河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初1393号原告：王少东，男，汉族，出生于1990年2月2日，住河南省新密市。委托代理人：许超，河南嵩华律师事务所律师。委托代理人：张文慧，河南嵩华律师事务所律师。被告：新密市恒昌房地产开发有限公司，住所地：新密市嵩山大道西段。统一社会信用代码：914101837891979546。法定代表人：范志远,该公司经理。委托代理人：孙世博，河南京原律师事务所律师。委托代理人：王子真，河南京原律师事务所律师。原告王少东诉被告新密市恒昌房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张文慧，被告的委托代理人王子真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同，并判令被告期限为原告办理房屋不动产登记手续；2.依法判令被告向原告支付违约金（以购房款总金额人民币640000元为基数，按同期人民银行贷款利率自2018年2月28日计算至房屋不动产权登记手续办理完成之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原被告于2016年11月5日签署了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的新密市嵩山大道西段北侧6号楼2单元11层1101号商品房一套。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2017年8月28日将房款人民币640000元付于被告。至此，原告依据合同的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条及第十五条的约定，被告应于2017年2月28日将具备该条第5款条件的房屋交付于原告，并应于2018年2月28日前将办理权属登记所需要的资料提供给产权登记备案机关。但由于被告原因，导致涉案房屋至今没有验收合格，且被告没有向产权登记机关提供产权登记资料。被告的行为已经构成了严重违约，应当向原告承担违约责任。故原告诉至本院。为支持其主张,原告向本院提交了以下证据：一、商品房买卖合同复印件一份、销售不动产统一发票两张，证明原被告之间形成商品房屋买卖关系，原告购买被告所开发商品房，依合同约定足额支付了购房款，完全履行了合同义务；二、不动产登记资料查询结果证明复印件一张、新密市房屋专项维修资金缴存收据，证明涉案房屋已经交付，被告没有按照合同约定履行向产权登记机关提供备案材料的义务，没有进行房屋首次登记，已经构成违约；三、信访事项处理意见书一份，证明被告没有向产权登记机关申请国有建设用地使用权及房屋使用权首次登记，只有被告办理完不动产首次登记后，原告才可以持相关资料与被告共同到不动产登记中心申请办理房屋所有权转移登记手续。因此被告履行首次登记的义务是双方合同的必备义务，也是原告办理不动产权证的必备前提条件。被告新密市恒昌房地产开发有限公司辩称，1、本案属于合同纠纷，合同本身尊重意思自治原则，双方自愿原则，根据合同第15条逾期办理产权证的约定，在双方解除合同的前提下，被告同意支付原告违约金，现在原告诉求被告支付逾期办理产权证的违约金并没有解除购房合同，所以要求支付违约金没有根据和法律依据。并且违约金计算方法错误。2、关于被告所开发的怡馨佳苑小区未及时办理产权证，并非被告的原因造成，不能说被告违约，因为办理产权证需要同步修建人防设施，由相关部门验收合格才能办理，但根据被告的建设规划，人防设施是规划在9号楼地下，现9号楼地上有一栋破旧房屋（原中州轴承厂老家属楼），被告2006年通过拍卖方式取得土地使用权，但至今部分轴承厂职工没有搬出，导致9号楼所在的位置至今没有动工，被告为解决纠纷，自2016年至今在维权，历经4次审理，最终法院认定老家属楼系中州轴承厂改制遗留问题，驳回了被告的起诉，现在政府相关部门也在积极处理，因此不能将未办理产权证的原因归责于被告。另根据本案商品房买卖合同第8条交付期限中第2款的规定，除双方同意协商同意解除合同和变更合同外，出卖方可据实予以延期。政府部门或行政主管单位根据法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变行为而引起的延期。所以本案被告不能及时办理产权证的原因是因为政府政策关于解决企业改制类似遗留问题，被告可以延期办理，并不构成违约。3、根据2016年8月20日，政府职能部门的调整，新成立的办理不动产产权证新的职能部门，尽管说部门成立了，但组成该部门的人员需要抽调，实际能办理产权证的时间在当年的11月份。综上，各种情况导致了被告不能及时为原告办理不动产产权证，根据双方意思自治原则，和现有情势的变化，被告没有违约，不承担相应的违约责任，故驳回原告诉请。