山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1000号上诉人（原审第三人）：王庆华，男，1972年10月2日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人（原审第三人）：夏秀梅，女，1974年9月5日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：单明才，山东长明阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司，地址：山东省枣庄市薛城区临山东路。法定代表人：赵士琪，总经理。委托诉讼代理人：马群，山东鲁拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘圣霞，女，1955年7月8日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：王东，山东薛国律师事务所律师。上诉人王庆华、夏秀梅、枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司（以下简称旧城开发公司）因与被上诉人刘圣霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王庆华、夏秀梅上诉请求：依法撤销薛城区人民法院(2019)鲁0403民初239号民事判决。事实和理由：一、永福源小区的改造建设是于立果一手操办的，该小区改建的二幢六层楼房都是于立果筹资建设，并都由于立果分配或用于安置或用于出售。其向王庆华、夏秀梅所借资金也是用于该小区的建设所需，其不论作为建设施工的负责人，还是作为旧城开发公司的委托人，于立果都有权分配处置其建成后的房屋。刘圣霞的《永福源回迁安置协议书》是与于立果签订的，王庆华、夏秀梅的《改建房转让意向书》也是与于立果签订的，且《改建房转让意向书》签订于2015年6月20日，而《永福源回迁安置协议书》签订于2017年1月1日，谁先谁后，一目了然。原判认定王庆华、夏秀梅与于立果签订的《改建房转让意向书》无效，属于认定事实错误。二、原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定处理本案，属于适用法律错误。该条规定是指拆迁人与被拆迁人签订了拆迁安置协议在先，且该拆迁安置协议必须已经明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的情形。而本案情况则完全不同，本案中是王庆华、夏秀梅购买房屋协议签订在先，拆迁人与被拆迁人签订的以涉案房屋予以补偿安置的协议在后。刘圣霞签订《永福源回迁安置协议书》时，该房屋已经先行出售给了王庆华、夏秀梅，并装修入住。由此可见，原判适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定处理本案，让王庆华、夏秀梅退房是适用法律错误。三、原判程序存在问题，本案案由系“拆迁安置补偿合同纠纷”，根据合同相对性原理，只有合同当事人才受合同条款的约束，也只有合同当事人才能够成为案件纠纷的当事人，一审人民法院将本应只属于证人法律地位的王庆华、夏秀梅作为合同纠纷的第三人并判决为第三人创设了法律义务，要求第三人腾退房屋，这在程序上就出现了错误。四、旧城开发公司自始至终既没有参与拆迁活动，更没有投入拆迁资金，完全由于立果个人负责，实际上是于立果借名实施的拆迁活动。在这种情况下，原判认定“于立果无权不经枣庄市旧城开发公司允许，擅自将应予拆迁安置的房屋另行出售”与本案事实不符，系认定事实错误。事实上，原审法院在此前审理涉及永福源小区拆迁改造所建房屋的归属问题上，是认定改造后所建房屋归属于立果且认定于立果有权处分的。而在本案中却又认定于立果无权处分，这种自相矛盾的判决结果实在令人难以理解，明显违反了法律规定的即判力原则，明显是错误的。在事实认定问题上，原判认定“2017年间，第三人王庆华、夏秀梅占有使用该房屋并居住至今”也是不准确的，实际上在2016年第三人缴纳水、电、气配套开口费的时候就开始着手装修房屋了。五、对于上诉人旧城开发公司的上诉请求，王庆华、夏秀梅不能接受，上诉人旧城开发公司的上诉主张不能成立。刘圣霞辩称，1.涉案房屋的拆迁主体是旧城开发公司而非于立果个人。2.王庆华、夏秀梅系无权占有涉案房屋，构成侵权。3.刘圣霞对涉案房屋享有专属性权利。旧城开发公司辩称,1.王庆华、夏秀梅所提及的《改建房转让协议书》属无权代理。2.王庆华、夏秀梅应负责具体实施房屋腾空退房、交付并承担房屋占用期间的租金损失。旧城开发公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项及第二项；将一审第三项判决变更为：王庆华、夏秀梅于判决生效后十五日内将位于薛城区城南永福源小区2号楼2单元2层东户房屋腾空后返还给刘圣霞；2.一、二审诉讼费用由刘圣霞、王庆华、夏秀梅承担。