辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民初13号 原告：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市和平区。 负责人：阚惠民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单勇，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨冲，辽宁德中律师事务所律师。 被告：本溪实华置业发展有限公司，住所地辽宁省本溪满族自治县。 法定代表人：冯兴旺，该公司经理。 被告：辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市平山区。 法定代表人：王晶，该公司董事长。 二被告的共同委托诉讼代理人：徐长野、高瑞霞，辽宁平正律师事务所律师。 原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称长城资产辽宁公司）诉被告本溪实华置业发展有限公司（以下简称实华置业公司）、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（以下简称实华集团）金融借款合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产辽宁公司的委托诉讼代理人单勇、杨冲，被告实华置业公司、实华集团的共同委托诉讼代理人徐长野、高瑞霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 长城资产辽宁公司提出诉讼请求：1.判令实华置业公司偿还长城资产辽宁公司借款本金7300万元。2.判令实华置业公司给付长城资产辽宁公司利息、罚息、复利合计19126432.20元（暂计算至2019年5月7日）及其自2019年5月8日至全部给付之日止的罚息、复利。以上1、2项本息合计92126432.20元及其自2019年5月8日至全部给付之日止的罚息、复利。3.判令实华集团对上述债务承担连带保证责任。4.判决实华置业公司提供的抵押有效，长城资产辽宁公司对抵押物拍卖、变卖或折价的价款享有优先受偿权。5.本案全部诉讼费用由实华置业公司、实华集团承担。事实与理由：2014年3月25日，中国工商银行股份有限公司本溪分行（以下简称工行本溪分行）与实华置业公司签订《房地产借款合同》，借款本金5000万元，款期限3年，2014年3月25日至2017年3月23日。同日，工行本溪分行与实华置业公司签订《抵押合同》，抵押物为房产，并办理了抵押登记（房2014他字第××号）；工行本溪分行与实华集团签订《保证合同》，实华集团对上述借款提供连带责任保证，保证期间为主合同项下借款期限届满之次日起两年。上述《房地产借款合同》签订后，工行本溪分行将5000万元款项转给实华置业公司，实华置业公司向工行本溪分行出具了借据。2014年3月26日，工行本溪分行与实华置业公司签订《房地产借款合同》，借款本金1500万元，款期限3年。同日，工行本溪分行与实华置业公司签订《抵押合同》，抵押物为房产，并办理了抵押登记（房2014他字第××号）；工行本溪分行与实华集团签订《保证合同》，实华集团对上述借款提供连带责任保证，保证期间为主合同项下借款期限届满之次日起两年。上述《房地产借款合同》签订后，工行本溪分行将上述款项1500万元转给实华置业公司，实华置业公司向工行本溪分行出具了借据。2014年6月28日，工行本溪分行与实华置业公司签订《房地产借款合同》，借款本金800万元，借款期限3年，借款期限至2017年3月17。同日，工行本溪分行与实华置业公司签订《抵押合同》，抵押物为土地，并办理了抵押登记（本县他项2014字第012号）；工行本溪分行与实华集团签订《最高额保证合同》，实华集团对上述借款提供连带责任保证，保证期间为主合同项下借款期限届满之次日起两年。上述《房地产借款合同》签订后，工行本溪分行将上述款项800万元转给实华置业公司，实华置业公司向工行本溪分行出具了借据。2016年11月24日工行本溪分行与中国长城资产管理公司沈阳办事处签订《债权转让协议》，把本金7300万元及4134345.93元利息的债权转让给中国长城资产管理股份公司沈阳办事处，并在报纸上刊登债权转让暨债务催收联合公告，履行了通知债务人义务。中国长城资产管理股份公司沈阳办事处已取得上述债权的合法债权人地位。2016年12月21日，中国长城资产管理公司沈阳办事处更名为长城资产辽宁公司。工行本溪分行与实华置业公司签订上述借款合同后，实华置业公司并没有按照合同约定期限还款，实华集团也没有履行保证合同约定的保证责任。经长城资产辽宁公司多次催要，实华置业公司、实华集团均没有偿还欠款。为维护长城资产辽宁公司合法权益起诉到法院，请求支持长城资产辽宁公司的诉讼请求。 实华置业公司辩称：对借款本金数额没有异议；对长城资产辽宁公司主张的罚息的计算起始时间有异议，应从借款到期日开始起算逾期罚息利率和保证期间，而长城资产辽宁公司从2016年10月6日起算罚息是错误的。对长城资产辽宁公司关于抵押权的诉讼请求没有异议。 实华集团辩称：根据借款合同规定保证期间为2年，现3笔借款合同均已过保证期间，故不承担连带保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年3月25日，工行本溪分行与实华置业公司签订07060030-2014年（本县）字0019号房地产借款合同，约定：第一部分借款金额为5000万元。3.2本合同项下的借款期限3年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。