广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1348号 上诉人（原审被告）：蔡劲宏，女，1965年5月28日出生，汉族，桂林理工大学教师，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：蒋立江，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：秦雨生，男，1971年6月27日出生，汉族，桂林矿产地质研究院特邦新材料有限公司员工，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：龚泽锦，广西九宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贲超，广西九宇律师事务所实习律师。 原审被告：蒋安宾，男，1963年12月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：何世辉，广西中纬律师事务所律师。 上诉人蔡劲宏与被上诉人秦雨生、原审被告蒋安宾房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蔡劲宏上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2141号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人秦雨生诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用及房屋评估费由被上诉人负担。事实及理由：一、原判决认定基本事实不清，事实认定错误。（一）原审对于被上诉人是否已经支付购房款的基本事实未调查清楚。虽然双方签订了《房屋转让协议书》，但由于当时上诉人并未经常在桂林，以致双方并非面签合同，对于合同的款项交付方式未作明确约定，上诉人亦未实际收取到被上诉人购房款项。（二）对于被上诉人购房之前即明知涉讼房屋并非上诉人个人所有，且已明知该房屋未办理房改房上市交易审批手续，《房屋转让协议书》因事先未办理准予转让手续而未生效。（三）原审判决对合同未履行的责任认定错误。上诉人已将房屋及权属证书交给被上诉人，而被上诉人未履行支付购房款的义务，实际遭受损失的是上诉人的房屋占用费，被上诉人应承担违约责任。（四）原审判决对合同未履行的造成的损失认定不清。本案合同未履行的主要责任在于被上诉人，被上诉人无法获得房屋相关的收益。原审判决以鉴定机构评估的房屋价值作为被上诉人可得利益损失计算的依据，既无事实依据，也与被上诉人起诉的诉讼请求不符。二、原审判决适用法律错误。（一）原审错误适用要求恢复原状的法律规定。被上诉人未举证证明其已支付购房款给上诉人，在基本事实未查清的情况下，原审错误适用《合同法》第九十二条的规定，判决上诉人返还购房款55000元。（二）原审判决混淆合同未生效与违约的概念，错误引用该院（2019）桂0305民初1342号民事判决裁判观点，错误适用违约赔偿、可得利益损失的法律规定。 秦雨生辩称，一、一审法院认定事实清楚。（一）上诉人称被上诉人未付购房款，与事实不符。在（2019）桂0305民初1342号民事判决中（解除双方房屋买卖合同一案），法院审理时既已查明被上诉人依约支付了购房款，现该判决书已生效。上诉人在2005年4月签订《房屋转让协议书》并收到购房款后，将房屋钥匙及权属证书等交付给了被上诉人。若被上诉人未支付房款，上诉人不可能将房屋钥匙及权属证书交付被上诉人，也不可能在被上诉人入住15年来，一直不向被上诉人追讨。在一审中，上诉人在答辩意见中同意将购房款55000元返还给被上诉人。（二）被上诉人在购房时并不知晓房屋属于蔡劲宏夫妻共同财产。被上诉人在购买涉诉房屋时，查看了房屋权属证书，上面仅有蔡劲宏个人名字，并未记载该房屋存在共有人的情况，被上诉人已尽到了购房的必要审查义务。（三）上诉人签订合同之后，需依照合同的约定，履行相应的义务促使合同生效。上诉人在签订合同后，不履行合同义务，未采取积极的措施促成合同生效，并将交付被上诉人的权属证书挂失，是导致合同未能生效、房屋未能过户的主要原因。（四）一审法院对被上诉人所受损失的认定符合法律规定。针对涉诉房屋的价值确定是上诉人、被上诉人及原审被告通过法院选择有资质的鉴定机构作出的，符合法律规定。二、本案一审判决适用法律正确。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，上诉人应按照涉诉房屋现阶段的市场价值赔偿被上诉人的损失，一审法院适用法律正确。 