江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初2575号原告：李秀云，女，1978年1月1日生，汉族，安徽省广德市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：许云春，江苏顺超律师事务所律师。被告：侯全付，男，1975年9月17日生，汉族，江苏省溧阳市人，住溧阳市。被告：蒋小军（曾用名：侯俊杰），男，1977年4月16日生，汉族，江苏省溧阳市人，住溧阳市。被告：周小芳，女，1977年10月28日生，汉族，安徽省芜湖市人，住溧阳市。第三人：溧阳经济开发区天目湖工业园建设开发有限公司，住所地溧阳市天目湖镇协和路8号305室，统一社会信用代码913204817500382860。负责人：潘际泳，该公司执行董事兼总经理。原告李秀云与被告侯全付、蒋小军、周小芳、第三人溧阳经济开发区天目湖工业园建设开发有限公司（以下简称开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日对本案公开开庭进行了审理。原告李秀云及其委托诉讼代理人许云春、被告侯全付、蒋小军、周小芳到庭参加诉讼，第三人开发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀云诉称，被告侯全付、蒋小军系侯云法儿子，侯云法于1982年10月10日与妻子王招娣离婚，离婚协议约定，被告侯全付由父亲抚养，被告蒋小军由母亲抚养，侯云法于2012年4月病逝，其离婚后未再婚。2007年8月26日，被告周小芳与侯云法签订房屋买卖协议，协议约定侯云法将位于溧阳市房屋，以12万元的价格出卖给被告周小芳，双方签订买卖合同后，房屋交付并支付了价款，但因该房产属拆迁安置，未能办理过户手续。2016年6月12日，被告周小芳将上述房屋以21.5万元卖与原告，鉴于产权证不能办理，又因侯云法已经于2012年4月病逝，被告侯全付要求以27.5万元的价款和原告签订买卖合同，多余6万元属办理产权之用，原告于是支付了房款24.5万元，余款3万元待过户后支付，双方于当年办理了交付、入住手续并居住至今。因涉案房屋买卖时不能办理产权证登记，故房屋过户一直没有办理，现涉案房屋可以办理产权证的登记及过户，但因侯云法已经于2012年4月病逝，被告因故却始终未予配合第三人办理产权的的登记及过户，故原告诉至本院，请求判令被告协助原告办理位于溧阳市房屋的产权变更登记手续，第三人予以配合，并由被告承担本案的诉讼费用。被告侯全付辩称，周小芳给了其3万元，他们之间的价格是27万元其根本不知道，其同意过户的。被告蒋小军辩称，其父母离婚，其原先有一间半房子和六、七亩田，后来拆迁，房子卖掉什么也没有给其，其还不知道房子在什么地方，故其不同意过户。被告周小芳辩称，同意过户。第三人开发公司未作陈述。经审理查明，侯云法与王招娣原系夫妻关系，被告侯全付、侯俊杰系侯云法与王招娣儿子，侯云法于1982年10月10日与王招娣协议离婚，离婚协议约定被告侯全付随父亲侯云法共同生活，侯俊杰随母亲王招娣共同生活。侯云法离婚后未再婚，后侯俊杰改名为蒋小军，侯云法于2012年4月死亡。为加快溧阳经济开发区天目湖工业园建设，2005年8月22日，侯云法与第三人开发公司签订房屋拆迁补偿协议书，侯云法保证在规定时间内自行搬出原居住房屋让出场地，开发公司支付房屋拆迁及附属物清除补偿金，侯云法可在内选择符合分配标准的安置房，其中包括本案的房屋。2007年8月26日，侯云法（甲方，卖方）与被告周小芳（乙方，买方）签订房地产买卖契约，双方约定：甲方自愿将其位于房屋出售给乙方，乙方自愿买受该房屋，该房屋具体状况如下，（一）建筑面积65.03平方米、车库8.56平方米，房屋用途住宅，性质为独体别墅式砖混结构拆迁安置房，（二）出售其房所有权证号为待办、土地证号为待办、门牌号为××室，（三）该房屋占用范围内的土地使用权随该房一并转让，该房屋的相关权益随房屋一并转让；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人追索，并配合乙方办理好一切过户手续，由此引起的一切过户费用由乙方承担；该房屋房款为120000元，乙方在2007年9月10日交付房屋前一次性付清房款，双方在签订协议交付房屋后，契约中约定的房价不得调整；甲乙双方同意，本契约生效后双方向本房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续，使用权证证载权利取得后和相关出让合同的权利、义务一并转移给乙方；以上契约自签约后生效，如乙方违约，定金不退，如甲方违约，除退还乙方全部房款外，另以房款的双倍赔偿给乙方。