湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3126民初237号 原告：代龙兵，男，汉族，1961年11月14日出生，住湖南省古丈县。 原告：李泽兰，女，苗族，1962年2月13日出生，住湖南省古丈县。 两原告共同委托诉讼代理人：杨立君，湖南茶源律师事务所律师，特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人：张蓉，湖南共盛律师事务所律师，一般代理。 被告：古丈县城市建设综合开发有限责任公司。住所地：湖南省古丈县古阳镇新建区。 法定代表人：杨丹颖，该公司经理。 被告：古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司。住所地：湖南省古丈县古阳镇红星区（以下简称鸿翔公司）。 法定代表人：翟大红，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鲁小刚，湖南茶源律师事务所律师，一般代理。 原告代龙兵、李泽兰与被告古丈县城市建设综合开发有限责任公司（以下简称城建公司）、古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司（以下简称鸿翔公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张蓉、被告城建公司的法定代表人杨丹颖、被告鸿翔公司委托诉讼代理人鲁小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代龙兵、李泽兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告限期协助原告办理物权变更登记；2、依法判令被告自2015年9月11日起至权属变更完成之日止按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金；3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告原系种子公司住户，2009年11月19日，因种子公司拆迁，原、被告签订《拆迁安置房屋买卖合同》，合同约定：“甲方在乙方搬出后，1年半时间内补偿提供给乙方新住房一套，面积为100㎡，超出100㎡的建筑面积，由乙方按照每平方米1300元计价购买；在新住房交付给乙方后，甲方应在六个月内给乙方尽快办理新的《房屋所有权证》和《土地使用证》。土地使用证面积按实际分摊，房产办证面积130㎡以内，办证费用甲方负责”。2012年11月22日，原告与被告鸿翔公司签订《拆迁安置房屋买卖补充协议》，约定“甲方在2012年11月21日至2014年11月21日完工，如甲方未按期交付乙方新房，甲方支付乙方每月1600.00元租金”。 被告鸿翔公司在茶乡星城修建完成后，向原告交付了茶乡星城1502室。被告虽依约将房屋交付原告使用，并协助原告于2015年5月5日取得《房屋所有权证》，但被告拒绝协助原告办理土地使用权证，原告多次催告未果。后二证合一，原告因未取得土地使用权证无法办理换证手续，对房屋的处分权利受到限制。故原告诉至法院请求判如所请。 被告城建公司辩称，本案原告的诉求与城建公司没有关系，第一、实际与原告发生法律关系的鸿翔公司，鸿翔公司是开发商，原告是受益人；其次、未办理《土地使用证》的原因不是城建公司造成的，而是鸿翔公司开发的茶乡星城房地产超国土红线，导致该宗土地不能落宗，加之该商品房开发贷款时土地已抵押给保靖农商行和古丈农商行，目前土地和部分门面已被冻结。故未能办理《土地使用证》应由具体实施开发的鸿翔公司承担相应的法律责任。 被告鸿翔公司辩称，一、办证问题。被告有义务为原告方办理房屋产权证和土地使用证，也愿意以积极的态度办理房产证。没有办证是因为土地进行抵押及被法院查封等原因导致不能办理土地使用证。二、关于违约金的问题。被告方认为违约金涉及到部分违约，以前办证房产证和土地使用证是分离的，是两个部门。被告方实际上为大部分业主办理了房屋所有权证，所以被告方认为是部分违约。同时违约金如果按照法律规定计算，按照鸿翔公司目前的经营状况和资产状况来看，确实无力承担。请求原告方给予减少或免除。如果不能减少或免除，请求人民法院按照部分违约来确定违约金额，请求人民法院对违约金酌情予以降低。被告也希望在法院的协助下为原告方办理好产权证。在此对购房户表示歉意。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对于原告所举证据《商品房买卖合同》，本院经审查认为，该组证据与本案不具关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年被告城建公司、被告鸿翔公司因开发建设项目需拆迁原告的房屋，同年11月19日，原告与被告城建公司签订《拆迁安置房屋买卖合同》，合同约定：“1、甲方在乙方搬出后，1年半时间内补偿提供给乙方新住房一套，面积为100㎡，超出100㎡的建筑面积，由乙方按照每平方米1300元计价购买”、“2、在新住房交付给乙方后，甲方应在六个月内给乙方尽快办理新的《房屋所有权证》和《土地使用证》。土地使用证面积按实际分摊，房产办证面积130㎡以内，办证费用甲方负责”。2012年11月22日，原告代龙兵与被告鸿翔公司又签订《拆迁安置房买卖补充协议》，协议约定：“一、甲方在2012年11月21日至2014年11月21日完工，甲方未按期交付新房，甲方支付乙方每月1600.00元租金……”合同签订后，原告依约支付了购房款，被告依约将古丈县古阳镇红星区茶乡星城1502号房交付给原告使用，并协助原告于2015年5月5日取得《房屋所有权证》，时至现在，被告一直没有协助原告办理土地使用权证，原告多次催办未果。2020年4月2日，原告诉至本院，要求被告限期协助办理物权变更登记，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付自2015年9月11日起至权属变更完成之日止的违约金。 另查明，一、被告鸿翔公司先后于2013年9月26日、2013年10月30日、2014年10月29日将涉案土地（古国用（2013）第146号）在湖南省古丈农村商业银行股份有限公司、湖南省保靖农村商业银行股份有限公司办理了抵押登记；二、案涉房屋至今未办理不动产权证。 本院认为，本案系双方当事人因房屋安置问题引发的纠纷，故本案案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原、被告双方所签订的《拆迁安置房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法受法律保护。被告城建公司提出其不是开发商，而是借用资质给被告鸿翔公司，原告未能办理《土地使用证》应由鸿翔公司承担相应的法律责任，与城建公司无关的观点于法无据，本院不予支持。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。现原告依照合同的约定支付了购房款，被告依约交付给原告房屋，但时至现在原告仅取得《房屋所有权证》，尚未办理不动产权证。因合同对被告协助原告办理不动产权证的期限约定不明确，属于履行期限不明确的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，现原告主张要求被告限期协助原告办理权属变更登记，被告应当履行。虽然双方当事人在合同中就逾期办证的违约金未作明确约定，但是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开发商逾期交付办理房屋所有权登记有关资料的，应当承担违约责任。原告于2020年4月2日向本院起诉主张违约金，要求被告自2015年9月29日起至权属变更完成之日止按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。因双方当事人就逾期办证的违约金未作明确约定，本院认为以原告向本院主张违约金之日为违约金的计算起始时间，即从2020年4月2日起计算。本案以原告已付购房总款44,291元作为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告古丈县城市建设综合开发有限责任公司、古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起6个月内协助原告代龙兵、李泽兰办理其管理使用的位于湖南省古丈县古阳镇红星区（老塘坊法院桥头茶乡星城）1502号房屋的不动产权证； 二、被告古丈县城市建设综合开发有限责任公司、古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告代龙兵、李泽兰给付逾期办证的违约金，以原告代龙兵、李泽兰已付购房款总额44,291元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2020年4月2日起至被告古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司协助办理完成不动产权登记之日止； 三、驳回原告代龙兵、李泽兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费300元，减半收取150元，由被告古丈县城市建设综合开发有限责任公司承担75元、被告古丈县鸿翔房地产开发有限责任公司承担75元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陈晓霞 二〇二〇年六月二十八日 书记员  周 慧 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）…… （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……