渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初432号原告:张世全，男，1978年11月20日出生，汉族，住陕西省XX城县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告：渭南富力房地产开发有限公司，住所地：陕西省渭南市敬贤大街与崇业路交汇处。法定代表人：相立军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张格，男，汉族，1990年9月5日出生，住山西省太原市杏花岭区北一条电机平房18，系公司法务专员。原告张世全与被告渭南富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张世全与被告富力公司委托诉讼代理人张格到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张世全起诉请求：1.请求解除原、被告签署的《认购书》；2.请求判令被告双倍返还原告交付的定金及退还原告交付的购房款424535元；3.判令被告承担原告因购房不能造成的经济损失17045元（2019年1月9日起至2019年8月19日止按照同期贷款利率计算；2019年8月20日起至起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，起诉次日起至实际支付之日期间的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月5日原告去被告富力公司销售部看房屋，给其销售人员魏红红明确要求一楼要带露天花园，二是只考虑公积金贷款。魏红红推荐了5号楼西户10104号房屋，面积138平方米，带有45平方米的露天花园。花园带有围墙，与小区绿地分开，该售价高于其他楼层。原告同意以后于2019年1月6日交纳了2万元的定金。但在签订《认购书》时，魏红红提出计算单价错误，总房款少计算一万余元。双方为此争执，最终按照原价格签订《认购书》。原告签字后发现《认购书》中没有附带花园的约定，魏红红称认购书是统一格式，买卖合同中会写明赠送花园。2019年1月9日，原告交付首付款，被告出具一份《说明》，明确原告公积金按揭贷款额度为59万元，因赠送花园一事，被告收回认购书，称内部沟通后处理。2019年9月底，被告销售顾问告知原告不能公积金贷款。2019年10月31日，原告收到被告《通知函》，告知原告可以办理公积金贷款。原告认为被告销售房屋未取得预售许可证。公积金贷款说辞不一致，花园不能写入认购书和购房合同欺骗了原告，故诉至法院。原告张世全为支持其主张向法庭提供了以下证据：1.原告的身份证及被告营业执照，证明双方当事人的主体资格。2.认购书、支付转账凭证、收款收据各一份，证明原告购买房屋外带45平方米户外花园，以及原告支付404535元，其中2万元为定金，尾款使用公积金贷款。3.缴款明细确认单一份，证明剩余房款59万元办理公积金贷款。4.征信报告一份，证明原告名下有一套商品房按揭贷款，被告对此是知情的。5.微信聊天记录一份，证明原告张世全与被告魏红红聊天时，被告知道原告名下有按揭贷款，仍告知原告可以办理公积金贷款。原告购房时明确要求能办理公积金贷款，并且要一楼带户外花园。所购房屋价格高于其他楼层价格，其中包含了户外花园，户外花园不是无偿赠送的。被告明确户外花园可以写入认购书和买卖合同的。被告在2019年10月10日告知原告不能公积金贷款，原告表示不同意，原告在销售过程中存在虚假宣传和欺骗行为。6.通知函一份，证明被告于2019年10月31日向原告发出通知函，要求原告办理公积金贷款。7.投诉书一份，证明原告就涉诉问题向渭南市城乡建设管理局投诉，最终未能处理。8.情况说明一份，证明被告承诺了花园的事情。被告富力公司辩称，一、如果解除合同，原告应当向被告支付总房款的10%违约金99453.5元。二、原告请求返还定金与事实不符，原、被告签订认购书后，完成定金义务。三、原告要求承担经济损失17045元与事实不符，无法律和约定的依据。原告购房不能，是自身原因的导致。四、原告所称欺诈，无任何证据支持，且被告在认购书中明确提示，原告申报年限和利率以银行确定为准，被告不作任何保证和担保。如原告不能办理按揭贷款，应当及时变更付款方式。五、原告在1月6日交纳定金后明确赠送户外花园一事，被告不存在欺骗行为。被告富力公司为支持其主张提供了以下证据：1.预售许可证一份，证明双方的合同是合法有效的。 2.认购书一份，证明双方应当依照认购书履行义务。3.缴款通知单一份，证明双方约定如解除或退房，原告应向被告支付总房价款10%的违约金，计99453.5元。4.承诺书一份，证明原告向被告承诺，如不能办理公积金则办理商业贷款，如果退房原告要承担房屋总价款10%的违约金。经审理查明，2019年1月6日，原告张世全与被告富力公司签订《渭南富力城商品房认购书》一份，约定原告张世全认购被告富力公司位于XX城XX号楼XX单元XX号精装修房屋一套，建筑面积为138.03平方米，认购价为994535元。付款方式为公积金组合贷款，但未明确公积金按揭贷款59万元的具体时间。该合同还约定，买受人未按规定时间付款，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。当日，原告张世全交付定金2万元。2019年1月9日原告张世全交付首付款384535元，被告富力公司给原告张世全出具一份收款收据， 收到房款404535元。同日，原告张世全签署一份《承诺书》，承诺如果不满足公积金贷款，须变更付款方式为商业贷款。此外，双方在签订认购书时，被告富力公司承诺赠送45平方米的露天花园，原告张世全要求将此载入认购书和商品房买卖合同中，但被告富力公司认为原告张世全对露天花园仅有使用权，不同意在认购书及买卖合同中明确约定，双方为此发生争议。2019年10月31日，被告富力公司给原告张世全发送一份《通知函》，通知原告张世全在7日内去被告富力公司办理公积金按揭手续，否则另行出卖该房屋，并不退还所交房款。但张世全至今未办理按揭贷款，双方亦未签订商品房买卖合同。上述事实，有当事人陈述、认购书、转账记录、通知函、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告张世全与被告富力公司签订的商品房认购书，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。我国合同法规定，当事人可以协商一致解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的当事人有权要求恢复原状。庭审中，原、被告均同意解除该认购书，故该认购书于庭审当日予以解除。认购书解除后，原告张世全有权要求被告富力公司退还其购房款384535元。关于原告张世全主张的二倍定金，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定，出卖人通过认购书向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案不能办理公积金贷款系原告张世全自身客观原因，也是双方当事人不了解公积金贷款政策所致，双方均有责任，不能归责于任何一方。并且，户外花园是否载入认购书和商品房买卖合同，系双方当事人意思自治范畴，难以达成一致，亦不能归责于任何一方。故对原告张世全二倍定金的主张不予支持，应将定金2万元与购房款一并返还。由于原告张世全已在约定时间交付定金和首付款，不存在违约行为，故对被告富力公司在抗辩中所称的原告因支付的违约金不予采纳。对于原告张世全主张的利息损失于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告张世全与被告渭南富力房地产开发有限公司签订的《渭南富力城商品房认购书》于2020年5月21日予以解除。二、被告渭南富力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张世全购房款和定金共404535元。三、驳回原告张世全的其余诉讼请求。本案受理费7924元，由被告渭南富力房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。            审  判  长      ***审  判  员      刘  焘人民陪审员      吴  杰 二0二0年六月十一日 书  记  员     李  青  2020050243291610501663020200110120001