四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川32民终117号 上诉人（原审原告）：汶川天添房地产开发有限公司，住所地四川省阿坝藏族羌族自治州汶川县威州镇凤州路1幢1-16-16层。 法定代表人：敬邦红，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋跃武，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨志，男，1978年10月15日出生，羌族，住四川省理县。 委托诉讼代理人：罗斌，四川罗斌律师事务所律师。 上诉人汶川天添房地产开发有限公司（以下简称天添房地产公司）因与被上诉人杨志商品房销售合同纠纷一案，不服四川省汶川县人民法院（2019）川3221民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月27日立案后依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人天添房地产公司的委托诉讼代理人宋跃武，被上诉人杨志的委托诉讼代理人罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天添房地产公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人两次通知已送达被上诉人，邮件能够准确的送达至被上诉人所购买的商品房地址汶川县，虽邮寄地址将“11号楼”表述为11号，因为当地没有11号而只有11号楼，并没有给投递人员造成误解，依然送到了11号楼“禹皇酒店”吧台，应视为被上诉人已收到邮件。与被上诉人一起购买商品房的买受人有殷丽君、殷建军、赵国亮，殷丽君、殷建军系兄妹，四人系亲属关系，四人购买的11号楼4至8层以殷丽君的名义开设了“禹皇酒店”，邮件送达到酒店应视为被上诉人已收到。3.被上诉人在合同中留的电话和上诉人邮件上留的收件人联系电话，一审诉讼留的被上诉人电话均一致。邮政在收取邮件、送达邮件时均通过短信的方式通知了被上诉人，一审法院也使用该电话与被上诉人联系，被上诉人以不知情否认收件事实不符合日常生活经验法则。4.上诉人向一审法院提交的两份投递情况截屏，状态为邮件妥投，被上诉人对证据无异议，但否认妥投的结论，一审未予以核实、认定。5.合同解除可通过诉讼的方式告知对方，也可直接书面告知，上诉人与被上诉人的合同关系已经解除，被上诉人应返还房屋并承担相应责任。 被上诉人杨志答辩称，本案的争议是上诉人向被上诉人发出的解除合同的通知是否有效送达的问题，若有效送达，将会产生相应的法律后果，至今上诉人送达的通知没有被上诉人的签字，被上诉人至始至终未收到。从一审庭审可知，邮件地址错误，其中一人的姓名错误，上诉人向法庭提交的EMS单号到现在为止通过单号在网络查询仍然显示未妥投，未有效送达就不能产生相应的法律后果。上诉人关于邮件已经送达的理由是基于其推测推理，而非直接证据显示。 天添房地产公司向一审法院提起诉讼的请求为：1.杨志将汶川县威州镇岷江路中段“尔玛天街”11栋1单元第6层和第8层营业用房恢复原状并返还；2.杨志支付购买第6层的违约金500000元、购买第8层的违约金500000元，违约金合计1000000元；3.杨志以月租金19683.6元（建筑面积656.12平方米、月租金每平方米30元）为标准，分别赔偿天添房地产公司第6层、第8层从2019年10月3日起至返还营业用房时止租金损失（从2019年10月3日起暂计算至起诉时的2019年11月12日止为第6层25588.68元、第8层25588.68元，租金损失合计51177.36元），截止起诉时止违约金和租金损失暂合计1051177.36元；本案案件受理费由杨志承担。 一审法院认定事实：2015年2月7日，杨志与绵阳天添置业有限公司签订了《汶川县商品房买卖合同》，购买位于汶川县，用途为商业、酒店，建筑面积656.12平方米，杨志所留地址为四川省理县；同日，双方签订《尔玛天街补充协议》。因按汶川县城乡规划建设和住房保障局要求，“尔玛天街”项目的开发主体由绵阳天添置业有限公司变更为天添房地产公司，2015年12月29日绵阳天添置业有限公司与天添房地产公司、杨志签订了《合同主体变更补充协议》，绵阳天添置业有限公司将“汶川尔玛天街”整个项目交于天添房地产公司继续开发、履行有关义务，其与杨志的《汶川商品房买卖合同》全部权利义务交由天添房地产公司。2015年12月30日天添房地产公司、杨志签订《补充协议（二）》。2015年12月30日，天添房地产公司与杨志签订了《汶川县商品房买卖合同》二份，该合同将位于汶川县，用途为商业、酒店，建筑面积656.12平方米、656.12平方米，购房单价为每平方米3000元，同时两份合同还约定6层房签订合同后当日支付500000元，剩余1468360元于领取房产土地双证后60天内一次性支付完毕；8层房在2016年1月19日已支付200000元，在2016年5月30日前支付300000元，剩余1468360元于领取房产土地双证后60天内一次性支付完毕；双方还约定了违约责任，其中对于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后6层为365日、8层为730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该两份合同中杨志地址：汶川县，且该合同签订时该房屋是否为岷江路中段11号并未确定。天添房地产公司于2019年4月23日在绵阳市众信公证处公证下将《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》邮寄杨志，地址为汶川县岷江路中段11号。根据邮件投递显示收到日期为2019年4月24日，签收人为收发室。天添房地产公司2019年9月16日在绵阳市众信公证处公证下将《解除合同通知书》邮寄杨志，地址为汶川县岷江路中段11号，根据邮件投递显示收到日期为2019年9月17日，签收人为他人代收。