西安市阎良区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0114民初1020号 原告：西安市阎良区唐某某幼儿园（原西安唐某某幼儿园）。住所地：西安市阎良区XX路，法定代表人李钰，系该园园长。委托诉讼代理人：王成强，陕西致易衡律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吕玉明，系该公司员工被告：西安爱能文化培训中心有限公司（原西安爱能文化传播有限公司），住所地：西安市阎良区，法定代表人房新民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：房新民，系该公司总经理。原告西安市阎良区唐某某幼儿园（以下简称“唐某某幼儿园”）与被告西安爱能文化培训中心有限公司（以下简称“爱能公司”）屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月10日和6月23日公开开庭进行了审理。原告唐某某幼儿园及其委托诉讼代理人王成强、吕玉明，被告爱能公司及其委托诉讼代理人房新民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某某幼儿园向本院提出的诉讼请求：1.请求依法解除原、被告2018年5月17日签订的《房屋及场地租赁合同》；2.请求依法判令被告立即向原告交还租赁房屋；3.请求依法判令被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间房屋租赁费146600元、滞纳金26754元，总计173354元；4.本案受理费全部由被告承担。事实与理由：原告与被告2018年5月17日签订《房屋及场地租赁合同》一份，合同约定被告租赁原告经营管理的阎良区XX路XX号XX楼XX层、四层用于教学培训，合同约定租赁期限五年，自2018年6月1日至2023年5月31日止，2018年6月1日至2020年5月31日，年租金为180000元；2020年6月1日至2022年5月31日，年租金为192600元；2022年6月1日至2023年5月31日，年租金为199340元；付款方式为年付，每年6月1日前付清下年度租金。合同第五条违约责任规定：乙方应按合同约定，按时支付租金，无故拖欠租金，每日按当年应支付租金额万分之五向甲方支付滞纳金，若拖欠超三个月，甲方有权终止合同。合同签订后原告即向被告交付房屋，被告按合同约定支付了第一年度租金，第二年度租金被告仅支付了20000元，后因被告经营原因，被告和原告协商退租了第四层，继续租赁第三层，双方协商：2019年6月1日至2020年5月1日年租金调整166600元，2020年6月1日至2022年5月31日年租金10700元截止起诉日，被告仍拖欠西安唐某某幼儿园2019年6月1日至2020年5月31日房屋租金146600元（被告支付20000元租金已核减），拖欠期限长达一年，被告行为已经构成根本性违约且严重损害了原告利益，经原告多次催要无果，依法起诉。被告爱能公司辩称，1.对于延迟交付租赁费用的情况属实；2.签订合同前与唐某某说好，爱能公司使用第三层，不再引进其他教育机构，不讲诚信；3.合同没有对门卫安保情况特别说明，让爱能公司承担一半的安保费用，双方没有达成一致意见；4.唐某某超额收取电费，2018年9月开始是三家单位用电，不应按照每月150元计算，应该按照每月100元计算；5.合同第三条第八款注明，因不可抗力唐某某应退还疫情期间租金，即2020年1月20日至2020年6月1日共计40000元整；6.合同第四条、第六条注明唐某某将第三楼、第四楼出租并装修，没有与爱能公司协商，直接导致爱能公司不能上课，导致学生退费；7.合同第五条第三款，因唐某某第五楼、第四楼的装修导致大量垃圾散落，卫生不达标，教育局至今不批准爱能公司复课，产生间接损失；8.合同第四条第十款规定，水电费由唐某某代收，按实际收费标准收取，唐某某在没有与爱能公司协商的情况下私自提高电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告唐某某幼儿园为证明其主张，提供了以下证据材料：1.《房屋及场地租赁合同》，证明原、被告双方存在房屋租赁关系。2.《房屋及场地租赁合同（3）》，证明原、被告在合同履行过程中对合同内容进行了变更，明确了双方的权利义务。3.还款计划，证明被告拖欠租金的事实。4.