四川省荣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0321民初543号 原告（反诉被告）：自贡市天宇实业有限公司，住所地四川省荣县旭阳镇南街120号。 法定代表人：刘惠康，总经理。 委托诉讼代理人：陈涛，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红玲，四川公生明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：犍为县黄家超市，住所地四川省犍为县玉津镇悟荫街。 投资人：段月琼。 委托诉讼代理人：朱骥，四川升力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄远军（总经理），男，1967年12月15日出生，汉族，住四川省犍为县。 原告(反诉被告)自贡市天宇实业有限公司（以下简称天宇公司）与被告（反诉原告）犍为县黄家超市（以下简称黄家超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）天宇公司的委托诉讼代理人陈涛、王红玲和被告（反诉原告）黄家超市的委托诉讼代理人朱骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天宇公司向本院提出本诉请求：请求判决黄家超市继续履行双方于2009年2月1日签订的《租赁合同》并支付2019年2月1日至2021年1月31日期间租金1200000元及滞纳金（截止2020年3月16日的滞纳金为82000元，2020年3月17日至付清时止的滞纳金按每日200元计算）。事实和理由：2009年2月1日，天宇公司和黄家超市签订《租赁合同》，约定将天宇公司坐落于荣县旭阳镇河街X号房的1至3楼租赁给黄家超市使用，期限20年；2019年2月1日至2024年1月31日期间每年房租700000元，每年先付租金后使用，当年2月1日前一次性付清全年租金，逾期按每日200元支付违约金。2019年2月1日起，黄家超市一直拖欠租金，经多次催收，仅支付200000元租金，黄家超市尚欠天宇公司2019年2月1日至2021年1月31日期间的租金1200000元。 黄家超市对天宇公司的本诉辩称，双方签订的《租赁合同》合法有效，由于自身经营不善和社会环境的变化（电商崛起、实体店落败、不可预计的疫情）等原因，黄家超市的经济力量急速下降，无履行合同的能力，黄家超市荣县店已于2020年1月底撤场闭店。黄家超市自2018年7月起多次找到天宇公司协商解除合同未果，双方已形成合同僵局，愿意给付2019年尚欠房租并支付滞纳金，但滞纳金计算标准过高。 黄家超市向本院提出反诉请求：1．请求判决解除双方于2009年2月1日签订的《租赁合同》；2．黄家超市支付尚欠的租金500000元和逾期滞纳金59796.61元；3．黄家超市支付违约金63800元。事实和理由：2009年2月1日，黄家超市和天宇公司签订《租赁合同》。自2018年起，黄家超市由于自身经营不善，一直亏损，履行合同能力下降，无法继续履行合同。黄家超市曾积极与天宇公司协商降租、解租等事宜，并就后续租赁积极寻找承租方，但均未协商一致，案涉《租赁合同》已经形成合同困局，继续履行将导致双方合法利益均得不到保护。黄家超市荣县店已于2020年1月底闭店撤场，双方合同应于2020年1月底解除，尚欠租金为500000元，滞纳金应按照实际欠付的租金金额与当年度租金的比例按照200元每天进行计算，应为59796.61元（200×117天+171.42×33天+142.85×215天=59796.61元）。由于提前解除合同导致黄家超市违约，黄家超市愿意承担违约责任，但合同约定的违约金过高，请求予以调整，按照现年度一月租金上浮10%即63800元计算。 天宇公司对黄家超市的反诉辩称，黄家超市自称经营困难但没有证据予以证明，签订合同时的投资人黄远军系黄家超市的实际控制人，也系其他多家公司的高管、股东或实际控制人，具有履行合同的能力，双方合同上并没有约定黄家超市承租后必须从事超市经营。即便经营困难也系黄家超市自身商业风险，并非法定合同解除条件，黄家超市撤场后，在未经天宇公司同意的情况下，将案涉房屋转租给他人，黄家超市并不享有合同解除权。黄家超市提出解除合同没有法律依据，本案也不存在不可抗力等因素，天宇公司不同意解除合同。 天宇公司围绕本诉请求和反诉辩称理由，依法向本院提交了以下证据： 1．天宇公司营业执照复印件，法定代表人身份证复印件，法定代表人身份证明，黄家超市企业信用信息打印件。