湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初132号原告：水利部移民管理咨询中心，住所地宜昌市东山大道357号，统一社会信用代码：12100000011100672R。法定代表人：魏军，该中心主任。委托诉讼代理人：汪琦，湖北七君律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，湖北七君律师事务所律师。被告：卢江平，男，1971年6月6日出生，汉族，住湖北省仙桃市，原告水利部移民管理咨询中心与被告卢江平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水利部移民管理咨询公司的委托诉讼代理人汪琦，被告卢江平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。水利部移民管理咨询中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将所承租的房屋腾退并交还给原告。2、判令被告向原告支付截止至2018年12月31日止的租金7200元，并自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止,按每月1200元标准支付占用费。3、判令被告向原告支付违约金2880元。4、判令被告从2018年7月1日起以18000元为基数，按照银行同期贷款利率的标准支付资金占用期间利息至被告向原告清偿欠款之日止。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月原、被告签订《房屋租赁合同》一份，被告向原告租赁位于宜昌市东山大道357号的门面房一间，并在合同中约定了租赁期限，租金的支付方式，违约责任等条款。合同签订后，原告依约将门面房交付被告占有、使用，但被告自2018年7月起长期拖欠租金。2018年12月31日租赁期限届满后，被告未依约交还房屋，并继续占用至今。原告为此多次要求被告履行合同义务补交租金并腾退房屋，但被告却拒不理会。卢江平辩称：1.我的房屋是2016年1月从上一个租户手中接转，是经过原告单位王主任见证的。我花了48000元进行了装修。2016年至2018年6月30日之前未拖欠租金。我从2018年7月1日起未交纳租金的原因是：2018年王主任通知我们因棚户区改造，门面要拆迁，让我们搬走，王主任说搬走的话装修款他们找拆迁办能要多少就给我们多少。拆迁办说装修有补偿金，但钱不会打到我们账上，我们需要跟房主协商。期间原告下了三次通知让我们搬离，找我们谈话四次让我们搬。我们跟他们协商如果不拆迁我们就续租，如果要拆迁我们就要装修补偿金，双方未达成一致意见。2.我没有拒缴房租，也没有无理占有。3.我依法享有装修补偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，国务院三峡办移民管理咨询中心（现已更名为“水利部移民管理咨询中心”）作为甲方与卢江平作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于东山××××号门面房出租给乙方经营使用，租赁期共12个月，租期自2018年1月1日至2018年12月31日止。月租金为1200元，年租金总额为14400元。乙方向甲方交纳房屋使用保证金1000元。第二条约定：“……3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前2个月书面通知甲方，在甲方同意乙方继续租赁的前提下，重新签订租赁合同。”第五条约定：“……2、本合同租赁期满，需收回该房屋，甲方应提前30日书面通知乙方，乙方应在甲方通知期限内腾空房屋交给甲方。6、……乙方提前解除合同或租赁期满，对改修或增扩的设施不得拆除，应保持完好，甲方不予补偿。”第七条约定：“1、甲、乙双方中有不履行本合同约定内容的行为，其中一方应按本合同年度租金总额20%向对方支付违约金……”合同签订后，卢江平支付房屋使用保证金1000元，水利部移民管理咨询中心依约将门面房交付给卢江平使用。此后，卢江平依约支付租金至2018年6月30日，自2018年7月1日起不再交纳租金。2019年9月4日，水利部移民管理咨询中心向卢江平发出《关于收回租赁门面的第三次通知》：“承租户卢江平：你与我单位……租赁合同已于2018年12月31日到期。受宜昌市棚户区改造不可抗拒因素影响，我单位已于2018年4月24日书面通知你，2018年6月30日终止合同，并给你3个月搬迁期限（2018年7月至9月，共3个月），搬迁期内免收房屋租金，于2018年9月30日前将所租赁的房屋归还我单位。我单位于2018年8月17日第二次书面通知你上述事项。鉴于你至今未退还我单位出租房屋，现第三次书面通知你，尽快腾空退还我单位出租房，具体事项如下：一、请你按原合同租金标准，向我单位补交2018年10月至12月，共3个月的租金。二、参照同区域门面房月租金标准，请你近期尽快与我单位商谈，补交2019年1月至8月逾期占用我单位国有资产使用费。……”。2020年4月26日卢江平与水利部移民管理咨询中心办理涉案房屋交接手续，签署《交接确认书》，载明“本人于2020年4月26日已将所租赁的位于宜昌市东山大道357号6号门面房腾空交还出租方水利部移民管理咨询中心。现本人确认对该房屋室内物品及装饰、装修等附属设施不再享有任何权利。”本院认为，一、当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告水利部移民管理咨询中心与被告卢江平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同有效成立，双方均应全面履行自已的义务。合同约定，房屋租期为2018年1月1日至2018年12月31日，原告依约交付房屋给被告使用，被告缴纳租金至2018年6月30日即不再支付租金。原告曾于2019年9月4日向被告发出《关于收回租赁门面的第三次通知》，表示租赁合同已于2018年12月31日到期，其曾于2018年4月24日、2018年8月17日两次向被告发出书面通知，因政府棚户区改造等原因要求收回涉案门面房，且给予被告3个月搬迁期限（2018年7月至9月），搬迁期内免收房屋租金。要求被告尽快腾空退还出租房，并补交2018年10月至12月，共3个月的租金等。该内容系原告自身的真实意思表示，与其诉请相悖，故本院对原告主张被告支付2018年10月至12月的房屋租金3600元的诉请予以支持。由于被告在搬迁期限届满及合同到期后未与原告办理房屋腾退交接手续，其行为构成违约，故原告主张被告支付违约金2880元符合合同约定且未超出法律规定，本院予以支持。二、租赁期届满，承租人应当返还租赁物。被告在租赁合同到期后未续约，被告称其已于2019年5月将涉案房屋腾空，于2018年7月将经营地址转租别处。本院认为，被告虽于2020年4月26日才与原告办理房屋书面交接手续，但本案系原告基于不可抗力而要求被告提前腾退房屋，考虑到被告租赁之初投入较大装修费用，且原告亦未提交被告在合同到期后仍在实际经营使用房屋的证据，故对原告主张被告应支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止按每月1200元标准支付占用费的诉请不予支持。三、关于原告主张被告从2018年7月1日起以18000元为基数，按照银行同期贷款利率的标准支付资金占用期间利息至被告向原告清偿欠款之日止的诉请，本院认为，违约金的性质既有补偿性又有赔偿性，原告并未举证证明其除房屋租金损失外还存在其他损失，故原告主张被告支付违约金外，另行要求被告赔偿其利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因被告已于2020年4月26日向原告办理书面交接房屋手续，故原告主张被告腾退租赁房屋已无事实依据，本院不予支持。关于被告已缴纳的押金1000元，原告自愿将其抵扣被告欠付的租金，系其对自身权益的处分，故本院予以采纳。被告辩解原告应向其支付装修补偿金，属另一法律关系，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢江平向原告水利部移民管理咨询中心支付2018年10月至12月的房屋租金3600元，扣减其已支付的保证金1000元后，被告卢江平应向原告水利部移民管理咨询中心支付2600元，该款于本判决书生效之日起十日内付清；二、被告卢江平于本判决生效之日起十日内向原告水利部移民管理咨询中心支付违约金2880元；三、驳回原告水利部移民管理咨询中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173元（已减半收取），由原告负担50元，被告卢江平负担123元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  宋亮二〇二〇年六月二十八日法官助理刘琳琳书记员乔曼丽