重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初4754号 原告：皮方全，男，1979年12月18日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：肖雅心，重庆佑圣律师事务所律师。 被告：杨峰，男，1976年6月4日出生，汉族，住重庆市北碚区。 第三人：重庆洛丰房产经纪服务部，住所地重庆市渝北区仙桃街道兰馨大道26号附11号港城国际3幢1-商铺9，统一社会信用代码915001125699157667。 法定代表人：侯春英，职务不详。 原告皮方全与被告杨峰、第三人重庆洛丰房产经纪服务部（以下简称洛丰房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告皮方全的委托诉讼代理人肖雅心到庭参加诉讼。被告杨峰、第三人洛丰房产服务部经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告皮方全向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《重庆市存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还房屋定金人民币30000元；3、判令被告赔偿原告中介服务费4000元；4、判令被告向原告支付违约金239600元；5、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年10月23日签订《存量房交易文件》，约定：原告购买被告房屋，房屋成交价为1198000元，双方于2019年11月20日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，被告于2019年11月20日前进行还款解押等。原、被告于当日签订《补充协议》，约定须于2019年12月30日内办理产权过户。2019年11月13日，原、被告及中介第三方再次签订《补充协议》，重申被告应于2019年12月30日前办理过户，未能正常过户违约方应承担原主体合同条款等。到期后，被告拒绝办理过户手续，原告多次要求办理过户，被告以各种理由拒绝办理。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告杨峰未到庭答辩，也未向本院提交书面的答辩意见。 第三人洛丰房产服务部未到庭答辩，也未向本院提交书面的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《存量房交易文件》、收条、专用收据、2019年11月13日的补充协议、《户室详细情况》、法律事务委托合同、律师费发票、《重庆市增值税电子普通发票》，因上述证据有当事人的签字或者相应的印章，被告杨峰未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对以上证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年10月23日，被告杨峰作为甲方（出售方）、原告皮方全作为乙方（购买方）、第三人洛丰房产服务部作为丙方（经纪方）签订了《存量房交易文件》。其中包含的《重庆市房屋买卖合同》约定，甲方杨峰房屋出售给乙方皮方全，房屋成交价1198000元，该房屋已设定抵押。乙方在签订合同当日将定金3万元支付给甲方，乙方于过户当日内将第一笔购房款338000元支付给甲方，乙方拟贷款83万元。合同第七条约定：甲乙双方应于2019年11月20日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。交易房屋若有抵押的，则甲方应在2019年12月20日之前到其贷款机构办理完毕结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。甲乙双方应于贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后7个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。合同第十条“违约责任”中约定：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。……守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。合同尾部甲方有“杨峰彭小彪（代）”字样，乙方处皮方全签字。该合同尾部附有收据，载明：房屋出售人杨峰至今收到房屋买受人皮方全交来的定金共计3万元。收据下方有“杨峰彭小彪（代），2019年10月23日”字样。 2019年10月23日，被告杨峰作为甲方（卖方），彭小彪作为甲方的代理人，原告皮方全作为乙方（买方）还签订了一份《补充协议》，主要载明：甲乙双方于2019年10月23日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，现甲乙双方协商一致作如下补充约定：1、签订该合同前，甲乙双方均知晓此房处于查封状态，且乙方自愿购买此房签订该合同。2、乙方同意由甲方匹配合适的银行申请商业贷款，贷款金额不低于玖拾万元整。在乙方贷款审批通过且此房满足过户条件的情况下，甲乙双方必须于2019年12月30日内办理此房产权过户手续，因甲乙双方单方面原因导致此房不能办理过户手续，则守约方可追究违约方的违约责任。协议尾部甲方处有“杨峰彭小彪（代）”字样，乙方处皮方全签字。 2019年10月23日，第三人洛丰房产服务部出具专用收据一张，主要载明收到客户皮方全费用4000元，其中权证代办费2000元、贷款服务费1200元、居间代理费800元。 2019年10月23日，第三人洛丰房产服务部的投资人侯春英出具一张收条，载明：今代甲方收到皮方全购买房屋所缴纳的托管定金款项3万元。收款人侯春英。 2019年11月13日，被告杨峰作为甲方、原告皮方全作为乙方签订了一份《补充协议》，载明：甲乙双方现协商房屋产权过户日期更改为2019年12月30日前。若未能正常过户，违约方将承担原主体合同条款。赔偿中介费成交价2%合计24000元。……此协议壹式叁份，签字按手印生效，具有同等法律效益。该补充协议尾部甲方杨峰签字，乙方皮方全签字，丙方侯春英签字。 原告皮方全举示的加盖重庆市规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章的《户室详细情况》显示：案涉房屋上现有1个抵押权登记，3个查封登记。抵押权登记日期为2018年3月13日，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司。查封登记的日期分别为2018年4月27日、2019年5月22日、2020年1月16日。 关于查封，原告皮方全陈述，被告告知我方其已经找到垫资方，可以在2019年12月30日前解押及解封，能够办理房屋过户，我方才与被告签订房屋买卖合同，且被告本人在2019年11月13日的补充协议中也再次确认其能够在2019年12月31日前完成房屋过户。 