安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初3344号 原告：安徽省芜湖化工采购供应站，住所地安徽省芜湖市芜宁路81号。 法定代表人：赵立贵，总经理。 委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张运杰，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 被告：何伟，男，1981年12月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：吴新权，系被告何伟父亲，住址同上。 被告：伍惠春，男，1977年2月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告安徽省芜湖化工采购供应站与被告何伟、伍惠春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省芜湖化工采购供应站的委托诉讼代理人张运杰，被告何伟的委托诉讼代理人吴新权到庭参加诉讼，被告伍惠春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。 原告安徽省芜湖化工采购供应站向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空并按原状交还位于芜湖市镜湖区房屋（约400㎡）；2、判令被告支付原告占用房屋使用费（按合同约定的2500元／月的租金标准自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止，暂计至2020年3月31日为7500元）、违约金5000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月1日，原告与被告何伟签订一份《房屋（门面）租赁协议书》，协议约定，被告承租原告所有的位于镜湖区房屋（约400㎡），租金为2500元／月,年租金为30000元，租赁期限为两年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止；当月10日前交清当月房租；租赁期限内，被告只有承租使用权，不得以任何理由转租他人使用，否则视为被告违约，原告有权终止合同，收回房屋；被告拖欠租金达15日以上，原告有权终止合同，收回房屋；双方应严格遵守本协议的约定，如有违约，赔偿守约方违约金5000元等。后经过协商，租赁期限变更为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日止。合同签订后，被告缴纳了一年房租，原告将房屋交付给被告使用。租赁合同到期前，双方对续租事宜一直未能达成一致意见，原告于2019年11月已发正式通知给被告，告知合同到期后将不再续租并收回房屋。2020年3月6日，原告委托律师发函给被告，要求被告在2020年3月15日前腾空房屋按原状返还给原告，并补交拖欠的房屋使用费。但被告一直拒交房屋，并占用至今。故原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 被告何伟辩称：1、在2019年5月，原告将租金管理权上交现商务局留守处后，何伟多次与合伙人伍惠春商议2020年以后的租赁事宜要发生变动，但一直协商未成。2、伍惠春在2019年6月没有上交何伟任何费用（含租金），商务局留守处也协调了我们之间应先交租金的事宜，伍惠春提出由何伟先垫付2019年6月至12月的租金，计15000元，何伟已交至现商务局留守处。但是后期伍惠春不交钱给何伟，何伟于2019年7月底向商务局留守处递交书面退出申请书，退出长江路50号四层的承租，商务局留守处领导同意何伟退出，并要求在原合同左下角更改了租赁日期，右下角标注“何伟于2019年7月报告留守处，退出租赁协议”，代理人为何伟父亲。3、现商务局留守处领导说2020年长江路50号四楼租赁权与何伟无关了，2020年以后由伍惠春与商务局留守处来协商租赁事宜。4、伍惠春从2019年6月起没有支付何伟任何的费用包括租金，因此何伟与伍惠春的合约也可以说是终止了。 被告伍惠春在答辩期内未提出答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，原告（甲方）与被告何伟（乙方）签订一份《房屋（门面）租赁协议书》，协议约定，乙方承租甲方所有的房屋（约400㎡）,租金为2500元／月，年租金为30000元,乙方须当月10日前交清当月房租；承租期限为一年签约一次，来年续签，即2019年1月1日至2020年12月31日止；出租的房屋产权属于甲方所有，乙方只有承租使用权，不得以任何理由转租他人使用,否则视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋；合同到期和中途退租，乙方须提前30天书面通知甲方；双方应严格遵守本协议的约定，如有违约，赔偿守约方违约金5000元等。被告伍惠春作为何伟的合伙人亦在该租赁协议乙方处签字。合同签订后，被告何伟按约交纳了租金，原告亦将房屋交付给被告使用。后被告何伟与原告一致同意将该合同的租赁期限变更为一年，即到2019年12月31日止，被告何伟并于2019年7月向原告申请退出该租赁协议。2019年11月，原告发函给被告，以房屋年久失修为由，要求被告在合同到期后搬让出其承租的房屋。被告伍惠春于2019年12月4日签收了该函。2020年3月，原告再次发函，要求被告于2020年3月15日前搬让出其承租的房屋，但被告伍惠春一直占用使用承租房屋至今。 另查明：1、原告与被告何伟确认何伟自2007年、2008年左右即开始承租案涉房屋。2、原告法定代表人赵立贵于2002年8月即与原告解除劳动关系，并于同年9月被免去其法定代表人职务，但因原告于同年11月4日被工商部门吊销营业执照，工商登记信息一直未予变更；赵立贵本人到院向承办人说明其在解除劳动关系后就没有管理原告单位事务，对这次原告起诉也不知情。3、皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。 上述事实，有房屋所有权证、房屋租赁协议、告知函、律师函，劳动合同终止（解除）证明书、辞职补偿协议书、职工辞职付款单、职工辞职清算单、关于同意赵立贵同志要求辞职的决定、关于免去赵立贵同志法定代表人的决定，以及双方当事人及案外人赵立贵的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为,原、被告之间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力，应全面履行各自的合同义务。关于原告的诉讼主体资格问题。企业法人因违反法律、行政法规被国家工商行政管理部门吊销营业执照后，只是停止了清算范围以外的活动，但其法人的主体资格仍然存续，仍具有诉讼的权利能力的行为能力，有权以自己的名义进行诉讼；赵立贵早已与原告解除劳动关系，并被免去法定代表人职务，其是否知晓并同意此次诉讼并不影响原告的诉讼主体资格。因被告何伟于2019年7月向原告申请退出该租赁协议，原告也未提出异议，故原告与被告何伟的房屋租赁关系已于2019年7月协议解除，故对原告要求被告何伟腾空返还案涉租赁房屋并支付占用房屋使用费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。现原告与被告伍惠春之间约定的租赁期限已于2019年12月31日届满，且原告于2019年11月书面通知被告合同到期后搬让租赁房屋，故被告伍惠春应腾空并向原告交还位于芜湖市镜湖区房屋（约400㎡）。考虑到新冠肺炎疫情对被告伍惠春经营的影响，应给予被告伍惠春一定的搬让过渡期，故被告伍惠春应至迟于2020年12月31日前腾空并交还租赁房屋。租赁协议到期后，被告伍惠春仍占有使用租赁房屋，故对原告主张的房屋占有使用费依法予以支持，结合政府相关政策规定，对其中的2020年2月、3月、4月房租予以免除，被告伍惠春应当按照合同约定的租金标准支付该项费用至实际交还房屋之日止。经计算截至2020年4月30日，被告应付租金10000元【2500元／月×4个月】，扣除2020年2月、3月、4月房租7500元【2500元／月×3个月】，还应支付2500元。对于原告主张的违约金，结合公平原则及疫情影响，本院不予支持。 案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百三十五条规定，判决如下： 一、被告伍惠春至迟于2020年12月31日前腾空位于芜湖市镜湖区房屋（约400㎡），并交还原告安徽省芜湖化工采购供应站； 二、被告伍惠春于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省芜湖化工采购供应站截至2020年4月30日的房屋占有使用费2500元； 三、被告伍惠春于腾空并交还房屋之日起十日内向原告安徽省芜湖化工采购供应站支付自2020年5月1日起按合同约定标准（2500元/月）计算至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告安徽省芜湖化工采购供应站的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取106元，由原告安徽省芜湖化工采购供应站负担30元，被告伍惠春负担76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  马甜甜 二〇二〇年六月二十八日 法官助理汤伟 书记员胡学明 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。