浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初436号原告（反诉被告）：杭州欢乐城投资有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道五常大道421号西溪欢乐城1-150铺位，统一社会信用代码：91330110328225406J。法定代表人：曹映杭，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：沈晓斐、张佳杰，浙江奇沁律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国明，男，1954年10月29日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：余颖哲，浙江诺力亚律师事务所律师。原告杭州欢乐城投资有限公司（以下简称欢乐城公司）诉被告陈国明土地租赁合同纠纷一案，于2020年1月8日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。2020年3月11日，本院组织当事人召开庭前会议。欢乐城公司的委托诉讼代理人沈晓斐、张佳杰和陈国明及其委托诉讼代理人余颖哲到庭参加。本院于2020年3月18日公开开庭审理了本案。庭审中，陈国明提起反诉。本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理，并于2020年4月24日再次公开开庭审理了本案。欢乐城公司的委托诉讼代理人张佳杰和陈国明的委托诉讼代理人余颖哲到庭参加上述诉讼。后原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。欢乐城公司起诉称：2017年6月6日，双方签订《闲林水库场地租赁合同》，欢乐城公司将位于杭州市余杭区宗土地出租给陈国明使用，租赁期限自2017年6月6日至2020年6月5日，年租金260000元，租金每年支付一次，每期租金于下一个租赁年度开始前15日支付。根据合同约定，陈国明应于2018年5月22日前支付第二年租金，但陈国明并未履行合同义务，鉴于陈国明拖欠租金的行为已构成违约，欢乐城公司分别于2018年8月31日和2019年2月19日向陈国明发函，通知陈国明终止租赁合同并给予陈国明合理期间腾退移交土地及办理租金结算，截至目前，陈国明并未及时腾退返还并实际占用至今。诉讼请求：1、判令陈国明立即将位于杭州市余杭区土地及附属物恢复原状并腾退返还给欢乐城公司；2、判令陈国明支付欢乐城公司租金62684.9元（自2018年6月6日至2018年9月1日，按年租金26万的标准计算88天，260000／365＊88＝62684.9）；3、判令陈国明支付欢乐城公司交还期的占有使用费14246.58元（自2018年9月2日至2018年9月21日，按年租金26万的标准计20天，260000元／365＊20＝14246.58元）；4、判令陈国明支付交还期后的占有使用费暂计407452.06元（自2018年9月22日至2019年7月4日，按年租金26万＊2倍的标准计算286天，260000元／365＊2＊286＝407452.06元，自2019年7月5日起至陈国明实际履行之日止的占有使用费按上述标准另行计算）；5、判令陈国明支付欢乐城公司违约金暂计62400元（自2018年5月22日至2018年6月21日，260000元＊万分之五＊30＝3900元；2018年6月22日至2018年9月1日，260000元＊千分之一＊72＝18720元；2018年9月2日至2019年7月4日，260000元＊万分之五＊306＝39780元；自2019年7月5日起违约金以260000元为基数，按万分之五每日计算至陈国明实际履行之日止）；6、判令本案诉讼费用由陈国明承担。庭审中，欢乐城公司陈述案涉土地于2017年6月6日交付，系从案外人处租赁过来，当时没有交接清单；欢乐城公司依据合同第5条支付期限约定主张合同解除，履约保证金没收；明确第一项诉讼请求为判令陈国明立即将位于杭州市余杭区土地及附属物腾退返还给欢乐城公司。