吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2426民初292号 原告：辛英杰，男，1938年1月21日生，朝鲜族，退休教师，现住安图县。 委托诉讼代理人：郑承国，吉林吉延律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊植，吉林吉延律师事务所律师。 被告：安图县诚信房地产开发有限公司，住所地安图县明月镇明月路98号。 法定代表人：朱东风，经理。 委托诉讼代理人：王首岑，吉林岑峰律师事务所律师。 被告：孙作斌，男，1964年11月12日出生，汉族，无职业，住安图县。 原告辛英杰与被告安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“诚信公司”）、被告孙作斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告辛英杰及委托诉讼代理人郑承国、李俊植、被告诚信公司委托诉讼代理人王首岑、被告孙作斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛英杰向本院提出诉讼请求：1、要求孙作斌承担门市房差额面积的总价款209,244元；2、要求孙作斌承担门市房经营损失172,057.6元；3、诚信公司对以上债务承担连带责任；4、诉讼费、鉴定费由诚信公司、孙作斌承担。事实和理由：辛英杰和孙作斌于2009年9月19日签定了《房屋拆迁产权调换协议书》，协议书明确约定辛英杰原有的房屋被拆迁后，在原址上回迁门市房80平方米（一楼）。产权房屋调换的位置从北至南一楼第三户。孙作斌应于2010年12月30日前交付房屋，于2011年5月30日前办理产权证和土地使用证。合同签订后，辛英杰按约定腾出原来的门市房，交付孙作斌拆迁。但孙作斌违反协议约定，于2019年8月9日交付了约45平米左右的门市房，剩下的约35平米门市房至今没有交付，经辛英杰查看，原位置的门市房已被他人占用。故根据合同法的相关规定及国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，请求法院判令孙作斌、诚信公司继续履行原来签订的《房屋产权调换协议书》，并要求孙作斌、诚信公司赔偿2010年12月31日--2019年7月31日期间辛英杰的门市房租赁经营损失。恳请法院依法支持辛英杰的诉讼请求。 诚信公司辩称，不同意辛英杰的诉求，辛英杰与孙作斌签订协议书，诚信公司不知情，没有诚信公司的公章，拆迁涉案房屋是孙作斌个人的事情，应该由孙作斌个人负责。 孙作斌辩称，孙作斌个人和辛英杰签订合同的，与诚信公司无关，是孙作斌个人行为。协议签订无异议，孙作斌是按期将房屋交付给辛英杰，但是由于面积小。当时房屋在回迁过程当中辛英杰回迁的住宅楼是厢房不是电梯楼，后来看电梯楼好，要换电梯楼。因为电梯楼有差价，要调换的比住宅楼贵，当时辛英杰爱人说没有钱补差价，门市房面积可以小一点，用来顶电梯楼的差价款，辛英杰现在电梯住宅楼的面积大约为98平方米左右。以上这些都是口头说的。辛英杰不存在营业损失，因为孙作斌2014年装修好了门市房，但是辛英杰没有使用，当时房屋使用权是归辛英杰所有的。2011年交付门市房的时候辛英杰嫌弃门市房面积小，始终没有接收。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。辛英杰提供的房屋拆迁安置补偿协议、拆迁房屋明细、建设工程许可证、房屋基本数据表、评估鉴定费发票、诚信公司和孙作斌对真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。辛英杰提供的证据租赁房屋治安许可证，证明辛英杰拆迁之前的房屋是营业房屋，诚信公司、孙作斌提出异议，本院认为该证据缺乏证明力，对该证据不予采信。延边吉信价格评估有限公司作出的租赁价格评估报告、敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司作出的司法鉴定估价报告，诚信公司和孙作斌未对两家评估公司的资质、以及评估程序的合法性提出异议，但认为评估价格过高，但未能提供证据予以证明，故本院对以上两份评估报告予以采信。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实认定如下：孙作斌称：“辛英杰爱人说门市房面积可以小一点，用来顶电梯楼的差价款”。辛英杰认可电梯楼的面积多出几平方米，对于辛英杰电梯楼多出的面积，辛英杰同意孙作斌另行向其主张权利，但不存在门市房面积可以小一点，顶电梯楼差价款的事实，孙作斌称当时是口头约定，因没有证据予以证明，本院对孙作斌的陈述不予采信。关于辛英杰取走门市房钥匙的时间，在起诉状中及原审庭审中，辛英杰均称系2019年8月9日取走门市房钥匙，而庭审中却又称2019年9月7日取走门市房钥匙，结合原审庭审中孙作斌自认辛英杰2019年8月份取走门市房钥匙，本院认定辛英杰取走门市房屋钥匙的时间为2019年8月份。 