四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终147号 上诉人（原审被告、反诉原告）：影愫网仓（天津）科技有限公司。住所地：天津市武清区京津电子商务产业园宏旺道2号13号楼241室-19（集中办公区）。 法定代表人：唐婕，董事兼经理。 委托诉讼代理人：李铃，北京国枫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都禅德太阳能电力有限公司。住所地：成都市双流区西南航空港经济开发区工业集中区内。 法定代表人：薛黎明，董事长。 委托诉讼代理人：闫朝旭，四川泰仁律师事务所律师。 原审第三人：上海影愫文化传播有限公司。住所地：上海市黄浦区雁荡路109号415、417室。 法定代表人：陆琴囡，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：唐雪妮，北京国枫（成都）律师事务所律师。 原审第三人：四川牛牛智慧科技有限公司。住所地：成都市双流区东升街道金河路二段。 法定代表人：李志强，董事长。 委托诉讼代理人：刘莉珍，女，公司员工。 上诉人影愫网仓（天津）科技有限公司（以下简称天津影愫）因与被上诉人成都禅德太阳能电力有限公司（以下简称成都禅德）、原审第三人上海影愫文化传播有限公司（以下简称上海影愫）、四川牛牛智慧科技有限公司（以下简称牛牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天津影愫上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初11209号判决第二项、第五项，改判支持天津影愫一审的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由成都禅德负担。事实与理由：一、一审法院未查明案件事实，认定事实有误。1.成都禅德在签订合同时并未明确告知天津影愫仓储物流企业不得入园的政策。2.成都禅德并未实际交付可以正常使用状态的房屋，案涉房屋并非处于天津影愫的实际控制之下，一审法院判决天津影愫支付实际占有使用房屋期间的租金，没有事实依据。二、一审法院适用法律错误，天津影愫不应当承担成都禅德的损失且有权主张合同解除后的资金利息、违约金等。1.一审判决一方面认为双方因政府准入限制政策原因无法继续履行合同应当免责，一方面又判决天津影愫全额承担案涉房屋空置期间成都禅德的租金损失，存在自相矛盾的情形。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及《房屋租赁合同》第4.1条的约定，天津影愫有权要求成都禅德承担合同解除后的滞纳金、违约金及资金利息。三、一审法院的审理程序存在瑕疵，违法缺席审判。 成都禅德发表答辩意见称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回天津影愫的上诉请求，维持原判。1.天津影愫不能入园是因为纳税能力不足。2.天津影愫清楚入园的程序、要求及风险，在双方签订的《房屋租赁合同》中有明确提示入园风险，天津影愫表示认可接受，天津影愫在损失扩大的时候也不同意解除合同，应当视为自愿承担风险。3.租赁物已经实际交付，天津影愫领取钥匙时并未表示异议。4.天津影愫违约是客观事实，并且给成都禅德造成了重大损失，不存在免责事由，应当向成都禅德支付损失。 成都禅德向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决天津影愫向成都禅德支付租金646960元。2、请求判决天津影愫向成都禅德支付违约金262246元。3、请求判决天津影愫向成都禅德支付滞纳金3234元。4、请求判决由天津影愫承担本案的诉讼费。 