辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初3583号原告（反诉被告）：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。法定代表人：魏东红，该公司总经理。委托诉讼代理人：王颖，该公司员工。委托诉讼代理人：张彪，该公司员工。被告（反诉原告）：吴占军，男，1964年6月4日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王晓丹，女，1980年3月30日出生，汉族，住址同上。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告吴占军及反诉原告吴占军与反诉被告辽宁建和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辽宁建和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王颖，被告（反诉原告）吴占军的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付物业费6201.5元及滞纳金；2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告提供物业服务的“现代家园小区”业主，被告房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积157平方米）。物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业费1872元。被告未交纳2013年1月1日至2014年12月31日和2016年1月1日至2017年4月15日期间的物业费，共计6201.5元。原告多次找被告讲明缴纳物业费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不交纳。被告的行为已违反了《物业管理条例》的相关规定，已经侵害了原告及小区所有业主的利益。故原告诉至法院，请求依法判决。被告吴占军辩称，被告不同意给付物业费。原告没有履行相关法律义务，原告主张物业费没有事实和法律依据。被告于2015年时交了一年的物业费，当时是想让原告给维修房子，但原告来看都没有看，后来就不交了。对原告主张的债权转让不予认可。原告的主张已经超过诉讼时效。反诉原告吴占军向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告返还已收取的物业费1872元；2、判决反诉被告承担反诉的诉讼费用。事实与理由：2015年1月22日、2015年3月31日，反诉被告在与反诉原告所在的沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订了《物业管理服务合同》、《现代家园物业管理服务合同的补充协议》，但被告一直没有履行该合同。反诉原告给付了反诉被告2015年1月1日至2015年12月31日的物业费1872元。但反诉被告在2015年没有履行物业管理的义务，反诉原告房屋漏水，反诉被告也一直没有履行维修、管理义务。且上述物业管理合同已经被人民法院判决解除。因此，反诉被告没有收取反诉原告物业费的权利。现向人民法院起诉，请求法院支持反诉原告的诉讼主张。反诉被告辽宁建和物业管理有限公司辩称，反诉原告的反诉请求没有道理。根据物业管理合同的相关规定，反诉被告一直在履行物业服务合同。反诉被告于2014年6月入驻该小区，于2017年4月15日退出。因为有试用期，所以合同是2015年1月22日签订的。反诉被告受让了上一个物业公司的债权，所以主张的物业费从2013年开始计算。反诉原告已经交纳了2015年的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对当事人提交的《物业管理服务合同》、《现代家园物业管理服务合同的补充协议》、《债权转让协议书》、《现代家园物业管理服务交接明确书》、民事判决书、照片等证据本院予以确认，在卷佐证。本院认定事实如下：被告（反诉原告）吴占军系“沈阳市沈河区现代家园”小区的业主，其房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积157.2平方米）。原告（反诉被告）辽宁建和物业管理有限公司是具有资质的物业服务公司。2014年9月27日，原告（反诉被告）与案外人沈阳现代物业管理有限公司签订《债权转让协议书》一份，约定：案外人沈阳现代物业管理有限公司将上述小区从2005年起业主拖欠物业费的债权转让给原告（反诉被告）。后原告（反诉被告）开始为该小区提供物业服务。2015年1月22日，原告（反诉被告）与该小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，约定：由原告（反诉被告）为该小区提供物业服务，期限为2014年10月1日至2019年9月30日，物业费收费标准为（多层）住宅每月每平方米1元。合同同时约定了服务事项及标准。2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员向本院提起诉讼，主张解除与原告（反诉被告）签订的《物业管理服务合同》及补充协议，并主张原告（反诉被告）退出该小区物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，本院做出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决：解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与原告（反诉被告）签订的《物业管理服务合同》及补充协议；原告（反诉被告）返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费200000元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。原告（反诉被告）不服该判决，提起上诉。2017年3月30日，辽宁省沈阳市中级人民法院做出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决书均已生效。原告（反诉被告）为该小区提供物业服务至2017年4月15日。被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）交纳2013年1月1日至2014年12月31日、2016年1月1日至2017年4月15日的物业费共计6201.5元。原告（反诉被告）催要物业费未果，起诉至本院。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所在小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，原告（反诉被告）为被告（反诉原告）提供了物业服务，被告（反诉原告）也实际接受了服务，双方构成物业服务合同关系。合同虽已被解除，但合同解除前双方的权利义务关系仍然有效。现原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）在接受服务后给付相应的物业费，是对自己合法权利的维护，理由正当。但考虑到原告（反诉被告）提供的物业服务确实存在瑕疵，其主张被告（反诉原告）全额给付物业费并不公平，故应当适当酌减被告（反诉原告）应交纳的物业费。根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院酌情确定被告（反诉原告）按欠费金额的80%向原告（反诉被告）交纳物业费4961.2元（6201.5元×80%=4961.2元）。关于原告（反诉被告）主张的滞纳金问题。被告（反诉原告）没有及时交纳物业费是因为与原告（反诉被告）在服务义务履行上存在争议，原告（反诉被告）没有与被告（反诉原告）进行及时有效的沟通，被告（反诉原告）并非恶意欠费。故对原告（反诉被告）该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告（反诉被告）作为物业服务者，应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于被告（反诉原告）抗辩原告（反诉被告）的诉讼请求已过诉讼时效的问题。原告（反诉被告）提供其催缴物业费的照片证明其一直在向被告（反诉原告）主张权利，故本案的诉讼时效存在中断的情形，原告（反诉被告）的主张并未超过诉讼时效。关于被告（反诉原告）抗辩对原告（反诉被告）的债权转让有异议的问题。原告（反诉被告）受让案外人沈阳现代物业管理有限公司对被告（反诉原告）关于物业费的债权符合法律规定，并无不当。故本院对被告（反诉原告）的该项抗辩理由不予支持。关于被告（反诉原告）抗辩原告（反诉被告）没有为其修理房屋的问题。该问题涉及房屋质量与维修，原告（反诉被告）并非房屋买卖关系的主体，对被告（反诉原告）房屋并无质量担保及维修的义务。故被告（反诉原告）的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）返还2015年1月1日至2015年12月31日期间物业费的问题。被告（反诉原告）主张的该时间段属于原告（反诉被告）为该小区提供物业服务的期间，被告（反诉原告）理应交纳物业费。且因原告（反诉被告）提供的服务存在瑕疵，本院已对物业费的数额进行了适当酌减。故被告（反诉原告）的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)吴占军于本判决发生法律效力后十五日内给付原告（反诉被告）辽宁建和物业管理有限公司物业费4961.2元；二、驳回原告（反诉被告）辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求及被告（反诉原告）吴占军的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）吴占军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 靳志宇审 判 员 王泽明审 判 员 贾丽秋二〇二〇年六月二十八日法官助理 徐晓琳书 记 员 董虹艺