四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7492号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李凯，男，汉族，1984年6月22日出生，住成都市新都区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李馨，女，汉族，1988年7月18日出生，住成都市新都区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都馨婷文化传播有限公司，住所地成都市成华区双庆路99号8栋1层1号。 法定代表人：李凯。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：代鹏，四川法奥律师事务所律师。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：姚恬，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张慧林，女，汉族，1980年11月11日出生，住四川省彭山县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张吉云，女，汉族，1971年10月15日出生，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐宁璟，女，汉族，1978年2月24日出生，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭春艳，女，汉族，1989年5月23日出生，住成都市高新区。 四被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘剑，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司（以下简称馨婷公司）因与被上诉人张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李凯、李馨、馨婷公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）川0108民初5351号民事判决，发回重审或改判驳回张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳的全部诉请。2.一审、二审诉讼费用由张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳承担。事实和理由：1.李凯、李馨、馨婷公司与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳的《房屋租赁合同》是双方经协商一致解除，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳已收取的第三季度租金和押金不退。在双方的租赁合同期间未对案涉房屋进行装修，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提供的《五-二十六层平面图》是案涉房屋的原始状态，不是张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳购买房屋及双方签订《房屋租赁合同》时交付房屋的状况，故不应以此恢复原状。2.张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳购买房屋后，李凯、李馨、馨婷公司与原所有权人四川远为投资有限公司（以下简称远为公司）签订了《解除租赁关系协议》，其后与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳重新签订了《房屋租赁合同》，是双方建立的新的租赁关系，不是原租赁关系的承继，是两个独立的法律关系，故张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳最多要求恢复原状的时间是2018年3月26日，而不能要求恢复到2015年装修前。3.原审判决要求李凯、李馨、馨婷公司将案涉房屋回复原状不符合物尽其用、有效利用、集约资源的经济原则。4.张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳购买案涉房屋时，已清楚知晓房屋的现状，并同意远为公司以现状交付，如对房屋交付不满，可以向远为公司主张权利，原判要求李凯、李馨、馨婷公司将房屋恢复到2015年装修前的状态，是对李凯、李馨、馨婷公司义务的无故加重，有违公平原则。5.原判要求李凯、李馨、馨婷公司支付4个月房屋空置损失，赔偿金额明显过高且没有任何依据。6.原判未依据李凯、李馨、馨婷公司的申请调取链家房地产公司就案涉房屋受托出租的情况，存在程序违法。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，请求维持。1.双方之间签订的《房屋租赁合同》并未解除，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳一直要求按照合同约定履行完毕并将房屋恢复原状。2.