贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3389号 原告：彭超，男，1994年3月29日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴敏、郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛、何朝鹏，贵州三好律师事务所律师。 原告彭超与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告彭超及其委托诉讼代理人吴敏，被告天厦房开公司的委托诉讼代理人刘成涛、何朝鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭超向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付茶亭溪苑第T6幢1单元24层2号商品房（房号：T6-1-24-2）转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以343389元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.3倍的标准计算并支付原告自2017年3月27日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金，暂计算为40818.22元；3.判决被告返还其向原告违规收取的燃气入户费、闭路电视入户费、水电入户费，共计4120元；4.本案诉讼费用由被告负担。（庭审中，原告撤回了第一项诉讼请求。） 事实及理由：2016年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于毕节市（房号：Ｔ6-1-24-2），商品房总价款为343389元。原告依约支付了房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将为办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书。此外，被告于2016年9月26日另违规收取原告涉案商品房的水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中，且根据《商品房买卖合同》第三章第七条的约定，涉案商品房的价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为违约，严重损害了原告的合法权益，应当承担相应违约责任。被告向原告收取前述燃气开户费、有线电视入户费及电开户费无法律依据，所收费用属于重复收费，应当一并退还。为此，原告特具状诉至法院，恳请依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告天厦房开公司答辩称：一、就原告的诉讼请求，鉴于毕节市中心城区公告自2016年9月30日起实施不动产统一登记制度这一众所周知的事实，其后原房屋所有权、国有土地使用权登记职能部门进行了整合，直至2017年10月方正式办理统一的不动产权登记。在此期间，因政策实施、机构职能整合是被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力，由此导致被告在内的众多房地产开发企业不能办理不动产权证的期间长达一年。若认定被告构成违约，则应当扣除该一年的期间。 二、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。但因双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未给予必要的履行期限，被告依法可随时履行，即被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形，不应当承担违约责任。《商品房买卖合同》签订时，基础术语释义部分载明，8.房屋登记:是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。即合同中约定由天厦房开公司取得的初始登记及需要交付原告的有关文书，均属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证，及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。同时，双方《商品房买卖合同》约定提交的仅仅是房屋所有权转移登记的有关文书，并不包含土地使用权转移登记的有关文书或办理不动产权转移登记的有关文书，且合同中并未约定土地使用权转移登记的有关文书的提交期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时协助提供涉案房屋国有土地使用权或不动产转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。然而原告合同履行过程中，原告并未向被告行使要求协助提供办理不动产权转移登记有关文书的请求权，被告在此情况下可以随时履行，故本案中被告并无所谓的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为。 三、退一步讲，如若原告主张被告违约的事实成立，则案涉房屋的初始登记办理完毕后，被告已于2019年2月18日张贴通知，通知原告提交资料配合办证，在此时间之后，原告是否提交、何时提交被告不能控制。因此，违约金截止时间应到2019年2月18日。 四、关于原告起诉要求退返的“三通费”，该诉讼请求已经超过诉讼时效。根据原告所述的观点，原被告双方于2016年7月26日签订《商品房买卖合同》，合同第七条明确约定“商品房的价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”后原告于2016年9月26日原告向被告缴纳了“三通费”，据此，原告最迟从其缴纳“三通费”之日起即明确知道其权利遭受损害，根据《民法总则》关于诉讼时效的相关规定，原告应当自缴纳“三通费”之日起三年内，至迟应于2019年9月26日前提起诉讼要求返还，现原告迟滞于2020年4月28日才起诉，已超过法定诉讼时效期间，依法应径行驳回原告诉讼请求。被告当庭补充答辩称：原告所缴纳的三通费性质属于原告委托被告向有关部门缴纳，且被告也已经将三通费缴纳到有关部门或企业，该缴纳是受原告之委托的法律后果应由原告承担，原告请求退还没有相应事实及法律依据，不应予以支持。对于原告彭超的其余诉请，被告方也认为存在超过诉讼时效的情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，以原告彭超为买受人，被告天厦房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节，房号为Ｔ6-1-24-2，建筑面积118.41平方米，套内建筑面积92.22平方米。该商品房总价款为343389元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款103389元，余款240000元以银行按揭方式支付。上水、下水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路铺设到户。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款342490元，以及交纳契税、预告登记费、房屋维修基金等办证所需费用。同时，被告向原告收取水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。2019年1月31日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记条件。2019年2月18日，被告通知原告提交办证资料。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，以及应退还开户费，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告取得涉案商品房的初始登记并通知原告提交办理转移登记的资料时已经超过上述期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期交付有关文书60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，原则上应从2017年1月1日起计算违约金。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年3月30日）往前倒推三年，即2017年3月30日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年3月30日起计算。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，原告实际向被告交纳了办证所需的维修基金等相关办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止日期应为被告具备办理涉案商品房转移登记条件后通知原告提交办证资料的2019年2月18日。综上，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款342490元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年3月30日起计算至2019年2月18日止。 对于原告诉请判决被告返还的闭路电视入户费、水电入户费、燃气入户费共计4120元的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告在商品房买卖合同履行过程中向原告收取了涉案房屋的水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元。虽然被告辩称原告的主张已经超过诉讼时效，且上述费用的性质属于原告委托被告向有关部门缴纳，原告的主张不应予以支持。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告入户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。故对原告诉请判决被告退还水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭超逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金应以原告已付购房款342490元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年3月30日起计算至2019年2月18日止)； 二、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告彭超水电入户费1320元、闭路电视入户费300元、燃气入户费2500元； 三、驳回原告彭超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币462元，由被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年六月二十四日 书记员 杨云兴