辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初10315号原告：朱琳，女，1987年5月21日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：田兰生，辽宁展拓律师事务所律师。被告：郭瑛，女，1957年10月25日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张俊杰，辽宁东拓律师事务所律师。第三人：沈阳宗达置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区南合作街101号，统一社会信用代码91210100662512099F。法定代表人：杨为，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国日，男，1952年10月1日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。第三人:刘海波，男，1966年3月16日出生，汉族，住辽宁省沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：姜永波，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告朱琳诉被告郭瑛、第三人沈阳宗达置业有限公司（以下简称“宗达置业公司”）、第三人刘海波案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员路宏、王书武组成合议庭，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告朱琳的委托诉讼代理人田兰生，被告郭瑛的委托诉讼代理人张俊杰，第三人宗达置业公司的委托诉讼代理人王国日、第三人刘海波均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告朱琳诉称，原告于2014年11月25日与第三人宗达置业公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于沈阳市辽中区车库，并于当日一次性交付全部房款70,010.6元。原告交付全部房款后即使用该车库至今。2019年4月，原告得知自己购买的车库被沈阳市和平区人民法院查封。经了解，2015年9月23日，沈阳市和平区人民法院就原告郭瑛起诉本案第三人宗达置业公司、刘海波民间借贷纠纷一案作出（2015)沈和民一初字第63号民事判决书，该民事判决的主文内容为：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2%，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任，被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。”该民事判决生效后，因被告宗达置业公司及刘海波均未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人郭瑛于2016年1月5日向沈阳市和平区人民法院申请强制执行，执行案号为（2016)辽0102执350号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢124号。该案执行过程中，沈阳市和平区人民法院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执350号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案第三人宗达置业公司名下位于沈阳市辽中区车库一处。原告对此不服，提出案外人执行异议申请，而法院作出（2020）辽0102执异369号执行裁定书，驳回原告朱琳的异议请求。原告认为，该执行裁定没有尊重客观事实，也没有认真核实案涉车库的来龙去脉，就主观推定原告提供的证据无法证明于法院查封前签订房屋买卖合同、已履行合同义务并实际支付了车库对价款，并认为原告主张车库所有权，但长期未予办理房产登记或备案手续，自身未尽到合理注意义务存在过错，这是对原告的极大不公平。原告购买车库的所在小区现状是大部分业主包括所居住的住宅均为购买后实际居住、占有、使用，与第三人宗达置业公司签订《商品房买卖合同》，因该公司拖欠税款导致手续欠缺，不能开具发票而无法为购房人办理备案手续。原告己经与第三人宗达置业公司签订《商品房买卖合同》并将全部购房款70,010.6元以现金方式一次性交付，并由第三人宗达置业公司出具收款收据。原告在取得该车库后一直实际使用至今。在此期间，没有任何人对该车库主张过权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，原告认为，所购买的案涉车库程序合法，且己按市场价格实际支付全部购房款，并己经实际占有使用，未办理合同备案及过户登记手续也是因第三人宗达置业公司拖欠税款，不能开具发票所致，而非原告自身原因。原告的请求完全符合上述规定，具有排除、阻却强制执行的法律效力。