河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2402号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙双武，男，1986年10月7日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：邱耕，男，1948年5月15日出生，汉族，住南阳市宛城区，系社区推荐人员。委托诉讼代理人：姜风生，河南武侯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部，住所地河南省南阳市宛城区建设中路736号。法定代表人：赵耕，该武装部部长。委托诉讼代理人：丁奎，该武装部保障科科长。委托诉讼代理人：李哲，河南华都律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：南阳市宛城区民兵预备役训练基地，住所地河南省南阳市宛城区淯阳路161号。法定代表人：苗文生。被上诉人（原审第三人）：南阳市宛城区人民政府，住所地宛城区建设中路666号。负责人：樊牛，任区长。委托诉讼代理人：黄小菊，河南真水律师事务所律师。上诉人孙双武因与被上诉人中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部（以下简称宛城区武装部）、南阳市宛城区民兵预备役训练基地（以下简称宛城区民兵基地）、南阳市宛城区人民政府（以下简称宛城区政府）租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初7185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人孙双武及委托诉讼代理人邱耕、姜风生，被上诉人宛城区武装部的委托诉讼代理人丁奎、李哲，被上诉人宛城区民兵基地的法定代表人苗文生，被上诉人宛城区政府的委托诉讼代理人黄小菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙双武上诉请求：撤销南阳市宛城区人民法院2020年4月26日作出的（2019）豫1302民初7185号民事判决，驳回宛城区武装部的起诉，或予以改判、发回重审。事实与理由:一、宛城区武装部不具备原告的主体资格。宛城区武装部与本案没有直接的利害关系,不具有原告的主体资格，也没有房屋出租权。理由如下:1.宛城区民兵训练基地具有独立的民事主体资格。宛城区民兵训练基地是具有独立法人的事业单位，是宛城区人民政府的下属事业单位，受宛城区人民政府领导，宛城区武装部对宛城区民兵训练基地是业务上的领导关系。因此,宛城区民兵训练基地并不是宛城区武装部的组成部分,也无权对宛城区民兵训练基地财产进行处分。2.宛城区武装部对上诉人所租房屋及空场没有《土地管理法》和《物权法》意义上的所有权和土地使用权。从上诉人所租房屋及空场的房屋所有权、土地使用权均登记在宛城区民兵训练基地名下,宛城区民兵训练基地对上诉人所租房屋及空场具有完全的物权,宛城区武装部不享有物权。虽然在有民兵训练任务时,宛城区武装部有实际使用的权利,但并不意味宛城区武装部有所有权和土地使用权。3.上诉人所租的空场土地不是军用土地。《中国人民解放军房地产管理条例》第十一条规定了属于军用土地的七种情形，前六种情形均没有规定民兵训练基地属于军用土地;第七种情形规定的内容是“依法由军队管理、使用的其他土地”，该项规定是兜底性条款，不能滥用，除非有其它明确的法律法规规定，目前没有法律法规规定民兵训练基地的土地属于军用土地。4.宛城区武装部利用对民兵训练基地的领导权与上诉人签订租赁合同，其行为超越了法律规定。宛城区武装部对上诉人所租的房屋及土地没有所有权及土地使用权,不具备与上诉人签订合同的资格,其利用了上诉人签订合同时不知道宛城区武装部与民兵训练基地的关系，与上诉人签订了租赁合同,宛城区武装部实质上其并不是真正的合同相对人。5.如果按军产认定的话，就出现了一个奇特的不能理解的现象:宛城区民兵训练基地是宛城区政府下属的具有独立法人资格的事业全供单位,租赁房屋所有权和土地使用权均在其名下，但自己却行使不了权力，独立法人资格形同虚设;让一个没有财产处置权的领导机关,越权违法向外出租。