河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初1425号原告：李志亭，女，1972年3月20日出生，汉族，住荥阳市。委托诉讼代理人：侯鸿宇，河南神龙剑律师事务所律师。被告：河南鑫龙置业有限公司，统一社会信用代码914101826794800897，住所荥阳市广武路南段东侧。法定代表人：王金岭，总经理。被告：牛建中，男，1971年11月10日出生，汉族，住郑州市。二被告委托诉讼代理人：唐浩楠，河南千业律师事务所律师。原告李志亭与被告河南鑫龙置业有限公司（以下简称鑫龙公司）、牛建中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志亭的委托诉讼代理人侯鸿宇到庭参加诉讼，被告河南鑫龙置业有限公司、牛建中的委托诉讼代理人唐浩楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告返还原告购房款552960元并支付占用期间利息（自2015年11月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年5月31日，自2019年6月1日至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月12日，原告购买被告鑫龙公司开发的位于荥阳市××村起步区××＃东××单元西××房屋××套。该房屋系被告牛建中从被告鑫龙公司处得来的抵账房。当日原告向被告牛建中支付房屋价款，由被告鑫龙公司为原告出具收据一份，主要内容为“今收到李志亭人民币伍拾伍万贰仟玖佰陆拾元整（552960元），系付3#1单元西户”。该房屋由被告牛建中销售，被告鑫龙公司负责办理销售手续。后因二被告所售房屋未取得商品房预售许可证，原告与二被告间的房屋买卖合同被荥阳市人民法院确认无效。房屋买卖合同被确认无效后，二被告至今都未将房屋房款返还给原告。故诉至法院。被告鑫龙公司辩称：1.李志亭对鑫龙公司的起诉属于重复起诉，该案件驳回了李志亭对鑫龙公司的诉讼请求，并已生效。2017年3月，李志亭向法院起诉，要求被告返还原告购房款552960元及利息，案号为：（2017）豫0182民初1545号。该案判决驳回原告李志亭的诉讼请求。李志亭向郑州市中级人民法院上诉后，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终13386号判决书，维持原判决，该判决已经生效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，李志亭属于重复起诉，应当驳回李志亭对鑫龙公司的起诉。被告牛建中辩称：1.牛建中针对涉案房屋仅收取了107960元，原告李志亭要求退还552960元没有事实和法律依据。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。牛建中因为涉案房屋买卖合同，取得的财产仅仅为107960元购房款。因此，原告要求退还552960元没有事实和法律依据。此外，生效判决已经查明，鑫龙公司向原告出具552960元收据的行为，系协助办理销售手续的行为，并不能反映原告实际支付了该款项。且原告李志亭也在数次开庭中承认，其实际支付的购房款为107960元。2.占用购房款并非牛建中的过错。第一，答辩人在多次开庭中已经明确表明，愿意积极退还原告已支付的107960元购房款，但原告不予同意，坚持反复起诉要求交付房屋、协助过户，使得牛建中无法对107960元购房款作出处理。第二，确认合同无效的民事判决书当中，并未对购房款如何返还问题作出处理，判决生效后，原告也从未找过牛建中协商退还107960元购房款事宜。第三，107960元购房款的实际支付人为沈华强，原告从未提交委托付款凭证等证据证明该款项与原告有关，牛建中客观上无法直接将该款项退还给原告。因此，持续占用购房款并非牛建中的过错，不应承担占用期间的利息。3.原告自身存在违约和过错，无权要求支付购房款占用期间利息。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，涉案房屋的总房款552960元，但原告自始至终仅支付了107960元。原告没有付清房款，明显违约在先的情况下，先是无理起诉鑫龙公司退还552960元被驳回诉讼请求，后又起诉要求交付房屋和办理产权证，也被驳回诉讼请求。牛建中自始至终愿意退还原告已付款项，原告不断恶意诉讼，是牛建中占用购房款的直接原因。其次，涉案房屋为抵账房，是鑫龙公司抵给牛建中，牛建中销售给王桂芬，王桂芬在房款未付清的情况下又抵给原告。原告并非通过正常途径购买，且对以上事实是明知的，因此原告也存在过错，原告违约在先，恶意诉讼，并且明知涉案房屋存在风险和瑕疵，自身存在明显过错，无权要求支付购房款占用期间利息。根据原、被告的陈述及双方提交的证据，本院对本案事实确认如下：2015年7月6日，被告鑫龙公司作为甲方，与作为乙方的曹李起步区3#、4#、5#楼项目部即本案被告牛建中签订《协议书》一份，协议约定甲方将其开发的曹李起步区3#、东单元1至6层18套房1908.9㎡以每平方米3900元的价格，总价款7444710元抵给乙方作为乙方的工程款。