兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初497号 原告：高小红，男。 委托诉讼代理人：王林，甘肃丰广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳，甘肃丰志律师事务所实习律师。 被告：兰州新区精业房地产开发有限公司。 法定代表人：郝勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚志能，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王维纲，甘肃和乾律师事务所律师。 原告高小红与被告兰州新区精业房地产开发有限公司（以下简称“精业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高小红及其委托诉讼代理人王林、杨艳、被告精业公司委托诉讼代理人姚志能、王维纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高小红向本院提出诉讼请求：1.判决精业公司继续履行双方签订的《颐和广场认购书》；2.判决精业公司继续履行《酒店客户返租合同签约承诺书》；3.判决精业公司向其支付违反《酒店客户返租合同签约承诺书》产生的违约金14952元；4.判决精业公司向其支付为解决纠纷支出的费用（交通费、食宿费、律师费）共计15000元；5.判决精业公司承担本案的诉讼费用。庭审中高小红增加诉讼请求如下：判决精业公司向其支付为解决纠纷支出的误工费6000元。事实和理由：2019年5月16日，高小红与精业公司签订《颐和广场认购书》，约定高小红购买位于兰州新区（建筑面积为55.29ｍ2），购房定金为2000元，已交付的定金在签署商品房买卖合同后计入购房款中；高小红在交付购房定金并签订协议书后15日内（即2019年5月20日前）交付总房款的50%即220000元整，全部交清后签订《商品房买卖合同》。精业公司同时承诺：高小红购买房屋用于酒店经营，购买房屋后，购买人和酒店就酒店利润二八分成。截止2019年5月16日，高小红共计支付房款220000元，精业公司并出具《兰州新区精业房地产开发有限公司收据》，载明收到高小红交付的认购款220000元。2019年6月至7月期间，高小红多次前往精业公司协商签订商品房买卖合同事宜。2019年7月7日，精业公司出具《承诺书》，载明：“现有酒店623房（认购姓名杨荣亮）625房（认购姓名高小红）客户，同意于2020年4月30日之前支付剩余房款。我司承诺于2019年7月15日前与客户签署正式《商品房买卖合同》和酒店返租合同书”。2019年7月15日，高小红与精业公司签订《酒店客户返租合同签约承诺书》，约定了《返租合同》的签约时间、明确条款、问题解决以及违约责任。该承诺书中载明：“凡是购买酒店的客户，我们郑重承诺在购买酒店后的60个工作日内进行返租合同的签订。如果超过60个工作日签订返租合同，每天按照总房款的万分之二进行赔付，直至签订返租合同”。后高小红多次前往精业公司销售部门询问进展情况无果。2020年1月8日，高小红及其他受害人一同前往精业公司处再次协商购房签约事宜，但最终双方矛盾激化，公安机关出警后才得以处理。综上，精业公司违反《颐和广场认购书》《酒店客户返租合同签约承诺书》的约定，应当承担违约责任，同时依法继续履行协议。且精业公司违反诚信原则，否定“认购协议”和“承诺书”属于当然过错，造成高小红交通费、食宿费、委托律师诉讼支出费用等直接经济损失，应当承担赔偿责任。现高小红为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 精业公司辩称，1.同意继续履行《颐和广场认购书》；2.精业公司从未向高小红签署过《酒店客户返租合同签约承诺书》，不能承担由此产生的违约责任，高小红的诉求没有事实和法律依据；3.高小红要求精业公司支付解决相关事宜所支出的费用没有事实和法律依据，精业公司不予认可；4.本案诉讼费由高小红承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对高小红提交的《颐和广场认购书》、收据，因双方当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对高小红提交的有异议的证据，本院认定如下：1.《酒店客户返租合同签约承诺书》，证明双方约定在60个工作日内签订返租合同，但精业公司未履行承诺书内容。精业公司对该证据的真实性、合法性及证明目的均不认可，认为返租合同并非由该公司签订，签订返租合同系分销商承诺内容，该承诺书中的印章并不对外。本院认为，高小红作为涉案房屋的买受人，对精业公司印章管理情况无从知晓，该公司的印章管理制度并不能对抗善意第三人，故对该证据的真实性本院予以确认；2.承诺书，证明精业公司书面承诺2019年7月15日前与高小红签署正式《商品房买卖合同》和《返租合同》的事实。精业公司对该证据的真实性、合法性及证明目的均有异议，认为该承诺书由个人书写，承诺签订返租合同主体不明确，与之前的证据相互矛盾。本院认为该承诺书经精业公司签章确认，故对该证据的证明力予以确认；3.收条（六份），证明精业公司违反约定不与高小红签订购房合同，导致高小红多次往返红古区与兰州新区之间，产生交通费损失2400元的事实。