浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4119号 上诉人（原审原告、案外人）：凯里市池中池有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市韶山南路17号。 法定代表人：余祝康，总经理。 委托诉讼代理人：杨再学、熊彦屹，贵州万木春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周海军，男，1979年12月3日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：江培森，浙江民衡律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：凯里市利保房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路46号（利保商住楼）。 法定代表人：姜兵，董事长。 原审第三人（被执行人）：程涛，男，1970年4月29日出生，汉族，住贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市。 原审第三人（被执行人）：刘敏，女，1968年11月26日出生，苗族，住贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市。 原审第三人（被执行人）：黔东南州华兴房地产开发有限公司，住所地住贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市电厂商业综合楼。 法定代表人：程涛。 上诉人凯里市池中池有限责任公司与被上诉人周海军、原审第三人凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称利保公司）、程涛、刘敏、黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院作出的（2020）浙0106民初82号民事判决书，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人凯里市池中池有限责任公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人凯里市池中池有限责任公司的一审诉讼请求。具体理由如下：1.上诉人凯里市池中池有限责任公司是被执行财产的共有人。上诉人与利保公司签订《房地产联合开发合同》，双方约定由上诉人与利保公司联合开发凯里市韶山南路17号三宗土地共计13亩，上诉人用持有的2.5亩土地使用权作为投资入股；合同还约定双方各占开发房屋50%的股份。合同签订后，双方联合开发了建总面积为75430平方米的房屋。上述合同并没有违反法律规定，上诉人通过对利保公司联合开发，成为建成房屋的共有人，完全符合《中华人民共和国物权法》第三十条的规定。后双方又签订了《会议纪要》，对双方联合开发的房屋进行了分割，商场第三层按12000元/平方米作价给利保公司；转换层4500元/平方米、酒店6300元/平方米、临时宿舍3500元/平方米作价给上诉人。一审法院查封房屋是分割给上诉人的设计为酒店的房屋。一审法院查封的房屋虽然尚未办理产权登记到上诉人名下，但房屋是上诉人与利保公司共同开发形成，上诉人依法属于共同开发房屋的共有人。如果不是共有人，上诉人所出的开发建设用地的土地使用权及建设资金不是白出了？2.利保公司有其他财产可供执行。上诉人与利保公司在分割联合开发房屋时，将商场第三层共计5000平方米的商业用房分割给利保公司，该第三层至今未出售，在上诉人提出执行异议前，尚未被查封和抵押。一审法院完全可以通过执行分割给利保公司的第三层商场实现被上诉人周海军的债权。综上所述，一审法院不认定上诉人为案涉22处房产的共有人明显不当，一审法院将上诉人共有的财产作为利保公司单独所有的财产来执行不符合法律规定，损害了上诉人凯里市池中池有限责任公司的利益，恳请二审法院撤销一审判决，并依法改判。 被上诉人周海军答辩称：上诉人凯里市池中池有限责任公司提出的上诉请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。具体理由如下：案涉房屋在2016年通过一审法院到现场查询，经核实均登记在利保公司名下，从而进行查封保全的。在此后的四年当中，该案涉房产没有发生过任何权属的变更。上诉人凯里市池中池有限责任公司在此期间，也没有对案涉房产被查封，甚至被执行从未提出过任何异议，直到一审法院将要拍卖该案涉房产的时候，对该案涉房产的处置提出了执行异议。其提出的执行异议也没有提供相应证据证实案涉房产属于上诉人的相应证据。因此，根据《中华人民共和国物权法》以登记为准的原则，案涉房产所有权应属利保房公司，一审法院的查封符合相关法律的规定。因此请求二审法院依法驳回上诉人凯里市池中池有限责任公司的上诉请求并维持原判。 