广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1323号 上诉人（原审原告）：杨某2，男，1967年12月16日出生，自由职业，汉族，住广西临桂区。 被上诉人（原审被告）：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地桂林市瓦窑口（富桂饭店北侧）。统一社会信用代码：91450300198893739Q。 法定代表人：蒋小龙，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇世纪大道南侧（嵅陂村）。统一社会信用代码：91450322581969492T。 负责人：蒋小龙，该分公司总经理。 二被上诉人的委托诉讼代理人：李某，该公司员工。 原审原告：杨某1，女，2004年3月11日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 法定代理人：杨某2（杨某1父亲），男，住广西桂林市临桂区。 原审原告：邹某，女，1978年9月19日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 上诉人杨某2因与被上诉人桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫隆公司”）、桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称“鑫隆临桂分公司”）、原审原告杨某1、邹某商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初4288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。 杨某2上诉请求：1.撤销桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初4288号民事判决第二、三项，维持第一项；2.被上诉人支付上诉人逾期交房违约金118869.05元（违约金计算方法：以购房款实际款326384元为计算基数，按合同第九条的约定，赔偿迟延交房的违约金按照日万分之二计算并从2015年1月2日至被上诉人交付房屋最后一日止）；3.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审判决减免被上诉人违约赔偿548天错误。一审判决根据临桂区人民政府出具的证明材料，认为新建洋田变电站因征地拆迁部分村民阻工及2016-2017年临桂区雨水较多符合不可抗力，免除被上诉人548天违约责任，属于事实错误。被上诉人提出的不可抗力事实不真实，且均发生在被上诉人违约后，依照合同法第一百一十七条的规定，不能免除被上诉人的违约责任。2.被上诉人未提供证据证明市政配套延误，且属另一法律关系。被上诉人以此要求免除违约责任缺乏事实及法律依据。 桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司、桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司临桂分公司辩称：一审判决对不可抗力的认定事实清楚，对违约金计算正确，其有生效同类案件可证实不可抗力的事实。2.其已通知上诉人收房，但上诉人不收房，应由上诉人承担责任。 杨某2、杨某1、邹某向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告交付位于临桂县南侧鑫隆风景第6幢1单元XXX号商品房，并向原告交付该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金94978元（以购房总价款326384元为基数，从2015年1月1日暂计算至2018年12月26日为1455天，按日万分之二计算，要求计算至实际交房时止）；3.判令被告与原告结算代收的涉案房屋费用（包括管道燃气开通费、有线电视入网费、可视对讲门费、办证费），并退回多收取的费用约1000元（最终金额以双方核算为准）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月6日，原告杨某2、杨某1、邹某（为买受人）与被告鑫隆临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告方在临桂县南侧开发的鑫隆风景第6幢XXX号房，层高2.8米，该商品房建筑面积共96.32平方米，其中，套内建筑面积78.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.53平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4523.21元，总价款为356384元；第六条付款方式及期限约定为一次性付款。