广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终977号 上诉人（原审原告、反诉被告）：韦荣华，女，1963年10月12日出生，汉族，医药公司退休职工，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：蒋景，桂林市星宇法律事务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：韦荣玲（曾用名：韦长秀），女，1945年5月2日出生，汉族，原桂林市工艺美术总公司退休干部，租住广西壮族自治区桂林市。 上诉人（原审被告）：林海，男，1971年11月11日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：谢继香，广西远兴律师事务所律师。 原审第三人：韦燕雄，男，1961年1月17日出生，汉族，个体户，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 上诉人韦荣华与上诉人韦荣玲、林海、原审第三人韦燕雄合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 韦荣华上诉请求：1．撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初586号民事判决第一项，改判为上诉人向被上诉人韦荣玲支付剩余购房款本息6.85万元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1．一审认定上诉人没有缴纳3万元房款给被上诉人错误。上诉人与被上诉人在1998年7月25日签订的《协议》中明确约定：韦华荣一旦提供三万元现金给韦荣玲交购房款，韦荣玲就将此房钥匙给韦华荣入住。一审判决认定韦华荣已经于1998年8月入住涉案房屋的事实，且上诉人提供的韦荣玲与他人的谈话录音涉及到上诉人在1998年7月25日《协议》签订后已支付3万元给被上诉人。2．一审判决认定双方当事人以买受人在未全额缴纳房款前应按500元/月缴纳房租的方式对出卖人的资金占用损失进行了弥补事实错误。本案系上诉人借被上诉人之名签订购房合同，实际购房人是上诉人，被上诉人只是帮上诉人垫付部分购房款。当事人的真实意思是作为大姐的韦荣玲帮助小妹韦荣华贷款将房款先付清了，然后韦荣华才每月给500元贷款本息给韦荣玲。二、一审判决对于上诉人应当要给付被上诉人的购房款数额认定事实错误、证据不足。1．被上诉人提供的个人消费借款合同证明其为了缴纳涉案房屋的房款从银行贷款了10万元，期限从2002年2月至2010年2月。通过上诉人与被上诉人签订的协议，上诉人从1998年8月开始每月给付500元给被上诉人，再加入住前提供三万元现金给被上诉人，那么被上诉人在2002年2月就剩余所需房款整数贷款的数额正好是10万元。3．上诉人从1998年7月双方签订《协议》后，每月支付500元租金（实为借款本息）至2007年7月。2007年8月，被上诉人的儿媳租第三人的门面，提出原本1000元的门面租金抵扣掉上诉人每月应给付的500元，经第三人、上诉人、被上诉人、被上诉人儿媳协商同意。4．从1998年8月至2019年4月止，上诉人共支付房款本息15.4万元，119110元（149110-30000上诉人已支付）的贷款本息计算至2019年4月20日总数为22.25万元，减掉已归还的每月500元本息，上诉人还应支付6.85万元。三、一审判决上诉人的本诉部分诉讼费的承担责任不合法。一审本诉部分的诉讼费用应由被上诉人承担。 韦荣玲、林海答辩意见，一、一审判决认定韦荣华未缴纳3万元房款给韦荣玲正确。韦荣华未提供任何转款凭证或取款凭证及收条证实其已支付给韦荣玲3万元购房款。韦荣华提到的韦荣玲与他人谈话录音无法证实其支付了3万元，且韦荣华以讼争房屋已交其居住使用推测出其支付购房款无事实和法律依据。韦荣玲购买涉案房屋主要是为了母亲想居住此地，韦荣玲让母亲及第三人入住本案所涉房屋，并不表示韦荣华支付了购房款3万元。二、韦荣华称双方约定的月租金500元为贷款本息纯属无稽之谈。