江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0830民初45号原告：仲维松，男，1949年2月8日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：孙奥、武建军（实习），江苏宗泽律师事务所律师。被告：郭士华，男，1965年12月10日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：许宏军，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原告仲维松与被告郭士华合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告仲维松及其委托诉讼代理人武建军、被告郭士华的委托诉讼代理人许宏军到庭参加了诉讼。2020年3月27日，本案再次公开开庭进行了审理。原告仲维松及其委托诉讼代理人武建军、被告郭士华及其委托诉讼代理人许宏军到庭参加了诉讼。因该案较为复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭，于2020年4月17日第三次公开开庭进行了审理。原告仲维松及其委托诉讼代理人武建军、被告郭士华的委托诉讼代理人许宏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仲维松向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告偿还欠款暂定700万元及利息（以700万元为基数，从起诉之日起按照年利率6%计算利息直至本息付清为止）；2、请求判令被告向原告支付违约金100万元；3、本案诉讼、保全费由被告承担。本案审理中，原告要求被告给付合作协议欠款变更标的为13879506.38元。2017年3月7日，原、被告签订《盱眙金山花园项目二期合作开发协议》，该协议约定：合作模式、合作方的权利义务及合作过程中付款方式，协议中第三条约定丙方的权利与义务，第六款约定被告应当向原告支付余下欠款暂定700万元。原告经无数次催要，被告先是搪塞，现拒不偿还欠款。综上，原告认为债务应当及时清偿，被告违背诚实信用原则，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告郭士华辩称，1、合作协议付款时间没到，结算的时间也没到，原告依照合同协议第三条第六项主张权利，该条款内容是“16#、2#、3#楼完工之日起6个月内，丙方支付给甲方债权人、乙方5350万元中的45%。1#、5#、6#楼完工之日起6个月内，丙方付给甲方债权人、乙方5350万元中的55%，该部分是土地出让金、契税、土地使用税等项目开发税后的净负债款，以商品房抵偿时另加税款，该税款由丙方承担。付款时现金不足的，由丙方以建设好的商品房抵偿给乙方，其中住宅为每平方米3500元以内。但原告没有明确16#、2#、3#、1#、5#、6#楼的完工时间，也就是说被告的付款时间无法确定，原告要求提前付清款项的请求不能成立。而被告认为本案所涉工程尚未完工，处于在建状态，1#、16#楼水电没有安装完备，地下室还在施工，所涉工程没有全部完工，不具备提前付款的条件。同时，依据合同第三条第五项的约定，约定内容为“二期开发共计6幢商品房，自签订本合同之日起，到全面综合验收结束之日，应控制在1800天以内。其中16#、2#、3#楼的开工日期为2017年10月30日前，完工时间为2018年12月30日前；1#、5#、6#楼的开工日期为2019年10月30日前，完工时间为2020年12月30日前，对完工时间有明确的约定，结合第三条第六项的付款约定，完工之日内6个月付清，被告最后的付款时间应为2021年6月30日前。结合被告的付款情况，被告并无违约付款行为。2、被告一直按照合作协议履行付款责任，也按照合同要求付款，付款的情况到目前为止，向乙方以及甲方的债权人支付24453434.53元，用6#楼整栋商品房抵债给原告价值18062404.09元，为原告支付一期税款680572.98元，扣除原告19套房源款，事实上已经支付，在合同中约定的原告欠被告200万元，实际上被告已经支付给原告40225279.14元。