2007年9月6日，侯云法向被告周小芳出具收条，见证人刘某并签字，该收条载明“今收到周小芳购买七房屋房款壹拾贰万元整（￥120000元正）。收款：侯云法见证人：刘某2007年9月6日。”2016年6月12日，被告侯全付与其妻子蒋跃华作为甲方与原告李秀云（乙方）签订房屋买卖（居间）合同，双方约定：甲方供7幢4-302室的房屋，面积约65.8平方米，储藏室约8平方米；房价为贰拾柒万伍仟元整，付款方式为先付定金245000元，余额在过户当天付清剩余3万元房款；甲方房屋内的固定装修及空调2只、热水器1只、冰箱1只、餐桌一套、床两张及固定设施不拆走；过户时间为双证下达后双方协商，交房时间为付定金245000元时；甲方交房时必须把水费、电费、管道煤气费、物业费、数字电视费等有关费用全部结清；甲方必须提供房产现有的一切相关手续，双证代办、身份证、结婚证、户口簿、契税发票、不动产发票；乙方若需过户更名，甲乙双方必须密切配合好一切手续，费用由双方协商如下，甲方承担中介费及首次领证费用，乙方承担过户所有费用（契税、个税、增值税、手续费、工本费等）；甲方保证该房屋产权清晰无纠纷，若有债权债务由甲方负责清理，与乙方无关；该房屋若出现过意外事故，而甲方刻意隐瞒，一切责任由甲方承担；甲方或甲方委托人出售该房屋须征得产权人、共有人或配偶同意，签协议后若有不履行合同现象发生，一切责任都由签字人负责；甲、乙双方产权过户更名时，交付余款、房屋交付时，应及时通知居间方，居间方有责任全程陪同并协助办理全部过户或更名手续，如不通知居间方，出现任何纠纷，居间方概不负责；以上协议，如乙方违约，定金不退，如甲方违约，退还所有房款（包括定金），并以定金的等额赔偿乙方；合同补充，双证下达后，甲方必须无条件配合乙方将房产过户到乙方名下，不得以任何理由刁难。2016年6月12日，被告侯全付与其妻子蒋跃华向原告出具收条，该收条载明：“今收到李秀云购房定金贰拾肆万伍仟元正（￥245000）。收款人：侯全付蒋跃华2016.6.12。”后原告入住该房屋至今。后原告得知案涉房屋房产证已可以办理，遂与被告协商办理过户未果，故诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告向本院提供以下证据：1.户籍证明、常住人口登记卡、天目湖镇茶亭村委及天目湖派出所证明、天目湖茶亭村委及天目湖镇人民政府民政办公室证明、离婚申请书，证明被告侯全付和蒋小军系侯云法的儿子，侯云法于1982年10月10日和妻子王招娣离婚，离婚协议约定被告侯全付由其父亲抚养，被告蒋小军由母亲抚养，侯云法于2012年4月份去世，其离婚后未再婚。2.房屋拆迁补偿协议书，证明2005年8月22日侯云法和第三人开发公司签订了房屋拆迁补偿协议，就其名下的房屋予以拆迁安置。3.房地产买卖契约、收条复印件，证明2007年8月26日侯云法将位于即涉案房屋以12万元的价格出售给了被告周小芳，2007年9月6日由侯云法出具给周小芳的收条，载明收到12万元。4.房产买卖（居间）合同，证明2016年6月12日原告和被告侯全付及其妻子签订了涉案房屋的买卖合同，该合同需要说明的是当时是被告周小芳将房子卖给原告的，房价是21.5万元，由于考虑到房屋过户麻烦，为了省一些税费，因此没有和周小芳签订买卖合同，由原告和被告侯全付、周小芳三方约定由原告多支付6万元用于被告侯全付办理房产证所用，签订合同是27.5万元，之所以多了6万元和原告没有与周小芳签合同是因为被告侯全付夫妻认为他们来帮原告办理房产证，所以在合同上多加了6万元，原告先付了3万元给周小芳，由周小芳把3万元给侯全付，余款的3万元未付是要等过户完后再付。5.