贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初2599号 原告：贵州东方科技物业服务股份有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中华南路丁字口遵义大饭店十一楼，统一社会信用代码915203006224476088。 法定代表人：庹霞章，总经理。 委托诉讼代理人：唐云，公司员工。 被告：申学明，男，1981年12月11日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 原告贵州东方科技物业服务股份有限公司（以下简称东方物业公司）与被告申学明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东方物业公司委托诉讼代理人唐云，被告申学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东方物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告支付2019年1月1日—2019年12月31日拖欠原告物业费990元；二、请求法院判决被告支付违约金36元；三、本案诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：被告在红花岗区海尔大道东方花园小区有住房一套房号X栋X-X号，建筑面积68.77平方米。原告办理了入住手续，双方签订了《物业服务合同》及装修管理协议，明确了原、被告之间的权利与义务，特别规定了物业公司为业主提供物业服务后，业主有缴纳物业服务费的义务。根据原告签订的物业服务合同第一条约定物业服务费标准。按建筑面积计算：电梯楼1.2元/平方米。第十条约定违约金按逾期3‰每日计算。被告从2019年1月1日起就再也没有缴纳物业服务费。原告多次以书面提示或口头催收等方式要求被告交清所拖欠物业服务费，但被告每次都以各种的理由而拒付。原告为小区公共设施设备的维护、保洁卫生服务、安全防范、园林绿化、电梯、路灯照明等方面都付出了艰辛的劳动，同时为把小区打造成文明、和谐、智能化小区投入了大量资金。被告拒交物业服务费于情于理于法都说不过去。故诉至人民法院，请求人民法院支持其诉讼请求。 被告申学明辩称，1、原告起诉的主体不符。被告房屋系从案外人郭明堂处购买，原告与被告之间并未签订物业管理协议；2、小区内占用公共区域的违章建筑比比皆是，且原告员工均利用公司职务之便圈地为己，占用公共绿化部位私搭私建，严重侵害业主的合法权益；3、机动车和非机动车随意进入小区，电瓶车停放在单元入口充电，存在严重安全隐患；4、小区卫生不堪入目，垃圾成山，楼道与电梯拖地后留下的污渍清晰可见，有用拖地的拖把抹搽小区栏杆扶手的恶劣行径；5、宠物狗在小区内肆意横行，据了解，取得公安部门批准饲养手续的寥寥无几；6、原告在未取得业主与相关主管部门同意情况下，擅自封堵小区消防通道，给小区造成了严重的安全隐患，后经业主举报，在忠庄派出所的督促下才将部分封堵位置拆除；7、原告未取得业主同意的情况下，擅自在公共区域投入商业广告；8、根据《红花岗区东方星城业主委员会文件》公告明确，于2019年10月1日与原告终止服务合作，原告起诉我拖欠至2019年12月31日的物业费与事实不符；9、小区内物业收费标准不一致；10、原告从未向业主开具物管费缴费发票；11、本物业楼上窗台一直往下滴水，多次向物业反映，至今未处理好。综上，原告未履行其职责和义务，严重违约，请求依法驳回原告的诉请。 原告围绕诉讼请求向本院提交了法定代表人身份证明书、营业执照、准予变更通知书等、《东方花园A组团前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、《电梯日常维保合同》、东方花园公共区域水电缴费发票、物业服务现场工作图片、违建警告通知及现场整改工作图片、与东方星城小区业委会签订《东方星城物业管理服务合同》、催收欠费短信通知等证据，被告提供小区的违建、垃圾照片、“红花岗区东方星城业主委员会文件”、申请及照片、收款收据等证据，结合上述证据及原被告的陈述，本院经审理认定事实如下：原告东方物业公司系受贵州遵义东方实业股份有限公司的选任，从事红花岗区海尔大道东方花园的物业服务。被告申学明系海尔大道东方花园X栋X-X号房屋（建筑面积68.77平方米）业主。原告与案外人郭明堂于2011年6月22日签订了《前期物业服务合同》，约定了双方权利义务，物业服务费按住宅建筑面积1.2元/㎡交纳，逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳物业费的3‰支付违约金。双方还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业费的具体缴纳、其他事项等进行了具体约定。