江西省龙南县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0727民初522号 原告：刘金花，女，1973年12月17日生，汉族，住龙南县。 委托诉讼代理人：赖瑞杰，江西尚业律师事务所律师，一般代理。 被告：赖庆民，男，1969年9月3日生，汉族，住龙南县。 被告委托诉讼代理人：钟雅馨，江西明理龙南律师事务所律师，特别授权。 被告委托诉讼代理人：曾联，江西明理龙南律师事务所实习律师，特别授权。 原告刘金花与被告赖庆民定金合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，由审判员李捷适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告刘金花及其委托诉讼代理人赖瑞杰，被告赖庆民及其委托诉讼代理人钟雅馨、曾联到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘金花向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告刘金花与被告赖庆民在2020年1月9日签订的《购房定金》协议；2、判令被告赖庆民立即返还定金人民币100000元给原告，并从2020年1月10日起至被告返还清定金之日止按年利率6%计付利息（至起诉时利息为1000元）；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告从小因患××肢体残疾，只上过小学，长期在家没有社会经验，不懂房屋市场行情，2020年元月原告的朋友通过房屋中介介绍说被告赖庆民是龙南县人民银行的职工，被告赖庆民在龙南县人民银行院内有一套房屋出售，那套房子很好，住进去肯定发大财，被告赖庆民拿了一本房产证给原告看一下，因原告没有文化，不知道房产证的内容。被告说他的这套房子要38万元，后来说按37.36万元卖给我，先付定金10万元，然后就可以住进去，剩下的27.36万元在三个月内付清，付清后办理过户登记。2020年1月9日被告赖庆民写了一份《购房定金》让原告签字，当天原告通过银行转账7万元、手机转账3万元到被告赖庆民在中国农业银行62×××78账号上，至今双方没有签订正式的《房屋买卖合同》。2020年1月16日原告搬入被告的房屋，原告刚搬进去没几天，周围的邻居就告诉原告，说原告被骗了，被告在炒房，被告只出了二十来万元从他人手里炒来两个月的时间，就攒了10多万元。原告进一步了解到，这套房屋的房产证的所有人是徐小琼，并不是被告本人，房屋能否过户还不确定，而且是九十年代建设的，至今已经二十多年了，房屋面积73.27平米，算下来每平米5099元，远远超出本县新商品房均价4800元每平米的价格。《购房定金》协议约定的定金数额超过了总价款的20%，违反了我国《担保法》第九十一条的强制性规定。原告认为：被告利用自己的专业优势，与房屋中介共同误导、欺骗身患肢体残疾、没有社会经验、不懂房屋市场行情的原告，使原告产生重大误解，双方签订的《购房定金》协议显失公平，被告收取原告10万元的定金应当返还。根据我国《合同法》的相关规定，特向法院起诉，请予以立案审理。 原告刘金花为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：残疾人证、《房屋所有权证》、《购房定金协议》、银行对账单。 被告赖庆民辩称，一、购房定金协议合法有效。其一、赖庆民具有转让涉案房屋的主体资格。2019年7月30日，徐小京与赖庆民签订《购房定金协议书》一份，约定涉房屋价28万元，其中签订之日支付定金10万元。赖庆民当日划款（包括现金）购房定金10万元，徐小京写《购房定金收款收据》一张交赖庆民收执。2019年8月26日赖庆民以儿子赖智豪的名义与徐小京签订《房屋买卖合同书》，当日付清购房款28万元（含之前支付的10万元定金），徐小京写一张《购房款收款收据》交赖庆民收执。徐小京交付了涉案房屋和该房产权证书。虽尚未办理房屋产权过户，但赖庆民已实际取得房屋的占有、使用、收益、处分权，这是赖庆民拥有对涉案房屋作出处分的前提条件；因为陈志伟、徐小京均在外地工作，又因交付购房定金后，家庭成员对购该房持不同意见，为此为方便办理房屋产权过户事宜，于签订《房屋买卖合同书》同日，即2019年8月26日徐小京（陈志伟）与赖庆民签订授权委托书一份，授权赖庆民“全权代理办理的出售相关手续及代理房屋所有权过户等一切相关手续，办理涉案房屋、水、电和有线电视过户等手续。”该授权委托书经公证处公证，赖庆民取得对涉案房屋自己使用或对外处分的代理权。为此赖庆民具有签订《购房定金协议》的主体资格。其二、刘金花意思表示真实。2020年1月9日，刘金花在一男一女二个朋友的陪同下，由房屋买卖中介带领一并去看房，看后感到满意，即要求到答辩人家签订协议，期时刘金花二个朋友在场，中介参与，看过房屋产权证后，双方协商一致，达成以37.36万元买卖房屋的共识，交付购房定金10万元，尔后签订《购房定金》协议书。为此《购房定金协议书》是在双方协商一致，在第三方中介机构的见证情形下，签订的《购房定金协议》，刘金花就此划款定金10万元给赖庆民，没有任何欺诈行为。第三、涉案房屋内容没有违反强制性规定。涉案房屋产权所有人虽属徐小京，但赖庆民已付清购房款，徐小京交付了房屋和产权证件，且徐小京已通过公证，特别授权赖庆民代理处分。