沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初2118号 原告：安相龙，男，1952年4月29日出生，朝鲜族，住沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：朱春光、姜璐，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被告：沈阳艺欣房产开发有限公司浑南新区分公司，住所地沈阳市东陵区。 负责人：刘毅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛玉和，男，1941年11月1日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。 被告：沈阳艺欣房产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人：刘毅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王慧，女，1953年10月11日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市和平区。 第三人：申秀云，女，1969年1月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。 原告安相龙与被告沈阳艺欣房产开发有限公司（以下简称：艺欣房产）、沈阳艺欣房产开发有限公司浑南新区分公司（以下简称：艺欣房产浑南分公司）、第三人申秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告安相龙的委托诉讼代理人姜璐、被告艺欣房产的委托诉讼代理人王慧、被告艺欣房产浑南分公司的委托诉讼代理人毛玉和到庭参加诉讼，第三人申秀云经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的车库购买合同；2、要求被告返还原告购买车库款100,000元，并支付以77,000元为本金，自2005年7月11日起至实际给付完毕之日止，依中国人民银行5年以上期贷款年利率计算所产生的利息65,128.07元（暂计至起诉之日）和以23,000元为本金自2009年3月20日起至实际给付完毕之日止，依中国人民银行5年以上期贷款年利率计算所产生的利息13,483.91元（暂计至起诉之日），合计178,611.98元；3、要求被告赔偿原告已付一倍购买车库款100,000元；4、要求被告赔偿原告后买车库后缴纳的各项税费（维修基金1,225元、不动产登记费550元、契税、印花税4,050元）合计5,825元，诉请合计284,436.98元；5、诉讼费用由被告承担。同时明确诉请为由被告艺欣房产承担责任，因为合同相对方被告艺欣房产浑南分公司系非独立法人单位，对外不能独立承担民事责任，但合同解除应与被告艺欣房产浑南分公司解除。事实与理由：原告与被告艺欣房产浑南分公司签订车库买卖合同。原告按约定于2005年7月和2009年9月份两次向被告艺欣房产浑南分公司支付车库款合计100,000元。自给付车库款后至2017年5月，原告一直实际占有和使用该车库，并于2018年7月3日取得该车库0254700号不动产产权证。2017年5月30日，原告发现本案第三人将该车库占有。原告遂诉至沈阳市浑南区人民法院，请求第三人将占有的车库返还。在经过法庭调查和第三人出示安置补偿协议后，原告方才得知该车库系回迁房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定和法官释明，原告在知晓被拆迁人即本案第三人有权优先取得补偿安置房屋即该车库后于2018年11月21日选择撤诉。原告认为被告艺欣房产于2003年3月26日与第三人签订房屋和车库的安置补偿协议后，故意隐瞒所售车库为拆迁补偿安置房屋的事实，又将该车库出卖给原告。其“一房两卖”的行为直接导致原告占有和使用该车库的合同目的不能实现，并给原告在财产上造成重大损失。因此，原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定诉至法院。请求贵院支持原告诉请，维护原告权益。 被告艺欣房产浑南分公司辩称，我公司系被告艺欣房产下设的分支机构，对外依法不能独立承担民事责任，虽然涉案房屋买卖合同是我公司与原告签订的，但我公司履行的是一种代理行为，所以，在此案中我公司无法承担相应的责任，应由被告艺欣房产承担。 被告艺欣房产辩称，涉案房屋虽然是属于动迁安置房，但由于原动迁安置户迟迟没有办理入住手续，所以，我公司将涉案房屋卖于原告，并办理了产权登记，所以，我们与原告签订的房屋买卖合同有效，我方不同意解除双方所签订的房屋买卖合同，也不同意承担由此所产生的违约责任。 第三人申秀云未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。本院认定如下： 原告向本院提举了：一、商品房买卖合同1份、付款收据2张、房产证1份，证明原告和被告艺欣房产浑南分公司买卖本案车库事宜，具体而言，原告于2005年7月11日、2009年3月20日先后两次向被告艺欣房产浑南分公司支付77,000元、23,000元共计100,000元，用于购买本案车库6#26号。