四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3380号 上诉人（原审原告）：成都晨辉汽车有限公司。住所地：成都市高新区西部园区西北片区。 法定代表人：陈明，董事长。 委托诉讼代理人：张强，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：方志国，男，系公司员工。 上诉人（原审被告）：付云飞，男，1970年12月7日出生，汉族，住四川省郫县。 上诉人成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）因与上诉人付云飞房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 晨辉公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持晨辉公司一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由付云飞负担。事实与理由：1.付云飞的离场时间为2019年1月10日，理由如下：（1）根据付云飞最后一次的水电费缴纳记录时间为2018年12月25日可以得知，其不会在2018年4月30日离场，至少截至2018年12月25日付云飞都在正常使用房屋。晨辉公司主张的2019年1月10日解除合同在合理期限以内。（2）付云飞在2018年5月16日、7月27日、10月16日参加了公司组织的促销活动。（3）根据双方签订的《补充协议》中的约定，付云飞享受的承租优惠期从12个月调整为15个月，按照缴费年度及期间，说明截至2018年9月30日前三个合同年度享受的12个月优惠期，剩下3个月应当在下一个合同年中享受，也就是2018年9月30日至2019年9月30日。综上，一审法院认定的合同解除时间错误，请求依法改判。 付云飞答辩称，因为晨辉公司关店、打围导致无法营业，2018年4月份就已经离场。关于10月份参加公司活动及12月份缴纳水电费，是因为客户前期交款可能只交了部分定金，后面才来交全款。10月份的活动付云飞也未参加过，只是去前台交了款。 付云飞上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳晨辉公司一审全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由晨辉公司负担。事实与理由：1.根据双方签订的《物业租赁合同》、《补充协议》以及晨辉公司发出的《租户入场通知》等，付云飞于2015年10月1日实际入场，于2018年4月30日实际离场，共计租赁期限31个月，扣除15个月的免租期，应付租金为16个月，即106686.72元，付云飞已经实际支付了136284.7元，已经超额支付，不存在欠付款项。付云飞在双方合同到期后，已经实际搬离案涉房屋，没有继续经营。根据付云飞提交的收款收据来看，在2018年4月30日前，上诉人已经支付了121284.70元，已经远超过了应付费用。2.未按约服务期间不应当计费。根据合同约定，晨辉公司提供的营业时间是9：30-21:00，节假日为9:30-21:30，租赁服务及运营管理服务应当是全年无休的，然而实际在春节期间，晨辉公司会强制性关门休息14天，在此期间付云飞根本无法享受租赁服务，显然也不能计算租金及运营管理费。同时协议约定每天的歇业时间为21:00（21：30），而实际上晨辉公司的安保人员在18:00就关门、关电，少提供了3.5小时的租赁服务，此期间的费用也应当扣除。3.一审基于付云飞欠付租金而适用《物业租赁合同》第8.2条的约定，判决付云飞支付所欠费用20%违约金，系适用不当。合同第8.2条约定的违约责任是针对“一方单方终止、解除合同”，并非“一方未按约付款”，因为晨辉公司的打围、断电等行为致使付云飞无法继续经营，并非是付云飞违约解除合同。 晨辉公司辩称，关于计租时间是从2015年10月1日开始的。付云飞所述的2018年4月30日合同已经终止是没有依据的，补充协议明确写了时间向后顺延至2018年9月30日，同时在付云飞履行了对应的缴费义务之后才增加了三个月免租期，如果其没有满足条件，晨辉公司是不会给免租期的。针对营业时间，这是商场的管理模式，涉及到节假日，晨辉公司是提前告知的，到了节假日肯定要放假。对于每日实际少经营了3.5个小时，这个说法是付云飞自己的叙述，晨辉公司不予认可。 晨辉公司向一审法院提起诉讼请求：1.双方租赁合同自2019年1月10日解除，付云飞支付晨辉公司拖欠的租金97241.44元及违约金48009元（按照三年总租金的20%计算）；2.付云飞承担本案诉讼费。 一审法院查明事实：一、2015年3月11日，晨辉公司与付云飞签订了《物业租赁合同》。约定：付云飞租赁晨辉公司位于成都市高新西区物业，租赁期限为36个月，即从2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金为6667.92元／月。