江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1023民初516号原告：扬州飞凤纸业有限公司，住所地宝应县南园路31号。法定代表人：李学华，公司总经理。委托诉讼代理人：杨莉，江苏宝宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾迎芳，公司员工。被告：沈志莲，女，1970年1月24日出生，汉族，住宝应县。第三人：南京名贯置业有限公司，住所地南京市六合区雄州街道延安北路2号。法定代表人：李尧，公司董事长。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司南京六合支行，住所地南京市六合雄州镇龙津路13号。负责人：邱晓鑫。委托诉讼代理人：邹润秋，公司员工。原告扬州飞凤纸业有限公司(以下简称飞凤公司)与被告沈志莲、第三人南京名贯置业有限公司(以下简称南京名贯公司)、第三人中国银行股份有限公司南京六合支行(以下简称中行南京六合支行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告飞凤公司委托诉讼代理人杨莉、贾迎芳，被告沈志莲、第三人南京名贯公司的委托诉讼代理人吴昊、第三人中行南京六合支行房的委托诉讼代理人邹润秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞凤公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈志莲立即办理涉案房产的交接手续以及案涉房产的不动产权证书，第三人南京名贯公司负有协助义务；2、判令原告代被告偿还对第三人中行南京六合支行的剩余贷款后，被告沈志莲花立即办理涉案房屋的解押手续，第三人中行南京六合支行负有协助义务；3、判令被告沈志莲及第三人南京名贯公司在解除涉案房产的抵押手续办理完毕后立即协助原告办理涉案房产的过户登记手续，将涉案房产产权人变更登记为原告；4、判令被告沈志莲返还原告《南京市商品房预售合同副本》、《贷款合同》、《抵押合同》、《不动产预告登记证》各一本；5、判令被告沈志莲赔偿原告租金损失50000元（暂计算半年的租金损失）；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年6月，原告与被告沈志莲经友好协商口头约定：原告借被告沈志莲的名义购买房屋，房屋所有权属于原告。购房款全部由原告支付，原告支付房款的方式为先缴纳部分首付款，剩余房款以被告的名义办理按揭贷款，由原告负责还贷款本息。同时双方还约定在房屋具备过户条件后，被告需无条件配合原告办理房屋的过户登记手续。2018年6月28日，被告沈志莲与南京名贯公司签订了《南京市商品房预售合同》（合同编号为宁房预售合字2018100752号），合同约定被告购买南京市六合区滁河路102号南京龙湖·棠城A2-2-15室房屋，房屋总价为1574517元，首付款为794517元，商业贷款780000元。此后，被告沈志莲与第三人中行南京六合支行签订《贷款合同》，合同约定：借款金额780000元，同时被告沈志莲还与第三人中行南京六合支行签订《预购商品房抵押合同》，将房屋抵押给第三人中行南京六合支行。此后，原告依约缴纳房屋的首付款794517元，并按约偿还贷款本息。2019年12月，第三人南京名贯公司通知被告办理房屋交接手续及房屋不动产权证书时，被告却拒不履行相关义务。被告的行为导致原告无法顺利拿到所购房屋，也无法将所购房屋出租，导致原告损失的发生。综上，原告认为被告的行为已构成违约，原告有权要求被告按照约定履行自身义务，同时原告有权追究被告的违约责任，要求被告赔偿原告因此造成的损失。现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告沈志莲辩称：一、本人沈志莲与原告飞凤公司法定代表人李学华之间没有任何关系，从2017年至今被告与原告的法定代表人李学华，未见过面也未联系过。二、本人与南京名贯公司签订的商品房预售合同，房屋总价款为1574517元，首付款是由被告本人光大银行转账支付的，合同也是沈志莲本人与南京名贯公司签订的。商业贷款780000元，每月从沈志莲本人中国银行卡上扣取，且商业贷款合同系本人与中行南京六合支行签订。此房与原告的法人李学华没有任何关系。三、被告主张赔偿半年租金50000元，原告的法人李学华应当提供证据证明该房与他有关联，否则原告的法人李学华要承担诽谤本人沈志莲名誉的责任，房屋系沈志莲本人与南京名贯公司签订的合同，房贷系沈志莲本人与中行南京六合支行签订的合同，本人不需要支付赔偿金。