常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初2023号原告：惠小行，男，1953年8月18日生，汉族，住常州市钟楼区。原告：瞿国忠，男，1957年10月6日生，汉族，户籍地常州市钟楼区。两原告委托代理人龚福根，常州市天宁区城中法律服务所法律工作者。被告：马晓丽，女，1982年3月19日生，汉族，户籍地常州市钟楼区。原告惠小行、瞿国忠诉被告马晓丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谢志辉独任审判，于2020年6月4日、同月18日公开开庭进行了审理。原告惠小行、瞿国忠及两原告委托代理人龚福根，被告马晓丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告立即支付原告常州市钟楼区永红街道为民村委朝东村5××号北面两间辅房房款30万元，并支付从2019年12月30日起至付款之日的利息（按月息5%）。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：惠小行将位于朝东村5××号南面两间三层楼房转让给马建春，瞿国忠曾经租用该房，在2013年11月12日，马建春要求将邻北面两间辅房卖给他，当天马建春与两原告及两个见证人签订了协议书，约定瞿国忠从这些房屋全部搬迁完毕之日，由马建春直接支付给惠小行辅房转让款30万元。2013年12月30日马建春去世，女儿马晓丽将上述二间三层楼房过房到自己名下。2019年12月30日，由马晓丽申请、钟楼法院强制执行，原告已将5××号包括辅房全部搬迁完毕交付给马晓丽。两原告按照2013年11月12日的协议要求被告支付辅房转让款30万元，被告拒付，特诉至法院，要求判如所请。庭审中称建造辅房由村委同意造的，三方协议是当事人真实意思表示，并得到两位法律工作者见证。两原告为支持其诉讼主张提交如下证据：1、户口注销证明一份。2、常州市钟楼区人民法院2013年11月12日的调解笔录一份。3、2013年11月12日的三方协议书一份。4、不动产登记簿查询证明一份。5、钟楼区人民法院结案通知书一份。被告马晓丽辩称：辅房在买卖的时候没有卖给我父亲，我提交的委托买卖协议中，房款110万元包括了辅房的价格，他们签了字的。后瞿国忠没有地方住继续租用，他只付了三个月房租，所以我父亲提起了房屋租赁的诉讼。原告提出代为保管一事，我及我母亲无数次上门讨要房租，原告分文未付，且恶语相向。根据法律法规规定，辅房属违章搭建，不得买卖，只能辅随主走。我父亲实际已经支付了110万元，该房屋虽然出卖前登记在惠小行名下，但实际是瞿国忠的。其中58万元付给惠小行，系为瞿国忠还债，52万元直接付给了瞿国忠。并且，110万当时在同地段可以购买300平方米的新建商品房，正常情况下不可能花这个价买一处没有后门的老旧民宅。被告马晓丽为支持其答辩意见提交如下证据：1、（2013）钟民初字第2515号民事调解书。2、2013年11月12日调解笔录。3、房屋买卖合同。4、（2014）钟民初字第1011号判决书。5、（2013）钟民初字第2515号民事起诉状、租房协议、委托书、收条。经审理查明，高云暖系马建春生前配偶，马晓丽系马建春与前妻所生女儿。2013年12月30日马建春因故死亡。2014年4月29日，马建春的继承人以继承纠纷诉至本院，本院于同年12月19日作出（2014）钟民初字第1011号民事判决，对常州市钟楼区永红街道为民村委朝东村5××号（以下简称朝东村5××号）房屋作如下分割：“原、被告商定朝东村房屋现有价值为1400000元，…马晓丽可以分到该房屋价值的八分之三即525000元，被告（高云暖）可以分到该房屋价值的八分之五即875000元。该房屋归马晓丽所有，马晓丽应向被告（高云暖）支付款项875000元”。后马晓丽据此办理了朝东村5××号房屋产权证，产权证注明总层数为2层，所在层为1-2，建筑面积253.2平方米。马晓丽并据此向本院申请强制执行。本院于2019年12月执行完毕，执行交付内容包括朝东村5××号的主房和辅房。另查明，2011年3月30日，惠小行与马建春、高云暖签订房屋买卖合同，约定惠小行将（登记于其名下的）朝东村5××号住宅（土地性质为划拨）二间二层楼房253.2平方米（其中含阁84.4平方米）作价888000元出售给马建春、高云暖。