西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初9296号 原告（反诉被告）：陕西汇成酒店管理有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：何群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王莹，陕西至正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴炜，陕西至正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西美睦健康管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：赵小侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕，陕西丰瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）陕西汇成酒店管理有限公司与被告（反诉原告）陕西美睦健康管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陕西汇成酒店管理有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人吴炜及被告陕西美睦健康管理有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人李芙蓉、王燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陕西汇成酒店管理有限公司诉称，2018年5月3日，原告与被告签订了《客房租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定原告将位于原告所有的汇成天玺酒店八层的九间客房租赁给被告使用，且合同对于租赁期限、租赁费用及保证金、权利义务、违约责任等均进行了明确约定。在合同签订后，原告依约将客房交付给被告使用，并遵守约定，积极履行义务。但在合同履行过程中，被告未按照合同约定按时足额的向原告支付租金及餐费。原告对此多次与被告协商，并向被告发送了催告函及告知书等，要求被告支付租金、违约金及餐费等，但被告仍未履行，故原告诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付租金626358元、餐饮费68960元，以上共计695318元；二、被告因拖欠原告租金的违约行为而向原告支付违约金76833.25元（该违约金暂自2019年7月1日计算至2019年12月31日，并持续计算至被告欠付租金全部偿还之日止）；三、被告向原告赔偿案涉租赁客房内原告的财务损失12720元；四、被告因拖欠原告餐费赔偿原告损失232.1元（该损失按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率为标准暂自2019年12月10日计算至2020年1月19日，并持续计算至被告将全部餐费偿还完毕之日止）；五、依法判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。 被告陕西美睦健康管理有限公司辩称，答辩人不拖欠租金，餐费也不应支付。在合同履行中，原告无法提供营养餐导致客户投诉，进而导致被告签订的大量订单遭到解约，给被告造成大量损失；关于租赁费，原告存在大量的违约行为，相应费用应从租金中扣除；关于违约金，被告不拖欠费用，原告主张千分之五违约金过高；关于财产损失，赔偿标准不认可；关于餐费损失，计算依据不认可，不存在餐费问题。原告的违约行为导致合同无法履行，请求依法驳回。 反诉原告诉称（本诉被告），2018年5月3日，反诉人与被反诉人签订《客房租赁合同》，反诉人租赁被反诉人酒店9间房屋用于开办月子会所。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了30万元保证金。但被反诉人在履行合同过程中，严重违反合同约定，致使租赁合同目的不能实现。反诉人多次要求整改未果，故反诉人于2019年12月27日向被反诉人送达了《解约通知》，解除双方签订的《客房租赁合同》。鉴于上述事实，因被反诉人违约行为导致合同目的不能实现，且合同已解除，被反诉人应当向反诉人返还30万元保证金。同时，因被反诉人原因给反诉人造成了损失，被反诉人应当赔偿反诉人的损失。故反诉原告诉至法院，请求判令：1、被反诉人退还保证金30万元；2、被反诉人支付给反诉人造成的损失311493.33元；三、本案的诉讼费及反诉费由被反诉人承担。 