河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1523民初133号原告：祝光满，男，1968年4月5日生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：冷鹏阳，河南人天律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：熊邦国，男，1964年12月26日生，汉族，租住河南省新县（乐家百货）。委托诉讼代理人：李永恒，河南义仁律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告祝光满与被告熊邦国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝光满向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即从原告出租的新县××航空路法院家属楼临街门面房两间（即“乐家百货”用房）迁出，向原告交付此房；2、判令被告按合同约定支付从2019年11月29日至迁出之日止的房屋占用费（按每日400元计算），并赔偿原告造成的损失。事实与理由：原告因经营需要，承租了新县法院航空路家属楼临街门面八间（上下两层）。因当时原告受经营规模限制，有部分原告未使用而出租，于2013年开始出租其中两间两层给被告使用，被告开设了“乐家百货”。合同每年一签，2015年12月3日双方补签了2015年11月28日至2016年11月28日的《房屋租赁合同》，合同约定：“合同期满后自动终止，除甲方同意乙方租赁外，乙方应在本合同的租赁期届满后三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天每间（套）200元向甲方支付该房屋占用使用费。”该合同到期后双方未再续签租房合同，原告同意被告按原合同履行。2019年11月28日前又一年时间将到期，原告通知被告因经营需要收回出租的房屋，并同意被告11月28日到期后10日内搬出。为此，原告给被告邮寄送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，但到期后被告拒不搬出，虽经原告多次主动协商未果。综上，依法提出上述诉讼请求。被告熊邦国辩称，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求，由被告继续租赁使用位于新县城关航空路新县法院家属楼临街门面房。理由如下：一、被告熊邦国租赁该门面房的事实经过。被告经营位于新县城关航空路新县法院家属楼临街门面房是从2012年开始至今的，当时，新县法院以竞拍形式将该门面房整体出租给唐照军，租期三年，租金合计120万元。唐照军租赁后，将法院家属院门面房从北往南第四、五两间门面房租赁给秦宗志，秦宗志于2012年3月份又将该房屋转租给被告经营至今，期间一直未间断。2012年11月份，唐照军的租赁期限届满后，新县法院及原告在未告知被告的情况下，私下对这八间门面房签订了租赁合同，合同签订后，原告找到被告，要求被告向其支付租金，当时，被告不同意向其支付该租金，向其说明是租新县法院的房屋，坚持要将租金支付到新县法院指定账户。原告在被告的坚持下向被告提供了新县法院的账户，被告当年的租金是直接转账至新县法院账户的。后来，每年房租到期，原告就过来通知被告，要求被告支付租金，被告说明要支付至法院账户时，原告称分开交的话麻烦，在原告的坚持下被告便将后来每年的租金直接交到原告处，由原告统一交到法院。从租赁该房屋至今，无论经济多么困难，被告一直都是按期交纳租金的。2019年11月14日，原告在当年房屋租期即将到期（到期日为每年11月28日）的情况下突然通知被告，要求收回该房屋，该通知没有给被告必要的准备时间，被告无法及时找到合适的房屋，势必给被告造成重大经济损失。而且，自2019年年底至今，××疫情蔓延，被告一直在家积极配合隔离，租赁的房屋几个月都没有开门经营，现在搬出房屋，于情于理于法都不相符，也违反了法律的公平和正义原则。二、原告作为有工作单位的国家工作人员，其与新县法院签订的《租赁合同》无效。《公务员法》第五十九条第十六款及《公务员法实施细则》第五十三条第十四款均规定：“违反有关规定从事或者参与营利性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务”。原告作为国家工作人员，在正常工作期间，违反规定与新县法院签订《租赁合同》，从事营利性活动，原告与新县法院签订的《租赁合同》无效。三、被告当时租赁该门面房，除租赁费外光转让费就是15万元，后又对该房屋进行装修，共投资几十万元，现仍处于亏本营业之中，原告作为与被告在一起租赁房屋的承租人，对这一情况是清楚的，如果原告不同意再往前租赁，当时原告就应该通知被告不可以继续进修，以避免被告的损失进一步扩大，现原告突然通知被告终止合同，给被告造成了重大经济损失，这样既不符合终止合同的程序，也不利于问题的解决。四、2019年底至今，××疫情的爆发，并迅速在世界范围内蔓延，为配合国家疫情防护工作，被告按照新县县委县政府的决策部署，将租赁的门面房关停，在家隔离几个月。按照国务院的政策要求，××疫情造成租赁房屋无法经营的，应当延长租期，并免收房屋租金。对于被告租赁的房屋，也应当延长租期，免收房屋租金。综上，被告租赁诉争门面房于2012年至今，先于原告租赁，原告与新县法院签订的《租赁合同》无效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告要求继续租赁该房屋，请求贵院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2012年3月2日，被告熊邦国从案外人秦宗志处转租了新县城关航空路新县人民法院家属楼临街门面房由北起第四、五间（上下两层），之后被告经营了一家名为“乐家百货”的商铺。包括该房屋在内的八间（套）临街门面房（上下两层）属新县人民法院所有，原由新县人民法院整体出租给案外人唐照军，唐照军租赁后将其中由北起第四、五间上下两层转租给案外人秦宗志。2012年11月份，唐照军的租赁期限届满后，新县人民法院于当月28日与原告祝光满（系光山县自然资源局工作人员）签订《租赁合同》，将上述八间（套）临街门面房租赁给原告，租赁期限为三年。