云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终686号上诉人（原审被告）：韦韪，男，1978年2月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：何黎明，云南展腾律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵贤超，男，1967年10月2日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被上诉人（原审原告）：杨春乔，女，1969年10月20日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人韦韪因与被上诉人赵贤超、杨春乔房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦韪上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判确认案涉房屋于2018年12月底由被上诉人收回，租金计付截止至该房屋收回之日；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未查明被上诉人在房屋部分拆迁后收回房屋的事实，作出仍需返还房屋的判项，租赁物的计租期限应截止至被上诉人收回房屋之日。本案案涉房屋属于“三线”划定的洱海湖滨带范围内，部分面积纳入第一批1806户拆除范围之内，2018年底案涉房屋已被部分拆除。房屋和过河桥梁通道被部分拆除后，2018年12月底，被上诉人重新修建栅栏围墙和入户大门，并将该入户大门上锁，上诉人自此无法进入房屋管理使用。在上诉人长期无法进入租赁房屋的情况下，应认定为被上诉人已经自行收回该房屋的使用权，不再向上诉人出租，一审判令上诉人返还房屋与案件事实不符，导致上诉人无法按判决履行，并进而在租金计付期限上造成上诉人的损失。2、上诉人在房屋被部分拆除后要求搬离物品，但受到被上诉人阻挠，无法解除物品存放状态的原因系由被上诉人造成，租金应按照实际经营使用期限作出合理计算。此外，对租赁物的“使用”应依法确认、并合理评价为“经营使用”，而非被上诉人所诉称的“占有使用”，在该租赁物无法用作经营使用后，上诉人停止支付第二期租金，具有合法的先履行抗辩权及不安抗辩权。此外，在租赁物无法“经营使用”后，上诉人多次提出搬离物品，但被上诉人拒不配合，导致上诉人的物品至今无法搬离。并且，租赁房屋在部分拆除后，对房屋主体结构及安全造成影响，已无继续租赁使用的条件。3、租金的计付时限应综合考虑评价合同双方所受损益，公平进行衡量。现租赁房屋已返还被上诉人，上诉人前期装修、改造投资将无法获得补偿，投资权益将进一步受损，而被上诉人却因此获得利益，双方权利明显不对等。4、2018年年底被上诉人房屋被部分拆除之后，被上诉人在未通知上诉人房屋拆除情况的前提下自行对拆除部分中上诉人装修的客房进行了建筑物的装修改造，并在未经上诉人同意的情况下对租赁物和上诉人的装修进行了装修变动，之后就一直锁闭房屋，禁止上诉人进场。赵贤超、杨春乔辩称，1、租赁期内的租金以及合同解除以后的房屋占用费应当计算至上诉人彻底腾退房屋之日。2、被上诉人至今从未阻挠过上诉人进入租赁房屋或搬离其物品，恰恰相反，被上诉人一直督促上诉人要么交租继续履行合同，要么解除合同，搬离租赁房屋，是上诉人一直推诿、拖延才导致今天诉讼的发生。3、上诉人对房屋的装修相对简单，且截止至2019年5月20日，合同租赁期限已超过五年，房屋的装修按合同约定应当折旧归答辩人所有。4、上诉人至今仍未搬离租赁房屋，床铺等物品仍存在租赁房屋内，上诉人应当立即搬离，以减少双方的损失，对损失扩大的部分也应当由上诉人承担责任。5、在房屋被拆除部分后，整个房屋的拆除和修复的过程是在拆迁指挥部的监督指导下进行。答辩人只是按照拆迁指挥部的要求修复了拆除部分的墙面，并非进行重新装修，且整个拆除和修复的过程，均在政府的指导下进行，不存在房屋有安全隐患的问题。综上，请求二审法院查明案件事实后，驳回上诉人的全部上诉请求。赵贤超、杨春乔向一审法院起诉请求：1．依法解除原被告于2014年4月25日签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》并立即腾退房屋；2．依法判令被告向原告支付自2017年5月21日起至2020年5月20日止的租金24.15万元，并按照合同总租金的30％向原告支付违约金；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋（场地）承租经营使用合同》，约定被告向原告租赁位于云南省大理白族自治州大理市村委会（瓦村）14组137号部分房屋（具体为南北向独栋三层五间房屋，北院东西向三层楼屋檐下2.5米至东面共长8米，南北向屋檐下至木屋外檐），租赁期限为八年半（自2014年4月25日起至2022年10月31日止），租金共计69.5万元，分三期支付：2014年12月30日前支付2014年5月21日至2017年5月20日的租金21万元（7万元／年）；2017年5月20日前支付2017年5月21日至2020年5月20日的租金24.15万元（8.05万元／年）；2020年5月20日前支付2020年5月21日至2022年10月31日的租金23.15万元（95793元／年）。