浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初14683号 原告：徐柏汉，男，1985年3月9日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原告：侯帆，女，1980年3月5日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上述两原告的委托诉讼代理人：汤涛，浙江海泰律师事务所律师。 上述两原告的委托诉讼代理人：董远航，浙江海泰律师事务所律师。 被告：宁波市泉海企业管理咨询有限公司，住所地浙江省象山县丹东街道天力大厦1112室，统一社会信用代码91330225MA292CEX13。 法定代表人：唐娟娟。 被告：陈雄，男，1966年6月28日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。 被告：唐娟娟，女，1982年2月27日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区。 被告：董泉城，男，1987年5月5日出生，汉族，户籍地山东省济南市济阳区。 第三人：宁波典当行有限责任公司，住所地浙江省宁波市海曙区苍水街85号，统一社会信用代码91330200144065452F。 法定代表人：洪慧琴,总经理。 第三人：李小飞，女，1960年2月10日出生，汉族，住浙江省。 原告徐柏汉、侯帆与被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司（以下简称泉海公司）、陈雄、唐娟娟、董泉城房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日受理后，依法由审判员陆萍适用简易程序独任审理。后因被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司、唐娟娟、董泉城下落不明，依法适用普通程序组成合议庭审理，并于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告徐柏汉及两原告的委托诉讼代理人汤涛、董远航，被告陈雄的委托诉讼代理人马琴琴到庭参加诉讼。被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司、唐娟娟、董泉城未到庭参加诉讼。因本案的审理结果与宁波典当行有限责任公司（以下简称典当行公司）有关，本院通知追加其为第三人参加诉讼，并于2020年5月19日公开开庭进行了审理。俩原告的委托诉讼代理人董远航、被告陈雄的委托诉讼代理人马琴琴，第三人典当行公司的法定代表人洪慧琴到庭参加诉讼。被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司、唐娟娟、董泉城未到庭参加诉讼。因本案的审理结果与李小飞有关，本院通知追加其为第三人参加诉讼，并于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告徐柏汉及俩原告的委托诉讼代理人董远航、被告陈雄及其委托诉讼代理人马琴琴到庭参加诉讼。被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司、唐娟娟、董泉城、第三人典当行公司、李小飞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐柏汉、侯帆向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告徐柏汉与被告泉海公司、陈雄、唐娟娟于2019年4月2日签订的《房屋买卖协议》、2019年8月1日签订的《房屋转让协议》；2.判令被告泉海公司、陈雄共同向原告返还定金105000元，并自2019年8月2日起按年利率6%向两原告赔偿逾期付款利息损失至全部付清之日止；3.判令被告泉海公司、董泉城、唐娟娟共同赔偿两原告经济损失580000元；4.被告陈雄对上述第3条在580000元范围内承担损害赔偿责任；5.