青海省格尔木市人民法院   民事判决书   （2019）青2801民初3621号   原告：格尔木盐湖城投资开发有限责任公司，住所地青海省格尔木市昆仑路56号，统一社会信用代码91632801579900402U。   法定代表人：赵刚，董事长。   委托诉讼代理人：马福收，青海青海省盐成律师事务所律师。   被告：韩生文，男，1992年3月12日出生，汉族，青海省民和县人，自由职业，住格尔木市。   原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告韩生文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司委托诉讼代理人马福收，被告韩生文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方之间的公共租赁住房租赁合同；2.依法判令被告立即退还所租赁的位于格尔木市××园住房；3.判令被告承担截止到退房之日所应支付的租金、物业费、水、电、暖气费（计算至起诉之日为38529.43元）；4.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月9日形成了公共租赁住房租赁合同关系，被告租用了由政府为了解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和符合条件的进城务工人员的阶段性居住困难而修建的保障性住房。2019年经国家相关部门通过大数据比对，被告名下有2辆以上车辆，不符合公租房租赁条件，因此，依照相关规定应当解除双方租赁合同关系，被告退还所租用的公租房。原告下发了《限期退出公共租赁住房通知书》，但被告未按期退出租用的公租房。因此，特提起诉讼，要求解除双方之间的公共租赁住房租赁合同，退还所租房屋，由被告支付应缴的租金及相关费用，故诉至法院，请求依法判决。   被告韩生文辩称，被告对现在租住房屋是否属于公租房不清楚，公租房到底适合什么人群居住应该有明确规定。被告在租赁公租房之前就有车辆，且被告租住已长达五年之久为什么原告没有年审？五年后才对被告租住资格进行审核。另外，原告提供给被告的公租房面积过大，按政策规定，公租房不应由住户装修，但原告要求被告自行装修，并且还收取公租房装修押金。在被告租赁住房时，原告承诺租赁的公租房三至五年兑现销售给个人，每年所交纳的房租可以折抵房款，但如今原告不遵守承诺，反而主张解除与被告的租赁合同关系并要求被告腾退住房，被告不能接受。此外，至今为止原告收取被告的房租没有开具正规发票，依据原、被告签订的房屋租赁合同第四条约定，原告未开具正规发票，被告可以拒绝支付房租。   根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：为完善住房保障体系，健全住房保障制度，规范公共租赁住房管理工作，2013年的3月14日格尔木市人民政府办公室下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”，适用于格尔木市公共租赁住房分配、运营、使用、退出、管理和监督。在文件中，格尔木市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负责政府直接投资建设的公共租赁住房入住管理、运营、租金的收取、租赁合同签订等工作。文件还明确规定了公共租赁住房的申请基本条件及审批程序。即：（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.申请人及家庭成员具有本市城镇户籍；2.家庭收入低于全市城镇居民人均可支配收入；3.申请家庭无房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米；4.申请家庭成员中均未享受过住房保障和房改政策；5.申请家庭在两年内没有自有住房出售交易记录的。（二）新就业职工（个人）申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.具有我市城镇户籍或办理了居住证件；2.一与我市就业单位签订两年以上劳动或工作合同，且已在我市缴纳社会保险一年以上；3.在我市无自有住房；4.申请人在两年内没有自有房屋出售交易记录的。（三）来我市务工人员、家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下条件：1.家庭成员均办理了居住证件，并在我市连续居住满两年；2.家庭成员中至少有一人与本市就业单位签订了2年以上劳动合同已在我市缴纳社会保险1年以上；3.申请家庭在我市无自有住房；4.申请家庭在两年内没有自有房屋出售交易记录的。（四）政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级、州级、市级劳模、英模及见义勇为者住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入条件的限制并给予优先安排。