云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初22号原告（反诉被告）：张炎，男，1991年1月21日生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。原告（反诉被告）：李家琴，女，1995年3月20日生，哈尼族，住云南省绿春县。二原告委托诉讼代理人：杨乐，云南华垣律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：陈圆圆，云南华垣律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈涌，男，1966年2月9日生，汉族，住云南省建水县。被告（反诉原告）：唐维肖，女，1976年11月6日生，汉族，住云南省建水县。第三人（反诉被告）：红河州友家房地产经纪有限公司，住所地：云南省建水县临安镇广慈路广慈湖畔小区45栋5号商铺。法定代表人：张春波，系该公司总经理。原告张炎、李家琴诉被告陈涌、唐维肖、第三人红河州友家房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告陈涌、唐维肖对张炎、李家琴、红河州友家房地产经纪有限公司（以下简称“友家经纪公司”）提起反诉。原告张炎及委托诉讼代理人杨乐、陈圆圆、被告陈涌、唐维肖、第三人友家经纪公司的法定代表人张春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张炎、李家琴向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付位于建水县车位；2、请求判令被告返还原告多收取的购房款50000元；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：张炎、李家琴系夫妻关系，唐维肖、陈涌系夫妻关系。二原告与二被告于2018年12月11日在友家经纪公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于建水县车位，总金额为65万元，房屋面积为148平方米，双方于2019年3月31日前办理《房屋所有权证》过户手续，原告支付被告首付款25万元，剩余40万元尾款由原告办理银行按揭贷款方式支付，房款付清后7日内交房。合同签订后，原告于2018年12月11日向被告唐维肖、陈涌支付购房定金1万元，于2019年1月21日向被告唐维肖转账支付购房款22万元，同日向被告唐维肖微信转账支付购房款2万元。2019年8月19日因被告称急需用钱要求改变尾款支付方式，先支付10万元应急，等银行贷款下来了再将多收的5万元尾款退还原告，故张炎向被告陈涌支付购房款10万元。2019年9月19日，原告张炎申请的银行贷款成功放贷35万元，并由银行直接转账至被告唐维肖的帐户中，此时原告支付被告的购房款总额为70万元，比合同约定的总房款65万元多出5万元，此后原告几次向被告要求返还多收的5万元，被告却拒不返还。原告支付完毕全部购房款至今已有数月，期间多次催促被告交房，被告均以各种理由推脱，被告能交房而故意不交房的行为已经构成严重违约。原告买房后迟迟无法入住，不能实现买房居住的主要目的，无奈之下只能诉诸于法院，请判如所请。被告陈涌、唐维肖反诉及辩称：被反诉人张炎、李家琴在起诉状中的陈述完全颠倒了本案的真实情况，其诉讼请求没有法律及事实依据，请驳回其诉讼请求，同时提出反诉请求：1.请求判令被反诉人承担连带责任向反诉人给付违约金13万元；2.请求判令被反诉人承担连带责任向反诉人给付滞纳金4.5万元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。理由如下：反诉人在友家经纪公司居间下与被反诉人张炎、李家琴于2018年12月11日签订了《房屋买卖合同》，合同约定2019年3月31日前被反诉人张炎、李家琴给付首付款25万元后，反诉人协助被反诉人张炎、李家琴办理房屋过户手续，余款40万元由被反诉人张炎、李家琴委托友家经纪公司办理贷款，于房屋过户手续完成后三个月内给付。由于反诉人新购的住房面临收房及装修，反诉人要求剩余房款一定要按时支付，友家经纪公司再三保证贷款办理到反诉人约定帐户绝对不会超过三个月，合同还约定了相应的违约责任。