江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2798号原告：无锡龙世太湖科技发展有限公司，住所地无锡市滨湖经济开发区二期A1-1、2、4、5、6、7、8地块。法定代表人：朱铮伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玉，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凌，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：无锡谷粱农业科技有限公司，住所地无锡市高浪东路999号（启航大厦）1210、1211室。法定代表人：方炜，该公司执行董事。原告无锡龙世太湖科技发展有限公司（以下简称龙世公司）与被告无锡谷粱农业科技有限公司（以下简称谷粱公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙世公司的委托诉讼代理人周玉到庭参加诉讼。被告谷粱公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告龙世公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告的《房屋租赁合同》，被告立即腾退出租赁房屋；2、判令被告向原告支付欠缴租金20565元（自2019年4月1日起，暂计至2020年5月31日，实际计至被告腾退之日）及违约金4857.39元（自2019年4月6日起，按欠缴金额的日千分之一计算，暂计至2020年5月31日，实际计至被告付清租金之日），共计25422.39元；3、判令被告向原告支付水电费304元。事实和理由：2017年4月，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于无锡市高浪东路999号（启航大厦）1210、1211室约90平方米的房屋出租给被告使用，租期为2017年4月24日至2022年4月23日止，租金为每月2700元，其中2017年4月24日至2018年4月23日为租金全免期，2018年4月24日至2020年4月23日为租金减半期。合同签订后，原告按约将房屋给被告使用，但被告未按约支付费用。原告有权解除租赁关系，被告应腾退房屋，并向原告支付租金、违约金、水电费等。故龙世公司诉至法院。被告谷粱公司在法定期限内未作答辩。本院经审理认定事实如下：坐落于无锡市高浪东路999号（启航大厦)房屋系龙世公司所有。2017年，出租方龙世公司（甲方）与承租方谷粱公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。其中，第一条约定：甲方将坐落在无锡市高浪东路999号（启航大厦）1210、1211室，建筑面积90平方米，租给乙方使用，租期为5年，从2017年4月24日起至2022年4月23日止。上述出租房屋每平方米日租金为1元，月租金为2700元，年租金为32400元。从2017年4月24日起至2018年4月23日止为租金全免期；2018年4月24日起至2020年4月23日止为租金半免期，年租金为16200元，每季租金4050元；从2020年4月24日起至2022年4月23日止租金全额缴付期，每季租金为8100元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的5号前交清。甲方应在收妥租金后向乙方出具发票。……第五条约定：出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由乙方支付。乙方同意在租赁关系存续期间，接受甲方委托的物业管理机构进行统一管理，乙方已承租的公共部位的清洁卫生及大堂日常管理由物业管理机构负责，并遵守有关管理规定……；第八条约定：甲方有权监督乙方按约使用房屋，保障使用安全，乙方应当爱护房屋并按时交纳租金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日甲方按欠付房租金额的1‰向乙方收取违约金。……第十条约定：有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：(一)乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月……。双方还约定了其他事项。上述合同签订后，龙世公司将房屋交给谷粱公司使用。谷粱公司从2019年4月1日起开始未交租金，由于《房屋租赁合同》约定2018年4月24日至2020年4月23日是租金半免期，该期间每季租金为4050元，即月租金为1350元，故谷粱公司2019年4月1日至2020年4月23日结欠租金17235元（1350元/月×12个月+1350元/月÷30天×23天）；2020年4月24日至2020年5月31日期间，由于《房屋租赁合同》约定为租金全额收取，即每月租金为2700元，谷粱公司结欠该期间租金为3330元（2700元/月+2700元/月÷30天×7天），以上合计20565元。龙世公司在庭审中陈述：根据物业部门的统计，谷粱公司2019年3月至2019年4月结欠水电费119元，2019年5月至2019年6月结欠水电费62元，2019年7月至2019年8月结欠水电费60元，2019年9月至2019年10月结欠水电费63元。上述事实，由《房屋租赁合同》、房屋产权证明、抄表单及当事人在庭审中的陈述在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。龙世公司与谷粱公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按此严格履行自己的义务。按照《房屋租赁合同》的约定，谷粱公司应当“租金按季预付，每期租金在当期第一个月的5号前交清。”但从2019年4月1日开始谷粱公司不再支付房屋租金，至2020年5月31日共欠租金20565元；此后的租金按每月2700元计算至谷粱公司腾退房屋之日。因谷粱公司未能按约支付租金，其应当承担相应的违约责任。龙世公司要求谷粱公司支付拖欠的租金（计算至2020年5月31日止为20565元，实际计算至谷粱公司腾退房屋之日）的诉讼请求，符合租赁合同的约定和法律规定，本院予以支持。根据双方租赁合同的约定“乙方逾期交付租金的，每逾期一日甲方按欠付房租金额的1‰向乙方收取违约金”。谷粱公司还应按照每日未付房租金额1‰的标准向龙世公司支付违约金，双方约定“租金按季预付，每期租金在当期第一个月的5号前交清”，因此，以谷粱公司所欠租金为基数、分段计算出至2020年5月31日为止的违约金为4857.39元；此后的租金以20565元为基数，按每日千分之一计算至谷粱公司付清租金之日。龙世公司要求谷粱公司支付违约金（计算至2020年5月31日止为4857.39元，实际计算至谷粱公司付清租金之日）的诉讼请求，符合租赁合同的约定和法律规定，本院予以支持。双方在《房屋租赁合同》中约定：谷粱公司无正当理由拖欠租金达二个月，龙世公司可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋。据此，龙世公司要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合租赁合同的约定和法律规定，本院予以支持。双方的租赁合同解除后，谷粱公司再占有房屋已无事实和法律依据，故谷粱公司负有从租赁房屋迁出的义务，龙世公司要求谷粱公司腾退出租赁房屋的诉讼请求，符合租赁合同的约定和法律的规定，本院予以支持。龙世公司要求谷粱公司支付水电费304元的诉讼请求，无论该金额是否正确，因《房屋租赁合同》约定“出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由乙方支付”。龙世公司并非物业合同的相对方，其无权向谷粱公司主张水电费。故对龙世公司要求谷粱公司支付水电费304元的诉讼请求，本院不予支持。谷粱公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除无锡龙世太湖科技发展有限公司与无锡谷粱农业科技有限公司签订的《房屋租赁合同》；无锡谷粱农业科技有限公司于本判决发生法律效力后10日内迁出无无锡市高浪东路999号（启航大厦）1210、1211室房屋。二、无锡谷粱农业科技有限公司于本判决发生法律效力后立即支付无锡龙世太湖科技发展有限公司租金（自2019年4月1日起计算至2020年5月31日止为20565元；自2020年6月1日起至无锡谷粱农业科技有限公司腾退房屋之日的租金，按每月2700元计算）及违约金（计算至2020年5月31日止为4857.39元；2020年6月1日起至谷粱公司付清租金之日的违约金为：以20565元为基数，按每日千分之一计算）。三、驳回无锡龙世太湖科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取222元，由无锡谷粱农业科技有限公司负担219元，无锡龙世太湖科技发展有限公司负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  苏建春二〇二〇年六月二十八日书记员  袁明敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。