贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终874号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路67号，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光琳，系贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201211868655。被上诉人（原审原告）:徐万义，男，1960年1月29日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谷昊，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201810048484。委托诉讼代理人：黄梅，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号：15202201911079727。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地房开公司）因与被上诉人徐万义商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初1005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。“交付办理商品房转移登记的有关文书”不等同于“交付不动产权证”。按照合同约定，上诉人无办理不动产权证（即房屋转移登记）的义务。《商品房买卖合同》第八章第二款约定,“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第八章第三款第（一）项约定，“出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。众所周知，商品房所有权初始登记与商品房转移登记，系商品房开发交易过程中的两个不同阶段，根据上述合同约定可知，两个阶段并非同一办证义务主体，即申请商品房所有权初始登记的主体是出卖人，申请商品房转移登记手续的主体为买受人。《商品房买卖合同》第八章第三款第（一）项约定的目的，是为了督促出卖人及时办理商品房初始登记，并将办理商品房转移登记申请的有关文书交付买受人，以便买受人办理商品房转移登记手续，领取《不动产权证》。由此可知，上诉人完成初始登记并交付办理转移登记材料后，无需承担商品房转移登记的办理义务。因《商品房买卖合同》约定办理商品房转移登记的义务主体为被上诉人，被上诉人才在《商品房买卖合同》签订后向上诉人出具《授权委托书》，授权上诉人办理商品房所有权转移登记，领取《房屋所有权证》（现更名为《不动产权证》）。《授权委托书》系上诉人与被上诉人之间另行订立的委托代理关系，并非对合同权利义务的改变，不能因上诉人在合同约定的权利义务之外，另行接受委托代办不动产权证的行为，而加重上诉人依据合同应承担的责任，这明显有违民法的公平原则。此外，因被上诉人在签订合同时，另行授权上诉人代为办理不动产权证，同时将办理不动产权证的相关费用交付给上诉人，由此可推定，被上诉人已授权上诉人接收办理商品房转移登记的有关文书。上诉人在取得初始登记之时，已经完成了第八章第三款第（一）项约定的办证义务。综上所述，上诉人既无合同约定的办理商品房所有权转移登记的义务，也已实际取得初始登记并已履行办理商品房转移登记有关文书交付的义务，一审法院混淆“交付办理商品房转移登记的有关文书”和“交付不动产权证”两个概念，认定“商品房转移登记的有关文书即为不动产权证”，且以被上诉人已书面委托上诉人代为办理，被上诉人已缴纳办证的相关费用为由，认定上诉人负有在约定期限内为被上诉人办理不动产权证的义务，属于事实认定错误。二、一审法院在未查明被上诉人实际损失的情况下，直接依据合同约定判决上诉人承担违约金，属于认定事实不清。《合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”上诉人已按照合同约定将涉案商品房交付给被上诉人，已实现合同目的，办理商品房初始登记也好，办理商品房所有权转移登记也罢，均不影响被上诉人对涉案商品房的实际占用和使用，被上诉人也未因此而受到任何实际损失，即使上诉人对逾期办证负有一定的责任，但整个房地产开发过程中，影响办证的因素很多，并非上诉人作为房地产开发商一方之力能左右，被上诉人亦未举证证明自己实际损失，上诉人基于公平原则可以要求调减违约金。为维护上诉人合法权益，恳请贵院依法查清事实，撤销原判，并依法改判。徐万义辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，应当受到法律的保护。二、合同中对上诉人的违约责任进行了约定，不存在争议，且该合同系上诉人提供的格式合同，合同中关于违约责任的承担方式系上诉人作出的承诺，现上诉人违约，被上诉人要求按照合同约定承担违约责任时，上诉人却主张违约金过高，严重违反诚实信用原则。被上诉人主张的违约金计算标准符合法律规定，且有合同依据。三、一审认定事实清楚，适用法律正确。经一审函询六盘水市不动产登记中心，房屋具备办证条件，上诉人尚未向不动产登记中心申请办理不动产转移登记，说明逾期办理房屋不动产登记证书系上诉人怠于履行合同义务所致。综上，上诉人的上诉无事实及法律依据，依法应予驳回上诉，维持原判。徐万义向一审法院起诉请求：1.判决被告立即履行合同义务，为原告办理商品房产权证明；2判决被告支付原告因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金87571元(暂从2016年3月31日起计算至2019年3月8日止共计1072天，以购房款816898元为基数，按每日万分之一计算，2019年3月8日起至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书时止的违约金仍按合同约定支付)；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明:2014年6月13日，原告徐万义与被告实地公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1406130118，合同约定原告向被告购买位于六盘水市钟山区的房屋，建筑面积176.77㎡，总价款816898元，首付款516898元，贷款300000元。对逾期办理转移登记的责任合同中约定“（一）出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”当日，原告签署授权委托书委托被告办理预购商品房抵押权预告登记、领取房屋预告登记证明及办理商品房所有权转移登记、领取房屋所有权证。合同签订后，原告按照约定通过支付首付款和贷款方式向被告交付了购房款816898元，并交纳了房屋所有权登记费、土地证分户费、房产证印花税、契税、专项维修基金等费用。后被告于2016年5月9日交付房屋给原告。现原告以被告逾期办理商品房转移登记为由诉至钟山区人民法院，要求被告办理房屋产权证明及支付逾期办证违约金。审理中，经钟山区人民法院函询六盘水市不动产登记中心关于案涉实地?