广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初834号 原告：陈某，男，1957年10月17日出生，汉族，退休干部，住钦州市钦北区。 原告：刘某，女，1958年8月12日出生，壮族，退休干部，住钦州市钦北区。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈绮思，女，1984年10月12日出生，是原告陈某与刘某的女儿。 两原告的共同委托诉讼代理人：黎云，广西金湾律师事务所律师。 被告：梁某才，男，1969年1月5日出生，壮族，钦州市人，住钦州市钦南区。 第三人：朱某，男，1969年2月2日出生，汉族，钦州市人，住钦州市钦南区。 第三人：车某才，男，1966年11月11日出生，壮族，钦州市人，住所地钦州市钦南区。 第三人：彭某珠，女，1966年11月5日出生，汉族，钦州市人，住钦州市钦南区。 原告陈某、刘某与被告梁某才、第三人朱某、车某才、彭某珠执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告陈某、刘某及其共同委托诉讼代理人陈绮思、黎云，第三人车某才到庭参加诉讼，被告梁某才，第三人朱某、彭某珠经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：一、判决停止对钦州市某土地使用权（土地证号：钦国用(2016)第AX号）的强制执行，并解除对上述土地使用权的查封；二、判决确认原告享有钦州市盐埠北五巷（土地证号：钦国用(2016)第AX号）的占有权、使用权。事实和理由：2009年7月16日原告陈某（乙方）与第三人车某才、彭某珠（甲方）夫妻签订了书面《宅基地转让协议书》，合同约定：第三人将钦州市某南六巷[（户名：车某才，土地使用权证号：钦国用（2003）第A13X号，地号：240820545，图号：27.50-63.50］的宅基地出让给原告，价款107800元，第一次付款100000元后，甲方将土地使用权证以及相关的一切资料交给乙方，该宅基地的所有权和处置权即归乙方所有。余下的7800元待双方到公证处办理公证后乙方即付给甲方。双方就其他事项进行了约定。2009年7月28日，车某才、彭某珠到钦州市公证处公证，两人委托何月红办理钦州市某南六巷（土地使用权证号：钦国用（2003）第A13X号）买卖的全部手续、与相关政府部门商定赔偿、置换、划拨转出让土地使用权等相关事项的授权。后来原告依照约定付完7800元给车某才，车某才将土地及《国有土地使用权证》原件交给原告，此后两原告一直对该土地进行管理。包括多次向原住建委（城乡建设局）申请报建、办理新国有土地使用权证、缴费测量土地、请建设工程设计公司制作、修改房屋建筑设计图纸、办理建设工程规划许可证、人民防空工程易地建设许可证及缴费等。以上手续均是原告刘某亲自到相关各部门办理，在相关部门均留有原告刘某书写的笔迹、联系电话。现存涉案土地的报建审批手续存放在钦州市住房和城乡建设局档案馆。 原告与第三人车某才、彭某珠的买卖合同签订时间，远早于被告与第三人朱某、车某才签订的民间借贷合同，这一成立在先的买卖行为并不会削弱第三人车某才后发生债务的清偿能力。第三人朱某于2013年3月11日向被告梁某才借款人民币40000元，约定在2013年6月11日前还清借款和利息，由车某才提供连带责任保证。 2009年原告购买该城镇住宅用地时，该地处钦州市旧城改造、一江两岸范围内，一直禁建房屋。直至2015年7月钦州市人民政府办公室发布《关于印发〈钦州市旧城区及“一江两岸”住房建设规划管理意见〉的通知》才开放报建。原告知道后于2016年4月向住建委申请办理《建设用地规划许可证》，受理答复“需取得有坐标的宗地图的土地证后，再办理《建设用地规划许可证》及一下步规划许可手续”。原告马上办理上述手续，于2016年5月取得新土地证后，原告于2018年1月、2019年1月向住建委申请办理并领取了《建设工程规划许可证》，同年3月13日办理好《人民防空工程易地建设许可证》。综上，原告取得讼争土地使用权，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定第三人异议之诉足以排除和阻却执行的情形，请求法院支持原告的诉求。 被告梁某才不作答辩也没有提供证据。 