河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2236号 上诉人（原审被告）：蔡福雁，女，1971年5月22日出生，汉族，住河北省霸州市。 委托代理人：韩景辉，河北瀛赞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：霸州市教育和体育局，住所地河北省霸州市兴华中路1893号。 负责人;：李强，该局局长。 委托代理人：刘志华，河北圣鼎律师事务所律师。 上诉人蔡福雁因与被上诉人霸州市教育和体育局房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省霸州市人民法院（2018）冀1081民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡福雁上诉请求：1、撤销原判第一项内容并依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋享有优先承租权，日后若未能继续承租，再腾空房屋不迟，请求撤销关于上诉人限期腾空房屋的判决内容。二、原审判决判令上诉人将涉案房屋的添附扩建部分连同原有部分一并返还给被上诉人，却对被上诉人应给上诉人的合理补偿未一并裁判，对上诉人的合法权益未予保护。 霸州市教育和体育局答辩称，1.因为双方的房屋租赁合同截止到2017.12.31终止到期，自此之后双方没有签订书面的租赁合同，按照霸州市国有资产管理部门的统一要求该房屋需要公开招租，前提是要求原租赁人搬出腾空房屋才能进行公示招租，也就是要求上诉人一方腾空涉案房屋不是被上诉人一方所决定的，被上诉人是在执行相关管理部门的管理规定。关于原租赁人的优先承租权，其依法享有并不因为其腾空房屋受到损害。2.上诉人一方在租用房屋期间进行了扩建，一审已经查明了相关事实，上诉人要求进行一次性的进行补偿在一审时其已经提出了相关的诉请，但是经过审理后其自己撤回了反诉部分。关于上诉人要求按照扩建面积与原有建筑面积的比例分配收益的主张，被上诉人不予认可，认为其没有相关法律依据，理由是上诉人只是在原财产进行了添附、扩建，并不能因此行为就与原房屋所有人成为共有的关系，因此无权主张按照比例房屋所得收益。3.上诉人一方主张扩建部分的应给予的补偿问题，一审法院在判决书中已经阐明了其行使权力的相关依据，也给予了其相关的救济补偿途径，本案已经经历了漫长的一年半的诉讼，我方要求及时终结诉讼，将房屋返还，予以下一步的公开招租，上诉人的权益可以另案主张。 霸州市教育和体育局向一审法院起诉请求：1、要求被告返还其所租赁的原告坐落在霸州市南侧（市第二中学对面）商用门脸房屋，并支付2018年1月1日以来的房屋占用费（参照年租金12万元的标准）；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：房屋位于霸州市南侧游泳池北侧，霸州市第二中学对过，共有二层门店4间，一层每间建筑面积36平方米，二层4间建筑面积共144平方米。蔡福雁（乙方）于1999年1月20日与霸州市文化体育局（甲方）签订租赁协议，租赁其中一层的第三间（从东往西数），租期自1998年12月1日起至1999年12月底，月租金300元；乙方如做较大装修改建，需征得甲方同意；协议到期后，如无特殊情况，乙方可继续办理租赁手续，优先租赁。后蔡福雁一直续租该房屋，并按约定交纳租金。 2007年4月7日，蔡福雁（乙方）与原“老三鞋店”经营者闻福军（甲方）签订门店房出租转让协议，约定甲方将租赁的霸州市文体局门脸房（霸州市67号即游泳池北侧门店一层的第四间）的租用权转让给乙方；甲方建筑的前面扩建的一小间和后面扩建的一间均属霸州市文体局同意建造的，所有权均归乙方所有；水、电均是甲方自己出资接上，一并转让给乙方；室内装修不动；空调、货架一并转交乙方使用；甲方与霸州市文体局签订租用合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日；转让金16万元，一次性付清。 2008年3月26日，蔡福雁（乙方）与原“巴黎婚纱摄影楼”经营者于静（甲方）签订门脸转让协议，约定甲方将租用霸州市文体局门脸房（即游泳池北侧门店一层的第二间和二层4间）转让给乙方；甲方店内一切设施不动；乙方一次付清转让费20万元。 