舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初801号 原告：方友国，男，1956年10月31日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 原告：王怀胜，男，1969年10月1日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 二原告共同委托诉讼代理人：朱南平，浙江明达律师事务所律师。 被告：宁波劳伦斯健身管理有限公司，住所地浙江省余姚市四明西路865号四楼。 法定代表人贾桂井。 原告方友国、王怀胜与被告宁波劳伦斯健身管理有限公司（以下简称劳伦斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告方友国、王怀胜共同委托诉讼代理人朱南平到庭参加诉讼；被告劳伦斯公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法对本案进行缺席审理，现已审理终结。 方友国、王怀胜向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、依法判决确认在劳伦斯公司未付清拖欠的租金等各项费用之前，方友国、王怀胜有权留置劳伦斯公司在租赁房屋内的全部财产；三、依法判决劳伦斯公司立即支付拖欠的房屋租金378000元，并偿付逾期付款违约金（自2019年3月6日起按每个季度应付租金94500元的千分之三分段计算至实际支付之日止）。事实和理由：2017年3月6日，方友国、王怀胜与劳伦斯公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由方友国、王怀胜将坐落于舟山市普陀区沈家门街道渔市一路95号的海贸大厦2幢201室房屋（建筑面积750.67平方米）出租给劳伦斯公司经营健身会所。租赁期限自2017年3月6日起至2023年3月5日止，共6年。第一年租金35万元，第2年租金在35万元基础上递增6%，第3年租金在35万元基础上递增8%，后三年保持不变，每年按每个季度分期支付。其中，2017年租金自当年6月15日计算，为253700元，2018年租金为371000元，2019年租金为378000元，2020年至2023年租金均为378000元。合同订立时，劳伦斯公司应向方友国、王怀胜支付房屋租赁履约保证金3万元。劳伦斯公司在租赁期间应承担水电费、物业管理费等费用。劳伦斯公司逾期支付租金、物业管理费及其他款项，每逾期一日，应支付应付款总额千分之三的滞纳金。如因劳伦斯公司逾期支付物业管理费、水电等费用，而由方友国、王怀胜代为缴纳的，二人有权向劳伦斯公司追偿。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，方友国、王怀胜依约向劳伦斯公司交付了租赁房屋，劳伦斯公司未交付履约保证金，仅支付2017年至2019年3月之前的租金。劳伦斯公司自2019年3月以来，以各种理由拖欠2019年度的租金，分文未付。后劳伦斯公司撤走了租赁房屋内经营场所的管理人员，将房屋交还。继续履行租赁合同已无必要。故提起本案诉讼。 方友国、王怀胜为证明其主张的事实向本院提供了《房屋租赁合同》、确认合同、产权证、土地证、健身器材清单及照片、视频、物业工作人员照片。 劳伦斯公司未到庭，未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：位于舟山市普陀区的房屋由方逸枫、王皓按份共有，2017年3月5日，方逸枫、王皓共同出具确认书一份，载明：“归属于我二人共同所有的位于沈家门街道渔市房屋，现确认由方友国、王怀胜以其二人的名义对外出租，并签订房屋租赁合同，租金由方友国、王怀胜收取。”2017年3月6日，方友国、王怀胜与劳伦斯公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于舟山市普陀区房屋出租给劳伦斯公司用于经营健身会所，经营品牌为劳伦斯健身；租赁期限为6年，自2017年3月6日至2023年3月5日；2017年租金起算时间为6月15日，至2018年3月5日租金为253700元、2018年3月6日至2019年3月5日租金为371000元、2019年3月6日至2023年3月5日租金为378000元／年；履约保证金为3万元；2017年3月6日至2017年6月15日为免租期，免租期届满前十天支付首期租金，租金每季度支付一次；劳伦斯公司逾期支付租金等费用，每逾期一日，需支付应付款总额千分之三的滞纳金；逾期支付租金等费用超过10天的，方友国、王怀胜有权解除合同；劳伦斯公司在付清拖欠费用前，不得将该房屋内物品搬离房屋，方友国、王怀胜有权留置房屋内的任何财产。上述合同签订后，方友国、王怀胜向劳伦斯公司交付了房屋，劳伦斯公司于2017年3月22日支付履约保证金30000元，按期足额支付租金至2019年3月14日，自2019年3月15日起的租金仅支付52000元。2020年3月中下旬，劳伦斯公司将租赁房屋的钥匙交还出租人。 本案审理中，本院告知方友国、王怀胜，《房屋租赁合同》解除后，劳伦斯公司负有腾退房屋的义务，方友国、王怀胜坚持其对租赁房屋内的财产享有留置权，不要求劳伦斯公司腾退，也不主张房屋占有使用费；方友国、王怀胜明确房屋解除时间为2020年3月31日，对2020年3月6日至3月31日期间的租金不予主张；方友国、王怀胜同意30000元履约保证金用以抵扣劳伦斯公司应支付的租金。 本院认为，方逸枫、王皓系位于舟山市普陀区房屋的所有权人，二人委托方友国、王怀胜共同出租上述房屋并收取房屋租金，方友国、王怀胜与劳伦斯公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。方友国、王怀胜按约提供了房屋，已履行了合同义务，但劳伦斯公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，方友国、王怀胜要求解除《房屋租赁合同》并要求劳伦斯公司支付剩余租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》约定的2019年度租金金额及劳伦斯公司已支付的租金金额、履约保证金金额及方友国、王怀胜的诉请，本院酌情确定劳伦斯公司尚欠方友国、王怀胜租金286550元（计算至2020年3月5日）。《房屋租赁合同》约定劳伦斯公司逾期付款，方友国、王怀胜可按应付款总额日千分之三的标准收取滞纳金，本院认为，《房屋租赁合同》约定的名称虽为滞纳金，但根据合同性质来看，该滞纳金实际应为逾期付款违约金，而每日千分之三的违约金计算标准明显过高，远远超出合理范畴，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素酌情调整违约金按照逾期应付款总额日万分之三的标准计算，计算至2020年3月31日止的违约金酌情确定为22825.8元。关于方友国、王怀胜要求确认其对租赁房屋内的财产享有留置权，本院认为缺乏相应依据，不予支持。劳伦斯公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对自己抗辩权利和举证质证权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、方友国、王怀胜与宁波劳伦斯健身管理有限公司于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除； 二、宁波劳伦斯健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向方友国、王怀胜支付至2020年3月5日止的房屋租金286550元、至2020年3月31日止的违约金22825.8元，并自2020年4月1日起以286550元为基数按日万分之三标准支付逾期付款违约金至实际支付之日止； 三、驳回方友国、王怀胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 诉案件受理费6970元，减半收取3485元，由方友国、王怀胜共同承担853元，宁波劳伦斯健身管理有限公司承担2632元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  周洁 二〇二〇年六月二十三日 法官助理左雯洁 书记员蒋维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。