河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初1262号原告:薛素荣，女，1957年12月21日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：原普通，系原告妹夫。被告：苗艳萍，女，1968年4月13日出生，汉族，住济源市。被告：王红建，男，1968年8月23日出生，汉族，住济源市。被告：李世兰，女，1955年10月13日出生，汉族，住济源市。被告：王振合，男，1964年9月30日出生，汉族，住济源市。被告：酒桂英，女，1961年11月14日出生，汉族，住济源市。被告：史艳青，女，1989年6月11日出生，汉族，住济源市。被告：济源市福顺缘置业有限公司，住所地：济源市马寺街。法定代表人：王国文，该公司经理。被告：王国文，男，1965年2月7日出生，汉族，住济源市。原告薛素荣与被告苗艳萍、王红建、李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司、王国文案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书。依法公开开庭进行了审理。原告薛素荣的委托诉讼代理人原普通，被告李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司法定代表人王国文及被告王国文到庭参加诉讼，被告苗艳萍、王红建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年、2015年，济源市福顺缘置业有限公司的法定代表人王国文为开发济源市克井镇马寺街鼎城永昌商住楼，向其和薛素娥（系其妹妹）借款80万元，双方约定了借款利息及借款期限。济源市福顺缘置业有限公司同时与原告签订房屋买卖合同，将永昌鼎城商住楼门面房104号房屋抵押在其名下，并在房管部门办理了房屋抵押登记备案手续。借款到期后，因王国文欠款太多，资不抵债，想用抵押给其的房屋来清偿王国文所有债务，并于2018年4月，济源市福顺缘置业有限公司将原告等人诉之法院，要求解除与其等人签订的商品房买卖合同。济源市福顺缘置业有限公司该请求最终被法院驳回。被告苗艳萍等六人也是同王国文之间存在民间借贷的债权人，没有房屋抵押担保关系。在该六人申请执行王国文案中，法院将济源市福顺缘置业有限公司抵押给其等人的房屋作为执行标的予以查封。这对其是不公平的。其提出执行异议申请，法院作出了（2020）豫9001执异4号执行裁定书，驳回了其的申请。其认为，济源市福顺缘置业有限公司与其签订的房屋买卖合同，为其设定了房屋抵押的物的担保，其就有权就该担保物的变卖所得价款优先受偿。现请求：1、撤销济源市人民法院（2020）豫9001执异4号执行裁定书；2、确认其与济源市福顺缘置业有限公司房屋抵押借款合同有效保障其实行担保物权。诉讼中原告变更诉讼请求为：立即停止对登记在其名下的永昌鼎城商住楼门面房104号房屋的强制执行措施，并解除对该房产的查封。被告李世兰、王振合、酒桂英、史艳青、济源市福顺缘置业有限公司、王国文辩称：济源市人民法院（2020）豫9001执异4号执行裁定书正确，原告对此提起异议之诉没有道理。1、原告与王国文之间是个人借贷关系。2、原告与济源市福顺缘置业有限公司签订买卖合同登记备案，不符合《中华人民共和国担保法》等法律规定的享有优先受偿权的情形，所以原告请求对该房产以原告名下查封并且享有优先受偿权的理由，没有法律依据。3、作为异议之诉的原告应当知道房屋买卖合同登记备案与法律强制性规定的不动产抵押登记是两个不同的概念。买卖合同登记备案记载的是卖房人与购房人的情况，而抵押登记是以抵押物作为有偿债务的担保，二者不是等同关系。原告请求对该房产以其名义查封并且享有优先受偿权的理由，没有法律依据，其诉讼请求依法应予驳回。被告苗艳萍、王红建未答辩，也未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于有争议的证据和事实本院认定如下：2014年12月18日和2015年8月10日，原告和薛素娥（系原告妹妹）与被告王国文，李小霞（系王国文妻子）分别签订两份私人借贷合同，该两份合同的主要内容为：薛素荣、薛素娥愿意贷给王国文和李小霞50万元和30万元，月息2%。王国文、李小霞以位于马寺街××中心大道交叉××西北角永昌鼎城门面房北数第四套房产104做抵押。合同签订后当日，王国文、李小霞分别于2014年12月18日和2015年8月10日给薛素娥、薛素荣出具50万元和30万元的借条，原告并且于上述时间通过银行转账的形式向王国文的账户里汇入49万元和30万元。2017年5月16日，王国文、李小霞与薛素荣、薛素娥签订《抵押合同》。