云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2507号原告：昆明恒颖地产有限公司，住所地昆明市盘龙区东风东路23号昆明恒隆广场办公楼7层。法定代表人：劳建亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓曦、王晓飞，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：周勤，女，1973年7月11日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市五华区。第三人：昆明华居房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区联盟路小厂村时代之窗小区（1号地块）2号楼7号商铺。法定代表人：李绍斌，系公司总经理。原告昆明恒颖地产有限公司与被告周勤、第三人昆明华居房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇二〇年四月十五日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，适用普通程序，由审判员独任审理，于二〇二〇年六月二日公开开庭进行了审理。原告昆明恒颖地产有限公司委托诉讼代理人李晓曦、王晓飞，被告周勤、第三人昆明华居房地产经纪有限公司法定代表人李绍斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明恒颖地产有限公司（以下简称“恒颖公司”）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告剩余租金人民币34065元；2、请求判令被告返还原告租赁保证金人民币6000元；3、请求判令被告向原告支付违约金人民币6000元；4、请求判令被告向原告支付资金占用费（以被告应退还租金和保证金总和40065元为基数，2019年10月17至2019年11月7日期间按照同期人民银行同期同类贷款利率4.34%计算资金占用费2019年11月8日起资金占用费按照全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算至款项付清之日止。暂计至2020年4月9日为793.61元）；5、本案案件受理费、律师费等全部诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确第5项诉讼请求律师费为5000元。事实与理由：2019年3月20日恒颖公司与被告周勤、第三人昆明华居房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定周勤将其所有的位于云南省昆明市盘龙区房屋出租给恒颖公司，用于公司员工居住，租金为每月6000元人民币，租期为2019年4月1日至2020年3月31日。合同还约定恒颖公司提前一个月书面通知周勤解除合同的，周勤需退还恒颖公司剩余租金及全部租赁保证金。2019年9月11日，根据合同约定，恒颖公司向周勤发送了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，周勤当天确认并签收了该书面解除通知书。因此，《房屋租赁合同》已于2019年10月10日解除，周勤应退还恒颖公司剩余租金及全部租赁保证金。但时至今日，经原告多次催要，周勤仍未按照合同约定向恒颖公司退还剩余租金及全部租赁保证金，其行为已经违反了合同的约定，为此，特向贵院提出诉讼，请依法判决支持原告的请求。被告周勤辩称，2019年3月20日原告通过第三人出租同德广场房屋给原告居住使用，租赁期是一年自2019年4月1日至2020年3月31日。在合同签订时第三人给原告出具了承诺书，承诺原告在租赁期间不存在退租情况，该承诺书是合同的补充，是合同的附件之一，与租赁合同具有同等的法律效力。在租赁合同第17条第三点中有约定。这一条是原告公司以口头承诺自己不会提前退租，因对中介和对大公司的信任，被告相信大家都会履行承诺，所以就签订了合同。结果到了2019年9月11日，原告单方面提前解除合同，提前五个月20天。由于原告提出解除合同给被告造成损失，被告答复原告租赁保证金随时可以退但租金不退，剩余租金不退。此后，被告与原告就此事进行协商，原告主动提出由被告写损失情况说明，交给原告领导进行协商处理，被告本着最大诚意向原告公司表态，只要原告公司把造成的损失7038元退给被告，被告就把剩余的租金和保证金退还给原告。2019年11月12日被告把情况说明交给被告公司，被告公司一直拖到2020年2月19日才正式通过电话进行协商，被告一直同意把损失的7038元扣除剩余的金额退给原告公司，但原告公司不接受。被告认为第一原告在签订合同时利用自己的律师团队在合同条款制定上，挖坑设陷阱，没有诚信，欺骗我们老百姓，中介公司为了佣金乱出承诺欺骗被告签下合同。第二原告单方面提出解除合同后，双方就赔偿金额一直在进行沟通交流，但是由于原告的原因，一直把协商解决拖到了2020年2月19日才正式通过电话协商，所以不存在被告不退还剩余租金和保证金的事情，这些我都有音频和视频作证。第三被告在签订合同时挖坑设陷阱，没有诚信，自己违约给被告造成损失，还反过来要被告赔偿违约金、利息、诉讼费、律师费，欺负弱小，没有任何的社会责任感。综上所述，被告认为本案完全系原告违背诚实守信的合同原则。被告在履行合同过程中无任何过错，本着息事宁人、公平合理的为人原则，可以在原告承担被告租金损失的前提下，解除租赁合同，退还剩余租金，原告的其他诉讼请求纯属无理，请法庭依法予以驳回。第三人昆明华居房地产经纪有限公司陈述，原、被告双方是根据合同在认真履行，我方没有为收取中介费对被告进行误导。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的中国邮政EMS退改批表，被告质证认为没有收到，本院认为上述证据表明原告向被告邮寄律师函，被告拒收，本院对原告向被告邮寄《律师函》，被告拒收的事实予以确认。2、原告提交的《律师代理服务协议》、《律师费发票》，被告质证认为不知道，本院认为原告提交了证据原件，并且其聘请的律师到庭参加了诉讼，本院对上述证据予以确认。3、被告提交的《承诺书》，原告质证对三性不予认可，认为原告并未在承诺书上签字，《承诺书》不能约束原告。第三人质证对真实性予以认可，本院认为上述证据系第三人出具，第三人对真实性认可，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月20日，原告昆明恒颖地产有限公司（乙方承租方）、被告周勤（甲方出租方）及第三人昆明华居房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于云南省昆明市盘龙区的房屋租赁给原告，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，租金标准为每月6000元，年租金72000元。