广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2883号上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市元典实业有限公司，住所地：广东省东莞市南城区*****侧（H-6地块）商业中心三期工程-3号办公楼2807号房之二，统一社会信用代码为914********1259413。法定代表人：黄某2。委托诉讼代理人：李春宏，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓敏，广东佑德律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈驰，男，1973年3月14日出生，汉族，住天津市南开区******9**1******，公民身份号码为230************038。委托诉讼代理人：谭凤姣，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉欣，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。一审被告：东莞市中之美家具有限公司，住所地：广东省东莞市*******，统一社会信用代码为914***********196。法定代表人：黄某1。一审被告：黄某1，男，1983年1月17日出生，汉族，住广东省东莞市厚街镇下汴新村一区**，公民身份号码为441************537。以上两一审被告共同委托诉讼代理人：李春宏，广东佑德律师事务所律师。以上两一审被告共同委托诉讼代理人：王晓敏，广东佑德律师事务所律师。一审第三人：东莞市卓迪贸易有限公司，住所地：广东省东莞市*****************，统一社会信用代码为914***********475C。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：高仕良，广东南天星律师事务所律师。上诉人东莞市元典实业有限公司（以下简称元典公司）因与被上诉人陈驰、一审被告东莞市中之美家具有限公司（以下简称中之美公司）、一审被告黄某1，一审第三人东莞市卓迪贸易有限公司（以下简称卓迪公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈驰向一审法院提起诉讼，请求判令：1.陈驰与中之美公司、元典公司、黄某1之间的租赁合同解除；2.中之美公司、元典公司、黄某1向陈驰支付赔偿金42440240.3元及利息（利息以42440240.3元为本金，从起诉之日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，直至清偿之日止）；3.本案诉讼费、担保费、律师费由中之美公司、元典公司、黄某1承担。元典公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除《厂房租赁合同书》，陈驰归还租赁物给元典公司；2.陈驰缴纳的厂房保证金500000元归元典公司所有；3.陈驰按照2019年5月24日前每月326000元、2019年5月24日后每月342300元的标准支付自2019年2月1日起至租赁物交还之日止的租金及滞纳金，租金自2019年2月1日至2019年4月30日暂计为978000元，滞纳金按每月应付数额自每月6日起按照应付数额的1%计算，暂计至2019年4月25日为531380元，滞纳金以拖欠租金的本金为限；4.本案所有诉讼费用均由陈驰承担。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈驰与东莞市中之美家具有限公司、东莞市元典实业有限公司于2016年5月24日签订的《厂房租赁合同书》为部分无效合同，其中已经取得房地产权证证书的租赁合同有效，有效部分的合同已于2018年11月21日解除；二、限东莞市元典实业有限公司于判决生效之日起五日内向退还保证金500000元；三、限东莞市元典实业有限公司于判决生效之日起五日内向陈驰退还2018年10月24日至2019年1月30日期间的租金813698.63元；四、限东莞市元典实业有限公司于判决生效之日起五日内向陈驰赔偿损失2211123.25元；五、限东莞市元典实业有限公司于判决生效之日起五日内向陈驰支付利息：以1313698.63元为基数，自2018年11月2日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；六、驳回陈驰的其他诉讼请求；七、驳回东莞市元典实业有限公司的全部反诉请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费254001.2元，本诉保全费5000元，合计259001.2元（陈驰已预交300801.2元，多预交的41800元，一审法院予以退回给陈驰），由陈驰负担237490.17元，由东莞市元典实业有限公司负担21511.03元。