江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1914号原告：江苏明大医疗科技有限公司，统一社会信用代码：91320106660677009G，住所地江苏省南京市鼓楼区虎踞北路90号4楼。法定代表人：李力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周中建，江苏曹骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：司马炤，江苏曹骏律师事务所律师。被告：南京地铁资源开发有限责任公司，统一社会信用代码：91320100057978149P，住所地江苏省南京市玄武区中山路228号，实际经营地江苏省南京市雨花台区锦绣街1号。法定代表人：许巧祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：宫国庆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原告江苏明大医疗科技有限公司（以下简称明大公司）与被告南京地铁资源开发有限责任公司（以下简称地铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告明大公司的委托诉讼代理人司马炤，被告地铁公司的委托诉讼代理人宫国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明大公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告2019年12月14日至2019年12月31日期间的租金及物业费合计5594.56元；2、判决被告退还原告履约保证金50072.90元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月14日，原告承租被告位于南京市栖霞区线南大仙林校区站2-南大仙林校区-20号商铺并签订租赁合同，租赁期自2019年8月5日起至2021年8月4日止，租金标准为11.97元/天·平方米，物业管理费为0.7元/天·平方米，费用每年递增；合同还约定原告（乙方）向被告（甲方）缴付履约保证金50072.90元。合同签订后，原告依约向被告支付履约保证金、并将租金及物业管理费交至2019年12月31日。原告于2019年11月中旬从南京市公共资源交易平台上知悉，被告于2019年8月16日公布原告所租赁的20号商铺的相邻商铺21号商铺的租金标准为8元/天·平方米、物业费0.7元/天·平方米，合计8.7元/天·平方米；被告于2019年10月12日公布另一相邻商铺19号商铺的租金标准为8.7元/天·平方米（含物业费），现两商铺均已出租。因两个相邻商铺的租金标准与原告的差距过大，原告希望与被告协商降低案涉店铺租金标准，但遭到被告拒绝。2019年12月13日，双方协商未果，被告同意原告办理商铺退还手续，终止了租赁合同，但扣留了原告2019年12月14日至2019年12月31日的租金及物业管理费5594.56元以及履约保证金50072.90元。被告作为案涉地铁站所有商铺的租金定价方，故意隐瞒19号和21号商铺租金标准，导致原告以多出近三分之一的价格签订相同地段20号商铺的合同，双方协商终止租赁合同后，又扣留原告预缴但未使用的租金、物业费，并扣留原告的履约保证金，被告的行为明显违背公平和诚实信用原则。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告地铁公司辩称，一、本案房屋租赁合同是由于原告的违约导致解除，而非协商一致解除；二、原告陈述的事实与理由与客观事实不符：1.原被告双方是基于真实合意而续签的租赁合同；2.双方续签合同并不违反公平合理和诚实信用原则。综上，被告在履行国有企业房屋对外租赁过程中严格按照相关管理要求，采取措施亦符合双方合同之约定，原告违约终止合同应当承担相应的违约责任，无权要求返还，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年8月19日，被告地铁公司（甲方、出租方）与原告明大公司（乙方、承租方）签订《南京地铁商铺租赁合同》一份。合同约定，甲方将南京地铁2号线南大仙林校区站2-南大仙林校区-20号商铺（使用面积23.24平方米）出租给乙方作为经营用房；乙方在上述商铺内只限经营餐饮类别，品牌为兰州拉面；租赁期共计2年，自2019年8月5日起至2021年8月4日止；乙方租赁的商铺，租金标准为11.97元/天·平方米；乙方须接受甲方指定的物业公司管理，物业管理费由甲方代收代缴，物业管理费标准为0.7元/天·平方米；租金和物业管理费根据“先付后用”原则，按期支付，乙方须在本合同签订后5日内向甲方缴付第一期租金41449.24元和第一期物业管理费2423.93元，乙方须在每期租金和物业管理费届满前的45日前，预付下期租金和物业管理费；合同第十二条约定，乙方须在本合同签订前向甲方缴付履约保证金50072.90元；合同第八十一条约定，乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、水、电费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方须向甲方支付相当于欠费金额万分之六点五的延迟履行违约金。乙方延迟缴纳上述费用超过15日，经甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该商铺暂停部分或全部水、电供应或物业管理服务；合同第八十二条第2款约定，乙方在租赁期内，延迟缴纳租金、物业管理费或水、电费用等超过30日的，或者延迟缴纳租金、物业管理费或水、电费用等累计达3次（含3次）以上的，甲方有权解除合同；合同第八十四条约定，合同期内，经甲方书面同意，乙方提前终止本合同的，乙方已支付的履约保证金、已发生的租金、已发生的物业管理费不予退还，未发生的租金、未发生的物业管理费将予以无息退还；若乙方未经甲方同意而提前终止合同，退铺或撤场的，乙方已支付的履约保证金、租金、物业管理费均不予退还。