广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终658号 上诉人（一审被告、反诉原告）：广西元声科技有限公司，住所广西梧州市工业园区东华工业小区A-5栋。统一社会信用代码：91450400MA5NK2QD33。 法定代表人：张健。 委托诉讼代理人：王振华，广西公力律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：黎国雄，男，1955年6月27日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：陈肇西，广西建梧律师事务所律师。 上诉人广西元声科技有限公司因与被上诉人黎国雄租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广西元声科技有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第六项；2、依法改判被上诉人向上诉人赔偿经济损失80000元；3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人与被上诉人签订的《经营场所租赁合同》没有约定电费按照1.2元/度收取，被上诉人主张电费按1.2元/度计算，没有法律依据。2、本案由于被上诉人的原因停电共51天，上诉人的损失不仅包括履行业务合同可取得的利益损失，也包括因停电无法生产经营的人工工资损失等，一审将上诉人主张的损失全部认定为可得利益损失，是性质认定错误。二、一审判决适用法律错误。被上诉人没有办理规划许可，私自搭建房屋出租，在签订合同时又没有尽到告知义务，应承担缔约过失责任。三、一审判决违反法定程序。一审认定合同无效，但一审没有履行法律规定的应当告知的程序，损害了上诉人的诉讼权益，严重违反法定程序。 被上诉人黎国雄口头答辩称：一审查明事实清楚，程序合法，判决正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 黎国雄向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2019年1月1日签订的《经营场所租赁合同》；2.判令被告支付的3200元履约保证金归原告所有；3.判令被告支付违约金5000元给原告；4.判令被告向原告支付租金至法院判令解除合同之日止，现拖欠2019年3月至8月的租金12000元（暂计至2019年8月31日，租金按每月2000元计）；5.判令被告向原告支付水费和电费直至被告搬离梧州市长洲区长地村小湾一组仓库，现拖欠2019年1月至8月的水费120元和2019年1月至8月电费10410元，共计10530元（暂计至2019年8月31日）；6.判令被告自判决生效之日七日内搬离梧州市长洲区长地村小湾一组仓库，逾期未搬离，则以月租金2000元为标准按日计算占有使用费；7.本案诉讼费由被告承担。 广西元声科技有限公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告元声公司与反诉被告黎国雄签订的《经营场所租赁合同》；2.判令反诉被告黎国雄赔偿反诉原告的经济损失120000元；3.判令反诉被告黎国雄减免租金4000元；4.判令反诉被告返还反诉原告支付的租赁押金3200元；5.判令反诉被告黎国雄支付反诉原告搬迁费和寻找新址费用8000元；6.本案的诉讼费用等由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2007年12月22日，案外人梧州市长洲区长洲镇长地村小湾第一村民小组与黄碧光、黄雪姬签订了一份《合同书》，约定梧州市长洲区长洲镇长地村小湾第一村民小组将包含涉案仓库所在的港华食品厂旁边的闲置土地出租给黄碧光、黄雪姬使用，租赁期限为2008年4月1日起至2033年3月31日止。经营期间，承租方要按时交水、电费，在生产过程中出现的一切安全事故由承租人承担等内容。2009年11月14日，黄雪姬作为甲方与作为乙方的原告黎国雄签订了一份《租赁（转租）合同》，主要约定：1.甲方将承租的长地村小湾第一村民小组座落于港华食品厂旁边的闲置土地承租给乙方建造仓库使用；2.该土地面积受转租期为10年，即2010年1月1日起至2020年12月30日止；3.甲方可协助乙方接通水电，但其费用由乙方负责；4.乙方在承租期间生产、经营等产生的水电等一切费用，均由乙方自行承担；5.