江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终4007号 上诉人（原审第三人、买受人）：陈明风，女，1973年12月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：李晓平（系上诉人陈明风丈夫），男，1971年12月24日出生，汉族，住淮安市。 被上诉人（原审原告、案外人）：淮安市菲力特电子有限公司，住所地淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号。 法定代表人：刘庆生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：齐晓燕，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘新彤，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：淮安市金达建筑构件有限公司，住所地淮安市淮海西路179号。 法定代表人：李锦柱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘华波，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：王光明，男，该公司财务负责人。 被上诉人（原审被告、被执行人）：周业中，男，1959年10月8日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 上诉人陈明风因与被上诉人淮安市菲力特电子有限公司（以下简称菲力特公司）、淮安市金达建筑构件有限公司（以下简称金达公司）、周业中案外人执行异议之诉一案，不服淮安市清江浦区人民法院作出的（2019）苏0812民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人陈明风的委托诉讼代理人李晓平，被上诉人菲力特公司的委托诉讼代理人齐晓燕、金达公司的委托诉讼代理人刘华波到庭参加诉讼。被上诉人周业中经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈明风上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人菲力特公司一审诉讼请求，被上诉人菲力特公司承担诉讼费用。理由是：1.原审判决认定事实错误。从不动产登记看，一层房屋归上诉人所有，因实际一层层高仅为2.5米，不具备办理产权证条件，实际上的一、二层应为不动产登记的一层。本案房屋为联排别墅，按照常识应当配套车库或储藏室，否则使用功能受限。本案规划为二层，产权证登记为二层，本案争议一层为配套附属房屋，不应认定为独立使用的房屋。该联排房屋与厂区有围墙隔离，不是生产用房。根据“地随房走”原则，在陈明风的土地上不可能有别人的房产。2.原审判决有失公允。房地产评估报告中载明房产所在层次为1-2层（此处的1-2层指办理产权证的2、3层，并不包括1层），括号中的内容依据不足。判决书中对承诺书的表述也自相矛盾。3.原审程序违法，并未提前三日通知上诉人开庭。上诉人对涉案房屋构成善意取得。菲力特公司对外申报的自有房屋价值远低于合理值。 被上诉人菲力特公司答辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，上诉理由是自己主观臆测，并没有相关证据予以证实，而且对判决书的解读是其自己主观误读，没有事实依据。关于程序方面，上诉人虽然系第三人，但是在开庭时审判长也交代了权利义务，上诉人自己放弃答辩期，也在法庭上提交了相关证据。现上诉人以此为理由称一审法院程序违法，是自己违反诚实信用原则，这样的反言不可取。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 被上诉人金达公司答辩称，支持上诉人的上诉请求和理由。1.菲力特公司在原审法院庭审时提供了一份2016年4月份该公司向盐河镇镇政府出具的承诺书，该承诺书原件应在镇政府而不是在被上诉人菲力特公司手中。且该承诺书系其单方制作，没有任何单位和个人签署意见，真实性存疑。金达公司和陈明风均未认可，一审法院未依据证据采信原则，而是对该证据进行庭外调查，即使该承诺书存在，刘正善所言的内容属实，该镇政府13年前并未对承诺书作出过实质性审批，镇政府不是规划和建设许可部门，假使其同意，也是越权的违法行为，无权同意被上诉人多盖一层的请求，该证据不应得到法院的采信，一审法院偏偏采信上述证据。2.金达公司和陈明风一样也从未见过判决书所称的涉案房屋房地产评估报告，菲力特公司在一审中提出评估报告中不包括讼争房屋的1层，金达公司并不知情。