四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5005号 上诉人（原审原告）：国网四川省电力公司成都市温江供电分公司，住所地：成都市温江区柳城大道西段168号。 法定代表人：钟声，总经理。 委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李汶莲，女，1982年10月4日出生，汉族，住拉萨市城关区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：李晓霞，女，1964年11月30日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人国网四川省电力公司成都市温江供电分公司（以下简称“温江供电分公司”）因与被上诉人李晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 温江供电分公司上诉请求：依法撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2767号民事判决第二项，改判李晓霞于判决生效之日起十日内向温江供电分公司支付：1.位于成都市温江区的房屋占用费6400元；2.成都市温江区房屋的占用费，占用费计算方式为按月租金8726.1元为标准，自2019年1月1日起计算至李晓霞腾退上述房屋之日止。事实和理由：一、一审认定双方签订《房屋租赁合同》合法有效，但在合同有效的基础上，一审法院认为合同约定的房屋使用费标准过高缺乏事实和法律依据。二、温江供电分公司主张相当于2倍租金标准的房屋占有使用费应当得到支持。温江供电分公司在合同期满前4个月即告知李晓霞合同期满后不再续租，给予其充分的准备时间，且合同中亦约定期满后给予李晓霞5日的腾退时间，充分保障了李晓霞的权利，但是李晓霞在这种情况下，超过约定期限仍未向温江供电分公司腾退房屋，是一种严重违约行为，依法应当承担相应的违约责任。一审法院直接参照原租金标准认定房屋使用费，未让李晓霞就其违约行为承担任何责任，有违合同法的诚实信用原则。 李晓霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 温江供电分公司向一审法院起诉请求：1．判令李晓霞立即腾退其承租温江供电分公司位于成都市温江区房屋；2．判令李晓霞向温江供电分公司支付附1号房自2019年1月1日至2019年1月22日止的房屋占用费，支付附2号房自2019年1月1日至实际腾退承租房屋之日止的房屋占用费；3．本案诉讼费用由李晓霞承担。 一审法院认定事实：2018年5月16日，温江供电分公司（甲方）与李晓霞（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于柳城镇，面积共计51.33㎡，租赁期限1年，即2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为170元／平方米或8726.1元／月，租金按年支付，在合同生效之日起10日支付104713.2元（即全年租金）。合同第4.2.1条约定：租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前90日，向甲方书面提出续租申请。若甲方同意续租的，届时由双方就租金标准、期限等合同条件进行协商，并另行签订房屋租赁合同或续租协议书；若乙方未按照上述期限提出续租申请，或双方不能就续租条件达成一致的，则本合同租赁期届满即行终止，乙方应按照合同约定将该房屋及设施设备完好交还甲方。第8.8条“本合同租赁期限届满终止，且双方未续租的，乙方增添的且形成附合的房屋装饰装修、设施设备及不可移动财产（包括虽可移动但移动将造成甲方建筑物损坏或严重影响相邻业户的）归甲方所有，甲方无须向乙方支付任何赔偿、补偿，且甲方有权要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复原状全部工程费用。除甲方书面通知乙方拆除、清运外，乙方不得拆除、移动或损坏”。第8.10条“本合同期限届满终止的，或本合同在租赁期限内解除、或本合同被确认无效或被撤销的，对于未形成附合的装饰装修及设施设备，双方按照下列约定执行：（1）乙方可拆除，并应将该房屋恢复原状，造成该房屋及设施设备损坏的，应承担赔偿责任；（2）经双方协商同意，可以归甲方所有，但甲方无须向乙方支付任何补偿”。第9.1条“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同解除或终止后5日内腾空并将该房屋及设施设备完好返还甲方”。第12.4条“如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。经甲方催告后5日仍未交还的，甲方有权自行收回租赁房屋（包括但不限于断水、断电，将租赁物业内的乙方物品移至他处等），由此导致的全部损失由乙方自行承担，甲方无须承担任何责任。甲方采取强制措施收回租赁房屋并不免除乙方应承担的其他责任（如支付延迟归还租赁物违约金，承担修缮费用等）”。第18.2条“关于续租事宜，需由双方在租期届满前一个月内另行协商确定。甲方若不同意续租的，有权在租赁期限届满后收回房屋”。 2019年1月16日，温江供电分公司向李晓霞发出《律师函》，称温江供电分公司从2018年9月至发函日已三次通知李晓霞合同到期后不再续签，相关房屋按照规定另做他用，但李晓霞拒不搬离。函件要求李晓霞于收到该函之日起7日内，搬离温江供电分公司所有的房屋，否则将被追究法律责任。一审庭审中，李晓霞确认收到函件，并腾退了附1号房屋，其愿意承担附1号房屋占用费，附2号房仍由其在使用。温江供电分公司亦陈述李晓霞于2019年1月22日将案涉附1号房屋交还。