青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初321号 原告：青海汇通物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：916301047105424020（1-1），住所地：青海省西宁市城中区长江路53号。 法定代表人：刘新娟，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：郑绍辉、赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 被告：何发成，男，1964年10月1日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。 原告青海汇通物业管理有限责任公司（以下简称汇通物业公司）与被告何发成租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告汇通物业公司的委托诉讼代理人郑绍辉、被告何发成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇通物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《汇通商业广场委托经营协议》及《业主承诺书》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2004年1月1日签订《汇通商业广场委托经营协议》，将被告位于西宁市××区商铺（建筑面积：34.927平方米）租赁给原告，租赁期限自2005年5月1日至2015年4月30日，共十年，但当时被告所有的商铺是通过汇通国基房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）购买的，由于当时原告与汇通房地产公司存在关联性（汇通房地产公司是原告的股东），原告委托汇通房地产公司处理商铺租赁事宜。以其自己的名义将自有的商铺及受托管理经营的小业主的铺面共同租赁给北京华联超市股份有限公司（以下简称北京华联公司）经营超市使用。2019年8月9日，汇通房地产公司接到最高人民法院作出的（2019）最高法民终497号判决书，判决书中认定汇通房地产公司与北京华联公司的租赁合同（该合同包括被告的商铺）已经于2017年6月21日解除，且汇通房地产公司与中国信达资产管理有限公司青海分公司（以下简称信达资产公司）的诉讼，青海省西宁市中级人民法院作出（2018）青01执106号之二的执行裁定书，将汇通房地产公司名下的位于西宁市××区汇通广场商铺的所有权转移至信达资产公司名下，以上事由导致汇通房地产公司无法继续对本案被告所享有的商铺进行整体经营。此外，原告与汇通房地产公司在2016年4月通过股权转让的方式使得双方不再存有关联性，原告与汇通房地产公司已经于2019年8月15日解除了委托关系。鉴于原、被告双方签订的《汇通商业广场委托经营协议》已无履行可能性，以及原告现已无权对汇通房地产公司所有的商铺进行管理，因此与被告所签订的合同目的无法实现。综上所述，为减少损失，依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，请求人民法院依法解除原、被告双方签订的《汇通商业广场委托经营协议》，维护原告的合法权益，望判如所请。 被告何发成辩称，对原告陈述的基本事实予以认可，但原告自2017年5月1日起未向我支付租金，并向我作出《解除租赁协议的通知书》，我于2019年6月就解除租赁协议事项提起民事诉讼，（2019）青0104民初3033号民事判决书判决汇通物业公司和汇通房地产公司继续履行合同并支付租金，二公司至今没有履行该判决。如原告能以房产证上标明的面积为基础给付之前所欠的租金及滞纳金，按原合同约定支付违约金，并按照商品房买卖合同约定在商场中详细划分我的商铺具体位置，我同意解除双方签订的《汇通商业广场委托经营协议》及《业主承诺书》，否则不同意解除相关协议。 原告汇通物业公司提交如下证据： 第一组：1．登记核准通知书；2．变更登记审核表；3．汇通物业公司文件、公司章程；4．股权转让协议，证明汇通房地产公司已经将持有的汇通物业公司的股权转让，证明汇通房地产公司和汇通物业公司之间不存在关联。5．委托经营协议和业主承诺书，证明被告和原告签订了租赁协议约定租期20年，铺面租给北京华联公司做超市使用。 第二组：西宁市中级人民法院（2018）青01执106号之二执行裁定书，证明涉案的位于西宁市××区楼的商铺已经被人民法院依法执行，以抵偿信达资产公司等额的债务，因此汇通房地产公司对此涉案商铺已经不再享有继续经营的可能。 第三组：1．