青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初1144号 原告：汇通国基房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：XXX,西宁市城西区。 法定代表人：曾克剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。 被告：贾新蕾，公民身份号码：×××，女，汉族，1981年8月7日出生，住所地，西宁市城西区。 原告汇通国基房地产开发有限责任公司（以下简称“汇通公司”）与被告贾新蕾租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇通公司的委托诉讼代理人赵辉、被告贾新蕾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇通公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年9月26日至2019年5月14日的房屋占有使用费110880元，计算方式：120元/㎡*120㎡/30天*231天；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人高×于2016年6月2日签订了房屋租赁合同，合同中明确约定将位于西宁市××区的商铺租赁给高×，房屋面积共计6806.28㎡。2018年4月3日，高×将上述商铺面积为120㎡的部分转租给被告，并约定月租金为120元/㎡。由于第三人高×的违约，西宁市城西区人民法院于2018年9月11日作出的（2018）青0104民初1442号判决解除了原告与高×的商铺租赁合同。按照法律规定，出租人与承租人之间的租赁合同解除，与此同时，为维护房屋所有权人的合法权益，承租人与次承租人的租赁合同因履行不能也应相应的解除。因此，自人民法院作出的判决生效之日，被告就应向原告腾退房屋，并支付占有期间的房屋使用费。综上，被告的侵权行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 贾新蕾辩称，我方与原告之间没有签订任何合同，对原告的诉讼请求不予认可。高玉芳代表高×与我方签订的商铺租赁合同上载明租赁期限自2018年3月15日至2019年3月14日止，我方于2018年3月15日向高×支付了30000元的押金，截止2018年5月已付清一年租金170000元，且至今押金未退还。2018年11月20日我方看见西宁市城西区人民法院张贴的腾房公告后就开始与汇通公司肖经理和张经理协商，汇通公司想挽留我方继续租下去，但到2019年4月底因我们双方就房屋面积和租金未达成一致，汇通公司张经理限期我们于2019年5月10日前搬走即可，故我方留下商铺内的装修于2019年4月28日关店离开，我方不存在无权占有房屋的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、汇通公司提交《盐湖巷6号商铺租赁合同》复印件，拟证明高×将面积为120平方米的商铺转租给贾新蕾、月租金为120元/㎡。贾新蕾对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。 2、汇通公司提交西宁市城西区人民法院（2018）青0104民初1442号民事判决书，拟证明原告与高×已经解除了位于盐湖巷6号的商铺租赁合同。贾新蕾对组证据无异议。本院对该组证据予以确认。 3、汇通公司提交《通知》、《告小商户通知书》及相关照片，拟证明该公司已向贾新蕾通知交纳房屋租金及不按期交纳的法律后果。贾新蕾对该组证据不予认可。本院认为，汇通公司所提交的照片不足以证明通知的张贴时间，亦无法证明贾新蕾已收到通知或获悉其内容，故对该组证据不予采信。 4、汇通公司提交执行笔录及（2018）青0104执896号执行裁定，拟证明截至2019年5月14日，城西区人民法院因被告擅自锁门离开而联系被告，但被告拒绝到场，2019年8月14日人民法院终结本次执行。贾新蕾对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。 5、贾新蕾提交《收据》复印件1页及微信转账记录5页，拟证明贾新蕾已向高×支付自2018年3月15日至2019年3月14日止的一年房屋租金170000元（现金120000元、微信转账50000元）及押金30000元。汇通公司对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。 6、微信聊天记录5页，拟证明自合同到期之日即2019年3月14日至2019年5月11日，贾新蕾一直与汇通公司张经理、肖主任协商续租事宜，协商期间不属于非法占用，且房屋钥匙放在了隔壁体彩店。汇通公司对该组证据真实性无异议，对证明方向不予认可。本院认为，《盐湖巷6号商铺租赁合同》于2019年3月14日到期，到期后贾新蕾积极与汇通公司联系房屋续租事宜，汇通公司并未要求贾新蕾承担协商期间的房租，故本院对该组证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月2日，汇通公司将位于西宁市××区（面积3972.71平方米）、地下两层（地下一层面积1374.06平方米、地下二层面积1459.51平方米）租赁给了案外人高×，双方签订《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》（以下简称“《租赁合同书》”），约定租赁期限10年，其中第1-5年地上三层租金标准为70元/月/平方米，征得产权人同意后可进行部分转租。