广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3408号原告：广州博展置业有限公司，住所地广州市黄埔区东区街笔岗新村大路32号，统一社会信用代码9144010179554529X2。法定代表人：吴浩，执行董事。委托诉讼代理人：闫亚凯，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢茜，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州亿乐速运物流有限公司，住所地广州市黄埔区护林路1115号大院8号115房，统一社会信用代码9144010130464127XF。法定代表人：陆文亨，总经理。委托诉讼代理人：李神康，广东雄博律师事务所律师。原告广州博展置业有限公司（以下简称博展公司）诉被告广州亿乐速运物流有限公司（以下简称亿乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博展公司的委托诉讼代理人闫亚凯、卢茜，被告亿乐公司的委托诉讼代理人李神康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博展公司向本院提出诉讼请求：1.判令亿乐公司向博展公司支付2015年10月、11月的租金717121.4元，并赔偿违约金至付清全部租金之日止（违约金以717121.4元为基数，参照最高人民法院关于民间借贷利率的上限即年利率24%，从2015年12月1日暂计至2020年2月24日为727757.75元）；2.判令亿乐公司向博展公司支付本案律师费75520元和保全担保费3500元损失共79020元；3.判令亿乐公司支付承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月10日，博展公司与亿乐公司签订了《租赁合同书》，博展公司将位于广州市萝岗开发区东区东乐路一号博展物流园内2、6、7栋仓库及过道、办公楼、空地及办公楼一楼的娱乐室出租给亿乐公司使用，租赁期限共3年，从2015年1月1日至2017年12月31日止，现上述租赁合同已解除。2016年5月1日，博展公司与亿乐公司又签订了《租赁合同》，对2014年12月10日所签租赁合同进行了变更，即博展公司只将位于广州开发区东区东乐路1号博展物流园A区办公楼一栋，房屋建筑面积4055平方米出租给亿乐公司使用，租赁期限从2016年5月1日至2017年12月31日止，上述租赁合同于2016年10月31日正式解除，双方签订了《解除租赁合同协议书》。现亿乐公司已经搬离，但其仍然拖欠博展公司租金共计1059588.56元尚未支付。2019年11月15日，亿乐公司与博展公司签订了《还款协议书》，亿乐公司承诺于2019年11月15日前结清所有拖欠款项，但其未履行还款协议的约定，仍然拖欠租金不付。上述还款协议系由亿乐公司盖章，并由亿乐公司法定代表人陆文亨签字确认。博展公司认为，亿乐公司的上述行为已严重侵犯博展公司的合法权益，亿乐公司已占有使用博展公司物业，其不向博展公司支付租金的行为，给博展公司造成重大损失。据此，为维护博展公司的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告亿乐公司辩称,1.博展公司提供的还款协议书是在亿乐公司被逼迫的情况下签订的，该份合同不具有合法性。2.该诉请已过诉讼时效，请法院驳回博展公司诉请。经审理查明：广州市萝岗区（现为广州市黄埔区）东乐路1号房屋属广州市萝岗区东区街笔岗社区经济联合社（以下简称笔岗经联社）所有，为4层钢筋混凝土结构，建筑面积60048.8平方米。笔岗经联社于2011年10月10日取得粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。2014年12月20日，博展公司（甲方）与亿乐公司（乙方）签订《租赁合同书》，约定：博展公司将坐落在广州市萝岗开发区东区东乐路一号博展物流园内2、6、7栋仓库及过道面积25159.56平方米、办公楼面积4055平方米、空地面积2500平方米出租给亿乐公司作仓储办公使用；租赁期限共3年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止；仓库月租金不含税为每平方米人民币32.5元，办公楼月租金为每平方米25元，空地月租金为每平方米15元，费用包含于房屋维护、公共消防设施维护、公共绿化管理、保安服务、公共卫生清理等，共计956560元；乙方应于本合同签字之日向甲方支付二个月的租金作押金，共计1913120元，合同期满，乙方结清所有费用后甲方无息退还押金。合同第六条约定，租金、管理费及水电费等费用按月结算，由乙方于每月10日前交付给甲方；电费按每度1.35元计收，水费按每立5.65元计收(如水网电网加价，价格也随之增加)，甲方提供普通收据；若逾期交付费用，每逾期1日，由甲方按所欠费用总金额的5‰向乙方加收滞纳金，逾期30日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，并扣下乙方的投资财产和押金作抵押。2015年1月1日，博展公司（甲方）与亿乐公司（乙方）再次签订《租赁合同书》，约定：博展公司将坐落在广州市萝岗开发区东区东乐路1号博展物流园内办公楼一楼原公司娱乐室出租给亿乐公司作办公室使用，租赁期限共3年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止，办公室租金第一年2000元/月，第二年2500元/月，第三年3000元/月。合同第六条约定，租金、管理费及水电费等费用按月结算，由乙方于每月10日前交付给甲方；电费按每度1.33元计收，水费按每立5.63元计收(如水网电网加价，价格也随之增加)；若逾期交付费用，每逾期1日，由甲方按所欠费用总金额的5‰向乙方加收滞纳金，逾期30日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，并扣下乙方的投资财产和押金作抵押。2015年7月20日、同年8月24日，博展公司开发区分公司分别向亿乐公司发出租金催缴通知书。