四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初5537号 原告：施尚洪，男，1970年12月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：唐泽，四川法奥律师事务所律师。 被告：苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司，住所地：成都市青羊区人民南路一段86号15层3号。 负责人：谢飞宇，经理。 委托诉讼代理人：石艳，江苏莫舍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张艺馨，女，1990年8月26日出生，汉族，住成都市成华区。系该公司工作人员。 被告：袁春，男，1960年4月9日出生，汉族，住成都市成华区。 原告施尚洪诉被告苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司（以下简称吴中典当成都分公司）、袁春案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告施尚洪的委托诉讼代理人唐泽，被告吴中典当成都分公司的委托诉讼代理人石艳，被告袁春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 施尚洪请求本院判令：1.停止对成都市龙泉驿区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认成都市龙泉驿区房屋现归案外人甘英所有；3.本案诉讼费用由吴中典当成都分公司、袁春承担。审理中，施尚洪撤回了第二项诉讼请求。 事实和理由：施尚洪于2018年7月14日与袁春签订了房屋买卖合同并办理了公证，购买了案涉房屋并支付了全部房款，但未办理过户手续。施尚洪于2019年3月通过四川壹陆捌房产经纪有限公司将案涉房屋出卖给案外人甘英，签订了《房屋买卖合同》，甘英支付全部房屋价款，并由甘英占有使用该房屋。吴中典当成都分公司与袁春借款合同纠纷一案，吴中典当成都分公司申请青羊法院执行，青羊法院于2019年10月17日以（2019）川0105执8256号《执行裁定文书》及《协助执行通知书》查封了登记在袁春名下的案涉房屋。施尚洪于2020年4月14日向青羊法院提出书面异议，要求解除案涉房屋的查封。但青羊法院于2020年4月20日作出（2020）川0105执异126号《执行裁定书》，裁定驳回了施尚洪的执行异议。施尚洪认为，房屋买卖合同系施尚洪与袁春的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，且已支付全部合同价款，之后将房屋出售给案外人甘英并已交付给甘英使用，青羊法院驳回其执行异议缺乏事实和法律依据，遂提起本案诉讼。 吴中典当成都分公司辩称，施尚洪与袁春于2018年7月26日签定的《预约合同》，仅是双方约定在达到一定条件后签订正式的房屋买卖合同的约定，不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。而施尚洪与袁春于2018年7月14日签订《房屋买卖合同》并办理了公证，付清了全款。《房屋买卖合同》的签署日期应在预约合同签署日期之后，而非之前，两份合同的签署顺序不符合常理，此两份合同的真实性值得怀疑。双方签订合同时袁春尚未取得案涉房屋的所有权，施尚洪对此情况完全知悉，并自愿承担相应的法律后果，仍在签订合同之日付清全部转让价款人民币9.5万元，其作为一个完全民事责任的成年人，其可以也应当预知到付清全款后存在过户不能或被司法强制执行的风险，却完全忽视这种风险的存在，应为自己的不当行为承担不利的后果。袁春未提交付款的相关凭证，且购房款金额较大，全部现金支付可能性较小。施尚洪称其已将房屋转售给甘英，且已将房屋实际交付甘英占有，但并未提交相关证据，证明其实际占有使用的情况。案涉房屋在法院查封案涉房屋时已具备办理产权转移登记的条件，但施尚洪却出于自身利益考虑未办理过户登记，对此存在明显过错，应当承担相应的法律责任。请求驳回施尚洪的诉讼请求。 袁春辩称，认可施尚洪的陈述，双方确实发生了房屋买卖关系，施尚洪已付清全部款项。袁春已出具委托书，由受托人办理过户登记时，施尚洪说产权由他办理，过户时需要袁春配合。袁春在2020年4月中旬主动电话询问施尚洪过户登记事宜，施尚洪说不知道，他已委托其他人办理。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴中典当成都分公司与袁春借款合同纠纷一案，本院于2019年7月26日作出（2019）川0105民初10703号《民事调解书》，确认：袁春向吴中典当成都分公司返还典当本金800000元及利息134960元、律师费30000元……。