湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3645号上诉人（原审原告）：长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会。住所地在长沙市雨花区怡园街89号一品东庭内。负责人：曾国军，主任。委托诉讼代理人：张专，湖南中郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄隆，湖南中郡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市顺之天物业管理有限公司。住所地在长沙市雨花区高桥街道办事处永定社区五一村小区A7栋508号。法定代表人：李振海，总经理。委托诉讼代理人：李中健，湖南三浦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴建新，男，1973年8月30日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会（以下简称第三届业委会）因与被上诉人长沙市顺之天物业管理有限公司（以下简称顺之天公司）、吴建新确认合同无效纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9198号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第三届业委会上诉请求：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，一品东庭小区第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）未经法定程序，无权处分涉及业主共同利益的协议。1、《一品东庭物业服务合同》是第二届业委会擅自处分业主公共区域收益，与顺之天公司签订的服务合同，该处分行为未依法经业主大会履行表决程序，违反物权法定原则，应认定为无效。物权法第七十四条第三款、七十六条第一款第七项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，需要依法通过业主大会的表决程序，经业主大会作出生效决议后方可执行。第二届业委会未获得业主大会处分该公共区域收益的授权，只有执行业主或业主大会授权事项的部分权限。一审中，被上诉人既未提供业主大会的有效书面决议，也未依法取得相关业主的书面同意，故该行为违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。2、一审法院认定“…其与被告签订的物业服务合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，并已经得到认可和履行，故应认定为合法有效”无事实依据。根据（2018）湘0111民初3588号判决可以看出，业主对于被告履行的内容以及履行的依据、标准、收支情况、财务明细等基本服务都需要通过国家的强制执行程序来了解，一审法院所述已经得到认可和履行与事实不符。3、一审判决没有厘清业主大会和业主委员会的关系。无业主大会或全体业主同意或授权，业主委员会不能擅自作出涉及全体业主切身利益的处分决定。二、上诉人已尽到证明责任，顺之天公司应当承担其对公共区域运营期间的支出成本的举证责任，一审法院判决驳回上诉人的诉请无法律依据。1、一审中，上诉人向法庭提交了顺之天公司另案中提交的《2015.4-2018.10顺之天公共区域收入明细》、《情况说明》等材料，证明被上诉人公布的公共区域收益和其擅自在无法律、行政法规和业主大会授权的情况下处分该收益的证据。一审法院认为原告提交的证据不能证明业主大会程序不合法，该认定逻辑不清。第二届业委会产生程序合法与其有无业主大会授权和其是否具有处分公共区域权益的权限并无直接关联，且反驳其具有正当性的举证证明责任应当由被上诉人承担。2、一审中，顺之天公司提供的《顺之天物业公司基本情况表》无法达到其证明目的，被上诉人所提供的支出账目，一方面该证据来源于顺之天公司单方制作，证明力低，另一方面无其他证据证明所列账目实际发生，账目体现其管理、支出远远超过收入所得，明显不符合常理和市场交易习惯。且《一品东庭物业服务合同》并不能证明其处分公共区域收益的用途正当。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，应由被上诉人承担起对公共区域运营期间的支出成本的举证责任，否则，其应当向上诉人返还公共区域收益并赔偿资金占用损失。三、一审判决错误处理了公共区域收入和公共停车位收益，属于事实认定不清，并且遗漏了当事人的诉求。1、本案诉争的《一品东庭物业服务合同》第23条第7款只涉及公共停车场收入，但是公共区域收入根据被上诉人另案中自己提供的收入明细，在2015年4月至2018年10月期间，被上诉人除收取了停车费外，还收取了广告费73675元、场地费及摊位费11650元。2、上诉人在一审中已经明确了公共区域收入各项明细以及诉求的计算依据，但一审却遗漏了公共区域中关于场地费、广告费等费用返还的诉请，将公共区域收入和公共停车场收入直接混同，属于遗漏当事人诉求，程序错误，且适用法律错误。顺之天公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，第二届业委会是经过合法程序产生的，根据物权法及物业管理条例相关规定履行职责，其依法履行职能的行为，对全体业主具有约束力，如果第三届业委会认为上一届业委会与顺之天公司签订的物业合同无效的话，按照上诉人的逻辑，第四届业委会也可以主张第三届业委会对外签订的条款无效，那将会陷入循环诉讼中，导致市场交易秩序的混乱，没有稳定性可言。二、上诉人提起的本次诉讼突破了合同相对性原则，不具备适格的主体资格，特别是将第二届业委会主任列为自然人被告。