湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初633号原告：肖红华，男，1980年9月11日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，委托诉讼代理人：张荣，系原告肖红华的妻子，代理权限：特别授权。被告：湖北德钰商业运营管理有限公司（以下简称德钰公司），住所地：咸宁温泉贺胜路特1号。法定代表人：关元山，该公司董事长。被告：咸宁市天成投资有限公司（以下简称天成公司），住所地：咸宁市贺胜路特1号。法定代表人：关雨斌，该公司董事长。原告肖红华与被告德钰公司、天成公司委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张荣到庭参加了诉讼，二被告德钰公司、天成公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告天成投资有限公司和德钰公司继续履行《商品房买卖合同》和《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》；2、向原告支付自2014年1月25日起至2019年6月30日止未付的商铺租金为44669.17元；3、违约金按日0.05%的标准向原告支付逾期付款违约金（算自2017年7月1日起2019年7月31日止）为：7633.7元（以法院裁定为准）；4、判令天成公司对德钰公司违约或破产承担全部法律责任；5、判令两被告承担本案的一切诉讼费。事实与理由：2013年12月28日，原告肖红华与被告天成公司签订了《商品房买卖合同》，原告以每平米8404.63元，建筑面积24.83平方米，总价款208687购买咸宁市天成公司开发的天成财富中心第2号楼第4层4481号商铺。售铺时被告天成公司承诺包租15年，并通过各种媒体广告，天成公司销售人员推介等方式广为宣传，并委托被告德钰公司（其关联公司）对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。同日同地，原告是按照天成公司的要求，与天成公司指定的德钰公司签订了《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》。因此，该商铺实际是从前期的销售到后期的运营管理，均由二公司共同策划和掌控，因此可视为被告二公司责任共担。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定：委托租赁的基本收益为每平方米每月61元，基本月租金为1514.63元，年租金为：18175.56收益全部归甲方（原告）所有。还约定乙方（被告）未按本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期付款约金。合同签订后，原告已充分的履行了合同义务。截止2019年6月30日，两被告应付未付租金累计为44669元（2017全年租金+2018年全年租金），违约金为：5180元（2017年）+2453元（2018年），合计7633元。经多次催促和诉讼，两被告至今未向原告支付租金，违反了合同义务，应当承担违约责任。同时，原告签订的《商品房买卖合同》、《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同》是在同一时间、同一地点、统一销售团队完成，在《产权商铺委托租赁管理合同书》中载明：“甲方（批购铺方）在购买商铺之前，开发商咸宁市天成投资有限公司已委托乙方（指德钰公司）对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理”。当时，被告方天成公司指定原告必须与被告德钰公司签订委托经营管理合同后，方可完成交易。而原告方当时从被告方获得的明确信息就是，德钰公司与天成公司是一家的，以当时二公司的法人身份以及统一的宣传和一致行动等，以及被告二公司股权结构等来看，也是如此。可见，原告与被告德钰公司签约并非原告的主观愿望和主动选择，而是由天成公司指定的与其利益相关的关联公司（关联人：天成公司法人关雨斌和当时德钰公司法人关玲玲，二人为父女关系，且关雨斌作为主要投资人拥有主要股权和话语权）。因为德钰公司作为该项目后期的运营管理公司，系为天成公司售卖商铺时指定的公司，而且是关联关系重大的公司，此前，原告并不认知和了解“德钰公司”任何信息，又怎么会选择一个自己毫不了解，也不相干的第三方公司管理自己的投资和财产。相信法官会有个基本判断。综上，如果德钰公司违约或逃逸，则应由天成公司负全责。天成公司售卖商铺是以“售后包租”形式，将售铺和售后包租的承诺，捆绑包装在一起进行的公开宣传，以及天成销售人员以此作为重点推介，这个关键点就是“售后包租”，可以看做是天成公司在售铺时对商铺买受人所作出的包租承诺。以及该商铺的价值所在，当时天成买的是预售房，现场封闭，无法看到全貌，如果不是天成开出的“售后包租”这样的条件，可以断言巨大多数购买者是不会上当的。可见其“售后包租”的条件，已经事实上构成了影响购铺者下决心购买该“商铺”的要约，而非无足轻重的宣传，如果天成公司不是主观上的恶意欺诈，他就必须为自己的承诺承担，而不是通过玩弄阴阳合同，变换法人等手段来逃避法律责任。从另一方面说，如果事后二被告不能按合同约定履行包租的义务，则原告所购买的商铺，就由于不能够按当初购买时，买卖双方的所达成真实意愿，实现该标的物的实现价值。应该就可以视为该《商品房买卖合同》中标的物，天成2期商铺，宣称的价值和价格实际是：“虚假的”或是“无价值或低价值的”。