湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0405民初482号原告（反诉被告）：谭向东，男，1973年8月27日出生，汉族，住湖南省衡阳县。被告（反诉原告）：谭敏，女，1982年2月1日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：贺建阳，湖南衡州律师事务所律师。原告（反诉被告）谭向东与被告（反诉原告）谭敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谭向东、被告（反诉原告）谭敏及其委托诉讼代理人贺建阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谭向东向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告所签订的租赁合同；2.判决被告向原告支付拖欠的租金70350元,此后的租金计算至实际搬离之日止，同时，被告应支付约定的营业额提成12500元；3.判决被告违约，支付的合同履约保证金不退；4.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年6月30日，原告与被告签订了一份门面租赁合同，原告将自己承租的衡阳市湘江宾馆老楼9号门面转租给被告，双方按约履行合同至2020年3月份，被告拒交约定租金数额和交付方式，原告对被告追缴后，被告拒不履行，并在原告按约终止合同后，被告强行占有该门面，被告的违约行为给原告造成了巨大损失，被告违约，导致原告在淡季无法及时出租；同时，原告经营计划打破，资金断裂，无法履行与湘江宾馆的合同，财产损失17万元；另外被告破坏了原告原有的装修，由于被告租赁时间短，造成原告装修损失20万元以上。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）谭敏辩称：一、原告不顾客观情况、不顾疫情期间的不可抗力因素，擅自单方面解除合同，原告属于严重违约行为，依照最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中明确规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。二、原告要求被告支付疫情期间的租金和营业额提成没有法律依据，国务院的指导意见明确表示鼓励出租人与承租人协商减免或延期收取租金，因此，2020年1月24日至2020年4月24日的租金依法应当予以减免。三、原告违约，造成被告重大损失，依法应当承担违约责任。被告（反诉原告）谭敏向本院提出诉讼请求：1.判决原告（反诉被告）谭向东退还被告（反诉原告）谭敏合同履行保证金120000元；2.判决原告（反诉被告）谭向东退还被告（反诉原告）租金106036元；3.判决原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）提前解除合同所造成的装修费、加盟费损失共计260053元；4.判决原告（反诉被告）承担本案反诉费。事实与理由：原、被告于2019年6月30日签订了门面《租赁合同》，合同约定了租赁期限、租金及租金支付方式。合同签订后，被告为装修花费300730元，加盟品牌花费30000元。租赁期间，被告共支付了合同履行保证金120000元，租金304666元。在原告催收房租期间，被告与原告协商要求减免租金，但原告不顾疫情的不可抗力的事实，于2020年4月27日开始，强行在反诉原告门店橱窗张贴门面转让公告，并多次叫人来门店骚扰，造成被告无法正常经营。原告于2020年5月7日向法院起诉，被告于2020年5月12日被迫撤场，将门面交还原告。原告提前解除租赁合同，给被告造成了巨大损失，依法应当赔偿。原告还应退还被告交纳的合同履行保证金120000元，并退还多收取的租金106036元。故被告特向法院提起反诉。原告（反诉被告）谭向东针对反诉，提出如下答辩意见：被告在2020年3月3日之前应按合同约定支付三个月的租金125000元，被告却分三次共支付租金54660元。并没有法律规定，疫情期间要强行减租，也不能认定为不可抗力，国家也是建议对于减租协商解决，原告亦同情被告的处境，并同意在合同期满后未违约的前提下减免一个月的租金416660元。但被告却在协商减租未果后多次提出提前解约，但又强行占有该门面。被告自行决定的装修行为系其经营活动的一部分，被告交还门面时应恢复到租赁前的状态。原告交付给被告的门面是带装修的，但被告仅经营8个月就退出，导致原告的装修不能使用，原告的装修损失达20万元以上。因被告违约，原告经营计划打断，资金断裂而无法履行与湘江宾馆的合同，原告缴纳湘江宾馆的押金17万元不能退回。经审理查明，本院认定事实如下：原告从2005年开始租赁衡阳市湘江宾馆有限责任公司的门面。2019年6月30日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定，原告将其租赁的湘江宾馆九号门面承租给被告，门面租赁期限为三年，自2019年9月2日至2022年9月1日；租金分为两部分，一部分租金为50万元/年，每三个月交付一次，每三个月的租金125000元在第一个月的3号之前必须交清，否则视为被告违约；第二部分租金为被告每年支付原告该门面全年营业额的1.5%的提成，原告有权了解被告的经营状况，抽查电脑营业额的实际数据；被告向原告交纳合同履行保证金120000元，如被告无违约行为，在合同履行期满后，原告在三天内将合同履行金退还给被告；本协议签订后，如湘江宾馆对原告上涨租金，则被告仅承担其租赁的第三年所上涨租金的百分之五十；该门面产权属于湘江宾馆，因湘江宾馆与原告签订的合同为每年一签，在原告的告知下，被告继续要求与原告签订三年的合同，并自愿承担风险，如湘江宾馆因任何原因任何时间段要求收回门面，原告不承担被告任何损失，双方约定的租金和利润提成按实际经营天数计算；被告如有违约，被告所交的合同履行保证金不予退还，原告有权提前收回门面，终止该合同，如原告无故终止合同，原告将承担被告所有的损失。同日，被告向原告支付了合同履行保证金120000元。