沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初19788号原告：宋金辉，男，1964年2月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：逯松叶，系辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：关涵，系辽宁申扬律师事务所实习律师。被告：辽宁金通房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区五爱街77号，营业执照912101002426642991。法定代表人：季福堂，系该公司董事长。委托代理人：景平，男，1962年9月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。原告宋金辉诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“三利公司”）、辽宁金通房地产开发有限公司（以下简称“金通公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员魏晓萍、桑琦组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告宋金辉诉称，2004年6月13日，原告与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买三利的住宅，建筑面积150.36平方米，总房款360864元，房屋交付后360日内办理备案，逾期办证被告按每日向原告支付己付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。原告2004年6月9日至2004年8月16日共4次支付了全部房款360864元（2004年6月9日付款10000元；2004年6月13日付款150864元；2004年6月28日付款100000元；2004年8月16日贷款100000元）。原告自2005年9月8日交纳物业费、装修垃圾运费1823元，入住居住至今。现原告起诉至贵法院，请求法院判令被告为原告办理房屋产权证，并承担违约责任，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理位于沈阳市和平区，建筑面积150.36平方米房屋的更名过户手续，为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告承担逾期办理房屋产权证的违约金18000元；3、判令被告承担诉讼费。被告辽宁三利房地产实业有限公司辩称，2019年8月17日，沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司破产清算申请，并于2019年8月23日作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人。管理人作为三利公司的诉讼代表人，现就原告诉请，提出如下答辩意见：一、关于原告宋金辉诉请要求三利公司协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，三利公司对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。三利公司进入破产清算程序后，据管理人目前了解因三利公司所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理三利公司购房人要求三利公司协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。二、关于原告诉请违约金问题。根据原告与三利公司之间签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因三利公司的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，三利公司应承担相应的违约责任。但违约责任也应当以原告起诉日向前推算三年，超过部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。根据被告调查，原告宋金辉在报纸公示的2011年8月22日的解遗名单内，因此，债权人的违约金应计算至解遗文件下发前一日（2011年8月21日），原告已过诉讼时效，原告的违约金诉请不应得到支持。被告金通公司辩称，同意协助原告办理房证，但我方不同意承担诉讼费用，应该由三利公司承担相应的义务。经审理查明，诉争房产位于沈阳市和平区，建筑面积150.36平方米。原告宋金辉与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的诉争房屋，总房款360864元。关于产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告交纳了购房款，被告金通公司于2004年6月9日、2004年6月13日、2004年6月28日为其开具了金额分别为10000元、150864元、100000元的专用收款收据，余款100000元原告办理了个人住房贷款。2005年9月8日，原告办理入住后使用至今。另查明，被告金通公司与被告三利公司因合作开发房地产合同纠纷，经辽宁省高级人民法院审理，该院作出（2002）辽民一终字第11号民事判决，三利公司对该判决不服，向中华人民共和国最高人民法院提起上诉，该院于2003年8月28日作出（2003）民一终字第43号民事判决书，判令三利公司于本判决生效后15日内支付金通公司投资款1700万元及占用该笔资金的50%利息等项内容。该判决书金通公司申请辽宁省高级人民法院执行，依据执行卷宗材材料，在执行过程中，三利公司及金通公司分别于2003年12月10日、2004年2月26日签订执行和解协议、补充协议，约定三利公司将沈阳市和平区河北街37-1号楼65套房屋所有权抵偿给金通公司。对于抵偿的房屋列有房源明细表（本案诉争房屋在明细表之列）。依据2004年3月18日三利公司向金通公司出具的承诺书，写明依据中华人民共和国最高人民法院（2003）民一终字第43号民事判决书，由此双方达成执行和解协议及补充协议，我公司向贵公司承诺如下：凡是执行和解协议的补充协议附件所列的房源，贵公司有权收取全部购房款，同时并不因此解除我公司依据国家机关法律、法规、规章及本公司出具《商品房买卖合同》样本所应承担的作为房屋出卖人的各项义务。再查明，诉争房屋备案登记在宋金辉名下，现无抵押无查封。沈阳市解决三利和平湾棚改遗留问题工作组于2011年8月22日下发的第二批拟办产权证房屋情况公示中记载“沈阳市和平区，宋金辉”。上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、购房款收款收据3张、借款凭证、物业费收据、第二批拟办产权证房屋情况公示，本院调取的房屋电子登记簿查询证明等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：原告宋金辉与被告三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。被告三利公司将诉争房产在内的房屋抵偿给被告金通公司并承诺履行出卖方义务。现原告已依约向被告金通公司交纳了购房款，被告应依约协助原告办理房屋所有权证书，故对于原告要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。关于被告抗辩的诉讼时效问题，由于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，属于债权请求权，故应适用三年普通诉讼时效期间。诉争房屋于2011年8月22日具备办证条件，而原告于2019年9月9日才起诉立案，故原告该项诉请已超过诉讼时效，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司、辽宁金通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告宋金辉办理位于沈阳市和平区诉争房屋的所有权证书（相关税费由原告承担）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6982元（原告已预交），由原告宋金辉负担269元，被告辽宁三利房地产实业有限公司、辽宁金通房地产开发有限公司负担6713元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝志杰人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  桑 琦二〇二〇年六月二十八日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是在权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。