阎良区教育局文件，证明原告系原西安唐某某幼儿园变更名称而来，具备适格主体资格；5.原告与第三人郑晓琪签订的《房屋租赁合同》，证明本案中是原告唐某某幼儿园出租给被告第三楼和第四楼，而不是唐某某托管中心；6.银行对账流水，证明被告于2018年6月5日、2018年7月23日、2019年3月12日、2019年5月8日，分9次给原告转款共计17万元，原告减免1万元，而合同约定的租金为18万元，被告实际支付的是第三楼和第四楼的租金，实际承租的也是第三楼和第四楼；7.转账记录，证明被告于2019年11月19日、2019年12月3日分别转款1万元，共计2万元。8.最高人民法院被执行人信息查询记录，证明被告单位负责人房新民因多起案件在阎良法院被执行，已经被限制高消费，丧失基本商业信誉，没有合同履行能力。9.证人刘某某、朱某某证人证言，证明他们在被告处工作期间，被告承租的是第三楼、第四楼，第三楼大多为教室，第四楼大多为教师办公室。10.证人张某某证人证言，证明被告举证的《房屋及场地租赁合同》系由其本人签订，该合同只用于办理消防证书，并没有实际履行。被告爱能公司为证明其主张，提供了以下证据材料：1.《房屋及场地租赁合同》，证明被告方认可的房屋租赁费为每年11万元，被告只承租了原告第三楼一层，并非第三楼和第四楼两层。2.学生退费票据、装修照片8张，证明原告的装修行为造成环境危害，导致教育局没有批复复课文件，导致被告实际损失。上述证据，经庭审质证，首先：被告对原告提供的证据1、证据2的真实性均不予认可，认为应该以被告提供的与托管中心签订的合同为准；对原告提供的证据3的真实性予以认可，但是证明目的不予认可，认为履行过程中发生了变更；对原告提供的证据4、证据5真实性不予认可，认为与被告无关；对原告提供的证据6、证据7真实性予以认可，但是对证明目的不予认可，认为其所交纳的是第三楼两年的房屋租赁费，证据7中的费用因与郑晓琪有关于抵扣的口头协议，所以转给郑晓琪了；对原告提供的证据8不予认可；对证人刘某某、朱某某证人证言的真实性不予认可，认为该二人与被告在其他案件中有利害关系；对证人张某某证人证言真实性不予认可，认为证人证言前后矛盾，不符合常理。其次：原告对被告提供的证据1的真实性不予认可，认为只有复印件而没有原件；对被告提供的证据2的真实性不予认可，对于学生退费票据不能证明款项是否退还，也不能证明退费的真实原因，对于照片，认为不能证明拍摄地点和拍摄时间，也不能证明和阎良区教育局是否批复复课有因果关系。本院认为，对原告提供的证据：证据1，《房屋及场地租赁合同》原件与复印件核对无异，且原、被告均认可该合同系双方签字、盖章，对其证明力予以确认；证据2，《房屋及场地租赁合同（3）》原件与复印件和对无异，虽然被告对该合同的真实性不予认可，但是被告单位负责人房新民当庭确认该合同中的签字系其本人所签，系其真实意思表示；原、被告均当庭表示双方层变更过合同，且该证据与本案其他证据可以相互印证，对其证明力予以确认；证据3，原件与复印件和对无异，且被告对证据的真实性予以认可，对其证明力予以确认；证据4、证据5、证据8，对其证明力予以确认；证据6、证据7，被告对于还款事实与还款金额没有异议，对其证明力予以确认；证据9、证据10，虽然被告认为三位证人与当事人有利害关系，但是证人刘某某、朱某某对第三楼、第四楼的使用情况均能详细说明，故对三位证人证言部分予以认可。对被告提供的证据：证据1，《房屋及场地租赁合同》，因被告没有出示原件，无法证明其真实性，且虽然被告陈述该合同系其在教育、消防等部门备案合同，但是并没有相关证据证明该合同为原、被告真实履行，应当承担举证不利的后果，故对该证据证明力不予认可；证据2，被告的证明其产生损失的目的与本案不同属同一法律关系，且被告当庭表示对其相关损失将另案起诉，对该证据的证明力不予认可。结合上述确认有效的证据及当事人庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2018年5月17日，原告唐某某幼儿园委托其员工吕玉明与被告爱能公司签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定原告同意将位于西安市阎良区XX路XX号XX楼XX层、四层出租给被告爱能公司使用，合同签订后，被告入驻上述房屋使用，被告单位负责人房新民分别于2018年6月5日、2018年7月23日、2019年3月12日、2019年5月8日，分9次给吕玉明银行账户上转款共计17万元，付清了2018年度房屋租赁费用。