张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳购买案涉房屋后，与李凯、李馨、馨婷公司签订的房屋租赁合同，和李凯、李馨、馨婷公司与远为公司签订的租赁合同内容一致，两份合同的第8.4条都约定了合同期满或解除，李凯、李馨、馨婷公司应负责拆除并恢复原状。且张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳与李凯、李馨、馨婷公司签订房屋租赁合同时所附的平面图是隔断状态，有双方签字确认，因此应以该平面图为标准恢复原状。3.由于李凯、李馨、馨婷公司拆除原8间房屋的隔断破坏了原房屋的水电结构，导致房屋无法出租一直处于空置状态。一审判决支持的4个月房屋空置损失实际上包括了最后一个季度的3个月的房租，实际的空置赔偿费用仅有1个月的房屋费用。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳向一审法院起诉请求：1、判令李凯、李馨、馨婷公司共同支付张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳2019年2月20日至2019年5月19日三个月的房屋租金共计57,193元，以及从2019年2月5日起算，以57,193元为基数，每日千分之三标准计算的逾期费用；2、判令李凯、李馨、馨婷公司共同支付张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳违约金22,877.20元；3、判令李凯、李馨、馨婷公司将案涉房屋的装修拆除，恢复原有隔断状况；水电恢复一户一表，消防恢复原有系统，即将房屋按照“《房屋租赁合同》附件1平面图”恢复原状；4、判令李凯、李馨、馨婷公司按照案涉《房屋租赁合同》约定的房租标准，向张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳支付从2019年5月20日起直至将房屋恢复原状期间的房屋租金。 李凯、李馨、馨婷公司向一审法院反诉请求：确认2018年3月26日双方签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致，已于2019年2月20日解除，双方的权利义务关系终止。 一审法院认定事实：一、张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出的2017年12月11日，远为公司（甲方）与李凯、李馨、馨婷公司（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：甲方将成都市成华区房屋出租给乙方，房屋建筑面积约为357.95平方米，乙方租赁上述房屋用途为办公；租赁期限为1年从2018年5月20日至2019年5月19日；季度租金57,193元；甲方同意乙方按照经营需要进行装修；乙方在租赁期间对房屋的装修而增加的装修、物品及设备，如果施工中甲方认为需要采取加固措施，乙方必须进行加固，租赁期满或合同解除时，乙方应负责拆除并恢复原状；如后期甲方转让该房屋，不需事前通知乙方，视作乙方已知，但是甲方在转让后需及时通知乙方，乙方必须无条件配合甲方与购买人签订相应租赁合同，相应租赁合同与本合同内容一致。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出的2018年2月28日，案外人远为公司（出卖人）与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳（买受人）签订的《房屋买卖合同》载明：买受人购买的房屋位于成都市成华区房屋，房屋产权登记的建筑面积为357.95平方米；买受人知悉并确认，所购房屋目前已经出租，租赁期限从2015年5月20日至2019年5月19日，出卖人与买受人协商一致，买受人按合同支付完毕全部应付款项后即可继承出卖人在本合同约定房屋之上已有的租赁关系中的全部权利义务。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出的《成都市不动产登记中心不动产登记楼盘表明细清单》（打印日期2018年3月9日）载明：不动产证号川（2018）成都市不动产权第××号；权利人为张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳；不动产自然状况包括成华区8套房屋，总面积357.95。 李凯、李馨、馨婷公司举出的2018年3月26日，远为公司（出租方，甲方）与李凯、李馨、馨婷公司（乙方）签订的《解除租赁关系协议》载明：远为公司、李凯、李馨于2015年5月15日签订了远为公司位于成华区房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2015年5月20日至2018年5月19日，远为公司、李凯、李馨、馨婷公司于2015年9月15日签订了上述租赁房屋的《房屋租赁合同补充协议》，追加馨婷公司为共同承租人，合同和补充协议约定了各方的权利和义务，后双方于2017年12月11日续签了上述房屋的《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2018年5月20日至2019年5月19日；现鉴于甲方已将上述物业中的第8层806-813号出售给了张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳，根据房屋租赁合同第十四条第三款中约定，“在合同期内业主方需要转让房屋，乙方享有在合同剩余有效期内，继续按照本合同条款租赁该房屋的权利。”