欢乐城公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、闲林水库场地租赁合同1份（复印件），证明双方于2017年6月6日签订租赁合同，约定将案涉土地租赁给陈国明使用，年租金26万元，先付后用，每年付一次，每期租金于下一个租赁年度限开始前15日支付，约定了无论合同原因导致合同终止，陈国明应在合同终止20日内腾空土地恢复原状交换给欢乐城公司，如在20日的交还期届满后陈国明仍未交换土地，陈国明应按租金标准两倍及实际天数支付占用费，约定了陈国明延迟支付租金应按所欠款项万分之五每天支付违约金，延期支付超过30日而未选择终止合同，陈国明应按所欠款项的千分之一每天支付违约金的事实。2、收款回单、代付声明1组（复印件），证明陈国明支付了第一年租金的事实；3、闲林水库场地租赁合同终止函、EMS详情单、投递结果查询1组（复印件），证明因政府征收的客观原因，欢乐城公司于2018年8月31日向陈国明发函解除闲林水库场地租赁合同并要求陈国明按时腾退场地恢复原状的事实。4、闲林水库场地租赁合同解除函、EMS详情单、投递结果查询1组（复印件），证明2019年2月19日，欢乐城公司向陈国明发函，要求陈国明及时对案涉土地完成腾空，恢复原状后交还给欢乐城公司，并要求陈国明支付拖欠的租金，占有使用费及违约金的事实。陈国明答辩称：双方签订的租赁合同应是无效。土地的性质需要欢乐城公司明确。如果是国有没有办理相关证件情况下无效，且案涉土地转租，是欢乐城公司无权处分的行为。未经杭州市城市建设发展集团有限公司转租的合同无效。案涉转租合同无效情况下，欢乐城公司不是土地使用权人，无权要求陈国明返还案涉土地，无权主张租金和占用使用费。履约保证金应该返还。即便最终案涉合同认定有效，欢乐城公司在与杭州市城市建设发展集团有限公司案件中要求解除租赁合同，该公司也致函要求终止，因此双方已经达成一致，欢乐城公司丧失案涉土地的处置权。陈国明的修缮或回复原状不可能。即便陈国明需要支付也是应该支付给土地的实际权利人，不是转租人，欢乐城公司向案外人主张，还要求返还2018年9月1日-2019年4月30日期间的租金，之后也没有支付后续租金，所以要求陈国明要向其支付2019年4月30日之后的租金及占有使用费没有事实依据。陈国明在支付第二年租金的时候从欢乐城公司处得知案涉土地是转租，正在商谈征用事宜，协商之后欢乐城公司也是同意陈国明缴交，欢乐城公司于2018年8月31日发送的终止函内容也是表明由于闲林街道拟对土地收储所以要求终止。在得知案涉土地征用，基于合同8.1条、8.2条，陈国明一直积极与欢乐城公司沟通，案涉土地征用导致陈国明损失的赔偿事宜。欢乐城公司简单要求陈国明直接腾退，陈国明无法接受。欢乐城公司在2018年发送函件中只是基于土地征用要求终止合同，根本没有要求陈国明支付租金。在2019年2月16日发送的第二封函件中，声称陈国明未按合同约定支付租金，明显自相矛盾。如果有催款意向，欢乐城公司完全可以在2018年8月31日的函件中就催告，这样也是能够印证双方是对于合同终止的赔偿事宜精心协商，暂时未达成一致，不是欢乐城公司所说的陈国明恶意拖欠租金。在第一封函件未尽催款的情况下第二封直接以拖欠租金违约是不能达到合同法规定的通知解除的效力。延迟履行的情况下必须就延迟事项进行催告，才能解除，所以在合同未终止情况下，也就不产生双倍占用使用费的问题。同时，案涉合同是欢乐城公司起草，权利义务不对等，陈国明违约责任高于欢乐城公司，违约金及预期交还的占有使用费标准约定超过法定，欢乐城公司的诉请4、5项，将二倍占用使用费与违约金重复计算缺少法律依据。且欢乐城公司所谓的陈国明逾期交款也没有导致欢乐城公司向实际土地权利人承担任何赔偿。故对于欢乐城公司主张违约金及逾期占有使用费陈国明不认可。履约保证金3万元，无论是基于合同无效还是基于陈国明没有违约，都应该返还，即便是陈国明需要向欢乐城公司支付，也应该在租金中抵扣。陈国明的损失问题，在承租案涉土地后，为了维持正常使用进行装饰、设备购置等，投入大量资金，由于欢乐城公司没有确保双方租赁行为的合法性，及其与土地实际权利人的纠纷，导致无法提供合法租赁土地，系欢乐城公司违约，且双方合同约定，乙方投资的装修设备及其他附属物附着物所有权属于乙方，由于欢乐城公司的违约行为，导致陈国明的损失，欢乐城公司应该赔偿。