昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2158号原告（反诉被告）：赵元平，男，1972年9月28日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告（反诉被告）：张丽萍，女，1972年12月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。被告（反诉原告）：**，男，1975年6月23日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：吴黎明、吴忠伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）赵元平、张丽萍与被告（反诉原告）**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）赵元平、张丽萍，被告（反诉原告）**及其委托诉讼代理人吴黎明、吴忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵元平、张丽萍共同向本院提出诉讼请求：1.原告赵元平、张丽萍依法请求被告**立即支付购房尾款102万元和违约金（按照房屋转让预约合同第九条约定，向原告支付交易总金额的20%）49.6万元，及以102万元为本金从约定付款之日起至付清全部房款之日止按银行借款其未付房屋尾款的银行贷款利息计算的利息；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月30日，原告赵元平、张丽萍与被告**签订房屋买卖协议，将其坐落于云南省昆明市广福路以南罗衙片区房屋（所有权证号ＫＭＧＤ2015091007428）和位于车位云南省昆明市南罗衙片区地下室-1层Ｂ049号（产权证号ＫＭ××70）以总价248万元出售给被告。被告支付第一笔预付款10万元（被告**转账到中国银行62×××46）后，原告按约定完成接房手续、提供完税证明。10月30日，原告向银海地产申请办理房屋产权证。2019年11月14日，由被告**联系云南省昆明市明信公证处，双方作出权力和义务的约定重新签订了房屋转让预约合同并在明信公证处公证该合同。当天，被告向原告付第二笔购房款96万元。该笔款项是专款专用（被告**直接转账到房屋按揭贷款的中国建设银行卡62×××88）原告己用此款还清房屋所欠按揭贷款。当天，原告把沁楠湾房屋接房的手续文件、钥匙及银行按揭款还清证明书交给被告。2019年12月20日，银海地产通知原告可以领取产权证。原告立即电话通知被告一起去红塔东路银海地产领取房屋产权证和去办理房屋过户手续。但被告多次以在外地出差为由拖着不办，也拒绝将所有接房手续和银行还清按揭贷款的证明书还给原告。经原告再三催促后，被告依旧拒绝到现场办理接房和过户。按照双方签订的房屋转让预约合同第四条，被告需在2019年12月31日前之前一次性支付142万元。但直到2019年12月31日为止，被告依旧没有前往办理过户手续和支付第三笔购房款。2020年1月10日，原告在被告的所购房屋银海沁楠湾101室处和被告的公司西夏烤全羊处，分别张贴和送达一份告知书，以书面的形式再次告知被告继续屐行合同。2020年1月14日、2010年1月23日被告分两次付给原告40万（被告**转账到中国银行62×××46）。但并没有按约定付清所有购房尾。现付款时间已超过两个月，被告也没有联系原告是否支付购房款。按照双方签订的房屋转让预约合同的第九条，若乙方拒不履行合同，乙方应向甲方支付交易总金额20%的违约金。故依据合同约定及法律规定，原告为维护自身的合法权益，特依法向本院提起诉讼。被告（反诉原告）**辩称：第一，被告**支付房屋尾款的条件并未成就。1.原告对于预约合同性质及合同条款的理解有误，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：预约合同的功能是签正式合同。按照双方签订预约合同的内容来看，最终是按照预约合同的相关内容签正式合同。本案双方签订的《预约合同》第一条明确约定，签订的本约合同是为保证将来签订正式合同。第二条约定具备签订正式合同条件时，先签正式合同，然后完成法律规定的房地产转让的程序。本院合同不作为产权转移的依据，所以无论是2019年12月31日约定的内容，将来会不会在正式合同中改变，都不能够仅仅按照预约合同的字面条款来理解该条约定。