浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初2108号 原告：宁波瑞石商业咨询管理有限公司（统一社会信用代码为91330204MA2AH2W1X0）。住所地：宁波市鄞州区江澄南路16、18、32号（4-9）。 法定代表人：杨清波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴渊，浙江同舟律师事务所律师。 被告：孙翔，男，1981年3月6日出生汉族，户籍所在地：慈溪市。 原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司与被告孙翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司以被告孙翔未按期支付租金为由，诉请（变更后诉讼请求）：解除双方签订的《租赁合同》，被告支付原告免租期（2019年8月12日至8月16日）租金4721.75元、租金16998.30元（2020年2月17日至3月5日），并支付自2020年3月5日至实际腾退日止的房屋占有使用费，被告支付原告违约金51703.34元。 被告孙翔答辩称：1.原告实际交付房产日为21日，超出合同约定日期，原告实际没有给予被告免租期。2.被告因做生意入不敷出，在承租四个多月时就与原告协商解除合同，但原告不同意，要求被告支付租金。被告无奈在2020年1月16日通知原告其已腾退，故被告不应继续支付租金和占有使用费。被告在1月已通知绿植公司将办公场所的绿植搬走，但原告不让绿植公司拿，因此绿植摆放期间也不应计收租金。3.合同内容是被告的合伙人江南与原告谈的，原告没有讲到过违约金，且违约金标准过高，要求法院调整。4.律师费不承担。5.被告在原告处的保证金要求与应付租金、违约金抵消。 本院经审理，认定如下事实： 2019年8月2日，原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司（出租人，甲方）与被告孙翔（承租人，乙方）签订《租赁合同》。合同约定：甲方将坐落于宁波市鄞州区江澄南路16、18、32号4-8的房屋出租给乙方使用，租赁建筑面积387.03平方米。免租期5天，如乙方中途退租或因乙方原因导致合同提前终止的，则乙方应将已享受的免租期租金全额支付给甲方。租赁期自2019年8月12日起至2020年8月16日止。日租金为2.44元/平方米/天，月租金为28724.08元，租金分两期支付，首期租金（六个月）172344.45元于2019年8月12日前支付，第二期租金于2020年1月17日前支付，租金的支付以月租金为基数结算，不满自然月的按实际租用天数计算。乙方须向甲方支付物业管理费，物业管理费标准以9.8元/平方/月计算，以6个月为交费期，物业管理费及其他相应费用同租金支付周期。其他费用包括但不限于水费、电费、通讯费、网络费等乙方使用租赁单元及附属设备设施产生的其他费用由乙方承担。乙方应在签订合同3个工作日内向甲方支付租赁保证金32516.97元，如乙方违反合同约定，甲方有权以保证金抵付乙方应付款项，和/或作为甲方因此遭受损失之赔偿。乙方逾期支付租金的，应自逾期之日起每日按拖欠金额的1%向甲方支付违约金，若乙方逾期支付租金达30日以上的，甲方有权选择以下任何一种处理方式：（1）解除合同，且乙方应按照合同第17.5条的约定承担违约责任……。合同第17.5条约定：本合同因乙方原因解除或乙方单方面解除合同时，甲方有权单方面采取下列行动：17.5.1、没收租赁保证金余额；17.5.2、收回租赁物业；17.5.3、已交租金不予退还，并追缴优惠租金；17.5.4按照合同约定要求乙方支付违约金、滞纳金；17.5.5、向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等）……。合同第20.1条约定：乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约（但合同并不因此而自动解除），乙方应赔偿提前终止合同而给甲方造成的一切损失、费用，包括但不限于已享受的租金及其他费用优惠、剩余租期内的租金的30%等。 合同签订后，被告向原告交付保证金32516.97元以及首期租金（六个月）172344.45元。2019年8月21日，原告向被告交付了涉案房屋。被告将房屋用于公司经营。2020年1月16日，除了被告租自案外人的绿植外，被告方清空了涉案租赁场地。该日，被告方微信通知原告，因经营亏损已提前结束营业，请求对方接收场地。原告方不同意解除合同。之后，绿植公司欲到租赁场所搬走绿植，因物业公司不放行而未果。2022年2月17日，被告方向物业公司出具证明，请求物业公司协助绿植公司撤回绿植。因原告相应对接人员在疫情影响下未能及时复工，导致绿植于2020年3月3日才被绿植公司撤出。 原告为提起本案诉讼聘请律师而支出律师费7000元。2020年3月5日，原告向本院寄送本案起诉材料。 以上事实由原告提供的《租赁合同》、房屋交接验收确认书、聘请律师合同、律师费发票、证明、微信聊天记录，被告提供的微信聊天记录等证据，以及原、被告向本院所作陈述予以证明。 本院认为，涉案《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方应依约全面实际履行。合同履行过程中，被告因自身原因擅自单方提出解除合同，已构成违约。原告在要求继续履行未果后于2020年3月5日提起本案诉讼，并主张2020年3月5日为合同解除日及租金止付日，本院依法予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定，被告中途退租的，取消免租期。故截至合同解除日2020年3月5日，被告拖欠租金合计13221元（说明：已付租金抵2019年8月21日至2020年2月20日租金，自2020年2月21日至2020年3月5日为14天，2.44元×387.03平方米×14天），被告应予支付。本院对被告关于其搬离后不应继续计算租金的辩解意见不予采纳。因被告在合同解除前已腾退房屋，故原告关于房屋占用费的诉请缺乏依据，本院不予支持。原告主张违约金51703.34元，被告认为过高，要求调整。本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为30000元。原告主张律师费,符合合同约定,但其主张金额较本院支持诉请范围已超收费标准，本院酌情将律师费调整为3800元。被告在原告处留有租赁保证金32516.97元，即为被告的履约担保，在被告逾期付款情况下原告可从该金额中扣除，这同时也是原告的减损义务，故本院对原告不予抵扣的意见不予采纳。被告欠付原告的各项款项合计47021元，以保证金抵扣后，被告尚须支付原告14504.03元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司与被告孙翔于2019年8月2日签订的《租赁合同》于2019年3月5日予以解除； 二、被告孙翔应支付原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司租金13221元、违约金30000元、律师费3800元，合计47021元，以被告在原告处的履约保证金32516.97元抵扣后，被告孙翔尚须支付原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司14504.03元，于本判决生效之日起七日内付清； 三、驳回原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费1636元，减半收取818元，由原告宁波瑞石商业咨询管理有限公司负担330元，被告孙翔负担488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇二〇年六月三十日 代书记员 张 楠