四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7916号 上诉人（原审原告）：卢鹿，女，1985年4月25日出生，汉族，住四川省广汉市。 委托诉讼代理人：王晏，四川北新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都鸿达森房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市高新区新乐路321号。 法定代表人：刘永兴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张晓玲，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人卢鹿因与被上诉人成都鸿达森房地产开发有限公司（以下简称鸿达森公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7671号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卢鹿上诉请求：撤销原判，改判支持卢鹿的一审诉讼请求。 事实及理由：一、一审法院对本案基本事实认定不清，遗漏重要事实。鸿达森公司无法办理产权的唯一原因是鸿达森公司在案涉房屋小区超出土地规划报批比例修建商业房屋，导致未能通过国土竣工验收，且拒不缴纳由此拖欠的土地出让金，因而导致无法进行后续不动产权证办理。二、一审法院对产权办理期限未届满，鸿达森公司不构成违约的认定，属于法律适用错误，本案双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定了出卖人不得擅自变更规划如确需变更应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准，因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿的内容，但鸿达森公司不仅违反变更违约通知及获得批准的约定，构成事实违约，且隐瞒其变更规划的事实，利用其优势地位，与卢鹿签订远超行业常规时间“房屋所有权证办理后五年内完成国土证办理”的格式条款，未做任何明确说明，存在持续的恶意欺诈行为，且条款显失公平，属于无效条款，双方关于产权办理期限应当按照“无约定从法定”原则，以法律规定的“交房后90日”起算违约。其次，鸿达森公司处于优势地位，其未通知乃至拒绝收取卢鹿的税费和材料交纳，卢鹿在对办理流程不了解且有合同约定的情况下，对其合理预期是待鸿达森公司通知后提交相关资料及费用，由鸿达森公司代办相关手续，不具有单独另行进行缴纳税费及材料的预期。因而一审法院认定卢鹿未履行提交费用及材料的义务不受鸿达森公司未通知行为影响也属于法律适用错误。 鸿达森公司辩称，1.结合《商品房买卖合同》第19.2.2条，补充协议第8.1条以及第8.3条，双方约定的是办理房屋所有权证书，办证的期限自房屋交付前买受人交付所有资料以及交清相关税费之日开始计算，在双方约定的办证期限届满前成都市便实施不动产统一登记，之后无法再办理房屋所有权证书，此情形应属不可抗力，且补充协议第8.4条也明确若因政策或政府主管部分的原因导致未按期取得分户所有权，出卖人无需承担任何的法律责任。2.根据补充协议约定办理案涉房屋的国土分户的期限并未届满，鸿达森公司并不存在违约行为。卢鹿所主张的规划不合格是与事实不符，且与本案没有关联。根据房屋登记办法第30条的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的应当提交的材料当中第4项为建设工程符合规划的证明，鸿达森公司已于2015年11月3日取得案涉房屋的初始登记，由此可以证明房屋是符合规划要求的。3.卢鹿主张按照商品房买卖合同司法解释规定要求鸿达森公司自房屋交付90日内为其办理房屋所有权证书的请求不成立，该规定适用于合同并未约定过办证期限的情形，而双方已经在合同及其补充协议当中约定了办证的期限，因此卢鹿的主张意味着在其未交清相关税费的情况下，鸿达森公司就应当为其房屋办理所有权证书，也意味着合同约定的期限尚未开始起计，而鸿达森公司已经逾期，这显然有违公平原则，且与合同不符。4.卢鹿主张补充协议的约定无效不能成立，办理房屋所有权证书应由买受人提交应提供的资料，承担应由其承担的税费，是符合交易习惯，法律规定及政策规定的。补充协议条款是遵循平等原则确定双方权利义务的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 卢鹿向一审法院起诉请求：1．判令鸿达森公司立即为卢鹿办理案涉房屋权属证书（不动产权证）；2．判令鸿达森公司向卢鹿支付逾期办理房屋产权证书违约金（按照总房款的4.5%/年自2015年4月1日计算至实际取得房屋权属证书之日）。 