湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终834号上诉人（原审原告）：湖北东风世星汽车零部件股份有限公司。住所：英山县经济开发区沿河大道6号。法定代表人：吴伯明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王超，湖北志民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北德睿四通科技有限公司。住所：襄阳市高新区团山镇关羽路58号。法定代表人：何海舰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄曙光，该公司副总经理。上诉人湖北东风世星汽车零部件股份有限公司（以下简称东风世星公司）因与被上诉人湖北德睿四通科技有限公司（以下简称德睿四通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东风世星公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人在一审的诉讼请求是要求被上诉人返还房屋押金，没有涉及房租问题。在被上诉人既没有提出反诉的情况下，一审法院主动将房屋租金问题与押金问题合并审理，明显不当。在第一次开庭时，被上诉人明确陈述其与上诉人在2019年1月20日起至2019年5月20日止所签订的360平方米租赁合同与2017年5月20日起至2019年5月20日止所签订的1500平方米租赁合同是属于不同的两个地方，多次强调上诉人存在违约。上诉人提供照片及实地确认后，被上诉人才认可2019年1月20日所签订的360平方米租赁合同是对2017年5月20日签订的1500平方米租赁合同的变更，认可上诉人是在原有租赁面积1500平方米的基础上减少至实际租赁面积360平方米。在合同到期之前及2019年5月19日，上诉人主动发函告知被上诉人表明自己不再租赁房屋，上诉人根本不存在违约。但被上诉人却在2019年5月20日回函称上诉人还欠被上诉人半年房租120096元。在2019年5月20日办理了360平方米的交接手续时又说上诉人还欠被上诉人房租80064元。2.一审法院在未查清事实的基础上，以询问被上诉人法人的陈述来确定双方对1140平方米的交接是在2019年3月28日，由此断定上诉人与被上诉人在原合同变更的基础上还占用了被上诉人1140平方米的房屋。德睿四通公司辩称，服从原判。东风世星公司向一审法院起诉请求：1.判令德睿四通公司返还其房租押金50000元；2.案件受理费由德睿四通公司承担。一审法院认定事实：2015年3月19日，出租方德睿四通公司（甲方）与承租方东风世星公司（乙方）签订一份《厂房租赁协议》，主要约定：甲方出租给乙方的厂房租赁建筑面积为1668平方米，厂房面积1500平方米，二楼公区面积168平方米，租赁期自2015年5月1日起至2017年4月30日止，年租金240192元等。双方均在合同上盖章。2015年4月1日，东风世星公司向德睿四通公司支付厂房租赁押金5万元。期满后，德睿四通公司与东风世星公司于2017年10月24日再次签订《厂房租赁协议》，主要约定：一、出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房租赁建筑面积为1500平方米，根据租住建筑面积比例承担公摊面积为963.43平方米。二、起租日期和租赁期限：1.厂房租赁自2017年5月20日起至2019年5月20日止，租赁期两年；2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金、水电及保证金支付方式：1.甲、乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米租金为11元，公摊面积每平方米租金为2元。厂房月租金为16500元，公摊月租金为1926.86元，每月合计租金18426.86元，年租金221122.32元。2.租赁期间，乙方根据租用面积比例分摊厂区安保及卫生清理费用。全厂区每月安保及垃圾清运费用为11800元，乙方租用面积比例为7.5%，根据比例，乙方每月分摊费用为885元。3.租赁期内水电费用单价分别为：水费2.5元/吨，电费1.4元/度，水电费按月如实结算。合同签订后即支付押金5万元，在合同终止后退还。4.厂房租金每六个月支付一次，先付后租。…六、租赁期间其他有关约定：…6.租赁期满后，甲方如继续出租该房，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成的一切损失和后果，都由乙方承担。七、其他条款：1.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。…附注：2017.5.20-11.20第一期租赁期间实际租用面积为1668平方米，根据租用占比，第一期租金（含公摊及安保相关费用）为128649.48元，乙方实际支付120096元，差额8553.48元在下一期租金支付时补齐。双方均在合同上盖章。2019年1月18日，东风世星公司与德睿四通公司再次签订《厂房租赁协议》，主要约定东风世星公司租赁德睿四通公司360平方米厂房，租赁期自2019年1月20日起至2019年5月20日止，租赁期四个月，年租金53069.28元。后东风世星公司于2019年5月19日向德睿四通公司送达《厂房退租告知函》，告知德睿四通公司厂房2019年5月20日到期后将不再续租，垃圾已清理完毕，请德睿四通公司于2019年5月21日接收。张莞青在该份告知函下方签有“已收到，房租还欠半年120096元，未尽事项来函告知！”。后东风世星公司向德睿四通公司提交《退租申请书》，载明决定自2019年5月20日起不再租用房屋；张莞青在该份《退租申请书》上签有“已签收”。2019年5月20日，东风世星公司叶勇与德睿四通公司柏建忠办理车间交接，正式将租赁的厂房交给德睿四通公司。2019年5月22日，德睿四通公司回函东风世星公司，主要载明退租告知函已收到，厂房于2019年5月20日到期，东风世星公司未提前告知，我公司于2019年5月22日才收到告知函，东风世星公司存在违约行为；另外，东风世星公司房租今年还欠四个月共计80064元，请在一周内解决。