湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初2462号原告：宜昌住房公积金中心，住所地宜昌市伍家岗区一马路24号，统一社会信用代码12420500420179844Y。法定代表人：熊相军，该中心主任。委托诉讼代理人：余威威，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬梅，湖北百思特律师事务所律师。被告：袁龙，男，1978年11月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市，被告：吴洪波，女，1980年1月13日出生，汉族，住湖北省宜昌市，委托诉讼代理人：袁龙，系吴洪波丈夫。被告：宜昌碧桂园房地产开发有限公司，住所地宜昌市点军区塘上村一组（五龙社区二组3号），统一社会信用代码9142050030989687XE。法定代表人：吴迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯树立，湖北普济律师事务所律师。原告宜昌住房公积金中心与被告袁龙、吴洪波、宜昌碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜昌住房公积金中心的委托诉讼代理人刘冬梅，被告袁龙（同时作为被告吴洪波的委托诉讼代理人）、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人冯树立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宜昌住房公积金中心向本院提出诉讼请求：1、判令第一、二被告立即向原告支付剩余贷款本金435185.18元、截止2019年9月15日新产生的利息1060.76元，并从2019年9月15日起以436245.94元为本金，每日按贷款利率的1.5倍支付利息至判决生效之日止；2、判令第一、二被告向原告支付违约金50000元；3、判令第一、二被告向原告支付律师费10000元；4、判令第一、二被告承担本案全部诉讼费用；5、判令第三被告对上述所有债务承担连带保证责任。事实与理由：2016年2月26日第一、二被告为购买位于宜昌市点军区××路与××龙××路交汇处宜昌碧××单元××号住宅，与原告签订了《宜昌住房公积金个人住房借款合同》编号:2016年宜公借字第016012100639号，约定：1.原告向被告一发放贷款人民币500000元，借款期限从2016年2月14日至2043年2月14日，贷款月利率为基准利率；2.借款人发生下列任一情况的，均构成违约：借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼仲裁程序及其他法律纠纷，委托人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于国籍变更、住所地变更、婚姻情况变动、家庭财务状况恶化、收入降低、失业、重大疾病、其他拖欠债务等），委托人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；3.借款人构成违约的，委托人（即原告）有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本合同项下全部借款本息（含罚息）及相关费用，按本合同总金额的10%向借款人收取违约金；4.本合同项下，原告为实现债权、担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等）全部由借款人承担；5.在履行合同过程中发生争议的，由委托人（即原告）所在地人民法院管辖。2016年2月26日，原告按合同约定向被告发放了贷款500000元，第一、二被告一直按期还款。2018年9月11日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503执保232号协助执行通知书，查封被告一名下房屋。鉴于被告的资信情况发生重大变化，为依法维护自己合法权益，原告宣布全部贷款立即到期，要求被告立即清偿本合同项下全部借款本息（含罚息）及相关费用，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。碧桂园公司辩称：第一，原告宣布贷款提前到期，解除借款合同违反诚实信用原则，最高院九民会议纪要对解除合同的问题明确规定人民法院在判定合同应否解除时应当考虑违约方的过错程度，合同的履行情况以及是否影响守约方合同目的的实现，如果说违约方非故意或者重大过失违约，合同履行正常，并不影响守约方合同目的实现的话，一般不应当判定解除合同。这是诚实信用原则在解除合同中的考虑的要求。第二，碧桂园公司与被告袁龙、吴洪波买卖合同签订后双方已经根据合同约定办理了不动产权登记，不动产权证办理后办理抵押权是借贷双方的行为和责任，碧桂园公司对于办理抵押权证无法起到实质性作用，因此未及时办理抵押权登记的责任应由原告与客户承担，与碧桂园公司无关。根据双方的约定，碧桂园公司承担阶段性担保责任已经终止，不应承担责任。第三，原告要求支付的违约金、律师费缺乏事实和法律依据。袁龙、吴洪波辩称：首先不知道公积金中心的做法是为什么，因为张建华的案件，答辩人承担了连带责任，导致答辩人的住房受到影响，从购房开始到现在，答辩人没有拖欠过公积金一分钱，去年公积金就把答辩人起诉至法院，但直到今天凌晨还在扣费还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月9日，宜昌住房公积金中心（甲方）与碧桂园公司（乙方）签订《住房公积金个人贷款合作协议》，约定“甲乙双方合作住房公积金个人购房贷款业务。即乙方的购房客户向甲方申请住房公积金贷款，由乙方提供担保，经甲方审核，符合甲方的贷款条件，向乙方住房公积金贷款专用账户，发放个人住房公积金贷款的事宜。