安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初1708号原告：孚玉镇古塔社区育才小区业主委员会，住所地安徽省宿松县孚玉镇古塔社区育才小区内。负责人：彭木保，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：江石焰，安徽八里江律师事务所律师。委托诉讼代理人：石雅军，安徽八里江律师事务所律师。被告：宿松县常欣物业管理有限公司，住所地宿松县孚玉镇四牌楼A区7-108号。法定代表人：**，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶海军，安徽松圣律师事务所律师。第三人：肖开明，男，1953年3月3日生，汉族，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：鲍和生，安徽皖松律师事务所律师。第三人：黎杏生，男，1973年1月21日生，汉族，住安徽省宿松县。原告孚玉镇古塔社区育才小区业主委员会（下简称育才业委会）与被告宿松县常欣物业管理有限公司（下简称常欣物业公司）、第三人肖开明、黎杏生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告育才业委会负责人彭木保及其委托诉讼代理人江石焰、石雅军，被告常欣物业公司委托诉讼代理人叶海军、第三人肖开明及其委托诉讼代理人鲍和生、第三人黎杏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。育才业委会向本院提出诉讼请求：1、依法解除常欣物业公司与育才小区业主签订的《物业管理服务协议》；2、判令常欣物业公司向育才业委会返还垃圾房、办公室及办理物业移交手续。在庭审中变更第1项诉讼请求：依法确认常欣物业公司与育才小区业主签订的《物业管理服务协议》已于2020年4月11日解除。事实与理由：常欣物业公司系孚玉镇古塔社区育才商业街（下简称育才小区）的前期物业管理企业，并与育才小区的业主签订了《物业管理服务协议》。自2007年常欣物业公司入驻育才小区提供物业服务，至2019年育才业委会成立这一期间，常欣物业公司分别委托李金培在2007年2月至2010年12月、尹立新在2011年1月至2014年12月、肖开明在2015年2月至2019年9月对该小区提供物业管理服务。2019年9月12日，经育才小区全体业主同意，成立首届育才业委会，并提交宿松县房地产管理局备案。该局当日向育才业委会出具备案证明。随即育才小区经政府主管部门认定为无物业小区，小区所有事务均在政府主管部门和社区居委会领导下由育才业委会进行。2020年4月10日，育才小区全体业主就解聘常欣物业公司的事宜形成会议纪要，确定解除与常欣物业公司的物业服务合同，并终止其在本小区的一切物业管理活动。育才业委会于2020年4月11日向常欣物业公司下达了解除合同的通知，并要求限期与育才业委会办理物业用房、台账及相关资料的交接手续。但常欣物业公司对此均不予理睬。肖开明在以常欣物业公司名义为育才小区提供物业管理服务期间，服务质量差、收费乱、不作为，甚至将属于小区全体业主共同作为物业管理用房的办公室对外出租，将垃圾用房出让给黎杏生。综上所述，常欣物业公司及肖开明的行为，已严重损害了育才小区全体业主的共同权益。育才业委会作为业主大会的执行机构，为维护全体业主的共同利益，遂起诉，请求判准所请。常欣物业公司辩称，1、被告为原告业主提供物业服务，至2010年底终止，之后双方再未签订任何物业服务合同，被告也没有再为原告业主提供物业服务，也没有委托其他任何人为原告提供物业服务，更未收取任何物业服务管理费。因此，原告的第一项诉求没有事实依据，依法不能成立。2、被告没有为原告业主提供物业服务后，其垃圾用房、办公室，被告实际未再占有及使用，已归还给了全体业主。因此原告的第二项诉求不能成立。3、原告诉称2019年9月12日育才小区经政府主管部门认定为无物业小区，该事实也能反映原告及其业主与被告并没有物业管理服务关系。肖开明述称，1、育才小区自2007年至2019年，都是由被告为育才小区提供物业服务。2、在被告为原告业主提供物业服务过程中，由于被告出于其他原因，分别委托不同的人在不同时间段为原告业主提供服务，其中委托肖开明为原告业主提供物业服务时间是2014年1月至2019年9月，并非原告诉称从2015年2月开始。3、在2014年1月起肖开明受被告委托为育才小区提供物业服务过程中，到2019年9月，根据物业小区业主缴纳物业服务费登记册显示，育才小区的192位业主分别拖欠了应缴纳物业服务费累计264288元。