安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖16民终822号上诉人（原审原告）：付良好，男，1980年2月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县。上诉人（原审原告）：李静，女，1981年10月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。上诉人（原审被告）：桂杰，男，1969年12月30日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原审第三人：蒙城新蒙医院，住所地蒙城县庄子仁和苑2号楼，统一社会信用代码52341622MJA7079437。法定代表人：马蒙，该公司经理。上诉人付良好、李静与上诉人桂杰、原审第三人蒙城新蒙医院（以下简称新蒙医院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初7491号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人李静及其委托诉讼代理人陈琛，上诉人桂杰到庭参加诉讼，新蒙医院经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付良好、李静上诉请求：一、请求撤销(2019)皖1622民初7491号民事判决书,依法支持上诉人一审诉请。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人认为一审判决书未能查明事实,未能正确适用法律,且判决内容超出上诉人诉讼请求,因此提出上诉。一、一审法院未能查明案件事实。上诉人位于庄子仁和苑有产权登记的房产中与桂杰签订合同的标的房屋为301铺、401铺、302铺、402铺、304铺、403铺,并非一审法院认定103.203.303.104.204.304铺,3楼4楼整体。桂杰已经构成违约。上诉人与桂杰签订的《房屋租赁合同》第二条规定桂杰应在租期年度1月1日交付租金,如不能按时交付,上诉人有权无条件收回房屋,合同终止;第四条规定,桂杰对所租房屋进行装修和改造时不得损害房屋的主体结构,第九条规定:若桂杰不符合双方签订的内容,视为乙方违约,甲方有权收回房屋使用权,并不承担任何法律效力(责任)。一审中上诉人已经举证证明,桂杰未在2019年1月1日前缴纳房租,且由于其在对房屋进行装修改造时损害了房屋主体结构,造成楼下漏水严重,不仅严重干扰了楼下的正常生活及生产,侵害了楼下用户的权益,水对建筑物的侵蚀更是对整体楼体构造安全造成严重威胁,根据合同被上诉人已经严重违约,但一审法院未能查明认定此事实。二、一审法院未能正确适用法律。1、付良好与桂杰签订租赁合同已经阻断了桂杰与蔡少华的房屋租赁合同效力,如果上诉人与桂杰由于合同约定而导致合同解除,次承租人蒙城新蒙医院对此房屋已无使用权,上诉人有权收回，一审法院认为由于在付良好购买涉案房产之前,桂杰与蔡少华已经签订房屋租赁合同,此份租赁合同的效力不因租赁物产权发生变动而受影响;又认为由于桂杰与付良好重新签订合同自愿支付付良好租金为自愿,合同自双方签字之日起生效,这两种解读是前后矛盾的。一审法院引用《合同法》第229条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,因此认为承租与次承租的效力均不受付良好获得房屋所有权的影响,但蔡少华与桂杰的合同效力的阻断及次承租人权利的灭失与买卖不破租赁原则并不矛盾。首先,买卖不破租赁的规定是指在租赁期间发生所有权变动,不影响原租赁合同的效力,但本案已经不适用此条,因为如前所述,原租赁合同已经由于新签订的合同而发生效力灭失的情形;其次,上诉人起诉的根本原因首先是由于承租人根本违约未缴纳房租,其次使用人在使用期间,由于在对房屋进行装修改造时损害房屋主体结构,造成楼下漏水严重,严重侵犯了房屋所有人的权益,从而上诉人要求其停止侵权,并按合同约定收回房屋使用权的,因此与买卖不破租赁原则更不矛盾。2、付良好与桂杰租赁合同解除时间不应为2019年9月24日。一审法院判决付良好解除合同的行为有效,两人之间的租赁合同已于2019年9月24日解除,其时间依据是蒙城县人民法院于2019年9月24日向桂杰送达了起诉书、应诉通知书等法律文书。但根据《合同法》第九十六条第一款规定,当事人行使合同解除权时,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此法院向桂杰递交诉讼文书并非合同法规定的当事人通知行为,租赁合同解除时间并非是2019年9月24日。三、一审判决超出上诉人一审诉请范围。一审中上诉人诉请第一条为:请求判令解除2019年1月1日原被告签订的房屋租赁合同,但法院判决的是“确定付良好解除合同的行为有效,付良好与桂杰之间的租赁合同已于2019年9月24日解除”,实际上上诉人并未实施向桂杰通知解除合同的行为,法院超出上诉人一审诉请进行判决,对上诉人未提出的诉讼请求的事项进行审判,侵害了上诉人的权益。