四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终499号 上诉人（原审原告）：刘丽平，女，汉族，1963年8月25日出生，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：刘利琼，女，汉族，1956年10月22日出生，住四川省眉山市东坡区。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：殷永红，四川齐力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：史述兰，女，汉族，1973年9月6日出生，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：刘金忠，四川洪迈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁庆龙，男，汉族，1973年6月24日出生，住四川省洪雅县。 上诉人刘丽平、刘利琼因与被上诉人史述兰、丁庆龙合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2019）川1423民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年5月26日对本案进行了询问。上诉人刘丽平、刘利琼的委托诉讼代理人殷永红、被上诉人史述兰及其委托诉讼代理人刘金忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人刘丽平、刘利琼的上诉请求是：1、撤销（2019）川1423民初1622号民事判决第二项，改判二被上诉人返还上诉人购房款315000元及资金占用利息(以315000元为基数，自2017年7月1日起至实际偿付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算。）。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方之间签订的协议名为联建协议，实为以长期租赁使用为目的，就是买卖性质。从被上诉人诉洪雅县国土资源局土地行政处罚一案【即（2018）川14行终94号行政判决书】也认定案涉房屋的修建由丁庆龙负担。2、本案合同因被上诉人隐瞒建房手续且没有经过洪雅县人民政府的批准，系违章建筑，该房屋所占用的土地也并非被上诉人的宅基地，而是案外人柳龙伟的承包地，因此被上诉人存在欺诈行为。3、被上诉人应当退还购房款并承担资金占用利息。 史述兰答辩称，1、上诉人明知本案案涉房屋系农村宅基地上的房屋，与答辩人签订联建协议是为了房屋的长期使用权，其实质是非法买卖。上诉人签订协议前也未审查答辩人的卖房资格，其明知违法而签订协议应当知道相应的后果。2、合同无效的后果不应由答辩人一方承担。答辩人投资了500多万元修建案涉房屋16套以及临河的堤坝等附属设施，答辩人损失更大。上诉人的损失应由其自己承担。请求驳回上诉，维持原判。 丁庆龙未到庭答辩。 原审原告刘丽平、刘利琼在一审中的诉讼请求：1、确认刘丽平、刘利琼与史述兰、丁庆龙于2017年7月1日签订的《瓦屋山场镇联建房协议》无效；2、判令史述兰、丁庆龙立即退还刘丽平、刘利琼购房款315000元及资金占用利息（以315000元为基数，自2017年7月2日起至实际偿付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。 一审判决认定的事实：史述兰、丁庆龙系夫妻。瓦屋山村民辛光琼、李加平分别向当地政府申请建房，史述兰欲利用村民李加平和辛光琼报批的宅基地在洪雅县修建房屋，自己想作为旅游发展出租给游客避暑居住。因资金不足，与张莉等人商定共同开发利用宅基地，2015年丁庆龙以与辛光琼、李加平合作建房为由，在洪雅县瓦屋山镇文化站后面永盛村1组柳龙伟承包的该组集体土地上修建涉案房屋一栋，共计四层、16套住房。刘丽平、刘利琼与史述兰、丁庆龙于2017年7月1日，签订《瓦屋山场镇联建房协议》。