四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异26号 案外人：王秋国，男，汉族，1970年6月18日出生，住四川省广元市利州区。 申请执行人：广元市裕泰典当有限责任公司 法定代表人：张楷林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄杰，四川天称律师事务所律师。 被执行人：戴华元，男，汉族，1965年6月7日出生，住四川省广元市利州区。 在本院执行申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司与被执行人戴华元典当纠纷一案中，案外人王秋国对本院执行位于四川省广元市利州区住房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人王秋国称，请求人民法院解除对位于四川省广元市利州区住房的查封。事实和理由：2013年10月12日，案外人王秋国与被执行人戴华元签订了《售房合同协议书》，被执行人戴华元将位于四川省广元市利州区住房（合同备案号201204240000482）以45万元价格出售给案外人。合同签订后案外人依约支付购房款，2014年8月18日被执行人戴华元将上述房屋交付案外人王秋国，2015年案外人王秋国对上述房屋进行装修后居住至今。2020年3月，案外人王秋国得知申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司与被执行人戴华元典当纠纷一案中，查封了案外人王秋国所有的位于四川省广元市利州区住房，故恳请法院解除对上述房屋的查封。 申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司称，本案应当裁定驳回王秋国的执行异议。首先、从王秋国提供的证据来看,南河派出所给出的居住登记回执系证明其于2018年5月22日办理居住登记,并非像其所述其早已与戴华元达成房屋买卖的合意,其欲以此证明其早已购买并装修涉案标的物的目的不能成立。况且,涉案标的物无法办理过户,作为理性经济人怎可能斥巨资购买无法办证的房屋。对于王秋国举出的其它证据的三性均不应当认可,无任何行政机关进行确权认可。其次、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条一款(五)项之规定,“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(五)其他财产和权利,有登记的,按照登记机构的登记判断;无登记的,按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”,就本案来讲,涉案房屋系戴华元在开发商处购买,并签订了预售合同,同时办理了网签备案,戴华元也支付了购房款,依法应当认定戴华元对涉案房屋具有物权的可期待权利,而相对于王秋国举出的其与戴华元私下的交易往来讲,一不能核实真实性,二不具有公示公信力,无法对抗善意相对人。从购房合同的网签备案来讲,目前裕泰典当以及贵院均有理由相信涉案房屋系戴华元所有,而并非王秋国所有。综上,王秋国对涉案房屋不具有排除执行的权利,该权利也不能核实合法性与真实性,故不能排除本案的执行,应当驳回其异议。 被执行人戴华元称，毛洋开发巨洋酒店，承诺我交50万的保证金让我装修，最后没有交给我进行装修，但是保证金退不出来了，之后隔了4、5年，毛洋说将江南星城的房屋以房抵债给我，作价553625元，我也同意签订合同了。然后我们就到建设局对房产备案登记,当时毛洋承诺的是不超过2015年就办理产权，整个江南星城的房屋在修建时就抵押给了四川亚泰建设有限公司，导致不能办理产权，由于我在修宝轮镇23公司技校等工程中向王秋国先后借款共计60多万元，之后先后归还部分，下欠45万元，后来王秋国儿子王红斌结婚急需要住房，加之我老婆***因病去世后，王秋国担心我还不起账将房屋处理给别人，王秋国就找我还钱，我当时没有钱，就说将江南星城的房屋抵债给王秋国，在2013年10月我们之间签订协议，用江南星城的房屋抵偿了王秋国部分债权45万元，由于是亲戚关系，我承诺再赠送王秋国12万元。至2013年签订该合同时，我与王秋国之间把2013年之前的账目就算清了。大概在2014年左右王秋国儿子王红斌结婚之前进行的装修，之后王秋国多次催促我办理产权，毛洋给我承诺的房产证也没有办下来，直到2016年产权也没有给王秋国办到。 本院查明，2018年12月12日，被告戴华元向原告广元市裕泰典当有限责任公司借款16万元未按期归还，之后原告广元市裕泰典当有限责任公司诉被告戴华元典当纠纷一案，本院以（2019）川0802民初1956号立案受理后，于2019年4月11日达成协议，本院作出（2019）川0802民初1956号民事调解书，约定被告戴华元定于2019年4月-2020年7月逐月偿还10000元，共计160000元及每三个月的利息，如被告戴华元于2019年6月未付清到期借款及利息，原告可以申请强制执行所有债权。该民事调解书生效后，被告戴华元未依法履行义务。 