江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初1669号 原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处101，统一社会信用代码91440300724719360W。 法定代表人：昌荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜豫娟，女，系该公司员工,住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师，执业证号13601201810052649。 被告：席某某，男，汉族，住南昌市红谷滩新区。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告席某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人姜豫娟、俞明及被告席某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费17313.75元（当庭调减为17082.9元）及滞纳金2000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为万达星城华府景园小区某室业主，建筑面积128.25平方米。该小区于2013年6月29日经合法程序成立业主委员会，并且通过业主委员会与原告签订物业服务委托合同，约定由原告向小区全体业主提供物业服务，被告作为上述小区业主以房屋面积1.8元每月的标准向原告缴纳物业费，滞纳金按每日千分之三计算。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住（营业）的小区实施规范的物业管理，为小区提供完善的物业管理服务。但被告于2013年9月1日起停止缴纳物业费，截至2019年10月31日，欠缴物业费共计17082.9元。经原告催收无果，特依法起诉，望判如所请。 被告席某某辩称，1.原告于2013年9月入驻万达星城小区，被告楼上3201室业主于2013年12月开始装修，当时被告发现楼上业主开始违章乱搭乱建，立即向原告反映，原告不仅不管，还说“人家有关系，你有本事你也去搭”。在与原告反映情况的当天，被告家门上被贴上了恐吓纸条，之后多次找到原告要求他们管一管，答复均是管不了。楼上业主在楼顶公共部分违章搭建了几层，同时将30多户住家的天然气排烟管道口和卫生间排气管道口全部堵死，将烟道改成在墙面打一个小孔，导致炒菜时油烟无法排除且倒灌入室内，卫生间也臭气熏天；同时由于加了几层违建，被告家中客厅、卧室不同程度地存在墙面开裂；天花板也因违章搭建造成雨水无法下排存积在楼板处存在渗漏问题；32楼违建隔断了一单元和二单元的消防逃生通道，存在极大的安全隐患。鉴于此，被告多次找物业要说法，后来物业姓邓的一名经理表态称一个月保证拆掉、否则被告可以永远不交物业费，被告要求邓经理写个承诺，但邓经理不肯写。后来违章搭建的拆除没了动静，找原告原告就偶尔给张复函敷衍，不了了之。2.原告诉状称小区于2013年6月29日经合法程序成立业委会并且通过业主委员会与原告签订了物业服务委托合同，但被告作为业主对当时业委会成立一无所知，而且大多数业主也一无所知。2019年万达星城小区维权一事在南昌人人皆知，起因就是前业委会的成立不合法也不合程序，经过维权，前一届业委会解散，成立了新一届业委会。前一届业委会主体资格不合法不合程序，不能代表业主签订物业服务委托合同，其与原告签订的合同理应无效。3.即便是原告与前一届业委会签订的合同，原告也没有完全履行。自原告进入万达星城小区以来，管理混乱、大堂横七竖八停满电动车，业主将电动车停到家门口充电物业也不管，安全隐患问题突出；草木枯死，红土裸露，垃圾随处都是；小区树上晒满了衣服被子，小区内景观池塘垃圾漂浮；许多设备成为摆设，坏了多年物业也不管；电梯出现故障后维修长达数月，给业主出行带来了极大的不便；公共收益被原告侵吞，小区品质极速下降。原告的行为引发了小区业主的维权行动，通过维权，前业委会解散。原告不从自身找原因，不从提高管理入手，不认真为业主服务，只把催缴物业费作为重点工作，没有不付出服务却要收取服务费的道理。请法院了解真实情况，公正判决，同时将万达星城全体被告业主与原告的诉讼并案处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的入伙流程签订单、物业服务委托合同、张贴催费函的照片、景园3栋楼顶搭建改建的照片、被告家中墙面开裂的照片、关于楼栋违章搭建的复函、南昌万达星城（东区）项目巡检报告等证据，本院认定事实如下： 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订有《物业服务委托合同》一份，就南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会（甲方）委托原告（乙方）对南昌市红谷滩万达星城（东区、华府）进行物业管理有如下约定：1．委托管理事项包括物业的共用部位、共有设施设备及附属建筑物、构筑物等改造、维护、养护和管理服务，物业管理区域涉及业主生活和其他共用部分的管理服务；2．委托物业管理服务期限为三年，从2013年9月1日至2016年8月31日止，合同到期时，双方如无异议，合同自动展期两年，即合同期限顺延至2018年8月31日止；3．物业管理区域内物业服务费实行包干制，由业主或物业使用人按建筑面积缴纳，华府物业管理费高层（1楼以上）为1.8元/平方米，业主、物业使用人应在每月30日前向乙方交纳，乙方也应积极提醒业主按时交纳物业服务费；4．业主、物业使用人无故逾期不缴纳物业管理服务费的，物业公司应每月公布拖欠缴费二个月以上的业主名单，必要时可通过法律程序解决，并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同还对双方权利义务等其他相关事项进行了约定。上述合同期限届满后，原告未与小区业主委员会签订新的书面合同，但继续为小区提供物业服务至今。被告席某某系万达星城华府景园某室业主，于2009年6月19日办理了入伙流程手续，案涉房屋建筑面积为128.25平方米。原告入驻该小区提供物业后，被告发现其楼上业主装修时在楼顶搭建加盖，被告就此事多次向原告反映并要求原告制止，但楼上业主仍完成了搭建且至今未能拆除。被告以物业未能制止楼上业主搭建行为且搭建一直未能拆除为由拒绝向原告支付物业费。原告以被告席某某欠付案涉房屋2013年9月1日至2019年10月31日期间的物业费为由提起本案诉讼。庭审过程中，针对被告提出原告未制止楼上业主搭建的问题，原告虽陈述根据其工作流程对小区违建的现象会采取与违建业主沟通、报告城管部门、向业主委员会反映的措施，但称因时间久远，未留存证据证明其在景园3栋顶楼业主搭建的过程中及时采取了上述措施。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订的《物业服务委托合同》对业主具有约束力。上述合同期满后虽未再续签书面合同，但原告在业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定的情况下继续为小区提供物业服务，与小区业主之间仍存在物业服务关系，双方权利义务仍按《物业服务委托合同》确定。被告提出业主委员会成立不合法不合程序并以此为由主张《物业服务委托合同》无效，本院认为，被告提出很多业主对业主委员会的成立不知情的问题当属业主与业主委员会之间的内部事务，不应据此否认已签订的《物业服务委托合同》的效力，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。对被告提出原告未按合同约定履行物业服务义务以及不制止其楼上业主搭建行为给被告房屋安全和生活造成影响的抗辩意见，本院认为，结合原被告的陈述和提交的证据，可以认定原告提供的物业管理服务存有瑕疵，且景园3栋楼顶搭建问题也对被告房屋安全和使用造成了一定的影响，综合本案具体情况，本院酌定被告向原告支付案涉房屋2013年9月1日至2019年10月31日期间的物业服务费13666.3元（1.8元/月/平方米×128.25平方米×74个月×80%）。物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作,对服务的不足之处,业主有权提出合理化建议和意见,物业服务企业应继续改进并采取有效补救措施。鉴于原告提供物业服务存有瑕疵，被告并非无故拒交，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告席某某于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付万达星城华府景园某室2013年9月1日至2019年10月31日期间的物业服务费13666.3元； 二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费280元(已由原告深圳市开元国际物业管理有限公司预交),减半收取140元，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担70元，被告席某某负担70元，退回原告深圳市开元国际物业管理有限公司140元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年六月十二日 书记员  钟芬芬 附:本案适用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。