甲方将该18套房抵给乙方后，乙方可自行销售，甲方负责办理销售手续（甲方保证该房源最终手续齐备、合法），该18套房源乙方优先销售，若有人通过甲方购买该房源，甲方应先和乙方沟通，所得房款及时拨付乙方。甲方保证该18套房源与甲方销售商品房配套标准一致。2015年11月12日，被告牛建中将抵账得来的曹李村起步区3#楼东单元一楼西户房屋以总房款552960元的价格转让给原告李志亭，原告于当日让其丈夫沈华强通过银行汇款给牛建中107900元，其余房款由案外人王桂芬向牛建中出具欠条一份，落款日期为2015年11月12日，主要内容为：“今欠到牛建中位于汜××与塔山路××李××区××＃楼东单元××楼西户（122.88平米）剩余房款肆拾肆万伍仟元正（445000元）此房单价4500元/平方米，总款合计伍拾伍万贰仟玖佰陆拾元整（552960元）此房款不含其他费用，乙方已付107960元，余款445000元2016年5月份以前付清余款，否则不予办理交房手续”。当天被告鑫龙公司应被告牛建中指示和王桂芬要求，出具收据一份，主要内容为：“今收到李志亭人民币伍拾伍万贰仟玖佰陆拾元整（552960.00元），系付3#1单元西房”。后因王桂芬未按时支付剩余房款，二被告未向原告交付房屋。2017年3月2日，原告李志亭向法院起诉要求被告鑫龙公司返还原告购房款552960元及利息，本院于2017年7月21日作出（2017）豫0182民初1545号民事判决，驳回了原告李志亭的诉讼请求。后李志亭提出上诉，郑州市中级人民法院于2017年10月16日作出（2017）豫01民终13386号判决书，维持原判决。2018年4月3日，原告李志亭向本院起诉被告鑫龙公司、牛建中，要求二被告交付房屋并办理产权登记手续，本院于2018年9月21日作出（2018）豫0182民初1624号民事判决书，后二被告提起上诉，郑州市中级人民法院在2018年11月13日开庭审理中对双方进行调解，李志亭坚持要求交付房屋钥匙，待能办理房产证时办理，牛建中同意退还107900元，双方未达成一致意见，该院于2019年1月11日作出（2018）豫01民终16498号民事裁定书，撤销原审判决发回重审。本院于2019年3月28日作出（2019）豫0182民初1590号民事判决书，以涉案房屋未取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证等手续，认定原、被告房屋买卖合同无效。原告不服上诉，郑州市中级人民法院于2019年5月21日作出（2019）豫01民终9412号判决书，维持原判决。另查明，2016年4月7日，李志亭作为原告向本院起诉案外人李建萍民间借贷纠纷，案号为（2016）豫0182民初1875号。在该案审理中，本院于2016年5月20日向原告李志亭所作调查笔录显示：李志亭认可因王桂芬欠李志亭本息35.4万元，欠李建萍本息9.1万元，王桂芬无力偿还，经三方协商，王桂芬以河南鑫龙置业有限公司开发的荥阳市曹李村的房屋一套（作价55.29万元）折抵李志亭及李建萍欠款44.5万元（含李志亭本息35.4万元、李建萍本息9.1万元），李志亭另向河南鑫龙置业有限公司交纳房款10.79万元，该公司为李志亭出具收据一份。以上事实已被该案判决予以认定，后李志亭上诉后，郑州市中级人民法院于2016年9月19日作出（2016）豫01民终9392号终审判决，维持原判决。本院认为，原告李志亭与二被告之间的房屋买卖合同已经被生效判决认定为无效合同，因案涉房屋是被告牛建中从鑫龙公司抵账所得，后因该房屋未取得商品房预售许可证等手续导致房屋无法交易。经本院查明的事实可知，原告购买案涉房屋是因案外人王桂芬及李建萍欠原告款项，后经三方协商同意二人欠款由王桂芬承担，并以案涉房屋抵账，王桂芬给被告牛建中出具欠付房款44.5万元欠条一份，并保证于2016年5月以前付清。原告实际支付给被告牛建中剩余房款107900元，剩余房款至今未予实际支付，鑫龙公司给原告所出552960.00元房款收据只是履行房屋交易手续行为，故双方对此均有过错。按照我国合同法规定，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告牛建中应当返还原告支付的房款107900元并支付实际占用该资金期间的利息，剩余未付房款出具44.5万元欠条系案外人王桂芬以房抵债行为，因房屋买卖合同无效，该以房抵债行为自然归于无效，以房抵债行为无效导致债务恢复原状的后果应由原告自行承担，即王桂芬未实际偿还原告欠款44.5万元，由原告李志亭另行主张。对原告其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告牛建中于本判决生效之日起十日内返还原告李志亭购房款107900元及利息（利息以107900元为基数，自2015年11月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李志亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4665元，由原告李志亭负担3436元，被告牛建中负担1229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李志勋二〇二〇年六月十八日书记员  刘志豪