签订本合同后三日内，付云飞向晨辉公司支付首期物业租金13335.84元，以后须于每半年租金到期时提前15天按时向晨辉公司缴纳。 2017年2月15日，晨辉公司（甲方）与付云飞（乙方）在原《物业租赁合同》基础上达成《补充协议》，约定：甲方同意将原《物业租赁合同》中承租优惠由12个月调整为15个月，同时进一步明确了租赁期限，即租赁期限顺延为2015年10月1日至2018年9月30日，期间有15个月的免租优惠期。 二、《物业租赁合同》签订后，付云飞向晨辉公司缴纳了租赁保证金及部分租金。具体为：2015年，付云飞缴纳2015年7月25日至2016年1月24日期间的租金13335.84元；2015年9月14日，从案外人李子泉缴纳款项转为案涉商铺预存租金33339.6元，后该预存租金转为2016年4月1日至2016年9月30日、2016年10月1日至2017年3月31日的两期租金共计26671.68元；2018年3月，付云飞缴纳2017年4月1日至2017年9月30日期间的两笔租金10000元、10003.76元；2018年11月，付云飞缴纳2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金5000元。综上，案涉商铺的已付租金合计65011.28元。 一审另查明，在晨辉公司与付云飞的租赁合同到期之后，付云飞已实际搬离案涉商铺，没有再继续进行经营。 结合双方的诉辩主张及查明的事实，一审法院对晨辉公司的诉讼主张评判如下： 关于晨辉公司要求解除《物业租赁合同》的主张。一审法院认为，由于案涉《物业租赁合同》及《补充协议》的租赁期限已经届满，且合同到期后，双方均没有向对方发出继续续签合同的意思表示，故一审法院认为双方签订的《物业租赁合同》自2018年9月30日起解除。 关于晨辉公司要求付云飞支付拖欠的租金共计97241.44元的主张。一审法院认为，晨辉公司与付云飞签订的《物业租赁合同》及《补充协议》是双方当事人在平等、自愿基础上所签订的，内容未违反法律及法规等强制性规定，应属合法有效，合同签订后双方就应当自觉履行。晨辉公司在上述合同签订后，如约将付云飞所租赁的房屋交付其使用，已完全履行了约定的交付义务，付云飞也应当按照合同约定履行支付租金的义务。按照双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议》的约定，合同租期总共36个月，租金为6667.92元/月，扣除晨辉公司给予付云飞15个月的免租期，付云飞合计应缴纳的租金为6667.92元/月×21个月=140026.32元，付云飞实际已缴纳的商铺租金合计65011.28元，故付云飞尚欠晨辉公司的租金金额为140026.32-65011.28=75015.04元，一审法院予以确认。另，晨辉公司还主张了2018年9月30日至2019年1月10日期间的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，一审法院认为，晨辉公司与付云飞的租赁合同到期后，在付云飞没有缴清所欠租金以及没有发出继续续租房屋意思表示的情况下，晨辉公司应当及时收回案涉房屋，避免损失扩大。因此，对于晨辉公司主张的该期间的租金，一审法院不予支持。 关于晨辉公司要求付云飞支付违约金48009元的主张。一审法院认为，晨辉公司依据合同约定的“违约金按本合同的租金总额的20%计算并收取”进行主张，按照双方合同的约定，该条违约金条款适用的情况是在合同租赁期内一方单方终止、解除合同的情形下，与本案的情况并不一致，一审法院综合全案情况，根据晨辉公司受到的损失，以及案涉商铺的经营情况等因素，酌情确定违约金为10000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、晨辉公司与付云飞于2015年3月11日签订的编号为CHQC-ZL-2015-068号的《物业租赁合同》于2018年9月30日解除；二、付云飞于判决生效之日起十日内支付晨辉公司租金75015.04元及违约金10000元；三、驳回晨辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1603元，由晨辉公司承担665元、付云飞承担938元。 二审中，晨辉公司提交了以下新证据：1、2018年5月18日、7月27日、10月17日付云飞参加“金动大城西”、“世界杯”、“周年庆”活动的账单，均载明有代收金额、退还活动保证金数额、刷卡手续费、应返金额、实际扣缴金额等内容及付云飞签字；2、晨辉公司开具的打印日期为2018年12月25日的水费收据，该收据载明付款方为付云飞-方太，物业编号为付云飞承租房屋，交款人处签字为“方太”，起止时间为2018年10月1日至2018年12月31日；3、字迹模糊的拉卡拉账单。以上证据均拟证明付云飞实际搬离时间为2019年1月10日。 