北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3805号上诉人（原审被告）：张轶弢，男，1975年8月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：董春光，北京市众泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街28号一号楼五层B单元611。法定代表人：齐艳宏，董事长。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：车金峰，北京中勉律师事务所实习律师。上诉人张轶弢因与被上诉人北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初17722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张轶弢上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回凯莱物业一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由凯莱物业承担。事实和理由：一、本案一审程序违法，在本案受理前，涉案小区业主委员会起诉解除凯莱物业物业服务合同一案已经立案，该案中业主委员会起诉解除合同的期间与凯莱物业主张业主未缴纳物业费的期间基本相同，考虑到本案须以该案审理结果为依据，故张轶弢在领取传票时依法向一审法院提交了中止审理申请书，一审法院在收到申请书后，依然继续审理；二、一审法院认为双方形成了物业服务关系属于认定事实不清，适用法律错误，业主委员会作为全体业主的代表作出了解聘决定，同时也标明了业主不接受凯莱物业的服务，本案的审理应以业主及业主委员会的真实意思表示为依据；三、一审法院认定张轶弢反映物业服务不到位未提交任何证据予以证明存在错误，业主针对物业服务不到位的情况明显存在举证困难，且张轶弢开庭时提供了物业质量服务报告等证据，凯莱物业未能就此提供任何相反证据；四、一审法院酌定应缴纳物业费数额为凯莱物业主张物业费总额的98%，明显存在偏袒一方之嫌，同时也未说明酌减的依据。凯莱物业辩称，同意一审判决，不同意张轶弢的上诉请求和事实理由。凯莱物业向一审法院起诉请求：1.请求依法判令张轶弢承担物业管理费等其他费用共计人民币108757.82元；2.请求判令张轶弢承担上述费用的滞纳金1000元；3、本案的诉讼费用由张轶弢承担。一审法院认定事实：2005年，名都园第一届业主委员会（以下简称名都园业委会）正式成立。后名都园业委会（甲方）与凯莱物业（乙方）签订《北京名都园物业管理服务委托合同》（以下简称《合同》），甲方选聘乙方作为名都园小区的物业管理服务企业。《合同》第3.1条约定委托管理期限为一年，自2006年9月1日至2007年8月31日；第12.5条约定本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业委会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同的其他条款亦相应顺延。第6.1条约定，经甲乙双方同意，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积，根据乙方（凯莱物业）的缴费通知，在不迟于每月月底交纳，其中别墅为8元/建筑平方米/月，公寓为8.8元/建筑平方米/月。第7.1条约定：乙方按照国家规定按照管理处实际财务状况，逐项分步退还管理费按金、暖气按金、水电按金、电话费按金，对没有按时付费的业主以上所列按金可用于抵扣所欠款项。《合同》签订后，凯莱物业依约为名都园小区提供物业管理服务。后,2017年，北京市顺义区名都园小区业主委员会将凯莱物业起诉至北京市东城区人民法院，其诉讼请求为：1.判令凯莱物业向名都园小区业委会移交北京市顺义区后沙峪名都园小区物业管理用房及小区红线以内除业主专有部分以外的所有场所、场地、配套设施；2.凯莱物业向名都园小区业委会移交相关财产及物业管理的全部档案资料包括，（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件（4）物业管理所必需的其他资料；3.凯莱物业立即撤出北京市顺义区名都园小区；案件受理费由张轶弢承担。北京市东城区人民法院经过审理，于2018年5月23日作出2017京0101民初19855号民事判决书：驳回北京市顺义区名都园小区业主委员会的全部诉讼请求。名都园业委会不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2018年10月10日作出2018京02民终9762号民事判决书：驳回上诉，维持原判。张轶弢为名都园柳园路301号房屋的业主房屋的业主，房屋建筑面积为192.43平方米，房屋性质系别墅。凯莱物业主张张轶弢未缴纳2012年11月1日至2018年12月31日的物业费106798.65元，代收代缴费用：冷水费287.56元、污水费107.44元、电费1564.17元。张轶弢认可代收代缴费用。另，一审法院庭审时，凯莱物业主张别墅的收费标准为：2015年12月1日前为8元每平米每月，2015年12月1日后其公司将物业费降价到7元每平米每月；公寓物业收费标准为：2015年12月1日日前为8.8元每平米每月，2015年12月1日后其公司降价到6元每平米每月。一审法院庭审时，张轶弢主张凯莱物业的服务不到位，并向一审法院提交质量评估报告及照片予以证明，张轶弢对以上证据的真实性均不认可。另，本案审理期间，一审法院至名都园小区实地查看，发现名都园小区内私搭乱建现象严重、绿化不到位。一审法院认为，凯莱物业为张轶弢居住的小区提供了事实物业管理服务，张轶弢作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，张轶弢应及时履行向凯莱物业交纳物业服务费的义务。凯莱物业要求张轶弢给付物业费，一审法院予以支持。张轶弢反应物业服务不到位，虽未向一审法院提交任何证据予以证明，但通过同时期其他业主的陈述及一审法院调查，一审法院认为凯莱物业的物业服务确实有不到位情况，故一审法院对张轶弢应当缴纳的物业费予以适当酌减。张轶弢认可代收代缴费用，一审法院对此不持异议。凯莱物业要求张轶弢支付滞纳金没有事实及法律依据，一审法院不予支持。应当指出，物业管理企业与业主系管理、服务与被管理、被服务的关系，物业管理企业在为业主提供物业管理、服务的过程中，应依法积极主动履行自身职责与义务，对业主提出的合理意见予以采纳，全面提高物业管理、服务水平，从而使物业管理企业与业主之间形成良性互动关系，共同营造良好的小区环境、秩序。另，园区环境的改善，需要物业与业主共同配合、努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、张轶弢于判决生效之日起七日内给付凯莱物业二○一二年十一月一日至二○一八年十二月三十一日的物业管理费十万四千六百六十三元；二、张轶弢于判决生效之日起七日内给付凯莱物业代收代缴费用一千九百五十九元一角七分；三、驳回凯莱物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，凯莱物业为张轶弢居住的小区提供了事实物业管理服务，张轶弢作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，张轶弢应及时向凯莱物业交纳物业服务费，一审法院据此支持凯莱物业要求张轶弢给付物业费的诉请，并根据本案已查明的事实及在案证据认定凯莱物业存在物业服务不到位的情况，对张轶弢应当缴纳的物业费予以适当酌减，并无不当。张轶弢以涉案小区业主委员会起诉解除凯莱物业物业服务合同一案已立案为由，要求一审法院中止审理本案，及其以业主委员会对凯莱物业作出了解聘决定、凯莱物业服务不到位为由主张不缴纳物业费，依据不足，本院对其上述主张均不予采信。综上所述，张轶弢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2475元，由张轶弢负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年六月二十八日法官助理 刘佳钰书 记 员 徐 曼