贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终1196号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：兴义市康华商贸有限公司,住所地兴义市桔山办神奇东路13号(康居广场三楼)。 法定代表人:何巨春,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:袁灏浠,贵州知其律师事务所律师。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：熊建,男,1969年2月19日生,苗族,初中文化,个体工商户,住贵州省安龙县。 上诉人兴义市康华商贸有限公司（以下简称“康华公司”）因与被上诉人熊建租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初4376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 康华公司上诉请求：撤销原判，判决熊建支付康华公司租金及违约金共计78280元。事实和理由：1.熊建与康华公司从2010年开始建立租赁关系，期间熊建存在逾期或分期支付租金的情形，但双方均按照上一年双方签订的租赁合同执行，以交易习惯作为合作常态。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于交易习惯的规定，应认定双方后续的租赁期限为一年，且为长期租赁，并非一审法院认定的不定期租赁关系。熊建使用租赁场地近两年，康华公司仅主张一年的租金及违约金，应得到支持。2.康华公司一审中向法院提交了多组证据证实康华公司将熊建物品搬离时间为2019年6月21日，一审法院也对该物品的搬离情况向康华公司进行了核实等。但一审法院认定康华公司未提交证据证实其将熊建物品搬离时间，导致无法计算熊建该期间租赁费用的说理错误。3.熊建一审提交的《预算结算表》系熊建单方草拟，并无进货和出货清单等佐证，一审法院采信此证据错误。 熊建辩称，1.租赁合同内容为康华公司一方提的供格式条文，在合同的理解上，应当作出不利于康华公司的解释。双方于2016年10月24日签订租赁合同后未再续签，后期应当认定双方为不定期租赁合同。2.一审法院未对熊建提起的反诉请求进行查明和处理，属于漏判。 康华公司向一审法院起诉请求：1.请求解除康华公司与熊建签订的位于兴义市神奇东路的康居家饰建材广场Ａ区场地的租赁关系,熊建及时将上述场地恢复原状返还康华公司;2.判令熊建向康华公司支付拖欠的租金38020元、违约金40260元;3.诉讼费用由熊建承担。 熊建向一审法院反诉请求：1.判决康华公司赔偿熊建家具损失62000元、退还保证金1900元及损坏配套设施服务费16104元；2.诉讼费由康华公司承担。 一审法院查明事实：2016年10月24日，熊建作为承租人（乙方）与康华公司作为出租人（甲方）签订《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》，合同约定，康华公司将拥有整体承包经营管理权的“兴义康居家饰建材广场”A区壹楼第5657号场地租赁给熊建做木地板商品的经营场地，建筑面积为122平方米，租期为1年，自2016年10月24日起至2017年10月23日止，租期届满，熊建若要续租，应当在租期届满前一个月内向康华公司提出书面申请，与康华公司协商续租事宜。熊建在签订本合同时即缴1个月的租金和配套服务费作为保证金，以后按年提前1个月支付一次租金和配套服务费，租金按每平方米33元计算，每月为4026元，总计每年租金为48312元，1个月的租金及配套服务费作为保证金，合计1900元，租赁期满，如双方不再续签，由双方共同检查场地及设施有无损毁，并结清各项费用后，康华公司退还熊建保证金，合同即告终止，如熊建不配合按时腾空退出场地，康华公司可采取措施阻止熊建经营或自行腾空场地，所产生的后果由熊建负责。熊建没有违约，康华公司提出解除或终止合同，应退还熊建已交的剩余租赁期的租金，并赔偿合理的损失。熊建不按时交纳租金、押金、水电费、物业管理费及广场开发维护费，应按所欠费用每日0.3%计算交纳滞纳金。逾期30天以上，康华公司有权单方解除合同并收回场地，并由熊建支付年租金50%的违约金。康华公司在合同尾部甲方处加盖合同专用章，熊建在合同尾部乙方处签字。