安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0711民初342号 原告：章家华,男,1963年3月20日出生,汉族，住安徽省铜陵市郊区。 委托诉讼代理人：钱一礼，枞阳县周潭镇法律服务所法律工作者。 被告:万从树,男,1967年12月16日出生,汉族,住江苏省金湖县。 原告章家华与被告万从树农业承包合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告章家华及其委托诉讼代理人钱一礼、被告万从树均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章家华向本院提出诉讼请求：1、判令被告万从树立即一次性给付土地租金27万元；2、判令被告万从树立即清除留存在承租圩田里的剩余芡实；3、案件受理费由被告万从树负担。事实和理由：2017年2月，万从树因种植芡实（鸡头果）需要租赁我承包的元宝洲圩土地，与我签订了一份《租赁协议》。双方在该协议中约定：1、租赁土地面积约1300亩（以实际丈量为准）；2、租赁价格按照每亩600元计算（第一年），第二年起租赁价格根据市场行情再议；3、租赁期限为三年（自2017年2月26日起至2020年1月18日止）；4、付款方式为：万从树在协议签字生效后给付10万元；于第一年农历七月初一再给付20万元；余款在第一年芡实收割前一次性付清。合同履行过程中，万从树按约定陆续分批向我给付了第一年的租金合计80万元。2017年农历腊月年底，万从树因承租的部分田地不适宜种植芡实，便向我表示不愿再继续承租该部分田地，我就将其中约700亩的土地租赁给第三人养殖水产。因此，万从树所承租的土地面积后来实际变更为600亩左右，租金为每年33万元（以600亩为基数，按照600元/亩标准计算为36万元，再减让3万元）。但是，万从树在租赁第二年期间仅向我给付租金30万元，尚欠3万元未付清。此后，万从树通过其妻子吴九红以银行转账方式分别于2019年4月11日及同年5月26日向我给付租金合计10万元，这10万元其中有3万元是第二年租金，只有7万元是第三年租金。由于目前我们双方签订的《租赁协议》所约定的租赁期限已经届满，合同已到期终止。但是，经结算，万从树尚欠我租金27万元未付，我曾多次催讨无果。为维护自身合法权益，特诉诸法院，请求法院依法判决。 被告万从树辩称,章家华要求我给付27万元的土地租金没有依据，我对此不予认可。我和章家华于2017年2月26日签订《租赁协议》属实，双方约定的租赁土地面积约1300亩，租金为每年每亩600元，租赁期限为三年，即自2017年2月26日起至2020年2月26日止。可是，合同履行过程中，章家华于2017年的农历年底擅自将合同中约700亩土地租赁给他人，构成违约，应向我承担违约责任。由于第一年的租金80万元，我都已经全部付清。第二年我付了30万元，第三年我又付了10万元，但这40万元的付款并不是租金，而是货款和定金，是章家华通过扣押我地里芡实强迫我支付的货款，我不存在拖欠章家华租金的行为。另外，章家华存在违约行为，给我造成损失，因此我没有义务给付其租金，故请求法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定无争议事实如下：2017年2月26日，章家华与万从树签订一份《租赁协议》，约定由万从树承租章家华的位于元宝洲圩的良田用于种植芡实。1、租赁土地面积约1300亩（以实际丈量为准）；2、租赁价格为每亩600元（第一年），第二年起租赁价格根据市场行情再议；3、租赁期限为三年，即自2017年2月26日起至2020年元月18日止；4、租金结算支付方式为协议签字生效后，万从树支付租金10万元，在当年农历七月初一支付20万元，余款在芡实收割前一次性付清。5、租赁期满退租时，万从树交还土地应当恢复其租赁前的原样。 《租赁协议》签订之后，章家华向万从树交付了协议约定的约1300亩土地，但双方未共同进行实际丈量。万从树分别于2017年2月26日、同年8月16日、同年11月15日、同年12月3日以及2018年1月9日向章家华支付租金合计80万元。2017年农历年底，原《租赁协议》中的土地租赁面积实际变更为约600亩，但双方未就变更后的租赁土地面积及租金标准重新签订书面合同。此后，万从树陆续又向章家华支付共计40万元。 上述事实有当事人陈述、《租赁协议》、收条及银行转账明细清单、转账凭证、照片等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本案争议焦点一、万从树在租赁期限第一年结束后支付的40万元是否属于租金。万从树主张这40万元并非租金，而是货款及定金，但是未提供证据证明双方除了土地租赁合同关系外，还存在买卖合同关系的事实。在庭审过程中，万从树对这40万元是否属于租金前后表述也不一致。此外，万从树让其妻子吴九红于2019年5月26日向章家华银行转账支付5万元时明确备注附言为“芡实塘承包金”。