四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异22号 案外人:马景阳,男,回族,1952年11月9日出生,住广元市利州区。 申请执行人:广元市泰丰建设有限公司,住所地广元市利州区东坝办事处文化路328号。 法定代表人:黄武,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李淑彪，男,汉族,1966年5月25日出生,住广元市利州区。 被执行人:广元市钦元房地产开发有限公司,住所地广元市利州区南河滨河南路16号。 法定代表人:陈守元,该公司执行董事。 在本院执行申请执行人广元市泰丰建设有限公司（以下简称：泰丰建设公司）与被执行人广元市钦元房地产开发有限公司（以下简称：钦元开发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人马景阳对本院查封钦元开发公司开发的位于四川省广元市利州区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马景阳称:请求法院解除“福安家园”1幢1单元20楼3号的房屋的查封扣押执行措施，确保案外人的消费者权益。事实及理由：2017年8月28日，案外人在钦元开发公司开发的“福安家园”购买77.85㎡住房一套，购买时，应付全部购房款，付款收款人名称为广元市钦元房地产开发有限公司，收款人账号为32×××50，银行付款凭证汇出卡号为62×××＊6，汇款金额为264690元。并缴清各种办证、物管等费用。2017年9月7日，钦元开发公司向案外人实体交付房屋，双方交换钥匙。至此，案外人已拥有该房屋的占用、使用、收益、处分等完整的物权。现得知法院因钦元开发公司与泰丰建设公司债务纠纷将案外人作为消费者的房屋予以扣押查封，此举不符合法律规定，也损害了案外人作为消费者的合法权益，现依法提出异议，并请求法院撤销执行措施，归还案外人房屋。 申请执行人泰丰建设公司称，案涉房屋已于2017年8月24日被法院裁定查封，得知房屋被查封后债务人钦元开发公司仍然销售，且售房款未支付工程欠款、未偿还银行贷款，因此，可能存在假卖房，故不同意解除查封。 被执行人钦元开发公司称，2017年8月，因公司资金困难，我公司以3400元/平方米的价格处理给马景阳的，该房的查封损害了买房人的利益。 本院查明，2013年12月，被告钦元开发公司因开发位于广元市利州区房地产项目需要，将该房地产开发项目的所有建设工程发包给原告泰丰建设公司承建，并签订了《建设工程施工合同》，工程竣工后原告泰丰建设公司以被告钦元开发公司未能完全支付工程款为由，向本院提起诉讼，审理中泰丰建设公司2017年8月23日向本院申请财产保全，2017年8月24日本院作出（2017）川0802民初3739号民事裁定书，裁定查封“福安家园”45套房屋，其中包括案涉的房屋。2017年8月28日，本院将（2017）川0802民初3739号民事裁定书送达至广元市不动产登记中心，2017年8月29日16时30分广元市不动产登记中心协助执行（2017）川0802民初3739号民事裁定书予以网上查封，2017年8月28日本院在案涉房屋处未发布公告亦未张贴封条，2017年8月29日被告钦元开发公司签收该裁定。钦元开发公司于2017年8月29日签收该民事裁定书。经审理后在诉讼中作出了（2017）川0802民初3739-1号民事调解书，该调解书载明：一、原告广元市泰丰建设有限公司承建被告广元市钦元房地产开发有限公司开发的“福安家园”住宅楼工程总价款为23850000元。该住宅楼所涉工程的变更增减部分均包含在该款项内。截止2018年8月14日已支付17141706元，下余6708294元；二、原告广元市泰丰建设有限公司在工程承包期间向被告缴纳的工程保证金1000000元，被告广元市钦元房地产开发有限公司承认收取该款，自愿定于在法律规定的时间内退付；三、原告广元市泰丰建设有限公司对其他事项的诉讼请求由法院另行判决。在协商过程中，双方对预留保修金认为在合同中已有约定，比例约定3%，双方均予认可。2018年8月15日作出（2017）川0802民初3739-2号民事判决书，判决：一、被告广元市钦元房地产开发有限公司应当在本判决生效后三十日内支付原告广元市泰丰建设有限公司工程款6708294元，被告在支付工程款时可按约定比例预留建设工程质量保修金，并按法律规定时间退付原告。