河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6385号上诉人(原审被告):郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭瑞,男,汉族,1964年12月30日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：姚常青，河南银基律师事务所律师。委托诉讼代理人：季云飞，河南银基律师事务所实习律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司(以下简称加速器公司)因与被上诉人郭瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1、请求依法撤销一审民事判决书第一、二项，并依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在本案存在先后多份《转让协议》的情况下，未理清双方的责任，简单认定上诉人存在违约，属事实认定不清，适用法律错误。本案存在先后多份《转让协议》及《补充协议》的原因是郭瑞因其自身原因多次要求变更购房主体造成的。也正是因为郭瑞多次要求变更购房主体及延迟付款等行为，造成加速器公司无法及时办理房屋产权手续，加速器公司在此期间没有任何违约行为。二、一审法院忽视履行合同时发生情势变更的客观情况，认定加速器公司承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。众所周知，自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行不动产登记，相关不动产登记工作均受到了影响。而且，郭瑞购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系加速器公司在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2017年，因高新区某产业园出现问题，整个高新区相关产业园的不动产登记均暂停办理。而原本根据郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪[2013]15号》文件第八项，加速器产业园房产转让是经过高新区管委会准许的，也可以办理相关产权证书。但在2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，又因为高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。再次导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。而因高新区管委会政府部门职能调整，从2019年起，该入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责。根据桐园区运营中心的政策要求，在郑州高新企业加速器产业园办理不动产权属证书的企业或个人，该企业本身或该个人的关联企业（比如个人是该企业的股东、法定代表人等）的工商登记和税务登记地址必须办至郑州高新企业加速器产业园内。三、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误。四、一审法院判决逾期贷款利息的标准支付郭瑞的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，本案属于买卖合同纠纷。加速器公司作为出卖方，合同主要目的是获得合同约定中房屋出卖后的全部价款；郭瑞作为买受方，合同主要目的是获得合同中约定的房屋。而关于本案诉争的房屋，加速器公司已经交付给了郭瑞，该公司也在该房屋内办公。其未获得本案所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，并未给郭瑞造成实际损失。而且在一审庭审中，郭瑞也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，郭瑞也可以行使其他相关救济权利（例如通过执行异议或执行异议诉）来阻却该查封。其次，双方签订的《房产转让协议》中也并未就若发生迟延办理房屋权属证书的情况而会产生违约责任以及违约金或违约金的计算方法进行任何约定。第三，一审法院的判决造成本案合同双方权利义务严重失衡，该计算方式对加速器公司极其不公平。五、郭瑞的的诉请已经超过诉讼时效，依法不应支持。郭瑞辩称：一审事实认定清楚，证据确实充分，法律适用正确，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应当驳回上诉，维持原判。一、上诉人未按照合同约定期限为郭瑞办理房屋产权登记证书，已构成合同根本违约，应当承担违约责任。根据双方之间签订的协议约定，该协议自双方签字盖章后生效。协议内容没有任何关于合同附生效条件的约定，上诉人主张合同附生效条件没有事实依据。合同约定房屋应当自交付使用后365个工作日办理相应产权证书，结合一审中双方提供的证据，能够充分证明上诉人已于2015年8月6日将涉案房屋交付给郭瑞。365个工作日之后上诉人也应当于2017年1月17日为郭瑞办理权属证书，但时至今日上诉人仍未办理其已构成合同根本违约，应当承担相应的违约责任。二、上诉人主张其违约行为由情势变更无事实和法律依据。一审中上诉人提供的两份文件仅是郑州高新管委会的办公会议纪要，仅是管委会制定的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方之间房产转让协议约定的法律效力。涉案房屋于2015年8月6日即交付给郭瑞，至2016年8月政府职能部门调整的时间，中间时间较长，上诉人有足够的时间为郭瑞办理相应的权属证书，但其逾期未办理的违约行为应当承担相应的违约责任。三、一审法院适用法律正确，应当予以维持。能够正常向社会销售并转移所有权的房屋都应视为商品房。最高院关于商品房买卖合同司法解释也并未限定商品房只包括民用住宅，工业厂房也应当包含在内。双方签订的房产转让协议应当属于商品房买卖合同纠纷司法解释的调整范围。上诉人主张是一审适用法律错误，没有依据。四、上诉人违约应承担责任的标准。在协议没有约定的情况下，一审法院按照法律规定进行判决并无不当。造成涉案房屋无法办理权属证书的根本原因是上诉人为案外人提供担保，导致涉案房屋、土地被多次查封，系上诉人的过错，上诉人应当承担相应的违约责任。五、本案起诉并未超过诉讼时效。上诉人逾期办理房屋权属证书的行为是一种违约状态，持续存在且无法分割分段计算的违约行为，即使要计算诉讼时效，也应当是侵权行为结束之日开始计算。