后因原居住人瞿国忠未搬出该房，马建春于2013年11月12日诉至本院，要求瞿国忠迁出该房。同日，马建春、惠小行、瞿国忠签订三方协议约定，关于朝东村5××号的“房屋买卖和房屋迁让事宜，三方一致同意…朝东村5××号房屋的辅房归马建春所有，由马建春向魏（惠）小行支付辅房转让款人民币叁拾万元整，该款在瞿国忠从朝东村5××号的房屋内全部搬迁完毕之日，由马建春直接支付给魏（惠）小行”等。同日本院作出（2013）钟民初字第2515号民事调解书，确认“瞿国忠于2014年2月底前迁出争议…朝东村5××号的房屋（包括辅房），并保证其家人、转租房客一并迁出”的约定。后由于种种原因，瞿国忠并未按约迁出该房。朝东村5××号北面两间辅房系主屋原产权人违章搭建，无任何审批手续。本院认为，朝东村5××号北面两间辅房原系违章搭建，并实际由瞿国忠使用。惠小行于2011年3月30日将朝东村5××号出售给马建春、高云暖时注明为“二间二层楼房253.2平方米（含阁84.4平方米）”，并未注明包含该辅房。2013年11月12日马建春、惠小行、瞿国忠签订三方协议时明确关于朝东村5××号的“房屋买卖和房屋迁让事宜，三方一致同意，为民村委朝东村5××号房屋的辅房归马建春所有，由马建春向魏（惠）小行支付辅房转让款人民币叁拾万元整”等，由此可见，该辅房马建春并非基于2011年3月30日的房屋买卖合同取得，而是基于三方协议。同时，（2014）钟民初字第1011号民事判决明确继承内容为“朝东村5××号253.2平方米”，并未对案涉辅房作出处理。马晓丽取得该辅房实际基于本院（2019）苏0404执1956号执行一案的执行行为。案涉辅房实际属违章搭建，依法并不能按物权进行交易，至于如何处置则属于行政执法范畴，本案不便探究。在行政机关作出处理前，该辅房虽然不能成为物权，但有使用价值，并且该辅房从建造至今已经十余年，有关当事人也一直在使用。所以2013年11月12日三方协议实际是关于案涉辅房建筑材料所有权与辅房使用权的转让协议，并不能成为房屋物权性质的买卖关系，案涉房屋主房几经转手，产权变更登记时均不包含辅房，所以各方不会不知道这一点。鉴于本院（2013）钟民初字第2515号民事调解书已经确认其效力，本案不再就其合法性做出探讨。关于马晓丽取得该辅房的法律关系，因其并非基于（2014）钟民初字第1011号继承纠纷案的明确判定，而是基于本院（2019）苏0404执1956号执行一案，故相应法律关系本案也不作探讨。马晓丽对该辅房主张权利后即承接了对该辅房所赋的义务，应当按2013年11月12日马建春、惠小行、瞿国忠三方协议约定“支付惠小行辅房转让款人民币叁拾万元整”，并且由此可能产生的行政执法风险也应当由马晓丽自行承担。因该取得并非基于（2014）钟民初字第1011号继承纠纷一案，且该案继承人高云暖并未参与该辅房处置的相关事宜，也不能证明其对该辅房的处置做出任何意思表示或从中受益，故马晓丽要求追加高云暖为本案被告的申请本院不予采纳。基于三方协议明确的给付对象系惠小行，故惠小行要求马晓丽支付转让款30万元的诉讼请求本院予以支持，但利息应当从主张权利之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；同理，瞿国忠对本案的权利主张本院不予支持。惠小行与瞿国忠之间如何分配应该由两人另行处理。关于2011年3月24日唐伟忠的委托书及同年9月26日的收条等，以及马建春实际付款情况和案涉辅房在2013年11月12日前是何种使用关系，因所涉事项各方已经于2013年11月12日在三方协议中已经做出综合处理，本案不再理涉。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告马晓丽于本判决生效之日起十日内支付原告惠小行辅房使用权转让款30万元，并承担利息（从2020年5月7日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告惠小行的其他诉讼请求。三、驳回原告瞿国忠的诉讼请求。案件受理费减半收取2900元（两原告已经预交），由被告马晓丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，并按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二〇年六月十八日书记员  恽孟娟