三、第二届业委会与物业公司签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定。一审法院适用法律正确，本案主张的是合同无效，本案诉争的相关条款没有违反合同法第五十二条的规定，同时上诉人在一审中也没有提供任何一项证据证明合同违反法律强制性规定。吴建新未发表答辩意见。第三届业委会向一审法院起诉请求：一、确认2015年3月23日第二届业委会与顺之天公司签署的《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款约定的“乙方利用甲方公共场地收取的停车费除用于自身管理支出及部分利润外，其余应作为弥补物业服务费的不足”条款无效；二、判令顺之天公司返还2015年4月至2018年10月间收取的一品东庭小区公共区域收入874155元；三、判令顺之天公司返还2018年11月至2019年6月30日公共区域收入95750.1元（874155元÷43月×8月=162633，扣除已支付的66882.9元，余95750.1元）；四、吴建新在874155元范围内对顺之天公司承担连带还款责任；五、第二届业委会、吴建新承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一品东庭小区位于长沙市雨花区，其前期物业公司为案外人长沙创逸物业管理有限公司。2013年8月28日，第二届业主委员会成立，主任为吴建新。2013年10月29日，该届业委会在长沙市雨花区城乡建设局办理了备案手续。2015年3月23日，第二届业委会与顺之天公司签订一份《一品东庭物业服务合同》。约定：1、物业基本情况：占地面积为16176.69平方米、建筑面积为61000平方米。总户数为597户，其中住宅558户、商业门面39户。车位306个，包括地下车位201个、地面车位105个；2、由顺之天公司对一品东庭小区实行物业管理服务，期限五年，自2015年4月1日至2020年3月31日；3、物业服务费采取包干制，住宅为1.5元/平方米/月，商业用房为2.5元/平方米/月。尚未入驻的闲置房，按交费标准的90%缴纳物业服务费。双方还对物业服务内容、双方权利义务、物业服务目标、违约责任等其他事项进行了约定。其中，物业服务合同第二十三条对停车费进行了约定，该条第7款约定顺之天公司利用小区公共场地收取的停车费除用于自身管理支出及部分利润外，其余应作为弥补物业服务费用的不足。吴建新与顺之天公司的法人代表李振海作为双方代表，在《一品东庭物业服务合同》上签字确认。2015年3月23日，顺之天公司进驻一品东庭小区，并从2015年4月1日起为小区提供物业服务。2018年底，第二届业委会即将期满。2019年1月23日，一品东庭小区第三届业主委员会即第三届业委会成立，任期为五年。2019年2月20日，第三届业委会在长沙市雨花区城乡建设局办理了备案手续。另查明：1、2018年5月4日，一品东庭小区部分业主以业主知情权纠纷为由，将第二届业委会、顺之天公司、长沙创逸物业管理有限公司诉至一审法院，要求判令第二届业委会公布财务收支账目和凭证、公共区域的使用收益情况、维修资金的筹集和使用情况以及所有决议和会议记录等。2018年7月14日，一审法院作出（2018）湘0111民初3588号民事判决书，判决第二届业委会公示公布从2009年起的真实决定、决议和会议记录，以及共有部分的使用和收益情况及凭证、各年度财务收支账目明细及收支凭证，长沙创逸物业管理有限公司和顺之天公司承担协助义务。双方均未上诉，该判决已发生法律效力。后经业主申请强制执行，第二届业委会和顺之天公司公布了2015年4月至2018年10月期间一品东庭小区公共区域收入明细表，该表载明电动车停车费490600元、露天停车费213180元、临时停车费85050元、场地费及摊位费11650元、广告费73675元，合计874155元；2、2018年7月1日，顺之天公司出具了一份《情况说明》，主要内容为：一品东庭小区地面公共停车位、电动车等停车位及小区楼道、电梯等小区广告位、小区临时摊位等小区共有部分使用所产生的全部收益，依据《物业服务合同》及沿用该小区前物业服务公司的惯例，由顺之天公司收取，但每年从公共收益中，向业主委员会支付6000元/年的办公经费。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等事项由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，一品东庭小区在召开第二届业主大会时，经过业主的讨论和审核，通过了相应的自治规则，选举产生了小区第二届业委会，由吴建新担任主任。第二届业委会系经过法律程序选举产生，办理了备案手续，且任期已满，故该届业主大会的召开符合法律规定，第三届业委会提交的证据亦不能证明该次会议的召开程序不合法。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会的权利来源为法律、业主和业主大会的授权。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，第二届业委会代表一品东庭小区业主与业主大会选聘的物业公司即顺之天公司签订物业服务合同，系根据小区第二届业主大会的授权，符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。双方所签物业服务合同对全体业主均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，一品东庭小区第二届业委会依法经业主大会选举产生并予以备案，其与顺之天公司签订的物业服务合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，并已得到认可和履行，故应认定为合法有效。第三届业委会主张《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款的约定无效，该款内容包含在整个物业服务合同中，系缔约双方即第二届业委会和顺之天公司的真实意思表示。