海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼民再1号 抗诉机关：海南省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：杨某，男，1954年12月27日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。 委托诉讼代理人：孙某，北京大成（海口）律师事务所律师。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：海南地恒实业投资有限公司。住所地：海南省三亚市凤凰镇凤凰机场出口南侧三亚春天2#楼。 法定代表人：庄某，该公司总经理。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：海南地恒实业投资有限公司万宁分公司。住所地：海南省万宁市兴隆温泉大道南侧88号。 法定代表人：许某，该公司总经理。 两被申诉人共同委托诉讼代理人：曾某，女，海南地恒实业投资有限公司人事行政经理。 申诉人杨某与被申诉人海南地恒实业投资有限公司（以下简称地恒公司）、海南地恒实业投资有限公司万宁分公司（以下简称地恒万宁分公司）商品房预售合同纠纷一案，海南省万宁市人民法院（以下简称一审法院）于2015年12月28日作出（2015）万民初字第101号民事判决（以下简称一审判决）。杨某不服，向海南省第一中级人民法院（以下简称二审法院）提起上诉。该院于2016年4月29日作出（2016）琼96民终513号民事判决（以下简称二审判决），已经发生法律效力。杨某仍不服，向检察机关提出申诉。2019年12月17日，海南省人民检察院作出琼检民（行）监[2019]46000000068号民事抗诉书，向本院提出抗诉。2020年1月13日，本院作出（2020）琼民抗3号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭审理本案。海南省人民检察院指派检察员陈某、蔡某出庭履行职务。杨某的委托诉讼代理人孙某、地恒公司、地恒万宁分公司（以下简称两地恒公司）的共同委托诉讼代理人曾某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 海南省人民检察院抗诉认为，根据新证据（2019）琼民再48号张岩、常思远案再审判决书，二审判决存在认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律错误的情形。理由如下：一、二审判决认定涉案小区项目因规划建设调整、施工建设期间受台风暴雨天气影响，符合双方合同约定延期交房的合理事由属于认定事实错误。涉案合同签订于2012年11月28日，合同约定的交房期限为2012年12月30日，一般情况下，只有合同履行期内出现合同约定的延期事由才可以扣除延期交房的相应违约天数。二审法院认定涉案项目因规划变更可按约延期交房11个月，又酌情认定应扣除台风暴雨天气1个月。经审查，根据万宁市住房和城乡建设局（以下简称万宁市住建局）提交的《万宁市住房和城乡建设局关于美丽春天温泉度假公寓项目的情况说明》（以下简称《情况说明》）和《万宁市住房和城乡建设局关于美丽春天温泉度假公寓项目的补充说明》（以下简称《补充说明》）、万住建[2012]38号请示及附件、万宁市人民政府万府函[2012]65号批复及2012年3月22日万住建程规临（2012）第80号《万宁市建设工程规划临时许可证》记载的内容，涉案小区项目的规划建设因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响而遭到投诉，该项目中的F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层的事实发生在2012年3月之前，2012年3月22日万住建程规临（2012）第80号《万宁市建设工程规划临时许可证》中载明F1、F2、F3三幢楼的报建层数为五层与《情况说明》和《补充说明》、万宁市住建局请示、万宁市人民政府的批复等内容相印证，故二审法院认定涉案项目调整后的规划方案于2012年6月向政府职能部门提出申请，至2013年5月获得审批通过，共历时11个月属于认定事实错误。至于因台风、暴雨等因素影响工期及交房时间的问题。气象学上，所谓暴雨，一般指二十四小时内降雨量达到五十至一百毫米。根据两地恒公司原审中提交的风速及暴雨气象资料等证据，自签订合同之日至约定交付房屋之日，万宁市并未受台风暴雨影响。