为支持其主张,被告新密市恒昌房地产开发有限公司向本院提交以下证据：第一组证据：1、怡馨佳苑防空地下室建设设计要求核定书复印件一份；2、怡馨佳苑人防地下室总平面图复印件一份；3、怡馨佳苑防空地下室施工图审批意见书复印件一份；证明：被告开发的怡馨佳苑小区的人防地下室有部分规划在9号楼下，人防设计图经新密市人民防空办公室审核符合相关要求。第二组证据：1、（2018）豫0183民初4349号民事裁定书复印件一份；2、（2019）豫01民终3789号民事裁定书复印件一份；3、（2019）豫01民申1489号民事裁定书复印件一份；证明：原中州轴承厂家属楼的职工在李卓谏取得土地使用权和附属资产所有权后，不愿意腾房，导致被告规划的9号楼不能动工，人防地下室无法施工。被告自2016年起，一直通过诉讼解决纠纷，最终法院认定，该问题属于企业改制所遗留问题。第三组证据：1、新密市人民防空办公室责令改正通知书复印件一份；2、新密市国有资产经营公司怡馨佳苑9号楼列入新密市问题楼盘的报告复印件一份；证明：因怡馨佳苑小区未同步修建防空地下室，被新密市人民防空办公室责令改正，新密市国有资产经营公司已将涉及的问题反映给市政府，组织相关部门调解。以上三组证据证明：无法办理产权证的原因是人防设施无法验收合格，不能将逾期办理产权证的原因归责于被告。经审理查明，2016年11月5日，原告王少东与被告新密市恒昌房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于城区××大道西××北侧××单元××号，面积为122.28平方米的商品房一套。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。另查明，1.原告于2017年8月28日向被告履行支付房款义务，共计支付房款640000元整；2.被告9号楼地下人防工程涉及原郑州市中州轴承厂49户集资建房，此事曾提起过诉讼，最终法院以此问题属于企业改制遗留问题为由，驳回当事人起诉，人防设施至今未经相关部门验收合格，经查询，被告未做竣工备案登记，未持办理权属登记所需资料向不动产登记机构进行房屋首次登记。本院认为，（一）关于原告要求被告继续履行合同，限期办理不动产登记的问题。原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据有关规定，该备案为建设工程竣工验收备案。本案中原告要求被告继续履行合同，限期为原告办理不动产权登记手续，其真实意思是要求被告到有关部门办理首次登记，并办理不动产登记。开发商向购房人交付房屋应当经过建设工程竣工验收合格，并完成建设工程竣工验收备案登记。被告辩称，由于涉及历史遗留问题，造成人防设施无法完工，相关部门验收不合格，被告现无法按合同约定进行竣工备案，也无法向不动产登记机构办理首次登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。竣工备案登记是首次登记和办理不动产权证的前提，但被告的怡馨佳苑小区没有经竣工验收、也没有作竣工验收备案登记。因此，原告所诉内容被告事实上暂时不能履行。故对原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。（二）对原告要求支付逾期办证违约金的问题。根据原、被告双方《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日30日内，将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价的0.1%赔偿买受人损失。在本案诉讼中，原告既要求继续履行合同，又要求被告支付其违约金，不符合双方对延期办理房地产权属证书问题的约定。原告提出合同显失公平，但双方房屋买卖合同说明第三条内容显示“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改，增补或删减，合同签订生效后未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”，由此可知，被告已采取合理的方式提醒原告注意免除或限制其责任的条款，但原告未对自己认为不合适的约定条款进行修改、增补，也未在法定期限内行使权利，对合同进行变更或解除。另外，原告也未提交因被告延期办证给原告造成损失的证据。因此，原告要求被告支付延期办理房产权属证书违约金的主张，证据不足，本院不予支持。需要提醒被告的是，原告购买房屋不仅是为了居住，也涉及到子女就学等诸多因素，没有取得不动产权证确实给原告生活、子女入学等带来了不便和影响，被告应当积极配合有关部门尽快解决办证事宜，解决购房者的后顾之忧。结合本案案情，案件受理费由被告负担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告王少东的诉讼请求。本案受理费1643元，由被告新密市恒昌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  朱颖军人民陪审员  王彩焕人民陪审员  母云枝二〇二〇年六月二十四日书 记 员  宋梦蕊