福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初2632号 原告（反诉被告）：罗德英，女，1960年6月27日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：李恒江（系罗德英之子），住南平市延平区。 委托诉讼代理人：颜木海，福建九越律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄树英，女，1965年8月11日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：游志平，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何星楠，福建武夷律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）罗德英与被告（反诉原告）黄树英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案，被告黄树英于2019年7月17日提出反诉。本院依法适用简易程序分别于2020年3月24日、2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗德英的委托诉讼代理人李恒江、颜木海，被告（反诉原告）黄树英及其委托诉讼代理人游志平、何星楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗德英向本院提出诉讼请求：1.黄树英支付罗德英南平市延平区仙佳苑）1幢1层104号店面（以下简称104号店面）、南平市延平区仙佳苑）8栋801室（以下简称801室房屋）房屋的购房款169541.83元；2.黄树英支付罗德英逾期付款违约金（违约金以拖欠购房款为基数，从2013年1月1日起按日万分之三计算至付清之日止，暂计算至起诉之日止的违约金为117180元）。罗德英当庭变更第一项诉讼请求为：黄树英支付罗德英104号店面、801室房屋的购房款155239.98元。事实与理由：罗德英与邓金水是夫妻关系，罗德英是邓金水的唯一继承人。2010年1月，邓金水因腿脚不便，委托黄新英代为收款代交事项。2010年3月30日，黄新英让黄树英与邓金水签订了两份《房产转让合同》，将邓金水的安置房转让给黄树英，其中一份是801室房屋，总价款220000元；另一份是104号店面售予黄树英，每平价款为3950元，总价款98750元。两份合同对房价均约定了如合同约定面积和产权登记面积有差异的，以产权登记为准，双方同意差异面积据实结算房价款，多还少补。104号店面的《房产转让合同》第二条约定了付款方式及时间：本店面所有房款按拆迁办通知时间交付；801室房屋的《房产转让合同》第二条约定了付款方式及时间：除甲方应交付拆迁办房款计31903.50元，剩余房款按甲方所需时间支付。合同第三条违约责任：乙方逾期缴纳统建房价款的，应承担违约责任，乙方的违约责任按《统建房合同书》约定执行，安置房合同第六条约定逾期60日（不含60日）后，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，直至缴清本期统建房价款。合同还约定了其他权利和义务。罗德英和邓金水对以上合同直到黄树英起诉罗德英时才得知此合同，且从黄树英所举的收条称已支付801室房屋的购房款120000元，店面款50000元。801室房屋的房产证面积为102.03平方米，比合同约定的面积100.9平方米多了1.13平方米，按合同约定801室房屋的总价款为222463.83元，黄树英尚差购房款102463.83元未付。104号店面房产证的面积为26.019279平方米，合同约定的面积为25平方米，比合同约定面积多1.019279平方米，店面的总价款为102776.15元，黄树英尚差购房款52776.15元未付。综上，黄树英共计欠购房款155239.98元。黄树英逾期付款构成违约，根据合同约定应当支付违约责任。为维护罗德英的合法权益，特向贵院起诉，请求支持诉请。 黄树英辩称，一、罗德英要求黄树英支付涉案房屋尾款的条件未成就，答辩人依法享有同时履行抗辩权。