河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终756号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郗建岗，男，1968年11月3日出生，汉族，住深州市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：深州市北溪村乡大流村村民委员会，住所地深州市北溪村乡大流村，统一社会信用代码：54131182A146421034。 法定代表人：贾凤生，村委会主任。 委托诉讼代理人：祝静，河北冀和律师事务所律师。 上诉人郗建岗因与上诉人深州市北溪村乡大流村村民委员会（以下简称大流村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服河北省深州市人民法院（2019）冀1182民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郗建岗、上诉人大流村委会委托诉讼代理人祝静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大流村委会上诉请求：依法撤销原审判决第二项、第四项并判令郗建岗支付2019年9月至腾空土地期间的占地费用。理由如下：一、原审法院认定郗建岗与大流村委会于2009年9月1日签订的土地租赁合同，其未经上级土地主管部门批准，擅自改变了土地的性质与用途，违法国家法律规定，应为无效合同是错误的，上级法院应予以纠正。本案中，2009年9月1日，大流村委会与郗建岗签订土地租赁合同，大流村委会作为出租方将村集体土地出租给郗建岗使用，郗建岗作为承租方缴纳2009年9月至2019年9月租赁期间的承包费用36000元。双方在签订合同过程中既不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益及恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形；也不存在以合法形式掩盖非法目的和损害社会公共利益的情形；更没有违反法律、行政法规的强制性规定的情形。因此，涉案合同不属于无效合同。郗建岗在履行合同过程中未经上级土地主管部门批准，擅自改变土地的性质与用途，违反国家法律规定违法建造房屋的行为，并不能导致郗建岗与大流村委会签订的土地租占合同无效的法律后果。因此，原审法院认定涉案合同为无效合同，认定事实不清，应予以纠正。二、原审法院认定涉案合同无效，对合同双方均无约束力，且自始无效，对大流村委会主张郗建岗未及时缴纳租占费已违约为由要求解除双方所签订的土地租赁合同的主张以及要求郗建岗缴纳2019年9月至其搬离前的租占费的主张不予支持是错误的，人民法院应予以纠正。2009年9月1日，大流村委会与郗建岗签订土地租占合同，合同中大流村委会将村集体土地3.024亩出租给郗建岗使用，每亩占地价格为1200元，每年合计3600元，第一次缴纳至2019年9月期间共10年租金36000元，第二次、第三次分别于2019年9月和2024年9月缴纳5年的租金，合同期限至2028年年底到期。该合同依法成立并生效，郗建岗理应依约履行合同义务，但郗建岗未在2019年9月缴纳租金的行为属于违约行为，大流村委会有权要求与郗建岗解除合同。同时，郗建岗从2019年9月至今仍占用涉案土地，如郗建岗及时将涉案土地腾空，大流村委会可将涉案土地出租给他人使用，势必会收取租金，但郗建岗既不缴纳租金又不腾空土地的行为，严重侵犯了大流村委会村集体的利益，因此，大流村委会依法要求郗建岗按每亩每年1200元的标准支付占用土地期间的占地费用是完全合情合理的。而原审法院认定涉案合同为无效合同，并以此认定郗建岗无需缴纳占用土地期间的占地费是完全错误的，应予以纠正，并依法判令郗建岗缴纳占地期间至腾空土地期间的占地费。三、原审法院认定郗建岗作为合同相对人且深州市森泰新能源科技有限公司就是郗建岗所有的，那么该公司的财产亦为郗建岗所有，是完全错误，不符合法律规定的，应予以纠正，郗建岗不是本案要求大流村委会进行民事赔偿的适格主体。本案中，郗建岗在诉状中称“租赁合同签订后，郗建岗投资成立深州市森泰新能源科技有限公司，并在上述土地范围内进行了建设，购入机器设备进行生产。”