襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4461号原告：襄阳侨丰博览城运营管理有限公司，住所地襄阳市樊城区牛首镇张营村。法定代表人：刘程，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红刚，湖北春园律师事务所律师。被告：张爱秀，女，1977年2月15日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：王群，湖北高见律师事务所律师。原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司（以下简称侨丰公司）与被告张爱秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侨丰公司的委托诉讼代理人刘红刚、被告张爱秀及其委托诉讼代理人王群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侨丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》及《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》；2.判令被告支付租金28054.5元及违约金20000元；3.判令被告支付物业费6820.55元及逾期支付物业费违约金6820.55元；4.判令被告赔偿原告装修费25812.22元，搬运费3600元，广告宣传、市场培育费等损失50000元；5.判令被告支付未按约定营业违约金37800元；6.判令被告支付提前解除协议违约金100000元；7.判令被告偿还借款20000元及利息；8.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，原告与被告签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，约定被告租侨丰国际商品博览城第10栋1层015号面积约30.6平方米的商铺1间，租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止，原告给予被告2年的免租期，原告必须保证开门营业，并且不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，应当按照每月1000元/间的标准支付租金，造成损失的另行赔偿；双方还对其他事项进行了约定。原告应被告要求对被告租赁商铺进行装修，还派车给被告搬运商品。原告为了培育市场，对被告经营产品等进行宣传和促销等。2017年6月18日，原、被告还签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》，约定为了培育被告经营，甲方同意暂借给被告20000元用于经营，被告必须在原告处经营5年，并保证每天营业，若被告违反约定或者提前解除协议书及补充协议的，被告构成违约，除偿还借款外，还应当支付违约金10万元，还应当赔偿原告广告宣传、市场培育等损失费5万元，双方还对其他事项进行了约定。在协议及补充协议签订后，原告依约履行了合同义务，但是被告并没有按照协议书的约定及其承诺履行义务，停止在原告市场的经营。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。张爱秀辩称，我与侨丰公司签订商铺租赁合同后即按约定入住经营，但侨丰公司在我租赁期间且未告知我的情况下于2017年11月将商铺出售，侵害了我的优先购买权。侨丰公司于2018年10月将我赶走，将商铺交给买受人，是侨丰公司违约提前解除了租赁合同，应当由侨丰公司承担违约责任。政府在樊西新区打造的是八大市场，强调划行归市和专业化市场整顿。侨丰国际商品博览城是国际机电交易中心，承接的是中心城区五金机电兽药疫苗专业市场的外迁。鞋帽外迁是由中豪襄阳国际商贸城承接的，侨丰公司不具有承接鞋帽外迁的资格，不是专业的鞋帽经营专业市场，但其违反规定将我招商至市场经营，导致我亏损几十万元。即便我存在违约行为，约定的违约金畸高，应当予以减少。故要求驳回侨丰公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，侨丰公司（甲方）与张爱秀（乙方）签订《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》一份，主要约定：甲方将位于侨丰国际商品博览城第10栋1层015号（旧）一间、建筑面积约为30.6平方米的商铺出租给乙方使用，约定乙方经营业态为鞋贸；租赁期2年，自交房之日2016年12月1日起至2018年11月30日止（免租期为2016年12月1日至2018年11月30日）；免租期为两年，从交付房屋起两年内免租金；其他管理费用按甲方有关规定执行；第三年租金按年交付，免租期结束前一个月一次性交清；乙方须在本协议签订当日向甲方交纳5000元的押金作为履行合同的担保，该押金在租赁期限届满后，如果乙方在租期内没有违约行为或没有损坏商铺的，则甲方无息退还乙方实际交纳的押金，若有违约行为，甲方有权从押金中先行抵扣乙方欠交的租金、滞纳金、违约金、物业费等相关有损甲方权益的费用；乙方违反本合同约定逾期10天不交清租金和相关费用的，甲方有权解除合同，在甲方通知乙方解除合同后5日内乙方必须腾房搬迁完毕，逾期视为乙方自动放弃对其投资部分（含存放的物品）的所有权，无偿归甲方所有，若乙方违反本条约定，乙方应向甲方支付违约金10000元，每逾期搬迁一天应向甲方支付赔偿金500元，造成其他损失的另行赔偿；乙方不按期交纳租金或不交纳应付的其他费用超出10天的，每逾期一天，应向甲方支付应付费用总额5%的违约金；本合同签订后，乙方不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，还应当按照每月1000元/间的标准向甲方支付租金，并且应向甲方支付违约金20000元，造成其他损失另行赔偿。