福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初540号 原告：中国农业银行股份有限公司三明梅列支行，统一社会信用代码91350400855662368H，住所地三明市梅列区列东街1066号。 负责人：林永武，行长。 委托诉讼代理人：曾若人，男，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢琴琴，女，福建闽中律师事务所律师。 被告：李富钰，男，1965年10月20日出生，汉族，住三明市新市。 被告：林发娥，女，1968年12月13日出生，汉族，住三明市三元区。 被告：福建省磐石房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400577044809Q，住所地三明市三元区新市中路176号恒大御府二楼签约部。 法定代表人杨水平，总经理。 委托代理人：沈星，男，1989年8月22日出生，汉族，住福州市台江区。 原告中国农业银行股份有限公司三明梅列支行（以下简称三明梅列农行）与被告李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法由审判员陈昌适用简易程序，公开开庭进行审理。原告三明梅列农行的委托诉讼代理人谢琴琴，被告李富钰、福建省磐石房地产开发有限公司的委托代理人沈星到庭参加诉讼。被告林发娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 三明梅列农行向本院提出诉讼请求：1．判令解除中国农业银行股份有限公司三明分行与李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》（编号35020120180099201）；2．判令李富钰偿还三明梅列农行借款本金358076.18元并支付利息2.91元（该利息暂计至2019年9月17日，并支付自2019年9月18日起至实际还清之日止按借款合同约定的利率计算的利息、罚息、复利）；3．判令李富钰承担三明梅列农行为实现债权支出的律师代理费用4500元及财产保全费2333元；4．判令三明梅列农行对李富钰、林发娥提供抵押的坐落于三明市三元区房产以折价或者以拍卖、变卖后的价款在李富钰所负的上述债务范围内享有优先受偿；5．判令林发娥对李富钰的上述债务承担共同偿还责任；6．判令福建省磐石房地产开发有限公司对李富钰的上述债务承担连带清偿责任；7．由李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司共同承担本案的诉讼费用。事实及理由：2018年6月6日，中国农业银行股份有限公司三明分行与李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司签订《个人购房贷款借款合同》（编号：35020120180099201），根据借款合同的约定，李富钰向中国农业银行股份有限公司三明分款借款金额470000元，贷款期限10年，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十确定。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息、贷款人依据中国人民银行规定计收复利。李富钰、林发娥提供其向福建省磐石房地产开发有限公司购买的坐落于三明市三元区房屋作抵押，并办理了抵押权预告登记，福建省磐石房地产开发有限公司提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房产证权属等级证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。因借款人、担保人违约导致贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支出的律师费、差旅费及其他实现债权的费用，同时约定：贷款人在此授权农业银行其他分支机构可以按照本合同约定行使贷款人在本合同项下的权利（包括但不限于贷后管理、贷款催收和清收、行使担保权益等），或者代为履行信用发放等本合同项下的义务，或承接管理本合同项下借款、借款人、担保人对该等行为均予认可，并承受该等行为在本合同项下相应产生的法律后果，合同还对双方其他的权利和义务进行了约定。上述合同签订后，三明梅列农行向李富钰发放借款，但借款人未能按时还款，担保人亦未履行担保责任，已构成违约。因三明梅列农行系中国农业银行股股份有限公司三明分行的下属分支机构，中国农业银行股份有限公司三明分行依据合同约定授权三明梅列农行履行主合同项下权利和义务，作为权利人申请实现担保物权，进行债务催收，符合借贷双方的约定，故三明梅列农行有权依约宣布贷款提前到期，并要求就抵押物享有优先受偿权。李富钰、林发娥系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间，林发娥应承担共同清偿责任，福建省磐石房地产开发有限公司为李富钰的债务提供阶段性保证，应承担连带清偿责任。 李富钰辩称，本案借款事实清楚，虽然李富钰存在逾期还款的事实，但三明梅列农行没有向李富钰送达催款函；另外，李富钰从住房公积金管理中心将其公积金帐户中的70,700元转入还款账户，但是被转为冲抵本金，而不是冲抵每期还款，否则就不会存在李富钰逾期还款的情形。李富钰的工资卡也开设于三明梅列农行，出现逾期后，三明梅列农行有从李富钰的工资帐户中扣划资金。 福建省磐石房地产开发有限公司辩称，一、三明梅列农行无权解除其与李富钰、林发娥以及福建省磐石房地产开发有限公司的《个人购房贷款借款合同》（编号：35020120180099201），本案中，根据三明梅列农行出具的《业务凭证》未到期本金357,591.9元，本金余额358,076.18元，得出逾期金额应为484.28元，该金额可能只是某一期的部分金额逾期而已，不应当认为该行为属于严重违约行为，从而导致合同解除，另外，三明梅列农行诉称借款人未能按时还款，担保人亦未能履行担保责任，但是福建省磐石房地产开发有限公司从未受到三明梅列农行寄送的履约通知，三明梅列农行亦未举证证明其向借款人及福建省磐石房地产开发有限公司寄送崔告函，导致福建省磐石房地产开发有限公司无法及时履行保证责任，三明梅列农行此举严重损害借款人的合法权益，对金融市场的稳定具有不利影响。二、三明梅列农行无权向李富钰、林发娥主张自2019年9月18日起按照借款本金358,076.18元的利息、罚息及复利；本案中三明梅列农行诉请要求李富钰、林发娥归还借款本金358,076.18元的行为属于按照《个人购房担保借款合同》第11.4条的规定行使提前收回已发借款的权利，对于未到期债务，该笔债务尚未产生利息、罚息及复利。