江苏省南通市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏06行终217号 上诉人（原审原告）刘慧珍，女，1965年12月14日生，××族，住无锡市南长区。 委托代理人周丽君，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托代理人匡俊彦，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南通市自然资源和规划局，住所地南通市崇川区。 法定代表人魏钦稳，局长。 委托代理人张卫东，南通市自然资源和规划局通州分局副局长。 委托代理人张家楠，江苏金平川律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）江苏省自然资源厅，住所地南京市 法定代表人刘聪，厅长。 委托代理人贺凯，江苏省自然资源厅工作人员。 委托代理人张秋霞，江苏世纪同仁律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）南通家纺城大酒店发展有限公司，住所地南通市通州区。 法定代表人毛伟建，董事长。 被上诉人（原审第三人）陈贤，男，1975年4月13日生，××族，住南通市通州区。 委托代理人顾伟彬，南通市通州区姜灶法律服务所法律工作者。 上诉人刘慧珍因与被上诉人南通市自然资源和规划局（以下简称南通市资源局）、江苏省自然资源厅、被上诉人南通家纺城大酒店发展有限公司（以下简称家纺城大酒店公司）、陈贤不动产行政登记及行政复议一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691行初1106号行政判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院认定，2014年4月10日，刘慧珍与家纺城大酒店公司持申请书、《商品房买卖合同》及身份证明等材料就南通市通州区川姜镇志浩村附属用房幢××室、××室、××室、××室房屋申请办理预购商品房预告登记。同日，原南通市房产管理局根据申请颁发了《房屋预告登记证明》（通州房预川姜字第142001YG号），预告登记权利人为刘慧珍，预告登记义务人为家纺城大酒店公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记。 因家纺城大酒店公司未履行（2016）苏0612民初1412号民事判决书、（2016）苏0612民初1520号民事调解书中的还款责任，陈贤向通州区法院申请强制执行。2016年8月17日，该院对上述预告登记的南通市通州区川姜镇志浩村附属用房××室、××室、××室、××室进行查封，后于2017年9月裁定拍卖上述房产。刘慧珍以上述房产已办理预告登记为由提出执行异议，请求立即解除查封并立即停止拍卖。2018年1月23日，通州区法院作出驳回刘慧珍异议请求的执行裁定。在该相关民事案件执行过程中，刘慧珍又以案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理预购商品房预告登记为由，提出案外人执行异议之诉，请求停止对房屋及国有土地使用权的执行，并请求确认案涉房屋及名下国有土地使用权归其享有。2018年3月19日，通州区法院作出（2018）苏0612民初1204号民事判决，驳回刘慧珍的诉讼请求。刘慧珍不服提起上诉，同年7月20日,南通市中级人民法院作出（2018）苏06民终1688号民事判决，认定刘慧珍与家纺城大酒店公司签订的商品房买卖合同属于无效合同，判决驳回上诉，维持原判。同时指出刘慧珍可根据商品房买卖合同约定，向家纺城大酒店公司主张相应民事责任。 2018年12月8日，陈贤向南通市资源局举报，认为刘慧珍与家纺城大酒店公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同属于无效合同，刘慧珍对案涉房屋不享有物权期待权，要求依法注销原南通市房产管理局对刘慧珍颁发的《房屋预告登记证明》。2019年1月10日南通市资源局向刘慧珍及家纺城大酒店公司发出通知，通知其申请注销上述预告登记。后刘慧珍作出回复，表示对通知内容不认可。3月12日，南通市资源局向刘慧珍和家纺城大酒店公司发出告知书，告知对拟注销的预告登记享有陈述、申辩权利等事项。3月14日，刘慧珍寄送陈述申辩意见。3月21日，南通市资源局向刘慧珍和家纺城大酒店公司发出听证告知书，告知申请听证的权利及期限。