宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0591民初221号原告（反诉被告）：周博文，男，汉族，1992年3月10日出生，住重庆市开州区。被告（反诉原告）：黄飞，男，汉族，1977年12月23日出生，住宜昌市西陵区。原告（反诉被告）周博文与被告（反诉原告）黄飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周博文、被告（反诉原告）黄飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周博文向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的东山花园菜市场铁棚三间门面房租赁合同；二、判令被告返还原告房租人民币3599元及利息；三、判令被告返还原告租房押金人民币5000元及利息；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年2月18日签订了一份东山花园菜市场铁棚三间门面房租赁合同，合同约定，黄飞将位于东山花园菜市场的铁棚三件门面出租给周博文经营，租赁期限自2019年2月18日至2020年2月18日，租金每月4500元，每半年付一次，押金5000元。被告收取原告押金人民币5000元，房租27000元。原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定支付了被告从2019年2月18日至2019年8月18日半年的房租27000元、押金5000元。原告经营租用门面期间发现此门面是被告从他人手中转租过来的，然后再次转租赚取差价。2019年5月1日，被告与原告协商决定让出一间门面租给他人，每月减免1000元房租。原房东于2019年8月18日过后将此门面转让出去了，不再出租给被告，告知原告若想继续经营必须重新交纳租金和押金，原告得知此事后通知被告，被告已然得知原房东已经转让此房屋，原告与被告所签署东山花园菜市场铁棚三件门面房租赁合同无法继续按约定履行，双方义务约定自然作废。多次电话沟通无果后，原告于2019年8月20日找到被告，在凯旋宾馆当面协商解决退还剩余租金和押金事宜，被告以在此处投资亏损为由，告诉原告若想在此经营必须给予被告15000元补偿方可与现任房东签订租房合同。2019年8月18日，原始房东将门面转让给他人，被告与其房屋无直接利害关系，从2019年8月18日后，被告向原告要补偿无事实和法律依据，被告应当返还原告多交的房租3599元和押金5000元。被告黄飞辩称，周博文说的都不符合真实事件，2019年2月18日签订的合同是一年，原告交房租交到8月。总共三间门面，有一间门面是2019年5月1日周博文找人租的，协商给原告房租减1000元。我给原房东的房租都已交清，原告违反正常的经济秩序，我跟原告说过你可以不租，可以把门面退给我，但原告一直没有退，2台冰箱也一直没有退给我。2019年8月20日他找我属实，我答复租期未到，即使上家要转租，也是我与我的上家达成协议。反诉原告黄飞向本院提出诉讼请求：一、判令解除反诉原告黄飞与反诉被告周博文于2019年2月19日签订的《租房协议》；二、依法判令反诉被告周博文向反诉原告黄飞支付从2019年8月18日起至2019年10月20日止的房屋租金费用9300元；三、依法判令反诉被告周博文向反诉原告黄飞返还租赁物电冰箱2台；四、依法判令反诉被告周博文承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉人于2019年2月18日与被反诉人签订《租房协议》，依据合同约定，反诉人将东山花园菜市场铁棚门面3间出租给被反诉人，门面租金为每月4500元，租赁期限为2019年2月18日至2020年2月17日。2019年2月18日被反诉人支付半年租金27000元、押金5000元，共计32000元。2019年8月18日之后，被反诉人再未支付反诉人房屋租金。被反诉人在反诉人不知情的情况下与第三人杨吉于2019年9月5日签订为期一年的租赁合同，依法请求判令解除与被反诉人签订的《租房协议》。根据合同相对性原则,被反诉人与杨吉所签房屋租赁合同与反诉人无关,被反诉人于2019年8月18日之后再无支付的诉人房屋租金，被反诉人经营生意直到2019年10月20日且被反诉人有能力支付房屋租金。依据法律规定已生效的合同应当履行，被反诉人单方违约，违背了我国诚实守信契约精神。反诉被告周博文辩称，许文华告知此两间门面已被许文华转让给杨吉，我与杨吉重新签订了租赁合同，租期从2019年9月6日至2020年9月5日。从2019年8月18日许文华通知我至9月6日正式签订合同期间，我仍在使用此门面，后又租了半年，2020年3月6日退租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，黄飞与周博文约定，黄飞将东山花园菜市场铁棚门面三间出租给周博文，租期2019年2月18日至2020年2月17日，租金每月4500元，每半年提前支付一次，押金5000元，解除合同时黄飞将押金退还周博文。2019年2月19日，双方签订书面《租房协议》，将上述约定事项形成书面文字。