四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初872号 原告：李辉，女，1994年11月16日出生，汉族，农村居民，住四川省达县。 委托诉讼代理人：蒲际帆，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡景强，四川凡高律师事务所律师。 被告：四川省萧氏企业管理有限公司，住所：四川省内江市威远县小河镇北大街35号，统一社会信用代码91511024396912048J。 法定代表人：萧航，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 原告李辉与被告四川省萧氏企业管理有限公司（以下简称萧氏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒲际帆、胡景强，被告萧氏公司的委托诉讼代理人孙泽凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交付房屋的违约金（按每天万分之五计算至交房之日止，暂计算至2019年11月30日的违约金为32318.41元）；2．判令被告承担本案的诉讼费、律师费、差旅费、保全费等。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告支付逾期交付房屋的违约金（以264905元为基数，自2019年4月5日起按每天万分之五计算至交房之日止，暂计算至2019年12月31日的违约金为35894.63元）；增加诉讼请求：判令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金（以264905元为基数，自2018年12月20日起按每天万分之一计算至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计算至2019年12月31日的违约金为9986.92元）。事实和理由：2018年5月2日，原、被告签订《德福国际买卖合同》，约定被告将位于仁寿县房屋出售给原告，合同同时对双方权利义务、违约责任等均作了详细的约定。合同签订后，原告分别于合同签订当日、2018年6月18日向被告及被告指定的公司支付了购房款共计264905元。2019年9月25日，原告收到被告的书面交付房屋通知书，通知原告于2019年10月3日去被告处办理房屋相关交接手续。根据合同约定，被告交付房屋的最后截止时间应为2019年3月5日，则违约金应从2019年4月5日开始按每天万分之五计算。双方就违约金赔偿数额协商未果，原告遂提起本次诉讼。 被告萧氏公司书面答辩称，1．本案中被告已于2019年10月3日将已符合合同交付条件的涉案房屋交付原告；2.2018年8月，视高管委会群工局通知加州智慧城规划与本项目有冲突，要求暂停销售，交付及产权办理约81天；本项目后的家私厂拆迁，因拆迁未谈拢，政府将工厂断电处理，而本项目与家私厂为同一线路，政府在停电时一并将本项目的电一并停了约80天；以上两个因素导致案涉房屋逾期交付，属于不可归责于双方的事由，请法院在认定违约天数时酌情考虑；3．关于逾期交房违约金的计算基数问题，出于维护社会稳定的考虑，针对本批次的六件系列案，被告认可其向第三方成华区壹加壹房产服务部（以下简称壹加壹服务部）支付的装修费用和购房款（扣除退还面积误差购房款、服务费）等一并作为违约金的计算基数，本案的计算基数应为263,684元（具体金额以核算为准）；4．被告确实存在短期违约，也愿意承担违约责任，但逾期交房违约金每日万分之五的计算标准过高，恳请法院在考虑原告自愿将违约金基数提高且认可部分违约时间的基础上予以酌情调减；5．合同约定原告交齐所有费用后的160个工作日内，被告为原告办理产权登记手续；而原告于2019年6月28日才支付维修基金、2020年1月10日才支付契税等费用，故合同约定的办证期限尚未届满，本案中被告不存在逾期办证的情形；且即便存在，双方也已于2019年6月18日签署“付德福国际中心办证违约金”的领款单，即双方已就逾期办证的处理另行达成一致意见，并已履行完毕；6．原告主张的律师费、差旅费、保全费等既没有合同约定也没有法律依据，不予认可。 原告李辉围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．