广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0702民初602号 原告：李某，女，1982年1月26日出生，汉族，黑龙江省密山市人，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章康妮，广西桂信律师事务所实习律师。 被告：钦州某商有限责任公司，住所地钦州市民园路二巷5号二楼。统一社会信用代码：91450700552264063N。 法定代表人：唐巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，公司员工。 委托诉讼代理人：张慧，公司员工。 第三人：中国工商银行股份有限公司钦州某支行，住所地钦州市钦南区向阳街8号。 法定代表人：梅传武,行长。 委托诉讼代理人：温冬梅，该行职员。 委托诉讼代理人：洪洋堃，该行职员。 原告李某与被告钦州某商有限责任公司、第三人中国工商银行股份有限公司钦州某支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告李某的委托诉讼代理人陆党、张康妮，被告钦州某商有限责任公司的委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。本院于2020年5月22日追加中国工商银行股份有限公司钦州某支行为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人陆党、张康妮，被告钦州某商有限责任公司的委托诉讼代理人张慧，第三人中国工商银行股份有限公司钦州某支行的委托诉讼代理人洪洋堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告所付全部房款人民币892415元；3、判令被告赔偿原告因被告违约对原告造成的经济损失共80458.60元[包括①、原告向银行偿还的贷款利息共42238.80元，自2018年9月至2019年12月，以后另计；②、首付款利息合计28774.80元（以人民币362415元为本金，自2018年8月13日起算计至2019年12月27日，共483天，按中国人民银行同期贷款年利率6%计至被告退还全部房款之日止；③、与被告协商沟通导致的误工费727元/天×7天＝5090元;④、交通、住宿费合计4355元］；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》各一份，合同约定被告将位于钦州市扬帆大道西面、平山东大街南面的钦州恒大学府商品房项目中的8#楼【幢】2单元24层2402号房出卖给原告，房屋价款为人民币892415元。原告于同日向被告支付房屋首付款362415元，并办理了中国工商银行按揭贷款，截止起诉之日，原告均按时偿还银行贷款和利息。合同附件一中，被告已明确作出了该房屋的平面图，其中阳台部分明确为弧形阳台，在主图中标注阳台边缘半径R为1.95，并在平面图中加盖被告公章进行确认。原告收到验房通知，于2019年12月21日前往验收房屋时发现，房屋与合同约定的设计不符，房屋的阳台且存在多处设计不合理的地方，如人站在阳台上会有容易从24楼阳台摔落的风险，将严重影响原告及家人入住该房屋的正常使用，更甚者会危及到生命安全。合同第十五条设计变更第一款：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程设计工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。此前原告从未接收到被告关于修改房屋设计的通知。后原告尝试多次与被告沟通协商，均无法达成一致意见。同时，根据双方所签订的《无理由退房协议书》的约定，原告“自签署《商品房买卖合同》及《无理由遐房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方（原告）有无理由退房的权利”。原告认为，被告存在严重的违约行为，根据合同及无理由退房协议，原告要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，要求被告退还所付全部房款人民币892415元并赔偿原告的全部经济损失。请求人民法院支持原告的全部诉请。 庭审时原告特别授权代理人补充陈述，原告向银行交付利息至2020年5月份。被告故意隐瞒涉案房屋与同栋其他房屋阳台与外墙上的不同，导致原告对涉案房屋产生误解，签订了买卖合同。原、被告签订合同是2018年8月13日，而楼房24楼的平面图、立面、侧面设计在2017年10月25日通过，但被告并没有告知原告24楼与其他楼层的区别，主要表现在涉案房屋的阳台顶部是弧形的，底部是长方形的，面积有8.2平方米，但是头顶的弧形不到5平方米，阳台的上、下面积存在差异。