新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初74号  原告：新疆亚鑫金杉国际经贸易有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）北站东路302号11-8号。法定代表人：陈晓丽，该公司经理。委托诉讼代理人：申浩，新疆秉政律师事务所律师。被告：中粮屯河博州糖业有限公司。住所地：新疆博州博乐市边境技术合作区青达拉路13号。法定代表人：甘军，该公司总经理。委托诉讼代理人：管继承，系中粮屯河博州糖业有限公司行政主任。委托诉讼代理人：刘宏波，新疆爱博律师事务所律师。原告新疆亚鑫金杉国际经贸易有限公司（以下简称亚鑫公司）诉被告中粮屯河博州糖业有限公司（以下简称博州糖业）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告亚鑫公司的委托诉讼代理人申浩，被告博州糖业的委托诉讼代理人管继承、刘宏波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亚鑫公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即支付原告150套房屋剩余集资款1031267.64元；2、判令被告履行2011年12月8日签订协议将位于博乐市××区土地使用权（面积9210㎡）过户给原告；3、判令被告承担违约金8921434元；4、本案诉讼有关费用由被告承担。事实和理由：2011年12月8日，原被告签订关于合作开发房产的协议，该协议约定：原告代建被告职工住房169套总建筑面积16670㎡（以最终测绘为准），占地14112㎡，被告以1800元/㎡（建筑面积）向原告支付169套集资建房费用：项目开工前支付30%，每栋楼建至三层时，分别按照建成时间的建筑面积应支付的集资款项乘以相应百分比向原告支付建房费用；办理房屋产权证书及国有土地使用权证书所有费用由被告自理；被告在集资房交付一个月内须与原告签订土地使用权转让合同，将剩余土地使用权转让给原告所有，转让价款原告不用支付被告；被告违反合同约定未能在规定期限内将集资建房款支付给原告，应向原告支付总集资款20%违约金；被告违反约定未能在规定期限内将剩余土地转让给原告，应向原告支付该土地出让金568万元35%违约金。合同签订后，原告约已履行全部义务，但被告至今未支付150套房屋的集资款1031267.64元，也未按约将剩余土地使用权转让给原告，被告的行为已构成严重违约，且已使原告受到重大损失。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告亚鑫公司将第一项诉讼请求，变更为“判令被告博州糖业立即支付原告亚鑫公司169套房屋剩余集资款1031267.64元”。原告亚鑫公司针对其主张，向本院提交如下证据：一、2011年12月8日,原、被告签订《协议》一份；用以证实:1、合同的主体;2、协议内容尽管有代建字眼，但合同明确确定是因职工筹款困难且因招拍挂购得土地，且允许在150套住房以外由原告定价，该协议确定的房产开发并非是国家政策性住房开发；3、被告并未按照约定期限支付剩余的集资款也未按照约定时间将剩余土地过户到原告名下，或者由原告继续开发；4、从协议的主体以及签订内容来看，均符合法律规定，该协议合法有效。二、提交（1）国有土地使用权挂牌出让竞买报价单；（2）挂牌竞买资格确认书、挂牌成交确认书；（3）国有建设用地使用权出让合同；（4）2013年7月22日博乐市建设局下发（2013）087号“博乐市城市基础设施配套费缴纳通知”；（5）项目投资主要费用凭据等；用以证实原、被告签订的协议确定的房产项目系商业性合作开发，与国家政策性住房确定的单位集资建房毫无关系，协议签订是基于被告没有资金，没有开发管理能力的情况下由原告完全出资并承担施工直到竣工验收，原告已按约定履行了自己的全部义务，双方签订的协议中对原告所确定的义务远远大于其权利。尽管双方签订的协议有“单位集资建房”的字眼，但双方合作开发房地产项目并非国家政策性职工集资建房，而是协议联营商业性开发。同时国有建设用地使用权出让合同第五条特别注明“普通商品住房用地”及该项目尚需缴纳基础设施配套费，进一步说明项目的商业性。