江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0612民初3284号 原告：张建新，男，1964年2月3日生，汉族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：沈波，江苏信阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。 被告：南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社，住所地南通市通州区兴仁镇丁涧店村24组。 负责人：吴平，社长。 委托诉讼代理人：孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。 原告张建新与被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社（以下简称丁涧店村经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建新及其委托诉讼代理人沈波与丁涧店村经济合作社委托诉讼代理人孙东强、季娅南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建新向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年9月1日签订的《土地租用协议》无效；2、被告返还土地租用押金50000元和土地租金259225元，并支付河塘填平费用59450元、低凹地回填费112050元、场地平整及铁丝网围墙费用253300元、复耕保证金50000元，合计784025元。事实与理由：2013年9月1日，原、被告签订《土地租用协议》一份，约定被告将本村6组土地33.09亩出租给原告堆放材料使用，租金4000元/亩/年，租期从2013年9月1日起至2027年8月30日止。协议签订后，被告陆续向原告收取了土地押金50000元、复耕保证金50000元、土地租金309130元、赞助费10000元及订报费用等。由于租赁的土地系低洼地、水塘等，原告根据协议约定的租赁目的对场地进行河塘填平、砖屑平整、筑钢丝网栅栏墙基等。2014年5月15日，南通市国土资源局查处案涉土地系非法占用农用地，未经批准搞建设堆放钢管，责令原告自行纠正。被告亦通知原告暂时停止使用案涉土地。此后，原告多次找被告讨要说法，被告相关负责人则找到季伟刚接手原告地块。2017年9月12日，在被告办公场所及负责人申均章、申均国的见证下，原告以400000元的价格将土地租赁权转让给季伟刚。2017年12月19日，南通市国土资源局再次查处季伟刚系非法占用案涉农用地进行非农建设，责令季伟刚立即停止土地违法行为，被告亦通知季伟刚停止使用案涉土地。现该宗土地荒置至今。2018年10月23日，季伟刚因无法正常使用案涉土地向通州区人民法院起诉原告，后经法院调解，原告返还季伟刚土地转让费用400000元。原告认为，其与被告签订的土地租用协议内容因被南通市国土资源局认定为违法用地，故该合同系无效合同。被告对此负有重大过错。现原告为履行合同造成了重大经济损失，被告作为受益人，应当对原告进行补偿，故提起诉讼，请求法院依法处理。 经济合作社辩称，双方签订《土地租用协议》属实，双方当时约定土地用途为养殖和绿化，并明确土地不能固化及不能建造违章建筑。被告已按照合同约定将33.09亩土地交付原告使用。但原告在使用过程中，无视合同约定将土地进行固化，破坏了土地农用地的性质，并擅自将土地进行转租进行非农业用途，才导致国土管理部门进行查处，原告的行为已经构成违约，产生的法律后果应当由其自行承担，故请求驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中就案件事实进行了陈述，本院依法记录在卷佐证。