同日，康华公司与熊建签订《配套服务协议》，协议约定康华公司为熊建提供由康华公司统一策划、统一管理及提供相应的配套服务等来维护双方的共同利益，约定水费、保安、保洁、公共用电费用按租赁合同约定面积多少收取，定为1元/平方/月，即熊建每月应交122元，在每月10日前收取，配套服务费及场地租金同时收取，按每平方22元，即熊建每月应交2684元，每年32208元，若熊建未按时交纳各种费用，经康华公司多次口头和书面催缴，逾期半个月后，康华公司有权按所欠费用每日0.3%计算，向熊建收取滞纳金，逾期一个月以上时康华公司有权采取强硬措施组织熊建经营和单方面解除租赁合同及配套服务协议，并强制要求熊建清偿搬出。康华公司在合同尾部甲方处加盖合同专用章，熊建在合同尾部乙方处签字。上述合同期限到期后，熊建分3次又向康华公司交纳了42500元，作为合同到期后续租的次年租金和服务费。后曾有人到熊建租赁地将熊建的物件搬离，由于当时熊建以及其妻子不在现场，被康华公司的安保人员阻止，以至搬离未成功。之后，康华公司将熊建遗留在涉案合同约定的租赁地的物件移走，并将商铺重新出租。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。熊建与康华公司于2016年10月24日签订的《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》不违反相关法律的规定，是双方当事人的真实意思表示，且双方已经按照合同约定实际履行了各自的义务，应为合法有效的合同，而基于上述合同签订的《配套服务协议》实际上是对《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》的补充，且不违反相关法律的规定，同样是合法有效的合同。熊建与康华公司签订的租赁合同至2017年10月23日期限届满，熊建在租赁期届满后继续向康华公司交纳租金及配套服务费，而康华公司接收且并未提出异议，可视为双方续订了租赁合同及配套服务协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，由于康华公司并未提交证据证明双方对续租的租赁期限以及金额进行协商并达成明确一致的意见，故租赁合同和配套服务协议虽然得以续订，但续订的租赁合同应为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，出租人与承租人都可以随时解除合同，而熊建未再支付租金以及配套服务费的行为可以视为对租赁物作出不再续租的意思表示，应当以熊建已交纳的租金、配套服务费以及保证金按照租赁合同以及配套服务协议约定折算租期的截止日作为熊建提出解除合同之日，不能视为熊建未付租金而违约。但熊建在未交纳租金以后，不主动将租赁地的物件搬出，仍然占用租赁地，虽然熊建辩称其曾经安排人员将其所有的物件从租赁地上搬离，但被康华公司的安保人员阻止，从双方陈述及双方申请出庭作证的证人证言来看，虽然双方陈述的时间不一致，但可以证明一个事实即当时熊建和熊建的妻子均未在现场，康华公司在未得到熊建明确指示的情况下，阻止其他人搬离熊建的个人财产，是康华公司作为商场管理方应尽的职责，事后熊建未主动和康华公司协商租赁合同解除事宜，也未将其个人财产搬离租赁地，导致康华公司无法收回房屋，给康华公司造成了损失，熊建应当参照合同的约定，支付占用期间租赁费至康华公司将租赁物移出之日。但由于康华公司并未提交证据证明其将租赁物搬离的时间，故无法计算此期间占用租赁物的费用，经本院多次询问康华公司，康华公司也无法确定其将租赁物搬离的时间，应当承担举证不能的不利后果，故对于康华公司要求熊建支付租金及违约金的诉请，不予支持。由于康华公司已将涉案商铺重新出租，故康华公司当庭自愿放弃将租赁场地恢复原状并返还租赁场地的诉请，予以准许。 关于熊建反诉要求康华公司赔偿损失的问题。熊建诉请的损失主要是康华公司将熊建的物件搬离租赁地造成的损失，熊建认为其不交纳租金的行为就是提出合同解除的意思表示，但又迟迟不将物件搬离租赁地，熊建提出其曾在2018年4月20日派人去拆除物件并搬离租赁地，但其并未到场，也未向康华公司进行告知，康华公司基于保护义务，阻止其他人搬离租赁户的物件，是康华公司作为商城管理方应尽的责任，不能够证明康华公司有违约行为或对熊建有不利的行为，且熊建并未能提交证据证明康华公司以尚欠租金为由阻止熊建搬离租赁地，熊建迟迟不将物件搬离租赁地是造成其损失最主要的原因，该损失不能归责于康华公司，故对于熊建要求康华公司支付赔偿款的反诉请求，不予支持。 