辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1004民初237号原告：张丽霞，女，1970年3月1日出生，满族，个体经营者，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：刘春宇，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。被告：王会，女，1984年8月1日出生，蒙古族，个体经营者，住辽阳市宏伟区。原告张丽霞与被告王会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案，于2019年10月28日作出（2019）辽1004民初779号民事判决，被告王会不服上诉于辽阳市中级人民法院，辽阳市中级人民法院于2020年3月16日作出（2020）辽10民终33号民事裁定，裁定撤销本院（2019）辽1004民初779号民事判决，发回宏伟区人民法院重审。本院于2020年4月15日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽霞及其委托诉讼代理人刘春宇、被告王会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋出租合同；2.依法判令被告返还原告租金6130元与卷帘门维修费、更换费1,800元，合计7,930元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月28日签订房屋出租合同，约定年租金人民币8,000元，租金为一年。2018年10月开始，该房屋卷帘门多次发生故障，由原告出资维修更换卷帘门共计花费1,800元，双方经交涉后，被告同意解除协议并承诺返还原告租金6,130元，但被告以各种理由推诿，因此原告找到被告，在交涉中发生口角并发生厮打行为，经辽阳宏伟区公安分局长征路派出所处理后，被告仍未退还原告租金并给付卷帘门维修款。综上，原告为维护合法权益特诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求，依法判决。被告王会辩称，关于卷帘门维修的事，原告自己维修过一次，第二次坏是被告自己修的，花了1,200元，这二次都是原告损坏的，按理说这二次都应当由原告自己承担，第二次原告不管了，被告就修了。同意解除合同。原告一直在使用被告的房子，到现在钥匙也没有给被告。原、被告间因缓退房租的事发生了打架冲突，原告通过一个朋友王盾找到被告男朋友武某私了，用被告剩下的房租6,130元抵顶武某的一部分医药费，另外再给武某1万元赔偿，这事就结束了，找被告签字，被告当时没同意。7月份武某找被告，王盾也找被告，让被告签字，被告也没有签字，武某实收了原告1万元，并告诉被告王盾与他是多年的朋友，张丽霞的哥是太子岛的村长，这个面子得给，但被告也没有同意。张丽霞2019年1月份就把东西搬走了，房子空出来了。8月份武某过世了，8月末原告就起诉我要房租，在武某活着从未提出要求房租，武某死后却要房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供如下证据：1、《房屋出租合同》1份，证明租赁事实。2、辽阳市公安局宏伟公安分局公安行政案件卷宗王会询问笔录（2018年10月26日），证明王会在公安机关认可退还原告6,130元，但当时因为没有钱，要求晚几天给。3、收据，证明原告方第一次修卷帘门的费用600元。4、和解协议、谅解书、调解书各一份，证明张丽霞和武某之间纠纷已解决，总计赔偿16,130元，也得到武某的谅解。5、程文（原告丈夫）的银行的取款记录，证明取款两次各5,000元。6、给被告的微信转账记录，证明一次性给被告房租8,000元，与被告陈述矛盾。被告对原告的证据提出质证意见：证据1、2没有异议。证据3不认可。当时门坏时原告找了个人修花了400元，不是600元。修门的人没有店也没厂家，这是第一次修，这钱是原告说应该他自己修门他自己负担。证据4真实性无异议，调解书的16,130元实际给武某1万元赔偿，6,130元抵顶被告的房租钱，实际没有给武某。证据5、6无异议。被告提供了如下证据：1、视频光盘1张，证明原告一直在使用涉案房屋，没有离开过。2、录音光盘1张（2019年8月被告和王盾之间的对话），证明武某只收了1万元，即调解书写的16,130元中的6,130元已抵顶房租了。3、武某和被告的微信对话2段，证明武某只收了1万元的事实。4、微信截屏2张，其中被告和武某的微信截屏证明武某只收了1万元，被告和原告的微信截屏两段，2018年10月29日的截屏证明原告东西没有拿走；2018年10月30日的截屏证明原告要继续使用被告的房子，原告要装修被告的房子。原告对被告的证据提出质证意见：证据1真实性没有异议，但对待证事实有异议。