沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4309号原告:李艳，女，1983年10月24日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。被告:胡振霞，女，1936年7月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳市和平区一代天娇房产信息站，住所地沈阳市和平区北六经街4-1号211，统一社会信用代码92210102MAOXGUR91B。经营者：孙丽雪，女，1963年2月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告李艳诉被告胡振霞、被告沈阳市和平区一代天娇房产信息站房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告李艳、被告胡振霞、被告沈阳市和平区一代天娇房产信息站经营者孙丽雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳诉称，原、被告通过中介在2019年11月21日签订《房屋买卖协议书》，原告购买被告位于沈阳市和平区，原告后查明，被告胡振霞并不是此房屋唯一产权人。2019年11月21日晚我告知被告中介房款已经准备好了，想抓紧过户，被告中介跟我说别着急，胡振霞还需要特殊手续，才告诉我有老伴过世的事，当时没有提孩子的事。第二天一早我给中介打电话，说有过世老伴，但涉及其他子女继承的问题，但几个孩子也没有说。我当时就说我不想买这个房子了，想退款，被告中介不同意。我提出需要见到胡振霞本人，后来胡振霞到场我们签的字。这个时候我已知道这个房子涉及到过世老伴需要办理继承公证书的事，之后我一直催公证书的事。11月27日被告中介跟我说下周二可以办理过户手续，我说我得看一下公证书，但胡振霞和被告中介迟迟不给我看公证书。11月28、29日我又多次打电话催促，但还是不给我看公证书，我就在12月3日正常通知二被告要求解除协议书返还款项，否则起诉。原告认为二被告隐瞒事实，应解除《房屋买卖协议》，被告胡振霞应返还定金，被告中介应返还中介费。诉讼请求：1、判令被告胡振霞返还定金10000元；2、判令被告中介返还中介费3000元；3、由被告承担诉讼费。被告胡振霞辩称，房子登记在我名下，卖房子的时候签订协议书时刚开始是我儿媳妇替我签字的，第二天应原告要求我也在协议上签的字。当时我就对原告说，这个房子是我的，我有五个孩子，别的话没有说。现在对于原告要求我返定金10000元我的意见是不同意退还。在我与原告签订完协议后，还有几家想买我的房子，我都没有卖，租赁协议是在12月17日到期，之后我也没再出租。在签订合同时候我方知道原告购房着急，所以在办理继承公证的时候都抓紧办理，为此其中一个孩子在海南，为了尽快拿到手续，都是第一时间托人花钱办理的公证，在沈阳办理公证也都是加急的，我方主观目的也是为了尽快配合原告办理过户，所以包括前后手续费我们实际支出已经超出10000元，我方损失也较大。被告沈阳市和平区一代天娇房产信息站辩称，这个房屋一直是我与胡振霞的儿媳妇杨丽爽沟通，因为杨丽爽说胡振霞已经把房子给她了，家里内部没有矛盾，我也看到了房产证，房产证上是胡振霞的名字。在卖房子的时候我向原告说了，被告有五个孩子，家里内部没有矛盾，卖房子没有问题，当时原告也听到了胡振霞的儿媳妇说老太太把房子给她的情况，她可以出售。但我未告知原告该房子涉及继承以及需要办理公证的事。19年11月21日是胡振霞的儿媳妇代胡振霞签订的合同，收取的定金10000元。因为房子标的715000元，正常我们应当收取7150元的中介费，原告要求减少，我同意中介费是6000元，原告仅给付3000元，尚欠3000元。合同约定12月17日之前到房产局更名过户，11月27日我告诉原告在12月3日各方一起去房产部门办理更名过户手续，原告就说不买了。2019年11月26日我方去查的档，11月28日左右我去查的户口和采暖费，都是空户。原告所述我一直不给她看公证书，情况是这样的，我告诉她胡振霞不能让你看，因为这是家庭内部问题，要看也是房产局看，房产局去核实。我方观点是现在房屋在11月28日取得公证后，即胡振霞的房屋权属问题已经明确，具备了更名过户的条件，完全是原告方不想买房子了，才拒绝履行合同，签订合同时原告就接过电话有其他房屋的选择，所以违约方是原告，我方不同意退还中介费。