吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终665号 上诉人（原审原告、案外人）：李建，男，1978年10月14日生，汉族，现住长春市双阳区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:王晓瑞，女，1984年7月14日生,汉族，现住长春市净月开发区。 委托诉讼代理人：张雪，吉林梦成律师事务所律师。 原审被告（被执行人）:齐宏宇，男，1982年5月1日生，汉族,现住长春市双阳区。 原审被告（被执行人）:韩笑，女，1989年6月21日生，汉族，现住长春市双阳区。 上诉人李建与被上诉人王晓瑞、原审被告齐宏宇、韩笑案外人执行异议之诉一案，不服长春市双阳区人民法院（以下简称双阳法院）（2019）吉0112民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李建上诉请求，撤销双阳法院（2019）吉0112民初1729号民事判决书，依法改判或发回重审。一二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、一审认定事实不清，证据不足。齐宏宇与王晓瑞之间的债务关系成立经判决生效后，齐宏宇申请执行，法院在执行过程中，于2018年12月作出（2018）吉0112执916号之三执行裁定书，查封了齐宏宇所有的挂靠在长春市鹏泰房地产开发有限公司（以下简称鹏泰公司）名下位于长春市双阳区山河街道甲二路东鸿利港湾商品房55套，车库49套，其中包括李建购买的11套房屋1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、3栋4单元410室、3栋4单元310室、2栋1单元201室、2栋1单元301室、2栋1单元302室、2栋2单元203室（3栋3单元309室、3栋3单元409室已经出售给案外人），涉案的11套房屋鹏泰公司和齐宏宇已经出售给了李建，李建与鹏泰公司签订了《鸿利港湾（曾用名山河一品）商品房认购协议》两份，全额支付了购房款1899720元，支付方式：抵顶供热入网费493800元，土地出让补偿金1400000元，鹏泰公司和齐宏宇交付房屋钥匙并办理完物业手续，按年缴纳了全年取暖费，现原告有购房合同和交款收据、物业费收据、取暖费收据为凭，可以确认涉案房屋为原告所有，整个购房及交付过程在齐宏宇与王晓瑞签订底账协议之前的2015年5月1日之前完成，而且证据充足。二、一审法院程序违法、缺少调查，导致判决有错。一审只听从被告陈述，没有庭审质证，没有实际调查。 李建向一审法院起诉请求，1、不得执行李建名下位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、3栋4单元410室、3栋4单元310室5套房屋。2、请求法院确认位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、3栋4单元410室、3栋4单元310室5套房屋归原告所有。3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年3月27日长春市双阳区工业国有资产经营公司与李福臣签订企业产权转让协议，约定将长春市双阳区山河铁木厂整体出售给原企业法定代表人李福臣，企业产权出售价格35万元，李福臣接收原企业全部资产，包括5526平方米的土地和310平方米的旧厂房以及原企业应收账款，承担原企业的全部债务和企业改制成本以及资产评估报告以外债务和改制中的遗留问题等。2012年5月15日李福臣之子李建为甲方、齐宏宇为乙方签订《占地补偿协议书》（以下简称《补偿协议》），就齐宏宇占用原山河铁木厂所建门市房占地以外的4000平方米土地达成协议，约定占地补偿款为160万元，齐宏宇将建成小区物业产权作价20万元抵偿土地补偿款，额外140万元2015年6月1日前支付60万元，2017年6月1日支付80万元。2015年2月4日李建设立了自然人独资企业长春市泓利供热有限公司。2015年5月1日齐宏宇代表双阳区山河街道泓利港湾小区为甲方，李建代表长春市泓利供热有限公司为乙方，双方签订《集中供热入网协议》（以下简称《供热协议》）一份，约定甲方缴纳集中供热入网费493800.00元，签订时一次付清；第四条约定：本意向书签订后，乙方为甲方提供加入集中供热事宜的技术支持及供热工程施工等服务，------双方约定于2015年10月25日前办结正式入网手续，交清所用相关费用（所缴纳的集中供热入网费将转入泓利供热有限公司账户）。