反诉被告辩称（本诉原告），一、案涉《客房租赁合同》第三条第一款约定，本案中被告没按合同要求按时足额支付租金，其行为已经构成为违约，被告收到催要通知后，仍以各种理由拒绝支付租金，且在2019年12月26日向原告发送解约通知，要求解除《客房租赁合同》，导致上述合同提前解除，故保证金不予退还；二、被告与原告签订合同，其目的系作为承租人从出租人原告处取得案涉客房的使用权，原告按约将案涉房屋交付给了被告使用，依约履行了合同义务，被告在反诉中诉称合同目的不能实现，无事实依据，且在本案中，原告未实施违约行为，被告无权要求承担赔偿责任。 经审理查明，2018年5月3日，原、被告签订《客房租赁合同》，合同约定：“甲方（陕西汇成酒店管理有限公司）自愿将无任何经济纠纷的甲方酒店八层北/南9间房间（房号为：）租赁给乙方（陕西美睦健康管理有限公司），并提供经营所需水、电…2、租赁用途为开办月子会所，未经甲方书面同意，不得擅自变更租赁用途。二、租赁期限租赁履行期限为5年，自2018年5月3日至2023年5月2日，租赁期满乙方有优先续租权，续租事宜由双方另行协商。三、租赁费用及保证金1、协议签订后15日内，乙方向甲方支付保证金300000元。租赁期间，在合同租赁期限5年内，乙方因原因提前解除合同，保证金不予退还。2、租金标准为标间300元/间/天，套房410元/间/天，在租赁前三个月，乙方可按客户实际入住情况据实结算，但从第四个月开始，甲方按照9间房全额收取租金。3、租金按半年缴纳，第一笔半年费用于合同签订后15日内交付，双方于前三个月届满后5日内按照房屋实际入住情况据实结算租金，此后租金乙方应每次提前一个月交付半年租金给甲方。…5、保证金于协议届满7日内（不再续签的情况下），且乙方未造成设施设备损坏重大违约的情形下，甲方无息将保证金一次性退还给乙方。”合同签订后，被告依约分三次向原告支付30万元保证金，2018年5月24日，2019年4月8日，被告通过陕西安美能医疗器械有限公司账户向原告支付租金300000元、200000元，2018年6月5日至2019年10月9日，被告先后9次通过其账户向原告账户转账支付租金，共计805800。被告已支付租金共计1305800元。截止2019年12月31日，原告称已产生房屋租金共计1626358元，被告认可租金1626300元。 2019年8月26日原告的备忘录、2019年8月30日，原、被告签订《食品安全免责协议》显示，原被告约定，由原告向被告提供营养餐，甲方（原告）保证所提供的食品卫生安全，乙方有权对甲方所提供食品进行现场检查。截止2019年12月31日，原告称其向被告提供营养餐总金额为68960元。2020年1月19日，被告工作人员操欣怡签字确认《月子会所物品赔偿清单》，清单显示赔偿物品明细，合计12355元。 2018年5月22日，被告公司与案外人张某某签订《商用房屋租赁合同》，约定由被告公司承租原告涉案酒店二楼西南330平方米场地。2018年6月18日，被告公司与案外人彭某某签订《施工合同》，对承租二楼进行装修。2018年5月16日，被告公司与案外人深圳美睦健康管理有限公司签订《特许经营合同》，约定授权期限为5年，被告公司一次性支付特许加盟费20万元。以上三份合同均用于证明因原被告解除《客房租赁合同》对被告造成的损失。 另查，2019年12月11日，原告向被告发出《催告函》，要求被告给付欠付租金，2019年12月26日，被告向原告发出《解约通知》，要求解除双方签订的《客房租赁合同》，2020年1月14日，原告向被告发出《回复函》，表示被告的《解约通知》已收悉，回复“现就《客房租赁合同》解除事宜，我司郑重告知贵司，我司与贵司于2018年5月3日签订的《客房租赁合同》，即日起解除；”庭审中，双方均认可，2018年5月3日签订的《客房租赁合同》已解除。 上述事实，有《客房租赁合同》、《食品安全免责协议》、《月子会所物品赔偿清单》、《催告函》、《解约通知》、《催告函》、《商用房租赁合同》、银行回单、《特许经营合同》、微信聊天记录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与被告签订的《客房租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。经原、被告协商一致，原、被告签订的《客房租赁合同》已于2020年1月14日解除，本院予以确认。关于原告要求被告支付房屋租金626358元、餐费68960元的诉讼请求，庭审中，原告称因实际使用房屋数量发生变化，被告实际产生房屋租金总计为1626358元，被告认可房租租金总计为1626300元，因原告提交证据《月子会所房租计算明细》系单方出具，无其他证据予以佐证，故本院认可实际产生房屋租金总计为1626300元。被告提交证据材料交通银行电子回单及中国银行国内支付业务付款回单用于证明其向原告交纳保证金300000元及房屋租金1305800元，剩余房屋租金320500元未付，原告对此不予认可，称其中2018年6月5日转款200000元是案外人转至原告账户，该陈述与被告提交证据明显不一致，且原告未提交证据予以证明，故本院支持被告应向原告支付租金320500元。