黑龙江省大庆市让胡路区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0604民初1669号 原告：丛辉，女，1977年6月13日出生，汉族，无职业，住大庆市让胡路区。 被告：大庆市让胡路区奥林美连购超市，住所地黑龙江省大庆市让胡路区奥林国际公寓E区1号写字楼商服34，统一社会信用代码：92230604MA19FCYWXF。 经营者：王国利，男，1971年1月9日出生，汉族，大庆市让胡路区奥林美连购超市经营者，住大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：赵秀伟，黑龙江新元律师事务所律师。 原告丛辉与被告大庆市让胡路区奥林美连购超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丛辉，被告经营者王国利及其委托诉讼代理人赵秀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丛辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除租赁合同，返还原告房屋租金100000元、保证金10000元，给付违约金30000元，共计140000元。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月19日，原告与被告签订《租赁合同》，被告将大庆市让胡路区奥林国际公寓E区第1号商服美连购超市二楼津门北侧租赁给原告，双方约定2019年3月1日被告将房屋交付原告，被告却不交付房屋，合同中约定被告未能交付房屋将赔偿原告30000元，租金100000元，押金10000元（合同第7条5款）。原告联系被告可否如约交房，被告均予以推迟。在此期间，被告又将房屋租赁给他人经营，被告从未告知原告，原告要求被告返还租金，保证金，违约金，被告拒绝返还，现原告无奈，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 大庆市让胡路区奥林美连购超市辩称，原告在诉状当中的陈述有违事实情况，被告不存在任何违约行为，原告无权要求解除合同返还租金、保证金、违约金，理由如下。一、双方合同中约定的交房日期为疫情管控并实施交通管制期间，被告不存在违约行为。原、被告双方于2019年12月23日签订了房屋租赁合同一份，被告方共有三名合伙人分别为郑彦琦（132××××5552）、管丽英（182××××3456）和丛辉，丛辉作为代表在合同上签名，租期三年，用于经营培训学校，原告于当日交纳了租金及保证金，该合同是双方真实的意思表示，合法有效，双方约定于2020年3月1日交房（原因为上一户承租人房屋3月1日到期）。但是由于新冠××疫情的特殊情况，该房屋的原有承租人在外地过完年后无法回到大庆搬出物品，腾空房屋。而且让胡路区应对疫情指挥部于2020年2月19日下达了实行交通管制的公告，自2020年2月19日14时起，让胡路实施交通管制，只允许运送生产生活物资、保障城市运转、参与疫情防控、重大疾病救治的车辆和人员凭通行证方可通行，该措施直到2020年3月10日才予以解除，2020年3月1日的交房时间正是在最严管控期间内，根本无法履行交房行为。即使最严的管制措施有所缓解，在当时全国疫情形势严峻的情况下，凡是外地中、高风险地区来庆人员均不得入内，因此直接导致原有承租人无法回到大庆，也无法将涉案房屋的搁置物品清空。疫情的发生系突发公共卫生事件，已经被国家认定为“不可抗力”。双方在租赁合同第四条第五项已经约定，甲方对不可抗力所造成的乙方任何经济损失，均不承担任何赔付责任。因此，被告在疫情的特殊时期，即使没有按合同约定时间交房，也是因不可抗力的原因，即不是违约行为，主观上也不存在过错，无论按法律关于“不可抗力”的规定，还是双方的合同约定条款，被告都不应该承担任何责任，原告无权要求被告返还任何费用；二、双方后期沟通后，原告同意延期交房，被告也同意延缓租金起算时间，原告无权要求解除合同。因为疫情的特殊情况，双方沟通后，双方定于2020年5月20日交房，被告也同意将租金起算日期延长至2020年6月10日，即免除原告三个月的租金。被告于2020年5月12日将涉案房屋全部腾空后通知了原告，但原告因三名合伙人内部出现分歧，同时对未来的经营前景不看好，于是违背诚实信用原则，以不能如约交房及租给他经营为由，将我方告上法庭，要求解除合同返还租金并承担违约损失，实属本末倒置，被告方无法接受，原告方的行为同样给被告方造成了损失；三、根据省高院《关于审理涉疫情民商事纠纷的指导意见》规定，原告无权要求解除合同并返还租金、承担违约金。鉴于今年疫情的特殊情况，为了深入贯彻中央及省高院的要求，妥善处理涉疫情的民商事纠纷，黑龙江省高级人民法院出台了《关于审理涉新型冠状病毒××疫情民商事纠纷若干问题的指导意见》，就是为了保障各方当事人的合法权益。其中第一条第一项第3点就明确说明了裁判的原则要坚持鼓励交易和维护交易安全相结合，要从鼓励和保护交易的角度出发，加强对交易行为有效性的保护，即对于虽然受到疫情影响，但可以迟延交付，或者通过合理方式补救，仍然具有履行可能的合同，应判令当事人在疫情结束后尽快继续履行，并可判决适当减少价款等。