6.租赁费却由宛城区政府收取，证明了本案租赁的房产及土地使用权不是军产。如果确认不是军产，而区武装部又行使租赁权是一种滥用职权的行为，宛城区政府也不会同意。7.一审法院认为，根据《中共中央、国务院、中央军委关于县（市、区)人民武装部收归军队建制的通知》第五条认定宛城区武装部对涉案房屋享有管理权、使用权，可以对外出租。上诉人认为该观点是错误的。上述规定的精神前提是,在武装部收归军队建制后,为了防止武装部原管理、使用的财产被侵占,保证武装部在收归军队建制后的正常运行而作出的规定。该规定与物权法规定的物权并不矛盾，武装部的管理、使用,只能是对涉案财产在工作范围内的自己管理、自己使用。武装部不能对外出租，因为对外出租是处分权的表现形式。另外，一审法院认定武装部对外出租是因为武装部享有用益物权，上诉人认为这种观点也是错误的。因为用益物权属于物权的一种,物权是法定的,非经法律规定，当事人并不享有该权利。二、一审法院认为，宛城区武装部享有解除权的问题。上诉人认为该观点是错误的，由于宛城区武装部不具备原告的主体资格，不是租赁合同的相对方，不享有合同的解除权。三、一审法院判决书确认了上诉方申请做出的评估报告,但又提出了资产残值折旧40%的错误意见，上诉人认为折旧40%没有任何根据，2016年3月——9月上诉方与民兵训练基地充分协商同意投资340万元,对租赁房屋进行了钢结构加固,新增建房屋700平方,进行了室内豪华装修,美化，绿化了环境，及改造了地下排水管道及设施。2017年9月区武装部擅自封堵了租赁房屋前门,2018年4月,区武装部单方下发终止协议的通知，并又对后门进行查封,2018年6月租赁纠纷在宛城法院正式立案进入了诉讼程序。由于武装部单方的阻挠、干预,使上诉方正常经营受到严重影响,营业额和利润均下降90%，经营不下去的情况下，改造成为一个免费的读书学习场所;根据诉讼需要申请评估机构对增建、改建、装修剩余残值进行了评估,2019年7月，评估报告按15%折旧率评估剩余残值为291万元,一审法院和宛城武装部均认可该评估结果，上诉人认为应该采信291万的评估结论进行补偿,而不应该再折旧40%。上诉人申请法院重新研究，还我方公正公平。四、一审法院确认区武装部、民兵训练基地补偿上诉人40%的损失责任，没有任何根据，显示公平公正。1.解除合同是宛城区武装部单方提出的，应当承担主要补偿责任。2.2017年9月武装部违背法律规定，单方封堵出租房屋至今造成上诉人经营十分困难。此过错和损失应由宛城区武装部承担。3.上诉人三百四十万元的投资仅经营不到两年时间，合同解除后，新增建、改建、装修全部财产（可移动财产除外）归区民兵训练基地收回，上诉人主要投资将化为乌有，诚恳要求主审法官到现场勘验了解情况。4.2020年元月至5月，因疫情影响营业全面停止，依据南阳市防疫指挥部通知，这期间一律不得收房屋租赁费。5.该租赁合同上诉人是相对弱势的投资方,按照有关法律规定,解除合同应充分考虑,弥补弱势方的损失，应该在剩余残值的60%到70%之间补偿损失。综上，一审法院提出40%的补偿意见是主观臆断，偏袒对方，显失公正的做法。宛城区武装部辩称，一、宛城区武装部具有原告的主体资格，且对本案涉案房屋享有使用和管理权。关于宛城区武装部是否具有主体资格及对涉案房屋是否享有使用和管理权问题，宛城区法院两次作出裁定，被南阳市中院两次裁定撤销，对该问题已给出明确意见。南阳市中级人民法院（2019）豫13民终4269号民事裁定书中明确释明，中共中央下发(1995）12号文件规定人民武装部现有的办公用房、干部住房、民兵军事训练基地、民兵武装装备仓库及其附属设施等房产产权关系不变，继续由人民武装部使用管理，其他单位和个人不得以任何理由占用，已占用的应退还给人民武装部，据此宛城区武装部对争议的房地产依上述政策享有使用和管理权，宛城武装部符合原告主体资格，且根据双方签订的租赁合同，争议房地产的出租方是宛城区武装部，续租的房地产租赁合同虽然落款有第三人民兵训练基地印章，但第三人明确认可系宛城区武装部的授权行为，宛城区武装部作为争议房地产实际管理人和租赁合同的相对方，符合法律规定的起诉受理条件，应当予以支持。二、一审法院参照上诉人单方委托的评估报告，在折旧40%后的残值判决宛城区武装部承担40%的补偿责任，虽然宛城区武装部未提出上诉，但宛城区武装部对一审法院判决是存在异议的。