一审法院认为，案件争议焦点为《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》《解除合同通知书》能否构成约定解除合同的要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本案天添房地产公司称其已通过邮寄方式向杨志送达了《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》《解除合同通知书》，且快递上载有杨志正在使用的电话，杨志可以收到该两份通知。同时天添房地产公司的送达行为已通过公证机关公证，故按照双方合同约定协议已经解除。杨志辩称未收到该两份通知书，且天添房地产公司邮寄的地址不是自己的住所地、经常居住地以及所购房屋所在地，合同载明的地址系天添房地产公司打印。虽然天添房地产公司通过公证采用邮寄送达的方式向杨志送达了《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》《解除合同通知书》，但公证书载明的内容仅仅是邮寄送达内容和过程的证据保全，并不包含确认送达结果的公证。庭审中天添房地产公司亦未提交其他证据予以佐证该两份通知已送达杨志，现有证据不能构成解除合同的要件，故对天添房地产公司的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回天添房地产公司的全部诉讼请求。案件受理费5942元，由天添房地产公司负担。 二审中天添房地产公司提交了以下证据：第一组2019年4月22日的邮寄底单，拟证明邮寄送达的具体位置是禹皇酒店吧台。第二组个体工商户登记基本信息，拟证明禹皇酒店的实际经营者是殷丽君，是另案被上诉人之一，经营场地是汶川县威州镇岷江路中段4至8层，证明殷丽君收到了邮件，可以推定杨志收到邮件。第三组公证书、网上查询邮寄送达状态单，拟证明一审判决后再次向被上诉人发了解除合同通知书，通过公证送达；2019年9月第一次通知被上诉人解除合同，第二次通过诉讼要求解除合同，第三次在一审判决后再次邮寄通知要求解除合同。经质证，被上诉人杨志对第一组证据本身的真实性、合法性无异议，对内容有异议，无被上诉人签名，底单圆珠笔注明禹皇酒店吧台，非吧台人员的签字，也没有注明是快递员作出的说明，底单还注明4月24日无人接听，明显是未妥投，邮件未有效送达。对第二组证据的真实性、合法性无异议，能够证明殷丽君是汶川禹皇酒店的法定个体登记人员，法定负责人不一定是实际经营人，该证据不能证明杨志能收到上诉人送达的邮件，上诉人邮寄地址错误。对第三组证据的真实性、合法性无异议，能够证明上诉人在该时间点在绵阳寄送邮件的事实，此次的邮寄地址均与原审争议的邮寄地址不一致，该地址才是被上诉人的法定住所，此次邮寄地址正确；对公证书中附带的解除合同通知书能够证明上诉人在2020年3月23日第二次向被上诉人提出解除合同，表明上诉人已经不认可2019年3月的投递行为。本院对证据认证如下：第一组证据反映出快递员在送达邮件时未拨通杨志电话，邮寄底单“禹皇酒店吧台”字样的书写人不明确，不能反映出系酒店工作人员签收或快递员备注，不能证明邮件已有效送达至杨志，不予采信。对第二组证据的真实性予以确认，能够反映出汶川禹皇酒店的经营者为殷丽君，但不能推定杨志收到邮件。对第三组证据的真实性予以确认，能够证明上诉人于2020年3月24日向杨志邮寄解除合同通知书并公证的事实，予以采信。 被上诉人杨志二审中未提交新证据。 二审查明，天添房地产公司向杨志邮寄的《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》《解除合同通知书》均为一份，一审判决经审理查明处表述的“二份”有误，二审予以纠正。其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，天添房地产公司以杨志在公司多次催促下拒不办理不动产登记手续，规避支付房款义务为由行使合同解除权，以合同已解除为由要求杨志恢复房屋原状并返还及支付违约金和租金。双方在《汶川县商品房买卖合同》《尔玛天街补充协议》《补充协议（二）》中约定办理房屋过户登记由天添房地产公司提供手续提交房屋登记机构，合同、协议中无办理不动产权属转移登记具体事宜的约定，但实践中办理不动产权属转移登记需由买受人配合完成，协助办理权属转移登记属于杨志的合同义务。 天添房地产公司于2019年4月22日采用邮寄方式通知杨志办理产权过户登记，邮寄地址为汶川县岷江路中段11号，该地址系2015年12月30日《汶川县商品房买卖合同》杨志地址处载明的内容，因案涉合同、协议未对邮寄送达地址条款作出约定，合同中注明的地址并不当然为有效送达地址。在2015年2月7日《汶川县商品房买卖合同》《尔玛天街补充协议》、2015年12月30日《补充协议（二）》中载明杨志地址、住址均为四川省理县，在案涉合同、协议中买受人地址、住址不同的情况下，天添房地产公司选择了其中一处地址进行邮寄，天添房地产公司提出汶川县岷江路中段11号为杨志购买案涉房产开设酒店的地址，邮件送达酒店应视为其收到，因无法确认邮寄底单中“禹皇酒店吧台”的书写人，故不能认定该邮件实际送达至汶川禹皇酒店，也不能推定杨志收到邮件。其次，邮寄底单载明的收件人电话虽为杨志本人手机号码，但邮寄底单备注送达邮件时未拨通杨志电话，天添房地产公司称快递员在送达邮件时向杨志发送了信息，但其并未提交证据予以佐证，故天添房地产公司提交的证据不能证明该邮件已经有效送达至杨志。天添房地产公司未提供其他证据证明杨志拒不办理案涉房产权属转移登记规避支付房款义务，本案即不存在合同约定解除，亦不存在法定解除的情形，天添房地产公司不享有合同解除权。天添房地产公司在不享有合同解除权的情况下向杨志邮寄的解除通知，无论杨志是否收到，均不产生合同解除的法律效力，因此天添房地产公司基于合同已解除提出的各项请求均不能成立。 综上，上诉人天添房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14260元，由上诉人汶川天添房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  单琦娟 审判员  吴延丽 审判员  陈卉佳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  泽郎佳