天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4218号原告：王建鹏，男，1989年12月14日出生，汉族，天津航天长征火箭制造有限公司职工，住天津市西青区。委托诉讼代理人：李俊芳，天津沐熙律师事务所律师。被告：张佩新，女，1971年9月6日出生，汉族，天津市宇华制衣实业有限公司职员，住天津市西青区。第三人：天津市我爱我家房地产经纪有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦4层。法定代表人：李绪宏，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司职员。委托诉讼代理人：付媛颖，女，该公司职员。原告王建鹏与被告张佩新、第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“我爱我家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建鹏及其委托诉讼代理人李俊芳，被告张佩新，第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人赵莹、付媛颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建鹏向本院提出诉讼请求：1.依法解除王建鹏与张佩新签订的《房屋置换合同》，依法解除王建鹏与张佩新及我爱我家公司签订的《买卖合同的补充协议》；2.依法判令张佩新返还王建鹏交付的定金20000元；3.依法判令张佩新赔偿王建鹏违约金72000元、经纪服务费18000元、律师代理费5000元；4.依法判令张佩新承担本案全部诉讼费用，由张佩新直接给付王建鹏。事实及理由：坐落在天津市南开区房屋系天津市南开区建设开发有限公司所有的企业产房屋，承租人为张佩新。2019年12月8日，经我爱我家公司公司居间，王建鹏与张佩新签订了《房屋置换合同》，王建鹏购买张佩新承租的南开区房屋的承租权，总价款720000元。张佩新承诺于2020年4月10日前取得公证书，并于2020年4月30日前将物业过户手续材料提交到相关过户机构。王建鹏在合同签订当日向张佩新交付了2000元的定金，并向我爱我家公司公司支付了经纪服务费18000元。合同签订后，在办理公证的过程中王建鹏才得知，张佩新的房屋户籍上有其本人及其子、父亲三人。公证处要求户口上的人都到场才可以办理公证手续，由于张佩新之父患有脑梗，不能清晰地表达卖房的意思，按正常流程公证处不能给办理公证手续。经多方协商后，公证处才同意予以办理公证。我爱我家公司按公证处的要求多次约张佩新去作公证，但张佩新一直拒绝办理公证。据王建鹏了解，张佩新在收取房屋定全后，还在其他房屋中介挂房源广告继续卖房。张佩新的行为已达到根本违约的程度，故成讼。张佩新辩称，不同意王建鹏的全部诉讼请求，张佩新没有钱赔偿王建鹏的各项经济损失，现同意继续履行合同，将房屋出售给王建鹏，并要求王建鹏继续履行补充协议中的8000元条款。王建鹏所述不属实，张佩新一直同意将房屋出售给王建鹏，4月9日下午张佩新与中介人员一起去公证处进行咨询，公证处相关工作人员告知张佩新，需要提供张佩新之父的监护证明及交纳下户费800元。次日，张佩新前往街道询问能否开具监护证明，但街道告知不能开具，监护证明需要经过法院判决。后我爱我家公司相关门店店长说认识人，可以解决公证问题，但补充协议约定的5000元不给张佩新了，要办理监护证明的好处费8000元，王建鹏将8000元给相关门店的店长，故就将补充协议的5000元改成了8000元。在张佩新与店长协商后，公证处一位姓赵的工作人员于4月23日下午来到张佩新家中，录制了一个视频就离开了。5月3日，中介人员说定于6日8时去公证处，到了公证处还找张佩新要1350元公证费，但张佩新已经支付了8000元，就没有答应。5日晚上10点多，王建鹏和我爱我家公司中介人员共四人到张佩新家敲门，吓得父亲一直哆嗦，母亲得知该情况后同意将公证费给张佩新。次日，张佩新与我爱我家公司中介人员电话联系，表示当时没有钱支付公证费，现在可以支付，但中介人员说已经晚了，需要重新办理，并告知王建鹏聘请了律师，张佩新则表示就走法院程序。一开始说8000元包括各项费用，但后来又找张佩新索要公证费，不给就来家闹，且张佩新去了公证处，也去了相关街道办事处进行了咨询，也一直同意将房屋出售给王建鹏，并非王建鹏所述不配合。综上，张佩新出售的房屋价格虽比市场价低300000元，但依旧同意将房屋出售给王建鹏，且需要王建鹏履行补充合同约定的8000元。我爱我家公司述称，王建鹏没有针对我爱我家公司的诉讼请求，故对于王建鹏的诉讼请求不做答辩，听从法院判决。现向法庭陈述合同的签订及履行情况。王建鹏与张佩新在我爱我家公司的居间服务下，于2019年12月8日签订房屋置换合同，约定成交价格为720000元。合同签订当日，王建鹏向张佩新交纳定金20000元，并向我爱我家公司交纳18000元经纪服务费，张佩新向我爱我家公司交纳5000元物业保证金。2020年3月，我爱我家公司中介人员询问张佩新公证书的办理情况，张佩新表示房屋不卖了，因为成交价格较低。后在我爱我家公司协调下，王建鹏同意额外补偿张佩新5000元并继续履行合同。2020年4月9日，我爱我家公司工作人员陪同张佩新去南开公证处询问办理公证的流程，张佩新向公证处人员反馈房屋上有三个人的户籍，其父亲行动不便，不能亲自到场办理公证手续，公证处建议可以把张佩新之父的户籍迁走，或到街道或者法院将张佩新申请为其父亲的监护人。后经中介人员询问情况，张佩新表述不愿意把父亲的户口迁走，也没有去街道把证明开出来。后张佩新认为办理公证的手续过于复杂，要求王建鹏额外补偿，经双方协商，王建鹏增加支付8000元，第一份补充协议作废，但是张佩新在签订第二份补充协议后没有向公证处申请办理公证手续。