广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初51号 原告(反诉被告）：邓楚阳，男，1994年11月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：邓文胜，湖南仲声律师事务所律师。 原告（反诉被告）：邓文胜，男，1969年11月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告（反诉原告）：北海天隆房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区北海市美景路88号。统一社会信用代码：91450500794335151Q。 法定代表人：史智来，执行董事。 委托诉讼代理人：秦小钰，系被告公司员工。 原告(反诉被告）邓楚阳、邓文胜与被告（反诉原告）北海天隆房地产开发有限公司（以下简称“天隆公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序审理。本案在审理过程中，被告北海天隆房地产开发有限公司于2020年3月31日向本院提起反诉，本院决定与本诉合并审理，并于2020年4月9日公开开庭进行审理。原告(反诉被告）邓文胜，同系原告(反诉被告）邓楚阳的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）北海天隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人秦小钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓楚阳、邓文胜向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期交房违约金705577元；2.被告承担所有的诉讼费用。事实与理由：2013年12月13日，原告经被告同意，对被告提供的《商品房买卖合同》格式文本进行了修改，如原告对逾期交房的违约金修改为“万分之八”一天等，在所有修改征得了被告同意的前提下，两原告与被告签署了《商品房买卖合同》，共同购买了被告开发的天隆三千海楼盘珊瑚园1栋1单元1401、1402两套房屋，并一次性支付了全部购房款共计1886048元。然而，在经由被告提交备案后返回给原告的《商品房买卖合同》上，原告所有修改的内容已不见踪影，正文合同只剩下原告最后一页的签字捺印页，逾期交房违约金也被被告改为了“万分之一”一天等，即使按照被告发给原告的、仅有原告在最后签字页签字捺印的合同，珊瑚园1栋1单元1401、1402房屋的交付时间也应该是2014年12月31日。然而，被告迟迟未交房，一拖再拖。2016年4月10日，双方经充分协商后签署了《协议书》。达成了将珊瑚园1栋1单元1402房换成泊心岸4栋1单元702房等内容的协议。《协议书》第三条约定：“甲方在2016年10月1日前按本协议约定向乙方交付泊心岸4栋1单元702房”，第七条“特别约定”条款约定：“乙方同时购买的珊瑚园1幢1单元1401号房以及本协议签订之日起泊心岸4幢1单元0702房至实际交房之日止的违约金计算标准，按双方口头议定的标准执行”，第九条明确：“甲乙双方间签署的其他法律文件若与本协议不一致的，双方认可以本协议为准”。对该违约金计算标准，双方已明确口头约定为每延迟交房一日，按照“万分之三”的标准支付违约金。尽管如此，被告于2018年10月1日才将泊心岸4幢1单元0702房屋交付给原告，该房屋房款为901992元，按照《协议书》第七条“特别约定”条款约定，违约金应自2016年4月10日起计算，共计901天，按照每迟延交房一日“万分之三”的标准计算，被告应支付的违约金为243808元；至于珊瑚园1栋1单元1401房屋，2018年10月1日，原告到该房屋查看时，仍未达到约定交房的条件。即使按该日期作为交房日期计算，该房屋交房已逾期1580天，该房屋房款为974196元，按照每迟延交房一日“万分之三”的标准计算，被告应支付违约金为461769元。可见，被告共应向原告支付违约金705577元。2018年年初起，原告就一直多次就被告逾期交房应支付违约金一事与之进行协商，但双方协商未果。为此，请求法院判如所请。 被告天隆公司辩称：不同意向原告支付逾期违约金705577元的诉讼请求，双方于2016年签订的协议书第四条已经对泊心岸4幢1单元0702房的交房进行了约定，珊瑚园1栋1单元1401号房屋逾期交付的违约金应从2015年1月1日起按照合同约定的万分之一计算，被告已经向原告发出收房通知书，原告收到通知书后不进行收房，因此违约金不应由被告承担，且本案已经超过三年的诉讼时效，不应支持原告的诉讼请求。 