湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12230号上诉人（原审原告）：易某，女，1961年2月9日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：曾宪全，湖北商之渡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈某，女，1951年9月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。原审被告：余某，女，1976年12月18日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：常伟，湖北诚明律师事务所律师。上诉人易某、沈某因与原审被告余某被继承人债务清偿纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初11306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易某上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持易某的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由沈某承担。事实与理由：一、易某购买本案的案涉房屋系善意取得且支付了合理对价，一审判决“不能认定易某已支付的330000元系全额购房款”有失公平。2004年5月6日，易某与沈某之夫余建新就买卖本案诉争的房屋达成口头协议且易某支付了全部购房款计人民币330000元后，易某之夫余建新即将该房屋和该房屋的所有权证、土地使用权证、燃气使用证等权属证件一并交与易某使用至今，双方还约定另择时间办理房屋的过户手续。其次，余建新购入案涉房屋时，价格为人民币390000余元，易某以人民币330000元购得本案的案涉房屋，与原购入价格基本相当，且不存在明显不合理低价的因素，故应认定易某支付了合理的对价。二、沈某知晓本案的案涉房屋交易的事实，且在长达14年间未做明确表示异议意见，其行为应认定其对本案的案涉房屋出售已经默示同意。一审中，沈某表示知晓本案的案涉房屋从购买之日起就用于余建新公司经营所用，同时沈某还当庭陈述：其夫余建新去世后的第一个春节期间，易某委托本案证人丁日忠曾找其本人，要求其协助易某办理房屋的过户手续。可见沈某是知晓易某购买了该房屋，和该房屋由易某居住使用的事实。一审判决认定“易某与余建新订立的房屋买卖合同时沈某既未同意也不知情”是错误的，也是没有事实依据的。在长达14年的时间内，沈某并未对易某占有、使用该房屋的行为提出任何的异议，应认定沈某对出售已经默示同意。综上，易某认为一审判决认定事实错误，导致易某的合法权益受到侵害，请二审法院依法支持易某的全部上诉请求。沈某辩称：易某没有证据证明支付过330000元的房款，在一审没有提供取款凭证和转账凭证，证实其支付330000元的证据。本案的案涉房屋在1994年购买时花了390000元，十年以后不可能低于市场价出售给易某，易某在录音证据中多次表示余建新是要还钱且要赎回房屋，故不可能谈到办理房屋过户的问题，该证据能反应本案是借贷法律关系。易某和沈某在2018年6月份第一次见面，不知道买卖房屋的事实，不存在默认同意卖房。既然一审法院认定330000元不是全部购房款，则数量不能确定，交易时间、税费分担、房屋如何交付都无约定，故买卖合同是不成立的，综上，驳回易某的上诉。沈某上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，驳回易某的该项诉讼请求；2.本案的上诉费用由易某承担。事实与理由：一、一审查明事实不清，认定有误。沈某2018年6月21日与易某第一次见面时，有沈某、易某、丁日忠、余建玲四个人在场。沈某将四个人的谈话进行了录音，在录音证据中易某称“余建新将随州的事情搞完了，他会结算，他会还钱给我，谁都没有想到他会中途出事”，“他说第二年他要赎回去的”，“当时的事实是他说他第二年要赎回的”。在此之前，沈某与易某根本不认识，易某所说的话是其内心最真实的表述，通过易某在录音中的话能够确定，易某与余建新虽然打了卖房收条，但实际是借款关系，只不过用老百姓私下做法的将房屋两证押在易某处。况且如果是卖房，应当将房屋交付给易某，直到余建新去世的时候，还在该房屋办公，没有将该房屋交付给易某，该房屋是易某在余建新去世后撬门进去的。一审在沈某提交了录音证据证实双方不是房屋买卖关系，为借款关系的情况下，对录音证据置若罔闻，导致对本案的重要事实未查清。在2004年330000元是很大的一笔款项，易某只提供了收条，一直不能提供330000元的来源，而且对该330000元来源在庭审中出现过几种矛盾的不同的说法。根据民诉法规定负有履行义务的一方有举证的责任，易某作为履行义务的一方，不能提供款项来源、款项如何交付的证据，仅凭收条不能认定易某交付了款项。一审认定330000元不能确定是全部购房款，则易某和余建新没有对房屋的价款达成一致，而且房屋买卖过户费用承担，房屋如何交付，均未确定，故房屋买卖合同是不成立的。二、一审判决不当。