贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民再14号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林向阳，男，1969年3月25日出生，汉族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：何东，贵州煜众律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人)：黎平县生望房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省黔东南州黎平县德风镇城南8号地块。法定代表人：邹义生，总经理。委托诉讼代理人：王进，贵州兄弟律师事务所律师。再审申请人林向阳因与被申请人黎平县生望房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）黔26民终352号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于二〇一九年十二月六日作出（2019）黔民申3690号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人林向阳及其委托诉讼代理人何东，被申请人黎平县生望房地产开发有限责任公司法定代表人邹义生及其委托诉讼代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林向阳申请再审请求：撤销本院（2019）黔26民终352号民事判决，依法改判。事实和理由：（一）本案二审判决认可一审调查的事实，认定解除双方签订的《商品房买卖合同》，为何不判决被申请人返还林向阳购房款。（二）二审判决认定申请人林向阳没有支付《商品房买卖合同》的对价，属于对事实的曲解，本案被申请人生望公司签订《商品房买卖合同》并出具收据的行为，表明其已经同意了将涉案房屋抵偿给林向阳。（三）二审判决要求林向阳另行向债务人主张权利，这个判决内容明显违反了我国关于债权转让的法律规定。本案中林向阳的债权被申请人生望公司已经受让，林向阳只能找生望公司主张债权，生望公司若不履行《商品房买卖合同》，就应当退还本金并赔偿损失。（四）被申请人生望公司辩称已将本案涉案房屋卖给张丽萍，所得房款已经还给了莫先平，申请人认为这是被申请人生望公司与莫先平的债务纠纷，与申请人无关，若二审法院认为生望公司偿还莫先平该笔债务与本案有关联，应当追加莫先平和黄国新参加诉讼。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。被申请人黎平县生望房地产开发有限责任公司辩称：一、生望公司与林向阳并未发生房屋买卖关系，本案实属于民间借贷糾纷引发的以物抵债的法律事实，林向阳向生望公司主张返还购房款不能获得支持。生望公司欠案外人莫先平150万借款，莫先平欠黄国新借款（具体金额不详），黄国新欠本案当事人林向阳借款（具体金额生不详）。为清偿债务，生望公司将案涉房屋抵给莫先平，莫先平又抵给黄国新，黄国新最终将案涉房屋抵给林向阳。这样，生望公司才与林向阳签订了《商品房买卖合同》，并向林向阳出具了收据并在收据上载明“列抵莫先平的借款及利息”字样。之后，生望公司虽然出具了所谓的房屋销售收款收据，但林向阳并未向生望公司实际支付任何款项，双方也未履行房屋买卖合同写明的任何义务。本案的法律关系属于以物抵债而非房屋买卖，原一审、二审判决事实认定均已肯定，林向阳对该事实也未提出异议。基于上述事实，林向阳以房屋买卖合同的事实和理由起诉生望公司返还所谓购房款，是缺乏事实依据和法律根据的，不能获得支持。毕竟，从事实上讲，生望公司没有获得林向阳的对价，不可能产生购房款返还义务。二、本案不属于林向阳所称的债权转让，如以债权转让法律关系审理本案并作出裁决，不仅不符合事实，反而会产生法律风险。根据《合同法》第79条一83条的规定，债权转让是指债权人将合同权利全部或部分转让给第三人的情形，本案不符合债权转让的特征：1、生望公司的债权人是莫先平，黄国新、林向阳都不是生望公司的债权人。由于莫、黄、林等人的债权债务发生了层层转让，但这种转让却是以房屋抵押为内容的。生望公司因借贷关系而欠莫先平的钱，就债权人莫先平而言其合同权利是借款合同的收取本金利息的权利，而非房屋抵押，以此主张属于债权转让，并不符合同法债权转让的规定，因为莫先平并不要求生望公司直接向第三人交付借款本金和利息。2、以债权转让为由审理会出现程序错误以及法律风险。如果按照债权转让法律关系审理本案，都应该将除生望公司和林向阳之外的第三人追加列为诉讼当事人，本案的一审、二审显然没有满足这一程序要求。