虽然涉案的两份《房产转让合同》中载明了付款方式及时间，但根据黄树英提交的由邓金水出具的三份《收条》及邓金水和罗德英共同出具的一份《收条》，双方实际未按照《统建房合同书》及《房产转让合同》约定的方式和时间支付购房款，已变更了购房款的支付方式。且邓金水和罗德英共同出具的一份《收条》所“注”部分明确载明：“所有房款尚余人民币壹拾万元未付，此房款待壹号楼1-1店面，壹号楼405室，捌号楼801室办理过户手续时结清。”所“注”部分亦有邓金水捺印，说明双方已明确约定购房尾款在办理房产过户登记时支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，黄树英依法享有同时履行抗辩权。104号店面至今未办理产权过户登记，黄树英有权拒绝罗德英要求支付购房尾款的要求。黄树英未支付购房尾款并不构成违约，罗德英要求黄树英支付违约金，没有事实和法律依据。二、黄树英已支付涉案房屋及店面购房款218750元，只有100000元尾款未付。黄树英提供了支付购房款的《收条》、《收款收据》，其中邓金水与罗德英于2012年10月12日共同出具的《收条》明确注明：“所有房款尚余人民币壹拾万元整未付。”该《收条》是双方之间对涉案两套房产已付购房款的总结算确认，足以证实，黄树英已支付801室房屋及104号店面购房款218750元，只欠100000元尾款未付。三、罗德英尚欠黄树英逾期交房违约金及案件受理费，待购房尾款支付条件成就时应抵扣购房尾款。已发生法律效力的（2017）闽0702民初3771号《民事判决书》判决：罗德英应向黄树英支付逾期交付位于南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室房屋违约金（按每月950元计算，从2013年1月20日起算，至交付之日止，计算至2018年1月20日计57000元）；案件受理费由罗德英负担。该判决生效后，罗德英未履行上述判决规定的义务，黄树英向人民法院申请强制执行，直至2018年6月23日，经人民法院强制执行，罗德英才将上述801室房屋及104号店面交付给黄树英。根据上述判决计算，罗德英应向黄树英支付违约金61750元并加倍支付迟延履行期间的债务利息，以及案件受理费1300元。然而，经人民法院强制执行，至今只执行到位16188元，剩余款项待支付购房尾款条件成就时，也应予以抵扣。四、关于房屋转让合同约定面积与实际面积差异的问题。黄树英同意按照涉案房产的不动产登记证书中记载的实际面积结算，将差价补给罗德英。同时同意罗德英当庭更改的实际面积。综上，涉案房屋购房尾款的支付条件尚未成就，请求人民法院依法驳回罗德英的诉讼请求。 黄树英向本院提出反诉请求：1、罗德英向黄树英支付南平市延平区人民政府八仙小区征地拆迁领导小组办公室逾期交付801室房屋及104号店面的违约金共计31500元；2.罗德英向黄树英返还代为支付的801室房屋物业费、电梯费、水费、污水费、垃圾处理费共计1212.01元;3.本案本诉、反诉费用由罗德英承担。事实与理由：2010年3月24日，南平市延平区人民政府八仙小区征地拆迁领导小组办公室（以下简称八仙小区拆迁办）（甲方）与邓金水（乙方）签订《八仙小区统建安置房合同书》一份，乙方选定安置房A2幢603室、A2幢303室、8幢801室、1幢405室四套住宅及1幢1-1号商店，合同第七条约定：“甲方应当在2011年5月30日前交付A1#、A2#、1#、2#、3#、4#统建房的住宅和商店给乙方；在2012年1月30日前交付5#、10#统建房的住宅和商店给乙方，在2012年3月30日前交付8#统建房的住宅和商店给乙方。甲方逾期未按时交房给乙方的，自逾期之日起60日（含60日）内，甲方按乙方已签订的房屋建筑面积日0.5元/平方米违约金给乙方；逾期60日（不含60日）后，甲方按乙方已签订的房屋建筑面积日0.75元/平方米违约金给乙方，直至交房为止。”该合同还对价款、付款方式、付款时间等内容进行了约定。2010年3月30日，邓金水（甲方）与黄树英（乙方）签订《房产转让合同》两份，约定邓金水将安置房801室、1幢1-1号商店转让给黄树英，两份合同第四条均约定：“甲方交房地产期限以《统建房合同书》约定的时间交付，因八仙小区拆迁办原因造成逾期交房的违约责任由八仙小区拆迁办负责赔偿，如甲方得到统建房赔偿，属于该套统建房份额的赔偿款归乙方所有。”