四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异27号 案外人∶黎树均,男,汉族,生于1968年6月17日,住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：张健，四川中玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡金花，四川中玉律师事务所律师。 申请执行人:许娅,女,汉族,生于1986年5月29日，住四川省广元市利州区。 被执行人:孙彪,男,汉族,生于1975年4月17日,住广元市利州区。 委托诉讼代理人：胡容，广元市利州区工农法律服务所法律工作者。 在本院执行申请执行人许娅与被执行人孙彪民间借贷纠纷一案中，案外人黎树均对本院执行查封位于广元市利州区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黎树均称，请求人民法院依法停止对（2018）川0802执2145号裁定书所采取的强制执行行为,并解除依据该裁定书查封的位于城市花园三期2栋4单元18楼1号房屋的强制执行措施。事实和理由:贵院在执行（2018）川0802执2145号裁定书的过程中,查封了位于广元市东坝办事处滨河北路的房屋,因该房屋于2014年被执行人孙彪就卖给了案外人黎树均,已全额支付购房款,双方的买卖合同关系依法成立。因被执行人孙彪未准时配合办理物权变更登记,该涉案房产的产权仍登记在开发商广元市瑞达实业有限责任公司名下。案外人认为该房屋的所有权理应归属于自己。2019年6月6日,案外人向人民法院依法提起诉讼,请求保护自己应当享有的债权和物权。由于人民法院依据该处房产在房管局的合同备案就对其进行了查封,致我方的合法权益受到相应限制。案外人认为被执行人孙彪依法不享有该房屋的合同债权,双方因买卖合同关系的变更，债权早已发生转移,在涉案房产的债权与物权相分离的情况下,被执行人孙彪对该处房产不应享有任何的权利外观。根据相关法律之规定,该涉案房产的权属存在争议,不得作为执行标的物,现案外人提出书面异议,敬请贵院停止该执行行为,并解除对该处房屋采取的查封强制执行措施。 申请执行人许娅未作陈述亦未提供任何证据。 被执行人孙彪称，我因生意资金周转紧张曾问唐福全前后共借过30多万元，后来唐福全找我还钱，当时我没有钱还，就找了黎树均，想把我在广元市瑞达实业有限公司购买的城市花园三期房屋卖给黎树均，因我与黎树均、唐福全都是生意朋友，都还是很信任。我又与黎树均、唐福全到瑞达公司总经理田东平办公室将我卖房一事告诉他，并提出将我欠公司的余下房款33万元由黎树均直接支付给瑞达公司，三方均表示同意此意见，当时约定：我欠唐福全的31.4万元，由黎树均直接支付给唐福全，以作为我向唐福全归还的借款，同时黎树均向我支付的购房款，我在瑞达公司买房的时候，因当时只交了部分房款，瑞达公司将《商品房预售合同》在房管处进行了备案登记，但一直没有给我交付房屋，整个卖房的事实就是如此。由于我曾在许娅那里借钱，后来我还不起她借款，她将我诉至法院，人民法院将备案在我名下的这套房屋进行了查封，后来黎树均由于房屋一事起诉了我，我一直不否认我将房屋卖与黎树均的事实，现在房屋无法办理过户我实在是无能为力。 本院查明，申请执行人许娅与被执行人孙彪民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月31日作出（2018）川0802民初3958号民事调解书，调解书载明：孙彪偿还下欠许娅借款本金70万元及利息，并定于2018年9月30日前偿还本金30万元，在2019年2月4日前偿还本金15万元，余下借款本金20万元及利息（包括从2016年5月20日起以借款本金35万元为基数按月利率2%计算至还清时止的利息，以及从2017年1月1日起以借款本金35万元为基数按月利率1.5%计算至还清时止的利息）在2019年12月31日前付清；诉讼费5400元由孙彪负担。（2018）川0802民初3958号民事调解书生效后，被执行人孙彪未按约定的期限偿还借款，申请执行人许娅于2018年10月9日向本院申请强制执行本金35万元及利息30万元，合计65万元。本院于2018年10月15日以（2018）川0802执2145号案件受理，并于2018年10月18日作出（2018）川0802执2145号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人孙彪银行存款360002.00元（本金35万元,利息1102元，执行费8900元）;或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产;或扣留、提取其同等金额的合法收入。同日，本院向广元市不动产登记中心发出（2018）川0802执2145号协助执行通知书，要求协助：一、将被执行人孙彪名下位于广元市利州区（合同备案号:36308）房产予以查封;二、查封期限自收到本通知书之日起三年。同日广元市不动产登记中心协助执行查封措施（首次查封）。本院于2019年1月4日作出查封公告，公告内容为：于2018年10月18日查封了被执行人孙彪位于广元市利州区的住房（建筑面积：130.68平方米），查封期限自2018年10月18日至2021年10月17日。该公告在被执行人孙彪名下位于广元市利州区住房处进行了张贴。 本院在广元市房地产管理处查询位于广元市利州区的案涉房屋的情况，广元市房地产管理处出具《房屋交易与产权管理信息查询单》，该查询单记载：2009年7月27日，被执行人孙彪与广元市瑞达实业有限责任公司签订《房屋买卖合同》，由孙彪购买位于广元市利州区房屋，并于同日在广元市房地产管理处进行合同备案登记，合同编号：45879，合同备案号：36308号，合同金额474799元，建筑面积130.68平方米，抵押贷款付款。 