成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9611号 原告：李隆海，男，汉族，1985年5月24日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，四川凯盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都华晟投资有限公司，住所地成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：钟洁（系公司员工），女，住成都市新都区。 被告：四川高登环球商业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋9楼。 负责人：卞民庆。 委托诉讼代理人：杨茂伟（系公司员工），男，住成都市锦江区。 被告：四川高登环球商业管理有限公司，住所地成都成华区龙潭路33号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：杨茂伟（系公司员工），男，住成都市锦江区。 原告（反诉被告）李隆海与被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司），被告四川高登环球商业管理有限公司成都分公司（以下简称高登成都公司）、四川高登环球商业管理有限公司（以下简称高登公司）房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李隆海的委托诉讼代理人覃振山，被告（反诉原告）华晟公司的委托代理人钟洁，被告高登成都公司、高登公司的共同委托诉讼代理人杨茂伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李隆海向本院提出诉讼请求：1.解除李隆海与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》；2.华晟公司退还李隆海已缴纳的租赁保证金人民币8,000元,高登公司、高登成都公司还李隆海2,000元营运保证金；3.华晟公司向李隆海支付装修补偿款116,854元，并承担评估费5800元。 事实及理由：2016年12月，华晟公司与案外人李柠签订了《商场场地租赁合同》，约定华晟公司将位于成都市成华区出租给李柠。商铺面积为1000平方米，经营品牌为”天空农场”、“牧笙庄园”等。租赁期间为6年，自商场统一开业之日起租。2017年9月23日商场开业,因此租赁期应为2017年9月23日至2020年9月22日。华晟公司按场地营业额比例的方式收取营业租金，每月一付。租赁保证金为8000元。营运服务费为当月营业额的2%，营运保证金为2000元。上述费用华晟公司要求按指定的账户分别支付给高登成都公司、高登公司。后李柠将该场地转让给案外人袁尚龙，袁尚龙于2018年11月1日将该场地转让给李隆海，三方签订了《商铺租赁合同主体变更协议书》，由李隆海继续履行《商场场地租赁合同》，原承租人缴纳的押金也转为李隆海押金继续履行。2019年6月24日，华晟公司向李隆海发送《关于停业整顿通知函》，以李隆海没有办理营业执照为由，要求李隆海即日起停业整顿，李隆海遂停止经营，并按其要求办理了营业执照。但之后华晟公司仍未准许李隆海营业，并于2019年7月26日，向李隆海发出《解除租赁合同之通知》，以李隆海在2019年4月18日产生一笔60元的消费未如实上报，构成违约为由，要求合同即可解除，并要求李隆海在2019年8月11日前将租赁场地清空退还华晟公司。后华晟公司于2018年9月将李隆海的租赁场地拆除。李隆海认为，华晟公司提出解除合同的理由没有依据，有违诚实信用原则，且被告华晟公司目前已经以类似理由向多家商户发出解除通知，其目的系为达到将商铺提价重新出租，实现利益最大化。鉴于李隆海的商铺已被拆除，无法继续经营，李隆海要求解除与华晟公司间的租赁合同，由此产生的损失应由应华晟公司承担。李隆海已经缴纳的租赁保证金8000元、营运保证金2000元，应予返还。经评估，李隆海场地中的装修金额为116854元，因评估所产生的费用为5800元，因华晟公司违约解除合同，上述费用应由华晟公司支付。为维护李隆海合法权益，特向贵院提起诉讼。 华晟公司辩称，1.同意解除与李隆海签订的《商场场地租赁合同》。华晟公司与李隆海签订的《商场场地租赁合同》，因李隆海违反《商场场地租赁合同》约定，导致《商场场地租赁合同》已无法实际履行，因此，同意解除与李隆海签订的《商场场地租赁合同》。2.华晟公司不应退还李隆海租赁保证金、营运保证金。 李隆海于开业时未取得营业执照，根据《商场场地租赁合同》第十条10-2-（6）：在该场地内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定，包括但不限于建筑工程消防验收合格证明等），李隆海属于无证经营，华晟公司于2019年6月24日向其发送《关于停业整顿通知书》，要求李隆海停业整顿。李隆海于2019年4月11日因未给客户开具金额为60元的销售小票，商管公司在日常检查过程中发现并对其作出180的罚款，同日，李隆海认可并支付了该罚款。