四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初3004号 原告:成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司，住所地南充市顺庆区模范街2号南充大都会3幢1层2号。 法定代表人：王顺丽。 委托诉讼代理人：冯兴林，男，汉族，1986年5月13日生，住南充市顺庆区，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：李成，男，汉族，1986年1月25日生，住南充市高坪区，系原告公司员工。 被告：吕文萍，男，汉族，1981年9月20日生，住四川省蓬安县。 原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司（以下简称嘉诚公司）与被告吕文萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案。依法由审判员钟海英适用小额诉讼程序对本案公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人冯兴林、李成以及被告吕文萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告嘉诚公司提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费8307元及截止2019年12月31日期间的逾期交费违约金1947.74元、生活垃圾清运费162.5元；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系顺庆区绿地城上海滩花园一期18幢2单元1404号房屋业主，被告接收房屋时与原告签订了前期物业服务协议，约定对房屋面积按每月2元/㎡缴纳物业服务费，逾期缴费按照每日万分之五收取滞纳金。自2016年10月起，被告拖欠物业管理费及生活垃圾处理费，原告催缴无果。 被告吕文萍辩称，被告接房的时候缴了一年物业服务费，后来没有再缴了。被告的摩托车停放在单元楼门口被盗，被告要求原告处理，但原告一直不予答复；原告入住后，被告要求原告接通门禁系统，但原告一直不理睬被告要求，一直过了一两年才等到邻居安装门禁系统时才给被告接通，还向被告收取了费用。小区垃圾不及时清运，臭气四散。被告就是基于上原因才没有缴费。 原告嘉诚公司提交了以下证据：1.原、被告身份信息；2.被告购房合同1份、前期物业服务协议1份；3.服务质量记录表单1份；4.物业费催收记录（短信、微信、律师函等书面催收）；5.物业费欠费明细1张；6.物业费催收照片1张。 被告吕文萍未提交证据。 被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为属于对自身享有诉讼权利的放弃，应自行承担因此产生的不利法律后果。经本院审查，本院对原告提交的全部予以认定并在卷佐证。 本院依据认定的前述证据及原告陈述，确认如下事实： 被告吕文萍系顺庆区绿地城上海滩花园一期18幢2单元1404号房屋业主，建筑面积为106.51㎡。被告接收案涉房屋时与原告签订了《南充绿地上海滩花园前期物业服务协议》。物业服务协议中约定：物业管理服务费：高层电梯住宅按建筑面积每月2元/㎡计算，物业服务费每年分二期交纳，上半年物业服务费交纳时间为1月1日至1月31日，下半年物业服务费交纳时间为7月1日至7月31日；逾期交纳物业服务费的，按实际逾期天数计算违约金，对逾期金额按日万分之五计付违约金；物业管理服务内容：共用部位的维护和管理。主要指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、室外走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。同时，协议对物业管理服务质量、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置以及其他违约事项、违约责任等内容进行了约定。2009年6月，南充市物价局就城市生活垃圾处理费标准向市环卫处发出通知，确定收费标准为：城市居民（含暂住人口）为6.50元/户／月。 原告依据前期物业服务协议对案涉房屋所在小区进行了物业管理服务，被告未按照约定支付物业管理服务费用。被告自2016年10月1日起未交纳物业管理费用和垃圾处理费。自2018年起，原告先后向被告发出了催缴物业服务费的律师函与催收短信，并在门上张贴了催收函，但被告一直未交纳。 本院认为，原告嘉诚公司系案涉房屋开发单位依法选聘的前期物业服务企业，被告又与原告签订了《前期物业服务协议》，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对原告及小区业主均具有约束力。原告对案涉小区提供了物业管理服务，也向被告进行了物业服务费的催交，被告理应交纳物业服务费；原告要求被告支付拖欠的物业管理服务费和生活垃圾处理费符合法律规定，本院予以支持。被告提出的原告长时间不为被告接通门禁系统及摩托车被盗的抗辩意见，原告对被告主张的事实没有否认，仅是提出被告停放摩托车的单元门口是告知了业主不允许停放的，张贴告示说明了在该处丢失概不负责的，本院认为原告虽表示已知业主，但原告也未举证证明其已进行了告知，原告作为案涉小区的物业管理方，虽对安全保障仅具有有限义务，但原告仍具有加强安全巡逻等开展安全防范工作的义务，被告车辆丢失，表明原告的安全防范存在瑕疵，同时对于业主要求接通门禁系统的要求长期置之不理，其对业主的物业服务不到位，即原告提供的物业服务存在质量瑕疵，应相应降低物业服务收费标准，本院综合考虑原告的物业服务瑕疵情况酌定收费标准按约定标准降低10%收取，即按1.8元/㎡/月计算。被告自2016年10月1日起至2019年12月31日止，未缴费期间共计39个月，被告每月应缴物业服务费为191.72元（1.8元/㎡×106.51㎡）、每半年为1150.32元（191.72元6个月），被告共计应缴金额为7477元。生活垃圾处理费不属物业服务费用，不在降低收费的范围，原告共计应缴生活垃圾处理费253.5元；原告主张的生活垃圾处理费162.5元低于被告应缴费金额，原告请求不违反法律规定，本院予以准许。至于原告主张的违约金按每天按应交物业管理服务费日万分之五计算交纳的标准明显过高，应予调低，本院确定按日万分之二计算违约金；因案涉小区的物业服务费约定为每半年第一个月内交纳，但该约定要求业主先付费原告后服务且要求业主为原告尚未提供服务的期间支付违约金，该约定违反公平原则，违约金计算的起始期限应予变更，本院确定每半年度的最后一日为物业服务费缴费的最后期限，下一半年度的第一日为逾期交费违约金计算的起始日期；本案中，被告第一次违约金的起算时间应为2017年1月1日，其应交物业服务费为2016年10月1日至2016年12月31日期间的费用575.16元为计算基数；第二次起违约金起算时间依次为2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日和2020年1月1日，第二期起的违约金计算基数均为1150.32元，此后基数均与第二期相同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吕文萍于本判决生效之日起十五日支付原告四川嘉诚新悦物业服务有限公司2016年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费7477元、垃圾处理费162.50元； 二、被告吕文萍于本判决生效后十五日内向原告支付其欠缴的2016年10月1日至2019年12月31日期间物业服务费违约金（分别以575.16元、1150.32元、1150.32元、1150.32元、1150.32元、1150.32元、1150.32元为基数分别自2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日起按日万分之二计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决指定期限给付，则计算至付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费30元由被告吕文萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  钟海英 二〇二〇年六月十九日 书记员  徐紫薇