河北省滦南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0224民初91号 原告：何玥，女，1987年8月15日出生，汉族，现住北京市崇文区。 委托诉讼代理人：苏长素，北京市泽文律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：河北俊辉房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山路322号开元大厦037-A-1101。 法定代表人：赵爱民，执行董事。 委托诉讼代理人：周正德，该公司员工。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：王浩，该公司员工。代理权限为特别授权代理。 原告何玥与被告河北俊辉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告何玥的委托诉讼代理人苏长素、被告河北俊辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周正德、王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何玥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款159943元：3.判令被告向原告支付违约金13673.5元（按照原告已付房款119943元，自付款之日到被告返还之日的同期贷款利率计付违约金）；4.判令被告向原告赔偿定金损失2万元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告系房屋买卖合同的双方当事人。原告于2017年4月8日根据被告指示向第三方交纳购房定金2万元，于2017年4月15日交纳认购金4万元及首付款119943元，并于2017年8月14日签署《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》约定，原告以379998元的价格购买位于河北省唐山市滦南县，被告应于2018年5月30日前将验收合格的标的房屋交付原告使用。双方还约定，延迟交房超过90日的，买受人有权解除合同。截至起诉之日，被告仍未履行交房义务，标的房屋所在小区仍未经消防验收，且存在严重的质量问题，并伴经常性的停水、停电。根据合同约定，被告已逾期交房超过90日，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告返还认购金及首付款，赔偿违约金及定金损失。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。 被告河北俊辉房地产开发有限公司辩称，被告认可收到首付款119943元，原告陈述的定金被告并没有收到，原告是交给第三方的定金，与被告无关。被告不同意解除合同。关于利息要求严格按照合同计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月15日，原告何玥与被告河北俊辉房地产开发有限公司签订了《凯旋嘉苑——认购书》，该认购书的主要内容为“第一条：（一）乙方（原告）自愿认购甲方（被告）出售的河北俊辉房地产开发有限公司滦南分公司凯旋嘉苑住宅1号楼1单元12层04号商品房。（二）本商品房认购暂定建筑面积117.63平方米。第二条：本商品房单价为每建筑平方米人民币3315元，总价款为389943元，首付比例30%，即119943元。贷款金额为人民币27万元。补充说明：（二）甲方承诺本商品房认购暂定建筑面积与相应房产测绘部门实际核准建筑面积为准，超出部分按照平方米单价多退少补。（三）乙方所购房屋正式交付时间为2017年年底。第三条：（一）甲乙双方签订《商品房买卖合同》时间：自卖方电话或信函形式发出《商品房买卖合同》签约通知信函之日起，甲乙双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。（二）若甲乙双方未在签订约定的时间内签订买卖合同，需经甲乙双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本商品房可另行出售。（四）如因甲方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，甲方应无条件退还乙方已付认购房款。”签订该认购书当日，原告通过户名为张建敏的北京银行账户向被告认可的户名为滦南县恒辉物业服务有限公司账户转款2万元，通过户名为朱春华的兴业银行账户向滦南县恒辉物业服务有限公司账户转款103119元，共向被告转款123119元，被告当日为原告开具收据一张收款金额119943元，并在收据中标注“退多余房款：3176退现金”。 原被告双方于2017年8月14日签订合同号为20170814184的《商品房买卖合同》，该合同约定原告自被告处购买凯旋嘉苑1号楼1单元1204号房，建筑面积114.63平方米，价款为每平方米3315元，总金额379998元。付款方式为商业贷款，其中首付款119998元，贷款26万元。该合同第八条约定“交付期限：出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……”，第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。2019年3月29日，原告所购房产所属凯旋大道住宅小区三期一标段1＃楼取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，载明该工程“建设单位于2018年12月27日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2019年3月29日按规定备案”。