江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1233民初4938号 原告：韩万岚，女，1971年10月14日出生，住宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴倩倩，江苏广陆律师事务所律师。 被告：江苏舜塬房地产开发有限公司，住所地泗阳县众兴镇朝阳路（金诚公寓A幢MA28号商铺）。 法定代表人:丁成佐，该公司总经理。 被告：丁成佐，男，1966年12月2日出生，住宿迁市宿豫区。 两被告共同委托诉讼代理人：张绍堂，宿迁市宿豫区丁嘴法律服务所法律工作者。 原告韩万岚与被告江苏舜塬房地产开发有限公司（以下简称舜塬公司）、丁成佐买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告韩万岚的委托诉讼代理人张茂其、被告舜塬公司法定代表人丁成佐、被告丁成佐及其共同委托诉讼代理人张绍堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩万岚向本院提出诉讼请求：1.舜塬公司支付韩万岚230000元及利息（利息230000元为本金，自起诉之日起至所有款项还清款之日止，按银行同期同行业间拆借利率计算）；2.丁成佐对舜塬公司的债务承担连带还款责任；3.诉讼费由舜塬公司、丁成佐承担。事实与理由：舜塬公司将其在泗阳县葛集社区开发的玉龙花园小区工程发包给江苏华某建设有限公司（以下简称华某公司）承建。华某公司在施工期间聘请韩万岚作为项目财务负责人员，经结算，华某公司欠韩万岚工资款230000元。后华某公司与舜塬公司协商，由舜塬公司将其开发的玉龙花园21栋5单元202室作价230000元抵偿给韩万岚，并签订购房合同。2019年2月，韩万岚得知上述房产根本不存在。2019年5月，韩万岚要求丁成佐在购房合同上签字担保，丁成佐签字同意。 舜塬公司、丁成佐共同辩称，舜塬公司、丁成佐在购房合同上盖章签字属实，但不认识韩万岚，韩万岚的签名是案外人薛伍所签，韩万岚将230000元交付薛伍，舜塬公司没有收到该购房款。案外人张某已经委托丁成佐将房屋进行出售。要求驳回韩万岚的诉讼请求。 韩万岚围绕诉讼请求，提供了以下证据：2019年2月1日购房合同、购房款收据、2019年1月28日丁成佐与薛伍签订的协议（复印件）、舜塬公司和华某公司签订的建设工程施工合同。 舜塬公司、丁成佐对韩万岚提供的证据的质证意见为:对购房合同、购房款收据的真实性没有异议，但认为合同只能证明双方在玉龙花园21栋5单元的购房情况，舜塬公司并未实际收到购房款。因协议书系复印件,不发表意见。对建设工程施工合同的真实性不予认可，时间被涂改过，舜塬公司于2017年1月22日成立，该合同与本案不具关联性。丁成佐接手舜塬公司的时间是2017年1月22日，对此前该公司的事务以及是否与华某公司签订此合同均不清楚。 舜塬公司、丁成佐针对答辩主张提供了以下证据：委托书、工商营业执照。 韩万岚对舜塬公司、丁成佐提供的证据的真实性认可，但是没有委托张某出具该委托书。鉴于涉案房屋系无规划、无建设许可的小产权房，双方签订的购房合同系无效合同，因此该委托书也没有法律效力，且涉案房产根本就不存在。 对当事人没有异议的证据，本院予以确认，据此并结合当事人的陈述，认定事实如下： 舜塬公司作为发包人，华某公司作为承包人签订合同协议书，约定舜塬公司将位于泗阳县葛集社区危旧片区改造安置小区（玉龙花园）工程承包给华某公司建设,案外人薛伍为实际施工人。 2019年1月28日，丁成佐作为甲方，薛伍作为乙方，签订协议一份，主要内容为：关于2015年12月6日签订泗阳县办葛集玉龙花园小区承建合同，现达成以下处理决定。工程于2016年3月开工，因某些不利因素导致6月份正式停工，至今处理未果。工程有些项目部收取各班组劳务保证金，如有投资在工地使用，可经甲方确认并结算，由乙方处理发放。在工地的所有管理人员以及项目经理，由甲方出资，二十一号楼第五单元西户六套住宅（包括阁楼，不包括车库），按2300元每平方米价格结算。由乙方分配处理，如因此产生任何班组合计个人超出费用，均由乙方承担。……甲方在签订供乙方处理房屋后，不得私自签售他人或者抵押，否则一切后果均由甲方承担。乙方在工程上所建设的售楼部、围墙、场地道路以及项目部办公场所等，包括周某军会计收取乙方（20万元、30万元、20万元）合计70万元整，还有一切无票据账目在本次一并结清。在双方签字确认后，该协议生效。