云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1678号原告：陶江坤，男，1984年11月26日出生，汉族，云南省玉溪市人，住云南省玉溪市江川县。被告：王红兵，男，1968年9月24日出生，回族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。被告：赖银花，女，1946年4月18日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，1994年4月30日出生，汉族，四川省峨眉山市人，住四川省峨眉山市，系该公司法务，特别授权代理。原告陶江坤诉被告王红兵、赖银花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，本院认为本案的审理与昆明尊园房地产经纪有限公司有法律上的利害关系，依法追加昆明尊园房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告陶江坤，被告王红兵、赖银花、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗琦琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶江坤向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2018年2月4日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，由二被告共同归还原告支付给被告的购房定金13万元；2、判令二被告共同支付原告违约金19.8万元（按房款总价的20%）及原告因房价上涨等因素造成的损失46万元（按市场估价145万与购房原价99万元的差值）；3、判令二被告赔偿原告2018年3月31日一2018年10月27日期间房屋相应的租金1.68万元；4、判令由二被告承担本案诉讼费和鉴定、评估等费用，同时承担原告的律师代理费。事实与理由：2018年2月4日，原告、被告及昆明尊园房地产经纪有限公司在三方平等自愿的基础上签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，合同编号：ＺＹＤＣＮ0：0055720（以下简称“购房合同”），原告通过“昆明尊园房地产经纪有限公司”购买了被告位于昆明市房屋，产权证号：昆明市房官共字第××号，建筑面积：129平方米，成交价格为99万元整。并于2018年2月7日再次签订了《补充协议》。原告于2018年2月4日、2018年2月7日、2018年4月24日分三次支付给被告王红兵13万元购房定金（2018年10月10日三方签订的《房屋买卖暨居间合同补充协议》共同确定已付房款13万元为“购房定金”）。被告王红兵于2018年2月4日、2018年2月7日签订合同时，在昆明尊园房地产相关工作人员赵卫敏、张大林、陈跃等人见证下，反复承诺相关事项，并愿意承担相应的违约责任。2018年2月一2018年4月，被告王红兵、赖银花在昆明尊园房地产工作人员陈跃陪同下，办理垫资赎证和公证手续过程中发现告王红兵与之前承诺和口述存在欺骗和隐瞒行为。2018年8月1日，被告王红兵告知原告只有起诉妹妹王红军财产分割，才能办理过户手续给原告陶江坤，2018年8月16日，被告王红兵、赖银花至昆明市盘龙区人民法院提交了诉讼申请，起诉其家人王红军财产分割。并于2018年9月4日缴清了相关的诉讼费用。由于被告财产分割案件涉及香港永久性居民，案件审讯时间较长，为了继续履行双方的责任和义务，原告陶江坤、被告王红兵、赖银花和昆明尊园房地产公司于2018年10月10日在昆明尊园房地产公司见证下友好的签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同补充协议》，约定原被告最终房屋过户的时间为2019年6月30日前，若被告违反其约定的时间，按《购房合同》和国家相关法律规定执行。2018年9月4日一2019年6月30日区间，原告陶江坤每月均多次电话询问被告王红兵、赖银花其办理财产分割的具体情况和进展，被告均多次以欺瞒方式告知原告财产分割的实际情况。同时，被告赖银花以房价上涨幅度较大为由多次拒不配合原告合理诉求，声称自己现在不想菅房产相关事情，顺其自然。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也严重损害了原告的利益。被告王红兵、赖银花辩称，同意解除合同，违约在房屋未按时过户，在公证时，涉及到王红军，但王红军没有出现，且我方也将房屋交付给原告，对于房屋租金、损失等费用我方不予认可，违约金由法院认定。第三人昆明尊园房地产经纪有限公司辩称，我方认为因被告原因导致合同未能顺利履行，原告有权依照合同约定向被告主张相应的违约责任。原告陶江坤围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、房屋买卖暨居间合同；2、补充协议；3、房屋买卖暨居间合同补充协议；4、声明；5、离婚协议书；6、购房款证明；7、证明；8、语音证据；9、语音证据；10、未接电话截屏；11、微信截图。被告王红兵、赖银花围绕诉讼请求依法共同提交了下列证据：1、情况说明、证明、死亡注销证明；2、交楼确认书、补充协议、声明、房屋所有权证。本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本案证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年2月4日，原告陶江坤与被告王红兵及第三人昆明尊园房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定：原、被告双方通过第三人出售及购买位于昆明市房屋，房屋建筑面积129㎡，成交价格人民币990000元。签订合同时，原告支付购房定金人民币20000元，该笔定金交由第三人保管，同时双方约定于2018年3月30日前办理该房屋权属转移登记等相关手续，扣除定金之后的房款付款方式为银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时，支付首付款230000元，除定金和首付款之外的剩余房款由原告贷款支付给被告，被告支付交房保证金5000元交由第三人代为保管，待交房手续办理完毕以及相关费用结清后退还被告。涉案房屋处于抵押中，被告应于2018年2月13日前自筹资金还贷赎证完毕，原告同意在过户前出资人民币100000元协助被告还贷赎证，该款项可冲抵房款。被告应于2018年3月31日前交房。合同签订后，若买买一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，并就对第三人的补偿问题达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。