营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0804民初5567号原告（反诉被告）：王丽艳，女，1969年12月13日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：李荣，营口市鲅鱼圈区芦屯法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：石远明，女，1963年8月19日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：于庚，营口市鲅鱼圈区红旗法律服务所法律工作者。原告王丽艳与被告石远明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告石远明提出反诉，本院依法合并审理。原告王丽艳及其委托诉讼代理人李荣、被告石远明的委托诉讼代理人于庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年8月6日签订《租房协议》,双方约定被告将其拥有的位于红旗政府对过小区内第二栋西数第一家一二楼连体450平方米房屋租给原告做仓库使用(储存酒店用品),租期一年,租期至2019年8月6日,租金为18000元,上打租交款。原告按约给付租金,被告将房屋交付原告使用。2018年12月12日,原、被告双方协商一致解除《租赁协议》,被告承诺原告哪天倒完房,被告就哪天返还剩余的租金。2018年12月24日,原告将房屋全部倒出后,便联系被告收房,返还剩余租金,但被告以各种理由迟迟不予收房,现被告将房屋换锁,拒绝返还剩余租金。原告多次协商未果,故诉至贵院请求依法判令被告返还原告租金11045.88元及利息,利息自2018年12月25日起至租金还清之日止,按人民银行同期贷款利率为计算;诉讼费由被告承担。被告辩称，一、答辩人与原告于2018年8月6日签订了《租房协议》,双方约定:答辩人将房屋租给原告做仓库使用(储存酒店用品),租期一年,租金18000元,原告按约给付租金,答辩人按约将房屋交付原告使用。二、2018年12月初,答辩人发现原告未按协议约定使用房屋,而是将生产酒店纸巾的大型机器搬到房屋二楼,进行生产加工,原告未按照协议约定使用租赁物,构成违约,答辩人遂立即制止原告的生产行为,原告提出要解除租房协议,答辩人并未同意并非像原告诉称的那样我们协商一致解除《租房协议》,亦未向原告做出哪天倒完房哪天返还剩余租金的承诺。三、答辩人不存在任何违约行为,原告未经我的同意,无权中途退租,即使原告将房屋倒出,也无权解除《租房协议》,并且房屋租赁协议现已到期,相关权利义务均履行完毕,原告无权要求返还剩余租金。四、《租房协议》到期后,因原告不交还房屋钥匙,为了安全起见,答辩人才将房屋换锁,并未在房屋租期内换锁。五、因原告未按照协议约定使用租赁物导致部分租赁物损坏、丢失,也未予维修、更换。六、原、被告之间没有达成解除租赁协议的意向,被告没有接到提前退还房屋租金的书面通知,合同的解除和中止必须由书面形式达成和解意向,否则不能对合同价款进行清算,从原告起诉日期来看,案涉的房屋租赁合同届满,合同履行完毕,原告更不能主张返还租金。故答辩人提出反诉,要求原告赔偿相关的经济损失,详见反诉状。综上,原告的诉请无事实及法律依据,请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2018年8月6日,反诉人与被反诉人签订《租房协议》,双方约定:反诉人将房屋租给被反诉人做仓库使用(储存酒店用品),租期一年,租金18000元,被反诉人按约给付租金,反诉人按约将房屋交付被反诉人使用。2018年12月初,被反诉人未按约定使用房屋,而是将生产酒店纸巾的大型机器搬到房屋二楼,进行生产加工,导致案涉房屋二楼地面开裂、下沉(维修需花费1000元)。被反诉人在承租期间导致我的门坏了一扇(1000元)、电闸丢失(500元)、暖气片三组(1000元)丢失损坏,房屋内的玻璃(1500元)碎了一块。以上被损坏的物品价值约5000元,被反诉人未予维修、更换。被反诉人未按照协议约定使用租赁物,在承租期内将租赁物部分损坏、丢失,构成违约,反诉人依据《中华人民共和国合同法》第219条之规定,请求被反诉人承担赔偿损失的违约责任。若被反诉人不认同赔偿数额,我申请法院委托相关机构进行评估鉴定,具体赔偿数额以评估鉴定的结果为准。综上，请求依法判令被反诉人赔偿反诉人经济损失5000元；案件受理费由被反诉人承担。对于被告的反诉，原告辩称，一、答辩人从2016年开始承租反诉人的房屋,反诉人知道答辩人从事酒店用品加工工作,该出租房主要用于储藏用品,偶尔会加工用品。反诉人连续与答辩人签订租赁协议,说明反诉人同意答辩人的偶尔加工行为。且在租赁合同中反诉人并未明确约定答辩人不可以在房屋内进行加工,故答辩人并不存在违约的情形。二、反诉人所称事实不属实,且均无证据予以证明,望法院依法驳回反诉人的诉请:1、反诉人所称的地面开裂实际上就是指水泥地上的缝隙,该缝隙属于水泥地的正常现象,与答辩人无关。答辩人将机器拿到二楼使用时间仅有10天左右,不可能导致地面开裂、下沉,如反诉人坚称系答辩人所为,请拿出相关机构依法评估的该裂缝下沉与答辩人有直接关系的证据证实,答辩人将会根据评估结果进行理赔。