反诉原告天隆公司于2020年3月31日向本院提交反诉状，反诉请求：反诉被告向反诉原告支付逾期收房违约金47248.5元（违约金计算按总房款974196元×逾期天数485天，自2018年1月1日起计至2019年5月1日×万分之一计算）。事实与理由：2013年12月14日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于北海市房屋，总房款为974196元。2017年9月20日反诉原告在商品房达到交付使用条件后，按约定发出书面收房通知，通知反诉被告前来办理相关交房手续，邮递显示已签收，但反诉被告一直拖到2019年5月1日才来办理收房手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条“买受人在出卖人发出的交房通知或登报之日起1个月内办理交接手续，如逾期不办，自逾期之日起开始按日向出卖人支付合同总房款的万分之一的违约金”的相关约定，反诉被告已构成违约，应当向反诉原告支付违反《商品房买卖合同》约定的逾期收房违约金。反诉原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》经自愿协商一致，双方意思表示真实，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 反诉被告邓楚阳、邓文胜辩称：1.天隆公司于2017年9月20日发出的《收房通知书》与反诉的事实无关。天隆公司反诉称反诉两被告未按其通知要求接收1401房，要求反诉两被告支付逾期收房的违约金，但天隆公司发出的《收房通知书》是要求反诉两被告接收702房，与本诉事实毫无关系。2.天隆公司提交的2017年11月10日的《收房通知书》，反诉两被告并未收到，天隆公司亦未举证证明该通知已发出且反诉两被告已收到，且该通知书落款时间为2017年11月10日，并称1401号房“已具备本商品房买卖合同约定的交付条件”，但该房屋直至2018年2月11日才竣工，该通知书内容不真实，鉴于天隆公司延迟交房时间太长，反诉两被告曾于2017年11月15日发函解除《商品房买卖合同》，但天隆公司不同意，该《收房通知书》不排除是其自行炮制的虚假文件，对反诉两被告不发生效力。3.1401号房至今未完全达到交房条件，该房所在楼栋电梯运行不正常，根据《合同法》第六十七条的规定，反诉两被告即使拒绝收房，也是依法履行抗辩权，何况天隆公司从未向反诉两被告进行过房屋催收，因此依法不能认定反诉两被告构成逾期收房。综上，天隆公司反诉称反诉两被告未按其通知接收1401号房，诉请按商品房买卖合同的约定要求反诉两被告支付逾期收房的违约金没有任何事实依据，应驳回其反诉请求。 原告（反诉被告）邓楚阳、邓文胜就本诉、反诉在举证期限内提供的证据有： 证据1.《商品房买卖合同》（销售合同编号：2011BX3414），拟证实：1.原告购买了被告开发的天隆三千海楼盘珊瑚园1单元1401号房；2.购房价款为974196元，原告系一次性付款；3.该合同第八条约定，被告应在2014年12月31日前将经施工单位、设计单位、建设单位、监理单位验收并评定合格的房屋交付给原告；4.该合同体现，被告逾期交付房屋，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日仅按原告已交房价款的万分之一向原告支付违约金。 证据2.《销售不动产统一发票（自开）》，拟证实2013年12月13日，原告购买了被告开发的天隆三千海楼盘珊瑚园1单元1401号房，购房价款为974196元，原告已一次性付款。 证据3.《商品房买卖合同》（销售合同编号：2011BX3415），拟证实：1.原告购买了被告开发的天隆三千海楼盘珊瑚园1单元1402号房；2.购房价款为855352元，原告系一次性付款；3.该合同第八条约定，被告应在2014年12月31日前将经施工单位、设计单位、建设单位、监理单位验收并评定合格的房屋交付给原告；4.该合同体现，被告逾期交付房屋，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日仅按原告已交房价款万分之一向原告支付违约金。 证据4.《与被告公司销售人员李文的通话录音》，拟证实：1.签订合同时，原告对合同文本有修改，每页有签字，且得到了公司认可；2.李文对现在的合同文本仅在最后页有原告签字的情况不理解；3.李文给原告提供了时任销售经理的宁经理，吴总的电话，让原告联系他们。 证据5.《与被告公司当时的销售主管宁小玲的通话录音》，拟证实原被告双方口头达成一致意见，逾期交房的违约金为日万分之三，但不写入书面合同中，另对换房的程序等内容达成了一致。 证据6.