湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终264号上诉人（原审原告）：陈小春，男,1969年12月28日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：黄亮，宜昌市夷陵区民生法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：宜昌华通鑫泰工贸有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区梅子垭村。法定代表人：陈海燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈小虎，男，1968年5月26日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，系宜昌华通鑫泰工贸有限责任公司员工。委托诉讼代理人：杨晓国，湖北西陵律师事务所律师。上诉人陈小春与上诉人宜昌华通鑫泰工贸有限责任公司（以下简称华鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈小春上诉请求：撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1770号民事判决第二项，改判驳回华鑫公司要求陈小春支付违约金的诉讼请求,一、二审诉讼费由华鑫公司承担。其主要事实及理由：2013年4月3日陈小春签收的延期交付房屋的函并非交房通知，同年4月25日华鑫公司下达交房通知，通知陈小春于2013年5月2日办理房屋交接手续；2013年6月26日，华鑫公司向陈小春出具收据，同意陈小春将2012年2月17日的车位预定押金抵扣房款的行为系认可上诉人延期交款；华鑫公司要求上诉人支付所谓的违约金超过诉讼时效。华鑫公司上诉请求：撤销湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初1770号民事判决第二项，改判陈小春向华鑫公司支付迟延付款违约金15939元，一、二审诉讼费由陈小春承担。其主要事实及理由：2013年4月3日，华鑫公司向陈小春发出交房通知，通知被上诉人收房，直到同年6月17日，陈小春才付清购房尾款966000元，其迟延55日付款。陈小春向一审法院起诉请求：1、依法判令华鑫公司退还陈小春购房款91319.2元，并自2018年11月1日起以购房款91319.2元为基数按照月利率2%计算资金占用费至付清之日止；2、本案诉讼费由华鑫公司承担。华鑫公司向一审法院反诉请求：1、判决陈小春向华鑫公司支付迟延付款违约金15939元；2、判决陈小春向华鑫公司给付垫付的税款780.75元；3、反诉费由陈小春承担。一审法院查明的事实：2010年9月26日，陈小春与华鑫公司签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定，陈小春购买华鑫公司位于宜昌市夷陵区东城试验区梅子垭村东方大厦第22层的商用楼（以下简称涉案房屋），面积约为1000平米，以房管部门最终测绘为准，房产单价为每平米3220元，合计322万元。该合同同时约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意据实结算房价款。另外，该合同第五条第一款第四项约定：“在甲方向乙方书面通知交付房屋后20日内，乙方支付总价款的30%（即付清房款，计人民币966000元）”。第六条约定：“房产转让、过户中涉及应当缴纳的税费、规费，按照法律法规的规定，各自承担所述费用”。第七条第一款第一项约定：“逾期三十日之内，自本合同规定的付款期限次日起至实际付款日止，根据未付款项数额按日万分之三的标准，由乙方向甲方支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，陈小春分四次交清购房款322万元，其中最后一笔房款966000元的开具收据时间为2013年6月26日（含2012年2月17日车位定金3万元转购房款，房款936000元系2013年6月17日支付）。2013年4月25日，华鑫公司要求陈小春必须与物业管理公司签订物业服务合同并预缴物业费及水电押金42000元后方能办理房屋交接手续，陈小春对此提出异议，双方未能交房。陈小春于2017年5月2日向一审法院提起诉讼，要求华鑫公司交付房屋并办理房屋产权证书以及支付违约金和损失共计218万元。