贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民再45号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：覃登洋，男，1983年12月23日，汉族，住贵州省福泉市。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王先雨，女，1979年1月29日，布依族，住贵州省福泉市。 二再审申请人委托诉讼代理人：刘正远，贵州望江律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司，住所地贵州省福泉市城北渔村，统一社会信用代码91522702587298677F。 负责人：张承洋，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡仁贵，贵州仁贵律师事务所律师。 再审申请人覃登洋、王先雨与被申请人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司（以下简称润嘉房开福泉分公司）商品房销售合同纠纷一案，福泉市人民法院作出（2018）黔2702民初2255号民事判决后，润嘉房开福泉分公司不服，向本院提起上诉。本院作出（2019）黔27民终509号民事判决。覃登洋、王先雨不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2019）黔民申4296号裁定书，指令本院再审本案。本院另行组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭审理本案，再审申请人的委托诉讼代理人刘正远、被申请人的委托诉讼代理人胡仁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人覃登洋、王先雨再审请求：一、请求撤销黔南州中级人民法院作出的（2019）黔27民终509号民事判决书第一项，依法支持申请人对被申请人交房不符合约定的违约金请求（一审诉讼请求第一项）；二、本案一、二审、再审诉讼费由被告承担。事实及理由：关于被申请人润嘉房地产开发有限公司福泉分公司向申请人覃登洋、王先雨交付商品房时该项目的公共服务设施没有达合同约定条件是否应承担《商品房买卖合同》第十三约定的违约责任，二审法院认为：案涉工程项目的给排水工程虽未经验收，但被申请人已在合同约定的时间内向申请人交付房屋，且申请人夫妻二人在接受房屋时未提出异议，房屋达基本使用条件，未影响申请人夫妻二人实际使用房屋。第一、根据合同严守原则，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，且该合同未违反法律规定，合同有效。双方当事人应严格遵守合同的约定，全面且适当的履行义务。（1）合同第十三条明确写明“出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列．．．．．．”，也就是说被申请人交房需同时满足合同第十一、第十二条中关于交房时间和房屋建设条件两项约定。本案中，被申请人虽在约定的期限内交付了房屋，但其所交房屋建设情况并未达其合同约定的标准，系履行义务不合格、不适当，当然应当承担违约责任。（2）申请人已按合同约定向被申请人交付了购房款，该笔购房款支付项目包括两个部分：一是房屋套内面积，二是公摊面积和公共设施费用。上述两个支付项目中任何一个不符合约定的交付条件，均构成违约，应当承担违约责任。若如二审判决所言，被申请人所交房屋不符合约定条件，不应承担违约责任，那么双方关于交房条件的约定将沦为一纸空文，合同对双方的约束力将被突破。如合同不必严守，合同也就无存在之必要。第二、二审法院认为，申请人二人在接受房屋时并未对案涉工程的供排水项目质量提出异议，系对该工程供排水项目已达交房条件的默认。但供排水系统的设计和建造均是非常专业和复杂的领域，且因管道多数埋于地下或墙体内部，难以对其质量有直观的感受和检验。作为普通买受人，是无法在第一时间发现其存在设计或质量上的隐蔽质量问题，更不可能在接受房屋的同时就能对其质量提出异议。因而法律不能以申请人在接受房屋的同时未对供排水系统提出异议，就以此判定申请人对其所存在的质量问题表示接受。第三、二审法院认为，被申请人所交房屋即案涉工程的供排水工程未达合同约定的标准，并未影响申请人夫妻二人实际使用该房屋。（1）申请人夫妻二人虽已实际使用该房屋，但因该工程的供排水系统未按设计方案施工完成，导致被申请人夫妻二人的房屋被淹，这已经影响了申请人夫妻二人对该房屋的实际使用、使用质量和使用感受。（2）此外，无论是申请人还是被申请人，双方均无法排除以后不会遇到强降暴雨这一类极端自然灾害。换言之，申请人夫妻二人所收到的房屋，因被申请人在该工程上的供排水施工未完善达标，有再次或多次被淹的隐患，这对申请人房屋装修、家具购置等房屋的使用状况有极大的影响。第四、一审案件受理费2,356元，减半收取1,178元。经被申请人上诉，二审法院判决支持申请人一审第二项诉讼请求。但在诉讼费用承担上，二审法院对一审判决所做的一审案件受理费做了调整，判决被申请人承担366元，申请人承担812元。二审法院在双方诉讼费分担上，划分不合理，过重加重申请人诉讼费用的负担。 覃登洋、王先雨向一审法院起诉请求：1．判令被告自2015年12月30日起，按已交房价款日万分之二的标准向原告支付违约金，直至被告建设完成给排水工程并通过验收时止；2．判令被告自2016年3月31起，按已交房价款日万分之一的标准向原告支付违约金，直至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止；3．