乙方同意为乙方贷款购房客户提供阶段性连带责任担保。担保范围包括但不限于贷款本金、利息（含罚息）、诉讼费、执行费、律师费、保全费、资产评估费、拍卖费及甲方为实现债权而发生的所有费用。担保期限为：1、乙方出售给乙方购房客户的房屋为期房的，担保期限从甲方与乙方贷款购房客户签订《宜昌住房公积金个人住房借款合同》生效之日起，至甲方办妥本楼盘乙方贷款购房团客户所有《不动产登记证明》（抵押权）之日止。2、乙方出售给乙方贷款购房客户的房屋为现房的，担保期限从甲方与乙方贷款购房客户签订的《宜昌住房公积金个人住房借款合同》生效之日起，至甲方办妥乙方贷款购房客户《不动产登记证明》（抵押权）之日止。”2016年2月26日，袁龙、吴洪波作为借款人与宜昌住房公积金中心作为贷款人签订《宜昌住房公积金个人住房借款合同》（编号：2016年宜公借字第016012100639号）一份，载明：“袁龙、吴洪波向宜昌住房公积金中心借款500000元，借款期限自2016年2月14日起至2043年2月14日止，共27年，贷款月利率为基准利率。袁龙、吴洪波以位于南站路与××龙××路交汇处宜昌碧××单元××号的房屋作为抵押物对本合同项下债务提供抵押担保。”合同第四条第三款约定：“借款人未按本合同约定偿还贷款，委托人或受托人有权按罚息利率按日计收利息。罚息利率为本合同所执行的贷款利率基础上加收50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行调整。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”合同第十七条第一款约定：“一、借款人发生下列任一情况，构成违约：……；（九）借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼仲裁程序及其他法律纠纷，委托人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；（十）借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于国籍变更、住所地变更、婚姻情况变动、家庭财务状况恶化、收入降低、失业、重大疾病、其他拖欠债务等），委托人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的……。”合同第十八条第一款约定：“出现上述任一违约情形，委托人有权行使下述一项、几项或全部权利：……二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本合同项下全部借款本息（含罚息）及相关费用；三、解除与借款人的借贷关系；四、按本合同总金额的10%向借款人收取违约金……；六、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算的罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……；十二、以法律手段追偿借款本息及委托人实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、过户费、税款、国有土地使用权出让金等)；十三、有权采取的其他救济措施。”2016年2月26日，宜昌住房公积金中心将本案所涉500000元借款汇入碧桂园公司账户。另查明，2018年9月10日，张建华因民间借贷纠纷将袁龙诉至宜昌市伍家岗区人民法院，并申请财产保全。同日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503民初2129号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人徐红、袁龙、郭士丽的银行存款200000元，或查封、扣押被申请人徐红、袁龙、郭士丽同等价值的其他财产。”2018年9月11日，宜昌市伍家岗区人民法院作出（2018）鄂0503执保232号协助执行通知书，查封了袁龙所有的位于南站路与××龙××路交汇处宜昌碧××单元××号，所有权证号为（预）：201514226号的房屋。查封期限为三年。又查明，本案所涉位于五龙三路8号0493幢011801室的房屋于2015年11月18日在不动产交易和登记中心登记产籍号（04-0026-0493-011801），于2016年5月24日进行了预抵押登记（他项权证号201601539）。同时查明，宜昌住房公积金中心为主张权利，指派湖北百思特律师事务所律师作为本案的委托代理人，并为此支付律师代理费10000元。经核实，截止2020年5月28日，袁龙、吴洪波尚欠公积金贷款本金421296.29元，利息342.3元未支付。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，宜昌住房公积金中心与各被告签订的《宜昌住房公积金个人住房借款合同》、《住房公积金个人贷款合作协议》系当事人真实意思表示，上述合同成立并生效。本案的争议焦点为：一是袁龙、吴洪波是否构成违约？二是碧桂园公司是否应承担保证担保责任？一.对于争议焦点一。合同第十七条第一款约定：“一、借款人发生下列任一情况，构成违约：……（九）借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼仲裁程序及其他法律纠纷，委托人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；（十）借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于国籍变更、住所地变更、婚姻情况变动、家庭财务状况恶化、收入降低、失业、重大疾病、其他拖欠债务等），委托人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的……。”