湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1805号 原告：永州嘉祥物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区珍珠路161号。 法定代表人：钟国军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师。 被告：吕利军，女，1979年2月18日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 原告永州嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）与被告吕利军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉祥物业公司的委托诉讼代理人唐晓文、被告吕利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日起至2020年3月31日止欠缴的物业管理费4814元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：永州市茗渚物业管理有限公司是一家拥有专业资质的物业管理公司，于2015年1月1日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，负责前期物业管理，为该小区提供物业服务时间截止到2018年4月8日。原告是一家拥有专业资质的物业管理公司。原告在永州市茗渚物业管理有限公司撤离后通过招标于2018年4月8日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，原告与开发商永州市明祥房地产开发有限公司签订了《银海富都前期物业服务合同》，负责前期物业管理，为小区提供物业服务至今。2019年9月，永州市茗渚物业管理有限公司将其在银海富都小区提供物业服务期间的因业主未交物业服务费产生的债权全部转让给原告，原告已将书面的“债权转让告知书”以邮寄方式通知被告。根据开发商明祥公司与永州市茗渚物业管理有限公司签订的《物业管理合作合同》及明祥公司与原告签订的《银海富都前期物业服务合同》约定：物业管理费按建筑面积每月每平米商铺1.6元收取。2019年7月12日永州市发展改革委员会批复银海富都小区前期物业收费的标准为：商铺每月每平方米2元，原告从2019年8月1日起按商铺每月每平方米2元收取物业费。被告在该小区拥有门面一间，房号2栋15/16门面，面积103.75平方米。2018年1月1日以后的物业管理费都没有交纳，累计已欠费4814元。以上欠费虽经原告派员多次催收，但被告以各种理由拒不交纳。为维护原告合法权利，特向贵院提起诉讼。 诉讼过程中，原告嘉祥物业公司变更第1项诉讼请求为：判令被告支付2018年4月8日起至2020年3月31日止欠缴的物业管理费4314元。 被告吕利军辩称，1、依法确认被答辩人在提供物业服务中未尽到相关条例及物业服务协议书规定的义务，且存在严重缺失；要求被答辩人细化物业管理服务的质量和服务标准，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会。2栋商铺业主自主集资于2019年8月20日支付1000元、2019年10月26日支付1800元疏通排污管及清掏化粪池的费用应由被答辩人返还业主；2、与前期茗渚物业管理公司及相邻小区银海花园收取物业管理费标准相比，被答辩人对银海富都2栋商铺的物业管理没有尽到相应的义务，依法驳回被答辩人诉求2018年1月至2019年8月1.6元/m2及2019年9月后按0.2元/m2收取商铺物业管理费的请求。通过调解、协商，参照相邻银海花园小区的收费标准确定银海富都2栋商铺物业费收费标准。并依法要求被答辩人向银海富都全体业主公开物业费收支情况；3、依法要求被答辩人向银海富都全体业主公示其2018年4月8日通过招标形式合法进驻小区的详细资料，并请法院裁定其合法性；4、依法审查被答辩人所述“债权转让告知书”及以邮寄方式通知答辩人的真实性，如果被答辩向法院提供的“债权转让告知书”为伪造的、通过邮寄方式告知答辩人是捏造的，与事实严重不符，并请追究被答辩人的相关法律责任；5、基于被答辩人对商铺未进行管理，只是代收水电费的事实，敬请法院向水、电管理部门发出司法建议书将商铺水、电供给从小区完全分离出来，商铺业主或使用人自行管理，杜绝此类纠纷再次发生，构建和谐社会。事实与理由：答辩人在购买商铺时与出卖人明祥房地产开发有限公司签订买卖合同，并未与茗渚物业管理有限公司或被答辩人签订过书面《物业管理服务合同》，仅商铺买卖合同附件九提到关于前期物业管理的约定，在履行合同过程中，被答辩人违反了前期物业服务协议的约定以及相关规定，多次变更物业收费标准，经双方多次沟通及社区协商亦无果，且被答辩人物业服务管理质价不符，导致答辩人采取拒交物业费这一措施。自银海富都小区建立及答辩人收房以来，茗渚物业管理有限公司及被答辩人均未对2栋商铺尽到物业服务协议书约定的义务，未将2栋商铺纳入到物业管理范围内，事实如下：1.物业安全管理及监控系统未将2栋商铺纳入管理范围内；2.未对公共设施、设备尽到维护保养义务；3.未对2栋商铺公共秩序及环境卫生管理尽到维护义务。2栋商铺前公共区域秩序混乱，车辆随意停放，严重影响过往行人通行及商铺相关经营活动。2栋商铺前的清洁卫生基本是商铺使用人自行负责打扫，及商铺人行道前雨水排水孔堵塞垃圾，商铺前主排污管及化粪池发生两次严重堵塞，严重影响商铺的正常经营，2栋商铺业主自行集资共计2800元疏通排污管及清掏化粪池。同时要求被答辩人返还2栋商铺业主2800元的费用。被答辩人承接物业管理后，将收费标准提升至1.6元/月/m2，为此双方多次沟通无果。现原告起诉要求按1.6元/月/m2及2元/月/m2支付物业费，被答辩人擅自调整物业收费标准，严重违反相关条例与管理办法。 