四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初1935号 原告：四川安通建设工程有限公司，统一社会信用代码91511600660268686F，住所地四川省广安市广安区广惠街165号。 法定代表人：李东升，董事长。 委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭金峰，四川信和信律师事务所律师。 被告：陈恳，男，生于1981年2月6日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告四川安通建设工程有限公司（以下简称“安通建设公司”）与被告陈恳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人涂春兰、被告陈恳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安通建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋超期占用费共计112403元（房屋2019年评估价共计226668元/年，日租金621.01元，自2019年9月1日起暂计至2020年2月29日）；2.判令被告立即腾空房屋并向原告交付；3.诉讼费由被告负担。庭审中，原告当庭将第一项诉讼请求变更为要求被告陈恳支付房屋超期占用费82624元，以及自2020年6月12日至实际返还房屋之日的房屋占用费，占用费按照相同的标准计算；同时要求被告按照合同约定支付违约金，按照当年应交租金的20%支付，即44943元。房屋超期占用费82624元的计算方式为：按照原告评估的案涉房屋租金价格计算，即224号、296号、298号门市2019年9月1日至2019年11月15日期间的房屋占用费33640元[75天×（163711.38元/365天）]，300号门市2019年9月1日至2020年6月11日房屋占用费48984元[284天×（62956.32元/365天）]。 事实和理由：原、被告双方于2016年9月2日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于广安市广安区国有房屋出租给被告，租期从2016年9月1日起至2019年8月31日止。租期届满后，被告未依约与原告续签租赁合同，租赁房屋一直由被告占用。原告多次以发放《房屋腾空限期通知书》、《律师函》等形式向被告催收房屋超期占用费并要求其腾房，然后被告至今仍未腾空搬离，严重影响了租赁房屋2019年对外公开招租工作，给原告造成重大损失，被告超期占用房屋，应向原告支付自原告租期到期之日起至实际搬离之日止的超期占用费。原告为维护其合法权益，特提起诉讼请求判如所请。 被告陈恳辩称，1.原告的评估租金时正处于新冠病毒高发期，但其评估的租金价格反而比2019年高，这不符合实际情况；2.今年因为疫情的原因，租金应该降低，要将国家的优惠考虑进去；3.我同意承担未交纳超占期间的使用费的违约金，即合同约定的若一方违约承担当年应交租金20%的违约金，但不再承担超占房屋期间的租金；4.我按照合同约定向原告支付了保证金20000元，要求在本案中予以抵扣；5.300号门市的水电在2020年2月1日就断了，断水电之后我表姐在经营服装，但造成了一定的影响；5.我方在2020年6月19日之前将该门市腾退给原告。 原告围绕其诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同、租金催缴通知书、缓交房租申请书、限期搬离房屋的律师函、被告出具缴纳租金承诺书、案涉房屋租金评估报告等证据。 被告向本院提交了履约保证金收款收据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2016年9月2日，原告安通建设公司（甲方）与被告陈恳（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于广安市广安区国有房屋建筑面积约382㎡，出租给乙方。租期为2016年9月1日起至2019年8月31日止，到期后甲方无条件收回；2.上述房产第一年租金为196275元，以后年度租金逐年递增7%，即第二年210014元，第三年224715元；3.乙方在签订本合同时，需向甲方缴纳履约保证金20000元，合同期满后，无违约行为并办清交接的相关手续、不拖欠水、电、物业管理等费用，保证金如数退还，否则保证金冲抵相关费用，在保证金不足支付时，甲方有权向乙方追偿；4.双方签订合同后，在合同约定的租赁起算之日，双方办理房屋交接手续。经双方签订的交接手续为合同的附件，合同到期后双方仍按上述约定办理移交手续，若一方拒绝办理视为违约；5.违约责任：甲、乙双方应严格执行本合同，不得违约。任何一方违约，违约方按当年应交租金的20%支付违约金给守约方。被告于2018年5月31日向原告缴纳了履约保证金20000元。 合同期限届满后，因被告未搬离并仍使用上述门市，原告于2019年9月25日向被告发出《租金催缴通知书》，通知被告经双方协商，被告同意以年租金226669元的价位继续租赁该房屋，故限被告在2019年9月27日前向其缴纳2019年度房屋租金226669元、保证金60000元，并签订房屋租赁合同完成交接。