湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初443号原告：苏响意，男，1964年2月8日出生，汉族。住址：安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：姚斌斌、沈志文，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。被告：广州卓信物业发展有限公司，住所地：广州市番禺区大龙街石岗东村美心翠拥华庭美景中心3E。法定代表人：张惠娴。被告：广州卓信物业发展有限公司湖州分公司，住所地：湖州市吴兴区金源大厦617室。负责人：张日勇。两被告共同委托诉讼代理人：叶琳、刘宝来，系被告广州卓信物业发展有限公司员工。原告苏响意与被告广州卓信物业发展有限公司、广州卓信物业发展有限公司湖州分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，由审判员张俊适用简易程序公开开庭进行审理。原告苏响意及其委托诉讼代理人姚斌斌，被告广州卓信物业发展有限公司、广州卓信物业发展有限公司湖州分公司的委托诉讼代理人叶琳、刘宝来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原、被告于2018年6月14日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于湖州市吴兴区商铺出租给原告使用，建筑面积161平方米，第一个租赁年度租金为每天每平米3元。2018年7月24日，原告交纳首期租金44000元、履约保证金44000元及质量保证金10000元。在商铺交付后，原告发现被告交付的商铺存在多处问题，包括商铺面积不实，将公共区域的消防通道列入租赁范围出租，商场未按图纸设置消防通道等，原告及其他商户多次向被告反映，但被告一直未给予回复，也未进行有效整改。消防安全无小事，原告出于自身合法权益及公共利益的考虑，于2019年7月29日拨打12345热线反映了此问题。消防部门进行现场核查，并要求整改。被告对原告投诉一事怀恨在心，于2019年8月2日向原告发送《关于解除租赁合同通知函》，通知原告自发函之日解除租赁合同，并于8月6日对商铺加锁封门。在收到被告的《关于解除租赁合同通知函》后，原告多次前往被告处协调，并告知店内有大量新鲜食材，被告的行为造成原告极大的经济损失，但是被告一意孤行，并于2019年8月16日，被告对原告店内的餐厨设备等进行了擅自处置。原告认为，被告单方解除租赁合同的行为已构成违约，并且对原告造成了极大经济损失，应当依法予以赔偿，故向法院起诉。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还原告履约保证金44000元、质量保证金10000元，共54000元；2、判令被告立即向原告返还占用消防通道（5㎡）多收取的租金1681元；3、判令被告向原告赔偿各项损失共计580990.83元（具体详见赔偿清单）；4、本案诉讼费由被告承担。两被告在庭审中辩称：开业时间为2019年10月26日，因被告未能支付2019年4月26日至7月25日期间的租金，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司决定解除与原告的商铺租赁合同，在通知原告腾空房屋后，原告未能腾空，故被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司于2019年8月6日将商铺封门，于8月17日自行将房屋腾空；因原告违约在先，被告无需返还履约保证金44000元、质量保证金10000元；消防通道确实多收了租金，同意退还；原告的损失系原告违约在先所致，与本案无关。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1：《商铺租赁合同》一份，证明原告与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司于2018年6月14日签订该合同，约定双方权利义务的事实。证据2：收据联二份，证明原告已向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司支付租金53841.15元的事实。证据3：收据联三份，证明原告向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司缴纳履约保证金44073.75元、质量保证金10000元的事实。证据4：原告关于损失的陈述一份、微信聊天记录截图十份，证明被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司交付的商铺不符合要求，导致原告装修工期延误，损失46170元，商铺面积与合同约定不符的事实。证据5：告知书一份，证明原告于2018年11月28日与三楼其他商户联名向被告反映商场存在的包括消防通道被占用等问题的事实。证据6：浙江省统一政务咨询投诉举报平台回复二份，证明商场存在占用消防通道问题的事实。证据7：关于解除租赁合同通知函一份，证明被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司于2019年8月2日通知原告解除合同的事实。证据8：装修合同一份、转账记录一组、收条三份，证明被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司解除合同的行为导致原告受到的损失达582160.81元的事实。证据9：报表一份，证明2019年5月至7月，原告的经营收入为235176.80元的事实。证据10：授权书、项目代理合同书各一份，证明原告支付的品牌代理费为138800元的事实。证据11：2018年10月26日至2019年6月25日租金情况一份，证明原告与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司约定2019年4月26日至7月25日期间免除租金的事实。证据12：证人张某证言一份，证明原告与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司约定2019年1月开始，原告可享受被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司关于租金交两个月免一个月的优惠的事实。