河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2747号上诉人(原审原告)：谢薇，女，汉族，1983年9月25日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：张运超，河南法铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洛红（谢薇母亲），女，汉族，1957年3月15日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人（原审被告）：徐晨晨，女，汉族，1986年6月18日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：吴欢乐，河南首正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯国，河南首正律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：许婷，河南弘创律师事务所律师。上诉人谢薇、上诉人徐晨晨因与被上诉人洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。谢薇的委托诉讼代理人张运超、李洛红，徐晨晨的委托诉讼代理人吴欢乐、刘凯国，懿皇公司的委托诉讼代理人许婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢薇上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二项，依法改判徐晨晨向谢薇支付违约金266000元及律师费20000元，懿皇公司对此承担连带责任；2.请求依法撤销一审判决第三项，依法改判徐晨晨向谢薇返还定金6万元，懿皇公司对此承担连带责任；3.本案一审、二审诉讼费由徐晨晨、懿皇公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。谢薇与徐晨晨、懿皇公司在2017年11月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》是合法有效的，该合同中关于违约责任和赔偿损失的约定不违反法律法规的强制性规定，理应采纳。徐晨晨隐瞒房屋被查封的事实，又将房屋进行出售，存在过错。因此，应当根据合同第五条约定向谢薇承担房屋成交价20%。（房屋成交价133万元*20%=266000)的违约金。而一审法院仅仅根据徐晨晨缴纳房屋契税及维修基金的行为，就减轻了其违约责任，只让徐晨晨承担房屋成交价10%的违约责任，无法律依据和事实依据，显然是有失公平的。2.一审法院适用法律错误。徐晨晨和懿皇公司均存在提供虚假情况的行为，存在过错，懿皇公司应当对谢薇的定金损失和徐晨晨的违约责任与徐晨晨承担连带赔偿责任。根据《房地产经纪管理办法》第22条：房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。《商品房销售管理办法》第27条规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。现行法律规定房屋中介机构不得销售被司法查封的房屋，销售房屋时应如实告知买受人商品房的真实权属状况，若提供的房屋存在虚假情况，应与销售者承担连带责任。涉案两套房屋不仅存在抵押贷款情形，还存在被法院查封的情况，一直不能办理房产证。本案中，懿皇公司应该保证交易的安全，但是懿皇公司甚至在明知涉案房屋没有办理房产证且已经抵押的情况下就保证该房屋无权属争议，未被司法机关查封，并且保证涉案房屋只需要将抵押贷款还清即可办理房产证，并告知谢薇在2017年12月20日拿到房产证后即可办理商业贷款。因此，懿皇公司应当对谢薇的定金损失和徐晨晨的违约责任与徐晨晨承担连带赔偿责任，而一审法院以无合同约定及法律规定为由，驳回了上诉人的该项请求，明显违反相关法律规定。徐晨晨辩称，坚持一审答辩意见。徐晨晨上诉请求：1.请求依法撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3221号民事判决的第二项；2.本案一、二审诉讼费及其它相关合理费用均由谢薇承担。事实与理由：首先，原一审法院在庭审过程中已将本案的大部分事实查清，但关于本案中徐晨晨是应承担过错赔偿责任还是过失补偿责任却没有予以认定。徐晨晨对于涉案的房屋的确存在房屋了解不充分的情况，因此，徐晨晨在得知房屋不能过户后就立即同谢薇沟通，以期尽量减少双方的损失。徐晨晨在协商当时就已经做出了很大的让步，并且也愿意补偿谢薇的损失，毕竟是因为徐晨晨的过失导致合同不能履行，徐晨晨除了同意退还定金60000元还另外愿意补偿30000元，然而谢薇却对徐晨晨的善意不予理会，反而想让徐晨晨承担巨额的赔偿金，如果徐晨晨有意欺骗谢薇的话，就不会在合同签订的第二天立即履行合同的约定，到有关部门积极缴纳契税和维修基金。其次，原审法院已经解除谢薇与徐晨晨以及懿皇公司之间签订的两份《房屋买卖（居间）合同》，那么应当根据《合同法》按照合同解除后的情况予以规范。《合同法》第九十七条明确规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《合同法》的规定本案合同解除后，徐晨晨的义务就是退还60000元定金，如果谢薇有损失就补偿损失即可，但是本案中谢薇根本就不存在所谓的损失。另外，关于本案的律师费，根据《民事案件律师收费标准》，按照标的额计算收费10万元至100万元部分（含100万元），3-5%；本案中律师收费20000元明显过高，且谢薇在一审过程中只提交了收据一张，根本不能证明收费的合理性和合法性。