广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1592号原告（反诉被告）：陈益，男，汉族，1988年11月8日出生，住浙江省温州市瓯海区，委托诉讼代理人：宁孟和，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾瑞华，男，汉族，1968年1月28日出生，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：曾扬，邝咏娴，均系广东安扬律师事务所律师。原告（反诉被告）陈益与被告（反诉原告）曾瑞华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈益的委托诉讼代理人宁孟和、被告（反诉原告）曾瑞华及其委托诉讼代理人曾扬、邝咏娴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈益向本院提出诉讼请求：1、判令免除陈益2020年2月1日至2020年3月13日租金人民币49677元；2、判令曾瑞华退还保证金105000元；3、诉讼费由曾瑞华承担。事实和理由：陈益与曾瑞华于2019年11月16日签署《房屋租赁合同》，约定由曾瑞华将位于广州市从化区街口镇府前路10～12号的首层铺位租赁给陈益使用，租赁期限为2019年12月1日起至2025年11月30日止，合同签署后，陈益向曾瑞华交付了租赁押金105000元，陈益正式在该租赁场所经营鞋业。2019年年底，全国爆发“新冠”疫情，为响应疫情管制需要，陈益在2020年元月底开始全面停止经营，关门歇业至今，没有任何收益，就目前疫情发展来看，继续经营会导致陈益巨大亏损，期间陈益通过微信、信函等方式向曾瑞华发送了请求减免租金的意思表示，最终双方协商一致于2020年3月13日解除合同，陈益退还租赁场所给曾瑞华。广东省高级人民法院《关于依法保障受疫情影响企业复工复产的意见》(2020年2月25日)以及广州市中级人民法院《关于充分发挥司法职能作用服务打赢疫情防控阻击战的意见》(2020.2.14)针对租赁合同明确将本次疫情定性为“情势变更”，提到租赁合同双方可依据“情势变更”协商变更或解除合同。鉴于当前疫情，继续履行租赁合同明显对陈益不利，在没有任何收益的情下，陈益要承担2月份至合同解除期间的租赁费用，明显有失公平；依据情势变更的原则，曾瑞华同时应退还收取陈益的保证金。综上，特向贵院提起诉请，请依法判决。曾瑞华辩称：1、我方认为本案不适用不可抗力的规则，陈益诉请免除2020年2月1日至2020年3月13日的租金49677元，没有事实与法律依据，我方不同意免除。2、本案不应当适用情势变更规则变更或解除合同。3、陈益严重违反合同约定在先，对于合同终止具有重大过错，应当按照约定承担相应的违约责任，我方预收的保证金不予退回。被告曾瑞华庭前向本院提交反诉状，提出反诉请求：1、判令曾瑞华收取履约保证金105000元不予退还给陈益；2、判令陈益立即支付2020年2月1日至2020年3月14日所拖欠的租金人民币51333元给曾瑞华；3、判令陈益支付拖欠的电费合计人民币2703.35元（具体金额以供电局账单为准）给曾瑞华；4、判令陈益支付租赁税3511.74元给曾瑞华（2019年11月16日至12月31日所欠的租赁税人民币1456.46元，2020年1月、2月、3月14日前所欠的租赁税人民币2055.28元）；5、请求判令陈益赔偿曾瑞华经济损失55526元（具体金额以鉴定为准）；6、本案的诉讼费用由陈益承担。事实与理由：2019年11月16日，曾瑞华与陈益签订《房屋租赁合同》，约定将位于广州市从化市街口镇府前路10至12号的首层租赁给陈益，租赁期限自2019年12月1日起至2025年11月30日止共六年，2019年12月1日至2021年11月30日每月租金35000元，《租赁合同》还对双方的权利义务以及违约责任作出明确约定。合同签订后当天，曾瑞华就按照约定把房屋交付给陈益使用，陈益支付了履约保证金105000元。曾瑞华依约免除了陈益2019年11月17日至2019年12月15日的租金￥32666.76元。承租期间，陈益向曾瑞华缴交了部分租金，但自2020年2月起，其就开始拖欠租金和电费。曾瑞华多次向陈益追讨欠款均无果。2020年3月14日，曾瑞华突然收到陈益的信息，称其已经从租赁房屋搬离。