且暴雨天气属海南省正常气候，这种气候因素是两地恒公司在签订合同时可以预见或者应当预见的，不属于法律规定的不可抗力因素，两地恒公司作为当地专业房地产开发商，应对当地降雨情况比较了解，也应预见到由此可能停工的时间，并将台风暴雨天计入总工期，而且双方在合同中未明确约定除台风外出现多大风速或雨量及以上天气导致停工可以延期交付房屋。故二审判决酌情认定本案合同履行期间遭受台风暴雨天气30天无合同和事实依据。又《商品房买卖合同》第八条第2款第3项约定“如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期：……出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外”，虽然两地恒公司主张已于2013年11月7日向政府递交了涉案项目验收申请，但上述合同内容意味着无论两地恒公司交付的商品房是否达到竣工验收合格的法定交付条件，只要两地恒公司向政府递交了验收申请，买房人都得同意接收房屋，且不计算违约金，该条款显然违反了法律的禁止性规定，同时也免除了开发商向买房人提供符合法定交房条件商品房的责任，排除了所有买房人要求两地恒公司交付符合法定交付条件商品房的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第五十二条、第四十条的规定，本案合同第八条第2款第3项无效。综上，在本案合同履行期内未发生两地恒公司主张的可以合理顺延交房期限的特殊情形，二审法院支持两地恒公司关于应扣除合同约定的可以延期交房的相应逾期天数的主张属于认定事实不清，适用法律错误。二、二审判决认定两地恒公司交房时间为2013年10月10日，属认定事实和适用法律错误。关于交房时间的认定，根据相关法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格，两地恒公司于2013年9月30日通知交房时，房屋所属工程虽已经竣工，但未经验收，房屋尚未符合合同约定的交付条件。二审法院根据双方《商品房买卖合同》第十一条中关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或者电话通知买受人办理交接手续。买受人接到出卖人发出的《入住许可通知书》之日起三日内，没有提出异议的，视为商品房已经交付”的约定，认定2013年10月10日应当视为交房时间。但上述约定的前提是“商品房达到交付使用条件后”，《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为“该商品房经验收合格”即涉案房屋需“经验收合格”，但两地恒公司向杨某发放《入伙通知书》时，涉案房屋既不符合法定交付条件，也不符合合同约定，故二审法院在两地恒公司不符合交房条件情况下认定2013年10月10日为交房时间错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定杨某实际收房之日即两地恒公司履行了交付房屋的义务，故涉案房屋实际交付日期应为2014年1月14日。根据双方的《商品房买卖合同》，两地恒公司应当在2012年12月30日前将经验收合格的房屋交付业主，涉案房屋的实际交付时间为2014年1月14日，实际交房时间已超出合同的约定。两地恒公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 杨某除认为交房时间应为2015年7月30日（万宁市住建局验收备案之日）外，同意抗诉机关的抗诉意见。其再审请求为：1.撤销一二审判决；2.改判支持其一审诉讼请求；3.一二审诉讼费用由两地恒公司承担。 两地恒公司共同答辩称，一、一二审判决认定涉案小区项目因规划建设调整审批历时11个月具有事实依据。万宁市住建局出具的万住建函[2015]544号《情况说明》有出函编号、加盖单位公章，签名或盖章均具有证明效力，且加盖单位公章的证明效力显然比签名的证明效力更大，一二审法院据此作出上述认定具有事实依据。二、一二审判决认定涉案小区项目因受到台风、暴雨天气影响，所延误的30天期限应该予以扣除，该认定具有事实依据。双方签署的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知买受人的”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期。出卖人已提前在2013年7月向买受人书面阐明延期交房的原因，故一二审判决认定涉案小区项目因受到台风、暴雨天气影响，所延误的30天期限应该予以扣除，该认定具有事实依据。三、一二审判决认定涉案房屋于2013年10月10日已交付使用具有事实与法律依据。1.该认定符合《商品房买卖合同》第十一条约定，根据该条，业主在收到《入伙通知书》后三日内没有提出异议，视为涉案房屋于2013年10月10日已交付。2.