内蒙古自治区包头市石拐区人民法院民事判决书（2020）内0205民初182号原告：鲍燕，女，1970年6月12日出生，交通警察，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：郝志晨（原告鲍燕的配偶），个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。被告：包头市金成置业有限公司。法定代表人：杨贵。委托诉讼代理人：李立新。原告鲍燕与被告包头市金成置业有限公司（以下简称金成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告鲍燕的委托诉讼代理人郝志晨，被告金成置业公司的委托诉讼代理人李立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还天然气安装费5800元、天然气维护费235元、智能水表费450元、物业费1365元，共计7850元；2.判决被告对原告鲍燕的房屋装修进行恢复原状；3.判决被告支付违约金47015.84元（=235079.2元×20%）；4.判决被告支付逾期交房的违约金20000元（按每个月1000元计算，自2018年9月30日暂算计到2020年5月31日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月7日签订了《包头市喜桂图新区蓝天城商住小区项目》楼宇认购书，原告鲍燕购买了石拐新区蓝天城住宅XXXXXX的房屋，该房屋建筑面积约为94.79平方米，单价为每平方米2480元，购房总价款为235079.2元。原告鲍燕于2017年12月7日给付第一笔房款135079.2元，在2018年4月25付清了尾款。由于金成置业公司承诺在2018年9月30日之前一定能够正式交工，所以，原告鲍燕于2018年4月26日领取钥匙后即开始进行装修，当装修完成后即入住该房屋。金成置业公司称“能够按时交工”，但是该项目到目前为止还迟迟未交工。该小区的1号至8号楼的“水、电、暖、气”一直未开通，单元门也没有安装。2019年9月份前后，7号楼已安装了半数的玻璃，2020年5月份，安装了一部分步梯，现在的楼梯的扶手也没有安装。由于金成置业公司迟迟未完工，原告鲍燕新装修的房屋由于潮湿而墙体发霉脱落，并且新安装的柜子也严重变形。金成置业公司到目前也迟迟未交房，已经严重违约，故原告鲍燕诉至法院。庭前经询问原、被告双方时，原告鲍燕认为，第一项诉讼请求中相关的收费需要金成置业公司提供收费依据，其中，天然气5800元的安装费不符合收费标准，而天然气维护费235元、智能水表费450元和物业费1365元，均没有实际发生，理应退回或者由金成置业公司出示相关收费依据。第二项诉讼请求具体明确为：现装修的是硅藻泥墙面和屋顶，因为房屋返潮而发生变色，金成置业公司应将颜色恢复，因返潮发生变形的柜子也需要修复。在第三和第四项诉讼请求中存在违约金的两种不同计算方式，可以二选一，如果金成置业公司继续违约不交工，违约金应继续计算。第二，原告鲍燕出示《包头市喜桂图新区蓝天城商住小区项目》楼宇认购书第二页手写体注有“备：出卖人与买受人约定所购房屋于2018年9月30日之前正式交工。如不能如期交工视为出卖人违约，另房屋尾款减去门窗、玻璃未完工部分计6500元，实际再交付93500元”以证明金成置业公司存在违约行为，原告鲍燕又出示相关收据以证明其已付清相关费用。原告鲍燕还出示了相关的照片以证明案涉房屋内外的状况和装修受损坏状况及所居住小区未交工的状况。第三，2018年4月26日，按照收据载明的各项费用原告鲍燕全部交清后，售楼部即允许原告鲍燕自行安装门窗、地暖及实施布线（由此产生的费用，原、被双方已经同意从合同约定的房款中核减）后自行入住使用，双方在合同中未对具体的房屋交付条件有明确约定。故原告鲍燕认为付清相关的款项后，就达到了入住条件，即可以自行入住，且当时鲍燕是在认可合同中“2018年9月交工的承诺时间”后才自行坚持入住的。