呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终916号上诉人（原审原告）：赵人慧，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张昱，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古新世界投资有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安北路东五三0三工厂东。法定代表人：张景革，公司总经理。委托诉讼代理人:崔慧茹,北京市中洲(呼和浩特)律师事务所律师。委托诉讼代理人:庞志萍,北京市中洲(呼和浩特)律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆市渝万建设集团有限公司，住所地重庆市万州区王牌路398号。法定代表人：刘一丁，公司董事长。委托诉讼代理人:曾洪珍，女，公司员工，住重庆市北碚区。上诉人赵人慧因与被上诉人内蒙古新世界投资有限公司（以下简称新世界公司）、重庆市渝万建设集团有限公司（以下简称渝万公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人赵人慧及其委托诉讼代理人张昱，被上诉人新世界公司的委托诉讼代理人崔慧茹、庞志萍，被上诉人渝万公司的委托诉讼代理人曾洪珍，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵人慧上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判并支持赵人慧一审的全部诉讼请求。3、新世界公司、渝万公司承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误，赵人慧与渝万公司之间没有工程款抵债房买卖合同关系。一审判决认定事实错误。在商品房买售过程中，渝万公司一直没有出现过。渝万公司针对转让涉案房屋没有作出过任何意思表示，既没有签字，也没有盖章，更没有任何其他方式的意思表示。《补充协议》上，既没有第三人的签字，也没有第三人任何意思表示。涉案房屋买卖过程中没有渝万公司参与，没有渝万公司的意思表示，不存在经渝万公司同意。渝万公司在出庭时也明确表示与赵人慧没有涉案房屋买卖合同关系，也没有收过房款。一审判决认定，“经原买受人同意，将该房转让给现买受人”是错误的。新世界公司故意隐瞒所售房屋已经抵顶即出卖给渝万公司的事实，既是明显的欺诈行为，也是法律规定应当承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形。本案涉案房屋在2008年6月，就抵顶给了张进斌，赵人慧与新世界公司签订涉案房屋买卖合同的时间也是在2008年6月。新世界公司属于一房二卖，是明显的故意隐瞒所售房屋已经抵顶即出卖给张金斌的事实，是欺诈行为。赵人慧因急于买房且缺乏法律意识，对抵债房的法律性质有重大误解。根据法律规定，《补充协议》自始不成立。因为本案中渝万公司没有在《补充协议》上签字、盖章，更没有任何其他相关的意思表示，所以《补充协议》不符合上述合同成立的法律规定，自始没有成立。二、一审认定事实错误，收据足以证明是新世界公司收取了房款。1、赵人慧是按新世界公司指定的账户支付的房款，赵人慧没能保留收款账户的信息，但是不能否定赵人慧支付购房款的事实。根据《补充协议》的约定，是新世界公司的账户，不是渝万公司的账户。新世界公司和渝万公司一定有一方收取了涉案房款，否则新世界公司既不可能签订涉案房屋买卖合同，更不可能开具收据。《补充协议》第二条约定：“该房所得款项全部支付给原买受人”，该约定本意是明确约定赵人慧要把涉案款先支付给新世界公司，所以据此约定可以完全推定是新世界公司收取了涉案款项。渝万公司与赵人慧没有合同关系，也没有任何联系，赵人慧没有可能给渝万公司直接付款。新世界公司没有提供证据足以推翻“收据”的证明力，所以，收据足以证明新世界公司收取了房款，且进一步证明只有新世界公司与赵人慧之间有涉案房屋买卖合同关系。三、一审没有依法按照诚信原则和公平原则分配举证责任，没有针对否定收据的证明力要求新世界公司承担举证责任。因为收据足以证明新世界公司收取了房款，新世界公司否认收到涉案款项并声称是为了配合渝万公司实现债权而开具的收据，新世界公司应当承担证明涉案款已经支付给渝万公司的举证责任。一审没有公平分配举证责任，还否定了收据的证明力。一审在判决书中阐明没有采信收据的理由，否定收据是没有事实和法律依据的。