河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3842号 上诉人（原审被告）：河北金灿房地产开发有限公司，住所地深泽县桥头乡乘马村滨港小镇小区1号楼1-1-102。 法定代表人：李红宾，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄亚旺，男，1977年8月7日生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：钱春潮，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，河北时代经典律师事务所实习律师。 原审被告：河北鹿峰房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建华大街与槐中路交叉口万达B区9号楼1-2801。 法定代表人：魏春立，该公司经理。 委托诉讼代理人：张世雄，河北冀华律师事务所律师。 上诉人河北金灿房地产开发有限公司（以下简称金灿公司）因与被上诉人黄亚旺、原审被告河北鹿峰房地产开发有限公司（以下简称鹿峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省深泽县人民法院（2019）冀0128民初1539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人的委托诉讼代理人、原审被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金灿公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人与鹿峰公司之间签订的《滨海花园认购合同》有效是错误的。被上诉人与鹿峰公司签订认购合同不是双方真实意思表示，事实是当时鹿峰公司想向黄亚旺借款，黄亚旺为保证债权安全，要求鹿峰公司以签订认购合同的方式为借款提供担保，应认定认购合同无效并裁定驳回起诉。另外，在签订认购合同时，鹿峰公司并没有取得《商品房销售（预售）许可证》，且至今鹿峰公司仍没有取得任何项目开发手续。一审法院曲解鹿峰公司意见，无理推断，明显错误。二、上诉人不应对黄亚旺承担任何责任，一审认定上诉人应当协助黄亚旺办理商品房预售登记备案是错误的。黄亚旺是与鹿峰公司签订的认购合同，与上诉人没有签订任何合同，根据合同相对性原则，黄亚旺与上诉人没有任何法律关系，上诉人也就没有义务协助黄亚旺办理商品房预售登记备案。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销。望查明事实，依法改判。 被上诉人黄亚旺辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实予以证明，望依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原审被告鹿峰公司述称，一、鹿峰公司与黄亚旺之间4份认购协议共涉及8套房产，其真实意思表示为“所有权转让是手段，担保是目的”，即实为让与担保，根据法律规定应为无效合同，且根据我方与金灿公司、黄亚旺之间《转让合同》的约定，鹿峰公司与黄亚旺之间所签订认购协议亦为无效合同。二、鹿峰公司与黄亚旺之间共存在两笔借款，分别为2013年7月19日借款138万元（通过史永辉账户转入）和2014年12月1日借款273万元，截至本案一审立案前，我方共向黄亚旺偿还款项300余万，2019年7月我方仍在向黄亚旺偿还款项。黄亚旺一审提交的2014年5月至11月的现金取款证明与本案毫无关联，不足以证明其取现后向我方缴纳，我方亦未收取过黄亚旺任何现金款项，黄亚旺现金取款金额与认购协议数额明显不符。三、根据一审时黄亚旺提交的认购协议和2017年12月30日《证明》可知，黄亚旺自认双方于2014年11月30日签订《认购协议》前后存在借贷关系，直至2017年12月30日才将借款变更为购房款，进一步证明了所有权转让是手段，担保是目的。四、一审法院错误的逻辑导致未能正确认识本案两个关键证据本身及二者之间的关联：2017年11月29日《转让合同》及2017年12月30日的《证明》，进而导致违法错判。黄亚旺提交的2017年12月30日《证明》充分证明了我方与黄亚旺存在抵账行为。《转让合同》先于《证明》，黄亚旺与我方之间所签认购协议实为虚开或抵账的合同，且并未与金灿公司进行登记并确认，一审法院错误认为《转让合同》与黄亚旺无关。《转让合同》签订时间晚于鹿峰公司与金灿公司所签用于政府备案的协议书，也可证明我方与黄亚旺之间借款及抵账行为与金灿公司无关。综上所述，黄亚旺所提证据不足以证明认购协议的合法性，结合《转让合同》与《证明》可知，鹿峰公司与黄亚旺之间所有权转让是手段，担保是目的，恳请查清事实并依法改判。 