抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1227号原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区万达华宅11号楼1层。法定代表人胥盈，系该公司经理。委托代理人李畅、孙淼，系该公司员工。被告王子健，男，汉族，1988年7月2日出生，住抚顺市新抚区。原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司与被告王子健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李畅、孙淼、被告王子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系原告所管理的抚顺万达华宅业主。被告于2015年5月10日与原告大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(现己更名为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，以下简称我司。详见证据《核准变更通知单》）签订《前期物业服务协议》，并接收抚顺万达华宅房屋。《前期物业服务协议》第四条物业服务费用第2款明确标明高层住宅、精装公寓物业费为1.9元/㎡?月，但是被告在原告多次催缴物业费后仍然拒交2016年5月10日至2020年5月9日的物业费8985.04元。依据《辽宁省物业管理条例》第五十八条：业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案件最高判罚违约金为所欠物业费的24%，但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20%的违约金1797.01元。综上所述，被告拒交物业费行为，已经严重的违反了原告与被告所签订的《前期物业服务协议》，侵犯了原告公司及其他业主的合法权益，故原告公司将此案诉至法庭，请人民法院公正裁决，维护原告及其他业主的合法权益。1、请求判被告支付原告共计10782.05元。其中包含：(1)2016年5月10日至2020年5月9日物业费8985.04元；(2)由欠费日2016年5月10日起并截止于2020年3月30日的物业费违约金1797.01元；2、本次诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、答辩人在选购万达华宅住房时，由于并不急于装修入住，询问万达销售经理不入住是否需要缴纳物业费，得到何时入住何时缴纳物业费的答复。答辩人于2018年4月开始装修房屋，于2018年10月入住开始享受物业服务。根据售卖方承诺，答辩人无需承担2018年4月前的物业费。二、答辩人于2015年5月以贷款形式购买万达华宅住宅，在选购住房期间，答辩人曾多次询问售楼人员，关于服务于本小区的物业归属情况，每次售楼人员均强调当前及未来服务于万达华宅的物业公司为万达旗下自营物业公司暨大连万达物业管理有限公司。并以此为卖点向答辩人强调该物业的规范性、稳定性、品牌效应以及开发商与售后单位的统一性，来确保答辩人购买该住宅使用后能够长期得到万达物业这样优质服务商的后续服务。万达集团自营物业公司负责该房屋的后期服务是答辩人选择该住处的的决定性因素。答辩人于2016年至2017年间至物业询问购房时交付的房屋装修抵押金3000元何时能够不被扣除时才得知万达物业已被转售给深圳万象美物业管理有限公司，并被告知装修抵押金并非3000元，且该事件与万象美物业无关，属于答辩人与万达物业的问题，让答辩人与开发商确认此事解决。根据辽宁省《物业管理条例》规定，建设单位应当按规定选聘前期物业服务企业，并与之签订不超过三年的前期物业服务书面合同。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经过已经交付的半数以上的业主同意，万象美物业替代万达物业承接园区的物业服务行为，系更换前期物业，但并未未经过交付的半数以上的业主同意，不符合辽宁省《物业管理条例》条例之规定，所以万象美物业无权向答辩人索要物业费。三，答辩人购买房屋当日并未前往物业处签订任何服务协议。被答辩人声称的双方签订的前期物业服务协议并不符合事实情况，所以答辩人无须遵照前期物业服务协议内容相关内容向万象美物业缴纳物业费。四，答辩人购买该处住房后，于2015-2017年间七次查看该房屋的情况，其中五次于家中发现大量散落在各个室内的多款品牌的烟头和数量不等的粪便，答辩人的隐私环境受到恶劣的侵犯。答辩人万般无奈下多次至物业想调取监控，查实责任人。由于物业管理人员怀疑是园区工作人员所为，遂每次都以各种理由推诿扯皮，以无视答辩人的合法权益被侵犯的事实，直至最后一次双方发生争吵，答辩人无奈报警介入，此后再无烟头和粪便出现。时至今日，由于物业管理不善，仍有闲散人员与门岗工作人员打声招呼即可随意出入本封闭园区。拾荒与废品收购人员持有该园区门禁卡，更是每日穿梭于园区内外。其他园区居民来我园区遛狗小便引发本园区居民强烈不满，于今年大年初二在居民群内为此事破口大骂，激烈争吵，但物业从未对相关事宜进行管控和协调。近期至本园区内多发高空抛物事件，物业也不理会。