呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1153号上诉人（原审被告）：韩明有，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张建平，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永霞，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张后生，男，无固定职业。上诉人韩明有因与被上诉人张后生房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩明有及其委托诉讼代理人张建平、张永霞，被上诉人张后生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩明有上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市新城区人民法院2019内0102民初8040号民事判决；2、驳回张后生全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误和适用法律错误。一、韩明有和张后生之间的房屋租赁关系已经事实解除，一审认定韩明有与张后生租赁合同未解除，系认定事实错误。一审庭审中，张后生自认第一次见刘某时间为2014年10月31日，并且收了刘某一年的房租，按照租赁合同上打租的约定刘某给的房租应为2014年11月1日至2015年10月31日的房租，刘某与张后生双方形成事实租赁合同关系，原有的韩明有和张后生之间的租赁合同关系正式解除，韩明有没有义务重复向张后生交租，张后生的起诉没有事实依据，一审判决认定事实错误。二、张后生在合同应付租金4年之后起诉要租金，按民法总则规定超过了法定的诉讼时效，一审判决没有采纳韩明有关于时效的抗辩，适用法律错误。按照韩明有和张后生签订的《房屋租赁合同》，房租为上打租，2014年11月1日至2015年10月31日的房租应当在2014年的9月30日前付清。同理2015年11月1日至2016年10月31日的房租应当在2015年9月30日前付清。张后生应当分别在2015年10月1日前和2016年10月1日前向韩明有主张权利，否则韩明有有权拒付租金。即使按照民法总则三年的诉讼时效，张后生应当在2017年的10月1日前和2018年10月1日前向韩明有主张权利，但直到2019年3月张后生提起诉讼，该起诉超过了诉讼时效且没有任何诉讼时效中断的事由。三、韩明有和张后生签订的《房屋租赁合同无效》一审判决按有效合同审理，认定事实及适用法律错误。张后生的涉案房屋建设没有取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人未取得城镇建设规划房屋的许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。张后生并没有提供租赁房屋的建设工程规划许可证，也没有提供规划部门批准建设的批文，可以认定张后生出租的房屋没有建设工程规划许可证，案涉《房屋租赁合同》应为无效。按照无效合同的处理方式，2014年11月1日至2016年的10月6日的房屋房租应当由房屋的实际使用人支付。韩明有在这个期间没有使用房屋，没有支付房租和房屋使用费的义务。张后生辩称，第一，张后生收了刘铮一年的房租是韩明有让张后生去找刘某收了一年的房租，张后生并未与刘某签订新的房屋租赁合同。张后生认为是刘铮代韩明有交付租金，所以韩明有辩称2014年10月31日张后生和刘铮建立起涉案房屋的实际租赁合同关系以及答辩人与韩明有之间的房屋租赁关系已经事实解除无事实与法律依据。一审判决认定事实，适用法律正确。第二，韩明有称张后生的起诉超过了法定的诉讼时效，根据本案双方签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租期从2011年10月1日至2017年11月1日，诉讼时效应该以合同终止日开始计算，也就是从2017年11月1日，至2019年3月22日起诉之日，并没有超过法定三年的诉讼时效。且张后生一直在找韩明有要房、要房屋租赁费，只是韩明有在2015年有意更换电话号码，不让张后生找到，《房屋租赁合同》最后标注的两部电话全部注销。第三，张后生的涉案房屋即使没有取得建设规划许可证，张后生在一审庭审时已经向法院提交了相关单位的审批手续，韩明有对张后生提交的相关单位审批手续真实性也认可，又提出案涉《房屋租赁合同》无效毫无事实和法律依据。张后生向一审法院起诉请求：1、判令韩明有支付拖欠张后生的房屋租金125550元（自2014年11月1日至2016年10月6日）；2、判令韩明有支付延期付款的利息，以尚欠的125550元租金为基数从2014年11月1日直至全部付清欠款为止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算；3、本案诉讼费由韩明有承担。一审法院认定事实：2011年9月10日，出租方（甲方）张后生与承租方（乙方）韩明有签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于呼和浩特市××区商铺出租给乙方使用，租期从2011年11月1日至2017年11月1日，其中2011年11月1日至2014年11月1日每年租金5万元，租期2014年11月1日至2017年11月1日每年租金65000元，租金付款方式为年付，每年提前一个月付清下年房租。韩明有认可于2014年10月31日前承租涉案房屋。一审法院认为，张后生与韩明有于2011年9月10日签订的《房屋租赁合同纠纷》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同义务。本案中，韩明有抗辩其于2014年10月31日后不再承租涉案房屋，但韩明有认可案外人刘某未与张后生重新签订租赁合同，案外人刘某仍延续使用张后生、韩明有之间签订的房屋租赁合同，且韩明有亦未能提交已将涉案房屋交回张后生的充分证据，故对韩明有该项抗辩该院不予采信。