北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4576号上诉人（原审被告）：马世杰，男，1963年12月17日出生。上诉人（原审被告）：谷莉莉，女，1965年12月3日出生。被上诉人（原审原告）：张福阳，男，1970年5月15日出生。委托诉讼代理人：陈熹，北京紫乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁靖，北京紫乾律师事务所实习律师。上诉人马世杰、谷莉莉因与被上诉人张福阳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人马世杰、谷莉莉，被上诉人张福阳之委托诉讼代理人陈熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马世杰、谷莉莉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回张福阳的诉讼请求。事实及理由:张福阳出租给马世杰、谷莉莉的位于通州区×40号（44号）院内房屋系张福阳通过北京市通州区人民法院继承取得。该院及院内房屋具有合法性质。双方租赁的“库房”亦是在该院落内建设的,属于村民宅基地范围内的房屋，按照政策属于张福阳的合法建筑,马世杰、谷莉莉有权利承租该房屋居住使用,双方合同合法有效，应该受到法律保护。一审法院判决确认合同无效,不符合政策法规。合同应该继续履行,以保障马世杰、谷莉莉的合法权益。2017年后张福阳想涨房租，经与马世杰、谷莉莉协商不能实现，就故意不要房屋租金，不是马世杰、谷莉莉不支付。所以逾期交纳租金责任在张福阳，马世杰、谷莉莉不构成违约。故一审法院判令马世杰、谷莉莉腾退房屋,支付房屋使用费的内容侵犯了马世杰、谷莉莉的合法权益。另外,谷莉莉当时庭审强调的是其为该房的实际居住人，并不是实际承租人，谷莉莉从来没交纳过房租和水电费，都是老板马世杰交纳的。不应该判决谷莉莉承担支付房屋使用费的义务。一审庭审时，谷莉莉对“实际承租人”概念不清晰，一审法院没有充分释明，导致谷莉莉权益受到侵害。故一审判决事实不清,处理失当。请求二审法院予以纠正。张福阳辩称，同意一审判决，不同意马世杰、谷莉莉的上诉请求。张福阳向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张福阳、马世杰双方签订的房屋租赁合同；2.判令马世杰、谷莉莉将其租赁的位于北京市通州区×44号院内库房一栋及平房三间及相应院落腾退并交付张福阳；3.判令马世杰、谷莉莉向张福阳支付拖欠的租金，以每年1.7万元为标准，自2017年5月18日起计算至实际腾退之日止；4.判令马世杰、谷莉莉向张福阳支付因逾期支付租金产生的违约金3400元；5.案件受理费由马世杰、谷莉莉负担。一审法院认定事实：2013年5月18日，张福阳（甲方、出租人）与马世杰（乙方、承租人）签订《租赁合同》一份。该租赁合同约定主要内容如下：1、甲方将位于北京市通州区×40号的建筑面积为500平方米的房屋及院落出租给乙方使用，乙方承租标的物的用途为物品存放（库房）。2、租赁期限表述为“租赁期限壹年，自2013年5月18日起至×拆迁为止”。3、每年租金为1.7万元，乙方应当于每年第一个月的5日前将租赁费支付给甲方，乙方逾期未支付租金的，乙方应以拖欠款项为基数，以每日万分之五为标准，向甲方支付滞纳金。4、在租赁期内，乙方使用甲方水、电，费用由乙方负担，乙方应当在每月30日前将相关费用支付甲方。5、政府对乙方所承租的厂房、场地等设施进行征用时，所得各项补偿属甲方所有，乙方无权索取。6、乙方不得擅自改变厂房的设施结构，如需扩建，需经甲方同意，并协助办理相关手续，租赁合同终止时，归甲方所有。7、乙方未按期支付相关费用或擅自改变厂房结构、私自扩建以及存在其他违反合同约定的，甲方有权单方解除租赁合同且不承担任何责任。8、涉案租赁合同还约定了其他内容。