谢薇辩称，一审法院认定徐晨晨是违约赔偿之诉，事实是清楚的。一审法院认定，徐晨晨出售的房屋在2015年就被洛阳市中级人民法院查封，而其还于2017年11月30日和谢薇签订房屋买卖合同，违反《房地产管理法》第三十八条，造成这份房屋买卖合同无法履行，构成严重违约，一审法院认定徐晨晨严重违约，判决支持谢薇要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，同时判令依据《房屋买卖合同》约定承担违约赔偿。徐晨晨并非不知，而是口称不知而已。徐晨晨称自己还积极缴纳房屋契税和维修基金来证明自己不知房屋被查封，房屋契税和维修基金不交是拿不到房产证的，只有缴足后才能办理房产证。这就是徐晨晨隐瞒房屋被查封事实，急于销售回笼资金，为自己房屋解封做资金准备，但是因没有足额资金运作，造成严重违约的事实。因此，徐晨晨缴纳房屋契税和维修基金不能证明自己不知房屋被查封。还有，徐晨晨缴纳房屋契税和维修基金77407.72元是交四套房屋的，其中只有两套是谢薇的，一审对此没有查清。一审判决是合同约定违约赔偿，不是实际损失赔偿，谢薇由于徐晨晨原因造成购房不成，房价开始上涨，购房损失是显而易见的。一审判决律师费是依据委托代理合同及律所开具的发票而来，2万元律师费只是洛阳市场普通律师的代理收费。懿皇公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，懿皇公司作为居间方不属于买卖合同关系的违约方，谢薇主张与徐晨晨承担违约金的连带赔偿责任，没有合同约定，更没有法律依据。第二点是懿皇公司作为居间方为促成谢薇与徐晨晨的合同订立提供了相应的居间服务，懿皇公司没有督促徐晨晨去房产机关查询房屋权属信息，存在过失，自愿退还全部中介费及服务费43350元。谢薇向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除2017年11月30日三方签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：0005628号、0005629号）。依法判令徐晨晨支付谢薇违约金266000元，懿皇公司对此承担连带赔偿责任。2.依法判令懿皇公司退还服务费用43550元及利息（利息按照银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际返还之日），并按居间服务费（26600元）的三倍赔偿谢薇79800元，徐晨晨对此承担连带赔偿责任。3.依法判令徐晨晨、懿皇公司共同承担本案律师费20000元。4.本案诉讼费由徐晨晨、懿皇公司承担。案件审理中，谢薇增加一项诉讼请求：判令徐晨晨返还定金6万元，懿皇公司承担连带赔偿责任。一审法院认定如下事实：2017年11月30日，谢薇（买方）和徐晨晨（卖方）及懿皇公司(居间方）分别签订合同编号为0005629、0005628《房屋买卖（居间）合同》二份，合同约定谢薇购买徐晨晨的位于洛阳××××大道以南正大国际城市广场暨市民中心项目东地块6幢2713号（面积64.21㎡，价款630000元）、2714号（面积70.58㎡，价款700000元）房屋；房屋现处于抵押状态，卖方于2017年12月20日前向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，30天内还清贷款，办妥抵押注销登记手续。合同第八条违约责任约定：由于卖方原因致使该房屋所有权无法转移登记，买卖双方可解除本合同，卖方赔偿买方因无法办理该房屋所有杈转移登记造成的全部损失；卖方在签订本合同时故意隐瞒该房屋被司法机关依法查封的事实，构成欺诈。造成买方、居间方损失的，应依法承担赔偿责任；本合同签订成立后，该房屋被司法机关依法查封，居间方无过错的，不承担任何责任。买方有权解除本合同，卖方赔偿因此给买方造成的全部损失；本合同签订成立后，卖方如违反本合同约定，应按照该房屋成交价格每日万分之十向买方支付违约金，逾期30日，卖方应退还买方已交付的所有款项，买方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向卖方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。卖方因其他原因而不予将该房屋出售给买方的，买方有杈解除本合同并有权向卖方追究该房屋成交价格20%违约金的责任；由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担。合同签订后，谢薇向被告懿皇公司交付中介费、贷款服务费等费用共计43550元，向徐晨晨交付购房定金60000元。2017年12月1日，被告徐晨晨向相关主管部门缴纳了案涉房屋的契税74407.72元、维修基金12088.8元。双方在办理按揭贷款手续过程中，于2018年1月10日发现涉案两套房屋于2015年8月25日即被洛阳市中级人民法院查封，导致合同不能屐行。另查明，谢薇委托河南君友律师事务所律师出庭代理本案诉讼，并为此支出律师费20000元。一审法院认为，双方签订的两份《房屋买卖〔居间）合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中约定："由于卖方原因致使该房屋所有权无法转移登记，买卖双方可解除本合同，卖方赔偿买方因无法办理该房屋所有权转移登记造成的全部损失；本合同签订成立后，卖方如违反本合同约定，应按照该房屋成交价格每日万分之十向买方支付违约金，逾期30日，卖方应退还买方已交付的所有款项，买方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向卖方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。