云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初1110号原告：蒙自齐星物业服务有限公司。住所地：蒙自市红河大道与丽园路交汇处塞纳公馆伯爵7幢。法定代表人：郑汉华，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦权，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：文娟，云南亚尊律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李正安，男，住蒙自市。被告：李子恒，男，住蒙自市。委托诉讼代理人：王策，云南修己律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告蒙自齐星物业服务有限公司（以下简称蒙自齐星物业公司）与被告李正安、李子恒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙自齐星物业公司委托诉讼代理人文娟，被告李正安及被告李正安、李子恒委托诉讼代理人王策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙自齐星物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同向原告支付2015年8月22日-2019年12月31日的物业管理服务费共计7436元；并支付至付清之日止的违约金348元（按年利率4.35%计算，暂计至2020年3月），以上共计7784元。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，红河州齐星房地产开发有限公司（以下简称齐星房地产公司）与原告共同签订了《星河兰苑小区前期物业服务合同》，约定由原告为蒙自市星河兰苑小区（以下简称星河兰苑小区）提供物业服务，收费方式按照业主房屋建筑面积以一年为缴费时段收取，收费标准按发改部门批准价格收取。被告系星河兰苑小区A-902室的业主，该房屋建筑面积138.65㎡，现已欠缴2015年8月22日至2019年12月31日四年零四个月的物业服务费，共计7436元，其中每年应缴费用包括：物业费948元、电梯年检费144元、电梯运行电费264元、二次加压电费60元、消防年检费120元、配套公共设施维修费60元、代收生活垃圾清运费120元。以上费用经原告多次催收，被告仍拒不缴纳，故请求人民法院依法判决。被告李正安、李子恒共同辩称，首先，原告主张的物业服务费没有任何依据，原告与被告签订的《星河兰苑小区前期物业管理协议》没有约定物业服务费，协议内容缺少核心内容，该协议属无效协议。其次，原告在诉状中书写的被告住所地是错误的，因被告购买的房屋出现质量问题，由原告为被告进行修复，被告应原告要求于2017年搬出后就没有在星河兰苑小区居住，原告在为被告修复房屋过程中损害了被告的财物，被告才没有支付物业服务费。第三，双方对违约金没有约定，原告主张违约金无事实依据，被告不应当支付违约金。第四，根据原告的要求，被告交纳了一年的物业费，原告多收取了物业服务费70元，要求予以退还。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，原告与齐星房地产公司签订《蒙自星河兰苑小区前期物业服务合同》，约定由原告为星河兰苑小区提供物业服务，物业类型为电梯住宅，合同有效期限为自合同签订之日起至小区业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业管理服务合同生效时止，物业管理服务费标准最终以发改部门批准价格执行，垃圾清运处置费按发改部门批准价格执行，物业服务费以一年为一缴费时段，《蒙自星河兰苑小区前期物业服务合同》还对委托管理事项、双方权利义务及原告、齐星房地产公司应承担的违约责任等内容进行了约定。2014年5月19日，蒙自市发展和改革局、蒙自市住房和城乡建设局作出（蒙发改备案）字（2014）第6号《蒙自市物业服务收费标准备案回执单》，星河兰苑小区物业服务费标准为0.57元／㎡／月。2014年8月22日，被告李正安向原告支付物业服务费948元及电梯年检维保费、消防年检费、二次加压费、电梯运行电费、加压水泵发电机维护费等共计1128元。2014年8月23日，齐星物业公司通知原告，为被告李正安办理房屋交房手续。2014年8月23日，被告李子恒与原告签订《星河兰苑小区前期物业管理协议》，约定物业服务费每年缴纳一次，下一年交物业服务费缴费时间为2015年6月1日至30日，根据红发改价（2013）329号文件，配有电梯和二次供水等设施的住宅小区，其设备的维修保养及运行费用不含在物业服务收费标准中，应由业主或物业使用人另外支付，其费用按成本收取，可由物业服务企业实行代收管理，业主按实际发生额合理分摊计收费用，并约定被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天1%－3%的标准支付违约金，《星河兰苑小区前期物业管理协议》还对原告目标管理、物业服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。2014年9月4日，被告李正安、李子恒与齐星房地产公司签订《商品房购销合同》，约定被告李正安、李子恒向齐星房地产公司购买房。2017年因房屋墙体出现开裂，被告向原告反映后，被告、原告公司法定代表人、齐星建工集团工程项目部经理王树勇、星河兰苑小区原物业主任谢海燕共同去查看后，对房屋进行修复。在修复过程中，因施工人员损害了原告房屋的一块瓷砖，双方为此发生争议，被告至今未使用房屋。另查明，2016年9月15日，原告与云南老兵消防科技有限公司签订《消防系统设备维护保养合同》，原告委托云南老兵消防科技有限公司为星河兰苑小区提供消防设备维护保养服务，原告支付维护保养费25000元，合同期限为2016年9月15日至2017年9月15日。2016年4月19日、2017年4月11日、2018年4月20日、2019年4月18日，原告分别与林肯电梯（中国）有限公司签订《星河兰苑电梯维护保养合同》，约定由林肯电梯（中国）有限公司为星河兰苑小区电梯进行全面维护保养，合同期限均为一年，每年维护保养费为37800元，其中，2016年4月19日签订的《星河兰苑电梯维护保养合同》合同期限自2016年5月13日起算。2019年8月31日，原告与林肯电梯（中国）有限公司于2019年4月18日签订的《星河兰苑电梯维护保养合同》解除。