湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1003民初52号原告：徐逢波，男，1966年1月27日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：齐奇，湖北思捷律师事务所律师。被告：廖梦，男，1985年9月26日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。原告徐逢波与被告廖梦房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐逢波及委托诉讼代理人齐奇，被告廖梦到庭参加诉讼。在案件审理中，本院扣除了2020年1月25日至2020年3月25日新冠××疫情防控期间和双方申请庭外和解三十天的期间。本案现已审理终结。原告徐逢波向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年2月24日签订的《场地及房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告租金48000元，赔偿原告损失22000元（房屋修缮费16000元、广告牌制作费6000元），合计70000元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告经营荆州市沙市区金维康汽车维修服务中心，被告经营荆州市东环路力帆汽车金海店。因荆州市人民政府机关事务管理局要求原告搬离原汽车维修经营场所，原告于2019年2月24日与被告签订《场地及房屋租赁合同》，承租被告汽车经营店后面的场地及房屋用于办理汽车修理厂。租赁合同主要内容有：租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日，年租金48000元；被告必须保证原告能正常使用租赁房屋及场地；原告负责被告销售车辆的售后服务。原告于合同签订当日向被告支付了租金48000元，并在一周内完成了租赁房屋修缮及三块大幅宣传牌的制作，花费22000元。正当原告的机器设备及工作人员准备进场时，该路段因城市建设施工需要被封闭，至原告起诉之日，租赁场所仍不能满足经营基本需要，原告签订合同目的至今不能实现。无奈原告只好于2019年10月29日另行租赁场所继续经营汽车维修厂。另原告是荆州市沙市区金薇康汽车维修服务中心的实际经营者，后营业执照将经营者变更为其妻饶艾武。被告租赁给原告的场地及房屋位于马河渔场货运公司院内，系被告转租赁原告，被告自有的租赁期限截止2020年3月31日。原告认为，依据租赁合同第二条之约定，被告有义务保证原告能正常使用租赁房屋及场地，现合同期限即将届满，租赁场所仍不能满足生产需要，原告的合同目的的无法实现，原告请求解除合同依法应当得到支持。被告明知租赁场所因城市建设即将被封闭，隐瞒该事实，导致原告损失，依法应当承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉之贵院，望判如所请。被告廖梦辩称，一、原告所诉依据租赁合同第二条之约定的描述不完整，属于断章取义。完整描述是:“甲方必须保证乙方能正常使用该房屋及场地，如有任何第三方对该场地及房屋使用权存在纠纷，都由甲方解决，对乙方造成的一切损失由甲方负全责。”本人已按照合同约定履行上述义务，并未违约。二、原告所诉租赁场所不能满足生产需要并非事实。原告租赁本人汽车经营店后面的场地主要从事汽车维修业务。尽管门面门口主干道维修，但经营场所前的辅道并未封闭，也设置了有进出口，并不影响周边商户的正常经营与车辆进出。截止到答辩人收到起诉状时，原告一直在该场地正常经营汽车维修业务，且周边商户均系处于正常经营的状态。另外，本人将700个平方带房屋若干与汽车维修设备一起出租，价格每月4000元，每平方米的价格5.71元，已经远低于市场平均价格，目的只是希望原告帮助维系老客户的车辆维修业务，现原告单方面解除合同，所造成的损失，本人将保留追究其责任的权利。三、原告所诉本人明知租赁场所因城市建设即将被封闭，隐瞒该事实，纯属诬蔑。修路属于市政交通建设，且在签订合同之后半个月交管部门才发布交通管制公告，并非个人行为，本人事先也并不能提前预知相关情况，不存在隐瞒事实的故意。此外，在签订正式合同之前原告已预订了相关租赁事宜，并提前将租赁款进行了交付，本人随后与其签订了书面合同并交付了相关场所，严格履行了租赁合同的相关义务。四、原告房屋装潢费用与广告牌制作费用不应由本人承担。房屋租赁之后，原告没有经过本人同意即对维修车间屋顶进行修饰和制作广告牌，且本人曾多次告知原告，该租赁场所可能随时拆迁，不要进行装潢。