湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异84号异议人（案外人）长沙运房公寓管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段380号汇金苑9栋3601房-026。法定代表人李文广，总经理。委托代理人陈勇，男，汉族，1988年11月23日出生，住湖南省临湘市，系该公司员工。申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人文爱华，行长。被执行人黄某，男，汉族，1983年6月10日出生，住湖北省天门市。被执行人陈某，女，汉族，1985年4月5日出生，住湖北省天门市。本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）与被执行人黄某、陈某金融借款合同纠纷一案中，案外人长沙运房公寓管理有限公司（以下简称运房公寓公司）对本院作出的(2020)湘0102执1355号公告不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。运房公寓公司提出异议称，运房公寓公司与黄某于2019年8月23日签订了房屋租赁合同（毛坯房），租用了黄某名下位于长沙市新富城综合楼1925房屋（以下简称涉案房屋），房屋权证号为：20××80。合同签订后，运房公寓公司于2019年9月1日进行了房屋整体装修，产生装修费用肆拾万元。现因黄某、陈某涉借款合同纠纷案，需将涉案房屋查封、拍卖，严重影响了运房公寓公司的合法租赁权益，涉案房屋尚处于有效租赁合同期内，根据买卖不破租赁的原则，强制执行过程中权属的变更不应影响租赁合同的继续履行，运房公寓公司作为涉案房屋的合法租赁人仍有权继续合理合法的占有该房屋，法院在评估拍卖黄某名下的涉案房屋强制要求运房公寓公司腾空并搬离住房，导致运房公寓公司付出的装修款无法收回，严重影响了运房公寓公司的合法权益。故请求：解除对黄某名下位于长沙市新富城综合楼1925房屋的现场查封，允许长沙运房公寓管理有限公司在租期内继续租用该房屋。建行湖南省分行、黄某、陈某未进行答辩。本院查明，建行湖南省分行与黄某、陈某金融借款合同纠纷一案，于2019年7月19日向本院提起诉讼。本院于2019年8月14日作出（2019）湘0102民初11654号民事判决书，判决：一、解除建行湖南省分行与黄某订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、黄某、陈某向建行湖南省分行偿还截至2019年6月17日的借款本金1197888.86元、利息13107.79元、罚息142.67元，并支付逾期还款利息，逾期还款利息以借款本金1197888.86元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2019年6月18日起计算至实际清偿之日止；三、黄某、陈某向建行湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费60557元；以上第二、三项金钱给付义务，黄某、陈某应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、如黄某、陈某未履行上述金钱给付义务，建行湖南省分行有权行使抵押权，依法申请人民法院处置黄某名下位于长沙市新富城综合楼1925房产，所得价款由建行湖南省分行在上述债权范围内优先受偿；处置后，其价款超过债权数额的部分归黄某所有，不足部分由黄某、陈某继续清偿。该判决书发生法律效力后，建行湖南省分行向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年3月17日作出（2020）湘0102执1355号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人黄某、陈某的银行存款或扣留、提取其收入人民币1323128.75元（未计算迟延履行期间的债务利息），或者查封、扣押其价值相当的财产。本院依据上述裁定查封了涉案房屋，查封期限为三年，自2020年3月24日至2023年3月23日止。2020年4月10日，本院作出（2020）湘0102执1355号公告，责令黄某及房屋实际占用人自本公告张贴之日起三日内腾空黄某名下位于长沙市新富城综合楼1925房屋。逾期仍不履行的，本院将依法强制执行。案外人运房公寓公司对此不服向本院提出书面异议。另查明，2019年8月23日,黄某（甲方）与运房公寓公司（乙方）签订《长沙运房公寓租赁委托代理合同》,约定：甲方委托乙方全权代理出租涉案房屋，涉案房屋为毛坯房，甲方委托乙方代为寻找适租客户，代为签署客户承租合同，乙方在代理范围内与客户签署的承租合同及相关附件，甲方均予以授权并认可；甲方委托乙方全权代理出租涉案房屋的期限共148个月，合同期即2019年9月1日至2032年1月1日止，合同期内共计120天为装修期，免租期为30天/年，前置从2019年9月1日到2021年1月1日止，共计480天为免租期不付租金，后期租金按每年12个月足月支付。装修期物业费由甲方支付，免租期甲方不收取乙方房屋租金，物业费由乙方支付，用于乙方装修及寻找合适客户；涉案房屋每月租金为4752元，合同期内租金共计646360元；按月度支付租金，具体日期为每月度的第1日付款，首次付款周期为2019年9月1日至2021年7月1日，租金合计28512元，第二次付款周期为2021年7月1日至2021年8月1日，租金合计4752元，第三次付款周期为2021年8月1日至2021年9月1日，租金合计4752元；合约期间，乙方应准时交纳租金，如超过15天未准时支付，甲方可无条件收房，因乙方装修房屋超过叁拾万元，甲方合约期间不可提前收回房屋出租权，涉案房屋租金2020年1月1日至2025年1月1日租金为4752元/月,2025年1月1日至2032年1月1日租金为5000元/月（从2025年1月1日至3032年1月1日是指每年第一个月租金按4752元/月）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，黄某将涉案房屋交付给运房公寓公司使用，运房公寓公司的法定代表人李文广向黄某的招商银行账户转账23512元，2019年8月26日，运房公寓公司的法定代表人李文广向黄某的招商银行账户转账5000元。后黄某出具租金收条载明：今收到运房公寓公司交来涉案房屋半年度（自2019年9月1日至2021年7月1日）租金28512元。现涉案房屋由运房公寓公司占有、使用。再查，2017年5月10日，建行湖南省分行与黄某就黄某名下位于长沙市新富城综合楼1925房屋办理了抵押登记（不动产登记证明号为湘（2017）长沙市不动产证明第0099795号），建行湖南省分行为涉案房屋他项权利人。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，建行湖南省分行享有对长沙市新富城综合楼1925房产的抵押权，抵押权设立于2017年5月10日，并依法进行了抵押他项权证，其抵押登记具有公示公信的效力。而运房公寓公司与黄某在2019年8月23日才签订《长沙运房公寓租赁委托代理合同》，运房公寓公司的租赁权在涉案房屋设立抵押权后,因此涉案房屋上的租赁权不得对抗已登记的抵押权，运房公寓公司的执行异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，裁定如下：驳回案外人长沙运房公寓管理有限公司的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审 判 长  李革文人民陪审员  魏建莲人民陪审员  胡定苗二〇二〇年六月十八日法官助理廖燕书记员黄彬附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。