山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终5912号 上诉人（原审原告）：刘显军，男，1963年12月15日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：孙冠英，山东海利丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰生，山东海利丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许振意，男，1957年5月3日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：刘胜帅，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：李俊杰，国浩律师（青岛）事务所律师。 上诉人刘显军与被上诉人许振意农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘显军上诉请求：变更原审判决第二项，对系争房屋及代位物做出处理；在确认原买卖合同无效的情况下，明确动迁利益归属于刘显军；据此对原判决第三项诉讼费用的承担进行调整。事实与理由：一、一审未进行必要释明，直接判决不当。原一审立案时(2017年2月14日)待拆迁的房屋还存在，没被拆除，所以刘显军提出了要求许振意腾退占有的房屋。重审后，一审法院在审判过程中询问此房屋现有状况，在得知房屋已被拆除后，没有提醒刘显军变更诉讼请求，未尽到释明义务。就直接判决驳回诉讼请求，导致一审判决执行性存在问题，判决不明确；二、动迁分配的房屋是原房屋的代位物，在确定系争房屋买卖无效情况下，应当对代位物做出处理。 许振意答辩称：1、涉案房屋的实际购买人是许振意母亲许刘氏。许刘氏系城阳区河套街道罗家营社区居民，是该社区集体成员。许刘氏当年年事已高，配偶去世，一直需要人照顾。因许刘氏不识字、不会书写，许刘氏又不符合法定用名的要求，在罗家营村内重名率极高，且答辩人从事教育工作，在农村具备较高学历，故经许刘氏家庭开会商量决定，由许振意出面代表母亲签订购房协议。许刘氏自此在该房屋内居住、管理，直至去世。罗家营社区居委会对社区内宅基地分配、交易、管理及人员居住等负有法定管理义务，其依据法定职责出具的许刘氏委托购房证明应当予以采纳，该证明与河套派出所的证明相互佐证，足以证明案件事实。河套派出所作为行政机关的派出机构，其依照法定权限和程序对有关法律事实进调查、甄别，并通过出具证明的方式对许刘氏居住及购买房屋等事实进行确认，属于行政确认行为，依法具备法律效力。2、涉案房屋宅基地权属登记情况不能反映房屋真实权属情况。我国农村宅基地权属登记问题较为复杂，实际情况是相当大比例的农村村民并未办理过宅基地使用权证。罗家营社区居民委员会也出具了情况说明份，证明许刘氏系因历史原因未能办理宅基地使用权证，其为涉案宅基地房屋的实际所有人。3、一审判决未采纳罗家营社区居委会开具的证明，事实认定不清，应当撤销一审判决并依法改判。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定：国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证。罗家营社区居委会和河套派出所依职权出具的材料依法应当得到法院的支持。4、刘显军起诉已过诉讼时效。刘显军出让房屋已经长达近20年，已经过了我国民事法律所保护的诉讼时效。在涉案房屋面临拆迁的情况下，为了巨额的拆迁利益违背诚实信用原则、违反法律的规定提起恶意诉讼，该行为不应当得到法律的保护。5、刘显军不具备罗家营社区集体成员身份，无权对涉案宅基地主张任何权利。刘显军在1996年就将户口迁出罗家营社区，无论是刘显军对外出让宅基地的行为还是其非本集体成员的身份，刘显军都没有权利在对涉案宅基地主张任何权利，因此应当依法驳回其诉讼请求。6、本次房屋交易过程中，刘显军不存在任何损失，无权要求返还房屋及代位物。刘显军在1999年收到许刘氏购房款人民币2万元，该价格是当年正常的市场价格，且该笔售房款足够刘显军重新购买房产，故刘显军在本次交易过程中并无任何损失。而许刘氏自购买房屋后，不断投资对房屋修缮、翻新。如判决确认合同无效，许振意（许刘氏）返还房屋，则答辩人将遭受巨大损失，如丧失与其他人另行签订购买房屋的机会，因拆迁引起房价上涨而带来的另行购房损失等。故，刘显军并无任何损失，无权要求返还房屋及代位物。7、原审判决没有释明的必要，刘显军一审诉讼请求与事实严重不符，原审判决应驳回原告诉讼请求。涉案房屋在拆迁协议签订后半个月内即已拆除，刘显军在一审开始前对此事实就十分清楚，一审法院没有对此做进一步释明的必要。刘显军一审诉讼请求与事实严重不符，原审判决应驳回其诉讼请求。8、涉案房屋已灭失，刘显军要求返还房屋的请求根本无法实现，依法应当予以驳回。涉案房屋已经依法按照拆迁程序被拆除，根据物权法第30条的规定，依法被拆除的房屋，其物权自拆除事实行为发生之时消灭。刘显军主张的返还房屋的请求根本无法实现，依法应当予以驳回。9、涉案房屋征迁利益的确定、发放、分配等事项属村民（居民）自治管理范畴，非人民法院司法审查范畴。刘显军要求返还拆迁代位物的诉请应当予以驳回。