天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终4517号上诉人（原审被告）：天津滨之峰企业管理咨询有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽和平路98号。法定代表人：刘慧珍，经理。委托诉讼代理人：费新颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津极地旅游有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）响螺湾商务区第61号。法定代表人：曲乃杰，董事长。委托诉讼代理人：雍婧，北京东卫（天津）律师事务所律师。上诉人天津滨之峰企业管理咨询有限公司（以下简称滨之峰公司）因与被上诉人天津极地旅游有限公司（以下简称极地旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2018）津0116民初4163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人滨之峰公司的委托诉讼代理人费新颖、彭文聪，被上诉人极地旅游公司的委托诉讼代理人雍婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滨之峰公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院存在程序违法，应追加天津市滨海新区中心商务区管委会为本案第三人，上诉人认为其应为本案的必须进行共同诉讼的当事人，如果不追加其会造成无法查明事实，由于其该管委会将上诉人进行招商，上诉人才与被上诉人签订租赁合同以及后续进行相关经营活动，但管委会为履行其承诺的优惠政策造成上诉人经营困难，政府出台的相关优惠政策系合同成立的前提条件，此应为被上诉人的先合同义务，在其未履行该义务的情况下，一审法院判令上诉人承担租金给付义务没有事实依据。不同意给付暖气费和违约金。极地旅游公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人所主张追加的天津市滨海新区中心商务区管委会并非本案涉案合同的当事人，上诉人亦未提供任何证据证明三方之间曾就相关优惠政策问题签署协议，对上诉人的上诉请求予以驳回。极地旅游公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告截止至合同解除之日的10、11、12号楼房屋租金（暂计算至2017年8月31日）7200313元、物业费（暂计算至2017年8月31日）269852元、采暖费（2016-2017年度）251170元、水费17元，以及支付违约金（相当于本年三个月租金）687635元，共计8408987元；2.判决解除10、11、12号楼的租赁合同，被告自合同解除之日起7日内腾退并向原告移交占用的10、11、12号楼，如被告未在该期限内移交房屋，则按照合同约定的租金标准双倍承担延迟交付期间的房屋占用费；3.由被告承担本案立案、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月18日，原告与被告签订《租赁合同》38份，将原告开发建设的天津海昌极地商业街项目的4号、6号、8号、9号、10号、11号、12号、14号、15号、29号共计10栋商铺租给被告，租赁期间共10年，具体为2014年9月1日至2024年8月31日，租赁合同约定了双方的权利义务。2015年7月4日，双方经协商后签署了4号、6号、8号、9号、14号、15号、29号共计7栋商铺的《租赁合同解除协议书》，解除了该7栋商铺所涉及的26份《租赁合同》，其余10号、11号、12号3栋商铺所涉12份《租赁合同》继续履行。案涉10号、11号、12号3栋商铺房屋总层数均为4层，即-1-3层。上述3栋商铺所涉12份《租赁合同》约定，3栋商铺租赁房屋总面积为5500.53平方米；租金标准为2014年9月1日至2016年8月31日为每日每平方米1.3元，后每两年按5%递增直至合同期满止，并附年租金明细表于《租赁合同》中。案涉12份《租赁合同》同时约定，被告违反合同约定导致合同无法实际继续履行或导致原告单方解除合同的，被告应向原告支付相当于当年租金标准三个月租金的违约金；被告拖欠缴纳的租金、物业费、能源费等任何一项相关费用累计达30日，原告即有权解除合同；被告未能按期交还房屋，应当按照合同约定的租金标准双倍承担延迟交付期的房屋占用费。