云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初471号原告：黄锦胜，男，1988年12月26日出生，汉族，住河南省民权县。委托代理人：孟开娜，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：马石瑶，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：陆婷，女，1978年8月10日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：唐成，男，1979年2月20日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，系总经理。委托代理人：倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。原告黄锦胜与被告陆婷、唐成，第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于二〇二〇年一月八日立案后，依法适用普通程序，于二〇二〇年三月二十五日公开开庭进行了审理。原告黄锦胜及委托代理人孟开娜、马石瑶，第三人尊园公司委托代理人倪炳超到庭参加了诉讼。被告陆婷、唐成经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄锦胜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》；2、判令被告陆婷、唐成向原告一次性支付违约金149000元（房屋价款745000元×20%=149000元）；3、判令被告陆婷、唐成向原告返还已支付的定金50000元；4、判令第三人在第二项、第三项诉讼请求中与两被告承担连带责任；5、判令各被告承担本案的案件受理费、保全费、担保费、律师费等为实现债权而支出的一切费用。庭审中原告明确解除的《房屋买卖暨居间合同》包括合同的《补充协议》，第五项诉讼请求为律师费5000元及诉讼费。事实和理由：2019年4月16日，原告与被告及第三人签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定被告陆婷将昆明市金庭小区K9幢4单元701号房屋以745000元的价格出售给原告。合同签订时被告陆婷刻意隐瞒了该房屋处于查封状态，属于不能交易的房产。第三人尊园公司属于有资质的房地产经纪公司，但其并未尽到审查义务，不但没有告知原告该房屋处于查封状态根本无法进行过户交易，反而告诉原告该房屋仅有银行抵押，可以确保赎证交易。合同约定，被告陆婷应在2019年5月15日前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押无查封的权利状态），并在2019年5月28日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。如果买卖一方逾期履行义务超过10日，或者有其他根本违约行为，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金。合同签订当天，原告向被告陆婷支付了50000元购房定金。合同约定的赎证及过户时间均已届满，虽经原告催促，但各被告一直未能完成赎证和过户登记等手续。此时原告才知晓涉案房屋处于法院查封状态，无法进行交易。经过协商，原告与各被告及第三人签订了《补充协议》，原告同意过户时间由2019年5月28日延长至2019年7月16日前，并明确系被告原因导致合同不具备履行条件。但时至今日，涉案房屋仍处于法院查封状态，房产交易无法正常进行，合同根本目的已不能实现。各被告的行为已构成根本性违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告陆婷、唐成未到庭应诉也未提交证据材料。第三人尊园公司辩称，房屋买卖合同的解除没有意见，不同意解除居间合同，我方要保留向违约方追索佣金的权利。第二第三项诉讼请求没有意见，第四项诉讼请求我方不同意，我方认为不应该承担连带责任，房屋总价20%的违约金约束的是买方和卖方，我方是居间方，我方不存在违约责任，事实与理由没有意见。我方托管的定金10000元没有意见，按生效判决的结果履行。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，陆婷（甲方）与黄锦胜（乙方）、尊园公司（丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定“甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，该物业有抵押，产权证号为昆明市房权证官字第××号。物业成交价格为745000元。甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实。甲方于2019年5月15日前自筹资金还贷赎证完毕（处于无抵押无查封的权利状态）。甲乙双方约定于2019年5月28日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金50000元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金。乙方同意丙方向甲方转交定金40000元，甲方交由丙方托管10000元，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方。前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文书、政府指令，甲、乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。扣除定金之后的房款的付款方式为于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款135000元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。甲方保证拥有该物业完整所有权或处分权，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁等事宜，甲方应在签署本合同前妥善处理，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿因此导致的乙方的一切损失。