湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2026号原告（反诉被告）：闵欣，女，1977年5月30日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：罗赛兰，湖南群龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘芸，湖南群龙律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谭慧娟，女，1996年6月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李金艳，湖南坚铮律师事务所律师。第三人：湖南世宏置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区火星路新世纪家园D8栋109号。法定代表人：罗柏华，执行董事。委托诉讼代理人：廖志宇，女，该公司工作人员。原告（反诉被告）闵欣与被告（反诉原告）谭慧娟、第三人湖南世宏置业有限公司（以下简称世宏置业公司，原长沙市创道房地产经纪有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闵欣的委托诉讼代理人罗赛兰、潘芸，被告（反诉原告）谭慧娟及其委托诉讼代理人李金艳，第三人世宏置业公司的委托诉讼代理人廖志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闵欣向本院提出诉讼请求：1．判决解除闵欣、谭慧娟、世宏置业公司签订的《房地产买卖（居间）合同》；2．判决谭慧娟协助闵欣将房屋过户至闵欣名下，并由谭慧娟承担因房屋过户产生的税费等；3．判决谭慧娟向闵欣支付违约金119000元；4．判决谭慧娟向闵欣赔偿佣金损失11900元；5．判决谭慧娟向闵欣赔偿房屋差价损失100000元；6．判决谭慧娟向闵欣支付房屋过户后至实际返还房屋期间的房屋占用费（按同等地段同等面积房屋市场平均租金计算，以2000元/月为标准，从2018年7月5日起暂计算至2020年5月5日的房屋占用费为44000元）；7．判决谭慧娟向闵欣支付房屋过户后至实际返还房屋期间的物业管理费（物业费收费标准为115.29平方米×1.1元/平方米，从2018年7月5日暂计算至2020年5月5日为2790元）；8．判决谭慧娟向闵欣赔偿毁坏电子门锁损失880元。事实和理由：2018年5月20日，闵欣、谭慧娟及世宏置业公司三方共同签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：闵欣与谭慧娟通过世宏置业公司买卖长沙市望城县星城镇金星大道旁南苏小区L25栋502号房屋，购房款1190000元；签订本合同时，谭慧娟向闵欣支付购房定金50000元，在办理房屋产权过户手续前谭慧娟须付清首期款180000元，剩余房款960000元由谭慧娟向银行或公积金管理机构贷款后支付给闵欣，办理贷款的费用由谭慧娟自理，否则视为谭慧娟违约。谭慧娟在领取新房地产权证后须办理该房地产抵押登记手续，否则应承担由此造成的闵欣及担保人等其他方的一切损失。同时合同约定买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十作为违约金。合同签订后，闵欣向世宏置业公司支付佣金11900元，谭慧娟向闵欣支付购房定金50000元。2018年7月5日，谭慧娟向闵欣支付首期款190000元。同日，闵欣配合谭慧娟办理了房屋产权过户手续，房屋已过户至谭慧娟名下。但此后谭慧娟未领取房屋新产权证及办理贷款抵押登记手续，截至目前，谭慧娟仅支付购房款240000元，剩余购房款950000元未支付，谭慧娟亦明确表示拒绝继续履行合同，现房屋仍登记在谭慧娟名下并实际占有，上述行为侵害了闵欣合法权益。为此，闵欣诉至法院，请求判如所请。谭慧娟辩称：在房屋交易过程中，闵欣未如实告知涉案房屋真实情况，存在虚构房屋面积、违法改造房屋，刻意隐瞒房屋漏水等行为，有违诚信原则，构成欺诈。具体包括：1.58同城网站挂名的涉案房屋面积为135㎡、单价8948元/㎡，房屋总价120.8万元，而房屋实际面积为115㎡；2．闵欣在58同城上发布的房屋结构为四室两厅，而房屋实际结构为三室两厅，存在违法将厨房改成卧室、阳台改成厨房的情形，且一直未主动告知；3．房屋存在漏水的情况且无法开通燃气管道。涉案房屋未实际交付，谭慧娟无须支付房屋占用费及其他费用；涉案房屋系电子门锁，谭慧娟为查看房屋情况才更换了门锁。