湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终292号上诉人（原审原告）：邹远堂，男，1975年7月23日出生，汉族，住兴山县。委托诉讼代理人：杨定德，湖北至成律师事务所律师。一般授权代理。上诉人（原审被告）：兴山胜隆商业管理有限公司，统一社会信用代码9142052657989652X3，住所地兴山县古夫镇高阳大道25号。法定代表人：严明宏，系公司总经理。委托诉讼代理人：谭震宇，湖北汉宜律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：严明宏，男，1978年7月23日出生，汉族，户籍住址湖北省兴山县，现住兴山县。被上诉人（原审被告）：曹家元，男，1970年4月12日出生，汉族，住兴山县。被上诉人（原审第三人）：刘强，男，1974年3月11日出生，汉族，住兴山县。上诉人邹远堂、兴山胜隆商业管理有限公司（以下简称胜隆公司）为与被上诉人曹家元、严明宏、刘强房屋租赁合同纠纷一案，均因不服兴山县人民法院（2019）鄂0526民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人邹远堂及其的委托诉讼代理人杨定德，上诉人兴山胜隆商业管理有限公司的法定代表人严明宏及其委托诉讼代理人谭震宇，被上诉人曹家元、严明宏、刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹远堂的上诉请求：1、撤销兴山县人民法院(2019)鄂0526民初618号民事判决，依法改判支持邹远堂的诉讼请求；2、判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决事实认定不清。上诉人邹远堂从胜隆公司承租的商铺已于2019年3月由宜昌市西陵区人民法院执行，其所有权和租赁权已转移至刘强，胜隆公司已不再享有商铺出租和收取租金的权利，判决胜隆公司只退还上诉人邹远堂2019年6月16日至2019年12月31日，这期间的商铺租金、经营管理费、物业服务费垃圾处理费，违背事实和法律。2、被上诉人曹家元当庭表示根据他与胜隆公司签订的租赁合同约定，他不得将商铺转租，也正是基于此，上诉人邹远堂才又与胜隆公司签订租赁合同，因而，曹家元与上诉人邹远堂之间的商铺转让行为无效，按民事法律对无效行为的处理规定，被上诉人曹家元应将依转让行为收取上诉人邹远堂7万元转让费返还。被上诉人曹家元庭审上所称7万元系商铺装修、空调、设备以及支付给胜隆公司的违约金等，但未提交证据支持。一审判决认定上诉人邹远堂证据不足的判决，属认定事实和适用法律错误。3、被上诉人刘强，在没有通知邹远堂对商铺装修进行评估或证据保全的情况下，将其装修强行拆除，至使上诉人邹远堂不能就该项损失从胜隆公司得到赔偿，该未获得赔偿的损失，应由刘强承担。综上，请求撤销一审判决，依法予以改判支持上诉人邹远堂的诉讼请求。针对邹远堂的上诉胜隆公司辩称，1、胜隆公司对租赁物的租赁权是有20年，而房屋的所有权变更与否不影响胜隆公司行使，更不影响胜隆公司与邹远堂的次租赁合同的履行。如果执行异议之诉我们胜诉，显然合同履行不能的责任不应由胜隆公司承担。因此，本案应中止审理。2、从程序上讲，邹远堂、曹家元关于7万元的诉讼不应与本案合并审理，基础法律关系不一致，本案是租赁合同纠纷。从实体上讲，曹家元向邹远堂收取的更多的可能是房屋租赁的签约权，只有邹远堂给付了7万元，曹家元才会终止与胜隆公司的租赁合同，他们之间怎么样，胜隆公司是不干预的。3、装修损失的数额无法确定，残值也无法确定，他是经营了几年，如果执行异议之诉我们胜诉，我们不存在退还任何费用或任何损失。如果按合同约定，合同到期了，我们不承担装修补偿。针对邹远堂的上诉曹家元辩称，1、邹远堂起诉书中称，曹家元与上诉人邹远堂之间的商铺转让行为无效。7万元转让费没提交证据支持，此内容与事实不符，也没有法律依据。2、曹家元与邹远堂的经营租赁权转让和财产转让有效，按照交易惯例，门面转让一般是转让的租赁经营权，可以附带财物也可以不附带财物，且曹家元2013年租赁的案涉商铺是毛坯房，转让时进行了装修。3、曹家元与邹远堂不是转租关系，也没有商铺转让关系，只是经营租赁权转让和财产转让关系。4、邹远堂在租赁合同未到期的情况下，自愿交出房屋，视为自动放弃自身权益，其损失应由自己承担。针对邹远堂的上诉严明宏辩称，同意胜隆公司的答辩意见。针对邹远堂的上诉刘强辩称，我买的商铺是根据西陵区法院2019年1月27日的通知，我们从2019年2月1日起收取房租费，邹远堂不愿意搬离，我又和他在2019年5月30日左右在派出所达成协议，我收取2019年2月1日到4月30日三个月的房租,从2019年5月1日到6月30日两个月不收取房租，作为弥补其损失，至于邹远堂和胜隆公司的纠纷与我没有关系，我的相关证据在一审已经提交了。