河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初1574号原告：权占先，男，汉族，1973年11月27日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托代理人：赵方莉，上海方锐律师事务所律师。委托代理人：赵天舒，河南华豫律师事务所律师。被告：孙艳勇，男，汉族，1977年11月21日出生，住河南省虞城县。委托代理人：康联生，河南木兰律师事务所律师。被告：虞城县天兴置业有限公司，统一社会信用代码：91411425584399819M，住所地：河南省虞城县产业聚集区木兰大道中段南侧。法定代表人：侯钦志，男，该公司经理。委托代理人：李圆圆，河南木兰律师事务所律师。原告权占先与被告孙艳勇、虞城县天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月22日15时在本院第一审判庭公开开庭审理本案。原告权占先的委托代理人赵方莉、赵天舒、被告孙艳勇的委托代理人康联生、被告天兴置业有限公司的委托代理人李圆圆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告权占先的诉讼请求：1.请求人民法院准予执行（2019）豫1425执1852号之二执行裁定中查封的虞城县城关镇江南名都小区3号楼1单元1102号房产（价值19万元）。二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月24日,贵院对原告(申请执行人)权占先与虞城县天兴置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案,作出(2019)豫1425执1852号之二执行裁定:查封虞城县天兴置业有限公司开发的江南名都小区3号楼1单元1102号房产。2020年4月8日,被告(案外人)孙艳勇对执行标的提出书面异议。贵院于2020年4月17日作出(2020)豫1425执异16号执行裁定书,中止对上述房产的执行。原告认为(2020)豫1425执行16号执行裁定书适用法律错误,被告孙艳勇所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)第二十八条、第二十九条关于排除执行的要求。被告孙艳勇与被执行人天兴置业的关系没有买卖合同关系,而是天兴置业将涉案房屋抵偿孙艳勇的工程款。孙艳勇没有提供房屋买卖合同与名下有唯一房产的证明,没有实际支付价款。因此孙艳勇对涉案房屋不享有排除执行的权利。被告孙艳勇辩称：原告权占先诉请没有事实及法律依据，被告孙艳勇提供的证据能够阻止本案标的物的执行，请求依法驳回原告权占先的诉请。被告天兴公司辩称：原告权占先的诉讼请求不能成立,法院不应继续执行涉案房产。天兴公司在虞城县开发建设销售“江南名都”房地产项目商品房,依法办理了商品房预(销)售许可证。上述项目1#、2#、3#楼建筑工程于2016年8月20日竣工验收,并于2016年9月20日取得备案。2015年12月27日被告天兴公司与被告孙艳勇签订《江南名都认购协议书》,被告孙艳勇以人民币174294元的价格认购江南名都3#楼1单元1102室房产，双方约定开盘当日起三日内签订《商品房买卖合同》。被告孙艳勇已将房款付清,天兴公司已将本案涉案房产交付给被告孙艳勇使用。由于天兴公司经营不善出现亏损造成资金短缺,欠缴相关税费,因此无法继续协助被告孙艳勇办理过户手续。被告天兴公司认为,被告天兴公司与被告孙艳勇虽没有按照约定签订《商品房买卖合同》,但双方签订的《江南名都认购协议书》有明确的买卖主体、标的物、数量、价格等内容,符合商品房买卖合同关系成立要件,且天兴公司取得了预售许可证,故天兴公司与被告孙艳勇之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。天兴公司现正在积极筹集资金缴纳相关税费,争取早日为购房人办理过户手续。原告权占先为支持自己诉讼请求向本院提供的证据有：第一组证据：(2020)豫1425执异16号执行裁定书，证明原告权占先依法享有诉权。