北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终830号上诉人（原审被告）：哈志涛，男，1981年6月7日出生，回族，身份证住址：天津市南开区西门内大街大唐家胡同11号，现住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵金山，男，1986年1月13日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，该公司法务。上诉人哈志涛因与被上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人哈志涛及被上诉人爱家营公司委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈志涛上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：爱家营公司私自开哈志涛租赁房屋，导致哈志涛丢失8万元整。一审开庭哈志涛不知情，一审法院未向哈志涛送达传票，哈志涛未到庭，依据北京市住建委的有关规定，房地产中介不能介入无房产证的房子，违者必究。爱家营公司辩称，不同意哈志涛上诉请求。哈志涛提出其丢失钱财并非爱家营公司造成的，且哈志涛未提交证据证明财产丢失，哈志涛上诉主张没有事实和法律依据。哈志涛称其未收到传票导致法院缺席审理，法院已向哈志涛公告送达法律文书，哈志涛不能以此为由提出抗辩，哈志涛未提交相关证据证明爱家营公司房屋存在违规出租的情况。爱家营公司与哈志涛系房屋租赁合同关系，房屋产权与哈志涛无关。爱家营公司向一审法院起诉请求：1.要求哈志涛将房屋腾空交还给爱家营公司；2.要求哈志涛支付自2018年10月19日起至实际腾退房屋之日止期间的占用使用费，以2500元每月为标准计算；3.要求哈志涛支付2018年10月19日至2019年5月18日的违约金1749.3元；4.诉讼费由哈志涛承担。一审法院认定事实：2017年10月13日，爱家营公司（合同甲方）与哈志涛（合同乙方）签订《北京市房屋租赁合同》一份。约定哈志涛将位于北京市通州区云景豪庭×号房屋出租给哈志涛使用。租赁期限为一年，自2017年10月19日起至2018年10月18日止。租金为2500元/月，支付方式为押一付三，押金为2500元。合同第八条第六款约定乙方在租赁期满未按约定时间返还房屋的，除按本合同约定日租金标准支付逾期期间的租金外，每逾期一日，还应按照本合同约定日租金标准的10%向甲方支付违约金。合同签订后，双方依约履行，哈志涛按照合同约定支付了押金和租金，爱家营公司交付了房屋。合同期满，双方未续租，爱家营公司要求哈志涛搬离房屋办理退房手续，哈志涛未办理交接手续亦未搬离该房屋。另，法院于2019年4月15日前往1001室查看，但经敲门无人应答，法院按法律规定在房门处张贴了开庭传票及起诉状副本。时至开庭之日，爱家营公司未收回1001室亦未与哈志涛办理房屋交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，哈志涛经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响法院依据查明事实，依法缺席判决。本案中，爱家营公司、哈志涛双方之间的房屋租赁合同于2018年10月18日期满，哈志涛继续占有房屋，未办理房屋交接手续，亦未续租，现爱家营公司主张要求哈志涛支付自2018年10月19日至实际腾退之日止的房屋占用使用费，理由正当，于法有据，法院予以支持。关于爱家营公司主张哈志涛支付违约金的诉求，因哈志涛在合同期满后，未与爱家营公司续租亦未办理房屋交接手续，而继续占用1001室房屋的行为，显然不妥，其行为已构成违约，故对爱家营公司的该项诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。判决：一、哈志涛将位于北京市通州区云景豪庭×号房屋腾清并交还给北京爱家营企业管理有限公司，于判决生效之日起七日内执行清；二、哈志涛给付北京爱家营企业管理有限公司房屋占有使用费（以每月2500元为计算标准，自2018年10月19日至实际腾退之日止），于判决生效之日起七日内执行清；三、哈志涛给付北京爱家营企业管理有限公司违约金1749.3元，于判决生效之日起七日内执行清。一审案件受理费104元，由哈志涛负担，于判决生效之日起七日内交纳。起诉状副本和传票的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由哈志涛负担，于判决生效之日起七日内交纳。判决书的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由哈志涛负担，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，本院经审理查明，爱家营公司与哈志涛在涉案《北京市房屋租赁合同》第六条第二款约定：房屋租赁期限届满前乙方意向继续承租的，应于租赁期限届满前三十日以上向甲方提出书面续租申请，经双方协商一致后，另行签署协议。二审中，哈志涛变更上诉请求为：1.撤销一审判决，并改判为爱家营公司退还哈志涛租金、押金、中介费；2.爱家营公司承担私开哈志涛门锁给哈志涛造成的损失8万元以及上述款项的利息；3.追究通州法院相关责任人的责任，因为超过了举报的追诉期；4.驳回爱家营公司不合理的、违法的诉讼请求；5.爱家营公司承担本案诉讼费。对此，爱家营公司称一审未处理的请求不同意在本案中一并解决。对于爱家营公司一审中提供的证据，哈志涛质证意见为：认可签订过涉案租赁合同，但认为合同是无效的；不认可短信记录，爱家营公司没有提供短信记录；不认可爱家营公司提供的与业主之间的经营合同和相关转账凭证的真实性，且该份证据已过二审举证期，应视为其放弃举证权利。二审中，爱家营公司提交通州区梨园地区车里坟村委会的产权证明书，证明涉案房屋有产权证，属于王伟所有。对此，哈志涛的质证意见为爱家营公司提供的是小产权证明，不属于国家正式的产权证明。