四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初234号 原告：成都市云曜科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段688号3栋2层202号。 法定代表人：蒲开翠，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马冀，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾迪，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被告：王琴，女，1972年4月19日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：李迁锦，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 被告：成都海诚房地产开发有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇司马大道168号。 法定代表人：程联合，董事长。 委托诉讼代理人：周军，男，1981年2月11日出生，汉族，住四川省邛崃市，系公司员工。 原告成都市云曜科技有限公司（以下简称云曜公司）与被告王琴、成都海诚房地产开发有限公司（以下简称海诚公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告云曜公司的委托诉讼代理人马冀、曾迪、被告王琴的委托诉讼代理人李迁锦、被告海诚公司的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云曜公司向本院提出诉讼请求：准许继续执行位于四川省邛崃市房屋。事实和理由：云曜公司与海诚公司、天银公司、康斌、徐辉借款合同纠纷案，经成都市中级人民法院调解后，于2014年9月15日作出（2014）成民初字第1960号《民事调解书》，双方达成协议：1.康斌、徐辉于2014年9月17日前向云曜公司归还借款本金15000000元及按照月利率2%支付利息；2.海诚公司对前述债务承担抵押担保责任，云曜公司有权对“司马赋”楼盘所在土地（地号：ＱＬ1-3-1353）行使抵押权。海诚公司、康斌、徐辉等到期未能履行付款义务，云曜公司申请强制执行。邛崃市人民法院作出（2019）川0183执364号之三《执行裁定书》，查封案涉房屋。王琴提出案外人执行异议，邛崃市人民法院于2019年12月19日作出（2019）川0183执异142号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。云曜公司认为该裁定事实认定错误，法律适用错误，提出申请执行人执行异议之诉。 王琴辩称，1.2014年海诚公司在修建“司马赋”楼盘的过程中，因欠四川元基建设工程有限公司（以下简称元基公司）的工程进度款，双方约定用包括案涉房屋在内的五套房屋房款进行抵扣。该事实由（2019）川0183民初1180号《民事判决书》予以证实。2014年10月4日，经元基公司介绍，王琴与海诚公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定案涉房屋以人民币332852元的价格出售给王琴。元基公司用工程款抵扣购房款的形式代王琴支付全部购房款。海诚公司向王琴出具《收据》。后王琴将购房款以银行转账方式转入元基公司指定的收款人名下；2.王琴系商品房消费者，其权利优先于海诚公司的抵押权；3.认可（2019）川0183执异142号《执行裁定书》。 海诚公司辩称，认可王琴的陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 云曜公司原名成都市高新区鑫鸿泰小额贷款有限公司。2014年9月，其因与海诚公司等借款合同纠纷，经成都市中级人民法院调解后，达成《民事调解书》。文书确定云曜公司有权对案涉房屋所在的“司马赋”楼盘土地（地号：QL1-3-1353）行使抵押权。因海诚公司到期未履行还款义务，云曜公司申请执行，在执行过程中，成都市中级人民法院指定本院继续执行。案涉房屋由成都中级人民法院作为查封机关，查封期间分别为2016年1月27日至2018年1月26日、2016年10月9日至2019年10月9日，2016年11月7日至2019年11月7日，上述三次查封均已于2019年6月14日解封。由本院作为查封机关，查封期间为2016年6月24日至2019年6月24日、2019年6月20日至2022年6月19日。2016年6月24日的查封已于2019年4月22日解封。王琴针对（2019）川0183执364号之三《执行裁定书》（查封期间为2019年6月20日至2022年6月19日）提出案外人执行异议，邛崃市人民法院作出（2019）川0183执异142号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。 另查明，2014年5月，案外人元基公司与海诚公司签订3份《施工合同》，由海诚公司将其开发位于邛崃“司马赋”楼盘项目1-5号铁管栏杆、楼外墙石材幕墙、玻璃雨棚制作安装工程发包给元基公司，合同约定付款方式为单栋完工后，海诚公司支付元基公司85%的工程款，工程验收合格后支付总额的95%，剩余5%从验收之日起到一年保修期满后，无质量问题10日内一次性付清余款。