广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1029号 上诉人（原审被告）：韦丽珍，女，1982年12月8日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告）：玉林市机关事务管理局，住所地：玉林市玉州区玉东大道一号，统一社会信用代码：1245090000793558。 法定代表人：邹崇耀。 委托诉讼代理人：蓝庆球，广西金大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婵，广西金大地律师事务所律师。 上诉人韦丽珍因与被上诉人玉林市机关事务管理局（以下简称玉林机关事务局）房屋租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 韦丽珍上诉请求：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4352号民事判决；2、要求被上诉人继续履行与上诉人的不定期房屋租赁合同；3、二审审理期间提出，由于遭受新冠疫情影响，要求被上诉人免收2020年2月、3月的租金，减半收取4月、5月、6月的租金。事实和理由：1、上诉人与政府劳务公司签订的政府大院临街铺面的租赁合同为一年一签，被上诉人接管后，上诉人向被上诉人交纳房租，但被上诉人未与上诉人续签房屋租赁合同，2019年，被上诉人以种种理由拒绝上诉人交纳房租，且上诉人正常交纳水电费，被上诉人罔顾事实，虚假起诉上诉人不交水电费和房租。2、一审判决要求上诉人在判决生效后15日内搬出所租赁的房屋，没有释明理由，不属于合理搬离的时间，没有事实和法律依据，上诉人和劳务公司签订合同时，被告知所租赁的商铺可以租赁至该商铺被拆为止，因此上诉人在该商铺花费了大量的人力物力进行装修，被上诉人随意解除合同，应赔偿上诉人的损失。3、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第236条有误。 玉林机关事务局答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，双方签订的租赁合同到期后，双方并未续签合同，变为不定期租赁合同，本案是房屋租赁合同纠纷，不是侵权纠纷，上诉人要求被上诉人赔偿精神损失费没有事实依据，请求维持一审判决；2、上诉人应当先报送有关申请减免租金的材料到市财政局审批后，才能确定是否通过租金减免。 玉林机关事务局向一审法院起诉请求：1．判令解除玉林市政府机关劳动服务总公司与韦丽珍签订的《临街铺面租赁合同》；2．判令韦丽珍立即搬出租赁房屋；3．判令韦丽珍支付拖欠的2019年1月到6月的租金合计10920元给玉林机关事务局；4．判令韦丽珍支付拖欠的水电费给玉林机关事务局（水电费从2019年5月1日开始计算至韦丽珍搬出承租房屋之日止，暂计算至2019年5月30日的水电费为510元）；5．判令韦丽珍支付房屋占用费给玉林机关事务局（房屋占用费以月租金1820元为基数，从2019年7月1日开始计算至韦丽珍搬出承租房屋之日止）；6、本案的诉讼费用全部由韦丽珍承担。 一审法院审理查明，玉林机关事务局所诉与韦丽珍形成2017年12月30日之前书面租赁合同关系及之后形成不定期租赁合同关系的事实，双方均无异议，一审法院予以确认。玉林机关事务局诉称“2017年8月29日玉林机关事务局向韦丽珍送达《通知》，告知韦丽珍因双方合同于2017年12月30日到期，到期后不再续租，请韦丽珍于2017年12月31日前结清房租、水、电费等有关费用，搬离承租铺面、交还房屋钥匙。2019年5月20日玉林机关事务局再次口头通知韦丽珍3天内结清房租、水、电费等有关费用，搬离承租铺面、交还房屋钥匙。”的事实，韦丽珍否认收到书面通知和口头通知，对此，玉林机关事务局没有提供证据证实。根据韦丽珍提供水电费收据，韦丽珍已向玉林机关事务局交纳至2019年11月1日的水电费。 一审法院认为，玉林机关事务局、韦丽珍之间在2017年12月30日之前书面租赁合同关系及之后形成不定期租赁合同关系的事实，双方均无异议，亦没有违反法律规定，合法有效。书面合同中约定的租赁期限到期后，双方未再签订书面合同，但玉林机关事务局仍然按原书面合同约定的月房租收取韦丽珍的租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方的租赁合同转为不定期的租赁合同。玉林机关事务局主张已通知韦丽珍解除租赁合同，但提供的证据不能证明。玉林机关事务局向韦丽珍提出解除租赁合同的主张应从向一审法院起诉为准，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，租赁关系应当准予解除，但应给予承租人合理期限准备搬迁，一审法院酌情解除租赁时间确定为判决生效后第十五日。韦丽珍应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定在法院生效判决规定的时间搬出租赁房屋并按原书面合同约定的月租金交纳租金及支付水电费，逾期不搬出应支付占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除玉林市机关事务管理局与韦丽珍位于玉林市教育中路原玉林市委、市政府后面的临街铺面的租赁合同关系，合同关系解除时间为本案判决生效之日起第十五日；二、韦丽珍应在本判决第一项租赁合同关系解除之日搬出上述租赁房屋交回给玉林市机关事务管理局。逾期应按每月1820元支付占用费给玉林机关事务局（计至搬出并交回铺面之日止），占用费应在搬出之日支付；三、韦丽珍按每月1820元支付从2019年1月起截止到本判决第一项规定的合同解除之日止的租金给玉林市机关事务管理局（韦丽珍已支付的予以扣减，提前搬出并交回铺面给玉林机关事务局的，计至彼日）；四、韦丽珍搬出之日（包括主动或被执行搬出）支付从2019年11月2日起至搬出上述铺面之日止的水电费（按表计算）给玉林市机关事务管理局（已支付的予以扣减）。