广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1403民初365号原告：梅州市绿岛房地产有限公司，统一社会信用代码914***********980C，住所地：梅州市梅县******绿岛城。法定代表人：徐春玲，公司总经理委托诉讼代理人：吴亦辉，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，广东法泰律师事务所实习律师。被告：侯伟雄，男，汉族，1983年5月21号出生，公民身份号码：441************017，住址：梅州市梅江区*********民小组。被告：余思，女，汉族，1984年7月12日出生，公民身份号码：441************489，住址：梅州市梅江区*********民小组。原告梅州市绿岛房地产有限公司与被告侯伟雄、余思房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告梅州市绿岛房地产有限公司的委托诉讼代理人吴亦辉到庭参加诉讼，被告侯伟雄、余思经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梅州市绿岛房地产有限公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方于2017年2月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》。事实和理由：位于梅州市梅县*******的腾达御园房地产项目是原告投资建设开发的房地产项目。在2016年12月23日原告取得该项目的“商品房预售许可证”。在2017年2月3日原告和两被告共同签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：原告以预售的方式向两被告销售腾达御园3栋903房；商品房的总价款为人民429000元；两被告以商业贷款方式向原告支付购房款；合同对其他事项也进行了明确约定。原告于2017年5月8日到不动产权部门办理了预告首次登记，2017年4月1日与贷款银行及两被告共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》，2017年5月23日到不动产权部门办理了预售商品房抵押权预告登记。该房屋因为各方面的原因，至今未办理不动产权登记至两被告名下。由于两被告未按《个人购房借款／担保合同》的约定向银支付到期按揭款，该银行提起了解除《按揭贷款业务合作协议》并要求两被告偿还借款，同时要求原告承担阶段性的连带保证责任。梅江区人民法院已于2019年11月10日作出了（2019）粤1402民初2308号民事判决书，判令解除了该《个人购房借款／担保合同》并判令相应款项偿还。在此情况下，原告要求两被告自行将银行贷款偿还给银行，以便原告继续履行双方的买卖合同，否则原告将以两被告无法向原告支付购房款，构成根本性违约为由解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。两被告口头明确表示无能力偿还银行贷款，也无能力按合同约定向原告支付购房款。由于两被告与银行签订的《个人购房借款／担保合同》己被法院判令解除，相应的贷款也需退回给银行，所以两被告依《商品房买卖合同（预售）》有义各向原告支付购房款，在经原告催告后，两被告表示无能力支付购房款，原告认为两被告的行为依法对原告构成了根本性的违约。在协商未果的情况下，原告只能向贵院提起诉讼，请法院判如所请。被告侯伟雄、余思未到庭参加诉讼，庭后表示对原告的请求无异议。本院经审理认定事实如下：被告侯伟雄与被告余思是夫妻关系。2017年2月3日被告侯伟雄（买受人）、被告余思（买受人）与原告梅州市绿岛房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为201********519。合同主要约定有如下内容，第一条：出卖人以预售的方式向买受人销售位于梅州市梅县*******腾达.御园3栋903房。第二条预售依据：梅房预字（2016）第0742号广东省梅县区商品房预售许可证。第三条第4款约定：预测建筑面积100.47平方米，其中套内建筑面积83.44平方米，分摊共有建筑面积17.03平方米。第六条第3款约定：该商品房价款按照套计算，商品房的总价款为人民429000元。第七条第（二）款第3项约定：买受人采取商业贷款方式付款。对逾期付款责任，第八条约定：1、逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。2、逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。第十一条约定：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。双方于2017年9月30日前到梅县********办理预购预告登记手续。第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退还买受人己付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。合同签订后，被告向原告支付了首期款129000元，余款在银行办理按揭。涉案房屋于2017年5月8日办理了预售商品房买卖预告登记，权利人是侯伟雄、余思，不动产权证明号:粤（2017）梅州市梅县区不动产证明第0007139号。被告侯伟雄于2017年2月3日向中国工商银行股份有限公司梅县支行申请借款300000元。2017年4月1日，中国工商银行股份有限公司梅县支行（贷款人）与被告侯伟雄、余思（借款人、抵押人）、原告梅州市绿岛房地产有限公司（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定主要内容有：1、中国工商银行股份有限公司梅县支行向被告侯伟雄提供贷款300000元，用于购买位于梅州市梅县*****************产，贷款期限为120个月（自2017年4月1日至2027年4月1日），贷款利率为浮动利率，执行利率为5.39%；2、被告侯伟雄、余思以其所购上述房产，作为本案借款抵押担保物，于2017年5月23日办理了预抵押登记手续[证号：粤（2017）梅州市梅县区不动产证明第0008506号]。