襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初910号原告：艾涛，男，1973年8月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：刘明然、陈俊飞，湖北真武律师事务所律师，一般授权代理。被告：王启月，男，1977年4月3日出生，汉族，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：刘向东，湖北百龙律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北金富利市场管理有限公司，住所地：襄阳市樊城区产业大道金富利市场第1批发城A区37栋2楼，统一社会信用代码：91420600068414613Y。法定代表人：王文玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁忠泽，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告艾涛与被告王启月、湖北金富利市场管理有限公司（以下简称金富利公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾涛的委托诉讼代理人刘明然、陈俊飞，被告王启月的委托诉讼代理人刘向东，被告金富利公司的委托诉讼代理人袁忠泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告金富利公司、王启月将其用于代偿的9套房产（位于樊城××产业大道金富利批发城，具体房号依次为：38-4-007、38-4-008、50-3-001、50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-018、50-3-019）交付于原告并为原告办理过户手续；2.判令被告王启月、金富利公司返还代偿的上述9套房产的合同；3.案件受理费、保全费由被告王启月、金富利公司承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为若房屋已经销售，要求被告王启月、金富利公司共同返还房款。事实和理由：原告艾涛为金富利公司的原股东，被告王启月为金富利公司的总经理。2015年10月10日，原告艾涛将其在金富利公司的全部股权转让给王启月的父亲王文玉，被告王启月又向艾涛借款100万元，王文玉和王启月均未向原告艾涛支付相应款项。2019年4月10日，原告艾涛与被告金富利公司达成一致意见，由金富利公司向原告艾涛偿还王文玉和王启月对艾涛的欠款。被告金富利公司将其名下的位于樊城××产业大道金富利批发城的9套房产（房号依次为：38-4-007、38-4-008、50-3-001、50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-018、50-3-019），总价为2175886元，用以抵偿王文玉和王启月对原告的部分欠款，被告金富利公司与原告签订了9套房产的购房合同。其后，原告艾涛又委托被告王启月以金富利公司的名义代原告销售上述9套房产用于变现，被告王启月遂从原告处将该9套房屋的购房合同拿走。此后，二被告既不向原告交付款项也不向原告交付房屋和合同。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告王启月辩称，原告虽然与被告曾经签订房屋销售合同，但是根据双方后来的约定，原告又将房屋委托王启月销售，并将合同、收据交给王启月，目前房屋已经销售一部分，还有一部分按照约定还给了金富利公司，故原告的诉讼请求已经没有事实依据，请求予以驳回。被告金富利公司辩称，1.原告艾涛主张的9套房屋买卖合同的交付及办理过户，该请求与艾涛和王启月之间的委托卖房约定不符，王启月在授权和承诺的范围内，将涉案的9套房屋的买卖合同及收据原件返还给金富利公司，形成了事实上的解除原房屋买卖关系，王启月用9套房屋的房款，冲抵了其欠金富利公司的债务，本案的9套房屋买卖合同解除后，金富利公司已经另行处分，无论是事实上还是法律上均已经构成履行不能的法定情形；2.原告艾涛以房抵债取得房屋后，又与王启月达成了委托合同关系，金富利公司不是该合同的相对人，依据合同相对性，艾涛不能向金富利公司主张权利，请求驳回原告的诉讼请求；3.保全费用不是必然发生的费用，不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院予以确认：1.2015年10月8日，金富利公司召开股东会，同意艾涛将其在金富利公司38%的股份以股金1900万元转让给王文玉，同意王启月将其在金富利公司38%的股份以股金1900万元转让给王文玉，并完成了公司章程及股东变更，同时选举王文玉任公司法定代表人、执行董事，免去王启月原执行董事职务。