新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初1733号 原告：闫清，女，1962年8月1日出生，汉族，无固定职业，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：周政印，四川法也律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张昆，四川法也律师事务所律师。 被告：闫峰，男，1967年8月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 被告：马志梅，女，1972年3月8日出生，回族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 二被告共同委托诉讼代理人：刘婕，新疆智瑞律师事务所律师。 原告闫清与被告闫峰、马志梅所有权纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫清委托诉讼代理人周政印、张昆，被告闫峰、马志梅共同委托诉讼代理人刘婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫清向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令两被告立即搬出原告所有的位于乌鲁木齐市××区房屋；2、请求人民法院判令被告支付房屋使用费205，500元（房屋使用费以1，500元／月为基数，从2009年7月22日开始计算至实际腾退房屋为止，现暂时计算至2020年1月2日立案之日，暂计205，500元）。事实和理由：2007年9月19日，原告与新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市血液中心（以下简称血液中心）签署《拆迁补偿安置协议》，双方约定拆除原告原有房屋，补偿一套位于乌鲁木齐市××区房屋，该房屋登记在原告个人名下。由于原告长期不在乌鲁木齐市居住，遂委托被告闫峰办理房屋相关事项并将该房屋出借给被告使用。此后，原告多次要求被告返还房屋，被告始终不配合腾退并继续占有使用原告的该房屋，双方产生纠纷。综上所述，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告闫峰、马志梅辩称，原告与两被告之间存在房屋买卖的法律事实，基于买卖关系，两被告居住并且履行支付房屋价款的义务，因原告的不停的单方增加房屋价款，不予履行过户义务，导致至今两被告并未取得涉案房屋的所有权，本案并非两被告侵占涉案房屋，也非两被告租赁原告的房屋。根据双方均作为证据的《拆迁补偿安置协议书》可以看出原告与两被告在该协议书签订之前已就涉案房屋的买卖达成合意。主要表现在，第一、闫峰并非闫清的亲弟弟，在我方提供的公证书及录音证据中均可以予以证实，录音证据中闫清提到其为了收回涉案房屋委托其亲哥哥闫光处理，说明闫清更相信其亲哥哥闫光而不是只有亲戚的闫峰，但是，在涉案房屋拆迁安置这么重要的事情上却委托闫峰，本身存在不合理性。第二、根据《拆迁补偿安置协议书》及新疆维吾尔自治区行政事业单位收款收据，可以证实当时拆迁安置房屋，由于房屋面积发生增大，所以，被告闫峰曾于2009年8月11日向血站支付的36，050元房款。录音证据中社区工作人员围绕这个事情连续询问了三次，社区工作人员问“那个血站高层盖好了以后，你们交款了没有”,原告的回答是闫峰没有交款，社区人员再问闫峰有交款时，原告回答是血站没有跟她说交款的事情，这三个连续的问题可以看出闫清不知道有房屋差价的事实，闫清不知道闫峰缴纳了房屋差价款的事实，血站也没有通知其在2009年8月11日缴纳房屋差价的事实，结合上述事实可以证实，原告在签订《拆迁补偿安置协议书》之前已经与两被告达成了房屋买卖的合意，并且将该合意告知了血站，因此，在签订了《拆迁补偿安置协议书》后，血站当然直接要求作为房屋实际所有人的两被告缴纳差价款，并没有要求闫清缴纳，虽然，原告强调该笔款项为两被告向原告支付的房租，只是一种申辩，并非事实。原告与两被告在签订《拆迁补偿安置协议书》前已经达成购房合意，原告也认可。在被告并未提及双方曾经以差价款作为购房款的前提下，原告代理人阐述了原告曾与两被告协商以《拆迁补偿安置协议书》中约定的差价款作为房价款的协商事实，可以看出原告与其代理人进行沟通，将真实情况告知其代理人，从而证实两被告于2009年8月11日向血站支付的36，050元并非房租，而是房款。