3、到目前为止，因原告开发一期时遗留的法律纠纷仍在处理之中，包括淮安中院执行张大勇、庄建安案件，执行盱眙中嘉公司和郭士华全家等，因为该笔债务是一期遗留的债务，在被告从事二期开发的过程中，淮安中院对房产、土地进行了查封，使开发不能正常进行，而原告又不能处理，故被告全家对该笔债务进行了担保。另外，因一期的债务问题，仲从才、姜亚波、李高玉因工程款依据（2018）苏08民终3861号民事判决书向盱眙法院提起执行，该案涉案金额100万元，执行法官为盱眙法院宫钰，执行案号为（2019）苏0830执2124号。另外，淮安晨辉建设公司和中嘉公司施工工程案件目前在盱眙法院在审，审理法官为陈娇娇，还有原告与罗翔胜之间的合同纠纷，由南京市秦淮区法院审理。以上几个案件的审理结果以及处理结果严重影响到被告的权益，根据双方合同，一期的债务全部要求被告进行处理。4、原告此时要求被告结清款项既违反合同约定，同时也不合理，更会损坏被告的权益，因为在目前情况下将5350万元付清，将来的所有诉讼和执行都要落实到被告头上。如果原告消失，被告将无法追责。原告仲维松围绕诉讼请求依法向本庭提交了2017年3月7日盱眙中嘉置业有限公司、仲维松、郭士华、罗翔胜签订的《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》、2017年3月7日仲维松、盱眙中嘉置业有限公司签章的金山花园项目一期欠债统计表、金山花园1、5、6号楼业主使用照片、1号楼和5号楼以及6号楼侧面照片、2020年1月13日盱眙县住建局房管科出具的金山花园查询证明（90户购买1号楼、16号楼，无可售房源）、金山花园一期付款明细汇总表、2017年8月30日被告郭士华出具给原告仲维松的15万元欠条（复印件）、2019年1月23日仲维松、盱眙中嘉置业有限公司、郭士华签订的《置换协议书》、2017年1月25日中国银行客户留存100000元（于茂平）、江苏省非税收入一般缴款书（防控地下室易地建设费）、2018年12月18日盱眙中嘉置业有限公司通知、被告账户开设在郭弘驰名下的2019年1月10日建行银行电子回单打印件；被告郭士华向本院提出金山花园1期费用支付明细（被告向原告支付了26793017.07元，第一次庭审后会计对账，2020年3月26日原告签字认可2017-2020年期间被告支付25214504.53元，原告未认可的是1578512.54元）、2018年9月1日补充协议和置换协议书（付给金山花园明细，在协议履行中被告向原告以房抵债金额为18062404.09元，不包含在第一项，说明6号楼本身价值19406240元，原、被告商量用5、6号楼置换，差额3675元双方都认可）、被告为原告一期支付的税款是680572.98元（在合作协议5350万元之内，被告开发二期项目的利润为一期的债务进行清偿）；2020年3月16日证人蒯某,4到庭证词予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：2017年3月7日,盱眙中嘉置业有限公司、仲维松、郭士华、罗翔胜签订《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》。该合作开发协议内容为：“盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议/见证方：盱眙县兴隆乡人民政府，开发商：盱眙中嘉置业有限公司（以下简称甲方），甲方股东：仲维松、身份证号，仲京城、身份证号，仲从才、身份证号，张国波、身份证号，沈晓东、身份证号(由仲维松作为代表、代理，以下简称乙方），合作开发方：郭士华、身份证号(以下简称丙方），原合作开发方：罗翔胜、身份证号(以下简称丁方），甲方开发的金山花园一期尚未完工，在对二期开发期间，甲方、乙方与丁方于2016年9月21日签订合作开发协议：现经各方同意有条件解除该合作开发协议，丁方的相关债权、债务、权利义务均与甲方、乙方结算并主张，由丙方以偿还甲方债务的方式支付给丁方。各方协商一致，签订本协议，以便共同遵守：一、合作模式：1、权利交接。经各方同意，甲方的法定代表人无偿变更为郭士华指定的谭晓东，且在本协议履行结束前不得撤销，变更时间不迟于2017年4月30日前各方协助办理。合同签订后，丙方按本协议约定偿还5350万元给乙方，乙方撤销谭晓东法定代表人资格的，由仲维松承担一切后果。