广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终668号上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司，住所地：广东省乐昌市乐城河南石子坑乐昌碧桂园销售中心103房。负责人：张艳芝。委托诉讼代理人：李贤招，该公司员工。委托诉讼代理人：张婷，该公司员工。被上诉人（原审被告）：曾令斐，男，1990年7月12日出生，汉族，住广东省乐昌市顺易华庭J4栋1202房。委托诉讼代理人：曾仲有，男，1966年8月18日出生，汉族，住广东省乐昌市顺易华庭J4栋1202房，由乐昌市乐城街道城北社区*民委员会推荐。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司（以下简称碧桂园物业公司）因与被上诉人曾令斐物业服务合同纠纷一案，不服广东省乐昌市人民法院（2019）粤0281民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人李贤招、张婷、被上诉人曾令斐的委托诉讼代理人曾仲有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人碧桂园物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由曾令斐承担。事实与理由：1.碧桂园物业公司己与曾令斐通过《乐昌碧桂园前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议）建立物业服务关系，原审法院认为协议是双方其真实意思的表达，协议有效。碧桂园物业公司已提供了物业服务，依据协议有权要求曾令斐支付物业服务费用。2.原审法院混淆两个法律关系，将曾令斐提出涉案房屋质量纠纷与碧桂园物业公司主张的物业服务合同纠纷的两个法律关系混同，原审判决适用法律错误。涉案房屋是否存在质量问题，与本案非为同一个法律关系。原审法院将商品房买卖合同纠纷法律关系与物业服务合同纠纷法律关系相互混淆，判定碧桂园物业公司承担曾令斐和开发商涉案房屋质量纠纷的法律责任，不仅违反了合同相对性原则，适用法律错误，同时严重损害了碧桂园物业公司的合法权利。3.曾令斐拒绝缴纳物业服务费，实质上是损害了涉案园区全体业主的利益。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定及《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，应当履行按时缴纳物业服务费用的义务。”的规定，业主对小区共有部分的最基本义务就是缴纳物业服务费，这是一项物权法意义上的义务。如支持曾令斐，是对小区其他业主权益的侵犯，也对其他己足额支付物业费的业主不公平。缴纳物业费是小区每位业主的义务，是小区正常有序运行的经费来源，也是物业企业提供高质量物业服务的基本前提。基于物业服务的特殊性，即便曾令斐未缴纳物业费，但碧桂园物业公司不能因此停止提供物业服务，物业企业也应为小区和业主提供了高质量的物业服务。请求依法改判。被上诉人曾令斐答辩请求驳回上诉，维持原判决。一审法院经审理查明：广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司，广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司于2019年6月21日变更工商登记名称为碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司。2008年12月9日，乐昌市****地产开发有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司签订《乐昌碧桂园前期物业服务合同》，合同约定：乐昌市****地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司对乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。涉案房屋即乐昌市*****乐昌碧桂园凤仪江月十二街131号房系曾令斐于2012年11月30日向乐昌市****地产开发有限公司购买。2017年7月3日，广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司向该院提起诉讼，请求曾令斐支付涉案房屋2017年5月前拖欠的物业服务费18487.5元及违约金，乐昌市****地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。该院经审理后认为，曾令斐与乐昌市****地产开发有限公司因涉案房屋质量问题产生分歧，对涉案房屋何时交付存在争议，该案中没有证据证明房屋已交付给了曾令斐，对碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司的诉讼请求不予支持，为此，该院于2017年9月15日作出（2017）粤0281民初744号民事判决，判决：驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司的诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。本案审理过程中，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司、曾令斐均将乐昌市****地产开发有限公司出具的收楼通知书作为证据提交，通知书显示乐昌市****地产开发有限公司的员工欧秋良确认业主于2018年7月20日来公司办理收楼手续，曾令斐签名确认于2018年7月20日收楼。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司提起本案诉讼后，曾令斐于2019年12月9日向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司支付了2018年7月20日之后的物业服务费。因对于碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司请求曾令斐支付2017年5月之前的物业服务费及违约金的诉讼请求，该院已在（2017）粤0281民初744号物业服务合同纠纷一案中作出了实体处理，该案民事判决已发生法律效力，且曾令斐已支付2018年7月20日之后的物业服务费，经该院释明，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司变更诉讼请求。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司向一审法院起诉请求：一、判令曾令斐向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司支付物业服务费，暂计至2019年10月的物业服务费共计29000.34元；二、判令曾令斐支付违约金共计1688.89元；三、判令由曾令斐承担本案的全部诉讼费用。后变更诉讼请求为：1、判令曾令斐向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司支付2017年6月1日至2018年7月19日的物业服务费4934.68元；2、判令曾令斐支付违约金共计1538.96元；3、判令由曾令斐承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理后认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为曾令斐是否应当向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司支付2017年6月1日至2018年7月19日的物业服务费及违约金。根据《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，业主承担支付物业服务费义务的前提是物业已经交付。