袁春未按调解协议的约定履行还款义务，吴中典当成都分公司向本院申请执行。本院受理后，于2019年10月17日以（2019）川0105执8256号《执行裁定书》及《协助执行通知书》依法查封了登记在袁春名下的位于成都市龙泉驿区的案涉房屋。施尚洪于2020年4月14日向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院经审查后，于2020年4月20日作出（2020）川0105执异126号《执行裁定书》，认为施尚洪未提交有效的证据证明在本院查封前已合法占有案涉房屋，且其自认因其个人原因未能办理过户登记，故施尚洪提出的执行异议请求于法无据，遂裁定：驳回施尚洪的执行异议请求。施尚洪不服该裁定，于2020年5月13日提起本案诉讼。 另查明，1.2018年7月14日，施尚洪与袁春签订《房屋买卖合同》，约定：袁春将案涉房屋出卖给施尚洪，总价为95000元；施尚洪于2018年7月14日支付定金20000元，于2018年7月25日前，双方到成都市公证处办理完成房屋买卖公证后支付余下房款75000元；当产权能够登记到袁春名下后，袁春应当在30日内将房产完成登记；袁春登记后应当在15日内主动联系施尚洪办理过户登记手续，并完成过户登记。 2018年7月26日，施尚洪与袁春签订《预约合同》，约定：房屋预约转让总价款为95000元；袁春在案涉房屋不动产登记证书下发后立即配合施尚洪签订正式的房屋买卖合同，并前往不动产登记中心办理过户变更登记或者办理公证授权委托给施尚洪指定的代理人办理案涉房屋的不动产过户手续。当日，双方办理了《预约合同》公证。 2018年7月26日，袁春向施尚洪出具《委托书》，载明袁春购买了案涉房屋，袁春因工作繁忙，特全权委托施尚洪为代理人，办理下列事项：到银行办理案涉房屋提前还清银行借款的一切事宜；到开发商或银行等处提取或复印相关购房合同或协议并有权代为办理退税手续领取退税款项；到开发商、物管处办理接房、验房手续并确认签字，前述物管协议等，领取钥匙，办理入户手续、物业管理手续；协助开发商到不动产登记中心办理案涉房屋的撤销或注销房产预告登记和备案登记的相关一切手续；到不动产登记中心、开发商等处办理不动产的权属证书等事项。双方就该委托办理了公证。 2018年8月9日，袁春向案外人罗丽出具经公证的《委托书》，委托罗丽为代理人就案涉房屋办理签订买卖合同、办理过户手续、税费处理、不动产交付等事项。 案涉房屋于2018年8月8日登记至袁春名下，至今仍登记在袁春名下。 上述事实有当事人身份信息、（2019）川0105执8256号执行裁定书、（2020）川0105执异126号执行裁定书、预约合同、房屋买卖合同、公证书、房屋查询信息及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，施尚洪陈述其认为在公证书有效期三年内可以随时办理房屋过户登记手续，故一直未去办理过户登记手续。 本院认为，本案属于民事诉讼法第二百二十七条所规定的案外人对执行异议裁定不服而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人施尚洪是否系案涉房屋的权利人以及该权利是否足以阻却本院强制执行。参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，对于案外人就登记在被执行人名下的房屋提出的排除执行异议，人民法院应从前述规定的几个方面进行审查是否成立。 本案中，虽然施尚洪与袁春在本院查封前签订了合法有效的房屋买卖合同，并已支付全部价款，但案涉房屋已于2018年8月8日登记至袁春名下，袁春在2018年7月26日已向施尚洪出具经过公证的《委托书》，委托施尚洪领取不动产权属证书，并委托给他人代为办理过户登记手续，施尚洪在案涉房屋具备办理过户登记的情况下，至本院2019年10月17日查封时，长达一年多未办理过户登记，且施尚洪在庭审中陈述其认为在公证书有效期三年内随时可以办理过户登记，所以未及时办理过户登记手续，故本案系因施尚洪自身原因未办理过户登记。施尚洪在本院查封前未及时办理过户登记，系其自身原因导致，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，其要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上，施尚洪的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回施尚洪的诉讼请求。 案件受理费2175元，由施尚洪承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  林建中 人民陪审员  蒋惠蓉 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  李冲聪 书 记 员  童学翠