《协议书》，拟证实：1.被告同意将原告原来购买的1402房换成泊心岸4幢1单元702房，对该房屋价款、价款支付、手续办理明确进行了约定；2.被告在2016年10月1日前将装修好的702房交付给原告；3.原告对协议签订前1402房迟延交房的其他违约责任和造成的损失不再追究；4.同时购买的另一套房（1401房）以及协议签订之日起702房至实际交房之日止的违约金计算标准，按双方口头议定的标准执行；5.双方之间签署的其他法律文件若与本协议有不一致的，双方认可以本协议为准。 证据7.《商品房买卖合同》（合同编号：YS00021886），拟证实：1.原告依《协议书》约定，换购了泊心岸4幢1单元702号房；2.房屋价款为901992元，原告已一次性支付。 证据8.《广西增值税普通发票》（两张）、《收据》，拟证实：1.2013年12月13日，原告购买了被告开发的天隆三千海楼盘珊瑚园1单元1402号房，购房价款为855352元，原告已一次性付款，后据《协议书》转为该房款；2.2016年4月10日《协议书》后，违约金46640元转为房款。 证据9.《桂（2019）北海市不动产权第0148393号不动产权证书》，拟证实2017年4月11日，该房屋才竣工。 证据10.《桂（2019）北海市不动产权第0104678号不动产权证书》，拟证实2018年2月11日，该房屋才竣工。 证据11.《微信截图》，拟证实2017年11月16日与被告工作人员龙慧聊天时，她告诉原告702房还有门未装，不能收，12月24日原告问是否可收房，发来的照片显示，该房仍未装修好。 证据12.《房屋验收反馈表》和附件，拟证实2018年10月1日，原告对702房验房时，该房屋仍存在一大堆问题，当时，原告已明确表明了态度和意见。 证据13.《房屋验收反馈表》，拟证实对1401房验收时，该房存在9处问题（含电线、管线未检测，未做漏水实验等）。 证据14.《微信聊天截图》，拟证实至今该栋楼的业主仍在不停的反映电梯存在的问题。 被告（反诉原告）天隆公司就本诉、反诉在举证期限内提供的证据有： 证据一、《建设工程质量验收意见书》，拟证实房屋符合交付条件； 证据二、《收房通知书》拟证实被告在房屋符合交房条件下已通知原告来收房，已履行相关义务； 证据三、《邮政回执查询》，拟证实原告已经收到被告的收房通知书； 证据四、《北海天隆房地产开发有限公司市场营销中心资金支出审批单》，拟证实双方约定的违约金是按万分之一计算。 证据五、《商品房买卖合同》（销售合同编号：2011BX3414），拟证实双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，反诉被告应对未履行双方约定的合同义务承担合同约定的违约责任，即逾期收房违约金； 证据六、《收楼物品确认书》，拟证实反诉被告收到收房通知后于2019年5月1日才来办理交房手续，已违反合同约定，逾期收房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据以及庭审过程，本院确认法律事实如下： 2013年12月13日，原告通过建设银行向天隆公司转账1829548元。2013年12月14日，邓楚阳、邓文胜与天隆公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：2011BX3414）约定：邓楚阳、邓文胜（买受人）购买天隆公司（出卖人）开发的珊瑚园1单元1401号房，建筑面积共78.72平方米，商品房总价款为974196元整，付款方式为一次性付款；出卖人应在2014年12月31日前将经施工单位、设计单位、建设单位、监理单位验收并评定合格的房屋交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。双方在签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定：买受人于2013年12月13日前一次性付清购房款974196元整。合同签订当日，被告向原告出具发票，证明收到两原告购买天隆三千海珊瑚园1栋1单元1401室预收购房款974196元。 2014年4月28日，邓楚阳、邓文胜与天隆公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：2011BX3415）约定：买受人购买出卖人开发的珊瑚园1单元1402号房，建筑面积共75.86平方米，房屋总价款为855352元整，其余合同约定与《商品房买卖合同》（销售合同编号：2011BX3414）约定一致。 2016年4月10日，两原告作为乙方、被告作为甲方签订了《协议书》，载明：鉴于乙方于2014年4月28日与甲方签订《商品房买卖合同》，购买甲方开发的天隆三千海珊瑚园1幢1单元1402号房，现乙方提出换房申请。