四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终529号 上诉人（原审被告）：何磊，男，1985年8月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：王良，四川良柄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊肇祖，四川良柄律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何东华，男，1961年11月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：王良，四川良柄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊肇祖，四川良柄律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张秀明，女，1964年12月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：王良，四川良柄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊肇祖，四川良柄律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑芹，女，1975年12月24日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：王新年，四川新念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彬，四川新念律师事务所律师。 原审第三人：唐铭，男，1985年3月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原审第三人：张婷婷，女，1986年12月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人何磊、何东华、张秀明因与被上诉人郑芹、原审第三人唐铭、张婷婷合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何磊、何东华、张秀明上诉请求：撤销原判第二项，确认何磊应转交给郑芹的房屋价款为422228.92元（成交价810000-税款47914.28元-中介费16200元-装修款323656.8元）。事实和理由：1.郑芹委托何磊出售房屋，何磊按照委托合同将房屋以81万元的价格出售给第三人的行为没有过错，该行为的后果应由郑芹承担，一审以评估确定的损失违背双方约定，于法无据；2.出售给第三人的房屋价值中包括何磊、何东华、张秀明装修投入的价值323656.8元以及应由郑芹承担的税费63914.28元、中介费16200元未在判项中扣除不公平。 郑芹答辩，1.何磊设置圈套虚构房屋买卖以及委托的事实，何磊未经答辩人许可，持公证的委托书与其父母恶意串通处分答辩人房屋，三上诉人存在明显过错，给答辩人造成重大损失，应承担连带赔偿责任；2.装修和税费非因答辩人的授权产生，该费用应由三上诉人承担；3.评估报告应作为认定案涉房屋实际价值的依据。原判正确，应予维持。 唐铭、张婷婷未作陈述。 郑芹向一审法院起诉请求：1.确认郑芹与何东华、张秀明签订的《房屋买卖合同》无效；2.何磊赔偿郑芹房屋损失810000元；3.何东华、张秀明对郑芹的损失承担连带赔偿责任。后经一审法院委托评估后，郑芹将其诉讼请求第二项金额变更为884,200元，其余请求不变。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院确认以下事实：郑芹于2011年购得眉山市东坡区房屋，进行装修后入住。2016年11月25日，郑芹通过他人介绍向何磊借款100000元，双方当日签订了《房屋抵押借款合同》，抵押权人为何磊，抵押人为郑芹，约定借款时间为当日，借款金额为100000元；借款期限为2017年2月25日前须还清本金和利息。抵押方式为：郑芹自愿将其位于眉山市东坡区的房屋作为本次借款抵押，郑芹如无法偿还本金及利息，则何磊有权处置抵押物。双方认定该房价值为100000元。何磊付款时，郑芹将本次抵押的房屋交何磊保管。待郑芹按时还清本金及利息后，何磊退还他项权证给郑芹。双方在房屋管理局办理了抵押权登记。随即，双方又签订了一份《售房合同》，合同约定，郑芹将其所有的位于眉山市东坡区，面积176.83平方米出售给何磊，成交金额100000元，房产证由何磊办理。付款方式为当日支付10000元定金，当日办理好委托公证和抵押手续后付款90000元。同日，郑芹向何磊出具了《委托书》，委托何磊办理以下事项：1.代为领取他项权证，注销抵押登记；2.代为出售上述不动产，收取售房款，办理不动产转移登记手续；3.若买方需向银行办理二手房按揭贷款（含住房公积金按揭贷款），代为向银行办理二手房按揭贷款手续，并代开个人账户，设置密码，代为办理资金托管等相关业务；4.代为办理上述不动产出售及转移登记、二手房按揭过程中的一切相关手续；5.若上述房屋的所有权证及相关证件遗失，代为向相关部门遗失补办，并领取新证。郑芹出具委托书后，由何磊通过转款支付了郑芹100000元，郑芹向何磊出具了收条，收条书写在同一张纸上，收条载明：“今收到何磊购房定金10000元。