青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初1013号 原告（反诉被告）：向芳均，公民身份号码：×××，男，1978年12月28日出生，汉族，住西宁市。 委托诉讼代理人：李信善，青海汇元律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。 法定代表人：龚煜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘发财，公民身份号码：×××，男，1994年10月3日出生，土族，住西宁市。 被告（反诉原告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：青海省西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。 负责人：南积勋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘发财，公民身份号码：×××，男，1994年10月3日出生，土族，住西宁市。 原告（反诉被告）向芳均与被告（反诉原告）青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向芳均诉讼代理人李信善，被告（反诉原告）庄和公司、庄和西宁分公司诉讼代理人甘发财均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向芳均向本院提出本诉请求：1.依法判令二被告（反诉原告）连带支付2018年12月1日至2020年1月31日的违约金214570元，并支付自2020年2月1日起至房屋实际交付之日止的违约金；2本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2015年3月19日，向芳均与庄和西宁分公司签订了《商品房预售合同》，庄和西宁分公司将其开发的位于西宁市××区房屋出售给向芳均，房屋总价款为1259214元，合同签订后双方办理了预售登记，向芳均按约付清了全部房款，双方约定2015年12月30日前交付房屋，但截至目前庄和西宁分公司仍未交付，根据《商品房预售合同》第九条约定，庄和西宁分公司应按每日万分之四承担逾期交房违约金。2019年初，向芳均提起了诉讼，要求支付违约金，但仅主张至实际发生期间的违约金，对后期违约金未进行主张，现请求法院对2018年12月1日以后的违约金依法裁判。 被告（反诉原告）庄和公司、庄和西宁分公司对本诉共同辩称，因施工方工期延误，致使被告（反诉原告）未按期交房。合同约定的违约金过高，违约金已接近总房款的40%，高于实际损失，请求人民法院依法调整。案涉房产预计能在2020年10月前竣工验收合格并交付。 被告（反诉原告）庄和公司、庄和西宁分公司向本院提出反诉请求：1.依法判令解除双方签订的《商品房预售合同》；2.本案反诉费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2015年3月19日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）订立了合同编号为YS02218XX的《商品房预售合同》，合同第八条交付期限约定被告（反诉原告）应于2015年12月30日前向原告（反诉被告）交付合同约定房屋。但合同签订至今，因施工方工期延误等原因，导致房屋未能按期竣工。房屋竣工验收无法正常进行导致原告（反诉被告）所购房屋至今未能通过竣工验收且竣工验收可能长时间内无法通过，致使被告（反诉原告）无法正常向原告（反诉被告）交付房屋。被告（反诉原告）认为继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件。根据《合同法》第九十四条第四款规定，被告（反诉原告）的无法交付行为已经长达三年半之久且会持续更长时间，合同目的已然无法实现。截至目前被告（反诉原告）仍无法履行交房义务，故请求人民法院依法判令解除双方签订的购房合同。 原告（反诉被告）向芳均对反诉辩称，1.被告（反诉原告）作为违约方，无权提出解除合同，且被告（反诉原告）主张解除合同不符合合同的约定，也不具备合同法定解除的条件。2.双方签订的《商品房预售合同》，原告（反诉被告）对合同具有可期待利益，被告（反诉原告）逾期交房，损害了原告（反诉被告）的可期待利益。3.原告（反诉被告）作为消费者处于弱势，被告（反诉原告）的行为严重侵犯了消费者的利益。 经本院审理查明，2015年3月19日，向芳均（买受人）与庄和西宁分公司（出卖人）签订《西宁市商品房预售合同》，合同编号：YS02218XX，房屋代码：5316XX，协议约定向芳均购买庄和西宁分公司开发的位于西宁市××区不动产，建筑面积73.97平方米，房屋单价17023.31元/㎡，总价款1259214元。合同第八条约定出卖人于2015年12月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用；第九条约定了出卖人逾期交付违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之4的违约金。合同签订后，向芳均按约付清了全部购房款。 