甲乙双方就乙方申请换房等有关事宜，达成协议；甲方同意乙方提出的换房申请，即将乙方购买的珊瑚园1幢1单元1402号房更换为泊心岸4幢1单元0702号房。乙方己付房款855352元，2013年12月14日开具一张发票，金额为855352元,发票号码为00247166；乙方购买珊瑚园1幢1单元1402号房支付的购房款855352及违约金46640元转为泊心岸4幢1单元0702号房的购房款；泊心岸4幢1单元0702号房的购房成交价为901992元，乙方换房后需补足换房差价0元；本协议签订同时，甲乙双方签订关于泊心岸4幢1单元0702号房的《商品房买卖合同》；甲方在2016年10月1日前按本协议约定向乙方交付泊心岸4幢1单元0702号房屋，乙方在接到甲方通知之日起15日内到甲方公司处办妥房屋验收、房屋交接等交房手续；甲方履行本协议约定的换房义务后，甲方在双方签订的泊心岸4幢1单元0702号房的《商品房买卖合同》中约定的交付房屋的义务视为履行完毕，合同目的视为已经实现；本协议生效后，乙方在双方签订的泊心岸4幢1单元0702号房的《商品房买卖合同》中约定的付款义务视为履行完毕，且不再就逾期交房及该房屋交付的相关问题提出任何主张；若甲乙双方任一方在本协议签订之前，履行珊瑚园1幢1单元1402号房《商品房买卖合同》存在违约情形或造成对方损失的，双方同意不予追究对方的责任；双方的联系方式以在《商品房买卖合同》中填写的为准，如一方电话或地址改变的，须在变更后3日内将变更后的联系方式以书面形式通知另一方，否则由此造成的一切后果由变更方承担，一方在收到对方变更的书面通知前已发出的信息或文件视为有效送达；双方议定且认可，泊心岸4幢1单元0702号房系精装房交付，由甲方委托的为碧桂园统一装修的公司，按1500元每平方米的标准（不含软装）装修完工之后交付给乙方，装修费用含在该房屋价款之中；乙方同时购买的珊瑚园1幢1单元1401号房以及本协议签订之日起泊心岸4幢1单元0702号房至实际交房之日止的违约金计算标准，按双方口头议定的标准执行；本协议自双方签字或盖章之日起成立，在乙方购买泊心岸4幢1单元0702号房的《商品房买卖合同》办妥预告登记后即生效。乙方在本协议生效后即配合甲方解除珊瑚园1幢1单元1402号房的预告登记备案。甲乙双方间签署的其他法律文件若与本协议有不一致的，双方认可以本协议为准。 同日，双方又签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00021886）约定：买受人购买出卖人开发的泊心岸4幢1单元7层0702号房，房屋总价款为901992元，买受人应于2016年4月10日前支付全部价款，出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款的万分之一的违约金，该份合同没有写明合同签订日期。 另查明，2017年9月20日，天隆公司通过邮寄的方式向邓文胜、邓楚阳发出泊心岸4号楼1单元0702号房屋的《收房通知书》，载明交房时间定于2017年10月31日，该通知书于2017年9月22日送达两原告。邓文胜、邓楚阳于2018年10月1日、2019年5月1日分别对泊心岸4幢1单元0702号房屋、珊瑚园1幢1单元1401号房屋进行验收确认。 还查明，桂（2019）北海市不动产权第0148393号、桂（2019）北海市不动产权第0104678号产权证书载明：泊心岸4幢1单元0702号房屋竣工时间为2017年4月11日，珊瑚园1幢1单元1401号房屋竣工时间为2018年2月11日。 本院认为，双方当事人签订的两份《商品房买卖合同》和《协议书》为双方自愿协商一致后签订,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,上述合同合法有效。原、被告双方均应按照合同和协议的约定履行各自的义务。合同签订后，原告已经依约一次性付清了购房款，被告未能在约定期间交付房屋给原告，被告已经构成违约。原告请求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。天隆公司在审理过程中，提出诉讼时效的抗辩，本院认为，被告分别于2018年10月1日和2019年5月1日才将涉案两套房屋交付给原告，在交付房屋之前，被告的违约行为处于持续状态，原告行使逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效。 1.关于逾期交付泊心岸4幢1单元0702号房屋的违约金的计算问题。