协议中还载明以下手写内容：乙方保证金用于甲方使用，开房九套，总计开二十一号楼第四单元、第五单元抵充乙方所有费用。如违约双倍赔偿乙方。注：本次结算含乙方收取保证金用于施工等壹佰捌拾万元整。乙方所欠的各项材料款及各班组人工工资机械费等由甲方负责结清与乙方无任何关联。华荣（应为华某）公司账目由华荣公司结算，同时该协议甲方报上级主管部门一份，以备查询。所开房屋六个月内必须交房。 2019年2月1日,舜塬公司作为出卖人即甲方、韩万岚作为买受人即乙方签订购房合同一份，主要内容为：房屋坐落宿迁市泗阳县，设计用途居住，建筑层数为六层，建筑面积100平方米；房屋销售按照建筑面积计算，每平方米价格为2300元，价款为贰拾叁万元整；甲方于2019年12月30日前将商品房交付乙方；乙方付款形式为一次性付款，作为前期管理人员工资；除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付房屋，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按月息＿＿计算。在合同尾部甲方正下方，有手写内容“担保人：丁成佐，2019.5.9号”。 同日，舜塬公司向韩万岚出具收据一份，载明：缴款单位韩万岚；人民币贰拾叁万元整；收款事由今收到韩万岚购买二十一号楼五单元202购房款。注：购房款作为玉龙花园前期管理人员工资。丁成佐在收据上签名并加盖舜塬公司财务专用章。薛伍在收据左上角签署“收款人：薛伍”。 2019年5月9日，张某向丁成佐出具委托书一份，主要内容为：今委托丁成佐在葛集玉龙花园21号楼202室和302室委托丁成佐出售。丁成佐已将上述房屋抵偿给他人。 另查明，舜塬公司在未取得建设规划许可证、土地使用证等审批手续的情况下，在泗阳县办开发葛集玉龙花园小区。 当事人对本案存在的争议焦点是：1、案涉购房合同是否有效，2、舜塬公司是否应当返还230000元。3、丁成佐是否应当承担担保责任。 本院认为，舜塬公司在未取得建设规划许可证、土地使用证等审批手续情况下开发建设的包括涉案房屋在内的房产系违法建筑，因此,该公司与韩万岚签订的购房合同属于无效合同，舜塬公司应当向韩万岚返还购房款230000元。舜塬公司辩称韩万岚未实际支付该笔购房款，对此，本院认为，舜塬公司因欠实际施工人薛伍工程款，与其签订包括案涉房屋在内的6套房屋的冲抵协议，因薛伍欠韩万岚工资，故协调韩万岚与舜塬公司签订案涉购房合同用于冲抵其与韩万岚之间的债务，舜塬公司对此明知并向韩万岚出具了230000元购房款收据，故应认定韩万岚已经以舜塬公司所欠债务抵作其购房款的方式支付了价款。丁成佐主张其已经按照张某委托将案涉房屋抵给他人用以归还工人工资、挖机费用等，不应再返还其款项，但是由于韩万岚对该委托行为不予承认且不予追认，另外该委托书内容也不能反映丁成佐的上述主张，故本院不予采纳。关于丁成佐是否应承担担保责任。本院认为，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案中，丁成佐已经明确作出担保的意思表示，理应承担担保责任，但因为韩万岚、舜塬公司签订的购房合同无效从而导致担保合同无效，而丁成佐在提供担保时明知案涉房屋系小产权房，对此具有过错，故承担不应超过舜塬公司不能清偿部分的三分之一的担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江苏舜塬房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩万岚款230000元； 二、被告丁成佐在本判决第一项确定的债务范围内对被告江苏舜塬房地产开发有限公司不能清偿的部分向原告韩万岚承担三分之一的清偿责任； 三、驳回原告韩万岚的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，由被告江苏舜塬房地产开发有限公司负担，对被告江苏舜塬房地产开发有限公司不能负担的部分，被告丁成佐负担三分之一。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  谷士凯 人民陪审员  葛少卿 二〇二〇年六月十八日 法官 助理  王 浩 书 记 员  刘小林 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国担保法》 第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。