云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终798号上诉人（原审原告）：张立睿，女，1977年6月20日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。上诉人（原审被告）：云南腾瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市西昌路708号。法定代表人：刘春华，董事长。委托诉讼代理人：袁润鸿，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张立睿与上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司（以下简称“腾瑞公司”）因商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张立睿上诉请求：撤销一审判决，改判腾瑞公司向张立睿支付违约金69990元;承担房产交易的增值税;一、二审案件受理费由腾瑞公司承担。事实和理由：一审法院对产权登记时间计算错误，因腾瑞公司未能及时上缴契税以及逾期办证，导致上诉人在2019年出售房屋时房产登记未满2年，而需要缴纳增值税。该笔税费应当由腾瑞公司承担。腾瑞公司的违约事实成立，给上诉人造成的损失是真实存在，且本案中腾瑞公司没有可以酌情减轻其违约责任的情形，本案违约金应当按照上诉人主张计算。腾瑞公司辩称，腾瑞公司与张立睿之间不存在合同关系，张立睿主体不适格。合同没有明确约定办证时间。关于契税的问题，没有合同依据，也没有证据证明该损失实际发生。腾瑞公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回张立睿要求腾瑞公司支付逾期办证违约金的诉讼请求；诉讼费用由张立睿承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一、本案中，涉案房屋与案外人夏海涛与腾瑞公司签订购房合同，且由夏海涛缴纳房款及办理接房手续。张立睿与腾瑞公司之间不存在合同关系，公司不应向其承担合同义务，一审认定本案合同权利义务由张立睿承受属于认定事实错误。张立睿与购房人夏海涛之间因离婚诉讼而对房产进行分割的行为属于内部行为，不能打破合同的相对性，也不能产生合同主体变更的法律效果。二、案涉房屋的购销合同没有明确约定办理产权证书的期限，一审认定应当办证的时间错误。张立睿没有举证证实购房者夏海涛已经提供了全部办证所需材料，也无证据证实在合同履行过程中，腾瑞公司存在违约或者过错。张立睿辩称，本案所涉房产属于夫妻共同共有，张立睿作为共有人，有权利追究腾瑞公司的违约责任。购房一方已经向公司提交了办证所需材料，交清了房款以及代收费用，并办理了接房手续。腾瑞公司于2019年6月28日才贴出通知要求业主去签字。腾瑞公司认为房管部门不能办证等理由均不是事实。张立睿向一审法院起诉请求：1．判令被告立即为原告上缴房产契税及办理房产证，支付原告逾期办证违约金，按照原告已付购房款总额424743元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从违约之日2017年1月15日至2019年8月13日共计2年210天，合计违约金67546.6元。同时以每天违约金71.86元计算立案之日至判决日期间的违约金；2．原告售房产生的房产交易增值税由被告承担；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月7日，案外人夏海涛（乙方）与被告云南腾瑞房地产开发有限公司（甲方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定案外人夏海涛购买被告开发建设的“腾瑞·幸福里”第2-2幢第1单元第一层102号房，房屋套内建筑面积71.13平方米，每平方米单价5971.36元，总房款424743元。被告应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格的房屋交付给乙方。合同还对双方的其他权利义务作了约定。2016年7月14日，双方办理了房屋交接手续。同日，案外人夏海涛向被告交纳房产证工本费、房产证权属登记费、契税、贴花印花税、土地证权属登记证、维修基金共计14657.43元。2016年12月26日，案外人夏海涛依约向被告交清了全部购房款424743元。另，原告张立睿与案外人夏海涛系夫妻关系，案外人夏海涛向本院起诉与原告张立睿离婚，经本院主持调解，于2018年6月7日作出（2018）云2901民初811号《民事调解书》，原告张立睿与案外人夏海涛自愿离婚，并确认本案涉案房产由原告张立睿享有。2019年8月22日，被告协助原告办理了案涉房屋的《不动产登记证书》。一审法院认为，案外人夏海涛与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，对双方当事人均有约束力。