河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终2263号 上诉人（原审被告）：河北炜华物业服务有限公司，住所地：邯郸市邯山区金洲国际大厦B2411室。 法定代表人：卢晓辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王春鹏，该公司员工。 委托诉讼代理人：姜玫，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邯郸市坤博物业服务有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区中华北大街359号建元小区10-6-6号。 法定代表人：宋志希，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐雅君，该公司员工。 委托诉讼代理人：李盼，河北十力律师事务所律师。 上诉人河北炜华物业服务有限公司（以下简称炜华物业公司）因与被上诉人邯郸市坤博物业服务有限公司（以下简称坤博物业公司）合同纠纷一案，不服河北师省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初2262号民事判决，向本院提出上诉，本院2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人炜华物业公司委托诉讼代理人王春鹏、姜玫，被上诉人坤博物业公司委托诉讼代理人徐雅君、李盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 炜华物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发还重审。2、一、二审诉讼费用全部由坤博物业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。1、本案的案由是合同纠纷，那么纠纷的双方应当是合同的当事人之间。本案中坤博物业公司不是合同的当事人一方，因此，一审法院对于坤博物业公司原告主体的认定属于事实认定错误；2、本案中业主委员会对坤博物业公司的物业费退费的追偿权的转让属于无效转让，对我方不发生法律效力。一审法院对于这样的转让行为予以确认，明显属于事实认定错误。首先，业主委员会对于炜华物业公司享有的退费债权没有经过我方的认可，业主委员会与炜华物业公司没有进行财务核对，因此，业主委员会对于该债权是否享有及具体数额均是无法确定的。对于这样的债权显然不具有可转让性。其次，很大一部分业主存在拖欠物业费的情形，业主委员会对于应向炜华物业公司支付的物业费存在给付义务。因此，业主委员会转让的债权属于双务债权。业主委员会的转让剥夺了炜华物业公司的抵销权和抗辩权。综上，请求二审法院判如前述。 坤博物业公司辩称，1、本案案由请法院依法予以认定；2、拖欠物业费与本案不是同一法律关系；3、关于债权转让是否有效的问题在买卖合同案件裁判要点与观点中具有明确约定，债权转让权利通知的时间在合同法中并无明确的规定。通知何时到达并不影响债务人履行义务，所以坤博物业公司作为债权受让人起诉并履行了通知义务，该方式并未违背法律强制性规定，故债权转让合法有效，一审判决应予维持。 坤博物业公司向一审法院起诉请求：1、判令炜华物业公司给付所欠物业管理服务费93287元、水费周转金11045.2元、公共照明费320元、装修押金9000元、以上共计人民币113652.2元；2、依法判令炜华物业公司支付利息暂计为11933.48元（自应支付款项之日至炜华物业公司实际清偿本息完毕之日止，暂计算至2019年4月1日）；3、诉讼费由炜华物业公司承担。后当庭将第一项诉讼请求变更为：判令炜华物业公司给付所欠物业管理服务费89201元、水费周转金10845元、公共照明费320元，装修押金9000元，其他费用（垃圾清运费及装修电梯使用费）1179元，以上共计人民币110545元。 一审法院认定事实：炜华物业公司系万豪公寓的前物业服务公司，其与万豪公寓签订的物业服务于2016年4月到期后一直未重新签订物业服务合同。2017年7月5日，坤博物业公司（乙方、受托人）和万豪公寓业主委员会（甲方、委托人）签订《万豪公寓物业服务合同》，合同主要约定：“甲方将位于丛台区万豪公寓住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。委托服务期限为叁年，自2017年7月5日起至2020年7月5日止。