收条，2016年6月12日由侯全付和其妻子出具给原告的收条，金额是24.5万元，其实被告侯全付只收取了3万元的办理房产证费用，另外的21.5万元支付给周小芳作为买卖房屋使用。被告侯全付质证称，对原告提供的证据一身份关系无异议；对证据二、三无异议；对证据四合同的真实性无异议，当时其只拿到3万元，3万元是周小芳给其的，其根本不认李秀云识，其父亲卖房子给周小芳的；对证据五其当时只拿到3万元，周小芳叫其当时签了字，签字是其和蒋跃华签的。被告蒋小军质证称，对证据一无异议；对证据二其不知情；对证据三他们签字其不清楚；对证据四、五其不知情，收条事情其也不知道。被告周小芳质证称，对证据一无异议；对证据二其不知道，其没见过；对证据三无异议；对证据四、五无异议。庭审中，被告侯全付本人陈述，侯云法一共生育了其和蒋小军两个子女，侯云法去世的时候，侯云法的父母都不在世了，侯云法去世前也没有再婚；2005年8月22日侯云法与第三人开发公司签订的房屋拆迁补偿协议书当时受安置的人口是其和其老婆还有女儿还有其父亲侯云法，其父亲自己签了一份，其和开发公司又签了一份，其们分开过的，立了两户；其父亲本来就有一套房子，因为没到60岁可以娶老婆，属于成年未婚，所以计增60多个平方，也就是卖给原告的这一套，原先自己有60个平方，并提供案涉房屋的结账单；当时其父亲卖给周小芳的事情其不知道，后来等其父亲去世后，其看到12万元的收条才知道，钱其一分都没拿到，字都是其父亲签的，周小芳和原告的买房经过其也不知道，2016年6月12日周小芳到其家给了其3万元，周小芳和原告之间的房价多少其不清楚，其父亲把房子卖给周小芳，其根本不认识李秀云；周小芳把房子卖给李秀云，其说现在拿房产证全部要补贴几万元的，原先卖房子便宜，那时周小芳同意补贴其6万元，其就同意了，3万元其拿到手就过户给她；其和蒋跃华是夫妻关系，收到法院传票她才知道原告起诉；其3万元要还就还给周小芳，其不会退给李秀云的，其缺的工时的损失由谁承担，房产证没有下来，如果下来了其一定给她，其不是不给她办理；涉案房屋现在的房产证能办理，要其弟弟蒋小军签字；诉讼费其也不会承担，谁起诉谁拿出来，房子是其父亲自己的；其确实拿到了3万元，其房产证如果办理不下来，3万元肯定要退给她，如果要房产证再给其3万元；若其退给了周小芳，其永远不会给她房产证。被告蒋小军本人陈述，其父亲算下来拿了120个平方，为什么还有65个平方，生前他自己住了120平方；涉案房屋买卖的情况不清楚，一点都不知道，他们签订的合同其不知道；其不同意签字，其一点财产都没分到，为什么要帮他过户；其不承担诉讼费，他们经济来往其不知道，其不要这3万元，也不同意过户。被告周小芳本人陈述，其是从侯云法手里花了12万元买了案涉房屋，买的是毛坯的，后来其自己装修花了5万元，之后其一直没怎么住，在2016年就转卖给李秀云了，是以27.5万元的价格卖给她，当时其只收了21.5万元，还剩6万元直接给李秀云用于办理房产过户的，当时其收了24.5万元，给了3万元给侯全付，剩余3万元等房产过户后李秀云支付给侯全付；其不承担诉讼费，其当时少收6万元房款就是为了直接由侯全付过户至李秀云，其余事情与其无关；当时合同是他们之间签订的，以后与其无关，收取6万元包括过户等费用。原告李秀云本人陈述，2016年6月其从周小芳手里花了21.5万元买了案涉的房子，当时涉及到过户的问题，其和周小芳商量和原房东签订合同，原房东已经病逝，所以和他的儿子、儿媳签订合同，其给了周小芳21.5万元，给了侯全付3万元，当时他承诺给其办房产证，过户后再给他3万元，当时其并不知道侯云法有两个儿子，当时侯全付和他老婆说他们的结婚证和户口本的名字不统一，所以办不到房产证，一直到去年其去找了好多次，侯全付老婆告诉其侯全付有个弟弟不同意，所以其才起诉的；请求法院判令三被告将涉案房屋过户至原告名下，被告侯全付返还原告3万元，第三人开发公司协助办理产权登记手续，被告承担诉讼费用；要求被告侯全付返还3万元是因为购房合同上说的6万元就是用于办房产证的，但是现在房产证没有办下来，而且合同上说过户的钱是他承担的，而且其起诉他是知道的，之前去开发公司查询过的，其们一起去的，而且其起诉前两天他也给其打电话，其们有通话记录，他自己让其去起诉的，因为他和他弟弟商量不下来，房产证无法办理，一开始其说要起诉，他让其给他一个星期时间，他去找他弟弟，其又等了一个星