辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初17221号 原告：沈阳新星城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：许哲发，职务董事长。 委托诉讼代理人：马扬，辽宁申扬律师事务所律师。 被告：许龙，男，1976年11月12日出生，汉族，住黑龙江省同江市。 原告沈阳新星城房屋开发有限公司（以下简称新星城公司）与被告许龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新星城公司委托诉讼代理人许哲发到庭参加诉讼。被告许龙经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E170900XXXX）与《补充协议》，并撤销《商品房买卖合同》与《补充协议》的备案登记；2.被告向原告支付解除合同违约金112603.47元（其中《商品房买卖合同》违约金5362.07元、《补充协议》违约金107241.4元）；3.被告赔偿原告利息26143.97元、罚息2016.27元、案件受理费8113元、保全费2791元，合计39064.24元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发建设的位于沈阳市于洪区XX号房屋，总金额536207元，签约当日一次支付购房首付款116207元，七日内办理完毕剩余购房款420000元的银行个贷贷款按揭手续，如若未按约定时间付款，逾期超出叁拾日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项做出约定。当日，原、被告签订《补充协议》，约定：被告承诺如果不能按时还贷致使原告被被告贷款银行追缴所担保的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用时，被告承担全部责任，由被告在原告承担担保责任后三日内据实支付给原告，如若延迟支付，原告有权解除合同，收回房屋另行出售，被告向原告支付购房款总额20%的违约金。《补充协议》还对其他事项做出约定。上述《商品房买卖合同》与《补充协议》签署前，被告还与原告签署一份《协议书》，约定被告购买该商品房向原告请求垫款116207元，承诺全部垫款于2017年9月30日前偿还给原告。《协议书》还对其他事项做出约定。上述《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》签订后，原告依约履行房屋出卖人的各项合同义务，但被告既未向原告适格履行购房首付款还款义务，也未向其贷款银行适格履行购房贷款的按期还款义务。被告的贷款银行即中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行提起诉讼，法院经审理后做出（2019）辽0104民初1110号《民事判决书》，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告许龙于2017年1月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告许龙于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行本金411072.43元、利息23851.85元、罚息1660.66元（截止2019年6月24日）；三、被告许龙于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年6月25日起以本金411072.43元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳新星城房屋开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人许龙追偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8113元、保全费2791元，由二被告承担。”该《民事判决书》生效后，原告于2019年7月24日向中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行承担连带偿还责任，偿还本金411072.43元、利息26143.97元、罚息2016.27元、案件受理费8113元、保全费2791元，合计偿还450136.67元。 根据《合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。”以及同法第九十三条关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的法律规定，被告未履行贷款偿还义务导致原告承担连带担保责任的事实，已经达到《商品房买卖合同补充协议》第16条2款所约定的商品房买卖合同之解除条件，且被告未履行首付款还款义务的行为亦已经达到《商品房买卖合同》第七条1.（2）款所约定的商品房买卖合同之解除条件，因而，被告违约行为所导致的合同解除条件已成就，原告依法依约主张解除合同，要求被告承担约定的违约责任，具有相应的事实依据和法律依据，故原告提起本诉，请求人民法院依法保护原告的合法权益。 被告未到庭参加诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》并经房产局备案登记，约定被告向原告购买位于沈阳市于洪区XX室房屋，建筑面积为92.24平方米，总价款为536207元，支付方式为零首付与银行贷款混合。合同第七条第一款第二项约定，被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，被告按应付款的1%支付违约金。同时，双方签订《补充协议》第16条（2）项约定，被告不能偿还银行贷款，致使原告被银行追缴担保的贷款本金、利息、罚息以及实现债权的费用（包括被银行划扣保证金）时，被告承担全部责任，并赔偿购房款总额20%的违约金。