江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0830民初4983号原告：盱眙恒泰房地产开发有限公司，住所地盱眙县工业园区工三路西侧。法定代表人：潘致诚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被告：高江，男，1965年10月5日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：马旭，江苏君萃律师事务所律师。第三人：潘致诚，男，1969年11月8日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告盱眙恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）与被告高江、第三人潘致诚商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。因该案需以另一案的判决结果为依据，在审理程序上进行了二次中止和恢复，期间于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告恒泰公司委托诉讼代理人周钦，被告高江的委托诉讼代理人马旭，第三人潘致诚的委托诉讼代理人周钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告恒泰公司与被告高江签订的26套商品房买卖合同无效；2、判令被告高江返还26套商品房；3、被告高江承担全部诉讼费用。事实和理由：案涉的26套商品房买卖合同系名为房屋买卖实为债权担保性质，因而案涉的26套商品房买卖合同系无效合同。1、高江与潘致诚因借款合同资金往来频繁为保证资金安全双方协商将原告恒泰公司开发的26套商品房作为债的担保，以商品房买卖的方式，由原告恒泰公司与高江签订26份商品房买卖合同，且参照金融机构抵押率将商品房的价格约定为备案价的50%左右；2、案涉26套商品房签约时间：24套是在2015年5月12日，2套在2015年5月13日，而高江汇款时间为2014年12月10日、11日、2015年2月10日、18日，汇款在前签约在后，时间相差较远，不符合商品房买卖行业惯例和交易习惯；3、汇款总额大于房款总额，不符合常理和交易习惯；4、高江的汇款是汇入潘致诚的个人账户而不是原告恒泰公司账户，这与商品房预售合同第三条约定的买受人采用现金支付给出卖人的应直接存入监管账户不符，不能证明高江与潘致诚之间的款项往来就是购房款；5、商品房预售合同第六条约定高江应在签订合同的当日一次性付款，高江至今不能证明当日向原告恒泰公司支付过购房款；6、潘致诚与高江之间的银行流水往来汇总有七百多万，潘致诚几乎全部归还，尚有少许借款未结清，高江想以非正常低价和商品房合同的表象强行对案涉房屋进行装修企图非法侵占案涉房屋。7、庭审中补充：淮安市中级人民法院2018苏08民终3679号民事判决否认了高江及其代理人向潘致诚的汇款属于购房款的性质。印证了双方的民间借贷关系，双方并没有其他基础合同关系，案涉商品房买卖合同不具有房屋买卖的交易特征，属于借款担保的性质，该买卖合同无效。鉴于以上，请求判令如原告所诉。被告高江辩称：1、对原告恒泰公司和第三人潘致诚共同委托同一位诉讼代理人持有异议。主要理由为在本案当中第三人与原、被告双方当事人均存在利害关系，所以原告和第三人不能委托同一名律师作为他们的共同委托诉讼代理人参与诉讼。2、原告要求确认合同无效已经超出了诉讼时效，原被告签订买卖商品房合同是在2015年5月份，原告起诉的时间从诉状判断是在2018年10月份，此时已经超出了诉讼时效。3、原告要求确认26套商品房买卖合同无效以及要求被告返还26套商品房没有事实和法律依据，原、被告签订的26套商品房买卖合同真实、合法、有效。26份购房合同已经住建部门网签且被告也向原告支付了购房款，原告也向被告交付了涉案的26套房屋，由此说明双方已经实际履行了26套商品房买卖合同。4、对于原告在庭审中补充陈述的相关理由，这完全属于原告胡乱的推测，其理由及陈述的事实和本案的争议焦点之间无关联性。综上，依法驳回原告全部诉讼请求。