如合同最终认定无效，那欢乐城公司对于导致合同无效存在过错，也应该赔偿陈国明损失。综上，请求驳回欢乐城公司诉请。目前土地现状是陈国明在占用，因为土地是用来堆载货物，但是得知土地要征收，因此陈国明一直不敢过多堆载，实际对陈国明的使用也有影响。陈国明反诉称：《闲林水库租赁合同》系欢乐城公司提供的格式合同，存在诸多不合法、不合理的条款，该合同签订时，欢乐城公司隐瞒了案涉土地系从案外人杭州市城市建设发展集团有限公司处承租后转租给陈国明的事实，在欢乐城公司与土地的实际权利人发生纠纷，且涉诉的情况下，导致欢乐城公司无法提供合法的出租土地，系欢乐城公司存在违约。陈国明与欢乐城公司的合同第8.1约定“乙方投资于该区域内或为使该承租区域具备、维持正常使用功能既满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方”；且第8.2条约定“如本合同项下承租区域拆迁、批租、市政或征用引起的有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，于乙方经营及投入的装修、设备等相关的补偿部分归乙方所有”。因陈国明承租案涉土地是打算长期运营，花费了大量钱财进行了装饰装修，由于欢乐城公司违约导致合同无法履行的，应当向陈国明赔偿，如案涉的《闲林水库租赁合同》最终被认定为无效，则由于欢乐城公司对于导致合同无效存在过错，也应当赔偿陈国明的损失。诉讼请求：1、判令欢乐城公司赔偿陈国明损失1229796元；2、判令欢乐城公司承担本案的诉讼费用。后陈国明变更诉讼请求第一项为“请求判令欢乐城公司赔偿陈国明损失724121元”。陈国明为证明其抗辩意见和反诉主张，在庭审中陈述并出示了下列证据材料：1、（2019）浙0110民初4164号民事判决书1份（打印件），证明案涉土地系欢乐城公司从案外人杭州市城市建设发展集团有限公司承租后又转租给陈国明，欢乐城公司与杭州市城市建设发展集团有限公司的租赁合同已经解除，2019年4月30日之后欢乐城公司未向杭州市城市建设发展集团有限公司支付租金，闲林街道对案涉土地实施收储的事实；2、照片1组（打印件），证明陈国明对案涉场地进行房屋装饰装修并购置附属物的事实；3、房屋、装修附属物工程评估表1份（打印件），证明陈国明所进行的房屋装饰装修及购置附属物评估价格的事实；4、杭加估[2018]字第0925号房地产估价报告1份，证明陈国明所进行的房屋修缮、装饰、装修及附属物的评估价的事实。欢乐城公司答辩称：1、闲林水库租赁合同是双方当事人意思表示，不是格式合同，系双方当事人经过磋商后形成，并非欢乐城公司单方拟定的结果，陈国明作为适格的民事主体，其清楚、认可合同条款的约定。同时，格式合同的要约对象是公众而非某一特定主体，案涉闲林水库租赁合同仅仅用于该租赁事宜，合同的签约对象仅是陈国明，故该合同系双方当事人契约自由的结果，不属于格式合同。2、陈国明清楚案涉场地系欢乐城公司从案外人杭州市城市建设发展集团有限公司承租后部分转租给陈国明使用，欢乐城公司对此从未有隐瞒。案涉场地最早系欢乐城公司向陈国明承租使用，双方在2016年2月29日签订一份水库租赁协议，期间原告被案外人杭州市城市建设发展集团有限公司告知，陈国明对案涉场地并没有使用出租等权利，是故原、被告终止了水库租赁协议，而转原告向案外人承租该场地后将场地转租给陈国明，整个过程有欢乐城公司、陈国明以及案外人杭州市城市建设发展集团有限公司三方参与，欢乐城公司并未隐瞒转租行为。欢乐城公司的转租行为经过案外人杭州市城市建设集团发展集团有限公司同意，陈国明承租的场地性质合法，欢乐城公司不存在违约。3、如前所述，欢乐城公司将承租的场地部分转租给陈国明，向案外人杭州市城市建设发展集团有限公司有报备且被允许，案外人在（2019）浙0110民初4164号案件中也提到欢乐城公司转租的事实，故原、被告之间的《闲林水库租赁合同》合法有效。案涉场地的性质为工业用地，陈国明的租赁用途为建筑材料堆放，欢乐城公司出租的场地符合陈国明的使用要求，故不存在陈国明所认为的场地不合法。同时虽然欢乐城公司与案外人杭州市城市建设发展集团有限公司存在诉讼纠纷，但并不导致与欢乐城公司对陈国明构成违约，而本案真正违约的主体应该是陈国明，正是由于陈国明不及时支付费用，不履行场地交付义务，才导致本案的发生。