安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初1729号 原告：陈世奎，男，1974年8月22日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人（特别授权）：万露露，安徽尚知律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：荣为民，安徽尚知律师事务所实习律师。 被告：合肥美业信息咨询有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山南路188号，统一社会信用代码91340104MA2NYTWH90。 法定代表人：夏成龙，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡良生，男，1943年2月5日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 被告：六安万兴置业有限公司，住所地六安市木厂镇桥北，统一社会信用代码91341500MA2N0FFG9L。 法定代表人：肖伟，总经理。 委托诉讼代理人：齐羽，该公司员工。 第三人：安徽海尚控股有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路188号蔚蓝商务港D座906。统一社会信用代码91340100054475802Q。 法定代表人：古劲，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗杰，公司员工。 原告陈世奎与被告合肥美业信息咨询有限公司（以下简称美业公司）、六安万兴置业有限公司（以下简称万兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法追加安徽海尚控股有限公司（以下简称海尚公司）为本案第三人，并由审判员吴旭东依法适用简易程序，于2020年5月21日、6月15日两次公开开庭进行了审理。原告陈世奎的委托诉讼代理人万露露、荣为民，被告美业公司委托诉讼代理人胡良生，被告万兴公司委托诉讼代理人齐羽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈世奎向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同返还多付购房款60000元及资金占用期间利息（自起诉之日起按照年息6%计算至给付时止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告美业公司受被告万兴公司委托出售明月港湾房屋，2018年4月20日原告与被告美业公司在售楼部就明月港湾雅苑16#楼102室、202室分别签署《明月港湾·雅苑金街会员服务协议》，两份协议均约定原告交付30000元预付款可享受该套房屋的购房优惠，即抵扣总房款50000元。基于优惠政策，2018年6月17日原告与被告万兴公司签订《明月港湾·雅苑房屋认购单》，确认购买明月港湾·雅苑16#楼102室、202室，建筑面积总计为98.68㎡，房屋单价为12059.18元/平方米，总房款为119万元。2018年6月25日原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同第六条第二款再次确认该商品房单价为每平方米12059.18元，总价款为1190000元；第七条约定原告支付首期房价1040000元，剩余150000元房款向银行申请贷款支付。原告按照合同约定分别于2018年4月20日支付60000元预付金、2018年6月17日支付50000元定金、2018年6月25日支付购房款990000元，合计给付购房款1100000元，超付合同约定购房款60000元。综上，两被告并未按照“明月港湾·雅苑金街会员服务协议”中约定履行，原告已交付60000元的预付金也未计算在购房款内。原告也多次与两被告沟通要求退还，但被告却以各种理由予以推辞。原告认为现两被告均未按照合同约定完全履行，则应当退还多付购房款。为维护原告的合法权益，特具状至贵院，望依法予以支持。 原告陈世奎为支持其诉请，向本院提交证据如下： 证据一、原告身份证复印件，证明原告主体适格； 证据二、两被告企业信息查询单，证明被告主体适格； 证据三、“明月港湾雅苑金街会员服务协议”两份、三万元收据两张，证明1、2018年4月20日原告与被告美业公司签订协议，被告承诺购房交付30000元可享受总房款优惠50000元，也就是交付60000元，总房款优惠100000元；2、原告于签订协议当天转账交付60000元用以购买明月港湾16#楼102、202室商铺；3、被告出具两张30000元的收据单，并明确备注该笔款项用途为商铺16#102、202室的预付金，因此两被告应当按照协议履行，给付原告总房款优惠100000元。 