河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0104民初1363号 原告：陈建华，男，1964年7月21日出生，汉族，石家庄市衣典针织服装厂厂长，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘二勇，河北元朔律师事务所律师。 被告：河北塔坛房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区胜利南街118号塔坛国际商贸城8号写字楼814室。统一社会信用代码：91130100566175061C。 法定代表人：刘立辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：樊玖丽，河北千山恒业律师事务所律师。 原告陈建华与被告河北塔坛房地产开发有限公司（以下简称“塔坛房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告陈建华及其委托诉讼代理人刘二勇，被告塔坛房地产公司委托诉讼代理人樊玖丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈建华向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告在履行双方签订的房屋买卖合同中构成违约：支付给原告未办理该商铺权属证书的违约金497578元（按同期银行逾期贷款利率6.18%计算，自2016年9月1日起至2019年11月1日止，及自2019年11月1日起至实际办理该商铺权属证书之日止的利息）；2、由被告承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：原告陈建华于2013年8月28日与被告河北塔坛房地产开发有限公司签订编号为010的《选房单》，约定购买石家庄，建筑面积116.67平方米，单价每平方米23400元。原告按被告要求缴纳购房全款2611275元。被告于2016年6月1日前将该商铺交付原告后，原告多次要求被告履行合同办理该商铺的权属证书，被告均以各种理由推托，至今仍未办理。本案诉争商铺自交房至今已三年有余，被告尚未办理不动产登记。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告塔坛房地产公司辩称，一、被告并没有构成违约。双方于2013年8月28日签订选房单，《选房单》中明确约定，日后签订正式商品房买卖合同，说明选房单性质为预约合同，双方并未办理正式的商品房买卖合同。《选房单》中双方并没有办理房产本的日期，也没有约定被告的违约情形以及违约责任承担方式，也没有约定预期办证的违约金条款，原告主张被告违约并支付逾期办理房产证违约金并没有明确的合同约定的依据。二、退一步讲，即使《选房单》认定为商品房买卖合同，原告的诉讼也已经超过了诉讼时效。原告主张于2016年6月1日被告交付房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，那么被告应该在交付房屋90天内给原告办理房产证，原告主张被告应支付原告自2016年9月1日起开始计算的违约金，根据最高人民法院于2016年11月30日发布的第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第十八条之规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”，原告逾期办证违约金的诉讼时效应该从2016年9月1日开始计算，而原告至2019年10月1日才开始主张权利，明显超过了诉讼时效。三、原告的商铺面积有所变化，由原来的116.67平方米已变成128平方米，需要补足差额款项，在原告尚未补足差额时，说明原告并没有完全履行合同，原告也不应主张办理房产证。四、关于办理房产证的事项，由于房地产项目的特殊性，塔坛公司的工程验收时，石家庄市并没有关于百万平米单体项目的验收标准，负责验收建设工程竣工项目综合验收项目办公室，学习了一段时间。此后2017年因为国家政策的调整，消防专项竣工验收由武警消防部门转到住建部门进行验收，被告所涉及项目的消防验收的资料手续需要重新再提交一遍，因此塔坛整体项目的办证事宜有所延后。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《选房单》、收据、银行转款凭证，被告当庭提交了房屋面积表（复印件）。本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的事实,本院认定如下：2013年8月28日，原告陈建华与被告塔坛房地产公司签订《选房单》，约定原告作为选房人选择位于石家庄，建筑面积为116.67平方米（房屋面积以相关部门实际测量为准）。单价23400元／平方米。原告自愿支付2611275元作为选房预付款，以此确定所选房屋。待签订正式《商品房买卖合同》时，所交选房预付款自动转为房款。上述选房单签订当日，原告向被告以转账方式支付2611275元。被告于2016年6月1日向原告交付房屋。原、被告均认可案涉商铺已取得预售许可证，现双方未签订正式商品房买卖合同。原告至今未能取得房屋权属证书。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于选房单的性质。原告主张双方签订的选房单是实际的房屋买卖合同，选房单中约定了房产的具体坐落、面积、单价，具备《商品房销售管理办法》第十六条的关于商品房买卖合同主要内容。被告抗辩称选房单是预约合同性质，根据选房单第三条约定此后双方还会正式签订商品房买卖合同。该选房单中没有约定交付房产的时间，也没有明确约定双方违约责任的承担，因此选房单为预约合同。 被告是否构成违约的问题。被告作为专业的开发建设单位，应当对其开发的房地产项目建设的规划审批、手续办理、验收申请等行为的规范全面了解以及做好预算，被告对其主张未提交证据予以证实。被告已于2016年6月1日向原告交付了案涉房屋，其应自房屋交付使用之日起90日办理房屋所有权登记，被告至今未办理房屋权属证书属实，故被告构成违约。 3、本案是否超过诉讼时效。本案案涉商铺于2016年6月1日交付原告使用，应办证截止日期为交付房屋的90日，即2016年9月1日，被告应自2016年9月2日起承担逾期办证违约责任，因2016年9月2日至原告提起诉讼之日（2019年11月4日）已超过三年的诉讼时效期间，故违约金应从原告起诉之日向前倒推三年开始计算。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房认购协议书》约定了房屋的具体位置、房号、合同价款、房屋面积、交房时间等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据以履行，且被告已按约定收受原告购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。因被告的原因，原告未能在法律规定的期限内取得房屋权属证书，因此被告应当承担逾期办证的违约责任。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因双方并未明确约定违约金标准，故本案逾期贷款利息的标准，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。因本案并非民间借贷纠纷，故对原告要求按照年息6%标准支付违约金的诉讼请求，不予支持。被告应当向原告支付自2016年11月5日至2019年11月4日止的违约金（以2611275元为基数，自2016年11月5日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的标准计付，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。关于被告抗辩的约定房屋面积与实际交付房屋面积不符的问题，双方未经相关部门进行实际测量，被告单方测算并提交面积表的复印件，不能证实其主张，故被告的该抗辩理由，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告河北塔坛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈建华支付逾期办证违约金（以2611275元为基数，自2016年11月5日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%的标准计付，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 驳回原告陈建华的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告陈建华负担527元；由被告河北塔坛房地产开发有限公司负担8273元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  赵子平 人民陪审员  魏兰琴 二〇二〇年六月九日 书 记 员  丁云鹏