北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3623号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京莹玉科技有限公司，住所地北京市房山区燕山燕东路17号B座一区421，统一社会信用代码91110304MA01CERE8L。法定代表人：瞿云德，董事长。委托诉讼代理人：葛志军，江苏清心律师事务所律师。委托诉讼代理人：卑一诺，江苏清心律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金盛顺鑫置业投资有限公司，住所地北京市顺义区安平街3号，统一社会信用代码91110113674251113W。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：张伟，北京市致知律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胜阳，男，北京金盛顺鑫置业投资有限公司员工。上诉人北京莹玉科技有限公司（以下简称莹玉公司）因与上诉人北京金盛顺鑫置业投资有限公司（以下简称金盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初20232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。莹玉公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判金盛公司退还房款4802461元；自2018年5月30日起，以全额房款为基数，按2019年3月2日中国人民银行同期贷款基准4.35%暂计算至2019年12月13日，支付利息321659.63元，要求计算至实际支付日止；按全部房款的2%即96049.22元向莹玉公司支付违约金；2、一、二审诉费由金盛公司承担。事实和理由：1、一审法院认定案涉的《北京市商品房预售合同》于2019年3月2日解除没有依据；2、一审法院如果认定合同解除应当同时处理解除后的法律后果。故莹玉公司上诉认为法院应改判支持莹玉公司要求判令金盛公司交付案涉的商务办公楼并承担延期交房违约金，或认定案涉合同解除同时判令金盛公司返还全部购房款本金、资金占用利息、及合同项下约定的违约金。金盛公司辩称，不同意莹玉公司的上诉请求及理由。金盛公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判莹玉公司支付逾期付款违约金24万元。事实和理由：1、一审法院认定金盛公司与南京一建为关联公司缺乏法律依据；2、《抵账协议》签订时南京第一建筑工程集团有限公司（以下简称南京一建）并不拥有涉案房产，金盛公司亦未参与《抵账协议》的制订，《抵账协议》不应对金盛公司发生效力。莹玉公司从未履行付款义务，亦没有第三方代其履行付款义务，莹玉公司构成逾期付款。莹玉公司辩称，不同意金盛公司的上诉请求及理由。莹玉公司向一审法院起诉请求：1．判令金盛公司交付合同编号为Y2093915的《北京市商品房预售合同》项下的顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）6#商务办公楼5层514号房屋（以下简称514号房屋）；2．判令金盛公司承担延期交付房屋的违约责任，给付违约金，违约金以4802461元为基数，从2019年1月1日起算至实际交付房屋之日止，延期的前60天按每日万分之五承担违约金，延期60日之后按每日万分之三计算违约金；3．判令案件的诉讼费用由金盛公司承担。金盛公司的反诉请求：1.判令莹玉公司配合金盛公司办理解除涉诉房屋网签合同手续；2.判令莹玉公司向金盛公司支付逾期付款违约金24万元；3.判令莹玉公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：金盛集团系南京一建的股东，占有其96.83%的股份，亦系金盛公司的股东，占有其60%的股份。莹玉公司提交2018年5月19日南京一建（甲方）与南通众艺（乙方）签订的《抵账协议》，证明金盛公司的关联公司南京一建用金盛公司开发的11套房产抵顶南京一建欠南通众艺的近三千万工程款，约定由瞿云德个人与金盛公司签订北京市商品房认购书，待瞿云德找到符合资质和条件的购房者后，由金盛公司办理相关购房合同及备案手续。《抵账协议》约定甲方应支付乙方工程款、违约金、律师费、诉讼费用等合计29867120.6元；乙方同意甲方以北京市顺义区“绿港花博中心”商品房和价值10万元的红酒抵账给乙方，由乙方书面向甲方提供实际购房人信息（实际购房人的资质和条件均由乙方自行负责，与甲方无关），详细抵房信息如下：所抵房号分别为5#-107、5#-108、5#-109、5#-110、5#-111、5#-112、5#-113、5#-114、5#-115、5#-117、6#商务办公楼5#-514，总价分别为2648151元、2276216.8元、2264662.4元、2264662.4元、2293548.4元、2293548.4元、2293548.4元、2293548.4元、2855116元、3585452元、4802461.44元；甲方保证上述用于抵账商品房具备预售许可条件，用于抵账的商品房由乙方代表瞿云德与金盛公司签订《北京市商品房认购书》，待乙方找到符合资质和条件的购房者后，由金盛公司办理相关购房合同及备案手续；本协议签订生效后，各方应当严格按照协议约定履行，如有一方违反约定，其它守约方均有权要求违约方继续履行协议，同时违约方应当向守约方支付该房屋总价格20%的违约金；甲、乙双方签订本协议后，乙方给甲方提供与房款等额工程建安发票，自本协议签订之日起，甲乙双方债权债务全部履行完毕[但关于（2018）京0113民初7089号案件的诉讼费用以北京市顺义区人民法院实际收取的数额进行核减，如抵房款金额高于应付工程款，乙方应将超出部分金额退还甲方]，双方再无任何纠葛；乙方签订的《北京市商品房认购书》作为本协议书的附件；甲方与金盛集团签订的“协议书”作为本协议的附件。