成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初7309号 原告：成华区颐和家园第一届业主委员会，住所地成都市成华区建和路6号5栋2单元架空层。 负责人：邓秀林，职务主任委员。 委托诉讼代理人：范倩兰，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨仕华，四川东烜律师事务所律师。 被告:成都安特物业管理有限公司,住所地成都市成华区建祥路6号颐和家园9幢3楼24号。 法定代表人：王松，职务不详。 被告：成都市鸿方企业管理有限公司，住所地成都市武侯区二环路西一段5号2栋809。 法定代表人：印洪，职务不详。 原告成华区颐和家园第一届业主委员会（以下简称颐和家园第一届业委会）与被告成都安特物业管理有限公司（以下简称安特物业）、成都市鸿方企业管理有限公司（以下简称鸿方公司）业主共有权纠纷一案，本院于2019年8月23日受理后，依法适用普通程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理，原告颐和家园第一届业委会的委托诉讼代理人范倩兰、杨仕华到庭参加诉讼，被告安特物业、鸿方公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加本案诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 颐和家园第一届业委会向本院提出诉讼请求：1.判决确认安特物业、鸿方公司之间的《停车场管理协议》无效；2.判决安特物业、鸿方公司赔偿颐和家园第一届业委会小区外围停车场公区损失150万元（暂定），并自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算资金利息至付清时止。事实及理由：2006年10月29日，安特物业与成都中泽置业有限公司（以下简称中泽公司）签订《前期物业服务合同》，约定安特物业为颐和家园小区提供前期物业管理服务，其中第十九条第三项明确约定“未出售的停车位：由甲乙双方在物业管理移交时另行签订委托经营合同”。后2018年2月25日颐和家园小区依法成立第一届业主委员会。2019年4月20日，因新物业即将进场，安特物业与颐和家园第一届业委会进行物业交接工作时，颐和家园第一届业委会发现2011年起，安特物业在无任何业主大会授权的情况下擅自处分该停车场，而鸿方公司在明知安特物业没有授权和办理相关手续的情况下，仍与其签订《停车场管理协议》。安特物业、鸿方公司共同侵害颐和家园小区全体业主对于240个车位的业主共有权，以超低价格获取该停车场并对外经营获取巨额利益。经颐和家园第一届业委会与安特物业、鸿方公司多次协商，要求被告鸿方公司腾退停车场，要求安特物业、鸿方公司向颐和家园第一届业委会移交相关账目，并赔偿占用停车场期间给颐和家园第一届业委会造成的损失。但安特物业、鸿方公司一直以各种理由拒绝，后颐和家园第一届业委会于2019年5月26日收回了该部分停车场。综上，安特物业、鸿方公司侵犯颐和家园小区全体业主的合法权利，给全体业主带来巨大经济损失。现颐和家园第一届业委会为了维护颐和家园小区全体业主的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法判决 安特物业、鸿方公司未答辩。 本院经审理查明：2006年10月29日，中泽公司与安特物业签订《前期物业管理服务合同》约定，中泽公司聘请安特物业对颐和家园项目提供前期物业管理服务；物业小区内共有部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理均属于安特物业的管理服务范围；委托服务期限暂定三年，合同到期且业主委员会或业主大会与其选定的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；本合同终止时，安特物业必须向中泽公司（或业主委员会）移交全部管理服务用房及物业管理服务全部档案资料。还约定，车位使用费不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人向安特物业缴纳；已出售的车位，由业主按50元/位/月标准向安特物业缴纳物业管理费；未出售的车位，由双方在物业管理移交时另行签订委托经营合同。 2018年2月23日，颐和家园第一届业委会成立，任期为2018年2月25日至2021年2月24日。2019年7月1日，颐和家园2019年业主大会临时会议表决通过“同意授权业主委员会处理本建筑区划内与全体业主相关的诉讼事宜，诉讼需要费用由全体业主共有部分经营所得收益中支付”。 2009年成华区交通局通过了颐和家园停车场的备案。