庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初2529号原告：大连勃尔泰物业管理有限公司。住所地：辽宁省庄河市永兴街195号。统一社会信用代码：91210283661134145D法定代表人：王国清，系该公司经理。委托诉讼代理人：楚同盟，男，1952年6月11日出生，汉族，系该公司物业主任，住庄河市。被告：刘成俊，男，1962年10月16日出生，汉族，住庄河市。原告大连勃尔泰物业管理有限公司与被告刘成俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连勃尔泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人楚同盟、被告刘成俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付自2016年12月23日起至2019年12月23日期间的物业费3873元、电梯费1140元，合计5013元。2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年，被告购买大连勃尔泰房地产开发有限公司建设的华宸兰庭9号楼804室房屋，建筑面积为89.66平方米。被告入住前与开发商签订《华宸兰庭小区前期物业服务协议》，约定开发商有权委托物业公司提供该小区的物业服务，并将权利义务转让给委托的物业管理公司；作为业主的乙方（被告）应交的物业费为每月每平方米1.20元，厦子每平方米1.5元，电梯费每户每年380元，费用交纳时间为每年度12月23日前。协议签订后，原告接受开发商的委托。但从2016年12月23日起至2019年12月23日期间的物业费3873元、电梯费1140元，被告未交。原告多次书面催交和通知该小区业主委员会，但被告一直拖欠至今。被告辩称，我没有交纳物业费主要有以下原因：1、物业合同是开发商制作的格式条款合同，合同文本中填写的内容系单方填好，业主无法选择，无奈在合同上签字，所以合同有失公平。2、物业费收费不合理，物业费的收取应该经业主委员会通过业主大会研究后确定价格，但被告至今未接到物业公司关于业主委员会成立和人员聘用及物业服务内容、收费价格的通知。物业费包括公共设施的运行维护，所以电梯费不应该再交纳。3、物业费按预售面积交纳不合理，当时入住时与开发商签订的购房合同面积是预售面积，但该小区入住已7年，至今没有办理房屋产权证，无法确定实际面积。4、公共设施收费应为业主共享。物业私自将小区内绿化区改为停车位，出租给业主停车，并收取停车费，该项费用应为物业费用，与业主共享。故请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系庄河市华宸兰庭小区9号楼804室（建筑面积为89.66平方米）的业主。2013年12月23日，大连勃尔泰房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《华宸兰庭小区前期物业管理服务协议》。约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；有权将甲方的权利义务转让给物业管理企业；业主应当遵守协议按时交纳物业管理费等相关费用。2014年12月1日，庄河市华宸兰庭业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定原告的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维护和管理（保修期满后）；共用设备及运行的维护和管理；共用设施及运行的维护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的维护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护小区公共秩序；维持物业区域内车辆行驶秩序；房屋装饰装修的管理；向物业产权人或物业使用人收取物业费等。物业费的收费方式为：高层住宅按每月每平方米1.2元计算；多层住宅按每月每平方米1元计算；电梯费按每年每户380元计算；车辆、厦子、门市房每月每平方米1.5元。业主应在每年12月1日前付清年度物业费，逾期按每日千分之三加收滞纳金。后原告对该小区进行物业管理服务。经原告催要，被告拖欠2017年度物业服务费1291.10元（89.66平方米×1.2元/平方米/月×12个月）、电梯费380元；2018年度物业费1291.10元、电梯费380元；2019年度物业费1291.10元、电梯费380元，以上物业费共计3873.3元、电梯费1140元，合计5013.3元。现原告诉至本院，请求被告给付拖欠的物业费3873元、电梯费1140元。本院认为，原告与被告签订的《华宸兰庭小区前期物业管理服务协议》及与庄河市华宸兰庭业主委员会签订《物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业费，拖欠不交已属违约，应当承担违约责任。关于被告辩解前期物业合同是开发商制作的格式条款合同，及被告至今未接到物业公司关于业主委员会成立、物业服务内容通知的问题，被告作为完全民事行为能力人，具有较高的认知能力，对在前期物业合同上签字的法律后果应有清楚的认识，被告称因为无奈才签字的辩解理由本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与案涉庄河市华宸兰庭业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效。作为被告形式上虽非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，物业服务企业实际上是和业主而不是业主委员会建立的物业服务法律关系，因此该物业服务合同对被告具有约束力。关于被告辩解物业费收费不合理，不应收取电梯费问题，原告与被告签订的《华宸兰庭小区前期物业管理服务协议》及与庄河市华宸兰庭业主委员会签订《物业管理服务合同》，合法有效，对被告具有约束力，合同中对物业费作出约定，被告应按该约定价格履行。电梯使用系为业主的生活提供方便，直接为业主服务，在物业合同中对电梯费已有约定，被告应按约定价格履行。电梯属于小区共同财产设施，属于所有人共有，电梯维护和运行所产生的费用被告应承担。对被告的该辩解理由，本院不予采纳。关于被告辩解物业收费面积问题，被告的房屋面积在其签订的前期物业管理服务协议中作出约定，且房产部门对该房屋登记的面积与协议中一致，被告以该小区未办理房屋产权证为由拒交物业费，没有事实和法律依据，对其辩解理由本院不予采纳。关于被告辩解小区停车收费应为业主共享问题，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附增或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”小区规划内车位处分权归开发企业，规划外车位属于全体业主共有，被告未提供证据证明该车位的权属，且与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，被告以此拒交物业费，没有法律依据，对其辩解理由本院不予采纳。原告在物业管理服务过程中，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。综上，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告刘成俊于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告大连勃尔泰物业管理有限公司2016年12月23日至2019年12月23日的物业服务费3873元、电梯费1140元，合计5013元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔明霞二〇二〇年六月十七日书记员  于 歌