证据13：收据一份，证明原告未拖欠2019年4月26日至7月25日期间的能耗费、物业费，进而证明原告无拖欠租金的动机的事实。两被告对原告提交的证据质证认为：对证据1的证据三性无异议，但该证据证明了原告有支付租金的义务，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有追究原告违约责任的权利，双方在合同上确定了原告的送达地址且被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司按照送达地址邮寄了催缴租金的函件；对证据2、证据3的证据三性无异议；对证据4的证据三性均有异议，该证据系原告单方制作；对证据5的证据三性均有异议，该部分事实即使存在也不是原告拒付租金的理由；对证据6的真实性无异议，该证据记载的内容说明相关问题已经解决；对证据7的证据三性无异议，该证据恰恰说明了被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司已于2019年8月2日通知原告解除合同的事实；对证据8、证据9、证据10、租金11的证据三性均有异议，原告违约在先，要求两被告赔偿没有依据；对证据12的真实性有异议，如果存在证人陈述的优惠，应当有相关书面凭证，而原告并未提供；对证据13的真实性无异议，但缴纳能耗费与物业费不能证明原告无拖欠租金的意思表示。两被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：《商铺租赁合同》一份，证明原告与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司关于租金、违约责任的约定，对于原告的违约行为，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有权追究违约责任的事实。证据2：EMS快递件三份，证明被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司曾三次向原告确定的地址邮寄催缴租金的函件的事实。原告对两被告的证据质证认为：对证据1的证据三性均无异议，但合同内容已发生了变更；对证据2中日期为2019年1月21日及2019年2月14日的EMS快递件中的函件的真实性有异议，该两份快递件的外包装已破损，对日期为2019年4月2日的EMS快递件中的函件的真实性无异议，但被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司发函后双方仍有协商且变更了合同关于租金标准及支付方式的内容。本院对原告证据认定如下：证据1、证据2、证据3、证据6、证据7、证据13符合有效证据形式要件，能够证明如下事实：原告与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司之间的房屋租赁关系；原告支付了租金53841.15元、履约保证金44073.75元、质量保证金10000元；原告曾向12345热线投诉；被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司向原告发出解除合同的函；原告支付了2019年4月26日至7月25日期间的物业费、能耗费的事实。证据4中的告知书系原告单方制作，不符合有效证据形式要件，微信聊天记录中与原告对话的一方并未确认原告主张的事实，对其证明效力不予确认；证据5中原告提出的问题并未经被告确认，且缺乏其他证据佐证，对其证明效力不予确认；证据8、证据9、证据10系原告主张的损失，取决于原告关于被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司违约的主张是否成立；证据11系原告单方制作，不符合有效证据形式要件，对其证明效力不予确认；证据12系证人证言，证人虽出庭作证，但其当庭陈述的被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司给予证人的租金优惠并无书面证据佐证，且证人即使得到被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司给予的优惠，该享受优惠的范围是否及于原告亦无证据予以证明，对其证明效力不予确认。本院对被告证据认定如下：证据1符合有效证据形式要件；证据2中日期为2019年1月21日及2019年2月14日的EMS快递件在庭审前已破坏，快递件中的函件真实性不予确认，日期为2019年4月2日的EMS快递件中的函件的真实性予以确认，能够证明被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司于2019年4月2日向原告邮寄催缴租金的函件的事实，对其证明效力予以确认。庭审中，原、被告均确认商场开业日期为2019年10月26日。经审理，本院认定如下事实：2018年6月14日，原告苏响意与被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司签订《商铺租赁合同》一份，约定：被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司将坐落于湖州市吴兴区红旗路南街地段信业ICC购物中心三楼3F-5号商铺出租给原告；以被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司确定的商场开业日为起始计租日；商铺建筑面积161平方米；租赁期限自2018年9月28日至2021年9月27日；租金按计租面积支付，第一个租赁年度每天每平方米3元，年租金为176295元，每三个月为一个缴租期，原告应当在每个缴租期最后一个月的20日前按该租赁年度的固定租金向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司一次性足额支付下个缴租期租金；原告经营的品牌为三不牛腩，经营项目为餐饮；合同签署当日，原告应向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司支付履约保证金40000元，支付质量保证金10000元，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