苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8937号原告：顾宝妹，女，1973年10月5日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：郁建新，江苏诚品律师事务所律师。被告：黄秀珍，女，1969年5月21日生，壮族，住苏州市吴中区。被告：李强，男，1992年3月24日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：李火元，男，1940年1月12日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：徐根妹，女，1940年11月10日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：江苏省吴中经济技术发展集团有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号。法定代表人：江福根。原告顾宝妹与被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹、第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行了审理。原告顾宝妹的委托诉讼代理人郁建新，被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹及第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾宝妹向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签署的《房屋买卖（置换）合同》、《房屋买卖契约（合同）》合法有效；2、请求判令四被告继续履行合同，即办理坐落于苏州吴中经济开发区及24幢15号车库的不动产权证书并协助原告将上述房屋及车库产权登记至原告名下，第三人予以配合；3、请求判令四被告承担原告为主张权利支出律师费3万元及逾期办证违约金3万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买位于苏州吴中经济开发区及配套车库于2011年11月30日与四被告签署了《房屋买卖（置换）合同》、《房屋买卖契约（合同）》，约定房屋面积120平方米、自行车库面积15平方米，交易总价（含内部初装修及设施）51万元，并约定签约当日支付购房款50万元，四被告同时交付房屋钥匙，余款1万元待过户后再支付。签约后原告按约一次性支付购房款50万元并受领了涉案房屋钥匙。现涉案房屋已具备办证条件，然四被告以各种理由拖延办理，故诉至法院。被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹均未作答辩。第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司述称：及配套自行车车库已具备办证条件。本院经审理认定事实如下：2011年11月30日，被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹（售房人、甲方）与原告顾宝妹及其配偶史林男（购房人、乙方）签订一份《房屋买卖（置换）合同》，明确甲方将位于（120平方米）及自行车库（15平方米）以总价51万元出售给乙方，签订本合同日（2011年11月30日）首次一次性支付45万元整，余额6万元分二次支付，第一次于2011年12月30日前支付5万元，第二次1万元待产权证过户结束日一次性支付结清；甲方承诺于2011年12月30日前腾空房屋并将该房屋钥匙交于乙方；甲乙双方另外再补签《房屋买卖契约（合同）》，内容包含房价、违约赔偿及双方责任，与本合同具有同等法律责任，附保证书一份，证明该房从签约日起不再属于甲方，所有产权已归乙方顾宝妹。该合同丙方（居间方）落款处有案外人顾中会、顾某、李云方、朱福生签字。同日，被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹（卖方、甲方）与原告顾宝妹及其配偶史林男（买方、乙方）签订一份《房屋买卖契约（合同）》，明确甲方将位于（120平方米）及自行车库（15平方米）以总价51万元出售给乙方，约定：乙方以汇款方式先付甲方50万元整，甲方交钥匙给乙方，余下的押金1万元待房产证、土地证按实际面积过户到乙方后全部付清。政府规定可以办理房产证、土地证、上市交易，甲方应积极配合乙方过户手续，过户手续由甲方负责，过户费用由乙方负责，过户期必须在一个月内办理手续妥当，甲方无任何理由变价，如果中途政府拆迁或赔偿房款等方式，但房产的产权赔偿的经济一切归属乙方，甲方无理由提出任何要求，甲方应帮助乙方办妥证件等手续。在可以办理过户手续中，如果乙方推迟办理，余下的房款必须结清甲方，同时二证交于乙方；乙方要求办理，甲方义务职责协助乙方办理二证过户手续，不得以任何借口理由推三拖四，拖延时间，否则视为违约。甲方违约按房款价格10倍结算给乙方；乙方违约如不能按期付房款，相关责任按10倍房款价结算甲方。该合同落款处有案外人顾中会、顾某、李云方、朱福生作为见证人签字。同日，被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹共同出具一份《保证书》，明确有文溪花苑24幢305室及车库从2011年11月30日起已出售至顾宝妹，合同签字后与李强及全家人无一切关系。上述房屋系因被告李强（被拆迁人）于2010年5月27日与拆迁人签订《住宅拆迁补偿协议》后安置取得的房屋，协议载明被拆迁人在册户口5人，分别为黄秀珍、李强、李火元、徐根妹及李金芳（已于2010年4月25日去世，系李火元与徐根妹之子，黄秀珍丈夫、李强之父）。上述房屋即位于苏州吴中经济开发区（建筑面积124.47平方米）及24幢15号车库（建筑面积20.72平方米）已登记在江苏省吴中经济技术发展总公司（已于2019年3月27日更名为江苏省吴中经济技术发展集团有限公司）名下。