鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初917号原告：翁长远，男，满族，1995年12月28日出生，住所：辽宁省灯塔市。被告：鞍山佳仁房地产开发有限公司，住所：鞍山市铁西区千山西路128号。法定代表人：王忠伦，总经理。委托诉讼代理人：石磊，该公司工作人员。委托诉讼代理人：毕丽晶，该公司工作人员。原告翁长远诉被告鞍山佳仁房地产开发有限公司（以下简称佳仁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告翁长远、被告委托诉讼代理人石磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、申请法院判令被告给予原告逾期办理产权违约金1866.67元。二、申请法院判令被告给予原告2018年未按时返首付的违约金1480元。三、申请法院判令被告给予原告2019年返首付金额20802元。四、申请法院判令被告给予原告2019年未按时返首付的违约金，具体金额按日千分之一计算，直至返款为止。五、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2015年11月12日，原、被告签订编号为201400761012《商品房买卖合同》(以下简称合同)约定原告购买被告开发建设的阳光金郡小区产籍号2-50-333-1012，商品房总房款为373334元整，交房日期为2016年5月31日，按合同约定被告应在房屋交付使用后90日之内为原告办理房产证，但被告并未按合同规定为原告办理，原告多次找到被告要求办理房产证，被告总能以种种理由推脱。原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让、出租、落户等合法公民权益，致使原告遭受巨大损失，且原告要按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，现依据《民事诉讼法》的相关规定起诉于人民法院，请求人民法院判令被告立即为原告办理房屋产权证。判令被告根据《房屋买卖合同》第九条第二款、第十五条第二款之规定判令被告赔偿原告逾期未办房屋产权证违约金1866.67元。2015年11月12日，原、被告签订《鞍山佳仁房地产开发有限公司返还首付款补充协议》(以下简称协议)，协议约定被告应在2018年12月22日返款20808元给予原告，实际返还时间为2019年2月1日，返款10000元整，逾期40天，2019年2月20日返款8665元，逾期60天，依据鞍山佳仁房地产开发有限公司返还首付款补充协议第三条，共计违约金1480元。协议约定被告应在2019年12月22日返款20802给予原告，至今仍未返还。原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，申请法院判令原告给予被告2018年返款违约金1480元，2019年返款金额20802元，逾期办理产权违约金1866.67元，共计24148.67元，另申请法院判令被告给予原告2019年未按时返款违约金，具体金额以日千分之一计算，直至返还为止。请求人民法院依法公判，还原告一个公道。佳仁公司辩称，一、被告不同意支付原告逾期办理产权违约金，因为不能办理产权是客观原因造成的。二、被告不同意支付原告2018年未按时返还首付款的违约金，因为2018年的返款已经结清，表示原告已经认可。三、被告不同意支付原告2019年返还首付款的诉讼请求，因为原告在入住该房后一直拖欠被告代为其垫付的截止到2020年3月9日的电费1721元、2018年度和2020年度物业费2018元，合计3739元。被告已经将上述费用扣除完毕，故不存在违约行为。四、不同意支付违约金，原告的诉讼请求无法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的商品房买卖合同、返还首付款补充协议、返款计划，证明原被告就办理产权证的时间及返还首付款的期限及违约责任进行了约定。本院予以确认并在卷佐证。原告提供的中国农业银行交易明细清单，证明被告的返款时间及数额。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的阳光金郡第6幢1单元1层2号房，产籍号为2-50-339-1012，房款总价373334元。合同第十五条约定：自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2015年11月22日，原告与被告签订《返还首付款补充协议》，约定甲方在乙方银行贷款发放之日起，将乙方所交纳的25%购房首付款，分四年五期全额返还给乙方。返款时间以乙方银行贷款发放之日或交纳全部购房款后的次月15日将第一期返款返还给乙方，之后的四期每满一年为一期，详见返款计划书，计划书中详细列示出返款的具体时间与金额。签署正式购房合商后，如，签署正式购房合同后，如甲方（被告）未能按规定期限支付分期返款超过30日的，乙方（二原告）有权要求甲方按改期返款金额的1‰计算支付违约金，因乙方原告解除购房合同的，已支付的购房款（包括定金）不予退还，甲方有权将该商品房出售给第三方。2015年11月22日，原告与被告签订《返款计划》，约定首付款共分五期返清，分期付款自2015年11月22日至2019年12月22日止，共返还首付104012元，按返款协议违约条款执行。返款计划如下：第一期：开发商于签约返款当日返还30000元专用款，用于房主补充购房首付款。第二期：开发商于2016年12月22日返款11606元。第三期：开发商于2017年12月22日返款20802元。第四期：开发商于2018年12月22日返款20802元。第五期：开发商于2019年12月22日返款20802元。被告按已经返还第四期之前的款项，尚未支付第五期款项。被告2019年2月1日返还原告第四期首付款10000元，2019年2月20日返还原告第四期首付款8665元，其他第四期未付款项抵顶物业费及代缴电费。本院认为,原告与被告签订商品房买卖合同、返还首付款补充协议、返款计划系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应当按照约定履行各自义务。商品房买卖合同已经约定，商品房交付使用后90日内，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。庭审中原被告均认可原告于2016年入住，截止一审辩论终结前，被告尚未为原告办理房屋所有权证书，已经构成违约，应按合同约定向原告支付已付房价款的0.5%向违约金，即373334元×0.5%=1866.67元。关于原告主张第五期返款及违约金一节，返款计划约定第五期开发商于2019年12月22日返款20802元，现被告仍未返还原告，已经超过约定的期限，显属违约，被告应当返还该款项，并支付自2019年12月23日起至实际付清之日止的利息，利率参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张第四期返款的违约金一节，被告虽然没有按照约定的时间和数额返还原告首付款，但原告实际接收了返款，说明原告对于抵顶物业费、代缴电费是认可的，对返款的时间及数额也是予以认同的。因此，原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告翁长远逾期办理产权违约金1866.67元；二、被告鞍山佳仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告翁长远未返还的首付款20802元，并支付自2019年12月23日起至实际付清之日止的利息，利率参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告翁长远其他的诉讼请求。案件受理费404元（原告已预交），由原告翁长远负担25元，由被告鞍山佳仁房地产开发有限公司负担379元，被告在给付上述款项时，一并给付原告。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 王 丹人民陪审员 梁 芳人民陪审员 田悦良二〇二〇年六月十九日书 记 员 杨玉旸