取本合同第四条中所约定的商铺委托租赁收益，在签订本合同之日起30日内，由乙方以甲方的姓名或甲方书面委托的其他人为户主在益阳华融湘江银行统一办理银行存折（或银行卡），乙方将该商铺委托租赁收益按时足额存入前述银行存折（或银行卡）内。第八条乙方的权利和义务第7点约定，在酒店正式开业后，乙方为酒店按时支付甲方租赁收益提供连带担保。第九条丙方的责任和义务第1点约定，对乙方在本合同委托期限内所限定的权利及义务提供连带担保。第3点约定，丙方以益阳通程国际大酒店1-6层和29层约2.5万平米的自有资产作为担保物，为乙方（或酒店）向甲方支付租赁收益以及丙方购买甲方该商铺之义务提供担保。第十条第2点约定，本合同委托期内，如逾期3个月内乙方（或酒店方）未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益之外，乙方应按日向甲方支付该商铺本年度租赁收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，本合同继续履行，但甲方违约或不可抗力情形除外；第3点约定，本合同委托期限内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付租赁收益，甲方有权要求丙方按该商铺当年的约定购买价提前购买该商铺（具体执行细则见该商铺之《通程酒店国际名品中心商铺销售转让合同》中的相关规定），同时乙方须向甲方支付该商铺原始购买价的5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。《通程酒店国际名品中心商铺销售转让合同》第一部分第五条约定，甲丙双方约定，在签订本合同时，甲方付清该商铺总价款之日即视同交房，自从该商铺交房之日起计算委托租赁期限和租赁收益；同时甲方授权乙方与丙方办理该商铺交房之相关手续。第二部分商铺转让相关约定中约定，甲方与乙方根据该商铺之特性，同意在三方所签订《通程酒店国际名品中心商铺委托租赁经营合同》委托期满三年后，甲方有权要求丙方按本合同约定的价格购买该商铺；委托期满五年后，丙方有权要求甲方按本合同约定的价格转让该商铺。第六条甲、乙、丙三方权利义务第1点约定，甲方与丙方同意在所签订的《通程酒店国际名品中心商铺委托租赁经营合同》委托期满三年后，甲方有权要求丙方按该商铺的原始购买价（以本合同中第三条约定的购买价为准）的104%购买该商铺；委托期满四年后，甲方有权要求丙方按该商铺的原始购买价的106%购买该商铺；委托期满五年后，丙方有权要求甲方按该商铺的108%转让该商铺予丙方。委托期满三年至四年，若甲方要求丙方购买该商铺，甲方须提前二个月向丙方提出转让的书面报告，丙方在接到甲方提前转让的书面报告65日内，必须与甲方到相关部门办妥该商铺的转让手续，并在该商铺转让手续办妥之日一次性将购房款支付给甲方。委托期满五年后，丙方要求甲方将该商铺转让给丙方，甲方须极力配合好丙方到相关部门办妥该商铺的转让手续，丙方在该商铺转让手续办妥之日一次性将转让款支付给甲方。第2点约定，因该商铺转让所发生的一切税、费按国家有关规定由相应承担方承担并支付。第4点约定，丙方以益阳通程国际大酒店1-6层和29层约2.5万平米的自有资产作为担保物，对丙方购买甲方该商铺之义务提供担保。第5点约定，乙方对丙方购买甲方该商铺之义务提供连带担保。第七条约定，甲、乙、丙三方所签订的《通程酒店国际名品中心商铺委托租赁经营合同》所约定的委托期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付租赁收益，甲方有权要求丙方按本合同第六条第1款约定的购买价提前购买该商铺（委托期第1-3年按该商铺原始购买价提前购买）；同时，乙方须向甲方支付该商铺原始购买价的5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。丙方在接到甲方提出的转让书面报告五个工作日内必须与甲方到相关部门办理该商铺的转让手续，并在该商铺转让手续办妥之日一次性将购买房款支付给甲方。2012年12月25日，原告向被告资华公司支付全部购房款252000元。益阳通程酒店管理有限责任公司于2016年12月13日变更名称为益阳资华酒店管理有限责任公司，该公司按约支付租金至2018年12月31日，之后未再及时足额支付租金并未再支付消费券。另查明，被告资华酒店2013年1月至2018年12月期间欠付原告消费券29216元，被告资华酒店已向原告支付2019年1月份至2020年4月份期间的租金7140元。上述事实，有原告提交的《益阳市商品房买卖合同》及《补充协议》、已交付购房款凭据、《益阳通程国际大酒店房屋委托经营租赁合同》、储蓄账户明细账、一期商铺信息以及原告的当庭陈述等予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》、《通程酒店国际名品中心商铺委托租赁经营合同》以及《通程酒店国际名品中心商铺销售转让合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。