本案受理费85元，减半收取计43元，由韦丽珍负担。 本院二审期间，上诉人提交了在玉林市政府网站下载的《玉林市人民政府关于印发玉林市应对新型冠状病毒感染的××疫情支持中小企业共渡难关的十六条政策措施的通知》，主张被上诉人免收2020年2月、3月的租金，减半收取4月、5月、6月的租金，对此，被上诉人提交了《玉林市财政局关于办理市直机关事业单位国有资产类经营用房租金减免事项的通知》，主张上诉人应当先报送有关申请减免租金的材料到市财政局审批后，才能确定是否通过租金减免。本院认为，上诉人与被上诉人提交的上述文件来源真实，依法予以采信。 本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 二审审理查明，2017年1月1日，玉林市政府机关劳动服务总公司与上诉人签订《临街铺面租赁合同》，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月30日止，合同签订后，玉林市政府机关劳动服务总公司根据玉林市人民政府玉政办发【2009】164号办公室文件及中共玉林市委员会办公室办发【2015】11号文件、中共玉林市委办公室玉林市人民政府办公室关于玉林市市直机关办公用房统一管理实施细则的补充通知，于2017年4月8日将该租赁合同移交给被上诉人，由被上诉人对涉案铺面的出租及租金收益进行管理。 本院认为，上诉人与玉林市政府机关劳动服务总公司签订的《临街铺面租赁合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合同合法有效。关于上诉人提出要求继续履行不定期租赁合同及一审判决返还涉案铺面预留的期限不当、适用法律错误的问题。2017年12月30日《临街铺面租赁合同》租赁期限届满，被上诉人与上诉人之间没有续签租赁合同，上诉人继续租用涉案铺面至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，上诉人与被上诉人之间形成了不定期租赁关系，对于不定期租赁合同，双方均有权随时解除租赁关系，一审判决支持玉林机关事务局请求解除租赁合同的诉讼请求，有法律依据，适用法律正确，本院予以维持。出租人在解除租赁关系前应当提前通知承租人，并应为承租人留出合理的期限以准备搬迁，由于被上诉人提交的证据不足以证实其在起诉前已通知上诉人解除租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知书到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，一审法院确定玉林机关事务局向陈标提出解除租赁合同的主张应从其向一审法院起诉为准并无不当，但一审判决第一项判决“合同关系解除时间为本案判决生效之日起第十五日”有误，本院予以纠正，合同关系解除时间应为玉林机关事务局向一审法院起诉之日（即2019年10月10日）。双方的不定期租赁关系解除后，上诉人至今仍占有、使用涉案房屋，因此，上诉人需按原合同约定的标准向被上诉人支付房屋占用费至搬出涉案房屋之日止。综合考虑本案的实际情况，一审判决上诉人在本案判决生效之日起第十五日搬出租赁房屋，已为上诉人留出合理的期限进行搬迁，合理合法，本院予以维持。对上诉人上诉所提，本院不予支持。 关于上诉人在本院审理期间提出要求被上诉人减免新冠疫情期间的租金的问题，上诉人虽然在上诉时未对支付的租金数额提出上诉，但在上诉人上诉之后发生了新冠疫情，系双方均不可预见的情形，上诉人响应政府部门防治新冠疫情的要求而停业也是公知的事实，考虑到受疫情影响，上诉人所租赁的房屋无法正常使用，上诉人的营业收入确实产生了减损，因此，根据公平原则，本院酌情予以支持上诉人提出免除2020年2月、3月租金的主张，对上诉人提出减半收取4月、5月、6月租金的主张不予支持，故上诉人所欠房屋占用费中应扣除2个月的房屋占用费。 综上所述，上诉人的上诉请求有事实及法律依据的部分，本院予以支持，没有事实和法律依据的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 维持玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4352号民事判决第四项； 变更玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4352号民事判决第一项为：解除被上诉人玉林市机关事务管理局与上诉人韦丽珍位于玉林市教育中路原玉林市委、市政府后面的临街铺面的租赁合同关系； 变更玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4352号民事判决第二项为：上诉人韦丽珍应在本判决生效之日起十五日内搬出上述租赁房屋交回给玉林市机关事务管理局； 变更玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初4352号民事判决第三项为：上诉人韦丽珍支付租金及房屋占用费给被上诉人玉林市机关事务管理局（租金的计算：按每月1820元，从2019年1月起计至2019年10月10日止；房屋占用费的计算：按每月1820元，从2019年10月11日起计至上诉人实际搬离上述租赁房屋之日止，期间上诉人已支付的租金及2020年2月、3月的房屋占用费应予以扣减）。 一审案件受理费43元，二审案件受理费85元（上诉人已预交），由上诉人韦丽珍承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  钟 平 二〇二〇年六月八日 法官助理  陈伟君 书 记 员  何 环