辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0105民初173号 原告：张雅君，。 委托诉讼代理人：姜春光，系辽宁光杰律师事务所律师。 原告：张冬，。 委托诉讼代理人：姜春光，系辽宁光杰律师事务所律师。 被告：袁大鸣，。 被告：沈阳红宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210105742739664M，住所地沈阳市皇姑区大渡河街18号。 法定代表人：于世友，系该公司经理。 原告张雅君、原告张冬与被告袁大鸣、被告沈阳红宇房地产开发有限公司（以下简称“沈阳红宇房产公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，于2018年3月5日作出（2018）辽0105民初1152号民事判决书。原告张雅君、张冬不服该判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）辽01民终6512号民事裁定书，裁定撤销沈阳市皇姑区人民法院（2018）辽0105民初1152号民事判决，本案发回沈阳市皇姑区人民法院重新审理。本院于2019年1月2日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张雅君及二原告的共同委托诉讼代理人姜春光，被告袁大鸣到庭参加了诉讼。被告沈阳红宇房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雅君、原告张冬向本院提出诉讼请求：1、请求确认二原告与沈阳红宇房地产开发有限公司在2012年6月7日达成的商品房预定单合法有效，并确认位于苏家屯区产为二原告合法财产；2、请求立即解除对沈阳市苏家屯区上述9套房产的查封；3、请求判决被告沈阳红宇房地产开发有限公司协助配合二原告办理苏家屯区产的产权登记手续；4、请求撤销（2017）辽0105执异312号执行裁定书；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2010年8月2日，原告（1）与沈阳红宇房产开发公司签订《借款协议》，双方形成借贷关系。1、2010年8月2日，原告（1）与沈阳红宇房产开发公司签订《借款协议》，由沈阳红宇房产开发公司向原告（1）借款600万元，月利息5分。（见证据：1)2、2010年8月2日取款凭条50万元。（见证据：2-1)3、2010年8月3日银行进账单428万元。（见证据：2-2)4、收款收据：2010年8月2日，红宇公司出具的《收款收据》合计600万元，其中122万元为现金交付。（见证据：3)上述证据证明，原告（1）出借给沈阳红宇房产开发公司600万元的事实，双方形成债权债务关系，红宇公司为债务人。二、原告（1）与沈阳红宇房产开发公司以房抵偿的过程。2012年初，原告（1）在沈阳市中级人民法院起诉红宇公司借款纠纷，在诉讼过程中，5月16日，原告（1）与红宇公司达成《调解协议书》，红宇公司同意给付原告（1）借款本息合计800万元。6月7日，沈阳红宇房产开发公司与原告（1)签订《商品房预定单》，沈阳红宇公司用22套房产抵偿原告（1)800万债务，双方达成以房抵债后，原告（1）将其中四套房产抵偿转卖案外人。原告（1）与原告（2）系母子关系，在获得从沈阳红宇公司抵偿的22套房产时，原告（1）将抵偿房产中的6套写在原告张冬名下，皇姑法院查封的9套房产中，3-1-1、3-3-1、3-4-1、3-4-2、3-5-3、3-6-2,这6套房产是在原告（1）名下，2-4-1、2-5-1、2-6-3,这3套是在原告张冬名下的房产。1、沈阳市中级人民法院2012年3月29日庭审笔录。（见证据：4）2、《调解协议书》（见证据：5）3、沈阳市中级人民法院（2012)沈中民三初字第2号民事裁定书。（见证据：6）4、苏家屯区产的《商品房预定单》（见证据：7-1、7-4、7-5、7-6、7-9、7-10、7-13、7-14、7-17）5、（2017）乐东证字第1689号公证书。（见证据：8）2012年6月7日，在原告（1）与沈阳红宇房产开发公司达成以房抵债后，双方共同对房产进行了验收，红宇公司还将22套房产的钥匙交给了原告（1）。红宇公司承诺，待上述房产可以备案后与二原告签订商品房买卖协议并备案。三、最高人民法院对终止借款合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款已发布相同判例，浑南法院应遵照执行根据《最高人民法院第15批指导性案例72号案》“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”上述证据及相同案例证明，皇姑区法院查封的苏家屯区乔松路32-1号18号楼上述9套房产，系二原告终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，上述房产是二原告取得的合法财产，受法律保护。四、皇姑区法院应对本案中止审理在相同时期，浑南区人民法院在另案执行当中已将原告从沈阳红宇房产开发公司抵偿的17套房产查封，包括皇姑法院查封的上述9套房产，原告已在2017年11月15日向浑南区法院提出了执行异议之诉，浑南法院已经受理并正在审理之中，为了避免浪费司法资源，防止同一案件在不同法院出现不同的审判结果，特申请本院对本案中止审理。