经一步证实了双方之间存在购房的事实，并非两被告侵占原告房屋，也不是租赁关系。即使双方不存在买卖合同法律关系，也是原告自愿让被告居住，以回报被告照顾原告母亲，为原告母亲养老送终的行为。录音证据中，原告陈述其1999年就到了成都，为了照顾原告母亲，原告将房屋给被告居住，并且多次陈述，被告做到了照顾原告母亲，原告也做到了让被告居住涉案房屋的承诺。即使双方之间存在实际使用费的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第188条规定，民事案件的诉讼时效为三年，原告第二项诉讼请求的2009年至2016年的房屋使用费已经超过了诉讼时效。综上所述，请求依法查明事实，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，1、不动产权证书。2、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告闫清提供证据，1、2007年9月19日，签订的《拆迁补偿安置协议》一份，证明内容：拆迁人（甲方）为乌鲁木齐市血液中心，被拆迁人（乙方）为闫清，甲方按照乌鲁木齐基本建设程序，经市政府职能部门批准，并由乌鲁木齐市房屋拆迁管理办公室发放《拆迁许可证》在本市××路地段建血液检测楼。拆迁兰线范围内需要拆除乙方房屋壹间，建筑面积66.49平方米。甲方给乙方在就地安置二类住宅楼房壹套建筑面积为（含公用面积）90.88平方米。 2、《拆迁安置补充协议》一份，证明内容：根据实际房产测绘《房屋产权证》面积86.52平方米，甲方按照《房屋产权证》面积对乙方补偿面积缺少4.36平方米，按照原《拆迁补偿安置协议书》约定的单价2500元/每平方米，应退房款10900元，委托代理人为闫峰。 3、2019年12月10日，交易明细一份，证明内容：收支标志：收入对方账号：×××，账户金额10，900元。 4、2019年5月22日，乌鲁木齐市血液中心《通知》一份，证明内容：闫清女士：目前我单位正在为您办理在乌鲁木齐市××区住房不动产登记手续。根据税务部门的要求，原你已签订的《拆迁补偿安置协议》及《拆迁补偿安置补充协议》中的委托代理人，需要经过公证后方可具有代理资格。因此，请您尽快办理委托代理人公证手续，或者请您亲自签订《拆迁补偿安置协议》及《拆迁补偿安置补充协议》，并及时寄回至我单位。 5、2020年1月2日，《证明》一份，证明内容：闫清，性别:女，民族：汉族、身份证号：×××，于1983年转业分配至乌鲁木齐市血液中心工作，2003年辞职。该女士在乌鲁木齐市血液中心工作期间属于正式在编职工。 6、卷内备考表一份，证明内容：卖方：乌鲁木齐市红十字中心血站；买方：闫清；购买公有住房分户申请登记表，售房单位：乌鲁木齐市红十字中心血站，购房原因：自愿购房；售房单位意见：同意售房；售房单位人劳部门意见：同意购房。以上证据1-6证明：1、案涉房屋为乌鲁木齐市血液中心职工原住房的拆迁安置房，只有原告享有购买案涉房屋的资格，2、案涉房屋登记在原告名下，原告享有案涉房屋的所有权。 7、租房信息一份，证明内容：沙依巴克区阿勒泰路小区租房价格。证明：两被告占有、使用原告房屋22年，应支付22年的租金。 被告闫峰、马志梅对证据1-3的真实性、合法性认可，对证据的关联性不认可，该房屋是安置补偿房屋，之前属于原告的福利房，但是在2007年初的时候，原告将该房屋卖给了两被告，根据上述证据可以看出当时原告是委托的被告闫峰，实际上原告还有两个亲兄弟，叫闫光、闫忠，如果原告不是要将房屋卖给被告，完全可以委托亲兄弟而不是委托被告闫峰，由于福利房一直无法进行落户及转让，所以才出现了今天的局面。对证据4-6的真实性认可，关联性不认可，证据仅能证明该房屋在安置补偿之前属于原告的福利房。对证据7的真实性、关联性、合法性均不认可，不能作为任何依据。本院认为，原告闫清提供的证据1、3、4、5、6，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。对证据2，该《拆迁安置补充协议》没有合同的相对双方签字盖章，为空白合同，本院不予确认。对证据7，不能证明22年的租房价格和应当支付22年的租金，故本院不予确认。 被告闫峰、马志梅提供证据，1、《拆迁补偿安置协议》一份，证明：2007年，原告已与两被告达成了买卖房屋的合意，因此委托被告闫峰办理相关手续，并且由闫峰支付了本协议第三条第四款所约定的差价款36，050元。原告闫清对证据认可，认为不能达到两被告的证明目的，该证据仅表明原告委托被告闫峰代为签署协议，不能证明双方达成了合意。