湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3949号原告：长沙市尊苑房地产咨询有限公司法定代表人：肖某某，执行董事。委托诉讼代理人：罗某某，律师。被告：张某，女，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张某某，律师。原告长沙市尊苑房地产咨询有限公司（以下简称长沙尊苑公司）与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙尊苑公司的委托诉讼代理人罗某某，被告张某及其委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙尊苑公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2.请求判令被告立即向原告返还某通尊苑2号栋某号商业门面；3.判决被告按110020元/年的标准向原告支付2019年10月9日起至被告退还门面之日止的场地占用费（暂计算至2020年3月25日为50731.41元）；4.本案的所有诉讼费由被告承担。诉讼过程中，长沙尊苑公司自愿撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2016年8月28日，长沙尊苑公司与湖南某通房地产开发有限公司（以下简称湖南某通公司）签署《门面租赁合同》，约定湖南某通公司将名下所有的位于某通尊苑1-2号栋商业门面及裙楼出租给长沙尊苑公司，租赁期限为2016年9月1日至2020年8月31日。2017年3月7日，长沙尊苑公司与张某签订《门面租赁合同》，约定张某承租位于某通尊苑2号栋某号商业门面（以下简称涉案门面），面积为110㎡，租赁期限自2017年4月7日起至2020年4月30日止，第一年租金为99790元，从第二年起租金在上一年基础上递增5%，以此类推，即自2017年4月7日起至2018年4月6日为99790元，2018年4月7日至2019年4月6日为104780元，2019年4月7日至2020年4月30日为110020元，三个月缴纳一次租金，租金在期满前10天支付，若被告未按时足额支付租金等款项，超过15日，长沙尊苑公司有权解除合同，收回房屋。合同签订后，长沙尊苑公司依约向张某交付了房屋，而张某却违反合同约定，仅缴纳房屋租金至2019年10月8日，此后便再未支付租金。张某的行为构成违约，长沙尊苑公司为维护自身权益，特提起诉讼。被告张某辩称，1.长沙尊苑公司违约在先，应向张某返还押金，支付违约金。2017年3月7日，长沙尊苑公司与张某签订《门面租赁合同》，约定张某承租涉案门面，面积110㎡，租赁期限自2017年4月7日至2020年4月30日止。张某经长沙尊苑公司的同意将房屋分别转租给案外人曹某和贺某。2019年下半年，长沙尊苑公司通知张某称，房屋所有权人湖南某通公司已将门面出售，要求张某在合同到期后自行与新的所有权人签订合同。张某与其他经营户共同签署联名信表示抗议，要求长沙尊苑公司和湖南某通公司处理，但长沙尊苑公司置之不理。张某因此拒绝支付租金，是依法行使抗辩权，不存在违约拖欠租金一说,而真正违约的却是长沙尊苑公司。长沙尊苑公司应就此向张某承担违约责任，并返还押金。2.长沙尊苑公司不是涉案门面的合法权利人，无权要求张某支付租金或场地占用费。湖南某通公司已将涉案门面出售，长沙尊苑公司原与湖南某通公司签订的《门面租赁合同》因湖南某通公司丧失所有权而失效，而皮之不存毛将焉附，张某与长沙尊苑公司之间的《门面租赁合同》也随之失效。长沙尊苑公司未获得新的所有权人的授权，无权要求张某向其支付租金或场地占用费。张某的次承租人都已与新的权利人签订租赁合同，长沙尊苑公司无权主张租金和占用费。3.即便长沙尊苑公司仍是涉案门面的合法权利人，其要求按110020元/年的标准支付自2019年10月9日支付退还门面之日止的场地占用费也不应得到支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。张某承租的涉案门面经营饭店、麻将馆，而整个疫情期间，根本无法复工开业，就算开业也没有客源，张某的损失是显而易见的，因此，张某请求法庭根据公平原则，判决张某减免租金两个半月，张某与长沙尊苑公司共同承担疫情损失。4.张某给予对长沙尊苑公司的合理信赖承租涉案门面，并花费大量金钱进行装修，合同尚未到期，长沙尊苑公司即失去转租权，长沙尊苑公司应赔偿由此给张某造成的装修、经营等损失。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年8月28日，湖南某通公司与长沙尊苑公司签订《门面租赁合同》，约定湖南某通公司将其名下某通尊苑1-2号栋商业门面及裙楼出租给长沙尊苑公司，租赁期限为4年，自2016年9月1日起至2020年8月31日。