北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1770号上诉人（原审被告）：王新茂，男，1985年9月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康晓霞，女，1962年5月18日出生，汉族，个体，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李国清，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽丽，北京市京师律师事务所律师。原审被告：北京新联汉龙物业管理有限公司，住所地北京市丰台区芳群园三区7号楼1单元101室。法定代表人：李明立，总经理。委托诉讼代理人：宋佑战，男，北京新联汉龙物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：马宏瑞，北京高文律师事务律师。上诉人王新茂因与被上诉人康晓霞、原审被告北京新联汉龙物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王新茂及其委托诉讼代理人薄纯清、被上诉人康晓霞及其委托诉讼代理人李国清、严丽丽、原审被告北京新联汉龙物业管理有限公司之委托诉讼代理人宋佑战、马宏瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新茂上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判驳回康晓霞的诉讼请求。事实和理由：我与北京新联汉龙物业管理有限公司（下称新联公司）签订《小食堂承包合同》后，又与康晓霞签订《合作经营协议书》，由康晓霞实际经营，后因康晓霞经营未办理营业执照被工商管理部门处罚。诉争房屋具有合法手续，经过北京市规划部门审批后建造的，不属于违章建筑的范畴，一审法院认定为违章建筑没有事实及法律依据；康晓霞目前仍然占有使用诉争房屋，押金不应退还；合同期限3年，康晓霞经营了2年半，折旧后不到12万元，一审法院酌定的10万元装修费没有依据；一审法院不接受我的反诉的情况下判令我承担相关费用有失公平。康晓霞辩称，因经济原因未上诉，我已取代王新茂成为承包合同权利义务的实际主体，一审法院认定的主体有误，未认定由新联公司退还费用、赔偿损失适用法律错误；我对合同无效没有过错，我仅正常经营9个月，一审法院仅凭北京市丰台区食品药品监督管理局的责令改正通知书认定为经营至2017年7月25日，属于认定事实不清，应依法予以改判。一审法院酌定的装修损失过低，应予以改判。我主张的伙食补贴有事实及法律依据，一审以证据不足为由不支持，属于认定事实不清，应予以改判。新联公司辩称，同意王新茂上诉所称合同效力的意见，不同意康晓霞为合同相对人的意见。康晓霞向一审法院起诉请求判令：1.确认我与新联公司之间的事实合同无效；2.确认我与王新茂签订的《合作经营协议书》无效；3.新联公司、王新茂向我返还设备押金100000元、物业员工伙食补贴款75000元；4.王新茂向我返还转让费50000元、管理费36000元；5.新联公司、王新茂共同向我支付经济损失1297860.5元；6.新联公司、王新茂共同向我支付经营损失1350000元；7.诉讼费由新联公司、王新茂负担。一审法院认定事实：2014年12月10日，新联公司方庄分部（甲方）与王新茂（乙方）签订《小食堂承包合同》约定，为保障物业公司员工的就餐，维护员工合法权益，甲方将位于北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂（约200平方米）委托给乙方经营管理。设备押金100000元，员工伙食补贴每月5000元，押金自签订合同之日起交清。承包期限三年（自2014年12月10日至2017年12月9日止）。补贴一月一缴，每月5日前缴清，若连续或累计二个月不交，甲方可视乙方违约，提前解除合同，并从押金中扣除。合同终止，甲、乙双方交接完属于甲方物品后，十日内甲方退还乙方押金。乙方对小食堂进行装修改造前必须征得甲方同意，不得拆承重墙，进行变动主体结构等违法行为。未经甲方同意，乙方不得擅自将食堂转借、转包，否则一切责任由乙方承担。同日，王新茂（甲方）与康晓霞（乙方）签订《合作经营协议书》约定，甲方与新联公司于2014年12月10日签订《承包合同》。甲方承包了新联公司位于北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂（约200平方米）。现甲乙双方经过协商订立如下合作协议：乙方负责食堂经营管理。甲方实行监督职责。乙方每月支付甲方管理费6000元。乙方合理使用承包物餐厅、餐具、用具（详见餐具、用具清单）。自2014年12月10日起至2017年12月9日止，乙方负责向新联公司交纳设备押金、伙食补贴及相关一切费用，其中交纳设备押金100000元，伙食补贴每月5000元。