内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终580号上诉人（原审原告）：刘玉淑。委托诉讼代理人：冯今贵，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：满洲里维多利亚商贸有限责任公司。法定代表人：王继峰，总经理。委托诉讼代理人：冯刚，内蒙古安轩律师事务所律师。上诉人刘玉淑因与被上诉人满洲里维多利亚商贸有限责任公司（以下简称维多利亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2019）内0781民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉淑上诉请求：判令维多利亚公司退房，并双倍返还已付购房款525178元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。刘玉淑依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定提出退房，不是依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定。一审中，刘玉淑提交了七组证据，并没有一审判决中的证据八。二、刘玉淑于2008年4月17日交清全部购房款，维多利亚公司于2008年5月1日交付房屋。刘玉淑依法应取得所购房屋独立产权。维多利亚公司违反合同约定，违背诚实信用原则，于2009年4月20日将商品房所有权登记在自己名下，导致刘玉淑所有房屋产权性质变更为析产。维多利亚公司是商业欺诈，应当追究其法律责任。维多利亚公司以不办理产权登记为由强迫刘玉淑在《房地产买卖合同》上签字，维多利亚公司的行为构成胁迫。三、维多利亚公司没有取得商品房预售许可证，其预售行为属于欺诈。双方签订的《商品房买卖合同》和《房地产买卖合同》属于无效合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一项规定，维多利亚公司应当双倍返还已付购房款。四、维多利亚公司没有兑现广告宣传承诺，没有商品房交易的事实存在。依据《中华人民共和国广告法》第二十八条第一项规定，商品或者服务不存在的为虚假广告。维多利亚公司辩称，刘玉淑主张退房的请求不能成立。刘玉淑认为维多利亚商场项目立项不是自建房，属于商品房开发没有依据。双方当事人是在自愿公平的基础上签订的《房地产买卖合同》，该合同明确约定出售房屋的位置、面积、产权等权利义务，且合同已实际履行，刘玉淑已经使用受益。刘玉淑以受胁迫为由主张合同无效没有证据支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。刘玉淑向一审法院起诉请求：判令维多利亚公司退房，并双倍返还已付购房款525178元。一审法院认定事实：维多利亚商厦建于2007年，用地面积2157平方米，建筑面积28000平方米，系维多利亚公司自建项目。2007年11月10日，维多利亚商厦办理竣工验收。刘玉淑与维多利亚公司于2008年4月17日签订《商品房买卖合同》，约定刘玉淑购买维多利亚商厦第二层32号商品房，建筑面积30.48平方米，每平方米单价8615.12元，总价款262589元。2008年4月1日，维多利亚公司向刘玉淑交付房屋。2009年4月20日，维多利亚公司取得房权证（内字第**号），房屋所有权人为维多利亚公司。后刘玉淑、维多利亚公司重新签订《房地产买卖合同》。2010年6月9日，刘玉淑取得房权证（内字第**号），在附记中记载变更登记为析产。一审法院认为，刘玉淑与维多利亚公司签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，是对之前双方签订的《商品房买卖合同》的变更。为履行该合同，刘玉淑将购房款交付给维多利亚公司，维多利亚公司也履行了交付房屋义务。虽然刘玉淑所购房屋产权证为分户产权，整体大产权登记在维多利亚公司名下，但并未影响其商业用途。刘玉淑主张《房地产买卖合同》系在维多利亚公司欺诈胁迫下签订，但未能提供证据予以证明，且刘玉淑已实际占有使用房屋多年，现主张合同无效，缺乏法律依据。刘玉淑要求维多利亚公司返还双倍购房款525178元，亦无法律依据。刘玉淑主张维多利亚公司在销售过程中存在虚假宣传，应认定合同无效，证据不足，不予支持。判决：驳回刘玉淑的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。另查明，一审判决记载的刘玉淑提交的第八组证据，系刘玉淑向一审法院申请调取的证据。本院认为，本案二审争议焦点为：一、刘玉淑与维多利亚公司签订的《商品房买卖合同》和《房地产买卖合同》是否有效；二、刘玉淑要求维多利亚公司双倍返还购房款的主张是否成立。关于焦点一，即合同效力问题。刘玉淑主张双方在签订《商品房买卖合同》时，维多利亚公司没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同无效。经查，维多利亚公司经营范围为住宿、餐饮、房屋销售、租赁等，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条第一款规定“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”，其不属于房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，因此刘玉淑与维多利亚公司就案涉房屋发生的纠纷不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，刘玉淑的主张于法无据，本院不予支持。刘玉淑主张维多利亚公司以不办房证为由胁迫其签订《房地产买卖合同》，该合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，受胁迫所签合同属于可撤销合同，可撤销的民事法律行为要件是实施以造成损害为要挟，或以加害为威胁的胁迫行为，刘玉淑未受到人身自由限制，其所称不签合同就不给办房证的情况不构成法律上的胁迫，不足以导致刘玉淑因陷于恐惧而作出不真实意思表示，且刘玉淑认可《房地产买卖合同》是在2010年6月9日取得房权证之前签订，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款第二项“有下列情形之一的，撤销权消灭：…（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权”，以及第二款“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，撤销权除斥期间最长为5年，刘玉淑于2019年起诉已超过最长除斥期间，故本院对该主张不予支持。一审法院认定《房地产买卖合同》是双方当事人对《商品房买卖合同》的变更，合法有效，并无不当，本院予以维护。刘玉淑主张析产证不是所有权性质，限制其处分权和收益权，并要求法院调取维多利亚公司抵押贷款手续以证明析产有名无实，合同无效。本院认为，析产是将共有房产分割给各所有权人所有的行为，刘玉淑已于2010年6月9日取得房权证，享有维多利亚商厦2-32号房屋所有权，其所称析产有名无实与事实不符，合同效力问题在前文已作认定，不再赘述，本院对刘玉淑的主张及调取证据申请不予支持。刘玉淑主张维多利亚公司的售房广告是虚假宣传，没有商品房交易的事实。本院认为，售房广告是否存在虚假宣传不影响双方签订的《商品房买卖合同》和《房地产买卖合同》的效力，且刘玉淑已取得所购房屋产权证，因此本院对该主张不予审查。关于焦点二，即双倍返还购房款请求是否成立问题。鉴于双方签订的两份合同均有效，刘玉淑依约交清购房款，维多利亚公司依约交付房屋，刘玉淑已取得房权证并实际占有使用房屋多年，因此刘玉淑要求确认合同无效，返还双倍购房款的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，刘玉淑的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9051.78元，由刘玉淑负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 马 然审判员 王宝珍二〇二〇年六月二十四日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”