湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初1203号原告:黄秋，女，1973年8月25日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：魏斌，湖北晨丰律师事务所律师。特别授权。被告武汉盈合鑫置业有限公司，住所地武汉市江夏区五里界五山路27号。法定代表人：雷超，总经理。委托诉讼代理人：胡建，男，汉族，1983年10月28日出生，住武汉市汉阳区，该公司员工。特别授权。被告湖北大都地产集团有限公司，住所地武汉市江夏区五里界锦绣北一号。法定代表人：易浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏，湖北维思德律师事务所律师。一般授权。原告黄秋与被告武汉盈合鑫置业有限公司（以下简称盈合鑫公司）、被告湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄秋的委托诉讼代理人魏斌，被告盈合鑫公司的委托诉讼代理人胡建、大都公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄秋向本院提出诉讼请求：1.盈合鑫公司支付以1386498元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二计算至交付具备《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的房屋之日止的违约金（截至2019年10月31日为312239元）；2.大都公司对上述违约金承担连带责任。事实与理由：2015年11月15日，大都公司以盈合鑫公司的名义与黄秋签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：黄秋购买盈合鑫公司开发的位于江夏区五里界街“绿洲长岛”一期A区第31幢/单元1-3层1号房；房屋建筑面积275.92平方米，单价5025元/平方米，总价138498元；黄秋应于2015年11月30日前一次性存入首付款100000元，2015年12月31日前存入1113851元，2016年1月31日前存入尾款172647元；交房日期为2016年6月30日前，宽展期3个月。2016年9月30日前交房的，不承担违约责任。宽展期满后超过6个月交房的，按已付房款每日万分之二支付违约金。上述合同签订前后，大都公司分别于2013年12月12日、2014年2月13日、2015年2月16日、2015年11月26日向黄秋出具对应票面金额分别为100000元、530000、920451元、172647元的收据四张。黄秋已按约定履行付款义务，但是因两被告之间的纠纷导致盈合鑫公司至今未履行交房义务。原告为维护合法权益，诉至人民法院。被告盈合鑫公司辩称，1.我司系接受大都公司委托，以大都公司代理人的身份与原告签订案涉《武汉市商品房买卖合同》，法律后果应由大都公司承担；2.我司即便是支付违约金的责任主体，但在未收到原告支付的购房款的前提下拥有先履行抗辩权，不应承担逾期交房的违约责任，否则违反公平原则；3.我司的新股东并无过错，应酌情减轻我司的民事责任；4.我司希望包括本案原告在内的别墅项目购买者，与我司一起通过行政、民事以及刑事控告等手段，共同促成武汉九立投资集团有限公司以及大都公司妥善处理该部分业主的诉求，促成该类案件统一解决。被告大都公司辩称，1.大都公司不是案涉商品房买卖合同的主体，原告主张的违约金与我公司无关，2.关于盈合鑫公司与大都公司的关系，本案之前的相关案件生效裁判已经作出明确认定，违约责任应该由盈合鑫公司承担。故请求驳回对大都公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，大都公司以盈合鑫公司的名义并以盈合鑫公司为出卖人（甲方）与买受人（乙方）黄秋签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购买的商品房为位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区第31【幢】/单元1-3层1号房（以下简称案涉房屋）；该商品房【预测登记】建筑面积275.92平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5025元，总金额壹佰叁拾捌万陆千肆佰玖拾捌元整（1386498元）；商品房正在新建商品房预售资金监管中，买受人应将全部商品房价款支付至甲方新建商品房预售资金监管账号：56×××84；分期付款的，乙方应于2015年11月30日前，一次性存入商品房首付款100000元；2015年12月31日前，一次性存入商品房二次付款1113851元；2016年1月31日前，一次性存入商品房尾款172647元；出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.共同配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月（即至2016年9月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同规定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同之外的双方协商一致的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月（即至2017年3月31日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金。