安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终1927号 上诉人（原审被告）：高占科，男，1974年2月21日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓婉，安徽云飞律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：陈大法，男,1954年6月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审原告）：熊孟英，女，1955年3月8日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陶冶，宿州市埇桥区灰古镇法律服务所法律工作者。 上诉人高占科因与被上诉人陈大法、熊孟英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初5422号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高占科上诉称：一审法院仅依（2018）皖1302民初8636号判决书查明的事实，认定陈大法、熊孟英已经案涉4套房屋交付给高占科属认定事实错误，陈大法、熊孟英实际仅向高占科交付其中的1套房屋。陈大法、熊孟英未按照合同约定履行交付义务，违约在先，高占科不再继续支付房款，是行使不安抗辩权，而非违约。 陈大法、熊孟英辩称：陈大法、熊孟英按合同约定全面履行义务，将案涉4套房屋全部交付给高占科，有（2018）皖1302民初8636号生效的判决书予以佐证。高占科未按照合同约定支付相应购房款，构成违约，应按照合同约定承担购房款20%的违约金，一审判决高占科向陈大法、熊孟英支付违约金符合法律规定，应驳回高占科的上诉请求，维持原判。 陈大法、熊孟英向一审法院起诉请求：1、依法判决高占科立即返还陈大法、熊孟英的国有土地使用证及4套房屋的房产证；2、依法判决高占科向陈大法、熊孟英支付购房违约金144000元；3、依法判决高占科支付4套房屋使用期间的租金80000元（共计10间，每间每月200元，共计40个月）；4、本案诉讼费由高占科承担。 一审法院认定事实：陈大法、熊孟英与高占科于2011年3月4日签订《房屋买卖合同》一份，主要载明：1、陈大法、熊孟英将位于宿州市埇桥区东侧构件厂南排01＃（房地权证宿字第2011-××号）、02＃（房地权证宿字第2011-××号）、03＃（房地权证宿字第2011-××号）、04＃（房地权证宿字第2011-××号）房屋出售给高占科；2、陈大法、熊孟英将其国有土地使用权中的333平方米的土地使用权转让给高占科使用，国有土地使用证号为埇国用（2000）字第××号；3、陈大法、熊孟英于2011年3月4日将上述房屋全部交付给高占科；4、转让价72万元，从签订合同当日起每月支付给陈大法、熊孟英购房款9000元，剩余房款高占科于2011年12月31日一次性全部付清；5、公证费、过户费等其他费用由高占科承担；6、陈大法、熊孟英保证转让给被告的房产无抵押、转让等权利受限制的情况，并且陈大法、熊孟英保证出售的房产属于夫妻共有财产；7、高占科全部付清购房款后，陈大法、熊孟英无条件协助高占科办理产权过户手续；8、本协议自双方签字之日起生效，如一方违约反悔应承担购房款20%的违约金；高占科如在2011年12月31日不能将购房款全部交付给陈大法、熊孟英，陈大法、熊孟英有权收回全部房屋。签订合同之后，高占科为办理房屋相关手续支付手续费6040元。2018年，高占科向安徽省宿州市埇桥区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并要求陈大法、熊孟英返还购房款31.7万元；安徽省宿州市埇桥区人民法院于2019年1月28日作出（2018）皖1302民初8636号民事判决书，判决“解除双方签订的《房屋买卖合同》；由陈大法、熊孟英返还购房款及利息合计167000元”，并在审理认定事实部分认定高占科交付购房款及房屋交付的情况为“高占科自2011年4月至2012年9月合计支付给陈大法购房款104000元，陈大法于2012年8月19日收到高占科欠付购房款利息36000元；陈大法自2012年9月后未再支付购房款，陈大法、熊孟英即将四套房屋全部收回，现案涉四套房屋由陈大法、熊孟英占有使用”，现该判决已经生效。 一审法院认为：陈大法、熊孟英与高占科之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定享有权利的同时全面履行自己的义务。按照合同约定，案涉四套房屋的转让价为72万元，高占科从签订合同当日起每月应支付给陈大法、熊孟英购房款9000元，剩余房款应于2011年12月31日一次性全部付清；但高占科未按约履行购房款的给付义务，构成违约，依法应承担违约责任。双方合同中“如一方违约反悔应承担购房款20%的违约金”的约定不违反法律、法规的强制性规定，受到法律保护，高占科应按约支付违约金144000元（720000元×20%）。合同签订后，高占科为办理房屋相关手续支付手续费6040元，因现双方已解除案涉《房屋买卖合同》，该房屋的权益均由陈大法、熊孟英享有，高占科支付的该费用依法应在违约金中予以扣除。因此，高占科应支付的违约金数额应为137960元（144000元-6040元）。关于高占科辩称陈大法、熊孟英未按约交付房屋，系陈大法、熊孟英违约在先继而不应支付违约金的意见，高占科未提交充分证据证明房屋的交付情况，且经本院已经生效的（2018）皖1302民初8636号民事判决书认定，在高占科未按约支付购房款后，陈大法、熊孟英收回的房屋为案涉四套房屋；且现有证据能够证明陈大法、熊孟英已将4套房屋的房、地产权相关手续全部交付给了高占科。因此，对于高占科的抗辩意见，不予采信。 关于陈大法、熊孟英主张的要求高占科返还国有土地使用证及四套房屋的房产证的诉求，因案涉《房屋买卖合同》已解除，陈大法、熊孟英已收回房屋，且高占科亦同意返还，予以支持。 关于陈大法、熊孟英要求高占科支付房屋使用期间80000元租金的诉求，陈大法、熊孟英未提交充分证据证明高占科使用的期间以及租金的标准，依法应承担举证不利的法律后果，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、高占科于一审判决生效后十日内返还陈大法、熊孟英案涉4套房屋的房、地产权手续；二、限高占科于一审判决生效后十日内支付陈大法、熊孟英违约金137960元；三、驳回陈大法、熊孟英其他诉讼请求。一审案件受理费4660元，高占科负担2745元，陈大法、熊孟英负担1915元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳双方当事人举证、质证及认证意见，本案二审的争议焦点是：陈大法、熊孟英是否已履行案涉4套房屋的交付义务，高占科不再继续支付购房款的行为是否构成违约，应否承担违约金。 （2018）皖1302民初8636号生效的民事判决书中已认定高占科自2012年9月后未再支付购房款，陈大法、熊孟英即将四套房屋全部收回，该事实可以作为本案的定案依据，故能够认定陈大法、熊孟英已按照合同约定将案涉4套房屋交付给高占科。高占科未按照合同约定全面履行支付购房款义务，构成违约，按照合同约定应承担购房款20%的违约金，一审判决高占科向陈大法、熊孟英支付违约金正确。 综上所述，高占科的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理4660元，由上诉人高占科负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年六月二十九日 法官助理余倩男 书记员余倩男（代） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。