天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终981号上诉人（原审原告）：天津市佰达鸿邺科技有限公司，住所地天津市河东区六纬路238号天津嘉里汇L1层L1031。法定代表人：王建蕊，总经理。委托诉讼代理人：李友滨，天津天允律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津红星美凯龙世贸家居有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街京津路312号。法定代表人：焦富征，总经理。委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王南南，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人天津市佰达鸿邺科技有限公司（以下简称“佰达鸿邺公司”）、上诉人天津红星美凯龙世贸家居有限公司（以下简称“红星美凯龙”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6073号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佰达鸿邺公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、撤销一审判决第二、三项，依法将本案发回重审或改判由红星美凯龙向佰达鸿邺公司赔偿各项经济损失1378980元；2.一、二审诉讼费由红星美凯龙负担。事实及理由：红星美凯龙分为建材区和餐饮区，佰达鸿邺公司承租的涉案店铺位于红星美凯龙的餐饮区，该区域于2017年5月1日并未开业，一审法院将2017年5月1日认定为红星美凯龙开业时间有误。即便2017年5月1日为开业时间，亦超过红星美凯龙对其承诺的开业时间长达7个月之久，导致从事数码业务的佰达鸿邺公司产生所有备货的不同程度过时，合同目的已无法实现，红星美凯龙应承担全部赔偿责任；红星美凯龙在未通知佰达鸿邺的情况下，拆除涉案店铺的展位、柜台，破坏基础装修，且将涉案店铺转租于他人，红星美凯龙的恶意行为已造成佰达鸿邺的实际损失无法通过鉴定方式确定，应将佰达鸿邺提供的证据作为认定损失的依据。红星美凯龙针对佰达鸿邺公司的上诉请求辩称，不同意佰达鸿邺公司的上诉请求，请求支持红星美凯龙的上诉请求。红星美凯龙上诉请求：1.维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项，依法将本案发回重审或改判红星美凯龙承担鉴定价值折旧后不超过30%的补偿责任，即赔偿佰达鸿邺公司金额不超过35061.48元。2.一、二审诉讼费由佰达鸿邺公司负担。事实及理由：佰达鸿邺公司自2017年5月1日商场开业即实际占有使用涉案店铺直至2019年6月25日，在此期间未缴纳任何租赁费用，已构成根本违约，佰达鸿邺公司应承担由此造成的损失；一审法院未采纳红星美凯龙委托的由第三方鉴定机构出具的鉴定报告，依据不足；一审法院结合另案鉴定结论对涉案商铺的装修价值予以酌定无事实和法律依据；因佰达鸿邺公司一直未交纳租金，红星美凯龙无奈对涉案店铺予以清理，主要责任在佰达鸿邺公司一方，一审法院对责任分担的认定错误，红星美凯龙仅承担次要责任。佰达鸿邺公司针对红星美凯龙的上诉请求辩称，不同意红星美凯龙的上诉请求，请求支持佰达鸿邺公司的上诉请求。佰达鸿邺公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的《商场场地租赁协议》（即天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表）;2.判令红星美凯龙向佰达鸿邺公司返还装修保证金23050元；3.判令红星美凯龙赔偿佰达鸿邺公司各项经济损失共计1378980元；4.诉讼费由红星美凯龙承担。一审法院认定事实：佰达鸿邺公司系经营数码产品的公司。2016年7月11日，佰达鸿邺公司作为乙方与作为甲方的红星美凯龙签订了《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》（以下简称出租承租表），主要条款约定：公司为佰达鸿邺公司，楼层1楼，经营面积285.39平方米，展位号A8002-2，租金单价36元/平方米，管理费单价24元/平方米，付款方式押一付三/季付，经营品牌数码驿站，合同起止时间为自商场开业日期起六年，租赁保证金2万元（装修押金可退）；优惠条款，享受优惠3个月，45元/月/平、1.5元/天/平（此单价包含物业费）；壹万元定金将在开业后冲抵租金；开业前期甲方给予乙方装修期间免租。合同起租日以商场开业日期为准。2016年7月22日，佰达鸿邺公司向红星美凯龙交纳装修押金20,000元、电气押金2,000元、电表、电卡押金1050元。2017年1月18日，涉案双方再次签订出租承租表一份，主要条款与2016年7月11日出租承租表条款基本一致。