江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终361号上诉人（原审原告）：徐小进，男，1988年10月1日出生，汉族，住乐平市。委托诉讼代理人：曾祥云，江西法烁智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪磊，男，1990年4月28日出生，汉族，住乐平市。被上诉人（原审第三人）：石仁爱，女，1970年1月11日出生，汉族，住乐平市。以上二人委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。上诉人徐小进因与被上诉人汪磊、石仁爱租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐小进及其委托诉讼代理人曾祥云，被上诉人汪磊、石仁爱委托诉讼代理人程晨参与了诉讼，本案现已审理终结。上诉人徐小进上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、撤销原审判决第二项，改判由被上诉人汪磊双倍返还上诉人定金共计40000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审对基本事实认定错误。1、原审认定上诉人违约错误。本案是租赁合同纠纷，租赁合同是诺成合同，2019年7月30日签订合同对双方具有法律约束力。上诉人一直要求被上诉人按双方达成的租赁合同履行，履行了告知义务。2019年9月9日，上诉人微信告知被上诉人，租赁合同已经生效，对双方具有法律约束力，要求按租赁合同履行，请被上诉人提供其银行帐号信息，便于上诉人向其支付租金，要求被上诉人按合同约定的时间交付店面。2019年9月10日，上诉人再次以微信通告被上诉人，被上诉人无权单方面解除租赁合同，要求按租赁合同履行，请被上诉人将其银行帐号信息发给上诉人，便于上诉人按合同约定支付租金，如果被上诉人执意单方面解除租赁合同，应当承担违约责任。2019年9月13日，上诉人第三次以微信通知被上诉人，请被上诉人提供其银行帐号信息，便于上诉人支付第一年的租金，请被上诉人按合同约定的时间(2019年9月14日晚上)将店面交给上诉人。上诉人履行了支付租金的义务。由于被上诉人拒不提供其银行帐号信息，上诉人分别于2019年9月13日、9月14日通过微信向被上诉人共转款四万元(上诉人微信每天只能支付两万元)，转款用途注明是租金，但被上诉人拒绝接收。在签订租赁合同、支付定金、支付租金等合同履行全过程中，上诉人的意思表示及行为始终是明确的，上诉人始终要求按双方签订的租赁合同履行，且积极促成合同的履行，并没有任何的违约行为；最终因被上诉人故意不履行合同(不提供其银行帐号信息，且不接收上诉人支付的租金，最终将租赁店面高价转租给其他人)，导致租赁合同未能履行。原审认定上诉人违约，显然显失公平。2、被上诉人恶意违约事实清楚。租赁合同签订后不久，被上诉人就单方面提出了增加租金、变更租金支付方式、交纳保证金等有利于其自身的条件，并要求上诉人予以接受，被上诉人行为表明其不履行租赁合同，其行为本身就是赤裸裸的违约行为。虽然被上诉人提出了诸多无理要求，但鉴于双方并未对变更租赁合同达成一致，租赁合同仍然有效，对双方具有法律约束力。被上诉人拒不提供其银行帐户，导致上诉人无法向其支付第一年租金。被上诉人拒不接收上诉人支付的租金。被上诉人在合同约定交房的第二天(2019年9月15日)即收取了邵华才21万元租金，将上诉人承租的店面高价租赁给了邵华才，足以证明被上诉人见利忘义、根本违约的事实。二、被上诉人应当双倍返还上诉人定金。即使被上诉人有《合同法》第94规定的单方面解除合同的理由(实际上没有)，被上诉人仍然应当依法通知上诉人，自通知到达上诉人后才产生合同解除的效力。本案被上诉人在没有任何单方面解除合同的法定事由、且没有依法通知上诉人解除合同、租赁合同依然有效的情况下，被上诉人径行将合同约定的租赁物高价转租给他人，其恶意违约的事实足以认定，无论是依法还是依合同约定，都应当向上诉人双倍返还定金。综上原审判决错误，请二审改判并支持上诉人的上诉请求。被上诉人汪磊、石仁爱答辩称，一、石仁爱与被答辩人徐小进之间并未就房屋租赁一事达成一致意见，被答辩人违反了双方签订的收条载明的条款从而构成了违约。