新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵08民终775号 上诉人（原审被告）：薛万齐，男，1971年10月5日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘晓莉，新疆七合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李小全，男，1967年1月24日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：赵磊，新疆赛德律师事务所律师。 原审被告：陈玉花，女，1979年9月20日出生，住石河子市。 原审第三人：石河子华侨农场建安公司，住所地石河子市一四三团。 法定代表人：吴岩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷德岭，新疆七合律师事务所律师。 上诉人薛万齐因与被上诉人李小全、原审被告陈玉花、原审第三人石河子华侨农场建安公司（以下简称华侨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛万齐及其委托诉讼代理人刘晓莉，被上诉人李小全及其委托诉讼代理人赵磊，原审被告陈玉花，原审第三人华侨公司的委托诉讼代理人殷德岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛万齐上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人李小全在一审中的全部诉讼请求；二、本案一、二审受理费及送达费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查清本案事实。1.上诉人与被上诉人李小全于2018年3月30日签订的《房屋买卖协议》第八条明确约定：“经双方确认，房屋交接完成后，乙方（李小全）把剩余房款一次性支付甲方（薛万齐）时，甲方（薛万齐）届时应将该楼房钥匙交给乙方（李小全）”。2018年11月30日，陈玉花的租期到期时，上诉人与李小全、陈玉花三方对涉案房屋进行了交接，上诉人给被上诉人李小全钥匙，但李小全拒绝支付剩余房款20000元，双方由此发生矛盾，被上诉人李小全之妻石某某当场用一把明锁锁住涉案房屋的房门，是被上诉人李小全违反付清余款才能交还房屋钥匙的约定。2.涉案房屋在2018年3月31日就登记在李小全名下，2018年11月30日房屋交接后，上诉人再未去过该门面。李小全一直承租的花园镇××栋×号门面房和涉案×号门面房是相邻的，李小全锁住房门，对上诉人来说该房屋已经交付。李小全作为房主完全可以随时打开门锁使用房屋，涉案房屋一直就在李小全的掌控之下，李小全一直到起诉都没有找过上诉人索要钥匙，一审法院仅以上诉人持有钥匙来认定上诉人违约，并判决上诉人交付房屋不符合本案的实际情况。上诉人从未使用或侵占过该房屋，不存在向被上诉人交付房屋的说法。二、一审法院判决上诉人给付44506.67元租金损失明显过高，实属不当。上诉人与本案第三人华侨公司在2015年5月签订的是以租代售协议，其性质是以卖房为目的的租房协议，租金价格远高于当地的市场价。凡是和华侨公司签订租赁协议的都是以买房为目的，缴纳的租金就是分期缴纳的购房款。位于一四三团花园镇××栋的门面房自交工以来，各个门面的年租金平均在15000元左右，一审法院未考虑团场的经济发展水平和租金的实际情况，按照上诉人和第三人签订的以租代售协议中约定的年租金33380元计算租金损失明显不当，显失公平。三、李小全于2018年11月30日收回涉案房屋，上诉人未使用或侵占过涉案房屋，其产生暖气费、管道养护费、垃圾清运费和上诉人无关，应由李小全自行承担。 李小全辩称，上诉人的上诉事实及理由不符合真正的事实和理由，应予驳回，维持一审判决。一、关于上诉人提到的20000元的剩余房款。在上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议第五条明确约定，为确保以后房产过户顺利，暂扣购房款20000元，待该楼房房产证顺利过户给李小全时，李小全在把此款付给薛万齐，并不是上诉人在上诉状所提到的必须将20000元房款交齐后才能交付涉案的门面房。二、上诉人所提到的以租代售不符合事实。上诉人与华侨公司签订是门面房租赁合同，而不是代租协议。上诉人与华侨公司自愿达成的门面房租赁协议，且对租金有明确约定。被上诉人要求上诉人按此标准支付租金损失符合法律规定，也符合事实。 陈玉花述称，2017年11月30日，陈玉花从上诉人处租的房屋，在房屋到期后陈玉花已和上诉人交接完毕。上诉人与李小全的房屋买卖事情陈玉花不知道。 华侨公司述称，上诉人的上诉请求及理由与华侨公司无关，由法庭根据查明的事实依法裁决。 