北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3541号上诉人（原审原告）：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0836室。法定代表人：岳忠东，总经理。委托诉讼代理人：王忠，男，该公司职员。委托诉讼代理人：史小勇，北京龙朔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：付文功，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王蓉蓉，北京市紫锋律师事务所律师。上诉人北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾公司）因与被上诉人北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初27842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿腾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求。事实与理由：1.没有证据表明双方物业服务关系在2018年6月30日终止，我方直至上诉阶段还一直提供物业服务，一审法院对此没有查明。2、一审判决对于拖欠物业费滞纳金起算时间错误。根据合同约定及行业惯例，物业服务费应预交，2017年及2018年的物业费缴费义务时间点分别为2017年6月1日和2018年1月15日。3、一审判决认定滞纳金标准没有法律依据。双方约定的日千分之三滞纳金属于违约赔偿性质，合同中有明确约定，一审判决认定该标准高于国家规定的标准缺乏法律依据。京奥港公司辩称，同意一审判决，不同意鸿腾公司的上诉请求。鸿腾公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决京奥港公司支付拖欠鸿腾公司物业服务费人民币4608193元；2.请求判决京奥港公司支付上述欠款滞纳金人民币6681757.89元（计算至2019年3月31日）,以上两项合计11289950.89元；3，诉讼费由京奥港公司负担。一审法院认定事实：北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村枫泉花园小区由京奥港公司开发，京奥港公司作为出卖人（乙方）与买受人（甲方）之间的北京市商品房预售合同中约定：“交付条件为乙方应当在2017年5月31日前向甲方交付该限价商品住房；第四十四页第四条第二款：前期物业服务费自乙方向甲方交付其所购房屋，或根据双方签署的《北京市商品房预售合同》的约定视为乙方向甲方交付其所购房屋之日起计算；第六条第二款规定：前期物业服务费按年缴纳，首期缴费期满后，物业服务费应于期限届满后首月7日内甲方向乙方选定的物业服务企业交纳。”2015年4月30日鸿腾公司（乙方）与京奥港公司（甲方）签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定“由鸿腾公司为京奥港公司开发建设的顺义区“枫泉花园”住宅项目提供前期物业服务，合同有效期限暂定自2015年4月30日至2017年12月1日。物业服务费收费标准为以第三方物业评估公司出具物业费评估报告为准。物业服务费收费方式为采用包干制（自业主入住后交纳的物业服务费)，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准减少服务内容。物业费用构成包括：但不限于物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、水电费、道路、园林维护维修费、管理服务人员的工资保险和按规定提取的福利等物业服务应包含之所有费用。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。甲方所属空置房屋及甲方所属房屋（住宅部分）物业服务费不予支付。”合同签订后，京奥港公司在2017年5月8日向鸿腾公司下发进场通知，内容为：“依据我公司与贵司签订的《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》有关条款固定，北京市顺义区后沙峪镇SY00-0022-6012R2二类居住用地限价商品房项目（北京京奥港.枫泉花园项目）现已具备进场入驻，履行委托合同规定的管理服务条件，现正式通知贵司从即日起开始计算物业服务期限（及贵司正式进场入驻）。”鸿腾公司接到京奥港公司进场入驻通知后，于2017年5月20日进场进行物业管理服务。京奥港公司委托北京杰舜物业服务评估监理有限公司于2017年8月21日作出的评估报告显示该小区住宅房屋面积为132731平方米，服务业服务费每月每平方米2.58元，商业房屋面积为2362.13平方米，每月每平方米为3.58元。根据双方陈述，京奥港公司与业主签订的北京市商品房预售合同约定该小区交房时间应为2017年5月31日，因相关手续不全，未能如期交房。2018年1月15日，京奥港公司开始陆续向业主交房，至今已大部分入住。其中部分业主与鸿腾公司和京奥港公司达成协议，约定京奥港公司迟延交房而支付给业主的违约金冲抵物业费。2018年6月14日，京奥港公司向鸿腾公司发出通知，要求鸿腾公司在2018年6月30日前办理完成结算、配合政府部门变更等交接工作，待双方移交、结算完成，京奥港公司将依据合同约定支付相应款项。