四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初1701号 原告：何毅，男，1980年12月27日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 原告：杨曼，女，1984年2月25日出生，汉族，住成都市新都区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：张华，四川永靖律师事务所律师。 被告：林敏，女，1990年7月15日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：彭辉，男，1981年12月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。 第三人：成都房邻居房地产经纪有限公司，住所地成都市新都区三河街道曲景西路91号。 法定代表人：黄康，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何源，男，该公司员工。 原告何毅、杨曼与被告林敏、彭辉及第三人成都房邻居房地产经纪有限公司（以下简称房邻居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月12日公开开庭进行审理，原告何毅到庭参加诉讼，原告何毅、杨曼的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，被告林敏、彭辉到庭参加诉讼，第三人房邻居公司的法定代表人黄康及其委托诉讼代理人何源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何毅、杨曼向本院提出诉讼请求：1.解除《成都市存量房屋买卖合同》及《房屋过户、贷款服务合同》；2.林敏、彭辉向何毅、杨曼支付违约金100100元；3.本案的诉讼费用及其他费用由林敏、彭辉承担。事实与理由：2019年8月5日，何毅、杨曼与林敏、彭辉经房邻居公司居间经纪后签订了买卖位于新都区房屋的《成都市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》、《房屋过户、贷款服务合同》及补充协议。根据合同约定，何毅、杨曼出售位于新都区房屋给林敏、彭辉，房屋成交总价为1010000元，合同签订当日林敏、彭辉支付了购房定金30000元，三方在合同中还对各自的权利义务及其他相关内容进行了明确约定，特别是违约责任。上述房屋的买卖合同签订后，何毅、杨曼为履行该房屋买卖合同，积极准备资料，自筹资金（主要是向第三方借款并支付相应利息）并结清（用向第三方借的款项来结清）上述房屋的按揭尾款，并办理完毕该房屋的解除抵押手续。在此期间，何毅、杨曼也在该小区与另一业主签订了购买另一套房屋的买卖合同。何毅、杨曼也将相关情况如实告知了林敏、彭辉，并请林敏、彭辉及时付款并办理上述房屋的过户登记手续。何毅、杨曼也明确告知林敏、彭辉，何毅、杨曼要用林敏、彭辉给付的上述房屋的房款支付何毅、杨曼购买同一小区的另一套房屋的房款。经何毅、杨曼多次催促，并书面告知林敏、彭辉，何毅、杨曼已完全满足上述房屋的过户交易条件、要求，也请林敏、彭辉及时支付房款，办理该房屋的过户登记事宜，但林敏、彭辉却以各种理由拒绝、拖延，拒不支付房款，也不配合（拒绝）办理上述房屋的过户登记手续；在此过程中，房邻居公司也多次进行了协调、撮合，但林敏、彭辉还是无动于衷。何毅、杨曼及房邻居公司对林敏、彭辉的行为无可奈何，不得已，三方于2019年12月21日下午就约在一起面谈（交流），经三方交流、面谈，彭辉就代表林敏、彭辉，明确告知何毅、杨曼及房邻居公司不买上述房屋了。为此，何毅、杨曼及房邻居公司均认为：林敏、彭辉的行为是不诚信的，也是严重的违约行为，并且给何毅、杨曼及房邻居公司造成了重大损失。为此，何毅、杨曼特根据三方签订的《成都市存量房屋买卖合同》第8条违约责任中第1款第（2）项、第3款、第5款第（2）项的约定及其他相关约定，以及三方签订的《房屋过户、贷款服务合同》第4条违约责任的约定及其他相关约定，依法解除《成都市存量房屋买卖合同》及《房屋过户、贷款服务合同》及补充协议，并要求林敏、彭辉承担约定的违约责任。何毅、杨曼为维护自己的合法权益，曾数次向林敏、彭辉主张自己的合法权利，林敏、彭辉均以各种理由搪塞、拒绝。对于林敏、彭辉的严重违约行为，何毅、杨曼于情于理也是仁至义尽了。