河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3909号 上诉人（原审原告）：孙焕焕，女，1988年2月1日出生，汉族，住河北省衡水市阜城县。 委托诉讼代理人：宋彦禄，北京市金台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市西美房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区建设南大街6号。 法定代表人：夏宏军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苏晓静，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：庞海燕，女，1970年10月1日出生，汉族，住石家庄市。 被上诉人（原审第三人）：常缨，男，1976年8月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人孙焕焕因与被上诉人石家庄市西美房地产开发有限公司（以下简称西美房地产公司）、庞海燕、常缨商品房销售合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初8246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙焕焕上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初8246号民事判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决书认定上诉人与被上诉人西美公司签订的《西美·五洲大厦商品房认购协议》，“双方进行的是商品房现售交易”。该项认定缺乏事实依据和法律依据。1、认定是商品房现售交易，不符合法律规定。《商品房销售管理办法》第三条、第七条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。开发商已办妥所售房屋的大产权证，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证，拥有房产证和土地使用证。但是，被上诉人至今没有取得产权证明，没有取得竣工验收合格证明。虽然，被上诉人在发回重审开庭中向法庭提交了石家庄市自然资源和规划局出具的《关于石家庄市西美房地产开发有限公司金马小区四期（补办）项目规划竣工验收合格的函》。但是，他只是取得了规划合格，而不是法律规定的商品房竣工验收合格。所以说它不是现售交易。2、石家庄市中级人民法院裁定，已经否定一审法院判决认定的是商品房现售交易。该案石家庄市桥西区法院曾于2019年3月22日作出了（2019）冀0104民初880号民事判决书，该判决书认定“双方进行的是商品房现售交易”。上诉人不服判决，向石家庄市中级人民法院提出上诉，中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）冀01民终8119号民事裁定书。裁定书明确认定一审判决认定的“双方进行的是商品房现售交易”属于认定基本事实不清；被上诉人西美公司没有提供证据证明出售的商品房符合《商品房现售管理办法》第七条的规定。一审法院仍然认定“双方进行的是商品房现售交易”，是完全错误的。3、上诉人与被上诉人双方实际进行的是商品房预售。《商品房销售管理办法》第三条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。上诉人与被上诉人西美公司于2014年7月23日签订了《西美·五洲大厦商品房认购协议书》。“认购协议”具备了当事人姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；主要条款已经约定，并且被上诉人收取了上诉人1000万元购房款，其认购书已经具备了商品房买卖合同的效力，名为认购实为预售。综上，一审法院判决认为上诉人与被上诉人是商品房现售交易而不是商品房预售的认定，缺乏事实依据和法律依据。二、一审法院判决认为“原告为担保借款出具《保证书》并将房屋转移至庞海燕占有，庞海燕将房屋擅自更名应另循途径解决”是错误的。1、造成“认购协议”更名的责任是被上诉人西美公司，而不是上诉人，也不是庞海燕、常缨。西美公司不同意更名，庞海燕、常缨是无法更名的。就是上诉人要想更名，没有被上诉人西美公司的同意，也是变更不了的。所以说，更名合同能否实现决定权在于被上诉人西美公司，真正擅自更名的和损害上诉人权益的也是被上诉人西美公司。再有，被上诉人西美公司是“认购协议”出售方，上诉人是买受人，被上诉人西美公司未经买受人的同意和认可，没有解除双方的协议，也不通知买受人，就将协议的买受人更名成他人，将协议的权利义务转移给他人，该行为违背了《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定。合同更名的实质是合同主体的变更，是合同法规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让，办理合同更名必须要征得合同另一方同意。第三，依据法律规定，预售商品房的转让，须已竣工且取得房屋所有权证，否则权利人的转让行为无效。