因此，谭慧娟不存在违约，无须承担违约责任。世宏置业公司述称：《房地产买卖（居间）合同》系三方真实意思表示，合同有效，各方均应按约履行各自权利和义务；谭慧娟实地看房时，世宏置业公司已全部告知房屋情况，谭慧娟亦知晓房屋产权面积、房龄、装修状况、房屋渗水等实际情况；合同未能继续履行系谭慧娟违约，由此造成的全部损失应由谭慧娟承担。谭慧娟向本院提出反诉请求：1．判决解除谭慧娟与闵欣签订的《房地产买卖（居间）合同》；2．判决闵欣向谭慧娟退还购房款240000元；3．判决闵欣向谭慧娟支付违约金119000元；4．判决闵欣向谭慧娟退还费用31500元；5．判决闵欣向谭慧娟赔偿各项损失共计44000元（契税17850元、个人所得税11900元、高评费14250元）；6．判决闵欣向谭慧娟支付资金占用费37860元。事实和理由：2018年5月15日，谭慧娟在58同城网站看到闵欣发布的房屋出售信息，信息显示房屋户型为4室2厅1卫、面积135㎡、单价8948元/㎡、佣金≤1.0%，豪华装修，房屋总价120.8万元（8948×135=1207980）。经过简单商谈后，谭慧娟于2018年5月18日晚上8点左右与世宏置业公司工作人员前往看房，在查看房屋的装饰、内置家具、房屋户型等与网上发布信息一致后，即确认网上发布的房屋即为涉案房屋。在看房过程中，出售方未主动告知房屋违法改建且无法开通燃气管道的情况，闵欣的虚假宣传、刻意隐瞒的行为致使谭慧娟作出错误判断，并造成损失，闵欣应承担违约责任。为此，谭慧娟提起反诉，请求判如所请。闵欣对谭慧娟的反诉辩称：1．三方签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。闵欣已按合同约定履行完毕全部义务，谭慧娟在房屋过户后，以各种理由拒绝支付房屋尾款，已构成根本违约；2．谭慧娟不履行合同约定的付款义务，并明确拒绝履行合同，闵欣有权解除合同，并要求谭慧娟将房屋过户至闵欣名下，并承担过户产生的税费等，支付违约金119000元，佣金损失11900元及房屋差价损失；3．谭慧娟主张闵欣在签订合同时未尽到如实告知义务，存在欺诈、故意隐瞒事实等情形，缺乏事实和法律依据；4．房屋已过户登记至谭慧娟名下，应承担房屋过户后的房屋占有费、物业管理费及电子门锁费用。第三人世宏置业公司对谭慧娟的反诉述称与闵欣的反诉答辩意见一致。经审理查明：2018年5月15日，谭慧娟在浏览58同城网站时了解到涉案房屋的出售信息，信息显示房屋户型为4室2厅1卫、面积135㎡、单价8948元/㎡、佣金≤1.0%，豪华装修，房屋总价120.8万元。就涉案房屋面积、性质、价格、地理位置等情况，谭慧娟向世宏置业公司工作人员邬娟进行了询问。2018年5月18日晚，谭慧娟在世宏置业公司工作人员的带领下实地查看了涉案房屋。2018年5月20日，闵欣（卖方，委托代理人游曼姣）、谭慧娟（买方）及长沙市创道房地产经纪有限公司（经纪方，该公司现更名为世宏置业公司）共同签订《房地产买卖（居间）合同》，合同主要载明：一、拟转让标的：买卖双方通过经纪方出售及购入长沙市望城县星城镇金星大道旁南苏小区L25栋502之物业，建筑面积为115.29平方米（以上均以房产证或相关法律文书记载为准）；签署本合同前买方已经核实该房地产产权相关文件记载信息并已检查该物业，同意在此状况下签订本合同。二、转让价款、交易定金及付款方式：该房地产转让总价款为1190000元,此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气、数字电视等设施的初装开通费及双方约定的其它随房出售的设施物品的价款；在签订本合同时，买方向卖方支付购房定金50000元；除购房定金以外的房款1140000元为第二部分房款，按银行按揭贷款方式支付，买房须在办理该房地产产权过户手续前付清首期款（除已付定金和按揭贷款部分）180000元（根据实际贷款金额多退少补）存入买卖双方指定的银行账户或房地产交易中心资金监管账户。买方申请银行或公积金管理机构贷款960000元支付给卖方，办理贷款所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买卖双方应在签订本合同后十个工作日内向银行或公积金管理机构提交贷款申请的相关资料、卖方须配合买方按银行或公积金管理机构规定签署所需法律文书，否则视为违约。三、税费负担：契税、增值税及附加、产权登记费、交易手续费、个人所得税、公证费、评估费、按揭贷款相关费用、抵押登记费、印花税、土地增值税、土地收益金、国土证过户工本费、担保费、赎楼费等，由买方承担。四、房产交付：卖方应当于收齐所有房款三日内将该房地产交付买方。