浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初1152号 原告：刘玲美，女，1961年10月8日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴津，浙江汇时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。 被告：李建明，男，1971年1月11日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陈政宏，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：胡金翠，女，1957年1月10日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：曾陈群，男，1979年5月27日出生，汉族，住浙江省丽水市。 原告刘玲美与被告李建明、胡金翠确认合同无效纠纷一案，原告于2020年3月26日向本院起诉。本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告刘玲美及其委托代理人吴津、姚佳燕、被告李建明及其委托代理人陈政宏、被告胡金翠及其委托代理人曾陈群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玲美诉称，原告与被告胡金翠原系姑嫂关系。案涉丽水市莲都区房产系被告胡金翠以“挂靠”原告刘玲美莲都区下河村13号房屋的形式，获得拆迁资格后安置所得。按照双方约定，通过人民调解确认了被告胡金翠的继承份额，被告胡金翠在获得拆迁安置利益之后应与原告刘玲美分享所得。但被告胡金翠后无视双方约定，于2019年6月20日向贵院提起确权之诉，要求确认案涉房产的归其所有。贵院在审理查明认为被告胡金翠获得该房产系基于虚假的《人民调解协议书》确认的继承份额而享有的拆迁权益，该《人民调解协议书》的效力因违法应被认定为无效，故被告胡金翠基于此获得所有权并无充分的法律依据，依法驳回了胡金翠的诉讼请求。案涉的房产虽然登记在被告胡金翠名下，但其并无合法权利。由于双方争议未解决，原告刘玲美一直居住在案涉房屋中。2019年9月，被告李建明突然联系原告刘玲美要求其搬离并腾空案涉房屋。此时原告刘玲美才得知被告胡金翠为了规避人民法院生效判决，与李建明恶意串通，将房屋以转让形式过户登记给被告李建明。后原告刘玲美多次向被告李建明提出房产有纠纷，该房产系被告胡金翠违法所得的情况，但被告李建明亦不予理睬。经派出所多次出警调解无果，被告李建明向贵院提起民事诉讼要求原告刘玲美腾空房产。无奈，原告刘玲美只能提起诉讼。原告认为，根据《民法总则》和《物权法》的规定，人民法院生效判决已经认定被告胡金翠不能取得案涉房屋的合法权利，故被告不具有该房屋的处分权。而两被告之间买卖的标的即案涉房产属于违法所得，其合同显然无效。同时，被告胡金翠明知涉案房产系违法所得，串通被告李建明想以房屋买卖的合法形式来掩盖其非法目的亦属于法律规定的合同无效的情形。现两被告的买卖行为已经侵犯到了原告刘玲美的权益及国家利益。请求判决：一、确认被告李建明与被告胡金翠于2019年9月21日签订的丽水市莲都区房屋买卖居间合同无效；二、本案的诉讼费用由两被告承担。 被告李建明辩称，一、胡金翠对涉案房屋的出售系有权处分。胡金翠通过丽水市莲都区厦河村13号房屋拆迁安置取得坐落于丽水市莲都区大洋河3区16幢二单元306室的房屋并办理了产权登记。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。涉案房屋物权因该登记行为而设立，胡金翠系原产权所有人。2019年6月20日，胡金翠对涉案房屋提出确权，（2019）浙1102民初3760号民事判决书判决驳回了胡金翠的诉讼请求，但并不表示胡金翠丧失了涉案房屋的所有权。如确有产权纠纷，被答辩人应通过行政诉讼要求撤销房屋登记或者提起民事诉讼要求确认对该房屋的所有权，在没有该类生效判决之前，涉案房屋的所有权仍归胡金翠所有，胡金翠对房屋有处分权。因此，胡金翠与答辩人签订房屋买卖合同系有权处分，该合同有效。二、退一步讲，即使胡金翠对涉案房屋无权处分，答辩人仍系善意取得，案涉买卖合同亦属有效。答辩人购买涉案房屋时，房屋登记在胡金翠名下，答辩人信赖公示结果而与胡金翠签订买卖合同并无不当。被答辩人提出答辩人与胡金翠恶意串通，但没有证据证明答辩人在缔约之前知道涉案房屋存在产权争议。答辩人在签订合同后，积极履行合同义务，支付购房款148万元，税费104839.23元，共计花费1584839.23元。现涉案房屋已于2019年9月24日过户至答辩人名下。如按照房屋市场价180万元计算，答辩人支付的价款也不低于市场价30%，故答辩人已支付合理对价，符合《物权法》106条的规定。