浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3024号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市盒记食品有限公司，住所地温州市鹿城区鹿城工业区昆仑路49号一楼。法定代表人：叶康娜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢晓，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奕帆，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州中吉供应链管理有限公司，住所地瑞安市仙降街道新安村。法定代表人：滕小虎，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王洁琼，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。上诉人温州市盒记食品有限公司（以下简称盒记食品公司）因与被上诉人温州中吉供应链管理有限公司（以下简称中吉供应公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初11260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盒记食品公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者查明事实后依法改判。事实和理由：一、涉案租赁房屋无法办理营业执照。根据《公司登记管理条例》第九条的规定及温州市有限公司设立登记办事指南，申请公司登记需提供住所使用证明。盒记食品公司多次到市场监督管理部门办理证照，办证单位明确公司登记使用租赁房屋的，需提供租赁合同以及租赁房屋的合法产权证明，盒记食品公司均因无法提供租赁房屋产权证明而无法办理。后中吉供应公司告知如有街道开具的证明，可以到市场监督管理部门办理营业执照。但中吉供应公司告知的办证方式不属于法律、法规规定的正常办证流程，街道办事处也无义务开具相关证明。当地街道办事处拒绝为盒记食品公司开具相关证明，而中吉供应公司在此过程中也没有提供协助。导致盒记食品公司迟迟无法办理营业执照登记。一审法院无视上述规定及事实，认定盒记食品公司无法办理营业执照系自己原因造成，明显认定错误。二、一审法院认定盒记食品公司不存在违约，属认定错误。中吉供应公司隐瞒租赁房屋没有产权证的事实，盒记食品公司在承租房屋后因没有产权证而无法办理营业执照登记，其行为已违反合同约定，构成违约。三、盒记食品公司未支付第二年租金系行使先履行抗辩权，不应承担延期付款违约金。盒记食品公司签订合同后即支付了第一年租金，因中吉供应公司未按照合同约定履行提供材料配合盒记食品公司办理营业执照登记的义务，故盒记食品公司未支付第二年租金。盒记食品公司明确告知中吉供应公司，如能配合办理营业执照登记，立即支付租金。四、盒记食品公司第一次缴纳租金之后，中吉供应公司未提供相应的租金发票，盒记食品公司不支付第二年租金，属于行使先履行抗辩权。中吉供应公司辩称，一、涉案租赁房屋可以办理营业执照，盒记食品公司无法办理与中吉供应公司无关。1、根据温州市有限公司设立登记办事指南的规定，设立公司需要提供的是证明住所使用情况的材料，而非产权证，故产权证不是办理公司营业执照的必备条件。2、根据一审期间双方提交的微信聊天记录，盒记食品公司可以通过当地镇政府取得住所使用证明，用以办理公司营业执照。盒记食品公司无法取得当地镇政府开具的住所使用证明，是因为税收问题无法与镇政府达成一致意见。3、案外人温州中通吉瑞快递有限公司鹿城分公司在无产权证的情况下，持镇政府出具的住所使用证明办理了营业执照，其营业场所显示为温州市鹿城区藤桥镇岭下村戌浦南路，与本案诉争厂房为同一地点，说明盒记食品公司租用的厂房可以办理营业执照。二、中吉供应公司不存在违约行为。涉案房产有建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用权证，并已竣工验收，具有合法产权。中吉供应公司也不存在隐瞒涉案房产没有产权证的事实。三、盒记食品公司延迟支付租金，应向中吉供应公司支付逾期违约金。四、双方口头约定租金不开具发票。一审中，盒记食品公司当庭增加了诉讼请求，不属于履行抗辩权。请依法驳回上诉，维持原判。