三、提交2015年10月28日关于博州糖业职工集资建房后续事项的通知及协议；用以证实原被告双方一直为《协议》在互动，不存在已过诉讼时效的问题。四、2019年7月16日律师函、回执各一份；用以证实原告专门为了双方签订《协议》的履行情况函告被告，原告的主张没有超过诉讼时效。五、2012年12月2日被告出具“证明”一份；用以证实项目完工前被告对原告履行协议予以充分肯定，鼓励原告将剩余51套面积5592.422㎡的住宅自行销售，被告承诺协助办理房产手续。六、2013年7月25日原告给被告出具的“致函”一份；用以证实项目土地系原告借被告名义购买，实际购买人为原告，该款无论冠以“借款”或“垫资”，改变不了原告实际投资性质。七、中粮屯河博州糖业有限公司璀璨星城住宅小区集资分房明细表；用以证实依据协议已建成住宅房220套总计24716.19㎡，被告获得169套住宅面积19123.768㎡。八、中粮屯河博州糖业职工集资交款表；用以证实169套住宅总房款为34375588元。该交款表中尽管被告加盖公章且为内部分配行为，但与其他证据结合在一起能证实原告已完全履行协议将该169套房屋交给被告并已分配完毕。九、①2014年6月“糖厂交接情况”；②2014年9月1日被告给原告的“关于处理璀璨星城住宅小区存在问题的函”；③2015年8月24日为解决被告提出质量、市政管网连接等问题由原告项目负责人林平与具体施工人周孝新签订的施工“协议”；④2015年8月31日为实施市政管网连接工程原告以被告名义向博乐市人民政府出具的“关于协调解决璀璨星城小区污水管道接口施工的请示”；⑤2015年9月15日为实施市政管网工程原告以被告名义向市政府的“承诺”；⑥2016年12月14日财务负责人给原告通过QQ邮箱发送的“职工集资建房税收计算表”；⑦2017年6月30日由被告转交原告的博乐市住建局关于处置未开发建设用地的函；⑧2017年12月17日原被告签字“糖厂璀璨星城手续资料交接明细”；⑨2019年7月原告委托律师事务所向被告邮寄的律师函及顺丰邮寄回执。以上证据用以证实⑴原、被告为履行协议行为一直在持续进行中，原告为履行协议做出一系列行为，本案原告诉讼请求及主张根本不存在诉讼时效已过的问题；⑵再次证实双方协议住宅项目工程系商业合作，而非政策性单位集资建房开发；⑶剩余未开发的土地使用权属于原告，若不及时开发将严重损害原告权益；⑷职工集资建房税收计算表中有2个数据是真实客观的，169套住宅，总房款34375600元（被告实际挂账34375588元）十、2012年10月26日双方签订的集资售房补充协议；用以证实《协议》以外的19套住房，其中2套为三楼，每平方单价为2000元；另外17套均为五楼，单价每平方1600元。经质证，被告对原告提交证据一的真实性认可，证明的问题不认可。该协议名义上是代建合同，实际是合作开发，因双方均不具备房地产开发资质，所以协议无效。施工单位是中标的华坤公司，不是原告建造；土地出让金568万元是原告替被告垫付的，该款已全额归还原告，该笔款最终是被告支付；按照协议约定，施工期间的费用由原告支付，但实际原告没有履行合同义务，全部建造费用均是被告从职工集资款中支付，涉案工程的施工费看不出原告有任何出资；协议中约定每平方米1800元超出了集资建房成本价，带有盈利性，该盈利也由原告拿走，合同第五条约定剩余土地使用权转让给原告，该约定擅自改变了涉案土地的用途以及经济适用房办法的规定，应属无效条款。对证据二的真实性均认可，以上证据明确了土地用途为住宅用地，土地出让金568万元是原告代被告垫付，双方是借贷关系，该借款已全额向原告归还，对于原告所提交的交费票据也是第一次见，庭后需要核实。对证据三的真实性无法确认，时效是指原告作为债权人向人民法院主张债权在法定规定的时效期间主张自己的权利，原告提供的证据跟原告的主张没有任何关系，原告的主张已超过诉讼时效。对证据四的真实性无法确认，律师函回执没有我公司的签章，应视为我方没有收到。根据协议中对付款期限有明确约定，在付款期限到期原告没有主张权利。房屋入住和交工是2013年，即便律师函有效，2013年到发放律师函也已超过诉讼时效，所以该证据不能作为诉讼时效中断的理由。