原告和被告艺欣房产浑南分公司于2017年8月15日签订《商品房买卖合同》，并于2018年7月3日正式办理车库房产证。其中《商品房买卖合同》第十二条明确约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。在原告购买本案车库时，被告艺欣房产浑南分公司故意隐瞒本案车库系拆迁安置房的事实，一房二卖给原告。后第三人以其享有拆迁安置优先权为由撬开车库门锁，强行占有，导致本案车库存在《商品房买卖合同》第十二条约定的产权和债权债务纠纷，该纠纷也是由被告艺欣房产浑南分公司“一房二卖”的恶意违约、欺诈行为导致的，致使原告失去了对本案车库的占有、使用、收益的权利，最终导致原告购买车库的合同目的无法实现，因此，原告有权要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并要求被告艺欣房产作为被告艺欣房产浑南分公司的总公司承担一房二卖的违约责任。被告艺欣房产、艺欣房产浑南分公司均对此组证据没有异议。二、庭审笔录、撤诉裁定书、拆迁补偿补充协议书、房屋位置、户型确定书各1份，证明原告在2017年5月30日发现第三人强行占有本案车库后，遂起诉至浑南区人民法院，要求第三人返还本案车库、赔偿损失。在该案审理过程中，第三人向法庭提供了以其丈夫滕学武的名义和被告早在2003年签订的拆迁补偿补充协议书、房屋位置、户型确定书，并依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，向法庭主张其依法优先取得补偿安置房屋的权利。后该案主审法官建议原告撤诉、另行起诉开发商也就是本案被告的方式来维权，原告才因此撤回了该案诉讼，提起了本案诉讼。该组证据和第一组证据结合起来，可以证明由于被告艺欣房产浑南分公司故意隐瞒本案车库系拆迁安置房的事实，一房二卖给原告，导致本案车库存在产权和债权债务纠纷，构成恶意违约和欺诈，原告因被告的过错无法实现买卖车库的合同目的。被告艺欣房产、艺欣房产浑南分公司均对此组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为存在一房二卖的事实，但原告与我方已经签订了房屋买卖合同，原告已交付了全部购房款100,000元，已履行了购房交款的全部义务，并且，房屋所有权已经登记备案到原告名下，原告是属于实际所有权人，所以，不存在恶意违约和欺诈，不同意解除合同。三、维修基金发票、不动产登记费发票、增量房申报表、交契税小票各1份，证明原告为办理本案车库房产权，先后支出了1,225元维修基金、550元不动产登记费、4,050元契税，合计5,825元，上述费用属于被告故意隐瞒拆迁安置事实、“一房二卖”的恶意违约行为、欺诈行为给原告造成的损失，应由被告赔偿。被告艺欣房产、艺欣房产浑南分公司均对此组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为原告已支付了全部房款并交付了办理房证和入住等相关的费用，现已实际入住使用，已经办理了产权转移手续，我方认为原告是涉案房屋的实际所有人，对于涉案房屋原安置人滕学武应另行安置，不存在欺诈行为，不构成恶意违约，不同意承担赔偿损失。 被告艺欣房产、艺欣房产浑南分公司、第三人申秀云均未向本院提举相关证据。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告和被告艺欣房产浑南分公司于2005年7月建立买卖关系，原告分别于2005年7月11日、2009年3月20日先后两次向被告艺欣房产浑南分公司支付77,000元、23,000元，共计100,000元，用于购买涉案车库6#26号，并于2017年8月15日补签《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告艺欣房产浑南分公司销售的位于沈阳市浑南区（26门）建筑面积为19.45平方米车库一处，价款为100,000元，违约责任为出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 在合同履行过程中，原告在2009年交付全部房款100,000元后，办理了入住手续，并已入住使用涉案房屋。2018年7月3日办理了车库房产证，为此先后支出了维修基金1,225元、不动产登记费550元、契税4,050元，合计5,825元。2017年初，原告离开涉案居住房屋，2017年5月30日，原告亲属到涉案房屋时发现有人占有使用，为此，原告将实际占有人即本案第三人诉至法院，得知被告艺欣房产于2013年2月25日与案外人针对涉案房屋已经签订拆迁补偿协议，被告艺欣房产将涉案房屋安置补偿给案外人，由此，双方产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，被告艺欣房产与滕学武于2003年2月25日签订拆迁补偿协议书，确定安置给滕学武包括涉案车库在内的回迁房屋。 再查明，被告艺欣房产浑南分公司系被告艺欣房产的分支机构，对外不能独立承担民事责任。 