湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2321号原告：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。法定代表人：黄清。委托诉讼代理人：黄平，湖南开阳律师事务所律师。被告：资晓姣，女，1987年8月29日出生，汉族，住湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：李明，男，1988年9月10日出生，汉族，住湖南省耒阳市，系被告资晓姣丈夫。第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区白沙路2号。法定代表人：文爱华。原告长沙国中星城置业有限公司（以下简称原告）与被告资晓姣（以下简称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄平、被告及其委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告归还原告截止至2019年9月29日代偿款人民币63136.56元；2.请求法院依法判令被告支付违约金89902元（从原告第一次支付代偿款项之日起至2019年12月7日止以购房总价款795593元为基数按每日万分之二计算，2019年12月7日至实际还清之日按上述标准另行计算）；3.请求法院判令被告支付原告因本案产生的律师费72002.5元；4.请求法院判令被告返还原告因房屋交易已缴纳的税费共计57362.26元；5.请求法院判令诉讼费等其他费用全部由被告承担。事实和理由：原告系以房地产开发经营为主营业务的公司，于2003年通过出让方式取得了长沙市雨花区沙湾路9号地块使用权，之后将其开发成吉联苑商品房住宅项目并对外销售。被告在了解该项目后，欲购买其中第11栋22层2205商品房一套，双方通过协商达成一致意见，并于2014年2月25日签订《长沙市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：该房屋总价款为795593元，付款方式为：首付款128000元，于2013年12月31日支付，剩余首期款117593元，于2014年2月24日付清，剩余房款550000元，采用银行按揭方式支付。为获取银行贷款，被告与第三人另行签订《借款合同》，并由原告作为担保人就被告不能按期归还借款承担担保责任。此外，为进一步明确《长沙市商品房买卖合同》项下双方的权责关系，原、被告为此签订补充协议作为该合同附件，其中在附件四第四条第4款中对于因买受人未及时偿还按揭贷款，导致银行要求出卖人承担担保责任的情形进行了约定。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，并办理好房屋产权至被告名下，但被告并未按照其与第三人签定的《借款合同》约定如期还款，拖欠时间长达一年有余，导致第三人从原告账户划扣款项，并要求原告承担相应的担保责任，被告的违约行为给原告造成巨大经济损失。现原告为保障公司正常运转，维护自身合法权益，特诉至法院并提出诉称之请求。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第一项变更为：请求法院依法判令被告归还原告截止至2020年5月29日代偿款人民币89356.22元。被告辩称，对原告诉讼请求第一项没有异议，对第二、三、四项诉讼请求有异议。第二项诉讼请求中的违约金不能按照买房屋的总价金额进行计算；第三项律师费与被告无关；对第四项缴纳的税费有异议，税费由被告已经全部缴纳完毕，不存在由原告缴税的情形。第三人没有到庭，也未提交书面陈述意见。经审理查明：2014年2月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为吉联苑项目中的第11栋22层2205号房，建筑面积121.76平方米，总金额为795593元；首付款（含定金）128000元于2013年12月31日支付，剩余首期款117593元于2014年2月24日付清，剩余房款550000元采用银行按揭方式支付；合同还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同附件四《合同补充协议》第四条第4点约定，因买受人未及时偿还银行按揭贷款，导致银行要求出卖人承担担保责任的，买受人应在接到出卖人还款通知或银行扣收出卖人账户资金后7天内将出卖人代为支付给银行的款（含本金、利息、罚息及其他相关费用等）归还出卖人，并承担银行向出卖人追偿的所有费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用）。在该商品房未办理好房屋产权证前，若买受人不按上述规定及时归还出卖人因承担担保责任所支付的款项的，出卖人有权解除与买受人签署的《长沙市商品房买卖合同》并将该商品房收回另行出售，出卖人按照买受人在本合同中的地址邮寄有关解除合同的法律文书被退回或签收之日即为合同解除日，买受人应承担因此给出卖人造成的损失及相关费用（包括但不限于欠款本金、银行滞纳金、律师代理费用、公告费用），并向出卖人支付总房款的日万分之二的违约赔偿金，买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。若房屋产权证已办理完毕，买受人仍未及时归还出卖人代偿的担保责任款项的，买受人除按上述规定金额归还出卖人代偿款外，还应按购房总价款的日万分之二向出卖人支付违约金。出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应的违约金。上述合同签订后，第三人根据被告申请向被告发放了银行按揭贷款。因被告没有按期还款，第三人根据协议扣划了原告的担保款项，截至2020年5月29日，原告向第三人的代偿款项共计89356.22元，被告对该事实予以认可。涉案房屋于2018年7月19日办理产权登记，2018年7月30日办理抵押权登记，抵押权人为第三人。另查明，2020年1月10日，原告（甲方）与湖南开阳律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，合同约定乙方接受甲方的委托，指派黄平律师为甲方与被告纠纷案的代理人；甲方应根据诉讼标的和案情难易程度按比例向乙方交付代理费72002.5元。原告提供了一份开票日期为2019年12月5日的增值税发票，发票显示购买方为原告，销售方为湖南开阳律师事务所，服务名称为法律咨询、律师代理费，价税合计10000元。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件合法有效，双方应当依据约定履行合同义务。在合同附件四第四条第4点中明确约定，因买受人未及时偿还银行按揭贷款，导致银行要求出卖人承担担保责任的，买受人应将出卖人代为支付给银行的款项归还出卖人。截至2020年5月29日，原告向第三人的代偿款项共计89356.22元，被告对该事实予以认可，故对原告主张被告归还截至2020年5月29日的代偿款项共计89356.22元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告主张被告以总房款795593元的每日万分之二为标准，支付至2019年12月7日的违约金89902元，之后违约金按同标准计算至实际还清之日止。被告辩称违约金以总房款为基数进行计算不合理。本院认为，《长沙市商品房买卖合同》附件四第四条第4点对原告的主张虽有明确的约定，但按此标准计算的违约金已经超出了原告为被告代偿的金额，因此该标准约定过高，应当适当进行调整。根据原告的实际损失，兼顾当事人的过错程度、合同的实际履行情况等，本院酌情认定以合同约定被告申请的银行按揭款550000元为基数，按照日万分之一的标准，从2018年5月30日计算至被告实际清偿之日止，对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付律师费。合同附件四对此进行了约定，原告提供了《委托代理合同》，该合同约定的费用标准与本案所主张的诉求明显过高，且原告只提交了10000元的票据，故本院认定被告应当支付律师费为10000元，对原告超出部分诉讼请求，本院依法不予支持。原告主张被告返还因房屋交易已缴纳的税费共计57362.26元，原告没有提供相关依据，也没有提交已经缴纳了其主张的税费票据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告资晓姣于本判决生效之日起5日内向原告长沙国中星城置业有限公司归还截至2020年5月29日的代偿款89356.22元；二、被告资晓姣于本判决生效之日起5日内向原告长沙国中星城置业有限公司支付违约金（违约金以550000元为基数，以日万分之一为标准，从2018年6月1日计算至被告实际清偿之日止）；三、被告资晓姣于本判决生效之日起5日内向原告长沙国中星城置业有限公司支付律师费10000元；四、驳回原告长沙国中星城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5536元，因适用简易程序减半收取2768元，增加诉讼请求部分诉讼费393元，合计3161元，由被告资晓姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年六月八日书记员 吴叶佳