浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1964号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司，住所地杭州市江干区港龙城2区5023室。 法定代表人：蔡家福。 委托诉讼代理人：潘芬、钮建峰，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州蓝湖房地产代理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道滨盛路1826号峰明大厦2207室。 法定代表人：曹秀云。 委托诉讼代理人：毛海斌、阮青萍，浙江圣港律师事务所律师。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人杭州蓝湖房地产代理有限公司（以下简称蓝湖公司）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港龙公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判港龙公司无需双倍返还定金或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由蓝湖公司承担。事实与理由：一、该案已不具备双倍返还购房金额的条件，原审法院认定错误。合同第五条违约责任第2款约定：甲方根本违约，乙方按本条约定行使解除权的，本协议自乙方书面解除通知发出之日自行解除，甲方应双倍退还乙方已支付的购房定金，并按照购房定金总额的10%为标准支付违约金。首先，蓝湖公司并未向我司主张解除合同，因此不能适用解除合同、双倍返还定金的条款；其次，即使蓝湖公司主张解除，该合同已不具备解除的条件。32套房子均与蓝湖公司指定的小业主完成签约，已实际达成商品房买卖合同关系，即使解除，也应当是与实际签订商品房买卖合同的小业主协商解除，若蓝湖公司主张该1000万元为购房定金且其仍有权解除购房定金协议的，则与实际达成的商品房买卖合同相违背，这也能够证明蓝湖公司支付的1000万元并非购房定金。二、蓝湖公司主张的违约责任过高，请求予以调低。首先该款项不应当是定金，而应当作为合同履行的保证金，合同履行完毕后，确实需返还该笔款项，港龙公司愿意承担逾期返还的违约责任，但应当按照逾期支付相应的利息支付，双倍返还的违约责任过高，且与房屋已完成定购、不具备解除合同条件的事实相违背。综上，请求驳回蓝湖公司双倍返还的诉讼请求，本案的诉讼费用由蓝湖公司承担。补充：1、《购房定金协议》约定的退返条件未成就，只有在港龙公司收到购房款超过2000万元后，每新增销售一套房屋的全部购房款时，港龙公司才有义务返还一套的定金，而实际只有19套房款全部付清，不具备返还定金的条件。2、港龙公司与蓝湖公司之间的法律关系实质上是商品房包销合同关系，蓝湖公司作为包销方，收取了房价差额，得到了巨额利润。3、蓝湖公司缴纳的1000万元并非定金而是保证金。4、即使认定蓝湖公司支付的款项是定金，双方约定的定金超过购房总价的20%，超过部分也应认定为无效。 蓝湖公司答辩称，一、本案背景是港龙公司和蓝湖公司在2018年5月签订房屋销售合同，根据约定蓝湖公司完成销售合同，港龙公司应将蓝湖公司交付的1000万定金足额返还，但经蓝湖公司多次催讨后港龙公司仍拒绝归还其中6562500元，而且也没有依照双方合同约定对案涉32套房屋进行解除抵押。因此蓝湖公司在多次沟通无果后于2019年3月12日向港龙公司发送律师催告函，内有陈述如下：“贵司未按照约定解除定购房屋的抵押，已构成根本违约，委托人通知贵司解除合同并要求贵司双倍退还委托人已支付的购房定金以及约定购房定金总额的10%为标准的违约金。”港龙公司在收到律师函后，也曾多次就返还定金及支付违约金的事情和蓝湖公司谈判，但分歧较大，双方没能达成一致意见。诉讼中，港龙公司明确承认收到律师函但又称不知情合同被解除，其实是因为不愿意承担合同违约责任的狡辩，其辩解理由不能成立。二、《购房定金协议》中明确1000万元是定金性质，如果蓝湖公司有违反合同约定事宜，港龙公司有权解除合同并罚没该1000万定金，同理，港龙公司如果根本违反合同条款，蓝湖公司也有权要求双倍退还定金。本案中蓝湖公司依法催收后，港龙公司仍然未将剩余定金6562500元返还，已构成根本违约，因此理应双倍返还。因为该笔定金已经支付到港龙公司账户，蓝湖公司事实上已经承担了合同履行的1000万元的违约风险，港龙公司也应该承担相应的违约风险，不存在违约金过高的理由。双方有关定金罚则的约定符合《合同法》的规定以及公平原则。请求驳回港龙公司的上诉请求，依法维持原判。港龙公司新补充的上诉理由，已经超过上诉期，不予答辩。 蓝湖公司向一审法院起诉请求：1、判令港龙公司向蓝湖公司双倍返还购房定金6562500元，即13125000元。2、判令本案诉讼费用由港龙公司承担。 