原审法院已查明深州市森泰新能源科技有限公司成立于2009年9月30日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为郗建岗。根据我国《公司法》的第三条、第五十七条、第六十三条的规定，一人公司具有独立的法人财产，享有法人财产权。一人有限责任公司的财产独立于股东自己的财产，只有在一人有限责任公司的股东在不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，才对公司债务承担连带责任。故，郗建岗所诉的机器设备厂房均系深州市森泰新能源科技有限公司的公司财产，与郗建岗个人无关。因此，原审法院认定郗建岗作为合同相对人且深州市森泰新能源科技有限公司就是郗建岗所有的，该公司的财产亦为郗建岗所有，是完全错误，不符合法律规定的，应予以纠正。郗建岗无权以个人名义要求大流村委会赔偿深州市森泰新能源科技有限公司的财产损失，人民法院应依法驳回郗建岗要求大流村委会民事赔偿的诉讼请求。四、原审法院在认定郗建岗被拆毁的车间为违章建筑，其存放于该车间内的机器设备的损毁并不是大流村委会所致，不承担赔偿责任的情况下，又以大流村委会因合同无效对郗建岗造成的损失较大，判令大流村委会对郗建岗补偿30000元，自相矛盾、明显错误。1．原审法院认定郗建岗被拆毁的车间为违章建筑，其存放于该车间内的机器设备的损毁并不是大流村委会所致，故对郗建岗要求大流村委会赔偿其损失30万元的主张不予支持。对此，大流村委会没有异议。2．郗建岗的损失并不是因与大流村委会签订的合同无效所导致的，大流村委会不应对其进行补偿。原审法院查明：2009年9月30日，郗建岗设立深州市森泰新能源科技有限公司（自然人独资），并建设了厂房，购置了机器设备，开始生产。2012年厂房建成之后，郗建岗于2016年6月又进行了改建，但其一直未办理相关审批手续。因郗建岗被拆毁的车间被上级主管部门航拍定为违章建筑，深州市北溪村乡政府于2018年4月9日向郗建岗下达个人整改通知书。因郗建岗未能补办审批手续，2018年12月，北溪村乡政府对郗建岗的涉案车间进行了强行拆毁。因此，可知郗建岗的损失是因为其违法建筑，在乡政府为其下达个人整改通知书后未按要求整改，导致涉案车间强行拆除，与大流村委会签订的合同无关，大流村委会不应对其进行补偿，因此，原审法院以因合同无效对郗建岗造成损失较大为由判令大流村委会补偿郗建岗因合同无效给其造成的损失30000元认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销该项判决。综上，大流村委会认为原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律错误，为切实保护集体利益不受侵犯，恳请上级人民法院依法改判。 郗建岗上诉请求：1、请求二审法院撤销深州市法院作出的（2019）冀1182民初2752号民事判决，改判双方继续履行2009年9月1日签订的土地租占合同并由大流村委会赔偿郗建岗经济损失30万元。2、本案一、二审诉讼费用由大流村委会承担。事实及理由：一、一审法院认定2009年9月1日签订的土地租赁合同无效认定事实不清、且没有法律依据。判决郗建岗将涉案土地上的地面建筑物及设施清走腾空土地并恢复土地原貌严重损害郗建岗的合法权益。郗建岗系深州市北溪村乡大流村村民，为建厂于2009年9月1日，与大流村委会签订土地租赁合同一份，合同书载明“大流村委会是根据市委市政府乡党委乡政府关于大上企业的指示精神，村两委多次开会制定了企业占地实施方案，因乙方（郗建岗）建厂占用村建设用地，经申请乡政府批准，租给乙方（郗建岗）占用村建设用地共计3.024亩”该合同没有违反法律法规的强制性规定，不符合《合同法》第52条规定的合同无效的情况。且涉案土地租赁合同是大流村委会按建设用地出租给郗建岗的，即便其中包括了部分设施农用地，也不存在改变土地性质与用途的情况，一审法院认定涉案合同擅自改变了土地性质与用途，违反了国家法律规定，而认定合同无效，显然认定事实不清，且违反了什么法律规定，也没有列明。一审法院在认定事实不清，没有法律依据的情况下认定合同无效，判决郗建岗将涉案土地上的地面建筑物及设施清走腾空土地并恢复土地原貌，未被有关部门拆除的部分也要拆除清走，严重损害了郗建岗的合法权益。二、一审判决赔偿郗建岗损失3万元明显过低不合理。