一审法院于2017年12月8日以（2017）鄂0506民初1105号民事判决书判决：一、华鑫公司在判决生效后十日内将房屋交付给陈小春。二、华鑫公司在本判决生效后90日内将房屋权属变更登记到陈小春名下。三、华鑫公司在本判决生效后十日内向陈小春支付逾期交房违约金705180元。华鑫公司不服（2017）鄂0506民初1105号民事判决，向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉。2018年4月25日，经湖北省宜昌市中级人民法院主持调解并制作（2018）鄂05民终600号民事调解书，该调解书内容为：一、双方确认华鑫公司于2018年3月31日向陈小春交付涉案房屋。二、华鑫公司于2018年5月30日向陈小春支付违约金45万元。三、陈小春与华鑫公司于收到民事调解书后90日内共同到房屋产权登记机构办理涉案房屋的不动产登记，涉案房屋相关税费由双方各自承担。四、若华鑫公司未按第二项约定及时足额履行金钱给付义务，则华鑫公司另行向陈小春支付10万元。五、陈小春自愿放弃对华鑫公司的其他诉讼请求。2018年3月31日，华鑫公司将涉案房屋交付陈小春。同年9月30日，陈小春取得涉案房屋鄂（2018）夷陵区不动产权第0009919号《不动产权属证书》，该证书载明：该房屋建筑面积为971.61㎡，取得价格为3128681元。按照双方签订的《房屋买卖合同》约定，华鑫公司应退还陈小春购房款91319.20元。由于华鑫公司认为须扣除陈小春应支付的违约金、物业费、水电押金、土地使用税等费用，双方未能达成一致意见。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第七条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪受承诺。”《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案双方当事人争议的焦点为：在陈小春的本诉请求中，陈小春再次起诉是否“违背了一事不再理的原则”陈小春的诉讼请求是否成立。在华鑫公司的反诉请求中，陈小春是否存在逾期交付房款，华鑫公司的反诉请求是否成立。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。2018年9月30日，陈小春取得涉案房屋的不动产权属证书，该证书载明陈小春购买的房屋实际面积为971.61㎡，取得价格为3128681元。依双方签订的《房屋买卖合同》第四条第三款约定，华鑫公司应依约按实际登记面积退还陈小春多支付的购房款，但华鑫公司却以种种理由拒绝支付，已构成违约。现陈小春主张华鑫公司退还多支付的购房款91319.20元，但陈小春的《不动产权属证书》载明：该房屋建筑面积为971.61㎡，取得价格为3128681元，故陈小春主张华鑫公司退还多支付的购房款91319.20元，一审法院支持91319元。至于陈小春主张华鑫公司“自2018年11月1日起以应退的购房款为基数按照月利率2%计算资金占用费至付清之日止”的请求，由于双方在《房屋买卖合同》中并未约定据实结算的房款在何时退还，以及不及时退还应承担何种责任，故对陈小春的上述请求，不予支持。华鑫公司抗辩“陈小春再次起诉违背了一事不再理的原则”的理由不能成立，一审法院不予采纳。同时，华鑫公司抗辩主张“陈小春应承担的物业费、水电押金、土地使用税以及陈小春多次诉讼造成华鑫公司聘请律师的服务费等费用共计87490元应从退付陈小春购房款中抵扣”的理由，因华鑫公司没有提供相关证据，且与本案无关，华鑫公司可另案起诉。华鑫公司在反诉中请求：“1.判令陈小春向华鑫公司支付迟延付款违约金15939元；2.判令陈小春向华鑫公司给付垫付的税款780.75元。”1、关于迟延付款违约金问题。一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》第五条第一款第四项约定：“在甲方（华鑫公司）向乙方（陈小春）书面通知交付房屋后20日内，乙方支付总价款的30%（即付清房款），计人民币966000元。”2012年4月25日，华鑫公司要求陈小春于2013年5月2日对购买的房屋办理交接手续，由于华鑫公司要求陈小春必须与物业管理公司签订物业服务合同并预缴物业费及水电押金42000元方能办理房屋交接手续，因陈小春对此提出异议，双方未能交接。