浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初4347号 原告（反诉被告）：徐学辉，男，1980年12月30日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：陈永兵，浙江顺达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡子贵，男，1941年10月14日出生，汉族，住宁海县。 被告（反诉原告）：胡勇兵，男，1973年1月6日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被告（反诉原告）：胡勇，男，1970年1月5日出生，汉族，住宁海县。 被告（反诉原告）：王金彩，男，1948年10月14日出生，汉族，住宁海县。 上述被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：赵宏军，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上述被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：王勤艳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）徐学辉与被告（反诉原告，以下简称被告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月17日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，经原告申请，本院于2019年7月25日至2020年4月1日期间委托宁波天策测绘有限公司对宁海县桃源街道西洋村155号地块的房地产进行测绘，并分别委托宁波国咨工程造价咨询有限公司、浙江众诚房地产评估事务所有限公司对该地块的东西厢房造价、五间楼房及一间东首平房等价值进行评估。经原告申请，本院于2019年7月31日裁定冻结四被告的银行存款4000000元或查封同等价值的财产。本案于2020年4月27日第一次公开开庭进行了审理，原告徐学辉及其委托诉讼代理人陈永兵，四被告及其委托诉讼代理人赵宏军到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法于2020年5月26日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年6月22日第二次公开开庭进行了审理，原告徐学辉及其委托诉讼代理人陈永兵，被告胡勇兵及四被告的委托诉讼代理人赵宏军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐学辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款70000元；2.判令被告赔偿原告损失暂计人民币4000000元；3.本案诉讼费、评估费均由被告承担。事实和理由：2000年4月14日，原告与被告胡子贵签订《卖绝屋契》一份，双方约定胡小春（别名：胡子贵）及其子胡勇兵、胡勇将位于宁海县间半两层楼房及一间东首平房作价70000元卖给原告，原告受让后在东西两边道地上建造了两间平屋（即厢房）。2008年，原告通过农村村民宅基地调剂手续，办理了两本集体土地使用权证［1.土地使用权人：徐学辉，面积：134.8平方米，产权证号：宁集用（2008）第00007号；2.土地使用权人：葛国莲，面积：134.8平方米，产权证号：宁集用（2008）第00012号］，并补办了东首平房的建房审批手续（申请建房户主：葛国莲，建筑占地：45.6平方米，建筑面积：91.2平方米），葛国莲为原告的母亲。2005年，被告胡勇兵、胡勇、王金彩起诉原告，要求确认被告胡子贵与原告之间关于宁海县桃源街道西洋村155号地块上的房屋买卖无效，经过一审、二审及再审，浙江省高级人民法院于2008年12月18日作出（2008）浙民再字第46号民事判决，最终确认被告胡子贵与原告之间关于上述地块的房屋买卖无效，要求原告在判决生效之日起三个月内将该地块上的五间半两层楼房及一间东首平房返还给被告胡勇兵、胡勇、王金彩等人。2019年6月3日，宁海县人民法院恢复执行后，原告已将诉争房屋腾空。原告认为，作为买受人，原告系出于善意购买房屋，后又实际居住使用多年，在房屋买卖合同被确认无效前，原告完全有理由信赖该合同可以正常履行及履行后可获得房屋增值利益。现合同被确认无效，导致原告失去该部分利益，而《卖绝屋契》无效是四被告造成，四被告应承担赔偿责任。