内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1837号上诉人（原审原告）刘永刚，男，1980年8月21日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古林西县。委托诉讼代理人周超，内蒙古兴林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）尹立仓，男，1974年4月6日出生，汉族，农民，现住内蒙古林西县。被上诉人（原审被告）初凤琴，女，1977年10月10日出生，汉族，农民，现住内蒙古林西县。二被上诉人委托诉讼代理人李志玲，林西县林西镇第二法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）赤峰市伯乐人力资源有限责任公司。住所地：内蒙古林西县林西镇王府家园东200米。法定代表人周瑞刚，公司经理。上诉人刘永刚因定金合同纠纷一案，不服林西县人民法院的(2019)内0424民初3924号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人刘永刚上诉请求：1.撤销林西县人民法院的(2019)内0424民初3924号民事判决，改判或发回重审;2.一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实及理由:原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。2019年8月30日，上诉人与被上诉人签订定金合同一份，被上诉人尹立仓、初凤琴将自己所有的的位××镇房一处卖给上诉人，被上诉人赤峰市伯乐人力资源服务有限公司作为中介机构一起签订了《定金合同》。合同约定，签订合同之日上诉人给被上诉人尹立仓、初凤琴交付2万元定金，定金由被上诉人赤峰市伯乐人力资源服务有限公司保管，如卖方违约，向买方双倍支付定金，还约定首付款交付日期为2019年10月20日前上诉人按照该合同履行了交付定金的义务，并且在2019年10月20日前，通过被上诉人赤峰市伯乐人力资源服务有限公司两次要求交付给卖方首付款，但是作为卖方的二被上诉人尹立仓、初凤琴均无理拒绝收款。原审法院以《定金合同》中未约定首付款数额、上诉人提交的录音中初凤琴未明确认可、初凤琴未拒绝出售房屋为由，认为初凤琴不构成根本违约，不予解除合同，是违背事实和法律的。首先，关于定金数额的约定。1.上诉人一审中提交的录音书面材料第四页和第五页中，上诉人多次提及首付款数额为房屋总价款的30%，初凤琴均未提出异议，是认可该约定的。2.2019年10月16日被上诉人初凤琴、赤峰市伯乐人力资源服务有限公司和上诉人约好去银行办理过户手续，并且一起去了银行，如果双方不是约定好首付款数额，不会一起去银行办理贷款手续。之所以2019年10月16日没有办理贷款手续，结合上诉人一审中提交的录音可知，原因在于初凤琴询问银行放款时间而银行无法确定具体的放款时间，导致初凤琴不愿意提供办理过户手续，拒收上诉人的首付款。3.上诉人一审中提交的录音及庭审中，赤峰市伯乐人力资源服务有限公司多次陈述，双方约定的首付款数额就是总房款的30%，并且在林西范围内的二手房贷款买卖和该公司办理的二手房贷款买卖，均是房屋总价款的30%,这个陈述是事实，是可信的。因此，原审法院认定双方定金数额不确定是不符合事实的。其次，关于双方的《定金合同》约定了交付首付款具体的履行期限为2019年10月20日前，在该日期前上诉人两次向被上诉人初凤琴交付首付款均遭到拒收。履行期限已过，定金合同已不能继续履行。再次，对于《定金合同》没有按期履行，二被上诉人初凤琴、尹立仓是有完全过错的。上诉人提交的2019年10月20日录音内容里，“赤峰市伯乐人力资源服务有限公司经理同初凤琴说‘过了今天，是20号，你就违约，姐姐，16号他们家交一次首付款你没收，今天20号来交首付款你还没收，所以20号过期以后，你就违约。’初凤琴说‘银行不放款啊。’赤峰市伯乐人力资源服务有限公司经理说‘银行不放款有合同，合同写着呢，以银行放款日期为准，如果过了20号你想告他是不成立的，我要为他们作证，咱摸着良心说，谁挣钱都不容易。’”