包头市东河区人民法院民事判决书（2020内0202民初598号原告包头市金瑞房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150202667328127G法定代表人孙宝岭，系该公司总经理。住所包头市东河区水产路8号顺鑫望潮苑61号。委托代理人张红艳，系北京市京轩律师事务所律师。委托代理人孙建龙，男，1988年9月21日出生，身份证号码：×××，现住包头市东河区水产路8号顺鑫望潮苑61号，系该公司职工。被告程军，男，1983年6月30日出生，户籍地址包头市。原告包头市金瑞房地产开发有限责任公司诉被告程军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员王君适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包头市金瑞房地产开发有限责任公司、被告程军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求判决确认原、被告签订的顺鑫望潮苑配套公建楼一期S2号楼101、102、103号三套房屋的《房屋租赁合同》于2019年7月17日解除；2、请求判令被告腾退并归还原告上述三套房屋，将房屋外部装修的部分恢复原状，房屋内部装修部分原样交付给原告；3、请求判令被告向原告支付租金105010元（自2018年12月27日至2019年7月15日），并以105010元租金为计算基数，自2018年3月31日起至付清全部拖欠租金之日止，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金；4、判令被告自2019年7月16日起至实际交还房屋给原告之日止，按照0.6元/平方米/日的标准，向原告支付房屋占用期间的租金损失。5、判决被告支付拖欠的物业费80135元（自2016年12月26日至2019年7月15日）；6、判决被告支付拖欠的水费1980.68元，电费4559.5元；7、房屋租赁押金作为违约金，不予退还；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年6月27日签订三份《包头市商品房现房租赁合同》，合同约定被告承租原告位于包头市××苑、102、103号房屋，租赁期限自2015年12月26日至2023年12月25日止。被告应当于2018年3月31日前向原告支付租金190689.9元（其中：101房屋71063.3元，102房屋59813.3元，103房屋59813.3元）。合同签订之后，原告将房屋交付被告使用，被告将三套房屋打通，拆改成一套房屋使用。并且被告对房屋外立面做了大量装修改动，房屋外立面的装修严重与该商铺统一装修风格背离，严重影响该商业街的整体形象。原告为了盘活市场，带动该商区的商业氛围，给予被告三年多的免租期优惠，支持被告开业经营。但是被告在免租期过后应当缴纳租金时，却拒绝缴纳租金，还拖欠水电费等费用。原告多次催要租金及水电费未果，被告的行为构成根本违约，而且现在被告饭店已经停业，原告租金合同目的无法实现，合同无法继续履行。原告于2019年7月16日向被告发出了解除合同的通知，被告于2019年7月17日收到该通知，原被告租赁合同已经解除，被告应当腾退房屋并向原告结清全部费用。原告多次与被告协商未果，特诉至法院，请求法院依法审理，判如所请。被告程军辩称意见：租赁事实存在，我装修后仅经营了4-5个月，经营不下去，免租期是4年，免物业费是3年半，我在免租期内开始和原告在包头的负责人协商解除合同，当时是牛总、后来是现在的孙总就是孙建龙，关于退押金的事他们说请示北京总部，迟迟不答复，一直拖到免租期满了他们也没有和我解除合同退我押金。2018年的8月份到12月份我一直催孙总，孙总说是能退6万，要求我装修的100多万的东西都留下，还找了个租房的人，但没达成一致，我跟转租房的人谈了转租房的事，但是孙总说内部装修留下的东西与我无关了，不能向转租人收费用，没谈成；到2019年4月至6月孙建龙给我拉了个单子，包括吊顶、窗帘、吧台、新风（相当于中央空调）等，让我留下这些东西，我装修投入100多万，可以留下的固定装修留下，孙建龙说退不了11万，能退8万多，说是向北京总部申请，半年后告诉我总部不同意，我要拉板凳孙总不让，就闹了矛盾，还是因为装修和押金的问题谈不拢，我现在的意见是在没有产生租金欠费之前我一直在跟他们协商解除合同的事，他们迟迟不给我解决，现在他们的诉请我都不同意。至于物业费是免的，没有催收过。