昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2122号原告：熊艳琼，女，1978年1月10日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张树洪，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：安秀茹，云南大韬律师事务所实习律师，特别授权代理。原告：张砚，男，1976年4月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：张树洪，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：安秀茹，云南大韬律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：苏忠，男，1968年3月27日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：刘晓群，云南德为商律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨艳，女，1972年4月5日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：刘晓群，云南德为商律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏有鹏，男，1999年11月6日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市。委托诉讼代理人：谢锦，云南德为商律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：孔德玲，云南德为商律师事务实习律师，特别授权代理。原告熊艳琼、张砚与被告苏忠、杨艳、苏有鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告熊艳琼、张砚及其共同委托诉讼代理人张树洪、安秀茹，被告苏忠、杨艳的委托诉讼代理人刘晓群，被告苏有鹏的委托诉讼代理人谢锦、孔德玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊艳琼、张砚向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房产转让合同》合法有效；2.判令三被告立即配合原告将坐落于昆明市盘龙区，不动产单元号为530103101002ＧＢ00031Ｆ00010312，不动产权证号为云（2019）盘龙区不动产权第××号的涉案房屋过户至原告名下；3.判令三被告共同向原告赔偿120080元（房屋总价600400元×20%计算）的违约金；4.判令三被告共同承担本案的诉讼费、保全费、公告费、担保费。事实和理由：2013年9月24日，原被告签订了涉案房屋的《房产转让合同》。根据合同第三条第3项约定，被告在拿到房屋所有权证书后，将涉案房屋过户到乙方名下。但是，被告在2020年1月已经拿到了涉案房屋不动产证，却以种种理由未履行合同义务。为此，原告依法向本院提起诉讼，请求本院支持原告的全部诉讼请求。被告苏忠、杨艳共同辩称，第一，原告与被告苏忠、杨艳签订的房产转让和转让合同不具备买卖合同的基本内容，买卖标的不确定，买卖金额也不确定，所有权人不确定，该合同名为房产转让，实为回迁安置房的资格转让；第二，根据原告与被告苏忠、杨艳于2014年3月20日所签署的定金协议，原告与被告苏忠、杨艳之间仅成立了买卖预约的法律关系，没有成立买卖合同法律关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告没有权利要求两被告履行房屋过户登记手续。第三，案涉房屋目前属于被告苏忠、苏有鹏共同所有，二被告的行为属于无权处分，在另一权利人苏有鹏拒绝追认的情况下，依据法律规定，该房屋已无法履行过户登记手续。第四，本案被告苏忠、杨艳不履行预约合同的义务，其作为无权处分人应当承担的责任，原告可以另案起诉予以处理。综上，请求法庭查明事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告苏有鹏辩称，原告对被告苏有鹏的诉讼请求没有事实及法律依据。理由主要有以下四点：第一，原告与被告苏有鹏之间未签订过任何协议及合同，双方之间未形成任何法律关系。