买受人于2013年6月30日交付326384元，于2014年12月30日交房付清余款30000元；第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因政府行为停工、气象部门记录日降水量达到中雨以上连续两天或两天以上时；供水、供电部门定期或不定期的停水、停电导致工期延误等，出卖人可据实延期交房；3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接收后（以政府部门接到资料日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需时间相应延期交房；买受人提出维修申请的，出卖人不承担延期交房责任；4、双方约定：在交房时，如买受人未付清应付房款（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延至买受人付清全部房款之日起30日内；5、因政府行为、社会异常事件及其他不能遇见、不能避免的客观情况，施工中遇到的异常地址状况、市政配套建设规划批复于配套安装延误的时间。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理（不做累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同时,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1)项中的比率)的违约金。第十一条交接约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在《桂林晚报》或《桂林日报》上以公告的形式或以挂号信函形式（或电话通知）通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后，物业验收后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第2、3项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用）及产权登记部门改变政策，办事程序等其他非出卖人原因造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人不承担责任。第十六条保修责任约定买受人购买的商品房为商品住宅，交付时《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量的问题，出卖人不承担责任义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费用由买受人承担。买受人在使用商品房的过程中，不得擅自在商品房上加建或改变其外观、结构，否则应当承担由此引起的相关法律责任和不良后果。如属于确需改变，应取得原设计单位、房产管理部门、出卖人和物业服务单位及法律规定的相关部门的同意并办理相关手续。附件四合同补充协议第二条房屋产权证的办理（1）根据买卖合同第十五条的约定，出卖人在办理房地产权属证书的义务仅限于办理《房屋所有权证》所需的资料在约定的时间内提交产权登记机关，以及协助提供应当由出卖人提供的资料。（2）按产权登记部门规定，如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书。（3）买受人必须配合出卖人办理房屋产权证，买受人应在接到出卖人关于办理产权登记手续的通知之日起10日内向出卖人提交委托书及办理产权证所需的各项材料（含产权登记机关认为买受人有必要提供的其他资料），并按办证时政府或产权登记机关规定的缴费标准预交办理房屋产权证所需费用（多退少补）。如买受人不按要求提供有关资料及支付费用致使办理受阻时，每逾期一日，出卖人有权要求买受人按实际总房款万分之五支付违约金且不再协助买受人办理产权证。第四条关于相关费用的约定1、房屋契税：房屋契税具体费用为购房款总额的1.5%，合计金额为¥5345.76元,如遇国家和地方相关政策变动,买受人必须按新标准执行.买受人必须在《商品房买卖合同》备案后10天之内自行到临桂县地方税务局指定部门缴纳。如因买受人原因逾期或不办理所产生的后果和责任全部由买受人自行承担。2、公共维修基金：建筑面积96.32㎡×70元/㎡，为¥6742.4元。买受人须在出卖人交房前，自行到房屋公共维修基金管理中心一次性缴清，如因买受人原因逾期或不办理所产生的后果和责任全部由买受人自行承担。3、其它费用：管道燃气开通费3200元；有线电视入网费336元；可视对讲门2500元；办证费1500元；（注：代收费用都按实际发生数额为准，多退少补）。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划、设计变更的约定、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。同日，原告与被告鑫隆临桂公司签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，由出卖方指定专人全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记及代为领取相应的房屋权属登记证明。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，被告鑫隆临桂分公司向原告出具2013年7月5日金额为326384元的购房发票。2019年10月8日，被告鑫隆临桂分公司收取原告方配套费6836元，包括天然气3200元、可视对讲机2500元、有线电视入网费336元、办证费800元。2014年12月24日被告在桂林晚报上刊登交房通知，通知鑫隆·公园大地6#楼住宅已达到合同约定的交房条件，定于2014年12月31日开始办理交接手续。