浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2395号 上诉人（原审被告、反诉原告）：单迪祥，男，1949年12月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙子丰，男，1922年11月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：王银燕，浙江萧和律师事务所律师。 上诉人单迪祥因与被上诉人孙子丰房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初10968号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。单迪祥、孙子丰的委托代理人王银燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：孙子丰系杭州市萧山区浦阳镇桃北新村村民，单迪祥非该村村民。2008年11月7日，孙子丰与单迪祥签订协议书一份，约定孙子丰转让给单迪祥联体房一套，面积约250-260平方米；计款380000元，已付定金20000元；孙子丰一旦房屋开始分配，单迪祥应付370000元，不得拖欠（总付款为390000元，其中10000元为补偿金）；为有效执行协议，本协议签订后双方不得反悔，如孙子丰反悔应向单迪祥付双倍定金计40000元；如单迪祥反悔则无权向孙子丰要回定金20000元；如果孙子丰提出异议，一切后果由孙子丰负责。当日，单迪祥向孙子丰支付定金20000元。2009年10月30日，孙子丰作为甲方与单迪祥作为乙方又签订了购房买卖合同，约定经甲乙双方商定，甲方把浦阳桃北新村198幢2号房屋一幢，一至三层（其中包括门前、门后、菜园地和周围的配套设施），终身卖给乙方，价格为420000元，房屋款项一次性付清；从购买之日起房屋所有权归乙方所有，今后甲方不得干涉乙方房屋产权的任何事情；今后房屋如有变动，一切由乙方负责处理，甲方不得干涉乙方；甲方今后如要收回房屋，应按收回时期市场价翻倍补偿给乙方，并赔付乙方一切费用和装饰一切费用；今后甲方任何亲戚和侄子等人，一律不能代表甲方本人，如有事情应由甲方本人亲自出面解决为准；有关房子事项甲方应积极配合乙方办理等内容。合同签订当日，单迪祥向孙子丰支付购房款400000元，并由孙子丰出具收据。2009年11月23日，孙子丰与萧山区浦阳镇桃北新村拆迁安置办签订《桃北新村（二期）房屋拆迁补偿安置协议》，载明孙子丰安置地点为桃北新村二期示范村区块198-2，孙子丰可安置面积为240平方米，实际安置面积为255.9513平方米。后案涉房屋已由孙子丰向单迪祥交付，现因孙子丰认为其与单迪祥之间关于案涉房屋的买卖合同无效，要求单迪祥返还房屋，单迪祥则提出赔偿要求，故双方纠纷成讼。 孙子丰的诉讼请求为：1.确认孙子丰与单迪祥于2008年11月7日签订的关于农村联体房买卖的《协议书》无效；2.单迪祥返还孙子丰位于萧山区的联体房。审理中，孙子丰明确其第一项诉讼请求为要求确认双方于2009年10月签订的关于农村联体房买卖的购房协议无效。 单迪祥的反诉请求为：1.孙子丰退还单迪祥购房款420000元；2.孙子丰赔偿单迪祥损失1800000元；3.本案本诉、反诉受理费由孙子丰承担。 原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同取得的财产应当予以返还。本案的争议焦点一即孙子丰与单迪祥之间的购房买卖合同是否有效。原审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。孙子丰与单迪祥所签订购房买卖合同所处分的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而单迪祥并非该宅基地所在村村民，孙子丰将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民，双方签订的《协议书》及《购房买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，故上述合同应认定为无效，单迪祥理应返还孙子丰位于萧山区的联体房，故原审法院对孙子丰的两项本诉诉讼请求均予以支持。