对证据五的真实性认可，但对证明的问题不认可。该“证明”内容与双方于2011年12月8日签订“协议”内容不同，“协议”中的内容没有约定璀璨星城住宅小区一期工程已满足被告公司住房数量，剩余51套住房由原告自行销售。涉案房屋属单位集资合作建房，而单位集资合作是经济适用房的组成部分，应适用《经济适用住房管理办法》的规定，严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施商品房开发，该《证明》的内容违反了《经济适用住房管理办法》的规定，该内容无效。对证据六，原告首先应证明被告收到了该份“致函”，还要证明被告针对该“致函”做出回函来肯定原告所称的实测面积并送达给原告，否则这份“致函”只能视为原告的单方意思表示，为此不认可。对证据七“集资分房明细表”中，如何能够区分究竟是哪150套住宅是属于需按协议约定向原告支付每平方米1800元的住宅？再有，即使是能够区分出来，被告也只能按《关于博乐市南城区一至四期集资建房价格核算的说明》中规定的四期集资建房成本价为每平方米1591元向原告支付购房款，否则就是违法。原告在庭审中将剩余住宅是150套的诉讼请求变更为169套住宅，对这多出的19套住宅原告至今没有出示任何有效证据能够证明，对上述房屋的实测面积更是无从谈起。对证据八的职工集资交款表中没有签字，没有盖章，其真实性无法确认。即使这份交款表是真实的，该交款表也无法区分出究竟哪些住宅是属于协议约定的职工住宅150套，而多出的19套住宅也没有证据证明是要把集资款支付给原告。对证据九中原告提交①“糖厂绿化交接情况”的真实性无法确认，从交接人员的签名来看，并未看出糖厂、阳光物业以及施工方和原有何关联，因为原告并无施工资格，故施工方若为原告，还请原告举出相关的证据。关于原告提交②“处理璀璨星城住宅小区存在问题的函”的真实性认可，证明问题不认可。该“函”内容就已明确指出，我公司已付清全部协议约定款项，进而说明我方根本不存在原告诉求中的欠款，原告的诉求完全是毫无根据的。原被告之间签订的协议属于违反法律法规强制性禁止的无效协议，退一步讲即使协议有效，土地使用权的转让依旧违反法律法规，系无效条款。原告收到此“函”后，一直未作出任何的弥补措施。对原告提交③2015年8月24日为解决被告提出质量、市政管网连接等问题由原告项目负责人林平与具体施工人周孝新签订的施工“协议”与本案无关，不认可；对原告提交④的真实性认可，对证明问题不认可，证据内容证明被告向博乐市政府协调解决的函，和本案并无关联。对原告提交⑤2015年9月15日为实施市政管网工程原告以被告名义向市政府的“承诺”的真实性认可，对证明问题不认可，证据内容证明被告向爱博幸福里交保证金施工，和本案并无关联；对原告提交⑥2016年12月14日财务负责人给原告通过QQ邮箱发送的“职工集资建房税收计算表”的真实性认可，对证明的问题不认可。原告要证明的是150套之外的19套从何而来，但原告并未举证；对原告提交⑦2017年6月30日由被告转交原告的博乐市住建局“关于处置未开发建设用地的函”的真实性认可，证明问题不认可。证据内容证明博乐市城建规划局向被告的通告函，说明被告才是剩余土地使用权的所有者。在其中未有和原告相关的信息，故原告的证明和本案并无关联；对原告提交⑧2017年12月17日原被告签字“糖厂璀璨城手续资料交接明细”的真实性认可，对证明问题不认可。这份证据只能说明原告向被告移交了资料，该证据与本案无关联；对原告提交⑨2019年7月原告委托律师事务所向被告邮寄的律师函及顺丰邮寄回执的真实性无法确认，且我方从未收到过此函，寄件单只有存根，无回执单，无法证明我方收到过此函。对原告提交的证据十的真实性认可，但证明问题不认可。被告博州糖业向本院递交书面答辩状，其答辩称：1、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。因答辩人与被答辩人均不具备房地产开发经营资质，且起诉前双方也均未取得房地产开发经资质，故答辩人与被答辩人于2011年12月8日签订的《协议》因违反上述规定而应认定为无效合同。2、即便认定《协议》内容部分有效，但《协议》中第五条关于转让剩余土地使用权的约定违反了《经济适用住房管理办法》的规定，应认定是无效条款。