因此，对万从树主张的第二年所付30万元及第三年支付10万元为货款及定金的事实，本院不予采信。由于双方签订的《租赁协议》明确约定租赁期限为三年，虽然租赁土地面积在第二年已发生实际变更，但在合同到期前双方并未解除合同，基于万从树仍然继续租赁剩余土地的事实，本院足以认定万从树后来所支付的40万元均为土地租金。 争议焦点二、双方租赁合同中的第二年及第三年的租金数额如何确定。双方2017年2月26日签订的《租赁协议》明确约定了第一年的租金标准及给付期限，虽然双方未对合同约定的1300亩土地进行实际测量，但是依据双方合同约定的每亩600元租金标准计算，以及万从树所提供的80万元付款时间及数额的证据，再结合双方当事人在庭审中的陈述，可以确定双方当事人对第一年租金为80万元且已经付清的事实基本无争议。双方《租赁协议》没有明确约定第二年及第三年的租金数额及计算标准，只是约定了自第二年起租赁价格根据市场行情再议，况且协议约定的原租赁土地面积于2017年农历年底发生了实际变更。双方当事人均未提供就第二年以及第三年租金数额达成一致协议的证据。章家华主张第二年及第三年的租金均为33万元，但是万从树对此并不认可，故对章家华所主张的第二年和第三年的租金均为33万元，本院认为证据不足，不予认定。尽管双方当事人均未提供第二年付款记录的相关凭证，但是双方当事人在庭审过程中对第二年付款30万元的陈述基本一致。第二年土地租赁面积发生变更后，双方虽未实际丈量剩余承租土地面积，但是对剩余租赁土地面积约600亩的事实基本认可。万从树基于对变更后的实际租赁土地约600亩的事实，按照章家华的要求于租赁期限第二年向章家华支付30万元的行为，应视为万从树以具体给付行为的方式与章家华就第二年租金数额达成合意，况且章家华在收到万从树给付的第二年租金30万元后，未举证证明其对此明确提出过异议。据此，本院认为双方租赁合同的第二年租金为30万元并已经付清。章家华主张万从树让其妻子吴九红分别于2019年4月11日及同年5月26通过银行转账所付10万元中有3万元是第二年租金，仅有7万元是第三年的租金，系其单方陈述，对此也未提供相应证据证明，本院对此不予采信，因此这10万元应当计入第三年租金。由于双方当事人未就第三年租金的数额达成一致协议，在没有证据表明市场行情发生重大变化情况下，应当参照第二年租金30万元来确定第三年租金标准，比较公平合理。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当本着诚实信用的原则行使合同权利，并履行合同义务。章家华与万从树于2017年2月26日签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力。根据双方在合同中约定的内容及权利义务关系，双方签订的《租赁协议》实质上属于土地租赁合同，本案的立案案由定为农业承包合同纠纷并不恰当，故本案的案由应确定为土地租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。万从树作为本案承租人，负有按照约定支付租金的义务。万从树主张章家华未经其同意擅自将700余亩土地租赁给他人，构成违约，并造成经济损失，但未依法提出反诉并提供证据，本案不予处理，其可另行起诉。由于双方合同约定的租赁期限为三年，但自第二年起原合同约定的土地租赁面积已经发生实际变更，无论这种变更基于何种原因，在合同未解除的情况下，万从树基于实际承租的剩余土地面积约600亩，应当向章家华支付相对应的土地租金。双方当事人对第一年租金为80万元且已经付清的事实并无争议，第二年租金30万元虽没有书面协议，但万从树以履行给付义务的行为方式与章家华而达成合意。本案章家华在诉讼请求中主张的土地租金明确是第三年的租金，鉴于双方未能就第三年租金达成一致协议，本院基于公平原则参照第二年的租金标准30万元来确定第三年租金数额，扣除万从树分别于2019年4月11日及同年5月26日转账支付的合计10万元，万从树仍需向章家华支付剩余租金20万元。此外，由于双方在合同中明确约定租赁期满退租时，万从树交还土地应当恢复其租赁前的原样，故万从树于应当清除其留存在承租圩田里的剩余芡实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条以及第二百三十五条的规定，判决如下： 一、被告万从树于本判决生效之日起十日内给付原告章家华土地租金20万元； 二、被告万从树于本判决生效之日起十日内清除其留存在承租圩田里的剩余芡实； 三、驳回原告章家华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5350元，减半收取计2675元，由原告章家华负担675元，被告万从树负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  谢兴华 二〇二〇年六月八日 书记员  王 琪