原告提供的《德福国际买卖合同》（即所谓的第二份合同）复印件1份；被告经质证后认为，本案中原、被告双方签订了两份落款时间相同、内容略为不同的房屋买卖合同，而原告提供的为第二次签署的合同；因与实际丈量面积有误差，为方便办证，双方签署了第二份合同，但第一次签署的合同才是双方的真实意思表示，故应以第一次签署的合同，即被告提供的黄色封面合同为定案依据；本院认为，被告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 2．原告提供的网页截图打印件若干，拟证明涉案房屋为精装修房屋；本院认为，该份证据真实、客观，故本院对其真实性予以采信； 3．原告提供的交易附言为“付德福国际1-1-9-17办证违约金”转账记录截图打印件1份，拟证明被告逾期交房和逾期办理产权证的事实；本院认为，被告对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据予以采信； 4．原告提供的关于屋内装修情况的图片打印件1组，拟证明房屋装修出现多处质量问题，不具备交付条件；本院认为，无法核实该组证据系本案诉争房屋，故本院对该组证据不予采信； 5．原告提供的四川省省委书记信箱回复截图打印件2张，拟证明涉案房屋存在质量问题；本院认为，被告对该组证据真实性无异议，故本院对其真实性予以采信； 6．原告提供的《委托代理合同》、律师费增值税发票原件各1份，拟证明原告为实现债权支付代理费5,000元的事实；本院认为，被告对该组证据真实性无异议，故本院对其真实性予以采信； 7．被告提供的黄色封面的《德福国际买卖合同》（即所谓的第一份合同）原件1份，拟证明该份合同系双方真实意思的表示；原告经质证后认为，对其真实性无异议，是双方签订的第一份合同，但与原告提交的第二次签订的合同在内容上变更，认可以最后一份合同为准，内容上不一致的也以最后一份为准；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 8．被告提供的手机短信截图打印件若干，拟证明被告曾通知原告于2019年10月3日现场验收涉案房屋，但原告没有来；原告经质证认为，对其真实性无异议，但被告当时提供的涉案房屋并不具备交付条件；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 9．被告提供的客户费用明细单（为服务费补差款）、领款单（为办证违约金）复印件各1张，拟证明被告退还原告1,221元的面积误差，并已就违约办证一事达成一致意见且履行完毕；原告经质证认为，对其真实性无异议，但不能证明被告的举证目的；本院认为，原告对其真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信； 10．被告提供的仁寿县不动产登记回证复印件1张；本院认为，原告对该组证据的真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，原告（买受人，即乙方）与被告（出卖人，即甲方）签订《德福国际买卖合同》（即被告提供的黄色封面的所谓第一份合同），约定：1．原告购买被告位于仁寿县房屋一套，建筑面积34.92㎡，房屋用途为办公，房屋总价款160283元；2．甲方于本合同签订之日起210个工作日内将装修完成的办公楼交付给乙方（具体交付标准间合同附件）；3．双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记；因甲方的原因，乙方未能在支付完全部款项后160个工作日取得该办公楼的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：乙方不解除合同，自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付已付购房款万分之一的违约金；4．若甲方逾期交房超过30天的，乙方有权要求甲方以乙方已付购房款的万分之五按日承担违约金，直至交房截止；合同还对其他事项作了约定。 同时，原告还与壹加壹服务部签订了《委托书》或《委托协议》（根据他案事实推测），约定：由原告委托壹加壹服务部在天府新区区域内购买办公性住房等，并一次性支付咨询服务费（装修费）105,109元。 签订合同当日，原告即向被告萧氏公司支付购房款160,283元，向壹加壹服务部支付咨询服务费款共计95,109元（注：尚有10,000元未支付）。