2016年6月28日，双方第一次收方结算，至2019年1月12日，双方对工程进行最后一次收方结算。在元基公司与海诚公司建设工程施工合同纠纷一案即（2019）川0183民初1180号案件中，开庭当日即2019年6月11日上午元基公司与海诚公司完成工程款结算，《工程款计算清单》主要载明，1.支付工程款2910000元；2.以房抵款5套1702516元；尚欠4752369.18元。元基公司和海诚公司陈述大部分工程款于2017年支付，以房抵债于2014年9月、10月达成。在2019年6月11日的庭审中元基公司陈述：“虽然双方达成了以房抵债协议，但该协议的以房抵债尚未履行......”。 王琴与海诚公司签订《商品房买卖合同》，落款时间为2014年10月4日，约定海诚公司将位于四川省邛崃市平方米的房屋以人民币332852元的价格出售给王琴，付款方式为一次性付款。当日，海诚公司向王琴出具现金金额为332852元的《收据》一张。在2019年12月6日王琴提交《执行异议申请书》中载明，被执行人海诚公司在修建“司马赋”楼盘过程中，因欠元基公司的工程进度款，双方约定用包括案涉房屋在内的五套房屋进行抵工程款，元基公司将案涉房屋出卖给了王琴。 海诚公司于2014年10月15日取得包括案涉房屋在内3幢房屋的《商品房预售许可证》（成房预售邛崃字第××号）。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《商品房预售许可证》、《执行裁定书》、查封登记信息、《施工合同》、《工程收方单》、当事人陈述等证据予以证实，本院对证据予以采信，对事实予以确认。 本院认为,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，结合本案查明的事实，争议焦点应为：1.王琴是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条的商品房买受人；2.王琴与海诚公司签订的《商品房买卖合同》是否真实。现本院评议如下： 王琴是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条的商品房买受人。 根据（2019）川0183民初1180号案件2019年6月11日开庭笔录中元基公司关于“元基公司与海诚公司达成以房抵债协议”的陈述和王琴在2019年12月6日提交《执行异议申请书》载明，海诚公司在修建“司马赋”楼盘过程中，因欠元基公司的工程进度款，双方约定用包括案涉房屋在内的五套房屋进行抵工程款，元基公司将争议房屋出卖给了王琴，上述内容可以相互印证，虽然王琴在形式上是与海诚公司签订《商品房买卖合同》，但是王琴是基于元基公司与海诚公司之间以房抵债行为，由元基公司取得案涉房屋的处置权后再将该房转售给王琴。而《执行异议和复议规定》第二十九条中的买受人是指与房地产开发商直接发生交易的商品房买受人，本案王琴从元基公司处购得房屋，不属于上述条文规定的商品房买受人。 二、王琴与海诚公司签订的《商品房买卖合同》是否真实。 首先，《商品房买卖合同》签订时间存疑。元基公司与海诚公司均称以房抵债发生时间在2014年9、10月，《商品房买卖合同》的落款时间也在2014年10月4日，但2014年10月距元基公司于2014年5月进场施工不足半年，工程尚未完工，且双方第一次对工程收方是在2016年6月28日，按照双方签订《施工合同》约定的付款方式，应当支付金额为工程款85%，但元基公司与海诚公司却在2014年9月、10月对尚未实际发生的工程款提前达成以房抵债协议，并随之发生元基公司的转售行为，明显与常理不符。在海诚公司与王琴均不能提交其他证据印证《商品房买卖合同》签订时间为2014年10月4日的情况下，本院对该落款时间不予认可。王琴应进一步举证证明《商品房买卖合同》签订时间发生在法院查封之前，现其未能提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。 其次，海诚公司实际并未收到购房款。海诚房产虽然向王琴出具了一张金额为332852元现金的购房款《收据》，但实际上王琴并未向海诚公司支付过购房款，根据元基公司在2019年6月11日庭审中关于“虽然双方达成了以房抵债协议，但该协议的以房抵债尚未履行”的陈述，也可以证明元基公司也未实际以工程款抵扣该房款，因此，海诚公司向王琴出具的购房款《收据》是不真实的。王琴虽然提交转款凭证用于证明其向蹇曲波（元基公司“司马赋”项目的负责人）支付了购房款316000元，但即使该支付行为是真实的，在元基公司的以房抵债尚未履行完毕的情况下，其向元基公司支付房款的行为也不能阻却案涉房屋执行。 综上，本院认为，王琴所提交的证据，不足以达到证明其与海诚公司签订的《商品房买卖合同》真实有效的高度盖然性的证明标准，因此，本院认为《商品房买卖合同》不具有真实性，王琴不是真实的商品房买受人，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。故，对云曜公司要求继续执行案涉房屋的请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准许继续执行位于四川省邛崃市房屋。 案件受理费6293元，由被告王琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘力平 人民陪审员  胥西西 人民陪审员  简辉军 二〇二〇年六月十日 书 记 员  魏 维