云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终685号上诉人（原审原告）：董存兰，女，1965年8月15日生，汉族，云南省祥云县人，初中文化，居民，住祥云县。委托诉讼代理人：张朝云，男，1954年3月27日生，汉族，云南省祥云县人，居民，住祥云县，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李保琴，女，1983年9月15日生，汉族，云南省保山市人，初中文化，农民，住保山市隆阳区。被上诉人（原审被告）：姚燕，女，1975年8月18日生，汉族，云南省祥云县人，初中文化，农民，住祥云县。被上诉人（原审被告）：高路云，男，1981年9月28日生，汉族，云南省祥云县人，高中文化，居民，住祥云县，现住祥云县。上诉人董存兰因与被上诉人李保琴、姚燕、高路云房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2019）云2923民初2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董存兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人以2万元转让费的价格承租了祥云县城西农贸市场2栋9号商铺，协议约定的租期截止至2020年12月30日。在上诉人使用过程中，姚燕撬开商铺卷帘门门锁，并将门锁更换，导致上诉人无法在剩余的1年租赁期内正常使用租赁商铺。至于姚燕、高路云和李保琴之间的租赁协议，系三人为骗取上诉人的2万元转让费伪造。根据法律相关规定，三被上诉人的行为应认定为欺诈行为，三被上诉人应退还上诉人2万元转让费，并赔偿7.8万元损失。李保琴辩称，答辩人在祥云县农贸市场从事糕点制作及销售，因家中父母年迈，上诉人于2019年5月22日返回保山家中。此后，有案外人给答辩人打电话，表示要购买答辩人的糕点设备。双方谈妥后，答辩人以2万元的价格将糕点设备转让。上诉人在一审时自述，其糕点设备系从外省人处转让而来，与答辩人无关。姚燕、高路云辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。董存兰向一审法院起诉请求：1、要求履行原告与被告李保琴的口头房屋租赁合同，请求法院判令被告姚燕、高路云永久归还原告使用中的城西农贸市场2栋9号香酥芝麻饼屋商铺，由三被告共同承担赔偿原告合计9.8万元的损失（李保琴赔偿共计4万元，姚燕赔偿4万元，高路云赔偿1.8万元）；2、由三被告共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：本案所涉城西农贸市场2栋9号商铺位于祥云县城西农贸市场，属于集体所有，姚燕向城西农贸市场租赁使用多年。2018年1月1日姚燕将铺面出租给高路云使用，租期三年，房租每月1300元，高路云使用该房屋至2018年10月10日，后李保琴与高路云达成转让协议，约定高路云将铺面一次性转让给李保琴，转让费18000元，铺面使用期限自2018年10月10日至2020年12月31日，在经营期间租期届满，如果续租，找房东协商（电话151××××7591）。同时甲方（王建斌，系姚燕丈夫）与高路云、李保琴签订协议，约定高路云将铺面转让给李保琴，李保琴在经营过程中遵守城西农贸市场相关规定，无违规违法行为，租赁期限2018年10月10日至2020年12月31日，李保琴如果经营不善，此铺面不允许转让，无条件归还甲方。姚燕对该协议无异议，签订协议时姚燕也在场。李保琴使用该铺面到2019年8月20日，便将铺面转让给别人，此人派其他人将转让费2万元分两次支付李保琴，铺面钥匙是李保琴交给支付转让费的人，再转交给租房的外省人，后外省人走了便把铺面钥匙拿给原告，原告赔偿给外省人2万元，该房屋由原告租赁，2万元包含制作蛋糕的机器设备等。原告租赁房屋后使用了一段时间，后将房屋交给贵州人使用至2019年11月7日，贵州人离开商铺后姚燕将房屋锁上，原告无法使用铺面双方发生争议，曾找三被告协商处理但未达成协议，原告起诉要求履行与被告李保琴的口头租赁合同：1、转让费18000元，机器转让费2000元，同时包括4个月的房租；2、房屋可以使用至2025年12月31日。被告李保琴对该口头合同不予认可，收取的2万元是机器转让费，并不包含铺面，也未承诺原告可以使用房屋至2025年12月30日。