成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初9612号 原告：欧阳紫幽，女，汉族，1988年4月2日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，四川凯盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都华晟投资有限公司，住所地成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：钟洁（系公司员工），女，住成都市新都区。 被告：四川高登环球商业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋9楼。 负责人：卞民庆。 委托诉讼代理人：杨茂伟（系公司员工），男，住成都市锦江区。 被告：四川高登环球商业管理有限公司，住所地成都成华区龙潭路33号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：杨茂伟（系公司员工），男，住成都市锦江区。 被告：四川天诚物业服务有限公司，住所地成都市武侯区碧云路3号1幢1楼29号。 法定代表人：卞秀秀。 委托诉讼代理人：吕强（系公司员工），男，住四川省江油市。 原告（反诉被告）欧阳紫幽与被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司），被告四川高登环球商业管理有限公司成都分公司（以下简称高登成都公司）、四川高登环球商业管理有限公司（以下简称高登公司）、四川天诚物业服务有限公司（以下简称天诚公司）房屋租赁合同纠纷本反诉一案，本院于2019年12月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日与（2019）川0108民初9613号案件合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧阳紫幽及其委托诉讼代理人覃振山，被告（反诉原告）华晟公司的委托代理人钟洁，被告高登成都公司、高登公司的共同委托诉讼代理人杨茂伟，被告天诚公司的委托代理人吕强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 欧阳紫幽向本院提出诉讼请求：1.解除欧阳紫幽与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》;2.华晟公司退还欧阳紫幽租赁保证金1960元，高登成都公司、高登公司退还欧阳紫幽营运保证金3430元，天诚公司退还欧阳紫幽物业保证金2450元、装修押金3000元;3.华晟公司退还欧阳紫幽租金1736元，高登成都公司、高登公司退还欧阳紫幽营运费2058元，天诚公司退还欧阳紫幽物业费2881元；4.华晟公司赔偿欧阳紫幽装修及设备损失107944元，并承担评估费4000元。事实及理由：2017年7月，华晟公司与欧阳紫幽签订了《商场场地租赁合同》，约定华晟公司将位于成都市成华区出租给欧阳紫幽，商铺面积为49平方米，经营品牌为“苏安的奶牛”。租赁期间为3年，自商场统一开业之日起租。2017年9月23日商场开业,因此租赁期应为2017年9月23日至2020年9月22日。合同约定，欧阳紫幽以3个月为一个支付期向华晟公司一次性交纳支付期所在月份的基本租金。每月的基本租金约定为：第一年20元／平方米，第二年21元／平方米，第三年22元／平方米，租赁保证金为1960元。物业管理费为每月1225元，物业保证金2450元；营运服务费为每月1715元，营运保证金为3430元，上述费用华晟公司要求按指定的账户分别支付给高登成都公司、高登公司、天诚公司。2017年7月5日，欧阳紫幽按要求向华晟公司交纳了租赁保证金1960元、向高登成都公司交纳了运营保证金3430元、向天诚公司交纳了物业保证金2450元。欧阳紫幽装修期间向天诚公司交纳装修押金3000元，尚未退还。合同履行期间，欧阳紫幽按要求交纳了相关费用。2019年7月23日，华晟公司向欧阳紫幽发送《解除租赁合同之通知》，以欧阳紫幽在缴纳2018年第一季度费用时存在逾期为由，要求解除合同，不予退还保证金，并要求欧阳紫幽在2019年8月9日前将物品搬出商场。后华晟公司于2018年8月10日将欧阳紫幽的商铺打围上锁，禁止欧阳紫幽继续经营。欧阳紫幽认为，华晟公司以欧阳紫幽一年半以曾有过逾期缴费为由解除合同非常荒唐，有违诚实信用原则，且被告华晟公司目前己经以类似理由向多家商户发出解除通知，其目的系为达到将商铺提价重新出租，实现利益最大化。鉴于欧阳紫幽的商铺被打围上锁封闭，无法继续经营，双方关系恶化，不再具备合作基础，合同根本目的无法实现，故欧阳紫幽要求解除与华晟公司间的租赁合同，由此产生的损失应由华晟公司承担。欧阳紫幽己经缴纳的租赁保证金、物业保证金、营运保证金应由被告返还。