吉林省安图县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2426民初120号 原告：陈邦来，男，1966年3月1日出生，汉族，无职业，住安图县。 委托诉讼代理人：张磊，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。 被告：安图县诚信房地产开发有限公司，住所地安图县明月镇明月路98号。 法定代表人：朱东风，经理。 委托诉讼代理人：李德忱，吉林林岗律师事务所律师。 被告：安图县第一建筑有限责任公司，住所地安图县明月镇新安街明月路98号。 法定代表人：刘志祥，经理。 委托诉讼代理人：王魁文，该公司第五项目部经理。 被告：王魁文，男，1964年2月1日出生，汉族，安图县第一建筑有限责任公司第五项目部经理，住安图县。 原告陈邦来与被告安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）、安图县第一建筑有限责任公司（以下简称一建公司）、王魁文合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈邦来及委托诉讼代理人张磊、被告诚信公司的委托诉讼代理人李德忱、一建公司的委托诉讼代理人暨被告王魁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈邦来向本院提出诉讼请求：1.判令诚信公司、一建公司、王魁文赔偿陈邦来损失219492元（房屋单价2800元/㎡×78.39㎡）；2.判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来违约金65847.6元（按给陈邦来造成损失的30%计算）；3.判令诚信公司、一建公司、王魁文支付陈邦来投入资金占有使用费（以219492元为基数，自2010年9月3日开工之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.诚信公司、一建公司、王魁文承担本案诉讼费。事实与理由：2008年，珲春江山房地产开发有限公司安图分公司取得案涉福聚苑小区的国有土地使用权，并缴纳了土地出让金。2009年，陈邦来通过挂靠诚信公司的方式取得福聚苑小区的开发权并投入资金对该小区土地进行拆迁。2012年，陈邦来与诚信公司签订协议书，约定该小区的最终所有权、使用权、开发土地和房屋的一切权利都归陈邦来所有。陈邦来与一建公司、王魁文约定，该小区1号楼-6号楼的面积以办房照的面积为准，陈邦来按1420元/㎡标准支付一建公司、王魁文工程款，该价格包含该小区开发建设的一切税费。一建公司以及王魁文将3号楼1单元503室房屋出售给了案外人刘某，面积为78.39㎡，诚信公司认可其售房行为。因诚信公司、一建公司、王魁文的行为违反合同约定，侵犯了陈邦来的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。 诚信公司、一建公司辩称：不同意陈邦来的诉讼请求。1.陈邦来主张的损失、违约金、资金占有使用费均无事实依据和法律依据。2012年1月20日，诚信公司与一建公司签订协议书，陈邦来挂靠诚信公司开发福聚苑小区，王魁文挂靠一建公司负责施工。2013年6月24日，陈邦来与王魁文签订补充协议，约定福聚苑小区1号楼三至六层3349㎡的房屋权属给了王魁文，诚信公司和一建公司对该份协议书均认可；2.诚信公司对陈邦来与诚信公司于2012年9月17日签订的协议书不知情、不认可，且该份协议书无法定代表人签字，故不能推翻2012年1月20日、2013年6月24日签订的协议书。综上，依法驳回陈邦来的诉讼请求。 王魁文辩称：1.陈邦来起诉的侵权理由不成立。陈邦来就该开发项目曾提起过诉讼，已生效的法律文书确认福聚苑小区的开发商是诚信公司，该小区房屋的所有权归诚信公司所有。故陈邦来起诉诚信公司、一建公司、王魁文侵犯其财产权利，无事实依据；2.陈邦来诉王魁文属主体错误。在2011年起至2015年期间，王魁文系一建公司第五项目部负责人。因开发商诚信公司拖欠承建商一建公司雇佣的农民工工资，诚信公司将其开发所有的房屋抵债给农民工，作为拖欠的农民工工资，该事实已经被生效的（2017）吉2426民初42号民事判决书认定。王魁文将诚信公司抵债的房屋再次抵债给农民工，其行为属职务行为，且并没有侵犯陈邦来财产权利；3.陈邦来起诉的事实无法律依据。