本院经审理认定事实如下：2019年12月8日，经我爱我家公司居间介绍，王建鹏（买方）与张佩新（卖方）签订《房屋置换合同》一份。该合同约定：房屋坐落于天津市南开区，产别为企业产，承租人为张佩新，房屋户籍情况为有户籍；成交价格为720000元，王建鹏应在本合同签订之日向张佩新交付定金20000元……，张佩新应于2020年4月10日前取得出售该房屋所需的公证书（张佩新承担该项费用），并于2020年4月30日前将该房屋过户手续提交至相关过户机构；买卖双方任何一方未按本合同约定履行义务的，应当向守约方承担违约责任。给付守约方违约金的标准为该房屋成交价格的10%。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失；如因王建鹏或张佩新一方或双方违约导致本合同不能履行的，双方已支付的经纪服务费均不予退还，守约方支付的经纪服务费作为其损失，由违约方予以赔偿。上述合同签订后，王建鹏于当日给付张佩新定金20000元，并给付我爱我家公司经纪服务费18000元。2020年3月18日，我爱我家公司的工作人员通过电话询问张佩新公证书的办理情况，张佩新表示房屋不再出卖。后经协商，王建鹏与张佩新签订补充协议，双方均同意继续履行合同，由王建鹏向张佩新额外补偿5000元。2020年4月9日，张佩新和我爱我家公司的工作人员一同到相关公证处咨询公证事宜，因上述房屋内有张佩新及其父亲等三人户籍，以及需要提供张佩新之父的监护证明等原因，当日未能办理公证手续。后张佩新提出需要增加相关款项，经协商，王建鹏与张佩新及我爱我家公司于2020年4月19日签订《买卖合同补充协议》，约定：王建鹏与张佩新双方同意在《房产交易合同》约定的房款额之外，王建鹏再增加支付8000元；除约定的增加支付房款外，《房产交易合同》内容保持不变，王建鹏与张佩新双方应仍继续履行《房产交易合同》；原补充王建鹏给张佩新支付5000元房款的补充协议作废。2020年5月5日，我爱我家公司的工作人员通过电话向张佩新询问房屋是否出卖，张佩新表示不再出卖，并且以微信的方式告知我爱我家公司的工作人员，房屋不再出卖。现张佩新至今未取得公证书。2020年5月16日，王建鹏与天津沐熙律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所委派的律师作为本案的诉讼代理人。同日，王建鹏向该律师事务所支付代理费5000元，该律师事务所为王建鹏开具了发票。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、张佩新是否构成违约，应否承担违约责任；二、王建鹏主张的违约金是否过高，应否予以调整。一、关于张佩新是否违约，应否承担违约责任的问题。王建鹏与张佩新签订的《房屋置换合同》、王建鹏与张佩新及我爱我家公司签订的《买卖合同的补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律拘束力，均应当按照约定全面履行各自义务。案涉合同签订后，王建鹏依约履行了向张佩新支付定金的义务，张佩新亦应按照约定的时间取得相关公证书，然张佩新在与王建鹏签订补充协议后，至今未到取得公证书，且明确表示不再出卖案涉房屋，其行为违反了合同约定，对王建鹏构成违约，应承担违约责任。由于张佩新的违约行为，致使案涉《房屋置换合同》、《买卖合同的补充协议》已无法继续履行，王建鹏购房的合同目的无法实现，故王建鹏要求解除《房屋置换合同》和《买卖合同的补充协议》以及退还定金的请求，符合法律规定，予以支持。庭审中，张佩新虽提出继续履行合同，但对于何时能够取得公证书并没有明确具体的时间，且王建鹏不同意继续履行合同，故张佩新的该抗辩理由，不予采信。二、王建鹏主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题。案涉合同约定，任何一方未按合同约定履行义务，违约方应当向守约方支付案涉房屋成交价格10%的违约金。若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方可向违约方请求赔偿实际损失。张佩新主张违约金过高，根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，王建鹏提供的证据可以证明其实际损失为经纪服务费和律师代理费，而对于其他损失未能够提供证据证实，且不提出房屋差价损失的鉴定，故王建鹏主张的违约金过高，不予全部支持。现综合考虑本案实际情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定违约金为38000元。鉴于张佩新足以弥补因违约给王建鹏造成的损失，故王建鹏主张的经纪服务费和律师代理费的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王建鹏与被告张佩新于2019年12月8日签订的《房屋置换合同》，以及原告王建鹏与被告张佩新及第三人天津市我爱我家房地产经纪有限公司于2020年4月19日签订的《买卖合同补充协议》；二、本判决生效后十五日内，被告张佩新返还原告王建鹏定金20000元；三、本判决生效后十五日内，被告张佩新给付原告王建鹏违约金38000元；四、驳回原告王建鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，原告王建鹏负担300元，被告张佩新负担1000元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年六月二十四日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。