一审在事实不清、认定有误的情况下，作出认定易某和余建新的房屋买卖合同有效的判决，不当。现沈某提起上诉，请予支持沈某的请求。易某辩称：沈某称双方存在借贷关系没有事实依据，沈某没有相关证据证明。沈某对易某和余建新存在房屋买卖行为是知晓的，余建新去世后易某曾委托房屋介绍人丁日忠到沈某家中，查看房屋要求过户，一审已查明。易某和余建新签订合同后支付330000元的房款后，余建新将房屋所有的资料交给了易某，且易某居住了多年，沈某一直不闻不问应视为默认。余某述称：同沈某的意见一致。易某向一审法院起诉请求：1.确认易某与余建新买卖江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的房屋行为有效；2.判令沈某协助易某办理位于江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的房屋过户手续；3.本案的诉讼费用由沈某、余某承担。一审法院认定事实：沈某与案外人余建新于××××年××月××日登记结婚，婚后生育一女余某。1999年10月6日，余建新与工商银行武汉市房地产开发总公司签订《商品房购销合同》一份，购买坐落于武汉市江汉区聚银大厦16层1604号的房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积117.48平方米，总价399432元。后余建新于1999年、2000年先后办理了案涉房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》。此后余建新将案涉房屋作为办公室使用，未用于家庭居住。2004年5月6日，余建新向易某出具《收条》一张，载明：“今收到易某购房款人民币叁拾叁万元整。”并向易某交付了案涉房屋、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件。之后易某一直占有并使用案涉房屋至今。2004年12月12日，余建新因病去世。此后沈某一直未进入案涉房屋，也未与易某谋面。直至2018年6月沈某从余建新的朋友丁日忠处得知余建新出具的前述《收条》；2018年6月21日，沈某来到案涉房屋与易某、丁日忠协商本案房屋争议，双方未达成一致。2018年7月18日，沈某向一审法院起诉易某，请求法院判令易某腾退案涉房屋，该案审理过程中易某当庭表示将根据房屋买卖关系另案起诉沈某，要求法院判令沈某履行过户手续，后易某于2018年9月18日缴纳诉讼费提起本案诉讼。另查明，本案审理过程中，易某申请丁日忠出庭作证。丁日忠在证言中称：易某与余建新系通过其介绍认识，双方就案涉房屋订立口头房屋买卖合同，房屋总价为330000元，易某已以现金方式付清；余建新去世后，其受易某委托，多次向沈某主张权利，要求沈某配合办理过户，但沈某拒不配合。沈某质证时提出丁日忠与易某系夫妻关系，与之有利害关系，对其证言不予认可，且丁日忠至2018年才告诉沈某《收条》的事情。易某当庭承认于××××年××月与丁日忠结婚，之前是朋友关系，其于2018年首次向沈某出示《收条》，前期一直委托丁日忠向沈某主张权利。还查明，2018年3月2日，沈某与余某就案涉房屋办理继承公证，当日湖北省武汉市中星公证处出具（2018）鄂中星内证字第1968号《公证书》，证明案涉房屋由沈某一人继承，余某放弃对案涉房屋的继承权。2018年3月5日，沈某通过不动产登记机关发布不动产权证书遗失（灭失）声明，载明因余建新保管不善，将案涉房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》遗失（灭失），现声明该不动产权证书作废并申请补发。后沈某通过继承于2018年4月11日取得涉案房屋的《不动产权证书》[权证号：鄂（2018）武汉市江汉不动产权第0007584号]，将案涉房屋的所有权登记在其一人名下。还查明，本案审理过程中，沈某申请对《收条》上余建新签名的真实性进行鉴定。一审法院依法委托湖北三真司法鉴定中心就此进行鉴定，并协助鉴定机构调取了工商部门及房管部门档案原件中余建新的签名笔迹。2019年6月10日，湖北三真司法鉴定中心出具三真司鉴中心[2019]文鉴字WW040号《司法鉴定意见书》，认为涉案收条中“余建新”签名笔迹与提供的“余建新”样本笔迹是同一人所书写。一审法院认为，本案双方当事人争议焦点主要有：1.易某与余建新是否成立房屋买卖合同关系；2.本案房屋买卖合同是否有效及能否履行；3.易某是否支付了全部购房款；4.继承人沈某、余某对被继承人余建新的债务承担清偿责任的范围；5.易某起诉是否超过了诉讼时效。针对上述争议焦点，评述如下：一、关于易某与余建新是否成立房屋买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，余建新于2004年5月6日向易某出具《收条》一张，载明：“今收到易某购房款人民币叁拾叁万元整”，并向易某交付了案涉房屋、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件。之后易某一直占有并使用案涉房屋至今。根据一审法院委托的鉴定，可以认定《收条》上余建新的签名系真实的。易某就购房款来源也做出了说明并提交了部分证据。