被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告覃登洋、王先雨系夫妻关系，2014年6月16日，二原告与被告润嘉房开福泉分公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为2014000318，二原告购买被告润嘉房开福泉分公司开发的福泉市山水北苑1号楼3单元3层（3-3-02）号房，该商品房（合同约定）建筑面积122.19平方米，套内建筑面积108.63平方米。双方签订《商品房买卖合同》包含以下内容“第七条：1．按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3,577元，总价款（小写）388570元……。第八条：付款方式及期限，……3．贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）118570元，余款（小写）270000元以银行按揭支付。……。第十一条：交付时间和条件，（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件。第十二条：本项目内相关设施、设备的交付与使用条件：（一）城市基础设施……。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建高指标）：1．公共配套设施、市政公用设施及园林绿林化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可的文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；……。第十三条：逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第（1）种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内……，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行……。（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。第十四条：交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，……。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第二十二条：房屋登记，三、转移登记，（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定交纳了首期房款118570元，余款270000元到中国建设银行办理了按揭手续，中国建设银行已经按照约定于2014年7月30日将按揭款270000元支付给被告。2014年9月24日，被告因房屋价格调整，退还原告房款42772元。其后，被告实际向原告交付了房屋。尔后，被告润嘉房开福泉分公司所开发原告房屋所在山水北苑小区因排洪通道出口被堵遭受洪水淹没。被告没有取得该商品房所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，二原告与被告于2014年6月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且该合同没有违反法律法规的规定，该合同合法有效，双方当事人应按照《商品房买卖合同》的约定及相关法律、法规规定全面履行自己的义务，在原告按合同约定履行交纳购房款的义务后，被告在原告交付房屋时，应完成房屋小区的相应公共基础设施建设并到相关部门备案，但被告提供的证据不能证实其已履行了该合同附随义务，被告应为其举证不能承担相应的法律后果。被告在向原告交付房屋后，被告还应按合同约定，履行交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未移交相应房屋转移登记手续。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告的上述行为已构成违约，故原告主张被告承担违约赔偿责任，有事实依据和法律依据，予以支持。对违约金的数额，原告主张自2015年12月30日起按已交房价款日万分之二的标准向原告支付违约金直至被告建设完成给排水工程并通过验收时止，及自2016年3月31起按已交房价款日万分之一标准向原告支付违约金，直至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止，原告的主张符合合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告主张的违约金算至2018年11月16日开庭时，其金额已超过合同总标的30%，原告主张该合同约定的违约金已超出了上述法律规定的范围，被告要求调减违约金符合法律规定，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对本案的违约金的数额调整为69000元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于判决生效之日起十日内赔偿原告覃登洋、王先雨违约金六万九千元整；二、驳回原告覃登洋、王先雨的其他诉讼请求。案件受理费2,356元，减半收取1,178元，由被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司负担。 润嘉房开福泉分公司的上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判上诉人不承担本案违约金或将本案发回重审；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。