湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初3920号原告（反诉被告）：罗媛，女，汉族，1980年5月8日出生，住武汉市青山区，原告（反诉被告）：尹剑，男，汉族，1979年6月6日出生，住武汉市江夏区，被告（反诉原告）：马舍木素，男，撒拉族，1979年7月12日出生，住青海省化隆回族自治县，被告：马伊斯哈克，男，撒拉族，1987年9月5日出生，住青海省化隆回族自治县，原告罗媛、尹剑与被告马舍木素、马伊斯哈克房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中马舍木素、马伊斯哈克提出反诉，本院予以准许并合并进行了审理。马伊斯哈克于庭审中撤回反诉申请，本院予以准许。原告（反诉被告）尹剑及原告（反诉被告）罗媛的委托诉讼代理人尹剑，被告（反诉原告）马舍木素，被告马伊斯哈克均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗媛、尹剑提出诉讼请求：1、请求判令解除与马舍木素、马伊斯哈克签订的《武汉市房屋租赁合同》；2、判令马舍木素、马伊斯哈克返还租赁房屋；3、判令马舍木素、马伊斯哈克支付房屋租金21460元；4、判令马舍木素、马伊斯哈克支付违约金965.7元（按每天所欠租金的万分之五暂计算至起诉之日，实际要求计算至履行之日）；5、判令马舍木素、马伊斯哈克支付房屋占用费；6、本案诉讼费由马舍木素、马伊斯哈克负担。事实及理由：2017年7月27日，罗媛、尹剑与马伊斯哈克及中介签订《武汉市房屋租赁合同》，合同约定将位于武汉市东湖开发区高新大道780南区1F12号商铺（以下简称案涉商铺）出租给马伊斯哈克。合同签订后，案涉商铺由马伊斯哈克、马舍木素使用。因马伊斯哈克、马舍木素拖欠租金，故起诉，要求判如请。马舍木素辩称，武汉东湖新技术开发区安巴儿牛肉面馆是我和马伊斯哈克合伙开办。2018年10月，马伊斯哈克将该店铺的股份转让给我，转让费是155000元，转让时尹剑也在场。另外，我们承租时，只有我们一家面馆，后来又来了一家，我们赔了100000元给另一家面馆让他离开。马伊斯哈克将店铺转让给我的时候，尹剑承诺在我装修好之前将天然气设备安装完毕，但在我装修好后，尹剑才安排天然气管道施工，造成我40000元的损失。另外房屋漏水，尹剑也未予解决。履约过程中罗媛、尹剑违约在先，要求罗媛、尹剑赔偿损失。并提出反诉请求：请求判令被罗媛、尹剑赔偿提前终止租赁合同各项损失共计378719元；2、由罗媛、尹剑承担反诉案件受理费。马伊斯哈克辩称，我与罗媛签订的租赁合同早已解除，马舍木素重新与罗媛签订了租赁合同，本次纠纷与我无关。要求驳回罗媛、尹剑的诉讼请求。针对马舍木素的反诉请求，罗媛、尹剑辩称，房屋租赁协议里面明确约定，一个月没有支付房租就可以收回房屋，马舍木素、马伊斯哈克已长期拖欠房租，我方并无违约行为。请求驳回马舍木素的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：罗媛与武汉光谷青和城产业发展有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买案涉商铺后，与武汉五蕴商业运营管理有限公司签订《代理租赁协议书》，在武汉五蕴商业运营管理有限公司的介绍下，于2017年7月27日与马伊斯哈克签订《武汉市房屋租赁合同》一份，约定甲方（罗媛）将案涉商铺出租给乙方（马伊斯哈克），租赁期为36个月，甲方从2018年5月31日起将符合使用要求的房屋交付乙方，至2021年5月30日收回；租金标准：月租金8910元，合同期内逐年递增5%；租金按季度支付。首次租金乙方于签订合同之日支付，以后每年7月31日、10月31日、1月31日和4月30日前交付后三个月的房屋租金，即先支付租金后使用。乙方若逾期交付，每逾期一日按差欠租金的万分之五向甲方支付违约金。乙方于合同签订之日向甲方支付租赁保证金8910元。甲方交付房屋时间为2018年5月31日。合同期满，如乙方没有申请续租并交清租赁期内水、电、物业费等，且乙方无任何违约行为的，甲方应于合同届满房屋验收回后的10个工作日内无息退还乙方；甲方责任：在乙方承租期内，非乙方原因造成的该房屋及其附属设备设施损坏，甲方负有修缮责任。甲方修缮房屋的，乙方应予以协助；甲方未尽维修房屋义务的，乙方可以自行维修，该维修费由甲方负责承担或乙方可以要求抵付租金；甲方有下列情况之一的，乙方可以解除合同：1、提供的房屋不能正常使用；2、逾期三十日未交付房屋供乙方使用；3、未尽修缮义务，影响承租方正常使用；乙方责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方30天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：1、未经甲方同意，擅自将房屋转租或擅自调换使用的；2、未经甲方同意，擅自拆改房屋结构、损坏房屋或改变房屋使用用途；3、拖欠租金累计达三十日;4、利用房屋从事非法活动或存放危险物品；房屋租赁期间的水、电、暖、通讯、物业费、垃圾、空调等费用及水、电、气的改造费用均由乙方承担；合同变更及解除：租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲乙双方违反合同内容，应承担违约金8910元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。如果因为甲方原因造成合同解除，甲方退还乙方保证金，并赔偿乙方8910元违约金。如果因为乙方原因造成合同终止，乙方缴纳的保证金作为赔偿金，甲方不予退还。