4、案涉合同租赁期限即将届满，陈国明的合同目的已经得到实现，其主张的损失没有事实和法律依据。闲林水库租赁合同约定租赁期限为3年，自2017年6月6日至2020年6月5日，但陈国明仍占有、使用案涉场地，租赁期限即将届满的情况下，陈国明在租赁期限的合同目的已经实现，其再主张损失没有事实依据，如果陈国明主张损失依据是租赁合同到期后的续租利益，这不可预计，也与本案无关。上述证据材料，经双方当事人质证，本院作如下认证：欢乐城公司提供的证据材料，陈国明对证据1的法律效力有异议，认为是无效合同，该合同中权利义务不对等，双方的违约责任不对等，违约金额也高于法定标准；证据2认可，陈国明确实支付了一年的租金，陈国明想要支付第二年租金的时候，从欢乐城公司处了解到案涉土地有上家，也马上要拆迁，双方口头协商过暂缓支付，欢乐城公司和案外人涉诉了，因此陈国明就暂缓交纳费用；证据3有无收到记不清了，面单上的字迹不是陈国明所签，并认为从欢乐城公司自认来说，因为土地征用，不存在陈国明违约的情形，同时陈国明认为事实上双方合同没有终止，所以也不存在欢乐城公司说的解除后的两倍使用费的事情；证据4有无收到记不清了，面单上的字迹不是陈国明签的，不具有欢乐城公司所称的通知解除效力，陈国明也不存在违约拖欠租金的事实。经审查，证据1的真实性予以确认，其效力在本院认为部分予以阐述；证据2，陈国明无异议，本院予以确认；证据3、4的真实性予以确认，并结合其他有效证据认定本案相关事实。陈国明提供的证据材料，欢乐城公司对证据1无异议，认为该案现在二审中，未生效，不能作为本案证据；证据2系打印件，三性不认可，不能确认照片上的状况是不是现场真实状况，是不是清理过也不清楚；证据3的三性不认可，与本案无关，合同中明确欢乐城公司不需要承担这个损失；证据4的三性不认可，认为从内容上看，评估委托方为被告，但后面委托方是另外一个人，当事人主体存在不一致情况，且没有原告参与，真实性无法确认，同时该证据与本案无关，被告违约在先，其自身的违约行为造成的损失应该由被告自己承担，附属物和动产部分也是被告可以自己搬走的，不属于损失，另外，该评估报告没有评估师的资质，评估时间是2018年9月16日，反映了被告应该收到原告的终止函。经审查，证据1经本院核对无误，确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2、3不符合证据的形式要件，本院不予确认；证据4的真实性予以确认，但评估委托方存在前后不一情形，且原告未参与，事后亦未认可，其所提异议成立，本院不予确认。根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2017年6月6日，欢乐城公司、陈国明签订编号ＨＬＴＺ201706068《闲林水库场地租赁合同》，约定：租赁标的位于余杭区，面积7427.85平方米；租赁用途建筑材料堆放；租赁期限3年，自2017年6月6日至2020年6月5日，场地于合同签订后、乙方（即陈国明）按约支付履约保证金及首期租金后三日内交付，以场地现状为交付标准；年租金26万元，三年租金合计78万元，按先付后用原则，每年支付一次，首期26万元于合同签订后三日内支付，后每期租金于下一个租赁年度开始前15日支付；合同签订后三日内，乙方支付3万元作为履约保证金（不计息），若经敦促乙方仍不履行合同约定的义务，则甲方有权扣除全部或部分保证金以冲抵乙方欠缴之款项及应赔偿甲方的损失，不足部分甲方有权继续索赔；如合同项下承租区域因拆迁、批租、市政或征用引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，与乙方经营及投入的装修、设备等相关的补偿部分归乙方所有；无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在终止之日起20日内自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将场地恢复到甲方交付时的状态交还，如在交还期届满后仍未交还的，乙方应按合同终止时租金标准的两倍及实际天数支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止；乙方迟延支付履约保证金、租金的，应按所欠款项的万分之五／天支付违约金，迟延支付超过30日而甲方未选择终止本合同的，由乙方应按所欠款项的千分之一／天支付违约金（第十二条违约责任第2点）等。