关于熊建反诉主张的退还保证金及损坏配套服务费问题。如前所述，康华公司与熊建之间已经变更为不定期租赁，作为承租人的熊建可随时提出解除合同，而不再继续交纳租金及配套服务费的行为可以视为提出解除合同，已经交纳的租金、配套服务费、保证金按照租赁合同及配套服务协议约定折算的时间作为租赁期间。至于熊建提出康华公司因变更商场性质而导致未享受到配套服务。经查，双方在合同中并未约定商场的性质，且熊建也未提出证据证明在其租赁期间，康华公司有变更商场性质的行为，应当承担举证不能的不利后果，故对于熊建的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回兴义市康华商贸有限公司的全部诉讼请求；二、驳回熊建的全部反诉请求。本诉案件受理费1858元，由兴义市康华商贸有限公司负担；反诉案件受理费675元，由熊建负担。 二审中，熊建向本院提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证。具体为，照片2张，拟证实熊建家具存在损害的事实。康华公司质证认为对其真实性认可，对其证明目的不予认可，同时恰好证明康华公司将熊建财物搬离库房保存没有损害的事实。本院认证意见为，该证据中仅显示熊建家具组装器材堆放情况，但与熊建的待证内容不能印证，故不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，双方于2016年10月24日签订的《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》第四条约定，租赁期满，如双方不再续签，由双方共同检查场地及设施有无损毁，并结清一方应交各项费用后，甲方退还乙方保证金，本合同即告终止；如乙方不配合按时腾空退出场地，甲方可采取措施阻止乙方经营或自行腾空场地，所产生的后果由乙方负责；第八条第6项约定，未征得甲方同意，乙方……连续停业七天以上……甲方劝告无效，可单方解除合同并收回场地，且不退还所收乙方费用……。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，熊建与康华公司签订的租赁合同于2017年10月23日期满后，双方未再续签合同，但熊建仍在使用租赁场地，并分多次向康华公司支付了后续的部分租金；虽然双方已长期建立租赁关系，且熊建曾存在延后支付租金情形，但在双方未口头或书面达成续租协议前，根据前述规定，仍应认定双方后期的租赁期限为不定期，双方可随时解除。《中华人民共和国合同法》第六十一条中虽约定了可依据交易习惯认定的内容，但前述第二百三十六条属于对租赁合同期满未再续签合同的特别约定，应适用该条作为认定本案租期的依据。故对康华公司所提本案应按照双方交易习惯，认定本案后续租期为一年的主张，不予支持。 如前所述，既然双方后续期间为不定期租赁关系，熊建不再续租后，双方均应当采取有效方式进行磋商，熊建应及时搬离租赁场地，但因双方接洽不畅，导致熊建财物在所支付的租金不足以抵扣后续租期情况下，仍然占用租赁场地。同时，从双方签订的最后一份租赁合同中的第四条、第八条第6项等约定的内容中审视，在熊建所支付的租金不足以冲抵后续租金的，康华公司也应按照双方的约定，将熊建财物及时搬离、腾空场地，而非任由财物摆放在案涉租赁场地内。故双方对此均存在一定的责任。康华公司一审中虽提供了会议纪要、撤场通知、久盛店面登记表册及证人证言，但书证部分均为康华公司单方制作，其出庭证人亦为康华公司的安保人员，无其他证据或无利害关系的第三方在场佐证，不足以充分证实康华公司主张的将熊建财物搬离的具体时间。综上，康华公司要求熊建支付后续租金和违约金，不予支持。 另，熊建上诉答辩称要求对方赔偿其租赁物损失及退还保证金等，但熊健对此未提出上诉，视为服从一审判决，本院不作审查。至于熊建未搬离的财物，可另行与康华公司协商处理。 综上所述，康华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1858元，由兴义市康华商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  石 鑫 审 判 员  付 君 审 判 员  简 坤 二〇二〇年六月二十九日 法官助理  陈友虎 书 记 员  张 雪