调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初178号 原告：调兵山某联社，住所地调兵山市。 法定代表人：王某某，系该联社理事长。 委托诉讼代理人：王某，系辽宁守衡律师事务所律师。 被告：王甲，男，汉族，现住调兵山市。 被告：苏某某，女，汉族，现住调兵山市。 二被告共同委托诉讼代理人：宋某某，系辽宁卓政律师事务所律师。 被告：调兵山市某房地产开发有限责任公司，住所地调兵山市。 法定代表人：高某某。 被告：高某某，男，汉族，住铁岭市。 原告调兵山某联社（以下简称某信用社）诉被告王甲、苏某某、调兵山市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房地产公司）、高某某、借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告调兵山某联社诉讼代理人王某、被告王甲、苏某某共同诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼，经本院合法传唤被告调兵山市某房地产开发有限责任公司、高某某未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告某信用社向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告王甲、苏某某立即偿还拖欠的贷款500万元，并按合同约定利率9.18%承担借款期间至给付之日止的利息、承担违约责任即自逾期偿还之日2018年12月27日按约定的13.77%支付利息至给付之日止；2.请求法院判令确认原告某信用社对被告某公司抵押的财产享有优先受偿权；3.请求法院判令被告高某某对王甲、苏某某在原告某信用社贷款500万元及利息承担连带保证责任；4.诉讼费由四被告共同承担。 事实与理由：被告王甲、苏某某因缺少流动资金于2017年12月27日与原告某信用社签订《借款合同》，共计贷款500万元。合同具体内容及约定如下：《借款合同》编号：铁调农信联2017年个贷字第2216号，借款金额500万元，约定按固定年利率9.18%计算利息，借款期间为12个月即2017年12月27日至2018年12月26日。该合同签订后，被告某房地产公司与原告某信用社签订了《抵押合同》（合同编号：铁调农信联2017年抵字第2216号），约定被告某房地产公司以其自有的《房地产抵押清单》所列财产为王甲、苏某某上述500万元贷款提供抵押担保，担保范围包括主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。签订《抵押合同》后办理了不动产登记证明（抵押权），确定被告某房地产公司将其自有的坐落于龙泉华苑一期3号楼103-203（产权证书号：辽（2016）调兵山市不动产权第0000470号）为原告某信用社设立抵押权。被告高某某与原告某信用社于2017年12月26日签订一份《抵押单位法人代表承诺书》，约定由其个人为500万元《借款合同》项下所有内容提供连带保证担保。现仍在保证期间内。上述所有合同签订后，原告某信用社于2017年12月30日按合同约定的贷款500万元全部支付给被告王甲、苏某某，借款期满后，上述借款本息至今未能偿还，被告某房地产公司作为抵押人未能以抵押财产代为承担偿还责任，被告高某某作为连带保证责任人亦未能履行保证责任，为此，原告某信用社诉讼至法院，请求依法判决支持其所有的诉讼请求。 被告王甲、苏某某共同答辩称，答辩人认为该笔借款已经构成了债务的转移或并存式债务承担，答辩人认为该笔借款的还款义务人已经从王甲、苏某某转移为被告某房地产公司，即便不能构成债务的转移，即免责式债务承担，也应为并存式债务承担。因为本案虽无明确的书面转移协议，但债务转移是一种诺成性民事行为，成立与否应取决于是否符合转移的形式要件和实质要件，本案一方面，被告某房地产公司法定代表人高某某签订了书面的愿意代为还款的抵押单位法人代表承诺书、资产处分承诺书等承诺是其真实意思表示，现已成立生效，符合形式要件，另一方面原告对此及所述内容全部知情，事后存档的行为，也表示了对此的充分认可，符合债权人同意的实质要件。此外，该笔借款的实际使用人，也为被告某房地产公司，此事实包括原告在内的各方均充分了解掌握且同意以王甲、苏某某为名义借款人签名借款，实际使用人某房地产公司负责还款、还息，所以从法律上讲被告某房地产公司以及其法定代表人高某某的一系列承诺行为，符合债务转移的构成要件，从事实上讲，被告某房地产公司作为借款人、借款的实际使用人，也同意负责还款还息，故答辩人认为被告某房地产公司应为还款义务人，至少也属于并存式债务承担主体；2、原告的债权应当先由抵押的房产来进行实现，根据物权法176条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或约定不明的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