蒋安宾未提交意见。 秦雨生向一审法院起诉请求：1.二被告返还原告购房款55000元及利息46200元(利息以55000元为基数，自2005年4月14日起按年利率6％暂计至2019年4月14日)；2.二被告赔偿原告因被告解除合同导致的损失500595元；3.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：蔡劲宏与蒋安宾原系夫妻关系。1996年6月27日，矿产地质研究院与蔡劲宏签订《房改住房买卖契约》，将桂林市金星路2号6栋3-1-5房屋出售给蔡劲宏，同年7月3日，蔡劲宏领取了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为蔡劲宏。1997年7月29日，蔡劲宏与蒋安宾协议离婚，财产分割协议的其中一项内容为:房屋三房一厅1套公房归蒋安宾所有，即为本案所涉房屋。蔡劲宏与蒋安宾离婚后，房屋先由蒋安宾居住使用，之后一直由蔡劲宏出租管理。2000年10月2日，案涉房屋换发新权证，所有权人仍登记为蔡劲宏。2005年4月14日，蔡劲宏(甲方)与原告(乙方)签订《房屋转让协议书》，约定:“甲、乙双方通过友好协商，甲方同意将桂林市金星路2号6栋3-1-5房屋转让给乙方，转让价格为人民币伍万伍仟元整(￥55000.00元)。甲方收到款项后即把房屋所有权证和土地使用权证交给乙方，待乙方需要过户时，甲方协助办理过户手续，过户费用由乙方承担。过户手续完毕本协议自动作废。特签订本协议。”协议签订后，原告支付了购房款给蔡劲宏，蔡劲宏将房屋及权属证书交付给原告，但双方未办理房屋权属变更登记手续。2017年6月19日，蔡劲宏向桂林市国土资源局官网挂失交付给被告的房屋权属证书，同年7月11日，桂林市不动产登记局给蔡劲宏补办了本案所涉房屋的(2017)桂林市不动产权第0012412号不动产权证书。 蔡劲宏于2017年5月19日向原告发出《解除房屋转让协议通知》，同年5月26日，原告起诉至该院，要求确认桂林市七星区金星路2号6栋3-1-5号房屋属于其所有，蔡劲宏协助其办理房产过户登记手续。该院于2017年11月7日作出（2017）桂0305民初1389号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，桂林市中级人民法院于2018年4月23日作出（2018）桂03民终479号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时该生效判决认定，本案争议的房屋虽然登记在蔡劲宏一人名下，但该房屋是蔡劲宏和蒋安宾的夫妻共同财产；且涉案房屋原产权单位为矿产地质研究院，其上市交易必须经过原产权单位的同意，同时蔡劲宏与矿产地质研究院签订的《房改住房买卖契约》也约定了在同等条件下矿产地质研究院享有优先购买、租用权。因此，蔡劲宏与被告签订的《房屋转让协议书》虽成立，但未向桂林市房改办办理上市交易审批手续，未取得产权共有人蒋安宾及原产权单位的同意，该合同尚未生效。 2019年4月3日，蔡劲宏、蒋安宾诉至该院，请求解除蔡劲宏与原告签订《房屋转让协议书》，原告立即返还涉案房屋并支付房屋占用费。该院于2019年5月23日作出（2019）桂0305民初1342号民事判决，解除了蔡劲宏与原告签订的《房屋转让协议书》，原告应于该判决书生效之日起三个月内将涉案房屋返还给蔡劲宏、蒋安宾。该判决认定，蔡劲宏未取得房屋处分权，在合同签订之后，应当采取积极措施促成合同生效并依约履行合同，但蔡劲宏并无履行合同的诚意，不配合原告办理讼争房屋上市手续，还将其交给原告的权属证书挂失并补办新证，其行为显属违约。因此，致使房屋所有权不能转移的责任在于蔡劲宏，原告占有、使用该房屋有合同依据，不需支付被告房屋占用费。该案判决书送达后双方当事人均未上诉，已经发生法律效力。 另查明，经原告提出申请，该院于2019年8月13日委托广西方中利和房地产评估事务所对案涉房屋进行价值评估。该所于2019年9月27日出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定案涉房屋市场价值为450400元；因评估对象为房改房，上市交易时应按照规定缴纳土地出让金，故评估对象土地为划拨时，房屋价值为445900元。