河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0202民初572号原告：河南亮泰物业服务有限公司，住所地：开封市龙亭嘉泰北苑小区3号楼3单元102房。统一社会信用代码：91410202MA3XDG998P。法定代表人：刘护民。委托诉讼代理人：李赢博，河南论衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赵亮，男，1981年8月21日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵宝峰，男，1953年12月28日生，汉族，住河南省开封市鼓楼区。代理权限为特别授权。原告河南亮泰物业服务有限公司（以下简称亮泰物业）与被告赵亮物业服务合同纠纷一案，原告于2020年4月30日向本院提交诉状，本院于2020年5月6日立案。后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告亮泰物业的委托诉讼代理人李赢博，被告赵亮的委托诉讼代理人赵宝峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亮泰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费8348.8元（2015年7月10日至2020年12月31日）；2、判令被告支付原告欠缴物业服务费违约金2504.64元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系开封市复兴大道嘉泰北苑小区A8号楼1单元东1102室房屋的业主，房屋面积为97.13平方米，于2014年7月13日办理了入住手续。根据原告与嘉泰北苑建设单位开封嘉泰房地产签订的《前期物业服务合同》载明：多层住宅0.36元/月．平方米、高层住宅1.25元/月．平方米，未能按时足额交纳物业服务费的，按照每月所欠的3‰的标准支付违约金。原告为嘉泰北苑小区提供物业服务，有权获得物业服务费，被告在接受房屋后，自2015年7月10日起无故拖欠并拒绝缴纳物业服务费，经原告多次催要，至今仍不履行交费义务。被告拖欠物业服务费的行为不但侵害了原告的合法权益，也损害了小区全体业主的共同利益。现根据法律规定诉至法院，请求法院判令被告支付物业服务费、支付因欠缴物业服务费的违约金并承担本案的诉讼费用，以使原告的合法权益受到保护。被告赵亮辩称，1、我不同意本案适用小额诉讼程序，我身体受到了伤害，应该保证我的上诉权利；2、原告只收钱不作为，地下车库窨井盖折断向其反映后四年一直无人处理，到现在也没有修，致使我走在上面滑倒骨折，人身受到伤害，其未履行服务造成业主损害，应依法承担赔偿责任。原告不对我的伤害进行赔偿，我不同意向其交纳物业费。3、本案原告起诉的是物业服务合同纠纷，但我们与原告没有签订任何合同；4、我的房屋购买后2年都未入住，应当减半收取，接收房屋时第一次交的物业费收费为1.15元/月/平方米，原告按每平方米每月1.25元物业费属于乱加价，加价没有征得业主同意；5、物业应当公示服务内容、服务标准以及收费项目，原告没有公示；6、物业公司交接，应当提前90天公示告知业主，有二分之一业主同意才能进驻小区，原告也没有进行公示；7、利用共用部位经营所得利益，归全体业主，而不是物业公司，原告也未向业主公示；8、小区内私自开通外边门（西墙外），摆摊商贩如同夜市，四年前物业公司的李经理说要管好，至今也没有效果。9、原告没向我要过物业费，原告的起诉已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告赵亮是嘉泰北苑小区A8号楼1单元东1102室的业主，于2014年7月10日接收房屋，房屋面积为97.13㎡、地下室面积18.95㎡。初始物业服务由河北安信联行物业服务有限公司开封分公司提供。2016年7月1日，嘉泰北苑小区的开发商开封嘉泰房地产开发有限公司（委托方、甲方）又与原告亮泰物业（受托方、乙方）签订《嘉泰北苑前期物业服务委托合同》，委托原告亮泰物业对小区进行物业服务管理。合同约定，本物业管理区域物业管理服务收费采取的方式为包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅交纳物业服务费用的标准为0.36元/月/平方米，高层住宅交纳物业服务费用的标准为1.25元/月/平方米。按年交纳，业主应在物业公司通知的时间内履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按照每月所欠费的3‰的标准向乙方支付违约金。2016年12月20日，该小区的原物业服务公司河北安信联行物业服务有限公司开封分公司与原告亮泰物业签订了《嘉泰北苑新旧物业交接协议》，约定业主因2016年12月31日前装修押金、车位费、物业费等与原物业服务公司所产生的纠纷由亮泰物业全权负责。被告赵亮购买的房屋系高层住宅，其自2014年7月13日向原物业服务公司河北安信联行物业服务有限公司开封分公司缴纳了2014年7月10日至2015年7月9日的物业费之后，因认为原告物业服务存在诸多问题未解决、人身因物业服务问题受到损害未得到解决即未再缴纳过物业费。本院认为，一、前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业之间签订的合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以对方并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被告以其未与原告签订物业服务合同、不存在合同关系为由，拒绝缴纳物业费于法无据，本院不予支持。二、因本案系物业服务合同纠纷，本院依法向原、被告双方邮寄送达了适用小额诉讼程序告知书。被告在庭审中提出本案不应适用小额诉讼程序，理由是本案涉及其人身损害，适用小额诉讼程序会剥夺其上诉权。本院经审查后认为被告的理由不成立，当庭对被告进行了告知和释明，并已记入开庭笔录。三、对于被告提出其因受到人身损害而拒交物业费的抗辩，因本案审理的是物业服务合同欠费纠纷，根据被告提交的证据，本院无法查清其所称的人身损害后果、亦无法分清责任，被告也未提出反诉，被告如认为其因原告的服务不符合约定而致使人身受到损害的，可另行向原告要求赔偿损失。四、关于本案的诉讼时效问题。被告在本案中提出了诉讼时效抗辩。按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”和第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，根据本案被告赵亮自2015年7月10日起即再向原告未支付过物业费、原告于2020年4月30日向本院提交诉状请求保护其民事权利、“物业费是按年交纳，业主应在通知的时间内履行交纳义务”前期物业合同约定，本案属于按年期履行物业服务收费的行为，原告诉请的部分年份的物业费存在超出诉讼时效的情形。原告虽然声称采取了直接找被告进行催收、公示等形式进行了催要，但并未在开庭审理中提供证据予以证明，因原告既未举证其于何时通知原告履行交纳义务、也未举证诉讼时效存在中断、中止情形，本院只对2017年1月1日之后的物业费予以支持，该日期之前的物业费因超过诉讼时效，本院不再予以保护。五、关于被告应缴纳的物业费数额。原告实际为被告提供了物业服务，按照前期物业合同的约定，被告的物业建筑面积收费标准为1.25元/月/平方米，原告的房屋建筑面积为97.13平方米，其每月应交纳物业费121.41元，由于前期物业合同未对物业费是预交还是后付作出约定，本院只计算至本案开庭前一个月止，即自2017年1月1日计算至2020年5月31日，对原告要求预交至2020年年底的部分不予支持。被告应向原告交纳物业费4977.81元（121.41元×41个月）。对于原告要求的地下室物业费和公共照明费，因前期物业合同中并无约定，原告的此项要求无合同依据，本院不予支持。对于原告物业费的违约金请求，因原告的物业服务并不完全符合物业服务合同要求，存在瑕疵，为督促原告提高物业服务水平，本院对违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵亮于判决生效后五日内向原告河南亮泰物业服务有限公司支付自2017年1月1日至2020年5月31日的物业管理费4977.81元。二、驳回原告河南亮泰物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半36元，由被告赵亮负担25元，原告河南亮泰物业服务有限公司负担11元。本判决为终审判决。审判员  代乔鹏二〇二〇年六月二十二日书记员  李智威