河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初764号原告：万秀梅，女，1941年4月6日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：边梦巧，河南大乘律师事务所律师。被告：毛金明，男，1972年11月8日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。被告：张秀东，女，1950年4月15日出生，汉族，住河南省兰考县。被告：毛金亮，男，1970年11月10日出生，汉族，住河南省兰考县。原告万秀梅与被告毛金明、张秀东、毛金亮买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万秀梅及其委托诉讼代理人边梦巧，被告毛金明到庭参加诉讼。被告张秀东、毛金亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万秀梅向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助原告办理房屋过户（房屋价值15万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与杜化亭系夫妻，于1961年2月9日登记结婚，共生育两个儿子，长子杜海涛、次子杜海杰，杜化亭于2017年7月去世。2001年杜化亭购买同事毛洪勤位于平顶山市卫东区铁北工人村26号楼2单元一楼西户的单位集资房一套，因当时毛洪勤在老家便指示其二儿子毛金明与杜化亭签订了购房合同。合同签订后，杜化亭依约向其支付了购房款，并带家人一起入住所购房屋。2006年办理房产证时，毛洪勤配合杜化亭办理了所购房屋的房产证，办理完毕后毛洪勤直接将房产证、房产契约、补交房款收据、维修基金收据、办证费收据等所有手续原件交给杜化亭，并告知五年之后可以交易时再为杜化亭办理过户。现杜化亭的两个儿子均已放弃对涉案房屋的继承，原告作为杜化亭唯一继承人向毛洪勤的继承人三被告要求办理过户屡屡遭拒。现原告起诉至人民法院请求依法裁判。毛金明辩称，万秀梅开始说想要让我把房子给她过户，后来又说想把房子卖给我，开始万秀梅说的要18万元，我只愿意出资15万元，后来万秀梅说的让我过来，给我过户，来之后的吃喝住宿一切费用万秀梅承担，但是我过来六七趟，万秀梅也没有给我报销住宿钱。张秀东、毛金亮无正当理由未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见主要有：1.原告主体不适格，原、被告不是房屋买卖合同当事人，诉讼主体错误。2.诉争房屋实际所有权人是毛洪勤，毛洪勤对房屋买卖合同不知情，毛金明无权处分，该合同无效。3.毛洪勤于2016年2月5日去世，没有留遗嘱该房屋归毛金明所有，二被告作为合法继承人不同意毛金明房屋买卖合同行为。4.原告称杜化亭与毛金明签订房屋买卖合同不是事实，买卖关系根本不存在。经审理查明，杜化亭原为平煤集团一矿职工，与万秀梅系夫妻关系，于1961年2月9日登记结婚，育有二子杜海涛（1968年出生）、杜海杰（1972年出生）。杜化亭于2017年7月去世。毛洪勤原为平煤集团一矿职工，与张秀东系夫妻关系，育有二子毛金亮、毛金明。毛洪勤于2016年2月去世。2001年8月18日，毛金明向杜化亭出具书面“证明”一份，主要内容有：“我毛金明自愿把房子卖给杜华亭，房号一矿集资楼26-2-2号卖给杜华亭，日期2001年8月18号。钱肆万肆仟元整（44000元），一后房产有杜华亭所有。一后所有事项有杜华亭办理，于毛金明无关。证明人毛金明2001年8月18号。证明人杜化亭”。另于左下侧书写“毛金明同意”，并加盖“毛洪勤印”。毛金明在庭审中称“证明是我本人写的，毛洪勤的印章是我自己拿着盖上去的，是我父亲的印章。”“房款当时给的是43000元，不是44000元。”万秀梅称“交付的是44000元，是由杜化亭交的，时间久了没有出具收据。”其后，杜化亭、万秀梅及家人便在该房屋居住至今。2006年6、7月份，毛洪勤与毛金明到平煤集团一矿缴纳了部分产权房向全产权过渡房款4640.24元及维修基金540.13元，并到平顶山市房产管理局办理了房屋所有权证，登记房屋坐落于卫东区××工人村××楼××单元西户，登记所有权人为毛洪勤，显示房屋所在层数为1层，建筑面积为58.71平方米。并缴纳办证费用200元。上述款项费用均为杜化亭交给毛洪勤、毛金明进行缴纳。毛金明将所的办房屋所有权证及相关缴费凭证原件均交给杜化亭保管。杜化亭去世后，其子杜海涛、杜海杰均作出书面的遗产放弃生命，表示对杜化亭位于卫东区铁北工人村26号楼2单元一楼西户的房屋自愿放弃继承。在庭审中，毛金明称“开始的时候张秀东、毛金亮不知道我把房子卖了，是传票邮寄到家里的时候他们才知道这事情的，他们二人都不同意这件事。”本院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。毋论当事人采取何种形式订立合同，均应按照当事人真实的意思表示确定合同权利义务内容。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。违反合同约定，不履行或者不完全履行合同义务的，应当依约依法承担相应的违约责任或法律责任。本案中，原、被告双方及其近亲属杜化亭、毛洪勤之间虽然未签订书面的房屋买卖合同，但是，毛金明向杜化亭出具的书面“证明”作出有买卖房屋的意思表示。虽然争议房屋原为毛洪勤所有，但毛金明在该“证明”上加盖有毛洪勤印章，且在后期办理房产证手续过程中，相关款项及费用均为杜化亭所付，而毛洪勤及毛金明从兰考县赶到平顶山市办理房产证后将房产证及款项费用票据均交由杜化亭保管。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”杜化亭有理由相信毛金明有权代理毛洪勤进行房屋买卖的民事法律行为，因此，杜化亭与毛洪勤之间关于争议房屋买卖合同行为依法成立并有效。毛洪勤依法应当协助将争议房屋所有权办理变更登记至杜化亭名下。现毛洪勤、杜化亭均已去世，根据继承法等相关法律法规的规定，公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。对于被继承人生前遗留的债权，继承人依法或依遗嘱享有继承权利；对于被继承人生前遗留债务，继承人应当在继承遗产范围内予以清偿。而继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。杜化亭的法定继承人杜海涛、杜海杰明确作出放弃对争议房屋权利的继承，则该房屋相关权利应当由万秀梅继承。三被告作为毛洪勤的法定继承人，均未作出放弃继承的意思表示，应当协助原告万秀梅履行办理房屋变更登记。因此，原告诉请要求三被告协助原告办理争议房屋过户登记，有理有据，应予支持。三被告关于不知情或不同意的抗辩反驳理由，没有事实根据和法律依据，不予支持。至于毛金明所辩称实际收到购房款为43000元，与“证明”约定购房款金额不符，既未提供证据证明，且亦不符合先履行抗辩权或同时履行抗辩权的法律规定，本案中不予处理，其可另行协商解决或起诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告毛金明、张秀东、毛金亮于本判决发生法律效力后三十日内协助将位于平顶山市卫东区铁北工人村26号楼2单元一层西户房屋所有权办理过户登记至原告万秀梅名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告毛金明、张秀东、毛金亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  郭 琳二〇二〇年六月十二日书 记 员  曲含琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国继承法》第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》3．公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。