首先，本案系商品房销售合同纠纷，双方的权利义务全部体现在所签订的《商品房买卖合同》中。从上诉人要求从2015年12月30日起计算违约金来看，应该是根据《商品房买卖合同》中的第十一条和第十三条来计算的，而第十二条中上诉人承诺的相关设施、设备达到的条件有“上下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；电话通信交付时敷设到户；有线电视交付时敷设到户；宽带网络交付时敷设到户”，这些均有竣工验收备案表证实在交付房屋前已达到承诺的要求，其余的均已用“×”予以删除，上诉人并没有承诺还有其他相关设施设备，更没有承诺给排水工程的设施设备，且第十二条中的违约方式双方均取消了，没有约定。所以一审判决支持被上诉人的第一条诉讼请求，是没有事实依据的。一审判决虽然引用了《商品房买卖合同》第十三条的约定，但该条款是对逾期交房的约定，被上诉人的第一个诉讼请求不适用该条的约定。因为，被上诉人早于2015年12月30日前就收到了上诉人交付的符合第十一条约定的房屋，并早已装修入住。上诉人并未逾期交房，不存在逾期交房的情形，不应当承担逾期交房的违约责任。其次，对于被上诉人的第二个诉讼请求，因为施工方拒绝提供相关资料导致至今未能办理产权登记手续。但未给被上诉人造成损失，一审判决违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的约定，违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案的房屋早已交给被上诉人正常居住使用，已实现其购房的目的，没有给其造成任何损失。且未能办理产权登记的原因是施工方拒绝提供相关资料造成的，上诉人的过错程度小。 覃登洋、王先雨二审辩称：1．根据双方订立的《商品房买卖合同》第十一条及其基本术语条款的约定，供排水设备、设施属于沟渠，《商品房买卖合同》第十二条中还明确公用服务设施在交付时应按设计要求建成，取得相关部门准许使用文件即达交付与使用标准，并且该条并未用“×”予以删除。且根据合同专业术语部分对公用服务设施的解释，供排水设施属于公用设备设施。因此，供排水设备设施在交房时也应达交付与使用标准。2．另根据《福泉市山水北苑规划设计方案2-11给排水分析图》来看，给排水工程属于山水北苑小区建设工程规划许可证附图中载明的公共服务设施。故此供排水设备设施当然属于承诺范围，应该达到交付与使用条件。但直至2016年3月30日，上诉人所开发的山水北苑项目也未完成整体规划设计方案建设，山水北苑给排水工程至今未经过相关部门验收，未达交付使用标准，导致被上诉人所购房屋被淹。上诉人的行为违反了《商品房买卖合同》中第十一条和第十二条关于交房条件的约定，构成违约，应该承担违约责任。3．根据合同相对性原则，因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任，债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿。故即使未能办理房屋产权登记手续是施工方拒绝提供相关资料所致，上诉人也应向被上诉人承担违约责任，至于上诉人是否向施工方追责，与被上诉人无关。4．就未按约定按时办理房屋产权登记是否给被上诉人造成损失的问题，损失的形式不仅包括金钱上可量化损失，还包括权益上、机会上的损失。上诉人未按约定按时办理房屋产权登记，表面上看未给被上诉人造成金钱上的损失。但实际上，因上诉人迟延办理产权登记，给被上诉人对房屋应有的所有权造成了瑕疵，若在此段时间内，有人欲高价购买被上诉人的房屋，但因无产权证书，使得交易未达成，此即机会上的损失。5．依据《中华人民共和国合同法》的规定，违约金不同于违约损害赔偿，违约金的支付并不以损失为前提。即便无损失，只要双方在合同中约定了违约金，一方违约的，守约方即可要求违约方支付违约金。6、至于违约金过高的问题，一审法院已经根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题解释二》第二十九条的规定予以调整，并无不当。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人诉辩请求及理由，归纳本案争议的主要焦点为：1．上诉人润嘉房开福泉分公司在向被上诉人覃登洋、王先雨交付商品房时该项目的公共服务设施没有达到合同约定条件时应否承担《商品房买卖合同》第十三条约定的违约责任；2．上诉人润嘉房开福泉分公司是否支付被上诉人覃登洋、王先雨逾期办证违约金。 本院二审认为：关于上诉人润嘉房开福泉分公司在向被上诉人覃登洋、王先雨交付商品房时该项目的公共服务设施没有达到合同约定条件时应否承担《商品房买卖合同》第十三条约定的违约责任的问题。虽然案涉工程项目的给排水工程未经验收，但上诉人润嘉房开福泉分公司已按合同约定时间内向被上诉人覃登洋、王先雨交付房屋，且被上诉人覃登洋、王先雨在接受房屋时也未提出异议，房屋基本达到使用条件，未影响被上诉人覃登洋、王先雨实际使用房屋，故被上诉人覃登洋、王先雨主张上诉人润嘉房开福泉分公司应按《商品房买卖合同》第十三条的约定给付违约金的理由不成立，本院不予支持。一审判决予以部分支持不当，本院予以纠正。 关于上诉人润嘉房开福泉分公司是否支付被上诉人覃登洋、王先雨逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人润嘉房开福泉分公司应当于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人覃登洋、王先雨，但上诉人润嘉房开福泉分公司至今未履行上述合同义务，其应当承担违约责任，并从2016年3月31日起以已付购房款345798元为基数按日万分之一的标准给付违约金，直至上诉人润嘉房开福泉分公司取得本案案涉商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人覃登洋、王先雨之日止。