四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1900号 原告：巴中市江南社区物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区南滨河路西段285号。 法定代表人：王国林，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：严慎高，男，生于1968年，汉族，高中文化，该公司副总经理，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：刘爵军，巴中市巴州区西城法律服务所法律工作者。 被告：董俊，男，生于1979年，汉族，大专文化，巴中置信投资有限公司员工，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 原告巴中市江南社区物业管理有限公司诉被告董俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴中市江南社区物业管理有限公司的委托诉讼代理人严慎高、刘爵军，被告董俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告的物业服务费5257元及其滞纳金；2.被告承担本案全部诉讼费。 事实及理由：2014年至2019年期间，被告在居住的“丽景天城A区”享受了原告提供的小区物业服务后，却一直不支付原告几年时间的物业服务费5257元。原告在多次以各种形式催收未果的情况下，2019年下半年委托巴州区西城法律服务所向被告发函催告其交费，而被告仍然不予理会，至今分文未付。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求依法裁决。 被告辩称：对于原告的起诉，2014-2016我每年都是以现金缴纳的，相关收据因为时间久远很多都找不到了；2017年原告抵扣的是华兴公司修建丽景天城E区因围墙纠纷赔付给A区的费用；2018年这几年提出管理意见，要求原告方整改，原告方有个叫王总的，登门进行登记要整改的问题，而且承诺问题整改完后找我签字，我再交物业管理费,但是直到今天我都没有看到这个王总，也不知道这个人员去哪里了，所提的问题直到今天物业公司不但没有整改，小区的服务品质也在继续下降。 我从2014年开始每年给物业公司交付了1000元的车位费，物业公司未按照服务标准提供服务，本人回小区经常无车位可停。考虑无车位可停的情况下，本人在逸都置信花园B区负一层另外租赁了一个车位有两年了。本小区的车位属于业主公共用地，应属于全小区共有，物业公司无权收取车位费。同时，原告在小区进行了一些破坏性的服务，降低了小区的品质。这个小区从2014年开始违章乱建的建筑物较多，有业主占用了公共绿地作为通道，有业主违建私家花园，90%以上的顶层都有违章建筑，造成了本人17单元501号房屋主卧室的地板开裂，裂缝长约5米，包括给物业反映后也置之不理。本小区在2014年5月由巴州区房管局公示提取了452619元房屋维修基金，对小区进行了品质提升和整改，当时本案中原告方的王国林同志任佛阳社区党委副书记、现在任原告方的董事长，存在因公济私的嫌疑。本小区2007年交付业主使用，2014年就必须启用维修基金全面进行整改，整改后的小区标准到现在2020年品质明显下降。个人觉得物业不是来提高小区的保质和升值的，本人对2018、2019年的物业管理费用无异议，但是物业公司只是提供了门岗服务和保洁服务，本人缴纳的1000元每年的车位费足够支付相关的物业服务费，不存在说未交物业服务费和产生滞纳金，且物业方承诺与业主协调一致后才缴纳2018年的物业费，但是却拒绝整改，物业公司过错在先，不存在相关的滞纳金缴纳。 物业公司应对管理过程中的不作为，破坏性管理向业主进行赔付。一是，丽景天城A区南门物业公司对32单元结构墙开孔，严重影响该栋楼的主体结构安全。影响本人的人身安全，请物业公司提供该结构墙钢筋被打断后，专业设计单位出具的安全设计报告，和专项修复方案。在小区公示一周以上，确保本人和小区业主安全。二是，地面上的停车位是占用业主绿化用地，并使用公共维修基金托管后使用。收益应归全体业主所有，地面供应车位114个，停车数量远超地面停车数。原告方应该退还业主停车费，114个乘以640元（1000元每年-30元每月乘以12个月）再乘以6年，等于437760元。