江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1477号 上诉人（原审被告）：南昌誉盛物业管理工程有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区。 法定代表人：陆扬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤志松，男，1968年6月生，汉族，住江西省南昌市东湖区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：南昌市七天酒店管理有限公司抚河路店，住所地：江西省南昌市西湖区。 负责人：李全儒。 委托诉讼代理人：蒋德春，江西朗秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鑫鑫，江西朗秋律师事务所实习律师。 上诉人南昌誉盛物业管理工程有限公司（以下简称誉盛物业公司）因与被上诉人南昌市七天酒店管理有限公司抚河路店（以下简称七天酒店抚河路店）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初11185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 誉盛物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判一审判决书第一项为上诉人与被上诉人先行移交结算清结再支付租金。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人已经签订了《终止合作协议书》，但是被上诉人并未按约履行义务。被上诉人没有办理腾退与移交租赁物的手续，也未将正常经营的相关物品交付给上诉人及办理相关交付手续。被上诉人公司资产、管理人员、经办人员均发生多次变动，导致上诉人不清楚相关的情况，协议也一直未有效履行。2、一审法院未查清事实，仅多次组织调解，未实际解决问题。希望二审法院能够促成双方认真履行协议。 七天酒店抚河路店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 七天酒店抚河路店向一审法院起诉请求：一、判令誉盛物业公司退还七天酒店抚河路店提前支付的租金人民币199983.33元及利息(利息以199983.33元为本金，按同期中国人民银行贷款利率从2017年7月16日计算至全部租金清偿之日时止,利息暂计算至2019年10月16日为21373.22元);二、判令誉盛物业公司于判决生效之日起7日内向七天酒店抚河路店补开2017年3-6月期间租金发票；三、一审案件诉讼费及七天酒店抚河路店为实现债权所实现的其他一切费用均由誉盛物业公司承担。 一审法院认定事实：2012年8月30日，誉盛物业公司与案外人南昌市七天酒店管理有限公司签订了《租赁合同》一份，约定誉盛物业公司将位于南昌市西湖区房屋及其附属区域等出租给南昌市七天酒店管理有限公司，租期为2012年9月1日至2025年11月3日,南昌市七天酒店管理有限公司每半年向誉盛物业公司支付租金，誉盛物业公司向南昌市七天酒店管理有限公司开具一个租赁年度的年租金总额发票，租金含税、含公共设施维护费等内容。2016年8月1日，七天酒店抚河店、誉盛物业公司及南昌市七天酒店管理有限公司签订《权利义务转让协议》，约定三方一致同意南昌市七天酒店管理有限公司将在《租赁合同》中所有权利义务完整转让给七天酒店抚河路店，该权利义务转让后，七天酒店抚河路店及誉盛物业公司继续履行《租赁合同》。2016年9月10日，誉盛物业公司向南昌市七天酒店管理有限公司发出《债权转让通知书》，告知因誉盛物业公司与案外人南昌市博恒工贸有限公司之间的民间借贷纠纷，现由誉盛物业公司收取的房租及水电费用的权利一并转让给南昌市博恒工贸有限公司，其他权利义务不发生变化。债权转让期间，交付税务发票仍由誉盛物业公司承担。七天酒店抚河路店收到本通知后，于2017年2月20日向南昌市博恒工贸有限公司转账599500元，用于支付其2017年3月1日至2017年8月31日期间的租赁费用。誉盛物业公司也依约向七天酒店抚河路店开具了2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金及公共设施维修费发票。2017年6月30日，七天酒店抚河路店及誉盛物业公司签订了《终止合作协议书》一份，约定了：七天酒店抚河路店及誉盛物业公司之间的《租赁合同》及其附件自本协议生效之日起一并解除；本协议生效后15日内，誉盛物业公司应当向七天酒店抚河路店退还七天酒店抚河路店提前支付的2017年7月1日至2017年8月31日期间租金人民币199833.33元；双方确认，除本协议明确约定外，七天酒店抚河路店及誉盛物业公司双方无需另行向对方支付任何费用；租赁物业内装修及设施设备等资产均系七天酒店抚河路店添置，双方同意，本协议生效后，该等装修及设施设备等资产归誉盛物业公司所有，由誉盛物业公司自行处置；七天酒店抚河路店应当在本协议生效后3日内腾退租赁物业并交付给誉盛物业公司，誉盛物业公司应当按时与七天酒店抚河路店办理物业交接，无正当理由，不得拒绝接收租赁物业，否则，视为七天酒店抚河路店在上述期限内已按约向誉盛物业公司交付租赁物业；双方确认，除本协议另有约定外，该《租赁合同》项下双方收付款项、权利义务均已全部结清，双方就该《租赁合同》互不承担任何违约责任和赔偿责任；本协议自双方签字盖章后于2017年6月30日24时起生效等内容。