吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1251号上诉人（原审原告）：徐峰，男，1973年7月25日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：张敬田，吉林从为律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜岳章，吉林待续律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王怀玉，女，1988年6月10日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：宋兰波，吉林博仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：迟佳序，男，1998年12月13日出生，汉族，学生，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：宋兰波，吉林博仑律师事务所律师。原审第三人：赵文革，男，1967年1月21日出生，汉族，磐石市供水公司职工，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：孙海波，男，磐石市烟筒山镇法律服务所法律工作者。上诉人徐峰因与被上诉人王怀玉、迟佳序、原审第三人赵文革房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2020）吉0284民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐峰的委托诉讼代理人张敬田、姜岳章，被上诉人王怀玉、迟佳序的共同委托诉讼代理人宋兰波、原审第三人赵文革的委托诉讼代理人孙海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判由王怀玉、迟佳序共同向徐峰支付拖欠购房款849,875元及利息；2.判令因诉讼所支出的费用全部由王怀玉、迟佳序承担。事实和理由：双方买卖关系成立，2019年1月31日徐峰与王怀玉签订的《二手房买卖协议》不违反法律的强制性规定，且协议双方已经签字确认，协议主要条款清晰，对房屋位置、面积、价款、总额均有明确的约定。王怀玉虽然否认该协议效力，但通过实际履行情况来看，王怀玉出资购房款远远超出2019年2月1日在磐石市产权管理部门的协议价。即已经超出了1,761,306.21元。王怀玉辩称剩余款项是按照徐峰指示交给赵文革，但该观点并没有足够证据支持，现徐峰否认，王怀玉的抗辩理由不能成立。王怀玉依据2019年1月31日《二手房买卖协议》履行，有客观事实和履行交易行为佐证，案涉争议房屋销售总价款应为265.1万元，徐峰请求依据充分，足以证明王怀玉尚欠徐峰849,875元购房款。2019年2月1日签订房屋买卖交易合同不能作为实际交易合同。全国普遍性的房屋交易行为都是在交易时需按照产权管理部门的要求由买卖双方签订要式的买卖合同。买卖双方为了规避房屋交易税几乎全部按低价进行交易。案涉房屋价格的形成完全是基于徐峰原欠房屋抵押贷款而形成，1,761,306.21元是应当偿还银行贷款的数额。2019年1月31日，由王怀玉组织出资1,761,306.21元替徐峰偿还了银行贷款。偿还贷款前王怀玉与徐峰代理人徐惠签订了徐峰出让房屋给王怀玉的《二手房买卖协议》，王怀玉是基于该协议至银行替徐峰偿还了贷款，这属于徐峰和王怀玉买卖房屋共同达成的合意，是双方真实意思表示，该行为应当确认合法有效。依据民法总则第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。即2019年2月1日由双方在磐石市产权管理部门签订的房屋买卖协议的“真意”系降低纳税，故该协议属于无效协议，产权变动应以《二手房买卖协议》为准。王怀玉、迟佳序具有继续向徐峰支付购房款的义务。按照合同法有关规定，当事人设立的合同应具有真实意思表示且能够体现交易的公平性。财产变动必须具备合法的基础条件，同时亦应具备合法履行的事实。按照物权法关于以证确权的基本原则，王怀玉、迟佳序通过交易已经取得了房屋的所有权，徐峰请求系合同之债，王怀玉、迟佳序具有履行支付购房款的义务。原审中王怀玉辩称购房余款已支付给赵文革属于履行对象错误，其过错应由王怀玉、迟佳序自行承担。赵文革与王怀玉属于利害关系人，原审所述观点与事实有悖。赵文革辩称徐峰尚欠赵文革欠款，徐峰同意王怀玉将受让房屋款项支付给赵文革没有任何证据支持。