四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初37号 原告（反诉被告）：陈彦来，男，1972年9月18日出生，汉族，住南充市顺庆区。 原告（反诉被告）：何建，男，1965年8月19日出生，汉族，住仪陇县。 二原告共同的委托诉讼代理人：朱勇林，四川惠博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充鑫成置业有限公司，住所地：南充市顺庆区成年东路55号。 法定代表人：沈人凯，董事长。 委托诉讼代理人：唐亮，四川罡兴律师事务所律师。 陈彦来、何建与南充鑫成置业有限公司（以下简称鑫成公司）、第三人×××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告、被告的委托诉讼代理人朱勇林、唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈彦来、何建向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于顺庆区的整栋房地产，并办理不动产登记手续；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年3月12日和6月27日，原告与被告签订了《项目投资分红协议》及《补充协议》。该合同名为“投资分红”，实为房屋买卖。双方约定的主要内容为：（1）原告购买被告开发的“瑞地楠郡”项目当时自编号为2号楼（即酒店式公寓）的整栋房产;（2）价格按为二层按4500元／平方米计算，其他楼层按4700元／平方米计算；（3）办理规划许可证后支付420万元，取得预售许可证后支付580万元，余额向银行按揭贷款。 鑫成公司辩称：1、《项目投资分红协议》约定陈彦来投资二号楼，原告起诉交付九号楼没有事实依据，陈彦来联系设计公司，清楚设计情况，被告作为建设单位，都明确二号楼的位置，才签订了该协议，该协议约定陈彦来投资的二号楼并非投资整栋房产。2、原告清楚规划和预售许可的情况，但是没有按约定支付投资款，导致被告合同目的无法实现，其不能取得二号楼的后果应该执行承担。陈彦来从2012年到2018年7月本身是被告的工作人员，负责联系规划和施工的设计，审批设计费个工程款，其是清楚该房屋的办理进度的，陈彦来称被告没有告知规划和预售许可，没有通知交付剩余款项不符合常理，陈彦来不履行自己的义务，应该自行承担后果，被告已经提起反诉。3、何建不是本案适格原告，没有向被告支付任何款项，虽然参与签订了补充协议，但是后来发出了解除合同通知，被告也没有提出任何异议。补充协议已经解除，根据合同相对性何建不是本案适格原告。原告自身严重违约，仅仅支付一小部分投资款，房屋价款已经翻番，想取得的并非合同约定房屋不应该得到支持。 鑫成公司提出反诉请求：1、判令解除鑫成公司与陈彦来签订的《项目投资分红协议》；2、判令陈彦来、何建向鑫成公司支付违约金1260573元（《项目投资分红协议》的投资回报总价值的10%），鑫成公司不退回履约保证金。事实和理由：2012年3月12日，鑫成公司与陈彦来签订了《项目投资分红协议》，协议第一条约定办完规划许可证后，陈彦来出资420万元，取得预售许可证后，陈彦来出资580万元，余款银行按揭。协议第四条约定：签订协议时，陈彦来向鑫成公司缴纳100万元的履约保证金，如果陈彦来违约，陈彦来向鑫成公司支付投资回报总价值的20%的违约金，另不退还履约保证金。鑫成公司签约目的是及时筹措资金，尽快完成“瑞地楠郡”项目建设。鑫成公司于2013年4月19日取得“瑞地楠郡”《建设用地规划许可证》，于2014年4月23日取得“瑞地楠郡”1－9栋及地下室《建设工程规划许可证》，于2015年11月26日取得“瑞地楠郡”2号楼《商品房预售许可证》。2012年2月14日至2012年11月8日，陈彦来支付了400万元，按约定尚有700万元未支付，致使鑫成公司只得向社会筹集资金完成项目建设。鉴于陈彦来的反复违约行为，致鑫成公司的合同目的无法实现，鑫成公司特诉如所请。 陈彦来、何建辩称：应该驳回反诉请求。鑫成公司并没有将预售许可证办理的情况通知陈彦来、何建，至今也没有通知，陈彦来、何建没有违约而不应承担违约金，被告提出解除合同也没有事实依据。如果法院支持认为陈彦来、何建应赔偿违约金，原告主张的违约金明显过高，应该调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案审理查明的基本事实如下：2012年3月12日，鑫成公司与陈彦来签订了《项目投资分红协议》，约定对“瑞地南郡”项目合作开发。主要内容有四条，第一条约定“办理完规划许可证”后，陈彦来出资420万元，取得预售许可证后，陈彦来出资580万元，余款银行按揭。第二条约定鑫成公司将“瑞地楠郡”2号楼二层营业房以及2号楼一、二单元首层营业房和一、二单元3－6层房源作为归还陈彦来投资成本和盈利分红回报（面积以实测为准），陈彦来可对外出售或留着自用。第三条约定价格，为二层按建筑面积4500元/平方米计算，其他楼层按建筑面积4700元/平方米计算；第四条约定违约责任，签订协议时，陈彦来向鑫成公司缴纳100万元的履约保证金。如果鑫成公司违约，鑫成公司向陈彦来支付投资回报总价值20%的违约金；如果陈彦来违约，陈彦来向鑫成公司支付投资回报总价值的20%的违约金，另不退还履约保证金。