广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2452号 原告：柳州鑫品物业服务有限公司，住所地：广西鹿寨县鹿寨镇飞鹿大道42号宁鑫苑小区14#楼一层，统一社会信用代码：914502230510443106。 法定代表人：李雪玲，该公司总经理、执行董事。 委托诉讼代理人：陶庆伟，该公司员工。 被告：陆周乐，男，1984年7月8日生，壮族，住广西柳州市。 被告：郭菊芳，女，1980年9月24日出生，汉族，住广西柳州市。 原告柳州鑫品物业服务有限公司（以下简称鑫品物业公司）与被告陆周乐、郭菊芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告鑫品物业公司的委托诉讼代理人陶庆伟、被告郭菊芳庭参加诉讼。被告陆周乐经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鑫品物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告2016年4月1日至2018年9月30日物业费4080元，生活垃圾清运费225元，合计4305元；二、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：柳州市雒容镇柳东国际住宅小区座落于柳州市，该小区由柳州鑫达房地产开发有限公司开发建造。2016年3月31日柳州鑫达房地产开发有限公司与原告签订《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业合同》，由原告依合同为柳州市雒容镇柳东国际住宅小区提供物业服务。被告购买了该小区1栋1单元2803号房。原告开始为该小区提供物业服务后被告从未缴纳物业费等相关费用，2016年4月1日至2018年9月30日物业费4080元，生活垃圾清运费225元，合计4305元经催缴至今未支付。现为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告陆周乐、郭菊芳共同书面辩称，一、原告在入驻柳东国际小区时并未与小区业主签订《物业服务合同》，也并未在小区内进行公告公示。二、小区业主在入住小区时跟前期物业签订的《前期物业服务协议》中规定服务费用为：0.85元/月/平方米。原告在入驻时在未经小区业主同意的情况下擅自将服务费用提至0.90元/月/平方米。也并未将提价理由及提价的服务内容在小区内进行公告公示。三、原告在小区服务期间服务不到位，对公共设施设备的日常维护、修缮、管理严重不到位，让小区业主长期生活在一个生命安全和健康都没有保障的环境里，生活垃圾都是业主自己拿到规定的垃圾桶投放，原告也没有向环卫公司缴纳相关费用，无权向业主收取垃圾费。请求法院判决原告免收被告的垃圾清运费，减免收取被告的物业管理费。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区国际小区由柳州鑫达房地产开发有限责任公司开发建设。原告系2012年8月8日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2016年3月31日与柳州鑫达房地产开发有限责任公司签订《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业服务合同》，为柳东国际小区提供物业服务，合同约定委托管理方式为统一管理、自主经营、自负盈亏，委托管理期限自本合同签订之日起至本小区业主委员会成立并与新的物业服务企业签订物业服务合同之日止。该合同主要还载明：1、物业服务费（按建筑面积计收），住宅物业服务费按0.9元/㎡/月（含电梯年检、维保费用）收取，商业物业服务费按1.0元/㎡/月收取，地下车库车位物业费按60元/个/月收取；2、每月10日前交清当月应交费用，原告可采用电话通知、张贴通知单、寄发挂号信、登报（由此产生的费用由欠费人承担）等方式进行提醒和告知，因业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、公摊水电费为应当交纳费用按中国人民银行同期贷款利率的4倍缴纳违约金，等等。2018年9月30日，因新的物业公司进驻，原告与柳州鑫达房地产开发有限责任公司之间的前期物业服务合同终止。二被告系柳东国际小区1栋1单元及2803号及跃层03号房的业主，该房屋在购房合同中载明的建筑面积为151.13㎡（68.45㎡+82.68㎡）。2018年11月1日，原告在二被告住处张贴律师函，主要内容为：二被告自2016年4月至2018年9月欠缴物业费7696.7元……请收到本律师函后10日内交清全部欠费。 经查，根据柳价费字[2008]240号文《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》的规定，从2008年10月1日起柳州市统一征收城市生活垃圾处理费，其中自2011年10月1日起对城镇居（村）民、城市居民（含暂住人口）以7.5元/户·月的标准进行征收。原告柳东分公司向广西升和环保科技股份有限公司支付了柳东国际小区自2016年8月-2018年9月期间的垃圾清运费。现原告认为二被告未缴纳物业费、生活垃圾清运费，故诉至本院，提出前述诉讼请求。被告郭菊芳自认，二被告在原告诉请的期间内未交纳过物业费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告系建设单位选聘的前期物业服务企业，为柳东国际小区提供物业服务，因此，原告与二被告成立物业服务合同关系。原告为柳东国际小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应履行交纳物业费的义务。 关于物业服务费。原告主张住宅物业费按0.9元/㎡/月收取符合合同约定与法律规定。经计算，自2016年4月起至2018年9月期间的物业服务费合计4080.51元（0.9元/㎡/月×151.13㎡×30个月）。二被告认为原告提供的物业服务不到位，管理混乱，以此为由未缴纳2016年4月1日-2018年9月30日期间的物业费，并提供了系列照片等证据予以证实。本院经审查后认为，二被告提供的证据中反映出该小区的卫生、消防、管理等方面确实存在问题，然原告提供的证据亦能证实原告确实为小区提供了物业服务，小区管理上存在问题不能完全否认原告提供物业服务的事实，因此二被告拒缴物业费，依据不足，理由不完全充分。但鉴于原告在物业管理服务活动存在不完全履行物业服务合同义务的情形，可对二被告支付物业费的义务适当减免，本院酌情确定二被告应向原告支付85%的物业费即3468.43元（4080.51元×85%）。 关于生活垃圾清运费。在原告与柳州鑫达房地产开发有限责任公司签订的《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业服务合同》中虽并未约定有原告代为垫付、代收生活垃圾清运费的合同条款，但考虑到原告确实向环保公司支付了柳东国际小区自2016年8月-2018年9月期间（合计26个月）上述费用的事实，且有关部门亦负责将小区内的垃圾清运，故二被告应向原告支付生活垃圾清运费195元（7.5元/户·月×26个月）。至于原告主张超过的部分，因其未能举证证明已实际垫付该小区2016年4月-2016年7月的生活垃圾清运费，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陆周乐、郭菊芳应于本判决生效之日起十日内支付给原告柳州鑫品物业服务有限公司物业服务费3468.43元； 二、被告陆周乐、郭菊芳应于本判决生效之日起十日内支付给原告柳州鑫品物业服务有限公司生活垃圾清运费195元； 三、驳回原告柳州鑫品物业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告柳州鑫品物业服务有限公司已预交），减半收取25元，由原告柳州鑫品物业服务有限公司负担5元，被告陆周乐、郭菊芳负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  全晓岚 二〇二〇年六月二十五日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。