河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1852号上诉人（原审被告）：驻马店市家家乐物业管理有限公司。住所地：驻马店市解放路855号物源广汇大厦19楼西单元西户。统一社会信用代码：91411700MA3X55TWXQ。法定代表人：李守志，经理。委托诉讼代理人：李杰，河南驿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：物源广汇大厦业主委员会。住所地：驻马店市物源广汇小区。负责人：李勇，主任。上诉人驻马店市家家乐物业管理有限公司（以下简称家家乐物业公司）因与被上诉人物源广汇大厦业主委员会（以下简称物源业委会）物业服务合同纠纷一案,不服驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初12245号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人家家乐物业公司的法定代表人李守志及委托诉讼代理人李杰、被上诉人物源业委会的负责人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家家乐物业公司上诉请求：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销原审判决；二、本案的一切诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人在2019年1月26日召开的第一届业主大会会议时，未按照法律规定于会议召开15日以前通知全体业主，也未告知相关的居民委员会以及业委会是否形成了会议录，该业主大会会议程序违法，应认定为无效；被上诉人召开业主大会解聘被上诉人未经专有面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该解聘决议无效，据此，被上诉人与驻马店骏泽物业管理有限公司签订的《河南驻马店市物业服务委托合同》也是无效的；上诉人与被上诉人签订的合同期限2018年7月1日至2021年7月1日，该合同规定期限未到期，被上诉人应当继续履行合同。被上诉人物源业委会答辩称：上诉人是非法公司，未经相关部门进行备案，没有对我们从事过相关的服务，2018年签订的合同无效。2019年1月26日召开业主大会是橡林办事处召开，公告通知、选票登记均在橡林办事处有存档，程序合法；业主委员会召开业主大会解聘家家乐物业公司，聘用新物业公司，是以当时住户120户的基础上，到会90人，委托12人，共102人，91人同意，91户住户面积也远超专有面积的一半，程序合法，且当时李守志也在场。签订新的物业公司后原物业服务合同自动终止。一审认定事实正确，适用法律适当，请求维持原判。物源业委会向一审法院提出诉讼请求：判令被告退出物源广汇小区物业服务区域，并依法交接（交接物品清单为：1、车辆识别系统所有设施；2、充电桩系统及剩余余额；3、监控系统及密码；4、消防系统用品及密码；5、电梯维护合同及资料；6、水电费结算凭证及截止日期；7、业主物业费缴费凭证；8、退出所有广告收入金额4000元；9、所有房门钥匙；10、退还业主所有违规收费266400元，与业主结清账目）。诉讼中，原告申请撤回了：1、判令被告退还充电桩余额；2、判令被告退还收取的广告费4000元；3、判令被告退还违规收取业主的费用266400元的诉讼请求。一审审理查明事实，一、案外人物源房地产公司系案涉物源广汇大厦小区的建设单位。2018年7月1日，案外人物源房地产公司（甲方，开发建设单位）与被告家家乐物业公司（乙方，物业管理人）签订一份《物业服务合同》，该合同约定物源房地产公司选聘被告对物源广汇大厦提供物业服务，总建筑面积30689平方米，总户数168户；物业服务费标准1.25元/平方米；合同期限自2018年7月1日起至2021年7月1日止；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、业主清单（包括业主姓名、联系地址和电话，房屋建筑面积、交付时间等）等条款。二、2019年1月26日，原告物源业主委员会成立并于2019年1月28日在驻马店市驿城区橡林街道办事处办理备案。三、2019年3月31日，原告组织召开业主大会讨论决定解聘家家乐物业公司，选聘新的物业服务公司。2019年6月28日，原告在案涉小区内张贴公告，载明：“……二、驻马店市家家乐物业管理有限公司自2019年7月1日起退出物源广汇小区的物业服务工作。1、2019年7月3日前完成新、旧物业的交接工作。2、2019年7月1日之前物源广汇小区的债权债务由驻马店市家家乐物业管理有限公司负责清理。7月1日之后的债权债务由驻马店骏泽物业管理有限公司负责。