吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初990号原告：吉林市永庆物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区。法定代表人：周贤明，该公司经理。委托诉讼代理人：成德坤，该公司主任。委托诉讼代理人：王超，该公司房管员。被告：于静波，男，1963年9月13日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：于瑶，女，1996年5月20日生，汉族，住吉林市。原告吉林市永庆物业服务有限公司（以下简称永庆物业公司）与被告于静波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永庆物业公司委托诉讼代理人成德坤、王超、被告于静波及委托诉讼代理人于瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永庆物业公司向本院提出诉讼请求：一、给付永庆物业公司2018年11月30日-2019年11月30日、2019年11月30日-2020年5月31日18个月物业服务费1956元;二、给付永庆物业公司滞纳金2018年11月30日-2020年5月31日共2502元，合计4458元；三、由于静波承担诉讼费。事实与理由：于静波于2012年11月入住××苑右门，建筑面积90.53平方米，由永庆物业公司进行物业管理。然而于静波无正当理由拒付2018年11月30日-2019年11月30日，2019年11月30日-2020年5月31日18个月物业费1956元，滞纳金2502元。故诉至法院，请求支持其诉讼请求。于静波辩称：不交物业费是因为物业费涨价，第一因为房子是占地回迁房，回迁的房子有宅基地钱让大队扣下了一直没给我，修路的钱一直没给我，该给的补助也没有给我，所以不能交物业费。第二，我们入住的时候物业费是0.7元，当时我有合同，现在保安由原先的18个人减为现在的10个人，外围维修仅有2个人，而停车位增加170个，停车位的收益应该归业主集体所有。物业开支减少了，车位收入增加了，为什么物业费又涨价了。第三，外来的车辆只要按喇叭就能进入小区，车位虽然划分出来了，但是好多车都是乱停乱放，电梯经常坏，道路下水井不及时修。第四，物业费涨价应该有依据，没有经过全体业主同意单方面涨价。所以物业费涨价后我不同意交物业费，也不同意交滞纳金。经审理查明：吉林市丰满区裕丰馨苑小区建成后，永庆物业公司为该小区提供物业管理服务。因裕丰馨苑未成立业主委员会，2018年4月永庆物业公司向吉林市丰满区永庆村村民委员会提出物业费调整申请，永庆村村民委员会向吉林市丰满区江南乡人民政府上报调整物业费，江南乡政府授权永庆村村民委员会进行公告，组织召开业主大会，对物业费调整事宜进行问卷表决。后物业费调价方案经过公告、问卷表决，确定自2018年11月1日起多层住宅物业费收费标准为每月每平方米1.0元；高层住宅物业费收费标准为每月每平方米1.5元。2018年10月9日，永庆村村民委员会与永庆物业公司签订了《物业服务委托合同》。合同中约定：永庆村委托永庆物业公司对裕丰馨苑小区实行物业管理服务，物业费标准为高层住宅一楼1.2元/月/平米。委托管理期限自2018年11月21起至2023年11月20日止，委托期为5年。于静波系吉林市丰满区裕丰馨苑小区23号楼2单元1楼48号右门房屋的所有人，该房屋为高层住宅一楼，建筑面积为90.53平米。于静波于2012年11月份办理了入户手续，自2018年11月30日起至2020年5月31日，于静波以物业费涨价不合理等原因拒交物业费。上述事实有以下证据予以证明：《物业服务委托合同》、物业费调整申请、永庆村党委会会议记录、永庆村区域住宅楼物业费调整事宜的情况汇报、江南乡政府给永庆村村委会下发的授权书、关于物业费调价召开业主大会的通知、丰满区裕丰馨苑小区物业费调价表决统计表、调价表决抽查情况核实说明、永庆村委会向小区业主发布的公告、吉林市中级人民法院（2019）吉02民终2879号民事判决书、催费照片、催费记录、物业服务照片。根据永庆物业公司、于静波的诉辩意见，本案争议焦点为：于静波应否给付永庆物业公司2018年11月30日至2020年5月31日的物业服务费1956元及应否承担滞纳金。本院认为，于静波应给付永庆物业公司自2018年11月30日起至2020年5月31日止的物业费1955.4元。裕丰馨苑小区未成立业主委员会，不能依法履行业主委员会的职责，所以永庆村作为基层群众自治组织，在江南乡政府的监督及指导下，代表全体业主暂行业主委员会的职责，是有利于维护小区全体业主利益的。永庆村与永庆物业公司签订的《物业服务委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，符合法律、行政法规的规定，对全体业主具有约束力。现永庆物业公司已按合同履行了义务，提供了物业服务，于静波作为业主已接受了物业服务，故应按合同约定交纳物业费。于静波辩称物业费涨价没有依据，未经全体业主同意，物业公司保安及维修人员已减少，车位增加，支出减少、收入增多，不应上涨物业费，本院认为，确定物业费收取标准，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。永庆物业公司提出上调物业费申请后，永庆村受江南乡政府委托，履行了向小区全体业主发出公告、问卷表决等法律程序，问卷表决的结果是半数以上业主同意上调物业费，且该结果经丰满区物业管理中心的抽查，认定为结果真实。物业费上调的主要原因是增加物业公司运营资金，从而提高物业服务质量，为业主提供更好的服务，所以即使增加的车位有收入并不能说明物业公司有足够的运营资金，故对于静波的上述主张不予支持。于静波提出的未给付其宅基地钱、修路款及相关补助，本院认为，上述款项均系于静波与永庆村的争议，与本案无关，于静波可另行主张权利，不能以此为由拒交物业费。关于于静波提出的外来车辆乱停乱放、物业服务不到位的主张，本院认为物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，永庆物业公司不存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，所以于静波作为业主应履行交纳物业费的义务。另外建议物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。综上，于静波应给付永庆物业公司自2018年11月30日起至2020年5月31日止的物业服务费1955.4元（计算方法：90.53平米×1.2元/每月/每平米×18个月）。关于永庆物业公司要求于静波承担给付滞纳金的主张，本院认为，永庆村与永庆物业公司签订的《物业服务委托合同》中没有相关约定，且于静波不属恶意拖欠物业费，所以对其滞纳金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、于静波于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林市永庆物业服务有限公司自2018年11月30日起至2020年5月31日止的物业费共计1955.4元；二、驳回吉林市永庆物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由于静波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二〇年六月二十九日书记员  陈一鸣