另查明，因庄和西宁分公司未按约定期限交付房屋，向芳均于2019年1月15日诉至本院，要求庄和公司及西宁分公司支付逾期交房的违约金，该案经本院一审作出（2019）青0104民初329号民事判决书，向芳均不服判决提起上诉，经青海省西宁市中级人民法院二审以（2019）青01民终1699号民事判决判令：一、维持西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初329号民事判决第二、三项即“驳回向芳均对青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司的诉讼请求；驳回向芳均其他诉讼请求。”二、变更西宁市城西区人民法院（2019）青0104民初329号民事判决第一项为“青海省庄和房地产开发有限公司自本判决送达之日起十五日内向向芳均支付2016年1月1日至2018年11月30日止违约金535921.5元”。因案涉房屋至今未按合同约定期限交付，向芳均再次提起诉讼，致使本案纠纷产生。 本院认为，向芳均与庄和西宁分公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。双方均应按约定履行各自义务。本案中，向芳均已按约定履行支付全部购房款的合同义务，庄和西宁分公司未按约定的期限将验收合格的房屋交付给向芳均，应承担违约责任。 根据本院审理的涉及庄和西宁分公司系列案件，已经查明庄和西宁分公司就其开发建设的财富广场项目整体经营秩序一直未能建立，致使庄和西宁分公司无法按照《商品房预售合同》的约定完成商业用房的交付，双方当事人通过签订和履行合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定以及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，庄和西宁分公司在履行本案《商品房预售合同》过程中由于市场、资金等因素，无法在合同约定的期限内履行交付商业用房的义务，固然要承担全部违约责任，但这一客观情况是庄和西宁分公司、向芳均在签订合同时不可能预见到的。在此情况下，仍旧依照合同的约定履行，庄和西宁分公司已承担了535921.5元的违约金，还需继续承担自2018年12月1日起至今每年约18万元的违约金，与向芳均已支付房款1259214元相比，在庄和西宁分公司后续继续承担违约责任的情形下，对庄和西宁分公司而言承担的违约责任过重，有悖于合同法的基本原则，庄和西宁分公司提出对违约金标准予以降低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。虽然涉及庄和西宁分公司的系列案件已有生效民事判决书，但从诉讼的社会效果和法律效果考虑，促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，既是对违约方违约行为的惩罚也保护守约方的合法民事权益，两者之间应有一定的平衡。结合双方合同中约定的商业用房的产权性质，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，应依照情势变更原则、公平原则、诚实信用原则，同时考虑此次疫情的影响因素，对双方约定违约金予以调整。向芳均的直接损失实际为已交纳房款的利息损失，在无证据证实存在其他损失的情况下，本院认定庄和西宁分公司请求减少违约金的理由成立，本院酌定违约金按年利率6%支持，自2018年12月1日至2020年1月31日的违约金，应计算为1259214元*6%/12个月*14个月=88144.98元，本院予以支持，庄和西宁分公司还应当承担自2020年2月1日起至实际交房之日止以总房款1259214元为基数，按年利率6%计算的违约金。 《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因庄和西宁分公司是庄和公司的分支机构，不具备法人资格，上述款项应当由庄和西宁分公司承担，不足以承担的，由庄和公司承担。 关于被告（反诉原告）庄和公司、庄和西宁分公司提出的解除合同的反诉请求，由于原告（反诉被告）在合同履行过程中并不存在违约，在原告（反诉被告）作为守约方不同意解除合同的前提下，被告（反诉原告）作为违约方提出解除合同的反诉请求不符合合同约定，亦不符合合同法定解除的条件，本院不予支持。 综上所述，被告（反诉原告）庄和公司、庄和西宁分公司应当支付原告（反诉被告）自2018年12月1日至2020年1月31日的违约金88144.98元，并承担自2020年2月1日起至实际交房之日止以总房款1259214元为基数，按年利率6%计算的违约金。被告（反诉原告）庄和公司、庄和西宁分公司提出解除合同的请求无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司支付原告（反诉被告）向芳均自2018年12月1日至2020年1月31日的逾期交房的违约金88144.98元，并支付自2020年2月1日起至实际交房之日止以总房款1259214元为基数按年利率6%计算的违约金，以上款项于本判决生效后十五日内履行； 二、驳回被告（反诉原告）青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4518.54元，减半收取计2259.27元，由被告（反诉原告）青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司负担928元，原告（反诉被告）向芳均负担1331.27元。 反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 员 李成玲 二〇二〇年六月四日 法官助理 郭雪青 书 记 员 张洪彬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。