陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申1272号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：和记黄埔地产（西安）有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩娜娜，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚聪，陕西稼轩律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：冯新建，男，1968年XX月XX日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：范钦，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，陕西恒达律师事务所律师。再审申请人和记黄埔地产（西安）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被申请人冯新建商品房预售合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2019）陕01民终7241号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。和记黄埔公司再审请求:1.依法撤销（2019）陕01民终7241号民事判决第一项、第二项，并改判维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11294号民事判决；2．依法判令被申请人承担本案一审、二审、再审的全部诉讼费用。事实与理由:一、原审法院仅以申请人收取涉案房屋二期楼款的行为径直判定申请人放弃合同约定的解除权缺乏证据证实，适用法律错误。（一）申请人依法享有合同约定解除权。依据《商品房买卖合同》约定，被申请人按时足额支付房款是房屋买卖合同最基本也是最主要的义务，无论采取何种付款方式，其均应于2017年8月15日付清全部房款，被申请人没有按照合同约定迟迟未付清购房款，至今仍拖欠三期楼款，近总房款的50％，其违约行为符合合同约定的解除条件，申请人享有合同解除权。（二）申请人依据合同约定行使解除权，不存在放弃权利。被申请人出现逾期付款超过九十日时，合同解除条件已成就，申请人有权在逾期第九十一日起两年内选择继续履行合同或者解除合同。在约定的解除权行使期限内任何时间节点通知被申请人是申请人的权利。放弃权利是当事人处分自己权利的重大行为，应当是明确的且需经过证实的。原审法院仅通过申请人收取二期楼款的行为直接推定双方变更了支付时间，亦申请人放弃解除权，该认定没有任何法律依据。二期楼款仅是部分履行，接受部分履行可能是变更履行期限，但也可能是暂时等待、观望能否继续履行，待宽限期届满后再解除合同。存在多种解释可能性时，原审法院在没有明确证明申请人放弃权利证据的情况下，径直作出对守约方不利的推定。申请人何时行使解除权是对交易自由统筹的安排。申请人没有在逾期第91天解除合同，是在被申请人违约的情况下想给被申请人能够继续履行的机会，促成交易继续完成。但被申请人在支付完毕二期楼款及违约金后，继续迟延支付三期楼款，且经申请人多次催促后仍拒绝履行，申请人在合同约定期限内行使解除权是对整个交易综合考量的结果，是对被申请人持续延迟支付房款而无法继续履行的判断，也是遵循诚实信用原则的体现。二、原审法院认定申请人不具备法定解除的事实条件，缺乏证据证明，适用法律错误。（一）本案除约定合同解除条件成就外，申请人还具备法定解除条件。申请人在涉案房屋购房款支付期限届满后，分别于2017年8月24日、2017年10月18日、2017年11月18日、2018年1月8日向被申请人发送催款通知书、追款通知书及律师函，催促被申请人支付三期楼款2950000元，但被申请人仍未支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，申请人享有法定解除权。（二）涉案房屋银行贷款手续不能成为行使法定解除权的阻碍。原审法院认为贷款审批手续造成被申请人逾期给付，其延迟履行不完全归于被申请人，该事实认定不清。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，被申请人可以采取贷款方式支付房款，但贷款不能时需自筹资金并在付款期限内付清。即，付款方式不能影响按期付款，被申请人作为贷款人应当承担贷款不能的后果，而不能将其不利法律后果转嫁给申请人。被申请人贷款不能与贷款机构审批无关，是其个人存在征信问题，不符合贷款条件。被申请人因个人原因导致贷款不能，又无法自筹资金在合同约定的期限内支付房款，经申请人催告后仍拒不履行，申请人有权行使法定解除权。三、原审法院以被申请人的单方承诺就认定合同目的并非不能实现，缺乏证据证明，适用法律错误。距离合同约定付款截止期限2017年8月15日已迟延近2年半，申请人诉前催促，被申请人诉中承诺，但至今仍尚未付款，且经“中国执行信息公开网”查询，被申请人已被列入限制消费人员。