另外，按照两高《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，即使案涉房屋属于诈骗或者其他违法所得，他人善意取得诈骗财物的，也不予追缴。综上，案涉买卖合同有效且答辩人已取得涉案房屋的所有权，被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。 被告胡金翠辩称，合同是有效的。这个房屋是我们根据人民调解协议书，然后进行安置，和拆迁办签订合同，还交了60多万的房款才办到我的名下。这是我自己的房屋，可以卖给别人。 经审理本院认定如下事实： 丽水市莲都区下（厦）河村13号房屋原为金苏英（1958年去世）所有。金苏英有三个子女，分别为胡金福（原告刘玲美之夫，2008年9月6日去世）、胡金娇、被告胡金翠。 1991年4月16日，刘玲美至胡金翠家中，由胡金翠出具《丽水市放弃继承房屋产权权利书》，胡金翠同意放弃城关镇下（厦）河村13号房产的继承权利，并由其丈夫魏以言在立放弃继承房产权利人处盖两人私章。2006年1月18日，丽水市莲都区人民政府紫金街道办事处出具《证明》，内容为，金苏英子女三人经协商，胡金娇、胡金翠自愿放弃房产，所有房产归胡金福所有，确认胡金福为金苏英的唯一继承人。 因上述房屋列入江滨地块储备项目的征收范围，2010年7月19日，刘玲美、胡金翠及案外人胡金娇经协商并形成《协议书》，主要内容为，胡金翠及案外人胡金娇“挂靠”胡金福即原告刘玲美处，如胡金翠、胡金娇因“挂靠”而获得拆迁权益，由其二人与刘玲美另行分配，其中，胡金翠的“股份补偿货币”与刘玲美各半所有。2010年10月28日，刘玲美、胡金翠及案外人胡金娇经丽水市莲都区紫金街道厦河村人民调解委员会调解，并由三人签字形成《人民调解协议书》，主要内容为前述房由其三人平均分摊，各自管业。根据该《人民调解协议书》，胡金翠作为厦河村13号房屋的被征收人参与拆迁，取得坐落于丽水市莲都区的安置房屋（下称案涉房屋），不动产权证登记为胡金翠单独所有。 2019年6月20日，胡金翠以案涉房屋为其拆迁安置所得，刘玲美强占该房屋，多次报警处理未果等为由，向本院提起诉讼，请求确认案涉房屋属其所有，刘玲美腾空案涉房屋。本院经审理后于2019年8月19日作出（2019）浙1102民初3760号民事判决，认为前述《人民调解协议书》非各方真实意思表示，其真实目的是使胡金翠经“挂靠”后获得额外的拆迁权益，明显存在各方恶意串通损害国家利益的情形，应认定为无效，基于该协议书取得的房屋没有充分的法律依据。故判决驳回胡金翠的诉讼请求。该判决现已生效。 2019年9月21日，胡金翠（卖方）与被告李建明（买方）与汤某（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定，胡金翠将案涉房屋出卖给李建明；价款为148万元；签订合同预付定金20万元，余款于2019年10月15日前付清，款清交房；办理过户登记产生的契税、所得税、增值税由李建明承担；如10月15日后不能正常过户，解除本合同，双方不产生违约责任；合同还约定了中介费等其他事项。当日，胡金翠（借资方）与案外人胡建武（垫资方）及汤某（中间方）签订《垫资协议书》，约定，胡金翠向徐建武借款80万元，期限至2019年10月15日，用于为归还案涉房屋的银行抵押贷款，还款来源为购房款，等。后李建明通过支付定金、代还垫资款、付购房余款等方式，支付了合同约定了购房款148万元。2019年9月24日、9月25日，胡金翠分别向李建明出具有两份收条，确认收取了合同约定的148万元购房款。2019年9月24日，案涉房屋过户至李建明名下［权证号为浙（2019）丽水市不动产权第0030897号］，李建明另支付了房屋过户的税款104839.23元。 房屋过户后的第二天、第三天，在交付房屋时，原、被告曾发生纠纷并报警，经处警的民警调解，由各方通过诉讼方式解决。2019年9月29日，李建明向本院提起诉讼，要求刘玲美停止侵害、腾空并返还非法占用的案涉房屋，赔偿占用期间的房屋租金等。2019年10月，李建明以案涉房屋设定抵押，向中国邮政储蓄银行丽水分行贷款。 另查明，1.李建明原经营丽水市莲都区尚居房产中介服务部（个体工商户，成立日期2016年6月），2019年9月27日该服务部经工商变更登记，由案外人武某经营。2.因存在纠纷，刘玲美曾在案涉房屋内放置了桌子、床等家具，在防盗门上张贴“……购房须谨慎”的告示纸张（其提交的照片显示已被部分撕毁）。庭审中原告称李建明在购房前看房时应当看到该告示的内容；李建明称，其看房时未看到该告示，如果贴过，也已被全部撕去，虽然案涉房屋价格比市场价低，如果知道存在这样的纠纷，其也不会买。3.