2017年7月11日，安特物业与鸿方公司签订《停车场管理协议书》约定，安特物业将其管理的颐和家园小区路面停车场管理工作委托给鸿方公司，委托管理期限为2017年7月1日至2022年6月30日，安特物业有偿向鸿方公司提供小区外围240个路面停车场管理，并收取鸿方公司3,000元/月管理费；鸿方公司需自行增设停车场设施设备，已达到停车场使用标准，按国家物价部门核准收费标准收费，不得擅自提高收费标准。合同签订后，鸿方公司开始管理颐和家园小区的地面车位，并收取临时停车的停车费及与业主签订车位租赁合同，从颐和家园第一届业委会出示的合同，可知车位月租费用为150元/月。 2018年12月10日，安特物业向颐和家园第一届业委会发出《关于终止“颐和家园小区”物业服务工作函》载明，安特物业于2008年9月16日接受中泽公司的委托为颐和家园小区提供前期物业管理、服务；服务期于2011年9月15日到期。由于颐和家园业委会未成立，业主未聘请新的物业服务企业，安特物业为颐和家园小区一直服务。现颐和家园小区成立业委会，故向颐和家园第一届业委会提出终止与中泽公司签订的对颐和家园小区进行前期物业管理与服务的工作。同年12月12日，颐和家园第一届业委会向安特物业回函载明，同意终止物业管理工作。并要求安特物业在新物业企业选定以后，积极配合，依法做好交接工作。 颐和家园第一届业委会与安特物业在办理交接的过程中，发现安特物业不能按照前期物业服务合同的约定向颐和家园第一届业委会移交全部物业管理服务档案资料，也未按规定公示小区公区收支情况。为此，双方签订《关于颐和家园物业交接遗留问题协议》《关于颐和家园4月22日交接情况说明》《关于提交并公示小区公区收支情况的通知》等文件。安特物业于2019年4月22日退场。 另查明，颐和家园小区规划地面车位共计240个，上述车位在成都市不动产交易中心未能查询到相关产权登记情况。 庭审中，颐和家园第一届业委会出示颐和家园项目2011年收费汇总表、2011年度安特物业收支表（颐和家园）、颐和家园项目收费汇总（2012年上半年），拟证明仅2011年颐和家园车位月租费用共计449,124元，临时停车收费达到115,590.2元，仅2012年上半年车位月租就达到164,775元。颐和家园第一届业委会出示鸿方公司出具收据共计63张以及8次转账记录，拟证明2009年5月16日至2011年9月11日涉及金额为49,370元，其中收据42,170元，其他方式支付7,200元，从收据分析可知办卡的每月停车费为300元。颐和家园第一届业委会出示颐和家园路面停车场管理方案，拟证明2013年鸿方公司预算的颐和家园路面停车场项目的收益为129,620元/年，平均月收益为10,801.6元/月。颐和家园第一届业委会出示鸿方公司《机动车停车场登记表》，拟证明鸿方公司记录的部分未办卡临时停车收费情况。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，案涉240个地面车位虽未办理产权，但其属于建筑区划内的车位，其归属可以通过当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定来确定。再根据安特物业与中泽公司签订的《前期物业服务合同》内容，已经对车位的管理分为三类即“车位使用费”“已出售的车位”“未出售的车位”，其中是否为可出售的车位应对应可以办理产权证的产权车位，而案涉240个地面车位应对应“车位使用费”的相关规定，即车位使用人向安特物业缴纳相应的车位使用费。该条约定应为当事人对建筑区划内规划用于停放汽车的车位归属的约定。本院认为，该约定符合法律规定，安特物业与鸿方公司签订的《停车场管理协议书》，系安特物业在其享有对案涉车位占有使用权的前提下，作出的处分行为，双方按约履行合同，该合同应为合法有效。颐和家园第一届业委会主张《停车场管理协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于颐和家园第一届业委会主张安特物业、鸿方公司赔偿停车场公区损失150万元及资金占用利息的诉讼请求。本院认为，安特物业、鸿方公司签订的《停车场管理协议书》有效，安特物业、鸿方公司按约定收取的费用不会侵犯颐和家园第一届业委会或颐和家园业主权利，颐和家园第一届业委会亦未举证证明安特物业、鸿方公司违反《前期物业服务合同》《停车场管理协议书》的约定向颐和家园业主收取车位使用费或未尽到妥善管理等义务，其应承担相应的举证责任，本院对颐和家园第一届业委会的该项主张，不予支持。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告成华区颐和家园第一届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费18,300元，由原告成华区颐和家园第一届业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  丁 翔 人民陪审员  左都元 人民陪审员  费怀银 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  杨 岚