安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1523民初1496号原告:安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇鼓楼北街名邦舒府。法定代表人：王林，该公司经理。委托诉讼代理人：束学光，安徽继宏律师事务所律师。被告:张家连，女，汉族，1981年11月5日出生，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人:翟恩红,女,汉族,1975年12月5日出生,居民，住安徽省舒城县。原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司与被告张家连物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王林及其委托诉讼代理人束学光，被告张家连及其委托诉讼代理人翟恩红，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年10月27日至2019年10月26日期间物业服务费1826元并从2018年11月16日起按每日千分之三支付逾期违约金至付清时止；2.被告立即向原告支付2019年10月27日至2020年10月26日期间物业服务费1826元并从2019年11月16日起按每日千分之三支付逾期违约金至付清时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了位于舒城县城关镇金仕佳缘小区8幢2004室商品房一套，并已实际居住。2017年10月28日，原、被告双方签订了《金仕佳缘前期物业管理服务协议》1份，协议对双方之间的权利义务关系以及物业服务费收取的标准、时间、逾期支付应承担违约金等进行了明确的约定，被告于当日向原告交付第一年度的物业服务费及其他费用，但自2018年10月28日起，被告拒绝交纳物业费，虽经原告多次催缴未果。被告辩称，1.2017年10月28日签订的《金仕佳缘前期物业管理服务协议》的服务期限为一年，于当日已交纳一年物业服务费,且开发商在交房时也承诺物业服务期限为一年；2.原告未全面履行物业服务义务，如地下车库玻璃和个别损坏路灯维修不及时、广告费用使用未公开、垃圾桶摆放不整齐等。当事人双方围绕各自主张提供了证据。原告提供以下证据：1.《金仕佳缘前期物业管理服务协议》1份、《交房业主同意书》1份，证明2017年10月28日，原、被告之间订立物业服务合同，形成物业服务关系；2.收款凭证1份，证明被告于2017年1028日依约向原告交纳了2017年10月28日至2018年10月27日其间的物业管理费；3.《舒城县发展和改革委员会文件》1份，证明原告取得了合法的收费许可和收费的标准符合规定。被告提供以下证据：1.照片1组，证明小区外的老乡厨饭店、景泰酒店将油烟排入小区内；2.照片1组，证明小区内景观盆景及地下车库玻璃未进行维修更换、垃圾桶未进行清洗、小区内存在违章搭建、路灯长期不亮以及6号楼空调外机安装不合规范；3.照片1组，证明小区电梯轿厢内均有商业广告，原告私自收取广告费；4.民事裁定书1分，证明金仕佳缘住房是2019年3月5日才经验收合格；5.金仕佳缘小区供水设施移交协议，证明小区供水已移交给舒城清水物业有限公司。本院组织当事人双方对证据进行了质证。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，酒店排放的油烟污染应由相关执法部门依法处理；证据2中的垃圾桶是整齐摆放的；证据3收取的广告费，主要用于小区的维修和改造；证据4的真实性无异议，但与本案无关联性，因被告已于2017年10月28日收房；证据5是自来水公司准备的合同，是自来水公司委托清水公司进行清理等服务，与本案无关联性。被告对原告提供的证据均无异议。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，即原告提供的证据和被告提供的证据1、2、3，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据4、5是有关小区交付和供水设施移交和管理的协议，与本案无关联性，不予认定。经审理查明，被告购买了位于舒城县城关镇金仕佳缘小区8幢2004室商品房一套，建筑面积114.93㎡，并已实际居住。2017年10月28日，原、被告双方订立了《金仕佳缘前期物业管理服务协议》1份，协议约定：原告为物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，全体业主和使用人均应履行本协议，承担相应的责任（第二条）；原告向被告提供物业管理服务、被告向原告交纳物业管理费用（第八条、第九条）；物业服务费的交纳时间为每个缴费周期到期日前一个月（第十九条）；违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，原告有权要求被告支付并按应付金额每日千分之三支付违约金（第三十八条）。协议还对双方之间的其他权利义务关系等进行了明确的约定，被告于当日向原告交付2017年10月28至2018年10月27日期间的物业服务费及其他费用。该协议自物业首次交付之日起至首届业主委员会成立之日止（协议第七条）。因涉案物业小区至今未成立业主委员会，故原告一直为被告居住的小区提供物业服务，双方也未在订立新的物业服务协议。自2018年10月28日起，被告拒绝向原告交纳物业服务费，原告多次催缴未果。另查明，2017年7月31日，舒城县发展和改革委员会以舒发改价格【2017】122号文件，同意涉案金仕佳缘小区的物业付费用收取标准为：高层住宅每月每平方米1.35元。按照约定被告每年应向原告交纳物业服务费1861.86元，原告实际收取1826元。本院认为，随着人口城镇化率的提高，越来越多的人涌入城镇居住生活。人居环境的美化和改善，离不开小区业主自觉遵守法律法规和自身行为文明的提高，也离不开物业管理公司员工的尽职尽责。只有业主和物业管理人员相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。案涉《金仕佳缘前期物业管理服务协议》、《交房业主同意书》均系原、被告双方的真实意思表示，依法成立并生效。根据约定，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《金仕佳缘前期物业管理服务协议》生效时止，因涉案小区至今未成立业主委员会，且原告已实际提供物业服务至今，被告作为业主，理应承担支付物业管理费的义务。原告在提供物业服务期间对被告提出的地下车库玻璃和个别损坏路灯等维修不及时、垃圾桶摆放不整齐等，引起包括被告在内的部分业主的不满，原告的管理存在一定过错，故对原告主张逾期因支付滞纳金的诉求，依法不予支持。综上所述，原告的部分诉请，符合法律规定，依法予以支持；部分诉请，不符合法律规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张家连于本判决书生效之日起十五日内向原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司交纳2018年10月27日至2019年10月26日期间物业服务费1826元、2019年10月27日至2020年10月26日期间物业服务费1826元，合计3652元；二、驳回原告安徽富汇雅洁物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张家连负担。本判决为终审判决。审判员  陶传权二〇二〇年六月十五日书记员  祝 娜附执行款交付开户行安徽舒城农村商业银行；开户单位舒城县人民法院综合办公室，账号20000059117110300000018。附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。