广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初876号原告（反诉被告）：卢金文，男，1974年11月7日出生，汉族，住罗定市时代名苑商住小区********,身份证号码：441************71X。被告（反诉原告）：罗定市华粤房地产开发有限公司。住所地：罗定市**********，统一社会信用代码：914***********184N。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：梁学平，该公司经理。原告卢金文与被告罗定市华粤房地产开发有限公司（以下简称华粤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，被告华粤公司于2020年5月9日向本院提出反诉，本院决定适用简易程序的其他规定审理，并于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卢金文，被告（反诉原告）华粤公司的委托诉讼代理人梁学平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢金文向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告根据合同条款要求，按照产权登记的实际面积退还原告多交的购房款10821.84元；2.本案诉讼费用由被告负担。原告诉称的事实和理由：2013年2月1日，原告与被告签订了编号为13020005的《商品房买卖合同》（以下简称合同），由原告购买被告开发的时代名苑商住小区B单元8层02号房商品房一套，合同约定该商品房总价为448578元，原告已全部交清，并于2017年12月取得了由罗定市国土资源局颁发的“粤（2017）罗定市不动产权第0001103号”不动产权登记证书。根据罗定市国土资源局颁发的不动产权登记证书确认，原告购买被告开发的时代名苑商住小区B单元8层02号房商品房，产权登记套内建筑面积为99.51平方米，比合同约定套内建筑面积101.97平方米面积偏少2.46平方米，误差值为-2.41%但未超过-3%。按《商品房买卖合同》约定：差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补。故被告华粤公司应履行合同约定，向原告退还多收购房款10821.84元（2.46×4399.12）。被告华粤公司辩称：对原告的起诉无意见。反诉原告华粤公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告补缴购房款2199.56元；2.本案诉讼费用由反诉被告负担。反诉原告诉称的事实和理由：一、反诉被告于2013年1月2日与反诉原告签订《商品房认购协议书》，约定建筑面积和单价，2013年2月1日与反诉原告签订《商品房买卖合同》，合同约定面积单价每平方米4399.12元，分摊面积13.17平方米,2018年罗定市国土资源局颁发的不动产权证书载明，分摊面积为16.91平方米。分摊面积也是建筑面积的组成部分，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，现分摊建筑面积超出原合同约定面积3.74平方米（16.91-13.17=3.74），面积误差比大于3%，那么只计分摊建筑面积的3%（16.91平方米×3%）即0.5平方米，该商品房单价每平方米4399.12元，反诉被告向反诉原告补缴购房款（0.5*4399.12）=2199.56元。反诉被告卢金文辩称：一、反诉原告对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定理解错误，上述条款规定合同有约定的，按照约定处理。反诉原告与反诉被告双方签订有合同，签订合同后应按照合同约定处理。反诉原告请求分摊建筑面积超出部分也要按合同约定的套内建筑面积单价即每平方米4399.12元计算，这明显与合同约定的“按【套内】建筑面积计算”不相符。二、反诉原告对面积确认及面积差异处理理解错误。合同第五条明确了“面积”的概念，指的就是“合同约定计价面积”，与合同中的“套内建筑面积”及不动产权证的“专有建筑面积”（即“产权登记面积”）一致，并阐述了该面积产生差异的处理原则。而反诉原告提出的“分摊建筑面积超出原合同约定面积3.74平方米，面积误差比大于3%，那么只计分摊建筑面积为16.91平方米的3%”与合同约定的“面积差异百分比”计算不符。且双方签订的合同亦无就公摊面积增加、减少如何承担责任进行约定。综上，反诉原告的反诉请求违背双方签订的合同意愿，所提的事实和理由只是对双方所签订的商品房买卖合同有关条款的曲解。恳请法院依法审理。本院经审理认定事实如下：被告华粤公司是位于罗定市************时代名苑商住小区的房地产开发商。2013年2月1日，被告华粤公司作为出卖人与原告卢金文作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为时代名苑商住小区第B单元8层02号房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共115.14平方米，其中，套内建筑面积101.97平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.17平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米4399.12元，总金额为448578元。第五条约定面积确认及面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。合同签订后，原告依约向被告支付完全部购房款448578元。2017年12月21日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的不动产权证书，权利人为卢金文。据不动产权证书记载，涉案房屋建筑面积116.42平方米，专有建筑面积（套内建筑面积）为99.51平方米，分摊建筑面积为16.91平方米。以上事实，有原告提供的身份证、商品房买卖合同、不动产权证书、企业信用信息、发票，被告提供的身份证、营业执照、认购协议书、不动产权证书以及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。对于面积差异问题。（一）套内面积部分，《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为101.97平方米，不动产权证书上所载的专有建筑面积为99.51平方米，即合同约定计价面积与产权登记面积相差2.46平方米，差异值为-2.41%。根据《商品房买卖合同》第五条的约定，被告华粤公司应以差异面积2.46平方米按套内建筑面积每平方米4399.12元向原告退还多收的购房款10821.84元（4399.12元/平方米×2.46平方米）。（二）分摊建筑面积部分，《商品房买卖合同》约定的分摊建筑面积为13.17平方米，不动产权证书上所载的分摊建筑面积为16.91平方米，即合同约定的分摊建筑面积与产权登记的分摊面积相差3.74平方米，差异值为28.40%。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，反诉被告应向反诉原告补缴分摊面积差异部分的购房款，其中分摊建筑面积的单价按“总房价÷合同约定建筑面积”计算，补缴单价为3895.94元/平方米（448578元÷115.14平方米）。因此反诉被告应向反诉原告补缴购房款1539.29元[3895.94元/平方米×（13.17平方米×3%）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：限被告罗定市华粤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢金文退回购房款10821.84元。限反诉被告卢金文于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告罗定市华粤房地产开发有限公司补缴购房款1539.29元。驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35.28元（原告已预交），由被告罗定市华粤房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉原告罗定市华粤房地产开发有限公司负担8元，反诉被告卢金文负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  欧惠庆二〇二〇年六月五日书记员  辛 婕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。