此后，被告从案外人郭明堂处购买了涉案房屋，并于2016年12月入住。被告入住后，自2019年1月1日至2019年12月31日未付物业服务费。此外，原告在履行合同过程中存在瑕疵，与合同约定存在一定差距。 本院认为，原告东方物业公司与案外人郭明堂签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。被告申学明从案外人郭明堂处购买了涉案房屋后，权利义务已经转移给被告申学明，该合同对被告申学明具有约束力。被告提交“红花岗区东方星城业主委员会文件”，以证明于2019年10月1日与原告终止了服务合作，但东方花园小区未召开业主大会作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求原告退出物业管理区域，而原告一直为该小区提供物业服务，根据《贵州省物业管理条例》第七十二条第三款“物业服务合同约定期限届满，业主大会没有作出续聘或者另行选聘决定，也没有要求物业服务企业或者其他管理人退出物业管理区域，物业服务企业或者其他管理人按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。合同权利义务延续期间，当事人可以根据本条例第七十一条的规定解除物业服务合同”的规定，原、被告签订的《前期物业服务合同》义务延续。原告在履行合同的过程中，确实存在被告答辩中所列举的部分问题，如楼道的清洁卫生、小区的安保巡逻等，原告确需进一步加强管理，但有些问题，并非物业公司在其职责范围内提供物业服务即能达到业主要求，需要包括房开公司、业主等在内共同协作完善；部分业主房屋漏水属于房屋质量问题并不在物业服务范围内，不能成为被告不交物业服务费的理由；小区内乱搭乱建的问题，自觉维护小区环境不乱搭乱建是小区业主的义务，原告无拆除违章建筑的执法权，原告只能尽协调和告知义务，业主应向有权的行政部门反映；业主反映缴纳物业费后物管公司未开具发票，原告是否照章纳税被告可向相关执法机关反映；关于小区物管费收费不统一问题，保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，因东方花园小区非保障性住房，故该小区的物管费收费项目和标准不需价格主管部门核定，由双方自行协商，原告已注意到该问题带来的矛盾，在今年与业委会签订的合同中统一了物管费的收费标准；作为提供服务的企业，应当配备适合的人员，对小区业主反映的问题应当虚心听取业主意见，耐心解答，对存在的问题应当着力加以整改，对属物业公司职权范围以外的事项，可以与业主共商对策，共同解决存在的问题，以营造和谐文明的居住环境。根据被告的陈述，原告的确存在前述管理不善的问题，与合同约定原告应当履行的义务有一定差距，但业主不能据此拒付物管费，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”及《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”之规定，结合被告对所欠物管费时间并未提出异议，对原告主张被告交纳2019年1月1日至2019年12月31日止物业服务费（68.77平方米×1.2元/月/平方米×12月）=990元的诉讼请求，本院予以支持。对原告东方物业公司要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，故本院不予支持。 另指出，物业公司在小区提供物业服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费。小区部分业主长期未交纳物业服务费的事实，会在一定程度上影响小区物业服务质量的提高。如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降进入恶性循环，不利于小区的发展。今后，在小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议。物业公司应就存在的问题予以认真整改，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系。同时业主亦可通过合法途径（比如通过业委会重新选聘新的物管公司等）主张权利。 综上所述，对原告诉讼请求，对其合理部分本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、由被告申学明于本判决书生效后十日内支付原告贵州东方科技物业服务股份有限公司物业管理费990元（截止2019年12月31日）； 二、驳回原告贵州东方科技物业服务股份有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费25元，由被告申学明负担。 本判决为终审判决。 审判员  戴继红 二〇二〇年六月二日 书记员  刘 莹