湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5695号原告湖北彩虹纸制品有限公司，住所地：武汉市东西湖区将军五路9号。法定代表人张国飞，该公司总经理。委托代理人何炼高、刘群锋，湖北立丰律师事务所律师（一般代理）。被告新华光硅晶显示科技武汉有限公司，住所地：武汉市黄陂区横店街建华村。法定代表人张智领，该公司执行董事、总经理。委托代理人贾奎芝，北京市鑫诺律师事务所律师（特别授权）。原告湖北彩虹纸制品有限公司（以下简称：彩虹纸制品公司）诉被告新华光硅晶显示科技武汉有限公司（以下简称：新华光武汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员朱新文担任审判长，人民陪审员卢继凯、刘义锁参加的合议庭，于2019年11月12日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告新华光武汉公司的委托代理人何炼高、刘群锋、被告新华光武汉公司的委托代理人贾奎芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩虹纸制品公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的两份《武汉市商品房买卖合同》有效；2、判令被告协助原告为双方签订两份的《武汉市商品房买卖合同》办理备案登记手续；3、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金66.9万元（违约金计算方式：以已付购房款500万元为基数按日万分之一的标准计算，从2015年12月29日起，暂计算至2019年8月28日止共计1338天，后继续计算至被告实际交房之日止（66.9＋500元/月×22=683）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告彩虹纸制品公司因经营需要，急需购买生产厂房。2014年8月8日，经与被告协商达成口头协议，当日支付10万元房款。后至2015年1月6日，原告共计向被告支付房款500万元，当日双方签订了两份书面的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定被告向原告出售其开发建设的黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地第Ⅳ幢*单元一层和二层房屋各一套。合同约定交房时间为2015年12月28日前被告向原告交付房屋，如若被告不能按期交房，自约定的交房第二日起至实际交房之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约责任。两份涉案合同还约定，合同生效之日起30日内，由被告向房地产管理部门申请登记备案。自上述两份合同签订后，因被告拒不在30日内办理涉案房屋的备案登记手续。外加被告因拖欠第三方巨额借款，其账户被法院查封，售楼部关闭，原告被迫暂停向其支付首付款尾款。同年9月，被告在未告知原告的情况下，又擅自将涉案项目（包含原告购买的二套房屋）办理了在建工程抵押，获取银行贷款4.6亿元。随后，被告不断出现各种债务纠纷，项目至今未办理竣工备案。原告也以多种方式催告，要求被告及时履行合同义务，但被告至今不给予任何回应。原告认为，被告未按合同约定的时间办理备案登记手续和交付房屋已构成违约，依据法律的相关规定，向法院提起诉讼。被告新华光武汉公司辩称，原告在起诉状中提出的四项诉讼请求，没有事实和法律依据，不能成立。请求依法驳回其诉讼请求。一、原、被告双方签订的两份《武汉市商品房买卖合同》（以下简称：两购房合同）之后，原告并没有按照两份购房合同第六条2款约定于2015年3月31日前分别足额支付购房款人民币4109024元和2850939元。两购房合同合计欠首付款人民币1959963元至今没有支付，已构成在先违约行为。按照两购房合同第七条3款的约定，“贷款付款方式的买受人逾期支付首付款或逾期办理贷款手续的，视同买受人单方解除合同……”。因此，两购房合同原告已经单方面解除，现在又提出诉讼主张确认两合同有效和办理备案登记手续，没有事实和法律依据，且自相矛盾。二、原告在诉状中以被告拒不在30日内办理涉案房屋的备案登记手续、被告拖欠第三方巨额债务、账户被法院查封、售楼部关闭等四项理由拒绝支付首付款尾款也不能成立：⑴两购房合同约定的首付款条件只有一个，即2015年3月31日前，办理备案登记并不是支付首付款的前置条件，原告在此将其作为前置条件，没有合同依据；⑵2015年3月31日前，被告并不存在足以影响正常经营的拖欠第三方巨额债务和账户被法院查封，以及售楼部关闭等情形。虽然存在一个被法院冻结2400万元资金的裁定，也不是什么足以影响被告正常经营的巨额纠纷。原告不能用纸制品行业的标准来衡量房地产开发企业纠纷数额（2000多万仅相当于被告投资额的2%），这不能证明企业的经营状况。如果这个成立，那所有合同义务人都可以以对方资金被查封为由行使不安抗辩权。而不论查封金额的大小和是否对企业经营有实质性影响。所以，原告方以上述四个理由拒绝支付首付款尾款且没有及时通知被告，已构成在先违约行为。在原告未全额缴纳首付款之前（在先违约），被告停止继续履行合同义务。根据合同法第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”且两购房合同第11条第2项明确约定：“如遇下列情况，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任：买受人未按时付清任何一期房款或未按时完成贷款手续”。因此，被告之后的行为并不构成违约，加之合同已解除，原告第3项诉讼请求没有事实和法律依据。三、诉讼费用承担属于法院决定事项，并不属于诉讼请求范畴，不应列于诉讼请求中。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求、抗辩理由，向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和相互质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院根据相关法律规定进行综合判断。经审理查明，2014年8月期间，原告彩虹纸制品公司因经营需要，急需购买生产厂房，与被告新华光武汉公司的房屋营销中心工作人员洽谈房屋买卖事宜，原告彩虹纸制品公司因看好被告开发楼盘，并缴纳定金100,000元。