按照《邯郸市物业管理办法》规定物业费收费标准为每平方米每月收费1.2元；商业每平方米每月收费3元；车库（位）按每个每天一元；公共照明费每户每年收费20元；如果小区服务费用不在物业服务范围以内的，发生此项费用可与业主委员会商定。”2017年7月5日，坤博物业公司与万豪公寓业主委员会签订《关于炜华物业预收物业费的约定》，主要内容为：“万豪公寓业主委员会与坤博物业公司就炜华物业公司在万豪公寓小区服务期间预收业主物业费及照明费和水费周转金的约定如下：1、炜华物业在万豪公寓小区服务期间已预收万豪公寓小区部分业主的2017年、2018年、2019年物业费、照明费和水费周转金，坤博物业进驻本小区不得重复收取。2、炜华物业所预收的万豪部分业主的2017年、2018年、2019年物业费、照明费和水费周转金，万豪公寓业主委员会与坤博物业公司共同协商约定，由坤博物业公司向炜华物业公司负责索要以上费用。”2017年7月8日，坤博物业公司和炜华物业公司进行业务交接并签署《万豪公寓交接明细》，对万豪公寓的验收单、业主装修协议、全小区电表号、业主身份证、业主装修施工协议、图纸、电卡、电梯资料、钥匙等进行了交接。交接人处有刘萍签字，接收人处有坤博物业公司徐雅君签字并加盖公章，万豪公寓业主委员会在交接单上签字盖章。同日，炜华物业公司退出万豪公寓小区的物业服务。2017年9月28日万豪公寓业主委员会出具《证明》，内容为：“河北炜华物业服务有限公司与邯郸市实达房地产开发有限公司签订的万豪公寓前期物业服务合同，于2016年4月服务到期，炜华物业公司在无服务合同的情况下，已将该小区部分业主2017年、2018年、2019年物业费、水费周转金以及公共照明费用进行提前收取（详见清单），炜华物业公司于2017年7月前退出万豪公寓，停止提供物业服务。2017年7月1日万豪业主委员会与坤博物业公司签订了物业服务合同，业主委员会决定将炜华物业公司预先收取费用的退偿权转让于坤博物业公司。2017年9月，万豪公寓业主委员会出具《炜华物业应付账款明细》，内容为：炜华物业公司：贵公司应支付以下款项：一、物业费：89201元，详见明细；二、水费周转金，10845元，详见明细。水费周转金是物业公司必须退还业主的费用；三、公共照明费用：320元，详见明细；四、装修押金：9000元整，详见明细。以上四项费用总计110645元整。以上各项费用如炜华物业不支付，坤博物业也不向万豪公寓业主重复收取，由坤博物业自行承担。”后万豪公寓102户业主出具《证明》一份，内容为：“因炜华物业有限公司提前预收部分业主2017年、2018年、2019年物业费、水费周转金、公共照明费等费用，现因退出万豪公寓物业服务，业主同意将债权转让给实际提供物业服务的邯郸市丛台区坤博物业公司，并领取炜华预收服务费用。”2018年4月19日，坤博物业公司向炜华物业公司出具《债权转让及还款通知书》，主要内容为：“炜华物业有限公司：鉴于2017年7月8日，你公司退出万豪公寓的物业服务管理，但是你公司将该小区部分业主2017年、2018年、2019年物业费、水费周转金、公共照明费提前收取，同时部分业主的装修押金应一并退还。现你公司在退出万豪公寓的物业服务管理后，并未退还，已经严重损害了部分业主的权益。根据《民法》等相关法律规定，现郑重通知你：万豪公寓委员会已经受让债权人对您的该笔债权，并已将债权转让给受让方坤博物业公司，请您在接到本通知之日起三日内，立即向受让方一次性清偿全部费用共计113652.2元。如未按照上述通知履行还款义务，由此引起的法律责任，由您自行承担。联系方式：3181759，通知人：邯郸市丛台区坤博物业服务有限公司。”2018年8月1日，坤博物业公司向复兴区人民法院提起对炜华物业公司的起诉，后于2018年10月19日撤诉。 一审另查明，炜华物业公司向万豪公寓以下125户业主预收了2017年、2018年、2019年不等期间的物业服务费、因炜华物业公司于2017年7月8日退出万豪公寓，自2017年7月9日起预收的部分物业费应予退还，即：1-2101号房屋(应返还1049元)；1-1902号房屋（应返还263元）；1-2112号房屋（应返还1292元）；1-2012号房屋(应返还1292元)；1-2016号房屋(应返还1292元)；1-8016号房屋(应返还230元)；2-2-1502号房屋(应返还372元)；1-1909号房屋(应返还486元)；1-1304号房屋(应返还1503元)；1-1111号房屋(应返还953元)；1-1011号房屋(应返还611元)；1-1512号房屋(应返还1541元)；2-1-1102号房屋(应返还1806元)；1-1505号房屋(应返还3246元)；1-805号房屋(应返还541元