河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终213号上诉人（原审原告）：洛阳宇瑞置业有限公司，住所地河南省洛阳市吉利区河阳路中段河滨宾馆东侧小院。法定代表人：王治康，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐爱国，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：高梦阳，河南开物律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳炼化拉膜有限公司，住所地河南省洛阳市高新区河洛路与三山路交叉口润生大厦第1幢1单元806号。法定代表人：孙少锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵钦，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨彦瑞，河南中冶律师事务所律师。原审第三人：河南春蕾集团有限责任公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路58号春蕾大厦14层1401室。法定代表人：郭爱香,该公司总经理。委托诉讼代理人：金力军，河南南云律师事务所律师。上诉人洛阳宇瑞置业有限公司（以下简称宇瑞公司）因与上诉人洛阳炼化拉膜有限公司（以下简称拉膜公司）、第三人河南春蕾集团有限责任公司（以下简称春蕾公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市吉利区人民法院（2019）豫0306民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宇瑞公司的委托诉讼代理人徐爱国、高梦阳，上诉人拉膜公司破产管理人的委托诉讼代理人赵钦、杨彦瑞，第三人春蕾公司的委托诉讼代理人金力军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宇瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持宇瑞公司的一审诉讼请求第2项，即确认拉膜公司置换补偿房产的剩余面积为5875平方米。2.本案一二审受理费均由拉膜公司承担。事实与理由：一审判决超出了宇瑞公司的诉讼请求。根据民事诉讼法不告不理的基本原则，法院在审理民事纠纷时，只能按照宇瑞公司一审中提出的确认位置、剩余面积5875平方米等诉求进行审理，对超出当事人诉求的部分不应主动审理。但一审法院却直接判决置换补偿的房产9337平方米位于吉利区××路北侧××院内××及××幢，超出了宇瑞公司的一审诉求，违反了民事诉讼不告不理原则。拉膜公司辩称，宇瑞公司置换给拉膜公司的房产位置应为河阳路边1-4层的商场中。《安置补偿协议书》系双方真实意思表示，没有关于置换的任何附加条件，没有区分房屋无法出售的原因，双方均应共同守。洛阳市中级人民法院、栾川县人民法院等多家法院等查封的拉膜公司的房屋均在1号楼，这也证明拉膜公司置换的房屋位于1号楼。如宇瑞公司所说系拉膜公司的债务而导致查封的导致无法整体出售，法律亦规定有救济途径。而宇瑞公司怠于行使该权利却把无法整体转让的原因归责与拉膜公司。据拉膜公司实际控制人所述，签订《安置补偿协议书》时，宇瑞公司声称1号楼已整体出售给了案外人刘宏强、陈大海,并说明了此项目的开发主要是由他们购买商场的资金来运作开发项目。