天津影愫向一审法院提出反诉请求：1、判决确认《房屋租赁合同》已于2018年8月24日解除;2、判决成都禅德退还天津影愫已支付的保证金50000元以及自合同解除5个工作日起至实际退还保证金之日止的滞纳金(按照每日500元的标准计算);3、判决成都禅德退还天津影愫已支付的租金300000元以及自合同解除之日至实际退还租金之日止的利息(按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；4、判决成都禅德按照《房屋租赁合同》第4.1条以及第9.2条的约定向天津影愫支付违约金合计381246元(按照第4.1条的约定，自合同签署后第4日起计算至2018年8月24日按每日500元的标准支付；按照第9.2条的约定支付262246元)；5、判决本案诉讼费由成都禅德承担。 一审法院认定事实：2017年8月18日，成都禅德与牛牛公司签订《委托招商备忘录》，约定成都禅德委托牛牛公司出租其拥有的位于成都市双流区。 2017年8月22日，成都禅德与上海影愫签订《厂房及办公楼租赁框架协议》，就上海影愫向成都禅德承租其拥有合法所有权的办公楼及厂房之相关事宜达成一致意见，并签订框架协议书，其中约定上海影愫应交保证金50000元。后上海影愫向成都禅德支付了该保证金。 2017年12月25日，成都禅德与天津影愫签订《房屋租赁合同》，第一条约定:天津影愫有偿租赁使用成都禅德合法拥有的坐落于成都市双流区的厂房和综合楼四楼，厂房建筑面积约为5760平方米，综合楼四楼建筑面积约为970平方米及附属物；第二条约定:租赁期限为五年，从2017年11月15日至2022年11月16日止；第三条3.1.1约定:2017年11月15日至2020年11月14日期间，厂房每年租金为1275264元，综合楼每年租金为298212元，合计每年租金为1573476元。……天津影愫半年支付一次租金，即每次支付半年的租金。于每半年租期到期前的1个月内支付下一个半年度租金。3.2.1约定:本着先支付后使用原则，双方协商同意，在本合同签署后3日内，天津影愫向成都禅德支付定金50000元。天津影愫应于2017年11月15日前缴纳：第一个半年租金786738元（2018年1月15日前为免租期，即免租金262246元）。合同保证金131123元，扣除之前支付的定金50000元。实际应支付总金额605615元于双方签署完本合同之后的十个工作日之内支付。3.2.3约定:……天津影愫所交保证金，除本合同另有约定，租赁期满或本合同被提前终止、解除合同5个工作日内，成都禅德应无条件全额退还，每逾期一日，应按每天500元向天津影愫支付滞纳金。3.2.4约定:成都禅德同意2017年11月15日至2018年1月14日止共两个月为天津影愫装修免租期（免租金），成都禅德将全力配合天津影愫做好前期的衔接、准备、协调工作；第四条4.1约定:成都禅德应于合同签订后3天内向天津影愫交付租赁房屋并确保租赁房屋处于正常使用状态，双方应于交付日当日当场查验租赁房屋的状态并以书面方式予以确认，否则每逾期一日成都禅德应向天津影愫支付500元的滞纳金，如逾期达15日以上，天津影愫有权解除本合同，天津影愫应参照第9.1条项天津影愫支付违约金。4.2约定:天津影愫租赁房屋的用途为仓储、配送、展示、办公。4.4约定:成都禅德应保证租赁房屋的用途能够满足天津影愫需要，建设租赁房屋时已依法履行规划许可等必要的建设及验收手续，租赁房屋及对应的土地已合法取得房屋产权证书及土地权属证书；第七条7.1约定:有下列情形之一，成都禅德有权解除合同，并要求天津影愫按9.1条承担违约金：7.1.1天津影愫不交付或者不按约定足额交付租金达15天以上；……7.2约定:有下列情形之一，天津影愫有权解除本合同，成都禅德并应按第九条承担违约责任：7.2.1成都禅德保证天津影愫2017年12月20日进场租赁标的，否则天津影愫有权解除本合同，并要求成都禅德无条件退还已缴租金、定金、保证金等相关一切费用。……7.2.4成都禅德违反本协议项下所作承诺、保证或相关陈述；第九条9.1约定:租赁期间，除本合同另有约定外，如天津影愫违约而被提前终止合同（双方约定解除的除外），天津影愫须于被终止或解除后15个工作日内支付违约金262246元。