天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终449号上诉人（原审原告）：谷太平，男，1982年9月26日出生，汉族，天津市河东区谷太平水果店业主，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张亮亮，天津万钧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津欣瑞市场管理服务有限公司，住所地天津市河东区成林道与泰兴南路交口星期8商业广场一层。法定代表人：李然，执行董事。委托诉讼代理人：邓宝征，天津朗通津辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯青青，天津朗通津辉律师事务所律师。上诉人谷太平因与被上诉人天津欣瑞市场管理服务有限公司（以下简称欣瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2019）津0102民初7371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谷太平上诉请求：1.撤销原审判决书第二项，改判欣瑞公司向谷太平返还房屋租金14400元、运营管理费9600元；2.撤销原审判决第四项，改判欣瑞公司向谷太平返还押金8000元；3.一、二审诉讼费用由欣瑞公司承担。事实与理由：1.一审判决没有认定邻里街菜市场2019年2月1日至2019年6月1日期间为免租期的事实，属于认定事实不清；2.一审判决认定谷太平支付商铺逾期占有使用费错误，2019年邻里街菜市场即不具备使用条件，2019年6月下旬开始邻里街菜市场全部封锁，且涉及刑事案件，商户无法进入和退还；3.案涉商铺已经拆除，欣瑞公司应向谷太平返还押金。欣瑞公司辩称，一审判决没有认定免租期的事实认定正确，且承租人应当支付承租案涉店铺期间的租金及运营管理费，请求驳回上诉，维持一审判决。谷太平向一审法院起诉请求：1.请求解除双方之间的租赁合同法律关系；2.请求欣瑞公司返还谷太平押金8000元、租金14400元、管理服务费9600元，赔偿损失5532元，合计37532元；3.诉讼费由欣瑞公司承担。一审法院查明，坐落天津市河东区成林道与泰兴南路交口星期8商业广场一层的各房屋所有权人委托案外人天津薇达企业管理服务有限公司（以下简称薇达公司）代为租赁、经营及管理，并以薇达公司名义对外签订《星期8广场商铺租赁合同》、《星期8广场商业运营管理合同》等。之后2018年11月6日，薇达公司与欣瑞公司法定代表人李然签订《租赁合同》，李然租赁星期8商业广场一层1421.41平方米用于经营“邻里街”。租赁期限120个月，租赁起止时间为薇达公司官宣的统一开业日为起租日，至该起租日的第十年的前一日为止。关于免租期约定:经双方协商，为配合星期8广场一层先期营业的运营策略，李然配合薇达公司与公共区域的装修一同进场施工，李然对外营业期间，薇达公司一层应完成施工（包括且不限于商场用地红线外的围挡拆除、供暖设备正常起用、未完装修区域做好防尘降噪处理等），在甲方官宣开业日前，此期间为免租期。李然在保证合同约定租金的前提下拥有对该店铺转让的权利，包括但不限于继承。后欣瑞公司及李然作为乙方，与薇达公司签订《补充协议》，约定将租赁合同乙方变更为欣瑞公司。2019年3月7日，薇达公司与欣瑞公司又签订《补充协议》，对租赁区域面积进行了诠释，对租赁期内对商铺再次装修的约定进行了变更，并明确允许欣瑞公司对外出租柜台。欣瑞公司对阳光星期8商业广场一层的装修工程进行了消防备案，并于2019年2月21日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全监测合格证》。2019年1月5日，谷太平向欣瑞公司交纳邻里街菜市场6-1号（后更名为54＃）商铺押金8000元及商铺半年租金14400元、半年管理费9600元、清洁费300元。后欣瑞公司作为甲方、谷太平作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定欣瑞公司将坐落天津市河东区成林道与泰兴“邻里街”智能街区编号为54＃的商铺出租给谷太平，用于蛋糕、糕点经营，租赁面积9.3平方米。租期自2019年2月1日至2020年1月31日止。租金分两次按年度收取，全年租金28800元，第一次租金自2019年2月1日至2019年7月31日止，收租金14400元。第二次租金自2019年8月1日至2020年1月31日止，收租金14400元，于2019年7月1日前交纳。清洁费300元／月。