山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0921民初4344号原告：李霞，女，1976年10月1日出生，汉族，居民，住址山东省梁山县。被告：淄博宝龙房地产开发有限公司，住所地山东省桓台县东岳路以东北苑宝龙小区6#A楼。统一社会信用代码：9137030073176002B。法定代表人：冯海军，该公司经理。委托诉讼代理人：郭玲玲，女，该公司分公司经理。被告：淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司，住所地山东省宁阳县文庙街道办事处欣街路169号。统一社会信用代码：91370921581948384M。代表人：郭玲玲，女，该分公司经理。委托诉讼代理人：朱新峰，山东一山律师事务所律师。第三人：苏州金石金苏投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市广济路19号1108室。未提供法定代表人身份证明。第三人：苏州金石金苏投资管理有限公司泰安分公司，住所地山东省泰安市泰山区泰山大街326号金华商贸城。未提供代表人身份证明。原告李霞与被告淄博宝龙房地产开发有限公司（以下称宝龙公司）及淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司（以下简称宝龙宁阳分公司）、第三人苏州金石金苏投资管理有限公司（以下称金石公司）、第三人苏州金石金苏投资管理有限公司泰安分公司（以下称金石泰安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李霞、被告宝龙公司的委托诉讼代理人郭玲玲、被告宝龙宁阳分公司的代表人郭玲玲及其委托诉讼代理人朱新峰到庭参加了诉讼。第三人金石公司及其泰安分公司经公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李霞向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即交付合同中的房屋，如不能交付房屋，判令被告立即退还购房款138万元和利息并承担违约责任；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原被告签订的《房屋订购协议》；2.判令被告立即退还购房款138万元和利息并按照合同约定承担违约责任。事实与理由：2015年1月15日，我与被告签订《房屋订购协议》，当天暂选了房号并交了购房款，自从与被告签订合同后，我无数次找被告要求签订正式合同，被告一直没有安排签订。我提出退还房款，被告拒不退还。望判如所诉。被告宝龙公司与宝龙宁阳分公司辩称，1.债权转移合同三方约定的是用在建商品房抵顶债权，所附条件是待商品房能预售后三日内通知原告选房，因原告所选定的五号楼尚处在建工程，不具备预售条件，因此原告只能在条件成就时继续履行合同。2.债权转让协议明确约定是以在建楼房抵顶债务，原告所提交订购协议也未约定明确的交房日期，因此原告要求立即交付房屋或返还其债权不符合合同约定。3.原告无证据证实用于抵顶债务的楼房已经中途停建，其诉讼请求无事实根据。综上，原告诉讼请求无事实根据，其所提供证据均证实用于抵偿债务的在建楼房尚不具备交付条件，合同应当继续履行，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人金石公司及其泰安分公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告宝龙宁阳分公司在经营期间，向第三人金石泰安分公司的关联企业宁阳金信联盟投资理财有限公司借款；在此期间原告李霞对金石泰安分公司亦享有债权。经结算，2015年1月14日，原告李霞为甲方、金石泰安分公司为乙方、宝龙公司及宝龙宁阳分公司为丙方三方签订《转让（债权抵债）协议》，主要内容为：乙方欠甲方居间投资款62.1万元（详见附件），乙方在丙方拥有债权3215.824万元；甲乙双方同意乙方将对丙方在宁阳欣街（原公安局）开发的商品房债权转让给甲方，丙方用位处宁阳在建商品房抵顶偿还甲方受让的债权。一、乙方欠甲方居间投资款共计62.1万元，乙方将拥有对丙方的到期债权中的62.1万元转让给甲方。二、甲丙双方同意用丙方在宁阳的在建商品房抵顶给甲方，用于偿还甲方受让的债权。三、丙方用在建的合法有效的住房抵顶本协议约定的欠款。待商品房能预售后三日内，丙方通知甲方优先选房，甲方在三日内选定抵债房屋。丙方与甲方或者甲方指定的人签订购房合同。四、丙方需按规划完成楼盘及配套设施建设，如中途停建或未达到小区59户入驻标准，甲方有权要求丙方退房及承担期间一切费用，并支付房款的5%作为违约金。该协议所附明细表载明原告对第三人的债权合计62.1万元。