山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0403民初603号 原告：张瑜，男，1985年12月7日出生，汉族，住山西省长治市。 委托诉讼代理人：冀旭鹏，山西信念律师事务所律师。 被告：吴喜平，女，1943年8月9日出生，汉族，住山西省长治市。 委托诉讼代理人：牛凯，山西英佳律师事务所律师。 被告：牛红霞，女，1976年8月11日出生，汉族，系长治市不动产登记中心职工，住山西省长治市。 被告：长治市世纪易居房地产经纪有限公司，住所地山西省长治市潞州区太行西街飞龙巷109号，统一社会信用代码：×××。 法定代表人：张萍，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘浩浩，男，1995年7月13日出生，汉族，该公司淮海分店店长，现住山西省长治市潞州区角沿村新华苑小区2号楼2单元501室。 委托诉讼代理人：王国伟，男，1995年11月15日出生，汉族，该公司淮海分店员工，现住山西省长治市潞州区城东路56号2排5户。 第三人：渤海银行股份有限公司长治分行，住所地山西省长治市潞州区解放西街28号1层、2层、3层。统一社会信用代码：×××。 负责人：刘建明，职务：行长。 委托诉讼代理人：吴开龙，男，1988年5月11日出生，汉族，任渤海银行股份有限公司长治分行副总经理，现住山西省长治市潞州区解放西街星悦国际小区2号楼902室。 原告张瑜与被告吴喜平、牛红霞、长治市世纪易居房地产经纪有限公司（以下简称“房地产公司”）、第三人渤海银行股份有限公司长治分行（以下简称“渤海银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑜及其委托诉讼代理人冀旭鹏，被告吴喜平的委托诉讼代理人牛凯，被告牛红霞，被告房地产公司的委托诉讼代理人刘浩浩、王国伟，第三人渤海银行的委托诉讼代理人吴开龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张瑜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间签订的《房屋买卖契约》；2、请求依法判令被告吴喜平、牛红霞返还原告房屋定金10000元、支付原告逾期交房违约金5250元、解除合同违约金17500元、服务佣金7000元、担保服务费12000元，共计51750元，并按照同期银行贷款利率向原告支付从起诉之日始至实际履行完毕之日止的利息；3、请求依法判令被告长治市世纪易居房地产经纪有限公司对前述债务承担连带返还责任；4、本案的案件受理费由各被告承担。事实与理由：2019年9月23日，在被告房地产公司的居间服务下，原告张瑜与被告吴喜平签订了《房地产买卖契约》，合同约定被告吴喜平将其坐落于××路房的房屋以350000元的价格出售给原告张瑜。被告牛红霞作为吴喜平的委托代理人在该合同上签字，并收取原告定金10000元。其向房地产公司支付服务佣金7000元及担保服务费12000元，并同时向第三人递交贷款申请。在办理贷款事宜过程中，原、被告共同确认原告提供其名下的银行账户，由第三人代为监管。原告将首付款存入该账户之中，待第三人对原告的贷款申请审核通过并准予放款后，第三人将该笔首付款及剩余购房款全部划拨至被告名下，之后，原告如约向该监管账户中存入100000元首付款。现第三人对于原告的贷款申请已经审核通过，但由于吴喜平和牛红霞拒不履行交付房屋和过户的合同义务，致使原告的合同目的无法实现，经多次沟通无果，故诉至法院。原告庭审中补充：无房证明确实提供给了第三人渤海银行，当时被告房地产公司说无房证明是出具户籍所在地的无房证明。因为被告吴喜平延误配合办理网签备案合同使贷款延误，故本案的违约方为被告吴喜平。到第三人渤海银行提交材料时，原、被告牛红霞、房地产公司三方同时在场，渤海银行跟其说是贷款下来后将钱直接打给被告吴喜平。2020年4月15日王小海转到原告在渤海银行的账户12000元，备注是担保服务费。 被告吴喜平辩称，1、同意原告第一项诉讼请求，原因是原告未履行合同约定的房屋价款；2、原告第二项诉请不成立，佣金和担保服务费是原告与被告房地产公司之间的合同关系，无权要求被告吴喜平返还；3、其不存在违约行为，违约方为原告，理由：（1）房屋买卖合同第四条第二项约定，银行准予放贷后，支付被告吴喜平首付款110000元，但到现在为止其方未收到该首付款；（2）原告对于房产的办理过户与支付房款的顺序理解是错误的，与合同约定不符；（3）原告并未将110000元及剩下的尾款打入托管银行账户或其方账户，却要求其方给予办理过户手续，不符合行业流程，是原告违约；（4）被告房地产公司收取的12000元的担保服务费是违规的。（5）根据长治市存量房交易资金托管的规定，首先将房款交予托管中心，后双方进行网签，因为房地产交易管理处和长治市不动产登记中心合并实行一体化窗口受理，其方的房款不进行托管，如与原告办理买卖合同备案登记，将会导致其方只收到1万元就将房屋进行了过户登记。 