原审第三人利保公司、程涛、刘敏、华兴公司均未答辩。 凯里市池中池有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判决确认凯里市池中池有限责任公司是位于凯里市共计22处房产（以下简称22处房产）的共有人；2.判决停止对22处房产的执行。 一审法院认定事实如下：2016年10月11日该院立案受理周海军诉程涛、刘敏、华兴公司、利保公司股权转让纠纷一案，案号为（2016）浙0106民初9004号。同年11月2日该院对利保公司的财产进行保全，查封了22处房产，其中1××1、1××2、1××3、2××1、2××2、3××3、2×4×1、2×7×1的不动产权证登记在利保公司名下，其余房屋预告登记在利保公司名下。同年12月12日，该案经该院主持调解当事人达成如下协议：一、程涛、刘敏共同支付周海军股权转让款3600000元，利息1330000元（计算至2017年4月30日，之后利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际付清止），律师费75000元，合计5005000元，该款项分别于2017年4月30日前支付3600000元，余款1405000元于2017年6月30日前付清。二、程涛、刘敏未足额支付上述款项，则应以未还款项为基数另行支付周海军10%的违约金。二、华兴公司、利保公司对程涛、刘敏的上述应付款项承担连带清偿责任。嗣后，程涛、刘敏、华兴公司、利保公司未按调解协议履行付款义务，周海军向该院申请强制执行。该院于2019年2月26日主持（2017）浙0106执3087号之一执行裁定书，裁定拍卖利保公司所有的22处房产；当日该院还发布公告，责令利保公司及房屋的实际占有使用人在2019年3月15日前自行迁出22处房产，案外人如对案涉的执行标的有异议，可依法向该院提出书面执行异议。凯里市池中池有限责任公司对执行标的向该院提出书面异议，主张22处房产属其所有，请求停止对22处房产的执行并解除查封。凯里市池中池有限责任公司就其主张提交了《房地产联合开发合同》和《会议纪要》予以证明。该院经审查后认为22处房产不动产信息登记（不动产中心预备案）在利保公司名下，凯里市池中池有限责任公司仅凭《房地产联合开发合同》和《会议纪要》来主张对22处房产享有权利并以此来排除执行，缺乏事实和法律依据，故于2019年12月16日作出（2019）浙0106执异154号执行裁定书，驳回凯里市池中池有限责任公司的执行异议。凯里市池中池有限责任公司不服，遂提起本案诉讼。凯里市池中池有限责任公司与利保公司自认的双方于2007年10月29日签订的《房地产联合开发合同》主要内容有：甲（即指利保公司）、乙（即凯里市池中池有限责任公司）双方联合开发凯里市韶山南路17号三宗土地共计13亩（8860.4平方米），同享利润共担风险；双方共同出资参加拍卖购买两宗土地和修建凯里市韶山南路17号三宗土地共计13亩的全部资金，贷款利息由甲、乙双方各承担50%；乙方将2.5亩土地按人民币500万元作股本投资款入股和甲方联合开发凯里市韶山南路17号三宗土地共13亩，甲方不再负责乙方拆迁损失；从一楼门面到顶层及地下停车场甲、乙方各持有50%的房屋股、产权。凯里市池中池有限责任公司与利保公司自认的由双方法定代表人余祝康、姜兵于2014年10月31日签订的《会议纪要》的主要内容有：姜兵借款还完一笔结清一笔，余下借款继续计息；凯里市池中池有限责任公司2.5亩土地作价500万元，在公司将姜兵借款、工程款、税金、利息、商场装修费用等付清后，公司将500万元土地款支付给余祝康；商场三层按12000元/平方米作价给姜兵（面积以测绘报告为准）；转换层按4500元/平方米、酒店按6300元/平方米、临时宿舍楼按3500元/平方米作价给余祝康（面积以测绘报告为准）；银行贷款4000万元还清以后，双方再互补充抵平账。 一审法院认为:凯里市池中池有限责任公司主张其系被该院查封的22处房产的共有人，对该主张该院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定进行审查处理。现已查明22处房产中8处房产的不动产权证登记在利保公司名下，其余14处房屋预告登记在利保公司名下，故依据上述房屋登记内容足以证明利保公司系22处房产的权利人。因房屋并未登记在凯里市池中池有限责任公司名下，则凯里市池中池有限责任公司已不能依据登记取得22处房屋所有权。至于凯里市池中池有限责任公司能否基于合法建造取得房屋所有权，从凯里市池中池有限责任公司提交的证据来看，《会议纪要》涉及余祝康、姜兵个人的权利义务，对凯里市池中池有限责任公司的主张缺乏关联性和证明力；而仅凭凯里市池中池有限责任公司与利保公司签订的《房地产联合开发合同》，不能证明凯里市池中池有限责任公司系相关审批手续确定的合法建造主体，故依据该合同凯里市池中池有限责任公司并不是属于《中华人民共和国物权法》第三十条规定的合法建造人、并因事实行为而当然取得物权；至于凯里市池中池有限责任公司与利保公司在《房地产联合开发合同》中约定的权利义务只能及于合同的双方，凯里市池中池有限责任公司依据合同可向利保公司主张权利，但不能对抗合同之外的他人。