江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初1474号 原告：江苏万豪物业服务有限公司，住所地淮安区翔宇南道1291号金陵宙辉国际花园5号楼2号房。 法定代表人：刘鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李健梅，公司职工。 被告：任凯，男，汉族，1974年6月5日生，住淮安区。 原告江苏万豪物业服务有限公司（以下简称万豪公司）与被告任凯物业服务协议纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万豪公司的委托代理人李健梅、被告任凯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万豪公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告任凯立即支付物业服务费用等14305元，本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告自2012年进驻一品国际为小区提供物业服务，时至2020年3月30日，被告未缴纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业管理服务费用，尚欠物业管理服务费9175元，公摊电费400元，垃圾处置费180元，滞纳金4550元，合计14305元。原告多次向被告催要未果，现特向贵院提起诉讼，请求法院判决所请。 被告任凯辩称，我居住于一品国际小区6幢1单元201室，物业费我已经交纳了1年，2015年7月1日至2020年6月30日的物业管理服务费用未交纳。没有交纳物业管理服务费的主要原因是因为：1、我从2014年上半年收到房屋，在装修时发现次卧阳台4扇窗户扭曲变形无法使用，我花费2680元进行了更换，关于此事我先找的开发商交涉后开发商让我找物业公司，物业公司的口头承诺帮我报销窗户的更换费用；2、物业管理不到位，我家人的鞋子放在门口被小偷偷走；3、小区物业在维修电梯时没有事先告知我，导致我和我女儿被滞留在电梯五分钟；4、小区单元门口的入户门被无故拆除；5、小区路灯坏掉没有及时修复；6、小区邮件信箱上的雨篷坏掉未修复反而并被物业拆掉；7、小区环境脏乱差，很少看到有保洁人员去打扫；8、小区有外来车辆进入小区停放；9、外来人员可以随意进入小区，小区出现推销人员挨家挨户推销产品；10、物业公司如收取我滞纳金，我要求物业公司赔偿我精神损失费；11、物业费收费标准是否合理；12、物业在小区收取的广告费和地下车库出售的钱应该公开，应该分摊到全体业主。物业公司对以上出现的问题整改到位我方可交纳物业管理服务费。 本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业，被告任凯为一品国际小区的业主，一品国际小区6幢1单元201室住宅用房房屋的建筑面积为127.47平方米。2013年6月30日原、被告签订了前期物业管理服务协议一份，协议约定：原告对一品国际小区实施前期物业服务，前期物业服务期限自2010年6月18日起，至业主委员会与选聘的物业服务公司签订签订服务合同生效时止；协议对双方的权利与义务、对本物业外立面装修、物业服务内容与标准、物业服务费用，违约责任等进行了约定。原告根据本协议约定的物业管理公共服务费标准向被告收取物业管理服务费用，被告根据本协议约定的内容，接受物业服务企业提供的物业管理公共服务，监督原告履行物业服务协议，对原告物业服务存在有问题提出意见和建议，维护自己的合法权益，被告依据本协议向原告交纳物业服务费、建筑处置、停车等费用。原告协助公安部门做好本物业区域内的安全防范事项和环境秩序管理，小区主出入口24小时值班，每天6-20时每2.5小时巡查1次，20-6时每小时巡查1次，严禁闲杂人员进出小区，对装修劳务人员实行出入登记管理，机动车辆进入小区按规定线路和划定的泊车位停放，发现违规及时劝阻；禁止3吨以上的货车和16座以上的客车进入小区；业主自有车库的，应将车辆停放在自有车库内；公共环境卫生实行每日清扫1次，保洁1次，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒2次，每周抹布抹1次，做到生活垃圾日产日清；绿地卫生每天巡视1次，发现杂物、垃圾、果皮、纸屑应及时清理；楼道台阶卫生每周清扫2次，拖洗1次，扶手擦洗1次，保持楼道整洁、畅通，每季度擦抹楼道防盗门、电梯门、消防栓各1次，楼梯间窗玻璃每季清洁1次，楼梯间或楼道墙面发现蜘蛛网或污迹应及时给予清理；各种设备房地面保持整洁，无杂物堆放，公共设施设备每周清扫2次，建筑装潢垃圾按指定位置堆放，及时进行清运。制定档案管理制度，建立保管制度和借阅手续，明确管理职责；定期对公用设施进行维护，电子监控在无故障情况下正常运行，系统例行养护和技术故障修复期间或配件无法及时购置等除外；提供业主自用部位、自用设施的有偿服务，合理收费、特给服务如财务、人身财产安全保管或保险等需业主提出申请，并签订有偿服务协议，明确双方责任。物业管理区域物业管理服务费实行包干方式，按业主的建筑面积计算；高层住宅每平方米每月1.2元；生活垃圾处置费36元/户/年，公共能耗费80元/户/年。原告按上述标准收取物业服务费按本协议约定的服务标准提供服务，盈余亏损由原告享有或承担。物业服务相关费按年度预收，在房屋交付使用时，从建设单位入住通知书约定的房屋交付时间起，一次性交纳一年的物业管理公共服务费其他相关费用，以后每年度交纳一次，每次交纳费用时间为每年度对应月份的10日前。违约责任约定原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标，被告有权要求原告限期改正，未限期整改，给被告造成损失的，原告应承担相应的经济赔偿及法律责任；物业买受人逾期交纳物业服务费等费用，物业服务企业催交仍不交纳，物业服务企业按一年应闪观众金额的每日万分之五，加收滞纳金，同时被告承担原告因采取司法诉讼追缴而产生的全部费用。本协议自签字（盖章）之日起生效。