浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初16196号 原告（反诉被告）：诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社，住所地诸暨市浣东街道双桥村。 法定代表人：张方文。 委托诉讼代理人：杨弢,诸暨市镇远法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：石莹婷,浙江新兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江凯达机床股份有限公司，住所地诸暨市陶朱街道环城西路178号。 法定代表人：骆一峰。 委托诉讼代理人：冯阿华,浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许淇凯,浙江浣纱律师事务所律师。 原告诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社（以下至判决主文前简称双桥村经济合作社）为与被告浙江凯达机床股份有限公司（以下至判决主文前简称凯达公司）租赁合同纠纷一案，向本案起诉并提出财产保全申请，本院受理后，依法裁定对被告凯达公司所有的价值300万元的财产采取保全措施。凯达公司在答辩期内对双桥村经济合作社提出反诉并提出财产保全申请，本院依法裁定对双桥村经济合作社所有的价值300万元的财产采取保全措施。本院决定本反诉合并审理，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年3月31日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双桥村经济合作社的委托诉讼代理人杨弢、石莹婷（第二次未到庭）、被告（反诉原告）凯达公司的委托诉讼代理人冯阿华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 为便于叙述，以下诉讼主体仍以本诉原、被告作为称呼。 双桥村经济合作社向本院提出诉讼请求：判令凯达公司支付自2013年起至2019年拖欠的累计土地租赁费用355万元；并支付30万元自2013年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2014年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2015年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2016年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2017年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息；支付55万元自2018年10月1日起至款项付清日止按银行同期贷款利率计的利息。审理中，原告将诉请中“支付30万元自2013年10月1日起”变更为“支付25万元自2013年10月1日起”。 事实和理由：2008年10月，在诸暨市人民政府浣东街道办事处的见证下，原、被告之间签订协议书一份，约定将原告骆家塘畈村级保留用地50.22亩整体租赁给被告建造、管理和使用，租期为20年，即从2008年9月28日起至2028年9月28日止；约定租金为每年55万元，按年支付。并约定在租赁地整体布局规划的相关要求。租赁协议签订后，原告依约作好村民协调工作，腾空租赁地，完成租赁地的交付。被告接收后，圈围并作规划安排。此后，被告自2008年起按约支付租金费用，但至2013年租赁年度，被告以财务紧张为由，支付了25万元租赁费用，剩余30万元租赁费用未按约支付。自2013年之后，被告便一直拖欠租金，且亦未按租赁协议建造相关合同约定的建筑物及场所。原告依约每年向被告开具租赁发票，并每年催告，但被告一直未有回复及支付租金行为。现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，要求判如所请。 凯达公司答辩称：1.原告诉称的双方之间的租赁关系是事实，但双方之间的协议未经村民会议讨论决定，双方协议应属无效。且双桥村没有保留用地使用权证，即使有，在未经经营性建设用地登记的情况下，双方协议亦应属无效。