浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初550号原告：吴小敏，男，1992年3月3日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：章魁者，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。被告：温州市梁安置业有限公司，住温州市龙湾区永中街道文化水街8号，统一社会代码：913303003440303691。法定代表人:袁荣文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：季盈泽，浙江联英律师事务所律师。原告吴小敏与被告温州市梁安置业有限公司（以下简称：梁安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴小敏及其委托诉讼代理人章魁者、被告梁安公司的委托诉讼代理人朱捷峰到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金706382元（20298616元×万分之三／天×116天）；2.判令被告赔偿原告屋面栏杆无法安装及使用范围减少的损失4059723.2元（20298616元×20%）；3.判令被告赔偿原告租金损失518247.6元（104室、105室未出租建筑面积294.43平方米×110元／平方米／月×12个月＋106室第一层未出租建筑面积72平方米×150元／平方米／月×12个月）；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年3月12日，原、被告签订七份《商品房买卖合同》（以下简称：《合同》），约定原告向被告购买其开发的坐落于温州市龙湾区商品房（设计用途商业，以下简称：涉案商铺），总价款20298616元，交房期限为2018年10月30日。被告另向原告出具《房屋范围使用示意图》（以下简称：《示意图》），承诺商铺屋面安装栏杆，栏杆外延至商铺外墙归原告安装设备使用。届期，被告未在商铺屋面安装栏杆，未按约定条件交房。2019年2月26日，原告为避免损失扩大，在屋面未安装栏杆的情况下勉强收房，此时被告逾期交房已达116天；根据《合同》第十条约定，被告违期交房，应按已付房价款每日万分之三标准向原告支付违约金。此后，原告继续要求被告安装栏杆未果。原告遂于2019年起诉要求被告安装栏杆并支付违约金。第一次诉讼中，被告明确表示《示意图》指向的屋面系业主共有，未经共有人同意约定无效，故无法安装栏杆，原告为此撤诉。因栏杆无法安装，原告使用范围减少，被告应按总价款20%赔偿损失。因栏杆无法安装，导致原告无法在屋面安装空调设备，104室、105室和106室第一层商铺至今无法出租，还存在租金损失，参照同地段租金标准计算一年，超出部分放弃。原告为此再次起诉。被告答辩称：一、签订《合同》及付款情况属实。二、关于逾期交房违约金。涉案商铺于2017年11月竣工验收备案，已具备交房条件。被告于2018年10月30日通知原告收房，原告拒收没有依据，其于2019年2月26日收房系自身拖延，无权要求被告支付逾期交房违约金。三、关于屋面栏杆问题。1.《示意图》并未明确被告负有安装屋面栏杆的义务，只是说明一种改建的可能和意向，改建还需要符合规划要求及共有业主同意。2.即使被告负有安装屋面栏杆的义务，没有安装也不影响原告实际使用，没有造成损失。因此，原告主张总价款20%的损失没有依据。四、关于租金损失。原告已经收房，表明已认可涉案商铺符合约定，原告主张租金损失没有依据。综上，驳回原告诉请。审理中，原告补充称：一、《示意图》约定内容明确，栏杆高度1.5米，栏杆外约3.5米宽屋面归原告商铺安装设备使用。二、《示意图》因约定范围涉及共有部位而无效，被告作为开发商明知涉及共有部位仍出具《示意图》进行承诺，过错在于被告，应由被告承担全部责任。三、屋面栏杆无法安装，一方面，造成原告使用范围减少，且存在安全隐患；另一方面，在安装空调外机过程中受到其他共有业主阻挠，被告将与共有业主沟通的责任推给原告，原告曾经报警都无法解决，其他共有业主只允许安装一大两小三台空调外机，导致涉案商铺出租不便。审理中，被告补充称：一、《示意图》未约定由谁安装、何时安装及费用负担，并不属于明确的约定。二、即使法院认定《示意图》属于明确约定，因约定指定共有部分，共有人不同意，约定无效。原告作为购房人，同样明知屋面系共有部位，原告也有过错，是双方责任。三、屋面栏杆未安装并不存在实际损失。1.屋面栏杆本身价值有限。2.原告之子吴小敏购买的相邻另7套商铺大部分已经出租，表明涉案商铺是适租的。3.租户已在屋面安装了空调外机，《示意图》所载也只是“安装设备使用”，表明使用目的未受影响，不存在损失。4.屋面在设计上没有出入口，未安装栏杆不存在所谓的安全隐患。本院经审理认定事实如下：2016年3月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》七份，约定“出卖人梁安公司，买受人吴小敏。第一条，项目建设依据，名称为龙府锦园。