江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初2945号原告：刘舒，女，1983年7月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王捷，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁悦，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：李某甲，男，1978年6月24日出生，汉族，住南京市玄武区。被告：李某乙，男，2007年3月16日出生，汉族，住南京市玄武区。法定代理人：李某甲（系被告李某乙父亲）。第三人：南京利众置业投资集团有限公司第柒拾壹分公司，住所地在南京市鼓楼区新河一村5号附3-3。负责人：高涛，该分公司总经理。原告刘舒与被告李某甲、李某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘舒及其委托诉讼代理人刘宁悦，被告李某甲同时作为被告李某乙的法定代理人，第三人南京利众置业投资集团有限公司第柒拾壹分公司（以下简称利众置业第柒拾壹分公司）负责人高涛，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘舒向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签定的《存量房买卖中介合同》以及《补充协议》；2.两被告向原告双倍返还定金40万元；3.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年1月1日，原、被告双方与第三人签订了《存量房买卖中介合同》，约定被告将位于南京市鼓楼区房屋（以下简称4602室房屋）出售给原告，总价535万元。同日，双方签订《补充协议》，约定原告于2020年2月11日前支付首付款250万元，同时被告办理该房产的解押手续，并与原告办理私对私抵押手续，且办理交房手续，被告结清水电气、物业等全部费用。合同签订当日，原告向被告支付了20万元购房定金。合同签订后，被告拖延办理抵押手续，在第三人的再三催促下仍不办理，并通过第三人告知原告不再将房子卖给原告，导致合同无法继续履行。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李某甲、李某乙辩称：首先，原告诉称被告拖延办理抵押手续与事实不符，被告所售房屋在银行有贷款，每月30日偿还贷款，被告在2020年2月7日、8日和10日都与中介沟通，强调原告要在2020年2月11日前将首付款支付到账，只要原告将首付款支付到账，被告就会办理房屋抵押，但是原告没有依约支付首付款，被告认为原告的行为构成违约。其次，原、被告之间系房屋买卖合同关系，而非借款合同关系，双方之间所签订的合同没有约定不办理抵押手续就不付款，且双方系为了避免原告付款以后不放心才约定办理抵押手续的。因为，原告没有支付首付款，所以被告才没有办理抵押手续。再次，被告同意解除与原告之间所签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》，亦同意退还原告所支付的20万元定金，且同意承担一半的诉讼费用，但不同意双倍返还定金。综上，请求人民法院依法判决。第三人利众置业第柒拾壹分公司述称：本案所涉合同系2020年1月1日签订的，约定至2020年8月21日才办理贷款手续，该房屋至2020年9月才满两年，双方为了省一点税费，所以才约定了那么长的交易时间。因为过户时间距离合同签订的时间比较久，为了保证房屋将来能够正常交易，所以才约定支付250万元首付款的同时需要办理抵押手续。但是，该合同上并没有约定是先给钱还是先办理抵押手续，通常情况下是买方先开具银行本票，然后卖方办理抵押。双方发生纠纷时，第三人尚未获得复工批复，因此没有正常工作，但第三人的经纪人一直和双方在沟通。第三人认为，根据合同约定，谁违约谁就要承担中介费。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理认定以下事实：2020年1月1日，李某甲、李某乙作为甲方与乙方刘舒及丙方利众置业第柒拾壹分公司一起签订了一份《存量房买卖中介合同》及一份《补充协议》。该合同及补充协议约定：甲方将4602室房屋出售给乙方，总价535万元，该价格为净得价；甲方应在收到首付款250万元时交房；甲、乙双方有无正当理由不履行合同的、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合造成丙方无法履行合同的、相互或与他人串通损害丙方利益的、未能按合同约定支付佣金的和代办费的、其他造成丙方无法完成委托事项的，选择违约金20万元支付给各守约方及总房价2.4%的中介费；乙方于2020年1月1日前付甲方定金20万元；于2020年2月11日前，付首付款250万元，同日双方办理私对私抵押手续，抵押金额为250万元，此抵押无利息，同时甲方办理该房产的解押手续，并于当日办理交房手续，甲方交房前结清水电气、物业等全部费用；甲、乙双方于2020年8月21日前签订网签合同及贷款合同，贷款金额为250万元；甲、乙双方于2020年9月22日前办理过户手续；尾款15万元于2020年10月1日前甲方清空该房户口，由乙方支付给甲方；乙方承担甲乙双方所有的税费等。