租赁期间因国家建设需要或政府部门征用其租赁物原告承建部分补偿归原告所有，合同执行期五年内的被告负责装修、承建部分归被告。五年后归原告所有（截止日期为2019年5月20日）。该合同还对双方的其他权利、义务及违约责任做了详细约定。合同签订后，原告即将租赁房屋交付给被告用于客栈经营，被告按约向原告支付了2014年5月21日至2017年5月20日的租金21万元。2017年3月31日，大理市人民政府出台《关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，2017年4月1日起被告停止经营至今。2018年12月2日，赵贤超、杨春乔（甲方）就案涉房屋的搬迁安置事项与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市大理镇才村村民委员会第14村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（部分退出）》，约定甲乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行部分腾退搬迁补偿安置，甲方宅基地合法有效面积0.8665亩，本次退出合法面积0.2629亩。甲方自愿对部分腾退的土地合法有效面积0.2629亩（含原、被告租赁合同部分租赁标的）进行货币补偿，并选择项目分割后的剩余部分进行保留自用，不涉及异地安置。2018年12月4日，原告赵贤超（甲方）与被告韦韪（乙方）签订《大理市环洱海湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿资金分割协议书》，约定本次生态搬迁补偿资金总额437494.96元，甲方所得补偿资金350572.96元，乙方所得补偿资金86922元。此后，原告出资对拆迁剩余房屋进行了修复。案涉租赁房屋（除已拆除房屋部分）现仍由被告管理使用。一审法院认为，原、被告签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告向被告交付了标的物，被告向原告交付了头三年租金，双方均按合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使被告无法正常进行客栈经营，且租赁房屋部分已被拆除，现原告要求解除合同，被告亦认为房屋因部分拆除后影响了剩余房屋的主体结构，已不具备继续租赁条件，故对原告解除合同的请求，予以支持。合同解除后，被告应将租赁房屋交还原告。因被告停止客栈经营系不可归责双方当事人的原因所致，就2017年4月1日起至租赁房屋返还之日止的租金，应由双方按照公平原则进行分担，即由被告向原告支付合同约定租金的50%。被告已全额支付了2017年4月1日至2017年5月20日的租金9589元（7万元÷365天×50天），原告应退还50%的租金4794.50元（9589元×50%），可在后续被告应付租金中予以扣减。就原告诉请租金数额超出部分，不予支持。本案合同解除，系不可归责于双方当事人原因造成，双方互不承担违约责任。对原告要求被告承担违约责任的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、解除原告赵贤超、杨春乔与被告韦韪于2014年4月25日签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》。二、由被告韦韪在本判决生效之日起十日内将租赁房屋返还给原告赵贤超、杨春乔。三、由被告韦韪在本判决生效之日起十日内支付原告赵贤超、杨春乔自2017年5月21日起至租赁房屋返还之日止的租金的50%（2017年5月21日至2020年5月20日期间按年租金8.05万元计算，2020年5月21日至2022年10月31日期间按年租金95793元计算），被告韦韪已支付的4794.50元在该应付租金中予以扣减。四、驳回原告赵贤超、杨春乔的其他诉讼请求。案件受理费4923元，由原告赵贤超、杨春乔负担2461.50元，由被告韦韪负担2461.50元。本院二审期间，对一审法院认定的案件事实，韦韪对“案涉租赁房屋（除已拆除房屋部分）现仍由被告管理使用”有异议，认为在2018年12月案涉租赁房屋就已经由被上诉人实际占有使用，更换门锁以后没有向上诉人移交进门钥匙。对韦韪存有异议的事实，因本案庭审中，韦韪认可现案涉租赁房屋现仍存放其经营客栈的物品，其认可的事实与主张的事实不符，不予支持。