本案的合同签订时间是2019年12月23日，当时并未发生疫情，关于此种情况，指导意见第一条第一项第3点规定，对于在疫情发生前签订的合同，当事人以受疫情影响要求解除合同的，区分情况处理。其中第（2）小项又细化规定，疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同根本不能履行，或导致合同不能适当履行，引导当事人通过变更履行期限、履行方式及部分履行内容，促成合同继续履行。该法律规定可以看出，法律着重保护交易的安全性，同时也符合本案的情况，本案的租赁合同租期为三年，在被告同意今年减免租金的情况下，原告仍坚持全部返还，明显是违约行为，原告对于签订的三年租赁合同应负有如实履约的义务，不能以疫情为借口，对于疫情发生前签订的合同随意返悔，否则同样将给被告造成经济损失。同时该指导意见第一条第三项关于房屋租赁合同纠纷还做了单独的规定，用于营业的租赁房屋因疫情防控被政府关闭，不得营业的，此期间房屋空置产生的损失应由双方协商，并通过减免租金、延长租期、冲抵续租租金等形式解决。承租人要求解除合同的，一般不予支持。即使原告的培训学校暂时不能上课，根据此项法律规定，原告同样无权要求解除合同，返还租金。根据以上三点，可以充分说明，无论是从事实上，还是从法律规定上，原告均无权要求解除合同返还全部租金，被告更无须承担任何违约责任。事实上，被告已经根据大庆市发布的“支持中小企业20条”的意见，参照其中第7条对承租国有经营用房的6个月房租减半的规定做出了让步。虽然被告不是国有企业，就是普通的个体商户，但是也愿意按此规定减免三个月租金，但原告依然没有履行诚实信用原则，反复提出不合理要求，反将我方告上法庭。请法院根据本案的客观事实真相，及对于疫情期间省高院下发的指导意见依法裁判，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告人的合法权益。 本院经审理认定事实如下，2019年12月23日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定被告将其享有合法出租权的位于大庆市让胡路区奥林国际公寓E区第1号商服美连购超市二楼津门北侧房屋出租给原告使用；房屋用途为经营培训学校；租赁期限三年，自2020年3月20日起至2023年3月20日止；房屋2020年3月1日交付给乙方使用，房租租金计算日期为2020年3月20日；房屋租金第一年10万元，第二年12万元，第三年12万元；2019年12月23日交纳2020年租金人民币10万元；甲方对被不可抗拒外力所造成的乙方任何经济损失，不承担任何偿付责任；乙方应于签约时向甲方支付1万元保证金，合约期满，甲方将保证金退给乙方；如因乙方违约，致使本合同终止，甲方有权没收全部保证金，以补偿因乙方违约而造成的甲方的经济损失；2020年3月1日甲方未能交付房屋将赔偿乙方人民币3万元，租金10万元，押金1万元。另查，原告于2019年12月23日给付被告2020年房屋租金10万元及押金1万元，被告经营者王国利于当日给原告出具了收据一份。另查明，受新型冠状病毒感染××疫情影响，让胡路区应对新型冠状病毒××疫情工作领导小组指挥部于2020年2月19日发布了《关于对进出让胡路区实行交通管制的公告》（第8号），规定“一、自2020年2月19日14时起，严管严控让胡路行政区界各出入口，实施交通管制，只保留让杜路、中三路、龙十路、南三路4个检查点通行，其他进出让胡路区所有道路全部封闭。二、运送生产生活物资、保障城市运转、参与疫情防控、重大疾病救治等车辆和人员，凭有效通行证件，经过登记、测温，检查合格后方可通行”。2020年3月10日0时起，让胡路区风险等级下调，由中风险地区调整至低风险地区，交通管制才予以解除。原、被告之间签订的租赁合同约定的交房时间（2020年3月1日）正是疫情管控期间，交房行为无法按约履行。自2020年3月至2020年5月期间，原、被告一直就涉案房屋的租赁事宜进行协商，原告也于2020年5月到涉案房屋现场查看。被告于2020年5月12日正式通知原告接房，但截止诉讼时，原告仍未接收房屋。 本院认为，原告丛辉与被告大庆市让胡路区奥林美连购超市签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。新型冠状病毒感染××疫情是公共卫生事件，属于不可抗力。本案中因为疫情防控需要进行交通管制、人员管制，导致无法按照约定的交房时间交付房屋，原、被告之间的合同履行受到了一定影响，但未导致合同根本不能履行，也未造成利益明显失衡、不能实现合同目的，应引导当事人通过变更履行期限、履行方式及部分履行内容等，促成合同继续履行。故对原告的诉讼请求不予支持。原、被告应友好协商，通过减免租金、延长租期等形式继续履行涉案的租赁合同。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告丛辉的诉讼请求； 案件受理费1550元（已减半收取），由原告丛辉负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。 审判员  吴佳丽 二〇二〇年六月二十八日 书记员  李凤云 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。