原告广元市裕泰典当有限责任公司于2019年9月3日向本院申请强制执行，同日，本院以（2019）川0802执1892号立案受理后，于2019年9月5日作出（2019）川0802执1892号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人戴华元银行存款180050元（本金16万元,利息16000元、诉讼费1750元,执行费2300元）;或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。本院于2019年9月18日向广元市房管处发出（2019）川0802执1892号协助执行通知书，要求广元市房管处协助执行：查封被执行人戴华元位于四川省广元市利州区住房（合同备案号201204240000482）。同日，广元市不动产登记中心协助执行查封。被执行人戴华元于2019年9月24日签收该执行裁定书。 广元市新程实业有限公司于2012年4月23日向戴华元出具收款收据一张，内容为戴华元交来“江南星城”Ａ幢2-8-4号购房款553625元。2012年4月24日，由戴华元、***与广元市新程实业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同备案号201204240000482，约定由戴华元、***购买位于四川省广元市利州区住房，建筑面积为128.75平方米，约定一次性支付购房款527875元。2013年10月6日戴华元之妻***因病死亡，在这之前因戴华元欠案外人王秋国借款60余万元，案外人王秋国为广元经济技术开发区兰渝铁路项目拆迁货币安置户和王秋国儿子王红斌结婚急需要住房，戴华元与案外人王秋国商议以房抵偿债务45万元，双方于2013年10月12日签订了《售房合同协议书》，被执行人戴华元将位于四川省广元市利州区住房以45万元价格出售给王秋国。《售房合同协议书》约定：一、甲方（即戴华元）将自己的房屋及房屋占有范围内的土地使用权转让给乙方（即王秋国），房屋具体状况如下：房屋座落于广元市，建筑面积为128.75平方米（以江南新城开发商与戴华元、***签订的购房合同为准，此合同已在建委备案）；二、甲乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让给乙方，除去甲方12万元左右的赠予部分外，净价为人民币450000.00元，产权契税、维修基金、水、电、气、通信、其他手续费等费用由乙方承担；三、甲、乙双方同意，本合同生效后，甲方将上述房地产交付给乙方；四、上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给乙方；五、本合同一式贰份，甲、乙双方各壹份。合同签订后，于2013年11月4日，广元市公证处对戴华元和其原妻子***在婚姻关系存续期间的财产与***的利害关系人进行了公证，公证由戴华元个人继承其原妻子***的全部财产。之后，于2014年8月18日被执行人戴华元与案外人王秋国一起在开发商处领取上述房屋钥匙并交付案外人王秋国。之后案外人王秋国于2014年9月至12月对案涉房屋进行装修后入住该房，广元市公安局利州区分局南河派出所出具居住证明，证明案外人王秋国于2018年5月22日进行居住登记，登记居住地址四川省广元市利州区，即案涉“江南星城”Ａ幢2-8-4号房屋。广元市顺意物业管理公司出具证明两份，证明王秋国于2014年8月18日领取钥匙过程和2014年9月份装修后于2015年6月入住该房。广元市天然气公司于2016年12月20日、2017年11月1日收取然气费用缴纳证据。 还查明：2019年9月24日，本院在给被执行人戴华元送达（2019）川0802民初执1892号执行裁定书时，告知已查封位于四川省广元市利州区住房，本院执行笔录中记载被执行人戴华元回答“在2013年已卖给王秋国，2013年夏天签订的合同，合同价款为45万元，扣减借款45万元。该款已清。王秋国现在该房屋已居住了5年了”，“房子是因为毛洋那里办不到产权证，不然早就不是我的了”。（注：毛洋为广元市新程实业有限公司法定代表人杨乾惠之夫） 另查明：2010年8月2日，广元市新程实业有限公司与四川亚泰建设有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由四川亚泰建设有限公司承包“江南星城”A幢房屋的修建。该合同双方公司加盖印章，广元市新程实业有限公司法定代表人杨乾惠和委托代理人毛洋签字，四川亚泰建设有限公司法定代表人和委托代理人梁绍泽签字。2011年9月29日广元市新程实业有限公司取得“江南星城”A幢《商品房预售许可证》。同日，广元市新程实业有限公司向四川亚泰建设有限公司和广元市房地产管理处作出《在建工程抵押承诺书》，对“江南星城”A幢1-32层作在建工程抵押，包括“江南星城”A幢2-8-4号住房。2011年9月30日，广元市新程实业有限公司和四川亚泰建设有限公司在广元市房地产管理处办理了“江南星城”A幢在建工程抵押登记。 