金盛公司不认可该协议的真实性、证明目的，称该协议表达的是南京一建和南通众艺的抵账意愿，金盛公司不是协议主体也并非债务人，抵账协议对其不具有约束力。金盛公司未提交反驳其真实性的证据。莹玉公司提交认购人为瞿云德、出卖人为金盛公司的《北京市商品房认购书》及其补充协议复印件，证明认购书订立时间为2018年5月18日，订立的主体为瞿云德和金盛公司，与《抵账协议》相对应。《北京市商品房认购书》显示瞿云德认购金盛公司开发的位于绿港花博中心（推广名：国门智慧城）项目中的第5幢1层108号房，总价款为2276217元，出卖人同意认购人一次性付款。补充协议约定认购人承诺于2018年5月18日之前与出卖人签署正式的《北京市商品房预售合同》，如未按期履行，出卖人有权解除《认购书》及本补充协议，并有权将该房屋另行出售，认购人所缴纳的人民币2276217元定金不予退还。莹玉公司表示由于签订了《北京市商品房预售合同》，故认购书及其补充协议原件被金盛公司收走了。金盛公司不认可认购书及其补充协议的真实性、证明目的，称该协议涉及的房屋与本案无关。南通众艺诉南京一建建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2018年3月7日立案，南通众艺于2018年5月18日提出撤诉申请，一审法院作出（2018）京0113民初7089号之一民事裁定书，裁定准许南通众艺撤诉。2018年5月30日，莹玉公司（买受人）与金盛公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y2093915，约定莹玉公司购买金盛公司建设的514号房屋。该合同第六条约定，该商品房按照套内建筑面积计算，总价款为4802461元。第七条付款方式和期限约定：买受人采取一次性付款，买受人应当于×年×月×日前支付该商品房全部价款。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额……。第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理：1.逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；2.逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照合同解除日中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。该合同附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：买受人承诺按一次性付款方式向出卖人支付该商品房的房价款，买受人于2018年5月30日签署本合同前，向出卖人支付全部总房款，应付款计人民币4802461元。该合同附件十一补充协议第十条合同的解除的约定：4.按照合同及附件的相关规定，出现合同解除情况时，自书面解约通知送达之日后15日内买卖双方须签署相关合同解除文件并到政府房地产管理部门办理注销登记手续。就该合同，双方于2018年5月30日办理了网上签约，联机备案编号为21093522。金盛公司主张其没有收到该合同项下的购房款且莹玉公司主张的抵账支付购房款其不认可，其称抵账应有流程且应有抵账成功的票据。莹玉公司提交加盖有金盛公司合同专用章的《证明书》一份，证明包括涉诉房屋在内的6套抵账房产均属于全款购买，金盛公司承诺交房后360个工作日内开具发票、办理权证。《证明书》于2018年6月12日出具，内容为：兹证明，北京培玉科技有限公司全款购买的绿港花博中心（推广名：国门智慧城）办公用房5#107……莹玉公司全款购买的绿港花博中心办公用房6#514，现已办完网签购房手续，以上房产的开发企业金盛公司承诺以上房产在交房后360个工作日内，为其开具网签价的增值税专用发票并办理中华人民共和国不动产权证书。金盛公司不认可《证明书》的真实性，并表示：即使《证明书》属实，根据其记载的内容也只能表明莹玉公司是全款购买房屋而非证明莹玉公司支付了全款，也不能说有其他公司完成了抵账付款流程；《证明书》并非合同，加盖合同专用章对金盛公司不产生证明内容表述的法律约束力；合同专用章不具有财务收讫、给付完成的证明力，《证明书》中内容因涉及财务收讫、发票开具等而不具有法律效力。金盛公司申请对《证明书》中加盖的金盛公司合同专用章的真伪进行鉴定。经本院随机确定，本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定，金盛公司为此交纳鉴定费5300元。鉴定时双方均同意以金盛公司工商档案材料中的合同专用章及金盛公司提交的印文实验合同专用章作为样本。