安徽省亳州市谯城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖1602执异14号 案外人：王美云，女，1963年11月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 案外人：丁苗苗。女，1987年6月8日出生，汉族，住址同上。 申请执行人：张猛，男，1969年11月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被执行人：赵海敏，男，1980年12月12日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 本院在执行张猛与赵海敏借款合同纠纷一案中，案外人王美云、丁苗苗对本院执行被执行人赵海敏名下坐落于安徽省亳州市谯城区仙翁路西紫苑路以北豪泽俪景6号楼1单元-101室（产权证号：皖2017亳州市不动产证明第××号）不动产一处提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王美云、丁苗苗称，申请执行人张猛与被执行人赵海敏借款合同纠纷一案，贵院在执行期间作出（2017）皖1602执2776号之一执行裁定，于2020年3月26日查封被执行人赵海敏位于亳州市××××路以北豪泽俪景6号楼1单元-101（产权证号：皖2017亳州市不动产证明第××号）房产，该被查封的房产属案外人所有，已不属于赵海敏的财产，贵院查封该房产错误，严重侵害案外人的合法权益。具体理由如下： 一、案外人通过房产中介善意购买该房产，按约定支付大部分购房款后就已实际占有使用该房产，案外人对此并无任何过错，系合法取得该房产所有权。2018年8月8日，案外人通过亳州市屹兴房地产开发有限公司（以下简称“屹兴房产公司”）与赵海敏签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，以120万元的价格购买赵海敏位于亳州市××××路以北豪泽俪景6号楼1单元-101房产一处，当日向赵海敏支付定金5万元。2018年8月23日案外人王美云按《房屋买卖合同》约定将首笔购房款70万元支付给赵海敏，赵海敏偿还该房产抵押贷款，当日屹兴房产公司人员带案外人、赵海敏一起到亳州市公证处办理公证，当时王美云缴纳了公证费，当日赵海敏将该房产钥匙交付给王美云，履行交付该房产的义务。没过几天亳州市公证处告知该房产抵押注销手续未办理，不能给予出具公证书，案外人联系赵海敏联系不上，才得知赵海敏涉嫌重大劳动安全事故罪被逮捕羁押看守所。随后案外人即找装饰公司对该房产进行装修，在装修的过程中，因赵海敏之前与该房产物业公司存在拖欠物业费的经济纠纷，案外人考虑赵海敏涉嫌刑事犯罪被逮捕羁押，无法通知其处理与物业公司之间的经济纠纷，故而暂缓对该房产的装修。赵海敏犯重大劳动安全事故罪，被判处一年六个月，赵海敏刑满释放后，经协商，于2020年3月20日又签订《房屋买卖补充协议》，赵海敏赔偿由此造成的经济损失5万元，下余购房款待该房产过户到王美云名下后再支付给赵海敏，同时就该房产办理产权证及过户事宜进行了约定。随后共同通过亳州市不动产交易中心办理该房产产权证，所需费用由案外人于2020年3月25日先行垫付，从下余应付给赵海敏购房款中抵扣，产权证办出后即办理房产过户手续。2020年3月25日，案外人与赵海敏一起到物业公司处理拖欠物业费事宜，案外人并与当日支付物业费。上述事实能够印证案外人是通过房产中介善意购买该房产，按约定支付大部分购房款后就实际占有使用该房产，案外人对此并无任何过错，系合法取得该房产所有权。 二、案外人购买该房产的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，其提出的异议请求应当予以支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人购买涉案房产在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，案外人已按照合同约定支付大部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，同时非因案外人自身原因未办理过户登记，符合该法律规定其权利能够排除执行的情形，故所提出的上列异议请求应予支持。 综上所述，案外人为维护其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提出书面异议，请求贵院撤销（2017）皖1602执2776号之一执行裁定书，中止对上述房产的执行，并解除对上述房产的查封。 申请执行人张猛称，一、案外人的执行异议申请缺乏依据。《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，本案房屋一直登记在被执行人赵海敏的名下，系赵海敏的个人财产，查封赵海敏个人房产没有任何不当。案外人与被执行人之间是否存在买卖合同关系可以另案起诉予以确认，根据合同相对性原则，假使认定存在，也应当由被执行人前去履行，假使存在履行不能的情形也应当向被执行人主张违约责任。根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定，案外人提出的排除执行异议，应当审查（一）是否系权利人；（二）权利的真实性、合法性；（三）权利能否排除执行；第25条规定，已登记的不动产，按不动产登记簿判断是否为权利人。