后刘慧珍向南通市资源局提交了听证申请书，申请举行听证。4月9日，南通市资源局向刘慧珍发出听证通知书，定于2019年4月22日上午9时举行听证。4月22日，刘慧珍委托代理人参加了听证会。4月30日，南通市资源局在门户网站和案涉房屋所在地发布和张贴了注销登记公告，并告知如有异议请自该公告之日起十五日内书面提交。后刘慧珍再次提交了书面异议书。 2019年6月10日，南通市资源局作出通自然资〔2019〕96号《关于不动产注销登记的决定》（以下简称不动产注销登记决定，主要内容为：1.通州房预川姜字第142001YG号预购商品房预告登记于本决定作出之日注销并记载于不动产登记簿；2.限预告登记权利人在收到本决定书之日起十五日内将通州房预川姜字第142001YG号《房屋预告登记证明》送缴南通市通州区不动产登记中心，逾期不送缴的，该《房屋预告登记证明》将直接公告作废。同日，南通市资源局将不动产注销登记决定邮寄送达刘慧珍。刘慧珍不服于6月19日申请行政复议。江苏省自然资源厅于2019年6月21日受理并作出《行政复议受理通知书》《行政复议答复通知书》，于8月19日作出《延期审理通知书》，并于9月11日作出〔2019〕苏自然资行复第123号《行政复议决定书》，维持原行政行为。同日，江苏省自然资源厅将该行政复议决定分别向各方当事人邮寄送达。 刘慧珍不服，向一审法院提起行政诉讼，请求撤销南通市资源局所作不动产注销登记决定及江苏省自然资源厅所作行政复议决定。 一审法院认为，本案的争议焦点为：刘慧珍是否具有原告主体资格，被诉注销登记决定及行政复议决定是否符合法律规定。 《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案南通市资源局作出注销登记决定，注销刘慧珍持有的《房屋预告登记证明》，刘慧珍不服有权提起行政诉讼。 被诉注销登记决定及行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。《物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。同时，《物权法解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定，生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。但是如果发现裁判文书或者裁决文书认定的事实有重大问题的，应当中止诉讼，通过法定程序予以纠正后恢复诉讼。本案中，生效的（2018）苏06民终1688号民事判决认定刘慧珍与家纺城大酒店公司签订的案涉商品房买卖合同属于无效合同，据此判决驳回刘慧珍的诉讼请求，同时指出刘慧珍对由此产生的财产损害，应当依法向家纺城大酒店公司主张民事权利。在人民法院生效民事判决已经认定刘慧珍申请取得预告登记的不动产买卖协议被认定无效、且该民事判决未被有权部门依法撤销前提下，应当认定刘慧珍案涉预告登记属法定失效情形。《不动产登记暂行条例实施细则》未单独规定依职权注销登记办理的相关程序规定，南通市资源局接到案外人举报后，经履行立案、听证、公告等程序后，依照《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条并参酌第八十一条的规定，根据《物权法》第二十条规定精神在2个月的期限内（扣除听证及公告时间）作出注销登记决定，注销刘慧珍申请取得的《房屋预告登记证明》并记载于不动产登记簿，适用法律正确，程序合法。江苏省自然资源厅受理刘慧珍行政复议申请后，经受理、通知答复、延期审理等程序后作出行政复议决定维持原行政行为，适用法律正确，程序合法。 综上，南通市资源局作出注销登记决定、江苏省自然资源厅作出行政复议决定合法正确，刘慧珍的诉讼请求不能成立。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼》第六十九条、第七十九条之规定，判决驳回刘慧珍的诉讼请求。 上诉人刘慧珍上诉称，一、生效裁判文书的既判力，应仅限于裁判主文确定的范围。上诉人诉陈贤、家纺城大酒店公司、毛伟建执行异议诉讼案民事判决的裁判主文中，并无确认上诉人房屋买卖合同无效的内容。上诉人已经实际支付了全部房款，并已依法办理房屋预告登记，生效判决裁判理由中对上诉人是否实际支付购房款、案涉房屋是否符合不动产登记条件事实所作的认定明显与事实不符，故该生效裁判对本案不具有羁束力，不能作为南通市资源局撤销不动产预告登记及本案裁判的依据。