欧阳紫幽己经缴纳2019年第三季度的租金3100.07元、营运费3675元、物业费5145元，因华晟公司于2019年8月10日即封闭欧阳紫幽店铺导致欧阳紫幽无法经营，剩余期间的各项费用应当退还，该季度欧阳紫幽未使用商铺的时间占整个季度的56%，故被告应按该比例退还租金1736元、运营费2058元、物业费2881元。经评估，欧阳紫幽商铺中的装修及设备价值为107944.53元，因评估所产生的费用为4000元，因华晟公司违约解除合同，上述装修及设备欧阳紫幽无法继续经营使用，应由华晟公司赔偿损失。为维护欧阳紫幽合法权益，特向贵院提起诉讼。 华晟公司辩称，1.同意解除与欧阳紫幽签订的《商场场地租赁合同》。华晟公司与欧阳紫幽签订的《商场场地租赁合同》，因欧阳紫幽违反《商场场地租赁合同》约定，导致《商场场地租赁合同》已无法实际履行，因此，同意解除与欧阳紫幽签订的《商场场地租赁合同》。2.华晟公司不应退还欧阳紫幽租赁保证金、营运保证金、物业保证金。欧阳紫幽在支付2017年12月23日--2018年3月31日期间的租金、营运费、物业费存在逾期，此费用本应于2017年12月28日前支付，欧阳紫幽于2018年2月10日才支付，逾期时间近45天。依据《商场场地租赁合同》第九条9-2（1）出租方有权在承租方逾期支付租金、营运服务费、物业管理费超过14天时，解除合同并没收全部保证金及《补充协议》第一条第4款约定：乙方按每3个月为一个付款周期。下个周期的租金、营运服务费、物业管理费在上个周期结束后的5天前支付。逾期支付应承担违约责任。欧阳紫幽应按照《商场场地租赁合同》约定承担违约责任。欧阳紫幽在承租期间违反《商场场地租赁合同》及商场管理制度约定多次延迟开店、使用过期食品等，华晟公司向其发函，欧阳紫幽进行了签收确认。华晟公司曾多次以函件方式要求其整改，但一直未见其整改。综上所述，在《商场场地租赁合同》履行期间，欧阳紫幽发生多起违约行为，华晟公司依据《商场场地租赁合同》第五条5-1（1）（ii）：甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。因此，华晟公司不应退还欧阳紫幽租赁保证金、营运保证金、物业保证金，反而华晟公司有权反诉要求欧阳紫幽赔偿华晟公司因此而产生的一切损失。3.华晟公司不应退还欧阳紫幽租金、营运费、物业费。华晟公司提前解除《商场场地租赁合同》系因欧阳紫幽的违约行为而导致，因此，不应退还其剩余租赁期限的租金、营运费、物业费。4.华晟公司不应向欧阳紫幽支付装修及设备损失、评估费。因欧阳紫幽的多种违约行为，华晟公司已分别于2018年10月8日、2019年3月4日、2019年3月14日、2019年7月23日向欧阳紫幽发送《关于苏安的奶牛延迟开店整改通知函》、《关于苏安的奶牛延迟开店整改通知函》、《关于苏安的奶牛使用过期食材整改通知》、《解除租赁合同之通知》，依据《商场场地租赁合同》第七条7-1：于合同期届满或甲方单方解除或提前终止本合同，或乙方提前终止合同后，甲方有权收回该场地。乙方须在合同期结束时或提前结束的当日内，把该场地连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致（以“场地交接表”为验收标准）或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（合同期内该等设施的自然损耗除外）。同时，须将通向该商场各部分的锁匙（如有）交还甲方。7-2：若乙方未按第7-1条约定的时间将该场地返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方将该场地恢复原状之费用、因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等。甲方并有权根据本合同第11-5条的规定行使收回该场地的权利。7-3：若乙方未按第7-1条约定的状态将该场地返还甲方，甲方有权自行对该场地作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权把该等开支及费用视为债项，向乙方追讨。第十一条11-5：在本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求返还该场地，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该场地的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该场地并处理、移除乙方在该场地的内的任何财物，且无须对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任。