河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1386号 上诉人（原审被告、反诉原告）：暴春晓，女，1979年6月10日生，蒙古族，个体工商户，住河北省围场满族蒙古族自治县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓军，男，1982年1月24日生，满族，农民，住河北省围场满族蒙古族自治县。 上诉人暴春晓因与被上诉人王晓军房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭通过网络视频进行了审理。上诉人暴春晓、被上诉人王晓军参加了诉讼。本案现已审理终结。 暴春晓上诉请求：依法撤销围场满族蒙古族自治县人民法院(2018)冀0828民初3598号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：上诉人与被上诉人于2015年4月10日签订租赁合同，临街三楼，上诉人进行装修，开设四合顺宾馆。开业不久后，二楼多处就发生漏水其找到被上诉人，被上诉人找人整改三楼所有卫生间，后又多次发生渗漏。2017年9月27日二楼又出现漏水，被上诉人在上诉人不知情的情况下，断水断电，解除合同，导致双方之间诉讼，给上诉人造成了巨大的经济损失，至今不能营业。被上诉人出租的房屋不具备租赁条件，防水渗漏，暖气达不到供热温度。上诉人与被上诉人于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》及2017年6月25日签订的《房屋租赁补充协议》第三条，原合同的第十条，房屋在使用过程中，内部设施出现损坏或者故障时，由乙方负责维修，但房屋漏水是被上诉人没有做好防水，防水是楼房主体结构的一部分，卫生间防水是防水分部工程，不属于房间的内部设施，上诉人没有义务维修防水，被上诉人也没有约定上诉人维修防水分部工程，被上诉人应当履行维修义务。被上诉人出租给上诉人的房屋，存在严重的漏水情况，且有明确的鉴定结论体现漏水至楼下的部分造成的损失，与上诉人改建的房屋无关。被上诉人应当履行维修义务，而被上诉人一再推卸责任，不履行维修义务，致使双方合同无法再实际履行，根本的违约在于被上诉人违约，而不是上诉人违约。一审法院对此根本未以考虑，就驳回上诉人反诉请求，对于上诉人的全部损失不支持是错误的。 王晓军辩称，上诉人暴春晓在租赁房屋使用的两年内没有出现任何漏水现象，因其扩大营业房间数量擅自改建，导致房屋漏水，被上诉人不应承担责任。双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》明确约定了房屋是在双方验收后交付使用的，并且约定了违约责任与维修责任。房屋现由上诉人控制，其既不缴纳房租也不归还房屋，使合同目的无法实现，依据约定合同已经解除。 王晓军向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告赔偿原告私自改建租赁房屋所造成的损失及恢复房屋原貌的费用（以鉴定的结果为准）；3、判令被告给付拖欠租金至实际清退日，按每日150.68元计算。 暴春晓向一审法院提起反诉请求：请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告的装修等各项损失（以鉴定结论为准）。 一审法院认定事实：原、被告于2015年4月10日签订房屋租赁合同，原告将自有临街楼房租赁给被告经营使用，合同中约定《第二条》：“租赁期限15年，具体租赁时间为2015年4月10日至2030年4月10日止。”《第三条》：“租赁期间内房屋租金每三年一个计算单价。第一个三年每年房租为人民币35000.00元，第二个三年每年房租为人民币55000.00元，第三个三年每年人民币为75000.00元，第四个三年每年房租人民币95000.00元，第五年三年每年房租人民币115000.00元。”《第四条》：“房屋租金提前支付一年租金，乙方支付租金后，甲方出具收据。房屋租金必须在每年到期前的二个月1号一次性付清第二年房屋租金。无论任何理由乙方延期没有支付租金时此合同自行终止。本合同租赁期间内，甲乙任何一方均不得以房租市场行情变化等因素为由改变租金。”《第十条》：“房屋使用过程中，内部设施出现损坏或故障时，由乙方负责维修，所发生费用由乙方承担。甲方对出租房屋及其设备经双方检查后。交由乙方使用和维护。如果损坏乙方给予赔偿或更新。乙方在租赁期内不得改动楼房的主体框架结构，如擅自改动或不听甲方劝阻改动楼房结构此合同自行终止，损坏严重的乙方负经济赔偿责任，甲方不退还租金。租赁期结束后乙方恢复甲方房屋原貌。”《第十四条》：“租赁期满后或协商，本合同终止。乙方不再承租要恢复甲方房屋原貌”。后双方于2017年6月25日签订了房屋出租补充协议。此协议中《第三条》：“原合同第十条规定，房屋使用过程中，内部设施出现损坏或者故障时，由乙方负责维修，所发生费用由乙方承担；在使用过程中乙方擅自拆除部分卫生间墙体，进行房屋改建，由此造成的一切漏水及损失由乙方负责。