河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执复185号 复议申请人（异议人、利害关系人、买受人）：陈敬凯，男，1984年6月8日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市裕华东路支行，住所地石家庄裕华区裕华东路116号。 负责人：李嘉，该支行行长。 委托诉讼代理人：王自刚、王叶，河北朗域律师事务所律师。 被执行人：刘玉伟，女，1981年5月6日出生，汉族，住河北省藁城区。 被执行人：赵志会，男，1982年4月3日出生，汉族，住石家庄市无极县。 复议申请人陈敬凯不服河北省石家庄市裕华区人民法院（以下简称执行法院）(2020)冀0108执异49号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市裕华东路支行（以下简称邮储银行裕东支行）与被执行人刘玉伟、赵志会借款合同纠纷一案执行过程中，异议人陈敬凯提出书面执行异议。 执行法院查明，2018年12月19日石家庄市裕华区人民法院作出（2018）冀0108民初3192号民事判决书，后该案经申请执行人申请进入执行程序。在诉讼过程中，经该案原告申请，2018年8月22日查封了案涉房产。2019年9月5日本院作出（2019）冀0108执1169号之一，裁定：“拍卖被执行人刘玉伟名下位于石家庄市桥西区。不动产权证书号：冀（2017）石家庄市不动产权第xx号”。2020年2月17日石家庄市裕华区人民法院在京东网发布拍卖案涉房屋的公告，特别提示部分载明：“竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵”。公告也记载了“未咨询、实地看样的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负”的内容。在对案涉房屋二次拍卖之日，经过多名拍卖参加人累计出价34次后，异议人陈敬凯竞买成交（该案涉房屋一拍流拍）。载明日期为2020年3月30日本院对异议人陈敬凯作的《执行笔录》记载：“我们没有去看房，给法院打过电话询问过房子的情况。我们想买了自己住，但是看了看房觉得不太满意。你刚才解释的都对，责任在我们，法院的工作没有错误，可是我们觉得这房子真的不适合居住，可能是商业楼”。 另查明，《不动产权利及其他事项登记信息》记载：房屋坐落为桥西区,规划用途为成套住宅。异议人陈敬凯提交了有“滨江国际商务办公楼”字样的建筑照片及“xx”号房屋的照片。 上述事实有民事判决书、裁定书、协助执行通知书、公告、交易电子成交材料、不动产权利及其他事项登记信息、执行笔录、照片等材料在卷予以佐证。 执行法院认为，异议人陈敬凯在多人参加竞买，多次竞价的情况下，竞买成交。石家庄市裕华区人民法院已经就案涉房屋的拍卖事宜进行了公告，并载有特别提示内容。本院的拍卖行为并无不当。异议人陈敬凯的异议理由不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人（利害关系人）陈敬凯的异议请求。 复议申请人陈敬凯向本院申请复议称，请求撤销拍卖成交确认书，退还保证金。事实与理由： 3月初，我从京东网的司法拍卖版块上，看到裕华区人民法院要拍出一套新休门的房子，仔细阅读了法院在网上发布的该次拍卖的公告以及其他所有相关信息，信息显示该房屋为住宅用房，所在小区为新休门小区。当时处于疫情期间，为了响应尽量不出门的号召，也为自身和他人健康考虑，不便出行。以前曾经到过新休门小区附近，对新休门小区有个大略的认识，知道那是住宅小区。同时，通过网上发布的小区门口和位置定位来看，这是一套位置优越的住宅用房，再者法院发布信息有权威性和真实性，并且京东平台有完善的消费者安全保障，因此决心拍下房子，买到人生中第一套的住宅。 开拍前，我与裕华区人民法院王法官（主办人）进行了电话咨询，询问了该房屋情况，问了该房屋是否有问题，王法官说该房屋各方面都挺好的，没有问题。3月20日，经过竞拍，终于拍下房子。拍下后，马上与王法官进行电话沟通，这次通话，王法官才说房子是两梯八户的，且不是在新休门小区内，是在小区门外的另一个小区，当时心里一凉，这怎么与网上所展示的信息不一致，我赶紧问她，房子所在小区叫什么名字，她说忘了，没记住。我很震惊，这和之前电话沟通的不一样，这情况完全在意料之外，接着又问了情况，回答说是商住两用房，拍成功后才说这些情况，这明显是欺诈。后经查证，该房子所在楼宇名为滨江国际A座，实际用途为商务楼，是作为办公用途。没燃气！没厨房！没阳台！没小区！没车位!不适合作为住宅使用！无法让家人居住！我与王法官沟通，想商议解决办法，她拒绝沟通这件事，后来终于和她约好了见面，我过去后，也仅是孙书记员过来了一下，说要转告给她，让我们等候，可她仍然避而不见，实在没办法，3月30日，表示要提交执行异议申请书，她才出现，看完我的异议申请书后，她表示要上楼拿卷宗，她走了半小时以上，一直到中午12点下班，她还没回来，以为她还要查资料，我只有耐心等待，一直到12点45分左右，她带着一份手写的东西，两页纸，说让我签字，然后才能提交异议申请，并催促快点签字，她说食堂都快没饭了，我特别忐忑，赶紧表示一块吃个饭吧，她再次催促赶紧看看签字吧，签完字，她口头表示，她也愿意配合撤销，我很感激。