河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1542号 上诉人（原审原告）：封朋，女，1982年12月3日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。 上诉人（原审原告）：韩国伟，男，1982年5月7日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。 二上诉人委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 二上诉人委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：任梦,河北国正律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，系原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行职工。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。 上诉人封朋、韩国伟因与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人封朋、韩国伟的委托诉讼代理人李永军，被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿，被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任梦，原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 封朋、韩国伟上诉请求：1、请求依法撤销(2019)冀0824民初1297号民事判决书第一项，依法改判支持上诉人一审的全部十项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。1、一审法院关于被上诉人大地营造公司出售的房屋已经竣工的事实认定错误。首先，根据《商品房买卖合同》第八条：被上诉人应当在2017年12月31日之前将“取得经验收合格”的商品房交付给上诉人。但是，纵观整个庭审过程，被上诉人提交的全部证据，都没有涉案商品房已经取得“经验收合格”的证据材料。所以，被上诉人出售的房屋并没有经过竣工，其行为已经构成逾期交房，违反了《商品房买卖合同》的约定。其次，根据我国目前的法律规定，《建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后，经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用”，上述法律都要求被上诉人必须交付“经验收合格”的商品房，这属于法律的强制性规定，但是被上诉人并没有取得涉案房屋的政府部门竣工验收材料，也没有取得交付使用意见书，所以，被上诉人的行为，并不能视为完成房屋的交付义务，其也应当向上诉人承担逾期交房的违约责任。但是，一审法院却认定被上诉人出售的房屋已经竣工，明显是事实认定错误。2、一审法院认定“涉案房屋现未拆除，涉案合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府‘五停’解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能“，明显属于事实认定错误。根据被上诉人自己提供的证据，都足以证明，被上诉人在获得相关行政审批的时候，采取了提供虚假材料、未退让河道的违法方式，其获得的相关行政许可文件，本身就不具备合法性，所以，才被政府机关依据职权撤销。而且涉案房屋已经被“五停”、被撤销四证，足以证明涉案房屋属于违法建筑，上诉人购买商品房的目的，必定无法实现。而且，人民法院判决案件，只能以诉讼阶段的实际情况做出相应的事实认定，不能以将来有可能出现的情况进行事实认定，毕竟将来是否会恢复五停、重新下发四证、何时会下发四证等等不确定因素根本就无法做出判断，一审法院仅凭主观臆断，就判决将来合同目的可能实现做出事实认定，明显属于事实认定错误。3、一审法院认定《商品房买卖合同》不予解除，明显属于事实认定错误。上诉人享有解除合同的权利，包括法定解除权和约定解除权。如前所述，被上诉人应当在2017年12月31日之前将“取得经验收合格”的商品房交付给上诉人、，商品房买卖合同》第九条，被上诉人逾期交房超过90天的上诉人享有解除合同的权利，目前被上诉人已经逾期交房超过了90天，上诉人依据合同约定，享有约定的解除权。同时根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，由于被上诉人的违法行为，导致涉案房屋被五停、被撤销四证，目前涉案房屋内无水无电无配套无路，仅仅是孤零零房屋矗立、根本就无法居住、使用，更不用提合法手续、办理房产证等事项，所以，被上诉人的行为已经导致上诉人的购房目的无法实现，且该状况无法恢复，上诉人也享有法定的解除权。所以，无论从约定解除权，还是法定解除权角度，上诉人都享有解除合同的权利，但是一审法院却认定买卖合同不予解除，明显属于事实认定错误，法律适用错误。4、一审法院认定《个人住房抵押借款合同》不予解除，被上诉人不予赔偿上诉人损失，明显对上诉人不公平。如前所述，涉案房屋即没有合法手续，也无法办理房产证，还不具备居住条件，但是，上诉人作为普通的购房者，不但无法占有、使用、收益、处分涉案房屋，还需要每月承担高额的银行利息及本金，一审法院作出本案的判决结果，明显没有考虑事实及法律，无疑是对上诉人雪上加霜，置上诉人的利益于不顾，尤其是在上诉人在购房过程中没有任何过错的情况下。所以，一审法院的判决，明显显示公平。