同时，被告萧氏公司向原告出具《收据》一张，载明：收到李辉交1-1-9-17房款160,283元。 2019年6月16日，被告公司销售人员姚超在德国国际业主微信群里通知各业主携带相关证件前往办理缴税业务。 2019年左右（具体时间无法查清），因涉案房屋实测面积由初测的34.92㎡变更为35.08㎡，相应的购房款也由原来约定的160,283元调整为161,017元；在被告公司的要求下，双方重新签订落款时间仍为2018年5月2日的《德福国际买卖合同》（即原告提供的合同），该合同在内容上与第一份合同主要有以下不同：1．建筑面积、房款予以变更；2．逾期交房时间、逾期交房的违约责任等不变；3．逾期办证的前提条件进行变更，由“双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”，变更为：“双方同意在乙方按合同支付完全部款项（包括但不限于本合同第二条的购房款、本合同第三条约定的税费）后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”；4．第二份合同新增内容：“违约方应当承担守约方的诉讼费、律师费、担保费、保全费、差旅费等合理维权费用”等。2019年6月18日，原告向被告萧氏公司补缴新增房屋面积的差额734元，被告公司向原告出具《收据》一张，载明：收到李辉1-1-9-17房款734元。 同时，原告（乙方）与案外人壹加壹服务部（甲方）也补充签订落款时间为2018年5月2日的《委托协议》，约定：1．乙方委托甲方在天府新区区域内购买办公性用房，同时根据乙方的要求提供房产信息及协助签订相关买卖协议等；2．乙方委托甲方按其要求（见附件）对上述所购买的房产进行装修；3．乙方同意因上述两项委托事项向甲方支付装修成本及委托代理费103,888元；双方还对具体的装修内容等进行明确约定。该协议中载明的装修、委托代理费由原来约定的服务费（装修费）105,109元变更为103,888元。2019年6月18日，被告萧氏公司制作《客户费用明细》（服务费），载明李辉的服务费由原金额105,109元变更为103,888元，服务费补差退1,221元；原告李辉在“客户确认”一栏签字、捺印予以确认。但该1,221元实际上并未退还原告李辉；因原告李辉尚有10,000元装修、委托代理费未支付壹加壹服务部，故在扣除1,221元后，原告于2019年6月18日当日通过银行转账向壹加壹服务部支付装修费、委托代理费8,779元。至此，原告分三次向壹加壹服务部实际支付装修费、委托代理费共计103,888元；分两次向被告萧氏公司支付购房款共计161,017元。 同时，被告萧氏公司于2019年6月18日制作《领款单》一份，领款事由为：付德福国际中心办证违约金2,597元（备注：1-1-9-17）；原告李辉在“领款人”一栏签字捺印予以确认。当日，被告萧氏公司即向原告支付该2,597元，并在交易附言备注：付德福国际1-1-9-17办证违约金。 2019年6月18日，原告向被告萧氏公司支付涉案房屋维修基金1,754元；当日，原告向税务部门缴纳涉案房屋的契税6,133.98元、印花税80.50元，以上共计6,214.48元。 2019年9月25日，被告工作人员通过手机短信方式通知原告：请您于2019年10月3日携带本人签订的《买卖合同》、户口本、结婚证、身份证、银行卡及相关票据到德福国际中心一楼大厅办理相关手续，逾期超过五个工作日的，视为已经验收并合格。 2019年10月13日，原告向被告工作人员发送短信，表示其按萧氏公司通知时间于2019年10月3日现场验收房屋，因房屋质量问题需要整改，至今未收到公司的整改完成通知，希望公司尽快按合同进行交付并赔付。被告公司工作人员回复：“一切按合同执行。”2019年11月4日，被告售楼部工作人员叶红以手机短信方式通知被告：“你的房间问题已经整改完成，你空了可以过来收房了”；同年11月9日，原告回复叶红：“麻烦在（再）整改。”叶红回复：“你的问题不是已经整改好了吗？”原告回答：“今天看了，空调还有问题。”叶红再次回复：“我们同事已经让师傅去给你调了”。原告认为，被告延期交房和逾期办证的行为构成违约，且截止起诉前，涉案房屋仍未具备交房条件，遂提起本次诉讼。 另查明，2020年1月11日，被告公司就涉案房屋向仁寿县不动产登记中心递交办证申请及相关材料，仁寿县不动产登记中心已于当日出具《仁寿县不动产登记回执》，正式受理。