广东省云浮市云安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤5303执异7号 异议人（利害关系人）：杨海，男，汉族，1979年7月21日出生，住肇庆市端州区。 申请执行人：陆锦雄，男，汉族，1966年1月20日出生，住广东省肇庆市端州区。 委托诉讼代理人：宁志勤，广东冠略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯剑锋，广东冠略律师事务所律师。 被执行人：阳江市宏润装饰设计有限公司，住所地：阳江市江城区。 法定代表人：邓桂英。 被执行人：邓桂英，女，汉族，1972年4月3日出生，住广东省肇庆市端州区。 本院在执行陆锦雄与阳江市宏润装饰设计有限公司、邓桂英装饰装修合同纠纷一案中，异议人杨海对本院（2019）粤5303执8号案中的拍卖行为不服，于2020年5月27日向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人杨海提出的异议请求：撤销本院（2019）粤5303执8号案对肇庆市××州区厂××街一巷端××、××、××、××房的司法拍卖行为，全额退回异议人拍卖款项424814.6元。事实与理由：异议人于2020年3月31日在淘宝网以××得××州区厂××街一巷端××、××、××、××房。4月26日，异议人到肇庆市××州区税务局交清买卖双方税金25491.38元及房管办证费80元。4月27日，房管局已出具《收件回执单》，三天内可以领到不动产权证。异议人在回家途中，房管局来电说：此房产是经济适用房，需要到住建局申请补交土地收益等价款。异议人持云浮市云安区人民法院出具的《协助执行通知书》到住建局查询此房产性质，证实属于经济适用房。该局的工作人员说：大约需要补交15-16万元，实际补交金额需要填写申请表后，等各部门审批才能明确详细金额。拍卖前，异议人已多次详细阅读拍卖公告，公告明确标注需要买受人缴纳买卖双方税费、拖欠的水电煤和物业费，但没有任何信息表明该房产是经济适用房，且需补交土地收益等费用。由于不动产中心不会接受个人查询拍卖房产信息，异议人在开拍前曾打电话到云浮市云安区人民法院了解房产信息，得到的回复是按淘宝网司法拍卖网页内的公告缴纳拍卖款项与双方买卖税金就可以顺利过户到买受人名下，届时由云浮市云安区人民法院交付清场。因此，此次过失不是由于异议人没有认真阅读拍卖公告造成的，而是拍卖公告没有明确表示此房产是经济适用房，需补交土地收益等价款。如果异议人补交土地收益等价款，竞拍的房价已远高于市场实际购买价格。此次造成的经济损失不应该由异议人承担，土地收益等价款不应该由异议人额外支付。异议人已按期缴纳全部拍卖款与税收费用，此次事件不属于悔拍范畴。根据肇庆市住建局工作人员对政策解释说明：所有经济适用房必须入住5年后才能提出上市交易申请，申请需经肇庆市政府批复是否由政府优先回购，或同意上市销售。任何单位或个人未经同意不能擅自销售与拍卖，否则属于违法操作。 申请执行人陆锦雄称，杨海仅仅基于肇庆市××州区厂××街一巷端××、××、××、××房（以下简称：涉案房产）为经济适用房，办理过户需要交纳土地出让金为由而提出撤销拍卖，退回成交款，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的“可撤销拍卖”情形，请法院驳回其执行异议请求。一、涉案房产已经依法进行公示，虽然是经济适用房，但不属于不可上市交易情况。因为该房产登记在被执行人名下是2010年10月22日，距离拍卖成交2020年3月31日，超过了5年的时间限制，因此该经济适用房可上市交易，只不过需要交纳土地出让金。二、根据涉案房产在淘宝司法拍卖网的《竞买须知》第十三条第二款“……未明确缴费义务人的费用由买受人承担。能否办理过户手续及办理过户时间由竞买人在竞拍前自行到相关职能部门咨询确认……”规定，杨海作为买受人有在竞拍前了解涉案房产性质的义务，并承担交纳土地出让金等相关费用的义务。三、涉案房产已经由法院清场并交付，房产登记显示物权已经转移至杨海名下，杨海事实上已经占用涉案房产，无论是否交付土地出让金，该购买目的已经得到实现、保障。因此，从法律依据上，杨海的请求并无任何理据。另外，涉案房产在司法拍卖前的评估价为606878元，可见评估机构是完全按照商品房的属性进行评估的。对比同一幢楼中由肇庆市端州区人民法院执行的肇庆市××州区厂排街一巷****，其按照经济适用房进行评估的评估价为421200元，20万元的差额可以得出评估机构是知道二者之间的差别。因此，在杨海以商品房价值424814.6元购买了涉案房产的情况下，真正获益的实际是被执行人。执行法院应该根据该情况，从退回被执行人的房款中，优先扣除涉案房产需交付的土地出让金，以解决杨海的真正诉求。 被执行人阳江市宏润装饰设计有限公司、邓桂英无作出答辩意见。 本院查明，本院根据已经发生法律效力的本院（2018）粤5303民初616号民事判决和陆锦雄的申请，于2019年1月2日对陆锦雄与阳江市宏润装饰设计有限公司装饰装修合同纠纷一案立案执行，案号为：（2019）粤5303执8号。2019年3月21日，本院根据陆锦雄的申请，作出（2019）粤5303执异4号执行裁定，裁定：一、追加邓桂英为本院（2019）粤5303执8号案的被执行人。二、邓桂英对本院（2018）粤5303民初616号民事判决确定的阳江市宏润装饰设计有限公司的债务承担连带清偿责任。 2019年4月23日，本院向肇庆市不动产登记中心申请查询位于肇庆市××州区厂××街一巷端××、××、××、××房的不动产登记资料，肇庆市不动产登记中心于当日向本院出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示该房的权利人为陈兆游、邓桂英，但无任何信息显示该房的房屋性质为经济适用住房（本院在杨海提出执行异议时，才知道上述房屋的性质为经济适用住房）。 因阳江市宏润装饰设计有限公司、邓桂英拒不履行上述民事判决和执行裁定确定的义务。本院于2019年6月12日作出（2019）粤5303执8号之二执行裁定，拍卖邓桂英与陈兆游共同共有的位于端州区厂××街一巷端××、××、××、××房。