山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2209号上诉人（原审原告）(执行案外人)：太原市麦迪外加剂有限公司，住所地太原市杏花岭区东涧河村。法定代表人：吴志军，执行董事。委托诉讼代理人：李晓宇，山西华祝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）(申请执行人)：中国外运山西有限公司，住所地太原市万柏林区晋祠路一段7号。法定代表人：高全花，董事长。委托诉讼代理人：段寄忠，山西国晋律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：山西太原新华容实业有限公司，住所地太原市尖草坪区和平北路经济园区钢材市场17栋2层6号。法定代表人：邓奇，总经理。原审第三人(被执行人)：邓奇，男，1971年8月9日出生，汉族，山西太原新华容实业有限公司总经理，住太原市。上诉人太原市麦迪外加剂有限公司因与被上诉人中国外运山西有限公司、原审第三人山西太原新华容实业有限公司、邓奇执行异议之诉一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2019）晋0108民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原市麦迪外加剂有限公司的上诉请求：一、请求贵院依法撤销太原市尖草坪区人民法院作出的(2019)晋0108民初2424号民事判决书，请求依法改判支持上诉人原审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。(一)一审法院认为上诉人与中擎公司的协议和上诉人公司记账凭证可证明二者之间达成了涉案房屋抵顶债务的意向，无法证明该协议履行完毕，亦无法证明中擎公司系涉案房屋的实际购买人，认定错误。1、一审法院不能客观站在协议全部内容以及原告所提供证据角度综合考虑，而是简单粗暴的以外观登记主义来认定协议未履行完毕是片面的，违背客观实际的。本协议的背景是原审第三人邓奇要转让其全部股权，转股前的一次集中清欠，有工商档案和(2015)长民中字第00457号民事判决书予以印证。协议第一部分对中擎公司和原告之间的债务进行了汇总，第二部分对如何偿还货款进行具体约定，当日即将所有交接手续办理完毕，房屋车辆实际交付原告占有，原告也在记账凭证上对这次债务处理进行了记录，唯一瑕疵就是未能办理完毕涉案房屋过户手续。综合本案的抵债协议，总价值达360万之多，除了涉案房屋(60万)未能办理过户这最后一步，其他均已完全履行，作为一般正常人，完全有理由相信债务人一方是诚实信用的，而且对方从未不认账，邓奇一直是答应配合过户的，若不是走投无路，我想没人愿意走到法院去确认自己的权利，让和谐的双方一下子变成对立双方，这不是我们正常人希望得到的，也不应该是法院希望看到的，更不符合我们依法治国的本意即把司法作为维护公平正义的最后一道防线。2、本协议履行并不需要中擎公司为该房屋实际购买人，邓奇当时作为中擎公司法定代表人，以自己名下房产自愿折抵债务，属于债务的加入。所以该协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效且已实际履行完毕。3、以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款，即债权人在抵债的额度内支付了债务人(房屋所有人)房屋价款。同时上诉人还满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他三个要件(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，即以房抵债协议。(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可；合法占有的方式可以是亲自居住；也可以合同约定的交房时间已到，房屋所有人将房屋钥匙交给了债权人的代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有等。总之，只要是房子在债权人的管控之下即可。(3)非因买受人自身原因未办理过户登记。通过原告向法庭提交的短信记录、通话录音及第三人的庭审陈述可以证实，在2014年到2019年，原告一直在催促第三人邓奇履行房屋过户义务，但因第三人原因未能办理。综上所述，债权人对标的房屋享有物权期待权，债权人的物权期待权优先于申请执行人的普通债权，其执行异议应当得到支持，即以房抵债背景下的案外人执行异议(之诉)应当得到法院的支持。(二)一审法院认为上诉人提供的住宅质量保证书及说明书登记涉案房屋所有权人为第三人邓奇提供的煤气卡、电卡、钥匙等，不能证明实际占有，另上诉人提供的授权委托书及房屋买卖合同、收款收据及调解书，可证明张鹏伟购买过该涉案房屋，但未能办理过户手续事实，间接证明了原告不是涉案房屋所有权人，认定错误。原告提供的该组证据是一个完整的证据链条，是一个整体，相互印证，他们一起来证明原告正是因为交接了所有手续实际占有后，才有权进行委托中介出售，证明了原告为房屋实际所有人，作为本案第三人及房屋登记所有人的邓奇在庭审中也当庭陈述(一审判决第4页)，涉案交易是在2011年实际发生，客观事实是涉案房屋在2011年1月交付原告，但交易发生后物业移交到现在，公司也没有完全配合原告办理房屋过户手续，房屋虽登记在邓奇名下，但2011年1月抵债给了原告，因客观原因没有办理过户。