四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15514号 上诉人（原审原告）：余静，女，1968年6月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：蹇峰，男，1964年9月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 共同委托诉讼代理人：唐伦应，四川中研律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王毅，男，1974年9月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：李家庆，男，1969年5月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 共同委托诉讼代理人：邵伟，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）徐洲，男，1964年1月11日出生，汉族，住四川省泸县。 被上诉人（原审被告）成都市毅洲酒店管理有限公司，住所地：成都高新区盛和一路116号7层3号。 法定代表人：徐洲，执行董事。 共同委托诉讼代理人：刘亮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人：黄琪德，男，汉族，1955年1月1日出生，住成都市青羊区。 上诉人余静、蹇峰因与被上诉人王毅、李家庆、徐洲、成都市毅洲酒店管理有限公司（以下简称“毅洲酒店”），原审第三人黄琪德房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初10977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 余静、蹇峰上诉请求：撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初10977号民事判决，发回重审或依法改判支持余静、蹇峰的一审诉讼请求，一二审诉讼费由王毅、李家庆、徐洲、毅洲酒店承担。事实和理由：1.一审法院认定案涉房屋原产权人吴波不是2013《房屋租赁合同》的当事人，进而认定余静、蹇峰不能通过买卖房屋承继为该合同当事人并依据合同条款主张权利，既与生效判决认定的事实相违背，也与双方当事人认可的事实向冲突。2013年5月15日，黄琪德、张世东等人作为出租方与王毅、李家庆作为承租方签订的《房屋租赁合同》，黄琪德在该合同中存在双重身份，一是作为其自有房屋权利人的身份签订租赁合同，二是基于吴波的授权委托书作为吴波（案涉房屋当时的所有权人）的代理人代表吴波签订租赁合同。2010年9月26日，吴波向黄琪德出具了委托书，授权黄琪德代表吴波对外出租吴波所有的房屋。吴波当然是该份合同的当事人，一审法院认定黄琪德租赁案涉房屋后另行签订转租合同的认定错误。余静、蹇峰通过买卖取得案涉房屋所有权后，根据买卖不破租赁的规则，当然继承了吴波在2013年《房屋租赁合同》的地位和权利义务，在承租方未按照合同约定履行支付租金义务且符合合同约定解除条件的情况下，余静、蹇峰作为案涉房屋的出租方依法享有约定解除权。2.一审判决认定余静、蹇峰向尹华莉主张权利已实现了权利，进而不再享有法定解除权，违背合同相对性原则。余静、蹇峰向尹华莉主张权利是基于余静、蹇峰与尹华莉签订的租赁合同，并已经生效判决确认。余静、蹇峰向王毅、李家庆主张租金及损失是基于原所有权人吴波的代理人黄琪德与王毅、李家庆签订的房屋租赁合同。 王毅、李家庆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 徐洲、毅洲酒店辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.余静、蹇峰的起诉属于一事不再理范畴，应予驳回。2.徐洲在本案中的所有行为都是代表毅洲酒店，属于职务行为，徐洲的诉讼主体不适格。3.毅洲酒店与王毅、李家庆的合同得到了生效判决的认定，应当继续全面履行。4.余静、蹇峰关于租金及损失的主张无任何法律依据，应当驳回。 黄琪德未陈述意见。 余静、蹇峰向一审法院起诉请求：1.判令王毅、李家庆、徐洲、毅洲酒店立即腾退并返还位于成都市高新区侧的房屋；2.判令王毅、李家庆立即向余静、蹇峰支付拖欠的租金844309.58元；3.判令王毅、李家庆、徐洲、毅洲酒店向余静、蹇峰支付从2018年4月19日至2018年9月8日的损失295960.26元；4.本案诉讼费由王毅、李家庆、徐洲、毅洲酒店承担。 一审法院认定事实：根据（2009）高新民初字第1286号民事判决书可知，第三人黄琪德、案外人吴俊文、张世东参与了高新区站××号（现更改为）房屋1楼至3楼的修建。 2004年3月29日，成都市高新区盛和一路116号1层靠东侧房屋（以下简称案涉房屋）登记为案外人吴波（吴俊文之子）所有。 