湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初3219号原告：宁乡沪农商村镇银行股份有限公司，住所地湖南省宁乡市宁乡大道99号。法定代表人：沈齐林，系该行董事长。委托诉讼代理人：戴事雄，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈悠悠，湖南严明律师事务所实习律师。被告：谭星赞，男，1981年4月23日出生，汉族，住湖南省。被告：叶孜，女，1987年2月15日出生，汉族，住湖南省。被告：湖南天祺房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路31号。法定代表人：肖立志。原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司与被告谭星赞、叶孜、湖南天祺房地产开发有限公司（以下简称天祺公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴事雄、沈悠悠到庭参加了诉讼，被告谭星赞、叶孜、湖南天祺房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告谭星赞立即偿还原告借款本金162?319.73元；2请求判令被告谭星赞立即支付原告逾期贷款罚息6090.40元，（已计算至2020年4月20日，后段罚息以欠付借款本金为基数，按照年利率12.77%的标准计算至被告偿还借款本金之日止）；3、请求判令被告谭星赞支付原告垫付的律师费7104元；4、请求被告叶孜及被告湖南天祺房地产开发有限公司对上述1-3项诉讼请求承担连带偿还责任；5、请求判令确认原告对被告谭星赞名下位于长沙市产拍卖后的价款具有优先受偿权；6、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年10月23日，原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司与被告谭星赞及被告湖南天祺房地产开发有限公司签订了合同编号为73102214150227的《个人房屋抵押借款合同》，合同约定：1、本合同限于借款人为购置经营用房需要的借款，该房屋位于长沙市宁乡县，购房合同约定建筑面积为31.61平方米，房屋评估价值为576?885元；2、本合同借款金额为人民币贰拾捌万元整；3、本合同约定的借款期限自2014年10月23日至2024年10月22日止；4、本合同约定的借款利率在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率基础上上浮30%，合同签订当日，中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率为6.55%；5、本合同项下借款期限在一年以上的，借贷双方选择按月等额本息的方式偿还借款本息；6、借款人在甲方处办理的账户账号为62×××45，借款人应于每个还款日之前存入相应的还款资金，同时借款人正式授权甲方于每个还款日之当日直接从该账户中扣收当期应还借款本金、利息和其他款项；7、逾期贷款罚息为在本合同约定的借款利率基础上加收50%；8、借款人累计三个月拖欠应偿还价款本金和／或利息的，将构成违约，贷款人有权取消全部或部分借款，宣布合同、借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权和／或按照约定要求保证人承担连带保证责任；9、借款人未按合同约定按期足额归还借款本金或利息的（包括被甲方宣布全部或提前到期的借款本金和利息或甲方要求提前收回的本金或利息），从逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息，直至本息清偿之日止；10、贷款人对借款人的应付未付利息按照逾期贷款罚息利率计算复利；11、本合同项下的借款将由抵押人将所购置的房屋和相关的全部权利提供抵押担保；12、本合同项下抵押担保范围包括全部借款本金、利息、逾期利息、罚息、复息、违约金、赔偿金以及律师费诉讼费等债权实现费；13、被告湖南天祺房地产开发有限公司为本合同项下借款提供连带责任保证担保；14、保证担保的范围为借款本金、利息、罚息、复息、违约金、赔偿金、甲方为实现债权而发生的律师费诉讼法等相关费用；15、借款人到期未偿还贷款本息的，甲方为催收借款本息所产生的费用，包括公告、送达、鉴定费、律师费、诉讼费等费用均由乙方承担，合同相对方还对其他事项进行了约定，其中被告叶孜以抵押物共有人的身份在合同上签字且加盖手印，并向原告出具了一份《借款人配偶、抵押人配偶声明和承诺》，表明其声明借款合同项下的债务为夫妻共同连带债务，同意借款人谭星赞在该合同项下的借款并同意承担连带责任。2014年10月30日，原告向被告谭星赞发放了一笔28万元的贷款，约定首期借款年利率为8.515%，借款到期日为2024年10月22日，还款方式为等额本息。