本次异议审查中，案外人王秋国提交了广元市不动产登记中心和广元市房地产管理处的证明一份，证明王秋国及其妻子曾庆兰在辖区内无房产登记信息。 上述事实有：广元市不动产登记中心和广元市房地产管理处的证明、广元市公安局利州区分局南河派出所的居住证明、房屋装修证明、物业公司的入住证明、《售房合同协议书》、《商品房买卖合同》、转款凭证、收条以及有关执行材料等证据，足已采信。 本院认为,案外人王秋国以房屋购买人的身份提出请求解除对案涉住房的查封的异议申请，实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，案外人王秋国的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件和情形，案外人的异议即成立。 首先，申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司与被执行人戴华元典当纠纷一案，本院所作出的（2019）川0802民初1956号民事调解书，该调解书明确被执行人戴华元偿还申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司16万元及利息，为此申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司与被执行人戴华元之间为金钱债权执行给付义务，申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司不直接享有案涉住房的物权。 其次，于2013年10月之前被执行人戴华元欠案外人王秋国的款项，约定以45万元以房抵债并于2013年10月12日签订《售房合同协议书》一份，戴华元以45万元转卖广元市新程实业有限公司开发的位于广元市利州区住房一套，面积约128.75平方米，案外人王秋国与广元市新程实业有限公司虽未签订正式商品房买卖合同，但戴华元与广元市新程实业有限公司签订的正式商品房买卖合同已在广元市房管处备案，案外人王秋国与被执行人戴华元于2013年10月12日在《售房合同协议书》中约定“以江南星城开发商与戴华元、***签订的购房合同为准，此合同已在建委备案”，并约定《售房合同协议书》生效后，上述房地产交付给王秋国，上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给王秋国。合同签订后于2014年8月18日被执行人戴华元与案外人王秋国一起在开发商处领取上述房屋钥匙并交付案外人王秋国，案外人王秋国于2014年9月装修后已实际入住至今，对此公安机关和物业公司出具证明及天然气公司收取然气费用缴纳证据均能证明其实际入住的事实，说明自2014年8月18日案外人王秋国领取上述房屋钥匙并于2014年9月装修后已实际入住的事实客观真实，因此应当认定广元市新程实业有限公司和戴华元于2014年8月18日交付钥匙时间为共同交付房屋予案外人王秋国的时间，故应当认定案外人王秋国与戴华元之间的买卖关系已实际成立。 其次，2013年10月12日被执行人戴华元以45万元转卖广元市新程实业有限公司开发的位于广元市利州区住房后办理产权过户登记前，本院虽于2019年9月18日对案涉住房采取查封措施，但在被执行人戴华元与案外人王秋国以房抵债事实形成之后，案外人王秋国已于2014年9月装修后实际入住至今，且公安机关和物业公司均能证明其实际入住，加之申请执行人广元市裕泰典当有限责任公司与被执行人戴华元的债权债务形成于2018年12月12日，公安机关的证明亦显示案外人王秋国居住登记时间亦早于申请执行人与被执行人的债权债务形成时间，更早于人民法院查封时间。因此，被执行人戴华元与案外人王秋国无恶意串通对抗执行的行为，故应当认定首次（即2019年9月18日）人民法院查封前案外人王秋国已经善意占有该不动产。 再次，案外人王秋国于2013年10月12日转买该房屋后，领取该房钥匙并装修善意入住，案外人王秋国已经善意占有和实际控制该房，广元市新程实业有限公司实际交付房屋后，戴华元亦未办理过户登记，因广元市新程实业有限公司对在建工程抵押给了四川亚泰建设有限公司，故该房屋在买卖过程中和善意占有并实际控制该房入住后，应当认定未办理过户登记非案外人王秋国的自身原因造成。 最后，案外人王秋国对案涉住房，虽作了抵押，但由于案外人王秋国通过戴华元于人民法院查封前转买的商品房是用于消费居住，且已付清全部购房款，依据最高人民法院印发的法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，所购住房已交付全部款项的住房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故案外人王秋国为案涉商品房的实际消费者。 综上所述，案外人王秋国的执行异议，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对广元市新程实业有限公司开发的位于四川省广元市利州区住房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  欧彩凤