四、一审没有依法全面审查证据，只看到了涉案合同的无效，没有看到补充协议的不成立；一审只看到了涉案合同无效的原因，没有看到赵人慧履行义务的事实，以及新世界公司故意隐瞒所售房屋已经抵顶即出卖给张进斌的事实。一审没有全面审查证据，对案件事实做出了自相矛盾、不全面的认定。五、一审适用法律错误。本案有可能使用的法律规则有两个条款，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第九条。一审认定事实错误，新世界公司故意欺瞒赵人慧，声称将来一定会取得商品房预售许可证明，是故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实，同时新世界公司还故意隐瞒了所售房屋已经抵顶给张进斌的事实。一审在认定事实错误的基础上，错误的适用了司法解释的第二条。赵人慧认为，正确的认定事实并适用司法解释第九条。3、一审适用法律错误的后果，一审适用了对赵人慧最不利的法律后果，使赵人慧失去因新世界公司违法、违约而获得救济的权利基础，这对赵人慧是非常不公平的。新世界公司辩称，本案的起因是《商品房买卖合同》，新世界公司向法庭说明涉案《商品房买卖合同》的形成背景事实。新世界公司为涉案房屋的联合开发主体，并将整个项目工程发包给渝万公司负责施工建设。为了清偿施工款，新世界公司将该项目的部分房屋抵顶给了渝万公司，与渝万公司之间建立了以房抵债的法律关系。后因渝万公司对外也有债务，便将抵顶的部分房屋二次抵押给了债权人。也就是渝万公司用新世界公司抵顶的房屋与债权人之间也建立了以房抵债的法律关系。为了配合渝万公司的二次抵顶，新世界公司在其指示下，配合将部分房屋的《商品房买卖合同》签订在了渝万公司制定的各个债权人名下。涉案的两套房屋便是由渝万公司二次抵顶给了其债权人张进斌，至于张进斌成为渝万公司的债权人，是由于渝万公司将其负责建设的××园主体施工分包给了张进斌。当时渝万公司要求新世界公司配合，并且张进斌指定由赵人慧接受该房屋，因此才有了赵人慧与新世界公司之间的《商品房买卖合同》，而新世界公司为赵人慧出具购房款收据，也只是为了确定新世界公司以涉案两套房屋抵顶了渝万公司工程款的具体数额。由此可见，新世界公司主张张进斌及赵人慧之间没有买卖房屋的意思表示合意，也未收取过赵人慧的任何购房款。在2008年底，渝万公司与新世界公司因建设工程施工合同发生纠纷诉至新城区人民法院。双方在争议已付工程款和未付工程款的诉讼过程中，新世界公司主张已用房抵顶了部分工程款，但最终新城区法院在生效的（2008）新民三初字第240号民事判决书中认定“新世界房地产公司主张已付工程款中有14483813.4元属于以房折抵工程款，因开发商没有商品房预售许可证明且抵顶房屋属于未建工程，故该抵顶款项不符合法律规定，本院不予支持。”该判决生效后，新世界公司以抵顶为目的签订的商品房买卖合同不再发生法律效力，同时对于未付的工程款（包括以房抵债的金额），全部以现金的方式支付给了渝万公司，截止到2015年8月28日新世界公司已全部履行完毕债务，且渝万公司也向新城法院出具了《案件终结执行及结案申请书》。第三，针对赵人慧提出的上诉理由，新世界公司基于上述涉案合同形成的背景提出如下答辩：本案一审判决认定事实清楚，赵人慧的主张没有事实依据。赵人慧在前述《商品房买卖合同》签订的背景中已经说明，双方并没有房屋买卖的合意，新世界公司也未收取赵人慧的购房款。新世界公司已用现金方式向渝万公司履行了全部工程的义务，张进斌也依据双方建设工程施工的基础法律关系向渝万公司主张了未付的工程款。至此新世界公司原涉及的以房抵债的债权债务均已清偿完毕。基于上述事实，新世界公司一审提交了包括新城区人民法院作出的（2008）新民三初字第240号民事判决书、（2013）新民一初字第191号民事判决书，工程款抵顶流程单、补充协议以及相似案件在一审、二审以及再审的判决结果在内的五组证据，结合赵人慧提交的购房款收据上关于房屋抵顶的备注，形成了一个完整的证据链条，充分还原证明了前述事实。此外，赵人慧主张新世界公司一房二卖没有事实依据。从现已形成的证据链条中可以得知，《补充协议》和收据上明确写有该房为抵渝万公司10#、15#楼工程款用房，并且在《新世界家园合同认领登记明细表》也有相关标注，充分证明了赵人慧代替张进斌办理《商品房买卖合同》签署时是明确知悉涉案房屋就是抵顶给渝万公司这一事实。新世界公司不存在故意隐瞒事实的行为，也无需向赵人慧支付购房款一倍的赔偿。最后，新世界公司收取了购房款这一主张也无事实依据。