云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终745号上诉人（原审被告）：中建穗丰置业有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区滨海大道013号。法定代表人：童一松；职务：董事长。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：保磊，云南汇同律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵邦亨（曾用名赵济），男，1964年2月26日出生，汉族，辽宁省昌图县人，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：郭艳华，女，1969年7月13日出生，回族，辽宁省辽阳市人，住广东省深圳市福田区。被上诉人共同委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人中建穗丰置业有限公司因与被上诉人赵邦亨、郭艳华商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中建穗丰置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同补充协议》第三条约定：“4、乙方在收房前应缴纳税费（包括契税、印花税等政府主管部门公示的所需缴纳的税金和费用……同时付清由甲方代收代缴的公共维修基金……），否则甲方有权拒绝乙方接收房屋，且按由于乙方原因造成房屋未能按期交付执行，且甲方不承担延期交房的违约责任”。本案中，被上诉人在上诉人多次催缴的情况下至今未缴纳涉案商品房的税费及维修基金，尚不具备约定的接房条件，上诉人不存在逾期交房的行为，无需承担逾期交房的违约责任。二、一审法院适用法律错误，被上诉人要求上诉人承担违约金的诉讼请求已过诉讼时效。一审法院认为被上诉人主张交房的请求权系为了实现其对涉案房屋的物权，具有物权属性，进而认定本案不适用诉讼时效的规定显属错误。上诉人并未就被上诉人行使对涉案房屋的物权提出诉讼时效的抗辩，而是对被上诉人主张逾期交房违约金的请求权提出诉讼时效的抗辩。虽然逾期交房违约金请求权是基于物权产生，但其并无物权属性，不属于物权请求权，而应当为债权请求权，应适用诉讼时效的规定。本案中，合同约定的交房时间为2011年6月30日前，因政府原因导致停工而顺延的交房时间为2014年10月14日，被上诉人关于违约金的起诉已超过法定的诉讼时效期间。赵邦亨、郭艳华辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，一审判决认定上诉人逾期交房应承担违约责任，同时认定被上诉人的诉请未过诉讼时效正确。但一审判决认定上诉人在2017年11月30日已经将房屋交付给被上诉人一方错误，双方在洱海天域房屋验收交接表中一致认可的房屋质量问题尚未处理，不符合交房条件，双方也未在事实上交付房屋。此外，一审法院调整违约金的比例没有合同及法律依据，且计算违约金的时间段认定错误。本案事实不清，适用法律错误，判决错误，请求二审人民法院依法撤销原判或发回重审。赵邦亨、郭艳华向一审法院起诉请求：1．判令被告赔偿原告截至2019年8月19日止的逾期交房违约金4114125元，以及支付原告从2019年8月20日起至实际交房之日止按照2385元／天标准计算的逾期交房违约金。2．判令被告将取得竣工验收备案表及符合合同质量约定的位于云南省大理市经济开发区房屋交付给原告。3．判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月4日，两原告与被告签订编号为“洱海天域2010-04-167”的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，约定由两原告购买被告开发建设的位于云南省大理市经济开发区房屋，房屋参考套内建筑面积为400.54㎡，房屋总价为895万元；付款方式为于2010年4月8日前将首付款395万元付清，其余购房款以银行按揭贷款支付；合同第七条约定，被告应于2011年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，符合合同约定的商品房交付给原告；合同第九条约定，被告如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止45天内，被告按每天原告已付款的0.02%元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期45天后，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同及补充协议还对双方的其他权利义务等内容进行了约定，并经公证及备案登记。