该认定亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，首先该条款明确写明房屋转移占有视为交付使用，风险责任根据法律规定自房屋交付使用之日开始转移。其次，两地恒公司也无法强迫业主收房，如果业主不同意收房，可向公司提出异议并拒绝收房，但业主并未提出异议并接收了房屋，业主以自己的行为接受了房屋的交付。再次，涉案房屋交付使用后并不影响居住，如房屋存在质量问题，业主仍可依法向两地恒公司主张质量违约责任，仍可请求解除合同并要求赔偿损失，两者并不冲突。3.涉案房屋在交付时质量是合格的。根据两地恒公司提交的证据，涉案房屋在交付时已经过施工单位、监理单位以及两地恒公司共同检验质量合格，并受质监部门监督，证明该房屋在交房时质量是合格的，后来能通过相关政府部门取得《海南省建筑工程竣工验收备案表》也印证了该房屋质量是合格的。4.业主在交房之后没有因为没房住而导致租房费用损失，由于交房后没有发生经济损失，业主主张损失赔偿没有依据。综上，请求维持二审判决。 2015年1月8日，杨某以两地恒公司违反合同约定为由，提起诉讼，请求判令：1.两地恒公司按约向杨某支付逾期交房违约金36287元（人民币，下同）；2.本案诉讼费由两地恒公司承担。 一审法院查明，2012年11月28日，杨某与地恒万宁分公司在海南省万宁市兴隆开发区签订《商品房买卖合同》，购买地恒公司开发的位于万宁市兴隆旅游区鑫桥酒店南边规划道路南侧（编号为万让2009-11号地块）的××公寓房，购房款为248201元，约定的交房日期为2012年12月30日前。合同签订后，杨某已按约定支付全部的购房款。期限届满后，因为政府政策调整、恶劣天气等不可抗力，两地恒公司未能如期交房。2013年7月，地恒万宁分公司向所有小区业主（包括杨某）发送致歉信，阐明延期交房的原因，后又于2013年9月30日向杨某发送《入伙通知书》，要求杨某2013年10月10日前来收房。杨某于2014年1月14日前来收房并装修使用，居住至今。另查明，地恒公司于2013年11月7日向万宁市住建局提交一期项目验收申请，万宁市住建局于2015年7月30日完成项目竣工验收备案工作。一审法院判决：驳回杨某的全部诉讼请求。一审案件受理费707元，由杨某负担。 杨某不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由两地恒公司承担。 二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 二审法院认为，本案争议的焦点是：两地恒公司是否存在逾期交房的违约行为及应否承担违约责任。首先，关于交房时间的认定。地恒万宁分公司于2013年9月30日向杨某发送《入伙通知书》，通知杨某于2013年10月10日前来收房，杨某收到通知后，并未提出异议。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条中关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或者电话通知买受人办理交接手续。买受人接到出卖人发出的《入住许可通知书》之日起三日内，没有提出异议的，视为商品房已经交付”的约定，2013年10月10日应当视为交房时间。杨某主张两地恒公司在交房过程中存在欺诈、胁迫行为，交房行为应认定无效，缺乏事实根据，不予采信。其次，关于是否存在违约逾期交房的问题。双方的《商品房买卖合同》第八条约定，两地恒公司应当在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付杨某，两地恒公司的实际交付时间为2013年10月10日，该交房时间已超出合同的约定。但合同第八条第二款亦规定：“（交付期限）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期：1.经双方同意需对该商品房进行再修整，修整所需要的时间。2.遭遇不可抗力，自发生之日起30日内告知买受人的。3.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。4.买受人在订立合同后，对本合同或主要条款提出变更、修改意见的。5.买受人未按本合同的约定履行义务的。6.因政府法规政策调整所致的。7.如买受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭款到账时间的，以银行按揭款到账的时间为交房时间。”因此，如遇上述约定的特殊情形，交房期限是可以合理顺延的。