江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初7273号 原告：智达工程技术（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320585753227234C，住所地太仓市高新区无锡路16号。 法定代表人：邱翔，董事长。 委托诉讼代理人：王一敏，江苏周瑞昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：堃润包装科技（江苏）有限公司，统一社会信用代码91320585MA1W4PH06P，住所地太仓市高新区无锡路16号。 法定代表人：杨申杰，执行董事。 被告：域先机械科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320585MA1W4P665C，住所地太仓市高新区无锡路16号。 法定代表人：曹磊，执行董事。 被告：联博（苏州）工业有限公司，统一社会信用代码91320585MA1MT5QU12，住所地太仓市陆渡街道洙泾村。 法定代表人：罗英军，执行董事。 委托诉讼代理人：黄冬艳（代理上述三被告），上海律宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔长国（代理上述三被告），上海律宏律师事务所实习律师。 原告智达工程技术（苏州）有限公司（以下简称智达公司）与被告堃润包装科技（江苏）有限公司（以下简称堃润公司）、域先机械科技（苏州）有限公司（以下简称域先公司）、联博（苏州）工业有限公司（以下简称联博公司）租赁合同纠纷一案，本院在2019年12月30日立案。由于案件事实不易查明，但是法律适用明确，本院在2020年3月31日裁定本案适用普通程序，依法在2020年4月24日、2020年5月12日、2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告智达公司的委托诉讼代理人王一敏、徐艳，被告堃润公司、域先公司与联博公司的委托诉讼代理人黄冬艳、崔长国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告智达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告智达公司与被告堃润公司、域先公司签订的《厂房和办公楼租赁合同》在2019年11月27日解除；2.被告堃润公司、域先公司与联博公司拆除搭建物、恢复租赁物原状，并将所承租的位于太仓市高新区无锡路16号的两幢厂房腾退给原告智达公司；3.被告堃润公司、域先公司按照155669元/月支付原告智达公司2020年9月15日至实际腾退之日的厂房占有使用费；4.被告堃润公司、域先公司支付原告智达公司逾期违约金30406元；5.被告堃润公司、域先公司按照4330元/月支付原告智达公司2020年7月1日至实际腾退之日的场地租金；6.被告堃润公司、域先公司与联博公司赔偿原告智达公司律师费50000元。事实和理由：2017年11月8日，原告智达公司与被告联博公司签订《厂房和办公楼租赁合同》一份，约定原告智达公司将坐落在太仓市高新区无锡路16号的两幢厂房（建筑面积分别是2233.62平方米、3708.60平方米）出租给被告联博公司，租赁期限是三年，自2017年11月15日至2020年11月14日。合同签订后，原告智达公司将两幢厂房交付给被告联博公司使用。嗣后，被告堃润公司、域先公司与被告联博公司共同使用两幢厂房，并以租赁厂房为经营场所办理工商登记。2018年8月，被告堃润公司、域先公司又租赁原告智达公司两幢厂房之外的辅房、场地，双方约定每月租金是3250元。2019年3月，经四方协商，原告智达公司与被告联博公司解除租赁合同关系，被告堃润公司、域先公司与原告智达公司另行签订租赁合同，并且被告联博公司对原租赁合同解除前的相关事宜与被告堃润公司、域先公司共同承担责任。 2019年3月21日，原告智达公司与被告堃润公司补签《厂房和办公楼租赁合同》一份，双方约定原告智达公司将涉案的两幢厂房出租给被告堃润公司，租赁期限是三年，自2017年11月15日至2020年11月14日。2019年3月，原告智达公司与被告堃润公司、域先公司达成补充协议，约定增加被告域先公司为承租人，被告域先公司、堃润公司共同承担上述《厂房和办公楼租赁合同》约定的承租人义务。然而，被告堃润公司、域先公司多次逾期支付原告智达公司厂房租金和场地租金。由于被告堃润公司、域先公司多次迟延履行主要债务，原告智达公司催要无果，故此在2019年11月27日向被告堃润公司、域先公司送达《解除租赁合同通知》。