安徽省阜阳市颍东区人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖1203执异35号异议人（案外人）：朱万荣，女，1981年9月12日出生，汉族，住安徽省阜南县。申请执行人：**，男，1987年10月23日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被执行人：郝海涛，男，1962年12月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。本院在执行**与郝海涛民间借贷纠纷一案中，于2019年9月10日作出（2019）皖1203执1177号执行裁定，并于2020年5月8日依法查封了被执行人郝海涛还原于阜阳市颍东区幸福公馆12号楼206室房屋，案外人朱万荣对上述查封的房屋提出书面执行异议。本院于2020年6月5日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人朱万荣异议称：2020年5月8日，阜阳市颍东区人民法院查封了位于阜阳市颍东区幸福公馆12号楼206室房屋，以保障申请执行人的债权实现。然而早在2018年6月4日，异议人便于郝海涛签订了《房屋买卖合同》，合同约定朱万荣购买郝海涛位于颍东区幸福公馆12号楼206室房屋，房屋售价每平方米5162.8元，总房款为455000元。异议人于合同签订当日支付购房款200000元（其中转账180000元，现金20000元）给郝海涛，2018年7月15日转账支付购房款235000元，2019年1月31日支付现金20000元，合计455000元全部支付完毕。后郝海涛将所售上述房屋交付给朱万荣使用至今。由于该房屋属于拆迁安置房，至今未能办理房屋产权证。异议人认为，朱万荣已通过合理价格及合法方式购买案涉房屋，是该房屋的预期所有权人，颍东区人民法院不应当对该房屋采取任何执行措施，否则将严重侵害异议人的合法权益。请求人民法院中止对上述案涉房屋的执行。异议人朱万荣为证明其异议主张提供的证据为：1、朱万荣身份证复印件，证明异议人的主体资格；2、《阜阳市新民房产咨询服务有限公司不动产买卖合同书》、收款收据2张、邮政储蓄银行入账汇款业务凭条2张及一本通客户交易明细单，证明异议人与郝海涛通过房屋中介公司签订案涉房屋买卖合同，支付全部购房款的事实；3、物业费收据，证明案涉房屋已交付异议人使用的事实；4、颍东区人民法院查封公告及查封裁定，证明案涉房屋被查封的事实。申请执行人**辩称：1、**与被执行人之间的借贷关系形成于异议人与郝海涛房屋买卖之前的2017年，郝海涛将其刚分得的还原安置房屋出售给异议人，存在故意转移财产、逃避债务行为。2、异议人与被执行人存在恶意串通之嫌。案涉被查封的房屋至今未达到过户条件，双方在合同中约定待房屋过户时再付钱尾款，而买受人朱万荣于2019年1月31日便将尾款付给郝海涛，付清了全部购房款项，这与**于2019年1月7日起诉郝海涛民间借贷案件不足一个月，显然双方存在串通行为。请求人民法院依法驳回异议人的异议请求。被执行人郝海涛未答辩。本院审查查明：**与郝海涛民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月16日作出（2019）皖1203民初150号民事判决，判决内容为：一、被告郝海涛于本判决生效之日起十日内归还原告**借款本金130000元及利息（以本金130000元为基数按年利率6%，自2019年1月7日起计算至实际付清时止）；二、驳回原告**的其他诉讼请求。案件受理费3804元，由原告**负担800元，被告郝海涛负担3004元。判决生效后，郝海涛没有按照该判决履行还款义务，**向本院申请执行。本院在执行中，于2019年9月10日作出（2019）皖1203执1177号执行裁定：一、冻结、划拨被执行人郝海涛存款人民币134899元。二、查封、扣押被执行人郝海涛价值134899元财产。三、扣留、提取被执行人郝海涛收人134899元或其他等值财产。2020年5月8日，本院依据上述执行裁定，依法查封了被执行人郝海涛还原安置于阜阳市颍东区幸福公馆12号楼206室房屋，并于2020年5月27日向阜阳市颍东区住房保障局发出了协助执行通知书。另查明：被执行人郝海涛因房屋拆迁被安置还原在阜阳市颍东区幸福公馆，应还原安置面积150平方米。2018年5月8日，确定了还原安置房屋为幸福公馆12号楼206室、208室，206室还原建筑面积88.13平方米、208室还原建筑面积73.54平方米，合计161.67平方米。2018年5月10日就还原的上述房屋进行了结算。2018年6月4日，被执行人郝海涛与异议人朱万荣通过阜阳市新民房产咨询服务有限公司烟厂店就上述还原的幸福公馆12号楼206室签订了《阜阳市新民房产咨询服务有限公司不动产买卖合同书》，合同约定：郝海涛拥有阜阳市颍东区振兴路幸福公馆12号楼206室还原房一套，面积为88平方米，甲乙双方愿意以更改此房安置档案合同或者房产局过户方式进行交易。房屋价款455000元，于合同签订时支付首付款200000元，房屋交付时支付235000元，余款20000元待房屋过户时支付完毕。合同签订当日，朱万荣通过邮政储蓄银行向郝海涛支付购房款180000元，支付现金20000元，2018年7月5日，朱万荣又通过邮政储蓄银行向郝海涛支付购房款235000元，2019年1月31日，朱万荣支付购房尾款20000元，并缴纳了物业管理费至2020年7月13日。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该条规定的全部要件必须同时满足，其权利方能排除执行。本案中，异议人朱万荣与被执行人郝海涛虽然在本院查封案涉房屋前已签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并占有了案涉房屋，但因案涉房屋系拆迁还原安置房，该房屋尚未在房产管理部门进行产权登记，一定时限内不能进行正常的房屋过户登记，双方又在房屋买卖合同中约定以更改房屋安置档案合同方式进行交易，以达到变更登记房产所有人姓名的目的。作为买受人朱万荣应当知道该行为明显违反法律、法规规定，且损害国家利益，不能实现其对所购房屋进行权属变更登记目的，其对案涉房屋办理过户登记风险是明知的，具有明显过错责任，提出的异议理由不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部构成要件，不能排除本院对案涉房屋的查封与执行，本院对其异议请求不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人朱万荣的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郝芝宏人民陪审员  徐孟芳人民陪审员  于 涛二〇二〇年六月十五日书 记 员  梁佳伟附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。