湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初985号 原告：邓伟荣，男。 委托诉讼代理人：薛志卫，男。 被告：谢波，男。 被告：杨雪玲，女。 二被告共同委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。 原告邓伟荣与被告谢波、杨雪玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓伟荣及其委托诉讼代理人薛志卫，被告谢波、杨雪玲及其共同委托诉讼代理人彭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓伟荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年8月9日签订的《二手房定金协议》，判令被告退还原告定金40,000元，并支付利息3008元（银行同期贷款利率4.75%从2018年8月9日到2020年4月8日共20个月）；2.解除原、被告2018年8月15日签订的《二手房买卖合同》，判令被告退还原告购房款210,000元，并支付利息15,378元（银行同期贷款利率4.75%从2018年8月15日到2020年4月8日共20个月）；3.判令被告退还原告代被告自2018年8月15日至2020年3月共20个月还给中国银行的贷款本金62,681元，利息4483元（银行同期贷款利率4.75%从2018年8月9日到2020年4月8日共20个月）；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年6月15日，被告与永州市嘉信房地产开发有限公司签订了《商品房（预）销售合同》，购得公园大地****的125.9平方米的商品房一套，总价为497,844元，被告首付20%即99,568.8元并向中国银行贷款398,275.2元，分期按揭本息还款三千多元（每月不等），借期15年。原告因需要一套住房，通过华源房地产中介公司与二被告磋商买房事宜。2018年8月9日原告与二被告签订《二手房定金协议》，并支付定金40,000元。2018年8月15日，原告与被告签订《二手房买卖合同》。当日，原告向被告支付购房款100,000元，2018年10月5日原告向被告支付购房款110,000元，两次合计210,000元。从2018年8月15日开始，原告每月帮被告偿还贷款，至2020年3月原告起诉为止共计20个月，合计帮被告还款62,681元。被告提供的预售房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定不能进行转让，该预售房已抵押在中国银行，被告没有告知抵押权人无权处分该房产。永州市嘉信房地产开发有限公司多次书面通知被告收房并缴纳转移登记的相关费用，被告置若罔闻，一年多了被告还没收房，导致原告还未收房。原告催促被告收房并依合同履行，被告还谩骂原告。鉴于被告的态度及失信行为，原、被告合同已无法继续履行。为维护法律的权威，保护原告的合法权益，请法院依法判决原、被告签订的协议、合同无效，并判令被告立即退还给原告所交的各项费用及利息。 被告谢波、杨雪玲辩称，一、本案不符合《合同法》解除之要件。合同解除有两种形式，一种为协议解除，另一种为法定解除。首先，《二手房买卖合同》第七条第五款约定协议解除合同的条件是“双方不履行合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的无法实现”。从原告诉称的事实和理由及证据上看，没有出现“导致合同目的不能实现”之情形，所以协议解除合同不能实现。再者，《合同法》第九十四条规定合同法定解除的五种情形也没有出现。相反自2018年12月31日起，答辩人多次通过微信告知被答辩人到开发商收房，被答辩人却以不正当理由拒收房。事实上，很多公园大地业主已收房且入住，不存在不能实现合同目的的客观现实。被答辩人称合同已无法继续履行，无事实和法律依据。二、答辩人诉称二合同（《二手房定金协议》、《二手房买卖合同》）无效，无法律依据，不应支持。原告诉称的《城市房地产管理法》系管理性强制性规定，非效力性强制定规定，故不能以此认定前述二合同无效。三、答辩人有房贷，被答辩人是知道的，这不是前述二合同无效的理由。 本院经审理认定事实如下：2017年6月15日，被告谢波、杨雪玲与永州市嘉信房地产开发有限公司签订《商品房（预）销售合同》，被告购得该公司开发的位于湖南省永州市零陵区绿影路与黄盖路交汇处东南角（公园大地）嘉信新城****商品房，总价款497,844元，被告支付购房总价款20%即99,568.8元，其余价款即398,275.2元向中国银行按揭贷款分期支付，约定2018年12月31日前向被告交付该商品房，同时该公司还会附送一个配套车位。2017年7月4日，二被告已缴纳契税，税务机关已开具完税证明。之后，二被告将涉案预售商品房挂牌至华源地产出售。 2018年8月9日,原告邓伟荣(买受人)与被告谢波、杨雪玲（出卖人）签订《二手房定金协议》，合同约定：被告将上述房屋按总价为743,000元卖给原告，永州市零陵区华源房地产作为中介提供居间服务，签订本协议时原告向被告支付购房定金40,000元，在2018年9月15日签订《二手房买卖合同》时将原告支付的定金转为房价款，从2018年8月15日起由原告逐月偿还涉案房屋的银行贷款。签订协议的当天，原告向被告支付购房定金40,000元。