辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0111民初2848号原告:北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市东陵区美园东路9-29号303室。负责人：杜爽,该公司经理。委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘括，辽宁博功律师事务所实习律师。被告：彭钰溶，女，1987年4月23日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：杨俊华，彭钰溶母亲。委托诉讼代理人：周波，沈阳市苏家屯区振兴法律服务所法律工作者。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司与彭钰溶物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司委托诉讼代理人张艳宏、刘括及彭钰溶委托诉讼代理人张俊华、周波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付原告2016年11月1日至2020年4月30日的物业费5733元,2016年11月1日至2018年9月30日电梯费276元，违约金1803元，合计7812元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《华府丹郡物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元/月/平方米（实际收费标准为1.5元/月/平方米），电梯费为12元/人/月。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订了《华府丹郡项目相关费用的债权转让协议》，将其A区2016年11月1日至2018年5月17日间的物业费和电梯费的债权转让给了原告，由原告收取。被告系“华府丹郡”A13#1-7-4的业主，房屋住宅面积为91平方米。原告及华锐物业已经履行服务义务，但被告未依约交纳物业费。原告虽与被告沟通向其催要，但被告仍无故拒交，其行为已构成严重违约。为了维护原告及广大业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉求。彭钰溶辩称，一、物业公司未履行华府丹郡《前期物业管理服务合同》约定的义务，无权要求原告支付物业费，被告拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主根据合同法第六十七条之规定，依法行使先履行抗辩权，完全可以拒绝交纳物业费。本案被告是守法公民，既然被告能买得起房，也能交得起区区小费。不是被告不交物业费，实在是原告不履行物业服务合同的义务，才使被告拒绝交费。理由是：其一，物业管理混乱，无权要求原告支付物业费。从原告诉状中得知，原告从2018年5月17日与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《华府丹郡物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。而其诉讼请求主张要其未接任之前的物业费，这说明其也接受了之前物业公司的债权债务。既然如此，原告也应承受之前物业公司违约和不履行物业管理所产生的债务。被告办理入住时，开发商给付被告其与沈阳华锐物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，被告从入住一直在受该公司物业服务管理。依据《前期物业管理服务合同》的约定和《物业管理条例》的规定，结合本案所涉的物业公司，其在实际合同的履行中，并没有履行合同义务，使物业管理十分混乱。具体表现出：房屋漏雨、裂缝；垃圾堆了4-5年不清理，卫生无人打扫；乱摆的小区摊子一天到晚都在播放的声音；小区内私搭乱建；公共绿地不维护，且被损毁、侵占；小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流；大罐车、抓钩机、建筑用车等在小区内开来开去，灰尘满天飞，夏天不能开窗户，严重危及业主的生命财产安全、业主多次向物业公司和有关部门及电台反映，但一直没有得到解决。因此大部分业主由于物业公司严重合同违约而拒交物业费，完全是情理之中的事，是逼于无奈！合理合法。也正是由于原物业公司违约和不履行物业管理合同，业主和街道才将原物业公司逐出，与原告签订了合同。被告认为，既然，原告接受了原物业合同的债权，也应承担相应的债务。根据合同相对性的原则，只有物业公司履行了合同中约定的服务，才有权要求业主履行付费。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和在服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查清事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护，不利于对弱势群体业主利益的保护，这是十分不公平的。因此，被告请法庭认真审查业主的抗辩事由，业主不交纳费的真实原因，业主的先行履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同的重大瑕疵。从而更好地维护业主的合法权益，维护司法公正。其二、物业公司不履行制止并报告不法行为的义务，无权要求原告支付物业费。《物业管理条例》第四十五条、第四十六条规定。被告前述所所阐述的事实，可证明物业公司对小区出现的有关治安、环保、物业装饰装修、安全问题并未履行向有关行政管理部门报告的义务，致使案涉小区一直处于不安定因素。据此，被告拒交物业费正当，对原告的诉求应予驳回。其三，物业公司不履行维修义务，无权要求原告支付物业费。2012年11月，被告收房验收时，经四方确认，被告家墙面裂缝、窗户关不严，可物业公司几年没给维修。2017年1月15日，被告再次向物业公司报修后，该公司原经理李喜满承诺2017年3月1日前维修，并承诺给被告补偿，即免被告2017年9月以前的电梯费。另外，小区路面和共用部位损毁，大货车在院内横冲直撞，经过幼儿园也不减速，严重危及业主和孩子的生命财产安全。被告及其他业主向物业公司反复反映，并找过电视台。然而物业公司至今未修复和制止，原告构成严重违约，无权要求被告支付物业费。其四，物业公司侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用，无权要求原告支付物业费。侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《物权法》第70条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，所以小区公共区域的经营性收入，如电梯出入口的广告费用，小区里的广告费等应归全体业主所有。