第二组证据：(2019)豫1425执1852号之二执行裁定书、判决书各一份，证明，本院于2019年9月27日作出(2019)豫1425民初180号民事判决书,判决天兴公司给付权占先工程款保证金864642元、房屋销售款190000元,两项共计1054642元及利息。原告向本院申请执行,本院于2019年12月24日作出(2019)豫1425执1852号之二执行裁定查封被执行人天兴公司开发的江南名都小区3号楼1单元1102号房产。现该房产在查封期限内,原告依据生效的裁判文书对涉财产申请强制执行依法有据。第三组证据：江南名都小区商品房买卖合同一份，证明孙艳勇所提供的所谓房屋认购协议并非合法有效的商品房买卖合同,且因自身原因未进行合同备案及办理过户登记。第四组证据：原告提供的商丘市梁园区刘红霞地板经营部证明一份，证明：被告孙艳勇装修本案涉案房屋时间在查封之后。被告孙艳勇对原告权占先提供的证据提出如下质证意见：对于证据第一组、第二组证据的真实性无异议，证明目的有异议，因被告孙艳勇购买的本案涉案房屋符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，能够排除执行。对于第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议，该证据与本案不具有关联性。被告孙艳勇对原告当庭提交的第四组证据认为，孙艳勇对该份证据的真实性无异议，原告将这份材料作为证据提交法庭，说明原告认可该证据的真实性。从该证据内容来看，是在2020年3月1日签订装修合同后，刘红霞组织人员将房屋内家具电器搬运清理后，才进行的二次装修，这充分说明在2020年3月1日之前，被告实际使用该房屋的事实。被告天兴公司对原告权占先提供的证据发表如下质证意见：对于证据第一组、第二组、第四组证据的质证，除同被告孙艳勇质证意见以外，补充一点，该证据达不到其证明目的，因涉案房产已有天兴公司合法出卖并交付给孙艳勇，本案原告申请对涉案房产进行强制执行无依据。对于第四组证据的质证意见，同第一被告质证意见外再补充一点，该协议明确约定了买卖主体标的物数量价格等内容符合商品房买卖合同关系成立条件，且其未办理过户登记的原因是因为天兴公司经营不善欠交相关税费，并非原告所述。被告孙艳勇为支持自己的答辩意见向本院起供如下证据：第一组:孙艳勇身份证复印件一份。证明被告孙艳勇的身份和基本情况。第二组:2015年12月27日江南名都认购书一份、2015年12月27日购房收据一份、2020年2月16日河南省祥和电力工程有限公司证明一份、2016年8月20日天兴公司对账结算单一份、2020年2月16日天兴公司证明一份、2013年12月28日天兴公司与河南省祥和电力工程有限公司签订的《天兴置业开发的江南名都建设承包协议》一份。证明:原告2015年12月27日购买天兴公司江南名都小区3号楼1单元1102号房屋系工程款折抵购房款,原告履行了付款义务。第三组证据：(2020)豫1425执异16号执行裁定书一份。证明:虞城县人民法院根据原告提供的证据裁定中止对江南名都小区3号楼1单元1102号房屋的执行。第四组证据:2020年4月7日虞城县名都物业管理公司证明一份、原告缴纳物业费、垃圾费、公摊电费、充电费、水费票据共计7张、房屋照片4张。证明对象:原告自购买本案涉案房屋后即入住使用的事实。开庭审理后，被告孙艳勇向本院提供的两份证据，天兴公司2020年6月2日出具的证明和虞城县名都物业管理出具证明各一份，该两份证据证明在法院查封前，被告孙艳勇实际占有、居住至今。原告权占先对被告孙艳勇提供的证据提出如下质证意见：对于第一组证据，无异议。对于证据二中的认购书和购房收据的真实性和证明目的有异议，该认购协议书并不是商品房买卖合同，但认购协议的内容并不包括交付日期，产权登记及产权归属，交付使用条件等重要内容，不具备商品房买卖合同的性质，且该协议上也明确约定了房屋开盘后，携此认购书到公司签署商品房买卖合同，可见双方都不认为这个协议是商品房买卖合同，而同期房子的买售人都签订了房屋买卖合同，进行了备案，被告孙艳勇至今没有签订商品房买卖合同并备案，有违常理。即便孙艳勇与被告天兴公司的债权真实，该协议也是以物抵债的协议，协议的真实目的是为了消灭对天兴公司的债权，而不是房屋买卖。