贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0423民初182号原告：王国富，男，1978年12月11日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，现住镇宁县。原告：徐啟敏，女，1983年9月25日生，汉族，贵州省镇宁自治县人，现住镇宁县。委托代理人：王国富，系徐啟敏丈夫。代理权限：特别授权。被告：镇宁展硕房地产开发有限公司。住所地镇宁自治县红星大道金瀑广场A幢法定代表人：周秩明，系该公司董事长。委托代理人：周颖，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告王国富、徐啟敏与被告镇宁展硕房地产开发有限公司（以下简称展硕公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，于2020年4月23日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王国富，被告展硕公司的委托代理人周颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国富、徐啟敏向本院提出诉请：1、请求法院判决被告因未履行《商品房买卖合同》的违约承诺；2、请求法院判决被告因违反合同约定应支付原告自2016年8月30日至2019年8月1日的违约金为总房价款309187元×万分之0.5×15.48元（每日违约金）×1065天（违约总天数）=16486.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告系《商品房买卖合同》关系，原告于2014年10月29日向被告购买修建于镇宁环翠西段南侧限定名为金瀑广场的房屋，并支付购房款人民币309187元，但被告交付房屋至今，未按合同约定办理合同项下商品房所有产权初始登记，办理房屋所有权交付给原告，至今逾期、违约1065天，被告承诺2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时约定了违约的责任，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同第八章第二十二条第三款第（二）项，1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已支付房价款的万分之零点五承担违约责任；（2）约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付房价款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告按照合同付清了房价款，被告却严重违反了合同约定。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告展硕公司提出答辩：1、我公司已经按约把房屋交付给原告，原告已装修入住；2、我公司2017年3月就向县园林局报送绿地率验收资料，但到2018年7月3日县政府召开专题会议解决金瀑广场绿化问题的方案并出具意见。2018年8月31日才通知我们补缴费用；我公司于2018年9月10日报送规划综合验收资料到县住建局，2019年4月26日通过竣工规划综合验收，2019年5月28日办理完成竣工验收备案；2019年6月6日完成金瀑广场房屋产权的初始登记；并开始办理业主不动产登记证书。我公司一直都在积极办理验收相关手续，又由于从2018年开始，各机关单位均下乡进行扶贫工作，受各种原因影响，导致金瀑广场房屋初始登记手续办理缓慢。房屋所有权初始登记逾期不是我公司主观意愿。我公司一直都在催促各相关部门加快办理，但办理进度仍严重迟缓；3、原告房屋在2019年6月6日即办理了房屋所有权的初始登记，不动产登记证书已办理并已领取，原告逾期违约计算至2019年8月1日无法律依据；4、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求民事保护的诉讼时效期间为三年，其现在提出赔偿逾期办产权违约金，已经超出诉讼时效期限。综上所述，金瀑广场房屋所有权初始登记逾期未办理原因，非被告不进行办理，而是由于上述客观因素造成，且合同约定逾期违约责任过高，不能由我公司承担全部的逾期违约责任，房屋已按期交付原告使用，逾期办理房屋的初始登记并未给原告带来实际损失，其现在提出逾期办理房屋产权违约责任赔偿，已超出诉讼时效三年的规定，请法院依法驳回其诉讼请求。经审理本院认定以下事实：原、被告于2014年10月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告修建的金瀑广场商品房一套。该商品房房屋总价309187元；合同还约定被告承诺于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，同时约定了违约的承担，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同第八章第二十二条第三款第（二）项1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金。合同签订后，被告交付了房屋给原告使用，并于2019年6月6日已为原告办理不动产初始登记。上述事实，有原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》，有被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、通知书、会议纪要、缴纳费用凭证、验收通过凭证、商用面积超标文件，庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法缔结的合同对当事人具有法律拘束力，双方应当秉持诚信、恪守合同，全面履行义务。本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，原、被告约定2016年8月30日办理房产证，而被告实际于2019年6月6日才为原告办理产权证书，被告不能按时向登记机关申请办证，系该房屋未取得竣工验收手续，责任在于被告，被告存在违约事实，合同明确规定了逾期办证的违约责任，应当支付逾期办证违约金。被告辩称不是其自身行为导致违约的，是行政部门审批和办理手续的原因导致，本院认为其与行政部门之间的关系是另一法律关系，与本案的合同关系没有关联性，被告的辩称不能对抗原告，本院不予采纳。故原告诉请被告承担逾期办证违约金，本院予以支持。关于原告是否超过诉讼时效的问题，合同约定被告应于2016年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。事实上，直到2019年6月6日被告展硕公司才办理不动产初始登记。故2016年8月31日至2019年6月5日都属于违约期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条“向人民法院请求民事保护的诉讼时效期间为三年”以及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定。故逾期办证违约金请求权的时效适用三年的规定，本案商品房买卖合同明确约定逾期办证的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之零点五的违约金，按照每个个别债权分别计算诉讼时效的规则，故每日违约金的时效从产生之日开始起至三年期满。本案原告直至2020年1月15日才向本院起诉，且未提供证据证实存在诉讼时效中段的情形，则2016年8月31日至2017年1月15日期间的违约金请求权已经超时效，剩余2017年1月16日至2019年6月5日的违约金请求权尚在起诉期内，按照合同约定该时段违约金为：309187元（总房价款）×万分之0.5×871天（违约总天数）=13449.6元。本案中虽然被告违约的事实客观存在，但原告未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实及营造良好的营商环境政策，加之被告认为违约金约定过高要求调减，所以本院依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，酌情调整为由被告支付原告从2017年1月16日起至2019年6月5日期间的逾期办证违约金人民币3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告镇宁展硕房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付自2017年1月16日至2019年6月5日的违约金人民币3000元给原告王国富、徐啟敏；二、驳回原告王国富、徐啟敏在本案中的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币212元，减半收取106元，由被告镇宁展硕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利人可在判决确定的履行期届满二年内向本院或有管辖权的人民法院申请强制执行。审判员  柏兴武二〇二〇年六月十二日法官助理刘文引书记员许德贵