湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0111执异66号案外人：尹铁其，男，1965年11月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省。委托诉讼代理人：龚国红，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。申请执行人：长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路505号。法定代表人：欧运富，董事长。委托诉讼代理人：尹丽丽，湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗智军，湖南融城律师事务所律师。被执行人：卢小槐，男，1961年1月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：卢婵（系卢小槐的女儿），住湖南省长沙市雨花区。在本院执行申请执行人长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司（以下简称潇湘小额贷款公司）与被执行人卢小槐借款合同纠纷一案中，案外人尹铁其对执行位于湖南省长沙市岳麓区的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月20日举行了听证。尹铁其的委托诉讼代理人龚国红，潇湘小额贷款公司的委托诉讼代理人尹丽丽，卢小槐的委托诉讼代理人卢婵参加了听证。现已审查终结。案外人尹铁其向本院提出执行异议请求：中止对案涉房屋的执行。事实与理由：2015年5月8日，尹铁其与卢小槐及房屋共有人卢婵签订了《房屋转让协议书》，约定由卢小槐、卢婵将所购买的长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称经发公司）开发建设的案涉房屋转让给尹铁其。该房屋的购房款及其他费用均由尹铁其支付给开发商，卢小槐协助尹铁其办理交款、过户手续。协议签订后，尹铁其按照约定支付了开发商及卢小槐全部房款及其他费用。2017年7月，尹铁其在卢小槐的配合之下办理了房屋交接手续。2020年5月，卢小槐和卢婵告知尹铁其案涉房屋被查封，尹铁其才知道案涉房屋在2019年7月8日被司法查封。尹铁其认为，其与卢小槐、卢婵签订的购房合同合法有效，并支付了全部房款，缴纳了各项费用，且对房屋进行了装修入住，案涉房屋应由尹铁其所有。因此，应当排除对案涉房屋的执行。申请执行人潇湘小额贷款公司称：（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人；不动产物权变动，经登记发生法律效力，未经登记不产生法律效力。案涉房屋未过户登记至尹铁其名下，不产生物权变动的法律效力，产权人仍为卢小槐。（二）根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条的规定，案涉房屋产权人为卢小槐，卢小槐未履行债务，查封其名下房屋合法。（三）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”案涉房屋在未办理产权证前不能转让。且案涉房屋是公务员福利房，只有公务员才具有购买资格，公务员购房后，必须等房产证下发五年后才能上市交易。案涉房屋自始至今不符合上市交易条件。（四）《房屋转让协议书》缺少房屋面积、总价、付款时间、过户时间等房屋买卖合同基本内容，形式不合法。且协议第七条约定必须公证人签字生效，但此协议未经公证人签字，本身也不生效。（五）尹铁其并未提交证据证明向出卖人卢小槐支付了房款，其已经预料到购买案涉房屋存在巨大风险。（六）即使尹铁其购买了案涉房屋，但其购房时明知案涉房屋未建成，出卖人没有与开发商签订买卖合同，出卖人拿证后五年内不能过户，仍愿意承担巨大风险，以超低价格购买案涉房屋，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，不能排除强制执行。被执行人卢小槐称，尹铁其所述购房过程属实，《房屋转让协议书》中卢婵的签名系卢小槐征得卢婵同意后代签。案涉房屋的房产证暂时在卢婵处保管，卢小槐对外还有债务，应继续执行案涉房屋。本院查明，2015年9月24日，本院对潇湘小额贷款公司与卢小槐借款合同纠纷一案作出了（2015）雨民初字第03957号民事调解书，其中的调解协议载明：“一、被告卢小槐尚欠原告长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司借款本金284162元及利息（以欠款本金为基数，按照年利率21.6%的标准，从2014年11月10日起计算至实际清偿之日止）；二、被告卢小槐应于2015年10月24日前偿还原告长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司100000元；于2015年11月24日前偿还原告长沙市雨花区潇湘小额贷款有限公司100000元；于2015年12月31日前清偿全部借款本息（上述款项均按照先息后本的顺序进行清偿）。三、其他无争议。”该调解书生效后，潇湘小额贷款公司向本院申请了执行。2015年11月24日，本院作出了（2015）雨执字第02308-1号执行裁定，载明：“冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人卢小槐银行存款或其他收入353769元，如上述措施不能执行，则查封、扣押被执行人相应价值的财产”。2019年7月8日，本院向长沙市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封了案涉房屋，查封期限为2019年7月8日至2022年7月7日。另查明，2013年9月5日，经发公司开具了金额为20万元的销售不动产统一发票，其中载明八方小区二期住宅房款为18万元，车位款为2万元，付款方为卢小槐。2015年2月6日，卢小槐和经发公司签订《八方二期商品住宅认购协议书》，载明：卢小槐认购案涉房屋，暂定住房总价为544798元，暂定车位款为97800元。2015年5月8日，卢小槐和尹铁其签订了一份《房屋转让协议书》，其中载明：卢小槐将案涉房屋的购房指标转让给尹铁其，转让费为7万元，该房屋的购房款及相关的各种费用全部由尹铁其支付给经发公司，卢小槐协助尹铁其办理交款、过户手续，但卢小槐不支付任何费用。经征得卢婵同意，卢小槐在该协议书上注明：“同意卖掉”并代卢婵签名。2015年7月20日，尹铁其向卢婵的丈夫张杰的账户转账支付了27万元，其中包括卢小槐先期支付的20万元及转让费7万元。2015年8月28日，尹铁其以卢小槐和卢婵的名义与经发公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，尹铁其在经发公司处刷卡支付了房款21万元、车位款5万元、代办产权登记费用210元，共计260210元。2016年9月23日，尹铁其另在经发公司处刷卡支付了房款和车位款182598元。2017年8月4日，尹铁其接收了案涉房屋的钥匙。此后，尹铁其对案涉房屋进行了装饰装修并实际入住。2019年4月26日，案涉房屋办理产权登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，尹铁其与卢小槐签订《房屋转让协议书》虽名为“购房指标转让”，但实质仍为房屋买卖合同，该合同的签订时间在案涉房屋被查封前，亦在（2015）雨民初字第03957号民事调解书生效前；尹铁其已实际占用了案涉房屋并对房屋进行了装饰装修；尹铁其已经实际支付了全部房款，且并无证据显示未办理过户登记应归责于尹铁其。因此，尹铁其对案涉房屋提出排除执行的异议成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于湖南省长沙市岳麓区房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  欧阳毅审判员  吕毅国审判员  林湘邕二〇二〇年六月二十日法官助理卢紫娟书记员李思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。