湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初208号 原告（反诉被告）：万超，男，1959年10月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市。 委托诉讼代理人：冯秋，湖南巴陵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白晓文，男，1975年3月27日出生，汉族，住湖南省华容县。 委托诉讼代理人：李饮冰，湖南唯平律师事务所律师。 原告（反诉被告）万超与被告（反诉原告）白晓文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万超及其委托诉讼代理人冯秋、白晓文及其委托诉讼代理人李饮冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）万超向本院提出诉讼请求，请求判令被告（反诉原告）白晓文：1、返还位于巴陵××路××车队××号租赁门面及房屋，退出租赁场地；2、赔偿因私自拆除两个楼梯及房屋其他设施给原告造成的经济损失50658元，租赁押金5000元不应退还；3、拆除门面楼梯下面私自搭建的棚子，将其恢复原状；4、支付自2020年1月1日起至实际交房之日期间的房屋占用费（按原租金82687.5／年的标准计算）；5、承担本案诉讼费用。事实与理由：白晓文于2007年2月租赁万超的门面，并签订了三份租赁合同，最后一份租赁合同于2019年12月31日到期。万超于2019年12月10日向白晓文下达交房通知，要求其恢复租赁物原状，但白晓文至今未予履行。 被告（反诉原告）白晓文辩称，被答辩人万超不合理地增涨租金，利用房东的优势地位欺压答辩人。1、周边相同状况的出租房屋年租金为35000元，而万超出租给答辩人的房屋租金却高达82687.5元，超出47687.5元；2、根据相关规定，答辩人对诉争租赁房屋的优先承租权应当得到法律的保护；3、万超收款后不向答辩人出具正规票据等行为，对万超的违约失信行为，答辩人保留依法追究的权利；4、答辩人对诉争房屋的改建装修，事前已取得万超的同意并非答辩人擅自作为。万超要求答辩人恢复的楼梯根本就不存在，答辩人也从未拆除过其楼梯；5、2020年1月23日-2020年4月8日疫情期间，希望能减免房租，综上请求驳回万超的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）白晓文向本院提出反诉请求，请求判令原告（反诉被告）：1、返还白晓文房屋租金150000元，赔偿损失40000元；2、开具房屋租金发票（金额700000元）；3、承担本案的诉讼费用。事实与理由：白晓文自2006年12月起至今租赁万超的房屋，约定房屋租赁面积为120平方米，但出租面积实际为81.7平方米；且万超一直未向本人开具租金发票。 原告（反诉被告）万超辩称，1、答辩人出租房屋的实际使用面积与双方租赁合同约定的面积相符，答辩人不存在欺骗行为，被答辩人白晓文要求返还房屋租金、赔偿损失没有法律依据；2、白晓文以周边出租房屋的租赁价格要求返还租金的诉求明显无理、不当；3、白晓文要求答辩人提供房屋租赁发票的要求不符合合同约定，应当予以驳回。 查明的事实 2007年1月25日，原告（反诉被告）万超（出租方甲方）与被告（反诉原告）白晓文（承租方乙方）签订《门面住房出租协议书》，约定万超将其位于巴陵××路××车队东侧××楼××元门面的住房共五间80平方米出租给白晓文，租期为四年（2007年2月21日至2010年12月31日），押金为叁仟元，第一年年租金、第二年年租金为20000元整，第三年年租金为21000元，第四年年租金为22000元；万超收款后必须向白晓文出示凭证，甲乙双方各自保管好凭据。乙方未经甲方同意，私自装修而损坏整体结构影响整栋楼房及其他不安全因素导致各种损失由乙方全权负责，合同还对其他事项进行了约定。2010年万超与白晓文进行了门面续租，并于2010年5月9日重新签订了租赁合同，约定的出租房屋由五间变为住房七间（100多平方米），租期为四年（2010年1月1日—至2014年12月31日）；押金为伍仟元，第一、二、三、四年的年租金分别为44000元、48000元、52000元、56000元；改建装修由乙方自负，不得损坏整体结构，装修费不折租价，并无偿送给甲方。万超（甲方）与白晓文（乙方）于2011年12月20日在该合同下方备注：“乙方在退租时复原后窗户阳台前楼梯，否则扣除所有押金”。2015年1月1日，万超（甲方）与白晓文（乙方）再次续租门面，并签订了租赁合同，约定：出租门面为巴陵中路五交化车队临街一栋，东单元一楼西侧门面和住房七间（100多平方米），租期为五年，从2015年1月1日至2019年12月31日止，押金为伍仟元，第一、二、三年的租金均为75000元，第四年租金为78750元，第五年租金为82687.5元；2015年1月1日以后，乙方不许私自改建、扩建，不需损坏房屋整体结构，一旦发现改建扩建行为，甲方有决定权利随时收回门面并扣除乙方所有押金、租金，依法追究乙方赔偿责任。