湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初753号原告：任三顺，男，1948年12月2日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告任三顺的特别授权代理人。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告任三顺与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告任三顺及其委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，两被告经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任三顺向本院提出诉讼请求：1．判令两被告支付房屋回购款191130元；2．判令两被告支付房屋收益款90379元（庭审中变更为88868元，自2016年8月1日起至2020年5月31日止）；3．判令二被告连带支付违约金3614元；4．判令二被告承担本次诉讼费用。事实和理由：2016年8月1日原告和另一业主张某与（本材料只主张原告的权益）被告张家界山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，合同的主要条款是：原告与张某共同出购买张家界大成山水国际大酒店第×层××号房，原告占25%产权，地址位于张家界市永定区坪，总价为382260元，原告出资95565元。合同签订之后，原告于当日按约定一次性支付了购房款95565元，被告张家界山水置业公司收到房款并出具了收据。同日，原告与被告张家界大成酒店公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定原告将房屋委托被告张家界大成酒店公司按五星级酒店标准装修改造后对外统一经营、管理，装修改造款共计382260元，原告出资95565元；合同第三、第四条约定委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，委托期内，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例按年返还，原告计每年14334.75元，第三年至第五年按10%的折旧比例返还，原告计每年9556.5元。合同签订当日，原告按约定支付了房屋装修改造款95565元，被告张家界大成山水国际大酒店有限公司收到装修款并出具了收据。同日，原告与被告张家界大成酒店公司还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同第二条约定原告将房屋交于被告张家界大成酒店公司统一经营、管理，租赁期内对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；第三、四条约定房屋租赁最短期限不少于3年，最长不超过5年，第一、第二年的原告的税后租金收益为每年14334.75元，第三至第五年为每年9556.5元。2016年8月1日，三方签订了《三方承诺合同》，合同约定了原告有权无理由退房，解除购房合同。被告从2016年开始少付房屋租金，累计少付90379元。原告认为：被告不按期履行合同约定，属于单方面违约行为，应赔偿原告损失，承担违约责任。二被告应承担连带责任。为维护原告合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．房屋回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2．2016年8月1日起至2019年7月31日止，被告已向原告共计支付3509元；3．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。2．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3．本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。（四）原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。（五）被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告张家界大成酒店公司虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。（六）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2016年8月1日，原告任三顺与案外人张某以382260元购买了被告张家界山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店大成座第×层××号商品房（建筑面积63.71㎡、套内建筑面积46.45㎡、分摊面积17.26㎡）一套，双方签订了《张家界市商品房现房买卖合同》及其《补充协议》。原告任三顺出资95565元（占25%），被告张家界山水置业公司向原告出具收据一张。同日，原告任三顺、案外人张某与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订《三方承诺合同》，原告承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证。被告张家界山水置业公司承诺办理该房屋网签登记，由于应原告要求不办理该房屋其他手续而承担的违约责任以本合同约定为准；原告自2019年8月1日至2021年8月1日期间，可以向被告张家界山水置业公司提出无理由退房要求。同时被告张家界山水置业公司也可在此期间向原告提出解除购房合同的要求，如原告在上述期限内提出退房申请，被告张家界山水置业公司不得拒绝该申请，双方在180个工作日内完成具体退房手续。双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，被告张家界山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用，总计柒拾陆万肆仟伍佰贰拾元，其中原告任三顺占25%，房款、委托装修款和酒店开办费用为191130元。被告张家界大成酒店公司作为被告张家界山水置业公司的担保方，对本合同承担连带担保责任。2．2016年8月1日，原告任三顺、案外人张某与被告张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，约定将购买的房屋交由被告张家界大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。在本合同的投资期内，被告应付给原告该房屋年承包金第一、二年为14334.75元，第三至五年为9556.5元，按年自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，由被告将当年承包金收益一次性划拨入原告指定的银行账户。同时约定在本合同承包经营期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付承包经营收益，除应付原告的承包经营收益之外，应另向原告支付该房屋违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。3．2016年8月1日，原告任三顺、案外人张某（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，合同约定：甲方购买的该房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座×层第××号房，建筑面积为63.71平方米；在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用由首次装修、购买酒店设备、酒店开办等费用和酒店售后维护改造款两部分组成，每平米6000元，共计人民币382260元；甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为甲方任三顺人民币14334.75元。