甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1022民初725号 原告：庆阳金昊房地产开发有限公司，住所地甘肃省庆阳市西峰区民族北路，办公所在地甘肃省环县环江地中海小区物业楼一楼。 法定代表人：胡润霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵从刚，该公司业务经理。 被告：刘建汉，男，汉族，1969年2月14日出生，甘肃省环县环城镇人。 委托诉讼代理人：郑烨华,男，汉族，1993年9月12日出生，甘肃省环县洪德镇许旗村汪旗队人，农民，住环县县城惠农3号公寓619室。系被告外甥。 原告庆阳金昊房地产开发有限公司与被告刘建汉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵从刚，被告刘建汉及其委托诉讼代理人郑烨华到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 庆阳金昊房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2019年9月6日签订的《商品房买卖合同》无效；2、要求被告将合同项下房屋返还给原告。 事实与理由：2019年9月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告将其建设的环江地中海住宅小区15号楼1层12-14轴线，A-B轴线范围内建筑面积48.3m2房屋，以单价6625.26元/m2出卖给被告，未做房产转移登记。 2019年9月27日原告在合同评审中发现合同所涉房屋设计用途为环江地中海住宅小区监控设备用房，属于公共设施。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。这里的“强制性规定”仅指效力性强制性规定。《合同法司法解释（二）》第14条对该规定进一步确认，这是对合同无效法定情形的明确规定。因而合同违反法律、行政法规强制性规定，属无效合同。 合同履行会造成环江地中海住宅小区业主对监控设备用房的正常使用，会给其利益造成损害。 2019年10月22日，原告向被告释明合同无效情况，要求解除合同，收回房屋，恢复监控设备用房设计功能，维护业主权利，被告推诿拒绝，并强行对该房屋装修使用。2020年3月14日，原告又向被告发出解除合同函，要求解除合同，返还房屋，被告置若罔闻。 刘建汉辩称，1、对合同效力的意见：此房屋的买卖并非被告寻找原告购买，而是原告在急需用钱的情况下指派其物业公司工作人员向被告提出出售要约，且限定在一定时间内必须交清房款，被告作出承诺后双方达成买卖合意，原告在收款后与被告签订房屋买卖合同，该合同文本由原告提供，内容真实，未违反法律规定，属于合法有效的房屋买卖合同。原告认为该合同为无效合同，理由是该合同违反法律强制性规定，被告不知道原告所说的强制性规定是哪一部法律。作为中华人民共和国公民，被告认为原告肯定是知道自己哪些房屋可以进行买卖才发出售房要约，如果原告明知是不能出售的房屋而进行出售，原告主观上存在恶意，应对其进行惩罚，且对合同的处置权利仅限于要求撤销或者变更合同，而不是确认合同无效。现合同签订已一年有余，原告从未提出撤销或变更之诉，只是一味要求确认合同无效，不符合法律规定，其请求不应得到法院支持。2、对原告要求确认合同无效的意见：首先，此合同不符合法定无效条件，原告要求确认合同无效，被告不同意；其次，原告要求确认合同无效的理由是此房屋属于监控室，不能进行买卖。依照原告的设计及规划，监控室在设计建筑图纸应该已经设计并建设，原告在出售时更应明确监控室属于不能买卖的房屋，原告在明知此房屋为监控室的情况下进行买卖，其存在主观恶意及欺诈行为，按照《消费者权益保护法》的规定，原告确应对被告进行双倍赔偿，即退还被告已支付的购房款32万元并支付32万元的赔偿金；再次，此房屋原告若执意收回，就应在原告第一次起诉后坚持收回房屋，而不是撤诉。其撤诉后，被告认为原告已放弃对该房屋权利的主张，在原告默许的情况下对房屋进行了装修，如原告坚持解除合同，则该部分损失亦应由其双倍赔偿（计64万元）。最后，原告在此玩弄手段，想不掏钱就把房子拿回去，因为原告现在的经济情况大家心知肚明，公司根本没有钱，只要合同无效，房子归原告，钱什么时候给被告退就不得而知了。所以，如果原告坚持要房子，被告愿意以100万元的价格出售给原告。