同时该条款约定：集资建房未能使用完剩余的土地面积，在集资房交付一个月内由甲方（答辩人）与乙方（被答辩人）签订土地使用权转让合同，将剩余土地使用权转让给被答辩人所有，由被答辩人支配、规划和使用。该条款约定明显改变了《挂牌成交确认书》、《协议出让国有土地使用权》权以及《国有建设用地使用权出让合同》规定和约定的土地使用用途，是严重的违法行为。被答辩人要求承担违约责任的理由也不成立。3、被答辩人按照《协议》约定支付的568万元土地出让金系答辩人向被答辩人所借款项，双方是一种民间借贷法律关系，而双方签订的《协议》第三条约定明显带有盈利性质且该《协议》性质属于商品房开发，被答辩人的行为违反《经济适用住房管理办法》第四十条规定即单集资合作建房上不收取管理费用，不得有利润。4、答辩人共计向被答辩人支付了33344320.36元（该款项包含答辩人已退还给被答辩人垫付的土地出让金）集资款，该集资款支付数额明显已超付。5、退一步讲，即便是认定协议有效，被答辩人在履行协议过程中存在多处违约行为和侵权行为，给答辩人造成相应的损失，答辩人将保留诉权。6、根据《协议》第三条约定：房屋交付（交钥匙）后五个工作日内甲方应将剩余30%的集资款支付被答辩人。故被答辩人的起诉超过了法律规定的诉讼时效，已丧失胜诉权。综上，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求依法不能成立，请法庭查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告博州糖业针对其答辩，向本院提交如下证据：一、提交2011年12月12日原告向被告申请的报告1份、2011年12月16日付款凭证、收据各1份；用以证实，原告于2011年12月12日向被告申请，以需订购钢筋、红砖、水泥等建筑材料资金紧张为由，请求被告从职工集资款中将750万元支付给原告，原告认可支付给博乐市国土资源局的568万元土地出让金是原告代被告垫付的款项，并已向原告全部归还，进而说明双方之间是一种借贷关系。二、提交新疆建联项目管理咨询有限公司向博乐市房产局出具关于博乐市南城区一至四期集资建房价格核算的说明及被告与150户公司职工签订的购房合同；用以证实新疆新建联项目管理咨询有限公司根据南城区统建住房文件的有关要求，对南城区一至四期集资房建造成本情况进行说明，通过比较，证明原告出售给被告公司职工住房的销售单价远远高于上述规定标准，属于商品房开发。三、提交收据9份、付款凭证9份；用以证实被告分9次共计向原告支付工程款27544320.36元。四、提交2011年10月14日被告向博乐市发展和改革委员会申请新疆博州博乐市企业投资项目登记备案证；用以证实璀璨星城小区职工住宅楼工程新建住宅楼8栋，总面积为30000㎡，资金来源为企业自筹（计划总投资及资金来源）。五、提交《建筑工程施工合同》、《建筑工程施工许可证》；用以证实博尔塔拉蒙古自治州华坤建筑安装工程有限公司是涉案工程的施工单位。经质证，原告对被告提交证据一真实性认可，该证据证实原告按照约定履行义务，但证明的问题与本案缺乏关联性。原告对被告提交证据二的真实性无异议，但与本案无关联性。双方协议的房产开发是商业运作，与建房成本没有关系。原告对被告提交证据三的真实性认可，但认为被告提交的该组证据不能证实被告已履行了协议的内容，该组证据缺乏关联性。原告对被告提交证据四的真实性认可，该证据中发改委认为是集资建房只能说是企业的自己建房，无法证实房屋是经济适用房。原告对被告提交证据五的真实性认可，这是双方履行协议内容的一部分。经审理查明，2011年7月24日，被告博州糖业作为竞买人在公开挂牌中取得BL-2011-013号地块的国有建设用地使用权。于2011年8月3日与博乐市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2011年12月8日，原告亚鑫公司（合同中的乙方）与被告博州糖业（合同中的甲方）经协商一致，就合作开发甲方住宅小区一事签订《协议》1份，约定：一、经中粮屯河股份公司同意，甲方职工集资建房，由乙方代建，因职工筹款困难，乙方以甲方名义出资伍佰陆拾捌万元购得位于博乐市××区的土地使用权。该地块土地使用权现已招拍挂至甲方名下，土地出让金伍佰陆拾捌万元已由乙方支付给博乐市国土资源局。