辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初520号 原告：丹东华美房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区。 法定代表人：匡某某，该公司经理。 委托代理人：魏勇，辽宁日成律师事务所律师。 被告：白慧东，男，满族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：邹环宇，辽宁中天律师事务所律师。 委托代理人：陈志孝，丹东市振兴区中欣法律服务所法律工作者。 原告丹东华美房地产开发有限公司诉被告白慧东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法由审判员兰善凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丹东华美房地产开发有限公司的委托代理人魏勇、被告白慧东及其委托代理人邹环宇、陈志孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告签订了《租赁协议书》，将华美新天地负一层12272平方米房屋附属设备设施和附属场地租赁给被告。原告已经履行了交付租赁物的义务，但被告经催要仍拖延租金，持续违约。根据《租赁协议书》的7.4条的规定，原告于2019年10月10日向被告送达了《解除通知书》，原、被告双方的租赁合同关系解除，并给予被告合理的搬迁时间，但被告未主动搬离租赁场地，2020年2月4日原告实行主动的清场措施。原告诉至法院，请求判令被告立即给付原告租金5397528元、滞纳金936340元、履约保证金40万元，并承担违约金2687568元及利息（以936340元为基数，从2020年2月4日起至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 被告白慧东辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。原告所依据的事实为2017年4月5日原、被告签订的房屋租赁合同，而被告有证据证明该合同是虚假合同，并非双方真实意思表示。并且原告有证据证明该合同损害了案外人的利益，构成以合法形式掩盖事实，应当认定为无效的合同，原告依据无效合同不应得到支持。这份合同签订的时候，原告并没有向被告交付该合同，被告只是在配合原告签订的这份合同，是一份虚假的合同，双方从未履行过。解除协议通知对于真实性有异议，字不是被告签的。原告发出的这份通知只是原告的单方解除行为，而且本案的涉案合同本身就从未履行过，从效力来讲，它也从未产生过效力，所以不存在解除一说。这份通知并没有表明涉案当中所使用的是2017年4月5日这份合同，是一份笼统的解除协议，不具有针对性。被告对扶梯交接单的真实性有异议，原、被告并没有实际履行租赁合同，对扶梯是否交接与本案无关。被告并没有收到过超市设备交接表，所以，被告对于真实性和关联性有异议，与本案无关。借据是被告受到了原告不打此借据就停水、停电、并关门的胁迫下无耐签订的。借据的内容是原告自行书写的，被告只签了名字和日期，这份借据所体现的是截止2019年3月6日欠租金及物业费的总款项。然而，2018年11月16日，被告才取得了消防安全检查许可。再推六个月，计算租金应当从2019年5月17日开始。所以，该借据上的认定数额并不是被告实际欠原告租金的数额。借据并不是被告的真实意思表示。原告主张这份借据和2017年3月31日以及4月5日签订的合同约定的租金数额相吻合，这并不是客观事实。2017年3月31日双方签订的租赁协议书，所有的关于租金、递增及支付日期都是空白，我们已经提交了该份租赁协议书的原件，原告手中持有具备了上述具体明细的那份租赁协议书是原告在诉前自行填写的，我们将向法庭申请对该份协议书的落款签字及原告后书写的内容形成时间是否一致进行鉴定。计算租金、物业费的时间按照消防安全检查合格证的时间计算，应当是从2019年5月17日起原告才有权主张租金和物业费。被告出示的2017年4月8日租赁协议书可以证明在该协议书的第一条款约定，租赁物都要附有甲方向乙方提供的附件，包括附件1、2、3、4。在这份合同的1.5条款当中，明确约定甲方保证乙方能安全有效的使用。如果达不到上述条件，视为甲方违约了。甲方应按照本合同的第七条相关规定承担违约责任，原告是否履行了这份租赁协议呢，事实上是没有履行。比如消防安全检查合格证，这一项就应当由本案原告办理，为被告提供，但原告没有履行。2018年11月16日，被告自行办理的。2018年11月12日，被告对租赁场所，完成了全部消防设施，经验收合格之后，申请补办消防使用安全检查合格证。上述工作并非都是应由被告完成的，应当由原告完成其中的部分工程。这份协议中的第四条租赁费用、押金及支付已经做出了详细的约定，此前3月31日那份合同是空白的，没有约定。所以，这份合同是原告与被告就3月31日合同中没有完善的内容进行了完善。在该合同的第七条第7.5条款约定，任何一方单方擅自提前终止合同，均视为严重违约，由违约方支付对方一年的租赁费、违约金并赔偿守约方由此造成的一切损失。