河北省涞水县民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初393号 原告：孟宪武，男，蒙古族，1959年10月11日出生，住内蒙古通辽市开鲁县。 委托诉讼代理人海东，河北振功律师事务所律师。 被告：河北华筑你地产开发有限公司（以下简称你筑公司） 住所地你涞水县经济开发创业大道南侧 统一会信用代码：9113019258816569X9 法定代表人：邸斌职务：经理 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所，律师。 委托诉讼代理人：王迪，男，汉族，1989年9月8日生，公司法务，住高碑店市。 原告孟宪武与被告河北华筑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2020年5月20日依法公开进行了审理，原告孟宪武委托诉讼代理人贺海东、被告河北华筑房地产开发有限公司委托诉讼代理人马昌顺、王迪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告孟宪武向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告已交房款人民币577554元并支付占用资金期间的利息，利息以577554元为基数，自付款之日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算；以577554元为基数，自2019年8月20日起至实际退还之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算；二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同》应予解除。（一）原告与被告签订《商品房买卖合同》的背景及目的。原告在2016年8月通过被告的推介得知涉案项目，当时被告向原告推介其开发建设的位于河北省涞水县项目，其向原告宣称该项目已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等，通过城铁15分钟抵达北京。原告听被告一这样介绍，并在项目现场围挡清晰的看到被告公开对外宣传“已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等”，当时信以为真，在此情况下原告才购买被告涞水新城人才家园4号地12号楼604号房。也正是被告向原告介绍“已签约衡水中学；四高速、双城铁、立体交通网等”，原告才购买涉案房屋，希望以后能够给孩子一个好的教育，因为能够让孩子上衡水中学是无数家长梦寐以求的，原告也不例外；另外，能够以一平米相当于北京境内几分之一甚至十分之一的单价购买到以十几分钟如此短时间达到北京的房屋，原告认为是非常经济、幸运、幸福的事，前述教育、交通等配套正是原告购买涉案房屋的目的所在。（二）原告要求解除《商品房买卖合同》的理由与依据。1、原告要求解除《商品房买卖合同》的理由为被告虚假宣传及规划变更。原告签订《商品房买卖合同》前，被告曾向原告宣传介绍涉案项目已签约衡水中学且双城铁，但截至目前，被告宣传的交通线未见踪影，原告要求被告提供其与衡水中学已签约的合同文本，被告也不予提供。原告于近期通过衡水市教育局联系衡水中学被告知，衡水中学肯定没有和被告签订任何协议，故此被告构成虚假宣传。原告起诉前听说被告曾经在2019年9月24日下午组织小部分业主在被告一处召开规划变更说明会，被告一涉嫌对涉案房屋所在四号地规划变更，主要变更为将地下五层改为地下三层。综上所述，原告诉至本院，请求判如所请。 被告华筑公司辩称，第一，关于涉案房产教育交通等配套的宣传仅属于要约邀请，不存在原告所述虚假宣传和诱导原告签订合同的行为；二、涉案房产所在楼栋发生的底下楼层变更并不对原告所购房屋的质量和使用性质造成任何影响，不属于合同约定的被告应履行通知义务或原告有权解除合同的情形；三、原告所述的合同目的无法实现之说没有事实根据和证据支持，不符合合同法关于合同目的规定的立法本意，原告据此要求解除合同不成立。综上，被告认为原告要求解除合同没有依据，应依法予以驳回。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据一、项目推介手册、宣传折页、华银地产集团官网截图、现场围挡视频、华筑公司工商资料，其中：1、项目推介手册及宣传折页由华筑公司提供；2、华银地产集团官网截图从其官网打印而来；3、现场围挡视频从现场手机录制；4、华筑公司工商资料从国家企业信用公示系统打印。