河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终484号上诉人（原审原告）：刘春霞，女，1974年4月10日出生，汉族，住河南省济源市。委托诉讼代理人：袁大华，济源市沁园法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：武爱芬，济源市沁园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河南环宇房地产开发有限公司，住所地:河南省济源市汤帝街885号。法定代表人：李双玉,该公司董事长。委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。上诉人刘春霞因与被上诉人河南环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘春霞上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持其的一审诉讼请求；2、一二审诉讼费由环宇公司承担。事实与理由：2014年8月份期间，环宇公司以宣传单、宣传彩页方式面向社会公开承诺“济源义乌小商品批发城商业运营新模式，并对其出售的商铺承诺7项保证，以‘熟市旺铺，前三年8％固定回报，五年后120％回购，旱涝保收’，并以经营方式为“义乌模式、专业团队、统一经营、统一管理”的经营方法向公众发出要约，刘春霞在看到该宣传单后，又见环宇公司发放的宣传彩页上也明确承诺“首付3、8万起／3年24%收益（共）5年（合同价）120％回购”，其在宣传彩页明确“回购，投资零风险”且再次保证“前三年年8％收益一次性返还，五年后合同价120％回购，投资真正零风险”后，便于2014年10月19日与环宇公司签订《定房协议书》，2014年10月27日双方签订《商品房买卖合同》环宇公司将环宇大厦三层304号商铺出让给刘春霞，刘春霞于2014年10月27日向环宇公司交纳了全部房款，环宇公司在合同中约定的交房时间是2013年5月31日，双方签订的《商品房买卖合同》及合同中的附件4补充协议是环宇公司提供的格式合同，事前环宇公司并没有就该协议与刘春霞进行协商，且该补充协议中环宇公司利用自身优势免除其责任，排除刘春霞主要权利，不符合公平原则，协议书没有签约时间，环宇公司作为格式合同的提供者，没有采取合理的方式提请相对人注意免除或者限制其责任的条款予以说明，由于环宇公司违反诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第39条、第40条、第42条第3款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第9条、第10条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第24条的规定，该补充协议应为无效协议。环宇公司辩称商铺己经交付不符合事实，诉争商铺也不符合交付条件，环宇公司在发放的宣传资料，宣传彩页上对商铺经营承诺了7项保证，该承诺环宇公司并没有完成，实质上环宇公司的商铺也并不具备法定的交付条件，作为人员密集的义乌小商品城，在交付使用前还应单独进行消防安全验收，该商铺消防安全验收的时间是2019年4月14日，该诉争商铺环宇公司没有取得消防许可证，《消防法》第13、14、15条有明确的规定，由于环宇公司不具备法定的交付条件，双方的电话录音也不能产生房屋交付的法律效力，因此，本案不存在解除权消灭的问题。刘春霞认为由于环宇公司的违约行为，导致刘春霞合同目的无法实现，请求与环宇公司解除合同，返还购房款及利息理由正当。一审法院在认定事实中以：“……。另被告没有按照宣传时的承诺和《定房协议书》中的约定将商铺委托统一经营，因双方在合同补充协议中明确约定，出卖人的广告、楼书、宣传等未载入合同、协议内容，仅供买受人参考，对双方无约束力，且合同、协议中也未将此内容约定为可以解除合同的条件”，该认定明显违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，环宇公司向公众发放的宣传单，宣传彩页对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在重大影响，环宇公司发放宣传单、宣传彩页的行为，构成合同法上的要约，亦应当视为合同内容，环宇公司违反应当承担违约责任。本案中，因环宇公司违约且没有按照要约上的承诺组织“义乌模式、专业团队、统一经营、统一管理”且其也认可其已与义乌小商品城因纠纷解除了合同，致使刘春霞在订立合同时期望该商铺投入经营并产生收益的交易目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，……。现刘春霞请求解除与环宇公司签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定。综上，刘春霞认为，一审法院认定事实、适用法律均错误，故请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销一审判决，支持刘春霞的上诉请求。环宇公司辩称，1、双方签订的商品房买卖合同主要义务已经履行完毕，环宇公司已经将商铺交付与刘春霞，一审时环宇公司提供的环宇大厦交接单也可以明确证明该问题；2、本案中刘春霞购买房屋至今已经五年半的时间，远超过了法律规定的解除权一年的行使期限，解除权已丧失；3、合同条款系双方协商，双方在合同条款中已经明确就“未载入合同协议的内容对双方无明确约束力”有明确的约定，因此宣传资料不能视为合同的一部分。