故此，三被上诉人之间更名后的认购协议违反法律禁止性规定，属无效行为。对此，被上诉人西美公司有着重大过错责任。另外，上诉人向被上诉人西美公司购买的房产价值是2000万元，已支付了1000万元房款，这一事实被上诉人西美公司是明知的。上诉人向被上诉人庞海燕借款400万元，包括100万元利息在内共计500万元，这一事实被上诉人西美公司也是明知的。上诉人购买的房屋价值远远超出偿还被上诉人庞海燕500万元借款，这一事实被上诉人西美公司也是明知的。但是，被上诉人在明知以上事实的情况下，不告诉上诉人，未经上诉人同意，不和上诉人协商，私自变更合同，明显存在恶意串通，且存在重大显失公平之行为。违背了民法总则第6条、民法通则第59条第2款、合同法第54条第2款规定的民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则。因此，被上诉人之间签订的两份“认购协议”无效。2、被上诉人西美公司与被上诉人庞海燕、常缨更名签订的认购协议，违背担保法、物权法规定，该认购协议无效。上诉人向被上诉人庞海燕借款，虽然出具了《保证书》约定了“如到期不能还，我自愿将西美五洲大厦23层过户给庞海燕”但是，该约定违反法律的强制性规定，是无效的。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，这是法律上禁止流押的规定。被上诉人西美公司与庞海燕、常缨更名签订的协议行为违反法律强制性规定，是无效的。被上诉人庞海燕也不应当依据“认购协议”取得该不动产权利。3、上诉人与被上诉人庞海燕之间的借款行为与本案无关。上诉人起诉被上诉人西美公司是商品房销售合同纠纷，一审法院也是以商品房销售合同纠纷立案审理的，并且也确认双方形成了商品房买卖合同法律关系。但是，上诉人与被上诉人庞海燕之间是借款合同法律关系，与本案不是同一法律关系。被上诉人庞海燕如果追回借款可以另案起诉。三、被上诉人西美公司一审称“上诉人购买的商品房由刘建军更名而来”，没有事实依据。被上诉人在再审开庭中向法庭陈述，上诉人购买的商品房，是刘建军购头和交的房款，后更名为上诉人。被上诉人的陈述没有向法庭提供证据证明，且不是事实。一审法院判决在查明事实部分进行了表述，并给予认可，缺乏事实依据。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，依法应当改判，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 西美房地产公司辩称，1、上诉人已将涉案房产更名给第三人庞海燕，第三人庞海燕又更名给第三人常缨，被上诉人与上诉人签署的认购协议已经终止履行，已不存在合同效力的问题。2、涉案房产有关的权利义务主体已经由上诉人转为现在的房屋权利人常缨，上诉人已经没有任何权利起诉主张涉案房产的任何事宜。上诉人不是涉案房产和有关合同以及是否应当返还购房款的适格诉讼主体。3、本案涉案房产最初的购买人是刘建军，而非上诉人。上诉人也是从刘建军处更名而来。最重要的是购房款是刘建军交付的，并非上诉人，上诉人请求返还购房款没有事实依据。4、上诉人诉求返还购房款的前提应当是返还涉案房产。但是目前涉案房产已经由他人合法占有，上诉人在此情况下无权要求返还购房款。5、本案系商品房销售合同纠纷，并非侵权纠纷。如果上诉人认为被上诉人以及第三人侵害其合法权利，应当另诉处理。6、上诉人与第三人庞海燕之间的借贷关系与本案无关。上诉人是否自愿以1000万元的房产偿还500万元的债务，也不是本案的审理范围。上诉人如认为其利益受损，应当以不当得利起诉第三人庞海燕另案解决。7、上诉人在实现借款目的后，在本案诉讼过程中始终没有提供证据证实其已经偿还了借款。现在起诉被上诉人要求返还购房款，其诉权的行使缺乏正当性。一审法院判决合法合理且正确，请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 庞海燕、常缨未出庭，也未答辩。 孙焕焕向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《西美·五洲大厦商品房认购协议》无效；2、被告返还原告已支付的购房款1000万元及赔偿300万元的利息损失，以上合计1300万元；3、诉讼费被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月23日，原告（买受人）与被告西美房地产公司（出卖人）签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》（编号为20140723-23），协议约定：原告购买被告公司开发的西美五洲大厦23层，坐落于石家庄市谈固大街东，建筑面积1511.88平方米，单价每平方米13228.563元，总房款2000万元，首付款1000万元，余款1000万元原告办理银行按揭，该商品房用途为写字楼，涉案房屋被告已于2014年7月29日交付给原告。原告自称，因经营资金紧张，于2015年5月13日向第三人庞海燕借款400万元，为其出具了500万元（含100万元利息）收据，借款期限自2015年5月13日至2015年9月12日，共4个月，逾期不还，自愿将其购买的西美五洲大厦23层过户给庞海燕，同时将案涉房产交付给第三人庞海燕。