一审法院却将他们割裂开来单独评价，而且抓住最后未能过户反其道而行之得出了原告非涉案房屋所有权人的缪论。上诉人提供的证据足以证明协议签订后即实际占有该房屋，从2011年起即作为涉案房屋实际所有人和实际管理人，不动产登记能够对抗善意第三人，但不能对抗实际物权人，所以一审简单依据不动产登记部门登记来确定所有人系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院机械适用《物权法》背离了《民法总则》特别是《合同法》的重要价值取向即维护债权人利益。“以房抵债”协议一般是债务人难以完成金钱给付后签订，在现有社会经济环境下，房屋相对来说是较为优良的资产，能够最大限度满足债权人利益。虽然登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，原告虽取得了被执行人名下的房屋并实际占有，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑原告及善意买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请贵院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。中国外运山西有限公司辩称：一、一审人民法院认定事实清楚。二、一审人民法院适用法律正确，程序合法。综上所述，被上诉人认为，一审人民法院的判决，认定事实清楚、适用法律正确、审判程序合法，被上诉人请求二审人民法院依法审理、公正裁判，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决，以维护被上诉人的合法权益。原审第三人山西太原新华容实业有限公司、邓奇经本院合法传唤未到庭。太原市麦迪外加剂有限公司在一审法院的起诉请求：1.判决确认被告中国外运山西有限公司申请执行第三人邓奇名下位于长治市城北西街锦绣花苑小区1号楼1单元10层1003号房屋（不动产登记证书号0081745）归原告所有，并停止对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：在本案被告与第三人山西太原新华容实业有限公司、邓奇买卖合同纠纷一案中，本院于2008年6月15日作出（2008）尖民初字第336号民事判决书。在该判决书生效后，被告中国外运山西有限公司作为该案的申请人向本院申请强制执行，但第三人山西太原新华容实业有限公司、邓奇仍未能履行（2008）尖民初字第336号民事判决书的义务。2019年7月2日，本院作出（2019）晋0108执恢115号执行裁定书，查封第三人邓奇坐落于长治市城北西街锦绣花苑小区1号楼1单元10层1003室房屋壹套，查封期限从2019年7月8日止2021年7月7日。后原告向本院提出执行异议，主张长治市城北西街锦绣花苑小区1号楼1单元10层1003室房屋系其实际所有，本院作出（2019）晋0108执异42号执行裁定书，驳回其异议。另查明，2011年1月4日，原告与长治市中擎路桥有限公司就中擎公司未付原告外加剂货款的偿还问题签订了《协议》，将本案争议房屋（“锦绣”1号楼1单元1003住宅一套）以60万元价格转让给原告。但从协议签订之日起至2019年7月2日本院作出（2019）晋0108执恢115号执行裁定书止，原告一直未办理房屋过户手续，该房屋现登记所有人仍为第三人邓奇。一审法院认为，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。虽在2011年1月4日，原告与长治市中擎路桥有限公司签订《协议》，中擎公司将涉案房屋以60万元价格抵给原告，但协议签订后长达8年的时间内，原告未办理过户手续，亦未向法院提起诉讼主张中擎公司履行合同义务。庭审过程中，第三人邓奇称涉案房屋系登记在其名下，但实际是公司的财产，确未向本院提供相关证据证明中擎公司系涉案房屋的实际出资人。另原告亦未能证明在签订协议后，其成为该房屋实际所有人或由其实际占有。故涉案房屋所有权应以不动产登记部门登记为准，即涉案房屋为第三人邓奇所有。综上，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回原告太原市麦迪外加剂有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告太原市麦迪外加剂有限公司负担。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案双方争议的焦点是太原市麦迪外加剂有限公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人太原市麦迪外加剂有限公司与长治市中擎路桥有限公司虽然签订《协议》，中擎公司将涉案房屋以60万元价格抵给太原市麦迪外加剂有限公司，但该协议签订后长达8年的时间内，太原市麦迪外加剂有限公司未办理过户手续，该房屋现仍然登记在邓奇名下。上诉人亦无证据证明在签订协议后，其成为该房屋实际所有人或由其实际占有。因此上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人太原市麦迪外加剂有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人太原市麦迪外加剂有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O二O年六月十日书记员 刘芝钰