湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终328号上诉人（原审被告）：湖北晶矗房地产开发有限公司。住所地：潜江市园林办事处章华南路17号。法定代表人：甘敦安，该公司董事长。委托诉讼代理人：高汉生，湖北奇睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊，湖北奇睿律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潜江市城市建设投资开发有限公司。住所地：潜江市泰丰办事处潜阳东路62号。法定代表人：章华，该公司董事长。委托诉讼代理人：何飞，湖北楚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵潇博，湖北楚天律师事务所实习律师。上诉人湖北晶矗房地产开发有限公司（以下简称晶矗公司）因与被上诉人潜江市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晶矗公司上诉请求：撤销原判，改判由城投公司承担“樟华国际”住宅小区6-107、6-109、6-110三间门面房产权证办理过程中所需要的费用；改判由城投公司支付“樟华国际”住宅小区6-107、6-109、6-110三间门面房大于还建面积部分的补差款296915.85元，及以该补差款为基数自2015年8月15日起至实际支付之日止参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付的利息。事实和理由：2011年1月11日，甘敦安以1.51亿元的价格竞拍得原潜江市摩托车厂土地后，独资组建晶矗公司在该宗土地上开发“樟华国际”住宅小区。晶矗公司按拍卖文件约定履行义务，积极还建原潜江体校房屋拆迁后的门面和住宅，并于2014年12月、2016年1月对“樟华国际”一期、二期业主履行了交房义务。根据拍卖协议还建门面房净面积409.83㎡，还建住房净面积426.99㎡，而晶矗公司超面积完成了交付还建任务。根据城投公司、晶矗公司与被拆迁人签订的《协议书》，约定与还建门面房相匹配的三通的开户费、契税、土地使用权证、房屋所有权证由城投公司办理，晶矗公司予以协助，相关费用由城投公司承担。晶矗公司交付城投公司的超出净面积及与之匹配的公摊面积，应由城投公司按照6897元/㎡标准支付补差款。城投公司不按照约定承担办证所需的相关费用及不支付涉案门面的补差款的在先违约行为，才导致晶矗公司难以按照正常程序办理房屋产权证书。本案的税费是行政管理行为，本案中所涉税费应当由行政部门征收，不应当作为民事案件来审理。一审法院援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判令晶矗公司承担逾期办证违约金，属于适用法律错误。城投公司辩称，晶矗公司开具增值税发票，是不动产登记机关办理不动产证的前置程序，增值税、土地增值税、所得税作为法定的税收责任，不属于办证费用的概念。人民法院按照相关法律的规定，对增值税的承担主体作出裁决，并未超出人民法院的职能范围。涉案房屋办证过程中需缴纳的增值税、土地增值税、企业所得税等税款应由晶矗公司依法承担，一审判决由晶矗公司承担办证过程中除契税、办证费用外的增值税等税费，认定事实清楚，适用法律正确。城投公司已经做好了支付补差款的前置审批流程，只需要晶矗公司开具增值税发票，就可以随时支付。请求驳回上诉，维持原判。城投公司向一审法院起诉请求：1、判令晶矗公司为城投公司办理潜江市“樟华国际”住宅小区临章华南路6-7号、6-9号、6-10号门面房的不动产权证转移登记手续，协助城投公司办理前述不动产权证；2、判令办证过程中的契税、办证费用由城投公司承担，增值税等其他税费由晶矗公司承担；3、判令晶矗公司自2017年2月15日起至城投公司取得不动产权证止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50％），分别向城投公司支付逾期办证违约金（截止起诉之日止，逾期办证违约金为537439.41元）。一审法院认定事实：2010年8月14日，城投公司与被拆迁户姚其文等七人分别签订了一份《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，协议约定，被拆迁人同意将其所有的位于原潜江体校的房屋交由城投公司委托的拆迁公司拆迁，并对相应土地证、房产证予以注销，城投公司在章华南路和育才路交会处新建拆迁调换房。2010年12月17日，潜江市潜盛国有资产经营有限公司委托潜江市土地交易管理中心对原潜江摩托车厂土地进行公开拍卖，该委托书载明“竞得人竞得该宗土地后，还建门面房十一间（面积为409.83㎡）；住宅七户（面积为426.99㎡）”。