2019年11月14日签订预约合同的时候，约定2019年12月31日支付尾款，双方结清不动产的按揭贷款，取得不动产权证书原件之日起三个工作日内，双方签订正式的买卖合同和办理过户手续。2019年11月14日到2019年12月31日有一个半月的时间，足以完成前置程序，所以约定2019年12月31日支付尾款。其次如果具备签订正式合同条件的时候签订正式合同要对之前的履行过程的时间重新约定，所以2019年12月31日尾款支付条件并只是预约合同条款，预约合同条款需要在正式合同中得到确认之后才能作为双方履行的依据；2.无论是按照双方的真实意思，还是从原告购买房屋取得不动产权证书这一合同目的以及按照房屋买卖的交易惯例来说，支付房屋尾款的前提条件是签订正式合同拿到办理不动产转移办证的回执单才予以支付尾款；第二，对方追究违约责任的依据是预约合同的第九条。首先，预约合同的第九条约定，虽是双方真实意思表示，但要签订正式合同作为履约的依据；其次，预约合同第九条第二款约定不付款解除合同。被告并非拒不付款，原告主张的被告违约行为承担房款20%的违约金并不适合；第三，如果被告违约，按照合同法114条以及合同法司法解释第27条和第29条的规定，我方认为约定的违约金过高，希望法院在综合本案的履约的情况和合同的签订以及条款互有矛盾的地方，应予以调整。综上所述，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）**向本院提出诉讼请求：1.责令反诉被告与反诉原告签订正式的房屋（含车位）买卖合同；2.责令反诉被告协助反诉原告共同向昆明市不动产登记中心申请办理房屋（含车位）产权过户转移登记手续；3.确认反诉原告支付房屋（含车位）尾款的条件是：双方签订正式的房屋买卖合同并自昆明市不动产登记中心领取房屋（含车位）过户转移登记受理回执单之日；4.反诉案件受理费用由反诉被告承担。事实和理由：2020年4月10日，反诉原告收到昆明市盘龙区人民法院签收反诉被告的《民事起诉状》等诉讼材料，反诉被告认为的“反诉原告在没有签订正式合同、未取得产权过户回执单”的情况下要将二百多万元的房款全部付清，既不符合交易惯例，更不符合双方的真实意思，完全将反诉原告的风险置之不顾，违背了反诉原告购买房屋的根本目的，与公平交易的市场规则不符。反诉原告认为：反诉被告对合同性质及合同条款的理解有误。反诉被告引用的《房屋转让预约合同》第四条虽然有“第三笔预付款人民币1420000乙方须于2019年12月31日之前一次性支付给甲方”的约定，但不能孤立地理解该条约定：该合同第二条“双方自愿约定：自甲方结清上述不动产的按揭贷款、取得上述《不动产权证书》原件之日起三个工作日内，双方签订正式的网签网备买卖合同和办理过户手续，由甲方将上述房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同。双方确认，已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同的约定，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖的合同目的。本合同不作为房屋产权转移的依据。”该合同第六条再次重申“双方自愿约定：自甲方结清上述不动产的按揭贷款、取得上述《不动产权证书》原件之日起三个工作日内，双方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续，甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助”。《房屋转让预约合同》于2019年11月14日签订，且当日及之前反诉原告已向反诉被告转款106万元足够还清所欠按揭贷款，2019年11月14日至12月31日期间有一个半月，足够签订正式房屋买卖合同并办理过户手续拿到回执单。结合在此之前双方签订的《房屋买卖协议》(该份协议相对于格式条款的公证的《房屋转让预约合同》来说，更能真实地表达双方意思)第三条“房款支付方式明细：1.被告同意在公证书生效之日付款1060000（含定金）用于原告还清住宅贷款，并取得不动产登记证书；2.买卖双方同意在7个工作日内去产权交易中心办理产权转移到买方名下取得过户回执单时，买方支付剩余房屋尾款130万元”。因此，反诉原告始终认为：支付房屋尾款的前提条件是双方签订正式买卖合同并取得产权过户回执单。《房屋转让预约合同》第一页也明确约定“为保证将来能顺利订立正式的房屋买卖合同，现将达成如下意向意见”。