桂杰辩称：我从蔡少华和李淑玲处租了仁和苑门面整栋楼，租期从2016年5月1日到2022年5月1日，租期还有6年，在此期间，我们经营合法项目，到2019年年初付良好找我签了一个合同，我说我们已经有一份合同，他说要去银行贷款使用，我当时不想和他签，后来他说没事是银行贷款需要合同，商量后我感觉帮一下也行才签了这个合同。影响结构漏水的事，是在他们买房之前就形成了。他们告我和新蒙医院是没有理由的。我签合同纯属帮忙。桂杰上诉请求:1、撤销一审判决第一项,第二项,依法改判上诉人和被上诉人所签合同为无效合同。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实基本清楚,但适用法律不当导致一审判决书第一项、第二项判决错误。一审查明涉案房屋为庄子家园公司开发,2012年5月1日李淑玲、蔡少华整体租赁,租赁期为10年,2016年5月1日上诉人从蔡少华处转租,租期为原租赁合同剩余期限,被上诉人是2018年10月份才取得涉案房屋的产权,根据“买卖不破租赁”的规则,上诉人与蔡少华的租赁是合法有效的，对此一审法院也予以确定。上诉人与付良好所签租赁合同是无效合同,因为基于同一房屋只能有一个合法有效的合同,不可能同时两个租赁合同都有效,无效的合同自始至终就没有法律效力,一审法院判令双方解除租赁合同,上诉人给付基于合同产生的租金38000元是错误的。只能是合法有效的合同才能予以解除,而本案中上诉人与付良好签订的合同是无效合同,无效的合同从始至终不产生法律效力。付良好、李静辩称：付良好与桂杰所签合同不符合无效合同的情形，本案不符合《合同法》第五十二条规定的任何一种情形，并非无效合同。桂杰同样认可“基于同一房屋只能有一个合法有效的合同”,基于此逻辑反而证实了付良好与桂杰签订合同时就已经阻断了蔡少华与桂杰的合同效力。同时，桂杰并未在一审提出要求确认合同无效的反诉请求。不论从一审桂杰的答辩意见和二审桂杰的上诉状均未提出过涉案合同是付良好为了获取银行贷款而与其签订的，根据民事诉讼法，桂杰此种观点从程序上不应被二审法院审理。付良好、李静向一审法院提出诉讼请求：1．请求判令解除2019年1月1日双方签订的房屋租赁合同；2．请求判令第三人立即搬离原告拥有所有权的庄子仁和苑2号楼103、104、203、204、303、301的第三和第四层房屋；3．请求判令被告桂杰支付2019年1月1日至搬离时的租金按照每月每平方20元计算；4．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本案案涉房产原为蒙城县庄子家园置业有限公司开发（以下简称庄子家园公司），庄子家园公司将该处房产101-109，9间门面商铺上下四层租赁给王灿、李淑玲，租期从2012年5月1日至2022年5月1日，王灿、李淑玲在该处经营威尼斯水城洗浴中心和酒店。2014年3月6日，王灿与蔡少华（李淑玲丈夫）达成协议，王灿退出股份。2016年4月12日，蔡少华与桂杰签订房屋租赁合同，约定将租赁的房产出租给桂杰，租期从2016年5月1日至2022年5月1日。签订合同后，桂杰实际占有、使用该处房产，并将部分房产转租他人，其中付良好主张的3、4层转租给新蒙医院经营使用。庄子家园公司法定代表人是崔亮，杨亚涛持股40%、崔亮持股11%、娄杰持股25%。因欠霍振宇款，庄子家园公司于2016年将涉案房屋产权登记至霍振宇及其妻子名下，因欠张永款，崔亮委托张永出卖案涉房屋，张永将涉案商铺分别出卖给付良好、陈安礼等六人。付良好与妻子李静在2018年将购买的庄子仁和苑2号楼房产（101、102、103、201、202、203、301、302、303、401、402、403铺）办理了产权登记。2019年1月1日，付良好与桂杰签订房屋租赁合同，付良好将103、203、303、104、204、304，3楼4楼整体出租给桂杰，租赁期限从2019年1月1日至2022年5月1日，每年租金3.8万元，房租为一年一付，每年租金1月1日前给付，若不能按时付给租金，付良好有权无条件收回房屋，合同终止。承租人需对所租房屋进行装修和改造时，不得损害房屋的主体结构，桂杰在租赁期间，在付良好允许的情况下现已租赁给新蒙医院经营，在合同有效期内，桂杰不得再次转租与其他第三方，若桂杰违反协议内容，视为违约，付良好有权收回房屋。合同签订后，桂杰未按合同约定给付租金。经询问，新蒙医院不愿给付付良好租金。一审法院于2019年9月24日向桂杰送达了起诉书、应诉通知书等法律文书。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。付良好购买案涉房产之前，桂杰与蔡少华已经签订房屋租赁合同，该租赁合同的效力，不因租赁物产权变动为付良好而受影响；桂杰将案涉房产转租给新蒙医院，也发生在付良好购买案涉房产之前；该转租合同的效力亦不因租赁物产权变动为付良好而受影响。