文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初2194号原告：重庆富美嘉物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路36号52层，统一社会信用代码915001087365798953。法定代表人：刘春梅，重庆富美嘉物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：彭晓容，重庆富美嘉物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。被告：向永生，男，1965年10月19日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：王仕萍，女，1969年11月8日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：杨露，女，1987年9月3出生，汉族，住重庆市南川区。被告：刘非，男，1986年11月27日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆富美嘉物业管理有限公司（以下简称富美嘉物业公司）诉被告向永生、王仕萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，在审理过程中，被告向永生、王仕萍申请追加杨露、刘非为被告，经本院审查后，依法追加杨露、刘非为本案被告参加诉讼。本案依法由审判员刘丹独任审理，并适用小额诉讼程序于2020年5月26日、2020年6月3日公开开庭进行了审理，原告重庆富美嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭晓容、张仁强、被告向永生、王仕萍、被告杨露、刘非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆富美嘉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付住宅从2017年5月1日起至2019年9月30日止和门面从2017年5月1日起至2018年3月31日止的物业服务费5448.42元及违约金1089.68元，共计6538.1元。2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：要求被告立即向原告支付住宅从2017年5月1日起至2018年9月30日止和门面从2017年5月1日起至2018年3月31日止的物业服务费。事实和理由：原告与开发商于2011年12月1日签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在“XXXX”小区提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算，物业服务费按月缴纳。被告系“XXXX”小区XX-X-XX门面和XX-X-X-X住宅的业主，门面建筑面积37.76平方米，住宅建筑面积为146.72平方米。被告拖欠门面从2017年5月1日至2018年3月31日的物业服务费以及住宅从2017年5月1日至2018年9月30日的物业费未缴纳。经原告多次催收，被告均未缴纳。原告诉至法院，请求人民法院依法判决。被告向永生、王仕萍辩称，我们购买了门面、住宅后一直租出去，我们跟租户签订的合同约定是租户交物管费。2017年3月1日租户杨露开始租赁我的房屋，我带着租户去交物业费，租户杨露交了两个月的物业费，期间物业公司有没有向杨露收取物业费我们作为房东不清楚，直到杨露将门面转租给刘非，物管才告诉我们该门面尚欠11个月的物业费未缴纳。原告起诉我们之后，我通过杨露的合伙人了解，他们是因为门面被盗多次才没有交物业费。杨露转给刘非后，刘非租赁几个月后也转出去了。我们带着刘非去物业公司缴纳相关费用，物管答复是完善清楚了，我们就把保证金退给刘非，直到下一个租户去交物业费的时候，物业说门面的物业费尚欠一个月，住宅的物业费没交。我的门面、住宅都是一起租给租户的，物业却答复说门面和住宅收费是分开的。因为物业公司的工作不到位导致现在这个情况。物业公司服务不到位，业主有权不缴纳物业费。被告杨露辩称，租赁合同是我签的。租了多久我不清楚，之所以没有交物业费是因为我们门面多次被盗，有财产损失。被告刘非辩称，我转租之后，是在物管处完善了所有手续的。也是当着业主方和物管的面全部完善了所有手续。经审理查明：2011年12月1日，重庆德凯置业有限公司（甲方）与原告富美嘉物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘富美嘉物业公司对南川区XXXX小区提供前期物业管理服务的事宜。双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.6元/月·平方米，该标准不含公共水电公摊，公共水电损耗按户每月据实分摊；（2）商业物业5.00元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。委托服务期限自2011年12月9日起至2014年12月8日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。