甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1448号上诉人（原审被告）：李红兵，男，汉族，1988年2月1日出生，住甘肃省临洮县。委托诉讼代理人：程新林，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：石宜凡，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵建祯，男，汉族，1991年8月22日出生，住甘肃省皋兰县。委托诉讼代理人：高巍，甘肃泽锐律师事务所律师。上诉人李红兵因与被上诉人赵建祯房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初1731民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红兵上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项、第三项之判决并依法进行改判；2.本案一、二审诉讼费由赵建祯承担。上诉理由:一审判决认定事实错误。1.李红兵与赵建祯签订《房屋买卖成交合同》(合同编号:LJ0300000431)第五条明确约定在合同签订之日起十日内买方应将首付款695000元存至兰州蘭家房地产经纪有限公司履约保证专户。赵建祯并未在双方约定之日前全额支付合同约定的首付款，正是因为赵建祯先违约的行为，致使合同不能继续履行，因此，李红兵不仅不应双倍返还定金40万元，反而应该对赵建祯支付的20万元定金不予返还。而且，截止2018年6月24日，李红兵欠银行贷款715596.38元，若赵建祯按时支付购房首付款，李红兵可以偿还全部银行贷款，办理过户手续。2.赵建祯未按照《房屋买卖成交合同》之约定时间内全额支付购房首付款，实为赵建祯违约在先，且根据双方签订的《DS补充协议》第十一条之约定，李红兵不应承担律师费及本案全部诉讼费用，且赵建祯应按照该约定支付李红兵委托律师的费用。赵建祯辩称，一、2018年6月10日签订的《房屋委托销售合同》中第十一条明确约定“卖方自行撤押”，因李红兵以各种理由拒不办理案涉房屋的撤销抵押手续，使得案涉交易对赵建祯存在极大风险，一审庭审过程中兰州蘭家房地产经纪有限公司工作人员已当庭作证证明该事实，并且赵建祯是在接到兰州蘭家房地产经纪有限公司告知存在风险后，才没有支付剩余首付款，故赵建祯不存在违约行为。二、2018年6月10日签订的《房屋买卖成交合同》第五条约定“在本合同签订之日起十日内，买方应将剩余的购房款（或首付款）存至兰州蘭家房地产经纪有限公司履约保证专户……”，双方没有约定赵建祯直接向李红兵支付剩余购房款（或首付款）。由于李红兵拒不履行撤押手续，发现交易风险的兰州蘭家房地产经纪有限公司便通知了赵建祯停止支付购房款，故赵建祯不存在违约行为。三、2018年6月10日《房屋委托销售合同》中第十一条明确约定“卖方自行撤押”。同日签订的《房屋买卖成交合同》第七条约定“……自本合同生效之日起，若发生与卖方有关的房屋产权纠纷或者债权债务等，概由卖方负责清理，并承担民事责任，……”。合同签订后，按约李红兵应当先积极办理撤押手续，但李红兵始终以各种理由拒不办理撤押，甚至多次提出让赵建祯出资撤押的无理要求，这种情况下，经兰州蘭家房地产经纪有限公司告知风险，赵建祯停止支付的行为符合《合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求“之规定。综上，李红兵的上诉请求没有事实依据，也不符合法律规定，案涉交易过程中李红兵存在主观上的恶意，有毁约和拒不履约之嫌，而赵建祯在整个交易过程中始终抱着积极的态度配合李红兵和房屋中介，购房之意坚定，履约行为和态度诚恳无疑，不存在任何违约行为，反而因为李红兵的违约行为遭受了重大的经济损失，故请二审法院在查明事实的基础上驳回李红兵的上诉请求。赵建祯向一审法院起诉请求:1、请求判令解除赵建祯、李红兵双方订立的《房屋买卖成交合同》（合同编号：LJ0300000431）；2、请求判令李红兵全额退还购房首付款100000元；3、请求判令李红兵双倍返还定金400000元；4、请求判令李红兵承担赔偿金47800元；5、请求判令李红兵承担赵建祯实现权利的律师费30000元；6、请求判令李红兵承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年6月8日，在兰州蘭家房地产经纪有限公司的居间下，赵建祯与李红兵签订了《买卖斡旋金协议》，买卖位于甘肃省兰州市城关区的房屋，房屋所有权证号为471060，建筑面积约124平方米，房屋认购金额为1195000元，协议注明：买方为贷款客户，卖方知晓并同意，双方不能私自交易，如一方违约，违约方须承担律师费、诉讼费、保全费等所有费用，同时违约方须全额承担居间人的按成交价百分之三的佣金。