4.1本合同项下借款利率为浮动利率，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与第3.2条约定的借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮10%，借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计算。第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他期各期依此类推。4.2本合同项下借款自实际提款日起日计息，按月结息，借款到期，利随本清，其中日利率=年利率/360。4.3本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%确定，挪用借款罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定。第二部分9.3借款到期(含被宣布立即到期)借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。工商本溪分行借款凭证记载：2014年3月25日工行本溪分行依约向实华置业公司支付借款5000万元。期限36个月，约定还款日为2017年3月23日。贷款利率6.765%。当日，工行本溪分行与实华集团签订07060030-2014年本县（保）字0019号保证合同，约定实华集团为前述5000万元借款承担连带责任保证，保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。关于保证期间约定，若主合同为借款合同，则本合同项下的保证期间为：自主合同项下的借款期限届满之次日起两年；工行本溪分行根据主合同之约定宣布借款提前到期的，则保证期间为借款提前到期日之次日起两年。 2014年3月26日，工行本溪分行与实华置业公司签订07060030-2014年（本县）字0024号房地产借款合同，约定：借款金额为1500万元。合同利率等具体条款内容同07060030-2014年（本县）字0019号房地产借款合同。工行本溪分行借款凭证记载：2014年3月26日工行本溪分行依约向实华置业公司支付借款1500万元。期限36个月。贷款利率6.765%。当日，工行本溪分行与实华集团签订保证合同，约定实华集团为前述1500万元承担连带责任保证，保证担保的范围及保证期间约定同上。 2014年6月28日，工行本溪分行与实华置业公司签订07060030-2014年（本县）字0035号房地产借款合同，约定：借款金额为800万元。合同利率等具体条款内容同07060030-2014年（本县）字0019号房地产借款合同。工行本溪分行借款凭证记载：2014年6月28日工行本溪分行依约向实华置业公司支付借款800万元。期限36个月约定，约定还款日为2017年3月17日。贷款利率6.765%。当日，工行本溪分行与实华集团签订最高额保证合同，约定实华集团所担保的主债为在800万元最高余额内，工行本溪分行依据与债务人签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权。保证担保的范围及保证期间约定同上。 还查明，2014年3月25日，工行本溪分行与实华置业公司签订07060030-2014年（本县）抵字0019号抵押合同，担保的主债权为工行本溪分行依据其与实华置业公司于2014年3月25日签订的主合同07060030-2014年（本县）字0019号房地产借款合同而享有的对债务人的债权。双方在桓仁满族自治县房屋产权管理处办理了抵押登记，他项权利证书证号为房2014他字第××号，登记载明房屋所有权证号为公1711701（在建工程）公442本，房屋坐落山水郦城，建筑面积38924.17平方米。2014年3月26日，工行本溪分行与实华置业公司签订07060030-2014年（本县）抵字0019号-0024抵押合同，担保的主债权为工行本溪分行依据其与实华置业公司于2014年3月26日签订的主合同07060030-2014年（本县）字0024号房地产借款合同而享有的对债务人的债权。抵押物同为房2014他字第××号权利证书项下不动产。2014年6月28日，工行本溪分行与实华置业公司签订07060030-2014年本县（抵）字0020号-35抵押合同，担保的主债权为工行本溪分行依据其与实华置业公司于2014年6月28日签订的主合同07060030-2014年（本县）字0035号房地产借款合同而享有的对债务人的债权。抵押物为本县他项（2014）第12号他项权利证书项下土地使用权，登记载明土地坐落小市镇滨河西路I区，地号17-1-3146-1，权属性质国有土地使用权，面积14023.7平方米。 2016年11月24日，工行本溪分行与中国长城资产管理公司沈阳办事处签订资产转让协议，约定工行本溪分行将截至2016年10月5日(转让基准日)，本协议项下的债权的账面价值为本金7300万元及利息4134345.93元的债权转让给中国长城资产管理公司沈阳办事处。2016年12月6日，辽宁日报刊发工行本溪分行与中国长城资产管理公司沈阳办事处债权转让暨债务催收联合公告，对实华置业公司、实华集团进行债务催收，公告催收的本金数额为7300万元。公告载明中国长城资产管理公司沈阳办事处作为上述债权的受让方，现公告要求公告清单中所列包括但不限于债务人、担保人及其相关承债主体、清算业务人等其他相关当事人，从公告之日起立即向中国长城资产管理公司沈阳办事处履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任。 另查明：2016年12月21日，中国长城资产管理公司沈阳办事处更名为长城资产辽宁公司。2018年4月10日，长城资产辽宁公司在辽宁法制报再次刊登债务催收公告，对上述债务进行催收。实华置业公司、实华集团未偿还过借款本息。 