江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10783号原告：方加寨，男，1965年8月16日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张贵，江苏路卓律师事务所律师。被告：连云港森林花园置业有限公司，住所地连云港市海州开发区工业园浙江路8号。法定代表人：刘红玖，董事长。委托诉讼代理人：沈跃宽，该公司员工。原告方加寨与被告连云港森林花园置业有限公司（以下简称森林花园置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方加寨及其委托诉讼代理人张贵、被告森林花园置业的委托诉讼代理人沈跃宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方加寨向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告定金20万元；2.判令被告赔偿原告定金损失20万元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年11月，原告与被告就被告开发的苏园小区35-05号楼（LP-8号楼104室）签订认购书，原告同时交纳了20万元购房定金，但认购书签订后，被告一直未通知原告签订正式《商品房买卖合同》，2019年11月1日，原告认购的前述房屋被案外人申请拍卖并成交，导致原告认购该房屋的合同目的不能根本实现，现起诉请求支持原告诉求。被告森林花园置业辩称，1.原告签订《苏园认购书》的时间是2011年，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；2.被告是在2017年6月之前公司不能偿还欠款，然后现在法人通过工商变更手续将法人予以变更。苏园的前期资料都没有移交。如原告能提供打款记录和被告收据，被告认可收到款项。常理来讲，被告作为开发商，在收齐原告定金后，会尽快安排原告签订《商品房买卖合同》，并尽快办理按揭贷款。而对于原告，不配合签订《商品房买卖合同》，不交齐定金，不配合办理按揭贷款手续，在被告无前期资料的情况下达到非法占有的目的，否则原告也不会在认购书签订九年之后来主张定金；3.根据认购书的约定，乙方未能如期与甲方签订《商品房买卖合同》，该认购书已经解除，被告有权再售，所以定金不予退还；4.原告不交齐定金，等于其放弃订购，系其违约，定金不退；5.原告通过其妻子的名义低价拍得涉案房屋，达到其非法占有的目的，造成被告更大损失。当事人围绕诉讼请求提供以下证据：认购书、收据、开庭笔录、司法拍卖网站截图等证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对于本院调取的建设工程规划许可证、商品房预售许可证、民事裁定书、房屋信息薄登记证明等证据，经本院组织双方质证后依法作为定案根据采信。根据以上证据以及当事人陈述，本院认定事实如下：2011年5月份，原告（乙方）与被告（甲方）签订《苏园认购书》，原告认购被告开发的苏园35-05号房，建筑面积约202.67㎡（预测），物业总价：按揭贷款1213620元，认购定金贰拾万元整。在认购条款中还约定：1.乙方在收到甲方《签约通知书》后7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期未签订《商品房买卖合同》的，按本认购条款第2条执行；2.乙方如未能按期与甲方签订《商品房买卖合同》，将视为自动解除本认购书，甲方有权将该物业另售他人，乙方所交认购金不予退还；3.乙方如需办理按揭手续的，必须在签订《商品房买卖合同》时，向甲方提供银行要求办理按揭手续所需材料，否则甲方可拒绝签约，且将视为乙方不能按期签约的；4.乙方放弃订购，定金不得以任何理由要求退还；5.本认购书和甲方财务部门开具的收据同时使用方为有效；6.本认购书须双方签字并由甲方加盖公章后方可生效。该认购书上方空白处手写“已交20万应补10万”，在认购定金一栏中，蓝色字体“叁拾万”中的“叁”用黑色字体改为“贰”。上述认购书签订之后，2011年5月17日，原告向被告交纳20万元款项，被告出具的收据中载明收款事由为会员费。2011年11月21日，原告向被告交纳款项10万元，被告出具的收据中载明收款事由为35-05房源定金。2012年6月份，被告退还原告10万元款项。原告在《连云港森林花园苏园项目退筹申请》中书写的退筹理由为：因资金紧张，借用10万元，余留20万，作为定金。2014年4月17日，方加寨起诉森林花园置业，要求森林花园置业退还已收取的会员费20万元。该案在2014年5月13日以及2014年5月26日两次庭审中，原告方加寨均陈述已缴纳的20万元系会员费，被告森林花园置业均辩称已缴纳的20万元实质上是购房定金。在2014年3月26日庭审中，被告举证建设工程规划许可证、商品房预（销）售许可证、房号告知书等证据，该组证据显示涉案房屋35-05号即为LP8-104号房屋，该房屋于2011年11月25日即办理了商品房预售许可证。还查明，涉案房屋于2014年1月6日抵押给中国银行股份有限公司连云港分行。从2015年11月份至2019年12月份，涉案房屋一直处于查封状态。2019年12月份，涉案房屋被本院依法拍卖，由原告配偶包增巧竞拍成功。本院认为，原、被告双方签订的《苏园认购书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原告依约向被告交纳定金20万元，被告应当按照约定向原告发出《签约通知书》，由双方签订《商品房买卖合同》。现被告未举证证实其向原告发出《签约通知书》，应当承担违约责任。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，被告未举证证明其向原告发出《签约通知书》，导致双方未签订《商品房买卖合同》，故被告应当双倍返还已收取的原告定金20万元共计40万元。被告辩称原告交纳的20万元并非定金而系会员费，本院认为，根据双方签订的《苏园认购书》上载明的款项性质以及2014年5月份的两次庭审中被告的陈述意见，能够认定原告已向被告交纳的20万元款项系购房定金，因此本院对被告的上述辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告连云港森林花园置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告方加寨定金共计400000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告连云港森林花园置业有限公司负担（原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  万路遇人民陪审员  朱国跃人民陪审员  贺 君二〇二〇年六月十六日书 记 员  陈彦吉法律条文及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（二）《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。