四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5162号 上诉人（原审原告）：成都友邦豪生酒店管理有限公司，住所地：成都市武侯区武侯新城管委会武科东2路2号驿鑫乡卿城1号楼。 法定代表人：罗恒，执行董事。 委托诉讼代理人：宿晓琴，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李枫，北京市中银（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨仕麟，男，1991年10月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：高慧，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 上诉人成都友邦豪生酒店管理有限公司（以下简称友邦公司）与被上诉人杨仕麟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初8581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 友邦公司上诉请求：一、请求判决撤销成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初8581号民事判决，并依法改判支持友邦公司一审全部诉讼请求。二、请求判令由杨仕麟承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为友邦公司不具有解除权认定错误。第一，本案所涉租赁房屋规划用途为科研用途，《房屋租赁合同》约定租赁房屋用途为“住宿、茶坊”，友邦公司租赁该房屋实际用途也是作住宿使用。我国法律和行政法规对改变房屋用途设有强制性规定，我国实行的是“房地合一”和“房随地走”的政策，土地用途决定房屋用途，如要变更房屋用途须办理土地变更和规划审批手续，否则不得变更。虽然杨仕麟之前将该租赁房屋一直作为酒店经营使用，但并不因此改变该房屋的规划用途，也并不表示该房屋可以作为住宿使用。所以，该租赁房屋不适用于居住，不能满足友邦公司的租赁用途。第二、友邦公司与杨仕麟以约定改变房屋用途而签订租赁合同，双方均存在过错，都有权利也有义务予以纠正，而并不是要等到相关部门采取强制措施后再进行整改，否则可能给双方造成更大地损失。所以，友邦公司解除合同的理由充分，一审法院认为友邦公司不具有解除权认定错误。二、一审法院认定友邦公司行使解除权并主张合同解除后的相应权利于法无据，属认定错误。第一，友邦公司解除合同的理由充分，友邦公司与杨仕麟之间的《房屋租赁合同》于2019年4月11日已经解除，租赁合同中约定的5万元押金作为违约金足以弥补杨仕麟的损失，杨仕麟还应退还友邦公司未实际发生的三个月租金。第二，即使退一步来讲，一审法院认为友邦公司不具有解除权，但是房屋租赁关系不适用继续强制履行，不能强迫友邦公司继续租赁该房屋，否则违反公平、自愿原则，而《房屋租赁合同》未对违约责任进行明确约定，杨仕麟未提供证据证明友邦公司解除合同给杨仕麟造成了损失。友邦公司解除合同时该房屋处于适租状态，但杨仕麟不对外进行出租，而且是否有第三方承租是基于市场行情决定的，不退还友邦公司未实际发生的长达三个月共计约20万元的租金无合同或法律依据。另外，一审法院未认定杨仕麟以约定改变房屋用途而签订租赁合同的过错行为，未充分考虑双方的责任，没收全部租金和押金显失公平。 杨仕麟答辩称，一、《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制规定，应属合法有效，不存在不能继续履行的情况，友邦公司无权解除合同。合同签订前，友邦公司知晓该房屋十几年来的用途均是开设旅馆、经营住宿，并且此前该房屋已办理了完整的开设旅馆所需要的工商、消防、公安等审批手续，属于完全合法合规经营。友邦公司作为经营酒店的专业公司，也是对标的物业进行了充分的考察后，才与杨仕麟签订房屋租赁合同，合同目的也是约定用于住宿和茶坊使用。依照《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同，方为无效合同。对改变房屋用途行为进行调整的法律规定属于管理性规范，并非效力性的强行性规范，不能以此否认《房屋租赁合同》的法律效力，故合同合法有效。友邦公司自2014年起租用房屋正常使用已近五年，案涉房屋不存在无法继续使用的情形，且友邦公司一审所列的所谓因其他地方发生火灾被相关部分约谈、要求整改等理由，经一审法院法官前往相关部门调查，均被证实查无此事，因此，友邦公司并不享有合同解除权。