京奥港公司表示双方已于2018年6月30日解除了前期物业管理服务委托合同。对此，鸿腾公司不予认可，认为合同仍在继续履行，至今尚未解除。鸿腾公司主张按照京奥港公司与业主签订的《北京商品房预售合同》中约定京奥港公司应在2017年5月31日向业主交房，但直至2018年1月15日开始陆续交房，此间鸿腾公司已经进场入驻开始物业管理服务，按照物业管理服务委托合同约定业主入驻后交纳物业服务费，由于京奥港公司违约未能按期交房，属于京奥港公司责任，应由京奥港公司负责缴纳此间物业费并承担违约责任。根据2019年12月6日鸿腾公司制作的物业费明细表，鸿腾公司主张2017年6月1日至2018年1月14日期间住宅和商业面积全额全面积的物业费为2620071.29元，扣除京奥港公司分三次于2017年6月9日、2017年9月20日、2018年1月22日支付的500000元、400000元、1400120.19元，实际此间欠物业费319951.1元及以欠费数额为基数支付滞纳金，按每日千分之三计算至2019年3月31日为973129.7元。之后按照业主入住数量及面积核算物业费，即2018年1月15日至2018年6月30期间住宅面积为132731平方米，减去48户入住业主房屋面积为3082.77平方米，每平方米2.58元，合计物业费5.5个月为1839708.37元，商业面积2362.13元，物业费每月平方米3.58元，合计物业费5.5个月为46510.37元。上述滞纳金按每日千分之三计算至2019年3月31日止为2495467.39元。2018年7月1日至2019年1月14日按未入住的面积计算物业费为2048196.48元，截至2019年3月31日滞纳金为2709763.95元。京奥港公司称鸿腾公司是2017年5月20日进场入驻，与业主约定的交房时间是2017年5月31日，由于手续不全延期，京奥港公司在2018年12月底办理了承接查验手续，2018年1月15日开始陆续交房。此间，有部分业主在没有办理交房手续的情况下已经入室装修。京奥港公司在2018年6月14日已向鸿腾公司发出解除合同通知，告知鸿腾公司在2018年6月30日解除双方前期物业管理服务委托合同，并针对解除事宜，京奥港公司已向法院提起诉讼，正在审理中。实际双方已在2018年6月30日解除了物业管理服务委托合同，鸿腾公司不再为涉诉小区提供物业服务，所以京奥港公司同意支付2018年1月15日至2018年6月30日期间的物业费，并支付此间相应的滞纳金。认可鸿腾公司主张的此间48户物业费属于鸿腾公司自收部分，不计算在欠缴的物业费中，也认可向鸿腾公司支付了三笔鸿腾公司所述款项。双方与业主约定违约金折抵物业费的住户由京奥港公司负责向鸿腾公司缴纳物业费。其他期间中前期属于空房期，业主没有入住，按合同约定不应收取物业费，后期双方已经解除合同，鸿腾公司不再是涉诉小区物业服务企业，不应计收物业费。对此，鸿腾公司不予认可。一审法院认为，双方签订的《枫泉花园项目前期物业管理服务委托合同》是当事人真实意思表示，双方应当严格履行。合同到期后，双方虽未续签合同，但实际涉诉小区仍由鸿腾公司进行物业服务。后京奥港公司向鸿腾公司发出解除合同通知，并已提起诉讼。鉴于双方对合同履行期限存有争议，本案物业服务费用计算至2018年6月30日，之后的费用待解除合同之诉审理终结后鸿腾公司可另行主张，本案不予处理。根据双方确认交房时间为2017年5月31日，2017月5月20日京奥港公司通知鸿腾公司入场进行物业管理服务并开始计算物业服务期限，然而由于京奥港公司原因导致交房手续不全，业主不能按期入住，直至2017年年底京奥港公司才完成共用部分查验交接手续，2018年1月15日开始陆续交房，导致2017年6月1日至2018年1月14日期间属于空房期，并延续至2018年6月30日。此间尚有部分业主未能入住，但此间鸿腾公司已经进场提供了物业服务，产生了相应的物业费用。2018年1月15日陆续交房后，应由业主缴纳物业费，由于双方与业主协商违约金折抵物业费，该物业费用应由京奥港公司向鸿腾公司缴纳。双方约定自业主入住后收取物业费，但由于京奥港公司交房手续不全，导致业主不能按期入住，以致鸿腾公司不能按约计收物业费，京奥港公司应承担违约责任。故鸿腾公司主张2017年6月1日至2018年6月30日期间扣除鸿腾公司自收的48户物业费外应由京奥港公司向鸿腾公司缴物业费，并无不当,法院予以支持。双方对物业费缴纳时间未名明确约定，且滞纳金计算标准高于法律规定的标准，故滞纳金的计算时间和标准法院予以调整。鸿腾公司要求滞纳金计算至2019年3月31日，法院不持异议。京奥港公司辩称意见，依据不足，法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、北京京奥港置业有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鸿腾伟业物业管理有限公司2017年6月1日至2018年6月30日期间物业费2206169.84元，并支付滞纳金（以2206169.84为基数，按年利率24%标准计算，自2018年7月1日起至2019年3月31日止）；二、驳回北京鸿腾伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，鸿腾公司提交本院作出的（2020）京03民终2962号民事判决书证明在本案一审判决作出后，双方之间就物业服务合同解除与履行期间问题的争议已经由法院作出生效判决，判决认定双方之间的物业服务合同于2019年12月31日解除。鸿腾公司据此认为2018年7月1日至2019年1月14日物业费的主张应得到支持。