河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终943号上诉人（原审原告）：胡彤，男，1986年11月28日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：孟宪伟，男，1988年12月3日出生，汉族，住河南省新野县。上诉人（原审被告）：侯淼，男，1988年1月16日出生，汉族，住河南省镇平县。上诉人（原审被告）：陈彩云，女，1987年2月13日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。二上诉人委托诉讼代理人：丁向林，河南隆翔律师事务所律师。上诉人胡彤因与上诉人侯淼、陈彩云房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初7387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡彤及其委托诉讼代理人孟宪伟，上诉人侯淼及其与陈彩云的共同委托诉讼代理人丁向林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡彤上诉请求：1.撤销一审判决，改判侯淼、陈彩云履行继续履行合同义务，按合同约定一次性偿还剩余银行贷款，及继续履行协助办理过户义务；2.判令侯淼、陈彩云承担合同违约金15万元整；3.本案一、二审诉讼费用由侯淼、陈彩云承担。事实和理由：1.侯淼、陈彩云履行合同义务不存在任何障碍，一审判决驳回胡彤的全部诉讼请求错误。2015年1月8日，胡彤与侯淼、陈彩云签订房屋买卖协议并进行了公证。一审中查明双方房屋买卖协议是真实有效的，依据该房屋买卖协议的约定，侯淼、陈彩云应当在2015年6月底前一次性还清银行贷款，并协助胡彤办理房屋过户手续，该约定不存在任何履行障碍，且胡彤当庭表示愿意替代侯淼、陈彩云偿还剩余的银行贷款以消灭抵押权，一审在没有查明事实的基础上判决驳回胡彤全部诉讼请求错误。2.即便侯淼、陈彩云协助办理过户手续存在履行障碍，一审也应当先行判决侯淼、陈彩云履行一次性偿还银行贷款的义务，对于目前存在履行障碍的部分可以判决在具备履行条件后另行起诉。3.一审判决驳回胡彤要求侯淼、陈彩云承担违约金的诉讼请求错误。侯淼、陈彩云至今未还清银行贷款并协助办理过户手续，属违约行为，应当按照双方合同约定承担违约责任，故胡彤对于违约金的诉讼请求应予支持。侯淼、陈彩云辩称，双方签订的《房屋买卖协议》只是对当时借款的担保，且后续已经将借款偿还完毕，如果胡彤要求占有房屋，就需要支付房款，而不是抵偿已经偿还的债务。侯淼、陈彩云上诉请求：1.撤销一审错误事实认定，改判案件受理费5150元由胡彤承担。事实和理由：1.一审认定双方签订《房屋买卖协议》合法有效错误。侯淼、陈彩云与胡彤签订《房屋买卖协议》只是借款的一种担保方式，并无真实的房屋买卖意思表示，且侯淼、陈彩云并未收到50万元房款，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应当按照民间借贷法律关系处理。2.一审判决案件受理费5150元由侯淼、陈彩云承担错误。依照《人民法院诉讼费用交纳办法》第十九条规定，案件受理费由败诉的当事人负担。本案既然驳回了胡彤的诉讼请求，依法应由其承担案件受理费。胡彤辩称，1.一审判决查明的事实及认定双方之间签订的《房屋买卖合同》合法真实有效是正确的。2.侯淼、陈彩云上诉称未收到50万元购房款不属实。虽然双方之前是借贷关系，但双方已经对以往债务进行了核算，截止买卖房屋时已经将所欠借款转化为购房款。3.本案不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的名为买卖合同实为借贷担保的情形。且双方签订协议后，侯淼、陈彩云已经交付房屋，胡彤对房屋进行了装修并居住至今，说明双方签订买卖合同是真实意思表示。4.根据《人民法院诉讼费交纳办法》第四十三条的规定，当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。当事人单独对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核。胡彤向一审法院起诉请求：1.判令侯淼、陈彩云履行房屋买卖协议，还清银行贷款并协助办理过户手续；2.判令侯淼、陈彩云承担违约金15万元整；3.本案诉讼费由侯淼、陈彩云承担。一审法院认定事实：2015年1月8日经双方协商一致，侯淼、陈彩云将位于南阳市宛城区××路（今××）北侧东城一品小区1号楼1单元14层1-1402房产以价格50万元卖给胡彤，双方签订了房屋买卖协议并经过公证。协议约定，侯淼、陈彩云应于2015年6月底之前一次性还清银行贷款，并协助胡彤办理房产过户手续。后侯淼、陈彩云未在协议约定的时间内一次性还清贷款，而是每月向银行还贷款。