福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1216号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗高嵩，男，1972年9月8日出生，汉族，住福建省漳州市漳州开发区。 委托诉讼代理人：徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈树有，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳州开发区南滨大道333号御景园E1-A1，统一社会信用代码9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓冰，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上诉人罗高嵩因与被上诉人漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称富山房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人罗高嵩的委托诉讼代理人徐传远、沈树有与被上诉人富山房产公司的委托诉讼代理人陈旺富、王晓冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗高嵩上诉请求：一、变更一审判决第一项为由富山房产公司承担备案登记注销手续所需的费用；二、撤销一审判决第三项；三、本案一、二审诉讼费用由富山房产公司负担。事实及理由如下：一、富山房产公司明知罗高嵩以商业贷款方式支付首付款以外的剩余房价款，却怠于履行义务，导致罗高嵩不能及时向银行申请贷款，后因国家政策变化，贷款利率上浮，罗高嵩将承担更为沉重的还贷负担。富山房产公司宣传的“15年免费厦大系教育”系虚假宣传，案涉楼盘根本不属于可享受特殊政策的“学区房”。本案合同解除系因富山房产公司的原因导致的，相应责任应由其承担。二、富山房产公司提供的格式合同中关于罗高嵩逾期付款责任的内容严重违反公平原则，属于无效条款。双方关于违约责任的约定，罗高嵩承担的责任明显高于富山房产公司，不仅严重违反公平原则，还不合理的加重了罗高嵩的责任，排除了罗高嵩的权利、免除或减轻了富山房产公司的责任，属于无效条款。一审判决根据上述条款支付相当于总房价20%的违约金，适用法律错误。 富山房产公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回罗高嵩的上诉请求，维持原判。理由如下：1、富山房产公司不存在怠于履行义务导致合同解除的情形。首先，罗高嵩没有证据证明富山房产公司怠于履行配合义务；其次，支付购房款义务是罗高嵩的主要合同义务，富山房产公司只有配合罗高嵩办理贷款手续的义务，且富山房产公司没有任何理由、也没有必要不配合罗高嵩办理相关手续；再次，据富山房产公司了解，罗高嵩贷款已经获批，但其故意通知银行不予放款，存在明显的故意违约。2、罗高嵩述称一审法院判决依据的合同条款无效，没有任何事实及法律依据。上述条款是经双方协商一致签订的，不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效；罗高嵩指出的条款与本案争议无关，一审法院也不是基于上述条款做出的判决，罗高嵩依据与本案无关的合同条款论证一审判决，没有任何法律依据。 罗高嵩向一审法院提出诉讼请求：1、确认富山房产公司与罗高嵩于2018年12月04日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350698010001032017007908）已于2018年8月30日解除，总价款1603440元；2、富山房产公司应立即返还罗高嵩已支房价款323440元、代收契税款16035元，并支付资金占用利息，该利息按年利率6%自2018年8月31日起计算至实际返还日，暂计至2019年10月31日利息为22641元，前述合计金额暂计为346081元；3、本案诉讼费用由富山房产公司承担。 富山房产公司向一审法院提出反诉请求：1、确认富山房产公司与罗高嵩签订的编号为350698010001032017007908号《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、罗高嵩向富山房产公司支付违约金320688元；3、罗高嵩配合富山房产公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》的合同网签注销、合同预售备案登记注销等相关手续；4、罗高嵩向富山房产公司支付本案律师费8000元；5、本案全部诉讼费用由罗高嵩承担。 一审法院查明，富山房产公司于2017年8月10日取得富山滨海明珠1幢的《商品房预售许可证》。2017年8月29日，富山房产公司（甲方）与罗高嵩（乙方）签订了《阳光城丽景湾商品房认购书》。该认购书第7条约定：“乙方知悉并接受：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络媒体等其他方式发布的广告、宣传资料……资料数据、图片仅作参考，甲乙双方的权利义务以双方正式签署的认购书、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件等相关文件为准”。认购书第8条约定：“双方同意，甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或者签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署的协议及合同不一致的或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力”。2017年12月4日，富山房产公司与罗高嵩签订了合同编号为“350698010001032017007908”的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定：罗高嵩向富山房产公司购买位于漳州市开发区，总价款1603440元。合同第七条约定，罗高嵩应于2017年9月5日前支付首期房价款323440元，余款1280000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第八条第二款约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人……出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”。