湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1002民初5578号 原告（反诉被告）：郴州汇龙置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原七四二九工厂）。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托代理人:黄亚林，湖南锦昇律师事务所律师。 委托代理人:唐军，北京中银（长沙）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周凤娥，女，1982年8月19日出生，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人：李月涛，男，1981年12月13日出生，汉族，住址同上，系被告周凤娥之丈夫。 原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）与被告（反诉原告）周凤娥商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇龙公司委托代理人黄亚林和被告（反诉原告）周凤娥及其委托代理人李月涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇龙公司请求判令：一、被告向原告支付购房款40151.79元；二、被告以应付购房款为基数，自起诉之日起按每日万分之五向原告支付违约金至实际履行完毕时止；三、本案受理费、保全费由被告承担。另在民事起诉状中的事实与理由部分，签订合同的时间存在笔误，应变更为2016年4月14日。 被告周凤娥答辩要点：一、答辩人购房款已付清，答辩人不存在需要补交房款的情况，应当驳回被答辩人提出的增加房屋面积的房款及违约金的诉讼请求；二、被答辩人请求超过法定诉讼时效；三、被答辩人隐瞒重要情况，未履行合同义务，严重违约，违背诚实信用原则，欺诈获利，应当承担违约责任；四、被答辩人所述面积差异属违建产生，非合同约定的面积，不在合同范围内，答辩人无过错，则不应适用双方签订的买卖合同，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条；五、因被答辩人擅自更改规划，导致案涉房屋存在严重的渗水质量问题，被答辩人提供的房屋不符合约定。综上所述，基于法律法规、本案事实和最高法典型案例，被答辩人汇龙公司存在违规改建、更改规划及虚假销售宣传，违背诚实信用原则，交付的房屋存在严重的渗水质量问题，应负全部责任。现答辩人认为购房款已付清，对于被答辩人的诉讼请求无法律和事实依据，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）周凤娥提出反诉请求：一、判令被反诉人隐瞒重要情况，未履行通知义务，违背诚实守信原则，构成合同欺诈；二、撤销反诉人与被反诉人签订的《郴州市商品房买卖合同》第七条第二款的内容；三、判令反诉人案涉房屋缺少一个阳台，构成不当销售或虚假宣传；四、判令被反诉人赔偿2.0076万元；5、本案受理费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）汇龙公司反诉答辩要点：反诉原告第一项、第三项诉请，不具备可诉性，其诉请并非是给付之诉，也非确认之诉；二、案涉房屋存在权利转换的过程。汇龙公司在之前订立合同时是与案外人黄莉子沟通洽谈，后汇龙公司依据生效的法律文书，注销与黄莉子签订的第一份《郴州市商品房销售合同》，而与周凤娥重新签订合同，建立权利义务关系，故周凤娥陈述汇龙公司构成合同欺诈和虚假宣传缺乏事实和法律依据；三、汇龙公司与周凤娥签订的《郴州市商品房买卖合同》内容是双方经过协商一致后签订的。该合同第七条约定房屋产权面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，房款多退少补。该约定体现了公平原则，不存在免除一方责任或排除一方主要权利的情况；四、双方签订的合同也不存在可变更可撤销的事由，且行驶撤销权的期间是一年，周凤娥行使权利也超出了一年的除斥期间；五、案涉合同条款已经生效判决确认合法有效。综上，案涉《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： （一）周凤娥与周井宣系亲兄妹关系，黄莉子原系周井宣妻子。2012年12月30日，周凤娥与周井宣一同订购了案涉房屋，并当即交付定金50000元。2013年6月30日支付了首期房款165935元。