案涉10、11、12号3栋商铺2014年9月1日至2015年8月31日的租金为2610000元，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为2610000元。期间，2015年7月15日，被告向原告出具了《还款承诺书》，承诺截至2015年12月31日包括全部10栋商铺在内欠付的所有租金延期至2016年12月31日前一次性付清，如届时未全部缴清，原告有权解除案涉10、11、12号3栋商铺的《租赁合同》。自2016年1月1日起，案涉10、11、12号3栋商铺新发生租金及物业费按《租赁合同》要求提前15天缴纳。自2015年6月30日后案涉10、11、12号3栋产生的水、电及采暖费被告按照实际计量正常缴纳。案涉10、11、12号3栋商铺2016年9月1日至2017年8月31日的租金为2750540元，2017年9月1日至2018年8月31日的租金为2750540元。以上，从2014年9月1日至2017年8月31日，上述3栋商铺的租金共计7970540元。截至2017年8月31日，被告未按照《租赁合同》约定及《还款承诺函》中所承诺的期限支付租金等各项费用，扣除被告已支付的租金552726.99元及履约保证金217500元后，被告就上述3栋商铺累计欠付原告租金7200313元、物业费269852元、采暖费251170元、水费17元。原告在2017年7、8月间，分别向被告邮寄发出解除租赁合同通知书、租金缴款通知书，但邮件被退回。随后，原告将被告诉至一审法院，一审法院于2017年9月15日立案受理，本案成讼。此后，一审法院于2017年12月7日向被告送达了起诉书及应诉诉讼材料。另查，被告主张其所租赁的案涉10、11、12号3栋商铺存在优惠政策，主张其公司应享受基础配套商业优惠政策，辩称如其公司享受到优惠政策，或直接冲减，则其公司不存在欠原告费用问题。为此，被告提交了优惠政策协议等证据。而，上述证据显示，对于资金补助及补贴优惠政策，是在企业营业运营后兑付。对此，一审法院经调查，了解到上述案涉商铺是否享受优惠政策是以开业进行经营为条件，如未开业进行经营，不享受优惠政策。而，被告租赁案涉10、11、12号3栋商铺至今，并未开业进行经营。原审中，被告主张案涉10、11、12号3栋商铺存在质量问题。在本案开庭审理过程中，被告对此称，经保修及自行处理，现未正式使用，基本不存在问题。此外，本案庭审中，被告认可原审认定的上述3栋商铺被告欠付租金7200313元、物业费269852元、水费17元的事实，对上述3栋商铺需交纳采暖费不认可，认为案涉商铺没有使用，不承担该项费用。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，关于合同解除问题。合同签订后，原告已如约提供了租赁物，被告应依约履行支付租金及各种费用的义务。从在案证据看，案涉10、11、12号3栋商铺2014年9月1日至2017年8月31日的租金，共计为7970540元。而，截至2017年8月31日，被告仅支付租金552726.99元及履约保证金217500元，未按照《租赁合同》约定及其公司向原告出具的《还款承诺函》中所承诺的期限支付租金等各项费用。故，因被告延期支付租金，案涉12份《租赁合同》已达到了双方约定的解除条件，现原告请求解除与被告签订的案涉12份《租赁合同》，一审法院应予支持。至于合同解除的时间，原告向一审法院提起诉讼，请求解除与被告签订的案涉10、11、12号3栋商铺所涉12份《租赁合同》，该为原告解除案涉12份《租赁合同》的明确意思表示，一审法院于2017年12月7日向被告送达了原告提起本案诉讼的起诉书及本案应诉诉讼材料，此时，应视为被告收到了原告解除案涉12份《租赁合同》的通知。因此，案涉12份《租赁合同》的解除时间，应以2017年12月7日为准。关于被告是否可以享受优惠政策问题。在本案审理过程中，被告主张案涉商铺存在优惠政策，提出如其公司享受到优惠政策，或直接冲抵，其公司不存在欠原告费用的抗辩意见。对此，从被告所提交的优惠政策协议等证据来看，享受补贴、补助优惠政策的企业，是以企业营业经营为基础的。且，经一审法院调查了解到，案涉商铺只有在开业经营后才可以享受优惠政策。而案涉商铺至今未开业进行经营，故被告并不符合享受优惠政策的条件。