沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初14347号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行,住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。负责人：张识，职务：行长。委托诉讼代理人：齐玉杰、韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告:李月英。被告：张卫军。被告：沈阳天恒置业有限公司，住所地：沈阳市沈北新区辉山经济开发区聚农路34号。法定代表人：符文章，职务：总经理。委托诉讼代理人：高思滨。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）与被告李月英、张卫军、沈阳天恒置业有限公司（以下简称天恒公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐玉杰，被告天恒公司委托代理人高思滨到庭参加了诉讼，被告李月英、张卫军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告李月英、张卫军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告李月英、张卫军偿还贷款本金166393.90元、利息18319.80元、罚息9284.82元、违约金496.87元，共计194495.39元。（计算截至2019年8月20日）；3、判令被告李月英、张卫军按合同约定给付从2019年8月21日至被告实际结清之日止的利息及罚息；4、判令原告在与李月英张卫军之间的借款合同约定的抵押担保范围内对被告抵押房产享有优先受偿权；5、判决被告承担原告为实现债权而支出的律师费10697.25元；6、判令被告李月英、张卫军承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用；7、判令被告李月英、张卫军和沈阳天恒置业有限公司协助办理抵押权登记手续；8、判令被告沈阳天恒置业有限公司对被告李月英、张卫军的欠款律师费及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：原、被告于2013年6月16日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币24万元整，用于购买位于沈阳市沈北新区房屋，借款期限为120个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2013年2月7日原告向被告发放贷款24万元，借款期限自2013年2月7日至2032年2月7日止，被告将所购买的房产抵押给原告作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。沈阳天恒置业有限公司作为保证人对被告李月英、张卫军的借款承担连带保证责任，原告按约定发放了贷款，但是被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务，原告认为借款合同一经成立，即具有法律约束力，借款双方应严格遵守，被告长期多次拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还贷款本金、利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产，原告享优先受偿权。基于以上事实，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告天恒公司辩称，1、答辩人对解除借款合同有异议。被告李月英、张卫军具备继续偿还银行借款的意愿和能力，可以正常履行合同并实现合同目的，合同的解除条件未成就，故借款合同应继续履行，不同意解除。2、答辩人对原告起诉金额有异议。答辩人仅同意对已到期的债务人债务及逾期利息承担法律规定内的保证责任。对于起诉日以后的未到期债务不同意承担责任。3、答辩人对借款合同中的保证条款效力有异议。《个人借款合同》中的保证条款为格式条款，对该保证条款原告没有采取合理的方式提请答辩人注意，答辩人是在未充分知情的情况下同意承担连带保证，该保证责任条款应认定无效。4、答辩人同意原告对借款人抵押房产行使抵押权并优先受偿，不足部分再由答辩人承担保证责任。5、答辩人不同意承担本案诉讼费及实现债权的其他费用。本案因借款人李月英、张卫军逾期还贷引起，答辩人并不存在任何违约行为，故答辩人不同意承担诉讼费。借款合同中约定保证担保范围包括实现担保权的费用，但借款人因违约而承担的逾期利息和罚息足以弥补原告的实际损失，实现债权其他费用属于间接损失且并不必然发生，故答辩人不同意承担。综上，答辩人认为原告所诉请求缺乏充分的事实和法律根据，请求法院予以驳回！本院经审理认定事实如下：原告建行大东支行与被告李月英、张卫军于2013年1月16日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告李月英、张卫军购买坐落于沈阳市沈北新区房屋，向原告申请个人住房贷款，借款金额为人民币24万元，借款期限为120个月，自2013年1月16日至2023年1月16日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。被告李月英、张卫军以其购买的上述房屋设定抵押，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。被告天恒公司于2012年3月30日与原告建行大东支行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告天恒公司为2012年3月30日至2014年3月30日期间购置坐落于项目所属之住房、商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人承担连带保证责任，最高限额为一亿元。借款合同签订后，原告向被告李月英、张卫军发放了个人住房贷款人民币24万元，被告李月英、张卫军未按约定时间足额还款，出现多次逾期，截止到2019年8月20日尚欠原告贷款本金166393.90元、利息18319.80元、罚息9284.82元。另查明，现涉案房屋尚未取得初始登记批复，暂不具备办理房屋权属登记及抵押登记的条件。上述事实，有原告提供的借款合同、借款最高额保证合同、支付凭证、房产预告登记、贷款账户基本信息、对账单及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见、进行辩论和申请调解的权利，本案中，被告李月英、张卫军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告建行大东支行与被告李月英、张卫军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告建行大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告李月英、张卫军未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。被告李月英、张卫军并非主动要求提前还款，故对于原告要求被告李月英、张卫军支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告李月英、张卫军的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋暂不具备办理不动产登记及抵押权登记的条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。诉争房产上所设抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权及要求被告配合办理抵押权登记手续的主张，本院不予支持。对于被告天恒公司辩称应在被告李月英、张卫军提供的抵押物实现到期债权后的不足部分承担保证责任的抗辩理由。本院认为，被告天恒公司在借款最高额保证合同中以保证人的身份加盖公章以予确认，且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，未超过保证期间，且原告并未取得诉争房屋抵押权，故被告天恒公司应对本案承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李月英、张卫军于2013年6月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告李月英、张卫军于本判决发生法律效力后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金166393.90元、利息18319.80元、罚息9284.82元（截止2019年8月20日）；三、被告李月英、张卫军于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2019年8月20日起以本金166393.90元为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳天恒置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人李月英、张卫军追偿;五、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费4378元，保全费2273元，公告费800元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  彭佳妮审判员  张 品审判员  王岩妍二〇二〇年六月二十二日书记员  吴 迪