在本案中，无法查明莫先平、黄国新、林向阳等人之间的债权债务的合法性，借贷金额多少，如果要求生望公司连本带息直接向林向阳支付524939元，可能导致加重生望公司的责任，更有可能是对莫先平等人之间的合法性存疑债务的一种确认，造成误判。本案在开庭之前，黄国新已因涉嫌诈骗莫先平等人被公安机关以诈骗罪立案侦查。这种情况下，如果认可这种所谓债权转让，误判的可能性就增加。3、即便按照林向阳债权转让的思路，生望公司也没有向林向阳返还所谓购房款的义务。根据《合同法》第82条的规定，债务人对于让与人（债权人）的抗辩，可以向受让人主张。生望公司可以对抗莫先平的抗辩权对抗林向阳。现在的事实是，案涉房屋已经于2017年6月30日以447140元的价格，由莫先平指示生望公司代为销售给张丽萍，所得购房款也转给了莫先平。同时，根据生望公司和莫先平民间借贷纠纷的生效法律文书认定，生望公司与莫先平的借贷关系已经因生望公司履行完毕而归于消灭，生望公司不再需要向莫先平支付所谓的欠款。作为林向阳请求权基础，生望公司与莫先平债权债务已经清偿，皮之不存毛将焉附？生望公司自然不需再向林向阳支付任何款项。三、本案名为买卖实为民间借贷的担保，依法应驳回林向阳的起诉。《民间借贷解释》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。在案证据证实，本案的房屋买卖合同是对生望公司与莫先平之间民间借贷关系的担保，即便层层发生抵押，也未改变民间借贷之事实。对于这种情形，法律已经做出规定。本案应按照民间借贷审理，林向阳坚持以房屋买卖合同起诉，依法就应驳回其起诉。综上，林向阳起诉生望公司房屋买卖合同纠纷，缺乏事实基础和法律依据，请求人民法院依法判决，驳回其起诉。林向阳向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告在2015年11月23日签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告购房款456,469元及利息68,470元，合计524,939元；3.判决被告赔偿原告已交购房款一倍的违约赔偿金456,469元；以上合计981,408元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，林向阳变更其第2项诉讼请求为：被告偿还原告购房款456,469元，按年利率6.18%计算利息，从2015年11月24日开始计算至还清为止；并放弃了第3项诉请请求。一审法院认定事实：2015年11月23日原告林向阳与被告黎平县生望房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“生望国际”8-1-4-1号商品房一套，该房屋单价为3,380元每平方，房屋总价为456,469元。原告林向阳用被告开具给黄国新的购房款收据作为本案原告购房款，2015年11月24日被告向原告出具收据一张，收到林向阳现金456,469元，收据注明：“同意列抵莫先平借款本金及利息”。2017年6月30日被告以447,714元将8-1-4-1号商品房出售给张丽苹，并办理了商品房预售合同登记备案手续，所得购房款分三次转给莫先平。因原告无法取得房屋，为此提起诉讼，在诉讼中，原告申请诉讼保全，申请查封被告价值98万元财产，申请保全费5,000元。因原告未到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人陈述与诉状一致，为核实情况，在通知原告了解情况时，原告将本案诉讼请求变更为偿还原告购房款456,469元，按年利率6.18%计算利息，从2015年11月24日开始计算到还清为止，并明确以其陈述为准。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。且双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条约定合同自双方签字（盖章）之日生效，现被告辩称原告并未履行交款义务，被告未收到原告购房款，该《商品房买卖合同》不生效，因原告林向阳经被告同意，用被告开具给黄国新的购房款收据作为本案原告购房款，所以原告不应交购房款，被告辩解《商品房买卖合同》不生效的理由不充分，不予认可。原告放弃判决被告赔偿原告已交购房款一倍的违约赔偿金456,469元的诉讼请求是原告对自己权利的处分，予以认可；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具备下列情况之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，现原、被告签订合同后，原告又将该商品房出卖给张丽苹，并已备案，导致原告林向阳无法取得该房屋，合同目的无法实现，现原告请求判决解除原、被告在2015年11月23日签订的《商品房买卖合同》、返还原告购房款456,469元的诉讼请求予以支持；原告要求按年利率6.18%计算利息，从2015年11月24日开始计算到还清为止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）和银发［2015］325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％。