为确保合作开发工作顺利进行，在金山花园二期工程取得预售许可证前，甲方任何销售款账户（不含丁方的银行专户）均由郭士华与仲维松双方共同使用财务印章方可取款。仲维松印章由仲维松派专人保管，保证丙方开发事务的正常进行。否则，视为甲方、乙方违约。丙方另行设立账户的，或未经过乙方同意取款的（本协议约定的除外），视为丙方违约。甲方的所有协议（合同）、印章（加注签订本协议前后的标记）、证照、凭证、帐册，签订本协议后3日内移交丙方指派的专人保管、使用。否则，视为有关方违约。2、合作开发方的权利。即丙方的权利，在本协议生效后，包括但不限于全面接管金山花园一期未完成部分（附一期建设形象进度表，道路、自来水、天然气和临时用电设施的完工时间不得迟于2017年4月10日，逾期由丙方承担丁方所出具的承诺书中关于2016年9月底完成事项所引起的业主违约责任），二期的全部开发、建设、销售、资金运作等所有事务（附二期开发建设的计划进度表），其他各方均应积极协助与配合，不得影响丙方合作开发事务的顺利进行。否则，视为有关方违约。丙方的权利中的开发、管理、销售等均由丙方独立负责操作，截止甲方金山花园项目全部经营结束之日止，其他各方均无权干涉。否则，视为有关方违约。3、债权、债务及其偿还。截止签订本协议前，甲方的所有债权债务在5350万元以内，其中一期未完成部分所需的资金与一期工程中甲方（乙方）所欠的债务在2200万元以内；甲方投入的土地出让金、契税、土地使用税等在3150万元以内。附盱眙中嘉置业有限公司、债权债务明细表。超出该2200万元的部分由甲方、乙方承担，并不得影响丙方合作开发事务的顺利进行。否则，视为有关方违约。该5350万元，由丙方在合作开发的商品房销售收入中偿还，其中偿还2200万元部分时，超出2200万元的部分，则在3150万元扣除；偿还不足2200万元时，差额部分归甲方（乙方）所有。总额不超过5350万元。该5350万元，由丙方在合作开发的商品房销售收入中，在税金与贷款保证金以外的账户余款中，在取得预售许可证后，每满200万元偿还甲方的债权人（即乙方）100万元；直至5350万元还清为止。（一期农民工工资约140万元，在本协议签订后按约定期限还款）必要时以可销售商品房抵偿，但平均价不得高于每平方米3500元，未按约定执行的，视为丙方违约。甲方一期所余的商品房（储藏室）、车位，由丙方负责对外销售，销售款用于偿还甲方5350万元中的2200万元部分。甲方对所签订的协议、合同所涉及的权利义务均应向丙方无条件公开，全部移交丙方保管。二、甲方、乙方的权利与义务：1、丙方开发中应付乙方的部分为5350万元，在丙方正常开发的情况下，应向甲方支付该5350万元，乙方可凭本协议向丙方主张该5350万元的债权。丙方应按上述约定偿还。否则，视为丙方违约。2、甲方应保证盱眙中嘉置业有限公司债权债务明细表的真实性，乙方在该明细表上签字确认，未在该明细表中列出，在有关债权人向甲方、乙方索要时，造成丙方开发过程中受影响，或造成损失的，应由乙方承担，并视为乙方违约。丙方偿还该明细表中注明的债务时，应征得仲维松的同意，并以仲维松签字为准，未经仲维松认可的无效。3、乙方中除仲维松以外股东，仲维松均自愿代表、代理，其相关责任均由仲维松承担，造成丙方损失的，自产生损失的次日起由甲方、乙方承担每月2%利息。4、提供一期竣工资料，便于丙方进行竣工验收。5、一期购房业主的相关纠纷由乙方负责处理与丙方无关。由丙方承担的，乙方按时偿还。6、签订协议后，一期的房屋质量纠纷及责任由乙方承担，丙方负责维修，维修的费用由乙方承担；二期的房屋质量纠纷及责任由丙方承担。三、丙方的权利与义务：1、二期开发的商品房（储藏室）、车位由丙方自主定价销售，所有收益，在确定本协议约定的5350万元的情况下，价格高低涨跌，盈亏均与甲方、乙方无关。2、有权独立运营甲方的一切事务，包括与第三方合作，但合作不得损害甲方及乙方的利益。3、不得私自出售二期土地使用权，否则，视为违约。4、甲方、乙方欠丙方的200万元，由丙方以偿还甲方债务的相同方式，在取得预售许可证后十二个月内还清。5、二期开发共计6幢商品房，自签订本合同之日起，到全面综合验收结束之日，应控制在1800天以内。其中：16#、2#、3#楼的开工日期为2017年10月30日前，完工时间为2018年12月30日前；1#、5#、6#楼的开工日期为2019年10月30日前，完工时期为2020年12月30日前。