黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初223号 原告：王美兰，女，1966年5月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：李扬，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：刘书健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦四英，黑龙江国大律师事务所实习律师。 原告王美兰与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王美兰及其委托诉讼代理人李杨，被告绿地公司委托诉讼代理人王秋菊、秦四英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王美兰向本院提出诉讼请求：1.被告绿地公司给付逾期交房违约金260940元（自2015年9月30日计算至2019年12月31日，按购房款1683488元的日万分之一计算），违约金支付至实际交房之日止；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年10月，原告购买被告开发建设的海域-白桦原墅三期103栋1单元010104号房屋，总价款1683488元。约定被告应于2015年6月30日前将该房屋交付原告使用，但被告至今未交付房屋。 被告绿地公司辩称，1.原告主张权利已超过诉讼时效，应按日万分之0.1计算违约金，约定违约金过高，要求调整；2.原告主张逾期交房违约金标准与合同约定不符，应按双方合同的约定达成的合意计算逾期交房违约金，故应驳回其不合理部分的诉讼请求；3.绿地控股集团东北事业部与被告是完全独立的主体，其出具的承诺书不能代表被告，对被告不具有约束力。其对外加重被告违约金的责任没有经过被告确认，对被告并不能发生法律效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 证据一，1.2013年10月12日《商品房买卖合同》一份，白桦原墅三期购房发票一份，《商品房买卖合同备案证明》一份，（欲证明：1.2013年10月12日原告为购买本案诉争房屋与被告签订《商品房买卖合同》一份，在牡丹江市房产管理局登记备案，并交付购房款1683488元；2.该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（被告）应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；第九条约定：出卖人逾期超过360日交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金；3.合同第九条约定的，每日万分之零点一的违约金数额远远低于被告迟延交房给原告造成的损失，该条款属于被告作为经营者以格式合同作出对消费者不公平、不合理的规定，减轻免除其损害消费者合法权益应承担的违约责任。违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条的强制性规定，其内容无效，原告请求人民法院予以增加违约金为每日万分之一的赔偿标准。） 被告绿地公司认为，对形式要件无异议，双方存在商品房买卖合同关系，原告已经足额交纳购房款。该合同第9条约定违约金为日万分之0.1，应按此标准计算违约金。原告未就合同条款存在显失公平、重大误解，通过诉讼方式进行调整撤销变更，该条款对双方具有约束力。交房时间及逾期给付违约金时间的约定，每天都会产生独立的债权请求权，原告于2020年2月11日起诉，应保护倒推3年的债权请求。违约行为的持续存在，不能产生诉讼时效中止中断的法律效果。 本院认为，该组证据系书证，具有客观真实性，故本院对原告王美兰认购涉案房屋并交付全部购房款的事实予以确认。 2.2017年原告及其它业主维权照片一组、微信聊天截图一组（欲证明：由于被告在白桦原墅三期项目建设过程中长期停工，2017年包括原告在内的白桦原墅三期业主，集体向被告、向牡丹江市政府提出维权，提出了尽快复工、尽快交房、支付违约金，提高违约金赔偿标椎等诉求，产生诉讼时效中断的法律效力。） 被告绿地公司认为，2014年10月15日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并在牡丹江市房产管理局登记备案，2015年5月29日，被告向原告开具销售不动产统一发票，同时收回前面的三份临时收据。该《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人（被告）应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；第九条约定：出卖人逾期超过360日交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同第九条约定的，每日万分之零点一的违约金数额远远低于被告迟延交房给原告造成的损失，该条款属于被告作为经营者以格式合同作出对消费者不公平、不合理的规定，减轻免除其损害消费者合法权益应承担的违约责任。违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条的强制性规定，其内容无效。原告请求人民法院予以增加违约金为每日万分之一的赔偿标准。） 本院认为，此组证据系合法有效的书证，故予以采信。 3.被告工商档案注册信息和公司章程一份、绿地关于牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复一份（欲证明：除证明诉讼时效中断外，同时证明被告是一人有限责任公司，不设股东会，绿地控股集团有限公司是被告的独资股东，持有被告100%的股权，享有股东会的全部权力，是被告的最高权力机构，根据公司章程规定享有对被告经营、财务、人事的最高决策权和管理权。绿地控股集团东北房地产事业部是绿地控股集团有限公司的内设机构，其代表绿地控股集团有限公司于2017年6月22日向包括原告在内的牡丹江白桦原墅H、G区业主对交房时间和违约金作出回复，同意从2017年10月31日起之后违约金按照每日万分之一计取，至达到交付条件为止。绿地控股集团东北房地产事业部是绿地控股集团有限公司的内设机构，其有权代表绿地控股集团有限公司作出回复，被告的唯一独资股东绿地控股集团作出的回复对被告有法律约束力，被告应当遵照履行。同时证明包括原告在内的白桦原墅三期业主先给被告及被告的独资股东主张支付违约金，产生诉讼时效中断的法律效力）。 被告绿地公司认为，对工商档案的形式要件没有异议，对其证明问题有异议，原告方出具的东北房地产事业部的证明与工商档案中的体现的股东主体并不一致，其股东身份与被告是完全独立的法人单位，所有该工商档案体现的内容不能够证实东北房地产事业部出具回复函对被告当然适用并具有法律约束力。对回复形式要件有异议，作出的主体不是被告，对被告不产生约束力，没有出具人员签字，形式要件有瑕疵。