新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初533号 原告（反诉被告）：黄正强，男，1979年12月24日出生，汉族，无固定职业，住阿勒泰市。 委托诉讼代理人：张丽，新疆木山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阿那尔·斯拉木，新疆木山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马俊国，男，1962年7月5日出生，回族，无固定职业，住阿勒泰市。 委托诉讼代理人：李海龙，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝鑫，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原告黄正强与被告马俊国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，期间被告马俊国提起反诉，本院决定合并审理，原告黄正强及其委托诉讼代理人张丽，被告马俊国及其委托诉讼代理人李海龙、李宝鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄正强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的《明豪酒店二层租赁合同》及《补充协议》，及时支付所欠租金100000元；2、判令被告支付逾期付款的违约金20000元（自2020年4月15日至2020年5月4日，每日按应付款1%承担逾期付款违约金），最终以被告实际逾期付款天数按照1000元/天承担违约金；3、被告承担本案诉讼费、交通费。事实和理由：2018年4月15日，原、被告双方签订了《明豪酒店二层租赁合同》，约定由被告马俊国承租原告黄正强所有的位于北屯镇明豪酒店二层房屋经营餐饮。合同签订后原告黄正强如期将房屋交付被告马俊国使用，被告马俊国也如期缴纳了2018年度和2019年度的租金。合同约定被告应于2020年4月15日前缴纳2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金205000元，但因疫情影响，经双方协商，于2020年3月24日达成《补充协议》，原告黄正强将年租金由原合同约定的205000元减免至180000元，并约定被告分期支付，于2020年4月14日前缴纳100000元，于2020年6月15日前缴纳80000元。到期后，被告马俊国未按照协议约定缴纳租金，却于2020年5月3日以微信方式告知原告黄正强因其无力履行合同要求解除合同。被告马俊国违反诚实信用原则，为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告（反诉原告）马俊国辩称，1、因疫情影响俊国饭店已亏损严重，被告马俊国不具有履行合同的能力，原告黄正强在被告马俊国不知情的情况下隐瞒电梯、消防等不达标的客观事实签订的补充协议，补充协议签订后，2020年5月8日明豪酒店收到阿勒泰市公安局下发的《责令整改通知书》，故黄正强存在违约行为；2、反诉原告马俊国已向黄正强通知解除合同，且疫情属不可抗力属法定合同解除条件，马俊国不应再支付租金，且合同中未约定违约金，马俊国腾空房屋并通知黄正强另行出租以避免原告损失的扩大，黄正强没有实际损失，不应赔偿违约金；3、黄正强应支付马俊国餐费4689元；4、马俊国饭店疫情期间亏损属不可抗力，且黄正强在合同履行过程中存在严重违约行为，出租人应承担部分损失，包括装修、暖气安装、防水设施安装等费用。同时被告马俊国提请反诉请求：1、判令解除双方签订的《明豪酒店二层租赁合同》及《明豪酒店二层租赁合同补充协议》；2、判令反诉被告黄正强支付反诉原告马俊国餐费4689元；3、请求判令反诉被告黄正强支付反诉原告马俊国疫情期间费用损失150701.5元（因疫情和反诉被告违约2020年1月至5月俊国饭店各项损失共301403元，被告黄正强承担50%即150701.5元）；4、判令反诉被告黄正强支付反诉原告部分装修损失59826元（装修损失共计119652元，被告承担50%即59826元）；5、判令反诉被告黄正强支付反诉原告暖气安装人工费、材料费10310元；6、判令反诉被告黄正强支付反诉原告防水施工费44800元；以上五项合计270326.5元；7、判令反诉被告黄正强按年息4.35%支付反诉原告自2020年5月20日至债务全部履行完毕期间的利息损失；8、反诉被告承担反诉费用、保全费、送达费。 