山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终912号上诉人（原审被告）：刘文广，男，1962年2月7日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛兆荣，男，1964年2月7日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马洪军，山东恒平律师事务所律师。上诉人刘文广因与被上诉人薛兆荣房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘文广上诉请求：1.撤销枣庄市市中区人民法院（2018）鲁0402民初3829号民事判决，发回重审或在查明事实的基础上依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人薛兆荣承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，刘文广是将涉案的房屋租赁给薛兆荣，而不是卖给薛兆荣。在刘文广与董顶信录音中第一页：“董顶信问当时你这个房子，刘经理你们是怎么协商的，这个房子当时说的多少钱？刘文广称一开始说要买这个房子，后来因为办房产证的事，办不了，这个房子一直搁着，在这期间我找过小薛。”从这段对话中可以说明刘文广开始是准备将房子卖给薛兆荣的，但是因办不出来房产证导致交易不了，刘文广也就没答应将该房屋出售给薛兆荣了，所以买卖关系没有成立。在第二页第一段录音中：“刘文广提到薛兆荣当时要买这个房子，我后来找过他几次，说办不了（指房产证），薛兆荣一直找中间人，我觉得自己不住，那个房子也闲着，愿意住就住着吧，这样参与参与，我还找过小薛几次，小薛也没有搬走的意思，还是想要这个房子。”从这段对话中可以说明，刘文广让薛兆荣搬离房屋，但薛兆荣拒绝搬离，期间也多次让薛兆荣搬走，但是薛兆荣不愿意。在第二页董顶信称：“不问多少，就是这个钱，当时商量是办完房产证，一次性给清，当时是这样商议的，对吧。刘文广称这些事也没定。这个房子前期因为没有房产证没法交易，形成不了，后来我也找过他给他说了，他已经搬过去了，他里头收拾房子住了，我想住就住吧。”从这段对话中可以说明，买卖房屋的事情没定。而且刘文广录音中提到了这个房子前期因为没有房产证没法交易，形成不了，意思是被屋买卖关系不存在了。通过整个录音可以证实薛兆荣准备买刘文广的房子，当时因没有房产证，交易不了，刘文广也告知了薛兆荣不卖本案涉案房屋了，刘文广也多次要求薛兆荣搬离涉案房屋，但是薛兆荣拒绝搬离。房屋买卖合同应当是双方在自愿、平等、真实意思基础上达成买卖，而该案刘文广已经多次要求薛兆荣搬离房屋，不出售涉案房屋，刘文广的真实意思是不愿意出售该房屋了，所以该买卖关系根本不成立。刘文广提交的电话录音在第二页整个录音中刘文广说中间人董顶信不了解这里面的具体情况，也是听他人说，事实是当时薛兆荣给的钱已经转为租金了。董顶信说自己是中间人，谁的家都当不了。该证据一方面可以证明董顶信只是中间人，其没有参与具体的事情，也只是听说，房屋到底是买卖关系还是后期转为租赁其也不清楚。另一方面可以证实薛兆荣给的钱已经转为租金了。二、退一步讲，即使双方存在口头房屋买卖合同也是无效合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：第一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益；第二，买受人支付了合理对价；第三，买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下，才能认定房屋买卖合同有效。若一方未经对方同意擅自出售房屋，约定的价格不符合合理的价格，且转让价款未实际支付，也未办理产权过户登记手续的，不符合善意取得的构成要件，该出售房屋的行为损害了另一方的合法权益，房屋买卖合同无效。本案中涉案房屋为刘文广与华金凤的夫妻共同财产，华金凤一直认为该房屋是出租给薛兆荣的，从不知道房屋买卖这一事实，薛兆荣只是支付了一半款项，没有付清所有款项，双方没有办理产权登记手续，不适用善意取得制度，应当认定房屋买卖合同无效。第三、2003年薛兆荣只是支付了一半的款项，剩下款项并未支付，薛兆荣应该按照现在房屋实际价值的一半支付给刘文广。按照薛兆荣的说法，2003年薛兆荣以4万元的价格向刘文广购买涉案房屋，但只是支付了一半的款项2万元，剩下的款项并未支付，一审法院如果认定房屋买卖有效，其也应该判决薛兆荣按照现在房屋实际价值的一半支付给刘文广，否则对刘文广显著不公。