太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初800号原告：李保和，男，1953年3月21日出生，汉族，太原市村民，住太原市。委托代理人：李伟（系原告李保和之子），男，1982年2月16日出生，汉族，太原市村民，住太原市。被告：武岳，男，1987年8月7日出生，汉族，陕西西安万流物资贸易有限公司员工，现住陕西省西安市新城区。原告李保和与被告武岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李保和及其委托代理人李伟、被告武岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保和向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金5694.5元、物业费199.2元共计5893.7元；2.被告赔偿原告由其造成的经济损失1000元；3.本案诉讼费被告承担。事实和理由：2013年10月1日被告因需要与原告签订租房协议，协议约定原告将位于太原市尖草坪区公园湾小区7号楼4单元101室出租给被告武岳使用（租期为三年），从2013年10月1日至2016年10月1日，该房屋租金每个月为人民币700元，租房期间的水、电、煤气、暖气和物业管理费由被告承担，租金支付方式为每6个月支付一次，2016年10月1日协议期满后被告说其虽然买下人和美的房子但钥匙还没有拿到，还要继续租用原告的房屋，2016年10月1日至2017年4月被告支付原告租金4200元，2017年4月至10月1日被告支付原告租金4200元，2017年10月1日双方同意6个月房子租金为5000元，2017年10月1日至2018年4月1日被告付给原告房租5000元，2018年4月1日至10月1日应付半年租金时被告提出因老婆生孩子资金困难，原告同意在2019年4月1日被告给付原告一年房屋租金10000元，2019年10月25日被告在原告不知情况之下一走了之，期间被告不但未付原告6个月房租，还欠下小区各项物业费用，原告为此多次讨要被告拒绝支付，据此请人民法院依据相关法律规定依法作出判决。被告武岳辩称，房款是预付的，其认为房租欠按半年租金5000元计算的25天，合同当时没有约定支付物业费，电费不欠，欠一点水费和公用电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李保和提交了证据租房协议原件一份，并陈述2013年10月1日双方签订了租房协议，被告租原告房屋一套，协议约定期限为三年，租房费每月700元，每半年付一次，提前半个月付下半年的租金，租房时间从2013年10月1日-2016年10月1日；被告武岳的质证意见为认可原告的陈述及提供的证据。原告李保和陈述合同签订后，截止2016年10月1日合同到期，被告继续续租，没有再签订书面合同，此后合同没有发生变化，还按以前的合同履行，2017年10月1日房屋租金变为每半年5000元，没有继续签订书面合同，只是口头协议；被告武岳的质证意见为认可原告的陈述。原告李保和陈述2017年10月1日除了变更约定租金每半年5000元外没有变更其他内容；被告武岳的质证意见为没有变更其他内容，就是涨了租金，其他都没变。原告李保和陈述2013年10月1日被告开始在房屋内居住，一直住到了2016年10月1日合同到期后，被告继续居住到2019年10月25日；被告武岳的质证意见为认可原告的陈述。原告李保和陈述在2017年10月1日租金变更为每半年5000元之前，房屋租金已经全部付清，到了2017年10月1日变更租金为每半年5000元之后，2018年4月1日被告支付了5000元租金，2019年4月2日被告支付1万元，被告李保和的代理人李伟陈述没有书面证据，只有2019年4月2日被告妻子给其发过一个短信，短信内容为“大哥，你让叔叔过来拿一下房租，我没有他电话”；被告武岳的质证意见为2017年10月1日之前的陈述其认可，2017年10月1日之后的陈述其不认可，2017年10月1日其支付原告5000元，2018年4月1日其支付原告5000元，2019年4月2日其支付原告1万元，此后再未付款；原告李保和的质证意见为不认可被告说的2017年10月1日付了其5000元，当时2017年10月1日说的是住够半年再付房租；被告武岳的质证意见为不认可原告的陈述。被告武岳提交了证据通话记录单，其妻子的短信，证明2019年4月2日给原告付过钱；原告李保和的质证意见为认可被告提供的证据。