陈邦来虽挂靠诚信公司开发福聚苑小区，但该小区的建设系刘某等农民工施工建设的，因此，诚信公司或陈邦来作为开发单位，应支付农民工工资；4.一建公司以回迁房、廉租房抵顶陈邦来拆迁补偿款，且数额超过其应给付的拆迁补偿款。陈邦来虽已支付部分工程款，但不足以支付王魁文施工的一号楼地下车库和6号楼的工程款。综上，依法驳回陈邦来的诉讼请求。 经审理查明：因陈邦来没有房地产开发资质，便与诚信公司达成协议，挂靠诚信公司，并以诚信公司名义对安图县明月镇福聚苑小区进行开发，包括拆迁、建设、廉租、回迁、销售等，陈邦来按工程总造价的2%（不包括拆迁费）向诚信公司交纳管理费。 2011年4月26日，诚信公司（甲方）、一建公司第五项目部王魁文（乙方）签订《建筑工程承包合同书》，见证人陈邦来。主要内容为甲方将福聚苑小区的2#回迁楼、3#、4#廉租房楼承包给乙方施工。承包形式为大包（包工包料），工程内容包括土建（毛坯房）、水暖、电气，工程建筑面积约12000㎡（以竣工面积为准），其中回迁楼面积为4000㎡，其单价为1420元（含拆迁费用、前期工程所有费用）/㎡；廉租房面积为8000㎡，其单价为1520元/㎡。工程合同金额为12560000元，其中：廉租房12160000元（8000㎡×1520元/㎡），回迁楼5680000元（4000㎡×1420元/㎡），扣除乙方应支付甲方的动迁费5280000元（12000㎡×440元/㎡），工程款合计12560000元【廉租房12160000元+400000元（回迁楼5680000元-动迁费5280000元）】；一切工程手续均由乙方办理，费用由乙方承担，甲方可以协助办理。甲方在办理各项手续所缴纳费用按实际发生额从工程款中扣除；结算与拨款方式：廉租房按政府主管部门拨款的时间及数额由甲方直接拨给乙方，回迁楼以动迁费顶工程款。本工程动迁工作由甲方完成，乙方不参与，甲方必须在2011年5月前完成动迁工作，不能影响施工。动迁户的安置工作由甲方来做，乙方不参与。4#楼一层为车库，院内还可以建一排车库，以上车库均由乙方自行销售，此部分销售款需付给甲方450元/㎡的拆迁补偿款；违约责任：甲方未按时完成拆迁工作，造成施工延误，应承担赔偿责任。工程未按时交付，乙方承担全部责任。 2012年1月20日，诚信公司给陈邦来出具授权委托书，授权陈邦来以诚信公司的名义负责福聚苑小区的开发建设，其法律后果由诚信公司承担。同日，陈邦来作为诚信公司（甲方）的代理人，王凤岐、王魁文（系父子关系）作为一建公司（乙方）代理人签订《协议书》，主要内容为：一、福聚苑小区工程由甲方开发后授权陈邦来对福聚苑小区的所有房屋进行了拆迁、建筑，拆迁的一切款项都由陈邦来用自己的钱支付，整个小区房屋所有权归甲方，小区总房照按国家和地方有关规定执行；二、由甲方授权代理人陈邦来将其中的2#、3#、4#楼的施工工程承包给乙方（第五项目部）。2#楼为回迁楼，3#、4#楼为廉租房，廉租房户数不够分配，由未施工的1#、5#楼来补充；三、2#楼（回迁楼）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1420元的价格支付乙方工程款。3#、4#楼（廉租房）竣工后，房屋所有权归甲方，甲方代理人陈邦来按验收后测绘面积每平方米1520元的价格支付乙方工程款；四、乙方按2#、3#、4#楼验收后测绘图合计总面积，每平方米440元价格支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费。乙方保证2#、3#、4#楼的收尾工程，及时完工和验收，保证回迁户、廉租房住户于2012年1月20号前入住；五、甲方授权代理人陈邦来将1#、5#楼承包给乙方施工，甲方下拨廉租房工程款时需经代理人陈邦来签字同意后生效；六、1#、5#楼其中回迁部分（以回迁合同为准）回迁楼，在确定回迁楼户数后，其余部分为商品楼，乙方在支付陈邦来拆迁补偿款后有权销售；七、乙方按以下方式支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿款，1#楼按验收后测绘图总面积每平方米450元，5#楼按验收后测绘图总面积每平方米440元支付；八、乙方未经甲方代理人陈邦来签字同意，不得直接向甲方要求廉租房资金；九、福聚苑小区开发建设项目，涉及的各项就缴税费等均由乙方承担（营业税、附加税、印花税、所得税、土地增值税及所有的配套费等）；十、乙方完工时，如不能全部支付甲方代理人陈邦来拆迁补偿费