2018年12月26日鑫隆风景6#楼竣工验收合格，并取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。被告未按合同约定在2014年12月31日前将符合约定的房屋交付给原告。2019年12月12日被告在桂林晚报上再次发布鑫隆风景小区1-7#楼收房公告。原告至今未收房。本案庭审中，原告陈述交付的房子和原告买的房子户型不对，有改动，原告在2019年2月去收房发现户型不对，对于这个事情原告也在跟被告协商，被告讲把它改回来，但是至今未改回来,原来购买的广告图没有保留，去相关部门去查一下，下星期一给答复。被告在庭审中陈述原告应该在其通知收房的时候就交这个钱，但是实际情况是原告在2019年1月份以后才提出要交这个房款，2019年以后原告才提出交房款，本来是在2014年就要交的，双方对交房条件何时成就存有异议，所以违约金也谈不成，3万元其也不收，既然要走诉讼程序，所以其就等法院处理，双方解决这个事情分歧比较大，谈不拢。原告提交的视频、电话录音、证人证言的证据显示原告在2019年10月去被告的财务处交尾款被告拒收的事实。 同时查明，桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年2月15日，办结时间为2019年3月18日。另，涉案房屋做了预售合同备案登记，未办产权证及预告登记、抵押登记。 2014年4月15日，被告鑫隆公司与案外人桂林港华燃气有限公司签订《“鑫隆风景”小区管道燃气建设合同》，约定“鑫隆风景”小区第一期高层包括2＃、3＃、5-1＃、5＃、6＃、7＃楼及第二期高层1＃楼等每户管道燃气安装费3200元，分三期付款，被告鑫隆公司从2014年10月21日起至2016年5月30日止已向案外人桂林港华燃气有限公司支付燃气安装费4488000元。2014年4月14日，被告鑫隆公司与案外人广西金源信息产业股份有限公司签订《桂林鑫隆·公园大地智能楼宇系统施工合同》、《供货合同》及与案外人桂林恒港电子科技有限公司签订《桂林鑫隆·公园大地弱电管井及桥架施工合同》，约定合同总金额4040000元，每户2540元，被告鑫隆公司已向案外人支付了费用3439682元。2014年11月6日，被告鑫隆公司与案外人广西广播电视信息网络股份有限公司临桂分公司签订《有线数字电视工程安装协议书》，约定每户主终端入网安装费套餐费300元，合计479700元，已于2014年11月17日支付。被告鑫隆公司支付宗地图制图费500400元给临桂地产公司，每户300元。被告不同意结算代收的费用，产权证办理后才结算代收费用。 另查明，广西电网公司桂林供电局于2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定鑫隆·公园商住小区主供电源为新建110KV洋田变电站10KV专线一回。该院依职权向广西电网有限责任公司桂林临桂供电局发出协助调查函，该局依据复函主要内容为：1、鑫隆临桂分公司开发鑫隆·公园项目，项目电源110KV洋田变电站10KV专线一回投入运行时间为2018年6月，该专线为鑫隆·公园项目一条专线电源，该电源不是唯一电源；2、鑫隆·公园项目供电方案是根据客户提交的项目情况及申请，结合客户用电项目周围供电情况进行答复，并由客户签收认可；3、从鑫隆·公园项目供电方案答复后至2018年6月该专线建成，客户未提出过对该项目供电方案的变更申请。2019年8月20日，桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料，内容是“鉴于从洋田变电站接电的部分楼盘购房业主对供电时间拖延较长，存有疑议，我委特将洋田变电站受客观因素影响工期的情况予以说明如下：洋田变电站自开工建设投入运行，历经五年时间，在建设过程中受到了多方面不可预见的客观因素，主要有以下几方面：1、项目选址的调整迟延了工程的启动和推进。2010年7月，临桂新区管委会文件《关于征求110KV洋田变电站站址用地意见复函》，同意项目站址位于地块；2012年10月，因城市建设需要，为合理有效布置城市规划用地和建设项目，根据临桂新区管委会文件《关于临桂新区110KV洋田变电站调整规划用地的函》，站址调整至桂林日报传媒中心项目用地南侧沿环西路地块；2015年5月，广西电网有限责任公司文件《关于桂林市110KV洋田变电站工程初步设计调整的批复》，同意站址调整。因洋田变电站站址的规划调整，导致项目前期的工作、施工进度受到了一定的影响。2、部分村民对征地拆迁补偿期望值过高，迟延了征地拆迁的工作时限，项目工期受到了较大的影响。变电站外线铁塔基础、架空线路走廊、地埋电缆管沟邓需征用沿线临桂镇、四塘镇的部分村民集体承包土地。在征迁过程中，因部分村民对征地费、地面附着物补偿、附属工程施工等期望值过高，没有主动配合征迁工作，造成征地工作无法按预期推进。此外，在施工中部分村民以外线塔基距离村道太近影响村民健康、线路跨越家族祖坟、项目施工损坏村道和影响周边养殖等借口，多次阻止施工，导致塔基、外线铁塔架设、地埋电缆管沟等拖延工期约1年时间。3、部分村民以多种理由进行阻工，导致站址建设时有停工现象。洋田变电站址用地原为洋田村荒地，在供电部门进场施工时，洋田村部分村民以地块界存在纠纷、附属工程施工等问题没有处理清楚为由，多次阻挠工程施工，导致延迟工期约半年时间。4、洋田变电站出线通道需要通过特勤消防站地块，管委会与消防部门沟通协调处理等事宜延迟了约半年时间。5、2016年至2017年，临桂区气候较为异常，雨水天气过多，影响工程施工导致无法按期完工。以上几点是造成洋田变电站延迟运行的主要原因”。