山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异169号 案外人：肖某 申请执行人：中国银行股份有限公司青岛市分行（原中国银行股份有限公司山东省分行） 被执行人：青岛佐德国际贸易有限公司 被执行人：牛某 被执行人：福建巨力活塞有限公司 被执行人：巨力环球控股有限公司 被执行人：上海承砚实业有限公司 被执行人：张某 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司青岛市分行与被执行人青岛佐德国际贸易有限公司、牛某、福建巨力活塞有限公司、巨力环球控股有限公司、上海承砚实业有限公司、张某信用证纠纷一案过程中，案外人肖某向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人肖某称，请求青岛市中级人民法院停止执行肖某承租的被执行人福建巨力活塞有限公司名下位于建瓯市东岳路1号厂房及土地使用权（以下简称为涉案房地产），并撤销对上述涉案房地产的拍卖。在庭审过程中，经法庭释明，肖某变更异议请求为在租赁期限内阻止向买受人移交占有涉案房地产。事实与理由：由于福建巨力活塞有限公司拖欠肖某等人9600万元以及相应利息，2013年12月1日，肖某作为债权人的代表与福建巨力活塞有限公司签订《租赁承包合同》，合同约定将涉案房地产租赁给肖某，租赁时间20年，约定以欠款利息作为涉案房地产的租金，合同签署后，肖某开始利用涉案房地产进行生产经营，并且因为生产需要在厂房空地搭建部分厂房；2019年，青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执恢123号执行裁定书，将上述涉案房地产进行拍卖（变卖），肖某认为该执行行为侵害了肖某的合法权益。1.涉案房地产已经依法租赁给肖某，根据买卖不破租赁的原则，租赁合同应该继续履行，即使拍卖也不能影响租赁权。2.租赁事由作为标的物的重要信息，应当在拍卖公告中进行披露，避免购买人善意购买无法使用。3.评估报告中将肖某搭建的10个无证房屋均纳入评估范围，该无证房屋所有权属于搭建人所有，不能作为被执行人福建巨力活塞有限公司的财产予以处置。 为证明其主张，肖某提交如下证据：1、租赁合同一份，以证明肖某于2013年12月1日承租涉案房地产。2福建巨力活塞有限公司股东会议决议一份，以证明2013年11月28日福建巨力活塞有限公司决定将涉案房地产租赁给肖某等人，以抵偿欠款利息。3.土地、厂房、设备交接清单，以证明涉案房地产及设备于2013年12月3日交付给肖某。 申请执行人中国银行股份有限公司青岛市分行答辩称，1.肖某在涉案房地产执行过程中拒不提交任何证据材料的行为应视为对其权利的放弃，其异议依法应不予受理。青岛市中级人民法院在执行过程中，先后于2018年5月8日、12月12日、2019年6月21日多次通过现场张贴公告、调查的方式告知肖某等人提供相应证据材料，肖某均予以拒绝。后青岛市中级人民法院分别于2019年7月26日、9月10日、10月30日在淘宝网对涉案房产拍卖、变卖进行公告，要求异议应该在拍卖、变卖前提出。现涉案房地产已经于2020年1月13日变卖成交。2.肖某于变卖成交后要求解除拍卖、变卖措施的主张不成立。本案中青岛市中级人民法院对涉案房地产的拍卖、变卖措施程序合法，不存在应该撤销的法定情形。3.肖某买卖不破租赁的请求不成立。租赁合同是指出租人将财产提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将财产归还出租人的协议，其缔约目的是取得财产的使用权，出租人是为了收取租金。本案中，肖某是因与福建巨力活塞有限公司存在债权债务关系，以租金代付利息，其目的是增加债务清偿方式，而非单纯的取得涉案房地产的使用权，故该租赁合同不是法律意义上的租赁合同，双方不存在真实的租赁关系，不适用“买卖不破租赁原则”。且该租赁合同真实性存疑，保留申请鉴定的权利，该租赁合同也未在相关部门备案。4.肖某对部分无证房屋主张所有权的异议不能成立。肖某未提交任何证据证明该事实的存在，根据“房随地走、地随房走”的原则，青岛市中级人民法院对涉案房地产整体评估拍卖程序合法。综上，肖某的执行异议无事实与法律依据，应予驳回。 本院查明，中国银行股份有限公司青岛市分行与青岛佐德国际贸易有限公司、牛某、福建巨力活塞有限公司、巨力环球控股有限公司、上海承砚实业有限公司、张某信用证纠纷一案，本院于2014年11月4日作出（2014）青民四初字第62号民事调解书，内容为：一、各方确认青岛佐德国际贸易有限公司应向中国银行股份有限公司山东省分行偿还垫款本金美元5954990.62元，利息美元51652.51元（利息暂计算至2014年7月25日，2014年7月25日之后产生的利息、复利、罚息，依照2014年进押汇字1153AB号《进口押汇申请书》约定的标准计算至本金、利息、复利、罚息全部还清之日止）。二、各方确认青岛佐德国际贸易有限公司另应向中国银行股份有限公司山东省分行支付本案律师代理费人民币77826元、案件受理费人民币138556.5元、财产保全费人民币5000元。三、青岛佐德国际贸易有限公司的还款计划如下：1、2014年12月10日前向中国银行股份有限公司山东省分行支付律师代理费、案件受理费、保全费共221382.5元；2、2014年12月20日前向中国银行股份有限公司山东省分行支付欠款美元35万元；3、2015年3月20日前向中国银行股份有限公司山东省分行一次性付清剩余的美元本金、利息、复利、罚息。还款时涉及不同币种换算的，最终实际还款金额以青岛佐德国际贸易有限公司还款时中国银行牌价汇率折算。四、牛某、福建巨力活塞有限公司、巨力环球控股有限公司、上海承砚实业有限公司、张某对上述第一、二、三项还款义务承担连带责任担保。五、青岛佐德国际贸易有限公司及保证人任何一期不按本协议第三条约定的数额、期限向中国银行股份有限公司山东省分行付款，中国银行股份有限公司山东省分行有权就本案全部垫款本金、利息、复利、罚息、律师代理费、案件受理费、保全费等费用立即向青岛市中级人民法院申请强制执行，但应扣减青岛佐德国际贸易有限公司及各保证人已偿还款项。 本院（2014）青民四初字第62号民事调解书发生法律效力后，由于被执行人没有履行还款义务，依照中国银行股份有限公司山东省分行的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执106号，后恢复执行案号为（2019）鲁02执恢123号。 2019年2月28日，本院作出（2016）鲁02执106号之三执行裁定书，裁定拍卖涉案房地产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此，案外人以不动产租赁权为由阻止交付被执行的不动产的，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，肖某自认其与福建巨力活塞有限公司就涉案房地产签订的《租赁合同》，租金系以福建巨力活塞有限公司拖欠肖某等人的利息支付，其目的是消灭肖某等人对福建巨力活塞有限公司的债权，不符合上述规定中“合法有效的书面租赁合同”；至于肖某对部分无证房产主张所有权的问题，由于肖某未提交任何证据予以证实，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人肖某的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  焦兴凯 审判员  刁培峰 二〇二〇年六月八日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