根据查明的事实，2012年涉案小区项目的规划建设因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响而遭到投诉，经过政府处理后，该项目中的F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层。该调整后的规划方案于2012年6月向政府职能部门提出申请，至2013年5月获得审批通过，共历时11个月。该项目规划的调整变更，必然造成小区施工的延缓，导致本案争议房屋无法及时交付。商品房的规划、设计，系房地产开发商依据市政规划作出，并经主管部门的审核批准。在房地产开发过程中，未经许可，该规划、设计不能随意变更，如确需变更，应在获准之后进行。具体到本案，涉案小区的项目规划是经过审批的，其后的相应调整也是在政府要求下作出，而非擅自更改，因此两地恒公司在调整规划建设的过程中不存在过错。该项目规划调整方案审批历时11个月，造成施工延误，责任不应归因于两地恒公司，该情形造成的交付期限延迟，符合双方合同第八条第二款第6项“因政府法规政策调整所致的”的约定，应当将交房的期限合理顺延11个月。此外，从合同签订后，至2013年10月交房止，万宁市确实存在台风、暴雨天气，受其影响，必然导致工程施工延缓，两地恒公司也向杨某发出致歉信做了告知，该情形亦符合双方合同第八条第二款第2项的约定。一审法院依据该约定酌情将交房期限顺延30天符合客观实际，应予采纳。综上，两地恒公司的交房期限应合理顺延12个月，即顺延至2013年12月30日前交房，因此，两地恒公司2013年10月10日交房并未逾期，不应承担违约责任。遂判决驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费707元，由杨某负担。 再审中，对二审判决查明的事实，杨某认为二审判决认定2013年10月10日为交房时间、涉案小区项目因调整规划设计方案审批历时11个月以及认定工程施工在合同签订后受到台风、暴雨天气影响，应顺延交房期限30天等事实错误。其余事实，各方当事人均无异议。 再审中，抗诉机关提供了本院（2019）琼民再48号民事判决作为新证据支持抗诉意见。杨某质证认可新证据的真实性、合法性、关联性和证明效力，但认为该判决对交房时间的认定错误。两地恒公司质证认可新证据的真实性、合法性、关联性，但认为一二审判决认定涉案小区项目因规划建设调整审批历时11个月及酌定合同履行期间受到台风、暴雨天气影响应顺延交房期限30天正确。 杨某、两地恒公司未提交新证据。 本院认为，抗诉机关提交的新证据属于再审新证据，具有真实性、合法性、关联性和证明效力，予以采纳。 再审查明，本院（2019）琼民再48号民事判决认定，一、2015年11月3日，万宁市住建局以万住建函[2015]544号向一审法院出具《情况说明》，内容为“就兴隆美丽春天温泉度假公寓项目建设一事，我局现说明如下：一、2011年1月至2012年12月，万宁市兴隆镇长春路二期工程施工，临时占用了该项目范围内的部分土地。二、2012年该项目因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响为由对该项目的规划建设进行投诉，经处理后该项目F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层。三、海南地恒实业投资有限公司于2013年11月7日向我局提交一期项目验收申请，我局已于2015年7月30日完成项目竣工验收备案工作。”海南省人民检察院第一分院审查抗诉期间，万宁市住建局于2017年4月25日出具万住建函[2017]137号《补充说明》，内容为“该项目原报修规方案中‘F1、F2、F3三幢楼’高度为七层，符合项目所在区域规划《兴隆北片区控制性详细规划》限高七层的管控要求，但在该项目修规报批前的审查过程中，因相邻的山水云间小区部分业主提出该项目设计楼高对他们不利的投诉，我局综合考虑了各方利益，建议该项目业主单位将七层调整为五层且完善了该项目修规方案，并于2012年2月经市政府批复。”上述544号《情况说明》和137号《补充说明》底稿中均有相应拟稿人、核稿人、领导批发人等签名。 二、2012年3月12日，万宁市住建局以万住建[2012]38号《万宁市住建局关于要求审批海南兴隆美丽春天温泉度假公寓修建性详细规划的请示》及附件（附件：1、海南兴隆美丽春天温泉度假公寓修建性详细规划文本；2、海南兴隆美丽春天温泉度假公寓修建性详细规划专家评审会意见；3、关于兴隆美丽春天温泉度假公寓项目修建性详细规划总平面图修改调整的说明及附件）向万宁市人民政府进行请示。该请示附件内容提到“结合西侧相邻地业主的建议及有关领导的批示，对本项目进行修改完善，具体如下：……三、修改西侧地势较高处的三栋公寓，统一改为3栋面宽较小的F型公寓，其中将体量较大的B2公寓改为F型后，层数由8层降为5层，面宽由49.60m减小为30m，与B型相邻的另两栋D型改为F型后，高度也由6层降为5层……”。