贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔04民终956号 上诉人（原审被告）：贵州省城塑房地产开发有限责任公司，住所：贵州省安顺市平坝区安平办事处平黎A线北侧。 法定代表人：周薇。 委托诉讼代理人：刘某，男，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区，系该公司员工。代理权限为一般授权代理。 被上诉人（原审原告）：何某某，男，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。 被上诉人（原审原告）：汪某某，女，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴安元，安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者。 上诉人贵州省城塑房地产开发有限责任公司（以下简称“城塑公司”）与被上诉人何某某、汪某某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2020）黔0403民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人城塑公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院关于三通费的判决认定事实错误，适用法律错误。本案《商品房买卖合同》是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局提供的范本，上诉人并非“提供格式条款一方”。上诉人与被上诉人在补充协议第一条、第四条约定三通费由买受人承担，是双方自愿约定，一审判决上诉人返还三通费违背了当事人的意思自治原则。另，上诉人将项目承包给施工单位的房建成本和后期制定售房价格政策时未将三通费计入。 被上诉人二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉人的上诉请求。 一审原告何某某、汪某某向法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿逾期交付房屋违约金70,153.13元（自2015年12月31日计算至2017年9月13日）、逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金15386.24元（自2017年12月31日计算至2019年10月16日，2019年10月16日以后违约金计算至登记文书交付之日止），共计85539.17元；2、判令被告退还违法收取的三通费3000元；3、本案诉讼费由被告负担。 一审被告城塑公司辩称：一、被告逾期交付房屋及逾期交付办理商品房转移登记有关文书是事实，但被告是在2016年6月14日将房屋交付给原告的，该房屋是已经验收合格的，房屋使用说明书及质量保证书也交付给原告了。二、本案原告关于逾期交付房屋违约金的主张超过诉讼时效，不应受法律保护。若法院认定不存在诉讼时效问题，请求调减违约金，结合当地相同地段的房屋租金标准给予调整。三、未能按期办理商品房转移登记并不是房开公司的责任，办理过程需要很多部门的协调，存在种种客观原因导致无法办理，请求结合实际将违约金调整为3000元-5000元；四、水电等开户费在合同附件中已明确约定由买受人交纳，原告主张的管理条例系贵州省的管理规定，不属于法律、行政法规范畴，不应得到支持。 一审法院认定事实如下：被告城塑公司系“平坝堡墅”的开发建设单位。2015年11月12日，二原告与被告城塑公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“平坝堡墅1号楼”X单元X层X号商品房（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积93.28平方米，套内建筑面积76.65平方米；按照套内建筑面积计价，单价为每平方米2,947.63元，总价款225936元；买受人以贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款67936元，余款158000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权要求退房，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行活期存款利率支付利息等。 合同签订当日，二原告向被告交付房屋首付款67936元、住房三通费3,000元。二原告于2016年5月24日与建行平坝支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，于2016年6月22日取得贷款158000元。被告对二原告已付房价款225936元的事实予以认可。2016年6月14日，二原告向案涉房屋所在小区前期物业管理公司提交《装修申请表》，并签署《承诺书》、《室内装修保证书》，物业管理公司向二原告出具《装修许可证》、《入住、装修收费缴款单》。被告称其于2016年6月14日已将案涉房屋交付给二原告。 还查明，案涉房屋于2016年1月21日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意验收。被告至今未将办理案涉商铺所有权转移登记的有关文书交付原告。 一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告均应信守执行。本案被告认可有逾期交付房屋及逾期交付转移登记有关文书的事实，本院对被告存在逾期交付的违约行为予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，本案争议的焦点问题是：一、被告交付房屋的时间如何确定；二、原告的违约金请求权是否超过诉讼时效期间；三、原告主张的违约金是否过高，应否予以调整及如何调整。四、原告诉请退还三通费应予支持。 关于焦点一。原告诉称被告于2017年9月13日向其交付房屋，并提供2017年9月13日交纳物业管理服务费收款收据一份用以证明其主张。被告提供《承诺书》、《装修申请表》、《室内装修保证书》、《装修许可证》、《入住、装修收费缴款单》等证据以证实原告于2016年6月14日已接收了案涉房屋。经查，案涉房屋于2016年1月21日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意验收。此时，房屋已具备交付条件。而原告向物业管理服务公司提交的装修申请表并签署承诺书、室内装修保证书及物业管理服务公司向其出具的装修许可证等材料，可以视为原告已认可房屋符合交付条件且同意验交房屋。根据证据优势原则，本院认为被告提供的证据更具有证明力。故对被告的抗辩主张予以采信，确认本案交房时间为2016年6月14日。 关于焦点二。针对原告的违约金请求权，被告抗辩已超过诉讼时效。本院认为，诉讼时效是指权利人在法定的期间内不行使权利即可能丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行给付义务的权利的法律制度。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》就一般诉讼时效期间先后分别规定为二年和三年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，可知在《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）两年诉讼时效期间未届满的，应当适用民法总则的规定处理有关诉讼时效争议问题。具体到本案，双方约定的房屋交付时间与交付办理房屋所有权转移登记相关文件的时间分别为2015年12月31日和2017年12月31日，至民法总则施行之日，均尚不足两年，故应适用三年诉讼时效的规定予以处理。双方合同约定以日为单位累计计算逾期交房和逾期办证违约金数额，所涉违约金请求权属“继续性债权”，每日产生的违约金均应作为单个债权分别计算诉讼时效。