二、该土地使用权面积中14112平方米以甲方名义建设住宅150套。住宅的施工单位由甲方按照国家法律的规定招标确定。监理单位由甲方指定，相关监理费用由乙方支付。建设期间的组织、管理等由乙方负责，施工期间的全部费用由乙方支付。三、甲方职工住宅总计150套，总建筑面积16670平方米（以最终测绘为准）。除上述150套之外，甲方还需要增加住宅数量的，应按照成交时市场价格每平方米优惠50至100元向乙方支付购房款。甲方职工150套内的集资房应向乙方支付每平方米1800元的集资建房费用（注：按建筑面积计算）。该费用分三期支付：项目开工前甲方先支付总集资款30%的建房费用（总集资款=每平方米1800元乘以总建筑面积16670平方米）；房屋建设至地上三层后五个工作日内支付乙方总集资款40%建房费用；房屋交付（交钥匙）后五个工作日内甲方应将剩余30%的集资款支付乙方。（注：上述地上三层及主体封顶具体的建成时间及交付的具体时间以乙方书面通知，施工单位和监理单位盖章确认，甲方现场勘查最后确认盖章的时间为准。每栋楼建至三层时，分别按照建成时间的建筑面积应支付的集资款项乘以上述约定的百分比向乙方支付建房费用）。四、甲方职工集资房办理房屋产权证书及国有土地使用权证书的所有费用自理。五、集资建房未能使用完剩余的土地面积，在集资房交付一个月内由甲方与乙方签订土地使用权转让合同，将剩余土地使用权转让给乙方所有，有乙方支配、规划和使用。但该剩余土地使用权转让价款乙方不用再支付甲方。乙方也可以剩余土地使用权经甲方同意后指定受让到自然人名下乙方以书面形式请示甲方，并视为乙方已受让该土地。办理剩余土地转让过程中产生的相关部门的税费（不包括土地转让价款）由乙方担负。另不管该剩余土地使用权是否转让均由乙方继续开发。六、由乙方开发的房屋，如需甲方协助办理的相关手续，甲方无条件协助办理。七、甲方在上述事务的办理过程中有协助乙方的义务，不得具有无故拖延或不予配合的情形发生。八、甲方违反约定未能在规定期限内将集资建房款项支付乙方的，应向乙方支付总集资款（即1800元每平米乘以150套房的建筑面积）20%的违约金；甲方违反约定未能在规定期限内将剩余土地使用权转让给乙方的，应向乙方支付该土地出让金（568万元）35%的违约金。该《协议》，原被告均盖章确认。协议签订后，案外人博州华坤建筑安装工程有限责任公司作为施工单位承建了该工程。后被告陆续向原告支付了工程款33344320.36元（含垫付的568万元土地出让金）。另查明，2012年10月26日原被告签订集资售房补充协议，约定：经甲乙双方协商，同意中粮屯河博州糖业有限公司在原协议基础上增加19套住房，其中2套（三楼）为中粮屯河博州糖业有限公司办公用房，按公司售房价2000元/㎡计算，另17套均为五楼，在公司售房价1500元/㎡的基础上按每平方米增加100元（即1600元/㎡）计算。甲方加盖中粮屯河博州糖业有限公司公章，乙方有委托代理人林平签字。本院认为，本案各方当事人的争议焦点是：《协议》的性质和效力应如何认定；亚鑫公司主张工程款是否超过诉讼时效；博州糖业公司是否应当按《协议》的约定向亚鑫公司支付工程款；博州糖业是否将地号BL-2011-013号土地使用权过户给亚鑫公司；博州糖业是否存在违约，亚鑫公司要求支付违约金主张是否成立。一、关于《协议》的性质和效力问题所谓合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权，资金等作为共同出资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更到他人名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容。本案中，原告亚鑫公司以提供资金作为出资，被告博州糖业以土地使用权作为投资方。双方签订《协议》时，均无房地产开发资质，且涉案土地经过挂牌出让竞买方式取得该地块的国有土地使用权，并陆续缴纳了土地出让金，并将涉案土地变性为商住用地。随后被告又与具有房地产开发资质的公司签订了《建设工程施工合同》，因此，双方在合作开发房地产方面先期存在资质缺陷等问题得以弥补，据此应当认定双方之间系合作开发房地产关系。