东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0503民初977号 原告：东营市河口区住房和城乡建设局，住所地东营市河口区黄河路166号，统一社会信用代码11370503MB2863029A。 负责人：孙卫祥，局长。 委托诉讼代理人：于广涛，山东东曦律师事务所律师。 被告：郭爱英，女，1937年2月8日出生，汉族，现住东营市河口区。 原告东营市河口区住房和城乡建设局（以下简称河口区住建局）与被告郭爱英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河口区住建局的委托诉讼代理人于广涛到庭参加诉讼,被告郭爱英经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河口区住建局向本院提出诉讼请求：1．判决郭爱英支付2013年11月16日至2019年12月31日的房屋租金21579元，并按廉租住房租赁合同约定支付自2013年11月16日起至实际付款之日的违约金2157.9元；2．诉讼费由郭爱英承担。事实和理由：2012年11月16日，郭爱英与河口区住建局签订《河口区廉租住房租赁合同》，租赁期限为一年，自2012年11月16日至2013年11月15日，年租金为1884元。经河口区住建局多次催要，郭爱英至今未缴纳房租，故向法院提起诉讼。 郭爱英未作答辩。 河口区住建局在庭审中向本院提交以下证据：东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具的证明、房产证、《河口区廉租住房租赁合同》、《关于河滨小区24套廉租住房租金情况说明》各一份，河口区人民政府办公室关于印发2014年度河口区住房保障工作实施方案的通知、关于印发2015年度河口区住房保障工作实施方案的通知、关于做好2019年度河口区城镇住房保障工作的通知复印件各一份。本院经审查对上述证据的真实性及证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 涉案房屋登记所有权人为河口区住建局，登记时间为2011年5月13日。2012年11月16日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组作为出租方（甲方）、郭爱英作为承租方（乙方），双方签订《河口区廉租住房租赁合同》一份，主要内容：第一条房屋基本情况：本合同所涉及住房位于河口区河滨路319-1号，2单元201号房，套型为二室一厅，建筑面积70.32㎡，主体为四层混合结构，搭配附设储藏室一个。第二条房屋用途和使用要求：（一）房屋用途。乙方承租该房屋仅作为家庭居住使用。（二）使用要求。乙方应按政策规定和合同约定，合理使用所承租房屋及附属设施。第三条租赁期限：本合同租赁期限为壹年，自2012年11月16日至2013年11月15日。第四条租金及其支付：（一）租金标准。该住房租金按照有关文件规定。其中，保障面积内部分：30平方米，月租金为36元；保障面积外部分：40.32平方米，月租金为121元；年租金总额为1884元。租赁期内，乙方如因政府规定或家庭收入、人口等情况发生变化而致使租金标准发生变动的，本条款按新确定租金标准执行。（四）支付方式。由乙方在领取住房钥匙时将本合同约定年租金总额一次性支付给甲方。第八条合同的解除与终止：（一）租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除租赁合同，收回房屋。1、擅自将承租住房转租、出借或互换承租房屋的；2、擅自对租住的住房进行扩建、加建、改建、改变房屋结构或改变其使用性质的；3、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；4、无正当理由累计6个月以上未交纳租金的；5、未经批准连续6个月以上未居住的；6、无正当理由累计6个月不交纳物业管理服务费的；7、约定安全使用房屋而发生房屋倒塌、火灾等安全事故的；8、虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗取廉租住房的。（二）因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同自然终止。（三）租赁期满合同自然终止。第九条违约责任：（一）甲方违约责任：1、甲方无正当理由不按时向乙方提供房屋或所提供的房屋不符合合同约定的，乙方有权单方解除租赁合同，并有权索赔损失。2、未征得乙方同意提前收回房屋，给乙方造成损失的，甲方赔偿。（二）乙方违约责任：1、乙方逾期支付租金，每逾期一个月（不足一个月按一个月计算），乙方须按欠租金额的10%支付违约金（月租金额×10%×逾期月数）。2、租赁期满，乙方未续签租赁合同或经审核不再具备承租资格而又无正当理由不腾退房屋的，由甲方责令其退房，并按该房屋当年租金标准年租金的2至5倍处以罚款。双方在该合同中还约定了其他权利义务。 同日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组与郭爱英共同签署了《关于河滨小区24套廉租住房租金情况说明》，内容为：为了解决河口区城镇低收入家庭住房困难问题，区政府将原来市政公司院内职工住宅楼24套房屋作为廉租住房房源，总建筑面积1687.68㎡，同时，于2010年初对房屋进行改造修缮管理工作，根据工程改造计划决定于2011年底交付使用，因个别原因未能及时将房屋交付个人使用，造成24户低收入家庭未能及时享受到廉租住房保障。结合文件规定，针对享受实物配租廉租住房的低收入家庭，住房保障面积的部分将按照文件规定标准1.2元/㎡收取，超出保障面积的部分应按照6元/㎡征收，因考虑未及时将房屋交付使用而造成的低收入家庭住房问题，鉴于上述情况，经区住房保障体系建设工作领导小组办公室研究决定，将超出保障面积的部分按照3元/㎡标准征收，房屋租金征收期限为2012年11月16日至2013年11月15日。 