对其余各方无异议的事实，本院予以确认。二审中，为证实其主张，被上诉人向本院提交2019年9月17日出具的清单一份，欲证明在被上诉人以房屋租赁合同纠纷为案由向大理市人民法院起诉之后，上诉人让帮助其照顾客栈的小名为“阿龙”的人取走清单上所列的物品，为避免纠纷，被上诉人让“阿龙”签署了该份清单，被上诉人从未阻拦过上诉人搬离房屋中的任何物品。经质证，上诉人对清单的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。认为该份证据材料证明的内容为刘文龙取走存放在租赁房屋内的个人物品，恰能证明刘文龙是向被上诉人方取回的物品，如该房屋实际是由上诉人管理使用，则刘文龙应当向上诉人取走物品，该证据材料不能证明被上诉人主张的上诉人可随意在房屋内取走物品的实际情况。其次，在房屋拆迁之后，上诉人没有进入房屋的钥匙，因此刘文龙取走物品才向被上诉人方索要，该情况也能说明上诉人已在房屋拆迁后失去对租赁物的占有使用权。本院认为，被上诉人提交的清单不属于二审新证据，且无法证实案涉租赁房屋的管理使用情况，不予采信。本案二审期间查明的案件事实与一审查明案件事实一致。本院认为，1、关于韦韪与赵贤超、杨春乔订立的《房屋（场地）承租经营使用合同》的解除日期。韦韪与赵贤超、杨春乔订立《房屋（场地）承租经营使用合同》后，虽出现因政府行为导致停止经营的事实，但双方未就解除协议进行过协商。直至2018年12月4日，在赵贤超、杨春乔与大理市人民政府就房屋拆迁达成协议后，对房屋拆迁获得的补偿款，赵贤超与韦韪签订了《大理市环洱海湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿资金分割协议书》，双方按照《房屋（场地）承租经营使用合同》的约定的房屋拆迁补偿款进行了分割。在房屋拆迁后，租赁合同实际上已无继续履行的可能，赵贤超与韦韪在知晓合同无继续履行可能的情况下，仍然订立房屋拆迁补偿款的分割协议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款的规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示”，赵贤超与韦韪的行为应视为双方默示解除《房屋（场地）承租经营使用合同》，故案涉《房屋（场地）承租经营使用合同》的解除日期为2018年12月4日。2、关于案涉租赁房屋的租金承担问题。对此，韦韪与赵贤超、杨春乔订立的《房屋（场地）承租经营使用合同》有约定的，按约定执行；没有约定的，按照法律规定由双方合理分担。《房屋（场地）承租经营使用合同》第十二条免责条件中约定：“1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、已双方互不承担违约责任……3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补”，根据合同的约定，对不可归因于合同双方事由致使合同不能履行而终止合同的，租金按照实际使用时间计算。本案中，双方对合同约定的“使用时间”应认定为经营期间抑或是占有使用的时间存在分歧。本院认为，对合同条款的解释应基于整个合同体系做出合目的性的解释。首先，《房屋（场地）承租经营使用合同》从合同名称到具体的条款，约定的使用均为经营使用；其次，双方订立合同的目的，均在于韦韪经营客栈。综合以上两方面的因素，对合同约定的“使用时间”应解释为经营期间。故根据《房屋（场地）承租经营使用合同》第十二条约定，租金只应计付至2017年3月31日，韦韪已支付的2017年4月1日至2017年5月20日的租金9589元，赵贤超、杨春乔应予以返还。鉴于客栈停止经营后，韦韪并未及时解除合同，并将租赁房屋内的物品搬除，导致租赁房屋现仍由韦韪用于摆放经营客栈的物品。本院酌情判处韦韪支付2017年4月1日至本院判决返回房屋之日止的房屋占用费35000元。扣减赵贤超、杨春乔应返还韦韪的9589元，韦韪还需实际支付赵贤超、杨春乔25411元。综上，韦韪的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3801号民事判决第二项；二、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初3801号民事判决第一、三、四项；三、确认韦韪与赵贤超、杨春乔于2014年4月25日签订的《房屋（场地）承租经营使用合同》于2018年12月4日解除；四、韦韪于本判决生效之日起十日内支付赵贤超、杨春乔房屋占用费25411元；五、驳回赵贤超、杨春乔的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2700元，由上诉人韦韪负担810元，由被上诉人赵贤超、杨春乔负担1890元。本判决为终审判决。审判长  奚云程审判员  马明纳审判员  左丽梅二〇二〇年六月八日书记员  杨 蕾