江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初12463号原告：上海浦东发展银行股份有限公司南京分行，住所地南京市中山东路90号。主要负责人：刘永平，该行行长。委托诉讼代理人：陈育峰，江苏佳民律师事务所律师。被告：南京建邺城镇建设开发集团有限公司，住所地南京市建邺区集庆门大街36号云河湾花园2幢一单元101室。法定代表人：吴凯波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李亚军，江苏金禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞湘宁，江苏金禾律师事务所律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行（以下简称浦发银行南京分行）与被告南京建邺城镇建设开发集团有限公司（以下简称建邺城开集团）保证合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行南京分行的委托诉讼代理人陈育峰，被告建邺城开集团的委托诉讼代理人李亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发银行南京分行向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还原告借款本金7226859.09元及利息、罚息、复利（截止2019年10月23日，利息、罚息、复利合计156172.56元，自2019年10月24日至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计算）；2.被告支付原告律师代理费84000元；3.被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2019年2月21日，原告浦发银行南京分行（贷款人、抵押权人）与借款人夏祖寒（借款人、抵押人）及建邺城开集团（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同》，合同约定：贷款人向借款人提供贷款7270000元，用于购买位于南京市秦淮区的房产，借款期限为26年，自2019年2月22日起至2045年2月22日至；贷款利率执行浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率4.9%基础上上浮10%计算；还款方式为等额本息还款法，每月还款日为1日；担保人在贷款人取得他项权证正本之前为本笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止，保证人的担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金；保证人确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任，保证人明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩等。原告与被告签订《按揭业务担保合作协议书》，协议约定：商品房可以办妥预抵押登记的时间最迟不超过6个月，否则，原告有权宣布对应的商品房按揭贷款提前到期，并有权直接要求被告按照协议约定承担连带保证责任。合同签订后，夏祖寒未按约还款，截至2019年10月23日，夏祖寒尚欠原告贷款本金7226859.09元，利息、罚息、复利合计为156172.56元。涉案房屋至今未办理他项权证。原告现无法和借款人联系，为此，原告己于2019年10月2日向借款人和被告送达贷款提前到期的告知书，并要求借款人和被告立即归还借款，但借款人和被告均没有归还贷款。原告经多次催要未果，委托江苏佳民律师事务所律师作为委托代理人代为提起诉讼，为此支付律师代理费84000元。现原告为维护自身合法权益，依据双方合同约定及担保法的规定，诉至法院，请求依法判决。被告建邺城开集团辩称：原告因没有及时与债务人夏祖寒就案涉房屋办理预抵押登记手续，导致案涉房屋被公安机关查封，现无法办理抵押登记手续，应当由原告自行承担相应后果；原告怠于办理预抵押登记手续，导致案涉房屋被另案查封，属于恶意阻止阶段性担保责任解除条件成就，应视为被告担保责任解除的条件已成就；原告没有在保证期间内向被告主张权利，被告的保证责任免除。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告浦发银行南京分行围绕诉讼请求依法提交的《按揭业务担保合作协议书》、《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》、《南京市商品房预售合同》、个人贷款放款通知书、特种转账借方传票、个人贷款借款凭证、银行客户卡对账单、贷款台账查询、履行保证担保责任通知函及EMS查询单、委托代理协议、律师费发票等证据，被告建邺城开集团围绕抗辩意见提供的不动产登记资料查询结果证明、南京市公安局六合分局拘留证、登记簿、微信聊天记录、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月，原告浦发银行南京分行（甲方）与被告建邺城开集团（乙方）签署《按揭业务担保合作协议书》，主要载明：乙方已根据【】市国土局宁秦国用（2014）第03817号批文取得位于秦淮区，面积为13028.51平方米的土地使用权；乙方已经有关政府部门批准，在此地块上建造商品房项目(项目名称：仓巷花园)，规划总投资100000万元，目前已投入9000万元；同时乙方已取得此项目的《国有土地出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；乙方承诺：在销售商品房时，乙方应向购房者明示购房相关资料需要提供给贷款银行并配合甲方收集前述资料，在前述资料收集齐全，并满足甲方的其他贷款发放前提条件后，甲方有义务发放贷款，商品房可以办妥预抵押登记时间最迟不超过6个月，否则，甲方有权宣布对应的商品房按揭贷款提前到期，并有权直接要求乙方按照协议约定承担连带保证责任，乙方保证在甲方办妥相应商品房预抵押登记之后，再将商品房及办理房屋产权证相关资料交付给购房者；乙方愿意为购买该房产项目且甲方同意发放购房贷款的购房借款人向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体担保责任以甲方、乙方与购房借款人签署的《个人购房担保借款合同》约定为准。2019年2月21日，浦发银行南京分行（贷款人、抵押权人）、夏祖寒（借款人、抵押人）、建邺城开集团（保证人）签署《个人购房担保借款合同》一份，主要载明：本合同贷款金额7270000元，贷款用途为购买座落于秦淮区假层）室，贷款期限为26年，预计自2019年2月21日起至2045年2月21日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准；本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上浮10%计算，签订本合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%；贷款利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整；还款方式为等额本息；抵押财产座落秦淮区假层）室；本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证；逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；借款人违约的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日贷款执行利率基础上上浮50%并立即执行；若发生贷款逾期，则该期未还贷款本息的逾期罚息，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；为保障本合同项下贷款人(下或称抵押权人)债权的实现，抵押人同意以其有处分权的财产作为抵押财产向贷款人提供抵押担保；抵押财产所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及实现抵押权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用)；抵押人应在本合同签署后按抵押权人要求，及时向有关登记机关办理抵押财产的抵押登记手续，获得抵押登记证明后，抵押人应将抵押登记证明正本及有关权利凭证交付给抵押权人保管；为保障本合同项下贷款人(下或称债权人)债权的实现，保证人同意为本合同项下借款人的债务向贷款人提供连带责任保证担保；本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金。