湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初1083号原告：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭街道韶山西路309号。法定代表人：周梁，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖卓民，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨香英，湖南联进律师事务所实习律师。被告：范海辉，女，1981年6月14日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。被告：谭国俊，男，1982年11月26日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。原告湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司）与被告范海辉、谭国俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告步步高物业公司的委托诉讼代理人肖卓明、被告谭国俊到庭参加诉讼。被告范海辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告步步高物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3369元及违约金1010.8元。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系湘潭步步高置业˙新天地（九华）8栋2单元9202号房屋业主，房屋建筑面积为116.99平方米。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，住宅的物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费按半年度缴纳，业主应在每半年度第一个月前10日内缴纳物业服务费。协议约定，未按时缴纳，应按拖欠金额千分之三每日的标准支付违约金。被告拖欠物业服务费16个月，共3369元（计算至2019年12月31日）。原告多次向被告催要，被告仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告谭国俊辩称，被告房屋存在开裂、漏水的情况，要求减免物业费。被告的房产证被原告扣住，故被告未交物业费。另外，原告处有被告缴纳的装修押金以及办证多交的费用未退给被告，可以抵扣物业费。被告范海辉未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、小区名称：步步高置业·新天地（九华）小区，位于湘潭市九华经开区（现莲城大道）19号。二、被告范海辉、谭国俊系湘潭市九华经开区（现莲城大道）步步高置业·新天地（九华）8栋2单元0902002号房屋的业主，房屋建筑面积116.96平方米，房屋用途为住宅。三、截至本案法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。原告步步高物业公司未与被告范海辉、谭国俊签订物业服务协议。四、原告步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（二期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元/月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。五、原告步步高物业公司为步步高置业·新天地（九华）小区提供了物业服务。被告收房后，对房屋进行了装修，交纳了截止到2018年8月31日的物业费。自2018年9月1日起至今，被告未再交纳物业费。2019年4月，原告步步高物业公司的物业管家通过微信方式向被告催交过物业费。六、被告拖欠原告2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费总计3368.45元（116.96平方米×1.8元/平方米/月×16个月=3368.45元）至今尚未交纳。七、原告步步高物业公司主张的违约金为1010.8元，计算方法为3369元×30%=1010.8元。八、被告不交纳物业费的抗辩事由：1.房屋存在开裂、漏水的质量问题，要求减免物业费；2.原告公司不作为，物业服务不到位。上述事实，有原告步步高物业公司提供的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、小区卫生清洁照片、保安巡查、设备维护记录、微信聊天记录截图，被告谭国俊提供的照片，以及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告步步高物业公司依据其与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》的约定为步步高置业·新天地（九华）小区提供了物业服务，被告作为业主，已实际享有原告提供的物业服务，负有按约交纳物业服务费的义务。故被告应向原告步步高物业公司交纳自2018年9月1日起至2019年12月31日止的物业费3368.45元（116.96平方米×1.8元/平方米/月×16个月）。关于被告提出的房屋质量问题，根据合同的相对性，针对房屋质量问题以及因房屋质量问题产生的相关损失赔偿问题，被告应及时向开发商即房屋的销售方或其他侵权方主张，被告以此为由拒交物业费，没有法律依据，本院不予支持。另外，根据被告的抗辩及提交的证据来看，原告在提供物业服务过程中，亦存在一定的瑕疵，故本院对原告主张违约金的诉请，不予支持。关于被告提出以装修押金及多交的办证费抵扣物业费的问题，因退还多交的办证费与本案不属同一法律关系，原告也提出办证费用是交给了开发商，故本院对被告的该主张不予理涉。同时，被告未提供交纳装修押金的相关证据，故对被告的该主张本院难以支持。被告可凭相关票据依据相关约定另行主张。综上所述，本院对原告步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告范海辉、谭国俊在本判决生效之日起十日内向原告湖南步步高物业管理有限公司支付自2018年9月1日起至2019年12月31日期间的物业费3368.45元；二、驳回原告湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告范海辉、谭国俊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  吴金平二〇二〇年六月八日法官助理陈璐璐书记员喻晓希附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。