云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终794号上诉人（原审被告）：李德明，男，1955年5月27日出生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：杨菊娟，女，1958年2月17日出生，白族，住大理市。李德明、杨菊娟共同委托诉讼代理人：李廷柱，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审原告）：张奕，女，1977年12月22日出生，汉族，住重庆市渝中区，现住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈刚，男，重庆市渝中区解放碑街道自力巷社区居民委员会推荐，代理权限为特别授权代理。原审第三人：李沛红，男，1971年2月21日出生，白族，住大理市。上诉人李德明、杨菊娟、张奕因与原审第三人李沛红房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人李德明、杨菊娟及其委托诉讼代理人李廷柱、上诉人张奕及其委托诉讼代理人陈刚、原审第三人李沛红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李德明、杨菊娟上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人张奕享有房屋、装修、附属设施补偿款中的1,527,315.07元，上诉人享有经营补助446,139元、提交移交空房奖励59,485.2元。上诉人向被上诉人支付留存房屋残体扣除使用期折旧后价款288,227.93元。事实和理由：一、案涉被拆除房屋附属设施中超深基础、回填方、保墙三项，评估价款合计225,061元是对上诉人1985年建盖老房时所做地面基础工程的补偿。根据双方房屋租赁合同约定，被上诉人只能就“新建地上物的补偿”进行分配，被上诉人只是在上述基础上建房，因此无权参与对上述三项补偿款的分配，一审纳入分配错误。二、留存建筑物残体可利用部分在扣除折旧后上诉人可以接受，不可利用部分上诉人不能接受且被上诉人还要承担拆除的工时费。根据司法鉴定意见，残留建筑工程造价为393,754元，结合双方租赁合同6.3条约定，扣除被上诉人使用4813天的折旧105,526.07元后，上诉人以288,227.93元作价接收。装修装饰部分虽然鉴定价值184,572元，但内外墙粉刷、门窗、木地板均无法使用，上诉人不能接收且被上诉人要承担拆除的费用。屋顶花园鉴定价值35,000元是按照被上诉人提交的施工合同计算出来的，从现场看屋顶根本没有花园，上诉人也无法接收。三、经营补助和提前移交空房奖励是上诉人和大理镇人民政府签订的安置协议书约定由政府支付给上诉人的，一审判决由被上诉人享有不符合合同相对性原则，若由被上诉人享有就应让被上诉人直接向政府领取。张奕辩称，一、案涉房屋超深基础、回填方、保墙虽然是由李德明、杨菊娟建设的，但工程款是张奕支付的。二、对案涉房屋未被拆除的部分进行的鉴定不是对房屋材料价值进行的鉴定而是对房屋价值进行鉴定，不存在折旧费。现在的状况是李德明、杨菊娟造成的，不应由张奕承担装修装饰拆除的工时费。三、张奕一直是案涉房屋的经营者，故经营补助和移交空房奖励应由张奕享有。四、合同继续履行的客观条件已经被李德明、杨菊娟破坏，无法继续履行。李沛红述称，同意李德明、杨菊娟的上诉请求。张奕上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判上诉人张奕享有房屋、装修、附属设施补偿款2,035,656.65元，经营补助446,139元，提交移交空房奖励59,485.2元，搬家费2,000元，数字电视费500元，电话移机费400元，宽带移机费300元。对留存房屋价值重新评估，改判被上诉人李德明、杨菊娟按重新评估的房屋价值向张奕支付款项；一、二审案件受理费、鉴定及评估费用由李德明、杨菊娟承担。事实和理由：一、一审判决未区分租赁物和增设物，属于认定事实不清。案涉被拆除房屋是上诉人全额投资修建的钢筋砼框架结构建筑，上诉人为开办客栈对房屋进行装饰并配置了设备设施、管理系统、附属物等增设物，前述增设物属《中华人民共和国合同法》第232条规定的经出租人同意由承租人对租赁物进行改善或增设的他物。政府拆迁时亦对房屋和增设物进行区分并分别补偿。