天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初8820号原告：陈莹，女，1985年4月8日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：韩刚（夫妻关系），1982年4月15日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张征，天津众辉律师事务所律师。被告：天津物产浩英集团有限公司，住所地天津市河北区建昌道65号。法定代表人：刘建平，董事长。委托诉讼代理人：许崇辉，天津允公律师事务所律师。被告：刘锁，男，1972年9月9日出生，汉族，住天津市河北区。第三人：曹玉香，女，1952年4月12日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：曹玉兰（姐妹关系），1951年1月15日出生，汉族，住天津市河北区。原告陈莹与被告天津物产浩英集团有限公司、刘锁及第三人曹玉香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈莹及委托诉讼代理人韩刚、张征，被告天津物产浩英集团有限公司的委托诉讼代理人许崇辉，第三人曹玉香的委托诉讼代理人曹玉兰到庭参加了诉讼，被告刘锁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈莹向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告刘锁签订的房屋买卖合同有效；2.判决确认位于河北区房屋所有权为原告所有；3.判令被告天津物产浩英集团有限公司协助原告办理产权登记手续；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人曹玉香与天津腾达房地产开发有限公司在2002年12月5日签订购买位于河北区房屋买卖合同，收楼之后在2006年5月7日将该房屋转让给刘锁，刘锁在2013年5月18日将房屋出售给原告，价款为70万元，原告付清房款并使用房屋，但产权证一直未能办理。被告天津物产浩英集团有限公司未能证实房屋发票不是腾达公司开具的，也不能证实财务专用章不是腾达公司的，李超为腾达公司销售代理负责人，其表见代理行为后果应由天津物产浩英集团有限公司承担，由于天津腾达房地产开发有限公司迟迟不履行义务，为维护自己合法权益，故诉至法院要求判如所请。天津物产浩英集团有限公司辩称，腾达公司与曹玉香从未建立过商品房买卖合同关系，刑事判决书中认定的合同诈骗行为是同一事实和同一法律关系，且该判决中认定涉案商品房买卖合同中加盖的腾达公司的印章是伪造的，该合同并非腾达公司的真实意思表示，腾达公司没有收到过曹玉香任何房款，腾达公司没有为曹玉香办理产权登记的义务，所以我公司不同意原告的诉讼请求。刘锁未作答辩。曹玉香述称，我已将房屋卖给了刘锁，原告的诉讼请求与我无关。本院经审理认定事实如下：2010年5月，天津市腾达房地产开发公司名称变更为天津市腾达房地产开发有限公司。2010年10月12日，天津市腾达房地产开发有限公司名称变更为天津市天物置业有限公司。2016年5月18日，天津市天物置业有限公司被注销，该公司债权、债务及公司财产由被告天津物产浩英集团有限公司负责。本案审理中，原告提交《天津市商品房买卖合同》一份，该合同于2002年12月5日签订，甲方：天津市腾达房地产开发公司，委托代理人：天津市中实置业发展有限公司，乙方：曹玉香。合同约定天津市腾达房地产开发公司将公司名下坐落河北区房屋一套出售给第三人曹玉香，房价款164568元。同时原告提交加盖天津市腾达房地产开发公司财务专用章，由曹玉香购买该房屋价款为164568元的第0062052号销售专用发票一张。曹玉香以8万余元价款购买该房后，2006年5月7日，其与被告刘锁就该房屋签订了《商品房买卖协议》，协议约定刘锁以328000元价格购买该房，实际刘锁以80000元从曹玉香处购得该房。刘锁购得此房后，2013年5月18日，其又与原告陈莹就该房签订《房屋买卖（居间）合同》，陈莹最终以700000元购买该房，购买后至今未能办理过户手续，现该房权利人仍为天津市腾达房地产开发公司。另查，2012年4月5日，天津市河西区人民法院出具了（2012）西刑初字第110号刑事判决书，其中载明：“2003年5月，被告人李超以天津市中实置业发展有限公司法人代表名义，使用与天津市腾达房地产开发公司印鉴不符的合同专用章，与被害人曹某某签订天津市商品房买卖合同及协议书，向其出售天津市河北区的商品房一套，骗取被害人曹某某现金人民币87000余元。”李超因犯合同诈骗罪被判有期徒刑。2003年8月20日，天津市公安局出具公刑技（2003）第0699号刑事科学技术鉴定书，认定第0062052号销售专用发票上盖有的印文与天津市腾达房地产开发公司提供的“天津市腾达房地产开发公司财务专用章”印文非为同一印模盖印形成。现原告以诉称为由要求判如所请，被告天津物产浩英集团有限公司则以辩称为由表示不同意原告的诉讼请求，被告刘锁经本院合法传唤未能到庭应诉。上述事实，以当事人陈述及书证为凭，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为第三人曹玉香与天津市腾达房地产开发公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系，原告是否对被告天津物产浩英集团有限公司取得了要求办理涉案房屋转移登记的权利。综观本案，因案外人李超以天津市中实置业发展有限公司法人代表名义，使用与天津市腾达房地产开发公司印鉴不符的合同专用章，与曹玉香签订了涉案房屋的《天津市商品房买卖合同》，该《天津市商品房买卖合同》第十八条明确写明“本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效”，且第0062052号销售专用发票上盖有的印文与天津市腾达房地产开发公司提供的“天津市腾达房地产开发公司财务专用章”印文非为同一印模盖印形成，故曹玉香与天津市腾达房地产开发公司之间就涉案房屋不存在合法有效的房屋买卖关系，双方签订的《天津市商品房买卖合同》无效。同时，刘锁未经涉案房屋权利人天津市腾达房地产开发公司同意，自行与原告就该房屋签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同系原告与刘锁真实意思表示，本院对该合同的有效性予以确认，但刘锁对涉案房屋并不享有权利，刘锁与原告签订的《房屋买卖（居间）合同》不能导致房屋权利转移。即使原告以70万元价款从被告刘锁处购得房屋，因《天津市商品房买卖合同》自始无效，所以原告无法取得要求被告天津物产浩英集团有限公司办理涉案房屋产权转移登记的权利，原告该部分主张不予支持。至于原告主张李超为腾达公司销售代理负责人，其表见代理行为后果应由天津物产浩英集团有限公司承担一节，因李超使用与天津市腾达房地产开发公司不符的印章与曹玉香签订《天津市商品房买卖合同》的行为已被生效刑事判决认定为合同诈骗罪，故该行为不能再评价为有效的表见代理行为，且表见代理的制度宗旨是为维护交易安全，其保护对象必须是支付了合理对价的善意相对人，而曹玉香当时仅实际支付8万余元房款，明显不属于合理对价，故曹玉香的购房行为不符合表见代理构成要件，该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：一、原告陈莹与被告刘锁签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、驳回原告陈莹的其他诉讼请求。案件受理费5400元、公告费560元，由原告陈莹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长 高 治审判员 杨 君审判员 苑治臣二〇二〇年六月二十八日书记员 韩婉婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。