广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初10423号原告：张铅平，女，1984年10月13日出生，汉族，住广西昭平县*************，公民身份号码452************80X。被告：广东全品惠佳市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路32号2区****P6-P13和2区3座首层P1-P11，统一社会信用代码914************563。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：马达茗，男，1960年9月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，系该公司员工。原告张铅平诉被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭审理。原告与被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《全品惠佳平价肉菜市场租赁合同》于2020年2月8日解除；二、被告向原告返还保证金9000元；三、被告向原告双倍赔偿保证金18000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月17日，原、被告签订《全品惠佳平价肉菜市场租赁合同》，约定租赁期限从2019年11月1日起至2020年10月31日止，前两个月免租，租金3000元/月，原告向被告支付保证金9000元；如被告中途违约将所收原告的合同履约保证金双倍赔偿给原告。合同签订后至2020年2月中旬，被告未按约定清洁、打理市场，涉案肉菜市场不符合市场经营条件，原告无法开工经营，双方多次协商无果。2020年4月中旬，涉案肉菜市场更是停水停电，原告无法经营。被告未向原告退还保证金。被告行为严重损害原告的合法权益，请求法院支持原告诉请。被告答辩称：不同意解除涉案合同，应继续经营下去。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询。拟证明原、被告的主体适格。2、《全品惠佳平价肉菜市场租赁合同》。拟证明双方于2019年10月17日建立租赁关系，双方约定租赁期限、租金标准和履约保证金。3、收据。拟证明原告向被告支付了履约保证金、管理费、水电费及租金。4、证明。拟证明案外人佛山华美东方房地产中介服务有限公司已于2020年5月26日收回涉案商铺。诉讼中，被告提交以下证据：租赁合同。拟证明涉案肉菜市场系被告从华美公司处租赁所得。诉讼中，为查明案件事实，本院至佛山市禅城区**********向其物业公司佛山市星城物业管理有限公司行政办公室主任荀冰霞就相关案件事实进行询问，并制作询问笔录。本院认证认为，双方对对方提交证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院调取的询问笔录，双方无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2019年10月17日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《全品惠佳平价肉菜市场租赁合同》，内含《平价肉菜市场铺位/档位租赁合同》、《全品惠佳平价肉菜市场铺位/档位补充协议》、《全品惠佳平价肉菜市场管理规定》。《平价肉菜市场铺位/档位租赁合同》约定：“一、甲方将位于佛山市禅城区汾江南路32号二区**、二区三座首层市场C区第027号铺位/档位租赁给乙方使用……二、租赁期共计壹年，即从2019年11月1日起至2020年10月31日止。签约之日起计算租赁时间，前两个月免租金，第三月租金优折50%……三、相关费用的缴纳：乙方在甲方经营场地应缴纳的费用包括租金、水电费、管理费（根据品项差异、面积大小、区域优劣）。1、定标该铺位/档口租金合计为3000元/月。签订本合同时，乙方需向甲方预交场地使用合同履约保证金9000元……2、乙方铺位/档位市场综合服务费为200元/月（不含税费），乙方必须于每月的20日前预交该铺位/档位下月的租金和本月的自用水电费（详见每月抄表度数）、市场综合服务费给予甲方（包括街道社区卫生费、治安费、市场公共卫生、保洁、安全日常运营等维护费用）。3、市场内公共水电费按月实际产生的水电总数进行分摊……五、甲方的权利义务：……2、甲方如中途违约应将所收乙方的合同履约保证金双倍赔偿给乙方，月租金部分按日计算退还给乙方……”。次日，原告向被告支付履约保证金9000元。2020年5月27日，佛山华美东方房地产中介服务有限公司出具《证明》：“我司与广东全品惠佳市场经营管理有限公司、孔某1租赁合同纠纷一案，佛山市禅城区人民法院已于2020年5月26日强制执行将涉案的商铺全部返还给我司。”2020年6月2日，本院对涉案档口所在市场进行现场勘查，发现涉案肉菜市场内铺位及沿街铺位均已上锁。另查明一：根据佛山市中级人民法院（2019）粤06民终10555号民事判决书查明的事实可知，涉案铺位的权属人系佛山华美东方房地产中介服务有限公司。另查明二：佛山市星城物业管理有限公司行政办公室主任荀冰霞陈述：佛山市星城物业管理有限公司系佛山市禅城区丽日豪庭小区的物业管理公司。由于被告已拖欠一年多的租金以及管理费，丽日豪庭居委会要求对被告停水停电，在停水停电之前，物业公司也提前进行告知。2020年4月4日，停水停电半天，2020年4月20日彻底停水停电。双方均确认：双方租赁期间的租金、管理费及水电费等费用均已付清。原告在诉讼中陈述：原告实际使用档口至春节前夕，2020年2月8日，原告发现涉案肉菜市场未开门营业，且市场内脏乱差，原告已无法经营，故涉案合同应于该日解除。被告在诉讼中陈述：涉案肉菜市场共有30个左右商铺，自2020年1月23日以后，除了沿街商铺理发店开业外，其他都没有开。2020年1月23日至3月18日左右为疫情期间，不能开门营业，亦无人对市场进行管理、清洁。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《全品惠佳平价肉菜市场租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。关于合同解除时间。原告以涉案肉菜市场未开门经营，被告未对肉菜市场进行管理，原告无法营业为由主张涉案合同于2020年2月8日解除。被告称受新冠疫情影响，涉案肉菜市场自2020年1月23日后便未开门经营，亦未派人管理、清洁市场，被告不同意解除合同，坚持继续经营。经查，被告未提交证据证明相关政府部门在疫情期间限制或者禁止涉案肉菜市场对外经营，且佛山华美东方房地产中介服务有限公司作为产权人已于2020年5月26日实际收回商铺，涉案合同已无法实际履行。故此，结合原告诉请以及涉案肉菜市场未开门经营的事实，本院确认涉案合同于2020年2月8日解除。关于原告诉请履约保证金问题。涉案合同约定，被告如中途违约应将所收原告的合同履约保证金双倍赔偿给原告。本案中，涉案合同因被告原因导致提前解除，原告有权向其主张违约责任。虽然双方约定了违约责任标准为双倍赔偿履约保证金，但结合合同的履行情况及疫情的实际影响，该违约责任过重，故此，本院酌定被告应向原告支付保证金13500元。原告诉请超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张铅平与被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司签订的《全品惠佳平价肉菜市场租赁合同》于2020年2月8日解除；二、被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张铅平返还保证金13500元；三、驳回原告张铅平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取238元，由原告张铅平负担119元，被告广东全品惠佳市场经营管理有限公司负担119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇二〇年六月二十三日书记员 冯裕雯