广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初5438号原告：田永新，男，1945年11月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：林锟，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：田悦春，男，1977年4月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告：樊雪艳，女，1976年6月9日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：林锟，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫子萱，广东红棉律师事务所律师。被告：田慧，女，1982年6月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈秋遐，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。原告田永新、樊雪艳诉被告田慧分家析产纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田永新的委托诉讼代理人田悦春、林锟，原告樊雪艳的委托诉讼代理人林锟、莫子萱，被告田慧的委托诉讼代理人陈秋遐、毛兰桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令分割原、被告共同所有的位于广州市越秀区X路X号401房，具体析产方式为将案涉房屋交由法院拍卖或变卖，原、被告按所占的份额比例分配售房款，或者按照原、被告所占的物权份额比例，对案涉房屋进行实物分割；2.请求判令被告按照第一项诉讼请求最终确定的析产方案，协助原告办理案涉房屋相应的不动产权变更登记手续；3.请求判令被告向原告支付律师费30000元；4.判令被告支付房屋占用费自2018年3月3日起至案涉房屋拍卖交付之日为止(按5000元每月计算)。事实与理由：涉案房屋原属于刘军名下的财产，原告田永新是刘军有实际抚养关系的继子，田庆云、田秋菊、田昆华三人均是刘军的子女；原告樊雪艳是田庆云的女儿，被告是田昆华的女儿。2019年7月8日，原、被告通过集成刘军遗产的方式，取得了涉案房屋的物权，两原告、被告、田秋菊四方各占涉案房屋的25%的物权份额。鉴于涉案房屋长期由被告田慧独自占有，原、被告各方几经协商，均未能就共同使用或分割涉案房屋的方案达成一致意见；而且自2018年5月起，为了继承涉案房屋与其他遗产，以及分配刘军抚恤金、丧葬费补贴事项，原、被告已经经历了（2018）粤0104民初19687号、（2018）粤0104民初19689号、（2019）粤01民终2855号、（2019）粤01民终2856号四个案件。各方关系极为恶劣，已经完全丧失了共有基础。故根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，提出本案诉求。另，因被告消极应对原告的析产主张，迫使原告不得不于2019年10月23日委托广东红棉律师事务所代理本案诉讼工作，为此支付了律师费30000元，该诉讼成本理应由被告承担。综上，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：一、涉案房屋不符合实物分割的前提条件，不宜采取实物分割方式予以处理。涉案房屋目前有四房二厅一厨二卫，共有人三人，无法对房屋现有结构进行平均分割，且各共有人也不能对分割后的房屋排他独占地予以使用，不能配套满足使用功能的厨、卫、独立出入口等基本设施；在不满足构造上和使用上的独立性情况下，分割后的房屋也无法在房地产管理部门进行单独登记。二、涉案房屋不宜通过整体拍卖或变卖方式分割。1.涉案房屋系祖屋，保留祖屋是原产权人的遗愿。2.被告田慧及家庭成员均落户在涉案房屋，且其儿子正就读于涉案房屋对口的广东东山培正小学，如涉案房屋被拍卖或变卖，将严重影响被告田秋菊及家庭成员的生活和学习。3.被告田慧持有涉案房屋50%的产权份额，愿意折价受让两原告的产权份额。三、被告田慧同意折价两原告的产权份额，但希望原告尊重客观市场情形及顾念骨肉亲情，不要以整体拍卖老人居住多年的祖屋为要挟，狮子大开口。1.原被告各方曾于2018年就涉案房屋估价达成一致，现各方计算房屋折价金额时，应尊重这一客观事实。2.两原告主张按同路段物业价值为6万元/平方米计算折价，房屋总价792万，几乎是一年前的2倍，要价太高，依据太过牵强。3.根据相关报道，国家统计局近日公布的数据及相关房屋中介统计的数据均为一致显示，广州市二手房屋价格从2018年至2019年呈平稳且略为下降趋势。4.此外，涉案房屋在完成继承分割后，于2019年由被告田慧承担全部费用加装了电梯，本案折价金额不应按加装电梯后的房屋价格计算。而且，本案房屋属于房改房，在计算其市场价值时，应扣除向房管局补交的土地出让金。四、两原告要求支付房屋使用费并无法律依据，即使需要补偿房屋使用费，两原告主张的起算时间和计算标准有误。1.因照顾老人等历史原因，被告一直与刘军共同居住在涉案房屋，从各方当事人对继承问题发生纠纷至今，被告一直正常使用涉案房屋并无过错，并非故意独自占有。而且，被告作为涉案房屋的共有人，在房屋不宜实物分割的情况下，有权管理、使用涉案房屋，故两原告要求支付房屋使用费并无依据。2.两原告要求从老人去世时即起算房屋使用费，此时继承情况不明，房屋权属待定，就要求一直居住在其中并长期陪伴照顾老人的被告支付房屋使用费，未免太过无情。直至涉案房屋重新办理了不动产登记，两原告才在法律上享有不动产权人的权利，却主张在此前的房屋使用费，没有任何事实及法律依据。五、两原告要求被告田慧向其支付律师费30000元无任何依据。经审理查明：刘军与田育民夫妻生育了田庆云、田秋菊、田昆华三个子女。