另，原告自称，2020年4月13日左右，其根据被告要求前去收房，却被告知：因未按期收房，案涉房屋钥匙已交给房屋所在的物业管理公司；而物业管理公司以原告未交物业费拒绝将案涉房屋钥匙交付原告。2020年4月15日，本院组织原、被告双方对案涉房屋进行现场勘验，勘验结果为：1．墙纸与窗帘栏杆处有缝隙；2．墙纸与天花板之间有缝隙；3．房屋未通电（被告说明系未充电费）。勘验结束后，物业管理公司于当日将案涉房屋钥匙交给原告；同时，原告在《德福国际中心交房验收表》上签字、捺印，确认其收到涉案房屋。 再查明，原告于2019年11月17日与四川凡高律师事务所就本案代理事宜签订《委托代理合同》；2020年3月20日，四川凡高律师事务所向原告开具诉讼代理费增值税发票，金额为5,000元。 另，被告当庭自认：被告萧氏公司在仁寿县的约几十户，一期涉及逾期交房和办证问题的约两三百户，其中已办理产权证的一百余户，其余尚在办理过程中；一期已有一百余户与被告达成和解，和解方案为：1．逾期办证违约金不谈；2．逾期交房违约金的和解方案为：以（已付房款＋装修费-退还服务费或面积差额）为计算违约金基数，违约天数按逾期之日起至通知收房截止之日，再扣除80天左右的不可抗力（或不可归责于双方当事人事由）违约天数，最后按日万分之五标准予以计算。本案按被告提供的和解方案得出的逾期交房违约金约为11060元。 本院认为，本案焦点：1．涉案房屋是否已完成交付及何时交付？2．被告萧氏公司在履行交房中是否存在违约行为，是否应予部分免责？3．被告萧氏公司的逾期交房违约金数额应如何确定？4．被告萧氏公司是否存在逾期办证情形及是否应支付违约金？5．本案律师费是否应当由被告萧氏公司承担？ 关于焦点一，被告辩称，合同履行过程中，被告萧氏公司于2019年10月3日完成房屋交付；且因原告未按期收房，案涉房屋钥匙已交给房屋所在的物业管理公司，而物业管理公司因原告未交物业费拒绝将案涉房屋钥匙交付原告，与被告无关。本院认为，首先，按双方签订的《德福国际买卖合同》约定，被告应将装修完成的办公楼交付原告（具体交付标准详见合同附件），可见被告交付的房屋应是符合合同附件的装修完成的办公楼，而实际上在被告通知交房后的长时间内涉案房屋仍存在空调不能使用等问题，且直到本院现场勘验时涉案房屋仍存在明显装修缝隙等问题；其次，原告是否缴纳物业费与被告是否交房之间属于不同当事人之间的不同法律关系，被告萧氏公司无权擅自将涉案房屋钥匙转交物业公司，并以此抗辩其已交付涉案房屋的事实。综上，本院核定案涉房屋的实际交付时间应为2020年4月15日，即原告在《德福国际中心交房验收表》上签字、捺印的当日。 关于焦点二，被告萧氏公司辩称其迟延交房系政府原因所致，应予部分免责。本院认为，根据双方签订的《德福国际买卖合同》第九条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，可部分或全部免除责任；而不管是视高管委会群工局通知暂停销售，还是政府的因它断电行为等，都不属于不可抗力的事由，故本院认为被告萧氏公司在履行房屋买卖合同中存在违约行为，不应部分免责。 关于焦点三，原告主张逾期交房违约金按全部已付房款（含装修款）的日万分之五计算，但并未提供其相应损失的证据；被告则辩称案涉房屋原告主张的违约金过高，请求法院依法予以调减，同时认可按（已付房款＋装修款-退还面积误差购房款或服务费）作为计算违约金基数，本案中计算基数应为263,684元（具体金额以核算为准）。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，合同法有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约方有权请求法院对约定的过高的违约金予以调减。首先，本案中，案涉房屋所在片区属于天府新区，随着天府新区的开发建设，该区域的房地产开发日趋成熟，房价也逐年攀升，购房者客观上并未因逾期交房利益受损；其次，本案涉案房屋性质属于办公用途的公寓，且基于房价上涨的客观实际其并不存在失去二手房交易机会或者交易受损的风险，故对购房者来说其损失主要体现在租金损失；再次，被告公司逾期交房也确实存在因规划问题要求其暂停销售等因素，该因素虽不足以抗辩是否违约，但也应区别于其他恶意违约行为。综合本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及被告萧氏公司与其他购房者已达成的和解方案等因素，本院酌定违约金计算标准调整为日万分之一点五。