云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1936号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：马文杰，男，1985年9月3日生，汉族，住西藏自治区拉萨市经开区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告马文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨炀到庭参加了诉讼。被告马文杰经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、请求判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区住房，年租金为7524元；3、请求判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金627.00元为标准，自2018年11月14日起暂计算至2019年5月21日拖欠的租金为7524元）；4、请求判令被告按每逾期一日按月租金的5%（即31.35元）为标准，向原告支付自2018年11月14日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2019年5月21日的违约金为5862.45元）；5、请求判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金3762元，用于冲抵被告应承担的违约金；以上款项合计24672.45元；6、请求判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实与理由：2017年4月21日原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），被告承租位于昆明市盘龙区，面积52.41平方米的公共租赁住房，月租金627.00元，合同期限为2017年5月15日至2020年5月14日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年11月14日起一直拖欠房屋租金，截止2019年5月21日共计7524元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即31.35元）为标准向原告支付违约金。自2018年11月14日起截止至2019年5月21日，被告应承担的违约金暂时计算为1115862.45元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告多次催告，上述被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。被告马文杰提交书面答辩状辩称：双方签订的合同于2019年5月1日自动解除了，欠付的租金计算时间应为2018年11月14日至2019年5月14日，为3762元，被告应在解除合同30日内腾还房屋，30日房屋腾退期租金为627元，总共应付租金为4398元。另外，原告主张的违约金过高，请求法院判决减少违约金为欠付租金的30%。我实际应向原告支付的款项还应扣除原告已收取的履约保证金3762元。经审理，本院确认以下案件事实：2017年4月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将位于昆明市盘龙区住房出租给被告居住使用。合同约定租赁期限为36个月，自2017年5月15日起至2020年5月14日止，月租金为627元，租金缴纳方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金3762元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；在租赁期间，非因乙方原因或合理损耗造成的房屋及附属设施设备损坏，甲方应当依法协调相关单位承担保修或维修责任。如乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。另外，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未腾退该房屋的，乙方还应承担约定的违约责任。乙方逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。合同签订当日，被告马文杰按约定向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司缴纳履约保证金3762元及至2017年11月14日止的租金，被告自2018年11月15日起拖欠租金。上述事实有《昆明市公共租赁住房租赁合同》、补充协议、收据、发票及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告签订的租房合同及补充协议系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行。合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，收回承租房屋，本案被告自2018年11月15日起未支付租金，故原告要求解除合同的请求有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金，同时将房屋腾还原告，故原告要求被告支付自2018年11月15日起按合同约定的627元每月的标准计算的租金的诉请本院予以支持。对被告辩称房租只应计算至2019年5月14日的观点，被告虽陈述已搬离，但并未与原告办理退房手续，故对被告的该答辩观点不予采信。对于原告主张的违约金，租赁合同约定了违约金的计算标准，且原告有权将履约保证金用于冲抵违约金，现原告主张承租人已交纳的履约保证金3762元不予退还，用于折抵违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告主张按照合同约定方式计算违约金标准过高，本院认为承租人已交纳的履约保证金已能弥补因承租人逾期支付租金给原告造成的损失，故本院确定以承租人已交纳的履约保证金3762元用于折抵应由承租人承担的违约金，对原告主张的超出履约保证金金额的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告马文杰于2017年4月21日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告马文杰于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区房屋腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、被告马文杰于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年11月15日起至实际腾还上述房屋之日止的租金（按627元每月计算）；四、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告马文杰支付的履约保证金3762元冲抵违约金不予退还；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元（适用简易程序已减半收取），由被告马文杰承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  施晶晶二〇二〇年六月四日书记员  赵松屋