事实和理由：一、一审判决旧城开发公司向刘圣霞交付案涉房屋没有事实依据。1.因王庆华、夏秀梅自2017年起将案涉房屋占用使用导致刘圣霞一直无法回迁安置。王庆华、夏秀梅对案涉房屋的占用行为侵犯了刘圣霞对案涉房屋的占有和使用的权利，依据《侵权责任法》第十五条第（四）项的规定，侵权人王庆华、夏秀梅应当将占有的案涉房屋返还给刘圣霞。即返还的主体是王庆华和夏秀梅，而不是旧城开发公司。2.依据一审查明的事实，旧城开发公司并不占有和控制案涉房屋，判决由旧城开发公司向刘圣霞交付房屋在事实上也无法履行。3.按照一审判决第一项和第三项，王庆华和夏秀梅负责将案涉房屋腾空，旧城开发公司负责将房屋交付给刘圣霞；如果王庆华和夏秀梅不腾空房屋或腾空后不将房屋交还旧城开发公司，旧城开发公司均无法向刘圣霞交付；如果王庆华和夏秀梅不履行判决，法院强制执行时首先要将房屋腾空，腾空后还必须将房屋先交付给旧城开发公司，再由旧城开发公司交付给刘圣霞；如果房屋交付给旧城开发公司后，旧城开发公司没有交付给刘圣霞，刘圣霞还必须再申请法院强制执行。因此，判决王庆华和夏秀梅在将房屋腾空返还给刘圣霞最符合实际，执行也更简便。二、一审判决旧城开发公司向刘圣霞支付租房租金没有事实依据。1.既然是租金，则前提是刘圣霞在此前存在租赁房屋的事实，且因租赁房屋产生了租金损失。但一审庭审期间刘圣霞并未提出其在外租住房屋的情况，亦未提交租住房屋的证据。该事实说明刘圣霞没有租赁房屋的事实，即刘圣霞没有租金损失，其主张租房租金没有事实依据。2.如果刘圣霞提交证据证实因未能回迁安置自2017年以来一直租住房屋并产生了租金损失，鉴于王庆华、夏秀梅一直占有案涉房屋的侵权事实，依据《侵权责任法》第十五条第（六）项的规定，刘圣霞的租金损失也应由王庆华、夏秀梅予以赔偿，而不应当由旧城开发公司支付。3.退一步讲，即便因王庆华、夏秀梅一直占有案涉房屋，导致刘圣霞不能回迁安置，亦无法将案涉房屋用于居住或出租，给刘圣霞造成了损失，依据《侵权责任法》第十五条第（六）项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应由王庆华、夏秀梅向其支付房屋占用使用费。费用数额可参照案涉房屋的面积，按照600元/月的标准予以计算。三、涉案《回迁安置协议书》非有权代理。四、《回迁安置协议书》与《旧城拆迁改造协议书》的主体非同一人，且《旧城拆迁改造协议书》并未明确约定房屋具体坐落位置及房屋交付时间及有可能承担的违约责任。五、要求我方交付房屋并承担租金损失，缺乏法律依据。刘圣霞辩称，一、一审判决旧城开发公司交付涉案房屋事实清楚，判决正确。二、旧城开发公司应当承担房屋租金。王庆华、夏秀梅辩称，于立果是旧城开发公司的委托代理人，于立果的行为应当视为其委托方旧城开发公司的行为，授权委托书载明的于立果有权进行改造建设及房屋分配等权利，这里的分配应当作广义的理解，即包括安置也包括出售，事实上，安置后多出的60多套房屋均是由于立果与购房人签订合同并收取房款，旧城改造公司即未出售过这60多套房屋，也没有收取过售房的房款。刘圣霞向一审法院起诉请求：1.依法判令旧城开发公司交付拆迁安置回迁房屋（位于薛城区城南永福源小区2号楼2单元2层东户）；2.依法判令旧城开发公司支付欠付的租房房租费47，400元（自2012年5月26日计算至2018年12月26日共计79个月每月600元）；3.依法判令旧城开发公司支付自2018年12月26日起至实际交付回迁安置房之日的租房房租费，按每月600元计算；4.要求第三人腾空退出涉案房屋，由旧城公司交付刘圣霞使用；5.诉讼费985元由旧城开发公司承担。一审法院认定事实：旧城开发公司加盖公章与刘圣霞于2007年6月15日签订《旧房拆迁改造协议书》，约定由旧城开发公司对刘圣霞的现有住房进行拆迁改造，刘圣霞住房（以房产证为准）面积为51.75平方米，改造后所给面积不少于120平方米，拆迁时间为2010年3月26日，7日内搬迁完毕，双方签订协议后刘圣霞将房屋产权证及原土地证明一并交给旧城开发公司，旧城开发公司支付给刘圣霞租房房屋租金每户每月300元，暂付14个月，到时不能及时回迁，旧城开发公司继续支付房租费。2010年间该拆迁协议开始履行，刘圣霞将其房屋产权证书交付给旧城开发公司委托代理人于立果，按协议约定时间进行了搬迁；旧城开发公司先期支付给刘圣霞自2010年3月26日起14个月的租房租金，后又支付给刘圣霞12个月的租房租金。旧城开发公司组织拆迁、施工、建设后，2017年1月1日，旧城开发公司委托代理人于立果与刘圣霞双方签订《永福源回迁安置协议书》，确定刘圣霞的回迁房为2号楼2单元2层东户，旧城开发公司承诺确保刘圣霞于2017年5月1日前入住。但是，旧城开发公司至今未能向刘圣霞交付该2号楼2单元2层东户的回迁房屋，也未再支付租房租金。另查明，2007年5月6日，旧城开发公司出具授权委托书，载明：旧城开发公司委托于立果对薛城区永福南路西侧原薛城区常庄镇宿舍15户居民居住的房屋进行拆迁改造建设及房屋分配等事项。2007年6月11日，包括刘圣霞的原薛城区常庄镇宿舍15户居民共同给旧城开发公司出具委托书，同意委托旧城开发公司对其进行危房改造改变居住条件。