原告依法无权诉请被告苏有鹏向其履行任何义务及承担任何责任；第二，本案所涉房屋系被告苏忠及被告苏有鹏两人共同共有，被告苏忠及杨艳在未经苏有鹏同意的情况下，将涉案房屋作为其两人共有财产的名义与原告订立合同，其行为不但属于无权处分，而且还严重侵犯了被告苏有鹏的合法权益；第三，本案所涉房屋属于被告家庭成员共同共有的大白庙老村189号老房子拆迁后的回迁安置房之一，原告与被告苏忠、杨艳签订涉案房屋的房产转让合同的时间为2013年9月24日，此时涉案房屋尚未建成，房屋所处的地块、结构、栋号、单元、楼层、房号、面积、所有权人等都还不确定。因此我们认为该房产转让合同名为房产转让，实际上属于回迁安置房的资格转让，其后2014年3月20日，原告和被告苏忠以及杨艳又签署了一份定金协议，那么定金协议的内容明确约定了案涉房屋产权证办理完成后20个工作日内，双方再另行订立房屋买卖合同，以及如果不按约定签署房屋买卖合同的违约责任，并且当天对这份定金协议进行了公证。同时经过公证的定金协议最后一句话约定双方之间的协议文本不一致时，应以经过公证的文本为准。因此我们认为根据原告与被告苏忠及杨艳其后签署的定金协议的内容。双方已经确认了此前所签署的房产转让合同不属于房屋买卖合同的性质，否则为何还要在定金协议的约定取得产权证之后20个工作日内再另行签订房屋买卖合同；第四点，依据定金协议，原告与被告苏忠及杨艳之间仅成立了涉案房屋的买卖预约法律关系，而没有成立本案的买卖法律关系，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》解释第二条的规定，原告仅有权另案起诉被告苏忠、杨艳承担预约合同的违约责任，而无权要求被告苏忠、杨艳配合办理过户，更无权要求被告苏有鹏配合办理过户。综上请法庭查明事实后，依法驳回原告对被告苏有鹏的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《公证书》《拆迁补偿协议》《房产转让合同》《不动产登记信息》，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的购房款收条、银行凭证、《通知》《电话录音》，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.被告提交的《大白庙村“城中村”重建改造房屋拆迁安置补偿协议》《补充协议（一）》、大白庙老村189号被拆迁房屋信息摘抄表、《定金协议》《公证书》，形式合法，内容真实，本院予以采信；4.被告提交的《家庭共有财产约定协议》《公证书》（2018）云昆明信民字第94451号，本院予以认可其真实性，至于关联性本院稍后进行陈述；5.原告申请证人出庭的证言证人，陈述具体、细节回忆到位，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年9月24日，原告熊艳琼、张砚与被告苏忠、杨艳在昆明签订《房屋转让合同》约定，被告苏忠将位于昆明市房屋出售给两原告，建筑面积79平方米，（该房屋的以上两向实际情况以房屋所有权人正式选房后确定为准）房屋成交价为600400元，该房屋成交价格包含房屋现有设施及附属设施。此价格如多出部分由原告支付给开发商，如低于此价格的款项退由被告方名下。签订合同当天原告支付被告120000元的定金及30000元的购房款。待被告与开发商选定房屋、接房后，被告拿到该房屋钥匙并将钥匙转交给原后，原告于收到钥匙当天支付给被告房款200000元；被告拿到该房屋的房屋所有权证，并将该房屋顺利过户到原告方名下后，被告方应于过户成功当天支付被告剩余房款250400元，（过户时房屋价格高低均以本合同总价为准）过户时所有税费由原告承担；被告方承诺：在交易的各环节均能提供符合相关部门法律规定的材料、文书等，并对真实性、有效性负责，否则承担由此引发的一切后果，如导致违约还应承担违约责任；该房屋若为共有房屋，被告须保证在签订合同时，已取得房屋共有人及相关权利人的同意，否则被告承担违约责任。原告有权利将该房屋转让给他人，被告应无条件配合过户，否则被告将承担违约责任。签订合同后，原被告双方均不可违约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房屋总价的20%作为违约金。合同守约方可以选择使用定金罚则和本条违约责任。被告违约除承担违约责任外，还需赔偿原告接房时所缴纳的款项，及装修费用，实际数额以发票为准。此协议有效自原被告合同签订后到该房屋成功过户到原告名下时止。在签订《房屋转让合同》前，两原告与被告苏忠、杨艳、苏有鹏及案外人李燕伟等人在餐厅吃饭时，磋商关于涉案房屋买卖的内容。