成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初6919号 原告：成华区颐和家园第一届业主委员会，住所地成都市成华区建和路6号5栋2单元架空层。 负责人：邓秀林,职务主任委员。 委托诉讼代理人：范倩兰，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨仕华，四川东烜律师事务所律师。 被告:成都安特物业管理有限公司,住所地成都市成华区建祥路6号颐和家园9幢3楼24号。 法定代表人：王松，职务不详。 原告成华区颐和家园第一届业主委员会（以下简称颐和家园第一届业委会）与被告成都安特物业管理有限公司（以下简称安特物业）业主共有权纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月14日、同年12月24日两次公开开庭进行了审理，原告颐和家园第一届业委会的委托诉讼代理人范倩兰、杨仕华到庭参加诉讼，被告安特物业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 颐和家园第一届业委会向本院提出诉讼请求：判决安特物业向颐和家园第一届业委会返还公共区域经营性收益（不含小区外围停车场）暂定80万元，并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算资金利息至付清时止。事实及理由：2006年10月29日，安特物业与成都中泽置业有限公司（以下简称中泽公司）签订《前期物业服务合同》，约定安特物业为颐和家园小区提供前期物业管理服务。直到2019年4月20日，安特物业退出颐和家园小区。颐和家园第一届业委会发现安特物业在未取得业主的同意、办理有关手续的情况下，擅自利用颐和家园共用场地、道路、房屋和设备设施等物业共用部位进行盈利活动，获取公共收益。根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，安特物业应向颐和家园第一届业委会返还上述收益，但安特物业既未公布收益账目，也未将公共收益向颐和家园第一届业委会移交。颐和家园第一届业委会多次催收未果。综上，安特物业擅自占用公区、侵占公共区域经营性收益行为，已经严重损害颐和家园小区全体业主的合法权益。现颐和家园第一届业委会依据《中华人名共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法判决。 安特物业未答辩。 本院经审理查明：2006年10月29日，中泽公司与安特物业签订《前期物业管理服务合同》约定，中泽公司聘请安特物业对颐和家园项目提供前期物业管理服务；物业小区内共有部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理均属于安特物业的管理服务范围；委托服务期限暂定三年，合同到期且业主委员会或业主大会与其选定的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；本合同终止时，安特物业必须向中泽公司（或业主委员会）移交全部管理服务用房及物业管理服务全部档案资料；还约定，本物业管理服务收费选择包干制方式，安特物业按本合同约定的管理服务内容和质量标准提供管理服务，盈余或亏损由安特物业享有或承担。 2018年2月23日，颐和家园第一届业委会成立，任期为2018年2月25日至2021年2月24日。2019年7月1日，颐和家园2019年业主大会临时会议表决通过“同意授权业主委员会处理本建筑区划内与全体业主相关的诉讼事宜，诉讼需要费用由全体业主共有部分经营所得收益中支付”。 2018年12月10日，安特物业向颐和家园第一届业委会发出《关于终止“颐和家园小区”物业服务工作函》载明，安特物业于2008年9月16日接受中泽公司的委托为颐和家园小区提供前期物业管理、服务；服务期于2011年9月15日到期。由于颐和家园业委会未成立，业主未聘请新的物业服务企业，安特物业为颐和家园小区一直服务。现颐和家园小区成立业委会，故向颐和家园第一届业委会提出终止与中泽公司签订的对颐和家园小区进行前期物业管理与服务的工作。同年12月12日，颐和家园第一届业委会向安特物业回函载明，同意终止物业管理工作。并要求安特物业在新物业企业选定以后，积极配合，依法做好交接工作。 颐和家园第一届业委会与安特物业在办理交接的过程中，发现安特物业不能按照前期物业服务合同的约定向颐和家园第一届业委会移交全部物业管理服务的档案资料，也未按规定公示小区公区收支情况。为此，双方签订《关于颐和家园物业交接遗留问题协议》《关于颐和家园4月22日交接情况说明》《关于提交并公示小区公区收支情况的通知》等文件。 2018年6月11日，颐和家园第一届业委会收到安特物业财务人员金小平转账3笔共计20万元，附言为2018年之前颐和家园公区收益分配款。 