同年8月15日，原、被告正式签订《二手房买卖合同》，合同约定：甲方即二被告承诺若该房地产在交易前已存在有关税费及设施安装费等债务纠纷，甲方应在申请办理户口迁出手续前全部结清，因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给乙方即原告造成损失的，甲方承担赔偿责任；除定金之外的剩余房款703,000元，原告应于签订买卖合同前向被告支付首付款210,000元，剩余房款493，000元，原告应于2018年12月30日向贷款机构提交贷款申请的相关资料，被告协助原告办理贷款手续，贷款部分的房款应于贷款机构放款的当日直接给付被告，若贷款未获批准，双方按约定的其他方式履行；被告应于2018年8月15日腾出该房屋交付给原告占有、使用，并移交该房屋房门钥匙作为房屋转移占有的标志，交付日前，房屋所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用由甲方即二被告承担，应在房屋交付前结清以上费用的付讫凭证交乙方即原告查验，交付日后产生费用由乙方即原告承担；本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房；一方不履行本合同其它约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同；补充约定：开发商赠送的车位与房产同时转移给原告，签合同之日起，被告每月的贷款余额由原告即月起负责还贷代为偿还，办理过户手续在甲方即二被告房产证办理出来之后十五个工作日之内，双方再递交资料申请办理各项手续（以房产证出来之日为准）……，合同还约定违约责任等其他条款。买卖合同签订后，二被告将其与永州市嘉信房地产开发有限公司签订的《商品房（预）销售合同》交给原告，原告也依约向被告支付首付款210,000元（押金除外）。至原告起诉时，原告以被告谢波的名义偿还银行贷款共计62,681元（2018年8月15日至2020年3月16日）。 2018年12月31日，永州市嘉信房地产开发有限公司通知被告收房，并告知收房前满足的条件（相关身份证件、办证费用、购房款发票、购房合同，最重要的是先缴纳房屋维修基金70元/㎡，一年的物业管理费1.5元/㎡及一年的车位管理费），随后被告通知原告到开发商即永州市嘉信房地产开发有限公司处收房。当日，原告到公园大地小区察看，认为小区房屋还未完全建好，收物业管理费和车位管理费不合理，且即便收房，也应由被告应先到开发商处收房，办理收房手续后，再将房屋交付给原告。被告认为已通知原告收房，且告知原告收房需要办理什么手续，不存在原告不能收房的情况。被告将该情况反馈到中介华源地产，该中介曾从中协调，被告也答应承担一半的房屋维修基金，但原告不同意承担该费用，双方一直僵持着均不到开发商处收房。2020年3月17日，原告向被告送达《催告履行合同通知书》，要求被告在接到通知三十日内，与原告办理二手房交易过户手续，否则将依照合同约定（或法律规定）解除合同。2020年4月8日，原告以被告不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致合同目的无法实现为由，要求解除原、被告之间签订的合同。 另查，2020年4月13日，原告将被告与开发商的购房合同交到中介华源地产处。同年5月8日，开发商通知被告交一年的车位管理费后去选车位，被告便转告原告去缴费和选车位，被告拒绝缴费，被告遂自行缴纳一年车位服务费360元后，选定车位16-A-301号。 本院认为，本案争执焦点为涉案房屋维修基金到底应该由谁承担？被告不承担该项费用是否构成解除《二手房定金协议》、和《二手房买卖合同》的法定情形或约定情形？ 原、被告双方签订的《二手房买卖合同》，原告作为买受方,其主要义务是向被告支付购房款；被告作为出卖方,其主要的合同义务是交付房屋。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付首付款，并按时代为偿还银行贷款，履行了大部分合同义务；双方签订的《二手房买卖合同》在房屋交付一项中，约定被告承担交付日前所产生的水、电、有线电视、通讯、物业等各项费用，并未罗列房屋专项维修基金的承担，但二被告在合同中又承诺在申请办理户口迁出手续前全部结清交易前已存在有关税费及设施安装费等费用，否则承担赔偿责任，故虽然双方未明确约定房屋专项维修基金的责任主体，但因双方交易的是二手房，按交易习惯和对合同内容的全面理解，该房屋专项维修基金应由被告谢波、杨雪玲负担。 虽然双方就该费用的缴纳问题产生分歧，因而均未到永州市嘉信房地产开发有限公司收房，因此引发本次纠纷，但是被告未缴纳该项费用是出于其对合同内容理解，不能将此理解为《二手房买卖合同》第七条约定的解除合同的情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，亦不违背诚信原则，故对原告要求解除《二手房买卖合同》，并退还购房款及利息的请求，本院不予支持。因本院对原告要求解除买卖合同的请求不予支持，故对原告要求被告返还原告向中国银行偿还的贷款62,681元诉请，亦不予支持。 而原、被告双方签订的《二手房定金协议》，双方主要的合同义务是保证买卖合同的正式签订。该定金协议签订后，原、被告双方在该定金协议约定的最后期限（2018年9月15日）之前，于2018年8月15日已签订《二手房买卖合同》，原、被告双方均已向对方履行了主要合同义务，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，且该协议亦未约定解除合同的条件，故原告要求解除《二手房定金协议》并退还定金及支付利息的请求，理由不成立，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邓伟荣的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6333元，减半收取3166.5元，由原告邓伟荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 卿淑君 二〇二〇年六月十二日 法官助理 杨淑萍 书 记 员 李明悦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。