山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初2370号原告：姜焕鹏，男，1982年3月28日出生，汉族，住威海市文登区。被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区世纪大道86号。法定代表人：王守科，经理。委托诉讼代理人：于昌远，山东联志律师事务所律师。原告姜焕鹏与被告山东人和房地产开发有限公司（以下简称人和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜焕鹏、被告人和房地产公司委托诉讼代理人于昌远均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜焕鹏向本院提出诉讼请求：1.依法判令人和房地产公司向姜焕鹏支付逾期交房违约金69745元（以293974元为本金，按照日利率0.01%向其支付2013年9月1日至2020年4月1日期间的违约金）；2.依法判令人和房地产公司向姜焕鹏支付逾期办证违约金54723元（以293974元为本金，按照日利率0.01%向其支付2015年3月1日至2020年4月1日期间的违约金）；3.依法判令人和房地产公司向姜焕鹏支付2020年4月2日起至实际交付房屋及办理完诉争房屋房地产权属证书之日止的违约金。事实与理由：2012年9月14日，姜焕鹏与人和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定姜焕鹏购买人和房地产公司开发的位于威海市文登区人和国际花园居民小区丁香园19号1单元902室，姜焕鹏付清全部房款293974元。人和房地产公司应于2013年8月30日将上述房产交付于姜焕鹏，但房屋至今未交付。合同补充协议约定人和房地产公司在商品房交付使用后五百五十天内办理完房地产权属证书。如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。诉争房屋至今无法办理产权证书，人和房地产公司应当承担违约责任。现依法起诉，请求法院判如所请。人和房地产公司辩称，对姜焕鹏与人和房地产公司间存在房屋买卖合同关系等事实没有异议。目前涉案房屋未完成交付，也不具备办证条件。该情况是由建设工程施工方造成的，但人和房地产公司对姜焕鹏逾期交房仍构成违约。姜焕鹏主张自2013年9月1日起算逾期交房违约金，该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效，姜焕鹏起诉之日向前推算三年超出的部分已超过诉讼时效，不应予以支持；而逾期办证是建立在房屋交付且能够交付的前提下产生的法律责任，在涉案房屋尚未交付的前提下姜焕鹏主张逾期办证违约责任不符合合同约定，也没有法律依据。姜焕鹏主张的逾期办证违约金与逾期交房违约金存在时间重合，基于同一违约行为，人和房地产公司不应承担两份责任。违约金是以赔偿守约方损失为主要目的，计算两份违约责任明显超出给姜焕鹏造成的损失。对于姜焕鹏第一项诉讼请求超出诉讼时效部分不同意赔偿，姜焕鹏第二项诉讼请求要求法院予以驳回，姜焕鹏第三项诉请尚未发生，应待实际发生后另行处理。本院经审理认定事实如下，对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年9月14日，姜焕鹏与人和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定姜焕鹏购买人和房地产公司开发的位于威海市文登区人和国际花园居民小区丁香园19号1单元902室，姜焕鹏于2012年9月14日支付了全部房款293974元。关于逾期交房违约责任，姜焕鹏与人和房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，人和房地产公司应当于2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付姜焕鹏使用。出卖人如未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。人和房地产公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。人和房地产公司至今未将符合合同约定的诉争房屋交付姜焕鹏使用。后姜焕鹏于2020年4月14日向本院申请立案。关于姜焕鹏本次起诉前是否就逾期交房向人和房地产公司主张过逾期交房违约金的问题。姜焕鹏主张其与人和房地产公司经理就交房问题多次电话沟通，并通过其他多种途径主张过权利。但姜焕鹏对其上述主张的事实，其未提供任何证据予以证实，人和房地产公司也不认可。本院当庭对姜焕鹏进行法律释明，告知当事人应当对自己主张的事实承担举证义务，有证不举或举证不能应当承担对自己不利的法律后果。但姜焕鹏仍未对其主张的上述事实提交证据予以证实。故对于姜焕鹏主张的上述事实，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同约定，人和房地产公司应当于2013年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，在诉争商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付姜焕鹏使用。出卖人如未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。人和房地产公司作为房地产开发商至今未将符合合同约定的诉争房屋交付姜焕鹏使用，构成违约，应当承担违约责任。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。姜焕鹏于2020年4月14日向本院申请立案，但姜焕鹏未提交证据证实其本次起诉前还就逾期交房违约金向人和房地产公司主张过权利导致诉讼时效中断，故姜焕鹏主张的2013年9月1日至2017年4月14日的逾期办证违约金，超过法律保护权利的三年期间，本院不予支持。现姜焕鹏依据合同约定要求人和房地产公司以293974元为本金按照日利率0.01%向其支付自2017年4月15日起至2020年4月14日止的逾期交房违约金32190元（293974元×0.01%×365天×3年），于法有据，本院予以支持。关于姜焕鹏主张的逾期办证违约金问题,双方签订的商品房买卖合同约定，人和房地产公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现房屋并未交付,姜焕鹏主张逾期办证违约金,不符合合同约定条件,故对姜焕鹏该项主张,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向姜焕鹏支付逾期交房违约金32190元，支付至姜焕鹏中国建设银行文登支行账号为43×××06的账户内；二、驳回姜焕鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1395元，由姜焕鹏负担1034元，由山东人和房地产开发有限公司负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇二〇年六月一日书记员  徐利贞