三、驻马店骏泽物业管理有限公司自2019年7月1日起进驻物源广汇小区，为各位业主提供物业管理服务，践行服务承诺，行使双方的权利和义务”。四、2019年7月6日，原告（甲方）与案外人驻马店骏泽物业服务有限公司（乙方，以下简称骏泽物业公司）签订了《河南驻马店物业服务委托合同》，约定原告将物源广汇大厦委托于骏泽公司实行物业服务，委托服务期限三年，自2019年8月1日起至2022年7月30日，合同自签字之日起生效等条款。此后，原告多次要求被告退出物业服务区域并办理交接手续未果，酿成纠纷。一审法院认为，业主大会系业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”本案中，原告提交了照片及会议记录证明其召开业主大会成立业主委员会，且经橡林办事处备案，故物源业委会作为原告提起诉讼，主体资格适格，被告辩称原告主体不适格，于法无据，不予采纳。关于原告请求被告退出物源广汇小区物业服务区域，并办理交接手续的主张。本案中，被告与物源广汇小区的建设单位物源房地产公司签订的《物业服务合同》系前期物业服务合同，虽然该前期物业服务合同的履行期限尚未届满，但是根据《中国人民共和国物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”2019年7月6日物源广汇业委会与新的物业服务企业骏泽物业公司签订了《河南驻马店物业服务委托合同》，该份合同已经在签字之日起生效，因此，依据上述法律规定，原、被告之间前期物业服务合同立即终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”因此，被告与物源房地产公司签订的前期物业服务合同已经终止，原告请求被告退出物源广汇小区物业服务区域，并办理交接手续，于法有据，予以支持。关于原告请求移交的相关物业服务资料和设施的主张。在前期物业服务合同中物源房地产公司依据合同约定向被告移交了物业服务所必需的相关资料和设施。本案中，被告提出车辆识别系统中有一部分是被告投资建设；充电桩、监控系统是被告投资建设，电梯维护合同是被告与电梯公司签订的辩解，原告仅仅认可充电桩是被告投资建设，对被告辩称其他设施是其投资建设不予认可，被告未能提交其他相关证据加以证明，故被告辩称车辆识别系统中有一部分是被告投资建设、监控系统是被告投资建设，无事实依据，不予采纳。综上，原告请求被告移交车辆识别系统的所有设施、监控系统及密码、消防系统用品及密码、电梯维护合同及相关资料、水电费结算凭证及截止日期、业主物业费缴纳凭证、所有门房钥匙，于法有据，予以支持；因充电桩系统系被告投资建设，不是建设单位移交给被告的物业服务设施，原告请求被告移交该设施，于法无据，不予支持。依据《中国人民共和国物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市家家乐物业管理有限公司于本判决生效后十日内退出物源广汇小区物业服务区域。二、限被告驻马店市家家乐物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告物源广汇大厦业主委员会会移交车辆识别系统、监控系统及密码、消防系统用品及密码、电梯维护合同及资料、水电费结算凭证、业主物业费缴纳凭证、所有门房钥匙。三、驳回原告物源广汇大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告驻马店市家家乐物业管理有限公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据，本院二审审理查明的事实与一审审理查明的一致，予以确认。本院认为，物源业委会一审提交的证明、通知、业委会的议事规则、管理规约、签到表、公告、《物业服务合同》、照片、会议记录等证据能够证实2019年1月26日业主大会的召开程序及2019年3月31日业主大会的决定程序符合《中国人民共和国物业管理条例》的规定，家家乐物业公司上诉称2019年1月26日召开的业主大会无效及2019年3月31日业主大会解聘家家乐物业公司的决议无效的意见，理由不足，不予支持。2019年7月6日物源广汇业委会与新的物业服务企业骏泽物业公司签订了《河南驻马店物业服务委托合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，根据《中国人民共和国物业管理条例》第二十六条规定，家家乐物业公司、物源业委会之间的前期物业服务合同立即终止。综上，上诉人家家乐物业公司上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人驻马店市家家乐物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  吴宏宇审判员  任蕴力二〇二〇年六月三十日书记员  王力帆