河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1203号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 法定代表人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤义，系该行副行长，住承德市滦平县。 被上诉人（原审原告）：陈华强，男，1973年4月15日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：李诚，上海市方达（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，执行董事。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省玉环市。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）因与被上诉人陈华强、承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、依法撤销(2018)冀0824民初5114号民事判决书的第六项、第八项判决；2、依法改判，判令二被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金2961367.73元及利息，同时判令被上诉人韩江美将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房《商业用房》借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人扳还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。”案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任。四、本案依法应与(2019)冀08民初10号一案合并审理。 陈华强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，应当予以驳回。一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（“《借款合同》”）解除后，被上诉人陈华强不负有向上诉人返还《借款合同》项下剩余贷款本息的义务，也不应负有将被上诉人二返还的已付购房款及利息、支付的赔偿损失款项优先用于清偿上述债务的义务。（一）就法律规定而言，本案应适用《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，被上诉人一无须再向上诉人偿还剩余贷款本息。（二）就合同约定而言，案涉《借款合同》第19条属于格式条款，排除了被上诉人一的法定权利，且上诉人未对该条款尽到充分提示和说明的义务，该格式条款无效，不应在本案中予以适用。（三）就我国民法及《合同法》的基本原则而言，也不应由被上诉人一负担偿还贷款的义务，而应由被上诉人二来承担还款义务。（四）就事实情况而言，上诉人已选择大地创见公司作为偿还贷款的义务人主体，不应再要求被上诉人一承担连带偿还剩余贷款。（五）上诉人援引的两则案例对本案的处理并不具有参考性。上诉人在庭审中提到（2017）最高法民终683号案及（2017）最高法民申2661号案，并未发生买受人房屋被拆除的情形，无参考意义。二、上诉人关于被上诉人二应承担连带赔偿责任的主张与本案并无关联，应另案处理。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条，《借款合同》解除后，被上诉人一不负有向上诉人返还《借款合同》项下剩余贷款本息的义务，因此不应与被上诉人二承担连带责任。三、上诉人关于合并审理的主张不应被支持。上诉人提出合并审理的法律依据是《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第一款，即商品房买卖合同纠纷和贷款合同纠纷合并审理的情形，事实上上诉人提起的另诉是其与大地创见、承德大地营造房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司之间的保证合同纠纷，并不应适用该法律依据。此外，根据我国《民事诉讼法》第五十二条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条的规定，可以合并审理的诉讼需诉讼标的是共同的以及基于同一事实发生，显然上诉人要求合并的保证合同纠纷，与本案纠纷是基于不同的法律事实、法律关系，诉讼标的不同，而且诉讼双方当事人也不同。因此，该保证合同纠纷与本案所审理的法律关系并无关联，不应合并审理。 承德大地创见房地产开发有限公司答辩称，大地公司坚持一审庭审意见。没有其他意见。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 陈华强向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令解除原告与第三人建行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、判令被告大地创见公司向原告退还购房首付款2054943.00元并赔偿原告购房首付款的利息损失（自2017年3月12日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、判令被告大地创见公司偿还原告已向建行滦平支行偿付的贷款本息（以判决生效之日时的实际还款明细为准，暂计至2018年12月3日，原告已偿还的贷款本金为84829.39元，贷款利息为136176.34元，总计221005.73元）；5、判令被告大地创见公司向建行滦平支行偿还按揭贷款合同项下剩余的贷款（以判决生效之日时的实际剩余贷款金额为准，暂计至2018年12月3日为2985170.61元）；6、判令被告大地创见公司向原告支付已付购房款的违约金512494.30元：7、判令被告大地创见公司向原告赔偿由于大地创见根本违约给原告造成的实际损失（包括但不限于往来交通费、住宿费等）合计3669.79元；8、判令被告大地创见公司赔偿原告因本案产生的律师费用8000.00元，上述各项费用共计为5785283.43元；9、判令被告大地创见公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。 一审法院认定事实：原告陈华强与被告大地创见公司于2017年3月17日签订了合同编号为20170317042《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团13号商品房销售给原告陈华强，房屋总价款为5124943.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2017年3月12日、2017年3月13日向被告支付购房款合计2054943.00元。合同签订后，原告陈华强于2017年5月5日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人建行滦平支行贷款3070000.00元用于购买案涉商品房。2018年1月1日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。被告未在合同约定的期限履行合同义务，向原告交付已经竣工验收合格的房屋。2018年11月27日原告购买的商品房被拆除。2018年12月5日原告通过上海方达（北京）律师事务所以EMS方式向被告发出《律师函》，声明解除双方签订《商品房买卖合同》，要求退还全部购房款及利息并支付全部购房款总额10%的违约金，该《律师函》已于2018年12月9日寄至被告处。另查明，截止2019年3月14日，原告陈华强已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计281403.03元，其中包括被告于2019年1月、3月替原告偿还贷款本息60526.67元，原告本人偿还220876.36元，尚欠贷款本金2961367.73元及利息。 一审法院认为，原、被告于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付案涉房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，故对被告关于房屋已交付，风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉房屋已被拆除，合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除原、被告于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同》，原告于2018年12月5日向被告发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告，履行了通知义务，被告在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，依法案涉合同应自被告收到律师函之日解除，故对原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的日的痳无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年5月5日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭借款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告关于案涉房屋拆除系因政府行为所导致，属不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。因被告大地创见公司违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地创见公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失府当由被告大地创见公司予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告大地创见公司按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息给付期限应自原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告违约行为所致，按照合同的约定被告大地创见公司应按原告累计已付款的10%支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接支付被告的购房款即购房首付款为基数计算。因原告购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地创见公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地创见公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告赔偿的交通费、住宿费及律师费，因无合同依据及法律规定，故对该项诉讼请求本院不予支持。对于第三人请求原告陈华强偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告陈华强为还款义务人，解除前的欠款本息应由陈华强负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将陈华强已支付的贷款本息返还陈华强，同理，陈华强未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告陈华强偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于判令被告大地创见公司对原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，据此，一审法院判决：一、确认原告陈华强与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月17日签订的合同编号为20170317042的《商品房买卖合同》（包括补充协议）于2018年12月9日解除；被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生之日起十日内赔偿原告陈华强支付的购房款2054943.00元的利息损失（利息损失2017年3月12日以30000.00元为本金、自2017年3月13日以270000.00元为本金、自2017年3月18日以1754943.00元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈华强已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本息合计220876.36元；解除原告陈华强与第三人中国建设银行股份有限公习滦平支行于2017年5月5日签订的合同编号为130687508-2012-20171970556的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20171970556的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告陈华强的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为,案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地营造房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30490.94元,由上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判员  应春明 审判员  高伶丽 审判员  裴赤博 二〇二〇年六月二十九日 法官助理顾成龙 书记员闫硕 -11-