原告为此支付房产评估费4504元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案蔡劲宏与原告签订的《房屋转让协议书》已为生效判决解除，原告要求蔡劲宏返还购房款55000元，符合上述法律规定，该院予以支持；但原告主张上述购房款的利息，并无合同及法律依据，该院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该院已生效的（2019）桂0305民初1342号民事判决认定，蔡劲宏未取得房屋处分权即与原告签订《房屋转让协议书》，在合同签订之后亦未采取积极措施促成合同生效，致使房屋所有权不能转移的责任在于蔡劲宏，故原告有权主张蔡劲宏承担损害赔偿责任。原告自2005年4月14日合同签订之后即入住案涉房屋，但蔡劲宏直至2017年5月19日才向原告发出《解除房屋转让协议通知》，同年5月26日原告即向该院起诉，要求确认案涉房屋属于其所有，原告并无致使其损失扩大的行为，被告认为原告应承担主要责任，该院不予采信。因生效判决认定原告占有、使用案涉房屋有合同依据，不需支付被告房屋占用费，故被告辩称原告无偿占用房屋没有支付费用，应与其损失相互抵消，该院亦不予采信。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故原告主张按照《房地产司法鉴定估价报告》评估的案涉房屋现阶段的市场价值确定损失赔偿额，该院予以支持；因该房屋为房改房，上市交易时应按照规定缴纳土地出让金，而土地出让金不属于原告预期可得利益，因此该院确定案涉房屋价值为445900元；原告已支付给蔡劲宏的55000元，是其购买房屋后可以获得利益需支出的成本，应从上述损失赔偿额中予以扣除，故蔡劲宏应赔偿原告损失390900元；原告主张被告还应赔偿其另行购买房屋的交易税费、房屋装修费、搬家费等损失，因未提供相应证据加以证明，该院不予支持。 本案系因蔡劲宏未取得房屋处分权致使房屋所有权不能转移，蒋安宾并非案涉《房屋转让协议书》的当事人，且已发生法律效力的桂林市中级人民法院（2018）桂03民终479号民事判决认定，本案争议的房屋是蔡劲宏和蒋安宾的夫妻共同财产，蒋安宾有权不同意蔡劲宏单方出售二人共同所有的房屋，故致使房屋所有权不能转移的责任不应由蒋安宾承担。原告要求蒋安宾返还购房款并赔偿损失无事实和法律依据，该院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告蔡劲宏返还原告秦雨生购房款55000元；二、被告蔡劲宏赔偿原告秦雨生可得利益损失390900元；三、驳回原告秦雨生的其他诉讼请求。案件受理费9818元（原告已预付该院），由原告秦雨生负担1830元，被告蔡劲宏负担7988元,房产评估费4504元，由被告蔡劲宏负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明，2017年5月19日，蔡劲宏向桂林市国土资源局官网挂失房屋权属证书。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：1、被上诉人是否已向上诉人交了购房款55000元。2、鉴定机构评估的房屋价值是否可作为被上诉人可得利益损失计算的依据。 本院认为，对被上诉人是否已向上诉人交了购房款55000元一事，在上诉人蔡劲宏作为原告起诉被上诉人秦雨生为被告的买卖合同纠纷的已发生法律效力的(2019)桂0305民初1342号民事判决书作出了“协议签订后，被告支付了购房款给蔡劲宏，蔡劲宏将房屋及权属证书交付给被告”事实认定。同时作出了“蔡劲宏未取得房屋处分权，在合同签订之后，应当采取积极措施促成合同生效并依约履行合同，但蔡劲宏并无履行合同的诚意，不配合被告办理讼争房屋上市手续，还将其交给被告的权属证书挂失并补办新证，其行为显属违约。因此，致使房屋所有权不能转移的责任在于蔡劲宏。”的认定。而在本案中上诉人并未能提交相反证据来推翻该生效判决书的认定。涉诉的鉴定机构评估的房屋价值的《房地产司法鉴定估价报告》在一审中已由双方当事人进行了质证。该书证并不存在违反法律、法规的情形，属有效证据。本案是因上诉人阻止合同的继续履行而解除，因此，在解除合同后被上诉人要购入同等地段的相同面积的房屋所要支付的价款以原房的鉴定评估价，更符合被上诉人的实际失损。故一审法院以《房地产司法鉴定估价报告》作为被上诉人请求计算可得利益的定案的依据，符合法律规定。 综上所述，上诉人蔡劲宏的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7989元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈海涛 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月二日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