综上，本院认定本案事实如下： 2013年9月1日，张建新与经济合作社签订《土地租用协议》一份，双方约定：经济合作社将本村6组的土地鱼塘33.09亩出租给张建新作为养殖和绿化使用，土地不得固化、不得搭建房屋，围墙为钢丝网栅栏、不得砖砌围墙；土地租金132360元/年，租金先付后用，合同期限从2013年9月1日至2027年8月30日止；张建新交纳复垦保证金100000元，待合同结束复垦后退还；经济合作社负责各农户的土地租用协议书的签订及由此引发的相关矛盾的协调；张建新填塞后的沟塘只能用作钢管租赁临时周转堆场，不得另作他用，不得转租他人；因砖瓦厂交付推迟，租金从2014年1月1日收起。双方还在合同中对其余事项一并进行了约定。 2014年1月1日，经济合作社就案涉土地与本村六组原土地承包经营户高学成、胡平等十六户村民分别签订格式协议书，该十六户村民同意将各自名下的案涉责任田交给经济合作社承包，作堆放钢管使用，协议期限从2014年1月1日至2027年8月30日止，经济合作社按每亩2000元/年的标准向各农户支付土地租用费。 2014年1月1日，经济合作社将协议约定的33.09亩土地、鱼塘交付张建新进行管理使用。张建新于2013年9月27日委托许宏兵向经济合作社交纳土地租用押金50000元，后于2014年1月14日交纳土地复垦保证金50000元和第一年度土地租金132360元。 由于案涉土地中存在河塘、低凹地（包括先前土地被砖瓦厂租赁使用造成的取土坑），张建新遂在2013年至2014年间出资并雇请人员用杂土、砖屑等对河塘、低凹地进行了回填，同时用碎砼、碎砖屑对形成的33.09亩场地进行了平整，并用钢管、铁丝、砖块沿租赁场地四周圈建了铁丝网围栏。 2014年5月15日，南通市国土资源局向张建新发放通土资纠﹝2014﹞020106号自行纠正违法行为通知书，认为张建新未经批准擅自占用兴仁镇集体土地搞建设的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，要求其自行纠正违法行为。经济合作社亦通知张建新停止在案涉土地的建设行为。此后，张建新遂停止了在案涉土地上的建设行为，但未退还租赁土地。 2015年1月27日，张建新向经济合作社交纳土地租金66200元。同年12月29日，张建新交纳土地租金44120元。2017年1月18日，张建新交纳2017年1-12月土地租金66180元。 2017年9月12日，张建新与季伟刚签订协议书，双方约定：张建新将从经济合作社租赁的33亩（实为33.09亩）土地使用权转让给季伟刚，转让期限从2017年9月18日至2027年8月31日，转让费为600000元，签订协议生效之日交付400000元，余款200000元于2019年12月31日前付清；季伟刚沿用张建新与经济合作社签订的土地租用协议按时向经济合作社交纳土地租金。时任经济合作社村干部申均章、申均国亦作为见证人在该协议上签字。 该协议书签订前后，季伟刚分两笔将400000元给付张建新，张建新亦将案涉土地交付季伟刚使用。季伟刚接手土地后，即雇请人员用石子等对租赁地面再次进行了平整，并对小部分地面浇筑了水泥地，并开始在部分地面堆放钢管等建材。 2017年12月19日、26日，南通市国土资源局发现上述土地在堆放钢管等建材情况后，先后向季伟刚发放通土资纠﹝2017﹞170202号自行纠正违法行为通知书和责令停止土地违法行为通知书，认为季伟刚（张如明）未经批准，擅自在进行非农建设，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条之规定，责令立即停止违法行为。经济合作社再次通知季伟刚停止在案涉土地的建设行为。季伟刚接到通知后，遂停止继续平整土地，并将堆放的脚手架钢管搬离案涉土地。此后，该土地一直空置至今。 2018年10月23日，季伟刚起诉张建新要求确认双方于2017年9月12日签订的协议书无效，张建新返还和赔偿损失660437元。该案审理中，本院依法追加经济合作社为第三人参加诉讼。同年12月29日，经本院主持调解，季伟刚与张建新双方达成调解协议，双方确认协议书无效，季伟刚将案涉土地交还张建新，张建新返还季伟刚转让款400000元，案涉土地的复垦损失及2018年1月1日至12月27日的闲置损失中由季伟刚负担的部分由张建新负责处理。此后，本院遂通知经济合作社退出诉讼。 2019年4月16日，张建新诉来本院，向经济合作社提出本案诉请。 