河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初1593号 原告：刘恩海，男，1969年11月9日生，汉族，住青县。 委托诉讼代理人：李丛坤，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新蕾，河北信联律师事务所律师。 被告：沧州吉祥房地产开发有限公司，住所地：河北省青县清州镇工业园区，统一社会信用代码：91130922661096994H。 法定代表人：刘连清，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浩，男。 原告刘恩海与被告沧州吉祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘恩海及其委托诉讼代理人王新蕾、被告沧州吉祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘景臣、张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘恩海向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同约定的符合法律规定及政策规定的有验收合格证件的房屋交付（包括但不限于主管部门登记备案、消防验收合格）。二、判令被告因逾期交房向原告支付违约金共计46005元（从2018年1月1日起，暂计至2020年5月31日止共计29个月，2020年6月1日至实际交付符合法定标准房屋之日的违约金按合同计算）。三、判令被告承担交房后第一年度的采暖费。四、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年8月11日与被告签订商品房买卖合同（基础是建立在2013年的借款合同，因被告借款无法偿还，在2015年11月15日改签为吉祥大成三期选房协议），购买被告所开发的位于青县东侧，名为青县吉祥大成住宅小区的15-2-802号房屋。按照合同约定，被告应予2017年12月31日交付符合规定的房屋，否则按照所交房款的银行同期贷款利率支付利息。原告如约交付房款，但是被告却逾期交房。另外，根据沧州市发改委的规定，2016年6月21日之后签订首次住宅供热的热费，应由开发建设单位交纳，不得向用户重复收取，被告收取原告2038元取暖费应予以返还。故起诉，请求贵院依法支持原告诉求。 被告沧州吉祥房地产开发有限公司辩称，一、关于交房问题，原被告签订的房屋买卖合同约定交房条件为商品房验收合格，涉案房屋已于2019年7月30日验收合格，被告及时通知了原告收取房屋，但是原告领取收房通知单后未领取钥匙，直至2019年10月14日才领取钥匙。另外因为施工期间政府因治理环境污染下发的停工令天数多达443天，应予以扣除，所以被告并未延期交房。二、对于原告请求的返还取暖费，因为原被告的合同早于青县发改局、住建局的文件，在此之前的合同按照原渠道交纳取暖费，所以不应退还。另外，因为逾期交房，被告也通过各种途径对大部分业主进行了补偿，表示了歉意，都取得了良好的效果。所以，法院不应支持原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，原告与被告签订《吉祥大成三期选房协议》，约定原告选定吉祥大成三期15号楼2单元802号房屋，此前已交款部分按照每平方米3350元执行，面积差额部分待开盘时由买方按照市场价补齐，协议第二条约定；甲方（即被告）承诺交房日期为2017年12月31日，逾期交房时，逾期部分按照买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息。 2016年7月5日，被告取得吉祥大成三期15号楼的建筑工程施工许可证。2016年8月3日，被告取得吉祥大成三期15号楼的商品房预售许可证。 2016年8月11日，原告刘恩海与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买上述预选的吉祥大成三期15号楼2单元802号房屋，房屋单价每平方米3375.79元，总金额为326506元。当日，原告交纳购房款326506元，由被告给原告开具购房款312256元的收据一张。该合同第九条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，如果违约，逾期交房自2018年7月1日起至实际通知交付日止，每日按照买方已交付房款的万分之0.2计算违约金，违约金最高不超过已交付购房价款的0.1%。在合同的最后，双方又添加了一条，写明：“针对本合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，按照出卖人与买受人于2015年11月份签订吉祥大成三期选房协议第二条执行，本合同中与该协议有冲突的条款按照协议执行，且该选房协议继续生效，与本合同具有同等法律效力。”并由被告在该条款上加盖了公章。在合同的附件四中，合同补充协议第一条第3项约定，“买受人应在办理收房手续前，交付第一年供暖当年的取暖费。买受人未按上述规定履行付款义务的，出卖方有权不交付房屋，由此造成的迟延交房责任由买受人承担。” 合同的附件四中第9条约定，如因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，作为特殊原因，出卖人可以延期交房、且不用承担违约金。 2019年7月30日，吉祥大成三期15号楼验收合格。2019年7月27日，被告通知原告领取收房通知单，原告领取通知单后，直至2019年10月14日，原告在被告的催促下，领取了楼房钥匙及相关材料证明，同时按照被告的要求交纳了2019年的取暖费2038元。2019年11月21日，被告向河北民悦热力公司交纳了当年的冬季取暖费。 另查明，2016年11月至2019年6月底，沧州市政府及相关部门多次下发重污染天气预警应急响应的通知，天数共计443天，期间均规定“建成区停止所有施工工地的土石方作业（包括停止土石方开挖、回填、场内倒运、搅拌、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）”等。 还查明，2016年10月24日，青县发展改革局联合青县住房和城乡规划建设局出具《关于规范居民供热收费有关问题的通知》的青发改字【2016】33号文件，规定在此之前已经签订购房合同的，按原渠道交纳首次供暖费，在此之后，鉴于新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，并在购房合同中予以注明，统一由开发建设单位交纳，不得向居民用户单独收取，重复收取。 上述事实由商品房买卖合同、收费票据、吉祥大成三期选房协议、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、河北省建设工程竣工验收报告、青发改字【2016】33号文件、政府停工令、原告领取钥匙证明、收房通知单签收表、验房单及当事人当庭陈述等证实。 本院认为，原被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应认定为合法有效。该合同中对房屋交付的约定是“该商品房经验收合格”，涉案房屋于2019年7月30日验收合格，被告向原告交付房屋，符合合同约定，故对原告请求被告交付消防验收合格等标准的房屋的主张不予支持。原被告合同中对交房日期的约定明确为《吉祥大成三期选房协议》中约定的2017年12月31日，被告至2019年7月27日通知到原告收取房屋，2019年7月30日，案涉商品房验收合格，延期576天，但是期间政府部门采取相关行政行为的443天确对工期有影响，应予以扣除，故被告延期天数应认定为133天。双方对逾期交房的违约责任约定的是按照“买方所交房款的银行同期贷款利率支付利息”，则被告应以总价款326506元为基数，以人民银行同期贷款利率计算133天，向原告支付违约金。原告依照青县发改委的文件收取第一年的取暖费，不违反相关规定，也符合双方合同的约定，故对原告提出退还取暖费的主张不予支持。原被告其他主张均证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条及其他民事法律政策之规定，判决如下： 一、被告沧州吉祥房地产开发有限公司给付原告刘恩海延期交房违约金，违约金以326506元为基数，自2018年1月1日起以人民银行同期贷款利率计算133天，于判决书生效后五日内履行。 二、驳回原告刘恩海的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费475元，由原告刘恩海承担395元，被告沧州吉祥房地产开发有限公司承担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  姜庆余 二〇二〇年六月三十日 书记员  潘洪亮 附相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。