6、16#、2#、3#楼完工之日起6个月内，丙方付给甲方债权人、乙方5350万元中的45%。1#、5#、6#楼完工之日起6个月内，丙方付给甲方债权人、乙方5350万元中的55%，该部分是土地出让金、契税、土地使用税等项目开发税后的净负债款，以商品房抵偿时应另加税款，该税款由丙方承担。付款时现金不足的，由丙方以建设好的商品房抵偿给乙方，其中住宅为每平方米3500元以内。四、丁方的权利与义务：1、有条件解除与甲方、乙方于2016年9月21日签订的合作开发协议。除本条第2款约定的163套商品房抵冲外，甲方（乙方）另欠丁方443.9251万元。甲方（乙方）与丁方的纠纷与丙方无关。丙方必须按照本协议的约定支付甲方、乙方所欠丁方的款项，否则，视为有关方违约。2、甲方已与丁方签订163套商品房买卖合同，丁方有权销售该163套商品房，销售款也归丁方所有，销售及付款时，丙方必须给予办理。甲方、乙方与丁方于2014年5月31日签订的协议书及2014年11月5日的补充协议由甲方、乙方、丙方三方履行。3、甲方（乙方）另欠丁方443.9251万元。该443.9251万元包括在甲方债务3150万元以内，由丙方以偿还甲方债务的相同方式，在取得商品房预售许可证后6个月内优先偿还直至还清，但在2017年12月30日前支付不得低于195.4万元。4、2016年9月底，丁方向一期部分业主出具的承诺书，由甲方、乙方、丙方履行，丁方不承担任何责任。5、在向住建局请款过程中发生的税金、农民工工资保证金、按揭贷款保证金由丙方在实现商品房销售后，优先于甲方、乙方无条件优先支付给丁方。6、丁方在销售一期商品房中，涉及合同撤销、银行按揭、请款时丙方必须专人负责，请款手续结束后两日内付清丁方售房款。7、甲方、乙方、丙方一致同意丙方在支付甲方、乙方所欠丁方本协议约定款项时，无须征得甲方、乙方同意，且优先支付。8、甲方、乙方、丙方一致同意为丁方销售商品房设立银行专户，银行必须预留丁方印鉴章。9、如果丁方的商品房销售款，因甲方、乙方、丙方原因造成被法院查封且划款的，甲方、乙方、丙方应在划款的1个月内偿还丁方，否则自划款之日起承担每月2%利息，直到还清。10、若甲乙丙三方在2018年10月30日前认真履行本协议，丁方同意解除2016年9月21日与乙方签订的合作开发协议。五、违约责任：1、违约方承担守约方每项次100万元违约金。2、丙方在二期开发建设中，因资金链断裂造成项目连续停工达三个月的，应视为本协议难以继续履行，项目成为烂尾楼，丙方应向甲方、乙方移交开发经营权。丙方在二期的实际投资款本金及利息（自投资之日起每日万分之三）由乙方以建设好的商品房抵偿，其中住宅为每平方米3500元以内。六、协议的生效与纠纷处理：1、本协议自各方签字后生效，其中乙方由仲维松自愿代理其他股东，责任由仲维松承担，其他未签字股东以任何理由抗辩的，其相关责任均由仲维松承担。2、未尽事宜各方协商解决，以书面补充协议为准。3、本协议一式四份，各方各执一份。有关纠纷由盱眙县人民法院管辖。甲方（盖章）：盱眙中嘉置业有限公司（红印章），乙方（签字）：仲维松，丙方（签字）：郭士华，丁方（签字）：罗翔胜，见证方：盱眙县兴隆乡人民政府，协议签订时间：2017年3月7日。”盱眙中嘉置业有限公司、仲维松（仲京城、仲从才、张国波、沈晓东由亲属仲维松代表签字）、郭士华、罗翔胜均在协议书上盖章、签名、捺手印。2017年3月7日，盱眙中嘉置业有限公司、原告仲维松向被告郭士华移交金山花园项目一期欠债统计表（一期供电安装400万元、一期绿化工程45万元、一期路灯工程10万元、一期监控30万元、王军设计与欠款100万元、勘探费与欠款100万元、汤波欠款80万元、胡乃新欠款30万元、胡江平欠款30万元、李远兰欠款15万元、农民工工资140万元、大中工程款51万元、周海华欠款18万元、王云窗户款80万元、仲从才工程款300万元、税收400万元、宋广和欠款80万元、盐城欠款30万元、罗总445万元、郭总200万元、一期扫尾工程款150万元、姜亚波和仲从才欠款62万元、钟常斌200万元计23笔债务），该统计表显示金山花园项目一期工程欠债2931万元。合作协议签订后，被告郭士华将工程发包给中泰润华公司施工，按照施工场地承建楼型，先开发2、3号楼、再开发5、6号楼、最后开发1、16号楼，调整了原、被告合作协议的16、2、3号楼以及1、5、6号楼的建设开工和完工时间，但双方没有签订补充协议。