广东省广州市南沙区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0115执异42号 异议人（利害关系人）：杭州厦圆资产管理有限公司，住所地：杭州市上城区。 法定代表人：陈雷，职务：总经理。 委托代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。 委托代理人：李沛贤，广东东方昆仑律师事务所律师。 申请执行人：江西嘉业建设工程集团公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：曾剑峰，职务，总经理。 被执行人：广州市福得仓储有限公司，住所地：广州市南沙区万顷沙镇。 法定代表人：洪秋雄，职务，董事长。 被执行人：广东雄集进出口集团有限公司，住所地：广州市越秀区。 法定代表人：洪秋雄职务，董事长。 在本院执行申请执行人江西嘉业建设工程集团公司（下称江西嘉业公司）与被执行人广州市福得仓储有限公司（下称广州福得公司）、广东雄集进出口集团有限公司（下称广东雄集进出口公司）建设施工合同纠纷一案中，利害关系人杭州厦圆资产管理有限公司（下称杭州厦圆公司）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 杭州厦圆公司申请事项：请求贵院中止执行于2020年5月7日拍卖广州福得公司名下位于广州市南沙区保税港区加工区的土地使用权及上盖在建工程，并按照原评估价（即以人民币84，818，660元的起拍价）重新挂网拍卖处置。 事实与理由：中国银行股份有限公司广州越秀支行与广东雄集进出口公司、被申请人、洪秋雄、陈素娇、洪铿、洪湘、广州雄集橡胶有限公司、广州雄集木业有限公司、广州洪氏投资有限公司、潮州市枫溪区雄集陶瓷制作厂金融借款合同纠纷强制执行一案已由广州市中级人民法院依法受理〔案号：（2017）粤01执3702号〕，并轮候查封广州福得公司名下位于广州市南沙区保税港区加工区的土地使用权。及后，中行越秀支行与中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（下称中国信达广东分公司）、申请人与中国信达广东分公司分别签署《资产转让协议》及《债权转让合同》〔合同编号：信粤-B-2019-040号〕，并在《羊城晚报》及《南方日报》刊登债权转让暨债务催收联合公告，由申请人依法承继了中行越秀支行在上述案件中的权利及义务主体地位。 经申请人查询，贵院在执行（2019）粤0115执恢321号案中定于2020年5月7日在阿里司法拍卖网络平台上以人民币59，400，000元〔平台所附评估报告的评估价格为人民币84，818，660元〕拍卖处置广州福得公司名下位于广州市南沙区保税港区加工区的土地使用权及上盖在建工程（以下简称“标的物”）〔权证号码：010860541号；房产登记号：2013国用字4100056号〕。申请人认为贵院此次拍卖拟定的起拍价格明显过低，未能真实体现标的物的客观价值，损害了其他债权人的合法权利，特提出本次异议，具体的理由如下：第一，案涉标的物作为广州福得公司的责任财产，对广州福得公司所负债务之清偿责任为其应有之义，应当对全体债权人承担责任。只是因该财产上存有法定优先受偿权利而使权利主体就该财产的处置价款享有较其他普通债权人优先受偿的权利。所以，在处置被执行人的责任财产时（尤其是债权人多、债权额大的情况），不能只考虑个案的处理，无视其他合法债权人的利益，还应当兼顾考虑其他债权人的合法权益以及被执行人的财产权，并以此确定标的物的起拍价格。而据公开合法渠道查询，本案的被执行人广州福得公司目前负债已达数亿元，远大于该标的物此次拍卖的起拍价格，并且该标的物上有本金近6400万元的优先受偿债权。因此，在该标的物本身的评估价格足以清偿优先债权的情况下还继续以评估价格的70%作为起拍价处置标的物，将严重影响包括申请人在内的其他债权人的合法权益。若以七折价格成交的，成交所得价款甚至连优先债权都不能完全覆盖，更不用说其他债权人实现受偿！因此，一拍七折起拍实属不公。第二，如前所述，过低的处置价格不仅降低了标的物的偿债能力，损害被执行人的财产权，还将严重导致其他合法债权人的债权得不到偿付（尤其是当标的物为被执行人仅有的财产时更是如此），使得个案的债权人、其他债权人及被执行人之间利益保护的失衡，这不是法律初衷所要彰显和维护的公平正义。第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条：“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。”该条司法解释在很大程度上也体现了优先债权人及普通债权人利益平等保护的基本原则。