湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终488号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：代刚修，男，1975年7月5日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：唐万龙，男，1983年7月11日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：刘世勇，随州市忠信法律服务所法律工作者。上诉人代刚修因与被上诉人唐万龙租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代刚修上诉请求：1.撤销原判，改判或发回重审；2.改判转让费从房租中扣除，唐万龙返还代刚修一年房租33000元；3.诉讼费用由唐万龙负担。事实和理由：一、双方签订的《店面转让合同》、《店面出租合同》无效。代刚修承租的店面实际面积30平方米，支出转让费62000元。合同约定支付转让费后，店面长期出租，永不收回。代刚修支付转让费的目的是长期承租。唐万龙利用文字，欺骗代刚修签订两份合同。合同不是代刚修的真实意思，且违反诚信原则，属于无效合同。二、一审法院未履行法定义务。一审在明知合同不合理、不合法的情况下，按合同欺诈审理，放纵犯罪。代刚修二审中称：签订合同时，唐万龙口头称书面合同到期后代刚修可以长期租赁，租赁费一年一交。唐万龙后来要违反合同约定涨租金，代刚修没有同意。唐万龙遂同代刚修妻子黄芬联系，称其因要出卖房屋而将要收回房屋。唐万龙辩称：一、一审认定事实正确。《商用门面出租合同》、《商用门面转让合同》均为双方自愿签订。转让费系代刚修自愿给付，在租赁合同终止后，该费用不应退还。二、一审判决适用法律正确。合同约定不先行收回房屋，是指租赁期限内，出租人不应先行收回房屋。合同到期已满一年，代刚修应当腾退房屋及支付租金。唐万龙向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《商用门面出租合同》；2.代刚修支付占用期间的租金5750元，并腾退房屋；3.诉讼费由代刚修负担。代刚修向一审法院反诉请求：唐万龙偿还转让费62000元、押金2000元及违约金15000元，计79000元并承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月21日，唐万龙与代刚修自愿签订《商用门面出租合同》，约定将唐万龙所有的位于舜井大道时代广场C区C栋1单元1层1063、1064号商铺租赁给代刚修使用，租赁期间自2014年6月1日至2016年5月31日止，租金第一年为3万元，第二年31500元；水电押金2000元，唐万龙承诺永远不会先行收回门面，合同到期后，代刚修如继续租赁，应提前一个月通知唐万龙，在同等条件下，以代刚修优先。同时，唐万龙、代刚修又签订了《商用门面转让合同》，约定唐万龙同意将自己经营位于舜井大道时代广场C区C栋1单元1层1063、1064号两间门面店铺转让给代刚修使用，代刚修向唐万龙支付转让费62000元；店铺现有装修、展柜、空调等在代刚修收到唐万龙转让费后全部免费提供给代刚修使用，租赁期满后所有权归唐万龙所有。合同签订后，代刚修按约支付了转让费62000元及水电押金2000元。唐万龙即将租赁房屋交给代刚修经营使用。合同到期后，双方未再次签订书面合同，但口头商定房屋租金每年按1500元递增，再续租二年至2018年5月31日。2018年5月31日期满后，双方未再签订书面合同亦未口头约定。2019年3月9日，唐万龙通过微信向代刚修告知要将租赁房屋收回出售，代刚修称该租赁房屋合同约定系长期租用，因此发生纠纷。代刚修租赁唐万龙房屋，房屋租金已交至2019年5月31日。2019年6月1日后，代刚修未再支付唐万龙租金及占用费，亦未腾退房屋。一审法院认为，唐万龙、代刚修自愿签订的《商用门面出租合同》及《商用门面转让合同》，系双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。唐万龙、代刚修应该按照合同约定履行各自的义务。本案中，唐万龙、代刚修签订的《商用门面出租合同》中约定的租赁期间自2014年6月1日起至2016年5月31日止，期满后，双方口头约定房屋租金每年按1500元递增并延期二年至2018年5月31日止，后未再进行约定。