证明目的是：1、华筑公司为华银地产集团子公司，统一以华银地产集团名义对外宣传。2、华筑公司存在虚假宣传行为，虚假宣传的内容包含已签约衡水中学（内容明确具体）；四高速、双城铁、立体交通网；京太客运专线过涞水并设站15分钟直达西客站、917公交设站并直达六里桥等。3、原告是在华筑公司虚假宣传并诱导的情况下才签订的买卖合同。 证据二、《商品房买卖合同（草签）》，由原告与华筑公司签订，证明目的是：原告与华筑公司存在房屋买卖合同关系以及双方对各自权利义务的约定（存在权利义务不对等情形），重点提示：（1）第二章第三条第2项约定建筑层数为地上34层、地下5层；（2）第三章第六条第2项约定房屋总价款为人民币577554元；（3）第六章第十四条约定双方签订合同后如发生规划变更，华筑公司应在10日内书面通知原告，未通知的原告有权解除合同，通知后如果原告不接受规划变更，也有权解除合同。 证据三、已付房款收据，由华筑公司开具，证明目的是：原告向华筑公司支付了购房款577554元，与原告起诉金额一致。 证据四、华筑公司组织部分业主召开四号地规划变更说明会的视频（与证据一中视频刻录在一张光盘里），由参加会议的业主提供，证明目的是：2019年9月24日下午，华筑公司组织部分业主在华筑公司办公室召开了四号地规划变更说明会，确定四号地规划变更，主要是原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。 证据五、业主高鹏杰证明、高鹏杰身份证复印件、证人出庭作证申请书，证明目的是：1、结合证据四（证据四中积极发言的即为业主高鹏杰）证明人才家园一期四号地12号楼1502室业主高鹏杰参加了华筑公司于2019年9月24日下午组织部分业主召开的规划设计变更说明会。2、结合证据四证明会议主要内容是通知业主原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。3、原告按照民事诉讼法规定在举证期内向贵院提交了高鹏杰出庭作证的书面申请，高鹏杰为原告作证符合法律程序。 证据六、业主叶兰拍摄的视频（与证据四刻录在一张光盘里）、证人出庭作证申请书（与证据五写在一起了），证明目的是：1、结合证据四（证据四中积极发言的业主高鹏杰右边即为业主叶兰）证明人才家园一期四号地3A号楼业主叶兰参加了华筑公司于2019年9月24日下午组织部分业主召开的规划设计变更说明会。2、结合证据四证明会议主要内容是通知业主原地下五层改为地下三层、原地下三层改为地下一点五层。3、原告按照民事诉讼法规定在举证期内向贵院提交了叶兰出庭作证的书面申请，叶兰为原告作证符合法律程序。 证据七、河北政务服务网（网址：××／ａｒｔ／2020／2／19／ａｒｔ_618_60538.ｈｔｍｌ）《关于涞水新城.人才家园一期4＃地项目规划设计变更方案的公示》打印件，由河北政务服务网打印，证明目的是：涞水县自然资源和规划局网上公示了涞水新城人才家园一期4＃地规划设计变更的方案，涉案房屋所在地块确实发生了规划变更，变更处主要是原地下五层改为了三层、原地下三层改为地下一点五层，结合证据二、四、五、六，原告有权解除买卖合同。 证据八、2018年7月25日作出的（2018）冀0623民初648号民事判决书一份，证明该案与本案虽不是一个项目，但该案案情和起诉理由极其相似，贵院以业主存在重大误解支持其撤销所签协议，本案中原告同样是基于华筑公司宣传的交通、教育等设施才购买的房屋，也存在重大误解，也应撤销或解除所签合同。原告在举证期内向贵院申请了调取甄术元案卷宗，用来对比该案与本案案情和证据情况存在哪些不同，以确定贵院是否应当作出结果相反的判决。 被告华筑公司发表质证意见：1、针对证据一（1）对项目推介手册、宣传折页及现场围挡视频的真实性不予认可；（2）对官网截图及被告工商资料的真实性予以认可；（3）该组证据除仅能说明被告系河北华银房地产开发有限公司的全资子公司外，不能证明其他目的；被告不存在虚假宣传，签订买卖合同系原告的真实意思表示，被告不存在诱导行为，现有证据也不能证明被告在签订买卖合同时存在诱导行为；（4）关于交通及学校的配套宣传问题，从证据形式及内容角度讲，仅属于要约邀请，也并不必然导致对购房人是否签订买卖合同产生决定影响；况且，学校及交通配套的问题，均涉及到了政府部门的战略定位、与相关单位的合作及未来发展的系列问题，并不代表原告在购买房屋后马上或未来具体多长时间内配套必须全部到位，宣传资料中也并没有明确上上述配套的实际落地问题，因此，被告不存在虚假宣传或诱导原告的行为；（5）公共配套的问题，原告作为购房者，在处理这一重大民事行为活动时，签订合同前也应对相关信息进行基本了解与核实，原告在知晓后才与被告签订的买卖合同，这完全系原告真实自愿的意思表示。