租赁物（房屋本身）的补偿款按照双方租赁合同约定的履行年限按比例由双方进行分配，增设物被上诉人无权分配。故上诉人享有的房屋及增设物的补偿款应为：2,311,557元-1,031,682元×［1752天÷（18年×365天）］＝2,035,656.65元。二、一审判决遗漏诉请。上诉人起诉请求搬家费2,000元，数字电视费500元，电话移机费400元，宽带移机费300元合计3,200元，一审遗漏判决错误。三、一审判决采纳《司法鉴定意见书》认定事实不清，适用法律错误。经上诉人申请，一审法院委托云南华云工程造价咨询有限公司对案涉留存房屋的价值进行鉴定，作出［2019］鉴字第18号司法鉴定意见书在程序和实体上存在着重大违法情形：1、鉴定人马桂秋、洪稳秀无司法鉴定执业资格；2、鉴定人马桂秋、洪稳秀未到现场勘查，违反专业机构到现场勘验人员与出具报告人员必须同一的强制性规定；3、鉴定人马桂秋以年纪大拒绝出庭作证，根据相关规定，鉴定人拒绝出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；4、鉴定评估时点错误；5、事实上留存的建筑面积被鉴定意见无端扣除111.41㎡；6、鉴定机构采用对张奕明显不公的某个变种估价方法错误，应当采用常见的收益法、成本法、市场比较法或者更多合法的估价方法对留存房屋价值进行估价，具体采用哪一方法由法院裁判。综上，一审委托作出的《鉴定意见书》不专业、不客观、不公正、不合法、不科学、无证明效力，不能作为定案依据。李德明、杨菊娟辩称，一、双方签订房屋租赁合同之前，李德明、杨菊娟已经拆除了老房屋，张奕一方重新建盖房屋。合同约定如果政府征收征用房屋，按照张奕新建地上物的价值进行分配，张奕关于李德明、杨菊娟无权分配房屋增设物的请求不成立。二、搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费是补偿给房主的，不管是否实际安装都会补偿，且搬家是李德明、杨菊娟搬，不是张奕搬。三、鉴定意见所依据的事实正确，鉴定合法。一审选择鉴定机构时双方无法达成协议，抽签抽到张奕一方选定的鉴定机构，双方在现场测量的勘测表上签字，鉴定依据的施工合同、施工图纸都是张奕一方提交的，鉴定意见正确，不需要重新鉴定。李沛红述称，同意李德明、杨菊娟的答辩意见。张奕向一审法院起诉请求：1．判令二被告向原告返还2018年12月23日至租期届满之日的租金662,500元；2．判决《评估报告》补偿款总额2,311,557元中的2,039,308元归原告所有；3．判决其他补偿款总额799,380元中的544,515元归原告所有；4．判决二被告支付其保留442.44㎡房屋的赎回对价2,586,342元予原告；5．判决二被告向原告支付违约金及损失赔偿款共计1,486,124元；6．案件受理费、鉴定费（11,000元）、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：被告李德明与杨菊娟系夫妻。2013年6月1日，被告李德明、第三人李沛红（甲方）与原告张奕（乙方）签订《农村宅基地房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于云南省大理镇龙龛村委会3组63号和龙龛村委会3组63号与67号之间属于李沛红及李德明的宅基地约680㎡出租给乙方用于自居、休闲、娱乐等经营活动。其中龙龛村委会3组63号与67号之间的宅基地的户主李沛红全权委托李德明为租约代表。租期18年，自2013年7月1日起8个月后开始计算（即2014年3月1日起算）。租金10万元／年，合计180万元。于合同签订之日支付20万元定金，合同签订之后三日内支付80万元，余款80万元于合同签订之日起7个月内一次性付清。合同第六章合同提前终止第6.3条特别约定：“在本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政统一规划，本合同约定的房产被国家征收、征用的，新建地上物的补偿按剩余租期年限与总租期之比分配给乙方，如剩余租期为17年，则补偿17／18归乙方，以此类推。甲方还应将剩余期限所对应的房屋租金退还乙方”。合同第10.2条特别约定：“租赁土地上甲方已经投资建设的房屋基础，由乙方与工程承包人李玉章结算，房屋基础的人工工资及材料款全部由乙方承担”。合同还对双方其他权利义务、违约责任承担等内容进行了约定。合同签订后，被告李德明、第三人李沛红向原告张奕交付了案涉土地，原告张奕按约向被告李德明转账支付18年租金共计180万元（其中李德明、李沛红各分得90万元）。