湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初737号 原告：郴州市红日物业服务有限责任公司。 法定代表人：阳日红，系公司董事长。 委托诉讼代理人：段盼霞，系该公司法务。特别授权。 委托诉讼代理人：王晶妍，系该公司法务。一般代理。 被告：李勇，男，汉族。 原告郴州市红日物业服务有限责任公司诉被告李勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员侯志刚独任审判，于2020年6月22日在安仁县人民法院第七审判庭公开开庭进行了审理。原告郴州市红日物业服务有限责任公司委托诉讼代理人段盼霞、王晶妍；被告李勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郴州市红日物业服务有限责任公司提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业费10461.9元和滞纳金3138元，生活垃圾处理费432元，合计14031.9元；2、判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2013年1月23日，被告作为xxxx业主与原告签订《物业服务协议书》，约定由原告向被告提供物业服务，高层电梯住宅物业费为每月每平方米1.2元，物业费在每月第20日前交纳当月费用，未按时缴费，按欠费金额每日千分之三缴纳滞纳金。被告拖欠从2014年12月23日至2019年6月30日期间物业费10461.9元(193.74元/月54个月)和滞纳金3138元、生活垃圾处理费432元，共计14031.9元未付。原告多次向被告催缴未果，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判如所请。 为支持诉请，原告提交了以下证据: 1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，证明原告主体资格; 2、物业服务协议书，证明原、被告合同关系; 3、催收资料，证明原告向被告催收物业管理费的情况。 4、代收垃圾拖运服务费证明，证明安仁县环境卫生管理所已向原告收取垃圾清运、处理费，每户每年96元。 被告辩称：一、物业费未按时交是因为物业费用过高，为什么要单收垃圾费不了解；二、物业公司服务过程中未尽到相应职责，服务不到位；三、物业公司同业主没有建立紧密联系，一直到2019年7月之后才成立业主委员会。另外，被告交纳了装修保证金2000元，现在还没退。 经庭审质证，被告对原告提交的证据没有提出异议；原告认可被告没有装修不当行为，可以抵扣装修保证金2000元。 本院查明:被告李勇是安仁县xxxx房主。2013年1月23日，双方签订了物业服务协议书，主要内容包括：第一条双方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度《业主临时公约》和《装修管理规定》并书面告知乙方；……11、依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费用及政府部门允许收取的其他相关费用；第二条物业管理服务费用(不包括房屋共用部位水、电公摊费用和共用部位、共用设施设备维修更新、改造费用)一、业主应于入住之日起交纳物业服务费用，入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到入住通知并办妥相关入住手续。业主收到入住通知后，在通知期限内不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位(房产开发商)没有事先通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准；二、住宅、商铺按建筑面积每月交纳管理服务费，其中住宅：多层住宅0.5元平方米/月；高层电梯住宅:1.2元/平方米/月；商铺:1.0元/平方米/车位，使用管理服务费:40元位/月(xxxx)，公共水、电费按实户数均摊。乙方空置房屋按时每月交纳物业管理服务费和公摊费用……七、每月第20日前交纳当月费用，当月未按时缴费，按照欠费金额每日千分之三缴纳滞纳金。第三条……乙方或物业使用人违反本协议第二条的约定，未按时足额交纳物业管理服务费的，且无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，应对甲方承担相应的法律责任，甲方可依法采取法律手段予以处理。 双方签订合同后，被告于2014年12月23日起开始拖欠物业费，计算至2019年6月30日已拖欠物业费10461.9元(193.74元/月54个月)。按合同违约金计算为滞纳金3138元。 另外，安仁县环境卫生管理所已从原告处代为收取了垃圾清运、处理费，每户每年96元，本案计算垃圾清运费为432元。 本院认为:原告是取得物业服务资质的物业服务公司，双方签订的《物业服务协议书》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对xxxx小区全体业主均有约束力。被告没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，付还原告物业管理费及违约金。被告提出物业价格过高，该价格是双方合同约定的价格，且与当地通行的价格相当，被告的说法本院不予支持；被告提出原告的服务水平达不到业主的要求，要求减除一定量的物业费，但未提供相关证据。被告如认为在服务方面存在瑕疵的，应当自己或者通过业主委员会与物业公司反映问题，与物业公司充分沟通，尽可能提高服务水平。至于垃圾拖运费虽是由安仁县环境卫生管理所收取，但当地通行做法是由环境卫生管理所直接向物业公司收取，物业公司再向业主代收，这种通行做法是为了避免环境卫生管理所向个人单个收费不及时不足额不畅时造成拖运垃圾不及时，影响小区整体卫生环境，由物业公司统一代收垃圾拖运费没有不妥。被告交纳的2000元装修押金可予退回核减。 关于原告要求被告拖欠自2014年12月23日至2019年6月30日物业费的违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”的规定，本案原告要求被告付还的违约金过分高于拖欠的物业管理费造成的损失，被告请求法院对违约金予以减少的请求，理由充分，可予以支持。被告应付的违约金即迟延支付物业管理费造成的损失，应以原告要求被告付还的物业管理费总额为基数，参照中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款罚息利率计算的利息为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下: 一、被告李勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郴州市红日物业服务有限责任公司支付拖欠的物业管理费8461.9元（已抵扣装修押金2000元）和生活垃圾处理费432元。 二、被告李勇应于本判决发生法律效力之日起十日内，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款罚息利率向原告支付自2014年12月23日至2019年6月30日的物业费的利息。 三、驳回原告郴州市红日物业管理有限公司的其他诉讼请求。 被告未在上述期限内履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取75元，由被告李勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  侯志刚 二〇二〇年六月二十八日 代理书记员  王媛媛 附相关法条： 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。