广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0117民初1667号原告：张少华，女，汉族，1985年7月13日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：邝骏华，广东广从律师事务所律师。被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区城郊街紫荆街16号，统一社会信用代码：914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，该公司员工。原告张少华与被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）车位纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告张少华的委托诉讼代理人邝骏华及被告从化新创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎景波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张少华向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2014年1月21日签订的《房地产买卖合同》具有法律效力；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金6915元给原告（自2019年8月21日起以164640元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率暂计至2020年3月20日止）；3、请求判令被告在解除位于广州市从××区城郊街××030号车位的抵押和查封后，将该车位过户登记在原告张少华名下；4、若第三项无法实现（即该车位被拍卖处置后），由被告返还车位款164640元及利息给原告，并赔偿一倍的车位价款164640元给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审前原告向本院撤回第三、第四项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2014年1月21日签订了《房地产买卖合同》。合同约定：被告将位于广州市从××区城郊街××030车位出售给原告，该车位建筑面积为12.50平方米，成交总价为164640元。原告依约于2014年1月21日分二笔（第一笔90000元，第二笔74640元）共支付了车位款164640元给被告，被告也将车位交付给原告使用，并于2014年5月8日出具车位款发票给原告。被告承诺在90天内为原告办理过户登记手续。逾期后，经原告多次向被告催促办证，被告有意拖延，并要求原告先支付办证费，原告于2014年10月30日支付了办证费6174.02元和车位专项维修资金1312.50元给被告，但被告仍没有为原告办妥不动产权证，原告多次催促被告，被告于2018年7月26日写了一份承诺函，承诺在2018年10月31日前完成该车位产权过户登记手续，否则须每日按银行贷款利率计算违约金给原告。逾期后，经了解，原告在2018年底发现被告一直隐瞒事实，已分别于2015年4月17日、2014年5月5日、2017年8月29日擅自将原告购买的车位抵押给广州从化成达小额贷款有限责任公司；由于被告至今仍未为原告购买的车位办妥产权证，也没有支付2019年8月21日之后的违约金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条第一款的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。根据此条款的规定，若被告不能将交易车位过户登记在原告名下，被告应返还原告已付购车位款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购车位款一倍的赔偿责任。为维护原告的合法权益，促使被告履行合同，故诉至法院。被告新创展公司对原告起诉的诉讼请求、事实理由均无异议。经审理查明：原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），共同签订了《房地产买卖合同》，约定：一、甲方将坐落从化市城郊街紫荆街6号030车位的房地产（车位）出售给乙方，建筑面积为12.5平方米，《房地产权证》证书号码为0113006411；…四、交易金额为164640元整，乙方于合同签订当天一次性支付购车位款；五、合同签订之日起90日内，甲乙双方应携带有关资料到从化市房地产交易登记所办理过户手续；六、双方同意于2014年6月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；七、甲方保证上述房地产没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制，发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”以上由原被告签名盖章确认。2014年5月8日，被告向原告开具金额为164640元的发票。2014年10月30日，原告又向被告支付了车位综合办证费6174.02元及专项维修基金1312.5元，被告向原告出具了该费用的收据。2018年7月26日，原告为乙方，被告为甲方，又签订《承诺函》，约定因乙方购买位于从××区城郊街××030车位，双方就办理个人不动产证过户手续事宜达成以下协议：1、乙方在办理该车位的个人不动产权证过户手续之前，甲方确保乙方正常使用该车位。2、甲方承诺在2018年10月31日前完成30号车位的产权过户手续。若甲方未在约定时间内过户到乙方名下，甲方须每日按银行贷款利率计算违约金，以上由原告签名、被告签名盖章以及被告股东邝禹翔签名确认。2018年11月30日，被告又在该承诺函中手写“4、承诺在2019年2月28日前办理过户，否则以每天100元赔偿给乙方。”该条款由被告股东邝禹翔签名确认。庭审中，原告确认涉案车位一直由其使用至今。根据原告提交的涉案车位不动产登记查册表，记载：涉案车位已分别于2015年4月17日、2014年5月5日、2017年8月29日办理抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；又于2018年10月24日被广州市海珠区人民法院依法查封，于2019年4月9日被广州市中级人民法院依法轮候查封，分别于2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日、2020年3月24日被本院依法轮候查封。另查，原告在前已向本院起诉被告【案号为（2019）粤0117民初4250号】，该案对本案原被告之间的同一车位纠纷的逾期办证违约金已作出处理，依法判决从化新创展房地产开发有限公司向张少华支付2018年11月1日至2019年8月20日期间的逾期办证违约金，2019年8月21日之后的逾期办证违约金张少华可另行主张。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原被告在《房地产买卖合同》中明确约定“自合同签订之日起90日内办理过户手续”以及“被告保证涉案车位没有其他权利限制，转让前存在权利障碍的，由被告承担相应法律责任，”但被告却在合同签订后、办理过户前，将涉案车位进行抵押，至今都未办理过户手续，违反了合同约定，应当承担违约责任，但合同中未明确具体的责任承担，双方于2018年7月26日签订的《承诺函》，就车位过户时间及逾期办证的违约责任进行了约定，实际是双方对《房地产买卖合同》的补充，故应当按照《承诺函》的责任承担逾期办证违约责任。《承诺函》约定了2018年10月31日前完成过户手续，否则将按银行同期同类贷款利率计算违约金。原告在前已向本院起诉要求被告承担逾期办证违约金，本院依法判决被告承担2018年11月1日至2019年8月20日的逾期办证违约金，2019年8月21日之后的逾期办证违约金原告可另行主张。鉴于涉案车位已被抵押和查封，办理过户的时间无法确定，故本院仅支持违约金计付至起诉之日（2020年4月7日），2020年4月7日之后的违约金，原告可另行主张。因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。综上，本院确认被告应以车位款164640元为本金，自2019年8月21日起至2020年4月7日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期办证违约金给原告，同时依据公平原则，违约金应不超过车位款164640元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告张少华与被告从化新创展房地产开发有限公司签订的《房地产买卖合同》有效；二、被告从化新创展房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告张少华支付逾期办证违约金（以164640元为本金，自2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2020年4月7日止，且违约金以车位款164640元为限）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3171元（原告已预交），由原告张少华负担3119元，由被告从化新创展房地产开发有限公司负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年六月八日法官助理龙艳书记员何靖文