江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初7031号原告：李以卓，男，1963年12月14日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王雪楠，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：陈宝山，1971年11月3日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：王玉，女，1972年2月13日出生，汉族，住江苏省射阳县。两被告共同委托诉讼代理人：黄志清，江苏江珠律师事务所律师。被告：射阳县合德镇尚好家房屋中介门市，住所地射阳县。经营者：孙锡华，男，1949年9月19日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：杨立志，男，1977年12月6日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告李以卓与被告陈宝山、王玉、射阳县合德镇尚好家房屋中介门市（以下简称尚好家中介）房屋买卖合同一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告李以卓及其委托诉讼代理人王雪楠、被告陈宝山、王玉的委托诉讼代理人黄志清、被告尚好家中介的委托代理人杨立志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李以卓向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告陈宝山、王玉、尚好家中介向原告李以卓支付定金2万元；2.判令被告陈宝山、王玉、尚好家中介赔偿原告李以卓租金损失14900元；3.诉讼费由三被告负担。事实和理由：李以卓经尚好家中介介绍购买陈宝山、王玉所有的位于射阳县房屋，并于2019年8月23日在陈宝山、王玉同意的情况下，双方签订房地产买卖合同，在签订合同的当日，李以卓支付了购房定金2万元，尚好家中介出具定金收条。同年8月27日李以卓联系尚好家中介要求陈宝山、王玉回射阳县办理交房手续。8月28日，李以卓被告知陈宝山、王玉不同意卖房。9月1日尚好家中介向李以卓退还定金2万元。李以卓为购买房屋卖掉自己的住房，现无房可住在外租房。故诉至法院，请求判如所请。陈宝山、王玉辩称：原告诉请既主张返还定金，又主张租金损失，属于重复赔偿。陈宝山、王玉未与李以卓签订房屋买卖合同，无论李以卓的损失是否客观存在，均与陈宝山、王玉无关。尚好家中介辩称：我是第三方，受陈宝山、王玉的委托来买卖房子，这些陈宝山、王玉均认可。我不认可赔偿，我要追究陈宝山、王玉的责任。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院确认事实如下：2019年8月，李以卓欲购买房屋，经尚好家中介介绍，看中陈宝山、王玉所有的位于射阳县房屋。8月23日，尚好家中介以陈宝山、王玉名义（甲方）与李以卓（乙方）签订房地产买卖合同1份，合同约定：“第一条、乙方购买甲方拥有的独立产权位于县城幸福一号公馆2号楼2106室房产，建筑面积为136.39平方米。第二条、经甲乙双方友好协商，甲方房屋交易总价为人民币91万元。乙方在2019年8月23日付购房款（定金）2万元；第二笔购房款人民币49万元，乙方在2019年8月31日前甲方配合乙方银行申请贷款时，现金或转账付清。第三笔购房款人民币40万元，向银行申请（商业贷款/公积金贷款），商业贷款届时银行直接将尾款汇入甲方指定账户；公积金贷款发放到乙方账户之日，乙方必须当日及时足额转付给甲方。第三条、甲方收到银行首付款之日起当日内将该交易的房产及附属设施全部交付给乙方使用，并应在交房之日将水、电、气、有线电视、网络，物业等费用结清，将付讫凭证及该房产的所有钥匙交于乙方验收。……第六条、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金；甲方中途违约，甲方应在违约之日起叁日内双倍返还定金给乙方；同时，如任何一方违约，则违约方必须赔偿对方损失贰万元。如因乙方个人征信不良而造成贷款审批不通过，则不作违约，双方自动解约，甲方全额退还购房款；如因违约造成的交易不能顺利进行，则甲方双方必须及时足额确保本公司的佣金及时到位。”同日，尚好家中介的经营者杨立志于下午14:58分通过微信聊天向陈宝山的儿子陈其耀发送信息。杨立志：“今天中午我老婆没吃饭没睡觉，一直陪同客户在你家看房，客户现在有意向，但价格出不上来。”陈其耀回复：“辛苦嫂子了，客户目前出了多少钱呢。”杨立志：“目前意向价格你们到手价86万，其他过户费都有购房人承担，你看如果可以，基本可以定下来。”陈其耀：“我跟我爸说一下情况。”杨立志：“等你确定，客户等不得，同时还在看其他中介房源。”下午15:18分，陈其耀通过微信发信息给杨立志:“杨总，我刚和我爸沟通了下，到手价86.8万，就定下来吧。