河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终3909号上诉人（原审第三人）：李银霞，女，1972年10月26日生，户籍地河南省偃师市顾县，住河南省。委托诉讼代理人：庞少伟，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：马玉彬，河南中冶律师事务所律师。被上诉人(原审被告):陈利娟，女，1973年7月7日生，住河南省偃师市。被上诉人(原审原告):丁云峰，男，1980年2月3日生，住江苏省南京市栖霞区委托诉讼代理人：李宏杰，河南铭志律师事务所律师。上诉人李银霞因与被上诉人陈利娟、丁云峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2018）豫0381民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。李银霞的委托诉讼代理人庞少伟，丁云峰及其委托诉讼代理人李宏杰到庭参加诉讼。陈利娟经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李银霞上诉请求：1.请求撤销一审判决第一、三项，确认陈利娟优先履行与李银霞之间的房屋买卖合同。2.判决丁云峰和陈利娟协助李银霞在条件成就时，将偃师巿致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋过户到李银霞名下；3.确认李银霞对偃师市致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋的占有；4.涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.李银霞与陈利娟签订房屋买卖合同在先，李银霞支付了绝大部分房款，并于2017年12月16日合法占有涉案房屋，仅差陈利娟协助办理过户这一附随义务。2.丁云峰在与陈利娟交易时，没有查看涉案房屋的实际的权利状态，没有验房和看房，贸然交易，自应承担相应不利后果。3.李银霞基于合同关系，合法占有涉案房产，能够阻却陈利娟与丁云峰买卖合同的继续履行。陈利娟将涉案房屋交付李银霞后，已经丧失涉案房屋控制权，是不能继续履行与丁云峰之间的房屋买卖合同的，丁云峰的合同目的已不能实现。陈利娟与丁云峰就涉案房屋抢先办理了过户登记，但不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物，不是登记机关登记行为的产物，不动产物权登记是不动产物权变动的要件而非原因。4.李银霞受让房产后对房产另行装修和添附，一审判决对两个买卖合同涉及的家具家电等动产没有查明，对占有状态没有查明，对丁云峰或陈利娟是否有所有权没有查明，房产另行装修和添附的情况没有查明，判决陈利娟将涉案房屋及附属财产交付丁云峰既无事实依据。丁云峰辩称：1.李银霞与陈利娟签订购房合同的时间是2017年11月22日，支付购房款的时间是在2017年12月16日之前，当时陈利娟并未取得涉案房屋的房产证书。李银霞在未审查涉案房屋产权状态、产权关系，未到房管局按正规流程签订合同办理付款，付款后，不及时联系陈利娟办理房屋过户手续。正是因为李银霞消极等多种疏忽行为，才导致陈利娟能将涉案房产进行二次出卖。2.李银霞未取得该房产所有权，其占有涉案房产行为具有非法性，该占有不能成为阻却丁云峰要求陈利娟继续履行买卖合同的正当理由。3.丁云峰与陈利娟的房屋买卖合同总价款包含了房屋及房屋中的相关附属财产。陈利娟向丁云峰交付房屋中的附属财产，属于履行交付房屋主合同的附随义务，该义务为主合同的必要组成部分。丁云峰向一审法院诉讼请求：1.判令陈利娟继续履行合同所约定的交房义务，立即将诉争房屋（包括家具、家电）交付丁云峰使用；2、请依法判令陈利娟支付丁云峰违约赔偿金30万元；3、本案诉讼费、担保费、保全费由陈利娟承担。