辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1004民初374号原告：梅雪，男，1976年11月5日出生，汉族，中国石油天然气股份有限公司辽阳石化分公司芳烃厂职工，住辽阳市宏伟区。被告：董莉娟，女，1968年10月26日出生，汉族，辽阳市幸福爸妈养老机构养老服务发展中心经营者，住辽阳市宏伟区。原告梅雪与被告董莉娟房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月1日向本院提起诉讼。本院受理后依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭审理本案。原告梅雪、被告董莉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅雪向本院提出诉讼请求：1.终止原被告间租赁合同，立即归还房屋;2.判令被告赔偿违约金3,000元、拆改赔偿金4,000元，共计7,000元;3.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告将龙鼎山小区B区13栋6单元62号房屋租给被告，租期从2013年11月1日至2023年10月31日止。2019年11月1日至2023年10月31日，每年4月30日交下一年房租贰万元整。2020年5月5日，被告不支付租金并表示找到合适地点才能搬走，原告只能报警，辖区民警出警协调无果。被告在租期内不告知原告私自拆除阳台墙体，破坏室内墙体多处，接改电线多处，在房屋外墙南西两侧钻眼打钉多处，用于安装牌匾、广告、防护栏，使原告房屋墙体损伤严重已漏水，被告违约事实清晰，严重损害原告的经济利益，故提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告董莉娟辩称，不同意原告诉讼请求，我与原告是租赁关系，租期是2013年到2023年，后四年按照当时的房价定租金，原告定的2万元，我同意了，按照合同约定4月30日给付下一年的租金，我与原告爱人通过微信转账房租，由于疫情原因，我与其爱人说先给半年的房租，原告没同意，要求不给付一年房租就解约，我说先交房租到9月份，原告也没同意，原告让我搬走，报警找了警察，干扰了我的经营，使我名誉受损。由于养老机构在经营中，无法即刻腾空。我于2020年5月9日开始搬家，5月10日房屋已经腾空，5月11日，我通知原告爱人让她来验收。我不同意终止合同，我们约定租期是十年期，我房屋没有到期，租房时是清水房，我进行了装修，但是原告要求我不交房租就走，无奈我就搬走了。原告说的房屋改造夸大其词了，棚顶就一个软滑道，阳台外面按的插座。射灯牌匾有，原告说给我拆牌匾，交房前与61号阳台打通的墙我已经恢复了。但是其他的他没说那些需要拆除，我就没弄。本院经审理后认定事实如下：2013年10月9日，原告梅雪与被告董莉娟签订《租房协议书》，协议书约定主要内容为：甲方（原告）将位于宏伟区房屋租给乙方（被告）使用，租期从2013年11月1日至2023年10月31日止；2013年11月至2016年10月31日期间年租金8,500元；2016年11月至2019年10月31日期间年租金1万元；2019年11月至2023年10月31日期间年租金2万元。房屋租金包括取暖费。在租赁期间乙方不得破坏房屋设施，对墙体进行改造，不能转租转借他人，否则甲方有权解除合同，对此造成的损失由乙方负责。2019年11月3日，原、被告约定每年4月30日交下一年的房屋租金2万元。被告房屋租金已给付至2020年4月30日。被告租赁房屋期间，未经原告同意私自拆除阳台墙体，在房屋外墙南西两侧钻眼安装牌匾、广告、防护栏。2020年5月1日，被告因疫情与原告方协商先交租金1万元，原告不同意，要求被告交房。2020年5月11日，被告通知原告验收房屋交钥匙，原告以交钥匙人系被告雇佣的员工为由未到现场验房收房，原、被告未完成房屋交接，遂产生本案纠纷。被告在诉讼期间对案涉房屋阳台墙体进行了基本恢复。审理中对原告主张的拆改赔偿金4,000元的请求，本院指定了申请评估鉴定期间，到期后原告明确表示不申请鉴定评估。上述事实，有原告提供的证据照片22张、租房协议书复印件（原件当庭核对）、收条复印件，被告提供的证据微信记录、通话录音、录像光碟一张、照片12张及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告双方于2013年10月9日签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效。被告未按照合同约定私自进行拆除阳台墙体，已构成违约。原告未按照约定于2020年5月11日到现场验房收房，亦构成违约。原告依据合同约定的“在租赁期间乙方不得破坏房屋设施，对墙体进行改造，不能转租转借他人，否则甲方有权解除合同”，终止双方房屋租赁关系，要求被告立即归还房屋的主张，本院予以支持。关于原告请求判令被告赔偿违约金3,000元及给付拆改赔偿金4,000元的主张，原告庭审中称“根据合同约定，由于被告逾期加违约，造成我房屋出租不了没收入，是我租金的损失，按两个月计算，按2万一年除以12个月计算；拆改赔偿金，根据我看见被告改造我的房屋的现状，我根据市场价找干活的人评估的”。被告因疫情原因请求缓交一半租金符合当下实际情况，原、被告双方理应友好协商解决，但原告不同意被告缓交部分租金，以被告未及时给付租金、违约拆改房屋等理由，要求被告交房。被告在协商未果情况下同意交房，并通知原告于2020年5月11日验房交房，时间亦在合理范围内。但原告未按指定时间配合被告完成验房收房，由此产生的租金损失责任在原告，且双方签订的房屋租赁合同未对违约金进行约定，故原告要求被告给付违约金3,000元的主张不成立，本院不予支持；对于原告请求被告给付拆改赔偿金4,000元的主张，因原告的证据不能充分证明因被告拆改造成的损失为4,000元，被告亦不予认可，在本院指定的期间内原告亦明确表示对拆改赔偿金部分不申请鉴定评估，且被告对其拆毁的墙体已进行基本恢复，故对原告请求被告给付拆改赔偿金4,000元的主张，本院不予支持。综上，原告请求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、原告梅雪与被告董莉娟于2013年10月9日签订《租房协议书》解除,双方租赁合同关系权利义务终止；二、被告董莉娟于本判决发生法律效力后立即向原告梅雪交付位于辽阳市宏伟区的房屋；三、驳回原告梅雪的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告梅雪预交），减半收取25元，由原告梅雪负担12.5元，由被告董莉娟负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  徐作英二〇二〇年六月二十九日书记员  姚 先附：本案适用相关法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。