湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2024号原告：李朝辉，男，1983年9月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：龙传祯，湖南湘鲲律师事务所律师。被告：长沙市雨花区瑞府盛悦酒店，住所地湖南省长沙市雨花区左家塘街道韶山北路431号。经营者：肖志刚，男，1975年9月12日出生，汉族，住湖南省涟源市。原告李朝辉（以下简称原告）与被告长沙市雨花区瑞府盛悦酒店（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人龙传祯到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《东塘瑞府房屋租赁协议》解除；2.被告向原告支付违约金19200元；3.经营者肖志刚对被告上述债务承担连带责任；4.诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：被告经营酒店住宿业务。2017年11月24日，原业主黄晓辉与被告签署了《东塘瑞府房屋租赁协议》，约定由被告承租原业主黄晓辉所有的位于长沙市雨花区房屋，租赁期限为5年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。租金标准为前三年季度租金为4800元。协议第七条第1款还约定，若任一方擅自终止该协议，则终止一方必须赔偿被终止方一年的租金。协议签署后，原业主黄晓辉向被告交付了房屋，被告使用该房屋经营其宾馆住宿业务。2019年12月23日，原业主黄晓辉与原告、被告三方共同签订了《420房屋附件1》，明确原业主黄晓辉将《东塘瑞府房屋租赁协议》项下权利义务自2020年1月1日起全部转移给原告，被告对此认可。被告将租金向原业主黄晓辉支付至2019年12月后，未再向原告支付后续房屋租金，且被告不再在该处经营酒店住宿业务，陆续与其他相邻业主解除了房屋租赁协议。因被告单方面不再租赁房屋，原告多次寻求被告处理协议单方终止的后续事宜未果。被告系个体工商户，肖志刚作为经营者应对被告债务承担连带责任。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，案外人黄晓辉原系长沙市雨花区韶山北路431号瑞府420房屋所有权人。2017年11月24日，黄晓辉（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《东塘瑞府房屋租赁协议》，约定：甲方将长沙市韶山北路431号东塘瑞府4层420号房屋租赁给乙方；甲方将该房屋租赁给乙方为5年，自2017年12月1日至2022年11月30日；每季度租金为4800元，租赁约定每三年租金按7%递增；租金按季度结算，乙方应在租赁期的每季起始之日后30个工作日内将当季的租金一次性支付给甲方；在签订本协议之后至租赁期满日止，若甲乙双方任意一方擅自终止该协议，则终止方必须赔偿被终止方一年的租金（该租金标准为租赁期内第三年的租金）；在本协议租赁期内，若甲方对所拥有的该房屋进行转让、赠与或其他权益时，甲方必须保证将该房屋已设立租赁事项向受让人履行告知义务，甲方在与受让方的合同中必须以明确的条款约定；受让方必须在该房屋的有效租赁期限内继续履行本协议条款，且作为本协议甲方所有义务的承受者，若因以上原因造成本协议所约定之事项无法履行，甲方须赔偿乙方因此所造成的一切经济损失。协议签订后，黄晓辉向被告交付了房屋，被告亦支付了租金。2019年11月27日，原告取得涉案房屋所有权，并办理了不动产权证。2019年12月23日，黄晓辉与原告、被告签订《420房屋附加1》，约定：长沙市韶山北路431号东塘瑞府4层420号房屋因发生房屋买卖关系，业主发生变化，新业主李朝辉继续履行原业主黄晓辉合同；经双方协商同意，从2020年1月1日至2022年11月30日止，租金支付给新业主李朝辉账户。原告当庭表示，被告曾向业主发送信息，表示因酒店经营不善，要求业主自行收回房屋，原业主黄晓辉收到后转发给了原告。2020年1月9日，原告自行收回了涉案房屋。2020年2月19日，长沙瑞府物业管理有限公司出具《情况说明》，表示：该公司系涉案房屋所在小区的物业公司，其了解，相关业主于2020年1月1日收到被告的经理发送的手机短信称酒店倒闭停业，要求业主自行前往收回房屋，自2020年1月2日起至《情况说明》出具之日，被告即进入歇业状态，停止正常经营活动。以上事实，有不动产权证、《东塘瑞府房屋租赁协议》、《情况说明》、《420房屋附加1》、当事人的陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告与黄晓辉签订的《东塘瑞府房屋租赁协议》以及原告、被告与黄晓辉签订的《420房屋附加1》均系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原告在取得涉案房屋所有权后，承继了《东塘瑞府房屋租赁协议》的权利义务，并同被告签订了《420房屋附加1》，被告应当按照协议约定向原告履行相应义务。现被告在合同约定的租赁期限内，通知包括原告在内的业主收回涉案房屋，终止了上述房屋租赁协议，且原告亦已经收回房屋，故本院确认原、被告之间的《东塘瑞府房屋租赁协议》于原告收回房屋之日即2020年1月9日解除。被告在租赁期限内提前终止合同履行，违反了合同约定，应当承担相应违约责任。虽然《东塘瑞府房屋租赁协议》约定，在房屋租赁期满日前，终止该协议的一方，必须赔偿被终止方一年的租金。但该违约金给付标准明显过高，本院综合考虑合同履行的实际情况、房屋租金金额、过错等因素，酌情认定，被告应当支付原告的违约金以三个月租金即4800元为宜。《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。本案中，被告是具有字号的个体工商户，其登记经营者为肖志刚，上述债务依法应由被告经营者肖志刚承担，故无需再将经营者肖志刚独立列为责任主体另行判决承担连带责任。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李朝辉与被告长沙市雨花区瑞府盛悦酒店（经营者肖志刚）之间的《东塘瑞府房屋租赁协议》于2020年1月9日解除；二、被告长沙市雨花区瑞府盛悦酒店（经营者肖志刚）于本判决生效之日起七日内支付原告李朝辉违约金4800元；三、驳回原告李朝辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，因适用简易程序减半收取140元，由被告长沙市雨花区瑞府盛悦酒店（经营者肖志刚）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘文华二〇二〇年六月十五日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国民法总则》第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。