营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初943号原告：朱梅先，女，1961年5月10日出生，满族，吉林省柳河县人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：姚振龙，辽宁锦理律师事务所律师。被告：何中杰，女，1978年3月17日出生，满族，辽宁省西丰县人，个体业主，现住营口市鲅鱼区。被告：孔影，女，1978年10月14日出生，汉族，辽宁省营口市人，个体业主，现住营口市鲅鱼区。委托诉讼代理人：隋洪宽，营口经济技术开发区大方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金广君，营口市鲅鱼圈区海星法律服务所法律工作者。第三人：杨磊，男，1977年4月1日出生，汉族，辽宁省营口市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。原告朱梅先与被告何中杰、孔影、第三人杨磊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱梅先的委托代理人姚振龙、被告何中杰、被告孔影的委托代理人隋洪宽、金广君、第三人杨磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱梅先向本院提出诉讼请求：1.停止对鲅鱼圈区房屋的查封和执行；2.诉讼费由被告承担。2014年11月19日，原告与第二被告和其前夫杨磊签订一份房屋买卖协议，约定第二被告、杨磊将其所有的位于鲅鱼圈区房屋卖给原告，面积88.54平方米，房款30万元。后原告支付两人房款129100元，替代两人偿还该房屋的贷款170900元，总计向两人支付了房款30万元。协议签订当日，第二被告、杨磊向原告交付了房屋。原告对房屋进行了装修，居住至今。上述事实己经鲅鱼圈区人民法院（2019)辽0804民初1429号民事诉讼法所确认。第二被告因拖欠第一被告欠款，第一被告依据鲅鱼圈区人民法院(2016)辽0804民初第301号民事调解书向法院申请执行。鲅鱼圈区人民法院于2018年10月30日查封了案涉房屋。原告向鲅鱼圈区人民法院提出执行异议。鲅鱼圈区人民法院于2020年2月24日作出执行裁定书，驳回了原告的执行异议。第二被告己经将涉案房屋于2014年11月19日出卖给了原告，原告交付了全部房款，原告对房屋进行了装修并居住至今，因第二被告拒不配合办理变更登记无法取得所有权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。故法院于2018年10月30日查封了案涉房屋是错误的。被告何中杰辩称，涉案房屋是孔影的，她说此房是其前夫卖给原告，并且在她不知情的情况下卖的，所以法院查封是正确的。被告孔影辩称，涉案纠纷实质不是房屋买卖而是借款抵押纠纷，原告的各项诉请不成立。1.2019年6月27日鲅鱼圈区法院作出的（2019)辽0804民初1429号民事判决书是在未调查事实的情况下作出的错误判决，原因一是涉案房屋是购房合同状态，还未办理产权证，不是人民法院受理范围；二是原告占有涉案房屋不是房屋买卖，而是借款抵押，案由与事实不相符，基于以上原因，此案判决有误，答辩人准备提起再审程序，原告依据此判决，要求解除查封，没有事实依据和法律依据。2.原告强行占有涉案房屋的行为违法不应该得到法律的支持和维护。2012年12月5日答辩人与前夫杨磊协议离婚时，涉案房屋归答辩人所有，虽然原告强行占有房屋时在查封之前，但原告占有房屋时没有找到过房屋所有权人孔影，孔影也没有向原告交付过房屋相关手续，至今商品房买卖合同原件仍然在孔影手中，原告现持有的涉案商品房买卖合同应违法无效，故原告占有房屋不符合《执行异议和复议规定》第28条第二项的情形，因此原告占有涉案房屋不合法，属于强行霸占，答辩人要求原告不仅将该房屋恢复原样还须支付霸占期间的房租，并即刻腾退。3.原告称获取该房屋的方式系房屋买卖，那么该房款应当归房屋所有权人孔影所有，但原告没有证据证明向孔影支付过任何购房款。4.涉案房屋未办理产权过户更能证明涉案纠纷不是房屋买卖，而是借款抵押纠纷。原告作为具有完全民事行为能力的人，明知该房屋所有权的真实情况，还恶意强行霸占从而进行非法诉讼，达到占有目的，应当得到法律的制裁。综上，原告的诉请不符合《执行异议和复议规定》第28条第4项的情形，人民法院查封、执行涉案房屋是合法正确的，为维护答辩人的合法权益，请求法官查明事实，驳回原告的所有诉请，同时答辩人保留追究原告的违法责任。