2014年3月20日，原告熊艳琼与两被告苏忠、杨艳签订《定金协议》，约定位于同德昆明广场回迁房物业相关费用表上记载的序号1027号、房号10-905、建筑面积78.93㎡的房屋系两被告苏忠、杨艳依据协议取得回迁房，现上述房屋所有权证尚未办理，约定以600400元（该交易价格为两被告的净收房价款，届时无论市场价格及政策如何变化，双方均不得要求增加或减少）出售，原告已经于2013年9月24日支付两被告120000元作为购买上述房屋的签约定金，作为日后正式订立《房屋买卖合同》的担保。双方应当在甲方领取上述房屋的所有权证书后二十个工作日订立《房屋买卖合同》。并由云南省昆明市国信公证处对《定金协议》进行公证。经审查，2013年9月24日，被告苏忠向原告熊艳琼、张砚出具《购房定金收条》载明：今收到熊艳琼购买昆明市盘龙区北京路大白庙存189号回迁房同德广场房屋定金120000元，购房款30000元；2014年3月20日，被告苏忠向原告熊艳琼、张砚出具《购房款收条》载明：本人苏忠今收到熊艳琼购买昆明市盘龙区云南城投同德房地产开发有限公司，昆明市同德广场10幢905号房，面积78.93平方米，购房款200000元。两原告共计支付房款350000元。2014年3月，两原告同被告苏忠去抓阄确认房号，并领取房屋钥匙，在被告苏忠交房后，就把房屋交付给两原告，两原告从使用房屋后缴纳房屋的维修基金和物业费。另查，2009年9月1日，被告苏忠与案外人云南城投同德房地产开发有限公司签订《大白庙村“城中村”重建改造房屋拆迁安置补偿协议》，2010年3月15日，被告苏忠、杨艳、苏有鹏及案外人苏晓龙、苏琼英与云南城投同德房地产开发有限公司签订《补充协议》（由苏晓龙统一签字，5名成员分别按手印确认），并于2009年12月15日办理相应公证。再查，2018年3月19日，被告苏忠、杨艳、苏有鹏及案外人苏琼英、苏晓龙签订《家庭共有财产约定协议》约定该涉案房屋所有权人为苏忠，苏有鹏为共有人，并于2018年11月19日办理公证。2019年12月31日，该涉案房屋办理不动产登记信息，权利人为被告苏忠、苏有鹏。2019年9月16日，被告苏忠、杨艳协议离婚。本院认为，双方争议的焦点为：1.本案中《房产转让合同》的内容是属于房屋买卖合同，还是回迁安置房的指标买卖？2.本案中原被告之间的房屋买卖关系是属于预约还是本约？3.本案中被告苏忠和杨艳的行为是否构成无权处分？针对第一个和第二个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。所谓预约，指约定将来订立一定合同的合同；因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。同时应考虑以下几方面：1.协议签订的时间；2.双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；3.对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进合同的内容；4.出卖人是否已经按照约定收受房款。本院分析如下：其一，《房产转让合同》签订时，涉案房屋处于在建即将交房的状态，故在《房产转让合同》仅约定了房屋面积，而未约定房屋具体房号，亦言之，两被告苏忠、杨艳此时已经明知回迁安置房屋中有一套的面积是79㎡，具体的房号需要等抽签决定，而非在不确定回迁安置房屋具体面积的情况下签订的合同，故本案中的《房产转让合同》属于房屋买卖合同，并非回迁安置房的指标买卖，对于被告辩称的观点本院不予采信；其二，《房产转让合同》中对房屋的面积、房价、付款方式、交房时间、违约责任进行了约定，已经具备了房屋买卖合同的主要条款，且本案的实际履行情况，也是按照《房产转让合同》约定的内容履行；其三，出卖人已经实际收取房款350000元，已经超过50%以上的购房款；其四，在确定了房号之后，两原告与两被告苏忠、杨艳就去办理定金协议公证，可以看出买卖双方自愿履行之前签订的《房产转让合同》，故在理解《定金协议》性质的时候，其应当理解成买卖双方对《房产转让合同》约定内容实际履行的行为，亦言之，系买卖双方在《房产转让合同》拘束下，为履行房屋买卖签订《定金协议》，并非被告所辩称属买卖双方之间关于房屋买卖预约合同的观点；其五，涉案房屋在2014年3月交房时，两原告支付房屋的维修基金，并且使用至今，被告在起诉前均未提出任何异议。综合上述五方面的分析，本院认为，本案中《房产转让合同》的内容是属于房屋买卖合同，两原告和被告苏忠、杨艳之间的房屋买卖合同在探求当事人的真意后，其实质内容应当为本约，且《房产转让合同》依法成立，合法有效，对双方均有拘束力。