2019年9月27日，原告委托代理人周绍维以ＥＭＳ全球邮政特快专递的方式向被告法定代表人赵爱民（地址：河北省石家庄市长安区，电话号码：131××××9999）寄送《解除通知函》，主要内容为“一、自贵司收到本通知之日起，正式解除贵司与本人所签订的合同号为20170814184的《商品房买卖合同》；二、请贵司自收到本通知之日起30日内，向本人收款账户退还已付款项人民币179943元及相应的违约金”。该寄送过程由北京市方正公证处作出的（2019）京方正内民证字第11228号公证书保全证据。该邮件于2019年10月4日退还，标记为“拒收”。 另原告主张曾于2017年4月8日通过银行转账向被告指定的北京乐久佳投资有限公司转款2万元作为定金，又于2017年4月15日以现金形式向被告交纳认购金4万元。现原告因被告逾期交房要求解除合同并返还已付购房款并支付违约金未果，遂形成诉讼。 本院认为，原、被告于2017年8月14日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应当按照认购书的内容享受权利，并履行义务。该合同约定被告应于2018年5月30日前将经验收合格的商品房交付原告，而根据旋大道住宅小区三期一标段1#楼《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，该楼于2018年12月27日竣工验收合格，于2019年3月29日按规定备案，可以认定逾期交房已超90日。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告虽主张工程曾因环保问题停工10个月应属不可抗力，但未提交证据，且未提交《商品房买卖合同》约定的遭遇不可抗力后30日内通知原告的证据，故被告主张遭遇不可抗力导致延期交房的理由不成立。被告逾期交房90日后，双方约定的解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同。另原告委托代理人周绍维于2019年9月27日以EMS全球邮政特快专递的方式，以被告当时注册登记的地址向被告法定代表人赵爱民寄送了《解除通知函》，该邮件虽于2019年10月4日因拒收退还，但其未被实际接收非原告原因，应视为已经到达被告处，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原被告签订的合同号为20170814184的《商品房买卖合同》已经于2019年10月4日解除。 因双方之间的《商品房买卖合同》已经解除，被告应当返还原告已经交纳的购房款。关于购房款的数额，根据被告于2017年4月15日为原告开具的收款收据，双方对当日原告交纳购房款119943元均无异议。原告主张于当日以现金形式另交纳4万元认购金但未提交证据，且被告不予认可。当日，原告通过他人账户向被告认可的账户分两笔转款共123119元，双方均认可退现金3176元，123119元-3176元=119943元，与被告开具的收据所载金额一致，且与双方当日签订的《凯旋嘉苑——认购书》中约定的首付款金额一致，即原告当日通过银行转账的形式足额支付了《凯旋嘉苑——认购书》约定的首付款，再另行支付4万元现金不符合常理，故原告主张支付被告现金4万元作为部分购房款无法认定，被告应返还原告的购房款金额应为119943元。 关于原告主张的曾于2017年4月8日根据被告指示向第三方支付定金2万元，原告虽提交了加盖北京乐久佳投资有限公司印章的收款收据复印件和转款凭证，但被告不予认可，该收据复印件的真实性亦无法确定，即使原告确于当日向该公司转款2万元亦无法证明该公司与被告之间存在关联性。原告庭审中主张的该收据复印件上标注的“1-2-401”与原告购买的房屋楼号亦不相同，且同样因原告于2017年4月15日通过银行转账的形式足额支付了《凯旋嘉苑——认购书》约定的首付款，而并未扣除任何定金不符合常理。综合以上，原告主张曾根据被告指示向第三方支付定金2万元本院无法认定。 关于原告主张的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，系双方真实意思表示且不违反法律规定，被告应按合同约定支付原告违约金1199.43元。 关于原告主张增加违约金，在双方签订的《商品房买卖合同》中虽未约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”的规定，被告未及时返还原告购房款确实给原告造成资金占用期间的利息损失，又因原告发出的《解除通知函》客观上被告并未实际接收，故被告应自原告起诉之日起以119943元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告违约金至实际履行返还购房款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告何玥与被告河北俊辉房地产开发有限公司之间的合同号为20170814184的《商品房买卖合同》于2019年10月4日解除。 二、被告河北俊辉房地产开发有限公司返还原告何玥购房款人民币119943元及合同约定的违约金1199.43元，并自2020年1月10日起至实际履行返还义务之日止，以119943元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告违约金。判决生效即履行。 三、驳回原告何玥的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4172元，由原告何玥负担1562元，由被告河北俊辉房地产开发有限公司负担2610元。被告负担部分判决生效即交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  王汝利 审 判 员  董宏伟 人民陪审员  贾云增 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  贾赛洁