大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初1550号原告：大连宝乐体育发展有限公司，住所地大连市沙河口区中山路688号5层5F001，统一社会信用代码：91210204MA0QF2B32L。法定代表人：马帅，总经理。委托诉讼代理人：李永强，辽宁和昌律师事务所律师。被告：大连海纳兄弟企业管理有限公司，住所地大连市沙河口区鹏辉广场12号楼2单元3层2号，统一社会信用代码：91210204MA0TTTWA6G。法定代表人：马海伦，总经理。委托诉讼代理人：马翠萍，女，该公司会计，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：赵作喜，男，大连市沙河口区春柳法律服务所法律工作者，住大连市沙河口区。原告大连宝乐体育发展有限公司与被告大连海纳兄弟企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大连宝乐体育发展有限公司的法定代表人马帅、委托诉讼代理人李永强、被告大连海纳兄弟企业管理有限公司的委托诉讼代理人马翠萍、赵作喜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付2018年9月至2019年8月29日的租金30万元。事实及理由：原、被告于2017年2月27日签订《健身场地使用协议》，约定原告将沙区中山路xxx号辰熙广场x层前场综合运动馆x楼整体区域及x楼健身房区域租赁给被告开办健身馆使用，租期为2017年1月15日至2021年7月31日，年租金人民币30万元，其中1月17日至同年3月24日为装修免租期。2019年2月，被告以‘租赁物没有消防手续致（健身房）无法正常开业’为由，将原告诉至沙区法院，诉请解除上述协议并赔偿相关损失。2019年8月，沙区法院作出（2019）辽0204民初1979号民事判决书，判决解除上述场地使用协议。2019年11月12日，双方在本案二审诉讼过程中达成调解协议，原告给付被告人民币45万元（包括装修费用、保证金及1979号案件鉴定费用）。原告认为：2018年12月2日被告停止经营、离开租赁场地并要求解除租赁合同后，应及时向原告返还租赁物以免影响原告对租赁物的继续使用，双方争议可通过协商或诉讼等方式解决，但被告并未将场地返还而是一直占用至2019年8月29日，该行为影响了原告对场地的继续使用，损害了原告的合法权益，被告依法应予以赔偿。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决。原告向法庭提交下列证据：证据1、场地租赁合同，拟证明：原、被告就租赁场地、租期、租金及缴纳等事项达成书面一致意见。证据2、原告法定代表人马帅与被告法定代表人马海伦、马海伦姐姐马翠萍、马海伦父亲马瑞学的微信记录，拟证明：首个租赁期（含免租期）届满后，原告多次要求被告续交租金，双方因消防问题发生争议、被告诉讼要求解除合同并赔偿损失后，原告要求被告尽快清退租赁场地。证据3、沙区法院1979号民事判决书及大连中院8674号民事调解书，拟证明：1）、原被告就解除‘场地租赁合同’，原告赔偿被告装修费、保证金、鉴定费事项达成一致调解意见；2）、对1979号判决所认定的事实（除解除合同理由及损失鉴定结论部分数额外）双方没有争议。证据4、马帅与马翠萍微信记录及原告2019年8月29日拍摄的视频，拟证明：被告方于2019年8月29日将场地清理完毕。被告辩称，一、被告与原告的《健身场地使用协议》合同纠纷，已经法院审理终结。原告的起诉于法相悖。被告与原告的《健身场地使用协议》房屋租赁合同纠纷，沙河口区人民法院于2019年8月19日作出（2019）辽0204民初1979号民事判决书，本案原告上诉后，在大连市中级人民法院主持调解下，双方于2019年11月12日自愿达成三项调解协议；1、上诉人宝乐公司于2019年11月19日前给付被上诉人海纳兄弟公司装修费、会员保证金、鉴定费共计41万元；2、如未履行给付义务，则上诉人按照原审判决确定的数额履行给付义务；3、双方就本案纠纷终结。由此可见，双方之间的房屋租赁合同纠纷，业经一审、二审法院审理，双方在庭审时已就租期及租金问题进行了举证和质证，二审法院调解书第三项明确规定“双方就本案纠纷终结”。因此，本案原告的起诉，与调解书规定相悖。二、被告不欠原告2018年10月至2019年8月29日期间租金，原告诉讼请求无事实法律根据。首先，案涉承租房自2017年5月8日、10月17日，被沙区公安消防部门张贴封条、下达消防设施不合格通知开始，处于停业状态。2018年10月20日，原告虽然取得了沙区中山路xxx号地上第x层248m消防安全合格证，但该合格证不包括案涉房屋，经（2019）辽0204民初1979号判决书证实，案涉房屋至法庭辩论终结前，亦未取得消防合格证。显然，案涉房屋自2018年10月20日至2019年8月29日期间，没有取得消防安全合格证，案涉房屋不具备开办健身会馆使用条件，被告也不可能使用该房屋，原告无权要求被告给付查封期间房租。