孙艳勇没有实际支付购房款，双方的真实意思也不是买卖房屋，且该房屋还没有进行过户登记，孙艳勇只有债权而没有物权，以物抵债的协议不能优于其他债权，更不能终止执行。对于河南省祥和电力工程有限公司出具的证明，该证明有公司的盖章，但是没有经办人的签字，对该证明材料不应予以采信。对于结算单的质证意见是对其真实性有异议。结算单是双方共同参与并认可达成的单据，应当有双方的签字和盖章，而该结算单却是由天兴公司单方面出具的，没有孙艳勇的签字和盖章有违常理。该结算单的产生时间是2016年3月20日，而孙艳勇的认购协议是2015年12月27日，该协议是在实际债权确定之前签订的，即该认购协议是清偿期届满前的以物抵债协议，根据九民会议纪要，孙艳勇应当根据原债权、债务的关系及工程欠款的关系主张权利。对于天兴公司的证明质证，对其真实性有异议，该证明的落款时间为2020年2月16日，此时的天兴公司法定代表人是侯钦志，而在该法定代表人签字却是石喜春签字。且天兴公司也是本案的被告，是利害相关人，该证据不具有客观真实性。对于承包协议，该协议双方当事人是天兴公司和河南祥和电力工程有限公司，双方代表人的签字是石一波和孙新彦，与被告孙艳勇没有任何关联。对第三组证据无异议。对第四组证据中物业公司的物业费票据的真实性有异议，从被告提交的水费及物业费的凭证中所缴费的时间顺序来看。票据的编号是颠倒的，开头的票据从小到大的排列为4273341、4273342、4273360、但是入账时间确是2017年7月、2018年7月、2019年7月。编号从小到大的排列为3705245、3705246、3705260的入账时间分别是，2016年7月、2020年1月、2018年9月，相邻的两张票据竟相隔四年之久，且与后面票据的时间颠倒，显示是天兴公司与孙艳勇事后虚假开具的，这些收据的缴款单位虽然写有房号，但不能证明是被告孙艳勇缴纳的，且所有的收据上都没有财会主管及经办人的签字。其中被告提交一份虞城县自来水收费收据，无加盖收款单位印章，并且开票的日期是2020年3月18日，并且该缴费是发生在查封之后，达不到证明目的。在孙艳勇第三组证据中显示，孙艳勇提出了刘红霞地板装修的证明，证明显示了装修发生在2020年3月，但是该房产是在2019年12月24日就已经被查封了，孙艳勇明知道房屋已经被查封，且强制装修，明显是对抗司法的行为，甚至涉嫌拒不执行裁定罪。所以说孙艳勇在查封之前并没有对涉案房屋进行使用。该房屋的装修时间在2020年3月1日，因此被告提交的照片拍摄时间也应在2020年3月1日之后拍摄，及在查封之后又进行了装修和拍照，不能证明其合法占有。对被告孙艳勇开庭后提供的两份证据质证如下：原告庭审后提供的两证据是逾期提交的，违法。天兴公司证明其之前提交的票据都是事后补开的，没有证明力。且物业公司补开票据的行为涉嫌制作虚假证据，作为一个具有完全民事行为能力的法人，要为自己的违法行为负责，不能以财务人员没有知识作为托辞，关于天兴公司出具交付钥匙的证明也是事后补开，无法证明当时发生的事实。被告天兴公司对孙艳勇提供证据及庭后提交的证据均无异议。认为天兴公司确实已经将涉案房屋出卖并实际交付给孙艳勇使用。被告天兴公司向本院提供的证据有：商品房预售许可证、竣工验收备案表，证明：本案涉案房屋经验收合格并备案后实际交付给被告孙艳勇。被告孙艳勇对天兴公司提供的证据无异议。原告权占先对被告天兴公司提供的证据提出如下质证意见：被告天兴公司提供的证据，说明天兴公司完全有资质与商品房的购房者签订正规的由工商部住建部提供的商品房买卖合同，且应当对该合同进行备案，继而过户，因同时同期的商品房买售者都签订了正规的商品房买卖合同，也都可以备案过户，这显然是被告孙艳勇不主动要求过户明显不合理。该份证据均是复印件，对其真实性有异议。为核实被告孙艳勇提供证据的真实性，本院于2020年6月5日到虞城县名都物业管理处核实，经证实被告孙艳勇在今年开始交纳的物业费并开设电费用户。之所以物业费日期不同，是因为孙艳勇补交的2016年、2017年、2018年、2019年的物业费，所以收据上的日期不同。原告权占先、被告孙艳勇、天兴公司对本院核实的证据无异议。本院予以确认在卷佐证。本院经审查后，综合认为原告提供的第一组、第二组证据，被告对其真实性无异议，本院确认证明效力。对原告提供的第三组证据，达不到原告的证明目的。