安徽省南陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0223民初1464号 原告：芜湖市新岸物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市南陵县籍山镇青铜路金都花园南区。统一社会信用代码91340200560698777B（1-1）。 法定代表人：钱春妹，执行董事。 委托诉讼代理人：余水，安徽熊小平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄山，安徽熊小平律师事务所律师。 被告：芜湖润泰房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区世纪花园3幢2-1601。统一社会信用代码913402005704056083。 法定代表人：李桦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘健，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志钧，安徽纬纶律师事务所律师（实习）。 原告芜湖市新岸物业管理有限公司(下称新岸物业公司)与被告芜湖润泰房地产开发有限公司(下称润泰房产公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日、6月3日两次公开开庭进行了审理，原告新岸物业公司的委托诉讼代理人余水、黄山、被告润泰房产公司的委托诉讼代理人刘健、刘志钧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新岸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业费共计人民币311533元;2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系南陵县大公馆项目的开发企业，2014年开始与被告发生物业合同关系。其中2016年产生前期绿化修剪维护费5000元（未支付）;2015年元月至8月份产生零星工程维修费5955元（未支付）;2016年8月份产生房屋渗漏维修费用112000元（已支付10000元）;2016年11月份产生火灾损失费23177元（未支付）;2014年8月份至2017年7月份产生空置房物业费82807元（未支付）；2014年8月份至2017年9月份产生二期临时用电电费49615元（已支付27481元）；产生大公馆地下室电费70461元（未支付）。2019年1月21日，原、被告双方进行结算，被告尚欠原告物业费共计311533元。可是被告分文未付，原告为了维护自己的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告润泰房产公司辩称，被告对房屋渗漏维修费、二期临时用电电费金额没有异议。但是被告对于所产生的前期绿化修剪维护费、零星工程维修费、火灾损失费、空置房物业费、大公馆地下室电费及总的物业费的数额均有异议。按照公司法规定，公司的意志应当通过股东会表现出来而非股东，该授权事项既无授权委托书又无股东会决议，且李荣年仅占公司股权50%，并未过半，更未超过三分之二。原告未发现被告的法定代表人变更了系原告过错，故李荣年在芜湖润泰房地产公司应付芜湖新岸物业有限公司物业费汇总签字行为不构成表现代理。原告在汇总表中划掉门面房物业费补助是因为在空置房物业费中已经计算，并不是给予被告的优惠；原告所称大公馆绿化修剪维护费明细公司承担部分费用就是5000元，但事实上是在5000元的基础上承担一半；因为原告提交的大公馆火灾损失维修费用报告无被告盖章，水从文的真实意思是签多少就认可多少，因对监控设施维修不认可，故水从文没有签字。据此，被告愿意给付所欠原告物业费197859.30元。 本院经审理认定事实如下：原告系物业服务公司。2014年8月4日，原告与被告签订了《南陵大公馆小区物业管理委托合同》，合同约定：甲方（润泰房产公司）将位于南陵县交汇处的大公馆小区的物业委托乙方（新岸物业公司）管理，为明确甲乙双方的权力及义务，根据合同法及物业管理条例的相关规定，经双方协商订立本合同。物业基本情况中建筑面积：102880平方米（委托物业管理范围不含办公楼面积、商业面积，商业未出售前代为管理），委托管理事项：包括房屋共用面积部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项。合同还就双方其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，原告对被告的大公馆小区进行物业管理。被告欠原告以下已产生的费用：1.原告对房屋渗漏维修费112000元（已支付10000元）、二期临时用电电费金额49615元（已支付27481元，下欠22134元）没有异议，本院予以确认；2.2016年1月20日，原告对于大公馆绿化修剪维护费明细，被告方的施工项目经理水从文确认：2015年全年保养合计5000元，由公司承担部分费用；3.2015年元月至8月份产生零星工程维修费5955元（未支付），庭审中，被告认为原告多主张826元，原告予以认可，故可以确认被告该项欠原告5129元；4.对于原告诉请的2016年11月份产生火灾损失费23177元（未支付），被告对于监控设施维修8177元不予认可，认为被告没有人签字确认，在此能够确认15000元；5.2014年8月份至2018年12月份（2017年8月至2018年12月的门面房物业费补助明细根据案情应当包含在原告的请求数额中）产生空置房物业费实际是水总担保应缴物业费4325元（被告认可金额）、空置房应缴物业费58562元（被告认可金额）、空置门面房应缴物业费组成，被告对于空置门面房应缴物业费金额有异议，认为Ｓ1号楼未交付，未竣工验收，但未提交证据证明，故根据原告提交的大公馆门面房物业费补助明细提供的面积，空置门面房应缴物业费面积2117.30平方米（含Ｓ1号楼的面积）＊1.3元／平方米／月＊27个月（2014年8月31日至2016年11月30日）计74317.23元-空置门面房重复计算（经查原告确实计算重复）32544.626元＋空置门面房物业费补助（2016年11月30日之后）20268.30元计62040.904元，以上2014年8月份至2018年12月份产生空置房物业费补助明细为4325元＋58562元＋62040.904元合计124927.904元，按照原告提交的汇总表进行50%的折扣为62463.95元。