五、交房保证金、佣金支付：买卖双方同意在本合同签订后买方支付定金或房款时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金交由经纪方托管。此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产后进行结算；基于经纪方已提供之服务，卖方须向经纪方支付11900元作为佣金，买方须向经纪方支付17850元作为佣金。签署本合同后，若本合同被解除均不影响本经纪方收取上述中介服务费的权利。六、违约责任：买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十作为违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十作为违约金。七、其它约定：乙方（买方）支付按揭服务费28800元，高评费为贷款额1.5%，甲方（卖方）支付高评费为贷款额的3.5%。合同签订后，谭慧娟向闵欣支付了房屋首付款240000元（含定金50000元），闵欣向世宏置业公司支付佣金11900元。2018年6月12日，谭慧娟按合同约定向世宏置业公司支付高评费14250元；同年7月5日，谭慧娟向世宏置业公司支付佣金及贷款手续费31500元。2018年7月10日，闵欣协助谭慧娟将涉案房屋过户登记至谭慧娟名下，为此，谭慧娟交纳契税17850元、个人所得税11900元。2018年6月25日，谭慧娟经与世宏置业公司、闵欣方沟通，知晓了涉案房屋门锁密码。同年7月12日，谭慧娟发现房屋存在漏水、墙面渗水，房屋改造致使无法开通燃气管道的问题，遂提出退还房屋。闵欣委托代理人游曼姣同意将房屋燃气管道问题进行重新改造，但双方未能协商一致。2018年7月18日，闵欣向谭慧娟发送催告函，告知收到此函后2日内领取新产权证并办理银行贷款抵押手续，以便闵欣及时收到剩余房款，但谭慧娟至今未支付剩余购房款950000元。2018年8月27日，闵欣以谭慧娟未按期支付房屋剩余价款为由诉至本院，要求合同继续履行、谭慧娟领取涉案房屋不动产权证并办理贷款抵押登记手续、支付违约金等。在审理过程中，谭慧娟提起反诉，要求撤销房屋买卖合同，退还房款、支付各项损失费用等。本院依法驳回了闵欣全部诉讼请求，同时亦驳回了谭慧娟全部反诉请求。后谭慧娟不服上诉至长沙市中级人民法院，该院于2019年9月12日作出（2019）湘01民终10012号民事判决书，维持原判。2020年5月19日，闵欣向长沙南山物业管理有限公司交纳了涉案房屋2019年1月至2020年5月期间的物业管理费2155.6元。另查明，长沙华润燃气有限公司出具的《燃气维修工单》载明，燃气位置已被私改成房间，燃气管道在房间，燃气主管必须改回厨房才能通气。因房屋纠纷，谭慧娟将涉案房屋指纹锁予以更换。谭慧娟于2020年4月8日收到本案起诉状副本、应诉通知书等应诉材料。以上事实，有各方当事人的陈述，闵欣提交的《房地产买卖（居间）合同》、房屋产权证书、催告函及快递单、（2018）湘0102民初10498号民事判决书、（2019）湘01民终10012号民事判决书、缴费通知单及发票、收款收据，谭慧娟提交的网页截屏、燃气维修工单、照片、微信聊天记录、收款收据、支付凭证、税收完税证明、转账电子回单等证据在案佐证。本院认为，闵欣、谭慧娟及世宏置业公司三方共同签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。谭慧娟以房屋存在渗水、漏水、房屋面积不实、违规改造等严重质量问题为由要求解除合同能否成立是本案的焦点问题。因房屋质量问题严重影响正常居住使用是判断买受人能否解除合同的重要条件。“关于严重影响正常居住使用”法律并无明确界定，因此在判断房屋的质量问题有无严重影响正常居住使用时应结合双方的合同约定以及该质量问题能否通过修复予以解决为判断依据。本案中，谭慧娟未举证证明该房屋的漏水、渗水是闵欣装修涉案房屋导致，且谭慧娟在购买房屋时已实地查看房屋，涉案房屋所在小区亦已启动物业维修基金进行维修，故谭慧娟以房屋存在漏水、渗水问题要求解除合同，本院不予采纳；关于房屋结构改造的问题，闵欣在房屋装修时将原属于厨房区域改造为卧室致使无法开通燃气管道，且未提供证据在房屋买卖过程中如实告知谭慧娟，有违诚信原则，但在谭慧娟提出该问题时，闵欣委托代理人游曼姣承诺进行整改，且根据长沙华润燃气有限公司维修人员出具的燃气维修工单来看，将卧室改回厨房后，仍可以开通燃气，因此，闵欣改造后的房屋，并未严重影响谭慧娟的正常居住使用，尚不能达到可以要求解除合同的情形。