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积35.27㎡房屋所有权人为被告胡振霞，房产证下发时间2005年2月2日。2019年11月21日，原告李艳（买房人、乙方）与被告胡振霞（卖房人、甲方、代签人杨丽爽）、被告沈阳市和平区一代天娇房产信息站（中介方）就涉案房屋签订《房屋买卖协议书》，约定“成交价格715000元，乙方支付甲方定金10000元，中介费6000元……一、双方签订协议后，甲方应保证结清所售房屋的采暖费、水、电、煤气、电话、有线、数字电视、宽带、物业及一切必须交纳的相关费用，并保证房屋权属无异议。二、中介服务费在甲乙双方交办定金时一次性交清，事后中介费一律不退。三、本协议达成后，由乙方负责办理更名，手续费由乙方承担。四、办完更名手续及公证后，乙方将房款一次性付给甲方。五、违约责任：如甲方违约，赔偿乙方定金的双倍及中介费；乙方违约定金、中介费不退……其他约定：1）2019年度以前的采暖费由甲方结清。2）契证下来时乙方一次性交给甲方房款。3）2019年12月17日交房。4）交房时甲方结清房屋内的所有费用……”。合同签订当日，原告向被告胡振霞支付购房定金10000元，向被告沈阳市和平区一代天娇房产信息站交纳中介费3000元。2019年11月22日原告李艳对于涉案房屋涉及遗产继承需办理公证事宜知晓，要求被告胡振霞到场，后胡振霞到场在《房屋买卖协议书》上签字确认。2019年11月28日辽宁省公证处出具（2019）辽省证民字第17190号《公证书》载明“……申请人胡振霞申请继承被继承人孙希河的上述遗产，孙丽娟、孙丽文、孙丽雪、孙丽红、孙克新均自愿放弃继承孙希河的上述遗产……被继承人孙希河生前留有的沈阳市和平区房产中的个人所占份额（全部房产的50%）由申请人胡振霞一人继承”。上述事实，有当事人提供的房屋所有权证、房屋买卖协议书、定金收条、公证书等证据及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，本案中尽管2019年11月21日在签订合同时原告李艳对于涉案房屋产权涉及遗产继承公证等事宜不知晓，但在次日原告对此知晓的情况下，要求被告到场在《房屋买卖协议书》签字确认，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。从协议的履行情况来看，原告方支付定金、中介费，被告方积极办理遗产继承公证相关事宜并于2019年11月28日取得公证书，中介方查询房屋档案、采暖及户口等事项，各方均在履行着各自的合同义务。在被告中介通知各方将于2019年12月3日前往房产部门办理房屋更名过户手续即买卖合同完全可以正常履行的情况下，原告仅以“未看到公证书，心里没底”为由拒绝履行买卖合同，要求退回涉案房屋合同定金，理由不充分，本院不予支持。关于中介费。房产中介作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，应提供与订立合同有关的真实情况，对委托事项进行必要的调查核实，向买受人披露房屋权属情况及是否存在抵押、查封等权利限制信息及相关法律风险释明，并做到解释清楚、讲解到位。本案中，房产中介在明知涉案房屋涉及遗产继承需办理公证事宜，但在签约前未向原告披露，其主观存在过错。另，中介费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳，现因涉案房屋的买卖合同已解除，房产中介并未实际完成合同约定的全部中介服务，综上，签订合同前房产中介未向买受人披露房屋权属情况，考虑到房产中介为居间付出的人力物力成本，本院判令房产中介返还原告中介费1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和平区一代天娇房产信息站于本判决生效之日起十日内返还原告李艳中介费1500元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费63元（原告已预交、减半收取），由原告李艳承担38元，由被告沈阳市和平区一代天娇房产信息站承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年六月二十二日书记员  王琳本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。