证据四、《明月港湾雅苑房屋认购单》一份、5万元银行转账记录单两张，证明1、2018年6月17日原告与被告万兴公司签订认购协议，确定购买明月港湾雅苑16#102、202商铺，建筑面积为98.68㎡，单价为12059.18元/平方，总房价为1190000元；2、原告按照协议于当天交付购房定金，分别转账20000元和30000元。 证据五、《商品房买卖合同（预售）》、POS机转账记录一张，增值税发票一张，证明1、原告在交付定金之后，双方于2018年6月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同中明确房屋建筑面积为98.68㎡，房屋单价为12059.18元/平方米，总价款为1190000元，其中付款方式为：买受人交付104万元，剩余15万元向银行申请贷款支付；。证据六、银行转账流水，证明原告分别于2018年4月20日支付60000元预付金、2018年6月17日支付50000元定金、2018年6月25日支付购房款990000元，合计给付购房款1100000元，远远超过合同约定的104万元房款。以此看出，原告交付的60000元抵扣100000元的优惠政策根本没有兑现，而且也没有将该笔款项累计到购房款中，其行为明显存在欺骗。 被告美业公司辩称：一、万兴公司与安徽海尚控股有限公司于2016年12月2日签订《明月港湾·雅苑住宅小区项目联合销售代理合同》，2017年2月28日及2017年5月1日签订《补充协议》，经双方友好协商，就剩余商业的销售目标达成补充协议。二、安徽海尚控股有限公司与美业公司于2018年2月2日签订了《电商信息咨询服务协议》，将万兴公司建设的明月港湾·雅苑商铺分包给美业公司，提供电商咨询信息服务。协议第3条明确约定：服务费标准客户交纳3万元∕套可享受万兴公司额外的5万元∕套的优惠。第4条明确约定。美业公司从客户处直接收取电商信息咨询服务费作为渠道佣金，若客户未成交，则美业公司在工作日内退回客户的电商信息服务费。三、美业公司认可其与原告于2018年4月20日签订的两份“明月港湾雅苑金街会员服务协议”属实。美业公司认为1、在建设单位万兴公司将明月港湾·雅苑住宅项目中的商业销售目标发包给海尚公司后，海尚公司将该商业销售项目分包给美业公司，这种状况是当前建设市场司空见惯的事情，且法宝、承包、分包均有协议或者合同，不违反合同法相关规定；2、原告与美业公司签订的“明月港湾·雅苑金街会员服务协议”证明该协议签订后，原告即获得明月港湾·雅苑金街会员资格。在美业公司协助下，2018年6月17日，原告与万兴公司签订“明月港湾·雅苑房屋认购单”，2018年7月3日，原告与万兴公司签订了《商品房买卖合同》，原告以每平米12059.18元，总房价119万元购买成功并取得雅苑金街商铺16幢102室、202室两层商铺。根据万兴公司在房贷协作银行六安农村商业银行股份有限公司九里沟支行备案的房价表显示，明月港湾16号楼102室（第一层）建筑面积49.34平米，202室（第二层）建筑面积49.34平米，合计98.68平米，拟售价格13134元∕平米，总房价款为1296063元。陈世奎应享受金街会员优惠价10万元。商品房买卖合同显示商品房价款后悔后总房款119万元。根据以上原房价129万元与优惠价119万元对比，充分证明被告美业公司已经履行并完成陈世奎享受会员优惠房价10万余元的服务内容，并且还多优惠房价6063元。二、原告将万兴公司列为被告属诉讼主体错误。被告万兴公司没有原告诉请的“预付金”6万元，应依法驳回对被告万兴公司的诉请。 被告美业公司为支持其抗辩意见向本院提交证据如下： 证据一、万兴公司与安徽海尚控股有限公司的销售合同、补充协议、安徽海尚控股有限公司与美业公司签订的电商信息咨询服务协议，证明1、万兴公司将明月港湾雅苑销售目标发包给安徽海尚控股有限公司，安徽海尚控股有限公司又将销售目标分包给美业公司的流程；2、被告美业公司收取客户信息服务费，并促成客户从万兴公司在销售环节获得房价优惠10万元，信息服务费6万元是合理合法的，如果被告一没帮原告购房成功，被告美业公司肯定会退回服务费6万元； 证据二、被告万兴公司在协助单位六安农村商业银行九里沟支行备案的明月港湾雅苑房价拟售价表、原告与被告万兴公司签订的商品房买卖合同，证明原告购买的16号楼102室、202室上下两层面积共98.68平方米，原价格为13134元/㎡×总面积98.68㎡=原房款1296063元，在被告美业公司的帮助下，原告以会员身份用119万元优惠价成功购买雅苑金街商铺，被告美业公司已经按照规定优惠了购房款10万元。 被告万兴公司辩称：万兴公司是与安徽海尚控股有限公司签订的《明月港湾·雅苑住宅小区项目联合销售代理合同》，以及补充合同，后安徽海尚控股有限公司又与美业公司签订了《电商信息咨询服务协议》，将万兴公司建设的明月港湾·雅苑商铺分包给美业公司居间销售。原告交纳的服务费6万元系被告美业公司收取，与万兴公司没有直接关系。 被告万兴公司未向本院提交证据。 