如该场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方同意甲方以任何方式处理，并同意不追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方已对形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系欧阳紫幽的违约行为导致合同解除，根据欧阳紫幽提交的《评估报告》，评估标的为：固定设施及装修，非欧阳紫幽诉称的装修损失，且欧阳紫幽的设备属于可再次利用、可移动的设备，该设备现暂存于华晟公司处，因此，华晟公司不应向其支付装修及设备损失、评估费，反而，华晟公司有权反诉要求欧阳紫幽承担华晟公司将案涉商铺恢复原状的费用及设备设施的保管费用。退一万步讲，即便华晟公司要支付装修补偿款，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，仅应支付剩余租赁期限内的装修装饰残值损失。而欧阳紫幽的租赁期限为2017年8月26日-2020年8月25日，自合同解除之日起剩余租赁期限不足1年。综上所述，本案系因欧阳紫幽的多次违约行为，导致华晟公司依据《商场场地租赁合同》之约定提出解除合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因承租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装修装饰残值损失，人民法院不予支持。同时，依据《商场场地租赁合同》第十条10-1（5）甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违反行为的依据，或不得再任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违反行为的权利和补救。甲方作出或没有作出任何事项均不构成甲方向乙方的违反的行为放弃追究，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方的追究。因此，请求人民法院依法驳回欧阳紫幽的全部诉请。 高登成都公司、高登公司辩称，与华晟公司答辩意见一致。 天诚公司辩称，与华晟公司答辩意见一致。 华晟公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求欧阳紫幽立即将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址；2.请求欧阳紫幽立即向华晟公司支付设备转移人工费、保管费（截止至2020年3月31日）及商铺打围费、撤除费，共计人民币39177.36元；2020年4月1日至设备搬走之日止的保管费（场地占用费）按4800元/月计算。事实及理由：华晟公司依据《商场场地租赁合同》第十条、第十一条提前终止合同，场地内遗留的装饰、家具等物品，均视为承租人放弃该物品，承租人同意华晟公司以任何方式处理，并不追究华晟公司责任和主张赔偿，同时，华晟公司有权向承租人追讨因情理、保管前述物品所产生的所有费用。综上，华晟公司请求人民法院判如所请。 欧阳紫幽针对反诉答辩，双方的合同未到期，而且本案纠纷是华晟公司违约，将欧阳紫幽强行赶走，相关后果应由华晟公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2017年6月27日，华晟公司（甲方）与欧阳紫幽（乙方）签订《商场场地租赁合同》约定，甲方出租给乙方的场地坐落在成都市成华区，使用面积49平方米，店铺经营“苏安的奶牛”；租期三年，自2017年8月26日起至2020年8月25日止；乙方确认以3个月为一个支付期向甲方一次性缴纳支付期所在月份的基本租金，第一年租金20元／平方米、第二年租金21元／平方米、第三年租金22元／平方米，租赁保证金1960元；物业费1225元／月，物业保证金2450元，支付到天诚公司账户；营运服务费1715元／月，营运保证金3430元，支付到高登成都公司账户。双方约定装修保证金3000元，装修结束后结算，扣除乙方给甲方造成的损失后，予以退还。双方约定按月营业额计算租金的情况，于合同期内，乙方在该场地内必须通过收银机收取任何营业款项，该数据必须包括交易之金额、日期、时间、收银机编号、收款方式、折扣金额及交易流水号（该等流水号需与客户收银条上所载明之号码完全一致并一一对应）。双方约定乙方的权利义务，在该场地内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期间内完全有效。双方约定保证金的退还情况，甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨；在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须于本合同终止或提前终止后乙方按合同约定变更或注销相应证照及将长提返还甲方且结清合同项下所有款项后30日内，把保证金无息退还乙方。