浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终869号 上诉人（原审原告）：陈荣奎，男，1962年8月4日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人（原审原告）：金秀连，女，1962年1月10日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：陈啸，系本案上诉人。 上诉人（原审原告）：陈啸，男，1986年1月3日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人（原审被告）：何菊清，女，1965年1月30日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：徐沁泉，浙江桔洲律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：台州市黄岩阿四中介所，经营场所：台州市黄岩区西城街道滨江新村99幢2单元301室。 经营者：胡菊飞，女，1966年10月24日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人陈荣奎、金秀连、陈啸、何菊清因与被上诉人台州市黄岩阿四中介所（以下简称阿四中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈荣奎、金秀连、陈啸上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除房地产买卖合同；2、判令何菊清承担一、二审的全部诉讼费用。诉讼过程中，变更第一项诉讼请求为改判解除房地产买卖合同，并返还何菊清10万元。事实和理由：一、一审认定陈荣奎、金秀连、陈啸与何菊清因车位按每月20元的租金标准租用，后改变车位安置方案，采用出售的方式不符合事实。何菊清提供的证据无法证明曾经改变过安置方案，在涉案小区中，只要取得房屋产权，就算没有车位产权，也可以从物业以每月20元的租金租得使用权，购买车位只是何菊清不想付款的借口，否则为什么不在车位安置时就提出购买车位的要求，而是几个月之后，催促何菊清付款时，才提出要求购买车位，否则就不给予付款的要求。二、一审适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈荣奎、金秀连、陈啸于2018年12月18日向何菊清催告，其在长达四个月的时间迟延履行自己的付款义务，已经超过了合理期限，可以解除合同。即便告知书缺乏解除合同的意思表示，但在随后的起诉书中，也清楚地表明了解除合同的意思。三、一审认定何菊清有迟延履行的违约行为，但其愿意继续履行合同，支付款项，不符合事实。一审判决书送达后，陈荣奎、金秀连、陈啸表示尊重一审的判决，愿意继续履行合同，但因原购房合同对迟延履行付款的违约金约定过高，陈荣奎、金秀连、陈啸多次主动与何菊清协商，提出愿意减免违约金，但何菊清坚称自己没有违约行为，致使合同无法继续履行。 何菊清辩称，一、《大桥花园农民大套抽签择房会议须知》第七条第二款规定，地上、地下车位给住户使用，由物业代为管理。结合陈荣奎、金秀连、陈啸提供的录音内容可以证明原来车位月租为20元，现改为拍卖（实为配售）。从微信内容可证实，因车位事情未解决，不好付款。二、微信内容并不能证明催告之意，仅是提到因车位未解决没有付款之事，根本没有提到解约的意思表示或期限要求，故期间4个月的时间主要是因拆迁人变更车位安置方案后的商讨过程耽误，更何况何菊清在得知正式书面函件后，即表示愿意放弃车位也要买房的意思表示，仍然被拒绝，故何菊清并无过错。三、陈荣奎、金秀连、陈啸要求何菊清以支付高达60多万元的违约金作为继续履约的条件，何菊清当然不会接受。何菊清对逾期付款的违约事实本身不予认可，并提出上诉请求，要求对因安置房附随车位安置方案改变未解决而影响何菊清是否继续购房这一情势变更情况，享有选择权，并非一方过错所致。陈荣奎、金秀连、陈啸所谓的三分之一违约金本身就是涉案房产的升值部分约二十万元，其明显是为了既不承担悔约返还双倍定金的义务，又可独吞涉案已售房产的升值利益，故此何菊清断难接受。 何菊清上诉请求：原判认定事实不清，证据不足，要求依法撤销，纠错重判。事实和理由：一、原判忽视或回避补充协议是在陈荣奎、金秀连、陈啸意图一房二卖的情况下，何菊清为了继续购房而被迫妥协所签的事实。1、补充协议虽未写明签订日期，但从陈荣奎、金秀连、陈啸在物业的开房登记信息记载2018年9月初这几天带其他客户看房的时间，结合何菊清获悉此事与其交涉再付定金10万元及收条出具时间一致，可以认定补签时间为2018年9月13日当天或前几天的事实。2、原判称补充协议也系双方当事人真实意思表示，应为合法有效是错误的。至少“改为乙方付款给甲方房款40万元整，此房不交付乙方使用”的内容不仅不符合何菊清的原有期待，而且结合对方有毁约意图的情况，更不可能有同意的真实意思。关键是没有重新确认交房的具体日期，为对方再次毁约或纠缠讨价制造借口。付款不交房这一约定既不公平又缺乏诚信，且庭审中陈荣奎、金秀连、陈啸明确承认因原合同约定的付款金额和税负负担不合理，意图毁约另卖或变更合同内容的违约事实已经发生，何菊清有权要求撤销或变更不合理条款及抗辩的权利应当得到支持。