山东省庆云县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1423民初884号原告：德州锦鸿房地产开发有限公司，住所地山东省德州市庆云县迎宾路南侧金泰山庄B型8-15号，统一社会信用代码：91371400MA3EP4YC7T。法定代表人：刘建忠，董事长。委托诉讼代理人：李俊琪，山东安百合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李民，山东安百合律师事务所律师。被告：徐新成，男，1986年5月6日出生，汉族，住山东省乐陵市。被告：李倩，女，1984年5月8日出生，汉族，住山东省乐陵市。原告德州锦鸿房地产开发有限公司(以下简称锦鸿公司)与被告徐新成、李倩商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行审理。原告锦鸿公司委托诉讼代理人李俊琪、被告徐新成到庭参加诉讼，被告李倩经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。原告锦鸿公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2018年11月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令两被告向原告支付违约金150719.8元；3.判令两被告向原告支付以493535.02元为基数,按照银行间同业拆借中心公布的利率从2019年10月11日计算至2020年3月31日的利息；4.判令两被告协助原告到政府相关部门办理《商品房买卖合同》相关登记注销手续；5.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2018年11月9日签订《商品房买卖合同（预售）》。约定两被告购买原告开发的位于庆云县的锦鸿学府1号楼2单元301号，总房款753599元；约定以贷款方式付款，两被告首付款为233599元，余款520000元向中国建设银行股份有限公司庆云支行申请贷款支付。现两被告在房贷还款过程中未按其与中国建设银行股份有限公司庆云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定按时足额偿还本息，庆云支行于2019年10月11日扣划原告在建设银行保证金账户中的存款493535.02元，用于偿还两被告的贷款本息。附件十一商品房买卖合同补充协议第五条规定，因买受人未及时偿还贷款导致银行或公积金中心要求出卖人承担连带责任的，在买受人收到出卖人还款通知30日后仍未向出卖人支付的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并将涉案商品房另行出售。同时买受人应按《商品房买卖合同》总金额的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权在退还的买受人房款中直接扣除。买受人应于收到出卖人书面解除通知送达之日起15日内与出卖人到政府相关部门办理《商品房买卖合同》相关登记注销手续。现两被告收到原告发出的还款通知已超过30日，仍未向原告支付代偿款、办理相关登记注销手续。原告依据双方签订的《商品房买卖合同》及相关法律规定，诉至法院，以维护原告的合法权益。被告徐新成辩称,其与被告李倩系夫妻关系,现已分居两年多时间。徐新成同意解除案涉商品房买卖预售合同；对原告主张违约金150719.8元无异议;对原告主张的利息无异议；同意协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》注销登记手续。被告李倩未进行答辩。原告锦鸿公司围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》；2.《商品房买卖合同补充协议》。拟证明原被告签订商品房买卖合同，合同及补充协议明确约定了违约责任。3.（中国建设银行）个人贷款还款凭证；4.中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书；5.个人存款扣收通知书（担保人）。拟证明被告欠建设银行贷款本息共计493535.02元，原告作为保证担保人已被建设银行庆云支行扣划该欠款。6.催款通知书；7.邮政快递单；8.邮政快递回执明细。拟证明原告按照原被告签订的合同向两被告发出了催款通知书，该通知书已被两被告签收。9.解除合同通知书；10.邮政快递单。拟证明原告按照原被告签订的合同向两被告发出了解除合同通知书，该通知书已被两被告签收。被告徐新成对以上证据均无异议。被告徐新成与被告李倩未提交证据。对原告提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据均为原件，证据之间能够相互印证，结合原告当庭陈述及被告自认的情况，真实性能够认定；且证据与本案待证事实均具有关联性，确认为有效证据。根据以上确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2018年11月9日，原告德州锦鸿房地产开发有限公司（出卖人）与被告徐新成、李倩（买受人）签订编号为2018110117的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。