河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0403民初1354号原告：仓士兰，女，1948年10月13日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。原告：姚永跃，男，1983年4月18日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。原告：姚小辉，女，1973年8月29日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。原告：姚雪会，女，1978年2月10日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。四原告共同委托诉讼代理人：刘鹏超，河南靖和律师事务所律师。被告：河南广厦集团房地产开发有限公司，住所地平顶山卫东区建设路中段路南57号，统一社会信用代码：91410400171808688Q。法定代表人：王德林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李珂娟，女，公司员工。原告仓士兰、姚永跃、姚小辉、姚雪会诉被告河南广厦集团房地产开发有限公司（以下简称广厦集团）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仓士兰、姚永跃、姚小辉、姚雪会及四原告委托诉讼代理人刘鹏超，被告广厦集团的委托诉讼代理人李珂娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告广厦集团立即返还原告所有的位于平顶山市××东区××中段广厦××广场底商门面房（面积190㎡）；2、请求判令广厦集团支付原告房屋租金397100元（该租金暂计算至2019年12月31日，2019年12月31日之后的租金按照该房屋每平方米月租金95元计算至广厦集团实际向原告返还该房屋之日止）；3、请求判令广厦集团赔偿原告逾期支付房屋租金的损失119130元（该损失暂计算至2019年12月31日，2019年12月31日之后的损失按照月利率2%计算至广厦集团实际向原告支付租金完毕之日止）；4、本案的诉讼费、保全费等费用由广厦集团承担。事实与理由：2014年12月8日，姚干与广厦集团签订房屋租赁合同，合同约定姚干将其所有的位于新华路中段广厦汇商广场底商门面房（面积共190㎡）租赁给广厦集团，租赁期间为5年（自2015年1月1日至2019年12月31日），每平方米月租金为95元，共计18050元，租金按季度结算，广厦集团应于每季度的第一个月的五日前支付租金。合同签订后，姚干将上述门面房租赁给广厦集团，但广厦集团未按照合同约定向姚干支付租金，租金支付到2018年2月，此后再未支付租金。2019年12月31日，合同到期后，上述租赁合同未再续签，广厦集团也没有返还上述门面房。后因姚干不幸身故，原告系姚干的继承人，享有上述门面房的相关权益。原告与广厦集团多次协商无果，故诉至贵院。广厦集团辩称，原告要求返还门面房单独经营，但原告家门面比较特殊，没有东西贯通，是南北走向占的比较宽，里面部分又分割给其他商户了。而我公司房屋属于一个整体开放性的商场，房屋之间都有相互连通的权利，若返还给原告，造成里面商户无法经营，导致整个商场经营大面积瘫痪。虽经我公司多次与原告协商并给多个解决方案，为了给里面的商户留出正常的经营通道，我公司同意在同商场相邻区域给原告更多的面积进行置换，或者把里面原告挡住部分面积统一给原告托管。经多次与原告协商，原告没有同意，为此我公司还是希望通过协商来处理此事。无论双方租赁关系如何处理，希望商场的利益不受到侵犯。多年来自公司托管原告门面房以来，无论经营多困难，都是按时返租，但是原告一直没有提供发票，现在因为税务局对公司多年来的租赁费发票进行核查，税务局要求我公司对商户租赁税行使代收的义务，需要公司协助税务局让房东补交之前所有的税。目前公司财务还在税务局对接此事，目前此事没有解决前，公司暂不返还租金。原告所主张的违约金明显过高，已超过了实际损失，不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织参加诉讼的当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合庭审调查及法庭辩论情况确认事实如下：2006年6月15日，姚干（甲方）与广厦集团（乙方）签订联合建楼协议，约定甲方委托乙方对原有住房进行改造，甲方提供宅基地，乙方赔偿甲方新房面积190平方米。2006年7月1日，姚干（甲方）与广厦集团（乙方）签订联合建楼补充协议，约定双方在原联合建楼协议基础上，甲方于2006年7月1日将尚沿新华路六间门面房交给乙方。2014年12月8日，姚干作为出租方（甲方）与广厦集团作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“甲方自愿将其所有的位于新华路中段广厦汇商广场底商门面房面积共计190平方米出租给乙方。租期五年，自2015年1月1日至2019年12月31日。