三是，因原告方的管理不作为，A区17单元屋顶违建，致使17单元501号房主卧室地板出现5米长的裂痕，属于原告方的管理过失，本人要求物业公司聘请专业设计单位进行房屋安全鉴定，并在确保房屋安全情况下出具专业修复方案，造成的经济损失和相关的法律责任全部由原告方承担，即因楼板开裂直接导致17单元501号房的贬值，应该赔付给本案被告房屋贬值费用20万元（市场价6000元每平方米，150平方米市场价值90万元，原告方在管理过程中造成本小区房屋品质降低，市场价目前只能卖70万）。四是，根据物权法73条的规定，业主共用物业用房即瑞丰超市、丽景小吃、优居房产和茶坊的租金及小区道闸广告收益应该归全小区业主所有，物业公司应该协同丽景天城A区业主委员会对收益进行公示，并分红给小区的住户。五是，物业的破坏性管理，绿化树木砍成树桩，需3-5年后树桩才会长成树冠，并将18单元门口树高6米、树冠6米的金桂砍死，物业公司应该进行补种。2014年本小区交付给原告公司时，品质明显高于现状。原告公司应该赔付因小区品质降低造成丽景天城A区每户物业房屋贬值费不少于1万元每户。六是，丽景天城A区业主违章占用的绿地和占用的道路，物业公司不制止，还在北门搭建库房。物业公司应组织执法部门进行拆除。七是，根据民法通则第7章相关规定，原告的收费周期为一年，但是在届满一年时，本人提出服务与收费不对等，需要整改等问题时，物业并没有在收费届满一年提起诉讼，而是在多年后提起诉讼，原告是在规避前期的服务不到位和未整改的问题。 经审理查明：原告更名前名称为巴中市西城社区物业服务有限公司，被告系巴中市巴州区丽景天城的业主，建筑面积149.38㎡。 2014年4月22日，原告及巴中市巴州区西城街道办事处社区服务中心（乙方）与巴中市巴州区丽景天城A区业主委员会（甲方）签订《物业管理委托服务合同》，双方就权利义务等进行了约定，其中约定：本小区物业收费标准定为0.6元/平方米/每月；露天车位100元/月/辆（先进先停、停满为止）；委托服务期限2014年5月1日至2016年12月31日。 2017年5月7日，原告（乙方）与巴中市巴州区丽景天城A区业主委员会（甲方）再次签订《物业管理委托服务合同》，双方就权利义务等进行了约定，其中约定：本小区物业收费标准定为0.6元/平方米/每月；露天车位100元/月/辆；委托服务期限2017年1月1日至2019年12月31日。 同时查明：被告辩称的华兴公司修建丽景天城E区因围墙纠纷赔付给A区的费用抵扣的是被告2016年应缴纳的物业服务费。审理过程中，原告陈述物业服务费是一年满了收取一次。 现原、被告因上述物业服务费的缴纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，原告陈述其主张的物业服务费5257元是2014年-2019年期间以149.38㎡×0.6元/平方米×12个月×5年计算得来，主张的滞纳金金额为1277元。后因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，物业管理委托服务合同等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告与巴中市巴州区丽景天城A区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》对被告具有约束力，被告应当按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，而被告方所辩称的部分内容不属于物业服务的范畴，亦不能完全作为其拒缴物业服务费的合理事由。 关于物业服务费金额及滞纳金的问题。原告庭审中陈述的物业服务费收取时间为一年满了收取一次，该陈述内容既符合客观实际，又符合交易习惯。根据诉讼时效的法律规定，被告辩称的诉讼时效理由本院予以采信，即原告主张的2014年、2015年物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持；但被告仍应支付2017年至2019年的物业服务费3226.608元（149.38㎡×0.6元/平方米×12个月×3年=3226.608元）。原告与巴中市巴州区丽景天城A区业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》未就滞纳金进行约定，原告的该项诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告董俊于本判决生效之日起十日内向原告巴中市江南社区物业管理有限公司支付物业服务费3226.608元； 二、驳回原告巴中市江南社区物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告董俊负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 曾晓芳 二〇二〇年六月十八日 法官助理 刘 霞 书 记 员 赵 雯