2019年3月起，被告谭星赞出现未能按时偿还借款的情形，2019年9月起，开始拖欠原告贷款本金及利息。2019年12月10日，原告向被告谭星赞现场送达了一份《贷款本金逾期通知书》，通知其截至2019年12月9日，尚余人民币本金167?456.18元，截至2019年12月9日，已欠本金6861.24元，欠息人民币1812.55元，罚息人民币34.6元，复利人民币9.14元，逾期天数80天，该通知书由被告谭星赞于2019年12月11日签字确认。同日，原告向被告谭星赞现场送达了一份《信贷业务提前到期通知书》，通知其因财务状况出现困难等状况，利息已出现逾期情况，原告根据《个人房屋抵押借款合同》第十二条第一点的约定，向借款人谭星赞宣布该笔贷款提前到期，该通知由被告谭星赞签字确认。2019年12月19日，被告谭星赞向原告偿还了6949元贷款。截止2019年12月20日，被告谭星赞尚欠原告贷款本金162?319.73元。另，2014年10月24日，原告在宁乡县房屋产权管理服务中心对座落于宁乡市玉潭街道花明路（天祺·佰潮汇商业中心）的被告谭星赞及叶孜31.61㎡商品房办理了宁房预玉潭字第××号预购商品房抵押权预告登记。以上事实有《个人房屋抵押借款合同》、《借款人配偶、抵押人配偶声明和承诺》、银行流水、《贷款本金逾期通知书》及《信贷业务提前到期通知书》等证据予以证实。原告认为，原告与被告谭星赞及被告湖南天祺房地产开发有限公司签订的《个人房屋抵押借款合同》系合同当事人的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，合法有效，对合同相对方具有约束力。合同签订后，原告依约向被告谭星赞发放了28万元的贷款，被告谭星赞实际接收了该笔贷款，双方借贷关系成立。贷款发放后，被告谭星赞自2019年3月开始未能按时足额偿还贷款，且其自2019年9月起开始拖欠原告借款的行为，符合合同约定的提前宣布贷款到期的情形。因此，原告要求判令被告谭星赞立即偿还原告宣告提前到期的借款本金162?319.73元、利息6090.40元，并支付原告垫付的律师费7104元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，理应得到人民法院的支持。被告湖南天祺房地产开发有限公司在《个人房屋抵押借款合同》以保证人的名义签字盖章，被告叶孜声明借款合同项下的债务为夫妻共同连带债务，且同意为谭星赞的借款承担连带责任，均系其当事人真实意思表示，理应承当连带责任。因此，原告请求被告叶孜及被告湖南天祺房地产开发有限公司对上述诉讼请求承担连带偿还责任理应得到人民法院的支持。同时，原告要求对被告谭星赞名下位于长沙市产拍卖后的价款具有优先受偿权的主张，因原告与被告谭星赞在合同中有明确约定，并办理了相关预告登记，不违反法律禁止性规定，人民法院应当予以支持。为了保护当事人合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第四十六条之规定提起诉讼，请依法判决。被告谭星赞、叶孜、湖南天祺房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，被告谭星赞、叶孜、湖南天祺房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为对举证质证权利的放弃，原告向本院提交了以下证据：证据1、宁乡沪农商村镇银行股份有限公司的营业执照及法定代表人身份证明，拟证明原告具有合法的主体资格的事实；证据2、谭星赞身份证复印件及常住人口登记卡，拟证明被告谭星赞具有合法的主体资格的事实；证据3、叶孜身份证复印件及常住人口登记卡，拟证明被告叶孜具有合法的主体资格的事实；证据4、湖南天祺房地产开发有限公司企业登记信息，拟证明被告湖南天祺房地产开发有限公司具有合法主体资格的事实；证据5、长宁结字010903680号结婚证，拟证明被告谭星赞与被告叶孜于2009年3月26日登记结婚的事实；证据6、个人房屋抵押借款合同，拟证明2014年10月23日，原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司与被告谭星赞及被告湖南天祺房地产开发有限公司签订了合同编号为73102214150227的《个人房屋抵押借款合同》的事实；证据7、借款人配偶、抵押人配偶声明和承诺，拟证明被告叶孜以抵押物共有人的身份在合同上签字且捺手印，并向原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司出具了一份《借款人配偶、抵押人配偶声明和承诺》，表明其声明借款合同项下的债务为夫妻共同连带债务，同意借款人谭星赞在该合同项下的借款并同意承担连带责任的事实；证据8、保证担保核保书，拟证明2014年10月23日，湖南天祺房地产开发有限公司向原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