合同还对房产价款、付款方式等内容进行了约定。上述合同签订后，邓金水的安置商店由1幢1-1号调整为1幢104号商店。因八仙小区拆迁办未按约定期限交付上述房产，向邓金水支付了801室房屋逾期交房违约金18994元，支付了104号店面逾期交房违约金12506元。根据邓金水与黄树英签订的《房产转让合同》约定，八仙小区拆迁办逾期交付上述两套房产的违约金应归黄树英所有，罗德英收款后应将上述违约金支付给黄树英。2018年6月23日，经南平市延平区人民法院强制执行，罗德英才将上述801室房屋交付给黄树英。房屋交付后，黄树英代罗德英支付了801室房屋自2017年1月至2018年5月期间的物业费765.2元、电梯费257.5元及2014年2月至8月的水费、污水费、垃圾处理费189.31元。上述费用是罗德英占有、使用期间产生的费用，罗德英应向黄树英返还上述代为支付的费用。综上，黄树英依法提出反诉，请求人民法院依法支持黄树英的反诉请求。 罗德英对黄树英的反诉辩称，一、黄树英主张801室房屋违约金和104号店面的违约金31500元已放弃且过诉讼时效。黄树英所主张的801室房屋违约金在2012年拆迁办收款时被扣抵交购房款，104号店面在2013年4月拆迁办收款时被扣抵交了购房款。依据合同约定拆迁办的应交款项均是黄树英缴纳的，黄树英在2016年9月向法院起诉罗德英时在法庭上也是主张拆迁办的款是其缴纳，后因没有证据没被采信。2016年9月，黄树英就依据买卖合同起诉罗德英，但诉请中没有主张该项款项，应视为对该项款项请求权的放弃。且从罗德英取得该款项时起，已超过诉讼时效。二、黄树英主张的801室房屋物业费等费用为1212.01元，没有事实和法律依据。1.物业费是物业公司向业主收取的，罗德英并没有委托黄树英缴纳物业费，黄树英在取得房产前也没有义务交纳物业费，如应当缴纳主张权利的人应当是物业公司，黄树英自愿垫付，没有合同约定和法律规定可以追偿；2.801室房屋在2013年就被黄树英强行破锁、换锁，并将物品堆放室内，占有使用，物业费等费用本就应当由其承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。当事人有异议的证据，本院认定如下：黄树英对罗德英提供的证据《八仙小区统建安置房合同书》、801室《房屋转让合同》、104号店面《房屋转让合同》的证明对象有异议，认为在合同履行过程中，双方对购房款的支付时间及方式进行了变更。本院认为，邓金水、罗德英于2012年10月12日向黄树英出具的《收条》注明：“所有房款尚余人民币壹拾万元未付，此房款待壹号楼1-1店面、壹号楼405室、捌号楼801室办理过户手续时结清。”该约定系对801室购房款支付时间的变更，故《八仙小区统建安置房合同书》、801室《房屋转让合同》中关于801室购房款支付方式的约定部分，本院不予认可。罗德英对黄树英提供的《收条》（四份）的证明对象有异议，认为《收条》仅能证明黄树英支付了170000元房款，无法证明双方对104号店面、801室房屋的付款时间进行了变更。本院认为，2010年4月1日邓金水出具的《收条》认可黄树英交纳购房款50000元，视为对原约定“按拆迁办通知时间交付”作出了变更。2012年10月12日邓金水、罗德英出具的《收条》中注明的“所有房款”指向的是“801室”，故该付款时间的变更系针对801室购房款的支付方式，故104号店面与801室房屋购房款的支付时间均作出了变更，原约定不再具有约束力。罗德英对黄树英提供的（2017）闽0702民初3771号民事判决书、（2018）闽07民终406号民事判决书的关联性有异议，本院认为该二份判决书解决的纠纷系104号店面、801室房屋的房屋交付问题，与本案具有关联性，本院予以采信。罗德英对黄树英提供的《借记卡账户历史明细清单》的关联性有异议，本院认为该银行流水体现的是罗德英支付逾期交房的违约金情况，与本案无关，本院不予采信。罗德英对黄树英提供的证据胜洁物业收款收据、南平税务发展有限公司预缴收据的关联性有异议，本院认为上述二份证据与本案具有关联性，本院予以采信。 综合本案证据的质证、认证情况，对本案的事实作如下认定： 罗德英与邓金水系夫妻关系。