常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0413民初5752号 原告：常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司，住所地常州市金坛区丹荆路10—912号。 法定代表人：于益，该公司经理。 委托诉讼代理人：喜讯，常州市金坛区金诚法律服务所法律工作者。 被告：倪林涛，男，1989年9月4日出生，汉族，住常州市金坛区。 被告：练红芳，女，1987年1月1日出生，汉族，住常州市金坛区。 被告倪林涛、练红芳的共同委托诉讼代理人：孙秦霞，江苏常金律师事务所律师。 第三人：常州市金坛区同大房地产开发有限公司（曾用名：金坛市同大房地产开发有限公司），住所地常州市金坛经济开发区汇贤南路6号。 法定代表人：王洪华，该公司经理。 原告常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告倪林涛、练红芳债权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理，原告物业公司的法定代表人于益及委托诉讼代理人喜讯，被告倪林涛、练红芳的共同委托诉讼代理人孙秦霞到庭参加诉讼。根据原告物业公司与被告倪林涛、练红芳的申请，本院于2019年9月9日通知常州市金坛区同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）作为第三人参加诉讼。后本院组成合议庭适用普通程序分别于2019年10月14日、2019年11月1日、2020年6月11日公开开庭进行了审理，原告物业公司的法定代表人于益及委托诉讼代理人喜讯，被告倪林涛及被告倪林涛、练红芳的共同委托诉讼代理人孙秦霞，第三人的法定代表人王洪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付购房款538000元，同时请求判令被告自本案起诉之日起至实际付款止按照年利率6%支付其利息；2.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2014年购买同大公司开发的位于常州市金坛区房屋一套，建筑面积162.75平方米，商品房买卖合同约定价格为每平方米3307元，房款总金额为538214.25元。交付房屋时，被告未支付该房款。为此，2015年12月29日，被告向同大公司的法定代表人王洪华出具欠条一张，注明欠房款538000元，待房产证等手续办结后给付。然而，被告办理了该房屋所有权登记手续后，至今未支付该房款，多次催要未果。2019年7月20日，同大公司将此债权转让给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告倪林涛、练红芳辩称，在商品房买卖合同签订之前，同大公司已于2013年将房屋交付被告，被告已足额支付房款，不欠同大公司房款；同大公司将债权转给原告一事，被告不知情；同大公司目前债务较多，本案中债权如果能成立，同大公司转移债权的行为是恶意转移公司资产。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人同大公司陈述，同大公司未收到购房款。 经审理查明，2015年3月26日，同大公司将其法定代表人由蒋某,4变更为王洪华。2015年12月18日，同大公司（出卖人）与倪林涛（买受人）签订商品房买卖合同（以下称案涉合同一），主要载明：同大公司将其开发建设的华城嘉园9-907室商品房（以下称案涉房屋）出售给倪林涛，建筑面积为162.75平方米，单价为3307元/平方米，价款总金额为538214.25元，在2015年12月18日前支付。案涉合同一系物业公司提交。 倪林涛、练红芳在诉讼中提交落款日期为2015年1月20日的商品房买卖合同（以下称案涉合同二），主要载明：同大公司将案涉房屋以569590元的价款出售给倪林涛。倪林涛、练红芳在诉讼中提交编号为0244971的收据一份（以下称案涉收据），主要载明：缴款单位为倪林涛，收款事由为支付案涉房屋房款，金额为570000元，收款方式为现金；日期为2015年1月20日；收款单位处加盖同大公司合同专用章并有蒋某,4的签字。倪林涛、练红芳在诉讼中提交汽车车位销售合同（以下称案涉车位合同），主要载明：同大公司将华城嘉园新建小区C区第81号车位出售给倪林涛，销售总价为158000元；签订日期为2015年12月1日；案涉车位合同上注明款已付并加盖同大公司合同专用章且有蒋某,4的签字。倪林涛、练红芳在诉讼中提交编号为0001214的华城嘉园结算清单客户联一份（以下称案涉结算清单一），主要载明：案涉房屋价款为976440元（单价为6000元/平方米）；汽车车库送58000元，车位款100000元，包括案涉房屋价款、车位款等其他款项在内，房屋总价款为1110810元，购房预付款400000元，应付尾欠款为538000元；本表一式三份；结算日期显示为2015年11月28日；蒋某,4在经办栏签字；加盖同大公司合同专用章。