济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0191民初2408号原告：济南齐华物业公司管理有限公司，住所地济南市历城区花园路80-1号5号楼101室，统一社会信用代码91370100724271965H。法定代表人：刘进华，董事长。委托诉讼代理人：徐桂华，山东豪才律师事务所律师。被告：冷永杰，女，1977年9月9日出生，汉族，住济南市高新区。原告济南齐华物业公司管理有限公司（齐华物业公司）与被告冷永杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告齐华物业公司的委托诉讼代理人徐桂华、被告冷永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐华物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令冷永杰立即付清物业费5899.89元、逾期违约金2704.34元，共计8604.23元；2.因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等由冷永杰承担。事实和理由：冷永杰系济南市高新区茗筑美嘉小区的业主。2016年5月22日济南市高新区舜华街道新东方花园社区居民委员会与齐华物业公司签订了《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》，合同约定了双方的权利义务，齐华物业公司为济南市高新区茗筑美嘉小区的业主提供物业服务，冷永杰未按约定向齐华物业公司交纳物业费，冷永杰已构成严重违约。为维护齐华物业公司的合法权益，诉至法院。庭审中齐华物业公司放弃对保全费、律师费的主张。冷永杰辩称，齐华物业公司未按照法律规定、招投标文件及《物业服务合同》约定提供相应的管理和服务，没有履行合同在先，物业管理服务十分混乱，严重影响了冷永杰的日常生活，给冷永杰造成了很大的损失，冷永杰有权拒绝交纳物业费，具体如下：一、齐华物业公司未对电梯进行维修保养。二、齐华物业公司未按合同约定进行公共区域的管理和维护。1.齐华物业公司未按照服务合同对物业共用部位、共用设施设备进行管理和维护。2.齐华物业公司未按照服务合同对物业共用区域、共用设施设备进行管理和维护。3.楼宇外墙砖脱落不修理。4.小区路灯经常长期不亮。5.门禁管理系统全部破坏。三、齐华物业公司未对消防设施进行管理和维护。1.消防中控瘫痪，灭火器失效，消防配件丢失严重。2.业主车辆乱停放，占用消防通道严重。3.维修基金不具备启用条件。4.楼道堆放杂物，占用严重。四、齐华物业公司未履行出入管理和服务职责，人员车辆出入无管理。五、齐华物业公司未按合同约定进行车辆管理。六、齐华物业公司管理混乱、服务不合规定的情况：1.缺乏服务信用，市房管局要求限期整改到位。2.公共设施设备、环境卫生、公共秩序等项目缺乏维护、修缮、服务与管理。3.小区公共部位广告牌收入从未公示，也未用于小区建设；物业费收支情况从未公示。综上所述，齐华物业公司无视法律和合同相关规定，未提供相关物业服务，没有尽到管理义务，齐华物业公司的行为已经先构成了严重违约，使合同目的无法实现，因此依法行使先履行抗辩权，冷永杰不应向齐华物业公司支付物业费及滞纳金。齐华物业公司应退还小区业主公共区域广告收入及其他营业性收入。请求法院驳回齐华物业公司诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对齐华物业公司提交的证据一物业服务合同及证据二中标通知书，上述证据均系原件，且冷永杰提交相反证据，故该上述证据本院予以采信。2.针对齐华物业公司提交的证据三茗筑美嘉1号楼可视对讲安装工程评审报告原件、济南市住宅专项维修资金综合管理平台上公共事项投票结果信息打印件，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。3.针对齐华物业公司提交的证据四茗筑美嘉消防设施安装维修项目预算报告原件、济南市高新区商品住宅专项维修资金应急维修使用申请表复印件，上述证据的真实性本院予以确认，上述证据可以证实齐华物业公司对消防设施进行了维护。4.针对齐华物业公司提交的证据五新东方花园社区居委会表扬信原件的真实性本院予以确认，但该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。5.针对齐华物业公司提交的证据七（2019）鲁01民终8348号民事判决书的真实性本院予以确认。6.针对冷永杰提交的证据一至证据六中的照片3张及视频，因部分照片无法显示拍摄时间及地点，无法确认与本案具有关联性，本院不予采信。且冷永杰未提交证据证实照片、视频中反应的问题系齐华物业公司服务期间发生的，故上述证据不足以证实冷永杰的主张，本院不予采信。