双方签订《商铺租赁合同》时，谷太平交纳保证金8000元。保证金包含合同履约金、乙方所经营商品质量的保证金、消防安全责任保证金、设施使用的保证金、邻里街经营管理保证金及行政执法部门对乙方在经营过程中可能发生的违规行为的由甲方垫付的处罚金。保证金以捆绑形式合并使用。保证金用于维护邻里街各项规章制度的正常执行。在承租期内，如乙方有违反上述保证内容的任何一种，即为违约，甲方有权从其所付保证金中予以扣除。保证金经扣除，当余额已不足保证金基本额度时，经甲方通知乙方后，乙方须补足保证金额后方可继续经营。如不按时补足保证金，甲方对乙方强制停业整顿或终止合同，剩余租金不予退还。履约期间，乙方中途退场，甲方即视为乙方违约，保证金不予退还。合同第3.1.1条约定，乙方享有该商铺租赁期限届满的优先承租权。如乙方不再续租，必须在本合同到期即日内，将所租商铺交还甲方，每迟交一天，甲方按正常租金一倍的标准向乙方收缴使用费。同时甲方有权强制清空商铺，另行租赁，并将商铺中的货物代为移库封存，所存货物丢失，甲方概不负责，乙方将继续承担违约责任。甲方并保留以法律的形式进行追索赔偿。同日，欣瑞公司作为甲方，谷太平作为乙方签订了《商铺运营管理合同》，约定欣瑞公司统一负责“邻里街”的运营管理工作，包括“邻里街”的招商运营、推广宣传、市场活动、租户管理、公共区域保安、公共区域清洁的维护、公用设备的维修和保养以及商铺交付和收回等。服务期限为2019年2月1日至2020年1月31日。管理服务费分两次按年度收取，全年管理服务费19200元，第一次管理服务费自2019年2月1日至2019年7月31日，收管理服务费9600元。合同签订后，谷太平进场经营，因欣瑞公司要求经营食品类商铺需统一装修，谷太平给商铺加装了不锈钢柜台及隔断。后市场内包括谷太平在内的多家商户因认为“邻里街”市场存在装修噪音、粉尘、配套设施不完善等问题，通过信访途径反映问题，经天津市河东区商贸委调解未果。现商铺仍由谷太平占有使用，尚未返还欣瑞公司。另查，欣瑞公司与谷太平及承租市场内其他商铺的业主在一审法院还有其他纠纷成讼。双方争议焦点主要有以下几点：市场内是否存在装修噪音、粉尘、配套设施不完善等问题。谷太平主张市场存在上述问题，提供如下证据：1.邻里街菜市场群聊记录、宣传册；2.通知、解决方案、补充协议、公告、声明；3.光盘以及书面材料；4.商委与商户的对话光盘。欣瑞公司对证据1、2的真实性不予认可，对证据3、4中的现场照片视频的真实性认可，但不认可其证明目的，对证据5不予认可，并提供《物业服务外包合同》与林彬的劳动合同以证明林彬系其委托的物业公司的员工而非欣瑞公司员工，其无权代表欣瑞公司。对此一审法院分析认为，欣瑞公司虽提交证据证明林彬非其公司员工，但其未能提供证据收取商户款项的票据上所写的“林”具体是何人，且作为出租给诸多商户经营的菜市场，势必会有许多日常琐事需要与商户沟通联络，在本案与其他案件中各商户均向一审法院提交了林彬作为群主的“邻里街菜市场”微信群聊天记录及林彬出具的情况说明，各业主与林彬在该聊天群就菜市场日常存在的问题进行交流，而欣瑞公司未能提供其对商户们日常管理的相关证据。根据现有证据，足以认定商户们有理由相信林彬代表欣瑞公司负责市场的日常运作管理。故即使林彬不是欣瑞公司的员工，也构成了表见代理。综合分析判断谷太平提交的上述证据，结合一审法院到天津市河东区商务委员会调取的相关证据，可以认定谷太平提交的证据的真实性、合法性及与本案的关联性。根据上述证据，可以认定欣瑞公司出租的“邻里街菜市场”存在装修噪音、粉尘及配套设施不完善的情况并足以影响商户的经营。谷太平加装不锈钢柜台及隔断的支出5532元是否属实。谷太平就其支出提交收据一张，欣瑞公司对其真实性提出质疑，对此一审法院分析认为，欣瑞公司虽对票据真实性提出质疑，但谷太平给其商铺加装了相关柜台及隔断真实存在，欣瑞公司未能提供证据否定该票据的真实性，一审法院依法对票据的真实性予以认定，并据此确认谷太平支出5532元。一审法院认为，欣瑞公司与谷太平所签《商铺租赁合同》及《商铺运营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。欣瑞公司作为“邻里街菜市场”的出租人，特别是其在租金之外还向商户收取运营管理服务费，则其负有保证其出租的商铺符合商户们经营需要的责任，因市场存在装修噪音、粉尘及配套设施不完善的情况并足以影响商户的经营，谷太平为此提出解除合同申请，符合法律规定，一审法院依法照准，合同应于诉讼副本送达欣瑞公司之日即2019年8月8日解除。对于欣瑞公司收取的租金及运营管理服务费，则应当予以酌减，但考虑到谷太平已经实际占有使用案涉商铺并进行过经营，故其要求全部退还租金及运营管理服务费的请求一审法院不予支持。