关于3万元定金，原告皮方全陈述，原、被告及第三人口头约定定金由第三人托管，且被告授权代表彭小彪也签署了收据，确认托管这一事实，表明我方已将定金交付，现该3万元定金仍托管在第三人处。 庭审中，原告皮方全陈述，彭小彪代理被告杨峰在2019年10月23日签订《存量房交易文件》及2019年10月23日的《补充协议》时有杨峰的授权，中介给我方看了，且在签订房屋买卖合同的前一日，被告杨峰也告诉我方其无法到场，授权彭小彪代为签订，且2019年11月13日的《补充协议》是被告杨峰本人签字。房屋买卖合同签订后，被告杨峰多次告知我方已找到垫资方可以将案涉房屋解押解封，并多次保证一定能在2019年12月31日前正常过户。2019年11月，我方与被告杨峰及被告找的人一同前往办理了贷款事宜，2019年12月初被告电话告知我方银行贷款审批已经通过，但被告却没有依约进行解封解押，我方多次联系被告要求办理房屋过户手续，但被告告知其之前找到的解押、解封的垫资方现目前不垫资了，其无法解除房屋的抵押、查封，故被告的违约行为致使案涉房屋买卖合同的目的已无法实现。 另查明，2020年1月6日，原告皮方全因本案诉讼委托重庆佑圣律师事务所提供法律服务，支付律师费5000元。原告皮方全还举示了一份《重庆市增值税电子普通发票》，拟证明其在本案申请保全产生保全担保费900元。 本案起诉状副本分别于2020年3月25日、2020年4月26日通过法院专递邮件邮寄给被告杨峰，分别于2020年4月2日、2020年4月30日退回。 原告皮方全庭后提交书面代理意见称，因本案被告及第三人未到庭，依据公平原则，原告皮方全对诉请中主张的违约金数额主动降低，要求被告按照案涉合同成交总价10%向其支付违约金。 本院认为，原告皮方全与被告杨峰签订的《存量房交易文件》（包含《重庆市存量房屋买卖合同》）系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于解除合同。原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》中明确约定，案涉房屋已设定抵押，被告杨峰应在2019年12月20日之前到其贷款机构办理完毕结按手续（即提前还贷手续）、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。现截至本案诉讼时，被告杨峰仍未履行合同约定的“在2019年12月20日之前办理完毕结按手续”的义务，解除案涉房屋上设定的抵押，构成违约，且逾期已超过了15日，达到了双方合同约定的“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同”的条件。同时，原、被告双方通过2019年10月23日的《补充协议》、2019年11月13日的《补充协议》明确约定双方必须于2019年12月30日前办理案涉房屋的产权过户手续，但截至本案诉讼时，案涉房屋上仍存在抵押、查封等产权过户履行障碍，应认定为因被告杨峰的原因导致案涉房屋不能在合同约定的日期即2019年12月30日前办理过户手续，构成违约，且逾期天数已超过了15日，亦达到了合同约定的解除条件，故原告在提起本案诉讼时有权解除双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》。本案起诉状副本最迟于2020年4月26日邮寄给被告杨峰，于2020年4月30日退回，视为被告杨峰已在2020年4月30日收到了本案的起诉状副本，故案涉《重庆市存量房屋买卖合同》于被告杨峰收到起诉状副本之日即2020年4月30日解除。 关于返还定金。根据原告皮方全的陈述，其交纳的3万元定金现仍托管在第三人洛丰房产服务部处。虽然该3万元定金现实际并未在被告杨峰处，但杨峰的代理人在2019年10月23日向原告皮方全出具了收据，明确载明收到了皮方全交来的定金3万元，第三人洛丰房产服务部的侯春英亦在2019年10月23日当日出具收条，载明系代甲方即杨峰收到皮方全购买案涉房屋的托管定金3万元，这表明被告杨峰收到了原告皮方全交来的定金3万元，其同意将该3万元定金交第三人托管，第三人现持有该3万元定金系基于被告杨峰的授权托管。因原、被告间签订的《重庆市存量房屋买卖合同》已于2020年4月30日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告杨峰应其将收取的3万元定金退还，故原告要求被告杨峰返还定金3万元，本院予以支持。 关于违约金。如前所述，本案系因被告杨峰逾期解除案涉房屋的抵押、逾期办理过户手续等违约行为导致双方间的《重庆市存量房屋买卖合同》解除，根据合同“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金”的约定，原告皮方全有权要求被告杨峰支付房屋成交总价20%的违约金。现原告皮方全仅要求被告杨峰支付房屋成交总价10%的违约金119800元（1198000元×10%），系其对自身权利的处分，本院予以支持。 关于中介费4000元。因原告皮方全支付的中介费4000元为其履行案涉房屋买卖合同而支出的必要成本，性质上属于损失，鉴于本院已支持了原告主张的要求被告承担房屋成交总价10%的违约金119800元，原告也并未举示其他证据证明该违约金不足以弥补其损失，故原告的损失已通过违约金得到了弥补，在此情形下，原告要求被告赔偿其支付的中介费4000元，本院不予支持。关于律师费5000元、保全担保费900元，因原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》中特别约定“守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等”，故原告要求被告杨峰承担本案的律师费5000元、保全担保费900元，符合双方在合同中的特别约定，本院予以支持。 被告杨峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担未到庭举证、质证的不利法律后果。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告皮方全与被告杨峰在2019年10月23日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》于2020年4月30日解除； 二、被告杨峰在本判决生效后五日内向原告皮方全退还房屋定金30000元； 三、被告杨峰在本判决生效后五日内向原告皮方全支付违约金119800元； 四、被告杨峰在本判决生效后五日内向原告皮方全支付律师费5000元、保全担保费900元； 五、驳回原告皮方全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5404元，已减半收取2702元，由被告杨峰负担2652元，由原告皮方全负担50元。财产保全费1980元，由被告杨峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇二〇年六月十五日 书记员  陈 源