安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0802民初660号原告：安徽艾沃德文化投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区南二环与宿松路交口绿地中心A座1212室。统一社会信用代码91340100322818550P。法定代表人：秦伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈磊，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴振豪，安徽益上律师事务所实习律师。被告：汪莉，女，1989年7月12日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，现住安徽省安庆市迎江区。原告安徽艾沃德文化投资有限公司（以下简称安徽艾沃德公司）与被告汪莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告安徽艾沃德公司的委托诉讼代理人陈磊、被告汪莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽艾沃德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年1月24日签订的《租赁合同》；2.判令被告自2020年3月1日起按3203.2元/月的标准向原告支付租金及物业费至承租房屋退还之日止(计算至起诉之日租金及物业费为5979.3元)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月27日，案外人杨宜生、许莉在案外人绿地集团安庆置业有限公司处购买了安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢1层02室房屋，并委托案外人绿地集团安庆商业运营管理有限公司(以下简称绿地商业管理公司)出租和经营管理，并约定绿地商业管理公司可以就该房屋的运营管理事务重新委托给其他公司。2016年原告与案外人绿地商业管理公司签订《租赁合同暨招商运营管理合同》一份，双方约定原告承租案外人绿地商业管理公司名下位于安庆市迎江区绿地迎江世纪城独秀大道[春宜街]一期的商铺，原告可以根据招商情况将租赁场地部分对外转租。2019年1月24日，原、被告签订《租赁合同》一份，双方约定原告将位于绿地中心春宜街项目壹期2#102铺位(57.2㎡)的房屋出租给被告使用，使用期限为2019年1月24日至2022年1月23日，房屋租金50元/㎡/月、物业管理费6元/㎡/月，租金以12个月为一个支付周期,物业管理费与租金同步付款,起租日为2019年3月1日。合同订立后，被告仅支付了第一年的租金及物业费，自2020年3月1日起便不再支付租金及物业费。后原告以各种形式敦促，被告仍未缴纳上述费用。2020年3月28日，当原告工作人员再次通过微信联系被告时，被告拒收了微信信息。为维护出租人的合法权益，原告诉至贵院，望判如请。汪莉辩称，不同意解除租赁合同，关于租金和物业费要求按照实际面积计算。因疫情影响，生产经营没有正常进行，资金缺乏。2020年4月份被告与原告商议过房租等问题，但是原告均拒绝。原告商品房租赁合同载明的面积与租赁合同面积不一致，租赁合同面积多算了。春宜街围挡未拆除，影响承租房屋的人流，故与实际租金价值不符。原告另行搭建的迷你商铺侵犯了被告租赁和经营利益。关于电费，原告公司代收的电费高于国家规定的标准，且原告未出具缴费票据。原、被告围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。其中《商品房买卖合同》复印件、《安庆绿地春宜街业主委托经营管理协议》复印件、《租赁合同暨招商运营管理合同》复印件、《租赁合同》原件、督促函复印件、预警通知单复印件、缴费通知单复印件、微信聊天记录打印件（二次）、春宜街二期工程围挡照片3张、春宜街一期公摊通道6个固定迷你商铺照片等证据，各方对真实性均无异议。经查，上述证据来源合法，与本案基本事实相关联，且能够相互印证，故本院予以认定并在卷佐证，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。对有争议的事实与证据，本院认定如下：被告提交的电费微信聊天记录打印件，原告对真实性不认可，认为聊天记录不完整，根据双方合同5.4.1条约定，水电费由被告向相关部门缴纳或者物业公司代收代缴，原告并不提供物业服务，物业公司有无多收被告电费，与本案无关联性。经查，本院认为，根据双方合同约定，租赁期间产生的费用由承租人自行缴纳或者委托物业公司代收代缴，不由原告收取，故对该证据的关联性不予认定，电费问题本案不作处理。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月27日，杨宜生、许莉与绿地集团安庆置业有限公司（以下简称绿地置业公司）签订《商品房买卖合同》，约定由杨宜生、许莉购买安庆市迎江区独秀大道迎江世纪城缤纷城2幢1层02室商铺（以下简称商铺），建筑面积40.84平方米,其中套内面积40.04平方米,公摊面积0.8平方米。