原告李保和陈述2018年9月28日因为被告打电话说老婆要生孩子，经济比较紧张，暂缓付款，其就同意了，所以2019年4月2日付了其1万元；被告武岳的质证意见为认可原告的陈述。原告李保和陈述暂缓付款付的2018年4月1日-2019年4月1日一年的房租1万元；被告武岳的质证意见为暂缓付款付的2018年10月1日-2019年4月1日半年的5000元。原告李保和提交了证据南下温村公园湾小区物业部证明一份并陈述2019年10月25日被告搬走，尚有公用电费36元、及水费163.2元未交清；被告武岳的质证意见为原告说的对，认可原告提供的证据，这个应该其付。依据有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2013年10月1日，李保和作为甲方、武岳作为乙方签订了《租房协议》，协议约定：甲方：公园湾小区7号楼4单元101房甲方提供乙方，水电暖电卡，90平米住房一套供乙方居住，期限为三年，租房费每月柒佰元，每半年付一次，提前半个月付下半年的租金，租房时间从2013年10月1日起至2016年10月1日止；乙方：在居住期间不能任意改变房间结构，不能在房间内做加工食品工业用品非法活动，否则甲方有权终止协议。2016年10月1日《租房协议》到期后，原被告口头约定被告继续租住原告的房屋。2017年10月1日原被告口头约定房租变更为每六个月5000元。2019年10月25日被告武岳搬离原告李保和的房屋。2019年11月12日南下温村公园湾小区物业部出具《证明》：今证明武岳，男，汉族，1987年8月7日，太原市迎泽区南牛肉巷17号楼103号居民，现住太原市尖草坪区大同路人和美小区19号楼1单元1层中户，身份证：×××。武岳自2013年10月起到2019年10月底一直租房居住于我公演湾小区7号楼4单元101室（该房为南下温村村民李保和所有）。武岳租房期间内电费、水费、暖气费等所有费用由他本人缴纳，现武岳欠物业2019年度部分费用未交，如下：公用电费用：36元；水费：2019年5-10月份水表指数526-475,51吨水*3.2元，水费共计费用163.2元；共计欠费199.2元。特此证明。证明人：“武岳2013年至2019年10月在本小区租房居住，李富生签名捺印”（手写），南下温村公园湾小区物业部加盖公章。“电话155XXXXXXXX物业修理工李拴喜签名捺印2019年10月25日”（手写）。本院认为，原、被告争议的焦点为2017年4月1日被告武岳是否向原告李保和支付了5000元的房租、2017年4月1日后的房租付款方式为预付还是后付。一、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中原告李保和与被告武岳在2016年10月1日《租房协议》到期后，原、被告口头约定被告继续租住原告的房屋，2017年10月1日原、被告口头约定房租变更为每半年5000元，其他租房条件未变更，被告武岳无证据证明其在2017年10月1日支付给原告李保和5000元的房租，但双方在之前的书面租房合同中约定房租为每半年付一次提前半个月付下半年的租金，双方在之后的口头租房协议中并未对付款方式作出变更，付款方式应为预付，且预付房租也符合日常交易习惯，故应当认定被告武岳已支付了原告2017年10月1日至2018年4月1日半年的房租5000元。2019年10月25日被告武岳搬离原告李保和的房屋，被告武岳应支付原告李保和25天的房屋租金694元。二、对于原告李保和要求被告武岳支付物业费199.2元的诉讼请求，依据物业提供的证明被告武岳尚欠公用电费及水费共计199.2元，被告武岳对此也表示认可，故被告武岳应支付原告李保和公用电费及水费199.2元。三、对于原告李保和要求被告武岳赔偿原告由其造成的经济损失1000元的诉讼请求，因原告李保和未提供证据证明其损失，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：一、被告武岳于本判决生效之日起十日内支付原告李保和房屋租金694元、公用电费36元、水费163.2元。二、驳回原告李保和的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李保和负担22元，被告武岳负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 息 争 二○二〇年六月二十八日法官助理 郑莉秀书 记 员 钱 琳