辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1399号原告：李明霞，女，1973年4月8日出生，汉族，住辽宁省沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：刘士喜，辽宁一雷律师事务所律师。被告：张玉斌，男，1960年10月17日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被告：王雅红，女，1966年1月23日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。原告李明霞诉被告张玉斌、王雅红确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员戴振英、陈凤云组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告李明霞及其委托诉讼代理人刘士喜、被告王雅红到庭参加诉讼。被告张玉斌经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告李明霞诉称，被告张玉斌因曾向原告借用信用卡，并使用该信用卡透支8万元，由此导致其拖欠原告债务9万元。基于此，双方约定，由被告张玉斌位于将沈阳市和平区胜利南街888号“馨丽康城”小区9号楼3-6-2房屋出租给原告，租赁期限为2017年8月1日至2032年7月31日止，租金标准为500元/月，租金支付方式为以欠款抵顶房屋租金。双方为此于2017年8月1日签订《房屋租赁协议》一份，被告张玉斌将该房屋交付给原告承租使用，原告于同日搬入案涉房屋居住至今。该房屋是否有产权登记，原告不了解。在签订案涉租赁协议时，原告并没有看到房屋产权证。二被告原系夫妻关系，双方于1989年5月3日登记结婚，后于2018年4月24日登记离婚。案涉《房屋租赁协议》签订于二被告婚姻关系存续期间，故本案中，原告起诉二被告。根据原告提供的被告王雅红与案外人刘淑民的《房屋买卖协议》复印件，可见该协议签订日期为2017年9月13日，证明案涉房屋的买卖行为是在原告与被告张玉斌签订《房屋租赁协议》的行为之后。原告认为，原告与被告张玉斌签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法应属合法有效。综上，现原告起诉至法院，请求依法确认原告与被告张玉斌签订的《房屋租赁协议》有效；本案诉讼费由被告承担。被告张玉斌经本院依法传唤未到庭应诉，庭前，其向本院答辩称，我已看过李明霞提供的落款时间为2017年8月1日的《房屋租赁协议》，该协议落款处“甲方（盖章）”后的“张玉斌”时我本人签写的。案涉房屋现已由我出售给刘淑民，并在村里办完了相关手续（系回迁房，无房产证）。《房屋租赁协议》的签订，王雅红并不知情，卖房的事，王雅红知情。我认为我与李明霞签订的《房屋租赁协议》是有效的。但王雅红至今不知情我与李明霞之间关于房屋租赁的相关事宜。我与王雅红已于2018年4月24日离婚了。被告王雅红辩称，《房屋租赁协议》是原告李明霞与被告张玉斌签订的，我并不知情。该情况直到原告李明霞本次起诉，我才知道。该租赁协议是无效的，因为该房屋早在上述租赁协议签订之前，就已经出售给案外人刘淑民，是以抵顶刘淑民债务的方式完成交易的，并且交易双方已经到沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（以下简称“新立屯村委会”）办理了房屋转让手续，涉案房屋是动迁回迁房，当时是由村里出资建设的，所以不能办理产权证。案涉房屋原系我与被告张玉斌的夫妻共同财产，但现在已于案涉《房屋租赁协议》签订之前抵顶给刘淑民。目前该房屋由谁居住，我不了解。关于原告李明霞提供的《房屋居住协议》上的签字“王雅红”，不是我签的，指纹也不是我按的。至于“张玉斌”的签名及指纹是否为其本人所签和所按，我不知情。关于原告李明霞提供的借用哈尔滨银行丁香普惠金白金卡协议收条、手写体借卡协议，该组证据我均不知情。关于证人证言，借款事实可能存在，但与案涉房屋的租赁没有关系。原告李明霞提供的还款记录与我无关。关于原告李明霞提供的被告王雅红与案外人刘淑民的房屋买卖协议复印件，我认为该证据中的“王雅红”的签字不是我所写，指纹也不是我按，我也不申请进行笔迹和指纹的真实性鉴定，但该买卖协议中所记载的事实是属实的。经审理查明，被告张玉斌与被告王雅红原系夫妻关系，二人于1989年5月3日登记结婚，并于2018年4月24日登记离婚。根据原告李明霞于庭审中自述，因其与被告张玉斌存在债权债务关系，二人于2017年8月1日签订《房屋租赁协议》一份，协议约定，被告张玉斌将位于沈阳市和平区馨丽康城9号楼3-6-2房屋（建筑面积90.57平方米，阁楼20.37平方米）出租给原告李明霞居住，租赁期限15年，自2017年8月1日起至2032年7月31日止。