2016年8月17日，杨宜生、许莉与绿地集团安庆商业运营管理有限公司（以下简称绿地运营公司）签订《安庆绿地春宜街业主委托经营管理协议》，约定：绿地运营公司接受杨宜生、许莉的委托，对上述商铺进行出租和经营管理，委托期限10年（2017年10月1日至2027年9月30日）；绿地运营公司可以根据需要将绿地春宜街的整体商业运营管理事务重新委托给其他新的公司，具体以双方另行签订的《委托经营管理合同》为准。后绿地运营公司与安徽艾沃德公司签订《租赁合同暨招商运营管理合同》，约定：安徽艾沃德公司租赁安庆市迎江区绿地迎江世纪城独秀大道[春宜街]一期商铺（包含本案商铺），租赁有效期限10年（2017年10月1日至2027年9月30日）；在租赁期限内，安徽艾沃德公司可根据招商情况将租赁场地部分对外转租，但未经绿地运营公司同意不得整体转租给第三方经营。2019年1月24日，汪莉在与原告工作人员通过微信聊天了解案涉商铺面积、公摊率、租金等基础上，作为乙方与安徽艾沃德公司作为甲方就上述商铺签订《租赁合同》，主要约定：甲方将上述商铺出租给乙方，面积（含公摊）57.2平方米（套内面积40.04平方米÷0.7），公摊率30%，以最终实际测量面积为准（本合同所涉及面积均已此面积为准）；乙方所使用的场地用于经营甜觅烘焙品牌零售业态项目；合同期限自2019年1月24日起至2022年1月23日止，即三个租赁年度；甲方给予乙方9个月的免租期（包括装修免租期），免租期计入合同租赁期内，如乙方提前解约，将不享受合同约定的免租期。合同期第一年给予乙方三个月，第二年给予三个月，第三年给予三个月，第一年免租期自2019年1月24日起算；合同期内首年租金（不含税）为50元/平米/月；租金按12个月为一个支付周期，物业管理费与租金同步付款，乙方应于进场装修前向甲方支付第一个付款期应付租金，每个付款期届满前一个月预付下一个付款期租金、物业管理费；物业管理费按照6元/平方米/月收取，未含在租金内，另行交付；双方签字当日乙方向甲方支付保证金5720元（即两个月租金）；在合同期内如乙方有违反或不履行合同的行为，在甲方要求乙方纠正并赔偿的书面通知后7天内，如乙方拒不纠正则甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款或违约金；乙方因经营产生的各项水、电、人员工资、税费等各项费用，均由乙方自行承担，甲方为乙方设置独立的水、电计量表，水、电费用由乙方自行向相关部门缴纳或委托甲方指定的物业公司代收代缴；乙方拖欠甲方任何一项或多项费用达十五个工作日以上的，甲方可以解除合同，乙方自行承担其损失。合同签订时，汪莉向安徽艾沃德公司支付履约保证金5720元。合同履行过程中，绿地运营公司对案涉商铺所在地的商业街进行改造，设置围挡，为此被告与原告工作人员进行微信聊天予以关注。另，在被告承租的商铺周边存在一些迷你商铺，被告认为系原告利用公摊面积设置，但原告予以否认。此后，汪莉支付了第一年租金，自2020年3月1日起未再支付租金。安徽艾沃德公司以向被告发出督促函、预警通知单、缴费通知单、微信告知等方式予以催缴，但未果，以致成讼。本院认为，原告依据杨宜生、许莉与绿地运营公司以及绿地运营公司与原告签订的合同，依法取得案涉房屋的承租、出租和管理权，继而与被告签订的《租赁合同》，是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，应合法有效。被告作为承租人负有按约支付租金的合同义务，但被告未能按约支付租金，经原告催告后仍不支付，现原告诉求解除双方租赁合同约定的解除条件成就，符合法律规定，予以支持。被告使用租赁物，负有支付租金的义务，合同解除后至实际返还房屋时止有按原合同约定的租金标准支付占用期间使用费的义务。另根据原、被告之间的合同约定，租赁期间的物业管理费应由被告承担，故原告主张自2020年3月1日至房屋退还之日的租金（占用费）及物业管理费于法有据，予以支持。被告已交付的5720元保证金，根据合同约定在违约的情况下可以冲抵。被告辩称的租赁面积问题，因双方在合同中对计租面积有明确约定，故不予采纳。被告关于围挡未拆除和迷你商铺对其经营利益造成影响问题，未提供充足证据证明系原告所为及损失的存在，故亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告安徽艾沃德文化投资有限公司与被告汪莉于2019年1月24日签订的《租赁合同》；二、被告汪莉于本判决生效后七日内给付原告安徽艾沃德文化投资有限公司租金（房屋占有使用费）及物业费（自2020年3月1日起至交付房屋之日止，按租赁合同约定的租金标准及物业费标准即3023.20元/月计算），被告汪莉已支付的履约保证金5720元从中直接冲抵；三、驳回原告安徽艾沃德文化投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预缴），由被告汪莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  王业长二〇二〇年六月十六日书记员  江 庆附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。