对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：孙作斌挂靠诚信公司在安图县明月镇开发、建筑了聚鑫尚城小区。2009年8月份开始回迁工作，辛英杰是该小区回迁户。2009年9月19日，孙作斌与辛英杰签订房屋拆迁产权调换协议，协议约定：“甲方拆迁人孙作斌、安图县诚信房地产开发有限公司，乙方被拆迁人辛英杰。甲方因安发改字（2009）136号项目建设需要，根据建设显名批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等，领取了（安建）拆许字（2009）第7号《房屋拆迁许可证》，乙方所有的房屋属于该《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围。乙方服从城市建设需要，同意将坐落在新安胡同的房屋，《房屋所有权证》编号：00015722，建筑面积160.40平方米，房屋所有权证所标明的房屋用途为1-2层住宅，交给甲方拆迁。产权调换房屋的位置为北至南一楼第三户。注、一屋门市回迁面积80平方米，三屋回迁面积90平方米，甲方应于2011年5月30日前负责给乙方办理完产权调换房屋的房屋所有权证和土地使用权证，被拆除房屋与产权调换房屋差价为零，乙方保证在2009年9月30日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方保证在2010年12月30日前将产权调换房屋交会给乙方。孙作斌、辛英杰签名。”签订协议后，辛英杰按约定履行了搬迁义务。2013年，因孙作斌约定回迁给安炳南的门市房屋与约定回迁给辛英杰的门市房屋系同一房屋，安炳南将诚信公司和孙作斌诉至安图县人民法院，辛英杰作为第三人参加诉讼，要求解除安炳南与孙作斌签订的房屋拆迁产权调换协议，要求孙作斌支付购房款134,400元、赔偿损失134,400元，诚信公司对此承担连带责任。经审理，本院支持了安炳南的诉讼请求。依据房屋拆迁产权调换协议中约定的北至南一楼第三户房屋的建筑面积为52平方米，2019年8月份，辛英杰取走涉案门市房的钥匙。经敦化市恒源房地产估价事务所有限责任公司对涉案房屋市场价值进行评估为7,473元每平方米，产生鉴定费3,500元。经延边吉信价格评估有限公司对安图县明月镇聚鑫尚城一楼门市（从北至南一楼第三户）同类地段80平方米的门市房市场租赁价格为1,654.4元每月（2010年12月31日至2019年9月30日），产生鉴定费2,615元。 本院认为，孙作斌与辛英杰签订房屋拆迁产权调换协议，系双方当事人的真实意思表示，应当按约定履行各自的义务。辛英杰按约定将房屋进行了拆迁，孙作斌应当按约定给付相关门市房屋。现孙作斌给付辛英杰的门市房屋面积为52平方米，尚有28平方米未能给付，故辛英杰要求按涉案房屋的市场价值赔偿209,244元（28平方米×7,473元/平方米）损失的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，孙作斌未按房屋拆迁产权调换协议约定的2010年12月30日前交付80平方米门市房，辛英杰要求赔偿2010年12月31日起至交付房屋止（为方便计算辛英杰主张至2019年7月31日）80平方米涉案门市房屋租赁费损失的主张，本院予以支持。自2010年12月31日起至2019年7月31日共计103个月，每月租赁费1,654.4元，合计170,403.2元。辛英杰要求孙作斌给付评估费6,115元（2,615元+3,500元=6,115元）的主张，本院予以支持。虽然房屋拆迁产权调换协议系孙作斌和辛英杰签订，没有加盖安图县诚信房地产开发有限公司公章，但约定的回迁房屋系孙作斌挂靠安图县诚信房地产开发有限公司开发建设，故辛英杰要求安图县诚信房地产开发有限公司对以上损失承担连带责任的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告孙作斌于本判决生效之日起十日内给付原告辛英杰门市房屋差额面积赔偿款209,244元； 二、被告孙作斌于本判决生效之日起十日内给付原告辛英杰门市房经营损失170,403.2元； 三、被告孙作斌于本判决生效之日起十日内给付原告辛英杰鉴定费6,115元； 四、被告安图县诚信房地产开发有限公司对以上债务承担连带给付责任。 五、驳回原告辛英杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,111元，由被告孙作斌、被告安图县诚信房地产开发有限公司负担7,086元，由原告辛英杰负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长  李增明 审判员  丁元利 审判员  胡征光 二〇二〇年六月二十九日 书记员  秦 程