杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0191民初2075号 原告（反诉被告）：邱力平，男，1967年12月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：金涛,浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李卫国,浙江金道（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄建亮，男，1981年10月14日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：吴水楠,浙江京衡律师事务所律师。 原告邱力平与被告黄建亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理了本案。诉讼过程中，被告黄建亮向本院提出反诉，本院受理后，分别于2019年9月10日、11月27日公开开庭将本诉与反诉合并审理。原告邱力平的委托诉讼代理人金涛、李卫国（第二次庭审未到庭），被告黄建亮及其委托诉讼代理人吴水楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告支付案涉1号楼房屋占有使用费259883.60元（自2017年7月15日至2018年9月20日止）；2.判令被告支付案涉1号楼水电费24721.80元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年4月4日，被告及案外人虞程辉与原告协商，由原告把其承租来的3幢位于浙江省军区地块的上盖物业转租给被告及虞程辉。在签订合同时，虞程辉与原告签订了2号楼，随后原、被告签订了1、3号楼。虽然签订了3份合同，但实际上在经营期间，被告与虞程辉是合伙经营的，不管是日常管理还是向原告缴纳租金、押金、水电费，其均是作为一个整体与原告交接的。后被告及虞程辉共同向原告交纳了两季度不到的租金合计542846元、保证金300000元，水电费交至2018年8月9日止。在租赁期间，由于中央军委提出了停止有偿服务，军地园区责令所有承租户在2018年1月28日后限期搬离。被告及虞程辉拒不搬离，直至2018年8月20日，浙江省军区农副业基地（以下简称农副业基地）与杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室（以下简称开发区环境整治办）联合发文要求所有承租人在2018年9月19日前限期腾空。2018年9月20日，原告委托邱勤平与被告及虞程辉在下沙派出所的调解下，就被告及虞程辉在共同经营小飞机公寓所承租的三幢房的清退达成调解，由邱勤平垫付按照政府发放给黄建亮、虞程辉搬迁费及奖励费共计136050元。被告及虞程辉承诺在2018年9月22日前与其承租人结算清空走人。综上，原告认为房屋占有使用费理应支付。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望查明事实，依法判如所请。 被告辩称：一、原告诉求的证据与事实不符。1.原、被告签订的租赁合同是附解除条件的合同，因农副业基地发布《限期腾空公告》，已于2017年9月29日解除。2017年9月29日，农副业基地与开发区环境整治办发布《限期腾空公告》，公告告知：根据中央军委关于全面停止有偿服务的命令，该地块租赁企业已经与农副业基地签订《解除合作生产关系补偿协议》，协议约定企业须在2017年10月28日前腾空移交房屋。依据合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。依据原、被告之间的租赁合同第八条第2项、第3项约定，该合同是附解除条件的合同。因《限期腾空公告》发布，解除合同的条件已成就。依据合同法第九十六条第一款规定，有权行使解除权的一方，将解除合同通知书送达之日起，合同解除生效。故原、被告之间的租赁合同自2017年9月29日起已解除。2.本案租赁合同涉及多层级出租人与承租人。农副业基地与杭州万邦生态农业开发有限公司（以下简称万邦公司）签订的合作生产关系合同，形成第一层级的出租人与承租人关系。万邦公司与原告签订的《物业租赁合同》，形成第二层级的出租人与承租人关系。原告分别与虞程辉、黄建亮签订的三份租赁合同，形成第三层级的出租人和承租人关系。