江西省上饶市广丰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1103民初1867号 原告：潘小红，女，1970年11月30日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，经商，住江西省上饶市广丰区（现住广丰区环城路麦园社区）。 委托诉讼代理人：詹发响，上饶市广丰区洋口法律服务所法律工作者。 被告：高旭辉，男，1988年1月10日生，汉族，江西省上饶市信州区人，个体户，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：余红柳，江西时空律师事务所律师。 原告潘小红与被告高旭辉合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序。本院公开开庭进行了审理。原告潘小红、原告委托诉讼代理人詹发响、被告高旭辉、被告委托诉讼代理人余红柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘小红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年10月25日签订关于“焕颜健康管理中心”使用权转让的协议书；2、判令被告支付原告使用费、房屋租金合计48000元；3、判令被告支付原告违约金10万元；4、判令被告赔偿损失20000元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告称被告已于2020年4月30日交还房屋钥匙，双方合同已解除，故放弃第一项诉讼请求。事实和理由：原告为了经营“焕颜健康管理中心”租赁他人位于上饶市广丰区的店铺，并进行了装饰装修。房屋租金每年136500元，每半年支付一次。原、被告双方于2019年10月25日就“焕颜健康管理中心”使用权转让事宜签订协议书。协议第一条“乙方（被告）对甲方（原告）交付的设施设备应妥善管理上述设施设备除自然折旧外，因人为原因导致的毁损由乙方负责维修或折价赔付给甲方”。第二条“使用费用为7500元／月，在每月25日前支付至甲方指定账户”；第三条：“店铺的租金由乙方（被告）承担”；第四条“在合同期限内，乙方需做满一年以上......在合同期限内，甲方不得无故解除合同。违反上述约定，应赔偿守约方违约金10万”。协议生效后，被告未得到原告的许可将店面招牌的字拆除，把店内的墙拆除进行改造，对被告损毁损失暂估计人民币2万元。从协议约定起始日开始至今将有半年时间，被告应支付房屋租赁费和使用费合计113250元，但被告只向原告支付了65250元，差额为48000元。被告在2020年4月份将店内财产搬走，并告知原告解除合同。综上陈述，一、被告没有履行妥善管理义务；二、被告未按约定按月支付使用费；三、被告违反不得在一年内解除合同的约定。被告存在上述的违约行为，且被告的行为已经明确放弃履行义务并解除合同意向，为防止损失扩大，依法维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼。 被告高旭辉辩称：1、被告一直按协议约定支付使用费和房租，没有违约情形存在。协议第三条约定店铺的租金由被告承担，但未约定租金的支付时间。根据《中华人民共和国合同法》226条的规定，被告只需在租赁期间届满时支付租金即可。根据双方约定每月7,500元使用费和每月租金11,375元的事实，截止到2020年1月23日，被告已向原告超额支付8,625元。并在2020年1月23日，被告同意原告将涉案店铺转掉之提议，但因疫情原因，被告答应年后按原告要求终止合作；2、因疫情原因无法外出，商量终止合作事宜拖至2020年3月8日，双方在被告店铺白鹤畈分店里商量终止协议，因疫情原因未开门营业，被告店铺亏损，费用按被告已向原告支付的65,250元结，店铺一楼由原告转租他人，二楼由原告开美容店使用，有证人可作证，因相信诚信为本，当时未签订书面协议；3、从原告收款记录中说明原告从2020年2月份开始接美容业务单子，符合双方约定协议解除事实的存在；4、被告经营的木本国际中洲店从2019年11月至2020年1月，每月都是亏损。因为疫情原因广丰区卫生计生综合监督执法局于2020年1月24日下发店铺停止营业的通知，直至2020年3月8日协议正式解除，期间被告未营业。该情形符合《协议书》第四条约定。另本案协议的解除是由原告提出，被告同意。