辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初1044号 原告：刘子臣，男，汉族，住黑龙江省依安县。 原告：高连坤，女，汉族，住黑龙江省富锦市砚山镇。 二名原告共同委托代理人：吴彦彬，辽宁亚太律师事务所律师。 二名原告共同委托代理人：那瀛瀛，辽宁群宣律师事务所律师。 被告：叶洪，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：徐蕾淇，女，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 两名被告共同委托代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 被告：叶仕忠，男，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。 原告刘子臣、高连坤诉被告叶洪、徐蕾淇、叶仕忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理。依法由审判员梁爽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘子臣、高连坤及其二人共同委托代理人吴彦彬、那瀛瀛，被告叶洪、徐蕾淇的委托代理人胡冀东、被告叶仕忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘子臣、高连坤向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年9月1日签订的《商铺出租协议》；2、判令三名被告返还原告已支付的租金、物业费等款项合计18.5万元；3、判令三名被告赔偿原告的装修损失466701元；4、诉讼费由三名被告承担。事实与理由：2019年8月原告在58同城网站上看到被告徐蕾洪发布的房屋出租信息，原告与被告徐蕾洪联系后得知，该房屋的房主是被告叶洪，被告叶洪与被告叶仕忠合作生意，该房屋系三被告共同向外出租，原告与被告协商后，2019年8月15日签订一份协议，约定原告租赁月亮岛大街XX号房屋的一楼，建筑面积400平，年租金7万元，签合同当日，原告向被告支付当年的租金7万元及5000元物业费，后原告对房屋进行装修。2019年9月1日被告又与原告协商欲将二楼及院子也出租给原告，当日原告与被告叶洪签订案涉《商铺出租协议》，约定被告出租坐落于月亮岛大街广场花园XX号楼给原告，建筑面积室内外共计900平，租赁期限自2019年9月1日至2024年8月31日止，后原告又向被告付款1万元，原告合计向被告付款18.5万元。装修完成后，原告刚开始营业，自称是房主工作人员的案外人关升即将房屋锁住，导致原告无法经营，这时原告才得知被告叶洪不是房主，原告要求与被告解除合同、被告返还已收取的租金等费用及赔偿原告的装修损失，被告同意解除合同，但对返还租金时间及赔偿损失部分原、被告无法达成一致意见，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，望判如所请。 被告叶洪辩称：请求法院驳回原告针对支付租金18.5万元的诉讼请求，原告经营期间违犯商铺出租协议，将谁按房屋用于违法经营活动使用，在此期间曾被公安机关、工商局多次处理且一度查封关闭，原告在租赁期间还违反合同约定将房屋出租给案外人未经被告同意将房屋出租给案外人，属于违法转租，按照合同法约定原告违约在先，产生违约责任由原告自行承担，涉案房屋原、被告至今没有办理交接手续且原告的相关物品被告也没有进行搬离，按照出租规定原告没有将标的物交付给被告，被告据此认为原告应将租金交付至被告倒房之日止，本案被告另案向被告主张倒房诉讼请求，原告主张装修损失，双方根据合同约定，原告违约应自行承担相应损失责任，实际涉案房屋装修均是被告叶洪出租之前自行装修的花费，原告不存在装修花费466701元损失依据，法院不应保护，原告主张解除2019年9月1日意见被告认可，但解除原因是原告违反协议约定，是原告违约，所以被告同意解除，并不是被告存在任何违约情形，请求法院依法判决 