辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2645号上诉人（原审原告）：由克嘏，男，1950年10月8日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：宋文花，由克嘏的妻子。委托诉讼代理人：刘贤才，辽宁海星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会，住所地瓦房店市老虎屯镇后三十里堡。负责人：王明煜,该村主任。委托诉讼代理人：黄孝平，辽宁金刚石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁锦威，男，1962年9月17日生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：张威，辽宁泓冠律师事务所律师原审第三人:丛池功，男，1959年1月16日生，汉族，住瓦房店市。上诉人由克嘏因与被上诉人瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会（以下简称“后三十里堡村委会”）、被上诉人祁锦威、原审第三人丛池功确认合同效力纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初4136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。由克嘏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审诉请。主要事实和理由：一、原审认定祁锦威向法庭提交的2012年9月18日《情况说明》，但没有表述上诉人对祁锦威提交的该证据的质证意见。二、原审认为“被告祁锦威支付价款”的事实，因没有对祁锦威支付价款组织当事人质证，不能认定。三、适用法律不统一。生效的(2017)辽02民终9729号、9733号民事判决书均认为根据现行房地产管理体制的有关规定，我国集体所有土地在未办理国家征收手续转化为国有土地之前，禁止进入房地产市场……不允许随意买卖。生效的(2018)辽02民终2807号民事判决书认为案涉房屋建造于集体土地上，原告非该集体经营组织成员，不具备购买房屋资质，合同无效。生效的(2018)辽0281号民初1650号等11份民事判决书均认为房屋建造于集体所有土地上，不是商品房，原告非集体组织成员，不具备购买案涉房屋资质，故合同无效。案涉买卖的房屋与前述判决书所涉及的买卖房屋是同一地方同一性质农民住宅楼房，被上诉人祁锦威不是该集体组织成员，那14个房屋买卖合同无效，而本案一个房屋买卖合同有效，势必形成同一法院对同一房屋买卖合同效力的判决不一致。二审补充意见如下：1.上诉人提供被上诉人后三十里堡村委会委托测绘部门对案涉两栋农民住宅楼面积测绘报告书，上诉人根据生效的15份民事判决书整理出来的后三十里堡村民委员会出售房屋的信息，以证明楼房买卖协议涉及农民住宅楼产权单位是后三十里堡村民委员会，是合格房屋，楼房买卖协议载明“两栋楼封顶，但是尚未完全竣工，因丙方无力继续施工，将两栋楼仅就现状转卖给乙方继续施工，并经营管理，”是不实之词。2.15份判决书证明只有果玉龙、刘喜文、祁中超三人签订房屋买卖合同的时间是在2011年1月13日之前，另外12套房屋签订的时间是在2011年3月3日至2012年12月7日之间，该节事实证明2011年1月13日楼房买卖协议中的甲乙丙三方不可能知道出卖房屋中不含丙方已经处理的12套房屋，该节事实证明楼房买卖协议签订的时间应当在2012年12月8日之后，从而证明楼房买卖协议的签订时间为2011年1月13日是造假的。3.生效15份判决书可以证明出售的房屋平均单价2048元，而楼房买卖协议约定的是800元，严重背离了市场的价格，不是上诉人的真实意思，是丛池功伙同祁锦威强迫上诉人在事先答应好的协议书上签字，对于丛池功、祁锦威涉嫌强迫交易罪，上诉人一直向瓦房店市公安局举报，但没有给予正式的书面答复，现正在向大连市公安局和辽宁省公安厅以涉黑涉恶进行举报。楼房买卖协议没有明确约定房款应当交给何方，上诉人认为案涉农民住宅楼建在农村集体土地上，甲方当然是产权单位，楼房买卖协议是甲方和乙方打印的，在对购房款应当交付给何房有两种以上不同解释的情况下，应当作出对打印协议书的一方不益的解释，也就是说购房款应该交给后三十里堡村委会，被上诉人祁锦威提供情况说明涉嫌伪造，即被上诉人祁锦威涉嫌伪造证据，应当将犯罪线索移交公安机关处理。后三十里堡村委会辩称，不同意上诉人由克嘏的上诉请求，应该维持原审判决。1.上诉人以在村委会的土地上所建的房屋当然产权单位是村委会的理由，认为案涉楼房产权单位是后三十里堡村，没有法律依据，案涉楼房的产权人是由克嘏，该楼房买卖协议，买卖双方是祁锦威与由克嘏，丛池功代表村委会是第三人。