重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2041号上诉人（原审原告）：重庆亿润地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区卧佛镇油房街47号（卧佛镇政府内），统一社会信用代码91500223781564684Y。法定代表人：吴长龄，董事长。委托诉讼代理人：杨薪，重庆曾勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆亿森装饰工程有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处巴渝大道2号天骄银座装饰城2层5号，统一社会信用代码91500223574823161J。法定代表人：陈泰安，总经理。被上诉人（原审被告）：陈泰安，男，1982年10月19日出生，汉族，住重庆市忠州区。被上诉人（原审被告）：刘浩，男，1992年7月19日出生，汉族，住重庆市潼南区。被上诉人（原审被告）：**，男，1988年12月19日出生，汉族，住重庆市潼南区。上诉人重庆亿润地产开发有限公司（以下简称亿润开发公司）因与被上诉人重庆亿森装饰工程有限公司（以下简称亿森装饰公司）、陈泰安、刘浩、**房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2018）渝0152民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人亿润开发公司的委托诉讼代理人杨薪，被上诉人陈泰安并作为亿森装饰公司的法定代表人到庭参加二审询问，被上诉人刘浩、**未到庭参加询问。本案现已审理终结。亿润开发公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院以支付租金和履约保证金以及缴纳物管费和电费主体是亿森装饰公司而认定承租方为亿森装饰公司错误，上诉人认为亿森装饰公司和陈泰安、刘浩、**三股东是“并存的债务承担”；2.一审法院认定2018年1月30日亿森装饰公司拍摄“门面出租”的时间即认定双方同意解除租赁合同错误，租金计算时间也是错误的；3.一审法院认为亿森装饰公司向上诉人缴纳履约保证金16266元，该保证金应冲抵欠付的租金错误；4.一审法院对上诉人主张的违约金计算标准错误。亿森装饰公司、陈泰安辩称，请求驳回上诉人的诉讼请求。事实及理由：1.亿森装饰公司作为独立的民事主体承担独立的法律责任，上诉人收取亿森装饰公司的款项并开具收据，亿润开发公司认可承租人为亿森装饰公司，陈泰安等股东不是适格的被告，不应承担责任；2.亿润开发公司已经收回房屋并对外出租，其与亿森装饰公司的租赁合同关系早已解除，亿森装饰公司不应再承担租金；3.亿润开发公司本次已经是第三次诉讼了，其滥用诉权；4.亿润开发公司故意不办理房屋交接手续导致众多案件的发生，其存在过错，且房屋出现漏水影响正常营业时，亿润开发公司未及时整改视为其自动放弃履约，亿森装饰公司不再承担支付租金义务。亿润开发公司向一审法院起诉请求：1.依法判决四被告向原告支付2016年11月1日至2018年5月31日的房屋租金156967元；2.依法判决四被告向原告支付滞纳金452849.78元（以156967元为基数，按每日0.5%向原告支付2016年11月1日至租金付清之日止，暂计算至起诉之日为452849.78元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月8日，原告亿润开发公司与被告陈泰安、刘浩、**签订《天骄银座装饰城租赁合同》，双方在合同中约定：“出租方（甲方）：重庆亿润地产开发有限公司，承租方（乙方）：陈泰安、刘浩、**。第一条：租赁标的、租赁用途、经营范围及要求。甲方将位于重庆市潼南区方并作为本合同的租赁标的，其租赁范围详见《租赁场所平面》（详见附件一）。甲方同意乙方所租商铺用于经营业态装饰设计、建材销售、项目施工，经营品牌为自定……第二条：租金及其他费用。1、租金：第一年97596元（每月8133元），第二年97596元（每月8133元），第三年103452元（每月8621元），第四年109656元（每月9138元），第五年116232元（每月9686元）。2、履约保证金16266元（相当于二个月租金）。3、预付租金32532元（相当于四个月租金）。……在合同期内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项和应付款。合同终止后七个工作日内，甲方无息退还乙方履约保证金……第三条：租赁期、免租期和交付期。1、租赁标的的租赁期限为五年即2016年1月1日至2021年12月31日，其中免租期为6个月（2016年1月1日至2016年5月31日为免租期），免租期内甲方仅免除乙方租金与物业管理费，其他相关费用由乙方自行承担。2、本合同约定租赁标的交付时间为2016年1月1日，如因甲方原因导致租赁标的延期的，租赁时间顺延至正式交付时间；若因乙方原因导致租赁标的交付延期的，按照合同约定租赁时间正常计算租金。