涉案租赁协议签订后，出租人张福阳即按照协议约定将涉案标的物交付给承租人马世杰、谷莉莉实际控制使用。经核实，马世杰、谷莉莉已经按照合同约定向张福阳支付了自2013年5月18日起至2017年5月17日止的房屋使用费。另查：法院作出的（2010）通民再字第18871号民事调解书确认，坐落于北京市通州区×44号院内北方（北房）五间中的东侧两间归张福阳所有，东数第三间中东侧半间归张某1所有。法院作出的（2011）通民初字第2号民事调解书确认，坐落于北京市通州区×44号院内北房五间中的西侧两间归张某2所有。在一审审理过程中，法院组织双方当事人对涉案租赁标的物进行了现场勘验。经勘验，现场情况如下：张福阳、马世杰双方约定的租赁标的物为位于北京市通州区×44号院内的单体库房一栋及相关院落，单体库房高约5米，砖混结构、彩钢房顶，在该库房内堆放有相应物品及部分杂物；马世杰、谷莉莉承租使用租赁标的物后，在该院内空地新建有平房3间（砖混结构）。经核实，前述房屋（包括张福阳出租的库房及马世杰、谷莉莉自建的3间平房）目前均由马世杰、谷莉莉实际控制使用。除前述房屋外，×44号院内还有不包含在租赁范围内的其他房屋。在一审审理过程中，就涉案租赁标的物“库房”的兴建是否取得了相关规划审批手续及相关事宜，法院进行了询问。张福阳表示张福阳此前曾在涉案租赁标的物库房内开办工厂，涉案房屋的兴建应该是办理过相关手续，并申请于3日内向法庭补充提交相关证据材料。但，张福阳至今仍未向法院提交涉案库房的兴建规划审批手续。在一审审理过程中，张福阳、马世杰、谷莉莉双方均认可涉案租赁标的物坐落位置为×44号，涉案租赁合同约定的×40号应当为笔误，且张福阳、马世杰、谷莉莉双方仅存在诉争租赁合同关系。此外，张福阳、马世杰、谷莉莉双方亦认可租赁标的物面积约为500平方米，双方在涉案租赁合同中的有关约定系估算值。在一审审理过程中，马世杰、谷莉莉坚持认为张福阳诉讼请求不能成立，诉争租赁合同应当继续履行，并表示如果法院判定诉争租赁合同不能继续履行的，马世杰、谷莉莉就其自建的3间房屋的损失保留另案主张的权利。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。无效的合同自始没有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，张福阳与马世杰经协商签订涉案租赁合同，后张福阳将标的物交付马世杰实际控制、使用，马世杰亦按照合同约定支付了部分款项。谷莉莉自认系涉案租赁合同的实际承租人之一，其与马世杰就涉案租赁合同共同享有权利、共同承担义务，对此马世杰予以认可，合同相对方即张福阳对此亦不持异议；经审查，谷莉莉的该行为并不违反法律法规的强制性规定，法院对此予以确认。根据法律规定，人民法院在审理民事案件过程中，对于涉诉合同的法律效力应当主动进行审查，并根据审查的结果依法、依规予以处理。双方就涉案标的物的出租、承租事宜达成一致并签订涉案租赁合同，但至今出租人张福阳并未就涉案租赁标的物库房的兴建事宜向法院提交相关规划审批手续；且结合涉案库房的面积、建筑类型、此前用途、合同约定用途、实际使用状态等实际情况而言，涉案租赁合同约定的标的物“库房”不宜被认定为传统的普通农村房屋，涉案租赁合同亦不应被作为传统农村房屋租赁合同处理；在城乡一元化规划发展的背景下，涉案租赁合同约定之标的物库房至今没有取得相关规划建设审批手续，故，租赁协议约定的标的物不符合法律法规的规定，张福阳、马世杰双方所订立的涉案租赁合同应属无效。综上，关于张福阳判决解除双方所签订之租赁合同的诉讼请求，因诉争租赁合同约定之标的物不符合法律法规的规定，应属无效，无效合同自始无效，故不存在合同解除问题。同理，在涉案租赁合同无效的情况下，张福阳要求判令马世杰、谷莉莉支付违约金的诉讼请求亦没有依据，法院不予支持。