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1、原告提交《解除合同函》，证明向被告送达此函件，请求解除买卖合同，被告否认收到此函件。因原告陈述其委托物业公司代为送达，且未提交其他证据佐证被告收到此函件，故对原告提交的《解除合同函》不予采信；2、原告提交一份《情况说明》，证明涉案房屋不能买卖。被告有异议。因该情况说明人“汪东红”未出庭作证，且“汪东红”是以个人身份出具的说明，该说明的客观真实性无从考证，本院不予采信。 本院经审理确认事实如下：原告系依法注册成立的房地产开发公司，经营范围为房地产开发、销售。环县环江地中海商住小区系原告开发建设。 2019年9月6日，原告公司工作人员通过他人联系被告，欲出售环县环江地中海商住小区一间房屋。被告到达原告位于环县环江地中海商住小区的办公地点后与原告法定代表人等工作人员进行协商，原告告知被告该房屋不能备案，被告知情后双方达成一致意见。原告提供《商品房买卖合同》文本（内附房屋平面图）与被告共同签订。合同约定被告购买环江地中海小区15号楼1层12—14轴线、A—B轴线范围区域的一间48.3平方米房屋（图纸上标明涉案房屋为门房、休息室），单价为每平方米6625.26元，总房款共计320000元。付款方式及期限约定：买受人于2019年9月6日一次性付清房款320000元。合同签订后，原告于当日一次性付清房款320000元，原告出具收款收据。同年9月11日，原告向环县环江地中海商住小区的庆阳永昌瑞物业管理有限公司出具一份证明，内容为：“购房人刘建汉，15号楼1单元12—14轴线、A—B轴线范围内区域房，在庆阳金昊房地产开发有限公司环江地中海售楼部已交清房款，办理完合同及相关手续，请接纳。购房人应明确了解相关房屋装修、使用责任、权利和义务。需要说明的事项：此房无法备案，故维修基金无法交纳，情况属实。” 后原告联系被告告知出售的房屋系环江地中海商住小区的监控设备用房，不能出售，要求解除合同并退还房屋，双方协商未果。原告于2019年11月6日向环县人民法院起诉，请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》。环县人民法院立案后进行审理，原告于2019年12月2日申请撤诉，环县人民法院予以准许。 本院认为，本案争议的焦点是涉案《商品房买卖合同》效力的问题。首先，从签订合同的主体方面分析，原告系依法成立的房地产开发销售公司，其出售的涉案房屋系其公司开发建设，拥有涉案房屋的所有权，被告系完全民事行为能力人，故订立合同的双方当事人符合法律规定。其次，从合同的内容分析，法律规定的合同无效情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。涉案《商品房买卖合同》的内容清楚明了，《补充协议》中对购买的房屋不能备案亦进行了明确说明，双方协商一致签订合同不存在以胁迫、欺诈手段订立合同损害国家利益及恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益之情形。更无以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形。《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”涉案房屋所在小区的物业管理公司现有监控室、门房正常使用，表明原告在向物业管理公司移交小区公共配套设施时并未将涉案房屋作为小区公共设施进行移交，因此原告陈述涉案房屋系小区监控设备用房，继续履行合同会损害小区业主利益的理由无事实依据，不予采信。且原告提供的设计图纸中显示涉案房屋为门房及休息室，但其陈述在实际使用中准备当作监控设备用房使用。由此可见，小区监控设备用房并非一经设计即固定用途，涉案房屋一开始亦非按照监控设备用房设计。故原告主张涉案房屋属于小区监控设备用房，系公共设施，涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定的陈述无事实及法律依据，对其主张合同无效的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告庆阳金昊房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费6100元，减半收取3050元，由庆阳金昊房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审判员  敬向琼 二〇二〇年六月十五日 书记员  黄丽娟