山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终809号 上诉人（原审被告）：刘加勇，男，1977年12月3日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：郭斌，山东兆利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩飞，山东兆利律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：山东日照尧王酒业集团有限公司，住所地日照经济技术开发区深圳路89号，统一社会信用代码913711007275615973。 法定代表人：王承海，总经理。 委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。 上诉人刘加勇因与被上诉人山东日照尧王酒业集团有限公司（以下简称尧王酒业集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘加勇上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回尧王酒业集团的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由尧王酒业集团承担。事实和理由：一、原审法院对诉讼主体认定错误，尧王酒业集团诉讼主体不适格，应当驳回其诉讼请求。涉案合同签订的主体分别是案外人日照尧王房地产有限公司与刘加勇，尧王酒业集团非涉案合同主体，不具有本案诉讼当事人资格。尧王酒业集团一审提供了案外人日照尧王房地产有限公司单方面出具的一份证明，此证明并没有说明涉案房屋所有权状况，且尧王酒业集团也未提供涉案房屋建设施工手续和涉案房屋所有权证明，一审法院在未查明涉案房屋权属状况下径行判决刘加勇向尧王酒业集团履行给付租金和房屋占用费的义务，明显与法不合，应驳回尧王酒业集团的诉讼请求。二、原审法院对涉案房屋事实认定错误，涉案合同系无效合同。涉案房屋坐落于深圳路北、新竹路东，从南向北数第二户上下两层商铺。根据尧王酒业集团一审庭审时出示的建设工程规划许可证来看，许可建设的项目名称分别为4#厂房、6#粮酒车间、3#勾兑实验室、1#办公楼以及2#展厅，并未包含位于的涉案房屋，涉案房屋并未取得建设规划许可。原审判决书中陈述“本院认为涉案房屋未办理产权证书并不必然导致租赁合同无效，且涉案房屋租赁合同不存在合同无效法定事由”也与法不符，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案出租行为明显违反强制性法律规定，双方由此形成的房屋租赁合同关系依法应属无效。一审判决陈述“被告己用实际履行的方式认可了租赁合同的效力”，合同的效力是一种法律评价，不以当事人是否实际履行而成就，故此陈述与法不合。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法裁判。 尧王酒业集团辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 尧王酒业集团向一审法院起诉请求：1.判令刘加勇腾空并返还坐落在日照经济技术开发区的商铺一处（从南向北数第五户）；2.判令刘加勇支付尧王酒业集团租金66600元及违约金；3.判令刘加勇支付逾期返还商铺期间的房屋占有使用费（自2019年7月31日起至实际返还房屋之日止）；4.诉讼费等相关费用由刘加勇承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年7月28日，日照尧王房地产有限公司与刘加勇签订房屋租赁合同，合同约定：“一、出租方将坐落在日照经济开发区深圳路北、新竹路东，商铺二层，从南向北数第五户，总面积168㎡租给承租方使用。二、租赁期限：租赁期限共三年，出租方从2016年8月1日将出租房屋交付承租方使用，到2019年7月30日止。期间如出租方因经营需要终止合同，则应提前30天通知承租方，终止出租。租金按实际使用日期结算，余额退还承租方。三、租金：三年合计租金人民币（大写）壹拾万元整，共计￥100000。以现金方式分三次付清，于2016年8月1日前付33400元，2017年8月1日前付33400元，2018年8月1日前付清剩余33200元，如有违约，该房屋另行处理”。合同还约定了双方的其他权利义务。日照尧王房地产有限公司与刘加勇在上述合同上签名盖章。刘加勇承租房屋后，按照合同约定交纳房租33400元，尚欠租金66600元。涉案房屋于2019年7月30日租赁期满后，刘加勇未搬离房屋。2019年9月6日，日照尧王房地产有限公司出具证明，载明“我公司于2016年7月28日与刘加勇签订《房屋租赁合同》……。该商铺位于山东日照尧王酒业集团有限公司的厂区沿街，物权及经营权益的实际所有人均系山东日照尧王酒业集团有限公司，我公司仅是受托代为经营。我公司于2018年5月股权全部转让、变更法定代表人之后，不再参与商铺的经营管理。刘加勇应向山东日照尧王酒业集团有限公司返还房屋并支付尚欠的租金、房屋占有使用费等”。 另查明，涉案商铺坐落于日照经济开发技术开发区，从南向北数第二户，商铺二层，总面积168㎡。 