原告提交证据：1、三份《包头市商品房现房租赁合同》（合同号NO.ZL-2015-005、006、007），免租期42个月，免租期是2015年6月27日至2018年12月26日，第四年的租金为0.6元/每平米，被告应于2018年3月31日前付清，逾期付款按日千分之三支付违约金，合同第11条第三款，证明目的为被告腾退房屋时新装修的隔墙、灯具等固定物不得拆除，家具家电由承租方搬走，合同第13条第四款约定被告违约所缴纳的押金不予退还，证明物业费、水电费也是应由被告支付的；被告对合同的真实性没有异议，对合同的证明目的不认可；证据2、装修整改通知书，针对被告外立面的装修状况于2017年9月11日提出整改；“关于业主维护顺鑫望潮苑环境及房屋结构相关责任承诺书”;“业主临时公约及补充协议”；证明目的：外貌颜色不能改变，但是被告改了颜色，临时公约中第18条第6款外墙属于物业的公用部分，第9条改变了颜色就改变了经营环境，第18条第1款也规定不能改变颜色；合同的补充协议中有程军的签字，证明程军是承诺了依照业主临时公约遵照执行；被告不认可第二组证据的证明目的，称装修的时候与物业的王红梅和原告公司的牛总打过招呼，同意的情况下才做的装修，颜色进行了改变，未影响整体效果不同意再行恢复原来的颜色；证据3、物业服务费缴费通知函，证明目的为被告欠缴物业费且证明被告尚在经营期间，并没有表示出准备不租房；催缴租金的通知书三份及邮寄记录，证明被告应当在2018年3月31日应当缴纳租金，原告行使了催缴行为，在此期间被告也没有提出过解除；供水公司出具的缴费通知：103欠费1896.20元；手机查询截图：101欠费84.48元，截止到2019年3月5日，水费原告已经垫缴了；4、2017年11月13日电费欠费电力公司的发票复印件102欠费1698.39元，103欠费2861.08元，该份证据证明在2017年10月至11月被告还产生了电费的使用情况，被告还在正常使用房屋，电费原告未垫付；被告对物业催缴单的签名不予认可，且实际经营只有四个月，免租期内物业费也是免收的，2019年6、7月份一直与原告协商退押金的事，孙总也承诺过之前的租金免收。证据4:解除合同的通知、快递单以及送达的跟踪记录，送达地址是签订合同时程军所留的地址，签收人是清真焙子铺代签收；证明目的为原告于2019年7月17日向被告送达了解除通知；被告否认收到过相关解除通知。本院认为，被告在租赁合同期限内未履行交付租金义务，原告为此向被告邮寄发出解除通知书，并要求确定解除合同日期为2019年7月17日，但该通知书非被告本人签收且被告否认收到此通知书，原告要求确认合同解除及交付房屋的诉讼请求成立，但解除时间应为通知送达对方之日即本案起诉书送达被告之日；合同解除后依据双方合同约定返还房屋时承租方对内部装修固定的隔墙、窗、灯具、门等不得拆除；被告在装修时对外墙的粉刷并未改变、影响墙体结构，非必须恢复原状内容，对原告要求被告恢复外墙颜色的诉讼请求本院不予支持；被告因自身原因在租赁期限内不能继续经营，在租赁免租期内已就合同解除、押金退还事宜与原告的相关负责人多次协商未果，但未依合同提交书面申请，原告对被告协商解除合同的请求延迟答复，拖延至2018年免租期满产生租金及占用费扩大损失至今，双方未依法及时解除均有过错，为此，原告所诉2018年后的租金及占用费损失，应由双方予以分担；原告所诉物业费欠费及水电费欠费，原告未提交垫付凭证，属另一法律关系应由权利主体另行诉讼；被告提前要求解除租赁合同属被告的违约行为，依据合同条款约定的违约责任，原告诉请不予退还被告押金的诉讼请求成立；对原告所诉违约金请求，因被告的押金足以抵偿其迟延交付租金给原告造成的损失，故违约赔偿请求不另行支持；综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条、第一百零八条、第一百一十九条之规定，判决如下：1原告包头市金瑞房地产开发有限责任公司与被告程军签订的包头市××苑、102、103号租赁合同于起诉书送达被告之日（2020年4月28日）解除；被告于判决生效后三日内向原告交还租赁的房屋，并对室内投入装修的隔墙、门窗、固定灯具等拆除会损坏室内状况的固定物部分不得拆除；22018年12月27日至2020年4月28日租金254427.34元，原、被告各承担50%，被告程军于判决生效后三日内给付原告127213.67元；32020年4月29日至被告向原告交付全部租赁房屋之日的占用费（0.6元/每平米×870.73平米）由被告程军负担，被告于判决生效后三日内给付原告；4被告向原告交纳的租赁押金90000元归原告所有，折抵被告违约金部分；5驳回原告的其余诉讼请求；案件受理费2066.85元，由原告负担500元，被告负担1566.85元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。申请执行的期限为二年，逾期不向本院申请执行，视为放弃申请执行权。审判员 王 君 二〇二〇年六月八日书记员 娜日苏附本判决援引法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。