2.上诉理由第一条与第二条与上诉人的上诉请求没有法律关系上的关联性。3.上诉状第三条以另案生效民事判决书认为本案所涉楼房买卖协议无效是错误的，本案买卖的是在建工程，而判决书所认定的是农民集资房卖给了没有购买资格的非本集体以外的居民，故上诉人所提供判决书认为合同无效与本案合同无效是两种法律关系。4.在农民集资楼的建设过程当中，村委会只是对土地收取了一定的费用，该楼房产权人应该是由克嘏与世达公司。祁锦威辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由如下：1、上诉人要求人民法院审查祁锦威的付款证据，但买卖合同有效与否与是否付款没有关联性，因为作为买卖合同支付对应价款，并非确认合同无效的法定要件，而且在诉讼过程中上诉人未要求被上诉人祁锦威支付价款。另外，该协议于2011年1月13日签订，距此近十年的期间，上诉人从来没有向被上诉人祁锦威主张过房屋价款。上诉人称适用法律不统一的观点是错误的，之前向人民法院提交判决当中认定购买人购买集体所有土地上的房屋，认定无购买资格，但案涉楼房买卖协议与之前生效判决中争议标的是有区别的，案涉协议书标的物为在建工程楼盘，从该协议书记载“因为由克嘏一方无力继续施工，转给乙方继续施工，并经营管理”的内容，可以看出双方交易的是未完工的半截施工项目。从交易价款也可以明确看出，双方之间交易的不是住宅房屋。案外购房人买的是单价2000多元钱的房屋，水电暖完工的房屋，但是案涉协议约定每平方米800元，是工程造价，需要后期继续投入资金进行完善，由村委会进行出售以后，将款项转给被上诉人祁锦威。2、上诉人称丛池功、祁锦威胁迫其在上面签字，按照法律规定，这属于可撤销合同，上诉人应当在一年的除斥期间向人民法院要求撤销该合同，但在2011年1月13日至2012年1月13日期间，上诉人未行使权利要求人民法院对该合同进行撤销。上诉人称涉嫌强迫交易罪，但目前未收到公安机关对于该刑事案件予以立案的法律文书。另外，关于15份买卖合同问题，因为当时上诉人与祁锦威协商时候，上诉人告诉过祁锦威已经处理了12套房产，但是并未提供给祁锦威对应人名以及详细清单，因此，被上诉人祁锦威当时不知道由谁已经购买了房屋。上诉人依此导出2011年1月13日协议书是伪造的，与事实不符。丛池功辩称，同意后三十里堡村委员意见。由克嘏向一审法院起诉请求：确认楼房买卖合同无效。一审法院认定事实：2011年1月13日，原告（丙方）与被告后三十里堡村委会（甲方）、被告祁锦威（乙方）签订楼房买卖协议书，协议约定甲方开发的农民住宅楼，其工程承包给丙方建筑，所有资金全部由丙方投资，现有两栋楼封顶但尚未完全竣工，因丙方无力继续施工，（水、电、暖等项均未入网，道路、绿化、硬覆盖也未完成）。经三方协商一致达成共识，将该两栋楼仅就现有状况转卖给乙方继续施工并经营管理，其具体条款如下：一、房屋坐落地点:瓦房店市老虎屯镇后三十里堡衬,农民住宅楼,面积约为7600平方米,(不含丙方已处理的12套房屋)。二、价款:每平方米800元RMB,合计总价伍佰贰拾万元(5,200,000元)。三、付款方式：于本协议签字时,乙方一次性交购房款伍佰贰拾万元(5,200,000元)。乙方付款以收据为准。四、该交易房目前符合出售条件,乙方对此经考察予以认可。待乙方办理房照时,甲方协助乙方办理相关手续,其过户费用(含税)由乙方承担。协议签订后，后三十里堡村委会在甲方处盖章，丛池功在证明人处签字，祁锦威在乙方处签字，由克嘏在丙方处签字，胡宝功在证明人处签字。协议签订后，被告祁锦威接收了两栋楼房。2012年9月18日，原告出具情况说明记载，经我投资建设的未与瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村农民住宅楼两栋，经协商卖给祁锦威，祁锦威于2011年3月13日，先付给由克嘏购楼款人民币350万元，此款打入法律顾问胡宝功卡内，经我同意后，胡宝功将该款分别付给我在建楼工程中的债权人，该350万元已全部付给我的债权人。账目核实清楚。由克嘏在情况说明人处签字。一审法院认为，契约精神及诚实信用原则是当事人从事民事活动的基本准则。原告与被告后三十里堡村委会、祁锦威签订的买卖协议中表述，后三十里堡村委会开发的农民住宅楼，原告因无力施工转卖、被告后三十里堡村委会签字、盖章同意，被告祁锦威支付价款取得并实际占有，该协议是各方当事人的真实意思表示，且已履行多年，系三方协商一致达成共识的协议。原告虽诉称买卖楼房的协议违反法律的强制性规定，但没有提供相关的证据，故其请求确认协议无效证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告由克嘏的诉讼请求。案件受理费100元，由原告由克嘏负担。