双方确认附1号和附2号房屋面积相同，二间房屋面积共计51.33㎡。 一审法院另查明，温江供电分公司提供的不动产权证显示房屋坐落于柳城镇，房屋为其单独所有。2019年12月24日成都市公安局温江区分局柳城派出所出具证明，证明原柳城镇××南街××层，变更为了温江区柳城大南街。李晓霞已按期足额支付了租赁合同届满前的全部房租。 一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。根据约定，案涉房屋租赁期为1年，即2018年1月1日起至2018年12月31日止。现案涉房屋租赁期限已届满，李晓霞与温江供电分公司未就续租事宜达成一致意见，租赁合同已终止，温江供电分公司有权要求李晓霞腾退房屋。一审法院对温江供电分公司主张李晓霞腾退房屋的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，李晓霞还应支付温江供电分公司在合同终止后实际占用租赁房屋的费用，但合同约定的房屋使用费标准过高，一审法院结合李晓霞在双方长期的租赁关系中，均按期足额支付租金，不存在主观恶意，以及庭审中温江供电分公司未提供证据证明其损失情况，故房屋占用费一审法院参照原合同的租金计算，即：附1号房屋占用费为3200元【8726.1元/月÷2÷30天×22天（2019年1月1日至2019年1月22日止）】；附2号房屋的占用费计算方式按4363.1元/月为标准，自2019年1月1日起计算至李晓霞返还房屋时止。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案中，双方签订的房屋租赁合同未约定装饰装修费用由出租方温江供电分公司承担，李晓霞亦无证据证明事后双方对装饰装修费用的承担进行了约定，故一审法院对李晓霞要求温江供电分公司补偿200000元装修款的请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李晓霞于判决书生效后十五日内腾退位于成都市温江区房屋给温江供电分公司；二、李晓霞于判决生效后十五日内向温江供电分公司支付：1．成都市温江区的房屋占用费3200元；2．成都市温江区房屋的占用费，占用费计算方式：按月租金4363.1元为标准，自2019年1月1日起计算至李晓霞腾退上述房屋给温江供电分公司之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计773元，由李晓霞负担。 本院二审中，温江供电分公司自认李晓霞已于2020年3月27日将案涉成都市温江区房屋腾退并交付，因李晓霞未进行答辩且未提交足以采信的证据证明该房屋的实际交付时间，故本院对温江供电分公司该自认予以采信，并作为本案事实予以认定。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，属合法有效，双方应按合同约定履行义务。租赁期限届满后，温江供电分公司有权要求承租人腾退房屋。结合本案双方诉辩主张，本案二审争议的焦点为：承租人是否应当按照两倍月租金标准支付占用费，对此本院认为，约定的租赁期限届满后，在温江供电分公司多次发函要求腾退的情况下，李晓霞拒绝腾退的行为属于严重违约行为，其应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，衡量违约金是否过高或者过低的标准是守约方因违约行为所造成的损失。同时，合同法赋予了当事人请求人民法院或者仲裁机构对违约金进行调整的权利。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中第12.4条约定：“如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应当按照当年房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失”，一审法院在李晓霞严重违约情形下直接参照合同约定的租金标准认定房屋占有使用费，无法发挥以违约金弥补损失的作用，更无法实现对违约方的惩罚目的。本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”之规定，结合案涉租赁合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，为维护交易的正常秩序，将李晓霞占有使用费的标准调整为以合同约定租金标准的130%，即李晓霞应支付：1.成都市温江区房屋2019年1月1日至2019年1月22日期间的占用费4025.3元；2.成都市温江区的房屋2019年1月1日至2020年3月27日期间的占用费84348.2元。此外，因案涉房屋已实际腾退，故判决承租人腾退房屋已无必要。 综上所述，温江供电分公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2767号民事判决第一项“李晓霞于本判决书生效后十五日内腾退位于成都市温江区电力公司成都市温江供电分公司”； 二、变更成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2767号民事判决第二项为“李晓霞于本判决生效之日起十日内向国网四川省电力公司成都市温江供电分公司支付成都市温江区、附2号的房屋占用费共计88373.5元”； 三、驳回国网四川省电力公司成都市温江供电分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变；二审案件受理费1546元，由李晓霞负担773元，国网四川省电力公司成都市温江供电分公司负担773元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年六月十五日 书记员  崔金枝