四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0923民初721号 原告：刘某，女，1989年10月6日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：赵敏,四川广略律师事务所律师。 被告：罗某，男，1989年8月20日出生，汉族，住四川省大英县。 委托诉讼代理人（特别授权）：方利，四川弘维律师事务所律师。 原告刘某与被告罗某离婚后财产纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，于2020年5月14日第一次开庭，原、被告及原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，因原、被告申请对案涉房屋价格进行评估，于2020年6月19日第二次开庭，原告刘某及其委托诉讼代理人赵敏、被告的特别授权委托诉讼代理人方利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令原、被告夫妻共同财产：位于遂宁市经济技术开发区住房一套归被告所有，并由被告向原告支付应析财产款人民币400000元（估价800000元，具体价格由原、被告协商，或由评估机构评估）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告原系夫妻关系，双方于2010年以夫妻名义同居生活，并共同在新疆务工，共同积蓄。2012年4月被告与开发商签订购房合同购买位于遂宁市经济技术开发区。××××年××月××日双方在大英县民政局办理结婚登记，××××年××月××日生育子罗宇轩。因原、被告夫妻感情破裂，双方于2020年3月在大英县人民法院判决离婚。离婚时双方未对房屋进行分割，于2020年3月31日达成协议，约定将房屋产权办理至被告名下，具体如何分割双方未达成一致意见。 被告罗某辩称，被告于2010年3月17日支付房屋首付款，2011年2月原、被告开始恋爱并同居生活，原告在绵阳上班不到一个月，2011年11月才开始在乌鲁木齐上班，12月被告回四川办理贷款合同，开发商称未婚还需支付15%的首付款，被告便向原告提出结婚，原告没有同意，××××年××月××日原、被告才结婚。该房屋只有贷款部分是原、被告共同所有的，45%的首付与原告无关。原告所得部分应当按照房屋现有价值与购买时房屋的价值确定增值比例，扣除一次性偿还贷款的41000元后，双方2012年7月至2020年3月期间共同支付贷款的一半。 本院经审理认定事实如下：原、被告系同学关系，同居生活一段时间后于××××年××月××日在大英县民政局登记结婚。被告于2010年3月17日向四川鼎程房地产开发有限公司支付了选房定金90194元，于2011年12月17日支付购房款36979元，并于当日与四川鼎程房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于遂宁市开发区住房一套［房屋产权证号：川（2020）遂宁市不动产权第××号］，房屋成交价为280222元。该房屋于2020年3月31日办理了产权登记，登记的所有权人为被告罗某，共有方式为单独所有，房屋建筑面积为100.16平方米。原、被告接房时共同支付了房屋契税5607元、保险费1232元、大修基金5011元，婚后共同偿还贷款本金111539.98元，贷款利息47110.55元，合计158650.53元。原、被告于2020年3月16日由大英县人民法院判决离婚，因案涉房屋没办理产权登记未作处理。诉讼中，原、被告因对房屋价值不能达成一致意见，申请对案涉房屋进行评估，估价为783300元，产生评估费8616元，双方对估价报告三性均无异议。 以上事实，有原、被告身份信息、民事判决书、商品房买卖合同、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、借款凭证、银行回执、收据、发票、房产登记信息查询情况说明等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、案涉房产共同所有部分、还贷部分及房产增值部分应当如何确定和分配；2、2014年11月至2020年5月31日的案涉房屋物管费6654元是否应由原、被告各承担一半。针对上述争议焦点本院评析如下：1、被告以其名义购买本案诉争房屋并缴纳选房定金即第一笔首付款90194元的时间为2010年3月17日，缴纳第二笔首付款36979元的时间为2011年12月17日，同日，被告还与开发商四川鼎程房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，原、被告登记结婚的时间为××××年××月××日。针对第一笔购房款90194元，双方均认可该笔款项系被告婚前财产支付，针对第二笔购房款36979元，原告认为该款项系其与被告以夫妻名义同居生活期间缴纳，应认定为双方共同出资。被告抗辩认为，双方是从2011年2月开始同居生活，期间原告几乎没有收入来源，双方也没有共同储蓄行为，该笔款项系其个人财产以及向其父母的借款。本院认为，同居期间一方主张以另一方名义添置的财产系双方共同出资，需证明双方在同居期间有共同收入，或者以个人财产进行了出资，庭审中，被告并不认可双方在同居期间有共同储蓄的行为，且原告也未提供证据证实双方在同居生活期间有共同所得的收入，或争议款项中有其个人财产，故该笔款项不宜认定为原、被告的共同出资。因案涉房屋为被告婚前购买并以个人财产支付首付款，不动产登记在被告名下，且原告也同意该房归被告所有，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后由夫妻共同财产还贷的，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”之规定，判决该不动产归被告所有，被告向原告补偿婚姻存续期间共同还贷的款项及其相对应财产增值部分。庭审中，原、被告均同意婚后共同还贷部分的时间节点为结婚登记之日即××××年××月××日至2020年3月20日，期间共同还贷本息为158650.53元，其中本金为111539.98元，利息为47110.55元，本院予以确认；本案诉争房产增值率的计算方式，以诉争房屋现价格除以（结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用）。关于其他费用双方有争议，原告认为应该包括装修费用和大修基金等费用。本院认为，“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括维修基金和维修费，因其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用，故大修基金不宜计入房屋成本。在评估时，房屋评估价值已经包括内部装修价值，故房屋装修费不宜计入房屋成本。原告还主张被告于2020年5月6日一次性偿还的贷款尾款41058.54元不应对应增值部分，因该部分的增值已经产生，本院对该主张不予支持。案涉房产现估价783300元，案涉房屋交纳契税、保险费用共计5607元＋1232元＝6839元，原、被告均认可案涉房屋在双方结婚时的市场价格为280222元，双方婚后共同还贷158650.53元，其中已还利息为47110.55元，故现案涉房屋增值率为783300元?（280222元＋47110.55元＋6839元）≈234%，对应的房屋还贷部分和增值部分的款项为158650.53×234%＝371242.24元，双方应当平均分割。因此，被告应补偿原告185621.12元作为分割案涉房产共同还贷部分及增值部分的对价。2、被告主张案涉房屋自2014年11月起一直未缴纳物业管理费用共计6654元，应由原、被告各承担一半，因该案系离婚后财产纠纷，而该笔物业管理费为原、被告夫妻关系存续期间的共同债务，且该费用未实际产生，故不宜在本案中作出处理，可由债权人另行主张。本案诉争房屋因双方对房屋价值不能达成一致意见，产生评估费8616元，应由原、被告平均承担，又因该项费用已由原告垫付，故被告还应向原告支付评估费4308元。 综上所述，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决如下： 一、位于遂宁市国开区住房［不动产权证号：川（2020）遂宁市不动产权第××号］归被告罗某所有，被告罗某于本判决生效之日起十日内向原告刘某支付婚后共同还贷部分及增值部分的补偿款185621.12元、评估费4308元，合计189929.12元； 二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，减半收取计5900元，由原告刘某负担2950元，被告罗某负担2950元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员 杨 龙 华 二〇二〇年六月二十六日 书记员 唐悦（代）