依据华晟公司与李隆海签订的《商场场地租赁合同》第四条4-1（2）（i）：于本合同期内，乙方在该场地内必须通过收银机收取任何营业款项。该数据必须包括每笔交易之金额、日期、时间、收银机编号、收款方式、折扣金额及交易流水号（该等流水号需与客户收银条上所载明之号码完全一致并一一对应）。李隆海在承租期间存在乱搭、乱建情况，并在承租房屋内饲养活禽，违反了商场的管理制度及法律规定，华晟公司曾多次以函件方式要求其整改，但一直未见其整改。综上所述，在《商场场地租赁合同》履行期间，李隆海发生多起违约行为，华晟公司依据《商场场地租赁合同》第五条5-1（1）（ii）：甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。因此，华晟公司不应退还李隆海租赁保证金、营运保证金，反而华晟公司有权反诉要求李隆海赔偿华晟公司因此而产生的一切损失。3.华晟公司不应向李隆海支付装修补偿款、固定设施设备费及评估费。因李隆海的多种违约行为，华晟公司已分别于2019年6月20日、2019年6月24日、2019年7月26日向李隆海发送《关于解除通知函》、《关于停业整顿通知函》、《解除租赁合同之通知》，依据《商场场地租赁合同》第七条7-1：于合同期届满或甲方单方解除或提前终止本合同，或乙方提前终止合同后，甲方有权收回该场地。乙方须在合同期结束时或提前结束的当日内，把该场地连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致（以“场地交接表”为验收标准）或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（合同期内该等设施的自然损耗除外）。同时，须将通向该商场各部分的锁匙（如有）交还甲方。7-2：若乙方未按第7-1条约定的时间将该场地返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方将该场地恢复原状之费用、因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等。甲方并有权根据本合同第11-5条的规定行使收回该场地的权利。7-3：若乙方未按第7-1条约定的状态将该场地返还甲方，甲方有权自行对该场地作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视为债项，向乙方追讨。第十一条11-5：在本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求返还该场地，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该场地的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该场地并处理、移除乙方在该场地的内的任何财物，且无须对乙方因此而遭致的损失、损害承担赔偿责任。如该场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方同意甲方以任何方式处理，并同意不追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已对形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系李隆海的违约行为导致合同解除，根据李隆海提交的《评估报告》，评估标的为：固定设施及装修，非李隆海诉称的装修损失，且李隆海的设备属于可再次利用、可移动的设备，该设备现暂存于华晟公司处，因此，华晟公司不应向其支付装修补偿款及评估费，反而，华晟公司有权反诉要求李隆海承担华晟公司将案涉商铺恢复原状的费用及设备设施的保管费用。退一万步讲，即便华晟公司要支付装修补偿款，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，仅应支付剩余租赁期限内的装修装饰残值损失。而李隆海的租赁期限为2016年12月31日-2022年12月30日，剩余租赁期限不足2年。综上所述，本案系因李隆海的多次违约行为，导致华晟公司依据《商场场地租赁合同》之约定提出解除合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装修装饰残值损失，人民法院不予支持。同时，依据《商场场地租赁合同》第十条10-1（5）甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违反行为的依据，或不得再任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违反行为的权利和补救。甲方作出或没有作出任何事项均不构成甲方向乙方的违反的行为放弃追究，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方的追究。因此，请求人民法院依法驳回李隆海的全部诉请。 高登成都公司、高登公司辩称，与华晟公司答辩意见一致。 华晟公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求李隆海立即将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址；2.