湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初7237号 原告：侯某某，女，1971年2月27日出生，侗族，住湖南省溆浦县。 委托诉讼代理人：任侠（特别授权），湖南淮新律师事务所律师，执业证号：14312201911151456。 被告：怀化同鑫房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区阳塘科技物流产业区，统一社会信用代码：9143120066169277XL。 法定代表人：王纹燕，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戴万赢，湖南久景律师事务所律师，执业证号：14301201510361212。 委托诉讼代理人：贺晟，男，1970年11月21日出生，汉族，系怀化同鑫房地产开发有限公司员工，住湖南省益阳市赫山区。 原告侯某某诉被告怀化同鑫房地产开发有限公司（以下简称“同鑫房产公司”）合同纠纷一案，本院于2019年12月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告侯某某及其委托诉讼代理人任侠，被告同鑫房产公司的委托诉讼代理人戴万赢、贺晟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告侯某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还已付购房款100000元；二、判令被告支付原告利息60000元（截止2019年12月，之后的利息按月利率2分至购房款清偿日止另行计算）；三、判令被告赔偿原告损失150000元；四、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2016年7月1日，原告侯某某与被告怀化同鑫房地产开发有限公司签订《毕加索花园定购协议书》，该协议书约定：1、原告自愿定购毕加索花园3栋2单元407号房，面积53.17平方米，销售单价为4740元每平方米，优惠前总金额252026元；2、优惠后单价为4000元每平方米，总金额为212680元；3、协议签订同时，原告向被告交付10万元；4、网签合同由甲方负责安排专人分批次办理，本协议为网签合同的原始依据，网签合同单价及优惠参照此协议等。同日，原告依约交纳30000元，被告出具收据，载明“今收到侯某某购房诚意金3万元（毕加索花园3栋2单元407号房）”。2016年7月3日，原告又交纳70000元，被告出具收据，载明“今收到侯某某购房诚意金7万元（毕加索花园3栋2单元407号房）。”2019年4月9日，被告取得涉案房屋的商品预售许可证。2019年10月11日，湖南省鹤城区人民法院受理原告与被告确认合同效力一案，并于2019年11月14日作出（2019）湘1202民初5838号民事判决书，判决原告与被告于2016年7月1日签订的《毕加索花园定购协议书》合法有效。2019年12月5日，原告向怀化市房产管理局查询得知，被告于2019年9月3日将原告定购的毕加索花园3栋2单元407号房网签给罗倩，合同编号HH201909030051，合同金额391078元，比定购给原告的合同金额多178398元。原告与被告签订的《毕加索花园定购协议书》约定了所购房屋的房号、面积、单价、付款方式及其他事项，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按约定收受购房按揭首付款，该定购协议属于商品房买卖合同。被告与原告订立商品房买卖合同后，又将涉案房屋出卖给罗倩并办理网签，导致原、被告签订的商品房买卖合同目的不能实现，被告违约将涉案房屋出卖给罗倩，违约所得178398元，被告应承担返还原告已付购房款及利息、赔偿损失的违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，现依法起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与被告签订的《毕加索花园定购协议书》；2、判令被告返还已付购房款100000元；3、判令被告支付已付购房款一倍的损失计100000元；4、判令被告赔偿房屋涨价损失计178398元；5、判令被告支付原告利息90000元；6、由被告承担本案诉讼费用。 被告同鑫房产公司辩称：一、本案涉案的房地产项目原系烂尾楼，属于历史遗留问题，被告新股东介入大量资金，成本极大增加，现被告愿意由原告另行选定房屋按照原协议约定签订《商品房买卖合同》；二、即使法院判决解除合同，本案双方签订的《毕加索花园定购协议书》系预约合同，不适用《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定；三、即使法院判决解除合同，原告主张的房屋涨价损失及利息没有依据。原告主张的损失本质上属于缔约过失赔偿，原告主张的赔偿过高。即使法庭部分支持，请求结合本案资金占用情况、过错情况、及是否足以影响原告购买其他房屋的机会等因素综合依法认定，并依法予以调整。 经审理查明：2016年7月1日，原告在被告处认购其开发的毕加索花园3栋2单元407号房，该房屋建筑面积为53.17平方米（最终面积以房产局实测面积为准，多退少补），单价为4740元/平方米，优惠后价格为212680元，定金为10万元。原、被告双方并签订一份《毕加索花园定购协议书》，约定双方需另行签订网签合同，网签合同的单价及优惠参照定购书。如原告未按期办理网签合同的，视为放弃该房屋的认购权，被告有权将该房屋转售他人。协议签订后，原告交纳了10万元的定金。原告定购房屋之后，毕加索花园楼盘的存在停工现象，2019年4月，被告取得该楼盘的预售许可证。因被告管理问题，原告所定购房屋被出售给他人，并已经办理了网签。2019年10月11日，原告向本院起诉，请求确认双方签订《毕加索花园定购协议书》有效，本院判决支持了原告的诉求，该判决书已经生效。原告认为被告的违约行为导致其损失，因而诉至法院，形成纠纷。 庭审过程中，原、被告同意调解，但双方未达成另行选定房屋的协议。 上述案件事实有《毕加索花园定购协议书》、收据2份、（2019）湘1202民初5838号民事判决书、网上签约记录及庭审笔录在案证实。 本院认为：本案争议焦点为原、被告双方签订的《毕加索花园定购协议书》的性质。因该协议书并不符合《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且明确了双方需要另行签订商品房买卖合同，故该协议系预约合同性质，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告认购房屋后，被告私自将该认购房屋转售他人，其行为违反诚实信用原则，构成违约，原告签订合同的目的无法实现，有权要求解除合同并要求被告赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，本案损失应适用定金罚则，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，本案定金应确定为42536元（212680元×20%）。适用定金罚则，被告应赔偿的损失为42536元，原告已经交纳的10万元，被告应当退还。原告请求解除与被告签订的《毕加索花园定购协议书》，要求被告退还10万元并赔偿损失42536元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的其他损失，欠缺法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告侯某某与被告怀化同鑫房地产开发有限公司于2016年7月1日签订的《毕加索花园定购协议书》； 二、被告怀化同鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向原告侯某某退还10万元并赔偿损失42536元； 三、驳回原告侯某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8326元，由原告侯某某负担5175元，被告怀化同鑫房地产开发有限公司负担3151元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  李 玲 人民陪审员  蔡友生 人民陪审员  彭开勇 二〇二〇年六月二十八日 代理书记员  杨梅云 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。