四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初877号 原告：彭长珍，女，1968年10月12日出生，汉族，农村居民，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：蒲际帆，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡景强，四川凡高律师事务所律师。 被告：四川省萧氏企业管理有限公司，住所：四川省内江市威远县小河镇北大街35号，统一社会信用代码：91511024396912048J。 法定代表人：萧航，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 原告彭长珍与被告四川省萧氏企业管理有限公司（以下简称萧氏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒲际帆、胡景强，被告萧氏公司的委托诉讼代理人孙泽凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交付房屋的违约金（以254768元为基数，自2019年4月28日按每天万分之五计算至实际交房之日止，其中暂计算至2019年12月31日的违约金为31591.23元）；2．判令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金（以254768元为基数，自2019年1月15日起按每天万分之一计算至实际完成房屋所有权登记之日止，其中暂计算至2019年12月31日的违约金为8942.36元）；3．判令被告承担本案的诉讼费、律师费、差旅费、保全费等。诉讼过程中，原告将第一、二项诉讼请求中的违约金基数变更为255808元（254768元＋1040元）。事实和理由：2018年5月26日，原、被告签订《德福国际买卖合同》，约定被告将位于仁寿县房屋出售给原告，合同同时对双方权利义务、违约责任等均作了详细的约定。合同签订后，原告于签订合同当日向被告及被告指定的公司支付了购房款共计254768元。2019年10月11日，原告收到被告的书面交付房屋通知书，通知原告于2019年10月18日去被告处办理房屋相关交接手续。根据合同约定，被告交付房屋的最后截止时间应为2019年3月28日，则违约金应从2019年4月28日开始按每天万分之五计算。双方就违约金赔偿数额协商未果，原告遂提起本次诉讼。 被告萧氏公司书面答辩称，1．本案中被告已于2019年10月3日将已符合合同交付条件的涉案房屋交付原告；2.2018年8月，视高管委会群工局通知加州智慧城规划与本项目有冲突，要求暂停销售，交付及产权办理约81天；本项目后的家私厂拆迁，因拆迁未谈拢，政府将工厂断电处理，而本项目与家私厂为同一线路，政府在停电时一并将本项目的电一并停了约80天；以上两个因素导致案涉房屋逾期交付，属于不可归责于双方的事由，请法院在认定违约天数时酌情考虑；3．关于逾期交房违约金的计算基数问题，出于维护社会稳定的考虑，针对本批次的六件系列案，被告认可其向第三方成华区壹加壹房产服务部（以下简称壹加壹服务部）支付的装修费用和购房款（扣除退还面积误差购房款、服务费）等一并作为违约金的计算基数，本案的计算基数应为254,768元（具体金额以核算为准）；4．被告确实存在短期违约，也愿意承担违约责任，但逾期交房违约金每日万分之五的计算标准过高，恳请法院在考虑原告自愿将违约金基数提高且认可部分违约时间的基础上予以酌情调减；5．合同约定原告交齐所有费用后的160个工作日内，被告为原告办理产权登记手续；而原告于2020年1月8日才支付维修基金、契税等费用，故合同约定的办证期限尚未届满，本案中被告不存在逾期办证的情形；且截止本案审理时，原告产权登记证明已经办理完毕；6．原告主张的律师费、差旅费、保全费等既没有合同约定也没有法律依据，不予认可。 原告彭长珍围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告提供的《德福国际买卖合同》（即所谓的第二份合同）复印件1份；被告经质证后认为，本案中原、被告双方签订了两份落款时间相同、内容略为不同的房屋买卖合同，而原告提供的为第二次签署的合同；因与实际丈量面积有误差，为方便办证，双方签署了第二份合同，但第一次签署的合同才是双方的真实意思表示，故应以第一次签署的合同，即被告提供的黄色封面的合同为定案依据；本院认为，被告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 2．原告提供的网页截图打印件若干，拟证明涉案房屋为精装修房屋；本院认为，该份证据真实、客观，故本院对其真实性予以采信； 3．原告提供的关于涉案房屋的问题反馈及《装修标准确认书》复印件各1份，拟证明涉案房屋交房时应具备的验收条件；本院认为，被告对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据予以采信； 4．原告提供的其与被告工作人员之间的微信聊天截图的打印件1组，拟证明被告以各种理由拖延，至今未装修好的事实；本院认为，被告对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据予以采信； 5．