2015年10月10日，原告艾涛与王文玉签订《股份转让合同》，艾涛将其在金富利公司38%的股份以股金1900万元转让给王文玉。2015年11月2日，王启月向艾涛借款100万元，借期一年，月息2分；当天，王启月向艾涛又借款390万元，借期一年，月息1.5分。2018年7月17日，金富利公司加入债务，将其位于樊城××产业大道金富利批发城房号为38-4-001、38-4-006、38-4-007、38-4-008、38-5-004、38-5-005、38-5-006、35-5-007、38-5-013、50-3-001、50-3-003、50-3-004、50-3-005、50-3-006、50-3-007、50-3-008、50-3-010、50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-015、50-3-016、50-3-017、50-3-018、50-3-019、50-3-020，共计27套房屋，单价4300元，总价6613959元，抵偿给艾涛，用于偿还王文玉和王启月对艾涛的欠款。金富利公司与艾涛签订了商品房买卖合同，并出具了收据。2.2018年7月17日，原告艾涛将位于樊城××产业大道金富利批发城共计12套房（房号为50-3-008、50-3-010、50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-015、50-3-016、50-3-017、50-3-018、50-3-019、50-3-020）委托王启月出售，王启月在委托销售公寓房明细表上载明，从序号16-28号13套房屋2832883元的房子交由王启月出售，（由于17号50-3-009号已删除，故实际是12套房），争取在2019年1月30日卖完，保证剩余房款在2019年6月30日收完，若2019年6月30日卖不完，王启月按原合同价回收。房屋买卖合同及收据已交付王启月。2018年8月30日，原告艾涛将位于樊城××产业大道金富利批发城共计15套房屋（房号为：38-4-001、38-4-006、38-4-007、38-4-008、38-5-004、38-5-005、38-5-006、35-5-007、38-5-013、50-3-001、50-3-003、50-3-004、50-3-005、50-3-006、50-3-007）委托王启月出售，约定，从序号1-15号15套房委托王启月出售，在2019年1月30日争取卖完，首付款及剩余款在2019年按揭款下来后付给艾涛，底价4300元不变。2019年4月10日，原告艾涛又将位于樊城××产业大道金富利批发城的9套房产（房号为：38-4-007、38-4-008、50-3-001、50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-018、50-3-019，总款共计2175886元）委托王启月出售，双方约定：“以上9套公寓是艾涛总的抵款房，现委托王启月代为销售，王启月在收到购房人的款项后及时转给艾涛，力争2019年底把款收完交于艾涛。”后被告王启月将上述9套房产的房屋买卖合同及收据交付给被告金富利公司。3.2018年9月21日，被告金富利公司将位于樊城区产业大道金××利批发城××号房屋出售给董红林、胡敬雄，建筑面积74.87平方米，单价4634.7元，共计347000元，董红林、胡敬雄支付首付款247000元，金富利公司出具收据一份。2018年10月13日，金富利将位于樊城区产业大道金××利批发城××、××号房屋出售周邦鑫，周邦鑫共交付购房款150000元，金富利公司出具两份85000元的收据。2020年1月13日，被告金富利公司与周邦鑫签订商品房买卖合同，房号38-4-007，建筑面积50.13平方米，单价4633.28元，总价232266元；房号38-4-008，建筑面积50.13平方米，单价4633.29元，总价232266元。4.金富利公司工商信息显示，王文玉为该公司执行董事，王启月为该公司总经理。王文玉与王启月系父子关系。对双方有争议的事实和证据，本院分析认定如下：本案争议的焦点为被告王启月、金富利公司是否应将位于樊城××产业大道金富利批发城的9套房产（房号为：38-4-007、38-4-008、50-3-001、50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-018、50-3-019）或者款项返还给原告艾涛。原告艾涛认为，根据与被告王启月达成的委托出售房屋的协议约定，被告王启月未将房屋出售，应将房屋合同原件返还给原告。被告王启月辩称，房屋已经销售一部分，还有一部分按照约定还给了金富利公司，原告的诉讼请求已经没有事实依据。被告金富利公司辩称，原告艾涛主张的9套房屋买卖合同的交付及办理过户，与艾涛和王启月之间的委托协议约定不符，王启月在授权和承诺的范围内，将涉案的9套房屋的买卖合同及收据原件返还给金富利公司，冲抵了其所欠金富利公司的债务，本案的9套房屋金富利公司已经另行处分，构成履行不能。