渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初6462号原告：尹玉芹，女，汉族，1962年9月17日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX209173426。委托诉讼代理人：朱涛，陕西佳沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华婷，陕西佳沃律师事务所实习律师。被告：吝云飞，男，汉族，1965年8月23日出生，住渭南市临渭区故市，现住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX508236212。第三人：西安中耀弘置业有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：原建军，总经理。委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，陕西凯特律师事务所实习律师。第三人：原建军，男，汉族，1971年5月12日出生，住西安市新城区，公民身份号码：61212XXXX105129417。委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，陕西凯特律师事务所实习律师。第三人：岳红，女，汉族，1969年6月27日出生，住西安市新城区，公民身份号码：61011XXXX906274043。原告尹玉芹与被告吝云飞、第三人西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹玉芹及其委托诉讼代理人朱涛、张华婷、被告吝云飞、第三人西安中耀弘置业有限公司及原建军的共同委托诉讼代理人张玲侠、第三人岳红到庭参加诉讼；第三人原建军及其与西安中耀弘置业有限公司的共同委托诉讼代理人李瑾经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹玉芹向本院提出诉讼请求：1.不得执行渭南市高新区XX大街XX栋XX层XX号商铺；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告尹玉芹于2016年1月20日与第三人西安中耀弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定第三人西安中耀弘置业有限公司向原告尹玉芹出售位于渭南市高新区XX大街XX幢XX层XX号商铺，该商铺建筑面积为36.86㎡，7325元/㎡，总价款为270000元，2016年1月20日前支付房款200000元，2017年1月20日前支付下余房款70000元，同日，原告尹玉芹向第三人西安中耀弘置业有限公司支付房款200000元，第三人西安中耀弘置业有限公司向原告尹玉芹出具收款收据，载明收到尹玉芹购房款200000元，房号：1-A08号，面积：36.86㎡，并加盖第三人西安中耀弘置业有限公司财务专用章。随后，原告尹玉芹、第三人西安中耀弘置业有限公司与案外人渭南颐福老年公寓有限公司达成商铺委托经营合意，由原告尹玉芹与渭南颐福老年公寓有限公司签订《商铺委托经营合同》，约定原告尹玉芹将上述房屋委托渭南颐福老年公寓有限公司经营管理，期限为五年，自2016年1月20日至2021年1月19日止，渭南颐福老年公寓有限公司应向原告尹玉芹支付的经营收益在原告尹玉芹尚未向第三人西安中耀弘置业有限公司支付的下余购房款中予以折抵。2018年11月2日，被告吝云飞向本院申请诉前财产保全，请求冻结第三人西安中耀弘置业有限公司名下的向原告尹玉芹出售的位于渭南市高新区东风大街南侧耀弘・逸品国际商铺101#、102#、103#、104#商铺的过户手续并提供担保，本院作出（2018）陕0502财保16号民事裁定书，裁定冻结上述房产的过户手续。2018年11月30日，本院作出(2018)陕0502民初6785号民事调解书，调解内容为第三人西安中耀弘置业有限公司于2018年12月15日前归还被告吝云飞本金3837600元及利息。该文书生效后，因第三人西安中耀弘置业有限公司未按生效法律文书履行义务，被告吝云飞向本院申请强制执行，执行标的为3837600元及利息、诉讼费32850元、保全费5000元及执行费。2019年1月9日，本院立案受理并执行登记在第三人西安中耀弘置业有限公司名下的上述房产。2019年8月28日，原告尹玉芹向本院提出书面执行异议申请，并提供购房依据等证据，请求中止执行（2018）陕0502财保16号民事裁定书对逸品国际102号房产的查封，中止执行（2019）陕0502执82号执行裁定书对逸品国际102号房产的拍卖执行措施。本院于2019年9月12日作出（2019）陕0502执异144号执行裁定书，裁定驳回原告尹玉芹的异议请求，并明确告知可在该裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告尹玉芹认为，原告于2016年1月20日与第三人西安中耀弘置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，原告尹玉芹依约向第三人支付房款，第三人西安中耀弘置业有限公司虽未协助办理房屋过户登记手续，但案涉商铺已经由原告尹玉芹、第三人西安中耀弘置业有限公司与案外人渭南颐福老年公寓有限公司达成商铺委托经营合意，交由渭南颐福老年公寓有限公司经营管理，且约定渭南颐福老年公寓有限公司应向原告尹玉芹支付经营收益以折抵原告尹玉芹未向第三人西安中耀弘置业有限公司支付的下余尾款，即对渭南颐福老年公寓有限公司支付经营收益的方式进行了约定，并予以履行，故可认为原告尹玉芹已依照合同约定支付了购房款并占有标的物至今。