袁龙、吴洪波在购买本案所涉房屋后，在该房屋的产权证书办理完毕之前，即与张建华发生纠纷，张建华将袁龙、吴洪波诉至法院，并申请法院对本案所涉房屋采取了财产保全措施。截止本案开庭之日，本案所涉房屋仍处于查封状态，导致该房屋至今无法办理房屋产权证及房屋他项权证。袁龙、吴洪波与宜昌住房公积金中心签订的《宜昌住房公积金个人住房借款合同》（编号：2016年宜公借字第016012100639号）载明袁龙、吴洪波以位于南站路与××龙××路交汇处宜昌碧××单元××号的房屋作为抵押物对本合同项下债务提供抵押担保，而因上述房屋被法院查封，使得袁龙、吴洪波所提供的抵押担保处于目前无法实现的状态。这一状态在客观上使得宜昌住房公积金中心所提供的贷款存在失去抵押担保的风险，可能对其偿债能力造成不利影响。袁龙、吴洪波系申请的房屋抵押贷款，在本案所涉房屋办理他项权证之前，袁龙、吴洪波应积极作为，防止发生相关诉讼影响房屋他项权证的办理，在诉讼已发生、房屋被查封之后，亦应当积极提供反担保以申请法院解除对该房屋所采取的财产保全措施。而袁龙、吴洪波未采取积极措施以避免房屋出现被查封等权利瑕疵，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依据合同约定，因袁龙、吴洪波的违约行为，宜昌住房公积金中心有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本合同项下全部借款本息（含罚息）及相关费用，宜昌住房公积金中心已经通过送达起诉状的方式宣布贷款立即到期，故本案所涉贷款已于诉状送达之日即2020年1月6日提前到期，袁龙、吴洪波应向宜昌住房公积金中心偿还本案所涉贷款合同项下的全部借款本息及相关费用。截止2020年5月28日，袁龙、吴洪波尚欠贷款本金421296.29元，利息342.3元未偿还，袁龙、吴洪波应当予以偿还，并自2020年5月29日起以本金421296.29元为基数，按照合同约定贷款利率的1.5倍（即公积金贷款基准利率×150%）支付罚息至本判决书生效之日止，以利息342.3元为基数按照合同约定贷款利率的1.5倍（即公积金贷款基准利率×150%）支付复利至本判决书生效之日止。合同约定，如袁龙、吴洪波违约，宜昌住房公积金中心有权以法律手段追偿借款本息及委托人实现债权的全部费用（包括律师费等），现宜昌住房公积金中心为主张权利聘请律师提起诉讼并为此支付律师费10000元，该费用依约应由违约方袁龙、吴洪波负担。对于宜昌住房公积金中心所主张的违约金50000元。合同虽然约定，出现第十七条第一款所约定的违约情形，委托人有权行使下述一项、几项或全部权利，包括宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本合同项下全部借款本息（含罚息）及相关费用、解除与借款人的借贷关系、按本合同总金额的10%向借款人收取违约金等。但是袁龙、吴洪波是否应当负担合同总金额10%的违约金，应结合袁龙、吴洪波的违约情形予以认定。袁龙、吴洪波虽然在本案所涉房屋办理正式抵押登记之前即与案外人发生纠纷，致使该房屋被法院查封，出现权利瑕疵，但这一违约行为与借款人恶意欠款拒不还款有较大区别，其主观恶意及对诚实信用原则的违反程度均较轻，同时在宜昌住房公积金中心宣布合同提前到期后，亦开始计算罚息，该上浮50%所计算的罚息已经足以弥补宜昌住房公积金中心的损失且具有惩罚性。因此，袁龙、吴洪波负担后期罚息应视为其已经承担了违约责任，不应再负担50000元违约金，对于宜昌住房公积金中心的这一诉讼请求，本院不予支持。二.宜昌住房公积金中心与碧桂园公司签订的《住房公积金个人贷款合作协议》约定碧桂园公司贷款购房客户提供阶段性连带责任保证担保，担保期限为购房合同生效之日起至办妥《不动产登记证明》（抵押权）之日止。袁龙、吴洪波系公积金贷款购房人，碧桂园公司为其公积金贷款所负债务提供了阶段性连带责任保证担保，现该房屋仅办理了产籍号登记及预购商品房抵押权预告登记，并未办理产权登记，亦未办理抵押登记，故碧桂园公司仍在担保期限内，依法应当承担保证责任。宜昌住房公积金中心与碧桂园公司签订的《住房公积金个人贷款合作协议》明确约定担保范围包含律师费，故对于宜昌住房公积金中心所主张的律师费损失，碧桂园公司应承担担保责任。综上所述，对于宜昌住房公积金中心的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁龙、吴洪波于本判决生效之日起十日内偿还原告宜昌住房公积金中心截止2020年5月28日的借款本金421296.29元、利息342.3元。自2020年5月29日起，被告袁龙、吴洪波应当以本金421296.29元为基数，按照合同约定贷款利率的1.5倍（即公积金贷款基准利率×150%）支付罚息至本判决书生效之日止，以利息342.3元为基数按照合同约定贷款利率的1.5倍（即公积金贷款基准利率×150%）支付复利至本判决书生效之日止；二、被告袁龙、吴洪波于本判决生效之日起十日内向原告宜昌住房公积金中心支付律师费损失10000元；三、被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司对本判决书第一项、第二项所确定的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告宜昌住房公积金中心其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4372元，保全费3020元，由被告袁龙、吴洪波、宜昌碧桂园房地产开发有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 慎 茜二〇二〇年六月四日书记员 聂笑天