四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川32民终118号 上诉人（原审原告）：汶川天添房地产开发有限公司，住所地四川省阿坝藏族羌族自治州汶川县威州镇凤州路1幢1-16-16层。 法定代表人：敬邦红，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋跃武，四川法奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：殷丽君，女，1975年8月7日出生，羌族，住四川省茂县。 委托诉讼代理人：罗斌，四川罗斌律师事务所律师。 上诉人汶川天添房地产开发有限公司（以下简称天添房地产公司）因与被上诉人殷丽君商品房销售合同纠纷一案，不服四川省汶川县人民法院（2019）川3221民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月27日立案后依法组成合议庭，于2020年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人天添房地产公司的委托诉讼代理人宋跃武，被上诉人殷丽君的委托诉讼代理人罗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天添房地产公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人两次通知已送达被上诉人，邮件能够准确的送达至被上诉人所购买的商品房地址汶川县，虽邮寄地址将“11号楼”表述为11号，因为当地没有11号而只有11号楼，并没有给投递人员造成误解，依然送到了11号楼“禹皇酒店”吧台，应视为被上诉人已收到邮件。与被上诉人一起购买商品房的买受人有尹建军、杨志、赵国亮，殷建军、殷丽君系兄妹，四人系亲属关系，四人购买11号楼5至8层的目的为开设酒店，四人现以被上诉人名义开设汶川禹皇酒店，邮件到达酒店应视为殷丽君已收到。3.被上诉人在合同中留的电话和上诉人邮件上留的收件人联系电话，一审诉讼留的被上诉人电话均一致。邮政快递在收取邮件、送达邮件时均通过短信的方式通知了被上诉人，一审法院也使用该电话与被上诉人联系，被上诉人以不知情否认收件事实不符合日常生活经验法则。4.上诉人向一审法院提交的两份投递情况截屏，状态为邮件妥投，被上诉人对证据无异议，但否认妥投的结论，一审未予以核实、认定。5.合同解除可通过诉讼的方式告知对方，也可直接书面告知，上诉人与被上诉人的合同关系已经解除，被上诉人应返还房屋并承担相应责任。 被上诉人殷丽君答辩称，本案的争议是上诉人向被上诉人发出的解除合同通知是否有效送达，若有效送达将会产生相应的法律后果，至今上诉人送达的通知没有被上诉人的签字，被上诉人至始至终未收到。从一审庭审可知，邮件地址错误，其中一人的姓名错误，上诉人向法庭提交的EMS单号到现在为止在网络查询仍然显示未妥投，未有效送达就不能产生相应的法律后果。上诉人关于邮件已经送达的理由是基于其推测推理，而非直接证据显示。 天添房地产公司向一审法院提起诉讼的请求为：1.判决殷丽君恢复并返还汶川县威州镇岷江路中段“尔玛天街”11栋1单元第5层营业用房；2.殷丽君支付违约金500000元；3.殷丽君以月租金19683.6元（建筑面积656.12平方米、月租金每平方米30元）为标准，从2019年10月3日起至返还营业用房时止赔偿天添房地产公司租金损失（从2019年10月3日起暂计算至起诉时的2019年11月12日止为25588.68元），截止起诉时止违约金和租金损失暂合计525588.68元；4.本案案件受理费由殷丽君承担。 一审法院认定事实：2015年2月7日，殷丽君与绵阳天添置业有限公司签订了《汶川县商品房买卖合同》，购买位于汶川县，用途为商业、酒店，建筑面积656.12平方米，所留地址为四川省茂县；同日，双方签订《尔玛天街补充协议》；因按汶川县城乡规划建设和住房保障局要求，“尔玛天街”项目的开发主体由绵阳天添置业有限公司变更为天添房地产公司，2015年12月29日绵阳天添置业有限公司与天添房地产公司、殷丽君签订了《合同主体变更补充协议》，绵阳天添置业有限公司将“汶川尔玛天街”整个项目交由天添房地产公司继续开发、履行有关义务，其与殷丽君的《汶川商品房买卖合同》全部权利义务交由天添房地产公司。12月30日双方签订了《补充协议（二）》。2015年12月30日，天添房地产公司与殷丽君签订了《汶川县商品房买卖合同》两份，该合同将位于汶川县，用途为商业、酒店，建筑面积656.12平方米，购房单价为每平方米3000元，同时还约定签订合同当日支付500000元，剩余1468360元于领取房产土地双证后60天内一次性支付完毕；双方还约定了违约责任，其中对于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该合同中汶川县岷江路中段11号地址为天添房地产公司所打印，且该合同签订时该房屋地址是否为岷江路中段11号并未确定。天添房地产公司于2019年4月22日在绵阳市众信公证处公证下将《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》邮寄殷丽君，地址为汶川县岷江路中段11号。根据邮件投递显示收到日期为2019年4月24日，签收人为收发室。天添房地产公司2019年9月16日在绵阳市众信公证处公证下将《解除合同通知书》邮寄殷丽君，地址为汶川县岷江路中段11号，根据邮件投递显示收到日期为2019年9月17日，签收人为他人代收。