韦荣华与韦荣玲之间无借贷关系，双方签订的《协议书》明确约定本案所涉房屋所有权人为韦长秀（即韦荣玲），韦荣华享有的权力只能是居住权，且要于每月下旬缴清当月房租费500元整给韦荣玲。三、一审法院认定韦荣华支付租金的数额正确，韦荣华上诉提出用租金抵房款于法无据，于理不合。四、本案的一、二审诉讼费用（包含本虚、反诉诉讼费用）应由韦荣华承担。 韦燕雄述称，无意见，支持韦荣华。 韦荣玲、林海上诉请求：1．撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初586号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．支持上诉人的反诉请求，及韦荣华按涉案房产的现行房价支付房款后，韦荣玲才办理过户手续，房屋预估价值60万元；3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决韦荣华只要向韦荣玲支付购房款及契税154971.4元，上诉人就应将涉案房屋过户给被上诉人不符合合同约定，也显失公平。1．上诉人与被上诉人签订的协议并未约定韦荣华一定会购买本案所涉房屋。2．被上诉人未按合同约定支付3万元，已经违反合同约定，表明其无意购买案涉房屋；时隔21年后，被上诉人提出购买案涉房屋，应按市场价格购买。二、一审判决认定事实不清。韦荣华每月支付的500元，是出租人向承租人收取的转让资产使用权的补偿款，而非购房资金占用损失的弥补。三、一审判决适用法律错误。一审判决不应适用《合同法》第六十二条第四项，该条款的适用必须在就标的物的买卖达成合意的前提下，本案就涉案房屋何时购买、付款金额、付款时间、付款方式、过户时间等双方都未具体约定。四、韦荣玲同意卖房给韦荣华的前提必须是按现在的市场价格，一审判决韦荣玲按购房时的原始价格出卖案涉房产违反《合同法》第三条、第五条规定。五、本案系合同纠纷，林海不是协议的当事人，亦不是案涉房屋所有权人，一审判决林海应协助韦荣华过户房产无事实和法律依据。六、一审法院不同意上诉人所提出的房屋价格司法鉴定申请程序违法。 韦荣华辩称，一、同意上诉人第一上诉观点，但一审判决显失公平。从1998年8月至2019年4月止，上诉人共支付房款本息15.4万元，119110元（149110-30000上诉人已支付）的贷款本息计算至2019年4月20日总数为22.25万元，减掉已归还的每月500元本息，上诉人还应支付6.85万元。二、同意上诉人第二个上诉观点，但一审判决认定事实不清。韦荣华以韦荣玲的名义签订购房合同，又以韦荣玲的名义办理该房屋的按揭贷款手续，所以韦荣华每月给韦荣玲500元，陆续通过韦荣玲名义归还剩余房款。三、一审判决适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的《协议书》已经广西高院（2019）桂民申996号民事裁定书审查认定是合法有效的，一审法院认定韦荣华支付500元的事实，证明双方签订协议后一直在履行，无显失公平及适用法律错误。四、韦荣华要求韦荣玲履行协议书内容，不是要求现在购买韦荣玲房屋的问题。 韦燕雄述称，支持韦荣华意见。 韦荣华向一审法院起诉请求：1．请求判令被告履行1998年7月25日签订的协议书；2．请求判令被告将桂林市秀峰区解放东路19号1-5-4号房屋过户到原告名下，原告支付垫付房款6.85万元给被告。 韦荣玲向一审法院起诉请求：请求判令反诉被告韦荣华按涉案房产的现行房款向反诉原告韦荣玲先支付房款后，反诉原告才办理过户手续，房屋预估价值60万元。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）韦荣华与被告（反诉原告）韦荣玲、第三人韦燕雄系姐、弟、妹关系，被告林海系被告（反诉原告）韦荣玲的儿子。1995年桂林市旧城改造需对解放东路85号房屋进行拆迁，并对原住户进行回迁安置。根据桂林国际经济技术合作房屋开发公司与韦义春、程志贤于1994年7月26日所签订的《拆迁公房协议书》第三条的约定，韦义春、程志贤因拆迁获得的是总面积为62.29㎡的两间门面。 1996年12月19日，被告（反诉原告）韦荣玲以韦长秀、林海的名义与广西桂林国际技术合作房屋开发公司签订一份商品房购销合同，购买解放东路商住楼A栋五层E型房屋一套，建筑面积65.64平方米，总价款149110元，于1997年6月30日前付清。 