江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初4656号 原告：上海领康房地产经纪事务所，统一社会信用代码91310113680968938Y，住所地上海市宝山区宝杨路1800号2号楼206室。 投资人：陈小红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严晓露，男，该公司职员。 被告：徐浪，男，1994年4月4日出生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：徐二民（被告徐浪之父），男，1969年3月7日出生，汉族，住江苏省。 第三人：赵正科，男，1959年11月8日出生，汉族，住江苏省。 原告上海领康房地产经纪事务所（以下简称领康事务所）与被告徐浪、第三人赵正科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告领康事务所的委托诉讼代理人严晓露、被告徐浪的委托诉讼代理人徐二民到庭参加诉讼，第三人赵正科未到庭。本案现已审理终结。 原告领康事务所向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付滞留在的拖欠租金77644元、违约金169263元（自2019年3月19日起至2020年5月29日，实际支付并迁出之日为准）；2.解除原、被告签订的关于镇江市的《租赁合同》。事实和理由：原、被告签订了《租赁合同》，约定被告应于2019年3月19日、9月19日前分别向原告支付32500元的租金，但被告未予支付，已构成违约。按《租赁合同》约定，应支付拖欠的租金及违约金。 被告徐浪辩称，《租赁合同》约定的滞纳金过高，合同无效，不应支付租金。承租的房屋漏水导致被告的公司未能开业，故拖欠租金。 本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人赵正科系镇江市京口区禹山路199号宜嘉湖庭花园XX幢第1－2层101室房屋（以下简称101室房屋）的登记所有权人。101室房屋的规划用途为商业，建筑面积210.46平方米。登记时间为2014年8月25日。2015年1月1日，第三人赵正科（甲方）出具《委托书》，委托：原告领康事务所（乙方）为甲方的代理人，出租101室房屋，委托期限为10年；乙方代为甲方全权签订该房屋的《租赁合同》及其涉及出租和《租赁合同》的相关事宜。《租赁合同》中的起租日期由乙方自行确认；租金由乙方代为收取，并根据与租户的《租赁合同》中约定的支付期限支付给甲方；乙方代为甲方催讨、协商、终止及诉讼等在《租赁合同》中因租户违约而产生的事宜及问题。 2018年7月17日，原告领康事务所以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求被告徐浪支付拖欠的房屋租金等。审理中，2018年9月19日，原、被告另行签订了《租赁合同》（即本案所涉合同，合同编号ZJ014），2018年10月15日原告领康事务所以与被告徐浪达成了“庭外调解”为由申请撤诉，本院于2018年10月25日作出（2018）苏1102民初2599号民事裁定，准予原告领康事务所撤诉。 《租赁合同》约定：原告领康事务所（甲方）将101室房屋出租给被告徐浪（乙方）；租赁房屋面积210平方米；租赁期限为2年，自2018年9月19日起至2020年9月18日止；年租金65000元；保证金10800元；租金每期支付6个月租金，先付后用，分别于2018年9月19日前、2019年3月19日前、2019年9月19日前、2020年3月19日前支付租金金额32500元。乙方不得因任何理由拒绝、暂缓缴纳租金、管理费。乙方逾期不支付租金、逾期违约累计超过15日的，甲方可以书面通知解除合同。乙方在租赁期间逾期未付租金，每逾期一日，应另向甲方支付未缴纳金额的0.5%违约金；乙方连续15日未缴纳租金的，甲方可单方面终止合同。 《租赁合同》签订后，2019年3月19日起被告未再支付租金。 本院认为，《租赁合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，为合法、有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。被告认为合同约定的滞纳金过高，合同无效的意见，没有法律依据，本院不予采纳。 房屋租赁合同是出租人按照合同约定将房屋交付承租人并在租赁期间保持房屋符合约定用途，承租人按约交付租金并按照约定的方法或房屋的性质进行使用、收益的合同。承租人应当按照合同约定按期足额支付租金，其未能履行支付租金义务构成违约，被告认为承租房屋存在漏水情况，但截至一审法庭辩论终结前未能加以证明，且即使存在上述情况，承租人并不当然可以要求免予支付租金。因此，原告有权要求被告支付自2019年3月19日起至2020年5月29日的租金77643.84元，并支付违约金。合同约定每逾期一日，应另向甲方支付未缴纳金额的0.5%违约金，被告认为金额过高。综合考虑原告实际损失、被告违约状况，合同约定的违约金过高，本院予以调整，违约金自应付款之日起按年利率6%标准计算。故被告应支付的违约金为2019年3月19日至2020年5月29日：32500元×6%÷365天×437天，即2334.66元；2019年9月19日至2020年5月29日：32500元×6%÷365天×253天，即1351.64元；2020年3月19日至2020年5月29日：32500元×6%÷365天×71天，即379.32元，合计4065.62元。 根据《租赁合同》约定乙方逾期不支付租金、逾期违约累计超过15日的，甲方可以书面通知解除合同。被告逾期支付租金，原告以诉讼的方式于2019年11月11日诉至法院，要求解除合同，可以认为系以书面通知方式进行了通知，审理中，原告明确其要求解除合同的时间为2020年5月29日，亦是给予了被告合理的期限，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求，具备合同依据，不违反法律规定，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告上海领康房地产经纪事务所与被告徐浪签订的《租赁合同》（合同编号：ZJ014）； 二、被告徐浪于本判决生效后十日内给付原告上海领康房地产经纪事务所房屋租金77643.84元； 三、被告徐浪于本判决生效后十日内给付原告上海领康房地产经纪事务所违约金4065.62元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5004元，由原告上海领康房地产经纪事务所负担3353元，被告徐浪负担1651元（原告已预交，同意本院不再退还，由被告在履行本判决确定的义务的同时直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如被告仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则原告可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 员  陈艳超 人民陪审员  陈孝珠 人民陪审员  张 琴 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  叶天娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。