湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3450号原告：欧莎，女，1994年5月2日出生，汉族，住湖南省新田县。委托诉讼代理人：杨娜，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗元生，男，1990年1月25日出生，汉族，住湖南省新田县，系原告的丈夫。被告：吴村，男，1980年1月19日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。原告欧莎（以下简称原告）与被告吴村（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨娜、罗元生，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年9月7日签订的《合同》；2.判令被告返还原告押金20000元；被告支付原告因被告原因导致撤场而产生的装修、消防、设计费用折旧等损失20000元；无法经营收益的损失约37500元，（以日收益2924元净利率52%，日损失1500元计算，从2020年3月22日至起诉之日4月15日）；以上暂共计77500元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年9月7日签署《合同》，《合同》第三条约定：承包期限自2017年10月20日至2022年9月30日止，合同期限为5年；第四条约定：合作押金20000元整（合同期满甲方将无息退还乙方合作押金）；第九条约定：甲方向乙方收取由乙方同意的装修、消防、设计费用为40000元整。2019年至2020年期间，被告一直被沃尔玛（湖南）商业零售有限公司催要从2019年11月开始的承租金以及其他相关费用，到目前已拖欠10多万元，便表明可能解约的法律后果，后因被告原因导致合同无法继续履行。2020年3月初，原告被通知全部撤场处理，原告因此遭受巨大损失。因此，被告应对本案解除合同后的所有返还款项及赔偿费用等承担法律责任。但被告拒不退还押金，赔偿损失，造成纠纷。因本案的合同履行地为长沙市雨花区吉联商业中心商业广场，本案可由雨花区人民法院管辖。被告辩称，1.同意解除合同，合同解除系原告违约造成，不同意退还押金，并追究原告未实缴的合作金;2.原告违约399天应承担39900元的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经与原件核对无异及综合庭审情况，本院对《租赁协议》《承包合作协议》、账目资金流水、招商银行户口历史交易明细表、《关于终止承包合作的函》《回复函及问题函》《催款通知书》《律师函》、沃尔玛（湖南）商业零售有限公司《复函》予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年9月5日，被告（承租人、乙方）与案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司（出租人、甲方）签订《租赁协议》，约定乙方租赁甲方整租的位于长沙市雨花区体育新城的物业（地号0108010020-4、0108010020-5、0108010020-6、0108010020-7）的地下第一层的部分面积、地下第一层夹层的部分面积和地上第一层部分面积的房屋，出租人经营场所内地下第一层4840B1F0004号铺位。建筑面积354平方米。租赁期限为5年，自出租人的商场实际开业日起计，出租人预计将在2017年9月27日起至2018年3月26日期间实现商场开业。在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得将房屋转租任何人或者与任何第三方共用房屋。2017年9月7日，原告（乙方、承包方）与被告（甲方、发包方）签订《承包合作协议》，主要约定：1.甲方将其位于长沙市雨花区吉联商业中心（即长沙保利ＭＡＬＬ山姆沃尔玛）商业广场Ｂ1层Ｆ0004商铺，承包合作给乙方使用；2.该房屋只供乙方家居用品合作经营之用，乙方不得改变商铺用途；3.承包期限自2017年10月20日至2022年9月30日止，合同期为5年；4.合作费用：第一年合作费用为6000元／月，第二年合作费用为6400元／月，第三年合作费用为68000元／月;第四年合作费用为7200元／月:第五年合作费用为7600元／月，合作押金20000元，季付（合同期满甲方将无息退还乙方合作押金），每月合作费用包括物业管理费、中央空调费用及水电费；5.付款方式：乙方应按季结算，乙方应于每个季度结束前20天支付:合作费用逐年递增，乙方自本合同签订之日起支付甲方；6.甲方向乙方收取由乙方同意的装修、消防、设计费用，费用为40000元整；7.乙方拖欠承包金累计达10天，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，并且押金不予退还；8.乙方延迟交付承包金，应当按照延迟天数按日向甲方支付100元违约金。协议签订后，2017年9月11日，原告向被告支付押金20000元。2017年10月27日、11月11日，原告向被告共计支付装修费40000元。2017年11月9日，被告将涉案商铺交付原告。2017年11月11日，原告向被告支付第一季度租金18000元。