请求李隆海立即向华晟公司支付农场杂物移除清理人工费人民币18,000元；自2019年7月1日至拆除之日止的场地占用费按68元/月计算。事实及理由：华晟公司依据《商场场地租赁合同》第十条、第十一条提前终止合同，场地内遗留的装饰、家具等物品，均视为承租人放弃该物品，承租人同意华晟公司以任何方式处理，并不追究华晟公司责任和主张赔偿，同时，华晟公司有权向承租人追讨因情理、保管前述物品所产生的所有费用。综上，华晟公司请求人民法院判如所请。 李隆海针对反诉答辩，双方的合同未到期，而且本案纠纷是华晟公司违约，将李隆海强行赶走，相关后果应由华晟公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2016年12月17日，华晟公司（甲方）与李柠（乙方）签订《商场场地租赁合同》约定，甲方出租给乙方的场地坐落在成都市成华区，使用面积约1000平方米，店铺经营”天空农场”、“牧笙庄园”等；租期六年，自2016年12月31日起至2022年12月30日止；乙方确认以1个月为一个支付期向甲方一次性缴纳支付营业租金：第一年、第二年按当月营业额的8%，第三年、第四年按当月营业额的9%，第五年、第六年按当月营业额的10%，租赁保证金8000元；营运服务费按月营业额的2%支付，营运保证金2000元，支付到高登成都公司账户。双方约定按月营业额计算租金的情况，于合同期内，乙方在该场地内必须通过收银机收取任何营业款项，该数据必须包括交易之金额、日期、时间、收银机编号、收款方式、折扣金额及交易流水号（该等流水号需与客户收银条上所载明之号码完全一致并一一对应）。双方约定乙方的权利义务，在该场地内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保该等执照、批准或许可正在租赁期间内完全有效。双方约定保证金的退还情况，甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨；在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须于本合同终止或提前终止后乙方按合同约定变更或注销相应证照及将长提返还甲方且结清合同项下所有款项后30日内，把保证金无息退还乙方。双方约定符合一下情况，甲方有权提前终止合同，1.乙方为能按照本合同规定，逾期支付租金、营运服务费、物业管理费超过14天时；2.乙方严重违反本合同中给乙方必须遵守或履行的其他规定；或乙方违反本合同约定事项，经甲方告知／制止后，拒不改正的……双方约定场地的收回情形，于合同期届满或甲方单方解除或提前终止本合同，或乙方提前终止合同后，甲方有权收回该场地；若乙方未按上述约定的时间将该场地返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方将该场地恢复原状之费用、因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等，并有权自行对该场地作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视为债项，向乙方追讨；甲方有权在本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求返还该场地，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该场地的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该场地并处理、移除乙方在该场地的内的任何财物，且无须对乙方因此而遭致的损失、损害承担赔偿责任。如该场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方同意甲方以任何方式处理，并同意不追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用。双方还约定，甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违反行为的依据，或不得再任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违反行为的权利和补救。甲方作出或没有作出任何事项均不构成甲方向乙方的违反的行为放弃追究，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方的追究。 随后，李柠与华晟公司签订《补充协议》约定免租期3个月，从开业之日起，每3个月的租赁期间内使用1个月免租期，在9个月内使用完毕。李柠与高登成都公司签订《综合管理服务协议》约定，运营服务费采取“先付后用”的原则，除租赁合同约定的起算日所在第一个日历月的运营服务费应于该起算是当日支付外，其后李柠应在每个支付期（3个月）开始的第一日前支付；若李柠违反本协议规定，则高登成都公司有权没收营运保证金；李柠必须按时缴纳各种税费，包括但不限于租金、营运服务费等；租赁合同终止后，李柠应将物品全部搬出，否则视为放弃物品的所有权，高登成都公司可以进行当方处置。 