二、原判割裂处理交易房屋与车位的争执问题既不合法，又有违情理。1、黄岩北区建设指挥部将原无偿使用仅需支付每月20元租金的不确定无产权车位，改以每套有偿安置一个车位的分配价格33800元。因此，当时双方沟通交涉的重点是车位是否属于每套安置房标配权益及合理价格问题，没有强调应否付款之事。2、原判以合同及协议均未谈及车位的买卖而不予处理失当，应予纠正。三、原判称何菊清有迟延履行的违约行为不对。陈荣奎、金秀连、陈啸先有一房二卖的毁约意图，再加收款不交房的不良动机，又遇配套车位没有落实未得到明确答复，在争议尚未解决的情况下，不能先行履行，何菊清享有抗辩权。在获悉告知书后，何菊清当即表示可以放弃车位而付款的时候，对方却拒绝联系答复。微信内容仅为询问双方未履行原因，既无告知被上诉人转达之意，又未明确付款交房的具体时间，不能据此认定何菊清存在迟延履行的违约行为。无论基于同时履约的抗辩，还是基于政府车位安置方案改变的情势变更原则，都不应当认定何菊清违约而要承担逾期付款的违约责任，更不能据此没收定金。 陈荣奎、金秀连、陈啸辩称，一、当事人依法享有自愿订立合同的权利。1、陈荣奎、金秀连、陈啸没有一房二卖，签订补充协议是双方真实意思表示。一房二卖是为了提高房价，签订补充协议的主要动机是更改不合理的条款，对房价没有要求。2、补充协议之所以没有约定交房时间，是因为在签订补充协议前，双方协商时，如何菊清总共支付80万元，按原合同约定交房，如只愿意总共支付60万元，那就在过户手续完成后，再交房。何菊清愿意过户手续完成后，再交房。3、何菊清声称的有权要求撤销或变更不合理条款及抗辩的权利不应该得到支持。二、合同当事人的法律地位平等，双方确实因为车位发生争执，车位价格没有谈拢，导致没有付款。1、在2018年12月18日向何菊清要求付款时，双方因车位，何菊清称钱就不付了。2、何菊清在长达四个月的时间没有付款，已经构成根本性违约，定金都要被没收了，又怎么会去讨论车位的价格问题，所以车位价格的争执发生在2018年12月18日至2019年1月16日多达四五次的协商中。3、只需取得房屋所有权，便可在物业办理车位租赁手续，在协商时就已告知，在这种情况下，何菊清仍拒绝付款，说明其以不付款为手段，胁迫低价出让车位。4、房地产买卖合同、补充协议中并未谈及车位的买卖，所达成的交易价格亦未包括车位的价格，该争议事项不能成为未按约履行合同付款义务的理由。三、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信的原则。何菊清确有延迟付款的违约行为，且明确当面告知如果不卖车位，就不付款。由于车位产权证有未成年人名字，向未成年人购买不动产无效。上诉人在上诉状中称2018年11月份，双方沟通交涉的重点是车位是否属于每套安置房标配权益及合理价格问题，根本没有强调应否付款之事，不是事实。根据一审的庭审，被上诉人如实回答，是因为在2019年1月16日前协商了四五次付款事宜。所以根本就不存在既无告知被上诉人转达之意，又未明确付款交房的具体时间的事实。根据微信内容，何菊清称获悉告知书后，当即表示可以放弃车位一并解决条件而付款，不是事实。上诉人在合同履行中有不良动机。我方对原购房合同的不满，可能存在何菊清意图将本案房产转让给其他人，好从中间赚取差价。四、当事人订立、履行合同，应当遵循法律、行政法规，尊重社会公德，不得干扰社会经济秩序，损害社会公共利益。何菊清想低价取得车位产权的愿望不能得到满足，就拒不付款，且其从来就没有放弃过车位的购买。五、当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。补充协议明确约定了过户后交房，不交房不能构成不付款的理由。何菊清认可购房合同的真实有效性，但只认可对他有利的条款，例如违约金条款都不认可。上诉人以付款胁迫达到自己不合理请求的目的十分明显，有违公平原则。违约金确实过高，但违约金条款由被上诉人拟定的。六、何菊清上诉称逾期付款的违约后果要承担巨额违约金，是因为诉讼拖延之累造成，不能认同。七、被上诉人态度暧昧，证词并不可信。八、何菊清声称2018年11月，黄岩北区建设指挥部就已出台改变原车位安置分配方案不是事实。与政府政策有关的事实，不能仅凭当事人的供述，就把此项事实认定并写入判决书，还应当向政府相关部门调查核实。 阿四中介所辩称，陈啸方面因为房屋涨价，想将房屋另外出售，被上诉人告诉他们将何菊清方面的事情解决好，才能再卖。 金秀连、陈啸、陈荣奎向一审法院起诉请求：1、请求判令解除房屋买卖合同；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月28日，原告陈荣奎作为被拆迁人与拆迁人台州市黄岩北区建设指挥部签订了一份《黄岩城区江北片（一期）工程农民住宅拆迁安置协议》，该协议对本次安置的房屋及结算的被拆房屋及补偿金额等作了约定。2018年3月4日，原告陈荣奎、金秀连（甲方）与被告何菊清（乙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定将坐落台州市黄岩区西城街道大桥花园3幢2504室的安置房屋出售给被告何菊清，上述房地产（不包括车位）价格为1463000元，双方约定“乙方付给甲方定金100000元，付款方式为乙方同意在甲方交房拿锁时付给甲方房款500000元，余房款863000元在办理好不动产转户签字后一次性付清”，合同对其他事项作了约定。