河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初832号原告：张利丽，女，汉族，1987年3月20日出生，现住河南省孟州市。原告：刘海涛，男，汉族，1986年1月3日出生，现住河南省孟州市。委托诉讼代理人：李增光，男，汉族，1982年10月15日出生，现住河南省孟州市。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫金山路91号，统一社会信用代码：914101007662354606。法定代表人：段利民，系公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利，系公司员工。委托诉讼代理人：张睿恒，系公司员工。原告张利丽、刘海涛诉被告郑州一建置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张利丽、刘海涛的委托诉讼代理人李增光，被告郑州一建置业有限公司的委托诉讼代理人贾福利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张利丽、刘海涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金11463.2元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2015年8月24日签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居81061号房,购房款合计人民币379045元，原告已经支付全部购房款，并于2015年10月31日接收房屋且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定:被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告。2017年11月2日，孟州市不动产登记局发布了原告所购买房屋的《不动产首次登记公告》，被告提交备案手续逾期643天。因被告的逾期备案行为，直接导致原告的房屋权属证书迟迟不能办理，被告存在过错，应承担违约责任。原被告双方所签房屋买卖合同当中没有明确约定逾期办证违约金数额，也没有明确约定以日或月为单位累计计算违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,……第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4.75%，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，4.75%*1.3=6.2%，故逾期贷款利息最低按照6.2%执行。被告违约643天，现原告希望法院支持诉讼时效内的违约金，共643天，即自2017年5月8日（起诉之日倒推3年）起，截止2017年11月2日。逾期贷款利率为6.2%，每日违约金为379045*6.2%/365=64.4元,违约金共计11463.2元（64.4*178=11463.2）。被告郑州一建置业有限公司辩称，原告在签订商品房买卖合同时，对逾期办证的违约金予以放弃，故原告要求被告承担逾期办理不动产证违约金11463.2元不应当予以支持。双方签订《商品房买卖合同》后，被告即将该合同进行了备案，争议房屋所在的8号楼整体竣工验收后，被告也及时向相关部门提交材料，但2015年底至2016年6月20日因设立不动产登记中心导致政府职能调整，这期间确实存在房管局不接受新版房屋初始登记的情况。不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。程序、内容上的变动必然导致办理不动产首次登记的时间远远长于房屋初始登记，办理的合理期限需要结合办理首登的具体流程及办理时的实际情况确定。发生情势变更后，若仍要求被告按原合同约定承担延迟办理不动产首次登记的违约责任，对被告极为不公平。原告的起诉已经超过诉讼时效期间。原告的房屋是在2015年10月31日交付使用，从交付使用后90日起（即2016年1月30日），原告就已经知道被告逾期提供房产备案材料，但原告直到2020年5月才向法院提起诉讼，明显已超出法定时效期间。原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系；2、销售不动产统一发票复印件，证明原告已经全额支付案涉商品房购房款；3、房屋交付通知书复印件，证明原告接收案涉商品房的具体时间；4、孟州市自然资源和规划局办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需材料公示牌照片，证明房屋所有权首次登记所需材料；5、孟州市政府网站截图—孟州市第一本不动产证颁发仪式，证明孟州市不动产中心的成立并未影响商品房首次登记的工作程序；6、物业用房备案登记表，证明物业用房备案登记时间。被告经质证对原告提供的证据真实性均无异议。本院对原告提供的证据真实性均予以确认。被告未向本院提交证据。依据有效证据本院确认以下案件事实：原、被告于2015年8月24日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201508240002。原告以379045元的价格购买被告开发的大唐名村名人居81061号房，该房建筑面积为129.81平方米，合同第八条约定:被告应当在2015年10月31日前将商品房交付给原告。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第五条约定：“买受人自行办理房屋产权登记产权证书，费用自理。出卖人协助提供应由出卖人提交的相关材料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担。”合同签订后，原告按合同约定交付了房款、维修基金等，被告于2015年10月31日交付了商品房。2017年11月2日，原告所在的8号楼通过了孟州市不动产登记局的初步审定，孟州市不动产局并进行了公告。原告现已完成不动产登记证书的办理。另查明，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告于2015年10月31日交付商品房，被告至迟应于2016年1月30日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年11月2日才通过不动产登记部门审核。被告存在逾期办理不动产登记备案的违约行为。原告要求被告支付逾期办证违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期办证违约金的标准。被告辩称，涉案合同当事人在第十五条第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。本院认为，被告辩称理由不成立，只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告所主张的逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。双方合同未明确约定逾期办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位，累计计收数额，属于继续性债权。原告主张的违约金属于债权，故本案应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效。原告向本院起诉主张权利的时间是2020年5月11日。被告应当支付原告自2017年5月11日起至2017年11月2日止，共计175天，违约金11222.07元（379045元×4.75%×1.3/365天×175天）。被告辩称因设立不动产登记中心导致政府职能调整，不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首登的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，被告在合理期限内办理完毕不动产首次登记，便不存在违约行为。无证据证明，本院不予采信。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：限被告郑州一建置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告张利丽、刘海涛违约金11222.07元。驳回原告张利丽、刘海涛的其他诉讼请求。若未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取为43元，由被告郑州一建置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照双方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王江波二〇二〇年六月十日书记员  孟 敏