原告提供的四川省省委书记信箱回复截图打印件2张，拟证明涉案房屋存在质量问题；本院认为，被告对该组证据真实性无异议，故本院对其真实性予以采信； 6．原告提供的《委托代理合同》、律师费增值税发票原件各1份，拟证明原告为实现债权支付代理费5,000元的事实；本院认为，被告对该组证据真实性无异议，故本院对其真实性予以采信； 7．被告提供的《德福国际买卖合同》原件2份（即黄色封面的所谓第一份合同和白色封面的所谓第二份合同），拟证明第一份合同系双方真实意思的表示；原告经质证后认为，对其真实性无异议，是双方签订的合同，以原告提供的那份合同为准，内容上不一致的也以原告提供的那份为准；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 8．被告提供的“德福国际中心违约金（办证）”复印件1张，拟证明被告给付原告2,058元的延迟办证违约金，双方已就违约办证一事达成一致意见，但该款尚未支付，同意按该金额支付；原告经质证认为，对其真实性无异议，但不认为双方已经就违约办证达成一致意见；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，原告（买受人，即乙方）与被告（出卖人，即甲方）签订《德福国际买卖合同》（即被告提供的黄色封面合同），约定：1．原告购买被告位于仁寿县房屋一套，建筑面积31.85㎡，房屋用途为办公，房屋总价款150205元；2．甲方于本合同签订之日起210个工作日内将装修完成的办公楼交付给乙方（具体交付标准间合同附件）；3．双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记；因甲方的原因，乙方未能在支付完全部款项后160个工作日取得该办公楼的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：乙方不解除合同，自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付已付购房款万分之一的违约金；4．若甲方逾期交房超过30天的，乙方有权要求甲方以乙方已付购房款的万分之五按日承担违约金，直至交房截止；合同还对其他事项作了约定。 同时，原告还与案外人壹加壹服务部签订《委托书》或《委托协议》（根据他案事实推测），约定：由原告委托壹加壹服务部在天府新区区域内购买办公性住房等，并一次性支付咨询服务费（装修费）104,563元；双方还对其他事项进行约定。 合同签订当日，原告向被告萧氏公司支付购房款150,205元，向壹加壹服务部支付装修、委托代理款共计104,563元。 2019年6月16日，被告公司销售人员姚超在德国国际业主微信群里通知各业主携带相关证件前往办理缴税业务。 2019年9月左右（具体时间无法查清），因涉案房屋实测面积由初测的31.85㎡变更为31.98㎡，相应的购房款也由原来约定的150,205元调整为150,818元；在被告公司的要求下，双方重新签订落款时间仍为2018年5月26日的《德福国际买卖合同》（即原告提供的所谓第二份合同），该合同在内容上与第一份合同主要有以下不同：1．建筑面积、房款予以变更；2．逾期交房时间、逾期交房的违约责任等不变；3．逾期办证的前提条件进行变更，由“双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”，变更为：“双方同意在乙方按合同支付完全部款项（包括但不限于本合同第二条的购房款、本合同第三条约定的税费）后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”；4．第二份合同新增内容：“违约方应当承担守约方的诉讼费、律师费、担保费、保全费、差旅费等合理维权费用”。 同时，原告与壹加壹服务部也补充签订了落款时间为2018年5月26日的《委托协议》，该协议中载明的装修、委托代理费由原来约定的服务费（装修费）104,563元变更为103,558元。后被告萧氏公司制作“德福国际中心违约金（办证）”一份，载明：退延迟办证违约金2,058元（截止日期2019年5月31日，天数137天）；原告彭长珍在“客户确认”一栏签字捺印予以确认。虽原告签字予以确认，但该违约金并未实际履行；被告当庭自认该2,058元尚未支付原告，并同意按该款进行支付。 另，被告萧氏公司还制作《客户费用明细》（服务费），载明彭长珍的服务费由原金额104,563元变更为103,558元，服务费补差退1,005元（违约金退1,432元-面积差补427元）；原告彭长珍在“客户确认”一栏签字、捺印予以确认。同时，被告萧氏公司制作《德福国际中心客户费用明细》（房款），载明杨入玲房款补差补613元；原告杨入玲在“客户确认”一栏签字、捺印予以确认。2020年1月8日，原告向被告出具《证明》一份，载明：客户彭长珍1-0-3-34号房因面积补差0.13m2补差价1,040元，以现金方式支付，未从违约金抵扣。截至目前，原告向被告公司实际支付涉案房屋购房款150,818元（150,205元＋613元），向壹加壹服务部实际支付服务费（装修款）104,990元（104,563元＋427元）。 