合同签订后，应被反诉人提前办理房屋过户手续的请求，于当日向友家经纪公司提供了办理房屋过户手续所需全部资料。但被反诉人在收到反诉人提供的所需全部资料后迟迟不予办理过户手续。期间反诉人多次催促被反诉人办理，但友家经纪公司以程序为由，张炎、李家琴以户口本不在要回老家等借口进行搪塞，致使反诉人先后四次协助对方前往房屋过户管理部门办理过户手续均未能完成房屋过户手续，直至2019年1月28日在反诉人的再三催促下才将房屋过户手续办完。在办理房屋过户手续时，经三方协商，由于反诉人与被反诉人张炎、李家琴约定的房屋过户手续时间比原约定的2019年3月31日的过户时间进行了提前，剩余房款的交付时间也应相应提前，因此三方当场在房屋过户管理部门提供的正式房屋买卖契约文本中重新约定剩余房款于2019年4月15日前履行完毕，其余条款不变。在此之前，反诉人已应被反诉人的要求到银行协助完成了贷款所需手续。至此反诉人已按合同约定完成自己所有义务。合同约定剩余房款给付时间到期后，反诉人向被反诉人提出给付要求，友家经纪公司答复由于被反诉人张炎、李家琴个人原因导致银行不予放贷，被反诉人张炎、李家琴则答复由于友家经纪公司操作不当导致银行不予放贷。经反诉人多次追要都未能收到剩余房款，致使反诉人对新购房屋的装修不能按装修合同给付装修款，无奈反诉人只能向他人借款，反诉人也将自己面临的资金困难告知了被反诉人，请求其按期给付剩余房款。其间，反诉人多次向被反诉人寻求解决方案，但都由于他们双方互相推诿而无果，于是反诉人提出中止房屋买卖合同，但对方不同意，相互推诿，反诉人告知被反诉人如再不给予明确答复将寻求司法途径解决，被反诉人张炎、李家琴表示房屋他们一定要，由于贷款办不下来，他们目前也困难，为表示购房诚意，由他们筹借10万元给反诉人缓解一下资金困难，余下的违约责任再和友家经纪公司协商，请反诉人就不要到法院起诉了。由此可见，反诉人于2019年8月19日的收款行为并不是如被反诉人张炎、李家琴在其原诉状当中所称的是同意改变剩余房款的支付方式，而是在反诉人保留追究违约责任的前提下的无奈之举。直到2019年9月19日才收到银行贷款35万元，后三方在中介公司协商违约责任及交房时，友家经纪公司认为自己没有责任，被反诉人张炎认为中介公司有责任，要求反诉人放弃违约金，由他和友家经纪公司来赔付滞纳金，但双方对滞纳金的起止时间计算及各方赔付金额具体数额不能达成一致。反诉人又提出能否签个协议明确一下他们双方到底谁承担责任，然后先验房，但双方均不表态，形成了反诉人既不能明确违约责任人、也无法交房的两难境况。此后，被反诉人张炎到反诉人家中提出他自己给付反诉人30000元，其他的责任不承担。反诉人认为拋开友家经纪公司来谈此事极为不妥，故未予同意。正当反诉人考虑如何处理该纠纷时，被反诉人张炎、李家琴己起诉至人民法院。综上所述，反诉人认为：在本案中反诉人已尽到合同约定的所有义务，被反诉人张炎、李家琴不能收房的责任不在反诉人一方，而是由被反诉人张炎、李家琴与友家经纪公司共同造成的，被反诉人张炎、李家琴与友家经纪公司均应承担违约责任。反诉被告张炎、李家琴针对反诉答辩称：1、答辩人张炎、李家琴不存在任何违约行为，依照合同约定，剩余尾款的付款方式是由答辩人向银行申请贷款后，由银行支付给被答辩人，而不是由答辩人直接支付给被答辩人，银行贷款的审批手续和期限，是答辩人无法控制和左右的。其次，答辩人已经在领取不动产权证后三个月内，及时的向友家经纪公司提供了贷款所需的资料，并且由友家经纪公司代为办理向中国银行申请房屋按揭贷款的手续，但是在友家经纪公司的申请过程中，出现了重大的错误，先由被答辩人转账17万元给答辩人，再由答辩人将17万元转回给被答辩人，上述两笔转账记录出现在申请贷款的首付款证明流水中，导致中国银行发现是提供虚假的转账记录，因此最终中国银行拒绝批准发放贷款。上述错误是友家经纪公司的重大工作失误造成的，被答辩人也是配合和参与的，而不是像被答辩人所说的是答辩人个人原因导致银行不批贷款。后来重新更换了银行后，贷款很快就批准并且支付给了被答辩人，充分说明答辩人个人没有任何问题。答辩人已经在自己力所能及的范围内，严格遵守合同的约定，没有任何的违约行为。