湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初838号原告：邹运来，男，1979年10月24日，汉族，湖南省**瑶族自治县人，住湖南省**瑶族自治县。委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师。被告：**碧桂园德丰房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇瑶都大道**国际新城1号（瑶都大酒店4层），统一社会信用代码：91431129MA4LXRT01Q。法定代表人：张志远，系公司总经理。委托诉讼代理人：曾昭国，湖南苍松律师事务所律师。原告邹运来与被告**碧桂园德丰房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法适用简易程序，本院于2020年5月15日公开开庭进行审理，原告邹运来委托诉讼代理人唐华、被告碧桂园委托诉讼代理人曾昭国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹运来向本院提起以下诉讼请求：1、判令被告履行合同约定义务，整改房屋装饰、设备完好后将房屋交付原告使用，并赔偿原告损失34192.5元（按照已付房款744934元每日万分之三，暂自2019年8月1日计算至2020年1月1日共153天）；2、判令被告赔偿原告损失（按照已付房款744934元每日万分之三自2020年1月1日计算至实际交房之日止）；3、因本案诉讼产生的费用由被告负担。原告邹运来在开庭时变更诉讼请求为：1、判令被告履行合同约定义务，支付违约金52294.4元，（按照已付房款的744934元每日万分之三，暂自2019年8月1日计算至2020年3月22日共234天）；2、因本案诉讼产生的费用由被告承担。事实和理由：2017年12月28日，原告与被告签订《**县商品房买卖合同》，合同编号：2017×××××-×××，购买位于湖南省**瑶族自治县沱江镇城区新区××项目中的××栋×-×××号商品房。原告按照合同约定以‘首付+按揭’的方式付清全部购房款744934元。合同约定的交房期限为2019年7月31日，被告因房屋装饰、设备等原因未在约定的期限内交付房屋，至2020年1月1日已逾期153天，根据双方签订的合同约定，被告需将商品房存在的问题整改好，还需赔偿原告的损失。请求人民法院依法判决。原告邹运来围绕自己的诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：证据1、《**县商品房买卖合同》一份，拟证明原告购买被告开发的商品房的事实；证据2、首付款交付凭证一份，拟证明原告已支付商品房首付款224934元；证据3、房屋维修资金付款凭证一份，拟证明原告已支付房屋维修资金4260元；证据4、个人购房抵押合同一份，拟证明原告办理购房抵押借款450000元；证据5、第三方房屋验收咨询报告，拟证明房屋存在多处质量问题，无法正常使用，未达到交房标准；证据6、律师函一份，拟证明2019年11月19日向被告致函，被告未对房屋质量问题给出整改意见；证据7、现场及相关照片一份，拟证明至今为止，房屋仍未达到交房标准，被告也未正式通知原告收房；证据8、现场视频资料一份，拟证明2020年3月22日通过整改后被告才收房。被告碧桂园公司辩称，被告不存在逾期交房的情况，双方约定的交房期限为2019年7月31日，被告于2019年7月23日邮寄通知原告收房，原告于2019年7月30日收到收房通知。原告购买的商品房已经在2019年4月25日通过综合验收，达到交付条件，不存在原告所称因质量问题未达到交房条件的情况。根据原告提交的证据来看，原告所购买的房屋存在部分瑕疵，实际不影响居住、使用，根据补充协议第六条第4款第3点约定，在房屋存在瑕疵的情况下，买受人可先行主张更换或维修，由出卖人负责更换，出卖人无需承担逾期交房责任。被告碧桂园公司依法向本院提交了以下证据：证据9、《补充协议》第十六页一份，拟证明按约定即使存在质量问题，被告也不承担逾期交房责任；证据10、建筑工程竣工验收备案证一份，拟证明被告开发的商品房已于2019年4月25日综合验收合格；证据11、寄发收楼信明细一份，拟证明被告于2019年7月23日寄发期楼收楼通知书；证据12、期楼收楼通知书及信函收据一份，拟证明被告于2019年7月23日寄发期楼收楼通知书；证据13、邮件收签查询单一份，拟证明原告于2019年7月30日收到期楼收房通知书；证据14、期房收楼通知书一份，拟证明原告已收房。本院经审理认定法律事实如下：2017年12月28日，原告邹运来购买被告碧桂园公司位于湖南省**瑶族自治县沱江镇××项目的×栋×-×××号房，并签订了编号为2017×××××-×××的《**县商品房买卖合同》，合同约定交房期限为2019年7月31日。原告以首付+按揭贷款的方式付清购房款744934元。2019年4月29日，被告所建的商品房通过综合验收。2019年7月23日，被告通过邮寄方式通知原告收房。原告邹运来收房时认为所接受的商品房存在质量问题。2019年8月3日，网众验房（成都）科技有限公司接受原告邹运来委托对其商品房进行验房。网众验房（成都）科技有限公司于2019年8月3日向原告邹运来出具《网众验房第三方房屋验收咨询报告》确认原告所购买的商品房共检查出99处问题，即一、入户门：1.门套擦伤；2.门套收口缝隙大，门套与踢脚线未收口；3.门套拼接不齐。二、玄关：1.地面3处空鼓；2.墙面色差，起皮，粗糙，污染；3.缺感应器；4.柜门污染；5.强电箱污染，柜体收口；6.插座污染。三、客餐厅：1.9处空鼓；2.餐厅地面插座闭合不严，关不上；3.餐厅推拉门起皮，收口粗糙；4.墙面与顶面有沙眼、划痕、起皮、粗糙、污染；5.客厅推拉门闭合不严、玻璃划伤、收口粗糙；6.插座污染。四、主卧：1.地板污染，软塌起灰；2.墙面、顶面，粗糙、起皮、沙眼、色差、污染；3.飘窗收口粗糙；4.插座污染；5.阴角偏差大；6.浴霸开关接反；7.门有划痕；8.窗户污染。儿童房：1.地板污染，软塌起灰；2.墙面、顶面，粗糙、起皮、沙眼、色差、污染；3.飘窗收口粗糙；4.