苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初9546号原告（反诉被告）：侯亮亮，男，汉族，1986年6月12日生，住安徽省明光市。委托诉讼代理人：孔祥宇，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶婧，江苏名仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：苏州路劲商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇开平路180号赛格商贸广场-3698。法定代表人：单颂曦。委托诉讼代理人：李华栋，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴明鑫，江苏博爱星律师事务所律师。原告侯亮亮与被告苏州路劲商业管理有限公司（以下简称路劲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，被告路劲公司提起反诉，本院进行合并审理，组织当事人进行了证据交换，并组成合议庭分别于2020年4月1日、2020年5月15日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告侯亮亮向本院提出的诉讼请求：1.解除侯亮亮与路劲公司签订的商铺租赁合同；2.路劲公司返还履约保证金12万元；3.路劲公司赔偿经济损失1038293元（具体包括：停业期间的人员工资损失34400元、停业之后的营业损失458649元、装修损失97375元、设施设备损失447869元）；4.路劲公司承担律师费33000元；5.路劲公司承担鉴定费7506元以及诉讼费。事实和理由：2017年10月23日，侯亮亮与路劲公司签订商铺租赁合同，由侯亮亮租赁路劲公司的苏州路劲又一城3F-04-05商铺，用于经营品牌为“哈哈”的儿童游乐项目。租期5年，自2018年1月26日至2023年1月25日止。承租期间，路劲公司未能通过消防验收，侯亮亮始终都无法办理文化许可证。2019年4月8日，路劲公司无故将侯亮亮经营的商铺封场，致使侯亮亮无法经营，且没有任何说明解释，侯亮亮多次寻其沟通，路劲公司均不予回复。路劲公司的上述严重违约行为，已使合同无法履行，给侯亮亮造成了严重的经济损失。被告路劲公司辩称：1.侯亮亮要求解除商铺租赁合同缺乏依据。路劲公司已将案涉商铺交给侯亮亮正常使用，不存在违约行为。本案中，为减少空置损失，路劲公司同意提前解除合同，但该合同系因侯亮亮的根本违约行为而解除，并非路劲公司自认自身存在过错。2.侯亮亮要求解除合同，与其经营状况有关，与其所述的消防问题无关，与路劲公司的管理也没有关系，不存在路劲公司导致合同无法继续履行的情况。3.案涉房屋消防工程于2019年1月2日经苏州市公安消防局验收合格，内容包括使用功能为商业、餐饮及儿童活动场所，侯亮亮所提出的解除合同理由不能成立。4.侯亮亮存在根本违约行为，根据合同约定，履约保证金不予退还。侯亮亮已经顺利开业并持续经营，取得了营业收入，因营业而产生的必要成本开支，与路劲公司无关，其要求路劲公司赔偿损失缺乏依据。5.根据租赁合同第23.3条约定，假设一方存在违约，其赔偿限额为3至12个月的租金，侯亮亮主张的损失金额已超过合同第23.3条所约定的标准。反诉原告路劲公司向本院提出的诉讼请求：1.侯亮亮支付2018年9月1日至2020年5月10日期间的租金606162元，并支付利息（以606162元为基数，自2019年8月1日起按每日千分之二计算至实际付清之日止）；2.侯亮亮支付2018年9月1日至2020年5月10日期间物业费231504元，并支付利息（以231504元为基数，自2019年8月1日期按每日千分之二计算至实际付清之日止）；3.侯亮亮支付违约金18429元；4.诉讼费由侯亮亮承担。事实和理由：2017年10月25日，侯亮亮与常州路劲商业管理有限公司吴江分公司（以下简称常州路劲吴江分公司）签订商铺租赁合同。合同约定，常州路劲吴江分公司将其承租的位于苏州市吴江区城编号为3F-04-05，面积为949㎡的商铺转租给侯亮亮，租赁期限自2018年1月26日至2023年1月25日，物业管理费为12元/㎡/月，保持不变。约定的租金为：第1年2018年1月26日至2019年1月25日，租金21361元/月；第2年2019年1月26日至2020年1月25日，租金31752元/月；第3年2020年1月26日至2021年1月25日，租金34639元/月；第4年2021年1月26日至2022年1月25日，租金34639元/月；第五年2022年1月26日至2023年1月25日，租金37526元/月。