被告李建明申请证人汤某出庭作证，汤某证言的主要内容为：其偶然从他人（房屋中介人员）处得知胡金翠欲出售案涉房屋，联系了胡金翠，后来由胡金翠的女婿过来谈，当时他们并没有讲过这个房屋有纠纷；订合同前查过这个房屋（的登记情况），是胡金翠单独所有，有抵押；因李建明原先也经营房屋中介业务，与其相识，李建明会买性价比较高的房屋，其联系了李建明；因为有抵押，合同中另标注的“如10月15日不能过户，解除合同”等手写内容是其建议加上的；因为要先还抵押贷款，由其联系了垫资方，借钱给胡金翠还银行贷款；订合同前几天（具体哪一天忘记了）由胡金翠女婿带去看过房子，当时胡金翠女婿说房子钥匙在碧湖，反正是毛坯房，没东西看，就没进去看；胡金翠女婿还说亲戚的房屋在五楼（即胡金娇的安置房），装修好的，就到五楼看了装修好的房屋；当天三楼门上没有贴什么东西，如果贴有什么东西的话，肯定会问具体情况的；房屋价格是胡金翠和李建明自己谈的；办好过户手续的第二天交房，一起去过，后来听李建明说发生纠纷了，还报警；第三天再去看时才第一次看到刘玲美本人；证人还详细陈述了垫资、付款、收取垫资利息和中介费等内容。李建明以该证言待证：案涉房屋购买的具体过程、付款等经过，且李建明事先不知原告和胡金翠之间存在纠纷，不存在恶意串通的情形，其已支付合理对价，符合物权法善意取得的规定，合同有效；原告质证认为，按照证人陈述，垫资方、李建明等人都是房产中介人员，对房产交易的细节、注意事项应当清楚。但是购房前他们没有进入过案涉房屋，只到五楼看了一下就签订合同，且原告张贴过告示。该房屋以极低的价格被出卖给李建明，整个交易过程包括付款等明显不符合常理，属于恶意串通；被告胡金翠质证认为，因为贷款压力太大，我们让隔壁村的人帮忙出售房屋，他通过发微信朋友圈这样子（发布售房信息）。我们原先不认识李建明。汤某说的看房这些情况是对的。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提交的当事人身份证明材料、房屋买卖居间合同、（2019）浙1102民初3760号民事判决书、丽水市放弃继承房屋产权权利书、丽水市城关镇厦河村民委员会出具的证明、协议书（2010年7月）、丽水市莲都区尚居房产中介服务部工商变更登记材料及营业执照、照片（案涉房屋门口张贴“……购房须谨慎”的告示）、房屋买卖合同及不动产权证（同地段类似面积房屋2019年4月的成交价为187万元，买方承担税款）、人民调解协议书，被告李建明提供的垫资协议书、银行转账交易凭证、最高额抵押合同（胡金翠为抵押人）、收条、税收缴款书及ＰＯＳ签购单、小额贷款最高额抵押合同（抵押人为李建明）、证人汤某的出庭证言和当事人庭审陈述。对当事人对证据的举证、质证意见，在后文评述。 本院认为，一、综合在案的证据，从案涉房屋出卖前的不动产登记、房屋买卖居间合同的订立过程、购房款的来源和交付方式、过户、看房、交付房屋等情况看，不能认定被告李建明在合同订立前或者房屋过户前已经知晓案涉房屋存在刘玲美与胡金翠之间的纠纷，且具有重大过失，并与被告胡金翠恶意串通损害原告的利益。其一，原告曾在防盗门张贴“……购房须谨慎”的告示，李建明及证人均陈述未见该告示，不能排除订立案涉的房屋买卖居间合同前，该告示被胡金翠或者他人撕毁的可能；其二，被告胡金翠明知案涉房屋存有纠纷、其确认房屋产权的诉讼请求被法院驳回的情况下，将房屋出卖，具有过错。原告以及被告李建明均明确房屋的成交价比市场价格低，证人汤某亦陈述李建明“会买性价比较高的房子”。但对李建明而言，成交价格低于市场价不能作为案涉房屋买卖居间合同因此而无效的理由；其三、李建明曾从事房屋中介业务，确实比一般人更为知晓房屋买卖的相关流程、风险，但不能以此对其苛以过度的审查和注意义务，如推定其知道或者应当知道案涉房屋原告与胡金翠之间存在的纠纷。因此，原告主张两被告恶意串通损害其利益，尚缺乏证据证明，本院无法采信。二、综合根据生效的（2019）浙1102民初3760号民事判决，胡金翠取得案涉房屋，系与原告等人恶意串通且损害国家利益，相应的基础协议被认定为无效。但如前已述，本案中，不能认定被告李建明知道或者应当知道案涉房屋原先存有的纠纷，其在订立合同前通过中介机构查询了案涉房屋出售前的产权登记、抵押状况，尽到了相应的注意义务，其基于对物权登记的信赖而订立合同，不应认定具有重大过错。故根据现有证据，亦不能认定两被告恶意串通且损害国家的利益。 综上，原告诉请确认房屋居间买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘玲美的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘玲美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 张树春 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 刘 婷