新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4003民初1120号   原告：奎屯家家乐烟花爆竹有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿克苏东路128号。   法定代表人：张建梅，该公司经理。   委托诉讼代理人：马淑霞，新疆弘桥律师事务所律师。   委托诉讼代理人：丁新民，新疆弘桥律师事务所律师。   被告：龚其松，男，1970年1月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。   委托诉讼代理人：孙境延，新疆翰兴律师事务所律师。   原告奎屯家家乐烟花爆竹有限公司（以下简称家家乐公司）与被告龚其松建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家家乐公司的委托诉讼代理人马淑霞（第一次）、丁新民（第二次），被告龚其松及其委托诉讼代理人孙境延（第一次、第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告家家乐公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年5月7日签订《张建梅（奎屯家家乐烟花爆竹有限公司）建筑用地非涉及行政职能部门、单位卖（转让）给龚其松的双方协议》无效；2.被告向原告返还位于奎屯市阿克苏东路奎屯家家乐烟花爆竹有限公司东南角的建筑院落（面积为2800平方米的土地及地上附着房屋和院墙）。事实与理由：2013年5月7日，原、被告签订了一份建筑用地转让协议，约定由原告将其拥有使用权的位于奎屯市阿克苏东路建筑面积为2800平方米的土地转让给被告所有，同时将该土地上附着房屋和院墙一并转让。协议签订后，原告履行了交付义务。但因双方签订的协议未经奎屯市人民政府批准，故原告认为双方签订的协议无效，被告应返还相应土地及附着物。为维护原告权益，故诉至法院。   被告龚其松辩称，1.双方签订的协议名为建设用地转让合同实为房屋租赁合同，对于租赁合同，并不一定需要经政府部门批准才能生效；2.若涉案合同认定无效，我方也予以认可，但协议无效的原因在于原告隐瞒土地性质，基于无效合同双方取得的财产，一方面应当相互返还即原告应返还我方45万元，另一方面原告应当赔偿我方因涉案土地新增投入的损失，包含土地硬化费用40万元（2000平方米×200元/平方米）、钢构厂房建设费25.2万元（420平方米×600元/平方米）、住房及办公用房建设费7.2万元（120平方米×600元/平方米）、搬迁费15万元、电力设施费8万元及饮水管道费用3万元。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年5月7日，家家乐公司（卖方）与龚其松（卖方）签订了《张建梅（奎屯家家乐烟花爆竹有限公司）建筑用地非涉及行政职能部门、单位卖（转让）给龚其松的双方协议》，约定：一、根据买方要求，卖方同意将张建梅（家家乐公司）的东南角的建筑院落35m×80m=2800m2合计2800m2/667=41.9790亩场地卖（转让）给买方使用；二、卖（转让）给买方龚其松时，张建梅（家家乐公司）的东南角的建筑院落的现状：1.此院落在2013年5月8日买卖双方交易前，由张建梅租给他人使用至2013年9月，虽然2013年5月8日已经交易，但移交时间在2013年9月30日；2.红线图批复时间2002年9月17日，使用期一般为50年，买方仅买下50年-11年=39年；三、买卖双方交易金额为：a.35m×80m=2800m2合计2800m2/667=41.9790亩×80,000元/亩=335,832.08元；b.院墙35m+35m+80m+80m=230m×300元=69,000元；c.房屋48m2×1000元=48,000元；合计452,832.08元，实付45万元，大写肆拾伍万元；四、双方在2013年5月7日当日结清全部款项；五、买方按协议划定的四至界限为准使用场地，提供附件买卖双方签字为证。