合同签订后，汇通公司将前述商铺交付给了高×，高×进行装修后将除地下二层之外的商铺全部进行了分租。高×与贾新蕾就其中部分商铺的租赁进行了协商，由高玉芳作为出租人与贾新蕾于2018年4月3日签订了《盐湖巷6号商铺租赁合同》，约定租用面积为120平方米，租期1年，自2018年3月15日至2019年3月14日止，租金每月每平方米120元，第一年租金总额170000元，合同签订同时须另付押金30000元。后高×将商铺交付给贾新蕾使用，贾新蕾于2018年3月15日向高×支付押金30000元，于2018年4月21日向高×支付租金120000元，另先后通过微信转账支付租金50000元。 2018年6月21日，汇通公司以高×欠付房屋租金为由将高×诉至本院，本院于2018年9月11日作出（2018）青0104民初1442号民事判决书，判决：汇通公司与高×签订的《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》依法解除，高×向汇通公司返还位于××巷、地下两层商铺，并向汇通公司支付欠付租金2753941.6元、违约金151832元。汇通公司与高×均未上诉，该判决书依法生效，高×未履行该判决所确定的义务，汇通公司向本院申请了强制执行。 《盐湖巷6号商铺租赁合同》的租赁期间届满后，贾新蕾通过微信与汇通公司张经理、肖主任协商续租事宜，双方就房屋面积及租金未达成一致，因汇通公司张经理书面通知其于2019年5月10日前搬离，贾新蕾于2019年5月6日告知汇通公司肖主任其不再续租，并于2019年5月11日贾新蕾告知汇通公司肖主任其已搬离，房屋钥匙放在隔壁体彩店。 在（2018）青0104民初1442号高×一案的执行过程中，本院执行局于2019年5月14日将包括贾新蕾承租的商铺在内的部分商铺强制腾退并交付汇通公司。至今高×未向贾新蕾退还30000元押金。 本院认为，汇通公司将盐湖巷6号商铺整体出租给案外人高×，并约定征得产权人同意后可进行转租。高×与贾新蕾就其中面积为120平方米的商铺租赁事宜协商一致后，由高玉芳作为出租人与贾新蕾签订《盐湖巷6号商铺租赁合同》，贾新蕾亦将租金交付给了高×，故该合同双方实为高×与贾新蕾。虽无证据证明高×该转租行为已征得汇通公司同意，但汇通公司应当知道高×的转租行为，在六个月内未提出异议，视为汇通公司同意该转租行为。故高×与贾新蕾之间的租赁合同合法有效，贾新蕾在租赁期限内依法取得所租商铺的占有使用权。由于高×欠付租金，经人民法院判决，汇通公司与高×签订的《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》依法解除，汇通公司有权要求高×向其交还全部商铺，并有权向高×主张合同解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费。 关于贾新蕾应否承担《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》解除后至实际腾退之日的房屋占有使用费。贾新蕾与高×之间签订的房屋租赁合同于2019年3月14日届满，贾新蕾继续使用租赁房屋，高×未提出异议，双方继续履行原租赁合同，但租赁期限为不定期，双方在给予对方合理时间后均可随时提出解除租赁合同。本案中，高×并未向贾新蕾发出要求解除租赁合同并要求其向汇通公司腾退房屋的通知，根据合同相对性原则，汇通公司作为产权人单方要求贾新蕾腾退其所租商铺并不能产生解除高×与贾新蕾之间租赁合同的效力，亦不足以影响贾新蕾根据其与高×的合同对所租商铺享有的占有使用权。在高×一案的强制执行过程中，人民法院将贾新蕾所租房屋强制腾退并交付给了汇通公司，但贾新蕾并非该案被执行人，汇通公司不能超越合同相对性要求贾新蕾支付自房屋租赁合同到期之日即2019年3月14日至实际腾房之日止的房租，汇通公司本有权通过诉讼的方式确定贾新蕾对该公司的腾房义务，进而主张逾期腾房的房屋占有使用费，但该商铺已经法院强制腾退交还汇通公司，汇通公司现已无法再行主张该权利，汇通公司可就该部分房租向高×另行主张。另贾新蕾在高×一案的强制执行前就已主动向汇通公司协商续租事宜，即使双方未就续租事宜协商一致，汇通公司也应当给予贾新蕾一定合理期限腾退房屋。 综上，贾新蕾并非《青海汇通盐湖巷商铺租赁合同书》的相对方，亦非汇通公司与高×租赁合同纠纷一案的当事人、未参与该案诉讼，法院亦未就高×与贾新蕾之间的租赁合同作出任何裁判。在贾新蕾未收到出租人高×要求其向汇通公司腾退商铺的通知、或经人民法院判决确认贾新蕾向汇通公司承担腾房义务之前，贾新蕾有权使用案涉商铺，高×有权作为出租人向贾新蕾主张相关权利，产权人汇通公司现超越合同相对性直接要求次承租人贾新蕾支付房屋占有使用费的主张不能成立，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回汇通国基房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费已减半收取1259元，由汇通国基房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判员  王大庆 二〇二〇年六月十五日 书记员  王悦华 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。