新疆维吾尔自治区伊宁县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4021民初123号   原告（反诉被告）：徐昌虚，男，1950年9月7日出生，汉族，住伊宁县。   原告（反诉被告）：徐旭东，男，1974年1月25日出生，汉族，住伊宁县。   以上委托诉讼代理人：祁志福，新疆庸和律师事务所律师，特别授权。   以上委托诉讼代理人：徐东升，男，汉族，1980年11月26日出生，系原告徐昌虚之子。   被告（反诉原告）：伊犁东华房地产开发有限公司，住所地伊宁县墩麻扎镇。   法定代表人：陈国鹏，该公司经理。   委托诉讼代理人：张雪婷，新疆枫树律师事务所律师。   原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东与被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司（以下简称东华公司）农村建房施工合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开进行审理。审理过程中，反诉原告（本诉被告）东华公司当庭提起反诉，本院予以准许并合并审理。本案现已审理终结。   徐昌虚、徐旭东向本院提出诉讼请求：1、判令东华公司依《建房协议书》约定履行向徐昌虚、徐旭东交付房屋和产权证件的义务，依《建房协议书》约定计算价格互补，由东华公司支付徐昌虚、徐旭东2686408元；2、判令东华公司依《建房协议书》约定赔偿自2016年8月31日开始至交房时因延期交房给徐昌虚、徐旭东造成的损失540000元；3、涉诉费用东华公司承担。事实和理由：2015年底，东华公司要在墩麻扎镇路南投资建设农贸综合市场，因徐昌虚、徐旭东的房屋在其用地范围，故双方签订《建房协议书》。协议签订后徐昌虚等依约履行了自己的义务，但东华公司不履行自己义务，并对徐昌虚等造成了损失。   东华公司向本院提出反诉请求：1、判令徐昌虚等支付780平方米的建房款1210255.8元及利息（自2016年8月30日起算至付清之日，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、对超出的房屋面积388.3平方米，判令徐昌虚等按照房屋销售价格合计2601610元支付给东华公司；3、判令徐昌虚等按照房屋总面积，以销售价格计算的总价的30%赔偿东华公司经济损失；4、判令徐昌虚等履行支付土地出让金460687.5元的义务；5、判令徐昌虚等支付东华公司20000元绿化硬化费用；6、涉诉费由徐昌虚等承担。事实和理由：2015年东华公司取得了伊宁县墩麻扎镇218国道南侧的土地开发权，用以开发瑞豪商业城，徐昌虚等土地在征收范围内，为了保证项目开发的顺利推进，2015年12月1日，徐昌虚等与东华公司在平等自愿的基础上达成协议。协议约定乙方（徐昌虚等）地块由甲方（东华公司）代建，建好后以工程结算价给乙方780平方米，面积减少或者多出部分双方均同意按照当时的房屋销售价格互补的方式进行结算。合同约定的付款方式为主体完工支付50万元，剩余款项待门窗安装完毕一次性付清。合同并约定了由徐昌虚等缴纳出让金，如乙方出现资金问题，须按照实际建筑面积按照东华公司同等销售价格承担30%的赔偿责任。另徐昌虚等须支付甲方2万元绿化硬化费用。合同签订后，东华公司履约而徐昌虚违约。   东华公司针对本诉答辩称，1、《建房协议书》系双方协商后达成而非东华公司单方面出具；2、徐昌虚等违约，未支付土地出让金且不按约定支付建房款，导致工期延误，无法办理产权证。   徐昌虚、徐旭东针对反诉答辩称，1、徐昌虚等未支付完款项是因双方尚未结算，不属于违约；2、土地出让金约定30万，徐昌虚等已经支付给东华公司，且该费用属于行政部门收取，不应由东华公司索要；3、东华公司应交付的房屋面积合同只约定了暂估，具体应以东华公司在徐昌虚等原有宅基地面积上建造的房屋面积为准；4、50万元工程款双方约定以水泥折抵。   徐昌虚、徐旭东针对本诉及反诉向本院提交证据如下：   1、《建房协议书》一份。证明双方存在委托建房法律关系；   2、原房屋土地使用证一份。证明徐昌虚等原有房屋的占地面积及现在应享有的房屋面积；   3、公证书一份。证明东华公司购买徐昌虚等房屋的事实；   4、证明及收条一份。证明徐昌虚等向东华公司支付50万元以水泥抵扣的事实；   5、收据一份。证明徐昌虚等向东华公司支付了30万的土地出让金；   6、徐昌虚与东华公司法定代表人的通话记录一份。证明徐昌虚等多次找东华公司结算未果；   7、房屋价款计算便签纸一张。证明2019年4月22日徐昌虚找到东华公司法定代表人后，要求结算，东华公司法定代表人出具该结算方案。   东华公司质证认为，证据1、2、3、5、6、7真实性认可，但仅能证实土地面积是877.5平方米,徐昌虚等虽支付了部分土地出让金但未足额支付，其余徐昌虚所欲证明问题均无法在证据中体现；证据4真实性不认可，无东华公司公章及法定代表人签字，内容也未注明是抵扣。   