原告（反诉被告）黄正强为支持其诉讼主张，向法庭提交了如下证据： 证据1-1、2018年4月15日，原、被告双方签订的《明豪酒店二层租赁合同》；1-2、2018年4月15日双方签订的《明豪大酒店二层房屋交接书》；1-3、2018年7月1日双方签订的《明豪酒店二层交接书》。证明：合同系双方当事人真实意思的表示，符合法律约定，对双方均有约束力；合同租期自2018年6月1日至2024年5月31日，租金为每年205000元，其中200000元以现金支付，5000元已餐费抵付；合同约定被告应当于每年4月15日前交付当年租金；合同第二条第三款规定了违约责任及逾期滞纳金规定；合同签订后原告按照合同约定将房屋及设施设备全部交付给被告，原告方已履行了出租方的根本义务。 证据2、2020年3月24日，原、被告双方签订的《明豪酒店二层租赁合同补充协议》。证明：因受疫情影响双方就2020年6月1日至2021年5月31日的租金进行了调整，从约定的205000元调整为185000元，其中180000元为现金支付，以餐费抵付5000元，补充协议中约定被告应当于2020年4月15日前缴纳100000元租金，6月15日前缴纳80000元，现第一笔租金100000元租金的缴纳期已过，被告马俊国存在违约行为。 证据3、2020年5月6日邮政EMS快件被告送达的告知函。证明：被告在告知函中明确无法继续履行合同的理由，是因其严重亏损资不抵债，告知函中没有原告的任何违约行为，并且依据九民会议纪要被告方作为违约方无权单方解除合同，该告知函达不到合同解除的目的。 经被告（反诉原告）马俊国质证，对原告出示的证据1-1、1-2、1-3的真实性、合法性予以认可，关联性不认可。合同中约定的餐费5000元，其中餐费是黄正强实际使用的费用而不单独作为租赁费的一部分；明豪酒店二层租赁合同并未约定被告承担违约金，原告的违约金请求并无合同依据；对证据2的真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可。双方在签订补充协议时原告采用欺骗隐瞒的形式，隐瞒了明豪酒店存在的重大安全隐患，黄正强存在违约行为；被告在2020年5月2日通过微信告知原告因受疫情影响俊国饭店已资不抵债，解除双方合同，故本案不存在违约金的是由；对证据3予以认可。在告知函第三行被告已明确提出解除合同的原因，是受疫情影响俊国饭店资不抵债，无法继续支付租金。 被告（反诉原告）马俊国向法庭提交了如下证据： 证据1-1、《明豪酒店二层租赁合同》、委托书1份；1-2《明豪酒店二层租赁合同补充协议》。证明：原、被告在平等自愿的基础上签订涉案合同，因未在合同约定违约责任，但甲方从乙方处获得每年免费用餐5000元的好处，故合同以表明双方自愿放弃对违约一方的追偿，且黄正强已在房屋租金基础上获得额外利益；《补充协议》中依然未约定双方的违约责任和甲方免费用餐5000元的额度，更进一步证明双方任何一方解除合同都不承担违约责任； 证据2-1、2018年4月15日收据1张；2-2，2018年5月2日收据1张；2-3，2018年5月20日收据1张；2-4、收据1张；2-5、2019年5月3日收据1张；2-6、证明一份。证明：马俊国按照合同约定在2018年至2019年租期、2019年至2020年租期，共向原告黄正强支付租金400000元，已将租金及费用结清，原告在租期内，不存在实际损失； 证据3-1、北屯镇餐饮服务群微信聊天记录；3-2、微信聊天记录；3-3、《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》；3-4、《中共中央政治局常务委员会召开会议听取疫情防控工作中央指导组工作汇报研究完善常态化疫情防控体质机制》；3-5、《商务部办公厅、国家卫生健康委办公厅关于发零售、餐饮企业在新型冠状病毒流行期间经营服务防控指南》。证明：1、鉴于相关部门通知复工，原、被告签订补充协议，协议签订后，因疫情变化，致使原本正常经营的俊国饭店再次停止接待宴席和团餐，被告明豪二楼俊国饭店出现严重亏损，向上级领导汇报请求帮助；2、现政府为巩固防控疫情成果，像俊国饭店这种占地1200余平方，靠接待宴席和团餐这种大型聚餐维持营业的饭店，在今后很长一段期限内都无法正常营业，疫情是导致俊国饭店解除合同的重要原因之一；3、商务部、国家卫健委明确表示，在疫情防控解除前不允许聚餐，马俊国饭店已无法继续经营下去。 证据4-1、证明1份；4-2、兴豪大酒店电梯修理实施意见、兴豪大酒店材料和费用价目表、企业查查询单；4-3、消防维护检测事项说明；4-4、2020年3月10日责令整改通知书、2020年5月8日责令整改通知书。证明1、原告在明知其所属出租房屋冬天温度不达标、门窗老化、电梯消防存在重大安全隐患等真实情况的前提下，未及时告知被告，采取欺骗、隐瞒的方式故意隐瞒与订立合同有关的重要事实与被告签订合同及补充协议，其所出租明豪酒店二楼无法正常使用。