沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初8366号原告：王杨，女，1987年10月3日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：刘风奇，男，1982年3月2日出生，汉族，系原告配偶，住辽宁省昌图县。被告：沈阳匠寓科技有限公司，住所地：辽宁省沈阳市沈河区市府大路262-3号，统一社会信用代码91210103MA0UFQ234T。法定代表人：罗琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐瑞，女，1997年2月12日出生，汉族，住辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：邵雨竹，女，1991年4月5日出生，汉族，住辽宁省绥中县。原告王杨与被告沈阳匠寓科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王杨及其委托诉讼代理人刘风奇，被告沈阳匠寓科技有限公司委托诉讼代理人徐瑞、邵雨竹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告所欠房租4658元，合同期内违约金3099元，共计：7757元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确所主张的租金期间为2018年11月23日-2019年1月22日的租金和2020年1月23日-2020年3月10日的租金，计算标准是1333元每月；违约金为2018年11月23日到2020年4月24日期间总租金20661元的15%。事实和理由：2018年11月22日，原告与被告签订《沈阳市房屋出租委托代理合同》，合同表明原告将名下位于沈阳市和平区民主路139号(16-11)的房屋委托被告对外出租，出租期限为2019年1月23日至2022年1月23日止共计三年（按照三年承租期提前扣除了两个月免租期），约定租金为14000元/年，出租代理期内，双方如有一方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并向对方支付本合同期内租金总金额的15%作为违约金。2020年4月23日，被告并未按时向原告支付该季度（2020年1月22日-2020年4月22日）的房屋租金，在原告向被告催缴2020年1月22日-2020年4月22日的房屋租金，但是被告以公司经营不善为由一直推脱不予缴纳，原告曾多次催要该房租，但是被告均不予理会，直到2020年4月24日搬离此房屋，但是被告自2020年1月22日-2020年4月22日在此房屋居住的租金一直未缴付，因此被告给原告带来了一定的经济损失，所以被告理应向原告缴纳在此房居住期间剩余未缴纳的房租和违约金，另外补回出租未满三年提前扣除的免租期。基于以上事实，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称：关于违约金的诉请，因违约金金额过分高于实际损失，法院应予以调整降低。理由如下：被答辩人诉状认可答辩人2020年4月24日搬离（交还）房屋，可证明双方合同关系于2020年4月24日解除。但被答辩人主张3099元违约金，过分高于损失；根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释》（二）第29条，法院应以被答辩人的实际损失为基础，依法对其诉请的违约金金额予以降低。另，根据《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第26条，2020年1至5月正处于新冠疫情期间，属于合同履行过程中发生的客观情况的重大变化，答辩人生产经营受到重创继续按原情况履行对答辩人明显不公；因此按法律规定，答辩人请求法院对合同违约责任条款予以变更，对违约金金额予以降低。关于租金诉请，答辩人不欠付租金，该诉请无理，应予驳回。房屋出租委托合同中第3条第1项委托日期是从2019年1月23日至2022年1月23日止，所以我们应该支付的租金应该从2019年1月23日起，原告同意预留每年45天作为我公司承租的免租期，所以每年首次付款应从2019年3月10日支付，答辩人有证据证明已支付2020年1月22日至4月22日租金，该诉请不符合事实及合同约定；根据双方合同（证据1房屋出租委托代理合同）约定，1月23日至3月9日为免租期，答辩人无义务支付租金。答辩人已按约定于1月21日向被答辩人支付3月10日至4月22日租金共2003元（证据2银行汇款电子回单）。因此，答辩人已按合同履行租金支付义务，不欠付被答辩人任何租金；至于被答辩人要求的4658元不知如何计算得来，若要求历年免租期租金，则无事实及法律依据。综上，双方合同于4月24日解除，被答辩人主张的违约金过分高于实际损失，疫情期间应适用情势变更规定，法院应依法调整降低违约金；被答辩人要求支付租金无理，不符合合同约定，答辩人已按约定支付合同期内全部租金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第26、27、29条，请法院依法支持答辩人的上述答辩意见，依法驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月22日，原告（甲方）委托刘风奇与被告（乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定甲方将位于沈阳市和平区民主路139号C16-117房屋委托乙方对外出租。甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限为2019年1月23日至2022年1月23日。甲方应于2018年11月23日前将房屋交付给乙方。甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2019年3月10日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年拾个月零拾伍天的房租，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上。甲方同意每年在免租期内如产生租金收入，作为乙方报酬。租金为1333元/月，按季度交付租金共计每年14000元。同时，在该合同违约责任中约定一方提前单方终止合同的，应支付对方合同期内租金总金额的15%作为违约金。上述合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告亦向原告支付租金至2020年4月22日。2020年4月24日，被告将案涉房屋交还原告。庭审中，被告称其接收案涉房屋后再对外转租。本院认为，原、被告签订的上述《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据该合同约定内容，及被告对案涉房屋接收后进行转租的事实，可以认定双方之间形成的系房屋租赁合同关系。因被告于2020年4月24日将案涉房屋交还给原告，原告亦接收了房屋，故应视为双方协议解除了租赁关系，也即解除了上述《房屋出租委托合同》。虽然双方系协议解除合同，但该合同的解除系因被告不再履行合同所致，故被告应当承担相应的违约责任。依据合同约定，被告应向原告支付合同期内租金总额的15%作为违约金，该合同期内的租金总额为42000元，故违约金数额应为6300元。现原告向被告主张违约金数额为3099元，未超出合同约定范围，系原告对自身权利的合法处分，故对原告要求被告给付3099元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的2018年11月23日-2019年1月22日租金和2020年1月23日-2020年3月10日租金的诉讼请求，因上述合同中并未约定被告应在该两个期间内向原告给付租金，亦未约定如果被告中途不履行合同应向原告给付该两个期间的租金，且由于合同约定的违约责任能够保障被告中途不履行合同而给原告所造成的在上述两个期间内的信赖利益损失，故原告的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告沈阳匠寓科技有限公司向原告王杨给付违约金3099元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费已减半收取25元（原告已预交），由原告王杨负担15元，被告沈阳匠寓科技有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张 峰二〇二〇年六月十一日书记员 温贺晴本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。