四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1722民初1472号 原告：四川博南商务服务有限公司，住所地成都市成华区建材路39号3栋21楼2116号。 法定代表人：王绍锋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：段事均，系该公司员工。 被告：刘先均，男，汉族，1976年10月4日出生，户籍地四川省宣汉县。 原告四川博南商务服务有限公司（以下简称四川博南公司）与被告刘先均物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段事均、被告刘先均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4783.15元；2.判令被告向原告支付违约金1434.95元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2011年4月29日，原告与达州市新纪房地产开发有限公司签订了《宣汉石湾湖上新城前期物业服务协议》，合同约定：由原告在石湾湖上新城小区提供物业管理服务，项目服务满3年后，业主应当按照1.2元/m²/月的标准按时缴纳物业服务费，如业主未按时足额缴纳物业服务费用，业主应当承担3‰每日的滞纳金。2013年，被告签订了石湾湖上新城小区的装饰装修管理服务协议，该房屋面积90.59m²，根据《前期物业服务协议》的约定，业主应当按时足额缴纳相关物业服务费用，但自2016年9月1日起至2020年4月30日止，被告已拖欠原告物业服务费4783.15元，经原告多次上门催收及书面发函催收，被告仍未缴纳。 被告刘先均辩称，对物业服务费的金额没有异议，物管费可以缴纳，但不应给付违约金和诉讼费，是因为原告违约才导致被告未缴纳物管费。 原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，被告的常住人口详细信息表，以证明原、被告双方诉讼主体适格；2.《装饰装修管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《关于宣汉县物业服务收费管理的通知》、《物业服务费上调情况说明》、《劳务合同》、照片（该组证据均系复印件），以证明刘先均是石湾湖上新城的业主，与原告存在真实有效的物业服务合同关系，应缴足拖欠的物业服务费并承担违约责任，原告上调物业服务费收费标准合法合约，自2015年4月1日起，被告应当按照1.2元/m²/月的标准缴纳物业服务费；3.2015年2016年物业收费台账、2015年至2017年收缴率统计、被告缴费收据，以证明被告及小区业主认可原告的提价行为；4.业主反馈事项处理意见簿、物业日常服务照片，以证明原告按合同约定提供了相关物业服务；5.业主欠费证明、催收照片，以证明原告进行书面催收，被告仍不缴费，被告应当按照合同约定缴纳物业费。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交了：1.照片14张，以证明家门口贴满了小广告，车库通向楼栋处铁门被保安上琐，不方便居民乘电梯直通车库，楼梯下堆满了垃圾，天楼塑料管道被堵，被告家墙壁沁水；2.视频一段，以证明小区未设置门禁系统，外面人员可以随意进出小区，小区安全不能得到保障。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据，被告质证认为：对证据1、3无异议；对证据2中的《装饰装修管理服务协议》、《前期物业服务合同》无异议，对《关于宣汉县物业服务收费管理的通知》、《物业服务费上调情况说明》有异议，表示不清楚，对《劳务合同》有异议，认为清洁工人每月到手实际工资是1300元左右，对照片有异议，表示没有看到过；对证据4中的业主反馈事项处理意见簿有异议，认为不知道原告是否处理，对照片认为是原告应该履行的责任；对证据5，表示自己知道的有一份催收通知单。对被告提交的证据，原告质证认为：对照片的三性有异议，不能证明照片内容在小区内，且张贴小广告是一种侵权行为，物业公司不是侵权人，只能减轻情况的发生，不能杜绝，堆放垃圾的照片不能反映真实情况，且环境卫生是小区业主的素质决定，不能由物业公司掌控，被告小区属于老小区，原告不能杜绝墙体老化过程；对视频的真实性有异议，该小区在交房时就缺失门禁系统，要修建门禁系统需小区业主共同凑钱，原告也在与开发商和业主沟通，已尽到物业服务合同约定的内容，被告提交的证据不能证明原告未尽到服务工作。 对原、被告双方均无异议的证据，本院依法予以认定，对双方有争议的证据，本院将结合案件事实进行综合认定。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：被告刘先均系宣汉县石湾湖上新城小区业主。2011年4月29日，该小区开发商达州市新纪房地产开发有限公司与原告四川博南公司签订了《宣汉石湾湖上新城前期物业服务合同》，约定由被告对该小区提供前期物业管理服务，并对服务内容、服务质量进行了约定，物业服务费用标准为高层住宅1元/m²/月，并约定该项目服务满3年后，小区如未成立业主委员会，由于设备、物料成本及人工成本的增加，前期物业服务合同约定的物管费标准无法适应小区后期的物业管理成本，为确保物业管理活动的正常开展，根据宣汉县物价局价格许可范围，约定届时可以上调为高层1.2元/m²/月，同时约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费每天3‰的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告入驻该小区进行物业服务至今。 同时查明，原告于2015年4月1日起将小区高层建筑的物业服务费收费标准由1元/m²/月上调为1.2元/m²/月。被告刘先均自入住该小区后缴纳物业服务费至2016年8月31日，其中2015年9月1日至2016年8月31日缴纳物业服务费1304元（90.59m²×1.2元/m²/月×12月）。因被告未缴纳后期物业服务费，原告将催费通知张贴在被告居住的房屋大门上进行催收。后被告仍未向原告支付物业服务费，原告起诉来院，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告四川博南公司与达州市新纪房地产开发有限公司签订的《宣汉石湾湖上新城前期物业服务合同》对原告与小区全体业主均具有法律约束力。原告按照合同约定对该小区进行了物业服务，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费。原告于2015年4月1日将物业服务费收费标准上调，被告已按照上调后的物业服务费标准缴纳了2015年9月1日至2016年8月31日，故对原告上调物业服务费收费标准的行为，被告不持异议。因2016年9月1日后，被告未缴纳相应物业服务费，故对原告诉请的被告支付2016年9月1日起2020年4月30日期间的物业服务费4783.15元（90.59m²×1.2元/m²/月×44月）的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩主张原告物业服务不合格，但作为小区业主，如在生活中发现原告的物业服务存在不到位或者需要改进的地方，应加强与原告的沟通，及时向原告反馈相关问题，促进原告物业服务质量的进一步提升。原告作为物业服务企业，亦应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提高服务质量。 关于原告诉请的违约金，虽然在《宣汉石湾湖上新城前期物业服务合同》中约定了业主未按时足额支付物业服务费的违约责任，但被告不认可该违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告未提交证据证明其因被告违约而遭受的实际损失，且被告不支付物业服务费确与原告物业管理服务存在瑕疵有关，原告过错程度较小，故对原告诉请的被告支付违约金1434.95元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告刘先均支付原告四川博南商务服务有限公司2016年9月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4783.15元； 二、驳回原告四川博南商务服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务在本判决发生法律效力后十日内履行。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘先均负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  丁岚 二〇二〇年六月二十三日 书记员  王丹