重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初62号原告:重庆宝悦汽车维修服务有限公司，住所地重庆市北碚区金华路306号1-2号楼底楼。统一社会信用代码91500109304962380L。法定代表人:熊志良，总经理。委托诉讼代理人：张姝，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖建君（公司员工），男，1977年8月1日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆市津源汽车销售服务有限公司，住所地重庆市北碚区云华路29号附1－5号。统一社会信用代码9150010974286748XY。法定代表人王陈，经理。委托诉讼代理人吴昌伦、何龙江，重庆跃新律师事务所律师。原告重庆宝悦汽车维修服务有限公司（以下简称宝悦公司）与被告重庆市津源汽车销售服务有限公司（以下简称津源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝悦公司的法定代表人熊志良、委托诉讼代理人张姝、肖建君，被告津源公司的法定代表人王陈、委托诉讼代理人吴昌伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝悦公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告签订的《门面租赁合同》于2019年10月22日解除；2、判令被告向原告支付截止2019年10月25日的租金共计47709元，并以47709元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占有损失至付清为止；3、判令被告向原告支付水费36元、电费4034元、物业服务费3220元；4、判令被告向原告赔偿1个月的寻租损失26034元、律师费6000元，合计32034元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年7月1日，原、被告签订了《房屋租赁合约》，约定原告将位于重庆市北碚区××路××号房屋出租给被告使用，房屋建筑面积为644平方米。租赁期从2014年7月1日起至2019年8月30日止，免租期截至2014年8月31日。租赁合同到期后，原、被告于2019年8月31日再次签订《门面租赁合同》，约定原告将上述房屋租赁继续出租给被告使用，租金每月26034元，租赁期限为2019年9月1日至2020年8月31日。租金的支付方式为按季度支付，先缴后用，首次租金于2019年9月10日前支付，若未按时缴纳，且于10天之内，承租人需每天按欠缴租金总额的双倍支付滞纳金。若承租人未按合同约定的时间缴纳租金超过10日，则视承租人违约，双方解除租赁合同，出租人收回房屋，没收保证金，并由承租人承担由此给出租人带来的经济损失。《门面租赁合同》签订后，被告未于2019年9月10日前支付房屋租金，也未缴纳物业费及水电费，给原告造成了经济损失。经原被告多次协商未果，故起诉至法院，请求判如所请。津源公司辩称：原、被告签订的《房屋租赁合约》、《门面租赁合同》真实性无异议，但涉案房屋的所有权人系西大附中，涉案房屋一直未办理房屋所有权证书，故上述两份合同均属于无效合同。《门面租赁合同》于2019年8月31日签订，应原告要求，被告已于2019年8月30日提前支付租金，被告并不欠付租金。原告以被告支付的租金78102元系支付2014年7月1日签订的《房屋租赁合约》约定租金为由，要求被告继续支付租金，因此，被告才于2019年9月10日提出解除合同并于2019年9月30日腾空房屋。综上，被告已支付租金，并未违约，也未对原告造成损失，要求驳回原告的诉讼请求。对原告主张的水电费予以认可，物业费同意据实计算。经审理查明：2014年4月23日、2018年11月8月，西南大学附属中学校（以下简称西大附中）与原告宝悦公司签订《××小区门面租赁合同》2份，约定西大附中将位于重庆市北碚区××路××号房屋租赁给宝悦公司使用，面积为1892平方米，租赁期限从2014年5月1日起至2025年1月31日止。2018年1月12日，西大附中出具情况说明，载明“西大附中教职工集资小区——××苑（位于北碚区××号），目前该小区房产证正在办理中……同意宝悦公司分租上述涉案房屋”。2014年7月1日，原告宝悦公司与被告津源公司签订了《房屋租赁合约》，约定原告将位于重庆市北碚区××路××号房屋出租给被告用于汽车销售，房屋建筑面积为644平方米，租赁期从2014年7月1日起至2019年8月30日止，免租期截止2014年8月31日。租金每月21252元，从第3年（含）开始，租金每年递增7%，即分别于2016年9月1日由21252元/月调整为22739元/月，于2017年9月1日由22739元/月调整为24330元/月，于2018年9月1日由24330元/月调整为26033元/月。租金以现金或者转账方式，每季度一期向出租人支付。出租人收到租金后向承租人出具收据，由承租人保管收据。第一期租金于签订合同时支付，此后每期租金应在上期租金到期前10日支付。租赁期间的水费、电费、物业服务费等均由承租人承担。合同签订后，被告于2014年7月3日支付了保证金30000元，并于2014年9月28日支付第一期租金（2014年10月至11月）63756元，于2015年3月16日支付租金63756元，于2015年5月30日支付租金63782元，以此类推，均于下一季度初支付相应的租金。其中，分别于2016年9月3日支付租金63783元，于2017年9月7日支付租金72993元，于2018年9月11日支付租金78362元。2019年8月30日，被告支付租金78102元。2019年8月31日，原、被告又签订了《门面租赁合同》，约定原告继续将上述房屋出租给被告使用，租金每月26034元，租赁期限为2019年9月1日至2020年8月31日。租金的支付方式为按季度支付，先缴后用，首次租金于2019年9月10日前支付，若未按时缴纳，且在10天之内，承租人需每天按欠缴租金总额的双倍支付滞纳金。租赁期间的水电费、物业服务等费用由承租人自行负责，其中电费由承租人随房租一同支付给出租人，由出租人代承租人缴纳。若承租人未按合同约定的时间缴纳租金超过10日，则视承租人违约，双方解除租赁合同，出租人收回房屋，没收保证金，并由承租人承担由此给出租人带来的经济损失。合同到期后承租方如要续租，则应在合同到期前1个月确定是否续租事宜。