乙方应做安全生产，合法经营，乙方在生产经营中出现的安全问题及经营纠纷等问题，均由乙方负责，与甲方无关等内容。签订上述合同后，原告黎国雄在承租的空地上搭盖临时建筑。2016年3月31日，原告黎国雄与被告元声公司的法定代表人张健签订了一份《经营场地（房屋）租赁合同》，将搭盖的涉案梧州市长洲区长地小湾一组，面积约160平方米铺面出租给张健，租期为2016年5月1日至2020年12月31日。2019年1月1日，原告黎国雄作为甲方就上述出租场地与作为乙方的被告（反诉原告）元声公司签订《经营场所租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于梧州市长洲区间，经营面积160平方米出租给乙方使用；2.乙方按时根据实际使用数向供电、供水部门或甲方缴纳相关费用，如乙方违规用水、用电，由此引起的一切责任由乙方承担；3.乙方承租店铺的用途为音响研发中心，乙方不得改变本合同约定用途，否则甲方有权解除合同；4.该经营场所租赁期限为2年，即自2019年1月1日起至2020年12月31日止；5.承租期内租赁费每月合计2000元，全年合计24000元；6.乙方每月支付承租经营场所总费用的时间为每月6日前；7.乙方须在本合同签订同时向甲方支付3200元履约保证金，合同期满清算水、电等乙方使用的费用后，甲方一次性无息退回乙方；8.甲方有权依据本合同约定直接从乙方交付的履行保证金中扣除乙方应承担的责任，当履约保证金不足2000元时，甲方有权要求乙方补足。否则，甲方有权解除合同并要求乙方承担赔偿责任；9.乙方装修后必须经消防验收合格后才能开业，应依法履行消防安全义务，承担消防；10.在租赁期内，任何一方不得违反本合同约定提前终止合同，如单方违约，须承担违约金5000元，双方协商一致的除外；11.租赁期满或提前终止合同时，乙方应将经营场所及附属设施一并交还甲方，甲方应给予乙方30天搬迁期等内容。被告元声公司支付了3200元履约保证金给原告。签订上述合同后，被告从2019年3月开始拖欠租金，于2019年9月5日才向原告支付了6000元租金。被告自2018年11月9日向原告缴纳电费750元后未再缴纳电费，当日左边电表读数为3463度，右边电表读数为4047度，至2019年8月31日，左边电表读数为9176度，右边电表读数为8675度。被告亦没有缴纳2019年1月至8月的水费。原告按照1.2元/度的标准向被告收取电费，按15元/月的标准收取水费。2019年4月19日至2019年4月30日，涉案租赁场所因主线路短路停电。2019年5月8日，涉案租赁场所的上一出租方发布停电通知：由于黎老板已经拖欠4个多月几千元电费及租金两个多月，现在先停电，如果再继续拖欠下去，将与黎老板以合同签订的条款通过法律途径终止合同，收回场地。特此告知各位租户，先有好心理准备。2019年5月13日，上一出租方再次发布通知，认为因2019年4月19日在场地内发生严重用电安全事故（严重短路），主线路因此严重损坏，场地存在用电安全隐患，要求各租户进行整改，消除用电安全隐患后再恢复供电。被告于当日电话联系原告要求其尽快搞好用电恢复用电，原告表示停电与其无关，是上一出租方停的电，停电原因其不清楚亦无法解决，让原告与上一出租方沟通解决。2019年6月16日涉案场所恢复用电。庭审过程中，原告称：（1）被告未支付2019年3月至8月的租金，其支付的6000元当时是说3月以后的租金，被告支付了2000元电费给上一出租方；（2）其搭建的是临时建筑物，没有审批手续，没有消防手续。被告表示其已支付了2019年4月-8月的租金，拖欠租金是因为之前经常出现电路跳闸等被告无法经营，没有收入故无法缴纳租金水电费。 一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。关于本诉，本案讼争租赁物系原告黎国雄自行搭建的临时建筑，该临时建筑物没有审批手续，故其与被告元声公司签订的《经营场所租赁合同》无效。因无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，对原告主张解除《经营场所租赁合同》的诉请，该院不予支持。因涉案场地由被告实际占有使用，现涉案《经营场所租赁合同》无效，被告继续占有使用该场地没有法律依据，对原告要求被告搬离涉案场地的诉请，合理合法，该院予以支持。