而事实上，我们今天所看到的“天成的2期的商铺”，就是一片烂尾的地下室，根本不具备商铺的基本条件，也不可能用来做经营（希望法院进行实际调查，以事实为依据）。综上：按《中华人民共和国合同法》第二章第42条，第（一二三）款。第54条第（一二）款。第68条。德钰公司注册资金1000万，注册时三大股东分别是：1、武汉市富丽园园林绿化有限公司（法人关雨斌），出资300万元；2、关玲玲（关雨斌的大女儿）湖北德钰商业运营管理有限公司法人，出资100万元；3、武汉欣尔物业有限公司（2015年之前该公司法人关晓玲及关雨斌的小女儿，出资600万元。由此可以认定关雨斌既是开发商，同时也是德钰公司最主要合伙人，德钰公司其实为关雨斌家族公司下的两个主体，女儿管理父亲旗下的物业，本来就是一家人的内部分工。而在宣传营销和日后运营管理中又是一致行动者。之后，德钰的原始三大股东于2015年3月同时撤股，并且更换法人为游国河，时至2017年，正当二期大部分业主租金开始兑现之时，德钰公司再次变更法人为关元山。基于上述，我们认为德钰公司企图以变换德钰法人和变换合同主体的手段逃避债务。综上，在德钰公司事实上不能履行合同约定的情况下，我们要求天成公司承担全部法律责任：1、代偿租金，履行包租义务。2、退还购铺款，并承担原告一切相关损失。二被告德钰公司、天成公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告提供的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2013年12月28日，原告与被告天成公司签订了《商品房买卖合同》，购买天成公司开发的天成财富中心2号楼4层4481号商铺。同日，原告与被告德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，约定：原告将天成财富中心2号楼4层4481号商铺，建筑面积为24.83平方米的商铺委托被告德钰公司进行租赁管理。从2014年1月25日起前三年为市场培育期，原告按照每平方米每月1元的标准享有市场培育期收益。三年的市场培育期满后，双方自动转入委托租赁管理期。委托租赁管理期限为12年，共分为三个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为2年，后两个委托租赁管理期每期为5年。委托租赁的基本租金收益为每平方米每月61元，基本收益金全部归原告所有，增值租金的70%由原告所有，30%作为服务费归被告德钰公司享有。基本租金收益每半年支付。支付时间为每年的6月28日及12月28日或之后20个工作日内，计租周期为每年1月1日至6月30日及7月1日至12月30日，（首次计租时间不满半年的按天计算）。双方各自按其所得的收益（相关收益和服务费），分别缴纳相关的税费、租赁备案费及其他国家相关机构规定应缴纳的费用，税务机关或国家相关机构根据法律要求被告德钰公司代扣代缴的，被告德钰公司按要求代为办理。还约定乙方未依本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期违约金。合同签订后，被告德钰公司按约定向原告支付了部分租金收益，尚欠2017年1月25日至2017年6月30日期间的税前租金7876.08元（计提扣税14.1%后为6765.55元，应于2017年7月18日之前支付）；尚欠2017年7月1日至2017年12月31日期间的税前租金9087.78元（计提扣税14.1%后为7806.4元，应于2018年1月17日之前支付）；尚欠2018年1月1日至2018年6月30日期间的税前租金9087.78元（计提扣税14.1%后为7806.4元，应于2018年7月18日之前支付）；尚欠2018年7月1日至2018年12月31日期间的税前租金9087.78元（计提扣税14.1%后为7806.4元，应于2019年1月17日之前支付）；尚欠2019年1月1日至2019年6月30日期间的税前租金9087.78元（计提扣税14.1%后为7806.4元，应于2019年7月17日之前支付），2017年1月25日至2019年6月30日合计欠税前租金为44227.2元（计提扣税14.1%后为37991.15元）未付。为此，双方产生纠纷，原告诉至本院请求依法处理。同时查明，被告天成公司在销售商铺时，向原告发放销售广告和宣传资料，承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”。并在该宣传资料（秘诀3）中告知购房者：有专业管理公司护航，德钰公司率先提出“先行赔付、无理由退货”售后服务承诺，专项推广资金、精准化营销、立体式组合营销、品牌成长帮扶计划四大营销策略，更是堪称旺市定海神针，消除投资者买铺缺乏经营的烦扰。原告与被告天成公司签订的《商品房买卖合同》购买天成公司开发的天成财富中心2号楼4层4481号商铺。该合同第十八条约定，买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划。原告与被告德钰公司签订的《商铺委托租赁管理合同书》载明，原告在购买商铺之前，被告天成公司已委托被告德钰公司对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。本院认为，原告作为案涉商铺所有权人，其与被告德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将商铺委托被告德钰公司租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。