四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终721号 上诉人（原审原告）：尹华筠，男，1984年6月13日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：黄永生，四川贡安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刁凤名，四川贡安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安市华富荣新置业有限公司，住所地四川省邻水县城北镇双井路3号12栋。 诉讼代表人：杨晓华，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张元元，女，该公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：程韵蓓，女，该公司管理人工作人员。 上诉人尹华筠因与被上诉人广安市华富荣新置业有限公司（以下简称广安荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2019）川1623民初1449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹华筠上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.确认上诉人与被上诉人签署的荣新?世纪锦城8栋1-20-1号商品房房屋买卖合同合法有效；3.判令被上诉人向上诉人交付荣新?世纪锦城8栋1-20-1号、8栋1-16-6号及8栋1-20-6号房屋；4.判令被上诉人向上诉人支付逾期交付房屋违约金(其中8栋1-20-1号房屋违约金每日按总购房款416,165元的万分之0.3标准计算自2017年1月31日起至实际交付房屋止，8栋1-16-6号房屋违约金每日按总购房款420,593元万分之0.3标准计算自2017年1月31日起至实际交付房屋止，8栋1-20-6号房屋违约金每日按总购房款416,165元万分之0.3计算自2017年1月31日起至实际交付房屋止)。事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋仍属被上诉人的破产财产，无事实依据，是对法律的曲解。首先，上诉人与被上诉人就案涉3套房屋签订了商品房买卖合同且已备案，房屋已销售给上诉人，被上诉人亦向上诉人出具了收到该三套房屋全部购房款的票据，一审判决也确认了这一事实，被上诉人对该三套房屋已不享有所有权人的权益；其次，案涉3套房屋应在2016年12月31日前交付给上诉人，是因被上诉人单方违约逾期未交付，导致该三套房屋仍在被上诉人手中，被上诉人不能由此将其违约不交付房屋的行为直接转化为对房屋的合法占有并完全享有该房屋所有权；再次，因案涉商品房买卖性质属于商品房预售性质，基于此事实，即使签订了合同，也无法办理不动产登记。二、一审判决以上诉人与被上诉人就8栋1-20-1号签订的（2006）0300303号商品房买卖合同无双方签字为由认定该合同未成立，不具有法律效力，无事实依据。上诉人与被上诉人均对签订的三份商品房买卖合同以及上诉人支付了全部购房款的事实无异议，被上诉人对载明三套房屋买卖登记备案信息的邻水县房屋交易所计算机信息查询结果单也无异议，在涉及8栋1-20-1号房屋的信息查询结果中记载了两次合同备案，与上诉人向一审法庭提交的就该房屋签订的两份合同及备案表内容一致，可以确认该房屋涉及的买卖合同已依法成立并生效。因在上诉人不知情的情况下，第一次的合同备案号被非法撤销，上诉人才与被上诉人重新形成了合同，并在政府相部门许可下再次备案，双方当事人均认可新合同及重新备案的法律效力。被上诉人并未在一审中提起确认该份合同无效的请求，其也认可邻水县人民政府就该套房屋向上诉人发放购房补贴的事实，一审法院就该事实亦未否认，一审判决认定（2006）0300303号商品房买卖合同未成立与该事实相矛盾。三、一审判决驳回上诉人要求被上诉人交付房屋及承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，上诉人与被上诉人就三套房屋签订有合法有效的商品房买卖合同并备案登记，且双方并未主张合同终止履行，也不存在法定终止合同履行的情形，上诉人的诉讼请求有法律和事实依据，被上诉人应继续履行合同，一审判决驳回上诉人该项诉讼请求所引用的法条并无可终止合同履行的相关规定，与判决确认合同有效相矛盾。其次，本案的商品房买卖并非以房抵债，上诉人支付的购房款是来自于案外债权人的到期借款债权，被上诉人并非债务人，对该到期债务不承担清偿义务，用案外人到期债权支付全部购房款，其结果是消除了案外人之间的债权债务，上诉人与被上诉人之间不存在债权债务关系，不存在以房抵债的前提，被上诉人也接受并认可该付款形式。再次，依据合同法及最高人民法院关于优先受偿权的批复等相关规定，上诉人的债权具有特定性和优先性，对该债权的清偿并不会构成个别清偿。四、一审判决对消费者的含义作出了片面和错误理解。消费者购房系满足生活居住需要，包括居住所需和生活所需，因此并不仅仅包含居住，也可以包含为满足个人投资、保值等个人生活目的所需。综上，请求二审法院撤销一审判决并依法改判。 广安荣新公司辩称，最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对非债务人财产作出了重新界定，案涉房屋属于广安荣新公司的破产财产，案涉的《商品房买卖合同》真实意思是以物抵债，上诉人不属于消费性购房者，即使判决交付房屋，违约金的计算起始时间也应该是破产受理之日。