上述协议签订当日，刘舒向李某甲、李某乙支付了20万元定金，李某甲出具了20万元的购房定金收据。但此后，刘舒没有再向李某甲支付其他款项，李某甲亦没有将房屋抵押给刘舒。2020年2月10日下午，刘舒向李某甲发送信息，内容为：“按照合同约定2020年2月11日前双方办理私对私抵押手续，抵押款250万元我早已准备好了，请你尽快配合我和中介当面共同履行合同”。李某甲于次日上午回复刘舒称：“是你没有按约定时间办理，而不是我不配合”。2020年2月13日，李某甲告知利众置业第柒拾壹分公司工作人员称：“因购房者未按约定时间内付首付款，本着互不追究责任，现我提出解除合同，对方付的预付款项20万，可以退给买方，请及时告知对方”。2020年2月28日，利众置业第柒拾壹分公司的工作人员告知李某甲：“我们中介已经复工，业务基本正常进行了，刚刚和客户沟通了，他们仍坚持买卖双方继续履行合同，否则他们就走法律程序”。李某甲回复称：“可以走法律程序”。2020年4月8日，刘舒通过其父亲向李某甲、李某乙发送了一份律师函，该函认为李某甲、李某乙的行为已构成严重违约，要求其在收到该函后3日内与刘舒和中介公司联系，沟通办理继续履行合同事宜。李某甲、李某乙在收到该函后，并未与刘舒联系继续履行合同事宜。庭审中，本院询问两被告，若原告付款，其是否同意将房屋出售给原告，两被告答复称：“都已经到法庭了，就不卖给她了”。本院认为，当事人一方在履行期限届满前明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。当事人可以依照担保法的规定约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一、关于合同的解除问题首先，原告刘舒与被告李某甲、李某乙及第三人利众置业第柒拾壹分公司所签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效，对三方当事人均有约束力。三方签订的《补充协议》虽约定刘舒应于2020年2月11日前给付被告李某甲、李某乙首付款250万元，并约定同日双方办理私对私抵押协议，但并未约定履行的先后顺序，故应认定双方应在2020年2月11日前同时履行自己的义务。因刘舒在2020年2月11日前并未履行自己的义务，故其无权要求李某甲、李某乙在2020年2月11日前先行办理私对私抵押手续。同样，李某甲、李某乙在2020年2月11日前要求刘舒先行给付250万元，然后自己再办理抵押手续，亦无事实和法律依据。其次，因补充协议约定了双方同时履行的期限为2020年2月11日前，故任何一方在2020年2月11日届满时未履行自己的义务的，均构成违约。但是，因双方约定的过户时间为2020年9月22日，而非2020年2月11日，故双方在2020年2月11日至2020年9月22日期间均可通过继续履行原合同的方式来实现买卖房屋的合同目的。因此，双方未能在2020年2月11日完成自己义务，并不构成根本违约。再次，因刘舒在2020年2月11日未付款的行为并不构成根本违约，故李某甲、李某乙于2020年2月13日通过中介告知对方解除合同，缺乏法律依据，刘舒要求李某甲、李某乙继续履行合同，具有事实和法律依据。因李某甲、李某乙在收到中介公司工作人员传达的刘舒要求其继续履行的通知后，其并未表示同意履行，而是通过中介公司的工作人员告知刘舒“可以走法律程序”，且在刘舒的父亲向其发送律师函后，亦未作出同意继续履行合同的表示，并在本院询问其否同意继续出售房屋时表示：“都已经到法庭了，就不卖给她了”，故本院认定李某甲、李某乙已通过自己的行为表明其不履行合同所约定的主要债务。因合同法规定，一方当事人在履行期限届满前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同，故刘舒请求判令解除其与李某甲、李某乙之间所签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于定金问题因李某甲、李某乙在合同签订后向刘舒收取了20万元的购房定金，而其在收到该定金后又表示解除合同，且在对方要求其继续履行合同时又拒绝履行房屋买卖合同所确定的主要义务，故刘舒请求判令其双倍返还定金共计40万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告刘舒与被告李某甲、李某乙于2020年1月1日所签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》；二、被告李某甲、李某乙于本案判决生效之日起十日内向原告刘舒双倍返还定金共计40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50650元，减半收取为25325元，由被告李某甲、李某乙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇二〇年六月十一日书记员  赵晶晶履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。