拉膜公司着眼全局，同意签订置换成步行街坐北朝南高层住宅楼下的1-2层门面房约5000平方米及面向西北延伸的1-2层或1-4层约4400平方米的商铺，同时约定如三个月内未将河阳路边1-4层的商场26000平方米整体出让，则此部分商铺的9337平方米必须置换给拉膜公司，但宇瑞公司所述的收购仅是一种意向，事实是至今刘宏强、陈大海二人并未实际履行。为了防止协议履行中的歧义，《安置补偿协议书》专门在第三条双方责任义务第3款约定：“甲方得到乙方地块后，第一期第一批开发（三年内完成开发建设）投资建成用于置换乙方30.634亩土地的综合商业面积约9337平方米”。明确约定补偿房在第一期第一批内，即宇瑞汇金广场项目第一期第一批的河阳路边已建成的1号楼1-4层商铺中的9337平方。宇瑞公司应向拉膜公司交付9337平米商铺而非5875平。春蕾公司实际出借600万元，却通过了司法程序索要3734平方米商铺，符合“套路贷”的形式。现该集团实际控制人已因涉嫌“套路贷”被新安县公安局刑事拘留。洛阳丽景门置业有限公司、拉膜公司、徐国忠、春蕾公司共同签订的《协议书》因违反合同法规定的无效的法定情形的规定而无效。拉膜公司与洛阳农村商业银行股份有限公司、洛阳徐氏商贸有限公司签订了《执行和解协议》时，涉及房屋已经被栾川县人民法院查封，栾川县人民法院和洛阳市中级人民法院已经作出生效判决，该查封符合法律规定。一审法院将拉膜公司部分置换房屋（约4400平方米）位置确定在尚未建设的2号楼，致使拉膜公司4400平方米的房产无法变现，现拉膜公司已经进入破产程序，债权人众多，破产债务数额较大，破产财产需要固定进行分配，此判决极大损害了广大债权人利益。春蕾公司辩称，宇瑞公司三个月内没有整体出售一号楼，原因是因为宇瑞公司，宇瑞公司给拉膜公司和春蕾公司的房产应该在一号楼。拉膜公司与宇瑞公司签订安置补偿协议后，拉膜公司、宇瑞公司、春蕾公司又共同签订协议，约定宇瑞公司给拉膜公司5603平方米，给春蕾公司3734平方米，该协议书经洛阳市中级人民法院判决合法有效，因此判决给拉膜公司9337平方米，侵犯了春蕾公司的合法权益。春蕾公司对9337平方中的3734平方米享有所有权，且宇瑞公司协议约定拉膜公司与宇瑞公司的任何纠纷，不影响春蕾公司的3734平方米的权益。一审判决超诉求。拉膜公司上诉请求：1.请求依法改判一审判决第一项，拉膜公司与宇瑞公司签订的《安置补偿协议书》中约定置换补偿的房产9337平方米位于宇瑞汇金广场项目河阳路边的1-4层；2.本案一审、二审诉讼费用由宇瑞公司承担。事实与理由：拉膜公司与宇瑞公司签署的《安置补偿协议书》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照协议的明确约定确认宇瑞公司的厂房位置在河阳路边1-4层。《安置补偿协议书》并没有区分房屋无法出售的原因，也没有约定要根据无法出售的原因来调整房屋位置。只要宇瑞公司未在三个月内整体出售，就应将河阳路边1-4层的商场中的9337平方米房屋交付拉膜公司。一审法院突破合同约定，给未能转让增设条件，属于干涉当事人意思自治。法院查封房屋并不能构成拉膜公司的过错。栾川县人民法院、洛龙区人民法院等法院查封的房产均是1号楼。且有洛阳市中级人民法院已生效的执行异议判决书认定拉膜公司的房屋位于1号楼。宇瑞公司辩称，一审法院确认置换补偿房产位于3幢及2幢并无不当，理由如下：因拉膜公司的过错而导致案涉的综合楼1幢商铺（吉利区河阳路边1-4层商铺）无法整体出让，故《安置补偿协议》中房屋置换到综合楼1幢的条件不成就。由于拉膜公司对外债务过多、未能及时还款、涉及多起诉讼，导致综合楼1幢商铺在取得预售证的第5日后即被多家法院查封，此时1幢商铺在三个月内整体出让的条件根本无法成就。