鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初1970号原告：浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市高新区千山路268号。负责人：刘立新，系该公司总经理。委托代理人：陈权，系辽宁律鑫律师事务所律师。被告：芦珊珊，女，汉族，1981年11月15日出生，住址：鞍山市。委托代理人：张雷，男，汉族，1980年12月18日出生，住址：鞍山市，系被告丈夫。原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称浙**夏物业公司鞍山分公司）与被告芦珊珊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人陈权、被告委托代理人张雷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告浙**夏物业公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2013年4月16日起至2019年12月31日止共6年零8.5个月物业费6010.29元；2、请求判令被告支付2013年4月16日起至2019年12月31日止物业费逾期滞纳金6456元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告管理的鞍山市智慧城小区业主，原告于2013年4月16日与鞍山市绿色智慧城小区委员会签订《鞍山市绿色智慧城小区物业服务合同》，合同约定被告所居住的小区的物业由原告提供服务并管理，原告向被告收取物业服务费每月0.7元/平方米、电梯费360元/年，合同并明确约定“业主应于2013年4月16日之日起缴纳物业服务费用”，“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的四月份开始交纳下一年度的物业服务费，履行交纳义务。”按合同约定，被告自2013年4月16日起至2019年12月31日止拖欠物业费、电梯费及滞纳金。经原告多次催缴未果，为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告芦珊珊辩称：房屋面积对，欠款时间对。1、物业公司没有按合同约定定期对下水管道进行清透，致使下水管道堵塞，一楼经常出现返水现象。物业清透要求支付100元服务费，遂找外部专业人员进行清透（每次150-200元）。2016年为彻底避免污水进户，找外部配管人员将厨房一侧墙壁打通穿管，将返水引流至户外（费用200元）。2、物业公司没有按时清理周边垃圾，致使垃圾积年沉积，部分时间垃圾清扫迟滞，特别是夏季影响周边环境卫生。3、物业公司没有按照约定对周边草地进行定期修剪，屋后杂草丛生，夏季蚊虫滋生，并时有鼠害发生，影响业主正常生活。没有按合同约定定期进行消毒和灭虫除害。4、物业公司执行门禁管理长期形同虚设，外部人员、车辆随便出入小区（没有按合同约定进行登记管理），给小区安全、卫生环境带来隐患。5、物业公司消防规定执行不彻底，将部分外来车辆放入并停放在消防通道上。6、物业公司未按合同对小区已损坏的公共健康、照明设备设施进行修复。7、物业公司对出户道路破损和坑洼视而不见，没有按合同约定进行平整修复。8、物业公司违反合同23条，未按约定上缴多种经营收益，严重损害业主权益。依据合同规定“乙方如有拖欠，甲方按应缴金额的0.3%加收滞纳金，连续3个月未按时拨付视为合同终止”。同时，未按合同规定“多种经营收益每半年向全体业主报告和公示一次”。据业委会通知，已终止与该物业合同。综上所述，物业公司没有按照合同约定提供符合要求的服务质量，依据其所提供的服务质量应减免物业费90%。经审理查明：原告浙**夏物业公司鞍山分公司为绿色智慧城小区的物业服务公司，被告芦珊珊系该小区K1-412室的业主，该房屋的建筑面积为106.66平方米。2013年6月25日及2018年8月11日，原告与鞍山市绿色智慧城业主委员会签订两份《物业管理服务合同》及补充协议，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米0.7元/月、电梯费360元/年，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2013年4月16日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：物业管理服务合同两份及补充协议一份、催缴函四份、照片一组、营业执照副本一份。被告提供的证据：照片一组。本院认为：依法成立的合同受法律保护。业主委员会，是由物业管理区域业主代表组成，代表业主的利益，并有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2013年6月25日及2018年8月11日，原告与鞍山市绿色智慧城业主委员会签订的两份《物业管理服务合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。原告自业主入住起按合同约定为绿色智慧城小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米0.7元/月、电梯费360元/年，被告欠缴时间为2013年4月16日至2019年12月31日，被告应缴纳物业费为6010.29元（0.7元/月/平×106.66平×80.5月=6010.29元），故本院对原告要求被告缴纳物业费6010.29元的主张予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金6456元（按日0.3%计算）一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称物业未定期清透下水管、垃圾清运不及时、未定期对草地进行修剪、小区未实行封闭管理、对消防规定执行不彻底、未修复已损坏的健身及照明设备环境、未平整已破损出户道路一节，本院认为原告已实际提供了物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称依据合同第23条业主委员会告知物业合同已经解除及业主委员会发出通告要求原告公示收益，原告未履行一节，本院认为《物业管理服务合同》第23条是对园区多种经营内容的约定，并未就合同解除进行约定，同时，原告公示经营收益系小区全体业主或业主委员会主张的权利，故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告芦珊珊于本判决发生法律效力后十日内给付原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司自2013年4月16日至2019年12月31日的物业费6010.29元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费112元（原告已预缴），减半收取56元，由被告芦珊珊承担25元，由原告浙**夏物业管理有限公司鞍山分公司承担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年六月二十二日书记员 高广君