黄亚旺向一审法院起诉请求：1、判令确认原告与被告鹿峰公司签订的房屋《认购协议》4份合法有效；2、判令二被告为原告办理滨港小镇1号楼1单元101、102，1号楼2单元101、102，5号楼1单元101、202，5号楼2单元101、102房产的不动产登记手续，并交付给原告上述不动产（总价款3,855,720元）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：中国农业银行银行卡取款业务回单显示，2014年5月7日，原告现金取款51000元；2014年5月13日，原告现金取款10万元；2014年5月19日，原告现金取款10万元；2014年5月21日，原告现金取款76000元；2014年6月4日，原告现金取款8万元；2014年6月22日，原告现金取款14万元；2014年6月24日，原告现金取款198000元；2014年6月27日，原告现金取款6万元；2014年7月3日，原告现金取款7万元；2014年8月29日，原告现金取款126000元；2014年9月1日，原告现金取款5万元；2014年9月7日，原告现金取款95000元；2014年11月4日，原告现金取款47000元。以上原告现金取款共计1193000元，庭审中，原告自认于2014年12月1日前实际给付被告鹿峰公司113万元。2014年12月1日，中国农业银行银行卡取款业务回单显示，原告转付魏春立273万元。以上原告转款共计386万元。2014年11月30日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《认购协议》，约定现乙方已知晓本项目相关证件及项目进展情况，现甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经双方同意特签订此认购协议，一、房屋坐落：滨港小镇1号楼1单元101、102房；二、房屋建筑面积362.01平方米，原单价3000元／平方米，总价款为1086030元；三、乙方选择一次性付款。2014年11月30日《收据》显示，交款单位为原告，数额为1086030元，收款事由为购房，该收据上加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2014年11月30日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《认购协议》，约定现乙方已知晓本项目相关证件及项目进展情况，现甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经双方同意特签订此认购协议，房屋坐落：滨港小镇1号楼2单元101、102房；房屋建筑面积384.71平方米，原单价3000元／平方米，总价款为1154130元；乙方选择一次性付款。2014年11月30日《收据》显示，交款单位为原告，数额为1154130元，收款事由为购房，该收据上加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2014年11月30日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《认购协议》，约定现乙方已知晓本项目相关证件及项目进展情况，现甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经双方同意特签订此认购协议，房屋坐落：滨港小镇5号楼1单元101、102房；房屋建筑面积266.96平方米，原单价3000元／平方米，总价款为800880元；乙方选择一次性付款。2014年11月30日《收据》显示，交款单位为原告，数额为800880元，收款事由为购房，该收据上加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。2014年11月30日，原告作为乙方与被告鹿峰公司作为甲方签订《认购协议》，约定现乙方已知晓本项目相关证件及项目进展情况，现甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经双方同意特签订此认购协议，房屋坐落：滨港小镇5号楼2单元101、102房；房屋建筑面积271.56平方米，原单价3000元／平方米，总价款为814680元，乙方选择一次性付款。2014年11月30日《收据》显示，交款单位为原告，数额为814680元，收款事由为购房，该收据上加盖了“河北鹿峰房地产开发有限公司财务专用章”。被告鹿峰公司对上述《认购协议》4份的真实性无异议，但认为上述《认购协议》4份系被告鹿峰公司向原告借款的担保，原告与被告鹿峰公司之间存在民间借贷关系，并提交了银行交易流水，称2015年2月14日至2015年12月10日期间魏春立分8次向原告转款共计490300元系被告鹿峰公司偿还原告的借款本金。2017年10月20日，被告鹿峰公司作为乙方与被告金灿公司作为甲方签订《协议书》，约定鉴于甲方取得了位于小区的土地使用权，而乙方在该土地项目上进行了先期开发建设，并出售了部分房屋，如甲方在该土地上进行了开发建设必然涉及到乙方和其他业主的利益，为了维护各方利益，经双方协商，订立如下协议：一、甲方收购乙方在建工程，并办理相关规划、建设、销售手续，滨港小镇小区项目后续开发事宜由甲方经营，乙方撤出。二、由甲方对外出售房屋，以乙方与业主的购房合同为标准，重新与业主签订《商品房买卖合同》；1、乙方向甲方提供已售出真实有效的《购房合同》，并提供原始的银行转账记录及收据，如无法提供甲方不予认可；2、乙方用《购房合同》进行抵押借款的，乙方如实向甲方提供所抵押的房间及借款金额；3、业主已交付乙方全部购房款的，甲方不得再以任何理由加价收取相关费用，不得损坏业主的利益。