3、梅州市绿岛房地产有限公司保证对借款人的借款提供阶段性连带保证责任。该合同签订后，银行于2017年4月1日依约将贷款300000元划入被告侯伟雄指定的账户，被告侯伟雄以此300000元银行借款向原告支付了剩余购房款。原告在2017年4月1日已将涉案房屋的钥匙交给被告侯伟雄、余思，被告侯伟雄、余思在2017年底对涉案房屋进行装修，到目前为止涉案房屋装修了一半。本案中，原告本身尚未取得涉案房屋的房产证，也未向被告履行办证义务。借款后，被告侯伟雄从2018年6月起未按约履行还款义务，至2019年6月17日共欠银行借款本金262561.94元、利息8609.59元，合计271171.53元。中国工商银行股份有限公司梅县支行因此向梅江区人民法院起诉，梅江区人民法院法院于2019年11月7日作出（2019）粤1402民初2308号民事判决，解除了《个人购房借款／担保合同》，要求侯伟雄、余思偿还上述借款本息，并判决梅州市绿岛房地产有限公司公司对此承担连带清偿责任。2020年3月13日梅州市绿岛房地产有限公司公司履行了上述判决，合计286230.24元,其中:偿还银行借款本金262561.94元，计至2019年6月17日止的利息8609.59元；从2019年6月18日起至2020年3月12日止，按年利率8.085%计算的利息12374.92元；案件受理费2683.79元。另查，本院在执行（2019）粤1403民初767号民间借贷纠纷案的民事调解书时,作出（2019）粤1403执459号之二执行裁定书依法查封了权利人侯伟雄、余思位于梅州市梅县*******腾达.御园3栋903房[不动产权证明号:粤（2017）梅州市梅县区不动产证明第0007139号]。开庭后被告侯伟雄、余思表示已无向原告支付购房款的能力，同意解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。本院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，对原、被告释明：如果合同解除，原告有权要求被告返还房屋和赔偿损失，被告有权要求原告退还购房首付款及银行按揭款30万元与原告已替两被告偿还银行按揭贷款等费用之间的差额。原告表示仍然坚持原诉请，理由是原告提起本案诉讼前被告己将房屋钥匙交回给原告，该房屋实际已由原告控制，无需要求返还房屋。且涉案房屋因手续问题至今均未办理确权，原告一直未取得房产证，被告也仅是涉案房屋预告登记权利人，首付款12.9万元并无实际支付，当时约定由后续的材料款中进行抵对。对于解除合同后的其他后续问题，原告表示会与被告另行协商解决。被告侯伟雄、余思同意原告的上述意见，表示2019年7、8月份左右就已将涉案房屋钥匙交回给原告，对解除合同的后续问题，会与原告另行协商解决。以上事实，有开庭笔录、本院问话笔录、原告的营业执照、法定代表人证明书、被告侯伟雄、余思的身份证、合同编号为201********519的《商品房买卖合同（预售）》、粤(2017)梅州市梅县区不动产证明第007139号《不动产登记证明》、（2019）粤1402民初2308号梅江区人民法院法院民事判决书、中国工商银行股份有限公司梅县支行的收款收据、（2019）粤1403执459号之二执行裁定书及当事人陈述等证据证明。本院予以确认并在卷佐证。本院认为，被告侯伟雄、余思自愿与原告梅州市绿岛房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了涉案房屋，该《商品房买卖合同（预售）》是买卖双方自愿签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，虽然合同签订后，被告已依约向原告支付了购房首付款12.9万元,向中国工商银行股份有限公司梅县支行按揭贷款300000元向原告支付了剩余购房款，购买了涉案房屋并已交付使用，依法办理了预告登记。由于被告侯伟雄借款后未按约定向银行履行还款义务，被银行起诉到梅州市梅江区人民法院，梅江区人民法院作出（2019）粤1402民初2308号民事判决解除了《个人购房借款／担保合同》，侯伟雄、余思偿还上述借款本息，梅州市绿岛房地产有限公司对此承担连带清偿责任。现梅州市绿岛房地产有限公司已代被告侯伟雄、余思向银行贷款本息及相关费用。原告作为房地产开发商，卖房的目的就是为了获得价款，赚取利润，本案中，原告本身尚未取得涉案房屋的房产证，也未向被告履行办证义务，虽然银行已将30万借款按被告指定打到原告账户，由于被告违约未能向银行履行还款义务，导致原告承揽阶段性担保责任而代替两被告偿还银行贷款本息及相关费用，被告侯伟雄、余思违反了《商品房买卖合同（预售）》中由买受人采取商业贷款方式付款的约定，购买涉案房屋未实际付清房款，且已明确表示已无支付购房款的能力，无法继续履行涉案房屋合同，因此原告不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，现原告请求解除原、被告双方于2017年2月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院已向原、被双方释明合同解除的法律后果，原告坚持其原来的诉讼请求，双方均表示合同解除的后续问题会自行协商处理。被告侯伟雄、余思经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告梅州市绿岛房地产有限公司与被告侯伟雄、余思于2017年2月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201********519）。案件受理费7736元，减半收取3868元，由被告侯伟雄、余思负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  黄淑玲二〇二〇年六月十八日书记员  叶 晓