贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初936号原告张克焕，男，侗族，1977年4月12日出生，住贵州省黎平县。原告佘双双，女，侗族，195年1月8日出生，住贵州省黎平县。二原告委托诉讼代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被告黎平县宏昌房地产有限公司。统一社会信用代码：91522631308869781W。地址：贵州省黎平县德凤镇五贵路C10-C11栋3楼。法定代表人石廷远，男，该公司董事长。委托诉讼代理人吴正成，男，贵州铭和律师事务所律师。委托诉讼代理人丁凯德，男，贵州铭和律师事务所律师。原告张克焕、佘双双诉被告黎平县宏昌房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年5月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员欧波独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人顾崇罡，被告委托诉讼代理人吴正成、丁凯德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决被告全面履行2016年2月29日与原告签订的2016000307、2016000309号《商品房买卖合同》；2、判决被告支付原告的因被告逾期交付商品房产权转移登记文书违约金：（115800+235117）元×0.1‰×11个月×30天＝11580.26元（违约金按照购房款350917元的日万分之一日从约定之日2019年5月31日起计算至2020年3月31日止）；3、判决被告返还原告备案登记费2800元；4、判决被告负担本案诉讼费；5、请求法院判决被告自2020年6月1日起至被告把预售商品房的产品转移登记文书实际交付原告之日止按照实际购房款350917元的日万分之一支付违约金给原告，直至其把产权转移登记文书交付原告并协助原告完成办理预售商品房产权转移登记文书之日止。以上2、3项合计为：14380.26元。事实与理由：2016年2月29日，经原告与被告平等协商一致，由被告提供了统一格式的商品房买卖合同，合同书的“权利义务”均为被告单方所设定，原告与被告签订2016000307号、2016000309号《商品房买卖合同书》，合同书约定了双方的权利和义务，根据该合同书第十一条的约定，被告应当在2017年3月15日前向买受人交付该商品房，逾期被告应当根据《商品房买卖合同书》第十三条的约定“承担逾期交房责任”。又根据该合同书第二十二条第三项第（一）款的约定“出卖人承诺于2019年5月31日前，取得商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。该条文第（二）款约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的1‰承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书双方同意按照买受人不退房的，出卖人至约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金......”，根据约定的商品房转移登记的有关文书交付之日起，至今已经逾期10个多月的时间，被告没有按照约定的时间将商品房转移登记的文书交付给原告，也没有协助原告办理商品房产权转移登记手续，根据原告了解，被告之所以不能将商品房转移登记文书交付原告，其原因是因被告开发建设的商品房因“违建”没有通过商品房综合验收备案手续，过错完全在于被告一方。综上所述，被告作为国家批准设立的专业的房开企业，言而无信，修建销售不符合法定规范的商品房进行经营，没有通过综合验收备案手续，导致其严重逾期没有向原告交付商品房转移登记有关文书，也没有及时协助原告办理产权转移登记手续，导致产权转移登记不能完成，被告不仅违约，也给原告造成了严重的经济损失，被告依法应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第107条、第114条和《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特依法提起诉讼。被告黎平县宏昌房地产有限公司辩称：1、原告诉求不清，特别是第二项“被告逾期交付商品房产权登记文书”特指什么东西？原告诉状陈述不清楚；2、被告已经按照合同约定向政府部门提交了办理产权的相关手续，但是由于政府脱贫攻坚、机构改革以及疫情的影响，导致被告至今仍未取得相关手续，未取得相关手续的过错不在被告，而在政府部门，政府的行为属于被告不可预见、不可抗力等，依法属于被告的免责事由；3、原告诉请退还备案登记费，不应该在本案进行处理，备案登记费是双方服务合同所产生的费用，而该案是商品房合同，因此第四项请求人民法院应当依法驳回。原告要求我方提供商品房产权转移登记文书，我们可以提供相关资料给原告，但要求原告自己去办理。原告在举证期限内向本院提交以下6份证据：1、原告的身份证复印件：证明原告的姓名、出生时间、住址等基本信息情况，是本案合格的原告诉讼主体；2、商品房买卖合同复印件：证明2016年2月29日原告与被告签订的购买商品房的合同书，约定了双方的权利和义务，约定被告向原告交付商品房转移登记文书的时间，如被告逾期交付依约承担违约责任等；3、商品房备案登记表：证明被告与原告共同在2016年3月15日共同向黎平县住建局申请办理了商品房预售合同登记备案手续，该合同合法有效；4、进账单、首付款收据：合同签订之后，原告根据约定已经足额交付购房款首付款350917元，并交付了维修基金3509袁，约定的义务已经履行；5、收据：2016年2月29日被告违约收取原告商品房备案预告费2800元不当，应返还原告；6、翘都合同会签单：2016年2月29日，原告与被告协商确定两套商铺的价格分别为235117元、115800元。经庭审质证，被告黎平县宏昌房地产有限公司对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据3的的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议。被告黎平县宏昌房地产有限公司当庭向我院提交6份证据：黎平县宏昌房地产有限公司营业执照、法人证明、法人身份证复印件：证明被告主体信息；2、竣工备案表：证明原告房屋已经按照合同约定竣工并交付，原告已经正常接收并使用了房屋；3、黎平综贸商业大楼规划验收申请：证明被告已经按照合同约定，于2019年4月1日向住建部门申请规划验收；4、规划认可意见：证明黎平县自然资源局已经于2019年5月17日对黎平综贸商业大楼规划认可；5、证明：证明被告按照程序向黎平县自然资源局申请土地核验，由于机构改革及疫情、脱贫攻坚等不可抗力，导致被告未能按照法律规定取得土地核验手续；6、银行转账凭证：证明原告接收房屋后，即对房屋进行了经营，并且取得了丰厚的经营收入，其不存在任何损失。