张后生请求韩明有支付自2014年11月1日至2016年10月6日的房屋租金125550元及资金占用期间的利息损失具有事实和法律依据，该院予以支持，韩明有应向张后生支付自2014年11月1日至2016年10月6日的房屋租金125550元及资金占用期间的利息损失（以欠付租金125550元为基数，自2014年11月1日起至实际付清之日至的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。张后生起诉韩明有支付截止2016年10月6日的租金，在《中华人民共和国民法总则》施行之日2017年10月1日诉讼时效尚未届满，可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，韩明有关于诉讼时效的抗辩该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：韩明有应于本判决生效之日起十日内向张后生支付租金125550元及资金占用期间的利息损失（以欠付租金125550元为基数，自2014年11月1日起至实际付清之日至的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元（张后生已预交），由韩明有负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中双方争议的主要事实是刘某向张后生交纳的5万元租金是用于支付2013年11月1日至2014年10月31日的租金还是支付2014年11月1日至2015年10月31日的租金。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、二审中，经韩明有申请，证人刘某出庭作证，刘某证明：1、2014年3月韩明有向其转包饭店（包括案涉房屋）时刘某向韩明有支付的费用当中就包含截至2014年10月31日的房租，饭店交接时其也见过张后生，张后生同意案涉房屋由刘某继续承租；2、2014年10月份经与张后生协商一致，案涉房屋2014年11月1日至2015年10月31日的租金为5万元，刘某于当月向张后生交纳了5万元租金，刘某表示从2014年11月1日之后案涉房屋就是其向张后生承租的；3、2015年11月1日至2016年10月31日的租金5万元由张后生委托案外人吕某代为收取了，且另一名案外人李某2016年继续租用案涉房屋就是同吕某协商的。二、张后生与韩明有签订的《房屋租赁合同》约定，租金付款方式年付,每年提前一个月付清下年房租。三、根据韩明有与张后生2019年5月9日的谈话录音内容，张后生认可韩明有向其支付了三年房租（2011年11月1日至2014年10月31日），韩明有已不欠张后生的房租。四、张后生在一审中提供的其与李某于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同》中备注：另外从2016年10月6日至2018年12月6日的房租由吕某代张后生收，经三方协商与李某无关（注2016年10月6日至2018年12月6日已交清）。上述两份《房屋租赁合同》与证人证言的内容、韩明有与张后生2019年5月9日的谈话录音、当事人陈述互相印证，能够证明2014年11月1日之前的房租由韩明有向张后生支付，2014年11月1日至2015年10月31日的房租由刘某直接向张后生支付，之后的房租部分由吕某代张后生收取。上述事实有两份《房屋租赁合同》、刘某的证人证言、韩明有与张后生2019年5月9日的谈话录音、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。张后生称刘某向其支付的5万元系代韩明有支付的2013年11月1日至2014年10月31日租金，但张后生对其主张的这一事实未提供其他证据予以佐证，且该主张也与双方关于每年提前一个月付清下年房租的约定不相符合，张后生在本案审理过程中对刘某付款的时间、地点、吕某代收房租的事实等所作的陈述也不一致，本院对张后生的抗辩主张不予支持。本院认为，本案的争议焦点是，第一，2014年11月1日至2016年10月6日期间，韩明有与张后生之间的房屋租赁合同关系是否存续，韩明有是否应当向张后生支付该段期间的房屋租金；第二，张后生主张案涉房租是否超过法律规定的诉讼时效期间。关于焦点一，虽然韩明有与张后生签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为从2011年11月1日至2017年11月1日，且韩明有也向张后生支付了2011年11月1日至2014年10月31日的租金，但根据本院二审查明的事实，从2014年3月开始案涉房屋由刘某租用，2014年11月1日至2015年10月31日的房租由刘某直接向张后生支付，且之后韩明有再未使用案涉房屋，该房屋的后续出租及租金的收取等事宜均是由案外人吕某办理，张后生对吕某代其出租房屋及收取部分租期租金的事实也是认可的。综上，韩明有与张后生签订的案涉《房屋租赁合同》实际履行至2014年10月31日，从2014年11月1日起张后生与刘某就案涉房屋形成新的租赁合同关系，韩明有与张后生签订的案涉《房屋租赁合同》已经解除，双方的权利义务关系终止，张后生向韩明有主张2014年11月1日之后的房屋租金缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点二，如前所述，因韩明有与张后生案涉合同权利义务关系已经终止，张后生向韩明有主张合同终止后的房屋租金已经不具备事实基础，即张后生在本案中请求人民法院保护的实体权利的依据已经不存在，故本院对张后生提起本案诉讼是否超过法律规定的诉讼时效期间这一争议焦点不再予以评判。综上所述，韩明有的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8044号民事判决；二、驳回张后生的诉讼请求。一、二审案件受理费共计3026元，由张后生负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月二十九日法官助理 曹 文 婷书 记 员 王  昕