一审法院认为，本案诉争焦点为殷丽君是否收到了天添房地产公司送达的《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》《解除合同通知书》，能否构成约定解除合同的要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，本案天添房地产公司称其已通过邮寄方式向殷丽君送达《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》《解除合同通知书》，且快递上载有殷丽君正在使用的电话，可以收到该两份通知。同时天添房地产公司的送达行为已通过公证机关公证，故按照双方合同约定协议已经解除。殷丽君辩称未收到该两份通知书，且天添房地产公司邮寄的地址不是自己的住所地、经常居住地以及所购房屋所在地，合同地址系天添房地产公司自行打印。虽然天添房地产公司通过公证采用邮寄送达的方式向殷丽君送达了《汶川天添房地产开发公司关于尽快办理产权证的通知》《解除合同通知书》，但公证书载明的内容仅仅是邮寄送达内容和过程的证据保全，并不包含确认送达结果的公证。天添房地产公司未提交其他证据予以佐证该两份通知已送达殷丽君，现有证据不能构成约定解除合同的要件，故对天添房地产公司的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回天添房地产公司的全部诉讼请求。案件受理费4528元由天添房地产公司负担。 二审中天添房地产公司提交了以下证据：第一组2019年4月22日邮寄底单，拟证明邮件送达的具体位置是汶川禹皇酒店吧台。第二组个体工商户登记基本信息，拟证明汶川禹皇酒店的实际经营者是殷丽君，经营场地是汶川县威州镇岷江路中段4至8层，殷丽君收到了邮件。第三组公证书、网上查询邮寄送达状态单、邮寄单，拟证明一审判决后再次向殷丽君邮寄了解除合同通知书并公证，殷丽君拒收邮件的事实；上诉人已于2019年9月通知殷丽君解除合同，第二次通过诉讼要求解除合同，第三次在一审判决后再次邮寄通知要求解除合同。经质证，被上诉人殷丽君对第一组证据本身的真实性、合法性无异议，对内容有异议，底单处圆珠笔注明“禹皇酒店吧台”的字样，非吧台人员签字，也未注明是邮局人员作出的说明，明显是未妥投。对第二组证据的真实性、合法性无异议，能够证明殷丽君是汶川禹皇酒店的法定个体登记人员，但法定负责人不一定是实际经营人，该证据不能证明酒店的工商负责人能收到上诉人送达的邮件，该证据能证明工商登记殷丽君的住所地是茂县，上诉人邮寄的地址错误。对第三组证据的真实性、合法性无异议，能够证明上诉人在绵阳寄送邮件的事实，同时能够证明与原审争议的邮寄地址不一致，现地址才是殷丽君的法定住所，此次邮寄地址正确；公证书中附带的解除合同通知书说明上诉人已不认可2019年3月的投递行为。本院对证据认证如下：第一组证据中邮寄底单“禹皇酒店吧台”字样的书写人不明确，不能反映出系酒店工作人员签收或快递员备注，不能证明邮件已送达汶川禹皇酒店，不予采信。对第二组证据的真实性予以确认，该证据能够反映汶川禹皇酒店经营者、经营场所等内容，但不能证明邮件已送达殷丽君。对第三组证据的真实性予以确认，该证据能够证明上诉人于2020年3月24日向殷丽君邮寄了解除合同通知书并公证及殷丽君拒收邮件的事实，予以采信。 被上诉人殷丽君二审未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案天添房地产公司以殷丽君在公司多次催促下拒不办理不动产权属转移登记手续，规避支付房款义务为由行使合同解除权，并以合同已解除为由要求殷丽君恢复房屋原状并返还及支付违约金和租金。案涉合同、协议约定办理房屋过户登记由天添房地产公司提供手续提交房屋登记机构，但合同、协议中无关于办理不动产权属转移登记具体事宜的约定，实践中办理不动产权属转移登记需由买受人配合完成，协助办理权属转移登记属于殷丽君的合同义务。天添房地产公司于2019年4月22日采用邮寄方式通知殷丽君办理产权过户登记，邮寄地址为汶川县岷江路中段11号，该地址系2015年12月30日《汶川县商品房买卖合同》殷丽君地址处载明的内容，案涉合同、协议中未对邮寄送达地址条款作出约定，合同中注明的地址并不当然为有效送达地址。在2015年2月7日的《汶川县商品房买卖合同》《尔玛天街补充协议》、2015年12月30日的《补充协议（二）》中载明殷丽君地址、住址均为四川省茂县，在案涉合同、协议中买受人地址、住址不同的情况下，天添房地产公司选择了其中一处地址进行邮寄，天添房地产公司提出汶川县岷江路中段11号为殷丽君购买案涉房产开设酒店的地址，殷丽君作为汶川禹皇酒店经营者已收到邮件，首先通过本案现有证据无法确认邮寄底单注明的“禹皇酒店吧台”字样为酒店工作人员书写并签收邮件的事实，也无法确认该邮件实际送达至汶川禹皇酒店；其次，邮寄底单收件人电话虽为殷丽君本人手机号码，但本案无证据表明快递员在送达邮件时通知过殷丽君本人，天添房地产公司称快递员向殷丽君发送了信息，但其并未提交证据予以佐证，故天添房地产公司提交的证据不能证明该邮件已经有效送达至殷丽君。天添房地产公司未提供其他证据证明殷丽君拒不办理案涉房产权属转移登记规避支付房款义务，本案即不存在合同约定解除，亦不存在合同法定解除的情形，天添房地产公司不享有合同解除权。天添房地产公司在不享有合同解除权的情况下向殷丽君邮寄解除通知，无论殷丽君是否收到，均不产生合同解除的法律效力，因此天添房地产公司基于合同已解除提出的各项请求均不能成立。综上，上诉人天添房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9056元，由上诉人汶川天添房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  单琦娟 审判员  吴延丽 审判员  陈卉佳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  泽郎佳