浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初5800号原告：温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道罗东花园小区花园组团8栋。负责人：范定辉。委托诉讼代理人:蔡建胜、蔡雅雅，温州市鹿城区新时代法律服务所法律工作者。被告:上海申瓯房地产投资总公司，住所地上海市长寿路468号10楼。法定代表人：朱文达。第三人：浙江温州城乡建筑工程有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道永宁西路587号六楼。统一社会信用代码：91330303254486020E。法定代表人：姜文华。委托诉讼代理人：孙勇、王靖璨，浙江东瓯律师事务所律师。原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会与被告上海申瓯房地产投资总公司、第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司共有权确认纠纷一案，本院于2019年9月5日适用简易程序立案受理。审理中，原告申请对涉案罗东花园8栋2层停车房建造费用是否已列入商品房成本，或在城市基础设施配套费用中列支进行司法会计鉴定。2020年3月5日，鉴定机构退回鉴定委托。因案件审理需要本案于2019年9月30日依法转为适用普通程序，由审判员郑国友担任审判长，与人民陪审员郑安义、陈芬组成合议庭，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会的委托诉讼代理人蔡建胜，第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司的委托诉讼代理人孙勇到庭参加诉讼。被告上海申瓯房地产投资总公司经本院合法传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会诉称：1994年8月被告受让坐落于温州市龙湾区小区地块,用于商品房开发,建设了涉诉的罗东花园小区,其中经规划部门审批,在该小区8幢（原建设半地下室停车）的位置,增加一层,连同半地下室作为停车房。后被告将该二层（面积约349.11平方米）交于案外人使用.原告机构成立后,经调查该停车房二层应归本小区全体业主所有,故诉至贵院，综上所述,诉争停车房二层作为自行车停车房，系为整个小区提供公共服务的公用设施用房，未计入公摊建筑面积，属建筑物专有部分以外的共有部分，属于罗东小区全体业主的共有。故原告诉请判令：一、依法确认坐落于龙湾区.11平方米）属原告所代表的全体业主共有。二、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示其诉讼请求是法律依据是温州市人民政府办公室温政办［1995］111号文件的规定。为证明上述事实，原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会向本院提供了如下证据：1.备案证明，证明原告诉讼主体。2.打印资料，证明被告诉讼主体。3.国有土地使用权协议出让合同，证明被告系涉诉住宅区开发商。4.土地使用条件，5.总平图，证明规划部门审批涉诉房屋性质为自行车停车房。6.（2018）浙03民终4687号判决书，证明涉诉停车房不计入公用建筑面积。7.小区业主签名表，证明小区业主同意通过本案诉讼解决纠纷。8.温政办[1995]111号，证明案涉停车房属于小区全体业主所有，不能用于出售。被告上海申瓯房地产投资总公司未作答辩也未向本院提供证据。第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司述称：第三人从被告处购买案涉房产，且已经支付相应对价，双方的转让行为未违反相关法律规定，合法有效。第三人依法取得本案诉争的房产所有权。具体经过是1998年7月28日第三人与本案被告达成协议将案涉停车房转让给第三人所有，当日第三人支付相应对价，由被告出具收款收据并加盖销售部印章，此后第三人合法占有案涉房产。2003年8月，因永中街道社区文明创建需要，经永中街道党委协调，第三人与永中街道办事处签订一份房产使用权调换使用协议书，约定房产整体调换使用，并且依法向税务交纳相应房产税。期间，原告所代表的物业业主均未对第三人占有使用房产提出异议，故案涉房产所有权应归第三人所有，应驳回原告的诉请。为证明上述事实，第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司向本院提供如下证据：1.收款收据，证明本案所涉停车房系第三人从开发商处购买并已支付购房款,第三人享有合法产权的事实。2.《房产使用权调换使用协议书》，证明第三人对本案所涉停车房享有合法产权,并于多年来一直与永中街道办事处调换使用的事实。3.龙湾区人民法院(2018)浙0303民初3020号民事判决书，证明该判决认定上海申瓯房地产投资总公司有权出售本案诉争的停车房,且第三人支付了相应的对价购买,属于善意取得诉争停车房的所有权的事实。4.温州市中级人民法院(2018)浙03民终4687号民事判决书，证明判决认定了原告所提供的证据不能证明其对本案所涉停车房具有物权的事实。5.浙江省高级人民法院(2019)浙民申4664号民事裁定书，证明温州市中级人民法院（2018）浙03民终4687号民事判决书认定事实清楚,适用法律正确,审理程序及实体处理均无不当的事实。原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会提交的上述证据，经庭审出示质证，被告上海申瓯房地产投资总公司未到庭，视为放弃质证权利。第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司质证意见如下：证据1-3无异议。证据4-5真实性无异议，但对证明对象有异议，总平图可说明被告当时已经按土地使用条件规划有停车房，二楼停车房是后加办的手续。证据6无异议。证据7签名要表决的内容没有明确指出。证据8不能作为本案的依据，文件明确是针对国有资产部分，不适用于本案，相关条文也是涉及国家资产的处理和管理，本案小区是小区业主或开发商所有，不是属于国有资产。本院认为，第三人对证据1-3、6均无异议，故均予以确认；证据4-5、7的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于案涉停车房的产权是否属于原告所代表的全体业主共有，本院将在下文再行阐述；证据8属于政府文件，不作为证据予以确认。