广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5075号原告：中山市天诚房地产中介有限公司，住所地广东省中山市*********锦绣国际花城花月苑60卡，统一社会信用代码914***********631K。法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温欢，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：江宏声，男，1958年12月26日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区***********，公民身份号码440************91X。被告：江嘉琳，男，1996年6月22日出生，汉族，住广东省普宁市*********，公民身份号码445************713。原告中山市天诚房地产中介有限公司（以下简称天诚公司）与被告江宏声、江嘉琳居间合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡琼、被告江宏声、江嘉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天诚公司向本院提出诉讼请求：请求判令江宏声、江嘉琳向天诚公司支付中介费18000元及利息（以18000元为基数，从2019年5月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至实际清偿之日止）。事实和理由：江宏声、江嘉琳欲出售其位于中山市******************，于2019年3月2日委托天诚公司对外放房并将房地产的钥匙交由天诚公司的工作人员保管以便客户看房。2019年4月16日，卖方江宏声、江嘉琳、买方孙亮与中介方天诚公司签订《房地产买卖合同》，对各自的权利义务进行了约定。同日，天诚公司与江宏声、江嘉琳签订《补充协议》，约定江宏声、江嘉琳向天诚公司支付代理费18000元，于交税过户当天支付。2019年5月27日，天诚公司与江宏声、江嘉琳到中山市国土局坦洲分局成功办理房产过户及交纳相关税费。2019年6月14日，案外人孙亮取得涉案房地产的房产证，至此，天诚公司已完成中介方的全部义务，但江宏声、江嘉琳至今未支付中介费，天诚公司多次催讨无果，遂诉至法院。江宏声、江嘉琳辩称，确认天诚公司提供了中介服务，但不同意支付中介费，江宏声签订《补充协议》时不清楚协议内容，应按三方签订的《房地产买卖合同》履行。1.签订涉案合同时，江嘉琳身在广州，直至2019年4月26日才知道《补充协议》的存在，为了解事情，江嘉琳当时要求天诚公司给《补充协议》的副本，天诚公司以各种理由拒绝，按正常的市场交易，应由双方各留一份备案，但《补充协议》仅有一份在天诚公司处，根据江宏声回忆，当时《补充协议》是没有盖章的，现协议天诚公司盖章处显然有多次盖章，又在左侧补盖，江宏声、江嘉琳有理由相信该协议存在被窜改的可能。另，天诚公司作为一家专业的房屋买卖机构，却多次和江宏声声明不需要江嘉琳到场亦可签订协议，不愿意在江宏声、江嘉琳同时在场的情况下签订合同，由此可见，天诚公司故意绕过具有较高文化水平的江嘉琳，找文化水平低的江宏声签订《补充协议》，天诚公司存在恶意欺诈的本质。江嘉琳并未在《补充协议》上签字，不是适格的被告。2.涉案合同第十四条明确约定中介费是由买方支付，这也是江宏声、江嘉琳将房价降至91.8万元的原因，在合同有明确约定的情况下，江宏声在后来的补充协议中同意完全相反的条款，与常理不符。且涉案合同明确约定合同内容如有更改需三方商定并签名才有效，《补充协议》仅有天诚公司与江宏声签字，应为无效。3.从房屋买卖交易的惯例和行规来看，中介费一般由买方承担，天诚公司要求支付中介费不符合正常的交易逻辑。4.江嘉琳曾在微信中称晚几天支付中介费，是在核实《补充协议》是合法有效后才支付，但因江嘉琳认为该协议无效，故拒绝支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，卖方江宏声、江嘉琳、买方孙亮与经纪方天诚公司签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市******************，总楼价为91.8万元，基于经纪方为买卖双方提供中介代理业务，并促成买卖双方签署合同，买卖双方同意在签订合同当天买方孙亮向经纪方天诚公司支付房地产咨询及买卖代理费13800元，逾期支付的，须从签订合同之日起按代理费总金额的千分之五每日支付违约金至全部支付完毕之日。如合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效，合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。备注内容：产权人江嘉琳因个人原因签订合同之时未到场，所有事宜由另一位产权人江宏声全权处理，如因此产生的一切纠纷，由产权人江宏声承担。合同还约定了其他事项。该份合同落款处，由江宏声签字，江嘉琳并未实际签字。