合同还约定了租金、物业费支付方式、违约责任、责任限额等内容。2018年1月4日，常州路劲吴江分公司与路劲公司、侯亮亮签订补充协议。补充协议约定，常州路劲吴江分公司将前述租赁合同及补充协议项下全部债权债务概括转移给路劲公司。租赁期间，路劲公司己经将案涉商铺交付给侯亮亮正常使用，侯亮亮也对案涉商铺进行了装修、开业，并开展经营活动，并支付至2018年8月31日的租金及物业费。然而，侯亮亮因自身经营不善，在路劲公司营业期间无故停止营业、撤离派驻人员。路劲公司认为，侯亮亮所承租的商铺在实际租赁期内，不存在任何有碍其使用的情形，其要求返还履约保证金、赔偿损失、承担律师费等，不符合合同约定。同时，侯亮亮提前解除合同和拖欠租金、物业费等行为已构成违约，应当承担违约责任。反诉被告侯亮亮辩称：1.路劲公司在路劲又一城经营不景气的情况下，与侯亮亮达成协议，免除侯亮亮的租金，因此侯亮亮才没有支付相关费用。路劲公司也从未对侯亮亮未付租金提出过异议，在侯亮亮长期未付租金的情况下，路劲公司也从未提出解除合同，这也印证了路劲公司免除侯亮亮租金的事实。2.即使侯亮亮要支付租金，路劲公司计算的租金期间也存在问题。2019年4月，路劲公司在毫无缘由的情况下，将侯亮亮承租的商铺进行封场，没有进行任何沟通或书面告知，导致侯亮亮无法正常经营，造成了严重的经济损失，路劲公司存在根本违约行为。综上，请求驳回路劲公司的反诉请求。经审理查明：2017年10月，常州路劲吴江分公司作为出租人（甲方）与侯亮亮作为承租人（乙方）签订《苏州路劲又一城商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于苏州市吴江区城内编号为3F-04-05的商铺出租给乙方使用。该物业套内面积949㎡，乙方在该物业内经营“哈哈乐园”儿童游乐项目。租赁期限为商铺交付之日起5年，暂定交付日期为2017年11月26日，即租赁期限自2018年1月26日至2023年1月25日；具体的交付时间、装修期限、租赁期限以附件二房产交付通知书或附件三交付确认书为准。关于租金及支付时间，租赁合同4.1.1条约定，租金为月定额租金。该条还约定：1.2018年1月26日至2019年1月25日，0.74元/㎡/天，合计月租金21361元、年租金256332元。2.2019年1月26日至2020年1月25日，1.1元/㎡/天，合计月租金31752元、年租金381024元。3.2020年1月26日至2021年1月25日，1.2元/㎡/天，合计月租金34639元、年租金415668元……4.第一个租约年内首期租金为进场日起至第3个月最后一日期间（2018年1月26日至2018年3月31日）的租金共46936元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准），首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按2个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳，最后一个月租金归入上一个交付期合并交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。关于物业管理费，租赁合同第4.2.1条约定：1.物业管理费包含空调使用费、公共能耗费、公共保洁费等，每三个月为一个支付期，先支付后使用。2.首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间（2018年1月26日至2018年3月31日）的物业服务费共计25054元，首期物业服务费应于办理进场日支付。除首期物业服务费外，其他费用均按每2个自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交付期缴纳。乙方应当在每个缴费期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期费用。3.物业服务费的收费标准为12元/㎡/月；每月物业服务费=月物业服务费单价*承租面积。关于履约保证金，租赁合同第5.1条约定：乙方向甲方支付履约保证金12万元。租赁合同第5.2条对履约保证金的使用进行了约定。租赁合同第5.2.1条约定，租赁期内，如果乙方有违反本合同行为给甲方造成损失的，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失或支付相应违约金的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该行为且不向甲方赔偿损失或支付违约金的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金，履约保证金不足以支付赔偿款或违约金的，甲方仍可向乙方继续追偿。