2004年9月，张世东、吴俊文作为甲方，黄琪德、余仕宗（后各方一致认可，余仕宗系黄琪德聘请的管理人员，并不实际享有权利义务）作为乙方，双方签订《协议》，约定将高新区站××号房屋中的一半约4000平方米出租给乙方经营餐饮娱乐，租期为2005年1月1日至2020年1月1日，前2年租金为4万元／月，第3-4年为6万元／月，从2010年起每两年递增10%。（审注：（2010）成民终字第4906号终审判决认定，吴俊文与吴波系父子关系，吴波虽系上述房屋的产权登记人，但其出租等管理事宜均由吴俊文进行，前述《协议》于2004年9月签订后相关房屋交付承租人实际投入履行，吴波并未举证证明表示反对或异议，故视为吴波认可吴俊文的前述处分行为）。 2005年5月28日，黄琪德与成都贡嘎山珍餐饮有限公司（以下简称“贡嘎山珍公司”）签订《租赁合同》，将承租房屋转租给贡嘎山珍公司，租期为2005年6月1日至2017年6月1日。前2年租金为6万元/月，第3-4年租金为8万元/月，第5年租金为10万元/月，以后每两年递增10%。 贡嘎山珍公司承租上述房屋后，于2008年2月4日与成都蜀风园餐饮文化有限公司（以下简称“蜀风园公司”）签订了一份《租赁合同》，将上述房屋中一楼1000平方米、二楼760平方米、三楼1200平方米转租给蜀风园公司，租期为2008年3月1日至2016年2月28日，前3年租金为6万元/月，第4年租金为9万元/月，第5年租金为9.90万元/月，第6年10.80万元/月，第7年为11.70万元/月，第8年为12.60万元/月。 基于蜀风园公司与成都市锦府餐饮有限公司（以下简称“成都锦府公司”）法定代表人同一，蜀风园公司于2008年2月4日承租上述房屋后将房屋交由成都锦府公司实际占有使用。 2009年7月23日，吴波诉至一审法院，要求成都锦府公司将位于成都高新区房屋腾退给吴波，同时要求成都锦府公司支付房屋占用费476268元。经一审法院（2009）高新民初字第1286号民事判决书认定，吴波已对其父吴俊文与黄琪德于2004年9月签订的房屋租赁合同予以明确认可，并委托黄琪德将诉争房屋出租给成都锦府公司，在实际履行过程中，吴波亦委托张世东的委托代理人唐海涛在贡嘎山珍公司法定代表人贺小燕处收取了成都锦府公司向贡嘎山珍公司缴纳的租金，则成都锦府公司取得诉争房屋的合法承租权，吴波诉请要求腾退于法无据，予以驳回。 2010年8月22日，吴俊文及其妻子张成凤、儿子吴波作为甲方，黄琪德及其妻子李德琼作为乙方、贺小燕作为丙方，签订《协议书》。该《协议书》约定，吴波将其拥有的位于成都市高新区房屋进行置换。因黄琪德、李德琼尚欠吴波257.60万元及其他费用，双方同意以该欠款抵偿房屋置换差价款。该《协议书》第四条约定，本协议签署后，由吴波与成都锦府公司、黄琪德签署《房屋租赁协议》，约定吴波将锦府餐饮目前使用的吴波房产租赁给锦府使用，租金标准按照黄琪德与锦府餐饮之前签署的租金标准执行。吴波仅按照吴俊文2004年9月与黄琪德、张世东签署的《协议书》约定标准收取租金，该部分租金由锦府餐饮直接支付给吴波，租金差额由黄琪德收取。吴波对锦府餐饮提起的（2009）高新民初字第1285-1287号民事诉讼，由吴波撤诉。若锦府餐饮在约定的房屋租赁期间内终止租赁协议的，吴波委托黄琪德继续租赁其持有的房屋份额，且黄琪德仅按照2004年9月《协议书》约定租金标准支付租金给吴波，但该租金黄琪德应保证承租人直接支付给吴波。黄琪德受托签署的租赁协议书应当将本款约定的租金支付标准及方式纳入合同条款方为有效。 2010年9月25日，吴波向黄琪德出具一份《委托书》，载明：委托人吴波特委托黄琪德自本协议书签署之日起，将吴波所有的位于站××号房屋中由成都锦府公司占用部分，租赁给成都锦府公司使用，上述协议租赁期间为贡嘎山珍公司与成都锦府公司之间原《租赁协议》中自2010年8月22日后的剩余期间，租赁期间吴波有权按照吴俊文2004年9月与黄琪德、张世东签署的《协议书》项下约定标准收取租金，其差额由黄琪德收取。黄琪德应协助成都锦府公司及法定代表人共同签署《承诺书》，约定将应由吴波收取的租金部分，直接支付给吴波，且吴波应能够按照《承诺书》之约定收取租金，否则吴波随时有权撤销本委托，并要求收回房屋，由此导致的法律后果由黄琪德承担。在成都锦府公司承租期满后，吴波委托黄琪德继续将上述房屋租赁给其他第三方使用。黄琪德租赁该房屋的期间及租金标准、支付方式等，参见六方于2010年8月22日签署的《协议书》。 2013年5月15日，张世东、黄琪德、吴启兰、刘世富、李德琼、黄星灵（案涉房屋及其以上六层产权人、甲方）与王毅、李家庆（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号20130003），其中黄琪德房屋指黄琪德与吴波共同拥有产权的面积，租赁房屋是指成都市高新区（现更改为盛和一路116号和118号）的房屋整栋合计7层。其中4-7层的租赁期限为2013年10月1日起至2023年9月30日止，1-3层的租赁期限为六年半，其中吴波部分的房屋若吴波与乙方协商租赁期限则以实际协商的为准，协商确定的时间超过六年半的，甲方同意租赁期限相应顺延。