上述对话并结合录音中关于首付款数额内容的对话，能够证明双方约定的首付款数额是房屋总借款的30%，上诉人在合同约定的2019年10月20日履行期限届满前，两次向初凤琴交首付款均遭到拒收，拒收的理由不是首付款的数额不确定，而是因为初凤琴对银行下放贷款的时间不能确定才违反定金合同约定拒收首付款。而合同中约定“尾款交付时间，以银行放款时间为准。”故初凤琴拒收首付款的理由是不能成立的，其行为已经构成违约。因此,《定金合同》没有按期履行的过错全部在被上诉人初凤琴。综上所述，合同期限内，上诉人两次向被上诉人初凤琴交付首付款均遭到拒收，初凤琴的行为构成根本违约，《定金合同》约定的履行期限已过，被上诉人初凤琴此前的行为已经违反了合同订立应当遵守的诚信原则，双方已经不能重新约定履行期限以及继续交易。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，二被上诉人初凤琴、尹立仓的行为已经构成违约，上诉人有权要求解除合同，并且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定被上诉人初凤琴、尹立仓应双倍返还定金。被上诉人尹立仓、初凤琴答辩服判。刘永刚向一审法院起诉请求：1.判令解除刘永刚与尹立仓、初凤琴、赤峰市伯乐人力资源服务有限公司签订的《定金合同》；2.判令尹立仓、初凤琴双倍返还刘永刚定金40000.00元；3.判令赤峰市伯乐人力资源有限责任公司返还给刘永刚代尹立仓、初凤琴保管的定金20000.00元；4.诉讼费及费用由尹立仓、初凤琴、赤峰市伯乐人力资源服务有限公司承担。一审法院认定事实：2019年8月30日，刘永刚与尹立仓、初凤琴、赤峰市伯乐人力资源服务有限公司共同签订《定金合同》一份，合同约定主要内容为刘永刚购买尹立仓、初凤琴所有的的位××府房一处，总价款486000.00元，付款方式首付款加贷款。刘永刚支付尹立仓、初凤琴购房定金20000.00元，首付款交付日期为2019年10月20日前，尾款交付日期以银行放款日为准。同时备注，尹立仓、初凤琴提供过户所需的所有手续，协助刘永刚办理银行贷款，如因刘永刚征信或其他原因不能办理贷款，刘永刚需以现金形式付清尾款。购房定金由赤峰市伯乐人力资源服务有限公司代为保管，如刘永刚不购买或转让房屋，无权要求尹立仓、初凤琴退还定金。尹立仓、初凤琴不向刘永刚出售房屋，向刘永刚支付双倍定金数额的违约金。尹立仓、初凤琴于首付款交付之日起七日内交房。如合同成立后，履行完毕前，发生了不可抗力因素或者有关房地产交易政策的情势变更，该交易所约定的日期自然顺延，并根据新的法律规定、地方性规章制度，新的房地产交易政策，新的银行贷款政策的相关规定，执行该合同的相关条款。合同签订当日，刘永刚向赤峰市伯乐人力资源服务有限公司交付了购房定金20000.00元。合同履行过程中，因初凤琴拒收刘永刚交付的房款及银行暂停办理购房贷款等原因，双方至今未完全履行《定金合同》。一审法院认为：本案的争议焦点为刘永刚主张解除《定金合同》的理由是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，刘永刚主张尹立仓、初凤琴拒收首付款、拒绝提供办理房屋过户的手续，错过办理贷款的最佳时间，导致合同目的不能实现，构成根本违约，要求解除合同。首先，自《定金合同》签订后，尹立仓、初凤琴未向刘永刚表示不出卖房屋，至今要求继续履行合同。其次，双方在《定金合同》中虽约定交付首付款的时间但未约定首付款的数额，刘永刚虽主张首付款数额为总房款的30%，但从双方的录音看，初凤琴未明确认可，故，不能认定首付款数额为总房款的30%。初凤琴未拒绝出售房屋，双方可对首付款数额继续协议，通过补充协议等方式继续履行合同，初凤琴的该行为不能认定构成根本违约。再次，双方的录音中并未反映出尹立仓、初凤琴恶意拒绝提供办理房屋过户手续，拒绝协助刘永刚办理房屋贷款。另外,《定金合同》中对交付首付款及办理贷款有先后履行顺序，刘永刚在首付款数额未与尹立仓、初凤琴协议一致并交付的前提下，尹立仓、初凤琴有权利拒绝向刘永刚交付办理过户的手续及履行协助办理房屋贷款的义务。