被告徐蕾淇辩称：同意叶洪答辩观点，因为2019年9月1日商铺出租协议合同相对人是原告与1被告，2被告履行职务行为，是叶红公司工作人员，合同不是2被告签订的，2被告不应承担共同返还及赔偿责任，更不应该承担本案诉讼费用，法院应驳回原告对2被告诉讼请求 被告叶仕忠辩称：这件事情我不清楚，我与2019年已经解除合同，不同意原告诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：丹东市振兴区月亮岛大街XX号房屋原系丹东边境经济合作区海达房地产开发有限公司（以下简称海达公司）开发所有，案外人关升系海达公司员工，海达公司授权关升处理相关房屋出租收租等事宜。 2019年4月18日，关升与被告叶仕忠、案外人夏轶签订《房屋租赁合同》，合同约定，关升将位于丹东市振兴区月亮岛大街XX号、建筑面积213平方米的房屋出租给叶仕忠、夏轶使用，房屋使用性质为经营餐饮。租赁期限3年，自2019年5月1日至2022年5月1日，承租人无需支付租金，但每年需向出租人交纳房屋装修费及设备使用费12万元。合同同时约定：承租人在租赁期间与出租人协商装修、改造房屋现有结构，出租人应积极配合，因装修耗资成本过高，合同期内，承租人有权转让或转租，出租人不得以任何理由干涉，前提必须保障出租人房租全款；合同期内出租人无权干涉承租人经营及微改动装修；租赁期间，承租人由下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应按照合同总租金的日万分之五向出租人支付违约金：（1）出租人、承租人未达成转租、转让书面协议，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经出租人书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租超过10天的。合同签订后，叶仕忠、夏轶交付了第一年房屋装修费及设备使用费12万元以及房屋押金后，关升将租赁房屋交付叶仕忠、夏轶使用。 同时查明，夏轶系被告叶洪表弟（姑舅表亲），叶洪系前述振兴区月亮岛大街XX号房屋的共同承租人，因其与关升有债权债务关系，关升不同意将房屋出租给叶洪，故叶洪找到夏轶代为签订租赁合同，对此关升在签订租赁合同时并不知情。 2019年5月17日，叶洪与叶仕忠签订《丹东市月亮岛老码头海鲜烧烤合伙协议》，双方约定共同出资、共同经营，利润各占50%。2019年8月10，叶洪与叶仕忠签订《老码头海鲜烧烤解除合作合同协议》，合同约定叶洪在2019年9月1日前偿还叶仕忠全部投资款后，叶仕忠放弃老码头海鲜烧烤店的全部股权和租赁权。叶洪并未全部给付叶仕忠双方约定的投资款。 2019年6月左右，关升发现涉案房屋的实际使用人是叶洪。 2019年8月，被告叶洪通过被告徐蕾淇在网上发布招租广告，随后，原告刘子臣与其达成租赁意向，并签订书面租赁合同（该合同原件及复印件当事人均无法提供），将月亮岛大街XX号室内出租给刘子臣。2019年9月1日，叶洪与刘子臣签订《租房合同》，将月亮岛大街XX号楼400平方米（一带二楼）出租给刘子臣。2019年9月6日，被告叶洪与原告高连坤签订《商铺出租协议》，约定叶洪将月亮岛大街广场花园XX号楼室内外共计900平方米房屋出租给高连坤，用途为室内经营产品、室外餐饮。双方约定租赁期限为5年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止，每年租金13万元。合同还约定：承租方物权转租，有权承包；出租房将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租房概不负责，其经营情况也与出租方无关；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责承租方投资全部金额即赔偿房租双倍及装修费。经查，原告刘子臣与原告高连坤系夫妻关系，被告叶洪与原告高连坤2019年9月6日（合同落款时间2019年9月1日）签订的《商铺出租协议》中约定租赁物包含了叶洪与刘子臣2019年8月、2019年9月1日签订的租赁合同中约定的租赁物。