第一年租金计算方法：第1-2层按90元／平方米／月计算；3-7层按52元／平方米／月计算，租金按产权证面积计算，吴波与黄琪德的产权证面积一并计算租金；从第3年起，每两年递增5%，即合同期内，租金递增四次，第三年、第五年、第七年、第九年分别在上一年租赁房屋租金基础上递增5%。房屋租赁费每三个月缴纳一次，先付费后使用，三个月期间届满前15日内支付下一季度租金。该《房屋租赁合同》第4.1条载明，本合同约定租赁房屋的一楼至三楼、七楼，贡嘎山珍公司已经租赁给成都锦府公司，租期至2016年12月15日，现成都锦府公司同意提前解除与贡嘎山珍公司的租赁合同，经甲方（张世东、黄琪德）与乙方（王毅、李家庆）协商，乙方（王毅、李家庆）在2016年2月28日前按照贡嘎山珍公司与蜀风园签订的《租赁合同》约定的租金标准向甲方（张世东、黄琪德）支付一楼和三楼租金……在2016年12月15日前乙方按照贡嘎山珍公司与成都锦府公司签订的《房屋租赁合同》约定租金标准向甲方支付二楼租金……在2016年11月25日前乙方按照贡嘎山珍公司与成都锦府公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向吴启兰等人支付七楼租金。上述时间届满后，乙方（王毅、李家庆）按照本合同约定的租金标准向甲方（张世东、黄琪德）支付。《房屋租赁合同》第4.4条约定，除黄琪德（含吴波房屋）和张世东的租金以及代付外，甲方其余房屋产权人的租金按照本合同约定由王毅、李家庆直接支付。该《房屋租赁合同》第5.1.1条约定，租赁期间，甲方有权将出租房屋所有权转移、设置抵押等……甲方承诺转移所有权后保证乙方与甲方之间租赁合同约定的权利义务和期限继续履行。第6.1.1条约定，乙方（王毅、李家庆）在租赁期间，有权转租。该《房屋租赁合同》第11.1条约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同：甲方终止合同的，有权无条件收回房屋，并不承担乙方装修等所有损失，不退还乙方预付租金及保证金，且乙方应补缴免租期的租赁费用（按照首年租金标准计算并支付），同时承担违约金200万元。第11.1.5条约定，逾期支付任一期租金超过60日的（逾期30日以内的，每逾期一日，按应付款项总额的1‰承担滞纳金），若因为甲方在本合同附件中指定的银行账号变更（注销／冻结）或者其他原因导致乙方不能向甲方银行账号支付租金的，免除乙方违约责任。第11.4条约定，合同期满或因故有效终止、解除后，乙方（王毅、李家庆）应在10日内腾退并交还房屋，乙方未按照约定交还承租房屋的，每逾期一日，应向甲方产权人支付原日租金2倍的房屋占用费。第13.2条约定，在签署本合同前，本合同各方当事人已经充分了解本合同附件的所有内容并不持异议。第13.3条约定，本合同经甲乙双方签署后成立，黄琪德与贡嘎山珍公司之间租赁合同、贡嘎山珍公司与蜀风园公司之间租赁合同、贡嘎山珍公司与成都锦府公司之间租赁合同、黄琪德与钟卫（4-6层承租人）之间租赁合同、张世东与成都锦府公司和贡嘎宾馆的和解协议全部解除，并在成都锦府公司和钟卫全部撤出租赁房屋后生效。该《房屋租赁合同》附件五至附件九分别为贡嘎山珍公司与成都锦府公司解除协议书、黄琪德与钟卫解除协议书、黄琪德与贡嘎山珍公司解除协议书、张世东与贡嘎宾馆解除协议书、张世东与成都锦府公司解除协议书。该合同附件十七为黄琪德针对其自有房产及享有使用权的吴波房产，给予贺小燕的授权委托书。后贺小燕代黄琪德在该合同上签名。 2013年5月22日，黄琪德出具《委托书》，授权受托人贺小燕针对位于成都市高新区（现更改为）进行合法处置。受托人权限包括但不限于：1、洽谈租赁、联营事宜，并签署租赁、转租合同、联营合同等法律文件；2、代为收取基于上述法律文件应取得的保证金、租金、违约金等费用；3、向房屋使用人主张权利；4、代为处理基于上述房屋所发生的与委托人有关的纠纷事件；5、其他为合法处置上述房产所应具备的权限。委托权限长期有效。本人在后出具的任何法律文件，若就相同或类似事实与本委托书约定内容不一致的，概以本委托书记载为准。 2013年6月6日，李家庆、王毅（甲方）与毅洲酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定王毅、李家庆将位于成都市高新区（现更改为）房屋整栋合计7层出租给毅洲酒店，租赁期限：2013年10月6日起至2023年10月5日止，租金计算方式：第一层按160元／平方米／月计算。每两年递增一次，在上一年租金标准上递增5%，递增时间为2015年、2017年、2019年、2021年。徐洲作为毅洲酒店法定代表人在该合同上签名。 2013年11月21日，王毅向吴波转款330736.56元。 2013年12月26日，王毅向吴波转款155918.67元。 