呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1850号上诉人（原审被告）：苏龙，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：刘建平，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘瑞平，男，无固定职业，现住呼和浩特市。上诉人苏龙因与被上诉人刘建平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。苏龙上诉请求：撤销原审判决,依法改判驳回刘建平全部诉讼请求,或发回重审。事实与理由：一、苏龙不存在违约,原审法院认定事实不清。首先,双方签订的房屋买卖合同的家具家电及附属设施清单中写明了苏龙在交付房屋时应当留存的物品,苏龙在腾房过程中所带走的物品均不属于家具家电及附属设施清单上列明的物品,苏龙没有违反合同。其次,房屋买卖的主要标的是房屋,苏龙在约定的日期按时交房,反而刘建平在交房当天摔门而去,拒绝办理房屋交接。不管双方争议如何,争议内容是房屋的附属物品,交房当日苏龙已经交付主要标的物,即使争议物品属于交付范围,苏龙也基本完成交付义务,是刘建平拒绝收房,故而不能认为苏龙存在违约。再次,苏龙将被拆除物品拉回并对未拉回物品折算成现金的行为,是出于积极解决争议,促成交易完成的诚意。苏龙为解决争议而作出的让步演变成苏龙应当承担的义务,一审法院据此认定苏龙拆除部分未列明物品的行为构成违约明显有失公允,属于认定事实不清。二、刘建平无任何实际损失,判决苏龙支付不合理的高额违约金,适用法律错误。在双方签订的《房屋买卖合同》中,合同的主要标的是房屋本身,在房屋本身不存在任何产权瑕疵和质量问题的情况下刘建平拒收房屋导致逾期交房是刘建平自己行为导致的结果,苏龙本着促成交易的诚意采取了相应的补救措施,刘建平没有受到任何实际损失仍主张全额逾期违约金没有事实及法律依据,也不符合公平正义。三、原审法院错误行使释明权。原审法院在审理过程中曾向苏龙说明是否主张调整违约金及相关法律后果,苏龙拒绝主张调整违约金,是因为苏龙的行为不构成违约,同时基于刘建平没有任何损失而不同意支付违约金,不是同意按照合同约定支付违约金,一审法院偷换概念,以已释明为由,忽略基本事实,判决苏龙承担全额违约金,有违审判人员居中裁判的公正立场,判决结果明显有失公平公正。刘建平辩称，房子是苏龙的，我们去交房的时候，苏龙不交钥匙，且把钥匙拿走了。我们买的是精装房而不是毛坯房，中介与我们双方约定带走的东西，写的很清楚。交房时间是2019年12月4日，苏龙于2019年12月18日交房，该房墙体砖裂开，不知是苏龙弄得还是物业弄得。苏龙没有跟我们交代。一共交了四次房屋，都是苏龙摔门而去，不是我们，中介可以作证。刘建平向一审法院起诉请求：1.判令苏龙向刘建平支付延期交房违约金6950元(2019年12月9日至2019年12月18日,共计10天,每日695元)。2.判令苏龙维修更换位于××区房屋主卧卫生间的墙体瓷砖。一审法院认定事实：2019年9月17日刘建平、苏龙经案外人内蒙古禧瞾房地产经纪有限责任公司(以下简称房地产经纪公司)居间介绍,签订一份呼和浩特市存量房屋买卖合同。合同约定,甲方(苏龙)将位于呼和浩特市××区房屋卖与乙方(刘建平)。经甲乙双方协商,该房屋及家具、家电、装饰装修及配套设施设备等成交总价格为人民币139万元整。乙方的付款方式为商业贷款,关于购房款的约定和具体支付方式约定为:(1)乙方于2019年9月17日以自行支付的方式向甲方支付定金人民币5万元。乙方支付首付款时,已支付的定金视为首付款的一部分。(2)乙方于不动产转移登记当日将首付款64万元以自行支付的方式支付甲方。(3)乙方拟贷款人民币70万元。甲乙双方应在签署本协议当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续,乙方因自身原因未获得贷款机构批准的,乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他银行贷款,至贷款批准,乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用;如仍未获得批准的,乙方在接到银行或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价，以自行支付的方式于2019年11月31日前支付给甲方。甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续。乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金;该保证金由丙方房地产经纪公司保管,并于房屋交付当日,由丙方退还给甲方。合同约定,甲方收到全部购房款(不含物业交割保证金和户口迁出保证金)后3个工作日内将房屋交付给乙方。房屋交付时,甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收,记录水、电、气表的读数,并交接家具家电及附属设施清单(附件一)中所列物品。双方还对交易房屋涉及到的税费、权属转移登记、违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。双方约定,任何一方逾期履行本合同约定的义务,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。双方把家具家电及附属设施清单作为合同的附件,列明了苏龙所需留在房屋内的物品,并在留存于房地产经纪公司的合同中对苏龙可以搬走的物品进行了约定。