第二条，商品房销售的依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为温州市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为温房售许字（2015）第016号。第三条，买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为第6幢104、105、106号、107号、108号、109号、110号房，商品房设计用途为商业用地，其中104号房建筑面积149.03平方米，105号房建筑面积145.60平方米，106号房建筑面积144.09平方米,107号房建筑面积158.87平方米，108号房建筑面积317.11平方米，109号房建筑面积136.25平方米，110号房建筑面积323.20平方米。第五条，计价方式与价款。104室总价2235000元、105室总价2195985元、106室总价2180282元、107室总价2436666元，108室总价4549680元、109室总价3006606元、110室总价3701616元（合计20305835元）。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2018年10月30日前将符合各项条件的商品房交付给买受人使用。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十九条。该商品房所在楼宇的屋面使用权业主共有，使用时须符合小区管理规约（包括《临时管理规约》）、物业服务公司的有关规定、买受人与出卖人就使用问题达成的相关约定以及全体买受人之间达成的相关约定”等。上述七份《合同》于2016年5月4日、5月7日先后在温州市房产管理局龙湾分局备案。被告另向原告出具一份《示意图》，载明“6#楼三层（即涉案商铺屋面）平面图，栏杆高度1.5米，栏杆外延至商铺外墙归6#楼商铺业主安装设备使用”等。2017年11月17日，涉案商铺所在工程在温州市龙湾区住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2018年9月，被告口头通知原告结算支付购房尾款并收房。原告前去查看，发现《示意图》所载栏杆并未安装，遂向被告提出。被告曾尝试安装，但遭到涉案商铺所在楼幢其他住宅业主反对，栏杆未能安装。2018年9月28日、10月19日，原告先后两次委托律师向被告发函，称交付期限已近，要求安装屋面栏杆等；被告已收到相关函件。2018年11月1日，原告结算支付了购房尾款（结算总价20298616元）并委托其本案的诉讼代理人向被告发函，称交付期限已过，要求安装屋面栏杆并计算支付违约金等；被告已收到该函。2018年11月3日，被告向原告发出《交房通知书》；原告于2018年11月4日收到该通知。2018年11月15日，被告向原告发出《交付催告函》；原告于2018年11月20日收到该通知。2019年2月18日，被告向原告发出《复函》，载明“二、6#楼三层1.5米高栏杆的设置不属于合同约定的交付内容，而是交付后的二次改造范畴，你们以我司未设置该栏杆为由拒绝办理交房手续，并无依据。另，就该栏杆设置问题，我司曾居中协调，三楼住户同意安装该栏杆，但要求你们承诺仅放置空调外机等设备，保证不安装油烟管道等严重影响三楼住户的设备，但因你们不同意按照要求承诺，导致栏杆问题到目前无法安装。我司认为，三楼住户同意安装上述栏杆，但要求你们承诺不安装排放污染物的油烟管道，系在容忍你们行使相邻权的同时，正当行使其自身享有的相邻权，符合法律规定”等。原告于2019年2月19日收到该《复函》。2019年2月26日，原告签署《房屋交接验收书》，接收了7套涉案商铺。2019年3月20日，原告第一次向本院起诉，请求判决被告安装屋面栏杆并支付逾期交房违约金。2019年12月30日，原告申请撤诉，本院作出（2019）浙0303民初1779号民事裁定书，裁定准许。2020年1月16日，原告再次起诉，即本案。以上事实由当事人一致陈述、原告身份证、被告工商信息、《商品房买卖合同》、《示意图》、房屋建筑工程竣工验收备案表、《律师函》、发票、《函》、《交房通知书》、《交付催告函》、《复函》、《房屋交接验收书》、（2019）浙0303民初1779号案相关材料等证据在卷佐证。对当事人争议的事实和证据，本院分析如下：1.原告提供了物业费发票，拟证明物业费从2019年3月1日起算；被告质证认为，真实性无异议，但与本案无关。本院审查认为，质证方意见成立，该证据本院在本案中不予确认。2.原告提供了照片一张，称系原告于2020年1月13日拍摄，拟证明原告购买的108号商铺出租给海峡银行后，海峡银行拟在屋面安装两大两小共四台空调外机，但遭到其他住宅业主反对，理由是未安装栏杆，表明屋面不是商铺独用，后经协商，只同意在屋面安装一大两小三台空调外机，另一台大空调外机只能安装在二楼阳台，造成使用不便。被告质证认为，真实性无异议，反而表明屋面实际上允许安装空调外机，使用目的能够实现，至于其他住宅业主的意见，属于相邻关系问题。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。3.