原告广元市泰丰建设有限公司对下欠其工程款6708294元就“福安家园”房地产项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；二、被告广元市钦元房地产开发有限公司在本判决书生效后立即退还原告广元市泰丰建设有限公司履约保证金100万元。并从2017年12月6日按照人民银行一年期贷款基准利率支付占用资金利息至履约保证金退付完毕时止；三、驳回原告广元市泰丰建设有限公司的其他诉讼请求。宣判后，被告钦元开发公司不服本判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，因钦元开发公司未缴纳上诉费，因此四川省广元市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）川08民终564号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。（2017）川0802民初3739-2号民事判决书生效后，申请人泰丰建设公司于2019年5月20日向本院申请强制执行，要求被执行人钦元开发公司退还履约保证金100万元及支付相关利息，本院于2019年5月27日以（2019）川0802执1242号执行案件立案受理，2019年7月25日本院作出（2019）川0802执1242号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人广元市钦元房地产开发有限公司银行存款1110840元（保证金1000000元，利息61625元，诉讼费36450元，执行费12765元）；或扣押、提取同等金额的合法收入；或查封、扣押、变卖其同等价值的财产。2019年7月31日被执行人钦元开发公司签收（2019）川0802执1242号执行裁定书。在执行中，本院2019年9月对案涉的房屋委托广元市中环来拍网络科技有限公司提供司法拍卖辅助工作，案涉房屋在淘宝网发布网络拍卖公告后，拍卖于2019年9月29日至2019年9月30日10时结束，案涉房屋流拍。 2017年8月28日案外人马景阳与被执行人钦元开发公司签订《福安家园商品房销售定购协议》一份，相关约定内容：马景阳（乙方）自愿定购钦元开发公司（甲方）开发的福安家园商品房一套，建筑面积77.85平方米，单价以建筑面积计价，建筑面积单价为3400元/平方米，总价款264690.00元，总房款中不含税费。本协议签订之日，乙方自愿向甲方交纳购房定金264690.00元，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》和附件后，该定金自动转为乙方购房款。同日12时49分，案外人马景阳通过工商银行转帐方式向钦元开发公司转款264690.00元，并附注“马景阳X-X-X”购房款”。之后，案外人马景阳于2017年9月7日在钦元开发公司领取钥匙，并于同日交纳物业管理费934元。 本次异议审查中，案外人马景阳陈述称，本人购买福安家园1幢1单元20楼3号的商品房时，是因为原所购房屋为67.13平方米，家中共居住三代六人，已无法居住，急于解决住宿问题才购买的，并提交原所购房屋67.13平方米的房产证一份和物业公司的证明一份，物业公司证明案外人马景阳原房屋中共居住三代六人。 还查明，钦元开发公司于2014年9月22日取得“福安家园”1幢《商品房预售许可证》。钦元开发公司与广元市朝天区兴业融资担保有限公司于2016年5月18日签订《反担保抵押合同》，合同约定钦元开发公司为债务人泰丰建设公司自2016年2月1日至2017年1月20日止在广元市朝天区兴业融资担保有限公司处借款460万元及由此产生的其他债务，向广元市朝天区兴业融资担保有限公司提供抵押担保，抵押担保财产为钦元开发公司建设的“福安家园”的在建住宅，其中包括本案案涉的房屋的房屋。 本院认为,案外人马景阳请求解除对异议人购买的由钦元开发公司建设的“福安家园”商品房的执行措施，实质是以案外人身份对执行标的提出排除执行措施的异议。因此，案外人马景阳的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的三种条件和情形，案外人的异议即成立，否则应予驳回。 首先，在人民法院查封之前是否已形成合法有效的买卖关系。