文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初1995号原告：重庆仁恒物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处和平路43号第3层，统一社会信用代码91500224320315706C。法定代表人：孙元福，经理。委托诉讼代理人：胡先书，女，该公司职工。被告:彭正凤，女，1971年7月1日出生，汉族，住重庆市铜梁区。重庆仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）与彭正凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人胡先书，被告彭正凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求彭正凤支付物业管理服务费2584元和公摊费160元及违约金（违约金以欠费金额为基数从所欠之日起按每日3‰计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由彭正凤承担。事实及理由：2015年10月20日，仁恒物业公司与彭正凤所在的小区的业主签订了《XXXX业主临时公约》，约定：仁恒物业公司为彭正凤所在的XXXX小区提供物业服务，彭正凤应按约定缴纳物业服务费，若逾期交纳物业服务费，按每日3‰向仁恒物业公司支付违约金，另外合同约定公共部分的能源消耗由彭正凤等业主分摊。彭正凤系仁恒物业公司提供物业管理服务小区的XXXX的住户。仁恒物业公司与彭正凤签订有《物业服务合同》等。仁恒物业公司为彭正凤提供了物业服务，自2019年1月1日至2020年4月15日，彭正凤尚欠物业管理服务费2744元，此款经多次催收未果特提起诉讼。庭审中，仁恒物业公司将违约金的计算方式变更为以2744元为基数，从起诉之日起至付清之日止按月利率2%计算。被告彭正凤辩称，原告诉请物业管理服务费及公摊费金额属实，但因原告物业服务不到位且服务质量差，且小区内设冻库不当，影响被告生产生活，故应对物业管理服务费扣减20%，余款愿意交纳。公摊费中包含车库等设施用电费用，而其并未使用车库等设施，且无合同约定故不应当交纳该款。此外，本案被告并未违约，故不应承担违约金。本院经审理确认事实如下：仁恒物业公司系坐落于重庆市铜梁区XXXX大道XXXX号XXXX小区的前期物业服务单位。彭正凤系该小区XXXX号房屋的业主。原被告签订的《业主临时管理规约》的部分内容为：第三条本临时管理规约对全体业主及物业使用人均具有约束力；第三十四条共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用；第三十五条业主同意自购房合同约定的交付之日，物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用。于接房时一次性交纳第一年物业服务费。物业的服务费用业主可选择：按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；第三十六条本物业管理区域的运作方式与服务收费标准1.本物业管理区域的运作方式为包干制；2.本物业……物业服务费用标准按照以下执行（按建筑面积计算）1）高层电梯住宅物业服务费1.5元／平方米·月（不含水电公摊）；……第四十四条业主、使用人违反本临时管理规约及《前期物业服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金，超过2个月可向本小区属地法院提起诉讼。彭正凤予以书面承诺遵守《业主临时管理规约》的规定。彭正凤与仁恒物业公司还签订了《物业服务合同》，该合同约定管理服务费用按高层电梯住宅物业服务费1.5元／平方米·月（不含水电公摊）。XXXX小区共1099户住户，2019年1月至2020年4月仁恒物业公司缴纳的公用电费用分别为15134.56元、16539.84元、14216.73元、14144.37元、12742.49元、15090.16元、14056.6元、15214.84元、14550.95元、13386.15元、14055.54元、14699.02元、16462.39元、14409.44元、11668.1元、14084.81元，公用水费用分别为417.34元、395.52元、677.28元、1228.10元、967.70元、363.16元、412.48元、928.40元、234.62元、849.27元、345.36元、624.71元、327.26元、405.48元、689.66元、747.74元。仁恒物业公司实际按10元／户·月收取水电公摊费（共用的专项设备运行的能源消耗及损耗费用）。彭正凤因未交纳从2019年1月起的物业管理服务费和水电公摊费，经仁恒物业公司书面催收后仍未交纳，仁恒物业公司遂向本院提起诉讼。上述事实，有双方当事人的陈述，仁恒物业公司举示的业主临时管理规约，物业服务合同，承诺书，收费通知单张贴照片等证据证实，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《业主临时管理规约》及《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，对原被告双方具有约束力。根据管理规约的规定和物业服务合同约定，彭正凤在接受了仁恒物业公司的物业服务后，有按照管理规约的规定和物业服务合同约定向仁恒物业公司交纳物业管理服务费的义务。彭正凤未交纳从2019年1月起的物业管理费，经书面催收后至今仍未交纳属实。根据管理规约的规定和物业服务合同载明的物业管理服务费交纳时间、标准，仁恒物业公司要求彭正凤支付2019年1月至2020年4月期间的物业管理服务费2584元，本院予以支持。关于水电公摊费的诉讼请求。《业主临时管理规约》明确了共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。从仁恒物业公司举示的证据看，案涉小区缴纳的公摊水电费均远远超过按10元／户·月分摊到各户业主的总和费用，仁恒物业公司要求彭正凤按10元／月交纳2019年1月至2020年4月公摊水电费160元，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。《业主临时管理规约》明确了物业的服务费用业主可选择：按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金。仁恒物业公司要求以未交纳的2019年1月至2020年4月的物业费总和为基数从起诉之日即2020年5月7日起至付清之日止按月利率2%计算违约金，该违约金的计算方式未超出约定，也符合法律规定，本院予以支持该请求。但仁恒物业公司要求彭正凤承担其中未交纳水电公摊费的违约金，因未明确该违约责任，对该请求本院不予支持。对彭正凤关于不应交纳水电公摊费的抗辩意见，本院认为，《业主临时管理规约》明确了业主应据实分摊该费用，仁恒物业公司也举示了相应证据证明实际产生了该费用的事实，该费用中即使存在物业用房如车库等使用的不属于某业主分摊的水电费用，但因供水电设施及计量表属建设时统一规划建设，整体不可分割，仁恒物业公司此后可根据实际向有关部门申请安装营业用房等不属于某些业主分摊的水电费用计量表，严格厘清公摊费用。现仁恒物业公司现每月交纳的公摊水电费远远超过按10元／户·月分摊到各户业主的总和费用，仁恒物业公司按10元／户·月的收费标准符合实际，对彭正凤的该抗辩意见，本院不予采信。对彭正凤的其他抗辩意见，本院认为，小区秩序、环境不仅需要仁恒物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，仁恒物业公司在服务过程中应加强管理，在管理中针对各业主提出的合理建议，存在的问题应予逐步改进完善，尽力做到让业主满意，彭正凤以仁恒物业公司在管理中存在问题而要求减交物业服务费的理由不能成立。如仁恒物业公司确有违约行为，或归于仁恒物业公司服务管理原因造成彭正凤经济损失，彭正凤可另案提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告彭正凤于本判决生效之日起十日内支付重庆仁恒物业管理有限公司所欠物业管理服务费2584元、公摊费160元，共计2744元，并从2020年5月7日起以2584元为基数按月利率2%计算向重庆仁恒物业管理有限公司交纳违约金至付清之日止；二、驳回重庆仁恒物业管理有限公司在本案中的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由彭正凤负担。本判决为终审判决。审判员  毕耀才二〇二〇年六月四日书记员  刘代林