四川省金川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3226民初67号 原告（反诉被告）：金仁兴，男，1947年1月15日出生，藏族，小学文化程度，农民，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：金仁学（系原告金仁兴弟弟），男，1950年4月25日出生，藏族，农民，现住金川县，一般授权代理。 委托诉讼代理人：唐志军，金川县法律援助中心律师，一般授权代理。 被告（反诉原告）：金川川旅旅游文化投资有限公司，住所地金川县沙耳乡丹扎木村。 法定代表人：王勋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚永忠，上海段和段（成都）律师事务所律师，一般授权代理。 原告（反诉被告）金仁兴与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司（以下简称金川川旅公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，金川川旅公司于2020年5月6日向本院提起反诉，本院受理后与本案合并审理，并分别于2020年5月18日、2020年6月29日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金仁兴的委托诉讼代理人金仁学、唐志军，被告（反诉原告）金川川旅公司的委托诉讼代理人姚永忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）金仁兴向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租金11.3961万元；二、判令被告支付原告违约金3.41883万元；三、判令被告承担本案案件受理费。诉讼过程中，原告金仁兴变更诉讼请求为：一、判令金川川旅公司支付从金仁兴2018年10月21日起至实际退还房屋之日止的房屋租金；二、判令金川川旅公司支付金仁兴从2018年10月21日起至实际退还房屋之日止的违约金（以房屋租金的30%计算）；三、请求金川川旅公司承担违约责任，支付金仁兴直接经济损失及可预期收益129.1563万元；四、判令金川川旅公司承担案涉房屋毁损的修复费用。事实和理由:2013年8月，原、被告签订《租赁合同》，合同约定原告将位于金川县的房屋及院落出租给被告使用，租赁期限自2013年10月21日至2033年10月20日止，共计20年。同时，双方约定2013年10月21日至2018年10月20日租金为31.656万元／年；2018年10月21日至2023年10月20日租金为37.987万元／年；2023年10月21日至2033年10月20日租金为91.1693万元／年，被告于每年10月21日前按年向原告支付当年租金。双方任何一方违反本合同约定均需承担赔偿责任，除合同另有约定外，违约方应当赔偿守约方遭受的实际损失，并承担30%的违约金。合同签订后，原告依约向被告移交了房屋及院落的使用权，被告也依约支付了2018年10月20日以前的房屋租金。此后至2020年4月20日，被告一直拖欠原告房屋租金计11.3961万元。被告拖欠租金的行为，严重违反了《租赁合同》的约定，原告为维护其合法权益特诉至法院请求依法裁判。 被告（反诉原告）金川川旅公司辩称，对原告欠付租金金额无异议，但被告需要说明一下合同签订背景、履行合同过程以及欠付租金原因。2013年被告与金川县人民政府达成全面开发金川旅游市场协议，包括对部分民居进行提升改造，加强旅游接待能力。在此基础上，被告与11户出租户签订了房屋租赁合同，并投入巨资进行装修改造，但在后续的经营过程中发现当初对旅游市场的判断失误，被告在1000万元的注册资金使用完毕后，被告的上级公司又向被告提供了2000万元的借款，用于维持被告公司的经营以及向出租户支付租金。2018年省委巡视组对旅游集团有限公司进行巡视时，发现该项目是一个失败的项目，导致国有资产的大量流失，责成依法妥善处理。所以，2019年6月被告的法定代表人以及工作人员一起，到与原告协商解除合同事宜，因双方对解除合同的条件无法达成一致，未能协议解除合同。鉴于被告已严重亏损，无力通过经营扭转亏损，现被告已履行国有企业破产审批流程程序，后将向金川县人民法院申请破产。同时，被告认为原告所主张的按照30%支付违约金过高，请求人民法院依法予以下调。 被告（反诉原告）金川川旅公司向本院提出反诉请求：依法判令于2020年5月6日解除双方签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：因反诉原告经营出现问题，现已陷入巨额债务，当初签订合同的目的已不能实现，故反诉原告依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，请求法院依法于2020年5月6日解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同。 原告（反诉被告）金仁兴针对被告（反诉原告）金川川旅公司的反诉请求及事实和理由，提出答辩意见：一、反诉原告解除合同的诉求既不符合合同约定，也不符合法律和司法解释的规定，反诉原告以其长期经营处于亏损状态为由请求解除合同，不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，因为该条规定的是合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案反诉原告经营长期处于亏损是一种商业风险，不适用该条规定。