福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5359号 原告：福州驰翔物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区加洋路36号加洋公寓1号楼102单元。 法定代表人：林建美，职务总经理。 委托诉讼代理人：周全，福建理争律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艳红，福建理争律师事务所律师。 被告：林圣凤，男，汉族，1962年10月24日出生，住福建省福州市鼓楼区。 原告福州驰翔物业管理有限公司（以下简称驰翔物业公司）与被告林圣凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告驰翔物业公司委托诉讼代理人胡艳红到庭参加诉讼，被告林圣凤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告驰翔物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年7月1日至2019年9月30日拖欠的物业服务管理费等合计2699元；2.被告承担本案诉讼费。 事实和理由：原告于2012年7月1日入驻被告所拥有的福州市鼓楼区福飞路258号“福泉花园”小区提供物业服务在管至今。原告依约为被告所拥有的福州市鼓楼区福飞路258号福泉花园XX号房产提供了完善的物业管理服务，被告应该根据约定交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳。截止2019年9月30日，被告共欠缴物业服务费及水电公摊费共计2699元。 被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，现根据法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告林圣凤提供书面答辩状辩称，被告不缴纳原告的物业管理费、水电公摊费以及本案诉讼费。 1.原告根本没有与被告签约小区物业管理约定合同，原告提供的热心证明人这些人我们都不认识，不能代表本小区所有业主，所以证明合同并不成立。 2.根据福建省物业管理条例，社区并没有牵头组织召开业主大会并表决通过决定重要事项的表决理由，依据“三分之二”或“双过半”的规定，成立业委会。原告所提供6人不是本小区合法的代表，就签上那么一张证明，更谈不上所有完善的细则条约，应在小区比较显眼的位置贴出告示，所以物业企业为小区提供完善的服务约定更不成立。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同纠纷，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。这些情况下可以拒交物业费物业公司未履行物业合同服务责任的情况下，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；在物业公司没有物价管理部门各项审批文件的情况下，业主可拒交；物业公司擅自提高物业服务收费标准，业主对擅自提高的部分费用有权拒交。 4.被告说为本小区提供完善的管理服务，能否提供在社区，鼓楼区政府部门物管科报备有关在本小区合法合规的有关资料。 有效合法的热心人能够代表小区业主—机构，修订草案还明确代表业主的职责，业主代表应依据业主合同权益促进小区和谐，可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，就涉及全体业主的物业费纠纷提供诉讼依据。 5.公共场所随意出租的位置，消防水随便拉出去给店铺用水费由业主公摊，消防通道公共绿地停车收费。按国家规定诉讼时效最多3年，有些年限费用诉讼时效已过。 6.如果是真正的物业那么这个物业的确是不作为。 7.福泉花园广大业主要求物业公司把这些年公共部分和汽车收费公示一下，把百分之六十归还给全体业主。 综上，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求以维护被告的合法权益。 本院经审理查明如下事实： 福州市鼓楼区五凤街道泉塘社区居委会出具证明载明：福泉花园2012年元月原中洲物业管理有限公司撤离小区，近半年小区事务、卫生及治安等，由社区小区热心业主共同维护下过度，半年来小区无物业管理，业主们感受到给大家生活带来许多不便，当务之急情况下，经热心人和社区共同协商通过聘请，由现驰翔物业公司，本月7月1日正式进入福泉花园管理。 福州市鼓楼区五凤街道天元社区居委会出具证明载明：驰翔物业公司于2012年7月1日入驻到福泉花园小区，至今仍在该小区提供物业服务，福泉花园小区目前物业收费标准为多层住宅每月每平方米0.5元，高层（带电梯）住宅每月每平方米0.8元，商业店面每月每平方米2元，自驰翔物业公司入驻该小区至今，物业收费标准未变动过。 另查，被告林圣凤系福泉花园9#楼XX单元业主，房屋建筑面积138.43平方米，被告林圣凤自2016年7月未缴纳物业管理费。 本院认为，结合原告驰翔物业公司提供的福州市鼓楼区五凤街道泉塘社区居委会以及福州市鼓楼区五凤街道天元社区居委会的证明以及本院工作人员现场送达情况，可以认定原告驰翔物业公司系福泉花园小区的物业管理企业，与作为该小区业主的被告林圣凤存在事实上的物业管理服务关系，被告林圣凤负有按时交纳物业管理费用及相关费用的义务，对在物业管理服务中存在的不足之处原告驰翔物业公司应加以改进。被告林圣凤辩称未签订物业管理合同等依据不足，本院不予采信。被告林圣凤另辩称物业公司不作为可拒缴物业费，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯，该答辩意见本院不予采信。被告林圣凤另辩称原告驰翔物业公司部分诉请超过诉讼时效，本院认为，原告驰翔物业公司诉请被告林圣凤支付自2016年起拖欠的物业管理费，部分诉请超过三年诉讼时效，而原告驰翔物业公司未提供充分证据证明其向被告林圣凤主张过权利，原告驰翔物业公司2020年4月8日向本院提起诉讼，故本院仅支持2017年4月起至2019年9月共计30个月的物业服务费，被告林圣凤每月应缴纳物业服务费为69.2元（138.43平方米×0.5元/平方米），则被告林圣凤应向原告驰翔物业公司支付物业服务费2076元（69.2元×30月）。被告林圣凤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、第一百八十八条、第一百九十二条以及《物业管理条例》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林圣凤于本判决生效之日起十日内向原告福州驰翔物业管理有限公司支付从2017年4月至2019年9月止的物业服务费2076元； 二、驳回原告福州驰翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告林圣凤负担。 本判决为终审判决。 审判员  袁文伟 二〇二〇年六月二十八日 法官助理郑文欢 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。