河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6382号上诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号，统一社会信用代码：91410100053360202C。法定代表人：姚桂兰，该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张曼盈，女，汉族，1997年9月8日出生，住郑州高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：叶子铭，河南银基律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚常青，河南银基律师事务所律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称“加速器公司”）因与被上诉人张曼盈房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初2008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法适用独任开庭进行了审理。上诉人加速器公司的委托诉讼代理人王松、被上诉人张曼盈的委托诉讼代理人姚常青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1、依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初2008号民事判决书第一、二项，并依法发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人自2018年3月30日起承担违约责任，系事实认定不清。根据上诉人加速器公司一审提交的证据及一审法院在庭审中的查明：在2018年8月20日，应案外人郑州祝福房地产开发有限公司（以下简称“祝福公司”）的申请，祝福公司自愿将已接受转让的本案所涉房屋购买主体变更为当时该公司法人张志勇的女儿，即本案被上诉人张曼盈。故，上诉人加速器公司和本案被上诉人张曼盈又重新签订了一份《房产转让协议》，并对房屋交付、产权登记及双方相应的权利义务等进行了重新约定。既然一审法院认定该份《房产转让协议》与上诉人和案外人祝福公司签订的协议是相互独立的，则上诉人不可能在2018年8月20日双方签订《房产转让协议》之前就为被上诉人张曼盈办理房屋权属证书。一审法院判决上诉人应当于2018年3月30日为张曼盈办理房屋权属证书从逻辑关系上无法解释。本案办理房屋权属证书的期限应当为自2018年8月21日起的365个工作日后，而非一审法院认定的日期。二、一审法院忽视上诉人和被上诉人履行合同时发生情势变更的客观情况，认定上诉人承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。众所周知，自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行登记，相关不动产登记工作均受到了影响。而且，被上诉人购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2017年上半年间，因实施不动产登记制度，原高新区不动产登记中心业务办理，改为郑州市不动产登记中心办理。后经相关政府管理部门业务整合，又交至郑州市高新区不动产管理中心全面接管房屋不动产权证办理业务。期间，因本案所涉房屋是在工业建设用地上建设的，高新区不动产管理中心又以工业地产不能分割为由，停止办理相关工业产业园区的不动产权证转移登记。而原本根据郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪［2013]15号》文件第八项，加速器产业园房产转让是经过高新区管委会准许的，也可以办理相关产权证书。直至2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，又因为高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪［2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园。再次导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。而因高新区管委会政府部门职能调整，从2019年起，该入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责。根据梧桐园区运营中心的政策要求，在郑州高新企业加速器产业园办理不动产权属证书的企业或个人，该企业本身或该个人的关联企业（比如个人是该企业的股东、法定代表人等）的工商登记和税务登记地址必须办至郑州高新企业加速器产业园内。以上种种情况均不是上诉人在签订合同时可以预见和控制的，应属于情势变更。三、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误。本案被上诉人张曼盈购买的房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人加速器公司在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，购买房产的企业还要符合相应的条件，进行相应的入园审批，而非面向全社会出售。而本案的房产转让与商品房买卖的区别还在于，不办理商品房预售许可证，不在房地产管理部门办理合同备案（网签）。很明显，上诉人加速器公司在工业建设用地上建设的加速器科技园区不属于房地产开发行为，建设的房屋属性不属于商品房，而是进行自建、自用房屋的合法转让，属资产转让。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，本案房产转让的纠纷并不属于该司法解释的调整范围，不适用该司法解释。