河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初854号原告：郑州永弘置业有限公司，住所地新密市平安路金海洋房花园，统一社会信用代码91410183561005661R。法定代表人：李伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨梦圆，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚梦晓，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。被告：王杨，男，出生于1982年12月1日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。原告新密市永弘置业有限公司（以下简称永弘公司）诉被告王杨商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任审判，公开开庭进行了审理。原告永弘公司的委托诉讼代理人杨梦圆、尚梦晓到庭参加诉讼，被告王杨及其委托诉讼代理人朱安新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永弘公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告之间签订的编号为18333480的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助办理编号为18333480的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续和银行抵押权注销手续；3.判令被告偿还原告为其代偿的银行按揭贷款本金1367676.2元、利息7018.08元、违约金14520.16元，共计1389214.44元。4、判令被告支付原告补偿金10419元（以1389214.44元为基数，按照日万分之五标准自2019年12月19日暂计算至起诉之日）；并自起诉之日继续计算至实际支付之日止。5.判令被告支付违约金202000.7元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2018年6月28日，被告与原告签订编号为18333480的《商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买位于新密市城区金凤路东、××、××通路西、溱水路北侧××层××房屋××套；总房款2020007元，其中1410000元由银行提供按揭贷款。同时，合同附件四约定：原告为被告提供阶段性贷款担保的，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当在原告送达告知函之日起3日内，将原告代被告向按揭银行偿还的全部款项及原告遭受的损失支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付上述全部款项万分之五的补偿金；被告延迟支付超过30日的，原告有权选择解除合同；如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任的，被告除应按约向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。合同签订后，原、被告双方在新密市房管局办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在中国工商银行股份有限公司新密支行（以下简称按揭银行）办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证。之后，由于被告未按期向按揭银行偿还贷款本息，按揭银行扣划了原告的保证金，原告代被告清偿了所有贷款余款本息及违约金。被告王杨辩称，同意解除合同，但是不支付违约金，被告不欠银行贷款并没有违约。房屋查封的原因并不是原告原因造成的，是诉讼保全查封并非执行查封。保全查封双方已经达成调解协议，纠纷已经完全处理。原告在未通知被告的情况下，擅自代偿了银行的借款是原告的自身行为与被告并没有关系。关于合同中的违约责任是原告提供的格式条款，违约加重了被告的违约责任，原告没有尽到提示义务故违约约定是无效条款。因此被告仅同意解除合同将银行借款退给原告，其他不承担责任。而且因原告的私自代偿行为给原告造成了巨大的经济负担，致使原告丧失房屋。另主合同是商品房买卖合同，还有附属的车位合同，三个车位共计50万元。在主合同解除，附属合同应当一并解除。本院经审理认定以下事实：2018年6月28日，原、被告签订编号为18333480的《商品房买卖合同》及附件一份，合同主要约定：原告将其开发的位于新密市城区金凤路东、××、××通路西、溱水路北侧××层××房屋××套出售给被告，房屋总价款2020007元。付款方式为首付款610007元（付款日期为2018年6月28日），商业贷款1410000元（付款日期为2018年7月28日）。双方在《合同补充协议》中另约定：“被告未能按期向按揭银行偿还到期本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述款项万分之五的补偿金。未按照以上约定付清款项延迟达30日，构成严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定从买受人已付房款中扣除相关费用外，还有权扣除出卖人代买受人向按揭银行支付的全部款项、买受人给出卖人造成的损失赔偿金、补偿金。如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》，并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条欠款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人按约定支付合同解除违约金，并承担诉讼费、律师费等损失……《商品房买卖合同》解除的，买受人须在出卖人通知期限内办理解除合同备案、注销不动产预告登记等手续……因买受人的个人纠纷导致本合同项下的房屋被法院、公安等机关采取查封等限制措施，出卖人为维护自身合法权益而支出的费用由买受人承担，同时买受人按照总房的10%向出卖人支付违约金。”