湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初3452号原告：刘汝萍，女，1962年11月13日出生，汉族，河南省汝南县人，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：肖伟，男，1969年4月24日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区，被告：东鑫集团有限公司，住所地武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。诉讼代表人：顾非，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。第三人：王毅，男，1991年7月8日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：余钢，湖北汉武律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，湖北汉武律师事务所律师。原告刘汝萍诉被告东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）、第三人王毅普通破产债权确认纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘汝萍的委托诉讼代理人肖伟，被告东鑫公司的委托诉讼代理人张琪、胡聪，第三人王毅的委托诉讼代理人余钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汝萍向本院提出诉讼请求：1、被告将武汉市东西湖三店中路鑫海花城二期第39幢1单元301室房屋的所有权人登记为原告，并为原告在房地产登记部门办理产权登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年7月18日，原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》7份，原告向被告购买其开发建设的位于武汉市东西湖三店中路鑫海花城二期第39幢1单元101室、102室、201室、202室、301室、302室及43幢1单元201室等7套房屋，原告按合同约定一次性向被告支付了全部购房款，由被告向原告开具了编号为0004979-0004985收款收据7份。合同还约定被告应于2009年12月31日前向原告交付房屋。后被告经营困难，其所开发房屋无法向税务机关办理税务登记。2013年被告向原告出具“地方税收综合纳税（费）申报表”一份，由原告出钱以原告所购7套房屋中的第39幢1单元102室、202室、302室三套房屋为基础，交纳了应由被告缴纳的税款30,004.8元，并于2013年7月12日缴纳了原告个人应纳税款共12,000元（其中第39幢1单元102室以原告之女管蕊的名义缴纳）。原告当时因资金不足，未为被告交纳另4套房屋（含本案所涉房屋）税款，故也未办理该4套房屋个人应缴税款。后原告实际占有该房屋，其间将房屋用于出租，亦以原告之女管蕊的名义缴纳过水费等费用。被告进入破产程序后，东鑫公司管理人将该房屋确认归第三人所有，原告不服该确认结果，现依法提起诉讼，请即时裁判。被告东鑫公司辩称，原、被告系借贷关系，并非买卖合同关系。根据相关证据显示，鑫海花城二期39栋1单元101、301号房屋系东鑫公司借款的担保。第三人王毅陈述，原、被告所签商品房买卖合同的时间在第三人签订合同之后，根据东鑫公司陈述，原、被告之间是借贷关系，案涉房屋属于借款担保性质。东鑫公司在受胁迫的情况下与刘汝萍签订合同，双方不存在商品房买卖的真实意思表示。请求驳回原告刘汝萍的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告刘汝萍提交的房屋租赁合同、照片，仅能证明其与案外人就案涉房屋租赁签订了合同，不能证明该合同已实际履行或占有使用，不能达到其证明目的；公安机关询问笔录、接警记录与本案无关联性，本院不予采信；2017年10月18日询问笔录，系本院对东鑫公司法定代表人胡双桥的询问笔录，被告对其真实性亦不持异议，本院予以采信；2017年1月19日杜丽娟向东鑫公司管理人出具的《情况说明》，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告东鑫公司提交的《鑫海花城二期销控表》、已售未开票明细表、《鑫海花城二期情况报告》、杨新全工程款对账单及刘汝萍、管富业出具的《承诺书》，本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定。第三人王毅提交的《武汉市商品房买卖合同》、收款收据、东鑫公司出具的《证明》、《承诺书》、《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》、销售不动产统一网络发票、入住联系单，本院对其形式上的真实性予以采信，但对其内容的真实性及证明目的，本院将结合查明的事实和采信的证据综合认定；《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《承诺书》、《武汉万湖物业管理有限公司收据》、用电卡、天然气发票，能证明第三人王毅与案外人签订协议对争议房屋进行装修的事实、第三人支付争议房屋物业管理费及办理电卡、缴纳天然气的事实，不能证明其对该房屋系合法占有。本院根据庭审中确认的证据、各方当事人的庭审陈述和诉辩意见以及（2017）鄂0112民初2842号案件中查明的事实，综合认定案件事实如下：（一）刘汝萍购房经过2007年7月18日，刘汝萍与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定刘汝萍购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元3层01号房，总金额876,080元，交房时间为2009年12月31日。