该文件中还规定了申请公共租赁住房提交材料种类，并规定了申请、初审、审核、复审、公示、核准等程序。该《通知》第十七条，承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的期限腾退住房。公共租赁住房保障面积（50平方米以内含50平方米）租金原则上控制在所处地段市场租金水平的70%，超出50平方米的按市场租金计算。第十九条，有政府投资的公共租赁住房小区物业管理由市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司组建或选聘专业物业公司承担。公共租赁住房物业服务费、采暖费及水、电、气等费用均由承租人承担。第二十条，公共租赁住房保障实行年审制度，各行委会同市民政局、住房和城乡建设局、车辆管理所格尔木盐湖城投资开发有限责任公司对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行年审，并将年审结果进行公示。年审后，仍符合公共租赁住房保障范围的，可继续承租。年审后不符合公共租赁住房保障条件的，应当退出公共租赁住房，承租人应当自收到市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司作出的《限期退出公共租赁住房通知》之日起两个月内退出住房。超期退出的，按市场租金标准2倍收取房租。符合公共租赁住房保障条件需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核通过的重新签订租赁合同。第二十二条，公共租赁住房保障家庭有下列情形之一的，解除公共租赁住房租赁合同。并按该住房承租期间市场租金水平补交差额、租金收回其承租的公共租赁住房，即：将承租住房转租、转借、转让的；拖欠租金或物业管理费等累计6个月以上的；已不符合公共租赁住房保障条件但未退出的等。   2014年格尔木市住房和城乡建设局向市政府递交格建[2014]156号“关于奥体花园D栋公租房分配意见的请示”，该请示中显示，奥体花园D栋30层共计住宅180套，三个单元一梯两户，建筑面积128平方米，毛坯房未装修。分配意见：由于奥体花园D栋房屋属毛坯房未装修，为其早日利用，建议由盐湖城投资开发公司根据企业需求及困难程度，将毛坯房分给企业，由企业自行装修后分给本企业职工入住，并将分配情况及相关资料报盐湖城投资开发公司备案。房屋的装修由企业自行实施，费用由企业承担，不得向任何单位和部门要求偿还装修费用和装修补偿。房屋分给企业后，企业和盐湖城投资开发公司必须签订公租房租赁协议及物业管理协议。企业分到房屋后，必须依照《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法》将房屋分给本企业符合公租房申请条件的住房困难户。同时，完善公租房申请户的申请资料，并报民政、车管所、行委审核后，送盐湖城投资开发公司存档备案，并配合盐湖城投资开发公司完善电子档案，备建设部、省建设厅保障处完善审查。   2015年4月9日原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司（甲方)在未对被告韩生文(乙方）严格按照《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法》资格审查及履行审核程序的情况下与被告签订《青海省公共租赁住房租赁合同》，将位于奥体花园D-3-401户的公共租赁住房租赁给被告韩生文使用，建筑面积128.92平方米，合同约定的租赁期限自2015年5月1日至2016年5月1日，该房屋标准、租金为每月1683.8元，租金按季支付，乙方应于当季首月5日前向甲方缴纳租金，甲方提供省财政厅统一印制的《青海省公共租赁住房租金专用收据》。乙方逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补交并从次月1日起每日加收欠缴租金总额3‰的滞纳金。并约定签订合同时乙方需缴纳押金，按照签订合同时3个月租金标准缴纳5051.4元，合同终止后，乙方如不存在违约事项，甲方应将乙方所交押金原款返还。合同第十三条约定：乙方有下列行为之一时，甲方可书面通知乙方解除本合同，收回该房屋：1.采取虚报、隐瞒、伪造等手段骗取公共租赁住房的；2.因就业、房产情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件逾期不退出的；3.将房屋转让、转租、出借从事其他经营活动，或者用于违法活动的；4.擅自装修或者改变房屋结构的；5.累计3个月以上未交纳租金、公摊能耗费等费用的；6.无正当理由，连续3个月以上未居住的；7.违反房屋使用规定，且情节严重的其它行为。其他约定事项：租赁合同期内，因购买（含购买经济适用住房、限价商品房）、受赠、继承、租赁其他住房，应在住房交付之日起三个月内退出公共租赁住房。乙方因经济条件改善、收入水平提高而不符合公共租赁住房享受条件的，应当在不符合公共租赁住房享受条件之日起三个月内退出公共租赁住房。