其次，案涉房屋自2018年12月12日开始，由原告上锁控制至2019年8月29日，在原告控制期间，被告无控制权和使用权，现原告诉求由原告控制期间的房租，于法无据。其三，自2019年2月26日至2019年8月29日期间，案涉房屋租赁纠纷处于诉讼阶段，尤其是司法鉴定的需要，案涉房屋内装修、设施和物品必须保持原状，任何人不能移动。显然，被告在此期间没有使用案涉房屋。综上，在2018年10月20日至2019年8月29日期间，案涉房屋因未取得“消防安全合格证”且由原告上锁控制，又处在诉讼司法鉴定阶段，被告没有实际使用案涉房屋。因此，原告诉求被告给付2018年10月至2019年8月29日期间租金，无事实法律根据。请求法院驳回原告诉讼请求。被告向法庭提交下列证据：证据一：《健身场地使用协议》，由原、被告于2017年2月27日订立，证明：被告承租原告位于沙河口区的前场综合运动馆二楼整体区域及一楼健身房用做运动健身场馆，租期自2017年1月15日至2021年7月31日，年租金30万元。双方在合同书第四条第1项规定：“由于场地内现有房屋及设施因自然属性或合理使用而导致的损坏，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行维修”。证据二：消防设施不合格通知书、公安消防大队封条图片，证明：沙河口区公安消防大队于2017年5月8日对案涉房屋贴的封条，于2017年10月17日向原告宝乐公司送达的《消防备案检查不合格通知书》，通知：“案涉房屋停止使用，待整改后申请复查。”证据三：《通知》，证明：因案涉房屋被公安消防大队查封停止使用，原告又没有整改合格，导致双方合同无法履行，原告于2018年12月12日通知被告停业，并同时更换了门锁，案涉房屋从此由原告实际控制。证据四：（2019）辽0204民初1979号民事判决书，由沙区法院于2019年8月19日作出，证明：一审法院对双方合同纠纷的事实进行了调查，判决海纳公司与宝乐公司解除合同，宝乐公司支付海纳公司装修费等费用46.85万元。证据五：（2019）辽02民终8674号民事调解书，由大连市中级法院于2019年11月12日作出。证明：双方在二审自愿达成和解协议：1、宝乐公司给付海纳公司装修费等费用41万元；2、如未按第一项约定履行给付义务，则宝乐公司按原审判决数额履行给付义务；3、双方就本案纠纷终结。证据六：（2019）辽0204民初1979号民事判决庭审笔录摘录，其中一份为2019年4月3日第二次庭审笔录第13页第二段内容证明：案涉房屋于2018年12月13日由本案原告上锁，并实际控制，被告没有使用；第二份为2019年7月31日第四次庭审笔录第15页第三段内容证明：案涉房屋仍然由本案原告锁着，并实际控制，被告没有使用。根据当事人的陈述，围绕当事人的举证及本院当庭质证，可以确认如下事实：2017年2月27日原、被告签订《健身场地使用协议》，该协议规定：原告将位于大连市沙河口区的前场综合运动馆2楼整体区域及1楼健身房区域租赁给被告用于开设经营健身房使用，租赁期限自2017年1月15日至2021年7月31日止。首次需要交付2017年1月15日至2018年3月24日场地使用费（2017年1月15日至2017年3月24日为免租期）费用为30万元，另收押金10万元作为乙方售出会员卡的保证金，10万元保证金开业后三个月付清。下次租金为年付方式，每年30万元，需提前一个月付款。协议落款时间是2017年1月15日，实际签订日期约为2017年2月27日。合同签订前，被告已于2017年1月15日将首次需要交付的租金30万元支付给原告。合同签订后，原告交付房屋，被告开始装修、购买健身器材，准备营业。2017年5月，原告提供给被告的经营场所（房屋）因消防不合格被消防机构张贴封条，原、被告双方为此进行多次协商，解决消防问题未果。2017年10月17日，大连市沙河口区公安消防大队向原告下发《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》并张贴封条，故原告免除被告2018年3月24日至同年8月31日的房屋租金。2018年10月20日，大连市沙河口区中山路xxx号地上第x面积248平方米健身会所取得消防安全检查合格证，但案涉房屋未取得消防合格证。同年12月初，原告多次向被告催要租金，被告因消防问题要求修改租赁协议。2018年12月12日，原告表示如不再缴纳房租将不允许被告继续占用场地经营，原告法定代表人马帅在案涉房屋处张贴通知，内容为：“由于sharkman与前场合作期限已到，于2018年12月12日起暂停营业”。同年12月13日，被告离开经营场地表示要起诉，原告将案涉房屋更换门锁并控制该房屋。另查，被告承租原告位于大连市沙河口区的前场综合运动馆2楼整体区域及1楼健身房区域房屋系被告租赁案外人其他单位的房屋，原告系转租给被告案涉房屋，该房屋系临建房屋。