2013年3月22日，华鑫公司以湖北省住建厅要求全省建筑工地的建筑设备须重新检查验收后方能继续施工为由，向陈小春下发《关于研发销售中心大楼延期交房的函》，陈小春于2013年4月3日签收。依照《房屋买卖合同》第五条第一款第四项约定，双方交付购房尾款时间应为2013年5月22日，陈小春实际付清尾款的时间为2013年6月17日，延期支付的时间为26天，应支付华鑫公司违约金7300.8元（936000元×万分之三/日×26天）。故华鑫公司反诉请求陈小春支付迟延付款违约金15939元，一审法院支持7300.80元。陈小春辩称华鑫公司延期交付房屋的同时允许其延期交付尾款，因其未能提供证据予以证实，一审法院不予支持。2、关于陈小春向华鑫公司给付垫付的税款780.75元的问题，由于陈小春取得不动产权属证书的时间为2018年9月30日，依照《湖北省城镇土地使用税事实办法》第三条的规定，“拥有土地使用权的单位和个人，为土地使用税的纳税人。”陈小春自取得不动产权属证书之日起方才拥有该土地的使用权，故华鑫公司要求陈小春支付2018年4月至9月的土地使用税780.75元，因无法律依据，一审法院不予支持。综上，华鑫公司与陈小春的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行。现依据陈小春取得涉案房屋的不动产权属证书载明的房屋面积，华鑫公司应依约按实际登记面积退还陈小春多支付的购房款，现陈小春主张华鑫公司退还多付的购房款符合双方合同约定，一审法院予以支持。至于陈小春主张华鑫公司“按照月利率2%计算支付资金占用费”的请求，一审法院不予支持。对于华鑫公司反诉请求陈小春因迟延付款违约金的请求，对其合理部分予以支持；对其请求支付垫付税款的请求，因不符合有关规定，一审法院不予支持。本案经一审法院主持调解，双方不能达成协议。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、华鑫公司在一审判决生效后十日内退还陈小春购房款91319元；2、陈小春在一审判决生效后十日内支付华鑫公司违约金7300.80元；3、上述一、二项相抵后，华鑫公司还应支付陈小春84018.20元；4、驳回陈小春、华鑫公司的其他诉讼请求；案件受理费1042元，由陈小春负担84元，华鑫公司负担958元；反诉案件受理费30元，由陈小春负担21元，华鑫公司负担9元。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求进行审查。1、陈小春与华鑫公司签订的《房屋买卖合同》第五条第一款第四项约定：“在甲方向乙方书面通知交付房屋后20日内，乙方支付总价款的30%（即付清房款，计人民币966000元）”。从文义解释的角度分析该项约定，一般应理解为华鑫公司在发出通知后，依据书面通知的交房时间确定陈小春付清房款的届满期限，并非以实际交房时间作为确定届满期限的依据，陈小春辩称其付清房款的时间在房屋实际交付时间之前，主张自己并未迟延付款，本院不予支持；从设置的目的解释该项约定，该项约定系为华鑫公司准备向陈小春完成涉案房屋的交付，并通知陈小春履行其付清房款的义务，陈小春于2013年4月3日签收《关于研发销售中心大楼延期交房的函》后，应认定双方对于延长房屋交付期限，达成了一致意见，但《关于研发销售中心大楼延期交房的函》载明的内容并不能理解为陈小春支付购房尾款的届满期限为华鑫公司主张的2013年4月23日，华鑫公司上诉主张陈小春迟延55日付款缺乏依据，一审认定陈小春支付购房尾款的届满期限为2013年5月22日并无不当。2、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”陈小春在一审中未提出关于迟延付款违约金超过诉讼时效的抗辩，并且在二审中亦未能提供新的证据证明华鑫公司的请求权已过诉讼时效期间，故陈小春关于诉讼时效抗辩的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，陈小春与华鑫公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈小春提出上诉的二审案件受理费198元，由陈小春负担。宜昌华通鑫泰工贸有限责任公司提出上诉的二审案件受理费198元，由宜昌华通鑫泰工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  罗 娟审判员  周铁金二〇二〇年六月十二日书记员  李望同