因此，本案纠纷不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，不应适用该司法解释的相关规定。一审法院依据该司法解释的规定进行判决，属于适用法律错误。四、一审法院判决上诉人按照日万分之一的标准支付被上诉人的损失，属适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，上诉人作为出卖方，合同主要目的是获得合同约定中房屋出卖后的全部价款：被上诉人作为买受方，合同主要目的是获得合同中约定的房屋。而关于本案诉争的房屋，上诉人已经交付给了被上诉人张曼盈。其未获得本案所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，并未给被上诉人造成实际损失。而且在一审庭审中，被上诉人张曼盈也并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，被上诉人也可以行使其他相关救济权利（例如通过执行异议或执行异议之诉）来阻却该查封。其次，双方签订的《房产转让协议》中第七条第三款对于迟延办理房屋权属证书的责任是有明确约定的，该约定系双方当事人真实意思表示，也不违反法律规定，应当以该约定为准。即若发生迟延办理权属证书的，加速器公司按已付房价款的1%向张曼盈支付违约金。一审法院按照日万分之一的标准计算被上诉人张曼盈的损失于法无据，应当予以纠正。综上所述，一审法院事实认定不清、适用法律错误，本案应当依法发回重审或改判。张曼盈辩称：一审法院事实认定清楚、证据确实充分、法律适用正确，上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、上诉人未按照合同约定期限为张曼盈办理房屋产权登记证书,已构成合同根本违约，应当承担违约责任。双方之间签订的《房产转让协议》《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定如实履行自身义务。关于办理产权证书的期限约定，转让协议中有明确具体条款（第七条）：房屋交付使用后，上诉人在365个工作日内将房屋权属证书办至张曼盈名下，并协助张曼盈领取房产证。在该条款没有变更修改的情况下，上诉人未按照合同约定期限为张曼盈办理房屋产权登记证书，已构成合同根本违约，应当承担违约责任。关于购房主体变更，上诉人对原购买人祝福公司提交的变更申请无任何异议，且与张曼盈重新签订的房产转让协议合同编号也与之前完全一致，因此购房主体的变更效力应当及于原合同签订之日，同时张曼盈也应当继受原合同全部的权利义务，即履行购房款支付义务后，有权要求上诉人按约定时间办理房屋权属证书。一审认定并无不当，应予维持。二、上诉人主张其违约行为由情势变更造成无事实及法律依据。首先，郑开会纪〔2013〕15号、郑开会纪〔2018〕15号文件内容并不涉及案涉房屋的过户登记问题。其次，该两份文件作为郑州高新区管委会的办公会议纪要，仅是该管委会制定的工作部署文件，不具有改变上诉人、被上诉人双方房产转让协议约定的法律效力。造成案涉房屋无法办理权属证书的根本原因是上诉人为案外人提供担保导致案涉房屋被多次查封导致的，此系上诉人的过错，不能认定为属于情势变更的情形。并且，涉案房屋实际交付时间为2016年10月20日，365个工作日内，上诉人也应当于2018年3月30日前为张曼盈办理权属证书，该期间职能部门调整已经确定，上诉人有足够的时间为张曼盈办理权属证书，但上诉人也未进行办理。因此，上诉人该意见不能成立。三、一审法院适用法律正确，应当予以维持。“商品房”的定义只是相对于公房、二手房来说，能够正常向社会销售并转移所有权的房屋都应视为商品房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中并未限定“商品房”只包括民用住宅，自然工业厂房应当包括在内。因此，双方签订的《房产转让协议》属于商品房买卖合同司法解释的调整范围，上诉人称涉案房屋不属于商品房范围无法律依据，一审法院适用法律正确无误，应当予以维持。四、上诉人违约应承担责任的标准，在协议约定违约金明显过低，有失公允的情况下，一审法院依照法律规定及实际情况进行公平公正酌定判决并无不当。依法成立的合同，各方均应严格履行自身义务。上诉人未按期办理权属证书的行为构成违约，就应当承担相应的违约赔偿责任。张曼盈未能按约定期限取得权属证书，也严重损害其自身享有的期待利益，遭受了间接的经济损失。并且，作为上诉人单方拟定的格式合同（房产转让协议），约定365个工作日办证、故意遗漏迟延办证的违约责任，本身就是在逃避自身应承担的义务。一审法院基于公平公正的原则，酌定的违约金以已付总房款日万分之一计算，合理适当。五、本案的起诉并未超过诉讼时效，依法应当予以支持。上诉人逾期办理房屋权属证书的行为，系一种违约状态持续存在且无法分割、分段认定的违约行为，即使要计算诉讼时效也应当自侵权行为结束之日开始计算。本案的起诉并未超过诉讼时效，依法应当予以支持。张曼盈向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理该房屋权属证书；2、判令被告自2017年12月1日起以675万元为基数，按年利率6%的标准赔偿原告损失至实际取得房屋权属证书之日止，截至起诉时已经产生77.6万元；3、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2016年5月24日，案外人祝福公司（受让企业、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。祝福公司购买标的物为郑州市高新区长椿路23号4号楼3栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园C6-5号楼），地上3层,建筑面积为630平方米。