因此，正是因拉膜公司欠付多个债权人大额款项而导致宇瑞公司所建的1幢商铺被多家法院查封、不能整体出让，过错方为拉膜公司，不是宇瑞公司原因造成的，故应当认定《安置补偿协议》中安置补偿房屋置换到综合楼1幢的条件未成就，房屋仍位于3幢及2幢。多家法院对1幢的查封行为及执行异议案件无法证明补偿房屋位置是1幢。宇瑞公司1幢预售证取得时间为2015年10月22日，3幢预售证取得时间为2018年2月13日，而多家法院采取的查封行为均发生在2015年至2017年，当时仅1幢取得了预售证、具备查封条件，法院才对1幢进行查封，不能因此而反推出安置补偿位置就位于1幢。栾川法院执行异议的判决书中明确载明，查封1幢是由于原拉膜公司5套房产灭失后，查封效力及于5套房产所占用土地，进一步及于地上房屋（含1幢）而进行的，且当时仅有1幢在建,法院的查封系替代物的查封而非基于《安置补偿协议》内容的查封。正如拉膜公司所述，法院查封仅是一种保全措施，并不能确定实体法律关系，但多达6家法院的8次查封，让宇瑞公司不堪重负，陷入经营僵局，这均系拉膜公司欠付大额外债而被其债权人申请的法院查封，但却让无辜的宇瑞公司陷入困难境地，故不能由此推断查封行为就能确定补偿房屋位置位于1幢。拉膜公司已通过《执行和解协议》进一步确认了安置补偿的房屋位置位于3幢及2幢。根据拉膜公司签订的《执行和解协议》第二条“丁方（拉膜公司）愿意以位于洛阳市××区××广场××楼和××楼…”可知，拉膜公司再次确认安置补偿房屋位置并非1幢，而在3幢及2幢（或5幢）。因此，拉膜公司的上诉请求无任何事实和法律依据。本案最关键的是，依据《安置补偿协议书》第二条的第2项，置换补偿的房产位于“坐北朝南高层住宅楼”，而1幢系商务办公楼绝非住宅楼，故约定的置换补偿房产不可能在河阳路边的1幢。最后，由于《执行和解协议》中拉膜公司已将3462平方米的房产面积抵偿给了洛阳农村商业银行股份有限公司用以偿还拉膜公司欠该银行的债务，则拉膜公司在宇瑞公司处剩余的置换补偿房产面积为5875平方米，3幢及规划建设的2幢商铺面积大于剩余的5875平方米，不会损害拉膜公司的债权人的利益，故宇瑞公司的上诉请求应予支持，拉膜公司的上诉请求应予驳回。春蕾公司辩称，同对宇瑞公司上诉的答辩意见。宇瑞公司向一审法院起诉请求：1.确认宇瑞公司在《安置补偿协议书》置换补偿给拉膜公司的房产位于吉利区河阳路北侧350号院内3号楼及2号楼（或5号楼）的门面房（商铺）；2.确认拉膜公司置换补偿房产的剩余面积为5875平方米；3.拉膜公司违约赔偿宇瑞公司损失50万元（暂计）。一审法院认定事实：（一）宇瑞公司因开发需要占用拉膜公司厂区30．634亩土地，2014年6月25日宇瑞公司与拉膜公司签订《安置补偿协议书》，其中约定“甲方：洛阳宇瑞置业有限公司乙方：洛阳炼化拉膜有限公司按照吉利区城市规划，甲方对吉利区农贸市场进行升级改造，乙方在该范围内的房屋及附属物需实施拆迁。甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方厂房拆迁置换事宜达成如下协议：……二、置换补偿办法……2、采取房屋置换的方式进行补偿，乙方的30.634亩土地厂房及附属物置换成步行街坐北朝南高层住宅楼(即之后建设的“3幢”）下的1－2层门面房约5000平方米及面向西北延伸(即之后规划建设的“2幢”）的1－2层或1－4层约4400平方米的商铺（正规设计图确定后按照相邻或相近由乙方选定）。甲方如在三个月内没有将河阳路边1－4层的商场（即之后建设的“综合楼1幢”）26000平方米整体出让，则此部分商铺的9337平方米必须置换给乙方，乙方承诺9337平方米的部分随甲方整体出让，出让款项打到甲方账户后及时归还乙方。……三、双方责任义务……3、甲方得到乙方地块后，第一期第一批开发（三年内完成开发建设）投资建成用于置换乙方30．