文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0117民初8215号原告：重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南园东路99号，统一社会信用代码91500117742888133H。法定代表人：罗中正，董事长。委托诉讼代理人：罗继敏，重庆百君（合川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，重庆百君（合川）律师事务所律师。被告：石成明，男，1974年8月17日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：祝明华，重庆金牧锦扬律师事务所律师。原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“城投公司”）与被告石成明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人罗继敏到庭参加诉讼，被告石成明及其委托诉讼代理人祝明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时腾空位于×号的房屋并交还给原告;2.判令被告支付原告房屋占用费(房屋占用费从2012年4月1日至2012年12月31日按每月6003元计算，从2013年1月1日至2015年12月31日按每月8500元计算，从2016年1月1日至2018年12月31日按每月7190元计算，从2019年1月1日按每月5880元计算至搬离腾空房屋时止。截至2019年5月31日，房屋占用费已累计为648267元);3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月31日，被告与重庆市合川区老干部活动中心(以下简称“老干部中心”)签订了《房屋租赁合同》，约定了租赁时间为2010年4月1日至2012年3月31日，房屋租赁合同到期后，老干部中心和原、被告均未提出异议，被告一直将该房屋占有使用至今。后因国有资产调整，虽然案涉房屋划归原告所有，但仍由老干部中心管理。2018年5月25日，老干部中心给被告发出《告知书》，告知其在收到告知书后15日内腾空房屋并交还给老干部中心，同年6月1日，被告石成明对老干部中心的告知书作了回复。后原告多次向被告沟通协商房屋租金、占用费及腾退事宜，但被告一直找借口拖延至今。2019年6月，原告委托重庆中凯资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋租金的市场价值作了评估，评估结论为:2013年1月1日至2015年12月31日期间每月租金为8500元，2016年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为7190元，2019年1月1日起每月租金为5880元。综上所述，房屋租赁合同期限已经终止，被告拖欠房屋租金、占用费并不腾退其房屋，其行为严重损害了原告的合法权益，为此，依照《民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告石成明辩称，被告曾与老干部中心于2010年签订房屋租赁合同属实，但该合同却早于2012年3月31日到期，原告于2019年7月才向法院起诉，根据《民法通则》第136条规定，拒付或延付租金的诉讼时效为1年，原告的诉讼请求早已经超过诉讼时效。并且，合同到期后，被告去缴纳房租给老干部中心，他们就不收了，也不与被告续签合同，他们说该房屋在进行拍卖，拍卖后可以直接与买家签订合同，但之后就没有下文了；嗣后该房屋一直关着，2013年被告去找老干局交付钥匙，他们不收。由于被告的东西还在该房屋里，被告就喊了人一直在那里看管到2018年，被告又去老干部中心、原告公司交钥匙也交不掉，没有人收那个房屋，并非被告占用不走，期间也没有任何人来过问。这么多年来，被告的损失也很大，如果要计算原告请求的占用费，则要求按照最低价格来计算，且应按照被告2013年去找老干局交付钥匙的时间计算。