1.宛城区武装部原审诉请应当全部得到支持，理由如下：在宛城区武装部委托民兵训练基地与孙双武续签的《房地产租赁合同》第八条明确约定：甲方因军事（必须以人武部以上下发正规主体为准）及地方城市规划建设需要提前终止合同时，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件将所承担的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。第十条明确约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日甲方按1日交租金额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。2016年中央军委下发（2016）58号《关于军队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》，该文件的下发完全符合合同第八条约定的因军事需要而终止合同的条件。且宛城区武装部在该文下发已向孙双武多次进行了通知，甚至不惜而张贴公告。同时孙双武对自2016年5月至2018年4月3日的租金共计121800元至今分文未交，长期拖欠，依据合同第十条规定宛城区武装部同样有权要求解除合同。根据以上，宛城区武装部要求解除合同，由孙双武支付拖欠至2018年4月30日的房租120800元，并继续计付2018年4月30日以后的房租的诉讼请求应该得到支持。2.上诉人一审反诉请求不应得到支持，理由如下：宛城区武装部要求解除合同不仅有中央军委文件符合合同约定的解除条件，而孙双武长期拖欠租金，严重违约，武装部有权要求解除合同。根据双方在合同第八条、第十条的约定，孙双武反诉要求赔付其装修及钢结构房屋的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，除其可以在不影响主体结构并结清所欠租金的情况下，自行拆除搬走外，无权要求宛城区武装部予以赔付。3.对《资产评估报告》异议如下：（1)该鉴定系对方单方委托，程序违法，另外，对方提供的评估资料是否真实、合理合法，未争取我方意见，现场勘验未通知我方，对于面积测量和评估标盘点及标的耗损程度等现场勘验均无我方人员参与，对于鉴定资料和现场勘验等我方均不予认可。（2)该评估报告评估依据中产权证明依据显示系相关证件复印件，取价依据及参考依据之一显示系评估人员现场勘验纪录、市场调查询价资料，而整个评估报告中仅仅附有鉴定标的13张照片，未附其他任何评估依据，且评估师到庭接受询问时，明确表示作出该评估报告的两位评估师均未亲自到现场实地勘验(仅仅是助理人员去了现场），而评估师仅仅依据不能显示评估标的实际情况和内容的13张照片作出的评估报告，明显缺乏评估依据和科学性。(3)评估报告中固资汇总表显示钢结构改造面积、茶馆装修面积等测绘，需要具有专业知识和专业资质的人员进行，而实地勘验仅仅是不具有专业知识和专业资质的助理人员到了现场，因此该报告对面积的测绘不能作为评估依据。（4)评估报告中固资汇总表中对评估标规格型号、品种、购置年限、使用状况均是空白，必须查明的基本情况未予以查清，评估缺乏科学性。（5)评估基准日系对方单方选定，我方不予认可。总之，上诉人让被上诉人在剩余残值的60%至70%之间承担补偿责任，毫无事实和法律依据，上诉人上诉请求及理由均不能成立，二审法院应当驳回其上诉请求。若上诉人认为一审判决有失公平，宛城区武装部同意在不承担补偿责任的前提下，让上诉人将所有其添置物全部拆除移走，由其自行处置。宛城区民兵基地辩称，同宛城区武装部的答辩意见。宛城区政府辩称，上诉人与宛城区武装部、宛城区民兵基地之间的纠纷与宛城区政府无关，上诉人的上诉理由是否成立由法院查明。宛城区武装部向一审法院起诉请求：1.要求解除双方《房屋租赁合同》，由孙双武尽快腾退原告房屋及场地；2.由孙双武支付拖欠租金l51800元(其中院内房屋2015年欠房租30000元，2016年4月30日至2018年4月30日房租按年租金3.5万元上浮20％应为84000元，门面房自2017年元月至2018年4月30日，共欠l6个月租金应为37800元，共计l51800元)，2018年4月30日以后至腾房之日房租继续由孙双武计付；3.