安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0223民初896号原告：张文明，男，1965年10月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被告：蒋爱武，女，1969年2月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被告：钱小录，男，1966年2月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。原告张文明与被告蒋爱武、钱小录租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告张文明、被告到庭参加了诉讼，被告蒋爱武经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的房屋租赁合同；2、判令被告在判决生效后一个月内修补恢复房屋原状，拆除装修物，交付承租房屋给原告；3、判令被告向原告支付自2019年12月1日至实际交付房屋日的房租及损失赔偿，按420元/月为计算标准；4、判令被告钱小录承担连带担保责任；5、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年5月2日，原告将房屋租给徐良伟、徐克兵经营宾馆，导致原告新中湖二标段4层的房屋与被告三层的房屋联通。2015年11月前，梅小玲经被告同意承租房屋经营宾馆，原告不同意，梅小玲找到几个熟人说情，原告向被告夫妻陈述了将来经营宾馆，房屋独立使用的恢复问题。考虑到梅小玲是江苏人，要求原合同当事人继续承担梅小玲的责任，同时由徐良伟的妻子陶维提供担保。2017年11月，被告蒋爱武与梅小玲达成受让欣欣宾馆的协议，需要征得原告的同意。原告向两被告解释，陶维夫妇是为梅小玲提供担保，最终恢复费用由梅小玲支付，若梅小玲退出合同，则陶维夫妇不再承担责任。故在被告钱小录提供担保的情况下，原告答应转租。后各方发生矛盾，被告房租只向原告支付到2019年11月（应支付到2020年5月1日）。现被告已停止经营欣欣宾馆，并且没有征得原告同意，也未签订书面协议，就转租他人经营，致使原告的利益受损。被告蒋爱武未到庭，提交书面答辩状称，被告受让梅小玲与原告的租赁合同，合同约定的租赁期限自2015年11月20日至2020年11月20日，现原告诉请要求解除合同，应承担相应的违约责任；因宾馆现在已经转租，转租期为2019年12月26日至2020年12月26日，原告的违约行为造成被告损失合计64万元，同时若现宾馆承租人追究被告违约责任也应由原告承担。被告转租宾馆，征得了原告同意，有通话记录和电话录音为证。原告诉称“陶维夫妇是为梅小玲承担责任的，最终恢复的费用是梅小玲支付的”与事实不符。原告第二项诉请“修复恢复房屋原状，拆除装修物”要求过高，相关协议均仅是约定“恢复独立安全使用”。宾馆使用的是三家房屋，实际是一个整体，在被告与第三房东积极协商宾馆停租期间原告房租损失等事宜时，原告存在不当言行。被告钱小录答辩意见与被告蒋爱武答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：对于双方无争议的事实，本院予以确认。即2011年5月2日，原告张文明与徐良伟、徐克兵签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于“新中湖二标段B幢B-4-401”室房屋出租给徐良伟和徐克兵用于经营宾馆及配套行业，期限自2011年5月2日至2019年5月1日，房屋还约定了租金标准和租金给付方式等内容。第五条约定，“承租人可以根据需要合理装修房屋，届期停租恢复出租人之间能安全独立使用各自房产的状态，主要是用水用电及各出租人房子之间的通道”。租赁期间内，徐良伟、徐克兵与原告及梅小玲协商，由梅小玲租赁原告房屋。2015年12月4日，原告与梅小玲签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给梅小玲用于经营宾馆及配套行业，租金为5000元／年，期限自2015年11月20日至2023年11月20日。合同第五条约定，“承租人可以根据需要合理装修房屋，届期停租恢复出租人之间能安全独立使用各自房产的状态，主要是将装修物拆除，并将垃圾运送到楼外”。