现原告要求按按年利率6.18%计算利息，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原、被告在2015年11月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黎平县生望房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告林向阳购房款456,469元及利息（利息按购房款456,469元，年利率6.18％计算，从2015年11月24日起至还清之日止）。案件受理费13,614元，减半收取6,807元，保全费5,000元，共计11,807元，由被告黎平县生望房地产开发有限责任公司负担。黎平县生望房地产开发有限责任公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间没有房屋买卖合同关系，一审认定本案属于商品房预售合同纠纷与事实不符。2012年至2013年期间，上诉人生望公司欠债权人莫先平本金150万元，截止2015年11月欠本息共260余万元。因无力偿还，经莫先平提出，上诉人用自己名下的房屋6套折价2433821抵给莫先平，有部分欠款以现金支付。莫先平另欠其他人债务，上诉人用房屋抵债时按莫先平的要求，出具了6份房屋买卖合同和6份收据（黄国新4套、薛国伟1套、陈宏林1套），但没有发生实际房屋买卖的事实，也没有发生实际的买卖房屋资金往来。莫先平与黄国新共同经营企业，莫先平便用上诉人抵债的6套房屋作为投资，告知黄国新。黄国新取得房屋的合同和收款收据后，用本案所涉8-1-4-1号房屋抵债给被上诉人林向阳。为便于被上诉人林向阳实现债权，2015年11月23日，黄国新与被上诉人林向阳来到上诉人公司，要求上诉人出具一份收据、一份合同给被上诉人。上诉人考虑到自己只与莫先平发生债权债务关系，在出具给被上诉人的收据上载明“同意列抵莫先平借款本金及利息”字样。至今为止，被上诉人并未向上诉人实际交付任何购房款。莫先平发现黄国新将上述房产处置不妥当，便予以收回。2017年6月30日以上诉人名义出售给张丽苹，上诉人通过自己具备的资质，代为收取张丽苹的购房款447714元后就转账支付给了莫先平用于清偿债务。二、上诉人与被上诉人没有房屋买卖的意思表示，被上诉人也未向上诉人实际支付购房款。一审按合同纠纷审理并判决解除合同、要求上诉人返还被上诉人购房款，适用法律错误。林向阳辩称：请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，程序合法，被上诉人一审提交的证据已形成完整的证据锁链，一审判决适用法律正确，应当维持一审判决。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间签订了商品房买卖合同、车位赠送协议，上诉人还出具了法定代表人签字并加盖上诉人印章的收款收据给被上诉人，双方之间形成了房屋买卖的合同关系，上诉人不按照合同履行交房义务，违反合同约定。二、上诉人在签订商品房买卖合同出具收款收据时，上诉人明知道其公司债权人莫先平欠黄国新钱，黄国新欠被上诉人借款本金45万元，所以几方才达成协议用上诉人的房屋折抵该笔借款。该事实在一审庭审中上诉人法定代表人已认可。三、本案中虽然被上诉人没有转账流水，但上诉人出具给被上诉人的收款收据上已经注明清楚该笔款项是折抵莫先平借款本金及利息，并且得到了上诉人公司的法定代表人签字盖章认可。本院二审查明事实与一审一致。本院二审认为，上诉人生望公司与被上诉人林向阳签订的案涉《商品房买卖合同》，从形式上看，系房屋买卖合同；从其发生原因来看，其实质系生望公司以房屋抵偿债务的协议。首先，生望公司通过以物抵债的方式将案涉房屋抵给莫先平，用于偿还其所欠莫先平的债务；其次，又由于莫先平与黄国新之间的债权债务关系，莫先平要求将案涉房屋直接以物抵债给黄国新，故生望公司向黄国新出具了收据，其中载明“同意列抵莫先平的借款及利息”，莫先平亦在该收据上签字；再次，又由于黄国新与林向阳之间的债权债务关系，黄国新又要求将案涉房屋以物抵债给林向阳，用于偿还其所欠林向阳的债务，故生望公司与林向阳签订了案涉《商品房买卖合同》，并向林向阳出具了收据，其中载明“列抵莫先平的借款及利息”。从上述过程来看，生望公司与林向阳签订《商品房买卖合同》的真实意思表示是通过以物抵债的方式消除债务，生望公司最终目的是以案涉房屋抵偿所欠莫先平的债务，林向阳最终目的是通过受让案涉房屋的方式实现其对黄国新的债权。