被申请人履约能力及多次失信行为直接导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，申请人提出解除合同合法有据。冯新建提交意见称，一、二审法院认定合同不予解除，并认定申请人丧失解除权适用法律正确。（一）冯新建虽未及时付款，但和记黄埔公司亦负有不可推卸的责任，其并不当然享有合同解除权。根据购房者办理按揭贷款交易习惯，和记黄埔公司在本案中负有协助办理贷款的附随义务，而整个一、二审诉讼过程中，其并未提供证据证明其履行了相应的附随义务。据此，依据《合同法》第六十条及《民法总则》第十条规定，原审法院认定和记黄埔公司并未全面履约的情况下，其也并不因此而当然享有合同解除权。原审法院的认定符合法律规定及交易习惯，适用法律正确。（二）冯新建具有履约的积极性，和记黄埔公司以实际行为选择继续履行合同后，可视为双方履行期限变更，其已丧失合同约定解除权。本案中，和记黄埔公司在原审中认为冯新建在2017年8月15日已经违约，但其并没有选择解除合同并追索总房款10%违约金，而是在此后，继续接收了冯新建后续房款，并按照继续履行的履约选项，向冯新建主张逾期付款的违约金，2017年12月26日还收取了冯新建此前二期和三期逾期付款的违约金97826元。同时，在2018年1月8日发出催收三期房款及违约金的《律师函》后，2018年1月10日又安排冯新建到其推荐的中信银行办理贷款签字手续。由此可见，即便是在合同约定的解除条件成就时，和记黄埔公司仍然在继续履约，并没有解除合同的意思表示，同时，冯新建亦是积极配合其办理银行贷款，履行签字手续，双方当事人均在积极的履约。故本案可以视为双方当事人已对原合同履行期限进行了变更。（三）解除合同条件成就后，享有解除权一方继续履约，视为放弃解除权。二、本案并不存在合同目的无法实现的情形，反而是由于和记黄埔公司坚持解除合同，导致目前尚未履行，原审法院认定合同不具备解除条件，事实依据充分。（一）和记黄埔公司以冯新建征信问题为由提出解除合同，违背了诚实信用原则。本案和记黄埔公司是在对冯新建进行征信审查后，才与冯新建签订合同收取了首期购房款，冯新建也是基于相信和记黄埔公司有能力协调安排办理贷款的前提下，才与其签订的商品房买卖合同。在目前房价上涨的趋势下，和记黄埔公司本次又将冯新建征信问题作为理由，试图利用其开发商优势单方拟定的格式条款来解除合同，显然有违最基本的诚实信用原则。（二）冯新建二审提供的证据足以证明具备履约能力，合同目的并非不能实现，从维护交易稳定出发，本案不亦判决解除合同。冯新建在二审诉讼过程中，向原审法院提交了其配偶银行账户查询单、保险保单、出售其夫妻名下房屋的购房合同及资金监管协议等相关证据，足以证明，即使在银行贷款不能办理的情况下，冯新建仍具备自筹资金支付剩余购房款的履约能力，若和记黄埔公司配合履行，合同目的完全可以实现。更重要的是，本案因双方均存在履行瑕疵，故，从维护交易稳定出发，以及市场房价处于上涨趋势下避免合同利益严重失衡的角度，本案不宜判决解除合同。（三）本案二审判决生效后，因和记黄埔公司拒绝履行合同，为避免争议，冯新建拟通过诉前调解的方式履行，但由于和记黄埔公司本次申请再审，导致履约搁浅，责任应由和记黄埔公司承担。再审审查期间，和记黄埔公司提交一份新证据:结账单。证明在二审中冯新建承诺自筹资金于2019年12月15日前向和记黄埔公司给付第三期房款及其他合同约定的费用，约定日期届满后再次向冯新建主张支付购房款及违约金，冯新建已签收明确，但再次拒绝支付。进而证明合同目的无法实现，申请人具备法定解除的事实条件。另外向法庭提交一份说明，用以证明冯新建无履约能力，存在严重违约行为，合同目的不能实现。冯新建质证认为，签字属实，但是证明目的不认可。第一，显示冯新建收到该对账单，但并未对罚息进行确认。关于二审判决违约责任的问题，二审法院并未涉及，是由和记黄埔公司另案主张。本案履约双方均有履约瑕疵。因此冯新建对财务费用，也就是罚息持有异议，也基于此，冯新建在2020年1月10日向雁塔区人民法院申请诉前调解。所以并不存在原审法院判决缺乏证据证明，适用法律错误的情形。对申请人提交的说明，真实性无异议，证明目的不认可。冯新建被限制消费是在2019年6月，而本案双方涉案商品房买卖合同签订时间是在2017年并且进行备案。并且冯新建限制消费并非是其存在债务，而是因其所在陕西建旭科技有限公司存在买卖合同纠纷，冯新建系该公司法定代表人导致的限制消费，是公司债务，并非冯新建个人债务。根据原审冯新建提交的具备履约能力的保单、银行查询单以及出售房屋的合同，均能证明其具备履约能力。关于调解笔录的截图存在断章取义，在笔录中也记载了申请人陈述的内容，其陈述是坚决解除合同，故双方对继续履约所持的态度不一致。为此只能通过人民法院诉讼调解来进行履约，后来申请人提起申请再审导致履约存在搁浅状态。冯新建提交两组新证据。第一组证据名称：1.西安市雁塔区人民法院出具的《选择诉前化解机制确认书》、《授权委托书》；2.西安市雁塔区人民法院《受理案件、缴费通知书》、《缴纳诉讼费用告知书》、EMS快递单一份。证明目的：1.因双方均存在履约瑕疵，且开发商对履行合同始终持否定态度，且双方对罚息存在分歧，为避免争议，尽快履行合同，冯新建专门选择了诉前调解方式，希望双方能尽快达成一致意见，从而互相履行合同。