634亩土地的综合商业面积约9337平方米。（建成后的商场按设计的实际面积计算正负不超过3％，如超出，超出部分按3000元／平方米由乙方向甲方购买，不足部分按3000元／平方米给予乙方经济补偿。）4、项目售房时，置换归属给乙方的约9337平方米商业建筑用房的房产，其房产证、土地证按乙方指定的单位或个人办理有关证件。如乙方需要按揭贷款，甲方应按正常给予办理，银行款到甲方账上后，甲方应及时将银行款退回乙方指定的账户上。……四、违约责任1、甲方未能履行本协议中约定按时交付使用新建商业用房的，逾期一月须向乙方支付人民币壹拾万元违约金，逾期达6个月以上的，乙方可终止本协议，甲方并赔偿乙方因此而造成的损失。……”。（二）宇瑞公司在吉利区河阳路北侧350号开发的“综合楼1幢”（房屋用途：商住楼）于2015年10月22日取得预售许可证，预售建筑面积45847.91平方米，“综合楼1幢”未竣工。拉膜公司债务较多，拉膜公司的众多债权人纷纷起诉并申请执行或保全。因拉膜公司在宇瑞公司开发的房产中有安置房产，2015年10月27日，栾川县人民法院查封“综合楼1幢”房屋面积2220.12平方米。2015年12月10日，洛阳市中级人民法院查封“综合楼1幢”房屋面积2000平方米。2016年7月之后先后又有三家法院对“综合楼1幢”的房屋进行查封。宇瑞公司在吉利区河阳路北侧350号开发的“3幢”（房屋用途：住宅和商业）于2018年2月13日取得预售许可证，预售建筑面积35288.38平方米（其中一至三层为商铺，面积分别为1761.54平方米、1840.07平方米、1858.79平方米，共计5460.4平方米），“3幢”未竣工。宇瑞公司计划在吉利区河阳路北侧350号开发的还有“2幢”商住楼，但未取得预售许可证。（三）2016年10月25日，甲方：洛阳农村商业银行股份有限公司、乙方：洛阳徐氏商贸有限公司、洛阳丽景门实业集团有限公司、丙方：洛阳宇瑞置业有限公司、丁方：洛阳炼化拉膜有限公司达成“执行和解协议”，其中约定：“二、抵偿和置换房屋1、丁方愿意以位于洛阳市××区××广场××楼和××楼建筑面积3462平方米按照每平方米6500元的价格抵偿贷款债务。扣除该抵偿面积后，丁方与丙方签署的《安置补偿协议》项下，丙方应补偿给丁方的房屋面积还剩余5875平方米。2、对于上述抵偿的3462平方米的房屋，丙方同意以吉利宇瑞汇金广场1号楼西南角1层和2层房屋按照每平方米15600元的价格进行置换。置换之后房屋的面积为1443平方米。”（四）2014年12月18日，第三人春蕾公司（乙方）与拉膜公司（甲方）等签订“协议书”，约定，因拉膜公司等欠案外人刘勇涛、胡火安等借款800万元无力归还，由春蕾公司代偿，拉膜公司等将所拥有30．634亩土地所置换的9337平方米房产（商铺）所有权转让给春蕾公司3734平方米。该“协议书”由甲、乙各方签字及盖章、宇瑞公司时任法定代表人卢建刚签字。另查明，洛阳市中级人民法院于2019年7月4日作出（2019）豫03破申14号民事裁定书，受理梁增光对拉膜公司的破产清算申请。同日，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03破14-3号指定管理人决定书，指定河南中冶律师事务所担任拉膜公司的管理人，该所张彦立为管理人负责人。以上事实由宇瑞公司提交的，《安置补偿协议书》、《整体规划图》、《关于吉利区河阳路东段北侧350号洛阳宇瑞置业有限公司汇金广场项目的情况说明》、《执行和解协议》、《协助执行通知书》。拉膜公司管理人提交的（2019）豫03破申14号民事裁定书、（2019）豫03破14-3号指定管理人决定书。