这个到手价就是税费和中介费等对方承担。”杨立志回复：“尽力而为。”“提供一个产证姓名的银行卡号、姓名，后期如果谈成，直接让客户付定金。”陈其耀：“好的”。杨立志又发信息称：“还有，家里所有家具家电设施保留不动，关门卖。客户需要贷款40万元，个人物品带走，如果客户一旦定下来了，就不能再跟上次那样变动了哦，因为会有违约责任哦。”陈其耀回复：“嗯嗯，大型家电设备等不带走，就带走个人物品。厨房内东西带走”。15:52分，陈其耀将王玉的个人银行卡信息发送给杨立志。晚18:22分，杨立志发送信息给陈其耀称：“合同已经签订，现在转定金给你。”同时向王玉银行卡内汇入2万元。陈其耀回复：“收到，麻烦杨总。”8月26日，尚好家中介通知陈宝山、王玉回射阳办理交房手续，8月28日陈宝山、王玉不同意卖房，并于9月2日将所收2万元定金返还给尚好家中介，尚好家中介于9月3日将定金2万元返还给李以卓。审理中，李以卓为证明其所受损失，向本院提交了其与刘长安在2019年8月22日签订的《房屋买卖协议》一份，载明：李以卓夫妇将其所有的房屋以41500元的价格出售给刘长安等。李以卓另提交了其在2019年9月1日与吴静签订了一份《房屋出租合同》，约定：吴静将102平方米房屋出租给李以卓，租期一年，月租金为1200元，合计14400元，另向吴静交纳保证金500元，在退房时结清水电等费用后退还给李以卓等。本院认为：1.关于案涉房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋买卖合同系尚好家中介代替陈宝山、王玉与李以卓所签。房屋中介作为居间人，应当履行的是居间合同。居间合同的居间人服务范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人不参与委托人和第三人之间的合同。居间人接受委托人委托签订合同的，应当有明确的代理意思表示，并且不得超越代理权限。本案中，首先从陈宝山的儿子陈其耀与杨立志的聊天记录可以看出，陈宝山、王玉并没有委托尚好家中介签订房屋买卖合同的意思表示，陈宝山、王玉虽然接受了尚好家中介转来的定金，但是对房屋买卖合同的具体内容并不知情。其次，双方聊天记录中，陈宝山、王玉委托尚好家中介销售房屋的价格是86.8万元，房屋税费和中介费由买方承担。而尚好家中介在以陈宝山、王玉的名义与李以卓签订房屋买卖合同的合同价款为91万，并约定过户涉及的税费、交易费等费用由陈宝山、王玉承担，显然与陈宝山、王玉的意思表示不一致。最后，在陈宝山、王玉看到房屋买卖合同后，对合同的内容并不认可，不予追认，并退还了定金。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故案涉房屋买卖合同对陈宝山、王玉不具有约束力。2.关于损失赔偿问题。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案陈宝山、王玉对案涉房屋买卖合同的效力不予追认，尚好家中介作为行为人应当承担房屋买卖合同不能履行产生的损害赔偿责任。李以卓明知尚好家中介是案涉合同的居间人，不具有签订房屋买卖合同的资格，而其在没有审查尚好家中介是否具有代理权时，直接与之签订合同，导致案涉合同不能履行，对此李以卓也有过错。在双方均有过错责任时，对损失的认定应当以实际损失为依据，而不能直接适用定金原则。李以卓要求被告赔偿因出售房屋产生的一年租房损失14900元，从本地县城的现有房屋租赁市场上看，李以卓在2019年9月租赁102平方米房屋支付租金1200元符合市场行情。但其在知道案涉房屋无法买受时，应当及时重新购买其他房屋；考虑到本地的房屋存量因素，其完全有可能在六个月内重购二手房入住，另外六个月的房屋租金属于扩大的损失，应由其自己负担；该六个月的买房期内，李以卓实际享受了住房利益，从其为生活所负必须费用角度考虑，本院酌定尚好家赔偿三个月的租金。李以卓另向吴静支付的500元保证金，不属于租金，不能作为赔偿的依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十一条第一款、第三款,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、被告射阳县合德镇尚好家房屋中介门市于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告李以卓3600元；二、驳回原告李以卓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由被告射阳县合德镇尚好家房屋中介门市负担67元，由原告李以卓负担603元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐晓东人民陪审员  徐明奎人民陪审员  ***二〇二〇年六月十五日法官 助理  周文艳书 记 员  谷 雷附录法律条文1.《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。