原告在协议中加盖公章，被告任凯在协议中签名。被告任凯支付2015年6月30日前的各项物业服务费，自2015年7月1日起一直未交纳物业服务费用、垃圾处置费、公共能耗费，原告索要未果,引起诉讼。 另查明：淮安市楚州区物价局楚价【2010】60号关于一品国际小区前期物业服务收费的备案函载明：高层住宅物业服务费按每月每平方米不超过1.30元的标准收取。 审理过程中原告撤回要求被告承担违约金的诉讼请求。 上列事实，有原告向法庭提供的营业执照复印件一份、前期物业服务协议复印件一份、淮安市楚州区物价局淮价【2010】60号关于一品国际小区前期物业服务收费的备案函复印件一份、一品国际小区物业现场施工资料一组，被告向法庭提供的的身份证复印件一份、一品国际小区物业服务不到位的现场照片一组，上述证据经庭审质证，被告对原告向法庭提供的证据的真实性不表异议，原告对被告向法庭提供的证据的真实性不表异议，但认为不构成被告认为的服务不到位的证明目的，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，原告万豪公司作为具有物业服务资质的企业，与被告任凯签订的公共服务协议是双方真实意思表示，协议合法有效，该协议对双方当事人具有约束力。被告作为小区业主，接受物业服务时，应当按照协议约定向原告交纳物业服务费用，长期拖欠不交是错误的，对纠纷的产生应负主要责任，应承担给付原告物业管理费用的民事责任。原告作为物业服务企业应该协议约定的要求及标准提供物业服务并接受业主的监督，倾听业主的需求，不断改进物业服务水平及服务质量，及时解决业主反映的问题；被告作为一品国际小区的业主与原告签有前期物业管理服务协议，被告理应按服务协议约定的义务去履行，协助物业公司做好物业服务工作，物业服务是一个不断完善的过程，如果被告认为原告物业服务存在问题，应该限期物业公司予以整改，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展工作，这既不利于物业服务企业的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。 关于原告主张的物业服务费用，被告自2015年7月1日起未按时交纳物业服务费，公共服务协议约定物业服务费高层住宅每平方米每月1.2元收取，而楚州区物价局备案函中物业服务费高层住宅按每平方米每月1.3元收取，现原告主张要求从2015年7月1日按每平方米每月1.2元给付物业服务费用，符合双方的约定，本院予以支持。截止到2020年6月30日被告共欠原告物业服务费1.2元每月每平方米×127.47平方米×12×5≈9175元，公摊能耗费80元每年×5=400元，垃圾处置费36元每年×5=180元。 原告撤回要求被告承担违约金的诉讼请求，是对自己民事权益作出的处分，本院予以准许。 被告辩称，其收到房屋，在装修时发现次卧阳台4扇窗户扭曲变形无法使用，其花费2680元进行了更换，该笔费用原告愿意承担。窗户扭曲变形属于房屋质量问题，被告并未提供该损失由原告承担的依据，故对被告这一辩解，本院不予支持。 被告辩称：物业管理不到位，其家人的鞋子放在门口被小偷偷走；小区物业在维修电梯时没有事先告知我，导致我和我女儿被滞留在电梯五分钟；小区单元门口的入户门被无故拆除；小区路灯坏掉没有及时修复；小区邮件信箱上的雨篷坏掉未修复反而并被物业拆掉；小区环境脏乱差，很少看到有保洁人员去打扫；小区有外来车辆进入小区停放；外来人员可以随意进入小区，小区出现推销人员挨家挨户推销产品；物业在小区收取的广告费和地下车库出售的钱应该公开，应该分摊到全体业主。物业服务是动态过程，小区环境好坏不仅取决于物业公司物业服务质量的好与坏，也取决于小区全体业主是否遵守小区的各项规章制度好与坏。被告辩称的这些不是被告不交纳物业费的理由，被告接受原告提供的物业服务后理应按约给付原告物业服务费用，被告认为原告未按约提供物业服务应及时向原告提出，要求原告进行整改，庭审中原告也提供进行物业服务图片资料，根据一品国际小区物业服务的实际情况，物业公司对业主报修问题能够做到维修，对反映的问题亦能进行协调。作为物业公司对业主的请求，属于物业服务协议约定范围的事项，原告应当及时予以处理解决；不属于物业服务协议约定范围的事项，原告应积极与相关组织或者部门协调，做到下情上报，上情下达，并向业主说明相关情况，要与业主多交流、多沟通，求同存异，共同构建阳光、和谐、文明小区。对于被告以上述理由拒交物业费，因该抗辩不能构成被告拒交物业服务费用的理由，如果因原告的原因，造成被告损失，且损失的后果应当由原告赔偿，被告可向有关部门反映或另案诉求。故对被告上述辩解意见，本院不予采信。 基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 综上，依照《中华人民共和国协议法》第六十条、《物业管理条例》第三十二条第一款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告任凯于本判决生效后十日内给付原告江苏万豪物业服务有限公司2015年7月1日至2020年6月30日期间的物业费服务费9175元、公摊能耗费400元、垃圾处置费180元，合计9755元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费158元，减半收取，原告江苏万豪物业服务有限公司承担25元，被告任凯负担54元。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔兆海 二〇二〇年六月十日 法官助理 王雪洁 书 记 员 陈 祯 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国协议法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 二、《物业管理条例》 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十一条业主应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。