涉案房屋实际购买人为许刘氏，许刘氏去世后，其所有第一顺位法定继承人均签订继承承诺书，一致同意由答辩人继承该房屋。罗家营社区居民委员会社区改造领导小组在对社区改造签约人名单公示过程中，刘显军未提任何异议。居委会根据居民代表大会决议对涉案房屋进行评估并与许振意签订征迁协议给予拆迁利益的行为属于居民自治管理范畴事务，非人民法院司法审查的范畴。故刘显军要求支付拆迁利益的诉请应当予以驳回。 刘显军向一审法院起诉请求：1、确认刘显军、许振意签订的《购房协议书》无效；2、许振意腾退占用的房屋；3、诉讼费由许振意承担。 一审法院认定事实：1999年11月6日，刘显军、许振意签订《购房协议书》，约定刘显军将其所有的房屋四间及平房四间，定价23000元，转让给许振意，现金一次性付清后，此房归许振意所有。该协议书中还注明，该房屋的产权证书因搬家无房权证交易。刘显军在“房主”处签字纳印，许振意在“购房人”处签字纳印。“见证人”处由刘作溪盖章。合同签订后，双方就购房款及房屋进行了相互交付。涉案房屋交付后，一直由许振意的母亲许刘氏居住，涉案房屋于2017年2月13日，因青岛市城阳区罗家营社区旧村改造项目，许振意与罗家营社区居民委员会签订安置补偿协议后拆除。双方在签订《购房协议书》时，刘显军、许振意的户籍所在地均不是青岛市城阳区的居民。 一审法院认为，刘显军、许振意在庭审中确认的双方签订的《购房协议书》，足以证明许振意以购买的方式获得刘显军所有的涉案房屋占有、使用。双方在购房协议书中明确了房主为刘显军，购房人为许振意，刘显军、许振意是涉案房屋买卖双方当事人，许振意称受许刘氏的委托与刘显军签订购房合同，即便许振意向刘显军披露委托人是许刘氏，刘显军因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。许振意以许刘氏的子女签订的说明材料和村委的证明，不足以改变刘显军、许振意最原始的意思表示，故许振意称代替许刘氏与刘显军签订的购房协议的主张，一审法院不予采纳。涉案房屋属于农村宅基地房屋，为保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，相关的法律法规规定宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员享有，非本集体经济组织成员无权取得。涉案房屋位于青岛市城阳区罗家营社区，许振意并非该社区组织成员，刘显军将涉案房屋转让给许振意，违反相关法律、行政法规的规定，损害了集体经济组织的权益，因此，刘显军、许振意之间就涉案房屋的买卖行为无效，双方签订的《购房协议书》属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》的规定，“无效合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋已被拆除，不存在，故刘显军主张的判令许振意腾退占用的房屋，一审法院也不予处理。许振意称刘显军的起诉已过诉讼时效,因刘显军要求确认双方合同无效，属于确认之诉，不适用诉讼时效制度，故刘显军的该主张，一审法院不予采信。综上，刘显军要求确认双方签订的《购房协议书》无效，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认刘显军与许振意签订的《购房协议书》无效；二、驳回刘显军的其他诉讼请求。案件受理费14362元，由刘显军负担13987元，由许振意负担375元。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于其成员身份而享有的一项权利，具有成员权的属性。如允许向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，则违反了其成员权属性，势必造成本集体经济组织和本集体经济组织其他成员的利益受损。因此，出于对公共利益的考量，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同应认定为无效。本案中，许振意与刘显军均非城阳区河套街道罗家营村的村民，而涉案房屋位于青岛市城阳区罗家营社区集体土地上。因此，双方就涉案房屋签订的《购房协议书》应为无效合同。刘显军在1999年出卖涉案房屋时已获得相应对价，涉案房屋目前已因旧村改造而被拆除，故双方已无相互返还的必要。刘显军提起本案诉讼显系受拆迁利益的驱动，且有违基本的诚信。造成涉案《购房协议书》的无效，刘显军应负有主要过错责任，本院对刘显军的行为给予负面之评价，刘显军亦不应因其过错而获得任何收益。涉案房屋的拆迁利益系基于许振意与罗家营社区居民委员会签订安置补偿协议而产生，与本案不属同一法律关系，且刘显军在本案一审中对于涉案房屋拆迁利益的归属也未提出过明确诉求。故，对刘显军关于明确拆迁利益归属的请求，本院不予支持。 综上，上诉人刘显军的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14362元，由上诉人刘显军负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二〇年六月十日 法官助理吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英