安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0422民初1402号原告:寿县保利置业有限公司,住所地安徽省寿县保义镇政府大院南办公楼二楼,统一社会信用代码913415215845934515。法定代表人:武子跃,该公司经理。委托诉讼代理人：武登喜，该公司员工。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。被告:张成刚,男,汉族,1970年1月11日出生,住安徽省寿县。原告寿县保利置业有限公司（以下简称保利公司）与被告张成刚确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。保利公司的委托诉讼代理人武登喜、王猛到庭参加诉讼，张成刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利公司向本院提出如下诉讼请求：确认保利公司与张成刚于2013年12月19日签订的《土地租赁合同》无效:判令张成刚返还其所占有的案涉7套房屋,具体为开荒农贸市场商业街5#、7#、102#、108#、100#、144#、146#；判令张成刚返还20万元及利息84000元(暂计算至2020年5月6日,之后的利息按照年利率6%的计算至款清止),以上合计284000元;本案全部诉讼费用由张成刚负担。事实和理由：2013年12月19日,保利公司(乙方)与张成刚(甲方)签订《土地租赁合同》,约定甲方将位于寿县保义镇开荒农贸市场商业街房屋后墙面起约十三米土地范围中张成刚享有使用权的土地共计5378.65平米,出租给乙方,租赁期限70年,自2013年12月19日至2083年12月19日,租赁费用160万元。付款方式,预付定金20万元,余款以乙方房屋抵扣。上述合同签定前,乙方已于2013年5月7日支付了20万元定金。并预留了7套房屋,具体为开荒农贸市场商业街5#、7#、102#、108#、100#、144#、146#,但没有办理产权登记手续。保利公司认为,上述协议名为租赁,实为土地使用权转让合同,《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”根据上述规定,转让方张成刚至今都未取得案涉土地使用权证书,亦未获得有批准权的人民政府同意,故案涉协议属于无效合同。合同无效,张成刚应当将收取的20万元款项及房屋等返还给保利公司,并赔偿保利公司相应的利息损失。张成刚辩称：对保利公司与张成刚签订的《土地租赁合同》的真实性无异议，该合同中所涉及租赁的土地系寿县保义镇董郢村集体所有的土地，张成刚对涉案的土地没有土地使用权，也未取得土地使用权证，当时由于张成刚在该块土地上耕种，保利公司就找张成刚签订了以上土地租赁合同。合同签订前，保利公司通过银行转帐方式支付给张成刚20万元并由张成刚出具了收条，后双方签订土地租赁合同，剩余140万元由保利公司将其开发的开荒农贸市场商业街5#、7#、102#、108#、100#、144#、146#七间门面房抵付给张成刚作为租赁费，张成刚当时到保利公司的售楼部领到了以上七间门面房的钥匙，但以上七间门面房并未办理房屋过户等相关手续，张成刚同意把以上七间门面房的钥匙偿还给保利公司。张成刚同意返还收取的保利公司20万租赁费，但不同意支付其相应利息。本院查明如下事实：张成刚于2013年5月7日向保利公司出具收条一张，载明：今收到保利公司开荒商住楼后面两侧土地租赁费用贰拾万元整。此据张成刚。2013年12月19日，张成刚（甲方）与保利公司（乙方）签订了《土地租赁合同》，该合同载明：经甲乙双方共同研究决定，甲方张成刚将位于我公司开发建设的（开荒农贸市场商业街）项目后方土地出租给乙方，为使甲乙双方合法权益能得到应有保障，甲乙双方经充分协商，订立本合同。一、租赁土地的位置、面积甲方将位于开荒农贸市场商业街房屋后墙面起约十三米土地范围中张成刚私有土地共计5378.65平米，其中：1号段1691.56平米、2号段1257.3平米、3号段93.45平米、4号段1071.84平米、5号段225平米、6号段1039.5平米，出租给乙方使用，此合同签订后，乙方将界线围墙拉上，以围墙为界。二、租赁期限为：70年，自2013年12月19日至2083年12月19日止。三、租赁费用总计为160万元。四、付款方式：已付订金20万元，余款抵扣我公司房款。……以上合同签订后，扣除张成刚已领取的现金20万元，剩余款项由保利公司将其开发的开荒农贸市场商业街5#、7#、102#、108#、100#、144#、146#七间门面房以140万元的价格抵付给张成刚，后张成刚到保利公司的售楼部领到了以上七间门面房的钥匙，但以上七间门面房并未办理房屋过户等相关手续，以上七间门面房由张成刚占有至今。在本案审理过程中，寿县保义镇人民政府向本院出具情况说明一份，该说明载明：2008年3月，张成刚以个人名义与保义镇境内董郢村老庄队多户农民非法达成征用土地协议，随后张成刚投资赔偿农户、平整土地、计划商业开发。2009年张成刚遭六安市国土资源局制止并予以行政处罚，项目搁置。以上土地一共42.6亩，后以上土地中的17.5亩由保义镇政府通过“招拍挂”后由保利公司取得并开发成开荒农贸市场商业街，剩余25.1亩土地所有权现属于保义镇政府所有，与张成刚及保利公司无关。在本案审理过程中，本院人员前往涉案土地了解情况，现涉案土地均处于闲置状态并未被开发利用。另查明：保利公司成立于2011年11月2日，其经营范围为房地产开发、销售。以上事实有保利公司的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、张成刚的身份证复印件、《土地租赁合同》以及收条在卷佐证，足以认定。本案的焦点：双方签订的《土地租赁协议》是否有效。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。经查，从双方签订的《土地租赁协议》的内容中可以看出，本案中双方约定的土地租赁期限为70年，实质上为土地使用权转让协议，且协议上未写明租赁土地的用途，保利公司作为涉案土地受让人，且作为房地产开发企业开发了与涉案土地相邻的开荒农贸市场商业街项目，张成刚作为当时参与涉案土地征用的当事方，显然双方对涉案土地相关情况是明知的，不可能不知道涉案土地的所有权及使用权的情况，现双方在无权属证明的情况下，签订了实质为土地使用权转让的土地租赁协议，该协议既侵犯了保义镇政府的利益，也违反法律、行政法规的强制性规定，故保利公司请求确认双方签订的《土地租赁协议》无效，本院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现保利公司要求张成刚返还土地租赁费20万元的请求，符合法律规定，本院予以支持；关于保利公司要求张成刚支付利息的请求，本院认为，在订立合同时，保利公司在明知张成刚对涉案土地无处分权却与其签订租赁土地协议，对此保利公司存在过错，故保利公司诉请的利息损失，本院不予支持。另在本案审理过程中，张成刚确认其占有了位于寿县开荒农贸市场商业街5#、7#、102#、108#、100#、144#、146#七间门面房并拿到了相应的房屋钥匙，以上房屋是用于抵扣涉案的《土地租赁合同》中剩余140万元租金，但双方并未办理以上房屋的产权过房登记手续，现张成刚也同意返还其占有的案涉门面房，故保利公司要求张成刚返还其占有的案涉的7间房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、寿县保利置业有限公司与张成刚于2013年12月19日签订的《土地租赁协议》无效；二、张成刚于本判决生效后十日内返还寿县保利置业有限公司土地租金20万元；三、张成刚于本判决生效后十日内将位于寿县保义镇开荒农贸市场商业街的5#、7#、102#、108#、100#、144#、146#七间门面房返还给寿县保利置业有限公司；四、驳回寿县保利置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5560元，减半收取2780元，由寿县保利置业有限公司负担1390元，由张成刚负担1390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  花小红二〇二〇年六月二十四日书记员  杨 雪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。