赵文革在另案中尚欠徐峰款项（徐峰已立案告诉），在本案中徐峰并没有同意王怀玉将购房欠款支付给赵文革，赵文革是为了非法取得金钱而为己找借口，该意思表示与客观事实及法律有悖。一审判决认定事实及适用法律错误：1.认定事实错误：一审庭审中王怀玉虽否认2019年1月31日《二手房买卖协议》的效力，但已承认其不是1,761,306.21元而是240万元，并明确表示余款已支付给了赵文革。这一事实表明，王怀玉所述的240万元虽无根据，但已证实《二手房买卖协议》属于徐峰和王怀玉履行的协议，这一事实足以说明一审法院对案件事实的认定出现了明显的错误。2.一审法院审理认为徐峰不具有完整证据链的观点错误：（1）2019年1月31日《二手房买卖协议》系王怀玉起草协议，协议价款经王怀玉同意并签字确认；（2）双方进行了不动产产权变更，2019年2月1日双方至产权管理部门进行了变更登记，登记前王怀玉已经履行了《二手房买卖协议》并替徐峰向银行偿还了按揭贷款；（3）房屋已经实际交付，一审王怀玉予以承认并在一审庭审时确认了交付的事实；（4）王怀玉同意并支付了购房余款，支付给了第三人，支付履行对象错误。上述事实属于财产变动的合规法律要件，在案证据充分，无需佐证。3.一审法院驳回徐峰诉讼请求属于适用法律错误。徐峰因合同之债依法具有合法请求权，而这种权利非因合同关系或履行错误，其请求权是独立存在的。驳回诉讼请求属于实体判决，就本案而言，一审认为徐峰之诉证据缺失，依法亦是驳回起诉，不是驳回徐峰的诉讼请求。故一审法院属于适用法律错误。依据上述事实，徐峰依法提起上诉，请求吉林市中级人民法院撤销原判，依法改判。王怀玉、迟佳序辩称：王怀玉、迟佳序从未与徐峰或徐惠就房屋交易条件进行磋商。2019年1月31日形成的《二手房买卖协议》显然不是一份生效的房屋买卖合同，应被确认为徐峰配合赵文革向王怀玉、迟佳序交付房屋而临时形成的。协议中只有房屋坐落、面积，房屋总价款，且是徐惠后添加的。协议中欠缺价款给付方式、物业费和供热费的清零、过户费用的承担方式，屋内设施的归属、交房日期、违约责任等条款，交易标的是200多万元的不动产，如果王怀玉、迟佳序是与徐峰直接洽谈的，这些不可或缺。本案赵文革有权就房屋交易的具体条款与王怀玉、迟佳序进行协商。赵文革与王怀玉、迟佳序就房屋交易具体条款协商前，与徐峰签订了抵账协议，只不过协议在徐惠手中，本案开庭前，法院传唤徐惠参与案件审理，但徐惠拒不出庭，也未将抵账协议交给赵文革。赵文革与王怀玉、迟佳序就房屋交易达成的具体条款不受徐峰与赵文革抵账条款的约束。无论徐峰按什么价款抵账给赵文革，是徐峰与赵文革之间的事。至于赵文革再行处分的价款是否低于其抵账价格，徐峰无权要求王怀玉、迟佳序补足抵账差额。徐峰没有向法庭提交合法的债权凭证，其诉请被驳回符合法律规定。王怀玉、迟佳序是与赵文革协商确定交易的具体条款，赵文革将房屋价款即税费承担的约定通报给徐峰，徐峰认可赵文革与王怀玉、迟佳序约定的交易条款。徐峰长期从事房地产开发，知道房屋交易的细节，如果徐峰不认可赵文革与王怀玉、迟佳序协商的结果，其不会指派其哥哥徐惠去不动产登记中心办理过户登记。如果徐峰有权收取尾款，其必然要求王怀玉、迟佳序出具欠款凭证。本案从另外的角度考量，王怀玉、迟佳序的合法权益亦应受到法律保护。如果将赵文革视为徐峰出卖房屋的代理人，代理人实施代理行为的后果由徐峰承担。徐峰已通过配合办理过户的方式予以追认。2019年房屋交易时，徐峰和赵文革都非常希望王怀玉、迟佳序购买房屋，因为徐峰清楚如果被拍卖，其利益损失巨大。赵文革希望王怀玉、迟佳序购买，因为扣除偿还金融机构贷款本息及诉讼费等相关费用，赵文革能收取部分尾款，并抵顶其与徐峰的部分债权。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。赵文革述称，徐峰向王怀玉、迟佳序索要案涉房屋交易款265.1万元的主张不成立。《二手房买卖协议》及案涉房屋交易款均不属实。265.1万元的协议不是双方当事人面签的，其中房屋价款是徐峰一方自己填上去的，这一点在一审判决中陈述已有体现。交易款1,765,125元的房屋买卖合同是为了减少交易费税而虚设的。事实上该案涉房屋的实际交易价格为240万元。因案涉房屋的成交是赵文革经手的，徐峰的委托人徐惠只是在交易过程中配合完成过户手续。赵文革之所以积极交易，主要是因为案涉房屋已被法院查封，徐峰多次电话请求帮其寻找买受人，将该房屋多卖些钱，清偿银行贷款本息，将剩余款项归还2013年年初在赵文革手中借款50万元现金的本息。在徐峰与赵文革的沟通中，双方达成一致，同意以每平方米5000元价格将案涉房屋抵顶给赵文革。