湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初886号原告：中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜鸿润物流有限责任公司），住所地武汉市青山区工人村都市工业园内。诉讼代表人：张粒，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：管天，北京中伦(武汉)律师事务所律师(一般代理)。被告：林文铭，男，1961年11月19日出生，汉族，住武汉市青山区，原告中新房国石发展武汉有限公司（以下简称中新房公司）与被告林文铭排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新房公司的委托诉讼代理人管天，被告林文铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中新房公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告林文铭立即腾退、返还武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心3号楼1层1号、1层大厅及2层整层房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：武汉市青山区人民法院于2018年6月29日作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对原告提出的重整申请，并于同日作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款的规定履行职责，并已于2018年6月29日对外张贴管理人公告，表明中新房公司已进入破产重整程序，管理人依法接管中新房公司财产。武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心即钢谷园区系由中新房公司开发建设，中新房公司对钢谷园区未售房屋与已售但尚未转移所有权的房屋享有合法的所有权，其中包括武汉市青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心3号楼1层及2层房屋。在中新房公司进入重整程序后，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款和《中华人民共和国民法总则》第二百零一条、第二百零三条、第二百零五条的规定，因管理人未在三十日内答复武汉市本丰昌木业有限公司（以下简称“本丰昌公司”）的《继续履行合同告知函》（落款时间为2018年8月25日），中新房公司与本丰昌公司原先订立的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。因此，从2018年9月25日起，本丰昌公司或其关联公司对中新房公司开发的钢谷园区相关房产不享有租赁权利，无权以承租人名义对外转租，亦无权收取租金。管理人在钢谷园区多次张贴公告，声明未经管理人书面同意，任何组织或个人无权对外租赁或承租中新房公司房产。被告与本丰昌公司于2014年9月29日签订《租赁合同》，双方约定由本丰昌公司将“青山钢谷板材批发城”（即武汉国际钢铁物流服务中心）3号楼1层1号与2层1号共计450.6平方米的房屋出租给被告用于灯饰相关经营。租赁期从2014年12月28日起至2019年12月27日止。后本丰昌公司于2015年3月11日出具《补充说明》，同意调整起租时间为2015年5月28日，该《补充说明》同时表明当时3号楼2层1、2、3号商铺共计520.8平方米的面积均由被告使用。经实地调查，目前被告实际占用的房屋为3号楼1层大厅（面积为183.8平方米）与2层整层房屋（面积为1238.9平方米），占用面积共计1422.7平方米。该区域内存放有大量的灯饰等货物，灯饰市场现已长期歇业。2019年12月11日，原告与被告沟通房屋占用情况，并请求与被告当面协商房屋腾退相关事宜，但被告予以拒绝。现被告仍占用前述房屋，故原告诉至法院，请求判如所请。被告林文铭辩称，被告系合法占用涉案房屋，有房屋租赁合同为证，被告所有的资产都投入到商铺经营中，商铺中还存放有200多万元的灯饰，本丰昌公司之前承诺补偿被告50万元的装修费也未兑现，如果原告给予被告一定的补偿，被告可以考虑腾退房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的中新房公司营业执照复印件、（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》、（2018）鄂0107破字第2号《决定书》、《工程竣工验收备案证明书》、《不动产权属证明》、本丰昌公司向中新房公司发送的《继续履行合同告知函》、3号楼1层大厅与2层房屋实际占用情况、3号楼房屋测丈表、通话记录、中新房公司与本丰昌公司签订的《房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的张贴公告照片、本丰昌公司的债权申报表及授权委托书、告知函、中新房公司管理人与本丰昌公司代理律师的微信截图，被告表示对相关事实不知情，无法发表质证意见，本院认为原告提交的上述证据能证明本丰昌公司实际上已认可其与中新房公司签订的房屋租赁合同已解除的事实，正是基于此本丰昌公司才向中新房公司管理人申报合同解除后应享有的债权，且事后管理人与本丰昌公司就租赁合同解除及清理事宜进行了沟通。被告提交的收款收据，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关联，本院认为该证据能够证明被告支付租金的情况。原、被告均提交的林文铭与本丰昌公司签订的《租赁合同》、本丰昌公司向林文铭出具的《补充说明》，本院认为其具有真实性以及与本案的关联性，该证据能证明被告就涉案房屋签订租赁合同的情况以及租赁期于2020年5月28日即届满的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市青山区99号武汉国际钢铁物流服务中心3号楼房屋的所有权人系原告中新房公司或中新房公司尚未向其完成交付的购房人。