湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初1450号原告（反诉被告）：李莲，女，1987年1月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：孟德明，湖南南天门律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘君昊，湖南南天门律师事务所实习律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：任海平，女，1967年8月6日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：任海涛，男，1969年4月3日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。系任海平弟弟，特别授权代理。委托诉讼代理人：林新，湖南凌星律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）李莲与被告任海平（反诉原告）、任海涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开庭进行了审理。原告（反诉被告）李莲及其委托诉讼代理人孟德明、潘君昊，被告（反诉原告）任海平的委托诉讼代理人任海涛、林新到庭参加诉讼。诉讼中，李莲向本院申请撤回对被告任海涛的起诉，本院已裁定准许。本案现已审理终结。李莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告租金46438元；2、判令被告立即返还原告租房保证金20000元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。任海平答辩称：1、《商铺租赁合同》截止到现在仍然合法有效，尚未解除。2018年11月，李莲与任海平授权的门面管理人任海涛签订了《商铺租赁合同》，约定了相关内容。因李莲野蛮装修，严重影响该栋楼房的建筑安全和日常生活，其装修方案又未向物业备案且未缴纳物业管理费，物业遂要求李莲停止装修。任海涛进屋探视后发现，当时房屋地面已深挖，严重影响整栋楼的安全，商铺原有的阁楼、厕所、厨具、展示柜等已被拆除和毁坏。（2019）湘0702民初2836号判决书认定合同合法有效，而双方均认可就合同解除“没有达成意见”，因此，《商铺租赁合同》截止到现在仍然合法有效，尚未解除。2、我方同意解除《商铺租赁合同》，李莲在合同解除时应当将商铺恢复原状（或折价赔偿），并支付欠付租金102500元（暂计算至2020年6月30日）、修复款55250元、物业管理费水电费卫生费1530元，另支付违约金20000元。李莲未经我方同意，也未经有关部门审批许可，对租赁商铺进行野蛮装修，严重影响建筑安全后又放任不管。我方为了整栋楼的安全，不得已对商铺作了适当修复，实际支付55250元，但阁楼尚未修复，李莲应当修复或折价赔偿。李莲欠付租金、物业费等应当支付。李莲违反合同约定，应当支付违约金。综上答辩意见，任海平提出反诉诉讼请求：1、解除《商铺租赁合同》，判令反诉被告交还位于武陵区门面，并将阁楼、厕所、厨具、展示柜等回复原状；2、判令反诉被告向反诉原告支付修复费用、欠付租金、物业管理费、卫生费、水电费共计159280元；3、判令反诉被告支付违约金20000元；4、判令反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费用。李莲就反诉答辩称：1、《商铺租赁合同》已解除。2019年1月8日，任海涛向李莲发出短信，称3天之内不把门面恢复原样就要收回门面自己装修，而在2019年1月14日已经确认门面任海涛自己去装修了，也就是门面收回了。双方确实没有形成门面收回、解除租赁之后的处理意见，但是出租人已将门面收回，租赁合同不存在继续。2、原告装修门面是经过任海平授权的门面管理人任海涛的同意的，任海涛在此前双方的诉讼庭审中是认可了的。3、对于任海平的赔偿请求，原修建的阁楼是我方经过任海涛同意拆除改造的，现在要求我方赔偿不合理。另外，2019年3月任海涛已挂牌另外招租。综上，请求法院驳回任海平的反诉诉讼请求。根据采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：坐落于武陵区门面的所有权人为任海平，该门面建筑面积为134.67平方米。2018年8月18日，任海平向任海涛出具了一份《授权书》，委托任海涛代为打理上述门面的租赁事宜。2018年11月14日，任海涛（甲方，出租方）与李莲（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定如下：1、甲方将任海平拥有产权的门面，全权代理出租给乙方从事合法经营（美容）；2、租赁期限为2018年11月10日至2024年1月2日止（其中含甲方免费提供给乙方的50天装修期）；3、每期租金（为净租金，出租方不再承担任何税费）的交付时间及金额分别为第一年2018年11月12日至2019年12月31日，租金壹拾万元，付款时间分别为2018年11月12日和2019年6月30日，各付伍万元...6、乙方签订合同时须交保证金贰万元，作为水电及商铺保证金，本合同终止时如无赔偿及欠缴水电费等事宜，则甲方将该保证金贰万元不计息退还乙方；7、乙方在装修及经营中要注意安全，不得损坏商铺及附属设施，不得擅自拆改商铺。如确需拆改，应在不影响安全的前提下，征得相关部门及甲方的同意方可施工，否则后果自负。租赁期间，商铺及附属设施如有损坏，乙方须在租赁终止前修复后交还甲方或照价赔偿...10、违约责任（1）若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或擅自将本商铺转租给他人，视为甲方违约，甲方清理退还乙方剩余房租及保证金并赔偿乙方违约金贰万元并按双方认可的评估公司评估价赔偿乙方装修损失。