2015年11月30日，博展公司（甲方）与亿乐公司（乙方）签订《解除租赁合同协议》，经双方协商同意，就解除双方于2014年12月10日签订的租赁合同书达成以下协议：一、甲乙双方商定，前述合同租赁的博展物流园区内2、6栋仓库及过道面积24204.56平方米和空地面积2500平方米的合同从2015年11月30日正式解除，甲方从2015年12月1日起对上述面积有权自行对外租赁，乙方不得干预。二、甲乙双方商定，乙方继续租赁甲方博展物流园区内7号仓库面积955平方米及办公楼面积4055平方米，时间从2015年12月1日起，双方重新另行签订合同。三、乙方应在双方约定的合同解除日将租赁物业清空，并通知甲方进行租赁物业的交接检查；在甲方确定租赁物业检查通过后，甲乙双方应在上述合同解除日内共同安排专人到租赁物业现场办理交接手续，乙方逾期不交接的，则乙方需要按照原合同的金额按日支付给甲方，并承担甲方的相应损失。四、甲乙双方就乙方欠交甲方租金及水电费补交事宜确认如下:(一）经甲乙双方确认，乙方欠交甲方8、9、10、11月份租金共3826242.8元，7、8、9、10、11月份水电费共138663.23元，总计人民币3964906.03元。(二）乙方承诺：原合同交纳二个月的押金共1913121.4元用于抵扣上述欠交甲方的租金。(三）经甲乙双方确认，押金抵扣欠款后乙方还欠甲方租金1913121.4元。(四）双方商定，乙方所欠甲方7、8、9、10、11月份水电费共138663.23元，2016年1月20日前全部付清。(五）双方商定，乙方所欠甲方的租金1913121.4元半年内付清，即从2016年1月份开始，前5个月每月支付320000元，第6个月付清全部欠款。五、违约责任：如乙方违约给甲方造成损失，乙方应承担相应的赔偿责任。2019年1月16日，笔岗经联社出具房产证明，其将位于广州市黄埔区东区规划三路以东、规划四路以北(现为黄埔区东乐路1号）租赁给博展公司，租赁期限25年（即从2009年4月1日起至2034年3月29日止），博展公司在2034年3月29日前，对该土地的所有建筑物有权出租和使用。2019年11月15日，博展公司（甲方）与亿乐公司（乙方）签订《还款协议书》，甲乙双方于2014年12月10日签订《租赁合同书》，上述租赁合同已解除，但乙方仍拖欠甲方租金未付，现经双方平等自愿、协商一致，订立如下协议：一、应付款项，乙方确认拖欠甲方租金共计1059588.56元。甲乙双方对上述金额没有异议，协议是在双方平等自愿、协商一致下签署。乙方应在2019年11月15日前向甲方结清所有欠款。二、违约责任，乙方应按时归还上述款项，若逾期则按《租赁合同书》约定的违约条款，向甲方承担违约责任。博展公司提交的开发区未收款旧账表上显示亿乐公司拖欠2015年10月、11月租金共717121.4元、2016年6月至10月租金共342467.16元。亿乐公司在该表上加盖公章。双方均未在该表上注明加盖公章的时间。博展公司为本案诉讼支出律师费75520元、担保服务费3500元。审理期间双方当事人确认：还款协议书中确认的未付租金1059588.56元中包含2015年10月、11月的未付租金717121.4元。该协议书签订后，亿乐公司未向博展公司支付任何款项。上述事实有房产证明、《房地产权证》、租赁合同书、解除租赁合同协议、还款协议书、开发区未收款旧账表、委托代理合同、诉讼保全委托担保合同、转账凭证、发票及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，博展公司与亿乐公司限公司签订的《租赁合同书》《解除租赁合同协议》《还款协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方应按约定诚实信用履行。关于租金。亿乐公司主张还款协议书是在被逼迫的情况下签订的，且博展公司的诉请已过诉讼时效。本院认为亿乐公司未提交证据证实其是在被逼迫的情况下签订的还款协议书；且亿乐公司确认其在还款协议书中同意支付的租金额中包含2015年10月、11月的租金717121.4元，该协议书系亿乐公司对债务的重新确认并同意支付，故2015年10月、11月租金的诉讼时效应从上述租金付款期限届满次日即2019年11月16日起算，博展公司在2020年3月17日提起本案诉讼，在法定的诉讼时效期间内；故亿乐公司的上述主张无法律和事实依据，本院依法不予采信。亿乐公司应当向博展公司支付其拖欠的2015年10月、11月租金717121.4元。关于违约金。亿乐公司在还款协议书中确认其支付期限为2019年11月15日前，但其在该期限内未向博展公司支付欠款，故其应博展公司支付从2019年11月16日起至实际付清款项之日止的违约金；鉴于双方在2014年12月10日签订的租赁合同书中约定的违约金标准过高，且亿乐公司在庭审中请求予以调整，本院酌情调整违约金的计算标准为按照欠付的租金额的每日万分之五计算，以不超过欠付的租金额为限。关于律师费、保全担保费。双方当事人未就债权行使产生的律师代理费、财产保全担保费的负担签订协议或者达成一致意见，亿乐公司不同意支付博展公司在本案中支出的律师费和财产保全担保费，且该两笔费用系博展公司在本案诉讼中支出的诉讼成本，故博展公司主张的费用无法律和事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州亿乐速运物流有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州博展置业有限公司支付其拖欠的2015年10月、11月的租金共计717121.4元及违约金（违约金按照717121.4元每日万分之五从2019年11月16日起计至清偿之日止，违约金的总额以不超过本金为限）；二、驳回原告广州博展置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9258元，由原告广州博展置业有限公司负担4901元，由被告广州亿乐速运物流有限公司负担4357元。财产保全费5000元，由原告广州博展置业有限公司负担3323元，由被告广州亿乐速运物流有限公司负担1677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇二〇年六月十二日书记员  林碧婷王春苗