临桂区住房和城乡建设局分别于2018年5月29日、2018年1月11日、2018年1月11日、2018年6月4日、2018年6月4日、2018年12月26日、2018年12月26日同意鑫隆风景1＃、2＃、3＃、5＃、5-1＃、6＃、7＃楼竣工验收备案。 再查明，被告鑫隆公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450300198893739Q。被告鑫隆临桂分公司成立于2011年8月30日，于2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码为91450322581969492T。 一审法院认为，原告杨某2、杨某1、邹某与被告鑫隆临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、关于交付房屋及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的问题。桂林市临桂区住房和城乡建设局于2018年12月26日同意鑫隆风景6＃楼（包括涉案房屋在内）竣工验收备案，符合合同约定的交房条件，被告鑫隆临桂分公司应当按照合同约定将涉案房屋交付给原告，并向原告交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案庭审中，被告方辩称原告应该在其通知收房的时候就交3万元，但是实际情况是原告在2019年1月份以后才提出要交这个房款，本来是在2014年就要交的，双方对交房条件何时成就存有异议，所以违约金也谈不成，3万元其也不收。根据合同第六条约定原告于2014年12月30日交房付清余款3万元，但被告方未在2014年12月31日前交付涉案房屋给原告方，且当时的涉案房屋并未符合合同约定的交付条件。至于原告陈述，被告交付的房子户型和原告购买的房子户型有出入，原告在2019年2月去收房发现户型不对，对于这个事情原告也在跟被告协商，被告讲把它改回来，但是至今未改回来；原来购买的广告图没有保留，需要去相关部门去查一下，但原告至今未能提交具体的户型图予以证明其购买涉案房屋的户型是否与被告现在应交付的户型存在不同，因此，原告就户型问题可与被告另行协商解决。同时，被告提交了一份2019年12月12日的桂林晚报，显示被告方在桂林晚报再次发布鑫隆风景小区1-7#楼收房公告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在《桂林晚报》或《桂林日报》上以公告的形式或以挂号信函形式（或电话通知）通知买受人办理交付手续”，故，被告方2019年12月12日在《桂林晚报》上刊登的收房公告可以视为被告方已通知原告来收房。因此，原告诉请要求被告方交房的诉请，可直接到被告处办理收房手续，并要求被告方向其出示涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 二、关于逾期交房的违约金的问题。根据合同约定交付房屋的时间为2014年12月31日前，被告方未按照合同约定在2014年12月31日前交付房屋给原告，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”从桂林市临桂区新区管理委员临桂区人民政府出具的证明材料可以看出，洋田变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素在供电设施建设过程中具有不可预见性，符合不可抗力的情形；与消防部门沟通协调出线通道延迟及天气因素影响施工在供电设施施工时应当可以预见，不属于不可抗力情形。综合以上双方履行合同过程中产生的不可抗力因素，该院扣减因不可抗力造成的违约期一年半，共计548天。根据上述法律规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，本案违约金从2015年1月1日起至2016年7月1日止为548天，该期间应当予以扣除。同时，逾期交房违约金是债权请求权，适用诉讼时效的规定。被告在审理过程中对原告的诉讼提出诉讼时效抗辩，根据原告与被告双方合同九条约定的逾期交房按日计算违约金，属连续性债权，应按日分别作为单个债权单独起算诉讼时效，可以适用三年的诉讼时效，因此，原告逾期交房违约金请求权的诉讼时效应当自原告向被告主张权利之日起向前推算三年，由于庭审中，被告方称原告在2019年1月以后提出要交剩余房款3万元，原告也陈述在2019年2月去收房发现户型不对，对于这个事情原告也在跟被告协商，被告讲把它改回来，但是至今未改回来，因此，从原、被告的陈述可知原告在2019年1月或2月的时候原告是向被告主张过要求交纳剩余房款及交付涉案房屋的，只是双方未能谈拢，因此，本案的诉讼时效应该从原告主张权利之日向前推算三年，由于原、被告并未陈述具体的原告主张权利的时间，只是认为是2019年1月或2月，因此，该院酌情按照2019年2月28日往前推算三年，自2016年2月28日起按合同约定计算逾期交房违约金，同时，由于扣除的不可抗力因素的548天，是从2015年1月1日起至2016年7月1日止，与上述的期间存在部分重合，故以2016年7月1日起按合同约定计算逾期交房违约金为准。