贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终776号上诉人（原审原告）：陈彦霖，女，汉族，1991年12月25日生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：贺天才，系贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201202010176073。被上诉人（原审被告）：六盘水锦华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路与大连路交汇处锦华新时代一期商铺151号，统一社会信用代码：915202003374181704。法定代表人：张伯友，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王安文，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：1501199910511757。上诉人陈彦霖因与被上诉人六盘水锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈彦霖上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由锦华房开公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。涉案承诺书系被上诉人为了反复使用而预先拟定的格式条款，该条款为无效格式条款，对当事人不产生约束力。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，供热等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》对此也进行了约定，第十二条…（一）城市基础设施。供暖：2018年12月31日达到线路铺设到户。附件六...7．．．集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。综上，被上诉人违规收取的供暖费实质应为供暖设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用出卖人不能再向买受人收取。《承诺书》中载明“承诺人申请已购买商品房接通供暖、开户、接通费90元／平米（热源接入点至入户门口）由承诺人缴纳”，该条款是被上诉人为了反复使用而预先拟定的格式条款。其目的是将被上诉人应当履行的合同义务以不合理的方式转嫁给上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条的规定，该条款无效。且最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。一审法院未根据法律规定认定该《承诺书》的效力，直接认定该承诺有效，系适用法律错误。二、被上诉人让上诉人签署该《承诺书》时，并未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。一审法院认定“对被上诉人出示的售楼部现场照片（两张）、《集中供暖二次管道安装工程施工合同书》、《供热工程入网建设合同》，可以证明被上诉人六盘水锦华房地产开发有限公司曾经在售楼部大厅放置过集中供暖安装入户90元／平米的标识牌”，一审法院也认为曾经在售楼部大厅放置过，但是什么时候放置，以及交房时是否已经对上诉人进行了说明和提示，被上诉人并未提供其他证据予以佐证，不能证明被上诉人已经尽到了合理的提示和说明义务。锦华房开公司未向本院提交书面答辩意见。陈彦霖向一审法院起诉请求：1.判决被告退还违规收取的供暖款10139元，并按同期银行贷款利息支付占用资金的利息至返还完毕之日止，利息暂截至2019年5月27日为789元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明:2017年10月14日，原告陈彦霖与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，该合同第十四条第（四）项中载明“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、4、5、6项费用……（4）供暖费……”；附件六第7项中载明“集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”。2017年9月8日，原告陈彦霖向被告六盘水锦华房地产开发有限公司支付供暖费10139元。被告六盘水锦华房地产开发有限公司在售楼部大厅放置过“集中供暖安装入户90元/平方米”的标识牌并对锦华新时代小区集中供暖进行管道安装工程。2018年12月12日，原告陈彦霖向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具《承诺书》一份，表示鉴于锦华新时代一期整体采取集中供暖，承诺人申请已购买商品房接通供暖，开户费、接通费90元／㎡（热源接入点至入户门口）由承诺人缴纳。现双方为上述费用发生纠纷，故原告诉至法院。