2013年7月3日，周凤娥与黄莉子经协商后，由黄莉子与汇龙公司就案涉房屋签订了《郴州市商品房买卖合同》，同时由黄莉子在中国工商银行股份有限公司郴州北湖支行办理按揭贷款370000元用于支付剩余房款。2013年9月21日周凤娥与黄莉子签订了一份《协议书》，议定该房屋实际所有人为周凤娥，黄莉子有义务协助周凤娥办理该房屋的产权登记过户手续。此后周凤娥一直按月归还黄莉子名下的银行按揭贷款。期间，周凤娥与黄莉子因该房屋过户发生争议。周凤娥诉至本院[案号：（2015）郴北民一初字第518号]，后经本院判决该房屋属周凤娥所有，由黄莉子在本判决生效后三十日内协助周凤娥办理房屋产权变更登记手续，变更登记至周凤娥名下，并由周凤娥在本判决生效后三十日内偿清黄莉子在工商银行的按揭贷款347843.67元。 （二）该案民事判决书已于2016年3月13日发生法律效力。原告（反诉被告）汇龙公司与被告（反诉原告）周凤娥于2016年4月14日就案涉房屋签订一份《郴州市商品房买卖合同》，即由周凤娥购买汇龙公司开发的“汇龙?万宝国际城”项目中第A5栋16层1601房，房屋建筑面积为114.39平方米，单价为每平方米4685.16元，房屋总金额为535935元。合同第七条面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方自行约定：以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。签订合同后，周凤娥按照约定将购房款支付给汇龙公司，并已收房。 （三）庭审中，周凤娥提交了汇龙万宝国际城A5栋标准户型图，该标准户型图标明：南、北、东三向阳台，收揽270°宽阔风景等内容，并称案涉房屋实际上只有2个阳台，构成不当宣传，致使合同未能实现。而汇龙公司则不认可该宣传资料出自其公司，且该图纸上也没有任何一个户型显示有三个阳台，文字备注小户型阳台朝向为南、北、东三向收揽270°。对此，本院经核实，该标准户型图中标注三种户型的阳台与三种户型各自的文字备注一致，而“南、北、东三向阳台，收揽270°宽阔风景”等内容也未显示三种户型图中有三个阳台，故案涉房屋在该标准户型图中显示仅有二个阳台。另周凤娥称其在装修过程中因房屋漏水装修中断，为此，周凤娥因案涉房屋质量问题与汇龙公司产生纠纷，周凤娥于2019年9月26日向本院提起诉讼，该案目前仍在审理中，尚未结案。 （四）2016年，由于汇龙公司擅自将开发的“汇龙?万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋，整体超计容建筑面积7642.02平方米。2016年9月12日，原郴州市城乡规划局做出行政处罚决定书，对超规划审批计容建筑面积7642.02平方米违法建设行为进行罚款，罚款金额为684572.15元，原告（反诉被告）按时缴纳了罚款。后经原郴州市城乡规划局规划设计调整，郴州市国土资源局批准，将本次多出的计容面积即超国土批准建筑面积7408.36平方米，在汇龙公司第三期开发项目的原审批面积中扣除。同时增加部分面积已于2018年办理不动产首次登记。 （五）本院和湖南省郴州市中级人民法院已经发生法律效力的民事判决书已认定，原告（反诉被告）汇龙公司在房屋销售时承诺：万宝国际城采用性价比极高的N＋1户型，超大面积赠送，两房变三房、三房变四房，赠送面积可改造成书房、娱乐室或休息室等。 （六）案涉房屋的不动产首次登记于2018年6月12日办理完毕，案涉不动产首次登记的建筑面积为122.96㎡，比合同约定面积（114.39㎡）增加8.57㎡。 （七）原告（反诉被告）汇龙公司与部分购房业主就“汇龙?万宝国际城”一期项目每层架空层无使用功能镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋所产生的争议，汇龙公司曾向本院提起诉讼，该争议与本案争议相同，其中汇龙公司诉罗婷商品房销售合同纠纷一案，本院已经审理并作出（2019）湘1002民初1283号民事判决书，该案已经湖南省郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4148号民事判决书，判决维持原判。上述二份民事判决书均已发生法律效力。本案查明的镂空部分加建楼板、墙体改建为房屋等基本事实与上述二份民事判决书确认的事实相同。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。如前所述，案外人黄莉子与原告（反诉被告）汇龙公司签订《郴州市商品房买卖合同》后，黄莉子和周凤娥因案涉房屋买卖合同纠纷经法院判决生效后，黄莉子的权利义务已经全部转移给周凤娥。