河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初2569号原告：华润置地（郑州）有限公司，住所地：郑州市二七区铭功路与自由路交叉口华润大厦3404室。统一社会信用代码：91410000553158035X。法定代表人：茅铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩萌、张璐璐，河南博云天律师事务所律师。被告：于昊，男，1988年4月15日出生，汉族，住郑州市金水区。原告华润置地（郑州）有限公司与被告于昊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（郑州）有限公司的委托诉讼代理人韩萌、张璐璐到庭参加诉讼，被告于昊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（郑州）有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《商品房买卖合同》（编号：180××××4842）及补充协议已解除；2.判令被告于昊向原告返还二七区××、××单元××号房屋，并配合原告办理《商品房买卖合同》备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续；3.判令被告于昊向原告返还代偿款1087588.53元，并承担本案律师费20000元；4.判令被告于昊向原告支付补偿金（截至2019年11月25日为66882元，此后的补偿金数额以1107588.53元为基数，按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；5.确认原告有权从被告于昊已付房款中扣除上述诉讼请求中所列的全部款项；6.本案诉讼费由被告承担。本案审理期间，原告申请撤回了第1、2、5项诉讼请求。事实和理由：2018年2月8日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》（编号：180××××4842），购买原告开发的位于二七区××、××单元××号房屋，购房款1494990元，含首付款454990元、商业贷款104万元。合同附件四约定如××未按期向按揭银行还款，导致出卖人承担担保责任的，其应当向出卖人支付全部代偿款，赔偿出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以代偿款及损失赔偿金为基数按照日万分之五的标准支付补偿金。2018年2月24日，原、被告与中国农业银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称农行金水支行）签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告从该行贷款104万元，由原告提供连带责任保证担保。因被告未按约还款，农行金水支行向郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院（2019）豫0105民初15588号民事判决判令被告向农行金水支行偿还贷款本金1032474.85元及利息、复利、罚息等，并判令原告承担连带责任。判决生效后，被告拒不履行，原告于2019年7月24日代被告还款1087227.41元，又于8月19日代被告还款361.12元，共计1087588.53元。被告的行为已构成严重违约，给原告造成了重大损失。2019年8月底，原告通知被告解除《商品房买卖合同》，并多次要求起偿还代偿款，承担违约责任，但其毫不理会，且至今也未向原告返还房屋。为维护合法权益，故原告依法提起诉讼。被告于昊未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年2月8日，原告华润置地（郑州）有限公司（出卖人）与被告于昊（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××4842），合同约定的主要内容为：被告购买原告开发的位于二七区××、××单元××号房屋；该商品房的单价为17640元/㎡，建筑面积84.75㎡，总金额为1494990元；付款方式为2018年2月8日现金付款454990元，剩余1040000元商业贷款，付款时间为2018年3月24日。××逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等，其中附件四中约定：6(1)如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。(2)××没有按本条第(1)小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。(3)如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。上述合同签订后，被告交付了首付款，并于2018年2月24日与农行金水支行签订《个人购房担保借款合同》，原告系该合同保证人。合同约定农行金水支行向被告提供上述住房的案件贷款104万元，上述房产为抵押物，原告自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止为借款人的债务承担连带保证责任。后农行金水支行向被告发放了上述贷款，但被告未按约定及时偿还贷款，农行金水支行遂将于昊、华润置地（郑州）有限公司诉至法院，河南省郑州市金水区人民法院经审理作出（2019）豫0105民初15588号民事判决书，判令于昊于判决生效后十日内给付农行金水支行本金1032474.85元，利息（含复利、罚息）22048.69元（计至2019年3月1日，2019年3月2日至实际还款之日利息按照合同约定计算）；华润置地（郑州）有限公司对上述还款义务承担连带责任保证。案件受理费由于昊、华润置地（郑州）有限公司负担7053元。判决生效后，华润置地（郑州）有限公司于2019年7月24日代于昊向农行金水支行还款1087227.41元，后又于2019年8月19日代偿361.12元。2019年9月3日，农行金水支行出具代偿证明称华润置地（郑州）有限公司已于2019年8月19日代于昊偿还了贷款本息及诉讼费共计1087588.53元。2019年8月30日，原告作出《解除函》，主要内容为通知被告因原告已于2019年8月19日向银行代偿所担保贷款本息，故双方所签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××4842）已于2019年8月19日解除，被告应向原告还款、赔偿及支付补偿金，并承担相关违约责任。该《解除函》于作出当日向被告进行邮寄送达。因本案纠纷，原告（甲方）与河南博云天律师事务所（乙方）签订《专项法律顾问服务合同书》委托律师进行诉讼，约定每起案件前期固定费用为20000元（含一审、二审、再审、发函重审），甲方应当自收到案件立案通知书后7个工作日内向乙方支付前期固定费用的30%，若案件生效判决达到甲方诉讼目的，下余固定费用于生效裁决签收后7个工作日内结清，否则下余固定费用不再支付。2020年6月1日，原告已支付律师费6000元。本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案原告华润置地（郑州）有限公司依据合同约定为被告于昊承担了保证责任，于2019年8月19日代于昊向农行金水支行偿还了贷款本息及诉讼费共计1087588.53元，原告有权要求被告返还上述代偿款，故对原告主张判令被告返还代偿款的请求本院予以支持。原告主张的律师费目前虽仅支付6000元，但根据《专项法律顾问服务合同书》所约定的内容及本案实际情况，原告应当支付剩余的14000元律师费，上述费用均应由被告承担，故为减轻当事人诉累，本院支持原告所主张的20000元。对原告主张的补偿金，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，本院支持按日万分之五标准，自2019年7月24日起以1087227.41元为基数计算至2019年8月18日止，自2019年8月19日起以1087588.53元为基数计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起以1093588.53元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止的补偿金，对原告的过高请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告于昊于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司返还代偿款1087588.53元及律师费20000元；二、被告于昊于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（郑州）有限公司支付补偿金（补偿金按日万分之五标准，自2019年7月24日起以1087227.41元为基数计算至2019年8月18日止，自2019年8月19日起以1087588.53元为基数计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起以1093588.53元为基数计算至实际清偿之日止，剩余14000元律师费自原告实际支付之日起至被告实际清偿之日止）；三、驳回原告华润置地（郑州）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15370元，减半收取7685元，由原告华润置地（郑州）有限公司负担35元，由被告于昊负担7650元，剩余7685元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇二〇年六月十二日书记员  刘宏龙