此外，被告还提出了原告没有履行向被告作出的发放房租、装修补贴及一次性补助的优惠政策承诺的抗辩意见。从现有证据看，被告未提供证据证明原告曾向被告作出上述承诺，退一步讲，如果原告向被告曾作出上述承诺，那么该承诺是否为不附带任何履行条件、无条件履行的承诺，被告也未就此提交证据予以证明。因此，根据本案现有证据，对于被告的上述抗辩主张，一审法院无法予以支持。关于被告提出的时效问题，因被告向原告出具的《还款承诺函》承诺截至2015年12月31日包括全部10栋商铺在内欠付的所有租金延期至2016年12月31日前一次性付清，故被告的该抗辩无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于被告所提出的追加第三人申请，本案所涉12份《租赁合同》的签订方为原、被告双方，并不涉及该第三人，故一审法院对被告提出的追加申请无法予以支持。关于被告应给付原告的款项及金额问题。对于截至2017年8月31日，被告所欠原告租金为7200313元、物业费为269852元、水费为17元，在本案庭审中，被告虽提出案涉商铺存在优惠政策，如其公司享受到优惠政策，或直接冲抵，其公司不存在欠原告费用的抗辩，但被告对未给付原告上述款项及金额均无异议。现，根据在案证据来看，被告并不符合享受优惠政策的条件，故对于被告未给付原告的租金7200313元、物业费269852元、水费17元，被告应给付原告。对于原告所提出的被告给付其租金7200313元、物业费269852元、水费17元的诉讼请求，一审法院予以支持。且，因案涉12份《租赁合同》的解除时间应以2017年12月7日为准，故对于原告所提出的至合同解除之日前的租金，2017年9月1日至2017年12月6日的租金730965元（2750540÷365×97=730965元）,一审法院亦予以支持。现，案涉商铺由被告占用，合同解除后，被告应按合同约定，在七日内向原告返还房屋。合同中关于逾期不交付房屋按照合同约定的租金标准双倍承担迟延交付期的房屋占用费明显过高，一审法院认为应酌情调整，以实际租金损失，即以原、被告签订的案涉12份《租赁合同》约定的租金标准中所附年租金明细表为依据，按照被告实际占用房屋天数计算房屋占用费予以支持。故，被告在返还原告房屋时，应支付原告以案涉12份《租赁合同》约定的租金标准中所附年租金明细表为依据计算的从合同解除之日起至本判决生效之日止的房屋占用费。且，如被告未在一审法院确定的返还房屋期限内向原告返还房屋，则被告应向原告支付一审法院确定的返还房屋期限届满后次日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，该房屋占用费亦以案涉12份《租赁合同》约定的租金标准中所附年租金明细表为依据计算。关于被告是否应支付原告采暖费问题。虽然原、被告所签订的《租赁合同》中并未明确规定采暖费由被告负担，但从被告向原告出具的《还款承诺函》来看，被告向原告作出承诺，自2015年6月30日后案涉10、11、12号3栋商铺产生的水、电及采暖费，被告按照实际计量正常缴纳。现上述费用已由原告垫付，被告应给付原告。对于原告所提出的请求被告给付采暖费251170元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告应承担的违约责任问题。本案中，因被告逾期支付租金，已达到原、被告签订的案涉12份《租赁合同》及被告出具的《还款承诺函》中所涉合同解除的条件，案涉12份《租赁合同》应予以解除。该为被告原因所造成，根据案涉12份《租赁合同》约定，被告应支付原告违约金，金额相当于合同解除本年（2017年）三个月租金687635元。故，对于原告请求被告给付该687635元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决：“一、原告天津极地旅游有限公司与被告天津滨之峰企业管理咨询有限公司签订的天津海昌极地商业街项目10、11、12号3栋商铺12份《租赁合同》于2017年12月7日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告天津滨之峰企业管理咨询有限公司向原告天津极地旅游有限公司支付截止至2017年8月31日的房屋租金7200313元、物业费269852元、采暖费251170元、水费17元，支付违约金687635元，并支付自2017年9月1日起至2017年12月6日止的租金730965元；三、本判决生效