若本案拟拍卖的财产以七折起拍，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能，因此，一拍保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额，即应当按评估价作为一拍起拍价。最后，标的物所处广州南沙保税港区作为我国目前开放层次最高、政策最优惠、功能最齐全、区位优势最明显，港口与陆地区域融和的保税物流监管区域之一，其所独有的政策红利使其蕴含了极大的经济价值和潜力，其应有的价值肯定远不止于此次拍卖的起拍价，这就更体现了此次起拍价缺乏科学性，未能真正体现该标的物的客观价值。鉴于上述，申请人根据《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第（一）款的规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；”，申请人作为轮候查封的利害关系人，认为贵院于2020年5月7日拍卖处置的执行行为妨碍申请人的债权受偿，申请人有权提出执行异议。因此，特向贵院申请：请求贵院中止执行于2020年5月7日拍卖广州市福得仓储有限公司名下位于广州市南沙区保税港区加工区的土地使用权及上盖在建工程，并按照原评估价（即以人民币84，818，660元的起拍价）重新挂网拍卖处置。 申请人江西嘉业瓮答辩称,一、答辩人认为贵院此次拍卖所拟定的起拍价5940万元有明确的法律依据，应予维持。在本案当中，案涉标的物经贵院委托的评估机构评估后确定的评估价为84818660元，2020年5月7日贵院在阿里司法拍卖网络平台上所确定的起拍价为5940万元。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”贵院所确定的起拍价5940万元并没有低于评估价的百分之七十，即贵院此次拍卖拟定的起拍价符合上述法律规定，应予维持。二、贵院此次拍卖所拟定的起拍价符合现行网站拍卖普遍的定价规律，有利于提高执行效力，实现拍卖资产的市场流转。1、答辩人认为首拍进行合理的降价并不代表拍卖价明显低于市场价值，因为起拍价只是涉案标的物参照评估价确定的起始价，并非最终成交价。成交价是由市场价格确定，即由商品的价值和这种商品在市场上的供求状况决定。案涉标的物依法依规通过网络平台，在市场上公平公开竞价后达成的买卖价格，既不是由拍卖程序中的评估价、参考价、保留价、起拍价决定价格，也不是作为委托方的司法部门、第三方的评估公司、拍卖单位能够左右价格。因此，案涉标的物也有可能通过拍卖的方式以高于起拍价或评估价的价格成交，即并不一定因为首拍降价而对其他债权人的受偿权利产生损害。2、参考全国各地及周边法院（广州市中院、黄埔法院、海珠法院）等做法，按照首拍在评估价的基础上降价30%属于普遍做法，而且首拍降价一方面不仅能够体现出价格优势，吸纳更多的竞拍人参与拍卖，进一步提高成交价，另一方面也符合司法网拍规定的立法本意，即解决“执行难”、提高执行效率，促进拍卖资产能够在市场经济中快速流转。综上所述，答辩人认为被答辩人所提出的对案涉标的物按照原评估价（即以人民币84818660元的起拍价）重新挂网拍卖处置的请求无事实及法律依据，且并不符合现行网站拍卖的普遍定价规律，不应得到支持，请求法院裁定予以驳回。 被执行人均没有答辩。 本院经审查查明，江西嘉业公司与广州福得公司、广东雄集进出口公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出的（2014）穗南法民三初字第1280号民事调解书已经发生法律效力，广州福得公司、广东雄集进出口公司应共同向江西嘉业公司支付工程款4500万元、违约金500万元和加倍支付迟延履行逾期间债务利息。诉讼过程中，本院于2014年12月19日轮候查封了广州福得公司名下位于广州市南沙区保税港区加工区的一宗仓储用地及土地之上盖工程，于2016年6月4日转为首先查封。因被执行人广州福得公司、广东雄集进出口公司未履行相应的义务，经江西嘉业公司申请，本院于2015年9月29日立案执行，案号为(2015)穗南法执字第2780号。在执行过程中，本院委托广东国众联行资产评估土地房产估价规划咨询有限公司对案涉土地及上盖在建工程进行评估。鉴于评估上述土地时间较长，申请执行人同意该案终结本次执行，本院遂于2017年11月28日裁定终结本次执行程序。2019年6月10日，评估公司出具粤国众联估字[2019]第13-06001号《房地产估价报告》，估价结果为案涉土地及上盖工程价值分别为40，348，560元及44，470，100元，合共84，818，660元。2019年8月12日，本案恢复执行，案号为（2019）粤0115执恢321号。