2010年3月24日，南平市延平区八仙小区拆迁办（合同甲方）与邓金水（合同乙方）签订一份《八仙小区统建安置房合同书》。该合同书约定：第二条：乙方统建安置房基本情况。乙方原安置方案宅基地面积确认为90平方米，套档安置统建房住宅面积450平方米，另安置店面面积25平方米。现选房如下：1、住宅：第一套：A2幢603号房，面积98.5平方米，单价每平方米885元，总价87173元。第二套：A2幢303号房，面积98.5平方米，单价为每平方米825元，总价81263元。第三套：8幢801号房，面积100.9平方米，单价每平方米908元，总价91617元；第四套：1幢405号房，面积127平方米，单价每平方米815元，总价103587元。2、店面1-1号，面积25平方米，单价每平方米1950元，总价48750元。乙方安置的统建房A2幢303号住宅房为普通装修，其他三套住宅和店面为商品毛坯房；第三条：结算办法。乙方安置统建房住宅面积少于安置套档面积的，按以下方法结算：乙方共安置统建房4套，总面积425平方米，购买总计363640元。乙方少购统建房住宅面积25平方米，每平方米回购单价为1500元，计37500元。购房款和回购款相抵后，乙方应付给甲方住宅价款计326140元；第七条：甲方应当在2011年5月30日前交付A1#、A2#、1#、2#、3#、4#统建房的住宅和商店给乙方；在2012年1月30日前交付5#、10#统建房的住宅和商店给乙方，在2012年3月30日前交付8#统建房的住宅和商店给乙方。甲方逾期未按时交房给乙方的，自逾期之日起60日（含60日）内，甲方按乙方已签订的房屋建筑面积日0.5元/平方米违约金给乙方；逾期60日（不含60日）后，甲方按乙方已签订的房屋建筑面积日0.75元/平方米违约金给乙方，直至交房为止。该合同还对付款方式、付款时间、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，双方又签订了一份《南平市八仙小区开发建设房屋拆迁补偿协议》。对于临时安置补助费、搬迁补助费等内容进行了约定。 2010年3月30日，邓金水（合同甲方）与黄树英（合同乙方）签订一份《房产转让合同》。合同约定：甲方将《八仙小区统建安置房合同书》中约定的八仙小区8幢801室统建房转让给乙方。第一条：1.甲方所转让的统建房位于南平市，面积为100.9平方米，总房价款为220000元；2.本合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意差额面积据实结算房价款，多还少补；第二条：付款方式及时间。乙方应按《统建房合同书》约定的付款时间分别支付款。除甲方应交付拆迁办房款计31903.5元外，剩余房款按甲方所需时间支付；第三条：违约责任。1、乙方逾期缴纳统建房价款定金的，应承担违约责任，乙方的违约责任按《统建房合同书》的约定执行。2、在本合同履行中，如果甲方出现恶意违约或者明示违约，不再履行本合同的，甲方应当双倍返还房价款给乙方。第四条：甲方交房地产期限以《统建房合同书》约定的时间交付，因八仙小区拆迁办原因造成逾期交房的违约责任由八仙小区拆迁办负责赔偿，如甲方得到统建房赔偿乙方也同样，属于该套统建房份额的赔偿款归乙方所有。甲方收到八仙小区拆迁办交给的房屋钥匙后三日内将该套统建房及钥匙交付给乙方使用，以甲方收到拆迁办交给的房屋钥匙之日算起逾期30日视甲方违约，该套统建房交付时为毛坯房。合同其他条款还对办理房屋产权证及变更过户等事宜进行了约定。同日，邓金水（合同甲方）与黄树英（合同乙方）又签订一份《房产转让合同》。合同约定：甲方将《八仙小区统建安置房合同书》中约定的八仙小区1幢1-1店面转让给乙方。第一条：1、甲方所转让的统建房位于南平市店面，面积为25平方米，单价为每平方米3950元，总房价款为98750元。2、本合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意差额面积据实结算房价款，多还少补。第二条：付款方式及时间。乙方应按《统建房合同书》约定的付款时间分别支付款。本店面所有房款按拆迁办通知时间交付，与本人无关。第三条：违约责任。1、乙方逾期缴纳统建房价款定金的，应承担违约责任，乙方的违约责任按《统建房合同书》的约定执行。