宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2020）宁04民终448号上诉人(原审原告)：固原泰合房地产开发有限公司。住所地：宁夏固原市原州区文化西街。法定代表人：何宗斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：蔺满元，宁夏则德律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人(原审被告)：宁夏天耀家居有限公司。住所地：宁夏固原经济开发区。负责人：李敏，系该公司股东。上诉人固原泰合房地产开发有限公司（以下简称泰合房地产公司）因与被上诉人宁夏天耀家居有限公司（以下简称天耀家居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2019)宁0402民初8330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人泰合房地产公司的委托诉讼代理人蔺满元到庭参加诉讼。被上诉人天耀家居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合房地产公司上诉请求：1.改判被上诉人向上诉人支付剩余购房款1896608.4元及利息；2.一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：一审认定被上诉人拖欠购房款3902029.40元无异议，但一审判决仅由被上诉人支付购房款2005421元及利息错误。一、一审审查证据错误。上诉人应收账款与被上诉人应付账款明确，两项相减后，被上诉人应支付购房款为3902029.40元，一审仅依据被上诉人提交的承诺书复印件及上诉人提交的2019年1月18日清单将1896608.4元装修费予以扣除，违反证据认定规则。其一，被上诉人一审表明对其提供的承诺书是否存在返装修、双方是否达成合意、具体数额多少均不知情，一审依该承诺书，扣除装修费无事实及法律依据。其二，该承诺书为复印件。按法律规定，无法与原件原物核对的复制品复制件，不能单独作为认定案件事实的证据。被上诉人亦没有证据证明原件或者原物不存在，也无其他证据证明与复制件复制品或者与原件与原物一致的其他证据。二、上诉人提交自己制作的清单系上诉人失误导致，且被上诉人提交承诺书为复印件，上诉人对一审以被上诉人法定代表人王建刚去世，原件找不到，该情形属特殊情况的事实认定不予认可。被上诉人诉讼主体为企业法人，不是自然人，也不是个体工商户，其经营的连续性不因法定代表人的更迭及死亡而终止，一审以被上诉人法定代表人去世无法提供承诺书原件为特殊情形不当。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。天耀家居公司未到庭答辩，庭前提交答辩状称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。泰合房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令天耀家居公司支付购房款3902029.40元并按同期银行贷款利率承担自2019年1月18日起至实际清偿之日止的利息；2.本案诉讼费用由天耀家居公司负担。一审法院认定事实，自2016年起，天耀家居公司在泰合房地产公司承揽装饰装潢工程，双方签订并履行了多份销售安装合同。同年12月27日，泰合房地产公司向天耀家居公司出具了承诺书，约定泰合房地产公司顶抵给天耀家居公司的公寓楼享受公司内部销售返装修费政策，即所抵顶的公寓销售价、装修费按照现行市场价执行，抵顶后只返还装修费，装修费返还日期从2017年6月底起满1年开始返还，2年等额返还全部装修费。同年12月28日，双方签订了《欧派工程销售、安装合同书》，约定由天耀家居公司为泰合房地产公司泰合嘉园B区16号公寓楼的橱柜、电器、衣柜进行制作安装。合同总价款3522400元，泰合房地产公司愿意以泰合嘉园B区##号公寓楼五层16套公寓作为安装款予以顶抵，公寓楼销售价格5687949元抵顶天耀家居公司施工工程款5687949元，剩余2165549元继续抵顶天耀家居公司为泰合房地产公司安装该公寓楼的集成吊顶费用（另行签订合同），再剩余款项如双方就B区##号酒店玻璃隔断能协商一致，则继续顶抵，多退少补。如达不成一致意见，则天耀家居公司于2017年6月底满后7日内向一次性向泰合房地产公司付清，本合同签订后，双方办理顶房手续。后泰合房地产公司按约定用B区##号公寓楼的五层、六层共计30套房屋（总价款8813532元）、B19-6##室房屋（后出售给贺卫国，价款433182元）、B19-7##公寓房屋（后出售给韩金华，价款423819元）顶账及其他房屋、车位抵账。天耀家居公司就顶抵后剩余的房款及房屋装修费向泰合房地产公司分别出具了欠条，现扣除天耀家居公司给泰合大厦12-16层装修的地砖及衣柜款188800元，下余欠款3902029.40元未付，其中包含顶抵房屋的装修费1896608.40元。另查明，同年12月28日，天耀家居公司与案外人贺卫国签订了《房屋买卖合同》，约定将天耀家居公司从泰合房地产公司顶抵装修款取得的泰合嘉园B区##号公寓楼的五层、六层共计32套房屋出售给贺卫国，房屋总价款8600000元。因此产生的纠纷在（2018）宁0402民初3162号案件中已予以处理，该案中天耀家居公司的法定代表人王建刚对尚欠泰合房地产公司房款等费用4090829.40元无异议。该案处理后，天耀家居公司的法定代表人王建刚因病去世。一审法院认为,泰合房地产公司与天耀家居公司之间签订的以房抵账的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，顶账的房屋已经出售给案外人，完成了合同的大部分义务，因此，双方应当按照约定全面履行合同项下的剩余义务。