祝福公司与被告约定该厂房所有权预约转让价为6750000元，其他契税、政府规费项目由祝福公司与被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取一次性的方式付款祝福公司签订本协议当日向被告支付购房款6750000元。被告应在2016年5月31日前，将标的物交付祝福公司。房屋交付使用后，被告在365个工作日内将房屋权属证书办至祝福公司名下，祝福公司应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。祝福公司在合同乙方处加盖公章确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。2016年10月20日，被告向案外人祝福公司出具移交证明显示，本案涉案房屋已于2014年10月14日完成房屋交接手续，移交至河南京航物业服务有限公司办理其他手续。该证明有被告加盖公章予以确认。2018年8月20日，案外人祝福公司向被告提交申请，载明：祝福公司自愿将已接受转让的位于郑州市高新区长椿路23号4号楼3栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园C6-5号楼）房源的购房主体变更为原告张曼盈。原告张曼盈系祝福公司法人的女儿。祝福公司申请办理房产转让协议购买主体变更手续。祝福公司将原协议及相关手续返还给被告，因购买主体变更发生的纠纷，祝福公司自愿承担责任。原告（受让人、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》、《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物为郑州市高新区长椿路23号4号楼3栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园C6-5号楼），地上3层,建筑面积为630平方米。原、被告约定该厂房所有权预约转让价为6750000元，其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。双方一致同意采取一次性的方式付款，原告签订本协议之前向被告一次性支付购房款6750000元。被告应在2018年8月20日前，将标的物交付原告。被告应当于收回原告全部应交款项且项目正式交房后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。如因被告的责任，原告不能在规定期间内取得房屋权属证书的，原告按已付房价款的1%向乙方支付违约金。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处签字捺印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。被告于2018年8月27日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋的房款6750000元。2020年3月27日，案外人祝福公司出具证明显示，原告于2016年5月24日借祝福公司名义与被告签订了《房屋转让协议》，购买位于郑州市××区长××楼××（××），总价款675万元。祝福公司于2016年5月11日代原告支付了全部购房款，该房产已于2016年5月11日实际交付使用。2018年8月7日，祝福公司配合原告和被告将购买人变更为实际购买人张曼盈名下，该处房产的实际购买人和实际权利人均为原告。一审法院另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。一审法院另查，本案涉案房屋所在地块现存在多轮查封。以上事实，有原告提交的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》、《补充协议》、收据、交房通知、移交证明、不动产登记资料查询信息及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告诉称其以案外人祝福公司的名义于2016年5月24日与被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，结合案外人祝福公司向被告公司提交的申请、原告与被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》和被告原告开具的缴纳房款收据，可以相互印证原告与被告签订的房产转让协议是完整独立的，原告与被告是合同相对人，原告提交的证据不足以证明案外人祝福公司与被告签订的房产转让协议是代原告签订的。一审法院对原告的该部分诉称不予采信。原、被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》并未签署签订日期，一审法院结合案外人祝福公司向被告提交的申请、被告向原告出具的收据和协议内容，一审法院认定签署日期为2018年8月20日。根据合同约定被告应当于2018年8月20日前将涉案房屋交付给原告使用，被告实际于2016年5月11日将涉案房屋交付给案外人祝福公司使用。结合案外人祝福公司与被告签订的房产转让协议、案外人祝福公司提交的申请和原、被告签订的房产转让协议，被告对于案外人祝福公司提交的申请无任何异议，与原告重新签订了房产转让协议，且两份合同的合同编号完全一致，故涉案房屋购买主体的变更效力应当基于原合同签订之日，原告履行支付购房款义务，被告应按合同约定时间履行办理房屋权属证书等义务。关于原告请求被告为其办理涉案房屋权属证书，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求暂时不具有履行的条件，一审法院酌定待具备过户条件后三十日内被告协助办理相应手续。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，双方一致同意采取一次性的方式付款，且在无法贷款的情况下采取现金支付的方式付款，案外人祝福公司已代原告于2016年5月11日向被告一次性支付购房款。