贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初3074号 原告（反诉被告）：贵州月圆和天下购物有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区深圳路美佳乐购物广场2层110号。统一社会信用代码：91520303MA6DN2GJ81。 法定代表人：方莹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄大兵，该公司员工。 委托诉讼代理人：余汛，贵州义遵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯全勋，男，1971年1月17日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。 被告（反诉原告）：周国秀，女，1974年2月4日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杨勤慧、田倩倩，贵州宇辉律师事务所律师。 原告贵州月圆和天下购物有限公司（以下简称月圆和天下公司）与被告冯全勋、周国秀租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，被告冯全勋、周国秀于2020年5月21日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告月圆和天下公司之委托诉讼代理人黄大兵、余汛，被告冯全勋、周国秀及其委托诉讼代理人杨勤慧、田倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告月圆和天下公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方于2019年4月1日所签订的《商铺租赁合同》；2.要求被告向原告支付2019年8月25日至2020年3月24日期间的商铺租金196000.00元及2019年5月25日至2019年8月24日期间欠付的商铺租金4000.00元，合计200000.00元；3.要求被告自2019年8月25日起至2020年3月24日止以未付租金200000.00元为基数按合同约定向原告支付违约金210000.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年4月1日签订《商铺租赁合同》，由原告将位于遵义市被告经营使用，双方约定租赁期限为2019年5月24日至2023年5月23日，月租金为28000.00元。合同签订后，2019年5月25日至2019年8月24日期间，二被告向原告支付租金80000.00元，尚欠4000.00元；2019年8月25日至2020年3月24日期间，二被告应向原告支付租金196000.00元。二被告未按期支付租金的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。 被告冯全勋、周国秀辩称，我方向原告租赁涉案商铺用于经营烤肉店。合同履行过程中，涉案商铺于2019年6月3日出现墙身漏水现象，且原告未按约对涉案商铺公共范围进行日常管理和秩序维护，导致公共区域沦为杂物堆放处、库房、超市员工厨房等，完全无法满足我方开展餐饮经营活动的基本需求。经我方多次催促，原告仍未予整改，以致被迫于2019年12月8日停业至今。原告的过错及根本违约行为，导致我方在租赁期限内无法正常开展经营活动，合同目的无法实现，因此我方同意与原告解除《商铺租赁合同》。原告对涉案商铺不履行维修义务且经催告后仍未及时维修，以致我方不能正常经营被迫停业，因此应当对我方的租金支付义务予以免除。合同目的无法实现的根本原因系原告违约在先且存在重大过错，其无权要求我方承担违约责任。 反诉原告冯全勋、周国秀向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告向反诉原告返还商铺押金20000.00元，并赔偿经营损失622800.00元、装修损失费7000.00元、设备设施损失27104.00元、墙体漏水补偿款30000.00元，合计706904.00元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告双方于2019年3月27日签订《商铺租赁合同》，约定由反诉被告将位于遵义市厕所位置300㎡的商铺出租给反诉原告经营烤肉店，租赁期限为2019年5月1日至2021年12月31日，月租金为30000.00元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付保证金20000.00元、租金80000.00元、管理费6000.00元，并按反诉被告提供的304㎡施工设计图纸购买了34桌卡座烟管火炉等设施设备。装修施工过程中发现涉案商铺实际只有280㎡，致使反诉原告购买的34桌卡座烟管火炉等设施设备只能安装26桌，剩余8桌因场地不够而闲置无法使用。