反诉原告的合同目的是取得产权证，如果在未签订正式房屋买卖合同并取得产权过户回执单之前，反诉原告就已付清了全部房款，对于反诉原告来说显然是不公平的，而且，反诉被告赵元平有多起诉讼，不排除其房屋随时有被法院查封的风险，反诉原告只有在拿到产权过户回执单时支付尾款，才能避免该风险。原告（反诉被告）赵元平、张丽萍共同辩称：请求驳回被告全部诉讼请求。本案诉讼费及反诉费由被告承担。原告赵元平、张丽萍没有违约，不应该对房屋买卖合同承担任何违约责任。被告要求原告承担违约责任没有任何法律依据。综上述，被告反诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其反诉请求。2019年12月20日银海地产通知原告可以领取产权证，被告以在外出差为由拒绝办理，原告认为一切责任由被告**承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《房屋买卖协议》《房屋转让预约合同》及其公证书，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的收条，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.被告建设银行业务回执、**名下银行卡交易明细、**妻子罗秋梅名下建行卡交易明细、微信文字依据，形式合法，内容真实，本院予以采信；4.被告提交的《云南省二手房买卖合同》示范文本、（2019）黔0181民初3347号民事裁定书及其庭审直播视频，与本案无关，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：原告（反诉被告）赵元平与被告（反诉原告）**签订《房屋买卖协议》，约定原告（反诉被告）赵元平将位于云南省昆明市房屋出卖给被告（反诉原告）**，建筑面积为246.85㎡。房屋总价款2360000元，被告（反诉原告）**必须于签订本合同当天将定金100000元存入原告（反诉被告）银行，或转账并写于收条。被告（反诉原告）**同意在公证书生效之日付款1060000元用于原告（反诉被告）还清住宅贷款，并取得不动产证。双方同意在7个工作日内区产权交易中心办理产权转移到被告（反诉原告）**名下取得回执单时，被告（反诉原告）**支付剩余房屋尾款壹佰叁拾万元。双方约定办理过户手续的时间为取得不动产登记书7个工作日内。交房时间为双方取得回执当天交房。不按合同约定履行义务一方，应向守约方支付房屋总成交价双倍的违约金；一方因违约造成对方经济损失的，应当承担损失赔偿责任。同时合同其他项约定，买卖双方协定银海沁楠Ｂ049号车位以原购价120000元在办理公正两个月内办理车位手续及交接给买方，在车位取得不动产后在产权处办理变更，取得回执单。同时，双方协定银海沁楠湾Ｂ049号车位以原购价120000元，在办理公证两个月内办理车位手续交接给买方，在车位取得不动产证后去产权处办理变更，取得回执。2019年11月14日，原告（反诉被告）赵元平、张丽萍与被告（反诉原告）**签订《房屋转让预约合同》约定，双方就位于昆明市广福路以南罗衙片区车位的买卖事宜达成一致意见，为保证将来能顺利订立正式的房屋买卖合同，现将房屋（ＫＭＧＤ2015091007428）建筑面积246.86平方米，套内建筑面积207.61平方米，车位（ＫＭ××70）建筑面积31.77平方米，套内建筑面积12.72平方米，总价款2480000元，其中房屋价款2360000元，车位价款120000元，双方确认一致，乙方已于签订本合同之日前将上述不动产的首笔预付款100000元支付给了甲方，签订本合同之日乙方须将第二笔不动产预付款960000元交给甲方（第二笔预付款甲方必须专款专用，专门用于提前偿还银行的按揭贷款，甲方须于收到上述不动产的第二笔预付款960000元当日将上述不动产的建设银行按揭贷款全部还清），第三笔预付款1420000元乙方须于2019年12月31日之前一次性支付给甲方；甲方须于收到上述不动产的第二笔预付款960000元当日将上述不动产正式交付给乙方，并须履行好交接手续。甲方须于收到上述房屋第二笔预付款当日将上述不动产的商品房购销合同和发税票、货款结清证明原件均交给乙方保管，并做好交接和签收手续。自甲方结清上述不动产的按揭贷款、取得上述《不动产权证书》原件之日起三个工作日内，双方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。