然而案涉房屋最终是以生望公司名义出售给了案外人张丽苹，并将收取的购房款支付给了莫先平，从而实现了抵偿莫先平债务的目的。那么本案中生望公司与林向阳签订的《商品房买卖合同》实际并没有履行，当事人之间以物抵债的合同目的并未得以实现，实则并没有因为案涉《商品房买卖合同》而消除生望公司与莫先平、莫先平与黄国新、黄国新与林向阳之间的债权债务关系。现案涉房屋已经出售给案外人张丽苹，并办理了合同登记备案和不动产预告登记手续，生望公司与林向阳签订的案涉《商品房买卖合同》已实际不能履行，当事人之间以物抵债的合同目的已然不能实现，因此对于林向阳要求解除合同的诉讼请求，应予支持。同时由于案涉《商品房买卖合同》实际并没有履行，实则并没有因为该合同而消除生望公司与莫先平、莫先平与黄国新、黄国新与林向阳之间的债权债务关系，说明林向阳实际并没有支付购房款的对价，故林向阳要求生望公司偿还购房款和支付利息的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。一审判决上诉人生望公司返还购房款及支付利息，判决有误，本院予以纠正。对于林向阳实际未能实现的债权，其可另行向其债务人主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持贵州省黎平县人民法院(2018)黔2631民初1367号民事判决第一项；二、撤销贵州省黎平县人民法院(2018)黔2631民初1367号民事判决第二项；三、驳回被上诉人林向阳的其余诉讼请求。一审案件受理费13,614元，减半收取6,807元；保全费5,000元，共计11,807元，由上诉人黎平县生望房地产开发有限责任公司负担2,000元，被上诉人林向阳负担9,807元。二审案件受理费13,614元，由上诉人黎平县生望房地产开发有限责任公司负担2,000元，被上诉人林向阳负担11,614元。再审期间，林向阳向本院提交了下列证据：第一组证据为黎平县生望房地产开发有限责任公司2017年12月31日出具的承诺书，复印件，拟证明：林向阳与黎平县生望房地产开发有限责任公司2015年签订《商品房买卖合同》，黎平县生望房地产开发有限责任公司在未能将房屋交给林向阳的前提下，向林向阳承诺退还林向阳购房款；2、该承诺书证实黎平县生望房地产开发有限责任公司已经知晓本案以债抵房的事实，在出具收据后再次出具承诺书予以确认；3、双方已经形成了商品房买卖合同关系，原来的债权消灭。黎平县生望房地产开发有限责任公司质证认为：真实性、关联性没有异议。证明目的有异议：1、承诺书是黎平县生望房地产开发有限责任公司基于错误判断作出的承诺书，不能完全反映本案以物抵债的事实；2、对方代理人说这是黎平县生望房地产开发有限责任公司知道以物抵债的法律关系；3、因为林向阳没有履行支付购房款义务，不能凭承诺书主张黎平县生望房地产开发有限责任公司具有还款的义务。本院认为，黎平县生望房地产开发有限责任公司虽不认可该证据的证明目的，但对该证据的真实性没有异议，该证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。第二组证据为黄国新分别于2015年11月11日、2015年12月13日出具的借条、转账凭证，复印件，拟证明：林向阳与黄国新存在借款事实。黎平县生望房地产开发有限责任公司质证认为：1、证据真实性有意见，上面的借款人是否是黄国新签名不清楚，借款银行流水都是在林向阳所主张与黎平县生望房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》前后发生的，不排除黄国新诈骗莫先平及林向阳；2、如果林向阳主张属于债权转让，必须向法庭说明，林向阳与莫先平与黄国新之间的债权债务是多少，以便法庭查明事实。本院认为，黎平县生望房地产开发有限责任公司虽对该组证据的真实性不予认可，但该组证据的借条、转账凭证之间能够相互印证，证明林向阳与黄国新存在借款事实。黎平县生望房地产开发有限责任公司未提供足够证据足以反驳，该组证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。黎平县生望房地产开发有限责任公司向本院提交了下列证据：2020年5月11黎平县公安局刑侦大队出具的情况说明，复印件，拟证明：黄国新对莫先平实施诈骗并可能也对林向阳实施诈骗。林向阳质证认为：真实性没有意见，关联性其内容不能反映与本案有关，达不到被申请人的证明目的。本院认为，林向阳虽不认可该证据的证明目的，但对该证据的真实性没有异议，该证据具备证据的三性，本院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。本院再审查明事实与一、二审查明事实一致。