安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1204民初1310号原告:刘强,男,1994年4月10日生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：张得利，安徽恒言律师事务所律师。被告:安徽泰睿置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处界首路599号锦华名郡9#商与住楼105室，统一社会信用代码913412003488220640。法定代表人:李井坤，该公司经理。委托诉讼代理人：曹华，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁成龙，该公司员工。原告刘强与被告安徽泰睿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员王甫成于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告刘强及其委托诉讼代理人张得利、被告安徽泰睿置业有限公司的委托诉讼代理人曹华、丁成龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘强向本院提出诉讼请求：1、请依法解除原、被告双方于2018年11月14日签订的翰林华府车位租赁协议。2、依法判令被告返还租赁款15万元并赔偿损失4万元。3、依法判令被告支付违约金1.8万元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月14日、原、被告双方就翰林华府车位签订了租赁协议,双方约定被告将位于翰林华府第0238号租给原告使用,且租期为20年自2019年10月1日起至2039年10月月1日止,车位到期自动续约,免费使用年限终止为2087年1月17日,并约定了车位租赁总价款15万元,交付期限为2019年10月1日,同时约定若逾期90日,原告有权解除协议,并按日支付车位款千分之一违约金,协议签订后原告支付被告15万元,被告为原告出具收据一份,但协议到期后,被告未能在2019年10月1日将车位交付使用,且已逾期超过90日,原告有权依法解除协议,并要求被告赔偿损失及支付违约金。为此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,特依法向贵院提起诉讼,请依法判决,判如所请。被告安徽泰睿置业有限公司辩称：原告要求解除车位租赁协议，返还租赁款15万元并赔偿损失4万元、违约金1.8万元的诉求，缺乏事实和法律依据，依法不应当支持。一、原告未经通知程序，直接起诉要求解除车位租赁合同，不符合法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。原告在没有向被告发出解除合同通知的情况下，径直向法院起诉要求解除合同，不符合法定程序。二、车位逾期交付不是被告的违约行为造成，被告无过错。被告是颍泉区政府招商引资的房产开发企业，为开发建设涉案项目投入了大量的资金和人力物力，被告积极履行合同义务，不存在因自身原因导致车位逾期交付的违约行为。三、车位逾期交付主要是因为履行合同的基础发生了情势变更，即政府配套设施未完工和大气污染防治政策性停工导致涉案项目工期发生了延长，这属于情势变更因素，不能归责于被告，原合同约定的车位交付期限应当相应延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。涉案项目建设期间，安徽省大气污染防治联席会议办公室、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室多次下发文件明令要求建筑工地停止作业，涉案项目亦在停工之列。经统计涉案合同签订后因政府大气污染防治导致项目建设停工近4个月。此外颍泉区政府承诺的项目配套道路前张路、光华路以及欧阳变电站至今没有完工交付，严重影响项目的建成验收，为此被告曾多次向颍泉区政府打报告提申请要求尽快解决，但至今仍没有结果。上述政府行为不是被告所能左右的，不属于被告所能够预见的商业风险，属于合同法上的情势变更。根据情势变更原则，合同约定的车位交付时间应当相应的延长。在发生情势变更的情况下，原告要求按合同原定时间交付车位显失公平，不符合合同法关于当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的规定。四、原告的合同解除权尚未到达约定的行使期限，现在无权要求解除合同。合同约定的车位交付时间为2019年10月1日，如逾期90日原告可解除合同。本案中，因合同履行期间发生了不可归责于被告的政策性停工近4个月，车位交付时间应顺延4个月至2020年2月1日；又因春节期间发生了新冠××不可抗力，从2020年1月24日安徽省启动重大公共卫生事件一级响应开始，到阜阳市疫情防控指挥部通知建筑行业3月底逐步复工复产时止，疫情不可抗力导致被告停工2个多月，车位交付时间应再顺延2个月至2020年4月份。疫情及其防控属于不可抗力因素，根据合同法第一百一十七条规定，疫情期间可免除被告逾期交付车位的责任。以此计算，合同约定的解除权（逾期90日后）起点应为2020年7月份，故原告2020年1月份向法院起诉并不享有合同解除权。五、原告已放弃合同解除权并实际领取逾期违约金，现又诉求解除合同违背诚实信用原则。涉案租赁合同第五条约定：逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位款万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过90日乙方有权解除协议，乙方解除协议，甲方在30个工作日内退还全部已付款，并按千分之一的车位款向乙方支付违约金；乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位款万分之一的违约金。2019年11月8日原告领取了被告支付的1个月的违约金1596元，其中车位违约金450元（15万元×万分之一×30天），房屋违约金1146元（764383元×万分之零点五×30天）。以上事实说明，对于车位的逾期交付，原告已选择了继续履行合同并领取了违约金，而放弃了合同解除权。六、涉案项目已竣工验收，原告购买的房屋、租赁的车位交付条件已基本具备，合同目的已可实现，其要求解除合同的诉求不应当得到支持。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第47条规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。