，现甲方正式解除与乙方的租赁关系，并协助乙方与新的业主张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订上述物业的《房屋租赁合同》，同时甲方将乙方已缴纳的租赁保证金叁万伍仟元整移交给上述新业主。自本协议签订后，乙方将2018年4月20日至2018年5月19日的租金18155元及合同期内后续租金转至新业主的指定账户中。本协议签订后，甲乙双方针对原合同和补充协议约定各方将不再有任何债权债务关系，原合同和补充协议约定的相关权利和义务全部履行完毕。 2018年3月26日，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳（甲方）与李凯、李馨、馨婷公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将成都市成华区8楼806-813号房屋出租给乙方，房屋建筑面积约为357.95平方米，乙方租赁上述房屋用途为办公；租赁期限为1年从2018年5月20日至2019年5月19日；租金标准为53.26元/平方米/月，季度租金为57,193元，租金为季付，首期租金（即2018年5月20日至2018年8月19日57,193元）在2018年5月5日前支付，后续租金需提前15日支付下一期租金。乙方在签订本合同同时向甲方支付35,000元作为租赁保证金（由李凯、李馨此前向远为公司所缴纳上述物业的租赁保证金自动转入），合同解除、终止时，如乙方无任何违约行为或损害赔偿责任，甲方在双方结清所有费用（包括租金、恢复原状费用、违约金、赔偿金等）后的15天内退还乙方租赁保证金，租赁保证金不计息；如租赁期间乙方负有对甲方的给付义务的，包括但不限于因本合同产生的违约金、赔偿金等一切费用，甲方均有权在保证金中予以扣除。甲方同意乙方按照经营需要进行装修；乙方在租赁期间对房屋的装修而增加的装修、物品及设备，如果施工中甲方认为需要采取加固措施，乙方必须进行加固，租赁期满或合同解除时，乙方应负责拆除并恢复原状；如后期甲方转让该房屋，不需事前通知乙方，视作乙方已知，但是甲方在转让后需及时通知乙方，乙方必须无条件配合甲方与购买人签订相应租赁合同，相应租赁合同与本合同内容一致；第十一条“乙方违约的处理”，1、租赁期内，乙方有下列行为之一的【（2）租赁期内，未经甲方书面同意，中途擅自退租】，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方自行搬离房屋内物品，未及时搬离的，甲方有权自行开锁入物收回房屋，房屋内的物品作遗弃物处理，甲方有权予以处置，同时乙方向甲方支付合同总租金的10%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，2、合同约定的租金、租赁保证金、赔偿金等乙方给付义务均不得逾期，否则除承担违约责任外，还应按每日千分之三的标准向甲方支付逾期费用，3、乙方若存在其他违约行为的，除本合同明确的约定应承担的责任外，给甲方造成损失的，应予以足额赔偿。 二、庭审中，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳举出李凯、李馨、馨婷公司签字盖章的《五一二十六层平面图》，拟证明：李凯、李馨、馨婷公司在签订合同时，对于该合同附件“五—二十六层平面图”签字盖章确认。因此恢复原状应以该平面图记载为准，该平面图也是当时开发商交给李凯、李馨、馨婷公司时的情形。 李凯、李馨、馨婷公司的质证意见为：对该份平面图的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。平面图没有载明出处及形成时间。该份平面图与李凯、李馨、馨婷公司和原出租人远为公司签订租赁合同的平面图一致，该平面图的形成时间极有可能是2015年，仅反应李凯、李馨、馨婷公司2015年承租房屋时的状况，不代表、不反映李凯、李馨、馨婷公司与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订《房屋租赁合同》时的房屋现状。 三、庭审中，李凯、李馨、馨婷公司举出：整改通知书、通话录音及文字整理稿（李凯、李馨、馨婷公司主张系盛美置业公司刘明与馨婷公司员工李婷婷的通话录音）、微信聊天截图（李凯、李馨、馨婷公司主张系馨婷公司学生的母亲与馨婷公司员工李婷婷2019年1月8日微信聊天记录）、收据、证明、贝壳网招租信息，拟证明：2018年11月28日，成都市成华区教育局下发《整改通知书》，馨婷公司场所不符合办学条件，不得在案涉房屋办学；经李凯、李馨、馨婷公司与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳双方协商一致，提前解除《房屋租赁合同》，李凯、李馨、馨婷公司于2019年2月20日起不再租赁案涉房屋，李凯、李馨、馨婷公司结清了承租期间的物业费、水费、垃圾清运费等费用，双方的合同义务均解除；案涉房屋由张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳于2018年12月初重新招租，并通过微信、QQ、链家等渠道或平台发布招租信息；李凯、李馨、馨婷公司于2019年1月17日搬离案涉房屋，未再占有、使用案涉房屋。