第三人杨磊辩称，合同不是抵押合同，是买卖合同，当时我找孔影说合同如果她不签字，我们就成交不了，当时由于她右手坏了，就用左手签字，故本案房屋买卖合同是真实的，当时我找孔影签的字。当事人围绕其诉讼请求依法提交了如下证据，本院在审理过程中进行了证据交换与质证，对无异议的证据予以确认，并在卷佐证。有异议的证据为：1.原告提供的房屋买卖协议一份、收条、交行结清证明、物业费收据、询问笔录、（2019）辽0804民初1429号判决书一份，证明原、被告签订房屋买卖合同的事实、付款的事实，原告占有房屋的事实，原告对房屋进行了装修。询问笔录证明其知晓房屋买卖的事实，其不配合过户。被告孔影质证为孔影没有在房屋买卖协议签字，她在杨磊给她提供的空白纸上签过字，并交付给杨磊；关于收条，收款人是杨磊，不是孔影，原告应向孔影支付房款，并应提供转账记录；关于交行结清证明，从证明看是杨磊还清贷款，无法证明是原告支付的；关于照片及物业费收据没有异议，对于原告居住事实无异议；对于询问笔录，从内容上看，孔影没有收到过房款，也没有向原告交付钥匙，且杨磊承诺孔影将来有条件把房子赎回来，同时可以看出是杨磊在欺骗孔影情况下签订的卖房协议。对于民事判决书真实性无异议，但是当时孔影当时缺席，没有行使答辩权利，致使法院在审理过程中对事实没有完全查清。被告何中杰质证为同孔影代理人意见。第三人杨磊质证为对房屋买卖协议、收条、交行结清证明、物业费收据、（2019）辽0804民初1429号判决书无异议。对询问笔录有异议，当时签订买卖协议我没答应她将房子赎回来，另外，当时钱的去向她知道，当时我们俩有一个共同借款人关三，欠他15万元，如果房子不卖，钱就还不了，房子首付款是10万后偿还关三的钱，但是并没有够，剩余的5万是我自己偿还的。本院对收条、交行结清证明、物业费收据、询问笔录判决书的真实性予以采信，对房屋买卖协议结合其它证据予以综合考虑。2.原告提供的交行电子回执一份、28505元收条原件一份、交易清单14份、营口银行对账单一份，证明原告向杨磊支付房款，包括银行贷款170900元，原告女儿将钱支付给杨磊账户，另外28505元是原告替杨磊偿还开发商垫付的逾期贷款，原告也交付给杨磊。营口银行10万元对账单，是原告支付给杨磊的现金。被告何中杰质证为房款并没有交付给孔影。被告孔影质证为该证据只能证明原告将房款交付给杨磊，但并没有交付给孔影。第三人杨磊质证为无异议。本院对该证据真实性予以采信，理由为系银行出具的，具有真实性，可以证明原告将款项交付给杨磊。3.原告提供的判例二份，证明此两份判决书的案情与本案案情一样，并得到法院的支持。被告何中杰质证为有异议。两份判决内容与本案案情也不一样。被告孔影质证为有异议，我国不实行判例法，该民事判决不属于证据范围，不具有证明效力，并且此两份判决内容与本案案情也不一样。第三人杨磊质证为无异议。本院对该证据真实性予以采信，对证明观点不予采信，理由为系生效法律文书，但每个案件的案情并不一致。4.原告提供的商品房买卖合同一份、发票一份、完税证，证明房屋所有权人法律上为杨磊。被告孔影质证为真实性无异议，但是房屋手续是杨磊交付给原告的，不是杨磊与孔影共同交付给原告的，原告在购买房屋时应当审查房屋所有人情况，商品房买卖合同等手续虽登记在杨磊名下，但系夫妻双方共同财产，且在协议离婚时该房产约定归孔影所有。被告何中杰质证为同孔影代理人意见。第三人杨磊质证为无异议。本院对该证据真实性予以采信，理由为可以证明房屋合同及发票上均登记为杨磊。5.被告何中杰提供的离婚协议书一份，证明涉案房屋在杨磊与孔影离婚时约定归孔影所有。原告质证为真实性无异议，但不能证明房产与夫妻共有的，也不能证明房产归孔影个人单独所有，因该房屋购买时买售人只有杨磊一个人。相关发票及完税都记载为杨磊个人购买。被告孔影质证为无异议。第三人杨磊质证为无异议。本院对该证据真实性予以采信，理由为能够证明第三人杨磊与被告孔影已经离婚的事实。6.被告孔影提供的离婚证复印件、离婚协议原件一份、商品房买卖合同原件一份，证明原告在购买房屋时，房屋系孔影个人所有，且孔影也没有将商品房买卖合同原件交付给原告。原告质证为对商品房买卖合同无异议，对于杨磊与孔影离婚事实无异议，但是证明观点有异议，不能证明被告的观点。被告何中杰质证为无异议。第三人杨磊质证为无异议。这个合同是我给孔影的，当时这个合同是在关三手里抵押，我把钱还了之后拿回来，给的孔影。