佰达鸿邺公司交付押金后进场装修施工并搭建展位、柜台等，并拟经营苹果等数码产品。2018年2月9日，红星美凯龙在扣除装修垃圾清运费2483.12元后，退还佰达鸿邺公司租赁押金、装修保证金、电器押金共计49516.88元，该款打入佰达鸿邺公司的法定代表人王建蕊个人账户。对于退款原因，红星美凯龙陈述系因佰达鸿邺公司不再租赁要求退还。佰达鸿邺公司认为红星美凯龙持续经营至2019年5月，佰达鸿邺公司自述店铺因红星美凯龙的商场未开业而没有开业经营。2019年3月，红星美凯龙单方委托案外人华诚博远工程咨询有限公司对涉案店铺装饰装修工程造价进行鉴定。该公司于2019年5月出具鉴定意见书，载明涉案店铺装饰装修工程造价179057元，安装工程15729元，合计194786元。红星美凯龙未提交通知佰达鸿邺公司造价鉴定的相关证据。2019年6月26日、27日，红星美凯龙在未通知佰达鸿邺公司的情况下，拆除涉案店铺的展位、柜台等。佰达鸿邺公司电话报警。后红星美凯龙将涉案店铺转租他人并已经实际投入经营。佰达鸿邺公司自述损失构成为：装修损失58万元，采购451180元（采购内容包括数码配件柜、展台等），办公用品5050元，样机损失185700元，备货因无法正常开业降价处理的损失127050元，当时准备加盟的眼镜店交付3万元定金，定金无法退回。佰达鸿邺公司自述装修费用支付方式主要为现金。一审庭审中，关于开业时间，双方存在争议，红星美凯龙提交一审法院审理的（2018）津0113民初6672号（以下简称6672号案件）民事判决书一份，证明红星美凯龙开业时间为2017年5月1日。现该判决已经生效。佰达鸿邺公司对此不予认可称红星美凯龙只是短暂开业后又停业，正式开业时间实际在2019年，红星美凯龙商场分为两部分，分别为餐饮和建材两部分，2017年5月时佰达鸿邺公司所在的餐饮部分并未开业，但对此未提交证据予以证实。红星美凯龙自述开业未通知佰达鸿邺公司，一审庭审中也未提交向佰达鸿邺公司催要租金的相关证据。在6672号案件中，中融建投（天津）建筑工程有限公司（以下简称中融建投）一方作为该案的原告申请装修工程造价鉴定，鉴定结果为装修造价金额1712440元。该案中融建投一方店铺经营面积1251.7平方米。红星美凯龙认为双方属于不定期租赁关系且租赁关系于2019年5月已经解除。同意解除双方签订的租赁合同。佰达鸿邺公司系有限责任公司，其工商登记载明的经营范围包括：电子产品维修、租赁、摄影摄像服务、计算机软件技术开发转让、批发和零售业等。佰达鸿邺公司自述除涉案店铺外还有其他经营场所。一审法院认为，涉案双方签订由佰达鸿邺公司租赁红星美凯龙展位号为A8002-2商铺出租承租表，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。现把佰达鸿邺公司以红星美凯龙未开业，主张解除双方签订的出租承租表，红星美凯龙虽不认可解除合同的理由，但表示同意解除合同，且涉案店铺实际已经转租他人，事实上也不具备继续履行条件，故佰达鸿邺公司解除合同的诉讼请求，依法准许。本案争议的焦点为双方签订的出租承租表不能继续履行而解除后的责任问题及佰达鸿邺公司主张的各项损失如何认定问题。关于争议焦点一，双方签订出租承租表，双方未约定开业时间，红星美凯龙现提交证据证明开业时间为2017年5月1日，佰达鸿邺公司虽不认可但未提交相反证据予以推翻，一审法院认可红星美凯龙所述。鉴于双方约定起租日以商场开业日期为准，但红星美凯龙未通知佰达鸿邺公司开业，也未通知佰达鸿邺公司交付租金或催要租金，结合2018年2月红星美凯龙退还把佰达鸿邺公司押金、保证金等行为，可以认定双方协商解除租赁合同。关于争议焦点二即解除合同的责任及后续佰达鸿邺公司损失一节，根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，双方未约定具体开业日期，佰达鸿邺公司主张红星美凯龙根本违约的理由，不予采信。因双方在2016年7月签订出租承租表，后又在2017年1月再次签订出租承租表，可见红星美凯龙未能在2017年1月前开业，考虑佰达鸿邺公司承租店铺的目的是为了经营，红星美凯龙未能尽快开业，也未告知佰达鸿邺公司具体开业时间，对佰达鸿邺公司经营势必造成影响从而不能实现合同目的，开业后也未通知佰达鸿邺公司，结合2018年2月红星美凯龙退还佰达鸿邺公司押金等行为，佰达鸿邺公司对此也不应承担违约责任。故一审法院对解除合同的责任，根据公平原则由双方分担。具体本案案情，应指出，红星美凯龙作为全国知名的家装经营企业，应具有相应的法律事务部门，在双方存在争议时应通过协商或诉讼解决，但红星美凯龙在未提起诉讼也未通知佰达鸿邺公司情况下，单方拆除柜台致使佰达鸿邺公司损失无法固定，红星美凯龙应承担主要责任，具体比例以60%为宜。关于佰达鸿邺公司的损失计算一节，首先，佰达鸿邺公司主张的经营损失，租赁合同没有约定，也没有相应的法律依据，不予支持。就佰达鸿邺公司主张的装修损失58万元一节，首先，佰达鸿邺公司装修的柜台、展位等并非不可拆卸，属于未形成附合的装饰装修，但拆卸后是否可以再利用，因红星美凯龙单独拆卸后，现已无法核实。