郭瑞向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理该房屋权属证书；2、判令被告自2016年3月1日起以634.1万元为基数，按年利率6%的标准赔偿原告损失至实际取得房屋权属证书之日止，截至起诉时已经产生139.5万元；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年11月30日，原告（受让企业、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902）一份，约定：乙方企业名称未确定，乙方于2013年12月30日前确定企业名称，并更换本协议。被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物为郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼，地上3层,建筑面积为636.3平方米。原、被告约定该厂房所有权预约转让价6341000元，其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取贷款的方式付款，原告签订本协议当日向被告支付购房款100万元,原告于2013年12月30日前向甲方支付购房款911000元；被告将审批单与本协议交由管委会相关部门审批；审批通过，交由房管局备案，本协议生效（如未审批通过，本协议自动失效，被告在收到审批结果五个工作日内退还原告已付房款）；原告如未按本协议规定的时间付款，逾期在30日之内，自本协议规定的应付房款期限第二天起至实际支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行；逾期超过30日被告有权解除协议，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。预期应付款指依照本协议规定的到期应付与实际已付款的差额。被告应在2014年8月31日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方法定代表人处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。2015年7月27日，原告向被告出具《承诺书》一份，载明：因原告方公司名字未确定暂以原告名义于2013年11月30日与被告签订了《房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902），原告应于2013年12月30日确定企业名称重新签订合同。现原告决定使用原告名义购买。向被告申请延期分期付款申请，2015年8月20日之前付665000元；2015年9月22日之前付665000元；剩余3100000元以银行贷款方式支付，并积极配合银行办理按揭相关手续。如未按照承诺履行，原告愿承担《房产转让协议》中相应违约金。2015年8月6日，被告向原告出具的移交证明显示：本案涉案房屋已于2015年8月6日完成房屋交接手续，移交至河南京航物业服务有限公司办理其他手续。该证明有被告加盖公章予以确认。2016年7月18日，原告担任法定代表人的郑州新生源生物科技有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定：根据双方2013年11月30日就乙方以“郑州新生源生物科技有限公司”的名义购置甲方开发的C7-5房源，签订了《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902）。截止补充协议签订时，乙方已支付甲方房款324.1元，剩余310万元未付。乙方保证2016年8月20日向甲方支付40万元房款；2016年9月20日向甲方支付40万元房款；2016年10月20日向甲方支付40万元房款；2016年11月20日向甲方支付40万元房款；2016年12月20日向甲方支付40万元房款；2017年1月20日向甲方支付40万元房款；2017年2月20日向甲方支付40万元房款；2017年3月20日向甲方支付30万元房款，共计310万元房款2017年3月20日之前全部付清。乙方如未按照协议规定时间付款，逾期在30日之内，自协议规定的应付款期限第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，协议继续履行。逾期超过30日甲方有权解除协议，乙方按累计应付款的1%向甲方支付违约金，并在收到甲方《协议解除通知书》后一个月内，将房屋归还给甲方。乙方在约定还款期限内，将全部剩余房款支付给甲方后，甲方方可配方乙方将房产证办理到乙方名下（乙方须配合缴纳各类房产证办理费用）。郑州新生源生物科技有限公司在协议乙方处加盖公章确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。2018年7月17日，原告（受让人、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902）一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物为郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼，地上3层,建筑面积为636.3平方米。原、被告约定该厂房所有权预约转让价6341000元，其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取一次性的方式付款，签订本协议之前原告已向被告支付购房款6341000元；被告将审批单与本协议交由管委会相关部门审批；审批通过，交由房管局备案，本协议生效（如未审批通过，本协议自动失效，被告在收到审批结果五个工作日内退还原告已付房款）。被告应在2018年7月17日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。截至2017年10月13日，原告向被告缴纳涉案屋全部房款634.1万元，被告向原告出具收据十五张。郑州新生源生物科技有限公司法定代表人为原告郭瑞，成立日期为2014年4月24日。一审法院另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。经查，本案涉案房屋所在地块现存在多轮查封。以上事实，有原告和被告提交的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》、《补充协议》、收据、移交证明、承诺书及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同,受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，2013年11月30日，原告以法定代表人名义与被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2013111902），双方明确约定：乙方名称未确定，乙方于2013年12月30日前确定企业名称，并更换协议；2015年7月27日，原告向被告出具承诺书，承诺原告以个人名义购买涉案房屋；2015年8月6日，被告向原告出具移交证明，涉案房屋实际交付给原告；2016年7月18日，原告以其名下公司与被告签订了补充协议约定了涉案房屋剩余房款缴纳方式及时间；2018年7月17日，原、被告之间重新签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，且合同编号也为：JSQ2013111902。