河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0184民初956号 原告（反诉被告）：曲净，女，1991年8月1日生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市。 委托诉讼代理人：李斌，河北金耀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨娟，女，1979年3月5日出生，汉族，河北省新乐市人，住新乐市。 委托诉讼代理人：祖申林，河北康融律师事务所律师。 原告（反诉被告）曲净与被告（反诉原告）杨娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲净（反诉被告）及其诉讼代理人李斌、被告（反诉原告）杨娟的诉讼代理人祖申林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲净向本院提出如下诉讼请求：依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同，判决被告退还原告购房款176000元，并判决被告承担违约金（按房款的20%计算是120000元）。事实和理由：2018年10月9日，原告与被告通过石家庄市中顺房地产经济服务有限公司签订房屋买卖合同，原告以按揭方式购买被告位于新乐市房屋一套，协议签订后，原告依约给付被告首付款176000元，银行审核批准贷款手续后，原告要求被告协助办理房屋过户手续，因该房屋额外产生一笔土地出让金费用，双方为谁交纳该笔费用产生争议，经中介调解，双方各承担50%，被告不同意，后中介要求原告支付，原告同意交纳，要求被告协助办理过户，但被告不配合过户。 依据我国《民事诉讼法》之规定，因被告不配合办理过户手续，房屋买卖合同无法履行，故申请变更诉讼请求，依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同。判决被告退还原告购房款176000元，并判决被告承担违约金120000元。 被告杨娟辩称，原告所述被告违约不属实，违约的是原告不是被告，2018年底因银行通知可以办理手续后，被告与原告一起去办理过户手续，缴纳过户相关费用时原告拒不缴纳其中的土地出让金，对于谁承担过户的相关费用，合同第二条明确约定由原告承担，但原告不按照约定履行付款义务，导致无法过户，所以被告一直积极配合办理过户手续，不存在原告所述的违约行为，真正违约的是原告；原告要求解除合同的理由不成立，该合同可以履行，原告的真实目的是毁约，因此原告应当承担违约责任。 被告杨娟提出反诉诉讼请求如下，1．请求法院判令被反诉人履行双方签订的房屋买卖合同，给付反诉人违约金129200元；2．反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年9月份，反诉人因生意急需资金，与被反诉人及其丈夫李双飞达成房产买卖定金合同，后又签订房屋买卖合同，确定了房屋买卖的事实及详细约定。在2018年底可以贷款时，被反诉人却以其不应缴纳房屋过户产生的土地出让金为由，拒不履行付款及贷款手续，导致反诉人近一年的时间内无法按合同约定及时收取剩余房款，反诉人只能贷款维持生意，给反诉人造成重大损失。现被反诉人在自己明显违约的情况下，反而说反诉人违约，其理由明显不当，不存在解除合同的法定事由。所以，被反诉人应当继续履行房屋买卖合同，并给付反诉人合同约定的违约金。 反诉被告曲净辩称，交易的房屋因为双方争议较大，反诉人不配合办理房屋过户手续，导致该房产不能交易，其诉请法庭不应支持；被反诉人不存在违约情况，不应承担违约金。 原告（反诉被告）为证明其主张提交如下证据： 证据一、2018年10月9日原被告双方签订《房屋买卖合同》，证明原被告双方签订合同，约定双方的权利义务； 证据二、房权证，证明新乐市在被告杨娟名下； 证据三、交款证明一份，证明2018年10月9日交首付款166000元，2018年9月7日原告丈夫李双飞交付定金10000元； 证据四、税收证明2份，证明该套房屋过户的时候已经缴纳个人所得税和契税； 证据五、证人韩某出庭作证，证明合同履行过程中协调双方缴纳土地出让金的过程。 被告（反诉原告）杨娟对上述证据发表质证意见如下： 对证据一到证据四真实性均无异议； 对证据五“证人韩某的证人证言”：根据合同第二条约定，该房屋过户相关费用由原告承担，而且在双方签订合同过程中，被告提到过过户这些相关费用我们不出一分钱，根据合同约定这个钱应该由原告承担，所以在多次调解过程中，被告始终拒绝。 在本诉中被告杨娟未提交证据。 在反诉中原告杨娟要求反诉被告曲净给付违约金129200元未提交证据。 经审理查明：2018年10月9日，原告（反诉被告）曲净与被告杨娟（反诉原告）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“卖方（甲方）杨娟，买方（乙方）曲净，居间方（丙方）石家庄中顺房产经纪服务有限公司。