贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4754号 原告：张以国，男，1972年2月5日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周雪，女，1975年8月21日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：钱鸿，系七星关区长春堡镇三道水村民委员会推荐参诉。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛、何朝鹏，贵州三好律师事务所律师。 原告张以国、周雪与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张以国及二原告的委托诉讼代理人钱鸿，被告天厦房开公司的委托诉讼代理人刘成涛、何朝鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张以国、周雪向本院提出诉讼请求：1.判决被告依法支付延期办理房屋登记证书违约金59795元给原告；2.诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第一项诉讼请求中的违约金明确为“以购房款总额247907元为基数，按日百分之零点一从2014年1月1日计算至2020年1月6日；”将房屋登记证书明确为“不动产权证书”。）事实与理由：2012年8月，原告购买被告位于毕节市商品房，该房号为26-15-4，该房建筑面积为87.51平方米，套内面积为73.29平方米，房屋总价款为247907元。2013年6月，原告采用公积金贷款和预付款方式共支付给被告总房款合计247907元。2012年8月1日原告已向被告签订商品房买卖合同，合同约定被告交房时间为2013年3月30日，2013年12月31日前交付房屋登记证书，合同约定如到期未办理房屋登记证书，被告按日支付原告房屋总价款的0.1%违约金，原告多次催促被告2020年2月被告才通知原告领取房屋登记证书。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告天厦房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经超过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。具体为：直人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权未超过诉讼时效，三年以外的违约金请求权超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。二、原告未超过诉讼时效的部分诉讼请求，鉴于毕节市中心城区公告自2016年9月30日起实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构职能整合是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致被告在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若认定被告构成违约，则应当扣除该一年的期间。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，被告依法可随时履行，即被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。然而原告合同履行过程中，原告并未向被告行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，被告在此情况下可以随时履行，故本案中被告并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。四、退一步讲，如若原告主张被告违约的事实成立，则案涉房屋的初始登记办理完毕后，被告已于2019年2月18日张贴通知，通知原告提交资料配合办证，在此时间之后，原告是否提交、何时提交被告不能控制。因此，违约金截止时间应到2019年2月18日。五、原告所提违约金赔偿标准过高，应按照同时间银行同业间拆借利率的1.3倍进行计算。综上所述，恳请法院充分考虑被告的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，以原告张以国、周雪为买受人，被告天厦房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为26-15-4，建筑面积87.51平方米，套内建筑面积73.29平方米。该商品房总价款为247907元，买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款74907元，余款173000元以公积金贷款方式支付。出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款247907元。2019年12月11日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市天厦房地产开发有限公司望城花园1、2幢项目首次登记审查意见》，予以办理该项目不动产登记。2019年12月12日，被告通知原告提交办证资料。2020年1月17日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2013年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告取得涉案商品房的初始登记并通知原告提交办理转移登记的资料时已经超过上述期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期交付有关文书60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，原则上应从2014年1月1日起计算违约金。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月16日）往前倒推三年，即2017年4月16日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月16日起计算。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，应视为原告委托被告办理涉案房屋的转移登记，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止日期应为被告具备办理涉案商品房转移登记条件后通知原告提交办证资料的2019年12月12日。综上所述，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款247907元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月16日起计算至2019年12月12日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张以国、周雪逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款247907元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月16日起计算至2019年12月12日止)； 二、驳回原告张以国、周雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币647元，由原告张以国、周雪237元，被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年六月二十四日 书记员 杨云兴