山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3372号上诉人（原审原告）：山东佳驰国际贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：马建勋，执行董事。委托诉讼代理人：杨赟，山东博翰源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山东师范大学，住所地济南市。法定代表人：曾庆良，校长。委托诉讼代理人：靳峰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段淑文，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东佳驰国际贸易有限公司（以下简称佳驰公司）因与上诉人山东师范大学房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院于2019年12月25日作出的（2019）鲁0102民初7846号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。佳驰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持佳驰公司一审诉讼请求；2.诉讼费用由山东师范大学负担。事实和理由：第一，关于济南中院8594号和2026号判决的587552.64元(佳驰公司认可实际支付577794.64元)。首先，关于合同无效，作为承租人的次要责任，在济南中院8594号和2026号生效判决中均已扣减，判决支持的287842.2元和299710.44元金额中已经扣除了承租人应承担的次要责任10%份额，本案中不应再从出租人的90%责任份额中重复扣减，应全额支持。其次，基于同一事实、同一法律关系，一审法院作出非顶即底的责任分配，自相矛盾，显失公平，有违公正。在8594号和2026号案件中，一审法院均确定了出租人和承租人之间的责任分配比例为一九，即承租人承担10%责任。而基于同一事实、同一法律关系，轮到佳驰公司向前追偿时，承租人却被定为40%的责任，无事实及法律依据。一审法院分配责任太过随意，难以服众，有损法院公平公正形象。第二，关于上述之外部分。2017年济南市大规模的拆违拆临人尽皆知，门前的“拆”字异常醒目。且已经生效判决认定，4月20日山东师范大学亦在涉案房屋处张贴限期搬离通知，在此情形下，佳驰公司必然无法正常使用涉案房屋、必然影响正常经营、必然产生搬迁损失等。对此，8594号生效判决对轮库公司的搬迁损失、营业损失等均酌定了相应金额，除去库轮公司使用部分，涉案房屋剩余面积更大，理应同样一一酌定相应金额，并予以扣减返还，请二审法院依法酌定。补充：一、山东师范大学同意转租。1.双方租赁多年，山东师范大学完全可以通过网络、工商局、佳驰公司提供的执照等多种途径，随时查看佳驰公司的经营范围，与租赁合同第二条第2项的4类范围相差甚远，却与轮库、富侨、素耕、大智4位次承租人的经营范围一致，并非巧合。2.一审卷第176页，2012年11月20日山东师范大学向租客发的通知，证明当时就知道有“餐饮和特色小吃”，更非佳驰公司经营范围，上面还有富侨的签字。3、山东师范大学主张2017年4月20日的通知，就是山东师范大学向佳驰公司就转租行为提出异议，已自认此前就知道转租存在。根据相关法律规定，当事人对自己不利的陈述可以直接作为定案依据。对于其证明目的却明显不能成立。（1）从通知内容看，系要求腾空、拆除违建，丝毫未提转租。（2）从通知时间看，山东师范大学系应政府要求被动的作出通知。（3）山东师范大学上诉状第2页主张，在一审佳驰公司追加诉讼请求时，2019年山东师范大学才知晓转租，却在2年前对转租提出异议，明显自相矛盾，且两者必有其一是虚假陈述，山东师范大学应自重形象。