原告张奕接收土地后，向李玉章支付了房屋基础建设费，并在被告李德明及第三人李沛红的土地上投资建盖房屋、进行装修并经营客栈。2016年5月19日，原告张奕以大理市大理镇龙龛村委会3组为经营场所，办得了名称为“大理市远海景客栈”的个体工商户《营业执照》。2018年12月19日，被告李德明、杨菊娟（甲方）与大理镇人民政府（乙方）、大理镇龙龛村民委员会第3村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（部分退出）》（以下简称《搬迁补偿安置协议书》），约定对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行部分腾退搬迁补偿安置。本次拆除房屋建筑面积495.71㎡，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为2311557元（其中房屋建筑物部分评估价格为1031682元、房屋装修部分评估价格为889572元，附属设施部分评估价格为390303元）。就搬迁补助，乙方确认给予签约奖励3万元、经营补助446139元、提前移交空房奖励59485.20元，上述各项费用合计3072046.20元。《搬迁补偿安置协议书》还对三方的其他权利义务内容进行了约定。2018年12月25日，案涉土地上靠北边的房屋被拆除，靠南边部分房屋得以保留。2019年3月11日，被告李德明接收了原告张奕邮寄送达的《解除农村宅基地房屋租赁合同的通知》。原告张奕就被告李德明户土地上仍留存的建筑物的价值提出使用收益法进行鉴定的申请。云南华云工程造价咨询有限公司接受委托后，出具了“［2019］鉴字第18号”《司法鉴定意见书》，现仍留存在被告李德明户土地上的房屋、装修及附属设施的价值确认为613326元，原告张奕为此支付鉴定费11000元。原告对鉴定人洪稳秀的陈述不认可，提出重新鉴定的申请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、被告、第三人共同签订的《租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。合同签订后，被告李德明、第三人李沛红向原告张奕交付了租赁标的物，原告张奕按期向其二人支付了18年的租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。就合同是否继续履行的问题。本案合同在履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，案涉院落内土地、房屋面积大幅度减少，双方对留存在被告李德明户土地上的房屋是否继续租赁、如何租赁不能达成一致意见，且原告张奕离开案涉院落后，被告李德明、第三人李沛红分别就案涉院落内房地产搬迁安置一事与相关部门签订《搬迁安置补偿协议书》，依据《租赁合同》第六章的相关约定，可确定《租赁合同》中属于被告李德明的部分已于被告李德明、杨菊娟与相关部门签订《搬迁补偿安置协议书》之日（2018年12月19日）不能继续租赁，合同已提前终止。就租金的返还问题。2018年12月19日之前租赁物由原告张奕实际管理使用，租金应由其负担，此日之后不再继续租赁，应由被告李德明向原告张奕返还相应租金，故对原告张奕主张由被告李德明返还2018年12月23日至租期届满之日的租金的诉请予以支持。扣除2014年3月1日至2018年12月22日（共1757天）计租期内的租金240684.93元（计算公式为：10万元／年÷2户÷365天×1757天），被告李德明应向原告张奕返还租金的数额为659315.07元（计算公式为：90万元-240684.93元）。同时，被告李德明与杨菊娟系夫妻关系，杨菊娟亦系案涉租赁物的产权人，故对原告要求两被告共同返还租金的诉请予以支持。就原告要求确认《房地产估价报告》补偿款总额2311557元中的2039308元由其享有的诉请。《租赁合同》第6.3条有“在本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政统一规划，本合同约定的房产被国家征收、征用的，新建地上物的补偿按剩余租期年限与总租期之比分配给乙方，如剩余租期为17年，则补偿17／18归乙方，以此类推”的明确约定，对该部分补偿款应当按照双方约定进行分配。