田育民于1987年12月19日去世，田昆华于2012年9月29日去世，田庆云于2014年6月19日去世，刘军于2018年3月3日去世。原告樊雪艳是田庆云的女儿。田育民与刘军的父母均先于他们本人去世。田永新是刘军有实际抚养关系的继子。田慧是田昆华的女儿。广州市东山区恤孤院路38号401房是刘军于1998购买的房改房。2018年，田永新、樊雪艳、田慧向本院起诉田秋菊继承纠纷一案，本院于2018年12月12日作出（2018）粤0104民初19687号民事判决，其中判决：登记在被继承人刘军名下的广州市东山区X路X号X房产权由田永新、樊雪艳、田慧、田秋菊各继承四分之一产权份额，田永新、樊雪艳、田慧、田秋菊在办理该房屋产权变更登记手续时应相互配合。田秋菊不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年5月8日作出（2019）粤01民终2855号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月8日，涉案房屋登记至田永新、樊雪艳、田慧、田秋菊四人名下，各占四分之一所有。该房屋建筑面积132.1平方米。2019年11月25日，田秋菊所享有的四分之一产权转移登记至田慧名下，即田慧现占有涉案房屋二分之一产权。另查明，涉案房屋一直由被告田慧使用。庭审中，两原告及被告均表示：在审判阶段不同意评估涉案房屋的价格。两原告表示：如果被告不接受我方提出的价格，则要求拍卖；对于涉案房屋的租金标准不申请评估。被告表示：被告需要使用涉案房屋的学位，且涉案房屋属于祖屋，故不同意出售自己的份额，同意购买，但不同意按照评估价购买；被告名下另有其他房屋。两原告为了证明曾向原告主张过房屋使用费，向本院提交了：1.2019年9月24日的微信聊天记录，证明原告在2019年9月24日对被告主张租金。2.2020年3月23日广州市越秀区东山街道德安社区居民委员会出具的《情况说明》，在该《情况说明》中记载，2019年10月15日田永新申请调解，请求中有要求田慧按市场价交纳自2018年3月至今的房租；在2019年10月25日樊雪艳也到场申请调解，其中要求田慧将属于樊雪艳份额的房产在一周内交予其使用。被告表示：对微信聊天记录的三性确认，对《情况说明》三性不确认。两原告为了证明律师费的支出，向本院提交了《委托合同》及30000元律师费的发票。被告表示：与被告无关，本案责任不在被告，原告要求被告支付律师费没有依据。被告为了证明涉案房屋加装电梯后增值部分应由被告享有，向本院提交了2019年1月31日《施工安装合同》、收款收据及支付凭证。被告表示：涉案房屋的电梯加装工程于2019年11月完工。两原告表示：不清楚加装电梯一事，对相关证据无法确认。被告为了证明涉案房屋不能出售，向本院提交了2012年10月25日的说明复印件，该说明中记载“我决定把X路X号401房作为田育民家庭纪念馆，存放一些田育民及田昆华留下的衣物和我的一些书画作品等。并由田昆华的女儿田慧住在401房接管一切管理工作”。落款处盖有“刘军”印章。两原告表示：不确认该证据。本院认为：涉案房屋登记在两原告及被告三人名下，按份共有。被告提交的刘军的说明，仅是复印件，无法确认真实性，即使真实，也仅是其个人在当时的一些想法，并不能认定为附条件的遗嘱。另外，本案没有证据证明各共有人有不得分割涉案房屋的约定，故现两原告起诉请求对涉案房屋进行分割，应予支持。由于本案没有规划部门同意实物分割的意见，故实物分割的方案不可行。两原告与被告在案件审理过程中，无法就折价分割的方案达成一致意见，原告表示不接受其价格，则要求拍卖涉案房屋，被告也不同意按照评估价购买，双方均不申请法院评估，故无法进行折价分割。被告名下另有产权房屋，两原告现要求进行拍卖、变卖涉案房屋，按照产权比例分割所得价款，该方案合理妥当，本院予以支持。被告以需要学位及涉案房屋属祖屋为由不同意出售，没有法律依据，本院不予采纳。另外，被告认为加装电梯的增值部分由其个人享有，本院认为加装电梯的费用即使是由被告一人支付，也属于共有权人为共有财产的管理、维护支付的费用，财产的增值由全体共有权人享有，共有权人垫付的费用，可向其他共有权人主张，故被告可另行向两原告主张垫付的费用，但不影响拍卖所得价款的分配比例。关于房屋占用费的诉请。由于被继承人刘军于2018年3月3日去世，继承发生起，原、被告均是房屋的共有权人，被告一人占用涉案房屋，获得了利益，从公平合理的角度，应向其他共有权人支付相应份额的占用费，故原告要求从2018年3月3日起计算占用费，本院予以支持。关于占用费的标准，由于两原告不申请评估，本院只能参考2019年广州市房屋租金参考价，由于没有相同地段租金标准，只能参考与其相邻的东山街寺贝通津路段的租金标准，即每月每平方米38元。占用费应计算至拍卖、变卖成交确认之日，若被告先行迁出的，则计算至被告迁出之日止。两原告要求被告承担律师费，没有法律依据，该费用并不是必须支付的成本，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十五日内，原告田永新、樊雪艳与被告田慧拍卖、变卖广州市X路X号401房，所得价款由原告田永新、樊雪艳各分得四分之一，由被告田慧分得二分之一。二、于本判决生效之日起十五日内，被告田慧应向原告田永新、樊雪艳分别支付从2018年3月3日起至本判决生效之日止的占用费（每人每月按照1254.95元计算）；从本判决生效之次日起至拍卖、变卖成交确认之日止的房屋占用费（若被告在成交确认之日前迁出的，则占用费计算至实际迁出之日止），被告田慧应按上述标准按月分别支付给原告田永新、樊雪艳。三、驳回原告田永新、樊雪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费68955元，由原告田永新、樊雪艳负担567.79元，由被告田慧负担68387.21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  王运锋人民陪审员  周凤儿二〇二〇年六月十二日书 记 员  梁菁菁