一审法院认定事实：2018年3月18日，陈利娟（甲方）与丁云峰（乙方）签订房屋买卖合同，陈利娟将位于偃师市城关镇兴隆街5号致晟东郡7幢1单元2603室的房屋出售给丁云峰，成交价格为58万元，过户的相关费用由乙方承担,房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。对付款约定：乙方于2018年3月18日向甲方支付第一笔房款叁拾万元;第二笔房款人民币贰拾万元，在甲方于2018年3月19日办理房屋过户手续后,乙方最晚于2018年3月23日下午18：00前支付给甲方;第三笔房款人民币捌万元,在甲方于2018年4月30日前交房给乙方,转出该房屋中的所有户籍,结清物业费、水电费、煤气费、暖气费、有线电视费、宽带费等甲方交房之前所产生的一切费用后,乙方支付给甲方。双方对违约责任也进行了约定。甲方收到乙方第一笔叁拾万房款后,如果不在2018年3月19日前配合乙方办理房屋过户的,甲方需在1个工作日内退回乙方支付的叁拾万,同时再赔偿叁拾万给乙方；甲方如果未按合同约定在2018年4月30日交房给乙方的,乙方有权申请公安机关强制甲方及其家人办理交房手续,同时乙方有权自行处理甲方遗留在房屋内的任何物品,由此给甲方造成的损失乙方不承担任何责任;并且乙方不再支付剩余的捌万元尾款给甲方,同时甲方额外赔偿叁拾万给乙方；甲方已按要求配合乙方办理过户手续,乙方未在2018年3月23日下午18:00前支付第二笔貳拾万房款给甲方的,乙方除按合同支付贰拾万房款外,需在1个工作日内再赔偿甲方貳拾万,并承担甲方因追偿该房款发生的一切诉讼、律师等费用；甲方按规定在2018年4月30日交房给乙方,并结清房屋的物业、水、电、煤费用,转出户口等后,乙方不支付尾款捌万元给甲方的,乙方除按合同支付捌万房款外,需在1个工作日内再赔偿甲方捌万,并承担甲方因追偿该笔房款发生的一切诉讼、律师等费用；附属设施:a、客厅:真皮3人沙发一个、真皮贵妃榻一个、电视柜一个、茶几一个、海信液晶电视一台、柜机空调一台、鱼缸一个。b、朝南主卧:海尔空调一台、真皮双人床一张(带床垫及床头柜)、衣柜一套。c、朝南次卧:格力空调一台、木质双人床一张(带床垫及床头柜)、衣柜一套。d、朝北次卧:格力空调一台、真皮双人床一张(带床垫及床头柜)、衣柜一套。e餐厅:新飞双门冰箱一台、一桌六椅餐桌。f、厨房:万家乐油烟机一台、橱柜、史密斯净水器一台、吊顶。g、主卫生间:洗簌面盆、整套洗簌置物架及附属设施、整套淋浴物件、浴霸、卫生间吊顶、小鸭鸭洗衣机、热水器。h、卧室卫生间:洗簌面盆、整套洗簌置物架及附属设施、浴霸、卫生间吊顶、整套淋浴物件。i、房屋内所有的吊灯、窗帘、移门、木门等不可拆除设施。并约定了其他事宜。经陈利娟委托，2018年3月17日，经实地考察评估，河南鼎坤房地产评估咨询有限公司作出豫洛鼎评字［2018］W03098A号房地产估价报告，将涉案房产估价为57.45万元。2018年3月18日，丁云峰通过银行陆续向陈利娟支付30万元，2018年3月20日，丁云峰与陈利娟在偃师市房产管理局办理不动产权证书，2018年3月21日，丁云峰陆续向陈利娟汇款20万元，陈利娟分别向丁云峰出具相关收据。后因陈利娟未交付房产，丁云峰诉至一审法院。另查明，2017年11月22日，陈利娟（卖方）与李银霞（买方）以及洛阳爱巢房地产经纪有限公司（居间方）签订了房屋买卖合同，陈利娟将位于偃师市致晟东郡7栋1单元26楼2603号房屋出售给李银霞。合同约定了成交价为59万元，并约定了其他事宜。2017年12月16日，陈利娟将涉案房屋及约定的家具、家电交付给李银霞，李银霞将房屋整修并添置物品后入住至今，期间因该房产未过户，李银霞在使用燃气、电、水等的过程中以陈利娟的名义缴纳。李银霞和洛阳爱巢房地产经纪有限公司催促陈利娟办理过户无果，李银霞于2018年4月17日诉至一审法院，后向一审法院申请撤诉。案件在审理过程中，依丁云峰的申请，一审法院作出（2018）豫0381民初1438号民事裁定书，裁定：冻结被申请人陈利娟银行存款300000元，期限为一年；或查封被申请人陈利娟价值300000元的其他等值财产，期限为动产二年、不动产三年。