胜隆公司的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三判项，改判胜隆商业公司不承担退还邹远堂商铺租金、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费、返还消防安全保证金、补偿装修损失的责任。事实和理由：1、邹远堂并未起诉要求解除胜隆商业公司与邹远堂签订的《兴山胜隆商都租赁经营合同书》，原审法院无权直接判决解除合同。2、邹远堂单方面终止履行《兴山胜隆商都租赁经营合同书》，擅自将商铺允许他人使用，根据合同约定，邹远堂无权要求胜隆商业公司退还、返还各项费用。3、邹远堂擅自将商铺腾退给刘强，导致胜隆商业公司巨额预期利益无法实现，胜隆商业公司蒙受的经济损失远超应当退还给邹远堂的各项费用。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法裁判。针对胜隆公司的上诉邹远堂辩称，胜隆公司的上诉请求和理由不成立。1、胜隆公司承租经营的商铺于2019年1月，其商铺已通过拍卖方式转移了所有权，在争议商铺无所有权的情况下，自然也无出租权以及租金收益权。2、自该商铺所有权转移之日起，所收取邹远堂的租金及相关费用就应该退还给邹远堂。至于胜隆公司作为案外人，提出的执行异议，是另外一个法律关系，与本案无关。针对胜隆公司的上诉严明宏陈述称，同意胜隆公司的上诉意见。针对胜隆公司的上诉曹家元陈述称，邹远堂和曹家元之间的口头协议，已经全部履行完毕，当时履行时，没有提出发票依据，现在过了几年，让我提出依据，我肯定没有发票等依据。其实就是他看中了门面，出7万元给我，就把门面腾退给他，这就是其中的关系。针对胜隆公司的上诉刘强陈述称，对于邹远堂和曹家元的转让，他们中间的转让、转租，我们都是案外人，没有什么说法。邹远堂提出的是装修损失，曹家元没有给他赔付的话，如果让我赔付，与我没有任何关系。我和邹远堂是通过友好协商，他搬出房子，我收回做我的生意。邹远堂向一审法院提出诉讼请求：1、判决胜隆公司和严明宏共同退还其11个月的租金、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费等共计58124.90元，押金10406.00元，消防安全保证金1000.00元；2、判令胜隆公司赔偿其装修损失46790.00元，经营损失10000.00元；3、判令曹家元退还其转让费70000.00元，并按银行同期同类贷款利率支付占用期间的利息；4、判令刘强赔偿胜隆公司未赔偿邹远堂的46790.00元装修损失差额；5、解除邹远堂2017年同胜隆公司签订的租赁合同，解除租赁关系；6、本案诉讼费用由胜隆公司、严明宏、曹家元、刘强负担。一审法院认定事实：2013年5月1日，泽茂公司与胜隆公司签订《经营权租赁合同》，泽茂公司将位于兴山县古夫镇高阳大道25号的部分物业（包括涉案商铺）出租给胜隆公司经营管理，租期20年。2014年8月26日，泽茂公司与宜昌金安房地产开发有限公司签订《抵押合同》，将包括涉案商铺在内的房产抵押给宜昌金安房地产开发有限公司，并办理了抵押登记。2016年8月26日，宜昌市西陵区人民法院下达（2016）鄂0520民初1570号民事裁定：冻结郑帮华、严蓉、泽茂公司的银行存款26156700元，或者查封、扣押、冻结其他等值财产。2016年9月21日，宜昌市西陵区人民法院作出（2016）执保字211号协助执行通知书，对案涉房屋予以查封。2016年4月15日，曹家元同胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同书》约定：曹家元租赁涉案商铺（位于兴山××大道××号胜隆商都一层A55号商铺）自2016年5月1日至2019年4月30日，房屋租金2602元/月等，同日签订《胜隆商都商贸中心运营管理协议》约定曹家元支付经营管理费2602元/月、物业服务费71元/月、垃圾处理费10元/月等。2017年12月28日，曹家元收取邹远堂涉案商铺的70000.00元转让费。2017年12月30日，邹远堂同胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同书》、《胜隆商都商贸中心运营管理协议》约定：涉案租赁商铺（位于兴山××大道××号胜隆商都一层A55号商铺）租期自2018年1月1日至2020年12月31日止；商铺租金2602元/月，租金按年度缴纳；邹远堂应当向胜隆公司支付10406.00元作为在胜隆商都经营期间遵守《统一经营管理守则》的履约保证金，合同终止半年后，若无罚款及其他扣除事项，胜隆公司无息返还给邹远堂；邹远堂缴纳经营管理费2602元/月，物业服务费71元/月，垃圾处理费10元/月等。同日，双方签订《兴山胜隆商业管理有限公司商铺消防安全责任协议书》约定：邹远堂向胜隆公司缴纳消防安全保证金1000.00元，承租期满，其无违规行为的，胜隆商都退还。2017年12月29日，邹远堂缴纳2018年涉案商铺费用63420.00元、保证金1000.00元、押金10406.00元。