安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0827民初894号 原告：王业林，男，1981年9月22日生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 原告：**芳，女，1984年10月12日生，汉族，住安徽省安庆市望江县，系王业林妻子。 两原告共同委托诉讼代理人：陈海明，安徽雷城律师事务所律师。 被告：望江舒美特房地产开发有限公司（以下简称“舒美特公司”），住所地安徽省安庆市望江县华阳镇望江大道舒美特名仕苑小区，统一社会信用代码9134082767420048XY。 法定代表人：魏淼林，总经理。 原告王业林、**芳诉被告舒美特公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法由审判员杨运来适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告诉讼代理人陈海明到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王业林、**芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付房产并为原告所购房产办理不动产权属证书；2、判令被告自2015年1月1日起至该房产验收合格具备交付条件日止每日按已付房款361009元的万分之五向原告支付逾期交房违约金、自2015年3月1日起至该不动产权属证书办理完毕之日止每日按已付房款361009元的万分之五向原告支付逾期办证违约金；3、案件受理费用由被告承担。庭审过程中，原告将第2项诉讼请求变更为，判令被告自2015年1月1日起至实际交房之日止每日按已付房款361009元的万分之五向原告支付逾期交房违约金、自2015年3月1日起至实际交房之日止每日按已付房款361009元的万分之五向原告支付逾期办证违约金；事实与理由：两原告系夫妻关系，被告系望江县舒美特名仕苑小区的开发商，两原告于2013年2月4日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发的名仕苑小区40栋2单元102室房产，总价款为401009元，分期付款。两原告于合同签订当天支付首批购房款121009元，2013年2月20日、2月28日分别支付房款80000元、160000元。合同另约定：购房尾款40000元于交房前付清；被告应在该房产验收合格并通过备案的前提下于2014年12月31日前将该房产交付原告；被告应在该房产交付后60日内为原告办理权属证书。合同同时约定了逾期交房和逾期办证的违约责任等。被告至今没有通知原告收房和拿钥匙。原告依合同约定，履行了绝大部分的付款义务，但被告至今未交房，且将小区土地违法抵押致使原告至今不能办理权属证书，造成原告购买的房产处于不确权状态，严重侵害了原告的合法权益。为依法维权，特具此状，诉请贵院判如所请。 原告王业林、**芳为证明其主张，向本院提交的证据有：1、两原告的身份证、**芳的结婚证复印件各一份及企业信息一份，拟证明两原告及被告的主体资格情况；2、商品房买卖合同复印件一份（原件被当庭退回），拟证明两原告购买被告开发的名仕苑小区40栋2单元102室房产的事实，房屋交付期限为2014年12月31日前，交付条件为经验收合格并通过备案，交付后60内办理不动产权属证书，逾期交房和逾期办证的违约责任；3、购房发票与收款收据复印件各一份（原件被当庭退回），拟证明购房当天原告给付了121009元首付款，之后又给付了24万元购房款。 被告舒美特公司庭前书面辩称：两原告未履行合同约定的付款义务，被告有权拒绝向其交付房屋及办理不动产权属证书，原告无权要求被告支付违约金。原告主张的逾期交房、逾期办证违约金不应得到支持。即使被告建设的房屋达到交付条件的时间比约定的交付时间有滞后情况，即使两原告要求支付逾期交房违约金符合法律规定，但该房屋通过验收的时间是在2016年9月，原告主张的逾期交房违约金发生在房屋验收之前，已超过法律规定的三年诉讼时效。要求驳回原告的诉讼请求。 被告舒美特公司庭前向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系以及双方的权利义务内容，购房款为401009元，尾款40000元于交房前付清，补充协议第四条第三项约定，在买受人未付清全部购房款之前，出卖人有权拒绝向买受人交房且不承担逾期交房责任；2、催款通知复印件及打印的顺丰运单明细各一份，拟证明原告拖欠被告购房款40000元，被告曾催收，然原告至今未付；3、工程竣工验收报告复印件一份，拟证明原告所购买的房屋已于2016年9月28日被通过验收。 原告王业林、**芳对被告提交的证据质证意见为：对证据1、2、3的真实性无异议，证据1达不到被告所述的证明目的，补充协议第四条第三款，被告未向原告释明且显失公平，被告至今没有通知原告进行交房且没有交付，据证据2反映，催款通知的时间是2019年10月28日，原告收到的时间实际应该是11月份，具体日期不清楚，对证据3的证明目的无异议。 庭审质证中，被告舒美特公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证。本院认为，原告的证据1客观、真实，应予采信；原告证据2与被告证据1相一致，本院均予以采信；原告证据3与原件一致且与双方的陈述相吻合，应予采信；被告证据2、3，原告对其真实性无异议，本院予以采信。至于采信的上述证据，能否达到其证明目的，需综合全案判断。 依据以上所采信的证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实。