然而，物业公司收到这些款从不向全体业主公示，严重侵犯全体业主的利益，其无权要求原告支付物业费。二、被告不欠电梯费，原告对电梯费的诉求应予驳回。原告诉求被告交付2016年11月1日至2018年9月30日电梯费276元，此诉求不能成立，应予驳回。原因是：2017年9月以前物业公司给被告免费电梯卡一张，对以前的电梯费给予免交；2017年10月至2020年10月，被告已交了电梯费，如果被告欠电梯费原告怎么会给被告开电梯卡？据此，原告诉求被告欠电梯费不能成立，应予驳回。三、原告诉求违约金1803元，被告认为，既然被告拒交物业费有事实根据，且是原告违约，就不存在被告承担违约金之说，因此，应驳回原告的诉求。综上，原告诉求无事实根据和法律依据，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院经审理认定事实如下：2011年11月2日，沈阳华锐物业管理有限公司中标由沈阳华苏置业有限公司开发的“华府丹郡南区”住宅区前期物业项目，约定物业费收费标准住宅每月每平方米建筑面积2元。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订“华府丹郡”《前期物业管理服务合同》，取得对被告所居住小区的物业管理权。合同中约定住宅物业费收费标准为1.5元/月/平方米。2018年5月20日，沈阳华锐物业管理有限公司与北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司签订《债权转让协议》，沈阳华锐物业管理有限公司将“华府丹郡”A区2016年11月1日-2018年5月17日、B区2017年5月1日-2018年5月17日所有业主欠交物业服务费的债权全部转让给北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司（即本案原告），并将该协议公示、张贴于该小区物业中心大厅和公告栏内。2018年5月4日，原告中标了沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区对在沈阳市苏家屯区南京南街109号的沈阳华府丹郡住宅项目的物业服务项目。2018年5月17日，原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》，取得对被告所居住小区的物业管理权。协议约定，本小区物业费收费标准为2元/月/平方米，实际收费标准为1.5元/月/平方米。被告为“华府丹郡”南京南街1009号A13#1-7-4业主，房屋建筑面积为91平方米。被告从2016年11月1日至2020年4月30日共拖欠物费5733元。原告向被告催要无果后，诉至本院。另查明，沈阳华锐物业管理有限公司工作人员李喜满于2017年1月15日为被告出具一份维修说明及“免两年电梯卡一张”的说明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司与沈阳华苏置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对于原、被告均具有约束力。沈阳华锐物业管理有限公司按合同约定履行了服务义务，被告亦应按约定支付物业费。沈阳华锐物业管理有限公司与原告签订的《债权转让协议》，不违反法律法规禁止性规定，且已履行告知债务人义务，合法有效。《辽宁省物业管理条例》第三十条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会职责。”《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立业主大会条件而未成立，且经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域可以由街道办事处、乡镇人民政府指导物业管理区域所在地的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责，或者组织成立物业管理委员会临时代行业主委员会职责。”原告与沈阳市苏家屯区中兴街道华府丹郡社区签订了《【华府丹郡】物业服务协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对原告及业主均具有约束力。综上，原告要求被告给付2016年11月1日至2020年4月30日拖欠物费5733元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告给付电梯费的诉讼请求，因原告工作人员李喜满明确表示“免两年电梯卡一张”，而且沈阳华锐物业管理有限公司从2017年10月开始收取被告的电梯费，这与被告在庭审中陈述的电梯费减免至2017年9月相吻合，可以认定沈阳华锐物业管理有限公司已经默认其工作人员减免电梯费是真实意思表示，故原告要求被告给付2016年11月1日至2018年9月30日的电梯费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金问题，因原告在服务过程中存在瑕疵，故对该项请求不予支持。关于被告辩称的在收房验收时，经多方确认被告家墙面裂缝、窗户关不严，物业公司几年没给维修问题，系在被告收房时就存在的房屋质量问题，被告应向开发商主张权利，与物业公司无关；关于被告辩称沈阳华锐物业管理有限公司及原告在物业服务过程中存在瑕疵等问题，虽然提供了图片，但仅能反映园区某一时间点、某一区域的情况，不能反映园区持续及整体的服务水平，均不是被告拒交物业费的抗辩理由。关于被告辩称的共有部分经营收益应归全体业主所有，侵害业主利益问题，与本案不是同一法律关系，故本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《辽宁省物业管理条例》第三十条、《沈阳市物业管理条例》第二十七条规定，判决如下：一、彭钰溶于本判决发生法律效力后十日内给付北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司2016年11月1日至2020年4月30日物业费5733元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回北京金地格林物业管理有限公司沈阳分公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由彭钰溶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员  杜立文二〇二〇年六月二十二日书记员  张海波33896301390658763635594360087636355943600