阳台的栏杆是水泥柱，而23楼以下都是铝合金。阳台前面有水泥台，造成阳台的栏杆达不到一般设计要求，一般阳台设计的栏杆要达到1.1米，24楼阳台栏杆大概是60至70公分，存在安全隐患。阳台以及卧室的外墙立有装饰的支柱，影响房屋的视线、采光。所以，原告认为被告故意隐瞒涉案房屋的真实情况，导致原告签订合同，被告行为违约。 被告钦州某商有限责任公司辩称，一、双方签订的商品房买卖合同及补充协议明确约定样板房与实际交付的房屋有差异，以实际交房为准。被告在销售房屋使用的宣传材料均属于要约邀请，实际交房以合同约定为准，所以原告主张其收到的房屋与宣传资料及样板房有差异而要求解除购房合同没有依据。二、被告开发的涉案房屋规划设计已经规划部门确定批准，符合规划行政主管部门的设计要求，不存在擅自更改规划的情形，也不存在擅自变更设计的情况。三、被告与原告签订的购房合同中的附图明确释明阳台的形状就是一个直角带有弧形的一个形状，不存在原告所说的被告故意隐瞒房屋状态的情况。事实上，同一个小区不同的楼层，存在一定的差异，在合同签订方面附图和面积都是按照每个房实际情况确定的，看该栋楼上下楼层的附图就很明确。涉案房屋楼下的23层阳台比较大，面积也比较大，24层阳台面积较小，价格也会较少的，24层房屋面积139平方米，23楼141.49平方米，楼上没有阳台，面积135.91平方米，合同约定房屋面积不同，价格也不同。四、原告说阳台形状与附图不一致是原告对建筑设计标准不了解，实际上涉案房屋阳台的使用面积大于合同约定面积，对原告是有利的，多享受面积却认为阳台与附图不一致，主张解除合同不应该得到支持。从25楼可以看出，也可以用到弧形区域，属于露台。对于案涉房屋及楼上、下房屋设计被告都是按照实际情况与各购房者签订合同，不存在故意隐瞒的情形。五、无理由退房，只要原告把贷款结清就可以办理。综上，原告诉讼请求没有任何事实和法律依据。 第三人中国工商银行股份有限公司钦州某支行陈述称：一、本行与李某、钦州某商有限责任公司于2018年8月22日签订了房信购字钦州向阳支行2018年1403号《个人购房借款／担保合同》，三方意思表示真实，合同合法有效。李某作为借款人向本行申请个人住房贷款530000元，用位于钦州市钦南区平山东大街88号钦州恒大学府8栋2单元2402号房作为贷款抵押物，并办理了预抵押登记。根据《个人购房借款／担保合同》第十条、五十五条约定，钦州某商有限责任公司对合同项下的全部贷款本息、实现债权的全部费用及其他应付费用承担连带责任保证。二、本行于2018年8月23日将贷款530000元发放给李某指定的钦州某商有限责任公司账户。截止2020年5月15日李某尚欠本行借款本金518611.83元及利息O元（利息暂计至2020年5月15日为O元，以后按照《个人购房借款／担保合同》约定另计至贷款本息清偿之日为止）。若解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，也要求解除原被告与本行签订的《个人购房借款/担保合同》，原告李某需提前清偿尚欠本行的贷款本息，被告钦州金棕榈商贸城投资开发有限公司作为连带责任保证人对李某尚欠的贷款本息承担连带清偿责任。 原告对其陈述事实，举证如下：1、身份证；2、被告工商信息；3、《商品房买卖合同》；4、《无理由退房协议》；5、照片三张；6、户型图复印件及样板房图片、视频；7、《个人购房借款/担保合同》及相关票据；8交通费及住宿费票据；8、纠纷告知书。被告质证意见：证据1、2三性无异议；证据3真实性无异议，但是原告提交的不完整，签订合同的同时也签订了一些附件，也是合同组成部分；证据4三性无异议，但是不认可证明目的，原告办理银行贷款，是原告与第三人形成借贷关系，根据《商品房买卖合同》约定，贷款没有结清是无法办理退房的，原告无理由退房，应先结清与银行的贷款；证据5没有异议，但是证明目的有异议，可以看出24层的阳台的附图是依照25层露台投影确定的，并不违反合同约定和有关法律法规强制性规定，且图片也证明原告能够使用的阳台面积大于合同附图的面积；证据6空白的置业计划表属于记录性材料，不能作为任何合同依据，宣传材料，置业计划表后面户型示意图右下角这行字明确表明示意图只作为参考，不作为合同组成部分，是要约邀请；证据7三性无异议，原告为了购买房屋是向工商银行借款；个人借款凭证无异议，收据三性无异议，契税缴纳的票据没异议，是税务部门收取的，维修基金的收据也没有异议，被告是代收的，还款记录被告不了解；证据8三性不认可，由于原告主要诉讼请求没有法律依据，原告为此支付的费用均没有依据。第三人对原告的证据质证无异议。 被告对其陈述事实举证如下：1、补充协议；2、涉案房屋上、下楼层的商品房买卖合同；3、建设工程规划许可证及建设许可证；4、钦州市房产面积测算细则。