所签订补充协议不发生法律效力，对于2018年签订的《明豪酒店二层租赁合同》，其在设备存在严重安全隐患前提下，没有尽到出租人义务，导致俊国饭店无法正常经营，已构成严重违约，合同目的无法实现，应承担违约责任；2、2020年5月8日，阿勒泰市公安局北屯镇派出所原告所属明豪大酒店监控探头不合格，让明豪大酒店停业整顿，原告对此事置之不理，导致被告无法正常经营，其已构成严重违约，致使合同无法履行，应承担违约责任。 证据5-1、2020年3月22日通知函；5-2、2020年3月20日通知函。证明双方签订合同时，原告黄正强明知马俊国经营的俊国饭店为民族饭店，接待大型宴席和团餐时晚上会有歌舞，却承诺被告能够正常经营，经营过程中明豪大酒店客人多次报警，致使俊国饭店无法正常营业，马俊国多次向黄正强提出让其出面协调，但黄正强依然不履行出租人应尽义务，导致俊国饭店自营业以来亏损至今，黄正强应当承担违约责任。 证据6-1、2020年5月2日微信聊天记录；6-2、2020年5月4日微信聊天记录；6-3、中国邮政EMS单；6-4、告知函；6-5、照片。证明：2020年5月2日，马俊国通过微信将《告知函》及出租房屋内搬空后的状况照片发送原告，黄正强在2020年5月4日回复其已收到《告知函》。 证据7-1、2019年4月7日欠据；7-2，2019年5月1日欠据；7-3，2019年5月14日欠据；7-4，2019年5月18日欠据；7-5，2019年6月9日欠据；7-6，2019年8月17日欠据；7-7，2019年9月11日欠据；7-8，2019年9月22日欠据；7-9，2019年9月28日欠据；7-10，2020年1月1日欠据；7-11，2020年1月19日欠据；7-12，2020年3月12日欠据；7-13，2020年3月30日欠据；7-14，2020年4月11日欠据；7-15，2020年4月12日欠据；7-16，2020年4月13日欠据；7-17，2020年4月13日欠据；7-18，2020年4月14日欠据；7-19，2020年4月16日欠据；7-20、28张票据。证明原告黄正强已超出5000元餐费范围，黄正强共欠马俊国餐费4689元。 证据8-1、明豪酒店二层俊国饭店每月成本；8-2、2020年1月份人工工资及固定费用损失；8-3、2020年2月损失；8-4、2020年3月人工工资及固定费用损失；8-5、2020年4月人工工资及固定费用损失；8-6、2020年5月固定费用损失；8-7、领取工资记录。证明疫情期间明豪酒店二楼俊国饭店各项损失共计301403元。 证据9-1、室内装修合同、私人订制装饰预算单；9-2、2018年6月6日发货清单；9-3、2018年6月6日发货清单；9-4、2018年6月21日发货清单；9-5、2018年6月25日发货清单；9-6、收据；9-7、2018年6月28日发货清单。证明合同签订后，马俊国将房屋重新装修，共计花费125112元。 证据10、2018年6月20日收条。证明因黄正强出租房屋内暖气达不到规定标准，马俊国自费安装暖气共计花费4850元。 证据11-1、明豪二楼厨房防水施工协议；11-2、2018年5月31日收据；11-3、2018年10月2日收据。证明因黄正强出租房屋地面渗水，马俊国进行修复，共计花费44800元。 经原告（反诉被告）黄正强质证，对反诉原告马俊国出具的证据1、2-1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可。租赁合同和补充协议中均表明了被告向甲方交付的租金中以5000元的用餐费抵付租金，并非是什么好处费，租赁合同第二款第二条约定了违约责任，补充协议中的第四条，均表明了违约责任，补充协议中缴纳的租金是185000元也是包含了5000元的用餐费；对证据2-2至6的关联性不予认可；对证据3-3、4、5的真实性、合法性认可，关联性均不认可；对证据3-1、2均不予认可。即使被告因疫情原因出现损失，但从该组证据中无法证实产生损失的时间段及损失的金额；对证据4-1不予认可，被告仅凭一纸证明说暖气达不到标准的效力不足；对证据4-2、4-3的三性及证明目的均不认可，作为一般民事主体没有对电梯的质量做出鉴定的资质，电梯是否合格应当由行政机关给予整改意见或者方案，原、被告签订的合同第五条第四款，消防的相关事宜是由乙方进行遵守的；对证据4-4的真实性、合法性认可，证明目的及关联不认可，责令通知书的相对方是明豪大酒店，违法行为人是胡灿青，与本案也没有关联性；对证据5不予认可，不符合证据标准；对证据6-1、2、3、4、5的真实性、关联性认可，合法性与证明目的不认可；首先告知函中明确表明了被告解除合同的原因是因为被告自身的原因导致资不抵债，本案原告没有任何过错，按照九民会议纪要作为违约方无权单方解除合同，因此该告知函达不到解除合同的效力，并且因为疫情原因出现之后，原告作为出租方已经给予被告方租金上的减免，于2020年3月24日达成补充协议，将原租金降低20000元，原告黄正强作出让步后被告马俊国依然步步紧逼违反信誉原则，被告马俊国搬离物品的行为与原告黄正强没有关联性；对证据7-1至20的真实性、合法性、关联性均予认可，证明目的不认可。