湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初89号原告：中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行，统一社会信用代码：914303008846920997，所在地湘潭市雨湖区韶山西路354号（特丰大厦）。负责人：赵金伟，该支行行长。委托诉讼代理人：苏东博，男，1993年11月20日，汉族，中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行职工。委托诉讼代理人：卢婧，女，1986年4月22日，汉族，中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行职工。被告：张某，男，1988年7月17日出生，汉族，住湘潭市岳塘区。被告：湖南三和伟恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91430300722597603T，住所地湘潭市岳塘区芙蓉东路99号。法定代表人：唐水平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兴，湖南潭州律师事务所律师，系三和集团项目资产清查代表人。原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行（以下简称农行雨湖支行）与被告张某、湖南三和伟恒房地产开发有限公司（以下简称三和房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告农行雨湖支行的委托诉讼代理人苏东博、被告三和房产公司委托诉讼代理人周兴到庭参加了诉讼。被告张某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行雨湖支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张某偿还原告借款本金202509.74元，利息747.11元（计算至2019年10月16日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利，并终止编号为43020120120055833的个人购房担保借款合同；2.判令原告对被告张某的涉诉抵押物享有优先受偿权；3.判令被告三和房产公司承担连带保证责任；4.本案全部诉讼费用由被告承担。本案开庭时，原告将其诉讼请求第1项中的本金202509.74元，利息747.11元分别变更为198566.17元和2919.43元。（本金和利息均计算至本案开庭之日止，同时利息包括罚息和复利）事实和理由：被告张某于2012年5月22日向原告申请一手房住房按揭贷款27万元，并以其购买的位于岳塘区的房产作抵押，上述抵押物未办理抵押权证。2012年6月30日，原告向被告张某发放贷款27万元，约定借款期限为240个月，贷款到期日为2032年6月29日，约定执行年利率为6.12%，逾期利率为9.18%，还款方式为等额本息。但自2017年7月起，被告张某未按时归还贷款。截至2019年10月16日，被告张某尚欠原告借款本金202509.74元，利息747.11元。另根据担保借款合同第33条、第35条的约定，被告三和房产公司应在办妥抵押预告登记手续之前承担连带担保责任，但涉案房屋至今未办理抵押预告登记，请求法院支持原告诉请。被告张某未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。被告三和房产公司辩称，本案因答辩人已经替原告办妥了抵押预告登记手续，故应由被告张某承担还款义务。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1：申请报告、贷款申请表、购房合同、张某身份证、户口本、婚姻情况，首付款票据、收入证明、面谈笔录等、贷款审批通知书、发放通知单、借款合同、借款凭证、还款明细、被告三和房产公司营业执照等，拟证明：原、被告双方债权债务关系成立；原告依合同履约完毕；利率计算依据；被告三和房产公司应承担连带担保责任。证据2：房屋抵押权证（预告登记），拟证明：原告依法取得抵押权；被告三和房产公司没有办理正式的抵押登记，只是办理了预告登记，应当承担连带担保责任。对于原告提交的上述两组证据，被告三和房产公司质证认为对其真实性无异议。对于原告提交的上述两组证据，根据被告三和房产公司的质证意见，并经审查，本院均予以采信。被告张某未向本院提交证据，也未到庭对原告提交的证据发表质证意见。被告三和房产公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月30日，被告张某与被告三和房产公司签订编号为43020120120055833号的《商品房买卖合同》，合同约定，被告张某购买被告三和房产公司开发的位于湘潭市岳塘区，建筑面积63.76㎡，总金额为387533元。付款方式为按揭付款，买受人于2012年4月30日前将首付款117533元存入指定监管账户，余款270000元于2012年7月31日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。上述合同签订后，2012年6月30日，原告农行雨湖支行与被告张某、被告三和房产公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告张某向原告借款270000元，用于购买被告三和房产公司开发的位于湘潭市岳塘区（建筑面积63.76㎡，房屋总金价387533元），借款期限240个月，采取等额本息还款方式，每月对日归还贷款本息，逾期还款，逾期利率在原有借款利率基础上加收50％。如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同同时约定，被告张某以其所购房产作抵押担保；由阶段性保证人湖南三合伟恒房地产开发有限公司按10.1条和10.3条约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2条和10.3条约定提供抵押担保。被告三和房产公司作为借款保证人在合同签订之日起90日内提供办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第10条中还约定：保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金及诉讼费等实现债权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保和保证担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。上述合同签订的同日，原告按照合同约定，将借款270000元支付至被告张某指定的被告三和房产公司银行账户。自2017年7月起，被告张某未按时归还银行贷款，原告在被告张某未按时还款后，从被告三和房产公司提供的保证金账户内予以了相应扣款。截止至2020年5月25日，被告张某尚欠原告借款本金198566.17元和利息2919.43元（含罚息、复利）。另查明，1.2012年7月19日，就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，其登记号为潭房预湘潭市字第××号。2.根据原告与被告三和房产公司的一致陈述，涉案房／屋至今尚未办理、取得房地产权属证书。3.根据原告陈述，至2020年5月26日，被告三和房产公司共计为被告张某偿还借款本息（含罚息、复利）60843.56元，其中本金32610.38元、利息27742.57元、罚息270.88元、复利219.73元。本院认为，原告农行雨湖支行与被告张某、被告三和房产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。引发本案纠纷的根本原因，系被告张某未按合同的约定及时归还原告按揭贷款所致，被告张某的行为构成违约，应承担全部责任。原告要求被告张某提前归还借款本金并支付利息（含罚息）及解除编号为43020120120055833号的《个人购房担保借款合同》的诉请，其理由成立，本院予以支持。对原告提出的“对被告张某的涉诉抵押物享有优先受偿权”的诉请。本院认为，本案所涉房产上虽然已设定抵押预告登记，但其与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。相应的，根据物权法定原则，抵押权预告登记不产生担保物权效力，预告登记权利人也就不享有处分抵押物并优先受偿的权利。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告提出的“被告三和房产公司对上述债务承担连带清偿责任”的诉请。本院认为，因被告三和房产公司提供的保证期限是从“自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止”，属于阶段性连带保证，阶段性连带保证其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内(贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止)向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时便是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。现原、被告所签主合同虽被解除，但本案中，涉案房屋至今既未取得房地产权属证书，也未办妥抵押登记手续，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，在被告三和房产公司与原告无另有约定的情况下，本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，保证人三和房产公司的保证仍在有效保证期限内，被告三和房产公司仍应对张某的相关民事责任承担连带清偿的保证责任；故原告要求被告三和房产公司对被告张某的前述债务承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。但根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，被告三和房产公司承担保证担保责任后，依法有权向债务人张某追偿。综上所述，本院对原告农行雨湖支行的诉讼请求，部分支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行与被告张某、湖南三和伟恒房地产开发有限公司于2012年6月30日签订的编号为43020120120055833号的《个人购房担保借款合同》；二、被告张某在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行借款本金198,566.17元和算至2020年5月25日止的利息2919.43元（含罚息、复利），自2020年5月26日起至实际清偿之日止的逾期利息以尚欠借款本金198,566.17为基数，按照合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%计算；三、被告湖南三和伟恒房地产开发有限公司对上述第二项被告张某所负给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4350元，由被告张某、湖南三和伟恒房地产开发有限公司共同负担4000元，由原告中国农业银行股份有限公司湘潭雨湖支行负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  田阳审 判 员  左斌人民陪审员  周红二〇二〇年六月二十九日代理书记员  蒋垚附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记时效。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十八条：订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。