被告吝云飞申请拍卖案涉商铺的行为已严重侵害了原告尹玉芹的合法权益，依法应予停止执行。被告吝云飞辩称，1、原告尹玉芹所述与事实不符，被告吝云飞于2014年12月25日至2015年1月16日向第三人原建军提供借款，第三人原建军以耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺作为担保，后于2014年12月25日、2015年1月16日将耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺出售于被告吝云飞之妻王某某，双方签订商品房买卖合同，并作备案登记，第三人原建军当时并未告知其已与他人签订耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺内部认购合同等事实。结合原告尹玉芹所购商铺的面积、交易习惯等因素，原告尹玉芹只购买房屋整体的小部分面积不合理、不合法。案涉房屋至今仍是毛坯房，没有产权证，亦未实际交付、占有，不存在委托其他公司经营管理的事实，故原告尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司签订的商品房买卖合同具有欺诈性质，严重损害被告吝云飞的合法权益。2、第三人原建军已将耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺与王某某办理网签手续，原告尹玉芹与第三人原建军虽签订《商品房买卖合同》，且有购房付款凭证，但均无法证明《商品房买卖合同》的合法有效性，且原告尹玉芹自始未办理网签手续，双方之间存在作假、欺诈的可能性极大。3、原告尹玉芹的主张不符合《最高人民法院的规定》第二十八条、第二十九条之规定，应驳回原告尹玉芹的诉讼请求。第三人西安中耀弘置业有限公司辩称，第三人西安中耀弘置业有限公司与被告吝云飞之妻王某某虽订立商品房买卖合同，并办理备案登记，因双方是以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，该房屋未办理抵押登记手续，故双方不存在商品房买卖合同关系，也不发生设立抵押权的效力。第三人西安中耀弘置业有限公司虽与原告尹玉芹订立《商品房买卖合同》，但未办理网签、预告登记的手续，导致案涉房屋的所有权并未发生转移。原告尹玉芹的诉请能否获得支持，请法院依法裁判。第三人原建军、岳红辩称，原告尹玉芹、被告吝云飞所提供的《商品房买卖合同》均与第三人原建军、岳红无关。原告尹玉芹针对其主张向法庭提交证据如下：1、执行裁定书、送达回证，证明原告尹玉芹的起诉符合法律规定。2、原告尹玉芹的身份证复印件、西安中耀弘置业有限公司企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、收款收据、《商铺委托经营合同》、渭南市颐福老年公寓有限责任公司企业信用信息公示报告、图片，证明原告尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司在法院查封案涉商铺前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，原告尹玉芹与渭南颐福老年公寓有限公司签订《商铺委托经营合同》中约定渭南颐福老年公寓有限责任公司向原告尹玉芹支付经营收益款抵扣原告尹玉芹未向第三人西安中耀弘置业有限公司支付的下余房款70000元均系各方的真实意思表示，并不违反相关法律法规的规定，均为合法有效，据此，原告尹玉芹已向第三人西安中耀弘置业有限公司足额支付全部购房款，且第三人西安中耀弘置业有限公司在签订《商品房买卖合同》当日即完成交付房屋的义务，渭南颐福老年公寓有限公司同日已合法占有案涉商铺。3、（2018）陕0502民初510号、6242号、（2018）陕05民终853号民事判决书等，证明被告吝云飞在未取得金融监管部门批准的情况下从事放贷业务，多次向不特定的对象提供借款，且多数情况下约定有高额利息，具有从事经常性放贷业务以收取高额利息的事实，其行为扰乱国家金融市场和金融秩序，违反了银行业监督管理法和商业银行法等法律的有关规定，亦损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四、五项规定，被告吝云飞与第三人西安中耀弘置业有限公司签订的借款合同应为无效合同。4、证人张某某的证言，证明原告尹玉芹、第三人西安中耀弘置业有限公司与案外人渭南颐福老年公寓有限公司共同签订委托经营合同。被告吝云飞质证认为，原告尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系无效合同，案涉房屋都是烂尾楼，房屋未交付就不涉及房屋租赁。第三人西安中耀弘置业有限公司、原建军质证认为，对证据1、3均无异议，对证据2的证明目的有异议，认为原告尹玉芹尚有房款70000元未付，原告尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司已约定案涉商铺的交付期限，不能如期交付则承担房款10%的违约金，原告尹玉芹与渭南市颐福老年公寓有限责任公司签订委托经营合同，双方约定委托经营期限的起始时间早于房屋的交付时间，该委托经营合同与第三人西安中耀弘置业有限公司无关。对证据4有异议，认为证人张某某与原告尹玉芹系亲属关系，不能对抗书证。