另查明，涉案房产于2015年9月15日，由第三人庞海燕（买受人）与被告西美房地产公司（出卖人）签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》（编号为20150915-23）。后第三人庞海燕于2016年6月13日将案涉房产转让给常缨，并由被告西美房地产公司（出卖人）与常缨（买受人）签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》（编号为20160613-23）。再查明，原、被告在签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》时，涉案房屋系现房。被告称案涉房屋原购买人为刘建军，刘建军并交纳房款。2014年7月23日，案涉房屋由刘建军更名至原告孙焕焕。2019年11月13日，石家庄市自然资源和规划局出具石规竣验［2019］075号《关于石家庄市西美房地产开发有限公司金马小区四期（补办）项目规划竣工验收合格的函》，载明：“经我局和对竣工测量成果，并实地查验审核，符合规划验收条件，规划验收合格”。案涉项目规划验收合格。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告孙焕焕提供的证据：认购协议书、收款收据、转账凭证、石家庄市住房和城乡建设局证明、借款收据、保证书及银行转账凭证、申请书等。被告西美房地产公司提供的证据：西美五洲大厦入住会签单、五洲大厦客户单元设备验楼单、五洲大厦装修申请表、石家庄市人民政府文件、石家庄市自然资源和规划局函件证据可以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原告孙焕焕与被告西美房地产公司自愿签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》，并相互履行了价款支付和转移占有的合同义务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应认定双方形成商品房买卖合同关系。原告与被告于2014年7月23日签订协议、7月29完成交付的事实表明，双方进行的是商品房现售交易，且石家庄市自然资源和规划局出具规划意见。故，案涉协议合法有效。被告将案涉房屋交付给原告后，原告为担保借款出具《保证书》，并将房屋转移至庞海燕占有。如原告认为庞海燕将房屋擅自更名的行为损害其利益，应另循途径解决。综上，原告要求确认原、被告签订的《西美·五洲大厦商品房认购协议》无效并返还购房款及利息的请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告孙焕焕的诉讼请求。案件受理费99800元，由原告孙焕焕负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了相关银行对账单，拟证明上诉人向被上诉人西美房地产公司支付1000万元用于购买案涉房产。被上诉人西美房地产公司认为上诉人提交的银行对账单不显示该对账单的主体是谁，收款人李玉珠并非被上诉人，故此对账单与本案无关。上诉人对被上诉人西美房地产公司提交的《关于石家庄市西美房地产开发有限公司金马小区四期（补办）项目规划竣工验收合格的函》的真实性无异议，但认为该函仅为出具单位的意见，并不代表西美五洲大厦已经通过合法程序进行了竣工验收。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年7月23日、7月24日西美房地产公司向孙焕焕出具了三张共计1000万元的收据，并加盖了西美房地产公司的财务专用章，可以认定上诉人孙焕焕向被上诉人西美房地产公司支付了1000万元用于购买案涉房产；《关于石家庄市西美房地产开发有限公司金马小区四期（补办）项目规划竣工验收合格的函》系石家庄市自然资源和规划局向被上诉人西美房地产公司出具的，真实有效，该函所载内容可以认定。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中上诉人孙焕焕与被上诉人西美房地产公司自愿签订《西美·五洲大厦商品房认购协议书》，并相互履行了价款支付和转移占有的合同义务，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中上诉人与被上诉人西美房地产公司于2014年7月23日签订协议、7月29完成交付，且石家庄市自然资源和规划局出具了《关于石家庄市西美房地产开发有限公司金马小区四期（补办）项目规划竣工验收合格的函》，表明双方进行的是商品房现售交易，应认定上诉人与被上诉人西美房地产公司形成商品房买卖合同关系。故案涉协议合法有效，一审认定并无不当。至于被上诉人西美房地产公司将案涉房屋交付给上诉人后，上诉人为担保借款出具《保证书》，并将房屋转移至被上诉人庞海燕占有，鉴于上诉人在本案中的诉讼请求，如上诉人认为其权益受损，可另行主张。 综上所述，孙焕焕的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费99800元，由上诉人孙焕焕负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊平 审判员  姜瑞祥 审判员  李 曼 二〇二〇年六月三十日 书记员  田家鑫