辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1644号原告：营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站前区福山花园小区10楼甲-4-5号，统一社会信用代码91210800686630778N。法定代表人：高威，该公司总经理。委托诉讼代理人:高威，男，汉族，1968年9月29日出生，现住辽宁省营口市西市区。被告：林红洁，女，1973年2月13日出生，满族，个体业主，现住营口市站前区。原告营口市金牛山物业服务有限公司与被告林红洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、被告林红洁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市金牛山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告人支付物业2970元；二、被告支付滞纳金134元；三、被告承担诉讼费。事实与理由：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务：合同，合同约定由原告为福山花园业主，物业使用人提供物业服务，主要服务内容是：公共环境保洁、公共绿化养护，公共秩序维护，保修期给房屋共用部位，共用设施、设备维修服务。物业服务费按住宅面积每月每平方米0.50元收取业主逾期未交纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告林红洁住宅面积82.49平方米，从2014年1月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间72个月，欠费金额2970元。虽经原告多次催缴但被告仍没支付。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院判令被告支付物业服务费2970元，支付滞纳金134元，承担诉讼费。被告辩称，一、原告不具备主体资格，根据《物业管理条例》的规定，代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的主体应为业主委员会。但作为我们小区的全体业主，并不知道小区还存在业主委员会，经了解，该业主委员会由社区组建，根据物业法规定，业主委员会应当由全体业主大会选举产生，社区作为基层服务单位无权代表业主成立业主委员会，因此签订该合同的主体违法，合同应属无效合同。原告拿无效合同作为诉讼主体显然违法。二、原告与社区组织的业主委员会虽然签订合同，但该合同没有向全体业主公示，作为业主并不知道物业应该提供何种服务。业主缴费购买的是物业的服务，作为业主都不了解我要享受的服务是什么，为什么要缴费。三，答辩人已决定向法院提起诉讼要求撤销该非法成立的业主委员会，该业主委员会没有资格代表全体业主。综上，答辩人人认为原告与违法成立的业主委员会签订的合同，对答辩人及全体业主是没有约束力的，不合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日至2016年12月30日止。原告与营口市福山花园小区业主委员会又于2017年7月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日至2018年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2019年12月31日，上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。庭审中查明被告住宅面积82.49平方米，从2014年1月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间72个月，原告主张被告拖欠物业服务费金额为2970元。庭审中，原告向本院提交了其签订的物业服务合同，被告表示被告对证据有异议，认为不是业主签署，不知道该合同。原告向本院提交数组照片证明原告履行了物业服务义务，被告表示该组证据与被告无关。本院认为，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效,原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务,被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告向本院提交的证据，可以证明原告履行了物业服务企业应尽的义务，故原告主张被告给付从2014年1月1日开始至2019年12月31日物业服务费2970元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费134元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以2970元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费2970元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年5月27日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司,原告在此期间系合法提供物业服务,被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告林红洁在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司2014年1月1日开始至2019年12月31日物业服务费2970元。被告林红洁在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费2970元的滞纳金，从2020年5月27日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告林红洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  冷阳春人民陪审员  尹乃丽人民陪审员  辛 虹二〇二〇年六月二十四日法官助理聂磊书记员籍莎莎