第三人春蕾公司提交的2014年12月18日春蕾公司与拉膜公司、洛阳丽景门置业有限公司、徐国忠、宇瑞公司签订“协议书”、洛阳市老城区人民法院（2015）老民初字第1100号民事判决书、洛阳市中级人民法院（2016）豫03民终2921号民事判决书、预售许可证及当事人庭审陈述等在卷资证，足以认定。一审法院认为，关于当事人争议补偿9337平方米商铺的位置。宇瑞公司与拉膜公司签订的《安置补偿协议书》中约定“…二、置换补偿办法……2、采取房屋置换的方式进行补偿，乙方的30.634亩土地厂房及附属物置换成步行街坐北朝南高层住宅楼下的1－2层门面房约5000平方米及面向西北延伸的1－2层或1－4层约4400平方米的商铺（正规设计图确定后按照相邻或相近由乙方选定）。甲方如在三个月内没有将河阳路边1－4层的商场26000平方米整体出让，则此部分商铺的9337平方米必须置换给乙方，……”当事人各方对于“三个月内”的起算日期存在争议。宇瑞公司认为“起算点不确定”，“三个月内”将安置补偿房屋置换到“综合楼1幢”商铺的条件未成就，安置补偿房屋位于“3幢”及未建设的“2幢”（或“5幢”）。拉膜公司认为：起始日期为2014年6月25日签订《安置补偿协议书》当天。三个月的期限没有起点约定，各方解释不一，解释为宇瑞公司取得预售许可证的2015年10月22日，符合商业惯例和法律规定。但因拉膜公司债务较多，2015年10月27日（取得预售许可证的第5日）之后，先后有多家法院对“综合楼1幢”的商铺进行查封，造成宇瑞公司无法将“综合楼1幢”商铺整体出让，三个月内“综合楼1幢”商铺整体出让的条件已不能成就。不能成就的过错方为拉膜公司，故应认定未发生协议中约定的将拉膜公司安置补偿房屋置换到“综合楼1幢”商铺的事由。安置补偿房屋应按《安置补偿协议书》中“……步行街坐北朝南高层住宅楼下的1－2层门面房约5000平方米及面向西北延伸的1－2层或1－4层约4400平方米的商铺……”的约定确定位置，应为“3幢”及规划建设的“2幢”。另，根据2016年10月25日，洛阳农村商业银行股份有限公司、洛阳徐氏商贸有限公司、洛阳丽景门实业集团有限公司、洛阳宇瑞置业有限公司、洛阳炼化拉膜有限公司达成的“执行和解协议”，也可认定当事人争议补偿9337平方米商铺的位置不在“综合楼1幢”。2014年6月25日，宇瑞公司与拉膜公司签订《安置补偿协议书》，约定宇瑞公司补偿拉膜公司商铺，之后，拉膜公司应得的商铺因涉及诉讼被多次查封。现洛阳市中级人民法院已受理对拉膜公司的破产清算申请，拉膜公司在宇瑞公司还有无应得商铺及应得商铺多少的确认涉及拉膜公司所有债权人的利益，不应在本案中一并处理。故宇瑞公司要求确认拉膜公司置换补偿房产的剩余面积应予驳回。宇瑞公司请求拉膜公司赔偿损失50万元，但未举证证明存在损失50万元的事实，故该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、2014年6月25日宇瑞公司与拉膜公司签订《安置补偿协议书》中约定置换补偿的房产9337平方米位于吉利区河阳路北侧350号院内“3幢”及“2幢”；二、驳回宇瑞公司的其它诉讼请求。案件受理费8800元，宇瑞公司负担4400元，拉膜公司负担4400元。本院二审期间，拉膜公司向本院提交了栾川县人民法院（2016）豫0324民初269号民事判决书，本院(2016)豫03民终3821号民事判决书。拟证明在宇瑞公司提出执行异议之后，经法院认定拉膜公司置换的房屋位于1号楼。宇瑞公司质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明方向有异议，这两份判决恰恰证明栾川县人民法院是基于替代物的查封，而非按照补偿协议内容的查封，当时只有1号楼有预售许可证，具备查封条件。