)；1-9025号房屋(应返还606元）；1-9012号房屋（应返还880元）；1-803号房屋（应返还108元）；1-1904号房屋（应返还968元）；1-1105号房屋（应返还427元）；1-1306号房屋（应返还2578元）；1-1021号房屋（应返还109元）；1-903号房屋（应返还149元）；1-1509号房屋（应返还807元）；1-2103号房屋（应返还409元）；1-1307号房屋（应返还537元）；1-2110号房屋（应返还478元)；1-2015号房屋(应返还274元)；1-1312号房屋（应返还1970元）；1-1903号房屋（应返还108元）；1-1015号房屋（应返还109元）；1-1003号房屋（应返还156元）；2-2-1602号房屋（应返还351元）；2-4-302号房屋（应返还1105元）；1-9011号房屋（应返还415元）；2-4-1501号房屋（应返还410元）；2-4-602号房屋（应返还269元）；2-4-202号房屋（应返还2535元）；2-4-1601号房屋（应返还1481元）；2-4-701号房屋（应返还535元）；1-1112号房屋（应返还762元）；2-3-1102号房屋（应返还661元）；1-2105号房屋（应返还226元）；2-3-1202号房屋（应返还986元）；2-3-150号房屋（应返还1033元）；1-9019号房屋（应返还672元）；2-1-602号房屋（应返还507元）；1-801号房屋（应返还702元）；2-1-1002号房屋（应返还1710元）；1-2223号房屋（应返还224元）；1-2225号房屋（应返还458元）；1-2219号房屋（应返还438元）；1-2221号房屋（应返还224元）；1-2217号房屋（应返还225元）；1-2216号房屋（应返还393元）；1-2215号房屋（应返还224元）；1-2213号房屋（应返还438元）；1-2212号房屋（应返还393元）；1-2208号房屋（应返还393元）；1-1302号房屋（应返还539元）；1-1008号房屋（应返还654元）；1-2023号房屋（应返还667元）；1-2025号房屋（应返还306元）；1-2211号房屋（应返还214元）；1-8019号房屋（应返还595元）；2-1-1602号房屋（应返还316元）；1-1012号房屋（应返还913元）；1-1009号房屋（应返还516元）；1-1913号房屋（应返还293元）；2-2-1101号房屋（应返还1089元）；2-2-502号房屋（应返还1778元）；1-1305号房屋（应返还536元）；1-9021号房屋（应返还183元）；1-2123号房屋（应返还644元）；1-1912号房屋（应返还351元）；2-3-902号房屋（应返还677元）；1-8010号房屋（应返还614元）；1-2002、1-2004、1-2006、1-2008、1-2010号房屋（应返还1660元）；1-908号房屋（应返还325元）；1-909号房屋（应返还210元)；1-807号房屋,(应返还262元）；1-905号房屋（应返还842元）；1-1023号房屋（应返还383元）；2-4-601号房屋（应返还1032元）；2-1-301号房屋（应返还1298元）；1-9013号房屋（应返还233元）；1-1106号房屋（应返还1149元）；1-1911号房屋（应返还650元）；1-2009号房屋（应返还101元）；1-2013号房屋（应返还906元）；1-1921号房屋（应返还517元）；2-4-1302号房屋（应返还451元）；1-9010号房屋（应返还859元)；1-901号房屋（返还638元）；1-1311号房屋（应返还2497元）；1-1004号房屋（应返还1140元）；1-2108号房屋（应返还1121元）；1-2007号房屋（应返还1255元）；2-4-502号房屋（应返还1281元）；2-1-601号房屋（应返还2491元）；2-3-401号房屋（应返还206元）；2-1-202号房屋（应返还345元）；1-8017号房屋（应返还182元）；1-1910号房屋（应返还75元）；2-4-1702号房屋（应返还1770元）；2-4-1602号房屋（应返还1050元）；2-3-102号房屋（应返还884元）；2-4-1001号房屋（应返还1124元）；2-2-1002号房屋（应返还914元）；2-4-1401号房屋（应返还1798元）；2-3-1502号房屋（应返还280元）；1-1919号房屋（返还170元）；1-1915、1-1917、1-1923号房屋（应返还403元）；2-1-401号房屋（应返还940元）；2-4-501号房屋（应返还121元）；1-1005号房屋（应返还221元）；2-2-1201号房屋（返还389元）；1-8015号房屋（应返还150元）；1-2115号房屋（应返还185元）；坤博物业公司主张返还1-9010号房屋（业主刘刚）的物业费859元，但是提交的凭证系一张白条而非炜华物业公司于公司出具的收据，对该笔物业费不予支持。