并按本合同约定，成都禅德扣除天津影愫所欠各项费用（包括但不限于扣除违约金）后退还保证金。9.2约定:租赁期间，除本合同另有约定外，如成都禅德违约而被提前终止合同（双方约定解除的除外），成都禅德须于被终止或解除后15个工作日内支付违约金262246元。并按本合同约定，成都禅德扣除天津影愫所欠各项费用后退还保证金。9.7约定:如天津影愫未经双流区相关政府部门批准并报备，造成成都禅德的法律和经济责任由天津影愫全部承担；第十一条11.5约定:房屋租赁期间，房屋因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方按实际天数结算租金，多退少补，并互不追究违约责任。11.7约定:天津影愫需服从并积极配合成都禅德或其委托方的正常管理工作。成都禅德应配合天津影愫正常使用租赁房屋，配合天津影愫办理相关证照申请手续，配合天津影愫办理租赁合同登记备案手续。11.8条约定：成都禅德指定联系人为夏娟，天津影愫指定联系人为孙浩。 合同签订后，成都禅德于2018年1月2日向天津影愫交付了案涉房屋钥匙，因天津影愫未按合同约定支付租金，成都禅德于2018年1月19日向其发出《催告函》，催收租金。天津影愫于2018年2月2日向成都禅德支付300000元（备注为租金）后再未支付。 2018年4月28日，成都禅德向天津影愫发出《告知函》，要求其在2018年4月18日前支付剩余租金及违约金。 2018年5月3日，天津影愫回复成都禅德：1.成都禅德未先履行合同约定的房屋交付义务。截至本回函发出之日，成都禅德仍未向天津影愫交付标的房屋，故天津影愫有权暂缓支付第一个半年租金。2.成都禅德未根据西南航空港经济开发区管委会发布的《西南航空港经济开发区厂房租赁管理办法(试行)》履行相应出租审批手续，导致天津影愫至今仍无法入驻标的房屋，给天津影愫造成了巨大损失，故成都禅德无权要求天津影愫在未入驻标的房屋前支付第一个半年租金。3.因上述原因成都禅德无权解除租赁合同。且天津影愫先行向成都禅德支付了300000元，已向成都禅德充分表达了承租标的房屋之诚意，成都禅德不应在未履行自身义务的前提下向天津影愫主张租金或解除租赁合同。天津影愫已在与开发区管委会积极沟通办理租赁审批事宜，如租赁标的房屋事宜取得开发区管委会批准，天津影愫将按照租赁合同约定积极履行相应租金支付义务。成都禅德也应主动与开发区管委会积极协商办理前述审批事宜，以免开发区管委会追究成都禅德的违约责任，亦确保租赁合同能够正常履行。 2018年8月21日，成都禅德向天津影愫、上海影愫发出《关于解除合同的通知函》，以天津影愫逾期支付租金为由，解除双方于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》，并要求天津影愫支付租金及违约金，并归还房屋钥匙。 2018年8月24日,天津影愫就上述解除合同函件回复成都禅德：合同签订后天津影愫才发现成都禅德未根据西南航空港经济开发区管委会发布的《西南航空港经济开发区厂房租赁管理办法(试行)》履行相应出租审批手续，导致天津影愫客观上一直无法入驻标的房屋。在成都禅德口头保证可办妥前述审批手续的情况下且天津影愫从长期友好合作的角度出发，天津影愫仍然向成都禅德先行支付了300000元，但截至本函发出之日，天津影愫仍未办理完毕相应出租审批手续，导致天津影愫迟迟无法入驻标的房屋，给天津影愫造成了巨大损失。同时要求成都禅德:1.自本函发出之日起，租赁合同即解除，并自始不发生法律效力；2.自本函发出之日起5日内(最迟不晚于2018年8月29日)，无条件、一次性退还天津影愫已预付的租金人民币300000元及按照中国人民银行公布的同期货款利率计算的利息；3.自本函发出之日起5日内(最迟不晚于2018年8月29日)，根据租赁合同约定一次性向天津影愫支付违约金262246元；4.如成都禅德未足额支付上述两项费用，每逾期1日应向天津影愫支付人民币1万元滞纳金，直至成都禅德足额履行上述支付义务之日止；5.如成都禅德未根据本函的内容履行相关义务，天津影愫有权随时采取一切必要措施维护自身合法权益，并保留追究贵司法律责任的权利。