2014年2月27日，黄琪德作为甲方，贺小燕（贡嘎山珍公司法定代表人）作为乙方，王毅、李家庆作为丙方，三方签订《协议书》，载明：黄琪德对贺小燕具有历史欠款，且暂时无力偿还，黄琪德与王毅、李家庆签署了《房屋租赁合同》（编号20130003），约定黄琪德将其所有及有权处置的吴波房产出租给王毅、李家庆使用，并委托贺小燕代为收取租金，现黄琪德希望将《房屋租赁合同》项下应收王毅、李家庆的租金直接支付给贺小燕，以抵偿欠款，贺小燕、王毅、李家庆均表示同意。该《协议书》第二条约定，王毅、李家庆按照《房屋租赁合同》的约定，应当继续向黄琪德支付的租金等各项费用直接支付给贺小燕，且相关款项归贺小燕所有，王毅、李家庆对此予以配合，不得另行支付给黄琪德或上述房屋的其他权利人，否则视为未有效支付。黄琪德、贺小燕予以签名确认，但王毅、李家庆未签名。 2014年4月2日，王毅向吴波转款120455.75元。 2014年5月22日，案外人张伟来通过存量房买卖获得案涉房屋所有权。 2014年7月1日，王毅向吴波转款9768.41元。 2014年8月8日，案外人李燕通过存量房买卖获得案涉房屋所有权。 2014年9月26日，王毅向吴波转款120455.73元。 2014年12月31日，王毅向吴波转款120455.73元。 2015年2月5日，蹇峰与案外人李燕签订《房地产买卖合同》，约定李燕将案涉房屋出售给蹇峰，总价950万元，蹇峰在2015年2月6日前支付定金50万元，在2015年2月10日前支付200万元，剩余700万元在递件成功之日支付。案外人李燕在该《房地产买卖合同》中批注“该物业不带租约”。 2015年2月15日，余静、蹇峰向案外人尹华莉出具的《承诺书》，承诺载明，案涉房屋出租给尹华莉后，同意其转租，包括追认之前的转租，并由余静出面向转承租人出示房产证，表明同意转租的态度。绝不向尹华莉之外的任何人、任何单位主张租金，同时余静、蹇峰承诺已全部了解清楚关于案涉房屋资产全部事宜。【审注（2016）川01民终8991号民事判决书载明2016年2月 15日出具《承诺书》，经查阅档案，时间应为2015年2月15日】。 2015年2月16日，卖方李燕出具《收条》，载明收到蹇峰、余静购房款【定金50万，200万（2015年2月9日收到），90万（通过中介支付），610万（2015年2月16日转李燕和尹华莉）】共计玖佰伍拾万元整。 2015年2月16日，案涉房屋登记为余静、蹇峰（夫妻）共同共有（成房权证监证字第××号、第××号，成高国用2015第5××7号）。 2015年2月16日，余静、蹇峰（甲方）与案外人尹华莉（乙方）签订《租赁合同》，合同约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积244.24平方米，租金按税后275元/平方米/月，每月租金67166元，按季度付款，每次到期之日提前10天支付下次房租，三年后在上年基础上每年递增8%，租期为2015年2月16日起至2020年1月1日止。 2015年2月16日，尹华莉支付房屋押金10万元、租金185826元（2015年2月16日至2015年5月8日期间租金）。 2015年4月1日，王毅向吴波转款102723.93元。 2015年7月31日，尹华莉支付租金20000元。 2015年10月21日，尹华莉支付租金197617元。 2016年4月22日，余静、蹇峰以毅洲酒店为被告、以王毅、李家庆为第三人诉至一审法院【（2016）川0191民初5040号】，要求毅洲酒店向余静、蹇峰返还案涉房屋。经成都市中级人民法院（2017）川01民终10203号民事判决书认定，2010年9月25日，吴波出具《委托书》，载明在成都锦府公司承租期届满后，吴波委托黄琪德继续将案涉房屋租赁给其他第三方使用，该授权合法有效，此后黄琪德出租给王毅、李家庆，而王毅、李家庆有权转租给毅洲酒店（招牌为熊猫王子文化酒店），根据买卖不破租赁的原则，驳回余静、蹇峰的诉讼请求。 2016年4月28日，尹华莉以余静、蹇峰为被告诉至一审法院【（2016）川0191民初5212号】，尹华莉认为房屋未交付合同目的不能实现，故要求解除双方于2015年2月10日签订的房屋租赁合同。2016年11月7日，尹华莉向一审法院申请撤诉，一审法院予以准许。 2015年9月14日，余静、蹇峰以尹华莉、李燕为被告诉至一审法院【（2015）高新民初字第6418号】，要求尹华莉、李燕连带支付2015年8月9日至2016年5月8日欠付的租金386877元，并支付从2015年7月30日至2016年3月11日的逾期付款违约金303590元。四川省成都市中级人民法院在（2016）川01民终8991号民事判决书（2016年10月25日判决）中阐释，余静、蹇峰、尹华莉对《租赁合同》中双方签名的真实性予以认可，结合尹华莉已实际向余静、蹇峰支付部分租金的事实，认定余静、蹇峰与尹华莉建立房屋租赁合同关系。同时，四川省成都市中级人民法院认为，虽然尹华莉抗辩称余静、蹇峰未实际交付案涉房屋，不应支付租金。