第三人海尚公司辩称：其公司与万兴公司签订销售代理合同后，因为业务量较大，所以将一部分业务分包给美业公司。其公司与万兴公司协议激励机制中有电商销售的方案，其实质就是收取客户的信息费。原告购买房屋价格相比合同备案价已经得到优惠，诉请不应得到支持。 第三人海尚公司未向本院提交证据。 被告美业公司对原告提交证据的质证意见为：对证据一、二、五的证据三性不持异议；对证据三的服务协议和3万元收据的真实性不持异议，证明目的持异议，认为美业公司收取的是信息服务费，不是购房款；对证据四的认购单三性不持异议，转账记录是原告转给被告万兴公司的；对证据六不持异议，但与被告美业公司没有关联性。 被告万兴公司质证意见与被告美业公司的质证意见一致。 第三人海尚公司对原告提交证据的真实性均不持异议，但对证明目的不认可。 原告陈世奎对被告美业公司提交证据质证意见如下： 对证据一持异议，一是补充协议及合同内容不完整，没有约定时间，二是该系列证据是两被告私下约定，与原告无关，三是即使两被告是居间服务关系，其服务费用也应当由委托方承担，而不是由合同外的第三人承担，被告所指信息服务费用明显不合理不合法，即使属于服务费用，其收费标准完全超出市场标准，被告在告知原告购房优惠政策时存在虚假描述或诱导购房，若被告美业公司在推销房屋时候明确告知收取中介服务费用，可能没有人会买单；对证据二的价格表持异议，一是该表格没有双方当事人的签字盖章，没有银行的备案章，没有明确的抬头及标示，完全无法证明其三性，二是商品房的备案价格必须以房管局的备案价格为准，但原告代理人庭前已经向不动产中心核实该房价格是原告的合同价格，不存在优惠价格，房屋买卖合同三性不持异议，证明目的持异议，合同无法体现被告所说的所谓会员身份，无法体现任何优惠价格，该合同明确标示该商品房的单价为每平方为12059.18元/㎡，实际购房面积98.68㎡，房屋总价合计为119万元。 被告万兴公司对美业公司提交证据三性不持异议。 原告本案诉讼过程中补充提交证据：明月港湾雅苑房屋认购单两份，证明购买涉案房屋过程中，上下两层房屋价格是不同的，原告并未得到任何价格优惠。 被告美业公司、万兴公司、第三人海尚公司对原告补充证据，认为根据上下两层的均价计算，原告相对备案价格已经得到优惠。 被告美业公司在诉讼过程中补充提交证据：明月港湾·雅苑16#楼102室户室信息，证明1、物价局备案价一栏显示：13134元/㎡；2、建筑面积显示49.34平米＋附属房二层202＝98.68平米，该房物价局备案价×总面积为1296.63元，商品房买卖合同显示该房以119万元成交，故美业公司已经履行帮助原告成功购买该房屋，优惠房屋价款10万元的义务。 原告陈世奎对被告美业公司补充证据的质证意见为：1、该证据为网络截图，并非出自不动产登记中心，并无盖章认可，不能排除其虚假性；2、原告提供的“房屋认购单”原件中的房屋单价是涉案房屋楼上楼下不同价格后的综合价格，另外提供两份“认购单”复印件系102室和202室的分别价格，两者之间是有很大差异的，而被告提供的仅是其中一室的单价；3、据原告向不动产登记中心了解，商铺的价格是随时变动的，根本不会有所谓的登记价格，即便有，也不是固定价格；而被告提供的补充证据中既无署名，也没有时间标注，根本无法证明价格的真实性和关联性。 被告万兴公司、第三人海尚公司对美业公司补充证据不持异议。 本院对原、被告提交证据作如下认证： 原告提交的六份证据，经本院审核均客观真实，可以证明原告于被告美业公司签订“明月港湾雅苑金街会员服务协议”，并交纳会员费计6万元，以及随后与万兴公司签订商品房买卖合同，房屋成交价格为119万元等事实，本院对原告上述证据的证据效力及证明力予以认定。被告美业公司提交证据一万兴公司与安徽海尚控股有限公司的销售合同、补充协议、安徽海尚控股有限公司与美业公司签订的电商信息咨询服务协议，万兴公司对其真实性予以认可，本院对其证据效力及证明力予以认定；美业公司证据二以及补充提交证据，均为复印件，无相公部门印章以证明其证据来源，本院对上述两份证据的真实性不予认定。 根据上述对证据的分析认定结合庭审中双方当事人的陈述，本院审理查明事实如下： 被告美业公司系经营商业信息咨询、企业形象策划、商场营销策划的企业法人。2016年12月2日，被告万兴公司与安徽海尚控股有限公司签订了《明月港湾·雅苑住宅小区项目联合销售代理合同》，委托安徽海尚控股有限公司对其开发的明月港湾·雅苑住宅小区商品房代理销售；2017年12月22日，双方又就剩余商品房代理销售签订了《补充协议》，其中附件二6提出“电商：交3000元抵50000元”。2018年2月2日，安徽海尚控股有限公司又与被告美业公司签订《万兴明月港湾雅苑安徽海尚控股有限公司电商信息咨询服务协议》，第一条项目名称和合作方式约定“1、甲方指定乙方提供电商信息咨询服务协议，对甲方万兴明月港湾雅苑项目，进行电商信息咨询服务工作。2、电商可售房源：万兴明月港湾雅苑商业”。