，同时依据担保法28条：同意债权既有物的担保，又有保证的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，债权人放弃担保，放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中原告的债权应当先由抵押的房产来进行实现，原因有三第一、被告某房地产公司在向原告提供一系列的承诺合同等书面文件中，同意在借款人到期未能还款时，代为偿还全部本息，属于典型的存在明确约定，债权人应当按照约定实现债权；第二、被告某房地产公司作为并存式债务承担主体，也满足自己提供物的担保的情形，债权人应当先就该物的担保实现债权。第三、即便该公司的地位仍然为担保人，本案也符合担保法中误导用人保并存的规定，保证责任应当由提供物保的主体先行承担。综上答辩人认为原告的诉请应由被告某房地产公司进行实现，不足部分由该公司法定代表人、借款保证人被告高某某承担，王甲、苏某某不应承担任何义务或连带责任。 被告某房地产公司、高某某未参加庭审，未作出答辩。 原告为支持自己的主张向本院提交如下证据，被告王甲、苏某某到庭质证，本院对原告提交的证据进行了认证: 1、《借款合同》复印件一份、借款凭证（个人）复印件一份（均与原件核对一致，原件退回）、结婚证复印件一份，证明内容：1.被告王甲、苏某某于2017年12月27日与原告农村信用社签订《借款合同》，合同第二条约定贷款金额500万元、第四条约定贷款期限一年、第五条约定贷款利率9.18%、第八条约定债权担保、第十条1（2）（3）、3约定加收罚息、复利、及违约金；2.原告将借款500万元支付给被告王甲；3.被告王甲、苏某某系夫妻关系。证明目的：1.原告与被告王甲、苏某某签订的《借款合同》合法有效；2.合同约定的借款500万元已实际支付的事实；3.被告王甲、苏某某逾期至今未能偿还借款本息，应立即偿还，并应承担罚息、复利、及违约金；4.被告王甲、苏某某系共同借款人，应当共同承担偿还责任。被告王甲、苏某某质证，该笔借款实际使用人为被告某房地产公司，王甲、苏某某为名义借款人；依据合同法解释二第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失30%的，应当按照合同法114条予以减少，借款合同中约定的违约金明显过高，请法庭予以酌定减少。本院认为，该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能证明原告证明目的，对该组证据予以采信。 2、《抵押合同》复印件一份、《房地产抵押清单》复印件一份、《抵押物明细表》复印件一份、不动产登记证明复印件一份（均与原件核对一致，原件退回），证明内容：1某房地产公司于2017年12月27日与原告签订《抵押合同》，合同中约定某房地产公司以约定的财产为被告王甲、苏某某的借款500万本息提供抵押担保；2.抵押担保的范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用；3.抵押的房产为5项，分别为：调兵山市3#楼102-202（不动产权号：0000AAA，设定权利价值102万元）、5#楼102-202（不动产权号：0000BBB，设定权利价值136万元）、3#楼106-206（不动产权号：0000CCC，设定权利价值85万元）、3#楼103-203（不动产权号：0000DDD，设定权利价值76万元）、3#楼101-201（不动产权号：0000EEE，设定权利价值101万元）。证明目的：1.《抵押合同》合法有效；2.被告某房地产公司应以其抵押财产承担担保责任；3.原告就被告某公司抵押的财产享有优先受偿权。被告王甲、苏某某质证，具体不动产权号以法庭核实为准。本院认为，原告提交的该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告的证明目的，本院予以采信。 3、被告某房地产公司营业执照复印件一份、《股东会（董事会）承诺书》复印件一份、《承诺书》复印件一份、《抵押单位法人代表承诺书》复印件一份（与原件核对一致，原件退回），证明目的：1.被告某房地产公司为被告王甲、苏某某提供抵押担保符合法定程序，担保行为合法有效；2.某房地产公司法人代表高某某为被告王甲、苏某某提供连带责任担保，其应当承担保证责任。被告王甲、苏某某质证，根据抵押单位法人代表承诺书，董事会承诺书等相关证明文件，能够证明被告某房地产同意在借款人到期未能还贷款时，代替偿还全部本息，依据相关法律规定，被告认为应由该抵押财产先行实现原告债权。本院认为，原告提交的该组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告的证明目的，本院予以采信。 被告王甲、苏某某未举证。 被告某房地产公司、高某某未质证，未举证。