2017年12月30日，被告鹿峰公司的法定代表人给原告出具《证明》，载明自2014年开始，被告鹿峰公司陆续向原告借款386万元，用于公司在深泽开发的“滨港小镇”项目建设上，后因公司无力偿还本金及支付利息，在2014年11月30日，经双方协商将该386万元借款变更为购房款，并签订《认购合同》，公司开具收据，因房屋面积和单价的原因收据上的总购房数额为3855720元，特此证明。该《证明》落款处写有“河北鹿峰房地产开发有限公司法定代表人：魏春立”字样，并有魏春立按手印。另查明，冀（2018）深泽县不动产权第0000276号证书显示，权利人为被告金灿公司，坐落于深泽县干渠南侧，大桥头村东侧，不动产单元号130128203215ＧＢ00002Ｗ00000000，权利类型为国有建设用地使用权，用途为批发零售用地、城镇住宅用地，土地使用面积为15614平方米。2019年8月5日，编号为深行审预售2019003的《石家庄市商品房预售许可证》，显示开发企业为被告金灿公司，项目名称为滨港小镇，项目地址为深泽县乘马村村西，预售范围为1＃--8＃住宅楼＊＊＊＊＊＊。以上事实有庭审笔录及相关书证在卷佐证。 一审法院认为，原告与被告鹿峰公司签订《认购协议》的事实均无异议，该协议应属原告与被告鹿峰公司的真实意思表示。庭审中，被告鹿峰公司主张上述《认购协议》无效的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此即表明其认可与原告形成了商品房预售合同法律关系，由此上述《认购协议》有效，对此予以确认。被告鹿峰公司在明知其未取得商品房预售许可的情况下向原告销售房屋并收取了原告全部购房款后，又与被告金灿公司签订《协议书》，将案涉滨港小镇的土地使用权及地上附着建筑物转让给被告金灿公司，后被告金灿公司取得了案涉滨港小镇的建设用地使用权和预售许可证，原告称现案涉滨港小镇项目已经竣工，但未提交项目竣工验收的相关证据，待案涉滨港小镇项目竣工验收合格后，被告金灿公司应协助原告办理房屋登记手续并将案涉房屋交付给原告。现（本案审理）阶段不具备交付条件，原告交付房屋办理登记的请求不予支持，待条件具备时原告可另行主张权利。被告鹿峰公司称与原告存在民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，在2015年2月至12月被告鹿峰公司的法定代表人魏春立分8次向原告转款系偿还原告的借款本金，原告对此不予认可，称系被告鹿峰公司按照口头约定按照月息3分偿还原告的借款利息，对此，应视为被告鹿峰公司向原告借款期间的转款，之后被告鹿峰公司的法定代表人魏春立为原告出具《证明》，确认将借款386万元变更为购房款，虽然该《证明》上未加盖被告鹿峰公司的公章，但有其法定代表人的签字和按手印，由此，应视为被告鹿峰公司的真实意思表示，故对被告鹿峰公司称上述《认购协议》系被告鹿峰公司向原告借款提供的担保，属于虚开或者顶账的抗辩主张，不予采信。原告虽然在2017年11月29日《转让合同》落款处乙方中签字，但该《转让合同》的内容均为被告鹿峰公司与被告金灿公司就双方的借款等事宜进行的约定，与原告无关，故对二被告称应以该《转让合同》为准、被告金灿公司称其与原告无关、不承担任何责任的抗辩主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告黄亚旺与被告河北鹿峰房地产开发有限公司于2014年11月30日签订的《认购协议》4份有效；二、驳回原告黄亚旺的其他诉讼请求。案件受理费37,646元，保全费5,000元，由二被告负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人黄亚旺与原审被告鹿峰公司签订的四份《滨港花园认购合同》有双方当事人签字、盖章，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且鹿峰公司向黄亚旺出具的收据上明确写明收款事由为购房，鹿峰公司的法定代表人为黄亚旺出具《证明》，确认将借款386万元变更为购房款，故能够认定四份《滨港花园认购合同》是双方的真实意思表示，为有效合同。上诉人金灿公司主张四份认购合同系鹿峰公司向黄亚旺借款提供的担保，黄亚旺不予认可，且鹿峰公司提供的证据不足以证实本案的认购合同系其向黄亚旺借款的担保，故对上诉人上述主张不予支持。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。鹿峰公司与上诉人签订《协议书》，约定上诉人收购鹿峰公司在建工程，并办理相关规划、建设、销售手续，滨港小镇小区项目后续开发事宜由上诉人经营，鹿峰公司撤出，由上诉人对外出售房屋，以鹿峰公司与业主的购房合同为标准，重新与业主签订《商品房买卖合同》。根据鹿峰公司与上诉人签订的《协议书》可知，上诉人承接了鹿峰公司与业主签订的《滨港花园认购合同》中的权利义务，上诉人作为案涉房地产项目的承接方，在该项目竣工验收合格后，应依据鹿峰公司与黄亚旺签订的《滨港花园认购合同》协助黄亚旺办理房屋登记手续并交付房屋。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37646元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年六月十八日 书记员  张佳丽