浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终3579号 上诉人（原审被告）乔自艳，女，1970年9月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市西湖区，现住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人余朋、裴东辉，浙江共道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈光跃，男，1975年8月1日出生，侗族，户籍所在地北京市大兴区，现住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人王金星，浙江天册律师事务所律师。 上诉人乔自艳因与被上诉人陈光跃房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。上诉人乔自艳的委托代理人余朋、裴东辉，被上诉人陈光跃的委托代理人王金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年4月13日，陈光跃（承租方、乙方）与乔自艳（出租方、甲方）签订《房屋租赁承租合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2019年4月13日起至2020年4月12日，租金为每月8500元，采用先付后租，付款方式为付押金1个月，付房租三个月（押一付三），第一期租金及押金34000元于签订合同当日支付，以后每期租金提前20天支付；第五条第2点“甲方保证在租赁期间，该房屋可以安全、正常使用。”第3点“合同期内房屋设施由于老化原因需要维修的，乙方应及时通知甲方，甲方在接到乙方通知后五个工作日内上门维修，若遇特殊情况，双方协商处理。”第七条第2.2点“甲方出租的房屋不具备居住使用功能的，甲方应向乙方支付1个月租金的违约金，若违约金不足以弥补损失的，甲方还需要赔偿所造成的损失，同时乙方有权终止本合同。”当日陈光跃就入住案涉房屋，上午10时多，陈光跃微信给乔自艳，提出屋内有煤气味道，要求乔自艳联系进行检查，排除安全隐患。乔自艳微信回复陈光跃联系天然气公司来检修，乔自艳的微信内容有“上次煤气公司来也没查出来原因”、“我再让他们来一次”的内容。下午，杭州市燃气集团有限公司（以下简称燃气公司）派人上面检修，更换了波纹管。4月16日下午6时许，陈光跃再次微信给乔自艳，称煤气味道仍然很浓，担心埋在墙内管线泄漏，要求乔自艳尽快排除，并表示问题未解决前尾款暂停支付。当日晚上，燃气公司派人前来抢修，未能检测出泄漏。4月17日上午，陈光跃再次微信给乔自艳，告知燃气阀门关闭屋内仍有煤气味道。4月18日晚上，陈光跃再次微信乔自艳，明确告知燃气有泄漏，并上传所拍摄的煤气读数变动照片，陈光跃还告知乔自艳自住进来后一直头疼。乔自艳微信回复周末再保修，让陈光跃精神放松。4月19日上午，乔自艳微信陈光跃称已经联系市长服务热线。4月20日下午2时，陈光跃微信乔自艳，称头疼厉害，伴有恶心，要去医院就诊，担心是煤气中毒后遗症，让乔自艳尽快来案涉房屋协助燃气公司解决问题。当天下午，燃气公司派人再次上门检测，破开厨房下方橱柜内侧后发现立管因腐蚀有泄漏，遂更换了该管道。之后双方因燃气泄漏造成的损害未能协调一致，陈光跃于4月29日微信给乔自艳，以乔自艳隐瞒重大安全隐患导致其中毒，身心受到创伤，严重影响其正常工作，明确提出解除租赁合同，全额退还已付款项并赔付医疗费和误工费。乔自艳以陈光跃要求不合理不属实予以拒绝。4月30日，陈光跃通知乔自艳要求返还租赁房屋，并要求乔自艳于5月1日到场办理交接。乔自艳予以拒绝。5月3日，陈光跃搬离租赁房屋。5月5日，双方经中介公司协调调解无果。2019年4月26日，陈光跃因头疼伴恶心到杭州市字会医院门诊治疗，医院对其进行检查，给予鼻吸氧、高压氧舱治疗。次日，陈光跃头疼复诊，医院继续给予高压氧舱治疗。5月5日，医院诊断为一氧化碳中毒性脑病，给予检查和高压氧舱治疗。6月2日，陈光跃继续在该医院门诊治疗。陈光跃在杭州市字会医院治疗期间共支出医疗费3475.4元。另查明：陈光跃向乔自艳支付押金8500元，房租租金21500元，共计30000元。陈光跃于2020年1月诉至原审法院，请求判令：1.乔自艳退还其已支付押金及租金共计30000元，承担违约金8500元；2.乔自艳赔偿因违约行为造成的其损失共计9648.57元；3.乔自艳承担其支付的律师费5000元；4.乔自艳承担本案诉讼费用。 原审法院认为，本案双方签订的案涉租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。出租人应当保证租赁房屋的安全，该义务不仅是案涉合同义务，亦是法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。据此，房屋出租人负有瑕疵担保义务，应当确保出租房屋使用安全。