本院认为，原被告虽然在《协议书》中约定交房的期限为2016年10月1日，但在之后签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00021886）中却约定被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋，应视为原被告变更交付房屋日期为2016年10月31日前，原告请求被告自2016年4月10日起计算违约金，没有法律依据，本院不予支持，逾期交房时间应自2016年11月1日起计算。被告于2017年9月20日向原告发出《收房通知书》，通知被告2017年10月31日接收房屋；原告于2017年9月22日收到被告收房通知，按照双方约定，原告应在接到被告收房通知之日起15日内接收房屋，原告未按通知要求接收房屋而造成的违约损失，应由原告自行承担。原告请求逾期交房违约金计算至2018年10月1日，没有法律依据，本院不予支持。逾期交付房屋期间应截止至2017年10月31日。原被告在协议书中约定，逾期交房违约金按双方口头议定的标准执行，但双方对“口头议定的标准”未能达成共识。尽管原告提供销售人员电话录音中提到同意按日万分之三计算，但被告并未认可，故双方在协议书中约定“按双方口头议定标准”，应视为约定不明。从根据协议书约定而签订的商品房买卖合同中的约定看出，被告逾期交付房屋的违约金为日万分之一，原告请求按日万分之三计算违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上，泊心岸4幢1单元0702号房屋的违约金的计算，应以购房总价款901992元为基数，按日万分之一，从2016年11月1日起计算至2017年10月31日止，违约金为901992元×日万分之一×365天=32922.71元。原告请求超出部分，本院不予支持。 2.关于逾期交付珊瑚园1幢1单元1401号房屋违约金的计算问题。本院认为，依照双方合同约定，被告应于2014年12月31日前交付房屋，被告逾期交房，应自2015年1月1日起向原告支付逾期交付房屋的违约金。原被告在协议书中约定，逾期交房违约金按“双方口头议定的标准”执行，但双方对“口头议定的标准”未能达成共识。尽管原告提供销售人员电话录音中提到同意按日万分之三计算，但被告并未认可，故双方在协议书中约定“按双方口头议定标准”，应视为约定不明。按照双方商品房买卖合同约定，被告逾期交付房屋的违约金为日万分一，故珊瑚园1幢1单元1401号房屋违约金的计算，应按房屋总价款974196元为基数，按日万分之一，从2015年1月1日起至2018年10月1日止，违约金为974196元×日万分之一×1399天=136290.02元。原告请求超出部分，本院不予支持。 3.关于反诉原告天隆公司请求反诉被告支付迟延收房违约金的问题。反诉原告认为，反诉原告于2017年9月20日在商品房达到交付使用条件后，按约定发出书面收房通知，通知反诉被告前来办理相关交房手续，但反诉被告一直拖到2019年5月1日才来办理收房手续，反诉被告已构成违约，应当向反诉原告支付违反《商品房买卖合同》约定的逾期收房违约金。反诉被告否认收到反诉原告接收珊瑚园1幢1单元1401号房屋的通知。本院认为，虽然珊瑚园1幢1单元1401号房屋已经于2018年2月11日进行竣工验收备案，具备交付条件，但反诉原告未向本院提供证据证明在案涉房屋符合交付条件后,其按合同约定通知反诉被告验收交接房屋。鉴于反诉原告未能提供充分的证据证明反诉被告迟延收房的违约事实，故反诉原告请求反诉被告自2018年1月1日起，按日万分之一计算违约金至2019年5月1日止，没有事实根据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告北海天隆房地产开发有限公司向原告邓楚阳、邓文胜支付逾期交付泊心岸4幢1单元0702号房屋和珊瑚园1幢1单元1401号房屋的违约金共计169212.73元； 二、驳回原告邓楚阳、邓文胜的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告北海天隆房地产开发有限公司的反诉请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件本诉受理费10856元，反诉受理费490.5元，二项合计11346.5元，由原告（反诉被告）邓楚阳、邓文胜负担7000元，由被告（反诉原告）北海天隆房地产开发有限公司负担4346.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  念友才 人民陪审员  张存彪 二〇二〇年六月五日 法官 助理  何怡燕 书 记 员  姚 琳 附本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。