本院认证认为，证据1、2、3、5、6、7真实性、合法性、关联性双方均无异议，本院均予以认可。证据4中证明虽无东华公司盖章确认，但与证据6相互印证，可以形成证据链，本院予以采信，收条无其他证据相互印证，且无法显示系抵扣价款，本院对其真实性、关联性均无法确认，不予采信。   东华公司针对本诉及反诉向本院提交证据如下：   1、设计质量检查报告。证明涉案工程在2016年8月15日主体验收合格；   2、瑞豪商业楼的工程造价单，证明工程的每平方米单价为1551.61元；   3、户型面积汇总表，证明徐昌虚等拥有的房屋116/117/118/119/215/216/217/218/315/316/317/318，共计12间房屋的户型及面积；   4、国有建设用地使用出让权的合同，证明土地出让金按每平方米525元计算（原土地出让金合同中约定825元，但实际是525元，以他地的土地出让金进行旁证）；土地出让金缴款书2份。   徐昌虚、徐旭东质证认为，证据1、2真实性认可；证据3仅认可拥有12间房屋的事实，由于东华公司尚未交付，对于12件房屋的具体户型及面积无法核实；证据4三性均不认可，该合同中并不能看出和涉案土地有关联，且对徐昌虚等并无约束力。   本院质证认为，证据1、2双方对真实性、合法性、关联性均无异议，本院均予以认可；证据3本院予以认可；证据4合同虽非本涉案土地，但根据缴款书金额计算，土地出让金在825元每平方米。根据缴款书、东华公司陈述及他地合同525元每平方米相互印证，东华公司所诉称的土地出让金金额小于表面出让金金额，其实际要求金额小于表明合同所能取得的金额，不对徐昌虚、徐旭东产生利益侵害，故本院采信土地出让金金额为525元每平方米。   本院经审理认定事实如下：东华公司因开发墩麻扎镇瑞豪商业城项目，需使用徐昌虚等位于墩麻扎镇农机管理站内877.5平方米的土地（土地证使用者王常功，用途住宅及商服，图号：墩277-00），双方协商达成《建房协议书》，协议第3项约定：“经甲乙双方协商乙方现有地块由甲方代建、建设完成甲方交给乙方780平方米共计三层，房屋面积按最终测绘面积为准”；第4项约定：“甲乙双方如面积发生差异，双方同意按当时房屋销售价格互补。”同时约定：“一、乙方在甲方施工主体完工付伍拾万元，待门窗安装完后乙方一次性付清所有工程款。二、该工程价格按最终决算价为准；三、甲方将于2015年8月30日前将房屋交给乙方使用……五、乙方自行缴纳土地出让金，同时保证落实建设资金。甲方负责办理产权证及土地证的支付相关的费用。六、甲方给乙方代建的房屋必须与甲方其他开发建设的项目同步进行，同时完工，乙方不得影响整体施工计划。如因乙方资金问题或其他原因造成甲方建设部分不能按时施工或竣工，由此给甲方造成损失的，乙方应当按照合同建筑面积参照开发商同等销售价格承担赔偿30%的经济责任。八、甲方建设完成后，其产权归乙方所有，办理产权证所需的费用由乙方自行承担……十、乙方承担土地出让金及房屋建设工程款、乙方另付给甲方贰万元用于房屋前场绿化硬化费用。”协议签订后，徐昌虚依约腾空房屋交予东华公司施工，东华公司依约于2016年8月15日竣工验收合格。在工程修建过程中，东华公司总共使用徐昌虚等水泥、钢材、吊车等共计481182元（444932元+36250元），用以折抵部分徐昌虚等应付工程款。徐昌虚另支付了土地出让金300000元，20000元绿化费用尚未支付。东华公司应交付徐昌虚等房屋12间（116/117/118/119/215/216/217/218/315/316/317/318），总建筑面积1168.3平方米。其后双方因对超出合同暂定面积780平方米外的建筑面积如何结算产生歧义发生纠纷。东华公司房屋尚未交付，徐昌虚等剩余价款尚未支付。   涉案土地使用权证上权利人注明为王常功，2010年11月2日双方达成协议，转让给徐旭东。但未办理过户手续。   徐昌虚等与东华公司均认可在徐昌虚等原有土地上修建房屋均归徐昌虚所有；房屋造价1551.61元/平方米；房屋销售价格6700元/平方米。   涉案房屋土地出让金525元/平方米，东华公司已付877.5平方米土地的出让金460687.5元。   针对本院认定的事实，归纳争议焦点：徐昌虚等与东华公司《建房协议书》中约定房屋面积产生差异按当时销售价格互补的真实意思表示是什么，对此本院论述如下：   根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。故合同条款如发生歧义且无法通过语句、关联条款、交易习惯等方式进行判定时，应采用更接近合同的目的的解释为准。徐昌虚等认为，超出暂定780平方米外的建筑面积应由东华公司以房屋造价为单价予以折抵；东华公司认为，超出暂定780平方米外的建筑面积应由徐昌虚等以当时房屋销售价格为单价由徐昌虚等予以补价。