辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0102民初6773号原告（执行案外人）：王丽红，女，1986年8月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：吕涛，辽宁航盛律师事务所律师被告（申请执行人）：黄庆新，男，1958年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：沈阳共和综合市场服务中心（个人独资企业），住所地沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。投资人：王永胜。第三人（被执行人）：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告王丽红与被告黄庆新、第三人沈阳共和市场服务中心（以下简称共和市场）、第三人王永胜案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽红委托诉讼代理人吕涛到庭参加诉讼。被告黄庆新、第三人共和市场、第三人王永胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令在承租期内不得责令原告迁出或移交位于沈阳经济技术开发区房屋；2、依法判令原告与第三人共和市场、王永胜签订的《租赁协议书》自2010年10月15日起至2030年10月14日止有效；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月6日，沈阳市和平区人民法院就黄庆新与共和市场、王永胜民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，具体内容为：一、沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还黄庆新借款本金870万元；二、一次性偿还利息：1、63780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日止）；3、344000元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日止）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日止；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日止；三、如沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项；四、各方就本案再无其他争议。民事调解书生效后，原告黄庆新向和平区人民法院申请强制执行，贵院于2018年8月向原告送达（2018）辽0102执4324号执行裁定书，并公告：依申请人申请，本院将依法对被执行人名下的房产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠下申请人债务，依据《中华人民共各国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及实际占用人在本公告张贴十五日内迁出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋，到期不履行的，依法强制执行，房屋范围内物品按遗弃物处理。原告随后对执行标的提出书面异议。和平区人民法院于2018年11月30日作出（2018）辽0102执异562号执行异议裁定，驳回案外人王丽红的异议请求。共和市场系王永胜个人出资设立的个人独资企业，并将位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋作为该独资企业的经营场所。原告（乙方、承租方）与被执行人共和市场、王永胜（甲方、出租方）于2010年10月15日签订租赁合同并约定：1、一楼每个门市租金为36万元；2、甲方出租期限为50年，自签订合同之日生效；3、本协议经双方签字具有法律效力；4、门市坐落于，双方还就其他事项进行约定。合同签订当日，原告按照约定交纳了36万元租金，并一直使用至今。虽然双方约定租赁期限为50年，但是根据我国现行《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。由此可知，双方签订的租赁合同不是自始无效，而是超过20年的部分无效，故该租赁合同有效期限截止到2030年10月14日。原告自签订租赁合同之日起至今一直占用、使用案涉房产门市，且在合同有效期限内。综上，原告为维护自身的合法权益，根据我国现行《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明本案事实，依法作出公正判决，支持原告的诉讼请求。被告黄庆新未到庭，未答辩。第三人共和市场未到庭，未答辩。第三人王永胜未到庭，未答辩。原告王丽红对其主张的事实，提供证据如下：1、一楼门市租赁协议书、专用收款收据，证明原告于2010年10月15日合法租赁诉争房产；2、2010年10月20日、2017年10月17日营业执照，证明原告已合法占有诉争房屋；3、电费收款收据、照片3张，证明原告一直使用涉案门市；4、结婚证、2017年7月17日营业执照、机构信用代码、王志军身份证复印件，证明原告与王志军系夫妻，二人共同在该处经营；5、（2018）辽0102执异562号执行裁定书，证明本院于2018年11月28日驳回了原告的异议申请；6、沈阳市铁西区大青中朝友谊街道办事处、大青街道共和村委会于2018年12月6日出具的证明，证明共和市场从开业至今所有业主一直在正常营业中。本院经审核，对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以确认并在卷佐证。根据原告王丽红的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2010年10月15日，原告王丽红（乙方）与被告共和市场（甲方）签订《一楼门市租赁协议书》，协议约定：一楼每个门市租金36万元，交款后不退不换。甲方出租期使用权为50年，自签订合同之日起生效。乙方的门市必须从事商业经营，但不能开饭店、小吃部等，不能和厅内经营一样产品。允许转租转让经营，如转让必须向市场管理部门办理变更手续。乙方承租的门市位置：门市……同日，原告王丽红向被告共和市场缴纳租金36万元。2010年10月26日，原告王丽红在市场监管部门办理个体工商户营业执照，经营字号为“沈阳市铁西区共和市场新子怡通讯店”，经营场所为沈阳共和市场A6，经营范围：手机及手机配件零售。2017年7月17日，原告王丽红丈夫王志军重新办理了个体工商户营业执照，经营字号为“沈阳市铁西区鑫子怡手机店”，经营范围：手机、手机配件零售。原告王丽红与其丈夫王志军至今仍在该门市经营。黄庆新与共和市场、王永胜民间借贷纠纷一案，经本院调解［详见（2018）辽0102民初4129号民事调解书）］。民事调解书生效后，因共和市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新作为申请执行人向本院申请强制执行，并应黄庆新的申请，依法查封了被执行人王永胜与共有人吴凤洁名下的位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号、建筑面积3685.88平方米房产一处，即案涉共和市场。执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋（包括原告王丽红所承租门市在内）。王丽红作为案外人遂向本院提出执行异议，本院经审查，认为现有证据无法认定王丽红享有足以阻止强制执行的实体权利，于2018年11月28日作出（2018）辽0102执异562号执行裁定，驳回王丽红的异议请求。现原告王丽红不服该执行裁定，作为涉案门市承租人向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告黄庆新、第三人共和市场、第三人王永胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告王丽红提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。本案中，原告王丽红的诉讼请求为停止对其所承租门市的执行，要求继续履行门市租赁协议。并且，在陈述事实与理由时，其表示“被告黄庆新的申请执行，严重影响原告租赁期间的使用和收益权及逾期收益权”，由此可见，原告王丽红的诉求实质上即要求在涉案门市的租赁期内停止移交占有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”根据原告王丽红提供的证据，并结合本院前往共和市场及沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会（社区）的调查走访情况，原告王丽红从第三人王永胜处承租涉案门市的时间发生在本院查封涉案房产（2018年2月13日）之前。原告王丽红与第三人共和市场签订的租赁协议中约定的门市租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。同时，根据实地查勘，现该门市正在实际经营中，即涉案门市由原告王丽红“占有使用”的事实存在。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”如前所述，应认定本案中原告王丽红对于涉案门市在其自签订租赁合同之日起20年租赁期内享有合法租赁权，有权占用和继续使用该门市。故对原告王丽红主张不得要求其在涉案门市的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，本院予以支持。另，根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，原告王丽红的上述民事权利不足以阻却。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：一、不得要求原告王丽红腾出位于沈阳经济技术开发区的门市；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费5836元，由第三人沈阳共和综合市场服务中心、第三人王永胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  周 宁人民陪审员  刘世颜二〇二〇年六月二十八日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期间内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由，拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。