第三人潘致诚述称：第三人潘致诚与被告高江之间系民间借贷关系，被告为保障其债权的安全，要求第三人所在的公司提供房产抵押，因案涉房屋没有完成初始登记，不具备办理抵押登记的条件，在高江的要求下，高江和原告之间签订的名为房屋买卖，实为债权担保性质的房屋买卖合同，原告之所以将潘致诚列为第三人，正是上述事实和原因。潘致诚如果不参与本案，有关事实无法查清。本案经本院审理查明：盱眙县金润农村小额贷款有限公司（金润公司）与江苏常兴新型墙体材料有限公司、潘晓玲、潘致诚、盱眙恒泰房地产开发有限公司（恒泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月14日作出（2017）苏0830民初351号民事调解书，内容为：一、被告江苏常兴新型墙体材料有限公司欠原告盱眙县金润农村小额贷款有限公司贷款本金290万元及利息（自2015年2月21日至2015年11月6日按月利率11.55‰计算利息，2015年11月7日之后按月利率11.55‰基础上上浮50%计收罚息至贷款实际还清之日止）。被告于2017年7月20日前偿还本金1万元，于2017年8月20日前偿还本金3万元，于2017年10月20日前偿还本金3万元，于2017年11月20日前偿还本金141.5万元，于2017年12月20日前将剩余贷款本息一次性付清。二、如果被告有一期未能按期足额偿还，原告有权就剩余未还全部贷款本息申请执行。三、被告潘晓玲、潘致诚、盱眙恒泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。案件受理费30000元，减半收取15000元，由被告江苏常兴新型墙体材料有限公司、潘晓玲、潘致诚、盱眙恒泰房地产开发有限公司负担。该调解书发生法律效力后，根据盱眙县金润农村小额贷款有限公司申请，本院于2017年10月25日立案执行，案号为(2017)苏0830执3380号。在该案执行过程中，本院于2018年1月15日依法作出了(2017)苏0830执字3380号民事裁定：查封高江拥有的位于盱眙恒泰蓝湾1#201、1#204、1#3001、1#3002、1#3003、1#3004、1#3005、1#3006、1#3007、1#3008、1#3009、1#3010，1#3011、1#3012、1#4001、1#4002、1#4003、1#4004、1#4005、1#4006、1#4007、1#4008、1#4009、1#4010、1#4011、1#4012号房产。案外人高江对上述执行行为提出异议后，本院于2018年3月8日以“法院查封的涉案房产登记的买受人为异议人高江”为由作出（2018）苏0830执异24号执行裁定书，撤销本院(2017)苏0830执3380号民事裁定，解除对上述房产的查封。此后，金润公司向本院提起执行异议之诉并提出诉讼请求：请求法院依法恢复(2017)苏0830执3380号民事裁定，诉讼费用由高江承担。案号为(2018)苏0830民初1771号，该案查明并经淮安市中级人民法院（2018）苏08民终3579号民事判决书确认的事实为：恒泰公司成立于2010年3月22日，公司股东为潘致诚和陆某，各占投资比例的75%和25%，2016年7月15日前法定代表人为顾新苗，此后变更为潘致诚，潘致诚与顾新苗系夫妻关系。2014年12月10日、2015年2月10日，被告高江分别转给第三人潘致诚150万元、150万元；2014年12月11日、2015年2月8日，被告高江委托其嫂子张维琳两次分别转给第三人潘致诚50万元和20万元，合计金额370万元。2015年5月13日，恒泰公司与被告高江签订涉案的26份商品房买卖合同，并出具了26份总计金额为3396840元均注明房号的购房全款收据给被告高江，该26份购房合同已经住建部门网签，但合同没有进行备案。2014年11月5日潘致诚向高江借款930000元（高江提供920000元银行转账凭证及称10000元为现金）、2015年2月6日向高江借款1000000元（高江提供银行转账凭证），这两笔合计1930000元，潘致诚已还1939360元（含过桥利息及感谢费9360元），这两笔账已冲平，第三人恒泰公司与潘致诚予以认可。第三人恒泰公司和潘致诚还称与高江代理人雍海昱之间还有几百万的进出账，基本已不欠高江多少钱了。