经庭审质证，原告对证据1没有意见；对证据2认为与本案没有关联，证据本身也不完整；对证据3的真实性和客观性有异议；对证据4的证明内容没有异议，刚好证实被告开发的房屋没有通过综合被告验收手续；对证据5的三性有异议。对证据6认为与原告的诉求没有关联。经审理查明：原告于2016年2月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县商铺，建筑面积共计32.46平方米，价款350917元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2019年5月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（五）办理转移登记的登记费用由买受人承担，交易中产生的交易费用双方各自负担相关费用。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，但被告至今未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故引发诉讼。同时查明：被告黎平县宏昌房地产有限公司收取的2800元备案费分别为：预告登记费1140元、抵押登记费1140元、代办费520元。上述事实，有原、被告陈述及提交的证据在卷证实，本院予以认定。本院认为：本案争议焦点为：一、被告是否违约、所抗辩主张是否属不可抗力情形、能否免责；二、违约金是否应当予以调整；三、被告收取的备案费用是否应当退还。关于被告是否违约、应当承担责任及政府行为、新型××在本案中是否构成不可抗力的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就商品房价款、交付时间、办理商品房产权证等事相均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。被告主张迟延办理商品房转移登记系政府职能部门原因及受新型××疫情影响，这属不可抗力情形，应当予以免除责任。本院认为，民商事法律中对不可抗力有着严格的限制性规定，即不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，新型××疫情虽属不可抗力，但并非对所有民商事合同的履行都构成阻碍。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免出责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该案双方合同约定交付办理商品房转移登记相关文书的时间节点是2019年5月31日前，被告在向相关职能部门提交核验材料及疫情发生前合同已经迟延履行，现被告仍以此构成不可抗力为由主张免除责任，其抗辩理由不成立，本院不予支持。关于违约金是否予以调整的问题。本院认为，违约金的设立主要是保证双方合同履行，其性质具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失，而合同法违约金的设立、立法目的，主要体现的是损失的补偿功能。补偿功能和惩罚功能适用的前提条件要依据当事人的主观过错程度，对违约行为人主观上没有过错或是过错较小的，应体现违约金的补偿功能；对违约行为人主观上具有过错或是恶意违约，应体现违约金的惩罚功能，以此来规范引导缺乏诚信的市场信用体系。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案原告购买的是二层以上（非独立空间）的门面，购买的同时双方约定由被告公司向业主回租，每年支付房款8%的租金，且至今业主每月均取得稳定收益，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并未对原告房屋出租等收益造成影响，仅对原告的处分权造成了一定的影响，所以是否办证均不影响原告的收入和给原告造成损失。同时被告违约时间不长，且现正在积极办理中，主观过错较小。为此，根据上述法律规定，结合、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益及因受疫情影响，经济下行，从优化营商环境、平衡双方利益等方面综合考虑，本院酌情调整逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为日万分之零点五。原告请求支付2019年5月31日起至2020年3月31日的违约金，本院予以确认，逾期天数为304天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为350917元×0.005％×304天=5333元。原告请求超出部分，本院不予支持。关于原告请求后续违约金的诉讼请求，因被告开发的楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的此项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的楼盘综合验收合格，具备交付、办证条件后，另行起诉主张。关于被告收取的备案费用是否应当退还的问题。经审理查明，被告收取的备案费用为预告登记费、抵押登记费、代办费，所收取的费用为商品房买卖及办理相关手续需支付的费用，符合合同约定，同时系双方自愿行为，原告亦没有提供证据证明违反法律法规的禁止性规定，故对原告提出退还的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告黎平县宏昌房地产有限公司继续履行与原告张克焕、佘双双签订的《商品房买卖合同》；二、被告黎平县宏昌房地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告张克焕、佘双双逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金5295元；三、驳回原告张克焕、佘双双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由被告黎平县宏昌房地产有限公司负担25元，原告张克焕、佘双双负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 欧 波二〇二〇年六月二十二日书记员 刘银平