本院经审理认定事实如下：2010年3月31日，重庆市合川区老干部活动中心(以下简称“老干部中心”)作为甲方与被告石成明作为乙方签订了《房屋租赁合同书》，约定老干部中心将其位于×号部分房屋（建筑面积667平方米）出租给被告作宾馆住宿使用；出租期限为二年，从2010年4月1日起至2012年3月31日止；房屋租金或房屋设施恢复费：每1个月按建筑面积的1平方米9元缴纳，即每年交租金或房屋设施恢复费72036元整，每季度为18009元整，乙方如未按时向甲方交纳租金或房屋设施恢复费，除必须交清当季租金或房屋设施恢复费外，每天加收当季度租金或房屋设施恢复费5%的滞纳金，如乙方逾期一个月不向甲方交纳租金或房屋设施恢复费及滞纳金，则按乙方违约处以责任，并且甲方有权单方面终止合同，收回场地；交款方式：先交款，后经营，乙方每季度向甲方交纳一次租金或房屋设施恢复费，且须在下一季度到来的前30天交纳；乙方在租用期内，未经甲方同意，乙方不得私自将场地转租、转让他人，合同期满，甲方即刻收回房屋，乙方不得再以任何理由拖延不交房屋，否则除按违约论处外，每天还应交纳当天租金或房屋设施恢复费和租金或房屋设施恢复费的50%收取房屋占用费；乙方在装修过程中，对房屋主体结构不得改变，不得损坏，如有改变、损坏，由乙方负责赔偿，合同期满，房屋的隔断、装修不得拆除和损坏，动产部分由乙方自行处理，不动产部分归甲方所有（指乙方在室内隔出的房间、卫生间、冷热水管道及下水道，天顶装修，墙面装饰，地面装修和普通照明灯及电源线路）；甲方提供现有的水源、电源接口并保证交付时能正常使用，接口后的水电设施由乙方自行负责，天然气由乙方自行负责接洽，乙方每月按时向有关部门交纳水电费，若不按时交费或其他原因造成损失，由乙方自行负责；合同期满，甲方如继续出租，同等条件下乙方有优先权，如同等条件下不优先租给乙方，甲方将承担相应的违约责任；违约责任：在租用期内，如任何一方违约，违约金按二年合同期租金或房屋设施恢复费总额的15%赔偿对方。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，被告使用了租赁房屋（用作天然居宾馆)，并交纳了合同期限内的租金。2012年2月21日，老干部中心向被告发出了《通知》，通知被告房屋租赁合同将于2012年3月31日到期，老干部中心届时将收回场地，请被告在2012年3月15日前到老干部中心洽谈相关事宜。2012年5月3日，老干部中心再次向被告发出了《通知》，根据区委、区府要求，凡国有经营性房产出租到期后必须采取对外公开招租方式统一招租，通知被告所租房屋租赁期限已于2012年3月31日到期，请被告提前做好准备，如无意愿继续租赁，请于2012年5月10日前搬出。2012年11月9日，老干部中心又向被告发出了《通知》，通知被告租赁667平方米房屋的期限已于2012年3月31日到期，请被告于2012年11月15日前到老干部中心缴纳2012年4月1日-12月31日房屋保证金，每月按20元/平方米计算，每月交保证金13340元，所收保证金到时按公开招租房屋租金价格据实结算多退少补，并在此房屋招租中享受优先权，原欠保证金请在2012年11月30日前结清，以后产生的保证金在每月10日前交付；如无意愿继续租赁，请于2012年11月30日前每月按20元/平方米交清保证金并搬出，到时可按公开招租房屋租金价格据实结算多退少补。被告收到《通知》后就与老干部中心协商解决其装修损失，老干部中心未同意，也未与被告续签租赁合同，被告就未将承租的房屋交还给老干部中心。之后，老干部中心未行使权利，被告也未正常经营。2018年5月25日，老干部中心又给被告发出《告知书》，告知其在收到告知书后15日内腾空房屋并交还给老干部中心。2018年6月1日，被告石成明对老干部中心的告知书作了回复：由于你局长期不与我方签订合同，造成我方不能正常经营，长期亏损，并早已停业。1、装修费第一次投资80万元，第二次合同签订后投资20万元；2、电力改造投资5万元；3、天然气安装是我方投入，现价值近20万元；4、闭路电视改造投资2万元；5、因场地长期无人过问，两个人长期看护场地，每人每月工资2000元，一年4.8万元；6、由于两次装修，投资都是贷款，至今被告仍欠贷款27万元，合伙人桑茂群为了还贷款，住房于2018年5月卖掉还贷款，至今无房居住；7、上述问题得到解决，你们随时可以收回房屋。老干部中心收到被告的回复后仍未行使权利。另查明，2008年2月22日，重庆市合川区国有资产管理办公室发文将涉案房屋等资产划拨给合川区国有资产经营管理有限公司，后该涉案房屋又转移给了原告，但一直是由老干部中心在具体管理，原告也未与被告签订涉案房屋租赁合同。嗣后，原告委托重庆中凯资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋租金的市场价值作了评估，评估结论为:2013年1月1日至2015年12月31日期间每月租金为8500元，2016年1月1日至2018年12月31日期间每月租金为7190元，2019年1月1日起每月租金为5884元。为此，原告起诉来院，诉请同前。