二、因友邦公司严重违约，杨仕麟行使法定解除权，于2019年6月14日解除《房屋租赁合同》，友邦公司应承担截至解约当日的房租，并赔偿杨仕麟遭受的重大经济损失，无权要求杨仕麟退还任何款项。友邦公司发出《合同解除通知函》后的一系列违约行为明确表明拒绝履行租赁合同，杨仕麟为避免损失进一步扩大，依据《合同法》第九十四条第二款，于2019年6月14日依法行使法定合同解除权解除合同并收回物业。（一）友邦公司理应承担截至2019年6月14日的房租。（二）友邦公司的违约行为致杨仕麟遭受严重经济损失873776元，合同约定的押金5万元远不足以弥补，友邦公司无权要求杨仕麟退还任何款项。由于友邦公司的违约行为导致《房屋租赁合同》提前解除，本来合同定的12年租赁期限还剩6年，杨仕麟可以正常按照合同约定继续收取租金。但因为友邦公司的违约行为，杨仕麟收回案涉房屋后，现场遗留大量破旧床垫、杂物，墙面、地面等存在大面积损坏，杨仕麟根本不可能再立即以现状二次出租，不得已只能重新投入大笔资金进行装修，最终投入装修的费用为595713元。完成装修后，杨仕麟立即对外招租，尽全力减少损失，然而案涉物业空置已超过4个月，于2019年11月7日方逐步出租部分房屋，至今仍然未完全出租。因此，仅是案涉房屋全面空置而产生的损失已达4个月，对应租金损失为278063元。综上，杨仕麟的上述重新装修和房屋全面空置损失合计约为873776元。 友邦公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除当事人双方于2014年9月25日签订的《房屋租赁合同》；2.杨仕麟退还租金208547.5元及押金5万元。 一审法院经审理查明，杨仕麟（甲方、出租方）与友邦公司（乙方、承租方）于2014年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于武侯区的房屋出租给乙方，租赁期限为2014年9月25日至2025年7月15日。乙方承租该房屋为经营用房，经营范围为住宿、茶坊。2018年7月16日至2019年7月15日，房屋年租金为834191元。乙方支付押金50000元，待租赁期满后，甲方全额退还乙方押金。租赁期内如遇房屋政策拆迁或整改导致乙方不能经营，乙方有权要求政府给予装修补偿和相应的经营损失的补偿。 2019年4月11日，友邦公司向杨仕麟发出《合同解除通知函》，告知杨仕麟“因政府管理要求不得违规使用房屋，该物业登记时科研用途，不能用作住宿，不能满足我司租赁用途”，故将于2014年4月15日正式解除《房屋租赁合同》，并退租。次日，杨仕麟收到该函。 2019年4月25日，成都市蜀都公证处对友邦公司案涉房屋“已腾退房间后房间现状的过程及内容”进行保全证据的公证。同日，友邦公司向杨仕麟邮寄告知函，告知杨仕麟：友邦公司已从租赁房屋搬出，房屋钥匙暂由友邦公司保存。 杨仕麟于2019年6月18日向友邦公司发《函》，告知友邦公司“鉴于贵司已通过发送书面函件、起诉立案、拒不交纳下一期租金等行为明确表示不再继续履行《合同》，为避免本人损失的进一步扩大，本人已于2019年6月14日起，因贵司的根本违约行为，本人行使法律赋予的单方解除权，解除与贵司之间的《房屋租赁合同》……”。 另查明，案涉房屋坐落于武侯区，所有权人为杨仕麟，规划用途为“科研用房”。 一审法院认为，杨仕麟与友邦公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性效力规定，应属有效，双方均应恪守。友邦公司主张其于2019年4月11日向杨仕麟发出解除通知，因房屋产权证载明房屋为“科研用房”，而该房屋用作员工宿舍，且因群租、违规使用房屋被消防部门约谈，导致合同目的不能实现，故有权主张解除合同。根据审理查明的事实，本案中，友邦公司在订立合同时对房屋产权证载明的房屋规划用途知晓，杨仕麟对此并无刻意隐瞒或错误告知等过错行为。合同约定用途与规划用途不一致并非法律规定或合同约定的解除事宜。此外，友邦公司并未就被相关部门责令整改、房屋不能继续使用举示证据。友邦公司既不能证明杨仕麟存在违约情形，也不能证明合同因客观原因不能继续履行。一审法院认为友邦公司不具有解除权，对友邦公司以其已行使解除权并主张合同解除后的相应权利依法不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：驳回友邦公司的诉讼请求。一审案件受理费5178元，由友邦公司负担。 二审中，杨仕麟对一审查明的事实无异议、无补充。友邦公司除对以下事实有补充外，对一审查明事实无异议：友邦公司在蜀都公证处公证的时间并不是2019年4月25日，4月25日是邮寄《合同解除通知函》的时间；在蜀都公证处对房屋现状的公证时间是2019年6月6日。 