故被告解除协议是按协议约定履行，无需承担10万元违约金；5、被告对店面“焕颜健康管理中心”招牌的拆除及店面的部分装修是经原告的同意和默许才进行的。租用店铺经营生意，使用自己招牌并按需求进行装修是正常行为，且装修期间原告也未有任何不满和阻止，可见是经过原告默示同意的，被告无需支付20,000元损失费。 原告潘小红围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息和主体资格；2、《协议书》，证明店铺“焕颜健康管理中心”系使用权非经营权转让、使用费支付时间和被告合同履行未满一年否则应向原告支付违约金及10万元违约金依据情况；3、房屋租赁协议和三份微信截图，证明该涉案店铺来源，原告与周饶英之间股权转让和原告向房东支付房屋租金情况。4、与两个顾客的微信截图，证明因被告未继续履行原告交接的业务，顾客要求原告履行的情况；5、周饶英的民事起诉状、营业执照与合伙股份转让协议，证明因被告解除合同导致原告损失无法履行股权转让款情况。 经被告高旭辉质证：对证据1无异议；对证据2的证明内容有异议，店铺转让实为经营权的转让，被告经营连续亏损符合协议约定以及违约金过高，无事实依据，不存在原告将客源转让给被告情况；对证据3三性均有异议，所证明内容均与被告无关，且从聊天记录中表明原告经营原该店铺也是处于亏损状态；证据4微信聊截图无法看出聊天内容，且合同并未约定被告有交接义务，不能将原告对顾客的义务嫁接于被告；对证据5关联性有异议，原告与周饶英约定的股权转让款支付时间（2019年8月31日）早于原、被告合同签订时间(2019年10月25日），不能证明因被告原因导致原告无法履行股权转让款。 被告高旭辉围绕其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、《协议书》，证明被告使用费支付时间、被告支付房屋租金但未约定支付时间和出现连续亏损无需经营满一年，被告无需支付违约金情况；2、原、被告的微信聊天记录，证明原告违反约定，要求被告提前支付使用费和租金，截止到2020年1月23日被告已超额支付租金和使用费8625元，且因原告要求被告提前支付租金和使用费未获被告同意，原告单方面要求解除合同，被告同意，因疫情原因无法外出，双方拖至2020年3月8日正式碰面解除协议情况；3、询问笔录2份，证明2020年3月8日原告到被告经营的白鹤畈店里就年前要求将店铺收回另行转租的事与被告确认并双方一致同意的事实情况；4、停业通知一份及广丰区创国卫卫生规范群群聊信息截图一份，证明受新冠××疫情影响，2020年1月24日至2020年3月25日被告涉案店铺未开门营业情况；5、涉案店铺电脑打印系统导出的营业报表3张及门店查询单电脑打印件3份、工资表6张，证明2019年11月1日至2020年1月31日止，涉案店铺一直处于连续亏损状态，符合合同约定情形，可提前终止合同的情况；6、原告原店铺“焕颜健康管理中心”微信收款提醒记录，证明原告从2020年2月开始一直以原店铺名义进行经营，双方存在协议解除的情况；7、微信聊天记录截图2张，证明受疫情影响，被告店铺员工纷纷离职，涉案店铺难以继续经营的情况；8、证人罗某出庭证言，证明原、被告于2020年3月8日在被告白鹤畈店协商解除合同事宜，原告说及将涉案店铺收回，一楼租给他人，二楼自用开美容店情况；9、证人鄢某出庭证言，证明2020年3月8日晚原、被告协商解除合同事宜，原告说及涉案店铺一楼租给他人，二楼不用装修自己继续开美容店情况。 经原告潘小红质证：对证据1证明目的有异议，房租的支付在原、被告双方的微信聊天中已说好是三个月付清，关于协议第四条的本意是连续亏损要在满一年的基础上，因原告在该店铺总投资四十余万，所以当时要求有一年的期限，未满一年属于违约；对证据2证明内容有异议，该聊天记录中的一部分为语音，无法反映前后的连接性，从聊天内容中被告询问交租时间可以看出被告同意三个月内支付半年租金，另因被告违约原告所说气话并非双方达成的协议，2020年3月8日所谈内容并非已达成解除协议，因为未涉及租金和违约责任问题；对证据3结合证人出庭作证进行质证；对证据4真实性无异议，但通知停止营业期间为2个月，非法定解除事由，被告在广丰的另2个店铺经营良好，被告将风险推给原告承担；对证据5真实性和关联性有异议，无法核实真实性且与本案无关；对证据6合法性有异议，涉及侵犯隐私，该款项为原告一个同学刷信用卡记录，非经营“焕颜健康管理中心”业务所得；对证据7三性均有异议，不能达到证明目的；对证据8证人证言有异议，该证人系被告员工，所说内容不全部属实，原、被告有协商解除合同事宜，但最终未达成一致协议；对证据9证人证言有异议，该证人与被告系合伙人，存在利害关系，证人对有些内容规避回答，有些内容回答与证人证言8相反，证人对合同解除内容不知情，在场只是听到一部分，该证词不能证明原、被告已达成解除协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，原被告对证据无异议部分，本院予以确认并附卷佐证，对有异议的证据结合其他证据和双方所陈述的事实作综合性考虑。 