山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终1073号 上诉人（原审被告）：日照儒房房地产营销策划有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路61号（中央绿城北门对过），统一社会信用代码91371102567727489J。 法定代表人：郑琳，总经理。 委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗秀丽，山东文科律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘晓波，男，1983年8月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：刘立刚，日照东港扶平法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：刘加松，男，1969年9月14日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被上诉人（原审被告）：魏微娜，女，1983年8月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘加平，山东弘圣律师事务所律师。 上诉人日照儒房房地产营销策划有限公司因与被上诉人刘晓波、刘加松、魏微娜房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成了合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 日照儒房房地产营销策划有限公司上诉请求：撤销一审判决；本案一、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为上诉人提供的零首付贷款方式是导致房屋买卖合同无法履行的过错方，系认定事实错误。被上诉人刘晓波在上诉人的居间下于2018年5月11日与被上诉人刘加松、魏微娜签订房屋买卖合同，购买被上诉人刘加松、魏微娜名下位于日照市房屋。被上诉人刘晓波在磋商过程中要求贷款完成后办产权过户时再付首付款以确保其资金的安全，根据双方要求并在合同备注中注明。房屋买卖合同所形成条款均是三被上诉人磋商后签订的。该贷款方式并非法院认定的零首付贷款，是被上诉人刘晓波提出，并且被上诉人刘晓波在正式办理贷款时因首付款的交付问题与被上诉人刘加松、魏微娜又产生争议，未继续办理贷款，未继续履行合同，被上诉人刘晓波才是导致该房屋买卖合同无法履行的过错方。上诉人不是该首付款支付方式的提议者，也不是决策者，更不是导致房屋买卖合同无法履行的过错方，不应承担该房屋买卖合同无法履行的过错责任。 刘晓波辩称，上诉人作为专业的中介公司，为促成合同订立违规操作，拟定合同中的重大条款，存在严重问题，导致合同无法履行而解除，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。 刘加松、魏微娜辩称，刘加松、魏微娜在涉案合同的签订和履行过程中不存在缔约过错及违约行为，在合同签订后为履行该合同，于2018年5月18日腾空涉案房屋，在外租房居住，截止2019年4月底，刘晓波通过东港区法院承办（2018）鲁1102民初8674号案件的主审法官明确告知刘加松，其不再购买涉案房屋后，刘加松夫妇才将涉案房屋另行出售他人，此前，涉案房屋一直空置，为此，刘加松夫妇遭受了因房屋空置及租赁的重大损失，在本案发生前刘晓波因涉案房屋两次起诉，后又撤诉，不仅浪费了诉讼资源，而且给两被上诉人增加了诉累，两被上诉人不得不委托律师多次出庭代理，为此支付了律师费，对上述损失，两被上诉人将在相关各方的过错及违约责任确定后，向相关责任人主张赔偿。 刘晓波向一审法院起诉请求：1.依法判令解除其与刘加松、魏微娜签订的房屋买卖合同；2.要求日照儒房房地产营销策划有限公司、刘加松、魏微娜向其返还购房定金5万元（一审庭审中，刘晓波撤回要求日照儒房房地产营销策划有限公司、刘加松、魏微娜承担赔偿损失的诉讼请求）；3.诉讼费由日照儒房房地产营销策划有限公司、刘加松、魏微娜承担。 刘加松、魏微娜一审辩称，同意解除合同，不存在违约的事实，刘晓波的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回刘晓波的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2018年5月11日，刘晓波作为乙方通过日照儒房房地产营销策划有限公司，将登记在刘加松、魏微娜名下的山东省日照市东港区济南路丽城花园小区17幢3单元202室的房屋以165万元的价格出售给刘晓波。合同约定：1、刘加松、魏微娜将登记在其名下的山东省日照市东港区济南路丽城花园小区17幢3单元202室的房屋以165万元的价格出售给刘晓波。2、所有权人为刘加松，建筑面积为134.43平方米。3、房屋价格为165万元。4、合同签订之日，刘晓波交付5万元定金。5、刘晓波于2018年5月14日前到中国人民银行查询并打印个人征信报告提供给中介方，如因其征信不良导致银行不能受理贷款，则合同自动解除，互不再追究违约责任，定金退还。6、乙方于2018年5月19日将首付款50万元打入甲方（刘加松及其妻子魏微娜）指定账户，走一个关于该房的首付款转账凭条，甲方再将该首付款退还给乙方，待乙方公积金及商贷支付给甲方，双方办理过户手续。