但结合余静、蹇峰于2016年2月15日向尹华莉出具的《承诺书》，一审法院向中介人员樊久渠的调查内容（樊久渠陈述，当时余静、蹇峰与尹华莉协商租赁的是带租约的房屋，没有说由谁把房屋收回来，因为房屋租赁期还有几年，到期了就收回来了，李燕拿不出来房屋出租出去的租赁合同，同时房屋租赁关系比较复杂，李燕就叫蹇峰认他们，租金由尹华莉给蹇峰，他们就签了一份租赁合同，然后由尹华莉向熊猫王子文化酒店去收租金），以及尹华莉实际已多次向余静、蹇峰支付租金的客观事实，能够证明尹华莉在签订《租赁合同》时明知案涉房屋实际由案外人租赁使用且未提出异议，一审法院据此认定双方之间已就房屋无需直接交付达成合意并无不当，故判决尹华莉向余静、蹇峰支付截止2016年5月8日的租金386877元及违约金，驳回余静、蹇峰的其他诉讼请求。 2016年11月15日，余静、蹇峰以尹华莉为被告诉至一审法院【（2016）川0191民初12866号】，要求尹华莉支付2016年5月9日至2017年2月8日的租金60.4494万元及违约金，一审法院予以支持。 2018年2月22日，余静、蹇峰向王毅、李家庆发送《关于催告支付租金的函》，载明根据四川省成都市中级人民法院2018年1月25日作出的（2017）川01民终10203号民事判决书，2013年黄琪德代表吴波与二位签订的《房屋租赁合同》应由我们夫妻二人取代吴波作为出租人与二位继续履行。鉴于二位先生至今未向我们夫妻支付过租金，所以特函告二位，请于2018年3月底以前支付2014年5月20日（吴波出售房屋之日）至2018年5月19日共4年的租金108.1494万元（三月一付，每次提前15天付）。计算方法：2014年5月20日至2016年5月19日以每月每平方米90元、244.24平方米计算两年共52.7558万元，2016年5月20日至2018年5月19日以每月每平方米94.5元（90元递增5%）计算两年共55.3936万元……如逾期未足额支付，徐洲在指定时间又未足额代付，我们将直接解除前述租赁合同。 2018年2月22日，余静、蹇峰向徐洲及毅洲酒店发送《关于催告代付租金的函》，载明余静、蹇峰已经向王毅、李家庆发函催收2014年5月20日至2018年5月19日共4年的租金108.1494万元，如王毅、李家庆逾期未足额支付，请贵公司于2018年4月15日前代为支付，如逾期未足额支付，将直接解除房屋租赁合同，如此，则王毅、李家庆与徐洲签订的转租合同当然解除。 2018年3月28日，李家庆在收到催告租金函件后，按照2004年9月《协议》约定的标准向余静的借记卡账户转账239555.49元。 2018年3月29日，蹇峰通过微信向王毅发送信息称，“成都中院生效判决查明，你发的这两份合同不是正在履行的合同，正在履行的是2013年的合同”。 2018年4月4日，蹇峰通过微信向王毅发送信息，内容为：“王总好，请你与李家庆履行你二人与黄琪德等人于2013年5月5日签订的《房屋租赁合同》，将拖欠租金按时汇入指定账号”，王毅回复：“蹇峰：我们是履行2004年的合同。我们一直是履行的那份合同”。 2018年4月16日，余静、蹇峰出具《关于解除租赁合同的通知》，载明：在余静、蹇峰催告后，同年3月28日，余静、蹇峰收到239555.49元，次日王毅用微信发送两份协议作为付租金的依据，余静、蹇峰指出不是双方履行的协议。同年4月4日，余静、蹇峰发微信给王毅要求履行前述《房屋租赁合同》，将拖欠租金汇入账户。现指定时间已过，王毅、李家庆及次承租人均未足额支付拖欠租金，现通知解除《房屋租赁合同》，于5日内返还房屋。 2018年4月20日，余静、蹇峰出具《关于返还房屋的通知》通知毅洲酒店和徐洲：我们夫妻2018年2月22日向王毅、李家庆先生和贵公司并徐洲先生分别发函以后至2018年4月15日这一指定期间，只收到王、李支付的少部分租金，贵公司未代为支付拖欠租金。因此，我们已给王、李二人送达解除房屋租赁合同的通知，房屋租赁合同现已解除，王毅、李家庆与徐洲签订的转租合同已当然解除，现通知毅洲酒店与徐洲于五日内搬出公司所有东西，返还房屋。 2019年5月10日，余静、蹇峰以尹华莉为被告诉至一审法院【（2019）川0191民初6976号】，要求尹华莉支付2017年2月9日至2020年1月1日租金2616883.22元并承担违约金。 上述事实有（2009）高新民初字第1286号民事判决书、《协议》《租赁合同》《协议书》《委托书》《房屋租赁合同》（编号20130003）、《房屋租赁合同》、银行转款记录、《房地产买卖合同》《收条》、成房权证监证字第××号、成高国用2015第500877号、房屋信息查询记录、《租赁合同》《承诺书》、（2017）川01民终10203号民事判决书、（2016）川0191民初5212号民事裁定书、（2015）高新民初字第6418号民事判决书、（2016）川01民终8991号民事判决书、（2016）川0191民初12866号民事判决书、《关于催告支付租金的函》、微信聊天记录、《关于解除租赁合同的通知》《关于返还房屋的通知》、（2019）川0191民初6976号民事起诉状、当事人陈述等证据予以证明。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 关于余静、蹇峰是否有权行使约定解除权的问题。