2、答辩人从2016年住进该房屋时,屋内便没有电闸,且一楼有一段还没有电线,是答辩人自己购买电线和电闸安装使用的,不存在反诉人所称的电闸丢失的问题。3、答辩人系自已烧暖气,并未使用出租屋内的暖气片。2018年12月反诉人的妹妹带了两个工人和一个老头一起到出租房内,将东侧南、北屋两组暖气片拆除用三轮车运走,与答辩人无关;另外一组西屋的暖气片在答辩人入住时,便已拆卸到阳台上,该事实反诉人是同意的,而且该暖气片现已被反诉人挪到屋内。4、房屋内有一块玻璃是有一条裂纹,但不像反诉人所说的玻璃碎了。这个裂纹答辩人并不清楚是如何造成的,答辩人平时不居住在该出租房内,在一次取货的过程中才发现该玻璃出现了裂纹,也告知了反诉人,并要求其安装该窗户的防盗窗,但反诉人一直没有予以安装。因该玻璃并不影响正常使用,答辩人便未要求反诉人进行维修或更换,现反诉人反称答辩人所致且并未提供相应证据予以证实,答辩人不予承担赔偿责任。而且该玻璃仍在使用,现该房屋已出租给他人使用。另外从答辩人进入到这个出租房起便要求反诉人安装防护窗,但反诉人仅安装了一部分,有一部分未安装,就因此答辩人的物品还被盗窃过。之后反诉人在答辩人在多次要求后,又安装了一部分,但一楼这块大窗户仍未予安装。如果反诉人按照答辩人要求安装了防护窗,有可能阻止外力导致玻璃受损,对于该玻璃出现的裂纹,反诉人具有不可推卸的责任。5、答辩人不清楚哪个门坏了,答辩人在租住期间并未造成任何门损坏。综上,可以看出反诉人所主张的并非是事实,而且因反诉人多次推拖至2019年8月6日,答辩人与反诉人及其家人一起到该出租房,答辩人当时自带一个电闸要给反诉人检验水泵,但反诉人称相信答辩人不用检查,对于上述反诉人所提的问题,反诉人当时并未提出。现反诉人的行为仅是以此为理由从而达到不予返还租金的目的,恳请贵院依法驳回反诉人的诉讼请求。经审理查明，2018年8月6日，原、被告签订租房协议一份，约定:一、甲方(石远明)将其拥有的位于红旗镇政府对过小区内第二栋西数第一家一二楼连体150平租给乙方（王丽艳）做仓库使用(储存酒店用品,租期一年,时间从2018年8月6日起至2019年8月6日止,租金人民币壹万捌千元整,上打租交款。二、甲方屋内含有三项电、水井、(包括水泵、防水线、塑料管),楼上有暖气片组,还有楼上门、灯、炕(南北铺锅炉、卫生间、前后防盗卷帘门。后面电动卷帘机,一楼防盗窗5个、二楼防盗窗9个、门1个等都完好无损,到期如有损坏按价赔偿,乙方租房期间自由装修,不得破坏房屋结构,不得扒壁子,否则出现一切后果自负,乙方装修等走时归甲方所有,甲方不承担任何费用。三、甲方租给乙方房屋时门窗玻璃完好无损,电线线路完好无损上下水畅通,如有损坏乙方按价赔偿。四、租用期间乙方不得转租此房,甲方不负责任何费用,下一年是否租此房须提前一个月通知对方,如租用提前一个月交下一年房租,如违约赔偿经济损失。五、租房期间如遇动迁甲方不承担任何费用，如没到期甲方按日返给乙方房租。六、租用期间乙方做好火灾、水灾、防盗等防范工作,一旦出现后果由乙方负全责任。又查，2018年12月12日，被告的妹妹发现原告在承租房屋二楼使用机器加工餐巾纸，被告不同意原告继续在二楼使用机器，原告提出不继续租赁房屋。庭审中，原告提交了其与被告、被告妹妹的四段通话录音，证明原告于12月25日将房屋腾出，后多次找被告要求退房费，被告同意返还原告房费，但一直以地面有裂纹、玻璃有损坏、水泵不确定是否完好为由拒绝返还租金。录音中，原、被告均认可承租的房屋中一块玻璃出现裂缝，原告同意负责安装。再查，2020年4月23日，被告申请对承租房屋地面破损因果关系进行鉴定，2020年6月8日，被告申请撤回上述因果关系的评估鉴定。又查，合同约定的租赁期内，原告一直未将房屋钥匙返还被告，租赁期满，被告找人换锁后进入房屋。上述事实，有身份证复印件、租房协议、录音通话、房屋照片等及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，法律规定合同解除有以下几种：双方协商一致解除、具备法定条件解除、按照约定条件解除。本案中，通话录音可以证明，原、被告协商后均同意解除租赁合同，原告已经依照约定腾出房屋，被告亦应自原告腾出房屋之日返还租金，被告存在过错。考虑到原告一直未将损坏的玻璃更换，且未将钥匙交还被告，原告亦存在一定过错，故本院酌定被告返还原告租金7500元。关于被告反诉请求地面损失1000元、门损失1000元、电闸损失500元、三组暖气片损失1000元,玻璃损失1500元一节，被告对地面损失、门损失、电闸损失、暖气片损失没有证据证明，本院不予支持。玻璃损失1500元，原告在录音中同意更换，但一直没有更换，应予以赔偿。原告认为玻璃损失为500元，原、被告双方对玻璃的价格无法达成一致，且原告不申请对玻璃损失进行鉴定，故本院酌定玻璃损失为800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石远明于本判决生效后5日内一次性返还原告王丽艳租金7500元。二、原告王丽艳于本判决生效后5日内一次性给付被告石远明玻璃损失费800元。本诉案件受理费76元，由原告王丽艳负担25元，由被告石远明负担51元；反诉案件受理费50元，由原告王丽艳负担8元，由被告石远明负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级法院。审判员  包洪兵二〇二〇年六月二十八日法官助理刘楠书记员王丽