合同附件四第二条第（1）款约定“买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行／公积金代办机构提供符合银行要求的办理贷款时需要买受人提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记……出卖人在买受人办理贷款手续时应给予买受人必要的配合。……买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项”。合同附件十一补充协议10.5条约定，“买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策以及充分评估自身付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本合同相关约定承担违约责任”。合同第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。如果本合同及补充协议、相关附件无法按照约定期限备案的，双方同意顺延至条件具备或障碍排除后办理备案，与备案相关的后续义务相应顺延履行，出卖人不因此承担违约责任。附件十一补充协议第4.1条，关于商品房交付条件，双方补充确认如下：“（1）出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件及补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。（2）双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或者签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与本合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同及补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。（3）出卖人已就该商品房项目内部及周边的道路及规划情况现状向买受人进行了充分说明。如项目周边情况（包括但不限于绿地、道路、公园、学校等）发生变化，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任……”。附件十一补充协议第10.4条约定：“双方在履行合同过程中如产生争议......如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审计费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师费收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准”。罗高嵩依照约定向富山房产公司支付了购房首付款323440元及代收契税款16035元，但剩余购房款1280000元至今尚未支付。富山房产公司代收契税16035元后，至今尚未向相关部门缴纳该款项。本案商品房买卖合同的网上备案申请日期为2017年12月4日，合同备案日期为2018年1月2日。富山房产公司分别于2018年3月17日、2018年8月20日两次发函催告被告支付剩余购房款及逾期付款违约金。富山房产公司于2018年8月28日向罗高嵩邮寄《销售合同解除函》，罗高嵩于2018年8月29日收到该邮件。富山房产公司因本案诉讼支付福建衡兴明业律师事务所律师费8000元。 一审法院认为，关于双方签订《商品房买卖合同（预售）》过程中富山房产公司是否存在欺诈行为的问题。一审法院在审理（2018）闽0681民初5617号案件时已依职权就富山房产公司宣传的“十五年厦大系免费教育”向漳州招商局经济技术开发区教育卫生局进行调查。该局回复，2014年9月起，开发区将九年义务教育阶段免学费政策向幼儿园到高中阶段延伸，符合条件的青少年儿童可享受从幼儿园到高中阶段十五年学费（或保教费）补贴或免除。目前根据开发区小学、初中招生办法，阳光城丽景湾项目处于厦大附小、厦大附中（初中部）招生片区，厦大附中（高中部）面向全市招生，按分数高低择优录取。厦门大学嘉庚学院幼儿园和厦门大学嘉庚学院分别面向全区和全国招生。根据向漳州招商局经济技术开发区教育卫生局调查取证的结果，富山房产公司宣传的“十五年厦大系免费教育”基本符合讼争房产所在片区可享受的教育资源，且富山房产公司亦在相关宣传文本上载明了该信息的来源和出处（信息来源：漳州教育信息网，网址：××）。本案的《商品房买卖合同（预售）》明确记载出售人系富山房产公司，且罗高嵩所提交的收款收据虽印有“阳光城集团”，但收款人加盖的公章系富山房产公司。罗高嵩所提交的证据不足以证明富山房产公司在做广告宣传时称本案讼争楼盘系由阳光城集团独资开发建设，且双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时，阳光城（厦门）置业有限公司已经入股富山房产公司。况且，根据附件十一补充协议第4.1条的约定，无论富山房产公司及其工作人员在签订《商品房买卖合同（预售）》之前以何种形式所作出的宣传，只有在富山房产公司出具了加盖公章的书面材料或者将所涉内容载入《商品房买卖合同（预售）》及其附件或补充协议的情况下才对其具有法律拘束力。因此，罗高嵩主张富山房产公司在签订《商品房买卖合同（预售）》过程中存在欺诈行为，依据不足，不予采信。购房者支付购房款和利息是购房者应有的义务，且没有证据证明银行拒绝罗高嵩办理银行贷款，罗高嵩认为银行提高利率和购房款首付比例，极大增加了购房成本，因此未能办理贷款的理由不能成立，该主张不予采纳。罗高嵩与富山房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。罗高嵩未按照合同所约定的时间履行支付购房款的义务，其已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定及双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第10.3条第（1）款的约定，双方所签订的上述合同于2018年8月29日罗高嵩收到《销售合同解除函》时即解除。罗高嵩与富山房产公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除，解除时间为2018年8月29日，对该诉求予以采纳。合同解除后，违约方罗高嵩应当按照合同的约定承担相应的法律责任。富山房产公司请求罗高嵩配合其办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并由罗高嵩承担所需费用，符合法律规定，应予以支持。富山房产公司请求罗高嵩向其支付违约金320688元，符合《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，且未违反法律的规定，应予支持。