广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初319号原告：王宗宝，男，1967年10月14日出生，台湾地区居民，住址：台湾省，台湾居民来往大陆通行证号码：00736322。委托诉讼代理人黄颖，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘晖，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。被告：惠州市星运房地产发展有限公司，住址：广东省惠州市惠阳区**************。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人邱鸿展，系公司法务。第三人：翟育雄，男，1983年3月3日出生，住址：广东省惠州市惠城区**************，公民身份号码：441************053。原告王宗宝与被告惠州市星运房地产发展有限公司、第三人翟育雄商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告王宗宝及其委托诉讼代理人黄颖、刘晖到庭参加诉讼，被告惠州市星运房地产发展有限公司、第三人翟育雄经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理星运商业广场天龙座A单元1层098号房的房地产权属证书；2、请求判令被告立即向原告支付逾期办理房地产权证违约金120156元（以原告已付购房款人民币298278元为基数按年利率6%的标准，从2013年3月2日起暂计至2019年10月14日，而后计至实际办理产权证书之日止）；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令涂销被告与第三人在案涉房产上的抵押权登记；2、请求判令被告将案涉房产办理至原告名下，所产生的一切费用由被告负担；3、请求判令被告立即向原告支付逾期办理房地产权证违约金120156元（以原告已付购房款人民币298278元为基数按年利率6%的标准，从2013年3月2日起暂计至2019年10月14日，而后计至实际办理产权证书之日止）；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。2020年5月11日，原告当庭撤回变更诉讼请求申请书，诉讼请求及事实与理由以原起诉状为准。事实与理由：2007年11月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（以下筒称“合同”）及补充协议，购买被告开发的位于惠州市惠阳区新圩镇塘吓的星运商业广场天龙座A单元1层098号房。《合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”原告分别于2007年11月4日支付了定金人民币30000元，2007年11月11日支付了首付款人民币89312元，2008年5月14日支付了第二期房款人民币89483元，2008年11月15日支付了第三期房款人民币89483元依约分期支付了房屋总价款人民币298278元。2012年12月1日，原告收到被告发出的《收楼须知》、《入伙流程图》，原告办理了收楼手续，并取得了涉案房屋的《商品房质量保证书商品房使用说明书》。2015年11月19日，原告向被告支付了涉案房屋的契税人民币8948.4元，维修基金人民币5966元。原告已经支付了该房屋的所有费用，而至今为止，原告仍未取得涉案房屋的房地产权属证书，根据《合同》第十五条的约定及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照〈最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”的规定，原告在履行了合同义务后，被告迟迟不履行办证义务，属违约行为，依法应当为原告办理房屋产权证书并承担相应的违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求法院支持原告的所有请求。原告向本院提交如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》；2、惠州市星运房地产发展有限公司定金收据；3、惠州市星运房地产发展有限公司首期款收据；4、惠州市星运房地产发展有限公司第二期房款收据；5、惠州市星运房地产发展有限公司第三期房款收据；6、收楼须知、入伙流程图、商品房质量保证书、商品房使用说明书；7、契税及维修基金转账凭证；8、惠州市星运房地产发展有限公司契税及维修基金收款税。被告惠州市星运房地产发展有限公司庭后书面答辩称：一、原告所主张的违约金的起算时间（2013年3月2日）缺乏事实和法律依据，依法应当不予支持。1、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”等相关法律法规，原告是案涉房屋契税的纳税义务人，同时契税完税凭证是办理案涉房屋权属变更登记手续必要的材料。而根据本案原告提交的证据7显示，其直至2015年11月19日才依法缴纳契税及维修基金。2、根据原告在《变更诉讼请求申请书》中阐述的“因被告一直没有为原告办理案涉房产的产权证书，导致原告的房屋无法出租，直至2017年9月因……才租出去，且案涉房产现在仍处于租赁状态。”以及原告提交的证据11可知，原告已于2017年9月通过出租案涉房屋实际获利。