北京法源司法科学证据鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，认定：检材上的“金盛公司合同专用章及数码字”印章印文与样本上的相同内容印章印文是同一枚印章所盖印。双方对鉴定结论无异议。瞿云德作为寄件人在2019年2月28日向金盛公司邮寄了11份解除合同通知，其中一份为解除合同通知系莹玉公司发出，落款日期为2019年2月27日，内容为：金盛公司：贵公司2018年5月30日和我公司订立了《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y2093915，并于同天进行了商品房预售合同联机备案，备案号为21093522，根据合同第11.1条的规定“出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”根据合同第12.2条的规定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。”现贵公司未能按合同的期限交付商品房，且逾期已超过60日，现根据双方合同约定，通知解除2018年9月19日签订的《北京市商品房预售合同》。请贵公司接到通知后15日内退还买受人全部已付房价款，并按照合同约定计算利息，逾期不履行上述退还房款及利息的义务，本公司将通过法律途径追究贵公司的责任。特此通知。金盛公司于2019年3月2日收到该通知，金盛公司表示其收到之后认为双方之间的合同已经解除。莹玉公司称其发出解除通知时金盛公司逾期交房不满60日，且金盛公司在2019年7月17日的庭审以及2019年12月10日再次提出解除合同并发出解除合同通知书，金盛公司的行为可以证明金盛公司不认可2019年3月2日双方合同已经解除。金盛公司提交南京一建2019年8月26日出具的《证明》，证明莹玉公司和南京一建存在债权债务关系，莹玉公司陈述向金盛公司支付了购房款不是事实。《证明》内容为：“2018年5月19日，南京一建与南通众艺签订一份抵账协议。在抵账协议中，双方约定用金盛公司开发的绿港花博项目中的11套房屋冲抵南京一建拖欠南通众艺29867120.6元的工程款。抵账协议签订后，因金盛公司不同意，导致南京一建无法履行抵账流程的各项手续。最终导致南京一建与南通众艺抵账失败。现我公司依然拖欠南通众艺29867120.6元工程款。”莹玉公司认可该《证明》的真实性，不认可证明目的，称《证明》不能改变以房抵款的客观事实。诉讼中，金盛公司表示涉诉房屋没有交付给莹玉公司且不同意交付。经一审法院询问，莹玉公司表示如法院认定涉诉合同已经解除，关于解除合同的后果其不在本案中主张，即关于返还购房款、利息、违约金等另行解决。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金盛公司不认可莹玉公司提交的《抵账协议》的真实性，在金盛公司提交了南京一建出具的《证明》作为其证据，且金盛公司与南京一建系关联公司的情形下，金盛公司并未提交反驳其真实性的证据，故一审法院对《抵账协议》的真实性予以采信。双方均认可北京法源司法科学证据鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》中的鉴定结论，故一审法院据此确认莹玉公司提交的加盖有金盛公司合同专用章的《证明书》的真实性。依法成立的合同，受法律保护。莹玉公司与金盛公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。本案争议焦点在于莹玉公司是否以抵账的方式付清了该合同项下的购房款。根据《抵账协议》，南京一建欠付南通众艺的工程款等款项以包含涉诉房屋在内的11套房屋以及价值10万元的红酒进行折抵，并约定由南通众艺找到符合资质和条件的购房者后由金盛公司办理相关购房合同及备案手续。此后，莹玉公司与金盛公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定莹玉公司购买涉诉房屋，而购买价格与《抵账协议》中约定的该房屋折抵欠款的数额基本一致，且预售合同附件四约定莹玉公司于签订该合同前向金盛公司支付全部房价款，结合金盛公司在《证明书》中载明的内容，一审法院认定金盛公司以行为表明其认可《抵账协议》的履行，即认可莹玉公司付清了涉诉房屋的购房款。现金盛公司对此予以否认，依据不足，一审法院对其所提要求莹玉公司支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。金盛公司主张《证明书》中系加盖的合同专用章对其不产生法律约束力，于法无据，一审法院不予采信。依据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十一条及第十二条的约定，金盛公司逾期交房超过60日的，莹玉公司有权解除合同。莹玉公司于2019年2月27日作出解除合同通知时距离金盛公司逾期交房虽然不足60日，但金盛公司收到该解除通知是在2019年3月2日，此时金盛公司仍未向莹玉公司交付涉诉房屋，已经超过合同约定的期限60日，莹玉公司有权解除合同。合同解除权系形成权，在金盛公司收到该通知时即产生法律效力，莹玉公司主张此后其向金盛公司发送了解除该解除合同通知的通知，但莹玉公司自认该通知晚于解除合同通知到达金盛公司处，故莹玉公司并未有效撤销该解除合同的通知。