被告牛红霞辩称，其是代理母亲吴喜平出售房屋，其不是合同的相对方，原告要求其作为代理人承担责任，没有法律依据。 被告房地产公司辩称，1、其公司并未收取除服务佣金以外的任何费用；2、当双方协议发生问题时，其公司积极地沟通，但未果；3、其公司按照合同履行正常流程；4、交易过程中的流程和贷款的流程向原告做了陈述。办理贷款时还没有实施房款托管，当时确实没有收到备案合同。无房证明是原告自己出具的，其公司不清楚原告是否提交。 第三人渤海银行称，第一、其银行于2019年9月26日正式受理原告的贷款申请，同时收集该贷款所需要的申请资料，并告知原、被告及房地产公司该笔贷款申请缺失两份资料（房产中心网签备案的买卖合同及贷款人的无房证明）。故该笔贷款并未如原告所说已经审批通过。第二、其银行未设立资金监管账户，其银行仅要求原告将首付款存入其银行原告开设的账户，以证明原告具有支付首付款的能力，并不存在监管的责任和义务。其银行需要原告提供长治市潞州区的无房证明，不是要原告户籍所在地潞城区的无房证明。当时让原告存100000元给原告讲的是证明原告有支付首付款的能力，其银行才去审批贷款，并不是资金托管，原告随时都能将存进的钱取走。 经审理查明： 2019年9月23日，在被告房地产公司的居间服务下，原告张瑜与被告吴喜平的委托代理人牛红霞签订了由房地产公司提供的格式合同《房地产买卖契约》，合同约定：被告吴喜平将其坐落于××路房的房屋（建筑面积48.74平方米）以350000元的价格出售给原告张瑜。合同第三条：本合同签订当日，原告支付被告吴喜平购房定金10000元；第四条（二）贷款客户：1、合同签订后，原告张瑜应于三日内将贷款资料提交银行审批，银行准予放贷后原告张瑜支付被告吴喜平首付款（包含购房定金）110000元。银行准予放贷后七个工作日内，被告吴喜平应与原告张瑜办理房屋转移登记手续，剩余房款240000元，由原告张瑜申请借贷银行一次性支付被告吴喜平。2、原告张瑜贷款类型为商业贷款，如果因为原告张瑜提供的相关资料不真实或征信等原因导致贷款不能顺利进行，原告张瑜承担违约责任。3、被告吴喜平已经知悉乙方为贷款购房，甲乙双方须及时配合银行等相关部门提交资料。由于双方不及时提交资料导致延误造成违约，由未及时提交资料的一方向守约方承担违约责任。（三）原被告双方均同意于2019年11月22日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。七、违约责任（一）双方任何一方违约，包括逾期交房、逾期付款、逾期迁出户籍、逾期办理房屋权属转移登记手续等，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的1‰向守约方支付违约金。如违约方逾期超过15日仍未履行，守约方有权单方解除买卖契约，并要求违约方支付守约方房屋总价款5%的违约金；（四）在本协议履行期间，如因不可抗力或其它政策原因导致协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任、后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。第八条：在双方各自提供的证件等资料真实有效并积极配合的前提下，居间方应当按照国家政策规定协助双方完成交易。 2019年9月23日原告张瑜向被告吴喜平转款10000元，由被告牛红霞向原告张瑜出具收据一支。 2019年9月23日原告张瑜给微信名为世纪易居浩浩分别转账10000元、9000元，共计19000元，后被告房地产公司交给原告两支收据，一支盖有被告长治市世纪易居房地产经纪有限公司公章的服务佣金7000元，一支盖有山西国城家信金融服务有限公司公章的担保服务费12000元。2020年4月15日，户名为王小海的将12000元转账给原告张瑜在渤海银行的银行账户中。 原告、被告牛红霞及被告房地产公司共同到被告房地产公司选定的第三人渤海银行办理贷款，第三人渤海银行收取了部分房屋贷款资料，并向三方提出，缺少原告张瑜的无房证明及房产中心网签备案的买卖合同。2019年9月27日，原告张瑜向其在第三人渤海银行开设的账号内存款100000元。庭审中第三人渤海银行称目前为止没有收到原告张瑜的无房证明及房产中心网签备案的买卖合同，该贷款并没有审批通过，且该银行不对房屋的首付款进行托管，原告张瑜在该行开办的账户中的存款原告可自行取走。 以上事实有原告提交的房屋买卖契约、贷款资料及费用告知函、房产证、吴喜平身份证复印件及人口登记卡、牛红霞身份证复印件、收据、转账凭证，被告吴喜平提交的房屋买卖契约、房产证，被告房地产公司提交的房屋买卖契约、房产证、业主身份证明等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：一、原、被告签订的合同是否应当解除的问题。