司出具了一张保证担保核保书，表明其自愿为借款人谭星赞提供28万元贷款的保证担保的事实；证据9、贷款发放通知书，拟证明2014年10月30日，原告向被告谭星赞发放了一笔28万元的贷款，约定首期借款年利率为8.515%，借款到期日为2024年10月22日，还款方式为等额本息的事实；证据10、宁房预玉潭字第××号预告登记证，拟证明2014年10月24日，原告在宁乡县房屋产权管理服务中心对座落于宁乡市玉潭街道花明路（天祺·佰潮汇商业中心）被告谭星赞及叶孜31.61㎡的商品房办理了宁房预玉潭字第××号预购商品房抵押权预告登记的事实；证据11、信贷业务提前到期通知书及贷款本金逾期通知书，拟证明2019年12月10日，原告向被告谭星赞现场送达了一份《贷款本金逾期通知书》及《信贷业务提前到期通知书》的事实；证据12、沪农商村镇银行对账单、还款计划，拟证明2019年3月起，被告谭星赞出现未能按时偿还借款的情形，2019年9月起，开始拖欠原告贷款本金及利息。截止2019年12月20日，被告谭星赞尚欠原告贷款本金162?319.73元的事实；证据13、湖南严明律师事务所委托代理合同、湖南省律师服务收费行业指导标准和发票，拟证明被告应当支付原告律师代理费7104元的事实。本院认为，原告提交的上述证据，来源真实、内容合法，与本案相关联，本院予以采信。根据经审查确认的证据及当事人当庭陈述，本院认定案件事实如下：谭星赞与叶孜系夫妻关系，天祺公司法定代表人肖立志系天祺公司股东，持股比例为67%。2014年10月23日，谭星赞（乙方、借款人、抵押人）、原告（甲方、贷款人）、叶孜（乙方、抵押人、抵押物共有人）、天祺公司（丙方、保证人）、宁乡县中小企业信用担保有限公司（丙方、担保人）签订《个人房屋抵押借款合同》（编号：73102214150227），约定：1、借款人因购买房屋需要，向甲方申请借款；2、本合同涉及的购房合同编号为201303762016，并已经在长沙市宁乡县房产交易中心办理登记，该房屋位于长沙市宁乡县；3、本合同约定的借款金额为贰拾捌万元整；4、本合同约定借款期限自2014年10月23日至2024年10月22日止，具体期限以借款凭证为准；5、本合同约定的借款利率在中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率基础上上浮30%，合同签订当日，中国人民银公布的同期人民币贷款基准利率为6.55%；本合同项下借款期限在一年以上的，借贷双方选择采用按月等额本息方式偿还借款本息；6、按月还款的，借款自借款实际发放之日起，以每一个月为一期，分期偿还本息，还款期数为120期；7、逾期贷款罚息利率为在本合同约定的借款利率基础上加收50%；8、借款人累计三个月拖欠应还借款本金和／或利息的，将构成乙方违约，甲方有权立即取消全部或部分借款，宣布合同／借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权和／或按照约定要求丙方承担连带保证责任，甲方对借款人的应付未付利息按照逾期贷款罚息利率计收复利，要求担保人承担担保义务和／或处置抵押物等；9、借款人到期未偿还贷款本息的，甲方为催收借款本息所产生的费用，包括公告、送达、律师费、诉讼费等，借款人确认，甲方凭与相关单位签订的合同、协议或相关单位开具的发票或收据即可向借款人主张该笔费用，借款人对费用的金额不持异议并应当根据甲方的要求支付；10、本合同项下的借款将由抵押娘所购置的房屋和相关的全部权利提供抵押担，本合同项下抵押担保的范围包括全部借款本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等，抵押人应在甲方规定的期限内到有关登记机关办妥抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书、抵押登记文件的正本原件以及其他权利证书交甲方保管，抵押权自登记时设立，抵押物共有人（即抵押人）同意将本合同确定的抵押物抵押给甲方，并承诺当出现本合同约定事项而导致处分抵押物时，愿意接受司法机关的强制执行措施，无条件的迁出抵押物或接受甲方的其他方式的安置；11、丙方为本合同项下借款提供连带责任保证担保。抵押人就该房屋办妥了房屋产权和土地使用权登记手续、取得了《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》且该所有权证明文件已由甲方核对无误并已经交付给甲方占有、已经办妥以该房屋为抵押的抵押登记且《房地产其他权利证明》原件已经交付给甲方占有的情况下天祺公司的保证责任结束，保证担保的范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、保全费、律师费等，本合同有效期内，保证人的保证责任未能依约解除的，其保证期间为本合同项下借款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期借款到期日起两年。