河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1198号 上诉人（原审原告）：赵克文，男，1980年11月8日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省玉环市。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，河北省滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所律师。 原审第三人：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地，北京市朝阳区姚家园路105号1号楼一层。 负责人：徐鹏，行长。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。 上诉人赵克文因与被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、原审第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵克文上诉请求：1、请求依法撤销(2019)冀0824民初1298号民事判决书，依法改判支持上诉人一审的全部九项诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人有权解除合同，依据是商品房买卖合同约定，根据双方买卖合同约定，被上诉人应在2017年12月31日之前将竣工验收的商品房交付，但没有交付，也没有使用证明，被上诉人交房超过预期90天，上诉人有权解除合同。2、由于涉案房屋已经被政府撤销四证，不具备合法手续，因此涉案房屋是违法建筑，上诉人购买房屋目的无法实现，房屋水电被政府拆除，不具备使用功能，因此上诉人有权解除合同。贷款不具备合法房屋，可以解除，涉案房屋在取得四证时存在违法行为，房屋不合法原因在于被上诉人，因房屋造成的损失应由被上诉人承担，华耀承担连带责任是因为华耀是大地唯一股东，即使华耀提供的审计报告只有2016年，本案合同签订和履行都是在审计报告后，因此华耀也需要承担连带责任 承德大地营造房地产开发有限公司辩称，大地答辩同一审内容一致，补充几点：1、我方一审已经证明双方完成房屋交付，验收表一审已经提交，故我方已经履行大部分合同义务，另因政府行政行为属于不可抗力因素，以上说明我司保留未拆房屋合法，一审法院认定正确，充分考虑社会效益需求。赵克文的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 承德市华耀房地产开发有限公司辩称，1、华耀不是本案房屋买卖主体，华耀不应承担连带责任，2、华耀已经完全履行出资义务，营造公司作为独立法人依法对其作出的民事行为承担责任，3、上诉人主张的一审中未提交证据，其他论述也不能说明财产混同，已经提交财务报表，证明是财务独立计算的，财产是独立的4、同一审庭审意见。 华夏银行股份有限公司北京姚家园支行辩称，1、个人房屋抵押合同有法律约束力，上诉人已经获得贷款，借款合同目的已经实现。2、赵克文与被上诉人大地有贷款返还义务，赵克文借款合同有效，第三人房款没有过错，且涉案房屋已经交付，对于大地公司根据借款合同第34条约定，被上诉人应就上诉人款项向第三人承担连带保证责任，3、华夏银行在放款过程中不存在任何违约情形也没有过错，法律应保护第三人合法权益，上诉人主张是将风险转嫁给华夏银行，不仅有违公平原则，也可能造成国有资产流失。 赵克文向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续：2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款1340063.00元，并赔偿原告自2017年5月7日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告自2017年8月开始至判决生效之日止向第三人偿还的按揭贷款本金及利息（自2017年8月至2019年1月，共计153640.90元）；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金268006.00元；5、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》；6、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告经营收益损失375208.00元（计算方式为：（134003.00+53601.00）×2＝375208.00元）；7、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；9、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的上述债务承担无限连带责任；10、本案的全部诉讼费用由被告大地营造公司及被告承德华耀公司承担。以上各项合计为2136917.90元。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款1576320.00元，并赔偿原告2017年6月26日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告已经偿还的银行按揭贷款本金及利息；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金313632.00元；5、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告房屋差价损失(以评估为准)；6、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》；7、请求依法判令承德大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭货款本金及利息；8、请求依法判令第三人返还原告已经支付的保证金150000.00元；9、依法判令承德华耀公司对大地营造公司的债务承担无限连带赔偿责任；10、本案的全部诉讼费用由被告共同承担。 