宁夏回族自治区银川市金风区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初24号 原告：刘玉风，女，1967年9月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区中宁县。 被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：王桂芳，公司董事长。 委托诉讼代理人：冯维刚，男，公司工作人员。 原告刘玉风与被告银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘玉风，被告银川康民房地产开发有限公司委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金51096.7元(按合约规定的万分之一计算，暂自2016年3月23日计算至2018年7月16日，共计832天，要求计算至原告实际取得房屋不动产权证为止)；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月23日，原告与被告签订购买由被告开发的位于金风区亲水大街东侧、纬十路南侧，面积为128.16平方米的商品房一处，原告向被告支付614143元。根据合同第二十条第二款第一项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金的约定。”原告按规定向被告支付了全部房款，几次询问办理房屋所有权证书都被告知无法办理。自交房至2018年7月16日，才被告知解押可以办理房屋所有权证书。根据《银川市商品房买卖合同（预售）》，被告存在严重的违约行为，且被告应当向原告承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。故原告依据相关规定，特诉至法院，望判如所请。 被告辩称，原、被告签订的银川市商品房屋买卖合同(预售)，是双方真实意思的表达，也是真实、合法有效的。原告在签署商品房屋买卖合同前，也清楚自己的权利和义务。合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证的约定。被告已经按照合同约定于2016年5月8日前将涉案房屋交付原告入住，并且原告已经享有对该房屋的使用、占有、收益权，并没有给原告造成实际损失。原告在购买涉案房屋时，合同中明确约定该房屋土地在银行做抵押的情况，原告作为房屋的买受人对此知晓，从客观事实说原告也要承担一定风险的，所以法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。而且被告于2018年7月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书，原告已经可以办理房屋不动产权证书。综上所述，原告违约金请求没有事实依据，计算方式没有合同依据，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，恳请人民法院以原告的实际损失为基础，减少违约金。如原告不能举证证明自己存在损失，则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月23日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201500036893），约定原告购买被告开发建设的银川市金风区房屋，房屋建筑面积128.16平方米，单价4792元/平方米，房屋总价款614143元；被告应当在2015年10月31日前，将合同约定的商品房交付原告使用，其中住宅交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决；同时亦约定了其他权利义务。2015年12月29日，被告向原告开具金额为614143元的不动产销售发票。 另查明，2016年5月8日，被告向原告交付房屋。2018年7月6日，被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。合同签订后，原告支付购房款已履行适当义务，被告未在合同约定期限内取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证及协助原告办理房屋所有权转移登记从而取得房屋所有权证书，基于此，被告已违反合同约定，应承担相应违约责任。双方在合同中约定协商解决因被告原因迟延办理房屋权属证书事宜，但就该事宜未通过协商加以明确，故依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时双方约定被告应于2015年10月31日前交付房屋，基于违约金的惩罚性质及被告不应因其违约行为而受益，违约金应自约定房屋交付使用180日后起计算，原告现请求以614143元为基准按日万分之一计付违约金符合规定，应予支持，但计算期间有误，应调整为自2016年4月28日至被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证之日即2018年7月6日，经计算违约金为49131.44元（614143元×日万分之一×800日），自2018年7月6日后的违约金本院不予支持。被告的抗辩意见依据不足，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告刘玉风支付迟延办理房屋权属证书违约金49131.44元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费539元，由原告刘玉风负担25元，被告银川康民房地产开发有限公司负担514元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 周 宁 二〇二〇年六月九日 书记员 刘玉芬 本案适用法律条款如下： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。