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 尹华筠向一审法院起诉请求：1.确认尹华筠与广安荣新公司之间于2015年9月23日签订的合同编号为(2015)0900346号《四川省商品房买卖合同(预售)》、合同编号为(2015)0900352号《四川省商品房买卖合同(预售)》及2016年3月20日签订的合同编号为(2016)0300303号《四川省商品房买卖合同(预售)》合法有效；2.判令广安荣新公司立即向尹华筠交付所购的荣新?世纪锦城8栋1-20-1号、8栋1-16-6号及8栋1-20-6号房屋；3.判令广安荣新公司向尹华筠支付逾期交付违约金(其中，8栋1-20-1号房屋违约金每日按总购房款416,165元的万分之0.3标准计算自2017年4月1日起至实际交付房屋止，8栋1-16-6号房屋违约金每日按总购房款420,593元万分之0.3标准计算自2017年1月31日起至实际交付房屋止，8栋1-20-6号房屋违约金每日按总购房款416,165元万分之0.3计算自2017年1月31日起至实际交付房屋止)；4.本案诉讼费用，全部由广安荣新公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月至2014年5月期间，四川省荣新集团有限公司、四川荣新房地产开发有限公司共向尹华筠父亲尹显贵借款5,800,000元。2015年3月11日，尹显贵、四川省荣新集团有限公司、四川荣新房地产开发有限公司及广安荣新公司协商，以广安荣新公司开发的邻水荣新?世纪锦城项目的13套房屋抵偿尹显贵借款4,945,983元。其中，包含案涉8栋2001号、8栋2006号、8栋1606号三套房屋。后尹华筠、广安荣新公司及尹显贵同意案涉8栋2001号、8栋2006号、8栋1606号三套房屋由尹华筠、广安荣新公司签订买卖合同。 2015年9月23日，尹华筠与广安荣新公司签订三份《商品房买卖合同》[合同编号分别为（2015）0900346、（2015）0900352、（2015）0900351]，约定：尹华筠购买广安荣新公司开发的位于邻水县鼎屏镇北部新区荣新?世纪锦城8栋1-16-6、8栋1-20-6、8栋1-20-1三套；房屋价款分别为420,593元、416,165元、416,165元；广安荣新公司应于2016年12月31日前交付房屋。同时，上述三份合同均办理了网签备案登记。次日，广安荣新公司向尹华筠出具了三份收款收据，载明：房号8栋1606，楼款420,593元；房号8栋2001，楼款416,165元；房号8栋2006，楼款416,165元。同时，收款收据上均注明系抵借款。2016年2月16日，案涉8栋1-20-1号房屋注销网签备案登记。2016年3月20日，合同编号为（2016）0300303号的商品房买卖合同上载明买受人为尹华筠，商品房为案涉8栋1-20-1号房屋，但合同上无买受人和出卖人签章。2018年11月23日，邻水县住房和城乡规划建设局向尹华筠发放了购房补贴。 广安荣新公司于2012年10月26日经邻水县工商质监局登记设立，注册资本20,000,000元，其中股东成都华富荣新投资有限公司出资19,000,000元，股权比例95%；股东四川荣新房地产开发有限公司出资1,000,000元，股权比例5%。经营范围为房地产开发（凭资质证经营）、房地产咨询服务；批发、零售；建材（不含危险化学品）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。另，成都华富荣新投资有限公司、四川荣新房地产开发有限公司、四川省荣新集团有限公司的法定代表人均为张森。成都华富荣新投资有限公司的股东为郝淑英（持股99%）和张森（持股1%）；四川荣新房地产开发有限公司的股东为四川省荣新集团有限公司（持股98.5%）和张森（持股1.5%）；四川省荣新集团有限公司的股东为张森（持股99.9%）和吴永贵（持股0.1%）。 2017年12月21日，案外人邻水县宏度建材有限公司以广安荣新公司不能清偿到期债务，且具有明显丧失清偿能力的可能为由，向一审法院申请对广安荣新公司进行重整，一审法院于2018年1月2日裁定受理邻水县宏度建材有限公司对广安荣新公司的重整申请，并于同日指定四川瀛络律师事务所担任广安荣新公司管理人，杨晓华为管理人负责人。 2018年1月11日，一审法院准许广安荣新公司在管理人的监督下自行管理财产和营业事务。广安荣新公司在自行管理财产和营业事务的基础上，结合管理人对债权审查确认、资产评估的情况制作了重整计划草案，后该重整计划草案经债权人分组表决未通过。2019年7月30日，一审法院裁定终止广安荣新公司重整程序，并宣告广安荣新公司破产。经管理人审查，广安荣新公司的债权主要包含涉房类债权、建设工程价款债权、担保债权、职工债权、普通债权等几类，并包含部分临时债权。尹华筠在指定期限内向管理人申报了债权，管理人经审查后，将尹华筠的债权金额确认为0元。广安荣新公司至今未向尹华筠交付案涉房屋，亦未办理所有权转移登记手续。 一审法院裁定受理广安荣新公司破产重整申请前，住宅8栋未修建完成。受理广安荣新公司破产重整申请后，住宅8栋续建完成。 一审法院认为，尹华筠与广安荣新公司签订案涉房屋买卖合同的目的系以房抵债，虽然抵的是尹华筠父亲尹显贵的债权，但各方当事人均认可依据以房抵债合意签订商品房买卖合同的主体为尹华筠，可视为尹显贵将案涉房屋所抵债权转让给了尹华筠，因此，尹华筠是本案适格的主体。