天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2425号上诉人（原审被告）：崔敬华，女，1987年10月15日出生，满族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：鄂凤华（系崔敬华之母），住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：天津市中江物业管理有限公司，住所地天津市河西区解放南路香江花园2号楼1门A102室。法定代表人：李建康，总经理。委托诉讼代理人：甄玉梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李静，女，该公司员工。上诉人崔敬华因与被上诉人天津市中江物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初11731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。崔敬华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，证据不足。对于被上诉人一审提交的《居委会致金达园小区业主的一封信》内容不认可，居委会无法代表小区业主的意见，小区业主不同意被上诉人对涉诉小区继续服务。且对于被上诉人提交的关于电梯检验结果及维修意见的证据也不认可，与日常的电梯维保是两个事，不能证明被上诉人尽到了维保义务。2.在物业服务合同到期后，多数业主均不同意继续与被上诉人续签合同，系因为被上诉人物业服务多项不达标导致，尤其是对隐蔽部位如电梯不进行保养维护，导致电梯经常停运，多次发生业主被困电梯，且物业公司无人值岗，不能及时对被困业主进行救援。同时被上诉人对房屋共用部位和共用设施的维修、养护和管理也不到位，楼道门、对讲机损坏无人修理，下水道堵塞无人清理，安保人员服务不到位，给小区造成安全隐患，一审判决酌情减免15%的物业费比例过低。3.由于被上诉人不作为，导致上诉人在2014年12月8日新装的橱柜因厨房主下水管漏水长达一个月有余的浸泡而损害严重，且为了与被上诉人协商维修事宜造成被上诉人的母亲误工一个月在家，给上诉人的财产及经济造成巨大损失，被上诉人应对此承担相应的责任。4.被上诉人服务期间，存在随意涨价、乱收费的行为，侵犯业主权益。天津市中江物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津市中江物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业服务管理费共计4272元（自2015年1月1日至2017年3月31日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告天津市中江物业管理有限公司与被告崔敬华原系物业服务关系。原告于2013年7月1日进驻天津市河西区金达园小区，为金达园小区全体业主提供物业服务。被告崔敬华系天津市河西区九龙路金达园1-4-402室房屋产权人，房屋建筑面积131.85㎡。合同约定该小区物业费的收费标准为每月每平方米1.2元。因被告拖欠物业费，原告诉至一审法院。另，原告与金达园小区签订的物业服务合同期限自2013年7月1日至2015年6月30日止，合同期满后，该小区未与原告续签合同，也未及时选聘物业公司。发生法律效力的（2017）津0103民初3094号民事判决书认定：金达园小区于2016年11月18日召开了小区业主大会，对天津市物业服务的去留进行了大会投票表决，统计结果显示，半数以上业主及过半物业面积的表决票同意与中江物业管理有限公司解除物业服务合同关系。2017年2月7日金达园小区业主委员会在小区贴出了“关于限期退出金达园小区物业管理的通知”，要求天津市中江物业管理有限公司于2017年2月15日退出金达园小区。2017年2月12日天津市中江物业管理有限公司向金达园小区业主委员会贴出了“回复金达园新业主委员会的函”。2017年3月31日原告从金达园小区撤出。一审法院认为，当事人的合法民事权益应予保护。本案中，原告原系天津市河西区金达园小区的物业服务单位，自2013年7月1日起为该小区全体业主提供物业管理服务，发生法律效力的（2017）津0103民初3094号民事判决书认定小区业主委员会2017年2月7日明确通知要求原告自2017年2月15日退出小区。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定，物业服务企业拒绝退出服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业费的，人民法院不予支持。据此，依据民事活动应当遵循公平、等价有偿原则，被告作为该小区的业主已实际受益，被告应向原告交纳2015年1月1日至2017年2月15日期间的物业服务费用。一审法院结合小区实际情况，考虑原告服务存在的瑕疵对原告主张的物业费酌情减免15%，即被告应给付原告2015年1月1日至2017年2月15日物业服务费3429.4元。关于原告2017年2月16日至2017年3月31日期间的物业费主张，因原告没有合同依据，且拒绝退出小区服务，该主张一审法院不予支持。被告关于2016年合同期满后不应交费的主张，依据不足，一审法院不予支持。关于被告在答辩中要求原告赔偿橱柜等损失的主张，与本案不属于同一法律关系，被告应另行依法处理。关于被告主张的原告存在电梯、公共设施维保等方面的瑕疵，证据不足，一审法院酌情予以考虑。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告崔敬华给付原告天津市中江物业管理有限公司2015年1月1日至2017年2月15日物业服务费3429.4元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告天津市中江物业管理有限公司负担10元，被告崔敬华负担40元。”二审中，上诉人提交以下证据：1.小区内其他业主缴纳物业费的收据复印件4张，用以证明被上诉人存在随意收取物业费的问题；2.涉诉小区房屋电梯的安全评估报告复印件，用以证明被上诉人未对电梯进行维保。被上诉人对上诉人提交的证据1的真实性认可，但对证明目的不认可，对于证据2的真实性、证明目的均不认可。本院经审查认为，上诉人提交证据1系为了证明被上诉人存在乱收费问题，该问题属于相关行政管理部门的监管范畴，其列举的交费主体并非本案当事人，该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。对于上诉人提交的证据2系复印件，本院对该证据的真实性不予确认，其记载内容不足以证明上诉人主张的证明目的，对此本院不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷，根据在案证据及当事人陈述，2015年1月1日至2015年6月30日期间，属于物业服务合同约定的服务期限内，上诉人与被上诉人均应按物业合同约定履行各自义务。而2015年7月1日至2017年2月15日期间，被上诉人与涉诉小区业委会签订的物业服务合同虽已到期，但涉诉小区业委会尚未选聘新的物业服务企业且亦未明确要求被上诉人终止物业服务退出小区，在此期间被上诉人继续为涉诉小区提供物业服务，上诉人接受了被上诉人的物业服务，上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业服务合同关系，双方应参照物业服务合同的约定，履行各自义务。现被上诉人实际为涉诉小区提供了物业服务，上诉人即应按合同约定支付相应的物业服务费用，一审判决综合考虑上诉人反映的物业服务存在的问题以及涉诉小区的实际情况，认定被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，酌情对物业费减免15%，并无不当，本院予以维持。上诉人虽主张被上诉人的物业服务严重不符合合同约定，不同意支付物业服务费，但未能提供充分证据予以证明，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张因被上诉人原因造成橱柜等财产损失扩大，要求被上诉人承担相应责任之一节，属于侵权损害赔偿范畴，与本案并非同一法律关系，上诉人可就该问题另案主张权利。综上所述，上诉人崔敬华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔敬华负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年六月二十四日书记员  王铎臻