沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初11423号原告：沈阳东方瑞祥投资有限公司，住所地沈阳市和平区长白二街3-2号（25门），统一社会信用代码91210100313225606E。法定代表人：褚玉峰，系该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，系辽宁昊星律师事务所律师。被告：邓朝，男，1970年3月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王素莹，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳东方瑞祥投资有限公司与被告邓朝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理，原告沈阳东方瑞祥投资有限公司委托诉讼代理人李娜，被告邓朝委托诉讼代理人王素莹到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告向原告支付占用的位于和平区长白二街3-2号（215）商铺一层的房屋使用费36792元（按每平方米每天1.5元标准，从2019年2月25日起计算至实际搬离之日止，暂计算至2019年6月25日）；二、请求法院判令被告将占用的房屋恢复原状，返还原告；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求的恢复原状系按照租赁合同附件五的约定予以恢复。事实和理由：坐落于和平区长白二街3-2号（215）共四层商铺的房屋所有权人原为沈阳万科永达房地产开发有限公司（以下简称万科公司），于2015年8月27日更名为原告。2013年1月22日万科公司与朴正淑签订房屋租赁合同，约定万科公司将坐落于沈阳市和平区长白二街3-2号215门商铺二层出租给朴正淑，用于经营康塔塔品牌西式简餐及咖啡、软饮之用。2015年2月3日，万科公司、沈阳市和平区康塔塔咖啡馆与原告签订合同主体变更补充协议，约定将万科公司与朴正淑签订的房屋租赁合同的出租方变更为原告，并承继原合同的全部权利、义务。2016年9月2日，原告、被告与康塔塔咖啡馆签订承租方主体变更协议书，约定将原合同承租方主体变更为被告邓朝。被告在承租二层商铺后，却将一层商铺（建筑面积204.4平方米）占用作为后厨及其它办公使用，但被告并未与原告签订租赁合同，也拒绝缴纳租赁费用。原告多次向被告发送通知函，要求与被告返还房屋或双方签订租赁合同，交付租金，但被告置之不理。无奈诉至贵院。被告辩称：首先我们被告租赁的房屋是签订了合同的，双方明确租赁房屋的价格，同时当时租赁房屋的时候，万科房地产公司也是允许被告使用原告起诉状中所称的一层，实际上是地下一层。因为这个地下一层和被告所租赁的一层是紧密连在连接在一起的。从外观上来看，能够看到的房屋只是现在我们租赁的这一层房屋，而下面地下一层是完全在地下，没有任何采光，而且他的楼梯是从我们所租赁的房屋里面直接走进去的，所以它是连通在一起的。当时万科公司也说只要租赁一层，就免费使用地下一层。而我们和东方瑞祥签订租赁合同的时候，双方是明确的按照原合同执行，那么原合同里面这个房屋是不可分的，而且之前在本案起诉之前，被告就已经对地下一层一直是处于使用的状态，并且也进行了装修。所以，首先我们不同意将这个房屋恢复成原状返还给原告。第二点，我们房屋还有装修，这装修也是有价值的。这里面损失希望请法庭来界定一下。第三点，原告起诉的时候也要求了地下一层房屋的租金，而这个租金的计算严重的高于了市场的价值，应该参照房屋租赁合同中的房屋租赁价格，适当的下浮很多的比例，因为地下一层和正常的地上的租赁价格是不能够相比的。所以鉴于上述的情况，首先第一点是希望能够和原告能够有一个协商，如果说原告给我们一个合适的租赁价格，就是说按照地下一层租赁的价格，我们可以考虑继续承租，或者是说我们现在正在使用的这一部分也可以。如果说坚持要求我们腾退的话，这个会给我们造成很大的损失。