租金交付方式为“月租金500元，由于张玉斌（甲方）欠李明霞（乙方）8万元人民币，利息1万元，共计9万元，经双方协商同意，以该欠款抵顶房屋租金，直到还清欠款”。双方还就各自权利义务、合同变更及解除等事项进行了约定。本案审理中，原、被告均确认，2017年9月13日，被告王雅红就上述房屋与案外人刘淑民签订《买卖协议（合同）》一份，约定被告王雅红将该房屋售于刘淑民，价格为205,000元。本案审理期间，经本院向案外人刘淑民核实，其亦确认该上述购房事实，同时，其表示：涉案房产系于2017年9月13日由刘淑民从被告张玉斌（王雅红）处购买，价格为205,000元。该购房款已支付完毕。2017年9月18日，原告李明霞欲承租涉案房屋，因刘淑民与被告张玉斌系亲戚关系，刘淑民遂将该房屋出借给被告张玉斌，由其作为出租人出租给原告李明霞，所以，2017年9月18日，被告张玉斌与原告李明霞签订了《协议书》一份，刘淑民也在该协议上签字，由被告张玉斌向刘淑民支付该房屋的租金。另查明，2005年11月1日，沈阳市东陵区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（甲方，现已划归沈阳市和平区）与沈阳百福房地产开发有限公司（乙方，以下简称“百福公司”）签订《沈阳市东陵区浑河站西街道新立屯村村屯改造协议书》。协议约定，依据街道办事处总体规划，新立屯村与百福公司共同协商对该村进行棚户区改造建设。协议对规划概况、小区基础设施配套项目标准、规划建设执行标准进行了具体约定。其中第三条第4款约定，动迁补偿采取实物安置与货币安置村民自愿的原则，实物安置按村民住宅产权面积“1平方米还1平方米”的标准执行，货币安置按产权面积住宅房屋1,500/平方米，仓库面积750元/平方米，临时房屋500-550元/平方米，围墙6延长米回一平方米标准执行。第5款约定，动迁期间对要求实物安置的动迁户乙方支付房租费，标准是500元/月/户，一次性支付12个月，如按期不能完成，每月每户补偿1,000元人民币，补偿安置到回迁上楼为止。第6款约定，动迁时间从2005年11月1日至11月30日，竣工时间为2006年11月30日。第7款约定，拆迁工作由乙方负责。案涉房屋即上述新立屯村动迁回迁房。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、房屋租赁协议、协议书、房屋买卖协议（合同）以及本院向案外人刘淑民调查核实相关情况的材料等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告张玉斌经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告李明霞与出庭被告王雅红提供的证据结合其当庭陈述意见等，对本案事实予以认定。根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：案涉《房屋租赁协议》的效力问题。对于该问题的分析，又涉及以下问题：第一，关于案涉房屋由案外人刘淑民购买一节。本案审理中，各方当事人及案外人刘淑民对刘淑民已购买案涉房屋的事实均予以认可，根据被告王雅红及刘淑民向本院提供的《买卖协议（合同）》来看，案涉房屋由被告王雅红、张玉斌出售给刘淑民的时间是2017年9月13日，同时，依据刘淑民向本院提供的由甲方张玉斌、乙方李明霞签订，并由刘淑民签字的《协议书》来看，其签订时间为2017年9月18日。据此，原告李明霞从被告张玉斌、王雅红处承租案涉房屋的时间晚于刘淑民购买该房屋的时间。而原告李明霞向本院提供的《房屋租赁协议》记载的时间为“2017年8月1日”，此与上述查明的事实相悖，但因刘淑民已在上述2017年9月18日的《协议书》上签字，并结合其陈述意见，可见刘淑民对被告张玉斌作为出租人将案涉房屋出租给原告李明霞系知情并同意的，可视为被告张玉斌作为刘淑民的代理人代为行事。故该《房屋租赁协议》的签订时间是否准确与否已不影响其效力。第二，关于案涉《房屋租赁协议》是否存在合同法第五十二条规定的情形。根据合同法第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综上，案涉租赁协议并不存在上述法律规定的无效情形，亦不存在可撤销等情形，故应认定该协议有效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告李明霞与被告张玉斌于2017年签订的关于租赁位于沈阳市和平区“馨丽康城”小区9号楼3-6-2房屋的《房屋租赁协议》有效。案件受理费2,050元，由原告李明霞负担500元，被告张玉斌负担550元，被告王雅红负担1,000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  戴振英人民陪审员  陈凤云二〇二〇年六月二十八日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。