在诉讼过程中，经本院询问，叶洪表示2019年8月及2019年9月1日签订的租赁合同是室内、室外的分租合同；2019年9月6日其与高连坤签订的《商铺出租协议》是综合前两份合同重新签订了一个合同；刘子臣、高连坤表示《租房合同》、《商铺出租协议》均有效，两份合同中不冲突的约定应同时适用。 合同签订后，原告刘子臣、高连坤向被告徐蕾淇及叶洪交付租金13万元、物业费1.5万元、押金3万元，合计18.5万元，其中25000元给付徐蕾淇，其余款项给付叶洪。徐蕾淇收到25000元后，依据叶洪的指示将20000元转给案外人孟宪君。2019年8月16日，原告刘子臣与案外人大连市甘井子区金三角东方广场美联装饰材料商行签订《装修承包合同》，对刘子臣、高连坤租赁的月亮岛大街XX号房屋室内部分进行了装修，共计花费装修费466701元。 同时查明，被告叶洪在将房屋出租给原告刘子臣、高连坤的过程中，向二人提供了虚假的房产证书及公章，致使刘子臣、高连坤认为其有房屋出租权利。 2019年9月1日，原告刘子臣因尚未办理完毕经营许可证便销售部分产品，被工商管理部分处罚。 2019年9月5日，原告刘子臣与案外人李季签订《房屋承包租赁合同》，将月亮岛大街XX号房屋、建筑面积400平方米出租给李季使用，租赁期限2年，自2019年9月8日起至2021年9月7日止，双方约定每月租金50000元，同时就租赁期间房屋修缮、各项费用的缴纳、出租方与承租方的变更、违约金和违约责任等作出了约定。合同签订后，李季开始使用涉案房屋。 关升发现李季使用房屋后，询问叶洪情况。得知叶洪将房屋转租后，关升以房屋不允许转租、房屋结构被破坏为由，将李季承租的房屋上锁。经协商未果，刘子臣与李季解除《房屋承包租赁合同》，并将李季交付的租金等退还李季。 2019年9月23日，原告高连坤向公安机关报案，称受到叶洪诈骗。2019年9月30日，丹东市公安局边境经济合作区分局作出丹公合（刑）不立字（2019）5号不予立案通知书，认为本案没有犯罪事实，决定不予立案。高连坤不服该通知书申请复议，2019年11月5日，丹东市公安局边境经济合作区分局作出丹合公刑复字（2019）6号刑事复议决定书，认为原不予立案决定认定的事实不清、证据不足，决定撤销原不予立案决定。2020年2月14日，东市公安局边境经济合作区分局作出丹公合（刑）不立字（2020）001号不予立案通知书，认为高连坤2019年9月23日提出控告的被诈骗案没有犯罪事实，决定不予立案。 2020年2月13日，月亮岛物业张经理以短信方式通知刘子臣房屋门锁已经打开，海达公司要求原告刘子臣一方七日内搬离该房屋。原告刘子臣、高连坤到达后物业未予放行，其二人未能进入涉案房屋所属区域。 2020年2月14日，关升与夏轶、叶仕忠签订《解除房屋租赁协议》，内容为：甲乙（甲方为关升，乙方为夏轶、叶仕忠）三方于2019年4月18日签订的《房屋租赁合同》，蒋发将坐落于月亮岛大街XX号房屋出租给乙方经营使用，租金每年12万元，自2019年5月1日至2020年5月1日。但乙方在2019年9月1日将此房屋未经甲方许可情况下私自转租、并且破坏房屋原有装修已构成违约，现甲乙三方协商一致同意合同于2020年2月14日解除，甲方收回上述房屋，退还乙方租金25000元及押金10000元，共计35000元。对于该份《解除房屋租赁协议》，叶洪表示并不知情。 原告于2020年4月20日提起本次诉讼，被告叶洪于2020年4月30日收到起诉状副本、传票等开庭材料。 本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、《丹东市月亮岛老码头海鲜烧烤合伙协议》、《租房合同》、《商铺出租协议》、转账记录、招租广告、《装修承包合同》、收条、银行交易流水、《房屋承包租赁合同》、不予立案通知书两份、询问笔录、证人证言、承诺书、《解除房屋租赁协议》及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”案外人关升与案外人夏轶、被告叶仕忠签订合同时，并不知晓被告叶洪委托夏轶签订合同的情况，故此时关升与夏轶、叶仕忠签订的合同不能约束被告叶洪。