广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初6017号原告：鄢丽华，女，1979年3月9日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**********长华国际商业中心10栋二层196商铺，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万，执行董事。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告鄢丽华与被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序于同年4月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈涛、被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鄢丽华向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金106917.18元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定原告以2429936元向被告购买坐落在佛山市南海区***（以下简称涉讼商铺）。涉讼商铺2018年11月22日才取得竣工备案材料，2018年11月28日才交付给原告。被告应按照日万分之五的标准支付违约金（2018年9月1日至2018年11月27日止）。被告辩称，一、合同约定的违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应为银行贷款利率的130%以下。从原告未能按期使用涉讼商铺的角度看，逾期交楼给原告带来的实际损失为租金损失。根据涉讼商铺当地主管部门公布的租金标准，涉讼商铺的租金标准约为20元/月/平方米，据此计算，每月租金约2000元，按合同约定逾期交楼违约金标准却是其正常租金损失的4-5倍，应予以调整。二、原告已于2018年8月31日实际接受了涉讼商铺，并向第三方佛山市长华商业管理有限公司（以下简称长华商业公司）收取了出租房屋的租金。既然原告已实际收楼，就无权向被告主张逾期交房的违约责任。三、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据《补充协议》第十条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房房价款的0.03%的违约金。原告主张的违约金全部按已付商品房价款的0.05%计算，不符合合同约定。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息打印件各1份，证明双方诉讼主体资格。2.商品房买卖合同（预售）原件1份，证明原告向被告购买了涉讼商铺，合同约定了购房总价、违约责任等内容。3.发票原件2份，证明原告支付了房款。诉讼中，被告举证如下：1.补充协议原件1份，证明涉讼商铺交付条件、违约责任应以该补充协议为准。2.认购书原件1份，证明原告签订认购书时明确知晓涉讼商铺应交付的是带装修的房屋。原告在签订认购书时知晓补充协议的内容，被告对补充协议的内容也做了解释与说明，原告予以接受。3.建筑工程竣工验收报告复印件1份、竣工验收备案表原件1份，证明涉讼商铺已取得竣工验收备案表。4.邮政快递单原件1组，证明被告通过邮递方式通知原告前来办理房屋验收及收楼手续。5.EMS妥投证明原件1份，证明收楼通知已送达给原告。6.《物业委托租赁协议》原件1份，证明原告和佛山市长华商业管理有限公司签订了《物业委托租赁协议》。7.租金支付凭证原件1份，证明佛山市长华商业管理有限公司从2018年11月开始按照《物业委托租赁协议》向原告支付租金当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据6、证据7，本院综合认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年2月28日，原告与被告签订《认购书》，约定原告认购被告开发的涉讼商铺。2016年3月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商铺出售给买受人，成交价2429936元；商品房交付时应当已办理竣工验收备案；出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在60日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：出卖人交付商品房逾期不超过90日，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付的房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，出卖人按日向买受人支付已支付房价款0.03%的违约金。2016年3月8日，原告与长华商业公司签订《物业委托租赁协议》，约定委托租赁期2018年9月1日起至2021年10月31日；从2018年11月1日起至2019年10月31日止租金标准为145796元；等等。原告出具确认收到长华商业公司2018年11月至2020年1月租金收据。原告已支付全部购房款。被告未提出原告存在逾期付款的行为。2018年11月23日，长华国际商业中心（南商2座）办理了竣工验收备案手续。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同及补充协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商铺的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告签订的《补充协议》中关于涉讼房屋交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼房屋的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件。针对被告是否存在逾期交付行为及逾期交付的期限。根据涉讼合同约定，涉讼商铺应于2018年8月31日前交付予原告，交付条件为取得竣工验收备案证明文件，涉讼商铺于2018年11月23日办理了竣工验收备案手续，故涉讼商铺于2018年11月23日才符合交付条件，被告存在逾期交付行为，该逾期交付违约责任应自2018年9月1日开始起算。针对被告辩称已于2018年8月31日将涉讼商铺交付予长华商业公司的意见。本院认为，虽然原告与长华商业公司签订的《物业委托租赁协议》约定租期自2018年9月1日起算，但该日涉讼商铺尚并不符合约定的交付条件，也不具备出租条件。同时，《物业委托租赁协议》未约定原告委托长华商业公司代为收楼。故本院对被告该抗辩意见不予采信。原告主张被告2018年11月28日将涉讼商铺向其交付，其未提交相应的证据，故本院认定被告逾期交付涉讼商铺的截至日期为2018年11月23日。本院认定被告逾期交楼时间应自2018年9月1日至2018年11月23日止共计84天。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及被告逾期交楼的违约责任作了变更，且限制被告向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向被告支付的违约金可以叠加。被告作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告逾期交房天数超过60日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之五的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，现行利率等标准予以衡量，双方约定的日万分之五的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告应向原告支付违约金102057.31元[2429936元×0.0005/天×84天]予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金102057.31元予原告鄢丽华；二、驳回原告鄢丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计1219.17元（原告已预交），原告负担25元，被告负担1194.17元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年六月十日书记员  卢丹伦