尔后，原告（反诉被告）汇龙公司与被告（反诉原告）周凤娥就案涉房屋另行签订了一份《郴州市商品房买卖合同》，该合同系汇龙公司和周凤娥真实意思的表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现就双方争议作如下认定： 一、关于本诉 （一）关于本案诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，案涉《郴州市商品房买卖合同》第七条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘部门实测面积即产权登记面积为准，并按原单价据实结算，多退少补。因此，根据该约定，汇龙公司就超出合同约定面积的产权登记面积（误差面积）的购房款主张权利的诉讼时效期间应从案涉房屋的不动产首次登记之日（知道权利受到损害之日）开始计算，即从2018年6月12日开始计算，从此时至汇龙公司的起诉之日（2019年10月8日）间隔不足三年，故汇龙公司的起诉并未超过法定的三年诉讼时效期间。另外与本案基本事实相类似的案件已经湖南省郴州市中级人民法院发生法律效力的上述民事判决书认定，汇龙公司起诉的此类型的案件并未超过三年诉讼时效期间。 （二）增加房屋面积的认定。案涉房屋不动产首次登记的增加比合同约定的建筑面积8.57平方米，对此，本院予以确认。由于原告（反诉被告）汇龙公司未提交证据证实增加部分的面积是否含有设计图与实际施工存在差异而引起面积的增加，故本院认定增加的8.57平方米全部为汇龙公司改建镂空部分而引起的房屋面积增加。 （三）根据本院和湖南省郴州市中级人民法院已经发生法律效力的民事判决书对赠送面积的认定，汇龙公司承诺赠送业主的是镂空部分的面积，并未承诺赠送房屋，故被告（反诉原告）周凤娥关于案涉购房款已付清的观点，本院不予采纳。 （四）周凤娥提出的“案涉房屋存在严重的渗水质量问题，不符合约定”的问题：因案涉房屋漏水的问题，周凤娥已于2019年9月26日向本院提起了诉讼，该案尚在审理过程中，故案涉房屋质量问题，本案不予处理。 （五）增加部分房屋的面积如何计算价款及违约金是否支付。汇龙公司将不具有使用功能的镂空部分改建为房屋，且将增加部分的房屋也办理了不动产首次登记手续，汇龙公司为此花费一定的成本，同时为将扩建部分合法化，规划、国土部门要求汇龙公司在第三期开发时将扩建部分面积从原审批的面积中扣除，势必影响汇龙公司第三期开发项目及第三期利润。而周凤娥作为受益方，该增加部分的面积已经办理不动产首次登记手续，物权已经形成，房屋价值随之增加，根据等价有偿和公平原则，周凤娥应承担汇龙公司将镂空部分改建为房屋花费的相应费用。鉴于案涉房屋产权面积的增加并非因设计与实际施工存在差异引起的面积增加，而是汇龙公司将镂空部分违规改建成房屋引起的面积增加，故汇龙公司对其违规加建的行为应承担相应责任。据此，本院认为周凤娥支付的房价款应以在《郴州市商品房买卖合同》中双方约定房价的50%为宜，故周凤娥应承担的费用为20075.91元（8.57平方米×4685.16元/平方米×50%≈20075.91元）。而对汇龙公司诉请的超额部分房款，本院不予支持。另由于双方在合同中并未约定增加面积价款如何支付，事后也未达成协议，现汇龙公司要求周凤娥按每日万分之五计算违约金缺乏事实及法律依据，故对于汇龙公司要求周凤娥支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于反诉 被告（反诉原告）周凤娥所提出的反诉主张，与本院及湖南省郴州市中级人民法院所作出的上述发生法律效力的民事判决书确认的事实及本案庭审查明的事实不符，其反诉请求缺乏充足的理由，且没有充分的证据予以证实，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周凤娥支付原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司购房款20075.91元，此款限被告（反诉原告）周凤娥于本判决发生法律效力后十五日内付清； 二、驳回原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）周凤娥全部反诉请求。 如果被告（反诉原告）周凤娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费804元，由被告（反诉原告）周凤娥负担402元，原告（反诉被告）郴州汇龙置业有限公司负担402元；反诉案件受理费151元，由被告（反诉原告）周凤娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  黄洁萍 人民陪审员  颜归华 人民陪审员  曹苏闽 二〇二〇年六月二十八日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。