安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初1989号 原告：琥珀五环城业主委员会，住所地合肥市蜀山区琥珀五环城三期和雅阁1幢二层。 负责人：许洁，主任。 委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宏浩，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 被告：安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路l号，统一社会信用代码91340100149309153M。 法定代表人：汪才芳，董事长。 委托诉讼代理人：刘永杰，安徽大祺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜辉，安徽大祺律师事务所实习律师。 原告琥珀五环城业主委员会与被告安徽新长江物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告琥珀五环城业主委员会的委托诉讼代理人吴晓峰，被告安徽新长江物业有限责任公司的委托诉讼代理人刘永杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 琥珀五环城业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告移交琥珀五环城小区公共收益40万元（暂定金额）及利息25333元（按年利率6%自2018年11月1日暂计算至2019年11月15日，后期利息按相同标准计算至付清之日止）；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：琥珀五环城小区一期和风阁于2013年10月交付、三期和雅阁于2015年12月底交付，自交付之日起被告即作为前期物业提供物业服务至2018年10月31日。在被告退出琥珀五环城小区物业管理后经各方多次协商，合肥市蜀山区荷叶地街道浅水湾社区居民委员会、琥珀五环城业主委员会、被告及保利物业发展股份有限公司安徽分公司共同签署《关于琥珀五环城项目财务工作交接协议》（以下简称交接协议），该协议第二条第4款就被告移交公共收益事宜约定“2019年3月1日前新长江物业公司将琥珀五环城管理期间的公共收益明细移交给琥珀五环城业委会”，但是，虽经琥珀五环城业主委员会多次与被告联系、沟通或致函要求移交，被告至今未移交公共收益明细，更没有移交公共收益。原告经与琥珀五环城开发商、现有物业服务企业和大量业主沟通、了解，初步统计依法归属于全体业主共有的公共收益包括但不限于：业主共有车位出租的管理费／租金、移动／电信／联通等运营商进场管理费、地下车库电动车管理费、小区公共区域（包括电梯、道闸、户外公共区域等）广告费、摊位设点管理费、和风阁游泳池进场费等。其中，琥珀五环城和风阁车位97个，和雅阁230个，被告按80元／个／月标准收取管理费／租金；和风阁收取管理费／租金两年，管理费／租金共计186240元（97*80*12*2）；和雅阁收取管理费／租金一年，管理费/租金共计220800元（230*80*12），上述管理费／租金中的70%应依法移交原告作为琥珀五环城小区公共费用的支付。原告认为被告收取的公共收益应依法归属于全体业主共有，被告应依法按收取公共收益的70%移交给原告用于小区公共费用的支出，但被告一直拒绝移交，严重损害了全体业主的合法权益。为此，原告根据民事诉讼法的有关规定，具状至贵院，望判如所请。 安徽新长江物业服务有限责任公司辩称，一、原告要求被告移交涉案小区公共收益约40万元及利息，于法无据且证据明显不足。1、我国《民事诉讼法》64条明确规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；原告方应当对其主张承担举证责任，若不能举证应承担不利后果，本案原告并未举证证明涉案小区公共收益具体金额，诉请中也只是暂定40万元，所以原告诉请1明显证据不足。2、关于原告方要求被告支付利息也无法律依据。首先，原被告及与其他方签订的《关于琥珀五环城项目财务工作交接协议》，双方并未约定利息，且双方在本协议第四大项第4款中明确约定解决争议方案：出现争议时，协商解决，协商不成，需报上级行政主管部门解决。原告方既然以该协议作为证据，其应遵守协议的各项约定，按协议约定双方争议应报上级行政主管部门解决，而非原告方将争议诉至法院。其次，被告在服务涉案小区期间代收部分公共收益并无结余；退一万步来说即便有结余法院支持利息，也不应按照贷款利率而应按照存款利率计算。二、被告在涉案小区从事物业服务期间关于公共部分实际支出远远大于其收益，所以被告不应返还原告关于公共收益诉请。 1、小区公共收益应当为扣除应缴税款、提取30%物业公共服务费、扣除物业管理企业代办费以及被告垫付的公共部位的维修费用后的余额。被告在诉讼中虽认可原告收取涉案小区车位费的30%作为物业公共服务费，但并未实际扣除法律法规规定的应缴税款、物业管理企业代办费以及被告垫付的公共部位的维修费用。