结合本案租赁物使用情况，确认该部分补偿款由原告享有1693382.62元{计算公式为：2311557元×［（18年×365天）-1757天］÷（18年×365天）}。就原告要求确认其他补偿款中544515元由其享有的诉请。依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，签约奖励是针对在规定时限内与政府部门、村小组签订《搬迁补偿安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励；经营补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励。故确认上述项目中应由原告享有经营补助446139元、提前移交空房奖励59485.20元。就原告要求二被告支付房屋赎回对价的诉请。本案中《租赁合同》非因双方当事人原因提前终止，留存在二被告土地上的由原告张奕建盖的建筑物部分依据“房随地走”的原则，应由二被告予以接收，并由二被告向原告支付相应对价。就留存建筑物的价值，经鉴定机构出具《司法鉴定意见书》确定为613326元，二被告应按照该数额向原告予以支付。鉴定费由原告张奕与二被告各承担一半，因原告张奕已垫付该款，由二被告直接向原告支付鉴定费5500元。就原告要求二被告支付违约金及损失赔偿款共计1486124元的诉请。本案合同履行过程中，系因不可归责于当事人的事由，致使合同不能继续履行，且合同当事人均不存在违约行为，故对该项诉请不予支持，并对原告张奕在诉讼中提出对已拆除房屋的价值按照收益法进行评估的鉴定申请不予准许。就原告要求二被告承担保全费的诉请。原告张奕未就本案实际提出财产保全申请，该笔费用未实际发生，故对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、被告李德明、杨菊娟于本判决生效之日起十日内向原告张奕返还租金659315.07元。二、就被告李德明、杨菊娟位于云南省大理市的房地产被搬迁安置一事，由原告张奕享有房屋、装修、附属设施补偿款1693382.62元、经营补助446139元、提前移交空房奖励59485.20元，合计2199006.82元。三、被告李德明、杨菊娟于本判决生效之日起十日内向原告张奕支付留存房屋价款613326元、鉴定费5500元，合计618826元。四、驳回原告张奕的其他诉讼请求。案件受理费63032元，由原告张奕负担33086元，被告李德明、杨菊娟共同负担29946元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李德明、杨菊娟提交证据A1《建筑安装工程合同》一份，欲证明张奕与李玉章签订《建筑安装工程合同》第一条第1项约定“本工程基础按李德明原基础方案执行”，而拆除房屋评估中附属设施有三项即（1）超深基础87,514元；（2）回填方79,383元；（3）保墙（挡墙）58,164元，共计225,061元，不是张奕发包给李玉章的施工范围，相反是李德明、杨菊娟1985年在海边回填建盖老房屋时地面基础的工程。原审将这三项判决为“新建地上物”确实错误。经质证，张奕认为证据A1不是新证据，对其真实性、合法性、关联性予以认可，但认为证据A1不能证明李德明、杨菊娟的主张，张奕与李德明的合同中约定履行与李玉章合同的约定，张奕以10余万的对价取得了李德明建的基础设施的权利，只是现在评估的费用高于当时的费用，张奕在一审中提交的证据《租房合同》和给李玉章的汇款凭证可以证明此事实。李沛红对证据A1无意见。李德明、杨菊娟提交证据A2李玉章、李振中、李虎弼、李子明证言，欲证明挡墙、超深基础、回填方不是李玉章的施工范围，是在张奕承租之前由李德明一方完成的，经质证，张奕对李玉章证言的三性予以认可，认为李玉章证实了合同的履行和合同外工程的存在，李振中、李子明证言不能证明李德明主张，李虎弼与李德明系朋友关系，证言没有证明力，该四份证言在二审提交不符合证据规则的规定，应不予采信。李沛红对证据A2无意见。本院认为，证据A1、A2不能证明超深基础、回填方、保墙不属于“新建地上物”的范围，不予采信。经征询各方当事人对一审判决认定事实的异议，李德明、杨菊娟、李沛红认为一、对“合同第10.2条特别约定：租赁土地上甲方已经投资建设的房屋基础，由乙方与工程承包人李玉章结算，房屋基础的人工工资及材料款全部由乙方承担”有异议，这部分认定是指李沛红的部分，李德明、杨菊娟一方还尚未开始施工，对李德明、杨菊娟一方没有约束力。由于上述事实认定来源于双方签订的合同，各方对该内容的解读均不属于事实的范畴，该异议不成立。