本院经审理认定事实如下：原告与周饶英合伙经营“焕颜健康管理中心”，2018年4月30日以周饶英名义同房东俞成生签订《房屋租赁合同》，租用俞成生所有的用于商业使用，租赁期3年（2018年4月30日至2021年4月29日），第一年租金130000元，第二年租金136500元，第三年租金143000元，次年租金在4月29日前支付。2019年元月17日，原告潘小红与合伙人周饶英就店铺“焕颜健康管理中心”签订《合伙股份转让协议》，周饶英将持有的50%股份全部转让给原告，约定由原告在2019年8月31日一次性将170000元转让款支付给周饶英。2019年10月25日，原告潘小红与被告高旭辉签订《协议书》，原告将店铺“焕颜健康管理中心”的使用权转给被告从事美容、养生、理发，期限为5年（2019年11月1日-2024年11月1日），双方约定使用费7500元／月，乙方在每月25日前将使用费支付至甲方指定账户，店铺的租金由乙方承担。另合同第四条约定“在合同期限内，乙方需做满一年以上，如经营出现连续亏损，乙方有权与甲方协商并退出经营，乙方需提前一个月通知甲方。在合同期限内，甲方不得无故解除合同。违反上述约定，应赔偿守约方违约金10万”。双方签订合同时被告向原告支付了30000元房屋租金。后因营业需要，被告将涉案店铺招牌字“焕颜健康管理中心”拆除，在该店楼梯口下面装了玻璃门。2019年12月1日被告向原告支付17500元，原告在微信上向被告列明租金和使用费支付明细（半年房租136500／2＝68250元，68250-30000＝38250元，房租分三个月每月支付38250／3＝12750元，每个月房租和使用费12750＋7500＝20250元，已收17500元，尚需支付2750元，前三个月每月需支付20250元，3个月后每月支付7500元），要求被告按上述方式支付，在原告催取下，被告于2019年12月7日向原告支付2750元，后分别于2020年1月2日、1月8日向原告支付10000元、5000元。2020年1月23日，原告在微信上要求被告支付剩余的房屋租金和到期的使用费合计5250元，并提出若被告不交齐租金就将涉案店铺租给他人，被告表示年后再说。2020年元月，新冠××疫情爆发，广丰区自2020年元月24日起实行疫情防控措施，被告于2020年1月24日收到广丰区卫生计生综合监督执法局下发的停业通知，2020年3月25日，“创国卫公共卫生规范群”微信群通知达美容美发行业在达到卫生条件后可开业。期间，被告未营业。2020年3月8日，双方在被告店铺“木本美业”分店白鹤畈店里就合同解除问题进行了协商，但未签订书面协议。之后被告欲将涉案店铺钥匙交还原告，联系原告未果。被告于2020年4月30日将涉案店铺钥匙交还原告，原告也将房屋钥匙交还房东，并与房东解除了租赁关系。2020年4月30日止的房屋租金原告此前已全额交清。 另查，原告将“焕颜健康管理中心”转让给被告经营使用，房东俞成生对此未持异议。 本院认为，原告潘小红与被告高旭辉签订的《协议书》系双方真实的意思表示，该协议除双方约定的“焕颜健康管理中心”的设备设施的使用权转让事项之外，还涉及经营场所即店铺的转租，对店铺的转租问题，房东俞成生不持异议。故该《协议书》合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。本案的争议焦点有以下几个问题，具体作如下评述： 一、租金计付问题。 1、租金支付方式。原、被告签订的《协议书》未约定租金支付时间，但2019年12月1日，原告潘小红在与被告高旭辉的微信聊天对话中明确列明了被告应支付租金和使用费的数额和时间明细（前三个月支付半年租金68,250元，除去签订合同时支付了30,000元，每个月支付租金12,750元和使用费7,500元，三个月后每月支付使用费7,500元）。