湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0611民初237号原告：湖南建新实业有限责任公司，住所地岳阳市君山区省道306线117公里南侧处，统一社会信用代码914306007828983361。法定代表人：康健，该公司总经理。委托代理人：朱媛媛，湖南昌言律师事务所律师。委托代理人：敖东保，系湖南建新实业有限责任公司生产科副科长。被告：岳阳市共营天下农业发展有限公司，住所地湖南省岳阳市君山区建新农场七监区。法定代表人：李建伟，该公司总经理。委托代理人：李华，岳阳楼区洞庭法律服务所法律工作者。本院于2020年4月2日立案受理了原告湖南建新实业有限责任公司（以下简称建新实业公司）与被告岳阳市共营天下农业发展有限公司（以下简称共营天下公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建新实业公司的委托代理人朱媛媛、敖东保，被告共营天下公司法定代表人李建伟及其委托代理人李华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建新实业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告腾空并返还位于建新实业公司七分公司面积为2872.5平方米的建设用地，并参照租金标准支付占用费（从2019年1月1日至2019年12月31日为17,522.25元，2020年1月1日起至被告实际返还之日止的占用费据实计算）；2、请求依法判令被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%向原告支付违约金（以实际返还之日拖欠租金为计算基数）；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月15日，原被告就位于建新实业公司的2872.5平方米建设用地签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：被告承租建新实业公司七分公司2872.5平方米的场地及原藤家具厂200平方米房屋。2872.5平方米场地租金按6.1/平方米/年计算，即17,522.25元/年，房屋租金3,000元/年。租赁期限自2016年3月1日起至2017年2月28日止。该合同期满后，原藤家具厂200平方米房屋由被告原法定代表人李建伟与原告续签合同（原告已另案起诉要求返还）。该合同中2872.5平方米的建设用地原被告虽未续签订租赁合同，但被告继续使用租赁物，双方形成不定期租赁关系。被告的租金已支付至2018年12月31日。2019年7月5日，原告向被告发出解除租赁合同的《通知》，告知解除双方租赁关系并给予合理的搬迁时间，然被告仍不腾空并返还租赁物。原告认为，双方租赁合同已经解除，被告拒不返还租赁物的行为损害了原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告共营天下公司辩称，共营天下承租建新实业公司七公司（七监区）2872.5平方米的建设用地在承租前是荒废地，承租人投资两百余万元进行土地填埋平整，铺路打地坪、建筑工作用房等将荒芜地改造成了物流园。被告承租该场地后将土地及房屋改造成一块整体场地，使得案涉出租标的物价值大幅上升。原告诉求租赁合同期限满收回租赁物不符合法律规定，即使收回，原告应承担被告改造费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据：原告建新实业公司提交的证据有：1、《房屋场地租赁合同》、收取租金凭据，拟证明租赁期已届满，被告应当返还2872.5平方米的建设用地且应当支付2019年1月1日至实际返还租赁物之日止的占用费；2、解除租赁合同及时返还租赁物的《通知》、《律师函》、现场照片，拟证明原告已多次向被告书面通知，要求支付拖欠占用费，返还租赁物，但被告一直不予履行义务。被告李建伟提交的证据有：1、建新实业公司诉李建伟的民事起诉状，拟证明农田3.3亩、林地4.9亩、藤木家具厂200平方米房屋，以及建设用地2872.5平方米已改造成为一个整体；2、共营天下物流园实景照片一份、物流园场地建设投资资金1746900元及明细、场地配套设施投资资金291625元及明细、场坪机械施工支付金额176100元及明细、物流园场内钢结构仓库大棚投资支付234040元及明细、场内公共厕所30平方，每平方造价320元，共计造价9000元、物流园办公室等投资121200元及明细，拟证明李建伟建设物流园投入2628185元；3、岳阳市共营天下农业发展有限公司的营业执照副本、岳阳市共营天下的物流园的照片一组，拟证明被告经原告批准，将租赁土地改造连成整体场地并开设了物流园。本院结合双方质证意见，对双方证据认定如下：对于原告提交的证据1、2，均具有证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。对于被告提交的证据，证据1、证据3不能达到其证明目的，证据2属于被告单方面提供的清单，且无第三方的评估鉴定报告予以确认，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月15日，原告建新实业公司与被告共营天下公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租湖南建新实业有限责任公司七分公司2872.5平方米的场地。租赁期限自2016年3月1日起至2017年2月28日止，2872.5平方米场地租金按6.1元/平方米/年计算，即17522.25元/年。合同期内的租金已全部交清。合同到期后，建新实业公司于2019年7月5日向共营天下公司发出解除租赁合同的《通知》，告知解除双方租赁关系并给予合理的搬迁时间，共营天下公司未予腾空并占用场地至今。本院认为本案争议的焦点有如下两点：一、共营天下公司是否应当返还2872.5平方米的建设用地；二、建新实业公司是否应当承担共营天下公司的土地改造费用。关于焦点一，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。对于本案诉争的2872.5平方米建设用地，双方签订的租赁合同已于2017年2月28日到期，承租人共营天下公司在未与原告续签的情况下占用原告合法拥有使用权的土地，其行为侵害了原告的合法权益，已构成违约，故本院对原告要求返还占用的2872.5平方米建设用地及支付占用费的诉讼请求予以支持。同时，原告请求被告按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%支付违约金，本院认为违约金过高，予以适当调整。关于焦点二，根据《房屋场地租赁合同》约定，合同终止后，属于出租方的房屋及设施由承租方完整交还出租方，承租方自行购置的设施设备在合同到期后十五天内自行处理完毕，由承租方投资的其他临时性建筑等不可移动资产原则上由承租方负责拆除并恢复原貌，若承租方在合同终止后十五天内没有自行拆除的，视为承租方自愿放弃其所有权，资产全部归出租方所有，出租方不对承租方进行任何补偿或者赔偿。现合同已经终止，承租人应负责承租地内建筑物及设施等的拆除并恢复土地原貌。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故被告共营天下公司要求建新实业公司赔偿改造费用两百余万元缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告岳阳市共营天下农业发展有限公司于判决生效后六十日内将所承租的建新实业公司七分公司所有的2872.5平方米建设用地腾空后返还给原告建新实业公司；二、被告岳阳市共营天下农业发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告建新实业公司土地租金17522.25元及自2020年1月1日起至实际退还之日止的租金（按6.1元/平方米/年的标准计算）；三、被告以实际返还之日拖欠的费用为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向原告支付违约金；四、驳回原告湖南建新实业有限责任公司的其他诉讼请求；本诉案件受理费238元，减半收取119元，由被告岳阳市共营天下农业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 刘 平二〇二〇年六月二十二日书记员 巫家锴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。