贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终856号 上诉人（原审原告）：巫梅，女，1969年2月28日生，壮族，住贵州省兴义市。 委托诉讼代理人：邹帮慧，贵州权衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英，贵州权衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司。住所地：贵州省兴义市桔山街道办花月村。 法定代表人：周建忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张珊，女，系该公司职工。 上诉人巫梅因与被上诉人贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称“安达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初12146号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成了合议庭进行审理。本案现已审理终结。 巫梅向本院上诉请求：撤销原判，依法改判。 事实和理由：1、原审判决计算逾期办证违约金的标准错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而原审判决仅参照“中国人民银行人民币贷款基准年利率”计算违约金数额，显然错误。逾期贷款利息应按中国人民银行同期基准贷款利率之上加收30%～50%计算。2、原审判决认定巫梅2016年11月21日前的诉请已过诉讼时效于法无据，与合同相关条款原意相悖。原审判决中“逾期一日即应计算一日”的推定理解是错误的，本案中逾期办证的违约金应是该违约行为持续发生所形成的“累加计算”，这是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，房屋的买受人可以在该项整体权利没能实现时提出主张。原审判决中“逾期一日即应计算一日”的计算方式违背了双方当事人在合同中约定的本意，违背了当事人的意思自治。且在本案中，双方当事人并未约定逾期办证违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。本案中，安达公司是在一审诉讼中才提出时效抗辩，之前从未明确表示不承担违约责任。且就本案而言，要求买受人在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼不符合社会公众在日常生活中的公序良俗。综上，一审判决认定巫梅2016年11月21日前的诉讼时效已过于法无据，与本案《商品房买卖合同》中的合同原意相悖，不能成立。 安达公司二审辩称：巫梅的诉讼时效已过，且一审法院判决三年违约金系法律适用错误，但安达公司并未上诉，故请求维持原审判决。 巫梅向一审法院起诉请求：1、判令安达公司支付巫梅自2012年9月29日起至2019年11月30日止的逾期办证违约金219,009.30元；2、判令安达公司支付巫梅更换护栏并重建护栏的费用5,280元；3、诉讼费由安达公司承担。 一审法院认定案件事实：2011年6月6日，巫梅与安达公司签订《商品房买卖合同》，购买安达公司开发并取得预售许可的兴义市桔山街道办事处蓝天花园紫薇园B18单元18层B18-1603号商品房，合同约定建筑面积为149.42平方米，房屋总价款393,544元，付款方式为首付款118,544元加公积金贷款275,000元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之8的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”,未对逾期办证的违约责任进行约定。巫梅按约定方式支付了全部购房款，至今未收房入住。2017年8月11日，巫梅领取安达公司退还房屋面积差价款8,902元。安达公司至今未取得案涉楼盘的建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。 经查询，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准年利率从2015年10月24日起至今为4.75%。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。安达公司在取得商品房预售许可后，与巫梅所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，巫梅已按合同约定全面履行了付款义务，安达公司至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。 关于本案应否追加施工单位为共同被告参加诉讼问题，首先，本案系巫梅支付相应价款向安达公司购买其取得预售许可并开发的商品房，法律关系为商品房预售合同纠纷。而贵州化工建设公司应否向安达公司交付《竣工验收报告》和《竣工备案登记表》以及其未交付上述表证，应否承担违约责任，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理；其次，根据合同相对性原理，贵州化工建设公司并非本案合同相对人，故其不是本案的适格被告，安达公司应系承担本案违约金的赔偿主体责任。 关于巫梅的违约金诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，巫梅诉请的逾期办证违约金系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，巫梅系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，从起诉之日往前计算三年的债权部分未超过诉讼时效，其余部分超过诉讼时效。本案于2019年11月20日立案，应以立案之日作为巫梅主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年11月21日为未超过诉讼时效期间，故巫梅在2016年11月21日之前的违约金诉请已过诉讼时效。 关于本案逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理巫梅房屋权属证书的前提条件，安达公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，巫梅诉请安达公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，巫梅按约定支付了全部购房款，但未能如期获得房屋权属证书，安达公司构成违约系客观事实，依法应支付巫梅逾期办证的违约金；再次，合同约定安达公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，安达公司违约期间即应从2012年9月28日起算，本案的违约金债权系继续性债权，但因巫梅于2016年11月21日前的诉请已过诉讼时效，故本案中安达公司应承担逾期办证违约责任的期间为2016年11月21日至2019年11月30日。