郗建岗作为大流村委会的村民，根据国家大力发展民营经济的相关政策理应得到当地村集体和当地政府的支持，而合同书载明的内容正是符合国家政策和当地政府大上工业的要求，所以合同书给了郗建岗投资建设的动力和信心，郗建岗投资建设厂房购置生产设备完全是基于对涉案合同书以及大流村委会的信赖形成的。而造成郗建岗厂房被拆的根本原因是大流村委会出租的土地，不符合合同约定。大流村委会未按合同约定提供全部的合法的建设用地（一部分属于设施农用地）已构成违约，导致郗建岗根本没有办法办理后续的建设规划许可及其他用地和建设等手续，所以对此郗建岗本身没有任何过错。并且本案大流村委会参与了强拆，郗建岗的损失与大流村委会的违约行为及过错有直接的因果关系，所以大流村委会应承担赔偿责任。本案郗建岗的损失经鉴定被拆毁车间损失价值276300元，被损毁的机器设备损失价值75400元，评估费5500元，损失巨大，郗建岗要求赔偿30万元是合情合理的。双方签订的土地租赁合同合法有效，郗建岗的损失应由大流村委会承担赔偿责任，请支持郗建岗的上诉请求。 郗建岗向一审法院起诉请求：1、要求继续履行双方于2009年9月1日签订的土地租占合同；2、要求大流村委会赔偿郗建岗经济损失30万元。 大流村委会反诉请求：解除涉案土地租占合同，要求郗建岗立即腾空土地并缴纳2019年9月至腾清时止占地期间的占地费用，标准按每亩每年1200元计算。 一审法院认定事实：2007年，郗建岗与大流村委会签订土地承包合同，承包了位于大流××村西机动地部分地块，由其承包南北49米，东西35米，共计2.5亩土地，承包费每年每亩400元，承包期5年，每年交款一次。2009年9月1日，因郗建岗建厂需占用村建设用地，经北溪村乡政府批准，郗建岗与大流村委会又签订了土地租赁合同，约定郗建岗租占大流××村西建设用地（环村道西，南起点：郗建岗房子东南角南2米，往北42米；东起点：东墙往西48米），共计3.024亩（包含其前述承包的土地2.5亩；为平地，可耕种）；租占期限自2009年9月1日至2028年年底；每亩承包价1200元，每年共交3600元，共分三次交清：2009年9月交36000元计10年的租金，2019年9月交18000元计5年租金，2024年交18000元计5年租金；在租占期间，大流村委会不负担水电及建厂时城管、土地等有关单位征收的一切费用，郗建岗不得以任何借口和理由将土地转包或转让他人；郗建岗如不违约，到期后可延租，如其不再租占，应拆清租占范围内所有建筑物、恢复地貌。2009年9月30日，郗建岗设立深州市森泰新能源科技有限公司（自然人独资），并建设了厂房，购置了机器设备，开始生产。2012年厂房建成之后，郗建岗于2016年6月又进行了改建，但其一直未办理相关审批手续。因郗建岗被拆毁的车间被上级主管部门航拍定为违章建筑，深州市北溪村乡政府于2018年4月9日向郗建岗下达个人整改通知书。因郗建岗未能补办审批手续，2018年12月，北溪村乡政府对郗建岗的涉案车间进行了强行拆毁。随后，深州市森泰新能源科技有限公司作为原告向本院提起诉讼，本院经审理作出（2018）冀1182民初1239号民事判决书，后深州市森泰新能源科技有限公司不服，向衡水中院提起上诉。经审理，衡水中院作出（2019）冀11民终1166号民事裁定书，以深州市森泰新能源科技有限公司不是适格原告为由裁定驳回了其起诉并撤销了深州市人民法院（2018）冀1182民初1239号民事判决。据此裁定，郗建岗提起本诉。审理中，经河北财瑞资产评估有限公司评估，郗建岗被拆毁车间价值276300元，被损毁的机器设备价值75400元。为此，郗建岗支出评估费5500元。 一审法院认为：郗建岗与大流村委会于2009年9月1日签订的土地租赁合同，其未经上级土地主管部门批准，擅自改变了土地的性质与用途，违反了国家法律规定，应为无效合同。合同无效，对合同双方均无约束力，且自始无效，故对郗建岗要求继续履行合同的主张及大流村委会以郗建岗未及时缴纳租占费已违约为由要求解除双方所签订的土地租赁合同的主张，以及大流村委会所提要求郗建岗交纳2019年9月至其搬离前的租占费的主张不予支持；但对大流村委会所提要求郗建岗清走租赁土地范围内的建筑及设施、腾空土地、恢复租赁土地原貌的主张，予以支持。虽然双方签订的租赁合同无效，但鉴于郗建岗已占用涉案土地多年，本着权利义务对等的原则，故对于郗建岗已交纳的租占费36000元，以大流村委会不再返还为宜。