天津影愫在采取该等必要措施时不再另行通知，由此造成成都禅德任何损失的自行承担。 一审另查明，2017年11月2日，西南航空港经济开发区管理委员会作出《关于印发的通知》（西开管发（2017）65号），其中载明西南航空港经济开发区厂房租赁禁入项目包括仓储物流类等；租赁入园的企业满足产业准入要求外，还必须同时满足：……2.企业必须能够在入驻次年达到规模以上企业标准并身边为规上企业（即年产值2000万元以上），或是税收达到25万元/平方千米；征地企业必须在开发区管委会招商部对厂房出租进行备案，未备案和申报的企业不得出租厂房。租赁企业必须保证申报项目真实性，征地企业对租赁入驻项目真实性负有审核责任，若存在虚假申报的情形，必须立即清退，造成的损失自行承担。征地企业未经开发区管委会批准、擅自出租厂房的，开发区管委会将根据投资协议约定追究相关违约责任，并对相关违规引入项目进行清退。征地企业未经批准引入仓储物流类……等企业的，开发区管委会将会同双流各行政审批、执法部门进行查处，依法追究相关责任，并对企业采取强制限制措施。 2018年6月12日，因项目产值税收低于产业功能区年产值300万元、年税收20万元的入驻要求，西航港开发区管委会不同意天津影愫在案涉房屋处的项目入园。 2018年8月1日，因产业不符，西航港开发区管委会再次不同意天津影愫在案涉房屋处的经营项目入园。 一审还查明，在签订合同过程中，成都禅德的联系人为夏娟，天津影愫的联系人为简宁。2017年9月14日，夏娟微信联系简宁询问入园手续是否办理，简宁回复当日还要去管委会。次日，夏娟再次询问入院手续的办理情况，简宁回复主要领导还没回话，先做登记。2017年12月22日，夏娟微信告知简宁：“你们要注意下，昨天我们去参加安全会议，管委会在强调仓储和物流不能进工业园区……”，简宁回复在办理中。 一审法院认为，本案争议焦点：一是案涉《房屋租赁合同》的解除问题；二是租金是否应当支付问题；三是保证金是否应当退还问题；四是双方损失、违约金能否成立的问题。一审法院根据查明的事实综合评判如下： 关于案涉《房屋租赁合同》的解除问题。成都禅德以天津影愫逾期支付租金构成根本违约为由于2018年8月21日发函解除合同，天津影愫于2018年8月24日回函以成都禅德未交付约定的房屋为由同意解除合同。一审法院认为，尽管双方所持理由不同，但均同意解除合同，故一审法院确认双方于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除。 关于租金是否应当支付的问题。一审法院认为，首先，成都禅德在签订合同前已明确告知天津影愫案涉房屋所在园区不允许仓储和物流进入，在此情况下双方仍于2017年12月25日签订《房屋租赁合同》，成都禅德不存在隐瞒政府准入限制的情形，故案涉合同系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应按约全面履行。其次，成都禅德于2018年1月2日向天津影愫交付了案涉房屋钥匙，即此后案涉房屋处于天津影愫的实际控制之下。最后，天津影愫在合同签订后向成都禅德支付了部分租金，在可能存在政府准入限制的情况下仍明确表示不同意解除合同。综上所述，天津影愫应当向成都禅德支付其实际占有期间的房屋租金，故对于成都禅德主张的2018年1月2日至8月21日期间的房屋租金814752元（1275264元/年÷12个月×7个月20天）一审法院予以支持。扣除天津影愫已经支付的300000元，还应向成都禅德支付514752元。 关于保证金是否应当退还的问题。一审法院认为，该50000元虽系上海影愫向成都禅德支付，但从成都禅德与天津影愫签订《房屋租赁合同》中3.2.1关于“……合同保证金131123元，扣除之前支付的定金50000元……”的表述以及上海影愫的当庭陈述表明，三方同意该笔款项已转为天津影愫应支付的部分合同保证金。在案涉《房屋租赁合同》解除后，成都禅德应当向天津影愫退还该50000元保证金。 关于双方的损失、违约金是否成立的问题。