4、在肖开明为育才小区提供物业服务过程中，肖开明个人为小区支付了下水道的修理费用10800元、公共区域使用电费32400元、清扫和垃圾运输人员工资132200元。这些费用均是由肖开明垫付的。原告应当清楚育才小区业主不履行缴纳物业服务费的行为，原告不应只享受权利而不履行义务。5、肖开明在为育才小区提供物业服务过程中，由于所有业主拖欠物业服务费导致肖开明不能及时支付给黎杏生的下水道修理费等相关费用，肖开明就将垃圾房以一定方式交付给黎杏生使用。6、肖开明认为为了妥善解决物业服务过程中存在的小区业主拖欠物业服务费以及小区业主为规避应履行义务而解除与被告的物业服务合同，肖开明请求法庭依据事实，对本案采取稳妥的方式予以处理，以维护肖开明的合法权益。黎杏生述称，黎杏生经肖开明要求为育才小区维修下水道，材料款和人工费一直未付，所以在2017年2月10日肖开明就把垃圾房抵付材料款2万元给黎杏生。如果原告要拿回该垃圾房，必须付清下水道维护费2万元的两倍计4万元，还有垃圾房的装修费及拖欠费用，共计51550元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：物权法第七十六条育才业委会举证提交《物业管理服务协议》二份、物业费收据七份、解除物业服务合同的通知及向**发送手机信息各一份，证明：（1）常欣物业公司自2007年1月起入驻育才小区提供物业服务至2019年9月26日止；（2）育才业委会于2020年4月11日向常欣物业公司法定代表人**发送手机信息，送达了《关于解除贵公司物业服务合同的通知》，通知自即日起解除《物业管理服务协议》。常欣物业公司质证称对《物业管理服务协议》无异议，对2011年1月后的物业费收据上的被告公章真实合法性有异议，《物业管理服务协议》至2010年底已终止，不存在再解除该合同之事宜。肖开明、黎杏生质证对该证据无异议。本院认为，（1）《物业管理服务协议》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。原、被告均未举证以证明还有其他时期所签定的《物业管理合同》，故应认定育才小区各业主与被告仅签订了该次的《物业管理服务协议》，该合同期限至育才业委会成立并发出公告之日即2019年9月26日止。（2）被告辩称对2011年1月起之后的物业费收据上的被告公章真实合法性有异议，但在本院指定的期限内未申请司法鉴定。依据民事诉讼证据规则，被告应承担对其不利的法律后果。本院认定该物业费收据合法有效，能佐证被告先后委托李金培、尹立新、肖开明对育才小区提供物业服务至2019年9月26日止，期间收取了部分物业费。被告辩称合同已在2010年底终止，不符合客观事实，本院不予采信。（3）育才业委会于2020年4月11日向常欣物业公司法定代表人**发送手机信息，送达了《关于解除贵公司物业服务合同的通知》，无证据证明**提出了异议。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，育才小区各业主与被告签订的《物业管理服务协议》，于2020年4月11日解除。故对该项证明目的予以采信。物权法第七十六条肖开明举证提交物业费账册一份，证明育才小区业主自2014年以来拖欠物业费总计264288元，育才业委会不应只享受权利而不承担义务，法院对下欠的物业费应一并予以处理。育才业委会质证称该证据与本案无关联性，被告或肖开明可以另行提起诉讼以主张其权利。被告质证称对该证据不清楚。黎杏生质证对该证据无异议。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。因此，肖开明或被告可向拖欠物业费的业主另行主张权利，本案不予处理。根据各方当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：常欣物业公司系育才小区开发商委托的前期物业管理企业，自2007年1月后陆续与育才小区的业主签订了《物业管理服务协议》，入驻育才小区提供物业服务。该《物业管理服务协议》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业办公室位于育才小区四幢与五幢过道二楼的第二间房屋。常欣物业公司在为育才小区业主提供物业管理服务期间，分别委托李金培在2007年2月至2010年12月、尹立新在2011年1月至2013年12月、肖开明在2014年1月至2019年9月对该小区提供物业管理服务。李金培、尹立新、肖开明均以常欣物业公司名义向业主收取物业服务费。肖开明在提供物业管理服务期间，雇请黎杏生修理小区的下水道等设施，下欠材料款及人工费一直未付给黎杏生。2017年2月10日，肖开明将位于育才小区三幢与二幢过道正面、配电房南边第一间的垃圾用房作价2万元转让给黎杏生，以抵付所欠黎杏生的材料费及人工费用。