综上所述，原告迟延履行案涉房屋的纳税义务系导致案涉房屋无法达到办证条件的重要原因，因此案涉房屋未及时办理产权证书不可单方面归责于被告，原告亦需因其迟延履行纳税义务承当相应责任，原告主张违约金自2013年3月2日起算不符合客观事实，有违公平原则。同时，原告已于2017年9月将案涉房屋出租获利，即自2017年9月起，原告已经实际出租案涉房屋获利，并未因案涉房屋未及时办理产权证书而无法使用案涉房屋并遭受其他损失。因此，退一步讲，即使被告需要承担违约责任，原告所主张的违约金应计至2017年9月止。二、原告所主张的违约金过分高于被告逾期办证所造成的损失，被告请求贵院依法进行调整。具体意见如下：1、原告所主张的违约金（暂计至2019年10月14日止）已达120156元，系原告已支付购房款298278元的40%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”等规定，原告所主张的违约金已超过上述规定的百分之三十，属于过分高于造成的损失。2、根据本案材料可知，原告购置案涉房屋系用于出租获利，而被告已于2012年12月1日向原告交付案涉房屋。截止至现在，原告均可以正常使用案涉房屋，包括出租案涉房屋。同时，出租系属于原告自行选择的投资行为，案涉房屋是否能够出租、租金多少均与案涉房屋是否办理产权证书无直接关系，案涉房屋未及时办理产权证书并不必然导致案涉房屋无法出租。投资行为本身具备相应的风险，原告因将无法出租的原因归责于案涉房屋未及时办证明显不符合客观逻辑和市场规律。综上，本案中原告所主张的违约金过分高于其实际损失，请求贵院依法查明本案事实，参考被告的答辩意见对原告所主张的违约金进行调整。而且，因涉案房屋存在合法有效的抵押权，导致被告与原告之间的房屋买卖合同客观上存在履行不能。被告惠州市星运房地产发展有限公司未向本院提交证据。第三人翟育雄庭后书面答辩称：一、原告请求涂销第三人与被告关于案涉房屋的抵押登记，缺乏事实和法律依据，依法应当不予支持。第三人与被告之间签订的合同合法有效，对双方均具有约束力。同时，根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”、第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”等相关法律法规，第三人对案涉房屋的抵押权经依法登记，合法有效。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，即使原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同，但是至办理抵押登记时（2015年5月5日），原告均未按照相关规定办理各项登记手续，即原告至今均不拥有对案涉房屋的合法物权。况且，根据原告自认的事实，其于2015年11月19曰才办理缴纳案涉房屋的契税、维修基金等手续，即远远迟于第三人与被告办理抵押权登记之日。综上，第三人对案涉房屋享有合法有效的抵押权，受法律保护，原告无权主张人民法院涂销涉案房屋的抵押登记。二、第三人对惠州市星运房地产发展有限公司的主债权尚未消灭，担保物权当然继续存在。原告主张第三人主债权的诉讼时效已到期，且未在诉讼时效内主张抵押权，抵押权自此消灭，明显不符合客观事实和法律规定，依法应当不予采纳。1、根据《物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”第三人对惠州市星运房地产发展有限公司所享有的债权尚未完全实现，不符合法律规定担保物权消灭的情形。因此，第三人对担保物所享有的物权当然继续存在，第三人依法对担保物享有担保物权。2、同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”等相关法律法规，担保物权的存续不受当事人约定或者登记部门要求登记的担保期间的限定。而且，被告尚未还清欠付第三人的债务，双方之间仍存在合法有效的债权，也不存在诉讼时效的问题。三、第三人与被告之间签订的《借款合同〉〉合法有效，且第三人已依据登记机关要求办理抵押登记，抵押行为合法有效。根据原告提交的证据材料可知，第三人与被告于2015年4月27日签署《借款合同》以及《抵押合同》，并于2015年5月5日办理涉案房屋的抵押登记手续。第三人已根据惠州市惠阳区*******的要求提交抵押登记所需的所有材料，并经惠州市惠阳区*******审核通过受理并办理完毕抵押登记。因此，第三人与被告之间的抵押行为合法有效，受法律保护。综上，本案中原告请求贵院涂销案涉房屋的抵押登记，缺乏事实和法律依据，而且原告的相关诉求严重违背了《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第二十条“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或者解除合同、赔偿损失。”等相关法律法规，也严重损害第三人的合法利益，依法应当驳回原告的第一项、第二项诉讼请求，其他相关诉讼请求与第三人没有任何关系，也不应当由第三人承担任何责任。第三人翟育雄未向本院提交证据。被告惠州市星运房地产发展有限公司庭后对原告提交的证据书面质证如下：1、对证据一的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。《广东省商品房买卖合同》中第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款仅要求被告提供资料交产权登记机关备案。而事实上，办理涉案房屋的产权证书不仅需要被告提供资料备案，同时亦需要原告履行缴纳契税、维修基金的义务。