另查明：案外人黄国新分别于2015年11月11日、2015年12月13日出具借条，向林向阳借款50万元。林向阳通过转账及现金方式向黄国新交付款项。同时查明：2016年6月13日，莫先平向黎平县公安局刑侦大队报案称黄国新诈骗其黎平县生望房地产开发有限责任公司开发的“生望国际”价值240万元房产。黎平县公安局刑侦大队2019年6月14日受理案件初查，2019年6月6日立案侦查。2019年6月26日黄国新被逮捕。2019年8月22日该案移送黎平县检察院审查起诉。还查明：2017年12月31日，黎平县生望房地产开发有限责任公司出具承诺书，内容为：“黎平县生望房地产开发有限责任公司开发建设的“生望国际”项目8-1-4户主林向阳我公司承诺在30天内按原价收回，并付清456469.00元。特此承诺。”本院再审认为，黎平县生望房地产开发有限责任公司与莫先平存在债权债务关系。莫先平作为黎平县生望房地产开发有限责任公司的债权人，于2015年11月24日将其456469.00元债权通过黄国新将该456469.00元债权转让给林向阳。黎平县生望房地产开发有限责任公司于同日出具收据，同意列抵莫先平的借款及利息。莫先平通过黄国新将对黎平县生望房地产开发有限责任公司的债权转让给林向阳，并通知了债务人黎平县生望房地产开发有限责任公司，黎平县生望房地产开发有限责任公司2015年11月24日向林向阳出具收据，认可债务数额456,469元。该债权债务转移没有违反法律和公共利益，也不具备《中华人民共和国合同法》第七十九条所规定的根据合同性质不得转让、按照当事人约定不得转让、依照法律规定不得转让情形，该债权转让合法有效。黎平县生望房地产开发有限责任公司辩称与林向阳不存在债权债务关系理由不能成立。黎平县生望房地产开发有限责任公司作为债务人，依照法律规定对于让与人林向阳的抗辩权，仅限于同时履行抗辩权、先诉抗辩权、合同撤销的抗辩权、债权已履行完毕的抗辩权、债权无效的抗辩权、诉讼时效已过的抗辩权等。黎平县生望房地产开发有限责任公司在债权债务转让后，债权归于林向阳情形下，应遵循诚实信用原则向让与人林向阳履行债务。该债权已转让给林向阳，黎平县生望房地产开发有限责任公司以已向原债权人莫先平履行完毕，以此抗辩该债务已偿还理由不能成立。黎平县生望房地产开发有限责任公司在债权债务转让后，并未直接履行上述债务，而是与林向阳另行签订《商品房买卖合同》，以本案债务列抵购房款。双方所签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是依法成立合法有效并实际履行的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护，当事人应按照合同约定履行自己的义务。黎平县生望房地产开发有限责任公司辩称《商品房买卖合同》未实际履行与事实不符。黎平县生望房地产开发有限责任公司在与林向阳签订《商品房买卖合同》后，又将该商品房出卖给张丽苹，并已备案，导致原告林向阳无法取得该房屋，合同目的无法实现。在此情形下，林向阳请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款456,469元并支付利息的诉讼请求符合法律规定，本案一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果得当，应予维持。本院二审认定案涉《商品房买卖合同》实际并没有履行、林向阳实际并没有支付购房款的对价，从而判决驳回林向阳诉讼请求错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第二百零七第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院本院（2019）黔26民终352号民事判决；二、维持贵州省黎平县人民法院(2018)黔2631民初1367号民事判决，即：一、解除原、被告在2015年11月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黎平县生望房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告林向阳购房款456,469元及利息（利息按购房款456,469元，年利率6.18％计算，从2015年11月24日起至还清之日止）。案件受理费13,614元，减半收取6,807元，保全费5,000元，共计11,807元，由被告黎平县生望房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费13,614元，由黎平县生望房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  谢文英审判员  林 青二〇二〇年六月二十二日书记员  杨 欣