2012年3月20日万宁市人民政府以万府函[2012]65号《万宁市人民政府关于海南兴隆美丽春天温泉度假公寓修建性详细规划的批复》原则同意万宁市住建局万住建[2012]38号请示。 根据上述万宁市住建局的《情况说明》、《补充说明》、请示、附件、万宁市人民政府批复及涉案项目2012年3月22日万住建程规临（2012）第80号《万宁市建设工程规划临时许可证》等材料内容，一二审判决认定涉案小区的F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层的规划设计从2012年6月申请至2013年5月审批通过共11个月，造成小区施工延误的事实有误，予以纠正。 再审另查明，根据两地恒公司原审中提交的风速及暴雨气象资料等证据，自2012年11月28日签订合同之日至约定交付房屋的2012年12月30日时间段内，不存在一二审判决酌情认定的台风暴雨天气。 二审判决查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、两地恒公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任。二、如两地恒公司违约，应如何确定违约时间和违约金数额。 一、关于两地恒公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任问题 首先，关于交房时间的认定，根据相关法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付。双方合同亦约定房屋交付条件是房屋经验收合格。本案两地恒公司于2013年9月30日通知交房时，房屋所属工程虽已经竣工，但未经验收，房屋尚未符合合同约定的交付条件，杨某此时完全可以根据《商品房买卖合同》的约定，要求两地恒公司出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋，但杨某已自愿于2014年1月14日接收房屋，应视为杨某对两地恒公司交房行为的认可，且涉案房屋2015年7月30日已经验收合格，两地恒公司的交房行为符合双方订立合同的目的。杨某在未查验房屋验收备案表的情形下接房的责任，应由杨某自己承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应认定杨某实际收房之日即两地恒公司履行了交付房屋的义务，故涉案房屋实际交付日期应为2014年1月14日。根据双方的《商品房买卖合同》，两地恒公司应当在2012年12月30日前将经验收合格的房屋交付业主，涉案房屋的实际交付时间为2014年1月14日，实际交房时间已超出合同的约定。两地恒公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。两地恒公司在房屋尚未符合合同约定的交房条件的情况下向杨某交房，属于瑕疵交房，而不属于逾期交房。二审判决根据双方《商品房买卖合同》第十一条中关于“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或者电话通知买受人办理交接手续。买受人接到出卖人发出的《入住许可通知书》之日起三日内，没有提出异议的，视为商品房已经交付”的约定，认定2013年10月10日应当视为交房时间。但上述约定的前提是“商品房达到交付使用条件后”，《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为“该商品房经验收合格”即涉案房屋需“经验收合格”，但两地恒公司向杨某发放《入伙通知书》时，涉案房屋既不符合法定交付条件，也不符合合同约定，故二审判决在两地恒公司不符合交房条件情况下认定2013年10月10日为交房时间有误，应予纠正。杨某在2014年1月14日已经实际接收房屋情况下，现以当时房屋未经验收合格为由主张两地恒公司承担逾期交房的违约责任，理由不成立，不予采纳。杨某请求两地恒公司支付实际收房之后的逾期交房违约金，不予支持。 二、关于应如何确定违约时间和违约金数额的问题 （一）关于两地恒公司是否存在延期交房的合理事由，应予扣除相应期限的问题 涉案合同签订于2012年11月28日，合同约定的交房期限为2012年12月30日，一般情况下，只有合同履行期内出现合同约定的延期事由才可以扣除延期交房的相应违约天数。 一二审法院认定涉案项目因规划变更可按约延期交房11个月，又酌情认定应扣除台风暴雨天气1个月。