由孙双武自拖欠租金之日按拖欠租金的日千分之三支付违约金至付清之日止；4.由孙双武承担诉讼费。孙双武反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失财产残值291.03万元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因围挡茶馆门面营业造成的直接损失30万元；3.第三人宛城区人民政府、宛城区民兵训练基地对反诉原告的上述损失承担连带赔偿责任；4.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年1月19日，宛城区武装部作为甲方、孙双武作为乙方签订《房屋租赁合同》。约定：1、甲方自愿将座落于南阳市兴隆路宛城区民兵训练基地院内老餐厅（面积200平方米）及西侧空场（面积300平方米）出租给乙方经营茶文化。2、租赁期限15年（2012年5月1日至2027年4月30日），年租金（不含水、电、暖气、设备等费用）35000元，租金每年一交，一次结清。合同每五年签订一次，年租金视市场行情上涨不超20%。3、乙方固定资产投资部分按（当年实际资）年10%折旧，合同期满权属归甲方所有。4、合同自签订5年之后，甲方因军事需要（军分区、市级和市级以上规划部分）提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房屋及按本合同约定权属归甲方的全部财产无条件交还甲方，甲方按乙方实际适用时间计收租金。5、乙方逾期交付房屋租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交租金总金额的3‰向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。原告宛城区武装部后勤科及被告孙双武（兴隆茶馆）在该合同上签字确认。在合同履行期间，宛城区武装部作为合同甲方，但合同盖章处系宛城区民兵训练基地；兴隆茶馆孙双武作为乙方，又签订了关于民兵训练基地院内老餐厅2014年5月1日至2015年5月31日、2015年5月1日至2016年5月31日的租赁合同，及民兵训练基地办公楼1楼门面8号2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日的租赁合同。合同均约定：1、老餐厅每年租金35000元，门面8号每年租金28400元；2、甲方因军事【必须是以人武部（含区人武部）以上下发正规文为准】及地方城市规划建设需要提前终止合同时，甲方应当提前一个月通知乙方，乙方应当自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿一个月租金给乙方作为搬迁费用，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2017年9月后宛城区武装部根据中央军委（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，将包括兴隆茶馆在内的门面房统一围挡，于2018年3月1日，向兴隆茶馆餐厅大门张贴公告，要求兴隆茶馆餐厅于2018年6月30日之前停止营业并腾退房屋，但该餐厅一直营业至今。诉讼过程中，孙双武委托南阳世纪正泰资产评估有限公司对兴隆茶馆于2016年3月至9月添附的钢结构房屋、房屋装修及附属物进行评估，上述机构于2019年7月26日作出宛正泰评报字（2019）第08-04号书：在持续经营及相关假设前提下，于评估基准日2019年7月6日，委估资产的评估价值为291.03万元。本院并通知了评估公司梁素明、田建昌出庭接受质询，并对基准日的选择、评估依据、评估标准、现场勘查等问题进行了询问。另查明，孙双武在租赁期间交纳房租为，2012年至2013年交30000元，2015年交5000元，2016年1月14日交63400元，2017年2月7日交28400元，2018年6月交30000元。合计156800元，孙双武与民兵基地均认可装修期间不计房租，孙双武已结清2016年12月之前的房租。自2017年的房租，因中央军委要求全面停止有偿服务精神，一直未收取孙双武交纳得的租金。2014年之前的房租，宛城区民兵基地收取后交至南阳市军分区，2014年至2016的房租，宛城区民兵基地收取后交至宛城区预算外管理局。