山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初1471号原告:陈佐顺，男，1974年8月28日出生，汉族，住山东省临邑县。委托代理人：马朝江，北京凯浩律师事务所律师。被告：张洪春，男，1975年12月7日出生，汉族，住德州市德城区。被告：李莉，女，1978年3月26日出生，汉族，住址同上。被告：德州嘉诚二手房经纪服务中心法定代表人：刘宾宾，总经理。委托代理人：高宗丽、李德志，山东众成清泰(德州)律师事务所律师。原告陈佐顺诉被告张洪春、被告李莉、被告德州嘉诚二手房经纪服务中心（以下简称被告嘉诚中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王伟力独任审判，公开开庭审理了本案。原告委托代理人马朝江，被告张洪春、被告李莉，被告嘉诚中心委托代理人高宗丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈佐顺诉称，2016年11月19日，原告经被告嘉诚中心居间服务，就被告张洪春、被告李莉所有的坐落于嘉诚盛世A32号1单元1201室（建筑面积119.67平方米）的房产达成《房屋买卖合同》和《补充协议》。合同约定房屋成交价为62.5元，定金1万元，首付款24.5万元。2016年11月26日，原告履行了约定付款义务，被告也向原告交付了房屋并办理了物业交割手续，因签约时涉案房屋尚无不动产证，故补充协议约定“甲、乙双方应于甲方不动产证下发后10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构签发批贷函后5日内，甲、乙双方应共同办理房屋所有权登记手续。”为了早日实现房屋过户，原告曾多次催问不动产证的下证情况，但被告张洪春一再隐瞒出证事实，致使原告先后于2018年7月31日和2019年1月9日按张洪春的要求支付其15万元和5万元房款，累计支付房款总额44.5万元。2019年下半年，原告经了解核实方才得知，被告张洪春、被告李莉将出售给原告的涉案房屋又重复出让给他人并予产权过户。二被告对涉案房产的重复处分不仅严重损害了原告权益，还可能存在与他人合谋进行合同诈骗的嫌疑。基于原告家庭一直使用涉案房屋，而在后受让人却从未了解房产占有情况等一系列反常表现，原告遂先行提出了刑事控告，但公安机关收案调查后认为没有犯罪事实，决定不予立案。为此诉至法院，请求1、依法判令被告继续履行与原告之间的房屋买卖合同，协助原告办理嘉诚盛世A32号1单元1201室价值62.5万元房产的过户登记。2、依法确认被告张洪春、被告李莉对涉案房屋的重复买卖行为无效。后原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除原、被告于2016年11月19日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》。2、判令二被告返还原告购房款44.5万元和居间服务费8000元，合计45.3万元。3、判令二被告承担违约责任以及因房屋价值上涨给原告造成的损失合计37.5万元。被告张洪春辩称，1、我与原告签订的房屋买卖合同和补充协议，李莉没有签字，她不知情，补充协议和买卖合同都是无效的；2、44.5万元同意偿还给原告；3、因为房屋买卖合同和补充协议无效，所以我不能给原告37.5万元的房屋上涨费用，也不存在这个费用。被告李莉辩称，我也是受害人，因为这个房子我一直不知情，都是由张洪春打理，听说原告开始一直是租住这个房屋，这次被起诉我才知道他们之间签订了房屋买卖协议，这个房屋买卖协议我没有签过字，也没有委托张洪春代理出售，我和原告根本就不认识，所以说我没有责任。被告嘉诚中心辩称，一、答辩人为居间人，已完成居间合同约定内容，不存在违约行为，不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，答辩人与原告、被告张洪春、李莉签署《房屋买卖合同》，答辩人作为居间人已促成双方订立合同。答辩人已如约履行相关义务且答辩人不存在违约行为，因此不应承担违约责任。二、答辩人作为居间方尊重双方当事人的意思表示，现原告请求解除合同，请求法院依法裁判。答辩人在促成双方签订合同后，积极配合双方办理房屋买卖有关事宜，且不违反《合同法》第425条的规定。答辩人如约履行居间义务，尊重双方当事人的意思表示，现原告请求解除合同，请求人民法院在查明案件事实的基础上依法裁判。经审理查明，2016年11月19日，原告（乙方）与被告张洪春（甲方）签订《房屋买卖合同》，甲方将坐落于嘉城盛世A32号楼1单元1201室（该房屋共有权人为：被告张洪春和被告李莉）出售给乙方。合同约定：第三条成交价格、付款方式（一）经甲、乙双方协商一致，该房屋成交价格为625000元。（二）、甲、乙双方在签订本合同的同时，乙方须先向甲方支付定金1万元，······。（三）甲、乙双方在房产交易中心办理该房屋产权过户登记同时，乙方将剩余的购房款61.5万元整划拨至甲方指定账户。2016年11月19日，原告（乙方）与被告张洪春（甲方）、被告嘉诚中心（丙方）签订补充协议约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2016年11月19日向甲方支付定金10000元，······，该定金视为首付款的一部分。2、房屋所有权证取得：在取得房屋不动产登记证后10日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、首付款：乙方应于2016年11月30日前将首付款24.5万元（包含乙方已支付的定金1万元）以自行直接支付的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲、乙双方应于甲方不动产登记证下发后10日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：在贷款机构签发批贷函后5日内，甲、乙应共同办理房屋所有权转移登记手续。