湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初1392号 原告：永州市联创物业管理有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区南津北路上海花园。 法定代表人：曾四元，系该公司经理。 委托诉讼代理人：朱湘娟，女，1972年12月26日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，系该公司项目经理，住永州市冷水滩区凤凰路9613号，公民身份号码：432923197212261825（特别授权）。 委托诉讼代理人：易靖，湖南博大律师事务所律师。 被告：陈小军，男，1984年8月10日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，现住湖南省永州市零陵区南津北路上海花园小区8栋1单元201号，公民身份号码：43110219840810837X。 原告永州市联创物业管理有限公司（以下简称联创物业）与被告陈小军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联创物业之委托诉讼代理人朱湘娟、易靖，被告陈小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联创物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性支付原告2015年10月1日至2020年4月30日物业管理费共计7578元，违约金2422元，共计10000元，2020年4月30日之后的违约金计算至被告交清物业费时止；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在零陵区上海花园小区购买了该小区8-1-201号房屋，2014年9月26日，原告与被告签订了《前期物业管理协议》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。之后原告依约提供的物业服务，但被告从2015年10月1日起拒绝向原告交纳物业服务费用，期间原告多次催收，被告以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告陈小军辩称，原告入驻被告小区的时候，被告不知情；被告的房屋存在质量问题；物业公司动用维修基金未告知被告；小区电梯里粘贴广告未经过小区业主同意；小区的门禁没有齐全。 本院经审理认定事实如下：被告陈小军购买了位于永州市零陵区上海花园小区的8幢1单元201号房屋，建筑面积为129.32M2，被告陈小军于2014年9月16日与永州市零陵御桦物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议明确了双方的权利与义务，约定了物业管理服务内容、服务质量、服务费用、违约责任等内容，其中双方约定的物业管理服务费为高层住宅1元/M2（不含绿化服务费用），业主未依约本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天每季度管理费百分之三的比例收取违约金（滞纳金）。被告从2015年10月1日至2020年4月30日未向原告交纳物业管理费，因原告多次催缴未果，原告遂诉至本院。 另查明，原告提供服务的上海花园小区目前尚未成立业主委员会，上海花园小区前期物业管理服务经过招标，2015年12月24日，原告成为中标人，同日，永州市坤达房地产开发有限公司与原告永州市联创物业管理有限公司签订了《上海花园小区前期物业服务合同》，选聘原告作为上海花园前期物业管理服务公司，2016年1月25日，永州市御桦物业管理有限公司授权给原告永州市联创物业管理有限公司，永州市御桦物业管理有限公司于2016年1月25日终止与上海花园小区物业服务合同关系，经双方协商，原告同意将业主欠的物业费垫付给永州市御桦物业管理有限公司，后由原告收取2016年1月25日之前欠交的物业管理费，其不再收取以上费用。原告联创物业公司未与被告签订书面的物业服务合同，因被告与变更前的御桦物业服务有限公司签订的合同约定的服务费为1元/月/平方米，中标通知书上的物业服务费单价为高层住宅1.2元/月/平方米，2017年3月19日，永州市发展与改革委员会下发了《关于同意上海花园前期物业管理服务收费备案的通知》，小区高层住宅物业管理费为1.2元/月/平方米，2015年10月18日至2018年10月31日的物业费按1元/平方米计算为4785元，2018年11月1日至2020年4月30日的物业费按1.2元/平方米，计算为2793元，共计7578元。 本院认为，本案原告先与永州市御桦物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议，后该公司终止与该小区物业服务合同关系，经招标，原告成为中标人，且该小区开发商与原告签订了前期物业服务协议，虽然原、被告尚未签订书面的物业服务合同，但自2015年12月24日起，原告经招投标中标后一直在被告所居住的小区为被告提供物业管理服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。原告物业公司的服务包括综合管理、公共区域清洁卫生、秩序维护、绿化养护以及公用部位、公用设施设备的日常运行、保养及维修服务，虽然被告辩称原告在提供物业服务方面存在问题，但是被告没有提供相关证据证明，被告不能以此为由拒绝支付物业费。原告的物业收费标准是中标价且已经被政府相关部门认可，本院对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求予以支持，即被告应当支付原告物业公司物业服务费7578元。对于原告要求被告支付违约金2422元的诉讼请求，虽然被告事实上没有支付物业管理费，但因原告没有与被告签订书面合同，且原告未能提交证据证实其实际发生的损失，本院对于原告的这一诉讼请求不予支持。 对于被告提出房屋质量不合格的答辩意见，因房屋质量问题与物业管理费的交纳不属于同一法律关系，且开发商与物业服务企业是两个独立的法人，因房屋质量问题造成的损失，应由被告向开发商主张，故被告的该项答辩意见于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告陈小军在本判决生效后十日内支付原告永州市联创物业管理有限公司从2015年10月1日至2020年4月30日的物业管理费7578元； 二、驳回原告永州市联创物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告永州市联创物业管理有限公司负担10元，被告陈小军负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 杨继军 二〇二〇年六月十二日 法官助理 贺少玲 书 记 员 唐 楠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。