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2019年4月2日，原告徐柏汉与被告泉海公司签订《房屋买卖协议》一份，约定泉海公司将位于海曙区国医街58弄2号101室的房屋转让给原告，双方对合同价款、过户时间等均进行了详细约定。虽泉海公司并非房屋所有人，但被告陈雄陈述该公司已与宁波典当行（交易房屋所有权人）达成股份转让协议，故泉海公司可以要求宁波典当行配合过户，并不存在法律障碍。原告购买该房屋就是用于孩子落户上海曙中心小学，该小学学位紧张，稳妥起见需提前三年落户，故被告承诺2019年7月31日前一定会完成过户。上述协议由被告陈雄签字确认，原告即以现金方式向被告陈雄支付定金5万元。2019年7月31日，被告泉海公司、陈雄未能按约履行上述合同，原告购房心切，不得不再次与几被告协商，并于2019年8月1日与泉海公司、唐娟娟、陈雄又签订了《房屋转让协议》一份，重新约定了过户时间等内容，但定金变更为25万元。原告随即又以转账方式向陈雄交付定金20万元。2019年9月14日，被告唐娟娟、陈雄表示无法完成过户，原告再次给予宽限，但要求被告承诺，故被告泉海公司法定代表人唐娟娟的丈夫董泉城与两原告签订《补充合同》，承诺如无法在2019年9月18日协助过户，由其由个人赔偿两原告580000元。后四被告仍未按约办理地手续，原告不得不通知四被告解除合同。被告陈雄出具书面承诺负责返还定金250000元，但至今被告陈述仅返还145000元，余款105000元至今未付。因被告未能按约向原告转让上述房产，该地段房屋在半年之内每平方涨价6000元以上，房屋差价近700000元，且银行贷款利率也有所上浮，导致原告购房成本增加，孩子也错过了尽早落户排队入读海曙中心小学的时机。 被告陈雄答辩称：涉案房屋是典当行公司通过股权转让的方式转让给泉海公司的，当时股权转让正在进行中，被告陈雄将典当行公司与泉海公司的股权转让意向书及房产证复印件、泉海公司委托陈雄卖房的委托书、唐娟娟委托董泉城处理房屋买卖事项的委托书等均告知了原告，原告对该房的情况是知晓的。涉案房屋的合同价比市场价低了近4000元/平方米，原告对该房的购房风险亦是清楚的。被告陈雄并不是房屋买卖合同的相对方，而仅是中天房产中介公司的工作人员。25万元确实是交给了陈雄的，但陈雄仅是代收，现陈雄同意归还该款。被告陈雄仅是涉案房屋买卖的见证人，亦不存在欺诈原告或对原告隐瞒事实的情况，原告所说的赔偿58万元，被告陈雄并不知情，也不同意承担赔偿责任的。 第三人典当行公司发表参诉意见称，涉案房屋原系第三人所有，2019年3月第三人曾与泉海公司达成过股权转让意向，将第三人名下的包括涉案房屋在内的部分股权转让给泉海公司，双方为此签订了一份股权转让意向书，在意向书中明确涉案房屋由被告泉海公司出资150万元买断，但不过户，依旧登记在典当行公司名下。但后泉海公司因种种原因一直拖脱付款，第三人几次催促后感觉泉海公司不像是能履行协议的，故双方未达成最终的转让协议。当时泉海公司曾向第三人复印了涉案房屋的所有权证，称要去了解一下房产价值，故第三人将房屋证复印件交给了泉海公司。第三人在收到法院的参加诉讼通知书前根据不知道原、被告之间的买卖协议，第三人与原告互不相识，从未有人向第三人了解、咨询过涉案房屋的买卖情况，亦未曾同意过将涉案房屋转让给原告。 第三人李小飞未发表参诉意见。 经审理查明如下事实： 坐落在宁波市海曙区房屋原登记在第三人典当行公司名下，该房屋系联营企业产，建筑面积为87.64平方米，共有共用部分占14.5平方米，合计102.14平方米。被告唐娟娟与被告董泉城系夫妻关系，被告唐娟娟系被告泉海公司的法定代表人。 2019年3月20日，第三人典当行公司股东代表与被告泉海公司签订了一份意向书，其中约定典当行公司的办公用房约100平方米左右（即涉案房屋）由泉海公司出资150万元买断（不过户）；双方实际转让、受让时，再另行签订协议。 2019年4月2日，泉海公司作为出售方（甲方），陈雄为委托代理人，徐柏汉作为购买方（乙方），李红波为见证人（丙方）签订了一份《房屋买卖协议》。