双方在合同中明确表述：乙方确保资金按时给甲方到位，交房前全部付清甲方，乙方永久使用联建房屋，如乙方的住房要出租、转让、继承由乙方自行决定，甲方不得干涉，如政府允许办理房产证，甲方提供手续并协助乙方办理房产证，费用由乙方负担，如遇拆迁，乙方住房的拆迁补偿款由乙方所得。刘丽平、刘利琼向史述兰、丁庆龙支付了部分款项，其余款项刘丽平、刘利琼通过银行转账方式将款转入史述兰的银行账户后，史述兰、丁庆龙在《瓦屋山场镇联建房协议》上添署“全款已付清”。2017年9月7日，洪雅县国土局接群众举报，对丁庆龙违法占地开始查处，2017年11月21日，洪雅县国土局作出洪国土资罚【2017】10号行政处罚决定，载明：丁庆龙未经国土资源管理部门依法批准用地，于2015年4月在瓦屋山××村占用集体土地767.11平方米，擅自修建房屋占地272.69平方米，硬化院坝494.42平方米…。处罚决定内容为，责令退还非法占用的土地，没收在违法的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地现状，并处罚款8181元。史述兰、丁庆龙不服处罚，向眉山市东坡区法院提起行政诉讼，眉山市东坡区法院依法判决维持处罚决定，史述兰、丁庆龙上诉至本院，被维持原判，后洪雅县自然资源局依据眉山市东坡区人民法院（2019）川1402行审15号《行政裁定书》，对史述兰、丁庆龙擅自违规修建的房屋及附属设施依法予以没收并强制拆除。 刘丽平、刘利琼认为，史述兰、丁庆龙隐瞒了擅自非法占用集体土地违规建房的事实，对其谎称所售房屋手续合法，因买卖违建房违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，史述兰、丁庆龙应退还款项，史述兰、丁庆龙认为不属于自己造成的损失，而是政策原因导致，不同意退还，双方产生争议。 本案争议的焦点是：双方联建合同的性质和效力问题，双方讼争的款项如何处理问题。 一审判决认为：关于合同效力问题，本案所涉及的房屋，已经由生效裁判文书认定为非法建筑，且已经被依法没收并拆除。双方实际是因违建而产生的纠纷，本案关于双方联建合同的性质，特别是双方在合同中的特别约定，其实质是：刘丽平、刘利琼与史述兰、丁庆龙均无建房资格，约定房屋由双方出资，史述兰、丁庆龙负责修建，建成的房屋双方按份享有产权。对此，一审判决认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。刘丽平、刘利琼与史述兰、丁庆龙没有依法取得的房屋建筑土地使用权，该建房的宅基地使用权系他人申请所获得，且非该地块，刘丽平、刘利琼与史述兰、丁庆龙并不享有建房和获得房产的资格，更不享有宅基地使用权。双方约定将土地使用权及建房归刘丽平、刘利琼，从合同订立和履行条款看，实质是直接将农村集体土地使用权转让给刘丽平、刘利琼，已经由相关政府职能部门确定为违法，当事人的行为，扰乱了土地管理中的社会经济秩序，损害社会公共利益，该合同无效。关于双方讼争的款项如何处理问题，刘丽平、刘利琼要求退款并承担利息损失，史述兰、丁庆龙主张各自承担责任。一审判决认为，刘丽平、刘利琼与史述兰、丁庆龙在签订《瓦屋山场镇联建房协议》时，对该建筑不合法的情况是明知的，在双方的条款中亦写明了“如政府允许办理房产证，甲方提供手续并协助乙方办理房产证，费用由乙方负担，如遇拆迁，乙方住房的拆迁补偿款由乙方所得。”双方进行的联建实质无任何合法的物权凭证。刘丽平、刘利琼提出是史述兰、丁庆龙隐瞒事实，双方实际签订的是房屋买卖合同。对此，一审判决认为，刘丽平、刘利琼所主张的买卖关系，与双方签订的书面协议证据矛盾，与公众进行房屋买卖交易的通常习惯、手续办理、交易过程等相矛盾，与商品房买卖的市场价格严重偏离，不足采信。 刘丽平、刘利琼与史述兰、丁庆龙签订《瓦屋山场镇联建房协议》，进行违法建设，系违法行为，双方应承担相应的法律后果，实际上，双方投入资金联建的十六套房屋及场地、设施等，均被没收并拆除，现已经恢复原状，不存在一方取得和能够返还另一方的财产。双方均存在过错，刘丽平、刘利琼的所出资建成的房屋被没收拆除损失是因违法所致的后果，不是史述兰、丁庆龙单方面造成，史述兰、丁庆龙的财产亦同样被罚没，双方相互已不存在返还和赔偿的问题，其共同参与违法而造成各自的损失，应当各自承担。