河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1193号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，男,该支行员工。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翟崑，男，1972年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓志聪，上海市方达（北京）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：马娟娟，女，1973年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：贺丹飏，上海市方达（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓志聪，上海市方达（北京）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人翟崑、马娟娟、承德大地创见房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人李凤义、寇丽莎、被上诉人翟崑的委托诉讼代理人贺丹飏、邓志聪、被上诉人马娟娟的委托诉讼代理人贺丹飏、邓志聪、被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、依法撤销(2018)冀9824民初5116号民事判决书的第四项、第六项判决；2、依法改判，判令二被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金2878576.24元及利息，同时判令被上诉人翟崑、马娟娟将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3、本案一审、二审诉讼费用由二上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款规定并未免除借款人返还剩余购房贷款本息的法定义务。上诉人的判令一审原告偿还剩余贷款本息的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，上诉人有权要求一审原告恢复原状（返还剩余贷款本金）并赔偿损失（赔偿因案涉金融借款合同不能正常履行所造成的利息损失）。可见，返还剩余贷款本息是一审原告负有的法定义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《审理商品房买卖合同纠纷的解释》）第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该款司法解释只规定了商品房买卖合同的出卖人应当将购房贷款的本金及利息直接返还担保权人，并未规定商品房担保贷款合同的借款人不用返还购房贷款的本金及裂息。《中华人民共和国合同法》是《审理商品房买卖合同纠纷的解释》的上位法，该司法解释的规定，不得与《合同法》的相关规定发生冲突。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。如果人民法院对《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款作出过度解读，并因此免除了借款人返还购房贷款本息的法定义务的话，那么在出卖人没有能力直接返还购房贷款本息的情形下，上诉人要求返还购房贷款本息的合法权益就无法得到有效保护。如此裁判势必严重损害上诉人的合法权益，也明显背离了《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款的立法本意。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。上诉人的第一项诉讼请求，依法应予支持。《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案金融借款合同第十九条即为合同中的清理条款，案涉金融借款合同被解除，并不影响该清理条款的效力。案涉金融借款合同第十九条第四敖约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”即便案涉金融借款合同被解除，一审原告依约仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本息的义务。案涉金融借款合同第十九条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。”如果案涉商品房买卖合同被解除．-审原告应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。最高法院《关于适用若干问题的解释》第10条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。”依据上述法律规定和合同约定，案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任，与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息。四、本案依法应与(2019)冀08民初10号一案合并审理。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第一款规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”上诉人在《第三人参诉申请书中明确请求将本案与（2019）冀08民初IO号一案合并审理。上诉人诉一审被告、承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，已经由承德市中级人民法院子2019年1月2、8日依法受理，案号（2919）冀08民初10号。上诉人之所以同意承德市人民法院将(2019)冀08民初10号一案移送滦平县人民法院管辖，就是为了能将本案与（2019）冀08民初10号一案合并审理，以便于人民法院能够及时、全面、公正地处理上诉人、一审原告、一审被告以及承德市华耀房地产开发有限公司、承德大地营造房地产开发有限公司之间围绕“巴克什营旅游文化产业园起步区‘商品房项目所发生的系列，民事纠纷。一审法院决定本案不与(2019)冀08民初10号一案合并审理，有违承德市中级人民法院将(2019)冀08民初10号一案移送管辖的初衷，且不利于案涉“巴克什营旅游文化产业园起步区”商品房项目系列民事纠纷的及时、全面、公正地解决。综上所述，本案一审判决免除一审原告的返还案涉金融借款合同项下剩余购房贷款本息的义务，不但缺乏法律依据，且违背了当事人意思自治原财，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 翟崑、马娟娟答辩称，河北省滦平县人民法院于2019年8月7日作出的《民事判决书》（（2018）冀0824民初5116号，“《一审判决》”）认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，应当予以驳回。一、案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（“案涉借款合同”）解除后，被上诉人一不负有向上诉人返还借款合同项下剩余贷款本息的义务。1、本案应适用《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款约定，被上诉人一无须再向上诉人偿还剩余贷款本金及利息；2、案涉《借款合同》第19条属于格式条款，排除了被上诉人一的法定权利，且上诉人未对该条款尽到充分提示和说明的义务，该格式条款无效，不应予以适用；3、基于我国民法及《合同法》的基本原则，也不应当由被上诉人一负担偿还贷款的义务，而应由被上诉人二来承担还款义务；4、上诉人已选择大地创见公司作为偿还贷款的义务人主体，不应再要求被上诉人一承担连带偿还剩余贷款；5、上诉人援引的两则案例对本案的处理并不具有参考性。二、上诉人关于被上诉人二应承担连带赔偿责任的主张与本案无关，应另案处理。三、上诉人关于合并审理的主张不应被支持 承德大地创见房地产开发有限公司答辩称，本案答辩意见同一审庭审陈述意见一致。 翟崑、马娟娟向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》已解除；2、判令解除原告与第三人建行滦平支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、判令被告大地创见公司向原告退还购房首付款2,053,179.00元并赔偿原告购房首付款的利息损失（自2016年11月18日起至实际给付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2018年12月1日为257,105.90元）；4、判令被告大地创见公司偿还原告已向建行滦平支行偿付的贷款本息（以判决生效之日时的实际还款明细为准，暂计至2018年12月1日，原告已偿还的贷款本金为165,530.08元，贷款利息为219,940.12元，总计385,470.20元）；5、判令被告大地创见公司向建行滦平支行偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款（以判决生效之日时实际剩余贷款金额为准，暂计至2018年12月1日为2,904,469.92元）；6、判令被告大地创见公司向原告支付已付购房款的违约金512,317.90元；7、判令被告大地创见公司赔偿原告因本案产生的律师费用8,000元；上述各项费用共计为6,031,113.30元；8、判令被告大地创见承担本案全部诉讼费用、保全费用。 