同时，也与双方在房屋租赁合同中约定的解除合同条件不符，解除合同也是一种违约行为，若解除合同，反诉原告应当支付从2018年年10月21日至反诉原告退还房屋之日的全部租金，并承担违约责任。二、按照房屋租赁合同第11.3条“除本合同规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30%的违约金”的约定，反诉原告解除合同后，应当向反诉被告赔偿从2018年10月21日至实际退房的全部租金，以及以后的租金按合同约定的可预期收益计算，这两项加起来总共是129.1563万元，同时按直接经济损失和可预期收益为基数的30%支付反诉被告的违约金。三、由于反诉原告对案涉房屋长期未进行妥善管理和使用，致使房屋墙体、望板（音）等多处破损，房屋渗漏严重，金川川旅公司应当承担损害赔偿责任，对损坏房屋进行修复或者支付修复费。四、反诉原告提出解除合同的时间为法院受理其反诉之日即2020年5月6日，其主张对反诉被告不公平，因为2020年5月6日仅代表法院知晓了反诉人单方解除合同的意愿，且案涉房屋目前处在川旅公司的实际控制之下，按照常理租一天房子就应当支付一天的房租，故反诉被告认为解除合同的时间应为反诉原告实际退还房屋之日止。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对双方当事人无争议证据：对原告身份证复印件、被告营业执照副本及法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书原件、《房屋租赁合同》复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、金仁兴提交的案涉房屋损坏照片八张、房屋出租前房屋状况图片十一张，金川川旅公司对上述证据的真实性有异议，认为案涉房屋毁损程度应以现场勘测为准。本院认为，金川川旅公司对该组证据真实性提出异议，金仁兴未提交相关证据予以佐证，对该组证据本院不予采信；二、金川川旅公司提交的四川博奥会计事务所有限公司对其制作的2019年1月至2020年3月财务报表专项审计报告、资产负债表、所有者权益变动表、利润表、资金流量表复印件，金仁兴对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，金川川旅公司对该组证据未提交原件作了合理说明，且通过扫描防伪二维码可以确认其真实性，对该组证据真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）金仁兴与被告（反诉原告）金川川旅公司于2013年10月21日签订《房屋租赁合同》，双方约定将原告（反诉被告）金仁兴位于四川省阿坝州金川县的房屋（房屋建筑面积564平方米及院落使用面积200平方米）出租给金川川旅公司，房屋用途为住房、客栈及商业用房。合同约定租赁期限从2013年10月21日起至2033年10月20日止，共计20年。其中，2013年10月21日至2018年10月20日的租金为31.656万元；2018年10月21日至2023年10月20日的租金为30.987万元；2023年10月21日至2033年10月20日的租金为91.1693万元。金川川旅公司应当于每年的10月21日前向金仁兴支付当年租金。同时，《房屋租赁合同》第11.2约定“甲乙双方任何一方违反本合同的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失额30%的违约金”。11.3条约定“除本合同规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30%的违约金”。案涉合同签订后，金仁兴按约将租赁物交付于金川川旅公司，金川川旅公司对租赁物进行了装修并添置部分设备，将金仁兴的租赁房屋改造成旅游接待房。金川川旅公司按合同约定已向金仁兴支付了2013年10月21至2018年10月20日期间的租金，共计31.656万元，后未再支付案涉房屋租金，现案涉房屋仍由金川川旅公司实际控制。庭审中，双方对解除合同达成合意，一致确认案涉房屋每日租金金额为211元（即379850元÷5年÷12个月÷30天）。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金仁兴与金川川旅公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。 关于案涉合同的解除问题。金川川旅反诉提出解除合同，庭审中金仁兴同意解除合同，但双方对解除合同的时间节点意见不一致。本院认为，金川川旅公司对案涉合同不具备行使约定解除权和法定解除权的条件，鉴于金仁兴当庭同意解除案涉合同，表明双方均无意继续履行该合同，一致合意解除合同，本院予以准许。虽双方合意解除合同，但对合同解除时间有分歧，金川川旅公司认为合同解除时间为2020年5月6日（反诉立案之日），金仁兴认为合同解除时间为房屋退还之日。本院认为，鉴于案涉房屋至今仍由金川川旅公司实际控制，且在履行合同过程中金川川旅公司违约在先，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，其主张本案适用情势变更原则的理由不充分，同时为避免当事人诉累，本院酌情将合同解除之日及房屋退还之日确定为本判决生效之日。 关于案涉房屋租金的问题。本案中，出租人金仁兴已依约履行交付租赁物的合同义务，金川川旅公司应依约履行支付租金的义务，现金川川旅公司欠付租金的行为已构成违约，对金仁兴请求金川川旅公司支付欠付租金的主张，本院予以支持。