湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0102民初154号原告：陈思云，女，汉族，1963年4月6日出生，住长沙市天心区被告：杨扬。女，汉族，1975年9月29日出生，住长沙市天心区被告：湖南珮诗贸易有限公司，住所地长沙市天心区黄兴中路王府井商业广场D栋2003房。法定代表人：杨扬，总经理。原告陈思云与被告杨扬、湖南珮诗贸易有限公司（以下简称珮诗贸易公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈思云到庭参加诉讼。被告杨扬、珮诗贸易公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈思云诉称：2018年5月27日，被告杨扬委托被告珮诗贸易公司对外以珮诗贸易公司的名义出售其所有的湖南省长沙市芙蓉区。2019年1月11日，原告与被告配诗贸易公司签订商品房买卖合同，将坐落于长沙市芙蓉区房屋转让给原告。原告于2019年1月11日向被告珮诗贸易公司支付全部购房款192470元及其他费用10073元，双方约180个工作日（即2019年7月18日）内办理过户手续。现已经过了合同约定的过户时限。被告杨扬、珮诗贸易公司已经失联，拒不履行过户义务。另两被告迟延过户，严重违反合同约定，应该向原告支付违约金（截止到2019年11月26日为1925元，后续违约金以购房款192470元为基数，按照日万分之之一的标准，计算至实际办理完过户手续为止）。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行合同，将坐落于芙蓉区房屋过户到原告名下；2、两被告向原告支付违约金1925元（暂计算2019年8月18日至2019年11月26日的，后续的违约金，以购房款192470元为基数，按日万分之一标准，计算至实际办理完房屋过户手续为止）；3、两被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交了以下证据：证据1、《授权委托书》、《商品房买卖合同》；拟证明原告与被告杨扬的委托代理人珮诗贸易公司签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋；证据2、购房收据、银行流水，拟证明原告支付了购房款及其他购房费用；证据3、《商铺委托管理合同》，拟证明将房屋委托给湖南悠乐港商业管理有限公司经营管理；证据4、《不动产登记情况表》、芙蓉区法院作出的（2020）湘0102执异38号执行裁定书、雨花区法院作出的（2020）湘0111执异34号执行裁定书以及雨花区法院出具的一份《证明书》，拟证明涉案房产上的冻结查封手续已经被法院裁定解除，可以进行过户。被告杨扬、珮诗贸易公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未进行答辩及提交证据。经审理查明：2018年5月27日，杨扬向珮诗贸易公司出具了一份《授权委托书》，载明：“鉴于本人欲将本人名下的自有物业（位于长沙市【芙蓉】区，房产编号为长房权证芙蓉字第××，长房权证芙蓉字第××的房屋）对外转让，而贵公司恰有此方面的营销团队和营销能力。现经双方协商并一致同意…本人特授权委托贵公司以贵公司的名义对外销售本人名下的上述物业。”2018年11月3日、11月15日被告珮诗贸易开具收据，载明收到原告购房定金1000元、8000元。2019年1月10日，被告珮诗贸易开具收据，载明收到原告15万元购房款。同年1月11日，原告陈思云作为买方（乙方）、被告珮诗贸易公司作为卖方（甲方），双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定乙方购买甲方坐落于湖南省长沙市芙蓉区（推广名：定王悠乐港）2层295号房屋。房屋用途为商业，建筑面积5.65平方米。房屋总金额192470元。合同还约定在甲乙双方签订商品房买卖合同之日起180个工作日内，由甲方将需由出卖人提供的用于办理《不动产权证书》的资料报产权登记机关进窗。如因甲方自身原因造成房产产权不能在上述时间内办理进窗分户登记，逾期不超过30天，甲方不承担责任；逾期超过30天，甲方每天按已付房款的万分之一赔偿乙方损失；逾期超过180日，乙方可要求退房，甲方应退还乙方所交所有房款。合同签订的同日，原告又支付购房尾款33470元、房屋契税7699元、印花税96元、公证费、工本费1600元、维修基金678元。随后，原告又与湖南悠乐港商业管理有限公司、珮诗贸易公司签订《商铺委托管理合同》，约定将涉案房屋委托给湖南悠乐港商业管理有限公司经营管理。原告支付完毕购房款后，被告没有按约定为原告办理过户登记，原告认为自己合法权益受到侵害，于2020年1月3日向本院提起诉讼。审理中查明：截止到2020年5月14日，涉案房屋分别被长沙市雨花区人民法院及本院采取了查封冻结手续。限制文号分别为：（2019）湘0111民初12248号、（2019）湘0102民初16618号、（2019）湘0102财保832号。2019年10月30日，长沙市雨花区人民法院作出（2019）湘0111民初12248号民事裁定书，裁定冻结杨扬等人名下的银行存款1995.6万元或查封。扣押其等值财产。同年11月4日，该院查封了杨扬名下包括涉案房屋在内的585套房屋，查封期限为2019年11月4日至2022年11月3日。原告陈思云不服，提出执行异议。雨花区法院于2020年4月28日作出（2020）湘0111执异34号裁定书，裁定中止对杨扬名下位于芙蓉区房屋的执行。2020年5月27日，雨花区法院出具一份《证明书》，载明（2020）湘0111执异34号执行裁定书已于2020年5月27日生效。2019年11月19日本院作出（2019）湘0102民初16618号民事裁定书，裁定冻结杨扬等人名下银行存款208万元或查封。扣押其等值财产。同年11月25日，查封了杨扬名下的涉案房屋。陈思云不服，提出了执行异议，本院于2020年4月27日作出（2020）湘0102执异38号执行裁定书，裁定陈思云所提异议成立，解除对湖南省长沙市芙蓉区定王台建湘南路162号栋2层295号（权证号码20××70）房的查封措施。该裁定书现已生效。另原告陈思云自己于2019年11月26日向本院申请诉前财产保全，请求查封涉案房屋。本院于2019年11月27日作出（2019）湘0102财保832号民事裁定书，查封冻结了涉案房屋。本院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。因被告珮诗贸易系杨扬代理杨扬销售房屋，故该合同对杨扬具有约束力。原告向被告支付购房款后，被告未按照合同约定将用于办理不动产权证书的资料报产权登记机关进窗，构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，对于原告要求两被告协助其办理过户登记的诉讼请求，本院予以支持。另原告还要求被告按照已付购房款的日万分之一支付违约金。本院认为虽杨扬的行为已构成违约,但违约金系以补偿实际损失为原则,原告陈思云未提供其实际损失的相关证据。故本院结合合同履行、当事人过错程度、实际损失及违约金功能等因素综合考虑,将违约金的计算标准调整为购房款的1%,即杨扬向原告支付的违约金为1924.7元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告杨扬、湖南珮诗贸易有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告陈思云办理长沙市芙蓉区房屋的不动产权属登记手续，将该房屋登记在陈思云名下；二、被告杨扬于本判决生效之日三日内向原告陈思云支付违约金1924.7元；三、驳回原告陈思云的其他诉讼请求；如被告杨扬本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案受理费80元,公告费560元，由被告杨扬、湖南珮诗贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谭 今人民陪审员  张兰英人民陪审员  候意辉二〇二〇年六月一日法官助理李飘书记员康颖妮附：判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国物权》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。