第三年至第五年该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋每年委托装修改造折旧款返还的金额为甲方任三顺人民币9556.5元；由乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款总额的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。4．2016年8月1日，原告任三顺向被告张家界山水置业公司付清购房款95565元，并向被告张家界大成酒店公司付清委托装修款95565元，共计191130元。同时，原告任三顺将张家界大成山水国际大酒店山水座第×层××号房屋交付给被告张家界大成酒店公司经营使用。自2016年8月1日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告任三顺足额支付承包金和委托装修改造折旧款。被告张家界大成酒店公司辩称于2016年8月1日至2017年7月31日期间下欠承包金和委托装修改造折旧款28669.5元，2017年8月1日至2018年7月31日期间下欠承包金和委托装修改造折旧款27074.5元，2018年8月1日至2019年7月31日期间下欠承包金和委托装修改造折旧款17199元，共计72943元，原告任三顺予以认可。2019年8月1日至2020年5月31日期间，被告张家界大成酒店公司下欠承包金和委托装修改造折旧款15927.5元（9556.5元/年×2÷12个月×10个月）。上述事实，有当事人的陈述及原告任三顺提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《收据》、《中华人民共和国税收完税证明》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房现房买卖合同之补充合同》、《三方承诺》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款191130元的问题。原告任三顺与被告张家界山水置业公司已经按照商品房买卖合同的约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订《三方承诺合同》约定，原告承诺只办理该房屋网签登记，不办理产权证。被告张家界山水置业公司承诺办理该房屋网签登记，原告自2019年8月1日至2021年8月1日期间，可以向被告张家界山水置业公司提出无理由退房要求。如原告在上述期限内提出退房申请，被告张家界山水置业公司不得拒绝该申请，双方在180个工作日内完成具体退房手续。双方在撤销该房屋网签后两个工作日内，被告张家界山水置业公司按原价支付房款、委托装修款和酒店开办费用。现原告任三顺于2020年4月10日向本院提出主张，要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款191130元，在《三方承诺》规定的履行期限内，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋投资收益88868元的问题。原、被告双方于2016年8月1日签订了《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》和《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》，合同均约定最长期限为5年，即2021年8月1日届满，原告于2020年4月10日提出主张，仍在合同履行期内。被告张家界大成酒店公司自2016年8月1日起至今实际只支付3509元，原告任三顺有权向被告张家界大成酒店公司主张支付下欠房屋投资收益（即承包金和委托装修改造折旧款）88870.5元（72943元＋15927.5元）。被告张家界大成酒店公司答辩称委托装修合同到期之后，对于原告继续计算的委托装修折旧款款不予认可的观点，无事实和法律依据，本院不予采信。2020年4月10日，原告任三顺向本院诉讼要求被告张家界大成酒店公司履行回购义务，则自2020年4月10日，承包经营合同和委托装修合同应予终止，被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益的截止日期应为2020年4月10日，应予扣除2020年4月11日至2020年5月31日期间的房屋投资收益2654.58元（9556.5元／年×2÷12个月＋9556.5元／年×2÷12个月÷30天×20天）。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的租金796.38元（9556.5元／年÷12个月）为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告自2016年8月1日至2020年4月10日止的房屋投资收益85419.54元（88870.5元-2654.58元-796.38元）。3．关于原告要求被告支付违约金3614元的问题。原告任三顺与二被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋承包经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》均约定，在合同投资期内，被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付承包金收益和返还委托装修改造折旧款，除应付原告的承包金收益和委托装修改造折旧款之外，应另向原告支付该房屋违约期内应支付承包金的1%和委托装修改造折旧款的1%作为违约金，即被告张家界大成酒店公司支付承包金和委托装修折旧款的违约金共计854.2元（85419.54元×1%），对该合理部分，符合法律规定，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。对于被告辩称违约金计算标准过高，请求对违约金予以调整，本院予以采信。4．关于原告任三顺诉请二被告承担连带支付责任的问题。（1）《三方承诺合同》中约定由被告张家界大成酒店公司作为被告张家界山水置业公司的担保方，对合同义务承担连带担保责任，故原告任三顺要求被告张家界大成酒店公司对被告张家界山水置业公司支付回购房屋款承担连带担保责任的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。（2）《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》均没有约定担保条约，根据《中华人民共和国担保法》第十三条中“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同”之规定，原告任三顺要求被告张家界山水置业公司对被告张家界大成酒店公司在2016年8月1日至2020年4月10日期间的债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告任三顺支付房屋回购款191130元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告任三顺支付自2016年8月1日起至2020年4月10日止的房屋投资收益租金及委托装修改造折旧款共计85419.54元，及租金和委托装修改造折旧款的违约金共计854.2元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对上述第一项判决确定的义务承担连带清偿责任；被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担连带责任后，有权向被告张家界山水天下置业有限公司追偿；四、驳回原告任三顺其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5576元，适用简易程序减半收取2788元，由原告任三顺负担78元，由被告张家界山水置业有限公司负担1869元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担841元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月十五日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。