因此，原告智达公司依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第三项之规定，请求确认原告智达公司与被告堃润公司、域先公司之间的《厂房和办公楼租赁合同》在2019年11月27日解除，并请求判决被告堃润公司、域先公司与联博公司共同拆除搭建物、恢复租赁物原状、腾退租赁厂房。 诉讼中，被告堃润公司、域先公司现已结清原告智达公司2020年9月14日前的厂房租金与2020年6月30日前的场地租金。因此，原告智达公司请求判决被告堃润公司、域先公司按照155669元/月支付2020年9月15至实际腾退之日的厂房占有使用费，并按照4330元/月支付2020年7月1日至实际腾退之日的场地租金。 按照合同约定，被告堃润公司、域先公司逾期支付厂房租金，每逾期一天按照月租金的0.05%赔偿原告智达公司违约金，逾期超过30天按照月租金0.5%赔偿原告智达公司违约金。被告堃润公司、域先公司四次逾期支付厂房租金，逾期天数分别是10天、120天、145天、54天，故原告智达公司按照合同约定请求判决被告堃润公司、域先公司赔偿违约金30406元。 原告智达公司因本起诉讼产生律师费50000元，并已支付给江苏周瑞昌律师事务所。根据《厂房和办公楼租赁合同》约定，该笔费用应由三被告共同承担。因此，原告智达公司请求判决被告堃润公司、域先公司与联博公司赔偿原告智达公司律师费50000元。 被告堃润公司与被告域先公司辩称:（一）两答辩人不同意解除《厂房和办公楼租赁合同》，理由是：1.《厂房和办公楼租赁合同》未约定两答辩人逾期支付租金时，原告智达公司享有合同解除权，仅是约定两答辩人赔偿原告智达公司逾期违约金；2.两答辩人逾期支付原告智达公司厂房租金存在正当理由，主要是原告智达公司没有按期足额向两答辩人开具租金发票，也未给两答辩人解决用电问题。3.两答辩人虽然存在逾期支付租金的违约行为，但是逾期期限不长，两答辩人亦有经济能力支付租金。（二）两答辩人严格按照合同约定使用租赁物，没有破坏厂房的主体结构，装修和使用时也没有拆除承重墙。根据合同约定，租赁关系终止时，两答辩人的装修、改建部分无偿归原告智达公司所有，无需拆除。只有原告智达公司不需要时，两答辩人才需拆除搭建物、恢复原状。因此，租赁关系终止前，两答辩人均不承担恢复原状义务。（三）根据《厂房和办公楼租赁合同》约定，两答辩人在2020年9月14日支付原告智达公司2020年9月15日至2020年11月14日的厂房租金。因此，原告智达公司主张2020年9月15日以后的厂房占有使用费，明显缺乏合同依据，请求驳回原告智达公司的该项诉讼请求。（四）两答辩人逾期支付原告智达公司厂房租金属实，且逾期天数是10天、120天、145天、54天，两答辩人愿意支付原告智达公司逾期违约金。但是，《厂房和办公楼租赁合同》约定的违约金计算标准过高，原告智达公司主张的违约金30406元亦过高。两答辩人同意按照LPR支付原告智达公司逾期违约金。（五）两答辩人与原告智达公司仅约定场地租金标准是4330元/月，但是未约定支付日期。两答辩人认为只需在每月底支付原告智达公司当月场地租金4330元，且两答辩人已经结清2020年6月30日前的场地租金。因此，原告智达公司要求两答辩人支付2020年7月1日之后的场地租金，缺乏合同依据，请求驳回原告智达公司的该项诉讼请求。（六）原告智达公司因本起诉讼产生律师费50000元，两答辩人均无异议。但是，《厂房和办公楼租赁合同》没有约定律师费由两答辩人承担。因此，原告智达公司要求两答辩人赔偿律师费50000元，缺乏合同依据，请求驳回原告智达公司的该项诉讼请求。 被告联博公司辩称：答辩人联博公司在2018年1月初已将租赁厂房交付给被告堃润公司、域先公司，并将租赁合同权利和义务概括转移给被告堃润公司、域先公司。拆除、搭建行为均是被告堃润公司、域先公司实施，答辩人联博公司没有参与。因此，请求驳回原告智达公司对答辩人联博公司提出的诉讼请求。 本院经审查认定以下事实：原告智达公司在太仓市高新区无锡路16号有工业用地一宗，面积是13272.80平方米。在该宗土地上，原告智达公司建有两幢厂房，建筑面积分别是2233.62平方米、3708.60平方米。 2017年11月8日，原告智达公司曾将两幢厂房出租给被告联博公司，双方约定租赁期限是三年，自2017年11月15日至2020年11月14日。嗣后，被告堃润公司也使用了原告智达公司的两幢厂房。2018年下半年，原告智达公司与被告堃润公司达成协议，约定被告堃润公司承租原告智达公司两幢厂房之外的场地、配电房、油漆房、汽配间等，每月支付租金合计4330元。