二、山东师范大学过错。1.明知而故意出租违章建筑，系导致涉案房屋出租、转租一系列案件的根本原因；2.一审卷第20页，双方2016年11月10日的租赁合同第五条第2项，山东师范大学“保证所出租房屋具备使用条件”；3.一审卷第46页，山东师范大学专门出具《房产证明》，证明涉案房屋有产权，正在办证。当时还有很多山东师范大学出具的类似证明，只因佳驰公司2018年1月份由历山路向现住所地搬家，而未能找到；佳驰公司唯一过失就是在转租合同中的承诺，而此承诺也是基于山东师范大学的上述两项承诺。4.一审中山东师范大学提供了多组证据并坚称，通知腾房后山东师范大学曾4次向租客卖电。山东师范大学多次、主动、恶意卖给涉案房屋用电之行为，（1）主观上，山东师范大学为恶意，过错程度极高，根据民法原则和精神，不应让恶意之人受益，其应承担100%全部损失，更应当返还剩余租金。（2）客观上，山东师范大学卖电行为阻却了腾空搬离条件的成就，应当视为条件已成就，亦应返还剩余租金。实际情况是，通知腾房之前，次承租人是通过佳驰公司（财务韩广敏，一审卷第175页有其签字，而非POS单上的马某某）向山东师范大学买电，先充值后用电。通知搬离之后，佳驰公司再为其买电，而山东师范大学与次承租人在隐瞒佳驰公司的情况下，直接买卖用电。一审卷第92页山东师范大学提交的水电交费明细（表中载明3年多16笔交费中，前12笔的交款单位均毫不犹豫的载明了佳驰公司全称，后4笔正是在通知腾房后，山东师范大学卖给次承租人用电，因心虚加事后补填，仅写了“佳驰”两字，扣在佳驰公司头上）。至于买电者是谁，山东师范大学主张是佳驰公司，已明显不成立。山东师范大学辩称，1.关于责任承担的问题，我方认为应当全部由佳驰公司来承担，而不应当由山东师范大学来承担。佳驰公司的理由难以成立，因为基于同一事实同一法律关系，生效判决所认定的过错方和责任承担方是佳驰公司，是由于佳驰公司向“次承租人”隐瞒重大事实，虚假承诺，而造成了“次承租人”的损失，因此相关责任应由佳驰公司来承担。2.关于佳驰公司实际使用房产最早在2017年8月份之后，而且生效法律文书认定的事实中佳驰公司所转租的“次承租人”，他们实际交房是在2017年7月，因此房屋是由佳驰公司一直在使用，在一审过程中山东师范大学曾经举证证实佳驰公司一直在以自己的名义购买涉案房产的用电，而且购买人从POSS单上来看是长期由马佶勋来购买用电，据山东师范大学工作人员介绍马佶勋是佳驰公司法定代表人马建勋的兄弟，因此从外观上判断山东师范大学只能认为租用房屋的是佳驰公司。针对补充上诉理由答辩如下：1.山东师范大学不同意转租，原因有二：其一是合同中明确约定涉案房屋不允许转租，这是山东师范大学的基本要求；其二对于租赁房屋作为什么使用，租赁合同约定经营范围包括汽车保养维护以及相关服务，这个跟本案佳驰公司对轮库公司承担责任的事实中，轮库公司的经营范围是一致的。合同经营范围还包括商业休闲、快餐、教育培训，因此从外观上涉案房屋的使用是符合这几个目的的，山东师范大学没有理由去干涉佳驰公司的经营自由，也无法从外观上判断佳驰公司是否将涉案房屋转租，更为重要的一点是无论是佳驰公司还是第三方，都没有向山东师范大学批漏过目前房屋的使用状态是转租，因为涉及到他们的经营自由，涉案房屋是通过承包方式还是合作方式还是其它方式，都属于佳驰公司的经营自由，应当由佳驰公司本着诚实信用原则来进行租赁房屋的使用，而不能苛求山东师范大学去主动发现这些事情。2.关于2017年通知的问题，其实是在2017年4月份山东师范大学因为政府原因向佳驰公司发出通知，这符合双方签订的租赁合同第10条第3款（3）（4）的约定，山东师范大学已经按照合同履行了几方的义务，也有充分理由以该种方式通知佳驰公司，佳驰公司在此时应当以诚信原则为本，配合山东师范大学完成政府行为的要求，在租赁合同中佳驰公司是无权将房屋转租的，因为转租而产生的相关的法律后果应当由佳驰公司自负。