有权从履约保证金中相应扣除原告欠付的租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，保证金不足额的，原告应在5日内补足保证金；如原告未能在约定期限内足额支付履约保证金、装修保证金或质量保证金，则自原告逾期支付第5个工作日起，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有权以书面通知方式解除合同；原告迟延缴纳租金及其他费用超过15日的，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有权单方解除合同；因原告违约而提前终止合同的，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有权没收合同项下履约保证金，原告补缴自进场日至开业日期间的应承担的租金，不得向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司提出装修等任何补偿或赔偿要求。合同签订后，原告于2018年6月12日向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司支付履约保证金40000元、质量保证金10000元，于2018年7月12日向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司支付租金9767.40元，2018年7月24日向被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司支付租金44073.75元、履约保证金4073.75元，支付的租金合计为53841.15元、履约保证金合计为44073.75元，商场于2019年10月26日开业。2019年4月2日，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司向原告邮寄催款通知函三份，要求原告支付结欠的租金。后因原告未能缴纳租金，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司于2019年8月2日向原告发出解除租赁合同通知函一份，告知原告解除合同，并于2019年8月6日封锁了案涉商铺的大门，随后腾空了商铺。现原告以被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司违反合同约定单方解除租赁合同，造成原告经济损失为由，诉至本院。本案的争议焦点为：一、原告有无拖欠租金及拖欠的期限；二、被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司解除合同的行为是否违约。关于第一个争议焦点，原告在租赁期间共计支付租金53841.15元，根据合同约定，每年的租金为176295元，由于两被告均确认原告租赁的商铺多计了5平方米的面积，故按照每天每平方米3元的标准，年租金应为176295-5×3×365=170820元，折算成日租金为468元/天，原告已支付的租金经折算相当于115天的租金，自2018年10月26日开业之日起计算则相当于原告支付了自2018年10月26日至2019年2月17日的租金。原告主张双方经协商，原告支付的租金可按照每使用三个月仅需支付两个月租金的原则计算，故其支付的租金可抵扣于172.5天的租金，则相应的租赁期限可延展至2019年4月16日，同时由于原告的装修损失亦可用于抵扣租金，故原告已履行至2019年7月25日的租金。然而，原告并未就其上述主张举证予以证明，其申请出庭作证的证人亦未就相关优惠提供书面证据予以证明，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司则一直在通过发函的方式向原告催缴租金，并无减免租金的意思表示。即使证人在租赁被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司的商铺时享受相关优惠的，亦不能代表原告同样享受相关优惠。故对于原告关于至2019年7月25日的租金经协商已协商抵扣的主张，本院不予采信。原告已支付的租金对应的租赁期为2018年10月26日至2019年2月17日。关于第二个争议焦点，根据合同约定，原告拖欠的租金应当先从履约保证金中扣除，而2019年2月18日至2019年7月25日期间的租金应为468元/天×158天=73944元，而原告支付的履约保证金为44073.75元，亦不能足额抵扣，相当于拖欠了64天的租金。合同同时约定，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有权从履约保证金中相应扣除原告欠付的租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，保证金不足额的，原告应在5日内补足保证金；如原告未能在约定期限内足额支付履约保证金、装修保证金或质量保证金，则自原告逾期支付第5个工作日起，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司有权以书面通知方式解除合同。虽然双方约定的因原告逾期支付租金或者履约保证金而解除合同的期限较短，但原告拖欠租金158天，以履约保证金抵扣后仍拖欠64天的行为，结合双方合同关于租金支付形式的约定，已属于根本违约。尽管原告主张双方一直在协商，但在租金已经拖欠且未能书面达成一致的情况下，原告应当按照合同的约定继续履行合同，其继续拖欠租金的行为显属不当。因此，被告广州卓信物业发展有限公司湖州分公司在2019年8月2日向原告提出解除合同的行为并未违反合同约定。综上，原告要求两被告承担其经济损失的主张，缺乏事实和法律依据。而原告支付的履约保证金、质量保证金、多收的租金的总额小于其拖欠的租金，故原告要求两被告返还履约保证金、质量保证金、多收的租金的诉请，亦缺乏事实和法律依据。原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告苏响意的全部诉讼请求。本案受理费10167元，减半收取5084元，保全费3020元，合计8104元，由原告苏响意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  张俊二〇二〇年六月二十四日书记员  叶静