陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕民终1097号 上诉人（原审被告）：柯红军，男，汉族，1962年XX月XX日出生，住陕西省汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：张一航，陕西恒爱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西省泰烜建设集团有限公司(原汉中市建筑工程总公司）。住所地：陕西省汉中市汉台区（。法定代表人：罗建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：董建军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许期烈，陕西修业律师事务所律师。原审第三人：汉中中翔房地产开发有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：谢辉，该公司执行董事。上诉人柯红军因与被上诉人陕西泰烜建设集团有限公司公司（以下简称泰烜公司）及原审第三人汉中中翔房地产开发有限公司（以下简称中翔公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服汉中市中级人民法院(2017)陕07民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柯红军委托诉讼代理人张一航，被上诉人泰烜公司委托诉讼代理人董建军、许期烈到庭参加诉讼。原审第三人中翔公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯红军上诉请求：1.依法撤销原判决，发回重审或改判驳回被上诉人上诉请求；2.依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）2014年4月6日，上诉人在第三人中翔公司处购买了其开发的位于宁强县XX花园XX小区XX号楼XX号房屋，该房屋售价为20万元，上诉人在与第三人签订《商品房买卖合同》当日将购房款全部付清。2016年4月3日，上诉人准备将该房屋进行装修时，意外得知该房屋被查封，遂向一审法院提起执行异议，该院通过执行异议审查后，作出（2017）陕07执异4号裁定书，裁定对该房屋解除查封。（二）原审判决适用法律错误。原审判决认定，上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》虽然是在第三人未经被上诉人同意不能与他人签订合同的情况下，利用私刻的公章签订的，且没有第三人单位的个人签字，但因该合同系第三人法定代表人所签，故该合同对第三人与上诉人具有约束力，产生合同法的效力…虽然上诉人和第三人签订了争议房屋的买卖合同，且持有第三人出具的收款收据，但上诉人于第三人完成买卖合同后两年时间没有办理商品房预收即网签手续，怠于行使权利，负有过错责任。上诉人认为，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签作为房管部门监管房地产开发企业的行政管理方式，不能够产生房屋所有权的转移，也不能产生物权期待权，房屋是否办理网签手续不是商品房交易过程中的必备条件。且不能办理网签手续的原因在于第三人，不属于因上诉人的原因不能办理网签或办理不动产登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，上诉人完全符合排除执行的条件，应当排除执行。综上，请求二审人民法院查明事实，依法支持上诉人请求。泰烜公司答辩称，（一）上诉人称2014年4月6日当天与第三人中翔公司签订合同，并付清全部款项。答辩人认为这一事实缺乏证据。20万元不是一个小数目，一般家庭不可能准备如此多的现金，按照常理，这样的大额付款，应当是通过银行转款。上诉人一直未出示给付现金的证据和银行转款凭据，不能证明其已经付款。上诉人出示中翔公司的收款收据，由于中翔公司始终未出庭应诉，该收款收据的真实性无法确认。而且，在答辩人申请执行中翔公司后，汉中市中级人民法院对中翔公司开设的账户及其法定代表人谢辉个人账户都进行了查询，并没有2014年4月6日之后两三天之内的进账记录，进一步证明所谓的付款事实不能成立。另外，汉中市中级人民法院在2015年10月中旬查封中翔公司开发的“羌玉小区”未处置的不动产时，查封的原则为凡是中翔公司给购房人作了网签备案的一律不予查封。同时，在查封时通过宁强县城建局提供的信息发现，在查封之前，有不少房屋进行了网签备案，包括2014年4月。上诉人如果付清20万元房款，中翔公司没有理由不为其进行网签备案，有些人没有付清房款都进行了网签备案。所以这是一起虚假交易，不排除上诉人与中翔公司签订的虚假合同，目的是帮助中翔公司转移资产逃避债务。（二）原审判决适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人的请求必须符合该规定，人民法院方某某支持其主张。本案中，上诉人没有出具给付现金或银行转账的相关证据，同时又未进行网签备案，交易的真实性无法认定，不排除虚假交易，帮助中翔公司转移资产，逃避债务。因此，其合同是否合法有效不能认定。交易的真实性、合法性不能认定，其占有该不动产行为的合法性同样不能认定。根据前述事实和理由，足以认定上诉人与中翔公司的交易行为不符合《规定》第二十八条规定的条件，原审法院不支持上诉人的主张完全符合法律规定，原审判决适用法律正确。请二审法院支持答辩人的意见，驳回上诉人的二审诉讼请求，维持原审判决。泰烜公司向一审法院提出诉讼请求：依法撤销（2017）陕07执异字4号裁定书，准许执行（2015）汉中执字第00075号裁定，对陕西省宁强县XX镇XX路XX花园XX小区XX楼XX号房屋的执行。