江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终480号上诉人（原审原告）：景德镇市鼎辉物业服务有限公司，住所地景德镇市昌江区新枫路北侧昌江府1栋201号。法定代表人：李振海，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭维，江西千瓷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余建国，男，1975年8月6日出生，汉族，住景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：王卫国，江西瓷都诚公律师事务所律师。上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司（以下简称鼎辉物业）因与被上诉人余建国物业服务合同纠纷一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2020）赣0202民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人鼎辉物业委托诉讼代理人彭维，被上诉人余建国及其委托诉讼代理人王卫国参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎辉物业上诉请求：1、一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销或改判昌江区人民法院（2020）赣0202民初77号民事判决；2、本案一、二审诉讼费用由余建国承担。事实与理由：本案的争议核心在于物业服务合同（即业主手册），该手册的签订过程是业主在购买房屋时由开发商与业主签订的，为格式范本。业主手册中对于收费标准作出了明确的约定，即高层住宅按1.5元/月/平方米收取物业服务费，商铺按3元/月/平方米收取物业服务费。虽然余建国提交了其2016年缴纳的物业管理费收费票据，但是余建国的商铺为2015年12月29日购买，缴纳物业费时间为2016年1月11日，当时和余建国说物业费按单价1.5元/月/平方米缴纳的杨四化为开发商那边负责销售的工作人员，这其实是当时开发商的一个促销手段。双方从始至终都未对合同进行过修改，仅凭收费多少，脱离合同本身来倒推双方的收费标准这明显欠妥。余建国提供了一份与鼎辉物业一模一样的业主手册，但余建国那份用横线将3元/月/平方米勾画掉，在1.5元/月/平方米后面打了勾，而且这是他自己持有的那份，该合同与鼎辉物业提供的合同明显存在巨大差异。按常理，如果双方对合同的实质内容作出修改应该将双方都持有的合同一并修改，而且该合同为打印的格式合同，不可能草率的用笔在上面勾画。综上，鼎辉物业在一审庭审过程中提供的物业服务合同、垃圾清运合同及付款凭证、催缴单回执、上面催缴照片、治安巡逻表、物业服务公开图册等一系列的证据，且这些证据之间能够相互印证，足以证明鼎辉物业已经尽到了合同应尽的义务，一审法院错误的采纳余建国提供的瑕疵证据，作出违背事实的判决，依法应当撤销或改判。余建国辩称，1、余建国的商铺是2015年7月2日购买的，2015年12月29日交房，鼎辉物业当时同意物业费按1.5元/月/平方米交纳，非购房促销，且杨四化也不是开发商的销售负责人，而是鼎辉物业公司的物业经理，在一审庭审时鼎辉物业也承认杨四化是其单位的员工，所以鼎辉物业声称杨四化是开发商的销售负责人并在售房时为了促销才同意物业费按1.5元/月/平方米理由不成立。2、物业费当时是没有争议的，双方意思表示是一致的，收费票据证明物业费是1.5元/月/平方米，而收费的依据是合同，合同的依据是双方的合意，故鼎辉物业认为收费票据违背合同，收费不能倒退收费标准，在逻辑上不成立。双方对物业费的约定出现两种说法必然有一方在违背事实，实际上就是在恶意诉讼。3、对格式合同进行修改在实践中也是常有的事情，且合同法第41条明确规定，格式条款与非格式条款不一致时应采用非格式条款，至于鼎辉物业强调两份物业合同中一份修改，而另一份未修改，这种情况在实践中也是存在的，对于如何确定这两份合同的真实性，结合收费票据和诚实信用原则是可以明确的。4、根据最高法院关于民事诉讼证据的若干规定第73条和最高法院民诉法解释第108条所确定的优势证据原则，现有证据证明当时双方对物业费约定为1.5元/月/平方米的可能性是远远大于约定3元/月/平方米。5、鼎辉物业提供的垃圾清运合同、催交费回执、治安巡逻表、物业负责图册等一系列的证据均与双方对物业费收费标准没有关联。鼎辉物业用上述证据证明物业费约定了3元/月/平方米没有说服力。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。鼎辉物业向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告立即向原告支付自2017年1月1日至2019年12月31日期间拖欠的物业费45936元及相应的违约金56045.46元（违约金暂计算至2019年12月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，被告余建国系鹭金昌江府小区6栋1单元115商铺房的买受人，2015年12月29日，原告鼎辉物业与被告余建国就签订了前期物业管理服务协议,协议约定被告余建国所购买的物业系住宅兼商业，位于鹭金昌江府6栋1单元115号商铺，建筑面积为426.02平方米,物业交付时间为2015年12月29日；物业费按照建筑面积缴纳，具体标准勾选为1.5元∕月∕平方米。