2014年，中新房公司与本丰昌公司签订《房屋租赁合同》，约定：中新房公司将位于青山区工人村路××号武汉国际钢铁物流服务中心的1号楼1-3层（建筑面积约5562.28㎡）、2号楼1-2层（建筑面积3664.08㎡）、3号楼2-6层（建筑面积约3956㎡）、4号楼1-3层（建筑面积约6703.37㎡）、5号楼3-6层（建筑面积约3612.51㎡）、6号楼（建筑面积1031.74㎡）、7号楼（建筑面积1031.74㎡）、8号楼（建筑面积1031.74㎡）、9号楼（建筑面积592.19㎡）、10号楼（建筑面积1031.74㎡）、11号楼（建筑面积1033㎡）、12号楼（建筑面积591.7㎡）、13号楼（建筑面积1033㎡）、14号楼（建筑面积1033㎡）、15号楼（建筑面积1033㎡）、16号楼（建筑面积1033㎡）、17号楼（建筑面积1033㎡）、19号楼（建筑面积1015.48㎡）、20号楼（建筑面积1015.48㎡）、21号楼（建筑面积1015.48㎡）、23号楼1-2层（建筑面积3264.68㎡）、24号楼1-2层（建筑面积2074.43㎡）、25号楼1-2层（建筑面积1479.24㎡）、26号楼1-2层（建筑面积4225.58㎡）、27号楼1-3层（建筑面积13615.76㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、28号楼1-3层（建筑面积12544.49㎡，其中2-3层起租时间为本丰昌公司改造完毕起）、2号地下车库的房屋租赁给本丰昌公司；本丰昌公司实际向中新房公司租赁房屋的建筑面积合计为59855.9㎡；合同期限从2014年11月30日起至2034年10月31日止；租赁期间，本丰昌公司可将本合同下的物业租赁权益转租、转让或销售给第三人，本丰昌公司与第三人之间的租赁及债权债务关系均与中新房公司无关。2014年9月29日，本丰昌公司与林文铭签订《租赁合同》，约定：本丰昌公司将武汉市青山区工人村路“青山钢谷板材批发城”项目3号楼1层1号、3号楼2层1号的物业出租给林文铭使用，该物业用途为灯饰相关经营，建筑面积约为1层83.80平方米、2层366.80平方米；租赁期从2014年12月28日起至2019年12月27日止。2015年3月11日，本丰昌公司出具《补充说明》，载明：鉴于林文铭租赁钢谷板材批发城3号楼2层1、2、3号商铺共计520.8平方米的面积，本丰昌公司同意起租时间调整为2015年5月28日。后上述房屋交付给林文铭占有使用。2018年6月29日，本院作出（2018）鄂0107破（预）字第2号《民事裁定书》，裁定受理武汉新欣建筑工程有限公司对中新房公司提出的重整申请。同日，本院作出（2018）鄂0107破字第2号《决定书》，指定北京中伦（武汉）律师事务所担任原告管理人。管理人据此接管中新房公司财产。在中新房公司进入破产重整程序后，本丰昌公司于2018年8月25日向中新房公司管理人发送《继续履行合同告知函》，要求继续履行其于2014年与中新房公司签订的《房屋租赁合同》。管理人在收到该告知函后三十日内未予答复。2018年9月6日，本丰昌公司向中新房公司管理人提交《债权申报表》，申报事实与理由部分载明：“2014年11月30日，本丰昌公司与中新房公司签订《房屋租赁合同》，合同约定中新房公司将其开发的武汉?钢谷1号楼1-3层、2号楼1-2层、3号楼2-6层、4号楼1-3层、5号楼3-6层、6号楼-21号楼、23号楼1-2层、24号楼1-2层、26号楼1-2层、27号楼1-3层、28号楼1层、2号地下车库租赁给本丰昌公司用于开办家居建材市场，租赁面积合计约59855.9平方米，合同期限自2014年11月30日至2034年10月31日。合同签订后，中新房公司依约向本丰昌公司交付了上述房产，本丰昌公司为保证家居建材市场正常开业，投入了改造费人民币35884379.70元，招商费及运营费人民币2000余万元。由于中新房公司未继续履行《房屋租赁合同》，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，中新房公司提前终止合同，应向本丰昌公司支付三年应收租金作为违约赔偿金，即违约金为人民币16145582.01元。同时，应当由中新房公司承担改造费人民币35884379.70元。”2019年5月，中新房公司管理人向本丰昌公司发送《告知函》，告知本丰昌公司管理人在收到其要求继续履行房屋租赁合同的函件后三十日内未予答复，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方签订的《房屋租赁合同》视为在2018年9月24日即已解除。同时，中新房公司管理人告知本丰昌公司务必按管理人要求提交材料，并与管理人办理交接、租赁合同结算清算手续。2019年12月11日，中新房公司管理人与林文铭沟通房屋占用情况及协商房屋腾退相关事宜未果，故原告诉至法院，请求判如所请。另查明，庭审时，中新房公司称其仅将涉案3号楼2-6层房屋出租给了本丰昌公司，3号楼1层房屋不在中新房公司与本丰昌公司约定的租赁物范围内，本丰昌公司对3号楼1层房屋进行转租属于无权处分，林文铭称其房屋租金已缴纳至2017年5月28日；经双方确认，被告现实际占用房屋范围为3号楼1层1号、1层大厅及2层整层房屋。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，虽然本丰昌公司与中新房公司就涉案3号楼2-6层房屋从2014年起形成了房屋租赁合同关系，但因中新房公司于2018年6月已进入破产重整程序，本丰昌公司于2018年8月向中新房公司管理人发送要求继续履行房屋租赁合同的告知函后，管理人在收到之日起三十日内未予答复，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，双方之间的房屋租赁合同应视为解除，且从本丰昌公司向中新房公司提交的债权申报表中可知本丰昌公司亦认可双方之间的房屋租赁合同已解除的事实。合同解除后，本丰昌公司无权继续转租3号楼2层房屋，且林文铭就涉案房屋所签订的租赁合同租期已于2020年5月28日届满，现林文铭占用上述房屋已无合同依据。对于涉案3号楼1层房屋因其不在中新房公司与本丰昌公司约定的租赁物范围内，本丰昌公司与林文铭就该房屋签订的租赁合同并不能约束中新房公司，现林文铭不能提供充分的证据证明其对涉案房屋享有合法占有使用的权利，故中新房公司要求林文铭腾退、返还房屋的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:被告林文铭于本判决生效之日起15日内腾退位于武汉市青山区工人村路99号武汉国际钢铁物流服务中心3号楼1层1号、1层大厅及2层整层房屋，并交还给原告中新房国石发展武汉有限公司。本案案件受理费4400元，由被告林文铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李丽二〇二〇年六月二日书记员  宋婷