上述种种事件给答辩人及园区居民都带来了极大的安全隐患和生活困扰。根据辽宁省《物业管理条例》第61条之规定，物业服务企业未履行物业服务合同义务或履行合同义务不符合约定，导致业主、物业使用人、使用人人身、财产、个人隐私受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。如被答辩人坚持认为与答辩人之间存在服务合同关系，则被答辩人应当承担承担相应的管理责任，并且对答辩人遭受之侵权行为承担相应的法律责任。五、2019年初，万象美物业得知答辩人已入住万达，遂向答辩人催缴物业费，时至今日共催缴过两次。每次答辩人都希望通过协商的方式处理物业缴费事宜，避免摩擦和争端，无奈万象美物业态度强硬，不仅对答辩人所遭受的侵权事实矢口否认，且已滞纳金相要挟。更为严重的是将答辩人入园门禁卡封禁，要求答辩人每7日至物业报道充磁方可入园回家，7日过后如不充磁则门禁卡自动消磁。答辩人无法正常出入家门，迫不得已，答辩人只得每日等候其他业主跟随出入，或按左邻右舍的门铃，让邻居帮忙开单元门。由于长期被物业阻碍出入园区，导致答辩人现在不愿意出门。根据辽宁省《物业管理条例》第62条之规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由中断，或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，阻碍业主进入物业管理区域，以及实施其他损害业主合法权益的行为。万象美物业上述行为严重影响了答辩人的正常生活，客观上即事实上限制了答辩人出入自由的权利，导致答辩人的合法权益受到损害，应当承担相应的法律责任。六、根据民法通则第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。被答辩人诉答辩人拖欠2016年5月至2020年5月的物业费，其中2016-2017年、2017-2018年距今已超过两年，物业管理服务费属于普通的债权债务，受两年诉讼时效期的约束，因此被答辩人超出诉讼时效的相关请求并没有法律依据。答辩人自2018年9月起即待业在家，近两年的时间无任何收入来源，每月还要偿还2426元的房贷，此前不多的积蓄早已花光。近两年来仅靠父母每月接近3000元的房贷及生活费勉强维持生活。父母年迈，身体不好，每月2400元退休金是他们唯一的收入。突如其来的疫情更让本就困难的生活雪上加霜。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护答辩人作为弱势群体的合法权益和正当利益。经审理查明：被告系抚顺市新抚区万达华宅房屋（房屋建筑面积98.52㎡）业主，原告系被告居住的小区物业服务公司。原告主张2015年5月10被告接收该房屋并与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：高层住宅、精装公寓：1.90元/m2·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；被告王子健于2015年5月10日收房后交付了第一年的物业费，后由于与原告发生纠纷未再给付物业费，原告以诉称理由诉至法院。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2016年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司变更深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。本院所确认的上述事实，有房屋验收表、前期物业服务协议、房屋交接单、报修记录、照片及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。对于被告以辩称等一系列理由拒交物业服务费一节,对属于原告服务范围内的,被告可向原告要求承担责任。关于被告主张购买此处房产时售卖方的一系列承诺，与本案的物业服务合同并非同一法律主体和同一法律关系，被告应与相关方解决处理，该理由并非被告拖欠物业费的法定理由。关于被告主张前期物业协议非本人签署一节，由于被告不同意垫付鉴定费用,视为放弃申请鉴定的权利,本院推定原告的主张成立。关于被告提出的其他的物业服务问题因未提供证据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于原告主张给付自2016年5月10日至2020年5月9日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。该物业费本院确定为自2016年5月10日起至2020年5月9日止的物业费8985.02元（1.90元/m2·月×98.52㎡×48月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王子健于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2016年5月10日起至2020年5月9日止的物业费8985.02元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年六月十八日代书记员 徐月