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳的质证意见为：对整改通知书真实性、合法性无异议，但与本案无关；对物业费收据和物业公司开具的证明，真实性、合法性无异议，但与本案无关；通话记录的真实性不予认可，看不出通话当事人的身份信息；对微信聊天截图，真实性不予认可，看不出微信当事人的身份信息；对贝壳网招租信息，真实性不予认可，网站相关信息应作网站信息证据保全。 经审查，成都市成华区教育局于2018年11月28日向馨婷公司发出《整改通知书》载明：根据《成都市民办教育培训机构设置指导标准》（可网上百度搜索），目前该场所（不符合办学条件），应停止招生办学或另寻符合办学条件的场所。限你（单位）立即整改，不整改或整改不到位，将承担相应的法律责任。 2019年8月21日，成都合智合力物业管理有限公司观城客户服务中出具的《证明》载明：兹有成都市成华区8楼806-813号房屋承租人成都馨婷文化传播有限公司、李凯、李馨，于2019年1月17日腾空并搬离上述房屋，承租人就上述房屋物管费、水费、垃圾清运费缴清至2019年2月28日，承租人未拖欠任何费用。成都合智合力物业管理有限公司于2019年3月15日出具的《收据》能够予以佐证。 经审查，李凯、李馨、馨婷公司未证明通话录音及微信聊天记录相对方身份，故一审法院对通话录音及微信聊天记录不予采信。招租信息未载明张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳已与其他承租人达成与案涉租赁时间存在重叠的租赁合同，故不能证明双方协商一致解除了《房屋租赁合同》。 四、庭审中，张吉云陈述：李凯、李馨、馨婷公司于2018年年底或2019年年初通知张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳不再承租案涉房屋，但张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳没有同意，要求继续履行合同。李凯、李馨、馨婷公司在2018年11月接到整改通知后，在同栋楼2楼继续办学，所以才会不履行房屋租赁合同。房屋是密码锁，不存在交接钥匙，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳也可以进入房屋。李凯、李馨、馨婷公司水电、隔断等均没有恢复。张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳收到李凯、李馨、馨婷公司的保证金35,000元，现没有退。 李凯、李馨、馨婷公司陈述：双方是在2019年2月20日上午面谈，李凯、李馨、馨婷公司将房屋木门钥匙3把、电卡、2把电门钥匙交付给张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳。因为李凯、李馨、馨婷公司重新租了2楼的房屋，没有再管8楼的房屋。 另查明，《成都市民办教育培训机构设置指导标准》于2017年12月12日起施行。 一审法院认为，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳与李凯、李馨、馨婷公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。根据庭审查明的事实，李凯、李馨、馨婷公司未能证明双方协议一致解除了《房屋租赁合同》，故对李凯、李馨、馨婷公司提出的确认李凯、李馨、馨婷公司与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订的《房屋租赁合同》于2019年2月20日经双方协商一致解除、双方权利义务关系终止的反诉请求，一审法院不予支持。 关于李凯、李馨、馨婷公司的违约行为：一、由于李凯、李馨、馨婷公司与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订《房屋租赁合同》时，《成都市民办教育培训机构设置指导标准》已实施，李凯、李馨、馨婷公司在应当知道其租赁的房屋不符合相应办学条件的情况下，仍与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订《房屋租赁合同》，故李凯、李馨、馨婷公司在接到《整改通知书》后不能继续使用案涉房屋，系其自身过错，因此，李凯、李馨、馨婷公司于2019年1月17日腾空并搬离案涉房屋，属于《房屋租赁合同》第十一条约定的“（2）租赁期内，未经甲方书面同意，中途擅自退租”的违约情形。二、根据双方《房屋租赁合同》关于“租赁期满或合同解除时，乙方应负责拆除并恢复原状”的约定，李凯、李馨、馨婷公司应向张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳承担参照《五一二十六层平面图》将案涉房屋恢复至装修前状态的责任，李凯、李馨、馨婷公司在腾空案涉房屋后未履行恢复原状的义务，构成违约，故对张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提出的李凯、李馨、馨婷公司参照《五一二十六层平面图》将案涉房屋恢复至装修前状态的诉讼请求，一审法院予以支持。 根据本案案情，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳要求李凯、李馨、馨婷公司支付案涉房屋剩余三个月租金、该三个月租金的逾期费用及恢复原状前租金损失的诉讼请求（即第一项、第四项诉讼请求），均系李凯、李馨、馨婷公司腾空案涉房屋后房屋空置损失的范畴，故一审法院综合予以认定。