重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终2034号上诉人（原审原告）：程琦，女，1972年1月1日出生，汉族,住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：夏雪春，重庆市潼南区江北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆科美物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区缙善路70号附20号，统一社会信用代码91500109554091856A。法定代表人：曹兴江，董事长。上诉人程琦因与被上诉人重庆科美物业管理有限公司（以下简称科美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人程琦的委托诉讼代理人夏雪春到庭参加二审询问，被上诉人科美物业公司未到庭。本案现已审理终结。程琦上诉请求：1、撤销重庆市潼南区人民法院（2019）渝0152民初6945民事判决，并改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、一审法院滥用举证责任分配权力。当事人双方签订的《前期物业服务协议》系双务合同，上诉人按照合同约定交纳物业费，被上诉人按照合同约定提供合格的物业服务，本案中上诉人主张被上诉人的服务质量未达到合同的约定并向法庭提供了相关证据予以证明，被上诉人予以了认可，被上诉人既辩解已进行了整改处理，那么理应提供相应证据予以证明，但在庭审中，被告并未举示任何证据。一审法院认定由上诉人承担举证责任明显错误。2、《前期物业服务协议》中明确约定“每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上”，上诉人认为被上诉人的服务未达到该项约定，被上诉人辩称达到，同样也应该由被上诉人举证证明其观点，但一审法院认定由上诉人举证并承担其后果显然不妥。3、关于一审法院阐述的物业服务具有整体性和连续性，某一时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况的观点，上诉人认为该观点不能作为本案判案的依据，被上诉人于2013年开始进入案涉小区提供服务，上诉人在2016年接房后预交了一年的物业服务费，但被上诉人在后续服务中，均未达到约定标准，因此才引发停缴物业服务费的纠纷，后包括上诉人在内的多数业主多次向被上诉人提出异议，均无结果，在长达数年时间里，被上诉人的服务质量没有达到约定要求，显然不是客观原因能够导致。综上所述，一审法院判决错误，望判如所请。科美物业公司未到庭答辩。程琦向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即履行《前期物业服务协议》，服务质量达到协议第四条1-9款的约定；2、判决被告赔偿原告因其违约给原告造成的损失8000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：程琦系重庆科艺房地产开发有限公司开发建设的科艺.福江名都小区2幢9-6号房屋业主。程琦（甲方）接房时与科美物业（乙方）签订了福江名都前期物业服务合同，约定科美物业对福江名都小区提供物业服务，合同期限为三年：2013年5月24日至2016年5月23日，本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费标准为住宅1.3元/月/平方米（含电梯费）。合同第四条约定乙方提供的物业管理服达到约定的标准：1、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务主动热情；2、客户服务接待中心、公示24小时服务电话，急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；3、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；4、对房屋共用部分进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全，房屋完好率90%以上；5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门；6、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，设备设施完好率不低于90%;7、小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部分每2小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控；8、高层按层设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；9、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物，花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。合同签订后，被告向原告提供了物业服务。原告前期向被告交纳了物业费，2016年10月至今，原告以被告提供的物业服务未达到合同约定标准为由未再交纳物业费。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定；二、原告是否因被告提供的物业服务受到损失。一审法院分别评述如下：一、关于被告提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定。原告主张被告提供的物业服务未达到合同约定的质量要求，被告没有证明其物业服务达到80%满意率，清洁卫生未做好等。被告辩称原告所述不属实，被告一直是按照物业服务合同履行服务。一审法院认为，原告提供的照片证明了小区公共区域有部分墙面路面损坏、瓷砖脱落、井盖损坏、小区内乱张贴小广告，经一审法院核实，被告已经将损坏的墙面路面井盖等进行了修复，对小广告进行了清理；至于原告称被告没有证明其物业服务达到80%满意率是否违约，因物业服务合同并未约定需以书面形式进行调查，原告要求被告提供证据证明满意率达到80%的请求无合同依据，应由原告自行承担举证责任；综上，原告并未提供充分证据证明被告实施了违反物业服务合同的违约行为，且物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，故一审法院对于原告的第一项诉讼请求不予支持。二、关于原告是否因被告提供的物业服务受到损失。一审法院认为，原告未举证证明被告提供的物业服务不符合合同约定，也未举证证明其因被告提供的物业服务受到损失，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第三十四条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：驳回原告程琦的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告程琦负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本院认为，针对上诉人的上诉请求，本院评析如下：1、科美物业公司向一审法院提交对电梯设备、消防供水设备、电力设备、化粪池等公共设施的巡查记录，并举示了照片证明其对小区绿化进行了修剪整理，对小广告进行了清理，增设相应设施设备，对公共区域脱落、损坏的瓷砖等进行了修补，对管道进行了开挖维护，并进行了日常保洁。因此，本院认为，上诉人在一审中提到的小区物业管理方面的问题，被上诉人进行了积极的修复。2、关于上诉人认为被上诉人没有按照合同约定征询业主意见，确保满意率达到80%的问题。本院认为，《前期物业服务协议》虽然就征询业主满意率进行了约定，但并未约定必须以书面形式进行，被上诉人称“进行了电话调查，该小区只有二三十户拖欠物管费，预存物管费也做得很好，不存在满意度未达标。”现有的证据不能反映被上诉人从未进行满意度征询的工作，也不能证明被上诉人的物业管理满意度不达标。3、对于一审判决所阐述的观点，物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，本院认为该评判并无不当。上诉人认为被上诉人并非一时违约而是在长达数年的过程中存在持续违约的情形。对此，上诉人未举示充分的证据予以证明。但物业管理企业对整个小区进行物业管理是一个持续期间，涉及小区环境的方方面面，可能亦会存在一些物业服务瑕疵，对于可能存在物业服务瑕疵，物业管理公司也应充分听取业主的意见和建议，及时对服务不到位的地方进行整改，充分提高管理水平和服务质量。综上，程琦的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由程琦负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 郑泽审 判 员 刘希二〇二〇年六月二十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