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实： 2017年12月27日，原告农村信用社与被告王甲、苏某某签订了《借款合同》，合同编号：铁调农信联2017年个贷借字第2216号，合同约定：被告王甲、苏某某从原告农村信用社借款500万元，借款用途为：用于偿还借款合同项下贷款。借款期限自2017年12月27日起至2018年12月26日止，借款期限12个月，约定利息为年利率9.18%，对借款人逾期的本金，从逾期之日起计收罚息，罚息利率在本合同约定的利率基础之上加收50%。2017年12月30日，原告将借款本金500万元汇入被告王甲收款账户中。实际借款期限为2017年12月30日至2018年12月26日。《借款合同》签订当日，原告农村信用社与被告某房地产公司签订《抵押合同》，编号：铁调农信联2017年抵字第2216号，被告某房地产公司以其名下的位于调兵山市3#楼102-202（（2016）调兵山市不动产权第0000AAA号）、5#楼102-202（（2016）调兵山市不动产权第0000BBB号）、3#楼106-206（（2016）调兵山市不动产权第0000CCC号）、3#楼103-203（（2016）调兵山市不动产权第0000DDD号）、3#楼101-201（（2016）调兵山市不动产权第0000EEE号）五处房产为被告王甲、苏某某借款500万元提供抵押担保，抵押担保范围包括：主合同项下全部借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。《抵押合同》签署后并办理抵押登记手续。2017年12月26日被告高某某签署《抵押单位法人代表承诺书》向农村信用社承诺，王甲以公司名下五处房产作抵押，向贵联社贷款500万元，如果借款人不能按期偿还贷款本息，本人自愿代为偿还全部贷款本息。此笔贷款被告没有偿还过本金及利息。被告王甲、苏某某系夫妻关系。 本院认为，原告农村信用社与被告王甲、苏某某签订《借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告农村信用社按照合同约定向被告王甲、苏某某发放了500万元借款，履行了合同义务。被告王甲、苏某某没按合同约定及时还款，因此原告要求被告王甲、苏某某偿还借款本金500万元并支付利息的主张，本院予以支持。 关于利息及逾期利息的诉讼请求，借期内的利息按双方约定的年利率9.18%计算从放款日起至2018年12月26止。逾期利息以500万本金为基数从逾期之日起计收，按在本案借款合同中约定的利率基础上加收50%至还清之日止。双方对利息的约定不违反法律予以支持。 关于原告调兵山某联社对抵押物是否享有优先受偿权问题。原告调兵山某联社与被告某房地产公司签订的《抵押合同》合法有效，被告某房地产公司以其名下的位于调兵山市七处房产为借款做抵押担保，并在相关部门办理了抵押登记，抵押权成立，原告对该抵押房产优先受偿。 关于被告高某某对债务承担连带保证责任的诉讼请求，被告高某某自愿为被告王甲、苏某某在原告办理500万贷款提供担保，并签署抵押单位法人代表承诺书，如借款人不能按期偿还贷款本息，本人自愿代为偿还全部贷款本息。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中保证期限应为借款到期后6个月内，现已超过保证期间，故对原告要求被告高某某对债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。 被告王甲、苏某某提出债务已经转移，其不是贷款实际使用人，不承担还款责任的主张，没有证据证明本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王甲、苏某某于本判决生效之日起三十日内一次性偿还原告调兵山某联社借款本金500万元及借款期限内利息（以500万为基数按年利率9.18%计算自2017年12月30日起至2018年12月26日止）、逾期利息（以500万为基数按年利率13.77%计算自2018年12月27日起至还清之日止）。 二、原告调兵山某联社在上述债权范围内对下列抵押物享有优先受偿权：被告调兵山市某房地产开发有限责任公司所有的位于调兵山市3#楼102-202（（2016）调兵山市不动产权第0000AAA号）、5#楼102-202（（2016）调兵山市不动产权第0000BBB号）、3#楼106-206（（2016）调兵山市不动产权第0000CCC号）、3#楼103-203（（2016）调兵山市不动产权第DDD）、3#楼101-201（（2016）调兵山市不动产权第0000EEE号）享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50013元（原告已预交），由被告王甲、苏某某、调兵山市某房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  王 炜 人民陪审员  王安庆 人民陪审员  刘 爽 二〇二〇年六月二十九日 法官助理杨媛媛 书记员王阳阳