辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20170号原告（反诉被告）：唐丽娟，女，1968年3月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘永刚，辽宁仲领达律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐秀娟，女，1966年5月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘奇，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告唐丽娟诉被告唐秀娟委托合同纠纷一案，本院立案受理后，被告唐秀娟向本院提起反诉，经审查，本院予以准许。本案依法适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，转入普通程序后，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐丽娟及其委托诉讼代理人刘永刚，被告（反诉原告）唐秀娟及其委托诉讼代理人刘奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐丽娟诉称，2001年至2013年，由于原告在国外工作，遂委托被告在国内进行投资。2006年原告委托被告购买了昌鑫公寓一套登记在被告名下，但实为原告所有，2009年被告在与案外人进行离婚财产分割时，将该房产转移至案外人名下，被告违反了受托人的义务，也给原告造成了该房屋的租金损失，被告应当承担的赔偿责任。上述事实有（2018)辽0102民初8807号，（2019)辽01民终6603号民事判决书予以确认。第一被告在原告不知情的情况下将昌鑫公寓析产给案外人李一凡给原告造成了巨大的经济损失，被告理应承担赔偿责任；第二，被告要求原告返还38万元款项该款项系原告购买昌鑫住宅后，被告将昌鑫住宅卖出68万元后的收益，该款项也系原告的收益的一部分，不应将该款项返还给被告,综上，希望法庭支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求。将购买三套房产的合计是879000元，但我给被告打款是1068000元，差额为189000元，被告没有将这笔钱的用途向我陈述。综上，现原告诉至法院，请求依法判令被告赔偿原告投资沈阳市和平区五里河街51号昌鑫公寓G栋7-13室的房屋损失409367.34元；请求判令被告赔偿原告昌鑫公寓房租收益151070元；请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告唐秀娟辩称，2004年至2013年期间，由于原告在国外，遂委托被告在国内进行房产投资，所涉三处房产，分别为昌鑫公寓、格林SOHO房产、领先国际，期间，原告共计汇给被告1037463.33元，而投资房产购买原值为1191921元，原告还应返还被告差额款154457.67元（因SOHO房产存在争议，被告保留要求原告赔偿50%房产份额损失的权利。本案中暂按房产全额计算)。除此之外，在原告回国后，在双方未结算清楚且存在昌鑫公寓返还的前提下，被告又汇给原告38万元，故原告应一并返还被告534457.67元。对于原告的诉请，被告提出如下意见：关于昌鑫公寓应返还价值的确定标准，被告认为应以购买时的原值返还原告，理由如下：1.本案系委托合同，但因原、被告为姐妹关系，被告未收取任何报酬，且被告在整个委托过程中无任何过错及过失，相反在长达10余年期间任劳任怨，根据权利义务对等原则，如以增值部分赔偿原告，显然对被告极不公平。2.昌鑫公寓系2006年购买，总房款为235168.44元。因原告人在国外，故房产证上为被告名字。2009年，被告欲与案外人李一凡离婚，经被告与原告商议，被告同意昌鑫公寓归案外人。在此过程中，原告是知晓并同意的，被告并未违反委托义务，故原告要求被告赔偿没有事实依据。3.从原告的付款节点来看，扣除领先国际的房款，其余款项不足以支付SOHO房产的全款，这与（2018）辽0102民初8867号生效判决所查明的双方对于SOHO房产的占有份额未达成一致意见的事实相符。