四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初2040号 原告：四川清华苑物业管理有限公司。住所地：仁寿县文林镇陵州路三段先锋街303号。统一社会信用代码：91511421MA62J56B5H。 法定代表人：李晓冬，总经理。 委托诉讼代理人：张清明，女，系公司员工（特别授权代理）。 被告：李小琴，女，生于1964年12月6日，汉族，住成都市天府新区。 原告四川清华苑物业管理有限公司（以下简称“清华苑物业公司”）与被告李小琴物业服务合同纠纷一案本院于2020年5月15日立案受理后，依法由审判员王超适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告清华苑物业公司的委托诉讼代理人张清明，被告李小琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告清华苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业管理费8,319元，违约金3,120元，共计11,439元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月4日，仁寿清华物业管理有限公司与仁寿茗雅品尚房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定由仁寿清华物业管理有限公司为四川省眉山市仁寿县视高镇河心街125号茗雅品尚小区提供物业服务至业主大会的设立，重新选聘物业服务企业签订物业服务合同止，物业合同中对于物业服务内容、物业费收取标准等都有明确的约定，2015年11月12日，仁寿清华物业管理有限公司将公司名称变更为四川清华苑物业管理有限公司继续为小区进行物业服务，其收费标准为高层1.5元/月/平方米，商业3元/月/平方米。被告系该小区5-1-35号、5-1-36号商业房产业主，自2017年6月1日至2019年5月31日，已欠物业费及违约金共计11,439元。被告不履行其应尽的缴费义务，经张贴催缴通知进行书面催收后，被告依然拒不缴纳。为此，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告陈述商业房产的物业费已由3元/月/平方米调减至2.6元/月/平方米，故将其请求的物业费及违约金合计为9,914元，具体为：5-1-35，面积62.21平方米，计算为物业费3,882元（2.6×62.21×24）、违约金1,456元（1,941×0.005×150）；5-1-36，面积53.34平方米，计算为物业费3,328元（2.6×53.34×24）、违约金1,248元（1,664×0.005×150）。 被告李小琴辩称，物业公司只讲收钱，不讲服务。两间门市第一年的物业费由开发商赠送，收房后开始装修时就发现烟道漏烟，让我整个商铺烟雾弥漫，被告找物业反映数次未作处理，被告自负费用雇人自行处理，后排污水道堵塞，造成家电被淹，当时我就去找物业，物业公司仍未处理。基于此，被告要求物业公司整改，物业公司不予理睬，被告有理由拒交物业费。 本院对双方当事人提供的证据进行了证据交换及质证，本院对双方当事人所提供证据作如下认证： 1.原告清华苑物业公司提供的准予变更登记通知书、前期物业合同、催收通知单，拟证明原告的主体资格、物业收费标准、被告经催收仍未缴纳物业费的事实。被告经质证后对原告提供的证据均不予认可，认为未与原告签订物业合同、也未收到催收通知单。本院认为，原告提供的证据客观真实、相互关联、能够有效反映原告作为案涉小区物业服务提供者的主体资格，本院予以采信。2.被告提供的照片14张、当庭出示以及以手机载体出示的购房合同，拟证明开发商赠送案涉门市一年的物业费、门市烟道漏油、下水道堵塞，物业公司均未处理。原告经质证后对购房合同的真实性予以认可，本院不持异议。原告经质证后对照片的真实性予以认可，对关联性、合法性不予认可。本院认为，本院对被告提交的照片的真实性予以认可，因未有其他证据佐证，本院对其证明目的不予采信。 根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告清华苑物业公司成立时间为2012年3月2日，公司名称原为仁寿清华物业管理有限公司，于2015年11月12日进行公司名称变更登记。营业执照登记经营范围为物业管理及其他服务。被告李小琴系仁寿县视高镇河心街125号茗雅品尚小区5-1-35、5-1-36号门市业主及经营者，两间门市建筑面积分别为62.21平方米、53.34平方米，两间门市交房时间为于2016年7月29日，交付后门市由被告李小琴独立经营。2014年11月4日，原仁寿清华物业管理有限公司与仁寿茗雅品尚房地产开发有限公司签订茗雅品尚前期物业服务合同、临时管理规约、商品房使用说明书，合同约定原仁寿清华物业管理有限公司即公司名称变更后的本案原告为茗雅品尚小区全体业主提供物业管理服务。合同约定：1.期限自物业承接查验之日起，满三年后，未设立业主大会，报物业所在地行政主管部门，至业主大会设立，重新选聘物业服务企业签订物业服务合同止；2.收费标准按照住宅1.5元/月/平方米、商业3元/月/平方米；3.业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按所欠费用的5‰/天计收违约金；4.合同另约定了其他事项。被告李小琴独立经营的两间门市交房时间为于2016年7月29日，原、被告均认可两间门市免一年的物业管理费，被告李小琴应交纳物业服务费的时间起于2017年7月30日,原告清华苑物业公司终止物业服务的时间为2019年9月1日，被告李小琴未交纳物业管理费的起止时间为2017年7月30日至2019年8月31日。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为原告清华苑物业公司请求被告李小琴给付物业管理费及违约金共计9,914元的诉讼主张是否依法成立的问题。对此，本院评判如下： 首先，前期物业服务合同是否对被告具有约束力的认定问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。”之规定，依法成立的合同受法律保护，仁寿茗雅品尚房地产开发有限公司与原告清华苑物业公司名称变更前的仁寿清华物业管理有限公司签订的物业服务合同对所有业主具有约束力，被告李小琴作为茗雅品尚小区业主之一，应受该合同约束。 其次，被告应否交纳的物业服务费及交纳金额的认定问题。合同约定，对于商业门市，物业服务费收费标准是按建筑面积3元/月/平方米，原告清华苑主张按2.6元/月/平方米计算收取，被告李小琴的门市建筑面积分别为62.21平方米、53.34平方米，两间门市的应交纳物业费的起止时间为2017年7月30日至2019年8月31日，计费月为25月，原告清华苑物业虽在计算应交纳的物业管理费的起止时间与本院查明的起止时间不一致，但其明确主张为应交纳物业服务费为24个月，请求物业服务费的计算月份24个月并未超出其提供的物业服务期25月，本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告李小琴应当按约定向原告清华苑物业公司交纳物业费：2.6元/月/平方米×62.21平方米×24月=3,882元（5-1-35）、2.6元/月/平方米×53.34平方米×24月=3,328元（5-1-36），合计7,210元（取整）。被告李小琴辩称门市内烟道冒烟漏油、下水道堵塞，原告未予处理，未提供物业服务，以此拒交物业费不具有合理性，本院不予采纳。原告清华苑物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行物业服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，而拒交物业服务费。故原告请求被告支付物业服务费7,210元的诉讼请求，本院依法予以支持。 再次，原告主张的违约金是否成立及违约金金额的认定问题。对原告清华苑物业公司主张的违约金3,120元，因被告李小琴未按约定支付物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。但前期物业服务合同中约定的逾期交纳物业服务费的，自逾期之日起按所欠费用的5‰/天计收违约金的标准过高，本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，为充分体现违约金以补偿为主、以惩罚为辅的性质，本院对原告主张的违约金酌情调整为按应交纳物业服务费总金额的5%交纳，即360元，超出部分，本院不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，其合理主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李小琴于本判决生效之日起支付原告四川清华苑物业管理有限公司物业服务费7,210元、违约金360元，共计7,570元； 二、驳回原告四川清华苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计43元，由被告李小琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  王超 二〇二〇年六月二十三日 书记员  陈旭