广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初387号 原告：周婷，女，1982年10月6日出生，汉族，住湖南省南县青树嘴镇青树嘴街101号，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：吴国胜，广西南望律师事务所律师。 被告：广西合景恒富投资有限公司，住所地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷8号二楼203号房，统一社会信用代码914501000790748025。 法定代表人：黄妍萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。 原告周婷与被告广西合景恒富投资有限公司（以下简称合景恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告周婷及其委托诉讼代理人吴国胜、被告合景恒富公司的委托诉讼代理人李世星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201851600294）；2.判令被告返还原告购房首付款668771元整；3.判令被告返还原告物业专项维修基金8007.23元；4.判令被告返还原告不动产权籍调查费154元；5.判令被告返还原告服务费83192元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月2日原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201851600294），约定原告购买被告位于南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场2208号办公用房之预售商品房，合同约定该房建筑面积103.99平方米，单价19179.33元/平方米，总价1318771元，约定付款方式为“补充协议第一条第（三）银行按揭贷款付款方式（含商业银行按揭及其他贷款方式）”，首付款为合同总价款的50.71%即668771元，剩余房款650000元通过按揭方式缴清。2018年5月7日原告向招商银行提供按揭贷款相关材料，后被告的工作人员告知原告，按揭要换到柳州银行，招商银行跟被告不合作了。后原告又将资料提供给柳州银行，柳州银行按揭贷款要求提供直系亲属作为共同借款人，后原告又提供了其姐姐作为共同借款人，并根据要求提供了相关资料，但直至今日，原告的按揭贷款也未能取得。原告通过与被告的客户经理交流得知，首先是被告与招商银行间的合作出了问题，影响到包括原告在内的部分购房者的按揭贷款；而且柳州银行的按揭贷款门槛与条件明显高于招商银行，才导致原告的按揭至今未能取得。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 合景恒富公司辩称，1.同意解除合同；2.同意返还首付款，但要扣除产生的违约金及其他费用；3.同意退还物业专项维修基金；4.不同意退还不动产权籍调查费，该费用是开发商代收的，由南宁市房产局直接收取的，该费用已经实际发生，无法退回；5.服务费由案外人收取，与本案无关，无从退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，合景恒富公司作为出卖人、周婷作为买受人，双方就南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场2208号房签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201851600294），双方约定：该房屋建筑面积为103.99㎡，成交价为1318771元；出卖人应当在2018年12月28日前交付房屋。《合同补充协议》第一条第1款第（三）项约定，首期款：买受人应于本合同签订时支付合同总价款的50.71％即668771元，除首期款外，剩余房款650000元，买受人应于本合同签订时申请办理银行按揭贷款手续，并以其选定的按揭方式缴清全部房款。第一条第2款第（1）项约定，买受人确认：在签订本合同前，已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及需要买受人提交的所有资料和所需缴纳的费用，买受人确认自身条件能满足银行按揭贷款要求；第（2）项约定，买受人已知悉办理按揭贷款的相关政策及所需的资料，并承诺在本条第1款第（三）项约定的全部首期款付款期限届满之日起7个工作日内办妥银行按揭申请手续；第（3）项约定，买受人应在本条第1款第（三）项约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内（即2018年11月30日前）办妥银行按揭放款手续（即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内）。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；第（4）项约定，如买受人逾期办妥银行按揭申请手续或办妥银行按揭放款手续的……买受人仍应当继续履行支付购房款义务，并在本合同约定的应办妥银行按揭放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第一条第3款约定，买受人确认：在签订本合同前已充分了解国家及南宁市的购房政策、银行贷款政策，并明确知悉国家及南宁市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整，买受人承诺，如因买受人不符合购房政策或购房政策的变化原因导致买受人无法购买该商品房的，出卖人有权单方解除合同并按本补充协议第十一条的约定执行；如因买受人不符合贷款政策或贷款政策的变化原因导致买受人无法满足银行贷款条件的，买受人须按本补充协议第一条第2款第（4）项执行。第二条第1款约定，买受人逾期支付购房款超过30日的，出卖人有权单方解除合同。第十一条约定，若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此所产生的全部费用由买受人承担……买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款退还买受人的（不计利息退还），不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。 2018年4月24日，周婷向案外人南宁天瑞置业有限公司缴纳服务费83192元，该公司出具的《服务费收取凭证》上载明，周婷于2018年4月24日拟认购房源2208号房，如在2018年5月1日前签署认购书，可享受抵扣购房92折优惠。 2018年4月24日、25日，周婷支付定金50000元、首期款618771元、物业专项维修资金8007.23元、不动产权籍调查费154元。 2018年5月23日，合景恒富公司为周婷办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。 周婷先后向招商银行、柳州银行申请贷款，之后未能通过柳州银行贷款审批。案涉房屋未交付周婷。 2020年2月21日，合景恒富公司以周婷为被告向本院提起诉讼，要求解除合景恒富公司与周婷签订的《南宁市商品房买卖合同》即本案合同，并诉请协助注销房屋备案登记及支付注销手续费、律师费等。本院将前述案件[（2020）桂0108民初337号]与本案合并审理。 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 关于合同解除问题。周婷起诉要求解除合同，合景恒富公司同意解除。根据双方合同约定，周婷应于首期款付款期限届满之日起30日内（即2018年11月30日前）办妥银行按揭手续，此期限再逾期30日即至2018年12月30日，合景恒富公司有权单方解除合同。因合景恒富公司于（2020）桂0108民初337号案中诉请解除合同，本院已予支持，故本案不再赘述，亦不再就此项进行重复判决。 关于返还购房首付款。合景恒富公司同意返还购房款，但主张应先扣除违约金及其他费用后再予返还。本院认为，由于相关款项数额存在不确定性，如注销《商品房买卖合同登记备案证明》所产生的费用数额不确定，本判决作出时（2020）桂0108民初337号案亦未生效，不宜在本案中直接作出裁判，故本院不予支持。 关于返还物业专项维修资金。合景恒富公司对返还该项费用无异议，本院予以确认并据此判决。 关于返还不动产权籍调查费。根据国家发展改革委员会同财政部印发的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规〔2016〕2559号）第五条规定，房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。合景恒富公司主张该费用为其代房管部门收取，未提交证据证明，且违反上述规定，本院不予支持，故合景恒富公司应返还周婷不动产权籍调查费154元。 关于返还服务费。根据周婷提交的《服务费收取凭证》，该83192元服务费为周婷为取得购房92折优惠而向案外人南宁天瑞置业有限公司缴纳，并非案涉房屋购房款。周婷作为完全民事行为能力人，应清楚其购房交易对象是合景恒富公司而非案外人，购房相关款项理应向合景恒富公司支付而不应向案外人支付。周婷提供的证据亦不足证明其向案外人支付该笔费用系因受到合景恒富公司指示而支付。至于南宁天瑞置业有限公司向周婷收取该服务费是否违反相关政策规定，应否返还周婷，则不在本案审理范围，周婷可提请政府相关部门处理或通过其他合法途径进行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条的规定，判决如下： 一、广西合景恒富投资有限公司返还周婷购房首付款668771元； 二、广西合景恒富投资有限公司返还周婷物业专项维修资金8007.23元； 三、广西合景恒富投资有限公司返还周婷不动产权籍调查费154元； 四、驳回周婷的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费17491元，由周婷负担1914元，广西合景恒富投资有限公司负担15577元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄艳芳 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  农全爽 二〇二〇年六月二十八日 法官 助理  苏文华 速 录 员  韦海妮