河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初712号原告：王昌禹，男，汉族，1951年8月16日生，住太康县。委托诉讼代理人：李越，河南汇纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，河南阳夏律师事务所律师。被告：中原银行股份有限公司周口分行，住所地：河南省周口市东新区周口大道与庆丰东路交叉口向东150米路南昌建MOCO新世界商务写字楼，统一社会信用代码91410000735499025R。负责人：井山崎，系该分行行长。委托诉讼代理人：辛甜，系该行员工。委托诉讼代理人：潘莉，河南团结律师事务所律师。第三人:河南豪盛置业有限公司，住所地：郑州市二七区兴华北街18号5A04，统一社会信用代码914101006646582199。法定代表人：许新友，该公司经理。第三人:太康县鼎佳商贸有限公司，住所地：太康县谢安路与逊母口路交叉口路北，统一社会信用代码914116273300749933。法定代表人：许雨龙，该公司经理。第三人:许雨龙，男，汉族，1985年6月28日生，住河南省太康县高贤乡具台岗行政村具台岗村，身份证号412724198506282134。第三人：张璐，女，汉族，1987年1月20日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。第三人:许新友，男，汉族，1955年12月27日生，住河南省太康县回族镇杜三胡同7号，身份证号412724195512270312。第三人共同委托诉讼代理人：侯振忠，河南锦实律师事务所律师。原告王昌禹诉被告中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）、第三人太康县鼎佳商贸有限公司（以下简称鼎佳商贸）、第三人河南豪盛置业有限公司（以下简称豪盛置业）、第三人许雨龙、第三人张璐、第三人许新友案外人执行异议之诉纠一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王昌禹及其委托诉讼代理人刘伟、李越，被告中原银行周口分行委托诉讼代理人辛甜、潘莉，第三人共同委托诉讼代理人侯振忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王昌禹向本院提出诉讼请求：1、停止对太康县阳夏路北段东侧御花园12号楼房产的执行，解除对涉案房产的查封；2、确认原告为太康县阳夏路北段东御花园12号楼第1、2、3、4、5号商铺的实际权利人（涉案房屋价值1835820元）；3、撤销第三人豪盛公司对涉案房产设定的抵押权。事实与理由：第三人豪盛公司系地产开发商，在太康县××张王庄开发御花园小区商品房。房产建成后，原告与豪盛公司达成购买御花园小区12号楼商铺的意向。2015年3月19日，原告与豪盛公司签订正式商品房买卖合同并支付了全部购房款，豪盛公司依约将房产交给原告占有使用至今，原告2015年8月19日将房产出租给案外人李东坡。期间原告多次催促豪盛公司办理房产过户，豪盛公司以种种理由推脱，至今未给原告办理。2009年下半年，原告方得知豪盛公司于2015年12月28日、2017年12月，将原告购买的涉案房产恶意抵押给了被告中原银行周口分行。2019年2月28日贵院对涉案房产进行了查封，并欲拍卖涉案房产，原告向贵院提出执行异议。2019年12月20日，贵院做出（2019）豫1602执异360号执行裁定书，驳回了原告的解封申请。原告作为具有实体权利的案外人，现对涉案执行房产提起异议之诉。理由如下，一、原告为涉案房产的真实权利人，合法权益应予保护。涉案房产是商品房，先为开发商办理大产权证后方可为业主办理产权登记。涉案房产虽然登记在豪盛公司名下，但是该状态仅为临时存在。房产真实的权利人应为商品房的购买人。原告与豪盛公司所签订商品房买卖合同为双方真实意思表示，合法有效，且已实际履行。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不动产登记只是不动产物权的一种公示手段，并非确定物权的唯一依据。豪盛公司已经将该房产出售给原告，虽然涉案大房产证登记在豪盛公司名下，但原告已完成全部购房款的付款义务，实际占有该房产，房产的所有权以实际转归原告享有，原告为涉案房产的真实权利人。二、中原银行恶意串通办理抵押，抵押行为无效，对涉案房产不享有优先受偿权。1、豪盛公司无权处分，将涉案房产作抵押，抵押合同无效。涉案房产虽登记于豪盛公司名下，但豪盛公司收取全部购房款，已将涉案房产出售并交付给原告，豪盛公司无权对涉案房产办理抵押。根据合同法第51条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方有效。