本案中，原告鲍燕自认入住了案涉房屋时就意味着原告鲍燕同意接收该房屋，原告鲍燕主张的违约金是按照合同约定主张金成置业公司逾期交房而产生的违约金。庭审时，原告鲍燕再次明确其提出的第二项诉讼请求依据的是原、被告双方签订的房屋买卖合同，该合同有按期交房的明确约定，金成置业公司的违约行为导致了原告鲍燕的装修受到了损失。被告金成置业公司辩称，第一，庭前经询问原、被告双方时，金成置业公司认为，针对原告鲍燕提出的第一项诉讼请求中关于“退还天然气安装费5800元、天然气维护费235元、智能水表费450元、物业费1365元，共计7850元”的事项，金成置业公司不同意退款，因该四项费用属于是金成置业公司代收的款项；针对原告鲍燕提出的第二项诉讼请求中关于“对装修进行恢复原状”的事项，金成置业公司需要到现场进一步了解情况再做决定；针对原告鲍燕提出的第三和第四项诉讼请求中“关于支付违约金”的事项，金成置业公司不同意支付，因造成逾期交房是因为政府没有办理完毕土地使用权证，金成置业公司相关的土地出让金已给付完毕，符合土地使用权证的颁证要求。第二，案涉房屋小区蓝天城住宅工程分为一期工程和二期工程，当年同时开工，原告鲍燕购买的是二期工程的住宅，原告鲍燕领取钥匙时并不具备入住条件，合同约定2018年9月30日前交工，实际未交工原因是土地使用权证没有办理完毕，进而影响了房屋销售，且相关房屋的按揭贷款手续也无法办理，还影响了资金回笼，所以，也造成了原告鲍燕诉称的房屋的基础设施（供水、供电、供暖和天然气，其中，原告鲍燕自行入住至该住宅内的相关用电为临时用电，其费用已由金成置业公司负担）无法完工。原告鲍燕购买的房屋实质上不具备居住条件（水、电、暖气和天然气等设施都铺设完毕才符合居住条件）。第三，金成置业公司认可原告鲍燕出示的《包头市喜桂图新区蓝天城商住小区项目》楼宇认购书及相关的收据，对于原告鲍燕诉称的装修问题的成因是多方面的，不一定是整栋楼施工原因造成的，有可能是装修造成的，具体问题需要现场核实。第四，案涉房屋是否真的适合居住，原告鲍燕应当自行判断。合同中未明确约定具体的房屋交付条件，案涉房屋未竣工验收，原告鲍燕是坚持自行入住的，意味着其同意接收该房屋。庭审时，被告金成置业公司仍坚持以上观点，不同意原告鲍燕的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月7日，原、被告双方签订了《包头市喜桂图新区蓝天城商住小区项目》楼宇认购书1份，对“石拐新区蓝天城住宅XXXXXX”的案涉认购房屋的买卖达成协议，该合同约定：“该房屋销售建筑面积约为94.79平方米……认购总房款为235079.2元……付款方式为分期付款，于2017年12月7日前给付第一笔房款135079.2元……于2018年5月1日前付余款10万元整”，该认购书第二页手写体注有“备：出卖人与买受人约定所购房屋于2018年9月30日之前正式交工。如不能如期交工视为出卖人违约，另房屋尾款减去门窗、玻璃未完工部分计6500元，实际再交付93500元”的事项，原、被告双方均认可该注明的事项。原告鲍燕于2018年4月25即付清了案涉房屋的尾款，原告鲍燕认为“金成置业公司承诺在2018年9月30日之前一定能够正式交工”，故原告鲍燕于2018年4月26日付清相关费用后即开始对案涉房屋组织实施装修并于装修完成后即入住了该房屋。原告鲍燕认为，金成置业公司按照合同约定已逾期交房，故诉至法院。另查明，原告鲍燕已于2018年4月26日按照收据载明的各项费用，交纳了天然气安装费5800元、天然气维护费235元、智能水表费450元和物业费1365元，共计7850元，其中该收据（XXXXXXX）载明“今收到鲍燕，蓝天城XXXXXX领钥匙，交来……物业费从正式交工之日起算壹年”，落款处有鲍燕签字确认，还有收款单位的中航长城大地建工集团内蒙古超亿工程有限公司财务专用章盖章确认。又查明，金成置业公司为证明代收的款项的合法性，出示了《燃气管道入户合同》（金成置业公司与包头市燃气有限公司之间签订）2份，《报警器报装合同》1份和《前期物业服务合同》1份等书证，还有包头市石拐供水站出具的《证明》1份，该《证明》载明：“蓝天城小区图纸设计为普通水表，根据建设‘数字化智慧化’石拐新区精神，蓝天城小区由建设方代升级方向用户收取升级‘数字远程控制水表’费450元/块，直接支付给水表升级方”。