《限期腾空公告》的发布，证明农副业基地因行使解除权而解除合同。《限期腾空公告》即解除合同的通知书。依据合同法第九十六条第一款规定，有权行使解除权的一方，将解除合同通知书送达之日起，合同解除生效。因此，在2017年9月29日之前，农副业基地与万邦公司因签订《解除合作生产关系补偿协议》，双方签订的合同已经解除。二、原告诉请被告支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，不是适格的主体，没有法律依据。1.万邦公司的物业出租人主体资格和物业出租权，来源于其与农副业基地签订的《合作生产关系租赁合同》，由于该合同已因《解除合作生产关系补偿协议》的签订而解除，万邦公司自2017年9月29日起已不具有与原告签订《物业租赁合同》的物业出租人主体资格和物业出租权。《限期腾空公告》即解除合同通知书，该《物业租赁合同》自2017年9月29日起解除。2.原告的物业出租人主体资格和物业出租权，来源于其与万邦公司签订的《物业租赁合同》，因《物业租赁合同》已解除，原告自2017年9月29日起已不具有与被告签订租赁合同的物业出租人主体资格和物业出租权。《限期腾空公告》即解除合同通知书，原、被告之间的租赁合同自2017年9月29日起解除。3.原告诉请被告支付租赁合同解除后的房屋占有使用费，不是适格的主体，没有法律依据。首先，原、被告之间的租赁合同未约定在合同解除后还需继续支付房屋占有使用费。其次，承租人在租赁合同解除后支付房屋占有使用费，属于损害赔偿范围，对次出租人造成损害的应予以赔偿，没有造成损害的不应赔偿。再次，原告拥有房屋使用权的主体资格，才有房屋出租权，才能对逾期腾房的承租人主张房屋占有使用费。万邦公司与原告的《物业租赁合同》已因《限期腾空公告》而解除，原告不具有对案涉房屋的使用权和出租权，他人占有使用房屋对原告未造成任何经济损害，故被告不应向原告支付房屋占有使用费。综上，原、被告之间的租赁合同已被解除，原告已不具有对案涉房屋拥有使用权、出租权的主体资格，无权提起房屋占有使用费的诉请。被告请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求（变更后）：1.判令原告归还案涉1号楼租赁保证金100000元并缴纳逾期归还滞纳金（按每日万分之七，自2017年10月10日起暂计算至2019年8月10日止为46830元，后续滞纳金按同标准计算至保证金还清之日止）；2.判令原告归还涉案1号楼被告预缴房屋占有使用费多余的金额85713.67元（已付租金180948.67元，扣除应付租金95235元）；3.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：一、2017年4月4日，原告与被告、虞程辉签订三份合同，由原告将其与万邦公司签订的《物业租赁合同》中承租的三幢位于浙江省军区地块的上盖物业分租给被告及虞程辉。原、被告签订了《物业租赁合同（一号楼）》《物业租赁合同（三号楼）》，原告与虞程辉签订了《物业租赁合同（二号楼）》。虽然签订了三份合同，但实际上在租赁经营期间，被告与虞程辉是合伙经营的，统一向原告缴纳租赁保证金、房屋租金、水电费、卫生费等。被告、虞程辉于2017年4月5日共同向原告缴纳租赁保证金300000元，于2017年6月15日、6月30日两次合计预缴纳房屋占有使用费542846元。另外，被告、虞程辉还多次向原告缴纳租赁房屋至2018年8月9日止的水电费。二、2017年9月29日，农副业基地与开发区环境整治办发布《限期腾空公告》，公告告知：根据中央军委关于全面停止有偿服务的命令，该地块租赁企业已经与农副业基地签订《解除合作生产关系补偿协议》，协议约定企业须在2017年10月28日前腾空移交房屋。如被告在本诉答辩中的分析，原、被告之间的租赁合同自2017年9月29日起解除。在2017年9月29日之前，农副业基地与万邦公司因签订《解除合作生产关系补偿协议》，双方签订的合同已经解除。三、原、被告之间的租赁合同终止和解除的根本原因是不可抗力事件。农副业基地与开发区环境整治办于2017年9月29日发布《限期腾空公告》，系政府强制性行为。根据全面停止有偿服务的命令，解除租赁合同和相应的转租赁合同具有强制性。案涉合同双方均未对合同的解除提出异议，也未在规定期限内提起合同解除异议诉讼，故案涉合同双方已认可合同自解除合同通知到达对方时解除，即原、被告之间的租赁合同于2017年9月29日解除和终止。