申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司建设工程施工合同纠纷一案，本院所作出的（2017）川0802民初3739-2号民事判决书已生效，该判决书明确被执行人钦元开发公司支付工程款及保证金，为此申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司之间为金钱债权执行给付义务，申请执行人泰丰建设公司不直接享有案涉的“福安家园”商品房的物权。而案外人马景阳于2017年8月28日出资264690.00元购买被执行人钦元开发公司开发的位于广元市利州区位于“福安家园”商品房一套，建筑面积77.85平方米，于同日签订《福安家园商品房销售定购协议》一份，并一次性付清全部购房款，双方虽未签订正式商品房买卖合同，但该《福安家园商品房销售定购协议》约定了购买商品房面积、位置楼层和价款及价款履行方式、履行时间，双方约定的内容具有商品房买卖合同的主要条款，明确了住房面积、位置和价款及履行方式，能够区分和体现双方主要权利义务，因此该《福安家园商品房销售定购协议》的主要条款己经具备商品房买卖合同本约的主要内容和特征，且案外人马景阳是善意购买权利人，加之钦元开发公司于2014年9月22日取得“福安家园”1幢《商品房预售许可证》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，应当认定其物权期待权所依据的基础法律关系买卖关系成立。 申请执行人泰丰建设公司虽于2017年8月23日向本院申请财产保全措施，裁定查封“福安家园”45套房屋，其中包括案涉的房屋，从广元市不动产登记中心于2017年8月28日收到（2017）川0802民初3739号民事裁定书并于2017年8月29日16时30分协助执行查封，案外人付款当日，本院在案涉房屋处未发公告亦未张贴封条，钦元开发公司于2017年8月29日签收该民事裁定书的时间来看，案外人马景阳于2017年8月28日一次性出资264690.00元购买本案案涉的商品房，马景阳出资购买本案案涉的商品房时虽与不动产登记中心收到（2017）川0802民初3739号民事裁定书的时间相同，但广元市不动产登记中心于2017年8月29日16时30分予以网上查封，且申请执行人泰丰建设公司无证据证明案外人马景阳付款当日(即广元市不动产登记中心收到协助执行时)知晓查封事实，亦不能证明案外人马景阳与钦元开发公司存在欺诈、胁迫或恶意串通对抗执行的行为存在，因此，应当认定首次人民法院查封前案外人马景阳为善意出资购买，且已形成合法有效的买卖关系。 其次，案外人马景阳所购商品房是否用于居住消费的问题，经查案外人马景阳提交原有房屋67.13平方米的房产证一份，且案外人马景阳提供证据证明原所购房屋家中共居住三代六人，而本次购买的案涉商品房的建筑面积77.85平方米，因此案外人马景阳原有房屋67.13平方米和所购商品房77.85平方米均属于小户型，案外人马景阳陈述原有房屋67.13平方米已无法居住急于解决住宿问题才购买的理由具有合理性，依据最高人民法院印发的法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形，应当认定案外人马景阳所购商品房是用于消费居住。 再次，案外人马景阳于2017年8月28日一次性付清全部购房款时，案外人马景阳与钦元开发公司之间的房屋买卖关系已经成立，且一次性付清的全部购房款事后案外人马景阳领取该房钥匙交纳物管费，应当认定案外人马景阳已经善意占有和实际控制该房。 最后，案外人马景阳所购案涉商品房，虽作了抵押，但由于案外人马景阳所购商品房是用于消费居住，且已一次性付清全部购房款，依据最高人民法院印发的法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，所购商品房已交付全部款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故案外人马景阳作为所购商品房消费者，请求排除执行的应予支持。 综上所述，案外人马景阳的执行异议，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 中止对广元市钦元房地产开发有限公司开发的位于四川省广元市利州区案涉房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  欧彩凤