四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终845号 上诉人（原审原告）：杨仕麟，男，1991年10月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：高慧，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋昊，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都友邦豪生酒店管理有限公司，住所地：成都市武侯区武侯新城管委会武科东2路2号驿鑫乡卿城1号楼。 法定代表人：罗恒，执行董事。 委托诉讼代理人：宿晓琴，北京市中银（成都）律师事务所律师。 上诉人杨仕麟与上诉人成都友邦豪生酒店管理有限公司（以下简称友邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初10028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 杨仕麟上诉请求：一、请求依法撤销成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初10028号民事判决第三项，并在查清事实基础上，依法改判，增加友邦公司赔偿杨仕麟经济损失148300.8元（即确认杨仕麟没收押金50000元，并在抵扣未使用租金60247.2元后赔偿杨仕麟经济损失148300.8元）。二、请求判决友邦公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决未充分认定杨仕麟因友邦公司严重违约而遭受的实际经济损失，酌定友邦公司赔偿金额连杨仕麟的实际损失都无法弥补。2014年9月，双方签订了11年租期的《房屋租赁合同》，履约未达一半，友邦公司竟单方违约、拒不履行合同、甚至诉至法院要求退还押金、部分租金。基于友邦公司一系列违约行为，杨仕麟为防止损失进一步扩大，被迫于2019年6月14日收回房屋，并积极采取措施紧急装修、全力对外招租，然仍遭受重大的经济损失：1．案涉房屋收回时，现场仍有友邦公司遗留的大量破旧床垫、杂物，墙面、地板等存在大面积损坏，杨仕麟因拆除、改造、恢复和修缮房屋、重新装修投入了大量资金，此部分也属于杨仕麟的实际损失，因一审时该金额并未明确，因此并未向友邦公司主张。2．收回房屋后，杨仕麟对外招租，当时预估的争取三个月内装修好对外出租，也就是三个月的实际房租损失，然而自2019年6月14日起房屋空置状态长达5个月，友邦公司的违约行为直接导致杨仕麟损失5个月租金收入，但杨仕麟仍然只主张了三个月的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成掼失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，因友邦公司的违约给杨仕麟所造成的损失，包括实际损失和预期收益损失，现杨仕麟所主张的三个月空置租金损失已是杨仕麟实实在在产生的实际损失，杨仕麟都并未再主张预期收益损失，并在积极行动阻止损失的进一步扩大，一审法院就该实际损失还要酌定，属适用法律不当、有失公平，恳请二审法院予以纠正。二、一审法院对于案件受理费的分配不合理。本案一审法院支持了杨仕麟无需退还押金及己收租金合计110247.2元，未支持杨仕麟原审中148300.8元经济损失的诉请。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，杨仕麟在履约过程中不存在任何过错、无故遭受严重经济损失，一审认定案件受理费为2133元，却让杨仕麟承担2083元，友邦公司仅承担50元，案件受理费分配不合理，还请二审法院予以纠正，判令因友邦公司单方面违约行为而承担本案一审、二审全部诉讼费。 友邦公司答辩理由与上诉理由一致。 友邦公司上诉请求：一、请求判决撤销武侯区人民法院(2019)川0107民初10028号民事判决第一项、第二项判决；二、判决友邦公司与杨仕麟签订的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；三、由杨仕麟承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为友邦公司不具有解除权，友邦公司于2019年4月11日发出的《合同解除通知函》不发生合同解除的效力认定错误。第一，本案所涉租赁房屋规划用途为科研用途，《房屋租赁合同》约定租赁房屋用途为“住宿、茶坊”，友邦公司租赁该房屋实际用途也是作住宿使用。我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定，我国实行的是“房地合一”和“房随地走”的政策，土地用途决定房屋用途，如要变更房屋用途须办理土地变更和规划审批手续，否则不得变更。虽然杨仕麟之前将该租赁房屋一直作为酒店经营使用，但并不因此改变该房屋的规划用途，也并不表示该房屋可以作为住宿使用。所以，该租赁房屋不适用于居住，不能满足友邦公司的租赁用途。第二、友邦公司与杨仕麟以约定改变房屋用途而签订租赁合同，双方均存在过错，都有权利也有义务予以纠正，而并不是要等到相关部门采取强制措施后再进行整改，否则可能给双方造成更大地损失。所以，友邦公司解除合同的理由充分，一审法院认为友邦公司于2019年4月11日发出的《合同解除通知函》不发生合同解除的效力认定错误。二、一审法院认定友邦公司预缴至2019年7月15日的房屋租金及合同押金50000元均折抵为违约金，杨仕麟无需退还友邦公司租金和押金缺乏依据，认定错误。