山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3015号上诉人（原审原告）：邢喆，男，汉族，山西省阳泉市人，现住山西省太原市。上诉人（原审原告）：惠渊，男，汉族，山西省阳泉市人，现住阳泉市。上诉人（原审原告）：光庭，男，汉族，住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：蔚松芬，北京大成（太原）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张振宇，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔卫东，男，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：马少君，山西轩明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦娇，山西轩明律师事务所实习律师。上诉人邢喆、惠渊、光庭与被上诉人乔卫东因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邢喆、惠渊、光庭上诉请求：1、请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定出租方未违约属于事实认定错误，依法应当改判。1、依据《合同法》第220条之规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”出租方须对该租赁物进行修理和维护，以保证承租方能够正常使用该租赁物。同时出租方作为不动产所有权人，其所附有的对租赁物的维修义务是物的瑕疵担保责任派生的义务，并非侵权法律关系所派生，对租赁物进行养护和维修，维护的也是其自己的利益。上诉人与被上诉人签订的《租房协议》仅对因租赁物自身缺陷影响正常使用时出租方的维修义务进行约定，并未约定其他情况下由承租方维修。依据前述法律之规定，在协议没有明确约定的情况下，应当由出租方履行房屋漏水的维修义务，承担未及时履行给承租方造成的损失；况且前述约定的维修义务承担主体也是出租方。2、一审法院认定：“一楼顶板出现渗水并非是由于租赁物自身缺陷，被告在履行《租房协议》中并未有违约行为，被告不应承担一楼顶板漏水事故的责任”，混淆了违约责任与侵权责任的界限。承租方要求出租方承担维修义务的基础是租赁合同关系，并非侵权法律关系；要求出租方承担退还租赁费、装修费的请求权基础在于出租方未履行维修义务，导致承租方租赁合同用作经营的目的无法实现，并非基于二楼渗水的侵权法律关系。被上诉人在原审答辩中已自认其与二楼所有者协商未果，但协商未果不是出租方不履行维修义务的免责事由。在协商未果的基础上出租方未履行维修义务属于违约行为。原审法院认定事实错误，二审法院应当依法改判。二、一审法院认定出租方无需退还房屋租赁费、赔偿装修损失和承担鉴定费用事实认定错误，法律适用错误，二审法院应当依法改判。1、一审法院因承租方占有房屋至一审庭审时的事实，认定出租方无违约行为事实认定错误，根据日常生活经验和社会常识，承租商铺的目的均是为使用该房屋营业并获取利润，而非单纯占有该房屋，占有是能够使用的前提。仅依据占有事实不能推定出租方没有违约行为。依据《合同法》216条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。商铺的用途当然是营业，因房屋渗水导致承租方无法营业，应当由出租方承担相应责任，一审认定事实错误，适用法律错误，应当依法改判。2、双方签订的《租房协议》第一条明确房屋签订时的现状为毛坯房，无物品；协议第十条第二款约定承租方装修期，协议签订后承租方斥资对商铺进行装修，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现因出租方违约不履行维修义务导致合同解除，出租方应当就装修费用进行赔偿。一审法院认定事实有误，应当依法改判。综上，上诉人认为，一审法院认定事实认定错误，适用法律错误，现依据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定提起上诉，望二审法院能支持上诉人的诉求，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人乔卫东辩称，一、一审认定事实清楚，答辩人未违反租房协议的约定，不应承担责任。