协议签订后，胡彤即对房屋进行装修并入住该房屋至今，期间经过胡彤多次催促要求其一次性还清贷款，侯淼、陈彩云依旧未按照协议约定履行其义务。同时该协议约定，一方违约应当向守约方支付房屋价款30％的违约金。另查明，侯淼、陈彩云与南阳村镇银行签订有个人购房借款合同，同意以案涉房屋作为借款担保，案涉房屋上设定有抵押权，且目前银行的抵押权仍未解除。一审法院认为，作为房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点问题是：胡彤与侯淼、陈彩云签订的房屋买卖协议是否真实有效；胡彤诉请侯淼、陈彩云还清银行贷款并协助办理过户手续有无事实及法律依据；胡彤诉请侯淼、陈彩云承担违约金是否有事实及法律依据。关于双方之间所签订的《房屋买卖协议》是否真实有效的问题，当事人双方对该协议真实性均无异议，但侯淼、陈彩云辩称其虽签订了协议，但不具有房屋买卖的意思表示，该协议是借款的担保。经查明，该案涉协议并不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的名为买卖实为借贷担保行为所应当具备的条件。另该协议中约定的条款体现的是通常房屋买卖交易活动中以取得所有权为目的的内容。且在该协议签订以后，侯淼、陈彩云向胡彤出具收到房款50万元的收条，侯淼、陈彩云向胡彤交付了房屋。故双方签订房屋买卖协议，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定,合法有效,合同当事人应受其约束。关于胡彤诉请侯淼、陈彩云还清银行贷款并协助办理过户手续的问题，经查证后发现案涉房屋尚处于抵押状态。由于案涉房屋上设定了他项权利，且银行贷款发生在南阳村××××、陈彩云之间，应由侯淼、陈彩云依照其与南阳村镇银行签订的个人住房借款合同的约定予以履行。胡彤所诉要求侯淼、陈彩云协助办理过户手续尚不具备履行条件，可待侯淼、陈彩云向南阳村镇银行履行完还款义务即房屋过户的条件成就后再行主张。关于胡彤诉请侯淼、陈彩云承担违约金15万元的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定可知，买卖合同依法成立即具有法律约束力,当事人应当按照约定依法履行自己的义务。本案中胡彤依约履行了交付房款的义务，侯淼、陈彩云也已履行了交房义务，根据证据显示，该钱房交易行为已经完成，侯淼、陈彩云未履行办理过户的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。”由于目前该案涉房屋上设定有他项权利，属于履行不能情形，胡彤可待过户条件成就后再行主张权利，侯淼、陈彩云未履行过户手续的义务不构成根本违约。故对于胡彤诉请侯淼、陈彩云承担违约金15万元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：驳回胡彤的诉讼请求。案件受理费5150元，由侯淼。陈彩云负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：侯淼、陈彩云向本院提交以下证据：1.侯淼还款明细表、微信转账截图、对账明细表及2017年胡彤出具的收据及对应的还款明细，证明明细表中的大部分款项不真实，有重复计算款项的情形，侯淼共欠胡彤不到30万元，已经偿还了48万余元，且还抵有车辆等财物，本案涉案的房屋买卖协议系借款的担保；2.陈国涛情况说明及身份证复印件、陈国涛与胡彤二姐胡照清房产转让公证书一份、借款公证书一份、镇平县人民法院判决书两份，证明侯淼于2016年7月15日被迫用其实际上所有，登记在陈国涛名下的153平方米房产抵偿了所欠胡彤二姐胡照青的全部款项，其中包含胡彤提供的对账单明细中标注为二姐刷卡15万元的款项；且该15万元被房产抵账后，胡照青又指使韩艳秋、韩艳辉起诉侯淼要求还款，如果本案中胡彤再主张抵偿的话，侯淼对该笔15万元将偿还三次；3.南阳市公安局官庄工区分局立案决定书一份，证明南阳市公安局官庄工区分局就陈彩云被非法拘禁一案进行立案侦查，本案应中止审理。胡彤质证认为，对证据1，双方之间一直有债务往来，转账较多，对该证据的证明方向不予认可，双方已经过债务清算且侯淼在结算单上面签字；对证据2，胡照青与侯淼之间的债务往来，与胡彤无关；对证据3，公安机关立案属实，现在正在侦查中，事情并非像侯淼、陈彩云说的那样。胡彤向本院提交视频资料一份，证明2016年8月7日所打借条不存在胁迫行为，且侯淼认可借款。侯淼、陈彩云质证认为，当时借条是在胡彤逼迫下写的，当时孩子还被胡彤控制着。本院向南阳市公安局官庄工区分局调取侯淼控告书、侯淼及陈彩云询问笔录各一份，胡彤质证认为，本案所涉房屋抵债属实，但其称抵债35万元、胡照青刷卡15万元不属实，实际上是抵债40万元，又给了侯淼10万元现金。侯淼、陈彩云质证认为，对证据真实性无异议，本案所涉房屋抵债协议属实，但并未实际履行，胡彤继续催要了相关债务，房子应该还是侯淼、陈彩云的。合议庭评议认为，转账明细、陈国涛情况说明、陈国涛与胡彤二姐胡照青房产转让公证书、借款公证书、镇平县人民法院判决书两份及胡彤提交的视频资料与本案的房屋买卖不具有关联性，本院不予采纳。