原告提供了接警单详情一份，拟证明原告曾于2019年12月30日报警，内容就是安装空调发生纠纷。被告质证认为，真实性无异议，安装空调发生纠纷不代表不能安装，事实上已经安装。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。4.被告提供了照片三张，称系被告代理人于2020年3月18日拍摄，拟证明原告购买的108号商铺屋面已经安装了一大两小三台空调外机，且有四间半商铺已经出租，其余商铺也张贴了招租广告，表明涉案商铺是适租的，暂未出租可能是租金价格和经济环境原因。原告质证认为，真实性无异议，已安装的空调外机是与住宅业主协商的结果，协商难度很大，原告购买的7套商铺有四间半已出租属实，至于招租广告，来咨询的客户在了解到屋面安装设备存在问题后都不愿承租。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于对本案的影响，本院将在下文再行阐述。5.被告提供了三层平面图一份，拟证明涉案商铺屋面（即三层平面）在设计时已预留空调外机位置供商铺使用，未安装栏杆并不影响空调外机的安装。原告质证认为，真实性无异议，但与本案没有关联，图纸上虽有标注空调外机位置，但没有明确原告使用位置，图纸上也没有标注栏杆，导致空调外机安装中与住宅业主产生纠纷，住宅业主并不认同该设计。本院审查认为，该证据的真实性应予确认，其上显示涉案商铺屋面（即三层平面）在设计时已预留空调外机位置供商铺使用，至于此节对本案的影响，本院将在下文再行阐述。本院认为：原、被告签订《合同》的事实清楚，双方建立了商品房预售合同关系。被告另向原告出具《示意图》载明“6#楼三层（即涉案商铺屋面）平面图，栏杆高度1.5米，栏杆外延至商铺外墙归6#楼商铺业主安装设备使用”等。该《示意图》虽未明确栏杆的安装义务主体及完成时间，但综合出具主体、实际履行情况及《合同》约定，应认定需由被告安装且需在《合同》约定的交付期限前完成。被告称约定不明，与事实不符，本院不予采纳。然而，因《示意图》约定的屋面属于业主共有，原、被告双方约定安装栏杆将其中部分屋面隔出归原告单独使用，并未征得其他共有人同意，该约定依法应认定无效。原告第一次起诉请求判令被告安装栏杆，在发现诉请无法实现后撤回起诉，转而提起本案诉讼，本院结合原告本案诉请进一步分析。原告诉请被告支付逾期交房违约金。本院认为，根据审理查明的事实，被告已在《合同》约定的交房期限届满前通知原告收房，原告主要是以被告未按《示意图》约定安装栏杆为由拒绝收房，而根据前述分析，《示意图》约定无效，无效约定的后果并不能用《合同》约定的逾期交房违约金来评价。原告诉请被告支付逾期交房违约金，本院不予支持，但在计算损失时将综合予以考虑。原告诉请被告赔偿屋面栏杆无法安装及使用范围减少的损失。本院认为，首先，虽《示意图》约定的栏杆本身价值有限，无法安装栏杆本身对应的损失不大，但无法安装栏杆导致原告单独使用部分屋面用于安装设备从而避免与其他住宅业主纠纷的目的落空，该损失并非栏杆本身价值所能涵盖。其次，根据被告提供的图纸，涉案商铺屋面（即三层平面）在设计时已预留空调外机位置供商铺使用，故虽《示意图》无效、栏杆无法安装，但原告在平面图标注的相应位置安装空调外机的目的并非无法实现，且事实上也已部分实现。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条亦规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。因此，《示意图》约定无效的影响程度不应过分夸大。第三，原告提供的证据显示原告在安装空调外机过程中曾遭到住宅业主阻挠、发生纠纷并报警，《示意图》无效、栏杆无法安装在客观上已经增加了原告沟通、协调的成本，且《示意图》约定是“安装设备使用”，并不限于平面图标注的空调外机，因《示意图》约定无效，使用功能范围也受到了一定限制，也是考虑损失的因素之一。第四，对《示意图》约定无效，双方均有过错，但被告作为房地产开发企业，其过错程度明显高于原告，应承担主要责任。综合考虑《示意图》约定无效的原因与过错大小、影响程度等实际情况，本院酌情确定被告向原告赔偿损失210000元。原告还诉请被告赔偿租金损失。本院认为，一方面，涉案商铺未实际出租并不必然系屋面栏杆未安装导致；另一方面，本院在确定赔偿损失时已综合予以考虑，故不再另行计算。综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持，超出部分，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告温州市梁安置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吴小敏赔偿损失210000元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告吴小敏的其他诉讼请求。本案受理费24395元，由原告吴小敏负担22170元，被告温州市梁安置业有限公司负担2225元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员  金 丛二〇二〇年六月二十八日代书记员  刘金瑶