一审反诉诉讼费11437.52元（东莞市元典实业有限公司已预交），由东莞市元典实业有限公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初33101号民事判决。上诉人元典公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.改判元典公司无需向陈驰赔偿损失2211123.25元及利息；3.本案一审、二审诉讼费用均由陈驰承担。事实与理由：（一）元典公司对《厂房租赁合同书》的解除不存在过错，无需向陈驰退还保证金、租金以及支付任何的赔偿金。一审法院认为《厂房租赁合同》及协议未显示元典公司已以书面形式告知陈驰在签订案涉租赁合同书及协议时涉案租赁物已被设定抵押权的情况而认定元典公司存在主要过错，明显为事实认识错误。首先，根据陈驰与元典公司于2016年5月24日签订的《厂房租赁合同》第四条“租赁物交付”，乙方确认事前和移交时已对租赁物状况充分了解。元典公司作为出租方已经以书面的形式明确了陈驰已经确认涉案租赁物在事前以及移交时对租赁物状况充分了解，法律并未规定告知的方式必须以书面形式告知，而元典公司向其出示涉案租赁物已经抵押登记的产权复印件已经履行了完全的告知义务，并将履行告知义务的内容形成了确认的文字条款明确体现在《厂房租赁合同》中陈驰也予以确认，因此元典公司已经举证证明陈驰对涉案租赁物已经充分了解。其次，陈驰作为承租方，在租赁涉案租赁物时仅凭出租方的一面之词而承租年租金为300万的租赁物明显不符合情理，事实是陈驰在承租之时已经尽到合理的审查义务并知悉了相关情况后才予以签署《厂房租赁合同》。对于法院认为陈驰在涉案租赁可以在合同约定的期限内正常使用存在期待利益，其并不影响陈驰明知是已经抵押的物业而承租，因为对于商业市场来说，为生产经营需要进行抵押贷款，乃商业的普遍现象，而陈驰在明知该租赁物的真实状况而同意承租完全是在商业经营风险范围内，一审法院对于解除《厂房租赁合同》的过错责任存在事实认定错误。另，一审法院所认定的赔偿款与陈驰的主张相差巨大，可见陈驰与元典公司对于是否需要赔偿、赔偿款项多少存在很大争议，故该部分款项在情况未明时就计算利息更是没有任何法律依据。（二）退一步说，即使一审法院认定元典公司存在过错，根据《厂房租赁合同》和陈驰与元典公司之间关于租金抵扣工程款等相关约定，元典公司也无需支付赔偿款。1.对于法院认定的锋瑞宝绿榕二楼隔热工程168127.5元、地板漆款100000元、车间办公室装修工程79070元、办公楼/宿舍装修工程款2593265元，以上四项工程均是陈驰在未经元典公司同意的情况下自行装修，根据《厂房租赁合同》第六条约定“乙方如装修房屋，装修工程发包和设计、施工图纸及相关资料必须提交甲方审批和备案”，陈驰未提供证据证明以上工程已经元典公司同意而施工，应承担不利后果。且交付涉案租赁物时，提供给陈驰使用的车间已经装修完毕，完全可以直接使用，陈驰所提供的相关装修证据并不充分，没有发票，仅有转账记录和合同，法院也未审查合同的真实性、相对方的资质、转账的真实情况，就随意认定的行为不当。且即使属实，陈驰对该部分因自身需要擅自再行装修，该部分在其明知租赁物的状况，且为自身需求而所作的投入不应作为元典公司应向其承担的赔偿责任，故对其所主张的前述损失不应支持。《厂房租赁合同》中元典公司给予陈驰4个月的免租期，该免租期是对《德驰家居厂房装修施工合同》项下的项目进行装修，且陈驰对生产经营所需作准备的期限，并不包括以上陈驰未经过同意而擅自装修的部分。至于法院认为元典公司未举证及时提出异议而认定其知情并同意，明显颠倒了举证责任。在免租期过后，所有项目已经装修完毕，在不影响涉案租赁物结构性改变的情况下，元典公司在并未被通知、提出异议并不等同于同意。对于除《德驰家居厂房装修施工合同》项下的项目外，在《厂房租赁合同》已经明确约定如需装修房屋……必须提交元典公司审批和备案的情况下，其他的装修项目应由陈驰举证已经元典公司同意，否则应承担不利后果。