重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）渝0106民初3270号 原告：刘群英，女，1967年7月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：柯超，重庆翰墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏靖媛，重庆翰墨律师事务所实习律师。 被告：杨顺兰，女，1940年8月22日出生，汉族，重庆市第二建筑工程有限公司退休职工，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：黄里，重庆奇方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪婧，重庆奇方律师事务所实习律师。 第三人：重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区土主路199号，统一社会信用代码91500106762673180J。 法定代表人：漆晓强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：娄颖，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告刘群英与被告杨顺兰、第三人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘群英的委托诉讼代理人柯超、苏靖媛、被告杨顺兰的委托诉讼代理人黄里、第三人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司的委托诉讼代理人娄颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘群英向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告刘群英与被告杨顺兰于2014年6月10日签订的《房屋买卖协议》有效；2.判决被告协助原告向第三人支付重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*房屋的差价款250948.50元（以74.91平方米×3350元/平方米，其余办证费用实际产生由原告承担），款项支付完毕后由第三人将房屋办理登记至被告名下，被告于取得房屋产权登记后协助原告将涉案房屋产权登记办理至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月，被告所有的位于重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*房屋房屋拆迁，安置5套房屋，拆迁人为第三人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司。重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*房屋就系其中一套，该房屋建筑面积为74.91平方米。2011年9月，原告与被告协商，原告决定购买被告位于重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*的房屋。双方口头约定，该房屋总价款为375000元，分两期支付，第一期购房款为140000元，第二期购房款235000元于接房时付清。原告已按月支付购房款140000元。2014年6月10日，双方补签《房屋买卖协议》，把双方口头协议通过书面的形式予以确认。现原告向第三人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司了解得知，案涉房屋已经具备办证的资格，但被告一直未办理接房手续，并存在意图加价的行为。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告杨顺兰辩称，根据我国的审判原则，一案一诉，而原告的诉讼请求中有确认之诉，因此该诉讼请求不符合法律规定。协议是否有效需要看证据。不同意原告的第二项诉讼请求，原告的计算差价款的方式不符合相关规定，且第三人通知被告接房时，被告就通知原告交齐协议中约定的房款，交齐后被告就去补交房屋差价款及相关费用，以便办理接房，办理过户至被告名下的手续，之后协助原告办理过户。但是原告一直没有将房款交给被告，被告没有钱，所以没有接房。因为原告一直没有补足房款，导致被告产生了一定损失，所以被告不同意继续履行房屋买卖协议。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司陈述，1.该协议的真实性、合法性、关联性在举证时再予以核实；2.涉案房屋尚不具备接房办证的条件，根据《沙坪坝区新桥皮匠区“中四”地块危旧房改造房屋拆迁房屋安置补偿协议》约定，第三人已向被告提供重庆市沙坪坝区某某安置房5套，但目前被告未向第三人结清5套安置房屋的差额面积的差价，及补交大修基金、办证费用。上述5套房屋的差额面积房款及大修基金、办证费均需要一并办理，即使原告结清安置房屋的差价，第三人也只能向被告过户登记，不能直接将涉案房屋登记在原告名下。 本院认定事实如下：2011年9月22日，刘群英通过银行向杨顺兰转款120000元。同日，杨顺兰向刘群英出具收条一张，该收条载明：“今收到刘群英付房款现金壹拾贰万元正”。 2011年12月7日，拆迁人重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（甲方）、被拆迁人杨顺兰（乙方）、代办单位重庆市沙坪坝区城镇房屋拆迁代办工程处（丙方）签订《沙坪坝区新桥皮匠沟片区“中四”地块危旧房改造房屋拆迁房屋安置补偿协议》，约定因沙坪坝区新桥皮匠沟片区“中四”地块危旧房改造工程需要，经政府有关部门批准，需拆除乙方位于沙坪坝区某某*-*、*-*号房屋。经甲乙双方协商达成一致，本着支持国家建设的原则，乙方在拆迁红线范围内的房屋自愿选择房屋安置方式，不再向甲方提出其他补偿要求。具体协议如下：一、房屋坐落：沙坪坝区某某*-*、*-*号房屋，产权人杨顺兰，合法建筑面积226平方米，房屋用途为住宅。