2.双方之间并非单纯的租赁关系，而是共建、共用关系。3.协议签订后，原告对土地进行了平整，被告种植了部分树、浇了三个篮球场的地面，至2009年上半年，双桥村村民以工程必须由本村村民承包为由阻止，加上土地未有建设工程规划许可证及城管部门不同意建造工程等原因，凯达公司没有再在该土地上有任何管理和使用行为，凯达公司占用的时间只有大半年，后该土地一直由村民使用，如堆放东西、搭鸡篷、堆土方、建造排污工程等。4.合同无效不存在违约金。综上所述，被告认为双方之间的协议书应无效，请求法院驳回双桥村经济合作社的所有诉讼请求，并另行提起反诉请求。 凯达公司向本院提起反诉请求：1.确认原、被告签订的协议书无效；2.判令双桥村经济合作社返还凯达公司租赁款250万元，并支付该款占用期间按年利率6%计算的利息损失。 事实和理由：2008年9月，原、被告之间签订《协议书》一份，约定被告将50.22亩土地整体租赁给原告建告、管理和使用，租期自2008年9月28日起至2028年9月28日止，租费为每年55万元等内容。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案双方签订协议书的目的系进行非农建设，故双方签订的协议书应属无效。因合同无效，被告向原告交纳的250万元租赁费，原告应当返还。 双桥村经济合作社答辩称：1.保留地、留用地、村级留置土地是自20世纪80年代以来，随着城市化进程加快，大量农用土地被征收，以公平补偿原则而产生的新名词，在成文法中虽没有出现该词汇的解释，但国家在征用农村土地并转为建设用地后，其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设，因此“保留地”应该称为一种项目总称，而非一种地块性质，并且留用地可以根据需要进行地块性质的变化，如村集体可以将其转化为村集体用地，也可以被征收转化为国有土地。2.保留地的开发范围，各地政府根据保留地的选址及规划，制订了多样化的开发形式，包括自主开发、出让、出租等，其目的是实现村集体经济的受益权，原告依据相关文件，通过村集体决议，并且在街道办事处的见证下与被告签订的租赁协议合法有效。3.被告在签订协议后，依法向原告缴纳了250万元租金，视为对租赁协议的认可和履行，后期因为其自身的经济状况或企业经营规划出现问题，未合理有效使用留置地，进而要求确认合同无效，属于非诚信行为。至于租赁用地是否开发，是否对承租者带来收益，与出租人无关。退一步讲，即使合同无效，被告占有使用该土地，也应当支付占有使用费。综上所述，原、被告之间的租赁协议，合法有效，请求法院驳回被告的反诉请求。 双桥村经济合作社为证明其主张的事实，向本院提交下列证据，并经质证如下： 1.协议书复印件一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系的事实。凯达公司无异议。 2.记账单及入账通知书若干份，用以证明被告已付租赁费250万元的事实。凯达公司无异议。 3.会议记录复印件一份，用以证明涉案土地租赁是经过村民集体委员会讨论通过事实。凯达公司对真实性要求法院审核，但认为即使真实，也与本案无关。 4.催款函复印件两份，用以证明原告多次向被告催讨租赁费的事实。凯达公司无异议。 5.诸暨市城市规划管理委员全体会议纪要复印件一份，证明原告对该土地有经济收益权的事实。凯达公司对真实性无异议，但认为该会议纪要形成时间为2003年，诸暨市土地总体规划时间是2006年，本案合同签订时间是2008年，协议签订时涉案土地已被规划为高湖区征用地，不能申请建设用地。 6.诸政办发〔2008〕176号文件复印件一份，证明村级留置地用于租赁是合法有效的。凯达公司对真实性无异议，但认为合同是否有效应按照法律规定，而上述文件只是政府部门作出的意见，且双桥村至今无留置用地。 7.村民代表会议记录两份，证明双桥村出租涉案土地经村民会议讨论决定的事实。凯达公司对真实性无异议，但认为2008年9月9日村民代表会没有通过会议决议，9月18日的会议记录系双桥自然村会议，非双桥村村民会议，且会议最终未达成一致，代表也没有签字确认。 凯达公司为证明其抗辩及反诉主张向本院提交下列证据，并经质证如下： 8.协议书复印件及汇款凭证复印件五份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，且被告已支付租赁费250万元的事实。