2018年6月22日，颐和家园第一届业委会与金小平签订《颐和家园合同协议签订情况表》，该表包含房屋租赁合同9份，均在合同期内；管理服务合同3份，除《自行车停车场承包协议》合同到期未续签外，均在合同期内；广告合同、场地租赁合同17份，除《成都银犁冷藏物流股份有限公司场地使用协议》终止协议、《“易邮柜”24小时自助服务系统合作协议》合同终止、《安康社区公益宣传栏设置协议》合同快到期未续签外，其余合同均在合同期或已经续签。 上述《颐和家园合同协议签订情况表》对应的合同情况如下：1.《房屋租赁合同》（花店），合同期限2018年1月1日至2018年12月31日，月租金1,650元/月，已支付月房租9,900元；2.《房屋租赁合同》（小卖部），合同期限2017年10月1日至2019年9月10日，月租金1,650元/月，半年一付；3.《地下室空置房的租用约定》（5栋1单元），合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，月租金600元/月；4.《地下室空置房的租用约定》（1栋2单元），合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，月租金700元/月；5.《地下室空置房的租用约定》（6栋2单元），合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，月租金200元/月；6.《地下室空置房的租用约定》（1栋1单元），合同期限2018年1月1日至2018年12月31日，月租金450元/月；7.《地下室空置房的租用约定》（4栋2单元），合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，月租金700元/月；8.《地下室空置房的租用约定》（6栋1单元），合同期限2018年1月1日至2019年12月31日，月租金200元/月；9.《地下室空置房的租用约定》（6栋），合同期限2018年1月1日至2018年12月31日，月租金800元/月；10.《颐和家园游泳池承包经营合作合同》2份，第一份合同期限2014年3月11日至2016年10月止，2014年承包费2,300元，支付方式一年一付；第二份合同期限2018年3月11日至2018年10月止，2017年承包费3,500元，支付方式一年一付；11.《自行车停车场承包协议》，合同期限2016年3月1日至2017年2月28日，月租金500元/月，一季度一付；12.《移动通信室内覆盖型号增强系统场地租赁合同》，合同期限2017年9月27日至2020年9月26日，租金15,000元/年，付款时间每年9月26日；13.《场地使用合同（颐和家园）》（电信），合同期限2017年11月20日至2020年11月19日，租金12,000元/年，按年支付；14.《合作协议书》（壹媒介），合同期限2014年6月1日至2019年5月31日，场地使用费1,500元/年，按年支付；15.《合作协议书》（亿家晶视），合同期限2017年12月15日至2018年12月14日，场地管理费11,200元/年，按年支付；16.《丰巢智能柜合作协议》，合同期限2017年12月1日至2018年11月30日，管理费4,500元/年（含1,000元/年电费），按年支付；17.《合作协议书》（绿洲物业），合同期限2016年6月15日至2019年6月14日，管理费44,800元/年，按半年支付；18.《协议书》（哈哈传媒），合同期限2017年11月6日至2018年11月5日，场地管理费2,200元/年，按年支付；19.《社区灯箱合作协议》，合同期限2018年5月5日至2020年5月5日，场地管理费1,200元/年，按年支付；20.《“易邮柜”24小时自助服务系统合作协议》，合同期限2017年6月1日至2018年5月31日，综合管理费3,600元/年，按年支付；21.《安康社区公益宣传栏设置协议书》，合同期限2017年7月1日至2018年6月31日，管理费2,250元/年，按年支付；22.《新启视电梯数字媒体商业合作合同》，合同期限2017年10月16日至2018年10月15日，场位使用费13,900元/年，按年支付；23.《广告媒体安装点位租赁合同》，2017年8月20日至2018年8月19日，场地租赁费5,775元/年（含电费），按年支付；24.《场地使用协议》（银犁冷藏），2017年11月6日至2019年11月5日，租金3,000元/月，按年支付；25.《售饮机安装合作协议》2份，第一份2016年5月30日至2017年5月30日，租金1,300元/月，按年支付；第二份2017年5月30日至2018年5月30日，租金1,800元/月，按季度支付。 另查明，安特物业于2019年4月22日已经退场。 庭审中，颐和家园第一届业委会还出示其他多份合同，签订时间均在颐和家园第一届业委会与安特物业完成交接后，拟证明安特物业在未得到业主同意的情况下擅自使用颐和家园小区公共区域获取收益。 颐和家园第一届业委会明确其主张的公区收益期间为2006年10月29日至2019年4月20日。 本院认为，安特物业基于其与中泽公司签订的《前期物业服务合同》为颐和家园小区提供物业管理及服务。根据《前期物业服务合同》的约定安特物业对案涉小区内共有部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理的权利和义务。