故原告依法向法院提起诉讼，请依法维护原告的合法权益。 被告胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩答辩称，原告诉称的关于房屋买卖及因此发生纠纷的过程基本属实，但被告认为：第一，原告提起诉讼已过诉讼时效。浙江省高级人民法院于2008年12月18日作出再审判决，确认房屋买卖合同无效，并判令原告在判决生效后三个月之内返还被告房屋，但原告未腾退房屋，被告向法院申请强制执行后，原告直至2019年7月才予以腾退。2008年，原告就应当知道自己权利受到侵害，对于购房款的返还及损失在再审判决中也有明确，原告明知其可以主张该权利而未主张，诉讼时效已过。第二，原告主张的损失赔偿不合理。原告作为买受人购买诉争房屋并非善意，再审判决明确双方对合同无效均有过错，即便有损失且原告的主张未过诉讼时效也不应由被告承担全部赔偿责任。第三，诉争房屋的土地使用权证部分在原告母亲葛国莲名下，对于该部分损失，原告无权向被告主张。综上，请驳回原告的诉讼请求。 被告胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩向本院提出反诉请求：1.判令原告支付被告逾期返还房屋的占有使用费676500元（共11间房屋，按每间房屋租金500元/月标准计算，自2009年4月1日至2019年7月1日共计123个月）；2.本案反诉诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：2000年4月14日，被告胡子贵将诉争房屋出卖给原告。2005年1月18日，被告胡勇兵、胡勇、王金彩向宁海县人民法院起诉原告，主张房屋买卖合同无效，并要求返还房屋，该案经一审、二审及再审，浙江省高级人民法院于2008年12月18日作出（2008）浙民再字第46号民事判决，确认被告胡子贵与原告之间的房屋买卖合同无效，原告应于判决生效之日起三个月内将房屋返还给被告，但原告未履行判决确定的义务，拒绝返还房屋，且对外出租牟利。被告于2009年向宁海县人民法院申请强制执行，直至2019年7月4日，原告才腾退诉争房屋。据了解，诉争房屋所处地段同类房屋月租金标准为每间500元。被告认为，双方之间的房屋买卖合同被法院再审判决无效，原告应于2009年4月1日前将诉争房屋返还给被告。原告故意占有使用房屋拒不返还，逾期达123个月，依法应参照当地房屋租赁市场行情支付该期间的房屋占有使用费。为维护自身合法权益，被告特提出反诉，望判如所请。 针对被告胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩的反诉，原告徐学辉答辩称，2005年起，经一审、二审及再审判决，最终确认被告胡子贵与原告之间的房屋买卖无效，后被告胡勇兵、胡勇、王金彩申请强制执行，宁海县人民法院于2009年7月20日作出（2009）甬宁民执字第1933号执行裁定书，以集体土地使用权证登记在原告及葛国莲名下，返还房屋的申请条件未成就为由，驳回执行申请。2019年6月3日，因被告办理了集体土地使用权证更正登记手续，申请执行条件已成就，宁海县人民法院恢复执行，并要求原告在十日内腾退诉争房屋，原告在一周内就予以腾空，并未故意占有使用诉争房屋。虽然，浙江省高级人民法院判决原告将诉争房屋返还给被告，但被告至今未将购房款返还给原告，也未就相关损失进行协商，被告亦未向原告主张过返还诉争房屋的相关权利请求，如原告在再审判决后主动腾退房屋，被告不接管，那么造成的房屋损失由谁承担。综上，请驳回被告的反诉诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的《卖绝屋契》复印件、（2008）浙民再字第46号民事判决书、测绘费缴款单各一份、评估费发票二份，四被告提供的不动产产权证三份、（2019）浙0226执恢第489号结案通知书一份，双方当事人无异议，本院予以认定。对有争议的证据，本院认定如下： 原告提供宁集用（2008）第00007号集体土地使用权证、宁集用（2008）第00012号集体土地使用权证、宁海县私人建房用地呈报表复印件各一份，拟证明诉争房屋的土地使用权面积合计315.2平方米（原告134.8平方米，葛国莲134.8+45.6平方米）的事实。四被告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为原、被告并非同一集体经济组织成员，双方之间的房屋买卖是违法的，浙江省高级人民法院已收走土地使用权证原件，且该组证据与本案无关。本院对该组证据真实性予以认定。 