河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初500号原告：尹成波，男，1971年10月15日出生，汉族,住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李春，河南威武律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：刘峰，男，1989年11月10日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：白德坡，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：谢飞，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处，住所地河南省南阳市宛城区长江路与南三路交叉口。统一社会信用代码11411302MB1339356P。负责人：陈刚，任办事处主任。委托诉讼代理人：张林，男，1962年12月15日出生，汉族，住南阳市宛城区，该办事处工作人员。代理权限为特别授权。原告尹成波与被告刘峰、南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹成波及其委托诉讼代理人李春，被告刘峰的委托诉讼代理人白德坡、谢飞，被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处的委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹成波向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除原告尹成波与被告刘峰签订的拆迁安置房转让合同；2.被告刘峰返还原告尹成波购房款240000元及违约金72000元；3.被告刘峰支付原告尹成波自2016年11月7日至2019年9月6日期间的过渡费；4.被告刘峰、南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处向原告尹成波支付因违约造成的可得利益损失500000元；5.诉讼费由二被告负担。事实和理由：2015年5月12日，原告尹成波与被告刘峰签订拆迁安置房屋转让合同1份，约定刘峰将NO.0470号征收补偿协议书中120㎡的房产转让给原告，价格为240000元，并约定安置意向书上的过渡费自2016年11月7日以后归原告所有，违约金为房款的30%。同日，双方在南阳市宛都公证处就房屋买卖事项办理了公证书编号为（2015）宛市证民字第2209号的公证。2015年5月15日，尹成波支付全部房款。后因被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处未按期向刘峰交付房屋，致使原告尹成波至今未能得到所购房屋，现原告诉至法院。被告刘峰辩称，1.原告要求解除条件不能成立，被告并没有违约情形，该合同名为房屋买卖协议，实际为安置权益转让，且被告已将相应权益凭证交付给原告，并通过公证，完成了相应的协议手续，安置权益转让本身已经完成，被告已经尽到了协议义务，该合同不存在可以解除的情形。2.原告向我方支付款项认可，但是打款金额为220000元，虽然我方出具了240000元的收条，但实际我方仅收到220000元。原告主张下余20000元支付给中间人，但中间人与我方之间没有委托收款手续。本案中，我方不存在违约情形，如果安置协议未满足，原告可以向安置义务人主张权益，且转让协议系经过四级认证，不存在不可转让的情形，因我方并未存在违约情形，所以不应支持原告要求支付违约金的诉讼请求；3.过渡费是我方完成转让后，给予该权利的行使，我方并未阻碍原告行使该权益，我方并无过错。如果本协议继续履行，应由原告向有关机关自行领取。原告该款由杨喜梅领取，应向实际侵权人主张该权益，且原告要求解除合同与要求支付过渡费用的诉讼请求存在矛盾；4.本案诉争协议不存在可得利益损失，且原告并无具体的数额和证据证实，请求法庭驳回原告的该项诉讼请求。综上，原告的诉讼请求对涉案协议定性错误，提出的主张均无法律依据，依法应驳回原告的全部诉讼请求。被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处辩称，我方与原告之间没有法律关系，原告无权对我方提起诉讼；2.原告与被告刘峰之间签订的协议我方不知情，我方与刘峰之间的分配利益关系是一个行政行为，并非民事行为，原告起诉我方应属于行政诉讼，不属于民事诉讼。故请求法院驳回原告尹成波对我方的诉讼请求。原告尹成波为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.《南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村安置意向书》、《南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造征收补偿协议书》各1份，证明2014年11月7日，南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处与刘峰签订了编号为NO.0470号《南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村安置意向书》，载明：安置面积为380㎡，过渡期为24个月，过渡费为每平方米8元，一次性支付24个月过渡费，超期按双倍支付，以及被告刘峰同意拆迁安置事宜；2.《拆迁安置房转让合同》、公证书、收据、转账凭证各1份，证明2015年5月12日，原告尹成波与被告刘峰签订了《拆迁安置房转让合同》，载明：房屋转让价款为240000元，房屋过渡费自2016年11月7日以后归原告领取，违约金为房款30%，以及原告尹成波已经向被告刘峰支付了240000元购房款和双方对该合同在南阳市宛都公证处公证的情况，编号为（2015）宛市证民字第2209号的公证书；3.租赁合同以及微信支付凭证1份，证明原告自2017年10月11日至今一直租住在李佳××南阳市奉泰二区1号楼3单元9楼西户的房屋，租金为每月1000元；4.原告尹成波与被告刘峰的通话记录及书面材料1份，证明杨喜梅系该买卖合同的中间人，以及240000元购房款并未全部到刘峰处，杨喜梅从中扣除部分购房款和领取过渡费的情况。被告刘峰、南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处未向法庭提交证据。