该合同约定：王国文和李小霞（甲方）将永昌鼎城商住楼门面房104号，建筑面积250.26平方米抵押给薛素荣、薛素娥（乙方），签订商品房买卖合同，并在济源市房管局备案，在备案乙方名下期间，乙方不得把该商业门面房以自己名义作为交易、抵押、贷款等。甲方未经乙方同意，不得将该房屋转让、出售、再抵押或以其他方式处分；该商业门面房交易权利仍归于甲方。甲方出售门面房时，乙方应积极配合甲方去房管局办理一切手续，前提必须是甲方应将卖房款先还清乙方的本金和利息……。同日，济源市福顺缘置业有限公司与原告签订商品房预售合同，济源市福顺缘置业有限公司将其开发的位于济源市××中心大道与××交叉口西北角的永昌鼎城商住楼104号门面房（建筑面积250.26平方米，房屋代码为77133，合同编号为JYYS00002422）出售给原告，价格为1376430元，需在2017年5月16日前一次性付清。同日，合同签订后，该商品房预售合同在济源市房管局登记备案，但是未办理抵押登记手续。2018年4月8日，济源市福顺缘置业有限公司将原告诉至法院，认为双方之间实际是民间借贷关系，商品房预售合同仅为促使借款合同的履行，双方之间形成了名为房屋买卖，实际为民间借贷的关系，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，要求解除与原告签订的商品房预售合同。本院于2018年6月5日作出（2018）豫9001民初2840号民事判决书，驳回了济源市福顺缘置业有限公司的诉讼请求。后济源市福顺缘置业有限公司又向本院提起诉讼，要求确认其与原告之间签订的商品房预售合同无效。2018年10月22日，本院作出（2018）豫9001民初6207号民事判决书，确认双方签订的商品房预售合同无效。原告不服提出上诉，认为济源市福顺缘置业有限公司是就同一事实，达到同一目的重复起诉，要求撤销一审判决。2018年12月14日，济源中级人民法院作出（2018）豫96民终1618号民事裁定书，撤销了一审判决，驳回了济源市福顺缘置业有限公司的起诉。该裁定书目前已生效。2019年薛素荣和薛素娥将王国文、李小霞诉至本院，要求王国文归还借款80万元及利息。经本院组织调解，双方达成调解协议：王国文、李小霞欠薛素荣和薛素娥的80万元及利息于2019年3月15日前还清。该调解生效后王国文、李小霞仍未归还原告本息。2019年4月1日原告申请强制执行。在执行期间，因济源市福顺缘置业有限公司及王国文另欠本案被告苗艳萍、王红建、李世兰、王振合、酒桂英、史艳青借款，被告起诉后，本院于2017年10月11日至2018年11月22日期间依据该六被告的申请分别立案执行了济源市福顺缘置业有限公司和王国文的民间借贷纠纷案件。执行中，于2019年11月11日作出（2018）豫9001执3469号执行裁定书，预查封了济源市福顺缘置业有限公司备案登记在原告等人名下的永昌鼎城商住楼104号等房屋，原告不服，认为该房屋已抵押登记在其名下，其对该房屋享有优先受偿权，随向本院提出执行异议，本院2020年1月13日作出了（2020）豫9001执异4号裁定，驳回了原告的异议请求。本院认为，被告王国文作为济源市福顺缘置业有限公司的法定代表人，在向原告借款80万元后，为保证原告债权的实现，同时又与原告签订了商品房预售合同，将济源市福顺缘置业有限公司开发的永昌鼎城商住楼104号门面房备案登记在原告名下。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款，人民法院应按按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。但该条规定，并未明确借款人对买卖合同标的物拍卖价款享有优先受偿权。且根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，以城市房地产或以乡村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押登记合同自办理登记之日起生效。本案中，济源市福顺缘置业有限公司虽然在房管部门对永昌鼎城商住楼104号门面房备案登记在原告名下，但并未按法律规定办理抵押登记，因此原告以该门面房在房管部门备案登记为由享有优先受偿权，证据不足，其要求停止对登记在原告名下的永昌鼎城商住楼门面房104号房屋的强制执行，理由不当，本院不予支持。原告要求解除对该房产的查封，不属于本案审理范围，本案不予涉及。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告段素荣的诉讼请求。案件受理费16675元，由原告段素荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  郭 峰人民陪审员  王海燕人民陪审员  王冬青二〇二〇年六月十日书 记 员  张阿珍