原告质证意见：证据1确实是原被告签订的，但是协议上面没有明确以实际交房为准，在签订本合同时，被告刻意隐瞒涉案房屋与同一栋楼其他房屋的区别，在补充协议上也没有体现出来，被告以协议约定涉案房屋以实际交房为准不成立；证据2真实性没有异议，该证据刚好说明23与24楼存在明显差异，但被告明知而没有告知原告；证据3说明了原告方的观点，建设规划许可证在办理时已经提供了总平面图，建设方案图，包括平面、立面、剖面。在2017年10月25日时，被告已经有这方面的图，但是签订合同时仅附有总平面图，说明了被告刻意隐瞒。被告提供的设计图立面，可以看到涉案24楼与23楼有明显区别，侧面图上有立柱，24楼阳台的结构，平面图上面清楚显示24楼阳台以及卧室外墙有立柱，与附图是有区别的。被告提供的24楼平面图，是针对24楼专门做的平面图，与其他楼层存在差异，但是被告没有告知，所以被告说以交房为准不成立。证据4真实性没有异议，但是被告以这份材料说明合同附图上面的设计和记录没有错，原告认为与本案真实情况不一致，但是被告没有解释清楚，在合同以及《补充协议》上都没有对这个阳台进行特别的解释，被告提供的证据无法证明其证明目的。第三人对被告的证据质证无异议。 第三人举证如下：1、借款人李某身份证复印件等；2、个人购房借款/担保合同；3、中国工商银行个人借款凭证；4、借据历史处理明细账本地查询（还款本息清单）；5、钦州市不动产登记局不动产登记证明；6、保证人营业执照及法定代表人身份证；上述证据证明三方之间贷款关系合法；第三人已经尽了放款义务，并办理抵押登记手续，第三人享有优先受偿权。原、被告对第三人的证据质证均没有异议。 经审理查明以下事实：2018年8月12日，原告通过钦州恒大学府售楼部销售人员黄世华介绍，交付10000元定金后，于2018年8月13日与被告签订《商品房买卖合同》（预售）及《无理由退房协议书》各一份，合同约定被告将位于钦州市扬帆大道西面、平山东大街南面的钦州恒大学府商品房项目中的8#楼【幢】2单元24层2402号房出卖给原告，房屋价款为人民币892415元，约定交房日期为2019年12月30日前。《无理由退房协议书》内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除己支付的兼职销售员佣金。四，本协以一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。 原告于合同签订日向被告支付房屋首付款362415元。李某、钦州某商有限责任公司、中国工商银行股份有限公司钦州某支行于2018年8月22日签订了（房信购字钦州行向阳支行2018年1403号）《个人购房借款／担保合同》，李某作为借款人向第三人申请个人住房贷款530000元，用位于钦州市钦南区平山东大街88号钦州恒大学府8栋2单元2402号房作为贷款抵押物，并办理了预抵押登记。中国工商银行股份有限公司钦州某支行于2018年8月23日向被告钦州某商有限责任公司支付了李某购房款530000元。按《个人购房借款／担保合同》规定，至2020年5月15日，原告李某按时向第三人支付应当归还的本息合计66905.75元（其中本金11388.17元，利息55517.58元），至2020年5月15日止，涉案房屋尚欠贷款本金518611.83元。 原告于2019年12月16日收到被告发出的验房通知，于2019年12月21日前往验收房屋时发现，认为房屋的阳台多处设计不合理，存在涉及使用不安全的可能，遂不同意收房，与被告多次协商退房事宜未果，诉至本院。并提出上述诉讼请求。 另查明，原告在诉讼后已将诉讼之事书面告知第三人。 根据当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《无理由退房协议书》，以及原被告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》是否具有法律效力；二、原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否有依据。 一、关于原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《无理由退房协议书》、《个人购房借款／担保合同》是否具有法律效力。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《无理由退房协议书》及原告、被告与第三人三方签订的《个人购房借款／担保合同》均是合同当事人的真实意思表示，且其内容没有违反法律规定，均为有效合同。各方当事人均应全面履行合同规定的义务。 二、关于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》以及第三人请求解除三方签订的《个人购房借款／担保合同》是否有依据。 