原、被告之间签订的合同及原告公司与被告签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。原、被告之间签订完第一份房产转让协议后签订的一系列合同均是基于第一份合同签订的，虽补充协议由原告名下公司与被告签订的，但均为原、被告之间的真实意思表示，且双方在第一份合同中明确约定了原告确定名称后，可更换购房协议书，原告向被告出具了承诺书，承诺以原告的名义购买涉案房屋，并按照个人购买涉案房屋贷款比例补齐首付款，被告也未就该行为提出异议，并向原告实际交付了房屋。原告履行了支付购房款义务，被告应按合同约定时间履行办理房屋权属证书等义务。关于原告请求被告为其办理涉案房屋权属证书，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求暂时不具有履行的条件，该院酌定待具备过户条件后三十日内被告协助办理相应手续。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。原、被告之间签订的两份房产转让协议均约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，原告于2017年10月13日向被告支付完剩余全部购房款。涉案房屋实际交付时间为2015年8月6日，故被告应当于2017年1月17日前办理涉案房屋权属登记。被告至今未将涉案房屋的权属证明办理至原告名下，且因其单方债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，该院确定被告应以总房款6341000为基数，自2017年1月17日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称“2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。”但本案涉案房屋应当于2017年1月17日前办理本案涉案房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，故对该辩称，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭瑞延期办理位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼房屋权属证书造成的损失（以6341000元为基数，自2017年1月17日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、待办理产权证书条件成就后三十日内，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司协助原告郭瑞将位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼房产不动产证办理至原告郭瑞名下；三、驳回原告郭瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8678元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，郭瑞、加速器公司之间签订的合同及郭瑞公司与加速器公司签订的补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，郭瑞足额支付了购房款，加速器公司亦将房屋交付郭瑞使用。根据双方合同约定，房屋交付使用后，加速器公司在365个工作日内将房屋权属证书办理至郭瑞名下，并协助郭瑞取得房产证，加速器公司未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至郭瑞名下，且因该房屋目前存在多轮查封，现无法办理过户，加速器公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，郭瑞主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明其因逾期办理房屋权属证书所造成的损失的相关证据，一审判决以已付房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿损失不当。本院根据本案实际情况，参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定加速器公司以郭瑞交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%向郭瑞支付延期办理房屋权属证书的损失。按照合同约定，加速器公司应当在房屋交付后365个工作日即2017年1月17日前办理房屋权属证书。本案因郭瑞在该期间尚未付清房款，至2017年10月13日才付清，故应自2017年10月14日（即付清房款次日）起加速器公司向郭瑞支付该迟延办证损失。加速器公司应以郭瑞已付款6341000元为基数，按年利率0.35％的标准支付郭瑞自2017年10月14日至实际办理房屋权属之日止的损失。因该房屋目前存在多轮查封，办理房屋过户的条件尚不具备，郭瑞要求加速器公司为其办理该房屋权属证书的诉讼请求，不予支持，待条件具备后可另行主张。综上所述，加速器公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初1999号民事判决第一项为，郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付郭瑞延期办理位于郑州市高新区郑州高新企业加速器产业园C7-5号楼房屋权属证书造成的损失（以6341000元为基数，自2017年10月14日起至实际办理房屋权属证书之日止按照年利率0.35%计算）；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初1999号民事判决第二、三项；三、驳回郭瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8678元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担2500元，郭瑞负担6178元。二审案件受理费17356元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担5000元，郭瑞负担12356元。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年六月十九日书记员  景慧洁