2019年5月31日之前的餐费是用于冲抵2018年6月1日至2019年5月31日的租金中的餐费的金额。2019年6月1日之后的餐费冲抵2020年5月31日的租金中的餐费，被告马俊国出示的金额是4689元并未超出以餐费抵租金的金额，因此原告黄正强无需支付任何餐费；对证据8、9、10、11不认可，均为被告马俊国方自行书写，并且该组书证能够证实被告在疫情期间2020年1月至3月持续发放工资，如果没有经营被告马俊国无需发放工资，也证实了被告马俊国在经营状态，没有损失出现；合同第六条第六款中规定装修无需拆除，甲方无需补偿；合同的第五条第五款约定作为被告在经营中的粉刷、保养负有义务，再有双方签订时间是2018年4月15日，被告经营时间是2018年6月20日，而本案施工防水协议是2018年5月15日，此时被告马俊国并没有经营，原告黄正强出示的第二份交接书是2018年7月1日，双方对于客梯下水道等均做了交接，情况全部正常。被告马俊国并没有提出地面渗水或其他问题出现的情况。 经本院认证，对原告黄正强出示的证据1、2、3，因被告马俊国对其真实性认可，可以确认双方租赁合同关系，本院予以确认；对被告马俊国出示的证据1、2，因原告黄正强对其真实性认可，可以确认双方租赁关系即支付租金情况，本院予以确认；对被告马俊国出示的第三组证据的真实性予以确认，对证明目的不予确认，疫情并非系导致其餐饮无法经营的原因；对被告马俊国出示的证据4、5，因原告黄正强不予认可，且与本案无关联性，本院不予确认；对被告马俊国出示的第六组证据的真实性予以确认，可以证实双方沟通的经过及二层房屋的现状；对被告马俊国出示的第七组证据，原告黄正强予以认可，经双方对账，可以证实原告尚欠被告餐费3374元，原告黄正强认为应抵扣2020至2021年期间的租金；对被告马俊国出示的证据8，因属被告马俊国手写证据，无其他证据进行佐证，本院不予确认；对被告马俊国出示的证据9、10、11，该三组证据均发生在2018年度，双方重新达成补充协议时亦未提出，其合同约定租赁期间的维修费用由被告马俊国负担，故对上述三组证据，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2018年4月15日，双方签订《明豪酒店二层租赁合同》，约定马俊国租赁黄正强所有的位于阿勒泰市北屯镇西北路以南名豪大酒店二层，建筑面积1289.06平方米，作餐饮场所使用。租赁期间自2018年6月1日至2024年5月31日止；房屋租金每年205000元（其中现金200000元，餐费5000元），餐费为原告在被告餐厅用餐费用，如未用餐则需向原告支付此费用，如每年超出5000元，超出部分需原告支付。同时约定第一年租金在合同签订当日支付10万元，剩余10万元在2018年5月20日前支付，从第二年开始租金一年一交，在每年的4月15日前缴纳，如逾期缴纳，则每天按照应付款额的1%支付滞纳金。合同第五条第5款约定，被告在租赁期有对房屋日常维修、粉刷、上下水堵塞的维修养护和用电线路的维修义务，其产生的费用由被告自理。2018年4月15日，双方签订了《明豪大酒店二层房屋交接书》，移交了房屋及内部物品清单；2018年7月1日，双方签订了《明豪大酒店二层交接书》，移交了客梯、下水道、安检、消防设施。 2020年3月24日，原、被告双方签订了《明豪酒店二层租赁合同补充协议》，约定2020年6月1日至2021年5月31日的租金，调整为180000元，餐费部分仍为5000元。租金分期缴纳， 2020年4月15日前缴纳100000元，2020年6月15日前缴纳80000元。同意被告在租赁期间进行过店，原合同约定过店费30%费用原告同意放弃。其余未修改部分仍按照《明豪酒店二层租赁合同》内容各自履行权利和义务。 另查，2020年5月初，被告向原告邮寄《告知函》1份，内容为因受疫情影响致使酒店严重亏损资不抵债，若继续履行合同将无法支付租金，现告知解除租赁合同，被告已于2020年5月31日前已将房屋腾空，为防止扩大损失请你在接到此函后及时将房屋另行出租，三日内不回复视为默认同意解除合同，造成的损失被告不负责。 另查，庭审中，双方就餐费进行了核账，除去合同中约定的5000元餐费外，黄正强还欠马俊国餐费3374元，黄正强同意在2020年至2021年度租金中予以扣减。 