后就价格及楼层的问题，与被告多次协商，最终，原、被告签订了两份《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：出卖人（甲方）新华光武汉公司；买受人（乙方）彩虹纸制品公司。出卖人以出让方式取得位于黄陂区××街××村编号××号的地块的土地使用权，面积273252.83㎡，规划用途为工业用地、市政公共设施用途，土地使用年限自2011年9月7日至2061年9月7日止。买受人购买的商品房作为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武房开】预售[2013]268号。买受人所购商品房为本项目中的第*幢*单元1层、2层，该商品房所在楼宇的主体结构为框架结构，建筑物地上层数为五层，用途为厂房，楼层高4.2米。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积分别是2457.28㎡、2456.93㎡。该商品房按建筑面积计算，一层单价为每平方米3300元，总金额（人民币）捌佰壹拾万玖仟零贰拾肆元整（￥8,109,024元）；二层单价为每平方米2300元，总金额（人民币）伍佰陆拾伍万零玖佰叁拾玖元整（￥5,650,939元）。贷款付款的，买受人须于2015年3月31日前，分别一次性支付商品房首付款计人民币肆佰壹拾万玖仟零贰拾肆元（￥4,109,024元）、贰佰捌拾伍万零玖佰叁拾玖元（￥2,850,939元），余款计人民币肆佰万元整（￥4,000,000）、贰佰捌拾万元整（￥2,800,000元）办理贷款手续，且买受人须于2015年8月31日前主动办理完成全部贷款手续。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2、3种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在180日之内的，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应支付万分之1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计己付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相同的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、以上条款即本合同“第七条第1款”的约定仅适用于一次性付款方式和分期付款方式。3、贷款付款方式的买受人逾期支付首期款或逾期办理贷款手续的，视同买受人单方解除合同并放弃定金，并按本合同“第二十条”的约定承担违约责任。出卖人应当在2015年12月28日前，将符合有关的条件的房屋交给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任。买受人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过180日，自本合同第九条规定最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起180日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。2、如遇下列情况，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任：⑴遭遇不可抗力。⑵买受人未按时付清任何一期房款或未按照完成贷款手续。⑶买受人所购商品房提出了设计变更或其他特殊要求。⑷因政府及政策原因导致的文件批准延后、安装延误和验收滞后等。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理。同时，合同还约定了其他的有关房产的权利和义务。两份《武汉市商品房买卖合同》上虽加盖了原、被告的公章，但无经办人签字、无合同签订日期。上述两处房产的总价款为13,759,963元（8,109,024元＋5,650,939元），其中首付款为6,959,963元（4,109,024元＋2,850,939元），其余的6,800,000元进行贷款。原告彩虹纸制品公司为购买上述房产，分四次向被告新华光武汉公司账户打款共5,000,000元。2015年1月6日，被告新华光武汉公司出具加盖该公司财务专用章的收据一张，收到新华光CMD*—*—1、*—*—2首付款5,000,000元，交款单位张国飞。其余的首付款1,959,963元（6,959,963元－5,000,000元）未支付。对于本案所涉房屋，原告彩虹纸制品公司至今没有按合同约定支付全部首付款，亦未为购买该房产办理贷款手续。被告新华光武汉公司至今没有完成竣工验收备案手续，也未交付给原告。本案诉讼期间，本院向原告释明原、被告之间的房屋买卖关系以及由此所产生的法律后果。但原告坚持其诉讼请求。原告认为被告新华光武汉公司的违约行为，造成原告彩虹纸制品公司交了购房款而不能得到购房备案登记，并要求被告承担所交购房款的违约金等，诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明，被告新华光武汉公司是2010年8月27日在黄陂区横店街建华村注册成立的可以从事光电子器件、房地产开发、商品房销售等业务的有限责任公司。该公司已于2012年1月12日起取得了黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地的建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证照。2012年1月21日，被告新华光武汉公司为获取贷款，向案外人武汉农村商业银行股份有限公司光谷支行贷款，以黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地的在建工程设立抵押，并在武汉市黄陂区国土资源和规划局办理了抵押登记，履行债务期限自2012年1月21日至2015年1月20日，抵押设定日期为2012年1月21日，核准登记日期为2013年6月21日，发证日为2013年6月25日，注销日期为2015年9月15日。被告新华光武汉公司在武汉市黄陂区房屋和保障管理局为黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地房屋办理了备案初始登记，其中第*幢*单元一层、二层的备案合同编号为黄**、黄**。