因富山房产公司未提供证据证明违约金320688元不足以弥补其所支付的律师费损失，故酌确定罗高嵩应当支付富山房产公司违约金320688元（包含富山房产公司已经支付的律师费）。因罗高嵩已经支付富山房产公司购房首期款323440元及代收契税款16035元，罗高嵩主张返还已付房价款、代收契税款，因合同已解除，该请求应予支持。故扣除违约金320688元后富山房产公司应当退还罗高嵩18787元。罗高嵩主张资金占用期间的利息，于法不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、罗高嵩与富山房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年8月29日解除。罗高嵩应于判决发生法律效力之日起十日内协助富山房产公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：350698010001032017007908）的备案登记注销手续，并由罗高嵩承担所需费用；二、富山房产公司应当返还罗高嵩购房款323440元及代收契税款16035元。合计339475元。三、罗高嵩应当支付富山房产公司违约金320688元。上述二、三项对抵后，富山房产公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还罗高嵩18787元；四、驳回富山房产公司的其他诉讼请求；五、驳回罗高嵩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19230.9元，减半收取计9615元，由罗高嵩负担；反诉案件受理费19230.9元，减半收取计9615元，由富山房产公司负担。 二审期间，罗高嵩提供如下证据：1、（2019）闽06民终978号和（2019）闽06民终980号民事判决书，证明关于案涉同种情形的类案，漳州市中级人民法院已经做出生效判决，认为违约金本质上属于损害赔偿之预定，其主要功能在于填补守约方损失，据此对20%违约金依法予以调整，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2、（2011）民再申字第84号民事裁定书，证明最高人民法院也认为，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。富山房产公司质证认为，对证据的真实性无异议，但不能够作为罗高嵩不予支付逾期违约金不承担违约责任的依据。富山房产公司提交一份福建省高级人民法院2019闽民申5159号民事裁定书，该案件是案涉项目其中一位房屋买受人叶得琴向福建省高级人民法院申请调减违约金数额，但经福建省高级人民法院审理认为该申请没有事实及法律依据，依法裁定驳回了再审申请。罗高嵩质证对证据的真实性无异议，但认为叶得琴已向福建省高级人民检察院提起抗诉，现已转到漳州市人民检察院，目前在审理过程中。本院认为，上述材料均为另案生效的裁判文书，与本案的事实无关，不能作为认定本案事实的证据。 案经本院二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本案当事人争议的焦点是：《商品房买卖合同（预售）》解除的原因及法律责任问题。 本院认为，罗高嵩主张富山房产公司延迟三个月签订合同，导致负担加重，但其未能提供证据证明富山房产公司存在怠于履行签订合同的行为。根据合同附件十一补充协议10.5条约定，“买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策以及充分评估自身付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的，将严格按照本合同相关约定承担违约责任”。补充协议已经约定罗高嵩在签订合同时必须充分考虑到贷款政策的调整，因此罗高嵩以富山房产公司延长签订合同时间导致其贷款利率增加为由，终止向银行申请贷款，并非正当的理由。罗高嵩主张富山房产公司对享受“15年免费厦大系教育”存在虚假宣传。根据双方签订的附件十一补充协议第4.1条的约定，只有在富山房产公司出具了加盖公章的书面材料或者将所涉内容载入《商品房买卖合同（预售）》及其附件或补充协议的情况下才对其具有法律拘束力。富山房产公司并未将该宣传列入合同或补充协议，并经一审法院向漳州招商局经济技术开发区教育卫生局进行调查，富山房产公司宣传的“十五年厦大系免费教育”基本符合讼争房产所在片区可享受的教育资源。因此罗高嵩以虚假宣传为由终止向银行贷款，亦不属于正当的拒绝履行合同主要义务的理由。商品房买卖合同中，作为买受人的罗高嵩，其主要的合同义务就是按约支付购房款，罗高嵩自认终止向银行贷款，也未全额支付剩余购房款，罗高嵩未能按照合同约定支付购房款，已经构成根本违约，富山房产公司有权按照合同的约定向罗高嵩发出解除合同的通知，罗高嵩违约造成合同解除，应承担违约责任。本案系因罗高嵩不支付购房款导致合同解除，罗高嵩上诉主张要求富山房产公司承担备案登记注销手续费，不能成立。《商品房买卖合同（预售）》第八条第二款约定：“（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。”富山房产公司要求罗高嵩支付购房款20%计算的违约金320688元符合合同约定，应予支持。罗高嵩上诉主张《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条、第十四条、第十五条以及补充协议中的有关条款均违反公平原则，应认定无效。本院认为，讼争的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，协议中对于违约责任的约定并无违反法律法规的禁止性、效力性规定，虽然合同中的条款系富山房产公司为了签订合同而制定的可以反复使用的条款，但该《商品房买卖合同（预售）》及其相关附件是在双方协商下签订的，对于双方的违约责任均有约定，并非完全排除罗高嵩的权利，增加其义务，免除富山房产公司的责任，罗高嵩以违约责任内容是格式条款为由，主张无效，缺乏法律依据，不予采纳。罗高嵩上诉主张违约金的性质应以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。鉴于本案的实际情况及涉案房产价格的波动，一审判决罗高嵩支付320688元的违约金与场行情波动给富山房产公司造成的房价损失相比较，并非完全具有惩罚性。 综上所述，罗高嵩的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19230元，由上诉人罗高嵩负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年六月十六日 法官助理杨烨 书记员邹晓倩