山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0281执异52号异议人（案外人）陆传江，男，汉族，住山东省胶州市。委托代理人秦宝玲，山东昶德律师事务所律师。委托代理人孟娟，山东昶德律师事务所律师。申请执行人葛燕，女，汉族，住胶州市。委托代理人葛玉意，胶州润衡法律服务所法律工作者。被执行人王学杰，男，汉族，住胶州。被执行人闫淑慧，女，汉族，住胶州市。被执行人阎玉霞，女，汉族，住胶州市。本院在执行申请执行人葛燕与被执行人王学杰、闫淑慧、阎玉霞民间借贷纠纷一案中，异议人陆传江向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人陆传江之委托代理人孟娟、申请执行人葛燕及其委托代理人葛玉意、被执行人闫淑慧到庭参加听证，被执行人王学杰、阎玉霞经本院依法传唤，未到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人陆传江称，法院在执行葛燕与王学杰、闫淑慧、阎玉霞执行纠纷【案号（2019）鲁0281执4271号】一案中，查封被执行人闫淑慧房产，错将属于异议人所有的位于胶州市XXX房屋及车库查封，现依法提出异议。异议人与闫淑慧于2018年3月11日签订《房屋买卖合同》，约定由异议人购买闫淑慧所有的位于胶州市XXX房屋及车库，房屋面积184.41平方米，车库面积25.84平方米，购房款为人民币1270000元，异议人已经支付大部分款项，异议人于2018年3月11日接收房屋及车库后装修入住至今，非因异议人原因没有过户。法院查封、拍卖该房屋、车库，侵害了异议人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，现提出异议，请求排除对异议人所有的位于胶州市XXX户房屋及车库的执行行为，解除查封措施，停止拍卖。申请执行人葛燕辩称，异议人异议请求无法律依据及事实依据，申请执行人葛燕查控的是被执行人闫淑慧的财产，并无不当，请求法院依法驳回异议人的请求。被执行人闫淑慧辩称，我方于2018年3月11日已经将涉案房产卖给异议人，签订了房屋买卖合同，异议人支付1万元定金，然后我将房屋及车库钥匙各两套交给他，他就开始装修入住至今，且异议人已经交付大部分房款，合同约定房款是127万，现在还有58万元房款未交，这些都是事实，涉案房屋已经卖给异议人了，法院不应该拍卖该处房屋及车库。被执行人王学杰、阎玉霞未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人陆传江提交以下证据：1、《房产买卖合同》1份，证明：2018年3月11日，陆传江与闫淑慧签订了《房产买卖合同》，协议约定闫淑慧将其所有的位于胶州市XXX的房屋及车库卖给陆传江，总价款为1270000元。2、《房屋买卖补充协议》1份，证明：2018年4月18日，闫淑慧向陆传江提出因涉案房屋尚未解押，暂时不能网签，经双方协商一致，决定延期付款，并约定待闫淑慧解除抵押后，陆传江视办理程度先办理网签和过户以后付清剩余房款。3、收条5张、银行账户交易明细3张，证明：陆传江通过现金交付、银行转账方式共计支付了闫淑慧购房款690000元。4、《交接证明》1份、《装饰装修施工合同》1份、房屋现状照片9张、物业费收款单据2张，证明：2018年3月11日，闫淑慧将涉案位于胶州市吉祥园3号楼2单元1-2层101的房屋及车库交付给了陆传江，后陆传江对涉案房屋进行装修，并实际居住使用至今。另证明房屋交付时间早于法院查封时间。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对房屋买卖合同真实性及证明事项均不认可，从双方约定房屋价格127万元来看，显然低于同时间房屋价格50万元之多，属恶意串通，逃避债务。对补充协议，异议人明知该房屋被法院依法查封，依旧签订补充协议交付房款，更加进一步证明该协议系闫淑慧与异议人恶意串通，伪造协议。对1万元定金收条，基于异议人与闫淑慧存在逃避债务、恶意串通之合意，所以该定金收条属伪造，我方不认可。对于60万元的收条，异议人明知该房屋因其他案件被查封，依旧支付给闫淑慧60万元，异议人应当承担不利后果。对2万元、3万元收条的质证意见同上。对交接证明的真实性及证明事项均不认可，从房屋买卖合同第四条房屋交付期限来看，明确约定闫淑慧应在购房款到账之日起一个月内、2018年6月前，将房屋交付给异议人。而该交接证明生成于2018年3月11日，明显与合同不符，系后期补签伪造的。对装修合同的真实性及证明事项均不认可，该装修合同签订时间为2018年3月15日，闫淑慧收到异议人60万元房款时间为2018年4月10日，即闫淑慧在收到1万元定金的时候，房屋已交付给异议人进行装修，显然不符合常理。由此可以推断，异议人与闫淑慧恶意串通，逃避债务。对物业公司的两份收据真实性予以认可，但不能有效证明异议人于2018年3月11日购买该房屋时就已经入住了该房屋，该收据日期均是在2018年6月份以后。综上，可以说明：在法院查封之前，异议人与闫淑慧签订的房屋买卖合同属恶意串通，逃避债务，在法院查封之前异议人并未实际入住该房屋、合法占有该不动产，支付的房款与实际交易不符，异议人自己应承担不利后果。并且异议人自述有58万元未支付给闫淑慧，在法院明确告知房屋被法院查封后，仍未将剩余房款交付法院，这更加进一步证明了闫淑慧与异议人恶意串通逃避债务。