尹华筠与广安荣新公司签订的商品房买卖合同虽已网签备案，但案涉商品房并未交付给尹华筠，产权亦未登记至尹华筠名下，依据不动产物权变动登记生效原则，案涉商品房并未发生物权变动，所有权仍归属于广安荣新公司，且根据《企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”及《破产法司法解释二》第二条“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产”的规定，案涉房屋仍应属于广安荣新公司的破产财产。 本案中，尹华筠与广安荣新公司签订商品房买卖合同的真实意思为以房抵债，尹华筠对案涉房屋享有的权利与基于真实的买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，并不能优先于其他普通债权实现。如果赋予尹华筠对案涉房屋享有物权期待权，将实际导致尹华筠对广安荣新公司的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。理由如下：1.以房抵债作为一种特殊的债的清偿方式，以这种债的清偿方式而订立的商品房买卖合同，可以认定商品房买卖合同的有效性，但不代表商品房买卖合同债权人可以主张商品房优先权。一般情形下，当事人设定以房抵债的目的是为了及时还清债务，但要严格审查当事人缔结以房抵债的真实目的，对借以房抵债损害第三人利益的行为予以否定。同时，要根据债权人是否受领抵债物来确定原金钱之债是否消灭，以及确定是否具有优先受偿力。2.以房抵债，又称代物清偿。在房地产企业的破产程序中，若以设定抵押权、工程优先权等在先权利的商品房作为代物清偿的标的物的，在上述权利未涂销前，不能基于商品房购房合同取得期待物权。我国实行房地产预售制度，法律允许符合一定条件的商品房以预售。房地产企业预售或销售商品房回笼的资金是用于商品房的工程款支付、项目贷款的还款以及后续开发的必要保障。购房户支付的购房款用以逐步涂销该商品房的在先权利，以期在购房户、工程优先权、抵押权三者之间达到一个有机的平衡，并非单纯的以保护某一权利而损害另一权利的机械处理。但基于生存权的保护，在多种权利冲突时应优先保护的法律精神，因此给予以生存为目的的购房者以特殊保护。在以商品房为标的物的以房抵债协议中，相关债权人则并不具有普通购房者相同的交易缔约情形。代物清偿协议的目的是为清偿原债权，是债权人为实现原债权而接受的另一种给付形式。债权人知道或者应当知道代物清偿的标的物具有在先权利而签订代物清偿协议，其知道或者应道知道代物清偿协议如实际履行，由于对该标的物无对待给付，则该特定财产并无相应的价金可代位，则必将令其他对该特定财产可主张权利之人的权利未能实现，故其主观上并非善意。在我国尚无明确法律制度规定代物清偿制度的情况下，应以代物清偿协议的目的来确定当事人的真实意思。因此，代物清偿协议本质上是为履行原债务，为履行原债务而为的给付行为，并不会因给付方式的改变而发生权利位阶的变化。为履行原债务而签订的以商品房为标的的代物清偿协议，须根据原债权性质来确定该债权在破产程序中的分配顺位，不能以给付方式发生变化，而改变该项债权的分配顺位。如将以商品房为标的的代物清偿协议赋予普通购房者相同的分配权利，则不动产登记制度、工程优先权制度、销售资金的监管制度的意义将荡然无存。如房地产企业将有欠付工程款的商品房以抵债方式取得并挪用资金，最终损害的是全体债权人的利益，不利于秩序建立的价值取向。公平原则是破产程序应当实现的最重要的价值目标，同时也是贯穿破产程序始终的基本原则，如以房抵债具有优先性，这无异于将商品房用于偿还与其修建无关的债务，势必违背了破产法公平正义的价值目标。因此，代物清偿协议在没有法律、行政法规规定的情况下，可认定有效，但在破产程序中，仍然应按债权人的原债权性质确定其分配顺序。3.《优先受偿权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《优先受偿权批复》确立了购房消费者对购房款的权利优先于工程价款优先受偿权和抵押权的制度，根据其规定，工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已付全部或大部分购房款的“消费者”买受人。最高人民法院作出的（2005）执他字第16号《关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》明确，《优先受偿权批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。因此，只有基于生活居住需要而购买商品房的“消费者”买受人才能主张商品房优先权。 另，关于合同编号为（2016）0300303号《四川省商品房买卖合同（预售）》的效力问题：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。合同编号为（2016）0300303号《四川省商品房买卖合同（预售）》上既无尹华筠的签字，也无广安荣新公司的盖章，根据以上法律规定，该合同未成立，未成立的合同不具有法律效力。 综上，尹华筠与广安荣新公司签订的合同编号为(2015)0900346号《四川省商品房买卖合同(预售)》及合同编号为(2015)0900352号《四川省商品房买卖合同(预售)》有效，但尹华筠签订商品房买卖合同并不是为了满足其生活居住需求，而是用以房抵债的形式来实现其债权。