被告元声公司实际占有使用涉案场地，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但被告一直占有使用涉案租赁物，应当参照合同租金标准支付场地占用费。被告从2019年3月起拖欠租金，但在2019年4月19日，出现因主线短路停电近10天，2019年5月8日又因原告的上一出租方针对原告未交纳租金及电费进行了停电，至2019年6月16日恢复用电，停电期间共计1个月21天，此期间原告未能为被告使用场地提供生活生产的条件，原告收取停电期间的房屋占用费没有事实依据，故此阶段房屋占用费应予以扣减。被告于2019年9月5日支付了3个月的租金6000元，因此，对于原告诉请被告支付租金的问题，被告应自2019年7月22日起按每月2000元（每日66.67元）的标准向原告支付至其实际搬离之日止的场地占用费。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。现原告根据涉案《经营场所租赁合同》主张被告支付拖欠租金的违约金5000元及被告支付的3200元履约保证金归其所有，于法无据，该院不予支持。关于原告黎国雄诉请被告元声公司支付水电费的问题。因被告实际占用使用涉案租赁物，由此产生的水费、电费其应予以支付。被告自2018年11月9日向原告缴纳电费后未再缴纳电费，根据当日左边电表读数3463度，右边电表读数4047度，截至2019年8月31日，左边电表读数为9176度，右边电表读数为8675度，电费按照1.2元/度计算，故被告应支付电费12409.20元[（9176-3463）×1.2+（8675-4047）×1.2]。庭审中原告确认，被告向上一手租户支付了租金2000元电费，故被告仍须支付10409.20元。被告应向原告支付2019年1月-8月的水费120元（15元/月×8个月）。至于原告要求被告支付水电费至搬离之日止，因至搬离之日的水电费尚未实际发生，该院不予处理。关于反诉部分。如上所述，被告（反诉原告）元声公司与原告（反诉被告）黎国雄签订的《经营场所租赁合同》无效，不存在合同解除的问题，对被告元声公司主张解除《经营场所租赁合同》的反诉请求，该院不予支持。关于被告元声公司要求原告黎国雄赔偿经济损失的反诉请求问题。被告元声公司以涉案场地两次停电导致其无法持续营业，致其与客户所签合同被迫解除为由，主张原告赔偿经济损失120000元，被告主张的损失为可得利益损失，可得利益损失系以合同有效为前提，因本案房屋租赁合同无效，故该院对被告元声公司主张预期利润损失的诉讼请求不予支持。关于被告元声公司请求原告黎国雄减免涉案场地租金4000元的反诉请求问题。因使用场所停电1个月21天，此期间原告未能为被告使用场地提供生活生产的条件，该期间的使用场地占用费已在其欠付的占用费用中予以扣减。关于被告元声公司主张原告黎国雄返还押金3200元的诉请，涉案《经营场所租赁合同》无效，原告继续占有该押金没有法律依据，故原告应予返还押金3200元给被告。另外，被告主张原告支付搬迁费和寻找新址费用8000元的诉请，因没有事实依据和法律依据，该院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）广西元声科技有限公司应于本案判决生效之日起十日内搬离梧州市长洲区长地村小湾一组仓库；二、被告（反诉原告）广西元声科技有限公司应于本案判决生效之日起十日内按月2000元（每日66.67元）的标准支付原告（反诉被告）黎国雄自2019年7月22日起至实际搬离之日止的场地占用费；三、被告（反诉原告）广西元声科技有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黎国雄支付截止2019年8月31日的电费10409.2元及水费120元；四、原告（反诉被告）黎国雄应于本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广西元声科技有限公司返还押金3200元；五、驳回原告（反诉被告）黎国雄的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）广西元声科技有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1000元，由原告（反诉被告）黎国雄负担724元，被告（反诉原告）广西元声科技有限公司负担276元。反诉案件受理费3004元，减半收取计1502元，由原告（反诉被告）黎国雄负担73元，被告（反诉原告）广西元声科技有限公司负担1429元。 