在本次执行异议审查中，被执行人孙彪陈述称其向第三人唐福全共计借款31.4万元，因孙彪无力还款，经孙彪、唐福全、黎树均三方协商，由黎树均购买孙彪名下的该套案涉房屋，买卖价款为34.4万元。由黎树均向唐福全支付孙彪欠下的31.4万元，以此作为支付的购房款，余下的购房尾款由黎树均向开发商广元市瑞达实业有限公司支付33万元。但被执行人孙彪未提供任何证据。案外人黎树均提供了孙彪分别于2012年12月13日、2013年4月16日、2013年6月7日、2013年7月3日向唐福全借款29万元的借条复印件四张，提供了孙润生于2013年4月26日分两次向唐福全借款2.4万元的借条复印件两张(其中同日借款4000元条据上注明“2013年5月13日已结，还欠3000元”)，同时提供了唐福全于2014年1月27日收到黎树均代孙彪偿还借款31.4万元的收条一张和广元市瑞达实业有限公司于2014年1月26日出具的收条一张，广元市瑞达实业有限公司出具的收条载明：收到黎树均城市花园三期2栋4单元18楼1号购房款33万元，但未提供孙彪、唐福全、黎树均三方协商后达成的书面协议，亦未提供黎树均代孙彪偿还借款为31.4万元的银行转账凭证和与广元市瑞达实业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》予以佐证。仅提供了案外人黎树均与被告孙彪、广元市瑞达实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案〔（2019）川0802民初3651号〕中，被告孙彪的委托代理人于2019年8月21日对被执行人孙彪的询问笔录和庭审记录予以佐证，但在该房屋买卖合同纠纷案件庭审中，广元市瑞达实业有限责任公司未认可案外人黎树均与被告孙彪和广元市瑞达实业有限责任公司之间的房屋买卖关系。 本院认为，案外人黎树均以房屋购买人的身份基于本院(2018)川0802执2145号协助执行通知书，提出请求停止对(2018)川0802执2145号执行裁定书所采取的强制执行行为,并解除依据该裁定书查封的案涉房屋的强制执行措施，实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，案外人黎树均的异议申请必须同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种条件和情形，案外人的异议即成立，否则异议人的异议不成立。 由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，因此，在执行异议中应当基于上述规定，审查案外人黎树均的异议是否能排除执行。 首先，案外人黎树均陈述与孙彪协商，由黎树均偿还唐福全的借款31.4万元并支付广元市瑞达实业有限责任公司的33万房款后购买孙彪名下的该套案涉房屋，虽提供了孙彪及孙润生向第三人唐福全的借条和广元市瑞达实业有限责任公司、唐福全的收款收据，但案外人黎树均未提供与孙彪、唐福全三方达成的书面协议并与广元市瑞达实业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，导致无法排除案外人黎树均与相关人员具有其他经济往来，且案涉房屋现合同备案人仍为被执行人孙彪，备案的房屋买卖合同现仍为被执行人孙彪与广元市瑞达实业有限责任公司为相对主体，且在（2019）川0802民初3651号庭审记录中广元市瑞达实业有限责任公司未认可案外人黎树均与被告孙彪和广元市瑞达实业有限责任公司之间的房屋买卖关系。由于商品房买卖应为房屋所有权人出售时与买售人签订买卖合同后买卖关系才能成立，案外人黎树均无法证明在人民法院查封之前已与被执行人孙彪达成书面协议并与开发商广元市瑞达实业有限责任公司建立了合法有效的买卖关系。 其次，案外人黎树均未提供证据证实在人民法院查封之前，被执行人孙彪已经将房屋交付于案外人黎树均，且案外人黎树均已经善意占有并装修入住，无证据证实其合法占有该不动产。 再次，案外人黎树均未与广元市瑞达实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋建筑面积为130.68平方米，由于唐福全和广元市瑞达实业有限公司均不是本案当事人，案涉房屋现合同备案人为被执行人孙彪，因此，执行异议审查中无法确认唐福全、广元市瑞达实业有限公司的收款行为即是案外人黎树均购买房屋的行为，同时已支付的款项是否与该房价值相当，均无法通过执行异议审查直接确认。 最后，因案外人黎树均未与广元市瑞达实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，案涉房屋现合同备案人非案外人黎树均，双方即使有买卖意图，但未与孙彪、唐福全三方达成书面协议并重新与广元市瑞达实业有限责任公司签订《商品房买卖合同》后办理备案，由此即使案外人黎树均是买受人，因自身原因未重新签订《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同备案，导致未办理产权变动过户登记，亦无法排除案外人黎树均具有自身原因及责任。 综上所述，案外人黎树均的执行异议，不能充分证明其异议请求同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，因证据不足，故其理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人黎树均的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  欧彩凤