陈国明于2017年6月15日通过他人转账支付租金26万元，并交纳了履约保证金3万元。庭审中，原告提交载明土地使用者为杭州恊聫热电有限公司、土地坐落余杭市闲林镇用地面积7427.85平方米（其中建筑占地25平方米）、土地用途工业用地的土地使用权证复印件一份，说明上述出租标的即为该土地使用权证所载土地。该复印件内容经本院核实无误。2018年8月31日，欢乐城公司制作《闲林水库场地租赁合同终止函》，载明以下主要内容：案涉租赁合同约定陈国明承租案涉租赁土地用于建筑材料堆放。现因杭州市城市建设发展集团有限公司于2018年8月8日寄送《土地租赁合同终止函》，当地街道拟对该土地收储，要求于2018年8月30日前完成土地腾空，故要求陈国明于收到函件后3日内签订租赁合同终止协议，并于2018年9月20日前拆除、搬离陈国明的设施设备，将场地恢复至交付时的状态并交还欢乐城公司。陈国明于次日收到该函件。欢乐城公司又于2019年2月16日制作《闲林水库场地租赁合同解除函》，告知陈国明因其未按约支付租金，欢乐城公司已发送上述终止函，案涉租赁合同已于2018年9月1日解除，要求陈国明于收到本函之日起七日内签订书面解除协议，并支付所欠租金（占有使用费）、违约金，于2019年2月28日前搬离，将场地恢复交付时状态交还。陈国明于同月20日签收邮件。另查明，杭州欢乐城投资有限公司（即本案本诉原告欢乐城公司）诉杭州市城市建设发展集团有限公司（即本案案外人，在该案中简称城建集团）土地租赁合同纠纷一案，于2019年3月1日向本院起诉。欢乐城公司诉请：1.解除欢乐城公司、城建集团签订的《土地租赁合同（闲林）》；2.城建集团立即向欢乐城公司返还已收取的2018年9月1日至2019年4月30日期间的土地租金人民币203333.33元；3.城建集团立即向欢乐城公司返还履约保证金及安全押金人民币50000元；4.城建集团立即向欢乐城公司赔偿损失合计人民币5551298.06元；5.城建集团向欢乐城公司承担逾期付款利息损失；6.本案诉讼费由城建集团承担。城建集团反诉诉请：1.欢乐城公司立即腾退返还余国用（土）字第Ｇ-Ａ-28-63号和余国用（土）字第Ｇ-Ａ-28-64号两宗地块土地及地上建（构）筑物；2.欢乐城公司支付逾期腾退违约金暂计126132元（具体见计算公式）；3.欢乐城公司赔偿逾期腾退利息损失（以补偿款19987226元为基数，自2018年12月1日起至实际腾退返还日，按年利率4.35%的标准计算）；4.本案本诉诉讼费用、反诉费用由欢乐城公司承担。本院经审理查明：2017年5月5日，欢乐城公司（乙方、承租人）和城建集团（甲方、出租人）签订《土地租赁合同（闲林）》。双方约定：一、甲方自愿将坐落在杭州市余杭区.85平方米）和Ｇ-Ａ-28-2（59354.21平方米）的土地及附属物（详见附件租赁区域红线图），面积合计66782.06平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的标的权属、质量及使用功能做了充分了解，愿意承租该标的。二、该标的租赁期，自2017年5月1日至2024年8月18日止，甲方于2017年4月27日前清空标的场地内砖块，地块交接书签订之日起场地便交于乙方使用。三、该标的租金总额和年租金。1、该标的租金总金额（含税）2412628元，其中首年租金小计305000元。履约保证金及安全押金50000元，由乙方在签订合同当天支付。2、该标的年租金在起租日起后三年内不递增。自2020年5月1日起，年租金（含税）递增至320250元……八、乙方未事先征得甲方及按规定应报经有关部门核准的书面同意，不得擅自改变标的的结构和使用性质。乙方如需对标的进行改造或增扩设备时，应事先征得甲方的书面同意，并按规定向有关部门办理审批同意手续，报经相关部分审批的改造图纸需在甲方处备案后方可进行，甲方有义务配合乙方办理，其所有费用全部由乙方承担，甲方不承担任何费用。