另，原告顾宝妹为本案诉讼与江苏诚品律师事务所签订民事诉讼委托代理合同，约定律师费为6万元，其中诉前调解及一审阶段支付律师费3万元，相应代理费发票3万元已于2019年9月26日开具。又，本院向史林男询问，其表示与顾宝妹系夫妻关系，在两人婚姻关系存续期间购房涉案房屋，同意涉案房屋登记在顾宝妹一人名下。再，应原告顾宝妹申请，证人顾某到庭证言称：其作为见证人在涉案《房屋买卖（置换）合同》及《房屋买卖契约（合同）》上签字属实，因与李强的叔叔李云方是亲戚关系才作为见证人签字，上述合同在涉案房屋内签订，当时在场的除了签约人和见证人外还有史林男的小姨子和连襟。签约后交易双方交接了购房款50万元，当时其看到双方交接并清点钱款，涉案房屋内有家具故双方约好几天后交接房屋，知晓交易后涉案房屋一直由史林男居住。审理中，原告陈述，签约后已一次性支付购房款50万元，该款于签约当时现金给付，签约后3天双方交接了房屋钥匙，此后约一个月内被告腾退并交付了涉案房屋。据其了解涉案房屋于2016年5月已具备办证条件，其曾联系李强要求办理过户，亦通过见证人顾某等人与李强沟通，但各被告未予配合此后李强失去联系，认为被告逾期办理过户构成违约，《房屋买卖契约（合同）》约定违约金为购房款的10倍，认为该违约金过高故调整为3万元，被告逾期过户致其无法办理房屋抵押贷款给其造成损失，但未能就此提供相应证据。上述事实，由原告提供的《房屋买卖契约（合同）》、《房屋买卖（置换）合同》、保证书、住宅拆迁补偿协议复印件、拆迁调查户表、户表、户口注销证明、不动产登记信息查询证明、水费缴费卡、燃气缴费卡、委托代理合同、律师费发票及本院询问笔录、庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，原、被告于2011年11月30日签订的《房屋买卖（置换）合同》、《房屋买卖契约（合同）》均系双方自愿签订且于法不悖，合法有效。两份合同项下出售的房屋为拆迁安置房，为被告李强户因住宅拆迁而安置取得的房屋，相应住宅拆迁补偿协议载明的被拆迁人在册人口5人即为本案被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹4人及李金芳，《房屋买卖契约（合同）》及《房屋买卖（置换）合同》签订当时李金芳已去世且其第一顺位的继承人即为本案被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹4人，而被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹均在该两份合同中签字同意出售涉案房屋，现涉案房屋已具备办证条件，故被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹均应办理涉案房屋产权登记并协助原告办理过户手续。根据合同约定，原告还需支付被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹购房款1万元，并承担办理产权过户手续所产生的相关税费。关于违约金3万元，《房屋买卖契约（合同）》约定一方违约应按房款价格的10倍结算给对方，被告逾期办理产权登记及过户手续构成违约，然该约定的违约金过高，由于被告上述违约行为引发本案诉讼，原告为本次诉讼实际支出律师费3万元，故原告主张违约金3万元，合法有据，本院予以支持。关于律师费3万元，双方之间《房屋买卖契约（合同）》及《房屋买卖（置换）合同》均未就此作明确约定，而律师费并非因被告的违约行为导致的必然的合理损失，故对原告主张律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告顾宝妹与被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹于2011年11月30日签订的《房屋买卖契约（合同）》及《房屋买卖（置换）合同》合法有效。二、被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹于本判决生效之日起十五日内将位于苏州吴中经济开发区（建筑面积124.47平方米）及24幢15号车库（建筑面积20.72平方米）的不动产产权登记在被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹名下；第三人江苏省吴中经济技术发展集团有限公司协助办理。三、苏州吴中经济开发区及24幢15号车库的不动产产权登记在被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹名下的三十日内，被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹协助将上述房屋及车库的不动产产权过户至原告顾宝妹名下，产权变更所产生的相关税费由原告顾宝妹承担；原告顾宝妹同时支付被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹购房款人民币1万元，被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹同时支付原告顾宝妹违约金人民币3万元；以上两项相抵后由被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹支付给原告顾宝妹人民币2万元。四、驳回原告顾宝妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10400元，财产保全费人民币3820元、公告费人民币900元，合计人民币15120元，由被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹负担。被告负担部分已由原告预交，被告黄秀珍、李强、李火元、徐根妹于本判决生效之日起十日内直接给付，原告顾宝妹预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  韩有喜人民陪审员  金惠林二〇二〇年六月八日书 记 员  吴彬峰