广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初1125号原告：开平市金马房地产有限公司，住所广东省开平市*********公司管理楼之一。法定代表人：黄荣雅，该公司经理。委托诉讼代理人：何秋华，该公司员工。被告：伍因原，男，1978年12月25日出生，汉族，住广东省开平市************，公民身份号码440************250。原告开平市金马房地产有限公司（以下简称金马公司）与被告伍因原商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金马公司的法定代表人黄荣雅及委托诉讼代理人何秋华、伍因原到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金马公司向本院提出诉讼请求：1、判令伍因原支付房款70000元及逾期付款违约金10172.50元（按每日万分之一计，暂计至2020年3月19日，应计至付清房款之日）给金马公司；2、本案诉讼费由伍因原承担。事实和理由：金马公司与伍因原签订商品房认购书及商品房买卖合同，伍因原在2016年6月30日、8月5日分别支付了20000元、135000元，伍因原2016年8月5日办理按揭520000元，2016年9月22日银行放款520000元给金马公司，即总共支付房款675000元（包含按揭款）。按认购书及合同约定，伍因原应支付的房款应为745000元，因此在2016年9月起其仍欠房款70000元，金马公司多次向伍因原催讨房款，但一直无法联系。在2020年2月金马公司与伍因原协商并签订欠款确认书，确定伍因原欠金马公司房款本金70000元。但伍因原写下欠款确认书后未支付过任何款项。被告伍因原辩称：购买房屋时双方约定支付两成首期，能办到按揭才购买房屋。金马公司称两成首期是没有问题，因此伍因原支付了两成首期即155000元。结果办理按揭时，银行表示只能办理三成首付按揭。后伍因原与金马公司协商，金马公司表示愿意先垫付70000元完成三成首付，才成功在银行办理了按揭手续。2020年2月20日伍因原与金马公司签订欠款确认书，承诺欠金马公司本金70000元，金马公司承诺在收到该余款之后才将该房屋交付业主使用，当天协商双方没有约定还款期限，也没有约定利息，只是约定何时还清何时交楼。另外产生欠款是金马公司承诺二成首付造成的，伍因原有义务还款，但不应支付该欠款产生的所有违约金。原告金马公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告伍因原没有证据提交。经庭审核证，伍因原对金马公司提交的证据的真实性没有异议，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理后，认定如下事实：2016年6月30日伍因原与金马公司签订《开平·骏贤居商品房（内部）认购书》，约定由伍认购位于开平市********************房屋，成交楼价为745000元；付款方式为签订该认购书之日付清定金30000元、2016年7月13日付首期楼款125000元、余款590000元于2016年7月20日前办妥银行按揭手续；预计交楼为2016年9月30日。当天伍因原交纳了20000元定金。2016年8月5日伍因原与金马公司签订了《广东省商品房买卖合同》，该合同再次确认伍因原购买上述认购的房屋及房屋价格，约定了付款方式为按揭贷款方式付款，但没有约定具体付款时间及支付多少首期款，并约定未按该合同时间付款，逾期自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之1的违约金。合同签订当天伍因原又交纳了135000元给金马公司。双方庭审时确认，由于无法办理双方在签订认购书时约定的二成首付银行贷款，金马公司代伍因原垫付了70000元完成三成首付后，才成功办理了银行贷款。银行于2016年9月22日发放了520000元按揭款到金马公司的账户。2020年2月20日经伍因原与金马公司协商，最后由伍因原出具了《欠款确认书》给金马公司，确认截止至签定该确认书之日，伍因原共欠金马公司房款（本金）70000元，该欠款由伍因原承担。开发商承诺在收到该余款后才将该房屋交付业主使用。伍因原签下该确认书后未支付任何款项，遂引起诉讼。另查，本院根据金马公司的财产保全申请，于2020年4月3日作出（2020）粤0783民初1125号民事裁定书，并依法采取了相应的财产保全措施。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。争议焦点为：伍因原尚欠金马公司多少款项及逾期付款违约金需要支付。1、关于房款。伍因原向金马公司购买了开平市********************房屋，成交楼价为745000元，但仅支付了675000元，2020年2月20日经伍因原与金马公司协商，最后由伍因原出具了《欠款确认书》给金马公司，确认截止至签定该确认书之日，伍因原共欠金马公司房款（本金）70000元，该欠款由伍因原承担。上述确认书是双方根据买卖房屋的情况进行结算确认后形成的，是金马公司与伍因原双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。金马公司主张伍因原应支付欠款70000元符合法律规定及双方约定，本院依法予以支持。2、关于逾期付款违约金。金马公司主张按《开平·骏贤居商品房（内部）认购书》约定的付款时间计算逾期付款违约金，而伍因原主张产生欠款是金马公司承诺购房可以二成首付贷款造成的，且《欠款确认书》没有约定还款期限及利息，不应支付逾期付款违约金。2016年6月30日伍因原与金马公司签订认购书时虽然约定定金为30000元、首期楼款为125000元、贷款590000元，但实际仅贷款520000元，有70000元首期楼款为金马公司与伍因原协商后由金马公司代为垫付；2020年2月20日经伍因原与金马公司再次协商，确认截止至签定该确认书之日，伍因原共欠金马公司房款（本金）70000元，该确认书未约定还款时间及利息，仅约定开发商承诺在收到该余款后才将该房屋交付业主使用。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”从上述过程可以看出，因无法按认购书的约定办理贷款，导致房款的支付时间及方式等随之发生变化，伍因原与金马公司于2020年2月20日对支付房款达成了最终的协商意见，应按该意见执行。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，本法第六十一条的规定不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行……”2020年2月20日的《欠款确认书》虽未约定伍因原的付款时间，但金马公司可以随时要求履行，金马公司起诉之日（2020年3月26日）则视为主张之时，逾期付款违约金应从2020年3月26日开始计算。金马公司主张按每日万分之一计付逾期付款违约金至款项清偿之日止，符合法律规定，本院依法予以准许。综上，伍因原应以所欠房款70000元为基数，从2020年3月26日起至款项清偿之日止，按照每日万分之一计付逾期付款违约金给金马公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告伍因原应于本判决发生法律效力之日起10日内支付70000元及逾期付款违约金（以70000元为基数，从2020年3月26日起至款项清偿之日止，按照每日万分之一计付）给原告开平市金马房地产有限公司；二、驳回原告开平市金马房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1804.32元，减半收取902.16元、财产保全费821.73元，合计1723.89元（原告开平市金马房地产有限公司已预交1723.89元），由原告开平市金马房地产有限公司负担218.89元，由被告伍因原负担1505元。原告开平市金马房地产有限公司多预交的一审案件受理费、财产保全费1505元，由本院予以退回；被告伍因原应向本院补缴一审案件受理费、财产保全费1505元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吴飞燕二〇二〇年五月二十五日法官助理 关悦栋书 记 员 曹静仪