6、物业交割;甲、乙双方应当在2016年11月30日前自行办理物业交接手续。甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。涉案房屋在德州市不动产中心登记时间为2016年3月31日，所有权为被告张洪春与被告李莉共同共有，不动产证准确坐落位置为东方红东路1398号嘉诚盛世A区32号1单元12层1201号。现涉案房屋由原告占有、使用。2016年11月19日，原告向被告嘉诚中心支付中介费8000元。2016年11月19日、2016年11月26日、2018年7月31日、2019年1月3日，被告张洪春分四次收取原告购房款合计44.5万元。2019年6月13日，被告张洪春、被告李莉（甲方）与周志强(乙方）、德州鑫诺邦阳光不动产信息咨询有限公司（丙方）签订房屋买卖居间合同：甲方将坐落于东方红东路1398号嘉城盛世A32号楼1单元1201室房屋出售给乙方，该房屋成交价格为100万元；甲乙双方在签订本合同的同时，乙方需向甲方支付定金20万元，甲乙双方办理房屋产权过户登记时，乙方将购房款40万元划拨至甲方指定账户。2019年6月14日，被告张洪春、被告李莉（甲方）与周志强、田友苹（乙方）签订不动产转移登记申请书，现该房屋已过户给乙方。被告张洪春认可收到周志强房款100万元，本院调取的公安机关询问被告张洪春及周志强笔录也能予以佐证。2019年9月27日，德州市公安局经济技术开发区分局出具不予立案通知书内容为，陈佐顺于2019年8月29日提出控告的被合同诈骗案，经审查认为没有犯罪事实，决定不予立案。原告提供热力公司收费票据用以证明争议房屋原告实际居住。以上事实有房屋买卖合同、补充协议、收款证明、收费票据、不予立案通知书、询问笔录、完税证明、身份证复印件、申请书、发票、房权证复印件、人口登记卡、房屋调查表及开庭笔录等在卷证实。本院认为，被告张洪春、被告李莉为本案涉案房屋的原共有人，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：······，（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等处理权。最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有人关系存续期间，部分共有人擅自处分共用财产的，一般认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。被告张洪春在夫妻存续期间未经被告李莉同意擅自将该房屋出售给原告，事后未得到被告李莉的追认，应认定2016年11月19日原告与被告张洪春签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》无效，被告张洪春应返还原告购房款44.5万，原告将本案争执房屋返还给被告张洪春。原告要求被告张洪春返还居间服务费8000元，被告张洪春无异议，应予返还。原告要求被告张洪春、被告李莉承担因房屋价值上涨给原告造成的损失37.5万元。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第33条规定：[财产返还与折价补偿]合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添加等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。第三十四条[价款返还]双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。结合本案，被告张洪春在2016年11月份以62.5元价格将涉案房屋出卖给原告的情况下，又于2019年6月份以100万元的价格将房屋出卖给他人，并已办理过户手续，期间涉案房屋增值37.5万元。原告与被告张洪春所签合同无效的原因系被告张洪春在夫妻存续期间未经涉案房屋共有人被告李莉同意擅自将该房屋出售给原告，被告张洪春存在过错，且被告张洪春又将涉案房屋转卖他人并已过户，致使原告与被告张洪春所签合同的效力彻底不存在补救可能，故被告张洪春对与原告签订的合同无效承担主要责任，原告知道或应当知道涉案房屋系被告张洪春与被告李莉共有，在被告李莉未表示同意的情况下购买该房屋，自身也存在过错，双方过错比例应为7:3，即被告张洪春应承担因合同无效而给原告造成的损失70%的责任。原告损失为房屋价值上涨差价，37.5万元，被告张洪春应赔偿原告26.25万元（37.5万元×70%）。原告要求被告李莉返还购房款44.5万元、居间合同8000元、承担房屋价值上涨损失37.5万元，因原告并未提交证据证明被告李莉对被告张洪春出卖涉案房屋知情，且被告李莉事后亦不追认，其对被告张洪春因造成本案合同无效并无过错，故原告要求被告李莉承担责任，不予支持。原告将被告嘉诚中心列为被告，但原告并没有证据证明该被告在本案中存在过错，故对原告要求该被告承担责任的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于贯彻《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条之规定，判决如下：一、被告张洪春返还原告陈佐顺购房款44.5万元，限判决生效后十日内付清。二、被告张洪春返还原告陈佐顺居间服务费8000元，限判决生效后十日内付清。三、被告张洪春赔偿原告陈佐顺房屋价值上涨款26.25万元，限判决生效后十日内付清。四、原告陈佐顺将坐落在东方红东路1398号嘉诚盛世A区32号1单元12层1201号房屋返还被告张洪春，限判决生效后十日内交付。五、驳回原告陈佐顺其他诉讼请求。案件受理费6040元，由原告陈佐顺负担821元，被告张洪春负担5219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王伟力二〇二〇年六月十日书记员  董晓艳