在此之后，华晟公司、李柠、袁尚龙签订《商铺租赁主体变更协议书》约定，将《商场场地租赁合同》中李柠租赁的店铺权利转移给袁尚龙，由李隆海替代李柠继续履行案涉租赁合同，同时转移的还有李柠向华晟公司缴纳的定金、保证金。2018年10月31日，华晟公司、袁尚龙、李隆海签订《商铺租赁主体变更协议书》约定，将《商场场地租赁合同》中袁尚龙租赁的店铺权利转移给李隆海，由李隆海替代李柠继续履行案涉租赁合同，同时转移的还有李柠向华晟公司缴纳的定金、保证金，权利义务转移时间为2018年11月1日。 上述合同签订后，2018年5月4日，华晟公司向袁尚龙出具《收据》载明收到李隆海支付的2,000元租赁保证金，高登成都公司向袁尚龙出具《收据》载明收到李隆海支付的8,000元营运保证金。 另查明，案涉商场开业时间为2017年9月23日，案涉店铺租赁期实际为2017年9月23日至2023年9月22日。李隆海进店经营后，华晟公司以李隆海一笔消费60元未给顾客开具小票为由，向李隆海出具罚款单，罚款金额为180元，李隆海支付了该笔罚款。2019年6月24日，华晟公司向李隆海发出《关于停业整顿通知函》通知你李隆海在收到本函之日起闭店停业整顿，知道办理获取经营所有必要的执照，达到甲方整改验收标准后方可恢复营业。同日，案涉场地被华晟公司上锁。2019年7月8日，李隆海获取营业执照。但华晟公司仍未准许李隆海进场经营。华晟公司于2019年7月26日向李隆海发出《解除租赁合同之通知》载明，李隆海违法合同约定，2019年4月18日期间产生的一笔销售，金额60元，李隆海未如实上报，已构成重大违约，严重违反了诚实信用原则，给华晟公司的正常生产和经营造成了不良影响；双方签订的租赁合同即日起解除，李隆海已缴纳的租赁保证金8,000元、运营保证金2,000元不予退还；李隆海应于2019年8月11日24点前将店铺内所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场，若未能在前述日期将承租单元恢复原状及交回承租单元，华晟公司有权行使收回场地的权利，此外，李隆海将被视为自动放弃该场地内的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，华晟公司有权作出处理，并保留追究李隆海违约责任的权利。 2019年8月14日，李隆海委托作为成华区牧笙儿童室内游戏娱乐服务部的经营者委托四川金联保险公估有限公司对案涉店铺的资产价值进行评估。同日，华晟公司工作人员开锁后，评估机构与”天空农场”、“牧笙庄园”工作人员进入案涉店铺对案涉店铺物品进行清点，并于2019年9月16日作出《评估报告》，评估依据结合了装修、设备的使用年限进行价值评估，评估价值为116,854元。产生评估费5,800元。 另查明，案涉场地至今无人占有使用。案涉场地从2018年7月1日至2019年6月1日期间，每月平均月租金及营运服务费为67.61元。 庭审中，李隆海主张由法院判令解除其与华晟公司的《商场场地租赁合同》，华晟公司主张该合同在2019年8月11日已经解除。 庭审中，李隆海出示其与商场主管许丽的电话录音、面谈录音，拟证明商场解除合同的主要原因系在于李隆海的收益太少。华晟公司、高登公司、高登成都公司均质证认为，该几段录音中并未明确通话人的身份信息，无法核实其真实性，不能达到李隆海的证明目的。 华晟公司出示《关于天空农场经营区域整顿通知函》、《关于天空农场违约饲养家禽整改通知》、《关于天空农场违章搭建整顿通知函》及相关照片，拟证明李隆海违反《商场场地租赁合同》及商场管理制度约定违章搭建、饲养家禽、经营区域脏乱差等，华晟公司多次向其发函，要求其整改。李隆海对该证据的三性不予认可，即便该组证据真实，所述情况也不能构成合同解除的严重违约行为。 庭审中，李隆海申请鉴定人张揆出庭接受质询，向鉴定人员提出以下问题：1.请一一说明每项评估资产的依据？2.李隆海是否提供各设备的购买、装修发票及付款凭证？3.评估报告所列资产是否均在现场？4.评估公司是否有资质做资产评估？5.第20项的物品经华晟公司勘看不是LED，营养土确定是22500元吗？6.评估价是二手价评估的吗？张揆回答：1.依据根据现场查勘情况及市场询价，结合相关行业规范以及现场询问情况及资料确定的；2.要求李隆海提供凭证，李隆海仅提供部分，根据现场实物情况核实的；3.根据所有物品均在现场，对物品一一拍照评估；4.鉴定人是保险评估公司的，有评估资质；5.现场勘验有LED不知华晟公司看的是哪块，营养土单价本来就高，已按较低价评估；6.不是所有物品按照二手折旧评估计算，但应当考虑折旧的均已考虑。鉴定人出庭后，华晟公司依然主张重新鉴定。 本院认为，李柠与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》，意思表示真实，应为合法有效。李隆海通过合同方式承接李柠、袁尚龙的案涉合同权利义务，得到华晟公的确认，也应为合法有效。结合本案证据以及当事人的诉讼请求，对本案综合评判如下： 一、关于合同解除的问题 李隆海于2019年6月24日便开始停业整顿，不在案涉场地从事经营活动，华晟公司已经实际占有案涉场地。华晟公司于2019年7月26日向李隆海发出解除通知。