原告是依据2017年3月31日所做出的合同提出的解除，而对本案4月8日签订的这份协议从来没有提出过解除。本案原告与被告的租赁关系存在，原告存在违约的事实。原告代理人魏勇代表两个案件的原告就被告与原告之间租赁纠纷一事进行了诉前两次沟通，在原告代理人与被告沟通当中谈到，原告给被告50万元装修补偿，原来答应给付的200万元不包括在内。原告所主张的诉讼标的租赁费和物业费两项共计约1200余万元是不存在的。同时，还能证明被告租赁后对该场地进行了装修改造和大量的投入，而投入这部分费用与原告主张的租金、物业费进行抵顶，抵顶之后原告应当向被告支付的费用合计在200万元。这份谈话录音与华美公司办公室盖主任与被告的谈话录音基本吻合。原告办公室盖主任在与被告之间谈话录音时，只提到了解除3月31日、4月5日两份租赁协议，但均没有谈到对2017年4月8日这份合同解除事宜，4月8日的协议是双方签订的最后一份协议。在盖主任的谈话录音当中，体现了4月8日这份租赁协议。原告办公室盖主任曾代表原告找到本案被告，要求在两份协议书中签字，但就其协议书的内容被告不认可，没有签字。但协议书的内容是原告自行拟定的，在协议书中，体现了2017年3月31日、4月5日、4月7日签订的租赁协议租期变更为20年。在第二条款对被告全部装修、装饰、设备、设施等所有物资抵顶乙方拖欠甲方的全部租金和物业费，抵顶后甲乙双方互不追究经济责任。第四条确定了本案被告租赁的建筑总面积为12772平方米。在合同的第五条租赁期限截止到2037年4月6日止，这两份租赁协议虽然没有被告的签字，但同时也证明了一个重要的事实，是原告单位盖主任找到被告进行商谈，与盖主任的谈话录音内容完全吻合。通过该两份协议的第一项，明确约定了甲、乙双方（即原告和被告），经过协商一致同意解除上述三份租赁协议书，不再继续履行。然而，这份协议书送达给被告的时间是2019年10月30日，可见到这个时间点为止，双方的租赁合同并没有解除，这也是原告的自认。同时也是原告向法庭提出的双方2017年3月31日签订的租赁协议书已经解除是自相矛盾的。被告租赁原告的华美新天地地下室投入总金额1149.3万元，被告装修装饰设备设施可以抵顶租金。经我方核实，实际租赁面积约10470平方米，并不是双方签订合同的12272平方米。所以，原告在计算租金和收取物业费时，应以被告实际租赁面积10470平方米计算租金和物业费，相差1845平方米。原告诉讼请求的相关项目计算过于笼统。如果是按照3月31日的合同，必须要扣除十个月的免租期，从10个月以后再计算租金。然后再计算违约金等。双方约定的滞纳金被告认为应当按照当月的欠付租金为本金，月百分之一为计算利率计算，并不是按照欠费总额计算的。滞纳金不能重复再计算，只要计算了欠付租金就不能再计算滞纳金。原告主张的违约金明显过高。如果保护，应当按照法律规定保护。 经审理查明：2017年3月31日，原、被告签订《租赁协议书》，其中约定：被告承租原告开发建设的租赁物12272平方米（建筑面积）的房屋、附属设备设施和附属场地；租赁期限10年，自计租日开始计算，即2017年4月7日起至2027年4月6日止。双方约定租金标准为：签约后进场装修，享受4个月的租金和物业费免收期，被告负责装修期间垃圾清运费，被告承担装修期相应的水电及其它一切费用，自免租期满开始，享受6个月经营免租期，经营免租期内，原告仅收取物业费；自计租日至2020年4月6日，月租金标准223964元；自2020年4月7日至2021年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为253826元；自2021年4月7日至2022年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为286674元；自2022年4月7日至2023年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为322807元；自2023年4月7日至2024年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为352553元；自2024年4月7日至2025年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为406274元；自2025年4月7日至2026年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为454367元；自2026年4月7日至2027年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为507269元；租赁费用采取“先付后租”的方式按季度支付，被告于每季度到期前5日向原告缴纳下季度租赁费用，原告在收到租赁费用后5个工作日内按被告支付的金额向被告出具符合税法规定的发票；原告如延迟出具发票，被告有权相应顺延下期租赁费用的支付。