石仁爱与被答辩人之间签订的系《收条》，并非为正式的租赁合同，由此可见非正式性，甚至是草草的进行洽谈而拟定的初步意向；双方在收条上载明的“租期暂定”“租金暂定”也进一步明确了，双方只是对租赁店铺达成的是初步的意向，双方作为完全民事行为能力人，若已达成完全一致意见，被答辩人一定会要求答辩人与其签订正式的租赁合同；被答辩人与答辩人石仁爱之间微信聊天记录也反映出双方后续对正式的租赁合同进行了多次协商，未达成一致意见的根本原因是因被答辩人提出无理的要求，答辩人石仁爱多次与其进行协商未果，从而导致租赁合同无法签订；本案中，定金的保证目的是在约定期间内答辩人不将店铺租予他人。若因被答辩人支付小部分的定金就可肆意提出无理要求的话，显然侵害了答辩人一方的合法权益。二、双方未定立租赁合同的过错在被答辩人，因此答辩人方不应返还其支付的定金。双方未签订租赁合同的原因是因为被答辩人的无理要求，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。而被答辩人却非要答辩人同意无需经答辩人同意即可转租店铺；修改押金；随意打通答辩人的墙体答辩人无权干涉；将提前2个月支付房租改为提前1个月支付，同时被答辩人以已经支付的2万元定金收条约定期限届满来要挟答辩人同意其上述无理请求，故双方未谈妥正式租赁合同的根本原因在于被答辩人的无理要求。三、双方在收条上写的是必须要上诉人先交付租金后才由答辩人方交付商铺的钥匙给被答辩人，被答辩人已经构成违约，答辩人有权不返回其定金。庭审中，答辩人方提供证据证实微信转账每日限额为20万元，被答辩人方完全可以以微信转账的方式在9月14日之前支付收条约定暂定的租金，被答辩人亦可以通过现金或者公正提存的方式支付租金，被答辩人主张每日2万元限额完全是编造的，是为了掩盖其违反收条约定内容，构成违约的事实。四、双方在后续磋商过程中，对于20万元/年的租金没有争执，均同意按20万元/年进行承租。原审中已经查明双方后续蹉商过程中，并未对租金为20万元/年提出异议，而且被答辩人原审提供的证据中也显示出答辩方将房屋出租给他人的租金也是20万元，这与被答辩人与第三人商量的租金是一致的，并且答辩人是在2019年9月14日之后才将房屋另行出租，答辩人出租房屋并未获得比与被答辩人商定的更高房租。且为何仅40平米的商铺租金能够达到20万元/年，正是因为其地段为黄金地段，答辩人在一天之内与真正想要租房而不是骗取定金的人，达成一致租赁协议是非常容易的事。综上原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。徐小进向一审法院起诉请求：1、要求解除双方签订的租赁合同；2、要求被告双倍返还原告定金共计40000元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明：第三人与被告是母子关系，本案涉案商铺登记的所有人是被告汪磊，商铺一直是第三人经营和管理，被告对第三人的行为是承认和认可的。在2019年7月30日，原告徐小进与第三人石仁爱经协商，第三人将位于乐平市“卡迪高”其中一间48平米的商铺租给原告，双方约定原告支付第三人定金20000元，第三人出具了收条给原告，收条内容为：收条今收到徐小进的大寺上十字路口现在卡迪高其中一间48平方店付定金人民币：贰万元整（￥20000元）租期暂订陆年前叁年每年暂定壹拾玖万元后叁年按贰拾万一年，如和卡迪高小间打通的话，陆年房租每年就按贰拾万一年（头一年房租一年一付，后五年房租半年一付）交房时间2019年9月14日晚上交店之前付清一年的房租。（一切所有店铺税收等由徐小进自己承担）今收人石仁爱2019年7月30日如徐小进违约的话没收贰万元定金不退回，如石仁爱违约的话除了定金另赔贰万元整今收人徐小进2019年7月30日。次日，原告以微信转账方式支付20000元给了第三人，第三人收到了定金。之后，双方就合同内容多次在微信上进行磋商，并且双方两次打印出了纸质版的租赁合同，后终因未协商一致而告终。原告于2019年9月13日和9月14日，通过微信转账两次，每次20000元给第三人，注明是租金，第三人没有收。双方在微信上互相指责对方违约，一方要对方双倍返还定金，另一方要没收定金。在2019年9月15日第三人将涉案商铺另租他人，原告知道后，遂以原告违约为由，向原审法院起诉，请求法院支持其诉讼请求。原审法院认为，原告与第三人双方于2019年7月30日签名的“收条”已经具备了租赁合同的基本内容，其实质是含有定金条款的租赁合同，第三人收到定金，定金合同成立且生效。原告与第三人日后的磋商包括微信都是对合同个别条款的补充和修改完善，双方完全可以以补充条款的形式对合同进行完善。双方的租赁合同成立且生效，双方当事人都应受合同的约束。