重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1074号上诉人（原审被告）：曹淑华，女，1967年12月18日出生，汉族，职业不详，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：曹建生，男，系曹淑华弟弟。委托诉讼代理人：刘谋，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张立东，男，1962年8月21日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：彭华，重庆嘉能律师事务所律师。原审第三人：重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号附3号，统一社会信用代码125001063587047236。法定代表人：敬柏清，该服务中心院长。委托诉讼代理人：骆蕾，女。委托诉讼代理人：朱传喜，男。上诉人曹淑华因与被上诉人张立东，原审第三人重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心（以下简称妇幼服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初8797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月2日、2020年5月21日进行了询问。上诉人曹淑华的委托诉讼代理人曹建生、刘谋，被上诉人张立东及其委托诉讼代理人彭华，原审第三人妇幼保健中心的委托诉讼代理人骆蕾、朱传喜到庭参与诉讼。本案现已审理终结。曹淑华上诉请求：1．请求依法撤销一审判决书，并依法驳回被上诉人的该项请求；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人有新证据能够证实，一审认定欠付租金2862元的事实错误。2017年夏，因被上诉人提供的房屋消防验收不合格，上诉人欲解除合同，终止经营；鉴于此，被上诉人主动提出，对三份租赁合同的租金进行降低，经双方协商，达成口头协议：除由上诉人向妇幼服务中心直接缴纳房屋租金外，每月再另行向被上诉人交1400元的费用，上诉人继续租赁经营。一审中被上诉人提供的收据，反映了双方是按该口头协议执行的，且上诉人有微信记录，该新证据也能证实该口头协议是真实存在的。另外，即使上诉人差欠租金，因上诉人系向妇幼服务中心支付的租金，该租金包含了三份房屋租赁合同的租金，也无法区分上诉人缴纳的是哪份租赁合同的租金，故一审法院认定上诉人欠乔天宾馆四楼的租金2862元有误。张立东答辩，曹淑华的陈述空口无凭，没有任何证据予以佐证，周小又是我之前雇请的员工，前不久曹淑华为达到目的，威逼利诱周小又出庭作证，周小又报案。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。妇幼保健中心述称，曹淑华与张立东之间的合同我方不知道，也不知道转租行为，与我方无关。张立东向一审法院提出诉讼请求：1．要求被告支付2017年10月至2019年3月期间所欠租金2862元。2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年7月10日，沙坪坝区陈家桥镇人民政府、沙坪坝区陈家桥镇城建国土所出具一份《证明》，载明：兹有沙坪坝区人口与计划生育委员会在陈家桥陈青路308号新建五层楼房一栋，其产权属于沙坪坝区人口与计划生育委员会，有关产权手续正在办理中，特此证明。2015年6月15日，根据沙坪坝区机构编制委员会办公室沙编办发【2015】43号文件，将区妇幼保健院、区城区计划生育生殖健康中心、区陈家桥计划生育生殖健康中心、区计划生育药具管理站整合，组建重庆市沙坪坝区妇幼保健计划生育服务中心，机构性质为区卫计委下属全民所有制事业单位。2015年11月20日，重庆市公安局沙坪坝区分局陈家桥派出所出具一份证明：兹有我辖区单位重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心原地址：沙坪坝区，现地址为沙坪区陈家桥陈青路57号附4号。2007年1月4日，张立东注册成立重庆市沙坪坝区乔天宾馆，张立东为个体工商户经营者，经营场所位于重庆市沙坪坝区。2007年10月1日，重庆市沙坪坝区乔天宾馆（乙方，合同尾部加盖了重庆市沙坪坝区乔天宾馆的公章，还有张立东的个人签名）与重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同中载明：根据平等互利原则，经协商，甲、乙双方就乙方租用甲方位于沙区陈家桥西部生殖中心的培训中心开设宾馆和餐厅一事，达成以下协议。