同日，案外人李建与长春市鹏泰房地产开发公司签订《山河一品认购协议》（以下简称《认购协议》）两份，该认购协议记载李建自愿欲购双阳区山河镇山河一品项目1栋1单元202室、2栋3单元205室、2栋3单元207室、2栋2单元203室、2栋1单元302室、2栋1单元301室、2栋1单元201室、3栋4单元410室、3栋4单元310室、3栋3单元409室、3栋3单元309室共11套房屋，总价款1899720.00元；其中第三条第5项约定“本认购协议签订后，乙方在得到甲方通知后7日内，须携带本认购协议及买方的身份证、印章，至本售楼中心与买方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件；”该条第7项约定“如乙方逾期不签订正式《商品房买卖合同》或未办理银行按揭手续，甲方则无须再次通知买方，即有权将该房屋另行出售于他人，乙方所缴房款不退。”该协议另增加手书第11项“如上述房屋经李建售出后，售楼处负责给购买人出具认购合同或商品房买卖合同。”此《认购协议》鹏泰公司在甲方处盖章、李建在乙方处签字摁印。2016年9月18日至2017年1月29日期间齐宏宇先后5次在王晓瑞处借款870万元，王晓瑞因与齐宏宇、韩笑、鹏泰公司因该民间借贷纠纷诉至本院后，2017年7月24日本院作出（2017）吉0112民初849号民事判决：一、被告齐宏宇与本判决生效后一次性给付原告王晓瑞借款本金870万元及利息（利息均按月利2%，计算到判决生效之日止。其中本金550万元的利息从2017年3月19日起计算；100王源的利息从2016年9月26日起计算；220万元的利息从2017年1月18日起计算）；二、被告韩笑对上述借款负连带给付责任；三、被告鹏泰公司在被告起哄抵押房产价值范围内负连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。鹏泰公司申请再审，2018年7月3日吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民再44号民事判决：一、维持长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号民事判决第一项、第二项。二、撤销长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号民事判决第三项、第四项，即“三、被告鹏泰公司在被告起哄抵押房产价值范围内负连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。”判决生效后，齐宏宇、韩笑未履行生效判决确定的义务，王晓瑞于2018年9月26日向本院申请强制执行，本院执行立案案号为（2018）吉0112执916号。2018年12月28日本院作出（2018）吉0112执916号之三执行裁定：对被执行人齐宏宇所有的在长春市鹏泰房地产开发公司名下位于长春市双阳区山河镇甲2路东泓利港湾商品房55套、车库49套予以查封。查封期限三年。商品房分别为：（一）1栋1单元202室;(六)2栋3单元205室；（八）2栋3单元207室；（四十六）3栋4单元310室；（四十七）3栋4单元410室------。李建对该院查封上述房屋提出书面异议，该院作出（2019）吉0112执异59号之一执行裁定，驳回案外人李建的异议请求，李建提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，李建主张排除对案涉房屋的执行，应当提供证据证实对案涉房屋拥有排除执行的实体权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”。关于李建是否是权利人、其权利能否排除执行问题。参考《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》（以下简称《解答》）问题十九：“不动产以物抵债受让人是否可以提起执行异议之诉？金钱债权执行中，以物抵债受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其异议被驳回的，可以提起执行异议之诉。满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满。（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产。（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款。（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。”的规定，即使依照《认购协议》，11套房屋总价款应为1899720.00元，而按《补偿协议》及《供热协议》到期债权为513800.00元，另1400000.00元在签订认购协议时并未到期，李建也没有提供进行了其他支付的证据，故不符合《解答》第（一）项“达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满”的规定。