合同约定二被告购买原告开发的位于庆云县的锦鸿学府1号楼2单元301号商品房，总价款为753599元。合同约定被告应于2019年11月9日前支付首期房价款233599元，余款520000元向中国建设银行股份有限公司庆云支行申请贷款支付。《补充协议》第五条第一款约定“因买受人未及时偿还贷款导致银行或公积金中心要求出卖人承担连带责任，买受人应在接到出卖人还款通知后10日内偿还出卖人代为支付的各类款项（含贷款、利息、罚息及其他相关费用等），并应支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代付款项金额的10%。如超过30日买受人仍未向出卖人支付各类款项（含贷款、利息、罚息及其他相关费用等）和赔偿金，则出卖人有权解除《买卖合同》，并将上述商品房另行出售。买受人除支付前述代偿款项外，按《买卖合同》总金额的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权在退还买受人房款中直接扣除。买受人应于出卖人书面解除通知送达之日或报纸公告刊登之日起15日内与出卖人到政府相关部门办理好《买卖合同》相关登记注销手续……”。合同签订后，被告依约支付了首付款233599元，并由徐新成作为借款人办理了按揭贷款手续。后因徐新成未按照与中国建设银行股份有限公司庆云支行签订的《借款合同》履行还款义务，导致中国建设银行股份有限公司庆云支行于2019年10月11日向原告锦鸿公司出具《个人存款扣收通知书（担保人）》，扣划原告锦鸿公司在中国建设银行股份有限公司庆云支行保证金存款账户（账号37×××85）中的存款493535.02元，用于归还徐新成贷款的本息。原告于2019年10月11日向被告徐新成邮寄《催款通知书》，通知书内容为：“根据您与我公司签订的《商品房买卖合同》，您已向我公司交付首付款233599元整（大写：贰拾叁万叁仟伍佰玖拾玖元整），并由本公司担保办理银行贷款……现因您未及时偿还贷款，为维护双方的合法权益，特函告知您是否仍购买该房源，若仍购买，望您于2019年10月21日前偿还出卖人代为支付的各类款项并支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为付款项金额的10%……”。该通知书于2019年10月16日妥投。但徐新成未按通知向原告支付代偿款等。后原告向徐新成邮寄与徐新成、李倩解除合同的《解除合同通知书》，通知书于2020年4月6日妥投。徐新成同意解除《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》；对原告主张的违约金及利息无异议；同意协助原告办理案涉《商品房买卖合同（预售）》登记注销手续；同意就其交纳的购房款及按揭贷款问题在本案中不作处理，其与原告自行解决。本院认为,原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同及协议的约定履行相应的义务。被告因未及时偿还贷款导致银行扣划了原告的款项，在原告催告后，超过30日仍未履行义务，原告主张解除合同，并由二被告按房款总金额753599元的20%支付违约金150719.8元、由二被告协助原告到政府相关部门办理案涉《商品房买卖合同》登记注销手续，均符合合同约定，依法应予支持。关于原告主张的利息，虽被告徐新成对此无异议，但效力不及于被告李倩。原告主张的利息实为因被告违约不履行借款合同导致原告承担担保责任后产生的利息损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，《商品房买卖合同补充协议》第五条约定的购房总金额20%的违约金，即是对因被告的原因导致原告承担担保责任后给原告造成损失，而对损失金额的约定。根据本案实际情况，该违约金金额足以弥补原告代偿款损失，且原告有权在退还被告的房款中直接扣除，故原告再另外主张资金占用期间的利息损失，属于重复计算，且无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告德州锦鸿房地产开发有限公司与被告徐新成、李倩之间的编号为2018110117的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；二、被告徐新成、李倩于本判决生效之日起五日内支付原告德州锦鸿房地产开发有限公司违约金150719.8元；三、被告徐新成、李倩于本判决生效之日起五日内协助原告德州锦鸿房地产开发有限公司办理以上商品房买卖合同登记注销手续；四、驳回原告德州锦鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，由原告德州锦鸿房地产开发有限公司负担110元，被告徐新成、李倩负担2118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。权利人在判决生效后二年内有申请法院执行的权利。审判员  王春华二〇二〇年六月二十三日书记员  王 月