河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2868号上诉人(原审被告)：河南中达置业集团有限公司，住所地南阳市长江路3号（与经十路交叉口东）。法定代表人：郑洪磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘付涛，该公司员工。委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈玉柱，男，汉族，2008年6月4日出生，住南阳市新野县。法定代理人：杨杰梅，女，汉族，1978年3月29日出生，住南阳市新野县，系陈玉柱母亲。委托诉讼代理人：陈栎仲，河南威武律师事务所律师。上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称中达置业公司）因与被上诉人陈玉柱房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中达置业公司上诉请求：1.撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初615号民事判决第二项，改判陈玉柱于判决生效之日起十日内返还中达置业公司购房款196911元并支付60%的利息，不服金额30114元，（暂计算至陈玉柱起诉状中的利息计算截止时间2020年3月16日），利息以10000元为基数自2013年2月16日起计算至付清之日止，以186911元为基数自2013年3月17日起计算至付清之日止，其中2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；2.本案上诉费由陈玉柱承担。事实和理由：陈玉柱对房屋买卖合同无效存在明显重大过错，应承担相应的利息损失。2013年2月16日，中达置业公司和陈玉柱签订的《中达·天汇家园认购协议》第四条第四款明确约定，本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》，陈玉柱在明知涉案房屋未取得商品房预售许可证的情况下，仍与中达置业公司签订认购协议，其对认购协议无效及因此所受到的损失存在明显重大过错，陈玉柱应承担40%的利息损失，一审判决中达置业公司承担全部利息损失不符合法律规定。陈玉柱辩称，1.中达置业公司并未取得房屋预售许可证明，认购协议应属无效。合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产，中达置业公司应当返还陈玉柱已付的购房款及利息。2.中达置业公司隐瞒了建房所需五证均不存在的事实即开始销售房屋，存在隐瞒重大事实的情况，利息责任不应当免除。且现在的房价与七年前相比已上涨多倍，这部分损失也应当由双方承担。但陈玉柱仅主张了利息损失，该赔偿要求远远低于实际损失，根据公平原则，中达置业公司承担全部利息损失也是正确的。陈玉柱向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；2.判令中达置业公司返还已付的购房款196911元并按照中国人民银行同期贷款利率6％支付自2013年2月16日起至2020年3月16日的利息83602.18元；3.判令中达置业公司按照中国人民银行同期贷款利率6％支付自2020年3月16日起至付清房款本息之日止；4.本案诉讼费用由中达置业公司承担。一审法院认定事实：2013年2月16日中达置业公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与陈玉柱签订了《中达·天汇家园认购协议》,该协议载明：“……乙方自愿认购甲方开开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园屋一套。位置：F区47号楼3单元4层西户401室；面积：104.74平方米。……单价：1880元/㎡，总价（小写）￥196911元整。……乙方选择下列付款方方式付款：……本协议签订后乙方应于2013年2月21日前付清总房款（小写）：￥196911元整……四、其他约定……4、本楼盘属于南阳市新型社区项目，开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》……定于2014年5月31日竣工，因不可抗力和新型社区的特殊性工程不能正常施工，可适当延期……”。陈玉柱分别于2013年2月16日向中达置业公司支付购房款10000元、于2013年3月17日支付186911元，中达置业公司向陈玉柱出具收款收据两份。另查明，涉案房屋至今仍未开工建设，中达置业公司至今仍未取得该商品房预售许可证。一审法院认为，中达置业公司与陈玉柱于2013年2月16日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且中达置业公司已收取全部房款196911元，该认购协议均具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于双方签订的该房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止中达置业公司仍未取得商品房预售许可证明，故双方订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于陈玉柱要求中达置业公司返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因该房屋买卖合同无效，中达置业公司应当将收取的购房款196911元返还给陈玉柱。中达置业公司在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下，与陈玉柱签订房屋买卖合同，导致该合同无效，对房屋买卖合同无效及造成陈玉柱的损失存在明显过错，应当承担相应的责任；陈玉柱明知中达置业公司未取得商品房预售许可证而仍与其签订合同，其存在一定过错，亦应承担一部分责任，但陈玉柱在本案中主张的损失仅仅为利息损失，其主张的损失数额要小于其实际遭受的损失，其未主张的部分足以抵销因其过错而产生的损失，故对于陈玉柱请求支付利息的诉讼请求予以支持，对于中达置业公司提出的陈玉柱具有重大过错应由其自担利息损失的辩解主张不予采纳。关于利息计算问题，陈玉柱主张按照年利率6％计算无法律依据，利息应分别以10000元为基数自2013年2月16日起计算至款项付清之日止、以186911为基数自2013年3月17日计算至款项付清之日止，其中2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决:一、确认原告陈玉柱与被告河南中达置业集团有限公司于2013年2月16日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效；二、被告河南中达置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈玉柱购房款196911元并支付利息，利息分别以10000元为基数自2013年2月16日起计算至款项付清之日止、以186911为基数自2013年3月17日计算至款项付清之日止，其中2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、驳回原告陈玉柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5604元，减半收取2802元，由被告河南中达置业集团有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决中达置业公司返还全部购房款利息是否正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失。合同无效赔偿损失范围涉及缔约过程中信赖利益的损失，即当事人因信赖合同有效和对方将履行合同而支付的费用和代价，一般包括因缔约而支付费用的利息。对于本案的购房款利息是否应由双方当事人予以分担的问题，本院分析如下：1.本案中，陈玉柱主张利息损失应当按照年利率6%予以支持，一审法院在综合考量双方当事人过错程度，款项交付及使用期限、造成合同无效的原因以及房地产市场变化等因素的情况下，将利息酌定为2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，并无不当，据此计算的利息损失赔偿数额较为适当，既有助于维护购房者的合法权益，也没有对开发商产生较为苛责的法律后果。2.通常在双务合同无效的情形下，标的物的使用费可以和占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，是双方当事人权利义务对等的公平原则的体现。本案中，陈玉柱于2013年2月、3月即向中达置业公司交付购房款共计196911元，但至本案起诉之日中达置业公司并未向陈玉柱交付涉案房屋，故本案不存在标的物使用费的问题。故购房款的资金占用费系陈玉柱单方发生的损失，而中达置业公司于2013年收取购房款至全额返还该笔费用之间，始终可以占有、使用、收益该笔资金，已经持续从中实现获益。根据双方当事人行为导致合同无效的过错程度，以及二审上诉状中中达置业公司的自认，中达置业公司对涉案合同无效具有较大过错，于此情形下，如果机械对该数额再行予以比例划分，免除中达置业公司部分还息责任，则会导致存在较大过错的中达置业公司反而从其过错中双重获益的现象发生，明显有违民事活动的公平原则和诚实信用原则。3.综上，一审法院判决中达置业公司承担全部购房款利息返还责任的数额适当，且更为符合公平原则，故对于中达置业公司关于其不应当承担全部购房款利息的返还责任的上诉理由，本院不予支持。综上所述，河南中达置业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费553元，由河南中达置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年六月三十日法官助理孙方超书记员张洋