山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初4240号原告:中国农业银行股份有限公司胶州市支行，住所地胶州市郑州东路39号甲，统一社会信用代码：91370281869668672F。负责人：徐文霞，行长。委托诉讼代理人：李鑫，山东海康律师事务所律师。被告：李晓，男，汉族，1981年9月16日生，住胶州市。被告：青岛鼎峰瑞胶置业有限公司，住所地胶州市兰州东路111号，统一社会信用代码9137028156856954XN。法定代表人：郝雪涛，总经理。委托诉讼代理人：孙政玉，山东海金州律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行（以下简称农行胶州市支行）诉被告李晓、青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（以下简称鼎峰瑞胶公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行胶州市支行的委托诉讼代理人李鑫，被告鼎峰瑞胶公司的委托诉讼代理人孙政玉到庭参加诉讼。被告李晓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行胶州市支行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告李晓向原告偿还借款本金2362014.8元及利息36335.91元（截止2019年11月20日），合计2398350.71元，并支付2019年11月21日至实际付清之日止按照合同约定的利息、复利、罚息；2、依法判决青岛鼎峰瑞胶置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、依法判决原告对被告李晓名下的位于胶州市东关大街88号中央公园小区47栋1层104户的房屋享有抵押权，有权对该抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、依法判决被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、律师费等诉讼相关费用。事实和理由：2014年10月9日，原告与被告李晓、青岛鼎峰瑞胶置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告李晓向原告借款279万元购买鼎峰瑞胶公司开发的中央公园小区商品房一套，并以所购房屋提供抵押担保，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司承担连带保证责任。合同签订后，农行胶州市支行已按合同约定发放借款，但借款发放后，被告未按约定按期偿还借款，现已产生多次逾期，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告李晓未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告鼎峰瑞胶公司辩称，涉案房产已具备办理不动产权证的要求，被告不需要承担连带责任，请求法院驳回原告对被告公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人陈述及质证意见，本院就案件的事实认定如下：一、原、被告双方约定贷款的履行情况2014年10月9日，原告农行胶州市支行与被告李晓（借款人）、被告鼎峰瑞胶公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：1、被告李晓向原告借款279万元，用于购买房产，借款期限240个月；2、借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮或下浮后确定，还款采用等额本息还款，还款周期一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；3、借款人未按双方约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款等；4、保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人，各保证人共同对贷款人承担连带责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用，一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。2014年10月15日，原告农行胶州市支行与李晓办理了被告李晓位于胶州市东关大街88号中央公园小区47栋1层104户的不动产登记证明【胶房地预市字第××号】，登记类别为预购商品房抵押预告，权利人为本案原告农行胶州市支行，预告登记义务人为李晓，债权金额为279万元。2014年10月16日，原告农行胶州市支行向被告李晓发放贷款279万元，借款凭证上记载借款日期自2014年10月16日至2034年10月15日，执行利率6.55000%。胶州市东关大街88号中央公园小区47栋1层104户房屋已于2016年7月22日取得竣工综合验收备案证明。2016年9月18日被告鼎峰瑞胶公司为胶州市东关大街88号中央公园小区31－49号楼房屋办理了房地产权属登记证明。二、原、被告双方就送达地址的约定情况原告与被告李晓就法律文书送达地址进行了明确约定。被告李晓指定胶州市东关大街88号中央公园小区47栋1层104户为合同项下所涉诉讼文书（包括但不限于传票、开庭通知书、判决书、裁定书、调解书等）的送达地址，该送达地址适用于一审、二审、再审和执行等各诉讼阶段。对于送达地址的法律后果，原告与被告李晓还约定：送达地址如有变更，借款人必须书面通知贷款人，否则该送达地址进行的送达依然有效。三、被告李晓逾期还款的违约情况合同履行中，被告李晓自2017年2月23日开始出现逾期还款情况，截至2019年11月20日，被告李晓尚欠原告逾期本金35033.68元，利息36335.91元，未到期本金2326981.12元，共计2398350.71元。本院认为，原告农行胶州市支行与被告李晓、被告鼎峰瑞胶公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应自觉履行合同义务。原告已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，被告李晓则应按时足额偿还借款本金及利息。现借款人李晓在合同履行中出现逾期还款，已构成违约，原告按照合同约定主张提前收回借款，并要求被告李晓清偿全部借款及按照合同约定的相应的利息、复利、罚息等，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求的律师费，因原告未能提交充分有效的证据予以证明，应承担举证不能的后果，对其要求被告支付律师费的请求本院不予支持。李晓与鼎峰瑞胶公司、农行胶州市支行自愿签订《个人购房担保借款合同》，李晓依约就涉案房产办理了预购商品房抵押预告登记，该预抵押登记具有公示外观性，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。鼎峰瑞胶公司已履行对上述预抵押房产的交付义务，该房产已经具备了办理正式抵押登记的条件，农行胶州市支行主张根据不动产登记条例的相关规定，在抵押人不到场的情况下无法办理正式抵押登记，本案抵押房产未办理正式抵押登记的原因是因李晓未申请办理。本院认为，本案审理中李晓经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃以及对农行胶州市支行主张的认可，本院据此采信农行胶州市支行的上述主张，确认系因购房者李晓的原因无法办理正式抵押登记。本院认为，在预抵押房产已经具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理，本质上属于购房人不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经成就，以保护商品房交易市场的安全性以及诚信方的合法权益，亦符合设立预告抵押登记的目的。综上，涉案房产已符合办理正式抵押登记的条件，因购房者的原因未办理正式抵押登记，本院对农行胶州市支行关于对预抵押房产处分价款享有优先受偿权的主张予以支持。被告李晓的借款在与原告的合同中约定为保证人采用阶段性保证+抵押的方式，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止。本案中鼎峰瑞胶公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至李晓，涉案房产已经具备办理正式抵押登记的条件，但因李晓的原因无法办理正式抵押登记，本院已认定办理正式抵押登记的条件已经成就，且确认了农行胶州市支行对预抵押房产处分价款的优先受偿权，故鼎峰瑞胶公司的阶段性保证责任应予免除。原告与被告李晓在合同中约定了送达地址，是对自身权利的合法处分，本院予以确认。本院将相关法律文书通过邮政特快专递的形式，对被告李晓进行送达应视为合法有效送达。被告李晓经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，依法应承担相应的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告李晓于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行借款本金2362014.8元以及截止2019年11月20日的利息36335.91元，合计2398350.71元。二、被告李晓偿还原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行自2019年11月21日起至实际付清之日止的按合同约定的利息、罚息和复利。三、原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行对被告李晓名下位于胶州市东关大街88号中央公园小区47栋1层104户的房屋处分所得价款优先受偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行对被告青岛鼎峰瑞胶置业有限公司的诉讼请求。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司胶州市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25987元，减半收取12993.50元，保全费5000元，共计17993.50元，由被告李晓承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  管清娟二〇二〇年六月十五日书记员  杜 静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条【抵押权基本权利】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。