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，案涉合同已经由华晟公司以通知的方式解除，李隆海起诉时已经超过3个月的异议期，故本院确认案涉合同已经于2019年8月11日解除，李隆海主张判令解除《商场场地租赁合同》的诉讼请求，已丧失诉讼利益，本院不予支持。 二、关于违约的问题 依据2019年7月26日《解除租赁合同之通知》的内容，华晟公司主张李隆海违约解除合同的理由为2019年4月18日期间产生的一笔销售，金额60元，李隆海未如实上报，已构成重大违约，严重违反了诚实信用原则，给华晟公司的正常生产和经营造成了不良影响，华晟公司以此获得了合同的单方解除权。本院认为，华晟公司提交的证据无法证明李隆海在2019年4月18日有一笔60元的销售未如实上报的事实，华晟公司的证据仅能证明2019年4月11日李隆海有一笔60元的销售未如实上报，且李隆海已接收华晟公司的处罚，并缴纳了罚款，故华晟公司以此为理由解除与李隆海的租赁合同，事实和法律的依据不足，本院不予支持。华晟公司还当庭出示多份整改通知，直指李隆海违章搭建、饲养家禽、经营区域脏乱差等，但其未出示证据证明其向李隆海送达了上述整改通知，李隆海对此也未予认可，且华晟公司的证据也无法证明其整改通知所载明的内容为客观事实，故本院对此不予采信。综上，本院认为，华晟公司在2019年7月8日李隆海依据其整改意见获得营业执照后，仍不准许李隆海经营案涉场地的行为，系导致李隆海与其合同解除的直接原因，华晟公司为实际违约方，应承担李隆海因其行为导致的损失赔偿责任。 三、关于李隆海主张的返还保证金 由于华晟公司为违约方，李隆海主张的租赁保证金8,000元、营运保证金2,000元，虽为袁尚龙支付，但有《商铺租赁合同主体变更协议书》确认，应退还李隆海、有《解除租赁合同之通知》确认金额，本院认为，李隆海主张相应主体返还上述保证金的诉讼请求，有事实和法律的依据，本院予以支持。根据《公司法》的相关规定，高登成都公司为高登公司的分公司，其责任应由高登公司承担。 四、关于李隆海主张华晟公司赔偿装修损失的情况 由于华晟公司的违约行为，导致李隆海不能继续经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，李隆海主张的赔偿应在其剩余租期内的装修残值作为依据。案涉店铺在2019年6月24日后，已经由华晟公司实际占有，李隆海委托出具的《评估报告》系以2019年8月14日的现场勘查为依据，本院认为该《评估报告》的评估基础具有客观性，且案涉房屋现已被华晟公司再次出租，故对于李隆海的装修及设备损失，该评估报告具有一定的参考价值，华晟公司主张重新评估，本院认为没有必要。该评估结果虽有考虑折旧，但是该评估报告作出的产值评估并未参考案涉房屋的租期，故本院结合案涉店铺的租期为6年，已经使用1年又10个月左右，剩余租期为4年又2个月的客观事实及华晟公司的违约程度，酌情认定李隆海租赁期内装修损失应为评估损失的70%比较合理,故，华晟公司应向李隆海赔偿装修损失金额为81,797.8元【评估价值116854×70%】。李隆海主张的评估费，本院认为该费用并非其主张损失的必要支出，本院对此不予支持。 五、关于华晟公司的反诉请求 华晟公司主张支付农场杂物移除清理人工费，经过庭审审理，该费用实为李隆海物品占用场地的租金及营运服务费，本院认为，李隆海在停业整顿期间（2019年6月24日至2019年7月8日共15天）的租金及营运服务费应向华盛公司支付，李隆海应向华晟公司支付租金及营运服务费33.81元（67.61元/月÷30天/月×15天）。华晟公司要求李隆海将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址的反诉请求，不属于民事诉讼的受理范围，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李隆海返还租赁保证金8,000元； 二、被告四川高登环球商业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李隆海返还营运保证金2,000元； 三、被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李隆海支付赔偿金81,797.8元； 四、原告（反诉被告）李隆海在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司支付租金及营运服务费33.81元； 五、驳回原告（反诉被告）李隆海的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2,953元、减半收取1,476.5元，反诉受理费125元，共计1,601.5元，由原告（反诉被告）李隆海负担100元，被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司负担1,301.5元，被告四川高登环球商业管理有限公司负担100元，被告四川天诚物业服务有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  丁翔 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杨岚