因此，法院以给予陈驰免租期以及未提出异议即认定所有装修均经元典公司同意，明显为事实认识错误。2.对于法院认定的打磨土建地平/永泰力升降机工程款90770元，该项目工程已由元典公司支付169000元，一审法院以元典公司未提供凭证证明已付而不予认定，一审庭审中陈驰主张已付600万元租金，实际上陈驰并未提交所有凭证证实已经支付，而是元典公司明确以该租金抵扣工程款视为陈驰已经支付，若然法院并不认可抵扣的工程款，则陈驰也未举证所抵扣的工程款已达租金600万元，则陈驰应当将未能抵扣的部分差额租金补足给元典公司，否则与其主张自相矛盾。3.对于一审法院认定的因涉案《厂房租赁合同书》及《补充协议》不能继续履行导致再次搬迁而产生的费用127515元，法院该项认定理据不足。陈驰提供搬迁费用的损失材料《吊车、叉车对账单》并无对应的付款凭证，而《电子银行业务回单》付款流水、《收据》显示的款项大部分也未体现为搬迁所产生的费用，装卸公司的收款收据也不排除为家具产品的装卸运输，且陈驰也提交与第三方的租赁合同，表明其与第三方签署租赁合同继续租赁场地，故该搬迁费用为其损失且需要元典公司承担毫无理据。综上，请求二审法院查明事实，正确适用法律，对一审判决作出改判，支持元典公司所有上诉请求。被上诉人陈驰口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。对于案涉合同有效部分解除以及部分无效的过错问题在于元典公司、中之美公司、黄某1，中之美公司把案涉物抵押给银行，签订了抵押物财产租赁确认书，确认银行行使抵押权中之美公司和元典公司的租赁合同自动解除，然后与陈驰签订租赁合同，因此故意隐瞒租赁物已经抵押的事实，而租赁合同明确了对租赁物设定抵押是有告知义务，但是元典公司和中之美公司都没有告知陈驰，因此元典公司应承担赔偿责任，而且是赔偿的主要责任。一审法院认定赔偿的数额不符，元典公司上诉提到四个款项，对于该四个款项都是根据经营需要并无违约行为，该装饰装修物已经形成了附合，元典公司对于合同解除有主要过错，根据实际情况确定价值并无不妥。对于元典公司提出的工程款90770元，元典公司主张其支付了但是没有提交证据证明，应承担举证不能的责任。双方一审庭审中确认的装修款项只有案外人虎门王斌3392730元和变压器增容450000元可以抵扣租金，陈驰也提供了相应的票据应予以支持。对于再次搬迁的127515元，陈驰在一审中也已提供证据证明。一审被告中之美公司、黄某1口头答辩称：同意元典公司的上诉意见。一审第三人卓迪公司口头答辩称：元典公司的上诉请求与其无关。本院查明：各方当事人均没有向本院提交新证据。另，陈驰提交上诉状后未在法定期限内缴纳二审案件受理费，本院已另行裁定按陈驰撤回上诉处理。元典公司在二审法庭调查中撤回关于利息计算的上诉理由。另查，陈驰在二审法庭调查后书面陈述：1.各方当事人一审时对于陈驰已实际支付2019年1月30日之前的租金6000000元的事实不存在异议，即陈驰已实际支付该部分租金。2.对于6000000元租金中可抵扣的装修款等损失的范围仅包含虎门王斌的3392730元及陈驰支付给黄某1的变压器增容款450000元，陈驰在一审时主张的其他损失或费用均不能用于抵扣6000000元租金。元典公司则表示：1.元典公司确认自2016年5月至2017年9月期间收到陈驰支付的汇款总额为1070000元，其余款项均为陈驰代元典公司支付工程款用于抵扣租金。2.关于对视为已收取的6000000元租金抵扣装修款的具体项目双方口头约定如下：（1）虎门王斌工程施工项目（消防水电气安装）3392730元；（2）打磨土建地平/永泰力升降机工程款90770元；（3）消防费17000元；（4）增容变压器质押金450000元。对于抵扣租金的具体项目双方虽然没有书面约定，但若陈驰不确认部分工程款用于抵扣租金的事实，则陈驰应当提交证据证明所涉工程已足额抵扣6000000元租金。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕上诉人元典公司提起的上诉以及被上诉人陈驰的答辩意见，本案二审争议焦点为元典公司应否向陈驰赔偿损失2211123.25元。一、案涉租赁合同无法继续履行及部分无效的责任分担。一审法院以是否取得建设工程规划许可为标准确定已取得产权证书的部分租赁物的合同为有效，其余部分租赁物的合同为无效。二审时，各方当事人均表示同意一审法院对合同效力的处理，本院对此予以维持。由于案涉房屋原所有权人中之美公司的原因导致租赁物被司法拍卖致使合同无法继续履行，元典公司主张陈驰在签订案涉租赁合同时已经充分了解案涉租赁物的状况，包括已经明确知道案涉租赁物存在被抵押的情形，对此元典公司的理据是案涉租赁合同中已明确“陈驰确认事前和移交时已对租赁物状况充分了解”。