2010年12月21日，潜江市土地交易管理中心与湖北正德拍卖有限公司共同发布《潜江市Q【2010】89号地块国有建设用地使用权拍卖文件》，明确标注“拍卖宗地必须还建原潜江体校由于体育中心工程建设被拆迁十一间门面房，净面积409.83㎡，还建住房净面积426.99㎡。竞得人竞得后，具体还建事宜由潜江市体育活动中心工程指挥部负责，全部责任由竞得人自行负责，拍卖人不承担任何责任”。2011年1月11日，晶矗公司法人甘敦安以1.51亿元价格竞拍得该宗土地，并在其签署的《拍卖成交确认书》中承诺“本成交确认书签订后，一定遵守拍卖文件的规定和要求，履行相关义务”。甘敦安竞拍得该宗土地后，独资组建晶矗公司，在该宗土地上开发“樟华国际”住宅小区。2015年8月6日，城投公司、晶矗公司与七户被拆迁人分别签订了一份《协议书》，协议约定：一、还建住房，晶矗公司于2016年2月15日将还建房（6栋2单元606号，602号，507号、508号、509号，504号，503号，609号610号、611号，506号、510号、511号、512号）交付给七户被拆迁人；与还建住房净面积相匹配的“三通”（水、电、气）的开户费、契税、办理“两证”（《土地所有权证》、《房屋所有权证》）的费用由城投公司承担，超面积部分的税费由被拆迁人负担；“三通”、“两证”等相关手续由晶矗公司负责办理，城投公司、被拆迁人予以协助。其中“两证”由晶矗公司在房屋交付之日起一年之内办理完成；本协议签订后十日内，晶矗公司与被拆迁户按照本协议约定的原则签订《产权房安置补偿协议》。二、还建门面房，将产权调换补偿安置变更为货币补偿安置，城投公司于本协议签订之日起十日内将门面房的补偿安置款支付给被拆迁人，同时城投公司配合晶矗公司办理“两证”；晶矗公司应于2015年8月15日将还建门面房（编号为6-7号、6-9号、6-10号）交付给城投公司；与还建门面房相匹配的“三通”的开户费、契税、“两证”由晶矗公司办理，城投公司予以协助，相关费用由城投公司承担。其中“两证”由晶矗公司在房屋交付之日起一年内办理完成。晶矗公司于2016年2月15日将产权调换房交付给城投公司，但拒绝为城投公司办理房屋不动产权证。为此，城投公司向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，城投公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》、晶矗公司在竞拍得原潜江摩托车厂土地后签署的《拍卖成交确认书》、城投公司（甲方）、晶矗公司（乙方）、被拆迁人（丙方）签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，协议内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院依法予以保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。本案中，根据当事人提交的证据和一审法院庭审查明的事实，晶矗公司与城投公司形成房屋拆迁安置补偿合同关系，应当履行协助城投公司办理不动产权证的义务。因晶矗公司开发建设的房屋结构不能满足被拆迁人11间门面房的分配，城投公司将门面房产权调换补偿安置变更为货币补偿安置，对被拆迁人进行货币安置，晶矗公司将门面房交付给城投公司，并为城投公司办理不动产权证。由于晶矗公司未按约定安置被拆迁户，导致城投公司向被拆迁户支付门面房产权调换补偿安置变更为货币补偿安置款12089985元，另支付被拆迁人过渡安置费19800元，共计12109785元。在城投公司征得潜江市政府同意支付住宅房及门面房面积补差款782685.67元后，晶矗公司拒绝开具增值税发票，致使房屋面积补偿款未能到位。2016年2月15日，晶矗公司虽将涉案产权调换房交付给城投公司，但未按约定在一年内为城投公司办理房屋不动产权证。综上所述，晶矗公司违反城投公司、晶矗公司与被拆迁户签订的《协议书》的约定，已构成违约，对此应承担民事责任。城投公司主张晶矗公司为其办理潜江“樟华国际”住宅小区临章华南路6-7号、6-9号、6-10号门面房不动产权证转移登记手续，协助城投公司办理前述房屋不动产权证并承担办证过程中除契税、办证费用外的增值税等税费的诉请符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于违约金的计算标准，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第二条规定，一审法院确认晶矗公司应支付城投公司违约金465446.39元（利率：按中国人民银行公布的1-5年基准利率4.75%/年，上浮30%，即4.75%×1.3=6.175%/年时间：2017年2月15日至2019年10月15日，32个月计算公式：409.83㎡×6897元/㎡×6.175%/年/12个月×32个月=465446.39）。