本租赁合同期满或提前解除合同的，乙方拆除相应设施、设备，如拆除会影响标的的使用功能或外观，乙方不得拆除并无偿移交甲方。九、在租赁期内，因不可抗力、城市规划或市政建设需要拆除、改造乙方租赁的土地或因政府决定收回或要求甲方移交该出租土地给第三方，致使本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任、互不赔偿，土地租赁费按照依法实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。十六、双方约定的其他事项……3、依法应支付的履约保证金及安全押金作为乙方履行本合同约定的义务的担保。如乙方违反本合同约定的，甲方有权不予返还履约保证金或直接从该保证金中扣除相关费用。4、在租赁期限届满后，甲方在承租人注销以该标的为营业地的相应的证照后15日内把上述保证金扣除乙方应承担的违约责任（如有）后退还给乙方，保证金退还不计利息。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，欢乐城公司向城建集团支付了保证金及押金50000元，支付至2019年4月30日的租金。因政府收回案涉土地，2018年8月8日城建集团向欢乐城公司出具《土地租赁合同终止函》。该函称，“根据贵方与我司签订《土地租赁合同》，贵方向我司租赁位于杭州市余杭区.85平方米）和Ｇ-Ａ-28-2（59354.21平方米）的土地及附属物，面积合计约66782.06平方米，租赁期限自2017年5月1日至2024年8月18日止，租金支付方式为先付后租。2018年8月7日，我司收函得知，因政府建设需要，杭州市余杭区闲林街道拟对该土地实施土地收储并要求我司于2018年8月15日前完成土地腾空。根据双方签订的《土地租赁合同》第九条约定，在租赁期内，因不可抗力、城市规划或市政建设需要拆除、改造乙方租赁的土地或因政府决定收回或要求甲方移交该出租土地给第三方，致使本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任、互不赔偿，土建租赁费按照乙方实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。现特此通知：1、请贵方收到本函后5日内，及时与我司签订书面土地租赁终止合同；2、请贵方于2018年8月30日前完成土地腾空，并通知我方进行接收确认；3、我方接收土地前，请贵方继续按合同约定做好水电等各项安全管理工作。特此函告！”欢乐城公司认为城建集团应赔偿其损失，双方协议无果。欢乐城公司诉至本院，城建集团则提起反诉，诉如所请。庭审中，欢乐城公司明确表示就其损失不申请鉴定。本院认为，当事人对自己的诉讼主张负有举证责任。如不能举证，则应承担举证不能的法律后果。一、关于欢乐城公司的诉请。本案中欢乐城公司主张解除合同，城建集团也无意继续履行，故本院予以支持。城建集团认为，根据合同第九条的约定，双方合同实际上已因其发函解除，但其发函系让对方与其“签订书面土地租赁终止合同”，双方并未就合同的解除事宜协商一致，故本院对城建集团合同已解除的抗辩意见不予采纳。欢乐城公司主张返还其2018年9月1日至2019年4月30日期间的土地租金203333.33元，但其至今未返还租赁物，故本院不予支持。至于履约保证金和押金50000元的问题，根据双方约定系作为乙方履行合同义务的担保，因尚不足被城建集团扣除到期未付的租金等，故本院不予支持。至于赔偿损失，欢乐城公司未能充分举证其损失数额，又未申请鉴定，且约定因政府原因收回土地也是互不赔偿，故本院不予支持。对逾期支付赔偿款的利息损失，则更无依据，故本院亦不予支持。二、关于城建集团的诉请。双方合同解除，城建集团主张欢乐城公司返还其租赁物，本院予以支持。欢乐城公司应于本判决生效后三十日内返还。关于逾期腾退违约金及逾期腾退的利息损失，因欢乐城是否会逾期腾退尚不明确，只是存在将来逾期腾退的可能，故可待实际发生后另行主张，本案中不予处理。由于城建集团坚持认为合同已解除并基于此提起反诉，并坚持不变更诉讼请求，故应在本案中承担不利后果。待本判决生效后，城建集团可基于本判决另行主张相关权利。