等等。合同签字后，刘晓波于2018年5月12日给付刘加松、魏微娜定金5万元，该定金由中介方日照儒房房地产营销策划有限公司保管，由刘加松、魏微娜出具收到条。后双方因首付款走账的原因而对首付款及剩余房款的给付未达成一致而导致双方合同一直未再履行，直至2018年5月20日刘晓波给刘加松、魏微娜发出告知函，该函载明：因房屋中介提供的零首付购房（刘晓波给付刘加松、魏微娜首付款走账后再由刘加松、魏微娜转给刘晓波，以此流水而获取银行贷款）属于违法，导致刘晓波无法办理房屋贷款，因此根据合同的约定，合同自动解除。刘加松、魏微娜在收到告知函之后未给刘晓波回复。后双方多次协商，但一直未达成一致，直至2019年5月5日，刘加松、魏微娜将涉案房屋转让给案外人刘佳。涉案房款的5万元定金现仍在中介方日照儒房房地产营销策划有限公司保管。 一审法院认为，刘晓波与刘加松、魏微娜签订房屋买卖合同是基于双方真实意思表示一致而达成的合意，该合同合法有效，一审法院予以确认。依法成立且生效的合同，合同当事人双方协商一致或符合法定的解除条件，可以解除合同。本案刘晓波、刘加松、魏微娜在合同签订后，因首付款的交付未达成一致，双方一直未再继续履行合同，而刘加松、魏微娜于2019年5月5日已经将涉案房屋转让给案外人刘佳，此时房屋买卖的合同目的已经无法实现，双方的合同已经符合法定解除条件，因此应予解除，且刘加松、魏微娜在一审庭审时亦同意解除，因此刘晓波与刘加松、魏微娜于2018年5月11日签订的房屋买卖合同已经于2019年5月5日实际解除。 合同解除后，因合同取得的财产应予以返还，同时违约方应承担违约责任。本案涉案房屋买卖合同解除后，日照儒房房地产营销策划有限公司应将收取的刘晓波的5万元定金予以返还，因此对刘晓波要求日照儒房房地产营销策划有限公司返还购房定金5万元的主张，一审法院予以支持。因定金由日照儒房房地产营销策划有限公司收取，因此刘加松、魏微娜不负有返还该定金义务。本案刘晓波在房屋买卖合同签订后的第二天即按照合同约定交付了定金5万元，虽然刘加松、魏微娜主张合同约定的定金交付时间为5月11日，但刘晓波在第二天5月12日即交付了定金，时间相差不到一天且仅是购房款的定金，因此刘晓波在5月12日交付定金的行为并未构成违约，对刘加松、魏微娜主张交付定金属于逾期交付，已经构成违约的主张，一审法院不予支持。 本案刘晓波与刘加松、魏微娜签订房屋买卖合同，因零首付购房不符合银行贷款条件而导致无法贷款，致使双方对首付款的继续支付以及后续房款的支付未达成一致而导致合同最终无法履行，刘晓波与刘加松、魏微娜对该合同的解除均无过错，因此双方均不应承担违约责任。本案房屋买卖合同的解除系因日照儒房房地产营销策划有限公司向刘晓波与刘加松、魏微娜提供了错误的贷款方式而导致无法贷款致使合同解除，日照儒房房地产营销策划有限公司作为房屋中介方，其具有刘晓波与刘加松、魏微娜不具有的行业优势，刘晓波与刘加松、魏微娜正是基于对日照儒房房地产营销策划有限公司行业优势的认可才签订的房屋买卖合同，因此对于涉案合同的解除，刘晓波与刘加松、魏微娜均无过错，应由日照儒房房地产营销策划有限公司承担该过错。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘晓波与刘加松、魏微娜于2018年5月11日签订的房屋买卖合同已经于2019年5月5日实际解除；二、日照儒房房地产营销策划有限公司于判决生效之日起的七日内返还刘晓波购房定金5万元；三、驳回刘晓波在本案中的其他诉讼请求。如果日照儒房房地产营销策划有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由日照儒房房地产营销策划有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，刘加松、魏微娜在收到刘晓波发送的告知函之后未给刘晓波回复，且后双方又多次进行协商，但一直未达成一致，后刘加松、魏微娜将涉案房屋转让给案外人，且刘加松、魏微娜在一审庭审时亦同意解除涉案房屋买卖合同，故一审确认涉案房屋买卖合同解除并无不当，本院予以支持。但一审在刘晓波与刘加松、魏微娜均未提交证据证实涉案房屋买卖合同并非其双方真实意思表示的情形下，认定系日照儒房房地产营销策划有限公司提供了错误的贷款方式从而承担合同解除的全部责任不当，本院予以纠正。日照儒房房地产营销策划有限公司虽不承担涉案买卖合同解除的全部责任，但其作为房屋中介方，对于房屋买卖的相关政策及流程，仍具有刘晓波与刘加松、魏微娜不具有的行业优势，故其对于涉案房屋买卖合同的解除仍应承担主要过错。日照儒房房地产营销策划有限公司作为涉案定金的保管人在合同已解除的情况下应承担返还定金责任，故对于刘晓波要求日照儒房房地产营销策划有限公司返还购房定金5万元的主张，一审法院予以支持并无不当。 综上所述，上诉人日照儒房房地产营销策划有限公司应对涉案房屋买卖合同的解除承担主要过错，虽一审认定其应承担合同解除的全部过错不当，但一审判决日照儒房房地产营销策划有限公司返还刘晓波涉案50000元定金的结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人日照儒房房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉玉 审判员  刘 芳 审判员  宋海红 二〇二〇年六月二十二日 书记员  裴凤文