上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0104民初2431号 原告：交通银行股份有限公司上海市分行，住所地上海市黄浦区。 负责人：徐斌。 委托诉讼代理人：周雪爽，上海市华诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛晨，上海市华诚律师事务所律师。 被告：上海俏湘阁餐饮有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区蓝村路XXX号XXX幢XXX层-1。 法定代表人：张敏。 委托诉讼代理人：宋岳。 原告交通银行股份有限公司上海市分行(以下简称交通银行上海分行)与被告上海俏湘阁餐饮有限公司(以下简称俏湘阁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行上海分行的委托诉讼代理人周雪爽、被告俏湘阁公司的委托诉讼代理人宋岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 交通银行上海分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告上海俏湘阁餐饮有限公司向原告支付房屋租金等费用196,163.18元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金(以人民币196,163.18元为基数，按每日千分之一，自2019年11月12日起计算至实际支付款项之日)。 事实和理由：2019年5月22日，俏湘阁公司向交通银行上海分行承租上海市徐汇区斜土路XXX号沿街一层房屋，并签订房屋租赁合同，约定租期自2019年6月1日起至2023年5月31日止。后，俏湘阁公司主动提出解除租赁合同，双方经协商一致于2019年10月28日签订终止协议，约定租赁合同于2019年10月15日终止，俏湘阁公司支付的租赁保证金抵扣后，还应在终止协议生效后15日内向交通银行上海分行支付196,163.18元，并约定逾期付款违约金。俏湘阁公司未在约定期限内向交通银行上海分行支付上述费用，交通银行上海分行于2019年11月20日致函要求俏湘阁公司支付款项，但俏湘阁公司拒绝支付。故交通银行上海分行诉至本院，要求判如所请。 俏湘阁公司辩称，在俏湘阁公司与交通银行上海分行签订租赁合同前有过协商，俏湘阁公司明确承租涉案商铺做餐饮，由瑞思教育机构先承租涉案房屋，然后再用作餐饮。该商铺后面的海螺花园小区极力反对我方将涉案房屋用作餐饮，交通银行上海分行也收到市民热线投诉，不让我方在涉案房屋做餐饮，且7月份开始商铺门前道路有路政施工，无法做餐饮，故我方提出提前终止租赁合同。在与交通银行上海分行沟通后，交通银行上海分行同意我方提前解约，但要求我方赔偿损失。因租赁合同约定两个月免租期，未对涉案商铺进行装修，也未在涉案商铺上经营，故希望交通银行上海分行在196,163.18元内扣除两个月免租期租金，其余部分愿意支付，逾期付款违约金愿以合理方式解决，同时希望法院根据交通银行上海分行实际损失对违约金作出适当调整。 本院认定事实如下： 2019年5月22日，交通银行上海分行(出租方，甲方)与俏湘阁公司(承租方，乙方)签订房屋出租合同，约定：甲方将上海市徐汇区斜土路XXX号沿街一层房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为瑞思英语教育培训营业使用；租赁期自2019年6月1日至2023年5月31日；每日每平方米建筑面积租金为11.5元，合年租金为941,583.2元(含增值税金额)，折月租金78,465.27元；乙方应于合同签订后15日内向甲方支付前两个月租金，以后1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前支付当季租金，逾期支付的，每逾期一日，应按应付租金的千分之一支付滞纳金，合同生效后10日内，乙方向甲方支付租赁保证金235,395.81元；赁关系终止时，在乙方缴清应付租金、公用事业费(包括但不限于水费、电费等)、物业费等所应付费用及注销在该房屋注册的营业执照后15日内，甲方无息返还乙方；应由乙方承担的费用有水、电、通讯、物业管理费、门前三包、垃圾清运费等；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满后的次日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按解除合同时月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……4.租赁期内，一方擅自改变租赁用途，将该租赁房屋作为非本合同约定用途的，包括但不限于柜台分租转租、擅自与第三人合作经营商铺、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动、经营假冒伪劣产品……。补充条款第4条约定：房屋租赁期内，如乙方违约致使本合同无法履行，乙方除应按合同第九条第2款有关条款承担违约金，另需支付甲方给予的2个月免租期的租金……。合同尾部承租方处加盖俏湘阁公司印章，张敏在乙方法定代表人处签字。 合同签订后，俏湘阁公司支付保证金235,395.81元，并支付租金至2019年9月30日。 2019年10月28日，交通银行上海分行与俏湘阁公司达成终止协议，约定：原出租合同于2019年10月15日提前终止；……根据出租合同约定，乙方按解除出租合同时月租金的叁倍向甲方支付违约金，计235,395.81元，乙方另需支付甲方给予的2个月免租期租金，计156,930.54元，乙方应付租金已支付至2019年9月30日，还需支付2019年10月1日至2019年10月15日的租金，计39,232.64元，上述金额合计431,558.99元；乙方已支付该房屋租赁保证金235,395.81元，该笔租赁保证金用于抵扣乙方按解除出租合同时月租金的叁倍向甲方支付的违约金，本协议生效后15天内乙方还需向甲方支付196,163.18元，如乙方逾期支付，每逾期一日，应按上述金额的千分之一支付滞纳金。协议同时对其他事项进行了约定。 2019年11月12日，交通银行上海分行向俏湘阁公司发出《关于斜土路XXX号房屋终止协议违约金的催款函》，要求俏湘阁公司在收到此催款函之日起七日内结清欠款。俏湘阁公司法人张敏于2019年11月20日在此函件上书写“2019年11月20日已收到函件”。 庭审中，俏湘阁公司多次强调，希望法院考虑原告实际损失，减轻其负担。 以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有房屋出租合同、终止协议、催款函等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，交通银行上海分行与俏湘阁公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。俏湘阁公司因自身原因，单方面与交通银行上海分行协商提前终止租赁合同，俏湘阁公司法人张敏亦于2019年10月28日与交通银行上海分行签订终止协议，约定在协议生效后15天内向交通银行上海分行支付196,163.18元，对交通银行上海分行主张的196,163.18元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。俏湘阁公司辩称其租赁涉案商铺欲做餐饮经营，但未能提供相关证据材料，本院不予采信。针对俏湘阁公司表示其同意交通银行上海分行在196,163.18元内扣除两个月的免租期，其余部分愿意支付的诉称，在原被告双方签订的出租合同中，补充条款4明确，房屋租赁期内，如乙方违约致使本合同无法履行，乙方除应按合同第九条第2款有关条款承担违约金，另需支付甲方给予的2个月免租期的租金……，且原被告事后签署的终止协议对2个月的免租期租金亦做出确认，故本院对俏湘阁公司的该项意见不予支持。对交通银行上海分行主张的逾期付款违约金，俏湘阁公司称希望法院根据原告实际损失，适当做出调整。综合俏湘阁公司提前解约对交通银行上海分行实际造成的损失、俏湘阁公司违约情况，依据公平正义原则，本院对交通银行上海分行主张的逾期付款违约金酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、上海俏湘阁餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向交通银行股份有限公司上海市分行支付租金等费用196，163.18元。 二、上海俏湘阁餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向交通银行股份有限公司上海市分行支付逾期付款违约金(以196,163.18元为基数，自2019年11月12日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算)； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,187元，财产保全费1,544元，合计3,731元，由上海俏湘阁餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 陈向红 二〇二〇年六月八日 法官助理 李洪阳 书 记 员 李洪阳 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ……