文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初2388号原告：重庆市维泰物业管理有限公司，住所地重庆市涪陵区桥南双宝路5号，统一社会信用代码915001027688695987。法定代表人：陈亮，系公司总经理。委托诉讼代理人：秦颢，重庆圣石牛律师事务所律师。被告：韦宗书，女，1953年5月15日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市维泰物业管理有限公司（以下简称维泰物业公司）与被告韦宗书物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告维泰物业公司委托诉讼代理人秦颢、被告韦宗书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市维泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告立即向原告支付从2018年10月10日起至2020年3月31日止的物业服务费2527元，违约金190元，共计2717元（小数点后原告自愿放弃）；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2013年12月30日，原告与重庆公用事业建设有限公司签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，由原告对XXX小区提供物业服务，合同期限为6年，从2013年12月30日至2019年12月30日止，物业服务费按建筑面积计算，具体标准为物业费1.05元/月/平方米；电梯费0.25元/平方米；公摊水电费10元/月，物业服务费按月交纳，交纳时间为当月10日前；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起以欠交物业服务费为基数，按每天万分之三的标准交纳违约金。被告韦宗书是XXX小区X-X-X号房业主，该房屋建筑面积为78.98平方米。从2018年10月10日起至2020年3月31日止，被告共计拖欠原告的物业服务费2527元、产生违约金190元，共计2717元；经原告多次催收，被告均未交纳。为保护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，望依法公证裁决。被告韦宗书辩称，欠费时间、金额我记不清了。我孙子5岁多，小区里面的狗把我的孙子咬了，找到物管调监控也没调出来，物管也没有给个说法。小区花园很脏，引来狗在里边翻垃圾，物业管理不到位。经审理查明，2013年12月30日，原告（乙方）与重庆公用事业建设有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，重庆公用事业建设有限公司选聘原告对其开发建设的南川区XXX小区提供前期物业管理服务事宜。合同第六条约定物业服务费用标准（按建筑面积计算），即物管费1.05元/月·平方米，电梯费为0.25元/月·平方米。第七条约定，共有的专项设备运行的能源消耗、照明用电、公共清洁绿化用水，应独立计量核算，按实际使用量由业主或物业使用人按面积据实分摊。第八条约定物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第二十三条约定了该合同期限为6年，自2013年12月30日起至2019年12月30日止。合同期未满，业主与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。第三十条还约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务。另查明，被告系XXXX幢X-X-X号房屋的业主，房屋建筑面积为102.34平方米。原告主张被告未缴纳从2018年10月10日至2020年3月31日期间的物业服务费、电梯费和公摊水电费，原告亦因被告未交纳上述期间的相关费用，提起了前述诉讼。再查明，被告提交的小区公告栏公示《南川·XXX物业服务收费标准》照片，其上载明共用部位、公用设备设施分摊费（住宅、商业）每户每月10元。原告在小区公告栏公示的2018年2月-2018年12月公摊水电费明细表载明该段期间每户每月的公摊费用为18.84元；2019年第一季度公共用水、电明细表载明该段期间每户每月的公摊费用为10.63元。上述事实，有原告的当庭陈述和原告提交的、《前期物业服务合同》、房屋买卖合同、律师函、小区公用水、电明细照片、XXX房屋质量投诉相关问题调查处理意见、服务照片等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。本院认为，原告与重庆公用事业建设有限公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”上述物业服务合同对被告及该小区业主均具有约束力。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业服务后，理应及时按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，另外虽然合同期限已到，但合同约定“合同期未满，业主与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止”，现该小区业主并未选聘或续聘物业管理企业，因此该合同继续有效，被告从2018年10月10日起至2020年3月31日止的物业服务费等相关费用未交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。被告提出的其他不缴纳物业费的抗辩理由，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。故，被告2018年10月10日至2020年3月31日止的物业服务费和电梯费应为2354.84元[（1.05元/平方米·月+0.25元/平方米·月）×102.34平方米×（17.7月）]，对于公摊水电费按照10元/月/户计收的问题，通过原告提交的2018年2-12月以及2019年第一季度实际产生的公摊水电费来看，2018年2-12月的实际公摊水电费为每月每户18.84元,2019年第一季度公摊水电费为每月每户10.89元，高于10元/月/户的标准，现原告按照每月10元/户计收被告的公摊水电费，本院予以认可，故被告从2018年10月10日至2020年3月31日期间的公摊水电费为177元（10元/月/户×17.7个月），上述费用合计2531.84元，原告主张为2527元，视为对自己权利的处分，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，被告未按时交纳物业费，已经构成违约，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务行为具有瑕疵，被告未按时交纳物管费具有一定的理由，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告韦宗书于本判决生效后立即支付原告重庆市维泰物业管理有限公司2018年10月10日至2020年3月31日期间的物业服务费、电梯费、公摊水电费合计2527元。二、驳回原告重庆市维泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告韦宗书负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  刘 丹二〇二〇年六月一日法官助理  刘彬园书 记 员  李 珑