一审法院认定事实：2017年5月7日，原告赵克文与被告大地营造公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告大地营造公司开发建设的滦平县巴克什营镇营盘村巴克什营旅游文化产业园起步区三组团46-53幢49号房屋，房屋总价款为2680063.00元；被告大地营造公司应当在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地营造公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告大地营造公司应当退还全部购房款，并向原告支付房屋总价款10%的违约金。同时，原告与被告大地营造公司还签订了《物业委托管理经营合同》，约定原告将涉案房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年1月1日至2020年12月31日，每年以托管涉案房屋购房款的7%作为固定收益支付给原告。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告大地营造公司支付房屋首付款1340063.00元，剩余1340000.00元购房款，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订《个人房屋抵押借款合同》，原告向第三人华夏银行姚家园支行借款1340000.00元，用于向被告大地营造公司支付购房款，2017年7月20日第三人一次性发放全部贷款。2017年12月23日，被告大地营造公司向原告交付案涉房屋，但未向原告提供竣工验收备案表等相关的文件。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。另查明，截至2019年5月13日，第三人已收到原告方账户偿还的贷款本息共计人民币179466.68元，原告尚有1296547.14元贷款本金及相应的利息未清偿。 一审法院认为，原告赵克文与被告大地营造公司于2017年5月7日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。依照合同的约定，原告作为购房者的义务是支付全部购房款，出售人被告大地营造公司的义务是交付房屋、协助购房者办理权属登记。本案原告支付了全部购房款，履行了支付全部房款的义务，被告大地营造公司出售的房屋已经竣工，滦平县人民政府相关部门对案涉房屋所在项目实行“五停”，“四证”被撤销，但案涉房屋现未被拆除，案涉合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能，为维护交易安全和稳定，并结合本案的实际情况，对原告要求解除与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对于被告大地营造公司延期交付房屋给原告造成的经济损失可另案处理。因《商品房买卖合同》未予解除，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订的《个人房屋抵押借款合同》也不应解除，应继续履行，故对于原告起诉要求解除其与第三人华夏银行姚家园支行签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。本案系商品房买卖合同纠纷，原告起诉要求解除其与被告大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》不在本案审理范围，原告可另案处理。原告以被告承德华耀公司未对被告大地营造公司出资为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司已于2016年10月11日前对被告大地营造公司的认缴出资缴纳完毕，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，据此，一审法院判决：一、驳回原告赵克文的诉讼请求。二、案件受理费23895.00元，由原告赵克文负担。 本院二审期间，被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司提交新证据竣工验收报告一份，证明目的：具备了交付前提和条件。上诉人赵克文发表质证意见：1、提交的证据违反了民事诉讼规则，要求对大地公司的行为进行处罚。2、该证据真实性合法性关联性不认可，因为该报告不是双方合同约定的竣工验收文件，根据建筑法建设工程质量管理条例，政府出具的竣工验收备案表才合法。承德市管理办法规定：房屋交付必须符合入住基本条件和使用功能。房屋不具备使用条件。原件一审没有提交质证。提交的报告不认可。被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司华夏发表质证意见：真实性合法性认可，原审第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行发表质证意见：真实性合法性认可。本院认为，该份证据原件在本院受理其它系列案件已经存在其真实性予以确认。 本院认为，因承德大地营造房地产开发有限公司的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除，承德大地营造房地产开发有限公司对赵克文已交纳购房款的利息损失应承担赔偿责任，因双方签订的《商品房买卖合同》约定了违约金，违约金数额高于赵克文购房首付款的利息损失，故一审法院判令由承德大地营造房地产开发有限公司向赵克文支付违约金，对其主张的购房首付款利息损失不再支持并无不当。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，赵克文已不再偿还该合同项下的贷款，且一审法院判令承德大地营造房地产开发有限公司返还其已经偿还的按揭贷款本息，亦即其实际支付的仍然是全部购房首付款，赵克文请求承德大地营造房地产开发有限公司按购房款总额支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。一审法院认为应以赵克文直接支付的购房首付款为基数计算违约金，适用法律并无不当。本案现有证据不能证明承德大地营造房地产开发有限公司与承德市华耀房地产开发有限公司存在财产混同且无法区分，故，赵克文主张承德市华耀房地产开发有限公司应与承德大地营造房地产开发有限公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，赵克文的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23895.00元，由上诉人赵克文负担。 本判决为终审判决。 审判员  应春明 审判员  高伶丽 审判员  裴赤博 二〇二〇年六月二十九日 法官助理顾成龙 书记员闫硕