因此，原告对维修车间屋顶进行修饰和制作广告牌的相关费用不应由本人承担。综上所述，答辩人一直以来按场地及租赁合同履行了相关义务，并未违反合同法的相关规定，原告的诉讼请求既不合法也不合理。恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，并承担因此次诉讼产生的诉讼费等相关费用。本院经审理认定事实如下：2019年2月24日，甲方廖梦与乙方徐逢波签订了一份《场地及房屋租赁合同》。合同约定：甲方将位于马河渔场货运公司院内700平方米场地及自建房若干，维修设备若干（见附件），全部租给乙方合法经营使用。一、租赁期为一年，起租期为2019年3月1日至2020年2月28日，每年租金48000元。甲方承诺只要甲方在租赁期内就不得转租给他人。二、甲方必须保证乙方能正常使用该房屋及场地，如有任何第三方对该场地及房屋使用权存在纠纷，都由甲方解决，对乙方造成的一切损失由甲方负全责。三、水电入户由甲方协助乙方完成，费用由乙方负责。四、租赁期内若遇国家政策需要拆迁，房屋及场地甲方收回，乙方的损失统一由甲方向拆迁方争取。五、合同期满后，乙方享优先续租权，甲方每年的涨幅不能超过20%。六、甲方委托乙方负责原有车辆的售后服务，乙方必须优先使用甲方现有库存，并当月结清配件使用后的款项，配件明细见附件。签订合同当天，徐逢波即向廖梦支付了租金48000元，廖梦出具了收条。徐逢波签订合同后，经廖梦同意，对租赁房屋屋顶进行了检修，在院内、院外，以及邻街路口分别制作了广告牌。2019年3月7日，荆州市公安局交通管理局在荆州新闻网上发布公告称：市政府对荆州区荆州大道太湖港桥至荆沙大道段进行道路改造施工，为确保工程施工顺利和道路交通安全，决定从2019年3月14日至2019年9月30日止，对荆州区荆州大道太湖港桥至荆沙大道段实行交通管制，禁止车辆通行。请过往车辆经荆沙大道、刘家台路、绛帐路、楚天路、凤鸣大道绕行。前述交通管制实施后，案涉租赁场地及房屋邻街前有便道车辆可以通行。租赁合同签订后至2019年9月27日期间，徐逢波对廖梦销售的汽车提供了售后维修服务。2019年10月29日，徐逢波又在荆州市××路租赁场地及房屋设施用作开办汽车维修厂，并将主要业务转移过去。余下汽车油漆业务，徐逢波外包给他人继续在案涉租赁场地营业至2020年1月12日搬离。并于当天，结清了2020年1月份的水电费。另查，庭后原告诉讼委托代理人齐奇提交了案涉租赁房屋所在的土使用权证（土地使用者为荆州市汽车货运公司，使用权类型为划拨），但未提交没有案涉租赁房屋的房产证和建筑工程规划许可证或者临时建筑的批准文件。本院认为，双方争议焦点为：一、原告主张解除《案涉租赁合同》是否具有法律依据？二、被告是否应当返还原告租金及赔偿损失？关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告徐逢梦未提交证据证明案涉租赁房屋的房产证或建设工程规划许可证、临时建筑的批准文件，应承担举证不利的后果，本院据此认定案涉《租赁合同》无效。在案件审理过程中，经本院行使释明权，原告徐逢波表示不变更诉讼请求，故对其要求解除合同的主张，不予支持。关于焦点二，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案租赁合同签订后，原告徐逢波对租赁场地进行了使用，于2020年1月12日离场，至合同到期日2020年2月28日，有1个半月的时间没有使用，故被告廖梦应当退还原告徐逢波相应期间的房屋占用费6000元（48000元÷12月×1.5月）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，原告徐逢波经被告廖梦同意装修，未形成附合的招牌可由原告徐逢波自行拆除。已形成附合的屋顶，被告廖梦不同意利用。由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，双方对合同无效的过错相当，即本院酌定被告廖梦应分担原告徐逢波维修屋顶现值损失8000元（16000元÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告廖梦于本判决生效之日起十五日内向原告徐逢波返还房屋占用费6000元，支付分担维修屋顶现值损失8000元。二、驳回原告徐逢波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息)。本案受理费减半收取775元，由原告徐逢波负担700元，被告廖梦负担75元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 王 硕二〇二〇年六月十七日书记员 黄薇薇