合同签订次日，被告需向原告支付10万元作为部分履约保证金，被告装修完成后开业前，应当向原告支付人民币40万元作为部分履约保证金，如未及时缴纳被告不得营业，同时需向原告缴纳滞纳金。合同终止且经原告确认被告已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业费保证金余额（如有）无息退还。被告违反本合同、6.2款（被告应按合同约定按时向原告交纳租金以及相关费用，不得拖欠），被告应向原告应按年租金1%向甲方支付违约金加收滞纳金，延迟达30日的，原告有权解除本合同，并赔偿原告按年租赁费用总额向原告支付违约金（包括物业费）。双方当事人在落款处签字盖章。 原告出具的2017年3月31日《租赁协议书》与被告出具的2017年3月31日《租赁协议书》均为原件，但内容记载有不同之处，即被告出具的《租赁协议书》中租赁费用部分相关计算期间的日、月是空白的没有填写，其余约定与原告出具的2017年3月31日《租赁协议书》相同。 2017年4月5日，原、被告签订《租赁协议书》，其中约定：被告承租原告开发建设的租赁物12272平方米（建筑面积）的房屋、附属设备设施和附属场地；租赁期限20年，自计租日开始计算，即2017年4月7日起至2037年4月6日止。双方约定租金标准为：自计租日至2018年4月6日，月租金标准37327元；自2018年4月7日至2020年4月6日，租金调整期，月租金标准为223964元；自2020年4月7日至2021年4月6日，月租金标准为253826元；自2021年4月7日至2031年4月6日，有十个租金不变期，月租金标准均为253826元；自2031年4月7日至2032年4月6日，租金调整期，月租金为286674元；自2032年4月7日至2037年4月6日，有四个租金不变期，月租金为286674元；租赁费及物业费用采取“先付后租”的方式按季度支付，除第一年度的租金在2018年2月7日交纳外，其余年度租金被告于每季度到期前5日向原告缴纳下季度租赁费用，原告在收到租赁费用后5个工作日内按被告支付的金额向被告出具符合税法规定的发票；原告如延迟出具发票，被告有权相应顺延下棋租赁费用的支付。合同签订次日，被告需向甲方支付10万元作为部分履约保证金，被告装修完成后开业前，应当向原告支付人民币40万元作为部分履约保证金，如未及时缴纳被告不得营业，同时需向原告缴纳滞纳金。合同终止且经原告确认被告已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业费保证金余额（如有）无息退还。被告违反本合同、6.2款（被告应按合同约定按时向原告交纳租金以及相关费用，不得拖欠），被告应向原告应按年租金1%向甲方支付违约金加收滞纳金，延迟达30日的，原告有权解除本合同，并赔偿原告按年租赁费用总额向原告支付违约金（包括物业费）。双方当事人在落款处签字盖章。 2017年4月8日，原告与案外人辽宁东龙商贸有限公司签订《租赁协议书》，其中约定：被告承租原告开发建设的租赁物12272平方米（建筑面积）的房屋、附属设备设施和附属场地；租赁期限10年，自计租日开始计算，即自2017年4月7日起至2027年4月6日止。双方约定租金标准为：自计租日至2018年4月6日，月租金标准37327元；自2018年4月7日至2020年4月6日，租金调整期，月租金标准为223964元；自2020年4月7日至2021年4月6日，月租金标准为253826元；自2021年4月7日至2022年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为286674元；自2022年4月7日至2023年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为322807元；自2023年4月7日至2024年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为352553元；自2024年4月7日至2025年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为406274元；自2025年4月7日至2026年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为454367元；自2026年4月7日至2027年4月6日，在上一个交租期租金标准基础上递增百分之10%，即每月租金标准为507269元；租赁费用采取“先付后租”的方式按季度支付，被告于每季度到期前5日向原告缴纳下季度租赁费用，原告在收到租赁费用后5个工作日内按被告支付的金额向被告出具符合税法规定的发票；原告如延迟出具发票，被告有权相应顺延下期租赁费用的支付。合同签订次日，被告需向甲方支付10万元作为部分履约保证金，被告装修完成后开业前，应当向原告支付人民币40万元作为部分履约保证金，如未及时缴纳被告不得营业，同时需向原告缴纳滞纳金。合同终止且经原告确认被告已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业费保证金余额（如有）无息退还。