针对冷永杰提交的12345投诉记录，该证据系冷永杰单方制作，冷永杰未提交其他证据予以佐证，故该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月3日，山东省建设工程招标中心有限公司向齐华物业公司出具《山东省建设工程中标通知书》，载明：贵单位参加的茗筑美嘉小区物业管理服务招标（招标编号：SDJZ-2016WY-0307），经评审委员会的综合评审，并报招标人审定，由你单位中标。中标单价：高层：1.59元/月·平方米；多层：1.39元/月·平方米；商业：3.7元/月·平方米。2016年5月22日，济南高新区舜华街道新东方花园社区居民委员会（以下简称新东方花园居委会）（甲方）与齐华物业公司（乙方）签订《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》，该合同载明：就甲方选聘乙方对济南市高新区茗筑美嘉小区提供物业服务事宜，订立本合同。物业类型为住宅、底商。合同第五条载明：物业服务费由业主按期拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：多层住宅：1.39元/月·平方米；（小）高层住宅：1.59元/月·平方米；商业用房：3.7元/月·平方米；学校：3.7元/月·平方米。合同第六条约定：物业服务费按半年（缴费期）交纳，业主或物业使用人应在上一缴费期最后一个月20日前履行预付交纳义务。合同第十六条约定：业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日应按每日应交额的千分之三向乙方支付违约金。冷永杰于2009年10月入住茗筑美嘉小区18号楼2-602房屋，于2010年11月15日为坐落于济南市高新区房屋办理房屋产权登记手续，登记在其名下，共有人孙京平。房屋面积为98.71平方米。诉讼中，齐华物业公司主张冷永杰2016年6月1日至今一直未支付物业费，截至2019年12月31日，冷永杰应交43个月的物业费，每次应交823.24元（1.39元*98.71平方米*6个月），共计应交823.24元*7笔+（1.39元*98.71平方米）即5899.89元。关于利息，齐华物业公司根据合同第十六条约定，仅主张3个交费期的违约金，即从2017年7月1日至2018年6月30日期间的违约金，计算方式为823.24元*3笔*千分之三*365天即2704.34元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，新东方花园居民委员会与齐华物业公司签订的《济南市茗筑美嘉小区物业服务合同》合法有效，且齐华物业公司实际为涉案小区提供了物业服务，冷永杰亦接受了齐华物业公司的物业服务，故涉案物业服务合同对包括冷永杰在内的小区业主具有法律约束力。因此，冷永杰应当支付物业费。依照涉案物业服务合同约定，冷永杰未交纳自2016年6月1日起至2019年12月31日止的物业服务费构成违约，齐华公司主张上述期间的物业费为5899.89元，于法有据，本院予以支持。关于冷永杰抗辩的物业服务存在重大瑕疵，不应予以交纳的问题，本院认为，物业服务质量仅存在一般瑕疵业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，在此种情况下，业主提出少交或免交物业费的请求一般不予支持；物业服务质量存在严重瑕疵，业主请求减免物业费的，人民法院可以酌情予以支持。物业服务质量严重瑕疵，指物业服务企业长期怠于提供服务，疏于管理，造成小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活，虽经业主屡次反映但仍拒不整改。本案中，冷永杰提交的证据不足以证实齐华物业公司提供的服务达到了“小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响到全体业主的正常生活”的程度，因此，对冷永杰的该主张，本院不予采纳。关于齐华物业公司要求冷永杰支付违约金的诉讼请求，结合齐华物业公司在本院起诉的其他同类案件及冷永杰提交的相关证据，因齐华物业公司在涉案小区公共卫生、设施维护等方面确实存在瑕疵，故齐华物业公司的本项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告冷永杰于本判决生效之日起十日内支付原告济南齐华物业公司管理有限公司自2016年6月1日起至2019年12月31日止的物业管理费5899.89元（98.71平方米×1.39元/月·平方米×43月=5899.89元）；二、驳回原告济南齐华物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告冷永杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冷永杰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭瑞栋二〇二〇年六月十一日法官助理胡晓明书记员李灵