虽然案涉房屋空置损失系李凯、李馨、馨婷公司的违约行为导致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，由于李凯、李馨、馨婷公司通知了张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳不再承租，且腾空了案涉房屋，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳在明知李凯、李馨、馨婷公司已不可能继续履行合同的情况下，应先自行恢复案涉房屋并尽快再次出租后，再向李凯、李馨、馨婷公司主张赔偿，以防止房屋空置损失的扩大，但张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳并未采取相应措施，因此，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳不得就扩大的房屋空置损失要求赔偿。综上，一审法院根据案涉房屋的具体情况，酌情认定由李凯、李馨、馨婷公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，赔偿张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳4个月的房屋空置损失共计76,257.67元（53.26元/平方米/月×357.95平方米×4个月），对张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提出的第一项及第四项诉讼请求中超过该金额的部分，一审法院不予支持。由于双方约定保证金在赔偿金中扣除，且李凯、李馨、馨婷公司在答辩中主张了抵扣保证金的问题，故扣除李凯、李馨、馨婷公司已支付的保证金35,000元后，李凯、李馨、馨婷公司还应支付张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳房屋空置损失41,257.67元（76,257.67元-35,000元）。 对张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提出的李凯、李馨、馨婷公司支付违约金22877.2元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，由于一审法院已部分支持了张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提出的房屋空置损失的主张，且房屋空置损失的赔偿金额高于双方约定的违约金的金额，故对张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提出的违约金22877.2元的诉讼请求，一审法院不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决：一、李凯、李馨、馨婷公司于本判决生效之日起十日内赔偿张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳损失41257.67元；二、李凯、李馨、馨婷公司于本判决生效之日起三十日内参照案涉《五一二十六层平面图》将成都市成华区房屋（8套）恢复至装修前的状态；三、驳回张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳的其他诉讼请求；四、驳回李凯、李馨、馨婷公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1802元，减半收取计901元，由李凯、李馨、馨婷公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由李凯、李馨、馨婷公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李凯、李馨、馨婷公司提交证据：远为公司出具的《情况说明》用以证明在张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳购买案涉房屋后，李凯、李馨、馨婷公司与远为公司签订了解除租赁关系协议，双方之前的权利义务终止。后李凯、李馨、馨婷公司与张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳重新签订的《房屋租赁合同》是新的关系的建立，不是原租赁关系的承继也不是续签，故张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳无权要求李凯、李馨、馨婷公司将房屋恢复至2015年装修以前的状态。 张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳发表质证意见对该《情况说明》的真实性无异议，但不能达到李凯、李馨、馨婷公司的证明目的，从张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳与远为公司的房屋买卖合同可以看出两份租赁合同是具有承继关系。 本院经审查认为该《情况说明》的原件与复印件一致，且张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳对真实性无异议，本院对远为公司《情况说明》真实性予以认可，对证明目的综合认定。