本案的争议焦点二即单迪祥要求孙子丰返还420000元购房款，以及赔偿1800000元损失是否合理。本案中，因双方签订的购房买卖合同无效，因此孙子丰理应返还单迪祥购房款420000元，且孙子丰对返还单迪祥购房款的诉讼请求并无异议，故原审法院对单迪祥第一项反诉请求予以支持。至于单迪祥提出的第二项反诉请求，单迪祥主张因孙子丰违约在先，而双方在购房买卖合同中已约定如孙子丰要收回房屋，应按照回收时期市场价翻倍补偿，而目前单迪祥认为房屋价值已在280万元左右，对造成合同无效的后果孙子丰应承担主要责任，再加上单迪祥出资购房款系向他人借款，存在利息损失，因此要求孙子丰赔偿损失合计180万元。孙子丰则认为单迪祥主张的损失过高，其仅愿意按照年利率6%赔偿单迪祥自收款之日起至现在为止的损失。原审法院认为，在案涉《购房买卖合同》无效的前提下，该合同项下约定的违约责任亦因合同无效而无法适用，况且农村集体土地上所建房屋亦无流通市场价值可供参考，原审法院结合单迪祥购买案涉房屋时所支付房款的时间和金额，以及孙子丰自愿以年利率6%支付单迪祥利息损失的抗辩意见，酌情确认应由孙子丰赔偿单迪祥260000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、确认孙子丰、单迪祥于2009年10月30日签订的《购房买卖合同》无效；二、单迪祥于判决生效之日起二十日内将位于杭州市萧山区的联体房腾退交还给孙子丰；三、孙子丰于判决生效之日起十日内返还单迪祥购房款420000元，并赔偿单迪祥损失260000元，合计680000元；四、驳回单迪祥的其余反诉诉讼请求。 如孙子丰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，减半收取3800元，由单迪祥负担；反诉案件受理费减半收取12280元，由单迪祥负担6980元，由孙子丰负担5300元。 宣判后，单迪祥不服，向本院提起上诉称：一、单迪祥与孙子丰间的基础事实是农村宅基地使用权的归属纷争，并处于无证状态。属非民事案件的审理范围，应裁定驳回。1、这在孙子丰起诉状中“孙子丰认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利”的表述中也认可。2、孙子丰的自认纷争涉及的房产至今没有取得合法有效的权证，又证明本案不是单独的房屋买卖纠纷。3、《安置协议》无法确定本案中孙子丰完全享有包括土地使用权在内的权属效力，因此，拆迁安置办无权替代土地使用权或房产权登记部门的职能和职责。4、依据《土地管理法》第11条、12条、16条的规定，土地使用权的确认、改变及发生争议，都有人民政府处理为先决条件。5、本案原审法院认定《购房买卖合同》无效，法律基础也是建立在《土地管理法》中涉及宅基地使用权的特定关系。综上，孙子丰至今未提供其享有纷争区块198-2的权属证明，显然是无主体资格及不属于人民法院民事案件审理范围。（见（2019）浙0109民初11524号民事判决书）。二、原审法院判决赔偿26万元，严重损害单迪祥的权益，裁判导向失衡，显失公平，不诚信反而受益，并制造及激化本来已固定10年了的两厢情愿的状态。赔偿至少按照现有市场价进行赔偿，因双方在2009年10月30日的《合同》中第3条“如要收回房屋，应按回收时市场价翻倍补偿——赔付一切费用”。这明确了即使《合同》被判无效或标的物收回，伹该《合同》对赔付已作了特别约定，该约定是双方自愿的事先设定，并不违反法律规定，不存在因合同无效而无效。赔偿在不违法又有明确约定时，应依法支持约定。1、《民法总则》第6条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利义务”。第7条“应当遵循诚信原则、秉持协议，恪守承诺。”2、孙子丰今年98岁高龄，并且单身无子女，另有住所，已适应现在居住的场所，也不可能再居住到本案纷争的目的物，完全是其亲属在干扰及谋取不当利益。原判决不是维护公平正义，而是变相鼓励不劳而获，无风险套利。违背了法律及最新相关民事会议纪要的裁判导向及道德取向。3、原审认为“所建房屋亦无流通市场价值可供参考……”完全是不愿查明事实的惰性判决，本案涉及标的价值是有价值参考的前提下，孙子丰才起诉的，目的性非常明确，不是为了自住，而是为了赚差价。