首先，赵人慧提交的收据上标注“该房为原抵渝万公司建设集团有限公司10号楼、15号楼工程款用房”，表明该房屋为抵顶给渝万公司的顶账房，结合一审法院认定的、新世界公司前述的事实以及工程款抵顶流程单、补充协议等证据，充分证明了新世界公司开具的收据是为了配合渝万公司完成以房抵债行为并确定抵顶的数额。在此情形下，赵人慧仍然坚持通过银行转行的方式支付了购房款，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，赵人慧应提交相关的银行转账凭证来加以证明。根据新世界公司的调查，银行转账的记录一般可以保存20年，在一审法官向其明确询问后，赵人慧仍未在一审判决前提交相关凭证，其应当承担举证不利的法律后果。本案一审法院法律适用正确，赵人慧的主张没有任何法律依据。基于前述事实，在新世界公司与赵人慧无房屋买卖合同关系，也未收取任何购房款的情形下，依法驳回赵人慧要求返还购房款并支付利息、赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求属于适用法律正确。渝万公司辩称，赵人慧提交的合同中，双方当事人及补充协议中间所列明的当事人均没有渝万公司参与，渝万公司在本案中不是适格的当事人，且赵人慧对渝万公司没有提出请求权，所以渝万公司没有其他的意见。赵人慧向一审法院起诉请求：1.赵人慧与新世界公司之间签订的《商品房买卖合同》无效;2、渝万公司返还赵人慧已付购房款人民币71520元及利息38502元(利息计算时间自2008年6月至实际给付之日止,利率按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%计算,暂计算至立案之日为38502元);3、新世界公司赔偿赵人慧已付购房款一倍的损失人民币71520元;4、诉讼费用由新世界公司承担。一审法院认定事实：2008年6月,赵人慧与新世界公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定:赵人慧购买新世界公司开发建设的位于呼和浩特市××区东五三0三工厂东13幢1单元11层1206号房屋,建筑面积为47.68平方米,房屋总价款143040元,首付50%;《补充协议》约定:该房为甲方抵重庆渝万建设集团10号楼、15号楼工程款项用房,经原买受人同意,将该房转让给现买受人;该房所得款项全部支付给原买受人;上述转让甲方认可,且买受人除在甲方认可的前提下,不可再次转让。同日,新世界公司向赵人慧出具了《收据》,书写:今收到赵人慧交来××楼购房款人民币71520元。并备注:该房为原抵重庆渝万建设集团有限公司10号楼、15号楼工程款用房,未经甲方允许,不得转让。2009年11月2日,新城区人民法院作出(2008)新民三初字第240号民事判决书,对新世界公司诉渝万公司建设工程施工合同纠纷作出判决,其中认定:2008年9月25日,张进斌在收据上签字收到新世界公司支付的工程款2047075元,系以房抵顶工程款所签的收据,未实际履行,不计算在工程款中;新世界公司主张已付工程款中有14483813.4元属以房折抵工程款,因开发商没有商品房预售许可证明且抵顶房屋属未建工程,认定该抵顶款项不符合法律规定,不属于新世界公司支付给渝万公司的工程款。2008年6月,连亮生代张进斌作为抵房单位在《工程款抵顶房流程单》中签字确认,新世界公司用位于呼和浩特市××区、1207号房屋抵顶第三人渝万公司10号楼、15号楼工程款,备注:未收现金。2008年6月,赵人慧作为认领人签字确认认领购买位于呼和浩特市××区、1207号房屋的购房合同,并注明:此房为抵顶10#、15#工程款用房。2013年7月9日,新城区人民法院作出(2013)新民一初字第191号民事判决书,对张进斌、李红志诉渝万公司建设工程施工合同纠纷一案件出判决,其中认定:渝万公司将其承包的涉案小区10#、15#工程分包给张进斌。一审法院认为，赵人慧与新世界公司签订的《商品房买卖合同》,新世界公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定,赵人慧、新世界公司签订的合同,应认定为无效合同,对于赵人慧请求确认《商品房买卖合同》无效的诉请,予以支持;对于赵人慧请求新世界公司返还购房款,支付利息,并赔偿购房款一倍损失的诉请,因根据赵人慧向本院提交的《商品房买卖合同》,《补充协议》及新世界公司向赵人慧出具的《收据》,涉案房屋系被告用于抵顶渝万公司工程款的顶账房屋,且双方约定购房款支付给原买受人(渝万公司);根据新城区人民法院作出的(2008)新民三初字第240号及(2013)新民一初字第191号民事判决书认定的事实,涉案房屋用于抵顶的工程,系由第三人渝万公司违法分包给张进斌实际施工的工程，且认定抵顶行为因不符合法律规定,不属于新世界公司向渝万公司支付的工程款,故对于赵人慧交付购房款的方式、数额,赵人慧应承担举证责任,庭审中赵人慧陈述将购房款通过银行转账的方式支付给了新世界公司,但未提交证据予以证明,故对于赵人慧的此诉请,不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定,判决:一、确认赵人慧与内蒙古新世界投资有限公司签订的购买位于呼和浩特市××区东五三0三工厂东13幢1单元11层1206号房屋的《商品房买卖合同》无效;二、驳回赵人慧的其他诉讼请求。