本院对该证据真实性予以采信，理由为能够证明案外人杨磊与孔影已经离婚且将涉案房产分给女方孔影的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据原告提供的卖房协议显示，2014年11月19日，原告与被告孔影、第三人杨磊签订一份卖房协议，协议约定：一、甲方自愿将坐落在远兴家园1#3-802室（建筑面积88.64平方米）的房屋出卖给乙方，并将于所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、双方议定上述楼层总价为人民币大写叁拾万元整；即人民币小写300000.00元。三、因甲方此房产在交通银行已办理贷款业务，截止到2014年11月19日尚欠房贷170900元整。乙方在签订本合同时，只需支付甲方壹拾贰万玖仟壹佰元房款，即小写129100元整。（以收据为准）。”协议还作了其他约定。第三人杨磊在卖方处签字，孔影在卖方处签字并按捺指纹。原告朱梅先在买方处签字。同日，第三人杨磊给原告朱梅先出具一张收条，载明：“收到朱梅先给付购房款人民币壹拾万元整（￥100000元）”杨磊在收款人处签字。协议签订后，原告对房屋进行装修并入住至今，2018年10月19日该房屋还清全部房贷。另查，2012年12月5日，第三人杨磊与被告孔影签订离婚协议，其二人在协议中对于共同房产即位于鲅鱼圈区远兴家园小区1号楼3单元802室（88.54平方米）的房屋所有权归女方所有，男方方便时协调办理产权变更手续，贷款由房屋拥有人孔影承担。同日，双方办理了离婚登记手续。原告朱梅先以买卖合同纠纷为由将杨磊、孔影诉至本院，本院于2019年6月27日作出（2019）辽0804民初1429号民事判决书，判决杨磊、孔影于判决生效后十日内协助朱梅先将鲅鱼圈区远兴家园1#楼3单元801室的产权过户到原告朱梅先名下。根据本院于2019年6月19日给被告孔影作的询问笔录，被告孔影称在卖房协议上的签字系杨磊让其帮忙借钱签的字，是把房子抵押给朱梅先，待杨磊条件允许将房屋赎回，所以孔影在卖房协议上签字，且当时手不方便，用左手签的字。根据原告提供的2014年5月30日提供的交通银行网上转账电子回执，在其下方，杨磊写明：收到张艳宏替我还远兴实业有限公司28505元贷款，另收到现金595元。2018年10月30日本院查封涉案房产鲅鱼圈区远兴家园1#楼3单元801室。后原告朱梅先对该房屋所有权提出书面异议，本院于2020年2月24日作出（2020）辽0804执异2号，驳回案外人朱梅先的异议请求。本院认为，关于原告是否具有排除执行的物权期待权，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。且根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告对具有物权期待权承担举证责任。在本案中，首先，涉案房产查封的时间为2018年10月30日，原、被告签订卖房协议的时间为2014年11月19日，属于在查封之前双方即签订合法有效的书面买卖合同。其次，2014年11月19日双方签订卖房协议后，原告即实际占有该房屋，并装修入住至今。第三、根据原告提供的银行流水、收条等可以证明原告已经向杨磊支付价款，且商品房买卖合同、购房发票上名字均为杨磊，卖房协议上面孔影也签字确认，原告将购房款支付给第三人杨磊，杨磊称将所得房款支付给孔影的债权人关某是孔影同意的，原告朱梅先对于杨磊、孔影已经离婚的事实并不清楚，可以认定杨磊所收到的房款亦为孔影收到的房款。第四、涉案房屋自购买至今未能办理过户的原因系由于贷款没有还清，并非由于原告的原因造成不能过户。综上四点，原告朱梅先享有足以排除强制执行的民事权益，对于朱梅先的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条之规定，判决如下：不得对位于营口市鲅鱼圈区远兴家园1#楼3单元802室房屋执行。案件受理费5800元，由被告何中杰、孔影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  霍建军人民陪审员  付桂琴人民陪审员  乔 虹二〇二〇年六月三十日法官助理路鑫书记员王丽梅附判决依据相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条【举证期限】当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第二百二十七条【案外人异议】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。