该合同约定，甲方在征得相关权利的意见，保证所出售房屋无任何异议的前提下，自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋总价为207.5万元；协议签订日，乙方即时付定金5万元，第二次付款在甲方产权证做出齐全后在过户当日，乙方在丙方见证下付房款78万元，甲方承诺产权证在2019年7月31日之前办妥，如到期未办好甲方承担违约责任；第三次付款在过户后，乙方产权证做出后将余款124.5万元支付给泉海公司。该合同的甲方签字处写有“陈雄代签”，无泉海公司的公章。在该协议的空白处写有：“甲方承诺该套房屋无查封无抵押，甲方保证房屋产权清晰无任何担保，若因甲方原因致使产权过户出现问题或者过户后第三方主张撤销或主张权利，甲方均需承担5万元违约金及赔偿乙方损失”。当日，原告支付了定金5万元给陈雄，陈雄出具收条一份。 因涉案房屋未能在2019年7月31日前过户，2019年8月1日，泉海公司作为出售方（甲方），唐娟娟作为出售方的委托代理人（法定代表人），徐柏汉作为购买方（乙方）就涉案房屋重新签订了一份《房屋转让协议》。该协议约定，甲方愿意将涉案房屋出售给乙方，房屋总价为207.5万元。该协议还约定，在甲方合法取得上述房地产的房产证和土地证的约45天内，在2019年9月15日之前，双方约定再行签订《存量房屋买卖中介合同》。在协议签订日，乙方支付定金25万元给甲方的委托人陈雄，首付款57.5万元在2019年9月15日前交与甲方，余款125万办理商业按揭。甲方保证上述房屋属甲方的产权清晰、真实、证件合法有效。若因房产生债权债务纠纷、产权纠纷或使用纠纷、家庭内部纠纷，导致该房屋无法过户的，一概作为甲方违约，并承担民事责任；协议签订后，如甲方中途违约或悔约，甲方愿意支付给乙方人民币25万元的违约金或等同于定金金额的赔偿金额给乙方，并将定金退还给乙方（即：甲方违约以双倍定金返还给乙方）。在该协议的空白处写有：“……甲方承诺该套房屋无查封无抵押，甲方保证此房产权清晰无任何担保，若因甲方原因致使产权过户或过户后出现第三方主张撤销或主张权利，甲方均需承担25万元违约金及赔偿费给乙方损失”。该协议中，甲方签名栏中签有唐娟娟的名字，乙方签章栏中签有徐柏汉的名字，见证方签章栏中签有陈雄的名字。同日，原告徐柏汉支付给陈雄定金20万元，被告唐娟娟出具收条，认可已收涉案房屋定金20万元。 2019年9月14日，董泉城与原告徐柏汉、侯帆签署了一份补充合同，该合同载明：“若2019年9月18日前董泉城未能协助典当行将涉案房屋过户给徐柏汉、侯帆名下，则赔偿现金58万元”。 2019年11月10日，被告陈雄出具书面承诺一份，载明：“因房东原因没有办法进行交易，今决定退还客户方、乙方徐柏汉订金25万元，本人承诺三日内打进客户徐柏汉账户，客户方徐柏汉承诺钱打入账户后，关于这套房屋的任何问题与陈雄无关，与签订协议的中介方无关”。后被告陈雄已返还给原告定金14.5万元。 又查明，2020年3月27日，第三人典当行公司已将涉案房屋出让给第三人李小飞，房屋买卖价格为239.5万元。 上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议》、《房屋转让协议》、《收条》、《汇款凭证》、《授权委托书》、《结婚证》、《补充合同》、《承诺书》以及各方当事人的陈述予以证实。 对各方当事人争议的内容，本院作如下认定： 一、关于原告要求解除合同并主张违约损失的主张。本院认为，本案涉及的合同有两个，分别为2019年4月2日签订《房屋买卖协议》以及2019年8月1日签订的《房屋转让协议》，该两份合同的出售方均为泉海公司，购房方均为徐柏汉，合同主要内容均为泉海公司将涉案房屋出让给徐柏汉。2019年4月2日的《房屋买卖协议》签订后，由于不能办理房产过户，原告徐柏汉与泉海公司又于2019年8月1日签订了《房屋转让协议》，重新约定了定金金额以及过户时间，故应该理解为双方已于此日达成一致意见解除了2019年4月2日签订的《房屋买卖协议》。现原告起诉要求解除2019年4月2日签订的《房屋买卖协议》以及2019年8月1日签订的《房屋转让协议》，对要求解除2019年4月2日签订的《房屋买卖协议》之诉请，本院不予支持，本案仅讨论能否解除双方于2019年8月1日签订的《房屋转让协议》。