详见合同”；收条载明：“今收到何磊购房屋款90000元，详见合同”。2016年11月28日，郑芹与何磊在眉山市东坡区公证处就该委托书办理了《委托书公证》。郑芹因未在该房屋内居住，是与其离婚的前夫与儿子在该房屋内暂居住。何磊在未通知郑芹的情况下，向郑芹前夫出示其与郑芹签订的相关合同后，郑芹前夫与其子便搬离该房屋，何磊占有了该房屋。2018年2月5日，何磊依据郑芹的公证委托将郑芹所有的房屋出售给自己的父母，即何东华、张秀明。双方在东坡区房屋管理局签订了《眉山市存量房买卖合同》，双方商定成交价格为300000元。在办理不动产权属转移契税时，税务部门按468730元价格收取的税费。何东华、张秀明各交纳税费9374.60元后于2018年2月6日办理了何东华、张秀明共有的产权证。在交易期间与办证之后，何东华在2017年12月28日与2018年2月13日分别通过手机银行转款200000元、110000元，计310000元至何磊账户。何东华、张秀明取得涉案争议房屋后，投入一定的资金进行了装修后，又将该房屋挂在互联网上出售。唐铭、张婷婷在互联网上看到出售房屋信息后于2018年11月27日通过中介“选房吧房产经纪有限公司”与何东华、张秀明签订了售房合同，以810000元购得该房屋，契税由卖方承担，2018年12月17日何东华、张秀明将该房屋过户至唐铭、张婷婷共同共有。 诉讼中，郑芹于2019年10月15日申请对案涉争议房屋的市场价格进行鉴定，一审法院依法委托了四川唯实房产地产估价有限责任公司进行了评估，估价对象包括建筑物、分摊的土地使用权、室内装饰装修及附着在建筑物上与其功能相匹配的、不可移动的设施设备价值。估价时点为2018年12月12日的市场价值，估价结果为884,200元。郑芹支付估价费4,421元。何磊、何东华、张秀明对该估价报告提出异议，重新委托其他评估公司评估。因未提供评估中违反相关程序的事实根据，一审法院当庭驳回了其申请。 一审法院认为，郑芹与何磊签订《房屋抵押借款合同》，郑芹向何磊借款100,000元，又签订《售房合同》以100,000元的房款价格出售给何磊。何磊为了保证郑芹的房屋权属不发生转移，不仅办理了抵押登记，并再签订《委托书公证》，委托何磊代为出售、办理产权证书等事项。根据郑芹主张与举证查明的事实，郑芹的房屋面积达到176平方米，市场价值远远超过了100,000元的售房价，郑芹与何磊却以100,000元的售价金额签订《售房合同》。诉讼中，郑芹对其与何磊之间签订的房屋买卖合同予以否定，其陈述只是向何磊借款并未将其房屋出卖何磊，根据何磊与郑芹之间的交易情况看，若系真实的房屋买卖，在钱款已经交接清楚时，本可以直接登记过户，但当日双方都在登记部门办理了抵押登记手续的情况下却并未办理房产过户手续，且双方交易价格与借贷金额一致，交易成交价格100,000元远远低于房屋实际价值，这充分证实郑芹陈述双方没有房屋交易的真实意思表示的主张，也客观证实房屋买卖只是为了借贷的担保而签订，因此，一审法院认定双方买卖合同实质是为郑芹向何磊借款提供的担保。其次，何磊系何东华、张秀明的儿子，三人之间存在密切的利害关系，诉讼中，何东华在庭审中陈述何磊向其出售房屋时其未支付过购房款，后庭审中又否认，并提交其与何磊之间的转账凭证证实支付310,000元的事实，何东华就是否交付购房款的重大事实的陈述前后矛盾。何磊通过其与郑芹的公证委托书将郑芹抵押给何磊的房屋出售给其父何东华、母张秀明，何磊持郑芹的委托公证书与何东华、张秀明之间签订的房屋买卖合同违背郑芹的真实意思，何磊、何东华、张秀明系恶意串通，损害郑芹的利益，应当认定何磊、何东华、张秀明签订的买卖合同无效。何东华、张秀明在取得郑芹房屋后，进行了一定的装修，并通过网上以市场价格出售给唐铭、张婷婷，唐铭、张婷婷取得房屋后，又进行了相关的装修入住。唐铭、张婷婷通过交易以合理价格取得房屋，并办理了产权过户登记，属善意取得。现郑芹对何东华、张秀明出售给唐铭、张婷婷的房屋认可善意取得，并取得产权证书，不要求唐铭、张婷婷返还，因而唐铭、张婷婷在本案中不承担返还与赔偿的责任。何磊与何东华、张秀明因在出售郑芹的房屋过程中，何磊直接以委托公证书代郑芹签订合同，损害了郑芹所有财产的合法权利，何磊与何东华、张秀明在交易过程中具有过错，现房屋不能返还，依法应当赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十九条之规定，何磊与何东华、张秀明属恶意串通，损害郑芹的合法权益，因由何磊与何东华、张秀明承担赔偿责任，关于房屋损失的认定，一审法院认为，根据四川唯实房产地产估价有限责任公司的评估，程序合法，其评估价884,200元依法予以采纳。据此，郑芹请求的损失依法予以支持。对于何东华、张秀明提交的装修费用证据，因不是正式发票和付款凭证证实，郑芹不认可，郑芹入住时进行过装修，何东华、张秀明出卖时亦进行过装修，唐铭、张婷婷购得时又再进行了部分装修，对该装修款无法核实，且郑芹无任何过错，郑芹不承担任何责任。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，第五十九条之规定，判决：一、郑芹与何东华、张秀明于2018年2月5日签订的《眉山市存量房买卖合同》无效；二、本判决生效后十日内由何磊、何东华、张秀明赔偿郑芹房屋损失884,200元；如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,642元，诉讼保全费4,520元，鉴定费4,421元，计21,583元由何磊、何东华、张秀明负担。 