河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初81号原告（反诉被告）：许建祥，男，1961年10月9日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：贺锋，河南容克律师事务所律师。被告（反诉原告）：平顶山中州房地产开发有限公司，住所地平顶山市沿河东路（梅园大厦三号）。注册号：2001294。法定代表人：刘汉梅，经理。委托诉讼代理人：尚占景，河南元瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳军，河南元瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）许建祥与被告（反诉原告）平顶山中州房地产开发有限公司（以下简称中州房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许建祥及其委托诉讼代理人贺锋，被告（反诉原告）中州房地产公司的委托诉讼代理人尚占景、刘艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许建祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告分别为原告协助办理卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼负一层地下室、一层东南户、一层东户的房屋不动产登记证书（原所有权证书）；2、判令被告支付截至2019年11月1日的逾期办证违约金540540元（从2000年5月1日计算到2019年1月1日，以33万元为基数，每年按8.4%计算），2019年1月1日以后的违约金以33万元为基数，每年按8.4%计算至不动产登记证书办理之日。事实与理由：1999年11月，中州房地产公司（甲方）与许建祥（乙方）签订《铝合金窗制作安装合同》，该合同第四条第二项约定：该工程不付备料款，乙方将工程完工后甲方以该楼东单元一楼124平方米及地下室抵付工程款。1999年12月15日，中州房地产公司（甲方）和许建祥（乙方）签订《房地产买卖契约》，该契约约定：甲方自愿将卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼地下室约780平方米、一层124平方米以380000元的价格卖于乙方，该房产权证办理完毕后许建祥缴纳剩余款项，该契约对其他事项也做了约定。《房地产买卖契约》签订之日中州房地产公司实际将上述房产交付原告许建祥。原告许建祥于2000年开始对上述房产进行了维护、装修、使用至今。2017年春季，原告得知案外人刘孟贤、张秀杰、刘静波、吴思蓓分别就上述房产通过中州房地产公司办理了三份产权证，分别是：卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼负一层地下室豫（2016）平顶山市不动产权第0001163号产权证，办理在刘孟贤、张秀杰名下；卫东区沿河路西侧梅园大厦2号楼一层东户平房权证卫东字第××号房屋所有权证书，办理在刘静波、吴思蓓名下；卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼一层东南户平房权证卫东字第××号房屋所有权证书，办理在刘孟贤、张秀杰名下。2018年10月15日，平顶山市卫东区人民法院通过（2018）豫0403行初63号、64号、65号行政判决书撤销了上述三份产权证书。后中州房地产公司为该栋楼（卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼）办理产权登记手续，但至今不给原告办理房屋所有权登记手续。综上，为维护原告许建祥的自身合法权益，望依法判决。中州房地产公司辩称，原告诉请依法不能成立，原告要求协助办理涉案房屋的所有权证缺乏事实和法律依据，原告和被告之间虽然签订了《铝合金窗制作安装合同》和《房屋买卖契约》，但由于铝合金安装合同双方未实际履行完毕，对铝合金安装工程至今未进行过验收和结算，根据铝合金安装合同的约定，安装合同工程未经验收或质量达不到优质工程标准，被告有权拒付工程款，所以原、被告双方对铝合金安装工程的工程量、工程款没有结算确定具体金额，没有验收，被告应予拒付该工程款。原告和被告签订的房地产买卖契约原告没有按照买卖契约的约定向被告支付购买涉案房屋的对价，所以原告（反诉被告）许建祥虽然与中州房地产公司签订了房地产买卖契约，但对涉案房产并未取得权力，综上二点事实，原告（反诉被告）许建祥主张中州房地产公司协助办理涉案房屋的房产所有权证的请求不成立，依法应当驳回。中州房地产公司向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人1999年11月签订的《铝合金窗制作安装合同》无效，并向反诉人交还被占用的房屋（东单元一楼124平方米及地下室）。2、依法判令解除反诉人与被反诉人1999年12月15日签订的《房地产买卖契约》。