长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0193民初719号 原告：陈蕾，女，汉族，1982年9月27日生，住吉林省长春市。 被告：恒盛汇鑫（长春）置业有限公司，住所地：长春市高新区超然街2978号一楼。 法定代表人：严翠霞，董事长。 委托诉讼代理人：邹娜，系该公司法务。 原告陈蕾与被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司（以下简称“恒盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈蕾、被告恒盛公司的委托诉讼代理人邹娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈蕾向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付房屋产权登记备案逾期违约金叁万陆仟伍佰叁拾柒圆整（￥36537元），自2014年12月22日计算至2017年4月17日；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于长春市高新区超凡大街的恒盛豪庭第C14幢×单元1×××号房，建筑面积92.17平方米，总购房款436,517.00元，商品房交付日期为2012年12月25日前。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第六条约定“出卖人无法在交付后720日内完成初始登记备案手续的，每逾期一日，向买受人承担房屋总价款万分之一的违约金直至初始登记完成，买受人同意继续履行合同”，2012年12月22日，被告在未完成交房前置程序的情况下即向原告现实交付买卖标的房屋，2019年6月27日，被告根据《商品房买卖合同》第九条约定内容，以2014年为交房时点计算并向原告支付逾期交房违约金壹万零陆佰零柒元。但直至本次起诉之日，被告未依约根据向原告支付房屋产权登记备案逾期违约金。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 恒盛公司辩称：1.原告要求违约金赔付的起算时间有误，原告已领取逾期交房违约金说明已认定逾期交房事实,因此逾期办证违约金应从商品房达到综合验收合格后的720日开始起算。被告已按照《商品房买卖合同》第八条、第九条约定的交房时间及赔付标准向原告支付了逾期交房的违约金。计算时间从合同约定的交房时间2012年12月25日至该商品房综合验收合格之日，即2014年4月25日，486天，按照合同违约条款约定的房价款日万分之0.5计算，即房价款436514×486天×0.5/万=10607元，原告对该笔违约金的赔付时间及赔付方式均表示认可，且签订了《违约金确认单》，该笔违约金于2019年6月27日开发公司转入陈蕾本人账户。此行为说明原告已经认定逾期交房的事实。领取违约金后，交房时间应该自动变更为逾期交房违约金的截止时间，即2014年4月25日。原告与被告签订的商品房买卖合同第八条约定商品房交付标准为：商品房经分期综合验收合格达到交付标准。在合同约定的交房时间未能达到合同交付标准,被告承认存有逾期交房的违约事实,同时，根据《建筑法》61条规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”虽然被告于2012月12月22日将商品房钥匙交给原告，但这只是为了方便原告提前进行室内装修准备，该房屋并未达到合同约定交付标准。原告所购买的恒盛豪庭C区2期房屋整体综合验收合格的时间为2014年的4月25日，至此被告完成合同约定的交付义务。在此期间，被告应该按照合同支付逾期交房违约金。这与原告已领取违约金的事实相吻合，且被告对此无异议，从未向我公司提出过其他主张。综上，按照商品房买卖合同第十五条约定，逾期办理产权证违约的时间就应该从2014年4月25日后的720日，即2016年4月15日开始起算。我公司若在该日期前，将办理权属登记须有由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,即按照合同约定没有违约，无需再向业主支付逾期办理产证违约金。2.从本案的程序性问题出发，原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。原告所主张的权利内容迄今已经超过5年之久，被告一方当事人提出诉讼时效抗辩，请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。 经审理查明：2011年10月15日，陈蕾与恒盛公司签订《商品房买卖合同》，约定陈蕾购买恒盛公司开发的恒盛豪庭.长春小区C区1期第C14幢×单元1×××号房，建筑面积为92.17平方米，总价款为436517元，交付期限为2012年12月25日，交付条件为符合商品房分期综合验收合格的房屋，并约定逾期交房违约金为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”，第十五条“关于产权登记的约定”出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理，即买受人不退房，具体见“附件四”。双方签订的《合同补充协议》第六条约定，出卖人无法在交付后720日内完成初始登记备案手续的，每延迟一日，买受人应按照该商品房总房款万分之一的违约金直至初始登记完成，买受人同意继续履行合同。