曾瑞华到租赁房屋查看，发现陈益已清空货物腾空门店，并擅自拆除房屋的装饰装修，严重损坏租赁房屋的墙体、天花吊顶、封柱、照明灯具、消防设备、电线、玻璃门等，造成曾瑞华经济损失55526元。经查，陈益还违反合同第八条的约定，擅自把房屋转租给广州市从化街口桐睿鞋店、广州市从化街口文兴鞋店经营。陈益的行为已违反合同第四条的第1点，第七条的第2点及第十条的第1点的约定，为此，3月14日曾瑞华依约向陈益发出《终止合同通知书》。鉴于陈益的行为已经严重违反合同约定，损害曾瑞华的权益，应当按照约定承担违约责任。为维护曾瑞华的合法权益，现依法向法庭提出反诉，敬请判如所请。当庭曾瑞华补充事实理由：陈益称是双方协商一致解除合同退还场地给我方的，不是事实；陈益是2月13日当晚擅自搬空场地，没有通知我方。事前陈益没有与我方进行协商解除合同。陈益多次拖欠我们租金以及水电费，我方也多次去催收未果。我们是在陈益搬走第二天才接到通知，还通知我们自己去隔壁商铺拿涉案房屋的钥匙。我方认为是陈益单方擅自解除合同。在本案中不是陈益实际在经营，实际店面的经营者不是陈益，按照合同约定涉案房屋转租要经过我方的同意的，陈益存在擅自转租的行为。陈益辩称：1、我方认为依据相关法律规定及规定高院及中院文件精神，本案属于情势变更，我方依据情势变更的原则，提出解除合同，不能归责双方原因，合同解除后，曾瑞华应该退还我方保证金；2、我方经核实，同意51333元欠租事实；3、我方认为拖欠的电费没有异议，同意支付；4、支付租赁税，不持异议，同意支付；5、对于经济损失，首先该店铺装修是我方在装修的，曾瑞华没有投入的。其次我方没有进行破坏性撤场，我方交付的时候就是拿走了货物；曾瑞华主张很多方面的损害，没有提供该店铺原始状态的证据，主张损失又无前后对比的照片，没有证据证实。最后按照租赁惯例，新的承租人承租标的物业均会进行重新装修，会对我方装修的东西毁掉重来，不影响曾瑞华继续租赁给第三方，何来损失；6、曾瑞华主张我方有擅自转租的情况，这不是事实，我方是意尔康红蜻蜓企业特许经营的公司法人代表。对方提供的商业登记证书，商业登记证书显示祝文芬和邓阳叶皆为我方公司旗下的员工，基于法律管理的需要，店铺要以个体工商户登记，所以我方委托了旗下区域经理祝文芬及邓阳叶登记经营。且登记经营后曾瑞华一直没有提出异议，我方也是照常缴纳租金；7、我方工作人员通过微信电话文件等各种方式，协商减免租金事宜，双方未能协商达成减免租金，我方在继续经营明显有失公平的情况下提出解除合同的意思表示，曾瑞华没有就此提出异议，且也自行收回了店铺，应该视为默认。经审理查明：案涉房屋位从化市街口街××号号首层，房屋权属人为曾瑞华。2019年11月16日，曾瑞华（甲方）与陈益（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条租赁标的约定：“一、甲方将位于广州市从化市街口镇府前路10至12号的首层（相关产权证见附件）租赁给乙方；”第二条租赁期限约定：“租赁期自2019年12月1日起至2025年11月30日止，租赁期限届满前6个月，双方应就续约积极协商，并另行签定续约协议，同等条件下乙方具有优先续约权；”第三条租金（租金为不含税的租金）约定：“2019年12月1日起至2021年11月30日，乙方每月应向甲方支付租金人民币35000元；2021年12月1日起至2023年11月30日，乙方每月应向甲方支付租金人民币38500元；2023年12月1日起至2025年11月30日，乙方每月应向甲方支付租金人民币42350元；”第四条付款方式及时间约定：“一、租金：按自然月支付，先付后使用，乙方应在每月的5日前将下月应付租金支付至甲方指定账户。（若付款日为节假日，则顺延至节假日结束后的第一个工作日）；乙方必须在当月的5日前向甲方缴付本月租金，不得拖欠，逾期缴纳，经甲方通知乙方后，超过当月10日仍未交付当月租金，甲方视乙方违约处理，并有权终止合同，保证金不予退回。二、甲乙双方约定，为确保本合同正常履行，乙方应在签定本合同后三天内向甲方支付履约保证金人民币105000元。乙方所交纳的保证金不能在合同期内抵扣租金。租赁期满，乙方租期内若无违约，甲乙双方验收房屋合格后三个工作日内，甲方无息退还乙方缴纳的履约保证金。