诉讼费:案件受理费减半收取人民币2065元,由内蒙古新世界投资有限公司负担100元,赵人慧负担1965元。本院二审期间，赵人慧新出示一组证据，证据一、新世界家园合同认领登记明细表，工程款抵顶房流程单。拟证明1、2008年6月赵人慧在新世界家园合同认领登记明细表进行了案涉房屋认领登记，在该表格首付款是否付清栏，新世界公司注明“是”。2、2008年6月，在合同签订当月，新世界公司将案涉房屋抵顶给了张进斌，抵顶双方的代理人和负责人均在工程款抵房流程单上签名确认，这个表格中的房号面积等与房屋买卖合同收据即新世纪家园合同认定登记明细表中的房号和面积是一致的。3、一审已经认定了上述事实。4、渝万公司一审出庭明确表示与赵人慧没有涉案房屋买卖合同关系，既没有与赵人慧签订过补充协议，也没有收到过购房款。5、新世界公司故意隐瞒所售房屋已经出卖，抵顶给张进斌的事实。新世界公司依法应返还已付购房款及利息赔偿损失，并应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。新世界公司的质证意见为：对真实性认可，证明问题不认可。在新世界家园合同认领表首付款是否付清上签字的原因是以房抵顶了渝万公司的工程款，抵顶行为已经完成了。新世界公司没有一房二卖，赵人慧是张进斌指定来签收商品房的。渝万公司的质证意见为：该证据是一审时新世界公司提交的，同一审质证意见。经审理，本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一审法院判决确认赵人慧与内蒙古新世界投资有限公司签订的购买位于呼和浩特市××区东五三0三工厂东13幢1单元11层1206号房屋的《商品房买卖合同》无效，赵人慧的第一项诉诉请求已经得到支持，且新世界公司与渝万公司没有对一审判决提出上诉。故本案的争议焦点是：1、新世界公司是否应当返还赵人慧已付购房款人民币71520元及利息38502元；2、新世界公司是否应当赔偿赵人慧已付购房款一倍的损失人民币71520元。针对第一个争议焦点，新世界公司是否应当返还赵人慧购房款及相应利息。本案中，新世界公司向赵人慧出具了《收据》，该收据载明“今收到赵人慧购房款71520元”，备注：该房为原抵重庆渝万建设集团有限公司10#、15#楼工程款用房，未经甲方允许不得转让。《补充协议》中载明“一、该房为甲方抵重庆渝万建设集团10#、15#工程款项用房，经原买受人同意，将该房转让给现买受人。二、该房所得款项全部支付给原买受人。”经庭审核实，赵人慧认可该补充协议上的签字为本人所签。对于购房款的支付方式问题，赵人慧陈述其为转账支付，但在一审审理、二审审理中均未提交相应的支付账号及转账凭证或银行流水。故综合全案，结合《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》等证据，可以认定涉案房屋系新世界公司抵顶渝万公司工程款的顶账房屋,且双方约定购房款支付给原买受人(渝万公司)，故对于赵人慧请求返还购房款及相应利息的上诉请求本院不予支持。针对第二个争议焦点，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，赵人慧上诉状中称新世界公司向其承诺将来一定会取得商品房预售许可证明，可以表明新世界公司并没有隐瞒其现在未取得商品房预售许可证明或者提供了虚假证明，而《补充协议》和收据上的备注表明新世界公司作为出卖人并没有隐瞒所售房屋已经抵顶的事实。故赵人慧要求新世界公司承担已付购房款一倍的损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，赵人慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3930元，由赵人慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月十一日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