福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1114号 原告：吴群海，男，1970年3月4日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 原告：李建前，男，1956年9月9日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 原告：曾超雄，男，1983年6月14日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 以上三原告共同委托诉讼代理人：沈枫荣，福建冠莆律师事务所执业律师，特别代理。 被告：甘信良，男，1989年9月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市仙游县。 吴群海、李建前、曾超雄诉甘信良租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案。依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。吴群海、李建前、曾超雄的委托诉讼代理人沈枫荣，吴群海，李建前，甘信良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴群海、李建前、曾超雄向本院提出诉讼请求:依法判令解除吴群海、李建前、曾超雄与甘信良于2019年3月15日签订的《店面房屋租赁合同》；依法判令甘信良立即将租赁房屋腾空并交还给吴群海、李建前、曾超雄；依法判令甘信良立即向吴群海、李建前、曾超雄支付自2020年2月15日起至起诉之日止按月36000元计算的房屋租金；依法判令甘信良向吴群海、李建前、曾超雄支付自起诉之日起至实际返还房屋之日止按月36000元计算房屋占有使用费；依法判令吴群海、李建前、曾超雄不返还给甘信良租房押金90000元；本案诉讼费由甘信良承担。事实和理由：2019年3月15日，吴群海、李建前、曾超雄与甘信良签订一份《店面房屋租赁合同》，吴群海、李建前、曾超雄把坐落在莆田市荔城区黄石镇水南村南洋西大道53号、55号、61号，结构一层、二层，共三坎店面出租给甘信良经营鞋服生意。双方约定该房屋租赁期限为3年（即2019年4月15日至2022年4月14日止）。并约定从2019年4月15日至2021年4月14日，每月每坎店面租金12000元，2022年每月每坎店面租金12500元。租金按月支付，若甘信良拖欠租金时间超过3天，构成违约，则吴群海、李建前、曾超雄有权没收押金并终止合同等。合同签订后，吴群海、李建前、曾超雄如约将房屋交付给甘信良使用，但甘信良只支付租金至2020年2月15日止，拒不支付之后的租金，甘信良已构成违约。至今甘信良拖欠电费695.18元、795.18元，水费376.7元。 甘信良辩称，甘信良确实已交租金至2020年2月15日止，因为年初发生疫情，2020年1月29、1月30日两次向吴群海、李建前、曾超雄发手机短信，与其商量因疫情期间无法开门营业要求免除租金一个月，但吴群海、李建前、曾超雄一直未答复，而吴群海、李建前、曾超雄在没有回复甘信良的情况下，就另行广告招租，并且之后起诉。招租的广告甘信良有拍照为证。甘信良收到法庭的调解通知，调解时甘信良提出因为疫情没有经营，没有收入，要求减免租金，但调解不成，甘信良就于2020年4月15日搬走，2020年5月5日交付钥匙给吴群海、李建前、曾超雄，钥匙交接时，甘信良也有录像为证。因为以下等原因,疫情期间无法开门营业，店前街道也修路封路，店铺重新装修花费了100多万元，吴群海的二楼从未按合同中约定交付使用，曾超雄的二楼是其自家在使用，也未按合同约定交付使用，疫情期间没有收入商量要求免除租金一个月，在多次沟通而没有回复的情况下，吴群海、李建前、曾超雄已经自行招租，强制解除合同，甘信良也同意解除合同并已经腾空店铺，所以甘信良不同意再支付房租，押金要退还，诉讼费用应当由吴群海、李建前、曾超雄承担。在搬走时清结水电费，甘信良要求曾超雄的父亲报送实际金额，但他没有报送。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴群海、李建前、曾超雄在本院指定的举证期限内提供如下吴群海、李建前、曾超雄的身份证、门牌证、户口本各一份、《店面房屋租赁合同》一份、水电费单3张，甘信良提供移动电话短信截图复印件、2020年3月1日广告招租照片一份、门前街道修路照片一份、已经腾空店铺和钥匙交接视频光盘一份，双方对证据没有异议的部份，本院予以确认在卷佐证。 经当事人陈述及庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下： 2019年3月15日，吴群海、李建前、曾超雄与甘信良签订一份《店面房屋租赁合同》，吴群海、李建前、曾超雄把坐落在莆田市荔城区黄石镇水南村南洋西大道53号、55号、61号，共三坎结构二层店铺出租给甘信良经营服装、鞋生意。双方约定该房屋租赁期限为3年（即2019年4月15日至2022年4月14日止）。并约定从2019年4月15日至2021年4月14日，每月每坎店铺租金12000元，2022年每月每坎店铺租金12500元。租金按月支付，若甘信良拖欠租金时间超过3天，构成违约，则吴群海、李建前、曾超雄有权没收押金并终止合同等。合同签订后，甘信良按约支付押金9万元。吴群海、李建前、曾超雄如约将房屋交付给甘信良使用，但甘信良只支付租金至2020年2月15日止，2020年1月29、30日甘信良以手机短信与吴群海、李建前、曾超雄商量因疫情期间无法开门经营要求免除租金一个月，但吴群海、李建前、曾超雄均无予以回复。2020年3月1日吴群海、李建前、曾超雄在店铺前贴出招租广告，2020年4月13日提起本案诉讼请求并经本院诉前调解，因诉前解调时双方无法达成协议，2020年4月15日甘信良开始搬迁，搬迁完毕后于2020年5月5日交接钥匙给吴群海、李建前、曾超雄。本院于2020年4月20日立案受理，2020年5月6日甘信良签收本院发送的应诉通知书、起诉状副本等应诉资料。因双方对租赁合同在何时解除和押金归属、疫情期间能否免除租金无法达成一致，调解无效，致诉讼。 双方争议的本案合同何时解除、疫情期间能否免除租金、押金归属的焦点问题，本院经审查认定如下： 1、关于本案租赁合同的解除日期的问题。吴群海、李建前、曾超雄依据双方签订的《店面房屋租赁合同》的逾期支付租金可以终止合同的约定，并以起诉状的方式通知甘信良,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,解除权可以单方作出，甘信良也没有提出异议，故可发生效力，并且双方于2020年5月5日确认房屋交接清楚，从实际情况来看甘信良实际于2020年4月13日本院诉前调解时已经知晓起诉状的解除通知，之后着手搬离，已无继续履行租赁合同可能，吴群海、李建前、曾超雄也于起诉前在店铺前贴出招租广告,甘信良没有证据证实该提前贴出招租广告，系与其解除合同的合意，从防止损失扩大角度考虑,也应该给予以出租方一定的搬离期的租金，故本院确认2020年5月5日租赁合同解除生效。 