因此本案中，涉案房屋的逾期办证的情节不可单方面考虑被告方的责任，原告也需要履行相关的办证义务。2、对证据二至证据五的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。3、对证据六的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。4、对证据七、证据八的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。该两组证据恰恰反映了原告于2015年11月19日才履行缴纳涉案房屋契税及维修基金的义务的事实，该事实是涉案房屋无法及时办理并取得不动产权证的原因之一，而原告作为上述义务的履行主体，应当就迟延履行相关义务的行为承担责任。5、对证据九的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。涉案房屋之所以登记至被告名下，系基于办理初始登记分证的原因、并不存在原告所称的瞒着原告私自将涉案房屋过户至自身名下的情形。6、对证据十的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议，现因抵押权问题导致被告目前无法将涉案房屋过户至原告名下。7、对证据十一的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。结合原告书面材料所阐述的，涉案房屋系原告用于租赁获利的投资行为，该组证据恰恰证明了截止至2017年9月9日，被告已将涉案房屋成功出租并获得租金利益，原告所主张的违约金与原告客观上遭受的损失不相符，原告亦无再继续遭受损失。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月11日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告以人民币298278元购买被告开发的位于惠州市惠阳区************天龙座A单元1层098号房，并约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告依约分期支付了房屋总价款人民币298278元。2012年12月1日，原告收到被告发出的《收楼须知》、《入伙流程图》，原告办理了收楼手续，并取得了涉案房屋的《商品房质量保证书商品房使用说明书》,原告于2015年11月19日向被告支付了涉案房屋的契税人民币8948.4元，维修基金人民币5966元，原告至今未取得涉案房屋的房地产权属证书，2017年9月9日，原告将涉案房屋出租给案外人王培培，目前涉案房屋仍处于租赁状态。本院认为，原被告基于真实意思表示买卖商品房，未违反法律法规强制性规定，合法有效，现原告已支付全部购房款，被告也已于2012年12月31日交付涉案房屋，若仅依据该房屋未登记至原告名下便否认原告物权，赋予被告任意处分该房屋的权利，对原告极为不公，亦有违诚实信用原则，同时根据《最高人民法院》第一条第二款之规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”因而本院认定原告为涉案房屋“事实物权人”。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，故被告对涉案房产享有的物权应予保护。原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原告依此主张违约金的起算日期为2013年3月2日，被告则称因原告迟延缴纳契税及维修基金致无法及时办理不动产权证，不应从2013年3月2日起算违约金，并且认为原告已将该房屋出租获利，其能否出租、出租金额多少与是否办证无关，原告主张的违约金过分高于逾期办证造成的损失。本院认为因原告2015年11月19日才缴纳契税，被告基于此亦无法为其办理产权证，但在原告缴纳契税之后，被告仍逾期未办理产权证，应负违约责任，因原被告签订的《商品房买卖合同》并未约定违约条款，且本院未收到可以查明原告具体损失相关证据，原告主张按照年利率6%计付违约金符合法律规定，本院依法予以准许。在本案审理期间，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法应以缺席论处。综上，依照《最高人民法院》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市星运房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告王宗宝办理星运绿洲嘉园天龙座A单元1层098号房所有权转移登记过户手续，并负担由此产生的费用。二、被告惠州市星运房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王宗宝支付逾期办证违约金（以人民币298278元为基数，按照年利率6%从2015年11月20日起计算至被告为原告办理完房屋所有权转移登记过户手续时止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1752元（原告王宗宝已预交）由被告惠州市星运房地产发展有限公司负担，被告惠州市星运房地产发展有限公司应于判决生效之日起10日内迳付原告王宗宝。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 翟雄文二〇二〇年六月三日法官助理 胡 旭书 记 员 刘 露