2.当承办法官告知开发商领取诉状副本时，开发商却口头告知其将会申请再审，因此，至今未履行的原因不在于冯新建，冯新建积极通过诉前调解及诉讼的方式，表明其积极履行合同的意愿，本案合同目的完全可以实现。恰恰相反，是由于开发商原因阻却了合同的履行。第二组：转账客户回单；证明目的：冯新建在2020年5月20日向和记黄埔公司转购房款50万元，证明即便双方未达成一致的情况下，冯新建积极履行合同。和记黄埔公司质证认为，对法院出具的文书，真实性无异议，证明目的不认可。第一，立案为登记制，并不对内容进行审核，仅立案材料并不能达到证明目的。第二，原二审法院生效判决已经驳回申请人解除合同的请求，那么被申请人就应当继续履行合同付款义务，且庭审中，被申请人多次自认承担房款及罚息。这是原二审生效判决已经确认的内容，并不存在被申请人所述的证明目的。第三，被申请人的起诉是关于继续履行的诉讼，申请人也与主审法官进行沟通，告知关于解除合同的相关诉讼，主审法官认为是重复诉讼，所以案件并未进行开庭。申请人认为被申请人如真实想履行合同，且有能力履行合同，完全可以直接向申请人账户支付购房款及罚息。被申请人多次拒绝履行且又重复诉讼，申请人合理怀疑是在拖延时间，也认为恰恰是被申请人无履约能力。对第二组，真实性不认可，证明目的不认可。案件一、二审以及申请再审，被申请人均无支付行为，且截至今天不论证据真实性，也仅仅是50万元，与拖欠300多万元的费用相差甚远。其履约能力基本没有，合同目的仍然无法实现。本院对和记黄埔公司提交的证据真实性予以认定，但该证据表明双方现对结账单载明的财务费用存有争议，故并未实际履行，并不能直接证明冯新建无履约能力。对冯新建提交的证据真实性予以认定，但对其提交的第一组证据证明目的不认可。对第二组证据真实性予以认定。另，本院审查期间，冯新建又于2020年5月22日、6月17日、6月24日分三次向和记黄埔公司转入购房款50万元、100万元、95万元，加之前述2020年5月20日转入的50万元房款，合计向和记黄埔公司转入购房款295万元。经本院向和记黄埔公司核实，和记黄埔公司确认已收到上述295万元购房款。本院经审查认为，《商品房买卖合同》附件十二补充协议第四条约定：买受人逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内出卖人有权按本条约定选择继续履行本合同或选择以书面形式通知买受人立即解除本合同而无需另行催告买受人。和记黄埔公司主张因逾期未支付三期楼款2950000元，其违约行为符合合同约定的解除条件，和记黄埔公司享有合同解除权。经查，冯新建在支付定金及首期楼款后，因贷款未通过原因，经和记黄埔公司多次催告后，于2017 年12月25日、2017年12月25日才分两次向和记黄埔公司支付第二期楼款1916203 元。依照合同约定，在2017年6月16日之后九十一日天起，和记黄埔公司享有选择继续履行合同或选择以书面形式通知买受人立即解除合同的权利。本案中，和记黄埔公司在双方约定合同解除条件已成就时，并未以书面形式通知冯新建解除合同，而是继续收取了二期房款，即选择继续接受违约方履行合同，其行为变更了合同约定的解除条件，一、二审法院据此认为其放弃解除权，并无不当。和记黄埔公司依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定主张其具有法定解除权。依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，买受人采取贷款方式时，如因买受人的贷款申请未能得到贷款机构批准，或者买受人实际取得之贷款额少于房价款余额，且买受人未能继续按本合同原定的付款期限另行支付该部分价款时，仍应承担逾期付款责任。从房屋买卖交易实际来看，买受人选择贷款方式的原因是所持有的现金不足以支付房款，如因贷款未能批准，应给予买受人筹集资金的时间，如仍按约定要求买受人按期交付，无疑在一定程度上加重了买受人的义务。故对因银行贷款未能审批致使逾期给付责任应综合考量，单独依据合同约定将该责任完全归咎于冯新建有失公允。从实现合同目的来讲，和记黄埔公司在二审后于2018年12月17日向冯新建出具了结账单，载明欠付房款及罚息，其中罚息是以继续履行合同约定的罚息标准进行的计算，可以推定和记黄埔公司在此时仍希望冯新建可以交清欠付房款及罚息，继续履行合同，目的在于出售房屋并获取价款。且再审审查期间，冯新建已通过自筹资金的方式支付了剩余房款295万元。故双方均有实现《商品房买卖合同》的根本目的之愿望，其目的最终实现也并非不能。鉴于此，对于有效的《商品房买卖合同》，应从实现其最终目的出发，从维护交易的稳定性考量。二审法院据此对和记黄埔公司要求解除合同的诉请未予支持符合促进交易的立法本意，并无明显不当。综上，和记黄埔地产（西安）有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下: 驳回和记黄埔地产（西安）有限公司的再审申请。                                  审 判 长   朱玉红审 判 员   张润民审 判 员   刘育伟  二○二○年六月二十八日  法官助理   吕  剑书 记 员   刘  敏1