江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初6879号原告：徐州市新创资产管理有限公司，住所地徐州市新城区东区综合楼D505室。法定代表人：简金城，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈磊，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔辉，江苏义行律师事务所律师。被告：徐州鸿途农业科技有限公司，住所地徐州市云龙区迎宾大道一号潘塘街道商务楼805室。法定代表人：王云成，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟明良，男，该公司销售经理。委托诉讼代理人：耿海军，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。原告徐州市新创资产管理有限公司（以下简称新创公司）与被告徐州鸿途农业科技有限公司（以下简称鸿途公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序于2019年1月23日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序于2019年2月12日公开开庭进行了审理。原告新创公司的委托诉讼代理人陈磊、乔辉，被告鸿途公司的委托诉讼代理人耿海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新创公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告间签订的《土地使用合同》；2、判令被告排除妨害，拆除、腾清地上附着物，返还原告位于彭祖大道西侧、张集水厂东侧的土地；3、判令被告支付实际返还土地之日止的使用费（自2017年11月1日起暂计算至2018年10月31日为10万元）、违约金4万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原（甲方）、被告（乙方）签订有《土地使用合同》，该合同明确约定：1.甲方将位于彭祖大道西侧、张集水厂东侧65亩的土地提供给乙方使用，用于大棚种植；2.使用费第一年为2000元/亩，第二年起每年递增10%(以2000元/亩为基数)；3.乙方未经甲方书面许可，擅自改变土地用途、擅自转让、转租标的土地，甲方有权单方解除合同、收回土地，并按0.2万元/棚计算违约金；4.合同终止后十日内，乙方应向甲方办理交接手续，交付时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将使用范围内的垃圾杂物等清理干净。合同履行过程中，被告未经原告书面同意径行兴建马场、引进马匹、擅自改变土地用途，被告上述行为不仅违反合同约定，且该行为给原告生态科普园项目造成不利影响。原告多次口头、书面要求被告整改、履行合同义务未果后，原告于2018年4月10日书面通知被告解除合同，并要求被告按约定10日内腾清设施设备、返还土地，但被告至今未履行，因此特诉至贵院，请贵院查明事实、依法判允原告诉讼请求。被告鸿途公司辩称，原告起诉无事实和法律依据，本案本质上是土地使用的租赁合同纠纷，首先原告主体是否适格，是不是该块土地的实际所有人或者合法拥有人应当是本案首要审查对象。本案合同没有解除前被告就合同关系的合法性占领这块土地并使用，有事实和法律依据。原告主张解除合同无事实和法律依据，本案被告不存在违约，被告既没有违反合同约定也没有改变合同约定的使用目的或者改变合同兴建马场的行为。关于主张的管理费，根据合同第3条管理费的约定，该条款约定由被告提供不低于10%的租赁土地面积，但原告进行种植用于生态科普参观体验，其建设的所有大棚费用及管养费用由原告冲抵被告应交付的土地使用费，并特别约定了该费用由三年平均值进行冲抵，从该条款可以看出，被告租赁上述土地尚不足三年，平均值未产生，支付上述土地管理费应先行结算，在三年到期后双方进行结算缴纳相应费用。故原告主张被告缴纳管理费用无事实和法律依据。原告主张的出租的面积合同中约定的是65亩，而原告实际使用土地面积也是65亩，原告主张的马场地块不包括在该地亩数范围内。故原告起诉无事实和法律依据，请求驳回其诉请。本院认定事实如下：2004年2月19日徐州市人民政府发出《市政府关于印发〈徐州市新城区起步区建设实施方案〉的通知》（徐政发[2004]18号）。《徐州市新城区起步区建设实施方案》规定：市政府批准成立的徐州市新城区国有资产经营有限责任公司（以下简称新城区国资公司）是新城区建设市场化运作的主体，负责新城区土地、空间、基础设施和公共服务设施等城市资源的经营。2016年9月13日徐州市新城区管理委员会形成审查意见，原则同意《徐州市新城区生态科普园工程设计方案》，其中《生态科普园运营管理草案》载明：生态科普园项目是新城区国资公司为盘活用好新城区闲置土地资源、活跃新城区商业氛围拟运营的综合性农业生态项目。生态科普园拟由新城区国资公司全资子公司新创公司成立生态科普园项目部，由新创公司根据生态科普园经营内容至相关部门办理经营范围增项。生态科普园经营内容主要包括农事科普体验园、亲子体验、科普教育、网络直销、菜地认养。原告新创公司系由新城区国资公司投资设立的有限责任公司。