双方还约定：由于被告堃润公司擅自搭棚，协议终止时，被告堃润公司承担全部拆除复原工作（包括绿化），被告堃润公司承诺并支付复原工程押金21700元；若被告堃润公司不拆除，原告智达公司有权请任何一家工程队拆除，所有费用均由被告堃润公司承担，多退少补。 2018年8月7日，原告智达公司（出租方）与被告堃润公司（承租方）签订《改建复原工程协议书》一份，约定：由于承租方进厂时没有与出租方沟通，擅自对办公楼进行改建和装修，双方经多次沟通协商，现承租方己作出对办公楼改建的书面承诺和支付复原工程费用押金120000元；房屋租期届满后，承租方负责复原工程施工，得到出租方认可后，押金归还承租方；如承租方不履行改建复原工程，押金将不予退还，出租方有权请任何一家建筑公司对承租方改建的项目进行拆除和复原，由此引起的所有费用均由承租方承担，预付押金多退少补；如在终止合同前承租方没完成改建复原工程，在租期后再进行复原工程施工，承租方要支付改建复原工程期间的双倍租金。2018年10月12日，被告堃润公司支付原告智达公司复原工程押金120000元。 2019年3月12日，被告联博公司与被告堃润公司共同向原告智达公司申请将被告联博公司的权利和义务概括转移给被告堃润公司，并承诺以前租赁时发生的相关事宜，由被告堃润公司与被告联博公司共同承担责任。 2019年3月21日，原告智达公司（合同中甲方）与被告堃润公司（合同中乙方）补签《厂房和办公楼租赁合同》一份，双方约定：甲方将位于太仓市高新区无锡路16号的两幢厂房出租给乙方，租赁期限是三年，自2017年11月15日至2020年11月14日；第一年每月租金是149134.16元，第二年每月租金是152104.96元，第三年每月租金是155669.92元，租金每三个月支付一次，先付后租，租金从2017年12月15日起算，第一次租金应在2017年11月14日交付，第二次应在2018年3月14日交付，以此类推；若乙方延期交付租金，每延期一天按照月租金的0.05%交纳滞纳金，超过30天按照月租金0.5%交纳滞纳金；合同签订前，乙方应向甲方交付租赁合同履行保证金149134.16元，租赁合同结束前乙方如没有违约且租赁物交接验收合格，甲方应在一个月内将保证金无息退还给乙方；乙方装修、改建增加的附属物归甲方所有，乙方不得主张权利或者要求甲方予以补偿；合同到期或者终止，乙方应将租赁物以完好状态交还甲方，如乙方对租赁物造成损坏时，双方确认损坏程度，协商赔偿标准；终止租赁关系后，由于乙方对原厂房状态进行了变更，乙方对厂房的装修和装潢无偿归属甲方，如故意损坏，乙方应承担修复责任或者予以赔偿；重大改造部分（如承租方对墙体及内部结构进行的改造）归还时，当甲方要求拆除修复时，乙方应按甲方要求予以拆除修复，如乙方不履行拆除修复义务，甲方有权要求任何一家建筑公司对乙方不愿拆除修复的工程进行施工，所有费用均由乙方承担，如此项改造已获得甲方书面同意，不需要复原，乙方不承担复原责任；双方履行合同所产生的任何争执，应当友好协商解决，协商不成可以提交太仓市人民法院裁决，产生的律师费、鉴定费、交通费等费用应由败诉方承担；甲方闲置的空地、绿化地块以及厂房外的设施，依法不准擅自占用，乙方确因生产需要占用，可与甲方协商同意后办理相关手续和费用，乙方方可使用。该合同还约定了其他事项。2019年5月20日，被告堃润公司支付原告智达公司履约保证金149134.16元。 2019年3月，原告智达公司与被告堃润公司、域先公司又达成三方协议，约定增加被告域先公司为承租人，被告域先公司与被告堃润公司共同承担《厂房和办公楼租赁合同》约定的承租人法律责任。 租赁期间，原告智达公司认为被告堃润公司存在逾期支付租金、野蛮装修、私自改建、乱堆乱放垃圾、破坏租赁物等违约行为，并在2019年11月27日向被告堃润公司送达《解除租赁合同通知》，通知被告堃润公司正式解除《厂房和办公楼租赁合同》《场地租赁协议》。2019年11月28日，被告堃润公司收到该《解除租赁合同通知》。 2019年12月12日，原告智达公司与江苏周瑞昌律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定在原告智达公司与被告堃润公司、域先公司、联博公司租赁合同纠纷一案中，原告智达公司委托江苏周瑞昌律师事务所指派律师参加一审诉讼，并由原告智达公司支付律师费50000元。当日，原告智达公司转账支付律师费50000元。 另查明：关于租赁期限2019年6月15日至2019年9月14日、2019年9月15日至2019年12月14日、2019年12月15日至2020年3月14日、2020年3月15日至2020年6月14日的厂房租金，被告堃润公司、域先公司均迟延支付原告智达公司。