汉中市汉台区人民法院     民事判决书     (2020)陕0702民初460号     原告：廖聪俊，女，生于1963年8月1日，汉族，陕西省汉中市汉台区人，原住陕西省城固县楼，现住城固县，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告：胡有成，男，生于1962年10月18日，汉族，陕西省城固县人，住城固县，陕西省退休职工，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系原告廖聪俊之丈夫。   被告：罗江波，男，生于1981年10月8日，汉族，陕西省汉中市汉台区人，住汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人：张汉成，汉中市汉台法律服务所法律工作者。   原告廖聪俊、胡有成与被告罗江波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年01月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖聪俊、胡有成，被告罗江波的委托代理人张汉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告廖聪俊、胡有成向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付拖欠原告两年（2017年11月1日起至2019年10月31日止）的房租金9000元及违约金2700元（违约金计算：欠付租金9000元的30%）。2. 依法判令被告立即归还占用原告的营业房。3. 依法判令被告承担2010年10月30日起至2019年10月31日合同期内的物业费1764元（196元/年X9年）、水费40.50元。4. 依法判令被告按每年15000元向原告支付自租赁到期的次日，2019年11月1日起至实际腾退营业房之日止占用原告营业房的占用费及物业费，并从2019年11月1日起，每逾期1日加收2%的滞纳金。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告租用原告位于汉台区XX街XX段XX号楼XX号XX房。自2010年10月31日至2019年10月31日止，先后三次签了三份房屋租赁合同。前两份合同除被告未按约定欠付物业费外，合同其余事项已履行完毕。2016年11月1日被告与原告续签了第三份房屋租赁合同，经原告反复催要，被告先后给付了4000元和500元房租金。截至合同到期，被告欠原告两年的房租金9000元，以及三份合同期内共九年的物业费1764元、水费40.50元，共计10804.50元。房屋租赁到期后，被告以房屋装修花费大（合同约定与原告无关）、没有给他提供房产证，是黑房等为借口（实际2010年10月31日签订第一份合同时原告给过被告房产证复印件），继续霸占营业房不退还原告。被告还对外谎称此房是他自己的，以每年15000元房租出租给他人使用。原告认为，合法的房屋租赁关系应受到法律保护，房租金及被告承担的物业费、水费等费用应当清偿，房租合同到期后被告应按约定及时归还原告营业房。被告不但拒不按约定付清房租、物业费、水费，而且还将原告的营业房继续霸占使用，将原告此房高价出租获利。被告不仅违背诚信、构成违约，还侵犯了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。   被告罗江波辩称，一、原告诉称被告拖欠其房屋租金9000元与事实不符。2016年11月1日被告与原告签订房屋租赁合同当日，即向原告支付了2016年11月1日至2018年11月1日两年的房租9000元。即使被告应当支付房租，也应当从2018年11月1日起算，至原告向法院提起诉讼时一年的房租4500元，而非原告诉称的9000元，恳请法院对原告的不实陈述不予采信。二、原告要求被告支付物业费、水费及违约金等没有事实和法律依据。原告当庭陈述2016年以前的合同已经履行完毕，被告在租赁房屋期间并不拖欠物业费和水电费。原告要求被告向其支付逾期1日加收2%违约金没有依据，且明显不符合法律规定。2016年11月1日原、被告双方签订房屋租赁合同是双方真实意思表示。合同及当天的收条所指向均为14号门面房，非15号门面房，因15号门面房产生的物业费、水电费不应由被告承担。三、原告提起诉讼已经超过诉讼时效期间，其诉讼请求不应得到法院支持。被告与原告2016年11月1日签订房屋租赁合同当日，被告向原告支付了2016年10月31日至2018年10月31日期间的房屋租金9000元。依据《民法通则》第一百三十六条“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”之规定，2018年11月1日原告即知道其权利受到侵害，从侵害之日起算诉讼时效，应当于2019年11月1日前提起诉讼。原告2019年11月8日才向法院提起诉讼，显然已超过了诉讼时效期间，其诉讼请求不应得到法院支持。四、针对原告当庭变更诉讼请求第四项进行答辩，根据我国《合同法》的相关规定，2019年11月1日原租赁合同已经届满，被告继续使用原房屋，原告没有提出异议，双方房屋租赁合同应按原合同履行，原告要求增加房屋租金不符合法律规定。如果法院判决被告需要向原告支付房屋租赁费，根据今年的新冠肺炎疫情的特殊情况属于不可抗力，被告向法院提起申请减免房屋租赁费用的请求。   