故补充上诉理由的第二点也不能成立。（1）山东师范大学与佳驰公司的租赁合同无效，并不必然导致第三方的损失，第三方损失的根本原因已经经过生效法律文书的认定，是由佳驰公司虚假承诺取得第三方的信赖，导致第三方的损失，所以法律责任应当由佳驰公司自行承担。（2）山东师范大学保证所出租房屋具备使用条件，事实上佳驰公司一直在使用涉案房屋，足以证明该房屋处于适租的状态，所以佳驰公司的主张不能成立。（3）关于房屋产权，山东师范大学一直是按照实际情况陈述，佳驰公司的该主张能够证明佳驰公司对涉案房屋的产权状况是清楚的，因为即便按照佳驰公司所陈述的房产证明山东师范大学已经明确正在办证，在这种情况下佳驰公司仍然向第三方承诺自己对涉案房产拥有不可置疑的所有权，因此这是佳驰公司作出的严重的虚假承诺，导致第三方产生错误信赖，进而产生损失。（4）佳驰公司一直是通过马佶勋购买涉案房屋的用电，因此山东师范大学并不能从购买用电这个事实来判断房屋是否已经转租。而购买用电是一个主动的行为，因为涉案房屋的用电是先买后用，因此在佳驰公司继续使用房屋的情况下才可能主动购买用电，佳驰公司所称的山东师范大学卖电阻却腾空搬离条件，是不能成立的。山东师范大学本身记载的用电单位自始至终都是佳驰公司，佳驰公司也从未向山东师范大学批漏过“次承租人”的存在，因此我们认为佳驰公司上诉理由不能成立，应当依法驳回其上诉。山东师范大学上诉请求：一、依法改判撤销一审判决第一项或发回重审;二、本案一审、二审诉讼费由佳驰公司承担。事实与理由：一、一审法院认定本案涉案房屋租赁合同签订之前，租赁房屋就存在转租行为，山东师范大学未提出过异议，应当视为山东师范大学对佳驰公司的转租行为是明知与默认的，应属事实认定不清。（一）山东师范大学并不知晓涉案房屋已被转租事实。在佳驰公司与山东师范大学签订的《房屋租赁合同》中第二条第二款的约定，佳驰公司跟山东师范大学约定的经营范围包括汽车保养维护及相关服务、商务休闲、快餐及教育培训等。山东师范大学一直认为佳驰公司作为“国际贸易有限公司”，其经营范围包括洗车店、修车店、宠物医院等业务属于正常范围，其经营方式包括加盟、合作等方式亦属正常。在一审佳驰公司追加诉讼请求时，山东师范大学才获知佳驰公司已将涉案房屋转租。佳驰公司将涉案房屋进行转租后，从未通知山东师范大学，山东师范大学也没有途径获知佳驰公司非自身经营而是将涉案房租转租给第三人，山东师范大学并不知晓涉案房屋被转租的情况。（二）佳驰公司将涉案房屋对外转租无任何合同依据，是无权转租。根据佳驰公司与山东师范大学签订的《房屋租赁合同》第二条约定，在租赁期内，即2016年8月15日至2019年8月14日，未经山东师范大学同意，佳驰公司不得擅自改变租赁房屋的原有结构和设施；不得转借、转租或变相转租。因此，未经山东师范大学同意，佳驰公司将涉案房屋对外转租，是违反合同行为。佳驰公司因违约转租而与第三人之间发生纠纷，以及产生法律后果，应当由佳驰公司承担。（三）山东师范大学向佳驰公司发出的两份通知，实际上就是对佳驰公司转租行为提出的异议。根据一审法院认定的其中两份证据，2017年4月20日山东师范大学向佳驰公司发出的告知书，及2017年6月30日山东师范大学资产运营管理办公司向佳驰发出的腾空房屋通知，山东师范大学告知佳驰公司涉案房屋系违章建筑，应限期拆除，要求佳驰公司限期搬离。另根据（2018）鲁01民终5591号判决书（轮库公司与宠物医院的房屋租赁期为2017年2月21日至2019年8月14日）和（2019）鲁01民终2026号判决书（佳驰公司与轮库公司的房屋租赁期为2016年11月17日至2019年8月14日）事实认定部分，佳驰公司将涉案房屋转租的行为都发生在2016年年底或2017年年初，距离2017年4月20日山东师范大学向承租人佳驰公司发出腾房通知均不足6个月时间，山东师范大学不同意佳驰公司继续承租房屋，在涉案房屋不具备出租条件的前提下佳驰公司转租行为不存在任何法律依据和合同依据，该通知发出是在转租行为发生后的6个月内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，可以视为山东师范大学对转租行为提出异议。