本院认为，双方当事人对证据无异议，本院予以确认。 2、付款凭证一份，证明：2009年8月11日，被告闫峰按照拆迁安置补偿协议约定支付房屋差价款36050元，进一步证明双方之间已经在履行买卖合同。原告闫清对证据的真实性、合法性均不认可，不能达到两被告证明的目的，该笔款项的性质为被告于1997年长期使用占有原告的拆迁前的房屋，支付的相关费用，原告与被告协商的是房屋拆迁后继续让被告使用，但被告应将以前使用房屋的费用按照拆迁的差价补偿给原告，后原告将该房屋交给被告使用，并由被告自己进行装修，原告以低于市场租金的价格给被告。本院认为，收款收据为乌鲁木齐市血液中心出具，交款认为闫峰，内容为：今收到房款叁万陆仟零伍拾元整（36，050元），加盖乌鲁木齐市血液中心财务专用章，原告闫清否认证据，并未提出反正证明，故本院对证据予以确认。 3、2013年7月23日、25日，两被告向原告的女儿汇款5万元的汇款单，证明：两被告履行了买卖合意中的支付房款义务，但是由于原告一直不予订立书面合同，及办理过户，因此两被告不敢再想其支付。原告闫清对证据的真实性、关联性、合法性认可，认为不能达到证明的目的，该款项为被告支付2009年-2014年的房屋租金，从支付价款金额体现出原告以低于市场租金的价格让被告使用房屋，被告陈不想再支付其他费用，如双方已经协商购房价格为房屋拆迁差价，那么不存在再支付其他费用，被告自己的陈述存在矛盾。本院认为，双方当事人对证据真实性、关联性、合法性无异议，故本院对证据予以确认。 4、房地产评估结果一份，证明：双方之间达成合意的房价的基础是98，265.53元。原告闫清认为证据证明房屋归其所有，仅在2007年5月15日的价格进行评估，不存在与被告约定价款的行为，本院认为，证据为乌鲁木齐市血液中心对房屋拆迁前的房屋评估结果，对证据的真实性本院予以确认。 5、房屋装修合同一份以及房屋内相关家具购买票据，证明：双方达成买卖合意后，两被告已将房屋视为自己的房屋，并进行了装修。原告闫清认为合同证明了两被告对房屋进行了装修，因原告长期不在乌鲁木齐市，将该房屋交与被告使用，由被告自行进行装修，原告以低于市场租金的价格让被告使用，与事实相符，不能证明双方存在买卖合同行为。本院认为，原告闫清对证据未否认，故本院对证据予以确认。 6、入住须知一份，交付使用验收清单一份，证明：双方达成买卖合意后，两被告办理了相关入住手续。原告闫清对证据认可，认为证据不能达到证明目的，因该房屋为原告出租给被告使用，被告签订交付使用验收单、入住须知，系原告履行出租交房义务的正常行为。本院认为，双方对证据均认可，故本院对证据予以确认。 7、公证书一份、户口本复印件，证明：原告的母亲是谭锦兰，原告有两亲兄弟，闫光、闫忠，被告闫峰实际落户在谭锦兰的名下，系谭锦兰的养子。原告闫清认为公证书没有闫峰的信息，根据户口信息体现闫峰登记户口上，与本案没有关联性。本院认为，证据为公证书一份、户口本复印件，原告闫清对证据真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。 8、录音证据一份，证明：房屋是原告申请的福利房，双方之间曾经达成过买卖合意，并且原告也认可向其支付5万元房款，根据双方的对话，可以看出实际上原告将房屋在2007年初已经确定要卖给两被告，因为就连拆迁安置协议中所约定的差价款也是由两被告进行支付的，并且在谈话中，原告多次提到让被告居住房屋以及购买房屋的原因是为了照顾原告的母亲，并且最后一段中提到作为姐姐的原告让被告住20年将近30年的房屋，是原告自愿的。原告闫清认为不清楚通话的主体是否是原告，即使是原告，凭该份录音证据，原告与被告讨论房屋买卖也是2012年的事情，并非被告所称在签订拆迁安置补偿协议时就有买卖合同达成合意，且双方未就房屋买卖达成一致意见，原告也称要求被告支付相应租金，被告拒不支付，不足以证明双方就房屋买卖达成事实的约定。本院认为，原告闫清未否认证据，也未提出反证证明证据的不真实性，本院对证据真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：，原告闫清与被告闫峰为亲戚关系，被告闫峰与被告马志梅为夫妻关系。1996年6月30日，原告闫清以乌鲁木齐市红十字中心血站职工身份参加房改，取得了位于乌鲁木齐市××路建筑面积54.91平方米的房屋，支付房屋价款10，666.6元，占有产权比例67%。从1997年起，原告闫清将该房屋交由被告闫峰一直居住。