陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终5256号 上诉人（原审被告）：陕西崇信实业发展有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：刘育涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王运，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被上诉人（原审原告）：何层尚，男，1985年9月14日出生，汉族，农民，现住西安市长安区（进步村）。上诉人陕西崇信实业发展有限公司（以下简称：崇信公司）因与被上诉人何层尚商品房销售合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2019）陕0118民初5016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年5月9日何层尚（买受人）与崇信公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同主要约定，何层尚在崇信公司处购买位于户县XX镇XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号房，面积56.05平方米，套内建筑面积45.38平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.67平方米。房屋总价款218595元。关于产权登记的约定。出卖人应当在商品方交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订之后，何层尚按照合同约定的付款方式向崇信公司支付了房屋总价款，崇信公司向何层尚交付房屋并开具了增值税发票。2017年6月何层尚缴纳了房屋专项维修资金；2018年9月11日何层尚缴纳了契税。另查，由于尚未取得规划验收合格证，崇信公司未在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2019年9月2日何层尚诉至一审法院，请求同前。何层尚诉至一审法院称，2017年5月9日我与崇信公司签订《商品房买卖合同》，在崇信公司处购买位于户县XX镇XX街XX号XX幢XX单元XX层XX号房，面积56.05平方米，总价款218595元，崇信公司于2017年8月1日向我交付房屋，按照买卖合同第十五条约定，崇信公司未在约定期限内为何层尚办理房屋登记产权证书，应承担2%的违约责任，现要求：1、依法判令崇信公司支付违约金4371.90元；2、要求崇信公司立即办理房产证；3、本案诉讼费由崇信公司承担。崇信公司辩称，双方签订《商品房买卖合同》属实，且在规定期限内交房亦无争议。何层尚起诉引用合同第十五条之规定不正确。首先，按照合同第十五条约定，买受人在规定期限内未取得房产证的，同时具备两个条件，出卖人才承担2%的违约金，即 “在规定期限内” “如因出卖人原因”。 首先，该条约定的90日是出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限，不是何层尚取得房产证的期限，双方合同中没有约定取得房产证的期限，又无补充协议，何层尚要求崇信公司承担违约责任没有依据；其次，“如因出卖人原因”，反言之，不能归责于出卖人的责任或原因，则不承担违约责任。目前，我公司除规划验收资料外，其余资料已全部提交，只因没有规划验收合格证而导致何层尚不能办理房产证，由此可见，该因素系政府行为，是地方政策导致，而并非是崇信公司的责任，综上，应驳回何层尚的诉讼请求。一审法院认为，何层尚、崇信公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。何层尚按照约定方式支付购房款后，崇信公司负有按照约定交付房屋并转移标的物所有权的义务。《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，应提供必要的证明文件，完成房屋的初次登记。现崇信公司逾期未向房屋产权登记机关提交必要的证明文件，致使何层尚未在规定期限内取得房产证，何层尚依据合同约定要求承担违约责任，一审法院予以支持。对何层尚主张崇信公司立即办理房产证，关于崇信公司办理房产证的义务分为办理“整体”产权证和“个人”产权证两种。“整体”产权证的所有权人为出卖方（崇信公司），亦是办理“个人”产权证的必要条件，本案中，崇信公司尚未取得“整体”产权证，缺乏办理“个人”产权证的前提，且在实践中，在取得“整体”产权证的前提下，何层尚个人亦可以不通过出卖方自行办理房产证，故办理“个人”产权证的行为不必然是崇信公司的义务，对此请求一审法院不予支持。对于崇信公司辩称“在规定期限内”并非买卖合同中第十五条约定的90日，而是双方对此并未明确约定期限，首先，双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定，“崇信公司在90日内应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，同一条文中又规定“在规定期限内”，应推定该期限亦为90日；其次，该合同系格式合同，由崇信公司提供，在双方产生争议后应作有利于何层尚的解释，故对崇信公司该辩称，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、陕西崇信实业发展有限公司于判决生效后15日内支付何层尚违约金4371.90元；二、驳回何层尚其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由陕西崇信实业发展有限公司负担。宣判后，崇信公司不服，向本院提起上诉称，首先，一审法院未查明案件事实。一审法院在调查案件事实上，没有进一步查明未能办理房产证的客观原因，认定其公司应承担违约责任是错误的。其公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》，双方均按合同约定履行。其公司向法院提供了其公司因扶持政策不到位的解决方案、其公司递交鄠邑区住房建设规划局函，以及已规划审批的图纸，表明其公司已经履行申请规划验收的相关手续，因政府原因未能及时进行规划验收，一审法院应当进行进一步查明，确定是否为其公司过错造成，是否应由其公司承担该过错责任。一审法院支持被上诉人要求其公司承担违约责任的请求错误。双方签订《商品房买卖合同》中“因出卖人的原因”造成合同不能按期履行，应属出卖人故意行为造成，现其公司未能办理房产证，确系政府行为、地方政策导致，并非其公司故意行为，系其公司不能操纵之外的原因造成，一审法院认为是其公司的行为致使未能办证，显然与客观事实不符。其公司与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”中的“规定期限内”不能随意推定，应属双方约定不明确。何时办理出房产证不是能够在合同中明确约定的。综上，请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。 何层尚辩称，崇信公司对项目施工未完成，达不到相关部门的验收标准。其刚开始买房的时候，崇信公司并未告知其相关情况，崇信公司私自改变小区规划导致无法通过验收办理房产证，根本不是政府原因造成。合同文本是制式合同，“规定期限内”是指约定期限，崇信公司未按合同约定办理房产证，之前崇信公司承诺集中供暖现在也未实现，现在市政供暖、车位均未解决。综上，认为一审判决正确，应予维持。经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，何层尚与崇信公司签订的《商品房买卖合同》符合意思自治原则，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应依约享有权利、履行义务。本案存在崇信公司未能在商品房交付使用后90日内，将由其公司提供的资料报产权登记机关备案并使何层尚至今未能取得案涉房屋产权证书的事实。故本案的焦点问题是：上述未能依约报备产权登记资料并致使何层尚无法取得房屋权属证书的事实，是否系因崇信公司的违约行为所致。首先，本案并不存在因不可抗力部分或全部免除崇信公司违约责任的法定情形；且亦未发生订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。其次，案涉项目涉及拆迁安置法律关系。本案事实表明，崇信公司未能依约提交办证资料的原因，系因其公司未能完成涉及拆迁安置的6号楼的清场拆建工作，导致案涉3号楼在内的“崇立上林华府”项目的相关审批手续未能报批，并进一步导致崇信公司不能依约提交资料报产权登记机关备案。依据上述事实，无论案涉拆迁问题所导致的无法提交办证资料的后果，是否系因崇信公司的违约或过错行为所造成，依据我国合同法第一百二十一条的规定，崇信公司均应依法承担违约责任。最后，案涉《商品房买卖合同》中第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，“出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金。”可见，依据上述合同条款的明确约定，崇信公司主张一审法院随意推定其公司办证提交资料“规定期限”的理由，明显不能成立，且一审法院认定的违约金数额与双方合同约定相符，应属恰当。综上所述，一审判决正确，应予维持。崇信公司的上诉请求依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陕西崇信实业发展有限公司预交的50元二审案件受理费，由陕西崇信实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二○年六月九日  书 记 员  陈     歆    1