三、其他费用：2019年11月17日至2019年12月15日期间为甲方提供给乙方的免租装修期，此期间甲方免收乙方租金，其他产生的费用由乙方继续支付（电费、水费是商业用电、用水，按有关政策规定收费，由乙方每月向有关部门负责缴交）；”第五条交房及条件约定：“一甲方须于2019年11月17日或以前将上述房屋交付给乙方，延期交房甲方每天应向乙方支付相当于1日租金的违约金，超过10日，乙方有权单方终止本协议，甲方应双倍返还乙方所交款项（甲方按租赁前的现状给乙方使用，因乙方在签定本合同前已了解该物业，在签定本合同前已明确水电、消防及房屋有关的一切状况）；”第七条房屋装修或改造约定：“一、乙方有权对所租赁房屋进行装修或改造，费用由乙方自负，并不得破坏房屋的主体结构。二、本租赁关系到期当日，店铺可移动装修及附属设施(包括货品、货架、风幕机、空调等)由乙方拆走，不可移动装修未经甲方许可乙方不得私自拆除（乙方加建的阁楼、地砖、橱窗、吊顶、照明灯具、电线、卷帘门、防盗门、隔墙等），乙方不得拆除，乙方无需恢复原状，无偿留甲方所有，否则视为违约，保证金不退。”第九条其他约定：“三、租赁期间，租用店铺经营产生的租赁税费由乙方承担，每年的出租房产租赁税由乙方向有关部门在当年的二月份前缴交，甲方在每年二月底检查乙方缴交当年房产租赁税的单据作为确认，乙方各自办理财产保险，甲方不承担任何形式之风险责任。”第十条违约责任：“一、乙方违约导致协议终止，甲方有权单方面终止本协议，并没收乙方缴纳的履约保证金、预付租金作为违约金不予返还。二、因甲方违约或甲方原因导致本协议不能正常履行，甲方应双倍退还乙方缴纳的履约保证金。”第十一条不可抗力：“如因自然灾害、战争、动乱、骚乱、罢工、游行、示威、政府拆迁、市政建设等不可抗力因素（非任何乙方所能控制的）致使合同不能正常履行、店铺不能正常经营，双方可解除合同并结算款项，甲方需退还乙方预交的未履行期限的租金、履约保证金，互不承担违约责任；如遇拆迁，乙方有权获得政府相应赔偿，有关拆迁补偿金事宜按当地拆迁补偿之相关规定执行（补偿乙方的装修损失、人员遣散费等实际损失）。”同日，陈益向曾瑞华交纳店铺押金105000元。之后，陈益已依约交纳了2019年12月及2020年1月的租金。因新冠疫情爆发，案涉商铺在2月份没有营业，双方曾通过微信协商减免租金事宜，但协商未果。曾瑞华于2020年2月24日发出告知书，同意2020年2月的租金减半收取，并要求陈益于2月29日前缴纳，否则仍应交纳全部租金。陈益于2月25日向曾瑞华发出回函，要求免除2月和3月的租金。曾瑞华于次日回函不同意免除上述租金，并要求全额支付租金。之后，曾瑞华又分别于3月2日、3月5日、3月6日多次发函催促陈益交纳电费和租金。2020年3月14日，陈益通过短信向曾瑞华发出告知书，内容为：“本人是租你广州市从化市街口镇府前路10-12号首层的租户，自从2020年1月全国疫情爆发以来，铺面生意惨淡，街上人流寥寥无几，每天的营业额几乎为零，全国上下倡导全体人民防疫、抗疫，因而店铺亏损严重，贵方一直催缴2月3月租金，多次协商无果，我方确已无力交租，被迫倒闭，本人已经在3月13日搬完店内物品，腾出门店还给贵方，请贵方于2020年3月14号去收铺，钥匙放在隔壁大森林店，现要求贵方把105000元押金退还给我。”同日，曾瑞华向陈益发出终止合同通知，内容为：“本人于2020年3月14日下午收到你的短信告知，你租用我位于从化府前路10号、12号首层商铺已经于2020年3月13日撤场并将室内所有物品搬离现场，并已腾出门店，且通知我收铺，因你违反合同的有关约定，本人已经同意减半收取2月份租金，但你仍不交租金，多次电话不接听，短信、微信图片文字告知，你仍不按照合同规定缴交2020年2月、3月的租金和电费及租赁税费，因你违反合同约定，现保证金不予退回。”另查，陈益未支付2019年11月16日至2020年3月14日期间的租赁税3511.74元，以及2020年2月至3月14日期间的电费2703.35元。庭审中，陈益对此予以确认并同意支付该款项。庭后，本院前往现场查看，案涉商铺内已经搬空，部分天花、电线损坏，照明灯具也已拆除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、合同解除是因不可抗力还是单方违约；2、陈益是否应当支付租金及能否主张退还保证金；3、陈益是否应向曾瑞华赔偿经济损失。原被告于2019年11月16日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除的原因。陈益称其自行解除合同是因新冠疫情的爆发而依据情势变更或不可抗力解除合同。