期，然后他自己打电话让其起诉；关于房屋买卖过户税费，首次领原始产权证是房东负责，后面的过户费用是包含在给侯全付的6万元之内，由于现在侯全付无法办理产权证，因此其要求侯全付退还3万元，鉴于周小芳提出来不承担过户及诉讼的任何费用，侯全付提出来3万元要给周小芳，原告的意思就是3万元是原告支付的，应该退给原告，退给原告后就不需要周小芳承担任何费用，包括过户税费和诉讼费，如果侯全付不退还3万元，原告原先答应过周小芳不需要她承担过户的税费和诉讼费，但是原告保留向侯全付追偿已经支付的3万元的权利，同时，请求对剩余的未支付的3万元不再支付；鉴于庭审中被告蒋小军不同意签字办理产权登记，故被告侯全付无法进行办理，因此，对方无法将房产登记到原告名下，故应当退还3万元并且不收取余款3万元。以上事实，由原告提供的户籍证明、常住人口登记卡、证明、离婚申请书、房屋拆迁补偿协议书、房地产买卖契约、收条复印件、房产买卖（居间）合同、收条，被告侯全付提供的结账单，原告及其委托诉讼代理人、三被告庭审陈述等证据附卷佐证。本院认为，合法的房屋买卖合同关系受法律保护。侯云法与被告周小芳签订的房地产买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，且该房地产买卖契约不存在违反我国法律、行政法规强制性规定的情形，该房地产买卖契约应属合法有效，对签订的双方均具有约束力。被告侯全付与被告蒋小军系侯云法直系近亲属，在侯云法去世后，被告侯全付与蒋小军应履行侯云法的相关合同义务。买受人按照房屋买卖协议书约定履行付款义务后，出卖人除应按约定交付房屋外，还应配合买受人办理产权变更登记手续。根据原、被告庭审陈述，侯云法将案涉房屋出卖给被告周小芳后，被告周小芳付清房屋款项，侯云法并将房屋交付被告周小芳，周小芳并装修入住，侯云法或侯云法去世后被告侯全付、蒋小军应配合作为买受人的周小芳办理产权变更登记手续。周小芳购买涉案房屋后，以21.5万元的价格出卖给原告，并由原告与被告侯全付及案外人蒋跃华直接签订房产买卖（居间）合同，双方约定房屋具备办证条件后由侯全付直接过户至原告名下，由此可以看出，原告未与被告侯全付及案外人蒋跃华实际发生买卖合同关系，该行为直接略过讼争房屋的中间购买人，有悖我国相关税收法律规定。房地产买卖契约签订时约定原告另行补贴被告被告侯全付及案外人蒋跃华6万元，且房产买卖（居间）合同签订时原告已经支付给被告周小芳24.5万元，并由周小芳将其中的3万元交付给被告侯全付，现案涉房屋已经具备过户条件，且不存在阻碍过户的法定事由，在被告怠于办理原始产权登记履行过户义务的情形下，原告有权依据其与被告周小芳的房产买卖（居间）合同代周小芳要求被告侯全付、蒋小军履行过户义务，故被告侯全付、蒋小军应将房屋过户至被告周小芳名下，后由周小芳过户至原告李秀云名下。第三人开发公司系涉案房屋的拆迁安置单位，故应对上述义务予以配合。对原告主张的由被告侯全付返还3万元的请求，因原告系与被告侯全付及案外人蒋跃华签订房产买卖（居间）合同，且其支付的3万元系原告支付给被告周小芳后，由被告周小芳支付给被告侯全付的，原告的该请求与本案的过户请求非同一请求权基础，故本案不予理涉，原告可另案处理。第三人溧阳经济开发区天目湖工业园建设开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告侯全付、蒋小军于本判决生效之日起10日内办理位于溧阳市房屋产权登记至己方名下的手续，第三人溧阳经济开发区天目湖工业园建设开发有限公司应予配合。二、被告侯全付、蒋小军在完成上述房屋产权初始登记手续后于10日内协助被告周小芳办理位于溧阳市房屋的产权变更登记手续。三、被告周小芳在完成上述房屋产权变更登记手续后于10日内协助原告李秀云办理位于溧阳市房屋的产权变更登记手续。案件受理费5425元，减半收取2712.50元（已由原告预交），由被告侯全付、蒋小军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内须向该院预交上诉案件受理费5425元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  王春伟二〇二〇年六月八日书记员  潘 陈