合同到期后，双方又分别于2015年12月2日、2018年11月28日签订《租赁合同》续租，租赁期限至2021年12月28日止。原告祝光满从新县人法院处租赁上述八间（套）门面房后，被告熊邦国继续使用其中由北起第四、五间（上下两层）门面房经营“乐家百货”，2013年11月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）经协商签订《租赁合同》，一、租赁标的：位于新县××航空路法院家属楼临街门面房靠北五间（套）（上下两层）其中两间（套）。二、租赁期限：2013年11月28日起至2014年11月28日止，合同期满后自动终止，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满后三日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每天每间（套）200元向甲方支付房屋占用使用费。三、每间（套）房屋一年租金为50000元，合同签订时乙方须向甲方支付租金100000元。一年租赁期满后需续租的，承租人须于合同期满前一个月内向出租方提出书面申请，在同等条件下，乙方有优先承租权。四、……。2014年11月28日，上述合同到期后双方未及时续签书面租赁合同，但仍按原合同执行，仍由被告继续租赁涉案房屋。2015年12月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年11月28日至2016年11月28日，合同其余内容与2013年11月28日签订的合同内容基本一致。双方2015年12月3日签订的《房屋租赁合同》到期后，2016、2017年双方未再签订书面合同，双方一致同意按前期签订的合同履行。2018年11月27日，原、被告就涉案房屋再次签订《租赁合同》，租赁期限自2018年11月28日至2019年11月28日，合同其余内容与2013年的《租赁合同》及2015年的《房屋租赁合同》内容基本一致，被告也向原告支付了2018年11月28日至2019年11月28日一年的租赁费。2019年11月14日，租赁期限即将届满，原告以本人经营需要，需收回租赁房屋为由向被告发出《收回房屋通知》，书面告知被告从即日起至2020年6月1日内退回租赁房屋。2019年12月4日，原告再次向被告发出《收回房屋通知》，再次告知被告从即日起至2020年6月1日内退回租赁房屋。2019年12月9日，原告向被告邮寄送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知原告：一、双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月28日到期，合同约定事项自行终止。请贵方于10日内搬离（2019年12月18日前）。二、如贵方逾期（2019年12月18日）未搬离，我方有权自行收回房屋，并强制清场。三、若贵方与我方因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径予以解决，由此产生的一切后果和损失由你方承担。后因被告收到通知书后不同意搬出租赁房屋，双方经协商未能达成一致，引起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告祝光满与被告熊邦国签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。由于双方2018年11月27日签订的《租赁合同》租赁期间于2019年11月28日届满，且原告租赁期间届满前向被告发出《收回房屋通知》，明确表示不再续租，依照合同中“合同期满后自动终止，除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同的租期届满后三日内返还该房屋……”及“一年租赁期满后需续租的，承租人须于合同期满前一个月内向出租方提出书面申请……”的约定，原告要求被告返还租赁物，本院予以支持。关于原告要求被告自2019年11月29日起至迁出之日止每日支付400元房屋并赔偿其损失问题，因原告在租赁期限届满之前向被告发出的《收回房屋通知》中明确告知原告的退房时间为2020年6月1日，可视为原告同意被告继续使用涉案房屋至2020年6月1日，故在2020年6月1日前被告应当按照双方2018年11月27日签订的《租赁合同》中约定的租金标准向原告按日支付租金；2020年6月2日起至实际向原告交付涉案房屋之日止被告应当按照合同约定每天每间（套）200元（共两间）向原告方支付房屋占用使用费。原告要求被告另赔偿其造成的损失，因起未明确该部分损失的数额及损失计算的依据，该部分请求本院不予支持。关于被告主张原告与新县人民法院签订的租赁合同无效问题，因被告并非该合同的当事人，故被告的该主张本院不予支持。关于被告主张因“××”疫情造成其租赁房屋无法经营而要求原告免除房屋租金的问题，因目前并无证据显示涉案房屋所有权人免除了原告疫情期间的房屋租金，故被告的该部分主张本院不予支持，待涉案房屋所有权人免除原告疫情期间的房屋租金的事实发生后，双方可另行协商，协商不成另案主张。综上，经本院主持调解，当事人未能达成一致协议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告熊邦国于本判决生效之日起三十日内将位于新县城关航空路新县人民法院家属楼临街门面房由北起第四、五间（上下两层，即“乐家百货”用房）腾空并交付给原告祝光满；二、被告熊邦国于本判决生效之日起十日内支付原告祝光满房屋租金（按每年100000元的标准，自2019年11月29日起计算至2020年6月1日止）；三、被告熊邦国于本判决生效之日起十日内支付原告祝光满房屋占用使用费（按每天400元的标准，自2020年6月2日起计算至实际腾空并交付涉案房屋给原告祝光满之日止）；四、驳回原告祝光满其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由被告熊邦国负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 曾 强审判员 张 涛审判员 金莹莹二〇二〇年六月八日书记员 张海林