上述合同签订前后，大都公司分别于2013年12月12日、2014年2月13日、2015年2月16日和2015年11月26日向黄秋出具收款事由为购房定金、绿洲长岛（1-31-01）、首付款、收房款，对应票面金额分别为100000元、530000元、920451元、172647元的收据四张。合同当事人向相关管理机关办理了案涉合同的备案手续，合同备案号（编号）为夏150023607，备案合同的出卖人为盈合鑫公司，买受人为黄秋。另查明，2017年12月21日，因谭邦红起诉本案被告盈合鑫公司、大都公司，本院作出（2017）鄂0115民初4731号民事判决，认定：盈合鑫公司于2014年1月15日经批准成立，股东为大都公司和武汉山绿农业基地开发有限公司。盈合鑫公司成立后，开发建设了位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区的商品房。2015年1月，大都公司和武汉山绿农业基地开发有限公司将其持有的盈合鑫公司的股权全部转让给了武汉九立投资集团有限公司，股权转让后，武汉九立投资集团有限公司持有盈合鑫公司的全部股权，盈合鑫公司的类型变更为非自然人或控股的法人独资有限责任公司。上述股权转让时，大都公司与武汉九立投资集团有限公司达成了由大都公司以盈合鑫公司的名义继续开发建设以及销售位于武汉市江夏区五里界街东湖街村、毛家畈村绿洲长岛一期A区商品房的口头协议。盈合鑫公司亦确认该口头协议。此后，大都公司以盈合鑫公司的名义开发建设绿洲长岛一期A区商品房，并进行销售。盈合鑫公司不服该判决，上诉至湖北省武汉市中级人民法院，该院作出（2018）鄂01民终3367号判决，维持原判决。2018年5月18日，盈合鑫公司的股东变更登记为河南鑫苑广晟置业有限公司。截至本案辩论终结时，案涉房屋尚不具备合同约定的交付条件。本院认为，盈合鑫公司与黄秋签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉合同签订前后，大都公司分别于2013年12月12日、2014年2月13日、2015年2月16日和2015年11月26日向黄秋出具收款事由为购房定金、绿洲长岛（1-31-01）、首付款、收房款，对应票面金额分别为100000元、530000元、920451元、172647元的收据四张。基于（2017）鄂0115民初4731号生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，则大都公司作为代理人在代理权限内开发建设并以盈合鑫公司的名义与黄秋签订《武汉市商品房买卖合同》销售案涉房屋的行为对被代理人盈合鑫公司产生法律效力，且案涉合同已经办理了备案手续，故黄秋向大都公司支付购房款应认定为向盈合鑫公司支付购房款。黄秋已经按照合同约定履行了付款义务，盈合鑫公司应履行合同约定的按时交付案涉房屋的义务。而案涉房屋至今不具备合同约定的交付条件，盈合鑫公司逾期交房的行为已经构成违约，应承担违约责任。截止本案辩论终结时，距离合同约定的交房宽展期已超过了6个月，且黄秋要求继续履行合同，故盈合鑫公司应按案涉《武汉市商品房买卖合同》中“出卖人超过约定的宽展期届满日6个月（即2017年3月31日）后交房的，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之二的违约金”的约定的计算方法支付违约金。黄秋主张盈合鑫公司支付以已付房价款1386498元为基数按每日万分之二计算自合同约定的交房宽展期届满的次日（即2016年10月1日）起至实际交房之日止的违约金，合法有理，本院予以支持。盈合鑫公司辩称其是受大都公司委托，以大都公司代理人的身份与黄秋签订合同的意见，与本院作出的（2017）鄂0115民初4731号生效判决认定的事实不符，且无足够的证据推翻该判决认定的事实，故本院不予采纳。黄秋主张大都公司对前述违约金承担连带责任，由于本院前述生效判决认定大都公司与盈合鑫公司存在由大都公司代理开发建设、销售绿洲长岛一期A区商品房的法律关系，大都公司作为代理人在代理权限内实施的民事法律行为由被代理人盈合鑫公司承担法律后果，且黄秋未予举证证明大都公司在本案中存在承担相应责任的证据，故对黄秋的该项请求，本院不予支持。盈合鑫公司辩称其新股东并无过错，应酌情减轻该公司的法律责任。依照《中华人民共和国公司法》第三条的规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，以全部财产独立承担民事责任。有限责任公司的股东以认缴的出资额为限对公司承担责任。大都公司系受盈合鑫公司委托，盈合鑫公司应承担大都公司代理行为的法律后果。除法律另有规定之外，盈合鑫公司的股东仅以出资额为限对外承担责任。故该公司的上述辩称意见，法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告武汉盈合鑫置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告黄秋支付以1386498元为基数自2016年10月1日起按每日万分之二的标准计算至被告武汉盈合鑫置业有限公司交付具备案涉《武汉市商品房买卖合同》约定交付条件的案涉房屋之日止的违约金（截至2019年10月31日为311962.05元）；二、驳回原告黄秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5984元，减半收取为2992元，由被告武汉盈合鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊波二〇二〇年六月二十八日书记员  方旎