付云飞质证认为：对活动账单真实性无异议，但认为该款项内容仅仅是部分未付全款的顾客后续支付的费用，因其搬离后无法收款，故采取该种方式交费；对水费收据及拉卡拉账单真实性不予认可，签字不是其所签，并认为该商场中还有一家方太。为反驳晨辉公司证据，付云飞出示了其支付水费记录，其中一张单据显示付云飞在2018年9月仍在支付水费。 付云飞提交了以下新证据：1、微信聊天记录，载明2018年2月9日晨辉公司管理人员告知各商家近日下午17:00点闭店，2018年2月23日上午开业，2019年1月27日晨辉公司管理人员告知2019年1月28日17:30闭店，2019年2月14日上午开业，拟证明每年春节商场均停止营业14天。2、拍摄的店内营业时间告示及物业综合管理服务协议，显示案涉商场营业时间为夏季9：30至18:00，冬季为9:30至17：30，拟证明实际营业时间与物业综合管理服务协议约定时间不符，商场实际营业时间短于约定时间；3、照片一组，拟证明在付云飞离场后其原承租商铺被打围。 晨辉公司质证认为，1、对微信聊天记录真实性不予确认，不是实际履行情况；2、对营业时间告示真实性无异议，但合同约定的是暂定时间，并约定以最终公示时间为准；3、对照片认为无法证明拍摄时间。 本院认证认为，对晨辉公司提交的2018年5、7、10月付云飞参加活动账单的真实性合法性予以采信，对其关联性和证明力将综合认定；对水费收据及拉卡拉凭证将综合认定。 对付云飞提交的微信聊天记录、店内营业时间告示真实性予以采信，对关联性和证明力将综合认定；对打围照片，因该照片不能客观显示拍摄时间，故本院对该证据不予采信。 二审另查明，案涉物业租赁协议约定，付云飞应向晨辉公司支付履约保证金15000元，若承租方违约，则保证金不予退还。2015年3月11日，付云飞与四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）签订了物业综合管理服务协议，其中6-2条约定，“甲方试行统一的营业时间管理。除甲方另行公告外，晨明.爱家居总部港项目正常营业时间统一规定为9:30-21:00，节假日为9:30-21:30；乙方必须按照甲方统一规定的营业时间准时开市、闭市...”。付云飞提交的尾号为2110的收据载明两笔租金，时间均为2016年10月1日至2017年3月31日，金额分别为13335.84元和-13335.84元，合计金额为0；付云飞提交的尾号为2186的收据载明2016年4月1日至2016年9月30日、2016年10月1日至2017年3月31日租金均为13335.84元，合计部分为0，备注部分为冲预交款；尾号9014的收据中，载明预存租金33339.6元，备注部分相加为34602.73元，以上收据均有付云飞签字确认。 二审中，晨辉公司认可其收到付云飞支付的保证金1.5万元，此外爱家居公司收到保证金1.5万元，晨辉公司认可爱家居公司与晨辉公司之间系委托管理关系。付云飞与爱家居公司另有物业服务合同纠纷诉讼案件。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，晨辉公司与付云飞签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。本案二审争议焦点为：一、付云飞实际搬离时间；二、付云飞主张每年春节假期和每日3.5小时从租期中扣除有无依据；三、付云飞付款情况；四、保证金是否应予退还及违约责任。 关于付云飞实际搬离时间。晨辉公司认为，付云飞在2018年4月30日后仍在继续经营，并举示了活动账单、水费收据等相关证据，本院认为，晨辉公司提交的活动账单的内容记录了付云飞在各项活动中的金额情况，付云飞称该账单产生系因其离开后顾客付款所致，但未能解释其中具体款项情况特别是退还活动保证金的原因，同时付云飞关于该账单形成系未全额付款的顾客在其搬离后付款的解释，其未能举证予以证明，同时付云飞作为经营者也有其他收款途径，故本院对付云飞的质证意见不予采纳，对晨辉公司的该证据予以采信；对晨辉公司提交的水费收据及拉卡拉凭证，虽然拉卡拉凭证字迹不清，但收据指向内容非常明确，且该证据内容能够与晨辉公司提交的活动账单以及付云飞自行出示证据中的水费收据相互印证，以上活动账单、水费收据证据均显示付云飞在2018年10月1日之后，还在案涉租赁场地实际开展经营活动。付云飞作为案涉房屋的承租人，实际占有使用房屋，应由其举证证明实际搬离、腾退时间。在付云飞无证据证明其具体搬离、腾退时间的情况下，本院对晨辉公司关于付云飞系2019年1月10日搬离的主张予以支持。2018年10月1日至2019年1月10日期间，双方形成了事实上的租赁关系，故付云飞仍应参照合同约定的租金标准，向晨辉公司支付相应期间的租金22204元（6667.92元×3.33月）。根据一审已查明的部分事实，付云飞至2018年9月30日租期届满，应支付租金140026.32元，故付云飞一共应实际支付租金162230.49元。 