在案涉合同双方均无过错正常履行过程中，农副业基地解除了主合同，导致从合同（转租赁合同）无法履行，属于不可抗力事件，双方均不承担因解除合同所造成的损失，包括实际承租人逾期腾房所造成的损失。四、案涉租赁合同存在主合同（租赁合同）与从合同（转租赁合同）关系。农副业基地与万邦公司签订的合同是主合同，而万邦公司与原告之间的合同，原、被告之间的合同，被告与实际承租人之间的合同均是从合同（转租赁合同）。2017年9月29日的《限期腾空公告》显示主合同被解除。主合同出租人的出租行为和承租人的转租行为处分的是同一标的物，故主合同被解除后，从合同（转租赁合同）亦不能履行，同时被解除。五、案涉合同明确约定案涉房屋未办理“三证”，故万邦公司不能成为案涉房屋的所有权人。在农副业基地与万邦公司的合同被解除后，农副业基地以拆迁补偿方式征用案涉房屋。案涉租赁合同被解除后，仅案涉房屋的物权人有权要求实际承租人支付逾期腾房占有使用费。原告不是案涉房屋的物权人，在其与万邦公司的合同解除后，原告已不具有案涉房屋的用益物权。农副业基地作为物权人就承租人逾期腾房的实际损失，于2018年4月10日要求万邦公司补交土地租赁使用费。2018年4月26日，被告、虞程辉以及杭州鼎好快运公司代万邦公司向农副业基地缴纳土地物业租金738700元。农副业基地已就逾期腾房收取了赔偿费，不应就同一房屋重复收取逾期腾房占有使用费。原告并未垫付逾期腾房占有使用费，其无权再向被告收取逾期腾房占有使用费。六、依据原、被告之间租赁合同的约定，该租赁物业总建筑面积1814平方米，租金标准为21元／平方米／月，自2017年7月15日起算租金。至该租赁合同于2017年9月29日被解除，被告实际租赁期限为2个月15天，应缴纳房屋占有使用费95235元。被告已预缴纳房屋占有使用费180948.67元（542846元÷3），故原告应退还被告预缴纳房屋占有使用费多余金额85713.67元。七、依据原、被告之间租赁合同的约定，被告已经缴纳租赁保证金100000元。租赁合同履行期间，未出现合同约定的应扣除保证金的事项。在原、被告之间的租赁合同被解除后，原告按约应于2017年10月10日全额返还被告租赁保证金100000元。经被告多次催告请求，原告未归还。依据合同约定，原告在逾期后应按每日万分之七缴纳滞纳金（暂计算至2019年8月10日为46830元）。综上，被告认为，在租赁合同解除后，出租人应退还承租人已预缴房屋占有使用费的多余金额，还应按约全额归还保证金，逾期未归还的，应向承租人缴纳滞纳金。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，望判如所请。 原告对被告的反诉辩称：一、关于本案客观事实。2017年4月5日，原告将案涉三幢房屋出租给被告、虞程辉，分别签订了三份《租赁合同》。原告认同被告所述案涉租赁房屋水电费缴纳至2018年8月9日，说明原、被告认可至少在2017年4月5日至2018年8月9日期间，原告在租赁管理案涉房屋，被告才会向原告缴纳水电费至2018年8月9日，也印证了被告尚未向原告缴纳自2018年8月10日至2018年9月23日止的水电费。关于被告所述被告、虞程辉代万邦公司缴纳土地物业租金，原告并未要求被告、虞程辉交款。二、关于被告提及的《限期腾空公告》、合同解除以及多层级出租人与承租人。1.关于被告大篇幅提及的2017年9月29日《限期腾空公告》。首先，该《限期腾空公告》并非与本案租赁物有关的《限期腾空公告》，与案涉租赁物有关的军区农副业基地搬迁有好几批，该《限期腾空公告》并非针对案涉租赁物，与本案无关。其次，原告对该《限期腾空公告》不认可，被告将其他批次的《限期腾空公告》当作本案证据使用，是为了颠倒黑白、混淆事实。再次，因该《限期腾空公告》与本案无关联，被告大量提到的合同解除等观点也根本没有法律依据。2.案涉租赁合同第八条第2款、第3款并非是附解除条件的合同。案涉租赁合同第八条第2款、第3款约定了鉴于军地停止有偿服务的指导，如遇到这种情况后双方的责任承担以及不可抗力的责任承担，根本不是合同的解除条件，也并非是附解除条件的合同。3.《限期腾空公告》并不等同于解除合同通知书。案涉合同是原、被告之间的房屋租赁合同关系。首先，农副业基地发布的《限期腾空公告》仅是通知，并不是解除合同通知书。若2017年9月29日的《限期腾空公告》系解除合同通知书，则后续几份腾空公告无法解释。其次，合同具有相对性，案涉租赁合同应由原、被告双方解除。