，余额未付部分乙方必须在2012年12月30日前一次性付给甲方代理人陈邦来，如乙方不能按期支付，陈邦来有权将乙方所建房屋每平方米1420元价格收回（按单元1-6层立体砍快计算)，每延期一天，应支付福聚苑小区工程部面积的拆迁补偿费×1%，从签订合同之日起计算；十一、乙方未能按期交工，回迁户不能正常回迁，由此产生的回迁户补偿费用按法律、法规及安图县城市房屋拆迁管理办法的相关规定，由2#楼转5#楼的费用全部由乙方负责支付，甲方代理人陈邦来负责主张该项权利；十二、1#楼其中的回迁面积(按验收后测绘图面积)由甲方代理人陈邦来以1420元/㎡的价格付给乙方，5#楼回迁面积(按验收后测绘面积)由甲方代理人陈邦来以1420元/㎡的价格付给乙方；十三、整个小区的绿化、硬化及配套设施由乙方负责完成，质量以上级质检部门验收合格为准，产生的费用按照建筑面积均摊；十四、工程竣工的验收手续及验收后的相关手续均有乙方负责办理，手续办完之后交由甲方代理人陈邦来；十五、在施工期间及工程交工后保修期间，因质量问题及安全问题所造成的一切损失及后果均由乙方负责；十六、今后楼房涨价与陈邦来无关。 2012年9月17日，陈邦来（甲方）与诚信公司（乙方）针对开发福聚苑小区项目签订了《协议书》，主要内容为：福聚苑小区土地已由甲方出资购得，甲方需要借用乙方名义在该块土地上进行开发，由甲方自主开发、自主经营、经营成果由甲方享有。乙方应积极配合协助甲方开发建设的相关手续，但最终所有权、使用权、开发该土地和房屋的一切权利都归甲方所有。甲方负责该地块的开发建筑、施工、小区房屋出售等事宜，对外都要以乙方名义进行。乙方负责积极配合甲方办理开发、建设、销售手续的相关资料，甲方负责承担该项目的债权债务、负责办理福聚苑小区规划、设计、勘探等开发建设相关的合同签订、办理手续等相关事宜。开发福聚苑小区的一切费用由甲方自行承担，乙方收取甲方管理费。管理费竣工结算后付清，如甲方未交管理费按银行同期贷款利率双倍加收利息。乙方如违反土地使用权及所有权归属的规定，按整体项目实际工程总造价的2倍加上利润承担违约责任，并自福聚苑小区开工之日起按工程总造价加收双倍利息（利率按银行同期贷款利率）。 2013年6月24日，陈邦来（甲方）与王凤岐、王魁文（乙方）依据2012年1月20日签订的《协议书》签订《补充协议书》，主要内容为：一、残联办公楼与3#楼交接部分（三层）建筑面积400㎡；二、4#、5#楼东头办公室建筑面积1400㎡，由甲方以每平方米1250元付给乙方。基础完工以后，甲方付给乙方肆拾万元，一楼完工付叁拾伍万元，二楼完工付肆拾伍万元，剩余部分整体算账；三、一号楼地下防水工程，由甲方直接承包给专业防水施工队施工，防水剂及人工费由甲方购买支付，乙方免费供应水泥、沙子，防水工程质量由甲方负责；四、一号楼地下室封闭后，因乙方资金不足，甲方向乙方拨工程款伍拾万元，二楼封闭后再付伍拾万元；五、六层钢筋混凝土框架结构（地下一层），总建筑面积7399㎡，其中地下室1350㎡、一层门市房1350㎡，二层门市房1350㎡，三-六层住宅3349㎡。乙方按建筑面积每平方米440元向甲方支付土地使用费（不含地下室1350㎡），共计人民币2661560元(440元/㎡×6049㎡)；六、甲方用一层门市房319.2㎡(16轴-24轴)、二层门市房809.4㎡(14轴-32轴)、三至六层住宅3349㎡，顶工程款给乙方，在竣工决算前不得随意销售。如销售需双方协商；七、甲方将一二层回迁楼1680.6㎡，定价为1420元/㎡，计2386452元(1420元/㎡×1680.6㎡)、地下室1350㎡，单价1250元/㎡，计1687500元(1250元/㎡×1350㎡)。两笔合计人民币4073952元，作为工程款付给乙方；八、1#楼与6#楼竣工后，甲乙双方就一至六号楼进行综合结算，在双方互不欠款的前提下办理交工手续，交付使用。说明：上述所列面积为预算面积，工程结算时以实际竣工面积为准。 建设福聚苑小区时，一建公司第五项目部王魁文拖欠案外人刘某（系架子工）工资135000元。2012年5月13日，王魁文将涉案房屋抵顶给案外人刘某拖欠的工资，并签订《商品房买卖合同书》，双方约定，刘某以2100元/㎡价格购买安图县福聚苑小区3号楼1单元503室，房屋面积为79㎡，房款共计165900元，并特别约定房屋面积按房屋测绘部门测绘的实际面积计算，购房款多退少补。现刘某已居住在涉案房屋，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，刘某未将超出的房款支付给王魁文。