审理中，双方一致确认逾期天数分别10天、120天、145天、54天。 上述事实，由原告智达公司提供的房屋所有权证、国有土地使用权证、《改建复原工程协议书》《厂房和办公楼租赁合同》《协议书》《解除租赁合同通知》《委托代理协议》、律师费发票，被告堃润公司、域先公司提供的转账记录、收据以及原、被告当庭陈述等证据证实。 本院认为：原告智达公司与被告堃润公司、域先公司之间的《厂房和办公楼租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”本案中，被告堃润公司、域先公司逾期支付原告智达公司租金构成违约，但是最终还是履行了合同义务，其违约程度显著轻微，不影响原告智达公司合同目的实现。因此，原告智达公司依据《合同法》第九十四条第三项之规定，请求确认《厂房和办公楼租赁合同》在2019年11月27日解除，本院不予支持。 被告堃润公司、域先公司基于生产经营需要对租赁物进行装修、改建，并且按约支付原告智达公司复原工程押金12万元和履约保证金14万余元。同时，原告智达公司与被告堃润公司在2018年8月7日约定租赁期满后，被告堃润公司负责复原工程施工。《厂房和办公楼租赁合同》约定的租赁期限届满之前，原告智达公司即请求三被告拆除搭建物、恢复原状并腾退厂房，显然不符合合同约定，本院不予支持。 根据《厂房和办公楼租赁合同》约定，被告堃润公司、域先公司在2020年9月14日支付原告智达公司2020年9月15日至2020年11月14日的厂房租金。原告智达公司在约定的支付日期前主张2020年9月15日之后的厂房占有使用费，本院不予支持。 被告堃润公司、域先公司多次逾期支付原告智达公司厂房租金，原告智达公司有权向其主张违约金。被告堃润公司、域先公司以原告智达公司未向其开具发票、未解决其用电问题为由，主张减轻或者免除违约责任均缺乏合同依据，本院不予采信。《厂房和办公楼租赁合同》约定被告堃润公司、域先公司逾期支付厂房租金时，每逾期一天按照月租金的0.05%支付违约金，逾期超过30天按照月租金的0.5%支付违约金。被告堃润公司、域先公司四次逾期支付厂房租金的天数分别是10天、120天、145天、54天，每次逾期支付金额是456312元。经审核，原告智达公司主张逾期违约金30406元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。 根据原告智达公司与被告堃润公司在2018年下半年的协议约定，被告堃润公司每月支付一次场地租金4330元。被告堃润公司、域先公司已经结清原告智达公司2020年6月30日前的场地租金，2020年7月1日之后场地租金的支付期限尚未届满。因此，原告智达公司要求被告堃润公司、域先公司支付2020年7月1日之后的场地租金，缺乏合同依据，本院不予支持。 《厂房和办公楼租赁合同》第十三条第二款约定，双方产生纠纷协商不成时诉至太仓市人民法院，由此产生的律师费等均由败诉方承担。被告堃润公司、域先公司逾期支付租金而引起纠纷，本案原告智达公司产生律师费50000元，两被告均无异议，但是均拒绝承担。综合考虑原告智达公司的诉讼请求仅获部分支持、被告堃润公司和域先公司引发本起纠纷的过错程度等因素，本院酌定被告堃润公司、域先公司赔偿原告智达公司律师费15000元。原告智达公司要求被告联博公司共同承担律师费，缺乏合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告堃润包装科技（江苏）有限公司、域先机械科技（苏州）有限公司在本判决生效后十日内支付原告智达工程技术（苏州）有限公司违约金30406元； 二、被告堃润包装科技（江苏）有限公司、域先机械科技（苏州）有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告智达工程技术（苏州）有限公司律师费15000元； 三、驳回原告智达工程技术（苏州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7501元，财产保全费5000元，合计12501元，由原告智达公司负担11128元，被告堃润公司、域先公司负担1373元。上述款项原告智达公司已预交，本院不再退还，被告堃润公司、域先公司在本判决生效后十日内一并支付原告智达公司1373元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  郭玉昆 二〇二〇年六月十八日  书记员  邵 诚