综上，环宇公司认为一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘春霞向一审法院起诉请求：1.依法解除双方之间的商品房买卖合同；2.判令环宇公司返还刘春霞购房款133016元以及利息损失（以133016元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，其中2014年10月27日起至2020年1月15日的利息为35682.64元，2020年1月15日以后的利息计算至首付款实际付款之日）；3.诉讼费由环宇公司承担。一审法院认定事实：2014年8月，环宇公司开发的位于环宇大厦内的“济源义乌小商品批发城”开始出售。环宇公司在宣传时面向社会公开承诺“三年返祖，五年回购”、“由义乌联手温州商会统一经营，统一管理”以及“熟市旺铺、现买现收益”等。刘春霞于2018年10月19日认购了一处商铺并与环宇公司签订了《定房协议书》，双方约定在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托经营合同》。2014年10月27日双方签订《商品房买卖合同》，约定由刘春霞购买环宇大厦商业的第三层304号商铺，建筑面积20.78平方，房屋总价款为133016元。另双方在合同补充协议中约定，商品房的交付标准以合同约定为准，出卖人的广告、楼书、宣传等未载入合同、协议的内容，仅供买受人参考，对双方无约束力。《商品房买卖合同》签订后，双方未签订《委托经营合同》。刘春霞已按约完成了付款义务，环宇公司于当日将商铺交付刘春霞。2018年7月5日双方签署了环宇大厦交接单。环宇公司曾通知刘春霞办理产权证书，但至今刘春霞尚未办理，环宇公司也没有按照宣传时的承诺和《定房协议书》中的约定将商铺委托统一经营。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中双方签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，不违反法律和行政法规禁止性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力。协议签订后，合同双方已依协议约定履行了各自合同义务。刘春霞未取得产权证书，但刘春霞未举证证明系由环宇公司原因造成。另环宇公司没有按照宣传时的承诺和《定房协议书》中的约定将商铺委托统一经营，因双方在合同补充协议中明确约定，出卖人的广告、楼书、宣传等未载入合同、协议的内容，仅供买受人参考，对双方无约束力，且合同、协议中也未将此内容约定为可以解除合同的条件。刘春霞请求解除双方之间的商品房买卖合同，并要求环宇公司返还刘春霞购房款133016元以及利息损失，不能证明已达到可以解除合同的条件，证据及理由均不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘春霞的诉讼请求。案件受理费3674元，减半收取计1837元，由刘春霞负担。本院二审期间，环宇公司向本院提供如下证据：1、2011年9月22日济源市公安消防支队建设工程消防设计审核意见一份，证明该商场在开工建设前消防设计合格；2、2013年10月12日济源市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，证明该商场在建设完工时消防验收均是合格的，一审时刘春霞提供的建设工程消防验收意见书是租户对商场统一装修后又进行的新的验收；3、2019年7月30日李鑫与济源义乌小商品批发城管理有限公司签订的租赁合同，证明该商场的三楼已经统一出租出去，租赁期间是从2020年1月1日到2024年12月31日；4、2018年2月1日涉案商场的不动产大证，证明该商场可以办理不动产房产证；5、马士生与张世杰的房产证各一份，证明已经有商户办理了不动产证，证据4、5共同证明可以办理不动产证的事实，刘春霞的商铺没有办理不动产证是因为环宇公司多次通知，刘春霞不予配合，导致没有办理。刘春霞的质证意见：证据1与本案无关；对证据2真实性无异议，但其中涉及室内外装修、建筑保温、用途变更，应当重新申报，该意见书只是对尚未投入使用的房屋的验收，并不是对商铺的验收，该证据也可以证明环宇公司辩称涉案商铺已经交付不是事实，在商铺未装修的情况下不可能进行消防安全验收，环宇公司也承认商铺统一装修后才进行的消防安全验收，该证据也可以证明该商铺在之前并未通过消防验收，不具备交付条件；对证据3真实性无异议，商铺三楼统一租出去不能成为环宇公司拒绝解除合同的理由，刘春霞已经在2014年期间全额支付了商铺款，环宇公司以要约方式保证前五年百分之八收益，百分之一百二回购，且以义乌模式统一经营管理的方式进行经营，至今已经五年，刘春霞没有收到任何收益，现环宇公司在与刘春霞的诉争商铺没有解决的情况下，对外出租，该行为侵犯了刘春霞的财产权益，刘春霞对此保留诉权；对证据4真实性无异议，可以证明涉案商铺于2018年2月1日才取得不动产证，此前涉案商铺并不具备交付条件，可以证明环宇公司违约的事实；证据5与本案无关。环宇公司称刘春霞不配合办理产权证与事实不符，根据双方在商品房买卖合同第11条的约定中，双方约定出卖人应当书面通知买受人办理相关手续，是环宇公司应尽的责任和义务，环宇公司书面通知刘春霞后还应当出具五大验收报告，环宇公司拒绝履行书面通知义务也拒绝提供五大验收报告的行为构成违约，且刘春霞在购房时，环宇公司没有为刘春霞开具增值税发票，开具增值税发票是办证的前提条件，收据是不可能办证的，国家税务局在2006年12月5日下发有《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票的有关问题的通知》，国税法（2006）173号第一条第一款明确规定在办理不动产、从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产开具发票时，必须开具税务机关统一印制的不动产发票，故环宇公司没有为刘春霞开具发票，也根本不能办理房产登记手续，涉案商铺不是独立空间，也不能单独使用，商铺是一个整体商场，根本无法交付刘春霞使用，故环宇公司应当承担违约责任。