辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初869号原告：刘静，女，汉族，1990年4月16日出生，住辽宁省锦州市太和区。委托代理人：董彦良，辽宁仁锦合律师事务所执业律师。被告：**，男，汉族，1963年1月23日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：张喆，女，汉族，1966年6月15日出生，住址：辽宁省鞍山市铁东区。被告：鞍山隆呈房地产代理有限公司，住所地辽宁省鞍山市立山区建材街49栋1层。法定代表人：高桂芹，系该公司经理。原告刘静因与被告**、张喆、鞍山隆呈房地产代理有限公司（以下简称隆呈公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭并适用普通程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告刘静及其委托代理人董彦良、被告**、张喆到庭参加诉讼。被告隆呈公司经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘静向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年4月16日签订的《房地产买卖合同》；2、被告一、二返还原告购房款30万元、赔偿装修款3万元及双倍定金10万元，合计43万元；3、被告三支付赔偿款415元（从2019年12月31日起至起诉之日止，以500元居间费为基数按每日1%计算）；4、判令诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原告刘静与被告**、被告张喆于2019年3月20日达成购房意向，并于当日签订了《协议》一份，后于4月16日通过被告隆呈公司签订正式的《房地产买卖合同》一份，该协议约定，被告一、二自愿将铁东区的回迁房出售给原告，建筑面积为81.13平，32住6，出售价格为人民币叁拾玖万元整（小写390000元），原告于3月20日支付10万元定金，4月16日、17日交付房款20万元，合计30万元交给被告一和被告二，被告保证此房享有完整的所有权，承诺对该房屋享有共有权的人已同意出售该房屋，并无任何债务纠纷，该协议一式叁份，原被告及中介代理公司叁方各执一份，发生任何纠纷交由房屋所在地人民法院诉讼。此协议为原、被告本人签字，被告三盖有公司合同专用章。《房地产买卖合同》第十条约定：“如卖方在2019年12月31日前未能办理卖方名下产权证将赔偿买方装修费用30000元整，并退还已交房款。”本案诉争房屋为回迁房，应先办理房产证至被告一、二名下后，再向原告办理过户手续，但截止2019年12月31日乃至起诉时，被告仍以各种理由拖延，拒绝办理产权证，致使本合同无法履行，而原告已经装修，合同目的却无法实现，遂诉至法院，请求解除该合同并返还购房款、双倍定金及装修款。《房地产买卖合同》第二条第（四）款第2项约定：“居间方履行合同时，每逾期一日，居间方按买卖双方交纳的居间报酬的1%赔偿买卖双方。”被告三作为诉争房屋的中介代理机构，应当积极敦促和配合买卖双方进行房产登记，并对延期办理房产证承担赔偿责任。**辩称：不同意解除房屋买卖合同，不同意返还购房款和装修款，定金也不同意返还。这个房子交易之后一直是原告居住，我方已经交付完毕。我和张喆是做生意的，这几年生意不好，无奈之下将房屋卖给原告。交易之后我们很快就进行了交付。按照合同约定2019年12月31日前我们应给原告办理房产证，我去房管所问我卖给原告的房子什么时候可以办理房产证，房管所让我回家等通知。但是在10月之前受朋友所托售卖其家里家具，我之后就去外地了，我12月份回到鞍山才知道这期间已经可以办理房产证了。因为房子原来是我父亲的，我需要将房子先过户到自己名下，再过户给原告。因为临近年底，我也没着急办理，想过完年再办。结果过年期间赶上疫情，延续很久，就没办上。受疫情影响我和我妻子手里也没什么钱，办理房产证也需要费用，我们和原告沟通未果，我们现在也没有能力去缴纳办证的费用。张喆辩称：同意**答辩意见。隆呈公司未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，1、协议、**和刘静签订协议后合照、《房地产买卖合同》、转账流水明细（5张，合计30万元房款）；2、房屋装修照片、房屋装修费用发票，用以证明装修费用为3万元；3、录音证据两份（2019年4月），证明房屋购买的事实和主张权利的事实；对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告**与张喆系夫妻关系。原告刘静与**、张喆于2019年3月20日达成购房意向，并于当日签订了《协议》一份，后于4月16日通过被告隆呈公司签订正式的《房地产买卖合同》一份，该协议约定，二被告自愿将位于铁东区的回迁房出售给原告，建筑面积为81.13平，32住6，出售价格为人民币叁拾玖万元整（小写390000元），原告于3月20日支付10万元定金，4月16日、17日交付房款20万元，合计30万元交给**、张喆。该《房地产买卖合同》第十条约定：“如卖方在2019年12月31日前未能办理卖方名下产权证将赔偿卖方装修费用30000元整，并退还已交房款。”第二条第（四）款第2项约定：“居间方履行合同时，每逾期一日，居间方按买卖双方交纳的居间报酬的1%赔偿买卖双方。”另查，本案诉争房屋位于鞍山市铁东区，系回迁房，建筑面积81.13平方米，32住6层，产籍号1-29-211-4062，系**之父王金海（已故）单独所有。再查，原、被告双方签订协议后，被告将房屋交付给刘静使用，但被告未能在2019年12月31日前将房屋办理至卖方名下。本院认为，依法成立的合同，受法律之保护。原、被告之间所签订的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。合同双方均应当按合同约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，刘静依约定将其定金及购房款按时交给二被告，但二被告未能按照合同约定履行办理房屋所有权证的义务，应承担违约责任，故原告提出的解除原、被告于2019年4月16日签订的《房地产买卖合同》并由二被告返还购房款30万元、赔偿装修款3万元及双倍返还定金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于定金数额，虽然当事人双方约定为10万元，但《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。故本案中定金数额应当以主合同标的39万元的百分之二十，即7.8万元予以计算，超过7.8万元的部分无效，由被告负返还义务。关于刘静要求被告隆呈公司支付赔偿款415元（从2019年12月31日起至起诉之日止，以500元居间费为基数按每日1%计算）的诉讼请求，本院认为，隆呈公司与原、被告之间系居间合同关系，在其促成原、被告双方签订合同后，其居间行为已经完成。原告刘静未能取得房屋所有权证书，系被告刘刚与张喆之原因，而与隆呈公司无关。故原告主张依据《房地产买卖合同》第二条四款二项追究隆呈公司违约责任显属不当，因该条款所约定内容应当理解为因隆呈公司原因导致办件迟延所应当由其承担的违约责任。故对原告此项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告刘静与被告**、张喆所签订的《房地产买卖合同》；二、被告**、张喆于本判决生效之日起十日内返还原告刘静购房款本金20万元；三、被告**、张喆于本判决生效之日起十日内返还原告刘静购房定金10万元，并赔偿定金7.8万元；四、被告**、张喆于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘静装修损失3万元；五、驳回刘静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2770元由**、张喆负担；案件受理费7757元，由**、张喆负担7397元，由刘静负担360元；如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  陈禹廷人民陪审员  王宝恒人民陪审员  王秀文二〇二〇年六月二十二日代理书记员  刘姣依