丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初88号 原告：丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司，住所地：丽水市莲都区紫金路72、74、76号一至三层。统一社会信用代码：91331102585036286K。 法定代表人：吕尚军。 委托诉讼代理人:刘小乐，浙江法和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄寸寸，浙江法和律师事务所实习律师。 被告：陈敏，男，1967年9月3日出生，汉族，住青田县。 被告：项斐斐，女，1967年9月21日出生，汉族，住青田县。 两被告委托诉讼代理人:姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。 原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司诉被告陈敏、项斐斐房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月2日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司的委托诉讼代理人刘小乐、两被告的委托诉讼代理人姚佳燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司诉称：2009年9月21日，原告与被告签订房屋租赁协议，租用被告位于丽水市莲都区间半房屋以及64号一楼一间店铺，用于ＫＴＶ等娱乐项目经营，租赁面积为二楼221.12平米、一楼22.87平米，租赁期限为2009年12月10日-2015年12月9日。2014年12月8日，原告与被告签订续租房屋租赁协议，约定：原告继续租用案涉房屋，租赁期为2014年12月10日起至2020年12月9日。原告与被告签订的房屋租赁协议未对如遇政府征收情形拆迁补偿归属做出约定。因在租赁期间被告陈敏、项斐斐将原告租赁的64号一楼一间店铺转让给陈雄、冯竹丹，所以，上述租赁房屋中，现64-70号二楼三间半房屋为被告所有。2019年，案涉房屋被列入紫金路东侧民俗乐园区块—储备土地前期开发项目房屋征收范围。经过评估与协商，被告与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订了《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，就房屋征收货币补偿事宜达成协议如下：房屋征收面积221.12平米，性质为商业用途，评估价值为3561801元，搬迁费6633.6元，停产停业损失178090.05元，临时安置补助费35618.01元，选择货币补偿奖励712360.2元，资产评估补偿款368745元、装修补偿款343205元、腾房奖励176896元，合计5383348.86元。原告一直本着配合被告与政府拆迁工作的前提，与被告协商案涉房屋补偿款分配事宜，协商未果。原告认为，案涉房屋租赁合同尚未在租赁期，原告享有案涉房屋的占有使用权和房屋内装修装饰物、资产的所有权。现因被告的案涉房屋被政府征收，导致租赁合同无法继续履行，需要提前解除。作为案涉房屋的实际生产经营者，因经营场所在租赁期间被征收而停止营业，需要搬迁安置，且无法继续取得经营收益，遭受了巨大的经济损失，享有获得停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置费的权利；原告租赁案涉房屋时，房屋为毛胚状态，所有的装修、资产为原告在经营过程中添附，为原告所有，现政府已经将案涉房屋装修及屋内资产评估补偿给被告。所以，被告应当将案涉房屋拆迁补偿款中的搬迁费、停产停业损失费、临时安置补助费、资产补偿、装修补偿、腾房奖励等款项支付给原告。故诉请：被告支付原告拆迁补偿款1152011.66元。 被告陈敏、项斐斐辩称：一、原告所提诉讼请求实际上涉及是拆迁安置补偿的问题。原、被告之间并不是拆迁安置补偿关系，而是租赁合同关系。原告如果要以拆迁安置被拆迁人的身份来享受相应权利的情况下，原告是应向相关房屋拆迁部门来主张，而不应向被告主张。向政府主张权利，本案诉讼就不属于民事诉讼的范围。因此，被告认为本案不应该按照民事诉讼来受理。二、本案是以房屋租赁合同立案，原、被告间关系应按照房屋租赁合同进行处理。双方合同并没有约定，房屋被拆迁之后相应款项应如何来处理。原、被告间签过多份房屋租赁合同，每一份租赁合同中都约定，固定装饰物在合同到期之后不能够拆走。既然固定装饰物不能拆走，原告也不作相应的补偿。因此，按合同约定，原告提出的装饰装修相应款项的赔偿也是没有依据的。租赁合同中没有提到相应的固定装饰物的，即使按照公平原则，因为政府拆迁这一不能归结于双方原因导致合同不能履行的，只是按照装修的残值来补偿，而不能够认为所有的装修款项全部要赔偿给被告。三、补偿款当中除了装饰装修的部分，其他款项在合同中没有做约定，法律法规也没有规定，原告起诉是没有事实和法律依据的。因此，原告起诉没有事实、法律依据，应予驳回或驳回诉讼请求。 本院经审理查明：原告曾租用被告位于丽水市莲都区间半房屋（建筑面积221.12平方米）以及64号一楼一间店铺，并于2014年12月8日与被告陈敏签订房屋租赁合同，约定：租赁期为2015年12月10日起至2020年12月9日。