根据鉴定意见书商铺漏水是由于二楼管道跑水导致一楼渗水。关于商铺门头遭受进水主要是由于门头装饰防水，排水措施不完善，遭受外水侵入时门口顶部出现渗水，因此两处出现渗水的原因均与答辩人的房屋没有任何关系，并不是租赁物自身缺陷造成的，答辩人无义务也无能力预料到二楼会出现管道跑水的事实，更无法预料到上诉人自己装修的门头竟然没有做好排水和防水措施，因此答辩人没有违反租房协议的约定，不应当承担违约责任。二、上诉人引用合同法第220条系逻辑错误，混淆事实。合同法第220条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。维修义务是指在租赁物出现客观需要维修的事由时，出租人必须对该租赁物进行修理和维护。维修义务适用的前提条件是租赁物自身出现了维修的事由，根据鉴定意见，房屋渗水现象非租赁物自身问题，也就是说租赁物自身不存在任何缺陷，当然没有需要维修的事由，出租人当然不存在维修的义务。通俗来说房子没坏我修什么怎么修，所以上诉人明显是犯了逻辑错误，刻意混淆的事实。三、上诉人未准确理解租房协议中维修义务约定部分的内容，再次混淆事实。租房协议约定，“因房屋或现有屋内物品自身缺陷而影响正常使用时，乙方有义务及时告知甲方，由甲方负责处理并承担相关费用”。上诉人说该条仅是对因租赁物自身缺陷影响正常使用时出租方的维修义务进行约定，并未约定其他情况下由承租方维修。人民法院应当通过穿透式审判思维查明当事人真实的意思。答辩人和上诉人均是朴实的老百姓，相信在订立该条时并非是故意滞留前半句隐藏后半句，以期待在未来房屋漏水时可以据此追究对方的违约责任。该条订立时的真实本意应该是经营房屋自身缺陷，影响正常使用时才由出租人承担维修义务，因此上诉人依然是犯了逻辑错误再次混淆事实。四、关于上诉人向侵权责任人索赔未果的情况下，直接以合同目的不能实现为由，起诉要求答辩人退还全部房租，承担全部的装修金额，毫无事实和法律依据。上诉人在房屋出现渗水的情况下，最先选择的是寻找侵权方来主张侵权责任，当时上诉人要求答辩人找二楼说是协商解决侵权的赔偿问题，但是因为上诉人索要金额过高以及自己不出面协商导致协商未果，所以上诉人从来没有和答辩人协商过如何处理这个房屋的事情，而是直接以合同目的不能实现为由就诉至法院。那么根据民法鼓励交易节约资源的原则，法律对于衡量合同目的不能实现是有着严格的要求，是以无法通过修理等方法予以补救为前提。本案中，从渗水的程度来说，局部渗水并不完全致使合同目的不能实现，从补救工作来说，如果要求二楼做好防水措施，也可以解决渗水的问题，然而上诉人完全阻断了所有合理及时的补救机会，直接要求答辩人退还全部房租，赔偿全部装修损失，更与租赁房屋司法解释第11条第一款的规定相矛盾。而让人更无法理解的是，上诉人一方面要求解除协议，另一方面却在协议期满后，经答辩人多次催告仍然拒不腾退房屋，故意拖欠物业、供暖、水费等费用。一方面说房子不能用，要求解除合同，另一方面又霸占的房子不走，一直到2020年4月24日，足足多霸占了将近十个多月的时间。以上种种行为证明上诉人明显缺乏解决问题的善意和诚意，其真实的目的就是想将侵权方的责任和自己经营不善的风险转嫁给答辩人，所以上诉人的主张毫无事实和法律依据的。五、上诉人故意歪曲法律意义上的使用权的概念，刻意回避一直享有该房屋使用权的事实。承租商铺的目的是为了使用该房屋并获取利润。房东没有义务保证租房一定赚钱。所以上诉人将房屋和获取利润挂钩是对法律意义上使用权概念的歪曲，实际上上诉人把商业目的和租房协议的合同目的进行了混淆，是将上诉人商业经营风险转嫁至答辩人的荒谬做法。因此上诉人占有该房屋期间拒不与答辩人协商处理事宜，亦不再租房，协议到期后腾退房屋，一方面享有该房屋的使用权，拒不腾退，另一方面又声称答辩人的房屋有缺陷，违反合同约定，所以逻辑矛盾，事实混淆的。综上所述，上诉人的诉求毫无事实和法律依据，其行为严重违背了公平正义和诚实信用，严重破坏了合同交易秩序，不应当被法律所鼓励。答辩人认为一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的诉求，依法维持原判。邢喆、惠渊、光庭在一审的诉讼请求：1、依法判令解除2018年4月20日原告与被告签订的《租房协议》，并判令被告返还原告房屋租赁费120000元及保证金5000元，合计125000元；2、依法判令被告赔偿原告装修费损失96000元；3、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。