中吉供应公司向一审法院起诉请求：1、解除中吉供应公司、盒记食品公司于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令盒记食品公司立即腾空并返还租赁房屋；3、判令盒记食品公司立即向中吉供应公司支付拖欠的租金（租金自2019年7月10日起计算至盒记食品公司返还房屋之日止，租金按每日3550元计算，如至2020年7月16日后盒记食品公司未返还租赁房屋的，租金从2020年7月17日起按日租金3倍即10650元计算至实际搬离之日止）；4、判令盒记食品公司立即向中吉供应公司支付迟延支付租金的违约金（违约金自2019年7月10日起计算至盒记食品公司实际支付租金之日止，每日按逾期日租金（即1296000元）的万分之五计算）。盒记食品公司反诉请求：1、判令中吉供应公司立即支付盒记食品公司违约金388800元；2、判令中吉供应公司向盒记食品公司开具租赁发票（包括已经支付的1296000元租金及本案案结后判决支付的相应租金的发票）。一审法院认定事实：2018年6月10日，中吉供应公司与盒记食品公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：中吉供应公司将位于温州市鹿城区仰义高速出口处（总计面积为10800）中的3-6楼（7200平方米）出租给盒记食品公司使用，使用范围包括场地、货物分拣包装、仓储及其他合法经营项目；租赁期限自2018年7月10日起至2020年7月9日止；房屋年租金为1296000元；盒记食品公司于本合同签订之日起7日内向中吉供应公司支付第1年房租，剩余1年房租于2019年7月10日付清；中吉供应公司保证出租房屋的合法性，保证确实拥有房产及房屋设施设备的所有权及其土地使用权；盒记食品公司因经营需要办理相关证照的，中吉供应公司应全力配合提供相关的材料，因中吉供应公司原因导致盒记食品公司未能顺利办理证照的，则盒记食品公司有权解除合同，并根据本合同6.2条的约定，由中吉供应公司承担违约责任；本合同租期届满，盒记食品公司保证在租期届满后7日内搬离房屋，如无正当理由逾期不搬离，按日租金3倍承担房屋使用费，直至实际搬离之日止；盒记食品公司应正常使用并爱护房产，因盒记食品公司及相关人员使用不当，盒记食品公司应负责及时维修或赔偿，如盒记食品公司拒不维修或赔偿，则中吉供应公司可以代为修理，维修费用由盒记食品公司承担；如盒记食品公司未按合同约定支付租金则视为违约，每逾期1日，应按逾期日租金的万分之五向中吉供应公司支付违约金；6.2条约定除本合同明确规定的终止条款以外，任何单方面终止本合同的行为均视为违约，违约方应向守约方支付本合同剩余租期内应交租金总额的30%的款项作为违约金；盒记食品公司无正当理由逾期未支付租金满3个月，中吉供应公司有权提前终止本合同，有权断水断电，并要求盒记食品公司承担违约金，赔偿由此产生的一切损失。合同签订后，中吉供应公司按约将上述租赁房屋交付给盒记食品公司作为仓储等使用，盒记食品公司按约向中吉供应公司支付了第1年的租金。后盒记食品公司要办理相关营业执照，中吉供应公司也积极予以配合，但因盒记食品公司不符合政府部门的相关要求，没能办理营业执照的变更登记手续。至2019年7月10日，盒记食品公司未按约向中吉供应公司支付第2年租金1296000元。经中吉供应公司催讨，盒记食品公司以其不能办理营业执照为由，拒绝支付租金。为此，中吉供应公司提起本案诉讼。2019年11月11日前几天，盒记食品公司租赁房屋的电梯发生故障，盒记食品公司通知中吉供应公司后，中吉供应公司即派人予以修缮。同年11月11日、12日，因货车堵塞道路，造成盒记食品公司无法卸货，并2次报警。2020年1月10日，盒记食品公司腾空租赁房屋并交还给中吉供应公司，中吉供应公司提出存在部分设备设施损坏的情形。涉案租赁房屋的土地使用权证登记在案外人温州中通吉瑞快递有限公司（以下简称中通快递公司）名下，该房屋已经取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并已经竣工验收。2018年10月22日，中通快递公司与中吉供应公司签订《仓储合同》一份，将包括上述租赁房屋在内的8370平方米的仓库场地出租给中吉供应公司，租赁期限自2018年4月1日起至2019年12月30日止。2019年10月25日，双方又签订《仓储合同补充协议》一份，将租赁期限延长至2022年12月31日止。一审法院认为，双方当事人签订《房屋租赁合同》系真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。由于盒记食品公司逾期支付租金超过3个月，中吉供应公司要求解除《房屋租赁合同》，盒记食品公司亦表示同意，故予以准许。