但前提是赵文革与寻求的买受人在房屋交款中清偿徐峰在磐石融丰银行的贷款本息（本金150万元）以及案涉房屋被法院查封后的一切花销。剩余款项抵顶赵文革的借款本息。王怀玉、迟佳序清偿了徐峰的银行贷款本息及徐峰应承担的诉讼费用外已将房屋剩余款项如数交给了赵文革，现已全额支付购房款且办理了过户手续，没有义务再履行其诉讼主张的款项。综上，请求法院驳回徐峰的上诉请求。徐峰向一审法院起诉请求：1.王怀玉、迟佳序立即给付拖欠的购房款849,875元，承担自2019年1月31日起至判决生效之日止的银行贷款利息(按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算)；2.王怀玉、迟佳序自判决生效次日起如未能自动履行给付生效判决所载明的金钱及利息等费用，由王怀玉、迟佳序承担银行贷款利率的双倍迟延履行金；3.判令因诉讼所支出的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费全部由王怀玉、迟佳序承担。一审法院认定事实：2019年1月31日，徐峰委托徐惠代理与王怀玉签订了由徐峰出让位于磐石市东宁街三兴小区住宅楼xx层xx号房屋，建筑面积为523平方米的《二手房买卖协议》，协议约定出售房屋总价款为261.5万元，约定原房屋贷款1,761,306.21元由王怀玉从受让房屋总价款中支付，剩余款项待房屋产权变更登记后一次性偿还。2019年2月1日，徐峰代理人徐惠与迟佳序、王怀玉再次签订房屋买卖合同，合同中成交价格为1,765,125元。并用该合同到房屋产权管理部门办理了不动产所有权证变更登记为迟佳序、王怀玉所有的交易手续。一审法院认为：徐峰与王怀玉、迟佳序之间签订两份买卖合同，并办理了不动产所有权证变更登记，双方存在真实的买卖关系。但两份买卖合同之间交易的金额差距较大。庭审中，徐峰没能举出其他证据予以佐证，无法形成一个完整的证据链，证明买卖房屋拖欠购房款的事实。王怀玉、迟佳序否认欠徐峰购房款，并举证已付清购房款。综上所述，徐峰的诉讼请求，事实不清，证据不足，无法支持。一审法院依照最高人民法院《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》（《最高人民法院关于适用的解释》）第九十条作出判决：驳回徐峰的诉讼请求。案件受理费12,760元，减半收取6380元，由徐峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐峰向本院提交如下证据：1.四张照片（徐惠于2019年2月1日14时在磐石市商业大厦附近店铺拍摄），证明《二手房买卖协议》上的卖房价格，卖房人签名先于买房人，买房人对房屋买卖价格清楚。2.磐石市公安局东宁派出所受案登记表和徐惠的询问笔录（东宁派出所出具），证明徐惠给赵文革出具证明材料受到人身威胁，影响证据真实性。涉案房屋尾款是抵顶给赵文革的事实不存在。3.证人徐惠出庭证言。王怀玉、迟佳序对徐峰所举证据的质证意见为：对证据1，根据新证据规则规定，法庭应对徐峰就一审未提交证据应说明情况，并罚款。第一张照片不能证明徐惠在王怀玉签字前已经将261.5万元价款书写于《二手房买卖协议》，《二手房买卖协议》有三个人的字体，价款上半部分是迟海军书写，徐惠签名、电话号及签订日期是徐惠书写，买方签名和电话是王怀玉书写，拍摄《二手房买卖协议》只拍摄上半部分，无法证明在王怀玉签字之前已经有合同价款。第二张照片只有徐惠签名和日期，很有可能自己做一张。第三张照片字迹不清晰、来源不明。第四张照片中有很多照片，来源不明。对证据2，报案记录有人为操作嫌疑，报案人和受害人登记的是刁飞，而询问笔录受害人是徐惠，登记和笔录的被害人不一致，从笔录内容看，其在做虚假陈述，徐峰2020年1月起诉，2020年3月开庭，一审法官多次给徐惠打电话，要求到法院配合法庭查明案情，徐惠拒不出庭，2020年4月28日到东宁派出所报案，询问笔录实质是为了配合徐峰上诉，为了否定2020年3月25日赵文革出具的情况说明。证据不应采信，与赵文革和徐惠间的通话明显矛盾。徐惠的亲弟弟曾经是磐石市公安局副局长。对证据3，有异议、不属实。出庭证言与其给赵文革出具的说明矛盾，不应采信。徐惠已经明确承认在交易时徐峰知道价款以及相关履行事宜，也知道赵文革有权收取房屋剩余尾款，徐惠主张无事实依据。赵文革对徐峰所举证据的质证意见为：照片说明不了案件事实，每平米5000元属实，但不是在该合同体现。照片不清晰，不能证明案件事实。对受案登记簿，是受案材料，是否为真实案件，没有公安机关的调查结论，不能作为证据使用。