2017年3月7日，长沙尊苑公司与张某签订《门面租赁合同》，约定：1.长沙尊苑公司将涉案门面出租给张某，租赁期限自2017年4月7日起至2020年4月30日止。2.第一年租金为99790元，从第二年期租金在上一年基础上递增5%，即自2017年4月7日起至2018年4月6日止租金为99790元，自2018年4月7日起至2019年4月6日止为104780元，自2019年4月7日起至2020年4月30日止为110020元。三个月缴纳租金一次，租金在期满前10天支付，签订合同当天张某应向长沙尊苑公司支付前三个月租金24950元。3.本合同签订之日，张某向长沙尊苑公司缴纳押金10000元，在合同期内押金不得冲抵租金、管理费、水电费或以种种借口要求退回，张某在合同期内如无违反合同及物业公司制度，张某在结清门面租金、水电、物业费等费用，并将门面归还，承租期满后长沙尊苑公司将押金无息全额退还张某。4.在合同终止、结束承租关系时，张某应按照来装去丢的原则，保持门面房屋原貌装修或改造与房屋有关的设施全部归长沙尊苑公司所有。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，长沙尊苑公司向张某交付了涉案门面，张某支付了押金10000元并支付租金至2019年10月6日。张某于2019年1月将涉案门面南头转租给曹某，约定租赁期限至2020年1月；于2019年7月18日将涉案门面北头转租给贺某，约定租赁期限至2021年7月19日。2019年下半年，湖南某通公司陆续将涉案门面对外出售转让。2019年10月，包括张某在内的门面经营户向长沙尊苑公司发送联名信表达反对意见，要求长沙尊苑公司协商续签合同。长沙尊苑公司未予回应，张某再未交纳房租。2020年6月1日，曹某、贺某分别与涉案门面新权利人签订了新的租赁合同，并由曹某、贺某继续使用涉案门面。本院认为，长沙尊苑公司与张某签订的《门面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。虽然租赁物在租赁期内所有权发生了变化，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，张某仍应按《门面租赁合同》的约定支付租期内的租金，故长沙尊苑公司要求张某支付租金的诉讼请求，本院予以支持。长沙尊苑公司自愿放弃2019年10月7日-8日的租金，要求张某支付自2019年10月9日起的租金，视为对自身权利的自由处置，本院予以确认。经计算，2019年10月9日至2020年4月30日的租金为61427.83元（110020元/年÷12个月×6个月+110020/年÷12个月÷30天×21天）。因受新冠肺炎疫情影响，张某承租的门面有较长一段时间未能正常营业，营业收入必然受到影响。综合考虑本案实际情况，根据公平原则，由长沙尊苑公司分摊一个月的租金损失，即减免一个月租金。张某尚应支付拖欠的租金52259.5元（61427.83元-110020/年÷12个月×1个月）。故长沙尊苑公司要求张某支付租期内租金的诉讼请求，本院在52259.5元的范围内予以支持，超出部分不予支持。因合同已于2020年4月30日到期，长沙尊苑公司在庭审中自愿撤回要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以确认。合同终止后，张某未向长沙尊苑公司返还门面，次承租人继续占有使用门面，2020年6月1日次承租人已与新权利人另行签订租赁合同，故张某无需向长沙尊苑公司返还涉案门面，但应当向长沙尊苑公司支付2020年5月1日至2020年5月31日期间的场地占用费9168.33元（110020元÷12）。故长沙尊苑公司要求张某按110020元/年的标准支付自合同终止后至退还门面之日止的场地占用费，本院在9168.33元的范围内予以支持。张某要求长沙尊苑公司承担违约责任，并赔偿装修、经营等损失，但未提起反诉，本院不予审理，张某可另行主张权利。张某支付了押金10000元，合同终止后，长沙尊苑公司应将该款全额无息退还给张某。为减少当事人诉累，本院将张某支付的押金10000元在本案中予以抵扣。经抵扣，张某应向长沙尊苑公司支付租金51427.83元（52259.5元+9168.33元-10000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效之日起五日内向原告长沙市尊苑房地产咨询有限公司支付租金51427.83元；二、驳回原告长沙市尊苑房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元，减半收取计534元，由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年六月三十日法官助理张依书记员某玲