安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初388号原告:张庆，男，汉族，1993年5月25日出生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所实习律师。被告：汪兵，男，汉族，1968年11月26日出生，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：黄飞跃，安徽安联律师事务所律师。原告张庆与被告汪兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆及其委托诉讼代理人陈磊、被告汪兵的委托诉讼代理人黄飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年3月2日签订的房屋租赁合同；2、被告退还原告2020年1月26日至2020的3月16日房租40277.78元；3、被告返还原告押金50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告以29万元／年的价格承租被告名下位于安庆市吴越街20号3号门面一楼，房屋租赁期限为2018年3月17日至2021年3月16日，同时约定除不可抗力外，合同双方任何一方提前解除合同，违约方需支付对方违约金5万元。合同签订后，原告交付被告押金5万元，并对承租房屋进行装潢，用以餐饮服务行业经营。2020年1月26日，迎江区市场监督管理局发布《通知》，建议餐饮行业暂停营业服务。同日，安庆市餐饮行业协会发布《安庆市餐饮行业协会关于防控新型冠状病毒感染××疫情的倡议书》，再次建议各餐饮企业暂停营业服务。原告收到上述通知和倡议书后，为配合政府工作，立即停止相应餐饮营业服务。2020年2月10日，全国人大常委会法工委认定本次疫情属于不可抗力事件。2020年2月18日，原告向被告提出解除租赁合同，后被告于承租店面门口粘贴招租公告，原告认为涉案租赁合同因不可抗力经双方协商一致解除，被告应退还押金及2020年1月26日至2020年3月16日的租金。因协商未果，提起诉讼。被告辩称，原告的诉求无事实和法律依据，应予驳回，理由如下：1、原告宣称疫情是不可抗力没有法律依据。2、疫情防控对房屋租赁合同的履行未造成影响，即使有影响，该影响也远未达到令合同目的不能实现的程度，故承租人无权解除合同，承租人解除合同需承担违约责任。3、事实上原告在疫情发生前就已经在他处进行装潢，准备搬迁营业场所，由此可见疫情的发生对原告的经营未产生实质影响。原告在疫情发生后即以不可抗力为由解除合同，显然违背诚实信用原则。4、现疫情已基本控制，3月12日安庆市疫情防控指挥部下发了安庆市有序推动餐饮业复工复业的工作指引。综上，原告要求以不可抗力为由解除合同没有法律及事实依据。另外，被告粘贴出租信息是为了减少因原告的违约造成的损失而为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月2日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于安庆市吴越街20号3号门面一楼，总面积约100平方米出租给乙方用于经营，租赁期限自2018年3月17日至2021年3月16日，租金每年29万元。合同第九条：房屋现有现浇楼梯一座，因乙方经营需要可能要拆除，如果拆除，合同到期或撤销合同时，乙方需支付1万元给甲方作为补偿。合同第十一条：押金5万元，乙方在签订合同当日交给甲方，合同期满押金（不计利息）退还给乙方。第十八条：除不可抗力外，合同双方任何一方提前解除本合同，违约方需支付对方违约金5万元。合同签订后原告支付押金5万元，合同期内，原告因经营需要拆除了承租房屋内的现浇楼梯。2020年1月26日，迎江区市场监督管理局向各餐饮企业发布《通知》，表明为积极做好新型冠状病毒感染的××（以下简称新型××）疫情防控工作，建议餐饮企业暂停营业服务。同日安庆市餐饮行业协会发布《关于防控新型冠状病毒感染××疫情的倡议书》，建议餐饮企业暂停营业服务。2020年2月18日，原告向被告提出解除合同，同时通过微信向被告发送《租赁合同单方面解除的说明》，表明因受新型××疫情的影响，无法继续履行合同，提出解除合同，同时提出：1、退还疫情期间的租金，2、退还支付的押金，扣除楼梯拆除的补偿费用，应退还4万元。2020年2月20日左右，被告于租赁门面门口粘贴招租公告，据被告庭审中陈述，该房屋至今未有新的承租人承租。2020年3月16日，原告向被告发送以下微信信息“吴越街店铺我已经搬空了，里面剩下的都是不要的，门我就没锁了，你派人去锁一下吧。房子我就交付给你了。”另查明，原告交付房租至2020年3月16日。另外，2020年3月初，安庆市即开始逐步有序推进企业复工复业。本院认为，一、原告通知被告解除租赁合同，并于2020年3月16日实际交付租赁房屋，原、被告间的租赁合同已事实解除，原告诉求解除租赁合同已没有现实必要。本案争议的焦点是，原告单方解除合同是否应承担违约责任。《民法总则》第180条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型××疫情的暴发对个体来讲，具有不可避免、不可克服的特性，认定新型××属于不可抗力具有正当性。《合同法》第117条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，故不可抗力并不必然构成免责，具体到本案中，虽然政府为防控新型××疫情而采取的相关措施，客观上对餐饮业的经营产生了影响，但结合本市疫情防控的程度、时间和复工后中小型餐饮业的经营实际，疫情对中小餐饮业的影响还是可控的，不足以达到不能履行合同的程度，故原告主张免除单方解除合同的违约责任没有依据，原告仍应按合同约定承担支付违约金5万元的违约责任。二、关于原告要求退还疫情期间租金的诉求。本案中原告租赁房屋用于餐饮经营，受疫情和疫情防控的影响，直接导致了原告同时期经营收益的明显减少，继续按原租金标准支付租金对原告有失公平，从民事活动的公平原则出发，可以适当考虑减免租金，综合考量疫情的影响程度、时间，酌情认定被告退还2020年1月26日至3月16日期间一半的租金约2万元。三、关于押金退还的诉求。原、被告租赁合同已解除，对于原告已交付的押金，被告负有退还的义务，原告对拆除租赁房屋内楼梯的补偿费1万元无异议，扣除补偿费用后，被告应退还押金4万元。综上所述，原告单方解除合同，应按合同约定支付被告违约金5万元，合同解除后被告应退还原告押金4万元，另外，受疫情影响酌情认定被告退还疫情期间的租金2万元符合民事活动的公平原则，上述三项相抵后，被告需支付原告1万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告汪兵于本判决生效后十日内支付原告张庆1万元。二、驳回原告张庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1028.5元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  潘小红二〇二〇年六月八日书记员  奚方颖附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。