当事人围绕其诉讼请求及主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告廖聪俊、胡有成身份证、结婚证，汉中市公安局汉台分局中山街派出所接处警情况登记表等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告提交的涉案出租房屋的房产证，2016年11月1日原、被告签订的房屋租赁合同，汉中市汉台区滨江物业有限责任公司证明、原告缴纳物业费收据，自来水公司催费短信通知，原、被告短信聊天截屏，2013年6月26日原、被告签订的房屋租赁合同，被告提交的原告胡有成以妻子廖聪俊名义书写的房租金收条，2016年11月1日原、被告签订的房屋租赁合同，当事人虽提出异议，但对真实性均无异议，上述证据符合证据的真实性、合法性，且相互印证证明本案案件事实，本院依法予以认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：从2010年开始，原告胡有成以其妻子廖聪俊的名义，与被告罗江波签订《房屋租赁合同》，将其夫妻二人共同共有的位于汉中市汉台区XX街XX段XX号楼XX层的门面房（二原告在此处拥有两间门面房）一间出租与被告罗江波。双方第一次签订房屋租赁合同是2010年9月前后。第二次于2013年6月26日签订《房屋租赁合同》，约定：出租方（甲方）廖聪俊将位于汉台区XX小区XX号XX房（建筑面积39.72㎡）出租给乙方（承租方、乙方）罗江波使用，租赁期限自2012年10月30日至2016年10月31日止。年租金为人民币4500元，按年结算，乙方交押金500元。房屋租赁期间的水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、税费、物业费以及其它所有费用由乙方负担，租赁结束时，乙方交清上述各项欠费等。2016年11月1日原告胡有成再次以妻子廖聪俊（出租方、甲方）的名义，与被告罗江波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定出租的营业房号为汉台区XX小区“14”号门面房，但租赁标的物还是之前合同交付的门面房。租赁期限开始约定一年，从2016年10月31日起至2017年10月31日收回，后将“2017”手写改为“2019”；租金：4500元，按年结算，租金交房前一次性交清，押金500元。租赁期间的相关费用说明：乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费。租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前1个月向甲方提出，如同意继续租赁，则续签租赁合同。租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前1月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。违约责任：在房屋租赁期间，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按照月租金的2%向乙方加收滞纳金。合同签订当日，被告现金支付原告两年房租金9000元，原告胡有成出具收条一张。该收条载明：“今收到罗江波老板房租款玖仟元整（9000元），系滨江佳园14号门面房。收款人：廖聪俊，2016.11.1日”。之后原告胡有成多次给被告打电话催收房租，被告曾以微信转账方式分两次支付了原告一年的房租金4500元。后原告继续打电话催要，2019年5月17日被告给原告发短信：“江苏回来，我会给你电话。你不用隔几天打，隔几天打。”原告在同年5月19日回复：“对不起，刚看到信息，没人愿意麻烦给你打电话，你把这几年房租给打卡上就行了，合同到期把房还我。因为你忙，今天在西安，过几天又去江苏了，所以见面、喝茶等勉（因为免）了。店面周围房租涨到多少想必你也清楚。我从外地回来专门处理此事，完事后还要外出，就这么简单个事情，希望你理解”。被告回复：“随便你。”2019年10月31日合同到期，次日原告等到汉台区XX街XX段XX号楼XX层被告租赁的门面房，要求收回房屋，被告不同意，双方发生争执，在场的王亚君报警，中山街派出所民警到场了解情况后，告知通过诉讼解决，原告遂于2020年1月16日向本院提起诉讼。   本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2010年9月左右原告胡有成以妻子廖聪俊的名义与被告罗江波签订房屋租赁合同，将其夫妻二人共有的位于汉中市汉台区XX街XX段XX号楼XX层的门面房一间出租与被告罗江波属实。上述合同期限届满后双方又于2013年6月26日、2016年11月1日各签订《房屋租赁合同》一份，租赁标的物是同一间营业房。2016年双方签订的合同期限自2016年10月31日至2019年10月31日。上述合同均为双方当事人的真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，应为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于本案是否超过诉讼时效的问题，由于依法向法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年而非两年，且从权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算；当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算。