一、甲方向乙方出租底楼、2楼用于开设餐厅；3、4楼用于开设宾馆。二、租用面积：按建筑面积计，租用面积共计3010平方米。甲方同意乙方将四楼屋面作设备用地，不算租用面积。三、租金：乙方向甲方交纳租金，租金按建筑面积计算：自租赁期起，底楼部分（525平方米）每月每平方米7元，月租金3675元。租金每五年每平方米递增0.50元。2、3、4楼部分（2485平方米）每月每平方米5元，月租金12425元。租金每五年每平方米递增0.50元。四、租金支付方式：（1）按季现金支付。（2）每笔租金提前5日支付。五、起租时间：2007年l0月l日。六、租赁期限：15年。七、电梯的使用维护费用由乙方负责。八、宾馆经营所需手续由乙方自行办理，其费用自理。九、宾馆经营不得违反国家相关法律法规，否则概由乙方承担全部责任。十、宾馆楼前停车坪管理权由乙方负责。十一、宾馆装修及经营期间，若发生人身安全事故概由乙方承担全部责任。十二、乙方装修及经营期间，不得损坏原有建筑结构。十三、甲乙双方均可在楼顶上设置广告。十四、在合同履行期间，如遇不可抗力和政策、法律变化、国家征用，致合同无法继续履行，双方互不负违约责任。十五、其他未尽事宜，甲乙双方协商解决。本合同一式贰份，双方各壹份，自签字之日起生效。上述《房屋租赁合同》签订后，重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心将约定的房屋交予张立东使用，张立东用于经营乔天宾馆。后来，重庆市沙坪坝区陈家桥生殖健康中心在上述合同（复印件）尾部备注如下内容：在本合同条款范围内同意转租，并加盖了公章。2016年1月31日，张立东（甲方）与曹淑华（乙方）签订《转让合同》。合同中载明：经友好协商，甲乙双方就转让乔天宾馆四楼事宜达成如下协议。一、甲方向乙方转让乔天宾馆四楼，出租期限自2016年2月1日至2022年9月30日止，乙方用于住宿业务。二、转让费和履约保证金及支付方式：乙方向甲方支付转让费10万元。此款在本合同签订的当天支付。另外，双方约定，乙方于2017年1月31日之前向甲方支付履约保证金2万元整。在乙方正常履约退出时由甲方全额退还乙方，不计利息。若乙方未按期支付租金，甲方可要求乙方无条件撤出，履约保证金不退。三、房租及支付方式：乙方应每季度缴纳房租给甲方，甲乙双方商定房租分段计算，须提前五天缴纳：2016年2月1日至2017年9月30日期间每季度房租为19160元，2017年10月1日至2022年9月30日期间每季度房租为21000元。四、移交时间：2016年1月1日。五、燃气表产权仍属甲方，乙方享有唯一使用权并承担维修费用。六、乙方的四楼部分有权使用甲方电梯并承担其电梯的电费、年检费、维护费、维修费的50%（其中15%向五楼收取），另外的50%由一、二、三楼承担。七、乙方所有经营费用，如水电气费、电话费、卫生检测费、垃圾清洁费、垃圾处置费、闭路费等由乙方自行承担。八、乙方经营所需证照手续由乙方自行办理并承担费用。若借用甲方原有经营执照，乙方承担所有费用和经营风险。公章甲方保管。九、乙方的经营活动应遵守国家法律法规，若有违反，乙方承担全部责任。十、乙方应保证经营场所环境秩序，不得高声喧哗影响他人。十一、乙方根据经营需要所进行的装修改建之费用由乙方自行承担。其装修改建方案须经甲方同意。十二、乙方退出承租时，由乙方装修改建的部分（含地砖、木地板、墙体、吊顶、隔断、玻璃、门、柜台等）属甲方所有，由甲方进行处置。而家具、电器、空调及设备等由乙方自行处置。十三、在合同经营期限内，甲乙双方如出现争议，应遵循国家相关法律法规进行解决。十四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。《转让合同》签订后，张立东将四楼交予了曹淑华使用，曹淑华用于经营宾馆。现张立东诉称2017年10月至2019年3月期间四楼租金曹淑华尚欠租金2862元未向张立东支付，曹淑华对张立东上述请求不予认可。一审法院认为，张立东、曹淑华之间的转让合同系双方的真实意思表示，内容不违反强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。虽然在审理过程中，妇幼服务中心于2019年4月23日向曹淑华出具《情况说明》称张立东将案涉房屋转租给曹淑华未经其同意，其不同意张立东、曹淑华之间的转租行为，认为转租是无效的。但是在审理中妇幼服务中心称该情况说明系其工作人员在不了解事情经过的情况下出具，经妇幼服务中心核实，妇幼服务中心同意张立东、曹淑华之间的转租行为，现撤回出具给曹淑华的上述《情况说明》。且妇幼服务中心在其与张立东之间的租赁合同上加盖了公章，且备注同意张立东在合同范围内进行转租。