李建与鹏泰公司签订的《认购协议》第二条第一项记载“乙方自愿欲购”，结合第三条第5项、第7项、第8项内容及本协议名称，说明《认购协议》只是意向性协议，不是已经实际购买协议，《认购协议》第三条第11项也不能证实是替齐宏宇卖房而后用卖房屋的价款还债的“以钱还债”还是房屋归李建所有的以物抵债，双方未签订正式《商品房买卖合同》也没有办理备案登记，亦未签订合法有效的以物抵债协议，李建不具备取得合法物权期待权的条件，不符合《解答》第（二）项“在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议”的规定。《认购协议》第二条第1项扩注约定面积“最终以测绘部门为准，房款多退少补”，说明《认购协议》记载的面积不是最终面积，房屋价款不是最终确定的不动产价值金额，不能确定案涉房屋“用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应”，双方又没有签订抵债协议，不符合《解答》第（三）项的规定。《商品房销（预）售许可证》证明自2014年10月24日至2015年10月24日案涉房屋已经许可销售，李建签订《认购协议》后，在法院查封前已经具备签订正式《商品房房买卖合同》或办理备案登记条件，李建无正当理由未予履行购买手续，不属于“非因受让人自身原因未能办理过户登记。”，不符合《解答》第（四）项的规定，且李建主张的按《认购协议》第三条第11项李建将房屋出售后由鹏泰公司与买方签订买卖合同，省略中间交易规避纳税，不符合法律规定。致于李建提供的物业费收据、取暖费收据及钥匙收据，因其对案涉房屋既未签订以物抵债协议，又未办理正式《商品房买卖合同》或购买房屋备案登记，不影响对李建不享有足以排除执行的实体权利的认定。综上，李建提供的证据不足证实案涉房屋已经合法以房抵债，不足以证实其具有对案涉房屋排除执行的权利，故其排除对案涉房屋的执行的请求应不予支持，对其确认案涉房屋归其所有的请求亦不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下：驳回原告李建的诉讼请求。案件受理费12011.00元，由原告李建负担。 本院查明事实与一审法院认定事实一致。另查明，李建向法院提供的《占地补偿协议》约定：齐宏宇（甲方）与李建（乙方）占地补偿款为160万元，缴纳方式为乙方将建成小区物业产权作价20万元抵偿土地补偿款，额外140万元2015年6月1日支付60万元，2017年6月1日支付80万元。李建向法院提供的《集中供热入网协议》约定：用热人（甲方）双阳区山河街道鸿利港湾小区（齐宏宇），供热人（乙方）长春市鸿利供热有限公司，甲方交纳集中供热入网费人民币493800，签订时一次付清。落款签字甲方为齐宏宇，乙方为李建。李建向法院提供的2015年5月1日鹏泰公司（甲方）与李建（乙方）的《山河一品认购协议书》约定：付款方式为（按揭、一次性）单价为人民币2700元/平方米，总价为796446元和1103274元。案涉房屋系无证齐全，可以办理网签备案等手续。 本院认为，李建对案涉房屋主张所有权，理由是齐宏宇已经将案涉房屋抵债给了李建。但关于齐宏宇与李建之间的债权债务关系，李建主张是因为案涉房屋所在的小区占用了其父亲的土地但没有支付土地补偿款160万元，以及李建的供热公司给小区供热而齐宏宇欠付供热入网费493800元。但李建与齐宏宇没有签订关于上述债权债务关系的抵债协议，而李建提供的《占地补偿协议》是齐宏宇与李建签订的，而该小区的开发单位为鹏泰公司，齐宏宇只是挂靠鹏泰公司。协议中并没有约定用案涉房屋的购房款抵顶土地补偿款；李建提供的《集中供热入网协议》约定的供热单位为长春市鸿利供热有限公司而不是李建个人，约定的入网费的交纳方式是协议签订时一次性付清，没有约定用案涉房屋购房款抵顶供热入网费。李建提供的《山河一品认购协议书》的售房单位为鹏泰公司而不是齐宏宇，付款方式没有约定用土地补偿款和供热入网费抵顶。鹏泰公司亦没有给李建出具购房款收据。关于房屋的交付和占有情况，李建表示因其本人系案涉小区物业公司的负责人，案涉房屋的钥匙原本就在李建处，故没有房屋交接手续。因李建还要将抵债房屋出售，故没有办理房屋的网签备案等手续。综上，李建提供的证据不能证明案涉房屋已经抵债给了李建，李建已经取得了案涉房屋的相应权利。综上，李建的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计12011.00元，由上诉人李建负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 周翠翠 审判员 张东宇 二〇二〇年六月二十八日 书记员 于斯淼