第一，《房屋租赁合同》未对违约责任进行明确约定，杨仕麟未提供证据证明友邦公司解除合同给杨仕麟造成了损失。友邦公司解除合同时该房屋赴于适租状态，因杨仕麟不对外进行出租，其不作为导致房屋空置的损失应由杨仕麟自行承担，并且是否有第三方承租是基于市场行情，不能强迫友邦公司继续租赁该房屋，否则违反公平、自愿原则。所以，杨仕麟应退还友邦公司预缴的租金。第二，友邦公司未损坏租赁房屋，而且已经结清水电气费、物管费等相关费用，杨仕麟应退还友邦公司支付的押金。第三，友邦公司于2019年4月11日通知杨仕麟要求解除合同，并于同月15日实际腾退该房屋，后续并未继续占有使用该房屋，且友邦公司已缴纳的5万元押金足以弥补解除合同给杨仕麟造成的损失，因此友邦公司认为杨仕麟应当退还友邦公司预交的2019年4月15日至2019年7月15日的房租。三、根据租赁合同约定，友邦公司在退租时只需搬走自有物品。友邦公司自2013年起承租案涉房屋，至今已长达6年时间，而杨仕麟主张的装修损失系由房屋的合理使用造成的，故友邦公司不应当对装修损失承担赔偿责任。 杨仕麟的答辩理由与上诉理由一致。 杨仕麟向一审法院提出诉讼请求：1.确认友邦公司于2019年4月11日主张解除《房屋租赁合同》的行为无效；2.确认《房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；3.确认杨仕麟没收合同押金50000元，扣除未使用租金60247.2元后，友邦公司另行赔偿经济损失148300.8元（三个月空置期租金损失）。 一审法院经审理查明，杨仕麟（甲方、出租方）与友邦公司（乙方、承租方）于2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武侯区的房屋出租给乙方，租赁期限为2014年9月25日至2025年7月15日。乙方承租该房屋为经营用房，经营范围为住宿、茶坊。2018年7月16日至2019年7月15日，房屋年租金为834191元。乙方支付押金50000元，待租赁期满后，甲方全额退还乙方押金。租赁期内如遇房屋政策拆迁或整改导致乙方不能经营，乙方有权要求政府给予装修补偿和相应的经营损失的补偿。 2019年4月11日，友邦公司向杨仕麟发出《合同解除通知函》，告知杨仕麟“因政府管理要求不得违规使用房屋，该物业登记时科研用途，不能用作住宿，不能满足我司租赁用途”，故将于2014年4月15日正式解除《房屋租赁合同》，并退租。次日，杨仕麟收到该函。 2019年5月23日，成都市蜀都公证处对友邦公司案涉房屋“已腾退房间后房间现状的过程及内容”进行保全证据的公证。同日，友邦公司向杨仕麟邮寄告知函，告知杨仕麟：友邦公司已从租赁房屋搬出，房屋钥匙暂由友邦公司保存。 杨仕麟于2019年6月18日向友邦公司发《函》，告知友邦公司“鉴于贵司已通过发送书面函件、起诉立案、拒不交纳下一期租金等行为明确表示不再继续履行《合同》，为避免本人损失的进一步扩大，本人已于2019年6月14日起，因贵司的根本违约行为，本人行使法律赋予的单方解除权，解除与贵司之间的《房屋租赁合同》……”。 另查明，案涉房屋坐落于武侯区，所有权人为杨仕麟，规划用途为“科研用房”。 一审法院认为，杨仕麟与友邦公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性效力规定，应属有效，双方均应恪守。现双方对于合同解除均无异议，但双方均认为系己方行使合同解除权导致合同解除，故本案焦点为合同因哪一方行使合同解除权而解除。友邦公司主张其于2019年4月11日向杨仕麟发出解除通知，因房屋产权证载明房屋为“科研用房”，而该房屋用作员工宿舍，且因群租、违规使用房屋被消防部门约谈，导致合同目的不能实现，故有权主张解除合同。根据审理查明的事实，本案中，友邦公司在订立合同时对房屋产权证载明的房屋规划用途知晓，杨仕麟对此并无刻意隐瞒或错误告知等过错行为。合同约定用途与规划用途不一致并非法律规定或合同约定的解除事宜。此外，友邦公司并未就被相关部门责令整改、房屋不能继续使用举示证据。友邦公司既不能证明杨仕麟存在违约情形，也不能证明合同因客观原因不能继续履行。故，一审法院认为故友邦公司不具有解除权，友邦公司于2019年4月11日发出的《合同解除通知函》不发生合同解除的效力。 友邦公司在合同履行期限届满前作出发送《合同解除通知函》、搬离租赁房屋、未缴纳租金等行为，表明其不履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，杨仕麟具有解除权。杨仕麟于2019年6月14日收回租赁房屋，系以行为表明解除合同，故一审法院确认杨仕麟与友邦公司于2014年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”友邦公司单方面不履行合同义务、擅自解除合同应承担相应的违约责任。本案中，友邦公司已缴纳房屋租金至2019年7月15日。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情认定友邦公司预缴至2019年7月15日的房屋租金及合同押金50000元均折抵为违约金，杨仕麟无需退还友邦公司租金和押金。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六、第九十七条、一百零七条规定，判决：一、确认友邦公司于2019年4月11日发出的《合同解除通知函》不发生合同解除的效力；二、确认杨仕麟与友邦公司于2014年9月25日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除；三、驳回杨仕麟的其他诉讼请求。