2012年6月27日，鑫成公司与陈彦来、何建签订了《补充协议》，约定如果鑫成公司2012年11月底未动工，则鑫成公司回报陈彦来、何建所投资的酒店由陈彦来、何建自行组织修建；如鑫成公司2013年12月底未交房，则违约天数从2014年1月1日起算至交房止，违约金额按陈彦来、何建实际投资款由鑫成公司按银行同期贷款利息的双倍支付赔偿金。2017年，陈彦来又给鑫成公司写有《解除合同通知》，载明解除双方于2012年6月27日签订的《补充协议》，如果鑫成公司在2017年9月20日前交付合同约定的房屋，则违约责任按《项目投资分红协议》的约定执行；否则，违约责任按投资回报总价值30%执行。2019年9月4日，陈彦来、何建向鑫成公司发出《关于履行合同的函》，函告近日得知《项目投资分红协议》及《补充协议》所涉的房屋已经取得预售许可，现编号为9号楼（酒店式公寓），请鑫成公司为己方办理9号楼（酒店式公寓）的商品房买卖合同的签约、款项结算、按揭贷款相关手续，己方愿意按约定支付剩余购房款和办理按揭贷款手续。 2012年2月至2012年11月，陈彦来向鑫成公司共支付了400万元。鑫成公司于2013年4月19日取得用地项目名称为“瑞地楠郡”的南规地[2013]013号《建设用地规划许可证》，并载明2011年11月8日办理的用地规划许可证作废。鑫成公司作为建设单位，2014年4月23日取得“瑞地楠郡”1－9栋及地下室《建设工程规划许可证》。 案涉其他有争议的事实和证据，在本案认为部分予以综合评判。 本院认为，本案的争议焦点是：一、案涉合同指向的“瑞地楠郡”2号楼究竟是现在的哪里；二、陈彦来、何建主张的请求能否成立；三、鑫成公司能否主张解除合同及要求陈彦来、何建承担违约责任；四、案涉合同的性质及当事人。 关于争议焦点一。“瑞地楠郡”项目主体现在已经建成。陈彦来、何建主张合同约定的“瑞地楠郡”2号楼是现在的9号楼，鑫成公司主张合同约定的“瑞地楠郡”2号楼就是现在的2号楼。但以本案的证据看，双方的主张均证据不足，本院不能认定。根据陈彦来、何建举示的《南充“瑞地楠郡”方案设计》（时间为2012.4），当时的图纸上有一个“2栋”的位置，具体的大约位置在现在的“1号楼”，既不是9号楼，也不是2号楼，且该“2栋”的设计图看，不同于一般的住宅，可以作为酒店公寓。 关于争议焦点二。陈彦来、何建主张的请求不能成立。主要原因就是原告主张案涉标的物指向9号楼的证据不足，本院不能认可被告将9号楼交付原告的请求。同时，陈彦来、何建在没有付清相应款项和合同没有明确交付时间的情况下，主张交付标的物，鑫成公司也有权提出抗辩，阻止标的物的交付请求，这符合一般的市场秩序、习惯。陈彦来、何建对自己的利益受到侵害的部分，可以依法另行提出其他请求主张权利。 关于争议焦点三。案涉的基本事实存在一种可能是鑫成公司本来是认可按现大约“1号楼”位置修成酒店式公寓作为分红由出资方享有，但是现在该位置确成了普通的商住楼（且现在可能已经出售），如此，应认为鑫成公司的根本违约在先，对方以此有权暂时不给付相应投资，即为中止合同义务的履行，鑫成公司以陈彦来违约行为解除合同的理由不成立，本院不予认可。同理，鑫成公司要求对方承担违约责任的请求也不能成立。上述事实不作为本案的基本事实予以确认，但其有相应的可能性存在，足以让鑫成公司主张的解除合同并要求对方承担违约责任所依据的事实——对方根本违约——处于真伪不明的状态，依证据规则应认定为所依据的事实不存在，故该请求缺少事实和理由支撑，本院不予认可。此外，还需要考虑的是相关条件的成就时间和鑫成公司是否履行通知义务的问题，比如约定的“办理完规划许可证”，“规划许可证”在本案中就涉及三个时间，2011年11月8日办理的用地规划许可证，2013年4月19日的《建设用地规划许可证》，2014年4月23日《建设工程规划许可证》，约定的证究竟是用地规划还是工程规划，办下来后是否及时通知陈彦来、何建，让其知道到了自己该承担出资义务的时候，鑫成公司也没有举出足够的证据予以证明。 关于争议焦点四。案涉合同的性质应认为《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定的无名合同，应适用《中华人民共和国合同法》总则的规定，参照该法的分则或者其他法律最相类似的规定处理。《项目投资分红协议》上只有陈彦来和鑫成公司作为合同的双方，但是，从2012年6月27日签订的《补充协议》看，陈彦来和鑫成公司均认可何健和陈彦来为共同投资方，故本案的合同当事人应认为是有双方，一方为鑫成公司，一方为陈彦来、何健两人。如此，何健为与本案有直接利害关系的当事人而作出实体判决处理，不裁定驳回起诉。关于案件中涉及的其他要求作为独立请求权第三人参加诉讼的人，因为没有及时交纳案件受理费，对其诉讼请求依法按撤诉处理（本案中另行出民事裁定书），在本案中认可案件处理结果同他们有法律上利害关系，其地位作为一般的第三人参加诉讼并列入本判决书。 综上所述，……(对当事人的诉讼请求是否支持进行总结评述)。依照《中华人民共和国……法》第×条、……(写明法律文件名称及其条款项序号)规定，判决如下： 一、驳回原告陈彦来、何建的诉讼请求； 二、驳回反诉原告南充鑫成置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。 本诉案件受理费81800元，由陈彦来、何建共同负担。反诉案件受理费8073元，由南充鑫成置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长  何海洋 审判员  王丽红 审判员  杨兴源 二〇二〇年六月二十九日 书记员  聂思嘉