还查明，金成置业公司就案涉房屋的销售行为发生前，于2015年10月30日已取得了（2015）包房字第0060号《商品房预（销）售许可证》。再查明，原告鲍燕为证明其诉称的装修受损的事实，仅提交了案涉房屋内外的照片，未能提交证据证明金成置业公司的违约行为导致了原告鲍燕的装修受到了损失的“因果关系”和“原装修的具体情况”的事实。上述事实，有双方当事人提供的《包头市喜桂图新区蓝天城商住小区项目》楼宇认购书1份、《收据》3份、照片、《燃气管道入户合同》2份，《报警器报装合同》1份、《前期物业服务合同》1份、《证明》1份、网上银行电子回单、当事人身份证明和当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案原告鲍燕是因被告金成置业公司逾期交房而主张违约责任引发的纠纷，本案的争议焦点在于原告鲍燕接收房屋后又以房屋不具备交付条件主张逾期交房违约责任是否应予支持。首先，依法成立的合同受法律保护。原告鲍燕与被告金成置业公司签订的《包头市喜桂图新区蓝天城商住小区项目》楼宇认购书系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。第二，从合同实际履行方面分析，原告鲍燕已依约履行了付款义务。金成置业公司作为房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。作为开发商，金成置业公司向购房人交付的房屋也应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记，至今案涉房屋仍未能完成竣工验收和备案登记。而原告鲍燕于2018年4月26日付清全部款项后，原告鲍燕认为“案涉房屋达到了入住条件”便继续实施了该房屋的装修并入住至今，原告鲍燕作为购房人明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，已不存在金成置业公司可以再次重复实际交付案涉房屋的情形，案涉房屋已发生转移占有，应视为房屋已交付使用，其主张的由金成置业公司承担逾期交房违约责任，本院不予支持。故对原告鲍燕在第三和第四项诉讼请求中主张违约金给付的诉讼请求，本院不予支持。第三，关于原告鲍燕在第一项诉讼请求中主张的相关的收费项目的款项返还的诉讼请求，原、被告双方未就上述收费项目的交纳明确约定，双方也不能达成补充协议，则应当按照交易习惯确定。因涉及到天然气、供水和物业公司等多个专业经营单位委托代收费用的法律关系，属于另外的法律关系，鉴于本辖区天然气安装费、天然气维护费、智能水表费和物业费的交纳存在均由购房人在交纳房款时先行垫付的情形，且案涉房屋的以上各项费用仍未实际开始计费，当庭已告知双方，待相关费用开始计费时，金成置业公司所代收的相关费用应凭各项费用的正式收费收据与原告鲍燕另行结算，故本案不予处理，可另行解决，原告鲍燕提出的该项诉讼请求，本院不予支持。第四，关于原告鲍燕在第二项诉讼请求中主张的“房屋装修进行恢复原状”的诉讼请求，因原告鲍燕未能举证证实该房屋装修受损与金成置业公司违约行为存在因果关系，故本院不予支持。综上所述，案涉房屋至今未能竣工验收，而鲍燕于2018年4月26日实际收房。因鲍燕在案涉房屋未符合法定交付条件时收房是客观事实，后又以房屋不符合交付条件主张逾期交房违约金，依法应不予支持。故原告鲍燕提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告鲍燕的诉讼请求。案件受理费835.82元，由原告鲍燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 王 治 二〇二〇年六月二十九日书记员 乌日娜附：本判决适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。