逾期原告则有权收回房屋，并要求被告支付超过房屋租赁合同期限的租金等。被告于2019年9月30日向原告申请就2019年房租事宜宽限30天左右。后因被告既未按照协商的内容续签合同，又实际占用使用房屋却未缴纳超期使用房屋的租金，原告又先后于2019年10月10日、2019年11月20日、2020年2月14日、2020年2月24日向被告发出《律师函》、《房屋腾空限期通知书》等，要求被告腾空案涉门市，支付超期占用案涉门市的租金。其中，原告在2020年2月14日向被告发出的《房屋腾空限期通知书》中称，《合同》期满后，至今未签订续租书面合同，后经双方口头约定续租2个月15天处理货物，续租期至11月15日。被告于2019年12月30日书面向原告承诺限期腾退房屋并支付租金。 上述期间，被告向原告腾退了案涉的294、296、298号门市和二楼租赁房屋，但未支付2019年9月1日至2019年11月15日实际占用294、296、298号门市的租金。至今未腾退300号门市，亦未支付2019年9月1日至今实际占用该门市的租金。 原告委托四川众信资产评估事务所有限公司对案涉房屋租金价格进行评估。2020年3月25日，四川众信资产评估事务所有限公司出具了《资产评估报告》，载明评估基准日为2020年2月27日，本次评估所采用的价格标准皆以评估基准日为准，报告的有效期为评估基准日至2021年2月26日止。其中，案涉的294号门市面积16.13㎡、296号门市面积30.16㎡、300号门市面积36.56㎡，三门市单价均为1722元/年﹒㎡；298号门市及二楼面积300㎡，单价为280元/年﹒㎡。 本院认为：根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，被告租赁原告房屋期限已经届满，被告应当向原告腾退租赁房屋，但经原告催告后未腾退部分房屋仍占有使用，理应向原告支付超期占用期间的使用费，并将案涉未归还的300号门市腾退给原告。原告主张使用费按照其评估的租金价格计算自2019年9月1日起至实际返还房屋时止。从原告提交的评估报告看，评估价格的基准日为2020年2月27日，该期间正系新型冠状病毒高发期，对市场造成了直接、间接影响，故从案涉294、296、298号三门市于2019年11月15日已腾退、新型冠状病毒疫情下的市场交易实际情况等因素考虑，本院确定被告超期占用案涉门市的租金参照双方合同约定的第三年租金价格计算，即294、296、298号三门市2019年9月1日至2019年11月15日期间的房屋租金为33350元，300号门市2019年9月1日至2020年6月11日期间的房屋租金为48563.9元。以上共计81913.9元。若被告在2020年6月12日后仍未腾退案涉300号门市，租金仍按照171元/天计算至门市实际腾退给原告之日止。 关于被告提出因新型冠状病毒疫情原因要求给予优惠降低租金的意见。被告系超过合同期限占用房屋，虽占用期间处于疫情期间，但被告本可以腾退案涉房屋却拒不腾退，产生的损失应由其自行承担，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。被告根据合同约定主张其向原告交纳的履约保证金20000元在本案中进行抵扣，于事实和法律有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金的问题，违约金主要用于弥补损失，原告在本案中已主张了被告超期占用房屋的租金，其损失已得到弥补，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上，在抵扣保证金20000元后，被告还应向原告支付自2019年9月1日起至2020年6月11日止期间超期占用案涉房屋的租金81913.9元，以及2020年6月12日至案涉的300号门市实际腾退给原告之日止的房屋使用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告陈恳于本判决生效之日起十日内将位于广安市广安区门市腾空后退还给原告四川安通建设工程有限公司； 二、限被告陈恳于本判决生效之日起十日内向原告四川安通建设工程有限公司支付自2019年9月1日起至2020年6月11日止期间超期占用房屋的使用费61913.9元，以及2020年6月12日至被告实际腾退上述门市之日止的房屋使用费（租金按照171元/天计算）； 三、驳回原告四川安通建设工程有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费2852元，减半收取1426元，由原告四川安通建设工程有限公司负担734元，被告陈恳负担692元。向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘青华 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈 莹 附：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，还可违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。