福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1464号 原告：福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司，住所地福建省连城县莲峰镇新兴村西环北路3号紫金佳苑7栋102室，统一社会信用代码91350825081604024E。 负责人：何祥文，总经理。 委托诉讼代理人：吴振镳，男。 委托诉讼代理人：陈文慧，福建正廉律师事务所律师。 被告：邹何华，男，1975年8月15日出生，汉族，原住福建省连城县四堡镇务各村石桥巷3号，现住。 原告福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司（以下简称连城紫金物业分公司）与被告邹何华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告连城紫金物业分公司委托诉讼代理人吴振镳、陈文慧，被告邹何华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 连城紫金物业分公司向本院提出诉讼请求：判令邹何华立即向其支付自2016年7月至2020年4月止的物业管理费、公摊水电费用等合计6141.25元，并支付自2016年7月起至清偿之日止按合同违约规定日3‰支付违约金（暂计至2020年4月止违约金10843元）。事实和理由：邹何华因购买坐落于房屋，于2015年6月26日与其签订《紫金佳苑前期物业管理服务合同》。该合同约定：由其为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，并代收代缴业主自用水费及公摊的水电费。业主住宅按每平方米1.00元／月、车位按50元／个／月的标准向其交缴物业服务费及车辆管理费。合同签订后，其按照约定履行了自己的义务。该小区的大部分业主也按约向其交缴了物业各项费用。邹何华系业主，依法应当向其交缴物业管理服务等费用，但经其统计邹何华从2016年7月起就拖欠应交缴的公摊水电费，2017年7月开始的物业管理费等合计6141.25元，按前期物业服务合同第八章第二十八条支付违约金10843元。其每月均会向邹何华进行电话、短信、上门、张贴公告等形式进行催缴，但邹何华均未缴交或以各种理由进行推脱。 邹何华辩称，《紫金佳苑前期物业服务合同》第六条约定物业费按月每平方米1元收取，已包含了公摊水电费；业委会成立未经过大部分业主投票，且未经过公示；连城紫金物业分公司监管不到位，监控设施不足导致家中财产被盗，不让加盖雨棚，存在安全隐患；小区内实行人车分流制度没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2015年6月26日，邹何华与连城紫金物业分公司签订《紫金佳苑前期物业服务合同》，合同约定：由连城紫金物业分公司为连城县紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，物业管理期限自2013年5月13日起至业主委员会成立选聘新的物业管理企业合同生效时止；业主住宅按每月每平方1元，地下车位每月50元的标准收取；其他费用诸如垃圾清运费、装修押金、水电周转金等根据当地市场行情在交房时公示收费；对未能按时足额交纳物业服务费用的，按从逾期之日起按日交费用千分之三的标准收取违约金。庭审过程中，连城紫金物业分公司变更诉讼请求违约金部分按月利率2%收取。2015年6月26日，邹何华购买的紫金佳苑12号楼102室房屋交房入住，面积117.62平方米。合同签订后，邹何华自2016年7月起未交纳公摊水电费，自2017年7月起未交纳物业管理费。2018年12月27日，连城紫金佳苑依法成立连城县紫金佳苑小区（大厦）业主委员会，并在连城县住房和城乡规划建设局登记备案。2019年1月28日，连城县紫金佳苑小区（大厦）业主委员会与连城紫金物业分公司签订《福建省物业服务合同》。截至2020年4月，邹何华结欠连城紫金物业分公司物业管理费及公摊水电费共计6,141.25元。 上述事实有连城紫金物业分公司提供的《紫金佳苑前期物业服务合同》、《紫金佳苑交房流程确认单》、《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省物业服务合同》及物业费催缴通知单等证据以及连城紫金物业分公司委托诉讼代理人吴振镳、陈文慧在法庭上的陈述证实，本院依法予以确认。 本院认为，连城紫金物业分公司与邹何华签订《紫金佳苑前期物业服务合同》，与连城县紫金佳苑小区（大厦）业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。邹何华系连城县紫金佳苑小区业主，上述合同对其有约束力。连城紫金物业分公司依约向紫金佳苑小区业主提供物业管理服务，邹何华应按约定向连城紫金物业分公司交纳物业费，逾期未交，应承担相应的违约责任。连城紫金物业分公司要求邹何华支付物业管理费及未按时缴纳物业管理费自逾期之日起按月利率2%收取违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依据《物业管理条例》第四十四条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。据此，连城紫金物业分公司要求邹何华支付公摊水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。截止2020年4月止邹何华拖欠的物业管理费、公摊水电费用等合计6,141.25元,故违约金应从2020年4月起计算。连城紫金物业分公司要求邹何华支付自2016年7月起至清偿之日止的违约金无事实依据，本院不予支持。根据《紫金佳苑前期物业服务合同》约定，连城紫金物业分公司提供的物业管理服务包括车辆停放指挥管理，装修装饰管理服务，即连城紫金物业分公司有权对小区内车辆及业主装修装饰等进行管理。邹何华以连城紫金物业分公司提供服务不到位，业主委员会成立不合法，人车分流没有法律依据等为由拒绝缴纳物业管理费及公摊水电费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条第一款规定，判决如下： 一、邹何华应于判决生效之日起十日内支付所欠福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司自2016年7月起至2020年4月止的物业管理费、公摊水电费共计6,141.25元，并支付自2020年4月起至清偿之日止按月利率2%计算的违约金； 二、驳回福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费224.6元，减半收取计112.3元，由福建紫金酒店物业管理有限公司连城物业分公司负担87.3元，邹何华负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  范小东 二〇二〇年六月三十日 法官助理余秀梅 代理书记员  罗汉英 附：相关法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2．《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3．《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。