最后，因双方未对安达公司逾期办证的违约责任进行约定，巫梅亦未举证证明其因安达公司逾期办证所遭受的实际经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及巫梅所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，且安达公司已于2017年8月11日退还巫梅房屋面积差价款8,902元，故对安达公司应支付的2016年11月21日至2019年11月30日期间的逾期办证违约金计算分段为：[393,544元×4.75%÷365天×262天（2016年11月21日至2017年8月10日）]+[（393,544元-8,902元）×4.75%÷365天×841天（2017年8月11日至2019年11月30日）]=55,515.46元。 对巫梅关于由安达公司支付其更换护栏并重建护栏底座线子的费用5280元的诉请，其提交的《装修说明》，安达公司不予认可，无其他证据相互印证，且未实际发生，故其该项诉请不具有事实依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付巫梅2016年11月21日至2019年11月30日的逾期办证违约金55,515.46元；二、驳回巫梅的其余诉讼请求。案件受理费4,664元，减半收取2,332元，由巫梅承担1,730元，贵州省兴义市安达房地产开发有限公司承担602元。 二审中，巫梅围绕其上诉请求向本院提交如下证据：1、住建局关于“蓝天花园十八、十九栋业主信访件核实处理情况”、安达公司关于“蓝天花园C栋18、19单元业主投诉回复”；2、向住建局发送投诉信访邮件的记录；3、邮件截屏4份、《投诉书》2份、蓝天花园参与维权的业主名单1份。以上证据拟证明：巫梅于2018年6月12日起开始通过官方维权，要求安达公司交房、办证、赔付逾期交房和逾期办证违约金、处理房屋质量问题及电梯维修问题等，但是安达公司作为房开商一再拖延。 经质证，安达公司质证称：对证据1，证据2真实性认可，但对关联性及证明内容不认可，此证据与本案无关，而且一审判决也已经确认由安达公司支付巫梅自2016年1月21日至2019年11月30日的逾期办证违约金；对证据3真实性认可，关联性不予认可，《投诉书》上写的是蓝天花园十八、十九栋全体业主，但并未有巫梅的授权、签名，效力不及于巫梅，因此该证据不能证明巫梅的证明目的。 因安达公司对巫梅提交的证据均不认可，本院对上述证据综合认定如下：关于第一组证据，该证据第20页第3条载明：“回复：前期赔付已通过兴义市人民法院裁决给予赔付”，巫梅称其并未参与此次诉讼，且该证据亦不能证明巫梅作为业主通过此次信访向安达公司主张要求支付逾期办证违约金，故本院对该证据不予采信。关于第二组证据，因信访邮件发送的主体并不明确，且邮件内容并未载明系主张逾期办证违约金，又因巫梅未向本院提交附件详细内容，故本院经综合认定后对该组证据不予采信。关于第三组证据，邮件截屏内容不明确，也无其他证据佐证，不能证明巫梅向安达公司主张了逾期办证违约金；《投诉书》2份，均载明投诉人为蓝天花园十八、十九栋全体业主，第二份的代表人为李林艳，但巫梅作为业主并未在两份《协议书》上签字，也未出具相应的授权委托证明，故《协议书》效力不能及于巫梅；参与维权的业主名单中，巫梅在补充问题一栏中载明的内容为房屋质量问题，并未提及逾期办证违约金，巫梅也无其他证据证明此次维权的具体内容，故本院对该组不予采信。综上，巫梅二审中提交的证据并不能证明其在2018年6月12日起即向安达公司主张逾期办证违约金，案涉逾期办证违约金的诉讼时效未发生中断。 安达公司二审未提交新的证据。 本院二审查明的案件事实与一审查明基本一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人双方的诉辩主张归纳本案二审争议焦点为：一、巫梅诉请逾期办证违约金的诉讼时效的认定；二、一审判决关于逾期办证违约金的计算标准是否适当。 关于争议焦点一。逾期办证违约金请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，适用诉讼时效的有关规定。从安达公司逾期办证违约行为发生之日起，巫梅作为买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求安达公司支付违约金的请求权随之发生。本案中，双方合同约定安达公司应在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记，而双方约定安达公司应于2012年6月30日前交付房屋，故巫梅自2012年9月28日应当知道其权利受到侵害。就本案巫梅所主张的逾期办证违约金，自2012年9月28日至2019年11月20日巫梅向一审法院提起诉讼，巫梅未曾提起诉讼主张过逾期办证违约金，且依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，巫梅亦不能举证证实其主张的逾期办证违约金发生了诉讼时效中断的情形，故自2012年9月28日起，巫梅的主张已经超过诉讼时效。但是，因安达公司的违约行为一直持续，故自巫梅于2019年11月20日提起诉讼之日起倒推三年，认定其可获支持的逾期办证违约金期间，既符合法律约定，又兼顾保护双方当事人利益，故一审认定安达公司应承担逾期办证违约责任的期间为2016年11月21日至2019年11月30日，并无不当，应予以确认。巫梅所提原审判决对逾期办证违约金诉讼时效认定错误的主张，依法不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。违约金其主要功能为填补守约方因违约方的违约所造成的损失，而本案中，巫梅对于安达公司逾期办证给其造成的损失并未提供证据予以证实。据此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定对逾期办证违约金进行判决并无不当。同时，前述规定中认定逾期办证违约金计算标准明确载明“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，而非“应当按照”，且载明系“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”，故一审法院按照中国人民银行贷款基准利率的标准计算案涉逾期办证违约金亦无不当，对房屋买受人巫梅的保护已达合理程度，亦足以弥补巫梅因安达公司逾期办证带来的损失。因此，本院对巫梅提出的关于一审判决对案涉逾期办证违约金计算标准适用错误的主张，依法不予支持。 综上，上诉人巫梅的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4664元，由上诉人巫梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾婷婷 审判员  刘金洲 审判员  陈映桃 二〇二〇年六月二日 书记员  黄礼坤