广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初998号 原告：桂林睿通商业管理有限公司，住所地桂林市七星区环城北二路58号彰泰·澳洲假日18栋1-10号商铺。 法定代表人：莫才军，总经理。 委托代理人：王丽娟，桂林睿通商业管理有限公司员工。 被告：陆瑛，男，1981年3月6日生，汉族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：唐蓝青，广西中远律师事务所律师。 原告桂林睿通商业管理有限公司与被告陆瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序于2020年6月1日公开开庭审理了本案，书记员何淑萍担任法庭记录。原告桂林睿通商业管理有限公司的委托代理人王丽娟，被告陆瑛的委托代理人唐蓝青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告2016年9月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月20日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金38750.09元；3、判令被告向原告支付场地占用费103929.67元(从2019年3月21日暂计算至2020年3月31日；至2019年3月21日至2019年8月31日按占用商铺的面积及租金价82元/㎡/月计算；2019年9月1日至2020年3月31日按86.10元/㎡/月，暂计7个月，之后计算至实际清空搬走物品之日止)；4、判令被告向原告补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额88736.64元；5、判令被告向原告支付逾期付款违约金11025.85元(该项违约金以每期拖欠的租金为基数，按年利率24％计算，从被告逾期之日暂计至2020年3月31日，之后违约金计至实际付清之日止)；6、判令被告向原告支付解除合同违约金95835.54元(该项违约金按第三个租赁年度租金总额的50％计算)；以上费用合计338277.80元。7、判令被告将经营期间的物品立即从占用的商铺中搬走；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月21日，被告与原告签订《彰泰天街.商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于桂林市穿山东路41号彰泰天街19栋负XX、19栋XX号商铺，用于经营餐饮，品牌为“文桥醋血鸭”，后变更为“众易福”。双方还约定了租金等费用标准、缴纳期限、违约责任等条款。合同签订后被告从2018年12月起拖欠原告租金，原告多次催款无果，已于2019年3月2日向被告送达解除合同通知(被告于2019年3月20日签收)，且多次发函要求被告处理解除合同后续事宜，但被告均未予配合，为另行出租涉案商铺，原告无奈只能将其经营期间的大量物品搬至涉案商场另一商铺存放。截止起诉之日被告已拖欠原告租金38750.09元，且仍未将其物品搬走，被告的违约行为，已给原告造成了严重的经济损失，依法应当承担违约责任，按合同及相关法律规定被告应向原告支付逾期付款违约金11025.85元(暂计算至2020年3月31日)、被告违约原告行使合同解除权被告应支付的违约金95835.54元、补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额88736.64元，因被告占用原告商铺，还应支付场地占用费103929.67元(暂计算至2020年3月31日)。原告认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规等规定，对双方均具有约束力。被告未按时、足额支付租金，已构成根本性违约，原告有权行使合同解除权，被告除应支付拖欠的租金外，还应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定特向人民法院提起诉讼，望人民法院能判如所请。 被告辩称，1、有关本案合同解除时间问题，原告早在2019年1月就已经向被告提出解除合同的申请，因双方就解除合同产生的支付义务无法协商一致，才引发原告在诉状中称的于2019年3月20日解除合同。2、场地占用费的问题是由于原被告双方无法就此达成一致意见，原告称行使留置权，方才致使被告的门面东西一直无法搬离，故被告不应承担该项费用；3、原告诉求的违约金过高。综上。请求法院驳回原告的第3、4、5、6项诉请。 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2016年9月21日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《彰泰天街·商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告经营管理的位于桂林市穿山东路41号“彰泰天街”19栋负XX、19栋XX号商铺，面积130.88平方米，用于经营“餐饮、烘焙、花艺”；租赁期限自2016年12月1日起至2021年9月30日止，如乙方实际租赁该商铺时间少于该期间，甲方有权要求乙方在退租时除合同约定违约金及相关赔偿外，还需向甲方补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额；第一年的租金为44368.32元/年，分三期付清，每期14789.44元;第二年租金为133104.96元/年，分九期付清，每期14789.44元；第三年租金为每月122.04元/平方米；第四年租金为每月131.80元/平方米；第五年租金为每月142.35元/平方米；从第三年起租金按月交纳，乙方在每月25日前向甲方交纳下个月租金；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳租赁保证金29578.88元，如乙方违反合同规定，甲方有权根据合同的有关约定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳质量保证金5000元，如出现消费者投诉或其他需要由乙方承担的费用及法律责任，甲方有权没收质量保证金；乙方逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还给甲方。