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。此处的当事人系指具有合同相对性的合同当事人，而不是与案涉租赁合同无关的其他当事人。被告主张案涉合同双方均未在规定期限内提起合同解除异议诉讼，故案涉合同双方已认可合同自解除合同通知到达对方时解除，也无依据。4.关于被告多次提及的多层级出租人与承租人关系。农副业基地与万邦公司之间，万邦公司与原告之间，原、被告之间的合同关系并非主从合同关系，而系各自独立的合同。三、被告要求原告返还保证金、多余房屋占有使用费，无事实和法律依据。被告及虞程辉共支付了842846元保证金和房屋占有使用费。原告在本诉中将已付保证金和房屋占有使用费全部扣除后，被告及虞程辉还欠原告房屋占有使用费、水电费。被告主张的逾期归还保证金的滞纳金标准过高，若法院认定原告应支付，应调整至按银行同期贷款利率计算。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，原告请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2017年4月4日，邱力平（出租人、甲方）与虞程辉（承租人、乙方）签订《物业租赁合同（二号楼）》，邱力平（出租人、甲方）与黄建亮（承租人、乙方）签订《物业租赁合同（一号楼）》《物业租赁合同（三号楼）》。该三份合同的内容均一致，均约定：甲乙双方均悉知物业为甲方租赁浙江省军区地块上盖物业，该房屋无需办理三证（土地证、房产证、契证），甲方租赁期限为18年，自2012年4月1日起至2030年3月31日止。该租赁物业数量一幢，室内无装修，目前状态为空置，总建筑面积为1814平方米。该物业用途为物流经营、办公及公寓等。租赁期限为13年，自2017年4月15日至2030年3月31日止。租金标准为21元／平米／月，每二年递增5%。租金支付时间及方式：首年租金季度支付，先付后用；次年租金半年一付，第三年起，租金年度支付；甲方给予乙方装修期三个月（即2017年7月15日前租金减免），第一次租金支付时间为2017年6月15日，以后每期租金缴纳时间以此类推。租赁保证金为100000元，此保证金于合同签订三日内支付；乙方在租赁期内，因违法经营或发生责任事故损坏或损毁租赁物及附属设施，造成甲方损失的（不仅限于直接经济损失）和拖欠经营应缴费用导致甲方垫付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，不足部分乙方应在三日内补足；如前述事项处理完毕后，乙方继续承租的，需在处理完成以后三个工作日内补足租赁保证金；租赁期届满或合同解除双方结清费用后十日内甲方无息归还，若甲方逾期归还，则按每日万分之七缴纳滞纳金。租赁期内，乙方承担物业使用所产生的水费电费等一切费用（以不低于部队向甲方征收的标准为准）。租赁期内，甲方允许乙方将物业分租，可以整体或部分出租，不得转让。该租赁物业为新建物业，基础设施到位，甲方按现状移交给乙方，乙方在租赁期届满或合同解除时应保证物业及设施设备的完整性返还给甲方。鉴于中央提出军地停止有偿服务的指导，该物业存在部队无条件收回的可能性，乙方对此知情和认可。如遇有偿拆迁，乙方仅以拆迁单位的装修补偿为标准主张权利，甲乙双方按装修补偿标准各50%比例共同享有，若无装修补偿则乙方不得主张。因不可抗力因素及政府原因导致本合同终止的，甲、乙双方互不承担违约责任，乙方不得向甲方主张任何赔偿。该三份合同均还约定了其他事项。 2018年9月20日，邱勤平受邱力平委托，与虞程辉、黄建亮签订《人民调解协议书》。该协议书载明：“2018年9月19日因管委会要求军地停偿，要求小飞机公寓清退租客、停水停电，小飞机公寓未履行退还租客的租金及押金，双方产生纠纷。经调解，自愿达成如下协议：1.邱勤平按照政府发放给黄建亮、虞程辉搬迁费及奖励费共计136050元，由邱勤平转账给黄建亮发还给租户未住满期间的租金及押金，不得作为其他费用，只能作为专款专用，其他不够的由虞程辉支出，直到把所有租户的租金及押金退清为止。2.邱勤平的资金到账之后马上开始发放租户的租金及押金，要求2018年9月22日下午18时前所有人员结算清空走人。3.承诺后报请停偿办协调2018年9月20日至2018年9月22日18时不停水电。4.虞程辉与邱勤平的合同暂时搁置，等所有租户清退之后，双方再自行协商。5.本次调解双方必须承诺且履行规定，不得有违法行为，如不执行承诺，公安机关将依法从重处理。