江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初4079号原告（反诉被告）：田红娟，女，1972年3月19日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：孟军辉，男，1972年12月26日出生，汉族，住江苏省张家港市，系田红娟丈夫。被告（反诉原告）：马云泽，男，1992年1月6日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：高博，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎婧，江苏谐达律师事务所律师。原告（反诉被告）田红娟与被告（反诉原告）马云泽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）田红娟及其委托诉讼代理人孟军辉、被告（反诉原告）马云泽委托诉讼代理人高博、郎婧到庭诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田红娟向本院提出诉讼请求：1.被告履行租房合同，在2020月5月1日支付下一年度房租50000元及物业管理费2000元，支付使用的电费；2.如被告拒不履行租房合同的，责令其限时搬离并与原告交接完成，赔偿违约金10000元，支付使用的电费；3.责令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费等。事实与理由：2020年3月30日被告与原告达成租房协议，签字承租张家港市港城大道中兴路北100米盛达通电子厂内底楼车间约220平(含公摊)，年租金为人民币50000元，当天交付2020年4月1日至2020年5月30日房租8333元，签租房协议时被告已有人打扫卫生并马上进驻厂区。2020年4月8日被告说要解约，后委托其父亲与原告沟通，表示可继续承租，2020年4月17日被告又要求解除租房合同。原告要求被告继续履行租房合同，在2020年5月1日支付下一年的房租50000元及物业管理费2000元。如被告拒不履行租房合同，鉴于租房时效，过了时期租房即将进入空档期，必须限时搬离并与原告交接完成，根据租房协议原告不退还被告已交至2020年5月30日的房租，并要求被告承担违约金10000元，支付使用的相关电费。审理中，原告（反诉被告）田红娟明确其诉讼请求为：解除双方之间的租赁合同，要求被告搬离并扣除剩余租金，并承担违约金10000元，诉讼费要求被告承担。被告（反诉原告）马云泽辩称，其同意解除合同，但是解除时间应该在2020年4月19日，当时双方已对解除合同口头达成一致意见，因此剩余的房屋租赁费用及押金原告应该予以返还。关于违约金，其认为应当由违约方来承担相应的违约金，违约金不应该高于实际损失，而其并没有给原告造成任何资金损失，相反，如因原告的违约行为，给被告方造成了一定损失，原告方应该据实赔偿。被告（反诉原告）马云泽向本院提出反诉请求：1.确认双方的租赁合同于2020年4月19日解除；2.被反诉人返还反诉人已支付的剩余房租6110.72元和物业费244.2元，共计6354.92元；3.被反诉人返还反诉人已支付的押金5000元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年3月30日签订的租赁合同，双方约定被反诉人将张家港市田垛里村周巷里厂区二楼厂房三间约220平（含公摊）租赁给反诉人，租用用途为口罩厂，合同租期自2020年4月1日至2021年5月30日，年租金5万元。合同签订当日反诉人便向被反诉人支付了房租共计8333元、物业费333元以及押金5000元，在口罩厂机器搬入后，发现该房屋的租赁面积不够，于是2020年4月3日，反诉人的姐姐马海芹便又与被反诉人签订租赁合同，租赁了张家港市田垛里村周巷里厂区二楼厂房三间约200平（含公摊）。后因被反诉人的根本违约，马海芹提出解除合同，因反诉人与马海芹租赁方的租赁面积根本无法满足口罩厂的生产经营，而分开两个地址将给口罩厂的生产经营造成极大不便，同时还会大幅度提升经营成本，被反诉人的根本违约行为，也间接导致了反诉人与被反诉人之间的租赁合同的目的无法实现，因此反诉人提出解除合同，2020年4月18日，反诉人与被反诉人对解除合同达成一致。2020年4月19日反诉人便搬离了该房屋。现被反诉人拒不返还已支付的剩余房租、物业费及押金，反诉人为维护自身合法权益，特诉至法院。原告（反诉被告）田红娟辩称，不同意合同于2020年4月19日解除，因为被告没有通知原告，也没有交接，按照被告支付的租金，使用时间至2020年5月31日，认可合同从2020年6月1日起解除。不认可被告的第二、三、四项反诉请求，马云泽2020年3月30日来签订合同时，其带被告去实际看过一楼的厂房，马云泽表示很满意，当场就签订了合同，此后因为他们扩大生产，由马海芹租赁了二楼厂房，这两份合同之间不存在任何关联性，所以不存在被告所说解除了第二份合同导致第一份合同的目的无法实现，此后被告和其也未达成过任何协议，其也不知道被告是何时搬离的，被告也未与其做任何交接，厂房大门至今仍是锁着的，钥匙还在被告处。