2007年2月26日，因市政建设需要对该房改房征迁，经乌鲁木齐市血液中心委托新疆正阳房地产评估测绘有限公司对房屋进行评估，2007年5月15日出具《房地产评估结果》，该房屋的市场价为98，265.53元。2007年9月19日，被告闫峰受原告闫清的委托，与拆迁人乌鲁木齐市血液中心签订了《拆迁补偿安置协议》，根据合同约定，给原告闫清就地安置二类住宅楼房一套，建筑面积90.88平方米，原告闫清需要补交房屋价差36，050元。2009年7月22日，安置房屋竣工。2009年8月11日，被告闫峰向乌鲁木齐市血液中心交付了房款36，050元（房屋差价款），乌鲁木齐市血液中心向被告闫峰交付了乌鲁木齐市阿勒泰路11号1栋2单元1102室房屋，被告闫峰办理了入住手续并对房屋进行了装修，一直使用房屋至今。2013年7月23日，被告闫峰、马志梅向原告闫清的女儿武希西汇款20，000元，7月25日汇款30，000元。2019年11月1日，原告闫清取得了该安置房屋新（2019）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号不动产权证书。2019年12月10日，乌鲁木齐市血液中心根据实际房产测绘《房屋产权证》面积为86.52平方米，按照《房屋产权证》面积对原告闫清补偿面积缺少4.36平方米，按照原《拆迁补偿安置协议书》约定的单价2，500元/每平方米，退房款10，900元。将款项10，900元支付给原告闫清。 本院认为，原告闫清与被告闫峰、马志梅之间为亲戚关系，亲戚之间往来应当讲礼数，明事理，讲公平，重情义。相互尊重，互相往来，以礼相待，亲戚之间应当越走越亲，相互要有感恩之心相待，珍惜一生一世的亲情情份。本案中，被告闫峰与原告闫清为姐弟关系，原告闫清从1997年起就将自己的房改房交给被告闫峰长期居住，双方并没有书面或口头约定房屋的租金，十多年来，基于亲情关系，相互帮助和扶助，双方都应有感恩的心里善待对方。现原告闫清主张要求被告闫峰、马志梅立即搬出位于乌鲁木齐市××区房屋，本院认为，原告闫清基于产权置换取得涉案房屋的不动产权，作为不动产物权的所有权人，对物权具有占有、使用、收益和处分的权利，要求被告闫峰、马志梅从涉案房屋搬迁，请求合理，本院予以支持。但是在行驶物权所有权时，应当尊重被告闫峰、马志梅对涉案房屋进行了装修并居住使用该房屋十多年的事实，应本着互谅互让，平心静气，充分理解体谅，共同协商解决的原则，妥善化解矛盾。对原告闫清的该项诉讼请求，本院认为应当给予被告闫峰、马志梅合理的搬迁期限，应当给予被告闫峰、马志梅三个月的合理搬迁期限为宜。 关于原告闫清主张要求被告闫峰、马志梅支付房屋使用费205，500元（房屋使用费以1，500元／月为基数，从2009年7月22日开始计算至实际腾退房屋为止，现暂时计算至2020年1月2日立案之日，暂计205，500元）。本院认为，在被告闫峰、马志梅占有、使用房屋期间，双方并没有书面或口头约定过对房屋租赁和支付租金，原告闫清也未主张过房屋租金事宜。本院结合双方亲戚关系事实，以及以往使用房屋的事实和日常生活经验，本院认为，在本案争议发生前，被告闫峰、马志梅对该房屋是无偿使用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告闫峰、马志梅辩称，双方达成房屋买卖合意，因被告闫峰、马志梅所举证不足以证明双方达成买卖房屋合意的事实，故本院不予采信。在房屋拆迁安置房交房时，被告闫峰交纳的房款36，050元，可视为被告闫峰作为原告闫清代理人替原告闫清交纳购房款。对于被告闫峰、马志梅向原告闫清的汇款50，000元，原告闫清否认是被告闫峰、马志梅支付的购房款，而认为是支付的房租。本院认为当事人从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺原则。由于被告闫峰、马志梅所举证据不足以证明双方达成买卖房屋合意。该款项作为支付房租不合情理，应当视为为被告闫峰、马志梅单方支付了部分购房款。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条、第三十九条之规定，判决如下： 一、被告闫峰、马志梅于本判决生效后三个月内搬出原告闫清位于乌鲁木齐市××区房屋； 二、驳回原告闫清要求被告闫峰、马志梅支付房屋使用费205，500元的诉讼请求。 案件受理费4382.50元，减半收取2191.25元（原告闫清已预交），由原告闫清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  吴卫东 二〇二〇年六月十二日 书记员  王 珊