东风世星公司叶勇签收，并签有“已收，但不代表公司意见”。一审庭审中，东风世星公司称押金交付后，后续签订的合同一直延用第一次的押金，未另行支付押金。关于2019年1月18日签订的《厂房租赁协议》，东风世星公司认为该协议是对2017年10月24日协议的变更。德睿四通公司则认为是增加了租赁面积。后德睿四通公司法定代表人何海舰到法院接受询问时称，东风世星公司在2019年3月28日才将场地里的东西搬完，在此之前履行的是1500平方米的合同，在此之后履行的是360平方米的合同；德睿四通公司另提交一份环氧地坪漆的合同书及一份验收报告，显示德睿四通公司于2019年4月19日将面积约1350平方米的场地包给王玉清做环氧地坪漆，2019年6月19日验收合格。东风世星公司则称其在签订2019年1月18日的协议后一个月内就已经从1500平方米的场地搬离完毕，且德睿四通公司提供的合同书证明我公司在4月份已经腾空场地，已将1140平方米交付德睿四通公司；另提供两张照片，欲证明场地已腾空，该照片显示场地的环氧地坪漆已完工。一审法院认为，本案案涉《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。本案争议焦点为2019年1月18日签订的《厂房租赁协议》是对2017年10月24日签订的《厂房租赁协议》的变更还是新增。一审法院认为，结合东风世星公司的主张理由和德睿四通公司法定代表人何海舰的陈述，应认定双方当事人2019年1月18日签订的《厂房租赁协议》是对2017年10月24日签订的《厂房租赁协议》的变更，即将此前的租赁1500平方米厂房的合同变更为租赁360平方米厂房的合同。东风世星公司主张其在2019年1月18日签订《厂房租赁协议》后一个月内完成了1140平方米退租厂房的交接，但未提交证据证明减少部分1140平方米办理了交接手续。德睿四通公司认为东风世星公司实际腾退厂房的时间为2019年3月28日，并提供一份环氧地坪漆的施工情况予以佐证，故认定东风世星公司于2019年3月28日腾空场地交付德睿四通公司。东风世星公司已按360平方米租赁面积交付2019年1月18日至2019年5月20日的租金及安保卫生清理费共计18539.36元，应当补交1140平方米租赁厂房2019年1月18日至2019年3月28日计付的租金32676.97元[（18426.86元/月×2个月＋18426.86元/月÷30天×10天）÷1500㎡×1140㎡]及安保卫生清理费1569.4元[（885元/月×2个月＋885元/月÷30天×10天）÷1500㎡×1140㎡]，共计34246.37元。东风世星公司要求德睿四通公司退还押金50000元，扣减尚欠的租金及安保卫生清理费34246.37元后为15753.63元，应由德睿四通公司退还东风世星公司，其他部分不予支持。德睿四通公司抗辩称东风世星公司尚欠四个月租金的理由部分成立，对成立部分予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决：一、湖北德睿四通科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还湖北东风世星汽车零部件股份有限公司押金15753.63元；二、驳回湖北东风世星汽车零部件股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取为525元，由湖北东风世星汽车零部件股份有限公司负担300元，湖北德睿四通科技有限公司负担225元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2017年10月24日签订1500平方米厂房的租赁合同，在该合同的履行过程中，双方又于2019年1月18日签订合同，将租赁面积减少为360平方米，并在该合同第三条“租金、水电及保证金支付方式”中约定“合同签订后即支付押金5万元整，在合同终止后退还”。从押金条款的具体表述，及其在合同中的位置来看，该5万元押金应当为履约保证金，合同终止后，东风世星公司结清租金、水电费等费用后，押金应当予以退还。东风世星公司提起本案诉讼，要求德睿四通公司退还押金，德睿四通公司以东风世星公司未结清租金等费用为由拒绝，租金与押金均系因同一份合同产生，一审法院在本案中一并审理符合法律规定。本案争议的焦点是：东风世星公司何时向德睿四通公司返还了1140平方米场地，也即对应面积厂房的租金、安保卫生清理费应当计算至何时。德睿四通公司称，东风世星公司在2019年3月28日才将该1140平方米场地内的东西搬完并返还该部分厂房。东风世星公司主张，其在2019年1月18日签订减少租赁面积的合同后十日内即在厂房中建起了隔板，仅占有使用了360平方米，将另外1140平方米场地返还德睿四通公司。德睿四通公司认可东风世星公司于2019年1月在原合同租赁厂房中建起了隔板，但称东风世星公司未清空返还另外1140平方米场地。因双方当事人签订2019年1月18日合同的目的就是为了减少租赁面积，该份合同约定360平方米场地的租赁起始时间为2019年1月20日，之后东风世星公司亦按约定一次性交纳了该360平方米场地的租赁费，结合德睿四通公司认可东风世星公司于2019年1月在原合同租赁厂房中建起了隔板的事实，应当推定东风世星公司已于2019年1月返还了1140平方米厂房。东风世星公司不应当再支付此后对应面积厂房的租金、安保卫生清理费。德睿四通公司应当退还东风世星公司5万元押金。综上所述，东风世星公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初3243号民事判决；二、湖北德睿四通科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还湖北东风世星汽车零部件股份有限公司押金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，共计1575元，由湖北德睿四通科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年六月十八日书记员  严琦童