2019年，案涉房屋被列入紫金路东侧民俗乐园区块—储备土地前期开发项目房屋征收范围。合同履行过程中，被告将丽水市莲都区紫金路64号一楼一间店铺转让。被告等人与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》载明征收被告房屋证载面积221.12平方米，确权认定为商业用途，该221.12平方米对应的征收补偿为：房屋补偿金额为3561801元，搬迁费221.12＊15＊2＝6633.6元，停产停业损失费3561801＊0.05＝178090.05元，临时安置补助费35618.01元，选择货币补偿奖励3561801＊0.02＝71236.02元，资产评估补偿款368745元、装修补偿款343205元；被告应在2019年10月10日前搬迁腾空完毕；腾房奖励、自行过渡奖励另行签订《房屋征收签约腾空奖励协议》。根据被告等人与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订《房屋征收签约腾空奖励协议》，被告可享受签约腾空奖励总计176896元。 认定上述事实的证据有原告、被告身份材料复印件、房屋租赁协议、丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书、签约腾空奖励协议、资产评估报告、房地产评估报告及当事人庭审陈述。 本院认为：原告对于案涉征收补偿协议的合法性并未提出异议，且未将相关征收单位列为本案被告，原告系基于租赁合同关系提起本案诉讼，故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。原告与被告陈敏签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方租赁合同关系依法成立并生效。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。根据合同法的规定，合同解除后原告有权要求赔偿损失。 征收单位与被告签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》、《房屋征收签约腾空奖励协议》（包括在缔约过程中对相关事项委托第三方机构评估）系为了确定被征收房屋应得的征收补偿，而并非为了确定原告的损失。在房屋征收时，案涉房屋确系原告在占有使用，故征收补偿协议书（包括资产评估报告、房地产评估报告）的某些内容确能间接反映原告的损失情况。征收补偿协议书等虽然能够间接反映原告的损失，但显然并不能作为认定原告损失的直接证据，比如房屋的装修损失，征收补偿协议中只要确定案涉房屋在征收时的房屋装修价值即可，但是对于该装修损失有多少是原告的损失，征收补偿协议显然不会涉及。故从原告提供的现有证据来看，原告缺乏能够证明其损失的直接证据。现原告早已及时腾空了案涉房屋，且案涉房屋已经征迁，故原告在事实上已经难以取得能够证明其损失的直接证据。但合同解除后，原告作为租赁案涉房屋用于经营的一方，就算在积极采取其他补救措施（搬迁至异地经营）的情况下，也不可避免地会产生以下损失：1.一般动产搬迁需要支出的搬迁费；2.相关可搬迁机器设备及附属设施需要拆除、搬迁、重新安装调试所需要费用、相关不可搬迁机器设备或构筑物的价值贬损；3.案涉房屋投入装修的损失。在原告确有损失，且缺乏直接证据的情况下，若本院直接以原告证据不足驳回原告诉请，则显然有悖公平。故对于原告损失，本院根据公平原则，参照《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》约定的搬迁费、资产评估补偿款、装修补偿款，并结合租赁合同履行情况、相关市场行情等各方面因素，酌情对原告的上述损失予以认定，分别认定为：3316.8元、368745元、232645元。 原告在诉讼过程中增加了诉请金额42824元，原告认为该部分金额为被告房屋隔层的款项。但原告举证的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》中并没有包括该部分款项，且无其他证据证明征收部门认可或已支付给被告该部分款项。本院认为，原告对于增加的诉请金额42824元，证据不足。后续该损失若得到征收部门确认或被告确已取得该补偿的，双方可另行处理。被告项斐斐并非租赁合同相对人，原告诉请要求其承担相应合同责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈敏于本判决生效之日起十五日内赔偿原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司人民币604706.8元。 二、驳回原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14783元，由原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司负担4933元，由被告陈敏负担9850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱海峰 人民陪审员  范绍其 人民陪审员  徐 琪 二〇二〇年六月三十日 代书 记员  陈丹丹