综上所述，一审人民法院事实认定错误，适用法律错误，做出的判决违反基本的法律规定，违反了公平公正的基本法律原则。故为维护自己的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的二审上诉请求。 承德大地营造房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司坚持一审的庭审意见，不同意上诉人的上诉意见。1、我公司在一审中已经举证证明双方完成了房屋交付，即“交付验收表”予以证实，且上诉人已经实际占有房屋。双方签认的交付文件以及上诉人的居住使用行为应当视为双方对合同约定交付条件的变更，合法有效。本案是系列案件中的一件，一审法院在另案调查中已经确认该房屋目前已经具备竣工验收报告。故我方已经履行大部分合同义务，合同不应解除。上诉人主张依据的法律法规、行政规章、部门规章，均系管理性强制性规范而非效力性强制性规范，并不能否定民事行为中双方意思自治的效力。上诉人依据《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》（承市政[2008]101号）主张不符合交付条件，该文件发布时间是2008年7月15日；但住房和城乡建设部于2013年12月2日发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》已经明确取消综合验收，改为工程竣工验收由建设单位负责组织实施，工程竣工验收合格后完成工程竣工验收报告，地方人民政府建设主管部门仅负责备案，非审核非审批，不影响交付效力。且根据《建筑法》第六十一条：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；……”无论从法律效力位阶还是新旧效力，我方的交付行为均符合法律规定。另因政府的行政行为导致无法办理行政审批，属于不可抗力或情势变更的情形，我方无责；滦平县人民政府在多次沟通中已经明确“饮马川保留项目经过整改符合相关规划，全部予以保留，确定不再拆除。且已启动保留项目的手续办理工作。”以上说明我司保留未拆房屋是具备合法性的，前期撤销四证仅仅是行政管理的需要，后期可以获得合法审批。该情况符合不可抗力或情势变更的情形。一审法院认定合同有继续履行的可能是正确的，充分考虑了社会效益的价值追求，实现矛盾化解。2、针对华耀公司的连带责任，我方认为：从一审判决书中可知，其在一审中仅仅提及注册资本，我方也举证证明了已履行出资义务。上诉人提出一人公司的上诉意见，属于新的观点，不属于二审的审理范围。另，由于本案属于系列案件中的一件，在其他案件的审理中我方已经提交证据并完成举证义务证明不存在人格混同的情形（有财务报表为证），一审法院也已经通过调查（我司财务账册均在滦平县公安局封存）认定华耀公司与我司不存在人格混同的情形，故华耀公司无须承担连带责任。3、如二审法院认定一审存在错误需要改判，则我方认为本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。综上，恳请驳回上诉，维持原判。 承德市华耀房地产开发有限公司答辩称，1、同一审庭审意见一致。根据合同相对性原则我公司不是涉案合同签订的主体。我公司不应承担连带责任。因大地营造公司是独立法人，我公司财产独立于大地公司，不应承担涉案合同的连带责任。 中国建设银行股份有限公司滦平支行述称，关于房屋是否交付和商品房买卖合同应否解除，同意大地公司的答辩意见。对于华耀公司应否承担连带责任的问题，坚持一审庭审意见，大地营造公司和华耀公司存在人格混同的情况，应对大地公司承担连带责任，对于借款合同我方坚持一审陈述意见，因为涉案房屋并未拆除，商品房买卖合同并未解除，因此借款合同不应解除，建行支行发放了贷款义务后借款人及本案上诉人应按合同约定履行偿还义务，因此一审判决认定事实正确。 封朋、韩国伟向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除二原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还二原告已经支付的首付款766698.00元，并赔偿二原告自2016年7月4日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿二原告自2016年11月开始至判决生效之日止向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2016年11月至2019年2月。共计247066.12元）；4、请求依法判令被告大地营造公司支付二原告违约金252669.00元；5、请求依法判令解除二原告与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》；6、请求依法判令被告大地营造公司赔偿二原告经营收益损失353738.00元（计算方式为（126335.00+50534.00）×2＝353738.00元）；7、请求依法判令解除二原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；9、请求依法判令被告大地营造公司赔偿二原告玻璃阳光房安装费用损失60000.00元；10、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的上述债务承担无限连带责任；11、本案的全部诉讼费用由大地营造公司及被告承德华耀公司承担承担。以上各项合计为1680171.12元。 