一建公司、诚信公司对王魁文出售涉案房屋的行为予以认可。 另查明，2009年7月20日，诚信公司项目部经理陈邦来代表诚信公司向安图县城市房屋拆迁管理办公室交纳拆迁费200万元，陈邦来负责福聚苑小区的拆迁工作。2013年6月起至2015年8月止，陈邦来向王魁文支付工程款共计1820909元。2016年2月16日，诚信公司向安图县房产局发函，暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续，停止陈邦来办理福聚苑小区房屋登记备案手续。 2019年11月，福聚苑小区1号楼至5号全部交付使用，并已验收合格。陈邦来将大面积的回迁户安置在3号楼，现3号楼的80%为廉租房，其余为回迁户和商品房。福聚苑小区3号楼、4号楼、2号楼中均有廉租房，1号楼、2号楼、3号楼、5号楼中均有回迁户。福聚苑小区六号楼，至今未全部交付使用，也未经验收，6号楼后期未规划到福聚苑小区。诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文相互之间关于开发、建设福聚苑小区的工程尚未结算。一建公司、王魁文称以回迁房、廉租房抵顶陈邦来拆迁补偿款，且超过应给付的拆迁补偿款数额，陈邦来对此不予认可，并称没有占用使用回迁楼和廉租房。但在开庭审理时，陈邦来自认其处分3号楼的6套房屋，其中5套房屋为回迁户，一套房屋为商品房。 认定上述事实的证据有：协议书、建筑工程承包合同书（2011年4月26日）、施工协议（2012年1月20日）、协议书（2012年9月17日）、补充协议书（2013年6月24日）、（2017）吉24民终1188号民事判决书、（2018）吉24民终2063号民事判决书、（2018）吉2426民初1617号民事判决书、（2019）吉24民终1876号民事判决书、福聚苑一号楼业主名单、安图县棚户区发行货币化安置实施方案、关于暂停办理福聚苑小区房屋产权登记备案手续的函、商品房买卖合同书、吉林省土地出让金专用票据、国有土地使用执照、福聚苑小区工程建设用地说明。 陈邦来还提供了2011年9月28日签订的《协议书》，因与本案无关，本院不予采信；陈邦来提供各项票据，证明其已支付电费等各项费用756785元，因无法证明已支付的各项费用与涉案工程有关，且部分票据无法核实其真实性，故本院不予采信。 本院认为，在建设福聚苑小区时，2号楼为回迁楼，3号楼和4号楼为廉租房，1号楼和5号楼确定回迁楼户数后，其余部分为商品房。现3号楼中有廉租房、商品房和回迁户，2号楼中有回迁户和廉租房，原定的福聚苑小区的廉租房、回迁楼、商品楼的分配方案被打乱。关于福聚苑小区的商品楼，陈邦来作为诚信公司的代理人与王魁文作为一建公司的代理人于2012年1月20日签订的《协议书》中约定，一建公司在支付陈邦来拆迁补偿款后有权销售1号楼、5号楼中的商品房，但商品房部分未约定给付一建公司工程款，且楼房涨价与陈邦来无关，如不能按期支付拆迁补偿款，陈邦来有权按每平方米1420元的价格收回，即诚信公司将福聚苑小区商品房的开发权转让给一建公司，由一建公司自行出资施工建设并享有所有权，但为陈邦来设定了取得拆迁补偿款的权利。陈邦来作为诚信公司的代理人签订该份协议书，应当对以上内容知晓且认可，故陈邦来认为自己对涉案房屋享有所有权的主张不成立。王魁文经过一建公司、诚信公司的同意将××楼出售给案外人刘某，因陈邦来对涉案房屋不享有所有权，故各方对陈邦来不存在违约行为。一建公司和王魁文主张通过房屋抵顶的方式已经超额给付陈邦来拆迁补偿款，但诚信公司、一建公司、陈邦来、王魁文之间至今未就福聚苑小区的开发建设工程进行结算，现无法确定是否足额给付拆迁补偿款。为了彻底解决陈邦来与诚信公司、一建公司、王魁文之间的纠纷，各方应当尽快结算，如结算后尚欠陈邦来拆迁补偿款，陈邦来可以依据协议书及补充协议书主张拆迁补偿款的权利。综上，陈邦来向诚信公司、一建公司、王魁文主张涉案房屋价值的损失、违约金、资金占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告陈邦来的诉讼请求。 案件受理费5580元，由原告陈邦来负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  朱英姬 人民陪审员  于兆红 人民陪审员  辛 玲 二〇二〇年六月二十九日 书 记 员  李长丽