浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初19802号原告：杭州万街商业经营管理有限公司，住所地：杭州市江干区新风路266号3楼3013室，统一社会信用代码：91330110MA28NWXG1R。法定代表人：李明峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：于志超,浙江保俶律师事务所律师。被告：王清锋，男，1986年5月21日出生，汉族，住杭州市上城区。被告：杭州**园生命科技有限公司，住所地：杭州市西湖区转塘街道钱江浮山商业中心14幢4号门404室-3，统一社会信用代码：91330106MA28X38U2R。法定代表人：姜学奎。原告杭州万街商业经营管理有限公司（下称原告）为与被告王清锋、杭州**园生命科技有限公司(下称**园公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法由审判员周新宇独任审判，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于志超及被告王清锋、被告**园公司的法定代表人姜学奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年5月2日，原告与被告王清锋签订《场地服务合同》，约定原告向被告王清锋出租坐落于杭州市余杭区的房屋（下称案涉房屋），房屋面积127.03平方米，作为被告王清锋经营生鲜水果所用，场地服务期为2018年5月1日起至2021年4月30日止，交付日为2018年5月11日至2019年7月31日和第三年的2020年5月1日至2020年8月31日，并对服务费的支付方式和期限、双方权利和义务、违约责任等做出约定。合同签订后，原告依约交付案涉房屋，被告王清锋缴纳至2019年4月30日的服务费。此后被告王清锋存在如下违约行为：1、2019年5月，被告王清锋向原告申请对房屋进行重新装修，并承诺主营水果生鲜，故原告予以同意。但被告王清锋并未按照合同约定和其承诺的约定主营水果，而变更业态为销售茶叶。原告知晓后立即告知被告王清锋，被告王清锋未予理会。故原告于2019年4月4日、2019年7月7日通过书面形式督促被告王清锋进行整改，并告知不整改将解除合同并追究被告王清锋的违约责任，但此后被告王清锋仍未整改。被告王清锋的行为违反合同2-1、2-2之规定。在此期间，被告**园公司向原告出具其与被告王清锋签署的《合作经营协议》，告知其基于《合作经营协议》共同使用案涉房屋。原告明确告知被告王清锋须按原《场地服务合同》履行义务。2、2019年6月，被告王清锋私自将多个娃娃机放至案涉房屋门口的公共区域，原告劝阻被告王清锋无效后，于2019年7月2日通过书面的形式告知被告王清锋进行整改，但被告王清锋未整改。原告于2019年7月6日对公共区域进行统一整改后，被告王清锋于次日继续将娃娃机放至案涉房屋门口的公共区域，其行为违反合同1-6之规定。3、按照合同约定，被告王清锋应当在2019年7月15日缴纳第二期服务费，经原告在2019年7月7日催告后被告王清锋未能按约向原告支付服务费，违反合同5-2条之规定。基于被告王清锋的上述违约行为，原告有权依据合同第11条之规定向被告王清锋主张权利。原告于2019年7月22日向被告王清锋寄送《合同解除通知书》，被告王清锋于2019年7月24日收悉，但被告王清锋并未向原告腾空房屋、结算费用。原告于2019年8月1日向被告王清锋寄送《清场通知书》，被告王清锋于2018年8月3日收悉，此后被告王清锋仍未履行相关的义务。另，被告**园公司于2019年8月2日向原告寄送《通知书》，对商铺使用及铺内物品所有权做说明，并表示其将继续占用原告商铺。被告王清锋和被告**园公司均为案涉房屋的实际使用人，需共同对原告承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令确认原告与被告王清锋签署的《场地服务合同》已于2019年7月24日解除；2、判令二被告立即腾空案涉房屋并将结清物业费、水电费后的房屋交付给原告；3、判令二被告向原告补交免费期的服务费26994元（2019年5月1日起至2019年7月24日止，共85天，日服务费317.575元）；4、判令二被告向原告支付房屋占用使用费9845元（自2019年7月25日起暂计至2019年8月24日止，共31天，日服务费317.575元，实际应支付至房屋实际腾退之日止）；5、判令二被告向原告支付合同解除的违约金19319元（标准为解约当年2个月的服务费，115915/12*2=19319元）；6、判令二被告支付原告律师费8000元；7、判令二被告支付本案的诉讼费。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、房屋所有权证、委托书、关于权利义务转让的三方协议各一份，证明原告有权出租案涉房屋的事实。