二、对“原告张奕接收土地后，向李玉章支付了房屋基础建设费，并在被告李德明及第三人李沛红的土地上投资建盖房屋、进行装修并经营客栈”有异议，认为当时李德明、杨菊娟一方还没有开始施工，该异议与在案证据证明的张奕取得个体工商户营业执照并已实际经营客栈数年的事实相悖，该异议主张不成立。对一审认定事实，本院予以确认。本院认为，李德明、杨菊娟和张奕提起上诉，双方争议的焦点为1．拆迁房屋补偿款、经营补助费、奖励费、搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费的分配问题；2．未拆除部分房屋的价值确定问题。关于拆迁房屋补偿款的分配问题。李沛红、李德明为甲方与张奕为乙方签订了《农村宅基地房屋租赁合同》第六章第6.3条特别约定：“在本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政统一规划，本合同约定的房产被国家征收、征用的，新建地上物的补偿按剩余租期年限与总租期之比分配给乙方，如剩余租期为17年，则补偿17/18归乙方，以此类推。甲方还应将剩余期限所对应的房屋租金退还乙方”。双方在合同中对如发生政府征地事宜补偿款应如何分配进行了明确约定，现双方对合同中“新建地上物”理解产生了争议，李德明主张挡墙、超深基础、回填方是在出租给张奕建房之前就已完成建设，不应属于“新建地上物”的范围，该部分补偿款应由其独享，张奕主张“新建地上物”只是指租赁物，也就是房屋本身，不包含增设他物，即装修装饰和附属设施部分补偿款应由其独享，但双方均未提交证据证明双方就新建地上物的内容进行过约定，客栈经营的房屋作为物的一种形态，是多个物的集合体，在出现合同终止履行时要对此集合体作区分后分别处置，双方应有明确约定，否则对新建地上物的习惯理解应当是指该集合体。《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。其中也没有新建地上物的概念，政府拆迁对房屋进行评估时对挡墙、超深基础、回填方、房屋、装修装饰和附属设施进行区分并分别计算补偿款也不能说明新建地上物不包含房屋基础、装修装饰和附属设施。故李德明、张奕关于对“新建地上物”补偿款中的挡墙、超深基础、回填方、装修装饰和附属设施应分项各自享有的主张均不成立。关于经营补助费、移交空房奖励费的分配问题。李德明主张其是与政府签订安置协议书的主体，根据协议书的约定和合同相对性原则，经营补助费、移交空房奖励费应由其享有。根据相关文件精神，因搬迁行为给经营者造成损失，所以对经营者进行损失补偿，经营补助的对象就是实际经营主体，李德明并非实际经营主体，其无权享有该经营补助费；移交空房奖励费是针对在规定时限内提前从搬迁房屋中搬离的行为的奖励，而该行为的实际实施者也并非是李德明，其要求享有该费用无事实依据。搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费应归谁享有的问题。根据在案证据李德明、杨菊娟（甲方）与大理镇人民政府（乙方）、大理镇龙龛村民委员会第3村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（部分退出）》载明的补偿费用中无搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费项目，故张奕要求分割该项费用无事实依据。关于未拆除部分房屋的价值确定问题。就未拆除部分房屋的价值在一审中张奕已申请鉴定，鉴定的内容就是房屋的现存价值，故不存在还需要在鉴定价值上扣除折旧费的问题，李德明关于应扣除折旧费的主张无事实依据；张奕不认可一审依据鉴定意见确定的未拆除部分房屋的价值，申请对未拆除部分房屋的价值进行重新鉴定的理由基本是其在一审中对鉴定意见提出的异议，而就其提出的异议意见，在一审中，鉴定人之一已到庭进行了详细说明，并进行了书面复函，一审也已进行了全面审查，故张奕关于对未拆除部分房屋的价值进行重新鉴定的申请不予准许，以重新鉴定的意见确定未拆除部分房屋的价值的主张不成立。综上所述，李德明、杨菊娟和张奕的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,263元，由上诉人李德明、杨菊娟负担13,820元，上诉人张奕负担13,443元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年六月二十九日书记员  杨 蕾