证明原、被告的主体资格； 2．《租赁合同》复印件。拟证明原、被告租赁合同关系； 3．《犍为县黄家超市关于降低房屋租金的申请》、《自贡市天宇实业有限公司关于“犍为县黄家超市降低房屋租金申请”的回复》、《犍为县黄家超市关于提前终止房屋租赁的函》。拟证明黄家超市曾发函要求降租、解租，天宇公司复函不同意解除合同； 4．收据复印件。拟证明黄家超市支付2019年期间的租金200000元； 5．犍为县黄家超市企业信息表打印件、荣县黄家连锁超市有限公司企业信息表打印件、犍为县黄家超市股份有限公司企业信息表打印件、黄远军关联公司信息图打印件。拟证明黄家超市在与天宇公司签订合同时的投资人系黄远军，现在虽然变更投资人，但黄远军任系黄家超市的实际控制人，黄远军系多家公司的股东、高管或实际控制人，具有继续履行合同的能力。 黄家超市围绕反诉请求和本诉辩称理由，依法向本院提交了以下证据： 1．黄家超市营业执照复印件、法定代表人身份证明、段月琼身份证复印件。拟证明黄家超市的主体身份信息； 2．《租赁合同》复印件。拟证明双方租赁合同关系的事实； 3．《黄家超市关于提前终止房屋租赁的申请》复印件、荣县店经营情况表复印件、《天宇公司关于提前终止房屋租赁合同的回复》复印件、《黄家超市房租付款计划及场地联营的函》复印件、《黄家超市关于降低房屋租金的申请》复印件、《天宇公司关于“黄家超市关于降低房屋租金的申请”的回复》打印件、《缓付房租的申请》复印件、《黄家超市关于提前终止房屋租赁的函》复印件、《催告函》复印件。拟证明黄家超市因自身经营困难等情况向天宇公司多次沟通未果； 4．四川农信企业网上转款回单影印件、中国建设银行网上银行电子回执影印件。拟证明黄家超市支付2019年租金200000元的情况； 5．黄家超市利润总表、黄家超市荣县旭阳店利润表。证明黄家超市和黄家超市荣县店2018年至今自身的经营状况和处于亏损状态； 6．黄家超市连锁店关闭门店明细表。拟证明黄家超市的多个门店已经大面积的关闭； 7．黄家超市荣县旭阳店耗材退库明细表、闭店商品退库明细表。拟证明黄家超市荣县店已于2020年1月底撤场； 8．黄家超市荣县旭阳店闭店照片6张。拟证明黄家超市撤场后案涉房屋的情况。 本院组织双方当事人到案涉房屋实地现场勘查并制作现场勘查笔录一份。 本院组织当事人进行了庭审举证质证。黄家超市对天宇公司所举证据5中的黄远军关联公司信息图有异议，认为材料来源于没有资质的第三方机构，且没有印章，也不能说明黄远军实际的财产状况和履行合同能力；黄家超市对天宇公司所举其余证据的真实性、合法性均无异议，但认为黄家超市自2018年起以经营困难为由与天宇公司协商降租、解租事宜，并于2020年1月底闭店撤场，同时认为滞纳金计算标准过高，要求本院裁判时降低违约金计算标准，并愿意承担违约责任。 天宇公司对黄家超市所举证据1-4无异议，但认为该组证据仅能证明黄家超市曾以经营困难为由提出减少租金并终止合同，天宇公司并未同意，黄家超市不享有合同解除权；对证据5-8的真实性、合法性均有异议，认为以上证据均系黄家超市单方制作，没有制作说明，也无制作人签名，不能达到黄家超市的证明目的。 本院经审理查明，对天宇公司提交的黄远军关联公司信息图，因系打印件且无相关制作机关印章和制作说明，对该份证据本院不予采信；对黄家超市提交的5-8组证据，系黄家超市单方制作，并无相关证据予以佐证，本院不予采信。对天宇公司和黄家超市提供的其余证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 2009年2月1日，天宇公司与黄家超市签订《租赁合同》，约定：天宇公司将其所有的坐落于荣县旭阳镇河街X号房屋（共3楼）租赁给黄家超市使用；租期20年，自2009年2月1日至2029年1月31日止；租金分段计算（2009年2月1日至2014年1月31日的租金每年500000元，2014年2月1日至2019年1月31日的租金每年550000元，2019年2月1日至2024年1月31日的租金每年700000元，2024年2月1日至2019年1月31日的租金每年750000元）；租金交付时间为签订合同三日内付清当年全年租金，其后每年的2月1日一次性付清当年全年租金，每逾期一日加收滞纳金200元；一方违约应当向对方偿付本合同租金总额10%的违约金，并赔偿由此给付对方造成的一切经济损失。 合同签订后，天宇公司将案涉房屋交付黄家超市，黄家超市用于经营超市，2009年2月1日至2019年1月31日期间的租金已付清，黄家超市于2019年5月28日和2019年7月1日分别支付2019年当年租金100000元，黄家超市尚欠天宇公司2019年度租金500000元。 