与赵文革和徐惠间的通话明显矛盾。徐惠未受到威胁，徐惠是虚假报案；证人说在大厦下拍摄，是以5000元每平米抵顶给赵文革。赵文革积极处理房屋，不是因二手房协议。从日期来看都是一天，二手房协议证明王怀玉、迟佳序在一审说明的问题，签订该协议时迟佳序未到场，协议上不是一个字体。该协议不是真实的。赵文革向本院提交如下证据：证据1，证明一份，证明涉案房屋是赵文革促成买卖，徐惠只是配合办理过户手续，房款5000元每平米，还清银行本息外，剩下的钱由赵文革和徐峰解决；证据2，2020年3月25日赵文革和徐惠通话录音光盘及文字整理一份，证明不存在赵文革威胁徐惠的情形。赵文革和徐峰签订房屋抵顶协议，协议在徐惠手里。房屋的款项用于清偿徐峰银行债务外，剩余部分由赵文革处理。徐峰对赵文革所举证据的质证意见为：对证据1真实性有异议，证人在出具说明后向东宁派出所报案，说明最后部分剩余款项由徐峰和赵文革另算，对此有异议，赵文革无权处分剩余价款；对证据2证明问题有异议，对抵顶内容只是赵文革单方陈述，徐惠未认可，否认抵顶事项。王怀玉、迟佳序对赵文革所举证据质证意见为：对真实性、关联性、合法性无异议，能够证明在2019年2月1日前徐惠代表徐峰将案涉房屋抵账给赵文革，双方签署协议，约定价款5000元。赵文革有权对外处分该房屋并有权收取房屋尾款。王怀玉、迟佳序给付低于徐峰与赵文革顶账的房款，后果应由徐峰和赵文革承担，与王怀玉、迟佳序无关。王怀玉、迟佳序在二审期间未向本院提交证据。本院经审查认为：对于徐峰提交四张照片，并非完整协议，无法核对，不予采信；对于徐峰提交磐石市公安局东宁派出所受案登记表和徐惠询问笔录，公安机关对此事并无明确处理意见且徐惠被威胁出具说明一事与赵文革出具录音内容相悖，在无其他证据佐证的情况下，本院不予采信；对于证人徐惠出庭证言，本院对于其证实是受徐峰委托代为办理更名过户的事实予以确认，关于其证实赵文革无权收取购房尾款，因其承认说明系其出具。关于徐惠认为其报案受胁迫出具说明一节，公安机关并无相关案件结论，而自赵文革提举录音来看，无法证实受胁迫事实，证人陈述前后矛盾，现无相关证据支持其更改证言的行为，故对该部分出庭证言，本院不予采信。对于赵文革出具说明及录音真实性本院予以确认。本院经审理查明：徐峰委托徐惠代理与王怀玉签订《二手房买卖协议》一份，协议落款日期为2019年1月31日，内容：徐峰自愿将自有房屋坐落于磐石市东宁街三兴小区x层xx号房屋，建筑面积523平方米出售给王怀玉。房屋及附属设施，双方议定为人民币261.5万元成交，（261.5万元总价，单价5000元每平方米）。协议对双方其他权利义务进行了约定。2019年2月1日，徐峰代理人徐惠再次与迟佳序、王怀玉签订房屋买卖合同，合同中成交价格为1,765,125元。并用该合同到房屋产权管理部门办理了不动产权证变更登记为迟佳序、王怀玉所有的交易手续。另，上述房屋尚欠贷款1,761,306.21元于同日还清。另查明，徐惠（与徐峰系兄弟关系）书写说明，证明：徐峰委托其办理更名过户手续，购房尾款与赵文革再算。本院认为：关于双方争议的《二手房买卖协议》的效力及购房金额问题，经审查，该协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，故双方约定购房款金额应为265.1万元。对于王怀玉、迟佳序主张协议中购房款内容为后添加、购房款实际金额为240万元，未提供证据予以证明，且徐峰予以否认，本院对该主张不予采纳。关于王怀玉、迟佳序是否尚欠徐峰购房款问题。本案中，王怀玉、迟佳序通过偿还贷款方式支付了部分购房款，现徐峰请求其支付扣除贷款后的购房尾款，该请求不应予以支持，理由如下：1.徐峰自认与赵文革常年有经济往来，赵文革亦承认系赵文革与徐峰之间约定购房总价款为265.1万元，而非王怀玉、迟佳序；2.自履行情况来看，徐峰在认为尚欠购房尾款的情况下，未要求王怀玉、迟佳序出具任何凭证，而委托徐惠为涉案房屋办理更名手续，并将涉案房屋交付王怀玉、迟佳序使用，不合常理；3.通过徐惠出具说明，购房尾款由徐峰与赵文革另行结算，综合以上结论，本案剩余尾款结算对象为赵文革，而非王怀玉、迟佳序，现徐峰向王怀玉、迟佳序主张支付购房尾款，无事实及法律依据，本院不予支持。对于购房款是否结清问题，徐峰可另行寻求救济途径。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,183元，由徐峰负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年六月二十八日书记员  聂 力