四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初2133号 原告：四川万喜物业服务有限公司，住所地成都市武侯区金花街6号附5号，统一社会信用代码91510107098660049M。 法定代表人：陈泽明，董事长。 委托诉讼代理人：杨维彬，资阳市雁江区东安法律服务所法律工作者。 被告：李文英，女，1970年5月15日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：纪极贤（系李文英丈夫），男，1965年9月5日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川万喜物业服务有限公司（以下简称“万喜物业”）与被告李文英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨维彬、被告李文英委托诉讼代理人纪极贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万喜物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付原告物业服务费、违约金共计约20000元（从2015年11月1日至2019年3月31日的物业服务3797.3元；从2015年11月1日起至全额付清物业服务费之日止，以3979.3元为基数按照每日3‰向原告支付违约金）；2.判令被告已经支付原告为其代付的垃圾处理费210元；3.本案的诉讼费由被告全部承担。事实及理由：原告于2015年11月1日与资阳市雁江区花果山春天半岛（三区）业主委员会签订《春天半岛三区物业服务合同》第六条约定：原告在前一年中实行优惠，住宅高层1.15元/月.平方米，多层0.5元/月.平方米；服务第二年起住宅高层1.25元/月.平方米，多层0.6元/月.平方米。合同第九条约定被告应于每年6月30日和12月31日前缴纳下半年度的物业服务费，逾期则按照欠费金额的3‰/日向原告支付违约金。《春天半岛三区物业服务合同》于2018年10月31日到期后原告继续为被告提供物业服务，在2019年4月9日通过资阳市市房管局，雁江区狮子山街道办事处、被告处的业主委员会、春天半岛三区业主代表与原告达成协议，约定2018年11月1日至2019年3月31日期间系事实上的物业服务合同，双方应继续按照《春天半岛三区物业服务合同》约定履行合同义务，被告应向原告缴纳2019年3月31日之前的物业管理费，即：3797.3元（154.36平方米×0.6元/平方米/月×41月=3797.3元）。原告多次要求业主委员会告知被告履行给付义务，同时原告还以短信、快递、小区公示的方式向被告催告，要求被告支付拖欠的物业服务费用，被告拒不履行合同义务的行为已经严重侵害原告的合法权益；同时经核实，原告代被告向资阳市环卫缴纳了210元的生活垃圾处理费，现原告根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法规的规定，特请贵院支持原告的诉讼请求。 被告李文英辩称，《物业服务合同》是由业委会与原告签订，与其没有关系，其不应当支付物业费。其补缴物业费的原因有：2014年接房后有近两年未入住。2016年春节，亲戚来访电瓶车停放在小区楼下被盗，没有监控，其告知物业公司增设监控，物业公司未予增设。2017年小区变压器故障停电，物业公司没有积极管理维修。其所居住的单元楼水管损坏，物业公司不予处理，造成业主损失，其修理花费2700余元。消防通道堵塞严重，未清理小区化粪池、污水。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以采信。对于有异议的证据，本院认定如下：1.原告方提交的快递单、张贴告示视频光盘2份对该组证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认。5.公示照片因无原件核对、短信催收表因由原告单方出具故对该组证据材料的真实性不予认可。 本院经审理认定事实如下，被告李文英系资阳市雁江区教育园区春天半岛三区6B幢×××号的业主。该房屋面积为154.36平方米。2015年11月1日，成都万喜物业管理有限公司（乙方）与资阳市雁江区花果山春天半岛（三区）业主委员会（甲方）签订了《春天半岛三区物业服务合同》。该合同主要约定乙方向业主提供物业共有部分及设备设施的管理和维护；公用绿地的维护；公共区域的环境卫生维护；协助公共区域的秩序维护；物业使用禁止性行为的监督；物业档案资料管理；本物业业主包裹的代收服务等。乙方按照建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，在前一年中实行优惠，即高层住宅1.15元/月·平方米、多层0.5元/月·平方米；服务第二年起，在物业企业服务品质确实达到合同所述要求的基础上，服务费将自动恢复为高层住宅1.25元/月·平方米、多层0.6元/月·平方米，不包含物业保修期满后建筑物及附属设施大中型维修的费用。住宅和车位物业服务费业主或物业使用人按每半年交纳，住宅业主或物业使用人应在每年6月30日和12月31日前履行交纳下壹半年度的物业服务费的义务。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应按欠费金额的3‰/日的标准向乙方支付违约金。非机动车服务费为两轮摩托车20元/月，两轮电瓶车为25元/月，三轮（四轮）电瓶车服务费为30元/月（充电另计，以电表产生的实际数据为准）。业主或使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。本合同为期3年，自2015年11月1日起至2018年11月1日止。在合同期满后，原告于2018年11月2日至2019年3月31日期间向被告所在小区提供了事实上的物业服务。被告李文英自2015年11月10日至2019年3月31日未交纳物业服务费用，自2015年11月至2018年9月未交垃圾处理费。 另查明，成都万喜物业管理有限公司于2016年6月15日更名为四川万喜物业服务有限公司。 本院认为，成都万喜物业管理有限公司（原告四川万喜物业服务有限公司前身）与资阳市雁江区花果山春天半岛（三区）业主委员会签订的《春天半岛三区物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。成都万喜物业管理有限公司于2016年6月15日更名为四川万喜物业服务有限公司，成都万喜物业管理有限公司的权利与义务依法均由四川万喜物业服务有限公司承继。被告未提交证据材料证明其抗辩事由，故对其抗辩主张不予采纳。原告应按约提供物业服务，被告应按约交纳物业服务费。虽然合同约定期限为2015年11月1日起至2018年11月1日止，但自2018年11月2日至2019年3月31日，原告在事实上为被告提供了物业服务，被告应当参照合同约定支付相应的物业服务费。参考同类案件的裁判标准【（2019）川2002民初2530号】，在物业服务费总额的基础上减收10%。被告应当支付的物业费为：(154.36㎡×0.5元/㎡×12月+154.36㎡×0.6元/㎡×29月)×90%≈3250.8元。因四川省资阳地区垃圾处理费系按照每户每月6元的标准收取，故对原告主张的垃圾处理费6元/月×35月（2015年11月至2018年9月）=210元，本院予以支持。因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告李文英于本判决生效之日起十日内向原告四川万喜物业服务有限公司支付物业服务费3250.8元、垃圾处理费210元； 二、驳回原告四川万喜物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（已由原告四川万喜物业服务有限公司向本院缴纳），由被告李文英负担的诉讼费用，由被告李文英于本判决生效之日起十日内向原告四川万喜物业服务有限公司给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  卿丽燕 二〇二〇年六月五日 书记员  申凤华