2、针对证据二：（1）对该证据的真实性无异议，但不能证明原告所讲的系在被告一虚假宣传的情况下才订立的该合同；（2）合同第六章第十四条与本案不具有必然的关联性，依据该条款及《商品房销售管理办法》第24条的规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的机构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人在接到变更通知后才有权作出是否解除合同的意思表示，本案中的变更情形不属于上述情形，也不对原告构成上述影响，不属于原告解除合同的法定或约定情形。3、针对证据三：真实性无意义。4、针对证据四、五、六、七对证明事项中反映的涉案项目发生地下层数变更的基本事实无异议，但不构成原告解除合同的法定或约定情形。 被告华筑为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 涉案房屋的预售许可证一份（原件返还），证明涉案房屋已经取得了预售许可，可以完全印证被告所说的涉案房屋完全能够正常继续履行不存在原告所称的解除合同的事实及法定情形。 原告发表质证意见：一、认可预售许可证的真实性及关联性；二、对预售许可证的合法性不予认可，具体理由为：1、虽然预售许可证由涞水县行政审批局颁发，但不能因此即认定其具备合法性；2、我国《商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。同时《商品房预售管理办法》第七条规定开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。以上两条中均提到了投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，而四号地涉案房屋所在楼栋分别办理的预售许可证，那么预售许可证上对应的楼栋在办理预售许可证时其投入的开发建设资金应达到各预售许可证所载全部楼栋总投资的25%以上，但截止到2019年12月11日案件第一次诉讼庭审时，四号地才有五栋楼建设到地上二层或三层，依据原告与华筑公司签订的预售合同约定地上建筑层数为34层，而预售许可证颁发时间分别为2018年10月25日、2018年11月15日、2018年12月20日，依此反推在华筑公司申请、涞水县行政审批局颁发四号地预售许可证时并不满足商品房预售管理办法第五条、第七条的规定（华筑公司也并未提交投入开发建设的资金达到总投资25%以上的证明），属于违规办证。三、对华筑公司的证明目的不予认可，华筑公司提交涉案房屋预售许可证的目的在于证明涉案项目手续齐全、项目合法，但基于其提交的预售许可证缺乏“合法性”（具体理由详见上述第二条）要素而并不具备证据效力，故此对其证明目的不予认可，原告与华筑公司签订的商品房预售合同属于无效。 综合本案及原、被告发表的举证、质证意见，本院认为，原、被告提交的证据均符合证据三性的规定，本院予以确认。 经审理查明，本院认定如下事实：原告在2016年8月通过被告推介，于2018年12月22日与被告华筑公司草签了《商品房买卖合同》，房屋总价款为577554元，原告已向被告华筑公司支付了房屋全部价款577554元。 本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同约定，交纳房屋购房款，庭审中被告向本院提交涉案房屋的预售许可证，证明涉案房屋已经取得了预售许可，涉案房屋完全能够正常继续履行。原告以被告华筑公司变更规划为由请求解除买卖合同，被告华筑公司并未构成根本性违约，不影响合同目的实现，故原告的诉讼请求本院不予支持。经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第一条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条之规定，判决如下： 驳回原告孟宪武的诉讼请求。 案件受理费减半收取计4913元，由原告孟宪武负担。 如不服本判决，可自本判决收到之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张会敏 二〇二〇年六月二十四日 书记员  马 硕