并接管商铺后，为了经营奈克品牌，按照奈克公司要求，投资29712.00元购进了有关设施，并投资17084.00元对商铺进行了装修。2018年12月26日，邹远堂缴纳2019年1-12月费用63409.00元。以上均由胜隆公司出具收条并盖有该公司财务专用章。其中2017年缴纳的费用系邹远堂转账至胜隆公司财务张琼的账户，2018年缴纳的费用系邹远堂转至胜隆公司法定代表人严明宏的账户。2018年9月6日至9月30日、2019年1月14日至1月30日，兴山县广播电视台两次飞播宜昌市西陵区人民法院公开拍卖胜隆商都商铺的公告。宜昌市西陵区人民法院在胜隆商都张贴了变卖须知。在宜昌信达房地资产评估有限公司出具的信达司评字[2018]015号《房地产估价报告》中载明：房屋有租赁，请竞买人在拍卖前务必前往实地看样，谨慎竞买，标的物以现状拍卖，房屋不能腾退的风险，由买受人承担。2019年1月27日，刘强通过淘宝司法拍卖网竞价购得涉案商铺。2019年1月28日，刘强向邹远堂送达门面租赁告知书，告知邹远堂其已竞得涉案商铺，要求其将2019年2-4月房租费交给刘强，并告知将于2019年4月30日收回商铺，不再续租。2019年1月31日，宜昌市西陵区人民法院下达（2018）鄂0502执恢101号之十五执行裁定书，裁定位于兴山县古夫镇高阳大道25号所在楼层1/25层000155号房归第三人刘强所有。所有权（或其它权利）自本裁定书送达买受人时起转移。2019年2月28日，宜昌市西陵区人民法院给承租商户下达通知，告知商户刘强已取得商铺的所有权，关于租赁的商铺后续事宜与新业主联系。2019年3月14日，宜昌市西陵区人民法院再次下达通知书，要求案涉商铺租赁户自裁定书送达次月起即2019年2月起向刘强履行缴纳房屋租金等承租人的义务。2019年3月起，刘强多次向邹远堂送达通知书，要求其缴纳2019年2月至4月的房屋租金，并要求其在2019年4月30日前搬出商铺，要收回商铺。2019年3月4日，刘强方将涉案商铺大门锁住，邹远堂报警，兴山县古夫水陆派出所出警协调，邹远堂于2019年5月15日向刘强支付涉案商铺2019年2-4月房租15612元，6月15日邹远堂搬出涉案商铺，随后刘强对涉案商铺进行重新装修，并自己经营。同时查明，胜隆公司现起诉宜昌金安房地产开发有限公司、宜昌泽茂房地产开发有限公司、郑帮华等案外人执行异议之诉一案现正在宜昌市西陵区人民法院审理中。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。邹远堂同胜隆公司签订的转租合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该转租合同合法、有效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务，享有权利。邹远堂已于2019年6月15日腾退承租商铺，双方签订的租赁合同已经实际履行不能，应该解除双方签订的租赁合同。关于房租、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费，因邹远堂6月15日腾退商铺，胜隆公司应将6月16日之后的房租（2602元/月）、经营管理费（2602元/月）、物业服务费（71元/月）、垃圾处理费（10元/月）退还邹远堂，以上总计34352.50元。因双方租赁合同已经终止并解除，为减少当事人诉累，邹远堂起诉要求胜隆公司退还经营保证金10406.00元及消防安全保证金1000.00元的请求，予以准许。对于邹远堂重复交纳的2019年2-4月的房租究竟由谁退还的问题，因胜隆公司起诉的案外人执行异议之诉一案尚在审理中，该案的审理结果直接关系2-4月房租究竟应该由谁收取，因此对2019年2-4月房租，邹远堂可待执行异议之诉一案审结后，另行主张。关于邹远堂主张的装修损失46790.00元，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，邹远堂的该部分损失酌情由胜隆公司补偿5000.00元，过高部分由其自行承担。对于其主张的经营损失10000.00元，并未提供证据证明，不予认可。关于要求严明宏个人承担共同偿还责任的请求，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”邹远堂的账款虽然是汇入严明宏的个人账户，但收据系由胜隆公司财务出具，上面盖有财务专用章，胜隆公司对收取邹远堂费用亦不持异议；严明宏的收款行为应视为职务行为，现退还责任应由胜隆公司承担，对于邹远堂要求严明宏对上述款项共同偿还的请求，不予支持。关于转让费是否应返还的问题，邹远堂同曹家元达成合意即曹家元提前解除同胜隆公司的租赁合同，由其重新同胜隆公司签订租赁合同并接手曹家元对商铺的装修及部分设备，邹远堂向曹家元支付70000.00元转让费，该合意并未违反法律的强制性规定。邹远堂诉称曹家元存在欺诈行为并无证据证明，现合同提前终止亦非曹家元导致，因此邹远堂要求曹家元返还70000.00元转让费的主张既无事实依据亦无法律依据，对该主张不予认可。