后来得知她竟给我下了一个大陷阱，而我当时因她是法官没有任何防备。这份手写的材料就是她提交的执行笔录。这个笔录中，把责任完全推到我身上，而我当时不知道，这份笔录其实就是王娜单独自行写好，没有和我面对面记录，也没有告知我们要进行笔录了，所以执行裁定书里面写的责任在我们，是她为了自己洗脱虚假宣传的责任。她诱骗我们赶紧签字，说是签字了才能给我们提交异议申请，责怪我们耽误她吃饭。我们一普通百姓，不懂流程，自然在她法官的威严之下，有所紧张，草草看了一下就签了字。现在想来，当时是在下班时间，而且这不是异议申请的必要流程，她采用这种方式取得我们的签字，我对其有效性表示怀疑。 下面对笔录中的片面之词进行反驳：公告中没有标出看房时间，且钥匙是在法官手里，还有当时处于疫情严重期间，因此当时没有出行，但我们对新休门小区是了解的，之前去过的，新休门小区里是住宅。我们在拍下之前，我们并不知道这个房子是小区外的滨江国际商务楼，因为法院所发布的信息没有说明这方面信息，而且拍下前打电话咨询时，法官也并未告知该房不在新休门小区内，未告知是办公楼的真实情况。事实是，法官清楚该房真实情况，她有该房屋钥匙，也曾经到房子现场去看过，但公告中未说明，还用和所拍房屋不相符的小区门口和地图标示，来进行误导和欺骗，导致我们误拍，拍出一个与实物有明显差别的物品，是她的公告不详、虚假宣传、沟通不畅给我们带来巨大的麻烦，她的一个小问题，带来后面这诸多困难，这些后果不应该由我们来承担，我们作为买方没有责任。 综上所述，可知公告有如下问题： 1.宣传中小区大门图片完全不是进入所拍卖房屋的小区门口。2.地图所标的位置也偏移严重，因此虚假宣传欺骗误导了消费者。3.根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，违反了第二十条、第二十一条。4.所拍卖房屋小区门口明确标注为滨江国际商务办公楼，房屋住户都是公司商用。5.商务楼与住宅有明显区别，楼内没有天然气，不适合作为住宅使用。6.裁定书里《执行笔录》记载，法官并没有与我们面对面记录《执行笔录》，是自行写好，着急吃饭，催促我们快点签字。7.这是电子商务网上拍卖，如果电子商务平台中所有商家都用虚假宣传与实物不相符的图片来欺骗诱导消费者，并公告中写明“竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵”“未咨询、实地看样的竞买人视为对本标的现状认可，责任自负”的内容，来为虚假宣传规避自身的责任，让消费者为商家虚假宣传来买单并承担损失后果，那消费者的投诉会大量增加。而淘宝、京东平台也不会发展到今天的规模。 基于以上理由，该拍卖损害了买受人的合法权益，请求法院撤销其拍卖成交确认书，退还保证金。 申请执行人邮储银行裕东支行答辩称，1、申请执行人邮储银行裕东支行所提交的标的物信息，有事实和法律依据。申请执行人对于该案的拍卖房产，提交的系（2017）石家庄不动产权第xx号证书，明确标注了其坐落的位置。桥西区，用途为城镇住宅用地，成套住宅。我方提供的资料，是石家庄市国土资源局依法登记颁发的证书，在申请询价拍卖时提交至法院，有事实依据而且依据标的物的现状进行询价、拍卖符合法律的规定。2、参与竞拍的竞买人应严格审慎义务，对参加的竞拍活动应对《竞买须知》《竞买公告》等认真阅读，并积极走访调查掌握拍卖的房产的现状，应该为参与竞拍的行为承担法律责任。《竞拍须知》第八条，法院对拍卖标的物所作的说明，提供的视频、资料、图片等仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。竞买人在拍卖前必须认真仔细的审查拍卖标的物调查是否存在瑕疵，认真研究查看竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，有意者需要亲自到相关部门去查询，未咨询的竞买人，视为对本标的的现状的认可，责任自负。竞买人慎重决定竞买行为。竞买人一旦作出竞买决定即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵。另外拍卖公告第五条，竞买人决定参加竞价的，那么视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的物的一切已知和未知瑕疵。第九条，拍卖标的物以实物现状进行拍卖。未咨询、实地看样的竞买人视为对本标的现状的认可，责任应当自负。拍卖公告第十一条还规定，对标的物的可能存在的关于水电煤物业管理费、车位管理费等所有欠费均由买受人承担。另外《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第（五）项：竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。另外拍卖法第六十一条和第二款，拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质，不承担瑕疵担保责任。因此综合以上约定以及法定的内容，竞买人应对参与竞拍的行为承担法律责任。3、竞买人依法参加竞拍，最终竞得拍卖标的物，后悔拍，应该承担悔拍的法律后果。2020年的3月20日，在四名竞拍人报名的情况下，经过34轮激烈的出价，标的物最终由复议申请人竞得。