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳与李凯、李馨、馨婷公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是:1李凯、李馨、馨婷公司是否应当参照《五-二十六层平面图》将案涉房屋恢复原状。2.李凯、李馨、馨婷公司是否应向张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳支付4个月的房屋空置损失76257.67元。 关于第一个争议焦点，本院认为，2018年3月26日，李凯、李馨、馨婷公司与原出租方远为公司签订了《解除租赁关系协议》，确认双方就案涉房屋的租赁关系解除，同日李凯、李馨、馨婷公司与案涉房屋新的所有权人张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订了《房屋租赁合同》，李凯、李馨、馨婷公司和原出租方远为公司签订的《房屋租赁合同》与李凯、李馨、馨婷公司和张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳签订的《房屋租赁合同》是两份独立的合同，不属于债权债务的转移，不具有承继关系。李凯、李馨、馨婷公司和张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳应当按照双方签订的《房屋租赁合同》履行双方的权利义务。依据该份《房屋租赁合同》关于房屋装修的约定，在租赁期满或合同解除时，李凯、李馨、馨婷公司应负责拆除装饰装修物并恢复原状。至于合同中“恢复原状”的约定应当如何理解的问题，李凯、李馨、馨婷公司主张应恢复至张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳购买房屋时的现状，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳在一审中提供了合同附件《五-二十六层平面图》，主张据此恢复房屋原状。本院认为，张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳提供的《五-二十六层平面图》上有李凯、李馨签字捺印、馨婷公司盖章，有张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳方签字捺印，虽然李凯、李馨、馨婷公司主张该《五-二十六层平面图》上李凯、李馨、馨婷公司的签章形成于与远为公司签订租赁合同时，但其未在本院指定的举证期间内就笔迹形成时间提起鉴定，故本院对李凯、李馨、馨婷公司的该项主张不予支持。《五-二十六层平面图》作为《房屋租赁合同》的合同附件具有法律效力，李凯、李馨、馨婷公司应当按照合同约定，在租赁期满或合同解除时按照该《五-二十六层平面图》将案涉房屋恢复原状。同时，本院认为，李凯、李馨、馨婷公司在与远为公司就案涉房屋签订房屋租赁合同时，也有关于“乙方负责拆除并恢复原状”的约定，现一审认定由李凯、李馨、馨婷公司将案涉房屋恢复至其装修改造前的状态，并不会超过李凯、李馨、馨婷公司在租赁案涉房屋时的合同预期，不会加重李凯、李馨、馨婷公司作为承租人的合同义务。故一审对此认定正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，李凯、李馨、馨婷公司主张双方已协商解除了案涉《房屋租赁合同》，李凯、李馨、馨婷公司于2019年1月17日腾退并交还了案涉房屋，且张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳于2018年12月初就案涉房屋开始招租，故李凯、李馨、馨婷公仅应承担押金不退的责任，而不应承担最后一个季度的房租以及相当于1个月租金的房屋空置损失。本院认为，李凯、李馨、馨婷公司并不具备对案涉房屋租赁合同的单方解除权，其主张双方协商一致提前解除合同，应就张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳一方同意解除合同并接收案涉房屋进行举证，现李凯、李馨、馨婷公司提供的证据不足以证明双方就提前解除合同达成了一致，故双方合同在租赁期限届满前应当继续履行。至于李凯、李馨、馨婷公司提前搬离案涉房屋，本院认为，承租人取得租赁物后，因自身原因是否实际使用租赁物，不影响承租人应当按照合同约定向出租人履行支付租金的义务。至于出租人在租赁合同到期前发布招租信息，此为出租人为保障自身对租赁物的收益持续稳定的一般做法，并不能以此印证张慧林、张吉云、徐宁璟、彭春艳同意提前解除合同。综上，本院认为，因双方房屋租赁合同并未提前解除，故李凯、李馨、馨婷公司应当按照合同约定支付合同到期前的2019年2月20日至2019年5月19日的三个月的房租57193元。另外，如前所述，李凯、李馨、馨婷公司在合同到期后未按照合同约定将案涉房屋恢复原状，其行为存在违约，一审酌定由李凯、李馨、馨婷公司承担相当于一个月租金的违约金，作为房屋恢复原状前的房屋空置损失，该认定正确，本院予以维持。 综上所述，李凯、李馨、馨婷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1802元，由李凯、李馨、成都馨婷文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年六月十二日 法官助理  黄 迪 书 记 员  丁昱凡