山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋03民终344号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王巧良，现住阳泉市。 委托诉讼代理人：段春贵，山西君衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳泉市食品公司。 法定代表人：李林，经理。 委托诉讼代理人：蒋建文。 委托诉讼代理人：胡乃卿，山西硕明律师事务所律师。 上诉人王巧良因与被上诉人阳泉市食品公司租赁合同纠纷一案，不服山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王巧良及其委托诉讼代理人段春贵、阳泉市食品公司的委托诉讼代理人蒋建文、胡乃卿，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王巧良上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审对上诉人的投资损失不予支持属认定事实、适用法律错误；二、原审对上诉人租金损失的请求不予支持明显不公；三、原审对本诉部分关于冷库的裁判严重不公。 阳泉市食品公司辩称，维持一审判决，驳回上诉。 阳泉市食品公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告截止2019年6月30日欠交租金共计542591元。其中：交易市场371235.5元；北排二层30000元；冷库二层58987.5元；102库20592元；103库15840元；104库16632元；105库29304元；2.判令解除或终止原告与被告签订的租赁合同，判令被告立即返还租赁房屋；3.判令被告承担全部诉讼费用。 王巧良向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告投资损失2000000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失600000元。 一审法院审理查明：2014年11月28日，原告阳泉市食品公司与被告王巧良签订《房屋租赁协议书》，约定：被告租用原告食品交易市场，租期从2015年1月1日至2019年12月31日，租金每年320000元，分两次交清，每半年交一次，若不按时交纳，原告有权停止乙方租赁。2014年12月30日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定：被告租用原告北排二层，租期自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金20000元。2016年11月1日，原、被告签订《协议书》，约定：被告租赁原告原冷库1楼103号，面积80平方米，租赁期自2016年11月1日至2017年10月31日，租金每平米0.6元/天，年租金17280元。同日，原、被告又就原冷库1楼104号达成租赁协议，约定：租期自2016年11月1日至2017年10月31日，面积84平方米，租金每平米0.6元/天，年租金18144元。2016年12月2日，双方签订《协议书》，约定：被告租赁原告原冷库1楼102号，面积104平方米，租期自2016年12月1日至2017年11月30日，租金每平米0.6元/天，年租金22464元。同日，原、被告又就被告租赁原告原冷库1楼105号达成协议，约定：租期自2016年12月1日至2017年11月30日，面积148平方米，租金每平米0.6元/天，年租金31968元。2017年6月15日，原、被告再次签订《房屋租赁协议书》，约定：被告租用原告位于原冷库二层的房屋，面积550平方米，租期自2017年6月15日至2017年12月14日，半年租金64350元。上述协议均约定，水、电费用由被告自行承担。若发生上级总体规划、改造等不可抗拒的原因，协议自行终止。一审另查明，2018年8月，因规划需要，原告在市场内张贴公告通知2018年9月市场搬迁。故被告于2018年9月底将所租赁的交易市××排腾出，102库、103库、104库、105库和原冷库二层因被原告封门，截止庭审时被告尚未腾出。一审庭审中，原告要求解除双方签订的102库、103库、104库、105库和原冷库二层的租赁合同，被告亦同意解除。原、被告均认可交易市场和北排二层的租赁合同已解除，但对解除时间双方有争议，原告称上述租赁合同的解除时间为2019年6月30日，被告称其2018年9月底腾房后，原告已将门封闭，2018年10月至今已停业，原告自封房起就应视为其已收回房屋。对于租金，原告主张截止2019年6月30日，交易市场应交1440000元，实交1068764.5元，欠付371235.5元；北排二层应交90000元，实交60000元，欠付30000元；冷库二层从2017年6月至2017年9月14日应交144787.5元、2018年8月1日至2019年6月30日，应交58987.5元，共计实交144787.5元，欠付58987.5元；102库应交58032元，实交37440元，欠付20592元；103库应交46080元，实交30240元，欠付15840元；104库应交48384元，实交31752元，欠付16632元；105库应交82584元，实交53280，欠付29304元。