黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初1022号原告：杨朋喜，1970年2月15日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：王盼盼，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。被告：韩丹，女，满族，无职业，住大庆市龙凤区。原告杨朋喜与被告韩丹租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，于2020年4月28日公开开庭审理了此案。原告杨朋喜的委托诉讼代理人王盼盼，被告韩丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨朋喜向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年11月1日解除；2.判令被告给付原告租金15，000元；3.判令被告支付私自转租产生的违约金3，500元；4.判令被告支付逾期交纳租金产生的滞纳金（每逾期一日，按平均月租金的2%计算即每日58.33元，自2019年5月8日计算至实际给付之日止）；5.判令被告给付水费100.8元、电费210元；6.判令被告支付迟延给付租金的违约金3，500元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告韩丹签订了房屋租赁合同，原告将其位于大庆××新区××房产租赁给被告，租赁期自2017年11月1日起至2020年11月10日止，约定每年租金40，000元。之后，补签协议，约定2018年11月1日至2019年11月1日的租金变更为35，000元，原告已交付20，000元，剩余15，000元未交付，另外被告私自转租房产，构成违约，故原告诉至法院。被告韩丹辩称，我不欠原告租金，我们双方已经在签合同时约定原告在2019年5月到6月之前把楼下的主路修好我方把剩下的尾款补上，但路没修好所以我方无义务交那剩余租金；转租是经过原告同意的，不存在违约。原告杨朋喜就其主张向本院提交证据如下：1.房屋租赁合同一份（复印件，与原件核对无异议），欲证明：2017年11月1日，原告杨朋喜将大庆市高新区安萨路8号房屋出租给被告韩丹，租赁期限三年，自2017年11月1日至2020年11月1日，租赁每年4万元，同时约定违反合同约定或被告私自转租的，被告应向与原告支付年租金的10%违约金，被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告应按平均月租金的2%向原告支付滞纳金。该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告之间存在合法有效的房屋租赁法律关系。原告已按合同的约定履行了相应的义务，并将涉案房屋交付给被告使用。经质证，被告对证据的真实性及证明问题均无异议。本院对该证据真实性予以确认。2.收条一份（复印件，与原件核对无异议），欲证明：原、被告双方于2018年11月16日对原租赁合同进行了补充约定，约定2018年至2019年房屋租金为35，000元，被告于2018年11月16日向原告仅交纳租金20，000元，原告于2019年5月份已经将楼下从主路到一楼门前的路修好，但是剩余租金15，000元被告一直未交纳。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为原告没有按协议履行，路没有修。本院对该证据真实性予以确认。3.照片2张，视频一份，欲证明：原告已经按照双方补充协议的约定，于2019年5月将出租房屋的楼下路面修理完毕，原告已经按照协议的约定完全履行了自己的义务，被告应该按照协议的约定支付剩余的租金15，000元及违约金。经质证，被告认为提供的照片和视频上的路段不是我们签合同时约定要修的那个路。本院对该证据真实性予以确认。4.通话录音及证人证言各一份，欲证明：被告韩丹违反租赁合同的约定，在未经原告同意的情况下将房屋转租三个月，转租租金1万元，被告应按合同的约定向原告承担转租的违约责任。经质证，被告对证据的真实性有异议，认为房屋转租我与房主打过招呼，原告知情。因原告提交的证据能够相互佐证，故本院对该证据真实性予以确认。本院对该证据真实性予以确认。5.大庆市水务集团高新给排水有限公司出具的“用户水费通知认证单”、电费缴纳增值税发票打印件各一份，欲证明：原告为被告交付水、电费的事实，被告应予以返还给原告。经质证，被告对该证据的真实性及证明问题均无异议。被告韩丹向本院提交视频一份，欲证明：原告没有按约定把门前的路修好。经质证，原告认为被告出示的视频内容并非双方当事人在合同中约定的路面，被告视频上的路面是涉案房屋小区的公共道路，被告仅支付租金35，000元，该35，000元不足以修复小区公共道路，故原告不可能与被告约定修复小区公共道路。本院对该证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其位于大庆××新区××房屋租赁给被告使用，租赁期限自2017年11月1日起至2020年11月10日止，约定每年租金40，000元。之后，双方签定补充协议，约定2018年11月1日至2019年11月1日的租金变更为35，000元，原告已交付20，000元，剩余15，000元“如原告未把楼下主路到一楼门前的路修好则被告不需向原告交纳上述款项”。协议签订后，原告修复了从租赁房屋至小区主路的道路。另查明，被告于2019年8月未经原告同意将房屋转租他人，租赁期限三个月，2019年11月1日租赁期限到期后，被告搬离租赁房屋。截止2019年11月1日，被告拖欠水费100.80元、电费210元未交付。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对合同及协议的效力予以确认，双方应当按照上述合同及协议的约定履行。关于《房屋租赁合同》的解除时间，因被告于2019年11月1日前因道路问题搬离租赁的房屋，有单方解除合同的意思表示，且原告亦同意与被告解除租赁合同，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。关于剩余租金问题，本案中，双方就补充协议中约定的关于道路修复的具体位置产生争议，原告认为其已经按照约定对门前至主路的道路进行了修复，履行了协议约定，被告应支付剩余租金。而被告认为原告修复的道路并非合同约定的道路，应予修复的是位于房屋侧面小区的主要道路至房屋门前的部分，该部分原告未予以修复，故其按协议约定不应支付租金。本院认为，被告辩称的原告应予修复的道路，系小区的公共道路，原告没有修复的义务，同时，修复该部分道路所需花费的数额，远远高于双方的租赁费用，与常理相悖，故原告已修复的道路，应系双方约定的道路，被告的抗辩理由不成立，被告应当按照约定支付原告剩余租金15，000元。关于被告违约问题，因被告未经出租人同意将房屋转租他人，且未按照约定支付剩余房租，构成违约。双方合同约定，“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同约定，按照年租金的10%作为违约金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按照平均月租金2%向乙方加收滞纳金。未经甲方同意转租的，按照年租金的10%作为违约金”。现原告要求被告按照上述约定，分别支付违约金。本院认为，上述约定应视为对违约行为的列举，违约责任不应重叠计算。经本院释明，原告坚持其诉讼请求，结合案件事实，本院确定违约金标准相对较高一项，即按照年租金的10%的违约责任作为被告违约的处理标准，即被告应给付原告违约金3，500元（35，000元*10%）。关于原告要求被告支付欠付的水费、电费共计310.8元，经核实，该费用系被告租赁期间欠付的费用，依据合同规定，应由被告承担，故予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨朋喜与被告韩丹签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告韩丹于本判决生效之日起十日内给付原告杨朋喜房屋租金15，000元，水、电费共计310.8元，并支付违约金3，500元；三、驳回原告杨朋喜其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费179元（已减半），由被告韩丹负担135元，原告杨朋喜负担44元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员 贾 彪二〇二〇年六月一日书记员 王海洋附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。