目前改建的房间漏水，甲方要求乙方维修及承担相应的违约责任。”双方已实际履行合同，并给付三年租金，因被告未按合同约定交付2018年4月10日以后的租金，起诉至法院要求解除合同并赔偿恢复原状的费用。诉讼过程中，被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）出租的房屋未做好维修防水和整改暖气的义务，导致其经营目的无法实现，提出反诉要求解除合同并赔偿装修的损失。 另查明，2017年11月8日，以暴春晓为原告，王晓军为被告诉至法院，适用普通程序进行了审理，一审判决合同继续履行，王晓军赔偿暴春晓停业经济损失88389.00元，二审判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，原告（反诉被告）王晓军与被告（反诉原告）暴春晓签订的房屋租赁合同及房屋出租补偿协议系双方真实意思表示，合法有效。在诉讼过程中，双方均同意解除房屋租赁合同，依法应予准许。被告（反诉原告）暴春晓应当给付租赁费用至实际迁出之日。故原告（反诉被告）要求给付2018年4月10日至实际迁出之日止的租金的诉讼请求应予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付恢复原状的费用的诉讼请求，结合本案实际，认为恢复原状会扩大双方的经济损失，应当以维持现状更为适宜，故原告（反诉被告）要求给付恢复原状费用的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿装修损失的诉讼请求，由于双方在房屋出租补偿协议第三条中有明确约定，即在房屋使用过程中，内部设施出现损坏或者故障时，由乙方负责维修，所发生费用由乙方承担。故由于漏水致使被告（反诉原告）无法经营而解除合同造成的装修损失应由被告（反诉原告）自行承担，且鉴定结论中的损失大部分是被告经营旅馆的物品实际价值，故对于被告（反诉原告）要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百六十七条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干法律问题的解释》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十四条、第二百三十九条、第二百五十三条之规定，判决： 一、解除原告（反诉被告）王晓军与被告（反诉原告）暴春晓于2015年4月20日签订的房屋租赁合同及2017年6月25日签订的房屋出租补偿协议限被告（反诉原告）暴春晓自本判决生效之日起30日内腾出租赁房屋； 二、被告（反诉原告）暴春晓按每年55000.00元人民币给付原告（反诉被告）王晓军自2018年4月10日起至实际搬出之日止的租金； 三、驳回原告（反诉被告）王晓军其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）暴春晓的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2018年11月12日至11月26日，国质（北京）建设工程检测中心对上诉人暴春晓经营的旅馆进行蓄水试验，结果为8308、8319、8320、8321、8322号房间漏水，其中8319、8321、8322号房间系暴春晓改建后房间，8308号房间被更换卫生间地漏。上述事实有围场县人民法院（2019）冀0828民初2002号民事判决、（2019）冀0828民初2193号民事判决，承德市中级人民法院（2020）冀08民终674号民事判决、（2020）冀08民终675号民事判决确认。 本院认为，上诉人暴春晓与被上诉人王晓军于2015年4月10日签订的《房屋租赁合同》合法有效。租赁期间双方于2017年6月25日签订《房屋租赁补充协议》，该补充协议不违反法律规定，应为有效合同。上诉人暴春晓改建房屋后发生漏水，其改建行为是导致房间漏水的直接原因，根据双方《房屋出租补充协议》第三条约定，房间内漏水应当由上诉人暴春晓承担维修责任。因此，暴春晓上诉主张的因被上诉人王晓军交付的房屋未做防水而造成漏水使其无法经营造成的损失，应由被上诉人王晓军赔偿的理由不能成立。关于合同解除后应否赔偿上诉人暴春晓装修费损失问题。双方签订的《房屋租赁协议》第十条约定“租赁期结束后乙方恢复甲方房屋原貌”，第十四条约定“租赁期满后或协商，本合同终止,乙方不再承租要恢复甲方房屋原貌。”现上诉人与被上诉人均同意解除合同，依法应予解除，上诉人暴春晓应当依照《房屋租赁协议》的相关约定支付尚未支付的租金并将房屋恢复原貌。原审法院认为房屋恢复原状会扩大双方的经济损失，应当以维持现状更为适宜，系出于维护双方合法权益的角度考虑，并无不当。 综上所述，暴春晓的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300.00元，由上诉人暴春晓负担。 本判决为终审判决。 审判长  张小健 审判员  于相成 审判员  吴国庆 二〇二〇年六月五日 书记员  郭绍辰