安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初2938号 原告：邓德前,男,汉族,1972年12月22日出生,初中文化，本市裕安区人,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：卫泓麟，北京市一法律师事务所律师。 被告：六安东都文化投资有限公司，住所地安徽省六安经技术开发区苏埠西路管委会二办区，统一社会信用代码91341500MA2MRH1G1R。 法定代表人：鲍丙红，公司董事长兼总经理。 被告：六安东城经济建设有限公司，住所地安徽省六安市皖西大道，统一社会信用代码91341500754877175T。 法定代表人：鲍丙红，公司董事长兼总经理。 上两被告委托诉讼代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。 上两被告委托诉讼代理人：周程程，安徽皖西律师事务所律师。 原告邓德前与被告六安东都文化投资有限公司（下称东都投资公司）、被告六安东城经济建设有限公司（下称东城建设公司）排除妨害纠纷一案，本院2020年3月4日作出（2020）皖1502民初505号《民事裁定书》裁定驳回原告邓德前起诉，原告不服提出上诉，安徽省六安市中级人民法院2020年4月24日作出（2020）皖15民终987号《民事裁定书》裁定撤销本院该裁定并指定本院审理。本院2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人、两被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告邓德前向本院提出诉讼请求要求判令两被告立即拆除围挡、修复供水并赔偿自侵权至被告排除妨害之日给原告造成止的租金损失(计至立案日为5667元)，诉讼费用由两被告承担，诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月18日，原告与安徽祥瑞建筑工程有限公司（下称祥瑞建筑公司）签订了《购房合同》,依法取得了金领欢乐世界A3栋105号商铺房一套所有权并一直出租经营至今。2019年5月初两被告在金领欢乐世界四周设立围挡,开始组织对金领欢乐世界内娱乐设施、商铺的拆除施工,在施工过程中造成原告供水管道损坏至今无法正常供水,原告及租户无法正常使用原告合法所有的房屋,给原告造成了一定的经营损失,故请求法院判如所请。 被告东城建设公司、被告东都投资公司共同辩称，东都投资公司根据东城建设公司与六安金领欢乐世界文化投资有限公司（下称金领科技公司）所签订《转让协议》约定，因经营需要对所接收的建筑物决定自行予以拆除，该拆除不可避免造成地下水管网损坏，但东都投资公司专门抢修了水管保障了供水；东城建设公司并未以任何形式参与拆除及围挡设置，不是本案适格被告。根据《安徽省建筑工程施工扬尘污染防治规定》及《六安市关于进一步规范城区建筑围挡及公益广告设置的通知》关于拆除建筑物必须在施工现场设置围挡且在围挡上应当设置公益性广告规定，东都投资公司设置的围挡是合法行为，且该围挡设置了方便行人及车辆通行的豁口，距离原告的建筑物超20米，并未对原告建筑物的经营、建筑物内人员生活等造成实质上妨害；原告并未取得案涉房屋所有权，其只能依据合同的相对性向合同对方主张权利，无权依据房屋所有权的对世权要求被告排除妨害。请求驳回原告的全部诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了当事人的身份信息资料、商品房买卖合同、围挡的图片、租赁合同、通告、说明、商铺现状照片、视频资料、证人证言等证据，被告围绕诉讼请求依法提交了情况说明、水管安装点、现场图片、《转让协议》、民事判决书、土地使用权证、《安徽省建筑工程施工扬尘污染防治规定》、《六安市关于进一步规范城区建筑围挡及公益广告的通知》、《承诺》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证并核实了原告的房产登记信息及祥瑞建筑公司他项权利登记信息。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据确认的证据，结合当事人陈述，本院确认下述事实： 2013年2月18日，原告邓德前与案外人祥瑞建筑公司签订的《购房合同》约定,原告以单价4800元/平方米、总价432000元价格购买案外人祥瑞建筑公司位于金领欢乐世界A3栋105号商铺房一套，双方约定2014年1月31日办理产权变动登记。案外人祥瑞建筑公司交付上述房屋后，原告并未办理权属变更登记及权属预告登记。原告2017年将该商铺与案外人李国军商铺共同出租给刘仁放，年租金24000元/年。 2015年12月11日，被告东城建设公司（乙方）与案外人金领科技公司（甲方）签订《转让协议》约定双方同意以3394万元价格将且仅限于安平达会计事务所出具的“皖安平达专审字（2015）第2050号”《清产核资专项审计报告》认定的甲方现有的各类资产、负债明细表载明的事项一并转让给乙方，《清产核资专项审计报告》未载明的甲方各类资产、负债明细表未载明的其他资产、负债，仍有甲方享有自行负担，概与乙方无关。