安徽省濉溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0621民初1346号 原告：韩敏，男，1962年11月26日出生，汉族，住安徽省淮北市濉溪县。 委托诉讼代理人：刘珊,安徽省濉溪经济开发区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘瀚文,安徽省濉溪县经济开发区法律服务所法律工作者。 被告：刘启明，男，1964年3月4日出生，汉族，住江苏省无锡市江阴市。 委托诉讼代理人：赵鸥，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：匡哲宁，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所实习律师。 原告韩敏与被告刘启明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩敏及其委托诉讼代理人刘珊、刘瀚文，被告刘启明的委托诉讼代理人赵鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩敏向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付迟延交付租金的违约金140000元；2.请求依法判令被告支付租金91666元及后续房屋占用费（按每月58333元计算，暂从2019年11月1日计算至2020年3月31日，后续房屋占用费至被告腾空房屋返还之日止）；3.请求依法判令被告支付拖欠的电费4060元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其承租的皖北大厦一楼门面通道部分（原被告共同使用），二楼整体约1800㎡，转租给被告使用。租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日，租期5年。租金为每年70万元，一年一付，先付后租。第一年租金被告已付清，第二年租金被告于2019年10月31日支付10万元，11月10日支付10万元，合计20万元。后期租金，经原告多次催要，被告未支付。被告行为严重违反合同约定，原告通知被告解除合同关系，但被告拒不搬离。原告为此诉至法院。 刘启明辩称，1.双方租赁合同已于2020年3月31日解除；2.被告并非想要继续占用场地，是原告不让其将剩余货架拉走；3.原告出租给被告的场地存在漏水等下次，给被告造成不小的损失；4.受疫情影响，被告亏损巨大，被告结欠不到一个月的租金，且还有5万元押金在原告处，原告约定的违约金标准过高。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月20日，韩敏作为乙方承租方与濉溪县皖北大厦商贸有限责任公司作为甲方出租方签订《房屋租赁合同》，约定将皖北大厦一楼和二楼租给乙方使用，租期自2016年5月1日至2019年4月30日止，并约定在合同租赁期内，乙方有权出租或转租他人经营。 2019年4月28日，韩敏作为乙方承租方与濉溪县皖北大厦商贸有限责任公司作为甲方出租方就前述房屋继续签订《房屋租赁合同》，约定租期自2019年5月1日至2022年4月30日止，同时约定在合同期内，乙方有权转租、出租。 2018年9月17日，韩敏作为甲方出租方与刘启明作为乙方承租方就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日，租期5年。乙方交付给甲方水电保证金5万元。租金支付为前两年租金70万元，租金一年一付，先付后租。每年期满前30日内支付下一年度的租金。合同第七条约定违约责任，乙方没有按约支付租金，且在催告后超过合同期限仍未支付的，以上均视为根本性违约，双方均有权单方解除合同。违反合同约定的违约方，对所造成的损失应予赔偿，并支付违约金。赔偿损失额为实际发生的直接损失，支付违约金为年租金的百分之二十。 2019年10月22日，韩敏作为甲方与刘启明作为乙方签订补充合同，约定：1.经甲乙双方协商同意2018年9月17日双方签订的房租租赁合同所有条款不变，真实有效，甲乙双方在合同有效期内继续按条款执行。2.期限2019年11月1日-2020年10月31日。3.一年租金伍拾捌万元，乙方一次性交清。并备注10月31日付10万元；11月10日付10万元；余款1月15日付清。刘启明按约支付租金至2020年3月1日。 2020年3月31日，因刘启明未按约支付租金，韩敏微信通知刘启明解除双方的房屋租赁合同，刘启明表示同意。随后，韩敏针对涉案房屋对外招租。 2018年4月20日，刘启明即与韩敏协商将其物品清场，未果。 刘启明于2018年9月17日第一次签订《房屋租赁合同》时，支付韩敏水电保证金5万元。刘启明未支付2020年2月至2020年3月期间的电费，韩敏垫付电费4060元。 2020年6月8日，刘启明已将其物品清空。 以上事实有当事人陈述及韩敏提供的欠条等证据在卷佐证。 本院认为，韩敏与刘启明之间租赁合同关系成立并生效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于当事人双方解除合同前的租金问题。2019年10月22日，韩敏与刘启明签订补充合同，约定：2018年9月17日双方签订的房租租赁合同所有条款不变，真实有效，双方在合同有效期内继续按原合同条款执行。同时约定2019年11月1日至2020年10月31日期间的租赁合同租金为58万元。双方于2020年3月31日解除租赁合同关系。结合刘启明已付清第一年租金并又已支付20万元租金的情况，故在双方解除合同关系之前，刘启明尚欠韩敏租金41666.67元（580000元/12个月*5-200000元）。 关于房屋占用费问题，刘启明在租期未到的情况下，因其自身原因致租赁合同提前被解除后并未及时将自身的物品清除，关于其抗辩韩敏方故意不让其清空物品的说法，韩敏陈述系刘启明方未按合理手续清空，韩敏方有理由拒绝。庭审中，李启明方询问韩敏方是否可以清空个人物品，韩敏方亦表示同意，后又以刘启明方未按手续清空等，直至2020年6月8日，刘启明才将其物品清空，双方对房屋中刘启明方物品的清空问题均存在过错，故关于房屋占用费计算为一个月租金48333.33元为宜。 关于迟延交付租金的违约金问题。当事人双方在补充协议中约定在合同有效期内继续按原合同（2018年9月17日签订的）条款执行，该份合同约定违约责任为没有按约支付租金，且在催告后超过合同期限仍未支付的，以上均视为根本性违约，双方均有权单方解除合同。违反合同约定的违约方，对所造成的损失应予赔偿，并支付违约金。赔偿损失额为实际发生的直接损失，支付违约金为年租金的百分之二十。刘启明在租期未到的情况下，因其自身原因致租赁合同提前被解除，韩敏方并未提供证据证明其直接损失数额，刘启明抗辩双方约定的违约金标准过高，依据相关法律规定，故本案中，结合本案案情，本院依法予以酌减为48333.33元。 刘启明向韩敏缴纳水电费押金50000元，因刘启明欠缴2020年2月至2020年3月期间的电费，韩敏垫付电费4060元，故该款应从该处予以扣除。关于韩敏陈述其代李启明缴纳水费的陈述，其并未提供证据予以证明，故对此说法本院不予支持。韩敏应返还刘启明水电费押金45940元(50000元-4060元)。 综上，韩敏要求刘启明支付欠付的租金41666.67元、违约金48333.33元、房屋占用费48333.33元，合计138333.33元，扣除水电费押金45940元，剩余合计92393.33元的诉讼请求，本院予以支持；对其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告刘启明限于本判决生效之日起十五日内支付原告韩敏欠付的租金、违约金、房屋占用费合计92393.33元； 二、驳回原告韩敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4836元，减半收取2418元，由被告刘启明负担1418元，原告韩敏负担1000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员 马 维 二〇二〇年六月二十八日 书记员 王丰仪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。