就豪盛公司的无处分权行为，原告作为实际权利人既不知情也不认可，因此该抵押行为无效，中原银行不就涉案房产享有优先受偿权。2、中原银行存在重大过错，办理现房抵押时严重违规，未尽到审慎注意义务。中国银监会关于印发商业银行押品管理指引的通知规定，商业银行开展信贷业务应当严格审查抵押物的权属状态。豪盛公司为房地产开发公司，以其开发的房地产作为抵押财产时，中原银行应当对房产的实际状态进行现场调查。房产当时处于营业状态，可以很容易知晓房产已经出售的事实，从而避免错误接受已出售房产作为抵押物。况且，涉案房产早已在2012年开始预售，从开始销售到贷款近四年时间，中原银行周口分行完全可以获知豪盛公司楼盘的销售情况。然而中原银行却在应当知道涉案房产已经销售的情况下，违反法定审慎义务，恶意办理抵押登记。三、原告对涉案房产所享有的实体实体权利足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已全支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在抵押登记和查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，且支付完成全部房款，并合法占有使用至今。至房产交付之日起，原告便一直催促豪盛公司办理过户登记，但豪盛公司一直推诿拒绝，直到后来得知涉案房产以及已被恶意抵押无法继续办理过户，未办理过户登记非原告原因。综上，原告系涉案房产的真实权利人，且符合排除强制执行的法定情形，豪盛公司无权处分涉案房产。被告中原银行在明知涉案房产已经出售的情况下，恶意串通取得的抵押权无效，应予撤销。被告中原银行周口分行辩称：答辩人应对该执行房屋拥有抵押权而享有的优先受偿权已经法院确认，因此对该标的物的执行既有事实依据也有法律依据。答辩人的理由不能排除本案担保物权的强制执行，其诉求应当驳回。一、被答辩人未进行权属登记说明其购房行为依法不能被有确认有效。依据物权法第九条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力；未经登记，不发生效力。城市房地产管理办法第36条规定，房地产转让、抵押，当事人应当按照本办法第五章的规定办理权属登记。被答辩人在购买上述房屋时未依法办理权属登记，不能依法产生效力。二、本案的执行房屋是属于豪盛公司开发，抵押时仍在该公司名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）支付的价款超过合同约定总价款的50%。从《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条对案外人系商品房消费者的解释看，明确指出应当同时满足上述29条规定的三个要件，人民法院才支持买受人的异议。本案中的房屋是商业用房，因此明显不符合法定条件而不应当得到法律的支持。三、本案的执行行为的依据是答辩人对执行物的抵押权依法成立并生效。依据担保法第41、53条以及物权法第171、179、195条的规定，答辩人对抵押房屋应当依法享有优先受偿权。本案中该权利已经依法审理确认，答辩人作为善意第三人，只有通过对抵押权抵押物的查封、拍卖才得以实现抵押权。因此，本案中对抵押物的查封的执行行为完全合法，被答辩人在本案中请求撤销抵押权属于超本案审理范围。本案是执行异议之诉，是审查被答辩人所称事实能否阻却执行行为，被答辩人如认为已经司法确认的抵押权不合法，应当另案主张抵押权的效力问题，这与本案的执行异议之诉不属于同一法律关系。四、本案中的抵押权属于担保物权，而被答辩人的买卖行为因未办理抵押登记，未发生物权转移而未形成物权，只能是债权。法律上的物权属于绝对权，债权属于相对权，依据物权的公示公信原则，物权具有优先于债权的效力。因此本案中的担保物权应当优先于被答辩人的债权，被答辩人对其损失应当向豪盛公司另案主张返还，购买价款及赔偿损失。综上，答辩人认为被答辩人购买房屋后不进行登记，导致河南豪盛公司对本案房屋进行抵押贷款，也存在一定过错，其损失应当另案向豪盛公司主张，本案执行应当继续，请求人民法院驳回被答辩人的请求。第三人共同答辩称：2014年6月涉案房产在中原银行周口分行办理相关抵押，2015年5月与原告签订相关协议，以上情况属实，请法庭依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的有效证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年至2014年期间，第三人豪盛置业、许新友分别以购房定金、房款收条、借条的形式收取原告现金6135000元，其中2010年4月9日收条载明：“今收到王昌禹购买新华中州西邻商铺（门面房）定金贰佰万元整。