首先，涉案房产登记在被执行人赵海敏名下，案外人并非相对权利人，其无权提出执行异议申请；其次，案外人主张其早已购买涉案房屋，却不提供相关证据证明其主张。仅有当事人陈述并不能够作为认定案件事实的依据。参照案外人所述，其与被执行人之间的买卖合同并未进行公证，也没办理过户登记，不能认定房屋买卖的事实；再次，申请执行人申请执行的依据是生效的法律文书，具有当然的法律效力。案外人提出异议的依据未经核实真伪的口述，且其申请书中所述事实均无相关行政部门或公证机构出具的文书予以佐证。其未辩真伪的权利不能排除申请执行人的执行案件。二、案外人并不存在善意购买房屋的情形。假使认定涉案房屋存在买卖合同关系，但不存在善意的情形，不能阻碍本案的执行。 《合同法》规定，不动产交付应当以登记为生效要件，这也是每个成年人都知道的事情，同时在案外人陈述其是通过中介机构购买的涉案房屋，中介机构也一定会告诉其案涉房屋存在抵押情形，不能办理登记。在不能办理登记的情况下，客观上存在案外人无法取得房屋产权的风险。案外人或是应当注意未注意，或是轻信自己能够避免风险，但这都是案外人自身原因。案外人在签订购房合同时就已经知晓并允许了该风险的存在，之后仍愿意承担风险进行购买，当风险成就时其应当接受并向卖方另行维权。故而其对房屋不能过户致使买卖合同无法实现也是存在责任的。另外，案涉房屋被查房的依据是2020年3月19日作出的（2017）皖1602执2776号之一民事裁定书。案涉房屋于2020年3月20日被查封，根据对答辩人所述，其自认在案涉房屋进行过使用，在查封之前其并没有实际占有案涉的房屋，结合其自认补缴物业费的事实，其也没有实际的使用案涉房屋；除此之外案外人也不能证明其主张的2018年签订买卖合同的情形是否真的存在。案外人主张自己能够排除执行的依据为“规定”的第28条，但结合本案的案情案外人的主张并不满足实施该法条四个条件中的任何一个条件。其执行异议的申请缺乏依据，依法应予驳回。 综上，案外人并非案涉房屋的相应权利人，申请执行人异议缺乏依据。同时，案外人未能取得房屋所有权其本人存在过错，默许了不能取得房屋风险的存在。如今风险成就，其应当接受并承担。 本院查明，2018年8月8日，案外人通过中介亳州市屹兴房地产开发有限公司与被执行人赵海敏签订《居间服务合同》及《房屋买卖合同》，以120万元的价格购买赵海敏位于亳州市××××路以北豪泽俪景6号楼1单元-101房产一处（产权证号：皖2017亳州市不动产证明第××号），当日向赵海敏支付定金5万元。2018年8月23日案外人按《房屋买卖合同》约定又支付给赵海敏购房款70万元，赵海敏用该房款偿还该房产抵押贷款。当日上述中介公司人员带案外人、赵海敏一起到亳州市公证处办理公证事宜，当时案外人缴纳了公证费，赵海敏并将该房产钥匙交付给案外人，履行交付该房产的义务。由于该房产抵押登记尚未注销，公证机构未出具公证书，后赵海敏因涉嫌重大劳动安全事故罪被逮捕羁押，公证未能进行完毕。随后案外人即找装饰公司对该房产进行装修，在装修的过程中，因赵海敏之前与该房产物业公司存在拖欠物业费纠纷，赵海敏又涉嫌刑事犯罪被逮捕羁押，无法处理与物业公司之间的纠纷，故而案外人暂缓对该房产的装修。赵海敏犯重大劳动安全事故罪，被判处一年六个月，赵海敏刑满释放后，经双方协商，于2020年3月20日又签订《房屋买卖补充协议》，约定赵海敏因违约赔偿案外人造成的经济损失5万元，下余购房款待房产过户登记到案外人名下后再支付给赵海敏。随后共同向亳州市不动产交易中心申请办理该房产过户登记手续，为过户登记，案外人给赵海敏办理产权证于2020年3月25日为赵海敏垫付了物业费、契税、维修基金及中介费计50759元。但该涉案房产于2020年3月26日被亳州市谯城区人民法院查封。现案外人已将剩余购房款交到本院执行款专户。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人通过中介公司在法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的购房合同；已向案外人交付了涉案房屋的钥匙，垫付了物业管理费并已开始装饰；剩余购房款已按照人民法院要求交付执行；由于被执行人被判刑延误过户登记时间，但案外人已向不动产登记部门申请过户登记，并代被执行人垫付了办证费用，有积极的过户登记行为，第二天该涉案房产被法院查封，为此，不能过户登记的原因不属于案外人。综上，案外人的异议请求符合上述条件，可以排除执行，案外人的异议请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下: 中止对赵海敏名下的坐落于安徽省亳州市谯城区仙翁路西紫苑路以北豪泽俪景6号楼1单元-101室（产权证号：皖2017亳州市不动产证明第××号）不动产一处的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的、可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  范心正 人民陪审员  李 敏 人民陪审员  石 婷 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  李文涛