庭审中，李保琴陈述电话号码为135××××1698的人在2019年8月29日打电话告知李保琴，机器他们已经看过了，同意购买，董存兰认可电话号码135××××1698是她的，该号码由其丈夫张朝云使用。2019年11月5日，董存兰与案外人秦丽芬签订转让协议，约定董存兰将铺面一次性转让给秦丽芬，铺面使用期限为2019年11月5日至2025年12月31日，秦丽芬已向董存兰支付了4万元转让费。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告诉请要求继续履行与被告李保琴的口头租赁合同是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对原告庭审中陈述的口头合同的内容，被告李保琴不予认可，根据查明的案件事实，铺面由姚燕转租高路云，高路云转租李保琴，李保琴转租案外人，在案外人支付费用后退租的情况下，原告赔付案外人2万元后取得租赁房屋钥匙及机器设备，原告所举证据无法证实其与李保琴存在口头租赁合同关系及租赁合同的具体约定情况，且庭审中原告亦承认在赔偿给外省人2万元费用后，外省人将铺面钥匙、协议交付原告，根据合同相对性原则，原告与被告李保琴不存在直接的租赁合同关系，因此，原告要求继续履行与被告李保琴的口头房屋租赁合同的诉请，无事实及法律依据，不予支持。另，原告要求被告姚燕、高路云返还铺面的诉请，原告与被告姚燕、高路云不存在合同关系，原告该项诉请无事实及法律依据，不予支持。原告要求被告李保琴赔偿其损失4万元，被告姚燕赔偿4万元，被告高路云赔偿1.8万元，共计9.8万元，无事实及法律依据，不予支持。据此，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告董存兰的诉讼请求。案件受理费人民币2250元，由原告董存兰负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审法院认定的案件事实，董存兰对“李保琴如果经营不善，此铺面不允许转让，无条件归还甲方”有异议，认为李保琴与高路云签订的转让协议中没有约定上述内容；对“贵州人离开商铺后姚燕将房屋锁上”有异议，认为姚燕没有钥匙，姚燕是在将门锁撬开之后，将门锁更换；对“李保琴陈述电话号码为135××××1698的人在2019年8月29日打电话告知李保琴，机器他们已经看过了，同意购买”有异议，认为2019年8月29日上诉人并没有与李保琴联系，双方虽然发过短信，但短信中并未讲过看过机器、同意购买的内容。对董存兰存有异议的事实，与在案证据及董存兰在庭审中陈述的事实不符，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于姚燕收回涉案房屋是否构成侵权的问题。本案诉争房屋经过多次转租，对于转租行为的效力，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。依据上述法律规定，姚燕将涉案房屋租赁给高路云，高路云再将其转租给李保琴，对高路云的转租行为，姚燕已通过三方签订的《协议》予以确认，故李保琴系涉案房屋的合法承租人。《协议》同时确认，李保琴无转租权，故姚燕在发现李保琴将涉案房屋转租后，有权解除租赁合同。因此，姚燕将涉案房屋门锁更换的行为系解除合同后管理房屋的合法行为，不应承担损害赔偿责任。关于董存兰主张的转让费及租金赔偿主体的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物的使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，根据合同相对性的原则，该条款规定的承租人要求减少租金或者不支付租金的对象为向承租人实际出租房屋的出租人。本案中，根据董存兰与李保琴在一审庭审中陈述的事实，李保琴在承租涉案房屋后，又将涉案房屋转租给双方称呼为“外省人”的案外人，该案外人又将房屋转租给董存兰。故董存兰在房屋被收回后，只能向其称为“外省人”的案外人主张合同的权利瑕疵担保责任，李保琴、姚燕及高路云与董存兰无合同关系，不承担违约责任。综上，董存兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人董存兰负担。本判决为终审判决。审判长  奚云程审判员  马明纳审判员  左丽梅二〇二〇年六月二日书记员  杨 蕾