高江认为雍海昱不是其代理人，雍海昱与潘致诚之间的经济往来与其没有任何关系，恒泰公司和潘致诚未能提供证据证实其该项主张。被告高江称已于2017年8月，恒泰公司的工作人员就将涉案房屋交给其装修并安装了通往1号楼楼上的大门，到2018年1月，已将涉案的26套房产水电管线铺设完毕，已实际控制和占有涉案房屋。恒泰公司及潘致诚否认高江的说法，第一次庭审中恒泰公司代理人顾新苗称2017年12月高江就占有房屋了，第二次庭审中恒泰公司和潘致诚称因高江用钢筋封堵1号楼通往3、4楼通道于2018年1月30日向公安机关报警，其余在高江对涉案房屋安装大门予以控制及铺设水电管线的相当长时间里，未能提交阻止高江安装大门控制涉案房屋及对涉案房屋铺设水电管线施工的其他证据。本案承办法官及书记员于2018年6月13日上午10时许，前往涉案房屋现场，经勘验，涉案房屋由高江安装了1号楼通往楼上的大门并上锁控制，在到达前潘致诚方人员将锁砸开，高江发现后正在报警，警察看后与本院勘验人员一起到涉案房屋中勘验，楼道中堆放不少水电管线材料，26套涉案房屋水电管线已铺设完毕，潘致诚的办公室与涉案房屋相隔很近。另查明，关于涉案房屋的登记情况，恒泰公司和潘致诚称涉案26套房屋登记在恒泰公司名下。盱眙县价格认证中心盱价认[2012]131号关于恒泰蓝湾1号楼住宅商品房的成本认证结论书证实成本每平方米为3886.79元。整个恒泰蓝湾小区楼房销售价一部分在3886.79元之上，还有一大部分售价都在3886.79元之下，从住建部门调取的售价明细看，售价每平方在3500元以下的除涉案房屋以外的在30户以上，其中买受人为钱伟的买受单价为1094元，买受人为蒋建波、陈晖的买受单价为2053元，买受人为盱眙城市资产经营有限责任公司的买受单价为2053元等。再查明，因恒泰公司一直未开具正式发票给被告高江，盱眙县国家税务局于2018年3月23日作出盱国税罚【2018】17号税务行政处罚决定书，认定恒泰公司出售价值340万元26套房产给被告高江只开具收款收据未开具销售发票，经多次限期改正仍未改正，决定处3000元罚款。2018年5月14日盱眙公安局行政处罚决定书对高江于2016年12月20日因债务纠纷用瓷砖砸坏顾新苗家窗户玻璃，决定对高江拘留2日。2017年10月9日，盱眙县住建局给县政府的请示报告载明：恒泰蓝湾房产项目是全县32个问题楼盘之一，于2010年开工建设，因资金链断裂等原因小区为临时供电，5幢楼延期交付，400余户业主未办理产权证。盱眙101专报盱效办[2017]99号临时用电楼盘及问题楼盘最新进展情况督查专报将恒泰蓝湾列为问题楼盘,交办帮办单位筹措资金推进项目建设等。该案中本院认为恒泰公司与高江之间有合法的商品房买卖合同、借款已转化为购房款、高江已实际占有案涉房屋、没有办理登记过错不在高江，于2018年8月2日作出(2018)苏0830民初1771号民事判决书，判决驳回了金润公司的诉讼请求。金润公司不服该判决向淮安市中级人民法院提出上诉。上诉案号（2018）苏08民终3579号。淮安市中级人民法院在审理该上诉案件中另查明：高江在（2018）苏0830执异24号执行异议案中提出异议称：2015年5月13日，高江与恒泰公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，并在住建部门办理备案手续，高江向恒泰公司履行了全部房款给付义务，恒泰公司了出具了收据给高江。为维护高江的合法权益，请求法院中止对涉案房屋的执行查封。涉案《商品房买卖合同》第六条约定付款方式为在签订合同时一次性付款。且26份合同中约定大多数套内建筑面积计为每平方米2661.20元。高江在二审中陈述，其与潘致诚、恒泰公司之间不存在370万元借款关系，涉案370万元是其支付给恒泰公司26套房屋的购房款。淮安市中级人民法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释规定精神，在高江举证证明其对案涉房屋享有的权利同时符合以上要件时,才能够产生阻却人民法院强制执行的效果。一、关于高江是否已支付全部价款的问题。当事人对自己的主张应该提供证据予以证明。高江已主张其全部支付涉案26套房屋价款3396840元之理由不能成立。1.