二审中，杨仕麟提交两组新证据：第一组、1、欧蓉（杨仕麟母亲）微信转账记录。2、欧蓉中国银行交易流水明细清单。3、拆除劳务合同。4、长林木业送货单。5、八益家具城灯饰销售合约。6、收款收据。7、九龙建材销售单。8、收据。9、德国都芳漆产品质量、信誉保证单。拟证明：因友邦公司根本违约、遗留大量破旧床垫家具等、房屋损坏，杨仕麟维修、装修房屋损失595713元。第二组、1、《房屋租赁合同》；2、《中国建设银行个人账户收入交易明细》。拟证明：涉案房屋空置已超4个月，于2019年11月7日方逐步出租部分房屋，至今仍然未完全出租。仅是涉案房屋全面空置而产生的损失已达4个月，对应租金损失278063元。 友邦公司质证称，对第一组微信转账记录的真实性、关联性不予认可，欧蓉与杨仕麟之间的关系，友邦公司无法核实，也无其它证据证明他们是母子关系，以及欧蓉与本案与杨仕麟之间的关联性。银行交易明细与本案无关联性。对拆除劳务合同真实性、关联性不予认可，只是签订了合同，对工程是否施工，以及工程款如何支付，友邦公司无法核实。对长林木业送货单的真实性、关联性不予认可。对八益家具灯饰销售合约的真实性、关联性不予认可，友邦公司腾退房屋时，去公证处做了公证，没有显示我们的灯是坏的。即便灯有损坏，也是合理的损耗。对收款收据真实性、关联性不予认可，只是一个收据，友邦公司认为收据在市面上可以随便开具的。对第一组证据的7、8、9的真实性、关联性不予认可，质证意见与前面质证意见一致。对第二组的关联性不予认可。杨仕麟的证据在一审中并未提交，在二审中提交不符合法律规定。杨仕麟主张的装饰装修费用并无证据证明是用于案涉房屋的装修，该装饰装修与友邦公司无关。友邦公司在一审中提交的对腾退房屋现状公证的公证书中载明，友邦公司腾退房屋后房屋的现状是完好的。因此，该装饰装修费用不应由友邦公司承担。 对杨仕麟提交的新证据，本院认为，该两组证据内容为案外人欧蓉对案涉房屋的装修情况及案涉房屋的后续租赁情况，结合杨仕麟在收回案涉房屋时并未向友邦公司要求赔偿损失，且该两组证据的生成时间均系在杨仕麟收回租赁房屋之后，与本案诉争事实无关联性，本院依法不予采信。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、杨仕麟和友邦公司哪一方享有解除权；二、友邦公司是否有权要求杨仕麟退还押金及预付的房屋租金；三、杨仕麟的损失是否应由友邦公司承担。现将争议焦点阐述如下： 案涉《房屋租赁合同》系杨仕麟与友邦公司的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定享有权利履行义务。 关于解除权的问题。友邦公司主张双方在签订租赁合同时针对改变房屋用途的约定均存在过错，故双方均有权利和义务予以纠正，友邦公司具有解除权。本院认为，友邦公司在订立合同时已明确知晓房屋产权证载明的房屋规划用途，杨仕麟对此并无刻意隐瞒或错误告知等过错行为。合同约定用途与规划用途不一致并不属于法律规定或合同约定的解除条件。且庭审中友邦公司并未就租赁房屋被相关部门责令整改而不能继续使用进行举证。一审法院认为友邦公司不具有解除权并无不当，本院予以确认。 关于友邦公司是否有权要求杨仕麟退还押金及预付的房屋租金的问题。本案中，友邦公司并不具有解除权，其仍应按照《房屋租赁合同》的约定继续履行合同义务。故一审法院对于友邦公司以其已行使解除权并要求杨仕麟退还押金及预付的房屋租金的主张依法不予支持并无不当，本院予以确认。 友邦公司在合同履行期限届满之前作出的发送《合同解除通知函》、搬离租赁房屋等行为，系在表明其不再继续履行案涉租赁合同主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”，杨仕麟具有解除权。结合杨仕麟于2019年6月14日收回租赁房屋的行为，本院认定案涉《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除。 关于杨仕麟的损失是否应由友邦公司承担的问题。因杨仕麟在本案一审中未提反诉要求友邦公司承担其因合同解除造成的损失，故不属于本案二审的审理范围。且二审中双方未能就该问题达成一致，双方可另案解决，本院在本案中不作处理。 综上所述，友邦公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费人民币5178元，由成都友邦豪生酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年六月八日 书记员 丁昱凡