第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司提交的上述证据，经庭审出示质证，被告上海申瓯房地产投资总公司未到庭，视为放弃质证权利。原告质证意见如下：证据1形式真实性有异议，如果成立买卖合同需有合同，作为几百平方米的房产仅是销售科的章也仅是收款收据，也没有注明是出售或是出租，对证明对象也有异议，即使买卖确实存在，也侵害了真实所有权的合法权利，因为公共设施是不能出售的，规划是停车房是不能出售，停车房的所有权证是不能领取的。即使合同有效也不能产生物权的效力。证据2真实性有异议，应由税务分局盖章及法定代表人签字，且税务部门也不能证明不动产的权属归属，再者协议书也是建立在错误的收据基础上，是税务部门当时对法律规定认识不足。证据3真实性无异议，但其证明对象已经被温州中院所否定，不能证明其证明对象。证据4真实性无异议，但对证明对象有异议，认定所有权确认是排除妨碍的前提条件，只是说证据不足，不是终局认定。证据5真实性无异议，但也只是认定所有权确认是排除妨碍的前提条件。本院认为，上述证据的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：1994年8月，被告上海申瓯房地产投资总公司受让位于龙湾区小区地块，其中土地使用条件中包含“附属建筑物：车库”。受让后，经建设、规划部门许可建设了涉诉的罗东花园小区，并按《国有土地使用权协议出让合同》的约定、瓯海区规划局的规划核定在该小区8幢（原建设半地下室停车）的位置，增加一层，连同半地下室作为停车房。停车房建成后，1998年7月28日上海申瓯房地产投资总公司罗东花园办事处出具收款收据一份交第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司收执，其中记载“交款单位：城乡建筑公司，交款项目：8＃楼2楼349.11㎡，每平方米400元，金额：139644”，并盖有上海申瓯房地产投资总公司罗东花园办事处销售科的公章。此后，第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司一直占有、使用上述罗东花园小区8幢二楼的停车房。2003年8月18日因龙湾区永中街道工作的需要，第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司与龙湾区永中街道办事处签订了《房产使用权调换使用协议书》，双方约定将各自所有房产整体对调使用。期间，原告所代表的物业业主们均未对第三人占用、使用罗东花园8幢二楼停车房的情况提出异议。2018年6月13日温州市龙湾区永中街道罗东花园第二届业主委员会以浙江温州城乡建筑工程有限公司为被告向本院提起排除妨碍纠纷诉讼，诉讼请求为：1、依法确认位于龙湾区的停车房（面积约109.58㎡）的占有、使用、收益、处分的权利为原告所代表的全体业主共有；2、依法判令被告停止侵权，立即腾退上述停车房（面积约109.58㎡）。2018年9月29日本院作出（2018）浙0303民初3020号民事判决，判决驳回温州市龙湾区永中街道罗东花园第二届业主委员会的诉讼请求。温州市龙湾区永中街道罗东花园第二届业主委员会不服该判决而提起上诉，2019年1月7日温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终4687号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后温州市龙湾区永中街道罗东花园第二届业主委员会又向浙江省高级人民法院申请再审，2020年4月26日浙江省高级人民法院作出（2019）浙民申4664号民事裁定书，裁定驳回温州市龙湾区永中街道罗东花园第二届业主委员会的再审申请。审理中，原告申请对涉案罗东花园8栋2层停车房建造费用是否已列入商品房成本，或在城市基础设施配套费用中列支进行司法会计鉴定。后本院依法委托瑞安瑞阳会计师事务所有限公司进行鉴定。2020年3月5日，该鉴定机构以因未能提供会计帐簿、原始凭证、银行对账单等相关资料，无法实施会计鉴定程序为由而退回鉴定委托。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会要求确认其所代表的全体业主对诉争的龙湾区永中街道罗东花园8幢二层停车房（面积约349.11平方米）具有所有权，其应当就其拥有该部分停车房的物权承担举证责任。《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作出的特别规定除外。涉案争议的事项均发生在《中华人民共和国物权法》实施之前，故该法相关规定不适用本案。《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房[1995]年517号）第九条第一款规定：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”案涉二层停车房，与原规划的半地下室停车房以及居民住房隔离，拥有专门的出入口，可以作为独立使用空间。第三人浙江温州城乡建筑工程有限公司持有的收款收据虽未载明款项用途，但不管是买卖抑或租赁，均表明该小区开发商即被告上海申瓯房地产投资总公司已经将诉争二层停车房销售或出租给浙江温州城乡建筑工程有限公司，依据前述规定，该部分停车房不计入公用建筑面积部分，即该部分停车房不属于共有部分，而属于开发商可销售或出租的专有部分。另外，原告主张依据温政办[1995]111号文件的规定，案涉停车房应属于小区全体业主所有。首先，该文件是为明确国有资产权属关系，并不适用于本案；其次，温州市人民政府办公室的相关文件亦不能作为确定物权归属的法律依据。综上，由于原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会提供的证据不能证明其对诉争的龙湾区永中街道罗东花园8幢停车房二层具有物权，其应当承担举证不能的不利后果。现原告要求确认坐落于龙湾区.11平方米）属原告所代表的全体业主共有的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会的诉讼请求。本案受理费80元，由原告温州市龙湾区永中街道罗东花园第三届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  郑国友人民陪审员  郑安义人民陪审员  陈 芬二〇二〇年六月二十四日书 记 员  舒 纯附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。