后七日内，被告天津滨之峰企业管理咨询有限公司向原告天津极地旅游有限公司返还租赁房屋，并支付原告天津极地旅游有限公司从2017年12月7日起至本判决生效之日止的房屋占用费（以《租赁合同》约定的租金标准中所附年租金明细表为依据计算）；如被告天津滨之峰企业管理咨询有限公司未在本判决生效后七日内返还租赁房屋，被告天津滨之峰企业管理咨询有限公司支付原告天津极地旅游有限公司从本判决生效后第八日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用费（以《租赁合同》约定的租金标准中所附年租金明细表为依据计算）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71374元，由被告天津滨之峰企业管理咨询有限公司负担。”二审中，上诉人提交：证据1、2013年第六次主任办公会议纪要，拟证明优惠政策为免三年房租，在此基础上双方签订合同；证据2、2016年津滨商管纪（2016）20号会议纪要，拟证明优惠政策存在并有租户已经兑现，但未对上诉人兑现；证据3、核名资料，拟证明上诉人签署租赁合同后积极开展入住工程，商户已具备条件装修及核名；证据4、证人冯某的证人证言，拟证明其作为天津新金融投资服务中心有限公司的职员，该公司系天津市滨海新区中心商务区管委会下属企业，负责对外招商，相关优惠政策由其向商户介绍。被上诉人认可证据1、3、4的真实性，但不认可证明目的；不认可证据2的真实性。经合议庭评议，本院对证据1、3、4予以确认，但对其证明目的不予采信，对于证据2不予采信。被上诉人二审期间未提交新证据。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、一审审理过程中是否存在程序问题；2、上诉人所述优惠政策是否实际存在，应否享受；3、上诉人应否给付逾期付款违约金；4.上诉人应否给付被上诉人采暖费。上诉人与被上诉人对于签订《租赁合同》、《租赁合同解除协议书》及《还款承诺函》均无异议，上诉人亦对于欠付租金截止至2017年8月31日为7200313元、物业费269852元、水费17元，2017年9月1日起至2017年12月6日止的租金730965元的数额表示认可，对于双方无异议的事实本院予以确认。关于上诉人主张不应支付暖气费的问题，通过在案证据能够证实暖气费用已实际发生，且根据上诉人出具的《还款承诺函》，其认可案涉10、11、12号3栋商铺产生的水、电及采暖费，被上诉人按照实际计量正常缴纳，故上诉人在本案中不同意支付暖气费的主张依据不足，本院不予支持。上诉人主张应追加天津市滨海新区中心商务区管委会作为本案第三人，但本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人依据双方签订的上述合同向上诉人主张租金及利息损失，符合合同约定及法律规定，上诉人截止二审审理期间并未向本院提交其与案外人天津市滨海新区中心商务区管委会就本案涉案房屋签订任何书面协议的证据，天津市滨海新区中心商务区管委会并非本案房屋租赁合同纠纷中必须共同进行诉讼的当事人，一审法院对上诉人要求追加的申请予以驳回，并在一审判决中对此予以述明并无不妥，对上诉人该项上诉主张本院不予支持。对于上诉人主张其应享受相关优惠政策一节，上诉人就相关优惠政策的具体实施方式及尺度并未向本院举证证明，其亦认可优惠政策一直在不断进行变更和细化，而上诉人亦未与被上诉人或者案外人天津市滨海新区中心商务区管委会就相关优惠政策签订任何书面协议，结合一审法院向天津市滨海新区中心商务区管委会进行调查的结果，该处工作人员已经明确表示相关优惠政策的兑现有特定的要求，故上诉人该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。关于上诉人主张其不应承担违约金的问题，由于上诉人对于《还款承诺函》以及欠付租金的事实均表示认可，按照合同约定，上诉人应承担逾期未给付租金的相应违约责任，一审法院认定上诉人按照合同解除当年（2017年）三个月租金687635元的标准给付被上诉人违约金，符合合同约定，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75780元，由上诉人天津滨之峰企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  曹静审判员  庞艺二〇二〇年六月十二日书记员  穆艺