同日，东鑫公司向刘汝萍开具了收款收据，金额为876,080元，款项性质系付鑫海二期39-1-301，219.02㎡。2013年3月14日，刘汝萍、管业富共同出具《承诺书》一份，内容为：“东鑫集团：2008年贵公司由管业富等12人分12次分别借人民币现金500万元，现将鑫海花城二期39#楼102、202、302房抵息400万元。因此承诺如下：1、东鑫集团在2013年4月20日前分别将上述三套房税票分别开给刘汝萍、管蕊、林昊贤，25日办妥入住证；2、若贵公司在今年内还清本人借款500万元后，我将101、301房无条件退还贵公司；3、由于贵公司已给102、202、302房，因此贵公司给一套李树孝的承诺书作废，并将贵公司的承诺退还贵公司。特此承诺。”2015年10月16日，刘汝萍以其女儿管蕊的名义在武汉市东西湖自来水公司预存鑫海花城二期39-1-301室水费100元。（二）王毅购房经过王毅系杨玉莲之子，杨玉莲原系东鑫公司财务总监，其与杨新全系姐弟关系。杜丽娟、杨新全原系夫妻关系，杨梓龙系其二人之子。2007年5月3日，王毅与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定王毅购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元3层01号房，总金额600,000元，交房时间为2009年9月30日。同日，东鑫公司向王毅等人出具一张编号为0001599的收款收据，载明：“今收到王毅、杜丽娟、杨梓龙人民币壹拾伍万元整，系付鑫海花城二期39栋101、301二房认购现金”。2007年8月13日，东鑫公司向王毅出具一张编号为0002958的收款收据，载明：“今收到王毅人民币陆拾万元整，系付鑫海花城二期39-1-301”。2014年4月20日，东鑫公司向王毅出具入住联系单，确认39栋1单元301号业主王毅已付清房款，符合入伙要求，已领取入住联系单。同日，王毅向武汉万湖物业管理有限公司缴纳2009年10月至2014年10月物业费7,227元。2014年9月22日，东鑫公司向区税务局出具《承诺书》及附件《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》一份，其中《承诺书》内容为：“我东鑫集团有限公司于2002年开始开发鑫海花城一、二期楼盘近30万方，一期在区政府的支持、各界的关怀下于2005年很顺利完成小区的收尾工作，事隔一年多开发二期楼盘，销售期间由于受经济危机及其他影响，公司资金出现困境，导致税缴不了，收盘很难的局面，但是这么多年向贵局提供的业主开发票名单都是经过销售部门核实，财务部门核实的，绝对真实，如公司提供的开票名单中有一房两卖的现象，我公司愿负一切责任，感谢贵局支持”。另，所附《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》中载明鑫海花城二期39幢1单元301号房的购房人为王毅。2014年9月25日，东鑫公司向王毅开具销售不动产统一网络发票，载明项目为鑫海花城二期、销售的不动产楼牌号为39栋1单元301室，金额为600,000元。2014年10月29日，东鑫公司出具证明，证明鑫海花城二期39栋1单元301室系公司出售给业主王毅。2017年1月25日，王毅预存鑫海花城二期39栋1单元3楼1号的天然气费用253元，该房屋登记的户名为王毅。审理中，东鑫公司、刘汝萍陈述，2017年9月25日本案第一次开庭时，鑫海花城二期39栋1单元301室空置。刘汝萍还陈述，各方因该房屋权属争议，多次发生纠纷。另查明，2015年5月13日，东鑫公司向鑫海花城二期清查专班领导小组出具一份《鑫海花城二期情况的报告》，其中关于39#楼争议的主要内容为：39#楼由杨新全施工建设，因东鑫公司无力支付工程款，于2007年将39#楼的101、301抵押给杨新全，并签订了购房合同。2009年至2010年，东鑫公司分期分批向东西湖交通局干部管业富个人借款260万元（实际借款金额）用于支付工程款，管业富于2010年要求胡双桥偿还其本金及利息共计430万元未果，后胡双桥在管业富的胁迫下指示销售人员李亮与其签订了39#楼6套房屋的购房合同，将合同的签订时间提前至2007年，并另行出具了430万元的借条。2012年，管业富又让胡双桥将430万元的借条改为欠刘汝萍（管业富之妻）的欠款，并支付470万元的利息，后胡双桥无奈向管业富与刘汝萍出具两张借条，金额共计900万元。2013年5月，管业富、刘汝萍要求将39幢102、202、302室开具税票至刘汝萍及其女儿管蕊名下抵借款利息，另将39幢101、201、301室开具税票至其名下抵借款本金，因101、301室的税票已开给杨新全抵工程款，无法重复开票，故东鑫公司现仅能承诺在2015年12月底还清管业富的260万元借款，无法满足其他要求。2015年12月5日，杨新全与东鑫公司张诗义办理工程款结算，确认东鑫公司应付工程款5,242,828元，已付工程款350万元（其中抵房58万元、105万元），还下欠杨新全工程款1,862,828元。胡双桥在该结算单上签署“同意张诗义的意见，开工程票，交竣工资料”，并加盖东鑫公司公章。还查明，2016年8月26日，本院裁定受理东鑫公司破产清算一案，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。2017年6月6日，东鑫公司管理人再次发布公告，称因部分相关权利人有异议，管理人对2017年5月10日公告公示的鑫海花城二期房屋的权利人名单予以修改，并指出如对公布的名单有异议，可向管理人提出异议或向东西湖区人民法院提起诉讼。第二次公示的房屋权利人名单显示：39-1-301号房权利人为王毅。