安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初1419号 原告:吴立军,男,汉族,1995年4月27日生,住安徽省六安市裕安区。 原告:尚运连,女,汉族,1996年1月3日生,住安徽省六安市裕安区。 两原告共同委托诉讼代理人：何如国，安徽皋陶律师事务所律师。 被告:张克群,女,汉族,1967年1月13日生,住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：黄方军，安徽徽安律师事务所律师。 被告:六安市康居房屋销售咨询有限公司,住所地安徽省六安市。 法定代表人:刘必能，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵会，安徽皋兴律师事务所律师。 原告吴立军、尚运连诉被告张克群、六安市康居房屋销售咨询有限公司（以下简称康居公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月1日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴立军及委托诉讼代理人何如国、被告张克群的委托诉讼代理人黄方军、康居公司的委托诉讼代理人赵会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与两被告之间签订的《存量房买卖合同》;2、依法判令被告张克群返还原告已经支付的购房款人民币630000元、定金人民币10000元以及资金占用期间的利息27840元(利息以原告已付款的本金为基数,按照同期银行贷款基准利率计算,自2019年3月7日暂时计算至2020年3月6日,直至本清息止),并向原告支付违约金131000元,以上合计798840元;3、依法判令被告康居公司对诉讼请求第二项下的款项承担连带清偿任;4、依法判令两被告连带返还原告已支付的佣金人民币60000元;5、本案诉讼费、保全费、保全担保费用等由两被告承担。事实与理由:两原告系夫妻关系,2019年3月2日,经被告康居公司居间介绍,两原告经与两被告就购房事宜达成一致协议,并签订了《存量房买卖合同》一份,双方在合同中就所购房屋状况、房屋价款、付款时间、付款数额、违约责任等作了详细约定,合同签订后,原告即按照合同约定,向被告张克群支付的购房定金、购房款合计人民币640000元,并向被告康居公司支付了佣金人民币60000元,原告按照合同履行了付款责任后,被告张克群却一直以种种理由推诿,拒不履行合同,也不配合办理房屋产权过户手续,后经原告多次催促,被告张克群告知原告案涉房屋有抵押贷款,无法过户,此事虽经原告与两被告之间多次协商,但两被告至今未予妥善解决,同时拒绝返还原告已付的款项。原告认为两被告的行为已经严重损害了其合法权益,案涉房屋目前不具备过户至原告名下的条件,两被告的行为构成了根本违约,故原告为维护自身合法权益,特具状诉至贵院,望依法判如所请。 被告张克群在庭审中辩称，1、案涉房屋于2018年2月8日办理了抵押登记，被告将房产证复印件提交给了中介公司，2019年3月29日原告与被告签订了存量房买卖合同，签订该合同时抵押权已存在且可以认定原告及中介是明知的。2、根据合同约定，剩余购房款650000元，待原告按揭放款时一次性付给被告，但由于原告的按揭款一直没有办下来，故被告没有偿还抵押贷款，因此，导致了后期案涉房屋被他人查封。3、由于双方长期不能完成交易，导致房屋被查封，该后果并非是被告造成，不应当承担违约金。4、佣金由中介收取，被告张克群不负退还责任。 被告康居公司在庭审中辩称，1、被告康居公司并非系本案适格被告，要求康居公司承担连带责任并返还中介费诉请无法律依据，不应获得支持。2、康居公司收取原告的60000元包含佣金和办理房屋过户税费，康居公司愿意在扣除26200元的佣金之后，剩余的33800元被告自愿退还给原告。3、康居公司已按合同约定，已完成了居间义务，原告无权要求康居公司返还佣金。4、原告与康居公司之间系居间合同法律关系，并不受本案房屋买卖合同法律关系的调整。综上，请求法庭驳回对被告康居公司不合理的诉请。 原告为证明其主张，提交证据如下：1、原告身份证复印件、结婚证复印件，证明两原告身份信息及二人系夫妻关系，诉讼主体适格。2、被告人口信息查询单、企业查询单，证明被告身份信息、诉讼主体适格。3、存量房买卖合同、收条、银行转帐凭证，证明两原告从被告处购得案涉房屋并按合同约定支付房款630000元、定金10000元的事实。4、不动产登记查询单，证明案涉房屋于出售前被被告抵押贷款，到期后无法过户，致合同无法履行，被告已构成根本违约的事实。5、缴税协议、收条、转帐凭证，证明原告按照约定，向被告康居房产公司支付税款及佣金60000元的事实。6、发票，证明原告为诉讼保全担保，支付保险费1200元的事实。 被告张克群质证意见：对证据1、2的三性无异议。