合同签订后，原告于2010年6月18日实付365万元首付款，随后被告通知原告因银行执行新的按揭政策，原告贷款500万元无法得到银行的批准，经协商，被告于2010年6月18日向原告出具了《承诺书》，承诺如果原告在2010年6月25日前支付剩余房款430万元，则原告购买的商品房总价改为795万元；同时在430万元到达公司指定的账户之日起七天内按商品房总价7950000元签订新的《商品房购销合同》，原签订的合同同时作废，如原告未将430万元支付到公司指定的账户，则仍按原合同执行。原告按合同及承诺书的约定，截至2010年6月24日，以自有资金向被告支付了购房款795万元，被告向原告出具了收款收据，但双方未重新签订《商品房购销合同》。2018年9月13日，被告以原告未付清购房款100万元为由将两原告诉至法院，要求原告支付购房款，原告向法院提交被告出具的《承诺书》后，经云南省大理市人民法院主持调解，双方达成调解协议继续履行2010年4月4日原告与被告签订的编号为“洱海天域2010-04-167”的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，被告不再向原告收取购房尾款100万元，被告并自愿承担案件受理费6900元。按照合同的约定，被告应于2011年6月30日前向原告交付房屋，被告却未交付。原告催促被告才得知，2010年8月17日，大理市建设局要求被告停止洱海天域项目的建设及销售等行为，2013年11月底开始办理竣工验收，导致被告无法按期交房。2017年8月10日，被告的案涉房屋进行了建设工程竣工验收备案。2017年8月29日，被告刊登交房公告对洱海天域（半山独栋别墅）将于2017年8月31日至12月31日办理交房手续。2019年2月，被告再次通知原告接房。2019年3月5日，原告到被告公司办理接房手续，在验收房屋时发现二层客厅、三层卫生间有部分墙体存在渗漏、地面积水，外平台梁面外墙漆脱落，天台青石板松动等问题，被告物业人员在房屋验收交接表上签名对返修内容进行了确认，原告领取了房屋入户门钥匙和门禁卡。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同签订后，鉴于原告未能获得银行按揭贷款，经过双方协商一致已将付款方式变更为一次性付款，案涉房屋总价款已变更为795万元，且原告已经履行向被告支付购房款795万元的合同义务。由于出卖人原因，商品房买卖合同约定的交房期限届满，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同约定，被告应于2011年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；但在约定的交付时间前，2010年8月17日，大理市建设局要求被告停止洱海天域项目的建设及销售等行为，2013年11月底开始办理竣工验收，导致被告无法按期交房。直到2017年8月10日被告才取得竣工验收备案表。被告辩称因行政机关通知停工导致的交房延误属于不可归责于双方的事由。商品房交付条件应当是取得《竣工验收备案表》，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》［建房（2010）53号］第三条规定：“……商品住房交付使用条件应包括工程经竣工备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求……。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明材料。”这说明建设主管部门对建设工程是否验收合格具有审查和监督权，其颁发的《竣工验收备案表》是商品房经验收合格满足交付条件的判断依据。被告辩称行政机关通知停工导致的交房延误的原因，案涉房屋迟延交付既有行政机关通知停工导致的交房延误属于不可归责于双方的事由，也有延迟出具竣工验收备案的原因，但迟延出具竣工验收备案的原因比较复杂，且不属于本案审理范畴，不能成为“由于政府部门或其他非出卖人原因造成该房屋不能交付使用的，出卖人房屋交付时间相应顺延”的抗辩理由。据此，被告的行为属于逾期交房。被告逾期交房构成违约，原告要求被告向其支付逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，予以支持。对于被告逾期交房违约金的计算，根据房屋交付的实际情况、房屋总价款的变更等综合考虑，将违约金的计算调整为按日万分之一计算，行政机关通知停工导致的交房延误属于不可归责于双方的事由，该段期间原告也同意被告免责，即从建设局通知洱海天域项目停工至恢复施工，扣除该段期间，从合同约定应当交房时间2011年6月30日次日顺延1209天应为被告交房日，即约定交房日调整为2014年10月14日，实际交房日确定为被告刊登交房公告期间的2017年11月30日。从2014年10月14日次日起计算45天的违约金为35775元（795万元×0.01%×45天），从2014年11月29日起至被告刊登交房公告期间2017年11月30日止的违约金为870525元（795万元×0.01%×1095天），两项合计906300元。原告主张的其余超出部分违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。