四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15673号 原告：邓森涛，男，1985年11月20日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告：张芸芸，女，1986年6月7日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：徐渤皓，四川致高律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：成都旭和瑞房地产开发有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号3栋2单元12层1209号。 法定代表人：范乃贵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周勇峰，男，1990年10月4日出生，汉族，住云南省昭通市绥江县。系该公司员工，特别授权代理人。 原告邓森涛、张芸芸与被告成都旭和瑞房地产开发有限公司（以下简称旭和瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓森涛、张芸芸及其委托诉讼代理人徐渤皓、被告旭和瑞公司的委托诉讼代理人周勇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓森涛、张芸芸向本院提出诉讼请求：1、被告履行备案义务；2、被告支付逾期备案违约金428805.389元（暂计算至2019年11月25日），剩余违约金计算至被告履行备案义务止；3、被告承担本案的诉讼费用；4、被告退还原告缴纳的物管费8068.32元。庭审中，原告自愿撤回第一项、第四项诉讼请求，原告明确第二项诉讼请求违约金计算方法为以2299471.2元为基数自2017年6月20日起按每日0.21‰计算至履行备案义务止。事实和理由：原告与被告签订《商品房认购书》、编号为11-2-4的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《局部改造工程施工合同》购买了被告销售的旭和蓝花楹花园项目11幢2层4号房屋，支付了2299471.2元购房款。根据合同约定被告自本合同签订之日起不超过30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并采用网签备案。原被告于2017年5月19日签订合同，直到原告起诉之日被告仍未将原告全款购买的房屋网签备案。根据合同第二十五条预售合同登记备案的违约责任，合同已约定被告逾期要承担违约责任并赔偿损失，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，从2017年5月19日双方签订后30日即2017年6月20日至原告起诉之日的2019年11月25日为888天，被告逾期备案违约金为日万分之二点一计算为428805.389元，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告旭和瑞公司辩称，对第一项诉讼请求无异议，请求驳回原告其他项诉讼请求。针对原告第二项诉讼请求，被告认为双方在商品房买卖合同当中就逾期备案没有约定违约金，双方应当按照商品房买卖合同约定来实行。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》对商品房网签备案仅是规范性规定，其目的是为了防止开发商一房二卖，双方的合同以双方签订的买卖合同为准，并不是以网签备案而生效。 经审理查明，2017年5月13日，旭和瑞公司（出卖人）与邓森涛、张芸芸签订《商品房认购书》，约定认购人所认购的商品房位于成都市高新区房屋。用途为商业，建筑面积共112.06平方米。按建面计价，单价为22800元，总房价款为2554968元，采取一次性付清全部房款的认购人，其全部房款应在签订《商品房买卖合同》2017年5月20日前付清。一次性付款客户在2017年5月20日前签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并履行完毕付款义务的，可享受总房款10%的优惠。 2017年5月19日，旭和瑞公司（出卖人）与邓森涛、张芸芸签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定邓森涛、张芸芸购买旭和瑞公司开发的旭和蓝花楹花园11幢2层4号房屋，规划用途为商业，建筑面积共112.06平方米，装修水平为清水。该商品房单价为17842.86元，总价款为1999471元，签订本合同时，买受人已向出卖人支付款项40000元整，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取一次性付款，在2017年5月19日前支付该商品房全部价款。出卖人在2018年6月1日前向买受人交付该商品房。第二十四条预售合同登记备案：（一）出卖人自本合同签订之日起×日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息；（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容的一致；（三）有关预售合同登记备案的其他约定如下：1、买受人以一次性付款或分期付款方式支付购房款的，出卖人在买受人付清全部房款后15日内办理商品房预售备案手续。2、无论本合同因何种原因解除、终止的，买受人应在本合同解除、终止后15日内配合出卖人撤销预售备案，否则，应从逾期之日起每日按总房款万分之二的标准向出卖人支付违约金。第二十五条预售合同登记备案的违约责任：（一）出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：×，给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任；（二）出卖人违反本合同第二十四条第（二）款约定侵犯买受人权益的，出卖人承担以下违约责任：×。附件四：买受人在签订《商品房买卖合同》的当日内一次性付清合同约定的全部房款。买受人应于《商品房买卖合同》签订的当日，向出卖人交付房屋价款1999471元（含已付定金40000元整）。 2017年5月19日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的1095个工作日内，为买人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的5年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。 2017年5月19日，邓森涛、张芸芸（委托人、甲方）与案外人四川城晟建筑程有限公司（受托人、乙方）签订《局部改造工程施工合同》，约定双方就甲方委托乙方对本商品房进行局部改造施工一事，签订本合同。乙方应自行决定并与商品房开发建设单位协调本次改造工程的具体进场时间，无需再通知或征得甲方同意，乙方应于2018年4月30日前完成本合同约定的全部改造工程内容。本改造工程总价款为300000元整，甲方应于签订本合同之日一次性向乙方支付全部工程款。 旭和瑞公司于2017年5月13日、2017年5月19日、2017年5月28日、2017年6月30日分别向邓森涛、张芸芸出具收据，载明收到商铺款40000元、40000元、700000元、1219471元，四川城晟建筑工程有限公司于2017年5月19日向邓森涛、张芸芸出具收据，载明收到改造费300000元。 2020年5月22日，旭和瑞公司办理了案涉合同签约备案手续，备案号3309227。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、商品房认购书、四川省商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同补充协议、收据、商品房买卖合同摘要等证据予以证明。 本院认为，邓森涛、张芸芸与旭和瑞公司签订《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。对邓森涛、张芸芸主张旭和瑞公司支付逾期备案违约金的诉讼请求，邓森涛、张芸芸主张旭和瑞公司应按合同第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条承担违约金，本院认为，案涉合同第二十四条仅对合同解除、终止的，买受人未在15日内配合出卖人撤销预售备案，应从逾期之日每日按总房款万分之二的标准向出卖人支付违约金进行了约定，双方在合同中并未对出卖人逾期办理合同登记备案应承担的违约金进行约定，案涉合同第二十五条约定了出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：×，给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。该条未对出卖人逾期办理备案应承担违约金进行约定，邓森涛、张芸芸主张旭和瑞公司应按合同第二十四条承担违约金的理由不能成立，对邓森涛、张芸芸主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条要求旭和瑞公司按逾期贷款利率即每日0.21‰承担违约金，本院认为，该解释第十八条系对由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担的违约责任进行的规定，并不适用于本案逾期办理合同备案未约定违约金的情形。综上，邓森涛、张芸芸要求旭和瑞公司支付逾期备案违约金，无合同约定，也不符合法律规定，故对邓森涛、张芸芸的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回邓森涛、张芸芸的全部诉讼请求。 案件受理费3927元，由邓森涛、张芸芸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇二〇年六月五日 书记员  廖 真