2019年9月1日，原告与昆明通快电梯有限公司签订《星河兰苑电梯维护保养合同》，约定由昆明通快电梯有限公司为星河兰苑小区电梯进行全面维护保养，合同期限自2019年9月1日起至2020年9月2日止，维护保养费为35000元。2019年3月8日，原告与蒙自城市生活垃圾处理有限责任公司签订《城市生活垃圾清运、处置委托协议书》，约定由蒙自城市生活垃圾处理有限责任公司负责星河兰苑小区范围内的生活垃圾清运、处置工作，原告缴纳生活垃圾处理费30000元，委托期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。2019年1月15日，原告支付云南北青消防设备有限公司消防公共安全设备费7862.40元。2019年3月4日，原告支付消防自动报警维修费26000元。2019年1月至12月，原告支付云南电网有限责任公司红河供电局电费共计22432元。还查明，星河兰苑小区共有314户。原告公司及齐星房地产公司法定代表人均为郑汉华，被告李正安、杨乔美系夫妻关系，李子恒、李涛系李正安、杨乔美共同生育的子女，李涛、杨乔美系星河兰苑小区A幢501号房的业主。审理中，被告认可房屋建筑面积为138.65㎡。上述事实，有原告提交的《蒙自星河兰苑小区前期物业服务合同》、（蒙发改备案）字（2014）第6号《蒙自市物业服务收费标准备案回执单》、《商品房购销合同》、《城市生活垃圾清运、处置委托协议书》、《消防系统设备维护保养合同》、《星河兰苑电梯维护保养合同》、《增值税普通发票》，被告提交的《星河兰苑小区前期物业管理协议》、《收据》、《交房通知单》、《通话录音》，本院依职权对谢海燕、刘老兴所作的调查笔录以及双方陈述在卷证实。本院认为，一、关于《蒙自星河兰苑小区前期物业服务合同》、《星河兰苑小区前期物业管理协议》效力的认定。原告与齐星房地产公司签订的《蒙自星河兰苑小区前期物业服务合同》及原告与被告李子恒签订的《星河兰苑小区前期物业管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且原告已实际为星河兰苑小区提供了物业服务，故《蒙自星河兰苑小区前期物业服务合同》、《星河兰苑小区前期物业管理协议》合法、有效，对被告具有约束力，对被告称物业服务合同缺乏核心条款，合同无效的辩解，本院不予支持。二、关于被告应否支付物业服务费的问题。根据查明事实，被告购买的房屋墙体有质量问题，被告自2017年至今未能使用房屋，但修理关系与本案不属同一法律关系，被告已于2014年8月23日接房，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告仍负有支付物业服务费及其他费用的义务。对物业服务费及其他费用，计算如下：1.物业服务费，根据（蒙发改备案）字（2014）第6号《蒙自市物业服务收费标准备案回执单》及物业面积，结合原告主张的物业服务费期限，本院支持物业服务费138.65㎡×0.57元／㎡／月×52月=4109.59元；2.消防年检费，根据《红河州物业服务收费管理实施细则》第十二条“配有电梯和二次供水等设施设备的住宅小区，其设备的维修保养及运行费用不含在物业服务费收费标准中，应由业主或物业使用人另外支付，其费用按成本收取，可由物业服务企业实行代收代管。实行代收代管的物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目，接受业主监督”的规定，根据原告提交的证据，原告于2016年支付消防维护保养费25000元、2019年1月15日支付消防公共安全设备费7862.40元、2019年3月4日支付消防自动报警维修费26000元，共计58862.40元，根据星河兰苑小区的户数，本院支持消防年检费58862.40元÷314户=187.46元，对原告主张消防年检费按120元／年计算，无证据证实，本院不予支持。3.电梯年检费，根据原告提交的证据，2016年5月13日至2019年8月31日期间，原告支付电梯维保费每月为37800元÷12月=3150元，每天为3150元÷30日=105元，2019年9月1日至2020年9月2日期间，原告每月支付电梯维保费为35000元÷12月=2916.67元，根据《红河州物业服务收费管理实施细则》第十二条的规定，并结合星河兰苑小区户数，本院支持电梯年检费（3150元／月÷314户×39月）＋（105元／天÷314户×17天）＋（2916.67元／月÷314户×4月）=434.08元，对原告主张电梯年检费按144元／年计算，无证据证实，本院不予支持。4.电梯运行电费、二次加压电费，根据原告提交的证据，2019年原告共支付电费22432元，根据《红河州物业服务收费管理实施细则》第十二条的规定，并结合星河兰苑小区户数，本院支持电梯运行电费、二次加压电费22432元÷314户＝71.44元，对原告主张电梯运行电费按264元／年计算、二次加压电费按60元／年计算，无证据证实，本院不予支持。5.垃圾清运费，根据原告提交的证据，原告于2019年支付星河兰苑小区垃圾清运费30000元，结合星河兰苑小区户数，本院支持垃圾清运费30000元÷314户＝95.54元，对原告主张垃圾清运费按120元／年计算，无证据证实，本院不予支持。6.配套公共设施维修费，无证据证实，本院不予支持。三、关于被告应否支付违约金的问题。本院认为，违约金应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充的原则，本案被告未支付物业服务费是由于房屋质量导致，根据公平原则，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告称原告多收取物业费70元应予退还的请求，可另案主张，不在本案中一并处理。综上所述，根据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李正安、李子恒于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告蒙自齐星物业服务有限公司物业服务费4109.59元、消防年检费187.46元、电梯年检费434.08元、电梯运行电费及二次加压电费71.44元、垃圾清运费95.54元，共计4898.11元。二、驳回原告蒙自齐星物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告蒙自齐星物业服务有限公司负担10元，由被告李正安、李子恒负担15元。本判决为终审判决。审判员  陈玉莹二〇二〇年六月一日书记员  贾云双