本院认为，原告购房目的在于取得房屋所有权并用于居住等，经过实地看了被告出售的钦州恒大学府项目中的样板房、以及被告提供的所出售楼房的平面图、合同附件，产生了购买钦州恒大学府8#楼【幢】2单元24层2402号房的意愿，与被告签订了《商品房买卖合同》、《补充协议》及《无理由退房协议书》。依据《商品房买卖合同》，原告、被告与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，以期取得第三人贷款，购买被告出售的钦州恒大学府商品房使用。被告通知收房后，原告到购买的钦州恒大学府8#楼【幢】2单元24层2402号房验收房时，认为该房屋阳台不符合被告提供的阳台外观设计图，对阳台外观设计实用性、安全性不满意，况且该房阳台与样板间也不一致等，导致原告产生了解除合同、退房的念头，经多次与被告协商未果诉至本院。从现有证据来看，原告产生退房念头是因被告销售人员并未对原告所想购买房屋的阳台在样式、外观、使用等与其他楼层存在不同作详尽说明，影响了原告对该房屋阳台的错误认知，产生购买的意愿，与被告签订了房屋买卖合同（预售）。对于房屋阳台设计、外部布局，被告并没有作特别提示，导致原告与被告签订了房屋买卖合同，过错在于被告，原告要求退房、解除合同并要求被告赔偿损失符合合同及法律规定，本院予以支持。同时第三人认为解除原、被告签订的房屋买卖合同，应当也要解除原、被告、第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，此合同是基于原、被告签订的房屋买卖合同而达成的贷款合同，应当一起解除。各方当事人在解除合同时，应当互相配合将涉案房屋的预登记及抵押手续解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条第（三）款：“由于设计变更，买受人提出解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部贷款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.60%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依据上述法律规定，《个人购房借款／担保合同》解除后，被告应返还原告首付款本息给原告，贷款本息直接返还第三人，故对第三人请求解除贷款合同并直接返还贷款本息，符合法律及合同规定，本院予以支持。但是原告要求赔偿的与被告协商沟通导致的误工费5090元，交通、住宿费4355元，不属于合同约定的损失，不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告李某与被告钦州某商有限责任公司2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》（预售）、《补充协议书》及《无理由退房协议书》； 二、解除原告李某与被告钦州某商有限责任公司、第三人中国工商银行股份有限公司钦州某支行于2018年8月22日签订的房信购字钦州行向阳支行2018年1403号《个人购房借款／担保合同》； 三、钦州某商有限责任公司于本判决生效十日内返还购房款362415元及利息（以362415元为基数，从2018年8月13日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至被告清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）给原告李某； 四、钦州某商有限责任公司于本判决生效十日内返还购房款贷款本息共计66905.75元给原告李某（从2020年5月16日起至本判决确定的还款之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 五、钦州某商有限责任公司于本判决生效十日内返还购房贷款本金518611.83元及利息（以518611.83元为基数，自2020年5月16日起，按照《个人购房借款／担保合同》所约定的利率计算至本判决确定的还款之日止）给第三人中国工商银行股份有限公司钦州某支行； 六、驳回原告李某的其他诉讼请求。 案件受理费13628元，由原告李某负担2589元；被告钦州某商有限责任公司负担11039元，连同上述债务一起支付给原告李某。 上述应付债务，义务人应在本案判决生效后十天内支付，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  陈熙玲 人民陪审员  吴 钧 人民陪审员  梁 添 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  黎洪涛