湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初671号原告（反诉被告）：永州佳居房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区。法定代表人：黄丽萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨文杰，男，1986年4月24日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：杨满姣（系原告姐姐），女，1984年4月23日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区（特别授权）。原告（反诉被告）永州佳居房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，被告杨文杰于2020年4月15日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）永州佳居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓立新、被告（反诉原告）杨文杰及其委托诉讼代理人杨满姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永州佳居房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付购房款90万元；2.判令被告支付逾期违约金0.54万元（按每日万分之二计算，暂计算至2020年2月29日），后续违约金计算至全部房款支付完毕时止；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月7日，被告与原告签订了一份《商铺买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于零陵区***************、***-***号商铺，该商铺面积为578.41平方米，总价款为人民币325万元，合同约定了购买该商铺的付款方式为分期付款：2018年4月15日前付70万元；2018年4月30日前付63万元；2019年2月28日前付30万元；2020年1月31日前付130万元。对于前面三期的购房款，被告已按照合同的约定进行支付，但对于最后一期130万元，被告在只支付了40万元后，尚欠90万元至今没有支付。经原告多次催讨，被告仍未支付。原告认为，双方签订的《商铺买卖合同》合法有效，对双方都具有约束力，现被告违反约定至今未将剩余的购房款支付给原告，已构成严重违约。被告应当立即将购房余款90万元支付给原告，同时还应当按照合同的约定承担逾期付款的违约责任。故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）杨文杰辩称，1.原告法人代表黄丽萍信口开河，做出的口头承诺不兑现，对其失去信心。被告在2019年8月29日之前一直积极主动按合同约定履行房屋买卖合同中的各项条约，在2019年8月29日，黄丽萍突然提出让被告提前支付购房尾款40万元以便缴纳契税、提前办理房产证。实际原告并未用此缴纳契税，而是挪为他用，被告在知道真相后非常害怕并担忧，有理由认为原告在知道其房产为抵押房产且根本无法办理房产证的情况下，恶意欺骗被告，并涉嫌诈骗。2.原告法人代表黄丽萍早就将此房产抵押给银行，在不告知此房产为抵押房产的情况下恶意销售给被告。在合同签订满半年的时候，被告在与黄丽萍无意间交流中突然得知被告向原告购买的房产为抵押房产，黄丽萍早就将此房产抵押给了银行，并且不属于此房产的所有人，无权对此房产进行买卖，而原告恶意欺瞒，将抵押房产出售给被告。且被告支付给原告的所谓的房款并未开具发票，被告有理由怀疑原告涉嫌诈骗。3.多人在交完全部房款后并未按期取得房产证，黄丽萍一拖再拖，意图不轨。在得知被告所购房产为抵押房产后，被告多番打听并联系多个向其购买房屋的被害人，得知很多人在交完全款后原告并未按期办理房产证，被告因此也不敢继续履行合同。4.为了快速实现房产变现，黄丽萍无视建筑规范，恶意销售，导致被告购买的房产无法达到消防疏散要求，直接影响后期房产证的办理。2019年11月黄丽萍将被告所在房产的隔壁以市场价一半的价格出售，出售前并不告知其房产属于同一消防分区，理应留消防通道，可黄丽萍为了快速将房产变现，直接将其出售。其买主买完商铺后，将自己的区域砌筑墙体，直接导致被告的疏散通道被阻断，影响被告的消防审批及执照的办理和经营主业。因此，请求法院驳回原告诉请，并退还被告购房款及装修造成的损失。被告（反诉原告）杨文杰向本院提出反诉请求：1.解除商铺购买合同；2.判令原告（反诉被告）退还购房款235万元及利息4.7万元（以购房款235万元为基数的万分之二从2018年4月7日计算至2020年4月7日止）；3.判令原告（反诉被告）承担装修损失120万元；4.判令原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.反诉被告隐瞒房屋抵押的事实将房屋出售给反诉原告；2.反诉原告与反诉被告签订的商铺购买合同中，开始符合消防要求，但是反诉被告因资金需要将隔壁房屋以远低于市场价的价格出售后，破坏了消防分区与通道，导致反诉原告的消防验收无法通过、特种行业证办理不出；3.购房合同约定，交购房款一年后才能办理证件，现在其中三户以上交完全款的都没有拿到证件，反诉原告也没有拿到。原告（反诉被告）永州佳居房地产开发有限公司辩称：1.被告（反诉原告）提出反诉的时间不符合法律规定；2.被告（反诉原告）反诉请求不能成立，关于抵押事情，房地产开发商开发房屋时一般会将土地和在建工程抵押给银行进行开发，待房屋建成后会办理总证出来，房屋预售时就会给每户办理分证，在此期间，房屋会一直抵押给银行，若业主购房交付全款或按揭，银行就会收一户解押一户；3.被告（反诉原告）在购买房屋时原告（反诉被告）告知房屋抵押给银行，交付全款后才能办理房产证，被告（反诉原告）诉称隐瞒事实，没有事实依据。被告（反诉原告）诉请解除合同是因为认为后面购买商铺的价格便宜，觉得商铺没有升值空间，加上在杭州工作，就想把房屋退给开发商，故，原告（反诉被告）认为解除合同的反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）提交的证据1营业执照；证据2原、被告商铺买卖合同；证据3建筑工程施工许可证、规划许可证、商品房预售许可证；证据4检测报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证；证据5杨满姣商铺买卖合同；证据6通话录音；证据7商铺买卖合同、协议书；证据8现场照片；证据9王海波商铺买卖合同；被告（反诉原告）对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。