2019年10月11日，被告工作人员通过手机短信方式通知原告：请您于2019年10月18日携带本人签订的《买卖合同》、户口本、结婚证、身份证、银行卡及相关票据到德福国际中心一楼大厅办理相关手续，逾期超过五个工作日的，视为已经验收并合格。 2019年10月18日，原告通过微信询问被告公司的工作人员姚某：“姚哥，我们房子装好没”，姚某回复：“还没有，应该还要几天时间，到时候我通知您”。2019年11月29日，原告通过微信询问被告工作人员：“好久交房？”“装修一年半了”“不要一直给我说在装修中”等；对方回复：“你的房屋现在地砖和吊顶已经完成，过两天就做墙面！”等。 2020年1月8日，原告向被告萧氏公司支付涉案房屋维修基金1,599元；当日，被告代收原告契税、印花税共计5,821元；2020年1月10日，被告代原告向税务部门缴纳涉案房屋的契税5,745.44元、印花税37.80元，共计5,783.24元。 2020年4月3日，被告工作人员以手机短信方式通知原告：“彭长珍女士，您购买的1-3-34房屋在交付之后，您认为装修需要整改，我司为了给客户提供最好的购房体验，已按你的要求对装修进行了整改，现已整改完毕。请于2020年4月15日到售楼处对整改部分进行验收……”原告短信回复：“你搞错了，我的不是让你们整改，是自始至终都没有装修好，所以一直没交付给我”。2020年4月4日，原告通过微信询问被告公司工作人员：“房子现在装修到哪个进度了”，对方回复：“刮白、定制家具、买灯”等。原告认为，被告延期至今未交房和逾期办证的行为构成违约，遂提起本次诉讼。 另查明，2020年4月15日，本院组织原、被告双方对案涉房屋进行现场勘验，勘验结果为：1．窗帘、冰箱、电视与合同约定的品牌不一致；2．衣柜的内层隔断及衣柜门未全部安装；3．洗衣机的进水和排水设计不合理，无法正常使用；4．部分开关插座未安装；5．浴室门框不平整；6．踢脚线晃动；7．热水器不制热，与样板间不符；8．地面瓷砖有裸露；9．窗帘有缝隙等。2020年5月1日，经被告整改后，原告之女在《德福国际中心交房验收表》上签字、捺印，确认其收到涉案房屋及钥匙。 再查明，原告于2019年12月15日与四川凡高律师事务所就本案代理事宜签订《委托代理合同》；2020年4月7日，四川凡高律师事务所向原告开具诉讼代理费增值税发票，金额为5,000元。 另，被告当庭自认：被告萧氏公司在仁寿县的约几十户，一期涉及逾期交房和办证问题的约两三百户，其中已办理产权证的一百余户，其余尚在办理过程中；一期已有一百余户与被告达成和解，和解方案为：1．逾期办证违约金不谈；2．逾期交房违约金的和解方案为：以（已付房款＋装修费-退还服务费或面积差额）为计算违约金基数，违约天数按逾期之日起至通知收房截止之日，再扣除80天左右的不可抗力（或不可归责于双方当事人事由）违约天数，最后按日万分之五标准予以计算。本案按被告提供的和解方案得出的逾期交房违约金约为11401元。 本院认为，本案焦点：1．涉案房屋是否已完成交付及何时交付？2．被告萧氏公司在履行交房中是否存在违约行为，是否应予部分免责？3．被告萧氏公司的逾期交房违约金数额应如何确定？4．被告萧氏公司是否存在逾期办证情形及是否应支付违约金？5．本案律师费是否应当由被告萧氏公司承担？ 关于焦点一，被告辩称，合同履行过程中，被告萧氏公司已于2019年10月3日完成房屋交付。本院认为，按双方签订的《德福国际买卖合同》约定，被告应将装修完成的办公楼交付原告（具体交付标准详见合同附件），可见被告交付的房屋应是符合合同附件的装修完成的办公楼，而实际上在被告通知交房后的长时间内涉案房屋仍未装修完毕，且直到本院现场勘验时涉案房屋仍存在明显装修缝隙等问题，故本院核定案涉房屋的实际交付时间应为2020年5月1日，即原告之女在《德福国际中心交房验收表》上签字、捺印的当日。 关于焦点二，被告萧氏公司辩称其迟延交房系政府原因所致，应予部分免责。本院认为，根据双方签订的《德福国际买卖合同》第九条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，可部分或全部免除责任；而不管是视高管委会群工局通知暂停销售，还是政府的因它断电行为等，都不属于不可抗力的事由，故本院认为被告萧氏公司在履行房屋买卖合同中存在违约行为，不应部分免责。 关于焦点三，原告主张逾期交房违约金按全部已付房款（含装修款）的日万分之五计算，但并未提供其相应损失的证据；被告则辩称案涉房屋原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调减，同时认可按（已付房款＋装修款-退还面积误差购房款或服务费）作为计算违约金基数，本案中计算基数应为254,768元（具体金额以核算为准）。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。首先，本案中，案涉房屋所在片区属于天府新区，随着天府新区的开发建设，该区域的房地产开发日趋成熟，房价也逐年攀升，购房者客观上并未因逾期交房利益受损；其次，本案涉案房屋性质属于办公用途的公寓，且基于房价上涨的客观实际其并不存在失去二手房交易机会或者交易受损的风险，故对购房者来说其损失主要体现在租金损失；再次，被告公司逾期交房也确实存在因规划问题要求其暂停销售等因素，该因素虽不足以抗辩是否违约，但也应区别于其他恶意违约行为。