本案诉争房屋于2018年12月26日符合合同约定的交付条件，被告方提供的《桂林晚报》的交房公告时间为2019年12月12日，且原告提交的证据显示被告方截至2019年10月份原告录音录像时仍然是拒绝收取原告的购房款3万元的，被告也没有提交证据显示其已主动向原告交付房屋而原告是拒绝收房的，因此，应以被告在《桂林晚报》上刊登的收房公告作为其已向原告履行通知收房的依据，因此逾期交房违约金应从2016年7月1日起计算至被告在《桂林晚报》公告交房即2019年12月12日止较为合理，经计算原告逾期交房天数1261天，根据合同第九条的约定，逾期交房违约金为82314.04元（326384元×2?×1261天）。 三、被告与原告结算代收的涉案房屋费用的争议问题。按照《商品房买卖合同》附件五的约定，代收的管道燃气开通费3200元、有线电视入网费336元、可视对讲门2500元、办证费1500元，代收费用都按照实际发生数额为准，多退少补，本案被告未曾办理出涉案房屋的不动产权登记等费用，原告委托的事项未完成，实际支出无法确定，无法进行结算，按照交易习惯，待委托事项完成后进行结算较为合理。故原告要求结算代收费用的诉讼请求，不予支持。待产权证办理后，原告可以依法与被告进行结算。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，被告鑫隆临桂分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告鑫隆公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司自本判决书生效之日十日内按合同约定将位于世纪大道南侧开发的鑫隆风景第6幢XXX号商品房交付给原告杨某2、杨某1、邹某，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给原告杨某2、杨某1、邹某；二、被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司支付原告杨某2、杨某1、邹某逾期交房违约金82314.04元；三、驳回原告杨某2、杨某1、邹某的其他诉讼请求。案件受理费2199元，减半收取计1100元，由原告杨某2、杨某1、邹某负担154元，被告桂林市鑫隆房地产开发有限责任公司负担946元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供房屋户型图一份，拟证实2020年5月6日去收房，房屋户型改变了。被上诉人质证认为，对其真实性没有异议，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，已经验收合格，不能作为不收房理由。对上诉人提交证据材料，综合全案证据材料，本院认定如下：各方当事人对其真实性无异议，均认可涉案房屋已整改恢复，本院予以确认，但整改恢复的时间为杨某2备注，因涉案房屋于2018年12月已验收备案，具备交付条件，认定交房时间应以被上诉人通知为准，故对该证据不予采信。 对一审判决认定的事实，上诉人对临桂区住房和城乡建设局同意鑫隆风景相关楼竣工验收备案提出异议。被上诉人无异议。对当事人有争议的事实，本院认定如下：该事实有竣工验收备案表证实，上诉人提出的异议不能成立，本院不予支持。 一审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。各方当事人均认可原判认定的涉案《商品房买卖合同》签约是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一审判决违约金数额是否适当。 关于争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”桂林市临桂区新区管理委员会、临桂区人民政府出具的证明材料表明，政府规划调整，洋田变电站因征地拆迁障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间（548天），以上因素在供电设施建设过程中具有不可预见性、不能避免并不能克服的客观情形，属于不可抗力。本案虽征地拆迁障碍及部分村民阻工等有一部分情形发生2015年1月1日违约后，但政府规划调整发生在2015年1月1日违约之前，且对后续发生的不可抗力具有一定影响力。故，一审判决扣减不可抗力548天，即从2015年1月1日起至2016年7月1日止，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，有事实和法律依据，本院予以确认。上诉人提出不可抗力均发生在违约后的意见与查明的事实不符，本院不予支持。因涉案合同约定的逾期交房按日计算违约金，属连续性债权，应按日分别作为单个债权单独起算诉讼时效，适用三年的诉讼时效。一审判决根据庭审查明情况，考虑扣减不可抗力548天及期间重合等因素，从2016年7月1起至被上诉人在《桂林晚报》公告交房2019年12月12日止，按涉案合同约定计算逾期交房违约金82314.04元适当，本院予以确认。 综上所述，杨某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2771元（上诉人已预交），由上诉人杨某2负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈彦冰 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 唐志鹏 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 李慧杰 书 记 员 陈基清