四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终801号 上诉人（原审被告）贡渣银行，男，1954年8月21日出生，藏族，住四川省小金县。 委托代理人陈芹，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都泰安物业管理有限公司。住所地：四川省成都市××街×号世贸中心A座一楼。 法定代表人邹国义，董事长。 委托代理人陈霁，四川凯盈律师事务所律师。 原审被告熊桃根，男，1962年3月24日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 上诉人贡渣银行因与被上诉人成都泰安物业管理有限公司（以下简称泰安物业公司）、原审被告熊桃根物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初7407号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，位于成都市青羊区房屋（面积340.97平方米，监证4699587）、2号房屋（面积340.97平方米、监证4699573）、3号房屋（面积197.23平方米，监证4699580），4、5号房屋（面积287.48平方米，监证4699602）、6号房屋（面积197.23平方米，监证4699496）的所有权人为贡渣银行和熊桃根，二人自占50%的份额，房产取得时间为2016年1月15日。成都市青羊区太升路街道办事处的青羊区业主大会设立事项备案记录中载明，2013年5月27日，青羊区世界贸易中心第三届业主大会业主委员会的任期是2012年10月1日至2017年10月1日。2017年9月29日，青羊区世界贸易中心第四届业主大会业主委员会的任期是2017年10月1日至2022年10月1日。2012年10月10日，青羊区世界贸易中心业主大会委员会（甲方）与泰安物业公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定甲方续聘乙方对成都世界贸易中心提供物业管理服务事宜，物业类型为：商业、办公、住宅，坐落位置：成都市××街×号。物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：Ａ座（全部物业）：5.5元／月·平方米，Ｂ座办公楼部分：5.5元／月·平方米。居民生活垃圾处置由业主按政府规定标准另行交纳。业主与物业使用人应当按照政府相关部门的规定交纳水、电、气、光纤等使用费用。业主应于本合同生效之日起全额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。若房屋出租，业主承担连带交纳责任。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5号之前缴纳上月物业服务费。业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或未按相关部门要求交纳水、电、气、光纤等使用费的，每拖欠一日，按应交纳物业服务费用或水、电、气、光纤等使用费的千分之三的标准由乙方向拖欠人收取违约金。2017年9月28日，青羊区世界贸易中心业主大会、青羊区世界贸易中心第四届业主委员会与泰安物业公司签订了《成都世界贸易中心物业服务合同》，内容与上述合同一致，合同有效期为自签订之日起至2022年11月1日期满。2016年1月至2018年4月期间，泰安物业公司出具《催费函》28份，上载明每月所欠物管费、垃圾清运费、水费、电费等金额。照片显示泰安物业公司曾在案涉物业门口张贴上述《催费函》。 原审法院另查明，泰安物业公司向青羊区太升路街道办事处缴纳了2016年-2018年三年的成都市城市管理委员会城市生活垃圾处理费。泰安物业公司的客户用水、用电抄表记录显示案涉物业的用水量、用电量记录，且泰安物业公司自2016年1月起向成都市自来水有限责任公司和国网四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳成都世贸中心大楼的水费和电费。原审庭审中，贡渣银行提交了：《姜某等人霸占我“世贸中心”办公室的违法事实》《段某证明》《河道采砂许可证》《领条》等证据，拟证明案涉房屋被他人非法占用。原审法院认为上述证据拟证明的事实与案件争议并无关联，不予采信。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，青羊区世界贸易中心第四届业主委员会与泰安物业公司签订的两份《物业服务合同》合法有效，对各方均具有约束力，对青羊区世界贸易中心的全体业主产生法律效力。（一）关于物业费。贡渣银行、熊桃根于2016年1月15日取得了案涉物业即青羊区××街×号×栋×层1号到6号房屋的房屋所有权直至目前，故《物业服务合同》对其具有约束力。两份《物业服务合同》约定的物业费缴纳标准应为每平方米5.5元/月，案涉物业的面积为1363.88平方米，故，贡渣银行、熊桃根每月应支付的物业服务费为7501.3元。据贡渣银行的自认及《催费函》的内容，2016年1月1日至2018年4月30日期间的28个月，贡渣银行、熊桃根均未支付物业费，但由于贡渣银行、熊桃根于2016年1月15日取得的房屋所有权，故应当扣除半个月物业费，故物业费共计206285.75元。据物业合同约定，业主应在每月5号之前缴纳上月的物业服务费用，故对于截止2018年4月30日前的物业服务费的交费期限已届满，二人仍未支付，已构成违约。现泰安物业公司主张贡渣银行、熊桃根支付上述期间的物业服务费210036.40元，原审法院按206285.75元予以支持；（二）水电费及垃圾清运费。