双桥村经济合作社无异议。 9.照片三份、视频资料及中标公告各一份，用以证明涉案土地的现状及被告没有占有使用涉案土地的事实。双桥村经济合作社对真实性无异议，但认为不管被告是否占有使用，也不能改变租赁协议的性质，中标公告只能证明污水工程的中标公司，不能证明被告的主张。 10.诸暨市土地利用整体规划一份，用以证明涉案土地为双桥村集体所有，但已被规划为高湖区征用地块不能用于建设用地，这点也经过诸暨市自然资源和规划局空间规划和管理科确认的事实。双桥村经济合作社对真实性无异议，但认为总体规划是2014年出台，双方协议签订时间为2008年，在规划前已经达成租赁，且规划书中没有明确具体规划用途，不能达到被告的证明目的。 对原、被告无异议的证据，本院予以确认，并收集在卷。对有异议的证据，分析认证如下：原告提供的证据3、5、6、7，被告提供的证据10均涉及本案的争议焦点，对于上述证据的证明力，本院将在争议焦点中进行分析说明。 经审理，本院认定本案事实如下：2008年10月，浣东街道双桥村（甲方）与凯达公司（乙方）签订了协议书一份，协议约定：一、合作意向:1、甲方为贯彻落实市委、市府和浣东街道切实推进新农村建设工作精神，……在街道管理处的领导下，经村二委会和村民代表会议多次讨论达成共识，决定将骆家塘畈村级保留用地以出租共建的方式，利用凯达公司浣东厂区项目工程在建之机协议租赁给乙方，由乙方建造新农村文化体育广场和部分企业生活教育辅助用房，从而真正达到变荒为宝，……。2、乙方为实现省级重点项目凯达机床在浣东工业园区制造基地建设工程项目圆满、和谐、快速、顺利进行，……愿意承租甲方保留用地，并按诸暨创建卫生城市、山水园林城市、体育强市总格局要求，建造集体育、休闲、健身、绿化、娱乐为一体的文化广场和企业员工食堂餐厅、图书阅览、文体健身、党建中心、教育培训、会议接待和仓储停车场等内部设施，……。二、合作协议1、甲方将骆家塘畈村级保留用地50.22亩(界址见附图)整体租赁给乙方建造、管理和使用，租期为20年，即从2008年9月28日起至2028年9月28日止。租费为每年人民币伍拾伍万元，按年支付，在每年9月30日前乙方一次性支付给甲方。2、乙方留出不少于60％面积建造文化、体育、健身、绿化场所和配置相应的器械设施，符合新农村建设要求，并负责养护和管理。……3、甲方同意乙方为便利宿舍员工生活和企业生产生活区分隔管理要求，集聚文化广场人气，建造以轻钢结构为主体，柱沿高度不超过6米的职工食堂、职工之家、文教培训、会议接待和仓储停车场等设施，并以甲方名义协助乙方出面做好建设中有关部门和人员工作，办理有关手续，支持项目顺利实施。三、协议中止的处理约定:下列情视为协议中止(指协议中途停止执行)，双方应在确定中止后一个月内处理善后工作，原则上土地归还给甲方:所有已建和在建物料设施、水电绿化等归乙方自主处理，当年未到期租赁费余额，按足月计算退还给乙方:双方商妥不尽事宜，清理现场，办理协议解除手续。……2、甲方取得了保留用地土地使用权证，为获取更大利益，需要重新投标招租，本协议中止。但如果乙方继续参与竞标，在同等条件下有优先中标权。3、……。四、违约责任：发生下列情况，造成协议无法执行，视作违约，违约方应向对方支付总租期租费5%即伍拾伍万元的违约金，并按中止约定办法处理双方资产物资和签订解除协议。1、因乙方自身原因，不能及时足额支付当年租费，逾期达三个月的；2、……；3、因甲方原告造成乙方无法正常使用和管理的；4……。诸暨市人民政府浣东街道办事处第二驻村指导分中心在协议书鉴证方处盖章。 协议签订后，双桥村经济合作社按约交付租赁地，凯达公司自2008年起按约每年支付租金55万元，但至2013年租赁年度，凯达公司仅支付租金30万元，后未再支付租金。双桥村经济合作社经多次催讨未果，遂诉至法院。 双桥村经济合作社提起本案诉讼后，凯达公司认为协议无效，故提出反诉请求。 根据原、被告的诉辩主张，本案首先要厘清的争议焦点是涉案协议书的效力问题。双桥村经济合作社提供诸暨市城市规划管理委员会全体会议纪要、诸政办发〔2008〕176号文件及协议书，用以证明涉案土地规划为保留地及实际用地性质是明确的，只是存在“确名”的程序问题，但并不影响对保留地的开发利用。凯达公司则认为涉案土地并非村留置地，且已被规划为高湖区征用地块，不能进行建设用地申请，原告将农村集体土地出租用于非农业建设，也违反了土地管理法第63条规定，故原告的土地出租行为系无效行为，相应的协议书也应无效。