被告德钰公司应按合同约定向原告支付租金收益，其拖欠租金收益，显属违约，故对原告要求被告德钰公司支付租金收益,应按到期应付租金，扣减代缴税费后，实欠租金收益部分37991.15元，予以支持。原告要求被告支付逾期租金违约金7633.7元，未超过合同约定的标准，本院予以支持。原告诉请租金计算至2019年6月30日，之后的租金由被告按约支付或逾期由原告另行主张权利。关于税费问题，被告德钰公司已按相关规定代扣代缴税款，抵扣其应当支付的款项。关于天成公司在本案中是否承担相应的民事责任问题。本院认为，被告天成公司应当与德钰公司共同承担民事责任。理由如下：第一、天成公司向原告发放销售广告和宣传资料的性质对天成公司具有法律约束力。该销售广告与宣传资料中不仅着力对德钰公司管理经验与投资无风险等内容进行宣传，并承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”，即该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定；从合同的签订与履行情况来分析，天成公司在与原告签订《商品房买卖合同》的同时，要求原告与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将涉案房屋交由德钰公司经营管理，来实现包租与只需购房无需承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联，原告在购房同时，经营管理和投资风险由天成公司负责，该销售广告和宣传资料的内容视为天成公司所承诺的内容，在买受人作出承诺时生效，即原告与之签订《商品房买卖合同》时，天成公司在销售广告和宣传资料所承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容，对天成公司发生法律约束力；第二、天成公司与德钰公司构成委托关系。《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》系格式合同，该合同明确表述系受天成公司的委托从事经营管理，而涉案《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划”，上述条款包含有三个意思表示：1、原告购房时，涉案房屋已被天成公司委托德钰公司负责经营管理，由二份合同的外部表现形式即可确定天成公司与德钰公司之间系委托合同关系；2、原告本人无权对涉案房屋经营管理，必须由天成公司统一经营管理；3、为了实现涉案销售广告和宣传资料所承诺的“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”的合同目的，天成公司明确规定，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，所购房屋不能交付买受人自行经营管理，只能由天成公司统一经营管理，即买受人必须按照天成公司的意思表示，与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》。上述事实可以相互佐证，原告购买诉争商铺时，为了实现销售广告承诺的回报，天成公司委托德钰公司与原告签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》，负责经营管理该商铺。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的由培育期3年和后来的委托租赁管理期限12年相加构成的委托租赁管理期为15年，与天成公司销售广告中承诺的15年托管期一致。同时《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的租金标准亦超过广告资料中7%稳定投资回报，该事实亦可印证天成公司与德钰公司构成委托关系；第三、由于涉案《商品房买卖合同》和《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，且系各方当事人真实的意思表示，为有效合同，虽然《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》的合同签订主体为德钰公司与原告，但该合同系德钰公司受天成公司委托，为原告实现购房目的而订立，天成公司作为委托方应受该合同的约束。在天成公司违反合同所约定的义务时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，原告可以向委托人主张权利，因此，原告有权依据上述合同要求天成公司承担违约责任。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》无论是原告与天成公司签订，还是原告与德钰公司签订，都不影响开发商天成公司对诉争商铺售后包租的性质，其后果应由开发商天成公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、咸宁市天成投资有限公司和湖北德钰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告肖红华支付税后租金收益37991.15元及逾期付款违约金7633.7元，合计45624.85元。二、驳回原告肖红华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1107元，减半收取554元，由被告湖北德钰商业运营管理有限公司和咸宁市天成投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  汪向阳二〇二〇年六月十五日书记员  曾 恬