宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终748号 上诉人（原审被告）：纪某，住宁夏回族自治区灵武市。 上诉人（原审被告）：刘某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：茹某，宁夏天器律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：许某，上海中夏（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰某，宁夏辅德律师事务所律师。 原审第三人：宁夏新起点房产营销策划有限公司。 法定代表人：李某。 上诉人纪某、刘某因与被上诉人陈某、原审第三人宁夏新起点房产营销策划有限公司（以下简称新起点公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区金凤区人民法院（2019）宁0106民初7395号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 纪某、刘某上诉请求：1.依法撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初7395号民事判决书，依法改判驳回被上诉人陈某的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用、保全费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，被上诉人未支付房款违约在先，上诉人行使先履行抗辩权；一审法院认定上诉人刘某和纪某存在恶意串通损害被上诉人陈某的情形是错误的；一审法院查明事实错误，上诉人刘某对纪某将涉案房屋出售给被上诉人陈某的情况不知情；一审法院认定上诉人刘某强行打开并占有涉案房屋与客观事实不符。 陈某辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。 宁夏新起点房产营销策划有限公司经本院传票传唤未到庭参加询问，亦未向本院提交书面意见。 陈某向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告交付银川市金凤区阅海万家G1区8-1-301室、8-218号地下储藏室、3-079号地下车位，并协助原告办理过户登记手续；2.请求法院判令二被告向原告支付违约金212280元（包括应双倍返还的定金40000元）；3.本案的诉讼费、保全费等费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，刘某与银川市住房保障局签订一份《阅海万家项目销售合同》，购买了银川市金凤区阅海万家G1区8幢1单元301号房屋一套，总房款443408元，同时购买配套地下储藏室G1区8幢718号一间，价格29130元，地下车位G1-3-079号一个，价格8万元。当日，刘某在收取5万元费用的情况下将该房屋转让给案外人杜某，后杜某又将该房屋抵顶给纪某。 2017年6月20日（落款时间为2017年7月20日），纪某（甲方）与陈某（乙方）、新起点公司（丙方）签订一份《银川市二手房买卖委托合同》，约定甲方同意将坐落于阅海万家G1区8#-1-301房屋出售给乙方，建筑面积131.38平方米，价格为58万元，全部税费由乙方承担，甲方积极配合乙方办理过户及回购手续；甲方委托丙方出售该房屋，并协助办理产权过户、房屋交付等事宜，乙方应向丙方支付中介服务费11600元，于本合同成立当日支付；甲、乙、丙三方在确认并签订本合同当日，乙方支付给甲方定金2万元，并由丙方代为保管，在支付定金的同时，甲方应将该房屋的房产证原件，身份证复印件交于丙方暂时保管；本合同签订之日起2017年7月18日内，乙方将购房款全部付清给甲方后，三方到市房地产交易中心办理房屋产权过户手续；甲方在收到全部购房款当日将房屋进行交付，甲方保证该房屋无产权纠纷和债权纠纷，由此而引起的法律和经济责任由甲方全部承担；本合同签订后，乙方途中反悔的，应及时通知甲、丙双方，购房定金归甲方所有以冲抵乙方违约金，甲方中途反悔的，应及时通知乙、丙两方，并在毁约之日内双倍返还购房定金给乙方以冲抵甲方违约金；甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方发生重大误解并造成损失的，由甲方承担相应的法律并赔偿损失；因甲、乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易产权过户手续的，每逾期一日，由违约方付给对方总房款的3%违约金；甲乙双方协商，政府享有8%产权由乙方进行回购，及后续所办理一手房证费用均由乙方承担，此房价包括地下车位一个（G1-3-079），储藏室一个（G1-8-218号），甲方积极配合乙方办理过户及回购手续，自本合同签订之日起甲方所欠物业费、暖气费及所有物业所欠费用由乙方承担。