辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初2893号原告：沈阳玫苑物业有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路12号。法定代表人：史丽亚，该公司董事长委托诉讼代理人：石春平，该公司员工。委托诉讼代理人：魏晓旭，该公司员工。被告：李哲，男，1973年4月23日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告沈阳玫苑物业有限公司与被告李哲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳玫苑物业有限公司的委托诉讼代理人石春平、魏晓旭，被告李哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳玫苑物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告给付2014年6月1日至2020年3月31日共70个月物业费合计为14,305.2元，滞纳金变更为9,162.48元，合计23,467.68元；2、依法承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：。事实和理由：原告分别于2012年5月14日和2015年5月15日与被告居住的“第五大道花园”小区业主委员会签订了《物业服务委托合同》。原告认真履行了服务合同，解决了园区诸多历史遗留问题，改变并提升了园区居住环境和品质，提供了合同约定的物业管理服务，获得大多业主的认可和赞赏。2012年11月，原告获得沈阳市“五星级物业管理小区”称号，2013年11月获得辽宁省“优秀住宅小区”称号，2016年6月获得“2015年度物业管理优秀项目”等多项奖项。被告居住在沈阳市沈河区花园住宅小区），建筑面积136.24平方米。依据物业合同约定，该园区物业费标准为1.50元/月.平米。被告作为业主没有履行按期交费义务，原告多次催缴，被告以种种理由至今不履行缴费义务，严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法裁判，维护原告合法利益。被告李哲辩称，一、诉讼时效：根据中华人民共和国民法总则第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”故原告在明知被告从未缴纳物业费的前提下，从未催缴过物业费，被告从未见过任何催缴物业费的通知单，且从未在任何催缴物业费的通知单上签过字，故被告坚决不同意原告主张的全额物业费及滞纳金的缴纳要求。且沈阳市中级人民法院对我园区业主张吕政的物业费诉讼时效的二审判决为：“本院认为，关于沈阳玫苑物业有限公司要求被上诉人支付物业费问题，吕政在此抗辩观点为已经超过诉讼时效，沈阳玫苑物业有限公司提供的物业费催收照片无法看出沈阳玫苑物业有限公司催收的具体时间，且时隔多年的现场情况均相同，不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形，故一审法院对沈阳玫苑物业有限公司的该项主张不予支持并无不当”。二、按起诉书所述，被告作为业主没有履行按期交费义务，这是因为原告没有依《物业服务委托合同》约定履行合同义务，被告并不是无故拒绝交纳物业管理费。原告在入驻园区时以张贴书面通知的形式告知业主，可以延缓2个月交纳物业管理费，但是在2个月的服务中，并没有依合同约定管理园区，并且被告有理由相信原告没有能力管理好园区，已经违约在先，所以，被告有权行使不安抗辩权，暂时拒绝交纳物业管理费。另外物业签订服务合同期限为2015年6月1日起至2018年12月31日止，合同有效期为三年零七个月，起诉状的缴纳物业费时限为2014年6月1日至2019年8月31日，明显与合同不符。且此合同的签订未通过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。三、《物业服务合同》第二章第四条约定：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、单元门、窗。其中地下楼梯间漏水，原告并没有进行维修；单元门锁一直处于损坏状态，以上问题业主多次报修，均未予以维修。四、《物业服务合同》第二章第五条约定：公用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、园区门监控系统、消防系统。1、电梯问题：原告自管理园区以来，就将电梯维保工作委托第三方管理，并排除了自己的一切责任，无论电梯发生任何情况，比如困人、下坠等，物业管理人员从未到场参与救援，经常以“电梯已经外包”的一句话打发业主，第五大道花园园区电梯在2017年12月已经到年检期限，但是真正年检的时间却是2018年5月，年检期限拖延了整整5个月时间。最后一次电梯合格证到期是2020年3月，但至今也没有及时进行安全合格检测。在发生乘梯危险时，电梯内没有通讯信号或信号不佳，业主没有其他方式联系外界进行救援，以上问题业主多次报修均未予以维修。2、园区监控问题：多个监控摄像头不能正常使用。在发生刑事案件时，不能为破案提供线索。3、消防问题：第五大道花园小区楼内消防系统一直处于报废状态，2017年12月沈河消防大队经现场审查，消防设备90%以上故障及报废，并在现场责令南塔派出所向玫苑物业公司下达整改通知，但直至今日，仍没有进行任何整改措施。五、《物业服务委托合同》第二章第六条约定：公用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括：自行车棚。现自行车棚形同虚设，棚顶损坏不能挡雨，一直未予以维修。六、《物业服务委托合同》第二章第七条约定：公用绿地、花木等的养护和管理。自原告接管园区至今，园区绿地面积大幅减少、裸露地面增多、枯死树木极多，未及时喷洒农药，至草木生虫，杂草重生草坪全部枯萎死亡。七、《物业服务委托合同》第二章第八条约定：公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运到定点排放处，楼道杂物清理。公共卫生根本达不到清洁标准，垃圾遍地。八、《物业服务委托合同》第二章第九条约定：交通与车辆停放秩序的管理。