（2）若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或擅自将该商铺转租他人，视为乙方违约，甲方将收回商铺并不退还乙方剩余房屋租金，并由乙方负责赔偿甲方违约金贰万元。乙方由此造成的装修及其他经济损失，概由乙方自行承担...同日，任海涛收取了李莲第一期租金50000元及保证金20000元。因李莲租赁门面用于美容店加盟，为达到加盟店面建筑面积的要求，李莲雇请工人拆除涉案门面原有的阁楼、厕所等装修，并对地面进行下挖。2018年11月下旬，居住在门面楼上的业主，以涉案门面下挖对整栋楼的安全有影响，对装修进行阻拦。李莲一方与任海涛及楼上业主进行协商，但未达成一致意见。李莲一方遂要求任海涛退还租金及押金，任海涛拒绝。2018年12月26日，任海涛以短信形式向李莲一方发送以下内容：“李莲、苏中义：你我双方于2018年11月14日签订柏园公寓西头3,4号门面的租赁合同，你方因与楼上业主发生矛盾，造成业主阻止你方继续挖掘填埋层。你方分别于12月7,10,11,13,18日数次明确表示不能继续租赁此物业，根据合同约定，我方多次要求你方恢复你方擅自拆除的此物业原有的阁楼及楼梯，厕所，地面砖，展示柜及厨房设备后交还物业。你方在打了地面混凝土和安装玻璃门后，对其他设施的恢复要求一直置之不理。为保障我方合法权益，现在，我方要求你方叁天内开工此门面余下的恢复过程，抓紧将此物业原有设施全部恢复正常后交还物业。否则，我方将根据合同约定收回物业，并自行请人恢复此物业的原有设施，所有相关费用及由此造成的各项损失都将由你方承担。”2019年1月8日，任海涛再次以短信形式向李莲一方要求恢复门面。任海涛称，因李莲未修复涉案门面，出于整栋楼的安全考虑，2019年1月13日与案外人张西签订《装修合同》，由张西将涉案门面原有设施恢复。任海涛实际向张西支付55200元。任海涛另支付2018年11月-2019年12月物业费1500元。李莲、任海涛因租赁合同产生纠纷，2019年7月3日，李莲以租赁合同纠纷起诉任海涛，经本院（2019）湘0702民初2836号民事判决书认定，《商铺租赁合同》直接约束李莲和任海平，遂驳回李莲的诉讼请求。2019年12月11日，李莲一方与任海涛发生纠纷，一同在常德市公安局武陵分局丹阳派出所接受询问，经调解，双方无法达成一致意见。以上事实，有《商铺租赁合同》及收条、常房权证武字第××号房产证、微信聊天记录、短信记录、（2019）湘0702民初2836号庭审笔录及民事判决书、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，李莲租赁任海平所有的门面从事美容院经营双方都是知晓的，虽然没有书面约定地面能够下挖多少，但对于地面能否下挖、该门面所在楼栋其他业主是否会反对等可能出现的情况，双方都未做全面考虑，过于轻信可以避免装修对其他业主造成的影响。由于在合同的履行过程中出现了其他业主阻止李莲装修的情况，导致李莲无法实现其合同目的，李莲数次向任海平的受托人任海涛表示不能继续租赁此物业，而任海涛亦向李莲表示要求李莲恢复门面原有装修并交回门面，且任海涛在2019年1月13日雇请案外人对涉案门面进行修复并另行招租，应当视为李莲与任海平最迟已在2019年1月14日就解除租赁合同达成一致，仅对相关损失不能达成一致。因《商铺租赁合同》的解除系案外人因素造成，故双方合同的解除不可归责于任一方。李莲因未能实际使用租赁房屋，任海平应当退还李莲所支付的租金，因合同的解除不可归责于一方，并非李莲故意为之，因此李莲亦不应当承担解约违约金。根据合同约定，门面租金为274.73元/日（50000元÷182日），自装修期满至合同解除时，李莲应支付门面租金3571.49元（274.73元×13日），故任海平应向李莲退还门面租金元46428.51元（50000元-3571.49元）及保证金20000元。李莲承租涉案门面后，为经营美容店对店面进行装修，破坏了原有的阁楼、厕所等，仅在离场前修复了地面混凝土和安装玻璃门，虽然任海平可以预料到李莲对门面的重新装修会对原有装修进行破坏，但由于合同解除导致李莲对涉案门面的使用未能达到租赁合同的约定期限，且李莲所将要进行的装修未能完成又已破坏原有装修，使涉案门面失去了原有装修价值又未获得新装修后的残值，必然导致任海平的损失。现因不可归责于双方的事由导致合同解除，本院酌定由双方按照公平原则分担该损失，结合任海涛对涉案门面修复的花费、时间损耗及订立租赁合同后至解除租赁合同期间的损失，本院酌定由李莲承担70%即47786.3元｛[修复费用55200元+2018年11月至2019年2月物业费428.57元+2011年11月15日至2018年12月31日期间的门面占用费（参照租金标准）12637.58元]×70%｝。对于任海平的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、任海平于本判决生效之日起十日内向李莲退还租金46428.51元；二、任海平于本判决生效之日起十日内向李莲退还保证金20000元；三、李莲于本判决生效之日起十日内向任海平支付款项47786.3元；四、以上三项互相给付义务抵减后，任海平支付18642.21元予李莲；五、驳回任海平的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1461元，减半收取730.5元，反诉受理费3885.6元，减半收取1942.元，合计2673.3元，由李莲负担1000元，任海平负担1673.3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾淑芳二〇二〇年六月十六日法官助理王孟星书记员黄雅乐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。