该《协议》并不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的应当认定合同无效的情形。故二者之间签订的《协议》应为有效合同，对双方当事人具有约束力。二、亚鑫公司主张工程款是否超过诉讼时效。虽然原被告双方签订《协议》的时间为2011年12月8日，但双方未就工程款决算达成一致且对于该《协议》所引发的后续事项及《协议》中所确定的权利义务部分尚未履行，原被告双方亦也积极进行沟通联系。因此，本案诉讼时效并未超过。三、博州糖业是否应当按《协议》的约定向亚鑫公司支付工程款；依据原告当庭提交被告盖章确认的中粮屯河博州糖业有限公司璀璨星城住宅小区集资分房明细表、职工集资房交款统计表及2012年10月26日原被告签订集资售房补充协议综合认定，169套住房实测面积为19123.768平方米，其中19套住房面积为2242.058平方米，有2套3楼面积为271.544平方米（135.772/套），单价为2000元/㎡，应交房款为543088元；17套6楼，面积为1970.514平方米（114.692㎡/套），单价为1600元/㎡，应交房款为3152822.40元。150套房屋面积为16881.71平方米（19123.768平方米-2242.058平方米），按协议约定每平方单价为1800元，则房款30387078元。以上合计建房集资款34375588元，扣除被告已支付的33344320.366元，剩余1031267.64元，本院予以支持。四、博州糖业是否将地号BL-2011-013号土地使用权过户给亚鑫公司的主张是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十四条规定土地使用权转让应当采用书面形式签订转让合同。因土地使用权转让系重大交易且法律、行政法规明确规定土地使用权转让应当签订书面转让合同，故该法律行为在性质上属于要式法律行为。尽管双方在《协议》中对土地使用权转让进行表述，但原告未提供证据证实双方就土地使用权转让进行磋商且在集资交房长达近八年之久，至今未签订书面《土地使用权转让合同》，可以认定双方当事人订立书面合同的可能性已经不存在。因此应当认定双方当事人未就土地使用权转让最终达成一致，该条款对双方当事人不具有法律拘束力。对原告要求博州糖业将地号BL-2011-013号土地使用权过户给亚鑫公司的该项请求，本院不予支持。五、博州糖业是否存在违约，亚鑫公司要求支付违约金主张是否成立。根据双方协议约定，被告应于房屋交付（交钥匙）后五个工作日内将剩余30%的集资款支付乙方。现该房屋已使用八年之久，被告也未将房款支付原告的情形，显然构成了违约。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此对于原告主张按总集资款（即1800元每平方米乘以150套房的建筑面积）的20%支付违约金明显过高，现被告尚欠原告房款1031267.64元，以此为基数按20%计算违约金较为适宜。对于原告主张因被告违反约定未能在规定期限内将剩余土地使用权转让给乙方的，应向乙方支付该土地出让金（568万元）35%的违约金的。因双方对于土地使用权转让的约定不具有法律约束力，故对该部分的违约金本院不予支持。综上，经本院民事专业法官委员会于2020年6月13日讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第四十四条，判决如下：一、被告中粮屯河博州糖业有限公司于判决生效后十日内支付原告新疆亚鑫金杉国际经贸易有限公司169套剩余房款1031267.64元；二、被告中粮屯河博州糖业有限公司于判决生效后十日内支付原告新疆亚鑫金杉国际经贸易有限公司违约金206253.528元；三、驳回原告新疆亚鑫金杉国际经贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40804元，由原告新疆亚鑫金杉国际经贸易有限公司负担32835元，被告中粮屯河博州糖业有限公司负担7969元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 陈月   二O二 O年六月十三日 书记员 赵雯元