而本案争议的租赁费系2017年10月30日至2019年10月31日期间的，物业费等欠费虽系2010年10月30日至2019年10月31日止的，但原、被告2013年6月26日及2016年11月1日签订的房屋租赁合同等均约定，房屋租赁期间的水费、电费、物业费以及其它所有费用由乙方负担，租赁结束时，乙方交清上述各项欠费，也就是物业费等欠费的履行届满期限为2019年10月31日租赁结束时。并且原告提交的原、被告短信记录、接处警情况登记表等证据证实，原告胡有成曾在2019年5月向被告主张过租金，2019年11月1日合同期满向被告要求过腾房，因此诉讼时效中断，本案原告于2020年1月16日起诉诉讼，并没有超过诉讼时效。   原告胡有成以妻子廖聪俊的名义与被告罗江波签订三份房屋租赁合同，约定的营业房房号虽不一致，但租赁的标的物是同一间营业房，双方当事人均无异议。2016年双方签订的合同期限自2016年10月31日至2019年10月31日， 2019年5月19日原告胡有成明确表示要求被告合同到期把房归还，之后双方也未续签合同。合同届满的次日，也即2019年11月1日原告到出租的门面房要求收房屋，双方因此发生争执，原告不同意继续出租其营业房与被告，故原、被告之间的房屋租赁合同于2019年10月31日终止。关于原告主张的要求被告支付拖欠的2017年10月30日至2019年10月31日的两年房租金9000元，因双方对2016年11月1日被告现金支付的租金9000元，系2013年6月签订租赁合同中的后两年的房屋租金，还是2016年11月1日签订合同的前两年的租金存在争议。但双方均没有提供确实有效的证据支持其各自主张。而双方2013年6月26日、2016年11月1日签订的合同均约定年租金4500元、按年结算，并且根据我国《合同法》第二百二十六条的规定、结合本案原告书写上述收据时没有注明租金年度，从而造成本案事实不清具有过错的实际，酌定该9000元支付的为2013年签订三年期合同的最后一年的房租金及2016年签订合同的第一年（2016年10月31日至2017年10月30日）房租。之后被告通过微信转账方式支付了原告一年的房租金4500元（应为2017年10月31日至2018年10月30日），因此被告应还欠原告方一年（2018年10月31日至2019年10月31日）的房租金4500元。关于原告主张按照欠付房租金9000元的30%计算的违约金2700元之请求，因双方2016年11月1日签订的合同约定：乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按照月租金的2%向乙方加收滞纳金。该滞纳金相当于违约金性质，但该违约金计算明显过高，原告主张按照年利率30%计算也偏高，本院依法予以调整，酌情确定按年利率24%计算违约金为：4500元×24%＝1080元；关于原告主张的2010年10月30日至2019年10月31日期间物业费及水费之请求，由于原、被告签订的《房屋租赁合同》均约定房屋租赁期间的水费、电费、物业费以及其它所有费用由乙方负担，租赁结束时，乙方交清上述各项欠费等，并且被告罗江波没有提供证据证明其确实已经承担了2010年10月30日至合同终止之日止的物业费，并交清了水费、电费等，故对二原告要求被告承担2010年10月30日至2019年10月31日止共计9年的物业费39.72㎡×0.41元/㎡/月×12个月/年×9年＝1758.80元，并结清所拖欠的水费之请求，本院依法予以支持；关于原告主张合同到期后被告继续占用原告营业房的占用费、物业费问题，原告虽主张按照15000元/年计算房屋占用费，但未提供证据证明，原告该主张无事实依据，本院不予采信，依法应按照合同约定的年租金4500元（月租金375元）计算，并且被告应继续按照16.2852元/月（39.72㎡×0.41元/㎡/月）的标准承担物业费。原告主张的被告自2019年11月1日至实际腾退门面房之日止的房屋占用费及物业费，每逾期1日加收2%的滞纳金之请求，因合同对该违约行为的违约责任未进行约定，原告该主张无事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六、第二百三十五条，最高人民法院＜关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条之规定，判决如下：   一、被告罗江波腾退租赁、占用原告廖聪俊、胡有成所有的位于汉中市汉台区XX街XX段XX号楼XX层的门面房一间与二原告。   二、被告罗江波向原告廖聪俊、胡有成支付拖欠的一年租金4500元、违约金元1080元及物业费1758.80元，合计7338.80元，并结清所欠水费。   三、被告罗江波向原告廖聪俊、胡有成支付自2019年11月1日起至实际腾退门面房与二原告之日止的房屋占用费（按照4500元/年的标准计算）和物业费（按照16.2975元/月计算）。   四、驳回原告廖聪俊、胡有成的其他诉讼请求。   上述一至三项，限判决生效后二十日内履行。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费194元，由被告罗江波承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。       审 判 长  武永妮   人民陪审员  张韵雪   人民陪审员  周宝兰       二〇二〇年六月二十日       书 记 员  刘 娟                  1