被告郭士华在取得商品房预售许可证后，对相关楼号房屋进行预售，至2020年5月15日预售款达1亿元，还有部分商用房由盱眙中嘉置业有限公司与被告郭士华妻子严素香于2019年5月22日签订《商品房买卖合同》。江苏兴盛工程咨询监理有限公司（监理员蒯某,4）对该案所涉房屋进行监理，目前2、3、5、6号楼的部分散水未做好，商业用房的门也没有装好，其余已经完工。1、16号楼地下室人防工程未完工，室外保温项目没有完工，消防、室外水管、围墙、绿化等附属工程没有做，其余已经完工，竣工资料没有提交。2019年1月23日，原告仲维松（甲方）、盱眙中嘉置业有限公司（乙方）与被告郭士华（丙方）签订置换协议书。该协议书内容为：“为推动三方的市场活动，甲乙丙三方经友好协商，就资源互换事宜达成如下合作协议：甲方提供金山花园6#楼（201室、301室、306室、401室、406室、501室、506室、601室、606室、701室、706室、801室、806室、901室、902室、903室、904室、905室）计18套房屋与乙方提供的金山花园5#楼（602室、603室、604室、605室、606室、607室、702室、703室、704室、705室、706室、707室、802室、803室、804室、805室、806室、807室）计18套房屋（如5#楼房屋置换有销售行为，一套赔偿甲方两套）进行置换，并达成一致意见。甲方：仲维松、乙方：盱眙中嘉置业有限公司、丙方：郭士华，时间：2019年1月23日。”仲维松、盱眙中嘉置业有限公司、郭士华均在协议上签名、盖章。2020年1月16日，原告仲维松向本院申请财产保全，请求保全原告仲维松与被告郭士华合作开发的位于盱眙县金山花园小区房屋（1号楼住宅房：305室、601室、602室、603室、605室、704室、705室、804室、805室；16号楼住宅房：504室、505室、602室、603室、604室、605室；16号楼商业用房：101室、102室），并提供在阳光财产保险股份有限公司淮安中心支公司诉讼保全责任保险单（保额700万元）作为担保。本院依法对上述房屋进行了查封，并向盱眙县住建局以及原、被告送达民事裁定书。此后，被告郭士华提出由山东久赢诉讼保全担保有限公司和盱眙中嘉置业有限公司于2020年3月9日和2020年3月24日提供解除财产保全担保函和变更财产保全担保函，原告仲维松及其委托代理人武建军均未同意，并认为山东久赢诉讼保全担保有限公司系信誉担保不能作为反担保，而盱眙中嘉置业有限公司系原、被告的目标公司，其物权系原、被告合作共同共有，另有部分物权即16号楼101室、102室已在严素香名下，反担保的房价明显过高，所提供的房产也不能作为反担保。而后，被告郭士华又提出由其妻子严素香名下所有的位于盱眙县金山花园小区商业用房（1号楼201室和16号楼103、106、107、110室以及原查封的16号楼101、102室的门面房）作为反担保，本院依法作出裁定：一、解除申请人仲维松与被申请人郭士华合作开发的金山花园小区房屋（1号楼住宅房号：305、601、602、603、605、704、705、804、805室；16号楼住宅房号：504、505、602、603、604、605室）的查封。二、查封被申请人郭士华提供其妻子严素香所有的位于盱眙县金山花园小区商业用房（1号楼201室和16号楼103、106、107、110室以及原查封的16号楼101、102室的门面房），查封期限为三年，查封期间不得办理过户、抵押等手续。本院已向盱眙县住建局、盱眙县不动产登记中心以及原、被告送达民事裁定书。按照双方合作协议约定，原、被告双方财务对账截止到2020年3月26日，被告郭士华支付给原告仲维松金山花园一期（2017-2020年期间）费用计25214504.53元，原告仲维松只签字认可费用23635991.99元，未签字不认可的其余费用1578512.54元。2018年9月1日补充协议和2019年1月23日置换协议书，在协议履行中被告郭士华向原告仲维松以房抵债金额为18062404.09元（原、被告商量用5、6号楼置换，6号楼本身价值19406240元，差额3675元双方都认可不再计付）。被告郭士华为原告仲维松支付一期房屋的税金680572.98元。合同中的原告借被告款2000000元，以上四项共合计44378969.06元（23635991.99元+18062404.09元+680572.98元+2000000元）。