山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初3444号 原告：青岛双利物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区正阳路203号。统一社会信用代码：9137021473349372XR。 法定代表人：戴正福，总经理。 委托诉讼代理人：徐显龙，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。 被告：张晓，男，汉族，1988年2月12日生，住山东省胶州市。 原告青岛双利物业服务有限公司（以下简称双利物业公司）与被告张晓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐显龙通过互联网庭审参加诉讼，被告张晓无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双利物业公司诉称:1、判令被告支付原告2017年7月至2018年12月4日的物业费1382元、车位费880元，并承担违约金1129.69元，共计3391.69元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年6月20日签订物业服务合同，约定由原告为被告提供物业服务，但被告自2017年7月起拒付物业费，经原告多次催要被告至今未缴，为维护原告的合法权益，根据民诉法等相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 被告张晓未答辩，亦未提交书面答辩状。经本院外呼询问，被告张晓陈述：确实欠缴部分物业费、车位费，具体数额不详，但被告并非恶意欠缴，原告提供物业服务，对小区设施如单元门等不及时更换，造成业主集体不满，被告不愿缴纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明的事实如下： 被告张晓系胶州市澳门路667号隆福馨河湾小区2号楼1单元301户房屋所有权人，房屋为多层住宅，建筑面积100.88平方米。 2012年6月20日被告张晓签订《业主手册》（包含物业服务合同），约定原告提供物业服务，依据本协议收取物业管理费用。该协议第三条第一款约定，多层住宅物业费为建筑面积0.8元/月/平方米；高层住宅为建筑面积1.2元/月/平方米；第三条第七款约定，物业服务费按三个月为一个缴费期，业主或物业使用人应于交房之日起预交三个月的物业费，以后在每个缴费期的第二个月中旬见缴费通知后及时缴纳下一期的物业费，若逾期交纳，每逾期一日按应欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。第四条第一款停车位属于开发商建设单位所有，业主和物业使用人有优先租用权，租用人应按地上车位80元/月，地下车位100元/月的标准向乙方交纳车位场地有偿使用费；第二款停车位属于全体业主共有，车位租用人应按地上车位80元/月，地下车位100元/月的标准向乙方交纳车位场地有偿使用费；第九条第四款约定，甲方违反本合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方履行缴费义务并自逾期之日起按每天千分之三交交违约金，乙方有权终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。 2013年12月28日、2015年12月15日，原告又先后两次与胶州市澳门路667号馨河湾小区的开发公司青岛隆福置业有限公司签订《隆福馨河湾前期物业合同》，约定内容与原告和被告签订的物业服务合同一致，最后一次合同期限自2015年12月28日至2020年12月27日。原告持续为胶州市澳门路667号馨河湾小区提供物业服务。 2018年11月27日，胶州市隆福馨河湾业主委员会向原告发函告知，依据青岛市隆福置业有限公司与青岛双利物业服务有限公司双方于2015年12月15日签订的隆福馨河湾前期服务合同中第九章二十四条约定，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。现馨河湾小区于2018年11月5日正式成立备案隆福馨河湾业主委员会，根据《青岛市物业管理条例》之相关规定，解除青岛隆福置业有限公司与青岛双利物业服务有限公司前期物业合同，自发告知函7日内与隆福馨河湾业主委员会办理各项交接手续。 2018年12月7日，原告通过顺丰速运向被告邮寄催费通知单，信件追踪显示被告于2018年12月8日签收。 庭审中，原告明确其主张，因被告张晓租用地上车位，拖欠2018年1月1日至2018年11月30日物业车位管理费880元；对于住宅物业费，被告已交纳至2017年6月30日，故被告张晓欠原告自2017年7月1日至2018年12月4日的物业费1382元（100.88平方米×0.8元/月·平方米×17个月+100.88平方米×0.8元/月·平方米÷31×4天），按合同约定计算的违约金共计1129.69元。 上述事实，有原告提交的《业主手册》一份（包括前期物业服务合同）、馨河湾收款收据打印件一张、催费通知单（存根联）一张、顺丰速运快递单打印件一张、快递追踪记录打印单一张、解除隆福馨河湾前期物业合同告知函一份、馨河湾业主委员会公告复印件一份及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告具有物业管理资质，双方协商一致，签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。在原告已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告张晓应当履行的义务，被告张晓仅付清了2018年3月31日之前的物业费，原告主张涉案房屋自2018年4月1日至2018年12月4日的物业费1382元，本院予以支持。原告要求被告支付拖欠的车位物业管理费880元，符合物业合同约定，本院予以支持。 对于原告要求违约金的主张，本院认为，结合同期原告在本院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，原告双利物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理等义务过程中，存在管理服务不尽完善、与业主沟通不够到位等情形，亦是造成业主未能及时缴纳物业费的部分原因，故对原告双利物业公司要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。 物业管理作为一个服务行业，现实生活中如果存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，青岛双利物业服务有限公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 被告张晓经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为是对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》，第一百四十四条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院》第一条、第六条、第九条、第五十二条之规定，判决如下： 一、被告张晓支付原告青岛双利物业服务有限公司物业管理费1382元（2017年7月1日至2018年12月4日），于本判决生效之日起十日内付清。 二、被告张晓支付原告青岛双利物业服务有限公司物业车位管理费880元（2018年1月1日至2018年11月30日），于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告青岛双利物业服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告青岛双利物业服务有限公司负担3元，由被告张晓负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  管清娟 二〇二〇年六月九日 法官助理张瑞琪 书记员张轩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。