据《物业服务合同》的约定，居民生活垃圾处置（袋装垃圾收运服务费）由业主按政府规定标准另行交纳。据青羊区太升路街道办事处出具的收据，泰安物业公司代贡渣银行、熊桃根交纳了2016年到2018年期间的居民生活垃圾处理费，故泰安物业公司主张贡渣银行、熊桃根向其支付2016年1月至2018年4月期间的垃圾清运费共计3360元，予以支持；另，据成都市自来水有限责任公司和国网四川省电力公司成都市高新供电分公司出具的增值税普通发票和水电抄表记录显示，案涉物业在上述期间内所产生的水费、电费22051.42元，均由泰安物业公司进行了代缴，故泰安物业公司主张贡渣银行、熊桃根向其支付水电费22051.42元，予以支持。（三）关于违约金《物业服务合同》约定物业服务费每月5日前支付上个月物业服务费，若拖欠支付，违约金的支付标准为千分之三。贡渣银行、熊桃根未按上述约定期限支付物业服务费，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，泰安物业公司现主张贡渣银行、熊桃根按照合同约定的标准支付违约金，原审法院认为违约金标准过高，应予调减，酌情调减至万分之五。故对于未交纳物业服务费的违约金，认定为：以3750.65元为基数，自2016年2月5日至2016年3月4日；以11251.95元为基数，自2016年3月5日至2016年4月4日；以18753.25元为基数，自2016年4月5日至2016年5月4日；以26254.55元为基数，自2016年5月5日至2016年6月4日；以33755.85元为基数，自2016年6月5日至2016年7月4日；以41257.15元为基数，自2016年7月5日至2016年8月4日；以48758.45元为基数，自2016年8月5日至2016年9月4日；以56259.75元为基数，自2016年9月5日至2016年10月4日；以63761.05元为基数，自2016年10月5日至2016年11月4日；以71262.35元为基数，自2016年11月5日至2016年12月4日；以78763.65元为基数，自2016年12月5日至2017年1月4日；以86264.95元为基数，自2017年1月5日至2017年2月4日；以93766.25元为基数，自2017年2月5日至2017年3月4日；以101267.55元为基数，自2017年3月5日至2017年4月4日；以108768.85元为基数，自2017年4月5日至2017年5月4日；以116270.15元为基数，自2017年5月5日至2017年6月4日；以123771.45元为基数，自2017年6月5日至2017年7月4日；以131272.75元为基数，自2017年7月5日至2017年8月4日；以138774.05元为基数，自2017年8月5日至2017年9月4日；以146275.35元为基数，自2017年9月5日至2017年10月4日；以153776.65元为基数，自2017年10月5日至2017年11月4日；以161277.95元为基数，自2017年11月5日至2017年12月4日；以168779.25元为基数，自2017年12月5日至2018年1月4日；以176280.55元为基数，自2018年1月5日至2018年2月4日；以183781.85元为基数，自2018年2月5日至2018年3月4日；以191283.15元为基数，自2018年3月5日至2018年4月4日；以198784.45元为基数，自2018年4月5日至2018年5月4日；以206285.75元为基数，自2018年5月5日至实际付清之日止；以上均按日万分之五计算。至于水电费的违约金，按照抄表记录，2016年1月欠费1990.51元，2016年4月欠费5171.66元，2016年5月欠费550.08元，2016年6月欠费1089.12元，2017年1月欠费3316.30元，2017年2月欠费2083.20元，2017年6月欠费5300.86元，2017年11月欠费294.99元，2018年1月欠费1020.80元，2018年3月欠费1233.90元，《物业服务合同》中约定欠缴水电等费用的违约金为日千分之三，该约定过高，酌情调减至日万分之五，综上，认定为：以1990.51元为基数，自2016年2月1日起至2016年4月30日，以7162.17元为基数，自2016年5月1日起至2016年5月31日；以7712.25元为基数，自2016年6月1日起至2016年6月30日；以8801.37元为基数，自2016年7月1日起至2017年1月31日；以12117.67元为基数，自2017年2月1日起至2017年2月28日；以14200.87元为基数，自2017年3月1日起至2017年6月30日；以19501.73元为基数，自2016年7月1日起至2017年11月30日；以19808.6元为基数，自2017年12月1日起至2018年1月30日；以20829.40元为基数，自2018年2月1日起至2018年3月30日；以22051.42元为基数，自2018年4月1日起至实际付清之日止，以上均按日万分之五计算；垃圾费的违约金，截止2018年4月，贡渣银行及熊桃根尚欠垃圾费3360元，对于泰安物业公司主张的违约金，原审法院认定为：以3360元为基数，自2018年5月1日起至实际付清之日止，按日万分之五计算。