对于泰合房地产公司主张支付购房款3902029.40元的诉请，双方对下欠3902029.40元无异议，争议的焦点是《承诺书》的内容能否作为定案依据，装修费1896608.40元是否应当按照承诺书的约定扣除。对此分析如下：首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”及《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据”的规定，本案中天耀家居公司因其法定代表人王建刚去世，公司经营混乱，无法提交《承诺书》的原件，但结合泰合房地产公司提供的其于2019年1月18日作出的结算单可以看出，结算单应收款项中对B##号装修费款单独列出，并备注“返装修费2017年6月30日”，且该内容能够与天耀家居公司提交的《承诺书》复印件内容相互印证。泰合房地产公司辩解该备注系套用其他表格时未清除造成的笔误，该辩解缺乏合理性，故该《承诺书》复印件能够认定本案案件事实，证明泰合房地产公司就顶抵后返还装修费一事向天耀家居公司做出承诺，双方对顶抵房屋的装修费总额1896608.40元均予认可的事实存在；其次，按照房屋买卖合同的一般交易习惯，对于装修后的房屋进行买卖，在签订合同时会将房屋装修费直接计入房价总款内。本案中，天耀家居公司就顶抵房屋的装修费欠款单独向泰合房地产公司出具欠条，且所欠装修费总额与泰合房地产公司提交的结算单应收款项中单独列为一项的装修费返款数额相同，此操作不符合房屋买卖合同的一般交易习惯；再次，从泰合房地产公司提供的（2018）宁0402民初3162号民事判决书查明确认的事实可以看出，在双方以房抵账协议履行过程中，天耀家居公司将从泰合房地产公司抵账得来的32套房屋以总价款8600000元出售给贺卫国，而天耀家居公司从泰合房地产公司抵账取得的其中31套房屋的总价款就要9247314元，上述交易发生在同一时间段内，且合同履行期内固原市辖区并未发生房地产经济“泡沫”，如否认《承诺书》约定的内容，天耀家居公司还需向泰合房地产公司支付1896608.40元的装修费，这明显不符合商业合同的盈利性目的及交易常理。综上，结合双方提供的证据和本案的具体情况，《承诺书》复印件能够作为认定本案案件事实的根据。双方之间达成的扣减装修费的协议有效。装修费数额按照双方认可的1896608.40元予以扣减，故对剩余房款2005421元予以支持。超出部分不予支持。对于泰合房地产公司主张的要求支付利息的请求，因双方合同进行过约定，且泰合房地产公司已经向天耀家居公司全部交付了涉案房屋，履行了主要义务，天耀家居公司也将房屋出售给他人，取得了相应价款，因在（2018）宁0402民初3162号民事判决书确认泰合房地产公司对出售房屋的过户存在协助义务，泰合房地产公司现按照该判决确定的时间2019年1月18日主张起算时间合理，按照相关规定予以支持。综上所述，泰合房地产公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第一百一十一条规定，判决：由宁夏天耀家居有限公司于本判决生效之日起十日内向固原泰合房地产开发有限公司支付购房款2005421元及利息（利息以购房款2005421元为基数，自2019年1月18日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38016元，由固原泰合房地产开发有限公司负担15173元，宁夏天耀家居有限公司负担22843元。二审中，泰合房地产公司提交固原泰和集团文件（固泰发2016（28）号）名称为泰和集团员工福利购房销售实施方案原件一份、商品房销售返还协议原件一份，证明上诉人关于涉案的泰和嘉园B##号公寓楼销售返装修的具体方案。本院认为:泰合房地产公司提供的证据虽客观真实，但达不到本案所要证明的问题，对其证明效力不予认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合泰合房地产公司的上诉请求及本案事实，本案主要争议焦点是天耀家居公司一审提交的承诺书复印件能否作为本案定案依据及泰合房地产公司主张的购房款能否扣减1896608.4元装修费。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条规定：民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。天耀家居公司对其一审提交的承诺书复印件称因法定代表人王建刚去世，公司经营混乱而无法提交原件。经审查，该承诺书复印件主要内容为泰合房地产公司承诺其公司抵顶给天耀家居公司的房屋享受其内部销售返还装修费政策，并于2017年6月底分期满2年返还装修费有关事宜。该内容能够与泰合房地产公司一审提交其自行制作的2019年1月18日结算单的内容即该结算单在应收款项中对B##号装修费1896608.40元单独列明，且备注“返装修费2017年6月30日”相互印证。且天耀家居公司就涉案房屋的装修费1896608.40元亦单独向泰合房地产公司出具了相应欠据，欠付费用与泰合房地产公司提交的结算单应收款项中单独列明的装修费返款数额一致。故综观上述情形及前述法律规定，天耀家居公司提供的承诺书复印件能够作为本案定案依据，双方就涉案房屋装修费1896608.40元均予认可返还的事实客观存在，本案应予扣减装修费1896608.40元。一审对此判决正确，二审予以确认。泰合房地产公司上诉主张由天耀家居公司承担该装修费1896608.40元支付义务的请求，理由不能成立，不予支持。综上所述，泰合房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21870元，由上诉人固原泰合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘万德审判员 王喜军审判员 李凤玲 二○二○年六月七日书记员 周亮亮