从付款时间看，汇款时间分别为2014年12月份、2015年2月份，签订《商品房买卖合同》的时间为2015年5月份。付款时间在前，签订《商品房买卖合同》时间在后，上述付款行为不符合商品房交易习惯，亦不符合合同约定在签订合同时一次性付款的付款方式。2.从付款金额看，合同约定涉案26套房屋总价款为3396840元，高江付款的金额为370万元，对多付303160元，高江主张结算退还现金15万元，恒泰公司用商务车抵款15万元，余款放弃。在恒泰公司否认上述事实的情况下，高江对其主张亦未能提供证据证明。3.从价格上看，盱眙县价格认证中心认证恒泰蓝湾1号楼住宅商品房的成本为每平方米为3886.79元。恒泰公司以套内建筑面积2661.20元/平方米的价格将涉案26套房屋出售给高江,明显低于当时市场价,并不符合商品房买卖交易中开发商通常能够让利的幅度。4.根据合同相对性原理，涉案房屋价款应当支付给恒泰公司，但本案中高江主张的房款是支付给潘致诚。综上，尽管恒泰公司并未提供证据证明其与高江之间以案涉26套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据,但高江与恒泰公司签订的《商品房买卖合同》从所购房屋数量、付款时间、付款金额、付款方式以及实际购房单价与市场交易价的差异等事实,均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符。故对于高江提出其已付清涉案商品房购房款3396840元的主张本院不予确认。二、关于高江是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。高江主张恒泰公司的工作人员于2017年8月将涉案房屋向其交付，但恒泰公司否认上述事实，高江亦未能提供证据证明其主张，高江主张其合法占有涉案房屋无事实依据。综上所述,高江提供的证据不能证明其已支付涉案房屋的全部价款及在法院查封之前已合法占有涉案房屋。一审法院未能按照高江的异议请求及一审中的辩称其已支付涉案房屋的全部价款的理由进行审查，并认定将370万元借款中的3396840元转化为购房款，对该认定又未进行实质性审查，一审法院认定事实适用存在错误。故高江就案涉的26套房屋主张阻却强制执行的民事权益,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二项、第三项条件,依法不能排除强制执行，金润公司的上诉请求成立,本院应予支持，一审法院判决认定高江已支付全部房款及合法占有涉案房屋的事实错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,于2019年3月29日作出（2018）苏08民终3579号民事判决：一、撤销盱眙县人民法院（2018）苏0830民初1711号民事判决；二、准许执行盱眙恒泰蓝湾1#201、1#204、1#3001、1#3002、1#3003、1#3004、1#3005、1#3006、1#3007、1#3008、1#3009、1#3010，1#3011、1#3012、1#4001、1#4002、1#4003、1#4004、1#4005、1#4006、1#4007、1#4008、1#4009、1#4010、1#4011、1#4012室共26套房产。一审案件受理费3万元，二审案件受理费3万元，合计6万元，由被上诉人高江负担。本判决为终审判决。高江不服该判决向江苏省高级人民法院提出申诉，江苏省高级人民法院经再审审查认为：一、高江主张付款在前，签合同在后，但款项未支付给恒泰公司也未注明系购房款，支付款项与房屋买卖合同价款不符，房屋单价也与市场价值不符，高江主张双方系真实房屋买卖关系与常理不符，双方签订的房屋买卖合同应视为高江与潘致诚债权债务关系的担保行为，对高江认为双方合意由债权债务关系转化为房屋买卖关系的主张不予支持；二、当时案涉房屋尚不具备交付条件，高江占有案涉房屋没有恒泰公司出具的交付手续，不属于合法占有；另因案涉房屋存在上述情形，高江应当明知案涉房屋无法办理过户登记。江苏省高级人民法院认为高江所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定其权利能够排除执行的情形，于2010年6月16日作出（2019）苏民申4073号民事裁定书，驳回了高江的再审申请。