随后，被告为开课办理相关证件，与吕玉明协商，以唐某某托管中心为甲方、法定代表人为张某某，被告为乙方的《房屋及场地租赁合同》，但该合同仅用作备案，并没有真正履行。2019年11月8日，被告单位负责人房新民向原告出具还款计划，承诺就唐某某托管房租于2019年11月15日前还款5万元，12月15日前还款5万元，2020年3月15日前还清剩余8万元，以上共计18万元。2019年11月19日、2019年12月3日，房新民向原告共计还款2万元。2020年3月15日，原、被告又签订了《房屋及场地租赁合同（3）》一份，对被告租赁的楼层和租金进行了重新约定，约定：被告对四楼的承租时间截止至2020年3月31日。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方所签租赁合同是否达到解除条件，被告是否应于合同解除之日返还房屋；二、原告主张的2019年6月1日至2020年5月31日期间房屋租赁费146600元、滞纳金26754元，总计173354元，被告是否应该支付。现针对前述争议焦点评述如下。关于双方所签合同是否达到解除条件的问题。双方租赁合同约定，乙方应该按合同约定，按时支付租金，若拖欠超过三个月，甲方有权终止合同。被告辩称其交纳的17万元房屋租赁费不是一年的而是两年的，被告单位负责人房新民曾与吕玉明有口头约定，如果一次性交纳两年房屋租赁费会有优惠，即原告减免了1万元费用。本院认为，银行对账流水、被告出具的承诺书及原、被告当庭陈述及相关证据已经形成完整证据链条，足以证明本案中的17万元系被告向原告给付的2018年至2019年房屋租赁费，故对于被告的抗辩理由本院不予采信。另查，被告最后一次向原告转款的时间为2019年12月3日银行转账1万元整，时至原告起诉之日，被告再没有向原告支付过相关费用，已经构成违约。根据合同约定，合同解除的条件已经成就，故对原告请求依法解除原、被告间的《房屋及场地租赁合同》并返还房屋，本院予以支持。原告主张的2019年6月1日至2020年5月31日期间房屋租赁费146600元、滞纳金26754元，总计173354元，被告是否应该支付。关于房屋租赁费，原告依据《房屋及场地租赁合同（3）》主张被告应该支付房屋租赁费166600元，核减被告已经支付的20000元，剩余146600元。依据本案查明事实及合同约定“因不可抗力致使合同不能履行，双方均不承担违约责任。但甲方应向乙方退还剩余租金。”，从2020年1月25日开始，陕西省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应，按照新冠肺炎疫情防控工作的相关要求，对被告开办私营教育场所确有影响，确无收入，按照合同相关规定，房屋租赁费应当予以退还。另查，根据相关规定通知，我市中小学已经于2020年5月底陆续开学，对被告2020年2月至2020年5月底的4个月房屋租赁费用，本院酌情予以扣除，故对被告支付原告从2019年6月至2020年1月共计8个月的房屋租赁费91067元（166600元÷12月×8月-20000元），本院予以支持。关于滞纳金，原告依据《房屋及场地租赁合同（3）》“乙方应按合同约定，按时支付租金，若无故拖欠，每日按当年应支付租金额万分之五向甲方支付滞纳金”的规定，主张被告应支付滞纳金26754元（166600元-20000元×万分之五×365天）。符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除2018年5月17日，原告西安市阎良区唐某某幼儿园与被告西安爱能文化培训中心有限公司签订的《房屋及场地租赁合同》；二、被告西安爱能文化培训中心有限公司应于本判决生效之日起10日内将位于阎良区XX路221-1号综合楼三层房屋腾退给原告西安市阎良区唐某某幼儿园；三、被告西安爱能文化培训中心有限公司于本判决生效之日10日内支付原告西安市阎良区唐某某幼儿园房屋租赁费91067元，滞纳金26754元，共计117821元；四、驳回原告西安市阎良区唐某某幼儿园的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元，减半收取1884元，由被告西安爱能文化培训中心有限公司负担1884元，因原告已经预交，被告于本判决生效后十日内一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员  王育龙  二〇二〇年六月二十八日  书 记 员  马笑啸 1