四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初3104号 原告:中国银行股份有限公司南充分行，住所地：南充市顺庆区铁荣路33号，统一信用代码：915113027090478182。 负责人:贺斌，行长。 委托诉讼代理人:李知疾，四川李知疾律师事务所律师。 被告:姜文凯，男，1987年9月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 被告：熊晓利,女,汉族，1985年7月4日出生，住四川省南充市高坪区。 被告：四川南充锦通置业有限公司，住所地：南充市嘉陵区长城北路60号1幢6单元2层，统一社会信用代码：91511300759728478Q。 法定代表人：钟双全。 原告中国银行股份有公司南充分行与被告姜文凯、熊晓利、四川南充锦通置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司南充分行的委托诉讼代理人李知疾到庭参加了诉讼，被告姜文凯、熊晓利及被告四川南充锦通置业有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行南充分行向本院提出诉讼请求:1.判令被告姜文凯、熊晓利一次性偿还原告贷款本金236852.74元及截止2020年4月24日的利息罚息2290.85元；并从2020年4月25日起，以所欠贷款本金和应付未付利息为基数，按照《个人一手住房贷款合同》约定的利息、罚息标准支付至贷款付清之日止；2.判令被告姜文凯、熊晓利支付还款违约金1093.10元；3.判令被告姜文凯、熊晓利承担本案原告为了实现债权支付的代理费14349元；4.判令被告四川南充锦通置业有限公司前述第1、2、3项诉讼请求与姜文凯、熊晓利承担连带偿还责任；5.原告对“高坪区”住宅变卖、拍卖所得优先受偿；6.本案诉讼费、公告费由被告姜文凯、熊晓利承担。 事实和理由:2018年2月28日原、被告签署了《个人一手住房贷款合同》，约定被告姜文凯、熊晓利向原告贷款260000元用于购买高坪区住宅房屋，贷款期限180期，还款方式为等额本息按月还款。被告姜文凯、熊晓利用所购房屋抵押担保，被告四川南充锦通置业有限公司对贷款本息及相关费用提供阶段性担保。 借款合同签订后，原告如约发放贷款，但被告姜文凯、熊晓利出现多次逾期，已严重违约。原告多次委托律师发函催告，并根据合同约定，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，被告姜文凯、熊晓利仍拒绝偿还。目前案涉房屋尚未办理他项权证书，四川南充锦通置业有限公司应当对前述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，故诉至人民法院。 为证明其主张，原告向本院提交了以下证据:1.原告的营业执照、被告姜文凯、熊晓利身份证复印件、被告四川南充锦通置业有限公司企业基本信息；2.《个人一手住房贷款合同》；3.借款借据；4.贷款已还款清单明细；5.律师函、联系函及邮政单据；6.中国银行委托代理框架协议、律师费发票。 被告姜文凯、熊晓利未予答辩，也未向本院提交证据。 被告四川南充锦通置业有限公司未予答辩，也未向本院提交证据。 经审理查明：2018年2月28日，原告中国银行股份有限公司南充分行与被告姜文凯、熊晓利、四川南充锦通置业有限公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定:被告姜文凯、熊晓利向原告贷款26万元用于购买四川南充锦通置业有限公司开发的高坪区房屋，贷款期限180月，利息采取浮动利率方式（浮动周期为一年），还款方式为等额本息，每月还款，指定还款账户为:姜文凯130704958508。被告姜文凯、熊晓利以合同项下贷款所购高坪区房屋，对贷款本息及费用提供抵押担保，但尚未办理他项权证，四川南充锦通置业有限公司提供阶段性连带保证。合同附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款约定了构成或视为借款人在本合同项下违约事项:第（2）项未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；第三条第2款出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权分别获同时采取下列措施:第（2）项宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第（6）项因被告违约，原告可以要求被告承担因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失；第六条第2款约定:如借款人在合同中载明的地址、电话发生变更时，应及时通知原告，否则按照合同载明的地址及联系方式送达相关法律文书、诉讼文书均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担。被告姜文凯、熊晓利在合同附件一《合同签订人信息》预留住址为:四川省南充市高坪区，联系电话158××××1413。 2018年2月28日，原告中国银行股份有限公司南充分行将贷款26万元，发放到被告姜文凯、熊晓利指定的四川南充锦通置业有限公司银行账户。嗣后，被告姜文凯、熊晓利多次未按贷款合同约定期限足额偿还贷款，2018年12月至2019年9月连续逾期10期，2020年2月、3月、4月未偿还，截止2020年4月24日逾期合计5130.47元。 本院认为:被告姜文凯、熊晓利与原告中国银行股份有限公司南充分行签订的《个人一手住房贷款合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。2018年2月28日，原告中国银行股份有限公司南充分行将贷款26万元，发放到被告姜文凯、熊晓利指定的四川南充锦通置业有限公司银行账户。现被告姜文凯、熊晓利未按约向原告偿还借款，截止2020年4月24日，已有13期违约，依据《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款、第二款之约定，原告要求被告姜文凯、熊晓利偿还贷款金余额236852.74元及截止2020年4月24日的利息罚息2290.85元；并从2020年4月25日起至全部贷款清偿之日止按《个人一手住房贷款合同》约定计算利息、罚息的请求，本院予以支持。同时，《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款、第二款约定了违约处理措施，原告要求被告支付还款违约金，贷款合同附件一第四条约定，提前还款补偿金标准为提前还款部分金额次月起1个月利息，本院认为该约定是特指客户主动提前还款，并未包含宣布贷款提前到期的情形，故原告主张还款违约金1093.10元的诉讼请求，本院不予支持。 原告要求被告支付律师费14349元，有《中国银行委托代理框架协议》、《四川省增值税普通发票》为证，律师收费标准符合（川发改价格【2018】93号）《关于规范律师法律服务收费管理有关问题的通知》规定的内容，故本案原告主张的律师费，本院予以支持。 原告请求法院判令被告四川南充锦通置业有限公司对被告姜文凯、熊晓利所负债务承担连带偿还责任，符合《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条“保证人按照本合同的约定承担连带保证责任”的约定，故本院予以支持。 原告中国银行股份有限公司南充分行请求本院确认对案涉抵押物【位于高坪区住房】享有优先受偿权，但该房未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是以将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，原告中国银行股份有限公司南充分行作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。鉴于原告尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，当本案二被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，原告中国银行股份有限公司南充分行可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障原告的债权得以实现，故对原告的上述请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二百零四条“办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”、《中华人民共和国民诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下: 一、被告姜文凯、熊晓利应于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司南充分行贷款本金236852.74元及截止2020年4月24日的利息罚息2290.85元；并从2020年4月25日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定内容计算利息、罚息（具体金额以中国银行结算系统为准）； 二、被告姜文凯、熊晓利应于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司南充分行支付律师代理费14349元； 三、被告四川南充锦通置业有限公司对本判决第一、二项与被告姜文凯、熊晓利承担连带偿还责任； 四、驳回中国银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2559元，原告中国银行股份有限公司南充分行已预付，由被告姜文凯、熊晓利于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司南充分行支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 冯 欢 二〇二〇年六月三日 书记员 周子莉