余静、蹇峰陈述，根据2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》第11.1及11.1.5条的约定，逾期支付任一期房屋租金超过60日的，甲方有权终止合同，故余静、蹇峰有权行使约定解除权。一审法院认为，约定解除权系合同当事人所享有的权利，而本案中，余静、蹇峰并非2013年5月15日《房屋租赁合同》的当事人。事实及理由如下：1.根据生效判决认定的事实可知，吴波认可其父亲吴俊文与黄琪德、张世东于2004年9月的《协议》，而该协议认定黄琪德系吴波的承租人；此后黄琪德与贡嘎山珍公司建立租赁合同、贡嘎山珍公司与蜀风园公司建立租赁合同，在2013年5月15日的《房屋租赁合同》中约定解除黄琪德承租后的所有转租合同，但就2004年9月的《协议》，无任何人、任何文件表达了解除的意思表示，故在2004年9月的《协议》合法有效的情形下，黄琪德为吴波、张世东的承租人。2.2010年8月22日，吴俊文及妻子张成凤、儿子吴波作为甲方，黄琪德与妻子李德琼作为乙方、贺小燕作为丙方，签订了《协议书》。该协议书载明，吴波同意将案涉房屋出租给锦府餐饮项目（成都锦府公司）使用，吴波仅按照吴俊文2004年9月与黄琪德、张世东签订的协议书约定标准收取租金，租金差额由黄琪德收取。若锦府餐饮在约定的房屋租赁期间内终止租赁协议的，吴波委托黄琪德继续租赁其持有的房屋份额，且黄琪德仅按照2004年9月《协议》约定租金标准支付租金给吴波。由此可知，2010年8月22日的《协议书》再次明确了出租人吴波与承租人黄琪德的身份。3.2010年9月25日，吴波向黄琪德出具《委托书》，对2010年8月22日《协议书》的内容予以重申，同时该《委托书》载明“黄琪德租赁该房屋的期间及租金标准、支付方式等，参见六方于2010年8月22日签署的《协议书》”，从该表述亦可知，吴波与黄琪德均认可双方之间存在房屋租赁合同关系，否则不可能出现“黄琪德租赁该房屋的期间及租金标准”的说法。4.结合吴波与黄琪德此前已建立的租赁关系、吴波与黄琪德约定的租金分配方式（吴波从始至终只按照2004年9月的《协议》收取租金，差额部分由黄琪德收取），可以推知，虽然《委托书》的表述方式为“委托”，但该函件的实质意见为吴波同意黄琪德进行转租，2013年5月15日的《房屋租赁合同》实质为黄琪德与王毅、李家庆建立的转租合同关系，吴波并非2013年5月15日的《房屋租赁合同》当事人，根据“买卖不破租赁”的原则，余静、蹇峰亦不能承继成为2013年5月15日的《房屋租赁合同》当事人，故余静、蹇峰不享有约定解除权。 关于余静、蹇峰是否有权行使法定解除权。余静、蹇峰陈述，其未收取租金，合同目的不能使用，要求行使法定解除权，一审法院认为该陈述不能成立。事实及理由如下：通过生效判决【（2016）川01民终8991号】查明的事实可知，余静、蹇峰于2015年2月15日向案外人尹华莉出具《承诺书》，表明案涉房屋出租给尹华莉后，同意其转租，包括追认之前的转租，同时还表明绝不向尹华莉之外的任何人、任何单位主张租金，余静、蹇峰承诺已全部了解清楚关于案涉房屋资产全部事宜。此后，余静、蹇峰按照其与尹华莉2015年2月16日签订的《租赁合同》，以诉讼的方式向尹华莉主张2015年8月9日至2016年5月8日期间租金【（2015）高新民初字第6418号、（2016）川01民终8991号，获支持】、2016年5月9日至2017年2月8日期间租金【（2016）川0191民初12866号，获支持】、2017年2月9日至2020年1月1日期间租金【(2019)川0191民初6976号，尚未审结】。综上，一审法院认为，余静、蹇峰与尹华莉签订《租赁合同》后自愿承诺仅向尹华莉收取租金，且通过诉讼保障了自己的租金收益，其权利亦得以实现，故余静、蹇峰主张行使法定解除权的理由亦不成立，一审法院不予采纳。 综上所述，余静、蹇峰不享有法定解除权及约定解除权，故其向王毅、李家庆及毅洲酒店发送《关于解除租赁合同的通知》不产生解除的效力。余静、蹇峰要求腾退并返还案涉房屋的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。同时，因余静、蹇峰承诺在尹华莉承租期间仅向尹华莉主张租金收益，故其要求王毅、李家庆支付租金及房屋占用费的诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决如下：驳回余静、蹇峰的去全部诉讼请求。案件受理费15062元，由余静、蹇峰负担。 各方当事人在二审未提交新证据。 本院依职权调取了（2009）高新民初字第1285、1286、1287号案件的庭审笔录，各方当事人对该证据的三性均予以认可，本院对该证据的三性予以确认。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 二审另查明，1.余静、蹇峰和毅洲酒店在二审调查中确认，余静、蹇峰和毅洲酒店已就案涉房屋重新订立了房屋租赁合同，房屋租赁期限从2020年4月1日起算。 2.