2018年7月12日，新密市房地产管理服务中心出具《合同信息备案摘要》，对案涉《商品房买卖合同》进行了备案。2018年8月30日，原被告双方与中国工商银行股份有限公司新密支行（以下简称新密工行）签订《个人购房借款/担保合同》。三方约定，王杨为借款人，中国工商银行股份有限公司新密支行为贷款人，郑州永弘置业有限公司为保证人，由新密工行向王杨提供1410000元的个人一手住房购置贷款，用于购买案涉住房，由永弘公司承担阶段性担保责任。在该合同十四条，14.1款约定了违约责任：“14.1发生下列情形之一的，贷款人可采取第14.2条所列措施……G、借款人的其他任何债务在到期（包括被宣布提前到期）后未予清偿，或者借款人不履行其应当承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行……K、抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的……14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：。（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失……”2019年12月19日，新密工行扣划了永弘公司在该行的保证金账户，共扣划了贷款本金1367676.2元、利息7018.08元、违约金14520.16元，共计扣划1389214.44元。另查明，郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年5月20日作出（2020）豫0191民初3184号民事判决：“判令王杨于本判决生效后十日内偿还原告邵光辉借款本金970000元并支付利息（自2019年9月11日起至实际还款之日止，以970000元为基数，按年利率24%计算）”，该判决现已生效。本院认为，关于追偿权部分，根据郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年5月20日作出的（2020）豫0191民初3184号民事判决所查明的事实及判决内容，可以证明被告王杨在案涉《个人购房借款/担保合同》签订后存在有债务逾期情形。考虑到该债务数额较大且逾期时间较长，该事由符合《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1款第G项所列情形，故新密工行宣布借款加速到期符合合同约定，故原告向被告追偿剩余贷款本金1367676.2元及利息7018.08元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的提前还款违约金14520.16元的追偿问题，经查，提前还款违约金旨在借款人提前还款时对贷款人的剩余贷款期间内的预期利益损失进行赔偿，其适用前提是借款人主动提前偿还借款，并非本案的加速到期场合。贷款人收取该违约金不符合提前还款违约金条款的约定目的，故永弘公司对该违约金进行追偿的诉请，本院不予支持。根据原被告之间签订的《商品房买卖合同》的补充协议约定，原告代偿银行款项后，原告可追偿代偿款且可主张日利率万分之五的补偿金，故对可追偿的代偿款1374694.28元（1367676.2元+7018.08元）为基数，自2019年12月19日起按照日利率万分之五支付补偿金的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋买卖合同部分，原被告明确约定了《商品房买卖合同》的解除条件即原告承担担保责任之日合同解除，该条件于2019年12月19日已成就，本院确认原被告之间的《商品房买卖合同》于2020年12月19日予以解除。案涉买卖合同解除后，已经履行的内容应当相互返还。经查，案涉房屋仅办理了合同备案登记，并未办理预告登记及抵押权预告登记，故被告王杨仅须协助永弘公司办理案涉房屋的备案登记注销手续。永弘公司亦应向王杨返还购房款2020007元（包含首付款610007元，商业贷款1410000元）。关于原告要求被告支付总房款10%违约金的诉讼请求。本院认为，该诉讼请求不能支持，理由如下：第一，永弘公司认为违约金已发生给付效力，其逻辑为因王杨个人纠纷使案涉房屋被查封导致银行贷款加速到期进而导致银行扣划原告保证金故而损害原告合法权益，该因果关系过于复杂。而从该条款文义上看，王杨个人纠纷导致房屋被查封与原告合法权益受损之间应为直接因果关系。从本案实际发展进程来看，《商品房买卖合同》签订在前，《个人购房借款/担保合同》签订在后，王杨在签订前合同时难以预见到后合同内容所引发的前合同违约责任。第二，原告认为《个人购房借款/担保合同》第十四条G、K款为案涉贷款加速到期的依据。经审查，K款所约定的违约事由为“抵押房屋被有权机关查封”，但案涉不动产因未建成并未办理抵押登记。结合《个人购房借款/担保合同》上下文来看，该条款实际针对的是案涉房产已做抵押权登记，开发商结束阶段性保证的场合。故K款并非本案贷款加速到期的依据，也无法据此进一步使《商品房买卖合同》的违约金条款发生给付效力。综上所述，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告王杨要求退还车位款的意见，本院认为，购房合同与地下车位转让合同并非主从关系，不是本案的理涉范围，如有争议可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑州永弘置业有限公司与被告王杨签订的编号为18333480的《商品房买卖合同》于2019年12月19日解除；二、被告王杨于本判决生效后十日内协助原告郑州永弘置业有限公司办理案涉房屋的备案登记注销手续（房屋座落：城区金凤路东、屏阳路南、政通路西、溱水路北侧18号楼7层702；编号：18333480）；三、被告王杨于本判决生效后十日向原告郑州永弘置业有限公司偿还代偿款1374694.28元及迟延履行补偿金（以未偿还代偿款为基数，按照日利率万分之五计算，自2019年12月19日起至债务全部清偿之日止）；四、驳回原告郑州永弘置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19214元，保全费5000元，由被告王杨承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  郑佳佳二〇二〇年六月二十二日书记员  谢 震