现原告已完全控制SOHO房产，其享有全部的房产收益及增值利益，这其中包含被告应得的一半权益。基于此，原告不应当再要求赔偿昌鑫公寓的增值部分损失及租金损失，否则有违公平原则。4.从双方在2016年10月、11月期间的邮件及微信聊天记录中可知双方在结算剩余款项及确定昌鑫公寓、SOHO及领先国际的归属时均是以原值为基础进行的协商，故应以原值返还更符合客观事实。鉴于原、被告的亲情关系及本案案情，被告认为，以原值返还更利于还原事实。2、关于租金收益的诉请，应予驳回。首先，如上所述，在被告无过错的情况下，不存在赔偿问题。其次，2009年房屋归属李一凡是经原告同意的，因此，原告不应当再索要2009年以后的租金。再次，在生效判决中，已驳回原告所主张的2009年以后的11年租金的诉请。对之前房屋购买后存有的19000元租金已经以确认归属原告，因此，原告不应重复诉讼。第四，从双方的邮信及微信聊天记录以及生效判决已查明的事实可知，双方对于房产的归属一直存在争议，双方经过若干方案，但一直未能达成一致意见。后经法院判决，SOHO的租金尽归原告，基于公平原则，昌鑫公寓的租金损失不应当再由被告承担。况且，昌鑫公寓在归李一凡后也一直闲置，被告并未获得任何收益。综上，请求法院采纳被告的主张。反诉原告唐秀娟诉称，要求反诉被告唐丽娟返还我委托剩余款299289.23元。关于具体事实及理由，同我所述的答辩意见及所述事实。关于反诉数额的依据为：原告给我们汇的投资款，我们给原告购买的房子之间有个差额，唐丽娟应该返还给我们。然后返还的金额是154457.67块钱。我们这边计算的被告已经汇款的数额是1037463.33元，我们又汇给原告38万，这样差额就变成了299289.23元。反诉被告唐丽娟辩称，被告要求原告返还剩余款299289.23元没有事实及法律依据。其一，被告从没有任何事项委托原告办理，而都是原告委托被告在国内投资房产，其二被告在2018辽0102民初字8867号民事案件中，说是向原告的借款，可见其前后说法自相矛盾。第三，被告在反诉状中所说共向原告汇款42.3万元，包括4.3万元房租及其他款项38万元。原告收到被告这两笔款项4.3万元系原告投资，房产的，租金理应归原告所有，一二审判决均予以确认。38万元系原告投资昌鑫住宅的收益，被告2008年8月4日邮件记载昌鑫住宅22万元，二员首付进驻及还贷。2008年9月2日，在原告不知情的情况下，以68万元卖出，直到2013年原告回国用钱买房需要38万元，被告才将部分收益予以返还，其它剩余收益原、被告系姐妹并帮忙投资，所以剩余款项不要求返还。第二，被告在反诉状中所述的是理由没有事实依据。被告说原告明知认可昌盛鑫公寓给案外人，但2018年辽102民初字8867号民事案件已明确查明被答辩人违反受托人的义务，给答辩人造成了严重的是经济损失。综上请求一审法院依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，唐丽娟与唐秀娟系姐妹关系，唐丽娟在国外期间委托在国内的唐秀娟为其投资并购买房产。庭审中，双方均认可购买三套房产（格林SOHO房产、领先国际房产和昌鑫公寓房产）总价值为1191921元。另查明，2018年，唐丽娟以委托合同纠纷为由将唐秀娟和李一凡诉至本院，本院经法审理玉2019年1月23日作出（2018）辽0102民初8867号民事判决书，判决“一、被告唐秀娟于本判决生效之日起十日内向原告唐丽娟支付昌鑫公寓的房租收益19000元；二、被告唐秀娟于本判决生效之日起十日内向原告唐丽娟支付格林SOHO的房屋收益115800元；三、驳回原告的其他诉讼请求。”唐丽娟在该案的诉求为：“1、请求判令两被告将沈阳市和平区五里河街51号昌鑫公寓G栋7-13室过户到原告名下；2、请求判令被告唐秀娟偿还原告昌鑫公寓房租收益149677元；3、请求判令被告唐秀娟支付原告格林SOHO房屋收益及押金134400元；4、请求判令被告唐秀娟偿还202338元。”该案经审理查明：“被告唐秀娟与被告李一凡已离婚，2009年1月21日，二人在分割财产时，被告唐秀娟将位于沈阳市和平区五里河街51号73的房产（即昌鑫公寓）转移至被告李一凡名下。又查明，被告唐秀娟曾向原告唐丽娟支付380000元款项，庭审中，原告表示该款项为昌鑫住宅的卖房款及相关收益，被告唐秀娟表示该款项为被告唐秀娟借给原告的借款。”