反诉被告未提前告知租赁场地内排污管道尚未铺设的情况，以致反诉原告在完成排烟排水管道施工后重新安装，增加了反诉原告不必要的装修成本、延长了装修时间。装修过程中因墙壁漏水，致使装修刮瓷迟迟不能喷漆，且无法使用普通地板而只能使用强化地板，增加了反诉原告的装修成本，且因迟迟不能装修完毕投入使用，给反诉原告造成了经营损失。针对上述问题，经双方协商达成如下处理意见：1.因反诉被告虚报场地面积，造成反诉原告多购买的8桌卡座烟管火炉等设施设备无法投入使用，反诉被告同意原价收购，经反诉原告统计计算8桌设备价款共计27104.00元，双方于2019年4月1日重新签订《商铺租赁合同》；2.针对铺设排污管道给反诉原告造成的损失，反诉被告同意补偿装修损失7000.00元；3.针对墙壁漏水给反诉原告造成的损失，反诉被告同意补偿装修损失30000.00元，并承诺自2019年6月4日起按照每天3600.00元的标准向反诉原告补偿经营损失至漏水修复为止。截至反诉原告租期届满之日即2019年11月24日，涉案商铺漏水问题仍未修复。双方所达成的上述赔偿协议，反诉被告至今仍未实际履行。反诉原告经营期间，反诉被告违反合同约定的公共管理义务，致使涉案商铺所处的美食城功能区沦为杂物堆放区、库房和超市员工厨房等，美食城商业形态发生变化，完全无法满足反诉原告开展餐饮店铺经营活动的基本需求。双方为此多次协商未果，反诉原告被迫于2019年12月8日关门停业至今。 反诉被告月圆和天下公司对反诉原告冯全勋、周国秀的反诉辩称，反诉原告要求退还商铺押金20,000.00元的理由不成立，根据双方于2019年4月1日所签订的《商铺租赁合同》，反诉原告拖欠租金数月的行为已构成根本违约，所交纳商铺押金20,000.00元应不予退还。反诉原告要求赔偿经营损失622,800.00元、装修损失费7,000.00元、设备设施损失27,104.00元、墙体漏水补偿款30,000.00元，合计706,904.00元于法无据。反诉原告在经营过程中发现涉案商铺渗水后，我方迅速派人查看系湘江河河水渗透所致，遂积极面对并采取了相应的补救措施。双方签订合同时，反诉原告已到现场查看，故我方不存在欺诈行为。我方以书面方式通知反诉原告解除合同，但反诉原告仍然我行我素自行停止经营，未积极面对协商相关解除事宜，其损失与我方的行为之间不存在因果关系。反诉原告所罗列的赔偿金额系单方制作，并无我方签名或盖章予以确认。反诉原告自行关闭商铺停止营业，继续扩大的损失应由其自行承担。反诉原告未经相关机构鉴定其损失与涉案商铺漏水具有因果关系，故其主张的损失无法判断，其反诉请求应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：原告月圆和天下公司于2019年1月13日与案外人遵义天利房地产开发有限公司签订《商业用房租赁协议》，约定由原告月圆和天下公司向遵义天利房地产开发有限公司租赁遵义市沙盐路天利广场负一层商业用房（建筑面积2661.48㎡）用于经营生活超市。双方于2019年2月18日签订《补充协议》，明确原告月圆和天下公司有权对所租赁的上述商业用房进行转租。2019年3月27日，原告月圆和天下公司与被告冯全勋、周国秀签订《商铺租赁合同》，由原告将承租的前述商业用房厕所位置约300㎡商铺转租给二被告经营“大浪炭火鲜肉酒场”，租赁期限为2019年5月1日至2021年12月31日；月租金为30,000.00元，每半年支付一次；逾期支付租金视为违约，每逾期一天按欠款金额的5‰计收违约金，逾期达一个月原告有权终止合同并收回商铺。合同签订当日，二被告即向原告交纳保证金20,000.00元、租金80,000.00元。2019年4月1日，双方重新签订《商铺租赁合同》，将租赁期限调整为2019年5月24日至2023年5月23日，月租金调成为28,000.00元，并明确由原告承担卡座包装费7,000.00元，二被告多订购的餐桌由原告按原价收购。合同签订前，二被告曾到现场查看过涉案商铺。合同签订后，二被告随即采购设备、进场装修并开展经营活动。经营过程中，涉案商铺自2019年6月4日起严重渗水。双方于2019年6月10日签订《补充约定》，由原告组织人员进场修复商铺漏水问题及强化地板损坏问题，并约定“因墙身漏水给二被告造成营业损失，由原告以每天每桌营业额向二被告赔偿损失：一、从2019年6月4日起，以300.00元/桌、每天2桌，共计6桌计算；二、每天共计600.00元×6桌=3,600.00元/桌；三、直到漏水问题修复为止”。本案原告委托诉讼代理人黄大兵又名黄致瑄，系原告的部门经理。上述两份《商铺租赁合同》及《补充约定》均由黄致瑄签名予以确认。2019年10月31日，黄致瑄与被告周国秀在通话过程中谈及涉案商铺已不适合继续经营餐饮，黄致瑄同意向二被告赔偿装修损失30,000.00元，但双方针对二被告多订购餐桌的损失未能达成一致意见。涉案商铺渗水问题虽经原告组织人员进场维修，但一直未得以彻底修复，二被告于2019年12月8日搬离该商铺并停止营业至今。2020年1月22日，原告以二被告拖欠租金70,000.00元为由，书面通知二被告解除《商铺租赁合同》。 本院认为，被告冯全勋、周国秀向原告月圆和天下公司租赁涉案商铺用于经营活动，双方之间成立了合法有效的租赁合同关系，应依法予以确认。