第5.2.5条约定，甲方应于执行抵扣履约保证金行为后的三个工作日内书面通知乙方，乙方应于收到通知后七个工作日内向甲方补足扣除部分的履约保证金。关于装修期，租赁合同第六条约定：装修期为进场日起算不超过60天；装修期内，乙方应当承担租金、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用。乙方应在装修期内完成该房屋装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。关于物业装修，租赁合同第8.6条约定，乙方完成对该物业装修后3日内，应当按照政府相关主管部门的要求以及消防安全规定申请政府主管部门验收，甲方予以配合。截至约定开业日仍未能通过验收的，甲方有权解除本合同。关于物业交还，租赁合同第14.1条约定：乙方应当于合同终止、解除或租期届满之日起三日内将该物业恢复原状并交还给甲方。第14.3条约定，乙方自行将该物业内所有可移动的自有设施与物品（与该物业已连成有机整体的装修附属设施/设备、隐蔽系统工程除外）搬离或清除出该物业；将该物业恢复至交付给乙方时的状态。第14.4条约定，合同解除、终止或期限届满后五日内，乙方应与甲方办理该物业交还手续，由双方签署书面交还确认单。第14.6.1条约定，乙方逾期交还该物业，除应依照最后一个月的租金标准支付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，乙方缴纳的履约保证金不予退还，且每逾期一日，按合同最后一个月的日租金/保底日租金标准的两倍或一次性按合同总金额(即年度租金与管理费的总和乘以合同租赁年限)的20%向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照本合同约定收回该物业(上述两种违约金的承担方式甲方可任意选择适用)。关于甲方违约责任，合同第16.3条约定，由于甲方原因致使乙方无法正常经营的，乙方有权解除本合同，由此造成乙方实际损失的，甲方应予以赔偿。关于乙方违约责任，合同第17.1条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水、电等其他费用，经甲方书面催告后七日内仍未支付的，自催告期届满之日起，每逾期一日，按逾期应付款项的千分之二支付违约金。第17.4.3条约定：租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用超过二十日，或逾期支付租金、物业管理费等费用累计超过四十五日的，或逾期支付租金、物业管理费等任何一项费用累计超过三次（含三次），甲方有权直接解除合同。第17.5条约定，甲方根据17.4条约定提前解除租赁合同的，甲方有权没收乙方缴纳的履行保证金。关于争议的解决，租赁合同第二十条约定：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，协商不成时，双方同意向该物业所在地有管辖权的人民法院起诉。在协商或争议解决期间，对于本合同不涉及争议部分的条款，各方仍须履行。除非生效判决/裁决另有规定，各方为解决争议而实际支付的费用(包括但不限于诉讼/仲裁费、合理的律师费、保全费等)均由败诉方承担。关于责任限额，合同第23.3条约定：因一方存在本合同约定的违约情形而导致其他方提前解除本合同的，或一方无正当理由擅自单方面解除本合同的，违约方在赔偿守约方因此所遭受的损失时（包括但不限于预期的租赁收入、招商成本、经营损失、装修费用等），其赔偿的最低限额为合同解除时当年租赁年度三个月的租金，其赔偿的最高限额为合同解除当年租赁年度十二个月的租金（履约保证金不被计算在内）。2018年1月4日，常州路劲吴江分公司、路劲公司、侯亮亮签订《补充协议（更换合同主体）》。补充协议约定，常州路劲吴江分公司将上述租赁合同项下的所有权利、义务均转让给路劲公司。合同签订后，侯亮亮支付了履约保证金12万元，对案涉商铺进行了装饰装修。2018年4月28日，案涉商铺开业经营。侯亮亮支付了2018年8月31日前的租金、物业费。2018年4月，因相关部门进行检查，路劲公司与侯亮亮协商后，路劲公司对案涉商铺进行围挡。审理中，侯亮亮陈述：当时路劲公司承诺围挡两天时间，在两天后侯亮亮要求营业，但路劲公司不同意，此后就一直没有任何答复。审理中，路劲公司陈述：当时双方商量过围挡几天，具体时间没说；2019年8月16日双方看现场时，案涉商铺已经不存在围挡。