综上，原审法院遂依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、贡渣银行、熊桃根于判决生效之日起十日内共同向泰安物业公司支付物业服务费206285.75元及违约金（以3750.65元为基数，自2016年2月5日至2016年3月4日；以11251.95元为基数，自2016年3月5日至2016年4月4日；以18753.25元为基数，自2016年4月5日至2016年5月4日；以26254.55元为基数，自2016年5月5日至2016年6月4日；以33755.85元为基数，自2016年6月5日至2016年7月4日；以41257.15元为基数，自2016年7月5日至2016年8月4日；以48758.45元为基数，自2016年8月5日至2016年9月4日；以56259.75元为基数，自2016年9月5日至2016年10月4日；以63761.05元为基数，自2016年10月5日至2016年11月4日；以71262.35元为基数，自2016年11月5日至2016年12月4日；以78763.65元为基数，自2016年12月5日至2017年1月4日；以86264.95元为基数，自2017年1月5日至2017年2月4日；以93766.25元为基数，自2017年2月5日至2017年3月4日；以101267.55元为基数，自2017年3月5日至2017年4月4日；以108768.85元为基数，自2017年4月5日至2017年5月4日；以116270.15元为基数，自2017年5月5日至2017年6月4日；以123771.45元为基数，自2017年6月5日至2017年7月4日；以131272.75元为基数，自2017年7月5日至2017年8月4日；以138774.05元为基数，自2017年8月5日至2017年9月4日；以146275.35元为基数，自2017年9月5日至2017年10月4日；以153776.65元为基数，自2017年10月5日至2017年11月4日；以161277.95元为基数，自2017年11月5日至2017年12月4日；以168779.25元为基数，自2017年12月5日至2018年1月4日；以176280.55元为基数，自2018年1月5日至2018年2月4日；以183781.85元为基数，自2018年2月5日至2018年3月4日；以191283.15元为基数，自2018年3月5日至2018年4月4日；以198784.45元为基数，自2018年4月5日至2018年5月4日；以206285.75元为基数，自2018年5月5日至实际付清之日止；以上均按日万分之五计算）；二、贡渣银行、熊桃根于判决生效之日起十日内共同向泰安物业公司支付水电费22051.42元及违约金（以1990.51元为基数，自2016年2月1日起至2016年4月30日，以7162.17元为基数，自2016年5月1日起至2016年5月31日；以7712.25元为基数，自2016年6月1日起至2016年6月30日；以8801.37元为基数，自2016年7月1日起至2017年1月31日；以12117.67元为基数，自2017年2月1日起至2017年2月28日；以14200.87元为基数，自2017年3月1日起至2017年6月30日；以19501.73元为基数，自2016年7月1日起至2017年11月30日；以19808.6元为基数，自2017年12月1日起至2018年1月30日；以20829.40元为基数，自2018年2月1日起至2018年3月30日；以22051.42元为基数，自2018年4月1日起至实际付清之日止，以上均按日万分之五计算）；三、贡渣银行、熊桃根于判决生效之日起十日内共同向泰安物业公司支付垃圾处置费3360元及违约金（以3360元为基数，自2018年5月1日起至实际付清之日止，按日万分之五计算）；四、驳回泰安物业公司的其余诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9064元，保全费3270元，共计12334元，由贡渣银行、熊桃根共同承担。 宣判后，贡渣银行不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院事实查明不清，被上诉人泰安物业公司未按合同约定履行其安全保障职责，导致上诉人人身、财产遭受巨大损失，故其有权拒付物业管理费、垃圾清运费及违约金；二、案涉物业被他人非法占用后，上诉人已明确向泰安物业公司告知对物业断水、断电，但物业公司置之不理，由此产生的水电费应由被上诉人自行承担；三原审法院认定的违约金过高，应予以调整。故请求撤销原判，依法改判或发回重审。 被上诉人泰安物业公司二审中辩称，泰安物业公司已严格按照物业服务合同约定履行了义务，其未接到上诉人要求停水停电的通知，即使存在案涉物业被非法占用的情况，也并非物业公司职责，原审法院认定违约金合法合规，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，青羊区世界贸易中心第四届业主委员会与泰安物业公司签订的两份《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包含贡渣银行、熊桃根在内的全体业主均有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，泰安物业公司按物业服务合同约定为案涉小区提供了物业服务，贡渣银行、熊桃根亦应按合同约定履行按时交纳物业服务费义务，贡渣银行上诉称泰安物业公司未按合同约定履行安全保障职责，且未按业主要求对案涉物业停水停电，故有权拒付相关物业服务费、水电费等，但提交的证据并不能证明其观点，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒交物业服务费则于法无据，原审法院综合全案证据判决贡渣银行、熊桃根向泰安物业公司支付欠交物业服务费、水电费等并酌情调减支持违约金并无不当。综上，上诉人贡渣银行的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9064元及公告费300元由上诉人贡渣银行负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月四日 书记员  陈 悦