安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1204民初319号原告：黄利红，男，汉族，1978年3月16日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。被告：安徽红睿商业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区河滨路240号阜阳市乐书文具有限公司住宅楼16幢201号，统一社会信用代码91341200MA2N936G8X。法定代表人：时国伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁成龙，该公司员工。原告黄利红与被告安徽红睿商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案后，于2020年4月30日由审判员王甫成依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄利红、被告安徽红睿商业管理有限公司的委托诉讼代理人王伟、丁成龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄利红向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原被告签订的翰林华府车位租赁协议；2、请求判令被告依法返还原告购车位款、违约金共计101000元（共计100000元，违约金l000元）3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年7月5日签订了翰林华府车位租赁协议一份，并支付购买车位款10万元，根据合同第四条交付期限约定车位交付时间应当为2019年6月1日，根据合同第五条第二款约定，逾期超过九十日，原告有权解除协议，被告应当在三十日内退还全部已付款，并按照千分之一的总价款向原告方支付违约金。截止起诉之日原告仍未收到被告的交付通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交付的原因，原告所购车位仍在施工过程中。原告认为，被告迟延交付车位既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的重大损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告安徽红睿商业管理有限公司辩称：一、原告的陈述与事实不符：一是原告诉称其支付购买车位款10万元不属实。涉案租赁协议明确双方是就车位租赁事宜达成的协议，10万元是车位租金，不是购买车位的价款；二是原告诉称被告没有向其说明逾期交付车位的原因也不属实。早在协议约定的交付时间期满后，答辩人以及业务人员就将政策性停工、市政配套设施未完工等导致车位不能交付的原因告知了购房业主，而且向包括原告在内的业主支付了逾期违约金。以上事实说明原告的陈述并不属实。二、原告要求解除车位租赁协议，返还购车位款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，依法不应当支持。1、原告未履行通知义务就要求解除合同不符合法定程序。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。原告没有依法通知被告解除合同，直接起诉解除合同不符合法律规定。2、原告已领取逾期交付违约金并放弃了解除权，无权再次诉求解除合同。原告已于2019年5月31日、7月9日和10月9日三次分别领取了逾期交付违约金1380元，合计领取违约金4140元。其中车位违约金每次300元(10万元X万分之-X30天)，房屋违约金每次1080元(723358元X万分之零点五X30天)。原告领取逾期违约金的事实说明其已放弃了合同的解除权，现又要求解除合同，违背了《合同法》第六条当事人应当行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则的规定。3、涉案车位未能按期交付的原因不能归责于答辩人，即车位未能按时交付不是因为答辩人的违约行为所致。车位位于翰林华府小区，是安徽泰睿置业有限公司开发建设并委托答辩人经营管理的项目。2018年原告购买开发的泰睿国际建材家居生活广场项目6#住宅楼903室房屋，并与答辩人签订了车位租赁协议。车位逾期交付主要有两方面原因：一是环保政策性停工。项目建设期间安徽省大气污染防治联席会议办公室、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室多次下发文件，明令要求全省、全市范围内建筑工地停止作业。涉案项目因此不得不停停建建，据统计因环保政策性停工2018年63天，2019年38天，合计政策性停工101天。政府为保护环境下令建设项目停工，必然造成工期延长和项目交付滞后，这显然不是答辩人所能左右的，而属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素。依据《中华人民共和国合同法》第—百一十七条之规定，答辩人可以免除责任。车位未能按时交付的另一原因是政府配套设施未按时到位。涉案项目周边的光华路、前张路以及欧阳变电站等市政配套设施迟迟未能完工，拖延近两年时间，在很大程度上影响了项目施工进度和综合验收，这也必然导致车位不能按时交付。此外，《最高人民法院关于适用{中华人民共和国合同法}若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，即使政策性停工、市政配套设施不到位等政府行为不属于不可抗力，但政府行为亦不属于商业风险，不是答辩人所能够预见的。政府行为导致了履行合同的基础建设工期发生了延长的变化，在工期延长的客观情况下，如仍然要求答辩人按协议原定时间交付车位，显然有失公平，不符合《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定。