一审法院认为，首先，关于原告诉讼资格问题，涉案房屋租赁合同虽系日照尧王房地产有限公司与刘加勇签订，但日照尧王房地产有限公司已明确自己仅是尧王酒业集团的受托经营人，涉案商铺的实际所有人为尧王酒业集团。且刘加勇未提供证据证明涉案房屋存在第三方产权人，亦无第三方向尧王酒业集团主张涉案房屋的相关权益。故尧王酒业集团作为涉案房屋物权及经营权益的实际所有人，具备原告的诉讼资格。 关于刘加勇主张的涉案房屋没有产权、不具备合法出租条件导致租赁合同无效的意见，一审法院认为涉案房屋未办理产权证书并不必然导致租赁合同无效，且涉案房屋租赁合同不存在合同无效的法定事由，刘加勇已用实际履行的方式认可了租赁合同的效力，对该辩论意见一审法院不予采纳。 关于刘加勇在尧王酒业集团处有货物预付款已抵顶房租的辩称，一审法院认为，根据刘加勇提供的证据，不足以证明尧王酒业集团跟刘加勇之间存在有效的协议证明尧王酒业集团同意用预付款折抵房租，刘加勇亦无证据证实所欠租金已实际从其预付款中扣除折抵。且刘加勇支付尧王酒业集团的预付款系双方之间因商品买卖行为产生的合同关系，与本案房屋租赁合同纠纷并无直接关联，故对于刘加勇该辩称意见一审法院不予采纳。 综上，日照尧王房地产有限公司作为尧王酒业集团的受托经营人与刘加勇签订的《房屋租赁协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。刘加勇未提供证据证明其已交纳剩余租金。因此，尧王酒业集团作为涉案房屋物权及经营权益的实际所有人，其诉请刘加勇返还房屋、交纳剩余租金66600元，于法有据，一审法院予以支持。日照尧王房地产有限公司、刘加勇双方签订的房屋租赁合同中，未就违约金进行约定，故对尧王酒业集团要求刘加勇支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 涉案房屋租赁合同到期后，作为承租人的刘加勇未腾退并返还所承租的房屋，应当支付房屋占用期间的费用。尧王酒业集团在庭审过程中，要求刘加勇自2019年7月31日起按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至刘加勇实际返还房屋之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。该费用按照每天91.32元（100000元÷3年÷365天=91.32元）计算至腾退返还房屋之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审判决：一、刘加勇于判决生效之日起二十日内向尧王酒业集团腾退并返还房屋（该房屋坐落于日照经济开发技术开发区，从南向北数第二户，总面积168㎡的二层商铺）；二、刘加勇于判决生效之日起二十日内向尧王酒业集团支付房屋租金66600元；三、刘加勇自2019年7月31日起按每日91.32元计算向尧王酒业集团支付房屋占有期间的使用费至实际腾退返还房屋之日止；四、驳回尧王酒业集团其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1465元，减半收取732.5元，由刘加勇负担。 二审中，双方当事人均未提交证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，涉案房屋租赁合同虽系日照尧王房地产有限公司与刘加勇签订，但日照尧王房地产有限公司已明确自己仅系尧王酒业集团的受托经营人，涉案商铺的实际所有人为尧王酒业集团，故尧王酒业集团作为涉案房屋实际经营权益的所有人，具备原告的诉讼资格，一审对此认定并无不当。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，尧王酒业集团作为出租人，其应举证证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证。尧王酒业集团一审虽提交了尧王酒业集团酒厂的工程规划许可证用以证实，但刘加勇对此提出异议，尧王酒业集团对此未作出说明，且从该规划许可证载明的内容来看，无法证实涉案房屋属于建设规划范围之内，故尧王酒业集团应承担举证不能的法律后果。根据上述法律规定，涉案房屋租赁合同无效。一审法院认定双方签订的房屋租赁合同合法有效错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。尧王酒业集团请求刘加勇返还涉案房屋应予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。刘加勇自2016年8月1日占有、使用涉案房屋至今，尧王酒业集团请求参照涉案租赁合同约定支付占有使用费亦应予支持。 综上所述，刘加勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定涉案租赁合同效力有误，但判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1465元，由上诉人刘加勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年六月二日 书记员 宋 欢