a.建筑用地许可证复印件划定图纸一张；b.家家乐公司厂区烟花爆竹工艺布置及流程图，红色虚线划定的位置为卖方转让给买方的厂地；c.单位名称更改证明；d.买卖双方个人居民身份证复印件；六、在购买期限内，买方必须合法经营，出现一切违法行为所涉及的后果均由买方自行承担。在购买后买方在该宗土地上要建临时性建筑物及设施，需向卖方书面申请办理临时建筑用地规划并登记备案，买卖双方商议后方可实施，所建建筑均属买方所有。在经营期间，买方独立承担民事经济责任，经营期间所发生的一切债权债务、经济纠纷及安全生产伤亡事故所造成的经济损失由买方全部承担，卖方不承担任何责任；七、买方不得转让、抵押转让划定的土地。出现上述情况，卖方有权提前终止协议，无条件收回场地使用权，不予退回交纳的转让金。买方在转租时必须通过卖方，双方认定是属合法经营的状态下方可转租；八、买方用电用水设施由双方协商解决，费用买方自理；九、禁止场院内外堆放有高度污染物品，买方不得对所租赁的周围环境及居民居住环境造成污染。若造成污染按相关规定买方赔偿责任，及时清运垃圾；十、购买期内，如卖方有意将整体院落出让和转让时，提供的红线范围（包括已转让给买方的这宗土地），买方应无条件服从，同时卖方从整体转让的收入中提取买方应得的该宗土地的收入交还买方。双方协议也随之解除；十一、合同的解除：未经买卖双方同意，任何一方不得擅自变更、解除合同；十二、本协议未尽事宜，由买卖双方商议解决，交清协议规定费用后签字盖章生效。本协议一式两份，每份3页纸，两份共6页纸，每页纸张三人均签字为证。本协议执行过程中如发生纠纷，由买卖双方在见证人在场的情况之下协商解决，协商不成可向奎屯所在地人法院提起诉讼。协议卖方落款有张建梅的签名，买方落款由龚其松的签名，见证人落款有王永星的签名。该合同共计三页，张建梅、龚其松及王永星在每页均有签名。   见证人王永星陈述称，龚其松与张建梅系通过其介绍认识，双方在签订涉案合同及进行转账时均邀请其作为见证人，合同签订后，张建梅向其支付了一笔介绍费，半年后，龚其松向其支付了一笔辛苦费。2019年双方发生争议前，张建梅从未提起过龚其松拖欠转让款的事情。   家家乐公司陈述称，对于龚其松陈述因其公司过错导致的损失及金额均不予认可。涉案土地在转让给龚其松之前由案外人承租，其公司在本案起诉前一直不知道涉案土地需经政府批准才能转让，故至今为止也未办理土地使用权出让手续，而涉案合同名称之所以包含“非涉及行政职能部门、单位”的表述，就是因为其公司对涉案土地的转让问题存在错误认识。本案起诉前，双方未就转让费事宜发生过争议。   龚其松陈述称，其占有使用涉案土地后添附的设施费用只有部分证据能够证实，其陈述的损失金额系其自己估算。   另查明，2002年9月2日，奎屯市城市规划管理局下发奎规规字（2002）248号《建筑用地许可证》，该许可证载明：一三一团花炮厂经师计发[2002]216号文件批准。根据建设迁址新建厂房等建筑。根据我市总体规划布局，同意安排在阿克苏路以南，哈密街以东地段。共计用地面积22,800平方米，合2.28公顷（详细位置见附图）。本证核发后请到土地管理局办理用地手续。本批复一式三份。注：建筑用地许可证与建设用地规划许可证配套使用，二者缺一无效。本证有效期六个月，在有效期内不办理用地手续，此证作废，不再通知。   2002年9月27日，奎屯市国土资源局向一三一团花炮厂下发奎国土建字（2002）207号《建设用地批准书》，该批准书载明：你单位用地申请报告收悉。根据师计发[2002]216号，奎规规字（2002）248号文件的批复，经我局审查，决定以划拨方式审批土地，现将有关事项明确如下：一、本宗地经批准用于建设厂房项目，批准用地面积为22,800平方米，项目四至界限详见用地红线图；二、本项目用地属划拨土地，用地单位不得自行改变用地性质，如确需改变土地用途，应报经我局和规划部门共同批准；三、根据《中华人民共和国土地管理法》《划拨土地使用权管理暂行办法》等有关规定，未经我局批准并补办土地使用权出让手续，用地单位或个人不得以任何形式转让转让、抵押、出租土地使用权。