一审法院查明的事实：2011年1月17日，原告与第三人签订《建设工程施工合同》，由原告承揽第三人开发的“              XX花园”小区建设工程，工程造价1088.51万元。2010年5月26日，第三人向原告出具《承诺书》一份，承诺承担宁强县惠普农贸开发有限公司、北京君诺房地产开发有限公司及宁强“XX花园”项目所有法律责任。2010年5月26日、2011年12月9日、2012年10月23日和2014年1月4日，原告与第三人先后签订了《还款协议》和《债权债务处理协议书》共4份，截止2013年12月20日，第三人共欠原告债务总额为37915182元。2012年10月23日《债权债务处理协议》约定：第三人中翔公司将“XX花园”小区项目移交原告管理，其公司全部证照、印章、资质及“XX花园”小区一期项目全部政府批文、许可证和资料移交原告。此后，第三人未履行还款义务，原告申请汉中市仲裁委进行仲裁，2015年8月17日，汉中市仲裁委作出“汉仲裁字（2015）12号裁决书，裁决第三人向原告还本付息。因第三人未履行仲裁裁决，原告申请一审法院强制执行。一审法院在对XX花园XX小区XX号楼XX号房屋进行查封后，被告柯红军提出执行异议，该院执行机构审查后于2017年7月4日作出（2017）陕07执异4号裁定书，裁定中止对陕西省宁强县XX镇XX路XX花园XX小区XX号楼XX号房屋的执行。原告不服，遂提起诉讼。另，2014年4月6日，第三人用私刻的中翔公司印章与被告柯红军签订商品房买卖合同，合同约定柯红军以20万元购买XX花园XX小区XX号楼XX号房屋。该合同中翔公司没有个人签字，仅盖有私刻的印章。被告持有第三人出具的金额20万元的收款收据。从合同签订之日到提起执行异议止，双方没有进行商品房预售登记备案手续即网签。一审法院认为，本案争议焦点为：1.被告与第三人所签订房屋买卖合同的效力；2.被告与第三人的行为是否足以排除执行。被告与第三人签订的《商品房买卖合同》，虽然是在第三人未经原告同意不能与他人签订合同的情况下，利用私刻的印章签订的，且没有第三人单位的个人签字，但因该合同系第三人法定代表人所签，故该合同对第三人与被告具有约束力，产生合同法上的效力。原告主张被告与第三人恶意串通，进行虚假交易，但无充分的证据证明，不予支持。关于被告与第三人的交易行为结果能否排除法院的执行效力。该院认为，虽然被告与第三人签订了争议房屋的买卖合同，且持有第三人出具的收款收据，但被告与第三人完成买卖合同后两年时间没有办理商品房预售登记即网签手续，被告怠于行使权利，负有过错责任。该房屋也未在相关部门办理初始登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售必须在县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。依据被告与第三人之间的合同约定的房屋交付条件尚不具备，同时，《城市房地产管理法》第二十七条二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方某某交付使用。故，被告仅凭持有房屋钥匙就认为已经合法占有争议房屋的主张不能成立。本案被告与第三人之间的房屋买卖合同在双方之间产生债权债务效力，不具有对抗其他人的物权效力，即：不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利不能排除执行。综上所述，原告主张该房屋的物权仍然属于第三人，法院查封该房屋并依法拍卖，符合法律规定的理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：准许执行（2015）汉中执字第00075-5号执行裁定，对陕西省宁强县XX镇XX路XX小区XX号楼XX号房屋继续执行。案件受理费100元，由被告柯红军负担。该院（2017）陕07执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二审中，当事人均无新证据提交。本院二审查明，一审查明的基本事实属实，予以确认。本院认为，本案的焦点问题是：柯红军对涉案房屋是否具有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行审查。根据查明的事实，柯红军与中翔公司于2014年4月6日签订涉案房屋《商品房买卖合同》，泰烜公司称该合同是中翔公司利用私刻的印章签订，且没有中翔公司单位的个人签字。但该合同签订于羌玉花园售楼部，系中翔公司法定代表人所签，且该合同上加盖有中翔公司售房专用章。故该合同应为有效。柯红军称与中翔公司签订《商品房买卖合同》当日，向中翔公司支付全部购房款20万元，中翔公司向柯红军出具收款收据。但是对于该笔款项的支付，在一、二审中柯红军的代理人陈述不一，一审中称是签订合同后打给了中翔公司，二审中称是现金交付，且对于两种主张均没有提交相应的证据佐证。关于柯红军对涉案房屋在查封前是否已经合法占有的问题，柯红军仅以签订合同当日取得涉案房屋钥匙为由主张其合法占有。但根据双方合同第十一条约定，房屋交接应当签署房屋交接单。对此，柯红军不能提供，且无其他证据证明对涉案房屋在查封前已经合法占有。2014年4月6日，柯红军与中翔公司签订《商品房买卖合同》，但直至一审法院2015年10月查封时未办理房屋的过户登记手续，柯红军称涉案房屋未办理过户登记系中翔公司的原因造成，但其不能提供证据证明自己尽到应有的义务，要求中翔公司办理过户登记手续，其怠于行使自己的权利具有过错。综合上述事实，原审判决认定柯红军对涉案房屋不具有排除强制执行的民事权益并无不当。 综上所述，柯红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由柯红军负担。本判决为终审判决。          审 判 长   朱玉红审 判 员   刘育伟 审 判 员   张奋霆  二○二○年六月十一日  书 记 员   刘  敏     1