……第四条：付款方式和时间。1、甲乙双方约定，每四个自然月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前10日向甲方支付下一计租期的租金。其中第一个计租期租金，乙方应在本合同签订时向甲方支付32532元，同时交纳履约保证金、物业管理费及其他应缴纳费用。……第七条：违约责任。1、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向乙方追索。乙方超过30天未支付的，甲方有权解除本合同。3、甲方保证乙方在承租期间可以安全使用该商铺，若因甲方商铺质量问题，乙方有权提出合理整改意见，若甲方不履行该义务，且对乙方经营造成损失的，乙方有权追究甲方赔偿责任，同时拒交所有费用，乙方书面提出后甲方超过30天未整改的，乙方有权解除本合同并有权要求甲方归还乙方履约保证金及乙方已缴纳且未使用的租金……”该合同由原告亿润开发公司签章和被告陈泰安、刘浩、**签字捺印。2015年12月8日的同日，原告亿润开发公司又与被告亿森装饰公司签订另一份《天骄银座装饰城租赁合同》，两份租赁合同的名称及约定的内容完全一致。2015年12月15日，被告亿森装饰公司向原告支付履约保证金16266元、四个月租金32532元，共计48798元，并由原告亿润开发公司向被告亿森装饰公司出具收据一张。此后，原告于2016年1月1日向被告亿森装饰公司交付了涉案房屋。2017年2月28日，被告亿森装饰公司撤出承租的租赁房。2018年1月30日，被告亿森装饰公司拍摄了原告张贴的“门市出租”广告（广告上还附有原告的员工杨永中的手机号158××××2699）的照片。另查明，涉案房屋于2012年3月取得《建设工程规划许可证》，于2015年4月通过建设工程消防验收，同年9月通过建设工程竣工验收。另查明，被告亿森装饰公司成立于2011年5月11日，经营范围包括室内外装饰设计及施工等，2016年3月7日，公司地址从体内区桂林街道办事处春阳街185号变更为潼南区巴渝大道2号天骄银座装饰城2层5号。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告亿润开发公司将取得建设工程规划许可，并通过建设工程消防验收、竣工验收的房屋出租给被告亿森装饰公司，双方的房屋租赁合同关系依法成立、合法有效，合同双方应按照合同约定行使权利和履行义务。关于原告主张要求被告陈泰安、刘浩、**向原告支付租金及滞纳金的诉讼请求，一审法院认为，根据本案查明的事实可以看出，虽然本案出现了两份租赁合同，但向原告支付租金和履约保证金，向物业公司缴纳物管费和电费的主体均是被告亿森装饰公司。因此，可以认定涉案房屋的承租方是亿森装饰公司，而非被告陈泰安、刘浩、**三人。故对原告的该项主张，一审法院不予支持。关于原告何时向被告亿森装饰公司交付涉案房屋的问题，根据原告提供的被告亿森装饰公司缴纳电费的收款收据可以看出，该公司已缴纳了2016年1月的电费，因此，可以认定原告交付房屋的时间为合同约定的时间，即2016年1月1日。关于合同的解除时间问题，一审法院认为，原告张贴的“门面出租”广告的行为，应视为其已认可被告亿森装饰公司要求解除租赁合同的意思表示。但原告何时张贴的“门面出租”广告，能够认定的只有亿森装饰公司拍摄的“门面出租”广告照片的时间，即2018年1月30日。因此，一审法院认定双方同意解除租赁合同的时间为2018年1月30日。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据合同约定，2016年1月1日至2016年5月31日为免租期，之后每四个自然月为一个计租期,承租人应在每个计租期结束前10日向出租人支付下一计租期的租金。被告亿森装饰公司已支付了四个月的租金，故被告亿森装饰公司欠付2016年11月1日至2018年1月30日的租金，共计8133元/月×14月+8621元/月×1月=122483元。因被告亿森装饰公司向原告缴纳履约保证金16266元，该保证金应冲抵其欠付的租金，因此，被告亿森装饰公司实际欠付的租金为106217元。关于违约金，被告亿森装饰公司应支付的违约金分为以下四个部分：一部分从2016年10月21日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金32532元为基数，算至应付租金32532元全部付清之日止；二部分从2017年2月19日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金32532元为基数，算至应付租金32532元全部付清之日止；三部分从2017年6月21日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金32532元为基数，算至应付租金32532元全部付清之日止；四部分从2017年10月22日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