紫藤庄园16、19、20、21、22号楼的办证情况，该中心回函称16、19、20、21号楼的10套不动产均已办理了不动产首次登记，均已达到办理不动产权证书的条件，但被告尚未向该中心申请办理分户的不动产转移登记，原告购买的房屋已于2019年2月办理了分户的不动产权证书。另查明，原告于2019年3月19日领取了涉案房屋的不动产权属证书。一审法院认为，原告徐万义与被告实地房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告应按照合同约定履行各自的义务，原告依照约定向被告支付了购房款，被告应在约定的期限内为原告办理房屋权属证书，然而被告未在约定的期限内为原告办证。对此，被告辩称未按期办理产权证的原因系受到不动产登记制度和机构改革的影响，原告授权被告办理产权证明双方形成新的委托关系，合同条款因此变更不再适用，对此被告提交的三份文件并不能证明被告受政策影响而导致被告逾期取得初始登记及因此无法为原告办理商品房转移登记的有关文书，原告出具的授权委托书也没有改变《商品房买卖合同》约定，被告仍受《商品房买卖合同》的约束。被告还称办理产权证明非该公司的合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三点:“转移登记（一）出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”的约定，商品房转移登记有关文书即房屋的产权证书，被告称商品房转移登记的有关文书不是房屋产权证书，系对该概念的错误理解。被告除需在规定期限内取得商品房所有权初始登记外，还需办理商品房转移登记有关文书并交付给原告。虽然该条款第三点第四项约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但在原告与被告签订合同当日，原告已书面委托被告代为办理，且原告已交纳了办证的相关费用，被告负有在约定期限内为原告办理不动产权证书的义务，被告的上述辩称理由不能成立，不构成被告逾期办证的免责事由，不予采信，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告履行合同义务为原告办理的商品房产权证明，应为房屋不动产权属证书，因原告已于2019年3月19日领取了涉案房屋的不动产权属证书，故对该请求不予支持。对逾期办证违约金，被告认为合同对逾期办证违约金的约定过高，有失公平，《商品房买卖合同》约定按日以已交付房价款万分之一计算逾期办证违约金，该计算标准并不存在过高的情况，被告因逾期时间长造成违约金的增加，是被告自身导致，故对逾期办证违约金不予调整。合同约定的办证期限为2016年3月31日，原告于2019年3月19日领取了涉案房屋的不动产权属证书，故违约金应从2016年4月1日计算至2019年3月19日，被告共逾期1083天，816898元×0.01%×1083天=88470.05元，原告起诉的87571元未超过该金额，予以支持87571元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告徐万义2016年4月1日至2019年3月19日的逾期办证违约金87571元（按每日万分之一计算）；二、驳回原告徐万义的其余诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1990元，因适用简易程序减半收取995元，由被告六盘水实地房地产开发有限公司负担（原告徐万义已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内连同上述款项一并返还原告徐万义）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.办理商品房转移登记的有关文书，是否就是不动产权证书;如果不是,是否包含了不动产权证。2.一审直接按《商品房买卖合同》第22条第3款第2项第2目第2点约定的日万分之一认定违约金是否恰当。关于争议焦点一。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十一条第一项、第二十二条第二款约定，上诉人应当于2015年8月30日前向被上诉人交付商品房、在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。因此，上诉人最迟应于2015年11月30日完成商品房所有权初始登记。结合合同签订当日，被上诉人向上诉人出具委托书，委托上诉人办理预购商品房预告登记、领取房屋预告登记证明、办理预购商品房抵押权预告登记、领取房屋预告登记证明、办理商品房所有权转移登记、领取房屋所有权证、办理商品房抵押权登记、领取房屋他项权证，及上诉人实际接受被上诉人委托，并向被上诉人代收了办理权属证书的有关税费的事实，一审认定本案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定的办理商品房转移登记的有关文书就是指不动产权证书并无不当。关于争议焦点二。如前所述，本案的办理转移商品房转移登记的有关文书就是房屋权属证书，根据合同第二十二条第三款第一项的约定，上诉人应于2016年3月31日前向被上诉人交付不动产权属证书，而至被上诉人提起本案诉讼时，上诉人未履行交付不动产权属证书的义务，现上诉人提交的证据不足以证明其未在约定期限内向被上诉人交付房屋权属证书具有不可抗力，其行为已构成违约，根据约定应当向被上诉人支付违约金。对于被上诉人是否存在实际损失的问题。违约金具有填补损失和惩罚两种属性，根据合同约定，上诉人应在一定期限内向被上诉人交付房屋权属证书，若逾期，则应向被上诉人支付违约金。可见，逾期交付房屋权属证书的违约金具有惩罚性属性，并不以被上诉人是否存在实际损失为前提，现上诉人提出违约金的支付应以存在实际损失为前提与双方对违约金的约定目的不相符，且双方对违约金计算标准的约定不违反法律规定，故对上诉人提出调减违约金的主张不予支持，上诉人应按约定向被上诉人支付逾期交付房屋权属证书的违约金，一审表述为上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初1005号民事判决；二、上诉人六盘水实地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人徐万义2016年4月1日至2019年3月19日的逾期交付房屋不动产权属证书违约金87571元；三、驳回被上诉人徐万义的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费995元，二审案件受理费1989元，共计2984元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。义务人不履行判决书所确定的义务的，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向贵州省六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判长  岑加祥审判员  高良萍审判员  张德权二〇二〇年六月二十日法官助理王海霞书记员陈玲