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决，1、解除邹远堂同兴山胜隆商业管理有限公司于2017年12月30日签订的《兴山胜隆商都租赁经营合同书》，解除双方租赁关系；2、兴山胜隆商业管理有限公司退还邹远堂自2019年6月16日至2019年12月31日商铺租金、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费共计34352.50元；并返还消防安全保证金1000.00元、押金10406.00元；3、兴山胜隆商业管理有限公司补偿邹远堂装修损失5000.00元；以上二、三项限兴山胜隆商业管理有限公司在判决生效后十日内履行完毕。4、驳回邹远堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4226.40元，由邹远堂负担2113.20元，由兴山胜隆商业管理有限公司负担2113.20元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、邹远堂和胜隆公司之间的房屋租赁合同是否解除；2、如果合同解除责任在谁，未履行合同的租金和有关费用是否应该返还；3、曹家元是否应返还转让费7万元；4、邹远堂装修商铺的装修损失应由谁承担，应如何核算；5、本案在程序上是否应中止审理。一、关于邹远堂和胜隆公司之间的房屋租赁合同是否解除的问题。2017年12月30日，邹远堂同胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同书》、《胜隆商都商贸中心运营管理协议》约定，邹远堂租赁涉案商铺（位于兴山××大道××号胜隆商都一层A55号商铺）租期自2018年1月1日至2020年12月31日止；商铺租金2602元/月，租金按年度缴纳。该租赁合同履行期间，案涉租赁房屋进入司法拍卖程序，所有权于2019年2月发生变动，且本案争议的房屋一直存在权属争议，导致邹远堂与胜隆公司签订的租赁经营合同书实际履行不能，同时邹远堂已于2019年6月15日腾退房屋，故邹远堂和胜隆公司之间的房屋租赁合同已解除。二、关于合同解除的责任在谁，未履行合同的租金和有关费用是否应该返还的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”邹远堂提出解除双方租赁合同的诉请，具有法律依据；也无证据证明胜隆公司在案涉租赁房屋被依法查封拍卖的事实中存在过错，故合同解除不能归咎于胜隆公司和邹远堂。合同解除后胜隆公司应退还邹远堂自2019年6月16日至2019年12月31日商铺租金、经营管理费、物业服务费、垃圾处理费；并返还消防安全保证金、押金。三、关于曹家元是否应返还转让费7万元的问题。2016年4月15日，曹家元同胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同书》后，收取转让费70000元，将案涉商铺租赁权转让给邹远堂，邹远堂于2017年12月28日与胜隆公司签订《兴山胜隆商都租赁经营合同书》、《胜隆商都商贸中心运营管理协议》。曹家元与邹远堂达成转让协议后，邹远堂与胜隆公司签订了租赁合同书和运营管理协议，曹家元即退出了租赁关系，邹远堂主张曹家元返还转让费属于另一法律关系，不宜在本案中处理，当事人可以另行主张。四、关于邹远堂装修商铺的装修损失应由谁承担，应如何核算的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”邹远堂主张的装修损失46790元，应按剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，一审法院综合本案的实际情况酌定胜隆公司补偿邹远堂装修损失5000元，具有事实和法律依据。五、关于本案在程序上是否应中止审理的问题。胜隆公司主张租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，现因涉案商铺被拍卖，所有权变动，租赁权被侵害，向法院提起执行异议之诉，所以本案在程序上应该采取中止审理。但是，因不能归责于双方的租赁合同解除情况下，不确定的只是涉案商铺2019年2-4月租金权利人应是谁的问题，且邹远堂已实际多付了2019年2-4月租金，其可依据执行异议之诉的裁判结果主张权利。故胜隆公司主张中止审理的请求不符合法律规定。综上所述，邹远堂和兴山胜隆商业管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8452.8元，由邹远堂负担4226.4元，兴山胜隆商业管理有限公司负担4226.4元。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 李 丹审判员 王瑞菊二〇二〇年六月二十日法官助理尹新军书记员熊芳园