双方约定符合以下情况，甲方有权提前终止合同，1.乙方未能按照本合同规定，逾期支付租金、营运服务费、物业管理费超过14天时；2.乙方严重违反本合同中给乙方必须遵守或履行的其他规定；或乙方违反本合同约定事项，经甲方告知／制止后，拒不改正的……双方约定场地的收回情形，于合同期届满或甲方单方解除或提前终止本合同，或乙方提前终止合同后，甲方有权收回该场地；若乙方未按上述约定的时间将该场地返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方将该场地恢复原状之费用、因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等，并有权自行对该场地作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视为债项，向乙方追讨；甲方有权在本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求返还该场地，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该场地的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该场地并处理、移除乙方在该场地的内的任何财物，且无须对乙方因此而遭受的损失、损害承担赔偿责任。如该场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方同意甲方以任何方式处理，并同意不追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用。双方还约定，甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违反行为的依据，或不得再任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违反行为的权利和补救。甲方作出或没有作出任何事项均不构成甲方向乙方的违反的行为放弃追究，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方的追究。 2017年7月5日，欧阳紫幽与华晟公司签订《补充协议》约定免租期3个月，从开业之日起，每3个月的租赁期间内使用1个月免租期，在9个月内使用完毕；经营免租期间，欧阳紫幽只需缴纳25元/平方米/月作为物业管理费。同日，欧阳紫幽与高登成都公司签订《综合管理服务协议》约定，运营服务费采取“先付后用”的原则，除租赁合同约定的起算日所在第一个日历月的运营服务费应于该起算是当日支付外，其后欧阳紫幽应在每个支付期（3个月）开始的第一日前支付；若欧阳紫幽违反本协议规定，则高登成都公司有权没收营运保证金；欧阳紫幽必须按时缴纳各种税费，包括但不限于租金、营运服务费等；租赁合同终止后，欧阳紫幽应将物品全部搬出，否则视为放弃物品的所有权，高登成都公司可以进行单方处置。 上述合同签订故后，欧阳紫幽于2017年7月5日向天诚公司转款7840元。同日天诚公司出具三份《收据》载明，其收到物业保证金2450元、租赁保证金1960元、运营保证金3430元。2017年7月21日，天诚公司向欧阳紫幽出具《收据》载明收到3000元装修保证金。2019年6月28日，欧阳紫幽向天诚公司转款5145元、向高登成都公司转款3675元，向华晟公司转款3100.07元。 另查明，案涉商场开业时间为2017年9月23日，案涉店铺租赁期实际为2017年9月23日至2020年9月22日。欧阳紫幽进店经营后，华晟公司于2019年7月23日向欧阳紫幽发出《解除租赁合同之通知》载明，欧阳紫幽违法合同约定，2017年12月23日-2018年3月31日期间的相关费用，欧阳紫幽延迟至2018年1月26日才缴纳，逾期支付的行为构成重大违约，严重违反了诚实信用原则，给华晟公司的正常生产和经营造成了不良影响；双方签订的租赁合同即日起解除，欧阳紫幽已缴纳的租赁保证金1960元、物业保证金2450元以及运营保证金3430元不予退还；欧阳紫幽应于2019年8月9日24点前将店铺内所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场，若未能在前述日期将承租单元恢复原状及交回承租单元，华晟公司有权行使收回场地的权利，此外，欧阳紫幽将被视为自动放弃该场地内的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，华晟公司有权作出处理，并保留追究欧阳紫幽违约责任的权利。 2019年8月10日，华晟公司将欧阳紫幽租赁的案涉店铺封锁。2019年8月14日，欧阳紫幽委托作为果多多饮品店的经营者委托四川金联保险公估有限公司对案涉店铺的资产价值进行评估。