浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初2262号原告：夏湧，男，1973年10月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：陶倩文，女，1986年1月3日出生，汉族，住杭州市上城区。二原告共同委托诉讼代理人：周雯婕，浙江英普律师事务所律师。被告：毛丽琴，女，1963年11月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托诉讼代理人：史君慧、郑远，浙江浙联律师事务所律师。原告夏湧、陶倩文（下称二原告）为与被告毛丽琴（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法由审判员周新宇独任审判，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告夏湧、二原告共同委托诉讼代理人周雯婕、被告及其委托代理人郑远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称：二原告与被告于2018年7月20日通过居间方浙江链家房地产经纪有限公司签订《房屋租赁居间合同》，约定将二原告位于杭州市余杭区的房屋（下称案涉房屋）租赁给被告，租赁期限自2018年7月23日至2019年7月22日，年租金为17400元。合同到期后，被告未按照合同约定于租赁期限届满前一个月向二原告提出续租要求，二原告有权收回房屋，但租赁期限届满后，被告并未按照约定时间返还房屋，案涉房屋一直被被告非法占有。二原告认为，被告的上述行为已严重损害了二原告合法权益，故提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告将位于杭州市余杭区的房屋返还给二原告；2、判令被告按照103.1元／天的标准向二原告支付占有使用费、物业费及违约金（自2019年7月23日起计算至被告向二原告返还房屋之日止，暂计算至2020年3月3日占有使用费为10530元、物业费2137.5元、违约金10530元）；3、由被告承担本案全部诉讼费。在本案审理过程中，二原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告之间的不定期租赁合同于2019年8月4日解除并立即腾退房屋；2、判令被告支付二原告垫付的水电费共计298.14元；3、判令被告支付二原告房屋占有使用费、物业费至实际腾退之日，自2019年7月23日起暂计算至2020年3月3日，扣除被告已支付的5000元，共计7946元；4、判令被告按照每日日租金的一倍标准计算支付二原告违约金至实际腾退之日，暂计算自2019年8月15日起至2020年3月3日，共计9648元；5、由被告承担本案全部诉讼费。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、房屋租赁居间合同一份，证明案涉房屋的租赁期限至2019年7月22日截止的事实。2、短信截图一份；3、中国联通收据一份，共同证明原告于2019年8月4日与被告解除不定期租赁关系的事实。4、西溪海物业服务收费标准一份，证明案涉房屋的物业费标准的事实。5、电费截图（2018年12月至2019年12月）一份；6、水费缴费截图（2019.4-2019.6）一份，证明原租赁期限内，二原告为被告垫付了电费289.44元，垫付了水费8.7元的事实。被告答辩称：1、二原告诉请被告将租赁房屋返还，有违双方约定。原、被告签订的《房屋租赁居间合同》，约定原告将案涉房屋租赁给被告，租赁期限至2019年7月22日。但在合同期满前，双方曾口头约定续租2年。2019年7月23日合同到期时，被告按约定向二原告继续支付租金5000元，二原告在收到款项后并未提出异议，双方续租合同成立，因此原告要求被告在租赁期限内返还房屋的诉请有违双方约定。2、二原告诉请占有使用费和物业费共计12946元，被告对以上金额有异议。首先，不存在占有使用费，根据相关法律规定，只有在房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情况下才存在占有使用费，原、被告之间的口头约定续租2年，被告支付租金，并不存在占有使用费。其次，违约金过高，被告请求法院不予采纳。根据《合同法》第114条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法114条第2款规定的过分高于造成的损失”。最后，原告应提供物业费收费标准，在原告没有提供的情况下，被告对此向收费金额有异议。3、原告在租赁过程中存在严重的不作为违约行为。2018年10月，被告在租赁房屋打扫卫生时发现该房屋卫生间及阳台存在严重漏水问题后，告知原告进行维修，但原告未予以修理，后分别在2019年2月及8月，先后又发生漏水问题，被告虽极少居住租赁房屋，但被告楼下住户投诉多次，不胜其扰，严重影响被告使用该租赁房屋，根据双方所签租赁合同第九条第（三）款第3、4项约定“交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的”、“不履行约定维修义务的，致使乙方不能正常使用房屋的，原告应承担违约责任并支付违约金”，应由原告承担违约责任，而非被告承担。原告在租赁关系中存在着重大过错，这也是被告后来在2019年10月22日后未向原告继续支付租金的重要因素之一。请法院查明事实，依法判决。被告为支持其答辩意见，向本院提供了以下证据材料：中国银行交易流水明细清单一份，证明在租期内被告依约支付租金，在2019年7月23日合同到期后按照口头约定向原告支付五千元续租租金，原告在收到款项后也没有提出异议的事实。当事人提交的证据，经庭审质证，本院作如下认定：对原告提供的证据，被告对证据1的待证事实有异议，原、被告在合同租期届满后约定续租，被告向二原告支付续租租金五千元，租期延长2年；对证据2真实性及证明力有异议；对证据3、4、5、6三性均无异议。经本院审查后认为，原告提供的证据符合有效证据的形式要件，对本案待证事实有证明力，本院予以认定。