第三人南京名贯公司辩称：我方将依照与被告签署的商品房预售合同约定向被告继续履行实际交付房屋协助办理产权证的手续，至于原告与被告之间的关系，第三人不清楚，且第三人仅对被告依据合同约定负有义务。第三人中行南京六合支行辩称：同南京名贯公司的意见，原告与被告之间发生的矛盾我们不清楚，我方是与被告沈志莲签订合同的，被告沈志莲也应当继续履行，继续履行还款义务。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：商品房预售同复印件、专用收据2份、登记薄打印件一张、银行回单12张、转账回单4份、宝应法院2019年10月31日开庭笔录一份、借款合同一份。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。结合原、被告及第三人的举证、质证意见以及辩论、陈述，本院对以下事实予以认定：飞凤公司购房时无法办理按揭贷款手续，其法定代表人李学华也因欠其他贷款未能还清，也无法办理住房按揭贷款手续，遂与被告沈志莲协商，以沈志莲的名义向第三人南京名贯公司购买位于南京六合区，总价款为1574517元。2018年6月26日，被告与第三人南京名贯公司签订了《商品房预售合同》。当日，被告沈志莲缴纳首付款794517元，余款与第三人中行南京六合支行签订商业贷款及商品房抵押合同，贷款780000元。上述房产的首付款及后续贷款均由原告缴纳和偿还，被告予以认可。后原被告之间产生纠纷协商不成，原告飞凤公司遂起诉至本院。另查明，2020年4月27日，上述房产办理产权登记手续，登记于被告沈志莲名下，证号为:苏2020宁六不动产权第0011232号。被告沈志莲为此支出不动产登记费550元、契税44057.63元、维修资金6938元、商业物管费4787.52元，合计支出费用56333.15元。本院认为，原告以被告名义购买涉案房屋的事实成立，虽然双方并未就此签订书面协议，但被告用原告所支付的首付房款购买了案涉房产且后续按揭贷款也由原告实际偿还，故可以认定原、被告之间存在借名买房的口头协议。原、被告订立借名买房协议虽然是因为原告不符合购房条件，但双方借名买房的行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，口头协议的内容也是双方真实意思表示，双方应受协议约束，并依约履行各自义务。原、被告订立借名买房的目的是以被告的名义购买涉案房屋，由原告享有涉案房屋的各项权利，但现在被告拒绝继续履行该协议，导致合同目的无法实现，原、被告之间的借名买房合同实际已经解除。因案涉房产不动产登记证书已办理到被告沈志莲名下,故原告诉讼请求第一项已实现。原告要求代被告向第三人中行南京六合支行缴清剩余贷款并确认案涉房产所有权归原告，被告及第三人应协助办理案涉房产的解押、协助过户手续之主张有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告赔偿租金损失50000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告扬州飞凤纸业有限公司于本判决生效之日起三十日内向第三人中国银行股份有限公司南京六合支行偿还位于南京六合区南京龙湖.棠城A2-2-15号房产（苏2020宁六不动产权第0011232号）的剩余全部贷款，第三人中国银行股份有限公司南京六合支行于收到房屋全部贷款后三十日内办理上述房屋抵押权解除手续，被告沈志莲对上述履行有协助义务；二、原告扬州飞凤纸业有限公司于本判决生效后十日内向被告沈志莲返还办理房产证垫付的费用56333.15元。收到上述费用并在上述房屋抵押权解除后十日内，被告沈志莲协助原告扬州飞凤纸业有限公司办理南京龙湖·棠城A2-2-15号房产权属登记转移手续，将房产转移登记至扬州飞凤纸业有限公司名下；三、驳回原告扬州飞凤纸业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19421元，减半收取9710.5元，保全费5000元，合计14710.5元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费19421元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审判员  黄廷旺二〇二〇年六月十五日书记员  刁倩倩