河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1544号 上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省承德市滦平县滦平镇北大街东段北侧168号。 法定代表人：靳文祥，行长。 委托诉讼代理人：王艾国，男，该行员工。 委托诉讼代理人：陈阔成，河北滦峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋鹤，女，1978年9月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王形超，北京市普贤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毕德凯，男，1977年8月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王形超，北京市普贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省承德市滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，该公司员工。 上诉人中国工商银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人蒋鹤、毕德凯、承德大地营造房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初4849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国工商银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人王艾国、陈阔成、被上诉人蒋鹤的委托诉讼代理人王形超、被上诉人毕德凯的委托诉讼代理人王形超、被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国工商银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、撤销滦平县人民法院(2018)冀0824民初4849号民事判决第五、六项，依法改判被上诉人蒋鹤、毕德凯与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司连带给付拖欠上诉人《个人购房借款／担保合同》项下的剩余贷款本金及相应贷款利息（利息按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算）。2、木案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：不应解除蒋鹤、毕德凯与中国工商银行股份有限公司滦平支行于2016年9月30日签订的《个人购房借款／担保合同》，退一步讲无论解除《个人购房借款／担保合同》与否，都应由被上诉人蒋鹤、毕德凯与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司连带给付拖欠上诉人《个人购房借款／担保合同》项下的剩余贷款本金及相应贷款利息。具体理由如下：上诉人与被上诉人在2016年9月30日的《个人购房借款／担保合同》已经生效，上诉人依约出借给被上诉人蒋鹤、毕德凯232万元并将本金一次性划入被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司账户，已经履行了合同义务，截止到2019年4月10日，尚欠贷款本金2218233.69元。三被上诉人应继续承担连带给付剩余贷款本金及利息的责任。二．按揭贷款合同第30条明确约定：贷款发放后借款人与售房人发生的纠纷不减少或免除借款人的还款责任，也不限制或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。因此，无论商品房买卖合同是否解除，都无权要求解除按揭贷款合同。三、本案案涉房屋刚在被上诉人处的抵押物已经灭失，在三被上诉人未提供其他抵押物的情况下，已经加重了上诉人银行的收款风险，而上诉人在本案中不存在任何过错，如果解除《个人购房借款／担保合同》，并判令只由开发商承担返还责任，这无疑更进一步加重了上诉人的收款风险，与法律的公平原则也是相悖的。四。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款只规定商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出售人应当将收受的购房贷款和购房款的木金及利息分别返还担保权人（按揭贷款银行）和购房人，但该条款并末明确购房方不再承担清偿所欠按揭贷款的责任，对该条文的理解不血扩充和推断。《解释》规定出售方应将收取的购房贷款返还给担保权人（按揭贷款银行），只是赋予按揭银行有权要求出售方返还所收取的购房贷款，按揭银行有权选择要求购房方清偿贷款并由出售方承担连带清偿责任，也可以放弃要求由购房方承担责任只要求出售方承担清偿贷款。而本案上诉人并没有放弃要求贷款人（购房方）承担还款责任，故该条规定的作用主要体现在出售方未作为按揭贷款合同担保人的情况下，银行可因此规定而要求出售方承担责任，而不能作为贷款人（购、房方）免除还款责任的依据。所以，无论解除《个人购房借款／担保合同》与否均不能免除贷款人（购房方）清偿银行按揭贷款的责任。综收，请二审法院撤销滦平县人民法院(2018)冀0824民初4849号民写咧决第五、六项，依法改判被上诉人蒋鹤、毕德凯与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司连带给付拖欠上诉人《个人购房借款／担保合同》项下的剩余贷款本金及相应贷款利息（利息按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算）。 蒋鹤、毕德凯答辩称，同意一审判决，不同意上诉人上诉请求，请求依法驳回上诉，维持原判。上诉人要求我方承担连带责任没有相应法律依据，一审时引用了相应条款，是上诉人对此进行扩大理解，上诉人在上诉状第二页第二项称按揭合同第三条明确的约定，假设贷款合同在没有被撤销的情况下是可以理解的，现在是房屋买卖合同及贷款合同都已经被撤销，该规定与司法解释是相悖的，与合同的司法解释是冲突的，应按照法律规定理解，所以上诉人要求我方承担连带责任没有法律依据。 承德大地营造房地产开发有限公司答辩称，坚持一审庭审意见。 蒋鹤、毕德凯向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告蒋鹤与被告签署的《长城脚下饮马川商品房认购书》及《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还购房首付款及已付按揭贷款本息合计1133192.08元（未含定金部分）；3、依法判令解除二原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；4、依法判令自2019年2月份之后剩余全部按揭贷款本息由被告直接向第三人偿还，二原告不再承担后续按揭贷款本息偿还责任；5、依法判令被告返还双倍定金400000.00元；6、诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2016年4月28日签订《长城脚下饮马川商品房认购书》，约定原告以按揭贷款方式认购被告大地营造公司开发的巴克什营文化产业园起步区项目（推广名：长城脚下饮马川）38号房屋，约定折后房价款为3255065.00元，首付约40%，其余通过按揭贷款方式支付。《长城脚下饮马川商品房认购书》签订当日，原告交纳购房定金200000.00元，原告于2016年6月9日再次支付房款100000.00元，双方于2016年6月28日正式签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营旅游文化产业园起步区二组团西38号商品房销售给原告蒋鹤，原告于2016年6月29日依约支付购房款707514.00元，购房首付款合计1007514.00元。