合同经刘建平、苏龙签字后生效。苏龙、刘建平在履行合同的过程中,刘建平于2019年9月17日向苏龙交纳房屋定金5万元,于同年11月13日向苏龙交纳首付款64万元,于同年12月4日以贷款的方式支付苏龙剩余购房款70万元。至此刘建平已全部付清苏龙购房款。苏龙已于2019年11月19日协助刘建平取得了交易房屋的不动产权证书。此后双方约定在2019年12月9日交接房屋。但在交接房屋的当天,刘建平、苏龙对留存在房屋内的一些具体物品发生争议,双方未能如期交接房屋。此后经房地产经纪公司协调,苏龙返还了部分拉走的物品。确实无法返还的物品,苏龙折算了4050元给刘建平,并对房屋损坏的部分赔偿了100元。一审法院在审理该案的过程中,依法向苏龙是否需要主张调整违约金及相应法律后果进行了释明,苏龙明确表示不要求进行调整。一审法院认为,苏龙、刘建平签订的房屋买卖合同确属协议双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应予确认为有效合同。苏龙、刘建平均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中苏龙、刘建平最终约定于2019年12月9日交接房屋。但苏龙违反合同的约定及交易习惯,擅自将房屋内的部分物品折除搬走,刘建平交接的房屋不符合双方约定的条件,致使双方未能如期交接房屋。苏龙的行为已构成违约,对此苏龙应承担相应的违约责任。苏龙辩称合同对留存在房屋内的物品约定不明确,不承担违约责任。但从双方签订的合同来看,房屋的总价款中还包含有房屋内家具、家电、装饰装修、配套设施设备等物品的价值,且双方签订合同时在房地产经纪公司的主持下,也对苏龙需要带走的个人物品及留存在房屋内的部分物品进行了书面约定,苏龙擅自拆走的花洒、洗手池、智能感应马桶等物品虽未在家具家电及附属设施清单中-一列明,但根据本案交易房屋的合同价款构成情况、二手房屋的交易习惯及此后苏龙将部分拆走物品拉回并对未拉回物品折算成现金的实际履行情况来看,苏龙的辩称无事实及法律依据,依法不予采信。刘建平以合同约定的违约责任条款,即任何一方逾期履行本合同约定义务的,每逾期一日,违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金,要求苏龙承担违约责任。因苏龙明确表示不主张调整违约金,故对刘建平以合同约定的违约金计算方式要求苏龙承担违约责任,予以支持。苏龙未按约定于2019年12月9日向刘建平交付符合双方约定条件的房屋,其承担逾期交房的违约责任应从2019年12月9日的次日开始计算至双方实际交接房屋的2019年12月18日止。刘建平要求维修更换主卧卫生间的墙体瓷砖,因经证人出庭作证及苏龙举证,该墙体在房屋出售前已有裂缝,刘建平无证据证明现在墙体出现的状况是由苏龙后期的行为所导致,故对刘建平的此项诉讼请求，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、苏龙于判决生效后十日内支付刘建平逾期交房违约金6255元(1390000元×0.05%×9天);二、驳回刘建平的其他诉讼请求。案件受理费30元(已减半收取)由苏龙负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：苏龙的上诉理由能否成立。苏龙、刘建平签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》为双方真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应予确认为有效合同。苏龙、刘建平均应按照合同的约定全面履行自己的义务。刘建平于2019年12月4日将全部购房款交于苏龙，经双方商榷，最终定于2019年12月9日交接房屋。因该合同约定案涉房屋的出售包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等。且对苏龙需要带走的个人物品及留存在房屋内的部分物品进行了书面约定。苏龙认为在腾房过程中所带走的物品均不属于家具家电及附属设施清单上列明的物品,但根据以往二手房的交易习惯，苏龙擅自拆走的花洒、洗手池、智能感应马桶等物品虽未在家具家电及附属事实清单中一一列明，但在交接时该案涉房屋不符合双方约定的条件。致使双方未能在2019年12月9日交接成功。后经中介公司协调,苏龙返还了部分物品。确实无法返还的物品,苏龙以折现的方式进行了赔偿。双方最终于2019年12月18日进行了房屋交接。故原审判决判令苏龙承担的违约责任应从2019年12月9日的次日开始计算至双方实际交接房屋的2019年12月18日止，并无不当，本院应予支持。根据双方签订的《呼和浩特市存量房屋买卖合同》第八条：“（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”的约定，因苏龙未能按时交付案涉房屋，其行为存在违约，应承担违约责任。一审法院为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，向苏龙释明是否因违约金过高予以调整及不予调整的相关法律后果，苏龙明确表示不予调整，一审法院向当事人释明的行为不存在过错。故根据案涉房屋总价款、逾期交房的天数，判令苏龙承担逾期交房违约金并无不当，本院应予支持。综上所述，苏龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由苏龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月二十四日法官助理 贾沛然书 记 员 郝辰炜