所以这个我们希望由原告来承担一定的损失，给我们补偿一些损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月22日，案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）与案外人朴正淑（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于沈阳市和平区长白二街3-2号215门商铺的二层（建筑面积288.27平方米）出租给乙方用于经营，租赁期限为2013年3月1日至2023年2月28日，租金标准为：2013年3月1日-2015年2月28日，免租期；2015年3月1日-2017年2月28日，租金标准为0.7元/天/平方米；2017年3月1日-2019年2月28日，租金标准为0.8元/天/平方米；2019年3月1日-2021年2月28日，租金标准为1.2元/天/平方米；2021年3月1日-2023年2月28日，租金标准为1.3元/天/平方米。双方在该合同中还约定了其他条款。在该合同附件五“物业交付条件及要求”中约定“1.地面：露台为混凝土搓毛地面，室内为水泥压光；2.墙面：刮大白；3.顶棚：刮大白；4.入户门：塑钢门；5.窗：铝合金窗；6.照明：安装开关、插座面板、普通白炽灯泡；7.电表：自维电；8.采暖：分户控制供暖，铝合金散热器；9.上下水：上下水管道接入室内，在各配水点预留基本接口；10.水表：一户一表；11.通讯：每户设有一个电话外线，不少于两个接口；12.燃气：燃气表安装在户内。”。该租赁合同签订后，双方及案外人沈阳市和平区康塔塔咖啡馆又签订《承租方主体变更协议书》一份，约定上述合同中的承租方由朴正淑变更为沈阳市和平区康塔塔咖啡馆，合同中朴正淑的一切权利义务均由沈阳市和平区康塔塔咖啡馆承受，朴正淑不再享有原合同中的权利，但在合同期内，朴正淑对沈阳市和平区康塔塔咖啡馆承担无条件连带责任。案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司在原告合同中关于出租方的一切权利义务保持不变。原合同内容不变。2013年1月25日，案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司与案外人朴正淑就上述合同另行签订《备忘》一份，其中第三条约定“三、其铺位下方地下一层部分在甲方无使用需求的前提下可供乙方免费使用。”同时约定如与上述合同冲突，参照《备忘》执行。2015年2月3日，案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）、沈阳市和平区康塔塔咖啡馆（乙方）和原告（丙方）签订《合同主体变更补充协议》一份，约定将上述案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）与案外人朴正淑（乙方）于2013年1月22日签订的《房屋租赁合同》中的出租方变更为产权人丙方，由丙方履行原合同项下的权利、义务。2016年9月2日，原告（甲方）、沈阳市和平区康塔塔咖啡馆（乙方）和被告（丙方）签订《承租方主体变更协议书》一份，约定原合同中承租方由乙方变为丙方，原合同中乙方的权利义务由丙方承受，甲方作为出租方，其原合同中的一切权利义务不变。另查，被告承租的房屋系属于沈阳市和平区长白二街3-2号（215）建筑的第二层，案涉房屋位于该建筑的第一层。该建筑共四层，建筑面积共857.81平方米，现所有权人为原告。案涉房屋所在建筑产权证书中未记载案涉房屋的面积。又查，案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司于2016年12月30日注销。该公司清算报告中载明“截止2016年12月30日，公司债权债务已清算完毕，剩余财产已分配完毕，如出现债权人异议等，由公司全体股东承担一切责任。”。2020年4月24日，案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司的股东之一，即沈阳万科企业有限公司（原沈阳万科房地产开发有限公司）出具《声明》一份，载明“原浑河天地商铺康塔塔品牌租户于2013年1月25日与沈阳万科永达房地产开发有限公司签署《备忘》协议，备忘录内容为：《备忘》主要内容如下：备忘第三条‘其铺位下方地下一层部分在甲方无使用需求的前提下可供乙方免费使用。如与合同有冲突，请参照本《备忘》执行。’特此声明！”。再查，案涉房屋现由被告占有使用。案件审理过程中，经本院现场勘查，案涉房屋当时情况为：位于被告承租房屋楼下，与被告承租房屋有楼梯相连，有房门，通向室外，室内无窗，依靠电灯采光。该房屋虽位于地上，但所处环境类似于地下建筑，房屋门前道路为非临街道路，道路上方另有混凝土构筑物，前方有其他建筑，无正面采光。