河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4291号 上诉人（原审原告）：田胜利，男，1968年9月5日出生，汉族,住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：杨东兴，河北珠峰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘清，女，1968年8月23日出生，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审被告）：解爱红，女，1982年6月12日出生，汉族，住邢台市宁晋县。 委托诉讼代理人：王军立，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志超，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新华区夏鼎房产经纪服务部，住所地石家庄市新华区维明大街东焦民巷2-107。 法定代表人：耿学峰，店长。 上诉人田胜利、刘清因与被上诉人解爱红、新华区夏鼎房产经纪服务部（以下简称夏鼎房产）确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田胜利、刘清上诉请求：1、撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初1125号民事判决书。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案所涉及的房地产经纪服务合同及补充协议，在签订的时候，因为被上诉人解爱红不具有石家庄市户口，不符合石家庄市的购房条件；因此，所签订的合同无效。二、被上诉人刘清已经明确表示不再继续签订网签合同，他们签订的合同并没有实际完成。因此，本案合同不应该继续签订。三、上诉人刘清当庭明确表示没有将卖房的事情告诉上诉人，其他被上诉人也没有证据证明上诉人知道卖房。因此，被上诉人的行为侵害了上诉人共有的权益。综合上诉，请求石家庄中级人民法院依法撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初1125号民事判决书。 解爱红答辩称，答辩人和刘清之间在2018年8月25日订的《房地产经纪服务合同》以及补充协议及附件合订立（以下简称合同）是一个合法有效的合同，应当继续履行。1、本合同是一个合法的合同。合同法第五十二条规定了五种合同无效的情形。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本合同没有上述的情形，因此是一个有效的合同。2、本合同是一个合法的民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。本协议不属于这些无效行为，因此，合同是合法的合同、是合法的民事行为，应该受到法律的保护。3、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务……第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。答辩人坚决要求继续履行合同，法院应按照合同原则责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求、维持原判，并承担本案的诉讼费。二、房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效。1、《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时产生效力。第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款规定：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。3、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。5、本案中，被上诉人刘清在《房屋状况说明书》中第二条第二款中明确填写“无”共有权人，房产证显示该房没有共有人，且刘清也确认房产系自己单独所有，其有独立的处分权，其出售房产合法有效。被答辩人没有证据证明合同签订时，对房屋具有所有权，因此，请依法驳回上诉人的上诉请求、维持原判。三、被答辩人对签订案涉合同的事实是知情的，却坚称对此事实“不知道”，是想以此来推卸刘清不履行合同应该承担的法律责任。被答辩人伙同刘清不出售房产的实际理由就是因为房子拆迁后其可以获得更多的经济利益，为此颠倒黑白，故意违约，不惜恶意诉讼来损害答辩人的合法权益。1、被答辩人诉称：“2018年11月4日，见到新华区政府征收该房公告后，询问该房情况时，得知刘清已与答辩人和新华区夏鼎房地产经济服务部签订了《石家庄市房地产经纪服务合同》、《补充协议》，同时也知道了答辩人违约的情况，立即表示不同意出售此房。”而在被答辩人自己的证据《律师函》可证明，刘清不同意出售房产的理由为解爱红未按时交纳首付款，而非其老公不同意售房。因此，被答辩人不出售房产的实际理由就是因为房子拆迁后其可以获得更多的经济利益，而不是其不知情。