文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1124号原告：陈一兴，男，1962年1月24日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：惠强，重庆大江律师事务所律师。被告：邓应中，男，1972年8月9日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告陈一兴与被告邓应中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈一兴及委托诉讼代理人惠强，被告邓应中到庭参加了诉讼。因新冠疫情防控，扣除审理期限两个月。本案现已审理终结。陈一兴向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2018年4月1日至5月17日的房屋租金12876.71元；二、判令被告立即支付2018年5月18日至10月30日的房屋占用费45205.48元；三、判令被告立即支付违约金1360元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月5日，原告陈一兴同原重庆市沙坪坝区曾家镇初级中学校（以下简称曾家中学）签订了《门面出租协议》，约定曾家中学以月租金18元/㎡的价格将沙坪坝区XX号共计1075㎡的门面出租给原告，租金按季度缴纳，租赁期限为2014年5月11日至2017年5月11日。曾家中学向原告交付门面后，原、被告双方于2015年4月29日签订《门面出租协议》，约定承租面积为原告租得的1075㎡中的300㎡，年租金100000元，租赁期限至2017年5月10日。2017年10月15日，重庆大学城第四中学校（2017年9月8日，该校整合了曾家中学，并承接其债权债务，以下简称大四中）向原告发出通知，告知原告将于2017年12月30日前收回门面，原告也将门面收回事宜告知了被告。2019年3月，原告向大四中交纳的4月1日起的租金被该校退回，原告也将被告交纳的4月1日起的租金退还给了被告。2018年4月17日，原告再次接获大四中发出的《告知书》，要求原告于2018年5月17日前撤离租赁门面并将门面交回学校。同日，原告将解除租赁合同收回门面的事宜再次告知了被告，但被告以自己损失大为由，不同意解除租赁合同、交还门面。2018年5月，大四中以原告陈一兴为被告，被告邓应中为第三人提起诉讼。重庆市沙坪坝区人民法院作出（2018）渝0106民初7929号民事判决书，判决本案原、被告向大四中交还租赁门面，原告向大四中支付2018年4月1日至5月17的租金30315元，并以合同月租金19350元为标准，从2018年5月18日起至门面交还时止，支付占用费、违约金。后经原告与大四中结算，原告陈一兴应付大四中租金、占用费、自用部分违约金、诉讼费合计114686元及被告占用部分违约金1360元，共计116046元，现该款已支付完毕。大四中向原告出具情况说明，认可原告的转租行为，并确认收到上述116046元。原告认为，原、被告之间《门面出租协议》有效，被告应该支付租金、房屋占用费及因被告占用行为导致原告向大四中支付的1360元违约金的损失，但被告拒不支付。邓应中辩称，我与原告签订《门面出租协议》属实，涉案门面是原告从曾家中学承租后转租给我的，合同于2017年5月份到期。合同期限届满后，双方并未续签《门面出租协议》，但我继续向原告交纳租金，原告也继续收取了截止到2018年3月底的租金。我交纳的2018年4月之后的租金被原告退回。我认为原告并无转租的权利，导致我损失了大量的装修费和转让费。原告支付大四中赔偿款项并没有通知我，也没有与我协商，是他自己认可的。我不同意支付原告主张的租金、占用费及违约金。经审理查明，2013年12月5日，原告陈一兴（乙方）与曾家中学（甲方）签订《门面出租协议》，约定甲方将位于沙坪坝区XX号原校办厂（教师住宅楼下）门面共1075平方米出租给乙方经营使用。租赁期限为2014年5月11日到2017年5月11日。乙方按照每月18元/㎡支付甲方房租，每季度交一次，每季度租金为58050元，每次交费于季度到期前一月20日。若甲方违约，承担门面年租金百分之六十的违约金，乙方违约，承担门面年租金百分之四十的违约金。合同签订后，曾家中学将租赁物交给原告使用。合同期满后，原告陈一兴与曾家中学未续签租赁合同。2015年4月29日，原告陈一兴与被告邓应中签订《门面出租协议》，约定原告将位于沙坪坝区曾家镇曾凤路12、14号原校办厂（教师住宅楼下）门面共300平方米左右出租给被告邓应中经营使用。出租时间为2014年5月11日至2017年5月10日。被告邓应中按每年度100000元交租，每次于年前15天交付租金。合同期满后，原告陈一兴与被告邓应中并未续签租赁合同。2017年9月8日，沙坪坝区机构编制委员会发出沙编办发（2017）91号《关于整合曾家镇初级中学与大学城第四中学的通知》，载明同意整合曾家镇初级中学与大学城第四中学，机构名称为重庆大学城第四中学，机构性质为区教委下属全民所有制事业单位。2018年4月17日，大四中向原告发出告知书，内容为：我校已于2017年10月15日向你发出将于2017年12月30日前收回出租门面、请你撤离的告知书，现再次向你发出告知书，根据上级对学校经营性资产管理要求，学校门面不再进行出租，故请你于2018年5月17日前无条件撤离并交回学校门面，否则学校按照相关法律程序进行处理。同日，原告将大四中解除租赁合同收回门面事宜告知被告，被告以损失大为由，不同意解除合同交还门面。2018年5月25日，大四中以陈一兴作为被告，邓应中为第三人向我院提起诉讼，要求确认其与陈一兴之间的《门面出租协议》于2018年5月17日解除；判令陈一兴支付2018年4月1日至5月17日租金30315元；判令陈一兴立即将沙坪坝区XX号门面腾空交还；判令陈一兴按照月租金19350元的标准支付从2018年5月18日起至门面交还之日止的占用费。我院于2019年6月29日作出（2018）渝0106民初7929号民事判决书，判决内容为：一、重庆大学城第四中学与陈一兴签订的《门面出租协议》于2018年5月17日解除。