河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终986号上诉人(原审被告)：李文旺，男，1958年12月25日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：石国平，河南豫石律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南乐县工交贸易公司，住所地南乐县城光明路38号，统一社会信用代码91410923174110613L。法定代表人：郭国良，该公司经理。委托诉讼代理人：贾喜国，大沧海律师事务所律师。上诉人李文旺因与被上诉人南乐县工交贸易公司（以下简称工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2019）豫0923民初4480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李文旺的委托诉讼代理人石国平，被上诉人工贸公司的法定代表人郭国良及其委托诉讼代理人贾喜国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文旺上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，认定李文旺和工贸公司签订的案涉房屋租赁合同及补充协议不应解除并继续履行，驳回工贸公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由工贸公司承担。事实与理由：1、李文旺并未迟延交付租金故意，迟延交付租金是工贸公司违反合同约定，有意造成李文旺迟延交付租金的假象从而达到解除合同的目的。2018年11月份，李文旺缴纳租金时，工贸公司法定代表人要求租金由原来的30万元增加到45万元，李文旺不同意，工贸公司就拒收租金，工贸公司表面催告实际不收取李文旺支付的租金。工贸公司现违反协议约定提出让李文旺加租金，李文旺不同意，工贸公司就拒不收取李文旺交付的租金，刻意制造李文旺延迟支付租金违约的事实和证据，为进而提出解除合同制造借口，李文旺不能按约定时间交付租金系工贸公司违约不协助履行造成的。2、工贸公司在合同履行过程中出现了屡次增加租金的违约情形，有违诚实信用原则，其非法利益不应受到法律保护。双方于2009年3月3日签订涉案《房屋租赁合同》后工贸公司的法定代表人郭国良要求李文旺不能按照合同约定的20万元缴纳租金，必须按22.7万元缴纳。几年后，工贸公司又单方提出将租金增加到30万元，双方于2013年3月21日签订了补充协议，将年租金增加至30万元，2018年11月，工贸公司又要求李文旺将租金增加到45万元，李文旺不同意，工贸公司即拒不收取李文旺交付的30万元租金。3、合同继续正常履行，将使双方获益，符合鼓励交易的合同原则，也是公正的体现。李文旺多年来并未根本违约，且李文旺为从事经营活动投入巨大，仅搭建钢结构设施就投入了260万元，现一审法院简单认定双方合同解除，将对李文旺造成巨额经济损失，工贸公司也并未获益，如合同继续履行，将实现利益最大化。工贸公司辩称，1、李文旺应于2018年11月11日前足额向工贸公司交付租金，但其故意长期拖延拒付租金，属于严重违约。工贸公司多次催促李文旺支付房租及纠正违约行为，但李文旺明知工贸公司的收款账户，在逾期长达半年的时间里，经工贸公司一再催交却拒不支付。工贸公司已经给李文旺送达了解除合同的通知，双方的租赁合同已经解除，李文旺应搬离租赁房屋。2、李文旺长期无照经营，且消防不合格，危害公共安全，消防单位已多次要求其暂停营业，对其违法行为及恶意违约行为应不予保护。工贸公司向一审法院起诉请求：“1．确认其与李文旺于2009年3月3日签订的《南乐县工交贸易公司商贸大厦营业大厅租赁合同》及双方于2009年3月30日、2013年3月21日先后签订的《补充协议》于2019年5月20日解除，双方不再具有租赁关系，判令李文旺立即腾清所租赁工贸公司位于南乐县××路西侧××大厦（××楼××办公室）返还工贸公司，并按每月7.4844万元向工贸公司支付自2019年5月20日至腾清房屋返还工贸公司之日期间的房屋占用费（占用费暂计至2019年11月19日为44.9064万元）；2．判令李文旺向工贸公司支付违约金40万元；3．本案诉讼费用由李文旺承担。”一审法院认定事实：案涉房屋位于南乐××××中段西侧，为工贸公司所有，房屋所有权证号为乐房权证字第××号。2009年3月3日，工贸公司和李文旺签订《南乐县工交贸易公司商贸大厦营业大厅租赁合同》，约定内容有：工贸公司同意将上述房屋营业大厅及二楼12间办公室出租给李文旺经营、管理，营业大厅大门前的空地归李文旺使用；租赁期限为2009年3月3日至2028年11月10日；年租金20万元，2009年3月3日至2009年11月10日租金15万余元已付，此后每年11月11日至次年11月10日的租金李文旺应在当年11月11日前足额支付；租赁期间李文旺如有违约行为的，工贸公司有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金的10％向工贸公司支付违约金。2013年3月31日，工贸公司和李文旺签订补充协议一份，约定内容有：年租金增加至30万元；2013年11月11日之后租金支付日期仍按原合同约定支付。2018年11月11日至2019年11月10日的租金，李文旺未按时支付。工贸公司于2019年3月30日、2019年5月13日向李文旺发出通知，内容包括李文旺拖欠租金4个多月及催告李文旺于2日内纠正拖欠租金等违约行为。2019年5月20日，工贸公司向李文旺送达《解除合同通知书》，通知李文旺解除租赁合同。2019年5月24日，李文旺通过李喜玲账户向工贸公司转账支付2018年11月11日至2019年11月10日的租金30万元。