一审案件受理费4266元，因适用简易程序减半收取2133元，由原告杨仕麟负担2083元，由友邦公司负担50元。 二审中，杨仕麟对一审查明的事实无异议、无补充。友邦公司除对以下事实有补充外，对一审查明事实无异议：友邦公司已在2019年4月15日就腾退了房屋，租金交纳至2019年7月15日。 二审中，杨仕麟提交两组新证据：第一组、1、欧蓉（杨仕麟母亲）微信转账记录。2、欧蓉中国银行交易流水明细清单。3、拆除劳务合同。4、长林木业送货单。5、八益家具城灯饰销售合约。6、收款收据。7、九龙建材销售单。8、收据。9、德国都芳漆产品质量、信誉保证单。拟证明：因友邦公司根本违约、遗留大量破旧床垫家具等、房屋损坏，杨仕麟维修、装修房屋损失595713元。第二组、1、《房屋租赁合同》；2、《中国建设银行个人账户收入交易明细》。拟证明：涉案房屋空置已超4个月，于2019年11月7日方逐步出租部分房屋，至今仍然未完全出租。仅是涉案房屋全面空置而产生的损失已达4个月，对应租金损失278063元。 友邦公司质证称，对第一组微信转账记录的真实性、关联性不予认可，欧蓉与杨仕麟之间的关系，友邦公司无法核实，也无其它证据证明他们是母子关系，以及欧蓉与本案之间的关联性。银行交易明细与本案无关联性。对拆除劳务合同真实性、关联性不予认可，只是签订了合同，对工程是否施工，以及工程款如何支付，友邦公司无法核实。对长林木业送货单的真实性、关联性不予认可。对八益家具灯饰销售合约的真实性、关联性不予认可，友邦公司腾退房屋时，去公证处做了公证，没有显示我们的灯是坏的。即便灯有损坏，也是合理的损耗。对收款收据真实性、关联性不予认可，只是一个收据，友邦公司认为收据在市面上可以随便开具的。对第一组证据的7、8、9的真实性、关联性不予认可，质证意见与前面质证意见一致。对第二组的关联性不予认可。 对杨仕麟提交的新证据，本院认为，该两组证据内容为案外人欧蓉对案涉房屋的装修情况及案涉房屋的后续租赁情况，结合杨仕麟在收回案涉房屋时并未向友邦公司要求赔偿损失，且该两组证据的生成时间均系在杨仕麟收回租赁房屋之后，与本案诉争事实无关联性，本院依法不予采信。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、杨仕麟和友邦公司哪一方享有解除权；二、杨仕麟的损失是否应由友邦公司承担；三、一审诉讼费用负担的问题。现将争议焦点阐述如下： 案涉《房屋租赁合同》系杨仕麟与友邦公司的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定享有权利履行义务。 关于解除权的问题。友邦公司主张双方在签订租赁合同时针对改变房屋用途的约定均存在过错，故双方均有权利和义务予以纠正，友邦公司具有解除权。本院认为，友邦公司在订立合同时已明确知晓房屋产权证载明的房屋规划用途，杨仕麟对此并无刻意隐瞒或错误告知等过错行为。合同约定用途与规划用途不一致并不属于法律规定或合同约定的解除条件。且庭审中友邦公司并未就租赁房屋被相关部门责令整改而不能继续使用进行举证。一审法院认为友邦公司不具有解除权，友邦公司于2019年4月11日发出的《合同解除通知函》不发生合同解除的效力并无不当，本院予以确认。 友邦公司在合同履行期限届满之前作出发送《合同解除通知函》、搬离租赁房屋等行为，系在表明其不再继续履行案涉租赁合同主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，杨仕麟具有解除权。结合杨仕麟于2019年6月14日收回租赁房屋的行为，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除并无不当，本院予以确认。 关于杨仕麟的损失是否应由友邦公司承担的问题。本院认为，案涉《房屋租赁合同》已于2019年6月14日解除，友邦公司应当对其此前作出的单方面不履行合同义务以及擅自解除合同的行为承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。对于案涉租赁合同的解除给杨仕麟造成的实际损失，因杨仕麟在收回租赁房屋时并未就友邦公司提前搬离租赁房屋给其造成的损失向友邦公司提出异议，一审法院酌情认定友邦公司预缴至2019年7月15日的房屋租金及合同押金50000元均折抵为违约金并无不当，本院予以确认。杨仕麟于2019年6月14日收回房屋后，对房屋进行装修并与案外人另行签订《房屋租赁合同》的后续行为系建立了新的法律关系，与本案诉争事实无关联性，不属于本案的审理范围，其主张友邦公司承担其装修费用损失及房屋空置损失于法无据，本院不予支持。 关于一审诉讼费用负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，一审诉讼费用负担，系一审法院根据案件审理情况依职权予以决定的行为，并不属于上诉人上诉请求范围，且本案中亦不存在一审法院对诉讼费用负担明显不当之情形，杨仕麟请求本院对一审诉讼费用负担进行调整，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨仕麟、友邦公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费人民币8532元，由杨仕麟负担4266元，成都友邦豪生酒店管理有限公司负担4266元。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月八日 书记员 丁昱凡