根据合同约定，被告于2013年1月31日交付房屋，扣除办理初始登记90天、扣除365个工作日、扣除90天，被告办证违约日期应以到期日的第二天即2015年1月21日开始计算。益阳市实行不动产统一登记制度后，自2016年6月起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是两证合一后统一办理不动产权证，故被告资华房地产办理涉案房屋不动产权证的截止期限应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。被告资华房地产未按约定的期限办妥存在违约行为，应当承担违约责任。故对原告要求被告资华房地产按合同约定为原告办理商铺不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。根据《通程酒店国际名品中心商铺销售转让合同》约定，委托期满四年后原告有权要求被告资华房地产按原购买价的106%回购商铺，委托期满五年后，被告资华房地产有权要求原告按该商铺购买价的108%将商铺转让给被告资华房地产。现原告未要求被告资华房地产回购商铺，被告资华房地产亦未要求原告按该商铺购买价的108%将商铺转让给被告资华房地产。委托期满五年后，被告资华房地产要求原告将商铺转让给被告资华房地产不是合同的必须条件，被告资华房地产不存在违约情形，故对原告要求被告资华房地产因未按购房合同约定按时回购商铺向原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告与两被告签订的《益阳通程国际大酒店房屋委托经营租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护。签订合同的各方均应按约定履行自己的义务。原告主张，被告资华酒店自2019年1月份至2020年4月份未按约定足额支付租金，尚欠原告租金26460元及2019年度的消费券5040元，两项共计31500元。但两被告对原告的上述主张未提供相反的证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。经计算，被告资华酒店2019年1月份至2020年4月份，共计16个月未向原告及时足额支付租金，扣除被告资华酒店已支付给原告的租金7140元，被告资华酒店应付给原告的租金数额为2100元×16个月-7140元=26460元，被告资华酒店每年应支付给原告的消费券为5040元，2019年度消费券未消费完部分按8折折现为5040元×80%=4032元，被告资华酒店2013年1月至2018年12月期间欠付原告消费券29216元。被告资华酒店已逾期3个月以上未按约定向原告支付租赁收益，根据上述租赁合同的约定，原告有权要求被告资华房地产提前购买涉案房屋，同时被告资华酒店向原告支付该房屋原始购买价的5%作为违约金。因原告没有要求被告资华房地产提前购买涉案房屋，故被告资华酒店须向原告支付该房屋原始购买价的5﹪即12600元作为违约金。以上三项合计72308元，对原告诉讼请求中未超出该数额的部分，本院予以支持，对超出部分不予支持。《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，该法第二十一条第一款还规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。根据上述租赁合同约定，被告资华房地产对被告资华酒店在该合同委托期限内的权利及义务提供连带担保，应属于连带责任保证人，保证担保的范围包括未支付的租金、约定的补偿款以及违约金。原告要求被告资华房地产在保证担保的范围内，对被告资华酒店的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。被告资华房地产在承担保证责任后，有权向被告资华酒店追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告益阳资华房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内为原告杨晓红办妥位于益阳市朝阳区的不动产权证。二、被告益阳资华酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨晓红租金、违约金及消费券折现款合计72308元；三、被告益阳资华房地产开发有限责任公司对被告益阳资华酒店管理有限责任公司的上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；四、驳回原告杨晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7820元，减半收取3910元，由原告杨晓红负担60元，被告益阳资华酒店管理有限责任公司、被告益阳资华房地产开发有限责任公司连带负担3850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  谭益文二〇二〇年六月二十八日书记员  蒋一丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。