被告系独立法人主体，绿地东北事业部出具的承诺对被告不适用，如法院认为该回复适用被告，其体现的内容是自2017年10月31日起违约金按每日万分之一计取。应按该时间段起算每日万分之一标准，其它时间段应按合同约定的日万分之0.1执行。违约金每日万分之一过高，请求予以调整。 本院认为，绿地控股集团东北房地产事业部于2017年6月22日出具的关于牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，是代表绿地控股集团对由被告开发建设的牡丹江白桦原墅业主的答复，其内容真实有效，对被告具有法律约束力，本院予以采信。 4.2015年6月10日牡丹江市工商行政管理局【2015】第15号行政处罚决定书一份（欲证明：被告在2014年销售其开发建设的威廉公馆小区房屋时，因采用格式条款在购房合同中约定每日万分之零点一的违约金被牡丹江市工商行政管理局认定违法并进行了行政处罚。被告在收到行政处罚告知书后，将《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金改正为按照每日万分之一计取。威廉公馆小区与本案诉争小区位置都在江南新区穆棱河路两侧，属于同一地段，本案诉争小区属于低密度高档别墅，档次和品质都高于威廉公馆小区，租金标准也高于威廉公馆小区，原告仅要求被告改正与威廉公馆相同的违约金计算标准属于公平合理的要求，即违约金为每日万分之一）。 被告绿地公司对该份证据形式要件无异议，认为该处罚是针对威廉公馆项目，与本案不是同一项目。没有体现被告将威廉公馆项目违约金额调整为每日万分之一，违约金的约定是合同双方主体的合意行为，行政机关无权进行变更或调整。仍应按合同约定的日万分之0.1执行。违约金每日万分之一过高，请求予以调整。 本院认为，此份证据并非针对本案诉争房屋所在小区，与本案无关，故在本案中不予采信。 被告绿地公司未向法庭提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月12日，原告王美兰认购被告绿地公司开发建设的白桦原墅三期GH区103幢010104室房屋，总房款1683488元。该笔购房款现已于2013年11月14日前交付完毕。2013年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份。约定买受人逾期90日内付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。出卖人应当在2015年6月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期超过360日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。该合同附件四的补充协议约定出卖人不能在本合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。2013年11月14日，被告向原告出具销售不动产统一发票。2017年6月22日，绿地控股集团东北房地产事业部向包括原告在内的涉案小区业主出具关于牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，载明自2017年10月31日起，违约金按照每日万分之一计算。被告至今未将涉案房屋交付原告。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告王美兰与被告绿地公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。合同约定被告作为出卖人应当在2015年6月30日前向原告交付涉案房屋，被告至今未按照约定的期限向原告交付涉案房屋构成违约，应承担相应违约责任。被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。关于被告绿地公司应当向原告王美兰支付逾期交房违约金数额问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告在举证期限内未能提供其因被告逾期交房产生的实际损失的证据，应自行承担举证不能的法律后果。但原、被告签订的商品房买卖合同约定原告逾期付款违约金为每日万分零点五，被告逾期交房违约金为每日万分之零点一，原、被告双方关于违反合同的违约金条款约定明显不对等。根据公平原则和诚实信用原则，本院将逾期交房违约金从合同约定的每日万分之零点一调整至每日万分之零点五。2017年6月22日，绿地控股集团东北房地产事业部向包括原告在内的涉案小区业主出具牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，载明自2017年10月31日起，违约金按照每日万分之一计算。绿地控股集团东北房地产事业部是代表绿地控股集团对由被告开发建设的牡丹江白桦原墅业主的答复，其内容真实有效，对被告具有法律约束力。违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，每日万分之一的逾期交房违约金没有超过年利率24%，不属于违约金过高。故被告应当按照每日万分之零点五支付原告自2015年9月30日至2017年10月30日共761天的逾期交房违约金64056.72元；按照每日万分之一标准支付原告自2017年10月31日起计算至2019年12月31日止共791天的逾期交房违约金133163.90元，并按照每日万分之一支付自2020年1月1日起实际交房之日止，按日万分之一标准计算的逾期交房违约金。 关于被告绿地公司提出原告主张权利已超过诉讼时效的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求……”。本案中，2017年6月22日，绿地控股集团东北房地产事业部向包括原告在内的涉案小区业主出具牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，本案的诉讼时效应自此重新开始计算,原告于2020年3月向本院提起诉讼,未超过法律规定的诉讼时效三年,故本案原告主张权利未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起 十日内给付原告王美兰自2015年9月30日至2017年10月30日期间的逾期交房违约金64056.72元，自2017年10月31日起至2019年12月31日期间的逾期交房违约金133163.90元，以上合计197220.62元；并按照每日万分之一标准支付自2020年1月1日起至实际交房之日止,以购房款1683488元为基数计算的逾期交房违约金； 二、驳回原告王美兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5214元，减半收取计2607元，由被告绿地集 团牡丹江置业有限公司负担2122.21元，原告王美兰负担484.79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  郭彦军 二〇二〇年六月一日 书记员  李 阳