四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5693号 上诉人（原审被告）：绿地集团成都申新置业有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道公园路125号。 法定代表人：刘政，董事长。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹路阳，男，1988年2月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：吴庆，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟懿，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒲雪莲，女，1993年3月9日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：吴庆，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟懿，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人绿地集团成都申新置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人邹路阳、蒲雪莲商品房预约合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员冯璐适用独任制公开开庭对本案进行了审理。绿地公司的委托诉讼代理人彭雪露、高洁，邹路阳、蒲雪莲的委托诉讼代理人吴庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹路阳、蒲雪莲一审全部诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院忽略双方已以实际行为达成《商品房买卖合同》的事实，仅以双方未签订书面合同为由支持邹路阳、蒲雪莲诉讼请求，系事实认定不清。本案中，邹路阳、蒲雪莲向绿地公司支付部分购房款，即开始履行《商品房买卖合同》中的义务，双方已以实际行为达成本约关系。截至本案上诉之日该《商品房买卖合同》尚在存续，双方当事人并未就解除合同、退房和返还购房款达成一致，故本案邹路阳、蒲雪莲要求退还已付购房款无事实及法律依据。2.双方已经建立商品房预售合同的法律关系，一审法院以定购协议终止要求返还购房款错误，除非本约解除，否则绿地公司不存在返还购房款的责任。 邹路阳、蒲雪莲辩称，1.双方所签订的《商品房定购协议》系预约合同，双方从未建立商品房买卖合同关系及预售合同关系，商品房买卖合同系要式合同，必须以书面达成，双方签订定购协议的目的系为将来签订正式买卖合同，故该协议属于预约合同，且定购协议中约定的房屋总价款为163万元，邹路阳、蒲雪莲仅预付了33余万元，不应认定已经以实际行动履行本约义务。2.双方的预约合同关系已经解除，定购协议约定双方于2018年9月28日签订正式商品房买卖合同，并于当日付清购房款。但上述时间后，双方未根据定购协议约定签订正式合同，故定购协议已于上述时间终止。3.邹路阳、蒲雪莲预付购房款在未签订正式合同的情况下，应当全部返还。根据商品房销售管理办法第22条规定，绿地公司在预约合同终止后，收取预付房款，并自愿将定金3万元转为预付房款，该3万元已不再具备定金性质，故绿地公司应当将预付购房款全部返还。4.预约合同解除并未对绿地公司造成实际经济损失，如强行要求邹路阳、蒲雪莲按正式合同履行，可能会造成邹路阳、蒲雪莲陷入财务境况履行不能。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 邹路阳、蒲雪莲一审法院起诉请求：1.判令绿地公司返还邹路阳、蒲雪莲购房款331417元，并支付资金占用利息（利息以331417元为基数，自2019年1月7日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令本案诉讼费由绿地公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月22日，邹路阳、蒲雪莲和绿地公司签订了《新里·珑园商品房定购协议》，约定邹路阳、蒲雪莲预约购买绿地公司开发的位于成都市龙泉驿区房屋，房屋预测建筑面积121.26平方米。房屋总价款1631417元，其中签订定购协议时需支付30000元定金。协议还约定：“乙方应在2018年9月28日之前前往绿地签约回款中心（地址：吉瑞五路333号绿地之窗2栋1楼绿地成都区域签约回款中心）与甲方签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同），若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，则逾期每日按照总房款5‰计算违约金，乙方在签订买卖合同时支付；若乙方未按照约定与甲方签订买卖合同，则本定购协议自动终止，乙方已付甲方的定金不再返还，甲方无需通知乙方即有权将上述房产另行出售。若甲方不按本定购协议约定同乙方签买卖合同，应双倍返还定金。”。协议签订当日，邹路阳、蒲雪莲向绿地公司支付了30000元定金，绿地公司向邹路阳、蒲雪莲出具了收据。2018年9月28日，双方并未按照约定签订正式买卖合同。2018年9月30日，邹路阳、蒲雪莲通过ＰＯＳ机刷卡的方式分三次向绿地公司支付了111417元、170000元和20000元作为预付购房款。绿地公司向邹路阳、蒲雪莲出具收条一张，载明：“今收到蒲雪莲、邹路阳房款331417元”。同时，绿地公司收回了之前向邹路阳、蒲雪莲出具的定金收条，之前支付的30000元定金转为预付购房款，但双方并未签订正式的房屋买卖合同。其后，邹路阳、蒲雪莲因资金不足放弃购买案涉房屋，并向绿地公司提出退还购房款，但绿地公司尚未退还邹路阳、蒲雪莲购房款项。 一审法院认为，邹路阳、蒲雪莲和绿地公司双方于2018年9月22日签订的《商品房定购协议》约定了购买房屋的基本情况，同时约定了签订正式买卖合同的日期为2018年9月28日，双方均应当依约履行。但后因邹路阳、蒲雪莲资金原因，仅向绿地公司支付房款331417元，双方亦未签订正式的商品房买卖合同。依照双方签订的《商品房定购协议》，该协议已于2018年9月28日自动终止，绿地公司向邹路阳、蒲雪莲预交的331417元购房款，绿地公司应当予以返还。对邹路阳、蒲雪莲主张绿地公司返还房款331417元的诉请，一审法院予以支持。由于未能签订正式房屋买卖合同是因邹路阳、蒲雪莲资金不足引起的，绿地公司方并无过错。对邹路阳、蒲雪莲主张绿地公司支付资金占用利息的诉请，一审法院不予支持。对绿地公司辩称邹路阳、蒲雪莲已支付部分购房款，房屋买卖合同已经成立的主张。本院认为，商品房买卖合同系要式合同，按照相关法律规定，应当采用书面形式订立。本案中，邹路阳、蒲雪莲向绿地公司支付部分购房款331417元的行为，不能证明双方的买卖合同已经成立。故对绿地公司的辩称主张，不予采信。 综上所述，绿地公司应当向邹路阳、蒲雪莲返还已支付的购房款。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、绿地公司于判决生效之日起十日内退还邹路阳、蒲雪莲购房款331417元；二、驳回邹路阳、蒲雪莲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6407元，减半收取3203.5元，由绿地公司负担。 二审中，双方未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人具有约束力。从本案看，邹路阳、蒲雪莲与绿地公司于2018年9月22日签订《商品房定购协议》，并向绿地公司支付了部分房款，但双方当事人并未签订书面的《四川省商品房买卖合同（预售）》，在此情况下，绿地公司主张双方本约合同成立并生效。对此本院认为，签订《商品房定购协议》后，邹路阳、蒲雪莲支付了部分房款的事实表明是在邹路阳、蒲雪莲积极履行《商品房定购协议》所约定的义务。本案中双方并未签订书面商品房买卖合同，虽《商品房定购协议》合法有效，即使在缔约前支付预付款，在没有其他证据或者约定的情形之下，亦不能认定本约合同成立与生效。故绿地公司认为双方已经以实际行为达成《商品房买卖合同》的上诉理由不能成立，故一审法院对邹路阳、蒲雪莲要求退还款项的诉讼请求依法予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上，绿地公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6271元，由绿地集团成都申新置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月二十二日 书记员 何佳林