根据《竞买须知》第十条，买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖，买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。 综上所述，我方认为复议申请人对于拍得标的物的性质、结构、内部设施等所提出的复议内容不能成立。我方作为申请执行人，权益也应得到法律的保护。请求贵院依法公正裁决。 本院查明的事实与执行法院查封的事实基本一致。 本院认为，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定，人民法院对查封、扣押冻结财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条规定，人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置或者不宜采取网络拍卖方式处置的除外。本案执行法院对被执行人刘玉伟的查封财产，依法采取网络拍卖方式进行处置，符合相关法律规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞争人规定不同竞买条件的；（四）未按法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞争人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，复议申请人陈敬凯请求撤销拍卖成交确认书，退还保证金，其主张属于撤销本次拍卖的问题。虽然复议申请人陈述，宣传中小区大门图片完全不是进入所拍卖房屋的小区门口，地图所标的位置也偏移严重，因此虚假宣传欺骗误导了消费者，所拍卖房屋小区门口明确标注为滨江国际商务办公楼，房屋住户都是公司商用，商务楼与住宅有明显区别，楼内没有天然气，不适合作为住宅使用。但是，从拍卖执行标的物以及成交情况来看，执行法院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定，履行相关职责，作出了关于石家庄市桥西区休门街xx（第二次拍卖）的公告，载明案件信息、公告内容其包含特别提示、拍卖标的、竞买人条件、联系方式、咨询时间、竞拍须知、拍卖方式、拍卖标的以实物现状进行拍卖、竞买成功办理交接手续的具体规定以及竞买须知等相关内容。 首先，拍卖标的物的公告内容及信息，标注的其房产坐落位置、产权证号、建筑面积，与石家庄市国土资源局依法登记颁发的（2017）石家庄不动产权第xx号证书登记内容一致，其位于桥西区，用途为城镇住宅用地，成套住宅，房屋建筑面积：112.48平方米。 其次，拍卖公告的特别提示，竞买人应当仔细阅读拍卖公告、竞买须知及相关附件资料，了解标的情况、竞价规则、交款方式、法律责任。拍卖标的以现状为准，对于实物标的，竞买人可以申请看样。竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的的一切已知和未知瑕疵。买受人悔拍后保证金不予退还，悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。复议申请人作为竞买人应当根据特别提示，做好参与竞买的相关工作。尽管其称当时处于疫情期间，不便出行，既然参与竞买就应当及时了解拍卖的房产的现状，应尽到注意义务，避免出现公告第九条规定的因未咨询、实地看样的竞买人，视为对本标的现状的认可，责任自负的情形。 第三，《竞拍须知》第八条，法院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。请竞买人在拍卖前必须认真仔细的审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，有意者需要亲自到相关部门去咨询，未咨询的竞买人视为对本标的的现状的认可，责任自负。复议申请人作为竞买人应当慎重决定竞买行为。竞买人一旦作出竞买决定即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知和未知的瑕疵。 第四，竞拍成交情况，复议申请人作为竞买人依法参加竞拍，期间共有4个人参与竞买，经过了34次的出价，最终以1397404元成交价竞得拍卖标的物，后未在规定的时间交纳拍卖成交价余款，且明确表示不要该房产，请求法院撤销其拍卖成交确认书，退还保证金。其属于悔拍行为。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。据此，复议申请人交纳的保证金不予退还。 综上所述，复议申请人请求法院撤销其拍卖成交确认书，退还保证金，不符合上述法律及司法解释规定的情形。其复议理由不能成立，本院不予支持；执行法院所作异议裁定结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人陈敬凯的复议申请，维持河北省石家庄市裕华区人民法院(2020)冀0108执异49号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年六月八日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