京奥港公司认可证据真实性，不认可证明目的。经询，双方认可案涉小区住宅房屋面积为132731平方米，商业房屋面积为2362.13平方米。鸿腾公司称案涉小区共有住宅房屋2008户，其中，有1718户在实际收房时与京奥港公司、鸿腾公司达成三方协议并签署确认单，同意以十年左右的物业费折抵迟延交房的违约金；有105户自行向鸿腾公司缴纳物业费；另有一部分业主不同意以物业费折抵违约金，而选择向法院起诉主张违约金，不清楚具体多少户业主起诉。京奥港公司认可案涉小区共有住宅房屋2008户，认可有1718户在实际收房时达成协议，同意以物业费折抵迟延交房的违约金；不清楚自行向鸿腾公司缴纳物业费的业主户数；截止现在共有174户业主不同意以物业费折抵违约金，而向法院起诉主张违约金，还有业主在陆续起诉中，不清楚具体户数。对于商业房屋，产权登记在京奥港公司名下，京奥港公司主张依据《前期物业管理服务委托合同》的约定，开发商所述房屋无须支付物业费。鸿腾公司不予认可，主张根据约定，该约定仅限于住宅部分。庭审中经释明，双方均同意庭后提交达成三方协议的1718户业主所对应的实测面积。庭审后，鸿腾公司提交三联单统计汇总表计自收物业费明细表，并称经统计手中共计有1532户业主签署的三联单，自行缴纳物业费的业主为85户而非105户。京奥港公司提交枫泉花园总户数、起诉业主户数、空置房户数，并称起诉业主户数还在陆续增加，因坚持一审判决计算结果，故不再提供其他数据。双方签署的《前期物业管理服务委托合同》第五部分第三条约定：“物业费用……由乙方（鸿腾公司）按年向业主预收”。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据各方当事人诉辩意见及审理查明的事实，本案二审的争议焦点是京奥港公司给付物业费的期限、滞纳金起算时间及滞纳金计算标准。第一，关于给付物业费的期限。对于一审判决认定的2017年6月1日至2018年6月30日之间的物业费，双方均无异议，应予维持。对于2018年7月1日至2019年1月14日期间的物业费，一审未予处理，但根据二审新证据即（2020）京03民终2962号生效判决，此期间亦为鸿腾公司提供物业服务的存续期间，鸿腾公司、京奥港公司以及住宅部分千余户业主达成三方协议，约定以业主应向鸿腾公司缴纳的物业费折抵京奥港公司应向业主支付的迟延交房违约金，此期间在折抵期限内，故就该部分业主的物业费，京奥港公司应代为向鸿腾公司给付，具体数额由本院按面积及单价计算得出。因京奥港公司未提交相应数据，本院采信鸿腾公司所提供的数据并据此进行计算。对于商业房屋，双方合同中约定免于收取物业费的房屋限于住宅部分，故对京奥港公司的相应主张不予支持，该部分的物业费具体数额由本院按面积及单价计算得出。第二，关于滞纳金起算时间。根据双方委托合同约定及一般行业惯例，物业费采取按年预收方式。因京奥港公司迟延交付导致业主不能按期入住，以致鸿腾公司未能按约计收物业费。双方认可2018年1月15日起业主陆续收房，同时双方与业主协议一致约定以物业费折抵违约金，故此时京奥港公司应代为支付物业费，故本院酌定鸿腾公司主张的2018年度物业费滞纳金的起算时间为2018年1月15日。而对于鸿腾公司主张的2017年度物业费滞纳金，因此时业主并未实际收房，且京奥港公司已分别于2017年6月9日、2017年9月20日、2018年1月22日向鸿腾公司给付物业费，故对于鸿腾公司主张的2017年度拖欠物业费的滞纳金起算时间，本院亦酌定为2018年1月15日。第三，关于滞纳金计算标准。双方虽于合同中约定滞纳金标准为日千分之三，但京奥港主张该标准过高要求调整，一审法院依法调整的计算标准并无明显不当，本院予以确认。综上，鸿腾公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初27842号民事判决；二、北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京鸿腾伟业物业管理有限公司2017年6月1日至2019年1月14日期间物业费3966390.37元，并支付滞纳金（以396390.37为基数，按年利率24%标准计算，自2018年1月15日起至2019年3月31日止）；三、驳回北京鸿腾伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89539.71元，由北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担41619.71元（已预交），由北京京奥港置业有限公司负担47920元（北京鸿腾伟业物业管理有限公司已预交，北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内直接给付北京鸿腾伟业物业管理有限公司）二审案件受理费89539.71元，由北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担41619.71元（已预交），由北京京奥港置业有限公司负担47920元（北京鸿腾伟业物业管理有限公司已预交，北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内直接给付北京鸿腾伟业物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 金妍熙审 判 员 蒙 瑞审 判 员 龚勇超二〇二〇年六月十日法官助理 王世洋法官助理 俞 洁书 记 员 赵 宇