广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初673号 原告：中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行，住所地广西梧州市新兴一路16号。统一社会信用代码91450403899126890C。 代表人：徐维，行长。 委托诉讼代理人：谢绍恩，该行员工。 委托诉讼代理人：吴远雄，该行员工。 被告：聂文忠，男，汉族，1971年11月23日出生，无业，住广西梧州市长洲区。 被告:杨丽君（曾用名杨眉），女，汉族，1979年5月17日出生，梧州市骏景商务咨询有限公司员工，住广西梧州市万秀区。 被告：梧州市嘉联置业发展有限公司，住所地广西梧州市大学路36-1号第7幢23层。统一社会信用代码：91450400559448658N。 法定代表人：庄华，执行董事。 委托诉讼代理人：冯雅馨，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行（以下简称工商银行）与被告聂文忠、杨丽君、梧州市嘉联置业发展有限公司（以下简称嘉联公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢绍恩、吴远雄，被告聂文忠、杨丽君及被告嘉联公司的委托诉讼代理人冯雅馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原告与被告聂文忠、杨丽君签订的编号为A：[商借]字[梧州分]行[河西]支行[2014]年[0234]号《个人购房借款/担保合同》；2.被告聂文忠、杨丽君偿还尚欠原告的全部贷款本息215308.31元，其中贷款本金214298.98元、利息1009.33元（暂计至2020年1月4日，之后按原告与被告签订合同约定的利率另行计算至还清全部贷款本息止）；3.原告对本笔贷款抵押物梧州市大学路36-1号第8幢二层109号商业房享有优先受偿权；4.被告聂文忠、杨丽君承担本案的相关费用；5.被告嘉联公司承担阶段性连带保证责任。事实和理由：2014年8月15日，原告工商银行（贷款人即抵押权人）与被告聂文忠、杨丽君（借款人即抵押人）及被告嘉联公司（保证人）签订合同编号为A：[商借]字[梧州分]行[河西]支行[2014]年[0234]号《个人购房借款/担保合同》，聂文忠、杨丽君向原告贷款390000元购买嘉联公司开发的梧州市大学路36-1号第8幢二层109号商业房。合同约定借款期限10年，还款方式为每月等额本息还款法，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用,包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息；被告以其购买的梧州市大学路36-1号第8幢二层109号商业房作抵押，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等内容。同时约定抵押权人对抵押物处理所得价款有优先受偿权。2014年9月12日，原、被告到梧州市房产管理局办理了本案抵押物的抵押登记预告手续。2014年9月17日，原告向被告发放了贷款390000元，贷款到期日为2024年9月17日。2018年12月1日，借款人开始出现逾期，期间断断续续出现逾期,2019年7月开始连续违约，截止2020年1月4日连续逾期14期。2019年6月20日和2019年12月26日，原告从嘉联公司在原告处开立的账户内扣款共49817.78元，用于偿还聂文忠、杨丽君在原告行的欠款，其中扣划了本金36523.70元，利息13294.08元。截止2020年1月4日，聂文忠、杨丽君尚欠逾期贷款本息4297元，其中本金3287.67元、利息1009.33元。后经原告催收，被告未能按合同约定偿还欠款。为此，原告起诉至法院，并提出上述之诉讼请求。 被告聂文忠辩称，答辩人向原告工商银行按揭购买的房屋，是答辩人用婚前的财产购买并按期支付房屋按揭贷款的，后因被告杨丽君出租房屋的合同没有答辩人的名字，且出租房屋的租金从2018年开始由杨丽君收取，有转让金、押金和租金，答辩人对此一概不知，杨丽君强行收取这些租金不去还贷款，现答辩人与杨丽君已第二次向法院提起离婚诉讼，没有理由让答辩人去承担拖欠银行的贷款，故希望法院作出公正判决。 被告杨丽君辩称，答辩人离婚纠纷还没有判决，聂文忠不能说是婚前财产，且旺城的铺位是婚后买的。