保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用)；保证人提供阶段性连带责任保证的，保证期间为自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止；如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；但对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和违约责任；保证人根据本合同的约定对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任；借款人未依照本借款合同规定履行债务的，在本合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付；保证人在此确认，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保权利(包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式)，贷款人均有权先要求保证人在本合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用构成借款人违约；对于借款人未按本合同约定日期归还贷款本金或利息的，贷款人有权按本合同第14.13条约定的逾期罚息利率计收罚息；罚息自上述行为发生之日起按罚息利率计收，直至清偿全部贷款本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；贷款人并有权宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期，并通过各种形式向借款人及担保人追索；本合同中提及的“贷款本息”包含贷款本金、利息、复利、逾期及挪用罚息以及与本贷款或贷款之担保有关的任何未清偿费用；借款人所欠债务的有效凭证以贷款人按自身业务操作规定出具和记载的会计凭证为准。2018年12月28日，建邺城开集团与夏祖寒签署《南京市商品房预售合同》一份。2019年2月21日，夏祖寒（抵押人、借款人、甲方）、浦发银行南京分行（抵押权人、贷款人、乙方）、建邺城开集团（担保人、开发商、丙方）签署《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要载明：甲方购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；本合同所对应担保的主债权合同为《个人购房担保借款合同》，合同编号：93032019100047130301，以上借款合计人民币7270000元；甲方已与丙方签订宁房预售合字第2018048304号《南京市商品房预售合同》，其记载房屋座落秦淮区假层）室，建筑面积为247.54平方米，购房总价款14542000元，甲方将上述所购商品房抵押给乙方；抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方自愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为本合同载明的借款本金及其利息、约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）不动产登记证明之日；三方同意在本合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续；在申请甲方所购商品房抵押预告登记同时，甲方、乙方同意向不动产登记机构提前申请办理甲方该商品房抵押登记。2019年2月22日，浦发银行南京分行向夏祖寒发放贷款7270000元，个人贷款放款通知书载明：还款方式等额本息、执行利率5.39%、逾期浮动利率50%、发放金额7270000元、到期日2045/02/22。自2019年7月起，夏祖寒未按约归还贷款本息，截至2019年10月23日，夏祖寒尚欠浦发银行南京分行贷款本金7226859.09元、利息、罚息、复利合计156172.56元。2019年10月21日，浦发银行南京分行向建邺城开集团发出《履行保证担保责任通知函》，通知建邺城开集团案涉《个人购房担保借款合同》贷款提前到期，请建邺城开集团向浦发银行南京分行履行保证担保责任，在接函后5个工作日内立即归还贷款剩余本金7226859.09元及利息、罚息、复利。为催收上述款项，浦发银行南京分行与江苏佳民律师事务所于2019年10月24日签订《委托代理协议》，委托该所律师代理本次诉讼，并支付律师费84000元。另查明，2019年2月20日，秦淮区假层）室登记至夏祖寒名下。2019年6月20日，该不动产被南京市公安局六合分局预查封。2019年6月21日，夏祖寒被南京市公安局六合分局执行拘留。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签署的《按揭业务担保合作协议书》约定：被告承诺，商品房可以办妥预抵押登记时间最迟不超过6个月，否则，原告有权宣布对应的商品房按揭贷款提前到期，并有权直接要求被告按照协议约定承担连带保证责任；被告愿意为购买该房产项目且原告同意发放购房贷款的购房借款人向原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体担保责任以双方与购房借款人签署的《个人购房担保借款合同》约定为准。《个人购房担保借款合同》亦约定，本合同项下保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，保证人根据本合同的约定对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任，借款人未依照本借款合同规定履行债务的，在本合同约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任，对借款人到期应付未付的全部债务，保证人均应无条件地按贷款人的要求直接向贷款人支付，如借款人已办妥抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。根据上述约定，被告在案涉房产办妥预抵押登记之前，应当对夏祖寒的案涉银行贷款债务向原告承担连带保证责任。被告作为承担合同义务一方，应当在与夏祖寒签订《南京市商品房预售合同》后，积极办理预抵押登记，从而解除其自身承担的阶段性连带保证担保责任。被告关于原告怠于办理预抵押登记手续，导致案涉房屋被另案查封，属于恶意阻止阶段性担保责任解除条件成就，应视为被告担保责任解除的条件已成就的抗辩意见，没有合同依据与事实依据，本院不予采纳。现夏祖寒未按约归还案涉贷款，原告依据《个人购房担保借款合同》宣布案涉贷款提前到期，并要求被告对夏祖寒的案涉银行贷款债务承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持，被告承担保证责任后，有权向夏祖寒追偿。原告主张，截至2019年10月23日，夏祖寒尚欠原告贷款本金7226859.09元，利息、罚息、复利合计156172.56元，未超出合同约定的标准，本院予以确认。《个人购房担保借款合同》约定，被告保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息(包括逾期及挪用罚息以及复利等)、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用(包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用)，故原告有权主张其为实现债权而支付的律师代理费，其主张金额亦符合江苏省律师服务业收费标准的规定，本院对其该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京建邺城镇建设开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行借款本金7226859.09元及利息、罚息、复利（截止2019年10月23日的利息、罚息、复利合计156172.56元，自2019年10月24日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》的约定计算）；二、被告南京建邺城镇建设开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司南京分行律师费84000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64069元，财产保全费5000元，合计69069元，由被告南京建邺城镇建设开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 歆人民陪审员  甘菊仙人民陪审员  徐建华二〇二〇年六月十二日见习书记员  石 莹