河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民初1009号 原告（执行案外人）：杨福英，女，1964年4月30日出生，汉族，现住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：康炜，河北新雨律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李月，男，1971年4月1日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：王惠萍，河北和泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵岩，河北和泽律师事务所律师。 被告（申请执行人）：石振礼，男，1967年7月1日出生，汉族，住石家庄市。 被告（申请执行人）：石家庄雍和房地产开发有限公司，住所地石家庄市西三庄街北苑别墅C10A号。 法定代表人：石振礼，该公司董事长。 第三人（被执行人）：张家口市弘鼎房地产开发有限公司，住所地张家口市桥西区赐儿山街82号弘鼎庄园小区14幢2单元底商。 法定代表人：艾军，该公司董事长。 原告杨福英与被告李月、石振礼、石家庄雍和房地产开发有限公司、第三人张家口市弘鼎房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康炜，被告李月的委托诉讼代理人王惠萍、赵岩到庭参加诉讼，被告石振礼、石家庄雍和房地产开发有限公司、第三人张家口市弘鼎房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨福英向本院提出诉讼请求：1、依法解除对张家口市桥西区房屋的查封；2、确认原告与第三人签订的商品房买卖合同有效；3、诉讼费、交通费用由被告方承担。事实和理由:2016年11月23日，石家庄市中级人民法院（2016）冀01财保70号对被告与第三人诉前财产保全一案作出民事裁定书，于2016年12月16日查封了位于张家口市桥西区的住房。2018年3月26日，原告对于查封的房屋提出书面异议，石家庄市中级人民法院于2018年5月3日作出（2018）冀01执异239号执行裁定书，驳回了原告的异议。对此，原告认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应子支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告于2012年9月12日签订了合法有效的房屋买卖合同，并支付了全部价款，原告于2013年3月16日接到第三人电话通知后办理了相关的入住手续，且原告居住至今。但由于第三人的原因至今未能给原告办理该房屋的产权登记手续。据此，原告提出的异议完全符合上述法律规定，石家庄市中级人民法院（2016）冀01财保70号民事裁定书所作出的对于原告购买的张家口市桥西区房屋的查封明显错误，请依法予以撤销。 被告李月辩称，第一，答辩人与艾军、张家口市弘鼎房地产开发有限公司、秦皇岛弘鼎房地产旅游开发有限公司、秦皇岛益诚堂医药有限公司、秦皇岛市安达物流有限公司因借款合同纠纷一案，于2016年12月16日查封的房产均登记在被申请人张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人。1、已登记的不动产按照不动产登记簿判定。本案答辩人依法申请法院查封时，不动产登记簿记载的所查封财产均为被申请人张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下，故本案被答辩人不是权利人。2、本案应依法适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。(二)所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。(三)已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中原告未能提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，且未能提供向第三人实际支付购房款的银行流水等凭证，因此原告的起诉不符合能够排除执行的法定情形。根据上述法律规定，被答辩人名下有无其他用于居住房屋的举证义务应在被答辩人一方，且被答辩人无其他居住的房屋证明，由被答辩人举证更为方便，因该证据答辩人方无法直接获取，被答辩人应前往不动产登记管理部门调取其名下购房、卖房的相关记录或由法院依职权前往调取。第三，被答辩人未在法定期限内提起案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照民事审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。石家庄市中级人民法院于2018年5月3日作出了2018冀01执异239号执行裁定书，于2018年6月7日向被答辩人邮寄送达，被答辩人于2018年6月9日签收，然而本案被答辩人向法院提起诉讼的时间为2018年7月16日，已超过15天的法定期限，违反了法定程序，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：石振礼、李月、孙雪松、石家庄雍和房地产开发有限公司与艾军、张家口市弘鼎房地产开发有限公司、秦皇岛弘鼎房地产旅游开发有限公司、秦皇岛益诚堂医药有限公司、秦皇岛市安达物流有限公司因诉前财产保全一案，本院于2016年11月23日作出（2016）冀01财保70号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人艾军、张家口市弘鼎房地产开发有限公司、秦皇岛弘鼎房地产旅游开发有限公司、秦皇岛益诚堂医药有限公司、秦皇岛市安达物流有限公司共计5300万元的银行存款或同等价值的其他财产。于2016年12月9日作出（2016）冀01执保215号协助执行通知书查封了涉案房产。2018年3月26日，原告向本院提出执行异议，本院作出（2018）冀01执异239号执行裁定书，裁定“驳回杨福英的异议请求”。原告不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告是否在法定期限内提起本案诉讼。2、原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于原告是否在法定期限内提起本案诉讼的问题。本院于2018年5月3日作出执行裁定书，并于2018年6月7日通过邮寄方式向原告送达，物流显示2018年6月9日由第三人代为签收。2018年6月19日，原告向本院立案庭提交起诉材料，并签署了送达地址确认书，因其存在材料不符合立案标准的问题，本院告知其补正，并于2018年7月9日向其送达受理案件通知书，告知其在收到本通知后七日内完善起诉状。2018年7月11日，原告补正材料后，本院予以正式立案。原告在法律规定期间内提起诉讼，并未超过15天法定期限。 关于原告就争议标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。 《执行异议和复议规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益需符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，本院查封涉案房屋的时间为2016年12月16日，而原告杨福英早在2012年即与张家口市弘鼎房地产开发有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。故《商品房买卖合同》合法有效。 关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，杨福英于2012年9月13日开始缴纳水电费、采暖费、煤气费、有线电视费、太阳能费、物业费等各项费用，并和该小区物业签署《物业管理服务协议》，以上证据足以证明原告占有涉案房屋，故应认定涉案房屋由杨福英在查封之前合法占有。 关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，杨福英于2013年1月15日向张家口市弘鼎房地产开发有限公司支付购房首付款158679元，张家口市弘鼎房地产开发有限公司亦为其开具收据，并通过工商银行张家口明德南支行贷款14万元，2019年5月13日，工商银行张家口明德南支行出具贷款结清的证明，应认定杨福英已向张家口市弘鼎房地产开发有限公司支付了全部购房款。 关于未办理过户登记原因的问题。本案中，杨福英未取得涉案房屋的所有权，并非其自身原因导致，其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 综上，原告在法定期限内提起诉讼，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得对张家口市弘鼎房地产开发有限公司名下的涉案房屋执行，并解除对涉案房屋的查封。 二、驳回原告杨福英的其他诉讼请求。 本案诉讼费5780元，由被告李月、石振礼、石家庄雍和房地产开发有限公司各负担1926.67元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院（2018）冀01执异239号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张童童