2、关于疫情期间能否免除租金的问题。本案合同履行期间发生2020年1月24日莆田市关于落实全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应，加强对人群密集场所和活动管制措施，自2020年3月19日起调整为三级应急响应，系不可抗力的原因。甘信良已交租金至2020年2月15日止，其以不可抗力原因要求免除疫情期间租金，该主张与因疫情影响不能履行合同之间存在直接的因果关系，应予采纳。2020年3月19日疫情管制逐步放开，过后的合同责任未获得吴群海、李建前、曾超雄同意免除，2020年3月19日之后的租金，甘信良应当予以承担。 3、关于押金归属的问题。双方对押金约定为因逾期支付租金及提前解约的违约责任及其赔偿数额，其押金性质又兼具合同担保质权，故押金不得约定在合同解除时直接归一方所有，只能用于抵消主合同债权，虽然本案合同解除后该担保金还会涉及其他争议条款善后处理，但吴群海、李建前、曾超雄先主张租金债权，所以应先抵消租金。又因本案系出租人提出解除合同并非是承租人提出提前解除租赁合同，根据疫情不可抗力原因造成承租人经营困难的，所以要求承租人承担该节违约责任，不予支持。又因为甘信良主张因没有营业收入并且已投入装修费用等请求退还押金，系等同于主张违约金过高，根据逾期付款的违约金计算是否合理应以实际损失为基础，并综合各种因素予以衡量，可适当予以减少，故酌情以押金抵扣以上疫情三级响应过后未付租金后的余款金额计算逾期付款的损失和适当分担的空置期损失，而将押金视为违约金赔偿数额全部没收，超出一定的合理限度。 综上，本院认为，吴群海、李建前、曾超雄与甘信良双方签订租赁合同，甘信良实际使用了吴群海、李建前、曾超雄提供的租赁房屋，双方业已形成租赁合同法律关系，双方的租赁合同关系对双方具有法律效力。吴群海、李建前、曾超雄起诉主张解除权，甘信良未提出异议，解除通知在合理期间内生效，符合双方约定，应予以支持，并且甘信良已经腾空店铺，双方已自行交接清楚，本院对腾空店铺的请求不予处理。合同中双方约定逾期支付租金的违约责任及其押金取消作为赔偿数额的约定，根据最高人民法院相关审判指引，吴群海、李建前、曾超雄起诉要求甘信良承担出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由提出的解除合同因疫情防控期间产生的违约责任的请求，不予支持。并且以此计算疫情三级响应过后逾期付款造成违约金过分高于实际损失，又因该押金兼具担保性质的质权，并不符合法律规定。吴群海、李建前、曾超雄作为出租方享有请求甘信良及时交清租赁费的权利，甘信良虽然知悉解除通知并着手搬迁，但应在合理期间交付租金，故综合考虑本案因疫情对双方的影响，甘信良应承担逾期付款损失以及适当分担出租方一定的空置期的损失，本院酌情以押金抵扣以上疫情三级响应过后未付租金、逾期付款损失和适当分担的空置期损失，并无违反法律的强制性规定，押金抵扣后双方权利义务了结清楚。甘信良自承租开始即按照约定的租金履行支付，并没有对出租方是否全部移交租赁物提出异议，庭审中亦未能提供相应的证据予以证实，以及疫情期间修路影响营业，已综合考虑为疫情期间影响因素，故甘信良以此主张扣减租金，不予采纳。吴群海、李建前、曾超雄并无起诉主张拖欠水电费，故本院不作处理且对相关的证据不予审核。据此，为维护正常经济秩序，保护合法租赁的正当权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十一条、第二百一十二条、第二百一十九条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 一、解除吴群海、李建前、曾超雄与甘信良于2019年3月15日签订的《店面房屋租赁合同》； 二、驳回吴群海、李建前、曾超雄其他的诉讼请求。 本案案件受理费4260元,由吴群海、李建前、曾超雄负担2210元，由甘信良负担2050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  刘忠生 人民陪审员  朱清鸿 人民陪审员  李文洪 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  吴丽丽 主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 第六十条，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第九十一条，即“有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。” 第九十三条，即“当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。” 第九十四条，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。” 第九十五条，即“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。” 第九十六条，即“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。” 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条第一款，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。” 第一百一十四条，即“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 第二百二十七条，即“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。” 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，即“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。” 第二十七条，即“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。” 第二十九条，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国物权法》第二百零八条，即“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。” 第二百一十一条，即“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。” 第二百一十二条，即“质权自出质人交付质押财产时设立。” 第二百一十九条第二款，即“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。”