第三人车某才陈述称，对原告的诉讼请求、事实和理由没有意见。由于涉案的宅基地在钦州市三桥底附近，涉及政府开发的地方，不可以报建，所以一直没有办法办理过户。 第三人彭某珠、朱某不作陈述也没有提供证据。 原告对其陈述事实提供证据如下：1、宅基地转让协议书，2、国有土地使用证[钦国用（2003）号A13X号］，证明原告与第三人车某才、彭某珠于2009年7月16日签订了土地使用权的买卖合同；3、公证书，证明车某才、彭某珠依照《宅基地转让协议书》委托何月红代为办理宅基地办证、过户手续等事项；4、中国银行存款凭证，5、收条2张，证明原告已经支付全部价款；6、钦南民初字第1367号《民事判决书》，证明被告与第三人朱某、车某才的借款合同签订时间迟于原告与车某才、彭某珠签订的买卖合同；7、申请书，8、土地登记申请书，9、用地勘测定界图，10、1:50地籍测绘费发票，11、测绘费发票，12、市国土局国家特制证书费收据，13、国有土地使用权证，14、车某才该图设计费收据，15、建设项目答复通知书，16、钦州市住房和城乡建设委员会接收材料凭条，17、建设项目答复通知书，18、钦州市住房和城乡建设委员会接收材料凭条，19、建设工程规划许可证收费通知单，20、市政建设配套收据，21、建设工程规划许可证，22、人民防空工程易地建设许可证，23、钦州市人防建设费收据；上述证据共同证明：1、自原告购买该宅基地后一直占有、积极管理。三次向住建委/城乡建设局申请报建、办理新的国有土地使用权证、缴费测量土地、请设计公司制作、修改房屋建筑设计图纸，办理建设工程规划许可证、人民防空工程易地建设工程规划许可证，缴纳相关费用；2、直至2019年3月12日才办理好涉案土地的报建手续。24、钦州市住房和城乡建设局关于查询钦州盐埠五巷【钦国用（2016）第1368号】土地报建政策信息的答复；证明涉案城镇住宅用地存在地方性政策障碍而无法过户，现政策性障碍已消除，非因原告原因未办理过户登记，原告不存在过错；25、关于查询钦州市盐埠五巷【钦国用（2016）第1368号】土地报建政策信息的申请，证明原告申请查询；26、委托书，证明两原告委托何月红代为行使涉案土地权利；27、钦州市政府服务中心部门办理事项受理通知书四份，证明上面记载的联系人和取件人均是原告刘某，刘某自2016年8月10日知道涉案土地周边可以报建后积极管理，已申请报建办理过户。 证人何月红出庭作证，其证明车某才工作较忙，所以2009年委托证人到建规委代办理涉案宅基地报建手续，证人都是跟原告刘某一起去，费用刘某交的。 证人陈某出庭作证，证明其介绍陈某与车某才认识，两人才签订买卖协议，签订协议书时其在场并签名。原告在原钦州市公安局对面的中国银行（旧市妇幼保健院）转钱给车某才。 第三人车某才对原告的两个证人证言均无异议。 原告提供的证据来源合法，真实，符合法律规定，证据大多数是国家有关职能部门作出的文书，本院予以采信，作为定案的根据。证人何月红、陈某的证言符合法律规定，本院予以采信。 经审理查明事实如下：2009年7月16日原告陈某（乙方）与第三人车某才、彭某珠（甲方）夫妻签订了《宅基地转让协议书》，合同约定：车某才、彭某珠将钦州市某南六巷[户名：车某才，土地使用权证号：钦国用（2003）第A13X号，地号：240820545，图号：27.50-63.50］的住宅用地一块（使用权类型：划拨，面积80平方米，未办理土地用地规划许可证及建设工程规划许可证）出让给原告陈某，价款107800元，第一次付款100000元后，甲方将土地使用权证以及相关的一切资料交给乙方，该宅基地的所有权和处置权即归乙方所有。余下的7800元待双方到公证处办理公证后乙方即付给甲方。双方还就其他事项进行了约定。签订协议后的当天，陈某通过其中国银行账户向车某才账户转入100000元，车某才出具收据给陈某。 同年7月28日，车某才、彭某珠、何月红到钦州市公证处公证，在公证员面前签订了委托书，委托书内容大概如下：车某才、彭某珠两人委托何月红办理寻找和确定钦州市某南六巷[土地使用权证号：钦国用（2003）第A13X号］土地使用权的受让人；代签订上述土地使用权的转让合同以及一切与转让上述土地使用权相关的文件及材料；代为办理签订上述土地使用权的转户手续；代为办理上述土地的报建手续、水电安装、建房工程开工等手续；代为办理该宅基地的房屋所有权证；代为办理该宅基地与政府部门商定的赔偿、置换、划拨转出让土地使用权等相关事项。