新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初189号 原告：乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）北京南路358号大成国际18-8。法定代表人：郝中惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈玲，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：乌鲁木齐高新技术产业开发区新大成火锅店，住所地新疆乌鲁木齐市北京南路358号大成国际地下室。经营者：马刚，男，1976年9月26日出生，回族，住乌鲁木齐市新市区鲤鱼山南路鲁达国际小区5号楼1单元2502号。委托诉讼代理人：刘光辉，新疆文刚律师事务所律师。原告乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限责任公司（以下简称大成实业公司）与被告乌鲁木齐高新技术产业开发区新大成火锅店（以下简称新大成火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告大成实业公司的委托诉讼代理人陈玲与被告新大成火锅店的委托诉讼代理人刘光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大成实业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告于2013年5月22日签订的《物业租赁合同》，判令被告立刻搬出并将租赁房屋返还给原告；2．请求判令被告立刻支付欠付租金229,626.5元（暂计算至2019年10月30日，并要求支付自2019年10月31日至房屋实际返还之日的租金）；3．请求判令被告向原告支付违约金413,327.7元（暂从2019年8月1日计算至2019年10月30日，要求支付至租金实际付清之日）；4．请求判令被告向原告支付赔偿金459,253元。事实和理由：2013年5月22日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定将位于乌鲁木齐市新市区北京××路名称为“大成国际”建筑物负一层C区位置出租给被告作餐饮经营使用。在租赁合同履行期间，被告违反合同约定非法转租，且多次未按合同约定缴纳租金，截至2019年10月30日被告拖欠原告租金229,626.5元，且被告于2019年9月4日函告原告请求解除租赁合同，我方回函要求被告支付欠付租金并承担违约责任，一直未果，后我方于2019年10月30日向被告发出解除合同通知书，被告至今未来办理相关事宜。综上所述，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求裁判如诉。被告新大成火锅店辩称，1．原告诉讼主体不适格，被告新大成火锅店是2015年1月22日注册成立，而合同于2013年5月22日签订，签订人是马刚，而不是被告新大成火锅店；2．同意解除原、被告双方于2013年签订的《物业租赁合同》，双方互负违约责任，租赁房屋在2019年9月19日已经实际返还原告，只是没有办理交接手续；3．被告是欠付原告租金，但欠付租金的时间是2019年8月1日至2019年9月18日共49天的租金113,830.6元，因为我方于2019年9月19日向原告发出了《单方解除房屋租赁合同通知书》，双方权利义务已于2019年9月19日解除；4．关于违约金及赔偿金，因原告提前根本违约而导致合同解除，我方转租及延付租金不构成根本违约，故我方不应支付违约金和赔偿金，且合同约定的违约金明显过高。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，原告大成实业公司与马刚签订《物业租赁合同》，合同约定原告大成实业公司（甲方）将位于乌鲁木齐市新市区北京××路名称为“大成国际”建筑物负一层C区位置出租给被告新大成火锅店（乙方，经营者：马刚）用于餐饮经营所用，租赁物建筑面积1206平方米，租期为八年，即从2013年7月1日起至2021年6月30日止。第七年（2019年7月1日至2020年6月30日）租金为918,506元，租金支付方式为每半年支付一次，乙方需在租赁期限内每年的之前将应缴纳的租金足额支付给甲方财务，非因出租人、产权人原因或不可抗力，承租人违反本条约定逾期支付租金，每逾期一天按年租金的千分之五向出租人支付违约金；逾期15天不支付租金，出租人有权解除合同，出租人概不退还承租人缴纳之房屋押金100,000元，且承租人应缴清应付之租金，同时按当年度租金标准的6个月租金赔偿出租人的经济损失。非甲方原因，乙方在租赁期内提前终止合同时，乙方应按当年实际租赁天数向甲方缴清租金，并按当年度租金标准的6个月租金赔偿出租人的经济损失。在租赁期内，乙方不得将租赁物进行转租，由此产生的一切后果均由乙方承担。任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。如以人手传送，于送达时视为已接收，如以传真形式进行，则以传真接受人确认接到传真时视为已送达，如以挂号信、EMS形式进行，则以发送人发送日期后第五日视为已送达。合同签订后，双方依约履行合同，租赁房屋实际用于经营新大成火锅店。2015年1月22日，乌鲁木齐高新技术产业开发区新大成火锅店进行营业执照注册，类型为个体户，经营者为马刚。2019年2月28日，原告大成实业公司向被告新大成火锅店送达告知函载明：贵公司承租我公司大成国际负一层B区租赁场地，根据双方签订的《物业租赁合同》约定，一、不得在租赁期间内将租赁场地进行转租、转让及与餐饮经营无关的经营活动；二、不得以我方名义在租赁场所进行任何商业违法营销，如有违反，我方保留最终的法律申诉权。特此告知。2019年3月1日，被告新大成火锅店向原告大成实业公司出具承诺书载明：本人在乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限公司所属物业大成国际负一楼签署并经营“新大成火锅店”，从开业至今一直秉承遵循合同条款，进行正常的合法经营。本人自今天日起郑重承诺，在签订的租赁合同期内，在经营期间不做违反双方签订的合同条款事宜，一切超出合同内容的商业经营行为需提前书面报送大成实业批准方可执行，如日后一旦发生违法事件或第三方法律纠纷，所产生的相关责任应由本人承担，与大成实业无关。特此承诺。