此后，原告于2018年2月11日、5月8日、6月25日、7月13日、8月9日、11月14日、2019年2月21日、5月14日、5月15日、7月24日、11月2日、2020年2月2日分别向被告支付租金6000元、12072元、6000元、12000元、18000元、19200元、19200元、10060元、10000元、19400元、20400元、6800元。截至2020年3月9日，原告已足额向被告支付租金，尚有至撤离涉案租赁场所的租金未向被告支付。2020年2月10日，被告向原告发出《关于终止承包合作的函》，函告因原告拖欠合作承包金，现立即终止合作协议，收回房屋，并由原告承担损失并支付违约金。2020年2月28日，原告向被告复函称不同意终止承租合作，被告所称延迟支付租金不成立。2020年3月3日，案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司发出《催款通知书》，载明：“尊敬的沃尔玛租户吴村：截止本函落款之日，我司仍未收到贵方应于2020年2月15日前支付的租金及其他相关费用共计113841.29元，贵方的行为已构成对《租赁协议》的严重违约。请在2020年3月13日前，通过银行转账及时支付上述款项。如您未能在上述日期前足额支付上述款项，我司将按贵我双方《租赁协议》的约定解除与您的租赁合同关系，并将采取必要的合法措施以维护我司的合法权利”。2020年3月20日，案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司与被告的《租赁协议》终止。2020年3月21日，原告根据案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司通知已经撤场。2020年4月13日，原告委托湖南吟正律师事务所向被告发送《律师函》，函告被告退还押金20000元，如被告拒绝履行，原告将依法提起诉讼，要求被告承担相应的法律责任及因此纠纷产生的所有费用。2020年4月20日，原告诉至本院，请求依法裁决。本案在审理过程中，本院向案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司发送《调查函》，沃尔玛（湖南）商业零售有限公司复函称：“…我司对于吴村转租一事前期毫不知情，直至该店因经营不善欠租严重与我司协商决定撤场时，里面的家居及花艺部分的负责人第一次找到我方工作人员咨询提到了与吴村存在合同租赁一事。在此之前，吴村对店里花艺及家居产品解释的是丰富业态，属自己一同经营管理。对于转租行为，《租赁协议》中第10.8条明确表示，在租赁期限内，未经出租人同意承租人不得转租。吴村私下转租的行为已经构成对合同的根本违约，我司对吴村违反《租赁协议》进行转租的行为不予确认”。本院认为，原、被告签订的《承包合作协议》，名为“合作”实为“租赁”，双方对涉案的商业广场B1层F0004商铺转租事宜进行了约定，但根据被告与案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司签订的《租赁协议》约定，涉案的商业广场B1层F0004商铺不得转租任何人或者与任何第三方共用房屋，而现有证据不能证明原、被告转租涉案商铺的行为得到案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司同意和追认。故本院认定原告和被告签订的《承包合作协议》应属无效。因涉案《承包合作协议》无效，故原告请求解除原、被双方于2017年9月7日签订的《合同》（即《承包合作协议》），本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知案外人沃尔玛（湖南）商业零售有限公司禁止未经同意擅自转租，仍转租涉案商铺，对合同无效负有责任。原告在签订涉案合同前，应审慎审查涉案商铺的权属情况及出租人对租赁物是否有处分权。原告作为承租人没有尽到审慎审查的注意义务，对合同无效亦负有同等责任。原告实际使用涉案商铺且现已经撤场，故被告收取原告的押金应予返还。经查明原告尚有2020年3月10日至2020年3月21日的租金2720元（6800元/月÷30天×12天）未向被告支付，该租金应予从押金中扣减。故原告请求被告返还押金17280元，本院予以支持，超出部分本院不予支持。被告辩称原告未实缴合作金应向其支付违约金，因涉案《承包合作协议》无效，对被告的该辩称意见本院不予采纳。原告向被告支付装修费40000元，拟租用涉案商铺期限为五年，实际使用涉案商铺期限约两年半，原、被告对合同无效均有过错，故本院酌情支持由被告返还原告装修费10000元。原告主张被告赔偿其经营收益损失37500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴村应于本判决生效之日起10日内返还原告欧莎押金17280元；二、被告吴村应于本判决生效之日起10日内返还原告欧莎装修费10000元；三、驳回原告欧莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1738元，因适用简易程序减半收取869元，由被告吴村负担306元，原告欧莎负担563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二〇年六月二十九日书记员  谢崴钰附：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。