本院经审理查明事实如下：马海芹与马云泽系姐弟。2020年3月30日，田红娟（出租方、甲方）与马云泽（租用方、乙方）签订租赁合同，约定田红娟将张家港市田垛里村周巷里厂区底楼厂房约220平（含公摊）出租给马云泽，租用用途为口罩厂，租期自2020年4月1日至2021年5月30日止，年租金5万元，甲方收取相关水电费，电费1.2元/度，物业管理费2000元/年，乙方交纳押金5000元，租赁到期乙方正常搬离交接甲方验收合格，甲方退还乙方交纳的押金。合同第七条违约责任约定，合同期内单方提前解除合同，违约方应付10000元作为违约金等。2020年4月3日，田红娟（出租方、甲方）与马海芹（租用方、乙方）签订租赁合同，约定田红娟将张家港市田垛里村周巷里厂区二楼厂房三间约200平（含公摊）出租给马海芹，租用用途为口罩厂，租期自2020年4月4日至2021年5月30日止，年租金4万元，甲方收取相关水电费，电费1.2元/度，物业管理费1500元/年，乙方交纳押金4000元，租赁到期乙方正常搬离交接甲方验收合格，甲方退还乙方交纳的押金。合同第七条违约责任约定，合同期内单方提前解除合同，违约方应付4000元作为违约金等。合同签订后，田红娟将房屋交付给马云泽、马海芹使用，马云泽向田红娟支付了2020年4月1日至2020年5月30日的租金8333元、物业费333元及押金5000元，合计13666元，田红娟出具了相应收据。2020年4月19日，马云泽与马海芹搬出了案涉房屋，马云泽未能将底楼房屋钥匙交还田红娟。审理中，马云泽于2020年5月27日将房屋钥匙交还给了田红娟。关于搬离原因，马云泽称系因田红娟交付给马海芹租用的二楼房屋存在瑕疵致其生产的产品丢失，其与马海芹无法正常生产，且双方已就解除合同于达成一致意见。田红娟主张在签订合同前其已带马云泽查看了房屋的现状，并否认双方已协商一致解除合同。以上事实，有当事人提交的租赁合同、收据以及本院庭审笔录等证据材料予以证实。本院认为，田红娟与马云泽签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方按照合同约定履行各自的义务。马云泽辩称其与田红娟已就解除合同达成一致意见，田红娟予以否认，马云泽对此应承担举证责任，因其未能举证本院对该事实不予采信，马云泽于2020年4月19日单方搬离租赁房屋，不能发生解除租赁合同的效力。但马云泽于2020年5月24日再次提出反诉，要求确认双方租赁合同已解除，故双方租赁合同应于田红娟收到反诉状之日即2020年5月25日终止。双方对日租金标准138.88元均无异议，故马云泽应支付田红娟2020年4月1日至2020年5月25日的租金7499.52元。马云泽于2020年5月27日将房屋钥匙交还田红娟，故还应支付田红娟该两日的房屋占有使用费277.76元。关于物业费，马云泽主张物业费应按照5.55元/日计算并无不当，故马云泽应支付上述期间的物业费310.8元。马云泽单方搬离案涉房屋构成违约，结合合同的剩余租期及田红娟因合同终止而产生的实际损失，田红娟主张马云泽支付违约金10000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，马云泽应支付田红娟租金及占有使用费合计7777.28元（7499.52元+277.76元）、物业费310.8元及违约金10000元，合计18088.08元，马云泽已支付田红娟13666元，故还应再支付4422.08元。马云泽辩称田红娟交付给马海芹的房屋存在瑕疵致其与马海芹一同搬离房屋，本院认为双方租赁的房屋为现房，被告与马海芹在签订合同前对房屋的状况应有全面、具体的了解，其事后以房屋存在瑕疵为由主张原告违约本院对此难以认定，故其抗辩理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）田红娟与被告（反诉原告）马云泽于2020年3月30日签订的房屋租赁合同于2020年5月25日终止。二、被告（反诉原告）马云泽于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）田红娟4422.08元。三、驳回原告（反诉被告）田红娟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）马云泽的反诉请求。如原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取675元、反诉案件受理费42元，合计717元由被告（反诉原告）马云泽负担。被告（反诉原告）已预交反诉案件受理费42元，故还应缴纳案件受理费675元，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年六月二十八日书记员  许婷苇