文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1701号原告:重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人:廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人:韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：张序伟，男，1976年5月26日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆坤罡房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区壁城借到红宇大道22号，统一社会信用代码915002277842125885。法定代表人：韩柱，该公司经理。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告张序伟、重庆坤罡房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，由审判员秦先俊独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托诉讼代理人韦延伟、被告张序伟、被告重庆坤罡房地产开发有限公司的法定代表人韩柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付自2016年7月1日至2019年12月31日所拖欠的物业服务费4972元、公共能耗费457元、违约金1086元，共计6515元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年1月1日与重庆坤罡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，选聘原告为“XXXX”小区提供物业服务,合同还约定了物业费等费用收费标准等。2018年11月，南川区XXXX小区业主委员会成立，11月28日，原告与小区业主委员会签订了《XXXX小区物业服务合同》，合同约定服务期限、物业费、二次加压电费及维护费、公共能耗费等收费标准。被告系“XXXX”小区的业主，该房屋建筑面积为98.69平方米，被告从2016年7月1日至2019年12月31日期间，拖欠原告物业费、公共能耗费等费用未缴纳，经原告多次催收被告张序伟以未接房应当由开发企业重庆坤罡房地产开发有限公司承担交纳物业费义务为由拒绝交纳物业费等费用。被告张序伟辩称，1、该房屋我至今未接房，我多次与物管公司商量，接房时一次性付清，我从未说不交，但物管公司直接将我起诉。2、我在购买房屋时，开发商承诺我有一块公用坝子可以使用，我以每平方高出市场价1000元的价格购买了该房屋，但是现在物管公司不让我使用。3、我房屋下水道坏了，不知道是物管没有管好还是别人翻进去损坏的。4、观光电梯和我8栋没有任何关系，我进出不会进大门。5、小区环境很差。被告重庆坤罡房地产开发有限公司辩称，原告起诉由坤罡公司与业主共同缴纳物业服务费的诉讼请求没有相应事实及法律依据。原因如下：被告张序伟于2015年2月2日与我司签订《商品房买卖合同》，已在我司办理接房手续。请求人民法院依法驳回仪才物业公司对坤罡公司的全部诉讼请求。经审理查明，2016年1月1日，被告重庆坤罡房地产开发有限公司（甲方）与原告重庆仪才物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及补充协议，约定甲方选聘乙方为其开发建设的“XXXX”小区提供前期物业管理服务事宜。该合同第六条约定，物业服务费用采取包干制，住宅物业管理服务费1.2元/平方米，住改非物业管理服务费1.8元/平方米，商业部分以投标书为准，所有收费标准必须报物价部门备案（最高不超过1.2元/平方米）。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，按业主每月每户10元的标准收取。合同期限从2016年1月1日起至业主委员会选聘或者续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同日，原告与重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《关于〈XXXX前期物业服务合同〉的补充协议》第一条约定，4-10号楼、15-17号楼业主在原公摊能耗10元/月/户的基础上，另增加2元/月/户的观光电梯电费公摊，即12元/月/户”。第二条约定，小区住户有二次供水的按0.8元/吨收取电费[其中包含：1号楼5-6楼，2号楼5-6楼，3号楼4楼(含4楼)以上，4-10楼、15-17号楼所有住户]。第三条约定，1、2、10号楼楼梯房住宅按建筑面积0.65元/平方米收取物业管理费。第四条约定，15-17号楼别墅按建筑面积1.5元/平方米收取物业管理费。第五条约定，业主应当每月按时缴纳物业管理费，过了当月，则为欠费，违约金按总欠费金额的日3‰累计收取。2018年11月28日，原告（乙方）与重庆市南川区XXXX小区业主委员会（甲方）签订《XXXX小区物业服务合同》，合同约定：甲方招聘乙方未XXXX小区提供物业服务。物业服务费用实行包干制，收费标准（按建筑面积计算，以产权证建筑面积为准）：高层电梯住宅：1楼住宅为1.1元/平方米/月，高层电梯住宅：二楼以上（含二楼）1.2元/平方米/月，商业物业：2.0元/平方米/月，多层步梯房：0.65元/平方米/月（具体为1栋、2栋、10栋），别墅：2.0元/平方米/月。目前二次公司暂时由物业公司实施管理，二次供水费用为水厂基础价格3.5元/吨，加上二次加压水泵电费及维护费用，每吨水收0.8元的电费。公共能耗（公摊）费：观光电梯以下楼栋（具体为1栋、2栋、3栋）为7元/户/月，观光电梯以上楼栋（具体为4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、15栋、16栋、17栋）为8.4元/户/月，商业以100平方米为一户计算（具体为11栋、12栋、13栋、14栋）单价为10元/月/户，以此类推。业主或物业使用人约定：由物业使用人交纳物业服务费用，在约定期内，物业使用人不按规定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，应当自约定之日起书面告知乙方。本合同期限为叁年，自2018年12月1日至2021年11月30日止，合同期限届满前三个月内，甲方须作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同还约定了其他事项。在审理中，原告撤回要求被告支付2016年7月1日至2016年9月30日期间物业服务费和公共能耗费的诉讼请求。被告张序伟（乙方）于2015年2月2日与被告重庆坤罡房地产开发有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张序伟购买由重庆坤罡房地产开发有限公司开发的坐落于重庆市南川区XX街道XX大道XX号XXXXX幢X-X-X号房屋，房屋建筑面积为98.69平方米。现被告张序伟在被告重庆坤罡房地产开发有限公司办理了接房手续。按照《前期物业服务合同》及《XXXX小区物业服务合同》约定，被告从2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4618.69元（1.2元/平方米×98.69平方米×39个月）、公共能耗费为421.2元(12元/月/户×26个月+8.4元/月/户×13个月)。由于被告未交纳上述期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼。本案在庭审过程中，被告张序伟承认其已在被告重庆坤罡房地产开发有限公司办理了接房手续。上述事实，有原、被告的当庭陈述，《前期物业服务合同》及补充协议、前期物业服务合同备案证明、《XXXX小区物业服务合同》、催收函、南川区不动产登记中心房屋登记信息查询证明等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区“XXXX”小区的建设单位重庆坤罡房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议以及原告与南川区XXXX小区业主委员会签订的《XXXX小区物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述物业服务合同对该小区业主均具有约束力。被告张序伟在被告重庆坤罡房地产开发有限公司购买了坐落于重庆市南川区XX街道XX大道XX号XXXXX幢X-X-X号房屋，也按照双方约定办理了接房手续。原告作为物业服务企业已按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费等相关费用，原告撤回要求被告支付2016年7月1日至2016年9月30日期间物业服务费和公共能耗费的诉讼请求，系对自身权益的放弃，本院予以支持。但被告从2016年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费4618.69元和公共能耗费421.2元未交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。对原告主张的上述费用，本院予以支持，对于原告主张的多余费用，于法无据，本院依法不予支持。关于违约金的问题，被告未按时交纳物业服务费，已构成违约，依照合同约定应当承担违约责任，但约定的违约金过高，结合原告下欠的物业费金额和期限，本院酌情确定违约金为50元，对于过高部分，本院不予支持。被告张序伟提出的不缴纳物业费的理由不符合合同约定或法律规定不缴纳物业费的情形，因此，对其抗辩理由，不予采信。对原告主张由被告重庆坤罡房地产开发有限公司承担物业服务费等相关费用缴纳义务的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告张序伟在本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4618.69元、公共能耗费421.2元。二、由被告张序伟在本判决生效后立即向原告重庆仪才物业管理有限公司支付违约金50元。三、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告张序伟负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇二〇年六月九日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