湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初743号原告：刘文化，男，1959年6月4日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：邓见生，湖南平楚律师事务所律师。被告：湘潭名生置业有限公司，住所地湘潭市九华经开区传奇西路9号九华创新创业综合大楼10层1012室，统一社会信用代码914303006962118259。法定代表人:兰维勇，该公司的主要负责人。委托诉讼代理人：代新新，女，1992年2月7日出生，汉族，住湘潭市雨湖区，系该公司员工。原告刘文化与被告湘潭名生置业有限公司（以下简称名生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告刘文化的委托诉讼代理人邓见生，被告名生公司的委托诉讼代理人代新新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘文化向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还定金和购房款440,645元并承担从2018年5月20日起至440,645元全部付清之日止按年利率6%支付利息；2、判令被告承担本案全部诉讼费等。事实与理由：原告与被告于2018年4月27日签订《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（不是原告本人所签），该合同对于原、被告双方的权利义务等进行了粗略的约定。原、被告双方所签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》，显然为被告反复使用的格式条款，尤其是其中第五条的约定主要涉及的是原告在违约时应当承担的不予返还定金、甚至不能返还已付房款的条款明显为无效条款。尽管如此，原告在合同签订后，仍然按照合同的约定支付了440,645元房款并由被告出具了发票。《湘潭恒大书香门第商品房认购书》第二条第三款约定，原告于2018年5月4日前向被告支付首期房款51,750元，并签订《商品房买卖合同》。但在原告于2018年5月20日支付购房款440,645元后，因被告就正式的《商品房买卖合同》中关于物业费及办理所有权证的期限等重要条款与签订《湘潭恒大书香门弟商品房认购书》时所承诺的不一致，致使双方无法签订《商品房买卖合同》。因被告未按合同的约定签订《商品房买卖合同》的行为已构成严重违约，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告名生公司辩称，1、依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力，原、被告已经签订认购书，就买卖房屋达成了一致意见，且原告已履行商品房买卖合同的主要义务，被告也已经接受，现原告想要解除合同，但其理由不符合法定解除条件和约定解除条件，其诉求不能成立。2、格式条款约定了对等的权利义务，第五条的约定是符合法律规定的定金罚责，认购书并非当然无效。3.被告售楼现场对商品房买卖合同有公示，原告作为完全民事行为能力人在进行购房这种大事时不可能对相关情况不清楚。现原告所述被告的商品房买卖合同与签订认购书时的承诺不一致，既没有相关证据予以证明，也不符合事实情况和人之常情。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2018年4月27日，原、被告签订了《湘潭恒大书香门第商品房认购书》（甲方为名生公司、乙方为刘文化）。该认购书约定，1.乙方向甲方认购湘潭恒大书香门第楼盘14栋商铺2103房；该商铺建筑面积共63.03平方米，单价为10,762元/㎡，总金额为678,334元。2.乙方同意签署本认购书时支付50,000元作为定金，（定金在签订商品房买卖合同时转入房款。3.付款方式为：分期付款，原告须于2018年5月4日前支付首付房款51,750元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年4月25日前付清101,750元；于2020年4月28日前付清101,750元；于2021年8月25日前付清10,175元；于2022年4月25日前付清10,175元；最后一笔付款金额为169,584元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。其中，认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到湘潭恒大书香门第销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售房屋；第七条约定，乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；第九条约定，乙方已阅读并理解，同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按照该样板条款签署上述各合同、不再变更、增加或减少任何条款。该认购书还对其他进行了约定。认购书签订后，原告向被告支付购房款440,645元（含定金50,000元），被告向原告开具发票678,334元。实付金额与合同约定不一致是因为原告在2018年5月20日前付清所有购房款，享受被告的优惠价。因双方对签订商品房买卖合同产生争议，原告诉至本院。另查明，1.原告购买的案涉房产为期房。2.原告在庭审中追认在认购书中的签名系自己的意思表示，并明确要求解除双方签订的认购书。3.案涉房产现在被告名下，房产没有实际交付。4.被告同意解除认购书，但要求扣除10%的购房款（按开票价的10%）。原告陈述，1依据认购书和当时的情况自己不清楚什么时候签订正式的买卖合同。2.原告请了一个代理人去与被告签订商品房买卖合同，但因为房产发证的时间太长（540天）及物业费过高，没有签订商品房买卖合同。3.原告认为认购书的第五条、第七条、第九条为无效条款。被告陈述，原告在交首期房款时就已经与被告草签了商品房买卖合同，草签版与正式版唯一的区别是没有二维码，不会在房产局备案，这也是原告要求的。但该草签版合同已遗失。上述事实，有双方当事人陈述，《湘潭恒大书香门第商品房认购书》、付款凭证等证据予以证实。本院认为，认购书是平等民事主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第二条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。原、被告均应严格履行合同约定义务。现双方同意解除该认购书，本院予以确认。关于原、被告未能签订商品房买卖合同的原因与责任承担问题。合同的签订必须完全建立在双方自愿协商的基础上。认购书中虽然注明有原告已阅读并理解，同意被告在销售中心公示的《前期物业管理服务协议》、《商品房买卖合同》，但不能明确房产交证的具体时间及物业费的具体金额；且该条款为格式条款应作出有利于原告的解释；双方对此不能达成一致；故原、被告未能签订商品房买卖合同不能归责于任何一方。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应将定金返还给原告。对被告提出与原告草签了商品房买卖合同的理由，因被告未能提供证据证明，本院不予采纳。原告虽已交付所有购房款，但依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，双方的认购书并未约定交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜，故该认购书不应当认定为商品房买卖合同，且现该房产登记在被告名下，也未实际交付，故被告所收取的购房款应当予以返还。关于原告提出应由被告支付其定金、购房款利息的问题。因双方未能签订商品房买卖合同的原因系双方对相关条款不能达成一致意见，被告并无违约行为，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘文化与被告湘潭名生置业有限公司于2018年4月27日签订的《湘潭恒大书香门第商品房认购书》；二、由被告湘潭名生置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告刘文化定金和购房款共计440,645元；三、驳回原告刘文化的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,910元，减半收取3,955元，由原告刘文化负担955元，被告湘潭名生置业有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员 田 园二〇二〇年六月二十五日书记员 谢艳廷附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。