安徽省怀宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0822民初1177号 原告：孙敏，女，1985年10月18日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：王凯（孙敏之夫），男，住安徽省桐城市。 被告：安徽金品置业公司有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道同康路西侧，统一社会信用代码91340881669475956K。 法定代表人：李子玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。 原告孙敏与被告安徽金品置业公司有限公司（以下简称“金品置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，安徽省桐城市人民法院根据安徽省安庆市中级人民法院作出的（2020）皖08民辖7号民事裁定书，于2020年4月15日移送本院审理。本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告孙敏及其委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。被告金品置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交房违约金73007.84元(以已付购房款总额477800元为基数，自2017年1月26日按日万分之二计算至2019年2月28日)；2．判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金9795元(以已付购房款总额477800元为基数，自2019年7月1日起按年利率6%计算至2019年11月1日），后续违约金计算至不动产产权证交付之日止；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月7日，原告为购买被告开发的安徽省桐城市“西郊御景”2幢1204室商品房，与被告签订了一份合同编号为201600045号《商品房买卖合同》。双方在合同中约定，房屋价款为477800元，被告应当在2017年1月25日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后90日内将办理权属登记所需资料报登记机关备案。合同签订后，原告按约付清了购房款477800元(其中首付款为97800元，公积金贷款为380000元)，并按要求交纳了住宅专项维修资金9556元，但被告未按期将房屋交付给原告，并迟迟未能为原告购买的房屋办理备案登记和权属登记，已构成违约。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判决支持其前述诉讼请求。 在庭审中，孙敏将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金28668元(以已付购房款总额477800元为基数，自2019年6月1日起按年利率6%计算至2020年6月1日）。 金品置业公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年1月7日，孙敏（作为买受人）与金品置业公司（作为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》。双方在合同中约定:1．买受人购买出卖人开发的位于安徽省桐城市同康路与文二路交汇处西郊御景2幢1204号商品房，房屋建筑面积为119.45平方米，总价款为478000元，首付款为97800元，余款380000元于2016年1月22日前以公积金按揭贷款支付；2．出卖人应当在2017年1月25日前，将验收合格的的商品房交付买受人使用，逾期15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自2017年1月26日起至房屋实际交付之日止，按买受人已付房款的日万分之二支付违约金；3．商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接时，出卖人应当出示约定的相关证明文件，并与买受人签署房屋交接单；4．双方虽然在合同第十五条中约定了出卖人应当在商品房交付使用后90日内，出卖人应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但对因出卖人原因，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，出卖人应当如何承担违约责任未进行约定。双方还对其他事项进行了约定。2016年1月25日，孙敏向金品置业公司支付所购房屋首付款97800元。2016年3月11日，孙敏缴纳所购房屋住宅专项维修资金9556元。2016年3月14日，孙敏与中国建设银行股份有限公司桐城支行签订一份《住房公积金借款合同》，以公积金按揭贷款形式向金品置业公司支付购房款380000元。此后，金品置业公司未按期履行交房义务，迟至2019年3月1日才将案涉商品房交付孙敏使用。因金品置业公司一直未到安徽省桐城市不动产登记中心为案涉房屋办理确权登记手续，导致孙敏至今无法办理所购房屋产权转移登记手续。 庭审中，孙敏自认，2017年至2019年期间，处于案涉商品房同路段同类型房屋月租金约为800-1000元。庭审结束后，金品置业公司向本院提出书面申请，认可上述违约事实，但认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求本院予以调减。 本院认为，孙敏与金品置业公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，自当事人签字盖章时依法成立并生效，双方当事人应当严格履行。合同签订后，孙敏按照合同约定履行了购房款支付义务，但金品置业公司未按合同约定，按期向孙敏交付房屋，亦未在合同规定的期限内，为案涉房屋向不动产登记中心办理确权登记手续，致使孙敏至今无法取得所购房屋权属证书，显已构成违约，应据此分别承担违约责任。 首先，关于孙敏要求金品置业公司支付逾期交房违约金73007.84元(以已付购房款总额477800元为基数，自2017年1月26日按日万分之二计算至2019年2月28日)应否予以支持。金品置业公司未按照合同约定期限于2017年1月25日前向孙敏交付房屋，迟至2019年3月1日才履行交房义务，孙敏据此要求金品置业公司承担逾期交房的违约责任，符合合同约定，本院予以支持。对于逾期交房违约金，案涉合同约定为按照买受人已付购房款的日万分之二计算。诉讼中，金品置业公司认为违约金约定过高，请求本院予以适当调减。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定,“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故考量约定的违约金是否过高，应当以违约造成的损失作为判断依据。诉讼中，因孙敏未提供证据证明因迟延交房造成的具体损失及数额，故其损失可参照在迟延交房情形下，孙敏因居住需要在案涉房屋同地段租住同类房屋应当支付的租金计算。结合孙敏当庭自认，自2017年至2019年，在案涉房屋同地段租住同类房屋的租金标准为800-1000元/月，折算日租金为27-34元，而合同约定的违约金每日折算为95.56元（477800元﹡日万分之二）较之明显过高，金品置业公司请求适当调减违约金，理由成立，本院予以采纳。结合本案实际，本院酌定违约金计算标准为39元/日﹝900元/月×（1＋30﹪）÷30天﹞，据此，金品置业公司应向孙敏支付逾期交房违约金计29796元（自2017年1月26日起按39元/日计算至2019年2月28日），孙敏请求超出部分，本院不予支持。 其次，关于孙敏要求金品置业公司支付逾期办理不动产权属证书违约金28668元(以已付购房款总额477800元为基数，自2019年6月1日起按年利率6%计算至2020年6月1日）应否予以支持。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。金品置业公司在2019年3月1日向孙敏交付房屋后，一直未为案涉房屋向不动产登记中心办理确权登记手续，致使孙敏至今无法取得所购房屋权属证书，孙敏要求金品置业公司据此承担逾期违约责任，符合法律规定，本院予以支持。由于案涉商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，孙敏现要求违约金以已付购房款为基数，按照年利率6﹪计算，不违反法律规定，本院予以认定。对孙敏该项诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条第一款第二项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽金品置业公司有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙敏支付逾期交房违约金29796元； 二、被告安徽金品置业公司有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙敏支付逾期办理房屋权属证书违约金28668元； 三、驳回原告孙敏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1870元，减半收取计935元，由安徽金品置业公司有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  方金才 二〇二〇年六月二十四日 书记员  伍婷婷