合同签订后，原告已按约定付清了购房款及办理房产权属证书的相关费用，被告已履行交付房屋的义务。就原告主张逾期办理产权登记问题，依据合同中关于产权登记约定，被告应自2016年7月14日交房时起的180个工作日内（即2017年4月10日以前）为原告办理房屋产权登记手续，但被告至2019年8月22日才协助原告办理房屋权属登记手续，其行为已违约，应依法承担违约责任，原告要求被告代为办理产权登记手续及承担违约责任的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。签订委托书是双务行为，不是原告的单方义务，且案外人夏海涛已向被告支付了办理产权登记的代收费用，其已经以实际行动表明愿意委托被告办理产权登记，而被告未与案外人夏海涛签订委托书，该责任应由被告承担。原告与案外人夏海涛在离婚协议中已明确涉案房屋归原告享有，故本案《商品房购销合同》及《合同补充协议》项下的权利义务以由原告承受，原告的诉讼主体适格。双方合同中对于逾期办理产权登记手续的违约责任承担方式没有明确约定且原告未举证证明被告逾期办证所造成的实际损失，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定本案自2017年4月11日起至2019年8月13日按已付购房款的日万分之零点五的标准计算违约金。被告应支付原告违约金18137元（424743元×0.00005×854天）。原告要求被告承担其售房所产生增值税的诉讼请求，因该费用并未实际产生，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告云南腾瑞房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十五日内支付给原告张立睿违约金18137元；二、驳回原告张立睿其他诉讼请求。案件受理费1489元，减半收取744元，由原告张立睿承担551元，被告云南腾瑞房地产开发有限公司承担223元。本院二审期间，张立睿提交三组证据：A1.委托公证书复印件一份，欲证明张立睿是本案适格的诉讼主体。A2.办证通知照片、交付结算表、诚信保证书、承诺书均系复印件各一份，欲证明2016年6月30日办理公证委托书后就将所有的材料交给了腾瑞公司，直至2019年才接到办证通知。A3.不动产证复印件一份、不动产登记回执单复印件一份，欲证明2017年房产交易中心是正常办证的。经质证，腾瑞公司认为，对证据A1不认可，购房人是夏海涛。证据A2的真实性认可，但该份通知时催促业主办证的材料，同时证明了购房人不是张立睿的事实。证据A3的关联性不予认可。腾瑞公司没有提交新证据。本院经审查认为，张立睿提交的证据A1与商品房购销合同等中的购房主体不一致，不能由此证明张立睿也是合同当事人的事实，本院不予采信。证据A2虽不能证明其交纳相关材料的时间，但可以证明双方当事人在办证过程中的情况，本院予以采信。证据A3与本案无关，本院不予采信。征询双方当事人对一审认定事实意见，双方当事人对一审认定事实均无异议，但腾瑞公司认为一审遗漏认定购房主体是夏海涛，认为协助张立睿办证不是合同义务，经审查，一审认定的事实有充分证据证实，腾瑞公司的上述意见不影响事实认定，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，张立睿与夏海涛在签订购房合同时是夫妻关系，但购房合同及备案登记表等均表明夏海涛是购房人，张立睿不是购房人，不能据此认定其为合同当事人。但在双方离婚时，夏海涛已经表示由张立睿享有涉案房屋，可以认定夏海涛有转让合同权利义务的意思表示，虽然在案没有证据证实夏海涛及张立睿已经就合同转让的情况通知腾瑞公司并取得其同意，但在一审过程中，腾瑞公司协助张立睿办理了案涉房屋不动产登记证书，该公司作为合同一方，其已实际同意将购房人的权利义务转让给张立睿。故腾瑞公司关于张立睿不是合同相对人，不能向其主张违约责任的上诉请求不能成立。关于本案是否存在违约行为以及违约金计算是否得当的问题，双方当事人对一审的认定均提出异议，根据查明的事实，本案中腾瑞公司确实存在交房以后长时间未能办证的情况，现其未能举证证明不能办证不是由于腾瑞公司的原因导致的，在此情况下，一审认定腾瑞公司存在违约并无不当，关于违约金的计算，一审结合双方当事人合同的约定以及本案的履行情况进行认定正确，双方的上述异议均不成立。关于张立睿主张的房产交易增值税问题，如果因腾瑞公司逾期办证导致其存在房产交易增值税的损失，腾瑞公司已对此承担了违约责任，张立睿现既不能证明该损失存在亦不能证明该损失超过了本案判决的违约金范围，故一审未予支持正确，本院予以维持。综上所述，张立睿、云南腾瑞房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1489元，由上诉人张立睿负担744.5元，由上诉人云南腾瑞房地产开发有限公司负担744.5元。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年六月四日书记员  李裕昌