安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初31号 原告（反诉被告）：安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，住所地为合肥市庐阳区亳州路135号天庆大厦1108室，统一社会信用代码91340100758543172D（1-1）。 法定代表人：朱翊兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗星海，安徽皖和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁志传，男，1955年6月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：汤传慧，系丁志传妻子，住址同上。 委托诉讼代理人：李和林，安徽经合律师事务所律师。 原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司(以下简称蓝馨物业公司)诉被告丁志传及反诉原告丁志传诉反诉被告蓝馨物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2019年5月31日作出一审判决。后被告（反诉原告）丁志传不服判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院审理后，认为原判违反法定程序，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓝馨物业公司的委托诉讼代理人罗星海、被告（反诉原告）丁志传及其委托诉讼代理人汤传慧、李和林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蓝馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付物业管理费4026元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为黄山花园小区31幢404业主，房屋面积为101.66㎡。根据被告与安徽省蓝馨物业管理有限责任公司签订的《前期物业管理服务委托合同》的规定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2016年1月1日被告开始停止缴纳物业管理费，截至2018年12月31日，被告共计欠缴36个月的物业管理费，共计人民币4026元，原告曾多次向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业管理合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 丁志传辩称：1、被告不是不愿意缴纳物业费，而是迟延缴纳物业费，之所以迟延是因为原告不能按照约定提供物业服务，与当初承诺差距较大，小区日常管理存在诸多问题，比如小区绿化问题、车辆乱停问题、保安问题等，特别是小区存在严重消防安全隐患，曾被蜀山区消防大队进行处罚，至今未整改，严重威胁了小区业主的生命财产安全；2、因为物业公司的行为已经构成违约，被告有权依法要求原告继续履行物业服务合同的约定，承担修理、重做和减少价款的法律责任。 丁志传向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人承担违约责任赔偿4026元；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告为黄山花园小区31幢404室业主，黄山花园小区一直由被反诉人负责物业管理和服务工作。按照双方签订的《前期物业管理服务委托合同》约定和被反诉人印制的《业主手册》承诺：被反诉人应保证小区消防设施正常使用；绿化修剪整齐，成活率99%；房屋及设施、设备的维修养护及时，完好率98%以上；小区实行封闭管理，主出入口24小时站岗执勤，配备安全监控设备，24小时监控，全天进行不定时、流动巡查；房屋外观整洁完好、公共环境整洁、交通秩序和车辆停放有序、秩序良好。但在实际服务过程中，被反诉人没有履行协议约定和《业主手册》的承诺，小区消防安全设施长期无法使用，被有关单位责令整改。小区绿化杂乱长期无人修剪，绿植破坏严重。小区路面在未经业主同意的情况下随意安置隔离桩，造成道路破损。保安工作敷衍了事，上班睡觉和不在岗情况严重，小区多次发生盗窃事件，仅仅反诉人一家就被盗电瓶车电池两次，房屋违规搭建、随意破枪开门现象严重，车辆乱停乱放，卫生垃圾无人清理。小区环境杂乱差现象突出，被反诉人作为小区物业服务单位，怠于履行自身职责，日常疏于管理才造成了目前小区管理的混乱现状，已经构成严重违约。针对这些情况，小区业主曾多次与被反诉人沟通要求整改，街道社居委也向被反诉人下达了限期整改通知书。但是直到目前为止，被反诉人的物业管理工作仍未有明显改善，甚至其工作人员还威胁辱骂反诉人。反诉人特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判令被反诉人向反诉人承担不履行物业服务职责的违约赔偿责任4026元。案在重审期间，反诉原告变更诉讼请求为：1、依法判令被反诉人履行《前期物业管理服务委托合同》和《业主手册》约定的义务，保证消防设施设备正常使用，定期修剪绿化，清运垃圾，及时维修保养小区公共设施设备，规范车辆停放，疏通消防通道，回收外租车位由小区业主使用，加强安保执勤，确保小区安保人手充足，随时在岗在位、尽职尽责，开通小区北大门；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。 