2、被上诉人新华区夏鼎房地产经济服务部可以作证被答辩人知道签订案涉合同的事实，在合同签订后至见到新华区政府征收该房公告这么长的时间内，从未作出任何反对的表示，对答辩人也从没有主张过任何权利，这就说明被答辩人的诉称，是无稽之谈。3、按照社会公众正常的思维认为，被答辩人和刘清是夫妻关系，长期在一起居住，若说刘清“未经被答辩人同意个人无权出售该房产”，是不可能的。尽管被答辩人断然自称“不知道”，那么法律仍应按照以其“应该知道”处理。这就是“推定”其“知道”。在这种情况下，法官代表的是社会公众的判断力。设置“推定的知道”，目的就是为了制裁“瞪着眼睛说瞎话”、“揣着明白装糊涂”的人。4、因为新华区政府征收该房的公告造成了合同房屋的增值，也带来了利益上对被答辩人、刘清的诱惑。这是出卖人、买受人事先都没有预料的。依照《中华人民共和国合同法》关于显失公平的立法理念，公平与否，是以签订合同时的市场情况进行判断的。这样规定，既是立法人的观念，也是社会常识，更是法院维护公平的基础，是维护社会交易稳定性所必须的。5、很遗憾的是，被答辩人和出卖人就是想虚构事实，达到获取非法利益的目的。答辩人认为，被答辩人恶意诉讼不能得到法律的支持。答辩人相信，人民法院会充分考虑双方的利益和法律的规定，在公平、公正的立场上，依法处理本案。四、被答辩人诉称答辩人违约完全是颠倒黑白，本案中导致合同没有正常履行的责任完全在于刘清，由于刘清不配合导致答辩人无法进行首付款的资金监管，合同履行受阻。被答辩人的请求缺乏公平诚信。1、2018年8月25日，就房屋买卖事宜，答辩人和被上诉人签订《房地产经纪服务合同》以及补充协议及附件合订本，约定：将被上诉人位于石家庄市新华区出售给答辩人，成交价41.8万元，答辩人以贷款方式购买，被上诉人配合答辩人到银行提交资料并签字。2、合同签订后，答辩人按照约定支付了定金、中介费、贷款服务费等，通过了银行贷款审批，准备了首付款，做好了履约的全部准备工作，然而，被上诉人却拖延且拒绝配合答辩人、中介签订网签合同，根据房管局的过户政策规定，签订网签合同前，答辩人是无法将首付款打入监管账户的。被上诉人称由于答辩人未按时将首付款打入监管账户，决定不再出售房屋。但答辩人事后了解到，被上诉人违约的原因是案涉房产要拆迁，觉得可以获得更多的经济利益，进而编造虚假理由解除合同。3、由于房产买卖未能正常进行，导致答辩人的户口一直挂在集体户上，无法在石家庄办理社保手续，被上诉人的违约行为给答辩人自身和整个家庭均带来了很大的风险、损失和不便，为此，答辩人多次通过中介找被上诉人协商，但对方却置之不理。后为继续履行合同，答辩人已经将户口迁至石家庄，完全符合购房条件。4、由此可见，解爱红始终具备履行合同的条件和资格，导致合同不能履行的责任完全在于刘清，其行为构成违约，应承担违约责任；被答辩人的请求缺乏公平诚信。综上，双方签署的合同合法有效，应当继续履行。答辩人认为，法官一定会维护社会诚信，本着法律倾向推定市场活力、达成市场交易的原则，恳请贵院驳回上诉，维持原判。 夏鼎房产未到庭进行答辩。 田胜利向一审法院起诉请求：一、判决三被告签订的关于新华区和平西路309号1-2-501号房屋的买卖合同及补充协议无效。二、本案诉讼费用由三被告承担。原告后变更诉讼请求：一、终止履行三被告签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》和《补充协议》。二、立即停止石家庄市新华区号房屋“网签”正式《房屋买卖合同》。 一审法院认定事实：被告刘清、解爱红、新华区夏鼎房产经纪服务部于2018年8月25日签订《石家庄市房地产经纪服务合同》。合同约定，被告解爱红购买被告刘清坐落于石家庄市新华区房屋，总价款418000元。付款方式为：“甲乙双方同意按下述第2种方式将房款存入交易资金监管专用帐户开户行：中国邮政储蓄银行……，交易资金监管机构不向甲乙双方收取服务费，完成交易、登记后，房交交易管理机构将及时通知监管银行将监管资金及活期利息一并划转。2、乙方通过丙方办理贷款的，应于2018年9月10日前将所需贷款审批资料交于丙方。乙方2018年9月30日前将购房产首付款128000元打入监管帐户，委托贷款银行凭打入监管帐号的首付款凭证和贷款审批手续将乙方贷款额290000元划转到监管账户。该房产交易、登记、抵押完成后，甲方向房产交易管理机构申请划转交易监管资金。”合同并约定了中介费、贷款服务费、预收评估费等金额及交付时间。被告刘清在合同附件《房屋状况声明书》中第二条第二款中填写“无”共有权人。被告解爱红2018年8月25日向被告刘清支付定金1万元。被告解爱红于2018年9月10日向被告新华区夏鼎房产经纪服务部支付中介费、预售评估费、贷款服务费。又查，被告刘清委托律师于2018年11月14日向新华区夏鼎房产经纪服务部及解爱红发出律师函，称“河北珠峰律师事务所接受刘清的委托就解除你们三方签订的（2018082518002518978）号《石家庄市房地产经纪服务合同》致函如下：2018年8月25日你们两方与刘清签订了（2018082518002518978）号《石家庄市房地产经纪服务合同》依据该合同第三条第2项规定，乙方解爱红应于2018年9月30日前将首付款128000元打入监管账户，但乙方解爱红没有按约履行。乙方解爱红的行为已经构成违约，同时增加了甲方刘清出售房屋的风险。为此，刘清经与爱人商量，决定不再出售此房屋。刘清曾于2018年11月5日向新华区夏鼎房产经纪服务部明确提出声明。