浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初7948号 原告：杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司。住所地：诸暨市暨阳街道滨江中路6号。 负责人：余娃娜。 委托诉讼代理人：陈炜，浙江奇墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱嘉佳，浙江奇墨律师事务所律师。 被告：杨彩平，女，1979年7月6日出生，汉族，住诸暨市。 原告杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司与被告杨彩平物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司的委托诉讼代理人陈炜、被告杨彩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费13284元，并支付自2017年9月30日起至款付清之日止按日千分之三计算的滞纳金。事实和理由：2016年8月11日，原、被告就被告所有的位于书香美地花园提供物业事宜签订了《前期物业服务协议》一份，该协议对物业服务内容、服务费用、双方权利义务及违约责任等进行了约定。被告于上述协议签订后办理了交房手续。根据《前期物业服务协议》第三条第六款之约定：物业管理服务费用按年度提前预缴，业主或业主使用人应在每年度的首月缴纳本年度的物业管理服务费、车位管理费及其他费用。故被告应于2017年9月底前缴纳2017年9月1日至2019年8月31日止的物业服务费。另，根据《前期物业服务协议》第九条第三款之约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日千分之三加收乙方的滞纳金。经原告多次催讨，被告至今未履行付款义务，遂成讼。 被告杨彩平辩称，1、根据购房合同及诸暨市发展和改革局文件的内容，原告多收了车位费。2、原告在物业服务期间物业管理配备的人员不够，环境卫生、消防设施等服务不到位，电费乱收费，商铺门口乱停车现象，道路损害，下水道堵塞、垃圾堆均未及时处理。3、原告收取物业费偏高，被告同意支付按标准1.3-1.4元/㎡/月计算的物业费。4、原告工作人员对被告造成的伤害，原告也应进行补偿，并反诉要求原告赔偿生命权、分健康权、身体权经济损失19894元。 原告杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、前期物业服务协议、商铺租赁合同各一份，用以被告租赁涉案房屋及原、被告签订前期物业服务协议（由被告丈夫孙苗锋代签），并对收费标准、物业服务标准、违约责任进行约定的事实； 2、律师函及邮寄凭证各一份，用以证明原告已向被告书面催讨物业费的事实。 被告杨彩平为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、诸暨市发展和改革局文件复印件一份，用以证明物业费应以1.3-1.4元/㎡/月收取的事实； 2、民事起诉状、本院民事调解笔录各一份，用以证明原告工作人员周宝兰对被告造成伤害，后原告一直未给被告说法的事实； 3、书香美地小区公开选聘的公告复印件一份，用以证明原告收费偏高的事实； 4、华城书香美地物业管理若干问题及意见，用以证明物业公司服务不到位的事实； 5、照片一组五张，用以证明原告物业管理不力，店门口存在乱停车现象，影响被告经营的事实； 6、照片张，用以证明被告店门口道路破烂不堪，窗口垃圾堆满，无人管理，消防设施一直未启用的事实； 7、电费收据一份，用以证明物业电费收费偏高的事实。 上述证据经质证，被告对证据1的真实性未提出异议，但认为前期物业服务系与其丈夫孙苗锋所签；对证据2认为其未收到过。原告对被告提供的证据1的三性无异议，对证明目的提出异议，认为该文件中对于物业服务标准分为住宅和非住宅物业，其中第二条明确非住宅实行市场调节价的事实；对于证据2的三性无异议，但认为与原告无关联，不能达到被告的举证目的；对证据3提出异议，认为系复印件，真实性无法确认，且与本案无关；对证据4提出异议，认为不符合证据的形式要件；对证据5部分照片拍摄场景无异议，但认为服务是动态的，照片拍摄的是静态的，故不能达到被告的证明目的；对证据6三性提出异议，认为不能显示拍摄的具体时间、地点，不能达到被告的证明目的；对证据7提出异议，认为与本案无关。 本院对上述证据分析认证如下：原告提供的证据1，其中前期物业服务协议虽系由被告丈夫孙苗锋代签，但被告对其真实性未提出异议，故本院对证据1作为有效证据予以确认；证据2，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1，本院对其真实性予以确认，但并不能证明被告所主张的事实；证据2、3、7，与本案缺乏关联性，本院不予确认为有效证据；证据4，不符合有效证据的形式要件，本院不予确认；证据5，本院对其真实性予以确认，但因照片拍摄为静态的，而服务为动态的，故不能达到被告的证明目的；证据6，无法显示照片拍摄的时间及地点，不能达到被告的证明目的，本院不予认定。 根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月5日，被告与诸暨华鸿置业有限公司签订《华城·书香美地商铺租赁合同》一份，合同约定：1、商铺位置：诸暨市东三环路与祥安路交叉口（影视城斜对面），商铺编号：3号楼106号（上下二层），商铺面积（建筑面积）276.75㎡。2、租赁期限为5年，自2016年7月15日起至2021年7月15日止。3、物业管理费：费用2元/㎡/月（按照商铺面积计算），本商铺年度物业管理费为6642元，本合同签订时由乙方（杨彩平）向物业管理公司缴纳。以后第二年至第五年租期到期时，乙方应提前7天支付下一年度物业管理费。 2016年8月1日，原告与被告丈夫孙苗锋签订《前期物业服务协议》一份，合同约定由原告为诸暨市书香美地花园提供前期物业服务。1、物业名称：书香美地花园。类型：商业。坐落位置：书香美地花园商铺3号楼106号店面。2、物业服务费商业按商业建筑面积计算，建筑面积×2元/㎡/月。3、物业管理服务费用按年度提前预缴,业主或非业主使用人应在每年度的首月缴纳本年度的物业管理服务费、车位管理费及其他费用。逾期按每日千分之三加收滞纳金。被告至今未缴纳2017年9月1日至2019年8月31日止的物业服务费。 本院认为，原告与被告丈夫孙苗锋签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，除约定的滞纳金偏高外，其余内容未违反国家法律法规的强制性规定，本院认定有效。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告杨彩平与诸暨华鸿置业有限公司签订的《华城·书香美地商铺租赁合同》中，亦明确约定租赁期间的物业服务费由物业使用人承担，故被告作为物业使用人，依法在享受物业服务的同时，理应履行交纳物业服务费的义务。被告辩称原告收取物业服务费偏高，本院认为，上述《前期物业服务协议》及《华城·书香美地商铺租赁合同》中明确约定物业服务费商业按商业建筑面积计算，为2元/㎡/月，且参照本市同档次、同类型、同地段其他商铺的物业收费等情况，本院认为物业服务费商铺按2/㎡/月收取属合理范围。被告辩称原告在提供服务期间，存在服务不到位。本院认为，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一些瑕疵，亦不能证明原告存在根本性违约，不足以扣减或拒付物业服务费。现原告诉请要求被告支付自2017年9月1日至2019年8月31日的物业费13284元，理由正当，本院予以支持。原告诉请要求被告支付滞纳金，其本质是违约造成的损失，但该违约损失过高，本院依法调整为尚欠物业服务费的10%,计1328.40元。审理中，被告提出反诉，要求原告赔偿生命、健康权经济损失19894元，因与本案不属同一法律关系，本院已向被告释明，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下: 一、被告杨彩平应支付原告杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司自2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费13284元，并支付违约金1328.40元，合计人民币14612.40元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告杭州华城爱丁堡物业服务有限公司诸暨分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元，依法减半收取66元，由被告杨彩平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇二〇年六月二十九日 书记员  姜霞飞