四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初1057号 原告：眉山宜合商业运营管理有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区大雅街北三段35号。 法定代表人：唐小波，执行董事。 委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾红，重庆华问律师事务所律师。 被告：刘勇，男，1983年7月21日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告眉山宜合商业运营管理有限公司(以下简称：宜合管理公司)诉被告刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，原告向本院申请对被告的银行存款进行保全，本院已依法裁定保全。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜合管理公司的委托诉讼代理人周瑜、曾红，被告刘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜合管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付欠付的租金237594.6元（从2019年1月1日起至2020年3月31日）；2.请求判令被告向原告支付欠付租金的违约金（每逾期一日，按每期欠付租金的24%／年计算，暂计算至2020年3月1日，为39011.3元）；3.请求判令被告向原告支付欠付的物业费2397.6元（从2020年1月1日起至2020年3月31日）；4.请求判令被告向原告支付欠付物业费的违约金（每逾期一日，按欠付物业费的24%／年计算，暂计至2020年3月1日，为145.45元）；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告增加欠付物业费金额为7192.8元、违约金为436.35元。事实与理由：原告与被告签订了《展位租赁及管理服务合同》，约定被告作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区，展位编号为Ｆ-8008-Ｆ-8010的房屋，明确计租面积599.4㎡，用于艾瑞卡全屋定制的经营。租赁期为2年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算日为2019年1月1日，租金按36元／平方米／月计收，物业费起算日为2020年1月1日，物业费按4元／平方米／月计收。前述费用按季度支付，先交后用，合同签订当日支付首期租金和物业费，此后承租人应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和物业费。合同第11.4条明确了承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金。合同履行期内，被告并未按照合同约定按期支付租金，经原告多次催要，被告依然未履行付款义务。为维护原告的合法权益，依据相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告刘勇辩称，原告诉请不是事实，被告不可能没有交过钱，对计算标准与物业费、违约金有异议。被告与商场签订了合同，但没有盖章，商场称盖章后将合同给被告，但到现在都没有将合同给被告。最后盖的是原告的印章。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，原告营业执照副本复印件及法人身份证明书和法人身份证复印件、被告身份证复印件、不动产权证、ESM快递单、ESM物流跟踪信息、现场照片打印件，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.情况说明，原告拟证明眉山宜合房地产开发有限责任公司(以下简称：宜合开发公司)委托其对租赁场地进行招商，并负责房屋租赁与收取租金、物业管理与收取物业费等。证明目的：原告系租赁场地合法的出租人和管理人，有权订立合同并收取租金、物业费等相关费用。被告对该组证据不予质证，认为合同中并不知晓原告有权订立合同并收取租金、物业费。本院认为，原告是受权利人宜合开发公司委托，对其出租场地进行招商、租赁及物业管理，真实合法，与本案具有关联性，予以认定。 2.展位租赁及管理服务合同，原告拟证明其将场地出租给被告，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，计租面积599.4㎡，租金单价36元／㎡／月，物业费4元／㎡／月（从2020年1月1日计收），租金及物业费按季度支付，每一付款周期之前的30日前付清，逾期付款的按欠付金额3‰支付违约金。证明目的：原告与被告订立了合法有效的租赁合同，被告应当按照合同约定支付租金及物业费，逾期付款应当承担相应违约责任。被告认为场地面积、租金和物业费计算是正确的，合同上是原告的签名，印章当时未加盖，现合同上有印章。本院认为，该展位租赁及管理服务合同系双方当事人签订，内容真实合法，现原告提交的合同中加盖了印章，但并未改变双方的约定，是双方当场签订的合同。不违背法律规定，予以确认。 3.催告函，原告拟证明通过EMS向被告寄送，被告拒收被退回。被告质证意见，原告应该直接发到商场，被告没有收到，对此有异议。本院认为，该件系原告邮寄到被告在富牛镇青杠山村的地址被退回，被告并不知晓原告的催告函内容。