双方的歧义在于，当超出暂定面积780平方米后，究竟是东华公司购回该超出面积的房屋，即由东华公司向徐昌虚等支付房屋价款还是徐昌虚等购得该超出面积的房屋，即由徐昌虚等向东华公司支付房屋价款。本院认为，探究合同目的，代建房协议本质是一种由定作人付出一定报酬，承揽人付出劳动并取得劳动成果的双务合同。定作人的合同目的在于获得劳动成果，承揽人的合同目的在于获得报酬。故徐昌虚等与东华公司《建房协议书》中约定房屋面积产生差异按当时销售价格互补，应理解为：若实际建房面积超过约定的建房面积，则按照当时销售价格，由定作人即徐昌虚等补齐差价给与东华公司；若少于约定面积，则按照当时销售价格，由承揽人即东华公司支付差价给与徐昌虚。徐昌虚等称以土地面积为基准衡量差异面积，与合同约定的“780平方米”为基准衡量不符，且无其他证据表明双方达成此合意，本院不予采信。此外，徐昌虚等作为代建房协议中的委托一方，本应对合同条款尽到更重的审慎义务，合同条款歧义导致的利益受损风险应自担。   综上所述，徐昌虚等与东华公司签订的《建房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。东华公司应交付徐昌虚等房屋12间（116/117/118/119/215/216/217/218/315/316/317/318），总建筑面积1168.3平方米，超出合同原估面积（780平方米）388.3平方米。房屋销售价6700元/平方米。故应由徐昌虚等向东华公司补差价2601610元（388.3平方米×6700元/平方米）。780平方米范围内工程款为1210255.8元（780平方米×房屋造价1551.61元/平方米）。两项合计3811865.8元。土地出让金总额应为460687.5元。徐昌虚等已经支付481182元建房款，300000元土地出让金，未支付房屋前场绿化硬化费用20000元。故徐昌虚等还应支付建房款3330683.8元（3811865.8元-481182元），支付东华公司垫付的土地出让金160687.5元，支付房屋前场绿化硬化费用20000元。关于徐昌虚等与东华公司在本反诉中分别诉请的违约责任承担问题，本院认为，该案的实际未履行系双方未对结算方式达成一致意见而非恶意拖欠或恶意迟延交房，同时在双方的通话记录中可以了解到双方始终都在协商沟通，且合同中并未约定合同履行义务的先后顺序，应同时履行。故双方在本反诉中分别诉请的违约金请求，本院均不予以支持。徐昌虚等在本诉中请求的东华公司履行向其交付房屋和产权证件的义务，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条、第六十六条、第一百零七条、第二百五十一条规定，判决如下：   一、原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司支付剩余建房款3330683.8元；   二、原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司支付被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司垫付的土地出让金160687.5元；   三、原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司支付房屋前场绿化硬化费20000元；   四、被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东交付涉案的位于墩麻扎镇瑞豪商业城的房屋（116/117/118/119/215/216/217/218/315/316/317/318），并于原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东支付完毕判项（一）、（二）、（三）所判决款项十五日内协助原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东办理房屋产权手续及交付相应权利凭证；   五、驳回原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东的其他诉讼请求；   六、驳回被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费4600.00元，由原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东负担；反诉案件受理费20570.00元，由原告（反诉被告）徐昌虚、徐旭东负担16826.00元，由被告（反诉原告）伊犁东华房地产开发有限责任公司负担3744.00元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审  判  员   武宝民   二 〇 二 〇 年 六 月 十 三 日   书  记  员   马 莉