倪林涛、练红芳在诉讼中提交编号为0001388的华城嘉园结算清单客户联一份（以下称案涉结算清单二），主要载明：案涉房屋价款为570000元（单价为3307元/平方米），房屋总价款为570000元，购房预付款570000元，应付尾欠款为0元；本表一式三份；结算日期显示为空白；蒋某,4在经办栏签字；案涉结算清单二未加盖同大公司印章。案涉合同二、案涉收据、案涉车位合同、案涉结算清单一上加盖的同大公司合同专用章均相同。 2015年12月29日，倪林涛向蒋某,4出具欠条（以下称案涉欠条）一份，主要载明：今欠蒋某,4房款538000元。案涉房屋于2016年1月6日登记至倪林涛名下，共有权人为练红芳，共有方式为共同共有，登记时缴纳契税的计税依据为538214.25元。 2019年7月20日，同大公司与物业公司签订债权转让协议，主要载明：案涉欠条、案涉合同一等确认倪林涛欠同大公司购房款538000元，同大公司将该债权（含处分权、诉权）转让给物业公司。 2019年8月16日，同大公司以中国邮政挂号信形式向倪林涛、练红芳发出落款日期为2019年7月20日的债权转让通知函（以下称案涉通知），主要载明：自2019年7月20日起，债权人同大公司将对倪林涛、练红芳的538000元房款债权转让给物业公司。 物业公司在诉讼中提交由蒋某,4出具的落款日期为2019年9月23日的声明（以下称案涉声明）一份，主要载明：同大公司与倪林涛于2015年1月20日签订案涉合同二，拟定的房屋价格为569590元，签订案涉合同二时，同大公司未收到倪林涛交付的房款；虽然同大公司出具了案涉收据，但案涉收据为虚开的收据，单纯为倪林涛办理房屋所有权证书所用；案涉合同二后被案涉合同一所取代，房屋价格也调整为538214.25元；王洪华于2015年3月26日出任同大公司法定代表人，王洪华请蒋某,4出面协调同大公司遗留的未收房款的请收工作；2015年12月29日，蒋某,4代表同大公司向倪林涛清收房款，在此情况下，倪林涛出具了案涉欠条。 在诉讼中，物业公司申请的证人蒋某,4出庭作证时陈述：蒋某,4和倪林涛的岳父练海兵比较熟悉，所以将案涉房屋出售给倪林涛，案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据都是蒋某,4签的字，但倪林涛未支付案涉收据上的款项；案涉结算清单一、案涉结算清单二均为一式三联，财务上都有保管；案涉房屋应当由同大公司缴纳的50000元税款是倪林涛支付的；案涉房屋买卖时，倪林涛及其女朋友在蒋某,4的办公室以现金方式向蒋某,4支付400000元房款；案涉房屋的钥匙早就给倪林涛的，但具体时间不记得了。 练海兵在接受本院调查时陈述：练红芳系练海兵的女儿，倪林涛系练海兵的女婿；蒋某,4与练海兵系战友关系；华城嘉园开盘时，练海兵向蒋某,4预定了一套房屋，但预定的房屋后来被蒋某,4卖掉了，练红芳、倪林涛准备婚房时，蒋某,4主动表示可以出售案涉房屋，练海兵和蒋某,4口头约定包括车库、车位在内房价共计为900000元，蒋某,4要求先付一部分，练海兵表示先付400000元；支付首付400000元后，练海兵担心蒋某,4再把案涉房屋卖掉，于是就把案涉房屋的钥匙拿到后进行装修；装修完后，练海兵催促蒋某,4办理案涉房屋的变更登记，但几年都没办好，在此过程中，蒋某,4于2014年多次向练海兵借款共计720000元，最后蒋某,4在练海兵的多次催促下将案涉房屋登记至倪林涛、练红芳名下；在办理登记前，练海兵要求蒋某,4还上述720000元，但蒋某,4没钱还，练海兵与蒋某,4达成口头协议就该720000元与案涉房屋的尾款予以抵销；案涉房屋首付款400000元是练海兵交给练红芳，由练红芳去付的；案涉房屋的买卖、交付、装修均于2012年发生，装修好后练红芳于2012年年底结婚；案涉房屋买卖时，未签订书面合同。 物业公司在庭审中陈述：对案涉合同二的真实性无异议，但已被案涉合同一所取代，案涉房屋的价格应该以案涉结算清单一为准；案涉结算清单一在案涉结算清单二之后出具，案涉结算清单二与案涉收据相印证，案涉欠条与案涉结算清单一相印证，可以证明倪林涛、练红芳尚欠案涉房屋购房款538000元；物业公司对案涉房屋的交付和装修时间不太清楚。 倪林涛、练红芳在庭审中陈述：对练海兵的陈述无异议，倪林涛、练红芳系夫妻关系；同大公司与倪林涛就案涉房屋只签订过两份书面合同即案涉合同一、案涉合同二，案涉合同二系在2015年11月份左右签订的；案涉房屋价款为870000元，案涉车位价款为100000元，共计970000元；案涉房屋于2013年交付、装修；2013年5、6月份左右，倪林涛、练红芳将首付400000元交给蒋某,4，蒋某,4出具一份收据并加盖公章并将案涉房屋钥匙交付倪林涛、练红芳，后来写案涉结算清单二时，蒋某,4将收据要了回去；案涉结算清单二出具于2015年11月28日之后，蒋某,4将案涉结算清单二、案涉收据同时交给倪林涛，用以证明倪林涛出具给蒋某,4的案涉欠条中的款项已结清；如果不出具案涉欠条，蒋某,4不给办理案涉房屋登记，为了办理登记，倪林涛不得已向蒋某,4出具了案涉欠条；同大公司已将案涉车位合同中的车位出卖于案外人，但同大公司至今未退还车位款；案涉房屋买卖自始至终均是和蒋某,4联系的。 