一审法院住宅商业标的情况表拍品介绍一栏明确载明1层为车库，进户卷帘门塑料窗层高为2.5米，2-3层为住宅房，上诉人根据法院公示拍品信息才报名竞拍的，一审法院执行局也在涉案房屋的一层上张贴了（2017）苏0812执恢84号公告，要求菲力特公司于2018年5月30日前腾空该房屋，说明1层系附属物包括在拍卖内容之中。3.菲力特公司虽然有张贴的规章制度也不能证明涉案房屋就是生产用房，因为该房屋能独立使用，系住宅性质独立于厂区之外。由于涉案房屋1层层高仅为2.5米并不符合国家住宅设计规范要求，不构成建筑物区分所有权的法定情形，不可能取得相关的权证，应当视为附属设施和2、3层住宅一同拍卖。综上，金达公司在本案中并无过错，原审法院竟然判决承担诉讼费和公告费，无事实和法律依据，请求二审法院撤销原判，发回重审或者对一审法院的判决直接予以改判，支持上诉人上诉请求。 被上诉人周业中未作答辩。 菲力特公司向一审法院起诉请求：1.请求停止对淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室楼下房屋的强制执行。2.本案的诉讼费用由金达公司、周业中承担。 一审法院认定事实：金达公司诉周业中买卖合同纠纷一案，该院于2013年10月12日作出（2013）浦商初字第1375号民事判决书，判决：周业中于本判决生效后七日内一次性给付金达公司货款本息645564元及逾期利息（以495564元为基数，自2012年5月23日起，按照月利率1%计算至2013年9月22日止）。上述判决生效后，周业中未按照判决履行自己的义务，金达公司申请强制执行，该院于2013年12月25日立案，执行案号为（2014）浦执字第0015号。因为被执行人暂无可供执行的财产，该案于2014年5月16日终结执行。2017年3月15日，该案恢复执行，执行案号为（2017）苏0812执恢84号。 执行过程中，该院依法对被执行人周业中的位于淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室不动产进行拍卖。经该院委托评估，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司对该房产进行了房地产估价，并出具了清华评（2016）市字第H05001号房地产估价报告，其中载明房产所在层次为1-2层（此处的1-2层指办理产权证的2、3层，并不包括1层），建设面积为207.84平方米。2017年9月15日，买受人陈明风以最高价406044元的价格竞得。2017年11月1日，该院作出（2017）苏0812执恢84号之一执行裁定书，裁定如下：一、淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室不动产归买受人陈明风所有（女，汉族，1973年12月22日出生，居民身份证号码，住淮安市清江浦区。二、买受人陈明风可持本裁定书到有关机构办理相关产权变更登记手续。涉案房屋现已经过户到陈明风名下，不动产权证号为苏（2017）淮安市不动产权第0098529号，房屋建筑面积为207.84平方米。 一、关于涉案淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产的产权状况。涉案房屋系菲力特公司建造，规划为两层，实际建造了三层，涉案的一楼房屋没有办理产权证，二、三楼合并办理产权证，产权证显示涉案房屋的建筑面积为207.84平方米。2008年9月2日，菲力特公司与周业中签订《协议》，约定菲力特公司因欠周业中工程款，将已办好房产证的3号楼房中的五套住房作价抵给周业中。2017年12月15日，3幢02室房屋过户到陈明风名下。为建造涉案房屋，菲力特公司曾经向盐河镇政府出具落款日期为2006年4月的承诺书一份，该承诺书载明：淮安市菲力特光电原件公司新厂区建设，承诺厂房、员工宿舍同时开工，职工宿舍二层，底层为生产用房，职工宿舍楼建成后不对外出售或转让，只作本企业内部职工使用，特此承诺。 原审法院就承诺书的真实性调查了案外人刘正善，刘正善称，本案中的承诺书是真实的。2006年，其担任盐河镇的镇长，菲力特公司系该镇招商引资项目，镇里对厂里的事情一贯都比较支持。菲力特公司与镇政府协商多盖一层作为厂房使用，当时担心菲力特公司用盖专家楼的机会盖别墅对外出售，就让他们写了承诺书，不准对外出售。当时宿舍规划是两层，因为菲力特公司出具了承诺书，镇里经过研究就同意了他们多盖一层厂房的请求，但是镇政府无法解决一楼房屋办证的事情。 二、关于淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产拍卖的情况。2016年5月11日，淮安清华房地产评估与土地评估有限公司出具的清华评【2016】市字第H05001号房地产评估报告显示，淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产建筑面积为207.84平方米，评估价格为472920元。