伙食补贴一月一缴，每月5日前缴清。合同终止后，甲方在合同终止后三日内退还乙方设备押金。小食堂负责新联公司签订劳动合同工作人员工作用餐。中午用餐人数不超过40人，晚上用餐人数不超过10人，中晚餐标准均为3.5元。中晚餐不少于一荤一素一汤。实行打卡就餐。饭卡由新联公司提供。用餐时间中餐11:30-13:00，晚餐17:30-18:30。甲方提供并保证乙方正常经营条件。乙方承包机关食堂实行独立经营，自负盈亏。乙方必须具有一定的烹调技术，有饮食服务管理经验。乙方承包的食堂以服务物业员工为目的，要做到环境优雅、食品卫生、价格合理，质量精、秩序好，确保安静、安全。自觉服从甲方的管理，接受甲方的监督和指导。保证就餐时间，让加班的新联公司员工随时用餐。合作期内，食堂消防、食品安全、卫生均由乙方负责。如因乙方责任发生火灾、食物中毒、环境污染、安全等事故，所有损失由乙方承担，并依照相关法律追究责任。乙方工作人员必须经卫生部门体检合格并持证上岗，要做到穿着整洁、文明礼貌、热情服务。乙方承包食堂不准改变用途。经营范围包括餐饮、餐饮加工服务、外卖服务。未经甲方同意，乙方不得擅自将食堂转借、转租、转包及合作，否则一切损失由乙方承担。本合同签订后任何一方不准单方无理由终止合同，如甲方违约应赔偿给乙方造成的实际损失。如乙方违约，应向甲方支付违约金50000元。合作期满乙方应按本合同的规定将承包的物品完好无损的交付甲方，如有损坏由乙方负责维修，不能修复的按折旧价赔偿。每月召开一次伙委会，听取伙食意见。每年8月底前由乙方负责向甲方交纳招待费10000元。合同签订同日，康晓霞向王新茂交纳押金100000元。自2015年5月25日至2016年9月14日康晓霞向新联公司交纳伙食补贴75000元。王新茂认可康晓霞已向其交纳管理费18000元、转让费50000元。康晓霞主张向王新茂交纳管理费36000元，但未提交相关证据。康晓霞承租小食堂后，对房屋进行装修，并实际经营至2017年7月25日。现房屋仍由康晓霞实际占有。2016年1月15日，新联公司对外发出《通知》载明，即日起，在蝎王朝（小食堂）就餐的车辆，谢绝入院。2016年6月，新联公司向王新茂出具《告知函》载明，王新茂：我公司已于2016年5月24日上午在我公司会议室向你告知撤销了你与我公司方庄分部签订的《小食堂承包合同》，并向你发了书面《告知函》。现根据合同规定将有关撤销合同的其他事项告知如下：一、按照双方签订的《小食堂承包合同》第八条规定，“如乙方违约，甲方收取的押金不予退还。”我方收取的押金壹拾万元（10万元）为实际经营方康晓霞交纳的押金，（见你向康晓霞所签协议附件）。因此，你交来的壹拾万元押金（10万元），我公司不予退还（康晓霞本人同意不予退还王新茂）。二、未经我公司同意你与第三方康晓霞签订的一切协议，我公司一律不认可，且你们双方的经济纠纷与我公司无关，由你们协商解决。三、更正事项：2016年5月24日和2016年6月2日给你的《告知函》中的康晓季、唐晓霞，由于我公司笔误错写，在此更正为康晓霞，以上两份告知函无效作废，以本次告知为准。四、本告知函一式叁份，王新茂、康晓霞、物业公司各持一份，具有相同效力。特此函告。2017年7月25日，北京市丰台区食品要求监督管理局向康晓霞发出《责令改正通知书》，要求停止未取得食品经营许可从事食品经营活动的行为。经法院核实，北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂无产权登记。新联公司、王新茂均称小食堂有合法规划审批手续，但未提交相关证据。庭审中，康晓霞提交装饰装修工程施工合同、销售订单、销售单、送货单、收据、财务报表、设备统计表等证明其装饰装修损失680000元，购置餐具、办公用品等投资损失500884.5元。新联公司对上述证据真实性均不予认可。王新茂对上述证据真实性亦不予认可，并称合同期限届满，康晓霞应恢复原状、返还房屋。关于装饰装修的损失数额，经法院释明，康晓霞、王新茂、新联公司均不申请评估。康晓霞另提交物业员工早餐券、饭卡明细表、物业往来账等证明其向新联公司员工支出免费早餐18000元、物业员工补贴款96976元。新联公司、王新茂对早餐券、饭卡明细表无异议，对物业往来账不予认可，对证明目的均不予认可。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，新联公司与王新茂间签订的合同虽名为《小食堂承包合同》，但从内容及履行情况来看，为房屋租赁合同关系。王新茂与康晓霞签订《合作经营协议书》实为转租行为，康晓霞向新联公司交纳相关费用，系代王新茂向新联公司履行合同义务，康晓霞与新联公司不存在事实合同关系，故康晓霞要求新联公司退还费用、赔偿损失的相关诉讼请求，法院均不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因租赁标的物北京市丰台区芳群园三区7号楼内小食堂无合法规划审批手续，故康晓霞与王新茂签订的《合作经营协议》无效。