2019年8月26日，明大公司向地铁公司交纳2019年8月5日至2019年12月31日期间的租金41449.24元、物业管理费2423.93元，另支付履约保证金26228.66元。在商铺租赁合同履行期间，因明大公司未按租赁合同约定向地铁公司交纳2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金和物业管理费，地铁公司于2019年12月2日向明大公司邮寄送达催缴函，要求明大公司尽快交纳上述费用。明大公司于2019年12月3日签收催缴函后未交纳费用。地铁公司于2019年12月10日向明大公司邮寄送达停水停电告知书，以明大公司未缴清租金及物业管理费为由，告知将依据合同约定于2019年12月13日10时对租赁商铺采取停水停电措施。明大公司于2019年12月11日签收上述告知书。2019年12月13日，明大公司向地铁公司返还案涉租赁商铺，双方办理交还手续。2020年1月17日，地铁公司向明大公司邮寄送达通知函，通知函确认双方已于2019年12月13日完成了商铺交还手续，告知明大公司自2019年12月14日起解除商铺租赁合同；明大公司已缴纳的履约保证金50072.90元不予退还；同时要求明大公司与地铁公司签订商铺终止协议。明大公司以要求地铁公司退还剩余租金、物业费及履约保证金为由，起诉至法院要求处理。另查明，明大公司原名先后为南京明大投资咨询有限公司、南京明大文化科技有限公司。2017年7月，咨询公司与地铁公司签订南京地铁商铺租赁合同，合同约定咨询公司租赁案涉商铺；租赁期共2年，自2017年8月5日起至2019年8月4日止；租金标准为11.40元/天·平方米，物业管理费标准为0.7元/天·平方米；咨询公司须在本合同签订前向地铁公司缴付履约保证金23844.24元。该商铺租赁合同期满后，双方另行签订本案商铺租赁合同。2016年9月19日，地铁公司在南京地铁官网发布商铺招商信息，信息显示当时南大仙林校区9间商铺的租金底价区间为8元～11.4元/天·平方米；2019年8月16日，地铁公司在南京市资源交易平台发布商铺出租信息，信息显示当时南大仙林校区9间商铺的租金底价区间为5.50元～21.07元/天·平方米；2019年10月12日，地铁公司在南京市资源交易平台发布商铺出租信息，信息显示当时南大仙林校区7间商铺的租金底价区间为5.70元～14.70元/天·平方米。在审理过程中，明大公司陈述其于2010年以公司员工史昆名义租赁案涉商铺，当时的租金单价为7元。地铁公司认可明大公司在2017年7月签订前期商铺租赁合同时已经预交履约保证金23844.24元，前期租赁合同期满后该保证金没有退还。明大公司在签订案涉商铺租赁合同时，另向地铁公司预交履约保证金26228.66元，上述保证金合计50072.90元。地铁公司另陈述，案涉商铺于2020年5月以13.19元的综合价格另行出租。本案经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；明大公司、地铁公司共同举证的南京地铁商铺租赁合同、商铺交还确认单；明大公司举证的收据、地铁商铺出租公告、便条；地铁公司举证的南京地铁公司官网截图、催缴函、停水停电告知书、通知函及邮递信息等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告明大公司与被告地铁公司自愿签订房屋租赁协议，协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对于案涉租赁合同终止的原因。本院认为，2017年7月，明大公司即以自己的名义与地铁公司签订商铺租赁合同，租赁案涉商铺，当时租金标准达11.40元/天·平方米。该租赁合同期满后，明大公司与地铁公司另行签订案涉商铺租赁合同，租金标准较前租赁合同略有增加。明大公司在审理中同时陈述，其于2010年起即以公司员工名义租赁案涉商铺。明大公司连续多年租赁使用案涉商铺，对商铺租金的变化情况是明知的，且地铁公司先后在公开网络平台发布相关商铺出租信息，并公布商铺租金标准。明大公司主张地铁公司故意隐瞒商铺租金标准的事实不能成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案审理中，明大公司未能举证证明其就商铺租金问题进行协商，其主张双方协商终止租赁合同缺乏事实依据，本院不予确认。相反，在案涉合同履行期间，明大公司未按约定支付租金和物业管理费，地铁公司通过送达催缴函的方式进行催缴，明大公司收到催缴函后仍未履行缴款义务，地铁公司向明大公司送达停水停电告知书，告知明大公司将对租赁商铺采取停水停电措施。明大公司收到告知书后，于2019年12月13日将案涉商铺退还给地铁公司。双方均认可案涉商铺租赁合同已经解除。因此，本院确认案涉商铺租赁合同因明大公司经催告后，未履行支付租金和物业管理费义务，在地铁公司告知采取停水、停电措施的情况下，明大公司将案涉租赁商铺返还给地铁公司而终止。地铁公司辩称案涉商铺租赁合同是由于明大公司违约导致解除、而非协商一致解除的理由成立，本院予以采纳。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉商铺租赁合同明确约定，若明大公司未经地铁公司同意而提前终止合同，退铺或撤场的，明大公司已支付的履约保证金、租金、物业管理费均不予退还。该约定应当认定为当明大公司违约时应当承担的违约金数额。根据地铁公司陈述，案涉商铺在明大公司退还后于2020年5月以13.19元的综合价格另行出租。经核算，明大公司主张的履约保证金、租金及物业管理费的数额未超过案涉商铺空置期间损失的30%，故本院对明大公司要求地铁公司返还履约保证金、租金及物业管理费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏明大医疗科技有限公司的诉讼请求。案件受理费1192元，减半收取596元，由原告江苏明大医疗科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1192元。审 判 员 韩栋二〇二〇年六月二十九日法官助理 晋静书 记 员 尹紫