调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初182号 原告：中国银行股份有限公司某支行。 法定代表人：刘某某，系该行行长。 委托诉讼代理人：齐某，汉族，系该银行工作人员。 委托诉讼代理人：才某某，系辽宁某律师事务所律师。 被告：汪某某，女，汉族。 被告：侯某某，男，汉族（系被告汪某某丈夫）。 被告：某物业发展有限责任公司。 法定代表人：高某某，系该公司经理。 委托诉讼代理人：周某某，男，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理：于某，系辽宁某律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司某支行与被告汪某某、侯某某、某物业发展有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司某支行的委托诉讼代理人才某某、齐某与被告某物业发展有限责任公司（以下简称某地产）的委托诉讼代理人周某某、于某到庭参加诉讼，被告汪某某、侯某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决被告汪某某、侯某某立即偿还剩余全部贷款本息共计242686.64元(其中本金余额199752.86元，拖欠本金17729.24元，未到期本金182023.62元，应收利息35299.58元，拖欠本金罚息2429.27元，应收利息的罚息5204.93元)，并按贷款合同约定的借款利率和罚息利率支付全部利息，直至本息全部偿还。2、依法判决被告某物业发展有限责任公司对上述全部借款承担连带还款责任。3、依法判决原告对被告某物业发展有限责任公司在原告处开立的保证金账户(账号为28×××74)的资金享有优先受偿权。4、依法判决原告对被告汪某某、侯某某抵押物享有优先受偿权。5、诉讼费用及其他费用由各被告承担。 因从2016年2月14日计算至2019年11月5日三被告尚欠原告本息242686.64元，所以原告要求从2019年11月6日起，按贷款合同约定的借款利率和罚息利率支付全部利息，直至本息全部偿还完毕止。 事实与理由：原告与被告汪某某、侯某某，于2012年12月27日签订一手房贷款合同，合同号2012年房字9126号。原告向被告贷款21万元，被告向原告出具借据一张。用于购买某市某小区1-3-303号房。借款期限27年，利率为基准利率。被告汪某某、侯某某以该房办理了抵押预告登记。被告某物业发展有限责任公司自愿为被告汪某某、侯某某借款行为提供不可撤销的连带责任还款保证，同时被告某物业发展有限责任公司原告签署了《个人贷款保证金质押合同》，出质人为某物业发展有限责任公司，质权人为中国银行股份有限公司某支行。出质人某物业发展有限责任公司在质权人处开立的保证金专用账户(账号为28×××74)，出质人在缴足基础保证金金额后，按照贷款金额5%存入保证金专用账户，作为借款人履行《个人一手房贷款合同》主合同的质押担保。原告依照借款合同履行了放款义务，但被告从2016年2月14日开始未按时偿还贷款，某物业发展有限责任公司也未履行连带还款义务。按照个人一手住房贷款合同的约定，被告汪某某、侯某某已构成违约，原告有权提前收回全部贷款，并有权要求汪某某、侯某某与某物业发展有限责任公司共同承担全部违约责任。截止2019年11月5日被告共欠原告本息共计242686.64元。为维护原告合法权益，保证国有资产免受损失，特根据法律规定和合同约定向法院提起诉讼，请求某市人民法院支持原告诉讼请求。 被告某地产辩称，1、该笔贷款为物的担保和保证贷款。按照担保法第28条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债承担保证责任。这笔贷款是物的担保和保证的贷款，按照担保法的规定，汪某某合同当中贷款没有特别的进行说明，那就要先执行物的担保，之后物的担保执行完了之后才是保证担保。物权法第176条也对物的担保和保证的关系作了明确的规定，先进行物的担保再进行人的担保责任的履行。那就是按担保法和物权法去执行，先执行物的就是担保的抵押物。2、借款人出现违约，没有按期还款行为，按照个人一手住房贷款合同通用条款第三条第二款第十项规定，要求保证人承担保证责任。本案贷款人始终没有向保证人发出履行保证责任通知和其他通知，因此保证人不需要承担保证责任。3、按照不可撤销连带责任担保函，保证人承诺保证期内被保证人如有一期不按期偿还借款本息。