2017年8月原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《土地使用合同》，约定：甲方将位于彭祖大道西侧、张集水厂东侧土地，占地65亩的土地使用权提供给乙方使用，用于大棚种植，土地的地下资源、埋藏物及市政公用设施均不属于使用范围；使用期限暂定为3年，从2017年8月1日至2020年7月31日。三个月作为建设免租期；使用费第一年为2000元/亩，第二年起每年递增10%(以2000元/亩为基数)；乙方按照不低于整体租用面积的10%提供给甲方使用（以实际交付面积为准）、按甲方种植要求代为种植，作为甲方生态科普参观体验，所得全部收益归甲方所有，乙方提供甲方实际使用的大棚建设费及管养费用，由甲方从土地使用费中冲抵给乙方，三年平均值冲抵；乙方使用本土地必须进行合法经营，对土地的整理、种植计划，应提前报于甲方审批同意后方可实施，并不得擅自改变土地用途；乙方将本宗土地进行转租的，应书面通知甲方并征得甲方同意，否则甲方有权收回土地，由此造成的一切损失由乙方承担；为了保证园区正常经营程序、水电费的缴纳及违反园区的管理规定，每个大棚收取保证金1000元，退场时乙方与甲方完成移交手续后无息退还；乙方未经甲方书面许可，擅自改变土地用途、擅自转让、转租标的土地，甲方有权单方解除合同、收回土地，并按0.2万元/棚计算违约金，已缴使用费及保证金不予退还；合同约定的使用期限届满、双方协商一致解除合同或单方依法解除合同致合同终止的，合同终止后10日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并将使用范围内的垃圾杂物等清理干净。如乙方在上述期限内未及时将人员撤离、物品撤离、垃圾清理干净，由此产生的损失、费用由乙方承担或从履约保证金中扣除，不足部分由乙方继续承担。2018年4月10日原告向被告送达《解除合同通知书》，载明：徐州鸿途农业科技有限公司：在合同履行过程中，你公司未经我方书面审批同意径行改变土地用途、私建马场引进马匹，且经我方多次口头、书面告知整改，你公司均未加以整改、履行合同义务，你公司上述行为已严重违反合同约定。依据合同违约责任，合同终止之约定，按照新城区大气污染防治强化管控工作交办单[2018]-4要求，现我方郑重告知如下：1、解除双方签订的《土地使用合同》；2、你公司接到本通知之日起十日内腾清设备设施、清运垃圾，返还土地；3、按照0.2万元/棚的标准向我方支付违约金。美团网上发布的大龙湖草莓采摘园信息显示：园区门头上有“骑马采摘娱乐园”字样，团购详情名称为“打包草莓果蔬园马场观赏”，温馨提示中有“园区另有马场可骑马注：骑马另加10元骑马拍照溜几圈”内容。大众点评网上发布的大龙湖草莓采摘园信息下面网友点评称“园子不小哦，大棚好几个，还能骑马”。被告称出现“骑马”字样仅是广告需要。原告提交马场的照片和视频，拟证明被告未经原告书面许可擅自改变土地用途。原告称马场已拆除，但马棚还在，被告现在仍占用土地42.249亩。被告否认马场由其所建并经营，否认其使用的土地范围内有马场、马棚。原被告确认被告未向原告支付过土地使用费。庭审中被告称合同履行未满三年，至今未具体结算，被告在承租使用的土地上建设大棚共计20个，至今被告已投资270余万元。被告委托诉讼代理人孟明良与原告委托诉讼代理人陈磊2019年1月21日的微信聊天记录中，孟明良向陈磊发送《说明》一份，载明有“2018年建设马场未与新创有限公司书面报告，收到通知后马场已经拆除”内容。本院认为，原被告就原告出租土地给被告用于大棚种植签订的《土地使用合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。被告在合同履行过程中未经原告书面许可擅自改变土地用途，建设、经营马场项目，违反了合同的约定，原告有权依照合同约定解除合同、收回土地并要求被告承担违约责任。原告已于2018年4月10日向被告送达《解除合同通知书》，本院予以确认《土地使用合同》于该日解除。考虑到被告使用土地用于大棚种植，清除大棚、种植物会造成被告重大经济损失，双方可协商将大棚、种植物折价给原告，原告主张由被告拆除、腾清地上附着物本院不予支持。合同约定“乙方提供甲方实际使用的大棚建设费及管养费用，由甲方从土地使用费中冲抵给乙方”，原被告就被告提供给原告使用的大棚建设费、管养费及原告应支付的土地使用费没有进行结算，原被告可另行结算处理，原告未经结算即主张全部土地使用费本院不予支持。被告认可建设大棚20个，按照合同约定被告违约应支付违约金4万元（0.2万元/棚*20），原告主张违约金4万元本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《土地使用合同》于2018年4月10日解除；二、本判决生效之日起三十日内，被告徐州鸿途农业科技有限公司将承租的涉案位于彭祖大道西侧、张集水厂东侧土地返还给原告徐州市新创资产管理有限公司；三、本判决生效之日起十日内，被告徐州鸿途农业科技有限公司向原告徐州市新创资产管理有限公司支付违约金4万元；四、驳回原告徐州市新创资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10935元，由原告徐州市新创资产管理有限公司负担2214元，由被告徐州鸿途农业科技有限公司负担8721元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李守忠人民陪审员  孙建华人民陪审员  郭 群二〇二〇年六月二十九日书 记 员  胡 玥