二、原告提供（2009）甬宁民执字第1933号执行裁定书一份，拟证明被告向法院申请强制执行，因未办理土地使用权证变更手续，其要求返还房屋的条件未成就而被驳回执行申请的事实。四被告对真实性无异议，对合法性有异议，认为即便土地使用权证登记在原告及其母亲名下，但原告违法办理了土地使用权证，法院不应以此作出驳回执行申请的裁定，是否返还房屋应遵循再审生效判决，该裁定不应作为原告占有房屋的理由。本院对该证据真实性予以认定。 三、原告提供（2019）浙0226执恢489号公告一份，拟证明原告已将诉争房屋腾空的事实。四被告对真实性、合法性无异议，但认为该腾房公告出具时间是2019年6月11日，但原告并未在当天履行腾房义务。本院对该证据真实性、合法性予以认定。 四、原告提供工程造价咨询报告书一份，拟证明位于宁海县两间厢房造价为58529元的事实。四被告有异议，认为该房屋三面墙体是被告原先造好的，该报告书载明的部分造价材料也是没有的，造价鉴定的时间基准点不应该是2019年，而应是房屋建造的时间。本院认为，该报告书系基于现场勘察记录的材料项目作出，双方均签字确认，在无相反证据的情况下应当遵循，故四被告异议不成立，本院对该证据予以认定，至于2019年的厢房造价作为本案审理依据是否合理将在本院认为部分综合予以阐明。 五、四被告提供（2008）浙民再字第46号民事判决书一份，拟证明再审生效判决确认被告胡子贵与原告之间的房屋买卖无效，并要求原告于判决生效之日起三个月内将房屋返还给被告的事实。原告对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为被告未将购房款返还原告，也未与原告就合同无效后的损失进行协商，亦未向原告主张相关权利，而是向宁海县人民法院申请执行，并因返还房屋的申请条件未成就而被驳回申请，在宁海县人民法院出具腾房公告后，原告也履行了义务。本院对该证据真实性、合法性无异议。 六、四被告提供住房租赁合同、公民身份证复印件各四份，微信转账凭证两份，拟证明被告将诉争房屋出租给案外人，每间租金400元/月的事实。原告对真实性、合法性请法院综合认定，对关联性、证明目的有异议，认为被告主张占有使用费的前提是取得房地产的产权，直至2019年，被告才办理诉争房屋的土地使用权证，法院才要求原告腾空该房屋，被告在未办理产权证的情况下，即使将房屋交给被告也不能对外出租。本院对该组证据真实性予以认定，对关联性将在本院认为部分综合予以阐明。 七、本院出示经原告申请，本院委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司出具的《房地产估价报告》及补充说明一份，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为评估时，未通知原告到场，该报告对诉争房地产评估的价值过低，要求重新评估，其中东首的钢棚系由原告于2004年前搭建，附属物（墙和水泥地）也是原告翻新和浇筑。四被告对真实性、合法性、关联性无异议，认为被告总体认可评估价值，该报告采用两种时间基准点评估（2009年和2019年），应以2009年的市场价值确定房屋买卖无效后的损失；集体土地禁止交易，该损失不应包括因土地价值增值的损失；东首的钢棚及附属物是被告于腾房后建造。本院认为，该报告系由本院委托具有相应资质的房地产评估机构作出，原告虽提出异议，但未能提供相应证据证明该报告存在重新鉴定的法定情形，故本院对原告重新鉴定的申请不予准许，对该证据真实性、合法性予以认定。 经审理，本院认定本案以下事实： 原告徐学辉户籍为宁海县桃源街道溪旁徐村，被告胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩户籍为宁海县桃源街道西洋村，四被告有位于宁海县五间半两层楼房及一间东首平房（共计11间），土地性质为农村集体所有。2000年4月14日，原告徐学辉与被告胡子贵签订《卖绝屋契》一份，双方约定：被告胡子贵、胡勇兵、胡勇将上述房屋作价70000元出卖给原告，上至砖瓦，下连寸土，门口壁落一概在内，四至具出，东至空地，南至路，西至路，北至路，现金当场付讫......。立卖屋契人处被告胡勇兵、胡勇的签名、手指印均由被告胡子贵代签并捺印，合同订立时，被告王金彩在场，且未表示反对。合同签订前后，被告收取了原告购房款70000元，并将上述房屋交付给原告占有使用，原告在上述地块上修建东西两间厢房，并补办了农村村民之间宅基地调剂手续。2005年，被告胡勇兵、胡勇、王金彩以被告胡子贵未经其他产权人同意擅自处置房屋为由向本院提起诉讼，要求确认上述房屋买卖合同无效并返还房屋，本院于2005年10月10日作出民事判决：驳回被告胡勇兵、胡勇、王金彩的诉讼请求。