本案中，被告车位逾期交付是因为政府配套设施未到位、大气污染防治政策性停工以及新冠疫情期间禁止施工等问题，被告的违约责任显著轻微，且目前涉案项目已竣工，待市政配套的道路、变电站完工后即可交付。故本案虽然有逾期情况，但不影响原告合同目的的实现。七、车位属于商品房配套设施，原告有意选择只解除车位租赁协议而不解除房屋买卖合同，如意图得逞后期势必会造成小区物业管理混乱，进而损害社会公共利益。根据规划要求，住宅小区的车位与商品房按一定的配比同时建设同时投入使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。原告已购买商品房而成为涉案项目小区的业主，如解除车位租赁协议，原告今后将无法使用小区车位，但法律规定小区车位在未满足业主需要的情况下不能对外出租出售，如此，将造成原告业主无法享受配套车位的便利和小区车位闲置浪费等双重矛盾，如此，必然会对社会公共利益造成一定的损害。从维护公共利益的角度出发，对原告要求解除车位租赁协议的请求也不应当支持。综上所述，人民法院依法应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2018年11月14日，原告刘强与被告安徽泰睿置业有限公司签订一份《翰林华府车位租赁协议书》。该协议主要内容约定：“甲方：安徽泰睿置业有限公司…乙方：刘强…一、车位租赁的基本情况，乙方所租车位位于“翰林华府”第0238号。乙方租用本车位期限为20年，自2019年10月1日起至2039年10月1日止。此车位到期后自动续约，免费使用年限终止为2087年1月17日。二、计价方式与价款，双方约定该车位租赁总价款为￥150000元人民币，壹拾伍万元整。四、交付期限甲方应当于2019年10月1日前，按有关规定经验收合格，交付乙方使用。…五、甲方延期交付的违约责任。…(2)逾期超过九十日，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方在三十个工作日内退还全部己付款，并按千分之一的车位款向乙方支付违约金；乙方要求继续履行协议的，协议继续履行，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付车位款万分之一的违约金…”。原告在《翰林华府车位租赁协议书》上签名。被告在《翰林华府车位租赁协议书》上加盖有“安徽泰睿置业有限公司”印章。涉案租赁协议明确双方的车位款15万元。租赁协议签订的2018年11月14日原告支付给被告车位款15万元，约定的交付期限是2019年10月1日，车位被告至今未予交付。原告无证据证明向被告提交退车位申请书。被告已向原告支付了2019年11月份一个月的违约金1577元［车位违约金一个月450元（150000元×万分之一×30天）住房违约金1127元（751658元×万分之0.5×30天）］，庭审中，被告公司愿意继续支付给原告违约金至实际交付之日止，但因为公司受疫情及房产大环境影响，销售回款较慢，没有足额支付广大业主的违约金。另查明，涉案项目位于翰林华府小区，东临光华路，西临前张路，南临姚营路，西临双河路。工程于2017年开工建设。2019年12月竣工验收合格，2020年4月通过竣工验收备案，４月29日被告向涉案项目小区业主发出书面交房通知。再查明，涉案项目市政配套道路设施建设至今没有完工，对此颍泉区重点工程建设管理局2020年5月21日出具《关于光华路（双河路—姚营路）段情况说明》，内容为光华路（双河路—姚营路）工程于2020年3月19日进场施工，计划2020年10月中旬建成通车。涉案项目配套电力设施2020年5月底刚投入使用，对此颍泉区电力设施建设协调领导小组2020年5月20日出具《情况说明》，内容为欧阳变电站位于界首路与颍柳路交叉口北侧，于2019年1月开工建设，计划于2020年5月底投运送电。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时参照最高人民法院法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，原告刘强与被告安徽泰睿置业有限公司签订的《翰林华府车位租赁协议书》均是双方当事人的真实意思表示，原告已支付了价款，应为有效合同，双方应当遵照履行。被告未能按约定期限向原告交付车位属于违约，据此原告根据租赁协议的约定享有解除权。但被告逾期交付，客观上受到了市政配套的道路、电力等设施没有如期跟进的影响，后期又受到新冠××疫情防控的影响，这些都不是被告所能左右的因素，对因此造成的违约后果应当综合考虑。本案涉案租赁协议明确双方是车位租金15万元，不是购买车位的价款，且被告已向原告承担了违约责任支付了一定数额的违约金，被告属轻度违约。同时，根据原告提供的现场车位照片和关于车位主体框架已建成的陈述，结合被告提供的工程竣工验收备案表，能够证明在本案庭审后，被告已达到了对房屋和车位交付的基本条件，因此，逾期交付不影响原告的合同目的实现，对原告要求解除车位租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失4万元的问题，原告按照年利率24%计算，从2018年11月14日计算至2020年1月11日利息为42000元，只要求被告支付40000元，因本院不支持原告要求解除车位租赁协议，故对该项请求本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金1.8万元的问题，按照双方协议第五条规定，原告的违约金为（150000元×1/10000）/日，即为15元/日，应自2019年10月2日起至诉讼之日止，应为3285元（15元/日×219天），本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告安徽泰睿置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告刘强违约金3285元（返还时扣除已支付给原告的450元）。二、驳回原告刘强其他的诉讼请求。案件受理费减半收取2210元，由原告刘强负担2175元，被告安徽泰睿置业有限公司负担35元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王甫成二〇二〇年六月二十八日书记员  张 翔附：（2020）皖1204民初1310号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入:开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院帐号：20×××08。