被告郭瑛仅以与第三人宗达置业公司、刘海波之间的民间借贷纠纷，就申请查封了原告所有的财产是错误的，损害了原告的合法权益。原告的原第一项诉讼请求为请求为“依法解除对原告所有的位于沈阳市辽中区车库的查封并停止对该车库的执行”，现调整和明确该项诉讼请求为“请求人民法院判令不得执行位于沈阳市辽中区车库”。综上，现原告诉至法院，请求依法判令不得执行位于沈阳市辽中区车库；请求确认沈阳市辽中区车库为原告所有；由被告承担本案全部诉讼费用。被告郭瑛辩称，沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102执异369号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告朱琳的诉讼请求。关于原告朱琳提供的《商品房买卖合同》，其中没有写明签订日期，无法证明签订合同的具体时间，该合同第7页码第8条约定的交付时间是“2012年7月30日前”，早于收款收据记载的时间（2014年11月25日），且与该小区的其他业主约定的交付时间也不一致，据此可证明该交付时间并非格式条款，而是不同的房屋约定不同的交房时间。关于原告朱琳提供的银行交易明细，其取款时间早于收款收据时间20多天，与常理不符，且取款金额与房款金额也不一致。关于原告朱琳提供的电费费用票据，从其中的电费金额来看，平均每两个月只有几块钱的费用，这么少的电费金额不能证明原告朱琳已经实际占有案涉车库，该费用只能是车库卷帘门及其他照明设施的用电的花费，且电费收据上并没有记载缴费人的主体，无法证明是原告主张所缴纳的电费。第三人宗达置业公司述称，原告朱琳所述均属实，我公司同意其诉讼请求。对于原告朱琳提供的各项证据，我公司无异议。原告朱琳向我公司交纳购房款时系以现金方式，因当地属于农村，购房人习惯用现金支付，并且案涉车库的价格不高，以现金支付具有合理性。案涉车库在原告朱琳交款后即开始使用至今，与原告朱琳相同情况的其他购房人，车库也都是在缴款后交付的。案涉《商品房买卖合同》的签订时间是2014年11月25日，也即原告朱琳的交款时间。该小区内其他车库的电费票据也均没有记载购房人的姓名，只是记载了车库编号。关于涉案车库至今没有办理产权登记的原因，案涉车库交涉后，当时我公司资金链断裂，没有人再为包括涉案车库在内的房屋办理产权过户，形成了历史遗留问题。现政府部门正在通过解疑程序解决此问题。第三人刘海波述称，沈阳市和平区人民法院作出的（2020）辽0102执异369号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告朱琳的诉讼请求。另外，原告朱琳购买的车库不是用于居住。我方对于原告朱琳提供的《商品房买卖合同》的证明问题有异议，该合同并不能证明在法院查封前，其已经签订了合法有效的买卖合同。关于电费票据，同被告郭瑛的质证意见。经审理查明，2015年9月1日，本院受理郭瑛作为原告起诉本案第三人宗达置业公司、刘海波民间借贷纠纷一案，经审理，本院于2015年9月23日作出（2015）沈和民一初字第02863号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元；二、被告沈阳宗达置业有限公司于本判决生效之日起十日五内偿还原告郭瑛借款本金3,670,000元的利息（以3,670,000元为本金，按月利率2％，自2014年4月20日计算至实际给付之日止）；三、被告刘海波对被告沈阳宗达置业有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告刘海波承担连带保证责任后，享有对被告沈阳宗达置业有限公司追偿权；四、驳回原告郭瑛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,800元，减半收取15,400元，由被告沈阳宗达置业有限公司承担，被告刘海波对上述费用承担连带责任。”宣判后，各方均未在法定期间内就该案提起上诉，判决发生法律效力。后因义务人未按生效判决确定的内容履行金钱给付义务，本案被告郭瑛作为该案申请执行人于2016年1月5日向本院申请强制执行，执行案号为（2016)辽0102执350号。2018年2月8日，本案恢复执行，执行案号为（2018)辽0102执恢124号。该案执行过程中，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执350号协助执行通知书和执行裁定书，查封了被执行人即本案第三人宗达置业公司名下位于沈阳市辽中区车库一处。原告朱琳向本院提出执行异议，本院经审查作出（2020）辽0102执异369号执行裁定书，裁定：“驳回案外人朱琳的异议请求”。原告朱琳不服该执行裁定，向本院提出本案案外人执行异议之诉。另查明，2014年11月23日，原告朱琳与第三人宗达置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告朱琳购买第三人宗达置业公司开发建设的位于辽中县车库（建筑面积28.93平方米，套内建筑面积27.06平方米，隶属于“都市蓝湾”小区）一处，总价款为70,010.6元。合同第六条“付款方式及期限”中约定：“一次性付款，签订《商品房买卖合同》一次性付款，总款为柒万零壹拾元零陆角，￥70,010.6”。