原告依照约定付完余款7800元给车某才，车某才出具收据给陈某，并将钦国用（2003）第A13X号土地使用权证交给原告。 同年7月29日，原告陈某、刘某委托何月红代办钦国用（2003）第A13X号土地的报建手续、水电安装、建房工程开工等手续，并签订了委托书。何月红于2016年5月13日代原告向钦州市国土资源局申请换发钦国用（2003）第A13X号土地使用权证，新证编号[钦国用（2016）第1368号］。该申请书载明联系人是刘某，代理人何月红。2016年4月，原告向钦州市住房和城乡建设委员会申请报建上述土地上的房屋，该单位答复申请用地部分占入金海湾西大街道路红线退后17米范围内，不再补办用地规划许可证。2018年1月16日，刘某再次向钦州市住房和城乡建设委员会申请建设三层局部四层房屋，2019年3月获得建设工程规划许可证。原告被告知[钦国用（2016）第1368号］被本院查封后到本院查询，于2020年2月向本院提出执行异议，本院受理后，经审查，作出（2020）桂0702执异7号裁定，驳回陈某、刘某的执行异议申请。原告向本院提起执行异议之诉，并提出上述诉讼请求。 另查明2013年3月11日，朱某因资金紧张于2013年3月11日向梁某才借款人民币40000元，约定在2013年6月11日前还清借款和利息，由车某才提供连带责任保证。保证期间为主债务到期后二年，借款期满后，朱某没有归还借款及利息给梁某才，梁某才于2014年9月22日诉至本院，本院于2015年2月10日判决朱某归还借款及利息，车某才承担连带责任。梁某才向本院申请强制执行，本院于2017年5月22日裁定查封登记在车某才名下的[钦国用（2016）第1368号］土地使用权。 对本案综合评判如下： 本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告提供的证据证明了原告与第三人车某才、彭某珠之间达成了讼争土地使用权的买卖合同，该合同虽然存在瑕疵，但没有违反法律规定。至原告付清购买讼争土地使用权的款项后，原告已经履行完毕合同约定的给付义务，并多次向有关部门申请报建房屋，但因钦州市“一江两岸”建设导致未能报建房屋和办理过户到原告名下。法律规定土地使用权只有建好房屋才可以办理过户手续。对此，没有办理过户登记到原告名下，不能归责于原告。 本案关键是原告是否享有排除强制执行的民事权益。讼争的土地使用权登记在第三人车某才名下[土地使用权证号：旧为钦国用（2003）第A13X号，新为钦国用（2016）第1368号］。原告陈某与第三人车某才、彭某珠于2009年7月16日签订了书面《宅基地转让协议书》，陈某向车某才夫妇购买了上述土地使用权。合同约定购买价款为107800元，根据原告转账记录及第三人书写的收据，截止2009年7月28日，陈某已经付清转让讼争土地使用权款项107800元给车某才。原告多次向钦州市住房和城乡建设委员会申报在讼争土地上建房并交纳相关费用。由于众所周知的钦州市“一江两岸”项目建设的原因，未能建成房屋并办理过户登记给原告。况且，法律规定土地使用权只有建设一层房屋以上才可以过户。《中华人民共和国物权法》第九条关于不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定及本案的事实，原告对登记在第三人车某才名下的钦州市盐埠北五巷的土地使用权[钦国用（2016）第1368号］享有排除执行的权利。 第三人车某才出庭对于原告的诉讼请求、事实和理由均予以认可。为避免当事人讼累，综合原告提供的证据，确认讼争的钦州市盐埠北五巷的土地使用权[钦国用（2016）第1368号］属于原告享有使用权。 综上所述，原告诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行登记在车某才名下的钦州市盐埠北五巷的土地使用权[土地证号：钦国用（2016）第1368号］； 二、确认原告陈某、刘某对钦州市盐埠北五巷[土地证号：钦国用（2016）第1368号］土地使用权享有使用权。 案件受理费100元，由被告梁某才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  陈熙玲 人民陪审员  汤荟元 人民陪审员  梁 添 二〇二〇年六月三日 书 记 员  黎洪涛