对被告提供的证据，二原告对证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，双方租赁合同在2019年7月22日届满，此后双方形成了不定期租赁合同，二原告可以解除合同，只需要有合理的通知期限。经本院审查后认为，被告提供的证据符合有效证据的形式要件，对本案待证事实有证明力，本院予以认定。本院根据到庭当事人的庭审陈述和确认的有效证据，查明本案的事实如下：2018年7月20日，原、被告通过居间方浙江链家房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁居间合同》，约定二原告将杭州市余杭区案涉房屋出租给被告，租赁期限自2018年7月23日至2019年7月22日，年租金为17400元。被告在租期内如约支付了租金，并支付押金1450元。上述合同租期届满前，被告提出续租意向，二原告表示同意。2019年7月23日，被告向原告汇款5000元作为预付续租租金。2019年8月4日，原、被告会面协商续租事宜，但未达成一致意见，二原告同意被告于2019年8月11日前腾空搬离。2019年8月11日因被告未腾空房屋，二原告向被告发送短信，要求其2019年8月15日前腾空房屋并办理房屋移交手续，同时通知被告押金1450元及预付租金5000元将在扣除房租、水电费及物业费后退还。但被告对上述信息未给予回复，且至今未腾退案涉房屋。二原告认为，被告的上述行为已严重损害了二原告合法权益，故提起诉讼，请求上判。另查明，案涉房屋自2019年7月23日起产生的电费289.44元、水费8.7元现由二原告垫付。案涉房屋建筑面积为137.97平方米，其所在的余杭区西溪海花苑小区内高层住宅的物业费收费标准为每月每平方米1.68元，能耗费收费标准为每月每平方米0.45元。被告于2020年5月7日向本院交纳案款12943元。本院认为：原、被告于2018年7月20日签订的《房屋租赁居间合同》合法有效，且双方均按约履行了合同义务，该事实本院予以确认。目前双方争议焦点有如下几点：其一是合同租期届满后，双方是否达成固定租期的续租合同。根据庭审陈述及提交的证据材料，被告虽于租期届满后提出续租意向并预付租金，但在商谈续租具体条款时双方未能达成一致意见，也未签订续租合同。被告辩称双方达成续租两年的口头协议，但未提交相应证据，本院不予采信。在此情形下，二原告接受了被告的预付租金，且在租期届满后未立即要求被告搬离，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方暂时形成了不定期房屋租赁合同关系，二原告有权随时提出解除合同的要求。其二是原、被告之间不定期房屋租赁合同解除的时间及被告应负的责任。根据二原告提交的证据材料短信截图显示，其在2019年8月11日曾向被告发送短信通知，其中载明了被告于2019年8月4日明确不再续租的事实，并催促被告在8月15日前腾空搬离房屋。被告辩称收信手机号码虽为其本人所有，但未收到上述信息，其陈述违背常理，本院不予采信。被告收到信息后，未在合理时间内提出异议，应视为同意短信内容。根据该信息载明事项，原、被告之间的不定期房屋租赁合同应自2019年8月4日被告表明不再续租之时解除。此后被告未按照信息的要求按期腾空房屋，并占用案涉房屋至今，损害了二原告的合法权益，应当承担相应法律责任。现二原告要求确认不定期房屋租赁合同于2019年8月4日解除，并要求被告立即腾退案涉房屋、支付二原告垫付的水电费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就被告不定期租赁期内的租金以及后续的房屋占用费问题，原告认为应参照原《房屋租赁居间合同》的租金标准（48元/天），加上案涉房屋的物业费（每月每平方米1.68元）、能耗费（每月每平方米0.45元）收费标准，计算至被告实际腾空搬离之日止。本院认为，物业费及能耗费系房屋使用过程中必然产生的成本，被告既然占用案涉房屋，则理应承担该经济成本，并支付租金及房屋占用费。原告的主张具有合理性，本院予以支持。违约金部分，二原告主张应依《房屋租赁居间合同》的约定，按照房屋租金一倍的标准，自2019年8月15日起算。该计算标准过高，本院根据被告的违约情形，参照本地区房租市场价格等情况，酌情确定按照每月600元计算。超出部分，本院不予支持。综合上述情况，截至2020年6月2日止，被告共应支付二原告租金及房屋占用费共17970元、违约金5740元、水电费298.14元，扣除被告已支付的租金5000元、押金1450元及案款12943元，被告尚应支付房屋占用费4615.14元。其三是被告辩称的二原告对于案涉房屋未尽到管理责任，房屋多次漏水的情况是否属实。被告未就该主张提出相应证据责任，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告夏湧、陶倩文与被告毛丽琴之间的不定期房屋租赁合同，于2019年8月4日解除。二、被告毛丽琴于本判决生效后十五日内腾空并向原告夏湧、陶倩文交付位于杭州市余杭区的房屋。三、被告毛丽琴支付原告夏湧、陶倩文房屋占用费4615.14元（截至2020年6月2日；此后，按每月1744元计算，直至实际腾退房屋之日止），于本判决生效后十日内付清。四、被告毛丽琴支付原告夏湧、陶倩文违约金（自2020年6月3日起，按每月600元计算至实际腾退房屋之日止），于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告夏湧、陶倩文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费248元，减半收取124元，由原告夏湧、陶倩文负担39元，由被告毛丽琴负担85元。原告夏湧、陶倩文于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告毛丽琴于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  周新宇二〇二〇年六月二日书记员  孙 瑛