二审中，上诉人向本院补充提交三份证据，1、2019年4月、5月其聘请的五个员工张传富、张传华、张传标、蒙志宇和陈秋兰的工资表及劳动合同；2、元声公司搬迁费用一览表；3、两张DVD光碟。拟证明上诉人因停电造成的停工损失，以及因合同无效需搬迁应发生的费用。经质证，被上诉人认为上诉人补充提供的证据不是新证据，并认为这些材料不符合证据的三性，不能证实上诉人的主张。本院认为，上诉人补充提供的证据，可以作为认定事实的参考。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人对一审认定合同无效没有异议，对一审判决上诉人搬离使用场地，支付自2019年7月22日起至实际搬离日止的场地占用费，被上诉人返还押金给上诉人也没有异议，本院对一审该认定和判决予以维持。 关于上诉人对电费单价及使用度数提出异议的问题。由于上诉人自2016年5月1日起已使用涉案场地，在未产生本案纠纷前一直是按1.2元/度交纳电费，故本案按1.2元/度计算电费有事实上的依据，应予采纳支持。一审查明上诉人使用场地有左右两个电表及读数，上诉人也曾按左右两个电表各自差额数之和交纳电费750元，现发生纠纷，应仍按原来的做法，以左右两个电表各自差额之和计算用电度数，一审对此认定正确，本院予以维持。上诉人对电费单价及使用度数提出异议，认为事实不清，但其异议的理据并不充分，本院不予支持。 关于上诉人要求被上诉人赔偿经济损失8万元的问题。本案双方当事人对一审认定停电期间共计1个月21天没有异议，对一审认定该停电期间使用场地费应予扣减亦无异议，本院对此予以确认。据此，上诉人的损失在这方面已得到一定的补偿。由于被上诉人未能为上诉人使用场地提供稳定用电的生活生产条件，被上诉人因此存在过错，而且事实上停电时间较长，达1个月21天，确实造成上诉人停电期间的人工损失，被上诉人应予赔偿上诉人该项损失，根据本案实际情况，本院酌定上诉人停电期间的人工损失5000元较为合理，由被上诉人赔偿给上诉人。一审没有认定上诉人停电期间的人工损失欠妥，本院予以纠正。至于上诉人主张的履行业务合同可取得的利益损失，一审认定为可得利益损失，并依法不予支持是正确的，本院予以维持。上诉人主张因合同无效而需搬迁的损失，因上诉人租用未经批准建设的临时建筑，本身亦存在审查租用场地不严的过错，故该损失本院不予支持。 关于上诉人认为一审认定合同无效，却没有履行法律规定的应当告知程序，损害其诉讼权益，严重违反法定程序的问题。本案双方当事人主张的租赁合同效力与一审根据案件事实作出无效的认定是不一致，但本案的法律关系是租赁关系，本案是租赁合同纠纷，一审对本案定性准确，并据此对本案进行审理和裁判，没有超出范围。一审在庭审时尽管没有很明确对合同效力进行告知，但并未构成严重违反法定程序。因此，本院对上诉人关于一审严重违反法定程序的主张不予支持。至于上诉人提出的缔约过失责任问题，上诉人在一审反诉中没有提出，其在二审提出，本院就包括此主张进行调解，但调解不成，本院依法对此问题不作处理。 综上所述，上诉人关于赔偿其停电期间人工损失的上诉请求成立，本院予以支持；上诉人其它上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决除没有认定上诉人停电期间的人工损失欠妥，本院予以纠正外，一审其它判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 维持广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1385号民事判决第一、二、三、四、五、六项； 被上诉人黎国雄应于本案判决生效之日起十日内向上诉人广西元声科技有限公司支付赔偿损失款5000元。 一审本诉案件受理费1000元，由被上诉人黎国雄负担724元，上诉人广西元声科技有限公司负担276元。一审反诉案件受理费1502元，由被上诉人黎国雄负担73元，上诉人广西元声科技有限公司负担1429元。二审案件受理费1864元（上诉人广西元声科技有限公司已预交），由上诉人广西元声科技有限公司负担1770元，被上诉人黎国雄负担94元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  任 军 审 判 员  李 勉 二〇二〇年六月三十日 法官助理  劳嘉欣 书 记 员  卢 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。