福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初756号 原告：武夷山闽水缘物业管理有限公司，住所地武夷山市国家旅游度假区武夷大桥旁管理房，统一社会信用代码913507826919234952。 法定代表人：林飞，总经理。 委托诉讼代理人：谢薇、曾珍，福建知力律师事务所律师。 被告：吕海，男，1969年1月1日出生，汉族，住武夷山市角亭村武夷水庄Ｃ区。 被告：姚春霞，女，1973年2月10日出生，汉族，住武夷山市角亭村武夷水庄Ｃ区。 原告武夷山闽水缘物业管理有限公司（以下简称“闽水缘物业”）与被告吕海、姚春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闽水缘物业的委托诉讼代理人曾珍到庭参加诉讼，被告吕海、姚春霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽水缘物业向本院提出诉讼请求：判决吕海、姚春霞立即支付物业费5798元、水电公摊费768元（自2017年1月起暂计至2018年12月止）及违约金3728.4元。事实和理由：闽水缘物业、吕海、姚春霞于2013年1月1日签订《物业服务合同》，合同约定由闽水缘物业为“武夷水庄C区沁缘”范围内全体业主的房屋共用部位及公用设施提供管理、修缮、维护等物业服务，业主要按建筑面积向物业公司缴纳物业服务费，具体标准为住宅2.2元/月/平方米。业主未按约定缴交物业费的，闽水缘物业有权要求业主补交从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。闽水缘物业依照约定全面履行了物业服务，但吕海、姚春霞截止2018年12月31日共拖欠物业费5798元，拖欠水电公摊费768元。吕海、姚春霞的上述行为已构成违约，根据合同约定，吕海、姚春霞应支付从逾期之日起按每天应交物业费的千分之一标准计算的违约金3728.4元。闽水缘物业多次要求吕海、姚春霞支付上述款项，吕海、姚春霞推脱至今，故而形成诉讼。 吕海、姚春霞未作答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，吕海、姚春霞系武夷山市度假区角亭街668号（武夷水庄C区）C59幢181号别墅的业主。2013年1月1日，闽水缘物业与吕海签订《武夷水庄前期物业服务合同》一份，载明下列内容：吕海所购房屋为181号房，建筑面积219.61平方米；合同第六条规定物业费按2.2元/月/平方米计算；第七条约定业主应于交房通知单规定时间交纳前期物业服务费用；第二十条规定，按国家的相关政策法规规定交纳公共分摊水电费；第三十二条约定，已经违反本合同第六条、第七条的约定，不按规定缴交物业管理有关费用的，闽水缘物业有权要求补交并从逾期之日按每天1‰交纳违约金。同日，吕海填写了住户资料表，交房时间为2013年4月4日。因吕海、姚春霞未交纳物业费，闽水缘物业于2019年12月10日向吕海寄送律师函，向吕海、姚春霞催收物业费。因吕海、姚春霞至今未交纳物业费，闽水缘物业诉至法院。 上述事实，有闽水缘物业提供的《武夷水庄前期物业服务合同》、《住户资料表》、《入住手续书》、《律师函》、EMS快递单及庭审笔录等证据在卷佐证，可以证实。 本院认为，闽水缘物业与吕海签订的《武夷水庄前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。合同签订后，闽水缘物业提供了物业服务，但吕海、姚春霞作为武夷水庄181号房产的业主未依约交纳物业费，闽水缘物业向吕海寄送律师函进行了书面催交。以书面催收后，吕海、姚春霞仍未交纳物业费，亦未到庭说明未交纳物业费的原因，故闽水缘物业起诉要求吕海、姚春霞交纳物业费，有事实及法律依据，本院予以支持。案涉物业服务合同约定住宅的物业费按2.2元/平方米/月计收。吕海、姚春霞的房产面积为219.61平方米，故每月物业费为483.14元（219.61平方米×2.2元/平方米/月），现闽水缘物业主张2018年1月至2018年12月共1年的物业费计5798元，未超出合同的约定，可以支持。 关于闽水缘物业要求吕海、姚春霞支付违约金3728.4元的诉请，本院认为，物业合同虽有约定逾期交纳物业费的违约金为每天1‰，但并未约定交纳物业费的时间，且除2019年12月10日寄送的律师函之外，闽水缘物业并未提供证据证明此前有向吕海、姚春霞催收物业费，故本院仅支持从起诉之日（2020年5月7日）起对所欠物业费按日1‰计付的违约金，对闽水缘物业关于违约金的诉请超出部分，不予支持。 关于闽水缘物业要求吕海、姚春霞支付水电公摊费768元的诉请，本院认为，物业服务合同仅约定“按国家的相关政策法规规定交纳公共分摊水电费”，并未对分摊的范围、分摊方式等作出约定，闽水缘物业虽提供其交纳水电费的发票，但并不能证明是否属于吕海、姚春霞应当分摊的范围，故对闽水缘物业的该部分诉请，亦不予支持。 吕海、姚春霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、吕海、姚春霞应于本判决生效之日起十日内向武夷山闽水缘物业管理有限公司交纳物业服务费5798元，并从2020年5月7日起按日1‰计付违约金至前述款项付清之日止； 二、驳回武夷山闽水缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57元，减半收取28.5元，由武夷山闽水缘物业管理有限公司负担8.5元，吕海、姚春霞负担20元。该款应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 何 岚 二〇二〇年六月九日 书记员 赵海燕 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 3.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。