1998年7月25日，原告（反诉被告）韦荣华与被告（反诉原告）韦荣玲签订一份协议书，载明：“关于解放东路商住楼A栋五层E型商品房购买资金筹集及购买手续办理和房屋使用几方面，现韦荣玲（别名韦长秀）与韦荣华双方协商达成如下协议。一、房屋购买手续及资金筹集。韦荣玲（韦长秀）于1996年12月19日，主要以韦长秀之名与国际技术合作房屋开发公司签订购销合同购买解放东路商住楼A栋五层E型房屋壹套，建筑面积65.64㎡，并于97年元月17日之前付定金人民币贰万元，以及用韦荣玲儿子林谦、林海之私房房产证和拆迁合同作为担保抵押。合同载明房屋应付款为149110元。购买方入住条件为先付清74555元即给钥匙。现经韦荣玲、韦荣华两人协商先付的这笔资金由韦荣华负责立即提供叁万元交韦荣玲（韦长秀）交给开发公司，其余款项由韦荣玲负责交给或者设法办理购房按揭贷款手续。韦荣华一旦提供叁万元现金给韦荣玲交购房款，韦荣玲就将此房钥匙韦荣华入住。因为该房资金主要由韦荣玲（韦长秀）先付，所以从1998年8月1日起韦荣华每月必须给韦荣玲房租月租金伍佰元整，直至韦荣华自愿将购房金额付清给韦荣玲为止。韦荣华先付的叁万元款项如与他人发生债务关系与韦荣玲无关，由韦荣华自行归还。二、房屋所有权人和入住情况。房屋购销合同和主要资金因为是韦荣玲（韦长秀）的名义办好，所以房屋所有权人为韦长秀。一旦韦荣华有机会将全部款项给清或与韦荣玲办清有关款项付清手续后，可到房产部门变更其产权人名字。目前韦荣华享有的权利只能是居住权，并且还要每月下旬缴清当月房租费币伍佰元整给韦荣玲。在居住期间韦荣华对房屋必须维护好。如有损坏则应负责修复。三、其余方面如有不到之处双方协商解决。此据。”随后，原告于1998年入住上述涉案房屋并居住至今。 2000年4月14日，被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海以个人名义与经济开发公司签订一份商品房购销合同补充协议，约定了房款总额为149110元以及给付时间。被告（反诉原告）韦荣玲为该房屋交付购房款149110元并支付房屋契税5861.4元后，分别于2002年1月21日、2003年3月10日，办理了产权人为韦长秀的涉案房屋所有权证、土地使用权证。2015年1月16日、2015年2月3日，被告（反诉原告）韦荣玲向产权部门申请更名，并办理了产权人为韦荣玲的涉案房屋，即桂林市秀峰区解放东路19号1-5-4房屋所有权证及土地使用权证（建筑面积为65.94平方米）。 2017年4月12日，被告（反诉原告）韦荣玲与案外人曾阳彬、林谦签订一份《存量房买卖合同》，约定由被告（反诉原告）韦荣玲以25.2万元价格出售本案涉案房屋给案外人曾阳彬、林谦，并将房屋产权过户至被告曾阳彬、林谦名下。 2018年1月16日，原告（反诉被告）韦荣华向桂林市秀峰区人民法院提起民事诉讼，要求请求确认被告（反诉原告）韦荣玲与曾阳彬、林谦所签订的上述《存量房买卖合同无效》。桂林市秀峰区人民法院经审理后作出（2018）桂0302民初53号民事判决书，判决确认被告（反诉原告）韦荣玲与曾阳彬、林谦于2017年4月12日签订的《存量房买卖合同》无效。被告（反诉原告）韦荣玲与曾阳彬、林谦对该判决不服并向桂林市中级人民法院提起上诉。桂林市中级人民法院经审理后作出（2018）桂03民终2998号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。 根据原、被告及第三人三方确认，原告（反诉被告）韦荣华已经按照协议书约定，向被告（反诉原告）韦荣玲按月租金500元的标准支付了1998年8月至1999年7月以及2007年8月至今的涉案房屋房租。 一审法院认为，原告（反诉被告）韦荣华与被告（反诉原告）韦荣玲所签订的协议书，系双方真实性意思表示，合法有效。双方在履行该协议过程中发生争议，故本案的争议焦点为：1．原告本诉诉请的诉讼时效问题；2．协议书是否存在显失公平、应予情势变更的情形；3．原告韦荣华、反诉原告韦荣玲所主张的支付涉案房款数额问题及原告所主张的更名过户问题。 一、原告本诉诉请的诉讼时效问题。 