黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0202民初684号原告：马世俊，男，1957年4月1日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张蛟，黑龙江学晏律师事务所律师。被告：齐齐哈尔安运房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区南苑开发区南萃街。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘助国，该公司法律顾问。原告马世俊与被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司（以下简称安运房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告马世俊委托诉讼代理人张蛟、被告安运房地产开发公司委托诉讼代理人刘助国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马世俊向本院提出诉讼请求：1.判令履行原、被告所签订的《商品房买卖合同》，为原告办理房屋产籍手续；2.判令被告按照《商品房买卖合同》给付合同所约定的违约金419,567.06元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定原告马世俊购买位于龙沙区书香府第小区1号商服楼0单元1层000108号房屋及该房屋下的地下室，价款为1,064,891.37元，约定房屋交付时间为2016年12月31日。合同签订后，原告马世俊按照约定支付了全部房屋价款，被告安运房地产开发公司向其开具了《购买商品房登记备案介绍信》。2017年3月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，将约定交房时间变更为2017年9月8日，同时约定自2017年1月1日起被告安运房地产开发公司按日万分之一向原告支付违约金，约定逾期超过2017年9月8日交付使用，原告马世俊继续履行合同，被告安运房地产开发公司自2017年9月9日起，按日计算按照已交付房款的日万分之六向原告支付违约金。直至2019年5月8日，被告通知原告马世俊入户，但至今未办理产籍手续，致使原告马世俊不能将房屋用于经营，故诉至法院，恳请支持原告诉讼请求。齐齐哈尔安运房地产开发有限公司辩称，2016年4月29日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告马世俊购买龙沙区书香府第小区1号商服楼0单元1层000108号房屋，建筑面积56.22平方米，价款1,034,891.37元，交付时间为2016年12月31日，房屋登记时间为商品房交付之日起720日内。2016年4月29日原告马世俊还购买000122号地下室，建筑面积56.11平方米，价款3万元，交付时间为2016年12月31日。2017年3月28日，原、被告签订《补充协议》，协议约定交房时间延期至2017年9月8日，被告安运房地产开发公司自2017年1月1日起按原告房款日万分之一支付违约金。超过2017年9月8日交付使用，被告安运房地产开发公司自2017年9月9日起，按原告马世俊房款日万分之六支付违约金。2019年5月8日原告马世俊购买的房屋交付使用。1.关于原告马世俊要求办理产权登记手续。按照《商品房买卖合同》第二十条约定，房屋登记时间为商品房交付之日起720日内。原告马世俊购买的房屋交付使用时间为2019年5月8日，按照约定于2021年5月办理房屋产权登记；2.关于原告马世俊要求给付419,567.06元违约金。被告安运房地产开发公司认为，双方约定的按原告马世俊已付房款日万分之六支付违约金过高，请求法院予以减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。根据上述司法解释第十七条规定，原告的损失可按房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2019年6月龙沙区法院委托黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司对书香府第小区周边商服用房租金价格进行鉴定，每平方米每月租金15.25元。原告房屋和地下室合计112.33平方米，每月租金1,713.00元。2017年1月1日至2019年5月8日计28个月另8天，租金合计48,421.00元。按照补充协议约定日万分之六违约金为414,560.00元，超过原告租金损失7.5倍，依法应当予以减少。被告安运房地产开发公司同意以原告租金损失48,421元加30%计62,947.00元给付原告马世俊违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证据一、房屋买卖合同复印件两份、补充协议书复印件一份、证据二、备案登记介绍信两份、证据三、发票复印件三份、进户通知书复印件一份，被告提交的证据一、房屋买卖合同复印件两份、补充协议书复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的证据二、黑龙江吉利房地产土地资产评估有限公司司法鉴定意见书复印件一份，证明龙沙法院中有类似的案件委托的鉴定，鉴定报告第六页月租金为5506.00元，除以361平方米，每平方米的每月租金为15.25元。