二、《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》均未明确规定行政机关可以依职权注销登记。对已经办理预告登记的房屋，注销预告登记应由预告权利人即上诉人启动，南通资源局根据陈贤的申请启动注销程序，行政行为程序违法，行政行为适用法律错误。请求本院撤销一审判决，依法改判。 被上诉人南通市资源局辩称，上诉人买卖不动产的协议已经被生效判决认定为无效，属于债权消灭的情形，上诉人已经办理的房屋预告登记因此失效。南通市资源局收到陈贤的举报及所提交的生效判决后，通知上诉人办理注销登记遭拒绝后依职权启动注销登记程序,符合法律规定。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求本院驳回上诉，维持一审判决。 被上诉人江苏省自然资源厅辩称，南通市资源局所作注销登记决定合法。江苏省自然资源厅所作复议决定认定事实清楚，适用法律正确，复议程序合法。请求本院驳回上诉，维持一审判决。 被上诉人家纺城大酒店公司未作二审答辩。 被上诉人陈贤述称，生效民事判决已经确认上诉人与家纺城大酒店公司签订的房屋买卖合同属于无效合同，上诉人原所作的预告登记效力应随之丧失。上诉人的上诉理由不能成立，请求本院驳回上诉，维持一审判决。 经审理查明，一审判决对本案事实的认定和对证据的采信并无不当，本院予以确认。 本院认为，在一般情况下，因不动产权利消灭而注销原所办不动产登记的，应由原权利人申请，但法律法规另有规定的除外。《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条第二款规定，有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（四）法律、行政法规规定的其他情形。第十七条第一款第四项亦明确规定了不动产登记机构依职权注销登记的公告程序。按照上述规定，当存在法律、行政法规规定特定情况时，无需权利人申请，不动产登记机构有权直接办理相应的登记。对于依法应予注销不动产登记的法定情形，权利人不申请或不同意办理注销登记，不动产登记机构可依职权直接办理注销登记。上诉人所主张的上诉人系预告登记权利人，未经上诉人同意，登记机构不得自行启动注销登记程序的上诉理由与上述规定不符，本院不予采信。 《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 上述规定表明，预告登记系临时性的物权保全措施，预告登记的法律意义在于通过登记来对抗、排除他人对案涉房屋的物权权益。就房屋买卖合同而言，设立预告登记的终极目的在于保证合同履行后买受人最终能够取得房屋的所有权。若关于房屋买卖的债权合同无效，合同不具备继续履行条件，买受人的物权期待权当然也就无从实现。因此，在不动产买卖合同无效的情形下，买受人因彻底丧失了因合同取得不动产物权的权利基础，其因预告登记而享有的排他性物权保全效力当然应当失效，与之对应的预告登记亦应当随之注销。本案中，本院所作的（2018）苏06民终1688号民事判决，是针对上诉人就人民法院将案涉房屋作为执行标的所提出的执行异议之诉所作的判决，判决中对上诉人所签订的房屋买卖协议是否有效，上诉人对案涉房屋是否享有排他的物权权益所作的裁判，当然对本案具有约束力。该生效民事判决已经认定上诉人据以办理预告登记的房屋买卖协议无效，上诉人对案涉房屋不具有足以排除强制执行的民事权益，故上诉人原所办理的预告登记应自然失效，再行持续原预告登记的法律效力显然与预告登记设立的法律意义相悖，故上诉人原所办理的登记应依法注销。被上诉人南通资源局在上诉人作为原权利人拒绝办理注销申请的情况下，依职权办理注销登记，符合上述法律法规和司法解释的规定。江苏省自然资源厅复议维持，亦符合法律规定。上诉人所述生效民事判决的既判力仅能限于裁判主文，该民事判决中的相关认定对本案不具有既判力，不能作为南通市资源局注销登记的法定事由的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘慧珍负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  刘海燕 审判员  刘羽梅 审判员  郁 娟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  胡秀梅 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；