四、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实错误，必然导致适用法律错误。薛兆荣辩称，一、一审判决认定事实清楚，一审通过法庭开庭调查，证人周某出庭作证，能够证明在2004年双方达成了口头买卖房屋协议，并实际交付给薛兆荣，刘文广已收到薛兆荣购房款2万元，双方口头约定办理完过户手续将剩余购房款2万元付清，不能办理过户的，不再支付剩余款项，一审中薛兆荣提交了刘文广的录音证据与证人证言相互印证，刘文广所称的由买卖房屋转变为租赁关系不能成立；二、买卖合同合法有效，从刘文广在2004年将房屋出卖给薛兆荣至今，已达到十五六年，刘文广及其妻子均未提出过异议，现刘文广认为系其妻子华金凤共同财产，认为合同无效，显然与事实不符，刘文广这一上诉理由有违诚信原则，也不符合常理；三、薛兆荣支付2万元购房款，是双方口头协议的结果，因不能办理房产证过户，剩余购房款不再支付，一审庭审证人系买卖房屋的中间人，对此也做了有力的证明，从购房至今，刘文广也一直未提出过异议，现主张剩余购房款没有任何事实依据，综上，薛兆荣认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘文广的上诉请求，维持一审判决。薛兆荣向一审法院起诉请求：请求依法确认2004年4月份薛兆荣、刘文广达成的口头房屋买卖合同有效且已经实际履行；诉讼费由刘文广承担。一审法院认定事实：2004年4月，薛兆荣以40,000元价格购买刘文广位于枣庄市市中区房屋一套，薛兆荣、刘文广双方通过中间人介绍成交，并未签订书面房屋买卖合同，薛兆荣通过中间人将购房款20,000元交给刘文广，刘文广已经收到该20,000元购房款。另查明，刘文广所购买的房屋系薛兆荣单位职工宿舍，无房屋产权证，薛兆荣、刘文广口头约定购买房屋时先付购房款20,000元，待可办理产权证并能办理房屋过户时，由薛兆荣再向被告支付剩余的购房款20,000元。再查明，薛兆荣自购买刘文广房屋后，自2004年一直居住在该房屋内，2018年因房屋面临拆迁，薛兆荣搬迁后将房屋交给枣庄市市中区房屋征收办公室。一审法院认为，薛兆荣、刘文广达成的口头房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应为有效合同，且薛兆荣、刘文广双方已经实际履行，薛兆荣在该房屋内已经实际居住十几年，在这十几年中刘文广有足够的时间行使房屋买卖合同的撤销权或者通过其他途径解除与薛兆荣达成的口头购买房屋的买卖合同，现在涉案房屋面临拆迁的情况下，刘文广否认将房屋卖给薛兆荣的事实，违反了社会主义市场经济的诚实信用原则，一审法院对刘文广辩解不予采信。综上，薛兆荣请求确认薛兆荣、刘文广于2004年4月达成的书面房屋买卖合同有效且已经实际履行，于法有据，一审法院对此予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第五十五条、第一百零七条之规定，判决：依法确认原告薛兆荣与被告刘文广于2004年达成的口头房屋（坐落于枣庄市市中区户）买卖合同有效且已实际履行。案件受理费300元，由被告刘文广负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。薛兆荣、刘文广于2004年4月达成的口头房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，原审法院认定为有效合同，并无不当。刘文广现主张其妻子不知道房屋买卖这一事实而主张房屋买卖合同无效，法律依据不足，对其该主张，本院依法不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，根据一审诉讼中证人周某的证言，2011年左右，虽然刘文广曾主张不想出卖涉案房屋，但双方未达成撤销房屋买卖合同的合意，且薛兆荣之后继续在涉案房屋居住至2018年。刘文广主张双方当事人将涉案房屋买卖变更为房屋租赁，但其提供的证据无法达到法律规定的证明标准，不足以证明该事实主张，故刘文广应承担举证不能的不利后果。关于涉案房屋的履行情况，根据查明的案件事实，可以证明在双方达成口头房屋买卖协议后，刘文广将房屋交付给薛兆荣居住，薛兆荣向刘文广支付了2万元购房款的履行事实。一审法院对上述履行情况进行确认，并无不当。综上所述，刘文广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘文广负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年六月二十四日书记员  张晓宇