春蕾公司质证认为，依据三方协议，不论宇瑞公司与拉膜公司有任何纠纷，都不能影响春蕾公司的3734平方米的约定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，宇瑞公司与拉膜公司签订的《安置补偿协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效协议。本案争议的问题为宇瑞公司在补偿协议中约定补偿给拉膜公司的房屋位置及面积问题。关于补偿房屋位置问题，本院认为应当为吉利区河阳路北侧350号院内“3幢”及“2幢”。首先，《安置补偿协议》关于补偿拉膜公司的综合楼1幢房屋的条件未成就。采取房屋置换的方式进行补偿，乙方的30.634亩土地厂房及附属物置换成步行街坐北朝南高层住宅楼下的1－2层门面房约5000平方米及面向西北延伸的1－2层或1－4层约4400平方米的商铺（正规设计图确定后按照相邻或相近由乙方选定）。甲方如在三个月内没有将河阳路边1－4层的商场26000平方米整体出让，则此部分商铺的9337平方米必须置换给乙方。”上述协议约定如果宇瑞公司未能在三个月内将河阳路边1－4层的商场（综合楼1幢）整体销售，则应将该综合楼1幢的9337平方米房屋转换给拉膜公司。一审法院将该三个月认定为取得预售许可证的三个月符合房地产销售惯例及法律规定，本院予以确认，但是在综合楼1幢取得预售许可证后，随即因为拉膜公司的债务问题，被多家法院查封，导致无法销售，因此，宇瑞公司未能在三个月内销售系拉膜公司导致，该补偿条款不能适用。其次，虽我院已生效的执行异议判决书驳回了宇瑞公司解除综合楼1幢查封的异议申请，但是栾川县人民法院是基于以被查封物灭失后，而采取的替代查封，且当时仅有综合楼1幢取得预售许可证，具备查封条件，因此，不能以执行异议判决书认定补偿协议所约定房屋的位置。再次，拉膜公司与宇瑞公司、洛阳农村商业银行等公司达成的执行和解协议亦载明，拉膜公司用于抵偿债务的房屋在3幢和5幢，而不是综合楼1幢。在拉膜公司与春蕾公司的协议中，双方亦约定拉膜公司转让给春蕾公司的房屋在2幢、3幢楼。另外，如果宇瑞公司未能按约定补偿2幢的房屋，拉膜公司可以另行主张损失。关于宇瑞公司补偿拉膜公司的房屋面积问题。《安置补偿协议》约定的为9337平方米，宇瑞公司起诉请求确认5875平方米，一审法院判决确认为9337平方米。宇瑞公司上诉称，一审法院判决超出其诉讼请求，应当扣除宇瑞公司抵偿给洛阳农村商业银行的3462平方米。本院认为，一审法院确认补偿房屋面积为9337平方米正确。一方面，宇瑞公司起诉确认其应当补偿给拉膜公司房屋的面积和位置，其本意为了明确补偿拉膜公司房屋的位置、面积，与拉膜公司分清债权债务，因此，一审法院依据查明的事实确认为9337平方米，实质并未超出宇瑞公司的诉讼本意。另一方面，虽然，拉膜公司与宇瑞公司、洛阳农村商业银行达成执行和解协议，但是该协议并未实际履行，因此，宇瑞公司仍然应当按《安置补偿协议》履行。关于拉膜公司与春蕾公司于2014年12月18日签订的协议问题，该协议约定的是拉膜公司将其置换所得的9337平方米房屋转让给春蕾公司3734平方米，后经人民法院确认为有效协议，但该协议并不影响拉膜公司与宇瑞公司之间补偿协议的约定，春蕾公司可依据协议请求拉膜公司履行相应义务。综上所述，宇瑞公司与拉膜公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由洛阳宇瑞置业有限公司与洛阳炼化拉膜有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月八日书记员  李圆圆