而该违约金的计算标准并不高，故上诉人润嘉房开福泉分公司主张逾期办证违约金计算标准过高的理由不成立，本院不予支持。 另外，上诉人润嘉房开福泉分公司还主张至今未办理产权登记手续是因施工方未提供相关资料造成，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”的规定，上诉人润嘉房开福泉分公司还是应当向被上诉人覃登洋、王先雨承担逾期办证的违约责任，至于上诉人润嘉房开福泉分公司与施工方之间的纠纷，双方可另行解决。 据此，上诉人润嘉房开福泉分公司的上诉理由部分充分，对其上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决： 一、撤销福泉市人民法院（2018）黔2702民初2255号民事判决；二、上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人覃登洋、王先雨支付逾期办证违约金（违约金的计算方式为：从2016年3月31日起以345798元为基数按日万分之一的标准计算，直至上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司取得本案案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人覃登洋、王先雨之日止）；三、驳回被上诉人覃登洋、王先雨的其他诉讼请求；四、驳回上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司的其他上诉请求。一审案件受理费2,356元，减半收取1,178元，上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司承担366元，被上诉人覃登洋、王先雨承担812元；二审案件受理费1,525元，上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司承担837元，被上诉人覃登洋、王先雨承担688元。 综合双方当事人再审中的诉辩请求及理由，归纳本案争议的主要焦点为：案涉房屋是否符合商品房买卖合同约定的交付条件和法定的交付条件，违约赔偿金如何计算。 经本院再审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院再审认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法、有效。关于双方争议的焦点： 1、案涉房屋是否符合商品房买卖合同约定的交付条件和法定的交付条件。 再审申请人一审及再审中均主张，房屋公共设施中排水设施没有经过相关部门验收，造成他们所接收的房屋不符合交房条件。经查，被申请人提供的竣工验收备案表证实，再审申请人的商品房所在的1号楼的市政基础设施，含道路、污水管道等。经过竣工验收后，于2016年3月16日在福泉市建筑质量安全监督管理站进行了竣工验收备案。且该备案文件包含“规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”再审申请人再审主张《商品房买卖合同》第十二条中的“公共配套设施”为整个小区的配套设施，没有提供事实和法律依据，本院不予采信。但是，被申请人润嘉房开福泉分公司未能在交付房屋时，及时完成该房屋公共排水配套设施的备案，违反《商品房买卖合同》第十一条中交房条件需满足三个条件的约定，应当承担交房时至竣工验收备案期间的违约责任。 2、关于违约赔偿金如何计算的问题 逾期办证的违约责任：根据《商品房买卖合同》的第二十二条第三款第（二）项的约定，被申请人因逾期办证的违约责任“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。 关于公共排水设施未经验收合格的违约责任：本院酌情按《商品房买卖合同》的第十三条处理。《商品房买卖合同》约定的交房时间2015年12月30日起至竣工验收备案的2016年3月16日止，按已交付房屋价款日万分之二计算违约金为：345798元×日万分之二×76天＝5,256元。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）黔27民终509民事判决及福泉市人民法院（2018）黔2702民初2255号民事判决； 二、被申请人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内向再审申请人覃登洋、王先雨支付逾期办证违约金（违约金的计算方式为：从2016年3月31日起以345798元为基数按日万分之一的标准计算，直至贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给覃登洋、王先雨之日止）； 三、被申请人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内向再审申请人覃登洋、王先雨支付公共排水设施未经验收合格的违约金5,256元； 四、驳回再审申请人覃登洋、王先雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,356元，减半收取1,178元，由再审申请人覃登洋、王先雨承担；二审案件受理费1,525元，由被申请人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 袁 慧 审判员 林 玲 审判员 李永进 二〇二〇年六月十日 法官助理裴梧先 书记员安宗剑