刘丽平、刘利琼的诉讼请求不能成立，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决： 一、原、被告于2017年7月1日签订的《瓦屋山场镇联建房协议》无效；二、驳回原告刘丽平和刘利琼的诉讼请求。本案诉讼费6026元，财产保全费2100元，由刘丽平和刘利琼负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证和质证。 刘丽平、刘利琼提交证据：上诉人看房照片及缴电费的发票，拟证明双方签订联建协议时案涉房屋已经是现房。 史述兰质证意见：虽然照片打印的时间是2017年7月19日，但照片的来源不清楚，故对照片的真实性不认可。电费缴费清单不排除联建分房后上诉人才去交费。 本院认为，上诉人提交的照片与缴电费发票不能证实双方是买卖关系。 二审查明，2017年7月1日，史述兰作为甲方，刘丽平、刘利琼作为乙方签订了《瓦屋山场镇联建房协议》。 二审经审理查明的其余事实与采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：1、本案双方签订的联建房协议应怎样定性。2、史述兰、丁庆龙是否应当向刘丽平、刘利琼返还联建房款31.5万元及资金占用利息。 刘丽平、刘利琼认为双方签订的联建房协议是以长期租赁并使用为目的的以租代买协议，协议无效后应返还其全部款项；史述兰认为是农村房屋买卖，协议无效双方均有过错应各自担责。首先，根据双方协议约定，史述兰用自己所属的宅基地修建住房，因资金不足邀请刘丽平、刘利琼共同开发利用，刘丽平、刘利琼出资31.5万元用于联建。房屋建好后刘丽平、刘利琼可永久使用联建房以及自行决定出租、转让、继承等，如遇拆迁补偿款由刘丽平、刘利琼享有。也即刘丽平、刘利琼出资31.5万元后可预期的是实现对案涉房屋的占有、使用、收益、处分等权利。此约定虽名为联建但实质上与买卖的效果是一致的，房地产联建实际上是一种房地产转让的行为，包括对房屋及其占用土地的转让。其次，根据土地管理法相关规定，农村宅基地所有权属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地用于修建住宅。而刘丽平、刘利琼并非史述兰所在村社的农村村民，其与史述兰签订联建协议后将实现对该房屋的占有、使用、收益、处分等权利，而房屋建好后与宅基地不可分，双方之间的联建协议是对包括土地在内的房和地进行交易。而刘丽平、刘利琼并非史述兰所在集体的农村村民，无权就该农村集体的宅基地享有权利，故双方签订的协议因违反法律规定归于无效。本案双方当事人对国家关于农村房屋交易的法律法规规定是明知的，正因如此，双方才以联建的名义签订协议，其行为有规避禁止性规定之嫌。第三，史述兰为修建房屋除了房屋本身的造价投入，还对周围附属设施包括车位、堤坝等进行资金投入，刘丽平、刘利琼以投入联建款的名义获取其中一套房屋的永久占有、使用、收益、处分权，虽性质与买卖无异，但其实也是对史述兰的前期修建行为表示认可并加入。基于双方联建的意思表示以及权利义务对等原则，其基于联建预期获利一套房屋，相应的也应承担联建的风险，这种风险包括双方协议效力的无效以及投入款项的损失。至于双方签订协议时房屋主体是否完工则再所不论，不影响对双方协议性质及权利义务的认定。第四，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘丽平、刘利琼明知自己为城镇人口不能购买农村房屋，且签订协议时也未要求史述兰出具建房手续，而史述兰、丁庆龙建房时“批甲建乙”违规占地被有权机关行政处罚并强制拆除房屋，双方对协议无效均有过错，应各自承担因联建而遭受的损失。一审据此驳回刘丽平、刘利琼诉讼请求并无不当。 综上，刘丽平、刘利琼上诉理由不成立，其请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6026元，由上诉人刘丽平、刘利琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二〇年六月二十九日 书记员  张 瑜