综合《收条》内容、房屋交付情况、房屋权属证书的交付等情况，能够清楚的确定买卖双方当事人的姓名、买卖的标的物、数量、买受人已支付的购房款金额。故可以认定易某与余建新成立买卖合同关系，且易某已支付了购房款330000元。对沈某主张易某与余建新不成立房屋买卖关系，易某不能证明已实际支付购房款的意见，不予采纳。关于沈某主张易某与余建新系借贷关系的意见，因与《收条》载明的内容相悖，而沈某亦未提供直接证据证明，亦不予采纳。二、关于本案房屋买卖合同的效力及能否履行的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案房屋买卖合同自成立时生效，故对易某要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。但根据前述规定，订立合同系负担行为，仅在余建新、易某之间发生债权债务关系，并不产生物权变动的法律效力；而沈某直至2018年才见到易某并知晓余建新出具的《收条》；易某、余建新订立的房屋买卖合同时沈某既未同意也不知情，故本案房屋买卖合同对沈某无约束力。因本案的案涉房屋系余建新、沈某的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，对共有财产的处分，应经夫妻双方同意，而沈某在本案中不同意配合易某完成过户，故本案房屋买卖合同属于履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，即使余建新在世，买受人易某也只能向余建新主张违约责任或合同解除，其要求沈某继续履行合同的诉讼请求无法得到法律支持。三、关于易某是否支付了全额购房款的问题。本案中，余建新2004年5月6日出具的《收条》中“今收到易某购房款人民币叁拾叁万元整”只是对已收取房款金额的确认，不能解释为双方约定的购房款总额为330000元。因余建新已去世多年，而易某与余建新未订立书面房屋买卖合同，本案中仅有丁日忠的证言证实双方约定的购房款总额系330000元，因丁日忠与易某有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。而沈某当庭对购房款总金额也提出质疑，认为案涉房屋购买时价格即超过330000元。根据房管部门保存的案涉房屋《商品房购销合同》，案涉房屋在1999年10月6日购买时价格为399432元。因此，在没有其他证据证实余建新、易某双方对购房款总金额有明确约定的情况下，不能认定易某已支付的330000元系全额购房款。沈某以此为由主张易某无权要求出卖方履行房屋过户义务的意见予以采纳。四、关于继承人的责任范围问题。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人的债务。清偿债务以被继承人的遗产实际价值为限，继承人放弃继承的，对被继承人债务不负偿还责任。本案中有证据证实的被继承人余建新的遗产仅案涉房屋一处，而案涉房屋由沈某继承，余某放弃了继承，故余某不承担被继承人债务清偿责任。又因案涉房屋系余建新、沈某的夫妻共同财产，故余建新去世后，沈某实际继承的是余建新在夫妻共同财产中享有的50%财产份额，而非全部房屋。故即使认定沈某应清偿被继承人余建新的债务，也仅在其继承的50%房屋份额范围内承担清偿责任。五、关于本案诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。又根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条，继承开始时未确定继承人的，应当认定为民法通则第一百三十九条规定的“其他障碍”。本案中，余建新死亡后继承开始，但未确定案涉房屋由谁继承，符合诉讼时效中止的情形。故本案诉讼时效可自2018年7月易某在沈某提起的腾退诉讼中得知案涉房屋已由沈某继承开始继续计算6个月。易某2018年9月18日提起本案诉讼并未超过诉讼时效。综上，易某虽与余建新构成房屋买卖合同关系，但因余建新出售房屋未取得房屋共有人沈某的同意，合同无法履行；且本案证据尚不能证明易某已支付的330000元系全额购房款，而沈某依法也仅在其继承的50%房屋份额内对被继承人余建新的债务承担清偿责任。故易某要求沈某协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求没有事实与法律依据，不予支持。易某可依据合同解除、违约责任等有关法律规定另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十九条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条第一款、第六十六条、第一百一十条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十五条，第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、易某与余建新就武汉市江汉区聚银大厦16层1604号房屋订立的房屋买卖合同有效；二、驳回易某的其他诉讼请求。