该判决认为：“关于昌鑫公寓房产，经庭审质证，该房产购买时登记在被告唐秀娟名下，实为原告所有，被告唐秀娟在与被告李一凡进行离婚财产分割时，将该房产转移至被告李一凡名下，上述行为应认定被告唐秀娟违反了受托人的义务，其应向委托人承担相应的责任，现原告主张被告唐秀娟、李一凡将该房产过户至原告名下，但被告李一凡亦非该委托关系的相对人，考虑到该房产登记在被告唐秀娟名下，不能仅以存在夫妻关系为由认定被告李一凡对房产的转移存在恶意，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持，原告可依据相关事实另行向被告唐秀娟主张责任。关于昌鑫公寓房租收益，原告主张年租金为13607元，其主张11年的租金，该房产于2009年即转移至被告李一凡名下，原告未提供证据证明被告唐秀娟是否实际控制该房产或其他足以证明其能继续享有房产收益的证据，故本院对原告主张的11年租金的诉讼请求不予支持，根据双方往来邮件记载的内容可知，被告唐秀娟自认该房产购买以后存有19000元收益未分配，被告唐秀娟作为受托人应将该部分款项向委托人支付。”宣判后唐秀娟不服，上诉至沈阳市中级人民法院，该院于2019年7月26作出（2019）辽01民终6603号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，唐丽娟和唐秀娟的双方往来邮件及“娟账目”有如下记载：“亲爱的：（200611,29）我帮你算了一下帐，其实很乐观的。你现在有三处房产：中街的价值：22-23万，如果出租800/月应该没有问题；昌鑫公寓若出租，1200/月应该没有问题；昌鑫住宅，每月还贷2525。这样你的贷款问题就基本解决了。而且你的房子每年还在以5%-15%的幅度升值。你随便卖一处房子就够你活10年的了。所以，你回来随便找一个工作，够零花就行了。况且，如果我们运气好，也许还能做出大事业呢。你说是不是呢？姐（唐秀娟给唐丽娟发的）。”“2016年11月12日（星期六）上午10:38娟：关于你在国外期间（2001年10月至2013年5月）委托我帮你管理的现金及投资的房产情况如下：1.原始资本115.5万元。出国期间委托我管理的现金（陆续汇回来的外币及人民币）折合人民币总计115.8万元（附明细）。2.你名下现有资产145.28万元……三、结算方案：结算如下：1.房产证更名：格林SOHO产权证增加唐秀娟署名，昌鑫产权归属娟。2.娟应付我现金11.1万元（115.8﹢1.9﹢0.8﹣38﹣23.5﹣40.5-27.6=﹣11.1）。以上你看看有什么异议吗？如果没有异议咱们就结算清楚吧。（账务明细你那有，这次就不寄了）姐20161112（唐秀娟给唐丽娟发的）。”“2016年11月24日21:22:06姐：你好！现就我在国外期间汇款给你，委托你帮我购买房产、房产产权问题以及往来账务明细等需要解决问题，阐述我的观点，回复如下：……3.1）格林自由城：截止2015年房租收益净值：22万元（此收益款项在你手中）。2）格林SOHO截止2015年房租收益净值：24.82万元，其中你收房租13.24万元，还有2千元押金，你一共收13.44万元，我手房租11.58万元。四、结算方案1.房产更名：格林自由城产权归属我。2.现金结算明细：应收款：115.8﹣98.71﹢47.02﹣11.58﹣38=14.53（万元）（唐丽娟给唐秀娟发的）。唐丽娟和唐秀娟的双方往来邮件及“娟账目”已经作为本院作出的已生效的（2018）辽0102民初8867号民事判决书定案依据。又查明，本案诉争昌鑫公寓房产位于沈阳市和平区五里河街51号713（建筑面积48.63平方米），现登记在案外人李一凡名下。庭审后，本院工作人员对该房产价值进行了走访询问。森众不动产工作人员称均价在7000-7500元每平方米。芒果工作人员称折中均价在13500元每平方米。