本院认为，根据万宁市住建局提交的《情况说明》和《补充说明》及2012年3月22日万住建程规临（2012）第80号《万宁市建设工程规划临时许可证》记载的内容，涉案小区项目的规划建设因相邻的山水云间小区部分业主的采光权等受影响而遭到投诉，该项目中的F1、F2、F3三幢楼的高度由七层调整为五层的事实发生在2012年3月，且2012年3月22日万住建程规临（2012）第80号《万宁市建设工程规划临时许可证》中载明F1、F2、F3三幢楼的报建层数为五层与《情况说明》和《补充说明》的内容相印证。故一二审法院认定涉案项目调整后的规划方案于2012年6月向政府职能部门提出申请，至2013年5月获得审批通过，共历时11个月事实错误，本院予以纠正。 至于两地恒公司主张因台风、暴雨等因素影响工期及交房时间的问题。气象学上，所谓暴雨，一般指二十四小时内降雨量达到五十至一百毫米。根据两地恒公司原审中提交的风速及暴雨气象资料等证据，自签订合同的2012年11月28日至约定交付房屋的2012年12月30日，万宁市并未受台风暴雨影响。且暴雨天气属海南省正常气候，这种气候因素是两地恒公司在签订合同时可以预见或者应当预见的，不属于法律规定的不可抗力因素，两地恒公司作为当地专业房地产开发商，应对当地降雨情况比较了解，也应预见到由此可能停工的时间，并将雨天计入总工期，双方在合同中未约定除台风外出现多大风速或雨量及以上天气导致停工，可以延期交付房屋，故一二审酌情认定本案合同履行期间遭受台风暴雨天气30天无合同和事实依据，本院予以纠正。两地恒公司的抗辩理由不予支持。 又本案《商品房买卖合同》第八条第2款第3项约定“如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实在合理的期限内予以延期：……出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料的日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外”，虽然本案两地恒公司主张已于2013年11月7日向政府递交了涉案项目验收申请，但上述合同内容意味着不论两地恒公司交付的商品房是否达到竣工验收合格的法定交付条件，只要两地恒公司向政府递交了验收申请，买房人都得同意接收房屋，且不计算违约金，该条款显然违反了法律的禁止性规定，同时也免除了开发商向买房人提供符合法定交房条件商品房的责任，排除了所有买房人要求两地恒公司交付符合法定交付条件商品房的主要权利。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据上述规定，本案合同第八条第2款第3项无效。 综上，在本案合同履行期内未发生两地恒公司主张的可以合理顺延交房期限的特殊情形，两地恒公司关于应扣除合同约定的可以延期交房的相应逾期天数的主张不能成立，本院不予支持。 （二）关于违约时间和违约金的计算问题 本案合同约定的交房时间为2012年12月30日，杨某实际接收房屋时间为2014年1月14日，两地恒公司应承担逾期交房违约金的时间为：合同约定交房时间的次日即2012年12月31日至实际交房之日即2014年1月14日，两地恒公司共违约380天，两地恒公司应承担逾期交房380天的违约责任。杨某要求以已付房款为基数，按每日万分之二的标准自逾期之日起计算逾期违约金符合合同约定，应予支持。根据合同约定的违约金的计算方法，违约金的数额应为18863元（248201元×0.02%×380天）。 综上，抗诉机关的抗诉理由成立，本院予以支持。一二审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条第（五）项、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销海南省第一中级人民法院（2016）琼96民终513号民事判决和海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第101号民事判决； 二、海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司万宁分公司于本判决生效之日起十日内支付杨某逾期交房违约金18863元； 三、驳回杨某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共1414元，由海南地恒实业投资有限公司、海南地恒实业投资有限公司万宁分公司负担735元，杨某负担679元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈文平 审 判 员 夏 艳 审 判 员 郑 船 二〇二〇年六月十二日 法官助理 李一帆 书 记 员 柯丹盈 附相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。