同日，华晟公司工作人员开锁后，评估机构与“苏安的奶牛”工作人员进入案涉店铺对案涉店铺物品进行清点，并于2019年9月16日作出《评估报告》，评估依据结合了装修、设备的使用年限进行价值评估，评估价值为107944元，评估费4000元。该评估报告中的18项物品、设备，由华晟公司办理并进行异地保管，该18项物品的评估价值共计30216.8元。2019年9月19日，华晟公司完成对案涉上铺的打围，打围共花费491.76元。随后，华晟公司将案涉店铺再次出租他人。 庭审中，欧阳紫幽主张由法院判令解除其与华晟公司的《商场场地租赁合同》，华晟公司主张该合同在2019年8月10日已经解除。 庭审中，欧阳紫幽出示《接（报）警登记表》，拟证明案涉店铺2019年8月10日被封的事实。华晟公司、高登成都公司、高登公司、天诚公司均质证认为，对真实性无异议，但报案人并非欧阳紫幽，且无法核实其与欧阳紫幽的关系。 华晟公司出示《关于苏安的奶牛延迟开店整改通知》、《关于苏安的奶牛延迟开店整改通知》、《关于苏安的奶牛使用过期食材整改通知》及相关照片，拟证明欧阳紫幽违反《商场场地租赁合同》及商场管理制度约定多次迟延开店、使用过期食物等，华晟公司多次向其发函，要求其整改。欧阳紫幽对该证据的三性不予认可。 华晟公司出示租赁合同、综合管理服务协议、物业管理服务协议，拟证明欧阳紫幽店铺内的物品被存放在该组证据所涉店铺旁的空铺内，应参照该证据所载租金、营运服务费和物业费收取保管费。 庭审中，欧阳紫幽申请鉴定人张揆出庭接受质询，向鉴定人员提出以下问题：1.请一一说明每项评估资产的依据？2.欧阳紫幽是否提供各设备的购买、装修发票及付款凭证？3.评估报告所列资产是否均在现场？4.你公司是否有资质做资产评估？5.第31项壁画费用如何评估的，依据是什么?6.评估价是二手价评估的吗？鉴定人张揆回答：1.依据根据现场查勘情况及市场询价，结合相关行业规范以及现场询问情况及资料确定的；2.要求欧阳紫幽提供凭证，欧阳紫幽仅提供部分，根据现场实物情况核实的；3.根据所有物品均在现场，对物品一一拍照评估；4.鉴定人是保险公估公司的，有评估资质，5.壁画是现场勘查，根据市场综合价；6.不是所有物品按照二手折旧评估计算，但应当考虑折旧的均已考虑。鉴定人出庭后，华晟公司依然主张重新鉴定。 本院认为，欧阳紫幽与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》，意思表示真实，应为合法有效。结合本案证据以及当事人的诉讼请求，对本案综合评判如下： 一、关于合同解除的问题 华晟公司于2019年7月23日向欧阳紫幽发出解除通知，并于2019年8月10日实际控制案涉店铺，欧阳紫幽从2019年8月10日起就再未进入案涉店铺内进行经营活动。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，案涉合同已经由华晟公司以通知的方式解除，欧阳紫幽起诉时已经超过3个月的异议期，故本院确认案涉合同已经于2019年8月10日解除，欧阳紫幽主张判令解除《商场场地租赁合同》的诉讼请求，已丧失诉讼利益，本院不予支持。 二、关于违约的问题 依据2019年7月23日《解除租赁合同之通知》的内容，华晟公司主张欧阳紫幽违约解除合同的理由为欧阳紫幽2017年12月23日至2018年3月31日期间的相关费用，延迟至2018年1月26日才缴纳，由于缴纳时间已经超过合同约定的14天，华晟公司具备单方解除权。本院认为，欧阳紫幽迟延支付租金、物业费、营运服务费的行为，确实构成违约，但是欧阳紫幽缴纳的费用的时间尚在该季度支付周期内，并且也不属于根本性违约，华晟公司亦未举证证明因欧阳紫幽迟延支付的行为给其带来了不可挽回损失，从而导致双方的合同不能继续履行；另外，迟延付款事实发生1年又6个月后，华晟公司才以此为由，行使单方解除权，其主观上明显缺乏诚信，故本院认为，华晟公司主张解除合同的理由并不成立。华晟公司还当庭出示多份整改通知，直指欧阳紫幽延迟开店、售卖过期食物，但其未出示证据证明其向欧阳紫幽送达了上述整改通知，欧阳紫幽对此也未予认可，且华晟公司的证据也无法证明其整改通知所载明的内容为客观事实，故本院对此不予采信。综上，本院认为，华晟公司于2019年8月10日无故封锁案涉门店的行为，系导致欧阳紫幽与其合同解除的直接原因，华晟公司为实际违约方，应承担欧阳紫幽因其行为导致的损失赔偿责任。 三、关于欧阳紫幽主张的返还保证金 由于华晟公司为违约方，欧阳紫幽主张的租赁保证金1960元、营运保证金3430元、物业保证金2450元，均应退还。根据查明情况，欧阳紫幽缴纳的上述费用均由天诚公司收取，且在《解除租赁合同之通知》上明确，收到过该费用。故，本院认为天诚公司作为收款机关，应负有返还的义务，但根据欧阳紫幽的主张除物业保证金外均未主张天诚公司进行返还，本院仅支持天诚公司返还物业保证金2450元的诉讼请求。欧阳紫幽可针对租赁保证金、营运保证金向天诚公司另行主张。