对原告提供的第四组证据，被告对其真实性性无异议，该证据证明被告孙艳勇在2020年3月1日与商丘市梁园区刘红霞签订装修合同，并对本案争议的房屋进行装修，但不能证实本院查封前，孙艳勇已经进行了装修。对被告孙艳勇提供的证据第一组、第三组证据客观真实与本案的事实有关联，本院确认其效力。对原告提供的第二组及开庭后提供的2020年6月2日出具的证明，本院审查后认为，认购协议书中的买卖条件第2条明确写有认购方须于开盘当日起三日内签署《商品房买卖合同》，如不履行认购书的任何条款时，出售方有权将房源别行出售。第7条认购书在签署《商品房买卖合同》后即失效作废，并由出售方全部收回。但从被告孙艳勇提供的证据中显然未有在上述协议规定的期限内签署商品房买卖合同，后来被告天兴公司虽然出具将本案涉案房屋在法院查封前，已经交付使用，但作为天兴公司是本案的被告，与本案有一定的利害关系，在原告没有其他有效证据证明的情况下，仅凭上述证据不能证明被告孙艳勇与被告天兴置业签订了合法有效的买卖合同，并将本案争议的房产交符给被告孙艳勇。对原告提供的第四组证据及孙艳勇庭审后提供的2020年5月25日虞城县名都物业管理处出具的证明。为核实孙艳勇提供证据的真实性，本院于2020年6月5日对虞城县名教物业管理处对王喜英进行了核实。经过核实孙艳勇提供的六份收据中物业费及电费均在本案争议房屋查封之后所交纳的，之所以出具票据上的日期不同是因补交的2016年、2017年、2018年、2019年的物业费，所以票据上的写显示的日期不同。本案争议房屋的用电开户时间为2020年3月11日、水费开户日期为2020年3月18日。对孙艳勇提供的入住照片，结合上述证据不能证明孙艳勇在法院查封以前已经对本案争议房屋进行了装修并入住的事实。对被告天兴公司提供的证据，商品房预售许可证、竣工验收备案表，经本院审查后，结合上述认定的证据，本院综认定该两份证据达不到被告天兴置业公司的证明目的。依据上述有效证据，结合当事人诉辩意见，本院确认如下案件事实：原告权占先与天兴公司建设工程施工合同纠纷一案,本院于2019年9月27日作出(2019)豫1425民初180号民事判决书,判决天兴公司给付权占先工程款保证金864642元、房屋销售款190000元,两项共计1054642元及利息。判决生效后,天兴公司未履行判决书确定的义务,权占先向本院申请执行,本院于2019年12月24日作出(2019)豫1425执1852号之二执行裁定书,查封被执行人天兴公司开发的江南名都小区1#楼1单元1201号、1001号;2#楼1单元501号、303号和3#楼1单元1102号共计5套6房产。在法院查封上述房产后被告孙艳勇于2020年在虞城县名都物业处交纳了2016年、2017年、2018年、2019年的物业费，孙艳勇对本案争议房屋于2020年3月11日在物业公司开通电费用户、于2020年3月18日在自来水公司的开通消费用户。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”规定。被告孙艳勇作为提起执行异议的案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。孙艳勇认为其于人民法院查封之前即已合法占有涉案房屋以及每年均交纳了物业费、电费。但孙艳勇提供的物业费、电费、水费均是在本院查封房屋后才实际发生的，故被告孙艳勇提供的证据不能证明其在人民法院查封之前已合法占有本案涉案房屋，孙艳勇的要求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，因此孙艳勇对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，依法应准许执行涉案房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：准予执行（2019）豫1425执1852号之二执行裁定中查封的虞城县城关镇江南名都小区3号楼1单元1102号房产。案件受理费4100元由被告孙艳勇承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张清泉审 判 员  张 涛人民陪审员  曹先春二〇二〇年六月十日书 记 员  崔 准