重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初905号 原告：重庆旺泽物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1099号，统一社会信用代码915001045567642091。 法定代表人：张明华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈序，重庆中豪（两江新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李辉远，重庆中豪（两江新区）律师事务所实习律师。 被告：殷建宏，男，1988年1月6日出生，汉族，住重庆市大渡口区。原告重庆旺泽物业管理有限公司（以下简称“旺泽物业公司”）与被告殷建宏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旺泽物业公司的委托诉讼代理人陈序、被告殷建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旺泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令殷建宏支付物业服务费及公摊水电费4559.26元，以及逾期付款违约金1367.77元（根据合同约定逾期违约金为每日按千分之三，现原告主动调低违约金，按应缴费用的百分之三十计算）；2.本案诉讼费用由殷建宏承担。事实和理由：新天泽国际广场是由重庆华立地产（集团）有限公司开发的房地产项目，由于该小区暂未成立业主委员会，为保障业主利益、维护小区环境，重庆华立地产（集团）有限公司与原告重庆旺泽物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》及《业主临时规约》，被告签订了《承诺书》，承诺知悉并尊重上述约定。根据法律规定，该合同依法对全体业主发生法律效力，具有约束力，业主应按该合同向原告缴纳物业费。在服务期间，被告未及时缴费，经原告多次发函催收仍不缴纳，特诉至法院，望判如所请。 被告殷建宏辩称，原告未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，主要包括：1.不履行制止并报告不法行为义务，所涉大楼属于住宅用房，但五层、七层、二十三层、二十四层却为宾馆、理发店、电影院、舞蹈工作室，商户改变建筑主体构造，存在安全隐患，经营行为产生噪音给原告正常生活造成巨大影响，被告未按照《物业管理条例》第四十六条及合同约定制止违法行为；2.不履行安全保卫义务，原告未按照合同约定运转监控设备，给居民居住安全造成隐患，发生报警事件，保安人员业务不熟，工作不负责任；3.不履行维护公用设施的义务，防盗门出现故障后，原告不修复，造成安全威胁；4.不维护消防设施，甚至破坏消防设施，使大楼消防安全得不到保障，在出现火灾后故意隐瞒；5.未按照合同约定每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目、制定大厦业主文明公约；5.噪音及油烟排放问题，五楼噪音一度严重干扰业主正常生活，油烟排放一度严重影响业主身心健康，经业主多次向上级部门反映，原告迫于压力进行了部分整改，但不知是否达标。二、答辩人先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用，因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告殷建宏系重庆市大渡口区春晖路街道松青路1099号X幢XX-XX房屋的所有权人，其房屋建筑面积51.48平方米。2010年8月9日，重庆华立地产（集团）有限公司（作为甲方）与原告旺泽物业公司（作为乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：一、物业管理区域概况。物业名称新天泽国际广场（原华立·时代广场），物业类型商住楼；二、物业服务事项。物业规划红线范围内的公用设施的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；物业规划红线范围内附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、除四害等；三、物业服务费用。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）住宅1.6元/月·平方米；公摊水电费由全体业主按户据实分摊方式向乙方缴纳；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交费用的3‰缴纳违约金；四、合同期限。本合同期限由乙方按照重庆旺泽物业管理有限公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》确定，在管理期限内若本小区业主大会成立并与选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。 另查明，审理中，被告认可原告所主张的2015年7月至2019年12月期间未缴纳物业服务费用4447.98元，但不认可原告所主张的公摊水电费111.28元。在原告旺泽物业公司对被告殷建宏进行催收后，被告殷建宏至今未缴纳欠付物管费用。 再查明，直至本案开庭案涉小区尚未成立业委会。 以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》、催收材料等证据为证，经当庭质证，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主有约束力。本案中，原告与建设单位重庆华立地产（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力，应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因物业服务的对象是整个小区、所有业主，具有长期、连续、整体、动态的性质，如果根据某一个时间段的物业状况来评估物业服务的质量较难达到客观、全面。在合同期间内原告按合同约定履行服务义务，被告作为业主有履行交纳相关物业费用的义务。被告在审理中分别举示视频1段和2段拟证明原告未尽到安保义务及小区存在噪音超标，虽然该视频经当庭质证但庭后被告未提交视频复制件，本院无法进一步核实视频内容及被告的证明目的，被告应承担举证不利的后果。另根据当庭质证的情况被告举示的视频时长较短，不足以反映被告所陈述的事实亦不足以证明原告的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；对于被告在答辩状中提出的其他意见被告未举示相应证据予以证明，如被告认为其他业主将住宅改变为经营性用房侵害其合法权益，可另诉主张相关权利，故被告举示的证据及提出的意见不能成为拒付物业费用的理由，本院对原告主张物业服务费4447.98元的诉讼请求予以支持。《前期物业服务合同》中公摊水电费约定为由全体业主按户据实分摊方式向原告缴纳，但原告未举示代为缴纳公摊水电费及据实分摊的相关证据且被告对公摊水电费不予认可。故本院对原告主张公摊水电费111.28元的诉讼请求不予支持。 虽然被告至今仍未交纳物业服务费，但其拒缴行为事出有因，并非恶意拒缴，故对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告殷建宏于本判决生效之日起十日内向重庆旺泽物业管理有限公司支付2015年7月1日至2019年12月31日的物业管理费4447.98元; 二、驳回原告重庆旺泽物业管理有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告殷建宏负担，限于本判决生效之日起十日内迳付原告重庆旺泽物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 王 祎 二〇二〇年六月三十日 书记员 冉漫漫