2、在本合同履行中，如果甲方出现恶意违约或者明示违约，不再履行本合同的，甲方应当双倍返还房价款给乙方。第四条：甲方交房地产期限以《统建房合同书》约定的时间交付，因八仙小区拆迁办原因造成逾期交房的违约责任由八仙小区拆迁办负责赔偿，如甲方得到统建房赔偿乙方也同样，属于该套统建房份额的赔偿款归乙方所有。甲方收到八仙小区拆迁办交给的房屋钥匙后三日内将该套统建房及钥匙交付给乙方使用，以甲方收到拆迁办交给的房屋钥匙之日算起逾期30日视甲方违约，该套统建房交付时为毛坯房。第六条：…由乙方确定办理该套统建房过户手续的时间，以拆迁办允许过户办证的时间，经乙方确定办理过户手续的时间为准，逾期30天视甲方违约。 《房产转让合同》签订后，邓金水于2010年4月1日向黄树英出具一张《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号＊＊＊购买位于南平市延平区店面的拆迁安置统建房款，合计人民币伍万元整（￥50000元）。特立此据。”邓金水在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。2010年12月10日，邓金水与罗德英登记结婚。2012年4月30日，邓金水又向黄树英出具一份《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号＊＊＊购买位于南平市延平区的拆迁安置统建房款，合计人民币伍万伍仟元整（￥55000元）。特此此据。注：所有房款尚余人民币壹拾陆万伍仟未付，包含交付拆迁办的房款。”邓金水在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。同年8月20日，邓金水再向黄树英出具一份《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号＊＊＊购买位于南平市延平区的拆迁安置统建房款，合计人民币壹万伍仟元整（￥15000元）。特此此据。注：所有房款尚余人民币壹拾伍万未付。”邓金水在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。同年10月12日，邓金水、罗德英向黄树英出具一份《收条》。该收条载明：“今收到黄树英身份证号＊＊＊购买位于南平市延平区的拆迁安置统建房款，合计人民币伍万元整（￥50000元）。特此此据。注：所有房款尚余人民币壹拾万未付。此房款待壹号楼1-1店面、壹号楼405室、捌号楼801室办理过户手续时结清。”邓金水、罗德英在该收条落款的“收款人”处签名捺印确认。四份《收条》中所载明内容的书写部分均由黄树英妹妹黄新英书写，《收条》中“注”的文字部分均有邓金水捺印确认。 案涉拆迁安置房屋及店面于2012年12月竣工验收。嗣后，八仙小区拆迁办因逾期交付房产向邓金水支付801室房屋的违约金18994元（2012年3月30日至2012年12月26日）、104号店面的违约金12506元（2011年5月30日至2013年4月16日）。2012年12月19日，邓金水接收了801室房屋，并办理了物业服务的相关手续，缴纳了相应的物业费。根据八仙小区拆迁办出具的《证明》，邓金水与八仙小区拆迁办签订的《八仙小区统建安置房合同书》中安置的店面1号楼101室面积25平方米，调整为1号楼104室中面积26.007平方米。2014年4月1日，邓金水接收了104号店面，并办理了物业服务的相关手续，缴纳了相应的物业费。 邓金水接收前述房屋和店面后，未移交黄树英使用。2015年1月31日，邓金水去世。2016年4月13日，801室房屋进行了房屋所有权登记。所有权人为邓金水、罗德英，面积为102.03平方米，坐落于南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室，《房屋所有权证》号码为南房权证字第××号和第201603152-2号。同年5月19日，801室房屋进行国有土地使用权登记，《国有土地使用权证》号码为南国用（2016）第003480号。2017年10月13日，104号店面进行了不动产权登记，证号为闽（2017）南平市不动产权第0013576号的不动产权证上记载为：“权利人‘罗德英’，共有情况‘按份共有…罗德英占8.97%’”。 