湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3126民初241号 原告：田钊，男，土家族，1978年10月17日出生，住湖南省古丈县。 原告：向飞霞，女，土家族，1988年8月13日出生，住湖南省古丈县。 两原告共同委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师，特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人：张蓉，湖南共盛律师事务所律师，一般代理。 被告：古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司，住所地湖南省古丈县古阳镇红星区（以下简称鸿翔公司）。 法定代表人：翟大红，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鲁小刚，湖南茶源律师事务所律师。一般代理。 原告田钊、向飞霞与被告古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨立君、张蓉，被告的委托诉讼代理人鲁小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期协助原告办理物权变更登记；2、依法判令被告向原告支付违约金2,357.75元；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买的商品房系预售商品房，该商品房为茶乡星城1单元806号房，建筑面积89.6平方米，单价为每平方米2,631.41元，总价款为235,775元；签订商品房买卖合同时，原告交付首付款75,775元，余16万元，办理按揭；出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告虽依约将房屋交付原告使用并协助原告于2015年3月31日取得《房屋所有权证》，但被告拒绝协助原告办理土地使用权证，原告多次催告未果。后二证合一，原告因未取得土地使用权证无法办理换证手续，对房屋的处分权利受到限制。综上，被告未依约协助原告办理土地使用权证，其违约行为严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定具状起诉，恳请人民法院支持原告的诉讼请求为盼。 诉讼过程中，原告当庭变更第2项诉讼请求为：依法判令被告自2016年5月20日起至权属变更完成之日止按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。 被告辩称，一、办证问题。被告有义务为原告方办理房屋产权证和土地使用证，也愿意以积极的态度办理房产证。没有办证是因为土地进行抵押及被法院查封等原因导致不能办理土地使用证。二、关于违约金的问题。被告方认为违约金涉及到部分违约，以前办证房产证和土地使用证是分离的，是两个部门。被告方实际上为大部分业主办理了房屋所有权证，所以被告方认为是部分违约。同时违约金如果按照法律规定计算，按照鸿翔公司目前的经营状况和资产状况来看，确实无力承担。请求原告方给予减少或免除。如果不能减少或免除，请求人民法院按照部分违约来确定违约金额，请求人民法院对违约金酌情予以降低。被告也希望在法院的协助下为原告方办理好产权证。在此对购房户表示歉意。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审举证、质证，被告的委托代理人对原告提供的证据没有异议。对原告提交的证据，因均具有客观性、合法性且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，被告鸿翔公司以出让方式取得位于古丈县编号为古国用（2013）第146号的地块的土地使用权，同年经批准修建商品房。2014年5月10日，原告田钊、向飞霞与被告鸿翔公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告田钊、向飞霞购买鸿翔公司开发的古丈县古阳镇红星区茶乡星城1单元806号房，商品房系预售商品房，建筑面积89.6平方米，单价为每平方米2631.41元，总价款为235775元；合同第六条约定：“买受人签订商品房买卖合同时，交首付款75775元，余160000元,办理按揭”，合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月10日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300个工作日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第1项处理，即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1﹪赔偿买受人损失”。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告依约将房屋交付给原告使用，并协助原告于2015年3月31日取得《房屋所有权证》，时至现在，被告一直没有协助原告办理土地使用权证，原告多次催办未果。2020年4月2日，原告诉至本院，要求被告限期协助办理物权变更登记，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2016年5月20日起至权属变更完成之日止的违约金。 另查明，一、被告鸿翔公司先后于2013年9月26日、2013年10月30日、2014年10月29日将涉案土地（古国用（2013）第146号）在湖南省古丈农村商业银行股份有限公司、湖南省保靖农村商业银行股份有限公司办理了抵押登记；二、案涉房屋至今未办理不动产权证。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法受法律保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。现原告依照合同的约定支付了购房款，被告于2015年3月10日交付给原告房屋，依合同约定被告应在2016年5月20日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告能够办理房地产权属证书。但时至现在原告仅取得《房屋所有权证》，尚未办理土地使用权权证，被告应按照合同的约定履行协助办理土地使用权证，以便原告顺利实现二证合一，办理《不动产权证》。虽然双方当事人在合同中就逾期办证的违约金未作明确约定，但是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开发商逾期交付办理房屋所有权登记有关资料的，应当承担违约责任。原告于2020年4月2日向本院起诉主张违约金，要求被告支付违约金2,357.75元，后在庭审中变更为要求被告自2016年5月20日起至权属变更完成之日止按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。因双方当事人就逾期办证的违约金未作明确约定，本院认为以原告向本院主张违约金之日为违约金的计算起始时间，即从2020年4月2日起计算。本案以原告已付购房总款235,775元作为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下： 一、被告古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起6个月内协助原告田钊、向飞霞办理其管理使用的位于湖南省古丈县古阳镇红星区（老塘坊法院桥头茶乡星城）806号房屋的不动产权证； 二、被告古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告田钊、向飞霞给付逾期办证的违约金，以原告田钊、向飞霞已付购房款总额235,775元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2020年4月2日起至被告古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司协助办理完成不动产权登记之日止； 三、驳回原告田钊、向飞霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费300元，减半收取150元，由被告古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司承担，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陈晓霞 二〇二〇年六月十八日 书记员  周 慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： …… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……