以上合计应交1968855元，实交1426264元，欠付542591元。被告王巧良对未腾出的冷库租金认可，但对交易市场和北排二层实交金额认可，应交金额不认可，认为2018年10月腾房后的租金不应再计算。一审还查明，被告王巧良另租用原告位于食品公司南部的瓦房，双方未签订租赁合同，原、被告均认可扩建前被告已交纳2014年和2015年的租金，每年12000元。后被告王巧良将原瓦房拆除，新建三层菜市场（1-2层为混凝土、3层为钢结构），庭审时原、被告均未提供相关建设手续。一审再查明，一审法院委托本院证据技术中心，对反诉原告王巧良改扩建工程的工程造价进行鉴定，本院证据技术中心又委托山西汇华工程造价咨询事务所有限公司进行鉴定，2019年12月5日，因申请鉴定方不能提供有详细工程做法的施工图纸、竣工图纸，图纸以外的工程量签证单、洽商、变更，施工企业施工期间的企业规费资质证书等，致使鉴定无法继续进行，该鉴定公司出具终止鉴定函，本院证据技术中心于2019年12月10日向一审法院送达了终结委托鉴定通知。一审庭审中，王巧良提出反诉请求，要求反诉被告阳泉市食品公司支付其改扩建市场的投资损失2600000元，并提供一、被告与河北丰华建筑工程有限公司阳泉分公司签订的承包合同书四份：1、工期为2011年3月15日至2011年6月15日，工程内容为市场内部装修改造，约定工程款855255元的合同书一份；2、工期为2011年9月1日至2011年11月1日，工程内容为新建办公区顶部修建及装修，约定工程款346612.5元的合同书一份；3、工期为2012年3月15日至2012年5月15日，工程名称为新建办公区及活动区，约定工程款1498000元的合同书一份；4、工期为2016年3月15日至2017年3月15日，工程名称为拆除原瓦房，新建、改扩建市场，约定工程款2463937.5元的合同书一份。二、工程款票据及房屋抵偿工程款协议。反诉被告认为改扩建市场应经过反诉被告书面同意，故对于工程款不予认可。 一审法院认为，关于本诉部分，原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原告将交易市场、冷库、北排二层等房屋交付被告使用、收益，被告作为承租人应按照约定支付原告租金。在原告发布搬迁公告后，被告已于2018年9月底将交易市场和北排二层腾空，原告对交易市场和北排二层房屋已具有管理、控制能力，故确定交易市场和北排二层的租赁合同已于2018年9月30日解除，被告王巧良应支付交易市场及北排二层从租赁开始至2018年9月30日的租金，其中交易市场租赁合同约定年租金320000元（月租金26667元），被告应交1200003元（320000元×3年＋26667元×9个月），原、被告均认可已实交1068764.5元，故被告王巧良还需交纳交易市场租金131238.5元；北排二层租赁合同约定年租金20000元（月租金1667元），被告应交75003元（20000元×3年＋1667元×9个月），原、被告均认可已实交60000元，故被告王巧良还需交纳北排二层租金15003元。因被告至庭审时仍在使用冷库，且被告对原告主张的冷库租金金额予以认可，故确认被告王巧良还需交纳冷库二层租金58987.5元、102库租金20592元、103库租金15840元、104库租金16632元、105库租金29304元。综上，被告王巧良还需支付原告租金共计287597元。对于原告要求解除与被告签订的冷库租赁合同书的诉讼请求，因庭审时被告亦同意解除，故对于原告要求解除合同，并要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。 关于反诉部分，反诉原告提供两份新建办公区顶部修建及装修的施工合同书，并主张新建办公区的投资损失，一审法院认为，因该新建办公区是对北排二层房屋进行的装修，而该租赁合同已到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，对于租赁期间届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故对于反诉原告主张的新建办公区投资损失的诉请，不予支持。对于反诉原告提供拆除原瓦房、新建菜市场的施工合同书，主张新建菜市场投资损失的诉请，因反诉原告不能提供有详细工程做法的施工图纸、竣工图纸，图纸以外的工程量签证单、洽商、变更，施工企业的施工期间的企业规费资质证书等，致使鉴定机构无法对该新建工程造价进行鉴定，反诉原告应承担举证不利的法律后果，故对于反诉原告的该诉请，不予支持。对于反诉原告主张的加盖交易市场三层的投资损失，因反诉原告未提供该工程的合法建设手续，该工程现已被拆除，其剩余租赁期限内的残值损失亦无法确定，故对于反诉原告的该诉请，不予支持。