三、三明梅列农行对本案涉案房屋不享有优先受偿权；李富钰、林发娥以其向福建省磐石房地产开发有限公司购买的商品房向三明梅列农行办理了预告抵押登记手续，但三明梅列农行并未获得对案涉房屋现实的抵押权，而是待房屋建成交付之后就该房屋设立抵押权的一种预先排他性保全，三明梅列农行并未享有抵押权，因此三明梅列农行对涉案房屋不享有优先受偿权，综上，三明梅列农行所述没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回三明梅列农行的诉讼请求；四、若法院判决福建省磐石房地产开发有限公司承担连带责任，请求贵院依法确认福建省磐石房地产开发有限公司对涉案房屋享有优先受偿权。 三明梅列农行围绕诉讼请求依法提交了证据，李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司未提交证据。三明梅列农行提交的证据经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理，查明的事实与三明梅列农行所述一致，本院予以认定。 另查明： 本案诉讼过程中，李富钰、林发娥归还部分借款本金，截止至2020年5月9日，李富钰、林发娥尚欠三明梅列农行借款本金355,900.11元，利息11,329.86元。自2019年8月份开始，李富钰、林发娥未能按《个人购房担保借款合同》履行还款义务，至今都属于逾期还款状态。 因本案诉讼，三明梅列农行聘请专业律师参与本案诉讼，为此支付代理费4500元。根据三明梅列农行申请，本院依法作出（2019）闽0402执保374号《民事裁定书》，查封案涉位于三明市三元区房产，三明梅列农行因该财产保全措施而支付财产保全费2333元。 综上所述，本院认为，案涉《个人购房担保借款合同》系中国农业银行股份有限公司三明分行与李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司之间真实意思表示，内容真实、合法，足以证明李富钰向中国农业银行股份有限公司三明分行借款470000元，李富钰、林发娥将案涉坐落于三明市三元区商品房为该笔借款提供抵押担保，且福建省磐石房地产开发有限公司为该笔借款承担连带责任保证的事实（即福建省磐石房地产开发有限公司提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属登记证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任）。李富钰借款后未按约履行还款付息义务，应承担相应的民事责任。鉴于《个人购房担保借款合同》明确约定，贷款人（中国农业银行股份有限公司三明分行）在此授权农业银行其他分支机构可以按照本合同约定行使贷款人在本合同项下的权利（包括但不限于贷后管理、贷款催收和清收、行使担保权益等），或者代为履行信用发放等本合同项下的义务，或承接管理本合同项下借款、借款人、担保人对该等行为均予认可，并承受该等行为在本合同项下相应产生的法律后果。同时还约定，借款人、担保人违反合同约定的，贷款人有权停止或提前收回已经发放的借款，也有权提前行使担保权，并宣布借款合同项下借款立即到期。基于上述约定，三明梅列农行请求判令解除中国农业银行股份有限公司三明分行与李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，符合事实和法律，予以支持；三明梅列农行请求判令李富钰返还尚欠借款本金355900.11并支付利息的诉讼请求，于法有据，予以支持；由于《个人购房担保借款合同》还约定，因借款人、担保人违约，致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。故三明梅列农行请求判令李富钰支付其为实现债权所花费的律师代理费4500元及财产保全费2333元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，予以支持；林发娥与李富钰原系夫妻关系，该笔借款发生在夫妻关系存续期间，系夫妻共同债务。故三明梅列农行请求判令林发娥对该笔借款承担共同还款责任的诉讼请求，符合有关法律规定，予以支持。因李富钰、林发娥将案涉坐落于三明市三元区商品房为该笔借款提供抵押担保，故三明梅列农行请求判令对案涉抵押房产以折价或在拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，予以支持；因福建省磐石房地产开发有限公司为该笔借款承担连带责任保证（提供阶段性保证），且阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属登记证书期间，故三明梅列农行请求判令福建省磐石房地产开发有限公司对李富钰的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合事实和法律，予以支持。福建省磐石房地产开发有限公司承担连带责任后，有权向李富钰追偿。林发娥经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司三明分行与李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（编号35020120180099201） 二、李富钰应于本判决生效后十日内偿还给中国农业银行股份有限公司三明梅列支行借款本金355,900.11元并支付利息11329.86［该利暂计至2020年5月9日，此后利息按《个人购房担保借款合同》（编号35020120180099201）约定的利率计至债务人实际付清欠款之日止］； 三、李富钰应于本判决生效后十日内支付给中国农业银行股份有限公司三明梅列支行为实现债权所花费的律师代理费4,500元及财产保全费2,333元； 四、林发娥对李富钰的上述债务承担共同还款责任。 五、中国农业银行股份有限公司三明梅列支行对李富钰、林发娥提供抵押的坐落于三明市三元区商品房折价或者在拍卖、变卖后所得价款在李富钰所负上述债务范围内享有优先受偿权； 六、福建省磐石房地产开发有限公司对李富钰的上述债务承担连带清偿责任。 福建省磐石房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向李富钰追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,738元，因适用简易程序审理，减半收取3,369元，由李富钰、林发娥、福建省磐石房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈昌 二〇二〇年六月八日 书记员  邓乐 一、本判决所依据的具体法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十条合法的借贷关系受法律保护。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第二百零七条借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法若干问题的解释〉》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。