4、本案标的物，完全有同类价值可参考，如同类型房屋已成交价或网上挂价可以参考〈附证据退一步，在争议较大时，原审也可以依法由第三方来鉴证确定价值。5、退一步来说，即便原审判定该买卖无效，但价值应当按照有效的市场价来赔偿。6、原审按现利率6%计算明显失当，因为2009年至今的利率一直是下调，6%是最低点，原审根据最低点计算赔偿额，显失公平。既然孙子丰需承担赔偿损失，那么应在年利率6%的基础上按照现有市场价全额赔偿（因为单迪祥已支付的42万元存10年也可得银行利率6%的利息，原审无体现孙子丰需承担赔偿损失的款项，导致判决错误，严重损害单迪祥的权益。三、本案适用《合同法》错误，应适用《土地管理法》和《民事诉讼法》第119条、第154条第一款第三项的规定，驳回孙子丰的诉请。综上，请求撤销原审判决，驳回孙子丰诉请，如属法院审理范围，则支持单迪祥的反诉请求。 针对单迪祥的上诉，孙子丰答辩称：一、单迪祥称双方系农村宅基地使用权归属纷争且无证状态，属非民事案件的审理范围是错误的。（1）单迪祥与孙子丰之间是非常明确的买卖房屋关系，不是村民之间宅基地使用权的归属问题。况且，单迪祥不是浦阳镇桃北新村村民，该宅基地的归属事实是非常明确的，这从孙子丰在原审中提交的证据及桃北新村房屋拆迁安置补偿协议等已明确规定了案涉宅基地是孙子丰户使用的，该宅基地不存在任何纷争。（2）关于权属确权证书，即便确权并发证了，也只能登记在孙子丰的名下，况且该证从单迪祥一审提交的证据通知中可以看出，案涉房屋已经可以办理不动产权证书了，但是该确权证颁发不影响该房屋项下的宅基地性质，故单迪祥的说法无事实和法律依据。（3）关于上诉状中所提到的（2019）浙0109民初11524号民事裁定书。该案与本案是完全两个不同的案件，11524号案件的案由是恢复原状的纠纷，系物权法律关系，该案中原被告曾是邻居，双方对宅基地的权属问题，确实是以村里组织当事人协商，协商不成，由人民政府处理。但是本案是城镇居民购买农村宅基地上的房屋事宜，系合同之债，两者的法律关系不同，故不具有参考价值。二、原审事实认定清楚、证据充分、适用法律正确。单迪祥与孙子丰签订的《购房买卖合同》，因违反法律的强制性规定，系无效合同。因案涉房屋系萧山区浦阳镇桃北新村集体土地上所建的房屋，这不仅仅是单纯的房屋买卖，所属的宅基地仅有本村民能享有，单迪祥系城镇居民，并非是该集体经济组织成员，不享有该村及宅基地使用权，故双方签订的购房合同系无效合同。对于无效合同，则应当恢复原状，即单迪祥返还房屋，孙子丰返还房屋价款并赔偿损失。由于该案房屋为毛坯房，原审法院在基于房屋房款的基础之上，酌情认定26万元，系合情合法。综上，请法庭依法驳回上诉，维持原判。 二审中，孙子丰未向本院提交属于二审程序的新的证据。单迪祥向本院提交如下证据材料： 网页截屏打印件2张，拟证明：桃北新村的房子的交易价格。 孙子丰质证称：三性均有异议，无法达到其证明目的。该房屋无法转让限制流通，房屋价格只能以房管局的购房合同为准。 本院经审核认为，单迪祥提交的网页打印件并不能达到其证明目的，孙子丰的异议成立，对该证据本院不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，单迪祥占有案涉房屋亦系基于其与孙子丰之间的房屋买卖关系，显非农村宅基地使用权的权属纠纷，依法属于人民法院民事案件审理的范围，单迪祥提出本案非属民事案件审理范围的意见，本院依法不予采纳。案涉标的房屋为村集体所有土地上建设的房屋，单迪祥并非该集体经济组织的成员，双方之间的购房买卖合同依法应认定为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉合同无效，单迪祥应腾空并退还案涉房屋，孙子丰应返还单迪祥购房款420000元，原审法院对上述两项问题的处理符合法律规定，本院依法予以维持。案涉房屋系农村集体土地上房屋，双方对此系明知，对合同无效的后果，双方均有过错，且过错程度相当，原审根据合同的履行情况，双方当事人的过错程度等，酌情确定赔偿损失260000元并无不当，单迪祥要求孙子丰赔偿损失1800000元，本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18660元，由上诉人单迪祥负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年六月十五日 书记员  姚丽萍