同大公司在庭审中陈述：对案涉房屋的交付、装修时间不清楚。 在2019年10月14日的庭审中，本院要求同大公司在庭审后七日内提交案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据所涉的财务资料底册，同大公司至今未予提交。 上述事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、收据、结算清单、欠条、债权转让协议、债权转让通知函、不动产登记查询结果等在卷佐证。 本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。债务人接到转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 关于案涉房屋的买卖时间、交付时间。同大公司陈述不清楚，物业公司在诉状中陈述是2014年，倪林涛、练红芳在诉讼中陈述是2013年，蒋某,4陈述支付首付400000元时已将钥匙交付给倪林涛，虽然各方的陈述并不一致，但综合本案案情，可以确定案涉房屋买卖及交付均实际发生于2015年之前，是由代表同大公司的蒋某,4和代表倪林涛、练红芳的练海兵实际商谈而成，蒋某,4全程参与案涉房屋的买卖，案涉房屋买卖的书面合同签订在后。 关于案涉房屋的买卖价款。案涉合同一载明的价款为538214.25元，案涉合同二载明的价款为569590元，案涉结算清单一载明的价款为976440元，案涉结算清单二载明的价款为570000元。练海兵陈述包括车库、车位在内价款共计为900000元，物业公司在诉状中陈述价款为538214.25元，在庭审中又陈述价款为976440元，倪林涛、练红芳在庭审中陈述价款为870000元且对练海兵的陈述无异议。如上所述，各方当事人对案涉房屋的买卖价款陈述均不一致，而在本次诉讼中提交的关于案涉房屋买卖的书面材料均形成于2014年之后，仅凭上述书面材料中的任何一份均不足以认定案涉房屋的买卖价款。但一般来说，买卖双方在房屋买卖商谈时不可能不对买卖价款进行商谈，就本案来说，在案涉房屋已交付给倪林涛、练红芳的情况下，如果双方对买卖价款还未予以明确明显不合情理。综上，本院认为，案涉房屋买卖商谈时，练海兵与蒋某,4应当对买卖价款进行了约定，结合蒋某,4、倪林涛、练红芳关于练海兵在案涉房屋买卖中的角色的陈述，练海兵所作包括案涉房屋、车位、车库在内的买卖价款共计为900000元的陈述更为可信，本院予以采信。虽然各方对案涉车位、车库是否买卖及准确的价款为多少不能达成一致意见，导致案涉房屋的买卖价款的准确数额也难以确定，但可以确定案涉房屋的买卖价款肯定不超过900000元。 关于案涉房屋的尾欠购房款。首先，结合蒋某,4、倪林涛、练红芳、练海兵、物业公司的陈述，可以认定倪林涛、练红芳在案涉房屋交付给倪林涛、练红芳之前已支付首付款400000元。其次，经本院释明，同大公司在诉讼中未提交案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据所涉的财务资料底册，同大公司、物业公司应当承担举证不能的不利后果，因此，应当认定案涉结算清单二形成于案涉结算清单一之后。再次，案涉合同二、案涉结算清单一、案涉结算清单二、案涉收据、案涉车位合同均是由蒋某,4经手办理并签字，案涉合同二、案涉收据、案涉车位合同、案涉结算清单一上均加盖同一枚同大公司合同专用章，应当认定在案涉房屋买卖中蒋某,4的意思表示能够代表同大公司，结合案涉收据载明的款项数额，可以确定倪林涛、练红芳已经支付的案涉房屋的购房款肯定不止400000元。综上，对本案的全部证据进行综合审查判断，本院认为，练海兵的陈述和案涉结算清单二、案涉收据可以相互印证，倪林涛、练红芳关于除首付400000元外的案涉房屋的买卖价款已经由练海兵、蒋某,4用双方在2014年年间的借款往来予以抵销的陈述更为合理，本院予以采信，也就是说，倪林涛、练红芳在案涉转让协议签订之前已不尾欠同大公司案涉房屋的购房款。 综上所述，在案涉转让协议签订时，倪林涛、练红芳已不尾欠同大公司案涉房屋的购房款，故物业公司依据案涉转让协议、案涉通知等要求倪林涛、练红芳给付案涉房屋的购房款538000元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条之规定，判决如下： 驳回原告常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费9180元，保全费3210元，合计12390元，由原告常州市金坛区凯嘉物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  张金钱 人民陪审员  倪美华 人民陪审员  虞惠萍 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  肖 乔