四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1024民初2693号 原告：内江霖烽城商贸有限公司。 法定代表人：杨学辉。 委托诉讼代理人：朱先友,四川普佑律师事务所律师。 被告：刘青春，男，1977年2月12日出生，汉族，住威远县。 被告：倪勇，男，1963年1月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告内江霖烽城商贸有限公司诉被告刘青春、倪勇侵权责任纠纷一案，本院于2019年12月11日受理后，依法适用简易程序，因案情复杂复杂转为普通程序，公开开庭进行审理，原告内江霖烽城商贸有限公司的委托诉讼代理人朱先友、被告刘青春、被告倪勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、依法判决二被告停止侵害，立即撤离威远县严陵镇二环路西南段119号负一层2-37轴线交2-Ａ轴线商业房（即易居苑小区负一层商业房）。2、依法判决二被告连带赔偿原告的经济损失，包括商业房屋租赁违约金880050.60元和租金损失（自2019年7月20日起至撤离威远县严陵镇二环路西南段119号负一层2-37轴线交2-Ａ轴线商业房时止按月租金55003元计）。3、依法判决二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告通过购买方式依法取得威远县商业用房（建筑面积3760.90㎡）的所有权，分别为川（2018）威远县不动产权第0000302号、第0000303号、第0000308号、第0000314号、第0000315号、第0000316号、第0000317号，其分摊面积包含威远县严陵镇二环路西南段119号负一层2-37轴线交2-Ａ轴线房屋（即入户大厅、楼梯、电梯及电梯井）114.89㎡。2019年7月，原告将威远县严陵镇二环路西南段119号1层至7层的商业房屋（含入户大厅、楼梯、电梯及电梯井）租赁给他人开办宾馆，同年7月16日双方签订《商业房屋租赁合同》，合同约定，租期10年，自2019年7月18日至2029年7月18日，租金6600379.50元；2019年7月20日交房，原告未按约定时间交房，每逾期一日应按年租金1%支付违约金并赔偿损失，逾期超过30日，解除合同并支付合同总金额10%的违约金（即12个月租金676962元）。2019年7月20日交付租赁房屋时，发现威远县严陵镇二环路西南段119号负一层入户大厅、楼梯、电梯及电梯井被被告倪勇及罗远之占有，致租赁房屋移交未果。原告通知被告倪勇及罗远之搬离该区域，但被告倪勇及罗远之拒不搬离。威远县严陵镇二环路西南段119号负一层入户大厅、楼梯、电梯及电梯井系被告刘青春租赁给被告倪勇及罗远之。因二被告的侵权行为，致原告无法交付租赁房屋，赔偿他人违约金880050.60元。请求支持原告的诉讼请求。 二被告辩称，1、原告不享有争议空间的所有权；2、本案争议空间系被告刘青春向原产权人威远华夏双星房地产开发有限责任公司租赁，被告刘青春按合同约定合法转租给被告倪勇，倪勇享有合法使用权。即使原告通过购买取得争议空间所有权，但根据买卖不破租赁原则，被告仍具有使用争议空间的权利；3、二被告之间已解除租赁关系，也没有再使用公摊面积。原告的主张无事实和法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月29日坐落在威远县房屋（建筑面积9280.22㎡、9259.65㎡，产权证号：威远县房权证严陵镇字第××号）登记在威远华夏双星房地产开发有限责任公司。2014年9月11日威远县房屋（变更为威远县严陵镇二环路西南段119号）中的坐落在威远县共计7套营业用房变更登记为何列（产权号分别为：201407028＃、201407032＃、201407033＃、201407034＃、201407036＃、201407037＃、201407039＃）。 2014年7月7日，以威远华夏双星房地产开发有限责任公司为甲方，刘青春为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，一、甲方将坐落于威远县严陵镇二环路西南段易居苑的负一层（原威远县后变更为威远县严陵镇二环路西南段119号）商业用房约3120㎡出租给乙方使用；二、租赁期限自2014年7月20日至2034年7月19日止，租期20年；九、乙方在合同期内享有使用转租权；十二、因甲方出售房产改变产权人时，乙方有优先买权（甲方在出售时，应告知买受人并将乙方的租赁权随之转移，让买受人继续履行乙方的租赁合同到期，并达成补充协议）。合同还约定了其他事项。2019年6月20日，被告刘青春将该房屋转租给被告倪勇，每月14元／㎡。2020年3月15日，被告倪勇与被告刘青春解除租赁协议，被告倪勇已于2020年3月17日前自行清空场地，将钥匙交还被告刘青春。庭审中，刘青春陈述目前未占用原告房屋的分摊面积也未将分摊面积出租给他人。 2017年12月4日，原告成功竞买原为何列的位于威远县共计7套营业用房（产权号分别为：201407028＃、201407032＃、201407033＃、201407034＃、201407036＃、201407037＃、201407039＃），上述事实由本院已生效（2017）川1024执158-3号执行裁定书确定。后原告办理了产权过户登记手续。 2019年7月16日，以原告为甲方，案外人邱里为乙方，双方签订了《商业房屋租赁合同》，合同主要约定，第一、二条.甲方将坐落于威远县的商服用房3760.9㎡租赁给乙方开办宾馆；第五条.2019年7月18日至2019年10月18月作为乙方装修期，甲方不收取租赁费用，租赁期限自2019年7月18日至2029年7月18日，共计10年；第六条.