江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初5632号原告：王庆林，男，1984年7月20日出生，汉族，户籍所在地无锡市惠山区，住无锡市惠山区。原告：徐安琴，女，1985年2月26日出生，汉族，户籍所在地扬州市仪征市，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：顾磊（受王庆林、徐安琴的共同委托），江苏闳远律师事务所律师。被告：倪啸宇，男，1987年4月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。被告：陶春雨，女，1988年3月17日出生，汉族，户籍所在地淮安市涟水县，住无锡市锡山区。第三人：无锡满意房产经纪有限公司，住所地无锡市梁溪区江海街道风雷新村小商品市场75号。法定代表人：王峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：施凤明，该公司员工。原告王庆林、徐安琴与被告倪啸宇、陶春雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告王庆林、徐安琴及其委托诉讼代理人顾磊到庭参加诉讼，被告倪啸宇、陶春雨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。于2019年12月2日再次公开开庭进行了审理。原告王庆林、徐安琴及其委托诉讼代理人顾磊，被告倪啸宇、陶春雨到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，本案转为普通程序，根据王庆林、徐安琴的申请，追加无锡满意房产经纪有限公司（以下简称满意经纪公司）为第三人。于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告王庆林、徐安琴及其委托诉讼代理人顾磊，第三人满意经纪公司的委托诉讼代理人施凤明到庭参加诉讼，被告倪啸宇、陶春雨经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庆林、徐安琴向本院提出诉讼请求：1、解除王庆林、徐安琴与倪啸宇、陶春雨签订的关于阳光福邸10号1202室房屋的买卖合同；2、要求倪啸宇、陶春雨返还王庆林、徐安琴支付的房款75万元；3、要求倪啸宇、陶春雨支付违约金35万元。事实和理由：双方于2018年12月31日通过房产中介签订房屋买卖合同，约定王庆林、徐安琴向倪啸宇、陶春雨购买位于锡山区房屋，价格为175万元。王庆林、徐安琴依约支付了10万元定金和65万元首付款。因2019年6月28日才能办理过户，双方办理了75万元的抵押手续。合同约定由倪啸宇、陶春雨自行还清房屋贷款，主动配合王庆林、徐安琴办理过户和贷款手续。但是倪啸宇、陶春雨收到75万元后，迟迟不还清贷款，导致中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡市分行（以下简称邮储银行无锡分行）向无锡市梁溪区人民法院起诉，并查封房屋。倪啸宇、陶春雨的行为已构成违约，已无法继续履行合同。被告倪啸宇、陶春雨辩称：只收到王庆林房款73万元，没有收到另外的2万元。现倪啸宇、陶春雨同意解除合同，收到的73万元可以返还给王庆林。合同约定由王庆林办理贷款，但是拖了二个月没有办，违约不是倪啸宇、陶春雨的责任，故不同意承担违约金。第三人满意经纪公司述称：中介满意经纪公司拿到了2万元，后来还给了倪啸宇2万元，但没有让倪啸宇出具收条。本院经审理认定事实如下：一、2018年12月31日，倪啸宇、陶春雨与王庆林、房产中介满意经纪公司签订无锡市房屋买卖合同，约定倪啸宇、陶春雨将坐落在锡山区房屋出售给王庆林，成交价格175万元，建筑面积137.03平方米。合同第四条约定，王庆林于2018年12月31日交付定金10万元，第一笔首付款23万元于2019年1月4日前交付倪啸宇、陶春雨，第二笔首付款42万元于2019年1月15日前交付，房款100万元王庆林委托满意经纪公司代办20年商业贷款。二、倪啸宇与陶春雨系夫妻关系，于2013年10月18日登记结婚。王庆林与徐安琴系夫妻关系，于2019年6月6日登记结婚。