针对第三个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第十九条规定：八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。第二十三条规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。第一百六十三条规定：代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。法定代理人是全权代理，其法律地位相当于被代理人，其代理权限不受限制，可以行使被代理人享有的全部权利。可以根据自己的意志代理被代理人的所有民事法律行为，无需被代理人授权。本案中，在2013年和2014年时，被告苏有鹏未满18周岁，亦未满16周岁，尚不具备完全民事行为能力，被告苏忠、杨艳是被告苏有鹏的法定监护人即为其法定代理人，故其与原告签订《房屋转让合同》《定金协议》、交付房屋及收取房款的行为视为被告苏有鹏的行为，无需被代理人的授权。两被告苏忠、杨艳作为房屋的共有人有权处分其回迁房，被告苏有鹏的处分行为只能由其法定代理人行使。且商谈出售房屋时，被告苏有鹏在场，对出售事宜知情。故对于被告苏有鹏辩称的被告苏忠、杨艳构成无权处分的观点，于法无据，本院不予支持。基于上述分析，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，现涉案房屋已经取得不动产权证，且该回迁房更变过户没有时间限制，可以办理产权变更登记手续，故原告主张协助过户的请求本院予以支持，但需要说明的是，2018年3月19日通过《家庭共有财产约定协议》约定该涉案房屋所有权人为苏忠，苏有鹏为共有人，该协议仅是家庭内部成员所有权的划分，且在2014年房屋交房时被告苏有鹏就知道涉案房屋已经买卖且交付给原告使用，故该协议对外没有效力，因此被告苏忠、杨艳、苏有鹏应当协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告已按照合同约定将首期购房款支付给被告，被告未按合同约定将房屋过户至原告名下。被告的行为已然构成违约，应当承担相应的违约责任。双方签订的《房屋转让合同》中约定如任何一方违约，则违约方向守约方赔偿该房屋总价的20%作为违约金，本院认为，原告在本案中主张的违约金为合同中约定的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。司法酌减，应当根据造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度予以考虑，还需兼顾公平原则、诚实信用原则进行综合衡量。本院分析如下：其一，关于实际损失，本案中，原告提交证据中可以看出实际损失为350000元购房款的资金占用费；其二，关于过错程度，本案中，被告的行为足以证明可归责性在于被告；其三，目前涉案房屋房价上涨，房屋升值部分可以弥补原告的损失；综合上述三方面，结合案件实际情况、合同履行情况、被告家庭情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以支持10000元违约金。此外，对于原告主张的担保费、公告费等其他费用，担保费并非因保全必须产生的费用，该主张没有法律依据，本院不予支持。公告费未实际发生，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第十九条、二十三条、一百六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《房地产经纪管理办法》第二十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、确认原告熊艳琼、张砚与被告苏忠、杨艳签订的《房屋转让合同》合法有效；二、被告苏忠、杨艳、苏有鹏于本判决生效之日起十日内协助原告熊艳琼、张砚办理涉案房屋不动产权证过户登记手续；三、被告苏忠、杨艳、苏有鹏于本判决生效之日起十日内向原告熊艳琼、张砚支付10000元违约金；四、驳回原告熊艳琼、张砚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11005元，因适用简易程序减半收取计5502.5元，由原告熊艳琼、张砚负担840.5元，由被告苏忠、杨艳、苏有鹏共同负担4662元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年六月二十三日书记员 金 玉 洁