2018年7月25日，黄家超市向天宇公司发出《关于提前终止房屋租赁的申请》，请求解除合同，免除2018年剩余租金200000元和黄家超市的违约责任。2018年7月30日，天宇公司向黄家超市发出《关于提前终止房屋租赁合同的回复》，要求黄家超市补交2018年度租金200000元，租赁合同关系至2019年1月31日；按合同约定支付滞纳金和1250000元违约金；解除租赁合同后，黄家超市于2019年1月31日前移交房屋及相关设施、设备。之后黄家超市补交2018年度租金并支付2019年部分租金，双方租赁合同未解除。 2018年8月10日，黄家超市向天宇公司发出《房租付款计划及场地联营的函》，请求协商2018年度租金的给付和门店租赁、联合经营、柜台租赁等事宜。2019年1月8日，黄家超市以经济下行、企业不景气、持续亏损等原因再次向天宇公司发出《关于降低房屋租金的申请》，请求降低2019年度租金。2019年1月18日，天宇公司对黄家超市《关于降低房屋租金的申请》进行回复，不同意黄家超市提出的降低租金请求。2019年2月1日，黄家超市以超市持续亏损为由向天宇公司发出《缓付房租的申请》，请求对2019年度租金分期给付，自2019年5月起每月支付100000元，11月付完。天宇公司对该申请未予回复。 2020年1月30日，黄家超市向天宇公司发出《关于提前终止房屋租赁的函》，以企业不景气，采取多项措施无法解决亏损状况和由于疫情原因，员工不到店上班，超市无法正常经营，已经闭店为由，请求终止《租赁合同》，愿意分期支付2019年度尚欠的500000元租金。2020年2月14日，天宇公司向黄家超市发出《催告函》，不同意提前终止租赁合同，要求自收到本函之日起7日内补交所欠2019年度租金500000元，如不按本函支付租金，天宇公司有权依据《租金合同》第三条2项和第七条的约定追究黄家超市的违约责任。 另查明，王利荣为荣县旭阳镇温雅坊生活馆经营者（以下简称温雅坊生活馆），王利荣于2016年7月7日与黄家超市签订《联营合同》约定：温雅坊生活馆联营黄家超市门店场地，租赁期2016年7月16日至2021年7月15日，经营地点荣县黄家超市二楼除华莱士外800平方米，联营费用第一年至第三年每年140000元，第四年、第五年费用在第一年基础上每年按3%递增。协议签订后，黄家超市在案涉房屋一楼经营超市，温雅坊生活馆在二楼经营家具生意（除华莱士外场地），三楼为露台及黄家超市办公室。温雅坊生活馆支付黄家超市联营费用至2020年1月底，黄家超市于2020年1月27日撤场闭店，并将大门钥匙交给温雅坊生活馆。之后一楼场地空置，温雅坊生活馆于2020年5月将二楼家具部分搬至一楼经营。现案涉房屋一楼、二楼部分场地由温雅坊生活馆占用，一楼、二楼其余场地及三楼露台、办公室空置。 本院认为，本案当事人本诉、反诉争议的焦点是：一、租赁合同是否应予解除；二、解除合同后的损害赔偿、违约金计算与给付。本院综合分析认定如下： 一、关于租赁合同是否应予解除问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。原告（反诉被告）天宇公司与被告（反诉原告）黄家超市于2009年2月1日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务，无法定或约定的事由，当事人不得擅自解除。合同履行过程中，黄家超市未按约给付租金，系本案违约方，天宇公司在本案中为合同守约方，黄家超市并不享有单方合同解除权，但本案双方签订的租赁协议是长达20年的长期性合同，黄家超市已经实际租赁11年，现黄家超市以经营不善、长期亏损、门店已实际关闭为由主张解除租赁合同，并多次与天宇公司协商解决，天宇公司亦不同意解除合同，双方形成合同僵局。在此类房屋租赁等长期性合同中，在出现合同僵局的情况下，允许违约方解除合同更有利于社会资源的有效整合和促进市场经济良性发展。本案从以下几方面判断符合合同解除要件：1.黄家超市不存在恶意违约的情形。黄家超市要求单方解除合同的主要原因在于自身经营不善、长期亏损，自2018年起多次与天宇公司协商房租给付、降租、解除合同事宜，并通过联营方式降低经营成本，积极寻找转租方，黄家超市并非恶意违约；2.强制要求履行合同，对黄家超市显失公平。黄家超市在案涉房屋的超市已经撤场闭店并腾空一楼场地，将大门钥匙交与他人，其行为应当视为不再使用案涉房屋，虽黄家超市将二楼与他人联合经营，但所得租金无法和自身房屋租金相匹配，若强制黄家超市继续履行合同，不仅黄家超市将承受租金损失，天宇公司的租金也难以得到保障；3.