2016年9月30日，原告蒋鹤、毕德凯与第三人工行滦平支行签订《个人购房借款/担保合同》，向工行滦平支行贷款2320000.00元用于购买案涉房屋，第三人工行滦平支行按照按揭贷款合同的约定将贷款一次性支付至被告账户。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务，2018年11月案涉房屋被拆除。另查明，截止2019年4月10日，原告蒋鹤账户已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计354888.16元，其中包括被告大地营造公司2019年2月2日、2019年3月4日、2019年4月10日代原告向银行支付按揭款每月11631.36元，合计34894.08元，原告本人偿还319994.08元，尚欠贷款本金2218233.69元及利息。 一审法院认为，原告蒋鹤与被告大地营造公司于2016年4月28日签订的《长城脚下饮马川商品房认购书》及双方于2016年6月28日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定。故对被告关于房屋已交付，房屋灭失的风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见本院不予采纳。现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，且案涉商品房已拆除，导致合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除原、被告签订的《长城脚下饮马川商品房认购书》及《商品房买卖合同》，被告提出案涉合同已经基本履行完毕，有继续履行的基础和现实可能、不应解除的抗辩理由不能成立，对原告请求判令解除原告与被告签署的《长城脚下饮马川商品房认购书》及《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，二原告与第三人签订的按揭贷款合同目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对二原告要求解除其与第三人于2016年9月30日签订的按揭贷款的诉讼请求本院予以支持。因该个人房屋抵押借款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人，故大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。因原告毕德凯系按揭贷款合同的共同借款人，其应作为本案原告参加诉讼，本案房屋买卖合同与金融借款合同合并审理系因两个法律关系中的合同标的相同且相互关联，综上，对被告关于本案应分案分别审理的辩解意见及第三人关于按揭贷款合同不应解除的答辩意见，本院不予支持。被告关于案涉合同约定了不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不构成不可抗力，本院不予采纳，被告提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩理由不予支持。因被告的违约行为导致商品房买卖合同解除，本案原告主张由被告支付双倍定金，因双方签订的《长城脚下饮马川商品房认购书》明确约定认购书中的定金系立约定金，即该定金系为保证双方签订正式合同而支付，现双方已签订正式的商品房买卖合同，故该定金的目的已经达到，且已作为原告的购房首付款，故对原告主张双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。但原告已付购房首付款的利息损失应当由被告予以赔偿，并返还原告已偿还的按揭贷款本息，购房首付款的利息的给付期限应自原告支付购房首付款之日起计算至判决生效之日止。原告要求被告赔偿其因本案支出的律师费，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。对于原告蒋鹤起诉要求判令自2019年2月份之后剩余全部按揭贷款本息由被告直接向第三人偿还的诉讼请求，符合《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，由被告大地营造公司直接向工行滦平支行偿还剩余按揭贷款本金及利息，利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告蒋鹤与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2016年4月28日签订的《长城脚下饮马川商品房认购书》及合同编号为00015466的《商品房买卖合同》(包括补充协议）；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋鹤购房首付款1007514.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋鹤支付的购房首付款1007514.00元的利息损失（利息损失自2016年4月28日起以200000.00元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至欠款结清之日止；自2016年6月9日起以100000.00元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至欠款结清之日止；2016年6月29日起以707514.00元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至欠款结清之日止）四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋鹤已偿还第三人中国工商银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息计319994.08元；五、解除原告蒋鹤、毕德凯与第三人中国工商银行股份有限公司滦平支行于2016年9月30日签订的《个人购房借款/担保合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司滦平支行《个人购房借款/担保合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人购房借款/担保合同》约定的标准计算）；七、驳回原告蒋鹤、毕德凯的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《长城脚下饮马川商品房认购书》及《商品房买卖合同》解除后，《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人购房借款/担保合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地营造房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地营造房地产开发有限公司承担。一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《长城脚下饮马川商品房认购书》、《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地营造房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。 综上所述，中国工商银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24545.87元，由上诉人中国工商银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  周亚秋 审判员  孙琳丽 审判员  钱丽艳 二〇二〇年六月二十九日 书记员  李云骐 -10-