对于餐费，根据双方约定，原告提供了营养餐服务，被告应向原告支付相应餐费。被告辩称，营养餐存在质量问题故被告拒绝支付价款，经查，原、被告《食品安全免责协议》中载明，原告保证所提供的食品卫生安全，乙方有权对甲方所提供食品进行现场检查。本案中所涉及的营养餐均有由原告制作交给被告工作人员，被告工作人员再将餐食提供给其客户，该过程多人经手，被告仅以其客户提供照片及聊天记录证明整个餐饮质量问题证据不足，拒绝支付餐费明显不当。且原告数次提供的餐饮账单上均有被告工作人员签字确认，被告对真实性亦认，故对被告拒绝支付餐费的辩称，本院不予采信，对被告认可真实性的餐饮账单数额，本院经核为67520元，原告主张被告向其支付餐费67520元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告不认可真实性的餐单，原告未提供其他证据相互印证，本院不予支持。关于原告要求被告支付拖欠租金和餐费所产生违约金的诉讼请求，被告辩称其租赁原告客房用途为开办月子会所，酒店温度不符合产妇做月子标准，导致其多笔合同解约，众所周知月子会所住户对房间温度要求易于普通人群，被告称酒店温度过低本院予以采信，但因被告租赁仅为酒店部分客房，其余客房仍系原告做一般酒店客房运营，酒店系中央空调，统一调温，被告作为专业的月子会所，对于该情况在租赁涉案房屋时就应该有一定的预见，故双方在履行合同过程中均有过失。关于被告辩称原告提供营养餐质量不合格一节，结合庭审情况，原告所提供的餐饮确收到客户投诉，存在一定过错。综上，原告要求被告支付拖欠原告租金和餐费所产生的违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告赔偿租赁房屋内原告财产损失12720元的诉讼请求，原告提供的《月子会所物品赔偿清单》上有被告工作人员签字，被告对真实性认可，对证明目的不认可。称签字只是表示收到清单，对损坏财物价格不认可，但未提交相应证据予以佐证，该辩称本院不予采信。结合原告提交的《酒店客房物品价目表》，原告主张财产损失12720元的诉讼请求，本院予以支持。 关于反诉原告要求反诉被告退还保证金的诉讼请求，反诉被告辩称，因反诉原告原因导致合同提前解除，保证金不予退还。经庭审调查的情况，在反诉被告发出租金催告函后，反诉原告要求解除合同，反诉被告回函同意解除，合同中未约定单方解除权，但经双方之间致函，可视为对解除合同达成了一致，但双方在《客房租赁合同》履行过程中，均有不足之处，故反诉被告不予退还保证金的辩称，本院不予采信。故反诉原告主张反诉被告退还保证金300000元的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉原告所主张的损失，经查，反诉原告称其中涉及与案外人之间合同无法履行的损失、利润预期收益及其他各项损失，涉及案外人且具有极大不确定性，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陕西美睦健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陕西汇成酒店管理有限公司支付拖欠租金320500元； 二、被告（反诉原告）陕西美睦健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陕西汇成酒店管理有限公司支付餐费67520元； 三、被告（反诉原告）陕西美睦健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陕西汇成酒店管理有限公司赔偿涉租房屋内的财产损失12720元； 四、反诉被告（本诉原告）陕西汇成酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告（本诉被告）陕西美睦健康管理有限公司保证金300000元； 五、驳回原告（反诉被告）陕西汇成酒店管理有限公司的其余诉讼请求。 六、驳回反诉原告（本诉被告）陕西美睦健康管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费11651元，减半收取计5825.5元，由被告承担2912.75元；原告承担2912.75元。因原告已预交，故被告应在判决生效后十日内将由其负担的案件受理费支付给原告。反诉诉讼费4957元，减半收取2478.5元，由反诉被告承担1239元，反诉原告承担1239.5元，故反诉被告应在判决生效后十日内将由其负担的案件受理费支付给反诉原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 李 漾 二〇二〇年六月十八日 书记员 张婧媛