审理中，张建新主张其为履行案涉土地租用合同，共支付如下费用： 1、土地租金308860元。经济合作社对该金额无异议，并表示2014年全年已交齐，2015年至2017年只交了一部分。 2、土地押金50000元及土地复垦保证金50000元，合计100000元。经济合作社对收到50000元土地复垦保证金和许红兵代交的50000元土地押金无异议。 3、填土平整费用155000元。 4、建造钢丝网围墙费用153000元。 5、零星修坝费用30000元。 6、季伟刚二次平整、修围墙费用250437元。季伟刚到庭作证陈述其接手土地时，地面被杂草覆盖，且部分地面硬化，其与合伙人一起出资请人清理地面、平整土地、维护设施等共投入40余万元，但未有票据等书证佐证，后在起诉张建新案件时，其申请证人证明请来做填平和砌围栏的费用为250437元。这笔费用在其与张建新调解时并没有向张建新主张，而是其与合伙人分摊掉了。现在其同意将上述250437元的权益归张建新享有。 经济合作社对张建新主张的第3-6项费用质证认为无有效证据佐证，故不清楚张建新为填土、平整土地及建造钢丝网围墙花费多少费用，因此对上述费用不予认可。 张建新为了进一步证明其主张争议损失的真实性，向本院申请对租赁场地河塘填平、砖屑平整及建造钢丝网围墙的费用进行司法鉴定。本院依法委托南通通联资产评估事务所对河塘填平、场地平整及钢丝棚栏费用进行了资产评估。2020年1月9日，该所出具资产评估报告书，结论意见为：⑴、河塘杂土填平（约2.5亩，深约2米），净值59450元；⑵、低凹地杂土回填（6280立方米，深约0.8米），净值112050元；⑶、场地碎砼、砖屑平整（22000平方米，约33亩，碎砼深0.1米，砖屑三合土深0.2米），净值429950元；⑷、铁丝网围墙（长900米，0.5米砖基础、1.7米高铁丝网），净值93150元，上述合计694600元。张建新支付评估费6000元。 张建新对上述评估意见不持异议，并依照评估意见调整了诉讼请求（详见本案诉请内容）。经济合作社对评估报告真实性不持异议，但质证认为其无法确认评估报告中相关深度基础数据来源的科学性，评估机构在现场采取多点测量法确认深度，不具有科学性；张建新主张的是不能返还情况下的损失补偿金额，而评估采用市场价值法所得出的结论无法适用本案损失的确认，因此该评估结论与本案待证事实不具有关联性，故该证据不具有可采信性。 关于案涉33.09亩土地的复垦费用损失，张建新与经济合作社双方一致认可为119641元。 本院认为，违反法律强制性规定的合同无效。本案涉及的租赁土地系农民集体经济组织所有的农业用地，如果要用于堆放钢管等非农用途，应当依法到土地管理机构办理行政审批后方可进行。经济合作社在与张建新及所在村组农户签订的协议中对土地用途均含有堆放钢管的内容，实际改变了土地使用性质，此举违反《中华人民共和国土地管理法》对农村集体土地的强制保护性规定，故张建新与经济合作社于2013年9月1日签订的《土地租用协议》无效。南通市国土资源局向张建新、季伟刚等发放的自行纠正违法行为通知书和责令停止土地违法行为通知书已明确案涉土地进行非农建设（钢管堆场用）的行为属于非法用地，经济合作社作为土地所有权人对此明知而不制止，放任张建新等人对土地实施违法行为，其应当对此产生的后果承担相应的法律责任。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，张建新应当将案涉土地33.09亩退还经济合作社，经济合作社应当将收取的50000元土地押金和50000元土地复垦保证金退还给张建新。张建新主张履行无效土地租赁协议造成的其余损失中，其已交付2014年1月1日至2018年12月31日间的土地占有使用费308860元属实，但在合同履行期限内使用土地过程中，张建新与季伟刚两次因违法用地而被南通市国地资源局叫停，导致其未能按照合同约定在案涉地块完全实现堆放钢管的合同目的。张建新在2014年1月1日至同年5月15日南通市国土资源局第一次通知纠正违法行为时实际使用土地期间应当按照协议约定足额支付土地占有使用费60665元，其在2014年5月15日至2017年9月12日将土地交由季伟刚使用期间，虽未使用租赁土地，但亦未将土地退还经济合作社，故此期间的土地租赁使用费440097元应当作为损失由双方各半承担。