2017年7月12日，王保平因对本案诉争房产主张权利向本院提起诉讼，案号为（2017）鄂0112民初2824号，请求判令：1、请求确认王保平与东鑫公司间的房屋买卖合同关系成立、有效；2、请求责令东鑫公司协助王保平办理过户手续；3、东鑫公司承担本案诉讼费用。再查明，2017年1月19日，杜丽娟向东鑫公司管理人出具的《情况说明》一份，内容为：“本人杜丽娟于2009年9月30号在东鑫集团鑫海花城二期39幢1单元101、301购买了2套房屋，同时交付现金15万元的订房金，后期又抵扣了工程款105万元，合计壹百贰拾万元整（两份收据）。特此说明。”另在该情况说明尾部签注“抵房款58万元系35栋1单元1701室。”杨新全在《情况说明》上签字确认。2017年10月18日，本院对东鑫公司法定代表人胡双桥进行询问，并制作询问笔录，笔录中胡双桥陈述，鑫海花城二期39栋1单元301室卖给了王保平，王保平多次要求签合同，因为其不在家，合同未签成，而且房子实际上是一口价600,000元，王保平所付600,000元即为全款；胡双桥还陈述，杨新全的姐姐杨玉莲是东鑫公司的财务总监，有段时间，公章和财务章在杨玉莲手上，她手上还有很多空白合同和收据。本院认为，根据本案及（2017）鄂0112民初2842号案件中查明的事实，被告东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元301号房涉及一房数卖，其就争议房屋分别与王保平、王毅、刘汝萍签订了《鑫海花城二期商品房认购书》或《武汉市商品房买卖合同》。其中，刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效；王毅与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、王保平与东鑫公司签订的《鑫海花城二期商品房认购书》经（2017）鄂0112民初2842号案件审查认定，亦成立生效。本案中，刘汝萍及（2017）鄂0112民初2842号案件当事人王保平、王毅主张房屋权属或要求协助过户。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要规定：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”，根据上述规定，首先，本案中刘汝萍及（2017）鄂0112民初2842号案中王保平、王毅三方当事人均未办理争议房屋的权属登记，故其对争议房屋享有的权利均为准物权；其次，即便入住联系单显示王毅于2014年4月20日办理了案涉房屋的入住登记，但该房屋在本院裁定受理东鑫公司破产清算之前并未竣工验收，不具备交付条件，且案涉房屋的权属一直处于争议状态，即便当事人主张占有，亦应当属于对争议房屋的非合法占有；再次，从签订合同、认购书的顺序来看，刘汝萍、王毅的购房合同上签署的日期分别为2007年7月18日、2007年5月3日，但杜丽娟（即39栋101室的购房人）向东鑫公司管理人出具的《情况说明》中称其购房时间为2009年9月30日，王毅作为39栋301室的购房人，其与杜丽娟的认购金开具在同一收据，收据日期为2007年5月3日，杜丽娟关于时间的陈述与王毅主张的合同签订时间相矛盾，同时鉴于王毅之母杨玉莲的特殊身份及东鑫公司法定代表人胡双桥关于公司印章、空白合同持有情况的陈述，王毅所持商品房买卖合同形成时间存疑，对合同签署的落款时间是否为买卖合同成立的时间无法确定。综上，本案无法按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，也可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，因出卖方一房多卖导致买受人合同目的无法实现的，买受人可以要求解除合同，并要求出卖人承担赔偿责任。但鉴于争议房屋的出卖人东鑫公司已进入破产清算程序，且破产财产不足以承担破产费用，若强行解除与某一买受人的商品房买卖合同，该买受人的准物权将转为债权，结合本案实际情况，债权的受偿率为零，不符合《中华人民共和国企业破产法》第一条关于“公平清理债权债务”的规定。因此，本院认为，刘汝萍、王保平、王毅三方买受人作为准物权人，对出卖人东鑫公司享有的债权应当是同一顺位，所针对的标的物均为本案争议房屋鑫海花城二期39幢1单元301号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、王保平、王毅三方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。刘汝萍、王保平、王毅三方买受人分别支付购房款876,080元、600,000元、600,000元，故其三方应当按照42%、29%、29%的比例按份取得对争议房屋鑫海花城二期39幢1单元301号房的权属，东鑫公司应当协助刘汝萍、王保平、王毅按份办理不动产登记手续。因此，对于原告刘汝萍要求被告东鑫公司将武汉市东西湖三店中路鑫海花城二期第39幢1单元301室房屋的所有权人登记为原告，并为原告在房地产登记部门办理产权登记手续的诉讼请求，根据本院前述认定，本院在42%的范围内予以支持；超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、第十七条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东鑫集团有限公司在本判决生效后十日内协助原告刘汝萍按照42%的比例办理不动产权登记手续；二、驳回原告刘汝萍的其他诉讼请求。案件受理费12,561元（原告刘汝萍已预交），由原告刘汝萍负担7,285元，被告东鑫集团有限公司负担5,276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  曾 晨人民陪审员  胡跃治二〇二〇年六月二十九日书 记 员  匡 颖