庭审中，双方就本案对案涉房屋的面积协商一致为155平方米。本院认为，原告、沈阳市和平区康塔塔咖啡馆和被告于2016年9月2日签订的《承租方主体变更协议书》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院亦予以确认，各方均应恪守履行。因该协议书约定了原、被告承继上述案外人沈阳万科永达房地产开发有限公司与案外人朴正淑于2013年1月22日签订的《房屋租赁合同》及附件和相应的一系列补充协议中的出租人和承租人的权利义务，故原、被告均应按照相应约定予以履行。虽然上述《房屋租赁合同》并未约定被告承租沈阳市和平区长白二街3-2号（215）建筑的第一层，但在原出租人与原承租人签订的《备忘》中约定了承租人在出租人无使用需求时可免费使用该房屋，故在原告无使用需求时，被告有权按照该约定免费使用案涉房屋。但在原告向被告表明使用需求时，被告即应终止免费使用行为，向原告返还房屋或与原告协商承租案涉房屋。现原、被告并未就承租案涉房屋达成一致，且在被告未提供证据证明已将案涉房屋交付给原告的情况下，被告应将案涉房屋返还原告，并参照上述《房屋租赁合同》附件五中的约定的标准恢复原状。对于原告主张要求被告支付从2019年2月25日至被告实际搬离时的房屋占用费的诉讼请求，因被告应将案涉房屋返还给原告的时间为原告向其明示需要使用房屋时，故被告此后继续占有使用案涉房屋系属违约，应承担相应违约责任，也即应当向原告支付房屋占有使用费以赔偿原告损失。被告支付房屋占有使用费的起算时间应从其向被告主张需要使用房屋时开始，虽原告曾于2019年2月25日、2019年4月15日、2019年5月9日和2019年6月4日向“康塔塔商户”发出过要求被告腾退案涉房屋的《通知函》，但其所举证据并不足以证明被告曾收到过上述函件，且被告对此亦予以否认，故无法认定上述《通知函》已送达至被告。占有使用费的起算时间应从原告向本院起诉即向被告主张权利之日开始计算，原告向本院起诉时间为2019年6月26日，故被告应从2019年6月26日起至实际腾退房屋之日止向原告支付房屋的占有使用费。对于占有使用费的标准，应比照案涉房屋的租金予以确定。由于原出租人和原承租人对案涉房屋的租金并未进行约定，故参照双方对同一建筑中第二层房屋约定的租金标准，结合案涉房屋的位置、结构等对使用功能具有重要影响的因素，本院酌情认定按照第二层房屋约定的该期间段租金标准的50%进行计算，即0.6元/天/平方米。按照双方协商一致的面积155平方米进行计算，每天的占有使用费为93元（0.6元/天/平方米×155平方米）。另外，考虑到新冠××疫情对从事餐饮业的被告的经营影响，依照公平原则，本院酌情认定疫情对被告经营的影响期间为60天，从《沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令（第1号）》发布之日的2020年1月28日起开始计算，该期间案涉房屋的占有使用费按照0.3元/天/平方米进行计算，每天占有使用费为46.5元。对于被告提出的要求原告赔偿相应装修损失的抗辩理由，因原出租人和原承租人并未就案涉房屋在无偿使用期满后的装修损失补偿问题进行约定，故对被告该项抗辩理由，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告邓朝腾退位于沈阳市和平区长白二街3-2号（215）建筑的第一层房屋，并按照《房屋租赁合同》附件五的约定标准恢复该房屋原状，完好交于原告沈阳东方瑞祥投资有限公司；二、本案判决生效之日起十日内，被告邓朝向原告沈阳东方瑞祥投资有限公司给付房屋占有使用费，2019年6月26日至2020年1月27日期间，以每天93元为标准计算；2020年1月28日至2020年3月27日，以每天46.5元为标准计算；2020年3月28日至实际腾退房屋之日止，按照每天93元为标准计算；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息及迟延履行金。三、驳回原告沈阳东方瑞祥投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费已减半收取9924元，由被告邓朝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 张 峰二〇二〇年六月五日书记员 张菁璐本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。