安徽省当涂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0521民初843号 原告：孙武贤，男，1973年5月3日出生，汉族，住当涂县，现住当涂县。 原告：李玉萍，女，1978年10月5日出生，汉族，住当涂县。 两原告委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。 被告：当涂县鑫昊置业有限公司，住当涂县青山河高新技术产业园区管理委员会。 法定代表人：施新峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张来林，安徽徽商律师事务所律师。 原告孙武贤、李玉萍诉被告当涂县鑫昊置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人徐业富、被告委托诉讼代理人张来林到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告孙武贤、李玉萍提出的诉讼请求：一、被告支付两原告2016年9月15日至2018年3月22日以总房款358210元为基数按年利率6%计算的逾期交付办证材料的违约金32209元、总房款358210元按1%计算的窗户材质违约金3582元，合计35791元；二、被告承担本案诉讼费。两原告诉称的事实：一、2014年5月16日，原告孙武贤与被告签订一份商品房买卖合同。合同约定：原告孙武贤（原告李玉萍系孙武贤之妻，为商品房共有人）以价款358210元购买一套被告开发建设的位于姑孰镇金色里程小区一期的3栋901号住宅房，房屋于2015年9月20日前交付；被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因被告的责任致使原告方不能在规定的期限内取得房地产权属证书，若原告方不退房的，被告按已付房款的0.01%向原告方支付违约金；被告交付使用房屋的装饰、设备标准应符合双方约定的附件三标准，被告达不到附件三的标准，原告方要求被告在30日内达到该约定的标准，否则按逾期交房违约处理；逾期交房违约责任约定为按已付房款的日万分之一向原告方支付违约金；附件三第7条约定窗户为彩色铝合金窗、双层中空玻璃。二、原告方按约给付房款，然被告没有在交房后360日内向产权登记机关提供权属登记所需的备案资料（本院备注：按照被告提供的承诺书，交房时间不迟于2015年9月21日），直至2018年3月22日才向产权登记机关提供权属登记所需的备案资料，致使原告方没有及时取得房地产权属证书；另被告没有按照约定使用彩色铝合金装饰窗户（本院备注：被告仅认可部分窗户未使用彩色铝合金）。三、2017年6月2日，被告与金色里程小区业主代表签订金色里程小区一期不动产证登记逾期赔偿协议。协议约定：被告赔偿所有签名业主自逾期之日至2017年8月31日的违约金1500元；如至2017年9月1日被告尚未办好不动产初始登记手续，则被告自2017年9月1日起赔偿每位签名业主总房款日万分之三的违约金。 被告当涂县鑫昊置业有限公司辩称：一、两原告主张的违约金已超过诉讼时效。交付办证材料的违约金应自2015年9月21日交房开始的360日后的次日计算，窗户材质违约金自2015年9月21日交房开始计算，两者的违约金诉求均已超过三年诉讼时效。二、两原告按年利率6%赔偿交付办证材料的违约金没有约定和法律依据。双方在合同中明确约定了交付办证材料的违约金，双方应当按该约定执行，两原告诉求年利率6%的违约金标准没有合同约定的依据；被告按期交房给原告使用，没有给原告方造成任何损失，两原告也没有提供证据证明在约定的违约金之外存在损失，现两原告要求提高违约金，不符合法律规定，更何况原告方因房价上涨而受益；其前系列案件判决按年利率6%赔偿交付办证材料的违约金，属于适用自由裁量权，不仅明显高于损失，而且不能类推适用于本案。三、原告方在实际接受房屋后法定期限内未对窗户材质提出质量异议，视为原告方对该窗户材质的认可，现两原告诉求赔窗户材质违约金不应得到支持。 本院经审理，认定事实如下： 一、商品房买卖合同约定相关事实和被告存在违约事实的认定。两原告提交商品房买卖合同、增值税普通发票等证据，被告对前述证据的真实性、合法性、关联性无异议，仅对证明所要达到的诉求目的不予认可；本院审查认为，前述证据真实合法，结合被告的庭审陈述和被告提供的承诺书，足以认定另两原告诉称的事实“一”和“二”，故本院对两原告诉称的事实“一”和“二”予以认定。 二、产生纠纷后相关协商赔偿事实的认定。