故安特物业针对案涉小区公区部分的营业性管理，应属实施对该区域的管理权利。又根据《前期物业服务合同》中明确，案涉小区管理服务收费选择包干制方式，盈余或亏损由安特物业享有或承担；合同并未约定对公区收益的分配，且在安特物业对案涉小区进行管理的过程中，案涉小区尚未成立业委会，相应收益也没有明确由谁享有。故颐和家园第一届业委会主张安特物业返还案涉小区公共收益的诉讼请求，具有合理性，本院予以支持。 关于案涉小区公区收益的分配问题。《前期物业服务合同》并未对公区收益的问题进行约定，虽然约定安特物业收入为包干制，但是安特物业实际对案涉公区经营项目进行了实际管理，且根据已查明的合同情况，部分合同的电费等均为包干制，故本院有理由相信安特物业在管理案涉公区时，付出了实际的管理成本。另外结合安特物业对公区管理过程中未及时公示公区收益情况，且未向颐和家园第一届业委会移交相应的财务管理资料等行为，已经实际侵犯颐和家园第一届业委会及全体业主的利益，本院酌情认定，对于公区收益的分配，颐和家园第一届业委会应享有80%的收益，安特物业应享有20%的收益。 关于案涉小区公区收益的具体数额确定。根据颐和家园第一届业委会的举证情况，本院认为，对于颐和家园第一届业委会与安特物业于2019年6月22日签订的《颐和家园合同协议签订情况表》所确定的合同，本院予以认可。该情况表上确定合同的履行情况，其举证责任应归于安特物业，由于安特物业无故未到庭，应承担相应举证不能的责任，故本院依法推定上述合同均按约定履行。颐和家园第一届业委会举证的其他合同与《颐和家园合同协议签订情况表》所确定的内容不一致，且安特物业未到庭，无法确定其证据来源，本院对此不予处理。以上，根据查明情况，案涉小区2019年4月20日前已查明的公区收益共计322,775元，具体情况如下：1.《房屋租赁合同》（花店），收益9,900元；2.《房屋租赁合同》（小卖部），收益19,800元；3.《地下室空置房的租用约定》（5栋1单元），收益2,400元；4.《地下室空置房的租用约定》（1栋2单元），收益2,800元；5.《地下室空置房的租用约定》（6栋2单元），收益800元；6.《地下室空置房的租用约定》（1栋1单元），收益1,800元；7.《地下室空置房的租用约定》（4栋2单元），收益2,800元；8.《地下室空置房的租用约定》（6栋1单元），收益800元；9.《地下室空置房的租用约定》（6栋），收益3,200元；10.《颐和家园游泳池承包经营合作合同》2份，收益14,400元；11.《自行车停车场承包协议》，收益6,000元；12.《移动通信室内覆盖型号增强系统场地租赁合同》，收益30,000元；13.《场地使用合同（颐和家园）》（电信），收益24,000元；14.《合作协议书》（壹媒介），收益7,500元；15.《合作协议书》（亿家晶视），收益22,400元；16.《丰巢智能柜合作协议》，收益4,500元；17.《合作协议书》（绿洲物业），收益134,400元；18.《协议书》（哈哈传媒），收益2,200元；19.《社区灯箱合作协议》，收益1,200元；20.《“易邮柜”24小时自助服务系统合作协议》，收益3,600元；21.《安康社区公益宣传栏设置协议书》，收益2,500元；22.《新启视电梯数字媒体商业合作合同》，收益13,900元；23.《广告媒体安装点为租赁合同》，收益5,775元；24.《场地使用协议》（银犁冷藏），收益3,000元；25.《售饮机安装合作协议》2份，收益3,100元。 综上，根据双方对公区收益的分配比例，颐和家园第一届业委会应获得收益258,220元（322,775元×80%），安特物业应获得收益64,555元（322,775元×20%）。品迭安特物业已向颐和家园第一届业委会支付的20万元后，安特物业还应向颐和家园第一届业委会返还公区收益58,220元。颐和家园第一届业委会主张自起诉之日起的资金利息，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第十五条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都安特物业管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告成华区颐和家园第一届业主委员会返还颐和家园小区公共区域经营性收益（不含小区外停车场）58,220元及资金利息（以未付款58,220元为基数，从2019年7月17日起按同期银行贷款利率计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告成华区颐和家园第一届业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,800元、减半收取计5,900元，由被告成都安特物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  丁翔 二〇二〇年六月二十八日 书记员  杨岚