福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1391号 原告：马锋,男,1979年10月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被告：金瑶,女，1989年6月18日出生，回族，住天津市武清区。 原告马锋与被告金瑶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马锋、被告金瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2020年1月20日签订的《房产租赁合同》，被告立即将位于福州市晋安区的房屋腾空后恢复原状还给原告；2.判令被告及时向原告支付自2020年2月20日至合同解除之日止拖欠的租金（租金标准为每月2600元）及滞纳金（按租金的日千分之五计算）；3.判令被告及时缴清租赁合同存续期间产生的所有水电、煤气、物业费等费用；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年1月20日就福州市晋安区新店镇西井路251号磐石佳园2号楼901单元（建筑面积124.73平方米）房屋签订《房产租赁合同》，约定合同租期共12个月，自2020年1月20日至2021年1月19日止。当天被告支付第一个月租金2600元后，时至今日再无交纳房租以及水电煤气、物业管理费等。根据合同第八条第4项“按时缴纳租金。否则以每日按租金的千分之五支付滞纳金。逾期七天或以上的以违约论处”的约定，被告迟延交付租金已构成违约，应当依约向原告支付租金及滞纳金。 被告在案涉租赁合同履行期间，未征得原告同意私自将案涉房屋以单间出租的形式转租给齐长坤、齐亚飞、陈泓等人，并收取押金和租金共计3100元。2020年2月期间被告又先后两次招租新客，后由于疫情高峰期间未能如愿。被告上述多次转租行为已严重违反案涉租赁合同第一条“甲方（原告）将本房屋租给乙方（被告）做居住使用”以及第八条第2项“若转让他人租用应征得甲方同意”的约定。故，原告根据案涉租赁合同第九条第1项关于“甲乙任一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同”之约定及《合同法》第224条第2款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，请求法院判令解除案涉租赁合同。 此外，被告就案涉房屋租赁合同纠纷已向贵院提起诉讼（案号为2020闽0111民初917号），后被告主动申请撤诉。但原被告之间的纠纷并未得到实质性解决，被告继续以“请于三天之内提供案涉房屋所有电器设备的发票”等无理请求骚扰原告，实际上，2020年1月7日签订租赁合同之前，被告已经对案涉房屋内所有电器情况仔细检查确认功能完好、设备完善，对案涉房屋内的物品有充分全面的了解。 被告金瑶辩称：1、原、被告签订的案涉房屋租赁合同的租赁期限为12个月，租赁期为2020年元月20日至2021年元月19日，合同未到期。原告让被告腾空后交还房屋属于违约，依据合同法第九款第2条“甲乙任一方需日前终止合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方人民币2600元作为赔偿金”故原告提出解除合同应赔偿2600作为赔偿违约金。2、被告转租的陈鸿等人是通过原告允许的，此三人租赁原告的房屋长达4年多，在2020年2月招租新租客，未征得房东原告同意，被告实际上未招租新租客故并未违约。3、被告就案涉房屋租赁合同纠纷已向贵院提起诉讼，后被告主动申请撤诉，被告主动找原告咨询补缴具体房租数额，原告并为对此进行回应，且被告提出房屋内附属装饰物存在安全隐患以及质量问题入住后合理使用电热器与洗衣机均不能正常使用且偶有漏电，向原告提出让其证明附属电器具备安全使用寿命和维修检查记录，原告无视不理，拒不提供严重影响了被告的日常起居生活。4、原告提供的租赁房屋存在设备不能使用等诸多问题。5、被告均有按时缴纳水电煤气物业费及履行相关义务，这个月是因为还没有到20号所以才没有交。其不同意解除合同。 原告马锋围绕其诉讼请求提交了《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、被告于他人签订租赁合同照片等证据，被告金瑶提交房屋租赁合同、转账记录、现场照片、物业水电费缴费凭证等为证，结合当事人庭审陈述，查明认定如下事实：2020年1月20日,原、被告在签订《房产租赁合同》。