合同签订后，被告未向原告支付首付款，也未按时向银行偿还贷款。2019年，中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建设银行）起诉许龙、新星城公司，请求解除借款合同，被告偿还贷款本金411072.43元、利息、复利等。2019年7月1日，沈阳市大东区人民法院作出（2019）辽0104民初1110号民事判决，内容为：“一、解除建设银行与许龙签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、许龙返还建设银行借款本金411072.43元、利息23851.85元、罚息1660.66元；三、许龙偿还建设银行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年6月25日，以本金411072.43元为基数，至借款本金付清之日）；四、新星城公司对判决第二项、第三项承担连带给付责任，承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向许龙追偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8113元、保全费2791元，由许龙和新星城负担。”2019年7月24日，新星城公司向建设银行支付450136.67元，包括借款本金411072.43元、偿还利息26143.97元、罚息为2016.27元。同时，新星城公司向建设银行支付保全费及诉讼费共计10904元。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 原、被告于2017年1月16日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。该协议于2017年1月16日成立并生效。双方作为平等的民事主体，签订的内容不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效。现原告请求解除与被告签订的合同及补充协议，并赔偿相关损失。关于解除合同的请求，合同明确约定了解除合同的条件，现被告自签订合同后一直未支付首付款及偿还银行贷款，未完全履行付款义务，解除合同的条件已经成就，原告有权请求解除合同。关于解除合同的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”结合本案，合同签订后，合同已经备案至许龙名下，现原告请求撤销合同备案，属于恢复原状的内容，符合法律规定，予以支持。关于原告请求被告依据《商品房买卖合同》的约定支付总房款1%的违约金，2001年《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条规定：“强化个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款。”目前，零首付与国家现行政策相违背，原告作为商品房销售单位，应当知晓相关贷款政策，在此情况下，其仍同意被告以零首付的方式购买房屋，存在一定过错，其在签订合同时，应当预知收取房款可能存在逾期的风险，其应当自行承担一部分损失，综合考虑上述因素，将违约金调整为应付款的0.5%，经计算为2681元（5362/2）。关于原告请求被告偿还原告因承担保证责任支付的利息26143.97元、罚息2016.27元、案件受理费8113元、保全费2791元的问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”《人民法院办理执行案件规范》第19条规定：“生效法律文书已确认担保人承担担保责任后可以向主债务人行使追偿权，担保人承担责任后直接向人民法院申请执行主债务人的，人民法院应当受理。”具体到本案，原告请求中的利息、罚息部分已经（2019）辽0104民初1110号民事判决第四项确认其有权就实际清偿部分向许龙追偿，现新星公司已经按照判决内容向建设银行给付利息、罚息，原告应依上述判决直接申请强制执行，无需本院通过判决方式再次确认。关于（2019）辽0114民初1110号案件受理费及保全费部分，依据补充协议的约定，应当由许龙支付。关于原告请求被告依据补充协议第16条（2）项支付违约金的问题，该条款约定的担保条款是为保证《商品房买卖合同》约定的主债权实现，属于从合同条款，该条款已经对新星城公司履行保证义务产生的损失进行了弥补，且主合同已经约定了逾期付款承担的违约金标准，在此情况下，不应当另行约定违约金进行双重惩罚，故对此项违约金，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告沈阳新星城房屋开发有限公司与被告许龙于2017年1月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E170900XXXX）及《补充协议》； 二、被告许龙于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告沈阳新星城房屋开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：E170900XXXX）的备案登记手续； 三、被告许龙于本判决发生法律效力之日起7日内向原告沈阳新星城房屋开发有限公司支付违约金2681元； 四、被告许龙于本判决发生法律效力之日起7日内向原告沈阳新星城房屋开发有限公司支付案件受理费8113元、保全费2791元； 五、驳回原告沈阳新星城房屋开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9162元，由原告沈阳新星城房屋开发有限公司负担9022元，由被告许龙负担140元。公告费600元，由被告许龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 王 畅 人民陪审员 陈 颖 人民陪审员 张 冰 二〇二〇年六月十五日 书 记 员 张明明