四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初1103号 原告：四川合纵物业服务有限公司。住所地攀枝花市东区大和北路六村1—7＃。统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201210681413。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201311384081。 被告：罗龙军，男，1970年8月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被告：张毅文，男，1972年8月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，现住攀枝花市仁和区。 原告四川合纵物业服务有限公司(以下简称合纵公司)与被告罗龙军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月10日公开开庭合并进行了审理。被告张毅文自愿到庭参加诉讼，并表示由其代替罗龙军承担缴纳物业费的义务。原告合纵公司的委托诉讼代理人陈国胜、被告张毅文到庭参加诉讼。被告罗龙军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗龙军向原告支付物业费2137.10元、违约金641.13元，合计2778.23元;2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告所在小区(攀枝花市阳光家园)业委会于2011年1月20日签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定：物业费每月每平方米0.52元，罗龙军房屋面积为95.65平方米，每月应缴纳49.70元。逾期未缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3%加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务。但被告罗龙军从2012年10月20日至2016年5月19日共43个月未缴纳物业费。经原告多次催讨，被告罗龙军仍不缴纳。被告所在小区业委会系被告等业主合法选举产生，与原告签订的合同真实、合法、有效，被告罗龙军应受其约束，被告罗龙军拖欠物业费的行为已构成违约，理应承担相应的责任。 被告罗龙军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据和进行答辩。 被告张毅文辩称，攀枝花大道南段812号21栋3单元1附3号的房子，张毅文才是业主，是张毅文以罗龙军的名义购买，自愿由张毅文来应诉。如果法院判决21栋3单元1附3号需要交纳物业费，由张毅文来承担，与罗龙军无关。张毅文和罗龙军实际办理过户的时间是2016年5月19日。原告之前的服务还是可以的，2012年10月以后张毅文就没有交物管费了，张毅文家的门口经常有人大小便，公共卫生没有人打扫。作为原告，房屋外面的防污管损害，他们表示不该他们处理。后面是张毅文自行处理。之前小区业主联名到社区让原告走。因为原告服务不好，所以就不该交物业费。小区经常发生盗窃，物业的管理不到位。对原告起诉的房屋面积、欠付期限无异议。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告提交的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》《阳光家园服务合同的补充协议》《阳光家园小区物业服务合同（续签）》《房屋信息摘要》《证明》2份、《内资企业登记基本情况表》等具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。上述证据能够证明原告履行了基本的物业服务。被告张毅文提交的照片无法反映拍摄时间，与本案不具有关联性。 本院经审理认定事实如下：原告合纵公司原名称为“攀枝花市合纵物业管理有限公司”，2016年3月4日变更为现名称“四川合纵物业服务有限公司”。2011年1月20日原告合纵公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定了物业管理区域的服务收费为包干制，每平房米每月0.52元，服务内容包括：保安、保洁、绿化、共用部位、公共设施维护保养及能耗（公共照明、电梯运行电费及年检费用等）。业主不需要额外再付任何费用。垃圾清运费每户每月6月，代政府环卫部门收取。物业服务支出包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护、年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业管理区域内公用电费用（小区道路、广场、电梯、楼梯灯等）、绿化用水费用；（10）甲方认可的其他费用。合同第十四条约定，业主逾期三个月未交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。2011年1月30日签订《阳光家园服务合同的补充协议》，对阳光家园小区多种经营收益分配进行了约定。2015年1月16日原告合纵公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订《阳光家园小区物业服务合同（续签）》，物业费用、违约责任与前述物业服务合同约定一致。阳光家园21栋3单元1-3号房屋，房屋面积96.07平方米，在2016年5月19日前登记的业主为罗龙军。攀枝花市阳光家园业主委员会证实原告合纵公司在2011年1月19日与阳光家园业委会签订为期3年服务管理合同，2014年1月20日合同到期后，阳光家园业委又在改选期间，在没有业委会的情况下，通过阳光社区居委会工作指导，这期间合纵物业管理有限公司仍然在履行职责及合同义务。直到2015年1月19日改选完成后合纵物业管理有限公司与阳光家园业委会重新签订了新的物业管理合同。攀枝花市阳光家园业主委员会另证实合纵物业管理有限公司至2011年一直为小区服务至今，在期间个别业主一直不缴纳物业管理服务费，物业公司每满半年、一年都有进行书面贴单催收结果无效。口头打电话催费多次，物业管理公司也曾经几次找过业委会交流沟通，并且业委会也多次给欠费业主做工作仍然无效。 2016年8月19日，由大河中路街办等单位及业主代表组成的督导组对阳光家园业委会的工作进行督导并出具了《督导报告》。2016年10月22日，由仁和区住建局、大河中路街办等组织阳光家园业主代表及部分业主召开业主代表大会，终止了业委会的工作，罢免了业委会委员，决定成立阳光家园小区临时管委会。阳光家园小区管理委员会在2018年2月接管阳光家园小区前，原告2017年未对小区电梯进行年检，门禁系统和监控都未启用。 同时，小区部分楼顶种有植物，部分隔热板损坏，但时间无法明确。 本院认为，原告与攀枝花市阳光家园业主委员会签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》《阳光家园服务合同的补充协议》《阳光家园小区物业服务合同（续签）》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。根据《物业管理条例》第十五条第二项：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告罗龙军作为阳光家园21栋3单元1-3号房屋业主，负有缴纳物业费的义务。被告罗龙军在原告书面催收的情况下仍未缴纳物业费，罗龙军房屋面积96.07平方米，每月物业费49.95元，自2012年10月20日至2016年5月19日欠缴物业费2147.85元。原告主张被告罗龙军支付物业费2137.10元不违反法律规定，本院予以支持。被告张毅文自愿替罗龙军承担缴纳物业费的义务，是对其权利的处分，本院予以支持。对原告主张被告罗龙军支付违约金641.13元的诉讼请求，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中只约定了物业费的计费方式，并未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确，且事后不能达成补充协议的情形。对原告主张的违约金641.13元，本院依法不予支持。原告与阳光家园小区业主委员会签订的相关物业服务合同明确了物业费收取后用于下列支出：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护、年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业管理区域内公用电费用（小区道路、广场、电梯、楼梯灯等）、绿化用水费用；（10）甲方认可的其他费用。在业主不缴纳物业费的情况下，必然导致物业公司没有经费投入到物业服务中。同时，部分业主长期不缴纳物业费，却与缴费业主享受着相同的物业服务，将损害已缴费业主的合法权益，导致不缴费业主逐渐增多，物业公司更加没有相关费用投入到小区公共设施维护，提高小区物业服务质量。如原告合纵公司在履行物业服务合同中存在违约或侵权，业主委员会、业主可按照法律规定另行诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由被告张毅文于本判决生效之日起十五日内支付原告四川合纵物业服务有限公司物业费2137.10元； 二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张毅文负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审 判 员 李仕荣 二〇二〇年六月十六日 法官助理 陈 欢 书 记 员 蒲 杨