汇通房地产公司《商请解除委托关系的函》；2．汇通物业公司《回函》。证明汇通物业公司和汇通房地产公司之间的委托关系已经解除。 第四组：1．青海省高级人民法院民事判决书（2017）青民初72号；2．最高人民法院民事判决书（2019）最高法民终497号。证明汇通房地产公司与北京华联公司之间的租赁合同已经依法解除。 第五组：协议书、交房接收单四份。证明类似于被告的商铺，已经协商解除并予以交付，不存在合同无法解除的情况。 被告何发成质证对上述证据的真实性均无异议，对原告证明方向不予认可。 被告何发成提交如下证据： 西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初3033号民事判决书，证明原被告合同的履行与其他业主合同履行具有不可分割性，原告汇通物业公司现尚欠被告何发成租金未支付完毕，原告没有解除合同的合理理由。 原告质证对上述证据的真实性均无异议，对被告证明方向不予认可。 对原告汇通物业公司提交的证据，本院作如下认定：第一组证据中登记核准通知书、变更登记审核表、汇通物业公司文件、公司章程、股权转让协议与本案缺乏直接关联性，本案中不作认定；委托经营协议和业主承诺书，被告质证无异议，本院予以认定；第二组、第四组证据被告质证无异议，本院予以认定；第三组、第五组证据与本案缺乏直接关联性，本案中不作认定。 对被告何发成的提交的证据，本院作如下认定：对证据的真实性、关联性均予认可。 经审理查明，2004年1月1日，原告汇通物业公司与被告何发成签订《汇通商业广场委托经营协议》，约定：被告（甲方）将其购买的位于西宁市××区商铺（建筑面积34.927平方米），委托给原告汇通物业公司（乙方）统一管理、统一代租、整体经营。在协议有效期限内，甲方将该物业全权委托给乙方经营管理。乙方在有效期内自行确定和调整、变更该物业的经营定位、经营范围及经营方式、经营收益权、租赁权和转租权等，乙方应进行合法经营管理。约定每月租金1886.06元，乙方应于每月底10天内将租金付到甲方指定账户内。原合同约定期限为10年，自2005年5月1日至2015年4月30日止。2004年5月11日，汇通物业公司以租赁期限过短不便出租为由，要求将租赁期改为20年，原告同意后在《业主承诺书》上签字，同意租赁合同在20年内有效并不得撤销。涉案商铺为被告何发成从汇通房地产公司购买，销售后返租的形式租赁，被告将涉案商铺交付给汇通房地产公司和汇通物业公司，汇通房地产公司将商铺转租给北京华联公司经营。汇通物业公司自2017年5月1日起再未向被告支付租金。 另查明，何发成与汇通物业公司、汇通房地产公司租赁合同纠纷一案，经本院一审后作出（2019）青0104民初3033号民事判决，该生效判决认定以下事实：2004年4月，汇通房地产公司与北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》，由汇通房地产公司将其开发建设的位于西宁市××街、地上一层、二层的商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给北京华联公司经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租的123户小业主商铺（总建筑面积4025平方米）；该部分房产由出租方统一与各业主签订为期20年的返租合同（返租期为10年的，由出租人再与各业主续订10年）；全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通房地产公司分别签订书面的《商铺销售返租合同》；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联公司和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联公司提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的《履约保证协议》中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联公司商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。判决认定汇通房地产公司与北京华联公司签订《租赁合同》的标的房屋，即位于西宁市××街、地上一层、二层的建筑面积为12950平方米的商业用房，由各业主与汇通物业公司分别签订《汇通商业广场委托经营协议》或汇通商业广场委托经营协议，委托或租赁给汇通物业公司统一管理、统一代租、整体经营。该12950平方米的商业用房中，汇通房地产公司自有面积为3000平方米，城西区地税局80名业主面积为2911平方米，其他273名业主面积为7039平方米。