合同签订后，河口区住建局将涉案房屋交付郭爱英居住使用。合同期限届满后，双方未再重新签订书面租赁合同，郭爱英继续占有使用房屋至今。河口区住建局称郭爱英仅交纳了2012年11月16日至2013年11月15日期间的租金，此后再未交纳。 2014年4月29日，河口区人民政府办公室发布关于印发2014年度河口区住房保障工作实施方案的通知，规定2014年度家庭保障面积最低30平方米，最高50平方米。2015年6月29日，河口区人民政府办公室发布关于印发2015年度河口区住房保障工作实施方案的通知，规定2015年度保障面积标准为家庭成员1人的保障面积为25平方米。河口区住建局称2016年度、2017年度、2018年度的保障方案，相比2015年度的方案，对保障面积及租金标准均未作调整。2019年9月10日河口区人民政府办公室发布关于做好2019年度河口区城镇住房保障工作的通知，规定：2019年度保障面积标准为家庭成员1人的保障面积为30平方米；租金征收标准:最低生活保障家庭（经民政部门认定）承租公共租赁住房，执行月租金标准1.2元/平方米；低收入家庭（以低于统计部门公布上一年度城镇居民人均可支配收入的80%为标准）承租公共租赁住房，保障面积内部分月租金标准1.2元/平方米，保障面积外部分执行月租金标准6元/平方米；中等偏下收入家庭（以低于统计部门公布上一年度城镇居民人均可支配收入为标准）承租公共租赁住房，执行月租金标准6元/平方米。河口区住建局称经其核实郭爱英属于低收入家庭，享受保障面积为家庭成员1人。 2020年4月8日，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具证明一份，内容为：东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组系河口区人民政府设立的临时机构，无法人主体资格，其签署的《河口区廉租房租赁合同》涉及的房产均归河口区住建局管理，收取房租等管理职能均由河口区住建局负责实施。 本院认为，东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组与郭爱英签订的《河口区廉租房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。上述租赁合同期满后，双方未再重新签订书面租赁合同，郭爱英继续使用房屋，河口区住建局亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，郭爱英仍应按原合同约定支付租金。按照租赁合同约定及河口区政府住房保障工作实施方案，郭爱英租赁房屋2013年11月16日至2014年12月31日期间租金为3752元[（30平方米×1.2元/平+40.32平方米×6元/平）×13.5个月]；2015年1月1日至2018年12月31日期间租金每年均为3623元[（25平方米×1.2元/平+45.32平方米×6元/平）×12个月]，4年共计14492元；2019年1月1日至2019年12月31日期间租赁费为3335元[（30平方米×1.2元/平+40.32平方米×6元/平）×12个月]，共计21579元。按照东营市河口区住房保障体系建设工作领导小组出具的证明，河口区住建局系涉案房屋的管理单位，有权行使出租方的权利义务，故本院对其要求郭爱英支付欠付租金21579元依法予以支持。按照合同约定，郭爱英逾期支付租金，应当承担支付违约金的责任，但合同约定的违约金计算标准过高，河口区住建局主动调整为：每年欠付的租金数额，自次年一月一日起计算违约金，其中2019年8月20日前按同期中国人民银行贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金金额以2157.9元为限，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 郭爱英于本判决生效之日起五日内支付东营市河口区住房和城乡建设局房屋租金21579元及违约金（计算方式： 以3752元为基数，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；以7375元为基数，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；以10998元为基数，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；以14621元为基数，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；以18244元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月20日止，均按同期中国人民银行贷款利率计算；以18244元为基数，自2019年8月21日起至2019年12月31日止；以21579元为基数，自2020年1月1日起至实际偿付之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金数额以2157.9元为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费393元，减半收取196.5元，由郭爱英负担。当事人不服一审裁判上诉的，应当全额缴纳上诉费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  刘晓蕊 二〇二〇年六月三十日                                                  法官助理 陈圆圆                                                  书记员   刘佳