后原告陈啸、陈荣奎、金秀连与被告何菊清又签订一份《关于出售大桥花园3号楼2504室房屋补充协议》，双方一致承诺原合同有效，将原合同相关条款协商更改为“乙方付给甲方房款400000元，此房不交付给乙方使用，甲、乙双方同意乙方于2018年9月13日再付给甲方定金100000元，共计乙方付给甲方定金200000元”，补充协议另对税费、产权人登记等事项作了约定。被告按约支付了定金200000元。2018年12月18日，原告陈啸与第三人的经营者胡菊飞联系，由其通知被告何菊清付购房款400000元。因该车位原先按每月20元的租金标准租用，后采用出售的方式，为此双方多次发生争执，被告未按约定付款。2019年4月18日，原告陈荣奎、陈啸向第三人邮寄了一份《告知书》，内容为“阿四中介所：我方于2018年12月，接到北区建设指挥部通知，可以前来办理交房交锁手续，然后我方于2018年12月18日委托你方通知购房人何菊清按合同约定支付房款，但截止目前，仍未收到购房款。我方认为何菊清已构成事实上的违约。我方将根据合同第八条第二款约定，如乙方中途违约，乙方所付定金不得退还。如有异议，根据合同约定第十一条，可向黄岩区人民法院诉讼解决。本告知书一式三份，三方各留一份。特此告知”，第三人的经营者胡菊飞收到该告知书后于当日告知被告，但原、被告仍为车位出售的价格而无法达成一致，被告何菊清未支付款项。 一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同的约定履行。原告已通知第三人的经营者并转告至被告，要求被告支付合同约定的购房款400000元，被告何菊清以车位问题未解决为由未付款，因双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》中并未谈及车位的买卖，所达成的交易价格亦未包括车位的价格，如双方为车位的买卖有争议可另行解决，该合同外的争议事项不能成为被告未按约履行合同付款义务的理由，被告何菊清未按约付款构成违约。被告称其未接到通知，结合本案原、被告双方在交易中均通过胡菊飞转达意思表示的事实、原告陈啸与胡菊飞通话及微信聊天内容，以及原、被告及第三人的当庭陈述，可以确定原告方要求被告支付购房款400000元的意思表示已为被告何菊清所知悉，被告称均不知悉不符合事实，不予采信。当事人并非对任何的合同违约行为均可主张解除权，只有违约行为达成根本违约的程度，不能实现合同目的时，当事人才享有解除合同的权利，被告何菊清虽有迟延履行的违约行为，但尚未达到根本违约的程度，其愿意继续履行，合同的目的是可以实现的，原告解除合同的诉求，不予支持。原告称已寄送告知书解除合同，因该告知书上缺乏解除合同的意思表示，而且本案不具备合同解除条件，故寄送该告知书并不能起到合同解除的效果。经向原告释明，其仍坚持解除合同，故应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告陈荣奎、金秀连、陈啸的诉讼请求。案件受理费80元，由原告陈荣奎、金秀连、陈啸负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈荣奎、金秀连、陈啸提供了以下证据：1、车位不动产权证，证明该车位尚有其他共有人不能进行买卖以及取得车位的时间是2019年8月15日。2、2018年12月19日收款收据，证明在取得房屋产权之后，可以取得公用车位的使用权，按每月20元进行租赁使用。 上诉人何菊清质证认为对证据1的真实性无异议，但对其证明对象有异议；证据2系车位的物业管理费。被上诉人质证对证据1的真实性无异议；证据2系车位的物业管理费。 本院认为，证据1、2应结合本案的其他证据加以综合认定。 本院认为，上诉人陈荣奎、金秀连、陈啸与上诉人何菊清签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。上诉人何菊清上诉称《补充协议》系被迫所签缺乏证据佐证，本院对该主张无法予以支持。因《房地产买卖合同》及《补充协议》均未涉及到车位的买卖，所涉及的交易价格也未包括车位的价格，故上诉人陈荣奎、金秀连、陈啸与上诉人何菊清对于车位的争议并不能作为上诉人何菊清拒付合同约定房款的理由。但综合考量双方车位存在的争议，以及上诉人何菊清愿意按合同履行的实际情况，一审认定上诉人何菊清并未构成根本性违约，进而认定本案不具备合同解除的条件并无不当。基于此，本院对上诉人陈荣奎、金秀连、陈啸二审提供的证据不予认定。因上诉人陈荣奎、金秀连、陈啸对车位并未提出具体的请求，且上诉人何菊清也未提出反诉，故车位的买卖无法在本案中一并解决。 综上所述，上诉人金秀连、陈啸、陈荣奎、何菊清的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人金秀连、陈啸、陈荣奎负担40元，上诉人何菊清负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 严 凌 -12-