保证金6000元。租赁期满或合同解除后，在乙方按时退出租赁物后五个工作日内，甲方应将房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分如数返还乙方。若甲方认为乙方因本合同下的违约行为应向自己承担违约金或损失赔偿责任而乙方对此有异议，甲方应另循其他合法途径向乙方追究，而无权自行从保证金中扣除。若甲方无合理理由拒绝向乙方退还租赁保证金，乙方可要求甲方承担违约责任。甲方承担租赁期间全部税费，物业管理费以及自来水费、电费（甲方支付自来水费及电费每月不超过200元）、宽带费（100Ｍ）、燃气费（甲方支付燃气费每年不超过300元）、日常保洁服务费（甲方支付每月至多2次日常保洁服务费）。本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。甲方无合理理由拒绝退还乙方租赁保证金的构成违约，甲方构成违约并对乙方在本合同下的权益造成损害的，应当赔偿乙方一个月的租金作为赔偿或按照乙方的实际损失进行全额赔偿，两者以高者计算。乙方经提前1个月书面通知甲方解除本合同的，甲方须退还乙方剩余租金及全部租赁保证金。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同附件之一，所有附件是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。合同签订后原告向被告支付了一年的租金72000元及保证金6000元，被告按约向原告交付了租赁物。2019年9月11日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，提出于2019年10月10日解除《房屋租赁合同》，并要求被告于原告返还房屋后五个工作日内，退还剩余租金34065元、保证金6000元。2019年10月4日，原、被告双方办理了租赁房屋的退还事宜。此后被告认为原告应承担提前退租给被告造成的损失，拒绝向原告退还剩余租金和保证金，因双方未就上述损失应否支付达成一致意见，原告于2019年10月24日向被告发出《律师函》要求被告履行支付剩余租金和保证金的义务。后经多次协商双方仍未达成合意，原告遂诉至本院。另查明，1、第三人曾向被告出具《承诺书》承诺：关于昆明华居房地产经纪有限公司租赁同德广场A区2幢3005号对甲方承诺如下：1、乙方在租赁期间不存在提前退租情况；2、乙方在该物业内发生的因个人使用不当等原因造成的人身财产损失与甲方无关。2、因本案诉讼原告支付律师费5000元。3、被告支付了昆明市盘龙区同德广场A区2栋3005号房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2437元、于2019年3月20日缴纳房产税1440元、个人所得税5616元。4、被告于2019年10月31日将涉案房屋赁给案外人，租赁期限自2019年11月1日至2020年5月1日，约定租金为每月3600元，租赁期内房屋的水、电、燃气费、物业服务费、有限电视费及相关费用由案外人承担。本院认为，原告昆明恒颖地产有限公司（乙方承租方）、被告周勤（甲方出租方）及第三人昆明华居房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《房屋租赁合同》，系三方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方及第三人均应按照合同约定履行自各的义务。依据合同的约定原告在提前一个月通知的前提下，有权解除合同，原告于2019年9月11日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告于2019年10月10日解除合同，被告收到该通知后，未提出异议，双方合同已于2019年10月10日解除。合同约定“租赁期满或合同解除后，在乙方按时退出租赁物后五个工作日内，甲方应将房屋租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分如数返还乙方。若甲方认为乙方因本合同下的违约行为应向自己承担违约金或损失赔偿责任而乙方对此有异议，甲方应另循其他合法途径向乙方追究，而无权自行从保证金中扣除。”原告要求被告退还剩余租金34065元及资金占用费的诉讼请求，有合同依据本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据上述法律规定，原告应赔偿因提前解除合同给被告造成的损失。三方签订的《房屋租赁合同》仅对合同解除后被告应如何向原告退还剩余租金及保证金进行了约定，未对解除合同给被告造成的损失如何赔偿进行约定，被告有权依照法律规定要求原告赔偿损失，并且该损失应当从保证金中予以抵扣，被告要求抵扣损失后退还保证金有法律和合同依据，不构成违约，对原告认为被告无合理理由拒绝退还保证金构成违约，要求被告支付违约金6000元的诉讼请求，本院不予支持。对被告认为其损失为另行出租房屋的租赁费与原租赁费间差额7038元的主张，本院认为鉴于原告系依据合同约定解除合同，并非违约解除合同，其行为虽未违约，但事实上给被告造成了一定损失，其承担的责任应为损害补偿责任，而不是违约赔偿责任，不应以被告因合同履行可获得的预期收益作为损失的计算依据，被告的损失系因原告提前解除合同产生，原告的行为造成被告房屋在一定期间内空置，应承担自合同解除至被告另行出租房屋期间，因房屋空置而形成的损失，即2019年10月10日至2019年10月31日期间因房屋空置而形成的租金损失，对上述期间的损失，本院以每月租金6000元为标准，确认为4000元。对原告要求被告退还保证金6000元的诉讼请求，本院扣除被告损失4000元予以支持。对原告要求被告支付保证金资金占费的诉讼请求，因双方未对应退保证金数额达成一致意见，支付条件不成就，本院不予支持。原告诉请要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、被告周勤于本判决生效之日起十日内向原告昆明恒颖地产有限公司退还剩余租金34065元及自2019年10月17日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；二、被告周勤于本判决生效之日起十日内向原告昆明恒颖地产有限公司退还保证金2000元；三、驳回原告昆明恒颖地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费971元，由原告昆明恒颖地产有限公司负担269元，被告周勤负担702元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  唐旭霞二〇二〇年六月二十九日法官助理田野书记员陈渝