本院认为，合同的解除是指合同成立生效后，由双方当事人协商一致，或者由一方当事人做出意思表示停止合同的效力，致使合同的权利义务终止的法律行为。 本案争议焦点是：一、原告与被告艺欣房产浑南分公司之间的商品房买卖合同是否有效;二、被告艺欣房产浑南分公司是否违约,原告与被告艺欣房产浑南分公司之间的商品房买卖合同应否解除;三、原告要求被告艺欣房产返还购车库款及利息,赔偿原告买车库后缴纳的各项税费,由被告艺欣房产承担购车库款一倍赔偿责任的诉讼请求是否予以支持。 关于原告与被告艺欣房产浑南分公司之间商品房买卖合同效力的问题。原、被告签订的商品房买卖合同,系双方当事人的真实意思表示,内容合法,根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定,系有效合同。 关于被告艺欣房产浑南分公司是否违约,双方之间的商品房买卖合同应否解除的问题。在庭审中,被告艺欣房产承认与案外人滕学武签订的拆迁补偿协议书在先,而该协议中确定的车库,从书面上理解应为同一车库,且承认现该车库已出售,现亦已造成了案外人滕学武无回迁车库的可能。据此,本案被告艺欣房产与案外人滕学武按照拆迁补偿协议形式订立拆迁补偿安置协议在前,并明确约定涉案车库对被拆迁人予以补偿安置。而此后，在没有优先安置完成时却故意隐瞒了所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实,又将房屋出售给本案原告,并在房屋买卖合同内约定被告艺欣房产浑南分公司确保所出售房屋无产权纠纷,否则，自愿承担违约责任。现案外人滕学武亲属依据拆迁协议强行入户,原告被驱走,导致被告艺欣房产浑南分公司与原告订立房屋买卖合同的目的不能实现,被告艺欣房产浑南分公司的行为已构成违约。原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求,符合法律规定,应予支持。 关于原告要求被告艺欣房产返还购车库款及利息,赔偿原告买车库后缴纳的各项税费,由被告艺欣房产承担购车库款一倍赔偿责任的诉讼请求是否予以支持的问题。原告按照合同的约定履行了自己的全部义务,因被告艺欣房产浑南分公司的违约行为导致订立合同的目的不能实现,故被告艺欣房产浑南分公司对原告所交纳的购房款及其他费用应予返还。由于被告艺欣房产浑南分公司系被告艺欣房产的分支机构，对外不能独立承担民事责任，其承担民事责任的主体应为被告艺欣房产。原告要求被告艺欣房产给付购房款利息的诉讼请求,符合法律的规定,亦应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(三)项,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告艺欣房产在本案中具有过错,应承担相应的返还购房款、利息及缴纳的各项税费等费用的责任,并承担已付购房款一倍以内的赔偿责任,结合本案被告艺欣房产的过错程度以及原告预期利益等综合因素,根据诚实信用和公平原则,确定被告艺欣房产应承担赔偿额度为原告已付购房款的20%为宜。 综上，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。对原告诉讼请求符合法律规定的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第(三)项之规定,判决如下: 一、解除原告安相龙与被告沈阳艺欣房产开发有限公司浑南新区分公司于2017年8月15日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告沈阳艺欣房产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告安相龙购房款100,000元； 三、被告沈阳艺欣房产开发有限公司承担利息损失，以77,000元为基数，从2005年7月12日起至2009年3月20日止、以100,000元为基数，从2009年3月21日至实际给付完毕之日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，于给付全部欠款时付清； 四、被告沈阳艺欣房产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告安相龙维修基金1,225元、不动产登记费550元、契税4,050元，合计5,825元； 五、被告沈阳艺欣房产开发有限公司于本判决生效后七日内承担原告安相龙购房款20%的违约赔偿责任,赔偿原告安相龙20,000元； 六、驳回原告安相龙的其他诉讼请求。 如果被告沈阳艺欣房产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,567元，由原告承担1,800元、被告沈阳艺欣房产开发有限公司承担3,767元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郑天冰 审 判 员  丁 威 人民陪审员  林赫海 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  李 彧