丁云峰为此在洛阳民营集团股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，并支付保险费1200元。上述事实，由丁云峰提交的房产转让合同书、房屋买卖合同书、收据、银行转账记录、偃师市房产管理局颁发的豫（2018）偃师市不动产权第0000541号不动产权证书、房地产估价报告、洛阳民营集团股份有限公司出具的诉讼保全担保费用收据；李银霞提交的房屋买卖合同、收据、手机银行转账记录截屏、户籍信息、家庭成员列表、燃气卡及缴费凭证、电卡及缴费凭证、水费支付记录截屏、暖气和物业费收据、刷卡回单，手机银行刷卡记录截屏、高吉星银行卡复印件、证人证言，一审法院调取的偃师市公安局城关镇派出所受案登记录、询问笔录及庭审笔录等在卷资证。一审法院认为：丁云峰与陈利娟之间的房屋买卖合同是双方在平等、自愿、等价有偿的原则下达成的买卖合同，并未违反有关法律、法规的强制性规定，且双方已办理产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，丁云峰现为该诉争房屋的合法产权人，陈利娟未履行合同约定的交付义务，应当承担继续履行的义务，故丁云峰要求陈利娟交付房产及附属的请求一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，李银霞虽然占有并实际居住涉案房屋，但并没有进行物权登记，不发生物权效力，不能认定李银霞对涉案房屋具有所有权，故李银霞要求其对涉案房屋合法占有，并要求陈利娟应当优先继续履行与其之间的房屋买卖合同及请求法院判决丁云峰和陈利娟协助李银霞在条件成就时，将涉案房屋过户到李银霞名下等请求，无法律依据，一审法院不予支持。丁云峰与陈利娟在合同中约定陈利娟未在2018年4月30日交房，丁云峰不再支付剩余的8万元尾款同时陈利娟额外补偿丁云峰30万元，因陈利娟未按期交房，丁云峰并未向陈利娟支付余款8万元，现又要求陈利娟支付违约金30万元，该约定的违约金畸高，一审法院不予支持。因陈利娟违约引起本案诉讼，丁云峰为此向保险公司缴纳的诉讼财产保全责任保险的保费，系其支出的合理必要费用，属丁云峰的损失，故对丁云峰的该项主张，一审法院予以支持。审理中陈利娟未答辩、未提交证据，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈利娟于本判决生效之日起10日内将偃师市城关镇兴隆街5号（致晟东郡）7幢1单元2603号房产及附属财产（合同约定）交付于丁云峰。二、陈利娟于本判决生效之日起10日内支付丁云峰诉讼财产保全责任保险的保险费1200元。三、驳回李银霞的各项请求。四、驳回丁云峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元、保全费2020元，由陈利娟承担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为：丁云峰与陈利娟之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反有关法律、法规的强制性规定，系有效合同。陈利娟已将涉案房屋过户到丁云峰名下，丁云峰现为涉案房屋的合法产权人，陈利娟未履行合同约定的交付义务，一审法院判决陈利娟向丁云峰交付房产及附属物，并无不当。李银霞与陈利娟之间的房屋买卖合同并未完成，陈利娟未将涉案房屋过户到李银霞名下，李银霞未取得涉案房屋的所有权。李银霞基于其与陈利娟的合同占有涉案房屋，但其与丁云峰之间没有合同，其占有不得对抗丁云峰。李银霞自身遭受的损失应当依据其与陈利娟的合同另行主张。综上所述，李银霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由李银霞负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  董 鹏审判员  杨献民二〇二〇年六月二十四日书记员  王恒毅