再查明，涉案房屋和土地使用权均归南阳市宛城区民兵预备役训练基地所有，宛城区民兵基地系独立的事业单位，有独立的机构代码，受宛城区武装部的管理和领导。宛城区政府仅负责建设、维护、修缮宛城区民兵基地房屋。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案涉案房屋宛城区武装部是否享有出租权，作为原告主体是否适格？二、宛城区武装部是否享有合同解除权？三、合同解除后的责任承担。分述如下：一、对于本案涉案房屋宛城区武装部是否享有出租权，主要看宛城区武装部对涉案房屋是否拥有所有权或用益物权。虽然本案涉案房屋及土地使用权均归南阳市宛城区民兵预备役训练基地所有，但是根据《中共中央、国务院、中央军委关于县（市、区）人民武装部收归军队建制的通知》第五条“（五）房地产。人民武装部现有的办公用房、干部用房、民兵军事训练基地、民兵武器装备仓库及其附属设施等房产，产权关系不变，继续由人民武装部使用和管理，其他单位或个人不得以任何理由占用，已占用的应退还给人民武装部”，可以看出，民兵训练基地一切房产的管理权、使用权均属人民武装部。故，宛城区武装部对宛城区民兵基地所有的涉案房产享有管理权、使用权，可以对外出租。另外，从民兵训练基地主管机关是县（市、区）人民武装部看，实践中，民兵训练基地对外出租房屋必须经过主管机关同意。本案中，宛城区民兵基地虽在与孙双武所签的合同上盖章确认，但所签合同甲方均显示为宛城区武装部。可见，宛城区民兵基地虽然系独立的事业法人，但在对外出租房屋中并没有完全独立的意思表示，需要向宛城区武装部汇报。综上，宛城区武装部对涉案房屋享有用益物权，有权对外出租房屋，其和孙双武签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同，宛城区武装部作为原告主体适格。二、宛城区武装部是否享有合同解除权？《中华人民共和国合同法解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”。具体在个案中判断是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使合同目的落空，是否造成对价关系障碍作为标准。本案中，关于同一涉案房屋，宛城区武装部与孙双武签订的合同期限为2012年5月1日至2027年4月30日，宛城区民兵基地与孙双武签订的合同期限为2014年至2016年，民兵基地所签订的租赁合同已履行完毕，不存在解除的问题。就宛城区武装部、宛城区民兵基地分别与孙双武签订的租赁合同来看，合同标的物一致、宛城区民兵基地签订的租赁合同在租赁价格、租赁期间作出更明确的规定，应为宛城区武装部与孙双武所签订租赁合同的细化和补充，在宛城区民兵基地与孙双武签订的租赁合同期限届满后，孙双武继续占有、使用租赁房屋，应参照宛城区武装部及宛城区民兵基地与分别与其签订的租赁合同综合来评价。2016年，中央军委下发《关于军队和武警部分全面停止有偿服务活动的通知》，根据该文件精神，应全面停止军队和武警部队有偿服务活动，包括空余房地产租赁。中央军委作为部队的最高领导部门,所下发的通知,各级军队部门都应当遵照执行。宛城区民兵基地房产归宛城区武装部使用、管理，宛城区武装部执行中央军委的通知精神导致涉案房屋不能继续租赁,是当事人意志以外的因素,非宛城区武装部可自由选择。中央军委所颁布政策，导致宛城区武装部与孙双武之间租赁合同基础丧失，致使合同目的落空，继续履行合同对宛城区武装部明显不公平。中央军委这一举措，系原、被告双方履行合同中的情势变更因素，宛城区武装部根据情势变更，享有合同解除权。现宛城区武装部请求解除与孙双武之间的租赁合同，予以支持。三、合同解除后的责任承担。因情势变更原因解除合同后，对于原、被告的损失应当根据诚实信用及公平原则进行损失填平与分摊。1、关于房租。在宛城区民兵基地与孙双武签订的租赁合同中约定门面房租每年28400元，餐厅房租每年35000元。宛城区民兵基地与原告均认可房租结算至2016年12月。孙双武经营门面至2017年9月，未支付9个月房租合计21300元。之后该门面因宛城区武装部统一拦封，无法经营，虽孙双武持该门面钥匙，但不具备合同约定的经营条件，故该期间不应支付房租。