本案中，案涉租赁房屋燃气泄漏，燃气泄漏会造成中毒、爆炸、着火等严重后果，属于严重安全问题，乔自艳是房屋出租人，对房屋的安全使用负有瑕疵担保义务，故乔自艳对造成陈光跃身心受损的损害后果负有责任，而陈光跃自身并无责任。乔自艳主张燃气公司未能检修到位导致本案事故发生，其与燃气公司之间的争议应由其向燃气公司另行主张，与陈光跃无涉。乔自艳未能履行安全义务，未能就此赔偿陈光跃所受损失，已构成违约，陈光跃据此有权解除案涉租赁合同并要求乔自艳承担违约责任。关于返还租金和押金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，陈光跃自搬入租赁房屋至燃气公司维修解决燃气泄漏共计8天，此8天不能满足陈光跃安全居住的目的，故该8天的租金应当予以退还。4月21日至5月3日搬离之日共计13天，此13天已经消除危险符合居住使用条件，故该13天应当支付租金。之后，陈光跃已经依法解除案涉合同，并已实际搬离，乔自艳拒不同意陈光跃解除合同、接收房屋之行为并不能产生不利于陈光跃的法律后果，而且案涉租赁房屋凭乔自艳给予的密码进入，亦不存在妨碍乔自艳控制房屋的情况，故陈光跃无须承担之后的租金。综上，乔自艳应当返还陈光跃押金及租金共计26317元。关于违约金、损失和律师费的请求。根据案涉合同的约定，乔自艳出租的房屋不具备居住使用功能的，乔自艳应向陈光跃支付1个月租金的违约金。燃气泄漏属于不能满足房屋居住使用功能，故乔自艳的违约行为符合上述违约金条款约定情形，陈光跃有权要求乔自艳支付违约金8500元。陈光跃主张的损失分三项，关于杭州市字医院的医疗费，陈光跃主张的金额存在重复计算，实际医疗费支出共计3475.4元；杭州方回春堂的医疗费，因无门诊病历，不能证明系本案必须支出的医疗费，故不能予以支持；交通费部分亦不能证明系本案支出。因违约金和损失不能同时主张，而案涉可以认定的损失低于违约金数额，故从有利于原告出发，原审法院对陈光跃的违约金请求予以支持，对其损失请求不予支持。关于律师费亦非本案必须支出，双方亦无合同约定，故原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条规定，判决：一、乔自艳退还陈光跃押金和租金共计26317元、支付违约金8500元，合计34817元，该款于判决生效之日起十日内付清；二、驳回陈光跃的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取564元，由陈光跃负担229元，乔自艳负担335元。陈光跃于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。乔自艳于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，乔自艳不服，向本院提起上诉称：一、一审认定部分事实错误。上诉人在微信中提到的煤气检查是指燃气公司的正常例行检查，且在例行检查中未有燃气泄漏的记录。案涉房屋出租给被上诉人前，上诉人一家一直正常居住，未发现燃气泄漏事件。租赁合同订立前，被上诉人和中介机构也详细查勘了房屋，并无异议。燃气公司的工作人员也是用专业设备才在第三次检修时发现泄漏，上诉人作为普通居民不可能提前发现，更不可能明知燃气泄漏而出租。被上诉人提交的4月18日的微信记录也证明了上诉人在签订租赁合同前不知道燃气泄漏。被上诉人根据合同约定应当在合同订立当日支付第一期租金及押金共计34000元，但其仅于4月12日、14日、17日分三次合计支付30000元，此后未再支付，因被上诉人违约上诉人才催缴款项，一审将之理解为上诉人不顾被上诉人人身安全，与事实不符。被上诉人是否搬离、何时搬离只有被上诉人本人陈述，被上诉人未与上诉人或中介机构对室内设施设备进行清点，也未交付门禁卡，其主张5月3日搬离缺乏依据。在未交接的情况下，上诉人不知何时可以自行进入并控制房屋，故不必然导致被上诉人可以不支付5月3日之后的租金。因不知被上诉人何时搬离，导致房屋一直空置。二、须再次强调以下事实。发生燃气泄漏的管道为单元公共部位的燃气主管道，具体位置为三楼和二楼的楼板内，原因为自然老化、腐蚀。维修时，虽然从上诉人家中厨房内将该段管理抽出并更换，但该管道系单元公共部位主管道，检查、维修的责任在于燃气公司，燃气公司也未收费。被上诉人承租期间虽然发生燃气泄漏，但燃气公司在2019年4月20日就进行了维修，此后未再泄漏，上诉人可以安全使用，故上诉人不具备随时解除的法律依据和合同依据，不能以搬离之日作为合同解除之日。案涉合同合法有效，被上诉人积极通过各种渠道反映情况、催促检查和维修并很快修复完好，上诉人已经履行了出租人的法定和约定义务，无违约行为也无过错。综上，上诉人乔自艳请求二审法院撤销原判第一项，并依法改判上诉人退还押金和租金12900元，违约金调整至3475.4元（关于租金的计算时间，上诉人是在收到本案诉状副本后才知道被上诉人搬离，但是上诉人愿意给被上诉人两个月合理期限，所以租金计算到6月13日）。 被上诉人陈光跃答辩称：原审判决事实认定正确，适用法律正确，应当依法予以维持。原审在被上诉人诉讼请求既请求了违约金又请求了损失的情况下，考虑了两者的竞合，采纳了违约金并无不当。