辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初1439号 原告：褚震庭，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：曲红杰，丹东市元宝区和谐法律服务所法律工作者。 被告：东港宝华房地产开发有限公司，住所地东港市大东区。 法定代表人：张某某，该公司经理。 委托代理人：刘赟，辽宁瞰法律师事务所律师。 原告褚震庭诉被告东港宝华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法由审判员梁爽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告褚震庭的委托代理人曲红杰、被告东港宝华房地产开发有限公司的委托代理人刘赟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告褚震庭向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告继续履行合同约定的协助原告办理所购房屋入住的相关手续的义务；2、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，从2014年10月31日起至实际交付日止，一购房款290434.89元为基数，按日万份之一标准计算；3、请求人民法院判令被告继续履行协助原告办理所购房屋的不动产权属证书的义务；4、请求人民法院判令被告以购房款290434.89元为基数，按照年利率6%标准向原告赔偿自2020年5月6日起至实际办理房屋权属证书之日止的损失；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月28日，原、被告签订了编号为GF-2000-XXXX，丹银家园合同编号：2014042XXXX的《商品房买卖合同》，合同第三、四条约定：原告购买被告开发的振兴区国祥路某号某单元某号房（建筑面积96.49平方米），单价每平方米3010元，总金额为290434.89元。一、关于逾期交付房屋违约金的相关约定：合同第八条约定：该商品房交付期限为2014年10月30日；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。至今原告未接到被告关于办理房屋交付手续的书面通知，被告逾期交付房屋的行为按照合同第九条（2）向的约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万份之一的违约金。二、关于逾期办理房屋权属证书的相关约定：合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。第十九条约定：双方当事人协商不成的，依法向人民法院起诉。原告于签订商品房买卖合同签即全款交付了该商品房的购房款，被告至今未通知被告办理入住交接手续，更未取得办理房屋权属证书所需要的的相关备案资料，致使原告即使将来入住了，也无法办理房屋权属证书。被告的行为给原告造成了极大的损失，故原告诉至法院。 被告辩称：一、关于办理不动产权属证书。丹银家园小区至今未能办理不动产产权权属并非被告不给办理，该项目单项验收早已全部完成，因小区周边基础设施配套及社区用房移交工作没有落实等原因，被告多次请求协调，不能办理权属证书的原因是政府相关部门不作为造成的，经多方协调，被告已于2014年10月份整体工程全部竣工并交付使用，公开道歉信已经详细说明，在2015年9月28日已经为业主提供了居住条件，并非是我公司不交付房屋，而是原告自己不办理入住。二、关于违约金。1、违约金与损害赔偿金不可并用。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，虽然违约金的使用不以造成实际损失为前提，但最终违约金的金额的确定是以造成的实际损失为参考标准的。为依据属于对损害赔偿总额的预定，二者不可能并存；2、最高人民法院商品房买卖合同司法解释规定，在商品房买卖合同中，逾期办证或者交房的违约责任通常是以“按日累计”的方式约定违约金的计算方式，违约金作为一个“个别债权”，单独地使用诉讼时效，起算点为次日，按日累计计算违约对于当事人来说可以理解为没有约定期限，按照《合同法》第六十二条第（四）项之约定，债权人可以要求随时履行，所以针对违约的诉讼时效应当从权利人主张权利而遭义务人拒绝履行之日起，即权利人知道权利被告侵害时起计算，而不应从合同约定的交房日期起算。本案中，被告已于2015年11月19日公开道歉信已明确写明，该小区在2015年9月28日为业主提供了居住条件，被告在发布道歉信发布后，应当办理入住，但原告一直不办理入住，故本案的诉讼时效应从2015年11月20日起计算，根据民法总则的规定，诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道之权利受到损害以及义务人之日起计算。而本案原告起诉之日早已过了诉讼时效，被告不应当承担本案违约金。三、关于损失。原告主张按年利率6%标准要求被告承担责任于法无据。综上，本案并非是被告违反合同约定，而是政府不作为导致产权无法办理。原告拒绝履行合同，不办理入住，明显是扩大损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2014年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，以房屋总价款290434.89元购买被告开发的位于丹东市振兴区国祥路某号某单元某室、建筑面积为96.49平方米的商品房一套。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理：3、双方协商解决。” 合同签订后，原告以公积金贷款方式，交付首付款150434.9元，余款14万元办理了按揭贷款。2014年5月2日，被告向原告开具金额为290434.89元的销售不动产统一发票。截至原告起诉时，被告尚未书面通知原告办理房屋入户手续。 因案涉小区周边基础设施配套及社区用房移交没有落实等原因，被告未能按约定在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致该商品房至今无法办理房屋权属证书，为此原告于2020年5月14日向本院提起本次诉讼。 本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、入户通知单及原告的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为双方纠纷裁判的依据。双方约定了房屋交付时间、交付方式以及逾期交付房屋的违约金的计算方式，被告未能按照合同约定的方式及期限及时交付房屋，应当承担违约责任；对于原告要求被告协助办理入户手续的请求，本院予以支持。关于逾期交付房屋违约金数额，原告主张的计算方式有部分违约金已经超过诉讼时效，超出部分，本院不予支持。关于被告辩称其已经通知原告入户，系原告自身原因不办理入户手续一节，根据合同约定，被告应当采取书面通知的形式通知原告入户，被告没有提供证据证明其采取了合同约定方式履行了通知义务，同时被告辩称以张贴道歉信的方式履行通知义务不符合合同约定，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告违反合同约定未能在约定的期限内提交应由其提交的办理产权手续的备案材料，应承担继续履行的民事责任。考虑到涉案房屋至今仍不具备办理房屋产权证书的条件，本院确定被告应在具备办证条件时协助原告予以办理。关于逾期办证违约损失一节，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在合理期限未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而本案原、被告商品房买卖合同第十五条明确约定了“出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理：3、双方协商解决”，该约定属于当事人有特殊约定，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，否则必将损害原告利益。当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（一）、（二）、（三）项之规定的，应当承担违约责任。原告于2016年9月取得进户手续至今，仍未能取得权属证书，依此规定，其有权要求被告承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条还规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原告未就诉讼前主张办证的情况提供证据，本院综合考量相关因素，确定以年利率6%标准自原告起诉之日起保护其损失，超过部分不予支持。关于被告辩称未能办证的原因不在被告一节，本院认为，根据合同相对性原则，因第三人原因导致一方合同义务不能履行，除非有法定事由，否则其后果不应由合同另一方承担，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 一、被告东港宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告褚震庭办理座落于丹东市振兴区国祥路某号某单元某室房屋入户手续； 二、被告东港宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内以购房款290434.89元为基数，按日万分之一的标准向原告褚震庭赔偿自2017年5月14日起至实际办理房屋入户手续之日止的违约金； 三、被告东港宝华房地产开发有限公司在具备办证之日起三日内协助原告褚震庭办理涉案座落于丹东市振兴区国祥路某号某单元某室房屋的不动产权属证书； 四、被告东港宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内以购房款290434.89元为基数，按照年利率6%的标准向原告褚震庭赔偿自2020年5月14日起至实际办理房屋权属证书之日止的损失； 五、驳回原告褚震庭其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7734元，减半收取3867元，由被告东港宝华房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告随上述款项一并交付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员 梁 爽 二〇二〇年六月二十八日 书记员 周得玉