该评估报告中并没有包含本案诉争房屋。房地产估价委托书载明：委托方金达公司提供的资料为股价委托书、房屋登记簿复印件、国有土地使用权证复印件。在淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产的拍卖公告及标的物信息中显示，标的物介绍02室总面积为207.84平方米，评估总价为472920元。该公告中及标的物信息中并未显示包含涉案的一楼房屋或其他附属设施。2017年9月16日，陈明风拍得淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产。当日，原审法院作出成交确认书，同年11月1日，该院裁定淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室不动产归买受人陈明风所有。拍卖成交后，该院执行人员在涉案房屋上张贴了（2017）苏0812执恢84号公告，要求菲力特公司于2018年5月30日前腾空涉案房屋。 三、关于涉案房屋的现场勘察情况。经原审法院现场勘验，淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢房产实际建筑三层，共计8套，其中一层均系卷帘门，面积与二楼基本相同，南方为两道卷帘门，能够看出一楼预留了卧室、客厅、卫生间、厨房等功能区，有水电线，能够与二、三层分开独立使用。二层、三层均有进户门，且部分一层房屋有人在使用，有曾经张贴过的规章制度，菲力特公司称一层房屋作为生产用房，为了应付乡镇检查才将底层改成车库门。 原审法院认为，涉案房屋虽然没有办理权属证书，但是其有价值，其结构和设施可以看出其离开楼上房屋也可以独立使用。菲力特公司系涉案房屋的建造人和实际占有人，对涉案房屋有直接利害关系，在其转移涉案房屋所有权之前，有权提起本诉，有理由主张排除执行。 申请执行人金达公司有权申请执行被执行人的财产。从金达公司出具的房地产估价委托书中的材料看，只能确认淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房产为周业中所有，无法确定涉案的一楼房屋归周业中所有，以房抵债的协议中也没有写明一层涉案房屋的归属。在现有证据无法确认涉案房屋属于周业中的情况下，不应当继续执行涉案房屋。从评估报告中可以看出，该报告并未涉及到涉案的一楼房屋，只是对有证部分207.84平方米价值的评估，评估价中未包含涉案无证房屋的价值。原审法院对涉案房屋的权属状况已经在拍卖公告发布当日公示了所拍卖房屋的权属状况，该房屋的拍卖公告中也没有陈明风所称的涉案房屋为拍卖房屋车库或附属物的相关记载，陈明风提供的其他类似房屋的拍卖公告无法合理类推出其所支付的价款已经包含涉案的一楼房屋的对价。3幢02室房屋的产权证、房屋登记簿、房屋分户图均没有关于涉案房屋的记载。陈明风所提供的证据只能证明其对拍买到的有证房屋享有所有权，不能证明对涉案房屋享有所有权。据此，一审法院于2019年8月20日作出（2019）苏0812民初1191号民事判决：不得执行淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室楼下房屋。案件受理费3300元，公告费600元，由金达公司负担。 本院审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院另查明，涉案房屋设计资料显示：涉案房屋所在楼栋的设计用途是专家楼，涉案房屋的设计用途是各户车库。 本院认为，涉案的淮安市清江浦区盐河镇王元工业园通顺路4号3幢02室房地产一层房屋系菲力特公司建造。2008年9月2日，菲力特公司与周业中签订协议，将包括3幢02室在内的五套房屋抵给周业中，该协议约定菲力特公司同意将已办好房产证的房屋抵给周业中，但并未明确无证的一层房屋一并抵债。本案现有证据并不能证明涉案的一层房屋的权利归周业中。另外，一审法院在评估和拍卖周业中房屋时，均未包含涉案的一层房屋，上诉人陈明风主张涉案房屋已随楼上房屋一并转让，但未能提供足以证实其主张的证据，陈明风亦未支付该一层房屋的价款。陈明风所提供的证据只能证明其对一审法院拍卖的有证房屋享有所有权，不能证明对涉案的一层房屋享有权益。此外，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，一审法院为保护买受人陈明风权益，通知其参加诉讼，陈明风亦充分发表了辩论意见，一审程序并不违法。 综上，上诉人陈明风的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，公告费600元，由上诉人陈明风负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 董国华 审 判 员 刘群英 审 判 员 刘玉娟 二〇二〇年六月二十七日 法官助理 王学波 书 记 员 庄 行