两原告提交金色里程小区一期不动产证登记逾期赔偿协议，被告对该赔偿协议的真实性、与本案原告方的关联性、证明力、中断诉讼时效的证明目的不予认可；本院审查认为，该赔偿协议不仅有被告盖章和被告单位有关人员盖印，而且有业主代表和相关主管部门见证人员签名，应当具有真实性，该赔偿协议的形式和来源不违反法律强制的规定，应当具有合法性，足以证明两原告诉称的事实“三”，故本院对两原告诉称的事实“三”予以认定。 三、逾期交付办证材料违约金赔偿标准的认定。本案逾期交付办证材料的违约金应当以已付房款为基数按年利率6%计算。理由如下：其一，按年利率6%赔偿违约金符合相关法律规定，而根据合同约定的违约金标准不足以弥补原告的损失。根据最高法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条的规定：因出卖人的原因使得买受人在约定或规定的期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率的标准计算（中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率约4.75%，逾期贷款年利率为同期同类贷款基准利率上浮30-50%即6.175-7.125%）。若根据合同约定按已付房款的0.01%支付逾期交付办证材料的违约金，则违约金为358210元×0.01%即35.821元，显然不能弥补原告已付房款按逾期贷款利率计赔的利息损失。其二，协商赔偿2017年9月1日后的违约金标准也高于年利率6%。纠纷产生后，被告与业主代表协商赔偿交付办证材料违约金事宜，约定2016年9月21日至2017年8月31日赔偿违约金1500元，约定2017年9月1日至2018年3月22日赔偿违约金为总房款的日万分之三（经折算年利率为10.8%，）。其三，本案属于系列案件，按年利率6%赔偿违约金为之前系列案件生效裁判所采纳。 四、诉求逾期交付办证材料违约金诉讼时效的认定。本诉求的诉讼时效应适用民法总则三年的诉讼时效(诉讼时效期间跨越了2017年10月1日)，并自权利人知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算，可见，诉讼时效应当在交房后360日届满日即自2016年9月开始计算三年，但在2017年6月3日被告与金色里程小区业主代表协商过赔偿逾期交付办证材料违约金事宜，依法应当发生因主张债权或履行义务致使诉讼时效中断，亦即本诉求诉讼时效自2017年6月3日重新计算三年，结合两原告起诉时间，本诉求诉讼时效并未超过三年。 五、诉求窗户材质违约金诉讼时效的认定。本诉求的诉讼时效应适用民法总则三年的诉讼时效(诉讼时效期间跨越2017年10月1日)，并自权利人知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算，可见，诉讼时效应当自交房验收之日延长30日起即2015年10月开始计算三年，因两原告没有提供证据证明发生诉讼时效的中断、中止、延长的法定情形，结合两原告起诉时间，本诉求诉讼时效已经超过三年。 本院认为：原告孙武贤与被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。被告没有按照合同约定履行交付办证材料的从义务，构成违约，依法应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，现被告已于2018年3月22日履行了向产权登记机关提供权属登记所需备案资料的义务，仍须承担赔偿损失或逾期违约金的责任。因此，两原告诉求逾期交付办证材料违约金32209元，根据相关法律规定和被告与金色里程小区业主代表达成赔偿协议的约定，本院支持1500元＋11895元计13395元。两原告诉求窗户材质违约金，已过法律保护的诉讼时效，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告当涂县鑫昊置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙武贤、李玉萍逾期交付办证材料的违约金13395元； 二、驳回原告孙武贤、李玉萍要求被告当涂县鑫昊置业有限公司支付窗户材质违约金的诉讼请求。 本案受理费减半收取329元（原告已预交），两原告负担200元，被告当涂县鑫昊置业有限公司负担129元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，原告须在期满后二年内向法院申请执行，被告依法应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  袁忠武 二〇二〇年六月十一日 书记员  张 舒