约定原告将其坐落于福州市晋安区新店镇西井路251号磐石佳园2号楼901单元出租给被告作居住使用；租赁期限12个月,自2020年1月20日至2021年1月19日,月租金2600元,押金4700元,押金于租赁合同终止时,付清一切费用后无息退还；在本租赁合同签订前原告应及时进行该房产及附着物的质量维修并承担费用；在租赁期限内，被告若转让他人租用应征得原告同意，按时缴纳租金，否则以每日按租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或以上的以违约论处；原、被告任一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法令，另一方有权提前解除合同，所造成损失由责任房承担，原、被告任一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方2600元作为违约赔偿金；本租赁物内的以下物品供出租方使用：沙发、茶几1套、饭桌椅1套、电视柜1个、电脑桌4张、床1张、冰箱1台、空调4台（租赁房屋内物品清单由被告填写）等内容。合同签订后，被告依约交付了一个房租2600元并代原告向租赁房屋上一任承租人（齐长坤）退还了房屋押金4700元，原告亦向被告交付了案涉房屋。案涉房屋交付后，被告除自身居住一间房间外将三间房间中的一间转租给案外人齐长坤并收取租金，剩余一间房间亦欲对外转租，因爆发新冠疫情无法转租，遂向原告提出退租，并自2020年2月20日起未再缴纳房屋租金。嗣后，被告向原告提出案涉房屋内家用电器存在安全隐患及质量问题，需原告提供案涉房屋内家用电器的购买发票或维修单据后方可继续缴纳房租，原告未予提供，并诉至本院。 另查，被告提交物业收款收据以及生活缴费凭证，证明其在租赁期间已按时缴纳物业水电以及燃气费用。 本院认为：原、被告就案涉房屋签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的规定,合法有效。关于被告是否已构成违约,原、被告2020年1月20日签订的《房产租赁合同》是否应当解除。原告主张被告违约合同解除基于两点理由:一、被告存在房屋转租行为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”本案中齐长坤为案涉房屋的上一任租客，且长期租住于案涉房屋内，原告应对被告转租给齐长坤的事实应该是知悉并默许的，原告就此主张解除合同，本院依法不予支持。二、被告未依约缴纳房租，原告向被告交付了房屋,被告应按时、足额向原告交付房屋租金。被告辩称系因案涉房屋内家用电器存在安全隐患及质量问题，而原告无法提供案涉房屋内家用电器的购买发票及维修单据导致，但被告未提供证据证明案涉房屋内电器的损坏情况，且本院认为即使部分家电的损坏尚不足以产生致使房屋无法使用或严重影响房屋使用的后果。被告自2020年2月20日起即未按时缴纳房租，其行为不具由合法适当的依据，构成违约，现原告要求解除双方租赁关系，符合合同约定，本院照准。合同解除后，原告要求被告腾空并返还案涉房屋,并支付2020年2月20日至房屋租赁合同解除之日止的租金,符合法律规定和合同约定,本院予以支持。关于滞纳金,应当以实际损失为基础。本案原告没有提供证据证明其受到的损失情况,且在租赁合同履行过程中原告确也对被告提出维修的请求未予及时处理，存在履约瑕疵。鉴于此，对于原告请求被告支付滞纳金的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告支付租赁期间水费、电费、燃气费、物业费等费用问题,原告对该期间费用是否发生及实际应缴纳的金额，无证据证明,本院不予支持,原告可待证据充分后另行向被告主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告马锋与被告金瑶于2020年1月20日签订的《房产租赁合同》于本判决生效之日解除,被告金瑶于本判决生效之日起十五日内将承租的福州市晋安区新店镇西井路251号磐石佳园2号楼901单元房屋腾空后交还原告马锋； 二、被告金瑶于本判决生效之日起十五日内按2600元/月的标准支付原告马锋2020年2月20日至合同解除之日止的租金； 三、驳回原告马锋的其他诉讼请求。 案件受理费515元，适用小额诉讼程序减半收取257.5元，由被告金瑶负担。 本判决为终审判决。 审判员  李伯魁 二〇二〇年六月四日 法官助理黄娜娜 书记员厉丽 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。