安徽省东至县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1721民初1083号原告:王琴，女，1983年3月20日出生，汉族,住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：刘浏，安徽安贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅辉，安徽安贵律师事务所律师。被告:安徽荣成置业有限公司，住所地:安徽省池州市大渡口经济开发区(原计生办大楼),统一社会信用代码:91341721057004459G。法定代表人:吴新华,公司执行董事。原告王琴与被告安徽荣成置业有限公司（以下简称荣成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琴及其委托诉讼代理人刘浏到庭参加诉讼，被告荣成公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付认购协议中原告认购的房屋，若房屋陷入客观履行不能的情形，请求人民法院判令被告向原告返回认购款336355元。庭审中原告变更诉讼请求为请求人民法院判令解除双方签订的认购协议，被告向原告返回认购款336355元及利息（按照年利率6%从认购协议签订之日起至实际清偿之日止）并赔偿原告房屋升值损失；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告与案外人王中树存在项目工程尚未结清，2017年5月15日，经各方协商后原被告双方签订购房协议，约定通过以房抵债的方式将被告承建的滨江壹号一套住宅抵给原告，房屋总价款为336355元，王中树也在认购协议上签字注明其本人同意该偿债方式。认购协议签订后，被告向原告出具了收据一张，但被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交付认购的房屋。原告认为，双方签订的认购协议是各方真实意思表示，以房抵债的行为不违反法律法规的规定，应属合法有效。被告不作为严重侵犯了原告合法权益，故此成讼，请求判如所请。被告荣成公司未到庭参加诉讼，未作书面答辩，亦未提供相关证据。本院经审理认定事实如下：被告荣成公司与案外人王中树项目工程款尚未结清，王中树又欠原告工程款，经三方协商达成以房抵债协议，于2017年5月15日签订《滨江壹号认购协议》，协议约定：“认购房号为5号楼1单元1303室，物业类型为住宅，认购面积93.52m2,单价3618元/m2，房屋总价人民币叁拾叁万捌仟叁佰伍拾伍元（￥338355元），付款方式为一次性付款。其他优惠2000，优惠后单价为3596.6元/m2。总价（大写）叁拾叁万陆仟叁佰伍拾伍元（小写）￥336355元”。被告荣成公司于同日向原告王琴出具336355元的收据并加盖公司印章。案外人王中树在《滨江壹号认购协议》上签名并注明：“同意抵工程款，王中树2017.5.15”。2017年9月12日桐城市人民法院作出（2017）皖0881执1049号民事裁定书，于2017年11月1日对滨江壹号5幢1303号房屋进行了查封。2019年1月14日，东至县人民法院作出（2018）皖1721执895号民事裁定书，于2019年4月15日对滨江壹号5幢1303号房屋进行了查封。2019年4月18日，桐城市人民法院作出（2019）皖0881民初2043号民事裁定书，于2019年4月29日再次对滨江壹号5幢1303号房屋进行了查封。上述事实有原告提供的原告王琴身份证复印件、收据原件、《滨江壹号认购协议》原件、东至县不动产登记查档证明原件等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，一、关于本案中原、被告签订《滨江壹号认购协议》的定性及效力问题。按照正常的商品房购房流程,在买卖双方签订认购协议后,还应签订正式的商品房买卖合同,并办理网签备案,才符合商品房买卖合同相关的行政管理规定。但在本案双方发生纠纷后,被告荣成公司不愿与原告王琴签订正式合同亦不愿交付房屋的情况下,则应对《滨江壹号认购协议》的合同性质进行区别判断。区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同,要结合当事人立约时的真实意愿以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定,关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍,导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在此类情形,一般应认定为预约合同;如果不存在此种情形,无论合同名称为何,均应视为商品房买卖合同。具体到本案,从《滨江壹号认购协议》的内容来看。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条之规定,案涉协议书具备了当事人基本情况、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容,但没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他内容,本院认为案涉《滨江壹号认购协议》不应认定为商品房买卖合同。理由如下:商品房买卖合同的标的物即商品房具有特殊性,买方的最直接目的在于对房屋所有权有效的完全的行使。而对其行使完全所有权必须具备许多附加的条件,如房屋的实际交付、供水、供电、产权登记等等,而《商品房销售管理办法》规定的前十条内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件,否则,买方将无法圆满的对商品房占有、使用、收益和处分。可见,本案《滨江壹号认购协议》是商品房买卖双方在签订商品房买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事项的初步确认,应属于商品房买卖合同的预约合同。《滨江壹号认购协议》是当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的预约合同。二、关于本案中原告是否有权要求解除认购协议书的问题。本案中《滨江壹号认购协议》未约定签订正式房屋买卖合同的时间亦没有约定交付房屋的时间，原告也没有提供相关证据证明被告违约的事实，但从认购协议书签订时间及被告经本院合法传唤未出庭反驳亦未提供积极履行了签订正式房屋买卖合同行为的证据来看，被告方存在违约的事实本院予以确认，故对原告要求解除《滨江壹号认购协议》诉求本院予以支持。三、关于原告要求被告方返回认购款及利息并赔偿房屋升值损失是否应支持的问题。本案中由于被告的违约,原告失去了基于预约合同产生请求被告履行签订正式商品房买卖合同的权利,无法再实现预约合同目的，在原告要求解除《滨江壹号认购协议》后，被告应当返回认购款。本案中原告实际上并未支付认购款336355元，系案外人王中树与原、被告之间债务的折抵。但从原、被告双方签订的认购协议书上案外人王中树确认以房抵债的事实且被告于同日出具336355元收款收据的情况来看，应当视为原告支付了认购款336355元，故对原告要求被告返回认购款336355元本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后……当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定,因本案《滨江壹号认购协议》性质为预约合同,因一方违约行为而无法达成本约即签订正式的房屋买卖合同情形下,其违约责任也仅能是该预约合同项下的违约责任,交易双方的实际损失也应限定在为准备达成本约而支出的费用范围内,原告主张未达成本约所产生的预期利益损失即房屋升值损失,依据不足,本院不予支持。对原告要求被告支付利息予以支持，关于利息的计算，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定按年利率6%的标准支付。故对原告要求被告支付利息（按照年利率6%从认购协议签订之日起至实际清偿之日止）的诉讼请求本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王琴与被告安徽荣成置业有限公司于2017年5月15日签订的《滨江壹号认购协议》；二、被告安徽荣成置业有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告王琴认购款336355元并支付利息（以336355元为基数，自2017年5月15日起至清偿之日，按照年利率6%计息）；三、驳回原告王琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6345元，减半收取计3172.5元，由被告安徽荣成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。审判员  黄鹏鹏二〇二〇年六月十九日书记员  檀 婷