上诉人一直强调正常在此居住，强调已经检查很多次，实际上没有任何证据证明，被上诉人住进去第一天就发现了煤气泄露情况，告知上诉人要前来修理，上诉人称上次检修没有发现原因，再让他们来一次，这充分说明上诉人明知有煤气泄露的情况。被上诉人第一次告知上诉人前来检修，后两次又让上诉人来检修，但上诉人拒绝来检修，后被上诉人自行找专业人士来检修，检修出煤气泄露的原因是上诉人装修原因导致的。关于实际搬离情况，被上诉人在4月29日向上诉人提出明天要搬离，请尽快来交接，上诉人一直拒绝交接，5月3日被上诉人自行搬离房屋。案涉房屋是密码锁，不存在要交接钥匙的情况。被上诉人在本案中不存在任何过错，按时缴纳租金、押金，履行了合同义务，上诉人向被上诉人交付的房屋存在重大安全隐患，甚至有生命安全危险，被上诉人到现在还存在后遗症。被上诉人请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人乔自艳在二审期间未向本院提交新证据。 被上诉人陈光跃在二审期间向本院提交以下证据材料：1、双方之间的微信聊天记录打印件一份，拟证明被上诉人与上诉人丈夫的聊天记录第二页显示被上诉人向上诉人告知了整个租赁房屋情况以及房屋存在重大安全隐患的情况，第三页明确告知上诉人“明天我就搬出，房屋就交给你，还请你过来交接”，故双方最终未能交接的原因系上诉人拒绝交接；2、双方之间微信聊天记录打印件一份，拟证明被上诉人向上诉人告知了房屋存在安全隐患情况，并在2019年4月30日告知上诉人要求其进行交接，并告知明天就搬出，但上诉人拒绝配合交接，还声称其不在杭州，2019年5月1日被上诉人发现上诉人就在杭州，并发了一张其在朋友圈的截图戳穿了上诉人称不在杭州无法交接的谎言。 对被上诉人陈光跃二审提交的证据材料，上诉人乔自艳认为，对两份证据真实性无异议，但证据1不能证明被上诉人的证明目的，被上诉人的确发出了通知，但该通知未实际到达被通知人；证据2中可以反映上诉人确实有事，并不能说明上诉人不愿意谈，协商都是通过中介的，当时约定的是5月5日，但是被上诉人未到，证据1、2均不能证明被上诉人搬离的事实，且上述证据中显示的搬离时间是5月1日，但原审中被上诉人陈述搬离时间是5月3日，两者之间存在矛盾。本院对证据1、2的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，2019年4月14日上午11：19，乔自艳丈夫于洋通过了陈光跃的微信朋友验证请求，双方交换姓名，陈光跃发送信息“感谢你们家的好房子！”于洋回复“缘分”。4月29日下午，陈光跃向于洋发送信息沟通解决燃气泄漏的问题并拨打语音电话，双方通话时长“00：51”。2019年4月30日下午8：14，陈光跃向于洋发送微信“房东，你好！我知道你忙，但是还请你尽快给我一个明确的回复。如昨天我给你发的信息，你的房子我是不住了，明天我就搬出，把房子交给你，还请你过来进行交接，您的家具我不负责保管义务，如果家具等东西丢失，我概不承担责任。其实这是很简单的一件事，不需要耽误你多少时间。”微信提示“于洋开启了朋友验证，你还不是他（她）朋友。请先发送朋友验证请求，对方验证通过后，才能聊天。发送朋友验证”“对方未添加你为朋友。对方添加后，才能进行通话。”“呼叫失败”。 本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条以及合同第五条，出租人乔自艳应保证租赁房屋符合居住使用功能，现案涉房屋在陈光跃入住时即存在燃气泄漏，存在严重安全隐患，不符合居住使用功能，故乔自艳应承担相应违约责任，至于该燃气泄漏是否系燃气公司所致或公共部位问题系乔自艳与其他主体的关系，不影响陈光跃根据合同相对性向乔自艳主张权利。根据合同第七条第2.2点约定，乔自艳出租的房屋不具备居住使用功能的，乔自艳应向陈光跃支付1个月租金的违约金，若违约金不足以弥补损失的，乔自艳还需要赔偿所造成的损失，同时陈光跃有权终止本合同。因此，陈光跃在案涉租赁房屋燃气泄漏的情况下要求解除合同符合合同约定的解除条件，陈光跃并有权要求乔自艳依约支付1个月租金的违约金。陈光跃就案涉房屋租赁事宜以及燃气泄漏后的解决问题曾与乔自艳及其丈夫于洋微信联系，并在2019年4月29日和4月30日通过微信分别向乔自艳和于洋明确提出解除租赁合同，应视为陈光跃已向乔自艳发出合同解除的通知，陈光跃并在4月30日给于洋的微信中明确告知搬离时间、交接时间，因于洋无故删除陈光跃导致其微信未收到的不利后果应由乔自艳自行负担，陈光跃自述的搬离时间晚于其告知于洋的搬离时间，一审以于洋自述的搬离时间作为合同解除时间以及租金计付截点并无不当。另，一审对燃气泄漏期间的租金不予计付、对燃气修好次日起至陈光跃搬离之日的租金予以计付正确。综上，乔自艳的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费670元，由乔自艳负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年六月十日 书记员 万丹丹