2019年5月27日，被告新大成火锅店自称因经营困难，无法按合同约定缴纳租金，向原告大成实业公司提出分月缴纳房租协议并列出分月缴纳租金的明细：2019年4月缴纳71,500元，2019年5月缴纳71,500元，2019年6月缴纳71,500元，2019年7月缴纳71,500元，2019年8月缴纳71,500元，2019年9月缴纳71,708.80元。原告大成实业公司同意按月缴纳房租，但若未按月缴纳，将执行合同内容一并收取。被告按分月缴纳协议将2019年4、5、6、7月的租金向原告支付，2019年8月1日后的租金未交。2019年9月4日，被告新大成火锅店向原告大成实业公司提交《解除租赁合同申请》，申请解除与原告签署的大成国际负一层C区1206平方的房屋租赁合同。2019年9月19日，原告大成实业公司向被告新大成火锅店发送律师函，要求支付迟延交纳的租金。2019年10月31日，原告大成实业公司通过中国邮政快递EMS向被告新大成火锅店的经营者马刚邮寄《解除物业租赁合同通知书》一份，11月1日显示快递已被签收。截至庭审，被告未与原告就涉案租赁房屋办理交接，庭审中被告表示涉案租赁房屋的东西已经搬完，遗留物由原告自行处理，本庭向原告释明庭后三日内自行接收涉案租赁房屋。另，被告新大成火锅店在承租期间将部分档口转租于他人。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告新大成火锅店承租涉案房屋用于餐饮经营，本应严格遵照双方的合同约定按时缴纳租金且不得转租，但被告迟延支付2019年8月1日后的租金经催告仍未缴纳并存在转租情况，应属违约，而被告新大成火锅店于2019年9月4日向原告提交《解除租赁合同申请》，原告大成实业公司亦于2019年10月31日向被告邮寄《解除物业租赁合同通知书》（11月1日快递被签收），故原、被告双方就解除合同已达成合意，《物业租赁合同》于2019年11月1日已实际解除；经本院释明，原告已于庭审后自行接收了涉案租赁房屋。故对于原告主张解除双方签订的《物业租赁合同》要求被告立刻搬出并返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的欠付租金。本院认为，因被告未按2019年5月27日的协议每月缴纳房租，故2019年8月1日后的租金仍应按《物业租赁合同》中约定的第七年的租金标准计算至合同实际解除之日，即被告应向原告支付2019年8月1日至2019年10月31日的租金为229,626.5元（918,506元÷12×3）；因合同实际于2019年11月1日已解除，而合同解除后，被告并未与原告办理交接手续退还涉案租赁房屋，至庭审后原告实际才接收到租赁房屋，故该时间段内应作为占有使用费并参照租金的标准由被告向原告支付，因实际返还租赁房屋之日已明确，故本院对被告应向原告支付的占有使用费予以明确为563,685.87元（918,506元÷365×224天〈2019年11月1日-2020年6月12日〉）。关于原告主张的违约金及赔偿金。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告双方合同里虽然约定了“承租人违反约定逾期支付租金，每逾期一天按年租金的千分之五向出租人支付违约金”，但双方之间的《物业租赁合同》于2019年11月1日已实际解除，而被告所欠的租金仅为2019年8月1日至2019年10月31日的三个月租金即229,626.5元，且2019年11月1日至2020年6月12日的占有使用费本院已予以确认支持，故按照合同约定的计算方法计算违约金明显过高，本院予以调整为以未付租金数额229,626.5元为基数，参照年利率4.35%上浮1.3倍计算，原告主张计算2019年8月1日至2019年10月30日期间并要求支付至租金实际付清之日，本院予以支持，但2019年10月31日之后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍计算，故原告应向被告支付违约金3,201.87元（229,626.5元×4.35%×1.3×90天÷365）并继续支付自2019年10月31日至租金229,626.5元实际付清之日（以未付清的租金数额为计算基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍计算）。根据以上论述，加之原告亦未举证证明其实际损失，而原告主张的违约金已可弥补其损失，故对于原告主张被告支付6个月租金作为赔偿金的诉讼请求，本院亦不予支持。对于被告辩称其诉讼主体不适格的问题，虽然合同签订之日被告尚未进行营业执照注册登记，但原告的各项诉讼请求均是基于被告未支付2019年8月1日后的租金而产生，而被告于2015年1月22日已完成营业执照注册，故被告作为本案诉讼主体适格，对于被告的此项辩解，本院不予采纳；对于被告所称原告根本违约在先、被告已于2019年9月19日向原告发出了《单方解除房屋租赁合同通知书》且租赁房屋在2019年9月19日已经实际返还原告的辩称，于法无据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区新大成火锅店给付原告乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限责任公司租金229,626.5元（2019年8月1日至2019年10月31日）、占有使用费563,685.87元（2019年11月1日至2020年6月12日）；二、被告乌鲁木齐高新技术产业开发区新大成火锅店给付原告乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限责任公司欠付租金229,626.5元的违约金3,201.87元，继续支付欠付租金229,626.5元的违约金自2019年10月31日至实际付清之日，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮1.3倍计算；三、驳回原告乌鲁木齐高新技术产业开发区大成实业有限责任公司的其他诉讼请求。上述款项，被告应于本判决生效后十日内支付，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额1,665,893.07元，确认给付额796,514.24元，确认给付额占诉讼标的额的47.81%。本案案件受理费19,793.04元（原告已预交），由原告负担52.19%即10,330元，由被告负担47.81%即9,463.04元，被告应负担的诉讼费在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   瓮立臣人民 陪 审员   白雪梅人民 陪 审员   张 英二 〇 二 〇 年 六 月 十 八 日书  记  员   玛蒂娜