沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初208号原告：高秀芬，女，1978年9月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：孙龙波，男，1978年10月21日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被告：刘凤清，女，1964年4月5日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：席冬林，系辽宁同泽律师事务所律师。原告高秀芬诉被告刘凤清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告高秀芬诉称，因为当时没有房子，签不了租房合同，只是原、被告双方口头约定，我还收人8000元钱，所以才把房票手续交于被告。2009年4月的一天晚上，经介绍乙方要买我房票手续，后约在马路边见面交谈，得知儿子还没对象，要利用新房找对象使用。经商议制作一张表，编个地址，乙方先给付8000元整，我把拆迁协议书暂时放于乙方手里，后续租金等下房证时按市场价再定。此房为回迁安置房，现房地址：，原告与被告2016年6月约定将新房租给被告使用(被告说给她儿子使用）可是住房至今，被告家也不经常回来住，导致原告多次上门索要租金无果，介于被告是亲属介绍，还先给过8000元，然后约定时也承诺一定会给租金，至今被告只是承诺说给租金，可一直没有实际给付的行动。诉讼请求：1、确认被告无权占有房屋，立即搬离房屋；2、判令被告补给原告租金81700元（2016年6月-2019年9月，总计39个月乘2300/月＝89700元-已给8000元)；3、由被告承担本案全部诉讼费用。被告刘凤清辩称，高秀芬诉讼请求没有事实与法律依据，陈述不属实，高秀芬与刘凤清并非房屋租赁关系，而是房屋买卖关系。高秀芬与刘凤清于2009年4月16日签订《协议书》，约定高秀芬将涉案房屋卖给刘凤清，刘凤清已经交付房款及房屋其他费用，高秀芬也将房屋相关文件原件交刘凤清持有，并交付房屋。但高秀芬尚未配合办理房屋更名过户手续。由于该地区房价增长，高秀芬对《协议书》反悔，起诉存在租赁关系，违反诚实信用原则，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人高秀芬的全部诉讼请求。答辩人对涉案房屋的占有系有权占有，被答辩人无权要求答辩人搬离或返还房屋。2005年5月21日，高秀芬所在马总村的房屋拆迁，高秀芬签订编号为301的拆迁补偿安置协议，获取货币安置补偿96440元。于2009年4月9日签订编号为A2m2-xxx的补偿安置协议，更改补偿方式为回迁安置60平方米回迁房一套。应交房款129960元，并在补充条款里约定，2009年4月17日前交齐全额房款，逾期不交视为自动放弃，此协议作废。被答辩人因未筹到房款，在被答辩人嫂子姚红艳、答辩人妹妹刘凤杰介绍下，答辩人与被答辩人及其配偶签订《协议书》，约定被答辩人将涉案房屋卖给答辩人，因此时安置房屋还没有公开选房，老百姓称之为“房票”。《协议书》约定“2009年4月16日办买卖房票手续。甲方在以后乙方办理更名过户手续时，无条件出具有效证明到现场帮助办理。拆迁协议书放在乙方（刘凤清）手里。一切房屋费用由乙方自付。”答辩人当日向沈阳长白岛管理委员会交纳了房款129960元，有银行流水和收款收据为证。在2016年5月13日公开选房后，选定房屋确切房号为：1房间。答辩人缴纳了房屋增加面积款和水费、电费、采暖费、物业费、装修垃圾清运费。涉案房屋一直交答辩人占有至今，答辩人交纳了选房至今2016至2019年的物业服务费，2020年物业服务费尚未到交费时间。答辩人依据买卖房屋《协议书》占有涉案房屋，并履行了《协议书》约定的义务，系有权占有，被答辩人无权要求搬离。被答辩人主张租赁关系没有相关证据，也不符合常理。被答辩人既没有租赁房屋的协议，也未提供定期收取房租的任何证据。被答辩人陈述“索要租金无果”，而被答辩人所在的中夹河村与答辩人所在的前进村相距3.9公里，打车起步价范围内，又通过亲属介绍，如真实存在租赁关系不可能在附近村庄找不到答辩人索要租金。按照被答辩人的说法，租期三年3个月，答辩人只付了8000元，相当于3个半月的租金，也就是有3年的租金未付，按照一般交易习惯租金按月进行支付，被答辩人在3年内从未主张过租金，也没有收回房屋，在3年后房屋可以办理更名过户时才索要租金，不符合常理。答辩人与被答辩人签订的《协议书》，有被答辩人及其配偶的亲笔签字及按手印，有中间人双方亲属签字，是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照《协议书》约定全面履行各自义务。