2018年5月31日后，租赁期届满，租赁合同已履行完毕，故唐万龙主张解除双方签订的《商用门面出租合同》的诉讼请求，予以驳回；唐万龙主张代刚修腾退房屋并支付占用房屋期间占用费5750元的诉讼请求，均予以支持。《商用门面出租合同》约定“甲方（即唐万龙）承诺永远不会先行收回门面，合同到期后，代刚修如继续租赁，应提前一个月通知唐万龙，在同等条件下，以乙方（即代刚修）优先。”该约定的“永远不会先行收回门面”，系唐万龙合同期内承诺的意思表示，现合同期已届满，故代刚修主张租赁合同期“永远”长期租用的诉讼请求，不予支持，应予驳回；代刚修主张租赁合同期后，唐万龙退还水电押金2000元的诉讼请求，予以支持。唐万龙、代刚修签订的《商用门面转让合同》，系代刚修、唐万龙间的自愿真实意思表示，一审庭审中，代刚修未提出在签订《商用门面转让合同》时存在欺诈、胁迫等非法情节证据，根据合同的当事人意思自治原则，故对代刚修主张返还转让费62000元的诉讼请求，不予支持，应予以驳回；一审庭审中，代刚修亦未提出唐万龙在履行合同过程中存在违约的证据，故对代刚修主张违约金的诉讼请求，亦不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、代刚修腾退占用唐万龙所有的位于舜井大道时代广场C区C栋1单元1层1063、1064号商铺房屋。二、代刚修支付唐万龙占用房屋期间的占用费5750元。三、唐万龙退还代刚修水电押金2000元。四、驳回唐万龙的其他诉讼请求。五、驳回代刚修的其他诉讼请求。上述一、二、三项均于判决生效后一月内执行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元、反诉费1775元，合计2775元，由唐万龙负担1000元，代刚修负担1775元。本院对一审查明的事实予以确认。针对二审争议焦点，本院综合评判如下：关于协议的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”本案中，《商用门面出租合同》约定：“唐万龙承诺永远不会先行收回门面，合同到期后，代刚修如继续租赁，应提前一个月通知唐万龙，在同等条件下，以代刚修优先。”该合同还约定：“租赁期间为自2014年6月1日起至2016年5月31日止”，同时该合同中明确约定“合同到期后，代刚修需继续租赁，需要提前一个月通知唐万龙”，足见该书面合同为固定期限合同，其中“永远不会先行收回门面”并非无固定期限合同的意思，而是唐万龙不应在合同约定的租期内，提前解除合同的意思。此外，双方在同日签订的另一份《商用门面转让合同》约定唐万龙将自己经营的上述门面转让给代刚修使用，代刚修向唐万龙支付转让费62000元；店铺现有装修、展柜、空调等在代刚修收到唐万龙转让费后全部免费提供给代刚修使用，租赁期满后所有权归唐万龙所有。上述合同明确约定租赁期满代刚修应当返还有关设施，而《商用门面出租合同》约定门面的出租价格，同时结合商业习惯，《商用门面转让合同》是双方在《商用门面出租合同》之外一次性增加62000元租金的协议，显然并非是唐万龙以62000元的租赁价格无期限永久性将该门面出租给代刚修的协议。上述增加的62000元租金，在租赁关系终止后，应由出租人唐万龙收取，而不应返还给承租人代刚修。据此，双方的两份协议均属有效协议。关于租赁关系的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”按双方的主张，双方在书面合同约定的租赁期限届满后，口头约定的租期超过六个月，没有采用书面形式，故双方在书面合同到期后的租赁期限为不定期租赁，出租人依法可以随时解除合同。出租人唐万龙于2019年3月9日微信通知承租人代刚修妻子黄芬将收回房屋，后又于2019年8月12日起诉要求解除合同。2019年11月29日，代刚修妻子黄芬代为签收起诉状。本院认为，考虑到应当给予承租人一定的合同解除期限，故本案合同应当从2019年11月29日解除合同的诉状送达代刚修时即解除。合同解除后，代刚修应当返还房屋和支付拖欠的房屋租金和占用费。综上所述，代刚修的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，本院依法纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由代刚修负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 周 鑫审判员 李 超二〇二〇年六月二十九日书记员 何沛俊