本院依法向被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处对于第0470号安置意向书载明的房屋能够分配及过渡费领取问题进行了调查，该办事处在调查笔录中说明该安置意向书中的房屋现因土地性质问题而无法安置分配，且该安置意向书的过渡费已经被案外人领取。被告刘峰对原告尹成波提交的证据提出以下质证意见，1.真实性无异议，证明方向有异议。我方认为该协议涉案转让的标的物不是房屋，而是拆迁安置权益或补偿协议权利；2.真实性有保障的情况下，证明方向有异议，拆迁安置房转让合同名为房屋转让，实为安置权益转让，或叫补偿协议权利转让，依据法律规定，合同名称与内容不一致时，应按合同内容确定合同性质。根据转让合同约定，可知实际是刘峰将其相应的安置补偿权益通过协议的方式转让给尹成波，作为转让方其协议义务包括将安置协议书、补偿协议交付给原告，并在其实现权益的过程中，提供必要的协助，故被告并未出现违约情形。作为安置义务方，从未出具任何不予安置的公告文件或者决定，对于涉案安置事宜，安置义务方的说法是正在研商，故作为安置权益转让方，不存在违约情形；3.房屋租赁合同中承租人名称为尹成波，且租赁期显示为半年，2017年10月11日至2017年4月10日，房租收条人为李佳，因李佳未到庭，收条的真实性无法核实，不能证明原告的诉讼请求；4.无异议。被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处对原告尹成波提交的证据提出以下质证意见，1.有异议，该协议为白河办事处签订，且存在违规行为，不符合当时城乡一体化示范区43号文的规定；2.真实性无异议，但是与姜营办事处没有关联性；3.真实性无异议，但是无关联性。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2015年5月12日，原告尹成波与被告刘峰签订《拆迁安置房转让合同》，约定被告刘峰将其名下的南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造第0470号安置意向书中的120平方米的安置房以240000元的价格转让给原告尹成波，如果违约，违约金为房款30％。同日，双方就对该合同在南阳市宛都公证处办理了公证。原告尹成波支付房款后，被告刘峰于2020年5月12日向原告出具收条1份，载明：“收据今收到购房款240000.00（尹成波购房款）（贰拾肆万圆整）刘峰2015.5.12”。现因房屋至今未能安置到位，原告诉至法院。另查明，南阳市城乡一体化示范区白河街道办事处姜营村城中村改造第0470号安置意向书经审查不符合分房条件,故该意向书下的安置房未予分配，该安置意向书中的部分过渡费已由案外人领取。本院认为,原告尹成波与被告刘峰在平等、自愿、协商一致的基础上签订房屋买卖合同，不违反法律规定，应为有效合同。结合被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处的笔录，被告刘峰的0470号安置意向书因被告刘峰无法向原告交付房屋，双方之间的合同目的已无法实现，现原告要求解除合同，有事实依据，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同的性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任”的规定，被告刘峰在将安置意向书中的载明的面积出售给原告后，至今仍不能按照房屋买卖合同中的约定交付房屋，属违约行为，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。原、被告双方在合同中约定的违约金为总房款的30％，原告主张被告赔偿的损失不能超过被告订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失，本案被告刘峰在签订合同时以240000元即2000元每平方米的价格出售给原告尹成波，而姜营安置房目前的平均价格已远超出每平米房价的30%，房价上涨如此迅猛是其不能预见到的，该约定是对其违约可能对原告造成损失的预估，应当视为其订立合同时预见或应当预见的因违反合同对原告可能造成的损失数额，考虑到原告的实际损失，兼顾当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定原告的损失为购房款240000元的30％即72000元。双方约定房屋过渡费自2016年11月7日以后归原告尹成波领取，但原告并未提交相应证据证明其领取该费用，且被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处显示该安置意向书中的过渡费也并非被告领取，原告可另案主张。被告刘峰主张其通过中间人实际收到购房款220000元，但其在收到上述款项后至今未提出异议，且其向原告出具240000元的收条，该收条金额与合同中的房款约定一致，故本院对被告刘峰主张其未收到全部房款的辩解意见不予采纳。被告刘峰主张原告购买的拆迁安置房现政府尚未交房，但在房屋买卖合同履行过程中被告无违约行为的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。原告主张被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处对原告的主张承担相应责任，因原告与被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处之间并无合同关系，被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处与刘峰之间系另一法律关系，故对原告主张被告南阳市城乡一体化示范区姜营街道办事处承担相应责任的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告尹成波与被告刘峰于2015年5月12日签订的《拆迁安置房转让合同》；二、被告刘峰于本判决生效后十五日内返还原告尹成波购房款240000元；三、被告刘峰于本判决生效后十五日内向原告尹成波支付违约金72000元；四、驳回原告尹成波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5960元，由被告刘峰负担2290元，原告尹成波负担3670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年六月十九日书记员  周 源