本院认为，首先，虽原告未能提供涉案土地系村级留置用地的相关书面文件，但协议书中对涉案土地的性质系村级留置用地进行了明确，且诸暨市人民政府浣东街道办事处也在协议书上进行了见证，原、被告在签订协议时对土地性质应该明知，双方在协议签订后四年均按约履行了双方的权利和义务，现被告辩称涉案土地系农用地，但相关行政部门未对土地性质作出认定，并未提供充分的证据予以证明。其以“涉案土地系农用地不能用于非农建设，主张协议无效”为由，拒绝支付剩余年限的土地租金，行为显然违反诚信原则；其次，本案具有特殊性，并非纯商业的开发建设，是根据诸暨市对村级留用地的相关规定所进行的合作开发，具有较强的政策性，目的在于推进土地流转，壮大村级集体经济，充分体现村级集体经济组织留用地资产价值。因此原告将涉案土地以出租共建的方式整体租赁给被告使用，利用方式也明确为“建设文化、体育、健身、绿化场所和配置相应器械设施”，符合政策规定，即使属于农用地，也并不存在违反土地管理法第63条规定的情形；再者，相关行政部门并未对涉案土地性质作出认定，且无论涉案土地性质如何认定，均不影响本合同的履行，在法庭辩论终结前，涉案土地均属于双桥村集体所有，被告均可以按协议约定进行使用。被告提供中标公告及诸暨市土地利用总体规划用以证明涉案土地已被规划为高湖区征用地块导致土地无法使用，仅凭中标公告并不能证明被告主张的待证事实，而土地利用总体规划系2014年版，即使土地以后会被国家征用，也是将来的事情，凯达公司以将来的一种可能性来主张合同无效，亦缺乏依据。最后，凯达公司主张土地出租共建未经村民会议决议通过，无论是协议书上载明有“经村二委会和村民代表会议多次讨论达成共识”的内容，还是原告提供的村民会议记录，均可以证明土地出租共建已经村民会议通过，且土地出租已长达十年之久，未有任何村民纠纷发生，现被告以土地未经村民会议决议通过认为土地出租行为无效，明显有违事实。 综上所述，双桥村经济合作社与凯达公司签订的协议书系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。但被告承租后，未能按约支付租金，显属违约。现原告要求其支付尚欠租金及自逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，合理合法，本院予以支持。被告自认租赁的土地因双桥村村民及城管部门阻止自2009年之后未再利用土地，被告理应及时通过协商、诉讼等方式来解除协议等，但其未能提供证据证明在协议履行期内采取合理的方式主张权益，故被告仍需支付租赁期间的租赁费，对于因无法利用土地等损失，被告可另行主张。被告主张协议书无效，并要求原告返还租赁费，但未提供协议无效的相关依据，故对被告提出的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定之规定，判决如下： 被告（反诉原告）浙江凯达机床股份有限公司应支付原告（反诉被告）诸暨市浣东街道双桥村股份经济合作社自2013年起至2019年拖欠的累计土地租赁费用355万元；并支付其中25万元自2013年10月1日起、55万元自2014年10月1日起、55万元自2015年10月1日起、55万元自2016年10月1日起、55万元自2017年10月1日起、55万元自2018年10月1日起均至款付清日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（自2019年8月19日起至款付清日止按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的利息，款限本判决生效之日起十五日内付清； 二、驳回被告（反诉原告）浙江凯达机床股份有限公司所有的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费35200元，财产保全费5000元，合计40200元，由被告（反诉原告）浙江凯达机床股份有限公司负担。反诉案件受理费26800元，财产保全费5000元，合计31800元，由被告（反诉原告）浙江凯达机床股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  李 晖 审 判 员  许诸德 人民陪审员  蒋培南 二〇二〇六月二十五日 书记员俞婷