一审法院认定山东师范大学6个月内未对转租事实提出异议视为山东师范大学对佳驰公司的转租行为是明知与默认的，实属事实认定不清，佳驰公司要求山东师范大学赔偿损失的诉讼请求无事实依据。二、一审法院认定山东师范大学作为出租方提供的房屋无规划许可证系导致合同无效的主要原因，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十八条，判决山东师范大学赔偿佳驰公司经济损失属事实认定不清和法律适用错误。佳驰公司在无权转租过程中作出虚假承诺等过错，应当由其承担造成的一切法律后果，佳驰公司和第三人的损失与山东师范大学无关。（一）根据山东师范大学提交的判决书（2019）鲁01民终2026号（p3、p7）判决书事实认定，佳驰公司与轮库公司签订的房屋租赁合同，约定轮库公司承租本案中涉案房屋，佳驰公司对涉案房屋拥有无可争议的所有权，有权对外出租房屋，佳驰公司承诺签订本合同前房屋没有设定抵押、没有与第三人签订合租合同、没有对外出售、房屋不涉及任何尚未解决的纠纷，如佳驰公司违反上述承诺，需赔偿轮库公司因此遭受的全部经济损失，包括不限于装修损失、暂停营业损失、搬迁费用损失、租金上涨损失以及为维护自身合法权益支付的合理费用（如律师费、调查费、诉讼费）损失。（P3）法院认为佳驰公司作为涉案房屋的出租人，将违章建筑转租给他人且在转租时以书面形式就涉案房屋状况向轮库公司虚假承诺，佳驰公司应负主要责任。生效判决书中已经认定了佳驰公司在合同中承诺的其对涉案房租享有所有权、有权对外出租等均属于虚假书面承诺，应负主要责任。佳驰公司对转租承租人造成的损失是因为承租人轮库公司和宠物医院轻信了佳驰公司的虚假承诺，认为佳驰公司对房屋享有合法的所有权且有权对外出租，故对房屋进行前期投入，进而导致了腾空房屋时的损失，且佳驰公司在与轮库公司的租赁合同中已书面承诺承担轮库公司的所有经济损失。因佳驰公司的过错造成的法律后果应该由其自行承担，与山东师范大学无关。（二）根据山东师范大学与佳驰公司签订的房屋租赁合同，山东师范大学如实披露租赁房屋现状，并未对佳驰公司作出类似于佳驰公司对轮库公司作出的虚假承诺或轮库公司对宠物医院作出的虚假承诺等，佳驰公司对房屋无建设规划许可证的状况是明知的，其对该房屋可能被政府拆除的风险是可预期的。佳驰公司亦承诺对涉案房租只有使用权，按照合同约定使用房屋，不转借、不转租、不变相转租涉案房屋，双方应当具有契约精神，本案中佳驰公司在与山东师范大学签订房屋租赁合同一年内并未交还涉案房屋，且涉案房屋已超期使用，佳驰公司无权要求山东师范大学退还房屋占用费和赔偿经济损失。山东师范大学与佳驰公司签订的“房屋租赁合同”已经履行完毕，一审法院认定山东师范大学赔偿佳驰公司经济损失无事实和法律依据。三、一审法院未充分考量本案、佳驰公司与轮库公司纠纷案之间的合同内容、过错性质等方面的不同，对本案的处理过于简单。由于本案中的佳驰公司违反合同约定，擅自将涉案房屋转租第三人，第三人又转租另一个第三人，这一系列复杂关系，不应当简单地在山东师范大学和佳驰公司之间进行解决。尤其在山东师范大学不知道转租的事实，未对佳驰公司隐瞒涉案房屋的性质，以及《房屋租赁合同》第十条第三项中的（4）的约定，因政府行为等原因，致使合同无法继续履行时，双方互不承担责任等情况下，一审法院将损失赔偿向前面的主体进行简单的推定，还让山东师范大学承担主要责任，违反了公平原则，损害了山东师范大学的合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，侵犯了山东师范大学的合法权利。