依据2004年9月张世东、吴俊文作为甲方，黄琪德、余仕宗（后各方一致认可，余仕宗系黄琪德聘请的管理人员，并不实际享有权利义务）作为乙方签订《协议》，案涉房屋的租金标准为：2012年1月1日至2013年12月31日为22元/平米/月，2014年1月1日至2015年12月31日为22.4元/平米/月，2016年1月1日至2017年12月31日为26.62元/平米/月，2018年1月1日至2019年12月31日为29.28元/平米/月。 3.依据2013年5月15日，张世东、黄琪德、吴启兰、刘世富、李德琼、黄星灵（案涉房屋及其以上六层产权人、甲方）与王毅、李家庆（乙方）签订《房屋租赁合同》，案涉房屋的租金标准为：2013年10月1日至2014年2月28日为36.49元/平米/月，2014年3月1日至2015年2月28日为39.53元/平米/月，2015年3月1日至2016年2月28日为42.57元/平米/月（该标准为依据2013年5月15日《房屋租赁合同》第4.1条的约定，在2016年2月28日前按照贡嘎山珍公司与蜀风园公司于2008年2月签订的租赁合同的标准确定）；2016年3月1日至2017年9月30日为94.5元/平米/月，2017年10月1日至2019年9月30日为99.225元/平米/月，2019年10月1日至2020年3月30日为104.2元/平米/月。 4.2018年3月28日，王毅、李家庆按照2004年租赁合同的标准向余静、蹇峰支付了2015年2月16日至2018年3月31日的租金239555.42元。其后，王毅、李家庆分别于2018年7月9日、2018年10月11日、2019年1月10日、2019年4月9日、2019年7月8日、2019年10月14日，按照2004年租赁合同的标准，向余静、蹇峰支付了6笔租金共计128724.25元。2020年1月19日，王毅、李家庆按照2013年租赁合同的标准向余静、蹇峰支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金76349.42元。 本院认为，本案二审的争议焦点是余静、蹇峰通过购买取得高新区侧房屋后，应当作为出租人继续履行的是2004年9月张世东、吴俊文作为甲方，黄琪德、余仕宗（后各方一致认可，余仕宗系黄琪德聘请的管理人员，并不实际享有权利义务）作为乙方签订的《协议》，还是2013年5月15日，张世东、黄琪德、吴启兰、刘世富、李德琼、黄星灵（案涉房屋及其以上六层产权人、甲方）与王毅、李家庆（乙方）签订的《房屋租赁合同》。 首先，余静、蹇峰在本案二审审理期间，已经与毅洲酒店就案涉房屋重新签订了房屋租赁合同，故余静、蹇峰要求王毅、李家庆、毅洲酒店、徐洲腾退并返还案涉房屋的诉请已无事实和法律依据，本院予以驳回。 其次，关于黄琪德在2013年房屋租赁合同中就案涉房屋进行处置的身份问题。余静、蹇峰依据2010年9月25日吴波向黄琪德出具的《委托书》，主张黄琪德在2013年租赁合同中是作为吴波的代理人，代表吴波将案涉房屋出租给王毅、李家庆。王毅、李家庆主张黄琪德依据2004年9月的租赁合同从吴俊文处承租而来的案涉房屋（吴俊文对案涉房屋的该处分行为已经生效判决确认得到了所有权人吴波的认可），再与王毅、李家庆签订2013年租赁合同将案涉房屋转租给王毅、李家庆，是案涉房屋的转租人。本院认为，探究当事人订立合同的本意，不能仅从合同名称判断，而应结合合同具体内容、合同签订背景及合同履行行为进行综合判断。2010年9月25日吴波向黄琪德出具的委托书是在2010年8月22日吴俊文及其妻子张成凤、儿子吴波作为甲方，黄琪德及其妻子李德琼作为乙方、贺小燕作为丙方签订《协议书》之后，在这份《协议书》中，吴波承诺将案涉房屋出租给成都锦府公司使用，吴波仅按照2004年吴俊文、张世东与黄琪德签订的协议书标准收取租金，该部分租金由承租人直接支付给吴波，差额部分由黄琪德收取。而在2010年9月25日吴波向黄琪德出具的承诺书中，再次强调了吴波在成都锦府公司的剩余租期内、以及成都锦府公司租赁期满后黄琪德在其租赁该房屋期间内将案涉房屋租赁给其他第三方使用的，吴波仅按照2004年协议书标准收取租金，差额部分由黄琪德收取。从当事人签订这两份协议的前后顺序看，2010年9月25日的委托书实际上是对2010年8月22日协议书的补充，实际是在追认了黄琪德向成都锦府公司转租案涉房屋的行为后，再次授权黄琪德可在成都锦府公司租赁期间届满后继续将案涉房屋转租其他第三人使用。而在2013年5月15日张世东、黄琪德、吴启兰、刘世富、李德琼、黄星灵（案涉房屋及其以上六层产权人、甲方）与王毅、李家庆（乙方）签订《房屋租赁合同》中，并未在甲方处载明吴波字样，且在该合同末尾附件十七，对黄琪德向贺小燕出具的授权委托书表述为“黄琪德针对其自有房产及享有使用权的吴波房产，给予贺小燕的授权委托书”。故本院认为，黄琪德就案涉房屋作为2013年5月15日《房屋租赁合同》的甲方，是基于其作为案涉房屋的承租人，对案涉房屋享有使用权，而非作为吴波的受托人。同时，没有证据显示2004年9月的租赁合同在合同有效期内已经解除或终止，故2004年9月的合同在合同期限届满前，即2020年1月1日前仍然有效。