被告违反本合同、6.2款（被告应按合同约定按时向原告交纳租金以及相关费用，不得拖欠），被告应向原告应按年租金1%向甲方支付违约金加收滞纳金，延迟达30日的，原告有权解除本合同，并赔偿原告按年租赁费用总额向原告支付违约金（包括物业费）。双方当事人在落款处盖章。 案外人辽宁东龙商贸有限公司系自然人独资公司，法定代表人为被告，注册登记时间为2017年5月22日。 2017年4月20日，原、被告签订《补充协议》，约定：双方于2017年3月31日、2017年4月7日分别签订了《租赁协议书》，现双方协议，如发生争议，以2017年3月31日签订的《租赁协议书》内容为准。 《说明》一份，载明：因特殊原因，双方协商同意，2017年4月5日原告与被告签订的《租赁协议书》无效，继续履行双方3月31日签订的原协议。该《说明》上有原、被告签字盖章。该材料由被告出具，并辩称出具时间为2017年4月5日。 2019年3月11日，被告为原告出具借据一张，载明：入场后截止2019年3月6日，欠租金及物业费4329973元。 2019年10月10日，原告与案外人丹东华鑫商业管理有限公司向白慧东、辽宁东龙商贸有限公司出具解除《租赁协议书》通知书，载明：我方（出租人丹东华美房地产开发有限公司，下称我司）与你（承租人白慧东）签订了华美新天地地下负一层《租赁协议书》，现由于你存在重大违约情形，至今欠租金、物业费及相关协议书约定费用近800万元，我司根据双方签署的《租赁协议书》第七条之规定，行驶协议解约权，现通知如下：一、我司与你签署的《租赁协议书》解除。二、承租人白慧东及其辽宁东龙商贸有限公司，收到本通知之日起三个工作日内，搬离出租物业，否则承担由此造成的所有法律和经济责任；同时，白慧东补交租金、物业费、滞纳金及按约定支付违约金。三、白慧东必须根据原协议做好转租业户的后续处理工作。该通知书送达给了被告的工作人员霍名利。 本院所确认的上述事实，有《租赁协议书》四份、解除《租赁协议书》通知书、《补充协议》、《说明》、借据及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告之间租赁合同关系依法成立，受法律保护。被告未按《租赁协议书》约定履行义务，原告亦向被告送达了解除《租赁协议书》通知书，故原告请求被告给付租金、履约保证金以及违约金的诉讼请求本院予以支持；但具体金额以本院确定的为准。原告提出的关于被告给付滞纳金的诉讼请求，本院审查认为，原告已经按照双方约定主张违约金，其主张滞纳金部分本院不予支持。原告提出的关于被告给付利息一节，本院审查认为，原、被告对利息没有约定，且原告已经主张违约金，故该部分诉讼请求本院不予支持。关于原、被告履行哪一份《租赁协议书》一节，本院审查认为，根据被告出具的《补充协议》和《说明》可以看出原、被告均认可发生争议时以2017年3月31日签订的《租赁协议书》为准；对于被告出具的2017年3月31日签订的《租赁协议书》未载明租期日、月一节，本院审查认为，被告为原告出具的借据金额与2017年3月31日《租赁协议书》（原告出具的）约定的租金计算金额相吻合，可以认定双方按照2017年3月31日《租赁协议书》（原告出具的）约定履行；至于原告与案外人辽宁东龙商贸有限公司签订的《租赁协议书》，原告主张该协议系协助被告办手续签订，本院审查认为，在该协议签订时案外人辽宁东龙商贸有限公司并未注册登记成立，该协议约定的租金与被告出具的借据金额亦不吻合，被告亦自述双方有免租期等约定，而该《租赁协议书》并未记载，故本院确认原、被告应按照2017年3月31日签订的《租赁协议书》全面履行各自权利义务，故被告提出的鉴定申请本院亦不予准许。被告提出的关于原告并未按照合同约定交付标的物（比如未达到消防验收合格许可，租赁面积未到达约定面积），租金起算点应从2019年5月17日开始起算的辩解意见，本院审查认为，结合被告为原告出具的借据，可以认定原、被告在2019年3月6日前就合同的履行尚不存在被告所辩称的争议，现被告未提供证据证明租赁起算点以及租赁面积等问题，被告亦未提供证据证明案涉收据是在受到原告胁迫的情况下签署的，故该辩解意见本院不予采纳。被告提出的关于用其装修装饰设备设施进行抵顶租金的辩解意见，本院审查认为，在案件审理过程中被告并未提起反诉，其装修装饰设备设施损失的诉求可另案主张，本院不做一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告白慧东于本判决生效后10日内给付原告丹东华美房地产开发有限公司租金5352739.6元（2018年2月7日至2020年2月4日，月租金223964元）、履约保证金400000元、违约金2687568元，合计8440307.6元； 二、驳回原告丹东华美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取38875元，由原告丹东华美房地产开发有限公司负担4049元，被告白慧东负担34826元（此款原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  兰善凯 二〇二〇年六月三日 书记员  田 湘