罗翔胜享有的债权4439251元，已另案诉讼。本案审理中，原告仲维松陈述：“合同中对违约责任的约定，违约方承担每项次100万元违约金。被告有三项违约，第一项：在合作模式第一条第一项倒数四、五行，说明了被告另行设立账户或未经乙方同意取款的（本协议约定的除外）视为被告违约，在这一项被告把销售款直接打入被告儿子郭弘驰账户，开户银行为中国建设银行，账号62×××01，让原告无法掌控资金走向，属于严重违约。第二项：该合同的第一条第三项倒数第三自然段，该5350万元，由被告在合作开发的商品房销售收入中，在税金与贷款保证金以外的账户余款中，在取得预售许可证后，每满200万元偿还原告的债权100万元，直至5350万元还清为止，在此项中被告从未按销售200万元中支付100万元给原告，被告存在违约行为。第三项：在合同的第二条第一项，被告开发中应付原告的部分为5350万元，在被告正常开发的情况下，应向原告支付5350万元，原告凭协议向被告主张5350万元，被告按约定偿还，否则视为被告违约。被告一直没有按约定销售200万元中支付100万元给原告，如果按此进度支付款项，5350万元早已支付完毕，就不可能存在诉累。关于1578512.54元款项，原告不予认可，根据协议约定未经原告确定的款项，原告不予认可，且被告在支付该款项时没有通知原告，如果被告认为支付有法律依据，可以另案诉讼。对淮安中院执行案款的问题与本案没有关联性，因该款项执行的是案外人盱眙中嘉置业有限公司，并且中院（2019）苏08执异109号执行裁定书明确说明仲维松在本案中不承担任何责任，即使被告愿意为盱眙中嘉置业有限公司提供担保，也是债务的承担行为，且该款项并没有实际支付，即使支付应当向盱眙中嘉置业有限公司另案进行追偿。而本案是合作协议引起的纠纷，所以该款项不应在涉案的款项从原告的款项中扣除。关于盱眙法院执行案款问题，被告在本案中并没有支付该款项，如果支付可以依法从本案中扣除，对目前被告要求从协议款项中扣除，没有法律和事实的依据，原告不予认可。双方合作协议的标的额为5350万元，但通过庭审后，被告实际支付和以房抵债的43276908.62元，我方予以确认，现根据合作协议被告还应当支付原告10223091.38元，10套房屋总额为3654615元（具体以双方财务结算为准），现诉讼标的变更为13879506.38元（10223091.38元+3654615元）。”被告郭士华的委托诉讼代理人许宏军陈述：“原告违约主张我方不认同，照片如果是金山花园的照片，根据原告的标注5、6号楼有人入住，1号楼是金山花园售楼部，是开发商自己弄的东西，1号楼的外墙安装已经完成，但被告没有按照施工图纸完成1号楼的所有施工项目，其中包括水电安装、消防、人防工程、天然气都没有施工完成。根据合同约定，具备完工以后付款条件，应当指的是金山花园1、5、6号楼全部施工完成。账户违约：合作开始以来，账户全部被法院查封不能使用，丙方不存在另立账户，公司从来没有另立过其他账户，原告接管印章问题，原告从来没有在公司，印章在公司财务处，是双方认可的财务人员保管。第二条违约被告一直按合同支付，甚至超出支付的范围，第一条第三项中的偿还方式在合同里面存在两种支付方式，根据合同第三条第六项16、2、3号楼完工后6个月内支付45%，1、5、6号楼完工支付剩余55%，被告按任何一种支付不存在违约，对合同约定的条款，根据被告销售情况实际支付和以房抵债给原告仲维松43276908.62元，另外给原告担保的款项有1000万元左右，还有发生未结款项和将来需要被告支付的款项，足以接近5350万元。根据原告主张的违约条款，被告不存在违约，该满200万元支付100万元的条款，在销售中不能完全遵照，商户企业开发的资金需要住建部门监管，资金是打到住建部门的，住建部门对基础建设、农民工工资、工程款需要优先保障，开发企业很难做到这一点。从原告所述第三项违约，本来原告的楼盘就是烂尾楼盘，被告接手后解决大量问题，并且现在开发接近尾声，但还没有结束，还有竣工验收等未完成，根据合作协议，合作期是5年，目前才3年多，项目在顺利推进，在合同完成前，被告肯定能跟原告结算清楚，在被告付款方面没有违约行为，甚至超付了，原告主张的违约不能成立。”本院认为，本案争议的焦点是原、被告于2017年3月7日签订的《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》是否合法有效，原、被告是否按照协议履行各自义务以及被告履行付款多少，被告是否构成违约以及违约金多少等？