另查明，旧城开发公司确定给刘圣霞的2号楼2单元2层东户回迁房，在旧城开发公司承诺确保刘圣霞于2017年5月1日前入住后未能按时交付。第三人王庆华、夏秀梅与于立果（加盖常庄镇原经委宿舍改建房转让专用章、落款有于世杰签字）签订《改建房转让意向书》，约定由王庆华、夏秀梅作为订购意向人向转让人于立果（加盖常庄镇原经委宿舍改建房转让专用章）订购永福源小区2号楼中单元2层东户房产，价格为200，000元，于2016年10月中旬交房。合同落款时间有改动后落款为2015年6月20日。2017年间，第三人王庆华、夏秀梅占有使用该房屋并居住至今。一审法院认为，原、旧城开发公司双方签订的房屋拆迁安置协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《城市房屋拆迁管理条例》第六条虽然有“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”和违法拆迁房屋的单位将受到制裁的规定，但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违法并不必然导致合同无效，只有违反法律、行政法规的强制性规定，才必然导致合同无效。而《城市房屋拆迁管理条例》只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。旧城开发公司应当按照该合同的约定充分履行合同义务，其至今未履行合同义务的行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。旧城开发公司应该及时将确定给刘圣霞的2号楼2单元2层东户回迁房交付给刘圣霞。旧城开发公司未能按照拆迁安置协议完成及时回迁，旧城开发公司应该继续向刘圣霞支付房租费，鉴于旧城开发公司存在违约行为及现实中租房租金上涨的事实，一审法院认定旧城开发公司应该自欠付租金之日起按每月租房租金600元支付刘圣霞，直至回迁房屋交付之日至。第三人王庆华、夏秀梅与于立果（加盖常庄镇原经委宿舍改建房转让专用章）签订的《改建房转让意向书》合同应为无效，因为于立果只是旧城开发公司开发永福源小区的委托代理人，于立果无权不经旧城开发公司允许，擅自将应予拆迁安置的房屋另行出售。第三人王庆华、夏秀梅应该将该房屋腾空后搬离迁出，由旧城公司交付刘圣霞使用。第三人王庆华、夏秀梅与于立果之间的债务关系，第三人王庆华、夏秀梅有权另行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、被告旧城开发公司于判决生效后十五日内将位于薛城区城南永福源小区2号楼2单元2层东户房产交付给原告刘圣霞；二、被告旧城开发公司支付原告刘圣霞租房租金（自2012年5月26日起至实际交付回迁安置房之日止，按每月600元支付），于判决生效后十日内付清；三、第三人王庆华、夏秀梅于判决生效后十五日内将位于薛城区城南永福源小区2号楼2单元2层东户房屋腾空后搬离迁出。如果旧城开发公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，由旧城开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，旧城开发公司与刘圣霞签订的《旧房拆迁改造协议书》合法有效。旧城开发公司作为案涉房屋的拆迁人，负有拆迁、建设、分配安置的义务，王庆华、夏秀梅自2017年起将案涉房屋占用导致刘圣霞一直无法回迁安置。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。本案中，刘圣霞作为被拆迁人，其请求优先取得补偿安置房屋的主张应予支持，原审法院判决旧城开发公司向刘圣霞交付案涉房屋，符合法律规定。旧城开发公司关于其向刘圣霞交付案涉房屋没有事实依据的上诉主张，依法不能成立。旧城开发公司未能按照拆迁安置协议及时完成回迁，应该继续向刘圣霞支付租房费用，原审法院鉴于旧城开发公司存在违约行为及现实中租房租金上涨的事实，对月租金予以调整符合情理，本院予以确认。旧城开发公司关于一审判决旧城开发公司向刘圣霞支付租房租金没有事实依据的上诉主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，刘圣霞有请求优先取得补偿安置案涉房屋的权利，故一审法院判决王庆华、夏秀梅腾空涉案房屋并搬离，并无不当。王庆华、夏秀梅的相关权利，可另行主张。综上所述，王庆华、夏秀梅、旧城开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人王庆华、夏秀梅负担500元，上诉人枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司负担500元。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年六月二十四日书记员  李 振