河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1213号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 法定代表人：宋永德,行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤义，系该行副行长，住承德市滦平县。 被上诉人（原审原告）：韩江美，女，1992年10月22日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：马立文，北京天达共和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山牛商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，执行董事。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省玉环市。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称、建行滦平支行）因与被上诉人韩江美、承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、依法撤销(2019)冀0824民初18号民事判决书的第六项、第八项判决；2、依法改判，判令二被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金1917657.36元及利息，同时判令被上诉人韩江美将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房《商业用房》借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。”案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任。四、本案依法应与(2019)冀08民初10号一案合并审理。 韩江美答辩称，上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称“建行滦平支行”）的上诉理由不能成立。（一）《借款合同》解除后，建行滦平支行无权要求韩江美承担返还剩余购房贷款本息的义务。首先，《合同法》与《商品房买卖合同纠纷司法解释》系一般法与针对商品房买卖合同的特别法的关系。“特别法优于一般法”，当二者规定不一致时，应适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定。其次，一审法院基于《借款合同》的特殊性及实际履行情况，判决由大地创见公司直接向建行滦平支行支付购房贷款本息，有效保护了建行滦平支行要求的“恢复原状”权利，有利于一揽子解决《借款合同》因大地创见公司原因导致无法交房而被解除后的返还问题，减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累。再次，司法实践中，中国建设银行股份有限公司南安水头支行在与本案类似的(2017)闽05民终2025号金融借款合同纠纷中，同样依据《合同法》第九十七条之规定，提出了房屋买受人作为借款人应继续承担还款义务的主张。然而，福建省泉州市中级人民法院并未支持其主张，并提及如下观点：“《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，已经对商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，各方当事人的权利义务进行明确的规定，因此建设银行水头支行请求叶建家、王锦霞和创力公司连带偿还尚欠的贷款本金及相应的利息，没有法律依据，不予支持，本案尚欠的贷款本金及相应利息、罚息应由创力公司承担还款责任。”（二）建行滦平支行无权依据《借款合同》第十九条要求韩江美返还剩余购房贷款本息。1、《借款合同》第十九条第二款、第四款存在格式条款无效之情形，不具有法律效力。本案项下，《借款合同》由建行滦平支行事先拟定、可以重复使用，且不允许韩江美作为借款人与之进行磋商，属于建行滦平支行单方面提供的格式合同。《借款合同》第十九条第二款、第四款之约定突破了《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十五条第二款规定，存在加重韩江美作为借款人的责任、减轻建行滦平支行作为贷款人的责任之情形。同时，建行滦平支行未在签订《借款合同》时，就前述条款向韩江美进行充分解释、说明。因此，《借款合同》第十九条第二款、第四款属于无效条款。2、《借款合同》第十九条第二款、第四款不属于结算和清理条款，在《借款合同》解除后，不具有法律约束力，建行滦平支行无权以此为依据要求韩江美返还剩余购房贷款本息。3、大地创见公司至今未向韩江美返还购房首付款，亦来支付利息或赔偿金，建行滦平支行提出用前述款项对其“优先清偿”，缺乏事实和法律依据。《商品房买卖合同》《合同补充协议》《借款合同》解除后，大地创见公司应向韩江美返还购房首付款本息、返还韩江美已向银行支付的按揭贷款本金和利息：大地创见公司应向建行滦平支行返还尚欠的贷款本金和利息。在此“分别清偿”的过程中，建行滦平支行并不享有被“优先清偿”的权利。（三）《借款会同》解除后，韩江美已无还款义务；大地创见公司应直接承担还款义务，而非承担连带保证责任。（四）本案不应与(2019)冀08民初10号合并审理。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 承德大地创见房地产开发有限公司答辩称，坚持一审庭审意见。没有其他意见。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 韩江美向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号00020524）及《合同充协议》；2、请求判令解除原告与第三人答订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》（编号130687508-2012-20171928003）；3、请求判令被告向原告返还首期购房款人民币1313335.00元、物业费余款1612.12元及自2017年3月25日起原告已向第三人偿还的贷款本金及利息（以第三人出具的还款明细清单为准）；4、请求判令被告向第三人偿还原告《个人住房（商业用房）担保借款合同》项下剩余的贷款；5、判令被告按照房屋总价款的10%向原告支付违约金人民币328333.50元；6、请求判令被告向原告从2019年1月11日起至实际赔付日止向原告支付3、5项购房款、利息及违约金三项合计人民币1654872.50元按中国人民银行同期贷款利率支付罚息；7、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：原告韩江美与被告大地创见公司于2017年2月10日签订了合同编号为00020524《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区项目中二组团26号商品房销售给原告韩江美，房屋总价款为3283335.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务，根据合同“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。”原告于2016年12月6日向被告支付购房款1313335.00元。合同签订后，原告韩江美于2017年3月25日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人建行滦平支行贷款1970000.00元用于购买案涉房屋。