第三人岳红对证据1、2、3未发表质证意见，对证据4的质证意见同第三人原建军。被告吝云飞针对其主张向法庭提交证据如下：1、第三人西安中耀弘置业有限公司的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明第三人西安中耀弘置业有限公司的五证齐全。2、渭南高新技术产业开发试验区经济发展局文件一份，证明案涉房屋建设项目真实。3、第三人西安中耀弘置业有限公司与被告吝云飞之妻王某某的购房合同、网签及收款收据，证明王某某购房的事实。4、执行裁定书，原告尹玉芹作为案外人向本院申请执行异议。5、证人田某某的证言，证明网签的事实。原告尹玉芹质证认为，对证据1、2的真实性、证明目的均无异议，对证据3、4均有异议，与本案缺乏关联性，对证据5的真实性无异议，关联性及证明目的有异议。第三人西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红未发表质证意见。本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，原告尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：“第三条 买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目的：第1幢1单元A-08号房，该商品房用途为商铺，属框架结构，建筑面积36.86平方米…。第四条 …该商品房单价为每平米7325元，总金额为270000元。第六条 付款方式 分期付款 买受人于2016年1月20日付房款贰拾万元整，余款柒万元整于2017年1月20日付清。第七条 买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，…。第八条 出卖人应在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经过竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条 出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，…。第十一条 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单…。第十五条 出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案…。2016年1月20日，第三人西安中耀弘置业有限公司向原告尹玉芹出具收款收据一份，载明：“今收到尹玉芹购房款房号1-A08 面积36.86㎡，人民币200000，并加盖西安中耀弘置业有限公司财务专用章”。同日，原告尹玉芹与渭南颐福老年公寓有限责任公司签订《商铺委托经营合同》一份，双方约定：“甲方尹玉芹将案涉1栋1层A-08号，建筑面积36.86㎡，总价款270000元，委托给乙方渭南颐福老年公寓有限责任公司经营管理，期限为5年，自2016年1月20日始至2021年1月19日止…，”并加盖渭南颐福老年公寓有限责任公司公章及原当玲私章，尹玉芹在甲方一栏签字摁手印。被告吝云飞与第三人西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红民间借贷纠纷一案，被告吝云飞于2018年11月2日向本院申请诉前财产保全，请求冻结西安中耀弘置业有限公司所有的位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号共四间商铺的过户手续并提供担保，同日，本院作出（2018）陕0502财保16号民事裁定书，裁定“冻结被申请人西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。”并于2018年11月5日向渭南高新区房地产管理所发出（2018）陕0502财保16号协助执行通知书、（2018）陕0502财保16号民事裁定书，渭南高新区房地产管理所收到材料后于当日冻结西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。2018年11月30日，本院作出（2018）陕0502民初6785号民事调解书，载明：“被告西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红于2018年12月15日前归还原告吝云飞本金3837600元及利息…。”该调解文书生效后，因第三人西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红未能如期履行给付义务，申请执行人吝云飞向本院申请执行，执行标的：3837600元及利息、诉讼费32850元、保全费5000元及执行费。2019年1月9日，本院立案受理并开始执行。执行中，本院于2019年3月18日委托渭南市中级人法院对上述已冻结的西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号房屋价值进行评估，陕西新恒房地产评估有限公司于2019年5月27日作出新恒房评（2019）字第05153号房地产估价报告，载明：“经测算，确定估价对象在2019年5月9日的市场价值为1177.13万元。”2019年7月3日，本院作出（2019）陕0502执82号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号房产。”