嗣后，因罗德英未向黄树英交付房屋、店面，黄树英于2016年9月27日向本院提起诉讼要求罗德英交付房屋、店面。本院于2017年6月29日作出（2016）闽0702民初3266号民事判决，罗德英不服该判决，向南平市中级人民法院提起上诉，南平市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）闽07民终1123号民事裁定，将本案发回本院重审。本院经审理后于2018年2月7日作出（2017）闽0702民初3771号民事判决：“一、罗德英于本判决生效之日起十五日内将位于南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室房屋交付给黄树英；二、罗德英于本判决生效之日起七日内协助黄树英将南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室房屋和南平市延平区李桐路183号（八仙佳苑）1幢1层104号（商店）中8.97%份额的权属转移登记至黄树英名下...”罗德英不服该判决提起上诉，南平市中级人民法院于2018年4月16日作出（2018）闽07民终406号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”嗣后，罗德英未履行判决，黄树英向本院申请执行。104号店面已于2018年5月份由黄树英实际占有并收取租金，但因程序问题至今未成功办理产权变更登记手续。801室房屋也于2018年6月22日通过本院执行交付给黄树英，并已办理了产权变更登记。黄树英为办理801室房屋的物业、水电账户变更登记手续，于2018年11月16日代缴物业费765.2元（2017年1月至022018年5月）、电梯费257.5元（2017年1月至2018年5月）、水费、污水费、垃圾处理费189.31元（2014年2月至2014年8月）。 本院认为，邓金水生前与黄树英签订的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，现邓金水过世，罗德英作为邓金水唯一继承人，继受了合同权利和义务，合同对黄树英与罗德英均具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于黄树英尚欠罗德英购房款的数额问题，根据罗德英、邓金水出具的四份《收条》可以看出，黄树英已支付104号店面购房款50000元及801室购房款120000元，故黄树英尚欠104号店面购房款48750元（98750元-50000元）、801室购房款100000元（220000元-120000元）。根据104号店面、801室房屋的《房产转让合同》第一条规定：本合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意差额面积据实结算房价款，多还少补。黄树英应向罗德英补足104号店面差额面积购房款4026.15元{3950元*（26.019279平方米-25平方米）}、801室差额面积购房款2463.83元{220000元÷100.9平方米*（102.03平方米-100.9平方米）}。综上，黄树英尚欠罗德英104号店面购房款52776.15元、801室购房款102463.83元。关于黄树英辩称2012年10月12日的《收条》注明“所有房款尚余人民币壹拾万元整未付”系对涉案两套房产的结算确认，两套房产只欠100000元房款未付，本院认为（2017）闽0702民初3771号民事判决中已认定“所有房款尚余人民币壹拾万元整未付”指向的是801室购房款，且该判决已发生法律效力，本院对此予以确认，故本院对黄树英的该项抗辩意见不予采信。 关于黄树英支付购房款的付款条件是否成就的问题，本院认为，801室房屋已于2018年8月8日办理产权过户手续登记至黄树英名下，黄树英应向罗德英支付剩余购房款。关于104号店面购房款的支付时间，因2010年4月1日邓金水出具的《收条》认可黄树英交纳购房款50000元，视为对原约定“按拆迁办通知时间交付”作出了变更，对于剩余房款的支付方式及交付时间未再约定，但因该店面已由黄树英实际占有、使用并已获取相应收益，依据市场交易规则及公平原则，黄树英理应将店面的剩余购房款支付给罗德英。