当遇整体拆迁、开发或自然灾害以及其他不可抗拒因素的情况，合同自动终止，甲方不负任何赔偿责任，乙方不许享受任何他方（包括政府开发商等）以及甲方的任何补偿费用（乙方承受搬运费），扣除乙方对甲方造成的财物（原3个楼梯—见附图1，被乙方拆除共2个楼梯（见附图2），临街门面的楼梯、临街门面东面的水泥楼梯）经济损失费用后，将剩余的租金与押金折退给乙方。合同到期，乙方在不续租的情况下，必须在前二十天做好安排，具体内容为：把原来拆除的厨房（靠车队院子）墙面窗户，房间里面的门，临街门面的铝合金、玻璃间墙，临街门面东边玻璃门、铁门等全部还原，乙方必须无偿拆除院内北面的棚子、临街门面下楼梯旁的棚子，恢复原有临街门面的楼梯1，恢复临街门面的东面的水泥楼梯2（原共有3个楼梯，被乙方已拆除2个楼梯），并及时清除垃圾。如不按时处理，甲方不予退还押金，以作为甲方对此条合同内容的补偿费用，任由甲方处置。 另查明，白晓文于2009年在租赁门面前搭建一个铁棚子用以经营水果摊生意。白晓文签订租赁合同后，向万超交付了押金5000元，并向其支付租金至2019年12月31日（双方均认可已经交付的租金为690000元），万超向白晓文出具了收据。2019年12月10日，万超向白晓文发出通知：“因你方不续租，请按照协议履行相关事宜在，准时交房”。合同到期后，双方就门面续租事宜未达成一致。 判决的依据及结果 本院认为，原告（反诉被告）万超与被告（反诉原告）白晓文签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案中，万超与白晓文的租赁合同于2019年12月31日到期后，双方未就续租事宜达成一致，故双方的租赁关系自合同到期之日终止。白晓文应当将案涉门面返还给万超。白晓文主张万超出租门面的实际面积小于合同约定的面积，但白晓文并未提供证据予以证明，且从合同实际履行情况来看，该主张也不符合常理，故对白晓文的主张不予认可，白晓文要求万超返还白晓文房屋租金150000元，赔偿损失40000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 合同到期后，白晓文仍占用案涉门面，白晓文应当向万超支付占用期间的房屋占用费。对于房屋使用费标准，根据法律规定应参照双方约定的租金标准（82687.5元/年）计算。白晓文辩称对于疫情期间的占用费应予以减免，本案的租赁合同已于2019年12月31日到期，该部分损失是白晓文的原因造成的，故对于白晓文的该答辩意见不予采纳。万超要求白晓文赔偿因私自拆除两个楼梯及房屋其他设施给其造成的经济损失50658元、租赁押金5000元不应退还的诉讼请求，本院认为，根据双方签订的第二、三份合同来看，对于白晓文改建了楼梯以及搭建铁硼的事实，万超是知情的，且合同约定，白晓文如果不履行还原门面的义务，万超不予退还押金，押金作为补偿；故对于万超要求白晓文赔偿损失50658元的诉讼请求，本院不予支持。白晓文未按照合同约定还原门面，其交付的押金5000元万超可不予退还，用以作为未还原门面的赔偿。白晓文要求万超开具租金发票问题,收取租金后开具租金发票是出租人的法定义务，故白晓文要求万超开具租金发票的诉讼请求，本院依法予以支持，租金发票的数额以白晓文实际交付的租金690000元为准。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下: 一、被告（反诉原告）白晓文向原告（反诉被告）万超返还位于巴陵××路××车队××号租赁门面； 二、被告（反诉原告）白晓文按82687.5元/年的标准向原告（反诉被告）万超支付自2020年1月1日起至返还门面之日止的房屋占用费；被告（反诉原告）白晓文向原告（反诉被告）万超支付了5000元押金不予退还； 三、原告（反诉被告）万超向被告（反诉原告）白晓文开具690000元的租金发票； 四、驳回原告（反诉被告）万超的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）白晓文的诉讼请求； 以上一、二、三项，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。 本案案件受理费2308元，反诉受理费2050元，由原告（反诉被告）万超负担1388元，由被告（反诉原告）白晓文负担2970元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  彭莎莎 人民陪审员  龙红翔 人民陪审员  杨玉香 二〇二〇年六月八日 书 记 员  刘 芳