一审法院认定事实：2016年8月14日，原告封朋与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告封朋购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区三组团西88号房屋，房屋总价款为2526698.00元；被告大地营造公司应当在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告封朋；被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告封朋有权解除《商品房买卖合同》，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并按原告封朋累计已付款的10%向原告封朋支付违约金。同时，原告封朋与被告大地营造公司还签订了《物业委托管理经营合同》，约定原告封朋将案涉房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年1月1日至2020年12月31日，每年以托管案涉房屋购房款的10%作为固定收益支付给原告封朋。2016年7月4日，原告封朋向被告大地营造公司支付房屋首付款766698.00元，剩余1760000.00元购房款用银行按揭款项支付。2016年10月26日原告封朋、韩国伟与第三人建行滦平支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，二原告向第三人建行滦平支行借款1760000.00元，用于向被告大地营造公司支付二期购房款，2016年10月26日第三人一次性发放全部贷款。被告大地营造公司收到按揭购房款。2018年6月30日，被告大地营造公司向原告封朋交付案涉房屋，同时向原告提供了住宅使用说明书、住宅质量保证书等，但未向原告提供竣工验收备案表等相关的文件。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。 另查明，截至2019年5月10日，第三人已收到二原告账户偿还的贷款本金74572.17元，利息190141.53元，二原告尚有1685427.83元贷款本金及相应的利息未清偿。 一审法院认为，原告封朋与被告大地营造公司于2016年8月14日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。依照合同的约定，二原告作为购房者的义务是支付全部购房款，出售人被告大地营造公司的义务是交付房屋、协助购房者办理权属登记。本案二原告支付了全部购房款，履行了支付全部房款的义务，被告大地营造公司出售的房屋已经竣工，滦平县人民政府相关部门对案涉房屋所在项目实行“五停”，“四证”被撤销，但案涉房屋现未被拆除，案涉合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能，为维护交易安全和稳定，并结合本案的实际情况，对二原告要求解除与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对于被告大地营造公司延期交付房屋给二原告造成的经济损失可另案处理。因《商品房买卖合同》未予解除，二原告与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》也不应解除，应继续履行，故对于二原告起诉要求解除其与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。同理，第三人关于请求判令二原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务的诉讼请求亦不应支持；第三人起诉请求判令被告大地营造公司对二原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任已另案起诉，应另案解决。本案系商品房买卖合同纠纷，二原告起诉要求解除其与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》不在本案审理范围，二原告可另案处理。 二原告以被告承德华耀公司未对被告大地营造公司出资为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司已于2016年10月11日将对被告大地营造公司的认缴出资缴纳完毕，故对二原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、驳回原告封朋、韩国伟的诉讼请求。二、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。上诉人封朋、韩国伟与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同成立合法且有效，双方当事人应严守合同，根据有利于合同目的实现的原则，如约履行。本案中，被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司已将房屋建设完工，且案涉房屋未被拆除，合同目的实现的基础依然存在。结合本案实际情形，本院认为一审法院判决该《商品房买卖合同》不予解除，被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司延期交付房屋给上诉人封朋、韩国伟造成的经济损失可另案处理并无不当。上诉人封朋、韩国伟主张《商品房买卖合同》应予解除的理由不能成立。故上诉人封朋、韩国伟基于解除合同而提出的其他诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。 综上所述，封朋、韩国伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19920.00元，由上诉人封朋、韩国伟承担。 本判决为终审判决。 审判长  李红梅 审判员  孙琳丽 审判员  钱丽艳 二〇二〇年六月二十二日 法官助理杨晓梅 书记员包居正