盒记食品公司已经于2020年1月10日将租赁房屋交还中吉供应公司，租金应计算至此时为止，即656876.71元（1296000元÷365天×185天）。由于盒记食品公司没有按约向中吉供应公司支付租金，中吉供应公司要求盒记食品公司按日万分之五支付违约金，符合合同约定，予以支持。但逾期支付租金的金额应以盒记食品公司实际拖欠租金为基数。中吉供应公司虽提出盒记食品公司在交付房屋时存在部分设备设施损坏的情形，根据合同约定，中吉供应公司可另行主张盒记食品公司赔偿。涉案租赁房屋有土地使用权证、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并已经竣工验收，具有合法产权。盒记食品公司不能办理营业执照等证照，并非中吉供应公司原因造成，中吉供应公司不存在违约。盒记食品公司要求中吉供应公司支付违约金388800元，没有事实和法律依据，不予支持。盒记食品公司要求中吉供应公司开具租金发票，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百四十八条的规定，判决：一、解除中吉供应公司与盒记食品公司于2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》；二、盒记食品公司于本判决生效之日起十日内向中吉供应公司支付租金656876.71元及逾期支付租金的违约金（违约金以656876.71元为基数，从2019年7月10日起按日万分之五计算至实际支付完毕租金之日止）；三、驳回中吉供应公司的其他诉讼请求；四、中吉供应公司于本判决生效之日起十日内向盒记食品公司开具金额为1952876.71元的租金发票；五、驳回盒记食品公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11566元，减半收取5783元；由中吉供应公司负担295元，由盒记食品公司负担5488元；反诉受理费3566元，由盒记食品公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据工商行政管理部门相关办事指南的提示，业办理营业执照需提供的经营场所证明材料为住所使用说明，而非必须提供产权证。盒记食品公司在签订租赁合同时亦应知晓涉案房屋尚未办理产权证。中吉供应公司持有合法使用并出租涉案房屋的有效证明材料，现没有证据显示中吉供应公司拒绝向盒记食品公司提供上述证明材料。根据本案的证据及当事人的陈述，系因当地镇政府以盒记食品公司应纳税额未达到亩产40万元的标准为由，拒绝为其开具房屋使用证明材料，导致盒记食品公司无法办理营业执照，该情况在双方签订合同时无法预见，亦不可归责于双方。现盒记食品公司主张中吉供应公司不履行协助义务，构成违约，缺乏事实依据，本院不予采信。在无法办理营业执照的情况下，盒记食品公司可依据合同约定要求解除合同。但其没有行使解除权，而是继续占有使用涉案房屋，则应当依约支付租金。其未按照约定支付租金，应当承当逾期支付租金的违约责任。盒记食品公司以中吉供应公司未履行协助办理营业执照义务及未开具第一年租金的发票为由，主张自己享有不支付第二年租金的抗辩权，无事实和法律依据，一审法院判令盒记食品公司支付租金并承担逾期支付租金的违约责任，处理正确，本院予以维持。中吉供应公司起诉请求解除合同，在2019年12月27日一审庭审中，盒记食品公司明确表示同意解除合同，涉案合同因双方意思表示一致而解除。故本案应当判决确认涉案合同于2019年12月27日解除，而非判决解除合同，一审法院该项处置欠妥，本院予以纠正。综上，盒记食品公司的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初11260号民事判决主文第一项为确认温州中吉供应链管理有限公司与温州市盒记食品有限公司2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月27日解除；二、维持温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初11260号民事判决主文第二、三、四、五项及案件受理费负担部分。二审案件受理费2690，由上诉人温州市盒记食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年六月二十九日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