四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初2251号 原告：南充一中教育投资管理有限公司，住所地南充市顺庆区麦秀路3号D幢201号。 法定代表人：李强。 委托诉讼代理人：陶金，四川首力律师事务所律师。 被告：何波，男，生于1962年4月8日，汉族，住南充一中学校新区。 原告南充一中教育投资管理有限公司（以下至判决主文前简称南充一中）与被告何波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日、5月29日公开开庭进行了审理。原告南充一中的委托诉讼代理人陶金及被告何波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南充一中向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房屋尾款14490元，按同期全国银行同行拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；2.判令被告支付按购房合同约定提前五年离职产生的房屋费用28750元，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，南充一中变更诉讼请求为：1.判令被告支付拖欠的房屋尾款14260.2元及资金利息（以14260.2元为基数，自2017年3月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以14260.2元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；2.判令被告支付提前五年离职需补足的房屋费用28692.5元及资金利息（以28692.5元为基数，自2020年4月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告与被告签订《存量房处置协议》，购买被告位于南充一中学校新区的房屋，房屋建筑面积115平方米。合同第四项约定“1.乙方在付清总购房款40%之后方能签订本购房合同；2.乙方在住房封顶时再交总购房款的50%；3.乙方在交房时再交总购房款的10%”，合同第九项约定“1.乙方不得以教职工身份将此房买下后又出卖给他人；2.凡乙方未在南充一中工作满六年而提前离开学校的，每少一年按每平方米50元递增补足六年后，方能办理产权”。合同签订后，被告在原告处仅工作一年即离职，总购房款也仅支付了90%，按照合同约定，被告仍需向原告支付房屋尾款以及提前五年离职按250元每平方米标准计算补足的费用，但被告拖欠至今，导致原告利益受损。故向本院提起诉讼。 何波承认应当向南充一中给付房屋尾款，辩称不应该给房屋尾款利息，因为他不知道尾款该交给谁；对于第二项的费用不该给，因为合同是格式合同无效，当时是由于一中没有聘请他，责任在学校，原告没有及时主张，已过诉讼时效，诉讼时效从2008年1月1日起算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的当事人信息、存量房处置协议、收款收据、民事判决书、住房维修基金交款通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议的事实是案涉《存量房处置协议》第九条是否属于格式条款，南充一中当庭出示了南充一中与何波签订的《存量房处置协议》，第二次开庭时又补充出示了南充一中与该校教师黄河签订的《存量房处置协议》，两份协议签订的时间相近，签订的主体均为学校和该校老师，协议的内容除身份信息、房屋坐落、面积、价款外，其他条款内容完全一致。故案涉协议第九款属于南充一中为了重复使用而预先拟定打印出来，在订立合同时未与该校教师协商的条款，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，应属于格式合同条款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月29日，何波向南充一中缴纳购房定金30000元。 2007年3月19日，何波向南充一中缴纳40%的购房款27900元。 2007年4月4日，南充一中（甲方）与何波（乙方）签订《存量房处置协议》，该协议载明“一、乙方自愿购买甲方座落于南充一中新区教师住房十二栋一单元五楼一号的房屋，建筑面积为115平方米；三、1.甲方同意将上述存量房以建筑面积人民币1260元每平方米出售给乙方，价款合计144900元；四、乙方在付清总购房款的40%之后方能签订本购房协议、乙方在住房封顶时再交总购房款的50%、乙方在交房时再交总购房款的10%；九、2.凡乙方未在南充一中工作满六年而提前离开学校的，每少一年按每平方米50元递增补足六年后，方能办理产权”。 2007年8月29日，何波向南充一中缴纳50%的购房款72450元。 何波在南充一中工作时间为2006年9月至2007年8月。 2010年3月29日，何波向南充一中副总蒲友权了解情况，蒲友权陈述南充一中董事会研究决定，因何波在南充一中只工作了一年，故决定收回房屋，按银行贷款利率向何波支付利息。 2017年2月底，何波自行翻窗进入取得案涉房屋。 2017年3月29日，南充市房屋维修资金管理中心确定案涉房屋建筑面积为114.77平方米。 2019年5月6日，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终1303号民事判决书，判决：一、南充一中于判决生效后十五日内为何波办理案涉房屋的权属证书；二、南充一中于判决生效后十五日内向何波支付逾期交房违约金40000元；三、驳回何波其他诉讼请求。该判决现已生效，何波向本院申请强制执行。 本院认为，何波与南充一中就案涉房屋签订了《存量房处置协议》，协议明确约定了房屋价款及价款交付方式、时间，上述协议条款系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，何波与南充一中应当依约履行自己的义务。虽南充一中未按照约定向何波交付房屋，但何波于2017年2月底自行占有了案涉房屋，且南充一中并未提出异议，则按照协议的约定，在何波占有该房屋时应同时向南充一中缴纳剩余房款。何波辩称其占有房屋后不知道向谁缴纳剩余房款，但其在之前已经三次向南充一中缴纳过房款，其辩解与其行为不符，本院不予采纳。因何波逾期缴纳剩余房款，现南充一中诉请何波向其支付逾期付款违约金，该诉请符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，本院予以支持。 本案的争议焦点为案涉协议第九条是否属于无效的格式条款。对此，本院应根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定予以审查。首先，该条款不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”规定的情形；其次，南充一中向本院提交了其与非该校教师人员签订的同期同类房屋的《房屋买卖协议书》，可以看出何波在离职后补足的房屋价款和非教职工购买房屋的价格基本一致，则该条款并未排除何波的主要权利、也未加重其主要责任，故不属于无效的格式条款。何波辩称第二项诉讼请求属于劳动争议，不应在本案中处理，但案涉协议条款属于平等民事主体之间关于财产买卖的约定，不属于劳动争议，本院对其辩解不予采纳。何波辩称其未在南充一中工作满六年，属于南充一中违约，但该条款载明“未工作满六年而提前离开学校”，未区分离职的情形和责任，故本院对此不予审查。 案涉协议第九条约定应先由何波补足房款后，南充一中再为其办理产权，现南充中院已经终审判决由南充一中为何波办理产权登记，则何波现应当向南充一中补交购房款28692.5元。因案涉协议并未约定补足购房款的时间，则在南充一中为何波办理产权或者法院生效裁判文书判令南充一中为何波办理产权之前，南充一中的权利没有受到损害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，南充一中诉请何波补足购房款并未超过诉讼时效。何波逾期向南充一中补足购房款，南充一中诉请何波自其提起本案诉讼之日起向其支付逾期付款违约金，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、何波于本判决生效后十日内向南充一中教育投资管理有限公司支付购房尾款14260.2元及逾期付款违约金（以14260.2元为基数，自2017年3月1日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；以14260.2元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）； 二、何波于本判决生效后十日内向南充一中教育投资管理有限公司支付需补交的购房款28692.5元及逾期付款违约金（以28692.5元为基数，自2020年4月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止）。 案件受理费441元由何波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  林宏 二〇二〇年六月一日 书记员  何静