2、被告垫付的小区公共部位、公用设施的维修、改造费用，应当由专项维修基金支出，根据《安徽物业专项维修资金管理暂行办法》（安徽省人民政府令197号）第十条规定，公共收益在扣除物业服务费后，其余用于补充专项维修资金，故被告所垫付的专项维修基金支出的费用，应在被告提取公共收益物业服务费后，予以扣除。依据上述暂行办法，应在扣除物业管理企业代办费用后，按照比例进行分配，被告代理人查阅了省内外关于“物业管理企业代办费用”相关规定，并参照苏州市2007年1月1日出台的《住宅小区停车服务收费管理办法》第五条规定，物业管理企业代办费是指汽车通行证制作成本、停车泊位设置维护成本、停车场管理员工资费用支出、停车场地水电费等。被告在涉案小区服务期间为提高服务质量，确保做到车行、人流畅通，专门购买并安装了车辆管理系统，成本计：65878.28元；同时门禁系统进行了维修，计9100元；每个进出口设置两个管理员，四个出口，共计8个管理员参与管理（8个管理员属于流动管理），每个管理员每月工资约2800元左右，自2016年10月31日至2017年3月份，工资支出计112000元（2800元×8人×5个月=112000元），上述三项费用暂计186978.28元（65878.28元+9100元+112000元=186978.28）。 3、因被告自2017年3月15日与北京安寓辰保安服务有限公司签订《日常保安服务委托合同》，将日常安保服务、门岗接待、出入管理、车辆交通秩序管理委托给了北京安寓辰保安服务有限公司，并约定按每人每月3500元支付薪酬，这里8名车辆管理员的工资每月支付计28000元，自2017年4月份至2018年10月31日共计19个月，其工资支付计532000元（28000元×19个月=532000元）。代理人所列举的上述两大项费用均为法律规定的物业管理企业代办费，共计718978.28元（532000元+186978.28元=718978.28元）应从小区公共收益部分予以扣除。其实这718978.28元并没有包含小区的日常维修费，仅仅是地面车辆管理的开支，该项开支已经远远超过小区公共收益，所以被告不应返还原告所诉请的公共收益费用。 三、原告于2017年12月25日成立（业主委员会备案时间），若原告与被告存在移交清算公共收益，也应以原告成立后被告撤场时该期间段，而不应是原告所主张的起算时间点。原告方在主体成立前不具主体资格当然无权要求与被告移交清算公共收益。另外，原告在计算收取车位费未考虑实际情况，如：五环城小区边邻社居委，社区工作人员及物业员工将其车辆停放小区实属正常（且未收费），小区公共停车位还应留有部分应急车位和机动车位，所以原告方计算车位未考虑客观实际，而是一种理想化计算标准。四、原告诉状中部分陈述与事实不符，且原告也未提供证据予以证明原告在诉状中提到移动、电信、联通运营商进场管理费、广告费、摊位管理费等等，被告均未收取任何费用，很多摊位都是街道、社居委进行宣传的场所；移动、联通和电信运营商进驻琥珀五环城时，被告未收取任何费用，原告陈述被告收取上述费用均未提供证据予以证明，其称述明显与事实不符。 本院经审理认定事实如下：被告安徽新长江物业服务有限责任公司自2013年10月-2018年10月31日为琥珀五环城小区一期和风阁和三期和雅阁提供前期物业服务。2017年12月，原告琥珀五环城业委会备案成立，成立后未与被告安徽新长江物业服务有限责任公司签订物业服务合同，原被告双方均认可：和风阁车位97个，和雅阁车位230个，和风阁按照每月80元/车位收取了两年的租金，和雅阁按照每月80元/车位收取了一年的租金。被告安徽新长江物业服务有限责任公司辩称和风阁实际收费车位84个，和雅阁实际收费车位176个。原告琥珀五环城业委会对此不予认可，其主张除了和雅阁6个车位系堆放建筑垃圾外，其余均全部出租。除了车位租金公共收益外，原告琥珀五环城业委会主张其他公共收益为小区公共区域（包括电梯、道闸、户外公共区域等）的广告费用、移动/电信/联通等运营商进场管理费、地下车库电动车管理费、摊位设点管理费、和风阁游泳池进场费，但未提供证据予以证明，并且其对于该公共收益的具体数额也不清楚，主张暂按照40万元计算，被告安徽新长江物业服务有限责任公司不予认可，其辩称并未收取上述费用，并提供了2018年6月30日被告安徽新长江物业服务有限责任公司与中国电信股份有限公司合肥分公司签订的《供电协议书》一份和安徽新长江物业服务有限公司与中国移动通信集团安徽有限公司合肥分公司签订的《综合覆盖系统用电协议》一份，该两份协议中均未涉及公共收益收取事项。被告安徽新长江物业服务有限责任公司辩称公共收益的支出中，包含采购车辆管理系统、维修车辆门禁系统、管理车辆人员工资、加强车辆智能化识别支付的维修费、材料费、绿化改造费、疏通费合计916501.58元，其中为车位公共收益支出的部分为718978.28元，车位公共收益为330240元，亏本586261.58元，对此被告安徽新长江物业服务有限责任公司举示了部分报销封面和发票以及自行制作的薪资表。原告琥珀五环城业主委员会对此不予认可。 2019年1月9日，原告琥珀五环城业主委员会与被告安徽新长江物业服务责任有限公司、合肥市蜀山区荷叶地街道浅水湾社区居民委员会、保利物业发展股份有限公司安徽分公司签署《关于琥珀五环城项目财务工作交接协议》，协议约定被告安徽新长江物业服务责任有限公司应提供业主预交物业费、车位租赁费、车位管理费、公共收入及2018年10月31日前安徽新长江物业服务责任有限公司水电费预交及欠费明细。