各业主/使用人应在当月15日前至乙方物业收费处缴纳完清当月物业管理服务费、公共水电公摊、特约服务费、商业电费及其它应缴费用，否则由业主承担违约责任并向乙方缴纳违约金，违约金为按日加收应纳费用的千分之三，自应缴月份的16日起计，至乙方收到业主缴清的全部欠费及结清已发生违约金之日止，按日累计。该合同还约定了其他事项。合同期限到期后，原告继续为该小区提供物业服务。另查明，被告向永生、王仕萍系南川区XXXX小区XX-X-XX号商服用房的业主，该房屋的建筑面积为37.76平方米。原告主张被告未缴纳该门面从2017年5月1日至2018年3月31日期间的物业费。同时，被告向永生、王仕萍原系南川区XXXX小区XX-X-X-X号房屋的业主，房屋建筑面积为146.72平方米，原告主张被告未缴纳该主张从2017年5月1日至2018年9月30日期间的物业费。原告还提出2019年之前门面的物业费收费标准为3.5元/月·平方米，2019年之后门面的物业费收费标准为3元/月·平方米。还查明，2017年3月1日，被告王仕萍（甲方）与被告杨露（乙方）签订《门面出租合同》，合同约定：甲方将坐落在XXXXXX幢X-XX号门面一间37.76平方和坐落在XXXXXX幢X-X住房一套148平方（包括对应门面楼上露天阳台）租给乙方使用，租期2年，即2017年3月1日起至2019年3月1日止，中途乙方不得随意改变门面、房屋主体结构，甲方不得随意收回房屋（国家政策和自然灾害除外）。房屋租赁期所产生的一切水费、电费、卫生费、物管费、税费等费用均由乙方自行负责交纳和承担。乙方如需将此房转租或转让他人，乙方必须预先告知甲方，并由第三方同时到场协议同意后才能转租或转让。2018年3月1日，被告王仕萍（甲方）与被告刘非（乙方）签订《商铺出租合同》，合同约定：甲方将坐落在XXXXXX幢X-XX号商铺一间37.76平方租给乙方使用，租期5年，即2018年3月1日起至2023年2月28日止，中途甲方不得随意收回商铺（国家政策和自然灾害除外）。房屋租赁期所产生的一切水费、电费、卫生费、物管费、税费等费用均由乙方自行负责交纳和承担。乙方如需将此房转租或转让他人，乙方必须预先告知甲方，并由第三方同时到场协议同意后才能转租或转让。合同还约定了其他事项。在审理过程中，被告向永生、王仕萍陈述被告杨露实际承租期房屋（门面和住宅）的期间为2017年3月1日至2018年2月28日，被告刘非实际承租房屋（门面和住宅）的期间为2018年3月1日至2018年9月30日。被告刘非当庭也认可其实际租赁被告向永生、王仕萍的门面和住宅的期间为2018年3月1日至2018年9月30日。以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、重庆市商品房买卖合同、不动产登记查询证明、照片和被告提交的门面租赁合同等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告富美嘉物业公司与南川区XXXX小区的建设单位重庆德凯置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对XXXX小区的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“XXXX”小区进行了物业管理服务，作为业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。对于被告提出的门面被盗问题，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采信。被告向永生、王仕萍将涉案门面、住宅出租给被告杨露、刘非，并在租赁合同中约定了物业费由承租人杨露、刘非承担。故被告杨露应当承担其租赁案涉门面和住宅期间即2017年5月1日至2018年2月28日期间的物业费共计3669.12元（37.76平方米×3.5元/月·平方米×10个月+146.72平方米×1.6元/月·平方米×10个月）。被告刘非应当承担起租赁涉案住宅期间即2018年3月1日至2018年9月30日期间的物业费1643.26元（146.72平方米×1.6元/月·平方米×7个月），租赁涉案门面即2018年3月1日至2018年3月31日期间的物业费为132.16元（37.76平方米×3.5元/月·平方米）。被告向永生、王仕萍作为涉案门面、住宅的产权人，应当与承租人承担连带交纳责任。本院在审理XXXX小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告富美嘉物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告杨露于本判决生效后立即支付原告重庆富美嘉物业管理有限公司2017年5月1日至2018年2月28日期间的物业服务费3669.12元。被告向永生、王仕萍承担连带交纳责任。二、由被告刘非于本判决生效后立即支付原告重庆富美嘉物业管理有限公司2018年3月1日至2018年9月30日期间的住宅物业服务费1643.26元、2018年3月1日至2018年3月31日期间的门面物业费132.16元，合计1775.42元。被告向永生、王仕萍承担连带交纳责任。三、驳回原告重庆富美嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告杨露、刘非、向永生、王仕萍负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘丹二〇二〇年六月八日书记员  李珑