李小全向一审法院起诉请求：一、判令被告交付石河子市花园镇××小区××栋×号门面房；二、判令被告给付原告门面房占用损失66760元（33380元/年×2年，2018年3月30日至2020年3月30日)；三、判令被告给付原告暖气费3421.46元（1710.73元/年×2年）、物业费520.56元（260.28元/年×2年）；四、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年5月8日，第三人华侨公司与被告薛万齐签订门面房租赁合同，约定第三人将位于石河子一四三团花园镇××小区××栋×号门面房租赁给薛万齐使用，租赁费计价400元/平方米，房屋面积83.45平方米，年付租金33380元；租期2015年5月至2016年5月，薛万齐必须向第三人缴纳租房保证金20000元；薛万齐有优先购买权，两年内薛万齐有意购买此房，并一次性交清房款，第三人可将两年内的租赁费计入应交房款，两年以后购买此房不享受此优惠；薛万齐在本合同租赁期内，不得将房屋转租（借）给第三方，否则第三人将终止合同，不退还租房保证金，另赔偿第三人50000元及违约损失30000元；薛万齐的保证金在整个租赁期完后，符合本合同第四款所有内容后，第三人如数退还保证金。合同签订后，薛万齐向第三人交纳保证金20000元，第三人将租赁房屋交付薛万齐。 2017年11月14日，被告薛万齐与被告陈玉花签订房屋租赁合同一份，约定薛万齐上述房屋租给陈玉花使用，租赁期1年，自2017年12月1日至2018年11月30日，年租金16000元。 2018年3月30日，被告薛万齐作为甲方（卖方），原告作为乙方（买方），双方签订房屋买卖协议一份，约定：一、甲方自愿将坐落在石河子一四三团××栋×号门面楼房出卖给乙方；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款人民币440000元；三、乙方于2018年3月30日向甲方支付定金420000元……五、经双方同意，甲方于2018年3月31日将该楼房购房合同及楼房一并交付给乙方所有，乙方届时将剩余款项一并付给甲方（乙方在付款时，为确保以后房产过户顺利，将暂扣购房款20000元，待该楼房的房产证顺利过户给乙方时，乙方再把此款项付给甲方）；六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权(已交纳土地出让金）。甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担；七、办理房产证手续所产生的有关税费由甲方承担，甲方应在规定时间内即2018年3月31日将该房屋交付给乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、使用、无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等；八、经双方确认，房屋交接完成后，乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时，甲方不得损坏该房产结构、地面和墙壁及不适移动的物件；九、双方违约责任如下：甲方如违反本协议，则双倍返还乙方所付购房款项。乙方如违反本协议，则甲方不予退还购楼订金；十、附加条款：此房因现在有住户，双方约定于2018年11月30日将此房交于乙方使用。原告李小全与被告薛万齐均在该合同上签名。次日，原告李小全与被告薛万齐到第三人处说明情况，第三人同意由原告购买上述房屋，并将薛万齐已交纳租金66760元和押金20000元抵扣房款。原告向第三人交纳购房款413940元后，第三人向原告出具一四三团内部结算单一份，载明“交款单位：李小全，项目及名称：交××栋×号门面房款500700元”。当天，原告还向第三人交纳该房屋维修基金4172.5元。2018年11月14日，原告交纳该房屋室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元、2018-2019年度暖气费1710.73元。同年11月底，原告要求被告陈玉花移交涉案房屋，陈玉花以房屋租赁期限没有届满为由未交付房屋。同年12月初，原告再次找陈玉花要求交付房屋，陈玉花称房屋已交给被告薛万齐。因涉案房屋房门被锁，原告无法使用该房屋，遂诉至法院。 审理中，原告李小全、被告薛万齐均表示知道涉案房屋尚未办理房屋所有权证书的事实，第三人对原告与被告薛万齐签订的房屋买卖协议无异议。第三人认可其登记的涉案房屋所有人为原告。被告薛万齐承认其持有涉案房屋钥匙，但认为2018年3月31日在第三人处将房屋交款人变更为原告姓名即为过户，原告付清尾款20000元后再交钥匙。 另查，涉案房屋为第八师一四三团保障性住房小区配套商业用房，房屋所有权证书尚待统一办理。 一审法院认为，原告在购买涉案房屋时知晓房屋情况，其与被告薛万齐在自愿基础上签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效。合同签订后，原告按约向第三人交付购房款413940元及维修基金4172.5元，履行了付款义务。关于房屋交付时间，虽然双方在房屋买卖协议中约定被告薛万齐于2018年3月31日将该楼房购房合同及楼房一并交付原告，但由于签订合同时涉案房屋由被告陈玉花租用，而双方在附加条款中又约定于2018年11月30日将房屋交与原告使用。结合庭审调查，可以确认双方约定的房屋交付时间为2018年11月30日。原告履行付款义务后，被告薛万齐应当于2018年11月30日将涉案房屋交给原告使用。被告薛万齐未在约定时间将涉案房屋交付原告，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张被告薛万齐交付涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。