但在庭审中，江嘉琳确认江宏声的签字行为，并确认该份合同对江嘉琳发生法律效力。签订《房地产买卖合同》同日，甲方江宏声、江嘉琳与乙方天诚公司签订《补充协议》，约定江宏声、江嘉琳同意在签订协议后向天诚公司支付代理费18000元，此款在交税过户当天收齐，协议还约定了其他事项。该份补充协议也是由江宏声签字，江嘉琳并未实际签字。对于该份补充协议，江嘉琳不予确认，认为协议上并无其签字，且江宏声文化水平低，不清楚协议的内容，应为无效。2019年5月27日，江宏声、江嘉琳与案外人孙亮就涉案房地产办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。天诚公司提交其公司工作人员与江嘉琳的微信聊天记录显示，2019年5月23日，江嘉琳要求天诚公司给一份《补充协议》复印件，对方回复称协议已上交财务，现无原件可复印，江嘉琳又称大家挣钱不容易，耽误几天给1.8万元也划算，并坚持要协议的复印件。天诚公司称，当时江宏声、江嘉琳明确表示涉案房地产卖90万元，超过90万元的中介费按两个点计收，故涉案房地产的挂牌价格为91.8万元，另由买卖双方共同支付中介费亦合情合理，一般情况下，中介费都是买卖双方各出一半或协商确定。江宏声、江嘉琳对此不确认，称涉案合同已明确约定卖方不需要承担中介费，若如天诚公司所说，现卖家承担的中介费比买家多，且需其支付的中介费不在涉案合同中明确约定，反而签订一份补充协议，与天诚公司说法不一致。江宏声、江嘉琳提交中山市发展和改革局发布的房地产中介收费显示，房屋买卖代理按成交价格总额的0.5%-2.5%，批准收费文号为粤价[1995]362号、中价[2004]5号。本院就中介收费标准问题咨询中山市发展和改革局，该局表示，上述文件已不再执行，按粤发改价格[2014]542号文件执行，该文件载明房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价。经查，2018年8月27日，中山市发展和改革局发布《中山市发展和改革局转发广东省发展改革委关于废止部分价格管理规范性文件的函》载明，对原中山市物价局《关于规范我市房地产中介服务收费的通知》（中价[2004]5号）等2份价格管理政策文件同时废止。本院认为，本案系居间合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》中包含了天诚公司提供居间服务的内容，相关条款及涉案《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。天诚公司促成了《房地产买卖合同》的签订，且买卖双方也已实际完成涉案房地产的交易，故天诚公司已经履行了相应的居间服务义务，江宏声、江嘉琳应依约向天诚公司支付中介费。江宏声、江嘉琳对此抗辩主张江宏声文化水平低，在签订《补充协议》时并不清楚协议内容，且该协议的内容属于更改涉案合同，并无三方的签名确定，应为无效。对此本院认为，首先，江宏声作为完全民事行为能力人，其应清楚在协议上签字的法律后果，其主张签约时不清楚协议内容，本院不予采信。其次，涉案《房地产买卖合同》是江宏声代表江嘉琳签订的，《补充协议》也于同日由江宏声签字，江嘉琳确认江宏声代表签署《房地产买卖合同》的效力，但又不确认江宏声签署《补充协议》的效力，明显缺乏理据。最后，居间服务既包括居间方对卖方的服务，又包括对买方的服务，天诚公司与江宏声在签订涉案合同后签订《补充协议》的行为系对双方之间的权利义务重新进行约定，是双方的真实意思表示。综上，江宏声、江嘉琳应当按照《房地产买卖合同》及《补充协议》的约定支付居间报酬。江宏声、江嘉琳主张房屋买卖中介费按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，就此，本院咨询中山市发展和改革局，该局表示现中介费按粤发改价格[2014]542号文件执行，即实行市场调节价。因此，江宏声、江嘉琳再主张中介费存在2.5%的限额，本院不予支持。江宏声、江嘉琳应向天诚公司支付中介费18000元。对于天诚公司诉请的利息，虽然天诚公司将此款项称为利息，但该笔款项实为因江宏声、江嘉琳逾期付款而产生的逾期付款损失。因江宏声、江嘉琳未在交税过户之日即2019年5月27日前足额付款，势必导致天诚公司产生进一步的损失，故天诚公司诉请参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算从2019年5月27日起的逾期付款损失，本院予以支持。综上所述，天诚公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条规定，判决如下：江宏声、江嘉琳于本判决生效之日起七日内向中山市天诚房地产中介有限公司支付居间报酬18000元及逾期付款损失（以18000元为基数，自2019年5月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取计127元（中山市天诚房地产中介有限公司已预交），由江宏声、江嘉琳负担并于本判决生效之日起七日内迳付中山市天诚房地产中介有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 肃二〇二〇年六月二日书记员 陈香玲