原告虽有身体残疾，但并不影响其思维的思考，具有完全的民事行为能力，通过微商经营自食其力，并不缺乏对社会的了解，更不会对房价行情不了解，为此不存在重大无极。房屋价位的高低，以市场波动调节，更何况赖庆民涉案房屋进行过装修，装修费达5万元左右，否则刘金花就不可能当即能拎包入住，既不存在重大误解，也不存在显失公平。涉案房屋的买卖没有违反国家法律强制性规定。第四、双方当事人协商一致后，运用了书面形式，签订了《购房定金协议》。综上答辩人转让涉案房屋的主体适格，合同双方意思表示真实，转让房屋之内容没有违反国家法律的强制性规定，双方运用了书面形式，既没有欺诈，也不存在重大误解和显失公平，该《购房定金协议》合法有效，应当受到法律保护。原告主张解除《购房定金协议》没有事实依据和法律依据。二、原告主张返还购房定金的诉求不能成立。《购房定金协议》约定：涉案房屋价款37.36万元，先付定金壹拾万元整，剩余尾款三个月内付清再过户，如乙方到期不付清，定金不归还。2020年元月9日签订《购房定金协议》后，赖庆民即交付了房屋，原告即入住涉案房屋，约定交付购房款的三个月期间届满，原告刘金花不但不依约付款，反之提出解除《购房定金协议》，原告的前述主张没有事实依据和法律依据，当然不能受到法律保护，为此答辩人主张原告不得退房，继续履行《购房定金协议》，交付剩余购房款，如原告决意违约，那么在法律规定内的定金7.48元（总购房款37.36万元的20%）不予退还。剩余的2.52万元抵作房屋占用费也不予退还（原告仍然占住房屋）。综上所述，原告的主张无理，请法庭驳回原告的诉讼请求，责令原告退出入住房屋。 被告赖庆民为支持其辩称，向本院提交了以下证据材料：赖庆民、徐小京、陈志伟的身份证、《购房定金协议书》、购房定金收款收据、银行交易记录、账户支出记录、购房款收款收据、《房屋买卖合同书》、购房款收款收据、赖智豪的身份证、委托书、（2019）赣虔龙证内字第401号公证书、装修房屋购买建筑材料、屋内设施、支付劳务人员劳务费等票据13张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月30日，被告赖庆民（乙方）与案外人徐小京（甲方）签订《购房定金协议书》，约定甲方将位于龙南县人民银行院内家属房（房权证：龙私字第××号）出售给乙方，价格为280000元，签订协议之日支付定金100000元。被告当天支付了定金100000元，徐小京出具了《购房定金收款收据》交由被告收执。2019年8月26日，徐小京（甲方）与被告的儿子赖智豪（乙方）就上述房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同书》，约定甲方将位于龙南县人民银行院内家属房（房权证：龙私字第××号）出售给乙方，价格为280000元，乙方已支付定金100000元，正式签订本合同之日乙方支付购房款（含定金）280000元，甲方收齐购房款后应配合乙方办理全权委托公证书、房产变更登记所有手续。赖智豪支付了上述购房款，徐小京出具了《购房收款收据》交由赖智豪收执。同日，徐小京、陈志伟出具《委托书》，委托被告赖庆民办理上述房屋出售相关手续及代理房屋所有权过户等一切相关手续，并将该《委托书》在龙南县公证处进行了公证。购买房屋后，赖庆民对该房屋进行了装修。2020年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《购房定金》协议，约定甲方将上述房屋出售给乙方，总价格373600元，先付定金100000元，剩余尾款三个月之内付清再过户，如乙方到期不付清，定金不归还，如甲方不卖双倍退还，如甲方房屋过不了户，100000元定金退还乙方。当天，原告支付了定金100000元，并于2020年1月16日搬入该房屋。原告认为双方签订的《购房定金》协议显失公平，被告收取的100000元定金应予返还，遂诉至本院。 另查明，赖智豪于2020年5月13日出具《同意书》，同意赖庆豪以其名义就徐小京房权证龙私字第××号房屋签订买卖合同。再查明，该房屋登记的所有权人仍为徐小京。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告赖庆民在与原告签订《购房定金》协议时虽未取得案涉房屋的处分权，但赖智豪事后对被告赖庆民无权处分行为进行了追认，该《购房定金》协议是在双方真实意思表示的情况下签署,符合法律规定,合法有效，双方应该按照协议内容履行各自义务。原告主张双方签订的协议显失公平，其并无充分证据予以证实，本院不予支持。因该协议不存在法定解除或约定解除的情形，故原告主张解除该协议，本院不予支持。关于原告支付的超过总价款20%的购房定金，该款项可在原、被告签订正式购房合同时抵作购房价款。 《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 驳回原告刘金花的全部诉讼请求。 案件受理费1164元，由原告刘金花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳诉讼费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。 审判员 ： 李 捷 二〇二〇年六月十六日 书记员 ：廖崇怀