沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初14258号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行,住所地：沈阳市大东区东顺城街113号。负责人：张识，职务：行长。委托诉讼代理人：齐玉杰、韩昀鸰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告:管佩旭。被告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。法定代表人：谢超，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘永强。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称建行大东支行）与被告管佩旭、沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐玉杰、被告奥园公司委托诉讼代理人刘永强到庭参加诉讼，被告管佩旭经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告管佩旭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告管佩旭偿还贷款本金余额150681.98元，利息655.80元，违约金749.79元，共计152087.57元（计算至2019年8月20日）；3、判令被告管佩旭按合同约定给付从2019年8月21日至被告实际结清之日止的利息及罚息；4、判令原告在与被告管佩旭之间的借款合同约定的抵押担保范围内对被告抵押房产享有优先受偿权；5、判决被告管佩旭承担原告为实现债权而支出的律师费8364.82元；6、判令被告管佩旭承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用；7、判令被告管佩旭和沈阳奥园新城置业有限公司协助办理抵押权登记手续；8、判令被告沈阳奥园新城置业有限公司对被告管佩旭的欠款律师费及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：2012年5月25日，被告管佩旭与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币20万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区房屋，借款期限为240个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2012年6月14日，原告向被告发放贷款20万元，借款期限自2012年6月14日至2032年6月14日止，被告将所购买的房产抵押给原告作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。沈阳奥园新城置业有限公司作为保证人，对被告管佩旭的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但是被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。现原告诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告管佩旭未提出答辩意见。被告奥园公司辩称，2012年5月14日，被告管佩旭与被告奥园公司签署了《商品房买卖合同》及补充协议，管佩旭自愿购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区商品房一套，购房总款292916元，被告缴纳首期房款92916元，剩余房款20万元向原告借款，管佩旭与原告签订了《个人住房借款合同》，原告发放了贷款，被告与原告办理了预告抵押登记，用于担保期债务。管佩旭已于2014年3月5日收房，2015年12月10日，被告书面通知管佩旭办理所购商品房的产权证书。截至2020年5月30日，原告扣划被告15452元用于支付管佩旭拖欠的按揭贷款。如果案涉商品房已完成了所有权登记，依据借款合同约定，被告的借款性连带保证责任解除；如果被告管佩旭领取办理所有权登记所需的材料后至今未办理所有权登记，根据我国民法总则第158、159条的规定，民事法律行为可以附条件，附生效条件的民法法律行为，自条件成就时生效，附解除条件的民事法律行为，自条件成就时时效，被告向原告承担的是附解除条件的阶段性连带保证责任，在被告管佩旭办理完毕所有权登记之后，被告就不再承担保证责任。被告管佩旭故意阻止条件成就的，视为条件已经成就，被告的保证责任终止。综上，被告管佩旭违反合同及法律规定，不履行与原告签订的借款合同，被告管佩旭应为自己的违约行为承担相应的法律责任，被告已经履行了与被告管佩旭的商品房买卖合同，对于此案的发生没有任何过错，根据法律规定，无论管佩旭是否办理完毕案涉商品房的所有权登记，被告的阶段性连带保证责任已经终止。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月25日，被告管佩旭(借款人)与原告建行大东支行（贷款人）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款金额为20万元，贷款期限为240个月，即2012年6月14日至2032年6月14日，贷款利率为6.345（年）利率，执行浮动利率。还款方法为采取等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币1472.95元。该贷款采用抵押和最高额保证方式作为贷款担保，管佩旭将沈阳市苏家屯区南京南街1188-89号2-21-3房屋作为抵押担保，该抵押担保已在沈阳市房产产权登记发证中心办理了抵押预告登记。被告奥园公司（保证人、甲方）与原告建行大东支行（债权人、乙方）于2012年2月23日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告奥园公司对该笔借款提供连带责任保证，保证期间为借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告将20万元贷款发放给被告管佩旭。被告管佩旭未按照约定按时足额向原告偿还贷款，截至2020年6月10日，被告管佩旭尚欠原告本金147035.82元、利息3068.91元、罚息101.68元。另查明，现涉案房屋尚未取得初始登记批复，暂不具备办理房屋权属登记及抵押登记的条件。上述事实，有个人住房（商业用房）借款合同、预购商品房抵押权预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款账户基本信息、不动产电子登记查询证明及当事人当庭陈述等证据材料经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告管佩旭经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。视为其放弃了答辩和质证的权力。本院根据原告提供的证据对原告提供的案件事实予以认定。原告与被告管佩旭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、原告与被告奥园公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告管佩旭未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息、罚息的请求，符合法律规定，依法予以支持。被告管佩旭并非主动要求提前还款，故对于原告要求被告管佩旭支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告奥园公司承担连带保证责任的主张。本院认为，根据原告与被告奥园公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》约定，保证期间为借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张被告奥园公司承担保证责任的请求应予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告管佩旭的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋暂不具备办理不动产登记及抵押权登记的条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。诉争房产上所设抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权及要求被告配合办理抵押权登记手续的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告管佩旭于2012年5月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告管佩旭于本判决发生法律效力后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金147035.82元、利息3068.91元、罚息101.68元（截止2020年6月20日）；三、被告管佩旭于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2020年6月20日起以本金147035.82为基数，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳奥园新城置业有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人管佩旭追偿;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3510元，保全费1985元，公告费800元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  彭佳妮审判员  张 品审判员  王岩妍二〇二〇年六月二十二日书记员  吴 迪