关于张福阳要求马世杰、谷莉莉腾退并交还涉案租赁标的物（包括库房、平房及相应院落）的诉讼请求，在诉争租赁合同无效的情况下，马世杰、谷莉莉并无占有、使用租赁标的物的合法依据，马世杰、谷莉莉应当将租赁标的物腾退并交付出租人，故张福阳的该项诉讼请求证据充足、于法有据，法院予以支持。关于张福阳要求判决马世杰、谷莉莉支付租金的诉讼请求，经审查，在诉争合同无效的情况下，张福阳主张的该项内容应当是承租人实际使用但未支付对价期间的占有使用费；虽然涉案租赁合同无效，但马世杰、谷莉莉在张福阳诉请期间事实上占有并使用租赁标的物因此获利，故马世杰、谷莉莉应参照租金标准向张福阳支付占有使用费，故张福阳要求马世杰、谷莉莉支付相应期间占有使用费的诉讼请求，证据充足、于法有据，法院予以支持。需要特别指出的是，在案件审理过程中马世杰、谷莉莉主张其在诉争院落内建设有三间平房，经法院释明后马世杰、谷莉莉坚持认为涉案租赁合同应当继续履行，故并未要求就其主张的平房因腾退、移交可能产生的相关问题在案件中一并处理。故，待案件判决生效后，相关当事人认为其就此存在损失的，可以另案主张，相关主张是否成立的，应当另案审查。综上判决：一、马世杰、谷莉莉将占有使用的位于北京市通州区宋庄镇×44号院内的库房一栋、平房三间及相应院落腾退并交还张福阳，于判决生效之日起三十日内执行清；二、马世杰、谷莉莉向张福阳支付占有使用费，以每年17000元为标准，自2017年5月18日起计算至判决第一项确定内容执行完毕之日止，并于判决第一项确定内容执行完毕之日同时履行清；三、驳回张福阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、双方之间租赁合同效力的问题；二、马世杰、谷莉莉是否应向张福阳腾退房屋并支付房屋占有使用费；三、谷莉莉是否应承担支付房屋占有使用费的义务。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。马世杰、谷莉莉上诉主张涉案院落系张福阳合法取得，其租赁的库房属于村民宅基地范围内的房屋，系合法建筑，双方之间的租赁合同应为有效合同。本院认为，宅基地系农村村民建设住宅用地，而×44号院内建设的涉案库房显然不属于住宅，而张福阳建设该库房并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续。故，张福阳与马世杰于2013年5月18日签订的租赁涉案库房的《租赁合同》应属无效。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方之间的租赁合同被确认为无效，马世杰、谷莉莉应参照租金标准向张福阳支付房屋占有使用费。根据查明的事实可知，马世杰、谷莉莉已经向张福阳支付了2013年5月18日起至2017年5月17日止的房屋占有使用费，后续费用尚未支付且占用涉案房屋至今。在租赁合同无效的情况下，马世杰、谷莉莉并无占有、使用涉案房屋的合法依据，应当向张福阳腾退并支付自2017年5月18日起至涉案房屋腾退之日止的房屋占用使用费。一审法院判决马世杰、谷莉莉腾退房屋并参照原租金标准向出租人张福阳支付占有使用费并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。谷莉莉于一审庭审中自认其系涉案租赁合同的实际承租人之一，对此马世杰、张福阳均无异议。一审法院判令其与马世杰就涉案租赁合同共同承担义务并无不当，本院予以维持。马世杰、谷莉莉上诉称其对“实际承租人”概念不清晰，而一审法院没有充分释明。本院认为，一审法院对此并无释明义务，马世杰、谷莉莉该项主张无法律依据，本院不予采纳。综上所述，马世杰、谷莉莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费976元，由马世杰、谷莉莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  贾 旭二〇二〇年六月二十四日法官助理  李晓晴法官助理  贾云航书 记 员  陈 玥