另查明，西大附中出具《西大附中校2014年9月-2019年8月期间收到重庆宝悦汽车维修服务有限公司交纳房租情况表》，载明于2015年3月16日收到2014年12月至2015年2月的租金151549元。2019年9月10日、9月11日在原被告的微信聊天记录中，被告称不会再缴纳房租，也不再营业，原告另寻承租人后通知其搬迁，要求被告退还保证金及缴纳的租金。原告称被告缴纳的租金系上一份合同约定的租金，新签订合同的租金未缴纳，要求被告尽早搬离，否则将产生占用费。2019年10月22日，原告通过微信聊天方式向被告发出解除租赁合同协议书，主要载明合同于2019年10月20日解除，被告尚欠租金43390元，合同解除当日，被告搬离租赁房屋双方不再追究法律责任。双方在庭审中一致认可，被告每季度转账支付的租金中包含房屋租金和电费，水费及物业费系被告以现金的方式支付给原告，再由原告向物业缴纳。另原告在庭审中陈述被告于2019年10月25日腾空房屋，被告在庭审中陈述于2019年9月30日腾空房屋，双方对此均无证据举示。本院认为，原告宝悦公司与被告津源公司于2014年7月1日签订的《房屋租赁合约》、2019年8月31日签订的《门面租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，原出租人西大附中是否享有涉案房屋的所有权，在本案中不影响宝悦公司与津源公司签订的合同效力，故原被告双方签订的《房屋租赁合约》、《门面租赁合同》属有效合同，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点为被告于2019年8月30日支付的78102元系支付的2014年7月1日签订的《房屋租赁合约》的租金还是2019年8月31日签订的《门面租赁合同》的租金？本院评析如下：首先，原被告双方于2019年8月31日签订了《门面租赁合同》，约定租金于2019年9月10日前缴纳，并约定不按期缴纳的违约责任，被告辩称其于2019年8月30日就提前支付租金，有悖常理。其次，虽双方在2014年7月1日签订的《房屋租赁合约》中约定先交租金后使用房屋，但是，原告举示了2014年7月至2019年8月期间被告支付租金的明细及西大附中的房租收取情况表，证明西大附中于2015年3月收取2014年12月至2015年2月期间的租金，原告于2015年3月起也随之调整了收取被告租金的时间至合同到期为止；被告辩称，其2014年12月至2015年2月的租金系通过现金方式支付，但根据现有的证据表明，双方支付租金的交易习惯系转账方式，被告主张以现金方式支付，应当举示收据、取款记录、支付现金的必要性、申请证人出庭作证等证据予以证实，否则应承担举证不利后果。最后，根据原被告2014年7月1日签订的《房屋租赁合约》，租金分别于2016年9月1日、2017年9月1日、2018年9月1日有所上调，双方在庭审中均认可，被告向原告转账支付租金中包含房屋租金和电费。在此情形下，被告分别于2016年9月、2017年9月的转账金额均不足调整后应当缴纳的房屋租金金额。综上，原告的证据能够形成完整的证据锁链并符合常理，故本院认定被告于2019年8月30日支付的租金78102元系支付2014年7月1日签订的《房屋租赁合约》中约定的租金，双方于2019年8月31日签订《门面租赁合同》约定的租金被告并未支付。被告未按照合同约定履行义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，从原被告微信聊天记录的意思表示来看，原告于2019年9月11就对解除合同无异议，仅对支付租金、腾空房屋有意见。故本院认为双方于2019年8月31日签订《门面租赁合同》于2019年9月11日解除。关于租金、房屋占用费及资金占有损失。双方的合同于2019年9月11日解除，合同解除前租金计算为26034元/月÷30天×11天=9545元（取整）。合同解除后，承租人应当及时腾空并返还房屋。本案中，双方对何时腾空房屋各执己见且均无直接证据证明，本院结合原告2019年10月22日向被告发出的《房屋租赁合同解除协议书》的内容以及双方的微信聊天记录，酌情确定被告于2019年10月20日搬离涉案房屋，故支持房屋占有费从2019年9月12日起，按照26034元/月计算至2019年10月20日止，计算为26034元/月÷30天×38天=32976元（取整）。关于资金占有损失，本院支持从2019年10月21日起，以42521元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占有损失至付清为止。关于损失赔偿。原告主张1个月的寻租损失26034元，本院认为，本案中双方的租赁合同于2019年9月11日解除，解除当日被告已通知原告可另寻承租人，且本院已在本案中支持超过1个月的房屋占有费，故寻租损失不予支持。关于律师费用，因双方未在合同中予以明确约定，本院不予支持。关于水电费及物业费。被告认可产生水费36元，电费4034元，本院予以确认。被告对每月产生物业费644元/月无异议，因原告举示了物业费缴纳收据，故本院对2019年6月至2019年10月20日期间物业费予以支持，计算为644元/月×4月+（644元/月÷30天×20天）=3005元（取整）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告重庆宝悦汽车维修服务有限公司与被告重庆市津源汽车销售服务有限公司于2019年8月31日签订的《门面租赁合同》于2019年9月11日解除。二、被告重庆市津源汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆宝悦汽车维修服务有限公司租金、房屋占有费共计42521元；并从2019年10月21日起，以42521元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用损失至付清为止。三、被告重庆市津源汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆宝悦汽车维修服务有限公司支付代缴的物业服务费3005元、水费36元、电费4034元，共计7075元。四、驳回原告重庆宝悦汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2084元，减半收取1042元，由原告宝悦汽车维修服务有限公司负担522元，被告重庆市津源汽车销售服务有限公司负担520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈薇薇二〇二〇年六月四日书记员  李 思