2018年10月10日，原被告双方及第三人签订《补充协议》，约定王红兵出售房屋已征得隐形共有人赖银花同意认可，并于2018年2月7日签署了同意出售房屋补充协议，原告于2018年2月4日、2018年2月7日、2018年4月24日分三次支付给被告130000元，最终过户时间为2019年6月30日前，若被告违反约定的时间，按照购房合同和法律规定支付给原告的已付购房款定金130000元和违约金。2018年2月7日，赖银花出具补充协议，载明：“被告王红兵出售昆明市盘龙区金实小区华春园212栋2单元201号房屋已征得隐形共有人赖银花同意认可出售该房屋，办理手续能到场签字。承诺人：赖银花。”2018年10月31日，被告王红兵与原告签订《交楼确认书》，约定卖方王红兵售出华春园212幢2单元201号物业，于2018年10月31日起正式交付该物业给买方陶江坤使用。2018年2月4日，被告王红兵出具收条一张，载明：“今收到陶江坤交来购房定金人民币贰万元正（20000.00）。收款人：王红兵。”2018年2月7日，被告王红兵出具收条一张，载明：“今收到陶江坤交来购房预付款人民币拾万元正（100000.00）。收款人：王红兵。见证人：尊园地产陈跃。”2018年4月24日，被告王红兵出具收款依据及说明一张，载明：“今收到陶江坤购本人房屋（金实小区华春园212栋2单元201号）人民币10000元正（壹万元整），至目前2018年4月24日，已付人民币130000元（壹拾叁万元整），其中含尊园地产托管定金20000元（贰万元整）。收款人：王红兵。证明人：陈跃。”2018年4月24日，被告王红兵出具证明一份，载明：“华春园212栋2单元201已从2018年3月31日按双方签订的购房合同交付陶江坤使用，因本人卖房前已将房租给第三方使用，租期截止2018年10月27日，期间（2018年3月31日-2018年10月27日）租金2400／月，转交至陶江坤，特此说明。申明人：王红兵。”本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陶江坤与被告王红兵签订的《房屋买卖暨居间合同》《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同暨居间合同补充协议》，形式合法，内容真实，双方应当恪守履行，原告按照协议约定向被告支付了部分购房款，被告按照约定交付涉案房屋，但未按合同约定办理涉案房屋权属转移登记等相关手续，构成违约，现原告主张解除《房屋买卖暨居间合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因原、被告双方在庭审中均同意解除合同，就其解除时间，原告主张庭审之日即2020年6月16日解除，被告主张由法院认定，原告在庭审中确认起诉时才向被告提出解除合同，被告也确认应诉时才知道原告要求解除合同，且庭审之日原、被告均同意解除合同，故本院确认原、被告于2018年2月4日签订的《房屋买卖暨居间合同》于2020年6月16日解除。原、被告及第三人于2018年10月10日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同暨居间合同补充协议》于2020年6月16日解除。对于该合同中的居间合同部分，因第三人不同意解除，各方当事人可另案解决。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当将已经收取的购房款返还原告，因购房款系王红兵收取，赖银花并未与原告签订《房屋买卖暨居间合同》，亦未收取购房款，故赖银花无需承担返还款项的义务。但根据原、被告及第三人庭审中陈述，被告王红兵收到款项110000元，第三人昆明尊园房地产经纪有限公司代为保管20000元，故应由被告王红兵向原告返还购房款110000元，第三人昆明尊园房地产经纪有限公司向原告返还购房款20000元，原、被告及第三人因居间法律关系产生的纠纷可以另案解决。关于返还房屋的事宜，被告同意在本案中解决，且原告同意解除合同后返还涉案房屋，故合同解除后，原告应当将涉案房屋返还被告。对于原告主张二被告赔偿2018年3月31日-2018年10月27日期间的房屋租金1.68万元的诉讼请求，被告在庭审中认可该部分租金，故被告王红兵应该赔偿原告2018年3月31日-2018年10月27日期间的房屋租金1.68万元。对于原告主张二被告共同支付原告违约金19.8万元（按房款总价的20%）及原告因房价上涨等因素造成的损失460000元的诉讼请求，本案中，原告仅支付了部分购房款，且原告至今仍在使用涉案房屋，同时原告在此期间并未重新购买其他房屋，被告在庭审中也确认不要求原告支付2018年10月31日起至庭审之日的房屋占用费，用于弥补原告的损失，本院认为该部分房屋占用费足以弥补原告的损失，故对于原告主张支付损失的诉讼请求本院不予支持。若庭审之日之后产生房屋占用费，双方可另案解决。而关于违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。从上述法条可以看出，违约金仅限于损失，因双方约定的违约金过高，且2018年10月31日起至庭审之日的房屋占用费足以弥补损失，故对于该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告陶江坤与被告王红兵于2018年2月4日签订的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖部分于2020年6月16日解除；原告陶江坤、被告王红兵、赖银花与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司2018年10月10日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同暨居间合同补充协议》于2020年6月16日解除；二、被告王红兵于本判决生效之日起十日内向原告陶江坤返还购房款人民币110000元；三、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陶江坤返还购房款人民币20000元；四、被告王红兵于本判决生效之日起十日内向原告陶江坤支付2018年3月31日至2018年10月27日期间的房屋租金人民币16800元；五、原告陶江坤于本判决生效之日起十日内将位于昆明市房屋腾还被告；六、驳回原告陶江坤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11848元，由原告陶江坤承担人民币9687元，被告王红兵承担人民币2161元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 李 娜人民陪审员 苟 钰人民陪审员 张琼英二〇二〇年六月二十八日书 记 员 杨 璐