违者，将依照国家、地方有关法律、法规予以处罚；四、依照《土地管理法》等有关法律、法规规定，用地单位和个人有《土地管理法》第58条第1、3、4、5款规定情形之一或用地单位连续两年未使用土地的，由国土资源部门依法定程序收回国有土地使用权，根据城市规划另行安排使用；五、建设项目涉及的一切活动，包括材料堆场，临时公棚等均不得超出本红线确定的范围，如确因工程建设需要临时使用邻近土地，应报经市国土资源局批准并办理临时用地手续；六、建设单位和个人应当领取本批准书之日起三十日内，向市国土资源部门申请办理土地登记手续；七、本批准书一式五份，规划部门、城建档案部门、房管部门、用地单位各执一份，本局存档一份。   2004年3月26日，新疆奎屯花炮厂注销，该厂住所地为新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿克苏东路128号。   2004年12月13日，新疆维吾尔自治区安全生产监督管理局向奎屯市工商行政管理局出具《证明》一份，载明：“新疆奎屯花炮厂因企业改制，并经你局核准企业名称变更为奎屯家家乐烟花爆竹有限公司。经研究，同意你局核准意见。”   还查明，涉案土地上的房屋及附着物依然存在。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，涉案土地系政府划拨所得，但该土地至今仍未办理土地使用权出让手续，原、被告签订协议约定转让划拨土地使用权未经有批准权的人民政府批准，应当认定合同无效，故对原告确认协议无效的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告均认可涉案土地上的附着物院墙及房屋仍存在，具备返还条件，故对于原告主张被告向其返还位于奎屯市阿克苏东路奎屯家家乐烟花爆竹有限公司东南角的建筑院落面积为2800平方米的土地及地上附着房屋和院墙的请求，本院予以支持。同时，原告也应向被告返还因该合同取得的财产，根据原、被告协议约定涉案土地、院墙及房屋的转让款合计452,832.08元、实付45万元、于2013年5月7日当日结清全部款项，再结合见证人的陈述及原告未向被告主张过欠付转让款的陈述，本院认定，被告已向原告支付转让费45万元。涉案合同虽然无效，但被告应就涉案土地及附着物支付相应使用费，结合合同约定土地使用期限为39年，被告已使用7年，相应费用应当予以扣除，故原告应向被告返还土地转让费369,230元（45万元÷39年×32年）。对于被告陈述因原告过错导致的其他损失，因双方就损失范围、价值及过错原因、比例争议较大，本院当庭告知被告可在收集相应证据后通过另案起诉或双方协商的方式予以解决，被告予以认同，故就被告因涉案合同无效导致的损失，本案不予处理。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、确认原告奎屯家家乐烟花爆竹有限公司与被告龚其松于2013年5月7日签订的《张建梅（奎屯家家乐烟花爆竹有限公司）建筑用地非涉及行政职能部门、单位卖（转让）给龚其松的双方协议》无效；   二、被告龚其松于本判决生效之日起十日内向原告奎屯家家乐烟花爆竹有限公司返还位于奎屯市阿克苏东路奎屯家家乐烟花爆竹有限公司东南角的建筑院落（面积为2800平方米的土地及地上附着院墙和48平方米的房屋）；   三、原告奎屯家家乐烟花爆竹有限公司于本判决生效之日起十日内向被告龚其松返还使用费369,230元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6400元，减半收取计3200元（原告奎屯家家乐烟花爆竹有限公司已预交），由原告奎屯家家乐烟花爆竹有限公司负担1600元，被告龚其松负担1600元。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审  判  员   敬  川   二 Ｏ 二 Ｏ 年 六 月 十 九 日   法 官 助 理   王 美 懿   书  记  员   李美秋子