蔡福雁接受转让房屋后一直续租，并按约定交纳租金。后霸州市文化体育局分立，租赁房屋由霸州市体育局管理，蔡福雁（乙方）与霸州市体育局（甲方）于2012年1月1日签订房屋租用协议，租赁上述房屋，约定甲方将本单位商业用房租用给乙方使用，乙方在租赁期有使用权，不能擅自转租给他人使用，未经甲方同意，不能对房屋整体结构进行改造，如遇房屋改造或征用，与乙方无关；期限自2012年1月1日至2012年12月31日止；租金12万元，每次交半年租金。蔡福雁与霸州市体育局又于2013至2016年每年的12月25日续签租赁协议，除租赁期限外，租金及其它内容均与2012年1月1日租赁协议一致。 2016年12月25日租赁协议系双方最后一份租赁协议，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。霸州市体育局于2018年7月12日向蔡福雁发出限期腾清并返还房屋告知书，通知蔡福雁租赁房屋于2017年12月31日已到期，限在2018年8月15日前将腾出并返还租赁房屋，于2018年8月1日参照去年标准交纳实际发生的房屋占用费。蔡福雁收到通知后一直未腾退租赁房屋。 蔡福雁主张在租赁房屋期间扩建的具体时间和扩建项目，霸州市教育和体育局不予认可，但经现场确认，认可蔡福雁提供的平面图与实际一致，除原租赁房屋部分外，其它部分均属扩建。蔡福雁提出反诉过程中提出申请，要求对扩建部分的建造价值和市场价值申请评估。本院依法委托衡水鼎盛司法鉴定中心评估，后因该鉴定项目土地使用权非申请人所有，无法对建筑物的市场交易现值进行评估，衡水鼎盛司法鉴定中心不予受理对扩建部分的市场价值的评估申请。关于扩建部分建造价值因申请人未及时交纳评估费，亦未进行评估。 一审法院认为，蔡福雁对霸州市教育和体育局提出的诉讼请求无异议，且不违反法律规定，本院对霸州市教育和体育局的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为蔡福雁对租赁房屋扩建是否经出租方同意，以及扩建部分的归属。蔡福雁自1998年底开始租赁涉案房屋，每年交纳租金，双方未签订过长期租赁合同，自2013年起每年签订一次租赁协议。结合双方每年签租赁协议的实际情况，出租人对蔡福雁扩建情况应当知情，并继续租赁给蔡福雁，可以推定出租人同意扩建。因扩建部分无相关产权登记，不能确定其的合法性，但考虑租赁房屋所处地段为商业区，如拆除造成实际损失较大，且房屋实际管理人为行政事业单位，租赁房屋属国有资产等实际情况，本院认为扩建部分应暂归出租人管理使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，蔡福雁作为承租人可以提供证据，根据相关规定及实际情况向出租人另行主张扩建造价费用等相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蔡福雁于本判决生效后十日内腾空并返还原告霸州市教育和体育局租赁房屋一层3间和二层4间及扩建部分房屋（位于霸州市游泳池北侧）。二、被告蔡福雁于本判决生效后十日向原告霸州市教育和体育局支付占用租赁房屋期间的费用，按每年120000元的标准，自2018年1月1日起至实际返还房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告蔡福雁负担。 经审理查明，二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与原审认定一致。 本院认为，双方租赁合同已于2017年12月31日到期，根据霸州市人民政府国有资产管理部门的要求，涉案房屋应当向社会统一公开招租，被上诉人亦已通知了上诉人，故原审法院依据上述事实判决上诉人返还出租标的物并支付相应租金并无不当。至于上诉人主张的优先承租权，与其应当返还租赁物并不矛盾，其在涉案房屋重新招租时可主张该权利。至于上诉人主张的扩建部分的损失问题，原审判决已释明上诉人可另行主张权利。 综上所述，蔡福雁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,350.0元，由上诉人蔡福雁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 崔玉水 审 判 员 李绍辉 二〇二〇年六月十一日 法官助理 杜振辉 书 记 员 祁诗唯