阳光福邸10号1202室房屋登记在倪啸宇、陶春雨名下，2017年6月28日发证。该房屋上有二个抵押权，抵押权人邮储银行无锡分行的债权数额为92.3万元，债务履行时间自2016年10月20日起至2046年10月20日止，抵押权人王庆林的债权数额为75万元，债务履行时间自2019年1月16日起至2020年1月16日止。无锡市梁溪区人民法院于2019年8月20日以（2019）苏0213民初8948号文书查封了该房屋。无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初8948号民事调解书载明，倪啸宇、陶春雨确认结欠邮储银行无锡分行借款本金884087.06元、利息，以及律师费47000元，于2019年11月30日前一次性付清，邮储银行无锡分行有权对阳光福邸10号1202室房屋协议折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。三、2018年12月31日，王庆林向倪啸宇、陶春雨支付定金10万元。2019年1月3日，王庆林向倪啸宇银行卡转账235000元，倪啸宇向王庆林出具收到首付款235000元的收条。2019年1月16日，倪啸宇向房产中介微信转账2万元，向王庆林银行卡转账395000元，倪啸宇、陶春雨向王庆林出具收到首付款415000元的收条。王庆林提供的恒大御澜湾小区房价走势图载明，从2018年12月至2019年11月，房价是上涨的。上述事实，有房屋买卖合同、结婚证、收条、银行卡交易明细、无锡市不动产登记簿证明、（2019）苏0213民初8948号民事调解书、小区房价走势图、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：王庆林与倪啸宇、陶春雨之间达成的房屋买卖合同合法有效。倪啸宇、陶春雨的房屋抵押给邮储银行无锡分行了，邮储银行无锡分行已向法院起诉，倪啸宇、陶春雨没有按约履行无锡市梁溪区人民法院的民事调解书，没有涂销抵押权，现倪啸宇、陶春雨无法办理该房屋的过户登记，王庆林请求解除房屋买卖合同，本院予以支持。房屋买卖合同订立时王庆林、徐安琴尚未登记结婚，现王庆林、徐安琴已登记结婚，徐安琴作为共同原告起诉，本院予以准许，但徐安琴在本案中享有的权利包含在王庆林在本案的权利中。合同解除后，倪啸宇、陶春雨应返还王庆林、徐安琴房款75万元。2019年1月16日王庆林有2万元是向房产中介支付的，但倪啸宇、陶春雨向王庆林出具的收条中包含了该2万元，故倪啸宇、陶春雨应返还王庆林的房款应包含该2万元，倪啸宇、陶春雨与房产中介应结算该2万元。房产中介满意经纪公司称该2万元已经交还给倪啸宇了，本案仅处理王庆林、徐安琴与倪啸宇、陶春雨之间的纠纷，倪啸宇、陶春雨与满意经纪公司之间的纠纷本案不予理涉。本案房屋总价175万元，王庆林仅交付房款75万元，另外房款100万元没有交付，且订立合同时王庆林知道标的物上存在抵押权，结合房屋价格存在上涨的情况，本院认定王庆林请求倪啸宇、陶春雨支付违约金35万元过高，故本院确定倪啸宇、陶春丽向王庆林、徐安琴支付违约金195000元。因倪啸宇、陶春雨尚未向王庆林、徐安琴交付房屋，故本案不存在返还房屋的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除王庆林与倪啸宇、陶春雨于2018年12月31日签订的房屋买卖合同；二、倪啸宇、陶春雨应于本判决发生法律效力后3日内返还王庆林、徐安琴房款75万元；三、倪啸宇、陶春雨应于本判决发生法律效力后3日内向王庆林、徐安琴支付违约金195000元；四、驳回王庆林、徐安琴在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，诉讼财产保全申请费5000元，合计诉讼费19700元，由王庆林、徐安琴负担2780元，倪啸宇、陶春雨负担16920元。该款已由王庆林、徐安琴预交，王庆林、徐安琴同意其预交诉讼费中的剩余部分由倪啸宇、陶春雨向其直接支付，本院不再退还，由倪啸宇、陶春雨在本判决生效之日起3日内向王庆林、徐安琴支付16920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  崔 锋人民陪审员  缪菊芬人民陪审员  王 玲二〇二〇年六月一日书 记 员  张 芳