安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终3564号上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县金寨南路1111号。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，女，公司员工。被上诉人（原审原告）：张文生，男，1964年9月27日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：赵栖荣，安徽皖建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜杰，男，1975年7月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：赵栖荣，安徽皖建律师事务所律师。原审被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路1111号。法定代表人：朱晓仲，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，女，公司员工。上诉人安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人张文生、杜杰、原审被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2019）皖0123民初6802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。慎独公司上诉请求：改判慎独公司无须支付张文生、杜杰至2015年11月1日到2019年10月31日租金96356.2元中的10000元，张文生、杜杰承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定法律关系错误，双方系委托代理关系。慎独公司与张文生、杜杰签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，张文生、杜杰作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理，由慎独公司“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益”，双方委托合同关系明确。委托合同的特征主要是受托人处理事务的后果直接由委托人承担，慎独公司向张文生、杜杰支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准。本案中慎独公司与张文生、杜杰虽然约定年租金收益为商品房买卖合同签约总价10.53%，但该标准应属于委托人与受托人对租金收益的预期值，而该约定标准也严重违背了我国当前商业房地产租售比的市场价值规律，致使慎独公司租金收益严重倒挂，慎独公司实际已经无法按该标准向张文生、杜杰支付年租金收益。张文生、杜杰辩称，张文生，杜杰与慎独公司所签订的《用事生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，慎独公司上诉理由称是委托代理合同，与事实不符。双方签订的合同中，对于租金的约定是明确的，也就是《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%，另外，双方对超出本租金的部分也有约定，并没有对低于这个约定的部分进行约定。杜杰曾到现场去看过房屋，实际上的租金比合同中约定的租金要高，但是因为租客受慎独公司的管理，其不愿意将租赁的合同交付于杜杰，慎独公司更不会提供其与租客之间的真实合同，故杜杰没有有力的证据予以支持，一审的时候，张文生、杜杰要求解除双方之间的合同，慎独公司不同意，如果慎独公司确实亏损，为何还要坚持不解除合同，还要继续履行合同，目的可想而知。慎独公司上诉的目的完全是拖延一审判决书的生效执行，在浪费司法资源。用世公司未作陈述。张文生、杜杰向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《用世?生活城委托经营管理合同》并慎独公司将房屋依法归还给张文生、杜杰；2.慎独公司支付房屋租金(税后)118041元(暂计算至2019年11月1日)，之后的房屋租金(占用费)按《用世?生活城委托经营管理合同》的约定计算至实际交付房屋止；3.慎独公司承担违约金15946.5元(暂计算至2019年11月1日),后续违约金以欠付租金为基数，按日万分之三标准计算至款清之日止；4.本案诉讼费用等均由慎独公司、用世公司承担。一审法院认定事实：2012年7月8日，张文生、杜杰作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，以单价12247.65元/平方米、总价455000.20元购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世?生活城1号楼3层3206室，用途为商业。同日，张文生、杜杰（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世?生活城委托经营管理合同》，甲方接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第一条关于标的物状况约定建筑面积37.15平方米（最终面积以政府实测为准）；第二条委托方式约定：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定：经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2020年11月1日起至2022年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第七条关于“合同的变更和终止”约定：乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。2015年3月31日，张文生、杜杰取得房地产权证（房地权证肥西字第××号），权证登记面积为36.98平方米。2015年11月25日，慎独公司支付租金21462元，2016年6月2日支付租金21462元，2016年12月16日支付租金4292元，2017年1月20日支付租金17389元，2017年9月1日支付租金10731元，共计慎独公司已支付租金75336元。此后，慎独公司未按约支付后续租金。2018年1月23日及29日，用世公司作为案涉房产开发商先后向包括张文生、杜杰在内的用世生活城业主出具两份《承诺函》，主要内容为：用世公司自愿提供公司价值2.5亿元资产为慎独公司所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，在慎独公司不履行支付义务时，由用世公司以担保资产抵偿欠付租金，担保期间直至所有租金付清为止。《承诺函》出具后，慎独公司、用世公司仍未履行支付后续租金等义务。一审法院认为，张文生、杜杰与慎独公司所签订的《用世?生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。慎独公司既自愿承诺管理经营张文生、杜杰所购商铺，理应按约定时间及标准支付到期的租金。现因慎独公司多次逾期支付租金，根据双方合同第七条关于“乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。”之约定，现张文生、杜杰诉请解除合同并返还商铺，该院依法予以支持。关于欠付租金问题，根据双方合同约定年租金为张文生、杜杰所购商铺实际签约总价款的10.53%，同时双方约定相关税费由慎独公司代为扣缴，且在《用世?生活城委托经营管理合同》中也约定对于租赁标的物面积以实测为准，故对于慎独公司应付年租金应按商铺实测面积并扣除10%的税金计算为42923.05元【36.98平方米×12247.65元/平方米×10.53%×（1-10%）】，半年租金为21461.52元，月租金为3576.92元。鉴于张文生、杜杰与慎独公司签订的《用世?生活城委托经营管理合同》约定，慎独公司应自2015年11月1日起支付第一期租金，以后每半个经营年度支付一次租金，即慎独公司应分别于2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日、2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日、2019年5月1日、2019年11月1日前支付2015年11月1日至2019年11月1日之间各周期租金，但慎独公司并未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任，基于上述该院认定的租金标准，扣除已付租金75336元，现慎独公司应支付张文生、杜杰2015年11月1日至2019年11月1日期间的下剩租金96356.20元（42923.05元/×4年-75336元），因张文生、杜杰本次诉讼中要求解除双方之间的租赁合同，故对于后续租金应按上述月租金标准计算至商铺返还之日止。关于张文生、杜杰主张的违约金即合同中约定的滞纳金问题，《用世?生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（张文生、杜杰）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，该院予以支持。用世公司作为案涉商铺开发商，虽非《用世?生活城委托经营管理合同》签约主体，但其在2018年1月23日及29日出具的两份《承诺函》中均明确表示在慎独公司不履行租金及违约金支付义务时，由用世公司承担担保责任，但对于保证方式约定不明确，此种情况下，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，按照连带责任保证承担担保责任，据此，张文生、杜杰要求用世公司对于慎独公司的前述给付义务承担连带责任，于法有据，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决：一、解除张文生、杜杰与安徽慎独商业经营管理有限公司于2012年7月8日签订的《用世?生活城委托经营管理合同》，安徽慎独商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内向张文生、杜杰返还用世?生活城1号楼3层3206室商铺；二、安徽慎独商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内一次性向张文生、杜杰支付2015年11月1日至2019年11月1日期间欠付的租金96356.20元及逾期付款违约金（计算方法见附件一），2019年11月1日以后的租金按3576.92元/月的标准计算至商铺实际返还之日止；三、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对安徽慎独商业经营管理有限公司上述第二项判决给付义务承担连带责任；四、驳回张文生、杜杰的其他诉讼请求。一审案件受理费2980元，减半收取1490元，由张文生、杜杰负担242元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担1248元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，张文生、杜杰与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向张文生、杜杰支付年租金，故双方合同的实质是张文生、杜杰将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司与张文生、杜杰基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向张文生、杜杰支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，请求扣除10000元，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。综上，慎独公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 陆建群审判员 沈 静二〇二〇年六月二十四日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。