本院认为，2018年7月17日，金富利公司加入债务，将其位于樊城××产业大道金富利批发城的27套房屋抵偿给艾涛，用于偿还王文玉和王启月对艾涛的欠款，随后，金富利公司与艾涛签订了商品房买卖合同，并出具收据。上述以房抵债系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人认可，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力，故艾涛有权请求金富利公司履行以房抵债协议，将上述房屋交付给艾涛。金富利公司与艾涛签订商品房买卖合同后，艾涛将房屋买卖合同及收据交付王启月，委托王启月代为出售。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”艾涛与王启月分别于2018年7月17日、2018年8月30日、2019年4月10日就案涉9套房屋达成商品房委托销售的合意，三次委托销售的协议内容有所变更，故应以2019年4月10日达成的协议内容为准，该协议约定：“以上9套公寓是艾涛总的抵款房，现委托王启月代为销售，王启月在收到购房人的款项后及时转给艾涛，力争2019年底把款收完交于艾涛”，上述协议未约定销售不完，王启月按合同原价回收。故，被告王启月应将上述房屋合同、收据返还给艾涛。庭审后，被告金富利公司向本院提供三份商品房买卖合同、收据及转款记录，位于樊城区产业大道金××利批发城××号房屋已于2018年9月21日出售给董红林、胡敬雄，38-4-007、38-4-008号房屋已于2018年10月13日出售给周邦鑫，上述三套房屋由于已出售给案外人，无法将商品房买卖合同及收据原件返还给艾涛，亦无法办理过户登记手续，故王启月应按照抵款明细表上约定的上述三套商品房的总款支付给艾涛867310元（215559+215559+436192）。剩余6套案涉房屋，因被告王启月无权将上述房屋按合同原价回收，被告金富利公司亦无权将上述房屋及款项冲抵王启月个人欠公司的债务，且被告金富利公司未提供相关证据证明剩余6套房屋已经另行处分，故本院对其辩称理由不予支持，被告金富利公司应将剩余6套房屋的商品房买卖合同原件及房屋交付给原告艾涛，并协助其办理过户登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2018年7月17日，被告金富利公司与原告艾涛达成以房抵债协议，并签订商品房买卖合同，上述以房抵债协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力，故艾涛有权请求被告金富利公司履行以房抵债协议，将案涉9套房屋交付给艾涛。因原告艾涛与被告王启月达成委托销售的合意，房号为38-4-007、38-4-008、50-3-001房屋已经出售给第三人，无法履行返还商品房买卖合同、收据原件及交付房屋的义务，故王启月应按照抵款明细表上约定的上述三套商品房的总款支付给艾涛867310元。剩余6套案涉房屋（房号：50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-018、50-3-019），因被告王启月无权将上述房屋按合同原价回收，被告金富利公司亦无权将上述房屋及款项冲抵王启月个人欠公司的债务，且被告金富利公司未提供相关证据证明剩余6套房屋已经另行处分，故被告金富利公司应将剩余6套房屋的商品房买卖合同原件及房屋交付给原告艾涛。金富利公司系案涉房屋的开发商及《商品房买卖合同》的出卖人，负有协助办理过户登记手续的法定义务。综上，原告艾涛要求被告王启月支付已出售的房屋款项，要求被告金富利公司交付商品房买卖合同原件及房屋，并协助办理过户登记手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第三百九十六条、第三百九十七条、第三百九十九条规定，判决如下：一、被告王启月于本判决生效之日起十日内按照抵款明细约定向原告艾涛支付已销售的位于襄阳市樊城区产业大道金富利批发城的三套房产（房号：38-4-007、38-4-008、50-3-001）款项867310元；二、被告金富利公司于本判决生效之日起十日内将位于襄阳市樊城区产业大道金富利批发城的六套房产（房号：50-3-011、50-3-012、50-3-013、50-3-014、50-3-018、50-3-019）的房屋买卖合同原件及房屋交付给原告艾涛，并协助原告艾涛办理过户登记手续。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24207元，减半收取12103元，由被告王启月、湖北金富利市场管理有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张耀承二〇二〇年六月十六日书记员  周 芹