一审查明，2018年4月20日，原告邢喆与被告乔卫东签订了一份《租房协议》，合同约定：被告乔卫东将自有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺租给原告邢喆，该房屋为毛坯房，没有物品，租期为一年（自2018年5月20日至2019年5月20日），房屋租赁费为120000元/年。同时原、被告在合同中“双方权利及义务”部分约定：因房屋或现有屋内物品自身缺陷而影响正常使用时，原告邢喆有义务及时告知被告乔卫东，由乔卫东负责处理并承担相关费用；由于乔卫东未及时处理造成的经济损失，乔卫东自行承担；因邢喆使用不当或未及时告知乔卫东造成的损失，由邢喆负担。另双方在合同中还约定：1、原告已向被告以房屋租赁定金的方式交于被告定金5000元，签订协议后，定金自动转化为租赁保证金，合同期满后原告退房时，如房内设施无任何损坏，被告全额退还原告所交5000元保证金；2、被告承诺自正式签订房屋租赁协议起，一个月内，为原告装修期，不算入1年的正式房屋租赁期限，正式房屋租赁时间从协议签订时间1月后起算；3、被告承诺自协议正式生效后3年内，不提高协议内涉及房屋的租赁费。在上述《租房协议》签订当日，原告惠渊通过其尾号为4958的兴业银行借记卡向被告乔卫东的妻子田海花所有的尾号为8337的渤海银行卡分两笔共汇款125000元，被告乔卫东在《租房协议》中予以确认。同时查明，上述《租房协议》签订第二天，即2018年4月21日，三原告因合作开店需要，签订一份《合作协议》，其中三方将各自的出资比例及开店后的分利方式、经营补贴等内容进行了约定。之后，三原告对租赁自被告乔卫东所有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺进行了装修，期间花费装修费122252元。装修完毕后，原告惠渊作为经营者，于2018年5月18日经太原市工商行政管理局晋源分局义井工商所登记后，在上述商铺内开始经营“签年时光火锅串串香”店。2018年7月，原告在装修时加装的门头第一次出现漏水，2018年8月，屋内后方的顶部也开始出现渗水，影响原告店铺内的正常经营。现原告认为被告所提供的租赁物存在自身缺陷，且拒不维修，导致合同目的无法实现，故诉至法院，请求判如所请，但该商铺仍然由原告实际控制。另查明，本案立案后，原告邢喆、惠渊、光庭于2019年4月15日向本院申请委托相关机构对被告乔卫东名下位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺的漏水原因与室内硬装修、店面招牌及店面门口外墙装修（不包括桌椅、冷柜、餐厨具、空调、投影仪等可移动软装部分）等装修投入资金金额进行司法鉴定，本院予以准许，并依法委托太原市建筑工程质量检测站有限公司对前述房屋进行了司法鉴定，鉴定费30000元由三原告先行垫付。2019年11月20日，太原市建筑工程质量检测站有限公司出具《太原市晋源区兰亭御湖成13-1013商铺漏水原因及受损鉴定意见书》（报告编号：2019-JD-00136），鉴定意见为：1.太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺顶板渗水主要是由于二层房屋在使用过程中管道跑水导致一楼顶板出现渗水；商铺门头遭受浸水原因主要是由于门头装饰防水、排水措施不完善遭受外水侵入式门头底部出现渗水。2.太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺顶板有渗水现象，影响房屋使用功能，室内墙体、地面、吊顶等装饰无明显损坏现象，不影响使用功能，室外门头装饰构造略有缺陷，不显著影响使用功能。又查明，案涉房屋的二层系由他人所有，并非被告所有，且实际由其他人租赁后占有使用。认定证据有庭审笔录、原告邢喆、惠渊、光庭提交的《租房协议》、银行交易明细、结婚登记申请书、合作协议、企业信息查询单、商品房屋买卖合同、现场拍摄照片、被告乔卫东提交的房屋状况照片。一审判决认为，根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：一、关于原告惠渊、光庭的主体资格问题；二、被告乔卫东是否构成违约、是否应当承担本次漏水事故的责任；三、案涉《租房协议》是否应当予以解除；四、被告是否应当退还原告租金、保证金，是否应当承担装修费用及鉴定费用。关于第一个争议焦点。