原告据此可向被告主张支付违约金，其逾期交房违约金请求权的诉讼时效期间应自2016年1月1日起算；逾期交付文件违约金请求权诉讼时效期间应自2018年1月1日起算。原告主张其诉讼时效于2018年7月23日应予中断，但原告所提供的微信聊天记录仅能证明原告所居住小区业主在业主微信群内询问有无向被告要求违约金的登记统计，且通知时间显示为2018年9月10日，对于此后是否进行了登记以及登记后是否向被告主张，未有其他证据佐证；视频资料中无法显示有向被告要求给付逾期违约金的相关谈话内容；通话录音形成时间为2020年1月22日，且内容指向不明确；小区业主的书写材料没有被告方的签收，且缺失附件内容，无法确定原告是否在该份材料上签字；证人刘某、黄某均系案涉小区业主，不排除待证事实与其有一定利害关系的可能，该两人的证言不能单独作为本案的定案依据。因此，原告对本案存在诉讼时效中断的事由，应承担举证不利的后果，本院对其主张不予采信。根据继续性债权诉讼时效计算的特点，应自原告提起诉讼之日往前推三年判断其逾期交房、逾期交付文件违约金请求权是否超过诉讼时效，本案原告系于2020年1月6日向本院起诉，往前倒推三年为2017年1月6日，在该日后起诉的诉讼时效未超过，而该日前因逾期交房产生违约金诉请保护的请求权已超过诉讼时效，本案被告已于2016年6月14日向原告交付了房屋，该期间并无逾期情形，原告主张逾期交房违约金没有事实基础，本院不予支持。而双方约定的交付文件的时间为2017年12月31日，未超过三年的诉讼时效，故逾期交付文件的诉讼时效未超过。综上，被告的抗辩部分成立，本院部分予以采纳。 关于焦点三。对于原告主张的违约金是否过高，应否调整的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其次，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。如举证不能，应当承担相应的不利后果。本案中，案涉房屋已交付原告使用，被告是否在合同约定的期限内提供办证条件，对原告使用房屋并无实质性影响，同时原告也未提供被告逾期办证造成其实际损失的相关证据材料。此外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经成为一个普遍存在的现象，其中不乏房开商的主观原因也有其他客观原因所致，并且平坝辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，若按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额违约金，其生产经营势必面临困境，不利于平坝经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告请求调整违约金的主张，本院予以准许。因此，根据公平与诚实信用原则及合同法的有关规定，结合被告违约的主观过错程度及当地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照安顺市中级人民法院及其他地方法院对违约金调整的裁判情况，本次支持违约金暂计算至起诉之日止，酌情判决被告支付原告自2018年1月1日起至2020年1月6日期间的逾期办证违约金4000元。 关于焦点四。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第1条第1款有关缴纳供水、供电、有线电视、宽带网络的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第1条第1款效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳水、电、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述水、电、有线电视、宽带网络费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。条款无效，则自始无效，被告据此条款取得的财产，应予返还。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费3000元的诉请，于事实法律有据，本院亦予以支持。而其主张的资金占用费因无合同约定和法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告何某某、汪某某2018年1月1日至2020年1月6日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4000元。二、被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告何某某、汪某某三通费3000元。三、驳回原告何某某、汪某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1007元，由原告何某某、汪某某共同负担927元，由被告贵州省城塑房地产开发有限责任公司负担80元。 二审中，上诉人提交了以下证据：《管道燃气设施配套建设合同》《堡墅小区商住楼给水管道立户及安装施工合同》及工程明细清单，拟证明其系受水、电、网络三家公司委托其代为收取“三通费”，并且在房屋售价中并未包含上述费用。被上诉人认为上述证据已超过举证期限，不应采纳。另，上述证据的三性不予认可，且与本案无关。经审查，本案所称“三通费”为水、电、网络相关费用，不涉及燃气费用，故《城塑公司管道燃气设施配套建设合同》与本案无关。2015年11月12日，二被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，并于当日向上诉人支付“三通费”，而上诉人提交的《堡墅小区商住楼给水管道立户及安装施工合同》及工程明细清单的产生时间为2018年，不能证明其系受水、电、网络三家公司委托代为收取“三通费”，也不能证明其在房屋售价中并未包含上述费用，故本院对其证据不予采纳。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中，本案争议焦点为：上诉人城塑公司应否退还被上诉人何某某、汪某某三通费3000元。 首先，在《商品房买卖合同》附件十二补充协议中，双方约定供水、供电、……宽带网络的相关费用由买受人承担，房屋交接时一并收取。上诉人在收取被上诉人的购房款后，根据该条约定另行收取了水、电、网络“三通费”人民币3000元。上诉人城塑公司称“三通费”为水、电、网络三家公司委托其代为收取，但其提供的证据不能证明其所述内容，故本院对其主张不予认可。 其次，根据合同主文第二十九条内容，补充协议中含有不合理地减轻或免除主合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上诉人与被上诉人签订的补充协议系上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，故上诉人系提供格式条款一方。根据该法第四十条规定，格式条款具有该法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。一审法院依据相关规范要求，认定补充协议第一条不合理地加重了买受人责任，根据上述双方合同约定及相关法律规定确认该条款为无效，并无不当。 另，上诉人将案涉房屋项目整体承包给施工单位的房建成本和后期制定售房价格政策时是否将三通费计入属上诉人自身经营决策，不能以此为由对抗双方约定或相关法律规范，故上诉人以未将“三通费”计入房屋售价主张其收取“三通费”合法的理由,于法无据，本院不予支持。 综上，上诉人贵州省城塑房地产开发有限责任公司上诉理由和请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费2014元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  卜吉康 审判员  刘 熹 审判员  辜贤莉 二〇二〇年六月二十四日 法官助理陈甜甜 书记员齐桓 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。