是否办理网签备案解除并不影响莹玉公司解除合同的效力，莹玉公司以其在办理备案登记撤销之前向金盛公司发出了解除原解除合同通知的通知为由主张双方合同未解除，一审法院不予采信。据此，一审法院确认双方签订的《北京市商品房预售合同》于2019年3月2日解除。莹玉公司就继续履行合同所提的全部诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故金盛公司有权在合同解除后要求莹玉公司协助办理解除涉诉房屋的网签备案手续，金盛公司第一项反诉请求一审法院予以支持。关于解除合同的后果，莹玉公司表示不在本案中解决，一审法院不持异议。综上，一审法院判决如下：一、北京莹玉科技有限公司协助北京金盛顺鑫置业投资有限公司办理顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）6#商务办公楼5层514号房屋的网签备案解除手续，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京莹玉科技有限公司的全部诉讼请求；三、驳回北京金盛顺鑫置业投资有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。莹玉公司提交的证据为：5#110房屋的《北京市商品房认购书》及其补充协议，证明目的为包括案涉房屋在内的11套房屋均签订了《北京市商品房认购书》及补充协议，总额与抵账的总额相同，可以说明金盛公司对于《抵债协议》是认可的。金盛公司未提交新证据。金盛公司的质证意见为：认可真实性，但不认可对方所主张的关联性及证明目的。对方所提交的新证据与本案无关，不认可关联性。在本院审理中，双方均表示认可本案涉及的2018年5月30日莹玉公司与金盛公司签订514号房屋《北京市商品房预售合同》于2019年3月2日已经解除。金盛公司认可了2018年5月28日与瞿云德签订的《北京市商品房认购书》及补充协议的真实性，但其表示当时是应瞿云德占房子的要求才签订的认购书，之后又办理了网签手续，与《抵债协议》无关。莹玉公司上诉状载明的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判支持莹玉公司原审的诉讼请求，即判令金盛公司交付合同编号为Y2093915的《北京市商品房预售合同》项下的顺义区后沙峪镇安平街北侧（后沙峪镇公共设施项目二期）6#商务办公楼5层514号房屋；判令金盛公司承担延期交付房屋的违约责任，给付违约金，违约金以4802461元为基数，从2019年1月1日起算至实际交付房屋之日止，延期的前60天按每日万分之五承担违约金，延期60日之后按每日万分之三计算违约金；2.判令案件的诉讼费用由金盛公司承担。庭审中，其变更诉讼请求为：1、撤销一审判决，改判金盛公司退还房款4802461元；自2018年5月30日起，以全额房款为基数，按2019年3月2日中国人民银行同期贷款基准4.35%暂计算至2019年12月13日，支付利息321659.63元，要求计算至实际支付日止；按全部房款的2%即96049.22元向莹玉公司支付违约金；2、一、二审诉费由金盛公司承担。本院查明的其他事实与一审法院查明的无异。本院认为，莹玉公司、金盛公司在本院审理中均明确表示认可涉案的《北京市商品房预售合同》于2019年3月2日已经解除，对此本院不持异议。莹玉公司上诉要求改判金盛公司退还房款、支付利息及违约金，但是上述诉讼请求均属于解除《北京市商品房预售合同》的后果，而其在一审法院审理期间明确表示关于解除合同的后果即关于返还购房款、利息、违约金另案解决，故莹玉公司在本院审理中将合同解除的后果作为其上诉请求应属原审原告增加独立的诉讼请求，鉴于莹玉公司、金盛公司就本案不能达成调解，莹玉公司可就其要求金盛公司返还购房款、利息、违约金的诉讼请求另案解决，本案中不予处理。就金盛公司要求改判莹玉公司支付逾期付款违约金24万元一节，金盛公司的上诉理由是莹玉公司未按照合同约定向其支付购房款已构成违约，应指出的是，根据已查明的事实本案并非是单纯的商品房预售合同纠纷，而是因《抵债协议》而引发纠纷，虽然金盛公司否认《抵账协议》的真实性，但是结合金盛公司提交的南京一建出具的《证明》中载明的内容，可以认定南京一建认可抵债的事实，故一审法院对《抵账协议》的真实性予以采信是正确的，在此基础上莹玉公司有理由相信其可以依据《抵债协议》取得涉案房屋的所有权且无需再向金盛公司支付对价，金盛公司以莹玉公司未按合同约定支付购房款为由要求莹玉公司支付违约金的上诉请求本院不予支持。值得注意的是，因莹玉公司主张涉案房产属案外人南京一建用于抵偿其所欠案外人南通众艺的债务，并非莹玉公司支付全部房款向金盛公司购买房屋，在金盛公司否认实际收到莹玉公司支付的购房款且南京一建出具《证明》认为其与南通众艺抵债失败的情况下，法院认定涉案购房款是否已经实际支付还应结合《抵债协议》的履行情况一并进行审查。综上所述，北京莹玉科技有限公司、北京金盛顺鑫置业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14276元，由北京莹玉科技有限公司负担9376元（已交纳），由北京金盛顺鑫置业投资有限公司负担4000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  王天水二〇二〇年六月二十九日法官助理  胡 实法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