6.此次调解为双方自愿达成”。当日，黄建亮收到该协议书约定的款项136050元。 虞程辉、黄建亮已向邱力平支付案涉三幢房屋的占有使用费共计542846元、租赁保证金共计300000元以及至2018年8月9日的水电费。邱勤平代表邱力平与虞程辉曾通过微信确认案涉三幢房屋在2018年8月10日至2018年9月23日期间产生水电费共计74147.50元。 诉讼中，原、被告确认：案涉三幢房屋的各项应付、已付费用均平摊；案涉三幢房屋在2018年8月10日至2018年9月23日期间产生水电费共计74147.50元；双方未签订解除案涉租赁合同的协议。 另查明，邱力平系向万邦公司租得案涉三幢房屋，案涉三幢房屋无相关产权证书，也未取得建设工程规划许可证。 以上事实认定，由原告提交的《物业租赁合同（一号楼）》、《人民调解协议书》复印件、账单详情打印件、银行个人交易明细及《情况说明》、微信聊天截图，被告提交的《物业租赁合同（一号楼）》《物业租赁合同（二号楼）》《物业租赁合同（三号楼）》、《物业租赁合同》复印件、个人账户对账单复印件、银行个人交易明细复印件以及原、被告的当庭陈述予以证明。原、被告提交的其余证据，均缺乏证明效力，本院不予认定。 本院认为：原、被告之间签订的《物业租赁合同（一号楼）》系双方真实意思表示，但案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于被告应支付原告的房屋占有使用费，原告主张被告应支付自2017年7月15日至2018年9月20日止的房屋占有使用费。而被告主张案涉租赁合同于2017年9月29日被解除，故其仅需支付原告自2017年7月15日至2017年9月29日止的房屋占有使用费。对此，本院认为，房屋占有使用费应计付至房屋腾空、返还时止。被告对房屋腾空、返还事实负有举证责任，但其在本案中并未能举证予以证明，也不能明确房屋腾空、返还时间。根据案涉《人民调解协议书》的所载内容，至2018年9月20日，被告并未将案涉房屋腾空、返还给原告。故原告主张房屋占有使用费计付至2018年9月20日，本院予以采纳。被告主张案涉租赁合同于2017年9月29日被解除，并无事实和法律依据，本院不予采纳。因此，被告应支付原告案涉房屋自2017年7月15日至2018年9月20日止的房屋占有使用费540934.80元（21元/平方米/月×1814平方米×14.20个月），扣除被告已付案涉房屋的占有使用费180948.67元（542846元÷3）、租赁保证金100000元（300000元÷3），被告尚应支付原告案涉房屋占有使用费259986.13元。原告仅主张房屋占有使用费259883.60元，系其对自身权利的自由处分，本院予以确认。由此，被告并未多交房屋占有使用费，被告反诉要求原告归还预缴房屋占有使用费多余的金额，本院不予支持。另被告反诉要求原告归还租赁保证金、支付逾期归还保证金的滞纳金，也缺乏依据，本院不予支持。原、被告已确认案涉三幢房屋在2018年8月10日至2018年9月23日期间产生水电费共计74147.50元，且每幢房屋的费用均平摊，故每幢房屋在上述期间产生水电费24715.83元，该项费用应由被告承担，本院确定被告应支付原告案涉房屋的水电费24715.83元。综上，本院对原告的诉讼请求合理部分予以支持，对被告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告黄建亮于本判决生效之日起十日内支付原告邱力平房屋占有使用费259883.60元； 二、被告黄建亮于本判决生效之日起十日内支付原告邱力平水电费24715.83元； 三、驳回原告邱力平的其他诉讼请求； 四、驳回被告黄建亮的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5569元，反诉案件受理费2394元（被告黄建亮预交2480元），均由被告黄建亮负担。原告邱力平于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告黄建亮于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》 审 判 长  周 超 人民陪审员  郭玉琴 人民陪审员  郭连成 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  许文佳