3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订的《铝合金窗制作安装合同》为无效合同，该合同系建设工程施工合同的组成部分，施工方应当具备相应的资质，但反诉人显然不具备相关资质，因此，根据建设工程施工合同司法解释的规定，该合同系无效合同。二、反诉人与被反诉人签订《房地产买卖契约》应当予以解除。1999年12月5日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖契约》，双方约定将坐落在卫东区东沿河路梅园大厦2号楼房地产出售给被反诉人，价款为人民币380000元。双方约定于2000年2月28日前（双方又约定13号购房款付清办证）付清。协议签订后，被反诉人并未向反诉人支付分文房款。此后，因被反诉人未向反诉人支付房款，反诉人将房屋出卖给其他人，而被反诉人却以种种理由进行阻挠。被反诉人既不支付房款，又阻挠反诉人向他人出卖房屋的行为，给反诉人造成了严重的经济损失，致使合同目的无法实现。为此，特依法向贵院提出反诉，恳请贵院依法查明事实后，支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）许建祥辩称，1、原告反诉请求没有事实根据。原、被告签订的《铝合金窗制作安装合同》事实上是一个劳务承包合同，对此项合同并没有法律要求的专业安装资质，况且该安装工程早已施工完毕，并已验收，没有无效的理由。2、反诉人要求解除房地产买卖契约没有事实根据，交付房款双方约定由本案原告劳务费用来抵作购房款，如抵款后另外有剩余的话再交纳款项，在双方签订的房地产买卖契约开始部门记载有“甲方已收到乙方30万元”，这是工程量抵价的结果。3、反诉请求已超过法律规定的最长的诉讼时效，反诉涉及的二份合同均是1999年间签订，具今已超过20年了，法律规定的最长时效已届满，并且不存在中断和中止的情形，所以其已丧失了请求权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）许建祥为证明支持其诉讼请求及针对中州房地产的反诉请求向法院提供证据：1、1999年《铝合金窗制作安装合同》，证明双方以工程款抵房款的事实；合同第四条第3项约定铝合金窗保修期为一年。2、1999年12月15日《房地产买卖契约》，证明双方约定的房屋位置、面积、价款、付款方式及办证时间；契约第三条约定，房产交付日期为2000年1月1日；契约第十一条第1项记载合同签订之日起，地下室、一层交付原告；防水、防潮、粉白、地坪拉毛及木门安装从房款中扣除。3、卫东法院（2017）豫0403民初1993、1997、2001民事判决书三份；4、平顶山市中级人民法院（2017）豫04民终4197、4198、4199民事判决书三份；证据3、4证明原告为合法的房屋购买人，并均认定诉争房产从1999年由原告使用。5、卫东区人民法院（2018）豫0403行初63、64、65号行政判决书三份；6、平顶山市中级人民法院（2018）豫04行终242、245、246号行政判决书三份；7、卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼一层东户、一层东南户、地下室房产证各一份；证据5、6、7证明诉争房屋早已具备办证（不动产登记证）条件。同时证明原告所进行的窗户安装质量合格，经验收合格后才能办理房屋所有权证。8、2005年3月7日梅园大厦2号楼临时房屋所有权证一份（来源于平顶山市房产局为刘孟贤等人办理诉争房屋的产权证的档案）；9、2000年4月11日双方签署的原告施工工程的进度书面记录；证据8、9证明原告施工工程完工并得到合格验收。中州房地产公司对原告（反诉被告）许建祥提交法庭的证据质证如下：对原告提供的证据1-6真实性均无异议，但是证明目的均有异议，《铝合金窗安装合同》不能证明中州房地产公司用涉案房产抵原告铝合金窗安装工程款的这一事实，原因是原告（反诉被告）铝合金安装合同工程未全部施工，工程双方未进行工程量结算，更没有进行验收，所以不能证实原告铝合金安装工程工程款数额及抵偿购房款的金额的事实，由于该工程未完工未验收，按铝合金安装合同第二条第一款第二项的约定，被告有权拒付工程款，所以仅凭铝合金安装合同不能证实工程款实际抵房款的这一事实，双方虽然签订房地产买卖契约但该契约并没有实际履行，原告在另一案件庭审笔录当中明确承认房地产买卖契约中约定的38万元购房款分文未付，后续的购房款也没有进行支付，所以仅凭房地产买卖契约无法证实原告已取得了涉案房屋的所有权，卫东法院和中级法院判决书不能证明原告是涉案房屋的合法购买人，涉案房产从1999年年底开始一直由原告占用，并非是被告方同意使用，证据5、6、7虽然能证明涉案房产具备办理房产证的条件，但不能证明原告施工的铝合金窗安装工程质量合格，反而证实原告对涉案的房屋并不享有权力。对证据7、8真实性没有异议，对证明的目的有异议，不能证明原告施工的铝合金安装工程质量合格，证据9是复印件，证据形式不合法，真实性无法核实，我们不予认可。