本案中，案涉房屋于2015年即被洛阳市中级人民法院查封，致使该房屋无法办理所有权转移登记，《房屋买卖〔居间）合同》从根本上无法继续履行，徐晨晨存在违约行为，现原告按照合同约定主张解除双方之间的《房屋买卖（居间）合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。关于谢薇按房屋成交价的20%要求徐晨晨支付违约金266000元，一审法院认为，徐晨晨在签订房屋买卖合同后次曰即向有关部门缴纳了契税及维修基金共计86496.52元，其也在为履行合同做着积极准备，后在办理手续的过程中发现案涉房屋存在被查封情形，由此可确定徐晨晨在出售房屋前未对房屋状况做充分的了解，存在一定的过错。综合考虑合同履行情况、当事人的主观过错程度、谢薇实际损失大小等因素，一审法院酌定违约金为133000元。合同解除后，徐晨晨应将已支付的定金6万元予以返还。另谢薇为本案诉讼支出律师费20000元，案涉合同明确约定“由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由相对方承担"，现谢薇主张由徐晨晨承担该费用，一审法院予以支持。关于谢薇主张懿皇公司存在欺诈行为并要求按居间服务费26600元的三倍赔偿其79800元的主张，一审法院认为，欺诈是指为获取非法利益，故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况，使他人陷入错误认识并作出不合真意的意思表示，懿皇公司作为居间方在签订合同前就案涉房屋状况未尽到充分的审查注意义务，其存在过失，但不能证明其有隐瞒房屋真实信息的故意，因此不能认定其构成欺诈，故对谢薇的该项主张本院不予支持。谢薇主张懿皇公司返还收取的交付中介费等费用43550元，懿皇公司不持异议，一审法院予以确认。谢薇主张对43550元按照锒行同期贷款利率自起诉之日即2018年5月30日至实际返还之日止计算资金占有期间的利息，不违反法律规定，一审法院予以支持。另谢薇主张懿皇公司对徐晨晨应当承担的赔偿责任承担连带责任，因无合同约定及法律规定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、解除谢薇与徐晨晨、懿皇公司于2017年11月30日签订的编号为0005628号的《房屋买卖（居间）合同》及编号为0005629号的《房屋买卖〈居间）合同》；二、徐晨晨应于本判决生效后十日内支付谢薇违约金133000元及律师费20000元；三、徐晨晨应于本判决生效后十日内返还谢薇定金60000元；四、懿皇公司应于本判决生效后十日内返还谢薇服务费用43550元，并自2018年5月30日起按照银行同期贷款利率计算利息至实际返还之日止；五、驳回谢薇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费8340元，由谢薇承担3753元，由徐晨晨承担3807元，由懿皇公司承担780元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，谢薇与徐晨晨及懿皇公司三方签订《房屋买卖（居间）合同》系合法有效合同，各方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。依据查明的事实，谢薇向徐晨晨支付了定金，向懿皇公司支付了中介服务费后，因涉案房屋早在2015年8月即被法院查封，从而导致合同不能履行。徐晨晨作为出卖方，应当了解并应如实告知买方谢薇房屋的产权状态，懿皇公司作为专业的房屋中介公司，亦应当如实告知买方谢薇房屋的产权状态，但是徐晨晨与懿皇公司均未告知，导致本案房屋买卖合同不能履行，造成了谢薇一定的损失，徐晨晨与懿皇公司均应承担相应的违约责任。关于徐晨晨的违约责任，一审法院考虑到当事人的主观过错、谢薇的损失大小等因素，酌定按房屋成交价的10%（133000元）作为违约金并无不当。关于懿皇公司的违约责任，谢薇主张其与徐晨晨承担连带责任，但是双方合同没有约定，法律也没有规定房产中介与出卖方承担连带责任，因此，该上诉请求不能成立，本院不予支持，本院综合考虑懿皇公司的过错、谢薇的损失大小、支付的中介费用等，酌定懿皇公司赔偿谢薇20000元。综上，谢薇的上诉请求部分成立，本院予以支持，徐晨晨上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3221号民事判决第一、二、三项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3221号民事判决第五项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初3221号民事判决第四项为：洛阳懿皇房产经纪有限公司应于本判决生效后十日内返还谢薇服务费用43550元，并赔偿谢薇20000元；四、驳回谢薇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8340元，由谢薇负担3753元，由徐晨晨负担3807元，由洛阳懿皇房产经纪有限公司负担780元。二审案件受理费9856元，由谢薇负担6000元，由徐晨晨负担3360元，由洛阳懿皇房产经纪有限公司负担490元。并本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月二十八日书记员  王静楠