考虑到租赁期限届满后，梅小玲不履行相关义务，同时案涉宾馆亦包含被告钱小录所有房屋（亦由徐良伟、徐克兵租赁），故原告张文明、被告钱小录与徐良伟、徐克兵于同日签订了《装修楼梯拆除与楼板补修的协议》，约定“2023年11月，梅小玲承租期满或中途其他原因终止合同，由徐良伟、徐克兵承担房屋恢复原状的责任。拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯，修补三楼和四楼相隔层的被切除部分楼板，使三楼、四楼钱小录、张文明房屋可以各自独立使用、安全使用，并恢复张文明四楼房屋的通水通电无障碍使用”。陶维在协议上作为保证人签名。2017年11月25日，被告蒋爱武向原告出具承诺书，承诺因其受让了梅小玲经营的宾馆，故自愿继受梅小玲与原告间《房屋租赁合同》的全部权利和义务，成为该房屋租赁合同的承租人，并承诺“主动承担附合同的义务，包括拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯，修补三楼与四楼间隔层的被切除的部分楼板可以独立使用、安全使用，恢复张文明四楼房屋的通水通电无障碍使用等义务”。同日，被告蒋爱武在原告与梅小玲签订的《房屋租赁合同》和《装修楼梯拆除与楼板补修的协议》上作为“受让人”签名。被告蒋爱武丈夫即钱小录在承诺书上作为担保人签名。2019年12月25日，被告蒋爱武与王花平签订《租赁合同》，约定将案涉宾馆内的房屋、特种行业证、营业执照及所有设备租赁给王花平经营服务业，期限自2019年12月26日至2020年12月26日。双方当事人有争议的事实是，被告将房屋转租给案外人的行为是否经过原告同意，即原告诉请要求解除合同是否有事实和法律依据；若合同解除，则产生何种法律后果；被告钱小录是否应承担连带保证责任。本院认为：原告张文明与被告蒋爱武间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。现被告抗辩认为原告知晓并同意其将房屋转租给他人，并提交了其与原告长达12分56秒的通话录音，该通话录音证明了以下事实：原告拒绝接收由两被告以外的第三人给付的租金；原告同意徐克兵、徐良伟将房屋转租给梅小玲以及同意梅小玲将房屋转租给被告蒋爱武，均是要求第三人对合同终止后恢复房屋原状提供担保；原告在被告蒋爱武将房屋转租未提供担保的情况下，不同意其转租行为；双方对被告是否应承担恢复房屋原状义务存在争议。即该份通话录音不能达到被告用以证明其将房屋转租给他人系取得原告同意的证明目的。现原告以被告未经其同意擅自将案涉房屋转租给他人，构成根本违约为由，诉请要求解除其与被告蒋爱武的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告蒋爱武继续使用案涉房屋已无事实和法律依据，鉴于蒋爱武向原告出具了《承诺书》，承诺自愿承担拆除装修物、恢复房屋原状（包括拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯、修补三楼与四楼相隔层被切除的楼板、恢复原告房屋通水、通电无障碍使用），故原告诉请要求其拆除装修物、恢复房屋原状并将房屋返还，于法有据，本院亦予以支持。双方对租金已付至2019年11月30日无争议，故原告诉请要求被告蒋爱武自2019年12月1日起支付房屋占用期间的损失至被告实际交付房屋时止，本院亦予以支持，但标准应当以417元/月为准。因钱小录自愿对被告蒋爱武与原告的租赁合同承担担保责任，故原告诉请要求被告钱小录承担连带保证责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告张文明与被告蒋爱武就位于南陵县许镇镇“新中湖二标段B幢B-4-401”房屋签订的租赁合同；二、被告蒋爱武于本判决生效后二十日内拆除“新中湖二标段B幢B-4-401”房屋装修物、恢复原状（包括拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯、修补三楼与四楼相隔层被切除的楼板、确保通水、通电正常使用）并将房屋返还原告张文明；三、被告蒋爱武自2019年12月1日起以417元/月为基数支付原告张文明房屋占用损失至房屋实际交付时止；四、被告钱小录对上述第二、三项下义务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告蒋爱武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  赵新丽二〇二〇年六月二十八日书记员  蒋文娟附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。