2019年8月27日，七天酒店抚河路店向誉盛物业公司邮寄了《关于终止租赁的催款及开票函》。嗣后，誉盛物业公司未予以回应，故七天酒店抚河路店诉至一审法院。另查明，西湖区卓越商务酒店的经营者叶卓与七天四季酒店（广州）有限公司签订《7天酒店管理店投资合同》一份，约定了叶卓同意按照合同约定“管理直营”之商业模式与七天四季酒店（广州）有限公司进行投资合作；合同期限为2017年7月1日2025年9月30日；叶卓提供用于经营管理店的物业位于南昌市等内容。叶卓又与誉盛物业公司签订《租赁合同》一份，约定了叶卓承租誉盛物业公司位于南昌市房屋及其附属区域等；承租期限自2017年7月1日至2025年11月3日止；誉盛物业公司于2017年7月1日向叶卓现状交付等内容。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、七天酒店抚河路店及誉盛物业公司签订的《终止合作协议书》是否有效，誉盛物业公司是否应退还租金；二、七天酒店抚河路店主张自2017年7月16日至租金还清之日止的利息能否得到支持;三、七天酒店抚河路店要求誉盛物业公司补开2017年3-6月期间租金发票是否合理。1、七天酒店抚河路店及誉盛物业公司签订的《终止合作协议书》约定该协议自双方签字盖章后于2017年6月30日24小时起生效，双方于同日签字盖章，即该协议已生效。该协议第3条明确约定生效后15日内，誉盛物业公司退还七天酒店抚河路店提前支付的2017年7月1日至2017年8月31日期间租金共计199833.33元。该协议是七天酒店抚河路店及誉盛物业公司双方真实意思的表示，不违反法律，双方应按协议履行，故誉盛物业公司应退还七天酒店抚河路店预先支付的租金。誉盛物业公司虽辩称七天酒店抚河路店未将租赁物业向其交付，未完成合同义务，故不退还租金。但其提供的证据仅为其单方出具的清单，未提供其他相应的证据予以佐证，故一审法院不予采信。2、关于七天酒店抚河路店主张自2017年7月16日至租金还清之日止的利息能否得到支持的问题。《终止合作协议书》中约定：本协议生效后15日内，誉盛物业公司应当向七天酒店抚河路店退还七天酒店抚河路店提前支付的2017年7月1日至2017年8月31日期间租金人民币199833.33元。该协议已生效，誉盛物业公司亦应按照协议约定在协议生效15日内退还七天酒店抚河路店租金，故七天酒店抚河路店要求誉盛物业公司支付逾期利息，一审法院予以支持。3、关于七天酒店抚河路店要求誉盛物业公司补开2017年3-6月期间租金发票是否合理的问题。庭审中，七天酒店抚河路店及誉盛物业公司双方均认可，由誉盛物业公司先开具发票，七天酒店抚河路店验收后再支付租金。誉盛物业公司已于2017年2月15日向七天酒店抚河路店开具了2017年3月1日至2017年8月31日期间租金及公共设施维修费发票；七天酒店抚河路店于2017年2月收到誉盛物业公司开具的发票后于2017年2月20日支付租金，于2018年3月28日才以无法做账为由退回发票，七天酒店抚河路店自身未在合理期限内对发票提出异议，其未尽到合理审查及催促的义务，故对其要求誉盛物业公司补开发票的诉请不予支持。综上所述，七天酒店抚河路店对誉盛物业公司的诉请，符合法律规定的诉请，一审法院予以支持，其余诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、南昌誉盛物业管理工程有限公司于一审判决生效后十日内返还南昌市七天酒店管理有限公司抚河路店提前支付的租金199833.33元及利息（以199833.33元为基数，自2017年7月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止）；二、驳回南昌市七天酒店管理有限公司抚河路店的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4620元，减半收取2310元，由南昌誉盛物业管理工程有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：誉盛物业公司上诉认为其退还案涉租金的条件尚未成就是否成立。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，誉盛物业公司上诉认为，七天酒店抚河路店与其未对案涉房屋及相关的资产办理交接手续，其并没有接收案涉房屋，故退还案涉租金的条件并无成就，其不应当退还案涉租金；对此，七天酒店抚河路店在诉讼中已经提交了誉盛物业公司与案外人叶卓签订的《租赁合同》等相关证据，证实誉盛物业公司已将案涉房屋另行出租给案外人叶卓并已经收取了租金，誉盛物业公司在诉讼中亦认可其将案涉房屋出租给叶卓并收取了部分租金的事实，因此，足以认定誉盛物业公司已从七天酒店抚河路店接收了案涉房屋，七天酒店抚河路店要求誉盛物业公司退还案涉租金的条件已经成就。誉盛物业公司上诉认为其退还案涉租金的条件尚未成就的依据不足，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，誉盛物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4620元，由上诉人南昌誉盛物业管理工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇二〇年六月十八日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