重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1824号上诉人（原审被告）：廖斌，男，1984年4月21日出生，汉族，住四川省武胜县。被上诉人（原审原告）：重庆亿润地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区卧佛镇油房街47号（卧佛镇政府内），统一社会信用代码91500223781564684Y。法定代表人：吴长龄，董事长。委托诉讼代理人：李斌，重庆利安律师事务所律师。上诉人廖斌因与被上诉人重庆亿润地产开发有限公司（以下简称亿润开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152民初6102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人廖斌，被上诉人亿润开发公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加二审询问。本案现已审理终结。廖斌上诉请求：1.请求判决撤销(2019)渝0152民初6102号民事判决书;2.判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院没有充分的查明案件事实，判决结果显失公平；2.一审法院判决因认定事实偏颇导致的租金计算错误和违约金计算错误；3.被上诉先构成违约，上诉人享有履行抗辩权，以及不应承担违约责任。亿润开发公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。亿润开发公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决被告支付商铺租金282714元及违约金69607元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月1日，原告亿润开发公司与被告廖斌签订《天骄银座装饰城租赁合同》，双方在合同中约定：“出租方（甲方）：重庆亿润地产开发有限公司，承租方（乙方）：廖斌，第一条租赁标的、租赁用途、经营范围及要求约定：1、甲方将位于重庆市潼南县方并作为本合同的租赁标的，其租赁范围详见《租赁场所平面》（本合同附件一）。……第二条租金及其他费用约定：1、租金：第一年119316元（每月9943元），第二年119316元（每月9943元），第三年126480元（每月10540元），第四年134064元（每月11172元），第五年142104元（每月11842元）。2、履约保证金19886元（相当于二个月租金）。3、预付租金39772元（相当于四个月租金）……第三条租赁期、免租期和交付期约定：1、租赁标的的租赁期限为五年即2016年3月1日至2021年2月28日，其中免租期为6个月（2016年3月1日至2016年8月30日为免租期），免租期内甲方仅免除乙方租金与物业管理费，其他相关费用由乙方自行承担。2、本合同约定租赁标的交付时间为2016年3月1日，如因甲方原因导致租赁标的交付延期的，租赁时间顺延至正式交付时间；若因乙方原因导致租赁标的交付延期的，按照合同约定租赁时间正常计算租金。……第四条付款方式及时间约定：1、甲乙双方约定，每四个自然月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前10日向甲方支付下一计租期的租金。其中第一个计租期租金，乙方应当在本合同签订时向甲方支付39772元，同时交纳履约保证金、物业管理费及其他应缴纳费用。……第七条违约责任约定：1、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向乙方追索。乙方超过30天未支付的，甲方有权解除本合同。……”合同签订后，被告按照约定向原告支付了2016年12月以前的租金。2017年12月13日，被告给付原告2017年1月至12月部分租金50000元，之后未再向原告支付租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方应按照合同约定行使权利和履行义务。原告依照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告亦应按照合同约定向原告支付租金。根据双方合同约定，免租期为六个月，即自2016年3月1日至2016年8月30日，故被告租金应自2016年9月1日起算。此外，根据合同约定，每四个自然月为一个计租期,承租人应在每个计租期结束前10日向出租人支付下一计租期的租金。被告从2017年1月1日起开始拖欠原告租金，被告于2017年12月13日给付原告2017年1月至12月部分租金50000元，故截至2019年8月31日，被告欠付原告租金282714元。故原告要求被告支付截至2019年8月31日以前的租金282714元的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。被告廖斌辩称原告未尽到管理商场的义务并且违背承诺引进装饰建材以外的商家，故被告应当按照认租协议约定的21元/平方米的标准向原告支付租金，但被告未出示充分证据证明原、被告对此进行了约定，且原告均不予认可，故被告应承担举证不能的法律后果，对其辩解，一审法院不予采纳。被告廖斌还辩称承租商铺的实际面积少于合同约定的面积，但被告未出示充分证据证明，对其辩解，一审法院不予采纳。根据双方合同第七条违约责任约定，被告廖斌应支付的违约金每天按应付款项的0.5%的标准计算，原告自愿按照月利率2%计算，并自愿从2017年9月1日起计算违约金，少于被告实际应交纳的违约金金额，系原告真实意思表示，不违反相关法律法规规定，一审法院予以确认。按照双方合同约定，每四个自然月为一个计租期,承租人应在每个计租期结束前10日向出租人支付下一计租期的租金，原告自愿自该计租期内首月1日起计算违约金系对自身权利行使处分权，不违反相关法律法规规定，一审法院予以确认。被告廖斌应支付的违约金分为以下六个部分：第一部分以应付租金39772元为基数，从2017年9月1日起按照月利率2%的标准算至2019年8月31日，计违约金19090元；第二部分以应付租金40966元为基数，从2018年1月1日起按照月利率2%的标准算至2019年8月31日，计违约金16386元；第三部分以应付租金42160元为基数，从2018年5月1日起按照月利率2%的标准算至2019年8月31日，计违约金13491元；第四部分以应付租金42160元为基数，从2018年9月1日起按照月利率2%的标准算至2019年8月31日，计违约金10118元；第五部分以应付租金43424元为基数，从2019年1月1日起按照月利率2%的标准算至2019年8月31日，计违约金6947元；第六部分以应付租金44688元为基数，从2019年5月1日起按照月利率2%的标准算至2019年8月31日，计违约金3575元。以上违约金合计69607元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告廖斌于本判决生效后十五日内向原告重庆亿润地产开发有限公司支付截至2019年8月31日的租金282714元及违约金69607元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6584.80元，减半收取3292.40元，由被告廖斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，廖斌与亿润开发公司签订的案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，廖斌应当按照合同约定支付租金。本案中，廖斌按照约定支付了2016年12月以前的租金，2017年12月13日，廖斌支付了2017年1月至12月的部分租金50000元，之后未再支付租金，因此其应当支付欠付的租金并承担违约责任，一审判决按照合同约定的租金标准主张的租金和按月利率2%主张的违约金适当。综上所述，廖斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6584.80元，由廖斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年六月四日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静