合同约定：斡旋成功后，若因可归责于卖方事由致使解除协议者，卖方应赔偿委托销售总价额的4%作为赔偿金，支付于买方；《房屋买卖成交合同》经买卖双方签字后，若卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金。李红兵的哥哥李存兵代替其签字确认，同意出售。2018年6月10日，在兰州蘭家房地产经纪有限公司的居间下，赵建祯与李红兵签订了《房屋委托销售合同》，买卖所有权人李红兵单独所有，权状私产，产权证号471060，建筑面积123.21平方米，位于甘肃省兰州市城关区的房屋。房屋标的委托销售总价为1195000元，合同约定：卖方自行撤押。委托人李红兵与中介公司分别签字确认。2018年6月10日，在兰州蘭家房地产经纪有限公司的居间下，赵建祯与李红兵签订了《房屋买卖成交合同》，买卖坐落于甘肃省兰州市城关区（建筑面积123.21平方米，房屋所有权证号为471060）。买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。合同约定：固定装修不得恶意损坏，不得拆除。该房产的交易总额为净拿价1195000元整。买方支付定金200000元以确立买卖关系，买方按揭贷款付款，具体为：首付695000元，贷款500000元（具体贷款数目以银行审批数目为准）。在本合同签订之日起十日内，买方应按银行的审贷要求及时向居间方提供银行审贷所需的有关凭证及材料，若买方不按银行要求提供审贷所需的有关凭证及材料视作违约,卖方及居间方有权对违约方追索违约金。买卖双方约定于2019年1月31日前办理房地产过户手续,届时买卖双方须备齐房地产过户所需证件及相关文件,依本合同约定的权利义务内容按房地产主管部门要求的格式签署《房地产买卖契约》，并交由兰州蘭家房地产经纪有限公司代书中心全权办理过户手续（代书费用详见代书收费标准）。合同还约定：经买卖双方友好协商一致同意：1、买方为公积金贷款客户，卖方同意并知晓。2、双方约定于2019年1月31日前办理过户手续。3、买方承担过户税费，卖方净拿价1195000元整。4、买方承担26000元中介佣金。5、卖方带走保险柜、鱼缸、画一幅、麒麟。赵建祯、李红兵及中介公司分别签字确认。2018年6月10日，赵建祯、李红兵及中介公司三方签订《DS补充协议》。内容为：一、甲、乙、丙三方协商一致，此房屋总成交价为1195000元，首付款（￥695000元），大写：陆拾玖万伍仟元整。二、甲乙双方协商一致，于买卖合同签订时买方须向卖方支付贰拾万元定金转入卖方指定的账户。甲乙双方协商一致，甲方承诺此房未满两年首套住房，（过户前一天甲乙双方付清中介佣金，居间方开始来办理手续，甲乙双方需积极配合居间方来完成相关事宜，否则本合同所产生的经济纠纷均有拖延方来承担且不低于定金金额的2倍。）外地有一套不算。甲方房屋产权未满两年，约定于2019年1月31日，乙方知晓并同意。2018年6月23日，李红兵出具《收条》，称收到赵建祯购房款共计300000元，其中，200000元为购房定金，100000元为购房首付款。2018年12月24日,李红兵的哥哥李存兵、嫂子火晓芸向赵建祯出具承诺书，内容为：本人火晓芸，女，身份证号码：6204021984××××××××，承诺2019年1月10日（含10号）退还赵玉（赵建祯）购李红兵名下兰州房产房款叁拾万元整，另加赔偿费叁万元整，如若超过2019年1月10日，赔偿费由叁万元整变为伍万元整。实际不能超过2019年1月15日。见证人宋某，承诺人李存兵、火晓芸签名确认。另查明，赵建祯因诉讼与北京大成（兰州）律师事务所签订委托代理协议约定的律师费为30000元。一审法院认为，赵建祯、李红兵签订的《房屋委托销售合同》、《房屋买卖成交合同》是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。赵建祯与李红兵签订《房屋买卖成交合同》后，依约向李红兵支付了购房定金，李红兵理应按照合同约定在2019年1月31日还清银行贷款撤销房产抵押并为赵建祯办理房屋过户手续，但其至今未履行该合同义务，对酿成纠纷应承担全部的过错责任。李红兵主张赵建祯未足额支付首付款构成违约，因合同中约定卖方自行撤押，李红兵不撤押交易存在风险，且房屋中介公司工作人员当庭作证证明已告知赵建祯交易存在风险，赵建祯才没有将首付款全额支付，故李红兵的答辩意见理由不能成立。因《房屋买卖成交合同》已无法继续履行，且合同约定，经买卖双方签字后，若卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金，故对赵建祯要求解除双方订立的《房屋买卖成交合同》、要求李红兵退还购房首付款100000元、双倍返还定金400000元的诉讼请求，一审法院予以支持;关于赵建祯要求李红兵承担赔偿金47800元、承担律师费30000元的诉讼请求，一审法院认为，赵建祯已经选择适用了定金罚则，不能再选择适用违约金条款，关于律师费，一审法院酌情考虑李红兵承担律师费10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：解除原告赵建祯与被告李红兵于2018年6月10日签订的《房屋买卖成交合同》（合同编号：LJ0300000431）；被告李红兵向原告赵建祯双倍返还购房定金400000元，并返还预付购房款100000元。