同时，根据双方签订的《德福国际买卖合同》约定，被告应于合同签订之日起210个工作日内将装修完成的办公楼交付原告，即被告交付涉案房屋的截止时间应为2019年3月5日（周二），逾期交房违约金的起点计算时间应为2019年4月5日（合同约定逾期交房超过30天起计算）。故被告公司的逾期交房天数应为376天。另，经核定，原告实际缴纳房款和装修款（含补缴购房面积价差）共计264,905元（160,283元＋103,888元＋734元），故应以264,905元作为计算违约金的基数。故被告因违约迟延交房应当支付原告的违约金应为14,940.64元（264,905元×0.00015×376天）。 关于焦点四，本院认为，首先，被告提供的所谓第一份《德福国际买卖合同》就逾期办证的前提条件约定为：“双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”，而原告提供的所谓第二份《德福国际买卖合同》则约定为：“双方同意在乙方按合同支付完全部款项（包括但不限于本合同第二条的购房款、本合同第三条约定的税费）后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记”；办理时间均为支付完全部款项后的160个工作日。原告持有的第二份合同载明的该条内容与被告持有的第一份合同内容相比，有明显加重购房者责任的嫌疑，且被告也同意按第一份合同处理，故本院采用所谓的第一份合同中对逾期办证的约定，即“双方同意在乙方按合同支付完全部款项后，共同向房屋登记机构申请办理该办公楼所有权转移登记；因甲方的原因，乙方未能在支付完全部款项后160个工作日取得该办公楼的房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：乙方不解除合同，自乙方应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，甲方按日计算向乙方支付已付购房款万分之一的违约金”。本案中，原告于2018年5月2日支付完合同约定购房款160,283元，故涉案房屋的办证截止日期应为2018年12月19日；其次，原告于2019年6月18日在被告制作的关于付其德福国际中心办证违约金2,597元的《领款单》上签字，而被告萧氏公司也于当日向原告支付了该2,597元。因该《领款单》上未载明该违约金的计算截止日，结合他案案情，并从公平角度出发，本院核定该2,597元的违约金系从逾期办证之日计算至2019年6月18日止的违约金；最后，2020年1月11日，被告公司就涉案房屋向仁寿县不动产登记中心递交办证申请及相关材料，仁寿县不动产登记中心已于当日出具《仁寿县不动产登记回执》，正式受理。故被告公司的逾期办证天数应自2019年6月19日起计算至2020年1月11日止，共计206天。综上，截止2019年6月18日，原告实际已付购房款为161,017元（160,283元＋734元），故被告因违约逾期办证应当支付原告的违约金应为3,316.95元（161,017元×0.0001×206天）。 关于焦点五，原、被告双方持有的两份《德福国际买卖合同》均为被告公司提供的格式合同，对被告公司均应产生相应的约束力；原告持有的第二份（也是最终版本）的第十一条第二款明确约定：“……违约方应当承担守约方的诉讼费、律师费、担保费、保全费、差旅费等合理维权费用”，而本案中被告公司确实存在违约行为，故原告主张本案律师费5,000元由被告承担的意见，因事实和理由充分，且符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告李辉因逾期交房而产生的违约金14,940.64元； 二、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告李辉因逾期办证而产生的违约金3,316.95元； 三、被告四川省萧氏企业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告李辉因为实现债权而支出的律师费5,000元； 四、驳回原告李辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计474元，由原告李辉负担283.50元，被告四川省萧氏企业管理有限公司负担190.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年六月十日 书记员  周永佳