晶矗公司辩称的事实和理由，因其未向一审法院提交相关证据，且与一审法院庭审查明的事实不符，一审法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、晶矗公司于该判决生效后十五日内为城投公司（位于潜江“樟华国际”住宅小区临章华南路6-7号、6-9号、6-10号门面房）办理不动产权证转移手续，协助城投公司办理前述门面房不动产权证，并承担办证过程中除契税、办证费用外的增值税等税费；二、晶矗公司于该判决生效后十五日内支付城投公司违约金465446.39元；三、驳回城投公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9174元，减半收取4587元，由晶矗公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，2015年8月6日，城投公司、晶矗公司与七户被拆迁人分别签订了一份《协议书》，协议约定若晶矗公司还建的门面房净面积大于《补偿安置协议》约定的净面积，超出的净面积及与之匹配的公摊面积，由城投公司按照6897元/㎡的标准向晶矗公司支付门面房补差款。城投公司与晶矗公司均认可双方没有约定增值税发票的税款由谁负担。城投公司在二审中明确第二项诉讼请求“判令办证过程中的契税、办证费用由城投公司承担，增值税等其他税费由晶矗公司承担”中的“增值税等其他税费”就是指增值税。城投公司认为晶矗公司关于改判由城投公司支付“樟华国际”住宅小区6-107、6-109、6-110三间门面房大于还建面积部分的补差款296915.85元，及以该补差款为基数自2015年8月15日起至实际支付之日止参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付的利息的上诉请求，属于另案起诉的范围，可以进行调解，但不同意与本案合并审理。本院多次调解无果。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，城投公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》，晶矗公司在竞拍得原潜江摩托车厂土地后签署的《拍卖成交确认书》，城投公司、晶矗公司、被拆迁人签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2015年8月6日，城投公司、晶矗公司与七户被拆迁人分别签订了一份《协议书》，协议约定若晶矗公司还建的门面房净面积大于《补偿安置协议》约定的净面积，超出的净面积及与之匹配的公摊面积，由城投公司按照6897元/㎡的标准向晶矗公司支付门面房补差款。虽然该约定没有明确支付补差款的时间，但城投公司支付的补差款是针对晶矗公司交付还建的门面房净面积大于《补偿安置协议》约定的净面积，超出的净面积及与之匹配的公摊面积的补差款。晶矗公司于2016年2月15日将产权调换房交付给城投公司，城投公司在收到还建的门面房后应当履行支付补差款的义务，城投公司要求在晶矗公司开具增值税发票后才支付补差款，没有事实和法律依据，也不符合正常的交易流程。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。晶矗公司向城投公司或被拆迁人交付还建的门面房或住宅房，属于视同销售行为，在收到城投公司或被拆迁人支付的补差款后，应当缴纳增值税，并开具增值税发票。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。晶矗公司有权在城投公司支付补差款之前，不开具相应的增值税发票。办理不动产权证需要提交整个门面房相应的增值税发票，故晶矗公司在城投公司或被拆迁人未支付相应的补差款前，有权不履行合同约定的房屋交付之日起一年之内办理不动产权证的义务，且不承担违约责任。晶矗公司上诉请求改判由城投公司支付“樟华国际”住宅小区6-107、6-109、6-110三间门面房大于还建面积部分的补差款296915.85元，及以该补差款为基数自2015年8月15日起至实际支付之日止参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付的利息。城投公司认为晶矗公司该上诉请求属于另案起诉的范围，可以进行调解，但不同意与本案合并审理。但本院多次调解无果，在城投公司不同意与本案合并审理的情况下，本院在二审程序中，依法不能对晶矗公司该上诉请求一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3186号民事判决；二、驳回潜江市城市建设投资开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费9174元，减半收取计4587元，由潜江市城市建设投资开发有限公司负担；二审案件受理费12394元，由潜江市城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇二〇年六月十一日书记员 胡 灵