关于装修押金3000元，应在装修完成，进行结算后，予以退还，本案中华晟公司、高登成都公司、高登公司、天诚公司均未举证有需要扣除的部分，故欧阳紫幽主张天诚公司全额退还的诉讼请求，本院予以支持。 四、关于欧阳紫幽主张返还租金、营运服务费、物业费 欧阳紫幽于2019年6月28日向天诚公司转款5145元、向高登成都公司转款3675元、向华晟公司转款3100.07元。在华晟公司、高登成都公司、高登公司、天诚公司没有反证的情况下，本院认可该款项系欧阳紫幽支付2019年6月23日至2019年9月22日期间的租金、物业费、营运保证金。故欧阳紫幽已缴费用在扣除2019年6月23日至2019年8月10日之间（共48天）应支付的费用后，剩余款项华晟公司、高登成都公司、高登公司、天诚公司应予以退还，具体如下：1.租金1453.67元【已缴纳租金3100.07元-（21元/平方米/月×49平方米÷30天/月×48天）】；2.营运服务费931元【已缴营运服务费3675元-（1715元/月÷30天/月×48天）】；3.物业费3185元【已缴物业费5145元-（1225元/月÷30天/月×48天）】。其中，欧阳紫幽主张返还的物业费为2881元，低于上述计算所得，本院认可欧阳紫幽主张的金额。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，高登成都公司应承担的责任，应由高登公司承担。 五、关于欧阳紫幽主张华晟公司赔偿装修和设备损失的情况 由于华晟公司的违约行为，导致欧阳紫幽不能继续经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，欧阳紫幽主张的赔偿应在其剩余租期内的装修残值作为依据。案涉店铺在2019年8月10日后，已经由华晟公司实际占有，欧阳紫幽委托出具的《评估报告》系以2019年8月14日的现场勘查为依据，本院认为该《评估报告》的评估基础具有客观性，且案涉房屋现已被华晟公司再次出租，故对于欧阳紫幽的装修及设备损失，该评估报告具有一定的参考价值，华晟公司主张重新评估，本院认为没有必要。该评估结果虽有考虑折旧，但是该评估报告作出的产值评估并未参考案涉房屋的租期，故本院结合案涉店铺的租期为3年，已经使用1年又11个月左右，剩余租期为1年又1个月的客观事实及华晟公司的违约程度，酌情认定欧阳紫幽租赁期内装修损失应为评估损失的50%比较合理。另外，华晟公司将可移动软装及设备进行了保管，该部分价值应从评估价值中予以扣除。故，华晟公司应向欧阳紫幽赔偿装修损失金额为38863.6元【（评估价值107944元-被保管物品价值30216.8元）×50%】。至于现由华晟公司保管的物品、设备等，欧阳紫幽应另行主张返还，不宜直接认定为欧阳紫幽的损失。欧阳紫幽主张的评估费，本院认为该费用并非其主张损失的必要支出，本院对此不予支持。 六、关于华晟公司的反诉请求 由于华晟公司系违约方，故本院不支持华晟公司主张支付转移人工费、保管费及打围费、拆除费等费用，该费用应有华晟公司自行承担。华晟公司要求欧阳紫幽将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址的反诉请求，不属于民事诉讼的受理范围，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川天诚物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳紫幽返还物业保证金2450元、装修押金3000元； 二、被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳紫幽返还租金1453.67元； 三、被告四川高登环球商业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳紫幽返还营运服务费931元； 四、被告四川天诚物业服务有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳紫幽返还物业费2881元； 五、被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）欧阳紫幽支付赔偿金38863.6元； 六、驳回原告（反诉被告）欧阳紫幽的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5480元、减半收取1408.5元，反诉受理费389.5元，共计1798元，由被告（反诉原告）成都华晟投资有限公司负担1598元，被告四川高登环球商业管理有限公司负担100元，被告四川天诚物业服务有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  丁翔 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杨岚