请二审法院判如所请，支持山东师范大学的上诉请求。补充：一、一审判决法律适用错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该规定明确的是，六个月内未提出异议的，请求解除合同或者认定转租无效的，人民法院不予支持，并不意味着承租人无需承担转租的法律后果，一审法院据此认定山东师范大学需要承担责任，明显属于法律适用错误。二、一审法院审查事实不清。一审法院用推定的方式认定山东师范大学明知存在转租，这不符合客观事实。根据合同的约定，佳驰公司的租赁目的包括汽车维修、商务休闲和餐饮等，至于使用承包或者直接经营的方式，使用何种商号和装潢进行经营，属于佳驰公司的经营自主权范围，山东师范大学无权过问，因此，从表面上看，山东师范大学无从知道使用房屋的经营者是佳驰公司，还是另外的承租人。更为重要的是，无论是佳驰公司还是次承租人，都没有向山东师范大学披露过或明确表示过转租这个事实的存在，更何况，缴纳水电费的一直都是佳驰公司的员工。在次承租人和佳驰公司私相授受、暗度陈仓的情况下，出现的法律风险由山东师范大学承担，这是一审判决最为严重的法律和逻辑硬伤，明显违反公平原则。三、一审判决说理不清、归责混乱。承担责任的前提是过错，以及过错和损害结果之间的因果关系。一审判决将租赁合同无效的主要过错分配给山东师范大学，认为山东师范大学出租的房屋没有产权，进而认定山东师范大学需要对合同无效的后果承担主要责任，但是却忽略了一个最应当查明的问题：次承租人的损失产生的原因。关于次承租人的损失，在（2019）鲁01民终2026号判决书中有很清晰的认定，佳驰公司承担责任的原因在于，佳驰公司和轮库公司的转租合同中明确约定：“轮库公司承租本案中涉案房屋，佳驰公司对涉案房屋拥有无可争议的所有权，有权对外出租房屋，佳驰公司承诺签订本合同前房屋没有设定抵押、没有与第三人签订合租合同、没有对外出售、房屋不涉及任何尚未解决的纠纷，如佳驰公司违反上述承诺，需赔偿轮库公司因此遭受的全部经济损失”。佳驰公司在此言之凿凿做出虚假承诺，声称拥有无可争议的房屋产权，这是博取次承租人信赖，导致次承租人损失的唯一原因。回到山东师范大学与佳驰的合同，首先，合同明确禁止佳驰公司转租；其次，如因政府行为，则合同解除或终止。因此，在本次租赁合同签订时，作为长期租户的佳驰公司已经能够预见，租赁不具备产权的房屋存在何种法律风险，但是佳驰公司却向次承租人隐瞒了这种风险，最终导致了次承租人的损失。按照一审判决所呈现的说理逻辑和归责过程，虽然租赁合同有明确的禁止转租的约定，佳驰公司的转租收益是不应当存在的，但是佳驰公司不但可以通过擅自转租进行收益，还能够将擅自转租和虚假承诺的不利法律后果转嫁给山东师范大学，这是何等的荒谬和不公平。综上以及上诉状所述理由，请求二审法院撤销一审判决，驳回佳驰公司的全部诉讼请求或发回重审。佳驰公司辩称，同补充上诉理由。另补充：本案中山东师范大学恶意出租违建、恶意卖电，事后虚假陈述，说2017年4月通知时就是对转租提异议，又说2019年才刚知道转租，一审说四张卖电POS单是马建勋刷卡签字，二审又说是马佶勋，山东师范大学在诉讼中的诸多意见，已经严重背离当时的事实原貌，当年山东师范大学一直由戴金来处长负责本案出租事宜，诉前调解时，到庭旁听，对佳驰公司的部分主张和证据是认可的。佳驰公司向一审法院起诉请求：1.判令山东师范大学退还剩余房屋租金(或使用费)及利息，并赔偿佳驰公司损失，共计887552.64元;2.诉讼费用由山东师范大学负担。庭审中，佳驰公司当庭明确第1项诉讼请求为：请求判令山东师范大学退还剩余房屋租金（或使用费）及利息共30万元，并赔偿佳驰公司损失587552.64元，共计887552.64元。