湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1019号原告：常德市富新房地产建设开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处西园社区滨湖中路666号时代广场1402号。法定代表人：姜全贵，执行董事。委托诉讼代理人：张深致，湖南澧州律师事务所律师，系特别授权代理。委托诉讼代理人：潘高峰，湖南云济律师事务所律师，系一般授权代理。被告：燕玉芳，女，汉族，1972年10月15日出生，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：杨怀平，湖南津正律师事务所律师，系特别授权代理。原告常德市富新房地产建设开发有限公司（以下简称富新公司）与被告燕玉芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常德市富新房地产建设开发有限公司的委托诉讼代理人张深致，被告燕玉芳及其委托诉讼代理人杨怀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富新公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效；2、由燕玉芳承担本案全部诉讼费用。富新公司诉称，2018年7月5日，富新公司与燕玉芳签订《常德市商品房买卖合同》一份（签约备案号322772），合同约定：燕玉芳购买富新公司开发的项目名称为“富新嘉苑”的商品房（1幢23层2302号）一套；预测建筑面积为85.05平方米；房屋总价款552235元；约定2018年7月5日前一次性付款。2020年1月7日，燕玉芳向富新公司发出《解除合同通知》一份，以富新公司拟交付商品房存在超面积、实际建设与合同严重不符，构成严重违约，导致燕玉芳不能实现合同目的为由，解除双方签订的《常德市商品房买卖合同》，并要求富新公司返还房款、费用及利息605000元。因富新公司、燕玉芳之间签订的《常德市商品房买卖合同》合法有效，富新公司已积极恰当的履行商品房买卖合同中的有关义务，燕玉芳以其所述理由发送通知解除合同不符合法律规定及合同约定，应属无效。燕玉芳辩称：1.富新公司已过法定抗辩期，根据合同的约定，富新公司应在收到燕玉芳解除合同通知书15日内向人民法院提起诉讼，根据合同法司法解释2第24条之规定，结合常德市商品房买卖合同（原燕玉芳签署的）第7条约定，2020年1月22日前提起诉讼，否则丧失解除合同的抗辩权。2.富新公司所交付房屋明显超出合同约定，超出约定面积3％，根据原燕玉芳签署的常德市商品房买卖合同第7条第一款约定，燕玉芳有权解除商品房买卖合同。3.由于富新公司擅自变更总平面图方案和建筑单体方案，根据《合同》第七条第二款之约定，买房人有权解除合同并要求富新公司按房价款总额的10%支付违约金。4.富新公司未按合同约定的程序及条件履行交房义务，根据《合同》第十六条第二款之约定，应由富新公司承担迟延履行责任，由于富新公司已超过约定交房日达180天以上，无论是根据合同约定还是及于法律规定，买房人均有权解除合同。因此，本案燕玉芳有权解除合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，富新公司与燕玉芳签订了《常德市商品房买卖合同》并备案登记，合同约定：燕玉芳购买富新公司开发的坐落于人民路与××路××处××项目××“富新××”××商品房××套，预测建筑面积85.05平方米；房屋总价款552235元；约定2018年7月5日前一次性付款。合同第七条约定“面积误差、规划变更、配套设备设施建设违约及质量争议的处理（一）面积误差的处理1.买卖双方以建筑或套内面积作为计价方式的该商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：（1）按合同签订时的单价据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比超过3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率的Ｘ倍给付利息。买受人不解除合同的，实际面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按本合同约定的单价补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。实际面积小于合同给定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值赶出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2.按套（单元）计价的商品房面积的误差按以下方式处理：-。（二）规划变更的处理1.本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的10%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款的15%支付违约金。2.本合同签订后，出卖人就该商品房和该商品房项目的下列任一情形，向规划和建设主管部门申请变更审批前，应书面征求买受人的意见：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）该商品房项目的开发建设范围与规模、容积率、建筑密度、绿地率等变化；（3）该商品房项目建筑区划内建筑加层、占用公共空间、新增建筑物；（4）该商品房项目建筑区划内配套用房的性质和功能及公共空间的结构形态和功能的变化；设计变更约定：在不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向的前提下且通过规划设计部门有关主管部门审查通过的，出卖人有权变更并无需告知。买受人应在收到该征求意见通知之日起15日内作出更不同意变更，若不同意变更是否作解除合同处理的书面答复。逾期未作出书面答复的，视为同意变更。出卖人未书面征求买受人意见的，买受人有权解除合同，出卖人自解除合同之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。同日双方签订的《附件五补充协议》五、其他事宜：5.双方约定：该房屋的分户测量和面积确认事宜均由出卖方全权代为办理。6.本协议作为《商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。双方约定房屋交付时间为2019年10月30日前。