收取的租金没有还银行贷款是因为聂文忠没有给过两个儿子任何抚养费，这些租金已拿去支付两个儿子的抚养费了，故希望法院作出公正判决。 被告嘉联公司辩称，办理房屋所有权登记是商品房购买人法定的权利和义务，现有的法律法规并没有要求房地产开发企业必须通知和督促商品房的购买人去办理房屋所有权登记手续；本案的梧州市大学路36-1号第8幢二层109号商业房早已具备办理房屋产权证和他项权证的现实条件；答辩人作为房地产开发企业，已充分履行合同义务，被告聂文忠、杨丽君应承担其作为商品房购买人未及时去办理房屋所有权转移登记所产生的有关责任；答辩人的阶段性担保责任已经依法终止，被告聂文忠、杨丽君拖欠原告借款本息的相关债务与答辩人无关，答辩人无需承担连带清偿责任。综上，请求法院依法驳回原告要求答辩人承担本案连带责任保证的诉讼请求。 经开庭审理，原、被告围绕本案合同是否应该解除、被告聂文忠和杨丽君应归还原告的本息是多少、原告是否对抵押物享有优先受偿权、被告嘉联公司是否应承担连带保证责任等主要争议焦点进行举证。 原告工商银行为证实其主张而举证：1.工商银行营业执照，拟证明原告具有合法的经营资质（原告主体资格真实、合法、有效）；2.主要负责人身份证明书、主要负责人身份证复印件，拟证明原告法人的身份证明真实、合法、有效；3.被告身份证、户口簿、结婚证，拟证明被告身份及主体资格真实、合法、有效；4.《个人购房借款/担保合同》，拟证明原、被告三方签订《个人购房借款/担保合同》真实、合法、有效；5.放款凭证及放款依据，拟证明原告已经按照《个人购房借款/担保合同》约定发放贷款的事实；6.预告商品房抵押权预告登记证，拟证明原、被告双方办理的商品房抵押权预告登记的事实；7.借款人贷款历史明细表，拟证明被告自取得贷款以来的还款情况、目前所欠的贷款本息及违约情况；8.办理不动产抵押登记催告函、个人贷款逾期催收通知书、法律知照函、提前还款函，拟证明被告贷款出现逾期，原告上门、邮寄催收的事实；9.最新欠款情况表，拟证明计至2020年6月21日，被告尚欠原告借款本金197705.52元、利息947.11元，合计198652.63元。 被告聂文忠为证实其主张而举证：商铺租赁协议、租铺合同各一份及租金收据，拟证明有两个铺位的租金都是由杨丽君收取。 被告杨丽君在举证期限内没有提供证据。 被告嘉联公司为证实其主张而举证：（2016）桂0406民初259号民事判决书，拟证明类似的案例房地产公司只是阶段性担保，不应该承担连带清偿责任。 通过开庭，当事人质证意见如下：被告聂文忠、杨丽君对原告提供的证据1-9的真实性、合法性、关联性无异议；被告嘉联公司对原告提供的证据1-6真实性、合法性、关联性无异议，对证据7-9不发表意见，由法院认定。原告和被告嘉联公司对被告聂文忠提供的证据的真实性认为无法认定，且与本案无关联性；被告杨丽君对被告聂文忠提供的证据认为是真实的。原告对被告嘉联公司提供的证据认为不清楚，但根据本案合同的约定，阶段性担保责任是办妥房屋正式登记后才能解除，到现在本案的商铺都没有办妥相关手续，所以房地产公司不能解除连带担保责任；被告聂文忠、杨丽君对被告嘉联公司的证据不发表质证意见，认为由法院认定。 通过开庭质证，本院对各方当事人无异议的证据予以确认，可作为本案定案的依据。对各方有异议或不发表质证意见的证据，本院认为可综合案件审查情况作为本案定案的参考依据。 经原、被告质证及本院认证，查明如下案件事实： 2014年8月15日，原告工商银行（贷款人即抵押权人）与被告聂文忠、杨丽君（借款人即抵押人）及被告嘉联公司（保证人）签订合同编号为A：[商借]字[梧州分]行[河西]支行[2014]年[0234]号《个人购房借款/担保合同》，聂文忠、杨丽君向原告贷款购买嘉联公司开发的梧州市大学路36-1号第8幢二层109号商业房。合同约定借款金额为390000元，借款期限120个月，借款年利率7.5325%，逾期年利率11.29875%，逾期浮动值50%；借款人以本合同项下贷款所购的房屋向贷款人提供抵押担保；保证人对本合同项下贷款承担连带保证责任，且在取得抵押物的他项权利证明后，保证责任解除。合同同时约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息等情况时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部到期，提前解除合同。2014年9月12日，原、被告对抵押物在梧州市房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记。