桂杰与付良好又重新签订租赁合同，自愿再给付付良好租金，系其自愿，该合同自双方签字之日起生效，桂杰应按合同约定给付租金，因桂杰未按合同履行义务，付良好请求解除租赁合同予以支持；桂杰、新蒙医院基于租赁合同对该处房产享有占有、使用权，付良好请求新蒙医院返还该处房产，不予支持；付良好请求桂杰支付从2019年1月1日至搬离时的租金按照每月每平方20元无依据，不予支持；因桂杰与付良好约定自愿在2019年1月1日前给付付良好一年租金38000元，该约定履行时间在付良好请求解除合同之前，且第一年期限即将履行完毕，桂杰应给付该1年租金38000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认付良好解除合同的行为有效，付良好与桂杰之间的租赁合同已于2019年9月24日解除；二、桂杰于判决生效之日起10日内给付付良好38000元；三、驳回付良好的其他诉讼请求。案件受理费750元，减半收取375元，由桂杰负担。付良好、李静二审提交新证据如下：第一组，涉案房屋漏水的视频光盘和一组照片。证明：桂杰装修已经损坏了房屋主体结构，给房屋造成了极大的安全隐患，违反了双方签订的租赁合同，应承担违约责任。第二组，张勇和李静签订的房屋买卖合同一份。证明：上诉人是基于此合同获得涉案房屋的所有权，合同中明确约定涉案房屋三、四楼是由上诉人收取房租，上诉人收取房租合法合约定，不可能存在为了房屋按揭贷款与被上诉人签订虚假合同一事。桂杰对以上证据质证如下：这房子从我2016年5月1日接手起，1楼、2楼、3楼、4楼和楼顶，很多地方有漏水现象，在付良好购房以前，我曾经办的幼儿园就是漏水的，不是他购房以后漏水的，我们不承担任何责任。张勇既不是房屋持有者，也不是我的租房房东，张勇没有权利阻止房屋的使用。经审查，对第一组证据的真实性予以认定，对其关联性不予认定，对第二组证据的真实性、合法性及关联性予以认定。对本案的事实，本院二审查明同一审。本院认为，上诉人付良好、李静上诉称一审法院认定事实错误，但并未提出证据加以证明。其称由于桂杰装修致涉案房屋漏水，但并未提供证据证明房屋漏水系桂杰在与其签订租赁合同之后实施装修行为所致。关于付良好与桂杰所签租赁合同的效力，付良好、李静取得案涉房屋产权之前，桂杰已经与蔡少华就该房屋签订了租赁合同，并经出租人同意将该房屋转租与新蒙医院，付良好取得该房屋的所有权后，按照买卖不破租赁的原则，桂杰仍然享有对该房屋的租赁权，付良好、李静取得该房屋产权后桂杰又与付良好签订了房屋租赁合同，重新约定了双方的权利和义务，并对案涉房屋转租给新蒙医院的事实进行了认可，该租赁合同已经取代了桂杰原与蔡少华所签订的合同，系有效合同，该合同自双方签字之日起生效，桂杰上诉称该协议为无效合同并无事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在该租赁合同履行中，桂杰应按合同约定给付租金，因桂杰未按合同履行义务，付良好请求解除租赁合同应予以支持。付良好、李静向法院起诉要求解除合同，桂杰则主张该合同无效进行抗辩，当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，合同自法院判决生效之日起解除，双方解除合同的时间应为人民法院判决发生法律效力的时间。转租系以承租人租赁权存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系消灭时，承租人与次承租人的转租关系也应归于消灭。付良好、桂杰所签订的租赁合同解除后，新蒙医院作为次承租人也相应丧失租赁权，并负有腾退案涉房屋的义务，其所使用的租赁房屋应返还给该房屋所有人，故对付良好、李静要求第三人返还房屋的请求应予支持。付良好、李静请求桂杰支付从2019年1月1日至搬离时的租金，符合法律规定，但其要求按照每月每平方20元给付无依据，不予支持，仍应按照合同约定的每年38000元租金计算至第三人新蒙医院应搬出案涉房屋之日止。综上，对上诉人付良好、李静上诉请求中的合理部分予以支持，对桂杰的上诉请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初7491号民事判决。二、解除付良好与桂杰于2019年1月1日签订的房屋租赁合同。三、桂杰支付自2019年1月1日起至本判决生效之日止的租金给付良好、李静，租金按每年38000元计算。四、蒙城新蒙医院于本判决生效之日起十日内搬出其使用的登记在付良好、李静名下位于蒙城县庄子仁和苑2#楼案涉房屋的三、四层，将该房屋交还给付良好、李静。五、驳回付良好、李静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费750元，减半收取375元，由桂杰负担，二审案件受理费750元，由桂杰负担。本判决为终审判决。审判长  王文伟审判员  孙浩杰审判员  安翠香二〇二〇年六月八日法官助理孙曼书记员张依隽