二审中，哈志涛提交以下证据：证据一、北京市住房和城乡建设委员会行政事项答复意见书。证明目的：涉案房屋属于小产权房，是违法违规建设的房屋，爱家营公司作为中介公司不能介入，北京市住建委处罚过爱家营公司，涉案合同属于无效合同。证据二、四段录音。证明目的：第一段录音证明哈志涛有意通过法律途径解决问题，哈志涛从未搬离过涉案房屋，法院不可能通知不到哈志涛。第二段录音证明哈志涛与爱家营公司多次就涉案房屋进行沟通。第三段录音证明爱家营公司业务员认可自己有做得不对的地方。第四段录音证明爱家营公司因从事涉案房屋即小产权房的中介服务接受过处罚。证据三、邮递员给哈志涛门上张贴的照片和警告书照片。证明目的：邮局给哈志涛贴条，一审法院未给哈志涛送达开庭传票是错误的。起诉书比警告书的时间晚了一年，起诉书是2018年，警告书是2017年，说明我爱我家的工作态度，我爱我家招聘过程中不看学历，只看能力，只要能赚钱，不考虑道德品质。爱家营公司质证意见为：证据一、真实性认可，与本案无关，爱家营公司主张的是占有使用费；证据二、真实性认可，证明哈志涛至今没有腾退房屋。爱家营公司确实被处罚了，其他证明目的不认可；证据三、真实性认可，爱家营公司给哈志涛发过函，快递贴条的真实性认可。哈志涛对于其提交的证据三解释为系邮局张贴，和本案无关，邮局寄挂号信，哈志涛当时未在家，邮局给贴的条。哈志涛称其想说明的是如果当时爱家营公司和一审法院也这样做，哈志涛一审是不会不到庭的。2019年2月21日，一审法院向哈志涛邮寄送达起诉状和开庭传票的司法专递显示，收件人为哈志涛，收件地址为涉案房屋所在地，电话186XXXXXXXX、132XXXXXXXX，未妥投，退件原因为：收件地址查无此人，电话拒接、无人接听。2019年3月7日，一审法院邮寄开庭传票的司法专递显示，收件人为哈志涛，收件地址为哈志涛身份证住所，电话186XXXXXXXX、132XXXXXXXX，未妥投及退件原因为：收件人要求更改地址。关于爱家营公司提供的用于联系哈志涛的手机号码，哈志涛解释称：尾号7962的手机号码一直使用到2019年5、6月份；尾号5874的手机号码2018年夏天停用；和中介是用尾号7058的手机号码联系，4月用尾号7962的手机号码联系过，后来号码被封了，就不再使用了。一审外调现场笔录记载：“2019年4月15日本院唐述梁法官与助理黄琛共同前往北京市通州区×号房屋，经敲门无人应答，询问隔壁邻居住户哈志涛是否在此居住，答复有人居住，很少开门，遂我与唐述梁法官将该案件的传票及起诉状副本张贴在1001房屋的门上。特此说明”。哈志涛陈述目前其仍居住在涉案房屋。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。本案中，一审法院经向哈志涛适用邮寄和留置方式送达均未能送达之后，适用公告送达程序，并对其进行缺席审理符合法律规定，且2019年3月7日司法专递显示退件理由系收件人要求更改地址，庭审中，哈志涛亦自认司法专递上所记载的尾号为7962的手机号码其一直使用至2019年5、6月份，故本院认定哈志涛未能参加一审庭审系自身原因所致。哈志涛主张一审法院未向其送达传票，一审开庭其不知情等上诉理由，缺乏依据，本院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，涉案房屋系小产权房，未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，哈志涛与爱家营公司签订的《房屋租赁合同》应属无效，故一审法院依据涉案合同约定，判令哈志涛给付爱家营公司未依约返还房屋的违约金，缺乏依据，本院予以纠正。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，自2018年10月19日起，哈志涛未给付房屋占用使用费，且其目前仍居住使用涉案房屋，故一审法院参照双方约定的租金数额，判令哈志涛给付自2018年10月19日起至实际腾退之日的房屋占有使用费，并无不当。涉案房屋系业主委托爱家营公司经营管理，并由爱家营公司向业主给付房屋使用费，故爱家营公司有权向哈志涛主张房屋占用使用费。哈志涛提出的有关爱家营公司违规经营小产权房问题，属于行政机关职权范围，本院不予处理，对哈志涛相关上诉意见，本院不予采纳。二审中，哈志涛请求退还押金以及私开房门所造成的损失8万元等问题，因一审未处理，可另行解决。综上所述，哈志涛的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2019）京0112民初2942号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初2942号民事判决第三项；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回哈志涛的其他上诉请求。一审案件受理费104元，由北京爱家营企业管理有限公司负担54元（已交纳），由哈志涛负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费104元，由北京爱家营企业管理有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳），由哈志涛负担54元（已交纳）。一审起诉状副本和传票的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由哈志涛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。一审判决书的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准），由哈志涛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 闫 慧审 判 员 申峻屹二〇二〇年六月二十九日法官助理 卢圆圆法官助理 刘 栋书 记 员 田亚男书 记 员 陈 猛