2014年9月17日，原告依约向聂文忠在银行开设的账号上发放了贷款390000元。按揭贷款发放后，聂文忠、杨丽君归还了部分本息，后从2019年7月开始连续违约，截止2020年1月4日已连续逾期14期。2019年6月20日和2019年12月26日，原告从嘉联公司在原告处开立的账户内扣款共49817.78元，用于偿还聂文忠、杨丽君欠原告的贷款，其中扣划了本金36523.70元，扣划利息13294.08元。截止2020年6月21日，聂文忠、杨丽君尚欠原告贷款本金197705.52元、利息947.11元，合计198652.63元未还。为此，原告诉至法院，并提出上述之诉讼请求。 本院认为，原告工商银行与被告聂文忠、杨丽君、嘉联公司签订的合同编号为A：[商借]字[梧州分]行[河西]支行[2014]年[0234]号《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效之情形，合法有效，各方当事人都应按照合同约定全面履行自己的义务。聂文忠、杨丽君在合同履行期间未依约归还借款本息，显属违约，故原告请求借款人归还借款，理据充分，本院予以支持。截止2020年6月21日，聂文忠、杨丽君尚欠原告贷款本金197705.52元、利息947.11元，合计198652.63元未还，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项关于合同的法定解除情形，因此对原告要求解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，及要求聂文忠、杨丽君归还全部贷款本息198652.63元，本院予以支持。根据合同的约定，嘉联公司是合同的保证人，在对抵押物在没有取得他项权利证明的情况下，仍需对聂文忠、杨丽君的上述应付款项承担保证责任。原、被告对梧州市大学路36-1号第8幢二层109号商业房虽办理了抵押预告登记，但该预告登记不是正式的抵押登记，至今原告没有取得抵押物的他项权利证明，故原告要求对本案抵押物享有优先受偿权，不符合法律的规定，本院不予支持。嘉联公司以办理房屋所有权登记是商品房购买人法定的权利和义务，现抵押物已具备办理房屋权证和他项权证的现实条件，商品房购买人未及时去办理房屋所有权转移登记，所产生的有关责任应由商品房购买人聂文忠、杨丽君承担，其作为商品房的开发商阶段性担保责任已经终止，无需承担连带清偿责任的抗辩理由，依法无据，本院不予支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行与被告聂文忠、杨丽君、梧州市嘉联置业发展有限公司签订的A：[商借]字[梧州分]行[河西]支行[2014]年[0234]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告聂文忠、杨丽君应归还原告中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行贷款本金197705.52元、利息947.11元，合计198652.63元（利息暂计至2020年6月21日，2020年6月22日后按原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率另行计算至还清全部贷款本息时止）： 三、被告梧州市嘉联置业发展有限公司对被告聂文忠、杨丽君的上述债务承担连带清偿责任。被告梧州市嘉联置业发展有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告聂文忠、杨丽君追偿； 四、驳回原告原告中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行的其他诉讼请求。 上述给付金钱义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4530元，减半收取为2265元，财产保全费1597元，合计3862元（原告已预交），由被告聂文忠、杨丽君负担，被告梧州市嘉联置业发展有限公司承担连带清偿责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  王宏坚 二〇二〇年六月二十四日 书记员  杨小莹 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 2.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。