被告李红兵向原告赵建祯支付律师费10000元。减半收取的案件受理费4639元，由原告赵建祯负担848元，被告李红兵负担3791元。保全费3259元，由被告李红兵负担。以上由被告李红兵负担的款项合计517050元，于本判决生效后30日内给付原告赵建祯。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李红兵提交如下证据：1、李红兵二手住房购置贷款还款明细一页，证明截止2018年6月24日，即双方签订《房屋买卖成交合同》时，李红兵欠银行贷款715596.38元，若赵建祯按合同约定全额支付购房首付款，李红兵可以还清银行贷款撤销房产抵押，并于合同约定的2019年1月31日前办理房屋过户手续；2、李红兵哥哥李存兵与赵建祯父亲聊天记录的手机截屏五页，证明因为赵建祯未足额支付房屋首付款，未按照合同约定全面履行合同义务，所以李红兵没有办理撤销房产抵押，且未在约定期限内进行过户，是赵建祯未履行支付足额购房首付款的过错行为导致合同目的不能实现。赵建祯质证认为，第一份证据系打印件，其真实性无法核实，对其证明目的有异议。2018年6月10日签订的《房屋委托销售合同》第十一条明确约定卖方自行撤押，因此李红兵所说的贷款与赵建祯无关。同日签订的《房屋买卖成交合同》第七条约定合同生效后发生的产权纠纷、债权债务均由李红兵承担。对第二份证据的真实性无法核实，不予认可，且与本案无关。本院认为，根据查明的事实，涉案房屋由李红兵自行撤押，故对李红兵提交的第一份证据不予采信；李红兵提交的李存兵的聊天记录，因未提供原始载体，不具备证据的真实性，本院对该份证据不予采信。赵建祯申请证人李某出庭作证，证明李红兵委托兰州蘭家房地产经纪有限公司出售房屋，因为其房屋设定的抵押没有撤销，兰州蘭家房地产经纪有限公司就暂停了一切的交易程序。经质证，李红兵对证人证言有异议。本院认为，李某系居间方兰州蘭家房地产经纪有限公司的经纪人，其证言与庭审查明的事实一致，本院对证人证言予以采信。本院经审理查明，2018年6月10日，李红兵作为卖方与兰州蘭家房地产经纪有限公司签订了《房屋委托销售合同》。2018年6月10日，赵建祯、李红兵、兰州蘭家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖成交合同》中还约定，在本合同签订之日起十日内，买方应将剩余的购房款（或首付款）存至兰州蘭家房地产经纪有限公司履约保证专户，买方选择按揭贷款付清剩余的购房款。除上述事实外，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李红兵和赵建祯签订的《房屋买卖成交合同》合法有效，双方应当按照合同约定，全面履行自己的义务。在房屋买卖合同签订后，赵建祯依约于2018年6月10日、6月23日共向李红兵支付款项300000元，其中200000元为定金，100000元为购房首付款，李红兵对此认可。李红兵在二审中诉称，其与赵建祯签订的《房屋买卖成交合同》第五条明确约定，在合同签订之日起十日内买方应将首付款695000元存至兰州蘭家房地产经纪有限公司履约保证专户。赵建祯并未在双方约定之日前全额支付合同约定的首付款，赵建祯先违约的行为导致合同无法继续履行。本院认为，按照李红兵与兰州蘭家房地产经纪有限公司签订的《房屋委托销售合同》的约定，李红兵应自行撤押。但李红兵在合同签订后未履行撤押的义务，兰州蘭家房地产经纪有限公司的工作人员认为交易存在风险，遂暂停了一切的交易程序，告知赵建祯暂停支付剩余房款，赵建祯便停止履行支付剩余购房款的义务。而且，双方在《房屋买卖成交合同》中明确约定，赵建祯缴纳的购房款存入兰州蘭家房地产经纪有限公司履约保证专户，即使赵建祯按期缴纳，李红兵也无法用赵建祯支付的购房款偿还银行贷款而撤押，赵建祯支付房款与李红兵撤押之间没有直接关系。李红兵关于如果赵建祯按时支付房款，李红兵就可以用该房款偿还全部银行贷款而撤押的上诉理由，不符合合同中自行撤押的约定。赵建祯未按合同约定支付首付款的原因是李红兵未履行买卖房屋的撤押义务，李红兵违约在先。现《房屋买卖成交合同》已经无法履行，赵建祯要求解除，李红兵应当退还购房款，双倍返还定金，依合同约定承担赵建祯的相关损失。一审法院对于返还购房款，双倍返还定金，支付赵建祯律师费的认定，适用法律正确，二审予以维持。综上所述，李红兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7582元，由李红兵负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员谷元元二〇二〇年六月十一日法官助理周碧彤书记员潘珍