双方同时约定该3394万元为乙方受让上述甲方所转让给乙方的全部资产、债权并承担上述债务后的价款，转让产生的税费由乙方承担。《转让协议》签订后双方因合同履行发生争议，案经（2016）皖民初64号《民事判决书》判决并经（2018）皖执39号《执行裁定书》执行，权属证号“六土国用2010第9038号”、“六土国用2013第9053号”土地使用权，权属证号“4199489、4199490、4199491、4199492、4160847、4160848、4134921”号的房产，初始登记号为“K1205160051、K1304080123”号的房屋产权均已变更登记至被告东城建设公司指定的被告东都投资公司名下。 被告东都投资公司取得上述产权后，因经营需要决定拆除其所有的金领欢乐世界内的上述房产及产权范围内的娱乐设施。2019年5月被告东都投资公司在金领欢乐世界四周设立围挡开始组织拆除施工,该围挡设置了供行人与车辆自由通行的豁口。在施工过程中造成金领欢乐世界内房屋的供水管道和电线损坏，致原告占有的房屋自2019年11月底起至今无法正常供水供电,原告遂以被告东都投资公司设立围挡、拆除施工影响其出租造成其租金损失为由,请求法院判如所请。 另查明，金领科技公司因开发金领欢乐世界拖欠祥瑞建筑公司建设工程款，该公司于2012年12月14日向祥瑞建筑公司承诺：“关于祥瑞公司工程现已决算结束，剩余工程款在2012年12月25日一次性按照合同付至工程款95％工程款，如到期不支付将欢乐世界门面房按房价3000元/平方米抵押给对方，地点由对方选定。（共计2300万）”。后金领科技公司无钱支付工程款，祥瑞建筑公司遂选定案涉房产抵押该工程款。2012年12月28日祥瑞建筑公司与金领科技公司签订了《商品房买卖合同》约定，祥瑞建筑公司以单价3000元/平方米、总价20808000元价格购买包括案涉房产在内的A1-A3段、E11-E12段1143-1178、1110-1130号房总建筑面积6936平方米。该两公司亦未办理办理权属变更登记及权属预告登记。 本院认为，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉房产自建造完成之日，其物权归属金领科技公司。金领科技公司在其债务履行期限届满前向祥瑞建筑公司承诺将欢乐世界门面房按房价3000元/平方米抵押给对方，债务履行期限届满后又与祥瑞建筑公司签订《商品房买卖合同》转让案涉房产，其转让价格非明显不合理低价，故金领科技公司处分自有房产、转让案涉房产合法有效。金领科技公司对案涉房产移转占有的交付行为系对其自主房产占有的合法处分，自交付行为完成之时金领科技公司交付义务消灭，祥瑞建筑公司占有案涉房产也因金领科技公司占有处分合法而成立合法的自主占有；合同买卖标的物自案涉房产交付其灭失风险移转由祥瑞建筑公司承担，案涉房产变更登记前祥瑞建筑公司对金领科技公司的案涉房产物权变更登记请求权不消灭。同理，祥瑞建筑公司与原告签订《购房合同》并移转占有后，原告合法占有案涉房产并取得案涉房产物权变更登记的请求债权，其收取的租金收益，不是基于所有权（自主物权）的使用收益权，而是基于占有的事实对占有物（他人所有物）收取法定孳息的法律效果，物的法定孳息具有从属性，孳息归属原物物权人，也可因合同合法约定归属他人。占有是法律事实，占有保护具有对世性，他人侵占或者妨害，占有人可向侵权人行使排除妨害、消除危险的占有回复请求权，侵权人造成占有物损害的，占有人可请求损害赔偿；但占有并非权利，原告对案涉房产的占有不生使用收益权的所有权权能效果，其收取案涉房产法定孳息系基于合同对法定孳息归属约定产生的合同债权，罹于合同相对性原告只能向合同对方主张物权变动迟延产生的违约损害赔偿。被告东都投资公司拆建施工设立围挡、拆建施工造成水电供给异常虽实际影响原告收取占有物的法定孳息，却不妨害原告对案涉房产的占有事实，原告请求被告排除妨害并赔偿损失于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第三十条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、第九十一条、第一百零六条、第一百八十六条、第二百四十一条、第二百四十五条的规定，判决如下： 驳回原告邓德前的诉讼请求。 案件诉讼费450元减半收取225元，由原告邓德前负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  陶宝华 二〇二〇年六月二十八日 书记员  张帮荣 附：法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 二、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。