因郗建岗被拆毁的车间为违章建筑，其存放于该车间内的机器设备的损毁并不是大流村委会所致，故对其要求大流村委会赔偿其前述损失30万元的主张不予支持。因合同无效对郗建岗造成的损失较大，故本着公平原则，酌情以大流村委会补偿郗建岗因合同无效给其造成的损失30000元为宜。关于大流村委会所提本案原告郗建岗不适格的问题，因本案中的土地租赁合同系郗建岗个人与大流村委会所签订的，郗建岗作为合同相对人且其系深州市森泰新能源科技有限公司的唯一股东，可以说，深州市森泰新能源科技有限公司就是郗建岗所有的，那么该公司的财产亦为郗建岗所有，故郗建岗有权作为原告提起诉讼。判决：一、于本判决生效后十日内，郗建岗将涉案土地范围内的地面建筑物及设施清走，腾空土地并恢复土地原貌；二、于本判决生效后五日内，深州市北溪村乡大流村村民委员会补偿郗建岗因合同无效所造成的损失30000元；三、驳回郗建岗的其他诉讼请求；四、驳回深州市北溪村乡大流村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由郗建岗负担5250元，深州市北溪村乡大流村村民委员会负担550元；反诉费130元，由深州市北溪村乡大流村村民委员会负担80元，郗建岗负担50元。 二审期间，上诉人郗建岗方提交了新证据土地勘测界定技术报告书，旨在证明案涉部分土地是建设用地。案涉土地一部分是设施农用地，一部分是建设用地，拆除的部分是设施农用地，还有一部分设施农用地没有拆除并于2018年已经改为家庭农场。深州市森泰新能源科技有限公司出具的证明一份，旨在证实森泰公司将被强拆导致的损失请求权转让给郗建岗，由其主张该项权利。大流村委会对上述证据的质证意见是，对报告的真实性、关联性有异议，未如报告所称的由村委会参与过勘测，也不能确定与案涉土地具有关联性。对于森泰公司的证明有异议，三性均不认可。本院对上述证据的意见是，对于两份勘测报告，出具单位并非确认土地性质的有权机关，该两份报告不能证明待证事实，本院不予采纳。对于森泰公司出具的证明真实性本院予以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为：关于案涉合同效力的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，集体所有土地用于非农业建设，应向县级政府土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。案涉合同约定土地用于建厂并未履行相关登记手续，违反了上述规定改变土地用途，应当认定无效。一审法院认定案涉合同无效并无不当，本院予以确认。关于合同无效后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任”。案涉合同无效，大流村委会要求郗建岗支付占地费用的请求不应得到支持。案涉双方在签订合同时明确约定合同标的为“建设用地”，与实际情况不符，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，导致案涉合同无效。一审法院依据双方的过错程度酌定大流村委会补偿郗建岗30000元并无不当，本院予以确认。关于郗建岗是否为本案适格主体问题。第一，案涉的《土地租占合同书》系郗建岗个人与大流村委会签订，郗建岗是合同相对人，其作为本案原告并无不当。第二，深州市森泰新能源科技有限公司提交书面材料同意将车间损失求偿权转让给郗建岗，由郗建岗主张权利。因此，郗建岗作为本案原告提起诉讼，要求赔偿个人独资公司因合同无效产生的损失并无不当，上诉人大流村委会的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，郗建岗、深州市北溪村乡大流村村民委员会的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审诉讼费6430元，由郗建岗负担5800元，由深州市北溪村乡大流村村民委员会负担630元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张天杲 审 判 员 关信娜 审 判 员 朱一麟 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 陈 兵 书 记 员 吴晓雪