从内容上看，不能证明原告的主张，并不能证明工程进行合格的验收，因为这只是一个施工进度的申请，从另一方面也证实原告就涉案工程没有施工完毕，未进行验收合格。生效判决书中明确表明本案所涉房屋存在产权争议，所以原告的所有证据，均不能证实原告要求办证的法律和事实依据。为支持反诉请求和本诉答辩主张，中州房地产公司向法庭提交证据：1、《铝合金窗安装合同》一份，证明原、被告之间存在铝合金安装合同关系，及按照合同约定反诉被告的铝合金制作安装必须达到优质工程标准，经质监部门验收，通过优质工程标准，颁发证书，否则反诉原告中州房地产公司有权拒付工程款。2、《房地产买卖契约》一份，证明由于反诉被告履行铝合金制作合同不符合约定，且不交工，不验收、不结算，致使无法按铝合金安装合同约定的以房抵工程款，所以反诉原告又签订了案涉房屋的房地产买卖契约，但是该契约至今根本没有履行。3、开庭笔录1份，共13页，证实反诉被告对施工铝合金窗制作安装工程没有结算没有验收，工程款至今不确定，房地产买卖契约中约定的380000元购房款原告（反诉被告）许建祥没有支付的事实，可见反诉被告不得依据铝合金窗安装合同和房地产买卖契约这二份合同来取得案涉房屋的所有权。4、平顶山中院（2018）豫04行终242号行政判决书，证实生效判决认定案涉房产2000年至今产权存在纠纷，5、案涉房产整栋楼照片一组，证明铝合金安装合同并未完工，存在质量问题。原告（反诉被告）许建祥对中州房地产公司提交的证据质证意见如下：中州房地产公司提供的五份证据真实性均没有异议，但是对证明目的有异议，证据1第四条第二项明确记载该工程不付备料款以东单位一楼地下室抵付工程款，所以原、被告之间不需要再给付工程款，房地产买卖契约第11条第一项，明确记载地下室一层从合同签订之日起交付乙方，合同本身记载着房屋交付的履行情况，不知道反诉人怎么看成是没有实际履行？对第三份证据，我们自己承认38万元购房款没有给付，这个指的是给付的现金还是转账给付，实际上原告以工程款抵付购房款，不需要另行交纳38万元购房款，原告承认铝合金安装工程没有结算，但是经过验收了，被告提供的第三份证据看不出该铝合金工程没有验收。第四份证据证明产权存在纠纷，被告证明目的与本案的焦点没有关联性。第五份证据确实是现场照片，但是不知道制作时间，如果是近期拍摄的，该楼房属于拆迁工程，正在拆迁过程中，出现了门窗损毁，但这不是原告的安装质量问题，从图上可以看出该处房产只有六户没有搬走，其它都已搬走。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院进行了审查和认定。根据当事人依法提交并经质证的证据，结合法庭调查与法庭辩论情况，本院认定以下案件事实：1999年11月，被告中州房地产公司（甲方）与原告许建祥（乙方）签订《铝合金窗制作安装合同》，该合同第四条第二项约定：该工程不付备料款，乙方将工程完工后甲方以该楼东单元一楼124平方米及地下室抵付工程款。验收后留3%的保修金（结算时多退少补）。1999年12月15日，中州房地产公司（甲方）和原告许建祥（乙方）签订《房地产买卖契约》，该契约开始部分记载内容:由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）参拾万元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。契约第一条约定：甲方自愿将卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼的房地产（房屋建筑面积：地下室约780平方米、一层124平方米出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。该契约第二条：甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）参拾捌万元（380000）元。乙方由2000年2月28日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。该契约约定的尾款8万元未支付，审理过程中询问中州房地产公司是否要求许建祥支付，中州房地产公司表示：我们仍以反诉状请求为准，不增加或变更请求。该契约第四页合同尾部用黑色笔补充约定：1、合同签字之日起，地下室一层、毛坯、毛地平交付已方，已方施工剩余工程（水、电、一层煤气由甲方统一安装），3、最后一批购房款乙方于2000年二月十三日交付中间人于国臣暂存，双方办理房产证，5日内办完，钱证同时交付对方，中间人把款交付甲方。《房地产买卖契约》签订之日被告（反诉原告）中州房地产公司实际将房产交付原告（反诉被告）许建祥。原告（反诉被告）许建祥于2000年开始对上述房产占有使用至今。另查明，被告（反诉原告）中州房地产公司就案涉房房产办理了三份产权证，分别是：卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼负一层地下室豫（2016）平顶山市不动产权第0001163号产权证，办理在刘孟贤、张秀杰名下；卫东区沿河路西侧梅园大厦2号楼一层东户平房权证卫东字第××号房屋所有权证书，办理在刘静波、吴思蓓名下；卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼一层东南户平房权证卫东字第××号房屋所有权证书，办理在刘孟贤、张秀杰名下。