首先，因新冠疫情爆发，广大商户的经营确实受到影响，但疫情及疫情防控措施并不会直接导致本案合同不能履行或者不能实现合同目的，结合双方签订的合同来看，合同约定的租赁期限自2019年12月1日起至2025年11月25日止，共计六年的时间，陈益经营时间仅有两三个月，疫情期间的经营困难并不代表租赁期内的经营都会产生困难；其次，原被告曾经协商减免租金，曾瑞华亦同意减免一半租金，也证明曾瑞华愿意配合陈益，共度疫情期间经营的困难时期，且案涉商铺也曾于2020年3月份开始营业，广东省也于2020年2月10日陆续复工，继续履行合同并不会对陈益造成明显的不公平；再次，陈益未提供证据证明双方曾就解除合同进行过协商，亦未在搬离前通知曾瑞华，而是在自行撤场后才通知曾瑞华，实际是以自己的行为表示不再履行合同义务，综上，陈益以情势变更或不可抗力主张解除合同不符合法律规定，本院不予支持。曾瑞华于2020年3月14日发出的《终止合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，故本院确认合同解除时间是2020年3月14日，陈益擅自搬离的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。关于租金支付问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”陈益应当依约按月交纳租金，但因新××炎疫情爆发，各商户在2月均未营业，2月及3月确实存在经营困难的情况，且原被告协商时，曾瑞华也同意减免一半的租金，但陈益仍未依约支付租金，结合疫情及疫情防控措施对经营造成的影响，本院酌情认定2020年2月及3月的租金减免一半，故陈益仍应向曾瑞华支付2020年2月份及3月上半个月的租金的一半共计26250元（35000元/2+35000元/4）。关于保证金问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据合同第四条第一款“乙方须在当月的5日前向甲方交付租金，不得拖欠，逾期缴纳，经甲方通知后，超过当月10日仍未交付当月租金，视乙方违约，甲方有权终止合同，保证金不予退还。”以及第十条“乙方违约导致协议终止，甲方有权单方面终止本协议，并没收乙方缴纳的履约保证金、预付租金作为违约金不予退还。”的约定，陈益擅自搬离以及未按照合同约定交纳租金已经构成违约，应当承担相应的违约责任，根据合同约定，保证金不应退还，故陈益主张退还履约保证金不符合合同约定，本院不予支持。关于租赁税及电费。曾瑞华主张陈益应按约定支付租赁税3511.74元及电费2703.35元，庭审中陈益确认上述费用及金额并同意支付，故本院予以支持。综上，陈益应向曾瑞华支付租金26250元及其他费用6215.09元。关于陈益是否应当向曾瑞华赔偿经济损失问题。合同第七条第二项约定：“店铺可移动装修及附属设施(包括货品、货架、风幕机、空调等)由乙方拆走，不可移动装修未经甲方许可乙方不得私自拆除（乙方加建的阁楼、地砖、橱窗、吊顶、照明灯具、电线、卷帘门、防盗门、隔墙等），乙方无需恢复原状，无偿留甲方所有，否则视为违约，保证金不退。”曾瑞华以此为依据主张陈益赔偿其经济损失，本院根据现场查看，案涉商铺部分天花、电线确有损坏，照明灯具也已拆除，但合同约定若陈益擅自拆除，则不退保证金，并未约定赔偿损失，且陈益交纳的保证金足以弥补曾瑞华上述的损失，故曾瑞华主张陈益赔偿经济损失不符合合同约定及法律规定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈益自本判决发生法律效力之日起10日内向被告（反诉原告）曾瑞华支付租金26250元及其他费用6215.09元；二、驳回原告（反诉被告）陈益的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）曾瑞华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1697元（原告已预交），由被告（反诉原告）曾瑞华负担305元，由原告（反诉被告）陈益负担1392元。反诉费2285.6元（被告已预交），由原告（反诉被告）陈益负担1200元，由被告（反诉原告）曾瑞华负担1085.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年六月八日法官助理龙艳书记员何靖文