2017年1月13日，侨丰公司（甲方）与张爱秀（乙方）签订《仓库租赁协议》，约定甲方将其位于侨丰国际博览城商区68幢6层008号建筑面积为76.28平方米的仓库出租给乙方仓储；仓储租赁保证金为40元/平方米，共1间3000元，租赁到期后仓储用房无损坏验收合格后退还保证金；仓储面积依据1:1方式配备，多出商铺面积按5元/平方米租赁，超出面积45.68平方米，2740元/年；免租期自2017年1月20日起至2019年1月19日止。2017年6月18日，侨丰公司（甲方）与张爱秀（乙方）签订《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》，约定：为了培育乙方经营，甲方同意暂借给乙方人民币20000元用于经营，甲方将以银行转账方式支付给乙方；乙方必须确保其在侨丰国际商品博览城经营5年，并且应满铺货，确保乙方本人或配偶每天开门经营，若因特殊情况需暂时关门的，必须经过甲方书面同意，否则视为乙方违约，每关门一天向甲方支付违约金200元，造成损失另行赔偿；乙方及其关联人员除目前在中豪襄阳国际商贸城开设商铺经营外，必须确保在5年期限内乙方在襄阳范围内其他经营场所不得经营同类型商铺和业态；若乙方在五年内没有违反商铺租赁协议书及本补充协议约定其无其他违约情形的，甲方可放弃本条第一条约定的借款还款，甲方不向乙方要求偿还，该借款作为支持乙方经营的奖励；若乙方违反本协议的约定，或者提前解除商铺租赁协议书及本补充协议，乙方构成违约，乙方除偿还借款外，还应当向甲方支付违约金10万元，造成损失的另行赔偿；另外乙方还应当赔偿甲方的广告宣传、市场培育等损失费5万元。在《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》签订后，侨丰公司即将商铺交付给张爱秀使用，张爱秀开始在商铺内经营鞋贸，张爱秀亦两次向侨丰公司交纳租房押金共5000元。侨丰公司按照其关于向入驻商户提供搬迁服务的优惠政策，于2016年12月28日将张爱秀的货物等物品搬运至商铺。侨丰公司为此支出搬迁费用3600元。在《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》签订的次日2017年6月19日，侨丰公司按补充协议的约定将20000元借款通过转账方式支付给了张爱秀。在张爱秀租赁商铺经营期间，张磊从原业主处购得了张爱秀承租的商铺。2018年10月10日，张爱秀从其承租的侨丰国际商品博览城商铺搬离。侨丰公司遂提起诉讼。本院认为，侨丰公司与张爱秀签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》及《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当履行。商铺租赁协议中对于租赁期限的约定虽为两年，即自2016年12月1日起至2018年11月30日止，但双方在补充协议中约定张爱秀必须在侨丰国际商品博览城经营五年，实际是双方将租赁期限变更为五年，即从2016年12月1日起至2021年11月30日止。虽然张爱秀租赁的商铺在租赁期间发生所有权变动，但并不影响租赁合同的效力及租赁合同的履行。张爱秀是2018年10月10日从其在侨丰国际商品博览城的商铺搬离并停止经营的，该行为已经表明其不再履行合同义务，显然违反了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》第二条“乙方必须确保其在侨丰国际商品博览城经营5年，并且应满铺货，确保乙方本人或配偶每天开门经营，若因特殊情况需暂时关门的，必须经甲方书面同意，否则视为乙方违约，每关门一天向甲方支付违约金200元，造成的损失另行赔偿”的约定，造成侨丰公司的合同目的不能实现，构成违约。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，侨丰公司可以解除合同。故对于侨丰公司要求解除原、被告签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》及《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。依照该法第九十六条第一款“当事人依照本法……的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除……”的规定，侨丰公司主张解除合同应当通知张爱秀，但侨丰公司直到2020年5月22日本案的第二次开庭时才提出解除合同的诉讼请求，在此之前，侨丰公司并没有证据证明其向张爱秀发出解除合同的通知。对于侨丰公司解除合同的诉讼请求，张爱秀不持异议，故双方的合同于2020年5月22日解除。综合《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》第八条第6款“乙方不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，还应当按照每月1000元/间的标准向甲方支付租金，并且向甲方支付违约金2万元，造成其他损失另行赔偿”及《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》第二条“乙方必须确保其在侨丰国际商品博览城经营5年，并且应满铺货，确保乙方本人或配偶每天开门经营，若因特殊情况需暂时关门的，必须经甲方书面同意，否则视为乙方违约，每关门一天向甲方支付违约金200元，造成的损失另行赔偿”、第五条“若乙方违反本协议的约定，或者提前解除商铺租赁协议书及本补充协议，乙方构成违约，乙方除偿还借款外，还应向甲方支付违约金10万元，造成损失的另行赔偿；另外乙方还应当赔偿甲方的广告宣传、市场培育等损失5万元”的约定来看，租赁协议中约定的两年为免租期是附条件的，也就是张爱秀必须在侨丰国际商品博览城的商铺经营满五年，但张爱秀在2018年10月10日即搬离了其在侨丰国际商品博览城的商铺，并停止了经营，属违约行为，所谓免租期内的租金，张爱秀仍应按合同约定的每月1000元/间的标准向侨丰公司支付，即2016年12月至2018年10月期间共23个月的租金23000元，扣除张爱秀交纳的5000元租房押金后为18000元。至于2018年10月之后的租金，因侨丰公司此时已从张爱秀手中接收了商铺，侨丰公司未提供证据证明变动后的商铺所有权人张磊存在租金损失，故本院对侨丰公司主张的其他租金损失不予支持。对于侨丰公司请求的物业管理费、装修费和搬运费问题，根据原、被告双方所签订的协议，张爱秀应当支付租赁期间的物业管理费。