江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初2820号原告（反诉被告）：贺小平，女，1986年9月10日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：王葵，上海九泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：向春燕，四川公生明律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐文贤，男，1972年5月3日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：顾芳，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）贺小平与被告（反诉原告）唐文贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序分别于2020年5月8日、2020年6月2日公开开庭进行审理。被告（反诉原告）委托诉讼代理人顾芳到庭参加两次庭审，原告（反诉被告）贺小平委托诉讼代理人王葵及被告（反诉原告）唐文贤到庭参加第一次庭审，原告（反诉被告）贺小平委托诉讼代理人向春燕到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺小平向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；2.被告返还原告提前支付至2020年11月29日的房租84238元、电费押金2000元；3.2020年3月5日后的物业费、水电费等由被告承担；4.被告承担本案的律师费、诉讼费等。事实与理由：2018年12月1日，原告与被告唐文贤共同签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于江苏省张家港市铺营业用房出租给原告，租期2年，租金118000元每年，自2018年12月1日至2020年11月29日止；合同签订后，原告已积极履行合同，租金已支付至2020年11月29日。2019年1月27日因新型冠状病毒导致该门店无法正常营业，原告遂于2020年3月5日向被告送达了因不可抗力而解除房屋租赁合同的通知函。2020年3月11日原告已撤场搬离出杨舍西街147号，并将房屋钥匙通过ems快递至被告，同时将电费通过微信转账给被告。被告（反诉原告）唐文贤辩称，原告诉请因疫情影响导致双方签订的租赁合同因不可抗力使其无法开展经营，其对此不予认可，其认为所谓不可抗力为不可预见、不可避免、不可克服，符合上述三要件才能构成，而原告的诉请并不符合不可抗力中关于不能克服这一要素，所谓不能克服是指合同主体在事发后尽了最大努力仍不能克服事件造成的损害后顾，而原告在本租赁合同中因自己经营不下去了或者不想再经营而拿疫情做借口，认为该疫情为不可抗力导致其合同目的不能实现，对原告的诉请其坚决不予认可，疫情虽然发生，但对双方的租赁合同并无影响，更不存在导致合同无法实现的不可抗力，所以其要求继续履行合同，不同意解除合同，请求法院驳回原告的诉请。本次疫情并没有影响原告作为承租人实际占有并使用该房屋，而是原告由于自身经营问题及市场大环境不好导致客流量减少造成营业收益影响，这本身具有市场风险，这一点从双方聊天截图记录可见，原告自己也认可市场不好，做不下去，如果都像承租人一样，无视市场交易秩序和规则，以疫情为解除合同理由，对同样承担市场风险的出租人来说是不公平的。在疫情期间，政府部门未有下达暂停营业的行政命令，故并没有因行政命令导致禁止经营的发生，2020年1月原告都在经营，2020年2月政府即张贴了复工复产的通知，表明政府也鼓励商家积极开展经营，鼓励交易，故谈不上导致原告无法经营。原告无故中途解除合同，无视交易秩序乃至社会秩序，在此疫情中，其不否认商家或多或少会受到影响，但疫情对市场秩序的影响降到最低是每个经营者的义务，而不是说解除就解除，而损害其他无过错人的利益，并且以不可抗力导致合同不能实现为由，放任自己损失的扩大，及损害其他人的利益，而不去考虑其他救济途径，原告觉得自身经营困难，完全可以采取将房屋出租给他人这种途径。鉴于双方的租赁期为2019年12月1日至2020年11月29日止，原告以2020年3月初提出退租，其认为剩余合同期较长，而疫情影响其短暂，2月即开始复工，3月全部在经营，故其认为尽管有疫情发生，但不能导致合同目的无法实现。综上所述，其提供的租赁标的物并非不能使用，也未影响原告实际占用和使用，政府也未明令禁止必须停业的明令，其他商户均在2月3月正常经营，故原告不愿履行合同不是疫情导致，而是自身经营问题。根据最高人民法院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见的规定，因疫情引发的租赁合同纠纷应尽可能维护合同的效力，促进合同的履行，结合本案疫情对合同履行的影响不大，对租赁物的使用目的也不受影响，本着鼓励交易维护市场秩序的原则，故其要求被告继续履行合同，请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）唐文贤向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付违约金5万元；2.被反诉人赔偿反诉人房租损失39332元；3.被反诉人承担全部反诉费用。事实与理由：2018年12月1日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同，约定将位于张家港市商铺出租给被反诉人，租期两年（自2018年12月1日至2020年11月29日止）。2020年3月5日，被反诉人以新型冠状病毒导致门店无法正常营业为由要求解除合同。根据双方签订的房屋租赁合同，由于被反诉人的过错即中途退租导致反诉人重大损失，理应按约承担违约责任并赔偿反诉人相应损失。