经核算，2017年7月9日后应返还该125户业主的物业费共计87454元。 炜华物业公司共收取以下16户业主的公共照明费320元，分别为2-2-702号房屋；2-2-602号房屋；1-1306号房屋；2-1-301号房屋；2-2-601号房屋；2-4-902号房屋；2-2-1002号房屋；2-1-1602号房屋；1-8019号房屋；2-3-1601号房屋；1-1304号房屋；1-1111号房屋；1-1509号房屋；2-2-401号房屋；2-1-202号房屋；2-4-1401号房屋。因该公共照明非费收取的期间为2017年7月1日至2018年6月30日，炜华物业公司退场的时间为2017年7月8日，故应退还公共照明费313元（320元-20元/360天×8天×16户=313元）。炜华物业公司收取以下55户业主每户200元的水费周转金：1-1305号房屋；1-1102号房屋；1-2025号房屋；1-1503号房屋；1-807-2号房屋；2-2-902号房屋；2-4-1501号房屋；1-1909号房屋；1-2201号房屋；1-2203-1号房屋；2-3-702号房屋；2-2-702号房屋；1-901-2号房屋；2-4-1401号房屋；1-907-2号房屋；1-1112号房屋；2-1-202号房屋；1-1907-2号房屋；1-2101号房屋；1-1307号房屋；2-4-701号房屋；2-2-401号房屋；1-1111号房屋；1-1509号房屋；2-3-1601号房屋；2-4-1001号房屋；1-8014号房屋；1-9013号房屋；1-1304号房屋；2-2-1002号房屋；1-8013号房屋；2-1-1602号房屋；1-2003-1号房屋；1-1703号房屋；2-2-1101号房屋；2-3-1102号房屋；1-1015-2号房屋；2-1-402号房屋；2-1-1701号房屋；1-8010号房屋；2-3-302号房屋；2-2-601号房屋；2-4-702号房屋；2-4-501号房屋；2-1-301号房屋；1-1505号房屋；1-8-5号房屋；1-9-3-1号房屋；1-8-11-1号房屋；1-1105号房屋；1-2015-2号房屋；2-2-602号房屋；2-4-602号房屋；2-3-301号房屋；2-3-101号房屋。坤博物业公司主张2-3-701号房屋水费周转金45.2元，但提交的该票据系复印件，且炜华物业公司对该笔费用不予认可，故对该笔45.2元的水费周转金不予支持；以上水费周转金共计11000元。炜华物业公司收取以下7户业主每户1000元的装修押金：2-2-601号房屋；2-4-702号房屋；1-2003-1号房屋；1-9011-2号房屋；1-2201、2203号房屋；2-3-702号房屋；2-3-101号房屋；以上共计收取装修押金7000元。炜华物业公司收取以下3户业主的装修垃圾清运费：1-1304号房屋；2-4-702号房屋；1-1907-2号房屋。以上共计收取装修垃圾清运费1270元。炜华物业公司收取以下3户业主每户50元的装修电梯费：1-1304号房屋；2-4-702号房屋；1-1907-2号房屋；以上共计收取装修电梯费150元。 一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，万豪公寓业主委员会与坤博物业公司于2017年7月5日签订新的生效的物业服务合同后，作为前期物业服务公司的炜华物业服务公司与万豪公寓小区之间的物业服务合同即终止。2017年7月8日炜华物业服务公司与坤博物业公司完成交接并退出万豪公寓小区，其无权收取之后的物业费等相关费用。2017年9月28日万豪公寓业主委员会出具《证明》，在该证明中，业主委员会决定将炜华物业公司预先收取费用的追偿权转让给坤博物业公司。一审法院认为业主共同选举产生业主委员会，业主委员会的决定对业主具有约束力，万豪公寓业主委员会所作出的不侵害业主合法权益的决定可以代表业主，坤博物业公司从2017年7月8日为万豪公寓小区提供物业服务至今，万豪公寓业主委员会要求炜华物业公司退还预收的物业费、水费周转金、公共照明费、装修押金、垃圾清运费、电梯装修费至坤博物业公司的决定并未侵害业主合法权益，因此该决定可以代表业主的意思。