辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7555号上诉人（原审被告）：沈阳中航瑞赛置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区文大路206-1号。法定代表人：黄剑，该公司总经理。诉讼代表人：沈阳中航瑞赛置业有限公司破产管理人。负责人：于振森，辽宁申扬律师事务所主任。委托诉讼代理人:贺传盛、关涵，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁吉森，男，1963年9月10日出生，满族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙赟，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵福生，男，汉族，1978年8月31日出生，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳中航瑞赛置业有限公司因与被上诉人宁吉森、赵福生案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初12962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳中航瑞赛置业有限公司陈述上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决，即不得执行位于2门、3门房屋的判项，发回重审或依法改判；2.判令本案案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，本案《商品房买卖合同》已经解除，双方签订《关于商业网点抵付工程款的协议书》系以物抵债行为，其与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别；二、原审法院适用法律不当，以房抵债协议尚未履行完毕，应当依据破产法及合同法规定认定该协议已经解除；三、涉案房产权属应归上诉人所有，应当认定未办理产权过户登记，物权未发生变动，属破产财产；四、被上诉人系普通债权人，应通过破产程序寻求救济。宁吉森答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人赵福生未答辩。宁吉森向一审法院起诉请求：要求立即停止对位于沈阳市皇姑区2门、3门的强制执行，并解除查封扣押；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告宁吉森与被告沈阳中航瑞赛置业有限公司于2011年11月18日签订《瑞赛·居圣苑商品房认购书》。2011年12月29日，被告沈阳中航瑞赛置业有限公司与原告及案外人辛衷瑜签订关于购买沈阳市皇姑区2门-8门房屋的《承诺书》。2013年11月23日，辛衷瑜出具声明一份，将购买瑞赛居圣苑5#2门-8门网点收据2张金额贰佰万元权益转让给原告宁吉森。2013年12月4日，原告与被告沈阳中航瑞赛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告沈阳中航瑞赛置业有限公司开发的房产两处，一处为沈阳市皇姑区2门，建筑面积为292.74平方米，价款为1932084元。另一处为沈阳市皇姑区3门，建筑面积199.62平方米，价款为1940307元。合同签订后，该房屋交付给原告。2015年1月15日，由沈阳中航瑞赛置业有限公司相关人员与沈阳顺天建设集团有限公司杨光及原告宁吉森共同作出了《沈阳·居圣苑项目总包结算问题处理意见的会议纪要》。2015年6月8日，被告沈阳中航瑞赛置业有限公司向沈阳顺天集团有限公司作出承诺书，对原告以金伟名义购买的七套网点以抵顶工程款形式支付。经查，原告是涉案房屋建设工程的实际施工人，其挂靠于沈阳顺天建设集团有限公司。2018年5月8日，原告与被告沈阳中航瑞赛置业有限公司及沈阳顺天建设集团有限公司签订《关于商业网点抵付工程款的协议书》，约定被告沈阳中航瑞赛置业有限公司将包括涉案房产在内的五套网点抵顶工程款。原告缴纳了涉案房屋的部分购房款，余款以工程款抵付。2018年6月1日，被告沈阳中航瑞赛置业有限公司为原告开具了皇姑区黄河北大街270-5号2门、3门房屋的购房发票，金额分别为1932084元、1940307元。涉案房屋至今未办理过户手续。另查，一审法院依据生效的（2017）辽0105民初577号民事判决书，在执行过程中，于2017年8月31日查封了被执行人沈阳中航瑞赛置业有限公司开发建设的位于沈阳市皇姑区2门，3门并决定进入评估拍卖程序。2018年9月28日，一审法院作出（2018）辽0105破申字4号民事裁定书，受理申请人对被申请人沈阳中航瑞赛置业有限公司的破产申请。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据原告向一审法院提交的证据，可以确认在一审法院查封案涉房屋之前，原告已经与被告沈阳中航瑞赛置业有限公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》。在签订《商品房买卖合同》前原告以现金方式支付购房款的百分之五十，并约定其余百分之五十的购房款以被告沈阳中航瑞赛置业有限公司拖欠沈阳顺天建设集团有限公司及原告的工程款抵顶。结合“以物抵债”行为系诺成性合同，应视为原告已经按照合同的约定支付了全部的购房款。而且在一审法院查封案涉房屋之前，原告已经占有使用案涉房屋。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但未办理过户登记手续的过错并不在原告。因此，原告对案涉房屋的物权期待权应该得到保护，其享有排除执行的民事权益，足以对抗申请执行人享有的普通债权，故可产生阻却执行的效果。对被告沈阳中航瑞赛置业有限公司提出的案涉房屋物权未发生变动，应属破产财产，原告可以通过破产程序申报债权的抗辩意见，不予采信。据此，应立即停止对位于沈阳市皇姑区2门、3门的强制执行。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：不得执行位于沈阳市皇姑区2门、3门房屋。案件受理费37779元，由被告沈阳中航瑞赛置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人宁吉森就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于宁吉森是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，宁吉森与沈阳中航瑞赛置业有限公司于2013年12月4日签订《商品房买卖合同》，约定宁吉森购买沈阳中航瑞赛置业有限公司开发的房产两处，一处为沈阳市皇姑区2门，另一处为沈阳市皇姑区3门，合同签订时间早于人民法院查封时间，属于宁吉森在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于宁吉森是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的问题，宁吉森与沈阳中航瑞赛置业有限公司于2013年12月4日签订《商品房买卖合同》后，沈阳中航瑞赛置业有限公司已将案涉房产交付给宁吉森，属于宁吉森在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。关于宁吉森是否已支付案涉房产全部价款的问题，宁吉森与沈阳中航瑞赛置业有限公司在签订《商品房买卖合同》前宁吉森以现金方式支付购房款的百分之五十，并约定其余百分之五十的购房款以沈阳中航瑞赛置业有限公司拖欠沈阳顺天建设集团有限公司及宁吉森的工程款抵顶，结合沈阳中航瑞赛置业有限公司于2018年6月1日为宁吉森开具了皇姑区黄河北大街270-5号2门、3门房屋的购房发票，金额分别为1932084元、1940307元，可以确定宁吉森已支付案涉房产的全部价款。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题，由于沈阳中航瑞赛置业有限公司未及时为宁吉森开具发票，导致案涉房产未办理备案手续，在此不属于因买受人宁吉森自身原因未办理过户登记。综上所述，沈阳中航瑞赛置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37779元，由上诉人沈阳中航瑞赛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年六月十八日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。