甲方应按促成交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部预付款外，还需向乙方支付房屋交易总金额20%的违约金，同时乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方；若乙方拒不签订合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付交易总金额20%的违约金，同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。同日，云南省昆明市明信公证处作出（2019）云昆明信证民字第80439号公证书对《房屋转让预约合同》进行公证。经审查，被告（反诉原告）**分别于2019年10月30日、2020年1月14日、2020年1月23日向原告（反诉被告）张丽萍转账100000元、200000元、200000元。被告（反诉原告）**分别于2019年11月14日向原告（反诉被告）赵元平分别转账300000元、660000元。另查，2019年10月30日，原告（反诉被告）张丽萍、赵元平向被告（反诉原告）出具《收条》载明：今收到**购买昆明市4栋101号房屋定金100000元，房屋不可另行出售。2019年11月14日，原告（反诉被告）赵元平向被告（反诉原告）出具《收条》载明：今收到**，身份证号：4224291975××××××××，购买昆明市广福路以南罗衙片区房屋，地下室-1层Ｂ049号车位购房预付款：960000元。2019年11月14日被告（反诉原告）**出具《收条》载明：今收到购买赵元平位于昆明市广福路以南罗衙片区房屋，地下室-1层Ｂ049号车位以下资料原件：1.商品房购买合同两份（房屋：ＫＭＧＤ2015091007428、车位：ＫＭ××70）；2.贷款公证书两份（住宅＋车位）；3.不动产发票（住宅＋车位）；4.维基金收据（住宅＋车位）；5.不动产代办费、收据（住宅＋车位）；6.物业费收据（住宅＋车位）；7.房屋钥匙一套（住宅＋车位）；8.契税发票（住宅＋车位）收款联；9.按揭贷款结清证明。再查，2019年12月25日，原告（反诉被告）不动产登记书办理完毕。2020年1月10日原告（反诉被告）赵元平向被告（反诉原告）**发出《告知书》载明：**先生，现通知您以下几条信息：1.银海沁楠湾的房屋产权证于2019年12月25日以微信和电话的方式通知你可以去银海地产领取。在此之后也多次通知过你，现再次通知你在收到本告知书后，尽快和我一起去领房屋产权证；2.我们双方可以签订正式的合同；3.现在根据双方签订的公证书内容，于12月31日前你需要支付购房尾款。现在你已经违约，请尽快支付房屋尾款。本院认为：双方的争议焦点系：1.原被告之间的房屋买卖合同是预约合同还是本约合同，本案中房屋买卖协议和房屋转让预约合同两份之间这两份合同的关系是什么？2.原被告之间的房屋买卖，其违约的主体是谁？承担的法律责任是什么？以及守约方对违约方可以请求什么内容？针对第一个焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。所谓预约，指约定将来订立一定合同的合同；因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。同时应考虑以下几方面：1.协议签订的时间；2.双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；3.对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进合同的内容；4.出卖人是否已经按照约定收受房款。本院分别分析如下：其一，关于《房屋买卖协议》，其签订的时间早于《房屋转让预约合同》，合同内容中对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式均做了详细约定，出卖人赵元平、张丽萍收受了房款共计1460000元，并且对违约责任也进行了约定，故本案中的《房屋买卖协议》属于本约；其二，关于《房屋转让预约合同》，其签订的时间系在《房屋买卖协议》之后签订的，对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式均做了详细约定，虽然合同中载明：“为将来顺利订立正式的房屋买卖合同，现达成如下意见”，但该预约合同的签订其实是在履行《房屋买卖协议》第三条的内容，在双方当事人已经签订了本约的情况下，在履行本约时又对房屋买卖进行了预约约定，应当理解为，在《房屋买卖协议》作为双方当事人本约的拘束下，双方当事人按照《房屋买卖协议》约定的内容签订《房屋转让预约合同》以及之后正式的房屋买卖合同，均是履行《房屋买卖协议》的内容；其三，预约是为了本约的签订而订立的，但预约并不是从属于本约，有其独立性。