在恢复执行过程中，本院于2019年8月23日作出（2019）粤0115执恢321号之一执行裁定书，裁定拍卖上述案涉土地及土地之上盖工程。2020年3月30日本院发出（2019）粤0115执恢321号《拍卖公告》，于2020年5月7日在淘宝网网络司法拍卖平台拍卖上述案涉土地及土地之上盖工程，并确定起拍价为5940万元。 另查明，广州市白云区人民法院在审理傅加林、蔡彬凯与广东雄集进出口公司、广州福得公司、洪秋雄民间借贷纠纷一案中，于2015年11月24日轮候查封了案涉土地[（2015）穗云法民二初字第2910号协助执行通知书]，并于2016年3月16日作出（2015）穗云法民二初字第2910号民事判决书，判决：一、广东雄集进出口公司、广州福得公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告傅加林、蔡彬凯借款本金1800万元及违约金（以1800万元为本金，从2014年7月29日起按年利率24%的标准计算至本金实际清偿之日止）。二、在广东雄集进出口公司、广州福得公司不履行上述第一项判决时，傅加林对坐落于广州市南沙区保税港区加工区的仓储用地折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；傅加林、蔡彬凯也可以要求被告洪秋雄对上述第一项判决的还款义务承担连带清偿责任，但洪秋雄在承责后有权就清偿部分向广东雄集进出公司、广州福得公司追偿。判决生效后，债权人申请执行，广州市白云区人民法院于2016年4月29日立案执行，案号为（2016）粤0111执3685号。2018年8月17日，该院向本院发出（2016）粤0111执3685号《参与分配函》，请求参与分配执行本金1800万元，执行费85400元，利息3555.6万元（申请执行人计算提供）。 再查明，中行越秀支行与广东雄集进出口公司、广州福得公司、洪秋雄、陈素娇、洪铿、洪湘、广州雄集橡胶有限公司、广州雄集木业有限公司、广州洪氏投资有限公司、潮州市枫溪区雄集陶瓷制作厂金融借款合同纠纷一案，由中国广州仲裁委员会于2017年4月13日作出（2016）穗仲案字第12223号《调解书》。在该案仲裁过程中，广州市越秀区人民法院根据中国广州仲裁委员会（2016）穗仲案字第12223号《财产保全提请函》，作出（2016）粤0104执10613号执行裁定，并于2016年12月19日轮候查封了广州福得公司上述案涉土地及土地之上盖工程。仲裁调解书生效后，中行越秀支行向广州市中级人民法院申请强制执行，广州市中级人民法院于2017年8月11日立案执行，案号为（2017）粤01执3702号。及后，中行越秀支行与中国信达广东分公司于2016年12月21日签署《广东雄集进出口有限公司资产转让协议》，中行越秀支行将对广东雄集进出口公司等的上述债权本金132，494，219.60元及利息24，686，776.08元转让给中国信达广东分公司，并于2017年3月20日在《羊城晚报》刊登债权转让暨债务催收联合公告。2019年9月11日，中国信达广东分公司与杭州厦圆公司签署《债权转让合同》〔合同编号：信粤-B-2019-040号〕，将上述债权转让给厦圆公司，并于2019年11月21日在《南方日报》刊登债权转让暨债务催收联合公告。杭州厦圆公司据此承继了中行越秀支行在上述案件中的权利及义务主体地位。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；……”。本案中，异议申请人杭州厦圆公司是被执行人广州福得公司的债权人，也是被执行人广州福得公司案涉土地的轮候查封人，其有权以利害关系人的身份对本院拍卖广州福得公司财产的执行行为提出异议，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”。本案中，案涉标的物经评估机构评估确定的评估价为84818660元，本院确定的起拍价为5940万元，并没有低于评估价的百分之七十，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定。异议申请人杭州厦圆公司的异议申请，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下： 驳回异议申请人杭州厦圆资产管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审判长  徐飞勇 审判员  关庆祥 审判员  王 涛 二〇二〇年六月八日 书记员  彭家儿 附：本裁定主要法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；…… 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……