安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1124民初1543号原告：北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司，住所地安徽省全椒县。负责人：王玮玮，该分公司经理。委托诉讼代理人：赵侠力，该分公司法务。委托诉讼代理人：陈婷婷，该分公司法务。被告：詹茂富，男，1963年2月18日出生，汉族，住安徽省全椒县。原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司（以下简称东润明珠物业）诉被告詹茂富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。东润明珠物业的委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼，被告詹茂富经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。东润明珠物业向本院提出诉讼请求：1、判令詹茂富支付2015年1月1日至2017年8月31日物业服务费1566元，违约金687元，公摊电费160元，合计2413元；2、判令詹茂富承担本案全部诉讼费用。事实与理由：全椒XXXX小区业主委员会与东润明珠物业签订《全椒XXXX小区物业服务合同》，按照合同约定东润明珠物业为该小区提供物业管理服务,物业服务费标准：每月0.45元/㎡，公摊电费据实缴纳。詹茂富系XXXX小区XX幢XX室业主，建筑面积为108.77㎡。詹茂富入住后，没有按照合同约定按时履行缴纳物业费的义务。另外,根据合同第十八条第3款约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，东润明珠物业有权进行索取并要求詹茂富支付从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三的违约金。2015年1月1日至2017年8月31日,詹茂富已欠物业服务费共计1566元，违约金687元，公摊电费160元，共计2413元。詹茂富未到庭答辩，亦未向本院提交证据。本院经审查认定事实如下：詹茂富系天都·四季莱茵小区A9幢505室业主，其房屋建筑面积108.77㎡。2011年8月1日，全椒县天都房地产开发有限公司与池州市XX物业服务有限责任公司全椒分公司（以下简称XX全椒分公司）签订《物业管理委托合同》，约定XX全椒分公司为天都·四季莱茵小区提供以下前期物业服务：房屋建筑公用部分的养护和管理，共用设施、设备的养护、运行和管理等；住宅房屋物业费收费标准为0.35元/月/平方；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金；物业管理公共服务费中同时还包括所有公共用电、用水、安装监控用电等费用，每年预收一次，每次60元/户，抄表核算，多退少补。合同签订后，XX全椒分公司对XX·XXX小区公共设施进行了维护管理、生活垃圾清运等。2015年8月1日，上述《物业管理委托合同》到期，XX全椒分公司退出XXXX小区。2015年9月1日，XX全椒分公司与东润明珠物业签订《物业转让的补充协议》，约定：XXXX小区业主所有拖欠XX全椒分公司的物业管理费转由东润明珠物业收取。2016年3月19日、2017年4月22日，全椒XXXX小区业主委员会与东润明珠物业分别签订《全椒XXXX小区物业服务合同》，约定东润明珠物业自2015年9月1日起至2017年8月31日止对XX·XXXX小区实施物业管理与服务；住宅用房物业费按年交纳，标准为0.45元/㎡/月；业主应按照规定向供水、供电、供气等专业单位交纳有关费用，全体业主共同使用的，由全体业主分摊。合同签订后，东润明珠物业在该小区提供了物业服务。詹茂富房屋系住宅用房，按《物业服务合同》0.45元/平方米/月标准计算物业费。2015年1月1日至2017年8月31日詹茂富未缴纳物业费，经东润明珠物业催缴未果。以上事实有东润明珠物业的陈述及其提交的营业执照、商品房买卖合同、《物业管理委托合同》、《关于物业转让的补充协议》、《全椒XXXX小区物业服务合同》等证据在卷佐证。本院认为，全椒XX房地产开发有限公司与XX全椒分公司签订《前期物业服务合同》、XX全椒分公司与东润明珠物业签订的《关于物业转让的补充协议》以及全椒县XXXXX小区业主委员会与东润明珠物业签订《全椒XXXX小区物业服务合同》不违反相关法律法规规定，合法有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。詹茂富系XXXX小区业主，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对詹茂富具有法律约束力。XX全椒分公司、东润明珠物业提供了物业服务，詹茂富当根据物业服务合同的约定向东润明珠物业交纳物业服务费用，现XX全椒分公司已将XXXX小区业主所有拖欠物业费转让给东润明珠物业，该权利转让对詹茂富具有法律效力。依据本案两份物业服务合同的约定，詹茂富的物业费应当分段计算，本院核定其欠付2015年1月1日—2015年8月1日的物业费为：108.77㎡×0.35元/㎡/月×7个月﹦266.49元，2015年9月1日—2017年8月31日物业费为：108.77㎡×0.45元/㎡/月×24个月﹦1174.72元，故詹茂富应交纳物业费1441.21元（266.49元+1174.72元）。至于2015年8月2日—8月31日间的物业费，因上述物业服务合同未约定东润明珠物业在此期间提供物业服务，东润明珠物业也未提供证据证明其在此期间提供了物业服务，故本院不予支持。对东润明珠物业主张的电费160元，对2015年1月1日—2015年8月1日的公摊电费35元，有《物业管理委托合同》为证，本院予以支持；对2015年9月1日—2017年8月31日的公摊电费，因东润明珠物业未提供证据证明其已代为交纳，故本院不予支持。东润明珠物业主张违约金，因东润明珠物业提供物业服务存在一定的瑕疵，故违约金本院不予支持。詹茂富经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己民事诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告詹茂富于本判决生效之日起十五日内向原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司支付2015年1月1日至2017年8月31日物业服务费1441.21元、公摊水电费35元，共计1476.21元；二、驳回原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，原告北京东润明珠物业管理有限责任公司全椒分公司负担10元，被告詹茂富负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  孙梅梅二〇二〇年六月十七日书记员  高雨慈附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当然是人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当的减少。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。