一审法院认定事实：原、被告于2016年12月28日签订了合同编号为00020502《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中5-188号商品房销售给原告翟崑、马娟娟，房屋总价款为5123179.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2016年11月18日向被告支付了首期购房款2053179.00元。合同签订后，原告翟崑、马娟娟于2017年3月3日与第三人建行滦平支行签订按揭借款合同，向第三人建行滦平支行贷款3070000.00元用于支付二期购房款。2017年4月1日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。被告未在合同约定的期限履行合同义务，向原告交付经竣工验收合格的房屋。2018年11月案涉商品房被拆除。2018年12月5日原告通过上海方达（北京）律师事务所以EMS方式向被告发出《律师函》，声明解除双方签订《商品房买卖合同》，要求退还全部购房款及利息并支付全部购房款总额10%的违约金，该《律师函》已于2018年12月9日寄至被告处。另查明，截止2019年3月14日，原告翟崑、马娟娟已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计443290.73元，其中包括被告于2019年1月31日、2019年3月7日替原告偿还贷款本息38547.02元，原告本人偿还404743.71元，尚欠贷款本金2878576.24元及利息。 一审法院认为，原、被告于2016年12月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。二原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，现已过交房期限，被告未能按约定交付房屋，且案涉商品房已拆除，导致合同目的无法实现，二原告依法依约均有权要求解除案涉合同，二原告于2018年12月5日向被告发出律师函，并于2018年12月9日送达至被告，履行了通知义务，被告在本案诉讼中提出案涉合同有继续履行的基础和现实可能，不应解除的抗辩理由不能成立，依法案涉合同应自被告收到律师函之日解除，故对二原告关于确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。案涉合同解除后，二原告与第三人签订的按揭借款合同的合同目的亦无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除其与第三人于2017年3月3日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔借款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应承担向二原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，二原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。因被告逾期交房的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即二原告已付购房款应当由被告予以返还并支付利息，并返还二原告已偿还的按揭贷款本息。故二原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息给付期限应自原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为造成，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以二原告直接向被告大地创见公司支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿二原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对二原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。二原告要求被告赔偿其因本案支出的律师费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。对于第三人要求原告翟崑、马娟娟偿还按揭借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在按揭贷款合同解除前原告翟崑、马娟娟为还款义务人，解除前的欠款本息应由翟崑、马娟娟负责清偿，基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，由于按揭贷款合同解除，被告大地创见公司应将翟崑、马娟娟已支付的贷款本息返还翟崑、马娟娟；同理，翟崑、马娟娟未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行清偿，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告翟崑、马娟娟偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于请求判令被告大地创见公司对二原告偿还按揭借款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因已另行提起诉讼，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告翟崑、马娟娟与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年1月3日签订的合同编号为00020502的《商品房买卖合同》（包括补充协议）于2018年12月9日解除；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告翟崑、马娟娟支付的购房款2053179.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告翟崑、马娟娟支付的购房款2053179.00元的利息损失（利息损失自2016年11月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决生效之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告翟崑、马娟娟已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计404743.71元；五、解除原告翟崑、马娟娟与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年3月3日签订的合同号为130687508-2012-20171784499的《个人住房（商业用房）借款合同》；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同号为130687508-2012-20171784499的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；五、驳回原告翟崑、马娟娟的其他诉讼请求；六、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的偿还责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担，且本院庭审时，承德大地创见房地产开发有限公司陈述其已经在偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。本院经审理发现，原审法院对于河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5116号民事判决书中，判决主文的判项序号罗列错误，本院予以纠正，原审法院判决书第十八页倒数第五行“四、被告承德大地创见房地产开发有限公司”纠正为“六、被告承德大地创见房地产开发有限公司”；第十九页第二行“五、驳回原告翟崑、马娟娟的其他诉讼请求”纠正为“七、驳回原告翟崑、马娟娟的其他诉讼请求”；第十九页第三行“六、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求”纠正为“八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求”。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29760.00元,由上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  李红梅 审判员  孙琳丽 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李云骐 -14- -13-