2、《场地服务合同》一份，证明原告与被告王清锋就房屋的范围、交付日期、使用日期、免费期、服务费的支付方式和期限、双方的权利和义务、违约责任等作出约定的事实。3、被告**园公司邮寄给原告的EMS面单、《通知书》、《合伙经营协议》各一份，共同证明二被告存在合伙关系，被告**园公司独立经营“**园茶叶”，以及二被告是主营茶叶并非主营水果的事实。4、2019年6月4日业态整改通知函及张贴照片、2019年7月7日业态整改告知函及邮寄信息、现场照片各一份，证明被告王清锋违反合同约定，擅自将主营水果改为主营茶叶，原告多次督促被告王清锋进行整改的事实。5、2019年7月2日案涉房屋门上张贴公共面积整改告知函、2019年7月6日占用物认领告知函及邮寄信息、2019年7月7日公共面积整改告知函及邮寄信息、现场照片各一份，证明被告王清锋违反合同约定，擅自占用公共面积，原告多次督促被告王清锋进行整改的事实。6、租金缴纳通知书及邮寄信息各一份，证明原告在2019年7月7日向被告王清锋发出缴纳第二期服务费的通知的事实。7、解除合同通知书及邮寄信息各一份，证明原告在2019年7月22日向被告王清锋发出解除合同通知书，被告王清锋于7月24日收悉，故合同于7月24日解除，且原告依据要求被告王清锋腾退房屋并结清相关费用的事实。8、清场通知书及送达新消息各一份，证明原告在2019年8月2日向被告王清锋的两个地址和案涉房屋上门送达清场通知，要求被告王清锋腾空商铺交付房屋的事实。9、委托代理合同、发票各一份，证明原告为解决本案纠纷而支出律师代理费8000元的事实。被告王清锋答辩称：被告王清锋于2019年5月份将案涉房屋交付给被告**园公司使用。在得到原告通知不能经营茶叶后，被告王清锋也曾向被告**园公司通知，但**园公司一直也没把房子交还。对于原告的诉请，被告王清锋都不认可。被告王清锋未向本院提交证据材料。被告**园公司答辩称：1、被告**园公司不应列为本案的被告，原告诉讼主体明显错误，请求法院驳回原告的诉讼请求。2、被告**园公司从来没与原告签订过任何房屋租赁合同，并不存在房屋租赁关系，更不存在任何房屋租赁纠纷。3、原告称被告**园公司向原告出具过一份与被告王清锋签订的《合作经营协议》，以证明被告**园公司与被告王清锋共同使用房屋。首先，被告**园公司从没有向原告出具任何《合作经营协议》。其次，即便协议存在也仅证明被告**园公司和被告王清锋之间的权利和义务，与原告没有任何关系，是原告对《合作经营协议》的误读。4、原告称被告王清锋与被告**园公司为案涉房屋的实际使用人，需对原告共同承担违约责任，与事实不符，与法律相悖，因被告**园公司与原告无任何约定，又何来违约。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，恳请法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告**园公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：对原告提交的证据，被告王清锋对证据1、2的三性没有异议；对证据3表示情况不清楚，且二被告并非是合伙关系，对证明内容有异议；对证据4、5的真实性无法确认，因为案涉房屋由被告**园公司使用，被告王清锋未收到材料；对证据6的三性有异议，没有收到；对证据7、8的三性没有异议。对证据9三性均有异议。被告**园公司对证据1、2、4-9的三性均有异议，都没有见过；对证据3中通知书三性认可，其他不予认可。经本院审查后认为，原告提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定，并结合庭审调查认定本案事实。本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，查明本案的事实如下：2018年5月2日，原告与被告王清锋签订《场地服务合同》，向被告王清锋出租案涉房屋。合同约定：“1-6、使用范围：乙方（即被告王清锋）仅使用本合同中约定的建筑面积和指定广告位置；公共部位、公共设施按物业管理的规定为杭州万街商业经营管理有限公司所有，不得侵占”；“2-1、乙方向甲方（即本案原告）承诺，使用该房产作为商业用房使用，经营业态为生鲜水果类，经营品牌为流香果品，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定等所有法律法规。2-2、乙方保证，在使用期限内未征得甲方书面同意以及按规定需经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的用途/经营业态/品牌”；“5-1、该房产服务费标准和计算服务费的详细列表如下：2019年5月1日至2020年4月30日，日服务费2.5元/㎡/天，年服务费115915元”：“5-2、（1）转账支付：首期的服务费于签约当日支付，此后每期服务费为12个月，提前15日支付，先付后用。