本院认为，淮安市中级人民法院（2018）苏08民终3579号民事判决书生效判决、江苏省高级人民法院（2019）苏民申4073号民事裁定书均围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对金润公司与高江、恒泰公司、潘致诚执行异议之诉案件进行了全面的审查，均认定原告恒泰公司与被告高江签订的26套商品房买卖合同是对高江与第三人潘致诚债权债务关系的担保行为，高江对案涉房屋占有不合法，且案涉房屋不能办理过户三个角度，作出高江提出的执行异议不能排除对案涉房屋的执行的裁决，尤其是淮安市中级人民法院（2018）苏08民终3579号民事判决书生效判决、江苏省高级人民法院（2019）苏民申4073号民事裁定书均认定原告恒泰公司与被告高江签订的26套商品房买卖合同是对高江与第三人潘致诚债权债务关系的担保行为，是名为商品房买卖实为借贷担保，原告恒泰公司在与被告高江签订的26套商品房买卖合同时双方意思表示均不真实，且这一担保方式没有被《物权法》或其他法律所规定和认可，不符合物权法定原则，因而该26套商品房买卖合同应为无效；对高江因该无效合同占有的恒泰公司所有的案涉26套房屋被告高江依法应予返还。对被告高江提出的原告恒泰公司与潘致诚不能委托同一代理人问题，因潘致诚作为第三人参加诉讼是为查明案件事实，在本案中并无独立请求权，判决结果对作为自然人的潘致诚无法律上的利害关系，且潘致诚是恒泰公司的法定代表人并系股东，潘致诚与高江之间的债权债务关系对认定案涉26套商品房买卖合同的定性有重大影响，恒泰公司与潘致诚的诉讼利益一致，不存在同一代理人代理行为可能有损其他被代理利益的情形，因而恒泰公司与潘致诚在本案中可以委托同一代理人进行诉讼活动。对高江提出原告要求确认合同无效已经超出了诉讼时效问题，本院认为合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，合同效力的认定是国家公权力对民事行为的干预，合同无效自始无效，不受诉讼时效的限制，合同经确认无效后，当事人才享有财产返还的请求权。鉴于此，高江这一主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：一、确认原告盱眙恒泰房地产开发有限公司与被告高江签订的盱眙恒泰蓝湾1#201、1#204、1#3001、1#3002、1#3003、1#3004、1#3005、1#3006、1#3007、1#3008、1#3009、1#3010，1#3011、1#3012、1#4001、1#4002、1#4003、1#4004、1#4005、1#4006、1#4007、1#4008、1#4009、1#4010、1#4011、1#4012室共26套商品房买卖合同无效。二、被告高江于本判决生效后十日内返还原告盱眙恒泰房地产开发有限公司盱眙恒泰蓝湾1#201、1#204、1#3001、1#3002、1#3003、1#3004、1#3005、1#3006、1#3007、1#3008、1#3009、1#3010，1#3011、1#3012、1#4001、1#4002、1#4003、1#4004、1#4005、1#4006、1#4007、1#4008、1#4009、1#4010、1#4011、1#4012室共26套房屋。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费33975元，减半收取16987.5元，由被告高江负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  刘宏杰二〇二〇年六月二十九日书记员  曹萌荣附法律条款：1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）、行为人具备相应的民事行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。2、《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。