如逾期3日乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离，商铺内如有遗留物品的，视为乙方放弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品或装修进行清理、清洁工作而无需承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担；非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除本合同的，即构成乙方的严重违约，应向甲方承担解除合同是当年租金总额50%的违约金，且甲方有权扣没其已交的所有费用；出现本合同约定情形甲方行使解除本合同的权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的本合同约定的所有费用均不予退还，乙方还应向甲方承担合同解除时当年租金总额50%的违约金；在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.5‰为日罚金标准支付违约金。合同还确定了双方的联络地址，并约定双方根据本合同或与本合同相关的任何通知或联络应以书面形式按照确定的地址发出，如双方任何一方的通讯信息发生变化，应于确定的通讯信息发生变化的3日前书面通知对方，否则，对方根据确定的通讯信息发出的书面文件视为履行了本合同规定的通知义务并发生相应的法律效力；如用挂号信或快递邮寄，在寄出五日后视为收讫。合同签署后，被告向原告交纳了履约保证金29578.88元。原告依约将上述铺面交给被告使用，被告亦依约向原告交纳租金至2018年12月。2019年3月2日，因被告超过一个月未缴纳租金，原告以快递方式向被告发出了《关于解除贵我双方〈彰泰天街19栋负XX、19栋XX号商铺租赁合同〉通知函》，2019年3月20日，被告签收该函件。2019年5月1日，原告将19栋1-1号商铺收回另行出租；2019年11月1日，原告将19栋负1-1号商铺收回另行出租。但被告经营期间的物品仍占用原告的其他场地。其后，双方就合同解除后的处理未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点：一、合同在何时解除；二、是否欠付租金及逾期违约金是否约定过高；3、解除合同的违约金是否约定过高。 关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方于2016年9月21日签订的《彰泰天街·商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的合同约定，被告逾期一个月未向原告交纳租金，原告有权解除合同，故原告于2019年3月2日向被告发出的解除合同通知，被告于3月20日收取，合同在该日解除，故对原告请求本院确认合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告经营期间的物品占用原告的场地，应当由被告及时搬离，故对原告要求被告将其经营期间的物品从占用原告的场地搬离的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点二，本院认为，被告未交纳2019年1月1日至3月20日的租金，属违约行为，应承担违约责任，向原告缴纳租金38750.09元，并支付逾期支付的违约金。但该违约金约定过高，本院酌情将该违约金调整为每日万分之二，故对原告要求被告支付租金38750.09元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告按年利率24%支付逾期支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于争议焦点三，本院认为，原告因被告违约行使合同解除权解除了合同，符合合同约定的被告支付违约金条件，故被告应依约向原告支付违约金。但合同中约定不予退还的原告已交纳的押金、首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额、合同解除时当年租金的50%，均属于解除合同的违约金，考虑到原告解除合同的实际损失为合同解除后重新寻找承租人的空档期，该违约金的约定明显过高，本院酌情调整为当年的4个月租金标准，故被告应当支付的违约金为63890.40元（15972.60元/月×4个月），扣除被告已支付的押金29578.88元，被告实际应支付的违约金为34311.52元。故对被告要求被告支付补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额88736.64元、支付解除合同违约金95835.54元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告要求被告支付的场地占用费，本院认为，原告已将上述商铺收回并另行出租，上述本院支持的违约金已足以补偿原告因解除合同造成的损失，原告再行要求被告支付场地占用费，没有法律和事实依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告桂林睿通商业管理有限公司与被告陆瑛于2016年9月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月20日解除； 二、被告陆瑛向原告桂林睿通商业管理有限公司支付租金38750.09元并支付逾期违约金（违约金计算，以12476.20元为本金，从2018年12月25日起至2019年1月24日；以28445.20元为本金，从2019年1月25日起至2019年2月24日；以38750.09元为本金，从2019年2月25日起至付清时止，按每日万分之二的比例支付）； 三、被告陆瑛向原告桂林睿通商业管理有限公司支付解除合同的违约金34311.52元； 四、被告陆瑛将经营期间的物品从占用原告的场地中搬离。 五、驳回原告桂林睿通商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费6374元，因适用简易程序减半收取3187元（原告已预付本院），由被告负担723元，原告负担2464元。 上述应付款项及其他义务，义务人应于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6374元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 阳 帆 二〇二〇年六月二十六日 书记员 何淑萍