因武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行与华融汇凯湖北城市开发建设投资有限公司、武汉东方建设集团有限公司、新华光武汉公司金融借款合同纠纷一案，武汉农村商业银行股份有限公司光谷分行于2019年7月10日向武汉市中级人民法院申请财产保全，请求在506,437,370.35元范围内冻结被申请人武汉东方建设集团有限公司、新华光武汉公司的银行账户或价值相符的其他财产。武汉市中级人民法院于2019年7月11日作出（2019）鄂01民初6418号民事裁定书。并向黄陂区住房保单和房屋管理送达了（2019）鄂01民初6418号民事裁定书和（2019）鄂01执保516号协助执行通知书，要求协助查封新华光武汉公司位于黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地的284套房产，包括*幢*单元一层和二层，查封期限三年（自2019年7月22日起至2022年7月21日止）。2019年10月21日，原告彩虹纸制品公司向本院提起本次诉讼，并申请对黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地*幢*单元一层和二层房屋各一套采取查封保全措施，并提供担保。本院于2019年9月26日作出（2019）鄂0116民初5695号之一民事裁定书。并向黄陂区住房保单和房屋管理送达了（2019）鄂0116执保773号协助执行通知书，要求协助查封新华光武汉公司位于黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地*幢*单元一层和二层，查封期限三年（自2019年10月10日起至2022年10月9日止），目前处于轮候查封。本院认为，原告彩虹纸制品公司与被告新华光武汉公司在平等、自愿的情况下签订的两份《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，合同约定了买卖双方间的权利、义务，且被告新华光武汉公司是在已取得商品房预售许可证等证照的情况下，签订该合同应为合法有效合同，对双方均产生约束力。庭审中，原、被告均认为是对方先违约，被告新华光武汉公司认为原告未足额支付首付款，已经单方解除合同，但按双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第二十条的约定，原、被告双方均未向对方提出解除合同，亦未完成合同解除手续，承担解除合同的责任。且被告新华光武汉公司已取得该商品房销售许可证。故原告请求确认原、被告双方签订的二份《武汉市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。虽然原、被告签订的两份《武汉市商品房买卖合同》第二十六条约定，商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。而且合同自双方签订之日起生效。但这两份《武汉市商品房买卖合同》上未均注明合同签订时间，即无法确认该合同的生效日期。原告亦无证据证明被告新华光武汉公司应在2015年2月5日之前就案涉房屋为原告彩虹纸制品公司办理备案登记。而被告新华光武汉公司在2012年就已经以黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地的在建工程向案外人武汉农村商业银行股份有限公司光谷支行贷款，并办理了抵押登记手续。抵押设定日期为2012年1月21日，核准登记日期为2013年6月21日。原告彩虹纸制品公司至2015年1月6日才支付部分首付款购买案涉房屋。因被告新华光武汉公司的行为，导致黄陂区××街××ＬＣＯＳ高新技术产业基地的权属暂时无法确认。且原、被告均未按照双方签订的两份《武汉市商品房买卖合同》履行相应义务，故原告彩虹纸制品公司请求判令被告新华光武汉公司协助原告为双方签订的两份《武汉市商品房买卖合同》办理备案登记手续的请求，本院不予支持。待原告支付足额购房款，案涉房屋解除抵押后，原告可另行主张权利。根据原、被告所签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定原告彩虹纸制品公司应于2015年3月31日前，支付首付款6,959,963元，在2015年8月31日前主动完成剩余的6,800,000元的贷款手续。而原告彩虹纸制品公司除在2015年1月6日前共支付5,000,000元外，并未如期支付其他款项或办理贷款手续。被告新华光武汉公司在2015年1月6日之前已经将案涉房屋抵押给银行，而且该房屋至今并未完成竣工验收，还不能满足房屋交付条件。且被告新华光武汉公司的行为及经营状态，导致原告彩虹纸制品公司购买商品房、签订买卖合同目的不能实现的，原告彩虹纸制品公司无法取得房屋权益，故原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。按双方合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限（2015年12月28日）的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。自2015年12月29日至2019年8月28日的违约金为669,000元（5,000,000元×1338天×0.0001）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告湖北彩虹纸制品有限公司与被告新华光硅晶显示科技武汉有限公司签订的两份《武汉市商品房买卖合同》有效。二、由被告新华光硅晶显示科技武汉有限公司支付原告湖北彩虹纸制品有限公司自2015年12月29日至2019年8月28日的逾期交房违约金为669,000元。三、由被告新华光硅晶显示科技武汉有限公司支付原告湖北彩虹纸制品有限公司逾期交房违约金（以原告湖北彩虹纸制品有限公司已经交付购房款5,000,000元为基数，按合同约定按日万分之一的计算标准，自2019年8月29日起至实际交付房屋之日止）。四、驳回原告湖北彩虹纸制品有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108319元、财产保全费5000元，合计113319元，由被告新华光硅晶显示科技武汉有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  朱新文人民陪审员  卢继凯人民陪审员  刘义锁二〇二〇年六月四日书 记 员  陈 婷