在无证据证明尹华筠为消费者型购房者，广安荣新公司进入破产程序的情况下，尹华筠无予以优先保护的特殊利益，其对案涉房屋不享有优先权，故尹华筠主张广安荣新公司交付案涉房屋并支付逾期交房违约金的请求，不符合法律规定，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第七十九条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、尹华筠与广安市华富荣新置业有限公司于2015年9月23日签订的合同编号为(2015)0900346号《四川省商品房买卖合同(预售)》及合同编号为(2015)0900352号《四川省商品房买卖合同(预售)》有效；二、驳回尹华筠的其他诉讼请求。案件受理费16,076元，由尹华筠负担16,000元，由广安市华富荣新置业有限公司负担76元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据尹华筠一审诉讼请求，本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审判决确定为破产债权确认纠纷，定性不准确，本院予以纠正。本案二审争议焦点为：1.案涉房产是否属于广安荣新公司破产财产；2.（2016）0300303号商品房买卖合同是否成立；3.一审判决驳回尹华筠的要求广安荣新公司交付房屋及支付违约金的诉讼请求是否正确。 关于案涉房产是否属于广安荣新公司破产财产的问题。尹华筠主张其已与广安荣新公司签订合法商品房买卖合同并向国家相关行政部门备案，又缴纳了全部房款，广安荣新公司不应对案涉房产享有所有权。对此，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了规定，本案应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。本案中，案涉房产并不符合《破产法司法解释二》第二条规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于广安荣新公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于广安荣新公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第一百零七条第二款规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产被称为破产财产。因一审法院已宣告广安荣新公司破产，故案涉房产属于广安荣新公司破产财产。尹华筠关于案涉房产不属于广安荣新公司破产财产的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于（2016）0300303号商品房买卖合同是否成立的问题。本院认为，该商品房买卖合同上既无尹华筠的签字，也未加盖广安荣新公司的印章，一审判决认定该商品房买卖合同未成立并无不当。但由于（2015）0900351号商品房买卖合同备案登记注销后，广安荣新公司并未退还对应价款，且双方均认可邻水县鼎屏镇北部新区荣新?世纪锦城8栋1-20-1号商品房购买人仍为尹华筠，故尹华筠与广安荣新公司就邻水县鼎屏镇北部新区荣新?世纪锦城8栋1-20-1号商品房成立事实上的商品房买卖合同关系。 关于一审判决驳回尹华筠要求广安荣新公司交付房屋及支付违约金的诉讼请求是否正确问题。债务人企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。尹华筠关于交付房屋及支付违约金的主张，实质上是要求广安荣新公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，有违企业破产法第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。对于尹华筠主张其系消费者购房人，依据《优先受偿权批复》享有优先受偿权的问题，本院认为，《优先受偿权批复》是基于居住利益至上考虑才作出的特别突破，适用中应对其范围予以严格限制，买受人不是为了满足生活居住需要购买商品房的，不属于批复规定的消费者范畴。本案中，案涉房产实际系广安荣新公司用于抵偿四川省荣新集团有限公司、四川荣新房地产开发有限公司所欠尹华筠父亲尹显贵的债务，后尹华筠、广安荣新公司及尹显贵同意案涉三套房屋由尹华筠与广安荣新公司签订商品房买卖合同，签订合同的真实目的实际是消灭四川省荣新集团有限公司、四川荣新房地产开发有限公司与尹显贵之间的债权债务关系，并非满足尹华筠生活居住需要。尹华筠关于为满足个人投资、保值等个人生活目的所购房屋也是消费性购房的上诉理由，不符合法律规定，本院不予支持。尹华筠对案涉房屋享有的权利并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足，一审判决不予支持是正确的。尹华筠对相应购房款及违约金享有的普通债权在破产程序中应依法予以保护。 综上所述，尹华筠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,076元，由尹华筠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年六月三十日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平