蓝馨物业公司辩称：1、关于开通小区北大门问题，小区并没有封闭北门，而是在北门安装了闸机，业主或者往来人员可以通过登记或刷卡方式进入，并不是封闭。目前因疫情原因北大门肯定是封闭的；2、关于定期修剪绿化及清运垃圾、维修公共设备设施、规范停车位、加强安保问题，小区物业一直在持续进行中，且在疫情期间物业公司肯定加强了安保执勤，小区其他公共出口也增加了人脸识别及刷卡进入的道闸系统，故适当减少人员情有可原。 本院经审理认定事实如下：2005年5月30日，合肥广安房地产开发有限公司（甲方、委托方）与蓝馨物业公司（乙方、受委托方）签订了《黄山花园前期物业管理服务委托合同》一份，约定甲方委托乙方对黄山花园小区实行专业化物业管理，并于2008年签订了《补充协议》将服务时间延长至黄山花园小区业主委员会成立时止。丁志传系合肥市黄山花园小区31幢404业主，房屋建筑面积为101.66㎡，于2008年12月入住该小区。丁志传（乙方）作为小区业主亦与蓝馨物业公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》及《业主临时公约》一份，约定甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业公共性服务费价格以物价局核批标准为准，核批面积以产权登记面积为准。2014年3月及2017年4月，合肥市蜀山区物价局先后出具的《服务价格登记证》均记载，蓝馨物业公司服务的黄山花园小区有电梯物业综合服务费为1.28元/月/平米。合同签订后，蓝馨物业公司依约为该小区提供了物业管理服务。庭审中，蓝馨物业公司陈述丁志传欠缴自2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费共计4026元（1.1元/月/㎡×101.66㎡×36个月）。丁志传对该物业服务费计算标准和数额表示认可。 黄山花园小区多名业主曾联名要求蓝馨物业公司改进服务水平，加强物业管理。2018年，合肥市蜀山区公安消防大队曾向蓝馨物业公司出具《行政处罚决定书》，主要内容为：消防设施、器材未保持完好有效（14号楼、28号楼、31号楼消火栓无水，31号楼灭火器无法正常使用），给予罚款的行政处罚。 以上事实，有蓝馨物业公司提供的《小区前期物业服务协议》、交付通知、入住申明、律师催款函、电子快递单查询明细、街道办事处与居委会出具的调解情况说明、《前期物业管理服务委托合同》、服务价格登记证、电梯定期检查报告、录音及丁志传提供的业主手册、关于加强黄山花园小区物业管理的告知、责令限期整改通知书、行政处罚决定书、照片、现场检查记录单及证人史某、程某、董某、吴某的证言等证据佐证在卷。 本院认为，案涉《黄山花园前期物业管理服务委托合同》及《补充协议》，《前期物业管理委托合同》及《业主临时公约》均系各方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对蓝馨物业公司和全体业主均具有约束力，蓝馨物业公司、丁志传均应按约定全面履行自己的义务。蓝馨物业公司对案涉黄山花园小区提供了物业服务，丁志传作为小区居民接受了物业服务，应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。丁志传提出物业公司在公共设施、设备维护、绿化、公共秩序维护、保洁、安保、消防等方面存在服务不到位的辩解意见，根据其提供的证据，原告在绿化、保洁、安保、消防设施维护等方面存在服务瑕疵，但尚不足以证明蓝馨物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。同时，蓝馨物业公司作为物业服务企业应加强服务意识、提高服务质量，多渠道加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。因蓝馨物业公司履行服务合同确有瑕疵，故本院酌情按照合同服务内容予以扣减10%的物业服务费用。蓝馨物业公司主张丁志传欠付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费共计4026元，故丁志传应缴纳的物业费为3623.4元（4026元×90%）。 丁志传诉请蓝馨物业公司保证消防设施设备正常使用、定期修剪绿化、清运垃圾、及时维修保养小区公共设施设备、规范车辆停放、疏通消防通道、回收外租车位由小区业主使用、加强安保执勤、确保小区安保人手充足随时在岗在位尽职尽责、开通小区北大门，因物业服务指向的是全体业主共用共有的小区设施的维修、养护、管理，故物业服务法律关系的一方是物业公司，另一方是全体业主而非单个业主。本案中丁志传的上述诉请涉及黄山花园小区全体业主的公共利益，并非仅限于丁志传与蓝馨物业公司之间的权利、义务关系，丁志传无证据证明其获得全体业主或大多数业主的授权，其以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、丁志传于本判决生效之日起十日内一次性支付安徽省蓝馨物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费3623.4元； 二、驳回安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回丁志传的起诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，均由丁志传负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  司明秀 人民陪审员  闫 明 人民陪审员  周 雷 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  崔 艳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。