二、陈一兴、第三人邓应中于本判决发生法律效力后二十日内，将重庆市沙坪坝区XX号门面腾空交还原告重庆大学城第四中学。三、陈一兴给付重庆大学城第四中学2018年4月1日至5月17日租金30315元；陈一兴支付占用费，该占用费以月租金19350元为标准，从2018年5月18日起至租赁物返还原告重庆大学城第四中学时止。此款于判决发生法律效力后二十日内付清。四、陈一兴给付重庆大学城第四中学违约金，该违约金以30315元为本金，从2018年4月1日起至付清本金时止；以实际未支付的占用费为本金（月租金19350元为标准），从2018年5月18日起至付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算。此款于判决发生法律效力后二十日内付清。2018年7月24日，原告陈一兴向被告邓应中发出通知，载明：你与本人就沙坪坝区XX号曾家中学原校办厂（教师住宅楼下）门面的租赁合同于2017年5月10日到期，后转为不定期租赁。我于2018年4月已经明确告知你解除双方不定期租赁，并按要求撤离租赁房屋，但截至目前你仍未撤离，现再次向你发出书面通知，限你于2018年8月10日前腾空租赁房屋并撤离，否则我将视为你自动放弃房屋内所有物品的所有权并按照无主物进行清理！2019年9月3日大四中向原告陈一兴发出回函，载明：你交到学校《接收腾退房屋告知函》收悉，对贵方未退还门面所作的各方面努力表示感谢。然而经我校了解，贵方并未从所承租门面内撤离完毕，故贵方所交还的门面不符合贵我双方合同约定，恕我校无法接收。现贵我双方租赁合同纠纷一案已经过一审开庭，为减少双方损失，望贵方早日从承租门面内全部撤离，将贵方承租门面整体退还我校。2019年12月12日大四中作出关于陈一兴租赁门面纠纷一案情况说明，载明：……我校得知陈一兴将其租赁门面中约300平方米转租给邓应中经营服装店，我校对转租这一既成事实予以确认。陈一兴于2018年8月31日将300平方米服装店以外的租赁门面交还说明人，于2018年10月30日将300平方米服装店交还说明人。（2018）渝0106民初7929号民事判决书生效后，说明人与陈一兴就判决确定的支付义务进行了结算，陈一兴应付说明人租金、占用费、其自用部分违约金、诉讼费合计114686元及服装店占用部分违约金1360元，共计116046元，现陈一兴已经按照我校要求，将其应付款项打入我校指定账户内。另查明，原告与曾家中学签订的《门面出租协议》到期后，继续交纳租金，该校继续收取了截止到2018年3月底的租金，之后原告向该校交纳的租金被退回。原告与被告签订的《门面出租协议》到期后，被告继续向原告交纳租金，原告继续收取了截止到2018年3月底的租金，之后被告向原告交纳的租金被退回。还查明，2018年10月30日，被告将涉案门面交还原告，原告于同日将其交还大四中。上述事实，有原、被告陈述，原告举示的门面出租协议、原告陈一兴向被告邓应中发出的通知、大四中向原告陈一兴发出的回函、大四中作出关于陈一兴租赁门面纠纷一案情况所作的说明、（2018）渝0106民初7929号判决书等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2015年4月29日签订的门面出租协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告双方签订的门面出租协议约定的租赁期间为2014年5月14日至2017年5月10日，租赁期届满后，被告继续使用涉案门面，原告继续收取租金，未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，但出租人即原告解除合同应当在合理期限之前通知承租人即被告。原告陈一兴于2018年4月告知被告要解除《门面出租协议》，并主张解除时间以原告和大四中解除合同关系的时间2018年5月17日为准。原告之后又通知被告于2018年8月10日前腾空并撤离。原告提前通知被告解除不定期租赁合同关系，告知双方租赁合同关系于2018年5月17日解除，符合法律规定，原、被告《门面出租协议》于2018年5月17日解除。被告邓应中向原告陈一兴支付涉案门面租金至2018年3月31日，2018年4月1日-2018年5月17日的租金尚未支付。按照合同约定，年租金为100000元，合同期内未付租金按实际天数计算，金额为12876.71元（100000/365*47=12876.71）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，该对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同乙方订立合同是预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告邓应中未按照原告通知及时将涉案门面交还原告，致使原告无法按时将门面交还大四中。大四中起诉后，被告才于2018年10月30日将涉案门面交还给原告。原告按照其与被告签订的门面出租协议标准主张2018年5月18日至2018年10月30日的占用费的请求符合法律规定，本院予以支持。2018年5月18日至10月30日的占用费金额为45479.45元（100000元/365天*166天）。原告向被告主张支付占用费45205.48元，未超过法律准许的限额，本院予以确认。原、被告签订的门面租赁协议中并未约定违约金，故本院对原告主张的违约金请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告邓应中于本判决生效后十日内支付原告陈一兴2018年4月1日至5月17日的房屋租金12876.71元；二、由被告邓应中于本判决生效后十日内支付原告陈一兴占用费45205.48元；三、判决驳回原告陈一兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，减半收取计643元，由原告陈一兴负担15元,由被告邓应中负担628元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年六月一日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