我国法律规定，原告必须是与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织。根据本案已查明事实，原告邢喆在与被告乔卫东签订《租房协议》的目的是为了与原告惠渊、光庭合作经营餐饮店，且租赁费亦是通过原告惠渊的银行卡向被告的妻子直接支付。根据三原告之间的《合作协议》，租赁费及装修费均系由三人共同出资，租赁后经营餐饮店期间的收益也是由该三人共同收益，本案审理结果对三人均有利害关系，故原告惠渊、光庭系本案适格原告。关于第二个争议焦点。本案中，原告邢喆与被告于2018年4月20日签订《租房协议》，之后便将钥匙交付原告用于装修，已按约定履行交付租赁物的义务。原告认为被告所提供的租赁物“存在自身缺陷而影响正常使用”，但根据太原市建筑工程质量检测站有限公司出具《太原市晋源区兰亭御湖成13-1013商铺漏水原因及受损鉴定意见书》（报告编号：2019-JD-00136）表述：“……渗水主要是由于二层房屋在使用过程中管道跑水导致一楼顶板出现渗水；商铺门头遭受浸水原因主要是由于门头装饰防水、排水措施不完善遭受外水侵入式门头底部出现渗水。”根据该鉴定意见，一楼顶板出现渗水并非是由于租赁物自身缺陷，被告在履行《租房协议》中并未有违约行为，被告不应承担一楼顶板漏水事故的责任，而是应当由二层房屋所有者或实际使用者承担赔偿责任，原告可通过另案进行主张。而原告加装的门头底部出现渗水系因安装时防水、排水措施不完善，亦不应由被告承担赔偿责任。关于第三个争议焦点。根据原、被告双方签订的《租房协议》，租期为2018年5月20日至2019年5月20日，截止至本案辩论结束前，已经超出约定的租赁期限，故该《租房协议》应当自租赁期满时予以解除，因该房屋现仍由原告实际占用，原告应在判决生效后三十日内腾空并搬离位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺。关于第四个争议焦点中关于租赁费问题。根据庭审查明，原、被告双方签订的《租房协议》已实际履行并由原告实际占有至今，且在履行过程中被告未有违约行为，现原告主张退还房屋租赁费无事实及法律依据，本院不予支持。关于保证金。根据原、被告双方签订的《租房协议》约定，合同期满后原告退房时，如房内设施无任何损坏，被告全额退还原告所交5000元保证金。本案中虽存在房屋顶板渗水情况，但该损害并非由于原告造成，故原告要求被告退还5000元保证金的主张，本院予以支持。关于装修损失费。原告主张该项损失为96000元，但未能提供证据证明该项损失的具体构成，也未有证据证明该项损失系由被告造成，且在本案中被告并不存在违约行为，原告主张由被告赔偿装修损失费96000元没有事实与法律依据，不予支持。关于鉴定费。该项费用系原告证明其主张的支出，根据“谁主张，谁负责”的原则，且在被告未有违约行为的情况下，应由原告自行负担该笔鉴定费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告邢喆与被告乔卫东于2018年4月20日签订的《租房协议》自2019年5月20日起予以解除；二、原告邢喆、惠渊、光庭在本判决生效后三十日内腾空并搬离被告乔卫东所有的位于太原市晋源区兰亭御湖城13-1013商铺，被告乔卫东在原告邢喆、惠渊、光庭搬离后退还其保证金5000元；三、驳回原告邢喆、惠渊、光庭的其他诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，邢喆与乔卫东签订的《租房协议》合法有效。《租房协议》约定，因房屋或现有屋内物品自身缺陷而影响正常使用时，乔卫东负责处理并承担相关费用。涉案二楼房屋楼顶板出现渗水并非是由于房屋自身缺陷原因造成的，乔卫东在履行《租房协议》中并未有违约行为，乔卫东不应承担一楼顶板漏水事故的责任。本案实际是由于侵权行为对上诉人造成损失，上诉人应向侵权人主张权利。如果乔卫东存在违约行为，可能存在侵权和违约责任竞合，上诉人可选择违约之诉或侵权之诉。但本案乔卫东不存在违约行为，不应承担违约责任。上诉人主张乔卫东承担租赁费、赔偿装修损失和承担鉴定费用的请求不予支持。上诉人可向侵权人主张权利。原判事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4615元，由上诉人邢喆、惠渊、光庭负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 吕 斌审判员 张 燕 二〇二〇年六月十二日书记员 赵梓余