一审法院经审理认定事实如下： 2018年5月15日，蓝湖公司、港龙公司签订《购房定金协议》一份，约定：甲方（出卖方）：港龙公司；乙方（定购方）：蓝湖公司；乙方定购甲方坐落于浙江省杭州市江干区的杭州港龙财智国际共计32套，总可售预测建筑面积为1906.44平方米，实测绘建筑面积为1894.85平方米；上述订购房屋销售单价为21000元／平方米，购房总价为40035240元；本协议签订后2日内乙方应向甲方支付购房定金1000万元，即每套购房定金为312500元；乙方已知悉本协议定购房屋均为银行抵押状态并对此状态不持异议；为了保障定购房屋的乙方或乙方指定购买人正常签约，甲方根据本协议约定解除房屋的抵押状态，如因乙方未按照本协议约定履行义务而造成抵押房源甲方未能及时解除抵押的，甲方不承担任何责任；协议有效期自2018年5月16日至2018年9月15日止（以下简称约定期限），约定期限内乙方可另行指定购买人，甲方无条件同意对定购房屋进行更名，并予以配合签署相应的预转让合同，解押完成后，甲方配合乙方或乙方指定的购买人签署相应的《浙江省商品房买卖合同》；在约定期限内，甲方的监管账户收到乙方或乙方指定的购买人购房款总额达到1000万元时，对于已收到购房款甲方全部用于办理解除抵押手续；此后甲方的监管账户实际收到的购房款总额每递增1000万元，甲方负责对各阶段新增的已收到房款对应的房屋办理解除抵押手续，解押成功后，甲方与乙方或乙方指定人签订相应的《浙江省商品房买卖合同》；在约定期限内，甲方的监管账户收到乙方或乙方指定购买人购房款总额超过2000万元后，甲方承诺在甲方的监管账户每收到新增销售一套房屋的全部购房款时，甲方于该款项收到后的5个工作日内按照312500元／套的标准退还对应房屋的定金，以此类推；如约定期限届满，乙方定购房屋购房款未全部到达甲方的监管账户的，剩余未返还定金全部转为购房款，如剩余定金不足以支付剩余购房款的，则乙方应按本协议约定的房屋单价补足剩余的全部购房款，如剩余定金超过剩余购房款的，超出部分定金甲方在约定期限届满5个工作日返还乙方；甲方未按照本协议约定解除定购房屋的抵押的，甲方未按时足额按照本协议约定退还定金的，经乙方发出催告后三日内仍未全部支付的，视为甲方根本违约，乙方有权提前解除本协议，并按本条约定向甲方索赔；乙方行使解除权的，本协议自乙方书面解除通知发出日自行解除，甲方应双倍退还乙方已支付的购房定金，且甲方应按照定金总额的10%为标准向乙方支付违约金；等等。 2018年5月21日，蓝湖公司向港龙公司交付32套房屋定金1000万元。2018年8月1日、2018年8月20日、2018年8月27日、2018年8月31日，港龙公司分别向蓝湖公司汇款625000元、937500元、625000元、1250000元，共计3437500元。2019年3月，蓝湖公司委托律师向港龙公司催告，通知其解除合同并要求双倍退还定金及违约金。港龙公司确认收到过律师催告函。 一审庭审中，蓝湖公司向港龙公司明确要求解除合同。港龙公司认可案涉的32套房屋均已和蓝湖公司介绍的业主签订商品房买卖合同，其中31套房屋的商品房买卖合同未经网签备案，1套房屋的商品房买卖合同经网签备案。19套房屋房款已全部付清；13套房屋因案涉房屋未解除抵押无法网签，故首付款已支付，银行按揭无法办理。 一审法院认为，根据双方签订的《购房定金协议》的约定，双方实为商品房委托代理销售关系；该协议系双方真实意思的表示，并不违背法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据协议约定，蓝湖公司交付了定金1000万元，且港龙公司亦就案涉的32套房屋与蓝湖公司介绍的业主签订商品房买卖合同，蓝湖公司已履行了协议义务，港龙公司应当按照协议约定解除相应的房屋抵押并退还蓝湖公司定金1000万元，但港龙公司未履行相应义务，对于蓝湖公司主张双倍返还定金的诉讼请求，予以支持。对于港龙公司辩称本案应为分销代理纠纷不能适用定金罚则的意见，无法律依据，对其不予采信。对于港龙公司辩称合同不具备解除的条件，不能适用解除违约责任条款的意见，无事实和法律依据，亦不予采信。对于港龙公司辩称未退还的款项并未全部到达退款条件的意见，一审法院认为，现因港龙公司未及时对案涉房屋解除抵押导致13套房屋无法网签亦无法办理银行按揭，港龙公司的违约行为导致了购房款未能全额交付，故对于该项意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：港龙公司双倍返还蓝湖公司定金13125000元，于判决生效之日起十日内付清。案件受理费106550元，由蓝湖公司负担6000元，由港龙公司负担100550元。财产保全费5000元，由港龙负担。 双方在二审中均没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，案涉《购房定金协议》系港龙公司与蓝湖公司真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按协议约定履行各自义务。该协议中，双方明确约定蓝湖公司向港龙公司支付的1000万元系购房定金，且在港龙公司未按照协议约定解除定购房屋的抵押或未按时足额退还定金的情形下，协议自蓝湖公司书面解除通知发出之日起自行解除，港龙公司应双倍退还蓝湖公司已支付的购房定金。据此，在案涉32套房屋均已和蓝湖公司介绍的业主签订商品房买卖合同后，仍有部分房屋未解除抵押，且港龙公司未按约足额退还定金，港龙公司的行为已经构成《购房定金协议》中的根本违约，蓝湖公司向港龙公司发出解除合同律师函，并要求港龙公司双倍退还尚余定金，具有事实和合同依据，且蓝湖公司主张退还的定金数额并未超过法律规定。故，一审判决支持蓝湖公司的诉讼请求并无不当。蓝湖公司的上诉理由和请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100550元，由上诉人杭州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁正茂 审判员  舒 宁 审判员  崔 丽 二〇二〇年六月十日 书记员  张榕婷