陈蕾于2017年4月17日取得案涉房屋的住宅专项维修资金发票、契税发票。2017年5月22日，陈蕾取得案涉房屋的不动产权证书。陈蕾通过吉林电子法院向本院提交立案材料的时间为2019年12月9日。 另查明，恒盛公司提供的《工程质量监督报告》记载，恒盛豪庭.长春小区C14#住宅楼竣工时间为2014年4月25日。陈蕾签署《违约金确认单》一份，内容为“业主姓名陈蕾购买恒盛豪庭小区C14栋×单元1×××室房屋，根据《商品房买卖合同》约定，您原定交房时间为2012年12月25日，开发公司已取得所有交房手续，根据《商品房买卖合同》约定，延期交房违约金为总房款的万分之0.5每天，您购买的14号楼综合验收合格日期为2014年4月25日，您可获得的违约金为10607.36元。”2019年6月27日，恒盛公司向陈蕾支付违约金10607元。陈蕾在《违约金领取确认表》上签字。 又查明，2012年12月22日，案涉房屋物业公司为陈蕾出具物业费、建筑垃圾清运费、城市生活垃圾处理费等收据。陈蕾另提供恒盛·豪庭入住文件一份，陈蕾的签字时间为2012年12月。 再查明，本院对原告王春明与被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案作出的（2019）吉0193民初2417号民事判决书内容为：“原告：王春明……住长春市高新区恒盛豪庭小区14栋14××室……2017年1月11日被告恒盛公司对原告所购商品房在长春市房产档案馆办理完毕商品房初始登记备案手续……” 本院认为，陈蕾与恒盛汇鑫（长春）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》《合同补充协议》均系双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。陈蕾主张恒盛汇鑫（长春）置业有限公司应赔偿未按期办理产权登记违约金其依据为《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。关于案涉房屋的交付使用日期，双方未能形成一致意见，但根据《违约金确认单》及银行转账明细，陈蕾已经收取恒盛公司支付的2012年12月25日至2014年4月25日期间的逾期交房违约金10607元，足以认定陈蕾已经认可实际交房时间为2014年4月25日。关于案涉房屋完成产权登记备案的日期，根据《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，恒盛公司应当在2014年4月25日往后计算720日即2016年4月14日，将办理产权所需资料报产权登记机关备案。关于恒盛公司是否逾期办理产权初始登记备案的问题，恒盛公司最迟应当在2016年4月14日完成案涉房屋的产权初始登记备案。恒盛公司陈述其实际完成备案的时间为2017年1月10日，陈蕾对此表示认可，恒盛公司逾期提供产权备案资料的行为已经构成违约，陈蕾主张恒盛公司逾期办理产权初始登记备案的事实成立，恒盛公司应当按照合同约定承担违约责任。关于恒盛公司认为陈蕾的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”之规定，陈蕾在恒盛公司逾期提交产权备案初始登记资料后即2016年4月14日以后已经知道其权利受到侵害的事实，但陈蕾通过吉林电子法院向本院递交立案材料的日期2019年12月9日，往前推三年为2016年12月10日，陈蕾主张的2016年12月10日以前的逾期办理产权登记备案违约金已经超过诉讼时效，本院不予支持，剩余期间即2016年12月10日至2017年1月10日期间的逾期办理产权登记备案违约金计算为436517元×0.0001×31天=1353元，该部分违约金尚未超过诉讼时效，本院予以支持。关于陈蕾在本院第二次庭审时提供微信聊天截图、证人赵某、韩某出庭证明其在2019年6月向恒盛公司主张权利一节，经本院询问，证人赵某、韩某已经在本院第一次庭审时旁听庭审，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款“证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言”之规定，证人赵某、韩某违反上述规定，其证言不予采信。陈蕾提供的微信聊天截图仅有业主之间就产权违约金事宜相互交流的有关内容，不足以证明其向恒盛公司主张权利的事实。综上，本院对陈蕾该项主张不予支持。关于陈蕾认为应当以物业维修基金发票的开具时间即2017年4月17日视为具备办理产权条件的日期一节，根据合同约定，恒盛公司关于房屋产权登记的义务是在交房后720日内完成产权初始备案登记，应当以恒盛公司实际完成产权初始登记备案的时间视为恒盛公司履行完毕合同义务的时间，故陈蕾该项主张于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款之规定，判决如下： 一、被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司于本判决生效后立即向原告陈蕾支付逾期办理产权初始登记备案违约金1353元； 二、驳回原告陈蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费714元减半收取为357元，由被告恒盛汇鑫（长春）置业有限公司负担13元，由原告陈蕾负担344元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  唐虹梅 二〇二〇年六月九日 书记员  司谊霖