在本案原告与被告签订租赁合同之前，案涉房屋曾用于经营健身房，此前的经营者曾在消防部门审批过消防合格手续，但消防合格证等手续被此前经营者全部带走，因此本案被告在合同履行期间去消防部门审批消防手续时，消防部门不予重复审批。再查，2019年2月被告因案涉房屋纠纷问题曾到本院起诉，请求本院判令：1.解除与原告签订的《健身场地使用协议》，原告宝乐公司偿还被告海纳兄弟公司鉴定范围内的装修费642577元、鉴定范围之外的物品费99529元，设计费65000元、器材费362857元，并返还已交付的租金30万元和会员保证金1万元，共计1479963元及利息117706元；2.原告宝乐公司承担鉴定费15000元；3.马帅在未缴纳注册资本范围内承担连带还款责任。本院于2019年8月19日作出（2019）辽0204民初1979号民事判决书，判决：一、海纳兄弟公司与宝乐公司签订的2017年1月15日《健身场地使用协议》予以解除；二、宝乐公司支付海纳兄弟公司装修费用449803.9元；三、宝乐公司返还海纳兄弟公司会员保证金1万元；四、宝乐公司给付海纳兄弟公司鉴定费8700元；五、驳回海纳兄弟公司其他诉讼请求。大连宝乐体育发展有限公司及马帅不服提出上诉，同年11月12日大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终8674号民事调解书，经大连市中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、宝乐公司于2019年11月19日前给付海纳兄弟公司装修费用、会员保证金、鉴定费共计41万元；二、如未按本协议第一项之约定履行给付义务，则宝乐公司按照原审判决确定的数额立即履行给付义务；三、双方就本案纠纷终结。上述事实有原告提供的起诉状、场地租赁合同、原告法定代表人马帅与被告法定代表人马海伦、马海伦姐姐马翠萍、马海伦父亲马瑞学的微信记录、沙区法院1979号民事判决书及大连中院8674号民事调解书、马帅与马翠萍微信记录及原告2019年8月29日拍摄的视频，被告提供的《健身场地使用协议》、消防设施不合格通知书、公安消防大队封条图片、《通知》、（2019）辽0204民初1979号民事判决书、（2019）辽02民终8674号民事调解书、（2019）辽0204民初1979号民事判决庭审笔录摘录及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，案涉的租赁合同，被告此前已经进行过诉讼，原、被告签订的《健身场地使用协议》的履行、租金纠纷、装修纠纷等，因被告在此前已向本院起诉，本院亦作出（2019）辽0204民初1979号民事判决书，因大连宝乐公司不服提起上诉，经调解大连市中级人民法院已作出（2019）辽02民终8674号终审民事调解书，因此双方就案涉《健身场地使用协议》的合同履行、租金纠纷、装修纠纷等业已全部终结，原告再次请求被告给付2018年9月至2019年8月29日的租赁费用30万元，属于重复诉讼，本院应予驳回。其次，如果原告请求的2018年9月至2019年8月29日期间的房屋场地租赁费30万元不包含在本院（2019）辽0204民初1979号民事判决书和大连市中级人民法院（2019）辽02民终8674号终审民事调解书内，鉴于原告与被告签订《健身场地使用协议》所确认的房屋系临建房屋，且原告系将租赁他人的临建房屋转租给被告经营，故该合同无效。合同签订后，由于消防不合格等问题，被告在履行合同期间多次被大连市沙河口区消防大队通知整改并被张贴封条。由于案涉房屋在被告租赁之前已经取得消防审批手续，只是因为此前的经营者的原因将消防证等手续带走，而导致本案被告在租赁经营期间无法取得重新办理消防合格手续，其责任不在被告，而原告对此应当是明知的，故责任应当在原告。案涉《健身场地使用协议》被告租赁是为开设经营健身房，并且被告已向原告缴纳租金30万元，扣除原告免租的期限，被告已将租金缴纳至2018年8月末。由于该房屋消防不合格，在合同履行期间多次被消防部门通知整改并查封，双方在此后沟通未果的情况下，导致被告于2018年12月13日离开经营场地，故不能认定被告在2018年9月至同年12月13日在正常经营。虽然被告在离开后，其相关设备没有及时拿走，但鉴于原告至此张贴停业声明并擅自更换门锁，故至2019年8月29日之前亦不能证明被告在使用案涉房屋，同时由于案涉房屋没有通过消防许可，可以证明被告在此期间未能正常经营，根据租赁合同的定义，被告在未使用案涉房屋的前提下，原告请求被告给付2018年9月至2019年8月29日期间场地租赁费用，违反公平原则，故原告诉请本院不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连宝乐体育发展有限公司的诉讼请求。案件受理费2713元（原告已预付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马尚升二〇二〇年六月十六日书记员  马倩倩