二审审理中，本院询问郑芹双方签订抵押借款合同、办理抵押登记、转款、签售房合同、办理委托书公证的先后顺序，郑芹回答记不清了，并称因为借款经得急，对方让在有关材料上签名就签名，没有看过具体内容，不知道有售房合同和委托书。借款后还过借款本息，但记不清还了多少，用现金还过，没有收据，转账也还过，不知道对方的卡号了，大概还欠4、5万没还。何磊陈述：因双方约定若郑芹不还款，房屋归何磊所有。借款后郑芹未偿还过借款本息，打电话又联系不上，因此找到房屋与住在屋内的郑芹的前夫交涉后，郑芹的前夫和儿子搬离房屋。再加之此前因郑芹与他人的诉讼房屋被查封，担心再次发生类似事情，因此将房屋过户至父母名下，后将房屋装修之后出售。何磊同时陈述，关于与郑芹的借款纠纷已另行提起诉讼。二审查明的其余事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.郑芹与何磊存在何种法律关系；2.对于案涉房屋被售予第三人的过错责任承担；3.赔偿数额如何认定。 关于第一个焦点，根据郑芹与何磊签订的《借款抵押合同》内容、办理抵押登记的事实以及何磊在二审中的陈述，双方之所以签订《售房合同》并由郑芹出现具委托书并办理公证，是基于抵押借款合同约定在郑芹不还款的情况下，何磊有权处置抵押物，但该约定违反有关禁止流押的规定而无效，因此郑芹与何磊之间形成的合法有效的法律关系为借款抵押关系。何磊等人上诉关于双方之间存在委托售房关系的主张与其二审中的陈述不符，不予支持。 关于第二个焦点，根据本案查明事实，在何磊与郑芹签订抵押借款合同后，何磊按约将借款10万元支付给了郑芹，在合同约定的三个月借款期限届满后，何磊认为郑芹没有按约偿还借款本息，而合同约定在此情况下其可以处置房屋，并且郑芹也向其出具了出卖房屋的委托书，因此找到案涉房屋住所经与居住在此的郑芹的前夫交涉后，郑芹的前夫及儿子搬离该房屋，何磊遂占有该房屋、将房屋过户至自己的父母名下，并于此后将房屋装修后出售给唐铭、张婷婷。根据物权法的规定，抵押权人享有的是对抵押物出卖、变卖后的价款的优先受偿权，而非对抵押物的所有权。在郑芹没有按约偿还借款本息的情况下，何磊应当通过法律途径向郑芹主张还款同时主张对抵押物的优先权，而非占有房屋并予出售。但在此过程中，因郑芹作为完全民事行为能力人，在已经就案涉房屋办理了抵押登记的情况下，其还与何磊签订《售房合同》并出具委托何磊代为出售房产的委托书并办理公证，正是基于存在售房合同和委托书，何磊才能将房屋过户至其父母名下并最终导致该房屋被出售，因此就该结果郑芹也存在过错，应承担相应的责任。 关于第三个焦点，对于郑芹主张的损失，因郑芹在此过程中也存在一定过错，因此在认定郑芹损失的同时应当考虑何磊因不当处置房产行为的所得。何磊转让给唐铭、张婷婷的房屋价款为810000元，且一审中郑芹也认为该金额为当时的合理的交易价格，一审再对该房屋进行价值评估并以评估金额来认定郑芹损失不当，上诉人何磊等人的此上诉观点成立，本院予以采纳。 对于何磊上诉主张的装修款，虽然何磊在一审中提交的送货单、收条、销售清单等单据的真实性难以认定，导致装修花费的具体金额难以认定，但根据其提交的小区物业的证明以及唐铭、张婷婷在一审中关于“购买时房屋系刚装修完成”的陈述，可以认定何磊对房屋进行了装修的事实，因案涉房屋原有的装修还有一部分价值，因此本院酌情认定何磊的装修款80000元。因何磊出售房屋的价款810000元中包含了上述装修的价值在内，因此该80000元装修款应予扣除。 对于何磊上诉主张中介费16200元和税费47914.28元，其中中介费的支出有唐铭、张婷婷关于交易是通过中介进行以及该中介出具的票据，因此中介费的真实性可以认定；税费也有相应的票据，税费的真实性也应认定。该两笔费用作为何磊在交易房屋时的实际支出，鉴于导致案涉房屋被出售给第三人双方均有过错，故对该两笔费用依据双方在本案中的过错进行分担，由何磊负担60%，郑芹负担40%较为合理，即郑芹自身应承担25646元。 综上，何磊应赔偿郑芹的金额为：810000-80000-25646=704354元。对双方之间的借款纠纷因何磊已另案起诉，本案中不作处理。 原判查明的基本事实清楚，但认定何磊按房屋评估价值全额赔偿郑芹不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3203号民事判决第一项； 二、变更四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3203号民事判决第二项即“本判决生效后十日内由何磊、何东华、张秀明赔偿郑芹房屋损失884200元”为：“本判决生效后十日内由何磊、何东华、张秀明赔偿郑芹损失704354元”； 三、驳回郑芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费12642元，诉讼保全费4520元，共计17162元，由郑芹负担4162元，何磊、何东华、何张秀明负担13000元；鉴定费4421元，由郑芹负担；二审案件受理费8229.57元，由何磊、何东华、何张秀明负担6229.57元，郑芹负担2000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓华 审 判 员 梁 丹 审 判 员 孙春红 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 李林虎 书 记 员 李朋霖