林敏、彭辉不得已，为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，即时裁决。 林敏、彭辉辩称，买房之前房邻居公司给林敏、彭辉说过，如果不买房，定金就作为赔付给何毅、杨曼的违约金，所以林敏、彭辉认为应该按照之前房邻居公司说的这种方式支付违约金。签订合同时，林敏、彭辉是卖房再买房，因中间存在不确定因素，拖了一个月，年底银行放款较慢，为了解决何毅、杨曼在第三方贷款支付按揭尾款的问题，支付了5000元的补偿，后来收到了何毅、杨曼的催告函，但是林敏、彭辉暂时无法解决付款的问题。房邻居公司频繁催告，几乎两天一次，给林敏、彭辉家庭造成的影响也很大，彭辉岳父后期也出了交通事故，因系主责，林敏、彭辉垫付了几万元，几番波折，生活也越发糟糕。12月17日是最后的期限，但是因经济原因，林敏、彭辉想着解除就解除了。12月16日林敏、彭辉就通知了何毅、杨曼，12月21日三方坐在一起进行协商，但就违约金问题协商未果，林敏、彭辉愿意扣除定金，但何毅、杨曼坚持要求百分之十的违约金。何毅、杨曼与林敏、彭辉均确认不再履行案涉合同，解除合同并无不妥。根据《中华人民共和国合同法》第116条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，只能择一行使，林敏、彭辉认为何毅、杨曼已经选择了没收定金的适用方式，理由为：1.何毅、杨曼提出解除合同后，至今未按照合同约定的违约责任的约定退还林敏、彭辉已支付的定金和其他支出费用；2.何毅、杨曼确认接受林敏、彭辉“先卖房再买房”的买房方式，林敏、彭辉也确认知晓何毅、杨曼“卖此房买新房”的情况，但双方对上述情况并未约定权利义务关系，何毅、杨曼不能将由此受到的损失要求林敏、彭辉承担违约责任，且双方在《补充协议》中也主要确认了林敏、彭辉超出正常办理时间的原因是不可控因素，《补充协议》与《合同》内容不一致的以《补充协议》为准，若非人为因素或不可控因素导致后期无法正常完成过户手续的，双方可以和平解约，因此，林敏、彭辉不应就逾期行为承担违约责任。双方因各种争议不再具备继续履行合同的信任基础，因此何毅、杨曼以没收定金方式解除主合同和协议并无不妥，故认为其已选择了没收定金的适用方式。 房邻居公司辩称，从最初的谈判到签订，再到后期的问题，都是房邻居公司员工何源经手，关于林敏、彭辉说的定金不退来解除合同，何源没有做出过这种承诺，也没有说过这种话。在2019年12月的三方约谈会面情况比较恶劣，从2019年11月到12月，一直都在约，商量怎么解决问题，但是林敏、彭辉一直以没有时间拒绝出面，最后才导致何毅、杨曼给林敏、彭辉发了履约通知函，何毅、杨曼催房邻居公司，房邻居公司只有催林敏、彭辉，但是林敏、彭辉不出面，就只有由何毅、杨曼发函。后来在2019年12月某天，三方终于坐到一起，但是很不愉快，林敏、彭辉明确说房子不买了，三方不欢而散，后续的工作房邻居公司也得不到任何进展。关于林敏、彭辉陈述的隔一两天房邻居公司就催林敏、彭辉，不符合事实，房邻居公司最多是一两周才打电话。 经审理查明，2019年8月5日，何毅、杨曼与林敏、彭辉及房邻居公司签订了合同编号为×××的《房屋交易文件》，含《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋过户、贷款服务合同》。其中《成都市存量房屋买卖合同》约定内容如下：林敏、彭辉购买何毅、杨曼所有的位于新都区房屋，该房屋成交价格为1010000元，并约定林敏、彭辉向何毅、杨曼支付购房定金30000元，该合同第八条违约责任约定“1.逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按照成交总价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内支付，合同继续履行；（2）逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交总价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。……3.逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。……5.甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。