即第二期12个月（即2019年8月1日至2020年4月30日）服务费（共计人民币86698元）缴纳时间为2019年7月15日”；“11-1乙方单方提出终止合同或有下列情形之一的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回服务房产，押金不予退还；乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年二个合同月的服务费：…（6）乙方未按约定完整支付服务费、押金等费用逾期超过30日的；（7）乙方违反合同约定使用房产的”；“11-5、本合同生效后，乙方擅自解约或因乙方违反本合同约定或者法规规定而导致甲方解除合同的，乙方应在退约或甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免费期的服务费，该服务费的收取不影响乙方其他违约责任的承担”。上述合同签订后，原告依约交付案涉房屋，被告王清锋缴纳至2019年4月30日的服务费，并于2019年5月将案涉房屋交由被告**园公司使用。在上述房屋租赁合同履行过程中，原告与被告王清锋发生以下纠纷：1、2019年5月原告发现案涉房屋进行重新装修，并变更经营业态为销售茶叶，违反合同中关于房屋用途的约定，遂于2019年4月4日通过张贴公告的形式督促整改，但此后被告王清锋未恢复原经营业态。2、2019年6月，原告发现案涉房屋的使用人将多个娃娃机放至门口的公共区域内，遂于2019年7月2日通过书面通知的形式要求进行整改，并于2019年7月6日自行进行清理。3、被告王清锋未按照合同约定在2019年7月15日缴纳第二期服务费。2019年7月7日原告就上述三项问题统一发函告知被告王清锋。2019年7月22日原告向被告王清锋寄送通知书，通知将于2019年7月25日解除双方的合同关系，并要求其于2019年7月31日前腾空案涉房屋、结清相关费用。后因被告王清锋未如期腾空，原告于2019年8月2日寄送清场通知书，要求王清锋于2019年8月7日腾空。但此后被告王清锋未腾空案涉房屋，并一直占用至今。原告认为二被告系合伙关系，其行为违反合同约定，应当共同承担违约责任，故提起诉讼，请求上判。本院认为：本案中原告与被告王清锋签订的《场地服务合同》，其实质为房屋租赁合同，合同中所称的使用费实质即为房屋租金，该事实合同双方均予以认可。原告主张被告王清锋在租赁过程中存在擅自改变案涉房屋经营业态、私自在公共区域放置娃娃机以及逾期未付服务费的违约行为，经过庭审调查均属事实。被告王清锋辩称案涉房屋其已交给被告**园公司使用，上述行为均系被告**园公司所为，不应由被告王清锋承担责任。本院认为，被告王清锋作为案涉房屋承租人，不论其是否实际使用房屋，均应如期支付租金，并保证房屋的使用状态符合合同约定。故上述辩称本院不予支持。原告已经于2019年7月22日向被告王清锋寄送解除合同关系通知书，并要求其及时腾空退出，被告王清锋确认2019年7月24日已收到通知书，故上述通知书已经发生法律效力。被告王清锋违反合同约定，且在合同解除后未及时腾退房屋，应当承担相应违约责任。现原告要求确认《场地服务合同》于2019年7月24日解除，并要求被告王清锋腾退案涉房屋、支付免费期的服务费以及房屋占用使用费、违约金、律师费的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告王清锋辩称原告工作人员曾答应自行清退并收回房屋，故房屋迟迟未收回系原告本身的过错，被告王清锋不应承担违约责任。上述答辩无相应证据予以证明，故本院不予采信。就被告**园公司的责任问题，原告认为被告**园公司系被告王清锋的合伙人，应承担共同的违约责任，但未提交相应证据，且二被告对合伙一事予以否认，故该陈述本院不予采信。原告对被告**园公司的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杭州万街商业经营管理有限公司与被告王清锋于2018年5月2日签订的《场地服务合同》，于2019年7月24日解除。二、被告王清锋于本判决生效后十日内腾空位于杭州市余杭区的房屋，并将结清物业费、水电费后的房屋交付原告杭州万街商业经营管理有限公司。三、被告王清锋支付原告杭州万街商业经营管理有限公司房屋占用费9845元（自2019年7月25日起暂计至2019年8月24日止，按照每日317.575元计算；此后按照上述标准支付至房屋实际腾退之日止），于本判决生效后十日内履行。四、被告王清锋支付原告杭州万街商业经营管理有限公司违约金19319元及免费期的服务费26994元，于本判决生效后十日内履行。五、被告王清锋支付原告杭州万街商业经营管理有限公司为本次诉讼支出的律师费8000元，于本判决生效后十日内履行。六、驳回原告杭州万街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1404元，减半收取702元，由被告王清锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  周新宇二〇二〇年六月四日书记员  吴佳佳