综合本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及被告萧氏公司与其他购房者已达成的和解方案等因素，本院酌定违约金计算标准调整为日万分之一点五。同时，根据双方签订的《德福国际买卖合同》约定，被告应于合同签订之日起210个工作日内将装修完成的办公楼交付原告，即被告交付涉案房屋的截止时间应为2019年3月28日（周四），逾期交房违约金的起点计算时间应为2019年4月28日（合同约定逾期交房超过30天起计算）。故被告公司的逾期交房天数应为369天。另，经核定，原告实际缴纳房款和装修款（含补缴服务费和补缴购房面积价差）共计255,808元（150,205元＋104,563元＋1,040元），故应以255,808元作为计算违约金的基数。故被告因违约迟延交房应当支付原告的违约金应为14,158.97元（255,808元×0.00015×369天）。 关于焦点四，本院认为，首先，被告萧氏公司先后制作了违约金金额不同的《德福国际中心违约金》（办证）、《客户费用明细》（服务费），虽然原告均在其上签字予以认可，但事后双方并未就违约金部分实际履行；且原告于2020年1月8日向被告出具的《证明》中载明：客户彭长珍1-0-3-34号房因面积补差0.13m2补差价1,040元，以现金方式支付，未从违约金抵扣。以上事实表明双方多次对违约金进行协商，但并未实际履行，且原告也从未放弃对违约金的主张。其次，被告提供的所谓第一份《德福国际买卖合同》就逾期办证的前提条件约定为：“双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”，而原告提供的所谓第二份《德福国际买卖合同》则约定为：“双方同意在乙方按合同支付完全部款项（包括但不限于本合同第二条的购房款、本合同第三条约定的税费）后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”；办理时间均为支付完全部款项后的160个工作日。原告持有的第二份合同载明的该条内容与被告持有的第一份合同内容相比，有明显加重购房者责任的嫌疑，且被告也同意按第一份合同处理，故本院采用所谓的第一份合同中对逾期办证的约定，即“双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记；因甲方的原因，乙方未能在支付完全部款项后160个工作日取得该办公楼的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：乙方不解除合同，自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付已付购房款万分之一的违约金”。本案中，原告于2018年5月26日支付完合同约定的购房款150,205元，故涉案房屋的办证截止日期应为2019年1月14日（周一）。再次，原、被告双方已于2019年11月29日重新签订《产权办理承诺书》，将办理涉案房屋产权的时间延迟至2020年6月30日前，并对在该期限内未办证的违约金的计算方式补充约定为：“若在约定时间内该产权证未办理且未交付产权证于原告，则该房屋的产权违约金按照购房房款及服务费合计金额的万分之一计算的基础上双倍计算”；截止法庭辩论结束之时，被告尚未就涉案房屋向相关部门递交办证申请及相关材料。综上，本院认定被告就逾期办证一事存在违约，违约金的计算起点时间应为2019年1月15日；截止2019年1月15日，原告实际已支付的购房款为150,205元，故应以150,205元作为逾期办证违约金的计算基数；因截至目前双方重新约定的办证期限尚未届满，无法确定违约金计算标准系按原合同执行，还是按《产权办理承诺书》中的新标准执行，故原告主张被告支付逾期办证违约金的意见因期限尚未届满，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张。 关于焦点五，原、被告双方持有的两份《德福国际买卖合同》均为被告公司提供的格式合同，对被告公司均应产生相应的约束力；原告持有的第二份（也是最终版本）的第十一条第二款明确约定：“……违约方应当承担守约方的诉讼费、律师费、担保费、保全费、差旅费等合理维权费用”，而本案中被告公司确实存在违约行为，故原告主张本案律师费5,000元由被告承担的意见，因事实和理由充分，且符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告彭长珍因逾期交房而产生的违约金14,158.97元； 二、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告彭长珍因为实现债权而支出的律师费5,000元； 三、驳回原告彭长珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计407元，由原告彭长珍负担268元，被告四川省萧氏企业管理有限公司负担139元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年六月十日 书记员  周永佳