合同约定原告徐小进在2019年9月14日晚上交店之前付清一年的房租，然，原告未按约定支付租金，故违约责任在原告。原告以微信转账限额20000元为抗辩，理由不充分，本院不予采信。原告诉请解除合同，依据本案事实，双方已无履行合同意思，故合同应当解除，原审法院应予以支持。关于定金，根据定金罚则，支付定金一方违约，无权要求对方返还定金。故原告要求被告、第三人双倍返还定金的诉讼请求，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐小进与第三人石仁爱在2019年7月30日签订的租赁合同。二、驳回原告徐小进其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元减半收取400元，由原告徐小进承担。本院二审期间，被上诉人汪磊、石仁爱于举证期限届满后提交1、涉案商铺照片；2、徐小进修改的两份租赁合同（一审已提交）；3、双方微信聊天记录（一审已提交）；4、谈话录音两份。以上证据超过举证期限，双方未予质证，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本案在审理过程中,本院多次主持调解,上诉人与被上诉人在金额方面存在较大分歧,最终未能达成调解。关于争议焦点一，本案中,双方当事人于2019年7月30日就房屋租赁事宜协商后,记载于收条上的内容,明确了租赁物、租赁期限（暂订）、租金（暂订）、租金的交付、交房时间、定金事项等租赁合同应具备的主要内容,双方均签字后徐小进交付定金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”应当认定该含有定金条款的租赁合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。关于争议焦点二，该租赁合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定行使自己的权利和义务。依据合同一般原理，合同双方应积极友好、协商一致，共同促成合同实际履行。现合同未能履行，是否适用定金罚则？定金罚则的功能在于其具有很强的惩罚性，其设立目的是通过使当事人惮于违约后的制裁而遵守主合同的约定，全面、适当履行合同义务，从而担保主合同的履行，所以定金责任的归责原则是过错原则。违约行为构成根本违约，且违约方具有过错的情况下，方能适用定金罚则，否则违约方不承担定金责任。由于双方过错导致合同不能履行的，则不能适用定金罚则，收受定金方应当将定金返还给给付定金方。本案中徐小进在约定日期仅支付4万房租，未在约定日期付清合同约定的第一年房租，其以微信转账限额抗辩于理无据。石仁爱则对徐小进所付4万房租拒收，并于第二日即将店铺转租他人，其单方转租店铺应当在合理期限内通知对方。且双方在收条签订后对合同内容反复磋商不能达成一致，双方对该合同不能继续履行均负有一定过错。现该合同目的已无法实现，应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因该合同事实上并未实际履行,上诉人与被上诉人均不能提供相关证据证明对方构成根本违约，故上诉人徐小进主张被上诉人双倍返还定金的诉讼请求无法律依据,其主张本院不予支持，被上诉人主张上诉人徐小进违约故定金不予返还亦无法律依据，本院不予支持。但对于上诉人徐小进支付给被上诉人石仁爱的20000元定金,应当予以返还。因涉案店铺为被上诉人汪磊所有，被上诉人石仁爱代表被上诉人汪磊经营和管理，被上诉人汪磊对该行为承认和认可，该定金由被上诉人汪磊予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:一、维持江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初32号民事判决第一项；二、撤销江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初321号民事判决第二项；三、被上诉人汪磊于本判决生效后十日内返还上诉人徐小进20000元。四、驳回上诉人徐小进其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费800元减半收取400元，二审案件受理费800元，共1200元，由上诉人徐小进负担600元，被上诉人汪磊、石仁爱负担600元。本判决为终审判决。审判长  吴海平审判员  王慧莲审判员  胡志勇二〇二〇年六月三十日法官助理汪越书记员祝奇