院内餐厅孙双武一直经营至今，应自2017年1月起每年向宛城区武装部支付租金35000元至搬离移交房屋之日止。孙双武抗辩餐厅系半营业状态，虽宛城区武装部将餐厅贴封条，但孙双武随后撕毁封条一直经营，宛城区武装部并未强行阻拦，未造成租赁合同不能履行，故对其辩称意见不予采信。宛城区武装部请求孙双武支付违约金，因孙双武并未延迟交纳房租，而是因为中央军委下发文件，宛城区武装部与宛城区民兵基地均不收取相关房租，孙双武不构成违约，不应支付违约金。2、关于反诉部分。孙双武单方委托对兴隆茶馆钢结构房屋、房屋装修及附属物进行评估，宛正泰评报字（2019）第08-04号评估报告书显示，在持续经营及相关假设前提下，于评估基准日2019年7月6日，委估资产的评估价值为291.03万元。虽该评估意见为单方委托，但经一审法院释明，宛城区武装部及民兵基地均不申请重新鉴定，且经一审法院对出庭评估专家质询，未发现该鉴定明显有违法律规定，故对该评估意见应予以参考。但根据合同约定，非固定添附可以拆走的不应包含在固定资产部分，其中有林木资产合计9433.10元，垃圾外运17325元，监控15000元，合计112803.1元。根据双方合同条款“乙方固定资产投资部分按（当年实际资）年10%折旧，合同期满权属归甲方所有。”，涉案装修系孙双武2016年3月至9月添附，至今已经4年，应按评估原价值折旧40%，宛正泰评报字（2019）第08-04号评估报告书评估意见291.03万元为评估原值3416328.1元折旧85%所得，该折旧率高于合同约定，应按照合同约定在评估原值3416328.1元扣除非固定资产112803.1元，折旧40%为残值即1982115元。对于该部分残值，因宛城区武装部与孙双武对合同的解除均无过错，在合同履行中也均无过错，鉴于该评估报告基准日并非是装修完成日，相关建材存在物价上涨，宛城区武装部应承担40%的补偿责任，即792846元）。孙双武请求宛城区武装部支付门面经营损失30万元没有证据印证损失的真实性，对该请求不予支持。鉴定费未提供发票，该费用不予支持。3、第三人宛城区民兵基地的责任承担。从合同的缔结、履行、解除纵观而看，虽是宛城区武装部的意思表示，但宛城区民兵基地也作为合同一方盖章确认并收取被告交纳的房租，应对宛城区武装部补偿责任承担共同补偿责任。4、第三人宛城区人民政府的责任承担。宛城区人民政府仅对宛城区民兵基地房屋由建设、维护、修缮义务，并未参与宛城区武装部、宛城区民兵基地的民事活动，不应承担任何责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、《若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部与被告（反诉原告）孙双武于2012年1月19日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告（反诉原告）孙双武于本判决生效后十五日内搬离所承租的位于南阳市兴隆路宛城区民兵训练基地院内餐厅及门面，并支付门面欠付租金21300元及餐厅自2017年1月至搬离之日的欠付租金，按照每年租金35000元计算。三、限原告（反诉被告）中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部于本判决生效后十日内补偿被告（反诉原告）孙双武钢结构房屋、房屋装修及附属物价值损失792846元，除宛正泰评报字（2019）第08-04号评估意见鉴定书中的花园花架、监控、花木有孙双武拆除移走外，其他评估书中显示的资产归第三人南阳市宛城区民兵预备役训练基地所有。四、第三人南阳市宛城区民兵预备役训练基地对本判决第三项承担共同补偿责任。五、驳回原告中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告孙双武其他的反诉请求。如果未按本判决指定期限履行计付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3336元，反诉费16241元，由中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部负担4577元，孙双武负担15000元。