异议人以上所有证据，均不能证明《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，所以异议人请求不能成立。被执行人闫淑慧表示：对上述证据的真实性无异议，所有的协议都不是补签的。涉案房屋系2003年建设，2018年年前就通过中介挂网上卖，房屋是老小区，卖不上价，2018年年后异议人去看房，当时我要130万元，因贷款快到期，所以同意以127万元卖房。我与陆传江不认识，不存在串通，2018年3月11日，陆传江看中房子后，交了1万元定金，我给他出具了收条，并交付了房屋及车库钥匙，让他装修。当时陆传江和我都不知道法院查封了房屋。2018年4月10日，陆传江将60万元房款交给我，我到银行偿还贷款，并去办理解押的时候才知道房屋被法院查封，我和陆传江不存在恶意串通。补充协议是我在得知涉案房屋被法院查封，不能办理过户后，才与陆传江签订。对于涉案房屋未办理过户登记的原因，经询问，异议人表示：因闫淑慧告知我们涉案房屋还没有解除银行抵押，无法办理网签、无法办理产权变更，现在看来其实是涉案房屋被法院查封，所以才无法办理网签，无法过户。但异议人在2020年3月2日法院张贴公告前不知道房屋被法院查封，异议人购买涉案房屋及车库是善意的。本院查明，原告葛燕与被告王学杰、阎玉霞、闫淑慧民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告葛燕向法院提出财产保全的申请，本院于2018年3月29日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被申请人闫淑慧名下的位于胶州市XXX（胶私XXX、XXX）及车库。2019年3月13日，本院作出（2018）鲁0281民初3371号民事判决书，判决如下：“一、被告王学杰、闫淑慧、阎玉霞于本判决生效后十日内偿还原告葛燕借款本金443025元。二、被告王学杰、闫淑慧、阎玉霞于本判决生效后十日内偿还原告葛燕至2018年3月19日的借款利息247813元。三、被告王学杰、闫淑慧、阎玉霞于本判决生效后十日内给付原告葛燕代理费5000元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16991元，由三被告负担8728元，原告负担8263元。案件保全费5000元，由三被告负担。”履行期限届满后，被告王学杰、阎玉霞、闫淑慧未按时履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2019）鲁0281执4271号。另查明，2018年3月11日，闫淑慧（甲方）与陆传江（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将坐落在XXX室的房屋及车库卖给乙方。2、双方议定上述房产及车库总价款127万元。3、乙方在合同签订之日交付甲方定金壹万元整，剩余房款分三次付清，第一次陆拾万元4月10日前，第二次叁拾叁万元4月20号进行网签当日付款，第三次叁拾叁万元4月30号前同时一并过户。4、甲方应于购房款到账之日起一月内，将该房屋交付给乙方（2018年6月前）。5、其他事项。本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，一、在本院依法查封涉案房产之前，2018年3月11日陆传江已与被执行人闫淑慧签订了合法有效的房屋买卖合同；二、通过异议人提交的交接证明、装饰装修施工合同、房屋照片等证据，可以看出闫淑慧于2018年3月11日将涉案房屋交付给陆传江，后陆传江进行了装修并入住，对涉案房屋已经有事实上的管理和支配权，能够证明异议人在法院查封前已经合法占有涉案房屋；三、通过收条及银行转账记录可以看出，2018年3月11日，陆传江支付定金1万元，2018年4月10日，陆传江通过银行转账支付购房款60万元，2018年4月18日，陆传江通过现金支付购房款2万元，2018年6月8日，陆传江通过银行转账支付购房款3万元，2019年1月27日，陆传江支付购房款1万元。即异议人共向闫淑慧支付购房款69万元；四、对于涉案房屋未办理过户登记的原因，异议人陆传江主张系因闫淑慧告知异议人涉案房屋还没有解除银行抵押，无法办理网签、过户，现在看来其实是涉案房屋被法院查封，结合被执行人闫淑慧的陈述，本院予以采信，异议人对涉案房屋未办理过户登记并无过错。综上，异议人陆传江作为涉案房屋的买受人，为维护其合法权益而向本院主张对涉案房产排除本案执行，并无不当，但陆传江须按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定及合同约定，将剩余部分购房款58万元（127万元-69万元）交付法院执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、异议人陆传江在本裁定生效之日起十五日内将58万元购房款交至本院执行。二、在异议人陆传江将58万元购房款交至本院的前提下，中止对位于胶州市XXX（胶私XXX号、胶私XXX号）房产及车库的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  杨瑞国审判员  任吉梅二〇二〇年六月十七日书记员  邱晓晓