本合同在履行过程中发生的争议，由甲乙双方当事人协商解决，协商不成的，甲乙双方可根据已办理的赋予强制执行效力的公证书，向有管辖权的人民法院申请强制执行。双方签字盖章确认了上述合同内容。   合同签订后，被告按合同约定向原告缴纳装修押金及三个月房屋押金并对租赁的格尔木市××园进行装修后入住。2019年5月格尔木市对本辖区公共租赁住房未达到入住条件就已安排入住、本地拥有住房的同时仍然占据一套公共租赁住房、违规分配保障性住房、公共租赁住房闲置等问题进行核查。随后，格尔木盐湖城投资开发有限责任公司于2019年8月起对租赁公共住房的住户进行审核，核查租住户房产、车辆等信息。经查，本案被告韩生文名下有“奥迪”牌、“巡洋舰”牌小型轿车和越野客车，车辆信息显示两辆车辆登记于2017年11月21日和2019年3月1日，不符合公共租赁住房租赁条件。2019年8月26日格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向被告发出《限期退出公共租赁住房通知书》，以承租人或家庭成员拥有2-6辆车，不符合承租公共租赁住房的相关管理规定，要求韩生文自通知下发之日起2个月内缴纳该房屋相关费用，并办理腾退相关手续。但原告无证据证实将该通知书直接送达给了被告韩生文。2019年10月29日原告在《格尔木日报》刊登“关于限期腾退公租房的公告”，公告中有被告韩生文的姓名。   本案审理期间，原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司申请对被告韩生文现居住的格尔木市××园公租房装修中不可拆除部分折旧后的现价进行鉴定。经本院委托，2020年4月30日青海华翼资产评估事务所出具《资产评估报告意见书》，评估韩生文公租房装修中不可拆除部分折旧后的现有价格于评估基准日2019年12月28日的财产参考价为86807元。该意见书送达被告韩生文后，被告不同意解除合同腾退房屋，对鉴定的装修价未在本案中要求处理。   本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案为公共租赁住房租赁合同纠纷。公共租赁房是为城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员提供的保障性住房，格尔木市人民政府办公室以发下[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”文件形式，确认了为在格尔木市生活的上述人群的住房困难提供的保障性住房的政策支持。公共租赁住房不归个人所有，而是归政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租人承受起的价格向住房困难家庭、新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体，在申请公租房之后，不符合公租房的条件后需要退租。根据《公共租赁住房管理办法》第三十一条“承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：（一）提出续租申请但经审核不符合续租条件的；（二）租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；（三）租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。承租人有前款规定情形之一的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位应当为其安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的租金数额缴纳”。鉴于我国直管公租房以及新建公租房的登记所有人大部分为房地产行政主管部门的实际，公租房申请的审核登记虽属非行政许可审批事项，但公租房行政主管部门对承租人是否符合公租房保障资格的认定应属行政行为，但该行政行为不属于行政诉讼的受案范围。对于公租房的管理，公租房行政主管部门可以委托运营单位进行管理，此处的委托单位是公租房租赁合同的民事主体，是以房屋管理者身份与承租人签定合同。事实上，对公租房申请的审核登记与签订公租房租赁合同对公租房承租人不符合保障资格的认定与解除公租房合同，在时间上存在先后关系，在逻辑上存在因果关系。公租房申请的审核登记与签订公租房租赁合同、公租房承租人资格的认定与解除公租房租赁合同分别属于两种法律关系，不能将两者会混淆为一种行为。前者是行政行为，后者为民事行为。公租房租赁合同虽然具有社会保障功能，在合同签订程序、承租人资格要求等方面具有较强的政策性，但租赁合同一旦成立，仍为民事合同性质。原告是以公租房管理者身份起诉解决公租房租赁合同纠纷，并非是公租房承租人资格认定的纠纷，应当具有民事可诉性。如双方在履行合同过程中发生争议，原告具有通过民事诉讼方式解决纠纷的选择权，对不符合申请资格但已获得保障公租房或者以后条件发生变化而丧失租赁保障性住房情形租户，可以责令退房。