辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初7501号原告：刘培良，1977年11月8日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。被告：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。第三人：沈阳宗达置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区南合作街101号，统一社会信用代码91210100662512099F。法定代表人：杨为，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。第三人:刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：姜永波，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告刘培良诉被告郭瑛、第三人沈阳宗达置业有限公司（以下简称“宗达置业公司”）、第三人刘海波案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员路宏、王书武组成合议庭，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告刘培良，被告郭瑛的委托诉讼代理人张俊杰，第三人宗达置业公司的委托诉讼代理人王国日、第三人刘海波均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告刘培良诉称，原告于2013年5月17日与第三人宗达置业公司签订《商品房买卖合同》三份，购买该公司开发的位于沈阳市辽中区网点房三处，并于当日由原告的妻子宿雪红通过其在中国工商银行的账户一次性向第三人宗达置业公司售楼员郭勇的银行账户转款共计2,215,404元（包括6门网点房的价款768,744元、7门网点房的价款742,500元以及本案涉及的8门网点房价款704,160元）。第三人宗达置业公司收到该款后，向原告出具了加盖有该公司财务专用章的收款收据。原告于2013年5月17日办理了上述房屋的交接手续，一直占有至今。由于第三人宗达置业公司未缴纳相关税费，所以没有为原告开具售房发票和进行商品房买卖合同的备案。由于当事人宗达置业公司未给国土局等部门提供办理不动产登记的任何手续，所以导致原告一直未能办理不动产权证书。原告交付全部房款后即使用该车库至今。2019年4月，原告得知自己购买的车库被沈阳市和平区人民法院查封。经了解，2015年9月23日，沈阳市和平区人民法院就原告郭瑛起诉本案第三人宗达置业公司、刘海波民间借贷纠纷一案作出（2015)沈和民一初字第63号民事判决书，该民事判决的主文内容为：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2%，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任，被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。”该民事判决生效后，因被告宗达置业公司及刘海波均未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人郭瑛于2016年1月5日向沈阳市和平区人民法院申请强制执行，执行案号为（2016）辽0102执350号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018）辽0102执恢124号。该案执行过程中，沈阳市和平区人民法院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执350号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案第三人宗达置业公司名下位于沈阳市辽中区车库一处。原告对此不服，提出案外人执行异议申请，而法院作出（2020）辽0102执异564号执行裁定书，驳回原告刘培良的异议请求。原告认为，原告与第三人宗达置业公司签订和履行的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，且已经履行，第三人宗达置业公司应当协助原告办理案涉网点房屋的产权过户登记。并且，本案事实情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，原告享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护包括原告在内的数十名买受人、老百姓的基本居住和生存权利等合法权利。综上，现原告诉至法院，请求依法判令不得执行位于沈阳市辽中区8门网点房；请求依法判决确认原告与第三人宗达置业公司于2013年5月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于辽宁省辽中县8门网点房归原告所有；由被告承担本案全部诉讼费用。被告郭瑛辩称，沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102执异564号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告刘培良的诉讼请求。关于原告刘培良提供的《商品房买卖合同》，该合同落款处无签订日期，无法确定合同签订的具体日期。关于转账凭证，收款人为“郭勇”，而非开发商即第三人宗达置业公司，且转款金额为2,215,404元，并非本案所涉8门网点房屋的价款704,160元，无法证明该笔转款是支付涉案房屋的购房款。关于原告刘培良提供的情况说明，该说明是由第三人宗达置业公司及居委会出具，并无居委会经办人员签字。关于电费缴费明细，无供电公司盖章及工作人员签字，真实性不予认可。对于物业费及采暖费发票无异议。针对原告刘培良提供的6门、7门网点房屋的商品房买卖合同及收款收据，《商品房买卖合同》没有签订时间，且约定的交房时间在原告刘培良所述的合同签订时间之前，所以对该两份合同的真实性不予认可。我方对6门、7门网点房屋的收款收据的真实性不予认可。第三人宗达置业公司述称，原告刘培良所述均属实，我公司同意其诉讼请求。对于原告刘培良提供的各项证据，我公司无异议。郭勇是我公司售楼员，其收取原告刘培良的购房款后，将款项给付了我公司会计，然后再由会计转至我公司账户。案涉房屋在原告刘培良交款后即开始使用至今，与原告刘培良相同情况的其他购房人，房屋也都是在缴款后交付的。针对原告刘培良提供的6门、7门网点房屋的商品房买卖合同及收款收据，我公司无异议。关于原告刘培良所述《商品房买卖合同》中存在修改姓名的情况属实，我公司予以认可。关于涉案房屋至今没有办理产权登记的原因，案涉房屋交涉后，当时我公司资金链断裂，没有人再为包括涉案房屋在内的房屋办理产权过户，形成了历史遗留问题。现政府部门正在通过解疑程序解决此问题。第三人刘海波述称，沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102执异564号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告刘培良的诉讼请求。我方对于原告刘培良提供的《商品房买卖合同》的真实性有异议，原告刘培良称其与第三人宗达置业公司双方于2013年5月17日签订买卖合同，但买卖合同中约定的交房期限是“2012年12月30日前”，二者时间相互矛盾，不符合常理。涉案房屋是门市房，并非用于居住。关于中国工商银行个人业务凭证关联性有异议，该份证据的收款人为“郭勇”，与本案没有关联性，不能证明原告刘培良已经交付了案涉房屋的购房款。关于情况说明的合法性有异议，该情况说明没有制作人员及单位负责人的签字，因此不能成为认定案件事实的依据。针对原告刘培良提供的6门、7门网点房屋的《商品房买卖合同》及收款收据，该两份合同的买受人处原告刘培良的姓名及身份信息都被划掉，下面分别写有“刘绍怀”“佟彦陆”，我方认为该证据的真实性、关联性均有异议。