铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1202民初788号原告：王大利，男，1965年11月9日出生，汉族，住址：铁岭市银州区。被告：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司经理（未到庭）。委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。代理权限：代为出庭举证，和解，调解，代收法律文书。原告王大利与被告宏运地产铁岭有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告王大利，被告宏运地产铁岭有限公司的委托代理人汪纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年10月22日，被告与原告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定甲方（被告）保证在2009年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方（原告)。签订后，原告如约进行了搬迁，但回迁期限内，甲方未能如期履行约定、按时回迀，遂与乙方于2011年签订了《回迀补充协议》，约定于2013年9月30日前回迁。然而被告再次违约，直至2014年4月28日才通知入户，但该入住房屋不符合约定及法定的交付条件，被告未提供任何合法手续。但原告迫于无房居住的压力，无奈于2014年5月7日回迁，按双方签订的补充协议，被告应在正式入住后三个月内办理完成原告的产权证，被告理应于2014年8月7日前办理完成原告的产权证，但至今为止，被告仍然未将房屋产权证交付原告，被告的行为实属违约，故理应承担逾期办理房屋属权证的违约责任，并向原告支付违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买卖人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。以房屋回迁价174580元+34073.3元（增加面积款）为计算违约金的基数，按相关规定计算违约金并办理诉争房屋产权证。1、要求被告协助原告将诉争铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-14-2房屋所有权人办理在原告名下；2、请求依法判令被告承担原告未能取得房屋权属证书的违约责任，并依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计为64752元[从回迁之日后90日起算即从2014年8月7日起至房屋权属证书交付给原告之日止，暂计至2019年4月30日止共计56个月，按房屋回迁价174580元+34073.3元（增加面积款)X6.65%/12X56个月（逾期银行贷款利息即同期银行贷款4.75%(年化率）再上浮40%)；3、请求判令诉讼费由被告承担。被告辩称：原告入住时间是2014年5月8日，房款197153.30元，其中，回迁房金额174580元、差价款22573.30元，初始登记证取得时间是2018年6月7日。对原告举示证据的审核认定：1、拆迁安置补偿协议、回迁补充协议（证明原、被告存在拆迁安置关系及回迁后三个月内办理房照事实）被告没有异议。本院予以认定。2、回迁户房屋确认书、回迁户进户结算确认单（证明补差价款金额及该差价是用被告应给付的装修费折抵的价格，装修费是11500元）。被告对真实性无异议，以公司实际收到的房屋差价款数额为准。本院认为，该组证据客观真实，本院对该组证据予以认定。3、补差价款收据一份（证明原告补差价数额）被告没有异议。本院予以认定。对被告举示证据的审核认定：初始登记证书（证明初始登记证书取得时间）原告没有异议，本院予以认定。经当事人陈述，举证、质证和本庭审查认证，确认如下法律事实：原告与被告于2007年10月22日签订了一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定，被告动迁原告所有的坐落在铁岭市银州区铁岭日报社集资楼，建筑面积87.29平方米住宅房屋一套，被告将坐落于临体育馆路的住宅房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。并约定，原告应于2007年10月29日前搬迁腾空被拆迁房屋，被告于2009年12月31日前将符合国家有关规范标准的产权调换房屋交付给原告。但到期被告违约，未将产权调换房屋交付给原告。后于2011年12月27日，原被告双方签订回迁补充协议，写明，2013年9月30日前回迁，原告的房屋产权证于正式入住后的三个月内办理完成。并于2013年7月4日原被告双方签订回迁户房屋确认书，确认原告回迁的房屋为95平方米户型，房号为1-14-2，具体面积以房产测绘实测为准。原告选择不装修房屋，装修补偿费为11500元。后，原被告双方进行回迁进户结算确认，去掉被告补偿的装修费用11500元，原告实际给付被告补房屋差价款22573.3元。被告为原告出具补交房屋差价款的收款收据。另查明，原告于2014年5月8日回迁诉争房屋，原被告确认原告房屋的原面积回迁价格为174580元，被告于2018年6月7日，将诉争房屋，坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-14-2房屋，100.71平方米的住宅房屋产权所有人办理在被告名下，不动产权证号为，辽（2018）铁岭市不动产权第0009081号，该房屋产权证至今未办理在原告名下。本院认为：原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》、回迁补充协议，回迁户房屋确认书、回迁进户结算确认单，系双方自愿真实意思表示，且未违反法律法规的禁止和强制性规定，应为合法有效。原被告双方应当按照合同约定全面履行义务。被告应于2014年5月8日原告回迁之日三个月内即2014年8月8日前为原告办理不动产证，被告至今未办理在原告名下，系被告违约，被告应继续履行合同内容，将诉争房屋不动产权证办理在原告名下，并承担从2014年8月8日起，逾期办证的违约责任，赔偿原告违约金。因原告并未举证证明因违约造成的损失情况，根据法律规定，应酌定原告主张的违约金以诉争房屋原面积回迁价格174580元及补交的差价款22573.3元之和即197153.3元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的140%标准计算违约金，至被告办理诉争房屋初始登记2018年6月7日止的违约金。关于原告诉称，房屋差价款应为34073.3元，去掉被告给付的装修费11500元，原告实际补交差价款22573.3元，违约金应以原面积回迁价格174580元与34073.3元之和为基数计算的诉请，本院认为，应以原面积回迁价格174580元及实际交付的差价款22573.3元之和197153.3元为损失赔偿基数为宜。对原告该节的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款（当事人应当按照约定，全面履行自己的义务）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（当事人对自己提出的主张有责任提供证据）之规定，判决如下：一、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内，协助原告王大利将坐落于铁岭市银州区铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-14-2号，建筑面积100.71平方米，不动产权证号为，辽（2018）铁岭市不动产权第0009081号的房屋产权所有人办理登记在原告王大利名下，过户的相关税费由原告王大利负担。二、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效之日起30日内，给付原告王大利逾期办证违约金，以197153.3元为基数，自2014年8月8日起至2018年6月7日止,按照中国人民银行流动资金同期同类贷款利率的140%标准计算违约金。逾期履行，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。案件受理费1418.8元（原告预交），减半收取709.4元，由被告宏运地产铁岭有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起七日内交纳上诉费，逾期交纳，按撤回上诉处理。审判员  巩明二〇二〇年六月二十四日法官助理韩亮书记员吕爱华