对于原告提出判令被告将取得竣工验收备案表及符合合同质量约定的位于云南省大理市经济开发区房屋交付给原告的诉讼请求，由于2019年3月5日原告已到被告处办理接房手续，原告领取了房屋入户门钥匙和门禁卡，应视为原告已经接房。故对该项诉讼请求，不予支持。被告提出的违约金计算时间应为刊登公告的交房时间以及合同约定的违约金过高，要求适当调整的抗辩意见，符合相关法律规定，予以采纳。关于被告主张的本案诉讼时效的问题，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案中，原告现主张交房的请求权，是为了实现其对涉案房屋的物权，具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。被告针对诉讼时效提出的抗辩意见不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、被告中建穗丰置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵邦亨、郭艳华逾期交房违约金906300元。二、驳回原告赵邦亨、郭艳华的其他诉讼请求。案件受理费39713元，减半收取19856.50元，由原告赵邦亨、郭艳华负担11919元，被告大理中建穗丰开发有限责任公司负担7937.50元。本院二审期间，为证明其主张，中建穗丰置业有限公司向本院提交两组证据：1、《洱海天域钥匙及门禁卡申领登记表》一份，欲证明被上诉人已经领取了入户门钥匙和门禁卡；2、《委托书》一份，欲证明被上诉人系委托他人代其接房。经质证，赵邦亨、郭艳华对《洱海天域钥匙及门禁卡申领登记表》三性不予认可，认为《洱海天域钥匙及门禁卡申领登记表》中“业主：赵邦亨”的签字并非赵邦亨本人的签字；对《委托书》三性予以认可，但认为验房以后房屋存在质量问题，要求开发商整改修复，便将钥匙交回物业，没有实际接房。本院认为，《洱海天域钥匙及门禁卡申领登记表》与上诉人一审提交的一致，不作为二审新证据；《委托书》不属于二审新证据，且与本案争议事实无关，不予采信。二审中，对一审法院确认的案件事实，上诉人对一审认定“原告催促被告才得知，2010年8月17日，大理市建设局要求被告停止洱海天域项目的建设及销售等行为，2013年11月底开始办理竣工验收，导致被告无法按期交房”有异议，认为被上诉人并未催促上诉人，上诉人也没有告知过被上诉人大理市建设局要求上诉人停止洱海天域项目的建设及销售等行为。并且大理市建设局要求上诉人停止洱海天域项目的建设及销售等行为的时间为2010年5月19日，并非2010年8月17日，2010年8月17日系再次通知的时间。被上诉人对一审认定“2017年8月29日，被告刊登交房公告对洱海天域（半山独栋别墅）将于2017年8月31日至12月31日办理交房手续”有异议，认为被上诉人不知晓上诉人曾经办理过刊登交房公告；对一审认定“2019年2月，被告再次通知原告接房”有异议，认为2019年2月系上诉人首次通知被上诉人接房，并非再次通知；对一审认定“原告领取了房屋入户门钥匙和门禁卡”有异议，认为被上诉人至今未领取入户门钥匙和门禁卡。双方当事人存在异议的案件事实，与在案证据证明的事实及双方在庭审中的陈述不符，不予支持。本案二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，关于上诉人是否应当支付违约金的问题，依据双方订立的合同，上诉人交付房屋的日期为2011年6月30日。虽因大理市建设局要求上诉人停止洱海天域项目的建设及销售而导致项目在约定的房屋交付日期之前停工，但双方均认可交房日期自大理市住建局要求停工之日起顺延至恢复施工之日止，该意思表示应视为双方对合同中关于房屋交付日期的变更。一审依据双方的意思表示，确定房屋交付日期顺延至2014年10月14日，于法有据，予以确认。但上诉人在2014年10月14日仍然未按照双方的约定交付房屋，应按照合同约定承担违约责任，至于违约金计算的截止日，一审计算至上诉人公开对外刊登交房公告之日并无不当。上诉人关于不应承担违约责任的主张，与其客观存在的违约行为不符，对其主张不予支持。关于违约金是否已过诉讼时效的问题，违约金的请求权系债权请求权，一审将其认定为物权请求权不当。但上诉人的违约行为处于持续状态，应以违约行为终止之日作为诉讼时效的起算点。本案中，上诉人刊登交房公告的日期为2017年11月30日，故诉讼时效应从2017年11月30日起算。上诉人一审起诉的时间为2019年8月27日，至上诉人起诉之日诉讼时效并未届满。此外，被上诉人一审中请求判令上诉人将取得竣工验收备案表及符合合同质量约定的位于云南省大理市经济开发区房屋交付给被上诉人，该诉请实质为要求上诉人承担标的物的质量担保责任。对该主张，如上诉人未按照《洱海天域房屋验收交接表》载明的返修内容进行修缮，被上诉人可另行主张权利。综上，中建穗丰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39,713元，由上诉人中建穗丰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  左丽梅审判员  杨晓钟二〇二〇年六月二十四日书记员  杨 蕾