经审理查明，2015年9月1日，本院受理郭瑛作为原告起诉本案第三人宗达置业公司、刘海波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第02863号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十日五内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告沈阳宗达置业有限公司承担，被告刘海波对上述费用承担连带责任。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告郭瑛作为该案申请执行人于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号为（2016)辽0102执350号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢124号。该案执行过程中，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执350号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案第三人宗达置业公司名下位于沈阳市辽中区8门网点房屋一处。原告刘培良向本院提出执行异议，本院经审查作出（2020）辽0102执异564号执行裁定书，裁定：“驳回案外人刘培良的异议请求”。原告刘培良不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉。另查明，2013年5月17日，原告刘培良与第三人宗达置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告刘培良购买第三人宗达置业公司开发建设的位于辽中县8门网点房屋（建筑面积195.6平方米，套内建筑面积177.33平方米，隶属于“都市蓝湾”小区）一处，总价款为704,160元。合同第六条“付款方式及期限”中约定：“一次性付款，签订《商品房买卖合同》一次性付款，总款为柒拾万肆仟壹佰陆拾元，￥704,160”。此外，双方还就各自权利义务等其他事项进行了约定。同日，原告刘培良还与第三人宗达置业公司签订其他两份《商品房买卖合同》，分别约定原告刘培良购买位于辽中县6门、7门网点房屋，价款分别为768,744元和742,500元。签订上述买卖合同当日，原告刘培良的妻子宿雪红通过其在中国工商银行的账户向第三人宗达置业公司售楼员即案外人郭勇名下的银行账户转款共计2,215,404元（包括6门网点房的价款768,744元、7门网点房的价款742,500元以及本案涉及的8门网点房价款704,160元），第三人宗达公司向原告刘培良出具收款收据三份，其中案涉8门网点房屋的收款收据“收款事由”一栏载明“6#8门网点”。交款当日，第三人宗达置业公司即与原告刘培良办理交接手续，原告刘培良实际占用案涉网点房屋至今。庭审中，原告刘培良、第三人宗达置业公司均确认，案涉车库未办理产权登记手续系因第三人宗达置业公司原因所致。再查明，2019年5月24日，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室下发《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号），该文件载明“……由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”“……决定准予为都市蓝湾项目购房人办理不动产登记。”上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、收款收据、电费票据、政府文件等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告刘培良是否系案涉8门网点房屋的真实物权人；原告刘培良对案涉8门网点房屋所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为原告刘培良对案涉车库所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告刘培良与第三人宗达置业公司于2013年5月17日签订包括案涉8门网点房在内的共计三处房屋的《商品房买卖合同》，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执350号协助执行通知书和执行裁定书，对案涉网点房进行查封。上述事实足以说明原告刘培良“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。关于《商品房买卖合同》中对交房日期为“2012年12月30日前”的约定一节，结合该系列案件中，第三人宗达置业公司就此所作的解释，具有合理性，本院予以确认。第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本案中，原告刘培良、第三人宗达置业公司均认可案涉网点房自原告刘培良向第三人宗达置业公司交纳购房款之日即2013年5月17日起即已办理房屋交付，由原告刘培良实际占用至今。原告刘培良还提供了网点房用电、取暖、物业缴费票据等加以佐证，本院对该事实予以确认。第三，关于已支付全部价款的问题。庭审中，原告刘培良提供了通过其妻子宿雪红向第三人宗达置业公司全额交付所购三处网点房购房款的银行转款交易明细及第三人宗达置业公司出具的收款收据等证据，第三人宗达置业公司对此亦予以认可，故应认定原告刘培良已支付案涉网点房全部价款的事实。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案审理中，第三人宗达置业公司明确确认案涉网点房未办理产权登记系其原因导致，而非原告刘培良的主观过错，同时，经本院核实，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公于2019年5月24日下发的《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号）中亦载明“……（都市蓝湾项目）由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”，故“……决定准予为购房人办理不动产登记”，所以，可以认定案涉网点房未办理产权登记并非原告刘培良自身原因导致。综上所述，原告刘培良对于案涉网点房所享有的权益足以排除强制执行，故对于原告刘培良的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告刘培良要求确认案涉《商品房买卖合同》有效及该网点房归其所有的诉求。该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，依法应属有效。同时，根据我国物权法第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉网点房尚未经房产管理部门登记，不动产物权尚未设立，但根据查明的事实，原告刘培良对于案涉车库享有物权期待权，并且，案涉网点房的产权办理问题目前正在通过政府解疑程序解决过程中，故本院对原告刘培良同时要求确认案涉网点房所有权的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市辽中区8门网点房（建筑面积195.6平方米）；二、确认原告刘培良与第三人沈阳宗达置业有限公司签订的关于位于沈阳市辽中区8门网点房屋的《商品房买卖合同》有效；三、驳回原告刘培良的其他诉讼请求。案件受理费10,800元，由第三人沈阳宗达置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  路 宏人民陪审员  王书武二〇二〇年六月二十二日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。