庭审中，双方对解除合同达成合意，确认每日租金金额为211元，故金川川旅公司欠付租金时间应当从2018年10月21日起至合同解除之日止，按照211元/天计算，即案涉房屋欠付租金计算方式为：211元/天×租房天数（即2018年10月21日起至合同解除之日止的天数）。 关于违约金的问题。按照《房屋租赁合同》第5.3条“乙方于每年10月21日前向甲方支付当年租金......”的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金......”的规定，金川川旅公司应当于2019年10月21日前向金仁兴支付2018年10月21日至2019年10月20日期间的租金，但金川川旅公司未按合同约定支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定以及《房屋租赁合同》第11.2条“甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额的30％的违约金。”的约定，金川川旅应当承担违约责任。金川川旅公司在庭审中提出，按合同约定以损失金额的30％计算违约金过高，请求调整。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，综合衡量本案的逾期时间、履行程度、违约情况等，依法对本案违约金进行调整，酌定金川川旅公司逾期支付违约金的标准为：从违约之日（2019年10日22日）起至房屋退还之日止（本判决生效之日止）按照每日租金损失金额63.3元（即每日租金211元/天×30%）计算。 关于因合同提前终止而遭受的经济损失和可预期收益问题。本院认为，因合同解除金仁兴同时主张赔偿损失和违约金，于法无据，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第11.3条：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切经济损失及可预期收益，并承担直接经济损失及可预期收益的30％的违约金。”和《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的约定和法律规定，金仁兴可以主张赔偿损失，但金仁兴对实际损失未举证，合同中亦约定不明，在对金仁兴因合同提前终止遭受的实际损失无法认定的情况下，又鉴于金川川旅公司目前的经营状况，法院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、过错程度、预期利益、双方缔约地位的强弱等，本院酌定金仁兴因合同提前终止而遭受的经济损失和可预期收益，以案涉房屋六个月租金标准37987元计算为宜（即379870元/年÷5年÷12月×6月＝37987元）。 关于案涉房屋毁损修复费的问题。本案庭审后，金仁兴以证据收集困难为由于2020年5月21日向本院提出撤回对金川川旅公司承担案涉房屋毁损修复费用的诉讼请求。本院认为，金仁兴的行为系其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。 综上所述，金仁兴的本诉诉讼请求部分成立，本院予以支持，金川川旅公司的反诉请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十一条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）金仁兴与被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）金仁兴支付从2018年10月21日起至房屋退还之日止（即本判决生效之日）的租金［租金计算方法为：211元/天×2018年10月21日起至房屋退还之日（即本判决生效之日）止的天数，该项暂计算至2020年7月10日止租金为132508元]； 三、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）金仁兴支付违约金[自2019年10日22日起至房屋退还之日止（本判决生效之日止）以63.3元/天的标准计算，该项暂计算至2020年7月10日止的违约金为16584.6元]； 四、被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司于本判决生效之日向原告（反诉被告）金仁兴支付因合同提前终止遭受的一切经济损失和可预期收益37987元； 五、驳回原告（反诉被告）金仁兴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8878元，由原告（反诉被告）金仁兴负担6858元，由被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司负担2020元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）金川川旅旅游文化投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 审判员  胡坤萍 二〇二〇年六月二十九日 书记员  杨泽美 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条诚实信用原则当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。