皇姑区人民法院（2017)辽0105执异312号执行裁定书，没有调查核实，没有对双方进行询问，背离了本案基本事实，适用法律错误，请皇姑区法院依法撤销该裁定，确认上述房产为二原告所有并解除查封。 被告袁大鸣辩称，涉案房产系在建工程，不具备五证禁止买卖，原告与红宇公司也属于借款是假买卖，此18号楼还属于红宇公司的财产，且开发公司在2012年已经答应我将该18号楼给我。对商品房预订单签订时间存在异议，且红宇公司也与我方签订了顶账协议，沈阳红宇房地产开发有限公司法人于世友与二原告有债务关系。请求驳回原告诉请。 被告沈阳红宇房产公司未答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张雅君与原告张冬系母子关系。2010年8月2日，原告张雅君与被告沈阳红宇房产公司签订《借款协议》。被告沈阳红宇房产公司向原告张雅君借款600万元，双方对借款期限、月利息等进行了约定。协议签订后，原告张雅君通过银行转账（被告沈阳红宇房产公司财务503万元）及现金方式交付被告沈阳红宇房产公司借款。借款到期后，因被告沈阳红宇房产公司未按期偿还借款，原告张雅君向辽宁省沈阳市中级人民法院提起诉讼，诉讼过程中，双方于2012年5月16日达成《调解协议书》（被告沈阳红宇房产公司法定代表人于世友、委托代理人及公司邵银珏签字），原告张雅君于2012年6月7日申请撤诉，同日辽宁省沈阳市中级人民法院作出2012沈中民三初字第2号民事裁定书。原告张雅君与被告沈阳红宇房产公司于2012年6月7日以签订《商品房预定单》的方式将被告沈阳红宇房产公司位于沈阳市苏家屯区房屋以每平米5000元的价格抵偿原告张雅君（抵偿房产中的8套定购人为原告张冬）。《商品房预定单》均有被告沈阳红宇房产公司法定代表人于世友及公司邵银珏签字并加盖被告沈阳红宇房产公司公章。双方签订《商品房预定单》后，被告沈阳红宇房产公司于2012年9月19日向二原告出具两份收款收据（张冬317.5万元、张雅君500万元，分别加盖公章及财会专用章且收据背面有邵银珏签字）。双方共同对房产进行了验收，被告沈阳红宇房产公司将22套房屋的钥匙交给了原告张雅君及张冬。 经查，袁大鸣与被告沈阳红宇房产公司民间借贷纠纷一案，审理过程中，本院作出（2017）辽0105民初6961号民事裁定书，并于2017年8月11日依法查封沈阳红宇房产公司开发的位于沈阳市苏家屯区房屋。2017年9月26日，张雅君、张冬以案外人的名义向本院提出书面执行异议，要求本院解除对异议房产的查封。2017年12月9日，本院作出（2017)辽0105执异312号执行裁定书，裁定驳回张雅君、张冬的异议请求。二原告于2018年1月17日向本院提起执行异议之诉。 另查，坐落于沈阳市苏家屯区房屋系被告沈阳红宇房产公司开发建设。截至庭审辩论终结，被告沈阳红宇房产公司未取得涉诉房屋的商品房销售许可证。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据原告向法院提交的借款协议、被告沈阳红宇房产公司记账凭证（中国建设银行转账凭条、辽宁省农村信用社进账单及现金缴款单）的说明等证据，可以确定原告张雅君与被告沈阳红宇房产公司欠款事实存在，双方借贷关系成立。借款到期后，原告张雅君诉讼到法院，撤诉当日原告张雅君与被告沈阳红宇房产公司签订22份《商品房预定单》。被告沈阳红宇房产公司用出售22套房屋的方式抵顶所欠原告张雅君的借款本金及利息（817.5万元）且被告沈阳红宇房产公司已将钥匙交给了二原告。双方债务数额与抵顶房屋的价值相当，以物抵债合同真实有效，应视为二原告在本院查封案涉房屋之前签订了有效的书面合同，且二原告已经合法占有案涉房屋。案涉房屋虽未办理过户登记手续，但不能办理过户登记手续的过错并不在原告。因此，二原告对案涉房屋的物权期待权应该得到保护，其享有排除执行的民事权益，足以对抗申请人即被告袁大鸣享有的普通债权，故可产生阻却执行的效果。据此，应立即停止对位于沈阳市苏家屯区房屋的强制执行。关于二原告主张被告沈阳红宇房产公司协助配合办理沈阳市苏家屯区等9套房产的产权登记手续问题，因本案为执行异议之诉，该请求与本案非同一法律关系，本院不予审理。关于原告主张本院应对本案中止审理问题，根据查明的事实，本院对案涉9套房屋的查封时间为2017年8月11日，早于沈阳市浑南区人民法院查封时间2017年8月14日，本院有权对因本院查封提起的案外人执行异议之诉进行审理，本院无须中止审理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行位于沈阳市苏家屯区房屋; 二、驳回原告张雅君、原告张冬的其他诉讼请求。 案件受理费13845元，由被告沈阳红宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2017）辽0105执异312号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何景卫 人民陪审员  汪 洋 人民陪审员  王丽婕 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  于琬莹