四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1844号 原告：乐山市永嘉物业管理有限公司，住所地四川省乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2-1号，统一社会信用代码91511100692262019W。 法定代表人：郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 被告：雷元清，男，1972年4月10日出生，汉族，居民，户籍地四川省简阳市，现住仁寿县。 被告：杜花容，女，1973年1月14日出生，汉族，居民，户籍地四川省简阳市，现住仁寿县。 二被告委托诉讼代理人：雷和均（系二被告之子），户籍地四川省简阳市，现住仁寿县。 原告乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称：永嘉物业公司）与被告雷元清、杜花容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的委托诉讼代理人陈胜，被告雷元清、杜花容的委托诉讼代理人雷和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告支付原告物管费（36个月）共计4,932元，并承担违约责任；2．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其诉请的违约责任明确为：由被告按照1元/天的标准支付从2017年6月1日至2020年5月28日期间共计1092天，合计1,092元的违约金。事实和理由：2015年7月2日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》。原告按协议约定履行了自己的义务，但被告自2017年6月1日至2020年5月31日期间拖欠原告物业服务费未交。被告房屋面积为91.34㎡，服务费为每月1.5元/㎡。经原告多次催缴无果，为了保证原告工作的正常运转，给业主提供优质的服务，同时为了维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》向人民法院起诉，呈请人民法院支持原告之诉请。 被告雷元清、杜花容辩称，被告可向原告交纳2018年11月16日前的前期物业费，但是从2018年11月16日后至2020年5月31日期间的物业费，被告不予缴纳也不同意支付违约金。另外，被告向原告缴纳前期物业费的前提条件是，原告必须将被告房屋内部墙体鼓包、开裂的问题处理好，同时若修补期间原告损坏了被告的财产，应当照价赔偿，否则被告仍不同意缴纳。理由是：1．东方欧城业主委员会依法成立并通过业主大会表决，重新聘请了物业公司，原告前期物业服务依法自行终止，被告不再向原告交纳物业费。2018年11月16日，仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会成立。业主委员会依法召开了业主大会，并经过三分之二业主同意选聘新物业，于2018年12月31日与四川金豪力商业管理有限公司（以下简称：金豪力公司）签订了物业协议。2．原告物业服务如同虚设，礼仪服务不达标，前后门无人值守，偷盗泛滥，小区卫生脏、乱、差，花草树木枯死。2019年4月3日，业主联名通知不需要原告继续服务，不再向原告交纳物业费。原告在2019年6月8日也明确在小区信息栏向业主公示撤出“东方欧城”小区，不再向业主提供服务。被告与原告已解除前期物业服务协议。3．2019年6月15日，原告强行关停全小区电梯，严重违法，侵害了被告的正常工作，且原告在收取物业费时不提供物业费正式发票。4．被告没有看见过仁寿县房管局、文林镇人民政府的通知，原告也没有提供此通知的公示栏图片。县、乡两级政府没有权利不经过业主大会，擅自安排原告继续执行前期物业。原告称自动退场后政府又请原告回到小区提供物业服务，不符合相关法律规定。5．业主委员会成立并与金豪力公司签订了物业服务合同，前期物业终止。金豪力公司与业主委员会签订的合同是否无效，是业主委员会与金豪力公司的事情，与原告无任何关系。现在原告仍未与业主委员会签订物业合同。6．房屋质量差，出现墙面鼓包、开裂，被告不应该支付违约金。 本院经审理认定事实如下：被告雷元清与被告杜花容系夫妻，二被告均系仁寿县文林镇广播街二段8号“XXXX”小区X幢X单元XX层X号房屋的业主，该房屋建筑面积为91.34m2。2015年7月2日，原告永嘉物业公司与被告雷元清签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告前期物业管理自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；协议对双方的权利义务、物业管理服务的原则、内容、环境卫生进行了约定；还约定物业管理服务费标准按购买房屋的建筑面积1.5元/月/㎡；每一年收取一次物业服务费（自开发单位通知交房之日起计收）；业主未按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交违约金等。后原告依约入驻“东方欧城”小区从事物业管理服务工作至今。2017年6月1日至2020年5月31日被告应交纳的物业管理服务费为4,932元（91.34m2×1.5元/月×36个月）。 另查明，2018年11月16日，仁寿县文林镇“东方欧城”小区成立了仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会（以下简称：业主委员会）。2018年12月20日，业主委员会向原告发出通知要求原告在规定时间移交物业管理的全部资料。2018年12月30日，业主委员会与金豪力公司签订《物业委托管理合同》。2019年1月3日，业主委员会向原告发出通知，要求原告与金豪力公司办理移交手续。2019年4月1日，四川省永兴房地产开发有限公司以业主委员会在选聘物业管理公司时，未经小区业主占专有建筑面积过半数通过决定，侵害了其合法权益为由，向本院提起对业主委员会、金豪力公司业主撤销权纠纷的诉讼。2019年4月3日，该小区部分业主联名向原告发出通知书，称不再向原告交纳从2019年1月1日以后的物业费。业主委员会在选聘金豪力公司作为小区物业服务企业时，业主户数超过了总数的50%，但小区业主享有的专有部分建筑面积未达到总建筑面积的50%。