被告胡勇兵、胡勇、王金彩不服一审判决，提起上诉，宁波市中级人民法院于2006年8月2日作出（2006）甬民一终字第148号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告胡勇兵、胡勇、王金彩不服终审判决，先向宁波市中级人民法院申请再审，被驳回再审申请后又向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2008年12月18日作出（2008）浙民再字第46号民事判决：撤销上述判决，确认被告胡子贵与原告之间关于宁海县桃源街道西洋村155号地块上的房屋买卖无效，并要求原告在判决生效之日起三个月内将该地块上五间半两层楼房及一间东首平房返还给被告胡勇兵、胡勇、王金彩等人，同时认定被告胡子贵将该房屋卖给原告是房屋所有权人，即四被告的真实意思表示，造成本案房屋买卖无效，四被告负有主要过错，对原告购房款的返还及原告因此遭受的损失，由其另行主张解决。之后，原告未能按期履行判决确定的法律义务，被告胡勇兵、胡勇、王金彩向本院申请执行，本院于2009年7月20日作出（2009）甬宁民执字第1933号执行裁定书，以上述地块的土地使用权尚登记在原告及其母亲葛国莲名下，返还房屋的申请条件未成就为由，驳回执行申请。后因被告胡勇兵、胡勇、王金彩为上述地块的土地使用权办理了过户手续，本院于2019年6月3日立案恢复执行，并于2019年6月11日出具（2019）浙0226执恢489号腾房公告，原告履行了腾房义务，本院于2019年7月4日以执行完毕为由出具结案通知书。另，2008年，原告为上述地块办理了集体土地使用权证，其中部分土地的使用权在原告名下［土地使用权证号：宁集用（2008）第00007号，面积134.8平方米］，部分土地的使用权在葛国莲名下［土地使用权证号：宁集用（2008）第00012号，面积134.8平方米］。2019年，四被告为上述地块办理不动产产权证［面积：269.7平方米，产权证号：浙（2019）宁海县不动产权第000305、浙（2019）宁海县不动产权第000306、浙（2019）宁海县不动产权第000307］。 诉讼过程中，经原告申请，本院委托宁波天策测绘有限公司对位于宁海县桃源街道西洋村155号地块的房地产进行测绘，并委托宁波国咨工程造价咨询有限公司对上述地块的东西两间厢房造价进行鉴定，鉴定结论：按2019年11月计价，造价为58529元；本院委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对上述地块的土地价值及五间半两层楼房及一间东首平房等价值进行评估，评估结论：2009年3月18日，土地价值889000元，房产价值236300元（楼房价值226000元，东首平房价值8000元、附属物价值2300元），合计1125300元；2019年7月3日，土地价值2100000元，房产价值255500元（楼房价值240000元，东首平房及室内固定装修价值11000元、简易棚价值1500元、附属物价值3000元），合计2355500元。原告为此支付测绘费3926元、评估费3600元及8463元，合计15989元。 本院认为，原告徐学辉与被告胡子贵签订的房屋买卖合同因违反了法律的禁止性规定，已被生效判决确认为无效，且该判决认定被告胡子贵有权代理被告胡勇兵、胡勇、王金彩出卖诉争房屋，故双方应当各自承担合同无效后的责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，四被告因无效的农村房屋买卖合同而取得的购房款70000元应予以返还。农村房屋买卖合同被确认无效后的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，赔偿范围应包括添附价值损失及信赖利益损失赔偿。四被告在明知诉争房屋所在的土地系集体土地，不得向本集体经济组织以外的主体转让房屋的情况下，由被告胡子贵出面与原告签订房屋买卖合同，在双方的合同实际履行多年后，又要求确认买卖合同无效并收回房屋，其行为与民法所规定的诚实信用原则相悖，四被告对合同无效存在主要过错，而原告作为买受方虽然事后补办农村村民之间宅基地调剂手续，但亦应对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，其对合同无效存在次要过错。关于添附价值损失。原告在诉争地块上添附东西两间厢房，现原告将该地块及其上厢房一并返还四被告，该添附物价值损失应以其返还时的价值58529元确定，四被告关于应以厢房建造时价值确定的意见，理由不成立，本院不予采纳。关于信赖利益损失。