王新茂作为出租人应当提供具备建设工程规划手续的房屋，康晓霞作为承租人应当在签订合同时对于房屋是否具备相应规划手续、产权证书予以审查，双方对于合同无效均有过错。康晓霞要求王新茂退还转让费、押金，于法有据，法院予以支持。关于伙食补贴和管理费，因合同约定康晓霞按月交纳，故法院认定为租金性质。双方均认可康晓霞已交纳伙食补贴75000元，其虽称已交纳管理费36000元，但未提交相关证据，且王新茂只认可收取18000元，故法院以王新茂自认数额为准，故康晓霞支出租赁费用共计93000元。考虑康晓霞实际经营至2017年7月且至今仍占用房屋，故对其要求退还上述费用的诉讼请求，法院不予支持。关于装修损失，因双方均不申请评估，具体数额由法院综合康晓霞提交的证据、现场勘验情况及康晓霞经营时间等酌情确定。对于餐具、办公用品等经营设备，康晓霞可自行处理，对其要求王新茂赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。康晓霞主张其向新联公司另支付早餐费18000元、伙食补贴96976元，证据不足，法院不予支持。康晓霞要求王新茂给付经营损失，于法无据，法院亦不予支持。据此，原审法院于2019年10月判决：一、康晓霞与王新茂于2014年12月10日签订的《合作经营协议书》无效；二、王新茂于判决生效之日起七日内退还康晓霞押金100000元、转让费50000元；三、王新茂于判决生效之日起七日内赔偿康晓霞装修损失100000元;四、驳回康晓霞的其他诉讼请求。二审补充查明，新联公司称与王新茂多次沟通无果后，于2019年11月2日将案涉房屋收回，屋内的物品另找仓库存放。二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据查明的事实，案涉的房屋取得了建设工程规划许可证，亦无相关部门认定案涉房屋为违法建设，故新联公司与王新茂就案涉房屋签订的《小食堂承包合同》、王新茂与康晓霞签订的《合作经营协议书》不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。原审法院对合同的性质认定有误，本院依法予以纠正。新联公司与王新茂签订的合同虽名为《小食堂承包合同》，但从内容及履行情况来看，实为房屋租赁合同关系。王新茂与康晓霞签订的《合作经营协议书》名为合作，实为租赁合同关系。根据合同相对性原则，康晓霞与新联公司不存在事实合同关系，原审法院对此认定准确，本院予以确认。《合作经营协议书》约定，合同终止后，王新茂在合同终止后3日内退还康晓霞设备押金。新联公司于2019年11月2日已经收回案涉房屋，王新茂与康晓霞签订的《合作经营协议书》亦无法继续履行，故王新茂应退还康晓霞押金。《合作经营协议书》约定，王新茂提供并保证康晓霞正常经营条件。合同履行过程中，北京市丰台区食品要求监督管理局向康晓霞发出《责令改正通知书》，要求停止未取得食品经营许可从事食品经营活动的行为，康晓霞收到通知书后实际停止经营。王新茂未尽到出租人协助办理证照及保证正常经营的条件，其应承担相应的违约责任，赔偿康晓霞的实际损失。《合作经营协议书》对转让费虽然没有明确约定，但转让费亦属于康晓霞未能正常经营发生的实际损失，原审法院判令王新茂退还转让费，处理结果并无不不当，本院予以维持。关于装修损失。王新茂同意康晓霞进行装饰装修，康晓霞实际经营至2017年7月25日，租期尚未届满，王新茂应赔偿康晓霞装修的残值损失。原审法院酌定的装修损失未超出剩余经营租期分摊的残值损失，该判决结果并无不当，本院予以维持。王新茂认可康晓霞已交纳伙食补贴75000元及管理费18000元共计93000元，该笔费用的性质实际上系康晓霞交纳的租赁费用。考虑到康晓霞一直占用房屋至2019年11月2日，原审法院未支持康晓霞要求退还租赁费用的诉请并无不妥，双方可另行解决房屋占用费的问题。康晓霞虽对一审判决不服，但未提出上诉，应视为其认可原审判决结果，其对一审判决不服的意见，本院均不予审查。综上所述，王新茂对于合同效力的上诉请求成立，本院予以支持；王新茂的其它上诉请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10157号民事判决第二项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10157号民事判决第一项、第四项；三、驳回康晓霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30070元，由康晓霞负担27485元（已交纳），由王新茂负担2585元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费5050元，由王新茂负担5000元（已交纳），由康晓霞负担50元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军华审判员  白 松审判员  刘慧慧二〇二〇年六月二十九日书记员  张晓鸥