原告（反诉被告）贺小平辩称，从程序上讲，反诉原告提起反诉的时间不符合法律规定，应予驳回；从实体上讲，反诉被告因不可抗力因素提出解除房屋租赁合同，不应承担支付违约金及房租损失的责任。本院经审理查明事实如下：2018年12月1日，唐文贤（出租方、甲方）与贺小平（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定唐文贤将坐落在杨舍西街147号的门面房一间出租给乙方使用，租赁期两年，从2018年12月1日至2020年11月29日止，房租金为118000元，房租金在本协议签订时付清，在租赁期内，一切费用包括房产税、房屋租赁管理费、水电费、卫生费等均由乙方承担，与甲方无涉。合同第六条约定，在租赁期内，乙方不得擅自退租，如乙方中途退租，需向甲方支付赔偿金5万元，如乙方中途需转租、转让等，需通知甲方，并经甲方同意才有效等。合同第八条约定，如果乙方需续租，在甲方同意的情况下，必须提前一个人付清下一年的房租金，如果乙方不需续租，需提前二个月通知甲方，并且甲方有权提前二个月在门面张贴招租启示，第二年房租按市场行情协商。合同第十条约定，在租赁期内，乙方需交水、电费押金两千元整。合同第十二条约定，在租赁期内，如甲方违约，需向乙方支付赔偿金八万元整。双方在合同中还对其他条款作出了约定。合同签订后，唐文贤将房屋交付给贺小平使用，贺小平向唐文贤支付了2019年度的房租118000元及水电费押金2000元，并分别于2019年10月14日、2019年11月1日支付2020年度的租金合计118000元。2020年3月5日，贺小平向唐文贤发出通知函，载明：合同约定你方位于江苏省张家港市铺营业用房出租给本人，租期两年，自2018年12月1日至2020年11月29日止；合同签订后，本人已积极履行合同，目前租金已支付至2020年11月29日；因新型冠状××导致本店于2020年1月31日开始一直处于无法经营的状态，为此，现本人书面致函郑重通知你方：本人与你方签订的合同，根据合同法第94条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，本人可以解除合同。本人通知与你方签订的合同于（你方微信189××××2886、短信189××××2886、电话189××××2886、地址：江苏省张家港市杨舍西街149号勿忘我）四种联系方式以你方最先收到时合同即解除。本人要求你方在2020年3月15日内退还本人提前支付的房租84238元、电费押金2000元至户名：……；本人将于2020年3月12日之前撤场搬离位于江苏省张家港市铺营业用房，你方应积极配合本人办理撤场。唐文贤收到通知函后，于2020年3月9日回函，载明：贺小平女士：你于2020年3月5日发给我方的通知函已收悉，对你方提出的关于你我签订的租赁合同根据合同法因新冠疫情而主张适用不可抗力致使不能实现合同目的而要求解除该租赁合同的理由不予认可，我方不同意解除合同。我方认为该新冠疫情在本租赁合同中并没有导致合同目的不能实现，你承租的江苏省张家港市门面房一直可以经营，现绝大部分商铺都在营业，你方不主动积极开展经营属于你自身原因与疫情无关，故你作为承租人应继续履行该合同，如你单方解除合同则构成违约，应承担相应的违约责任。贺小平于2020年3月10日通过微信向唐文贤确认收到该回复函，并于2020年3月11日从案涉房屋中搬离，将房屋钥匙邮寄给了唐文贤。唐文贤予以拒收，并通过短信告知了贺小平。审理中，贺小平于2020年5月8日将案涉房屋钥匙交还给了唐文贤。以上事实，有当事人提交的租赁合同、收条、通知函、回函、短信记录以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，贺小平与唐文贤签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。贺小平以疫情影响为由于2020年3月5日向唐文贤发出解除合同通知，于2020年3月11日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙寄送给了唐文贤。唐文贤不同意解除合同，并拒收房屋钥匙，该解除通知不能发生解除合同的效力，但贺小平于2020年3月17提起诉讼再次要求确认合同已解除，故案涉租赁合同应于唐文贤收到本案应诉材料之日即2020年3月31日终止，贺小平应支付唐文贤2019年12月1日至2020年3月31日的租金39118元。对于合同终止后因唐文贤拒收房屋钥匙而产生的扩大损失应由唐文贤自行承担。贺小平单方搬离案涉房屋造成合同终止，构成违约，应承担相应的违约责任。结合双方在合同中关于单方退租违约金的约定、合同剩余租期、贺小平在疫情期间对合同终止的过错程度及对唐文贤因贺小平单方违约而产生的实际损失的综合考量，本院酌定贺小平赔偿唐文贤损失5万元，对唐文贤的其余反诉请求不再支持。贺小平已支付唐文贤租金118000元及电费押金2000元，故剩余的30882元（120000元-39118元-50000元）唐文贤应退还贺小平。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺小平与被告（反诉原告）唐文贤于2018年12月1日签订的房屋租赁合同于2020年3月31日终止。二、被告（反诉原告）唐文贤于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）贺小平租金及水电费押金合计30882元。三、驳回原告（反诉被告）贺小平的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）唐文贤的其他反诉请求。如被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取978元由原告（反诉被告）贺小平负担628元，由被告（反诉原告）唐文贤负担350元；反诉案件受理费1017元由原告（反诉被告）贺小平负担。原告（反诉被告）贺小平已预交案件受理费978元，故还应缴纳案件受理费667元，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年六月十二日书记员  许婷苇