本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。甲方出售该房已征得共有人的同意，若因此产生的问题由甲方负责。双方约定交房时间为2019年5月31日前。甲乙双方应按要求，在丙方的安排下积极配合完成交易物业权属转移登记手续，若因买卖任意一方未能提供资料或不配合导致房产过户交易、贷款等相关手续未能正常办理，丙方不承担责任。甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按佣金总额标准向甲方支付佣金损失。本合同未尽事宜，经三方协商后可签署补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”2019年4月16日，陆婷出具《收条》：今收到黄锦胜购买昆明市定金50000元整。2019年6月10日，陆婷、唐成（甲方）与黄锦胜（乙方）、尊园公司（丙方）签订《补充协议》，约定“1、现因甲方房产被查封导致交易无法正常进行，此期间属于甲方原因导致合同不具备履行条件。经过甲乙丙三方协商后，乙方同意过户时间于2019年5月28日延长至2019年7月16日前，如因甲方或乙方单方面原因导致未能在约定时间内过户，违约方赔偿守约方本房产的定金双倍（定金为乙方支付甲方的购房定金五万元整）；赔偿丙方成交金额的2%作为中介服务费（若甲方违约，则应在7个工作日之内退还乙方定金，并赔偿乙方定金的双倍，若乙方违约则乙方应在7个工作日内赔偿甲方定金的双倍）。2、甲乙双方完成公证并做完网签后，乙方才向甲方支付首付款，网签未完成登记至买方名下或过户递件未办理成功，买方支付首付款条件未成立。3、若因甲方原因逾期无法办理网签或无法完成过户，属于卖方违约，由于买方在等待交易期间房屋上涨，卖方除需双倍返还定金外，还需要承担买方因丧失买房机会期间产生的损失（房屋差价）”。本院认为，原告黄锦胜、被告陆婷及第三人尊园公司签订的《房屋买卖暨居间合同》及原告黄锦胜、被告陆婷、唐成与第三人尊园公司签订的《补充协议》系三方自愿协商签订，三方均应按《房屋买卖暨居间合同》及《补充协议》的约定履行义务。被告唐成虽然未在《房屋买卖暨居间合同》上签字，但在《房屋买卖暨居间合同》的附件《补充协议》中确认了房屋买卖的事实并约定了违约责任，视为其认可《房屋买卖暨居间合同》的约定。关于原告解除《房屋买卖暨居间合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。本案中，《补充协议》约定因陆婷、唐成的房产被查封导致交易无法正常进行，根据《房屋买卖暨居间合同》的约定，因被告逾期履行义务且有根本违约行为，原告有权解除与被告签订的房屋买卖合同，因《补充协议》系《房屋买卖暨居间合同》的补充及附件，故应一并解除，对原告针对解除房屋买卖合同部分的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除涉及第三人的居间合同部分的诉讼请求，本院认为，首先，本案审理的是原告基于房屋买卖合同关系向被告陆婷、唐成主张权利的房屋买卖合同纠纷；其次，原被告已经在第三人的促成下签订了合同，涉案居间合同不符合约定解除或法定解除的条件，故对原告要求解除居间合同的请求，本院不予支持。关于原告要求支付违约金的诉讼请求，因两被告的违约行为导致合同无法履行，两被告应当承担违约责任。房屋买卖合同约定的违约金为房屋成交价的20%，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告主张的违约金明显超出了因违约所造成的损失，结合本案实际情况及法律规定，本院支持两被告向原告支付违约金50000元。关于原告返还定金的诉讼请求，被告陆婷出具了收条给原告，确认收取了原告的定金50000元，合同约定其中的10000元由第三人托管。根据收条及房屋买卖合同的约定，因房屋未能实际交易，被告陆婷应当向原告返还定金，被告唐成在《补充协议》确认了定金的事实并约定了定金罚则，故应当与陆婷共同履行返还定金的义务。因第三人尊园公司托管了定金10000元，故应当由陆婷、唐成共同向原告返还定金40000元，第三人尊园公司向原告返还定金10000元。原告主张的律师费没有证据证实，本院不予支持。关于原告要求第三人尊园公司对违约金和定金承担连带责任的诉讼请求，原告要求第三人在10000元的定金之内承担连带责任，因10000元的定金由第三人托管，本院确认由第三人尊园公司向原告返还该定金10000元。关于违约金的诉讼请求，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，第一，房屋买卖合同的违约金条款约定的是买卖双方，第三人作为居间方不应当对卖方的违约行为承担连带责任；第二，原告并未举证证实第三人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；第三，原告知晓涉案房屋被查封后，与两被告对于如何继续履行房屋买卖合同达成了《补充协议》，愿意继续履行合同，并未以居间方未告知房屋被查封要求居间方承担责任，即原告以《补充协议》认可了尊园公司的居间行为。综上，原告要求第三人对两被告的违约金承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告黄锦胜与被告陆婷、唐成签订的《房屋买卖暨居间合同》及《补充协议》中的房屋买卖合同部分；二、被告陆婷、唐成于本判决生效之日起十日内共同向原告黄锦胜支付违约金50000元；三、被告陆婷、唐成于本判决生效之日起十日内共同向原告黄锦胜返还定金40000元；四、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄锦胜返还定金10000元；五、驳回原告黄锦胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4280元由原告黄锦胜负担2129元，被告陆婷、唐成共同负担2151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  保 静人民陪审员  阮宏伟人民陪审员  崔秀荣二〇二〇年六月二十八日书 记 员  邢钟正