精业公司质证后对该组证据的真实性、合法性、证明目的均有异议，认为高小红主张的上述费用不能证明系为本案支出，也没有约定和法定的依据由精业公司承担。本院认为，精业公司的质证意见成立，予以采纳；4.微信聊天记录截图，证明因精业公司的违约行为造成高小红经济损失，精业公司应当承担违约金14952元。精业公司质证后对该组证据的真实性、关联性、证明目的有异议。精业公司认为聊天记录反映的是个人行为，不能代表精业公司对外向外承诺，故不予认可。本院认为，该证据因缺乏其他证据佐证，无法形成完整的证据链条，对证明力不予认定；5.甘肃丰广律师事务案件委托代理合同及发票，证明高小红为解决纠纷支出律师代理费用8000元，精业公司质证后对该组证据的真实性认可，但称因没有银行流水佐证，不能证明高小红已就本案支付了律师代理费用，故对证明目的不认可。本院认为，精业公司的质证意见成立，对该组证据的证明力不予认定。 本院经审理认定事实如下：2019年5月16日，高小红（乙方）与精业公司（甲方）签订《颐和广场认购书》，双方约定乙方认购颐和广场6层625号房产户型为酒店公寓，建筑面积为55.29m2；总房价款暂定为420000元；乙方自愿在签订本协议后向甲方交付购房定金2000元，已交付的定金，在签署商品房买卖合同后计入乙方购房款中；乙方在交付购房定金并签订本协议书后即2019年5月20日前向甲方交付总房款的50%即220000元，并签订《商品房买卖合同》；剩余定金38000元于5月8日前交清，5月20日前交清总房款的50%。否则，房屋挞定，另行出售，不退不换不更名，定金不退，剩余200000元2年内付清。当天，高小红交纳认购款220000元，精业公司并向高小红出具收据一份。2019年7月7日，精业公司向高小红出具《承诺书》，载明：“现有酒店623房（认购姓名杨荣亮）625房（认购姓名高小红）客户，同意于2020年4月30日之前支付剩余房款。我司承诺于2019年7月15日前与客户签署正式《商品房买卖合同》和酒店返租合同书”。2019年7月15日，精业公司向高小红出具《酒店客户返租合同签约承诺书》，载明：“因房地产开发公司是专门从事房地产开发和经营的企业，不具备商业运营权限，所以为了让每位客户的投资都得到保障，由专业运营公司进行返租合同的签订。签约时间：凡是购买酒店的客户，我们郑重承诺在购买酒店后的60个工作日内进行返租合同的签订……违约责任：超过60个工作日签约，每天按照总房款的万分之二进行赔付，直至签订返租合同”。后高小红与精业公司就签订《商品房买卖合同》以及《酒店返租合同书》事宜数次交涉未果，遂酿成纠纷。2020年3月3日，高小红诉至本院处理。 另查明，精业公司于2018年8月17日取得《兰州新区商品房预售许可证》（兰新房商预字﹝2018﹞第024号）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，高小红与精业公司签订的《颐和广场认购书》，不违反国家法律法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，应予以确认，该认购书的性质为预约合同，双方均应遵照履行。对于高小红提供的《承诺书》《酒店客户返租合同签约承诺书》，虽系精业公司作出的单方承诺，但高小红认可所载内容，故上述承诺书实质系高小红与精业公司之间的协议，是双方的真实意思表示，应视为《颐和广场认购书》的补充内容。关于高小红主张精业公司继续履行《颐和广场认购书》的问题。庭审中精业公司明确表示愿意继续履行，故双方之间就《颐和广场认购书》的履行并不存在争议，应自行协商解决，高小红的该项诉请无诉的利益，本院不予支持。关于《酒店客户返租合同签约承诺书》是否应当继续履行以及高小红主张的违约金问题。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，且涉案承诺书约定：“由专业运营公司进行返租合同的签订”，故精业公司并非签订《返租合同》的相对方。但涉案承诺书中未明确履行签订义务的运营公司，运营公司也未签章确认，可见该承诺书的相关约定不明确。故由精业公司履行《酒店客户返租合同签约承诺书》无实际意义，无法约束签订《返租合同》的实际相对方，高小红的该项诉请无诉的利益，本院亦不予支持。对于高小红主张的违约金，本案中精业公司无法履行承诺，应当承担相应的违约责任。根据案涉承诺书“每天按照总房款的万分之二进行赔付”的约定，经核算高小红主张违约金14952元符合法律规定，予以支持。关于高小红主张的交通费、食宿费、律师费15000元以及误工费6000元的问题。交通费、食宿费、误工费非直接损失，律师费在涉案认购书并无约定，故上述费用因于法无据均不予支持。 综上所述，高小红的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下： 一、兰州新区精业房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向高小红支付违约金14952元； 二、驳回高小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 已减半收取的案件受理费369元，由高小红负担282元，兰州新区精业房地产开发有限公司负担87元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员  刘 锋 二〇二〇年六月十一日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