为了保证交接工作顺利进行，会议对具体交接时间、交接流程做了明确约定，并载明2019年3月1日前被告安徽新长江物业服务有限责任公司需将琥珀五环城管理期间的公共收益明细移交给原告琥珀五环城业主委员会。后被告安徽新长江物业服务有限责任公司未移交收益明细，双方为此成讼，诉至法院。 以上事实,有原告提供的业委会备案文件复印件1份、《关于琥珀五环城项目财务工作交接协议》复印件各1份、琥珀五环城总体定位图1份，被告提交的《供电协议书》1份、《综合覆盖系统用电协议》1份以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为,一、关于琥珀五环城业主委员会是否是本案适格主体问题。业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼，本案原告琥珀五环城小区于2017年12月成立业主委员会，并到街道办事处进行备案登记，因此业委会有权提起本案诉讼，并要求被告安徽新长江物业服务有限责任公司归还自被告进场以来产生公共收益。 二、关于公共收益的具体项目及数额问题。原被告均认可风阁车位97个，和雅阁车位230个，和风阁按照每月80元/车位收取了两年的租金，和雅阁按照每月80元/车位收取了一年的租金，被告安徽新长江物业服务有限责任公司主张和风阁实际收费车位84个，和雅阁实际收费车位176个，未提供证据予以证明，本院不予采信，按照原告自认的和雅阁6个车位堆放建筑垃圾，其余车位均予以收费，经计算为401280元。原告琥珀五环城业主委员会还主张其他公共收益，但未举示相关证据，且被告不予认可，本院不予支持。 三、关于被告安徽新长江物业服务有限责任公司利用小区公共部分获取的公共收益是否产生了经营成本以及确定物业公司返还业委会的公共收益比例问题。被告安徽新长江物业服务有限责任公司未举证证明经业主大会同意利用共有部分进行经营活动，其擅自将共有部分经营停车位等，原告琥珀五环城业主委员会有权要求物业公司扣除合理成本后返还公共收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。被告安徽新长江物业服务有限责任公司对成本的支出及合理性承担举证责任。被告安徽新长江物业服务有限责任公司抗辩经营成本高于收益，从其举示的证据内容来看，物业公司举示的工资、维修类等项目清单是物业服务企业所必然要支出的成本，且其主张的疏通费、绿化改造费与其擅自经营停车位并无直接关联性，但是考虑到该小区327个车位的运营、维护必然存在成本，在双方对此均不申请专业评估、审计的情况下，本院依据双方的举证、质证、陈述、抗辩、本行业现状等因素，酌定被告安徽新长江物业服务有限责任公司支出的车位部分成本为该部分公共收益的10%，故扣除被告支出的成本后，由被告返还原告公共收益的70%，即252806.4元（401280元-401280元×10%）×70%。原告琥珀五环城业主委员会主张根据有关法律规定公共收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，所以物业公司支出的成本不应当再予以扣除。本院认为，依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该条第二款之规定，属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。故被告安徽新长江物业服务有限责任公司支出的相应成本应当予以相应的扣除。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、《物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，之规定，判决如下： 一、被告安徽新长江物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告琥珀五环城业主委员会公共收益252806.4元，用于补充专项维修资金或业主共同决定的其他用途； 二、驳回原告琥珀五环城业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7680元，减半收取计3840元，由被告安徽新长江物业服务有限责任公司负担2000元，原告琥珀五环城业主委员会负担1840元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 洪 燕 二〇二〇年六月一日 书记员 张木譞 附本案适用的法律条文: 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《物业管理条例》 第五十四条利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务合同企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。