综上，黄树英支付涉案房产的购房款的付款条件均已成就。黄树英辩称104号店面未办理产权过户登记手续，不应支付剩余购房款。本院认为，104号店面的产权过户手续系因程序问题的客观原因未能成功办理，并非罗德英的主观过错导致，故黄树英不能以未办理产权变更登记对抗支付购房款的义务。关于逾期支付购房款产生的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”罗德英按照双方合同约定要求黄树英按日支付逾期应付款万分之三的违约金的诉讼请求，未超出法律规定的范畴，本院予以支持。因104号店面未对剩余购房款的支付时间作出约定，罗德英在交付104号店面后可随时向黄树英主张购房款，故黄树英应自起诉之日起向罗德英支付逾期付款违约金（以52776.15元为基数，按日万分之三计算）。801室房屋已于2018年8月8日办理产权变更登记，依据双方对该房产付款时间的变更约定，黄树英应于2018年8月8日起向罗德英支付逾期付款违约金（以102463.83元为基数，按日万分之三计算）。 关于黄树英要求罗德英支付八仙小区拆迁办因逾期交付房产向邓金水支付801室房屋、104号店面的违约金31500元的诉讼请求是否过诉讼时效的问题，因黄树英未提供其向罗德英主张该债权的证据，至今亦未向本院主张过该债权，不存在诉讼时效中断的情形。黄树英主张该债权与（2017）闽0702民初3771号案件的房屋买卖合同系同一债权，房屋买卖合同纠纷的诉讼时效中断效力应及于该部分债权。本院认为，黄树英主张罗德英支付八仙小区拆迁办因逾期交付房产的违约金与黄树英与罗德英房屋买卖产生的债权之间虽然有一定关联性，但二者之间系相互独立，不互为整体，不属于同一债权，故本院对黄树英的该项主张不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”至黄树英提起反诉之日，其诉请请求已超过三年诉讼时效，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 关于黄树英要求罗德英返还代缴的801室物业费等费用合计1212.01元的问题，本院认为，因黄树英代缴的物业、水电等费用系产权过户登记之前产生的费用，该费用应由罗德英负担。关于罗德英辩称该费用应由物业公司向其主张，本院认为，801室房屋过户登记至黄树英名下后，一直由黄树英占有使用，但物业、水电未办理过户，导致无法正常使用房屋。黄树英代缴该费用后，罗德英因此免于缴纳上述费用，获得不当得利，黄树英可直接向罗德英主张该债权。故黄树英要求罗德英返还代缴物业费、电梯费、水费、污水费、垃圾处理费共1212.01元的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄树英应于本判决生效之日起十日内向罗德英支付南平市延平区仙佳苑）8幢8层801室房屋购房款102463.83元,并支付自2018年8月8日起至付清之日止，按日万分之三计算的逾期付款违约金； 二、黄树英应于本判决生效之日起十日内向罗德英支付南平市延平区李桐路183号（八仙佳苑）1幢1层104号（商店）购房款52776.15元,并支付自2019年5月16日起至付清之日止，按日万分之三计算的逾期付款违约金； 三、罗德英应于本判决生效之日起十日内向黄树英返还物业费、电梯费、水费、污水费、垃圾处理费合计1212.01元； 四、驳回罗德英的其他诉讼请求； 五、驳回黄树英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5600.80元，减半收取2800.4元，由罗德英负担1010.4元，由黄树英负担1790元。 反诉案件受理费617.8元，减半收取308.9元，由罗德英负担25元，由黄树英负担283.9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  应木华 二〇二〇年六月二十四日 法官助理苏文城 书记员李嘉慈 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。