租金按期支付，676962.00元／期，每期为12个月，共计10期，一期租金为507721.50元（3个月免租期）；第八条.甲方应于2019年7月20日前将房屋交付给乙方；第十一条.甲方未按约定时间交付房屋，乙方有权解除合同,每逾期一日应按年租金1%向乙方支付违约金，并赔偿由此给乙方造成的损失，逾期超过30日，乙方在解除合同的同时有权主张合同总金额10%的违约金（即12个月租金676962.00元）。合同还约定了其他事项。庭审中，原告提供收据一张，载明案外人邱里于2019年7月18日向原告支付第一期租金507721.50元。 2019年8月1日，案外人邱里向原告发函称，原告应于2019年7月20日交付租赁房屋，至今未交付，要求原告于2019年8月20日前交付租赁房屋。因原告违约，应按合同总价10%支付违约金和每日租金1%支付损失。2019年9月2日，案外人邱里再次向原告发函称，因原告逾期交房，邱里于2019年8月1日催告原告于2019年8月20日前交付租赁房屋，至今未果，造成邱里近100万元的经济损失，再次来函告之原告履行合同约定，否则承担违约责任，赔偿损失。 2019年9月18日，原告向案外人罗远知发告知函称，坐落于威远县商业服务用房为原告所有，该商业服务用房1-7层设计修建为宾馆，配有专用电梯一部，负一楼电梯旁设有宾馆专属区域，该区域在办理不动产权证时已明确分摊至1-7层楼，属于原告所有。2019年6月，罗远知将该场地占为己有，以民云仓、家电销售经营场地对其进行装修，2019年6、7、8、9月原告多次向罗远知交涉，其仍继续装修，原告要求罗远知立即停止非法行为，对侵占区域限期10日内拆除，恢复原貌……2019年9月25日被告刘青春向原告回复称，威远县严陵镇二环路西南段易居苑小区负一层区域在刘青春与原产权人威远华夏双星房地产开发有限责任公司于2014年7月7日签订的《房屋租赁合同》的租赁区域内，现租期未满，刘青春使用系合法取得；原告产权证上明确标明所在楼层为119号1-7层，不能证明负一层区域为原告所有。 2019年9月23日，威远县精益房地产测绘队出具《威远县精益房地产测绘队关于易居苑房屋产权分摊面积的情况说明》，威远县易居苑概由我公司于2014年4月进行房屋面积测量，其中地下一层2-372-37轴线交2-A轴线面积114.8922㎡（包含入户大厅、楼梯、电梯及电梯井）为地上一层至七层的分摊面积，按中华人民共和国国家标准GB／T17986-2000《房产测量规范》附录B3“共有建筑面积的分摊”、川建发﹝2010﹞19号文件《四川省房产测绘实施细则》第六章“共有建筑面积的分摊规则”的规定，入户大厅分摊到地上一层至七层（2-31轴线至2-40轴线）房屋，不分摊到其余房屋中。威远县住房保障和房地产服务中心在说明上盖章并签署情况属实。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；”之规定，2014年4月25日威远县精益房地产测绘队对威远县华夏双星实业有限公司开发的“易居苑”房屋进行测绘并作出房产实测报（2014）第00018号测绘报告，其中地下一层2-372-37轴线交2-Ａ轴线面积114.8922㎡（包含入户大厅、楼梯、电梯及电梯井）为地上一层至七层的分摊面积。2017年12月4日原告通过拍卖购得坐落在威远县营业用房（易居苑）并办理相关的产权登记手续。2019年9月23日威远县住房保障及房地产服务中心、威远县精益房地产测绘队出具说明，原告所有的号1层-7层营业用房分摊面积114.8922㎡（包含入户大厅、楼梯、电梯及电梯井）不分摊其余房屋中。因此，威远县严陵镇二环路西南段119号负一层面积114.8922㎡（包含入户大厅、楼梯、电梯及电梯井）属于计入原告购买房屋建筑总面积中的分摊面积。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，2014年7月7日威远县华夏双星房地产开发有限责任公司与被告刘青春签订《房屋租赁协议》，将“易居苑”房屋负一层商用房（约3120平方米）租赁给被告刘青春。2019年6月26日被告刘青春与被告倪勇签订《房屋租赁合同》，将“易居苑”负一层1250.41平方米租赁给被告倪勇，其中包括原告所有房屋的分摊面积负一层面积114.8922㎡（包含入户大厅、楼梯、电梯及电梯井）。该租赁关系属于威远县华夏双星房地产开发有限责任公司行使物权范畴，租赁给被告刘青春并不违反法律规定。租赁关系成立在本案原告拍卖取得讼争标的物的权利之前，按照“买卖不破租赁”的原则，二被告租赁使用讼争物并无不当，不构成对原告物权的侵害。原告主张二被告停止侵害，立即撤离威远县严陵镇二环路西南段119号负一层2-37轴线交2-Ａ轴线商业房（即易居苑小区负一层商业房），本院不予支持。庭审中，二被告于2020年3月17日解除了租赁合同，被告倪勇将租赁房屋清空并将房屋钥匙交予了被告刘青春。被告刘青春明确不再占用原告房屋的分摊面积也未将分摊面积出租给他人，原告可以依法行使原告房屋分摊面积的权利，因此，原告主张二被告赔偿损失无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 驳回原告内江霖烽城商贸有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14520元、财产保全费5000元共计19520元，由原告内江霖烽城商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  周 权 人民陪审员  余建韦 人民陪审员  李永红 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  韦海昀