湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终590号上诉人（原审被告）：怀化天庆房地产开发有限公司，住所地怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼，统一社会信用代码914312007506457648。法定代表人：周庆生。委托诉讼代理人：杨梅，女，汉族，1987年8月14日出生，湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）：廖朝辉，女，1969年7月23日出生，汉族，住湖南省溆浦县。上诉人怀化天庆房地产开发有限公司因与被上诉人廖朝辉商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怀化天庆房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、本案被上诉人于2019年才向法院主张权利，明显已过诉讼时效，依法应驳回其诉讼请求。2、上诉人一审提交的证据2、3开庭时均提交了原件予以核对，一审法院以此证据无原件核对为由不予采信错误。3、因有关主管部门尚未与上诉人办理结算，是否多收契税与维修基金费用，应等结算办完后多退少补。4、一审法院的上述认定错误导致本案适用法律错误。被上诉人廖朝辉辩称，本案没有超过诉讼时效；没有经过依法质证的证据不应被采信；契税和维修基金的结算与被上诉人没有任何关系，契税和维修基金的费用应以发票载明的金额为准。廖朝辉向一审法院起诉请求：1、被告立即退还多收的房款25211元和代收多的办证费、契税、住房维修基金9215元，共计34426元。2、被告支付逾期办理不动产权证书的违约金26758元(以房款237843元为基数，自2017年8月23日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率计算至不动产证书办妥之日2019年6月19日止，违约金共26758元)。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年10月29日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于怀化市河西新区门面房屋出售给乙方，房屋单价每平方米5988元，建筑面积39.72平方米，房屋总价款237843元。付款方式：乙方在签订本合同时交清总房款的50%，计金额119843元，余款118000元不做按揭，2012年3月13日付清。乙方应缴税、费：1、契税9513元；2、房产证办证费用1427元；3、住房维修基金4757元；4、土地使用证代办费2490元。本合同约定面积与产权登记面积（指本物业所归属管辖的房产管理部门登记确认的房屋面积）有差异的，以产权登记面积为准。并按合同单价进行多退少补。甲方应于2011年3月30日前将出售的房屋交付乙方，除本合同第六条中的不可抗力等特殊原因外，甲方须将经验收合格（获职能部门验收合格证明）的房屋交付给乙方。否则从约定的交付时间第四个月起，甲方在责任日内按乙方已交房款的1‰的月利率支付乙方逾期交房的补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）。乙方付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给乙方后，甲方在360个工作日内代办完成房产证；土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。甲方办好房产证、土地使用证后，应通知乙方前来领取......。至2012年3月13日，原告分二次向被告共交房款237843元。原告向被告交办证费用共计18187元。自2009年6月起至2015年7月，怀化市房产管理部门对案涉房屋先后进行了6次测量，测量结果不一致。原告于2011年7月28日前收房。2019年6月19日，怀化市自然资源和规划局向原告核发了案涉房屋的不动产产权证书，证中记载的房屋面积为37平方米。2019年6月13日、2019年7月10日，被告向税务部门代缴契税、印花税5994元、房屋维修基金2898元。一审法院认为，首先，廖朝辉与天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。其次，原告于2011年7月28日前已收房，根据《商品房买卖合同》约定，天庆公司应当在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成，天庆公司逾期办理不动产权证的事实客观存在，但逾期办证的原因不能完全归责于天庆公司：一、房屋管理部门对案涉房屋面积先后进行了六次测量，时间跨度六年多，每次测量的房屋面积均有不同，因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。二、从违约行为、后果、程度方面考量，《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任有明确的约定，但对逾期办证未做约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约责任与逾期办证的违约行为相比较而言，逾期办证的违约行为明显后果要轻。三、《商品房买卖合同》第七条明确约定天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项。根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合购房户的实际损失，为平衡双方当事人的利益，本院酌定逾期办证的违约金以原告应付房款237843元为基数按月利率0.5‰计算。《民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，原告于2019年9月9日向本院递交诉状。2019年6月19日，原告取得不动产权证书，违约金的计算应截止于该日，按3年的诉讼时效，原告主张2016年9月9日后的违约金可予以支持，其金额为4016元（237843元×0.5‰÷30×1013），在原告诉讼请求范围内，故本院认定被告应付原告的逾期办证违约金为4016元。再次，《商品房买卖合同》第二条约定“本合同约定的面积与产权登记面积（指本物业所归属管辖的房产管理部门登记确认的房屋面积）有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补。”合同约定面积为39.72㎡，办证面积为37㎡，按合同约定的据实结算，被告应退原告房款16287元[（39.72-37）×（237843÷39.72）元]。最后，被告向原告开出的办证费用票据总额为18187元，原告向被告交契税、住房维修基金共计14270元，被告向税务部门代缴契税5994元、房屋维修基金2898元，两项相抵后，被告应退原告5378元。被告收取房产证与土地证的代办费系原、被告合同约定，故对原告要求退回代办费的诉讼请求，本院不予支持。办理产权证及缴纳契税、住房维修基金的时间为2019年，应视原告确定产权面积与契税、住房维修基金具体数额的时间为2019年，故本院确认原告请求退还多支付的房款与契税均在诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖朝辉支付逾期办证违约金4016元；二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告廖朝辉的房款16287元；三、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告廖朝辉的契税、住房维修基金5378元；四、驳回原告廖朝辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，减半收取665元，由原告廖朝辉负担200元，由被告怀化天庆房地产开发有限公司负担465元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院予以确认。本院认为，原审根据被上诉人取得涉案房屋不动产权证书及递交诉状的时间，依法确定上诉人支付自2016年9月9日至2019年6月19日期间的逾期办证违约金，没有超过法律规定的3年民事诉讼时效。上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。被上诉人在原审中已提交房屋维修基金、契税的票据，原审按照房屋维修基金、契税票据和被上诉人实际向上诉人交纳房屋维修基金、契税的情况，来认定上诉人退回多收的房屋维修基金、契税给被上诉人，符合本案实际。上诉人主张维修基金和契税尚未结算、不应退还的理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，怀化天庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨代绪审 判 员  刘士平审 判 员  黄丽霞二〇二〇年六月九日代理书记员  龙星宇