2018年10月15日，卫东区人民法院通过（2018）豫0403行初63号、64号、65号行政判决书撤销了上述三份产权证书。后中州房地产公司为该栋楼（卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼）办理产权登记手续，但至今案涉房产未办理房屋所有权登记手续。本院认为，本案争议焦点如下：一是双方签订的《铝合金窗制作安装合同》是否有效，及该合同约定的工程是否完工、交付、验收。二是双方签订的《房地产买卖契约》的履行情况，是否应当解除。三是原告要求办证的请求是否应当支持。四是原告要求的违约金是否有约定，是否应当支持。五是被告的反诉请求是否应当支持，及反诉请求是否已过最长20年的时效。关于焦点一，本案双方于1999年11月签订《铝合金窗制作安装合同》该合同第四条第二项约定：该工程不付备料款，乙方将工程完工后甲方以该楼东单元一楼124平方米及地下室抵付工程款。验收后留3%的保修金（结算时多退少补）。合同签订后，乙方许建祥对工程予以施工，现已实际完工，原告提供证据9有被告单位负责人的签名，证明其施工情况及施工结果。庭审中中州房地产公司辩称，该合同系建设施工合同的组成部分，施工人许建祥应当具备相应的资质，故《铝合金窗制作安装合同》应为无效，但根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，中州房地产公司并未提供相关的证据证实合同无效，双方签订的《铝合金窗制作安装合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效合同。关于焦点二，本案中双方签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，庭审中查明，该房屋买卖契约中涉及的房产已交付给原告（反诉被告）许建祥占有，该契约开始部分明确记载：“甲方中州房地产已收到乙方许建祥购房定金人民币参拾万元整”，充分说明双方对该契约约定的主要合同内容已履行完毕，不符合合同法规定的解除条件。故本院认为，双方签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方应当按契约约定履行自己的义务。关于焦点三原告要求办证的请求是否应当支持。许建祥已经占有诉争房屋，中州房地产公司已收到了许建祥的30万元，《房地产买卖契约》的主要义务已经履行，同时诉争房产也已具备办证条件，故原告要求办理产权证的请求，应予支持。但应支付剩余价款，该剩余价款被告中州房地产公司在本案中不要求支付。《房地产买卖契约》第二条约定：“甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）参拾捌万元（380000）元。乙方由2000年2月28日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵”，第四页尾部补充约定：“3、最后一批购房款乙方于2000年2月13日交付中间人于国臣暂存，双方办理房产证，5日内办完，钱证同时交付对方，中间人把款交付甲方”。庭审中查明，甲方中州房地产公司已收到乙方许建祥购房定金人民币参拾万元，双方约定涉案房产价款为380000元，下余80000元许建祥并未交付中间人于国臣，许建祥违反双方签订的房地产买卖契约约定，存在违约行为，对其要求被告支付违约金的请求本院不予支持。关于焦点五，综合以上几个焦点的论述，被告要求确认双方签订的《铝合金窗制作安装合同》无效，要求解除反诉人与被反诉人签订的《房地产买卖契约》的反诉请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告平顶山中州房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告办理：位于卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼负一层地下室、位于卫东区沿河路西侧梅园大厦2号楼一层东户、位于卫东区东沿河路西侧梅园大厦2号楼一层东南户三处房产的不动产登记证书。二、驳回原告许建祥的其他诉讼请求。三、驳回被告平顶山中州房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费9305元，由原告许建祥负担。反诉案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告平顶山中州房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张小磊人民陪审员  冯雪丽二〇二〇年六月十八日书 记 员  李东峰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。