上述事实，有房地产借款合同、贷款凭证、最高额保证合同、保证合同、抵押合同、资产转让协议、他项权利证书、报纸公告以及当事人陈述在卷为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为：工行本溪分行与实华置业公司、实华集团签订的房地产借款合同、保证合同、抵押合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行。工行本溪分行依约支付借款后，实华置业公司未按约定还款已构成违约，应承担相应的违约责任。工行本溪分行与长城资产辽宁公司签订《债权转让协议》，将债权转让给长城资产辽宁公司，长城资产辽宁公司取得对该笔债权的权利。故实华置业公司应向长城资产辽宁公司履行还本付息的义务。实华置业公司对欠付本金7300万元没有争议，故认定实华置业公司应向长城资产辽宁公司偿还借款本金7300万元。 关于长城资产辽宁公司主张的给付利息、逾期利息、复利问题。因工行本溪分行与实华置业公司签订的三份房地产借款合同中均约定，借款期限三年，自实际提款日起算，实际提款日以借据为准。故双方的借款期限起止时间应为三份借据载明的起止日期，5000万元合同到期日为2017年3月23日，1500万元合同到期日为2017年3月25日，800万元合同到期日为2017年3月17日。长城资产辽宁公司主张其于2016年10月6日宣布贷款到期，应从该日起算三笔贷款逾期利息，但长城资产辽宁公司未能举证证明其宣布贷款提前到期通知于2016年10月6日到达实华置业公司，其与工行本溪分行联合公告催收的日期为2016年12月6日，公告载明争议借款催收数额为本金7300万元并要求债务人及担保人履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务。故应认定催收公告日期为宣布贷款到期日期，实华置业公司应从公告次日起，即2016年12月7日起向长城资产辽宁公司支付逾期利息。则5000万元自2014年3月25日、1500万元自2014年3月26日、800万元自2014年6月28日起，均至2016年12月6日按合同约定利率计算；自2016年12月7日至借款清偿之日止，按合同约定逾期利率计算。此外，工行本溪分行与实华置业公司三份借款合同均对复利进行了明确约定，实华置业公司未按期偿还过借款利息，故其应按照合同约定承担支付复利的义务，长城资产辽宁公司关于复利的主张予以支持。由于实华置业公司与工行本溪分行关于利息约定以借款期限相对应档次的中国人民银行贷款基准利率加浮动幅度确定，而从2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，故在计算利息、逾期利息、复利时应予相应的调整。 关于长城资产辽宁公司主张实华集团承担连带保证责任的问题。实华集团签订的三份保证合同中均约定保证期间为主合同项下的借款期限届满之次日起两年。实华集团抗辩承担保证责任的到期日分别为2019年3月23日、2019年3月26日、2019年3月17日，因此主张长城资产辽宁公司于2019年7月提起本案诉讼，已过保证期间，不应承担连带担保责任。如前所述，2016年12月6日辽宁日报催收公告日期为宣布贷款到期日期，长城资产辽宁公司催收公告中的催收对象列明了担保人实华集团，因此长城资产辽宁公司已在借款到期当日向保证人主张了权利，其权利主张未超过保证期间的规定。此后，2018年4月10日长城资产辽宁公司在辽宁法制报再次向实华置业公司、实华集团对上述债务进行催收，诉讼时效亦未超过。故实华集团关于保证期间的抗辩，不予支持，实华集团应按合同约定承担连带担保责任。 关于长城资产辽宁公司主张就抵押物折价、拍卖或者变卖所得的价款优先受偿的问题。长城资产辽宁公司与实华置业公司签订三份抵押合同后，均办理了相关抵押物的抵押登记，且实华置业公司对承担抵押担保责任无异议，故对长城资产辽宁公司的该项主张予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告本溪实华置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司借款本金七千三百万元。 二、被告本溪实华置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司借款利息（五千万元自二○一四年三月二十五日、一千五百万元自二○一四年三月二十六日、八百万元自二○一四年六月二十八日起，均至二○一六年十二月六日按合同约定利率计算借款期限内的利息；自二○一六年十二月七日至借款清偿之日止，均按合同约定的逾期利率计算逾期利息。依据合同约定需在二○一九年八月二十日后调整借款利率、逾期利率的，应根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整）及相应复利。 三、被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司对上述欠款本息承担连带清偿责任。 四、原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司就被告本溪实华置业有限公司抵押的房产(详见房2014他字第××号他项权利证书)及土地使用权（详见本县他项（2014）第12号他项权利证书）拍卖、变卖的价款优先受偿。 五、驳回原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五十万二千四百三十二元，保全费五千元，共计五十万七千四百三十二元，由被告本溪实华置业有限公司、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  周明辉 审判员  许 晶 审判员  赵丹阳 二〇二〇年六月二十四日 书记员  孙 越 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。