同日，原被告及第三人签订另一份《转让（债权抵债）协议》，该协议除约定原告抵顶的居间款数额为76.3016万元以外，其他内容均与上诉协议相同。2015年1月15日，原告为乙方与宝龙公司为甲方签订《定购协议书》，约定：甲方通过出让方式取得土地使用权一宗，暂定名为东方富居-欣河郡；乙方自愿向甲方购买上述住宅中5#楼1单元501室，住宅面积暂定135平方米，以正式签订《商品房预售合同》是实测面积为准；上述住宅总价567000元，附属储藏室40000元，车库70000元，总价合计677000元；乙方一次性支付全部房款；签订工作的约定：甲方应于2015年月日（此处月、日留白未填充）前通知乙方至规定地点签订合同，…甲方违约，给乙方造成损失的，按乙方实际交款时间，外加银行同期贷款利率的四倍支付乙方，超出时间加收总额15%的违约金。同日，原被告签订了另一份《定购协议书》，该协议书除房号为5#楼1单元401室、总价款为672950元以外，其他与上述订购协议书均相同。2015年1月15日，宝龙公司向原告出具金额为1384016元的收据一份。庭审中，被告对原告用于抵付债权的事实和数额均予以认可。宝龙公司自认案涉5#楼取得了建设工程规划批文，尚未办理建设规划许可证、商品房预售许可证，建设正在进行中并未停工，建设进度不到一半。本院认为，原告李霞、第三人金石泰安分公司及被告宝龙公司及宝龙宁阳分公司三方签订的《转让（债权抵债）协议》系三方当事人的真实意思表示，被告对转让债权的事实和数额均无异议，该《转让（债权抵债）协议》合法有效，自三方签订债权转让协议时起，第三人金石泰安分公司对原告的债务由被告宝龙公司及其宁阳分公司承担。被告为履行受让的债务与原告签订了两份《定购协议书》，《定购协议书》实质是被告以其建设的5#住宅楼1单元401室和501室抵付原告以消灭双方之间债权债务，在该协议中双方约定签订《商品房预售合同》的时间即是双方协商被告偿还债务的时间，在《定购协议书》中显示为2015年，月日留白未填写，但可以确定的是2015年期间，即最迟应于2015年12月31日前，被告应履行该抵债协议偿还债务。但时至法庭辩论终结四年多的时间，被告并未按照约定通知原告签订《商品房预售合同》，即被告未履行偿还债务的约定义务。原告据此要求解除原被告之间签订的《定购协议书》的请求，依法应当予以支持。原被告在《转让（债权抵债）协议》约定“丙方用在建的合法有效的住房抵顶本协议约定的欠款。待商品房能预售后三日内，丙方通知甲方优先选房，甲方在三日内选定抵债房屋。”根据以上约定，被告主张原告退还购房款不具备条件符合约定。但此后原被告通过签订《定购协议书》的方式，确定了转让债权债务的履行期间，实质上改变了《转让（债权抵债）协议》关于履行期限的约定，被告以《转让（债权抵债）协议》的约定抗辩《定购协议书》约定的履行期限，理由不充分，依法不予采信。同时，被告主张案涉5#住宅楼正在施工建设并未停工，对该积极事实状态是否存在被告负有举证责任，截止法庭辩论终结被告并未提供正在建设未停工的证据。退一步讲，即便案涉5#住宅楼处于正在施工建设中，因原被告约定了履行债务的时间最迟不晚于2015年12月31日，被告亦不得以此抗辩原告的诉求。原告要求被告支付购房款的请求依法应当予以支持。原被告在《定购协议书》中约定了被告违约后损失的计算方法为四倍银行利息，原告要求被告支付利息的请求依法予以支持。以上关于利息的约定已足以弥补原告的损失并体现对被告违约的惩罚，原告要求被告另行支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李霞与被告淄博宝龙房地产开发有限公司于2015年1月15日签订的两份《定购协议书》。二、被告淄博宝龙房地产开发有限公司与淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司于本判决生效后七日内支付原告李霞138万元。三、被告淄博宝龙房地产开发有限公司与淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司于本判决生效后七日内支付原告李霞利息（以138万元为基数，自2016年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的四倍计算；自2019年8月20日至债务清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24400元，由被告淄博宝龙房地产开发有限公司与淄博宝龙房地产开发有限公司宁阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  王俊杰审 判 员  刘 振人民陪审员  田树蕊二〇二〇年六月二十二日法官助理曹唯书记员董秋涵