其次，佰达鸿邺公司主张的装修投入，其自述为现金，没有提供银行取款记录等证据佐证，红星美凯龙对此不予认可，在转账、电子支付如此方便的社会现状，佰达鸿邺公司陈述不符合常理，不予采信。红星美凯龙提交的鉴定报告，因系红星美凯龙单方委托，没有证据通知佰达鸿邺公司，同样难以采信。鉴于双方证据均无法认定，涉案店铺已拆除并转租他人，原状已无法核实，而红星美凯龙装修投入也是不争的事实，一审法院只能对此予以酌定。结合6672号案件的鉴定结论以及该案展位的面积，考虑装修市场的材料、人工价格，本院认定佰达鸿邺公司店铺的装修价值为40万元。红星美凯龙应赔偿佰达鸿邺公司上述损失的60%即24万元。关于佰达鸿邺公司主张红星美凯龙返还装修保证金23050元一节，红星美凯龙已退还相应押金及装修保证金至佰达鸿邺公司的法定代表人王建蕊账户，对此应视为红星美凯龙履行返还义务，佰达鸿邺公司虽不认可，但一审法院对红星美凯龙提交的银行流水的证据予以采信，对佰达鸿邺公司的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，判决：“一、解除天津市佰达鸿邺科技有限公司与天津红星美凯龙世贸家居有限公司之间的《商场场地租赁协议》（即天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表）；二、天津红星美凯龙世贸家居有限公司于本判决生效后五日内赔偿天津市佰达鸿邺科技有限公司经济损失24万元；三、驳回天津市佰达鸿邺科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8709元，由天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担1491元，由天津市佰达鸿邺科技有限公司负担7218元。”二审中，佰达鸿邺公司围绕其上诉请求依法向本院提交了民事裁定书三份用以证明直至2018年3月仍有与佰达鸿邺公司位置一致的租户起诉红星美凯龙未正常开业。红星美凯龙对前述证据的真实性认可，不认可证明目的。经本院审查认为，佰达鸿邺公司提交的证据不能证明其上诉主张，故本院不予采信。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案围绕房屋租赁合同纠纷成讼。佰达鸿邺公司和红星美凯龙于2016年7月11日和2017年1月18日签订的展位号为A8002-2的《出租承租表》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效。双方对于解除签订的《出租承租表》均无异议，本院对此不再赘述。本案的争议焦点系涉案双方签订的《出租承租表》解除后的责任认定及损失数额确定的问题。关于双方签订的《出租承租表》解除后的责任认定一节，《出租承租表》约定起租日以商场开业日期为准，但双方未约定具体开业时间。红星美凯龙虽主张其于2017年5月1日开业并提交另案生效判决加以证明，但其未提交证据证明曾向佰达鸿邺公司通知具体的开业时间，佰达鸿邺公司基于对合同的信赖和经营需求，于开业前对涉案店铺进行装修装饰势必产生一定的资金投入。涉案店铺已被红星美凯龙转租他人且在未通知佰达鸿邺公司的情况下拆除店铺内的展位、柜台等，佰达鸿邺公司订立合同的目的已无法实现，红星美凯龙应对佰达鸿邺公司的实际损失承担相应的赔偿责任。同时，于佰达鸿邺公司而言，红星美凯龙于2018年2月将押金向其退还后，佰达鸿邺公司未及时与红星美凯龙协商撤柜事宜，亦未采取积极措施拆卸未形成附合的装饰装修，故对其实际损失亦应部分自担。一审法院基于公平原则，根据合同约定和涉案双方的实际履行情况等因素最终酌定的责任比例，并无不妥，本院予以维持。关于佰达鸿邺公司的损失计算一节，因涉案展位已不复存在，双方证据均不足以证明其各自主张，一审法院结合另案造价鉴定，参考装修市场的材料、人工价格，酌定佰达鸿邺公司展位的装修价值为40万元，亦无不当。佰达鸿邺公司要求红星美凯龙赔偿各项经济损失1378980元的主张不能成立，本院不予支持。红星美凯龙请求只承担鉴定价值折旧后不超过30%的补偿责任，亦依据不足，本院不予支持。综上，一审法院判定红星美凯龙赔偿佰达鸿邺公司上述损失即40万元的60%即24万元，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，佰达鸿邺公司、红星美凯龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34836元，由上诉人天津市佰达鸿邺科技有限公司负担17418元、上诉人天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担17418元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  岳文君审判员  郭 矗二〇二〇年六月二十二日法官助理付彦彦书记员唐啸