原告未做出任何交通及车辆的管理，原告经常以书面形式贴出禁止除婚丧嫁娶、消防、公安、医疗等紧急用车进入园区，但实际上任何车辆均可以以任何名义进入园区，并且进入园区的车辆可以在园区过夜、长期占用消防通道。九、《物业服务委托合同》第二章第十条约定：维护公共秩序、包括安全监控、巡逻、门岗执勤。合同履行期限内，原告管理区域内监控多数不能正常工作，除迎接检查、收缴物业费时没有巡逻行为，门岗执勤人员经常在门卫室睡觉，园区东南门没有门禁系统也未上锁，任何人员不用登记随意出入，危害了园区业主人身财产安全。十、《物业服务委托合同》第二章第十五条约定：为维护园区正常生活秩序，对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。被告认为原告在知道或应当知道业主或外来人员对园区公共设施进行破坏时，并未采取任何措施（且物业内部人员还进行偷窃活动）。夏天经常有人在园区里烧烤，原告以“我们并没有执法权”为由，不予理睬，根本没有进行管理。十一、《物业服务委托合同》第二章第十八条第10款约定：每三个月以会议形式向甲方征求物业管理工作意见并认真整改；每年在园区公示财务年度物业管理费用收支、使用情况。并且《沈阳市物业管理条例》也规定物业管理企业应定期“晒账单”，原告仅公示过1次财务收支情况，已经违反了该条约定。且原告从未征求过业主意见。十二、《物业服务委托合同》第五章管理服务质量，第十九条，共8款，每一款都没有达到承诺的服务质量。十三、园区多次出现在园区内占道摆摊经营的情况，持续时间达几天之久，原告并为对其制止。十四、园区内60余部电梯、各楼梯间及园区大门等处张贴广告所带来的收入，应该归园区业主所有，或抵扣业主的物业管理费，原告从未将此部分收入上缴业主，也未按面积抵扣业主的物业费，也是造成被告暂时拒绝缴纳物业费的原因之一。十五、原告聘用的物业人员服务态度恶劣、工作态度懒散、言行素质低下，根本没有服务意识及从业自觉性，将自己管家的地位凌驾于业主之上，不仅不急业主之所急，反而在业主受到伤害的同时给予更大的精神刺激。十六、原告因物业服务不好多次被媒体曝光：2013年原告因违规收取车库升级费、因未按规定公示物业收支明细被扣掉10分信用分、沈河区禁止原告接新小区、原告单位董事长反问记者账单怎么晒等事件均被相关媒体曝光；2017年又因垃圾成堆及公共设施年久失修等问题登上沈阳42个小区黑榜、因园区环境卫生差及共用部位设施设备维护保养不及时被市房产局给予通报批评，并要求其整改，整改期间不得参与沈阳市的物业服务招投标活动。这些都足以证明原告在管理第五大道小区期间是失职失责失信的，根本没有尽到物业该尽的责任，因此，被告也有权暂时拒绝缴纳物业费。以上各条被告将以照片及视频等形式提供相应证据。综上所述，被告认为原告在物业管理服务过程中已构成根本违约，并在诉讼时效期间为三年的原则下，而且在原告拖欠被告大量广告费收入未清算的前提下，被告不应缴纳原告诉讼请求中所述的物业管理费及滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李哲系沈阳市沈河区文化东路11号1-13-2室的业主，房屋建筑面积136.24平方米。原告为被告所居住的“第五大道花园”小区提供物业服务。2012年5月14日，原告与沈阳市沈河区第五大道业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定了具体的委托服务管理事项、双方的权利义务及相应的费用标准，物业费（住宅）为1.5元/月/平方米，合同期限自合同生效日起至2015年5月31日止。2015年5月15日，原告再次与第五大道业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定委托管理期限自2015年6月1日起至2018年12月31日止，收费标准未变。现原告主张被告拖欠2014年6月1日至2020年3月31日物业费,起诉至法院。上述事实，有当事人陈述、物业服务委托合同、催缴通知单照片、照片、证书照片、日常管理照片、文体活动照片、检验报告、工作联系函、情况汇报、视频、单元电梯情况照片、判决书照片等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告抗辩称物业服务合同的期限至2018年12月31日止，原告向被告主张之后的物业费无合同依据问题。因《物业服务委托合同》于2018年12月31日到期后未续签，合同双方也未结算并更换物业管理公司，原告继续按该合同履行物业服务，原、被告双方应构成事实上的物业服务关系。因此，2019年1月1日起原告亦有权按照其实际提供的物业服务情况，向被告主张物业费。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断。根据原告提供的物业费催缴照片，原告每年将物业费催缴通知书张贴在被告家入户门上，可以认定原告一直在向被告主张权利。虽被告抗辩称从未看到过照片，但物业服务企业将催缴物业费的通知张贴在园区内，应视为其已尽物业费催缴之必要行为。因此，对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩物业服务瑕疵问题，物业服务合同约定，原告进驻园区管理物业时应保障服务质量，但被告确实提供证据证明，该小区物业服务存在瑕疵。因此，根据收取费用与服务水平相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的90％向原告交纳物业费较为公平，金额为12,874.68元（14,305.2元×90%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：一、被告李哲于本判决发生法律效力后15日内，给付原告沈阳玫苑物业有限公司2014年6月1日至2020年3月31日物业费12,874.68元；二、驳回原告沈阳玫苑物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费153元（减半收取），由被告李哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 贾丽秋二〇二〇年六月一日法官助理 王 颖书 记 员 杨元元本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持