本院二审期间，上诉人由克嘏提交如下证据：(1)后三十里堡村委会委托测绘形成的测绘报告两份，时间2013年5月23日，拟证明已出售的15套房屋在检测报告中，是合格房屋；(2)15份生效法律文书涉及房屋信息等，显示房屋单价是2000多元，其中有3套房屋是在2011年1月13日卖的，其他12套是在2011年3月至2012年3月之间卖的，2012年12月8日后再没有出售过，拟证明案涉楼房买卖协议签订时间造假且祁锦威占有案涉房屋后未施工过；(3)两份检验报告，委托单位为大连世达集团建筑工程有限公司，拟证明案涉楼房建于2009年10月，竣工于2010年11月。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人后三十里堡村委会、祁锦威及原审第三人丛池功对前述两份证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，对第三份证据的真实性及待证事实均有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：证据（1）出具时间为2013年5月23日，系在案涉楼房买卖协议书签订后两年作出的，且与案涉纠纷无关联性，故本院不予采信；证据（2）根据15份生效法律文书整理房屋信息表，被上诉人及原审第三人认可真实性且内容与生效法律文书查明事实吻合，故本院予以采信；证据（3）两份检验报告记载的委托单位大连世达集团建筑工程有限公司（以下简称“世达公司”），仅以该报告不足以证明案涉房屋开竣工时间属实。故本院对该证据不采信。本院经审理除对一审判决“2012年9月18日，原告出具情况说明记载……由克嘏在情况说明人处签字”的事实，因上诉人由克瑕在二审明确否认签名真实性而不予认定外，本院对一审判决其他查明事实予以确认。本院作出的（2017）辽02民终9729号民事判决书、（2017）辽02民终9733号民事判决书、（2018）辽02民终2807号民事判决书，以及辽宁省瓦房店市人民法院作出的（2013）瓦民初字第1277号民事判决书和（2018）辽0281民初1650号至1660号民事判决书，均认为相应房屋于集体所有的土地上且购房人非该集体经济组织成员，不具备购买案涉房屋资质，依此为由认定后三十里堡村委会与15名购房人签订的房屋买卖协议无效。本院确认上述事实有（2017）辽02民终9729号民事判决书、9733号民事判决书、（2018）辽02民终2807号民事判决书、辽宁省瓦房店市人民法院作出的（2013）瓦民初字第1277号民事判决书及（2018）辽0281民初1650号至1660号民事判决书以及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条以及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、第七十三条之规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移外，城市居民购买在农村集体所有土地上的房屋，违反了前述土地管理法的强制性规定，导致合同无效。本案即符合此种情形。依据已查明的事实，案涉楼房买卖协议书中所涉房屋系建造在农村集体所有土地上，土地使用权人系后三十里堡村集体，买受人祁锦威并非该农村集体组织成员。且业已生效法律文书均认定此类房屋买卖合同为无效合同。因此，由克嘏诉请确认案涉楼房买卖协议书为无效合同，有事实和法律依据，一审判决未予支持，有失妥当，本院予以纠正。至于祁锦威一审抗辩称案涉楼房买卖协议书系在建未施工完毕的工程转让，是半成品的两栋楼房，不属于房屋买卖合同等一节，本院认为，对合同性质的认定应结合合同名称及合同条款内容进行综合审查。本案中，虽然案涉楼房买卖协议书在合同条款之前说明买卖原因系因由克嘏无力继续施工，现状转让由祁锦威继续施工，但从该协议书约定条款明确载明祁锦威支付的是购房款520万元且房屋符合出售条件，由后三十里堡村委会协助办理过户手续等。因此，祁锦威的此项抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，由克嘏的上诉请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初4136号民事判决；二、确认由克嘏、祁锦威与瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会于2011年1月13日签订楼房买卖协议书无效。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由瓦房店市老虎屯镇后三十里堡村民委员会和祁锦威共同负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月二十九日书记员  王丽秋