河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书民事判决书309680221（2020）豫1503民初1324号原告：张某，男，汉族，1987年11月5日生，住信阳市。委托诉讼代理人：刘镭、代敦成，河南上品律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：王某，女，汉族，1980年10月5日生，住信阳市。被告：闫某某，男，汉族，1963年12月15日生，住址同上。系王某配偶。委托诉讼代理人：刘宏斌，河南普惠法律服务所。代理权限：特别授权。原告张某诉被告王某、闫某某房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人刘镭、代敦成，被告王某、闫某某的委托诉讼代理人刘宏斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、依法判令本案所涉房屋归原告所有，被告立即提供必要文件协助原告办理房屋产权登记；2、依法判令被告承担未能在房屋交付使用之日起90日内协助原告办理房屋权属证书的违约金68750元(①自2009年10月1日至2020年3月1日的违约金为68750元；②自2020年3月1日至被告将应由其提供的各项办理产权证书必需文件全部提交房管部门之日止的违约金；①②项违约金均按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2009年3月26日，原、被告签订《商品房预售合同》。合同约定：被告将其开发的坐落在信阳市楚王城东坡苑XXXX建筑面积为102平方米的房屋出售给原告，总价款共计11万元；产权证由被告负责办理。合同签订后，原告依约付清全部房款（详见证据），于2009年6月30日办理收房入住手续，并于2010年完成装修并实际生活居住至今。根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然原被告双方未签订《商品房买卖合同》，但双方的行为完全符合该条规定，应当认定双方签订的《商品房预售合同》即为商品房买卖合同。该合同第二条第4款约定：“产权证由甲方(被告)负责办理”。但被告至今未提供相关必要文件协助原告办理房产证。依据《城市商品房预售管理办法》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”。被告作为出卖人，未能按法律规定在“预售的商品房交付使用之日起90日内……协助，并提供必要的证明文件”，其行为致使原告在房屋交付后多年仍无法取得产权证，已构成严重违约，被告应当根据法律及合同约定立即提供必要文件协助原告办理房产证并应赔偿因延迟协助办理房产证的违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告因违约需要承担的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截至起诉日的违约金额为68750元。综上，为保障原告权益不继续受侵害，根据相关法律规定，特诉至法院，请求判如所请。被告王某、闫某某辩称：1、原告所购买的房屋都于2009年期间装修并入住至今；2、被告在多次通知原告缴纳办理房产证费用时，原告均拒绝配合，被告于2010年不得已将该小区所有房屋产权证办理在自己名下；3、原告第二项诉请没有任何事实和法律依据，原告未按合同约定付清余款，被告又多次催促原告补齐欠房款及费用，为其办理房产过户手续，原告仍然拒绝配合，也不支付剩余购房款，所以，导致因国家对商品房产权登记的管控政策改变，现在已失去了房产过户的时机，按照合同约定，被告的房产证已办好，而因原告没有付清余款，属于原告违约，其无权向被告主张违约金等任何权利，被告在履行合同中没有违约行为；4、因原告拖欠被告购房款至今未付清，被告保留向其追偿的权利。综上，原告的所有诉请均没有相应的证据加以证明，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2009年3月26日，原告张某（乙方）作为买方与卖方闫某某（甲方）签订《商品房预售合同》，购买被告兴建的坐落羊山新区××办事处楚王城××单元××号房屋，建筑面积为97.85平方米，总房款为128520元。其中合同第二条约定：2、乙方在2009年3缔约26日，第一次预付购房款伍万元整。3、乙方应在天楼封顶日，第二次预付购房款叁万元整。交房后再付30000元。4、乙方余款在房产证办好后全部付清，产权证由甲方负责办理。第三条约定：交付期限与违约责任2、乙方应在2009年6月30日前主动前来办理房屋交接和结清房款等手续，否则，每逾期一个月（按月份）按每平方米伍元的违约金付给甲方。合同签订后，原告按约分三次向被告支付房款共110000元，剩余房款18520元未支付。被告如约将案涉房屋交付原告，原告实际接收该房屋并入住至今。另查，被告王某与闫某某系夫妻关系。案涉房屋于2010年11月22日取得房屋所有权证（所有权证号：信房权证号羊山新区字第××号、00XXXX号），所有权人是王某和闫某某。被告王某、闫某某以此房屋向案外人郭守宁抵押贷款86486元，他项权证号：信房羊山新区他字第00048182号。该抵押权至今未解除。以上事实有商品房预售合同、购房款收据、信阳市房产档案馆出具的查档证明等书证及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告于2009年3月26日签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，依法应当确认为有效。原告要求将涉案房屋直接判决归其所有具有事实依据和法律依据，本院予以支持。被告提出原告剩余房款未付清的辩称，根据双方签订的《商品房预售合同》第二条“乙方余款在房产证办好后全部付清”的约定，截止本案法庭辩论终结前，被告仍未协助原告办理涉案房屋转移登记手续，即支付剩余房款的条件尚未成就，被告可待条件成就后另行主张。可待条件成就后另行主张。关于原告要求被告协助办理过户手续的问题。由于涉案房屋已抵押给案外人，办理了抵押登记手续，房屋尚在抵押期间内，抵押权未解除。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条即：“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”的规定，涉案房屋现在不能办理权属变更登记手续。原告这一诉求暂无法实现，本院对此不予处理，原告可在该房屋抵押解除后，再行要求办理过户手续。关于原告提出的违约金问题。因原告并没有向本院提供因被告未协助原告办理产权过户手续造成诉求损失的证据，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，本案原、被告之间的房屋买卖合同关系并非是上述司法解释第一条规定的商品房买卖合同关系，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，因此，原告依据该解释第十八条之规定主张违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、位于羊山新区南京路办事处楚王城三组三单元5层507号房屋归原告张某所有（房屋产权证号：信房权证号羊山新区字第××号、00XXXX号）；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。本案受理费减半收取759元，由原告张某负担709元，被告王某、闫某某负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。审判员  杨娟二〇二〇年六月五日书记员  梁琳