本单位保证收取到贵行履行通知书之日起5日内无条件履行还款义务。原告始终没有向保证人发出履行保证责任的通知书，因此保证人不需要承担保证责任。4，要求原告出示全部324期借款人每期应归还的贷款本息，因为这是贷款时贷款方已经计算出来的，涉及到担保方的担保责任。5、2019年末不动产登记证已办理完毕，他项权证也办理完毕，贷款人并已取得房产局颁发的领取他项权证的凭证，该凭证规定了领取他项权证的具体的时间，贷款人拖延到2020年6月3日才领取他项权证。从应该领取他项权证时间到起诉这个期间，这段时间的保证责任该由贷款人承担。 被告汪某某、侯某某未到庭参加诉讼，未作出答辩。 原告为支持自己的主张向本院提交如下证据，被告某地产对其提交的证据进行了质证，本院对其提交的证据进行了认证 1、贷款合同、借据1份、贷款用款凭证1份、不可撤连带责任担保函1份（原件与复印件核对无异议，原件退回）、逾期未还款明细打印件1份、结婚证、身份证、户口本复印件各一份，证明被告和原告签订贷款合同，贷款合同合法有效，借据及贷款用款凭证证明原告已经将贷款发放给被告。不可撤连带责任担保函证明被告某物业发展有限责任公司为被告汪某某、侯某某提供连带责任担保，保证期间自取得他项权正本为止，逾期未还款明细证明被告偿还了部分贷款后从2016年2月14日起不再还款，已经违约，被告汪某某、侯某某系夫妻关系，应对借款承担共同还款责任。被告某地产质证无异议。本院认为，该证据具有客观性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 被告某地产为支持自己的主张向本院提交如下证据，原告对其提交的证据进行了质证，本院对其提交的证据进行了认证 不动产登记证书复印件一份，证明汪某某、侯某某所购买的房屋已经2019年11月29日办理了房屋产权证书，并办理不动产登记证明，从2019年11月29日起担保函到期。原告质证真实性无异议，但对证明目的有异议，该份证据只能证明产权证的登记日期，而不能证明汪某某将产权证拿到手或者是办妥房屋他项权证书的时间。一般所有权人办理证书时，都是在房产局告知的取得时间之后去领证所以房屋产权证登记日期不能等同于取得所有权证书及房屋他项权证书的时间。被告用以证明担保到期的起始时间是不合理，也没有法律的支持。本院认为，办理抵押登记的他项权利证，是在房屋产权证办理完毕以后，方可办理，因此应当以办理抵押登记证时间确定被告某地产保证范围，原告的异议成立，被告该证据的证明力本院不予确认。 依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 原告与被告汪某某于2012年12月27日签订《个人一手房贷款合同》，合同编号：2012年房字第××号。原告向被告汪某某发放贷款21万元，被告汪某某向原告出具借据一张。用于购买某市某小区1-3-303号房。借款期限27年，利率为基准利率。双方约定：每月的14日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收罚息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告汪某某、侯某某以该房办理了抵押预告登记。2012年12月12日。被告某地产自愿为中国银行出具不可撤销连带责任担保函，约定被告某地产自愿为被告汪某某提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还借款本金、利息及相关费用；保证期限自本担保函签发之日起，至房屋竣工交付使用，办妥抵押登记、取得房屋所有权证书，房屋他项权证书正本时止。并承诺，在保证期限内，被保证人如有一期不按期还借款本息，被告某地产保证自收到原告《履行担保责任通知书》之日起五日内，无条件履行还款义务。被告某地产与原告签署了编号为2013年质字第X号《个人贷款保证金质押合同》，出质人为某地产，质权人为中国银行。某地产在原告处开立保证金专用账户(账号为28×××74)，某地产在缴足基础保证金金额后，按照贷款金额5%存入保证金专用账户，作为借款人履行《个人一手房贷款合同》主合同的质押担保。原告依照借款合同履行了放款义务，被告汪某某偿还了本金10247.14元，利息38848.66元。被告汪某某从2016年2月14日开始未按时偿还贷款。截止2019年11月5日尚欠本金一共是199752.86元，其中到期本金17729.24元，未到期本金182023.62元；尚欠应收利息35299.58元，本金罚息2429.27元，应收利息的罚息5204.93元。