双方于2019年4月1日重新签订《商铺租赁合同》，应视为自愿对2019年3月27日所签订的《商铺租赁合同》相关内容进行变更。原告以二被告拖欠租金为由要求解除合同，二被告以涉案商铺严重渗水无法继续经营为由同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，原告要求解除双方于2019年4月1日所签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。二被告虽于2019年12月8日搬离涉案商铺，但双方并未对合同解除时间作出明确约定。结合本案实际情况，本院认定原告向二被告发出书面通知之日即2020年1月22日为双方合同解除之日。 原告月圆和天下公司要求支付租金200,000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，自2019年5月24日至2020年1月22日期间，二被告应当向原告支付租金224,000.00元（28,000.00元/月×8月）。扣除二被告已经实际支付的租金80,000.00元，本院认定其还应向原告支付144,000.00元。虽二被告在2019年12月8日至2020年1月22日期间并未实际经营，但该期间合同并未解除，故二被告仍应按照约定标准支付租金。原告要求支付2020年1月22日合同解除以后的租金于法无据，本院不予支持。二被告以原告未对涉案商铺履行维修义务为由主张免除租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”之规定，涉案商铺出现漏水现象后原告即组织人员进行维修，虽截至二被告搬离时仍未彻底修复，但双方已对相关营业损失作出约定，故二被告要求免除租金的抗辩主张不能成立。原告要求二被告支付违约金210,000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，二被告基于涉案商铺渗水问题未得以修复而以拒付租金的方式予以抗辩，该行为并不构成违约，因此本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 反诉原告冯全勋、周国秀要求反诉被告月圆和天下公司退还保证金20,000.00元，反诉被告以反诉原告未按时支付租金为由拒绝退还。根据前述分析说明，反诉被告的该项抗辩主张不能成立，本院对反诉原告的该项反诉请求予以支持。黄致瑄为反诉被告员工，其代表反诉被告与反诉原告签订合同、补充约定及进行协商的行为系职务行为，相关法律后果应由反诉被告承担。根据双方约定内容，反诉原告要求赔偿装修损失费7,000.00元及墙体漏水补偿款30,000.00元的反诉请求于法有据，本院予以支持。反诉原告要求赔偿经营损失622,800.00元，根据双方所签订的《补充约定》第一条可得每天的营业损失为300.00元/桌×6桌=1,800.00元，该约定第二条“每天共计600.00元×6桌=3,600.00元/桌”与第一条载明的计算方式相悖。本院认定经营损失总额为311,400.00元（1,800.00元/天×反诉原告所主张的2019年6月4日至2019年11月24日共计173天），对于超出311,400.00元的部分因双方约定不明而不予支持。反诉原告要求赔偿设备设施损失27,104.00元，一方面反诉原告在签订合同前已到涉案商铺现场进行查看，其应当知道能够安装设备的具体数量；另一方面虽双方约定多订购的餐桌由反诉被告原价收购，但双方并未对具体餐桌数量及单价进行最终结算。因此，反诉原告的该项反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，为维护双方当事人的合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十三条第一款、第二百二十一条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州月圆和天下购物有限公司与被告冯全勋、周国秀于2019年4月1日所签订的《商铺租赁合同》。 二、由被告冯全勋、周国秀于本判决生效后10日内向原告贵州月圆和天下购物有限公司支付租金144,000.00元。 三、由反诉被告贵州月圆和天下购物有限公司于本判决生效后10日内向反诉原告冯全勋、周国秀退还保证金20,000.00元，并赔偿经营损失311,400.00元、装修损失费7,000.00元及墙体漏水补偿款30,000.00元，合计368,400.00元。 四、驳回原告贵州月圆和天下购物有限公司的其余诉讼请求；驳回反诉原告冯全勋、周国秀的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取3725.00元、反诉费5435.00元，合计9160.00元，由原告贵州月圆和天下购物有限公司承担5245.00元，由反诉原告冯全勋、周国秀承担3915.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  马贵强 二〇二〇年六月十六日 法官助理彭永茂 书记员余可