如果被答辩人要追究延期付款的责任，真正的责任人应当是友家经纪公司，第三人作为居间方，收取了双方的居间服务费用，应提供银行贷款的咨询和代办服务，但是在提供服务过程中，引导原、被告双方签订虚假合同，并且制造虚假的首付款转账流水，出现了重大的错误，导致银行识破了虚假流水的行为而拒绝批准贷款，所以第三人才是真正具有重大过错并且应当向原告及被告承担违约责任的主体。2、被答辩人主张的违约金及滞纳金相互矛盾且无法律依据。首先，被答辩人依据三方签订的《房屋买卖合同》才是本案中唯一的真实、有效合同，而《房地产买卖契约》是由友家经纪公司提供的格式合同，目的是为了进行备案以及避税，因此将房屋总价减少为57万。被答辩人依据《房屋买卖合同》来主张违约金，又依据《房地产买卖契约》来主张滞纳金，是自相矛盾的。如果被答辩人认可《房地产买卖契约》的效力的话，那么双方交易的金额就是571600元，被答辩人就应当返还多收取的128400元。其次，对于违约金的主张，要以实际损失为依据，但被答辩人至今未能提交任何证明其有实际损失的依据，因此是不能得到支持。被答辩人存在严重的违约行为，根据《房屋买卖合同》第七条的约定：“甲乙双方约定于款清后7日之前交房”。但是，被答辩人在2019年9月19日收到银行支付的尾款35万元之后，至今没有按照合同约定履行交房的义务，而答辩人一直都是租房居住，答辩人才是真正应该追究被答辩人违约责任的人。被答辩人提起的反诉，完全是罔顾事实，滥用诉权，更是无视自己的违约行为，妄图推卸责任给答辩人，请求驳回反诉人的反诉请求。第三人（反诉被告）友家经纪公司述称：1、造成张炎、李家琴申请的贷款审批不通过是买卖双方自己的原因造成的，张炎、李家琴无法按时付款与我公司没有关系。2、原告张炎、李家琴已积极凑钱给被告陈涌、唐维肖，最后多贷款的5万元打到被告方的银行账户，被告没有归还原告，假如被告要追究原告买房的违约责任，就不应该口头与原告协商先支付10万元的条件，多支付的5万元应该退还原告，原告要求交房的时候，被告很强势，迟迟不交房，造成原告的损失。3、双方私底下协商的任何事项都没有告知我公司，所以我们公司不应该承担任何责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告张炎、李家琴系夫妻关系，被告唐维肖、陈涌系夫妻关系。二原告（乙方）与二被告（甲方）于2018年12月11日在第三人友家经纪公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：被告唐维肖、陈涌将其位于建水县（房屋面积为148.74平方米）和编号为38号的车位一个出售给原告张炎、李家琴，总售价为65万元；双方于2019年3月31日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托友家经纪公司协助办理；原告支付被告首付款25万元，剩余40万元尾款由原告办理银行按揭贷款方式支付；房款付清后7日内交房；丙方促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务，丙方向乙方收取佣金13000元；除不可抗力因素外，甲乙双方如违约须赔偿守约方房价的20%作为违约金，乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产的，每逾期一日、由逾期方向对方支付每日300元，超过七日则视为违约等合同内容，另外还补充协议：1.双方约定在2019年3月31日前支付首付款25万元，并于支付首付款当天过户；2.此房带房屋里面固定装修，不带家具家电；3.此房甲方一起把房子和地上车位38号一起出售给乙方（总价65万元）；3.乙方拿到自己不动产权证书之日起3个月内乙方支付甲方尾款40万元；4.乙方自己个人原因贷不了款乙方自己承担，丙方没有按期办理银行贷款手续丙方承担，首付款项甲方不退。合同签订后，原告分别于2018年12月11日、2019年1月21日分三次支付了被告首付款共计25万元。2019年1月28日，三方当事人共同到房管部门办理房屋过户手续，并在友家经纪公司的主持下签订了《房地产买卖契约》，载明成交价571600元，于当年4月15日前付清房款及交房。原告张炎、李家琴于2019年4月25日取得了建水县房的不动产权证。