原告（反诉被告）韦荣华与被告（反诉原告）韦荣玲双方在协议书中约定：“一旦韦荣华有机会将全部款项给清或与韦荣玲办清有关款项付清手续后，可到房产部门变更其产权人名字”，即双方所约定的房屋产权更名过户的合同履行义务，应当以原告（反诉被告）韦荣华付清全部房屋款或与被告（反诉原告）韦荣玲办清款项付清手续为前提条件，但双方并未约定付清全部房款或办清款项付清手续的具体时间。合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，本案的诉讼时效起算应从被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海向原告（反诉被告）韦荣华主张支付涉案房屋的剩余房款项，而原告（反诉被告）未能如期支付之日的次日起算。但被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海也未能提供其他证据证明其已经向原告（反诉被告）主张涉案房屋的剩余款项，故原告诉请并未超过法定的诉讼时效期间。被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海的上述关于诉讼时效的辩解意见该院不予支持。 二、协议书是否存在显失公平、应予情势变更的问题 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。原告（反诉被告）韦荣华、被告（反诉原告）韦荣玲系同胞姐妹关系，基于亲情血缘关系，双方对于合同条款约定较为随意，并没有约定具体的款项给付时间和房屋过户时间，而在之后的履行过程中，房屋已经交付原告（反诉被告）韦荣华使用多年，（反诉被告）韦荣华至今仍按协议书约定向被告（反诉原告）韦荣玲支付每月500元的租金，说明合同仍在履行过程中。在本案的审理过程中，双方当事人对于继续履行合同义务将涉案房屋如约过户更名并不存在争议，关键在于对因长时间未支付剩余房款而导致房屋价格上涨的剩余应付房款数额存在纠纷。该院认为，此期间房屋价格的上涨，属于合同订立后的重大变化，虽然可能超出了当事人的预见，但仍属于正常的商业风险，同时，双方当事人也以买受方在未全额缴纳房款前应按500元/月缴纳房租的方式对出卖方的资金占用损失进行了弥补，故现以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据，被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海的该项反诉请求，该院不予支持。至于双方之间仍有部分房租未缴纳问题，因反诉被告未提出该项诉请，双方可另案主张权利。同理，被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海所提出的房屋价格司法鉴定的申请，因无必要性，该院不予准许。 根据原告（反诉被告）韦荣华、被告（反诉原告）韦荣玲所签订的购房协议，一旦原告（反诉被告）韦荣华将全部款项给清或与被告（反诉原告）韦荣玲办清有关款项付清手续后，可到房产部门变更其产权人名字。现双方均未能举证证明双方之间存在任何有关办清有关款项付清手续的协议，故原告（反诉被告）韦荣华应在依照协议书约定付清涉案房屋全部款项后，可以要求被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海协助办理上述涉案房屋的过户更名手续，过户更名手续费用双方并未明确约定，根据双方协议书本意，该院酌情判定由原告（反诉被告）韦荣华负担。根据双方在协议书中的约定，被告（反诉原告）韦荣玲所支付的购房款应由原告（反诉被告）韦荣华承担。被告（反诉原告）韦荣玲已实际支付了该房屋的购房总款149110元及房屋契税5861.4元，该款项共计154971.4元（149110+5861.4）应由原告（反诉被告）韦荣华承担并给付被告（反诉原告）韦荣玲。原告（反诉被告）韦荣华提出其已经向原告支付30000元房款，应从中抵扣的辩解意见。根据本案所查明的案件事实，原告（反诉被告）韦荣华已经入住涉案房屋的事实并不能直接佐证其已缴纳30000元，原告（反诉被告）韦荣华也未能提供其他证据证明其已经向被告（反诉原告）缴纳了30000元房款的事实，故其辩解意见因其举证不能，该院不予支持。