插座污染；5.阴角偏差大；6.窗户污染。书房：1.地板污染，软塌起灰；2.墙面、顶面，粗糙、起皮、沙眼、色差、污染；3.飘窗收口粗糙；4.插座污染；5.阴角偏差大；6.门有划痕，闭合不严；7.窗户污染；8.弱电箱污染。父母房：1.地板污染，软塌起灰；2.墙面、顶面，粗糙、起皮、沙眼、色差、污染；3.飘窗收口粗糙；4.插座污染；5.阴角偏差大；6.门有划痕，闭合不严；7.窗户污染。厨房：1.柜门污染、异响、大小头；2.台面破损；3.顶面线条未拼接。主卫生间：1.洗脸柜的柜门不齐、污染、大小头；2.遮丑盖未收口；3.一处瓷砖破损；4.隔断铝合金污染。公卫：1.洗脸柜的柜门不齐、污染、大小头；2.隔断玻璃污染；3.一处瓷砖掉瓷；4.洗脸盆水龙头冷热接反。过道：1.浴霸开关接反；2.开关，活动障碍；3.墙面、顶面粗糙。2019年8月15日，原告签收房屋，并将《网众验房第三方房屋验收咨询报告》交付被告，请求被告对该商品房予以整改。2019年11月11日，原告称对被告递交了退房的书面通知（未提供）。2019年11月19日，原告的律师向被告邮寄律师函，请求答复。2020年1月17日原告与张黎明、许宏程、李戊凤对被告以逾期交房违约提起诉讼，后撤回。2020年4月28日再次诉至法院。现被告碧桂园公司对原告邹运来购买的商品房基本整修完毕。原、被告签订的《**县商品房买卖合同》的附件四补充协议第六条4、对该商品房逾期交房责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应该修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交房责任；（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交房责任；（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交房责任；第七条逾期交房责任。按逾期时间，分别处理。1、逾期在90日之内，字合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为继续履行合同；出卖人应当自买受人解除书面合同的书面通知达到之日起30日内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案的焦点问题是被告向原告交房是否存在该商品房无法正常居住使用的质量问题导致逾期交房的违约责任还是该商品房存在与约定装饰装修及相关设备不一致的问题？一、原、被告是否交房。被告所建的商品房通过综合验收后，被告按合同约定，向原告发出了书面的交房通知书。原告接到交房通知书后，委托网众验房（成都）科技有限公司对其商品房进行验房，于2019年8月15日对房屋进行签收，并向被告提交了验房报告，请求被告予以整改。原告对该商品房已经收房，故不存在逾期交房。二、该商品房是否存在无法正常居住使用的质量问题。房屋无法正常使用的质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电器管线、上下水管线安装工程、供热供冷系统工程等出现的质量问题。商品房质量问题，主要是居住使用的安全为标准。严重影响正常居住使用的问题是指房屋主体结构和地基基础以外的其他工程质量问题，并且该质量问题能够达到足以影响房屋正常使用的严重程度。经二次以内保修修复可以达到要求的，就不属于此列。本案中，根据原告提供的网众验房（成都）科技有限公司对其商品房进行验房的报告《网众验房第三方房屋验收咨询报告》确认原告所购买的商品房共检查出99处问题，都是可以通过保修修复的，应当不属于足以影响该商品房房屋正常使用的严重程度。被告交给原告的商品房不属于足以影响该商品房房屋正常使用的严重程度。三、被告向原告提供的该商品房存在装饰装修的质量问题及瑕疵。随着人们生活水平的提高，对商品房居住的要求也相应提高。“正常居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相当的舒适与配套环境相应。被告提供给原告的商品房是精装房，被告向原告交房应当按精装房要求交房，存在99处质量及瑕疵问题，是装饰装修的质量问题，可以影响到该商品房的居住和使用。四、责任问题。被告向原告交房的商品房存在99处质量及瑕疵问题，理应及时保修，以达到精装房交房要求。但被告未能及时保修，应承担相应的责任即予以维修、赔偿损失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告实际已在2019年8月15日签收房屋，对因装饰装修质量问题，导致影响原告居住和使用，除按每日给付20元的补偿损失外，还应赔偿原告的实际损失。但不需要承担逾期交房的违约责任。原告的实际损失可以以该地段的租金予以考虑。根据所涉及的商品房的地段、大小，本院可以酌情认定该商品房的租金为1500元/月，被告对原告的补偿时间计算，从2019年8月16日至保修完毕，考虑不可抗力的新冠防疫的期间应予以扣除，补偿天数酌情考虑为150天或5个月。则被告对原告无法使用房屋的补偿损失3000元（20元/天×150天=3000元）；被告对原告无法使用居住的实际损失为7500元（1500元/月×5月=7500元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告**碧桂园德丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内补偿原告邹运来无法使用所购商品房的损失3000元，并赔偿原告邹运来的实际损失7500元；二、驳回原告邹运来的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费654元，减半收取327元，由原告邹运来承担227元，**碧桂园德丰房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员 吴木东二〇二〇年六月十九日法官助理 贾 鑫书 记 员 万淑芬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。