合同签订后，原告张炎、李家琴在友家经纪公司的协助下向中国银行申请办理银行贷款手续，但由于做银行交易流水记录时出现问题，导致银行贷款申请未能通过。因原告张炎、李家琴所申请的贷款长期未能成功办理，故原告另行筹集10万元于2019年8月19日支付给被告陈涌。后原告张炎、李家琴向建水沪农商村镇银行申请贷款并通过审批，建水沪农商村镇银行于2019年9月19日将贷款35万元直接打到被告唐维肖的账户上，至此原告共向被告支付了70万元，原告主张被告退还多支付的5万元被拒。被告唐维肖、陈涌要求原告方承担逾期付款的违约责任，但原告方认为逾期付款是由于中介公司工作失误造成的，经三方协商未果，为此被告唐维肖、陈涌清空案涉房屋但至今拒绝交房，故原告起诉来院。本院认为，原告张炎、李家琴与被告唐维肖、陈涌、第三人友家经纪公司于2018年12月11日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实的意思表示，并未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订合同后，原告已于2019年9月19日向被告唐维肖、陈涌付清了全部房款65万元，并于2019年4月25日取得了建水县房的不动产权证，原告要求被告唐维肖、陈涌交付房屋并返还多收取的购房款50000元的诉请符合法律规定及合同约定，故本院予以支持。但依据双方的补充协议，原告张炎、李家琴应在取得不动产权证书之日起3个月内支付被告唐维肖、陈涌尾款40万元，即原告应在2019年7月24日前支付被告唐维肖、陈涌尾款40万元，但原告至2019年9月19日才付清全部房款，原告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告唐维肖、陈涌在收到原告的全部房款后，按照约定应在7日内将所售房屋和车位移交给原告，但被告以未能确定违约责任由谁承担为由至今未交付，本院认为，被告是否交房并不影响其主张违约责任，也不是其是否能主张违约责任的必要条件，故其未按约定在房款付清后7日内将所售房屋和车位移交给原告的行为也属违约。但由于被告的违约是原告违约在先引起的，原告应承担较大的责任。综合原、被告双方的过错及违约情况，对被告唐维肖、陈涌提出反诉要求张炎、李家琴给付违约金13万元及4.5万元滞纳金的诉请本院不予支持，本院认为由反诉被告张炎、李家琴和友家经纪公司支付反诉原告自2019年7月25日至2019年9月19日按约定每天300元计算的违约金（滞纳金）较为合理，共57天，合计17100元。反诉被告友家经纪公司作为专业提供有偿服务的中介人，应提供合法规范的建议和服务，促成交易的顺利进行，本案中友家经纪公司未能协助购房方在约定的付款期内成功贷款，造成张炎、李家琴逾期支付尾款，对此应承担一定的责任，根据其在此事件中的参与度及本案实际，本院确定由友家经纪公司在其所收服务费的50%范围内向反诉原告承担责任即6500元，由张炎、李家琴承担10600元（17100元-6500元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）唐维肖、陈涌于本判决发生法律效力之日起十五日内将建水县兴凯佳园9幢1单元301号房屋及38号车位交付给原告（反诉被告）张炎、李家琴。二、由被告（反诉原告）唐维肖、陈涌于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告（反诉被告）张炎、李家琴购房款50000元。三、由原告（反诉被告）张炎、李家琴于本判决发生法律效力之日起十五日内支付被告（反诉原告）唐维肖、陈涌违约金10600元。四、由第三人（反诉被告）红河州友家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付被告（反诉原告）唐维肖、陈涌违约金6500元。五、驳回被告（反诉原告）唐维肖、陈涌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取计5400元，由原告（反诉被告）张炎、李家琴负担；反诉费1900元，由被告（反诉原告）唐维肖、陈涌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  韦铭辉二〇二〇年六月九日书记员  杨 露