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。原、被告签订的《青海省公共租赁住房租赁合同》虽然期限为一年，但租赁期满被告继续使用，原告在此期间未提出异议，双方形成不定期公共租赁住房租赁合同关系，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案原、被告签订的《青海省公共租赁住房租赁合同》属于民事合同，就本案而言，公租房行政主管部门已将公租房的管理工作交付给本案原告，并且将“采取隐瞒方式取得公共租赁住房；因就业、房产等情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件；累计3个月以上未交纳租金、公摊能耗等费用”等作为解除合同、收回房屋的一个条款，即原告可以对退回公租房采取合同约定的民事方式解决。综上所述，基于本案原告下发通知，并要求被告腾退房屋未果，选择诉至法院要求解除与被告的公租房租赁合同符合法律规定和合同约定。需要指出的是，本案查明的事实是原告在对公共租赁住房人资格审核中，未严格履行申请、审核、公示、轮候制度等公租房租赁程序，使得较多不符合公共租赁住房的获取得公共租赁保障性住房。2019年8月原告对租赁公共住房的住户进行审核，核查租住户房产、车辆等信息。经查，本案被告韩生文名下有“奥迪”牌、“巡洋舰”牌小型轿车和越野客车，被告属于在取得租赁公共租赁住房后情况发生变化，不再符合公共租赁住房申请条件及累计3个月以上未交纳租金、公摊能耗费等情形住户，丧失承租公租房承租人资格，符合原告可以依照法律规定解除合同及合同约定解除合同的其他情形，故原告要求解除与被告之间的公共租赁住房合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，原告有权要求被告腾退房屋，故原告主张被告退还租赁的位于格尔木市××园住房的诉讼请求，本院予以支持。   关于原告要求被告承担截止到退房之日所应支付的租金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，双方合同约定租金为每月1683.8元，按季支付，于当季首月5日前向甲方缴纳租金，逾期缴纳原告有权要求被告补交，并从次月1日起每日加收欠缴租金总额3‰的滞纳金。双方合同对租金的支付约定明确，被告未按约交纳租金已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当时一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告理应按法律规定和合同约定承担继续履行支付租金义务，故原告要求被告支付截止退房之日止租金的诉讼请求，本院予以支持。物业服务管理是指业主对区划内共有建筑物、场所、设施设备的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人进行管理的活动。物业服务企业依据物业服务委托合同进行的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌管理项目进行维护，修缮的活动，关系到小区业主安居生活的方方面面。本案原告委托青海天瑞物业管理有限公司格尔木市分公司进行物业管理，将小区物业费、取暖费的收取及水、电费管理责任交付给了物业公司。庭审中，原告未提交足以证实物业费、取暖费应由其收取的相关证据，即物业费、取暖费的收取权利主体不是本案原告，原告无权就被告欠付租金之外的其他费用主张权利，故原告主张被告承担截止退房之日的物业费、取暖费及水、电等费用的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五)项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《公共租赁住房管理办法》第三十一条之规定，判决如下：   一、解除原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告韩生文于2015年4月9日签订的《青海省公共租赁住房租赁合同》；   二、被告韩生文于本判决生效之日起十五日内将位于格尔木市××园住房退还给原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司；   三、被告韩生文向原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司支付自欠缴租金之日起至退房之日止的公共租赁住房租金；   四、驳回原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费763.0元，由被告韩生文负担，于本判决生效之日起七日内交纳。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判长 裴淑文   审判员 马锦萍   人民陪审员 王红兰     二〇二〇年六月十五日   （法官助理 马 虹   书记员 时宇宁