本院二审期间，上诉人提交了南阳市人民政府宛政【2020】3号文件一份及租赁房屋近期照片四张，证明房租应当减免，上诉人无法经营办了一个公益书店。宛城区武装部经质证认为，对文件的真实性无异议，证明方向有异议，不能证明本案应当免除上诉人租金的义务，该文件并非强行性规定，并没有规定必须免除承租人相应房租，该文件系南阳市政府文件，不能约束武装部，该房屋一直由上诉人占有使用，应当支付相应的租金。对房屋照片的关联系、真实性有异议。宛城区民兵基地同宛城区武装部的质证意见，南阳市政府对上述证据无异议。本院对上述文件及照片的真实性予以采信。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.宛城区武装部是否具备原告主体资格；2.一审判决补偿数额是否适当。对于宛城区武装部是否具备原告主体资格，根据《中共中央、国务院、中央军委关于县（市、区）人民武装部收归军队建制的通知》第五条，“（五）房地产。人民武装部现有的办公用房、干部用房、民兵军事训练基地、民兵武器装备仓库及其附属设施等房产，产权关系不变，继续由人民武装部使用和管理，其他单位或个人不得以任何理由占用，已占用的应退还给人民武装部。”因此，宛城区武装部对宛城区民兵基地所有的涉案房产享有管理和使用权。且根据双方签订的租赁合同显示，出租方为宛城区武装部，虽然随后的租赁合同落款处加盖有宛城区民兵基地的印章，但宛城区民兵基地认可系宛城区武装部的授权行为，因此，宛城区武装部作为租赁合同的一方当事人，具备原告主体资格。对于一审判决补偿数额是否适当，双方的租赁合同第四条约定，“乙方固定资产投资部分按（当年实际资）年百分之十折旧，合同期满权属归甲方所有。”评估报告书评估意见291.03万元为评估原值3416328.1元折旧85%所得，按照合同约定，在评估原值3416328.1元扣除非固定资产112803.1元后，按年10%折旧计算残值，涉案装修系孙双武2016年3月至9月添附，至今已经4年，故残值应当为3303525元×90％×90％×90％×90％=2167442.8元，一审按原值直接折旧40%不当，本院予以纠正。因2016年中央军委下发《关于军队和武警部分全面停止有偿服务活动的通知》，根据该文件精神，应全面停止军队和武警部队有偿服务活动，包括空余房地产租赁。该不可抗力因素导致合同解除，双方对此均无过错，故对合同解除所产生的损失应根据公平原则由双方分担，本院酌定宛城区武装部承担50%的补偿责任，即2167442.8元×50％=1083721.4元。综上所述，孙双武的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初7185号民事判决第一项、第二项；二、撤销南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初7185号民事判决第四项、第五项、第六项；三、变更南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初7185号民事判决第三项为限中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部于本判决生效后十日内补偿孙双武钢结构房屋、房屋装修及附属物价值损失1083721.4元，除宛正泰评报字（2019）第08-04号评估意见鉴定书中的花园花架、监控、花木由孙双武拆除移走外，其他评估书中显示的资产归南阳市宛城区民兵预备役训练基地所有；四、南阳市宛城区民兵预备役训练基地对本判决第三项承担共同补偿责任；五、驳回中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部的其他诉讼请求；六、驳回孙双武的其他反诉请求。如果未按本判决指定期限履行计付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3336元，反诉费16241元，二审案件受理费11700元，合计31277元，由中国人民解放军河南省南阳市宛城区人民武装部负担9277元，孙双武负担22000元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  罗 军审判员  杨 乐二〇二〇年六月三十日法官助理孙方超书记员乔国盛