《房地产买卖（居间）合同》明确约定房屋面积为115.29平方米，房产证登记的产权面积亦为115.29平方米，谭慧娟作为完全民事行为能力人，对其签订的合同应严格履行，因此，其以房屋面积不实，本院亦不予采纳。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，可以解除合同。在合同履行过程中，谭慧娟明确表示拒绝支付剩余购房款950000元，经闵欣催告后仍未履行，闵欣作为出卖方有权要求解除合同，故对闵欣要求解除《房地产买卖（居间）合同》的诉讼请求，本院予以支持。该《房地产买卖（居间）合同》自通知到达谭慧娟时解除，谭慧娟于2020年4月8日收到本院邮寄的起诉状副本等，故该合同于2020年4月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同已解除，故闵欣应返还谭慧娟已支付的购房款240000元，谭慧娟应将涉案房屋协助过户至闵欣名下。关于各方的损失。本院认为，导致涉案房屋买卖合同解除，系谭慧娟未按期交纳购房款所致，但闵欣作为房屋出卖人未将房屋改造的事实如实告知谭慧娟，亦存在一定的过错。因此，针对各方的损失主张，本院酌情确定由闵欣承担20%，谭慧娟承担80%。闵欣已产生的实际损失包括佣金损失11900元；谭慧娟已产生的损失共计75500元，含佣金损失及贷款手续费31500元、高评费14250元、契税17850元、个人所得税11900元。双方损失合计87400元。按确定的比例，闵欣应承担损失17480元（87400×20%），谭慧娟承担69920元（87400×80%）。根据各方已产生的实际损失以及各自应承担的损失额，闵欣还应赔偿谭慧娟损失5580元（17480-11900）。因解除《房地产买卖（居间）合同》，谭慧娟协助闵欣办理房屋过户手续产生的税费等，按照上述比例，由谭慧娟负担80%，闵欣负担20%，该费用尚未实际产生，待实际产生后，各方再另行主张。闵欣主张房屋差价损失因其提交的证据不足以作为认定损失的依据，本院不予支持。关于房屋占有使用费的问题。根据查明的事实，虽谭慧娟曾使用过涉案房屋密码，但根据实际情况以及合同约定，无法确认闵欣已将涉案房屋实际交付谭慧娟占有使用。因此，闵欣要求谭慧娟支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。同理，闵欣要求谭慧娟支付物业管理费的诉讼请求，本院亦不予支持。在房屋未实际交付使用的情形下，谭慧娟以房屋产权人的身份将门锁进行损坏，应对损坏的门锁进行赔偿，因闵欣未提交门锁发票，本院酌情认定谭慧娟赔偿闵欣门锁损失500元。关于谭慧娟主张的资金占用费损失，本院酌情支持4560元。以上损失，双方应负担的损失相互抵冲后，闵欣还应赔偿谭慧娟各项损失9640元（5580-500+4560）。关于违约金的问题。根据合同约定，买方或卖方违约，守约方有权要求解除合同，并收取房屋转让价的百分之十作为违约金。本案中，导致合同解除的主要原因是谭慧娟未按期交付房屋剩余价款，但闵欣未对房屋的改造事先向谭慧娟进行告知，亦存在一定的过错，结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确定由谭慧娟向闵欣支付违约金60000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、闵欣与谭慧娟于2018年5月20日签订的《房地产买卖（居间）合同》于2020年4月8日解除；二、谭慧娟于本判决生效之日起十日内协助闵欣办理位于长沙市望城区房屋的产权过户及登记手续［房产证：湘（2018）望城区不动产权第0021371号］，过户费由闵欣承担20%，谭慧娟承担80%；三、闵欣于本判决生效之日起十日内向谭慧娟返还购房款240000元；四、闵欣于本判决生效之日起十日内向谭慧娟赔偿各项损失9640元；五、谭慧娟于本判决生效之日起十日内向闵欣支付违约金60000元；以上第三、四、五项核算后，闵欣应返还谭慧娟的款额为189640元；六、驳回闵欣的其他诉讼请求；七、驳回谭慧娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5478.55元，减半收取计2739.28元，由闵欣负担；反诉案件受理费4192.7元，由谭慧娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇二〇年六月十九日法官助理杨玲娜代理书记员  杨玲娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。