西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初8511号 原告：兴业银行股份有限公司西安分行。住所地：陕西省西安市高新区。 负责人：蔡斌，该分行行长。 委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。 被告：刘苗，女，汉族，1981年1月28日出生，住陕西省三原县。 委托诉讼代理人：弥涛，男，汉族，1974年5月8日出生，住陕西省渭南市临渭区，系被告刘苗之配偶。 被告：西安广天房地产开发有限公司。住所地：西安市碑林区。 法定代表人：演素珍,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张高鹏，男，汉族，1982年7月15日出生，住陕西省咸阳市秦都区，系该公司员工。 原告兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称：兴业银行西安分行）与被告刘苗、西安广天房地产开发有限公司（以下简称：广天公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告兴业银行西安分行之委托诉讼代理人郭霞光、被告刘苗之委托诉讼代理人弥涛、被告广天公司之委托诉讼代理人张高鹏到庭参加院了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴业银行西安分行诉称，被告刘苗因购买西安市灞桥区XX路XX号XX公寓XX幢XX单元XX层XX号房产，于2013年7月25日在原告兴业银行西安分行办理了住房按揭贷款，签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款34万元，借款期限360个月，自2013年10月18日至2043年10月18日止。被告广天公司为该笔贷款提供连带责任保证，被告刘苗与原告签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押备案证明。合同签订后原告按约提供了全部借款，履行了合同义务。但是被告在合同期内多次不按时还款，直至2019年6月完全不履行还款义务，原告多次要求其还款，但被告一直未予还款，被告的行为已严重违反了合同义务，原告多次与被告协商未果，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告刘苗、广天公司签署的《个人购房抵押（保证）借款合同》；2、被告刘苗偿还原告欠款本息共计315949.07元（其中本金310214.21元，截止2019年9月24日利息5646.5元、罚息88.36元）及至实际清偿之日的利息、罚息。被告不履行还款义务时，原告有权处分抵押物并有优先受偿权；3、被告承担原告聘请律师支付的律师费3500元及实现债权的一切费用及本案的全部诉讼费；4、被告广天公司为上述欠款承担连带保证责任。 被告刘苗辩称，借款属实，希望与原告协商解决。 被告广天公司辩称，房产证已经办理下来，其应当免除担保责任。 经审理查明，2013年7月25日，原告兴业银行西安分行（债权人、抵押权人）与被告刘苗（债务人、抵押人）、被告广天公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：债务人因购买房产资金不足，向债权人申请个人购房借款，借款金额为34万元；贷款期限为360个月，自2013年10月18日起到2043年10月18日止；购买的房产为债务人的第一套住房；借款利率按百分比浮动定价，实际利率等于基准利率乘以系数1，借款利率浮动方式为固定日浮动，利率浮动周期为年；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；还款方式为等额本息；债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；实现债权的费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、电讯费等；保证人在本合同项下承担连带保证责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等；保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但对于在该日之前已到期的债务人的债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。 同日，原告与被告刘苗签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定：为保证上述贷款合同的履行，被告刘苗将其购买的位于西安市灞桥区XX路XX号XX公寓XX幢XX单元XX层XX号房产抵押给原告；抵押担保的范围为主合同项下的主债权及利息、违约金（含罚息）、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；主合同履行期限届满，被告刘苗未能清偿债务，原告有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。2013年12月25日，原告就上述抵押房产办理了预抵押登记，取得了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，尚未办理正式抵押登记。 2013年10月22日，原告按照合同约定向被告刘苗发放贷款34万元，借款期限自2013年10月22日至2043年10月22日。根据原告提供的逾期账单显示：被告刘苗自2019年3月13日起开始陆续出现逾期。截至2020年5月7日，被告刘苗尚欠原告借款本金309455.11元、利息12777.69元、罚息590.17元，合计322822.97元。另查，原告为起诉本案花费律师代理费3500元，除律师代理费及案件受理费之外，原告诉请中实现债权的费用尚未实际发生。 以上事实有《个人购房抵押（保证）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、借款借据、预购商品房贷款抵押登记备案证明、客户还款明细单、委托代理合同、发票及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告兴业银行西安分行与被告刘苗、被告广天公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当依约履行合同中约定的义务。合同签订后，原告已如约向被告放款，被告刘苗理应按照合同中的约定向原告偿付借款本息，但其未能按合同约定的期限偿还借款，构成违约，且被告广天公司也没有按照约定履行担保义务，故原告要求解除合同并要求被告刘苗偿还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同约定律师代理费由违约方承担，被告刘苗作为逾期还款的违约方，应当承担原告已经实际花费的律师代理费3500元，原告该项诉请于法有据，本院予以支持。合同约定被告广天公司承担的是阶段性担保责任，自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除，但本案案涉抵押房产仅办理了预抵押登记，没有办理正式抵押登记，原告尚未取得抵押权利凭证正本，被告的保证责任并未免除，故此原告主张被告承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告就抵押房屋仅办理了预抵押登记并未办理正式抵押登记，故抵押权并未设立，原告要求对仅办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。除律师代理费及案件受理费之外，原告诉请中实现债权的费用尚未实际发生，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告兴业银行股份有限公司西安分行与被告刘苗、被告西安广天房地产开发有限公司于2013年7月25日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。 二、被告刘苗应于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司西安分行偿还借款本金309455.11元、利息12777.69元、罚息590.17元，合计322822.97元（截至2020年5月7日），并按合同约定支付自2020年5月8日起至贷款全部清偿之日止的利息、罚息。 三、被告刘苗应于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司西安分行支付律师代理费3500元。 四、被告西安广天房地产开发有限公司对被告刘苗上述第二、三项债务承担连带清偿责任，被告西安广天房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告刘苗追偿。 五、驳回原告兴业银行股份有限公司西安分行其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6400元，减半计收3200元由被告刘苗承担，被告西安广天房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任，因原告已预交，故二被告应在履行上述给付金钱义务时将其应负担的数额一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审判员  孟元元 二〇二〇年六月十九日 书记员  邢彤丹