由于被告薛万齐延迟交付房屋，应当承担延迟交付期间的房屋租金，房屋租金应按照薛万齐与第三人签订的门面房租赁合同约定的年租金33380元进行计算。经计算，2018年12月1日至2020年3月30日涉案房屋租金应为44506.67元（33380元÷12个月×16个月）。对原告主张的室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元、2018-2019年度暖气费1710.73元，亦应由被告薛万齐承担。对原告主张的尚未交纳的暖气费、物业费等，因其未实际交纳，且未提供相关证据，该院不予支持。至于被告薛万齐提出原告李小全欠付其购房款一事，应另行解决，该院不做一并处理。 被告陈玉花系与被告薛万齐签订的房屋租赁合同，其按照租赁合同约定的时间将房屋交还薛万齐并无不当，故对原告要求被告陈玉花承担责任的诉讼请求，该院不予支持。 本案房屋买卖合同系原告与被告薛万齐签订，第三人不是合同相对方，且涉案房屋未按约交付并非第三人造成，故第三人在本案中不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 一、被告薛万齐于判决生效后十日内将石河子市花园镇××栋×号房屋交付原告李小全； 二、被告薛万齐给付原告李小全房屋占用损失44506.67元； 三、被告薛万齐给付原告李小全2018-2019年度暖气费1710.73元； 四、被告薛万齐给付原告李小全室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元； 上述二至四项合计46477.68元，被告薛万齐于本判决生效后十日内给付原告李小全。 五、驳回原告李小全的其余诉讼请求。 案件受理费411元，邮寄送达费45元，合计456元，由被告薛万齐负担，与前款同期给付原告李小全。 二审中，各方当事人均未提供新证据。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，一、二审庭审中，上诉人与被上诉人均称房屋内无物品，无人使用。经本院释明，上诉人当庭将房屋钥匙交给被上诉人李小全，李小全接收，双方对房屋的交付再无争议。本院确认上诉人于2020年6月22日交付房屋给被上诉人。 二、上诉人与被上诉人确认涉案房屋每年的房租损失为16000元。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否已于2018年11月30日交付李小全；二、上诉人应否支付李小全占用房屋费44506.27元、暖气费1710.73元、室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元。 关于争议焦点一。依据涉案合同的约定，上诉人薛万齐应当在2018年11月30日将涉案房屋交付给被上诉人李小全。上诉人称在2018年11月30日已将房屋交付李小全，未提供证据证明。上诉人称李小全妻子用锁锁门，亦未提供证据证明。因涉案房门原来的锁上诉人至今未解开，且上诉人称李小全交纳尾款20000元后，才能给李小全钥匙。上诉人的言行说明上诉人未按约将涉案房屋交付给李小全，故本院确认上诉人未在2018年11月30日交付房屋。 关于争议焦点二。因上诉人未按约将涉案房屋交于被上诉人，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。而上诉人于2018年3月31日已在华侨公司处将房屋购买人更改为被上诉人，被上诉人自此对涉案房屋享有所有权。2018年11月30日，陈玉花的租赁合同到期时和房屋买卖合同约定的交房日期到来时，被上诉人可以行使房屋所有权人的权利，将房门打开。但其却未行使权利，对房屋闲置造成的损失也有过错。综合上诉人和被上诉人的行为，双方对损失的后果均有过错，应对半承担责任。因上诉人和被上诉人对房屋的交付问题产生分歧，导致涉案房屋一直闲置，损失相应的房租、产生一定的费用。依据查明的事实，该房屋的占用损失为涉案房屋租金，上诉人应承担的数额为10667元（16000元÷12个月×16个月÷2，2018年12月1日至2020年3月30日）。对上诉人主张的室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费260.28元、2018-2019年度暖气费1710.73元，由被上诉人自负50%。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初351号民事判决； 二、确认上诉人薛万齐于2020年6月22日交付石河子市花园镇××栋×号房屋于被上诉人李小全； 三、上诉人薛万齐于判决生效后十日内给付被上诉人李小全房屋租金损失10667元、2018-2019年度暖气费855.37元、室外排污管道疏通养护费和2019年垃圾清运费130.14元； 四、驳回被上诉人李小全在一审的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费411元，邮寄送达费45元，合计456元（李小全已交纳）；二审案件受理费962元（薛万齐已交纳）。一、二审诉讼费用合计1418元，由上诉人薛万齐负担962元，由被上诉人李小全负担456元。 本判决为终审判决。 审判长  刘宁之 审判员  李红敏 审判员  胡春红 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈梓萱