第二条合作模式约定“1、服务模式：甲方委托乙方为本项目电商信息咨询服务工作，乙方将组建团队进行电商咨询服务工作；2、服务内容：乙方提供人员进行线下渠道拓展工作，同时乙方将整合线下资源，客户开发渠道，为案场长期输送客户资源。3、服务费用标准：客户交纳30000元∕套可享受甲方额外的30000元∕套的优惠。”第四条约定“乙方从客户处直接收取电商信息咨询服务费用，作为渠道佣金。若客户未成交，则乙方在15个工作日之内退回客户的电商信息咨询服务费。”上述合同签订后，被告美业公司遂组织人员在万兴公司售楼部从事万兴明月港湾雅苑商业用房的广告宣传，并同时推出“客户交纳30000元∕套可享受额外的30000元∕套的优惠”方案。 2018年4月20日，原告陈世奎与被告美业公司签订《明月港湾·雅苑金街会员服务协议》，主要内容为“1、乙方支付相应金额的信息服务费用后，可享受指定合作楼盘明月港湾·雅苑金街的购房优惠，具体合作优惠方案与期限，以案场公示为准。2、甲乙双方确认，乙方意愿购买的合作楼盘为：明月港湾·雅苑金街。乙方需支付的信息服务费用叁万元整（￥30000元）∕套，甲方确保，该项目公司发售后，乙方可享受的购房优惠为：享受总房款优惠人民币伍万元整（￥50000元）∕套。3、无论任何原因，乙方在项目开盘后未能实际购买上述合作楼盘的房源，乙方可持协议向甲方申请办理已支付的信息服务费的无息退还手续。”上述协议签订后，原告为购买明月港湾·雅苑金街16-101、16-202商铺共计支付美业公司60000元。美业公司向原告出具收据两份，其中收款事由一栏填写“商铺16-101、16-202预付金”。 2018年6月17日，陈世奎及姜燕燕与被告万兴公司签订《明月港湾·雅苑房屋认购单》，约定购买明月港湾·雅苑金街16-101、16-202商铺，建筑面积98.68㎡，成交单价120591.8元∕㎡，成交总价1190000元。原告为此交纳万兴公司选房定金50000元，并约定在2018年6月25日前签订《商品房买卖合同》。2018年6月25日，陈世奎及姜燕燕以1190000元总价（采用按揭贷款方式）与被告万兴公司签订明月港湾·雅苑金街16-101、16-202商铺正式《商品房买卖合同（预售）》，原告按照合同约定于2018年6月25日支付购房款990000元。后原告认为并未得到任何房价优惠，要求被告美业公司退款未果，于2020年4月11日向本院提起诉讼。 本院认为，第三人海尚公司将明月港湾·雅苑金街商铺销售工作委托给被告美业公司，被告万兴公司对此知情并默认，被告美业公司所开展的促销活动本身不违反法律规定，美业公司向原告提供房源信息并介绍订立购房合同，双方之间系居间合同法律关系。 本案诉讼中根据各方意见，争议的焦点为原告是否得到每套房屋50000元的优惠。本院对此认为，1、原告陈世奎与被告美业公司签订《明月港湾·雅苑金街会员服务协议》中明确约定“甲方确保，该项目公司发售后，乙方可享受的购房优惠为：享受总房款优惠人民币伍万元整（￥50000元）∕套”，其中“总房款”按照通常含义理解，应指原告与万兴公司之间就特定房屋协商一致后应支付的总房款；2、美业公司向原告出具收据两份，其中收款事由一栏填写“商铺16-101、16-202预付金”，完全能够印证原告陈述的，其交纳会员费在正式签订购房合同后可以冲抵100000元购房款的预期判断；3、房屋备案价格的含义为，备案价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在销售中突破此价格。实际成交房价建立在一房一议的基础上，被告美业公司、万兴公司、第三人海尚公司均对此解释为相对于房屋备案价格优惠100000元，明显于理不符，本院对此不予采纳。 综上，被告美业公司不适当的居间宣传活动导致原告预期的合法利益未能实现，现原告诉请被告美业公司返还居间费用60000元合法有理，本院对此予以支持。原告诉请被告万兴公司承担民事，本院认为，被告万兴公司并非原告居间合同相对方，且该60000元居间费用亦非万兴公司收取，故该项诉请于法无据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六的规定，判决如下： 一、被告合肥美业信息咨询有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告陈世奎及交纳的居间费60000元； 二、驳回原告陈世奎其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元，减半收取675元，由被告合肥美业信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  吴旭东 二〇二〇年六月十五日 书记员  李 伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条居间人的报酬请求权 居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。