湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初3812号原告：罗榕，女，汉族，1976年2月10日出生，住长沙市雨花区。被告：赖道富，男，汉族，1988年11月10日出生，住广州市从化区。被告：长沙福晟物业管理有限公司，住所地长沙市天心区新韶西路369号钱隆学府5栋-102房。法定代表人：刘诏书，经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。原告罗榕与被告赖道富、长沙福晟物业管理有限公司（以下简称福晟物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法由审判员吴贵平适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告罗榕，被告赖道富、福晟物业公司的共同委托诉讼代理人谭梅林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗榕向本院提出诉讼请求：1．判令被告赖道富、福晟物业公司共同支付原告2020年2月、3月逾期支付的房租合计2092元（818号房屋）；2．判令被告赖道富、福晟物业公司支付逾期付租金的违约金；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：详见诉状。被告赖道富、福晟物业公司辩称，1．对于拖欠租金的金额无异议，因疫情属于不可抗力，要求减免租金。2．赖道富租赁涉案房屋后委托长沙千嘉房地产开发有限公司（以下简称千嘉房地产公司）对外出租房屋，千嘉房地产公司后与长沙有邻房地产经纪有限公司（以下简称有邻房地产经纪公司）签订了涉案房屋的出租合同，有邻房地产经纪公司再将房屋出租给了实际承租人；3．本次疫情确属不可抗力因素，疫情影响下有邻房地产经纪公司也向我方发函要求减免2、3、4月租金，故作为上一层的承租人，我方向业主发送了相应减免租金的通知。经审理本院认定事实如下：位于长沙市天心区（建筑面积38.03平方米，以下简称钱隆樽品12栋818室）系原告罗榕所有，2016年3月20日，原告罗榕（甲方）与被告福晟物业公司（乙方）、赖道富（丙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由原告罗榕委托被告福晟物业公司向被告赖道富出租罗榕购买的钱隆樽品12栋818室用于住房出租，租赁期限为10年，自2015年12月1日至2025年11月30日止，月租金第1-3年是50元／月／㎡，第4-5年是55元／月／㎡，第6-8年是60元／月／㎡，第9-10年是65元／月／㎡。甲丙双方同意上述月租金保持不变，并同意按照上述标准于每月25日进行租金结算，如逾期超过15个工作日，自逾期之日起每日按银行同期同类贷款利率计付违约金。租赁期间内，租赁房产所产生的物业管理费、水电费等相关费用由实际承租方自行承担，与甲方无关。合同还约定，合同期间，乙方对丙方支付本合同项下的租金向甲方承担担保责任，丙方未按期足额支付的，乙方有义务代为支付。上述合同签订后，原告罗榕向被告赖道富交付使用房屋，赖道富按约履行合同向罗榕支付租金。后被告赖道富委托案外人千嘉房地产公司对外出租包含涉案房屋在内的钱隆樽品12栋房屋，后千嘉房地产公司又与有邻房地产经纪公司签订了《房屋转委托租赁合同》，最后由有邻房地产经纪公司将房屋出租给了实际承租人居住使用。2020年2月19日，赖道富通过发送手机短信及书面通知方式通知原告罗榕，赖道富告知原告罗榕：因新冠疫情影响导致其暂停营业，重新恢复经营的时间将以政府相关规定为准，此不可抗力已经严重影响到《房屋租赁合同》的正常履行，无法实现合同目的，要求原告减半支付2020年2月的租金，2月以后的租金，将视疫情情况酌情减免、暂缓支付。原、被告就减少租金一事未达成一致意见，被告赖道富于2020年2月20日支付了该房屋的半个月租金、2020年3月20日支付了半个月租金。2020年2月25日，有邻房地产经纪公司向钱隆樽品招商部发出了《工作联系函》，要求被告赖道富、千嘉房地产公司免除2020年2月份的全部租金，3月、4月的一半租金，合计86.82万元。另查明，原告罗榕疫情防疫期间曾到钱隆樽品12栋818室实地查看该房屋的出租情况，该房屋于2019年7月租赁给他人居住使用，租期一年，实际承租人已经全部支付了2020年2月的租金，其租金为每月交纳一次。此后原告多次与被告协商补足租金，被告口头同意全额补足资金，后并未实际向原告支付租金，原告诉至法院。以上事实，有原告罗榕提交的《房屋租赁合同》，手机短信记录，罗榕与实际承租人的通话录音光盘以及被告赖道富提交的其向千嘉房地产公司出具的《授权委托书》、千嘉房地产公司与有邻房地产经纪公司的《房屋委托租赁合同》、有邻房地产经纪公司向千嘉房地产公司出具的《工作联系函》予以证实，足以认定。本院认为，原告罗榕与被告赖道富、福晟物业公司签订的房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，双方均须严格履行。合同签订后，原告向被告赖道富交付了涉案房屋，被告赖道富向案外人转租该房屋用于住房出租，原告的钱隆樽品12栋818室并非用于酒店式经营，且疫情防疫期间该房屋已经在此前实际出租给他人使用，实际承租人也已经支付了租金，疫情防疫期间该房屋并未闲置或空着，新冠疫情虽属于不可抗力，但并未影响钱隆樽品12栋818室的出租，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金并无明显不公平，被告辩称因新冠疫情影响经营要求减免该房屋租金无事实与法律依据，本院不予支持。关于逾期支付房租的违约金，被告赖道富逾期支付租金系因双方对疫情防疫期间的法律责任产生不同认识导致，并非无故拖欠，并未造成重大损失，故对原告要求支付未违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告福晟物业公司的担保责任，原、被告在《房屋租赁合同》明确约定由被告福晟物业公司对被告赖道富支付租金向原告罗榕承担担保责任，如被告赖道富未按期足额支付，福晟物业公司有义务承担保证责任代为支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赖道富于本判决生效后十日内向原告罗榕支付2020年2月、2020年3月欠付租金共计2092元；二、被告长沙福晟物业管理有限公司对被告赖道富前述欠付的租金2092元向原告罗榕承担连带保证责任（被告长沙福晟物业管理有限公司承担还款责任后可向被告赖道富追偿）；三、驳回原告罗榕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告赖道富、长沙福晟物业管理有限公司负担（此款原告罗榕已向本院预缴，被告赖道富、长沙福晟物业管理有限公司应负担部分在判决生效后十日内直接支付给原告罗榕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴贵平二〇二〇年六月四日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。