广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终970号 上诉人（原审被告）：桂林慧佳房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂县临桂镇世纪大道北侧丽泽佳园办公楼，统一社会信用代码：9145032279434113XR。 法定代表人：杜忠平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：玉小鹏，男，1978年9月10日出生，壮族，住广西壮族自治区大新县，系该公司职员。 被上诉人（原审原告）：蓝颖婧，女，1989年2月12日出生，瑶族，住广西壮族自治区忻城县城关镇鞍山路04号，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司与被上诉人蓝颖婧商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初4227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 桂林慧佳房地产开发有限公司上诉请求：1.改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人无须返还被上诉人购房定金25000元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案事实认定错误。一审判决中认定被上诉人的25000元“难以确定交款为定金或部分首付款”是错误的。（一）虽然在双方签订的《商品房认购书》中约定定金是5000元，但该5000元是上诉人的工作人员在填写金额时的笔误。上诉人发现定金金额错误后，也通知被上诉人补缴定金，被上诉人也已经按照上诉人的通知分三次补交了25000元定金。本案中，被上诉人实际支付的定金数额多于约定的数额，应视为双方已经变更了定金合同且已履行完毕，定金金额应认定为3万元。（二）被上诉人于2019年8月1日所交的5000元定金，上诉人已经开具了定金收据，至于25000元的定金双方约定在签订《商品房买卖合同》后连同首付款一并开具票据。在被上诉人在填写《退房申请表》时，也认可“交付定金3万元整”，该表述应认定为被上诉人对定金金额的自认，上诉人有无开具相关收据对该部分金额的定金性质并无影响。（三）一审法院认定“后原告因个人征信无法贷款”是错误。被上诉人是否贷款应以提交完备贷款申请材料后，经受理银行最终审核结果为准。本案中，被上诉人仅支付了定金，并未支付首付款及提交其他贷款申请资料，一审法院仅凭被上诉人的自述就认定被上诉人无法贷款没有充足的证据证明。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用法律依据与本案法律关系及争议焦点存在很大差别。 蓝颖婧答辩称，对定金三万有异议，定金是开了发票，若为笔误，很长一段时间都未催交，合同上定金也写的是5000元，征信本人有七次逾期，按银行规定是不能大额贷款的。 蓝颖婧向一审法院起诉请求：1.判决被告退还原告支付的购房款2.5万元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月1日，原告与被告销售人员肖永明、销售经理杨树良签订“慧佳城”商品房认购书，主要约定:一、原告认购位于广西桂林市临桂区熊虎山庄西侧“慧佳城”11#12#15#栋2单元7层02号房，建筑面积约121.01平方米，其中套内建筑面积约90.34平方米；二、总房价款750000元，付款方式为银行按揭付款方式；三、定金5000元，原告于签署认购书时付清(定金在签订商品房买卖合同时，自动转为购房款)，首付款225000元，原告于2019年8月7日或之前付清；四、原告前往被告签订《商品房买卖合同》的最迟签约日为2019年8月7日；五、其余条款详见认购书。认购书上只有原告和被告销售人员肖永明、杨树良签名，被告至今未盖章。后原告在2019年8月1日付给被告定金5000元，被告开具收据给原告；原告在2019年8月2日汇入被告银行账户5000元，在2019年8月21日汇入被告银行账户10000元，在2019年8月23日汇入被告银行账户10000元。后原告因为个人征信无法贷款，没有与被告签订正式商品房买卖合同，原告要求被告退还所付款项，被告拒绝，原告找到被告销售人员协商，2019年10月20日销售人员给了一张慧佳地产客户退房申请表给原告填写，原告在表中的已付定金栏填上30000元整，并在客户信息栏的“但因为而导致购买不了该房源，也无力支付多余房款。所以恳请公司给予本人退房并退定金25000元”处填上征信通不过贷款，置业顾问处肖永明签字，慧佳地产案场经理确认处杨树良注明收取原告款项情况，及约定9月2日签约情况，后原告没有得到被告公司明确答复。2019年11月5日，原告诉至该院，要求被告退还支付的购房款2.5万元。 一审法院认为，（一）原告与被告销售人员肖永明、杨树良签订的“慧佳城”商品房认购书，该认购书没有被告公司签名盖章，现被告承认该认购书的真实性，但不认可其中关于定金、首付款约定条款，认为是销售人员笔误，在这种销售人员超出职权范围没有经过公司追认的行为，属越权代理行为；在本案一系列民事活动中，都是原告与销售人员在协商、填表，没有得到任何被告的通知、答复、盖章认可；在原告所交款项中，除5000元被告开具收款票据外，尚有25000元未开具收款票据，难以确定交款为定金或部分首付款；即使原告在慧佳地产客户退房申请表中的已付定金栏有填上30000元的情形，原告与被告销售人员都已明知超过了最迟签订商品房买卖合同签订日期2019年8月7日，而继续进行协商，甚至出现另定9月2日签约情形，被告交够30000元款项后，原、被告并没有真正签订认购书，经原告与被告销售人员协商出现填写退房申请表情形，应视为双方不再签订正式的认购书或商品房买卖合同；即使签订认购书，认购书只是预约合同，双方应明知原告需要得到银行贷款才能履行，虽然原告自身征信通不过，但原告也与被告销售人员进行协商，因第三人(银行)原因导致未能履行，不能归责为原告方，被告应退还收取原告款项。 （二）对原告要求被告退还款项25000元的诉讼请求，以上第（一）项已作认定，被告应退还收取原告款项，原告自行同意不要求被告退还定金5000元，是其权利行使，该院予以认可，对其余款项25000元，被告理应退还，因此该院支持原告要求被告退还款项25000元的诉讼请求。 （三）对被告提出原告个人原因不能签订商品房买卖合同，不予退还定金30000元的主张，以上第（一）项、第（二）项已作认定，不再重复，被告主张缺乏依据，该院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决：被告桂林慧佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告蓝颖婧款项人民币25000元。案件受理费425元，依法减半收取212.5元，由被告桂林慧佳房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司与被上诉人为今后双方之间订立《商品房买卖合同》，于2019年8月1日签订的《“慧佳城”商品房认购书》，该认购书内容是双方一致意思表示，其内容对双方均有约束力。被上诉人在签订认购书后，已按认购书所载明的金额缴纳了定金5000元。上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司认为认购书中载明的定金5000元属笔误，但从双方订立合同书上所载明的内容看，该定金除有小写金额5000元外，还有大写金额伍仟元。即大写金额和小写金额一致，故，上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司认为认购书载明的定金5000元为笔误，本院不予采信。合同订立后需要变更的，需经双方当事人达成一致意见，方可变更合同的条款内容。但，上诉人桂林慧佳房地产开发有限公司无证据证明双方对定金的变更已达成了一致意见。因此，上诉人认为被上诉人其后交的25000元款项，是补交定金理由不成立。 综上所述，上诉人的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下是： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈海涛 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