二、房屋安置地点及应安置建筑面积计算：1、原房屋合法建筑面积226平方米，公摊系数为零，不足原房屋15%的公摊系数所对应的面积：226平方米×15%=33.90平方米。奖励建筑面积：选择某某奖励12平方米。3、上述房屋应安置建筑面积的合计为271.90平方米。4、安置房屋某某5套（过渡期：两年），新桥新都1套（现房）：（1）安置房屋在沙坪坝区某某*号楼*-*(建筑面积为74.91平方米)、重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*(建筑面积为74.91平方米)、重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*(建筑面积为74.91平方米)、重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*(建筑面积为74.91平方米)，重庆市沙坪坝区某某4号楼*-*(建筑面积为72.67平方米）。（2）安置房屋：沙坪坝区某某*-*-*号（建筑面积71.68平方米）。5、上述应安置建筑面积271.90平方米内互不结算，选择畔山桃园房屋超出建筑面积暂按3300元/平方米，最终以物价局核定的单价为准；最终结算标准为：超出建筑面积10平方米以内的按物价局核定的单价进行结算，再超过建筑面积按物价局核定的单价上浮10%进行结算。选择新桥新都房屋按2700元/平方米进行结算。6、超出应安置建筑面积的大修基金按80元/平方米由乙方缴纳。7、超出应安置建筑面积办理房地产权证的相关费用由乙方承担。8、选择某某的房屋，甲方应按安置房屋的建筑面积给予乙方80元/平方米的清水房装饰补助；甲方交房时双方结清费用，产权归乙方所有。三、乙方应领取的金额为23000元。四、双方签订协议后，5日内腾空交房，甲方应按乙方腾空交房并完清水、电、气、闭路等相关手续后十五个工作日内支付乙方应领款项。 2014年4月12日，重庆市物价局发布渝价（2012）108号《重庆市物价局关于沙坪坝区某某拆迁安置房销售价格的批复》，该批复载明：一、单套面积符合国家现行政策规定的住宅，其销售基准价：套内建筑面积4004元/平方米（建筑面积3350元/平方米）。二、在实际销售过程中，可在基准价格基础上最高上浮10%，下浮不限，并以套内单价计算上浮幅度和每套住宅总价款。 合同签订后，杨顺兰一直未向重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司补交房屋的面积差价款、大修基金等费用，双方尚未办理房屋的接房手续。 2014年6月10日，刘群英（乙方）与杨顺兰（甲方）签订《房屋买卖协议》，该协议约定，第一条房屋基本情况：重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*房屋系重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*房屋房屋的安置房，重庆市沙坪坝区某某*号楼*-*房屋房屋的产权人系杨顺兰。房屋建筑面积74.91平方米（最后以房屋产权证记载的面积计算），用途为住宅，尚未交房。第二房屋价格：房屋出售价格共计375000元（叁拾柒万伍仟元整）。第三已付房款140000元，余款接房时付清。第四条办房产证所需要的费用按实际产生的费用另行计算，由乙方承担。第五条特别约定：1、甲方保证房屋归其所有，没有其它权利瑕疵。2、甲方未经乙方同意不得将房屋进行转卖、抵押、出租给他人。3、甲方应协助乙方办理房屋水、电、气、闭路、电话、宽带等手续。4、甲方不得在该房屋挂户口。第六条甲方擅自解除合同、甲方违反本合同第五条第二款或第三款约定的，视为甲方违约。乙方有权要求甲方履行合同或者要求退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息，同时有权要求甲方支付违约金拾壹万元整给乙方。 合同签订后，杨顺兰尚未将案涉房屋交付给刘群英，刘群英亦未支付购房尾款。 审理中，第三人称根据安置补偿协议被告选择的是产权调换方式获取安置房屋，在协议中有271.90平方米免于结算，具有一定的优惠性质，对于某某的5套安置房是作为一个整体建筑面积进行结算，而不是单独以一套房屋予以结算，无法在免于271.90平方米结算下对其他面积进行平摊，并且按照城市房屋拆迁安置条例第二十五条，被拆迁人即被告需要结清产权调换的差价，差价为所有差额面积的总差价，而不是某一套房屋面积的差价，否则无法对涉案的其他房屋进行计价。被告还需补交5套房屋的大修基金、办证费等相关费用。原告则认为对于被告的优惠已经体现在该协议的第二条中公摊面积的补足和奖励面积的增加，以及应安置面积271.90平方米互不结算；超出部分的差价是按照物价局文件进行计算的，而该文件是针对对外销售价格，而不是拆迁补差价的价格，故原告按照房屋对外销售的价格来计算房款的补差并没有影响到第三人所提到的优惠。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告的第一项诉讼请求，本院依法予以支持。 关于第二项诉讼请求。《沙坪坝区新桥皮匠沟片区“中四”地块危旧房改造房屋拆迁房屋安置补偿协议》的当事人系被告以及第三人，被告与第三人之间互负履行义务。根据该协议，现被告应当向第三人补交5套房屋面积差价款、大修基金等相关费用，第三人才能为其履行5套房屋的接房、过户等相关义务。由此可见，第三人作为相关费用收取方有权决定是否接受原告的代为履行行为。庭审中，第三人明确表示某某的5套安置房是作为一个整体进行相关费用的结算，而不能单独以一套房屋予以结算，只有原告愿意补足5套房屋的面积差价款、大修基金等相关费用，第三人才能将5套房屋过户至被告名下，但原告仅同意补足其购买房屋的面积差价款、大修基金等相关费用，双方无法达成一致。另根据案涉安置补偿协议的约定，5套房屋是一个整体作为被告房屋拆迁安置所得，确实不宜单独进行有关费用的结算。故原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 确认原告刘群英与被告杨顺兰于2014年6月10日签订的《房屋买卖协议》有效。 驳回原告刘群英的其他诉讼请求。 案件受理费6926，减半收取计3463元，由被告杨顺兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  马晓敏 二〇二〇年六月二十八日 书记员  乔丹丹