2017年8月24日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。被告未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月原告购买的商品房被拆除。2018年12月10日原告通过以顺丰邮寄的方式向被告发出解除《商品房买卖合同》的通知书，声明解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求退还全部购房款并支付全部购房款总额10%的违约金，该解除商品房买卖合同的通知已于，2018年12月12日寄至被告处。2018年12月10日原告通过以顺丰邮寄方式向第三人发出关于解除按揭贷款合同的通知书，声明解除双方签订的按揭贷款合同，第三人于2018年12月29日向原告韩江美发出复函，表示不同意解除按揭贷款合同，复函于2019年1月1日由原告签收。另查明，截止2019年5月10日，原告韩江美账户已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计203279.00元，其中包括被告替原告偿还贷款本息50819.75元，原告本人偿还贷款本息152459.25元，尚欠贷款本金1917657.36元及利息。 一审法院认为，原、被告于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，因被告交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，对被告关干房屋已交付，风险转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见不予采信。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，原告依合同约定有权要求解除原、被告于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》，原告于2018年12月10日向被告发出解除商品房买卖合同的通知，并于2018年12月12日送达至被告，被告在本案审理中关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见本院不予支持。依法该合同应自被告收到解除商品房买卖合同的通知之日解除，原告请求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。案涉合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。2018年12月10日原告通过以顺丰邮寄方式向第三人发出关于解除按揭贷款合同的通知书，声明解除双方签订的按揭贷款合同，第三人收到该通知后，未请求人民法院或者仲裁机构确认合同效力，依法该合同应自第三人收到解除按揭贷款合同的通知书之日解除，第三人于2018年12月29日向原告韩江美发出复函，表示不同意解除按揭贷款合同，并在本案审理中提出不应解除按揭贷款合同的意见本院不予采支持。现原告起诉请求解除其与第三人于2017年3月25日签订的按揭贷款合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属于不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地创见公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告及第三人提出的中止审理的理由不成立，对此抗辩主张不予支持。因被告的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除系因被告大地创见公司的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告支付的购房款即购房首付款为基数计算，因原告购房首付款的利息损失高于违约金数；故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地创见公司赔偿的物业费损失，系案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位收取，开庭审理过程中，被告大地创见公司提出已由物业公司退还原告部分物业费用，原告予以认可，尚欠未付物业费用系因物业合同等所发生的，案外人承德拾得大地物业服务有限公司等单位亦未拒绝返还，原告支出的物业费等损失可另案处理。故该项请求本院不予支持。原告请求判令被告自2019年1月11日起至实际赔付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付原告购房款及利息的罚息，不符合法律规定，其该项诉讼请求本院不予支持。对于第三人要求原告韩江美偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告韩江美为还款义务人，解除前的欠款本息应由韩江美负责清偿，基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，由于按揭贷款合同解除，被告大地创见公司应将原告韩江美已支付的贷款本金返还韩江美，同理，原告韩江美未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告韩江美偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于请求判令被告大地创见公司对原告韩江美偿还按揭合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任讼请求因另行提起诉讼，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，据此，一审法院判决：一、解除原告韩江美与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年2月10日签订的合同编号为00020524的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩江美支付的购房首付款1313335.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告韩江美支付的购房首付款1313335.00元的利息损失（利息损失自2016年12月6日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩江美已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计152459.25元；五、解除原告韩江美与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年3月25日签订的合同号编为130687508-2012-20171928003的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦支行合同编号为130687508-2012-20171928003的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告韩江美的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21990.00元，由上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判员  应春明 审判员  裴赤博 审判员  高伶丽 二〇二〇年六月二十九日 法官助理顾成龙 书记员闫硕 -12- -13-