对证据3的三性无异议，根据合同第三条约定，案涉房屋剩余600000元用按揭方式支付，并约定按揭贷款不成功此合同自动作废，被告的购房定金10000元归还原告，第二被告收取的佣金退还，三方互不追究责任，原告负有举证证明办理按揭贷款成功及成功时间的举证责任，如按揭贷款不成功，三方互不追究责任。收条中也明确了此责任。对证据4、真实性无异议，被告在答辩中也明确案涉房屋在签订买卖合同时确有抵押存在，并将抵押相关材料提交了中介公司，该房屋在签订合同时只需将抵押贷款还清即可办理过户手续，原告实际已支付购房款及定金共计640000元，而该房屋抵押贷款总额为810000元，实际只需另行支付170000元即可解押，可以办理过户。抵押并非不能过户的根本原因，也不是合同无法履行的原因，在签订合同时合同具有可履行性。对证据5、由于该组证据是原告与第二被告之间的，被告不予质证。对证据6的真实性无异议，但被告不应当承担。 被告康居公司发表质证意见：对证据1、2三性均无异议，对证据3、真实性无异议，合同第四条明确约定在签订合同时同时丙方收取甲乙双方佣金百分之一，第六条约定出现产权纠纷由甲方承担，后期因甲乙双方不能过户与本公司无关，因此，与我公司无关。对收条的真实性无异议，收条仅是证明作用。银行转帐凭证的真实性无异议。对证据4、真实性无异议，不能达到原告的证明目的，不能达到被告构成根本违约的事实，签订合同之前该房屋已存在抵押情况，第一被告陈述签订合同时被告知情房屋存在抵押情况。对证据5、缴税协议无异议，该60000元存在税费，所产生的任何纠纷与责任与第二被告无关。要求第二被告承担连带责任无事实和法律依据。对证据6的真实性无异议，但与被告二无关。 被告张克群提交证据如下：房产登记证明复印件，证明案涉房屋于2018年2月8日办理了抵押登记手续，相关材料已提交中介公司。 原告对该证据的真实性无异议，但其提交给本案第二被告，第二被告在进行居间行为时已知道该房屋有抵押权，但两被告均未将该情况告知原告，导致房屋无法过户，两被告应当对原告的损失承担连带清偿责任。因存量房买卖合同两被告均未对房屋的现状明确告知原告，原告对此情况不知情。 被告康居公司对于该证据的真实性无异议，但在双方签订合同时，被告张克群并未将该证明提供给第二被告，也没有看到该登记证明。 经庭审举证、质证，认证如下：对原、被告提交的证据双方无异议部分，本院予以采信，对有争议部分，本院将结合案件事实综合认定。 经审理查明：两原告系夫妻关系,2019年3月2日,经被告康居公司居间介绍,两原告经与两被告就购房事宜达成一致协议,并签订了《存量房买卖合同》。双方在合同中就所购房屋状况、房屋价款、付款时间、付款数额、违约责任等作了详细约定,合同签订后,原告即按照合同约定,向被告张克群支付购房定金、购房款合计人民币640000元、向被告康居公司支付了佣金和税款人民币60000元，并通过银行按揭贷款的资格审核。然案涉房屋有抵押贷款及司法查封,无法过户，以致成讼。 本院认为,依法成立的合同具有法律约束力。被告将设定抵押的房屋出卖，但未能及时办理案涉房屋过户手续，除本案查封涉案房产外，尚有其他案件查封了涉案房产。被告的违约行为致使不能实现合同目的，故原告要求解除合同、返还购房价款640000元，符合法律规定，本院予以支持。原告及张克群、康居公司在合同中约定，由违约方承担全额居间费用，该约定不违反法律的强制性规定，故原告作为守约方要求康居公司退还佣金及税费60000元，依法予以支持。关于原告主张的违约金，因原、被告双方在合同中约定了10%的违约金，房屋价款为1310000元，原告据此主张违约金合计131000元，于法无悖，本院亦予以支持。但原告主张的资金占用期间的利息，属于损失，与违约金属于重复主张，依法不予支持。至于要求被告康居公司承担连带责任，亦无法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定,判决如下: 一、解除原告吴立军、尚运连与被告张克群于2019年3月2日签订的《存量房买卖合同》； 二、被告张克群于本判决生效之日起十日内返还原告吴立军、尚运连购房款640000元； 三、被告张克群于本判决生效之日起十日内支付原告吴立军、尚运连违约金131000元； 四、被告六安市康居房屋销售咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴立军、尚运连佣金及税费款60000元。 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11790元，减半收取5895元，保全费5000元，合计10895元，由被告张克群负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  韦传奇 二〇二〇年六月二十日 书记员  罗 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。