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述笔录、（2018）辽0102民初8867号民事判决书、（2019）辽01民终6603号民事判决书、（2018）辽0102民初8867号庭审笔录、房屋电子查询证明、双方往来邮件、“娟账目”、本院制作的询问笔录、房产价格情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同各方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，自原告（反诉被告）唐丽娟向被告（反诉原告）唐秀娟发出委托的意思表示，被告（反诉原告）唐秀娟表示接受时，双方之间即已形成委托合同的法律关系，在委托关系存续期间，被告（反诉原告）唐秀娟作为受托人，应当履行办理受托事务，妥善处理财产并及时转移所得收益的义务，关于昌鑫公寓房产，经庭审质证，该房产购买时登记在被告（反诉原告）唐秀娟名下，实为原告（反诉被告）唐丽娟所有，被告（反诉原告）唐秀娟在与案外人李一凡进行离婚财产分割时，将该房产转移至李一凡名下，上述行为应认定被告（反诉原告）唐秀娟违反了受托人的义务，其应向委托人承担相应的责任。现原告（反诉被告）唐丽娟主张被告（反诉原告）唐秀娟赔偿其投资沈阳市和平区五里河街51号昌鑫公寓G栋7-13室的房屋损失，于法有据，本院予以支持。关于赔偿损失的数额问题，经过本院实地考察询问该房产每平方米的平均价格为10250元［（7000元﹢13500元）÷2］，本案诉争房产价值应为498457.5元（10250元/平方米×48.63平方米），原告（反诉被告）唐丽娟主张409367.34元，系合理诉求，本院予以支持。关于原告（反诉被告）唐丽娟主张被告（反诉原告）唐秀娟赔偿其昌鑫公寓房租收益151070元的诉求，因在（2018）辽0102民初8867号民事判决书案件中已经处理完毕，属于一事不再理。关于被告（反诉原告）唐秀娟要求原告（反诉被告）唐丽娟返还其委托剩余款299289.23元的反诉请求，本案双方一致确认系唐丽娟在国外期间委托在国内的唐秀娟为其投资并购买房产，且双方为无偿服务。唐秀娟认为：“之所以要求唐丽娟返还数额为299289.23元，因唐丽娟在国外期间，委托我投资的房产有三处，昌鑫公寓235168.44元，格林552076.56元，领先404676元，总计1191921元，唐丽娟共汇给我1037463.33元，唐丽娟回国后，我还汇给唐丽娟380000元，昌鑫公寓在2009年唐丽娟已经同意过户给案外人，在唐丽娟回国后，双方以微信、邮件等形式确定以购买的原值作为补偿，因此唐丽娟还应该返还我299289.23元（1191921元-1037463.33元+380000元-235168.44元）。”关于三处房产的价值，双方一致认可为1191921元，通过双方邮件往来知唐丽娟共计给唐秀娟汇款115.8万元。另，唐丽娟原始资本加上房租收益及房产升值的资产为145.28万元。关于唐秀娟累计汇唐丽娟38万元的性质问题，唐丽娟认为该款项为昌鑫住宅的卖房款及相关收益，唐秀娟认为该款项为其借给唐秀娟的借款。庭审中，唐秀娟未提供关于借款的相关凭证，根据唐秀娟给唐丽娟的信件“中街的价值：22-23万，如果出租800/月应该没有问题；昌鑫公寓若出租，1200/月应该没有问题；昌鑫住宅，每月还贷2525。这样你的贷款问题就基本解决了”，唐丽娟的抗辩更具有合理性。综上，本院对被告（反诉原告）唐秀娟的299289.23元反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐秀娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐丽娟投资沈阳市和平区五里河街51号昌鑫公寓G栋7-13室的房屋损失409367.34元；二、驳回原告唐丽娟的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告唐秀娟的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限向权利人履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8066元，由原告唐秀娟负担。反诉费2895元，由反诉原告唐秀娟负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利审 判 员  王国锋人民陪审员  许 笠二〇二〇年六月十八日法官助理李易宸书记员王皓然本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条第三百九十六条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。