经评估，诉争房地产（除东西厢房外）及附属物2009年的价值为1125300元，诉争房地产（除东西厢房外）及简易棚、附属物2019年的价值为2355500元。对于确定损失的时间基准点，原告主张按其腾房时，即2019年的价值确定损失；四被告主张按生效判决确定的腾房时间，即2009年的价值确定损失，而且不应包括因土地价值增值的损失。本院认为，（2008）浙民再字第46号民事判决，对当事人具有法律约束力，遵守生效判决并维护其权威性是原告应尽的公民义务，原告应积极履行该判决确定的法律义务，不应以被告执行申请被驳回等为由消极应对，原告未于2009年履行生效判决确定的腾房义务后因房地产市场价格上涨所造成的损失，系其未采取适当措施扩大的损失，原告不得就该期间的损失要求四被告赔偿，因此，本院以2009年房地产价值确定损失。至于土地价值部分，虽然诉争房屋因土地性质限制不能自由流转，但是由于房地产市场总体价格上涨，土地价值大幅上升系客观事实，因此，被告提出合同无效后的损失不应包含土地价值增值的损失，与法理及情理均不符，本院不予采纳。原告主张东首的钢棚及附属物于腾房前由其搭建及翻新、浇筑，但未提供相应证据，本院难以采纳，故对钢棚及附属物所对应的价值（2009年附属物价值2300元）酌情不做考虑。综合添附价值、因合同无效所造成土地升值、2009年房屋价值与买卖价格的差异所造成的损失等因素，并参考司法鉴定估价报告及现有证据，本院酌情确定损失为1111529元[58529元+（1125300元-2300元-70000元]。因原告对合同无效存在次要过错，酌情决定其应承担10%的责任，故对原告主张因合同无效所造成的损失酌情认定1000376.1元[1111529元×90%]。四被告辩称原告主张返还购房款并赔偿损失已超出诉讼时效，本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告因合同无效导致自身权利受到实际损害之日为腾房之日，即2019年7月1日，原告于2019年7月17日提起本案诉讼并未超出诉讼时效，本院对四被告的上述辩称意见不予采纳。四被告又称原告无权就葛国莲名下的土地使用权部分主张相关权利，本院认为，原告系基于合同向相对方主张权利，并非基于物权，故原告有权就房屋买卖合同无效后的购房款返还及损失赔偿向四被告主张权利。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持，对超出部分不予支持。根据法律规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。因此，对于原告未按期履行腾房义务导致四被告遭受损失的情形，应当在执行程序中予以解决，勿须另案起诉，以维护司法的终局性。故四被告要求原告支付迟延履行生效判决期间的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩返还原告（反诉被告）徐学辉购房款70000元，并赔偿损失1000376.1元，合计1070376.1元； 二、驳回原告（反诉被告）徐学辉的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩的反诉请求。 如果被告（反诉原告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费39360元，财产保全费5000元，合计44360元，由原告（反诉被告）徐学辉负担32694元，被告（反诉原告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩负担11666元；反诉案件受理费10565元，由被告（反诉原告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩负担；测绘费及评估费15989元，由原告（反诉被告）徐学辉负担1599元，被告（反诉原告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩负担14390元。 原告原告（反诉被告）徐学辉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）胡子贵、胡勇兵、胡勇、王金彩于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  魏 巍 人民陪审员  郭钰彪 人民陪审员  陈志峰 二〇二〇年六月二十七日 代书 记员  陈丽妮 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。