证据5显示商铺是一间一间的，但是现在被统一全部打通，无法确认刘春霞的商铺位置，该行为系对刘春霞权益的侵犯，也导致刘春霞合同目的不能实现。本院认证意见：刘春霞对证据2、3、4的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。对于证据1，刘春霞虽称该证据与本案无关，但该证据与证据2相互印证，可以证明涉案商铺在建设完工时消防验收是合格的，与刘春霞在一审时提供的消防验收意见书并不矛盾，故本院对证据1的证明效力予以认定，对于证据2的证明目的，本院亦予以认定。对于证据5，因系案外人的房产证，与本案无关，本院不予涉及。本院经审理查明，2013年10月12日，涉案商场经济源市公安消防支队建设工程消防验收合格。2014年8月，环宇公司开发的位于环宇大厦内的“济源义乌小商品批发城”开始出售。环宇公司在宣传时面向社会公开承诺“三年返租，五年回购”、“由义乌联手温州商会统一经营，统一管理”以及“熟市旺铺、现买现收益”等。刘春霞于2018年10月19日认购了一处商铺，并与环宇公司签订了《定房协议书》，双方约定在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托经营合同》。2014年10月27日双方签订《商品房买卖合同》，第三条约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的商业第3层304号铺。该商品房用途为商业，属框剪结构，层高为5.1米，建筑层数地上15层，地下1层，其中地上1-3层为商业。该商品房合同约定建筑面积共20.78平方米。第四条约定，出卖人和买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面种计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6401.16元，总金额（人民币）壹拾叁万叁千零壹拾陆元整（133016元）。第八条约定，出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经五大责任主体验收后交付。另双方在合同补充协议中约定，商品房的交付标准以合同约定为准，出卖人的广告、楼书、宣传等未载入合同、协议的内容，仅供买受人参考，对双方无约束力。《商品房买卖合同》签订后，双方未签订《委托经营合同》。刘春霞已按约完成了付款义务，环宇公司于当日将商铺交付刘春霞。2018年7月5日双方签署了环宇大厦交接单。环宇公司曾通知刘春霞办理产权证书，但至今刘春霞尚未办理，环宇公司也没有按照宣传时的承诺和《定房协议书》中的约定将商铺委托统一经营。2018年2月1日环宇公司取得涉案商场的不动产证，证号为豫（2018）济源市不动产证权第0000427号。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件四补充协议，不违反法律和行政法规禁止性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力。协议签订后，合同双方已依协议约定履行了各自合同义务。合同附件四补充协议第十一条特别提示条款，即协议的最后一条，以加黑的形式予以显示，且该合同条款在当事人落款的正上方，庭审中，刘春霞认可补充协议是其本人签字，但称其在签字时没有看合同条款，明显不合常理。故刘春霞上诉称，双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件四补充协议系环宇公司提供的格式合同，环宇公司也没采取合理的方式提请刘春霞注意免除或者限制其责任的条款予以说明，该补充协议为无效协议，该上诉理由不能成立，本院不予采信。第二、关于宣传资料是否应当作为合同内容的问题，双方签订的《商品房买卖合同》的附件四补充协议第11条明确约定，出卖人的广告、楼书、宣传等仅供买受人参考，对双方无约束力。如前所述，刘春霞认可该补充协议系其本人所签，刘春霞上诉称宣传资料应当作为合同内容的上诉理由不能成立，本院不予支持。第三、关于涉案商铺是否交付以及是否具备交接条件的问题，2018年7月5日，双方签订了环宇大厦商铺交接单，该交接单第二条明确双方确认已于2014年10月27日进行了该商铺的交接手续，庭审中，刘春霞认可该交接单系其本人所签，故可以认定涉案商铺已经交付给刘春霞。刘春霞上诉称，该商铺没有取得消防许可证，不符合交付条件，二审诉讼过程中，环宇公司提供的2013年10月12日济源市公安消防支队建设工程消防验收意见书可以证明该商场在建设完工时消防验收均是合格的，这与一审时刘春霞提供的建设工程消防验收意见书并不矛盾，刘春霞提供的建设工程消防验收意见书是租户对商场统一装修后又进行的新的验收，故刘春霞的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘春霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3674元，由刘春霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年六月二十四日书记员  丁冉冉