被告汪某某购买某市某小区X号房屋已于2019年11月29日办理了产权证书及不动产登记证明，同时办理了抵押登记。[房屋产权登记证号：（2019）调兵山市不动产权第X号，抵押权登记证号：（2020）辽X某市不动产证明第X号。] 本院认为，原告与被告汪某某签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，且不违背法律规定，该合同自签订之日成立并生效。双方应按合同约定行使权利、履行义务。原告依照借款合同履行了放款义务，但被告汪某某未按约定偿还借款，对原告要求被告偿还借款的主张，本院予以支持。被告侯某某不是借款人，在本诉中不承担还款责任，被告侯某某是抵押财产共有人，其在抵押物清单共有人处签字视为同意对共有房屋承担抵押责任。 关于被告某地产是否承担连带责任保证一节，被告某地产自愿为被告汪某某提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还借款本金、利息及相关费用；保证期限自本担保函签发之日起，至房屋竣工交付使用，办妥抵押登记、取得房屋所有权证书，房屋他项权证书正本时止。保函发出时间为2012年12月12日，抵押权登记时间为2019年11月29日。该期间为保证范围，即该范围内的被告汪某某拖欠的贷款，被告某地产应承担保证责任。2019年11月29日以后被告汪某某拖欠的贷款，被告某地产不承担保证责任。被告汪某某办理房屋产权同时房产已经办理抵押登记，该登记登记簿记录时间与抵押登记证时间不一致，以2019年11月29日房产登记簿抵押登记时间为准。 关于原告对被告某物业发展有限责任公司在原告处开立的保证金账户(账号为28×××74)的资金享有优先受偿权的诉讼请求。该账户资金为被告某地产专用保证金存款质押，出质人为某地产，质权人为中国银行，故原告对该权利质权享有优先权。 关于原告对被告汪某某抵押房屋优先受偿及被担保的债权既有物的担保又有人的担保，实现债权顺序问题。被告汪某某已办理了抵押登记，故原告对被告被告汪某某抵押房屋具有优先权。被告某地产提出的《担保法》第二十八条抗辩，但《物权法》第一百七十八条规定担保法与本法的规定不一致的，适用本法。现《物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；”与担保法规定不一致，本案适用物权法，即被告侯某某、汪某某债权既有自己财产的抵押，又有被告某地产的连带责任保证，对顺序没有约定，原告应当先就被告汪某某抵押房产实现债权。但被告某地产又提供保证金存款质押，质押和抵押没有实现物权的先后顺序，故在保证金存款质押范围内，无实现债权先后顺序。 关于，综上依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十八条、第二百二十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告汪某某于本判决生效后十五日内向原告中国银行股份有限公司某支行偿还截止到2019年11月5日到期借款本金17729.24元，未到期本金182023.62元、尚欠应收利息35299.58元、本金罚息2429.27元、应收利息的罚息5204.93元，合计199752.86元。 二、被告汪某某于本判决生效后十五日内给付原告中国银行股份有限公司某支行借款的利息、罚息（从2020年11月6日起至借款全部给付之日止，按合同约定借款利率及罚息利率计算）。 三、被告某物业发展有限责任公司在被告侯某某、汪某某2012年12月12日至2019年11月29日之间拖欠款项范围内对原告中国银行股份有限公司某支行承担连带保证责任。原告中国银行股份有限公司某支行就该部分对被告某物业发展有限责任公司在原告处开立的保证金账户（账号为28×××50)的资金享有优先受偿权，超过保证金存款质押范围的，原告中国银行股份有限公司某支行应当就抵押房产实现债权后，仍然不足部分，某物业发展有限责任公司承担连带责任，其承担清偿责任后，有权向被告汪某某追偿。 三、原告中国银行股份有限公司某支行对某市某小区1-3-303号房屋有优先受偿权。 四、被告侯某某不承担还款责任。 五、驳回原告其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4940元（原告已预交），由被告汪某某、某物业发展有限责任公司被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  郭书杰 二〇二〇年六月十日 法官助理穆琳琳 书记员付雪萌