证据三、龙沙区法院（2019）黑0202民初86号判决书复印件一份，证明这个案子中的原告和本案的原告类型是一样的，法院按照租金加上百分之三十判决的违约金，要求法院一致判决。原告对证据二、证据三有异议，鉴定所针对的是辛亮的案件，与本案无关，不能作为本案的证据。对于辛亮的判决与本案没有关联性，另外如果按照法庭辛亮的判决与本案是否一致，要求对辛亮案件全卷审查，如果没有审查的情况下不能作为本案的证据。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月29日，原告马世俊（买受人）与被告安运房地产开发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买龙沙区书香府第住宅小区（西区）01号商服楼0单元1层000108室（建筑面积56.22平方米，房屋总价款为1,034,891.37元）和龙沙区书香府第住宅小区（西区）01号商服楼0单元1层000122室（建筑面积56.11平方米、房屋总价款为30,000.00元）两处房屋，原告马世俊于2016年5月3日交付517,891.37元、2016年7月26日交付51,7000.00元、2017年11月2日交付的30,000.00元，两处房屋全部价款已全部支付完毕，合同约定交付房屋的时间为2016年12月31日。因被告安运房地产开发公司并未按照上述合同约定如期交房，后于2017年3月28日，原（乙方）、被告（甲方）双方又签订《书香府第商品房买卖合同补充协议》一份，该协议第一条内容为：甲乙双方约定书香府第交房时间原为2016年12月31日，延期至2017年9月8日；第二条第一款内容为：该套房屋于2017年9月8日之前交付使用，自2017年1月1日起甲方按日向乙方支付已付全部房款万分之一的违约金；第二条第二款内容为：逾期超过2017年9月8日交付使用，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方（被告）自2017年9月9日起甲方按日计算向乙方支付已付房款的万分之六违约金。上述协议签订后，被告仍未如约履行协议，直至2019年5月8日被告安运房地产开发公司通知原告马世俊办理商品房入户手续、交付房屋。被告安运房地产开发公司实际向原告马世俊逾期交付房屋共计857天（自2017年1月1日至2019年5月7日）。另查明，被告安运房地产开发公司于2019年6月24日提出对坐落在齐齐哈尔市××住宅小区××）03号商服楼0单元1层000109室（建筑面积为120.34平方米）的商服房屋、2017年1月1日至2018年11月5日期间同地段同类房屋的房屋租金价格进行评估鉴定，其鉴定结果为：上述住宅房屋在2017年1月1日至2018年11月5日期间商服用房，建筑面积在360平方米（半地下至2层共3层）的租金价格是121,000.00元。同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照合同约定履行合同义务，被告安运房地产开发公司没有按合同约定期限向原告马世俊交付房屋，系合同违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的标准问题，双方在合同及补充协议中有多种约定，高低不一，合同约定为日万分之零点一，补充协议约定，继续履行合同的违约金，有日万分之一和日万分之六的标准，解除合同的违约金是已付房款的0.1%，原告现要求继续履行合同，并以双方约定的最高标准主张给付。根据法律规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，本案中，补充协议中约定的日万分之六标准，比合同中约定的违约金标准提高60倍，比同区域同类房屋租金一般平均价格超过6倍左右，故被告以约定违约金过高为由请求减少，符合法律规定。双方约定的违约金日万分之一标准，略高于同区域同类房屋租金一般平均价格，故本院综合上述情况，依据合同对等原则以及公平原则，以双方约定的日万分之一标准予以确定损失额予以支持，即：1064891.37×0.01%×857日＝91261.19元。关于原告马世俊主张的要求被告为其办理房屋产籍手续，因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该房屋的所有权证书的，双方同意按照下列第1种处理方式处理。”，该约定明确了被告安运房地产开发公司在将房屋交付给原告马世俊后有720日的期间为原告马世俊办理房屋所有权手续，2019年5月8日被告安运房地产开发公司将房屋交付给原告马世俊，至本案开庭之日，尚未到原、被告约定的720日办理期，原告马世俊可待期限届满后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告马世俊自2017年1月1日至2019年5月7日期间逾期交付房屋违约金91,261.19元；二、驳回原告马世俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,594.00元，减半收取计3,797.0元，由被告齐齐哈尔安运房地产开发有限公司负担825.90元，由原告马世俊负担2,971.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  董丽丽二〇二〇年六月一日书记员  朱 琳