关于春节假期和每日3.5小时是否应从租期中扣除。本院认为，每年春节7天的假期系国家法定假日，在此假期之外，各个经营主体会根据自身经营业态的特点，适当增缩假期，这已形成较为固定的社会生活习惯。晨辉公司根据其商场业态，适当延长假期并无不当，且根据付云飞提交的证据显示，晨辉公司每年假期起止时间均为14天，而付云飞在履行期间从未提出异议，应视为其已接受该日期安排。物业综合管理服务协议明确约定，营业时间以实际公示时间为准，且付云飞在租赁期间亦从未提出异议，故亦视为其认可该营业时间安排，故本院对付云飞关于春节假期和每日3.5小时应从租期中扣除的主张不予支持。 关于付云飞实际付款情况。晨辉公司二审中确认其收到的租金为2015年3月11日的13335.84元、2015年3月11日李子泉交的2万元、15005.58元、2015年9月25日李子泉转交的预存租金33339.6元、2018年3月7日的10000元、3月29日的10003.76元、11月14日的5000元。对付云飞主张的2015年9月15日、2016年3月15日、2016年9月15日三笔分别的13335.84元、2017年3月15日的20003.76元、2017年2月15日的13335.84元、2018年11月12日的两笔13335.84均不认可收到，此外2015年9月25日李子泉转交的预存租金33339.6元，付云飞认为实际数额为34602.73元，晨辉公司亦均不予认可。对此本院逐一认定如下： 1、关于2015年9月15日、2016年3月15日、2016年9月15日三笔分别的13335.84元和2017年3月15日的20003.76，仅在补充协议上约定付云飞应在一定期限内支付该款项，付云飞无其他证据证明其实际支付了前述四笔款项，该约定内容亦不能推定付云飞支付了对应款项； 2、关于2017年2月15日的13335.84元，付云飞提交的尾号为2110的收据载明两笔租金，时间均为2016年10月1日至2017年3月31日，金额分别为13335.84元和-13335.84元，合计金额为0，故在无其他补强证据的情况下，该证据不能认定付云飞支付了该笔款项； 3、2018年11月12日的两笔13335.84元，付云飞提交的尾号为2186的收据载明2016年4月1日至2016年9月30日、2016年10月1日至2017年3月31日租金均为13335.84元，但合计部分为0，备注部分为冲预交款。考虑到李子泉支付的33339.6元注明为预存租金，该收据上又注明了冲预交款，故本院认为该收据不足以单独认定付云飞支付了前述两笔款项。 4、2015年9月25日李子泉转交的预存租金33339.6元，尾号9014的收据中，备注部分相加为34602.73元，晨辉公司解释为李子泉款项部分转为预存租金，本院认为该收据金额中明确载明为33339.6元，付云飞亦签字确认，故本院认定该收据能够证明付云飞付款金额为33339.6元。 综上，本院认定付云飞实际支付租金数额为106684.78元（13335.84+20000+15005.58+33339.6+10000+10003.76+5000），付云飞还应支付租金55545.71元。 关于保证金及违约责任。本院认为，付云飞关于晨辉公司缩短营业时间、擅自对其打围影响其经营的主张不能成立，付云飞未能及时足额支付完毕租金，构成违约，其应承担相应的违约责任。根据合同约定，若付云飞存在违约情形，则晨辉公司收取的1.5万元保证金不应予以退还，故本院对付云飞要求退还保证金的主张不予支持。在此情况下，付云飞已就其违约情形承担了适当违约责任，故其不应再另行向晨辉公司支付保证金。一审判决未对保证金及违约责任综合考虑处理，本院予以纠正。付云飞另行向爱家居公司支付了1.5万元保证金，因双方单独建立了合同关系且存在其他诉讼，故本院不予处理。 综上，上诉人晨辉公司、付云飞的上诉请求均部分成立。一审法院部分事实认定不清，部分法律适用不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9557号民事判决第一项； 二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9557号民事判决第二项、第三项； 三、付云飞于本判决生效之日起十日内向成都晨辉汽车有限公司支付租金55545.71元； 四、驳回成都晨辉汽车有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取1603元，由成都晨辉汽车有限公司负担803元，付云飞负担800元；二审付云飞上诉案件受理费1925元，由成都晨辉汽车有限公司负担925元，付云飞负担1000元；二审成都晨辉汽车有限公司上诉案件受理费3205元，由成都晨辉汽车有限公司负担1600元，付云飞负担1605元。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 张卫敏 二〇二〇年六月二十二日 书记员 王小禹