依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则”，在签订房屋买卖《协议书》后，被答辩人以存在租赁关系提起本案诉讼，有违民事活动的诚实信用原则。综上，被答辩人与答辩人存在房屋买卖关系，不存在房屋租赁关系，不应当支付被答辩人租金，被答辩人要求搬离房屋和索要租金的主张没有事实和法律依据。请求法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。经审理查明，2005年5月21日，甲方（拆迁人）沈阳市和平区长白地区管理委员会、被委托拆迁单位沈阳土地储备中心长白分中心、乙方（被拆迁人）高秀芬签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》一份，合同编号301，约定“房屋坐落在马总村，建筑面积43.9平方米，房屋的货币补偿金额96040元……”。2009年4月9日，甲方（拆迁人）沈阳市和平区长白地区管理委员会、被委托拆迁单位、乙方（被拆迁人）高秀芬签订《城市房屋拆迁货币补偿安置协议书》一份，合同编号A2M2-xxx，约定“房屋坐落在马总村，回迁安置60㎡回迁房壹套，应交房款60㎡×2166＝129960元……2009.4.17日前交齐全额房款，逾期不交视为自动放弃，此协议作废”。2009年4月，甲方高秀芬、乙方刘凤清签订《协议书》，载明“经甲乙双方协商，作个买卖马总六队60平方米房票手续，手续费8000元整，房屋款由乙方自付。2009年4月16日办买卖房票手续，以后选房时，政府不给办理更名过户手续，所以甲方在以后乙方办理更名过户手续时，无条件出具有效证明到现场帮助办理，如甲方不帮助乙方办理任何手续，乙方可以退房，甲方赔偿乙方房款损失费按选房时房款的10%支付，并退还买卖房票手续8000元整。以后甲方家如果发生经济纠纷，与此房无关，不得反悔，如甲方反悔，甲方赔偿乙方，按房款的贰倍赔偿。拆迁协议书放在乙方手里，如果双方需要时，必须双方到场，如果丢失，乙方后果自付。以后，一切房屋费用由乙方自付”，原告及配偶、被告、中间人姚红艳、刘凤杰均签字、摁手印。同日，被告给付原告8000元款项，原告将房屋手续原件交由被告。2009年4月16日被告刘凤清以高秀芬名义交纳房款129960元，沈阳长白岛管理委员会出具《收款收据》一张。2016年5月13日沈阳长白岛经济区管理委员会土地房屋征收处出具《回迁安置用房增加面积扣款证明》载明“兹证明马总村被拆迁人高秀芬，协议号A2M2-075，身份证号2321311978××××××××申购住房1套，面积60平方米，已选住房面积72.7平方米，增加面积12.7平方米，单价2166元/平方米，其中增加房屋面积款27508.2元，从回迁过渡期补助款中扣除12800元，剩余14708.2元需交现金。特此证明”。同日，被告刘凤清以高秀芬名义交纳房屋增加面积款14708.2元、电费200元、水费295元、采暖费1693.91元，合计16897.11元，沈阳和平长白开发建设有限公司出具《收款收据》四张。同日，沈阳长白岛经济区管理委员会土地房屋征收处向被告下发《房屋准住通知单》，后被告装修入住使用至今，每年向物业公司交纳物业费（872元/年）。另查明，涉案房屋位于沈阳市和平区，建筑面积72.7平方米，无抵押查封，无合同备案，无所有权登记。上述事实，有当事人提供的城市房屋拆迁货币补偿安置协议书、协议书、收款收据、盛京银行客户对账单、公证书、回迁安置用房增加面积扣款证明、房屋准住通知单等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：原告高秀芬与被告刘凤清签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。签订协议后，被告支付8000元款项，原告将房屋手续原件交由被告，后被告支付了购房款、增加面积款项及其他相关费用，实际占有使用房屋至今。现原告主张双方系房屋租赁合同关系，要求被告腾房及支付租金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高秀芬的诉讼请求。案件受理费9518元（已减半收取），由原告高秀芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年六月二十二日书记员  王琳本案判决所适用的法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。