西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初15684号 原告:樊淑梅，女，汉族，1963年12月24日出生，住西安市新城区。 委托代理人:刘鹏昭,陕西众致律师事务所律师。 被告:绿地集团西安湖景置业有限公司。住所地:西安市浐灞生态区。 法定代表人:李蓟,该公司总经理。 委托代理人:张西超,陕西丰瑞律师事务所律师。 原告樊淑梅诉被告绿地集团西安湖景置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘鹏昭，被告委托代理人张西超到庭参加诉讼，本院依法进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称，2012年4月27日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于西安市浐灞区XX路以南,XX城XX幢XX单元XX层XX房屋,房屋面积305.08平米,单价15830.58元/平米,房屋总价4829593元。合同约定被告应当在2015年5月30日之前交付房屋,且应当在确保在第二个采暖季通暖。合同签订后,原告依照约定支付了房屋全款。但涉案房屋各层、多处、内外墙漏水严重,外墙大面积渗水,导致地基出现下沉开裂问题,原告多次向被告公司及客服中心投诉,但至今仍未能实际修复完善。另外,被告违反图纸要求,在原告房屋花园内设置公共地下通道,致使花园面积严重减少,对房屋价格影响较大,而且被告直到2017年才将暖气管道设置完善,其行为也违反了合同约定。原告认为,双方商品房买卖合同真实、合法、有效,双方均应当按照约定履行合同义务,原告依约缴纳了全款,而被告却至今未能向原告交付符合约定房屋,且存在其他违约行为,现依据法律规定,诉至法院，请求判令:1、被告以房屋总款项4829593元为基数,按照每天万分之一,从2015年6月1日起计算至实际交房日为止的逾期交房违约金。(暂计算至2019年6月26日,违约金为442799元)；2、被告赔偿因违反约定致使花园面积减少造成的损失280000元；三、被告赔偿原告从2014年1月1日至实际交房期间的物业费(暂计算至2019年6月15日)44099.9元；4、被告按照合同约定向原告交付空调价值100000元；5、被告向原告支付不能按约供暖实际延误赔偿5500元；6、本案诉讼费由被告承担。 被告绿地集团西安湖景置业有限公司辩称，被告按照约定于2015年5月23日在华商报发布交房公告,原告应按时收房,同时按照约定,原告未收到公告的应按照合同期限到被告处收房,同时被告按照合同约定履行交付房屋花园的义务,并于交付房屋后的第二个采暖期交付采暖设备使用,原被告合同约定的空调为被告在交付的房屋安装空调接口,被告交付的房屋为毛坯房,不附属任何其他装修电器设备,同时原告要求被告交付空调已超过诉讼时效,被告交付的房屋存在的质量问题,被告一直在积极修复,被告在合同承诺的无其他违约行为。 经审理查明，2014年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y14088295，由原告购买被告开发的位于西安市灞桥区XX路XX路以南，XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积305.08平方米，每平米15830.58元，总价款4829593元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……5、暖气于房屋交付后的第二个采暖季投入使用；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人根据实际延误时间以买受人已付款为基数按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付给买受人利息，且出卖人应尽快完善以上设施设备；合同附件二“建筑节能补充协议”约定空调系统：XX组XX组；能效比为COP冷：3.66，COP热：4.10。合同附件六第三条约定，房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。房屋交付过程中如发现影响房屋的正常使用功能的情况（如防水层破损、墙地面大面积空鼓、上下水不通、电路不通等）出卖人应当在60个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在60个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自第61个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不再承担本合同第九条逾期交房的违约责任。出卖人对房屋修缮完毕后应及时通知买受人，买受人应在接收到出卖人通知后5日内验收房屋，如买受人未在规定的时间内验收房屋或办理完结房屋交接手续的，视为买受人逾期收房，该房屋已经满足交付条件。合同附件九第十八条约定，规划上专属于特定房屋且出卖人销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等为该特定房屋买卖合同的买受人所有，买受人知晓并同意出卖人有权将小区内部分绿地作为特定业主的专用花园，该花园归属于设计通道与该花园相连的专用物业所属的业主专有使用，买受人承诺保持露台、花园、绿地等交付时的开敞格局不变，不以任何形式封闭露台、花园、绿地等，不改造、破坏原建筑物结构、构筑物和附着物，否则出卖人有权拆除相关附加物。