入住须缴费单载明物业管理费为7668.36元∕年、管理费计算公式：1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，2016年1月11日，被告余建国向原告鼎辉物业交纳了115号商铺2016年全年的物业管理费7668元。2019年11月5日，上海市襄阳律师事务所接受原告鼎辉物业的委托向被告余建国发出律师函，对115号商铺的2017年1月至2019年12月物业管理费45936元进行催缴，要求被告余建国在接函后7日内将所欠物业管理费付至小区管理处，被告余建国于2019年11月7日签收此函。被告余建国就鹭金昌江府小区6栋1单元115商铺房的2017年1月至2019年12月物业管理费尚未向原告交纳，现原告要求被告交纳涉案商铺2017年至2019年的物业管理费45936元和违约金56045.46元。一审法院认为，本案的争议焦点为鹭金昌江府小区6栋1单元115商铺房物业管理费的收费标准应以每平方米3元还是每平方米1.5元计算。针对该争议焦点，原告鼎辉物业提出根据双方签订的《前期物业服务合同》约定，被告余建国应按3元每月每平方米向原告缴纳2017年至2019年尚欠的物业管理费；被告余建国认为，其与原告签订的业主手册中已明确勾选了物业管理费的具体标准即按每平方米1.5元计算，被告向原告交纳的2016年物业管理费也是按照1.5元每平方米计算的，故可以相互印证双方约定的管理费标准为每平方米1.5元。该院认为，原告鼎辉物业和被告余建国均向该院提交了双方签订的前期物业管理服务协议即鼎辉物业业主手册，两份协议的签订时间均载明为2015年12月29日，两份协议关于收费标准有所不同，原告其持有的协议中载明了高层住宅为1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月、商业用房为3元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，被告其持有的协议中亦载明了高层住宅为1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月、商业用房为3元∕月∕平方米*建筑面积*12个月，并对1.5元∕月∕平方米*建筑面积*12个月进行了勾选，而原、被双方提交的2016年入住须缴费单载明了2016年的应交金额为7668.36元∕年及具体标准勾选为1.5元∕月·平方米，经算1.5元∕月*建筑面积426.02平方米*12个月=7668.36元，被告2016年已向原告交纳了物业费7668元，由此可认定被告系按照1.5元∕月∕平方米向原告交纳了2016的115号商铺物业管理费，与被告向该院提交的业主手册的约定相符，通过被告余建国实际向原告交纳的费用金额和原告自行提交的入住须缴费单，可认定双方对于物业管理费的收费标准约定为每平方米1.5元计算，该约定未违反法律法规的强制性规定,对双方均具有约束力。原告提供物业管理服务后，被告应当按双方约定交纳物业费，故原告要求被告交纳2017年1月至2019年12月的物业费的诉讼请求，该院予以支持，物业费应为1.5元∕月∕平方米*建筑面积426.02平方米*36个月=23005.08元。另，被告余建国提出涉案房屋存在漏水问题和物业服务存在问题。该院认为，房屋漏水问题不属于本案处理范围，应属相邻纠纷，被告亦未提供其他充分证据证明物业服务存在不当管理及拒绝交纳物业费的合理情形，故对于被告的此抗辩意见，该院不予支持。关于原告鼎辉物业要求被告余建国支付违约金56045.46元的诉讼请求。该院认为，原告鼎辉物业与被告余建国签订的物业手册中虽约定了逾期支付物业费的违约金，但本案中，双方对物业费的计算标准产生争议，现该院已认定双方约定的计算标准为每平方米1.5元，原告鼎辉物业在2017年至2019年期间一直要求被告按照每平方米3元的标准交纳物业费，被告拒绝按照每平方米3元的标准交纳，理由成立，被告不存在违约行为，故对于原告鼎辉物业要求被告余建国支付违约金56045.46元的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告余建国于本判决生效之日起十日内给付原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司物业费23005.08元；二、驳回原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2339元，由被告余建国负担375元，原告景德镇市鼎辉物业服务有限公司负担1964元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：物业管理费的收费标准问题。鼎辉物业主张应按双方签订的前期物业服务协议约定的商业型收费标准3元/月/平方米计算，余建国则主张应按住宅型的收费标准1.5元/月/平方米计算。根据一审查明的事实，余建国所购买的物业系住宅兼商业，余建国入住时已经按照住宅型的物业费缴费标准实际缴纳了2016年的物业费。鼎辉物业就余建国应按3元/月/平方米计算物业费，2016年物业费缴纳系其促销手段的主张并未提供直接证据予以证明，且其在一审中所提供的业主手册与余建国手持的业主手册在物业费的收费标准上勾选的也不一致，不足以支持鼎辉物业主张。一审法院据此认定双方就该收费标准以1.5元/月/平方米计算物业费并无不当，本院予以确认。综上所述，鼎辉物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2339元，由上诉人景德镇市鼎辉物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇二〇年六月二十八日法官助理王玲娟书记员徐彩霞