云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1929号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈凤英，女，1976年3月8日生，汉族，住昆明市盘龙区。被告：赵令，男，1983年7月26日生，汉族，住昆明市盘龙区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告陈凤英、赵令房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨炀，被告陈凤英、赵令到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告陈凤英之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、请求判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区住房，年租金为9894元；3、请求判令上述被告共同向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金1177.9元为标准，自2018年10月20日起计算）；4、请求判令上述被告按每逾期一日按月租金的5%（即58.895元）为标准，向原告支付自2018年10月20日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金；5、请求判令原告有权不予退还被告陈凤英缴纳的全部履约保证金4947元，用于冲抵上述被告应承担的违约金；6、请求判令上述被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实与理由：2016年3月28日原告作为出租方与被告陈凤英签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），被告赵令作为共同承租人与被告陈凤英承租位于昆明市盘龙区，面积70.27平方米的公共租赁住房，月租金824.5元，合同期限为2016年4月20日至2019年4月19日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但二被告自2018年10月19日起一直拖欠房屋租金，截止2019年5月5日共计9464.4元，经原告多次催收，二被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即41.23元）为标准向原告支付违约金。自2018年10月19日起截止至2019年5月5日，二被告应承担的违约金暂时计算为11661.2元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告多次催告，上述二被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。因此，二被告的行为已经违反合同约定，严重损害了原告对该出租房屋享有的合法权益。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。两被告共同辩称：涉案房屋有漏水情况，多次与原告联系，原告均未处理漏水问题，被告已经从公租房搬出来一年多了，不应该承担租金及违约金，对解除租赁合同及补充协议没有异议。另外原告的合同中并未约定被告不能购买房屋，被告购买房屋后原告提高了房屋租金，原告提高租金没有依据。经审理，本院确认以下案件事实：2016年3月28日，原告（甲方）与被告陈凤英（乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区住房出租给被告陈凤英居住使用。合同将被告赵令列为共同承租人，但被告赵令并未在合同上签字。合同约定租赁期限为36个月，自2016年4月20日起至2019年4月19日止，月租金为824.5元，租金缴纳方式为每六个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4974元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；在租赁期间，非因乙方原因或合理损耗造成的房屋及附属设施设备损坏，甲方应当依法协调相关单位承担保修或维修责任。如乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。另外，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，乙方还应承担约定的违约责任。乙方逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方如有违约，由承租人及共同承租人承担连带责任。合同签订后，被告陈凤英按约定向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司缴纳履约保证金4947元，并支付了至2018年10月19日的租金。另查明，原告与被告陈凤英于2018年4月17日签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定自2018年4月20日起，月租金调整为1177.9元/月，每期租金（6个月）为7067.4元。原告确认两被告承租房屋自2018年7月开始漏水，漏水位置为客厅，原告上门维修过但并未维修好。上述事实有《昆明市公共租赁住房租赁合同》、补充协议、收据、发票、颐惠园报修三联单及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告与被告陈凤英签订的租房合同及补充协议系原告与被告陈凤英双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原告及被告陈凤英具有法律约束力。现原告要求解除合同，被告陈凤英同意，本院予以确认。合同解除后，被告陈凤英应向原告腾还房屋并支付拖欠租金。对于租金金额，被告陈凤英自2018年10月20日起未付租金，其答辩称一年前已搬走，但未办理房屋交接手续，也未通知原告解除合同，故其应当向原告支付自2018年10月20日起至实际腾退房屋之日止的租金或空置损失。案件审理过程中，考虑到被告陈述已经搬离涉案房屋，为了减少房屋的空置损失，法院释明原、被告是否能协商自行办理房屋交接手续，被告同意于2020年5月11日办理交接，但原告表示根据公司退房流程，需要被告结清租金、违约金等费用后才能办理房屋收回手续，故需要等本案判决生效后才能办理接收房屋的手续。本院认为，如要被告承担因原告内部流程规定不能及时退房造成的空置损失显失公平，故2020年5月11日后的房屋空置损失应由原告自行承担较为妥当。故被告陈凤英应向原告支付自2018年10月20日起至2020年5月11日止的租金即1177.9元/月×18个月＋1177.9元÷30天×22天＝22065.99元。被告陈凤英主张房屋存在漏水问题，原告对此予以认可，且陈述进行过维修但未维修好，房屋存在的漏水情况已影响房屋正常使用，本院酌情调整为被告按约定租金的80%支付，即17652.79元。关于违约金，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告未按期支付租金构成违约，需向原告承担违约责任。原告作为承租人向被告提供的房屋存在漏水，影响被告正常居住使用，亦存在违约，应向被告承担违约责任。故本院认为原被告双方均违反合同约定，应当各自承担相应的责任，双方违约责任相互抵消，故对原告主张的违约金以及要求不予退还保证金的请求不予支持。另外，根据双方合同约定，保证金可以抵扣租金，故该保证金4947元抵扣租金后，被告应向原告支付的租金为12705.79元。关于被告赵令是否承担责任的问题，本案的合同双方是原告与被告陈凤英，原告主张被告赵令是共同承租人，但被告赵令并未在《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》上签字，故对原告主张被告赵令系共同承租人的观点不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告陈凤英于2016年3月28日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》及2018年4月17日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告陈凤英于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告陈凤英于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付租金12705.79元；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元（适用简易程序已减半收取），由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担155元，由被告陈凤英承担200元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  施晶晶二〇二〇年六月四日书记员  赵松屋