原告请求解除双方签订的《房地产买卖契约》，被告吴喜平当庭同意解除，故本院对于原告起诉请求解除《房地产买卖契约》的请求予以支持。 二、原告主张返还定金10000元请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故原告请求被告吴喜平返还定金10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告请求被告牛红霞返还定金的请求，因被告牛红霞并不是合同的相对方，其是作为被告吴喜平的委托代理人与原告签订合同，故原告要求被告牛红霞承担返还定金10000元的请求，本院不予支持。对原告要求被告房地产公司承担连带责任的请求亦不予支持。 二、关于被告是否承担违约责任的问题。原告请求的逾期交房违约金5250元及解除合同违约金17500元，原告起诉状中称，第三人渤海银行对原告的贷款申请已经审核通过，但由于被告吴喜平拒不履行交付房屋和过户的合同义务，致使原告的合同目的无法实现。被告吴喜平辩称，原告没有向被告吴喜平方支付首付款100000元，且原告对办理过户与支付房款的顺序理解是错误的。庭审中第三人渤海银行称原告的贷款并没有审批通过，目前原告提交的贷款资料中缺少房产中心网签备案的买卖合同及贷款人（原告张瑜）的无房证明，另原告张瑜往其在第三人渤海银行的账户中存入的100000元钱是证明原告有支付首付款的能力，第三人渤海银行才去审批贷款，不是资金托管，原告随时都能将存进的钱取走。本院认为，由被告房地产公司提供的《房地产买卖契约》中对于房款的支付顺序与银行办理贷款的程序及办理过户的约定是矛盾的，到第三人渤海银行贷款提交的资料中需要提交网签备案买卖合同，而该网签备案买卖合同的签订，根据长治市住房保障和城乡建设管理局长建发[2016]年8号关于印发《长治市存量房交易资金托管暂行办法》的通知及2020年1月13日长治市房地产交易事务中心作出《关于开展存量房交易资金托管工作的通知》的规定：“存量房交易通过经纪机构成交的，经纪机构应当出具居间代理合同，交易双方在完成存量房网签前，应在市房地产交易事务中心办理存量房交易资金托管业务，在完成不动产登记手续后，交易双方共同申请拨付托管资金，由托管银行通过存量房交易资金托管专用账户将交易资金划拨到出售人预留的收款账户中。”是需要先由原告张瑜将首付款到市房地产交易事务中心办理存量房交易资金托管业务，才能办理网签备案买卖合同。而合同约定银行准予放贷后原告张瑜支付被告吴喜平首付款100000元。原告张瑜称将首付款存在渤海银行其名下的账户中，第三人渤海银行称与市房地产交易事务中心没有签订房款的托管业务，故对该款项不存在托管。本院认为，原告没有实际交付给被告吴喜平首付款，也没有对该首付款进行资金托管，且银行的贷款也没有审批下来，故原告称被告吴喜平没有按照合同约定交付房屋和过户房屋而导致合同目的无法实现的主张不成立，被告吴喜平不存在违约。故原告主张被告吴喜平、牛红霞承担逾期交房违约金5250元及解除合同违约金17500元及要求被告房地产公司对该笔钱承担连带责任的主张本院不予支持。 三、原告请求被告吴喜平支付佣金7000元，被告房地产公司承担连带责任。本院认为，被告房地产公司作为居间服务的提供者，根据行业的服务流程，要对原告与被告吴喜平的买卖合同的实际履行完毕进行服务，被告房地产公司没有向原告张瑜讲明需要向第三人渤海银行提供哪里的无房证明，也对办理网签备案买卖合同的流程不清楚，故原告与被告吴喜平到被告房地产公司选定的第三人渤海银行协助办理银行贷款未成功，导致原告与被告吴喜平根据被告房地产公司提供的《房地产买卖契约》无法履行下去，无法实现合同目的，故应由被告房地产公司退回原告向其缴纳的佣金7000元。 四、关于原告主张的担保服务费12000元，庭审中，原告称该笔费用已经退回，故本院不再对其进行处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张瑜与被告吴喜平签订的《房地产买卖契约》； 二、被告吴喜平于本判决生效后十五日内返还原告张瑜定金10000元； 三、被告长治市世纪易居房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张瑜佣金7000元； 四、驳回原告张瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费547元，由原告张瑜承担366元，被告吴喜平承担104元，被告长治市世纪易居房地产经纪有限公司承担77元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审 判 员 谭燕妮 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 赵丽平 书 记 员 杨会强