侨丰公司所举证据能够证明其在侨丰市场每月按照2.5元/平方米的标准收取物业费，张爱秀应支付的商铺物业费为30.6㎡×2.5元×23个月＝1759.5元。仓库租赁的起始时间在2017年1月20日，至张爱秀搬离的2018年10月10日，共计21个月，仓库物业费应为76.28㎡×2.5元×21个月＝4004.7元。商铺和仓库的物业费共计5764.2元。对于侨丰公司请求的超出5764.2元物业费的部分，本院不予支持。侨丰市场开业之初为招揽商户制定的优惠政策包括帮助商户免费搬迁、为商户商铺砌筑隔墙、装饰装修等，上述优惠政策为侨丰公司单方承诺，并非原、被告双方合同约定内容，故优惠政策的内容不能对张爱秀产生约束力。故对侨丰公司请求的装修费25812.22元，本院不予支持。侨丰公司帮助张爱秀搬迁入驻市场，是根据其优惠政策所做出的行为，每一入驻商户均能享受这一政策，双方并未在合同中约定搬迁费用由张爱秀承担，故对侨丰公司请求的搬运费3600元，本院亦不予支持。侨丰公司的诉讼请求中既主张了租金损失，又主张了广告宣传、市场培育等损失费，还主张了未支付租金违约金2万元、逾期支付物业费违约金2250.34元、未按约定营业违约金36400元、提前解除协议违约金10万元等。对于广告宣传、市场培育等损失费问题，根据侨丰公司所举证据，无法确定侨丰公司在张爱秀的商铺上投入的广告宣传、市场培育费用金额，但侨丰公司作为一个市场运营管理企业，在市场宣传、市场维护、租户管理等方面需要进行投入，对这一部分的成本损失，按照一般常识，侨丰公司会采取提高商户租金数额的方式予以弥补。故本案中因张爱秀违约给侨丰公司造成的损失主要反映在租金损失方面。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金的数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，和第二十九条“当事人主张的约定违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。在侨丰公司已经向张爱秀主张了租金损失的情况下，其又主张了其他损失及违约金。按照租赁合同五年的租赁期限，租金满算仅为5万余元，但合同约定的违约金数额却高达数十万元，根据上述法律规定，违约金数额明显过分高于造成的损失。故对于张爱秀提出的违约金畸高应予减少的意见，本院予以采纳。本院结合公平原则和诚实信用原则，对侨丰公司主张的广告宣传、市场培育等损失费5万元不予支持，对侨丰公司主张的违约金酌情核减为1万元。原、被告双方在补充协议中约定由侨丰公司借款2万元给张爱秀用于经营，若张爱秀在侨丰市场经营5年，且无违约行为，则侨丰公司将该借款作为支持张爱秀经营的奖励不要求张爱秀偿还，若张爱秀违约，则应当偿还借款。2017年6月19日，侨丰公司依约向张爱秀支付了借款2万元，但张爱秀在履行合同过程中存在违约行为，按照双方在《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》中关于“若乙方在五年内没有违反商铺租赁协议书及本补充协议约定其无其他违约情形的，甲方可放弃本条第一条约定的借款还款，甲方不向乙方要求偿还，该借款作为支持乙方经营的奖励；若乙方违反本协议的约定，或者提前解除商铺租赁协议书及本补充协议，乙方构成违约，乙方除偿还借款外，还应当向甲方支付违约金10万元，造成损失的另行赔偿”的约定，张爱秀应当偿还2万元借款。因双方并未约定借款利率，张爱秀应当自侨丰公司起诉之日（即2019年6月20日）起按年利率6%支付资金占用期间的利息。对于张爱秀提出的商铺出售侵害了其优先购买权的问题，属另一法律关系，本院在本案中不予评判。对于张爱秀提出的侨丰公司于2018年10月将其从市场赶走的事实，因无证据证明，本院不予采信。对于张爱秀提出的侨丰公司不是专业的鞋帽经营市场，侨丰公司违规将其招商进市场经营的意见，因张爱秀持有在侨丰市场经营鞋帽的营业执照，其经营行为完全合法，本院对其意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百零六条、第二百一十一条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定，判决如下：一、原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司与被告张爱秀签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》及《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》于2020年5月22日解除；二、被告张爱秀向原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司支付商铺租金18000元；三、被告张爱秀向原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司支付物业费5764.2元；四、被告张爱秀向原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司支付违约金10000元；五、被告张爱秀偿还原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司借款20000元，并支付自2019年6月20日起至清偿之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息；六、驳回原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项于本判决生效后十日内付清，逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5784元，原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司承担4000元、被告张爱秀承担1784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  杨全胜人民陪审员  袁艳超人民陪审员  方登雄二〇二〇年六月十一日书 记 员  陈 惜