金24887元为基数，算至应付租金24887元全部付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆亿森装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告重庆亿润地产开发有限公司支付2016年11月1日至2018年1月30日的房屋租金共计106217元；二、被告重庆亿森装饰工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告重庆亿润地产开发有限公司支付违约金，该违约金分四个部分：一部分从2016年10月21日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金32532元为基数，算至应付租金32532元全部付清之日止；二部分从2017年2月19日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金32532元为基数，算至应付租金32532元全部付清之日止；三部分从2017年6月21日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金32532元为基数，算至应付租金32532元全部付清之日止；四部分从2017年10月22日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以应付租金24887元为基数，算至应付租金24887元全部付清之日止；三、驳回原告重庆亿润地产开发有限公司对被告陈泰安、刘浩、**的诉讼请求；四、驳回原告重庆亿润地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3439元，由原告重庆亿润地产开发有限公司负担842元，被告重庆亿森装饰工程有限公司负担2597元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的实际承租人是否为亿森装饰公司；2.案涉租赁合同解除的具体时间；3.亿森装饰公司缴纳的履约保证金是否应当冲抵欠付的租金；4.一审法院认定的违约金是否合理。关于案涉房屋实际承租人是否为亿森装饰公司的问题。虽然本案存在两份租赁合同，一份由亿润开发公司与陈泰安、刘浩、**签订，一份由亿润开发公司与亿森装饰公司签订，但根据租金和履约保证金的支付以及物管费和电费的缴纳主体系亿森装饰公司的情况可以确定，由亿润开发公司与亿森装饰公司签订的租赁合同得到了实际履行。因两份租赁合同所针对的租赁物相同，亿森装饰公司作为具有独立法人资格的民事主体，其已经实际履行了所签订的租赁合同，故另一份由亿润开发公司与陈泰安、刘浩、**签订的租赁合同就无法得到实际履行。因此，一审法院认定案涉房屋的实际承租人为亿森装饰公司并无不当，本院予以支持。关于案涉租赁合同解除的具体时间的问题。本案中，亿森装饰公司称其已于2017年2月28日撤出案涉房屋，虽然无证据证明双方就案涉房屋办理了交接手续，但是根据亿森装饰公司拍摄的张贴于案涉房屋内的“门市出租”广告以及亿润开发公司员工杨永中的询问笔录可知，亿润开发公司已将案涉房屋收回。由于无相关证据证明亿润开发公司收回案涉房屋的具体时间，因此一审法院按照“门市出租”广告拍摄的时间即2018年1月30日作为案涉房屋的收回时间，并以此认定案涉租赁合同解除的时间为2018年1月30日恰当，本院予以确认。关于亿森装饰公司缴纳的履约保证金是否应当冲抵欠付的租金的问题。履约保证金，是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，在相对方违约时以弥补给守约方造成的经济损失。本案中，虽然合同中约定了亿森装饰公司单方解约，亿润开发公司可以扣罚履约保证金，但是履约保证金的性质为弥补损失，亿润开发公司的实际损失为租金损失，因此一审法院酌情将履约保证金直接抵扣欠付的租金适当，本院予以认可。关于一审法院认定的违约金是否合理的问题。本案中，亿森装饰公司未履行合同义务，应当承担违约责任。案涉租赁合同中约定，亿森装饰公司未按时支付应付款项的，应当每日按照应付款项的0.5%计算滞纳金（违约金），该违约金的计算明显过高。而违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，亿润开发公司的损失主要为租金损失，一审法院酌情按照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金较为合理，本院予以采信。综上所述，亿润开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2596.76元，由重庆亿润地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年六月四日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静