原告（反诉被告）韦荣华提出了其已经缴纳的租金应抵扣房款的辩解意见。根据双方协议书的约定，该租金的性质属于原告（反诉被告）韦荣华对于被告（反诉原告）韦荣玲的购房资金占用损失的弥补，原告（反诉被告）韦荣华要求抵扣购房款的主张无法律依据及合同约定，该院不予支持。被告（反诉原告）韦荣玲提出因房屋因实际测量后面积增加补差价款675元，应计算入房款的主张，但未能提供相应证据予以证实，故该主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、原告（反诉被告）韦荣华向被告（反诉原告）韦荣玲支付购房款及契税154971.4元；二、原告（反诉被告）韦荣华履行完上述第一项之义务后，被告（反诉原告）韦荣玲、被告林海应协助原告（反诉被告）韦荣华将桂林市秀峰区解放东路19号1-5-4房屋过户更名至原告（反诉被告）韦荣华名下，房屋过户更名所需费用由原告（反诉被告）韦荣华承担；三、驳回原告（反诉被告）韦荣华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韦荣玲的其他反诉诉讼请求。本案件本诉受理费3282元，因本案本诉部分与反诉部分合并审理减半收取1641元（原告已预交），由原告韦荣华负担。本案反诉部分受理费9800元（反诉原告已预交），由反诉原告韦荣玲负担6534元，反诉被告韦荣华负担3266元。 本院二审期间，围绕争议焦点当事人提交了新的证据，本院组织当事人进行了举证质证。上诉人韦荣玲、林海提交了以下新证据：房产评估结果表，证明现房屋价值60万元。韦荣华质证意见，真实性不予认可，该评估表没有评估公司的营业执照及评估师的资质证书；该评估是被上诉人单方委托，未经上诉人及法院的同意；该评估的作业时间是2020年5月17日至2020年5月18日，明显评估单位未去实地勘察了解该房屋的现状及结构；这仅是预评估表，不是评估报告。韦燕雄质证意见，对证据不予认可，同意韦荣华意见。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点：1、涉诉房屋是否应按现行市场评估价进行交易。2、韦荣华按协议交韦荣玲的款是租金还是购房款。 本院认为，根据1994年7月26日的代理人韦荣玲与广西桂林国际经济技术合作房屋开发公司签订的《拆迁公房协议书》和1998年7月25日韦荣玲与韦荣华签订的《协议书》，涉诉房屋是基于当事人与房管局存在房屋租赁权的房屋、门面因城建改造被撤改后，所形成的家庭成员韦荣玲与韦荣华共同协商一致由上诉人韦荣华作为特定的购房户与广西桂林国际经济技术合作房屋开发公司签订《商品房购销合同》而取得。1998年7月25日韦荣玲与韦荣华签订的《协议书》已被生效的（2018）桂03民终2998号民事判决书认定为有效协议。该协议明示“该房资金主要由韦荣玲（韦长秀）先付，所以从1998年8月1日起韦荣华每月必须付给韦荣玲房租月租伍百元整，直至韦荣华自愿将购房余款付清给韦荣玲为止。”，从该段文字表述不难看出第一层意思，解决购房资金问题，即由韦荣玲（韦长秀）先付。第二层意思，解决韦荣华的居住问题，即房屋取得后先由韦荣华入住该房，并按月给付租金。第三层意思，该房屋的款是由韦荣玲（韦长秀）先垫付的，韦荣华将韦荣玲（韦长秀）先垫付购房款付清后，不再向韦荣玲给付房屋租金。结合双方协议第二条房屋所有权人和入住情况的协议内容，双方约定的购房款是指韦荣玲向广西桂林国际经济技术合作房屋开发公司交付的房款，而非是按现行市场评估的房屋价格。韦荣华按协议交韦荣玲的款是租金而非购房款。 综上所述上诉人韦荣玲的上诉请求不成立，本院不予支持。上诉人韦荣华的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人韦荣玲、林海的上诉受理费4900元，由上诉人韦荣玲、林海负担。 上诉人韦荣华的上诉受理费3399元，由上诉人韦荣华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈海涛 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