2013年2月4日，原告王业林、**芳与被告舒美特公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）位于望江大道南侧舒美特名仕苑40号楼2单元102室，建筑面积为110.47平方米，单价每平方米3630.03元，总价款是401009元；（合同第六条）买受人于2013年2月4日支付房款201009元，2013年5月4日支付房款160000元，余款40000元交房前付清；（合同第七条）买受人如未按合同约定时间付款，逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；（合同第八条）出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并通过备案，符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期即遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，买卖双方协商同意延期或其他不可预见因素；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；（合同第十一条）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，…买受人在接到出卖人发出交房通知之日起10日内，未来办理交房手续，视为买受人已经验收和接受房屋，出卖人有权按每天50向买受人收取商品房管理费……；（合同第十二条）出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；（合同第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房情况下，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。当天，双方亦签订了补充协议，补充协议第四条第3款载明，在买受人未付清全部购房款（含银行按揭手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋且不承担逾期交房责任。当天，原告给付购房款121009元，2013年2月20日原告支付购房款80000元，2013年2月28日原告支付购房款160000元。2016年9月28日，舒美特名仕苑40号楼工程通过竣工验收。2019年10月28日被告向原告邮寄了一份通知，要求原告于2019年11月18日前向被告支付所欠的购房款。2020年4月3日，原告向本院提起诉讼，要求判如前述所请。 另查明：被告至今未将舒美特名仕苑40号楼2单元102室交付原告。 本院认为：原告王业林、**芳与被告舒美特公司之间签订的商品房买卖合同（补充协议除外），系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照约定全面履行各自的义务。现被告未按约定的期限即2014年12月31日前将经验收合格并通过备案的案涉房屋交付原告，且没有法定或约定的延期交房情形，显属违约。庭前，被告书面抗辩称，两原告未履行合同约定的付款义务，被告有权拒绝向其交付房屋，原告无权要求被告支付违约金，且该房屋通过验收的时间是在2016年9月，原告主张的逾期交房违约金发生在房屋验收之前，已超过法律规定的三年诉讼时效。商品房买卖合同第六条约定剩余购房款40000元于交房前付清，并未约定具体的交付时间。补充协议第四条第3款系被告提供的格式条款，该条款免除被告方责任、排除原告方主要权利，且被告未采取合理的方式提请原告注意，应属无效条款。从被告提交的工程竣工验收报告来看，案涉房屋于2016年9月28日才通过竣工验收，2014年12月31日前明显不符合双方约定的交房条件，原告完全可以行使不安抗辩权，中止履行给付购房尾款的义务。商品房买卖合同第十一条约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而被告至今未提供相应证据证明其已书面或以其他方式通知原告收房。故原告要求被告支付其逾期交房违约金之诉求并未超过法律规定的诉讼时效，应予支持。根据双方约定的交房时间、违约责任以及被告的违约情形来看，被告应支付的逾期交房违约金数额远超过原告应支付的购房尾款，故被告应及时将案涉房屋交付原告。对于原告提出的要求被告为其所购房产办理不动产权属证书并支付逾期办证违约金之诉求，因办理不动产权属证书并非被告的职权且案涉房屋至今并未交付，故对该诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第六十八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告望江舒美特房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于望江大道南侧舒美特名仕苑40号楼2单元102室交付原告王业林、**芳； 二、被告望江舒美特房地产开发有限公司自2015年1月1日起至实际交房之日止每日按已付房款361009元的万分之五向原告王业林、**芳支付逾期交房违约金，限于本判决生效之日起二十日内付清； 三、驳回原告王业林、**芳的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1050元，减半收取计525元，由被告望江舒美特房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨运来 二〇二〇年六月十九日 书记员  聂 侃 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。