关于谷太平主张的欣瑞公司所作承诺，其承诺是基于合同继续履行的情形下给出的解决方案，故不适用于本案。根据本案情况，一审法院酌情确定谷太平应按合同约定50%的比例给付，故欣瑞公司应退还其已交的房屋租金7200元、运营管理服务费4800元。谷太平要求欣瑞公司退还全部租金及运营管理服务费的诉讼请求一审法院不予支持。关于谷太平要求的损失，因安装柜台和隔断是欣瑞公司的要求，解除合同的责任也在欣瑞公司，而此类定制产品如拆除将难以再利用，故应当作为其实际损失由欣瑞公司予以赔偿，欣瑞公司赔偿后柜台及隔断则应归欣瑞公司所有。考虑到谷太平已经实际使用，一审法院酌情确定其此项合理损失为4000元。关于谷太平主张的押金，因商铺尚未返还，故不符合押金退还条件，其此项请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条规定，判决：“一、天津欣瑞市场管理服务有限公司与谷太平就坐落天津市河东区成林道与泰兴“邻里街”智能街区编号为54＃（原6-1＃）商铺所签订的《商铺租赁合同》及《商铺运营管理合同》于2019年8月8日解除；二、天津欣瑞市场管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向谷太平返还已交的房屋租金7200元、运营管理服务费4800元；三、天津欣瑞市场管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向谷太平赔偿实际损失4000元；四、驳回谷太平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费738元，减交369元，由谷太平负担269元，由天津欣瑞市场管理服务有限公司负担100元。”二审审理中，谷太平提交证据一通话录音及文字整理材料一份，证明欣瑞公司承诺2019年5月20日之后不产生租金等费用；证据二视频一份，证明2019年6月6日邻里街菜市场已经全部停电停业，无法经营；证据三民事判决书两份，证明案涉摊位已经拆除；证据四视频三段，证明市场已经被整体拆除，商户实际不再占有摊位。欣瑞公司经过质证对证据一真实性不认可；对证据二、四真实性认可，但不认可证明目的；证据三民事判决书未发表意见。本院经过认证认为，证据一未提交原始载体，本院不予采信；证据二不能证明谷太平的证明目的，本院不予采信；证据三、证据四能够证明案涉商铺已经拆除，欣瑞公司对此并无异议，本院予以采信。欣瑞公司二审审理期间未提交证据。本院经审理查明，欣瑞公司自认案涉商铺已于2019年11月拆除，同意向谷太平退还押金8000元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，欣瑞公司与谷太平所签《商铺租赁合同》及《商铺运营管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。现双方当事人对于解除合同未提异议，本院确认上述合同均于2019年8月8日解除。关于退还租金及运营管理服务费金额的争议焦点，虽然欣瑞公司承诺过减免租金，但该项承诺是基于合同继续履行的情形下给出的解决方案，故不适用本案。一审判决结合欣瑞公司所应承担的违约责任，综合考虑谷太平已经实际占有使用案涉商铺并进行过经营等情形，酌情确定欣瑞公司按照50%的比例退还谷太平交纳的房屋租金及运营管理费并无不当，本院予以维持。关于谷太平主张的押金，因欣瑞公司同意将该8000元予以退还，本院予以照准。综上所述，谷太平的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院作出的（2019）津0102民初7371号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销天津市河东区人民法院作出的（2019）津0102民初7371号民事判决第四项，改判天津欣瑞市场管理服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向谷太平返还押金8000元；三、驳回谷太平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费738元，减半收取369元，由谷太平负担133元，天津欣瑞市场管理服务有限公司负担236元；二审案件受理费738元、由谷太平负担300元，天津欣瑞市场管理服务有限公司负担438元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  常 静审判员  吴晓勇审判员  兰 岚审判员  郭 矗二〇二〇年六月二十四日书记员  单 珊