任意一方如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置。合同签订后，马伊斯哈克于2017年7月27日向尹剑（罗媛之夫）支付租金及押金35640元（付三押一）。罗媛按合同约定将案涉商铺交付给马伊斯哈克后，马伊斯哈克、马舍木素（当时系合伙经营关系）从2018年6月开始使用案涉商铺。2018年10月2日，马伊斯哈克与马舍木素签订商铺转让协议，将案涉房屋转让给马舍木素。马舍木素即与案外人签订装修合同，对案涉房屋进行了装修，于2018年10月营业。此后罗媛与马舍木素签订一份《武汉市房屋租赁合同》，内容与罗媛与马伊斯哈克签订的租赁合同一致。2019年5月8日，马舍木素以租赁房屋地址为经营场所在工商部门办理营业执照，名称为武汉东湖新技术开发区安巴儿牛肉面馆，经营者马舍木素。在2018年底，罗媛与马舍木素达成口头协议，减免1个月租金。关于租金支付问题，除2017年7月27日马伊斯哈克向罗媛支付35640元外，马舍木素于2018年10月支付租金21000元，2019年1月支付租金15000元，2019年3月5日支付租金10000元，2019年5月2日支付租金7000元，共计88640元，其中租金总计为79730元，押金8910元。因欠付租金，罗媛于2019年6月5日向马舍木素发出商铺租金催缴通知书，要求马伊斯哈克在2019年6月15日一次性缴纳2019年1-6日所欠房租21460元及7-9月房租28066元，共计49526元。关于马舍木素的反诉请求，马舍木素称商铺转让费155000元，因同业竞争赔偿50000元，装修损失75000元，净化器、烟道安装费用18000元，桌椅费用24000元，店面门头5000元，空调、天然气灶具更换42000元，要求罗媛、尹剑赔偿。关于上述损失，马舍木素对于同业竞争赔偿、转让费支付未提交支付凭证证实其实际支出。本案在诉讼中，马舍木素提出鉴定申请，要求对装修损失进行评估，本院予以准许，本院委托鉴定机构对马舍木素申请的鉴定事宜进行鉴定后，因马舍木素未在缴费期内缴纳评估鉴定费，被退案处理。本案在审理过程中，马舍木素已将案涉商铺返还给罗媛。但马舍木素与罗媛对返还时间陈述不一致。本院要求双方对马舍木素何时返还房屋举证。根据双方提供的证据及本院调查，马舍木素于2020年1月曾向尹剑联系交接店铺事宜，但未能与尹剑取得联系，后马舍木素将店铺钥匙于农历新年前交由案涉店铺旁时佳超市的老板保管。因出现疫情原因，尹剑后于2020年4月至时佳超市取回案涉商铺的钥匙。本院认为，罗媛与马伊斯哈克签订《武汉市房屋租赁合同》后，马伊斯哈克与马舍木素签订店铺转让协议，罗媛又与马舍木素签订了《武汉市房屋租赁合同》，鉴于马舍木素、马伊斯哈克原为合伙关系，双方在签订转让协议后，马舍木素与罗媛重新签订租赁合同，故本案争议租赁合同的权利义务方为罗媛与马舍木素。罗媛与马伊斯哈克签订《武汉市房屋租赁合同》在罗媛与马舍木素签订租赁合同后没有实际履行，可予解除。在合同履约过程中，马舍木素未按合同约定支付房租，构成根本违约，应承担违约责任。马舍木素辩称罗媛因天然气安装及房屋漏水等事由，导致合同不能全面履行的辩称意见，首先关于天然气安装未在合同中明确约定，其次马舍木素提交的证据不足以证实房屋存在漏水问题，故对马舍木素的上述辩称意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，罗媛要求解除合同的请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，罗媛要求马舍木素返还房屋、支付租金及占用费的请求，应予支持。鉴于房屋已返还，该项请求依据的事实已消除，不再进行裁判。关于欠付的租金数额，根据本院查明的事实，至2019年6月30日，欠付的租金数额为18280元（8910元×11月-79730元）。2019年7月1日之后的租金，按合同约定的标准计算。根据本院查明的事实，结合本市因疫情防控采取的行政管理政策，本院酌定租金给付时间至2020年1月23日，租金数额为63306元。关于违约金数额，合同既约定了迟延支付租金违约金，又约定了解约违约金。根据双方的履约情况，本院酌定押金作为违约金，罗媛无须返还。对罗媛要求另行支付违约金的请求，不予支持。关于马舍木素提出的反诉请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案中承租人违约导致合同解除，装修损失不应赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，在合同解除后，对桌椅、空调等可移动物品马舍木素可自行拆除撤离。店铺转让费系马舍木素、马伊斯哈克之间的合同关系，该费用与罗媛无关，马舍木素要求罗媛承担转让费用无法律依据。同业竞争的赔偿款无支付凭证，且与罗媛无关系性，马舍木素要求罗媛赔偿亦无法律依据。故，马舍木素提出的反诉请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除罗媛与马舍木素及罗媛与马伊斯哈克签订的《武汉市房屋租赁合同》；二、马舍木素于本判决生效之日起十日内支付罗媛租金81586元；三、驳回罗媛其他诉讼请求；四、驳回尹剑其他诉讼请求；五、驳回马舍木素反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费362元，由马舍木素负担；反诉案件受理费6982元，由马舍木素负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67967；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郝 虹人民陪审员 刘 琳人民陪审员 李 俊二〇二〇年六月十六日书 记 员 方舒萍