被告在双方签订合同时支付的款项及之后应原告催取而履行的付款情况，可以证实双方就房屋租金的交付方式达成了“三个月内支付半年房屋租金”的合意，被告未按双方约定的方式支付租金和使用费，存在违约情形，鉴于双方在之后已经就合同的解除问题达成了合意，故被告应当按约定的支付方式支付租金及使用费至双方合同解除日止。 2、合同解除日的确认。2020年1月23日，原告在微信上向被告催取支付足额租金未果后提出将店铺转租，被告表示年后协商，双方虽于2020年3月8日协商，但尚无证据证实当日双方已就违约责任和解约具体事项达成合意，故不能确定2020年3月8日系合同解除日。被告于2020年4月30日将涉案店铺钥匙交还原告，原告接收后也与房东进行了交接，该协议已事实上履行不能，应认定2020年4月30日为协议解除时间。 3、租金及使用费的减免。因受新冠××疫情影响，期间被告无法正常营业，考虑新冠××疫情的不可抗力因素，对疫情防控期间的经营损失由双方按公平原则进行分摊。2020年元月24日至2020年3月25日两个月的疫情防控期间的租金及使用费酌情由原告承担一个月即136500元／12＋7500元＝18875元。综上，除去被告已支付的租金费用65250元，被告应向原告支付租金及使用费68250＋7500＊6-18875-65250＝29125元。 二、违约金问题。原、被告签订的《协议书》第四条约定“在合同期限内，乙方需做满一年以上，如经营出现连续亏损，乙方有权与甲方协商并退出经营，乙方需提前一个月通知甲方。在合同期限内，甲方不得无故解除合同。违反上述约定，应赔偿守约方违约金10万”。双方的转让协议在2020年4月30日即已提前解除，未能达到该条约定的“一年”期限，对此，被告是否应承担相应的违约责任应从造成合同解除的事由中被告有无过错等方面进行考量。本案中，因被告未按约如期交付房租及使用费，原告于2020年元月在催取租金及使用费过程中，有提出解除合同意向，按照《合同法》规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。基于该层面，双方解除合同与被告逾期未付租金的违约行为有一定的关联性，被告应当承担由此引起的相应的违约责任；其次，新冠××疫情的发生虽然客观上对被告的经营造成了影响，但疫情的影响并不必然导致双方合同的解除。2020年3月25日后防控措施的调整，双方合同仍有继续履行的可能；此外，被告主张根据协议第四条约定其连续亏损，可以解除合同，不应承担违约金，对此，本院认为，双方协议约定的履行期限是5年，结合第四条中约定的“需履行满一年”，其“连续亏损可提前协商解除合同”的情形应当指履行一年后，合同期限（5年）届满前这一期间出现的约定情形。故新冠××疫情的影响及被告目前的经营状况均不能成为被告提前解除合同的免责事由。但疫情影响及被告经营不善在一定程度上对合同解除也起到了促使作用，双方协议提前解除是多种因素造成的后果，故应酌情由被告承担相应的违约责任。本案违约金约定过高，结合违约金的补偿性这一特性，本院对被告须支付的违约金酌情以弥补原告的直接损失为限。本案中，双方约定的房租交付时间系2019年元月之前，且原告也已实际支付给房东，故对房租部分的支出属原告的直接损失。故对疫情期间原告分担的一个月房屋租金11375元（136500元／12）由被告以违约金形式予以弥补。 三、原告主张损失问题。被告根据自身经营情况将涉案店铺“焕颜健康管理中心”招牌字拆除及在楼梯口安装玻璃门的行为属合理性的经营行为，也经过原告默认，原告也未提供相应证据证实其存在其他损失，故原告诉请被告赔偿损失20,000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条第一款第三项、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告高旭辉应向原告潘小红支付房屋租金和使用费29,125元，支付违约金11,375元，合计40,500元整，限本判决生效后立即履行； 二、驳回原告潘小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,660元，减半收取1,830元，由原告潘小红负担1,390元，被告高旭辉负担440元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  叶小强 二〇二〇年六月十一日 书记员  严怡雯