11月9日的视频是原被告之间，被告不同意将房租退还给原告，原告才把东西放下。其他的视频与本案无关。证据2真实性有异议，原告不认识王盾，对方身份无法核实，而且听起来是从中间截取的，即使录音是王盾原告方也不知道是谁，录音中男性声音对被告说的问题没有承认也没有否认一直在嗯嗯，在对方问想干啥就断掉了，截取的录音不能作为证据。证据3不能证明原告给武某具体多钱，录音没有提钱数。录音提到担心房租的钱，被告不签字原告就得起诉要这钱。第二段录音被告应提供完整的聊天记录，好像是酗酒后发的微信，原告认为是在不清醒情况下发的语音，而且提到了1万元，但没说怎么回事。证据4真实性无异议，原告当天给被告钥匙了，原告的东西拿走了，牌匾没拿走，因被告没给原告钱，原告说如果没钱，就把被告的东西搬走，原告继续租。被告和武某的微信截屏有异议，打架是在2018年10月末，而聊天记录在2019年7月13日，核实不了这人的身份，与本案无关。本院对双方证据审查后认为：对原告提供的证据1、2、3、5、6均客观真实予以采信。证据4中的调解书，能够证明原告与武某间达成的调解协议，调解确定的经济损失额为16,130元，但无法证明武某实际收到16,130元。对被告提供的证据1予以采信，证据2无法证明待证事实，不予采信。证明3、4综合审查可以证明武某实际收到原告赔偿款1万元的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，原、被告签订《房屋出租合同》1份，约定：“一、经双方协商甲方王会将康华丽景租赁的网点分租给乙方张丽霞，租期一年，租房从2018年9月28日至2019年9月27日止。二、年租金为人民币捌仟元整（8000元，包括水、电、取暖费），乙方一次交齐。三、甲方如果到期不在续租将退还乙方剩余的租金。……”。原告在使用承租房屋期间，卷帘门发生故障，原告维修花费600元。使用近一个月时，卷帘门再次发生故障，原、被告间达成口头协：由原告负责更换新门（费用1,200元）后，双方租赁合同解除，同时被告将剩余租金6,130元返还给原告。2018年10月26日晚5时许，被告及其男朋友武某到原告承租屋内找原告谈缓退房租6,130元的事，双方未能谈成且发生口角进而厮打，期间，原告用鞋将武某头部打伤，经辽阳市公安局宏伟公安分局作出行政处罚决定，对张丽霞拘留七日罚款300元（暂缓执行）。后张丽霞找到武某私下达成调解，内容为张丽霞一次性赔偿武某医疗费等各项经济损失16,130元，武某不再追究张丽霞行政责任。因武某是被告王会的男朋友，而王会需退还被告张丽霞租金6,130元，故双方抵顶后武某只收张丽霞赔偿款1万元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告间签订的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方已经履行。在履行期间，双方因卷帘门一事再次达成口头协议，约定由原告负责换门，被告退还原告剩余租金6,130元，双方间合同关系解除。该口头协议亦是双方真实意思表示，合法有效。既然双方已口头约定解除租赁合同，原、被告间租赁合同权利义务即已终止，原告再次要求解除合同不予支持。关于原告主张被告支付卷帘门维修及更换费1,800元的请求，第一次卷帘门维修费用原告已同意自担，第二次更换卷帘门的费用因双方间达成的口头协议已约定由原告负责换门，故该维修及换门的费用应当由原告自行承担，对此请求不予支持。关于原告要求被告退还剩余租金6,130元的请求，原告与武某间调解约定的赔偿金，虽未写明租金字样，但该赔偿金数额16,130元很明显包含了租金，原告称武某收到16,130元，但其只提供了给付武某1万元的证据，对给付6,130元的事实未能提供证据，故对武某收到了另6,130元的事实不予认可，根据被告提供的微信语音及微信截屏，可以证明武某实际收到1万元，即剩余的6,130元赔偿金已抵顶租金。关于原告称被告并未同意调解书内容，其仍应退还租金一节，武某已经去世，其与原告间的调解书已经履行完毕，被告口头不同意调解内容，但其将该调解书作为反驳原告要求退回租金6,130元的抗辩依据，即证明了其在事实上已经认可了调解书的内容。鉴于原告与武某间的调解书已经生效并且已履行完毕，即武某实收原告1万元赔偿金，剩余的6,130元赔偿金抵顶了租金，原告将出租屋内物品搬走，原告再次要求被告退还租金无事实依据，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张丽霞的诉讼请求。案件受理费50元（原告预交），由原告张丽霞负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  曾远湘人民陪审员  高树良人民陪审员  王书环二〇二〇年六月二十四日书 记 员  李晓新附：法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。