本案争议焦点为，1、双方于2018年4月15日签订的《明豪酒店二层租赁合同》及2020年3月24日签订的《补充协议》是否应当解除或继续履行；2、如上述协议继续履行，被告马俊国是否应向原告黄正强支付房屋租金及违约金，数额为多少；3、如上述协议不能履行，反诉被告黄正强是否应向反诉原告马俊国赔偿各项损失，并承担相应的利息。 本院认为，原、被告双方于2018年4月15日签订的《明豪酒店二层租赁合同》及2020年3月24日签订的《补充协议》，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方房屋租赁关系成立。双方应按照合同约定履行各自的义务，根据《补充协议》约定，被告马俊国应于2020年4月15日前支付租金100000元，原告黄正强要求被告马俊国支付租金100000元的请求，于法有据，本院予以支持，庭审中双方对餐费进行结算，黄正强尚欠马俊国餐费3374元，黄正强同意在2020年6月1日至2021年5月31日租金内予以扣减，本院予以支持，被告马俊国应向黄正强支付租金96626元（100000元-餐费3374元）；对原告黄正强诉请的逾期付款违约金的请求，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》已明确，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告马俊国因受疫情影响经营困难，虽没有按照约定的期限支付租金，但不能全部归责于马俊国，双方应本着相互谅解、共担风险、共渡难关的精神，共同渡过此次因疫情带来的经济困难，故对原告黄正强要求被告马俊国支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持；对被告（反诉原告）马俊国因疫情影响经营困难为由，并以疫情不可抗力情形请求解除上述两份合同的请求。本院认为，被告（反诉原告）马俊国因疫情原因导致餐馆经营困难，但双方考虑到疫情的影响并在2020年3月24日重新签订了《补充协议》，对租金进行了下调，对租金支付的方式也由原来的一次性支付变为分期支付，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》已明确，“疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……，合同依法变更后，当事人仍然主张部分或全部免除责任的，人民法院不予支持。…”本案中，被告（反诉原告）马俊国在全国提倡复工复产期间双方重新签订补充协议，可以确认双方对当时疫情的影响进行判断和协商，现又以履行困难为由请求解除合同，于法无据，本院不予支持；对被告（反诉原告）马俊国要求原告（反诉被告）黄正强支付疫情期间的各项损失，因马俊国提供的证据均为自行手写数据，没有其他证据进行佐证，且疫情影响的损失与黄正强无关，对该项诉请，于法无据，本院不予支持；对被告（反诉原告）马俊国要求原告（反诉被告）黄正强部分装修费、暖气安装人工费、材料费、防水施工费等请求，根据双方2018年4月15日签订的《明豪酒店二层租赁合同》第五条第5款约定“被告在租赁期有对房屋日常维修、粉刷、上下水堵塞的维修养护和用电线路的维修义务，其产生的费用由被告自理”，上述费用均产生在马俊国承租期间，且在双方移交房屋时，马俊国也未提出异议视为马俊国认可所有物品的正常使用，根据约定其产生的费用由马俊国自行负责，故对被告（反诉原告）马俊国要求原告（反诉被告）黄正强部分装修费、暖气安装人工费、材料费、防水施工费等请求，与事实不符且于法无据，本院不予支持；综上所述，被告马俊国应继续履行双方签订的租赁合同，并按照合同及补充协议约定支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）马俊国继续履行与原告（反诉被告）黄正强于2018年4月15日签订的《明豪酒店二层租赁合同》及2020年3月24日签订的《补充协议》，并于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄正强支付租金96626元； 二、驳回原告（反诉被告）黄正强其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）马俊国其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2700元，减半收取1350元，由被告（反诉原告）马俊国负担1300元，原告（反诉被告）黄正强负担50元；反诉案件受理费5355元，减半收取2677.5元，由被告（反诉原告）马俊国负担，予以免交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员  杨本凤 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈 旭