合同签订当日，陈某按照合同约定将购房定金2万元交由新起点公司保管，新起点公司向纪某出具了保管条，纪某将涉案房屋钥匙交给陈某，涉案房屋由陈某占用使用。 涉案的《银川市二手房买卖委托合同》签订后的两三天，纪某将该合同签订事宜通知了刘某，要求刘某协助办理涉案房屋的过户手续，被告刘某提出要购买涉案房屋。2017年8月22日，刘某与纪某签订房屋买卖协议一份，约定刘某回购涉案房屋，价格为59万，先付30万元，剩余欠款29万元于2017年9月10日前付清；同时又约定于2017年9月10日前先付25万，剩余4万元在房子钥匙收回后在付。同日，纪某在收到刘某30万元房款后向刘某出具了收条。纪某并未将上述事宜及时通知陈某及新起点公司，并且第三人2018年3月21日出具了《情况说明》一份，证实纪某屡次推脱刘某签字时间，一直未提供收款账号导致陈某在具备付款能力情况下一直未能支付房款。 2017年12月10日，刘某至新起点公司并在《银川市二手房买卖委托合同》甲方委托人、委托代理人两处签字，次日刘某将其个人签名涂掉。 2018年1月9日，刘某在未征得陈某同意的情况下将涉案房屋强行打开、收回涉案房屋并对其装修占有使用。 2018年4月1日，陈某向刘某、纪某发出告知书，要求其收取房款，并配合陈某办理涉案房屋产权变更手续；2018年4月2日，新起点公司向刘某、纪某发出告知书，要求其接到通知后5日内继续履行合同，并支付该公司垫付的保管陈某财产的保管费用。刘某收到上述告知书后并未处理。 2018年4月11日，刘某办理了涉案房屋的不动产权证，产权证号为宁（2018）金凤区不动产权第XXXX号，产权人为刘某，共有情况为单独所有。 另查明，陈某与丈夫张林自2014年9月10日开始租赁阅海万家D区11-1-602室房屋居住，每年租金8400元。 一审法院认为，原告陈某与被告纪某、第三人新起点公司签订的《银川市二手房买卖委托合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。第一、因涉案房屋的《阅海万家项目销售合同》显示的买受人为刘某，纪某在签订二手房买卖委托合同后，屡次推脱刘某确认配合过户的时间且不提供收款账号致使陈某未能及时支付款项，故陈某并不存在违约付款情形，纪某应继续履行《银川市二手房买卖委托合同》，后刘某在该合同中签字，表明刘某作为涉案房屋的合同备案权利人同意配合原告办理房屋过户手续，但其次日又将自己的姓名涂掉并不意味着其无须再配合原告办理过户手续，刘某、纪某仍然有义务按合同约定向陈某交付涉案房屋、储藏间及车位并配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。第二、因刘某作为后买受人与纪某签订房屋买卖协议时，纪某再次出售该房屋的行为系一房二卖，刘某明知纪某与他人已经签订买卖合同且涉案房屋已由他人占有使用的情况下，仍然购买涉案房屋，后买受人刘某出于恶意与纪某签订房屋买卖协议，其二人之间签订的房屋买卖协议明显侵害了前买受人陈某的合法利益，属于无效合同。刘某在未经原告同意的情况下，将涉案房屋从原告手中强行占有使用，故虽然涉案房屋的不动产权已办理至刘某名下且由其居住使用，但后买受人刘某基于无效的房屋买卖协议对房屋的取得不符合法律规定，故纪某、刘某应当向陈某交付涉案房屋、地下储藏间、地下车位并协助原告办理房屋的过户手续。 关于原告诉请的违约金，因被告纪某对涉案房屋一房二卖，导致《银川市二手房买卖委托合同》至今未继续履行，参照原告的租房租金标准并结合本案实际，在《银川市二手房买卖委托合同》继续履行的情况下，违约金确定为2万元为宜，对于超出部分的违约金，一审法院不予支持。第三人新起点公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。综上，经一审法院审判委员会讨论决定判决：一、被告刘某、纪某于判决生效后三十日内向原告陈某交付位于银川市××区房屋、G1区8幢218号地下储藏室及G1-3-079号地下车位，并协助陈某办理产权过户登记手续；二、被告刘某、纪某于判决生效后三十日内向原告陈某支付违约金20000元；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4584元，保全费3420元，由原告陈某负担4052元，被告刘某、纪某负担3952元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人刘某向法庭提交了证据一、录像1段（于2018年1月1日在涉案房屋内拍摄宁夏新起点房产营销策划有限公司经理梁龙龙），电话录音2段（两上诉人之间的通话）。