安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初1343号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茂鑫，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被告：毕永彬,男,1973年7月17日出生,汉族,现住安徽省芜湖市镜湖区。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告毕永彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案，依法适用简易程序，于2020年4月30公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙润尧，被告毕永彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2017年11月15日解除;2、判令被告立即腾让其占用的坐落于金湾小区45栋5-6、面积为104.88m的门面房并交付给原告;3、判令被告以22652/年两倍的标准向原告支付自2017年11月15日起至实际腾房之日止的剩余房屋占用费（暂计算至2020年4月30日为63053.27元）。事实与理由：2014年1月,被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司(以下简称鸠江建投)签订《过渡性房屋租赁协议》,承租坐落于金湾小区45栋5-6、面积为104.88m的门面房,租赁期限自2014年1月1日起至2014年3月31日止,三月租金为5663元,每月租金1887.67元。被告已经按合同约定的单倍租金标准缴纳了2014年1月1日至2019年12月31日的租金或占用费。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。此外,合同还约定租赁期届满后,被告无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准支付占用费。合同签订后,鸠江建投按照约定交付了门面房,但被告支付部分租金后一直占用房屋至今。2017年11月11日,鸠江建投函告被告要求其于2017年11月14日前腾空房屋,并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外,根据鸠江区国有资产委托管理表的约定,鸠江建投将金湾小区门面房整体委托给原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司进行管理。原告认为,原告系被告所租赁房屋的实际管理人,被告拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约,致使国有资产遭损害。被告辩称：1、不同意诉请第1项，从租赁期间至今，被告并未拖欠房租，原告没有通知被告缴纳租金及搬离房屋；2、原告没有提前通知被告腾让，被告无法立即腾让；3、诉请第4项，原告无依据要求被告支付双倍的租金，被告没有恶意占用，也没有违约；4、被告没有违约不存在支付违约金；5、2020年年初因疫情原因，房租款暂时没有缴纳，现根据政府规定，国有资产经营用房免收6个月租金，故要求减免2020年1月至2020年6月期间的租金；6、被告不同意承担诉讼费。经审理查明：2014年1月,被告与鸠江建投签订《过渡性房屋租赁协议》,承租坐落于金湾小区45栋5-6、面积为104.88m的门面房,租赁期限自2014年1月1日起至2014年3月31日止,三月租金为5663元,每月租金1887.67元。被告已经按合同约定的租金标准缴纳了2014年1月1日至2019年12月31日的租金。同时合同约定被告逾期交付租金超过一个月,或者未按约定时间腾空返还租赁房屋的,应当按照半年租金金额标准承担违约责任。此外,合同还约定租赁期届满后,被告无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准支付占用费。合同签订后,鸠江建投按照约定交付了门面房。2017年11月11日，鸠江建投函告被告要求在2017年11月14日前腾让租赁房屋。被告未按通知要求腾让，一直占用房屋至今。另查明，1、鸠江建投于2016年11月起将其建设的包括金湾小区在内的八个小区共计135153.76平方米门面房委托原告管理；2、因芜屯北路拓宽改造，对涉案商铺经营确实存在影响；3、2020年2月14日，芜湖市鸠江区人民政府制定《鸠江区人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》，上载“减免中小企业房租。受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产类经营用房的，免收6个月租金。”4、涉案商铺由被告与其姐姐经营喜多多超市，除疫情期间外一直正常经营。根据互联网上查询，1、2020年2月28日，经国务院同意，市场监管总局、发展改革委等六部门联合印发了《关于应对疫情影响加大对个人工商户扶持力度的指导意见》，上载“减免个体工商户房租。对承租行政事业单位房屋资产、政府创办创业园、孵化园、商品交易市场、创业基地和国有企业出租的经营用房的个体工商户，鼓励各地结合实际情况进行租金减免。承租其他经营用房或摊位的，各地可以结合实际出台相关优惠、奖励和补贴政策，鼓励业主为租户减免租金。”2、2020年5月9日，发展改革委、住建部等八部委联合印发了《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，上载“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”上述事实，有当事人提交的国有资产委托管理表、企业统一社会信用代码复印件、身份证复印件、营业执照、《过渡性房屋租赁协议》、票据、《鸠江区人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：鸠江建投已将涉案房屋委托给原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。被告与鸠江建投签订的《过渡性房屋租赁协议》，期满后双方未续签，但被告继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2017年11月11日，鸠江建投函告被告要求在2017年11月14日前腾让租赁房屋。被告未按通知要求腾让，一直占用房屋至今，且于2018年9月27日向鸠江建投支付了67962元；于2019年6月26日向鸠江建投支付了22654元，备注2018年房租款；于2019年11月4日向鸠江建投支付了22654元，备注2019年房租款。鸠江建投对被告在2017年11月11日后三次缴纳房租并无异议，也未在2017年11月14日后再度要求原告腾空并返还房屋，应视为双方又达成新的不定期租赁合同，租金标准仍按《过渡性房屋租赁协议》计算。对于不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，自2017年11月14日起，双方间已形成不定期租赁关系，现鸠江宜居公司通过诉讼方式于2020年3月24日向法院起诉要求解除鸠江建投与被告间的房屋租赁关系，可视为已在合理期限内通知了毕永彬。因毕永彬于2020年3月27日签收了相关诉讼材料，故可认定鸠江建投与邓兴华间的不定期租赁关系于2020年3月27日解除。2020年上半年，受新冠疫情影响，鸠江区辖区个体工商户复工复产和正常经营都受到较大冲击。《关于应对疫情影响加大对个人工商户扶持力度的指导意见》载明减免个体工商户房租。鼓励各地结合实际情况进行租金减免。《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》亦载明推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。《鸠江区人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》，上载“减免中小企业房租。受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产类经营用房的，免收6个月租金。”本案中，被告租赁涉案房屋，用于经营超市，为个体工商户，期间超市经营遇到困难，应为国家扶持对象，参照上述相关指导意见，本院酌定自2020年1月1日起减免被告3个月租金，至2020年3月31日止。被告提出减免2020年1月至2020年6月期间的租金，不予支持。根据法律规定和房屋合同约定，在租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。因双方间的租赁关系已于2020年3月27日解除，故本院对于鸠江宜居公司要求毕永彬退房屋并交付鸠江宜居公司的诉请依法予以支持。考虑到涉案房屋毕永彬目前正在使用，搬迁腾让需要一定的合理期限，故本院酌情确定为判决生效之日起90日内。鉴于毕永彬的免租期至2020年3月31日止，故毕永彬应按22652/年的标准支付自2020年4月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费。因房屋租赁合同约定，租赁期届满后,被告无法律上的原因占有房屋未返还的,应对无权占有期间按照双倍租金标准支付占用费，该约定实质上系对承租人逾期腾房违约责任的约定，但该违约金标准过高，本院以鸠江宜居公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定如毕永彬未能在判决确定的期限内腾退房屋，应自逾期之日起按照租赁期限内租金1.3倍即29448元/年的标准向鸠江宜居公司支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、毕永彬与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2020年3月27日解除；二、毕永彬于本判决生效之日起90日内将位于芜湖市鸠江区金湾小区45栋5-6门面房腾空后交付芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、毕永彬在本判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照22652/年的标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2020年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、如毕永彬超过本判决生效之日起90日腾退房屋，在腾退房屋时除按照本判决第三项确定的时间和标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付占用费至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照29448元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。五、驳回芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费688元，由芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇二〇年六月十六日法官助理齐世民书记员聂青玲附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。