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。2018年8月1日，坤博物业公司向复兴区人民法院对炜华物业公司提起诉讼并向炜华物业公司出示业主委员会的债权转让证明及102户业主签字的证明，应当视为炜华物业公司已经明确知晓业主委员会将债权转让给坤博物业公司，故炜华物业公司应当向坤博物业公司支付应退还的物业费、水费周转金、公共照明费、装修押金、垃圾清运费、电梯装修费，故对于炜华物业公司辩称的坤博物业公司主体不适格不予采纳。关于应退还的物业费，根据坤博物业公司出示的收费票据及金额、收费期间计算，炜华物业公司应退还物业费87454元。关于水费周转金系押金，根据坤博公司提交的水费周转金的票据，炜华物业公司应当退还11000元（200元/户×55户=11000元）水费周转金。关于公共照明费，根据坤博物业公司出示的收费票据及金额、收费期间计算，炜华物业公司应退还公共照明费313元（320元-20元/360天×8天×16户=313元）。关于装修押金，根据坤博公司提交的7户装修押金票据，炜华物业公司应当退还7000元（1000元/户×7户=7000元）；关于装修垃圾清运费、电梯装修费，因坤博物业公司主张其他费用1179元，故对主张的装修垃圾清运费、装修电梯费共支持1179元。综上，炜华物业公司共应当退还坤博物业公司106946元。炜华物业公司延迟履行债务，应当支付利息，但因万豪业主委员会未向炜华物业公司明确债务的履行期间，故自起诉之日2019年7月8日至实际履行完毕之日止予以支持，利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款及《物业管理条例》第十一条、第十二条第四款之规定判决：一、河北炜华物业服务有限公司于判决生效之日起十日内支付邯郸市坤博物业服务有限公司物业费、水费周转金、公共照明费、装修押金、装修垃圾清运费、电梯装修费共计人民币106946元并支付利息（利息以106946元为基数，自2019年7月8日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；二、驳回原告邯郸市坤博物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费2812元，减半收取计1406元，由河北炜华物业服务有限公司承担。 本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，2017年7月5日坤博物业公司与万豪公寓业主委员会签订了《物业服务合同》，2017年7月8日坤博物业公司和炜华物业公司签署《万豪公寓交接明细》，后万豪公寓业主委员会同意将炜华物业公司前期预收的物业费债权转让给坤博物业公司，在此情况下，坤博物业公司已向炜华物业公司出具了《债权转让及还款通知书》，但炜华物业公司并未在债权转让及还款通知书载明的时间内作出回应，以致2018年8月1日坤博物业公司向复兴区人民法院对炜华物业公司提起诉讼，虽双方并没有签订相关合同，但从上述客观事实，双方已形成事实上的法律关系，故坤博物业公司现起诉炜华物业公司符合法律规定，应予支持。 关于业主委员会对坤博物业公司的物业费退费的追偿权的转让行为的效力问题，因该转让内容并未违反法律的相关规定，即使炜华物业公司辩称的未收到转让通知，但坤博物业公司以起诉的方式主张权利，应视为履行了告知义务，故该转让行为应合法有效。 关于炜华物业公司上诉称一部分业主存在拖欠物业费的问题，因本案系前后物业公司之间因物业费的返还等问题引起的纠纷，并非物业公司与业主之间的纠纷，故该上诉理由与本案不是同一法律关系，不属于本案审理范围，且业主以转让债权的方式及坤博物业公司明确表示不同意抵顶，故对炜华物业公司该上诉主张不予支持，本案不予处理，其可另行解决。 对于炜华物业公司所提返还数额问题。炜华物业公司在二审中认为装修押金和装修垃圾清运费不应退还。坤博物业公司在一审中已提供相关证据证实其主张，而炜华物业公司对以上费用不应退还并未提供证据支持，故对炜华物业公司该上诉主张不予采信。 综上所述，上诉人炜华物业公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2440元，由上诉人河北炜华物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵建平 审判员  罗 琪 审判员  孙 佳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  郭铜娅