涉案房屋实际交付时间为2016年10月20日，故被告应当于2018年3月30日前办理涉案房屋权属登记。被告至今未将涉案房屋的权属证明办理至原告名下，且因其单位债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议约定乙方在规定期限内没有取得房地产权属证书的，被告按照已付房价款的1%向原告支付违约金。结合本案实际情况，双方合同约定违约金明显过低，有失公允，且因被告原因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，原告主张按照年利率6%计算经济损失，原告主张标准并无依据，一审法院酌定被告应以总房款6750000元为基数，自2018年3月30日起至实际办理房屋权属证书之日止按照日万分之一的标准计算。被告辩称“2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。”但本案涉案房屋应当于2018年3月30日前办理本案涉案房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，故对该辩称，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张曼盈延期办理位于郑州高新技术开发区××楼××栋（郑州高新企业加速器产业园C6-5号楼）（以6750000元为基数，自2018年3月30日起至实际办理房屋权属证书之日止，按照日万分之一的标准计算）；二、待办理产权证书条件成就后三十日内，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司协助原告张曼盈将位于郑州高新技术开发区××楼××栋（郑州高新企业加速器产业园C6-5号楼）房产不动产证办理至原告张曼盈名下；三、驳回原告张曼盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5780元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。一审判决第4页第六行“本案涉案房屋已于2014年10月14日完成房屋交接手续”中的日期系笔误，应为2016年10月20日，本院予以纠正。本院认为，本案中张曼盈与加速器公司签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，系基于祝福公司与加速器公司所签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》；张曼盈与加速器公司签订上述转让协议时，案涉房屋的房款交纳、房屋交付等主要合同义务，已由祝福公司、加速器公司履行完毕；张曼盈并未因与加速器公司签订上述转让协议而交纳房款，加速公司亦不因上述与张曼盈签订的转让协议而向张曼盈交付案涉房屋；并结合2018年8月20日祝福公司向加速器公司提交的申请，以及案涉两份转让协议编号一致等具体案情，本院认为，张曼盈与加速器公司所签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，系加速器公司与祝福公司所签订的转让协议的主体变更，张曼盈基于三方协商一致，取代祝福公司成为案涉房屋买卖合同关系的买受主体。基于以上情况，张曼盈与加速器公司所签订的转让协议所约定的房款交纳、房屋交付等主要合同义务，并无实际履行意义。综上所述，张曼盈作为祝福公司与加速器公司所签订的合同权利义务的承受方，有权要求加速器公司继续履行为其办理房产权属证书的合同义务。本案中，加速器公司与祝福公司所签订的上述转让协议关于产权登记的约定中并未明确约定违约责任；但是加速器公司与张曼盈所签订的上述转让协议中，对“关于产权登记的约定”进行了变更，就违约责任条款进行了明确：“如因甲方（即加速器公司）的责任，乙方（即张曼盈）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方按已付房价款的1%向乙方支付违约金。因下列情形之一导致房屋所有权证书无法取得或延期取得的，甲方无需承担责任：……。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，张曼盈并未举证证明其因逾期取得案涉房屋权属证书所造成的损失情况，故关于逾期取得房屋权属证书违约金的计算标准，应遵照双方合同约定。案涉房产因加速器公司的原因被多轮查封，现无法办理相应的不动产权属证书，故可以认定系加速器公司的责任致张曼盈不能在规定期限内取得房地产权属证书，故加速器公司应按照合同约定，向张曼盈承担违约责任，即应向张曼盈支付违约金67500元（6750000元×1%）。因该房屋目前存在多轮查封，办理房屋过户的条件尚不具备，张曼盈要求加速器公司为其办理该房屋权属证书的诉讼请求，不予支持，待条件具备后可另行主张。综上所述，加速器公司的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初2008号民事判决；二、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付张曼盈违约金67500元；三、驳回张曼盈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5780元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担744元，张曼盈负担5036元。二审案件受理费11560元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担1488元，张曼盈负担10072元。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二〇年六月二十九日书记员  白雪岩