综上，对双方诉请之合理部分，本院予以支持；其余不合理部分，后果自担。据此，本院于2019年11月14日作出（2019）浙0110民初4164号民事判决：欢乐城公司和城建集团于2017年5月5日签订的《土地租赁合同（闲林）》自本判决生效之日起解除；欢乐城公司腾空并返还城建集团上述第一项合同的租赁物［土地及地上建（构）筑物］；驳回双方的其他诉讼请求。现该案正二审审理过程中。现查明，欢乐城公司与城建集团签订的上述合同还约定，租赁期内，乙方可将标的部分或全部转租给第三方做合法经营，但需提前15日向甲方书面报备；…如乙方擅自转租的，转租行为无效。甲方有权单方面解除合同收回标的。庭审中，原、被告均确认双方没有交接清单；陈国明表示其对建筑物进行装修，对围墙、下水道、花坛、水泥地等修缮加固，还有彩钢棚，并提交估价报告予以证明；原告认为其曾与被告签订水库租赁协议，租赁标的即为案涉租赁土地，但被告不予认可，认为系水库租赁，与本案无关。本院认为，欢乐城公司、陈国明对双方签订案涉租赁合同、陈国明已支付履约保证金和第一年租金以及陈国明至今仍占有使用案涉土地的事实没有异议，也均认可案涉土地承租至杭州市城市建设发展集团有限公司，因政府拟收储案涉土地，欢乐城公司与出租方诉至本院的事实，但对案涉租赁合同的效力、解除以及违约责任等方面存在分歧。一、关于合同效力问题。陈国明辩称案涉租赁土地性质不明，且未经杭州市城市建设发展集团有限公司同意转租，与欢乐城公司签订的租赁合同无效，欢乐城公司无权要求陈国明返还案涉土地，无权主张租金和占用使用费，履约保证金应该返还。经查，欢乐城公司提供的土地使用权证复印件已经本院核实，记载的地号、坐落、面积等信息与案涉租赁合同相关内容一致，欢乐城公司据此主张案涉土地即为该土地使用权证记载的土地，性质为工业用地，陈国明未提交证据予以反驳，本院予以采信。因欢乐城公司与城建集团约定欢乐城公司可将标的部分或全部转租给第三方做合法经营，虽无直接证据证明欢乐城公司已向城建集团书面报备部分土地转租给陈国明事宜，但城建集团在（2019）浙0110民初4164号案件诉讼中未以此主张欢乐城公司违约，可推定城建集团知晓转租的事实且无异议，未采用书面报备不构成擅自转租，故陈国明据此辩称案涉租赁合同无效，依据不足，本院不予采信。陈国明认为案涉租赁合同是欢乐城公司起草，权利义务不对等，属格式合同。根据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在签订合同时未予双方协商的条款。经查，欢乐城公司与其上家签订的租赁合同中亦负有“逾期不归还的，则每逾期一天应向甲方支付日租金2倍的违约金”等责任，案涉租赁合同亦对出租方可能存在的迟延交地、单方擅自解除合同等约定了违约责任，无证据显示部分条款未经双方协商，故案涉租赁合同系欢乐城公司、陈国明真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，欢乐城公司、陈国明应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。二、陈国明未支付第二年租金是否构成违约的问题。经查，依案涉租赁合同约定，陈国明应于2018年6月6日即第二年租期开始前15日支付该年租金，但陈国明至今未交付该部分租金。虽陈国明辩称因其得知案涉土地是转租，且正在商谈征用事宜，经协商欢乐城公司同意其缴交，但欢乐城公司不予认可，且欢乐城公司于当年8月8日才收到出租方出具的《土地租赁合同终止函》，欢乐城公司于当月底函告陈国明租赁土地将被收储，此时陈国明应交纳的第二年租金已逾期，故欢乐城公司以此主张陈国明违约，理由充分，本院予以采信。根据案涉租赁合同第第十二条违约责任第2点文义，若陈国明迟延支付履约保证金、租金超过30日的，欢乐城公司有权选择解除合同，现欢乐城公司起诉主张解除案涉租赁合同，符合双方约定，本院予以支持。因欢乐城公司于2018年8月31日发送的终止函未以陈国明拖欠租金为由解除合同，故欢乐城公司主张双方租赁合同自2018年9月1日起解除，不符合合同法第九十六条的规定，本院不予采信，但该函同时要求陈国明与其结算，后陈国明于2019年2月20日收到欢乐城公司租赁合同解除函，且未提出异议，故本院确认欢乐城公司与陈国明于2017年6月6日签订的《闲林水库场地租赁合同》已于2019年2月20日解除。