双方就此项以物抵债签订了《协议书》，内容为：“协议书甲方：育才街物业肖开明乙方：黎杏生今与物业肖开明商定，育才街三幢与二幢过道正面车库（本院注：该车库即为垃圾用房），即配电房左第一间约16平方米车库以人民币贰万元价格转让给黎杏生。自即日起，该车库物权归黎杏生所有，双方不得反悔。如有第三方因素或其他原因造成纠纷，由物业肖开明支付黎杏生购房款的两倍，另加房屋维护费用。甲方签字：肖开明乙方签字：黎杏生2017年2月10日”。后黎杏生对该垃圾用房进行了维修，作存放自己的货物仓库至今。2019年9月，经育才小区全体业主同意，成立首届育才业委会，9月12日提交宿松县房地产管理局备案。该局当日向育才业委会出具备案证明。9月26日，宿松县房地产管理局、宿松县孚玉镇古塔社区居委会及育才业委会发出公告，向育才小区全体业主告知育才小区为无物业小区。2020年4月10日，育才小区全体业主召开业主大会，就常欣物业公司的物业服务事宜形成会议决定：自即日起解除与常欣物业公司的物业服务合同，并终止其在本小区的一切物业管理活动。育才业委会于2020年4月11日向常欣物业公司法定代表人**发送手机信息，送达了《关于解除贵公司物业服务合同的通知》，通知自即日起解除物业服务合同，并于4月18日前与育才业委会办理办公室、垃圾用房、管理台账及相关资料的交接手续。常欣物业公司未予回应。育才业委会认为常欣物业公司及肖开明的行为，已严重损害了育才小区全体业主的共同权益，遂起诉，请求判准所请。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案中，第一，育才小区各业主与常欣物业公司签订的《物业管理服务协议》合法、有效。在履行合同期间内，李金培、尹立新、肖开明在不同的期间内以常欣物业公司名义对业主提供物业服务，其产生的权利及义务应由常欣物业公司享有和承担。第二，育才业主于2020年4月10日召开业主大会，并作出解聘物业服务企业的决定，其参加会议表决人数符合法定要求，其决定合法有效。故育才业委会根据业主大会决定，请求解除涉案物业服务合同，本院应依法予以支持。第三，育才业委会于2020年4月11日向常欣物业公司法定代表人**发送手机信息，送达了《关于解除贵公司物业服务合同的通知》，无证据证明**提出了异议。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院确认育才小区各业主与被告签订的《物业管理服务协议》，已于2020年4月11日解除。第四，育才小区内的物业办公室及垃圾用房系全体业主所有，常欣物业公司只有使用权而无处分权。合同解除后，常欣物业公司应及时退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。常欣物业公司未依照《关于解除贵公司物业服务合同的通知》的要求在2020年4月18日前与育才业委会办理办公室、垃圾用房、管理台账及相关资料的交接手续，显已违反后合同义务，应承担及时向育才业委会移交上述财产及资料的法律责任。肖开明未经育才小区业主共同决定同意而将垃圾用房抵债给黎杏生，显然损害了育才小区各业主的权益，属无效行为，应予以撤销。黎杏生的债权可另行主张。综上所述，育才业委会诉请符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认孚玉镇古塔社区育才小区各业主与被告宿松县常欣物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》，已于2020年4月11日解除；二、被告宿松县常欣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孚玉镇古塔社区育才小区业主委员会返还位于育才小区三幢与二幢过道正面、配电房南边第一间的垃圾用房，和位于育才小区四幢与五幢过道二楼第二间的物业办公室，以及物业服务所必需的相关资料。案件受理费300元，减半收取150元，由被告宿松县常欣物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提交副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  吴哮豹二〇二〇年六月四日法官助理汪淳书记员陈树满附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》物权法第七十六条第八条业主大会按照规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物权法第七十六条物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。