2019年12月10日，李文旺通过孔仕男向工贸公司转账支付30万元，工贸公司于次日全额退回孔仕男账户。一审开庭法庭辩论终结后，工贸公司自愿申请撤回上述第二项诉讼请求，并保留该项诉权。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告工贸公司与被告李文旺签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。工贸公司依约将案涉房屋交付李文旺使用履行了交付义务，李文旺应当按约支付工贸公司租金。本案争议焦点为，案涉房屋租赁合同及补充协议是否解除，房屋租金及占用费如何支付。一、关于案涉房屋出租合同及补充协议是否解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，工贸公司和李文旺双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期间李文旺有违约行为的，工贸公司有权终止合同，收回房屋。经庭审查明，李文旺逾期支付租金，经工贸公司多次催告后仍未履行，且逾期支付租金长达半年之久，属违约行为，工贸公司于2019年5月20日通知李文旺解除合同，于法有据，一审法院予以支持。依据该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故工贸公司于2019年5月20日将解除合同通知书送达李文旺时，双方签订的租赁合同及补充协议当即解除。李文旺于2019年5月24日向工贸公司支付租金，并不能否定双方租赁合同已经解除的事实。李文旺主张工贸公司拒收租金致其逾期付款。经一审法院审查，工贸公司及其法定代表人通过书面通知或微信的方式多次向李文旺催收租金，李文旺虽予回复，但并未在催告期限内支付工贸公司租金，亦未提供充分证据证明其主张，故一审法院不予采信。二、关于房屋租金及占用费如何支付。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，工贸公司向李文旺送达解除合同通知书后，李文旺即应返还工贸公司租赁房屋，并按照原合同的约定交纳继续占有使用租赁物期间的租金。鉴于李文旺已按合同约定的租金标准向工贸公司支付租金至2019年11月10日，故李文旺应自2019年11月11日起支付工贸公司占用租赁物期间的租金至腾清退还房屋之日止。工贸公司请求李文旺按每月7.4844万元支付占用期间的租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。工贸公司自愿撤回要求李文旺支付违约金40万元的诉请，并保留该项诉权，系对其权利的合法处分，一审法院予以准许。一审判决：“一、确认原告南乐县工交贸易公司与被告李文旺于2009年3月3日签订的租赁合同及其后签订的相关补充协议、补充合同于2019年5月20日解除；二、被告李文旺于本判决生效后三十日内搬离本判决第一项租赁合同项下的房屋；三、被告李文旺于本判决生效后十日内按每年30万元的标准支付原告南乐县工交贸易公司自2019年11月11日至退还房屋期间的房屋占用费；四、驳回原告南乐县工交贸易公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,291元，由被告李文旺负担3,426元，原告南乐县工交贸易公司负担8,865元。”本院二审期间，杨少英提供了证人证言并出庭接受质询，杨少英作证称，其和李文旺一起去工贸公司找该公司经理郭国良商量缴纳租赁费的事项，工贸公司要求将租金涨到45万元，李文旺不同意涨，双方并未就租金金额谈妥，故李文旺未缴纳租金。郭国良提交的其与李文旺的聊天记录载明“郭国良：李文旺，租赁商场的租赁费，已经过期两个多月了，经多次催你未缴，其行为造成的一切后果，有你自负。李文旺：郭国良，租赁费不是我没交，是你们不要。我于2018年11月10号到你们公司交租赁费，你们要求涨房租，我不同意，要求按原合同执行。你们不给提供账户，多次与你们协商要求按原合同办，至今未。”。本院二审另查明，工贸公司与李文旺于2009年3月30日签订《补充合同》一份，约定双方经协商一致，自愿达成如下协议：经李文旺强烈要求，工贸公司同意李文旺在租赁物上进行添附，即李文旺可以在所租房屋的空间内，以合格的工字钢为主要材料搭建第二层。本院查明其他事实与一审一致。本院认为，李文旺与工贸公司签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表述，双方应按照合同约定行使权利并履行义务。关于工贸公司主张解除双方签订的租赁协议是否应予支持的问题，本院认为，证人杨某的证人证言与双方的微信聊天记录内容相互印证，可以证明李文旺于2018年11月与工贸公司商量缴纳房屋租赁费用的事实，且结合双方于2013年3月31日签订补充协议增加租金的事实，李文旺称其延迟缴纳租金系因工贸公司要求涨租金具有合理性，故李文旺延迟缴纳租金的行为系因工贸公司不积极履行协助义务造成的，原审法院确认工贸公司与李文旺于2009年3月3日签订的租赁合同及其后签订的相关补充协议、补充合同于2019年5月20日解除不当，工贸公司和李文旺应当按照双方签订的《南乐县工交贸易公司商贸大厦营业大厅租赁合同》及相关补充协议继续履行合同。综上所述，李文旺的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省南乐县人民法院（2019）豫0923民初4480号民事判决；二、驳回南乐县工交贸易公司的诉讼请求。一审案件受理费12,291元，二审案件受理费3,426元，均由南乐县工交贸易公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔德军审判员  周培勋审判员  杨 浩二〇二〇年六月十一日书记员  侯 锐