四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1893号 原告：四川天府丽景物业服务有限公司，住井研县研城镇城西街锦弘巷，统一社会信用代码91511124667442587H。 法定代表人：陈晓红，总经理。 委托诉讼代理人：李诺夫，四川智盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋立军，四川英冠律师事务所律师。 被告：姚君如，男，生于1959年2月25日，汉族，住四川省仁寿县。 原告四川天府丽景物业服务有限公司（以下简称天府丽景）与被告姚君如物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天府丽景的委托诉讼代理人蒋立军，被告姚君如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天府丽景向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年8月31日起至220年6月1日止的物业管理费4855.76元（并按照银行同期贷款利率承担自欠费之日起至欠费实际支付完毕之日止的资金占用利息）；2.判令被告按照日万分之一支付原告自2016年8月31日起至实际付清之日止的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的“欧州映像”住宅小区2栋1单元9层5号的业主。按《物业管理条例》的相关规定，2013年3月28日仁寿县双良房地产开发有限公司与天府丽景签订了《欧洲映像小区物业服务合同》，约定高层住宅每月每平方米物业管理费1元，商业每月每平方米物业管理费1.9元。物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月的（1-15日前）向物业公司交纳当期的物业管理服务费及其他相关费用。购房人办理房屋交付时，需向物业管理服务公司预交一年的物业管理服务费，并交纳垃圾处理费每月每户6元，购买车位的业主需同时预交一年的车位服务费。停车场车位所有权或使用权由业购置，车位使用人应按每个每月30元标准向物业公司交纳车位清洁服务费。被告从2016年8月31日起一直未交物业管理费。原告多次电话、书面催收未果。原告为维护自身的合法权益诉至本院请求判如所请。 被告姚君如辩称，2016年8月31日至2018年12月31日的物业费我没有交，2019年1月1日至2020年1月1日的物业费我是交了的，2020年1月2日至2020年6月1日的物业费我自已晓得去交。2016年8月31日至2018年12月31日的物业费我没有交，没有交是有原因的。16年热天我从成都回来发现我的客厅大玻璃被打烂了，我要求物业公司赔偿，赔偿我1380元。我不晓得是哪个打烂的，但是物业该管理，所以就要他们赔偿。我的门上贴了几十张小广告，原告是物业管理公司，要求原告给我整干净，但不能把门整烂了。13年至18年约有5年时间我没有住在该小区。开发商为电梯配有发电机，但是一停电只有走路上楼，物业停电时应该发电，对电梯也不维修、 年检。物业收了费也不交给供电局，导致供电局停我们的电梯。物业合同我没有签字。垃圾费我不认可，物业费中包含垃圾费。 本院经审理认定事实如下：被告姚君如是文林镇陵州路欧洲映像街429号欧洲映像二期2幢1单元9层5号房屋所有人，建筑面积99.56平方米。 原告天府丽景与仁寿县双良房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定仁寿县双良房地产开发有限公司选聘天府丽景对欧洲映像（物业名称）提供前期物业管理服务事宜。高层住宅物业服务费每月每平方米1元。物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在每年的第一个月的（1-15日前）向物业公司交纳当期的物业管理服务费及其他相关费用，在此时间以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.05%作为违约金。购房人办理房屋交付时，需向物业管理服务公司预交一年的物业管理服务费，并交纳垃圾处理费每月每户6元，购买车位的业主需同时预交一年的车位服务费。物业服务费用主要用于以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；……；3.物业管理区域清洁卫生费用；……。 被告姚君如尚欠原告天府丽景2016年8月31日至2018年12月31日、2020年1月2日至2020年6月1日共计34×1×99.56=3385.04元物业服务费。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份信息复印件，《房产登记信息查询情况说明》、《前期物业服务合同》等证据予以证实。以上证据，经本院审查后予以确认并在卷佐证。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告天府丽景与仁寿县双良房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同对被告姚君如有约束力。被告姚君如辩称物业服务合同没有其签字，本院不予支持。原、被告之间按《前期物业服务合同》享有权利、履行义务。原告依合同约定为被告提供了物业服务，被告应依合同约定履行支付物业费的义务。被告姚君如依合同约定支付了2019年1月1日至2020年1月1日的物业费，但拒绝交纳2016年8月31日至2018年12月31日、2020年1月2日至2020年6月1日共计34×1×99.56=3385.04元物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告天府丽景主张被告姚君如支付2016年8月31日至2018年12月31日、2020年1月2日至2020年6月1日共计34×1×99.56=3385.04元物业服务费的诉讼请求本院予以支持。 关于被告姚君如抗辩，其房屋内阳台玻璃被损坏故其拒绝交纳2016年8月31日至2018年12月31日物业费。被告姚君如房屋阳台玻璃如被损坏，其认为原告天府丽景应承担责任，可另案主张权利。被告姚君如辩称，原告天府丽景未完全履行物业服务合同义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，原告天府丽景如不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告姚君如可请求原告天府丽景承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于原告天府丽景主张的垃圾费每月6元，46个月，46×6=276元。《前期物业服务合同》第三章第六条6约定，购房人办理房屋交付时，需向物业管理服务公司预交一年的物业管理服务费，并交纳垃圾处理费每月每户6元，购买车位的业主需同时预交一年的车位服务费。垃圾处理费应由垃圾处理单位向被告姚君如收取。原告天府丽景没有向被告姚君如提供垃圾处理服务，无收取垃圾处理费的事实依据。无证据证明垃圾处理单位委托原告天府丽景收取垃圾处理费，或原告天府丽景有法定的收取垃圾处理费的权利。原告天府丽景没有向被告姚君如提供垃圾处理服务，其主张被告姚君如支付垃圾处理费的诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张的资金占用利息、违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《前期物业服务合同》约定，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.05%作为违约金。在本案中原告主张的资金占有利息实系被告姚君如欠付物业费产生的损失。原、被告双方已约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在双方已约定损失赔偿额的计算方法前提下，原告天府丽景又主张损失（资金占有利息），系重复主张被告姚君如承担违约责任。原告主张被告承担资金占有利息系基于法定的权利，主张被告按损失赔偿额的计算方法承担违约金系基于约定的权利。原告未举证证明约定的违约金低于造成的损失的，也未请求人民法院予以增加。故本案中支付资金占有利息与支付违约金不可并存。原告只能主张被告按损失赔偿额的计算方法承担违约金。被告未按期交纳物业费系对原告物业服务质量等持有异议，并非故意拖延，被告姚君如享有履行抗辩权，原告对被告提出的在履行物业管理服务过程中存在的问题未能解决也有协调不到位的责任，存在服务瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告姚君如于本判决生效之日起十日内支付原告四川天府丽景物业服务有限公司物业管理费3385.04元； 二、驳回原告四川天府丽景物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计25元，由被告姚君如负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  刘剑 二〇二〇年六月十七日 书记员  伍卫