大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初3190号原告：周萌，男，1990年2月24日出生，汉族，住大连市沙河口区。被告：大连千甲盛世房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五四路197号101室，统一社会信用代码：91210200747872966P。法定代表人：郭炜，董事长。委托诉讼代理人：李佳，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦钧，辽宁智库律师事务所实习人员。原告周萌与被告大连千甲盛世房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理，原告周萌、被告的委托诉讼代理人李佳、李梦钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书自2017年10月25日至2020年3月25日的违约金，合计174826元；2.判令被告向原告退还多收取的房款11349元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年9月16日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的XX项目商品住房一套，行政街号:XX号，并于合同签订当日一次性支付了全部购房款1982155元。合同第八条约定所购商品房应当在2014年5月1日前交付，但被告直至2015年10月25日才交付。经向大连市不动产登记中心了解，出卖人未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，无法办理房屋权属证书。合同第五条约定“合同约定的建筑面积与房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积的差额部分，按本合同第四条规定的单价在房屋交付时据实结算”，合同约定的建筑面积为106.54平方米，而房屋面积测绘成果报告记载的建筑面积为105.93平方米，故被告应予返还房屋面积差价款。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。关于逾期办证并非我公司原因，而是政府相关规划的调整以及出台一些相关新政策导致，不应该由我方承担逾期办证违约金。关于房屋差价款，因为现在并未办理房屋产权登记，所以不同意原告的该项请求。经审理查明，2013年9月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于大连市XX号商品房预售给原告，单价为每平方米18604.8元，总房款为1982155元。合同第十五条预购商品房预告登记和产权登记的约定，在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。合同还约定了双方的其他权利、义务。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告向原告开具了发票，双方于2015年10月23日办理了房屋交接手续。至本案法庭审理之日，被告尚未将需由被告提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋尚不能办理房屋权属登记。2013年1月21日，大连市规划局下发《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，载明“根据《中标确认书》，我局于2007年9月批复了五一路、白山路、连胜街地块修建性详细规划方案，计入容积率平衡的建筑面积62171平方米……根据大土储函发XX号文件，未解决该宗地动迁成本增加问题，市土地储备中心来函商请增加建筑面积，我局于2010年10月核发了‘沙河口区五一路、白山路、连胜街改造地块’的规划条件，该规划条件计容总建筑面积95560平方米，比原中标的建筑面积增加了33389平方米。根据沙政发XX号文件，沙区政府提出该地块实际发生的动迁费用增加，原规划指标无法平衡，商请增加建筑面积，考虑到该项目是政府为解决企业搬迁历史遗留问题而置换的地块，为妥善解决历史问题，经研究，本次新增加计容建筑面积39577平方米。”2015年7月29日，大连市人民政府对被告的XX号国有建设用地使用权批复进行补充批复。2015年9月1日，大连市规划局为被告颁发建设工程规划许可证。2017年11月22日，大连市城乡建设委员会向被告颁发建筑工程施工许可证。再查，2014年10月9日，大连市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》。2015年12月1日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》。2016年1月29日，大连市人民政府安全生产委员会发布《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》，颁布了《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》。2016年8月25日，辽宁省住房和城乡建设厅颁布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》。2016年9月29日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、发票、协议书、不动产登记中心查询结果、被告提供《关于对沙区华都文郡项目补办有关手续的会议纪要》、《大连市土地储备委员会2012年第二次会议会议纪要》、《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》、《大连市土地储备委员会2015年第一次会议会议纪要》、《关于大政地城字XX号国有建设用地使用权批复的补充批复》、《建设工程规划许可证》、《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》、《建筑工程施工许可证》、《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》等证据及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告交纳了全部购房款，被告应当依约向原告交付案涉房屋并协助原告办理房屋权属登记手续。按照合同约定，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。被告于2015年10月23日将案涉房屋交付给原告，故被告应当于房屋交付使用后2年内，即2017年10月23日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。至本案法庭审理之日，被告仍未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，案涉房屋仍未能办理权属登记，被告存在违约行为。关于被告存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题，本院认为，被告所主张的规划调整问题，在被告将案涉房屋交付原告之前已经调整完毕，在双方所约定的办理房屋所有权登记的期限内，被告应当积极办理相关手续，将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，即使在此期间内存在新规定新政策，也属于被告应当自行予以解决的问题，故未能在合同约定的期限内提交办理权属登记需要的资料属于被告原因，被告应当向原告承担相应违约责任。关于违约金标准问题，本院认为，按照合同约定，因被告的责任，如自房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告按原告已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。由于在双方约定的办理房屋所有权登记的期限内，相关部门确实出台了相关新规定，会对被告办理竣工验收备案手续以及取得其他办理房屋权属登记材料产生一定影响，鉴于被告申请本院对违约金标准予以调整，故本院酌情将违约金标准调整至已付房款的日万分之零点五。按照此标准计算，已付房款为1982155元，自2017年10月24日至2020年3月25日期间的逾期办理房地产权属证书违约金87611.13元。关于原告请求被告支付房屋差价款一节，根据合同第五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，现在案涉房屋并未办理产权登记，原告仅以不动产登记中心的查询结果要求被告支付房屋差价款，不符合双方签署的合同约定，故对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告周萌自2017年10月24日至2020年3月25日期间的逾期办理房地产权属证书违约金87611.13元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费3922元（原告已预交），已减半收取，由被告负担，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇二〇年六月三十日书记员  王志伟