6.产生被告欠原告2014年8月至2018年12月31日的大公馆地下室电费70461元。 原告提交了润泰房产公司应付新岸物业公司物业费用汇总，该证据对于上述各项费用计算为340109元，原告实际优惠了（2014年8月至2018年12月期间）门面房物业费补助28576元后要求被告支付311533元。被告的股东李荣年在该汇总上签字，对于李荣年能不能代表公司签字，当事人双方存在争议，本院将在说理部分予以阐明本院的意见。 上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告举证的原告身份信息、大公馆绿化修剪维护费明细（原件）、芜湖润泰房地产公司付新岸物业服务有限公司费用（原件）、收据（原件）、大公馆维修协议（复印件）、大公馆渗水维修及更换设备费用统计表（原件），关于大公馆火灾损失维修费的报告（原件）、芜湖润泰房地产公司应付芜湖新岸物业有限公司物业费汇总（原件），企业信息（打印件）、物业管理委托合同（复印件）、二期电费明细（原件）、地下室电费明细（原件）、门面房物业费补助明细（原件）、芜湖市中级人民法院（2016）皖02执6167-1号执行裁定书、被告举证的被告的身份信息、《芜湖市润泰房地产开发有限公司应付物业费明细汇总》（附表5、系复印件）、《空置门面房物业费明细》（附表2）（原件）、《大公馆门面房物业费补助明细》（附件八、系复印件）在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为：本案争议的焦点为被告应交纳的物业费数额是多少，本院对此应当以查明的事实予以核定。关于被告的股东李荣年在润泰房产公司应付新岸物业公司物业费用汇总签字起到什么作用？因李荣年在2017年5月25日后即未担任被告的法定代表人，且未见李荣年自2017年5月25日后在被告公司任职，只是股东，并在网上公示，原告知道或应当知道此情况，对于股东本身能否以自身的名义直接作为公司对外法律关系的参与者或后果的承受者？《中华人民共和国民法通则》第三十六条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”有限责任公司是最典型的法人形式之一，其一经注册成立，便拥有自己独立的财产与独立的人格，决定了其可以独立对外实施民事行为，承担民事责任。股东将其财产投入到有限责任公司后，对该财产不再享有所有权，而是形成投资者权益，即对有限责任公司享有股权。《中华人民共和国公司法》第三十七条规定：“有限责任公司的股东会由全体股东组成，股东会是公司的权力机构。”公司的股东只能以参与股东会行使自己的权力。公司的股东会或股东本身并不能以自身的名义直接作为公司对外法律关系的参与者及后果的承受者，因此，李荣年的签字不构成表见代理，其签字行为不能代表被告，李荣年的签字起到的是证明的作用。本院根据庭审，发现该汇总表与事实也有不符之处，对此点本院应当予以重新核定，故此本院对于有争议的查明的事实2，水从文注明大公馆绿化修剪维护费明细5000元，由公司承担部分费用，原告未能提出证据予以反驳，故可以酌定被告支付原告2500元；本院对于有争议的查明的事实4，因原告未能举证证明监控设施维修情况，故被告对于监控设施维修的8177元不予支付，被告应支付火灾损失费15000元；本院对于有争议的查明的事实5，按照汇总应优惠50%，故被告应支付原告124927.904元*50%计62463.95元；本院对于有争议的查明的事实6，被告应支付原告已经垫付的2014年8月至2018年12月31日大公馆地下室用电电费70461元，经查，大公馆地下室用电事实，原告举出了交纳的电费发票，证明了交纳电费的事实，且被告的股东李荣年签字也起到证明作用，被告又没有举出证据予以反驳，故本院原告的该项请求予以采信。根据以上认定的事实，被告欠原告物业费为：房屋渗漏维修费102000元、二期临时用电电费金额22134元、大公馆绿化修剪维护费2500元、2015年元月至8月份产生零星工程维修费5129元、2016年11月份产生火灾损失费15000元、2014年8月份至2018年12月份产生空置房物业费62463.95元、被告欠原告2014年8月至2018年12月31日的大公馆地下室电费70461元合计为279687.95元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 被告芜湖润泰房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告安徽芜湖新岸物业公司管理服务有限公司物业费279687.95元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5974元，减半收取计2987元，由原告安徽芜湖新岸物业公司管理服务有限公司负担239元，被告芜湖润泰房地产开发有限公司负担2748元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  万晓华 二〇二〇年六月十六日 书记员  徐 晨 本案附加法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《物业管理条例》 第七条第（五）项：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。