2019年8月2日，原告尹玉芹向本院提出书面执行异议，请求1、中止（2018）陕0502财保16号民事裁定书对逸品国际103号房产的查封；2、中止（2019）陕0502执82号执行裁定书对逸品国际103号房产的拍卖执行措施。2019年9月12日，本院作出（2019）陕0502执异144号执行裁定书，裁定：“驳回案外人尹玉芹的异议请求”。另查明，2014年6月13日，渭南市高新技术产业开发区建设局向第三人西安中耀弘置业有限公司颁发（2014）渭高新房预售证第06号商品房预售许可证。再查明，案涉商铺未办理房屋初始登记。2019年3月5日，渭南高新区房地产管理所向本院出具书面证明，载明：“…该房未抵押，该房未有初始登记”。本院认为，案外人执行异议之诉应以判断案外人是否具备足以排除强制执行的民事权益为核心。本案中，尹玉芹作为案外人，以其系案涉商铺的实际买受人，对案涉商铺享有物权期待权的民事权益为由提起诉讼，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”判断原告尹玉芹是否具备足以排除强制执行的民事权益。由此可知，尹玉芹的民事权益若要产生足以排除强制执行的效力，必须同时具备上述四项条件，缺一不可。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人                                             提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，尹玉芹应就其符合上述四项条件进行举证，否则将承担对自己不利的法律后果。首先，关于原告尹玉芹在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。从二者的产生时间来看，尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司签订《商品房买卖合同》的时间明显早于人民法院查封案涉房屋的时间，且该合同系尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，故可认定尹玉芹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于原告尹玉芹在人民法院查封之前是否已合法占有案涉不动产的问题。本院认为，占有是一种事实状态，它是指占有人对物在事实上的管领与控制。本案中，案涉商铺并未进行初始登记，不具备法定的交付、受领条件，经本院核实，案外人尹玉芹所购买的商铺至今仍系毛坯房，并未实际投入使用，导致案外人尹玉芹对案涉商铺缺乏实际管领、控制的条件，故案外人尹玉芹称其已实际占有、使用案涉商铺的主张，本院不予采信。再次，关于原告尹玉芹是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。尹玉芹与第三人西安中耀弘置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定：“买受人于2016年1月20日付房款贰拾万元整，余款柒万元整于2017年1月20日付清”。庭审中，尹玉芹主张其与渭南颐福老年公寓有限责任公司签订《商铺委托经营合同》中约定渭南颐福老年公寓有限公司向尹玉芹支付的经营收益款应抵扣尹玉芹未向第三人西安中耀弘置业有限公司支付的下余房款70000元，并申请证人张某某出庭予以作证，但第三人西安中耀弘置业有限公司对此主张并不予认可，认为尹玉芹仍下欠房款70000元未付。本院认为，第三人西安中耀弘置业有限公司对尹玉芹的主张并不认可，尹玉芹对其主张仅有证人张某某的证言佐证，无其他证据佐证，且证人张某某与尹玉芹存在利害关系，属单一证据，故本院对尹玉芹的主张不予采信。因此，尹玉芹的该主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（三）项规定。最后，关于是否因原告尹玉芹自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，出卖人负有办理房屋初始登记，并协助买受人办理过户登记的法定义务，即第三人西安中耀弘置业有限公司应在合同约定或者法定的期限内完成房屋初始登记，并将所需要的必要证明材料备齐提交房屋登记机关。本案中，案涉房屋至今未能办理初始登记手续，进而导致过户登记无法办理的责任在第三人西安中耀弘置业有限公司。故可认定并非因尹玉芹自身原因未办理过户登记。综上所述，尹玉芹对案涉房屋既未在人民法院查封之前合法占有案涉商铺，亦未支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对第三人西安中耀弘置业有限公司并不产生优于被告吝云飞对第三人西安中耀弘置业有限公司的债权，不享有足以排除强制执行的民事权益，故尹玉芹要求不得执行渭南市高新区XX大街XX栋XX层XX号商铺的主张，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告尹玉芹的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告尹玉芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。  审    判    长    田 渭 芳审    判    员    张 顺 序人 民 陪 审 员    姬 胜 荣 二0二0年六月八日 法  官  助  理    雷    明书    记    员    付    媛  1