本院不采纳元典公司的该项主张，理由如下：首先，从合同文意以及前后文的关联分析，上述约定在合同中属于第四条“租赁物交付”，而合同在第十条“缔约责任”中有特别约定在合同期限内对租赁物设定抵押贷款元典公司、中之美公司需提前告知并保证按时还款且保证不影响陈驰对租赁物的使用权以及因不能按时还款导致合同不能继续履行的违约责任。从合同文意本身以及前后文的关联分析，无法得出元典公司所主张第四条约定的租赁物状况已包括租赁物在签订合同前已被抵押的情形。其次，根据元典公司的先行为判断。2016年1月13日元典公司、中之美公司与抵押权人签订“抵押财产租赁确认书”，明确了抵押权人行使抵押权时各方的权利义务。元典公司在与中之美公司之间的租赁关系已通过书面约定租赁物被行使抵押权时各方的权利义务，而在三个月后其与陈驰签订租赁合同时并未明确约定该项内容，不符合元典公司的“交易习惯”。综上，结合陈驰提交的案涉部分租赁物的产权证复印件以及各方当事人因案涉租赁物被抵押而对各自权利的影响程度分析，本院认为第四条“租赁物交付”中的状况不包括租赁物已被抵押的事实。在元典公司未能提交证据证明其已经履行告知义务的情况下，一审法院采信陈驰的主张认定元典公司、中之美公司并未明确告知陈驰在签订租赁合同时案涉租赁物已经被设定抵押权的事实并无不当。元典公司二审时对此并未提出新的事实、证据或理由，其认为可以根据“租赁物交付”的约定即可证明陈驰已经明知其承租的物业已经被抵押缺乏说服力，对元典公司以此主张其对合同解除不存在过错的说法，本院不予采纳。另外，一审判决根据合同相对性确定由元典公司向陈驰承担违约责任，元典公司与中之美公司之间的纠纷另行处理。一审判决在论述无法继续履行及部分无效的责任时认定元典公司应承担70%的责任合理恰当，但一审判决关于“中之美公司、元典公司承担70%的责任”的表述应为笔误，本院予以纠正，即案涉租赁合同无法继续履行及部分无效的责任由陈驰自行承担30%的责任，元典公司承担70%的责任。二、关于陈驰的损失认定。一审判决支持陈驰主张的损失包括五项装修工程款及再次搬迁产生的费用，围绕元典公司对此提出的上诉理由，本院分析如下：首先，元典公司应否赔偿陈驰隔热工程、地板漆款、车间办公室装修工程及办公楼/宿舍装修四项款项。虽然陈驰未能提交证据证明其已按合同约定将装修办公室及宿舍楼的相关材料报元典公司审批和备案，但根据双方对于厂房装修费用的负担约定以及合同约定免租期等因素，本院对陈驰关于对办公室及宿舍楼的装修是基于合理使用租赁物的陈述予以采信。一审法院基于租赁期限的时长、办公室及宿舍楼装修与租赁物形成的附合以及元典公司未举证证明其对装修提出异议等因素，认定上述装修属于陈驰的损失并无不当。元典公司以陈驰未经其同意擅自装修为由不承担上述装修损失理由不成立，本院不予采纳。其次，关于打磨土建地平/永泰力升降机工程款90770元是否包括在“以工程款抵扣6000000元租金”中。一审庭审中双方确认涉及虎门王斌的款项以及陈驰支付给黄某1的变压器增容是抵扣租金，陈驰并未确认打磨土建地平/永泰力升降机工程款90770元包括在抵扣租金中，元典公司亦未提交证据证明该费用已包括在抵扣租金中，元典公司以双方有口头约定为由认为其不需要赔偿该项费用理据不足，本院不予采纳。另外，元典公司在执行笔录中确认了装修费抵扣两年的租金6000000元，在元典公司未提供有效证据推翻该陈述的情况下，元典公司在本案中要求陈驰举证证明抵扣的工程款已足额抵扣租金6000000元依据不充分，本院亦不予支持。再次，关于再次搬迁产生的费用127515元。因案涉合同无法继续履行必然导致陈驰在短期内需要搬迁厂房，因此发生的合理费用应由双方按照责任分担。一审法院根据陈驰在一审时提交的付款流水、收款收据中能够相互印证的部分支持该费用属于再次搬迁产生的费用并无不当，元典公司应按照责任比例予以承担。综上，一审判决关于陈驰损失的认定并无不当，本院予以维持。元典公司关于无需赔偿陈驰损失的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人元典公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24488.98元，由上诉人东莞市元典实业有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  胡文轩审判员  冯婉娥二〇二〇年六月十九日书记员  熊义珍