第一条标的、价款1、甲方自愿将坐落于新乐市的房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅，所有权人：杨娟，房型：3室2厅1卫。建筑面积大约128.67平方米（以房产证登记面积为准）。所在层数6，房屋总层数6，……，房本年限3。第二条成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币¥64.6万元整，大写陆拾肆万陆仟元整。该房屋过户的相关费用由乙方承担（该房屋产权过户费用的计算依据房管局对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价格，也非甲乙双方商定的成交价格）。……第四条付款约定乙方按揭贷款，乙方首付甲方人民币¥17.6万元整，大写壹拾柒万陆仟元整；该房屋目前剩余银行贷款为人民币¥47万元整，大写肆拾柒万元整，本合同签订后，乙方于银行通知之日开始按期偿还银行贷款，乙方必须按时向银行交付月供，不得拖延。购房合同未更名或房产证未过户时，甲方要保持家庭住址不变、通讯设施不变，如有变动需提前通知乙、丙双方，且甲方及其家属必须无条件按时配合乙方办理更名或过户事项，否则视为违约。甲乙双方任何一方不按时配合丙方办理房屋相关事项，均视为违约。第五条相关事宜……第六条违约责任……3、乙方以贷款方式付款时：（1）贷款服务开始后，若乙方提出终止贷款行为，则乙方无条件补齐除首付款外所差房款，保证该合同继续履行并承担由此引起的损失，已交纳给丙方的各项费用不予退还。……（3）乙方如贷款审批未果，甲、乙、丙互不承担责任。甲方在得到丙方通知后10日内将已收乙方的房款（包括定金）全部无条件无息退还。（4）乙方须无条件按照约定到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方自行承担。……5、甲乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条所列房屋成交价格的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，违约方应据实调整。丙方所收取的各项费用不予退还。如乙方中途毁约，定金不退，定金甲方、丙方各一半。6、甲乙双方须在丙方通知办理过户之日起3个工作日之内按时配合办理相关过户手续。第七条免责条款……第八条双方协商补充协议如下：甲方不拿任何费用（交房以前物业费所有费用由甲方承担）。第九条其他本合同履行中若发生争议，甲、乙、丙三方协商解决。协商不成，由新乐市人民法院仲裁。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份（各种手续交接清楚，本合同自动作废）。……”被告（反诉原告）杨娟在甲方处签字按捺指纹，原告（反诉被告）曲净在乙方处签字按捺指纹，石家庄中顺房产经纪有限公司在丙方处盖公章。 2018年9月7日，原告（反诉被告）曲净的丈夫李双飞通过银行转账支付被告（反诉原告）杨娟定金10000元，被告（反诉原告）杨娟在收款证明收款人处签字。2018年10月9日，原告（反诉被告）曲净通过银行转账支付被告（反诉原告）杨娟房款166000元，被告（反诉原告）杨娟在收款证明收款人处签字。 《房产证》（新房权证字第××号）载明，新乐市市区新华路南侧远洋书香苑9号楼1单元701号的房屋所有权人为杨娟，房屋共有情况为单独所有。 2018年12月11日，曲净缴纳契税10422.27元、个人所得税6948.18元。 以上事实，有房屋买卖合同、房产证、收款证明、税收证明、庭审笔录等在卷为证。 本院认为：曲净与杨娟签订的房屋买卖合同是双方在平等自愿的基础上所做的真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，本院予以认可。2018年10月9日，曲净与杨娟签订《中顺房屋买卖合同》，约定将杨娟所有的位于新乐市的房屋卖与曲净。《房产证》（新房权证字第××号）载明，新乐市市区新华路南侧远洋书香苑9号楼1单元701号的房屋所有权人为杨娟，虽然在房产证上杨娟所有的系书香苑9号楼1单元701号的房屋，但是双方对买卖的房屋是具体明确的，仅仅是因为理解认识不同而在合同上写为“书香苑9号楼1单元601号”。合同履行过程中，曲净首先向杨娟支付了10000元定金，后又支付了166000元，曲净共计支付房款首付176000元。2018年12月11日，按照合同约定，曲净缴纳契税10422.27元、个人所得税6948.18元。可见，双方对于履行该买卖合同均有诚意，但是在缴纳契税、个人所得税后，出现了双方均没有预料到的土地出让金约为7000元，为此双方针对土地出让金应由哪一方缴纳开始进行协商，协商过程接近4个月左右，2019年4月份协商结果为土地出让金由买方曲净和中介公司承担，卖方杨娟不承担，却因卖方杨娟要求曲净赔偿其在贷款产生的利息损失而无法办理房屋过户手续，也无法正常办理银行贷款手续，造成买卖合同在签订超过一年的时间内不能继续履行。 