江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1130民初608号 原告：王晓薇，女，1991年12月6日出生，汉族，江西省婺源县人，教师，住江西省婺源县。 委托诉讼代理人：汪铮议，江西盛义（婺源）律师事务所律师。 被告：江永祥，男，1979年11月25日出生，汉族，江西省婺源县人，包工头，住江西省婺源县。 被告：洪旺森，男，1968年8月17日出生，汉族，江西省婺源县人，包工头，住江西省婺源县。 原告王晓薇与被告江永祥、洪旺森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年5月6日和5月22日两次公开开庭进行了审理。原告王晓薇及委托诉讼代理人汪铮议，被告洪旺森两次均到庭参加诉讼，被告江永祥2020年5月6日经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，5月22日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓薇向本院提出诉讼请求：1、判令被告江永祥、洪旺森立即返还原告购买房屋预付款人民币20万元整。二被告承担连带返还责任;2、本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告王晓薇增加一项诉讼请求要求解除原告与被告的买卖合同。事实和理由：原告王晓薇与被告江永祥、洪旺森有亲戚关系。因听说原告要买房，2018年原告大姨夫洪旺森（原告遇见洪旺森时的称呼）、江永祥带原告去看了位于婺源县中医院后面湖林路口那边的那一块场地，江永祥告诉原告那块地时有个老板花了几千万买下来做商品房的，他们回去承包该工地，到时哪个户型好可以提前和原告说。在江永祥问原告是要单家独院还是商品房时，原告说只要商品房即可，在问原告需要分红，还是直接定价，原告告诉江永祥只要房子，不要分红。经双方协商，被告江永祥最后给原告按6000/㎡定价，原告表示同意。于是原告在2018年5月8、9日，通过其母亲汪宝娟的账户分两次共转款20万元到被告洪旺森的账户。同年5月13日，两被告向原告出具了收条一份。2019年9月，原告听说两被告所说的老板因涉嫌诈骗被抓了，而且他们说的那块地根本不是那个老板开发的，两被告也没有在该处承包工程，房子也没有，原告联系被告要求退款或换条据，但被告不肯。故原告为维护自身权益向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 被告洪旺森答辩，这个事是原告与第一被告江永祥谈好的，其不知情，收条上的签名是其应原告的要求作为见证人在条子上签字的，其对该笔钱的偿还不承担责任。 被告江永祥答辩，其确实收到20万元，该20万元是由原告的母亲汪宝娟转给洪旺森，再由洪旺森转给他的，但该20万元因当时已转给了案外人赖进发，现江永祥没有钱退还给原告。另洪旺森应该一起承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：洪旺森系原告王晓薇的表大姨夫，江永祥与洪旺森系表兄弟关系，两人常年在婺源县城的工地上做包工头。2018年，原告因要买房，其母亲汪宝娟找到了洪旺森。洪旺森便将介绍原告与江永祥认识，五一节前，江永祥带原告等人看了婺源县中医院往湖林村方向的地块，洪旺森一起陪同。江永祥告知原告该地块已被一个老板花了几千万买了下来，该块地将来是要建小区的，他在该工程中有股份。此后，原、被告双方开始商量买房事宜。原告于2018年5月8日、2018年5月9日通过其母亲汪宝娟的账户分别向洪旺森转账17万元、3万元，总计20万元。洪旺森在收到20万元后将该20万元后立即转给了江永祥。后江永祥、洪旺森于2018年5月13日到原告家中向原告确认该20万是要分红还是要房子，原告表示不要分红，就要房子，江永祥和洪旺森于是出具收条一张，收条载明“今收到王晓薇预付房款贰拾万圆整（200000元），房价以陆仟圆整（6000元）每平米计算，无论房价涨跌，分红与王晓薇无关。收人：江永祥、洪旺森”。2019年9月，原告因听说该地块老板被抓，两被告也未在该地块承包工程，该块地上尚未建房，原告多次联系被告江永祥要求退款，但未果，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。另查明，在本案关联案件原告汪春伟与被告江永祥、洪旺森房屋买卖合同纠纷案［案号（2020）赣1130民初606号］中，两案件案情相同，两被告在出具给该案原告汪春伟的收条上均在收款人处签名；被告在收取两案原告的款项后将其汇给了案外人赖进发，赖进发因涉嫌诈骗已被刑事立案，目前正在侦查中。 本院认为，本案焦点问题有二：一是双方合同是否成立；二是两被告如何对原告承担责任。 关于焦点一。本案双方付款收款的标的是房屋。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同应当采取书面形式订立，内容一般应当包含房屋的位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定，“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”原告认为本案收条上有原告和两被告的姓名，标的是待建商品房，支付了预付款20万元，所以双方间的买卖合同成立。本院认为，本案双方仅是约定被告将来卖予原告房子一套，以6000元每平方米计价，对房屋位置、结构、建筑面积、总价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权登记等均未约定。合同成立是订约当事人对合同主要条款的意思表示达成一致的结果，因房屋买卖合同的主要条款不具备，所以，双方的房屋买卖合同不成立。退一步说，因双方有房屋买卖的意思表示，是否构成商品房预约合同。根据《最高人民法院》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同。根据本案双方约定的内容，有商品房认购或订购的意思表示，本案被告江永祥认为其在案外人赖进发向其描述的房地产项目中有股份，进而将未来分给股东的商品房卖给原告。因为被告是个人，江永祥虽然其自认为股东，但房地产开发企业至今尚未成立，涉案房屋至今未建设，甚至连建房的土地都没能确定，合同标的不确定，故双方的约定商品房认购或订购合同也未能成立。 关于焦点二。被告洪旺森认为其是以见证人的名义在收条上签字，不应对原告承担责任。被告江永祥认为洪旺森应该一起承担责任。原告则要求两被告共同返还，相互承担连带责任。本案原告向两被告预交款项20万元，其目的是为了得到房屋一套，且两被告已出具收条。虽然两被告签名前面注明的是“收人”，按常人推测，这里的“收人”便是收款人的意思，在本案关联案件原告汪春伟与被告江永祥、洪旺森房屋买卖合同纠纷案［案号（2020）赣1130民初606号］中，两案件案情相同，两被告在出具给该案原告汪春伟的收条上，两被告同样是上下行并列签名，签名前注明的是“收款人”。且实际上原告确实通过其母亲将20万元转账给洪旺森，洪旺森又将该款转给江永祥，所以原告认为收条上“收人”是江永祥在书写该收条的时候笔误属实。因此，被告洪旺森与被告江永祥是共同收款人，是合同的共同相对方，其辩称系见证人的事实不成立，两被告内部的关系如何不能对抗原告的主张，应当共同对原告承担责任。 综上，本院认为，原、被告虽存在房屋买卖意向，但只有收条一份，未签订相应认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，也未签订商品房买卖合同，其未能订立的原因不能归责于原、被告任何一方。双方间的合同不能成立，原告诉讼请求解除合同无事实依据，不予支持。在买卖合同不成立的前提下，原告要求两被告返还预付款20万元的诉讼请求本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十八条规定，判决如下： 一、被告江永祥、洪旺森于本判决生效之日起十日内返还原告王晓薇预付款20万元； 二、驳回原告王晓薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，减半交纳2150元，由被告江永祥、洪旺森共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，并向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元（开户银行：上饶市农业银行饶东支行，账号：36×××14，户名：江西省上饶市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  胡志强 二〇二〇年六月四日 书记员  俞娇美