另查明，被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托六盘水锦华新时代物业管理有限公司向锦华新时代小区买房人收取供暖费。原告陈彦霖交纳供暖费后，系由六盘水锦华新时代物业管理有限公司向原告出具收款收据。一审法院认为，原告陈彦霖与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，系有效合同。案外人六盘水锦华新时代物业管理有限公司系受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托，代理被告六盘水锦华房地产开发有限公司收取供暖费事宜，对被代理人六盘水锦华房地产开发有限公司发生效力，故原告陈彦霖向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具的《承诺书》效力及于被告六盘水锦华房地产开发有限公司。原、被告签订的《商品房买卖合同》虽未注明供暖费系集中供暖安装入户费或采暖设施安装费及采暖入网费，亦未注明供暖费作何用途。本案《商品房买卖合同》第十四条第（四）项及合同附件六第7项虽系被告六盘水锦华房地产开发有限公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，但原告陈彦霖于2018年12月12日出具的承诺书表明暖气开户费、接通费90元／㎡（热源接入点至入户门口）由其缴纳，该承诺系原告对本案《商品房买卖合同》内容的变更及补充，亦系原告真实意思表示，原告应当遵守其承诺，故原告要求被告六盘水锦华房地产开发有限公司返还供暖费10139元及资金占用利息的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，判决：驳回原告陈彦霖的诉讼请求。案件受理费74元，因适用简易程序减半收取37元，由原告陈彦霖负担（原告已预交）。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审中，本院依职权调取了如下证据：一、六盘水燃气通〔2014〕4号文件；二、黔发改监调〔2014〕2099号文件；三、本院对六盘水市热力有限公司市场部部长郭亮的询问调查笔录。上诉人的质证意见是：对三组证据的三性均无异议，从热力公司郭亮的询问笔录中可以看出，入网建设费用的缴费和承担主体是房开公司，且根据贵州省城市基础设施配套费用征收管理使用办法第二条规定，供暖属于设施一部分，已经由房开公司缴纳城市基础设施配套费，且供暖设施建设安装费用是用于供热等市政基础设施的建设，任何部门和单位不得再另行收取，市政基础设施的建设成本已经纳入房开的建筑成本，是包含在房价之内，房开公司另行收取属于房屋价格之外变相加价的行为，且在一审中提交与热力公司的供暖设施安装施工合同是其履行合同的相关义务，交房时房屋符合交付使用条件，该笔费用的承担主体应当为锦华房开，而不是业主方。被上诉人的质证意见是：对法院调取三组证据的三性均不持异议，被上诉人认为能够证明锦华新时代小区集中供暖入网建设费用是实际发生的，锦华房开是按每平方米建筑面积65元向六盘水市热力有限公司缴纳了该项费用，此外，在三份证据之外还涉及一项消防工程的管道改造安装费用，锦华房开按建筑面积每平方米28元向消防安装公司支付了工程款，在一审提交的证据中有体现，这就是本案诉争的集中供暖费的来源和构成的内容。实际上锦华房开还多承担了每平米3元的费用。各方当事人对于本院调取的上述三组证据的“三性”均无异议，本院予以采信。二审经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明，《商品房买卖合同》第十四条第四款第1项第（4）目的供暖费就是供暖设施的开户费和接通费。本案二审的争议焦点是：一、《承诺书》是否为无效格式条款；二、被上诉人是否应当退还上诉人供暖费及利息。本院认为，本案中，上诉人是先向被上诉人支付供暖费及与被上诉人签订《商品房买卖合同》，从《承诺书》的签署时间、支付供暖费的时间及《商品房买卖合同》的签订时间对比来看，《承诺书》的签署时间比支付供暖费的时间及《商品房买卖合同》的签订时间要晚1年以上。虽然《商品房买卖合同》附件六第7项载明“7、其他……集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。”但上诉人在签订《商品房买卖合同》及支付供暖费1年多以后又向被上诉人出具《承诺书》表示开户费、接通费90元／㎡（热源接入点至入户门口）由其缴纳，该《承诺书》应视为上诉人对《商品房买卖合同》内容的变更及补充。虽然《承诺书》系被上诉人锦华房开为了重复使用而预先拟定，但该《承诺书》的篇幅为1页A4纸、字体均为黑体字，从常理来讲，上诉人应当是知晓该《承诺书》内容的，应为被上诉人已采取合理的方式提请上诉人注意免除或者限制其责任的条款，故上诉人主张该《承诺书》为无效格式条款的上诉理由不能成立。该《承诺书》系上诉人对其自身民事权利的处分并对上诉人具有约束力，故上诉人在向被上诉人承诺该费用由其缴纳后又诉请主张被上诉人退还无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由上诉人陈彦霖负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  张德权审判员  高良萍二〇二〇年六月十七日法官助理王海霞书记员毛菡