租金每平方米95元，月租金18050元。租金按季度结算，由广厦集团于每季度的第一个月的五日前交付给姚干，如广厦集团逾期未交付租金，每逾期一日，按应缴额的千分之三向姚干承担滞纳金。”后广厦集团将上述门面房向外出租，现在涉案房屋由东北证券租用约56.3平方米，老百姓大药房租用约102平方米，正安超市租用约31.7平方米。庭审中，广厦集团认可向乙方支付租金到2018年2月，之后租金未予支付。截止2019年12月31日，共欠付房租397100元。另查明，2017年，姚干去世。姚永跃与广厦集团共同将原2006年6月15日姚干（甲方）与广厦集团（乙方）签订的联合建楼协议上的甲方处“姚干”的名字划掉，改成了姚永跃的名字，并在广厦集团的图纸上将涉案房屋的名字改为了姚永跃。庭审中，仓士兰表示自愿将涉案房屋的夫妻共有权利无偿赠与姚永跃，并放弃涉案房屋的继承权，一切权利归姚永跃。姚小辉、姚雪会也表示自愿放弃涉案房屋的继承权，一切权利归姚永跃。2020年5月9日，平顶山市卫东区建设路街道办事处黄楝树社区居民委员会出具证明两份，内容为：“兹有本社区人员姚干，身份证号：（已去世），与仓士兰身份证号：系夫妻关系，共同养育两个女儿一个儿子，大女儿姚小辉，身份证号：；二女儿姚雪会，身份证号：；儿子姚永跃，身份证号：。姚干、仓士兰（夫妻）与姚小辉、姚雪会、姚永跃系父女父子关系……”“兹本社区人员姚干，身份证号：，父亲姚三涛于1950年6月18日去世，母亲林翠萍于1986年1月13日去世。姚三涛、林翠萍早于姚干去世……”再查明，本案审理过程中，姚永跃表示其已与老百姓大药房协商一致，至2020年1月1日起，老百姓大药房102平方米的租金直接向姚永跃交纳，其诉讼请求第二项2020年1月1日起的租金只主张剩余面积88平方米的部分，即每月8360元。本院认为，租赁合同是出租人向承租人交付房屋，承租人依约向出租人支付租金的合同。姚干与广厦集团签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，应依法予以保护。因该《房屋租赁合同》的所有人及出租人姚干已经死亡，涉案房屋的所有权及收益权等均应作为遗产由其第一顺位继承人仓士兰、姚永跃、姚小辉、姚雪会共同继承。庭审中，仓士兰、姚雪会、姚小辉自愿放弃涉案房屋的继承权，一切权利归姚永跃，是对自己权利的处分，本院予以确认。故本案的四原告诉讼的权利也应由姚永跃一人享有，姚永跃主张广厦集团支付自2018年3月起至2019年12月31日的房租397100元的请求于法有据，本院予以支持。姚永跃2020年1月1日起的租金只主张剩余面积88平方米的部分，即每月8360元，是对自己权利的处分，本院予以确认。关于姚永跃诉请的逾期房屋损失问题。本案房屋租赁合同约定：“租金按季度结算，由广厦集团于每季度的第一个月的五日前交付给姚干，如广厦集团逾期未交付租金，每逾期一日，按应缴额的千分之三向姚干承担滞纳金。”该合同的目的为商业经营，故该合同应为商事合同，双方约定的违约条款应当作为有效条款处理。姚永跃要求广厦集团赔偿逾期支付房屋租金的损失119130元，已经主动对约定的违约金作出了大幅减少，本院予以支持。2019年12月31日之后的损失以119130元为基数按照月利率2%计算的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于涉案房屋应否返还问题。因涉案房屋系商铺，现分割给三家商户经营，且房屋的边界均不是三家商户独立的边界。若返还给姚永跃，将造成商户无法正常经营，不利于发挥物的效用。且姚永跃已经与老百姓大药房协商一致，收取了老百姓大药房与广厦集团签订原租赁合同中的租金。故姚永跃请求广厦集团立即返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第二五条第一款，《中华人民共和国物权法》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、河南广厦集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付姚永跃2019年12月31日前的房屋租金397100元，2020年1月1日后的租金按照每月8360元支付至广厦集团实际向姚永跃返还该房屋之日止，按约定于每季度的第一个月的五日前交付；二、河南广厦集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿姚永跃逾期租金损失119130元；三、驳回仓士兰、姚永跃、姚小辉、姚雪会的其他诉讼请求。案件受理费8962元，减半收取4481元，保全费3270元，由河南广厦集团房地产开发有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  戴远哲二〇二〇年六月二十四日书记员  韩 静附相关法律条文：《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《中华人民共和国物权法》第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。