案涉诉状副本于2019年8月1日送达路劲公司。审理过程中，侯亮亮于2019年10月9日向本院提出司法鉴定的申请，本院委托江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司就案涉商铺内装饰装修设施、器材等资产进行评估，该公司于2019年11月15日出具评估意见：于评估基准日2019年11月1日，案涉商铺内装饰装修设施、器材等资产评估价值为582044元，其中动产评估值为484669元、装修评估值为97375元。侯亮亮为此次评估支出费用7506元。审理过程中，本院至案涉商铺现场进行勘查，并调取了案涉商铺电脑内的经营数据，显示2018年3月16日至2019年4月8日期间侯亮亮经营该店铺获得入会、充值、销售商品等各类收入合计905676元。2020年5月10日，侯亮亮将案涉商铺内设施设备搬离，路劲公司同意接收该商铺。另查明：1.2019年1月2日，苏州市公安消防局向路劲公司出具了《建设工程消防验收意见书》。该意见书载明：苏州市公安消防局对路劲公司于2018年12月22日申报的改造及内装修工程进行了消防验收，该工程位于苏州市吴江区，所在建筑地上四层，本次改造及装修地上1-4层局部，装修面积共计25562㎡，使用功能为商业、餐饮及儿童活动场所。综合评定该工程消防验收合格。2019年4月1日，苏州市公安消防局向路劲公司出具了《建设工程消防设计审核意见书》。该意见书载明：路劲公司于2019年3月15日申报的三层改造为儿童活动场所工程消防设计图纸及相关申请资料收悉（工程概况：该工程位于吴江区，所在建筑地上四层，本次改造第三层局部，改造面积8847㎡，使用功能为儿童活动场所），经按照消防技术标准要求审核，不同意该工程的消防设计。2.侯亮亮为案涉诉讼与江苏名仁律师事务所签订了合同，并支付了律师费33000元。以上事实，有商铺租赁合同、补充协议、聘请律师合同及发票、建设工程消防验收意见书、建设工程消防设计审核意见书、资产评估报告、照片、本院勘查资料以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，侯亮亮与路劲公司之间的租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行。关于案涉租赁合同解除的问题。本院认为，根据苏州市公安消防局2019年1月2日出具的建设工程消防验收意见书，本次消防验收合格范围为案涉商场1-4层局部，未涵盖1至4层全部。根据苏州市公安消防局于2019年4月1日出具的建设工程消防设计审核意见书，路劲公司2019年3月15日申报的三层改造为儿童活动场所工程的消防设计未通过审核。在此情况下，路劲公司对侯亮亮所承租商铺已通过消防验收，应当承担举证证明责任，但路劲公司并未提供其他证据证明案涉商铺已通过消防验收。此外，从双方陈述来看，2019年4月，为应对检查，路劲公司与侯亮亮沟通后，路劲公司将案涉商铺进行围挡，可以印证案涉商铺并未通过消防验收。综上，在案涉商铺未通过消防验收的情况下，路劲公司对案涉商铺采取围挡措施，导致侯亮亮无法正常经营，路劲公司并未举证证明在围挡案涉商铺之后，同意并采取措施使侯亮亮恢复正常经营，在此情况下，侯亮亮的合同目的已不能实现，侯亮亮诉至本院要求解除租赁合同，应予支持，合同解除日期为案涉诉状副本送达之日2019年8月1日。关于侯亮亮主张的损失如何认定的问题。本院认为，案涉租赁合同因路劲公司的违约行为而解除，故路劲公司应当赔偿侯亮亮相应损失。1.装饰装修损失。根据评估机构出具的评估报告，案涉商铺装修物残值为97375元，路劲公司应予赔偿。2.经营损失。本院认为，侯亮亮承租案涉商铺进行商业活动，案涉租赁合同因路劲公司违约而解除，侯亮亮有权要求路劲公司赔偿经营损失。根据本院勘查现场时从电脑内调取的数据，在2018年3月16日至2019年4月8日期间的经营收入为905676元。侯亮亮在停业之后，也因此减少了一定经营成本的支出。综合上述因素，本院酌情认定侯亮亮的经营损失为25万元。3.设施设备损失。本院认为，侯亮亮用于生产经营活动的设施设备不属于形成附合的装饰装修物，在合同解除之后，根据双方的合同约定，应当由侯亮亮进行搬离，其要求路劲公司赔偿贬值损失缺乏依据，本院不予支持。但侯亮亮为拆除、搬迁上述设施设备将支出一定的费用，本院酌情确定为2万元。4.停业期间的人员工资损失。因侯亮亮已主张经营损失，停业期间的工资属于为获取经营收入而支出的成本，本院在确定侯亮亮经营损失时已考虑该因素，故对于该部分损失本院不予支持。综上，路劲公司应赔偿侯亮亮各项损失合计367375元。关于侯亮亮支付的履约保证12万元如何处理的问题。