第三届业委会作为一品东庭小区第三届业委会，其承继了第二届业委会的权利及义务，包括涉案的物业服务合同。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三届业委会提交的证据不能证明该项约定存在前述属于无效约定的情形，应承担举证不能的法律后果。对于第三届业委会要求确认该款约定无效的诉讼请求，一审法院不予支持。同时，第三届业委会要求顺之天公司返还公共区域收入、吴建新承担连带责任的诉请，均系以《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款的约定属于无效为前提，因返还的基础事实不能成立，故对于返还收入的诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《物业管理条例》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回第三届业委会的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的基本事实与一审查明的一致。另查明，顺之天公司自与第二届业委会签订的物业服务合同到期后即2020年3月31日起，未再对一品东庭小区提供物业管理服务。2019年1月23日起第三届业委会成立后，顺之天公司提供了一品东庭小区公共区域70%的费用给第三届业委会。本院认为，综合双方诉辩意见，本案审理焦点一是第三届业委会请求顺之天公司返还一品东庭小区公共区域收益的请求应否支持；二是如应予支持，顺之天公司应如何返还公共区域收益的问题。关于焦点一。物权法第七十四条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法第七十六条规定业主决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”。根据上述法律规定，利用小区公共场地收取停车费，属于利用共有部分从事经营性活动，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该条第二款规定，属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，第二届业委会未经业主大会同意或授权即与顺之天公司就小区公共场地收取的停车费进行约定，超出了第二届业委会的权限范围，且未经业主大会追认，该条款应为无效。顺之天公司取得的小区公共区域收益，属于小区全体业主共有，第三届业委会作为一品东庭小区业主大会的执行机构，其请求顺之天公司返还公共区域收益的主张，应予支持。但应扣除顺之天公司的合理成本。关于焦点二。如上所述，顺之天公司应当在扣除其运营一品东庭小区公共区域的合理成本后，向第三届业委会返还运营一品东庭小区公共区域的收益。2019年1月23日第三届业委会成立后，顺之天公司将公共区域收益的部分提供给了第三届业委会，据此可以认定双方对此后的公共区域收益问题达成了一致，对顺之天公司应返还公共区域收益的期间确定为2015年4月1日至2019年1月23日。根据顺之天公司2015年4月至2018年10月期间的一品东庭小区公共区域收入明细表，2015年4月到2018年10月，顺之天公司对一品东庭小区公共区域收益为874155元，对一品东庭小区2018年11月1日至2019年1月23日期间的公共区域收益，双方未提供证据证明，因该期间的公共区域收益属必然存在，本院根据以前的公共区域收益情况，酌定为55470元（874155元÷1308天×83天），两项相加共计929625元。顺之天公司应当对其运营一品东庭小区公共区域的成本的支出及其合理性承担举证责任，但其未提交有效证据证明，且双方亦未申请司法评估、审计。鉴于顺之天公司运营、维护一品东庭小区公共区域必然存在成本，本院综合查明的案件事实以及行业现状等因素，将顺之天公司应当返还第三届业委会的收益酌定为371850元（929625元×40%）。另外，吴建新作为第二届业委会的负责人，其与顺之天公司签订物业服务合同是履行职责的行为，对第三届业委会请求吴建新承担连带责任的主张，本院不予支持。综上，第三届业委会的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9198号民事判决；二、确认2015年3月23日长沙市雨花区一品东庭小区第二届业主委员会与长沙市顺之天物业管理有限公司签订的《一品东庭物业服务合同》第二十三条第七款约定的“乙方利用甲方公共场地收取的停车费除用于自身管理支出及部分利润外，其余应作为弥补物业服务费的不足”条款无效；三、长沙市顺之天物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内，向长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会返还371850元；四、驳回长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1111.5元，保全费5000元，合计6111.5元，由长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会负担3600元，由长沙市顺之天物业管理有限公司负担2511.5元；二审案件受理费2223元，由长沙市雨花区一品东庭小区第三届业主委员会负担1333元，由长沙市顺之天物业管理有限公司负担890元。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  孟庚秋审判员  邓 浩二〇二〇年六月二日书记员  彭伟康附法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……