天宇公司曾在2018年7月30日对黄家超市的回复中表示愿意解除合同，虽黄家超市以继续支付租金的方式表示继续履行合同，双方合同并未解除，但在双方已经形成合同僵局的情况下，若强制要求黄家超市继续履行合同，有违诚实信用原则。因此，黄家超市通过反诉请求解除租赁合同，本院予以支持，黄家超市与天宇公司的租赁合同自本判决生效之日起解除。 二、关于解除合同后的损害赔偿、违约金计算与给付问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在黄家超市履行合同过程中，自2019年开始拖欠天宇公司房租，已构成违约，应按照合同约定承担给付租金和滞纳金。同时在解除合同后，天宇公司有权要求黄家超市赔偿损失。1、关于租金。黄家超市应当按照合同约定支付至合同解除之时止的租金，即支付尚欠的2019年2月1日至2020年1月31日租金500000元，以及自2020年2月1日起至合同解除之日止按年租金700000元计算的租金；2、关于滞纳金。在《租赁合同》中约定，在每年的二月一日应一次性付清当年全年租金，每逾期一日加收滞纳金200元。该条款是对黄家超市在未支付租金时所应当承担逾期支付责任的约定，滞纳金的计算标准未超过法律和相关司法解释的规定，对天宇公司主张自2019年2月1日起按每日200元计收滞纳金的请求，本院予以支持。对黄家超市主张按照尚欠租金比例调整滞纳金的请求，本院不予支持。由于黄家超市还应承担合同解除的违约责任，滞纳金应当计算至合同解除之日止；3、双方的租赁合同经本院判决解除，黄家超市作为违约方，仍应承担合同解除的违约责任。在《租赁合同》中约定，一方违约应当向对方偿付本合同租金总额10%的违约金，并赔偿由此给付对方造成的一切经济损失。经本院释明，如果法院判决解除合同，天宇公司要求黄家超市按照合同租金总额10%即1250000元支付违约金并赔偿天宇公司另行出租造成的租金减少损失。黄家超市主张违约金过高，要求法院予以调整。因黄家超市违约解除租赁合同，而天宇公司将店面另行租赁也需要一定时间，势必会造成一定的租金损失，但天宇公司未提证据证明其实际损失及预期可得利益损失。同时，结合合同的实际履行情况、过错程度，本院酌情调整违约金计算标准。根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定由黄家超市支付天宇公司违约金500000元。 综上，被告（反诉原告）黄家超市要求解除合同的请求成立，本院予以支持；原告（反诉被告）天宇公司要求给付租金及滞纳金的请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）自贡市天宇实业有限公司与被告（反诉原告）犍为县黄家超市于2009年2月1日签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）犍为县黄家超市于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）自贡市天宇实业有限公司房屋租金（截止2020年1月31日的租金为500000元。自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金按年租金700000元的标准计算）； 三、被告（反诉原告）犍为县黄家超市于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）自贡市天宇实业有限公司滞纳金(计算方法：自2019年2月1日起至合同解除之日止，按每日200元标准计算)； 四、被告（反诉原告）犍为县黄家超市于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）自贡市天宇实业有限公司违约金500000元； 五、驳回原告（反诉被告）自贡市天宇实业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）犍为县黄家超市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8169元（已减半），反诉受理费2349.50元（已减半），合计10518.50元，由被告（反诉原告）犍为县黄家超市负担（天宇公司已预交8169元，黄家超市履行上述判决确定的债务时直接给付天宇公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审判员  魏琨 二〇二〇年六月二十二日 书记员  曾峥