综合上述三方面，本院认为，双方签订的《房屋买卖协议》属于本约，而《房屋转让预约合同》为履行《房屋买卖协议》内容而签订的预约。对于被告（反诉原告）**辩称是预约合同的观点，本院不予采信。因此，对于被告（反诉原告）**主张的签订正式合同、确认尾款条件的诉讼，于法无据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖协议》中约定在取得不动产登记证书7个工作日内办理房屋过户手续，在《房屋转让预约合同》中约定自原告（反诉被告）结清上述不动产的按揭贷款、取得上述《不动产权证书》原件之日起三个工作日内，双方签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。甲方应按促成交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助。2019年12月25日，原告（反诉被告）已按约定将不动产登记书办理完毕。并于2020年1月10日向被告（反诉原告）**发出《告知书》，但被告（反诉原告）未按照合同约定且催告后仍未协助原告（反诉被告）办理房屋过户登记手续并支付购房尾款，被告（反诉原告）的行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任。双方签订的《房屋转让预约合同》中约定20%的违约金以及《房屋买卖协议》中房屋总成交价双倍的违约金，但庭审中，被告（反诉原告）在答辩中认为违约金过高，对此，本院认为，原告（反诉被告）在本案中主张的违约金为合同中约定的违约金，被告请求法院进行司法酌减，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。司法酌减，应当根据造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度予以考虑，还需兼顾公平原则、诚实信用原则进行综合衡量。本院分析如下：其一，关于实际损失，本案中，原告（反诉被告）提交证据中可以看出实际损失为1020000元未付购房款产生的占用费；其二，关于过错程度，本案中，被告（反诉原告）**的行为足以证明可归责性在于其一方；其三，本案中被告（反诉原告）**已经向原告（反诉被告）支付房款1460000元，且其中有400000元是取得不动产权之后支付的，该款项的支付原告并无异议，被告也愿意继续履行合同。综合上述三方面，本院认为，对于被告（反诉原告）提出的违约金过高的辩称，符合司法酌减的各方面衡量，本院予以认可，本院酌情予以认定被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付100000元违约金。对于原告（反诉被告）主张尾款102万的诉讼请求，基于双方当事人合同约定为先过户再支付尾款，但涉案房屋并未办理产权过户，在先履行义务未履行完毕前，后履行一方有权拒绝履行，故房屋尾款应当在房屋过户后再行支付，原告（反诉被告）的该项诉讼请求本院不予支持。对于原告（反诉被告）主张的以未付尾款1020000元为本金从约定付款之日起至付清全部房款之日止按银行借款其未付房屋尾款的银行贷款利息计算的利息。本院认为本案中原告（反诉被告）的实际损失为房屋未付款的资金占用费，其损失已包含在违约金中，故原告（反诉被告）主张的银行利息本院不予支持。此外，原告（反诉被告）作为守约方可以要求被告（反诉原告）继续履行合同，但被告（反诉原告）作为违约方无权请求原告（反诉被告）协助办理过户转移登记。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告（反诉原告）**于本判决生效之日起十内向原告（反诉被告）赵元平、张丽萍支付100000元违约金；二、驳回原告（反诉被告）赵元平、张丽萍的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）**的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18804元，因适用简易程序减半收取计9402元，反诉案件受理费6990元，共计16392元，由被告（反诉原告）赵元平、张丽萍共同负担8837元，由原告（反诉被告）**负担7555元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年六月二十八日书记员 金 玉 洁