三、陈国明应承担的违约责任。根据案涉租赁合同约定，无论因何种原因导致合同终止，陈国明均应在终止之日起20日内自行承担费用拆除、搬离由其所有的设施、设备，并将场地恢复到欢乐城公司交付时的状态交还，故欢乐城公司起诉要求陈国明腾退土地符合双方约定，本院予以支持。同时，该合同还约定如在交还期届满后仍未交还的，陈国明应按合同终止时租金标准的两倍及实际天数支付占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止，故欢乐城公司有权自2019年3月12日起按租金标准的两倍向陈国明主张占有使用费。经核算，被告陈国明应承担自2018年6月6日计算至2019年3月11日止（含合同约定交还期间）的租金计人民币198739.73元，以及自2019年3月12日至土地腾退之日止的占有使用费，暂计算至2019年7月4日为163835.62元。因陈国明至今未支付租金，其应当依据合同约定支付违约金，现欢乐城公司以一年租金26万元为基数，主张自2018年5月22日起计算的逾期付款违约金，不符合约定，本院予以调整，即自2018年5月23日起算，以所欠租金198739.73元为基数，按每日万分之五计算至所欠租金付清之日止，暂计算至2019年7月4日为40542.9元。陈国明辩称，欢乐城公司向案外人主张返还2018年9月1日-2019年4月30日期间租金，也没有支付后续租金，故认为要求陈国明相应租金及占有使用费没有事实依据，但杭州市城市建设发展集团有限公司未在（2019）浙0110民初4164号案件中放弃要求欢乐城公司支付租金的权利，欢乐城公司要求返还部分租金的请求亦未得到支持，故陈国明的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采信。四、履约保证金3万元，依据合同约定，应冲抵陈国明欠缴之款项及应赔偿欢乐城公司的损失，陈国明亦认为如其违约，也应该在租金中抵扣，故欢乐城公司关于没收该保证金的意见，依据不足，本院确定该履约保证金在陈国明应支付的租金中扣除。综上所述，欢乐城公司本诉诉请合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。关于反诉部分，陈国明对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但其提供的证据不足以证明其事实主张，应当承担不利的后果，故陈国明要求欢乐城公司赔偿损失的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈国明于本判决生效之日起十日内将坐落于杭州市余杭区闲林街道梧桐村地号G-A-28-1土地及地上建（构）筑物（面积7427.85平方米）腾空并返还给原告杭州欢乐城投资有限公司；二、被告陈国明于本判决生效之日起十日内支付原告杭州欢乐城投资有限公司土地租金198739.73元；三、被告陈国明于本判决生效之日起十日内支付原告杭州欢乐城投资有限公司土地占有使用费163835.62元及自2019年7月5日起至上述第一项履行之日止的占有使用费（按年租金260000元两倍据实结算）；四、被告陈国明于本判决生效之日起十日内支付原告杭州欢乐城投资有限公司逾期付款违约金40542.9元（暂计算至2019年7月4日，此后以上述第二项余额为基数，按每日万分之五计算至该租金付清之日止）；五、驳回原告杭州欢乐城投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈国明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费减半收取4634元，由原告杭州欢乐城投资有限公司负担1218元；由被告陈国明负担元3416元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。反诉部分案件受理费7935元，由反诉原告陈国明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  钟其炳二〇二〇年六月五日法官助理王岩书记员孙瑛