贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3421号 原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城10号楼1单元104号、2单元108号，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎。 委托诉讼代理人：梁芳琴、胡朝凯，均系原告公司项目经理。 被告：聂灵敏，女，汉族，1981年5月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司（下称：梦功物业公司）与被告聂灵敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁芳琴、被告聂灵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2017年7月1日至2020年2月29日期间物业管理费2749.12元；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立,建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款,2019年4月10日,原告与毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交,分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了“瑞丰新城”7号楼0502号房屋,房屋建筑面积为85.91平方米。被告入住后,从2017年7月1日起至2020年2月29日,尚欠原告物业服务费共计人民币2749.12元。原告认为,原告及新进物业在“瑞丰新城”小区服务期间,均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定,对“瑞丰新城”小区进行物业管理,使小区的环境卫生、安全等有了重大改善，根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用”之规定,被告应及时交纳所欠的物业服务费,履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕,严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费，但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务，为此,特依法起诉,请人民法院依法判决原告的诉讼请求为谢。 被告辩称：1、本案原告没有和被告签订过《物业服务合同》,原告以物业服务合同纠纷起诉,不具有诉讼主体资格。2、原告的起诉没有事实和法律依据。原告诉称2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务,受建设单位等委托承担瑞丰新城小区前期物业管理工作,被告对此并不知情。就算原告真的接手“瑞丰新城”的物业服务,但是被告作为小区业主,原告在接手物业服务后,有义务按照规定告知被告物业服务的内容及服务费标准,被告认可并同意,原告才能执行。原告诉称物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行,没有任何事实和法律依据,物业服务公司提供物业服务质量有高有低,不可能小区随便换一家物业公司都按以前的标准收费,而且以前买房的时候与开发商签的《商品房买卖合同》里第九章前期物业管理约定物业服务费是0.9元/平方,什么时候涨到1元根本不清楚。3、原告诉称在服务期间,均依照法律规定及物业服务合同的约定,对“瑞丰新城”小区进行物业管理,没有事实依据。首先,原、被告双方从未签订过《物业服务合同》；其次,被告认为“瑞丰新城”小区根本就是没有物业管理的状态,因为小区环境卫生条件极差,电梯间、楼道间墙面地面脏乱,电箱电线外露,存在很大的安全隐患,小区绿化日常维护差,只要下雨小区内就积水,根本没办法行走,只能走地下室。原告作为物业服务企业,根本没有尽到法律法规规定以及相关行业规范确定的物业服务企业对小区应尽的日常维修、养护、管理和维护义务。另外,小区的停车费以及电梯里打广告费的费用是不是原告收取了？这些费用用在了哪里？被告作为业主一概不知。综上所述,原告要求被告支付物业管理费没有事实和法律依据,请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告起诉的房屋面积属实。 本院经审理查明:2019年4月22日，原告作为乙方与毕节市七星关区瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限三个月，2019年4月22日至2019年7月21日。物业服务费按住宅每月每平方米1元，非住宅每平方米每月2元。合同还约定了其他事项。合同签订前夕原告已于2019年4月10日入住涉案瑞丰新城小区进行物业管理。至2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出新的业主委员会，也未确定新的物业服务机构，原告继续管理涉案小区物业。被告房屋的建筑面积为85.91平方米，在原告管理期间被告欠2019年4月10日至2020年2月29日的物业费未付。原告管理期间涉案小区物业存在局部地面雨后积水、小广告未充分取缔、个别垃圾随意堆放或未及时清理、个别电箱破损未及时修复、个别门禁故障未及时修复等问题。 另查明，2016年6月30日，案外人新进物业管理有限公司与涉案瑞丰新城小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同》，约定新进物业公司对涉案小区进行物业管理，电梯房物业费单价1元/平方米/月，合同期限为2016年7月1日至2017年6月30日，新进物业实际服务至2017年12月4日。2017年12月4日，新进物业公司与案外人鸿运物业公司签订债权转让协议，将其管理期间的物业服务债权转让给鸿运物业公司，经环南社区居委会授权，鸿运物业公司于2017年12月5日入住涉案小区进行物业管理直至2019年4月原告接手物业管理。自新进物业服务起，又经鸿运物业公司服务期间，被告欠2017年7月1日以后的物业费未付，原告接手物业服务后，鸿运物业公司将该部分物业费债权转移给原告。 本院认为，本案争议的焦点是，原被告之间是否有物业服务合同关系？被告是否应向原告支付物业费，金额如何计算？ 关于焦点1，原告于2019年4月10日入住涉案瑞丰新城小区，原告入住该小区的权利来源于小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定，并于2019年4月22日与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区当时没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该法规规定指定原告接手涉案小区物业管理，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，因此原被告之间构成物业管理服务的法律关系，双方均应依约履行各自义务。 关于焦点2，原告主张的物业费除了其入住之日起的物业费，还有原告入住之前与业主委员会签订物业服务合同的新进物业公司、经环南社区居委会授权的鸿运物业公司管理涉案小区的2017年7月1日至2019年4月9日的物业管理费，新进物业公司与鸿运物业公司先后通过《债权转让协议》的形式将其在涉案小区的未收物业费逐级转让给原告，且原告通过本案诉讼通知被告债权转让的事实。因此被告欠付2017年7月1日至2020年2月29日的物业费，总金额为：85.91平方米×1元/平方米×31个月=2749.12元。原告所举证据能够证明其履行了主要的物业服务合同义务，但是从被告所举证据照片可看出原告管理过程中服务不到位，存在诸如局部地面雨后积水、小广告未充分取缔、个别地方垃圾随意堆放、个别电箱破损未及时修复、个别门禁故障未及时修复等问题。故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告10%的物业服务费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。故被告应缴纳的物业服务费为2749.12元×90%=2474.21元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条，《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告聂灵敏于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2017年7月1日至2020年2月29日的物业服务费2474.21元； 二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告聂灵敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年六月十八日 书记员  周 猷