对于个人或者企业与房地产开发企业签订的名为房地产合资合作开发合同、实为借用房地产开发企业资质的合同，以及当事人之间签订名为股权转、实为转让国有土地使用权的合同，人民法院在确认此类合同并不侵害社会公共利益的情况，原则上确认该类合同对当事人具有法律效力。就本案而言，原告仲维松与被告郭士华系合作开发协议纠纷，盱眙中嘉置业有限公司是原、被告双方的目标公司，原告仲维松提供投资开发的土地，被告郭士华提供建筑款项，双方于2017年3月7日签订《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》，就该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，对双方当事人均具有法律效力，原、被告必须依法履行合同约定的相关义务。关于如何履行《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》有关条款以及履行付款多少问题。从原、被告双方的庭审陈述、举证、质证、核证，原告仲维松作为本案的权利人（即仲维松以及仲京城、仲从才、张国波、沈晓东的代表人或代理人）按照《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》约定，提出要求被告郭士华按约偿还盱眙中嘉置业有限公司的债权人即原告仲维松5350万元，在合同的首要条款即合作模式中确定：该5350万元，由被告郭士华在合作开发的商品房销售收入中，在税金与贷款保证金以外的账户余款中，在取得预售许可证后，每满200万元偿还盱眙中嘉置业有限公司的债权人即原告仲维松100万元，直至5350万元还清为止。该5350万元，由被告郭士华在合作开发的商品房销售收入中偿还，其中偿还2200万元部分时，超出2200万元的部分，则在3150万元扣除；偿还不足2200万元时，差额部分归盱眙中嘉置业有限公司（原告仲维松等）所有，总额不超过5350万元。而在该合同的被告郭士华权利义务中约定：二期开发共计6幢商品房，自签订本合同之日起，到全面综合验收结束之日，应控制在1800天以内，其中16#、2#、3#楼的开工日期为2017年10月30日前，完工时间为2018年12月30日前；1#、5#、6#楼的开工日期为2019年10月30日前，完工时间为2020年12月30日前。在16#、2#、3#楼完工之日起6个月内，被告郭士华付给盱眙中嘉置业有限公司的债权人即原告仲维松5350万元中的45%；在1#、5#、6#楼完工之日起6个月内，被告郭士华付给盱眙中嘉置业有限公司的债权人即原告仲维松5350万元中的55%。被告郭士华的权利义务系该合同履行付款细化的兜底条款，故按照《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》约定，首先由被告郭士华在合作开发的商品房销售收入中，每满200万元偿还盱眙中嘉置业有限公司的债权人即原告仲维松100万元。截止2020年5月15日，被告郭士华在合作开发的商品房销售收入达1亿元，其应给付原告仲维松5000万元，但没有及时进行财务对账给付以及后期售房给付情况。在协议履行中，通过原、被告于2020年3月26日对账，原告仲维松签字认可被告郭士华支付给原告仲维松金山花园一期（2017-2020年期间）费用计23635991.99元，未签字认可1578512.54元，被告郭士华向原告仲维松以房抵债金额为18062404.09元，被告郭士华为原告仲维松支付一期房屋的税金680572.98元，合同中确定的原告借被告款2000000元，共合计44378969.06元（23635991.99元+18062404.09元+680572.98元+2000000元），余欠款9121030.94元（5350万元-44378969.06元），故被告郭士华按合同约定应给付原告仲维松9121030.94元。