2017年9月13日起至2017年12月26日南通市国土资源局第二次通知纠正违法行为时季伟刚实际使用案涉土地期间的土地占有使用费37832.9元，根据张建新与季伟刚在调解过程中达成的协议内约定，应当由张建新全额承担。此后由于张建新等人无法继续占有使用案涉土地，案涉土地亦处于经济合作社实际监管控制中，故无需再行支付土地占有使用费。综上张建新应当承担的土地占有使用费合计318546.4元，张建新已交纳308860元，并不足以支付其应承担的土地占有使用费，故对张建新要求返还已付土地租金的诉讼请求，本院依法不予支持。张建新主张的场地填土平整费用155000元、建造钢丝网围墙费用153000元和零星修坝费用30000元，合计338000元，该金额加上季伟刚作证时陈述其二次平整土地、修围墙费用250437元，共计588437元。而根据南通通联资产评估事务所的评估意见,上述河塘填平、场地平整及钢丝棚栏费用等合计694600元，张建新主张实际支付的费用588427元未超出评估金额，本院依法予以确认。由于评估时经济合作社亦派员到场参与现场勘验并确定取样地点，评估意见仅是作为判断张建新所主张土地投入资金数额是否合理的参考标准使用，并非以评估意见金额直接认定资金投入，故经济合作社对评估意见的异议本院依法不予采信。由于张建新主张的上述费用中二次场地平整费用250437元系季伟刚支付，而季伟刚在庭审中自认该250437元已由自己与其他合伙人分担，并未要求张建新负担，因此该250437元不能认定是张建新因履行无效协议造成的损失。虽然季伟刚在庭审中表示将该部分权益转交张建新享有，但鉴于上述土地需要进行清理碎砼、砖屑等覆盖层，恢复农业用地用途，使得经济合作社亦无法实际占有该部分损害土地行为所产生的不当利益，所以经济合作社无需就该部分损失向张建新承担赔偿责任。张建新实际支付的338000元应当列入本案损失范围，由其与经济合作社各半负担。案涉33.09亩租赁土地因张建新等人使用碎砼、砖屑等损害农用地性质的方式进行平整，故应当进行复垦恢复土地种植用途，考虑到目前土地已在经济合作社控制中，为便于判决后的执行，案涉土地复垦工作可由经济合作社组织人员进行，因此产生双方认可一致的复垦费119641元应当作为损失由张建新与经济合作社根据过错各半负担。 综上，经济合作社应当返还张建新土地押金50000元、土地复垦保证金50000元并赔偿张建新因履行合同造成的损失169000元，合计269000元。张建新应当向经济合作社支付土地复垦费用59820.5元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、张建新与南通市通州区兴仁镇经济合作社于2013年9月1日签订的《土地租用协议》无效。 二、张建新返还南通市通州区兴仁镇经济合作社租赁土地33.09亩。(已履行) 三、南通市通州区兴仁镇经济合作社返还张建新土地押金50000元，土地复垦保证金50000元，合计100000元。 四、南通市通州区兴仁镇经济合作社赔偿张建新因履行无效协议造成的土地平整、建造铁丝网围墙等损失169000元。 五、张建新给付南通市通州区兴仁镇经济合作社土地复垦费用59820.5元。 综合上述第三、四、五三项，南通市通州区兴仁镇经济合作社还应给付张建新209179.5元，于本判决书发生法律效力之日起10日内履行完毕。 六、驳回张建新其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15941元，评估费6000元，合计21941元，由张建新与南通市通州区兴仁镇经济合作社各半负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15941元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审 判 长  洪 峰 人民陪审员  包兴涛 人民陪审员  谢杰成 二〇二〇年六月五日 书 记 员  顾 楠