2020年2月14日，本院发布《云浮市云安区人民法院关于拍卖位于肇庆市××州区厂××街一巷端××、××、××、××房的公告（第一次拍卖）》[（2019）粤5303执8号之一]和《拍卖须知》，详细公布了上述房屋的拍卖时间、拍卖网址、权属、建筑面积、起拍价、标的物转让登记手续的办理和有关税费的负担等相关信息。由于房产登记部门无向本院反映上述房屋性质为经济适用住房，导致本院未能在上述《拍卖公告》和《拍卖须知》中公布上述房屋性质为经济适用住房、过户前需要补缴土地收益等价款及补缴金额，以及未能办理上述房屋是否实施政府优先回购手续。 2020年3月30日，杨海通过竞买号K3755在本院于淘宝网开展的“肇庆市××州区厂××街一巷端××、××、××、××房”司法拍卖项目公开竞价中，以424814.60元的最高应价竞买成功。2020年3月31日，本院作出《成交确认书》，对上述拍卖结果予以确认。杨海分别于2020年3月31日、2020年4月2日将拍卖价款382814.6元、42000元交至本院。2020年4月9日，本院作出（2019）粤5303执8号之三执行裁定，裁定：一、位于端州区厂××街一巷端××、××、××、××房的所有权自本裁定送达买受人杨海时起转移。二、买受人杨海可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，本院向肇庆市自然资源局发出《协助执行通知书》[（2019）粤5303执8号之二]，请该局协助执行以下事项：一、解除对被执行人邓桂英与陈兆游共同共有的位于端州区厂××街一巷端××、××、××、××房的查封；二、将上述不动产办理过户至杨海名下，并注销原产权证号；三、涂销中国建设银行股份有限公司肇庆市分行对端州区厂××街一巷端××、××、××、××房的抵押权，并注销他项权利证书。2020年4月26日，杨海到肇庆市××州区税务局缴纳存量房交易税费25491.38元。2020年4月27日，杨海到肇庆市不动产登记中心办理房屋所有权转移登记时，被告知上述房产是经济适用住房，需要补交土地收益等价款。2020年4月28日，杨海到肇庆市不动产登记中心查询上述房产性质，肇庆市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示上述房产的房屋性质为经济适用住房。 另查明，上述房屋产权过户登记手续尚未办理完毕，本院尚未将上述房屋交付给杨海使用。 本院认为，本案是利害关系人杨海对本院（2019）粤5303执8号案中的拍卖行为不服而提出的异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。本案的争议焦点是：本院（2019）粤5303执8号案中的拍卖行为是否违法。国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)第十一条规定：经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）第十一条第一款规定：经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。肇庆市住房和城乡建设局、肇庆市财政局、肇庆市国土资源局、肇庆市物价局、肇庆市地方税务局《关于市直已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》（肇建保〔2013〕16号）第二条规定：已购经济适用住房购房人具有部分产权，已购满5年（从取得全额购房发票之日起计算，下同）并取得产权证后，可申请上市交易或办理转为完全产权。上市交易的范围，包括买卖、租赁、交换、赠与、抵押等交易行为。上市交易或转为完全产权，政府有优先回购权，如政府不实施回购，则按上市交易程序办理。已购经济适用住房上市交易或转为完全产权应经市住房保障机构核准同意，并出具书面意见后再按有关规定办理。未经市住房保障机构出具意见的，相关部门不得办理房屋交易或产权登记等有关手续。经查，位于肇庆市××州区厂××街一巷端××、××、××、××房为经济适用住房，该房于2010年10月22日登记在邓桂英、陈兆游名下，本院于2020年3月30日对该房进行拍卖，该房购买已满5年，可以拍卖。但根据上述文件规定，拍卖前应当报请肇庆市住房保障部门对该房是否已缴纳相应土地收益等价款，以及政府是否行使优先回购权进行审核，出具书面意见后才能拍卖。本院在不知道上述房产为经济适用住房的情况下，未经肇庆市住房保障部门审核同意，对上述房产进行了公开拍卖，且在拍卖公告和拍卖须知中没有对拍卖标的为经济适用住房以及需要交纳土地收益等价款等事项予以说明，致使买受人杨海对拍卖标的的房屋性质产生重大误解，误以为拍卖标的是普通商品房，导致购买金额超出买受人预期，损害了买受人的利益，拍卖程序不合法。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：……（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”规定，应当撤销本院对位于端州区厂××街一巷端××、××、××、××房的相关拍卖行为。买受人杨海请求撤销本院（2019）粤5303执8号案对肇庆市××州区厂××街一巷端××、××、××、××房的司法拍卖行为，全额退回其拍卖款项424814.6元，理由成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号）第十七条第（二）项规定，裁定如下： 撤销本院作出的《成交确认书》、（2019）粤5303执8号之三执行裁定、（2019）粤5303执8号之二《协助执行通知书》，退回拍卖价款424814.6元给异议人杨海。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省云浮市中级人民法院申请复议。 审 判 长  叶铭泽 人民陪审员  邱 奕 人民陪审员  潘思静 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  江楚怡 附：相关法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释﹝2015﹞10号） 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。