此外，双方还就各自权利义务等其他事项进行了约定。同日，原告朱琳以现金方式向第三人宗达公司支付购房款70,010.6元，第三人宗达公司向原告朱琳出具收款收据一份，其中“收款事由”一栏载明“3号楼32门车库”。交款当日，第三人宗达置业公司即与原告朱琳办理交接手续，原告朱琳实际占用案涉车库至今。庭审中，原告朱琳、第三人宗达置业公司均确认，案涉车库未办理产权登记手续系因第三人宗达置业公司原因所致。再查明，2019年5月24日，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公室下发《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号），该文件载明“……由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”“……决定准予为都市蓝湾项目购房人办理不动产登记。”上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、收款收据、电费票据、政府文件等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过当事人庭审陈述、质证及辩论，本案的争议焦点为：原告朱琳是否系案涉车库的真实物权人；原告朱琳对案涉车库所享有的权益是否能够排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院认为原告朱琳对案涉车库所享有的权益足以排除强制执行。具体分析如下：第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告朱琳与第三人宗达置业公司于2014年11月23日签订案涉车库的《商品房买卖合同》，本院于2016年12月15日作出（2016)辽0102执350号协助执行通知书和执行裁定书，对案涉车库进行查封。上述事实足以说明原告朱琳“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。虽然，案涉《商品房买卖合同》落款处未记载合同签订时间，但根据该合同第六条“方库方式及期限”的约定：“一次性付款，签订《商品房买卖合同》一次性付款，总款为柒万零壹拾元零陆角，70,010.6”，结合原告朱琳提供的收款收据，可以认定案涉《商品房买卖合同》的签订时间应为2014年11月23日。关于该合同中对于交房日期为“2012年7月30日前”的约定一节，结合该系列案件中，第三人宗达置业公司就此所作的解释，具有合理性，本院予以确认。第二，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。本案中，原告朱琳、第三人宗达置业公司均认可案涉车库自原告朱琳向第三人宗达置业公司交纳购房款之日即2014年11月23日起即已办理房屋交付，由原告朱琳实际占用至今。原告朱琳还提供了车库用电缴费票据等加以佐证，本院对该事实予以确认。第三，关于已支付全部价款的问题。庭审中，原告朱琳提供了其向第三人宗达置业公司全额交付购房款的收款收据及取款的银卡交易明细等证据，第三人宗达置业公司对此亦予以认可，故应认定原告朱琳已支付案涉车库全部价款的事实。第四，关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案审理中，第三人宗达置业公司明确确认案涉车库未办理产权登记系其原因导致，而非原告朱琳的主观过错，同时，经本院核实，沈阳市辽中区解决历史遗留项目办证问题领导小组办公于2019年5月24日下发的《沈阳市辽中区人民政府关于准予都市蓝湾项目不动产登记的通知》（沈辽解遗办法[2019]2号）中亦载明“……（都市蓝湾项目）由于开发企业资金短缺，该项目没有综合验收，导致业主无法办理《不动产权证书》”，故“……决定准予为购房人办理不动产登记”，所以，可以认定案涉车库未办理产权登记并非原告朱琳自身原因导致。综上所述，原告朱琳对于案涉车库所享有的权益足以排除强制执行，故对于原告朱琳的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告朱琳要求确认案涉车库归其所有的诉求。根据我国物权法第九条第一款之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉车库尚未经房产管理部门登记，不动产物权尚未设立，但根据查明的事实，原告朱琳对于案涉车库享有物权期待权，同时，案涉车库的产权办理问题目前正在通过政府解疑程序解决过程中，故本院对原告朱琳同时要求确认案涉车库所有权的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市辽中区车库（建筑面积28.93平方米）；二、驳回原告朱琳的其他诉讼请求。案件受理费1,550元，由第三人沈阳宗达置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  路 宏人民陪审员  王书武二〇二〇年六月二十二日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。