江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初1972号原告：吴某，男，1950年8月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市。委托诉讼代理人：周某，江西某律师事务所律师。被告：易某，男，1964年9月28日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被告：杨某，女，1969年3月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告吴某（以下简称原告）与被告易某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人周某和被告易某到庭参加了诉讼，被告杨某经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判决易某与吴某于2005年12月30日签订的《联合建房协议书》即房屋买卖合同有效；2、判决原告吴某对坐落于宜春市的房屋拥有所有权；3、判决两被告立即向原告归还已收取的办证费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年12月30日，原告女儿吴珊代表原告与被告易某签订了《联合建房协议书》，约定联建房价格全部按建筑面积计算，面积大小按房管局发证面积为准，单价为700元／平方米，原告按合同的约定于同日支付了购房定金20000元。后依该协议书，原告陆续付清了购房款及办证费用合计125000元，其中被告杨某收取了办证费5000元。截至本次起诉时，原告才知道该房屋的产权证面积为143.47平方米，按约定单价700元／平方米，应付的实际购房款为100429元。由于2007年交房后，原告对涉案房屋进行装修，并居住至今，期间多次催促被告履行合同义务，为其办理房屋权属证书，被告均以各种理由推脱。2019年年底原告向相关部门了解得知，被告早在2008年3月6日就办理了涉案房屋的房产证，自办理之日起至今均登记在易某名下，并于2013年10月29日将其抵押给宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行（不动产证号：宜房-64810），但原告装修完自2009年下半年开始在该房屋居住至今，并未有任何人通过任何方式对该房屋主张过权利，并且据了解，早在2015年抵押权人宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行起诉被告要求偿还贷款，但抵押权人无法执行抵押物，可知被告易某在办理抵押权的过程中，抵押权人未对抵押物进行贷前审查，故原告有权主张该房屋的所有权。原告为维护其合法权益诉至法院。被告易某答辩要点：是原告违约不履行合同，恶意拖欠房款，有强买的行为。我每次去催款他都和我吵架，现在把我拖得破产，我希望把合同作废，把房屋退给我。被告杨某既未提交书面答辩，亦未参加一审庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告易某与被告杨某系夫妻关系。2005年期间，被告易某在宜春市（工业园南区天桥旁西侧）取得了一块土地，并准备建设一栋房屋出售。2005年12月30日，原告女儿吴珊（乙方）与被告易某（甲方）签订了一份《联合建房协议书》，决定购买被告易某准备建设的房屋，该协议书主要约定：筹建时间由甲方负责集资，办理各项手续、建房、施工；联建房价格全部按建筑面积计算费用；第3单元第4层每平方米单价为700元，柴棚间400元／平方米，水电开户费按实际费用；付款方式：自签订协议之日起预付定金20000元，第三层楼面完工后付款40000元，第五层楼面完工后付款20000元，余款在甲方验收交付新房和私有产权证、土地证，2006年一次性付清；甲方应在2006年8月16日前交付乙方使用。同日，原告向被告易某支付了20000元购房款。2006年6月25日原告向被告易某支付了30000元，2006年8月30日原告向被告易某支付了20000元。2006年9月20日，双方再次签订《补充协议书》一份，对剩余房款的支付进行了约定：被告要求原告于2006年9月20日前把所剩余的房款29000元付清，留5000元交证件时付清，另收安装水、电费用预交6000元等。2006年9月23日原告向被告易某支付了10000元，2007年2月15日原告向被告易某支付了10000元，2009年8月1日原告向被告易某支付了30000元，2009年12月26日原告向被告杨某支付了办证费5000元。综上，原告向被告方共计支付购房款125000元。后原告购买的房屋正式确认位于宜春市。2007年5月，原告与被告易某对房屋进行了交接，原告接收房屋后于该月29日为房屋办理了用电开户手续，此后开始占有该房屋。同年12月5日，被告易某在宜春市国土资源局地籍管理站为原告办理了房屋国有土地使用权分割转让变更手续。2008年3月6日，被告易某办理了涉案房屋的房产证，自办理之日起至今登记在被告易某名下。2009年12月29日，被告涉案房屋在宜春市城市契税征收管理分局办理了契证（契证号：赣契证宜字第Ｆ099036号），出让方为被告易某，承受方为原告。后原告对房屋进行了装修并入住至今。原告多次催被告易某为其办理房屋不动产权证未果。2013年10月29日，被告易某将涉案房屋抵押给宜春农村商业银行股份有限公司袁州支行（不动产证号：宜房-64810）贷款。另查明：2015年9月24日，宜春农村商业银行股份有限公司对被告易某向本院提起金融借款合同纠纷诉讼。2016年3月27日本院以（2015）袁民二初字第1097号判决书，认定2013年10月16日被告易某与宜春农村商业银行股份有限公司签订《个人借款最高额抵押合同》，约定：被告易某以其所有的分别位于宜春市（工业园天桥旁西侧）1层1－102号、4层4－401号、4层2－402号、5层1－501号、7层1－701号的住房为宜春农村商业银行股份有限公司发放的贷款80万元提供抵押担保，判决限被告易某于判决生效之日起五日之日内一次性支付原告宜春农村商业银行股份有限公司贷款本金1900000元、利息164446.58元（计算到2015年9月14日止），共计人民币2064446.58元，2015年9月14日以后发生的利息、罚息按个人借款合同的约定计算至还清贷款本金之日止。原告宜春农村商业银行股份有限公司对被告易某担保的抵押物所折价款或拍卖、变卖所得的款项享有优先受偿的权利。以上事实，有原告提交的不动产产权情况表、《联合建房协议书》、《补充协议》、购房款收据、办证费收条、春台供电所证明、电费缴纳凭条、水费缴纳凭证、天然气缴费记录、房屋装修现场照片三张以及被告提交的土地分割协议书、契证以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告购买被告易某的房屋（后确认位于宜春市），双方于2005年12月30日签订了《联合建房协议书》。后又于2016年9月20日，签订了《补充协议书》。协议书及补充协议书签订后，原告分7次支付给被告易某购房款及办证费用等共计125000元。被告易某亦于2007年5月份向原告交付了房屋，并将土地使用权、契证登记到原告名下。现该房屋原告也已经合法占有。综上，原告与被告易某签订上述房屋买卖协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定为有效，故对原告要求判令原告与被告易某签订的买卖合同合法有效的诉请，本院予以支持。原告依据合法有效的买卖合同已经取得并合法占有了房屋，且非因原告的原因未办理过户登记，原告作为该房屋不动产物权的真实权利人，请求确认享有房屋物权，法院应予支持。故对原告的坐落于宜春市宜春南路640号8幢4层2-402室的所有权人为原告的诉请，本院予以支持。原告主张由两被告向其立即归还已收取的办证费5000元，被告易某在庭审中明确愿意返还，本院予以支持。被告杨某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是对其自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担，本院依法缺席审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴某与被告易某于2005年12月30日签订的《联合建房协议书》即房屋买卖合同有效；二、原告吴某对坐落于宜春市宜春南路640号（工业园天桥旁西侧）8幢4层2单元402室的房屋拥有所有权；三、限被告易某、杨某于本判决生效之日起三日内归还原告吴某办证费用5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取计币1400元，由被告易某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  郭 佳二〇二〇年六月八日代书记员  吴洪丽