四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5230号 上诉人（原审被告）陈杰，男，1967年6月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被上诉人（原审原告）家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。 负责人杨敏，职务不详。 委托诉讼代理人谭焱，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人周瑜，四川新开元律师事务所律师。 上诉人陈杰因与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市温江区人民法院（2019）川0115民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2011年10月9日，和记黄埔地产（成都）温江有限公司（以下简称和记温江公司、甲方）与家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称家利重庆公司、乙方）签订《××二期前期物业服务合同》，约定，由家利重庆公司为××二期业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月·平方米，高层住宅2.50元/月·平方米（按照该单位建筑面积计算，由乙方按月向业主收取）；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利重庆公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；合同有效期自2012年1月1日起至业主大会成立并选聘新的物业服务企业或与乙方续定本合同为止。 2017年3月16日，陈杰与和记温江公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》《关于××二期前期物业服务和××二期临时管理规约的承诺书》《××二期临时管理规约》。双方在《四川省商品房买卖合同（现售）》约定，陈杰购买和记温江公司开发的位于温江区××二期××号，建筑面积为499.93平方米，规划用途为住宅；和记温江公司依法选聘的前期物业服务企业为家利重庆公司，物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元／月·平方米、高层住宅2.5元／平方米（建筑面积）。合同第十条约定商品房交付条件为：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告书；合同第十二条约定，出卖人在2017年7月17日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。双方在《××二期临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳……。” 另查明，2017年5月15日，和记温江公司通过邮政特快专递向陈杰邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司××﹒二期房屋交付使用通知书》，载明，房屋交付日期为2017年5月24日，该房屋将于2017年5月25日起计收物业服务费。 再查明，因房屋质量问题，陈杰从2017年7月开始，长期与家利物业成都分公司及开发商交涉。2017年12月19日，陈杰填写了家利物业成都分公司制作的《维保期内整改记录表》，反映房屋质量问题无果。陈杰一直未缴纳物业服务费。家利物业成都分公司于2019年7月9日、2019年10月25日进行了催收。 原审庭审中，家利物业成都分公司陈述案涉小区已成立业主大会，但未选定新的物业服务企业，也未和家利物业成都分公司续订物业服务合同，家利物业成都分公司仍然在该小区提供物业服务。 上述事实，有家利物业成都分公司提供的双方身份信息、《××二期前期物业服务合同》《四川省商品房买卖合同（现售）》《××二期临时管理规约》《关于××二期前期物业服务和××二期临时管理规约的承诺书》《××二期房屋交付使用通知书》《催款函》及张贴图片《律师函》及邮寄单据、欠费明细及陈杰提供的照片、微信聊天记录，陈杰当庭陈述等证据在案佐证，经庭审调查核实，原审法院予以确认。 原审法院认为，家利重庆公司与和记温江公司签订的《××二期前期物业服务合同》，陈杰与和记温江公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》《××二期临时管理规约》等合同，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方均具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”家利物业成都分公司与和记温江公司签订的《××二期前期物业服务合同》对陈杰具有约束力，家利物业成都分公司系家利重庆公司依法设立的分公司，并且是案涉物业服务义务的实际履行方，有权承继家利重庆公司在案涉合同项下的权利义务；陈杰作为案涉房屋业主，应按照合同约定按时足额向家利物业成都分公司缴纳物业服务费。 关于陈杰是否应该支付从2017年5月25日至2019年11月22日期间物业服务费的请求。根据《商品房买卖合同》约定，“自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担”。本案中，和记温江公司向陈杰发出通知，该通知确定的房屋交付日期为2017年5月24日，陈杰即应按合同约定从该通知确定的房屋交付之日起支付相应物业费用。现家利物业成都分公司要求陈杰从2017年5月25日起支付物业费用，符合合同约定，原审法院予以支持。陈杰辩称案涉房屋存在质量问题，未收房不应支付物业费的主张，不符合合同对物业费承担条件的约定，且陈杰的辩称涉及陈杰与开发商之间对房屋质量产生的纠纷，属于另一法律关系，陈杰可另行诉讼解决，在本案中家利物业成都分公司已为陈杰所购物业的公共区域提供物业服务，陈杰应当按照合同约定承担物业服务费。根据《××二期前期物业服务合同》第十条关于业主交纳物业费的约定，业主应当于每个月最后一天之前交纳当月物业费，案件于2019年12月2日开庭审理，故截止法庭辩论终结之日，家利物业成都分公司有权要求陈杰交纳2017年5月25日至2019年11月22日期间的物业服务费。综上，陈杰应向家利物业成都分公司支付物业服务费为499.93平方米×3.1元/平方米×（7天÷31天+29个月+22天÷30天）=46430.17元。 关于违约金。陈杰多次向家利物业成都分公司反映其购买房屋的质量问题，但家利物业成都分公司未举证证明其已及时处理并反馈处理结果，在沟通协调上存在一定问题，造成双方产生纠纷，且家利物业成都分公司未举证证明其因陈杰违约受到损失的大小，故原审法院对家利物业成都分公司诉请主张的违约金不予支持。 关于律师费。因家利物业成都分公司与陈杰在前述合同中对该费用是否应由陈杰承担进行明确约定，故原审法院对家利物业成都分公司的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、陈杰于判决生效之日起十日内向家利物业成都分公司支付2017年5月25日至2019年11月22日期间的物业服务费46430.17元；二、驳回家利物业成都分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取523元，由家利物业成都分公司负担42元，由陈杰负担481元。 宣判后，陈杰不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院对房屋交付的事实认定不清，案涉房屋因质量问题不符合交付条件且上诉人拒绝收房，开发商未完成交付；二、原审法院漏查交房通知书具体送达时间，致使上诉人何时收到房存在事实不清的情况，应当予以纠正；三、房屋质量问题与本案属于同一法律关系，原审法院对法律关系的评析不当。故请求二审法院撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人家利物业成都分公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，和记温江公司与家利重庆公司签订的《××二期前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，各方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。关于陈杰上诉所提到的房屋交付问题，在双方签订的商品房买卖合同中明确约定：“自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按合同约定条件交付房屋”，在开发商发出的房屋交付使用通知书中也约定交房日期为2017年5月24日，故原审法院的认定并无不当。陈杰所主张的房屋存在质量问题，是涉及其与开发商之间的房屋质量纠纷，与本案属于不同的两个法律关系，可另行解决。物业服务公司仅对小区公共区域提供物业服务，对涉及业主专有房屋的质量问题而引起的纠纷不承担责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此主张拒缴物业费则于法无据。 综上，陈杰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1046元由上诉人陈杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月三十日 书记员  陈 悦