其中，剩余房屋租金（或使用费）及利息30万元具体包括：（1）退还2017年4月20日至2017年8月14日期间涉案房屋中区1000平方米（素耕餐厅和大智学校承租的房屋面积）已缴纳租金18.75万元；（2）退还2017年4月20日至2017年8月14日期间北区二层620平方米（济南富侨商务服务有限公司承租的房屋面积）的停租损失10万元；（3）利息损失以28.75万元为基数，自2017年4月20日起计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算。损失587552.64元具体包括：（1）（2018）鲁01民终8594号民事判决书认定的损失287842.20元；（2）（2019）鲁01民终2026号民事判决书中认定的损失299710.44元。一审法院认定事实：2016年11月10日，山东师范大学（甲方）与佳驰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于山东师范大学沿历山路体育场主席台以南看台至学校原有仓库用房，从北往南数第11根立柱中间（大智南边界）门头房，约计1600平方米出租给乙方使用，租赁期限自2016年8月15日起至2019年8月14日止。租赁房屋的经营范围：（1）汽车保养维护就相关服务；（2）商务休闲；（3）快餐；（4）教育培训等。租金第一年度为90万元，第二年度为95万元，第三年度为100万元。根据相关生效法律文书认定及结合本案证据情况，上述《房屋租赁合同》系续签，合同签订时山东师范大学已将涉案房屋交付给佳驰公司使用，租赁房屋系位于济南市历下区历山路144-146号建筑物。佳驰公司向山东师范大学支付房屋租金至2017年8月14日。2017年4月19日，济南市历下区文化东路地区城市管理委员会向山东师范大学发出告知书，内容为：贵单位位于历山路144-146号的建筑物属无规划手续的建筑，根据济南市委办公厅、市政府办公厅《关于全面拆除违法建设的通知》（济厅字〔2017〕5号）的文件要求，将对辖区内的无规划手续违法违章建筑物进行拆除，请贵单位于5月5日之前腾空房屋并自行拆除，逾期后将由城市管理执法部门予以强制拆除，拆除费用由贵单位承担。2017年4月20日，山东师范大学资产运营管理办公室向佳驰公司发出告知书，主要内容为：接济南市历下区文化东路地区城市管理委员会告知书，根据相关文件要求，历山路144-146号商租房屋按规定要进行拆除。请于4月30日之前腾空房屋，逾期不交房者，按相关规定执行。佳驰公司接告知书后于次日向各次承租人发出与上述内容基本相同的告知书。2017年6月30日，山东师范大学资产运营管理办公室向佳驰公司发出一份通知，主要内容为：根据相关文件要求，历下区文东城管已于今年4月19日下达告知书，位于历山路144-146号的建筑物属无规划手续的建筑，要限期腾空房屋并予以拆除。按照2016年8月15日双方签署租赁房屋协议第十条款，合同变更和解除第3项（4）款，如因不可抗力或政府行为等原因，致使合同无法履行时，双方互不承担责任，本合同自行终止。为此，贵我双方于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》，自2017年6月30日自行终止。佳驰公司承租房屋后，将其中的历山路144-2号房屋转租给案外人轮库公司。因涉案承租房屋需要拆除引发双方纠纷诉至一审法院，一审法院（2018）鲁0102民初3998号民事判决以及济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8594号民事判决最终判决结果为：轮库公司与佳驰公司于2016年11月17日就济南市历下区历山路114-2号房屋签订的房屋租赁合同无效，佳驰公司向轮库公司返还房屋占有使用费50000元、支付装饰装修损失200869.2元等共计277869.2元（不含一审判决第三项中的利息及佳驰公司应负担的案件受理费、鉴定费）。