本案中，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司、曾令斐均将乐昌市****地产开发有限公司出具的收楼通知书作为证据提交，通知书显示乐昌市****地产开发有限公司的员工欧秋良确认业主于2018年7月20日来公司办理收楼手续，曾令斐签名确认于2018年7月20日收楼，即涉案物业交付给曾令斐的时间是2018年7月20日。现碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司请求曾令斐支付2018年7月20日之前即涉案物业交付之前的物业服务费，没有事实和法律依据，该院不予支持。同理，对碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司请求曾令斐支付违约金的诉讼请求，该院亦不予支持。一审法院经审理后于2019年12月26日作出判决：驳回碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司的诉讼请求。案件受理费25元，由碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司负担，碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司已预交283.62元，碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司多预交的258.62元，该院予以退回。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。另查明，2012年11月30日，碧桂园房地产公司与曾令斐签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2012年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备验收合格的商品房交付买受人使用。”该房为现房出售，面积为222.12平方米。同日，曾令斐与广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司（现变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司）签订的《物业服务协议》第六条约定“曾令斐（甲方）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费……”，还约定每月应按362.5元交纳物业服务费。逾期交纳，则从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，一审庭审中碧桂园物业公司调整为按每日按应付物业服务费1‰交纳违约金，审判员询问曾令斐委托诉讼代理人对违约金的计算标准有无意见，其回答“没有意见”。根据碧桂园物业公司提供的《工程验收备案表》、《工程竣工验收报告》证实案涉房屋2010年5月20日该工程符合竣工验收备案的要求。该公司还提供催收楼函件，证实2014年9月6日向曾令斐邮寄催收楼函件。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对碧桂园物业公司的上诉意见，对本案争议焦点分述并评析如下：一、碧桂园物业公司依据与曾令斐签订的《物业服务协议》请求曾令斐支付物业服务费及违约金理由是否成立碧桂园物业公司与曾令斐签订的《物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业服务协议》第六条“曾令斐应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费”的约定，曾令斐应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日2012年12月30日起，全额向碧桂园物业公司交纳物业服务费，但曾令斐只交纳了部分物业服务费，部分未交，曾令斐的行为已经构成违约。按照约定每月应交纳的物业费为362.5元，现碧桂园物业公司请求曾令斐支付2017年6月1日至2018年7月19日期间的物业服务费为4930元，依据充分，予以支持。关于违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，曾令斐逾期支付物业服务费给碧桂园物业公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”无论是碧桂园物业公司与曾令斐签订的《物业服务协议》每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金以及碧桂园物业公司一审庭审中双方认可的1‰计算，均明显过高。因此，本院适当调整为曾令斐支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，从逾期支付之日2017年6月1日起以人民银行同期贷款利率×(1+30%)计算至2018年7月19日。二、曾令斐以所购涉案商铺存在质量问题未收楼为由拒绝向碧桂园物业公司支付物业服务费是否有依据。曾令斐向碧桂园房地产公司购买涉案商品房，与碧桂园房地产公司签订了《商品房买卖合同》，与碧桂园物业公司签订了《物业服务协议》。《商品房买卖合同》、《物业服务协议》两者属于不同的民事法律关系，曾令斐在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。依据《商品房买卖合同》，曾令斐享有接收碧桂园房地产公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《物业服务协议》，曾令斐享有碧桂园物业公司为涉案商品房所在小区提供物业服务的义务，同时自己应当履行按时足额交纳物业服务费义务。鉴于曾令斐所称的涉案商品房存在质量问题并非碧桂园物业公司造成，故曾令斐以此为由拒绝向碧桂园物业公司缴交物业服务费，与《物业服务协议》约定曾令斐享有的权利不符。根据合同相对性的原则，如果曾令斐认为购买的涉案商品房存在质量问题，应依据与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》向碧桂园房地产公司主张权利，而不是籍此拒绝履行《物业服务协议》中约定的向碧桂园物业公司按时足额交纳物业服务费义务。综上，曾令斐所主张的房屋质量问题属于其与碧桂园房地产公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与碧桂园房地产公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。综上所述，碧桂园物业公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省乐昌市人民法院（2019）粤0281民初1743号民事判决；二、曾令斐应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2018年7月19日的物业服务费共计4930元及逾期支付期间的违约金[自2017年6月1日起至按以人民银行同期贷款利率×(1+30%)计算至2018年7月19日]给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司负担，碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司已预交283.62元，碧桂园智慧物业服务集团有限公司乐昌分公司多预交的258.62元，由一审法院予以退回。二审案件受理费50元，由曾令斐负担；碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司乐昌分公司预交的二审案件受理费50元由本院予以退回。限曾令斐于收到本判决书之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费50元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年六月二十三日书记员  陈敖明