且2013年王毅、李家庆签署《房屋租赁合同》后，一直按照2004年协议书标准向吴波支付房屋租金，吴波并未提出异议。综上，本院认为，吴波作为出租人签订并履行的是2004年吴俊文、张世东与黄琪德签订的协议书。故2015年2月16日余静、蹇峰通过购买取得案涉房屋所有权后，在没有证据证明其前手所有权人李燕、张伟来变更过案涉房屋上的租赁关系，且在2004年协议书的租赁期限内（即2020年1月1日以前），依据“买卖不破租赁”原则，余静、蹇峰应当取代吴波在2004年协议书中的出租人地位，继续履行2004年协议书。 最后，2015年2月16日余静、蹇峰取得案涉房屋所有权，同日余静、蹇峰与案外人尹华莉签署租赁合同，约定余静、蹇峰将案涉房屋出租给尹华莉，并承诺不向尹华莉之外的任何人、任何单位主张租金。虽然该房屋买卖合同上批注“该物业不带租约”，但依据余静、蹇峰在二审调查中的陈述，以及余静、蹇峰与尹华莉案中一审法官向中介人员的调查内容可知，在房屋买卖合同签署时，余静、蹇峰对案涉房屋已带租约的情况是清楚的。而后，余静、蹇峰收取了尹华莉支付的房屋押金及2015年2月16日至2015年5月8日的租金，并通过起诉的方式向尹华莉主张了2015年8月9日至2020年1月1日的租金。 综上，本院认为，余静、蹇峰已经通过与尹华莉签署《租赁合同》并向尹华莉主张租金的行为对2020年1月1日前自己对案涉房屋的租金利益进行补偿。 因余静、蹇峰于2015年2月16日才取得案涉房屋的所有权，故其没有依据主张2014年5月21日至2015年2月15日的房屋租金。 对于2015年2月16日至2018年3月31日的租金，余静、蹇峰于2018年2月22日向王毅、李家庆发出催告租金的函件后，王毅、李家庆于2018年3月28日按照2004年租赁合同的标准向余静、蹇峰支付了租金239555.49元。因余静、蹇峰于2015年2月16日取得房屋产权后，在2018年2月22日才向王毅、李家庆主张租金，故王毅、李家庆在接到余静、蹇峰的催收函后，于2018年3月28日向余静、蹇峰支付了2015年2月16日至2018年3月31日的租金，其行为不存在过错，王毅、李家庆在2018年4月16日前不存在拖欠租金的违约行为，余静、蹇峰不具有合同解除权，其于2018年4月16日向王毅、李家庆发出的《关于解除租赁合同的通知》不产生解除合同的效力，2004年协议应当继续履行，毅洲酒店对房屋的使用为有权占有。余静、蹇峰要求支付王毅、李家庆支付2014年5月21日至2018年4月16日期间拖欠的租金844309.58元没有事实和法律依据，本院予以驳回。 对于2018年4月1日至2019年12月31日的租金，王毅、李家庆已经按照2004年协议标准向余静、蹇峰支付了此期间18个月的租金共计128724.3元，尚余3个月的租金21545.05元未支付。王毅、李家庆应当向余静、蹇峰支付此期间尚未支付的3个月房租21545.05元。因余静、蹇峰在本案中仅主张了租金及房屋占用费本金，故本院确定王毅、李家庆应向余静、蹇峰支付尚欠的3个月租金本金21545.05元。 对于2020年1月1日至2020年3月31日的租金，因2004年协议已于2020年1月1日到期，黄琪德已不具备对案涉房屋的处置权，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，2013年房屋租赁协议中关于案涉房屋2020年1月1日至2020年3月30日的约定无效。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，王毅、李家庆应当按照2013年房屋租赁合同的标准向余静、蹇峰支付案涉房屋2020年1月1日至2020年3月30日的租金76349.42元。该部分费用王毅、李家庆已于2020年1月19日支付完毕。关于余静、蹇峰主张按照其与尹华莉2015年2月16日签订的《房屋租赁合同》标准支付房屋占用费，因尹华莉为案外人，其与余静、蹇峰关于租赁房屋的权利义务的协商与处分结果不能用以约束王毅、李家庆，故对余静、蹇峰的该项主张本院不予支持。 综上所述，余静、蹇峰的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审发生新情况，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初10977号民事判决书，即“驳回余静、蹇峰的全部诉讼请求”； 二、王毅、李家庆在本判决生效之日起十日内向余静、蹇峰支付租金21545.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费，按照一审判决确定的方式负担。二审案件受理费15062元，由余静、蹇峰负担13389元，王毅、李家庆负担1673元。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  夏 伟 审判员  龚 耘 二〇二〇年六月十五日 书记员  马 莉