审理中，原、被告双方于2020年4月13日履行了涉案房屋交付手续；被告对原告委托重庆中凯资产评估土地房地产估价有限公司就案涉房屋租金的市场价值作出的评估结论无异议，但请求按照评估的最低月租金计算占用费。因此，原告撤回了第1项“判令被告及时腾空位于×号的房屋并交还给原告”的诉讼请求，并将第2项诉讼请求“判令被告支付原告房屋占用费(房屋占用费从2012年4月1日至2012年12月31日按每月6003元计算，从2013年1月1日至2015年12月31日按每月8500元计算，从2016年1月1日至2018年12月31日按每月7190元计算，从2019年1月1日按每月5880元计算至搬离腾空房屋时止。截至2019年5月31日，房屋占用费已累计为648267元)”变更为“判令被告支付原告房屋占用费(房屋占用费从2012年4月1日至2012年12月31日按每月6003元计算，从2013年1月1日至2015年12月31日按每月8500元计算，从2016年1月1日至2018年12月31日按每月7190元计算，从2019年1月1日按每月5880元计算至房屋交付之日即2020年4月13日止”。本院认为，本案的争议焦点是：1.老干部中心与被告石成明签订的《房屋租赁合同书》的效力；2.被告是否应向原告支付房屋占用费；按何种标准支付；支付的截止时间；3.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。1.关于老干部中心与被告石成明签订的《房屋租赁合同书》的效力问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。老干部中心与被告石成明自愿签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。2.关于被告是否应向原告支付房屋占用费；按何种标准支付；支付的截止时间的问题。本院认为，老干部中心与被告石成明签订的《房屋租赁合同书》到期后，双方未续签合同，原告也未与被告签订涉案房屋租赁合同，但被告因其装修损失未解决好，仍占用涉案房屋，未将涉案房屋交还给老干部中心和原告，而老干部中心和原告均有异议，并起诉要求被告腾空交还房屋，因此，被告占用了原告涉案房屋，给原告造成了损失，应当向原告支付房屋占用费。合同期满后，被告未将涉案房屋交还，老干部中心作为出租方，有关心房屋使用状况、及时收回房屋的义务，其应当向被告行使要求返还房屋的权利及随时关注被告对房屋的使用动态，但老干部中心多年来一直未行使收回涉案房屋的权利，也未主动关注房屋状态，其存在过失；加之被告未正常经营的实际情况，本院确定按照评估的每月5884元的标准由被告向原告支付房屋占用费。当被告于2018年6月1日对老干部中心于2018年5月25日发出的《告知书》作了回复，已明确表示其装修费等损失得到解决后才可以收回房屋后，且老干部中心在知道被告已停业的情况下，仍怠于行使收回涉案房屋的权利，使损失扩大，应自行承担该扩大的损失；因此，被告只支付截止2018年6月1日前的房屋占用费。综上，被告应向原告支付从2012年4月1日至2018年6月1日期间的房屋占用费435416元（5884元/月×74个月）。至于被告提出按照其2013年去找老干局交付钥匙的时间计算房屋占用费的辩解意见，因其未提供证据证实，且被告实际并未交还涉案房屋，故本院不予采信。3.关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效的立法目的在于督促权利人及时行使权力，而物权请求权的作用在于保障物权恢复圆满状态。返还房屋及支付房屋占用费系基于房产物权而产生，权利人可随时向占用人主张权利，不适用诉讼时效。本案原告请求被告交还涉案房屋并支付房屋占用费，不适用诉讼时效，因此，原告的诉讼请求不存在超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、由被告石成明于本判决发生法律效力之日起三十日内支付给原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司房屋占用费435416元；二、驳回原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10929元，由原告重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司负担3098元，被告石成明负担7831元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  杨文华人民陪审员  李茂荣人民陪审员  王 琼二〇二〇年六月十二日书 记 员  王郁文