轮库公司因涉案房屋再次转租及损失等问题，与佳驰公司产生纠纷再次诉至一审法院，一审法院（2018）鲁0102民初8812号民事判决以及济南市中级人民法院（2019）鲁01民终2026号民事判决最终判决结果为：佳驰公司向轮库公司支付损失共计290800.44元（不含佳驰公司应负担的案件受理费）。佳驰公司已实际向轮库公司支付上述两次诉讼的过付款共计577794.64元，佳驰公司同意以该数额主张经济损失。2014年6月4日，佳驰公司与济南富侨商务服务有限公司签订《租赁合同》，将济南市历山路144-2号面积约为600平方米的房屋出租给济南富侨商务服务有限公司使用，租期自2014年6月4日起至2024年6月3日止，租赁费用为30万元/年。另查明，2017年12月2日，涉案房屋被相关部门拆除。上述事实，有双方签订的房屋租赁合同、齐鲁银行企业网银记账凭证和账户交易历史查询单、山东师范大学开具的山东省增值税专用发票、（2018）鲁01民终8594号民事判决书、济南市历下区文化东路地区城市管理委员会告知书、山东师范大学资产运营管理办公室告知书及终止合同通知、佳驰公司告知书、涉案房屋图纸、（2019）鲁01民终2026号民事判决书、佳驰公司与济南富侨商务服务有限公司签订的租赁合同、轮库公司开具的收据及齐鲁银行电子回单、（2017）鲁0102民初4584号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证，并经当庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，山东师范大学出租的房屋未取得建设工程规划许可证，被城市管理行政部门认定为违法违章建筑物并予以强制拆除，依据上述规定，山东师范大学与佳驰公司于2016年11月10日签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”山东师范大学作为出租方提供的房屋无建设规划许可证系导致合同无效的主要原因，对于合同无效的后果应当承担主要责任。佳驰公司作为承租人长期承租涉案房屋，对涉案房屋状况应为明知，对合同无效亦负有一定责任。据此，一审法院酌定山东师范大学的过错比例为60%，佳驰公司的过错比例为40%。本案涉案房屋租赁合同签订之前，租赁房屋就存在转租行为，山东师范大学并未提出过异议。本案涉案《房屋租赁合同》签订之后，山东师范大学接到城市管理行政部门告知书后向佳驰公司发出告知书以及终止租赁通知，但两次书面通知均未对佳驰公司的转租行为提出异议，应当视为山东师范大学对佳驰公司的转租行为是明知与默认的。因此，对于山东师范大学提出的“佳驰公司应当自行承担因转租引起的法律后果”抗辩意见，一审法院不予采信。关于佳驰公司主张的经济损失，（2018）鲁01民终8594号民事判决和（2019）鲁01民终2026号民事判决，明确了佳驰公司应当承担的各项损失的具体数额，且佳驰公司为履行该两份判决确定的义务也实际向轮库公司支付过付款577794.64元，因此山东师范大学应赔偿佳驰公司因转租造成的经济损失346676.78元（577794.64元×60%）。对于佳驰公司主张的退还2017年4月20日至2017年8月14日期间涉案房屋中区1000平方米（素耕餐厅和大智学校承租的房屋面积）已缴纳的租金18.75万元的诉讼请求，因佳驰公司并未提供向素耕餐厅和大智学校转租的合同及履行转租合同的相关证据，也未能提交证据证实于2017年8月14日前将上述房屋交还山东师范大学，因此，佳驰公司的该项主张，依据不足，一审法院不予支持。