从收定金之日起15个月交房，超期按月息1.5分计息，购买该房铺位置从东往西上下两层按（5000元/㎡）计算。”2014年6月1日被告中原银行周口分行（甲方）与第三人鼎佳商贸（乙方）、豪盛置业（丙方）签订《最高额抵押担保合同》一份，约定（摘要）：“一、乙方在甲方最高额授信（包括贷款、承兑），以丙方拥有的房地产所有权作抵押担保，抵押物为：太康房权证2014第0000003895号、0000003896号、0000003897号，抵押物评估价值为2502万元，最高授信1500万元。二、本合同最高抵押期间为3年，即从2014年6月5日起至2017年6月5日止。”2014年6月5日、2016年1月12日太康县房地产管理所两次为前述房产证上对应的位于“城关镇阳夏路东侧（府北路北侧）御花园12、13、14号楼”房产进行了最高额抵押登记。2015年3月19日，第三人许新友手写收条确认：“1、御花园3号楼5号商铺247.23平米，每平米6400元，共计收款1582272元；2、御花园12号楼1号2号3号（从南向北）商铺769.92平米，每平米4800元，共计收款3695616元；3、御花园12号楼4号5号商铺453.96平米，每平米4000元，共计收款1815840元，以上房屋共收取王昌禹房款7093728元。同日原告与第三人豪盛置业签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买第三人开发的御花园12号楼的1、2、3、4、5号商铺，建筑面积共计1223.88㎡，单价1500元/㎡，价款共计1835820元。2015年8月29日原告将御花园12号楼的1、2、3、4、5号商铺对外出租。2019年12月20日本院作出（2019）豫1602执异350号执行裁定书，阐明在执行申请人中原银行周口分行与被执行人鼎佳商贸、豪盛置业、许雨龙、张璐、许新友借款合同纠纷一案中，作出（2019）豫1602执1056号执行裁定，查封、拍卖被执行人豪盛置业抵押的房产（太康房权证2014第0000003895号、0000003896号、0000003897号），案外人的房屋被抵押，准备拍卖，案外人提出异议，认为自己购买的商铺交清房款并实际使用，已经取得房屋的所有权，该房屋不应该被拍卖，请求依法停止拍卖。本院认为，豪盛置业隐瞒事实真相，将其名下已经出售的房屋办理抵押贷款，其行为存在欺诈，但申请执行人作为善意第三人、其权利受到法律保护。异议人房屋已经实际居住并交清全部房款，但未进行房屋登记，根据《中华人民共和国物权法》规定，等级的物权大于未登记的物权，物权优先于债权，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回异议人王昌禹的异议。本院认为，原告所举证据是否满足排除执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性现行有效》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，被告中原银行周口分行与第三人签订豪盛置业最高额抵押担保合同于2014年6月5日生效。第二，原告与第三人豪盛置业签订《商品房买卖合同》时间是2015年3月19日，并且该《商品房买卖合同》中约定的价款（单价1500元/㎡）与出卖人（许新友）确认价款（单价4000-4800元/㎡）不符，约定价格明显低于市场价格，说明原告与第三人豪盛置业所签《商品房买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，该《商品房买卖合同》不能确认为法律规定的“合法有效的书面买卖合同”。第三，原告所称房屋价款实际由购房定金及借款变更而来，原告主张价款（依合同）1835820元，第三人许新友主张价款（依市场价）7093728元，说明双方未对经济往来进行最终结算。第四，原告与第三人豪盛置业未办理房屋过户手续。综上，即使原告已经实际占有使用争议房屋，原告与第三人豪盛置业之间也没有发生物权变动关系，其双方之间仍然是债权债务关系，根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款的规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”原告的债权不能对抗被告的担保物权，原告所举证据不能满足排除执行的条件，对原告的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告王昌禹的诉讼请求。案件受理费21322元，由原告王昌禹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  禄东峰审判员  江红英审判员  刘 佳二〇二〇年六月十八日书记员  杨丽娟