为维护委托人的合法权益，我所指派张存良律师办理此案件。根据刘清提供的所有证据，本律师事务所认为：刘清的解除声明合法有据。我所敦请乙方解爱红按约承担违约责任，并请新华区夏鼎房产经纪服务部动员和监督乙方解爱红履行违约责任。”被告解爱红收到律师函后向新华区夏鼎房产经纪服务部及刘清答复，答复称“就2018年9月30日将首付款打入监管账户的前提条件为该房产网签完毕，在未完成网签的情况下是无法打首付款的，这是石家庄房产交易贷款过户流程的规定。网签的条件是银行贷款审批通过，但只有在银行面签过后银行贷款审批才可以按流程进行。我方于2018年9月初多次通过中介催促你进行面签，但你以儿子结婚及母亲住院为由多次拖延时间，无法正常面签，导致最终的面签时间晚于2018年9月30日。致使我方无法按时将首付款打入监管账户，因此我方不存在过错。属于守约方。另，为了体现我们履约的义务，现特书面通知新华区夏鼎房产经纪服务部及你夫妻二人：我方将继续履行合同，与你进行房产网签并打首付款至监管账户”。再查，被告新华区夏鼎房产经纪服务部出具房产买卖过程说明，称“8月25日，房主刘清、买方解爱红双方协商达成共识，在我们新华区夏鼎房产经纪服务部签署了新华区和平西路309号（电影公司宿舍）1-2-501《房产经纪服务合同》及补充协议。买方交付定金，我公司已告知双方合同内容及过户程序、准备资料。解爱红为外地户口，为买这套房将户口迁至石家庄。从9月初业务员多次联系房东刘清，约双方到银行进行面签（进行贷款申请）,但是刘清总以各种理由拖延时间，先说儿子结婚要过几天。打电话约面签，她又说妈妈住院了，不行就节后。所以一直到10月10号她才有时间，双方才到银行面签。11月5日银行该笔贷款已经审批通过，我们通知双方约网签及资金监管（打首付）,可是刘清写了一份声明说房子不卖了。为了合同继续履行，我们进行调解。房主刘清说回去再跟爱人商量一下。买方解爱红催我们约房主继续履行合同，后面没有再约到刘清，一直到11月17日刘清让律师发来了律师函，让我们督促买户承担违约责任。买户解爱红说我们一直在履行合同，继续约刘清网签。后来我们又通过短信的形式跟刘清约了两次，得到的结果都是一样，就是不卖了。而且有事就跟她的律师说。这就是事情的经过”。另查，新华区房屋征收管理办公室颁布“关于省电影公司宿舍片区项目房屋征收范围的公告”，公告内容为“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》的有关规定及相关审批手续，经新华区人民政府批准、现就省电影公司宿含片区项目房屋征收范围公告如下：一、征收范围：东至中华大街西至红军街，南至和平路、北至通泰小区（具体以规划局出具的征收红线图为准）；二、禁止实施的行为及法律后果：自房屋征收范围公布之日起，房屋征收范围内的单位和个人不得实施下列不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿：（一）新建、改建、扩建房屋；（二）改变房屋用途；（三）分割转让和分户，（但法律另有规定的除外）;（四）非住宅房屋租赁；（五）其他不当增加补偿费用的行为。”上述事实有房地产买卖经纪合同、律师函、答复函、情况说明、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，三被告签订的《房地产买卖经纪合同》是三方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应依法确认有效。涉案房产登记在被告刘清名下，且备注为无其他共有权人，被告解爱红作为买方系善意购买人，原告以该房产为夫妻共同财产，被告刘清出售其不知情为由要求终止履行合同及补充协议停止网签房屋买卖合同，本院不予支持。 一审判决：驳回原告田胜利的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告田胜利负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明之事实与原审查明相一致。 本院认为，上诉人以被上诉人解爱红在签订《房地产买卖经纪合同》时不具有本地户口，不符合石家庄市的购房条件为由主张其所签订的合同无效，但是被上诉人解爱红所签的上述合同并未违反法律和行政法规的强制性规定，不属于合同无效的情形，且其已将户籍迁至石家庄，具备相应的购房资质，故上诉人的该主张不能成立；关于上诉人所提刘清已明确表示不再继续签订网签合同，他们所签订的合同没有实际完成，因此本案合同不应该继续签订的问题，表示不再继续签订网签合同是刘清单方的意思表示，合同签订后，各方均应按照所签合同的约定实际履行，导致没有完成网签的过错不在被上诉人解爱红和夏鼎房产，故上诉人的该上诉理由亦不能成立；关于上诉人田胜利所提其对刘清出卖夫妻共同房产不知情之事宜，涉案房产登记在刘清名下，且备注为无其他共有权人，现其以不知情为由对抗善意第三人并要求终止履行上述合同于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，田胜利、刘清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人刘清、田胜利负担。 本判决为终审判决。 审判长  常晓丰 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年六月二十九日 书记员  刘建烨 ——