但其后关升知道被告叶洪才是房屋实际承租使用人后，并未提出异议；同时关升在公安机关表示被告叶洪有权出租房屋，但应该征得海达公司书面同意，可以认定关升作为出租人，对承租人之一由夏轶变更为被告叶洪的认可，故从2019年6月关升知晓被告叶洪是房屋实际承租使用人后，其与夏轶、叶仕忠签订的房屋租赁合同同样对被告叶洪具有约束力。根据该合同，被告叶洪在将房屋转租的时候应当征得关升或海达公司的书面同意。其次，根据被告叶洪与被告叶仕忠的解除合作关系协议，被告叶洪在将房屋转租给原告刘子臣、高连坤时，被告叶洪并不享有房屋出租权；再次，被告叶洪通过虚假的房屋相关手续使原告刘子臣、高连坤相信被告叶洪有出租房屋的权利；被告叶洪以上的行为，均构成根本违约。因为被告叶洪的违约行为，致使双方签订的《商铺出租协议》无法继续履行，故原告有权要求解除合同并由叶洪承担相应的违约责任。关于合同解除时间，以被告叶洪收到起诉状之日为准。根据原告刘子臣、高连坤签订的《商铺出租协议》，因出租人原因解除合同，出租人应双倍返还房屋租金并赔偿装修损失，故对于原告要求被告叶洪返还已交付的18.5万元租金及押金等费用并赔偿装修损失466701元的请求，本院予以支持。关于原告要求徐蕾淇承担责任一节，根据原告提供的证据，不足以认定徐蕾淇系共同出租人，其未在合同上签字，与叶洪不具有法定承担连带责任的关系，故对于原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求叶仕忠承担责任一节，本院认为，虽叶仕忠与叶洪系合伙关系，但叶洪将房屋出租给原告时已经与叶仕忠解除了合伙关系，原告在与叶洪签订租赁合同时，未见过叶仕忠也没有证据表明叶仕忠参与了出租房屋，故对于原告的该项请求，本院不予支持。关于被告叶洪辩称原告违反合同约定私自转租房屋一节，首先，原告刘子臣、高连坤与被告叶洪共签订三份协议，第一份协议租赁标的为涉案房屋一楼；第二份协议为涉案房屋二楼及室外部分；第三份协议为涉案房屋一楼、二楼及室外部分，从签订时间和签订内容看，2019年9月6日签订的《商铺出租协议》是最后形成的，租赁物也涵盖了前两份合同，因此前两份合同被第三份合同取代，原告高连坤及被告叶洪应当按照《商铺出租协议》约定的内容履行各项义务，享有各项权利。原告高连坤与被告叶洪签订《商铺出租协议》时约定：不可转租可以承包。一般来说，租赁的标的物为动产、不动产；承包的标的系经营某项业务。根据原告刘子臣与案外人李季签订的《房屋承包租赁合同》的相关条款，从转租与承包的性质分析，可以得出，其二人签订的《房屋承包租赁合同》没有对于经营业务的相关约定，均是对房屋相关情况的约定，因此该《房屋承包租赁合同》本质系租赁合同。也就是所，原告刘子臣将房屋转租给案外人李季，而非承包给案外人李季。原告在本案中并未提供证据证明其转租行为得到了案外人叶洪的准许，故原告亦存在违约行为。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此，如被告叶洪认为原告的违约行为造成自身实际损失，可另案主张权利，但不能因此免除或减轻自己应承担的违约责任。其次，被告叶洪根本违约在先，无论原告刘子臣、高连坤是否将涉案房屋转租，都无法避免原告高连坤与被告叶洪签订的《商铺出租协议》无法继续履行、不能实现合同目的的结果。因此，被告叶洪的该项抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第四百零二条之规定，判决如下： 一、确认原告高连坤与被告叶洪2019年9月6日签订的《商铺出租协议》于2020年4月30日解除； 二、被告叶洪于本判决生效后三日内返还原告刘子臣、高连坤已交付的房屋租金、物业费、房屋押金等合计185000元； 三、被告叶洪于本判决生效后三日内赔偿原告刘子臣、高连坤房屋装修损失466701元； 四、驳回原告刘子臣、高连坤其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10418元，减半收取5209元，由被告叶洪负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员 梁 爽 二〇二〇年六月二十八日 书记员 曲彦霖