对被告（反诉原告）提交的证据1不动产权利及其他事项登记信息（第3本、第26本）及房产证；证据2照片；证据3购房款收据；证据4王海波商铺买卖合同。原告（反诉被告）对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告（反诉原告）提交的证据5装修合同；证据6装修设计图纸。对证据5，因反诉原告提供了合同原件核对，对该合同的真实性予以确认；证据6系反诉原告单方制作的装修设计图，并非原始规划设计图，对其证明目的本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2018年4月7日签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定：“……第二条、买受主所购商铺基本情况：买受方购买的商业门面以下简称该商铺，其房屋平面图见本合同附件一，编号以附件一上表示为准，为本合同第一条规定的项目中的：*栋***号，合同约定建筑面积共69.25平方米；*栋***-***（二层）号，合同约定建筑面积共509.16平方米；该商业门面的用途为商铺，属框架结构。……。第三条、计价方式与价款：出售方与买受方约定按套计算该商铺款，该商铺总金额为人民币叁佰贰拾伍万元（3,250,000元整）。第四条、付款方式及期限：买受方按下列第2种方式按期付款。……2、分期付款：买受方在签署《商铺买卖合同》当天支付金额人民币32万元；剩余房款分次付清，具体付款时间如下：详见合同第十四条其他约定。……第五条、买受方逾期付款的违约责任：买受方如未按本合同规定的时间付款，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过15日，出售方有权解除合同。出售方解除合同的，买受方按总房款的2%向出售方支付违约金，出售方有权从买受方已支付的购房款中直接扣除买受方应支付给出售方的损失和违约金，出售方在十个工作日内将剩余款项无息退还给买受方；买受方愿意继续履行合同的，经出售方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受方按日向出售方支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.本合同中有特别约定的按特别约定执行。……第八条、关于产权登记的约定：买受方必须按本合同约定的内容和时间交清购房款及交纳办证费用后，出售方方能为买受方办理产权登记手续。1、双方具体约定在购房款及交纳办证费用之日起一年之内办理房屋所有权证；……第十四条、其他约定：……（3）、买受方承诺在2018年4月15日前付人民币柒拾万元整（¥700,000.00）；2018年4月30日前付人民币陆拾叁万元整（¥630,000.00）；2019年2月28日前付人民币叁拾万元整（¥300,000.00）；2020年1月31日前付人民币壹佰叁拾万元整（1,300,000.00）；……（6）、如因买受方自身原因而导致不能付清余下房款的，出售方有权要求买受方退还前期已收的租金，如未按出售方再次约定的时间内交清房款的，则按买受方逾期付款的违约条款进行处理（主合同第五条）；……”。合同签订后，被告（反诉原告）于2018年4月7日、2018年4月16日、2018年4月17日、2018年4月28日、2018年5月3日、2018年11月6日、2019年8月29日向原告分别支付购房款32万元、55万元、18万元、58万元、2万元、30万元、40万元共计235万元。应于2020年1月31日前支付的最后一笔购房款，尚欠90万元没有支付。另查明，原告公司法定代表人黄丽萍已将涉案房屋[湘（20**）零陵区不动产权第*********号、第*********号]在永州农村商业银行股份有限公司朝阳支行进行了最高额抵押，抵押登记时间为2017年5月25日。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应严格按照合同约定享受权利、履行义务。在合同履行过程中，原告（反诉被告）已按约将其商铺交付给被告（反诉原告），履行了自己应尽的合同主义务，而被告（反诉原告）接收该商铺后进行了装修、出租，并支付了购房款235万元，后未按约支付剩余90万元购房款，其行为已构成违约。故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付剩余购房款90万元并按合同约定支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）在出售商铺时未告知被告（反诉原告）已将涉案商铺进行抵押并要求解除合同的反诉请求，本院认为，根据被告（反诉原告）的答辩意见、庭审陈述及原告（反诉被告）提交的通话录音等可以综合认定被告（反诉原告）在购买该商铺时已明知商铺进行了抵押的事实，故对被告（反诉原告）的反诉请求，本院依法不予支持；对于被告（反诉原告）提出“因原告（反诉被告）以低于市场价的价格出售相邻商铺给案外人后，案外人对消防通道进行了封堵导致被告（反诉原告）无法办理相关证件”的抗辩意见，因案外人的行为与本案无关，对该抗辩意见本院不予采纳；对于被告（反诉原告）提出“有已经交完全款的买受人未拿到不动产权证，被告（反诉原告）目前也未拿到不动产权证，不敢再继续履行合同”的抗辩意见，因根据合同约定，不动产权证是在购房款及交纳办证费用之日起一年内办理，现反诉被告（反诉原告）尚未支付完全部购房款，且其他买受人是否拿到不动产权证与本案无关，故对该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）杨文杰在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）永州佳居房地产开发有限公司剩余购房款90万元并支付逾期付款违约金（违约金以未付购房款90万元为基数按日万分之贰自2020年2月1日起计算至购房款支付完毕时止）；二、驳回被告（反诉原告）杨文杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,854元，反诉案件受理费17,788元，共计30,642元，由被告（反诉原告）杨文杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李跃林审 判 员  李豆豆人民陪审员  唐文斌二〇二〇年六月十二日法官 助理  何 帅书 记 员  文红莲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。