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。双方于2019年8月1日签订的《房屋转让协议》约定的出售方为被告泉海公司，签名栏中有被告泉海公司的法定代表人唐娟娟的签字，且原告亦一直知晓与其签订买卖合同的相对方为泉海公司，故应认定涉案的合同是原告徐柏汉与被告泉海公司之间签订的。签订合同时涉案房屋的所有权登记在第三人典当行公司名下，事后泉海公司亦未取得该房的所有权，最终致使涉案房屋不能过户，故原告有权要求与被告泉海公司解除合同并赔偿损失。 二、关于原告诉请的要求泉海公司与陈雄共同返还定金10.5万元的主张。本院认为，涉案合同无法继续履行，被告泉海公司理应返还定金25万元。被告陈雄承诺返还定金25万元，应视为其对该债务的加入，且后被告陈雄亦归还了部分定金。现原告要求被告泉海公司与陈雄共同返还定金余款10.5万元，本院予以支持。双方并未约定未返还定金应支付利息损失，故原告诉请要求被告泉海公司及陈雄支付定金的利息损失，本院不予支持。 三、关于涉案合同不能履行的违约责任及违约金额。原、被告于2019年8月1日签订的《房屋转让协议》中约定，如因泉海公司的原因致使产权无法过户的，泉海公司需承担25万元违约金及赔偿费给原告方。后董泉城又于2019年9月14日出具了一份补充合同，约定如无法在2019年9月18日前办理过户手续，则赔偿现金58万元。对此本院认为，原告在庭审中承认与其签订合同的是泉海公司，其确认董泉城是代表泉海公司来与原告进行商谈的。结合原告及被告陈雄提供的授权委托书，本院认定董泉城出具的补充合同应视为泉海公司认可涉案合同无法履行时同意支付违约金58万元。对原告要求被告泉海公司赔偿58万元的诉请本院予以支持。被告泉海公司未到庭参加诉讼，视为其放弃对违约金额的异议。原告要求被告唐娟娟、董泉城共同赔偿58万元的诉请，本院认为，唐娟娟虽系泉海公司的法定代表人，但其是独立的民事主体，在无证据证实法人人格混同，或唐娟娟本人愿意加入该58万元债务的情形下，原告要求唐娟娟共同赔偿58万元的诉请，本院不予支持。对原告提出的要求董泉城共同赔偿58万的诉请，本院认为，原告承认董泉城是代表泉海公司出具该承诺的，故该承诺的法律后果应归于泉海公司，原告要求董泉城承担赔偿责任，本院不予支持。 四、对原告提出的要求被告陈雄在58万元的范围内承担损害赔偿责任的主张。本院认为，原告徐柏汉与被告泉海公司于2019年8月1日签订的《房屋转让协议》中陈雄仅是该合同的见证人，并非中介人。退一步说，即便被告陈雄是该房屋买卖合同的中介方，其已如实向原告披露了涉案房屋存在产权瑕疵，原告对该瑕疵是明知的，但其仍执意购买。现原告要求被告陈雄承担损害赔偿责任，缺乏理由，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徐柏汉与被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司于2019年8月1日签订的《房产转让协议》； 二、被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司、陈雄应在本判决生效之日起三日内一次性返还原告定金105000元； 三、被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司应在本判决生效之日起三日内一次性支付原告徐柏汉、侯帆违约金人民币580000元； 四、驳回原告徐柏汉、侯帆的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9600元、保全费人民币3945元，合计13545元，被告陈雄负担1500元，被告宁波市泉海企业管理咨询有限公司负担12045元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长 陆 萍 人民陪审员 江 辉 人民陪审员 董 浩 二〇二〇年六月十八日 代书 记员 罗旖旎 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。