买受人在对露台、花园、绿地等的使用及在露台、花园、绿地内的活动应不妨碍其他业主的正常生活。露台、花园、绿地等以实际交付为准，该露台、花园、绿地等自交付使用后所产生的维修、维护费用及国家规定应缴纳的税费或其他费用或支出（包括但不限于花木清理费、垃圾运送费等）均由使用该露台、花园、绿地等的业主自行承担，买受人且应承担专有使用该露台、花园、绿地等所产生的一切后果。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款4829593元。 2015年5月23日，被告在报纸上登报通知业主于2015年5月30日至2015年6月14日前往集中交房中心办理收房手续。截止2019年12月2日，原告仍未接收房屋。被告表示2017年供暖设备已经到位，但由于入住率不够，尚未通暖。 庭审中，原告提交时间为2018年4月23日的《客户投诉受理单》，投诉内容为：樊淑梅于2018年4月23日查看房屋时，2期别墅50-104房屋存在渗漏水、反碱及外挡土墙地基下沉开裂问题，且房屋户外花园存在被占用情况。3期别墅1-108也存在严重渗漏水，墙体开裂及地基下沉问题，且公共排烟孔占用本人花园面积，多次投诉及反应至今未果，且时至今日仍未处理。现本人再次要求绿地集团立即修复本人房屋质量问题将合格的房屋交付于本人，赔偿自合同约定交房时间至实际修复之日的违约金，赔偿本人合同约定双倍物业费。绿地客户意见栏载明业主所述诉求情况属实，请项目部明确处理时间节点及方案意见。 原告提交2017年11月11日的三期别墅空置房10月巡检问题为1-108东卧西南角上方渗水。 原告提交2017年5月23日西安永绿物业服务有限公司生态城管理处的工作联系单，载明三期别墅于2015年5月31日交房至今，期间我部多次下发维修单给施工单位维修，但至今未能得到彻底处理，我部工作人员于2017年5月中旬再次巡查空置房时发现渗水、反碱问题：1-108后院卫生间外墙少文化石，厨房北窗外缝隙大。 原告提交2018年1月3日西安永绿物业服务有限公司生态城别墅区管理处的工作联系单，载明三期别墅于2015年5月31日交房至今，户内维修问题我部多次下发维修单给施工单位维修，一直未能彻底处理，在我部2017年12月10日空置房巡查中发现户内仍然存在以下问题：1-108，后院下沉、污水井口开裂。2018年1月9日西安永绿物业服务有限公司生态城别墅区管理处的工作联系单，载明三期别墅于2015年5月31日交房至今，期间我部多次下发维修单给施工单位维修，至今仍然存在以下问题：1-108，后院下沉、污水井口开裂。 2018年3月23日的生态城别墅区（三期）回填土下沉照片汇总，显示1-108前花园下沉。截至庭审时，合议庭询问涉案房屋是否维修好，被告表示不确定，原告表示没修好。 以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、客服单、客户投诉受理单、工作联系单、照片、报纸及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告樊淑梅与被告绿地集团西安湖景置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，樊淑梅依约向绿地集团西安湖景置业有限公司履行了付款义务，被告绿地集团西安湖景置业有限公司虽于2015年5月23日在报纸上刊登了收房通知，但由于被告交付给原告的房屋存在下沉等情况，且被告绿地集团西安湖景置业有限公司一直未能修缮完毕，导致房屋无法使用，故原告一直未收房入住。故原告主张的逾期交房违约金，有事实依据，应予以支持。 根据合同约定，露台、花园、绿地等以实际交付为准,关于原告主张的花园面积减少的损失280000元，本院依法不予支持。 关于原告主张的物业费和不能按期供暖赔偿，因原告未收房且未实际缴纳该部分费用，故本院依法不予支持。 关于原告主张的被告交付空调价值100000元，被告辩称，该项主张的诉讼时效应适用2年，已过诉讼时效，涉案房屋属于毛坯房，合同约定的空调是其做空调的接口，而非实际向原告提供空调。被告的辩称与合同约定不符，都该项辩称本院依法不予采信。根据约定，被告至今未提供合同约定的空调系统，其行为已构成违约，应当承担未履行该义务的违约责任。现原告要求被告赔偿100000元或者交付空调机组，因涉案房屋原告尚未收房，且下沉问题仍未解决，故酌情由被告赔偿原告90000元为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,判决如下： 一、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告樊淑梅支付逾期交房违约金（违约金以4829593元为基数，按照每日万分之一，从2015年6月1日起计算至实际交房之日）。 二、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告樊淑梅赔偿空调款90000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告樊淑梅的其他诉讼请求。 本案案件受理费12524元，由原告承担4875元，被告承担7649元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宁 莎 审 判 员  张元平 人民陪审员  许宁霞 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  李大正