此后，原告将门面交付被告使用，被告按照合同约定支付了2020年3月2日之前的租金，从2020年3月3日开始，被告未再按合同约定在3月3日之前付清3-5月的租金，被告自2020年3月以来共支付租金为54666元。2020年1月下旬，全国范围内出现了疫情，包括被告在内的许多店铺因此受到影响。此后，被告联系原告要求减租，因减租问题未与原告协商好，被告多次表示要求与原告解除合同，退还被告保证金。2020年4月26日，原、被告在微信上协商解除租赁合同的事宜，双方对于解除租赁合同一事达成一致意见，但对于是否退还合同履行保证金产生争议，被告要求原告退还保证金，门面装修费不用原告负责，但原告不同意退还。同时，原告在征得被告同意后于2020年4月26日在被告租赁的门面上粘贴门面招租的公告。2020年4月27日，原告带着两个警察上门催收房屋租金并要求搬离门面。2020年5月1日，原告在被告门面上粘贴通知，认为被告强行占用门面，要求被告支付租金及赔偿损失，被告因原告未退还保证金而拒绝搬离门面。2020年5月13日，被告将门面搬空，交还给原告。另查明，2020年3月27日，被告与原告微信聊天记录中，被告承认其租赁的门面6个月销售总额为84万元。被告自认湘江宾馆减免了原告11100元的房租。2020年1月17日，因原告与衡阳市湘江宾馆有限责任公司（以下简称湘江宾馆）签订的租赁合同到期，原告与湘江宾馆续签房屋租赁合同，合同约定原告租赁湘江宾馆的9号门面，从2020年2月1日至2023年1月31日止，第一年每月支付租金30700元，第二年每月支付租金31100元，第三年每月支付31500元；原告支付房屋押金170000元，原告不得经营与湘江宾馆相同的营业项目，更不能转租或转让他人，如转租他人造成一切后果，湘江宾馆不承担任何经济责任。原告将其租赁湘江宾馆的门面分成两个门面，一个租给被告，另外一个租赁给他人经营早餐店。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告辩称，原、被告签订的《租赁合同》因未经湘江宾馆的同意而无效，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但法律并未规定转租未经出租人同意而转租合同无效。故原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的规定，合法有效，本院予以确认。关于原告诉请的解除原、被告之间的租赁合同，本院认为，原、被告在2020年4月26日时就已经达成了解除租赁合同的合意，只是对于解除合同后的清算条款有异议，2020年5月13日，被告将门面交还给原告，至此，原、被告的租赁合同已经实际解除。关于合同解除后的违约责任，本院认为，虽然按照租赁合同的约定，被告应当于2020年3月3日前支付三个月的租金125000元，但考虑到新冠肺炎疫情的影响，确实给被告造成了营业收入减少，资金周转的困难，双方应协商减免租金或变更合同的履行交付的方式。然而原告亦为该门面的租赁方，被告为门面的次租赁方，减免租金及变更合同的履行方式，还应当与湘江宾馆协商，然被告却执意单方面要求原告减免租金未得到原告同意时而要求解除合同缺乏理性，被告抗辩其要求解除合同是因为原告多次干扰被告的正常经营，但被告的提供的证据仅能证明原告多次上门要求支付租金的事实，故对被告的此抗辩理由，本院不予支持。原告在面对疫情的特殊时期，应予以体谅，不应在被告资金困难的时支付了部分租金的情况下，仍多次催促被告支付租金，并要求被告搬离门面，解除合同。对于合同的解除，原、被告双方均有过错，双方均未理性妥善处理疫情期间的困难和问题，双方对各自的损失应由各自承担。关于被告尚欠原告租金的问题，本院认为，被告实际支付2020年3月2日至2020年5月12日（2月11天）的租金为54666元，考虑到湘江宾馆减免了原告11100元左右的租金，故本院亦酌情减免被告部分租金，由被告支付2个月的租金为83333.33元，减去已支付的租金54666元，被告还应支付租金28667.33元。关于原告诉请的营业额提成，因原、被告双方的租赁合同约定被告应支付营业额的1.5%，被告在与原告的微信聊天记录中承认营业额为84万元，故被告应当支付该部分款项，原告诉请营业额提成为12500元，本院予以支持。关于被告交纳的合同保证金120000元是否应当退还。本院认为，合同保证金是为合同履行所提供一种金钱保证，在合同到期或解除时应当予以退还，但可以直接抵扣应支付的款项，比如拖欠的租金或应支付的赔偿款。原告辩称不予退还保证金没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告退还的保证金抵扣被告应支付的租金和营业额提成外，还应退还被告78832.67元（120000元-28667.33元-12500元）。被告反诉要求原告退还租金及赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谭向东与被告（反诉原告）谭敏的《租赁合同》于2020年5月13日解除；二、原告（反诉被告）谭向东于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）谭敏合同履行保证金78832.67元（已抵扣被告谭敏应支付的租金和营业额提成）；三、驳回原告（反诉被告）谭向东的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谭敏的其他诉讼请求；如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1871元，减半收取936元，由被告（反诉原告）谭敏负担465元，原告（反诉被告）谭向东负担471元。反诉案件受理费8591元，减半收取4296元，由原告（反诉被告）谭向东负担1061元，被告（反诉原告）谭敏负担3235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  谢红春二〇二〇年六月二十四日代理书记员  管品倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。