该273名业主中签订二十年租赁经营期限的业主有185名，签订十年租赁经营期限的业主有88名。 根据何发成提交的房屋所有权证内附西宁市房屋分层分户平面图显示，汇通商业广场二层被分割成若干区域，每个区域中都被分割成若干紧密相连的长方形面积，区域内有公共通道。无论是中间被分割且相互连接的面积，还是边缘靠墙且相互连接的面积，除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售和经营过程中，都没有设立明确的四面围墙。 再查明，信达资产公司因与汇通房地产公司及青海省建工（集团）有限公司股权转让合同纠纷一案，将汇通房地产公司及青海省建工（集团）有限公司诉至青海省高级人民法院。该案在审理过程中，经法院主持调解双方达成调解协议，省高级人民法院据此作出（2017）青民初100号《民事调解书》。该案在执行过程中，西宁市中级人民法院于2019年5月22日作出（2018）青01执106号之二《执行裁定书》，裁定：将汇通房地产公司名下位于西宁市××区商铺（建筑面积15249.7平方米）不动产，以第二次拍卖保留价279820000元交付申请执行人信达资产公司，以抵偿被执行人欠申请执行人的等额债务。 2017年8月15日，汇通房地产公司向青海省高级人民法院起诉，要求判决解除与北京华联公司的租赁合同，并要求腾退房屋并支付欠付租金及违约金，北京华联公司提起反诉要求确认合同解除并要求汇通房地产公司支付违约金及多付的租金。青海省高级人民法院作出（2017）青民初72号判决书，认定双方于2017年6月21日解除合同，并判决北京华联公司支付给汇通房地产公司房屋租赁损失费458.33万元，驳回了双方的其他诉讼请求。北京华联公司不服该判决，提起上诉，最高人民法院作出（2019）最高法民终497号民事判决书，作出双方于2017年6月21日解除合同等判项。 2020年1月14日，汇通物业公司以与汇通房地产公司解除委托关系，原、被告双方的委托经营协议无履行可能性，合同目的无法实现为由，诉至本院，要求解除与被告何发成的委托经营协议。 本院认为，原被告之间签订的《汇通商业广场委托经营协议》并非单一的租赁协议，该协议是依据何发成等业主铺面的特性由汇通物业公司整合租赁后整体出租经营的受托租赁经营协议，该协议在协议履行期内对双方均有约束力。首先，《汇通商业广场委托经营协议》对合同双方而言，目的在于何发成收取租金获得投资回报，汇通物业公司取得何发成的商铺使用权、对外经营获得利润。租赁物的所有权与经营权相分离。因此，汇通物业公司委托汇通房地产公司将包括案涉商铺在内的所有产权式商铺统一出租给北京华联公司，仅是汇通物业公司对案涉租商铺的经营方式，并非案涉《汇通商业广场委托经营协议》的根本目的。汇通房地产公司与北京华联公司之间的租赁合同是否解除、汇通物业公司与汇通房地产公司之间的委托关系是否解除，并不必然导致案涉《汇通商业广场委托经营协议》合同目的无法实现，故案涉《汇通商业广场委托经营协议》没有法定解除的情形。其次，案涉商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有，各单元间没有进行物理空间分割，亦无永久性分割结构。商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报，商铺的使用和经营具有整体和不可分割性。基于商铺的现状及统一经营的模式，该商铺不能等同于独立商铺。合同解除后，汇通物业公司无法实际向何发成返还租赁物，何发成亦无法独立经营使用商铺，势必影响商铺整体功能的发挥，进而损害多数其他业主的合法权益，造成社会资源的浪费。最后，关于汇通房地产公司向信达资产公司抵偿债务所涉的房产与案涉商铺之间有何关联，该抵债行为是否会导致案涉商铺无法继续进行经营，汇通物业公司未能提交证据予以证明，故对该公司称无法继续履行《汇通商业广场委托经营协议》的主张不予采纳。《业主承诺书》系被告何发成因确认延长房屋租赁期限而单方签署的意向书，并不具备双务合同的基本要件，故不存在将其解除的问题。 综上所述，汇通物业公司要求解除合同的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告青海汇通物业管理有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告青海汇通物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长 高 雪 魁 人民陪审员 王 永 栋 人民陪审员 刘 玉 莲 二〇二〇年六月十五日 法官 助理 韩典珍 书 记 员 石 晓 梅 附本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。