对于佳驰公司主张的退还2017年4月20日至2017年8月14日期间北区二层济南富侨商务服务有限公司停租损失10万元的诉讼请求，因佳驰公司与济南富侨商务服务有限公司的租赁合同签订时间在本案涉案《房屋租赁合同》签订时间之前，该转租行为与本案涉案《房屋租赁合同》无关，且佳驰公司也未能提交证据证实于2017年8月14日前将上述房屋交还山东师范大学，因此对于佳驰公司的该项主张，一审法院不予支持。据此，佳驰公司基于上述两项诉讼请求为依据的利息损失诉求，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定判决：一、山东师范大学于判决生效之日起十日内赔偿山东佳驰国际贸易有限公司经济损失346676.78元；二、驳回山东佳驰国际贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12680元，由山东佳驰国际贸易有限公司负担7735元,山东师范大学负担4945元。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，山东师范大学作为出租方，应当保证租赁房屋建设手续完备、质量无瑕疵、具备出租的条件，现涉案房屋因未取得建设工程规划许可证而导致双方于2016年11月10日签订的房屋租赁合同无效，山东师范大学应对合同无效的后果承担主要责任。佳驰公司作为长期租赁涉案房屋的承租人，应当知道涉案房屋未取得建设工程规划许可证，未经主管部门批准建设，即便其不明知，在签订租赁合同时未尽到审慎注意义务，对合同无效亦负有一定的责任。佳驰公司依据已生效的（2018）鲁01民终8594号民事判决和（2019）鲁01民终2026号民事判决履行赔偿义务后，要求山东师范大学赔偿损失。山东师范大学主张其不知佳驰公司将涉案房屋转租给他人，并认为，租赁期间曾向佳驰公司两次发出通知，实际是对佳驰公司的转租行为提出的异议。本院认为，涉案租赁合同签订于2016年11月10日，根据一审查明的事实，2014年6月4日佳驰公司曾将涉案租赁合同中部分房屋出租给案外人，签订涉案租赁合同时亦未对之前佳驰公司公司的转租行为提出异议，且山东师范大学向佳驰公司两次通知的内容系基于济南市政府全面拆除违法建筑的通知要求，并非基于佳驰公司的转租行为，且两份通知中均未提及佳驰公司的转租，故一审法院认定山东师范大学对佳驰公司的转租行为是明知并默许的，并无不当。一审法院综合双方的过错及查明的事实，酌定由山东师范大学承担60%的责任，佳驰公司承担40%的责任，亦无不当。关于山东师范大学应当赔偿佳驰公司损失数额的问题。已生效的（2018）鲁01民终8594号民事判决和（2019）鲁01民终2026号民事判决中已经确认了佳驰公司向案外人（次承租人）承担各项损失的具体数额，故一审法院据此判决山东师范大学按照60%的比例赔偿佳驰公司的损失，于法有据。关于山东师范大学应否退还佳驰公司中区及北区二层房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”佳驰公司主张山东师范大学应当返还2017年4月20日至2017年8月14日期间涉案房屋中区1000平方米已缴纳租金18.75万元、北区二层620平方米的停租损失10万元及其利息，但佳驰公司未提交相应的证据证明其已在2017年8月14日前将涉案房屋腾空并返还山东师范大学，故一审法院对佳驰公司的该项主张未予支持，并无不当。综上，山东佳驰国际贸易有限公司和山东师范大学的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25360元，由山东佳驰国际贸易有限公司负担12680元，由山东师范大学负担12680元。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 赵玉兰审 判 员 陈 勇二〇二〇年六月八日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