同日，燕玉芳一次性付清房屋总价款552235元。2019年9月27日，常德市住房和城乡建设局对富新嘉苑1#、5#楼及地下室新建工程出具《建设工程竣工消防验收意见书》，验收合格。2019年9月30日，建设单位、监理、施工单位、设计单位、勘察单位对富新嘉苑1#、2#、3#、4#、5#楼及地下室进行竣工验收合格。2019年11月15日，常德市住房和城乡建设局对富新嘉苑1#、5#楼及地下室新建工程出具《工程联合验收意见书》，同意该工程联合验收合格。2019年11月12日，常德市自然资源和规划局对富新嘉苑1#、2#、3#、4#、5#楼及地下室核发《建筑工程规划验收合格单》。2019年10月26日，常德市富新房地产建设开发有限公司通过短信通知燕玉芳，富新嘉苑已经竣工验收，按照购房合同现已具备交付条件，2019年10月29日开始交付使用。请携带相关材料办理收房手续。燕玉芳接到通知后对房屋状况了解相关情况后认为，其购买的房屋因认为房屋质量存在严重问题，业主代表参加实测及当时出具的商品房建筑面积实测房屋面积达87.84平方米，2020年1月7日，燕玉芳向富新公司发出《解除合同通知》主要内容为：“本人燕玉芳于2018年7月5日与贵公司签订了《常德市商品房买卖合同》购买位于富新××小区××号商品房住宅一套，本人根据合同约定已经付清了购房款及费用565740元，贵公司应于2019年10月30日前向本人交付购买的该商品房，但公司拟交给本人的商品房存在超面积、实际建设与合同严重不符等问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，贵公司已经构成严重违约，不能实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第五项及第一百四十八条之规定，本人决定行使合同解除权。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，特通知如下：一、自本通知送达之日起，解除本人与贵公司于2018年7月5日签订的《商品房买卖合同》。二、限贵公司在本通知送达之日起15日内，返还已付房款房款、费用及利息605000元。”常德市富新房地产建设开发有限公司通知接收房屋后，其委托常德市金地测绘有限责任公司在业主代表参加的情况下对交付富新嘉苑的房屋进行了测绘，常德市金地测绘有限责任公司作出测绘情况说明中，1幢2302号房屋建筑面积87.84平方米。2020年4月3日，常德市富新房地产建设开发有限公司委托常德市金地测绘有限责任公司对交付富新嘉苑的房屋进行了实测，常德市金地测绘有限责任公司作出《商品房建筑面积实测报告书》，2302号房屋建筑面积85.86平方米，通过常德市房地产产权产权管理处房产测绘成果审核。本院认为，本案富新公司的诉讼请求是请求确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”根据该法律规定的要求，人民法院确认解除合同的效力根据以下几点作出判断：第一、必须具备法定解除合同的条件；第二、行使解除权应当通知对方当事人。不具备法定解除合同的条件，即使发出了通知，也不发生解除合同的效力。因此，本案的争议焦点为是否具备合同约定的解除合同的条件，即富新公司的行为是否具备合同约定的解除合同的违约行为的事实。因此，本案的争议焦点是：一、房屋建筑面积是否超过了合同约定面积的3%；2、房屋是否存在实际建设与合同严重不符的事实。关于焦点一，《商品房销售管理办法》第二十条第一款规定，“按套内面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。”因此对当事人具有法律效力的是产权登记面积，而非预测或者实测面积，只有经过房地产产权产权管理确认的面积才具有法律效力。附件5补充协议约定该房屋的分户测量和面积确认事宜均由出卖方全权代为办理，常德金地测绘有限公司对富新公司交付的房屋检测成果的报告85.86平方米，燕玉芳提交的测绘情况说明，不是房地产产权产权管理确认的面积，常德市富新房地产建设开发有限公司没有向燕玉芳主张87.84平方米建筑面积权利，该面积对当事人没有有法律效力；房屋实测面积85.86平方米，经过常德市房地产产权产权管理处房产测绘成果审核，对双方有约束力。因此，房屋的建筑面积没有超过约定建筑面积的3%。关于焦点二，《商品房买卖合同》对规划变更的处理约定，本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案。擅自变更的，买受人有权解除合同，合同中没有约定实际建设与合同严重不符的买受人可以解除合同，关于燕玉芳辩称富新公司擅自变更总平面图方案和建筑单体方案，双方当事人在《商品房买卖合同》中关于设计变更约定：在不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向的前提下且通过规划设计部门有关主管部门审查通过的，出卖人有权变更并无需告知。富新公司在改变1幢2302房房门位置后，不影响买受人所购房屋结构户型空间尺寸、朝向，且通过规划设计部门有关主管部门验收，符合合同的约定，并没有违反合同的设计变更约定，不存在擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单体方案的事实。燕玉芳主张出卖人迟延交付房屋及交付房屋不符合交房标准，燕玉芳在发出《解除合同通知》时并未以此主张解除合同，与要求确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效没有法律的关联性，本案不予审理，当事人已经另案起诉处理。综上所述，在履行合同过程中，富新公司不存在《解除合同通知》中所称的双方当事人约定的根本违约的事实，燕玉芳发出的《解除合同通知》没有事实依据，不具有法律效力，双方应当根据诚实信用原则继续履行合同，对富新公司要求确认燕玉芳于2020年1月7日向富新公司发出的《解除合同通知》无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条的规定，判决如下：确认燕玉芳于2020年1月7日向常德市富新房地产建设开发有限公司发出的《解除合同通知》无效。案件受理费100元，由燕玉芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  曾宪元人民陪审员  王立娟人民陪审员  唐曼林二〇二〇年六月十六日法官助理吴宁辉书记员刘文婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。