同时，合同中未约定办理贷款的具体时间，尹立仓、初凤琴对银行机构停办购房贷款的暂时性政策调整亦不具有预见性，尹立仓、初凤琴在办理贷款相关事宜中不存在违约行为。综上，刘永刚主张解除合同的理由不符合上述法律规定的解除条件。为维护交易稳定，维护双方的合法权益，双方应在诚实信用的原则下继续履行合同。如在履行过程中，发生约定或法定的解除情形，刘永刚可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决驳回刘永刚的诉讼请求。案件受理费400.00元，保全费420.00元，由刘永刚承担。二审中，上诉人刘永刚向本院提交租赁合同作为新证据，用以证明因二被上诉人尹立仓、初凤琴未履行合同导致损失16500元。二被上诉人尹立仓、初凤琴质证认为，对该证据的真实性、关联性均有异议。l.无法核实出租房是否享有楼房所有权；2.租赁合同系代签，是否为真实意思表示无法核实；3.证据均形成于2020年1月11日即原审法院作出原审判决以后，被上诉人认为，上诉人是否有必要租赁房屋以及是否使用了房屋还是以前就一直租赁房屋均于本案无关，且该证据并没有在一审时提交。同时被上诉人无法核实该证据的真正的形成时间，因此被上诉人认为证据与本案无关。因上诉人提交的证据无法进行核实，且无其他证据予以佐证，故本院对该证据不予认定。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案在二审审理时总结争议焦点为：二被上诉人尹立仓、初凤琴是否存在违约行为，是否应向上诉人刘永刚双倍返还定金。围绕争议焦点，双方进行了举证质证。对于本案争议焦点：2019年8月30日刘永刚与尹立仓、初凤琴、赤峰市伯乐人力资源服务有限公司共同签订《定金合同》一份，合同约定主要内容为刘永刚购买尹立仓、初凤琴所有的的位××府房一处，总价款486000.00元，付款方式首付款加贷款。刘永刚支付尹立仓、初凤琴购房定金20000.00元，首付款交付日期为2019年10月20日前，尾款交付日期以银行放款日为准。同时备注，尹立仓、初凤琴提供过户所需的所有手续，协助刘永刚办理银行贷款，如因刘永刚征信或其他原因不能办理贷款，刘永刚需以现金形式付清尾款。购房定金由赤峰市伯乐人力资源服务有限公司代为保管，如刘永刚不购买或转让房屋，无权要求尹立仓、初凤琴退还定金。尹立仓、初凤琴不向刘永刚出售房屋，向刘永刚支付双倍定金数额的违约金。合同签订当日，刘永刚向赤峰市伯乐人力资源服务有限公司交付了购房定金20000.00元。本案中，上诉人刘永刚主张因被上诉人原因导致合同目的不能实现，被上诉人构成根本违约，故要求解除合同。而自案涉《定金合同》签订后，二被上诉人尹立仓、初凤琴未向上诉人刘永刚表示不出卖房屋，至今要求继续履行合同。其次，双方在《定金合同》中虽约定交付首付款的时间但未约定首付款的数额，上诉人刘永刚虽主张首付款数额为总房款的30%，但从双方原审中提供的录音证据分析，被上诉人初凤琴并未明确认可，原审法院未认定首付款数额为总房款的30%并无不妥。被上诉人初凤琴未拒绝出售房屋，双方可对首付款数额继续协议，通过补充协议等方式继续履行合同，被上诉人初凤琴的行为不能认定构成根本违约。《定金合同》中对交付首付款及办理贷款有先后履行顺序，上诉人刘永刚在首付款数额未与二被上诉人尹立仓、初凤琴协议一致并交付的前提下，被上诉人尹立仓、初凤琴有权利拒绝履行协助办理房屋贷款的义务。同时，合同中未约定办理贷款的具体时间，二被上诉人尹立仓、初凤琴对银行机构停办购房贷款的暂时性政策调整亦不具有预见性，二被上诉人在办理贷款相关事宜中亦不存在违约行为。如在履行过程中，发生约定或法定的解除情形，上诉人刘永刚可另行主张权利。综上，原审法院考虑到维护市场交易稳定，维护双方的合法权益，判决双方应在诚实信用的原则下继续履行合同并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘永刚承担。本判决为终审判决。审 判 长 牛占龙审 判 员 董燕洪审 判 员 李国辉 二〇二〇年六月七日法官助理 连领波书 记 员 刘立立