广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初915号原告：清远市裕兴物业管理有限公司佛冈明珠花园分公司，住所地：广东省佛冈县********************，统一社会信用代码：914***********953T。负责人：高红光，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐姗姗，该公司职员。被告：曹世煜，男，1967年1月1日出生，汉族，住广东省佛冈县************。原告清远市裕兴物业管理有限公司佛冈明珠花园分公司（以下简称：裕兴物业公司）与被告曹世煜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告裕兴物业公司的委托诉讼代理人徐姗姗、被告曹世煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未支付的物管费（由逾期之日暂计至2020年2月29日欠物业管理费5156.98元），水费349.50元，二次加压费116.40元，生活垃圾处理费256元，分摊费用270.79元，滞纳金（由逾期之日暂计至2020年2月29日产生滞纳金4403.94元），合计10553.61元（由逾期之日暂计至2020年2月29日）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于清远市佛冈县***************8**9*02**，面积共125.78平方米的房产提供物业服务。按照协议第三条：“住宅按建筑面积每月每平方米1.00元”，即被告每月需支付125.78元物管费给原告。协议还约定被告如逾期支付物管费，原告有权“从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金”，但被告2016年10月至2020年2月，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。至今，被告已欠原告物业管理费人民币5156.98元，水费349.50元，二次加压费116.40元，生活垃圾处理费256元，分摊费用270.79元，滞纳金（由逾期之日暂计至2020年2月29日产生滞纳金4403.94元），合计10553.61元（由逾期之日暂计至起诉之日）。合同履行至2020年02月，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费业务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告曹世煜辩称，我不是不交物管费，是因为开发商没有依约按时交楼给我，也没有依约支付逾期交房违约金，当时县委调解，双方同意以物管费抵扣违约金，物管公司也没有向我催收过物管费，所以我就一直以为用违约金抵扣了物管费。对于水费及其他各项分摊费用，我无异议，同意交纳，但物管费是用逾期交房违约金抵扣了，我不同意交纳物管费。原告裕兴物业公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明；2、《前期物业服务协议》；3、被告交纳2016年8月至2016年9月物业服务费的收据；4、寄送催缴函的快递底单；5、公摊电费发票及明细、公摊水费缴费收据及明细；被告曹世煜对其辩解未向本院提交证据；本院依职权在佛冈县*******调取了涉案房屋的产权登记信息。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告曹世煜是涉案佛冈县************************的业主，该房屋建筑面积125.78平方米。2015年*月25日，被告曹世煜（乙方）与原告裕兴物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，就上述商品房的物业管理服务事宜达成协议。约定：甲方为乙方提供物业服务，服务内容包括物业共用部位、共用设施设备、附属建筑物和构筑物的日常维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆进出、停放秩序的管理等；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积1.0元/月/平方米交纳，二次变频供水加压费按0.*元/立方米收取，公共水电按实际发生额分摊收取，每月10日-20日交纳，逾期交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告依约对涉案物业进行管理，但被告自2016年10月起未依约向原告交纳物业服务费，原告曾于2019年6月11日向被告寄送催缴函进行催收，但被告仍未交纳。庭审中，被告确认收到催缴函，但未查阅函件内容。对于被告主张以逾期交房违约金抵扣物业服务费，原告予以否认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已依约为被告物业提供了包括安保、清洁等相关的物业服务，履行了其义务，被告亦应当依约支付相应的物业服务费给原告。原告要求被告支付2016年10月1日至2020年2月29日止的物业服务费5156.98元（1元/平方米/月×125.78平方米×41个月），于法有据，本院予以支持。被告抗辩认为，经县政府调解，双方同意以逾期交房违约金抵扣物业服务费，但未提供证据予以佐证，且原告予以否认，被告该抗辩意见事实和证据不足，故对其主张以逾期交房违约金抵扣物业服务费的辩解，本院不予采纳。对于逾期交房违约金纠纷，被告应依据其与开发商签订的《商品房买卖合同》主张权利。至于原告要求被告支付滞纳金4403.94元，该滞纳金实质是因被告未依约支付物业服务费而产生的违约金，被告不同意交纳违约金视为其对违约金标准过高的异议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，为避免违约金过高导致双方权利义务失衡，显失公平，本院酌定违约金参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计付为宜。故被告应自2016年10月21日起以当月应付未付的物业服务费为基数参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准支付违约金给原告。因自2019年8月20日起中国人民银行不再公布贷款基准利率，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此，自2019年8月20日起的违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告付清拖欠的物业服务费之日止。被告对原告主张的水费349.50元、二次供水加压费116.40元、生活垃圾处理费256元、分摊费用270.79元，共计992.69元没有异议，故原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告曹世煜于本判决生效之日起十五日内支付2016年10月1日至2020年2月29日期间的物业服务费5156.98元及违约金（违约金自2016年10月21日起以当月应付未付物业服务费为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以当月应付未付物业服务费为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清上述物业服务费之日止）给原告清远市裕兴物业管理有限公司佛冈明珠花园分公司；二、被告曹世煜于本判决生效之日起十五日内支付水费349.50元、二次供水加压费116.40元、生活垃圾处理费256元、分摊费用270.79元，共计992.69元给原告清远市裕兴物业管理有限公司佛冈明珠花园分公司；三、驳回原告清远市裕兴物业管理有限公司佛冈明珠花园分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取计32元，由原告清远市裕兴物业管理有限公司佛冈明珠花园分公司负担12元，被告曹世煜负担20元。原告清远市裕兴物业管理有限公司佛冈明珠花园分公司预交的受理费32元，可以在本判决生效后向本院申请退回20元。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年六月十六日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。