2019年5月23日，本院依法作出（2019）川1421民初1459号民事判决书，判决：一、撤销仁寿县物业服务公司的决定；二、仁寿县文林镇新民社区东方欧城第一届业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。2019年7月3日，金豪力公司以物业服务合同纠纷为由将业主委员会诉至本院，该案案号为（2019）川1421民初2954号。在该案中查明，金豪力公司曾于2019年4月3日向业主委员会发出《通知函》称“时至今日贵委未向我司交接相关资料，且其前期物业公司（永嘉物业公司）至今都未退场，致使我司无法正常履职……”并于当日退出“东方欧城”小区。 上述事实，有原、被告的陈述，原告的营业执照复印件，被告的身份信息复印件，《前期物业管理服务协议》复印件，商品房买卖合同复印件，房产登记信息查询情况说明，物业服务费缴纳通知单5张，仁寿县文林镇人民政府、仁寿县住房和城乡建设局《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》，“东方欧城”小区成立业主委员会的相关材料，仁寿县东方欧城业主联名通知书，原告决定于2019年6月15日撤出“东方欧城”小区的公示，本院（2019）川1421民初1459号、（2019）川1421民初2954号民事判决书等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，应认定有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并自成立时生效。原告依约为被告所居住的“东方欧城”小区提供了物业服务，履行了义务，依据权利义务相一致及等价有偿原则，被告应当积极配合原告的工作，按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准按时交纳物业费。对原告在工作中存在的问题，被告有权提出建议，有权通过调解、诉讼等合法途径予以解决，但不应以拒交物业费的方式进行对抗，不能因此拖延相应的物业费。故原告主张被告支付其物业服务费4,932元的请求，本院予以支持。 被告未按期交纳物业费系对原告物业服务质量持有异议，并非被告故意拖延，且原告对被告提出的问题未能彻底解决也有协调不到位的责任。故对原告要求被告支付违约金1,092元的诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称，小区业主委员成立后，选聘了金豪力公司，与原告的前期物业协议终止，原告也已经公示撤出该小区管理。本院认为，2019年5月23日本院作出的（2019）川1421民初1459号生效民事判决书，判决撤销了业主委员会成立后选聘金豪力公司为“东方欧城”小区物业服务公司的决定，并确认业主委员会与金豪力公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……”的规定，业主委员会与金豪力公司于2018年12月30日签订的《物业委托管理合同》自始没有法律约束力。虽然原告公示将撤出“东方欧城”小区的物业管理服务，但实际至今仍然按照《前期物业管理服务协议》在该小区从事物业管理服务，原告与被告签订的《物业管理服务合同》也未解除。同时，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：原告前期物业管理期限自房屋交付之日起至业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止。业主委员会未与原告永嘉物业公司签订物业服务合同，并不能当然否认原告为被告居住小区提供物业管理服务的客观事实，也不能否认被告应履行的交纳物业费用的义务。被告辩称系金豪力公司于2018年11月16日至2020年5月28日期间为“东方欧城”小区提供物业服务，但仅以其提供的照片两张及《东方欧城值班记录表》照片两张并不足以佐证被告的上述辩称。同时，本院在审理（2019）川1421民初2954号案件时已查明金豪力公司早于2019年4月3日就退出“东方欧城”小区，且金豪力公司认可入驻从未接收过相关资料，未能正常履职，永嘉物业公司也未退场，故被告的上述辩称也不属实，本院不予采信。被告辩称，原告物业服务如同虚设、礼仪服务不达标、前后大门无人值守、偷盗泛滥、小区卫生脏、乱、差、花草树木枯死以及其房屋出现鼓包和开裂，但未就此提供充分证据予以证明。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告不能以此为由拒交物业费。被告辩称，仁寿县房管局、文林镇人民政府没有权利不经过业主大会，擅自安排原告继续执行前期物业。事实上，原告为被告提供物业服务是基于双方签订的《前期物业管理服务协议》，而非仁寿县房管局、文林镇人民政府安排原告在被告所在小区继续履行前期物业。被告辩称，原告于2019年6月15日将小区电梯全部关闭，侵害了被告的正常工作，且在收取物业服务费时未提供正式发票，拒绝交纳前期物业费。本院认为，原告以部分业主未按时交纳物业费等理由关闭小区电梯的行为，实属不当，应当予以纠正。原告在收取物业服务费后，是否出具正式发票，不影响交费人的权利义务。综上，对被告的辩解，本院不予采纳。 本院希望原、被告双方互相配合、理解，维护小区良好生活秩序和社区和谐稳定；原告主动积极与被告沟通，协助处理小区业主提出的合理要求，加强小区的监管力度，对管理的小区门岗严格进出人员的盘查和登记，巡逻人员严格按照规定时间巡更，保障公共设备、设施的完好无损，及时收集和清运小区公共场所、房屋共用部位的垃圾，保持小区整洁，及时排查小区存在的安全隐患，提高服务质量，为业主提供更优质的物业管理服务。 综上，对原告永嘉物业公司的诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告雷元清、杜花容于本判决生效之日起十日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司物业管理费4,932元； 二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由被告雷元清、杜花容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 陈 蝶 二〇二〇年六月三日 书记员 叶昆佳