对南阳市公安局官庄工区分局立案决定书，能够证明南阳市公安局对陈彩云被非法拘禁立案的事实，侯淼、陈彩云对控告书及询问笔录真实性无异议，本院予以采信。本院对以下事实予以认定：南阳市公安局官庄工区分局于2020年5月13日决定对陈彩云被非法拘禁案立案侦查。侯淼在公安机关对其询问时陈述，自2013年起，其因合伙及借款，一共欠了胡彤33.9万元，但胡彤认为其借的数额多，具体差在哪其想不起来了。对房屋买卖一事，侯淼称：“2015年春节前后，胡彤向我催收借款，我没有钱，后来和胡彤商量用我东城一品的97平房产折抵欠胡彤的钱，该房产到南阳市宛都公证处公证，作价50万元，胡彤给我15万元，剩余35万元折抵我欠他的钱，该房产的放（房）贷由我支付，后来胡照青替胡彤给了我15万元，胡彤直接搬到了这个房子内居住，我以为和胡彤我们两清了，谁知道2016年7月份胡彤替胡照青催收8万元借条时，胡彤逼着我签了60万元的借条，逼着我妻子陈彩云担保了这个60万元”。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，双方争议的焦点为：1.本案房屋买卖合同的是否有效，是否系借款合同的担保；2.胡彤要求侯淼、陈彩云办理房产过户及支付违约金的诉请应否支持；3.诉讼费的承担是否适当。关于本案房屋买卖合同的效力及性质问题。2013年以来，侯淼多次向胡彤借款，加上双方因合伙欠胡彤的款项，至2014年底，侯淼陈述其共计欠款33.9万元，胡彤称侯淼共计欠款68万元。虽然双方对借款数额及涉案房屋价款50万元中抵债的数额及支付现金的数额各执一词，但对2015年1月8日双方共同协商一致，将涉案房屋以50万元的价格出卖给胡彤，以部分房款抵销侯淼所欠债务的事实，双方陈述一致。该房屋买卖协议，双方在公证处办理了公证，系双方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应为有效协议。且侯淼、陈彩云向胡彤出具了收到50万元房款的收据，涉案房屋也已经交付胡彤使用，该合同的主要义务双方均已实际履行。侯淼、陈彩云上诉称出卖房屋不是其真实意思表示，与侯淼在公安机关的询问笔录中“和胡彤商量用我东城一品的97平房产折抵欠胡彤的钱”以及“我以为和胡彤我们两清了”的陈述相悖，本院不予采纳。其另上诉称房屋买卖协议系借款合同的担保，与房屋买卖协议发生在借款近2年之后，双方结算后另行协商一致以借款折抵房款的事实不符，本院不予采信。本案审理中，公安机关对陈彩云被非法拘禁案进行立案侦查，根据公安机关对侯淼、陈彩云的询问笔录，二人陈述涉嫌非法拘禁的事实发生在2016年。本案房屋买卖协议系2015年1月8日签订，之后发生的涉嫌刑事犯罪行为不影响在前已经成立并生效的房屋买卖协议的效力，故侯淼、陈彩云称本案应当中止审理的理由不能成立，本院不予支持。至于侯淼、陈彩云称之后被胁迫打借条将之前已经抵债的借款重复计算的问题，不属于本案审理的范围，如其权利受到侵害，其可另行主张。关于房产过户及违约金应否支付的问题。侯淼、陈彩云在购房时，与南阳村镇银行签订有个人购房借款合同，将案涉房屋作为借款担保抵押给南阳村镇银行，侯淼、陈彩云应当依照合同的约定予以履行。虽然侯淼、陈彩云与胡彤签订房屋买卖协议时约定应当在2015年6月底前一次性还清银行贷款，但该约定对南阳村镇银行并无约束力，现南阳村镇银行与侯淼、陈彩云之间的借款合同按约定在履行中，银行抵押权并未消除，胡彤要求侯淼、陈彩云协助办理过户手续的条件尚不具备，可待条件成就后再行主张。本案中，胡彤依约履行了交付房款的义务，侯淼、陈彩云也已履行了交房义务，双方已经履行了主要合同义务，未能办理过户手续系因该案涉房屋上设定有他项权利，并未构成根本违约，故胡彤请求侯淼、陈彩云承担违约责任的请求不能成立，本院不予支持。关于诉讼费的承担问题。胡彤起诉请求侯淼、陈彩云履行房屋买卖协议的约定，还清银行贷款并协助办理过户手续，该诉请虽因涉及第三方南阳村镇银行的配合，人民法院不能强制第三方履行本案双方的约定，而并未得到支持。但双方在协议中明确约定侯淼、陈彩云应于2015年6月底之前一次性还清银行贷款，并协助胡彤办理房产过户手续，侯淼、陈彩云应当依照约定协调南阳村镇银行办理提前还贷手续，但其并未积极履行协议约定的该义务，导致办理过户手续的客观条件尚不具备，无法办理过户手续。故胡彤诉请得不到支持的原因系侯淼、陈彩云未积极履行与胡彤签订的协议所致，对此胡彤并无过错。故一审法院综合考虑本案事实，确定诉讼费由侯淼、陈彩云承担并无不当。综上所述，胡彤、侯淼、陈彩云的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10350元，由胡彤负担10300元，由侯淼、陈彩云负担50元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  张艳霞二〇二〇年六月十六日法官助理杨松峰书记员杨太