湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初4700号原告：杨崇刚，男，1987年8月14日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：陈家麒，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。被告：大冶市宏城房地产开发有限公司，住所地：大冶市供销巷5号。法定代表人：陈金香，系该公司经理。委托诉讼代理人：陆卫民，男，1973年10月20日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区,系公司员工。委托诉讼代理人：张顺，湖北易圣律师事务所律师。原告杨崇刚与被告大冶市宏城房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨崇刚委托诉讼代理人陈家麒、被告宏城公司委托诉讼代理人陆卫民、张顺，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨崇刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告继续协助原告办理房权证；2、请求法院判令被告承担逾期交房、逾期办证违约金15000元（逾期交房违约金以涉案购房款为基数，按年利率5.655%的标准从2017年8月2日起计算至交房之日；逾期办证违约金以涉案购房款为基数，按年利率5.655%的标准从2016年11月1日起计算至2019年7月9日），2019年7月9日后的逾期办证违约金以543000元为基数，按年利率5.655%标准计算至能办理房权证之日止；3、请求由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买被告开发的位于大冶市××大道西侧、编号为××地××、定名为宏城馨逸家园小区的商品房。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告违反合同约定，逾期交房且致原告至今未能办理房权证。原告现诉至法院，请求判如所请。被告宏城公司辩称:被告愿意按已经协商处理的标准以协商的方式支付原告的逾期交房和逾期办证违约金，办证现已无障碍。关于违约金的计算标准问题，原告要求按年利率5.655%作为计算标准没有合同和法律依据，合同约定了计算标准和方法。本院经审理认定事实如下：原告杨崇刚（买受人）与被告宏城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同无落款日期）。合同约定:杨崇刚以总房价543000元的价格购买宏城公司开发建设的宏城馨逸家园X幢X单元XX号商品房一套。该合同第八条就房屋交付期限约定：出卖人应当在2016年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格且符合合同约定的房屋交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、重大规划调整。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，合同继续履行，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。买受人未付清房款的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。合同第十一条对房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人电话或报纸公告形式通知交房30天内，买受人未到出卖人处办理房屋验收交接手续的，视为买受人自动接受，物业费以及管理维护等风险责任由买受人承担。合同第十五条对产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部房价款，被告于2016年12月8日向原告交付了涉案房屋，双方办理了房屋交接手续。现原告以被告逾期交房并导致其不能办理不动产权证书为由诉请本院，请求判如所请。诉讼中，以宏城公司为被告的系列案件中，大部分业主与宏城公司达成调解协议，宏城公司同意协助业主办理产权登记，还向业主赔偿了逾期办证违约金6000元并承担业主二年的物业管理费。还查明：“宏城馨逸家园”项目一期工程完工后，2017年2月8日宏城公司组织施工、监理等单位经分户验收合格、2017年6月23日通过了规划验收。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿订立，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，原、被告双方应按合同约定全面履行各自的义务，履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，原告已经按合同约定履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定将符合交房条件的商品房交付给原告。原、被告在合同第八条、第九条明确约定交房时间为2016年8月1日前及不能按该期限交房被告应承担的违约责任，被告迟延交房已构成违约，应当按照约定承担逾期交房的违约责任。原告要求被告以涉案购房款为基数，按年利率5.655%的标准计算逾期交房违约金与原、被告签订的《商品房买卖合同》约定不符，本院不予采纳。逾期交房违约金应按房价总额543000元每日万分之一的标准，自2016年8月2日起计算至原、被告办理房屋交接手续之日即2016年12月8日，经核算，被告应支付原告的逾期交房违约金数额为7005元，对原告该项诉请超出的部分，本院不予支持。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告向原告交付房屋后协助原告办理权属证书是其应尽的义务，故原告要求被告协助其办理不动产权证书的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办证违约金是否合理。本院认为，虽宏城公司向原告交付了房屋，但因宏城公司自身的原因导致原告在合同约定的时间内不能办理房屋产权登记，宏城公司应承担违约责任。对此，原告既可以选择退房要求宏城公司根据合同约定赔偿损失，也可以选择不退房要求宏城公司支付逾期协助办证违约金。现原告选择不退房并要求宏城公司支付逾期协助办证违约金的诉讼请求符合双方合同的约定，且不违反法律规定，本院予以支持；关于宏城公司承担逾期办证违约金的计算标准。本院认为：1、商品房买卖合同中虽然双方对逾期办证违约金没有约定，但双方对逾期办证买受人退房的情形进行了约定，即宏城公司因逾期协助办证买受人要求退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起90天内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1％赔偿买受人损失。对买受人不退房要求支付违约金的情形，可以作为本案逾期办证违约金的参考依据之一；2、原告要求宏城公司支付逾期办证违约金的计算标准是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因本案原告就其逾期办证是否存在实际损失及损失的具体数额，均未提供证据证实，且以宏城公司为被告的系列案件中大部分已调解结案和后续以宏城公司为被告的系列案件已诉至本院等诸多因素，本院酌定对原告诉请的逾期办证违约金按原告已付购房款的1.8%的标准计算为宜。经核算，宏城公司应支付原告的逾期办证违约金为9774元，对原告该项诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告大冶市宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内在合同约定的义务范围内继续协助原告杨崇刚办理涉案房屋不动产权证；二、被告大冶市宏城房地产开发有限公司应支付原告杨崇刚自2016年8月2日起至2016年12月8日止逾期交房违约金7005元，限本判决生效之日起十五日内付清；三、被告大冶市宏城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨崇刚逾期办证违约金9774元；四、驳回原告杨崇刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由原告杨崇刚负担25元，被告大冶市宏城房地产开发有限公司负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  张吉林人民陪审员  罗国营人民陪审员  董秋英二〇二〇年六月二十八日书 记 员  曹 茜