因此，本案张立东、曹淑华之间关于案涉房屋的转租行为和合同合法有效，一审法院对曹淑华提出的张立东、曹淑华之间的合同无效的意见不予采纳。曹淑华辩称与张立东达成口头协议，由曹淑华按照张立东与妇幼保健中心合同约定的租金标准直接将租金以张立东名义支付给妇幼保健中心，曹淑华无须再向张立东支付租金差额。对于该意见，张立东不予认可，张立东称与曹淑华之间没有上述约定。因曹淑华未提供充分证据予以证明其上述意见，故一审法院对曹淑华上述意见不予采纳。曹淑华未提供充分证据证明其按照合同约定付清了张立东租金，故曹淑华应当向张立东支付所欠租金。张立东要求曹淑华支付租金2862元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。另外，审理中，曹淑华提出张立东已收取曹淑华转让费，再收取高额租金，有失公平。一审法院认为，根据合同内容，可见张立东转让给曹淑华的乔天宾馆及相关房屋中包含了张立东装修装饰物、相关设施设备等，张立东、曹淑华之间的合同是双方自愿签订，是双方的真实意思，内容不违反强制性规定，应属合法有效。曹淑华该意见不成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：限被告曹淑华于本判决发生法律效力后三日内向原告张立东2017年10月至2019年3月期间剩余未付租金2862元。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告曹淑华负担。”二审中，上诉人曹淑华向本院举示：1．***与周小又的微信聊天记录，显示周小又向***发送数字61530。拟证明曹淑华与张立东的三份合同租金已变更为61530元，含每月支付给张立东的1400元，2．非税收入一般缴款书十份，拟证明上诉人曹淑华从2017年10月开始以后，上诉人直接向第三人妇幼保健中心每季度缴纳租金57330元，开票时间为2019年3月8日的票据时补的2017年7月至2017年9月的租金，金额是2815元。张立东对此发表质证意见：1．对微信聊天记录不予认可，认为该证据与本案不具有关联性；2．对缴款书，上诉人曹淑华向妇幼保健中心一个季度缴纳57330元是事实。第三人妇幼保健中心发表意见，对微信聊天记录，我们不清楚数字61530元是怎么产生的。对于缴款书，是真实有效的。本院认为，该两组证据客观真实，应予以采信。另查明，周小又系张立东雇请，***系曹淑华近亲属。张立东每季度应当向妇幼保健中心支付的租金57330元再加上1400元/月×3即为61530元。还查明，2017年10月至2019年3月期间曹淑华向张立东的支付的金额及方式均为张立东安排人员与曹淑华一起到妇幼保健中心处支付租金，支付标准为张立东与妇幼保健中心的约定金额57330元。同时，曹淑华还另行向张立东支付租金1400元/月。张立东陈述该1400元是曹淑华支付给陪同其交租金的张立东员工的劳务费。本案二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：双方是否以履行行为变更了合同约定的租金标准和支付方式。本院认为，第一，双方自2017年10月起至2019年3月均系按照“张立东安排人员与曹淑华一起到妇幼保健中心处支付租金，支付标准为张立东与妇幼保健中心的约定金额。同时，曹淑华还另行向张立东支付1400元/月。”的方式和金额履行租金，张立东亦未就与合同有差额的部分主张过欠付租金。第二，张立东每季度应当向妇幼保健中心支付的租金57330元再加上1400元/月×3即为61530元。与周小又向***发送的数字一致。能够印证曹淑华所陈述的变更以后的租金金额。第三，张立东称曹淑华支付的1400元/月系支付给带其到妇幼保健中心交租金的张立东员工的劳务费显然不合情理。综上，就已经履行的租赁期间，可以认定双方通过履行行为变更了合同约定的租金标准和支付方式，张立东要求曹淑华以2017年10月至2019年3月按照合同约定的租金标准补足租金的主张，本院不予支持。综上所述，因曹淑华举示新证据，致使一审法院认定事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初8797号民事判决；二、驳回张立东的诉讼请求。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人张立东负担；二审案件受理费50元，由张立东负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二〇年六月十一日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