被告郭士华付给盱眙中嘉置业有限公司的债权人即原告仲维松5350万元中的45%即2407.5万元已经履行完毕；被告郭士华付给盱眙中嘉置业有限公司的债权人即原告仲维松5350万元中的55%即2942.5万元，已付款20303969.06元，余款9121030.94元未付，考虑到被告郭士华在金山花园一期房产的资金投入和一期工程中盱眙中嘉置业有限公司（仲维松）的债务在2200万元以内，超出2200万元的部分，则在3150万元扣除，至今双方没有清算完毕以及最迟付款期限至2021年6月30日，故对该协议约定被告郭士华所欠原告仲维松合作协议款应分期分批给付。关于在履行《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》中，被告是否构成违约以及违约金多少问题。我国《合同法》规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，原、被告于2017年3月7日签订的《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》约定：“丙方另行设立账户的，或未经过乙方同意取款的（本协议约定的除外），视为丙方违约。该5350万元，由丙方在合作开发的商品房销售收入中，在税金与贷款保证金以外的账户余款中，在取得预售许可证后，每满200万元偿还甲方的债权人（即乙方）100万元；直至5350万元还清为止。必要时以可销售商品房抵偿，但平均价不得高于每平方米3500元，未按约定执行的，视为丙方违约。丙方开发中应付乙方的部分为5350万元，在丙方正常开发的情况下，应向甲方支付该5350万元，乙方可凭本协议向丙方主张该5350万元的债权。丙方应按上述约定偿还。否则，视为丙方违约。”被告郭士华在履行协议的过程中没有按照该协议中有关条款履行自己的义务，被告把楼房销售款直接打入其儿子的账户上，导致原告无法掌控资金走向，躲避法院的执行事宜，被告也没有按销售款进行付款，其行为已构成违约。根据《盱眙金山花园项目二期项目合作开发协议》约定：“违约方承担守约方每项次100万元违约金。”该违约金的约定根据合作协议履行情况，主要的合作开发资金已经投入，而被告对协议中约定的设立账户、履行付款方式、正常开发付款等条款没有按约履行，系被告构成对原告违约的主要条款，造成原告数千万元资金没有及时回收，根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，逾期利益以及公平和诚实信用原则，原告请求违约金数额不应超过实际损失的30%，故原告要求被告支付违约金的数额，本院酌情确定在50万元。被告郭士华辩解该满200万元支付100万元的条款，在销售中不能完全遵照，商户企业开发的资金需要住建部门监管，资金是打到住建部门的，住建部门对基础建设、农民工工资、工程款需要优先保障，开发企业很难做到这一点，既然明知不能做到协议约定的内容，又未签订补充协议，有违诚实信用原则；其辩解有关一期工程债务履行问题，已知已诉的在本案中作出处理，未知的或未处理的按双方协议执行。原告仲维松诉请标的超出本院确定数额的诉讼费用，由原告仲维松本人承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郭士华欠原告仲维松合作协议款计人民币9121030.94元，于本判决生效后三十日内给付原告仲维松5620000元，余款3501030.94元，于2020年12月30日前付款2000000元，2021年6月30日前付款1501030.94元。二、被告郭士华于本判决生效后三十日内给付原告仲维松违约金计人民币500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119366元，保全费5000元，合计124366元，由原告仲维松负担40219元，被告郭士华负担84147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费119366元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  季春林人民陪审员  孙 芹二〇二〇年六月二十三日书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000273767开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附：相关法律和司法解释条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。