4、涉案工程已经竣工验收合格，目前房屋、车位已经陆续交付。因此车位交付时间虽然逾期，但最终并未影响到原告签订车位租赁协议目的的实现。5、根据本案实际情况，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019)254号)相关规定，不应支持原告解除合同的诉求。纪要第43条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，车位逾期交付主要是因为政策性停工及市政配套设施未及时到位等因素造成的，答辩人的违约责任显著轻微，且项目现在已竣工验收合格备案，完全不影响原告租赁车位合同目的的实现，因此，对原告要求解除协议的诉求不应当支持。综上所述，人民法院依法应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2018年7月5日，原告黄利红与被告安徽红睿商业管理有限公司签订一份《翰林华府车位租赁协议书》。该协议主要内容约定：“甲方：安徽红睿商业管理有限公司…乙方：黄利红…一、车位租赁的基本情况，乙方所租车位位于“翰林华府”第0089号。乙方租用本车位期限为20年，自2019年6月1日起至2039年6月1日止。到期后可续约使用。二、计价方式与价款，双方约定该车位租赁总价款为￥100000元人民币，壹拾万元整。四、交付期限甲方应当于2019年6月1日前，按有关规定经验收合格，交付乙方使用。…五、甲方延期交付的违约责任。…(2)逾期超过九十日，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方在三十个工作日内退还全部己付款，并按千分之一的总价款向乙方支付违约金；乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付总价款万分之一的违约金。…”原告在《翰林华府车位租赁协议书》上签名。被告在《翰林华府车位租赁协议书》上加盖有“安徽泰睿置业有限公司”印章。涉案租赁协议明确双方的车位款10万元。租赁协议签订的2018年7月5日原告支付给被告车位款10万元，约定的交付期限是2019年6月1日，车位被告至今未予交付。原告无证据证明向被告提交退车位申请书。被告已向原告支付了部分逾期违约金，原告已于2019年5月31日、7月9日和10月9日三次分别领取了逾期交付违约金1380元，合计领取违约金4140元［其中车位违约金每次300元(10万元×万分之-×30天)，房屋违约金每次1080元(723358元×万分之零点五×30天)］。另查明，涉案项目位于翰林华府小区，东临光华路，西临前张路，南临姚营路，西临双河路。工程于2017年开工建设。2019年12月竣工验收合格，2020年4月通过竣工验收备案，４月29日被告向涉案项目小区业主发出书面交房通知。再查明，涉案项目市政配套道路设施建设至今没有完工，对此颍泉区重点工程建设管理局2020年5月21日出具《关于光华路（双河路—姚营路）段情况说明》，内容为光华路（双河路—姚营路）工程于2020年3月19日进场施工，计划2020年10月中旬建成通车。涉案项目配套电力设施2020年5月底刚投入使用，对此颍泉区电力设施建设协调领导小组2020年5月20日出具《情况说明》，内容为欧阳变电站位于界首路与颍柳路交叉口北侧，于2019年1月开工建设，计划于2020年5月底投运送电。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时参照最高人民法院法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，原告黄利红与被告签订的《翰林华府车位租赁协议书》均是双方当事人的真实意思表示，原告已支付了价款，应为有效合同，双方应当遵照履行。被告未能按约定期限向原告交付车位属于违约，据此原告根据租赁协议的约定享有解除权。但被告逾期交付，客观上受到了市政配套的道路、电力等设施没有如期跟进的影响，后期又受到新冠××疫情防控的影响，这些都不是被告所能左右的因素，对因此造成的违约后果应当综合考虑。本案涉案租赁协议明确双方是车位租金10万元，不是购买车位的价款，且被告已向原告承担了违约责任支付了一定数额的违约金，被告属轻度违约。同时，根据原告提供的现场车位照片和关于车位主体框架已建成的陈述，结合被告提供的工程竣工验收备案表，能够证明在本案庭审后，被告已达到了对房屋和车位交付的基本条件，因此，逾期交付不影响原告的合同目的实现，对原告要求解除车位租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金1000元的问题，按照双方协议第五条规定，原告的违约金为（100000元×1/10000）/日，即为10元/日，应自2019年6月2日起至诉讼之日止，应为2250元（10元/日×225天），原告要求被告返还违约金1000元是其合理的范围内，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告安徽红睿商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告黄利红违约金1000元。二、驳回原告黄利红其他讼请求。案件受理费减半收取1160元，由原告黄利红负担1150元被告安徽红睿商业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王甫成二〇二〇年六月二十八日书记员  张 翔附：（2020）皖1204民初319号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入:开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院帐号：20×××08。