……（2）乙方：提供的购房所需证件资料不真实或无效、拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。”。 《房屋过户、贷款服务合同》主要为何毅、杨曼和林敏、彭辉委托房邻居公司办理前述交易房屋的购房贷款和权属过户等事宜达成的协议。 2019年10月18日，何毅、杨曼与林敏、彭辉达成《关于合同（编号：×××）的补充协议》，约定林敏、彭辉由于自己×××房屋的后续流程因不可控因素超出正常办理时间，因何毅、杨曼预约还款时间到期，目前无法偿还银行按揭尾款，需走第三方金融机构垫资还款，双方和平协商，所需垫资费用林敏、彭辉承担人民币5000元，剩余手续费何毅、杨曼承担。 林敏、彭辉已向何毅、杨曼支付定金30000元及垫资费用5000元。2019年10月25日，案涉房屋按揭贷款结清。 2019年12月2日何毅向彭辉、林敏发出《合同履行催告函》，2019年12月6日彭辉回函；后何毅、杨曼与林敏、彭辉及房邻居公司工作人员三方协商，仍未解决纠纷。二被告陈述后期已另购房屋。 本院所确认的上述事实，有《房屋交易文件》、《关于合同（编号：×××）的补充协议》、借条、转账凭证、结清证明、《合同履行催告函》及《关于的回函》及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，各方当事人签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋过户、贷款服务合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 对于何毅、杨曼要求解除《成都市存量房屋买卖合同》、《房屋过户、贷款服务合同》的主张，本院认为，在本案审理过程中，对于何毅、杨曼的此项诉讼请求，林敏、彭辉自述“在12月底已经明确告知何毅、杨曼因个人原因买不起房，要求解除合同”，故本院对于何毅、杨曼的此项主张予以支持。 关于违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，林敏、彭辉未按照合同约定履行付款义务并明确表示不再履行合同，属于违约行为，何毅、杨曼可以选择适用违约金条款或定金条款，故对于何毅、杨曼主张适用合同约定的违约金条款要求林敏、彭辉支付违约金，本院予以支持。按《成都市存量房屋买卖合同》可主张的违约金金额为案涉房屋成交总价的10%，《关于合同（编号：×××）的补充协议》也并未排除《成都市存量房屋买卖合同》中违约责任的效力，故何毅、杨曼主张林敏、彭辉向其支付违约金100100元，本院予以支持。在本案审理过程中，何毅、杨曼表示对于林敏、彭辉先前支付的定金30000元及垫资费用5000元可以予以扣除，属于在法律允许的范围内对自己权利的处分，本院予以支持。综上，林敏、彭辉应向何毅、杨曼支付违约金65100元。 对于林敏、彭辉提出何毅、杨曼已选择适用定金条款，本院评析如下：本案中，何毅、杨曼按约定结清了案涉房屋的按揭贷款，但林敏、彭辉未按合同约定履行相关义务。何毅、杨曼按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，在林敏、彭辉违约后，可以选择适用违约金条款或定金条款。本案合同中约定的违约金为案涉房屋成交总价的10%即101000元，定金为30000元，林敏、彭辉支付的垫资费用为5000元，如何毅、杨曼选择适用违约金条款，在林敏、彭辉未支付违约金时，则可先不退还林敏、彭辉已支付的定金及垫资费用，故林敏、彭辉以何毅、杨曼未退还定金及其他已支出费用为由，认定何毅、杨曼已选择适用定金条款，没有事实依据。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除何毅、杨曼与林敏、彭辉于2019年8月5日签订的《成都市存量房屋买卖合同》； 二、解除何毅、杨曼与林敏、彭辉及成都房邻居房地产经纪有限公司于2019年8月5日签订的《房屋过户、贷款服务合同》； 三、林敏、彭辉于本判决生效之日起七日内向何毅、杨曼支付违约金65100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1251元（已因适用简易程序减半收取），由林敏、彭辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年六月二十四日 书记员  叶秋萍