只能证明原告邮寄过催告函的事实。 4.财务清单，被告拟证明从2019年1月-2020年3月31日已缴纳了租金115232元。原告质证意见为收到租金60000元，2019年7月30日收到20000元，2019年11月7日收到20000元，原告合计收到被告100000元。营业员押金1000元，营业员工作服1200元，培训费300元也系被告应支付款项。15232元装修保证金原告可凭据在财务办理退还手续。不属本案主张范围。本院认为，被告向原告已交纳的定金，租金、装修保证金共计115232元的事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：2019年4月15日，原告宜合管理公司与被告刘勇签订了《展位租赁及管理服务合同》，主要约定：被告作为承租人向原告租赁位于四川省眉山市东坡区的房屋，面积599.4平方米，用于艾瑞卡全屋定制的经营。租赁期为两年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金起算日为2019年1月1日，租金按36元／平方米／月计收；物业费起算日为2020年1月1日，物业费按4元／平方米／月计收。按季度支付，先交后用，合同签订当日支付首期租金和物业费，此后承租人应于每一付款周期之前的30日前支付下一期的租金和物业费。合同第11.4条约定承租方逾期支付租金、物业费以及水电费等费用，每逾期一日，分别按欠缴费用总额的3‰向出租方支付滞纳金。被告于2018年6月6日交纳了定金60000元；2019年7月30日与2019年10月17日、2019年11月7日分别交纳租金20000元、10000元、10000元，计40000元；被告向原告交纳了装修保证金15232元，共计115232元。根据合同约定，从2019年1月1日起至2020年3月31日止，每月租金为21578.4元。租赁满一年按照11个月计算租金，共计14个月计应付租金302097.6元。根据合同第5条约定，承租方向出租方支付保证金30000元，合同终止后返还，原告在收取定金60000元时便扣除了30000元作为保证金。被告尚欠原告2020年1月1日至2020年3月31日期间物业管理费7192.8元。 另查明，合同履行中，双方还口头约定，被告应交建渣清理费2997元、服装费1200元、培训费300元、营业员押金1000元，但未交纳。 本院认为，当事人合法的民事权益受法律保护。原告与被告签订的《展位租赁及管理服务合同》，除违约金约定过高外，其余约定不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告刘勇租用了原告经营管理的场地，按约定应向原告足额按时交纳租金。被告至今尚欠原告租金及物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。因合同中违约金的约定计算标准过高，应调整为按年利率24%计算为宜。根据被告向原告交纳的总金额为115232元双方均无异议，本院予以确认。按照合同的约定，装修保证金已可退还，被告凭据可办理，因此，该笔款项原告在退还时可在和租金中扣除。原告扣除了30000元作为保证金外，其余款项均应为被告已交纳的租金。因此，本院确认被告截止2020年3月31日应付租金302097.6元，被告已支付租金为85232元，尚欠原告租金216865.6元。对于被告所欠付的租金违约金计算从2019年4月15日起至2019年7月29日以本金34735.2元计105天为2431.47元；从2019年7月30日起至2019年11月6日止以本金14735.2元计为972.53元；从2019年11月7日至2020年3月1日止未欠租金；从2019年4月15起至2020年3月1日以本金59470.5元计321天为12726.69元；从2019年6月1日至2020年3月1日以本金64735.2元计274天为11824.96元；从2019年9月1日至2020年3月1日以本金43156.8元计182天为5236.36元；从2019年12月1日至2020年3月1日以本金64735.2元计91天为3927.27元，违约金合计为37119.28元。对于物业费因被告未承担，合同中双方有约定，因此，按约定计算被告需承担物业费7192.8元及物业费违约金436.35元。关于建渣清理费2997元、服装费1200元、培训费300元及营业员押金1000元，因是双方另行的约定，不是租赁合同中产生的费用，本案中不作处理。综上，被告应交租金216865.6元，对欠付租金的违约金应分段计算，被告还应支付原告欠付租金违约金37119.28元，物业管理费7192.8元及欠付该费的违约金436.35元。对原告的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告刘勇在本判决生效之日起五日内支付原告眉山宜合商业运营管理有限公司2020年3月31日前的租金216865.6元及违约金37119.28元； 二、被告刘勇在本判决生效之日起五日内支付原告眉山宜合商业运营管理有限公司2020年3月31日前的物业管理费7192.8元及违约金436.35元； 三、驳回原告眉山宜合商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2744元，保全费2020元，由被告刘勇负担4464元，原告眉山宜合商业运营管理有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  龙跃明 二〇二〇年六月十八日 书记员  张诗晨