本院认为，租赁合同第5.2.5条约定，路劲公司执行抵扣履约保证金的，应当在三个工作日内书面通知乙方，而路劲公司并未提供证据证明在合同履行期间执行抵扣过履行保证金并进行书面通知。案涉租赁合同因路劲公司违约行为而解除，故对路劲公司没收履约保证金12万元的主张，本院不予支持。路劲公司应当返还侯亮亮履约保证金12万元。关于侯亮亮主张的律师费是否应当支持的问题。本院认为，租赁合同明确约定，为解决争议而支付的律师费由败诉方承担，结合本案侯亮亮的胜诉金额，本院酌情确定路劲公司承担2万元。关于侯亮亮是否应当支付路劲公司租金、物业费、占有使用费以及相应利息的问题。本院认为，案涉商铺所在商场虽未通过消防验收，但在2019年4月8日之前侯亮亮一直在使用案涉商铺从事经营活动，故对于2019年4月8日之前的租金、物业费，侯亮亮应当按照合同约定标准支付。侯亮亮辩称路劲公司免除其租金，但对此未提供证据证实，本院不予采信。对于2019年4月8日之后至合同解除之日的租金、物业费，本院认为，路劲公司因消防问题对案涉商铺进行围挡，导致侯亮亮在此期间无法正常开展经营活动，故对于此期间的租金、物业费，路劲公司无权要求侯亮亮支付。对于合同解除之后至2020年5月10日侯亮亮搬离这一期间的房屋占有使用费问题，本院认为，租赁合同约定，合同解除后，侯亮亮应自行将商铺内所有可移动设施、物品搬离或清除，但案涉租赁合同因路劲公司的原因而解除，侯亮亮通过本案诉讼的方式要求路劲公司赔偿损失，对于是否应当赔偿损失、损失的具体数额双方存在争议，在此情况下，需要通过双方协商、司法鉴定等程序处理上述事项，需要给予双方合理期间处理上述事项，对于上述合理期间产生的占有使用费，应当根据导致合同解除的过错来承担。此外，在2020年1月底之后受到疫情防控影响，侯亮亮也无法进行正常进行搬离活动，搬离上述设备设施也需要一定的合理期间。综合上述因素，本院酌情确定由侯亮亮支付1个月的租金作为房屋占有使用费。综上，侯亮亮应支付2018年9月1日至2019年4月8日期间的租金为155145.08元、物业费82711.20元，合计237856.28元；应支付房屋占有使用费31752元。对于前述侯亮亮欠付的租金、物业费237856.28元，侯亮亮未按约向路劲公司支付，路劲公司要求侯亮亮支付相应的利息损失，利息自2019年8月1日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于路劲公司主张的违约金18429元是否应当支持的问题。本院认为，案涉租赁合同因路劲公司的原因而解除，路劲公司要求侯亮亮支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告侯亮亮与被告苏州路劲商业管理有限公司之间的《苏州路劲又一城商铺租赁合同》于2019年8月1日解除。二、被告苏州路劲商业管理有限公司赔偿原告侯亮亮各项损失合计367375元，于本判决生效后十日内履行。三、被告苏州路劲商业管理有限公司返还原告侯亮亮履约保证金12万元，于本判决生效后十日内履行。四、被告苏州路劲商业管理有限公司支付原告侯亮亮律师代理费2万元，于本判决生效后十日内履行。五、反诉被告侯亮亮支付反诉原告苏州路劲商业管理有限公司租金、物业费合计237856.28元、房屋占有使用费31752元，并赔偿逾期付款利息损失（以237856.28元为基数，自2019年8月1日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率1.3倍计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。六、驳回原告侯亮亮的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告苏州路劲商业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。本诉案件受理费18907元、鉴定费7506元，由侯亮亮承担3753元；由被告苏州路劲商业管理有限公司承担22660元，并于本判决生效后十日内直接给付原告侯亮亮。反诉案件受理费6180元，由苏州路劲商业管理有限公司承担3508元；由侯亮亮承担2672元，并于本判决生效后十日内直接给付反诉原告苏州路劲商业管理有限公司。原告侯亮亮、反诉原告苏州路劲商业管理有限公司已预交的诉讼费用，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审 判 长  陆菊文人民陪审员  仓公鼎人民陪审员  张芹芳二〇二〇年六月二十三日书 记 员  万 珍书 记 员  钱雪春附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。