北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5795号上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：付英爽，女，该公司行政主管。委托诉讼代理人：刘东来，男，该公司招商经理。被上诉人（原审原告）：赵威，女，1977年10月13日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋公司）因与被上诉人赵威商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天洋公司上诉请求：1.同意一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，发回重审或依法改判驳回赵威关于供电违约损失12000元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵威负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。涉案小区用电未能按照合同约定时间纳入城市供电网络由第三方造成，责任不在天洋公司。天洋公司已经按照规划设计向国网北京市电力公司报批，导致项目不能进行的原因是由于红线外政府投资建设的大市政管线未修通。天洋公司提供的临时用电符合合同约定采取补救措施基本能满足使用条件的约定。赵威辩称，不同意天洋公司的诉讼请求及理由，同意一审判决。2019年11月，赵威向一审法院起诉请求：1.请求法院判令天洋公司自2019年8月1日起支付逾期办理不动产权证书的违约金至实际交付办证手续之日止；2.请求法院依法判令天洋公司将办理房屋不动产证书所需资料交付赵威，退还赵威已经交纳的契税、印花税、产权代办费、登记费等共计25285元；3.请求法院依法判令天洋公司将小区临时用电变更为市政正式用电，赔偿临时用电所造成的经济损失15440.2元；4.诉讼费由天洋公司承担。一审法院认定事实：2016年8月30日，天洋公司（出卖人）与赵威（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），该商品房规划用途为商业。合同约定：赵威购买了天洋公司开发建设的房山区房山新城良乡组团14-03-05地块S02#楼7层3720号房屋（现名称为北京市房山区翠枫路7号院9号楼1单元720），该房屋建筑面积为40.75平方米，套内建筑面积27.51平方米。合同约定天洋公司应当在2017年5月1日前向赵威交付房屋。同时合同第十二条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建筑工程竣工验收表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；合同第十三条关于市政基础设施的约定为，上水、下水于2017年5月1日达到上下水通畅，市政供电于2017年5月1日达到市政正常供电，供暖于2017年11月15日达到正常供暖，电话通信线、有线电视线于2017年5月1日交付，敷设到户。该条中同时约定若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用的，视为商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接受该商品房。同时出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。该房屋交付时尚未达到市政正常供电要求。合同第二十二条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理。该第（1）种方式处理为买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2016年8月30日赵威交付了388164元购房款，2017年5月11日赵威交付了380000元购房款，2017年5月21日赵威补交10052元购房款。2017年5月21日天洋公司向赵威交付了涉案房屋，2017年4月21日赵威向天洋公司交纳了产权代办费1000元，契税23346元，印花税389元，登记费550元，共计25285元。2018年夏季用电高峰期间，涉案项目多次停电，天洋公司曾采用租赁发电机等方式进行替代性供电。一审法院认为：赵威与天洋公司签订的预售合同系双方真实意思的表示，该预售合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的预售合同，缔约双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当的履行各自的权利义务。赵威的义务是按时交付购房款并接收符合约定的房屋，天洋公司的义务是按照约定的时间及时交付符合合同约定的房屋，并按时办理相关不动产权属登记。通过庭审可以看出，赵威已经交付了全部购房款，天洋公司于2017年5月21日向赵威履行了房屋交付义务，而天洋公司并未按照预售合同约定于房屋交付后730日内为赵威办理不动产转移登记，该行为已经违反了约定，构成违约，天洋公司应该按照合同约定向赵威支付违约金，现赵威请求由委托天洋公司办理不动产证书变更为自行办理不动产证书，因此违约金应计算到天洋公司将办理不动产证书所需材料交付赵威之日止。由于天洋公司已经实际支付了2017年5月至7月间的违约金，因此违约金应自2017年8月1日起开始计算。鉴于天洋公司同意向赵威提供办理不动产证书所需材料，因此天洋公司亦应将其代收的相关费用退还给赵威，因此赵威要求天洋公司退还契税、印花税、产权代办费、登记费的请求，法院予以支持。关于赵威所要求的赔偿临时用电损失问题，赵威购买的房屋自2017年5月1日至今，合同约定的纳入城市供电网络并正式供电未达到开通条件，天洋公司虽已经提供替代性履行方式，仍违反了合同的约定，但并不能就此认定天洋公司存在逾期交房的违约行为。鉴于临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定的因素，对赵威确实会造成一定影响，法院综合考虑赵威遭受的损失情况、合同履行情况、双方过错等因素，暂计算违约损失至法庭辩论终结之日，酌情确定天洋公司向赵威给付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失12000元。关于赵威要求天洋公司将小区临时用电变更为市政正式用电的问题，法院认为该请求涉及多个部门之间的协调问题，应另行处理更为适宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年4月判决：一、北京天洋基业投资有限公司给付赵威逾期办理不动产证书的违约金（自二〇一九年八月一日起至北京天洋基业投资有限公司实际向赵威实际交付办理不动产证书所需材料为止，违约金数额以七十七万八千二百一十六元为基数按日万分之一计算）；二、北京天洋基业投资有限公司于判决生效后十日内向赵威提供办理不动产证书所需材料，并于判决生效后十日内向赵威退还契税、印花税、产权代办费、登记费等费用共计二万五千二百八十五元；三、北京天洋基业投资有限公司于判决生效之日起十日内向赵威赔偿逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失一万二千元；四、驳回赵威其他诉讼请求。本院二审期间，天洋公司提交《工程竣工验收记录表》，拟证明其电力工程按期竣工并满足接入市政电力管线的条件。赵威认可该证据的真实性，但认为不能证明其按时按照约定正常供电。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实无异，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：天洋公司是否应当赔偿赵威逾期纳入城市供电网络并正式供电的违约损失。双方在合同中约定自2017年5月1日达到市政正常供电，但至今没有达到该条件。天洋公司虽提供替代性临时用电的履行方式，仍违反了合同的约定，对此，天洋公司应当承担责任。对于天洋公司提出的因第三方原因免责的问题，一,双方就此没有明确约定，无约定免责事由；二，即使由于第三方原因导致其延迟履行合同，其风险责任不能转嫁于合同相对方；三，天洋公司提出的理由不属于不可抗力，依法不能免除责任。因此，一审法院综合考虑，临时用电相比纳入城市供电网络并正式供电存在不稳定因素，对赵威会造成一定影响，结合合同履行情况、赵威遭受损失情况、过错因素等，暂计算违约损失至一审法庭辩论终结之日，酌情确定天洋公司向赵威给付逾期纳入城市供电网络并正式供电违约损失12000元，并无不当，本院予以确认。综上所述，天洋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费732元，由北京天洋基业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  姚 颖二〇二〇年六月三十日书记员  宋雨晴