故凯里市池中池有限责任公司主张其系22处房产的共有人无事实和法律依据，该院不予认定，其以共有人为由请求停止对22处房产的执行该院不予支持。程涛、刘敏、华兴公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回凯里市池中池有限责任公司的诉讼请求。案件受理费46800元由凯里市池中池有限责任公司负担。 本院二审期间，上诉人凯里市池中池有限责任公司提交下列证据：土地使用权证（复印件）共两页，证明上诉人是该案涉房屋的土地使用权人，上诉人以该土地使用权作为投资入股，享有开发房屋50%的权益；是凯里市韶山南路富丽园商住楼的共有人的事实。 被上诉人周海军质证认为：因上诉人凯里市池中池有限责任公司提交的上述证据系复印件，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，即便该土地使用权证是真实的，该土地使用权证的登记时间是2000年，而建造案涉房产是十几年以后的事情，土地使用权是可以发生转移的，故无法证实该土地使用权证所划定的范围与案涉房产是同一区域；且现查封案涉房屋已经改变了土地的相应性质，案涉房产所基于的土地使用权肯定是以案涉房产所有权人为主，现案涉房产已经登记在利保公司名下，因此上诉人以20年前的一个土地使用权证书复印件来证实其对案涉房产享有共有权理由不能成立，不能达到其证明目的。 被上诉人周海军提交下列证据：2020年5月27日向一审法院执行局申请调取的凯里市不动产登记中心出具给一审法院的《关于涉案22套不动产的情况复函》；以及《协助调查的回函》两份证据，共同证明案涉房屋依然登记在利保公司名下：并且其中的8套房产已经办理了登记在利保公司名下不动产产权证；其余14套房产预登记在利保公司名下。以上证据足以证明案涉房屋所有权属于利保公司。 上诉人凯里市池中池有限责任公司质证认为：对被上诉人周海军提交上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，虽案涉房屋登记在利保公司名下，但不能证明与上诉人凯里市池中池有限责任公司无关；不能够反映凯里市池中池有限责任公司对案涉房屋没有共有权。 原审第三人利保公司、程涛、刘敏、华兴公司均未对上述证据发表质证意见，也均无证据提交。 本院对上诉人凯里市池中池有限责任公司提交的证据认证如下：因上诉人凯里市池中池有限责任公司提交的证据系复印件，而被上诉人周海军对该复印件的真实性、合法性均不予认可；且经审查与本案也无关联性，故该复印件对本案不具有证据效力。对被上诉人周海军提交的证据认证如下：上诉人凯里市池中池有限责任公司对被上诉人周海军提交证据的真实性、合法性均无异议，经审查与本案有关联性，故本院对该组证据予以确认。 在本院二审调查中，上诉人凯里市池中池有限责任公司及被上诉人周海军对一审认定的事实无异议。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院根据上诉人凯里市池中池有限责任公司的上诉请求和被上诉人周海军的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：上诉人凯里市池中池有限责任公司对案涉房屋是否享有足以排除一审法院查封强制执行的权利。 本院认为，1、上诉人凯里市池中池有限责任公司对案涉房产中8处房屋的不动产权证登记在利保公司名下，其余14处房屋预告登记在利保公司名下的事实无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第六条“物权公示原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，结合案涉房产的登记内容足以认定利保公司系案涉房产的权利人。案涉房产未登记在上诉人凯里市池中池有限责任公司名下，凯里市池中池有限责任公司主张以其持有的土地使用权作为投资入股，与利保公司共同开发案涉房产，并据此主张其系案涉房产共有权人，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人凯里市池中池有限责任公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权利。2、上诉人凯里市池中池有限责任公司认为利保公司有其他财产可供执行，此与本案审理是案外人凯里市池中池有限责任公司是否对案涉房产享有足以排除一审法院查封强制执行权利之间不具有关联性，亦不是本案的审理范围。 综上所述，凯里市池中池有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费46800元，由凯里市池中池有限责任公司负担。 审判长 钱 晴 审判员 朱 梅 审判员 张 娃 二〇二〇年六月五日 书记员 杨添植