一审法院查明，卢鹿向鸿达森公司支付购房款403075.21元，购买鸿达森公司开发的位于成都高新区房屋，并与之签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：该商品房交付后，卢鹿自愿委托鸿达森公司办理房屋权属转移登记（房屋所有权证），并同意按房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书办理产权证书，及时与鸿达森公司办理房屋面积补差手续，办证发生所需的税费，依照国家有关规定由双方各自承担，鸿达森公司不收取任何代办费；合同约定取得房屋所有权证的日期自卢鹿交齐所有资料（含卢鹿应签署的资料）及交清相关税费之日起开始计算18个月；国有土地使用权证于卢鹿所购商品房的房屋权属证办理完毕后五年内进行分户；卢鹿未付清合同约定的全部应付房款、政府规定税费、专项维修资金等费用和未及时提供办理产权转移登记所需的全部资料，鸿达森公司均有权拒绝配合卢鹿办理相关手续，由此产生的一切后果由卢鹿承担；如因鸿达森公司的责任，卢鹿未能按照约定的时间内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，鸿达森公司按日计算向卢鹿支付商品房总价款万分之一的违约金。 2014年12月31日，鸿达森公司向卢鹿交付房屋。 2015年11月3日，鸿达森公司取得案涉房屋的初始登记。 2016年10月10日，卢鹿向鸿达森公司支付“代办产权相关税费”5242元。 一审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认为，双方在补充协议中关于“产权登记”的补充约定是格式条款无疑，但该格式条款并未免除或限制鸿达森公司责任、加重卢鹿责任、排除卢鹿主要权利，故卢鹿认为该约定无效的主张不成立，一审法院不予采纳。 本市实施不动产统一登记后，原房屋所有权证及国有土地使用权证合二为一，鸿达森公司在2016年11月17日后客观上已无法为卢鹿单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，而应在约定的国有土地使用权证办理期限内为卢鹿办理不动产权属证书。循此而论：1.即使从房屋交付之日起算，鸿达森公司为卢鹿办理房屋不动产权属证书的履行期限也未届至，故卢鹿要求鸿达森公司办理房屋不动产权证的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。2.鸿达森公司在2016年11月17日前不存在逾期办理房屋所有权证的违约行为，不应支付逾期办理房屋所有权证违约金，具体理由如下：（1）卢鹿委托鸿达森公司代为办理房屋所有权证，自然负有向受托人鸿达森公司提交办证所需税费及资料的义务；（2）根据约定，鸿达森公司代为办理房屋所有权证的履行期限自卢鹿交清相关税费之日起算，但卢鹿直到2016年10月10日才交纳，截至2016年11月17日，该办证期限尚未届满；（3）义务的履行不以相对人通知为前提，卢鹿未于合理期限内向鸿达森公司支付办证所需税费，且没有证据证明该结果是由于鸿达森公司的行为所致，故应由卢鹿承担由此产生的不利后果。 综上，一审法院对卢鹿的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回卢鹿的诉讼请求。案件受理费1040元，由卢鹿负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，卢鹿与鸿达森公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。因卢鹿主张的不动产权证书包含了原房屋所有权证以及国有土地证的双重属性，且合同中并未对办理不动产权证的期限进行约定，因此应当以双方约定的国有土地证的办理期限作为鸿达森公司办理不动产权证书的期限。根据约定，国有土地证的办理期限为自卢鹿取得房屋有权证书之日起的五年内，卢鹿于2016年10月10日向鸿达森公司支付“代办产权相关税费”，以此时间节点计算，鸿达森公司应于2016年10月10日之日起的18个月内为卢鹿办理案涉房屋的所有权证书，并在之后的五年内为卢鹿办理案涉房屋的国有土地使用权证，故鸿达森公司办理不动产权证的办理期限尚未届满。因此，卢鹿主张鸿达森公司立即办理案涉房屋不动产权证、支付逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求均不成立，本院不予支持。 针对卢鹿主张双方签订的《补充协议》第八条中关于合同中代办产权期限的约定系无效条款或可撤销条款的意见，第一，卢鹿主张第八条中关于合同中代办产权期限的约定系格式条款，且鸿达森公司在签订合同时并未对该条款进行说明，且该条款显失公平。本院认为，双方签订的补充协议第八条中约定办理房屋所有权证的时间自卢鹿交齐相关资料并交齐相关税费之日起开始计算的内容，虽然该条款是预先拟定重复使用的格式条款，但并不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且提供相关资料和交纳税费也是卢鹿履行合同的应有之义务，故卢鹿主张第八条中关于合同中代办产权期限的约定系无效条款的意见不符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院不予以采纳。第二，卢鹿朱主张由于鸿达森公司违反《商品房买卖合同》第七条的约定擅自变更规划如且未征求买受人同意，更未取得规划行政主管部门的批准，导致无法办理不动产权证书，但并未提交有效证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，对卢鹿的该主张本院不予采信。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1040元，由卢鹿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年六月四日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