合同签订后，黄飞将租赁房屋钥匙交周博文，周博文向黄飞预交租金27000元、押金5000元。黄飞将租赁房屋交周博文使用时，同时将屋内黄飞的生意伙伴交黄飞使用并收取了黄飞押金的冰箱两台交周博文。经原、被告协商，从2019年5月1日起，黄飞出租给周博文的三间门面中的一间，转租他人，周博文月租金从2019年5月1日起减为3500元。2019年9月6日，周博文与案外人杨吉签订《房屋租赁合同》，约定杨吉将本案所涉三间门面中的二间出租给周博文，租期2019年9月6日至2020年9月5日。2018年5月25日，案外人许文华与案外人郑定超签订《门面房租赁合同》，约定许文华将本案所涉门面出租给郑定超，起租日期2018年6月1日，租期半年。2019年1月1日，黄飞与案外人郑定超签订《门面合同》，约定郑定超将本案所涉门面出租给黄飞使用，租期从2019年1月1日至2019年12月31日。2019年1月1日，黄飞向郑定超支付了全年租金42000元，押金5000元。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。黄飞认为其与周博文签订的《租房协议》合法有效，以周博文违约为由请求解除合同并请求周博文支付租金，应当对本案黄飞出租给周博文的门面，所有权人是谁，出租后是否允许承租人转租，以及每一后手承租人是否均有权转租，后手的转租期是否均处于前手的转租期内举证证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。黄飞的举证，不能证明其有转租权及转租期处于前手的租期内，其转租行为系无权处分行为，如果权利人事后追认，则原、被告签订的《租房协议》有效，如果权利人不追认，则《租房协议》应当解除。黄飞未能举证权利人事后追认事实之存在，且周博文在2019年8月20日已通知黄飞解除合同，原、被告签订的《租房协议》已于2019年8月20日解除。原告周博文的第一项诉讼请求和反诉原告黄飞的第一项诉讼请求均为解除该《租房协议》，本院认为已于2019年8月20日解除。周博文作为承租人，在签订《租房协议》时，未注意黄飞是否有权出租，应承担相应后果。合同解除前，黄飞已交付租赁物，周博文实际使用租赁物并预付了租金，双方已实际行使了相关权利，履行了相应义务；合同解除后，周博文并未向黄飞交付门面房钥匙和清点交付包括2台冰箱在内的门面房内物品，而是持续占用该房屋经营一段时间后自行离去。具体离去时间，原、被告均未举证，但从原、被告当庭陈述可知，截至2019年10月20日，门面房仍由周博文持续占有使用。周博文因从黄飞处取得门面房钥匙而实际占有使用门面房，应按照相对性原理支付相对人黄飞2019年2月18日至反诉原告黄飞请求的2019年10月20日期间的租金31133元（4500元/月÷30天/月×73天+3500元/月÷30天/月×173天），扣减已付租金27000元，还应付4133元。如果按照当事人请求的时间段分段计算，2019年2月18日至2019年8月17日租金为23667元（4500元/月÷30天/月×73天+3500元/月÷30天/月×109天），2019年8月18日至2019年10月20日租金为7466元（3500元/月÷30天/月×64天），则应部分支持反诉原告黄飞的诉讼请求第二项2019年8月18日至2019年10月20日租金7466元，同时部分支持原告周博文第二项诉讼请求返还租金3333元（27000元－23667元）。原告周博文第二项和第三项诉讼请求中的利息，本院要求其明确请求的具体金额或计算方法，周博文陈述金额为0元，未计算利息，故本院对此两项请求中的利息均不支持。合同解除，押金和租赁物均应互相返还，故原告周博文请求返还租房押金5000元，本院予以支持。周博文自认在租房时收到2台冰箱，称2019年5月1日黄飞已拉走1台，但对已向黄飞交付其中1台的事实未举证，黄飞亦不认可，本院支持反诉原告黄飞请求周博文返还2台冰箱的请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周博文与被告（反诉原告）黄飞签订的《租房协议》已于2019年8月20日解除；二、被告黄飞于本判决生效之日起十日内返还原告周博文租金3333元；三、被告黄飞于本判决生效之日起十日内返还原告周博文押金5000元；四、反诉被告周博文于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄飞2019年8月18日至2019年10月20日租金7466元；五、反诉被告周博文于本判决生效之日起十日内返还反诉原告黄飞租赁物电冰箱2台；六、驳回原告周博文的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告黄飞的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取125元，由原告（反诉被告）周博文负担；反诉案件受理费减半收取150元，由反诉原告（被告）黄飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  娄晓春二〇二〇年六月十六日书记员  黄 薇