安徽省铜陵市义安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0706民初659号 原告：吕竹初，男，1947年11月4日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区. 原告：吕瑞，男，1996年1月17日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 上述两原告委托诉讼代理人：查鉴轩，安徽景旺律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：汪娟，安徽景旺律师事务所律师。 被告:铜陵开发区恒业房地产有限责任公司，住所地为安徽省铜陵市义安区。 法定代表人：谢沛生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程会平，男，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吴东红，男，该公司销售经理。 原告吕竹初、吕瑞与被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司（以下简称恒业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人查鉴轩、汪娟，被告恒业房地产公司委托诉讼代理人程会平、吴东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕竹初、吕瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告开具可办理不动产登记的销售不动产发票，票面金额为285984元；2.判令被告将铜陵市义安区顺安镇紫金城8栋1605室的不动产登记资料报产权登记机关备案，并协助原告将紫金城8栋1605室的不动产权属登记至原告名下；3.判令被告支付逾期交房违约金629.16元（按日万分之一的标准，以285984元为基数，从2018年6月29日计算至2018年7月20日止）；4.判令被告支付逾期取得房地产权属证书的违约责任24123.82元（以285984元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍标准，从2018年10月19日计算至2019年8月19日为14961.53元；之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍标准计算至原告取得房地产权属证书之日止，暂计算至2020年3月19日为9162.29元），以上诉讼请求暂合计为24752.98元；5.本案诉讼费用、公告费用由被告承担。事实和理由：被告是案涉铜陵市义安区顺安镇紫金城的开发商，于2017年8月23日与原告签订《商品房买卖合同》，将案涉的紫金城8栋1605室房销售给原告，约定该房总价为285984元，还约定被告须于2018年6月28日前按约交房，逾期交房不超过60日，应按日支付已付房价款万分之一的违约金。以上约定达成后，原告依约支付了全部房款285984元，付款后被告出具收据。但被告因工程进度原因，通知原告于2018年7月20日收房，且至今未能办理不动产权属登记，也一直没有为原告开具发票。原告与众多业主多次与被告沟通，但被告至今仍进度缓慢，原告为维护自身合法权益，诉至法院请求支持原告诉讼请求。 恒业房地产公司辩称，1.未能办理不动产权证情况属实，主要原因是房地产规划管理部门在进行规划核实时一些误解，因误解导致目前正在规划核实过程中。2.房屋买卖合同是双方真实意思表达并经房产管理部门备案。3.发票在具备办理不动产权证条件时择日开具；在具备办理不动产权登记的条件时我方是有义务办理的；逾期交房违约金依照合同约定办理；逾期取得房地产权属证书违约金的计算违背了合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、购房款收据三张、物业费收据一张、义安区政府网站信息打印件及铜陵市义安区城市管理行政执法局行政处罚决定书（义城罚字[2019]004号）打印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，吕竹初、吕瑞与恒业房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：1.将位于铜陵市义安区顺安镇紫金城B区8栋1605号商品房销售给吕竹初、吕瑞，建筑面积89.37平方米，单价为每平方米3200元，房屋总价为285984元，首付房款140000元，2017年8月20日前再付房款145984元；2.恒业房地产公司应当在2018年6月28日前将商品房交付给吕竹初、吕瑞，合同第九条约定逾期交房的违约责任，即逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；3.合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，吕竹初、吕瑞按约定支付了全部房款，但恒业房地产公司未向吕竹初、吕瑞出具购房发票。恒业房地产公司于2018年7月20日将案涉房屋交付给吕竹初、吕瑞。由于恒业房地产公司对该恒业紫金城4-1地块项目涉嫌未按规划许可实施，目前正处于采取改正措施消除规划影响过程中，尚未完成该项目的综合验收和初始登记，致使吕竹初、吕瑞所购房产的不动产权属登记不能办理，以致成讼。 本院认为，吕竹初、吕瑞与恒业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。吕竹初、吕瑞在支付购房款后，恒业房地产公司应当为其提供购房正式发票，故对吕竹初、吕瑞要求恒业房地产公司出具已付购房款285984元发票的诉请，本院予以支持。恒业房地产公司作为出卖人，应当在约定的期限内交付房产，并将办理权属登记需出卖方提供的资料报产权登记机关备案。恒业房地产公司逾期交房，应当承担相应的违约责任，故对于吕竹初、吕瑞要求恒业房地产公司按合同约定支付违约金（即最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按已付房款的日万分之一计算）的诉请，本院予以支持。关于由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担的违约责任，双方在合同中已有约定，吕竹初、吕瑞以已交房款为基数，分阶段分别按照中国人民银行同期贷款利率和银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，要求恒业房地产公司承担逾期取得房地产权属证书的违约责任，因吕竹初、吕瑞未能举证证明逾期办理产权登记产生损失，其无论是重新确定或者调整违约金，均缺乏事实和法律依据，故对于恒业房地产公司应当承担违约金数额仍应按合同约定计算。办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是恒业房地产公司履行合同的主要义务之一，也是买受人吕竹初、吕瑞取得房屋产权登记证书的基本条件，故对于吕竹初、吕瑞要求恒业房地产公司履行该项义务的诉请，本院亦予以支持。虽然恒业房地产公司对该项目中违法建设正在采取改正措施消除规划影响过程中，但是恒业房地产公司仍应当积极消除障碍后履行该项义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告吕竹初、吕瑞出具购房发票； 二、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于完成备案登记后三十日内协助原告吕竹初、吕瑞办理铜陵市义安区顺安镇恒业紫金城B区8栋1605号房产所有权转移登记； 三、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告吕竹初、吕瑞支付逾期交房违约金629.16元； 四、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告吕竹初、吕瑞支付逾期办证违约金2859.84元； 五、驳回原告吕竹初、吕瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费419元，减半收取计209.50元，由原告吕竹初、吕瑞负担109.50元，被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  焦能才 二〇二〇年六月三日 法官助理周文进 书记员钱黄姑 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条--依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条--当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条--当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条--当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条--由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条--当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条--当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。