对于反诉原告主张的租金损失，因反诉原告未提供任何证据予以佐证，故对于反诉原告的该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告阳泉市食品公司与被告王巧良签订的102库、103库、104库、105库和原冷库二层的租赁合同；二、被告王巧良于判决生效后十五日内将承租的102库、103库、104库、105库和原冷库二层房屋腾出；三、被告王巧良于判决生效后十日内支付原告阳泉市食品公司租金287597元；四、驳回原告阳泉市食品公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王巧良的全部反诉请求。 二审中，王巧良已将承租的冷库二层、102库、103库、104库、105库腾出。 本院认为，本案的主要争议焦点有两个，一是冷库二层、102库、103库、104库、105库（以下统称冷库）的租赁截止时间的合理认定问题；二是由承租人王巧良投资修建的四处工程在西河滩市场关闭停业后应否由阳泉市食品公司赔偿损失的问题。 关于焦点一，王巧良上诉主张在市场关闭后冷库已无法正常使用，故租金应计算至2018年9月30日而非2019年6月30日。本院查明，2018年9月底，因广阳路交易市场建成，西河滩市场整体关闭，全部商户撤场，阳泉市食品公司在市场出入口设置了大门，安装了门锁，并处于常闭状态，只在侧面开设了一个小门供人员出入。前述事实在客观上导致了冷库的实际功能和使用条件均受到了一定程度上的影响，原因有二，一是王巧良租用冷库的目的非供个人使用，而主要是分租或转租给市场的其他小商户，市场关闭、商户撤场后，冷库的租用价值必然会减损；二是市场关闭、锁闭大门后，会给冷库内物资的运送带来诸多不便。同时，市场关闭后，阳泉市食品公司也应给王巧良留出拆除制冷设备、另寻他处场地的必要时间。因此，阳泉市公司在冷库使用价值已减损的情形下，仍以原租金标准向王巧良主张租金有违公平原则，故王巧良主张核减冷库租金的上诉主张，本院部分支持，本院确定冷库的租金减按原标准的50%收取。依此在一审基础上核减冷库的租金明细如下：冷库二层核减26812.5元、102库核减9360元、103库核减7200元、104库核减7560元、105库核减13320元，共计核减64252.5元。 关于争议焦点二，王巧良主张因市场关闭，导致其投资修建的四处工程无法收回成本，应由阳泉市食品公司对此承担赔偿责任。本院查明，四处工程分别为北区二层的房顶加盖工程、交易市场一层内部空间分割和二层加建工程、旧瓦房拆除并新建三层市场工程，工程均由河北丰华建筑工程有限公司阳泉分公司承建，合同价款共计5163805元。本院认为，前述四项工程在修建过程中，虽无阳泉市食品公司的书面同意，但在修建过程中，阳泉市食品公司并未阻止，且在工程竣工后，阳泉市食品公司或者收取了部分新建工程的租金，或者实际使用了部分新建工程，由此可以判定王巧良投资修建的行为事实上得到了阳泉市食品公司的同意，其从王巧良投资修建的工程中获得了利益。同时，前述四项工程修建时的合同虽均已期满，但五百多万的投资客观上不可能在一个合同期内收回，本院推定王巧良是基于与阳泉市食品公司的良好关系及长久合作的预期而决定投资修建前述工程，此事实也可由双方的多次续签合同的事实得以印证。一审法院将王巧良的投资修建认定为“装饰装修”，显然与事实不符，无论是北区二层和交易市场的加层工程，还是瓦房的拆旧修新，均在事实上增加了使用面积，而非简单的“附合”，故王巧良的投资修建实乃“扩建”，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”在因政府规划变更导致西河滩市场关闭后，王巧良的投资损失应由阳泉市食品公司给予适当补偿。因扩建工程在客观上已无造价鉴定的可能，本院综合考虑四项工程的使用时间、市场关闭后的使用价值、工程实际投资数额、阳泉市食品公司的收益等，酌情确定由阳泉市食品公司按工程合同价款的10%给予补偿，计516380.5元。 综上，王巧良的上诉主张成立，一审认定事实及适用法律均有错误，本院予以纠正。在核减冷库部分租金后，王巧良仍欠付租金共计223344.5元，与阳泉市食品公司应承担的改扩建工程投资损失折顶后，阳泉市食品公司应向王巧良支付293036元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1304号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、撤销山西省阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初1304号民事判决第二项、第三项； 三、阳泉市食品公司于本判决生效之日起30日内向王巧良支付293036元。 以上金钱给付义务如有逾期，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5614元，由阳泉市食品公司和王巧良各负担2807元；一审反诉案件受理费12040元，由阳泉市食品公司和王巧良各负担6020元。二审案件受理费12040元，由阳泉市食品公司和王巧良各负担6020元。 本判决为终审判决。 审判长  吴怡东 审判员  谷守乾 审判员  郝丽琴 二〇二〇年六月二十二日 书记员  王俊英