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》因政府准入限制政策而无法继续履行，成都禅德与天津影愫双方均应免责，故对于双方分别向对方主张的违约金262246元一审法院不予支持。天津影愫虽存在逾期支付租金的行为，但并非恶意违约，而是基于对合同能否继续履行的不确定性而行使的不安抗辩权，故对于成都禅德主张的逾期支付租金的滞纳金3234元，一审法院也不予支持。成都禅德在合同解除后至今未退还保证金50000元，也并非恶意违约，而是因为合同相关费用未结算完毕所致，故对于天津影愫主张的保证金的利息一审法院不予支持。从双方的聊天记录可以看出，成都禅德在约定的交房时间前即将房屋腾空，并多次催促天津影愫前往收房，直至2018年1月2日天津影愫才前往领取房屋钥匙，故对于天津影愫主张的逾期交房的违约金，一审法院也不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、成都禅德与天津影愫在2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月24日解除；二、天津影愫于判决生效之日起十日内向成都禅德支付房屋租金514752元；三、成都禅德于判决生效之日起十日内退还天津影愫保证金50000元；四、驳回成都禅德的其他诉讼请求；五、驳回天津影愫的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12924元，反诉案件受理费11114元，共24038计元，由成都禅德负担7212元，由天津影愫负担16826元。 二审中，各方当事人无新证据提交。 二审另查明，2017年8月28日，简宁与夏娟的微信对话中，夏娟询问简宁框架协议是否盖章，何时寄回，简宁答复当日快递。二审中天津影愫认可该对话中的框架协议即案涉租赁合同的框架协议。牛牛公司二审中陈述前期租赁事宜沟通中简宁为天津影愫的联络人。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，成都禅德与天津影愫签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。一审中双方均同意解除该合同，故案涉合同已经解除。本案二审争议焦点为：案涉房屋是否符合合同约定的使用目的。 本院认为，虽然简宁并非双方签订的《房屋租赁合同》中约定的联络人，但根据租赁合同签订的中介方牛牛公司陈述以及夏娟与简宁微信对话中多次提及案涉租赁事宜，且签订框架协议的沟通亦通过简宁完成的事实，应当认定简宁事实上为天津影愫在案涉租赁合同中的联络人。虽然后来合同中另行约定了联络人，但在天津影愫未明确向成都禅德告知简宁不再作为联络人的情况下，成都禅德仍有理由相信简宁仍为天津影愫的联络人。2017年12月22日即案涉合同订立之前，夏娟明确向简宁告知了案涉房屋租赁的限制条件，应视为天津影愫已经完全知晓了该履行上的风险。天津影愫在知晓租赁履行可能存在风险的情况下，仍订立案涉合同，且在2018年1月2日收取钥匙后，长期未主动提出解除合同，应当视为其认可案涉房屋具有适租性，故天津影愫应向成都禅德支付2018年1月2日至8月21日期间的租金。因此，本院对天津影愫关于成都禅德未明确告知园区政策，为实际交付房屋及案涉房屋不符合合同使用目的，成都禅德应承担违约责任，其不应支付租金的主张均不予支持。因天津影愫应向成都禅德支付租金数额高于成都禅德应退还保证金数额，且成都禅德不存在违约情形，故天津影愫要求成都禅德支付保证金滞纳金的主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，上诉人天津影愫的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11114元，由成都禅德太阳能电力有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年六月四日 书记员 王小禹