经本院审理查明，2018年4月8日，原告嘉祥物业公司（乙方）与开发商永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）签订了《银海富都前期物业服务合同》，合同主要约定：一、在银海富都小区物业管理区域内，乙方应根据国家及地方有关物业管理规定的服务内容及范围为小区提供物业管理服务，乙方提供的物业管理服务包括但不限于以下内容：1、治安、消防等公共秩序、安全防范事项的协助管理；2、公共部位、场地的清洁卫生、业主装修垃圾及生活垃圾清运处理；3、公共区域、场地、绿化的养护与管理；4、交通秩序及车辆停放管理及其管理设施的完善；5、装饰装修管理服务；6、物业公共部位的养护和管理；7、电梯、供电、供水、物业公共设施及设备、道路的运行、管理、维护；8、层面排水口、雨水管、污水管道的疏通；9、物业档案资料及业主档案资料的管理；10、国家及当地规定的其他物业服务；11、乙方提交给甲方的《银海富都物业管理实施方案》中提交的服务内容。二、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳：1、带电梯住宅：乙方可按永价函［2010］141号核定的带电梯住宅物业管理服务费1元／平方米每月收取；2、商铺按1.6元／平方米每月收取。三、自2018年4月8日起由永州市嘉祥物业管理有限公司负责小区的物业服务工作并收取物业管理费，并自负盈亏；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应当在当季的首月十五日前履行交纳义务，业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。四、乙方不按本合同规定提供物业服务时，甲方或者业主有权对乙方提出整改要求，若乙方拒不整改，甲方或业主有权停交物业管理费，乙方违约擅自提供收费标准的，业主或者物业使用人有权拒交超额部分。五、本合同期限自2018年4月10起到2023年4月9日止。在本合同期限内，若本小区成立业主委员会，则业主委员会代表全体业主另行签订物业管理服务合同时，本合同无条件自动终止。2019年7月12日，永州市发展和改革委员会发布永发改审〔2019〕49号文件，《关于核定永州市物业服务收费标准的批复》就永州市“银海富都”前期物业服务收费标准批复如下：一、前期物业服务收费：多层房0.6元／月·ｍ2，高层房1.1元／月·ｍ2，商铺2元／月·ｍ2；小区的路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费等不得另行收费，服务质量达不到核定标准的应降低收费标准。二、请你司按相关规定办理前期物业管理服务招标等手续，在小区内对物业服务收费进行公示，自觉接受业主和价格部门及市场监督管理部门的监督检查。 另查明，被告商铺位于银海富都2栋15/16号门面，商铺建筑面积103.75m2。2019年8月20日，银海富都2栋一楼主排污管道堵塞，2栋业主支付高压清疏费用1000元；2019年10月26日，银海富都2栋化粪池及下水道堵塞，2栋业主支付清理费用1800元。 银海富都小区商铺在2018年1月至2019年8月按1.6元/月/m2进行收费，2019年9月后按2元/月/m2进行收费。被告商铺所在位置临近街道，在小区外围，无监控，无法完全享受安保服务、卫生服务。被告小区至今未成立业主委员会，被告自2018年4月8日起至2020年3月31日期间未缴纳物业管理费。 以上事实，有当事人提交的《银海富都前期物业服务合同》、永发改审〔2019〕49号文件、收据、照片等证据在卷予以佐证，结合当事人庭审陈述，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与建设单位永州市明祥房地产开发有限公司签订的《银海富都前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。 合同签订后，原告作为物业服务提供者已经提供了相应的物业管理服务，被告亦应当按照约定的标准交纳物业管理费。被告辩称，小区存在卫生服务不到位，公共设施管理与维护不到位，监控系统不到位，小区保安不履行职责等物业服务质量问题，故才拒绝交纳物业管理费。原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，但若业主均以物业服务不能令其满意或者存在瑕疵而拒交物业管理费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。被告要求原告公示招标材料、公开物业费收支情况、将商铺水、电供给从小区完全分离、参照临近小区收费标准收取物业管理费等与本案无关，本院不予支持。 关于被告辩称原告物业管理服务收取标准过高的问题。本院认为，根据《银海富都前期物业服务合同》的约定，商铺按1.6元平方米每月收取物业管理费符合法律规定，本院予以支持。原告自2019年9月起根据永发改审〔2019〕49号文件商铺按2元/月/平方米收取物业管理费，因被告提高物业收费标准后并未相应提高物业服务质量，原告对被告商铺提供的物业管理内容有限。同时，原告的物业服务质量亦存在些许瑕疵，故对原告按2元/月/平方米收取物业管理费本院不予支持，本院依法按照《银海富都前期物业服务合同》的约定支持按1.6元/月/平方米收取物业管理费。被告欠缴2018年4月8日至2020年3月31日期间的物业管理费4001元（103.75m2×1.6元/月/m2÷30天×723天），故对原告要求被告支付物业管理费4314元的请求，本院仅支持4001元。 被告辩称要求原告退还排污管道疏通费2800元。本院认为，根据《银海富都前期物业服务合同》的约定，原告提供的物业管理包括层面排水口、雨水管、污水管道的疏通，故排污管道疏通是原告的义务，现2栋商铺业主自行维修，其排污管道疏通费2栋商铺业主可另行起诉主张其权利。 综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 被告吕利军在判决生效后十日内支付原告永州嘉祥物业管理有限公司2018年4月8日至2020年3月31日期间的物业管理费4001元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吕利军负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二〇年六月二十四日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