减半收取案件受理费3125元，由易某承担（已付）本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，2004年5月6日，余建新向易某出具《收条》一张，载明：“今收到易某购房款人民币叁拾叁万元整。”并向易某交付了案涉房屋、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件。该收条中余建新并未写明房屋的全部价款，及易某应付的全部购房款中的未付余款的金额，未付款的付款时间，应视为余建新书写收条之时，已收到易某的购房款330000元为涉案房屋的全部购房款。沈某没有提供证实余建新向易某出售房屋的实际全部购房款金额的证据，在无证据证明，余建新与易某房屋买卖实际全部交易价款金额高于或低于易某已支付的330000元的情况下，一审判决认为不能认定易某已支付的330000元系全额购房款的意见依据不足，本院不予确认。余建新的收条内容，余建新收款并交付房屋的行为，易某交付款项，实际居住房屋的行为，均表明余建新与易某的房屋买卖合同主要条款已具备，合同成立有效，并已经实际履行。按房屋买卖合同交易习惯，余建新仍负有协助易某在房屋登记机关办理房屋权属变更登记手续的义务，也即办理过户的义务。因办理过户完成之前，余建新已经去世，余建新应该履行而未完成的协助购房人办理过户的义务，应由其财产继承人在其继承财产范围内继续履行，其继承人在房屋财产中继承的是协助办理过户的义务。一审判决认为沈某实际继承的是余建新在夫妻共同财产中享有的50%财产份额，未考虑沈某与余建新已经共同实际取得了房屋购房款330000元，涉案房屋属于在余建新去世前，沈某与余建新已经共同处分了的，包括沈某享有的50%财产份额的全部房屋财产，沈某因此而负有50%的协助为购房人办理过户的义务。也即，余建新去世之时，沈某就本案的案涉房屋这项财产中，实际继承的是余建新应当履行的为购房人办理50%部分房屋过户登记的义务。余建新生前2004年5月6日取得易某的购房款330000元，至2004年12月12日余建新去世，沈某未提供证据证明其就余建新出售房屋的行为向余建新提出过异议，未向购房人退出全部购房款330000元，也未证明半年时间内330000元的花费情况，说明余建新收取的330000元购房款中，属于余建新的50%部分已经全部为沈某收取了，视为余建新收取易某的购房款330000元的行为是代表余建新与沈某两个人收取了购房款，余建新与沈某共同使用了全部购房款，余建新与沈某在余建新生前共同处分了涉案房屋，沈某也负有协助易某办理房屋过户手续的义务，现案涉房屋已经登记在沈某名下，沈某已经继承了余建新应为购房人办理案涉房屋50%的部分房屋的过户义务，沈某负有为易某办理全部房屋过户手续的义务。沈某是否同意配合易某完成过户，属于判定沈某的行为是否构成违约的依据，不属于沈某是否履行不能的事由，一审判决认定涉案房屋买卖合同属于履行不能欠妥，本院予以纠正，改判支持易某主张由沈某协助易某办理位于江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的房屋过户手续的诉讼请求，易某上诉认为沈某应为其协助办理房屋过户手续的理由有事实和法律依据成立，其该上诉请求本院予以支持。沈某在上诉中所称直到余建新去世的时候，余建新还在该房屋办公，没有将该房屋交付给易某的理由，与沈某在余建新去世前后，对涉案房屋表现出来的态度存在矛盾，特别是案涉房屋作为余建新的唯一遗产，沈某在余建新去世后多年不理不睬的表现，与常理不符。沈某对其不知道买卖房屋的事实的理由也未做出合理解释，对其该理由本院不予采信。对沈某上诉认为其对易某的录音中，记录易某说过余建新要赎回房屋的意思，以此认为余建新与易某为借款关系的理由，表明沈某认可余建新已收取易某款项的事实，但与余建新收条内容，及已收取款项的客观事实不相符合，不能成立，不影响余建新已将房屋出售给易某的事实成立，其该理由本院不予采纳。对沈某上诉提出易某不能提供330000元的来源的上诉理由，余建新的收条也明确表明余建新已经收到330000元，易某一审中已经举证证明330000元的来源及组成，沈某一、二审中均未提供反驳易某330000元来源不实的相关证据，沈某的该上诉理由缺乏事实依据亦不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，易某的上诉理由有事实和法律依据成立，其上诉请求本院予以支持。沈某的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实基本属实，判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初11306号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初11306号民事判决第二项；三、沈某于本判决生效之日起三十日内协助易某办理位于江汉区聚银大厦16楼1604号，建筑面积为117.48平方米的房屋过户手续。一审案件受理费减半收取人民币3125元，由沈某负担（易某已预付，由沈某直接向易某给付）。二审案件受理费人民币6250元，由沈某负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  李 文审判员  叶 欣二〇二〇年六月七日书记员  张 欣