关于违约责任问题，本院认为当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同第八条明确约定，甲方（杨娟）不拿任何费用（交房以前物业费所有费用由甲方承担）。按照双方的合同约定，土地出让金应由买方曲净承担，但买方曲净因如何缴纳土地出让金问题与卖方杨娟协商近4个月，后卖方杨娟因要求曲净赔偿因迟迟不交土地出让金不能办理过户手续而导致自己在外贷款产生利息损失，而未能协助曲净办理房屋过户手续，进而无法获得银行贷款。至此，该买卖合同陷入僵局，无法正常履行下去。本院认为，双方合同明确约定，卖方杨娟不承担任何费用，后出现的土地出让金是双方没有预料到的，也应由买方曲净承担。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”故土地出让金应由买方曲净承担，曲净不能及时缴纳土地出让金，违约在先，因卖方杨娟要求曲净赔偿因迟迟不交土地出让金不能办理过户手续而导致自己在外贷款产生利息损失，未能协助曲净办理房屋过户手续，卖方杨娟违约在后。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”曲净虽然违约在先，但其后来就土地出让金事宜与中介公司、杨娟达成一致后，杨娟不予配合到房管部门办理房屋过户手续，导致该合同无法继续履行，造成的损失有所扩大。结合双方签订的买卖合同和合同履行情况，曲净承担主要的违约责任，杨娟承担次要的违约责任，本院酌定曲净的违约责任占55%、杨娟的违约责任占45%。 在双方签订的房屋买卖合同中，并未明确约定债务履行期限。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……。曲净明确表示，不再配合杨娟到银行办理贷款手续，致使该房屋买卖合同目的无法达成，已达到合同解除的法定条件。同时，由于曲净与杨娟签订的房屋买卖合同若要继续履行，双方需要履行的义务具有人身依附性，无法强制履行，综合以上情况，对于原告曲净要求依法解除原告曲净与被告杨娟的房屋买卖合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故在解除原告曲净与被告杨娟房屋买卖合同后，杨娟应当返还曲净购房款176000元。 关于违约金问题，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方在买卖合同中约定，“如甲乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条所列房屋成交价格的20%作为违约金。”根据合同第二条所列房屋成交价格为64.6万元，结合曲净、杨娟违约情况，原告（反诉被告）曲净应支付被告（反诉原告）杨娟违约金71060元（64.6万元*20%*55%），被告（反诉原告）杨娟应支付原告（反诉被告）曲净违约金58140元（64.6万元*20%*45%）。 关于原告（反诉被告）曲净、被告（反诉原告）杨娟与石家庄中顺房产经纪有限公司之间的法律关系与本案买卖合同纠纷不是同一法律关系，故曲净、杨娟若对石家庄中顺房产经纪有限公司之间的权利义务关系有争议的，可以另行主张权利。 综上所述，被告（反诉原告）杨娟应返还原告（反诉被告）曲净购房款176000元，同时原、被告双方按照各自的违约情况承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条的规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）曲净与被告（反诉原告）杨娟签订的《中顺房屋买卖合同》； 被告（反诉原告）杨娟于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）曲净购房款176000元； 被告（反诉原告）杨娟于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）曲净违约金58140元； 驳回（反诉原告）杨娟的要求（反诉被告）曲净继续履行房屋买卖合同的诉讼请求； 原告（反诉被告）曲净于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨娟违约金71060元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费11460元，减半收取计5730元（已收取），由原告（反诉被告）曲净负担2865元，由被告（反诉原告）杨娟负担2865元；反诉诉讼费2880元，减半收取计1440元（已收取），由原告（反诉被告）曲净负担144元，由被告（反诉原告）杨娟负担1296元。 如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，或提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  段惠英 二〇二〇年六月二十三日 书记员  孙玮那 ——