同日，叶孜向原告出具《借款人配偶、抵押人配偶声明和承诺》，同意借款人谭星赞的借款并同意承担连带责任。天祺公司向原告出具《保证担保核保书》，确认天祺公司为借款人谭星赞提供金额为贰拾捌万元的贷款提供保证担保，并承担连带责任，《保证担保核保书》由天祺公司加盖公章、由法定代表人及股东肖立志签字。2014年10月24日双方办理了宁房预玉潭字第××号预购商品房抵押权预告登记。2014年10月30日，谭星赞在原告出具个人商用房按揭贷款借款凭证中签名确认：借款金额贰拾捌万元整，借款用途为购买商品房，首期借款年利率8.515%，原告于同日向谭星赞发放贷款280?000元。借款后，谭星赞依约偿贷款本息至2019年2月，自2019年3月起未能依约足额偿还贷款，自2019年9月起拖欠原告贷款本息，原告据此于2019年12月10日向谭星赞发放《贷款本金逾期通知书》，要求被告偿还拖欠借款本息未果，原告据此宣告贷款提前到期。截至2020年4月20日，谭星赞尚欠本金162?319.73元，利息（包括逾期利息、复利）6090.4元（借期内年利率8.515%，逾期年利率12.77%）。另查，2020年4月20日，原告与湖南严明律师事务所签订委托代理合同，委托代理事项为湖南严明律师事务所指派戴事雄、沈悠悠律师在原告与谭星赞金融借款合同纠纷一案中担任原告的一审的委托代理人，原告同意缴纳代理费7104元。湖南严明律师事务所向原告开具了7104元律师服务费发票。本院认为，涉案的《个人房屋抵押借款合同》《借款人配偶、抵押人配偶声明和承诺》《保证担保核保书》、借款借据均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告向被告谭星赞发放了借款，现被告违约，原告有权宣布未到期贷款提前到期，要求被告清偿尚欠借款本金尚欠本金162?319.73元，利息（包括逾期利息、复利）6090.4元（利息已计算至2020年4月20日，后段逾期利息依约按照年利率12.77%的标准计算至借款实际清偿之日止）。关于律师费，双方在《个人房屋抵押借款合同》明确约定了律师费的负担，且原告提交了委托代理合同及增值税专用发票，该费用不违反司法行政部门规定的收费标准，故被告应依约支付律师费7104元。根据双方虽然签订了《个人房屋抵押借款合同》，办理了预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，但涉案房屋至今未办理所有权登记和抵押权登记，原告并未获得涉案房屋的抵押权，故不能对该预告登记的房屋行使抵押权，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。叶孜自愿对谭星赞的借款提供连带责任，天祺公司自愿对谭星赞的借款提供连带保证责任，且不满足保证担保解除的条件，故叶孜、天祺公司应对谭星赞的借款本息、律师费、诉讼费承担连带清偿责任，天祺公司、叶孜承担保证责任后有权向被告追偿。原告放弃要求保证人宁乡县中小企业信用担保有限公司承担责任，系对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭星赞于本判决生效之日起十日内偿还原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司借款本金162?319.73元，利息（包括逾期利息、复利）6090.4元（利息已计算至2020年4月20日，后段逾期利息依约按照年利率12.77%的标准计算至借款实际清偿之日止）；二、被告谭星赞于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司律师费7104元；三、被告叶孜、湖南天祺房地产开发有限公司对谭星赞的上述第一、二项应付款项承担连带清偿责任，叶孜、湖南天祺房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向谭星赞追偿；四、驳回原告宁乡沪农商村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3810元，减半收取1905元，由被告谭星赞、叶孜、湖南天祺房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢苗苗二〇二〇年六月五日书记员  彭璐璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条连带责任保证当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条保证方式没有约定或约定不明的推定当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人的追偿权保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。