四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终443号 上诉人（原审原告）：广元市捷凯企业营销策划有限公司，住所地：广元市利州区大石镇大石场镇。 法定代表人：杜林，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李勇，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李发田，男，汉族，生于1957年1月23日，住四川省广元市元坝区。 委托诉讼代理人：李敏，四川慧济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲碧华，四川慧济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张锦华，女，汉族，生于1963年3月13日，住四川省广元市元坝区，系被告李发田之妻。 委托诉讼代理人：李敏，四川慧济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲碧华，四川慧济律师事务所律师。 上诉人广元市捷凯企业营销策划有限公司因与被上诉人李发田、张锦华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初4903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元市捷凯企业营销策划有限公司上诉请求：撤销原判，改判被上诉人赔偿上诉人15万元的违约责任。事实和理由：一审认定事实错误。上诉人法定代表人杜林的承诺并非双方买卖合同的内容，其承诺的条件也未成就，不能以承诺认定上诉人违约。上诉人合同签订6天后支付了15万元房款，被上诉人收款2个多月后反悔，擅自退还房屋构成违约。一审适用法律错误，混淆一般违约和根本性违约的区别。 李发田、张锦华辩称，一审判决结果正确，1、被上诉人卖房并不是被上诉人的自愿，是因为长期进出受阻才签订的合同，故解除合同是正确的；2、被上诉人早已将钱退回给上诉人账户了，后面诉讼中上诉人的诉请也是解除合同，故双方对解除合同是没有意见的，既然合同是协商解除，被上诉人已经支付了3600元资金占用利息，按照损失填补原则，足以弥补损失。 广元市捷凯企业营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1、判令依法终止原被告签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告支付违约损失和违约金共计150000.00元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年3月21日，原告广元市捷凯企业营销策划有限公司法定代表人杜林向被告李发田、张锦华出具《承诺》一份，其内容为：“一、保证在主体竣工前修建一条公路，该公路由国道212线直达李发田家门，且能容许车辆通行。二、如竣工后未修建公路或不满足承诺通行条件，则赔偿李发田、张锦华一次性补偿金壹拾伍万元正。三、如我方不购买李发田房屋，则在我方断道施工期间给予李发田全家断道补偿费用贰仟元正(一次性补偿)”。 2019年3月27日，原被告经过协商，签订《房屋买卖协议》一份，双方约定：被告将位于广元市利州区一社的纸箱厂房出售给原告，房屋售价150000.00元，原告在签订协议后三日内一次性向被告付清，被告在90日内将房屋交付给原告，原告保证在时限内修好入户路确保被告搬家车辆能够进入。原告支付房款3日内，以房款到账时间为准，被告将相关房屋依据交由原告保管。断道期间原告补偿被告2000.00元（不包含在购房款内）。原告未按规定时间支付购房款的，被告按200.00元／天加收违约金，被告收到购房款未及时腾房的，除必须腾房外，按200.00元／天支付违约金。《房屋买卖协议》签订后，被告若反悔除退还已收取的房款外，必须另行支付原告150000.00元违约金；若原告反悔，则向被告支付150000,00元违约金且保证有一条直到被告房屋的道路（道路满足中型货车通行）。 另查明，原告广元市捷凯企业营销策划有限公司于2019年4月2日通过中国建设银行向被告李发田尾号8371的银行卡转款150000.00元。被告李发田陈述于2019年6月24日办理银行业务时发现原告于2019年4月2日转账购房款150000.00元，因原告未按照协议约定的三日内支付房款，被告于当日转账退还原告公司购房款150000.00元及三个月资金占用利息3600.00元。按照原被告双方的约定，原告应在九十日内建好入户道路，原告在履行期内仅部分履行。2019年7月5日，被告通过中通快递向原告发出终止《房屋买卖协议》告知书，原告于2019年7月7日签收。 一审法院认为，被告李发田、张锦华与原告广元市捷凯企业营销策划有限公司签订的《房屋买卖协议》，系当事人真实意思表示，真实有效，予以确认。双方应按照《合同》约定全面如实履行各自义务，原告未按照约定的时间支付房款，且逾期支付房款后又未及时通知二被告，未在双方约定期限内建好入户道路，存在违约。被告李发田在发现原告支付的房款后，认为原告未按照约定时间支付房款已构成违约，不愿再继续履行合同，退还原告购房款并支付资金占用利息后向原告发出终止《房屋买卖协议》告知书，在双方自履行合同期间，二被告已全面履行了合同义务。一审法院认为，原告逾期支付房款后，未按时建好入户道路，已属违约，二被告又不愿再继续履行合同，且已退还购房款及资金占用利息，致使合同目的不能实现，现双方均同意终止该合同，故原告要求终止该协议的诉请，予以准许。 关于原告要求二被告支付违约损失和违约金150000.00元的诉请，因原告未按时支付房款违约、未按时建好入户道路，导致被告收到房款后，不愿再继续履行合同，在双方自行履行合同期间，二被告已退还给原告房款及支付资金占用利息，原告已收到退还的购房款及资金占用利息，系双方意思自治的体现。原告的主张不符合双方的约定，原告对违约损失亦无证据加以证实，二被告对原告的直接损失已进行了弥补，在履行期间全面履行了合同义务。故原告要求二被告继续支付违约损失和违约金的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告广元市捷凯企业营销策划有限公司与被告李发田、张锦华于2019年3月27日签订的《房屋买卖协议》于2019年12月3日依法终止；二、驳回原告广元市捷凯企业营销策划有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院查明的事实与一审一致，本院予以确认。 二审中经本院释明，被上诉人请求对违约金进行调整。 本院认为，双方签订《房屋买卖协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照该《协议》约定行使权利履行义务。上诉人广元市捷凯企业营销策划有限公司逾期3天付款，构成一般性违约，应按协议约定每日支付200元违约金，被上诉人李发田、张锦华无权以此为由单方解除合同。被上诉人在收到房款近2个多月后，将房款退回，并明确表示不再履行合同，其行为构成根本性违约，亦应承担相应违约责任。被上诉人辩称一直不知道上诉人已经支付房款，但上诉人于2019年4月2日支付了房款就已经履行合同主要义务，被上诉人自称在长达2个月的时间内都不知道已经转账，但转账后通知被上诉人仅为附随义务，无论上诉人是否通知，都不能否定上诉人已经履行合同的事实。故本案纠纷的主要责任在于被上诉人违约，应承担违约责任。现双方均同意解除合同，本院准许。 同时本案所涉协议标的仅为15万元，违约金亦约定为15万元，经本院释明后，上诉人仍不能举出因违约造成的损失依据，被上诉人申请对违约金进行调整。本院认为15万元的违约金过分高于损失，应予调整，从本案的合同履行情况来看，上诉人的损失主要有资金占用利息和为接收房屋所作的准备，而上诉人又有一般违约在先，综合考量全案情况违约金应定为3600元，被上诉人在退款时已经主动履行，故本案不再另行判决。 综上所述，一审判决虽认定事实和适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费1650元，由上诉人广元市捷凯企业营销策划有限公司负担825元，被上诉人李发田、张锦华负担825元，二审案件受理费3300元，由由上诉人广元市捷凯企业营销策划有限公司负担1650元，被上诉人李发田、张锦华负担1650元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二〇年六月十五日 书记员 邓 贤