证明：1.涉案房屋是由原审第三人联系开锁公司以及搬家公司将房屋打开并将涉案房屋内的物品搬走，并不是一审认定的上诉人刘某将房屋强行打开；2.上诉人刘某与上诉人纪某不存在恶意串通的情形；3.上诉人纪某与上诉人刘某以及第三人签订的涉案合同，刘某并不知情，且上诉人纪某向中介以及被上诉人提交的刘某与银川市住建局签订的房屋合同中明确载明了上诉人刘某的联系电话以及住址，中介以及被上诉人在整个房屋买卖合同过程中并没有联系上诉人刘某。证据二、照片（打印件四张），证明：上诉人刘某对涉案房屋已重新装修并居住，一审判决上诉人纪某与被上诉人陈某继续履行合同的目的不能实现。被上诉人对以上证据三性及证明目的均不认可。以上证据不能达到证明目的，本院不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人陈某与上诉人纪某、原审第三人新起点公司签订的《银川市二手房买卖委托合同》系当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。合同签订当日，陈某按照合同约定将购房定金2万元交由新起点公司保管，新起点公司向纪某出具了保管条，纪某将涉案房屋钥匙交给陈某，涉案房屋由陈某占用使用。至此陈某已依约履行了作为买方的前期合同义务，系善意推进合同履行的守约方。纪某在签订二手房买卖委托合同后，屡次推脱刘某确认配合过户的时间且不提供收款账号致使陈某未能及时支付款项，故陈某并不存在违约付款情形。虽然依据合同约定“签订之日起2017年7月18日内，乙方将购房款全部付清给甲方后，三方到市房地产交易中心办理房屋产权过户手续。”具有一定的先后次序，但纪某经多次通知后不出面配合，其拒不履行合同的行为已足以引起陈某对自身交易资金安全的担忧，由于其不配合后续手续的原因导致陈某未及时付款，符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定。陈某在对方不配合后及时向人民法院提起诉讼要求继续履行合同并愿意支付房款，也表明其并无拒付房款之意。纪某提出陈某具有先履行义务，是由于其未及时支付房款自己无义务办理过户手续的意见，依据不足，本院不予采纳。 关于上诉人纪某与刘某是否存在恶意串通损害陈某的利益的情形。上述《银川市二手房买卖委托合同》签订后，纪某将该合同签订事宜通知了刘某，要求刘某协助办理涉案房屋的过户手续，上诉人刘某提出要购买涉案房屋。2017年8月22日，刘某与纪某签订房屋买卖协议一份。2017年12月10日，刘某至新起点公司并在《银川市二手房买卖委托合同》甲方委托人、委托代理人两处签字，次日刘某将其个人签名涂掉。2018年1月9日，刘某将涉案房屋强行打开、收回涉案房屋并对其装修占有使用至今。虽然上诉人刘某一再表示自己不清楚纪某与陈某签订《银川市二手房买卖委托合同》，也不存在与纪某恶意串通损害陈某利益的行为，更不存在自己强行打开涉案房屋进行占有的行为。但上述一系列行为均证实其积极寻求有利后果且客观造成纪某与陈某签订的合同无法继续履行，且依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中上诉人刘某提交的证据未能证明其主张。故一审法院认定刘某出于恶意与纪某签订房屋买卖协议，其二人之间签订的房屋买卖协议明显侵害了前买受人陈某的合法利益，属于无效合同，并无不当。 关于上诉人刘某、纪某认为涉案房屋不动产权已办理至刘某名下且由其装修使用，纪某与陈某继续履行合同已经不符合实际条件。如前所述，上诉人纪某将房屋“一房二卖”，并向合同相对人陈某隐瞒事实直至事发，背弃了契约精神也有违诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”纪某的行为导致当事人签订的《银川市二手房买卖委托合同》未能顺利履行，已构成违约，陈某有权要求继续履行。而上诉人刘某明知纪某与陈某、第三人新起点公司签订了《银川市二手房买卖委托合同》，仍然实施有利于己方的一系列行为心存主观恶意，故本院对上诉人该意见不予采纳，一审法院认定刘某基于无效的房屋买卖协议对房屋的取得不符合法律规定，纪某、刘某应当向陈某交付涉案房屋、地下储藏间、地下车位并协助原告办理房屋的过户手续，亦无不当。 综上所述，上诉人纪某、刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4584元，由上诉人纪某、刘某负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  杨 玫 审判员  宁 丽 二〇二〇年六月六日 书记员  苏 芮 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。