江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初1684号 原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处101，统一社会信用代码91440300724719360W。 法定代表人：昌荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢洪，男，系该公司员工,住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师，执业证号13601201810052649。 被告：万某某，男，汉族，现住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：赵某某（与被告万某某系夫妻关系），女，住南昌市红谷滩新区。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告万某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人邢洪、俞明，被告万某某的委托诉讼代理人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费10786.5元及滞纳金2000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为万达星城华府御园小区某室业主，房屋建筑面积为127.5平方米。该小区于2013年6月29日经合法程序成立业主委员会，并且通过业主委员会与原告签订物业服务委托合同，约定由原告向小区全体业主提供物业服务，被告作为上述小区业主应按房屋建筑面积1.8元每月的标准向原告缴纳物业费，滞纳金按每日千分之三计算。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住（营业）的小区实施规范的物业管理，为小区提供完善的物业管理服务。被告于2015年12月1日起停止缴纳物业费，截至2019年10月31日，欠缴物业费共计10786.5元。经原告催收无果，特依法起诉，望判如所请。 被告万某某辩称，请求法院判令物业费按30%的比例收取，诉讼费由原告承担。1.被告于2009年7月购买案涉房屋，2013年7月开始装修时就发现外墙和客厅等处渗水，被告不计其数地向物业反映，物管人员总是敷衍、搪塞，一直得不到解决。被告并未间断交纳物业费，其主要目的是希望原告能为被告修理房屋，在请求几年仍未修理的情况下，自2016年1月开始停止交纳物业费。尔后，原告在2017年、2018年先后两次违法停水，给被告造成了很多困难。2.小区共有停车位2000个左右，但物业对外办卡有5000多辆，造成小区道路堵塞、小路无法通行，如果小区内发生火灾和危重病人急救，消防车和120急救车是无法进入小区的，将给小区业主的生命财产造成不可估量的损失。3.在小区内很难看到监控，盗窃频繁，停放在小区内的车辆也经常被人为划伤或被碰撞受损，业主多次向物业反映未果。被告家中车辆进出小区或停放路旁每月须缴费80元，但2017年车辆停放小区内挡风玻璃被人为敲碎，经查看周边有6辆车玻璃均被敲碎，车内被大雨淋湿，给业主造成了很大的经济损失和精神压抑，到物业查找作案人又没有安装监控。当时就该问题与物业协商，物业免了被告三个月停车费用于补偿车窗被砸的维修费，把被告维修车窗的单据收走了。4.被告所在小区的配套设施、物业服务质量确实存在严重问题，原告对业主反映的问题敷衍搪塞，失去了业主们的信任，基于原告如此的物业服务态度，被告最多支付不超过30%的物业管理费，恳请法院到小区实地调查，倾听业主诉求，判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的物业服务委托合同、入伙流程签认单、小区设施设备及环境照片、房屋漏水照片等证据，本院认定事实如下： 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订有《物业服务委托合同》一份，就南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会（甲方）委托原告（乙方）对南昌市红谷滩万达星城（东区、华府）进行物业管理有如下约定：1．委托管理事项包括物业的共用部位、共有设施设备及附属建筑物、构筑物等改造、维护、养护和管理服务，物业管理区域涉及业主生活和其他共用部分的管理服务；2．委托物业管理服务期限为三年，从2013年9月1日至2016年8月31日止，合同到期时，双方如无异议，合同自动展期两年，即合同期限顺延至2018年8月31日止；3．物业管理区域内物业服务费实行包干制，由业主或物业使用人按建筑面积缴纳，华府物业管理费高层（1楼以上）为1.8元/平方米，业主、物业使用人应在每月30日前向乙方交纳，乙方也应积极提醒业主按时交纳物业服务费；4．业主、物业使用人无故逾期不缴纳物业管理服务费的，物业公司应每月公布拖欠缴费二个月以上的业主名单，必要时可通过法律程序解决，并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。 合同还对双方权利义务等其他相关事项进行了约定。上述合同期限届满后，原告未与小区业主委员会签订新的书面合同，但继续为小区提供物业服务至今。被告万某某系万达星城华府御园某室业主，房屋建筑面积为127.5平方米。原告以被告欠付上述房屋2015年12月1日至2019年10月31日期间的物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，原告经核实陈述该房屋2015年12月的物业费已交纳，实际是从2016年1月1日起开始欠费。被告提出原告物业服务质量存在严重问题，并提交小区设施设备及环境照片一组旨在证明原告未按合同约定提供消防设施设备管理、供水配电设备维修养护、电梯日常维护保养及故障修复、公共文体休闲设施巡视并及时解决问题、排水排污管理定期巡视检查及紧急抢修、公共秩序维护、常态化保持园区清洁卫生、车辆停放及交通秩序管理、恢复华府高层大堂坐班制度、园区内信报箱维修保养、制止个别业主违反业主规约的行为等方面的物业服务。原告认为被告提出的物业服务存在的问题不能反映小区整体情况且其针对业主反映的问题也进行了整改。双方未能达成调解。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订的《物业服务委托合同》对业主具有约束力。上述合同期满后虽未再续签书面合同，但原告在业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定的情况下继续为小区提供物业服务，与小区业主之间仍存在物业服务关系，双方权利义务仍按《物业服务委托合同》确定。对被告提出原告物业服务质量存在严重问题的抗辩意见，本院认为，结合原被告的陈述和提交的证据，可以认定原告提供的物业管理服务存有瑕疵，综合本案具体情况，本院酌定被告向原告支付案涉房屋2016年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费9501.3元（1.8元/月/平方米×127.5平方米×46个月×90%）。原告认可案涉房屋2015年12月的物业费已交纳，本院对此予以确认，对原告要求被告支付案涉房屋2015年12月份的物业费的诉请，本院不予支持。至于被告提出是因原告一直未维修其房屋漏水问题才停交物业费的抗辩意见，因房屋漏水问题可能涉及房屋质量及维保义务，不宜在本案中一并处理，被告可另行主张。被告提出车辆停放在小区车窗被砸造成损失的抗辩意见，因其未能提供证据证明，本院不予采纳。物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作,对服务的不足之处,业主有权提出合理化建议和意见,物业服务企业也应继续改进并采取有效补救措施。鉴于原告提供物业服务存有瑕疵，被告并非无故拒交，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告万某某于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付万达星城华府御园某室2016年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费9501.3元； 二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费120元，减半收取60元(已由原告深圳市开元国际物业管理有限公司预交)，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担35元，由被告万某某负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年六月十二日 书记员  钟芬芬 附:本案适用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。