安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0422民初1148号原告：余锦燕，女，1976年12月8日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：许鲁,安徽滨阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹阳,安徽滨阳律师事务所律师。被告：安徽省长城物业管理有限公司寿县分公司,住所地寿县寿春镇翰林首府小区北大门,统一社会信用代码913404223488217158（1-1）。法定代表人:曹晓林,该公司经理。委托诉讼代理人：沈郑培，安徽弘启律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪杰，安徽弘启律师事务所实习律师。被告:安徽成美房地产开发有限公司,住所地安徽省寿县寿春镇新城区通淝南路安徽现代信息学院鸿烈楼二楼,统一社会信用代码91340422055777300X。法定代表人:林玉松,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒯多友，安徽金六州律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇，安徽金六州律师事务所律师。被告：李杨，男，1985年2月10日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：李宏，男，1967年6月25日出生，汉族，住安徽省寿县，系寿县司法局退休职工。原告余锦燕与被告安徽省长城物业管理有限公司寿县分公司（以下简称长城物业寿县公司）、安徽成美房地产开发有限公司（以下简称成美地产公司）、李杨财产损害赔偿纠纷一案。本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余锦燕及其委托诉讼代理人邹阳、被告长城物业寿县公司的委托诉讼代理人沈郑培、成美地产公司的委托诉讼代理人吴勇、李杨及其委托诉讼代理人李宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余锦燕向本院提出诉讼请求：1、长城物业寿县公司、成美地产公司、李杨对余锦燕位于寿县寿春镇翰林首府小区26号楼1705室房屋室内漏水部位及受损部位进行维修,并赔偿余锦燕支出维修材料等经济损失暂定6.6万元(具体损失以评估结论为准)，开庭前，余锦燕变更诉讼请求，要求三被告赔偿余锦燕房屋因漏水造成的损失6.6万元(具体损失以评估结论为准);2、案件受理费由长城物业寿县公司、成美地产公司、李杨承担。事实与理由：余锦燕系寿县寿春镇翰林首府小区26号楼1705室房屋权属人,该房屋所在小区为成美地产公司开发建设,李杨是该小区26号楼1704室房屋居住人，余锦燕和李杨以墙为隔相邻居住，长城物业寿县公司上述小区的物业管理单位。余锦燕于2017年5月份左右接收上述房屋后便进行室内装修装潢,于2017年农历10月份搬入居住，2018年7月份发现自家卫生间渗水,先前以为自家室内装修装潢存在质量问题,便雇请他人自行进行反复维修,但仍然无法解决卫生间渗水状况。于是余锦燕多次向长城物业寿县公司进行报修,但未予以及时检修，2018年12月17日在余锦燕再次催促下,长城物业寿县公司才发现因李杨房屋室内卫生间管道开裂导致余锦燕卫生间墙壁湿浸,进而渗水波及两个卧室、客厅等处墙体而浸损壁柜等相关物件和装潢。为此,余锦燕多次要求责任主体对上述受损部位进行维修和更换,但是却被推诿扯皮,均不愿承担经济责任。余锦燕为了居住生活需要,不得不自行雇请他人进行维修,但是壁柜等物件受损仍需更换安装。故根据《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》等规定,具状法院,请判如所请。长城物业寿县公司辩称，一、涉案房屋渗水的原因系因卫生间墙内的水管渗水导致的，因此渗水的原因并非是长城物业寿县公司导致的，故要求长城物业寿县公司承担责任无事实和法律依据。二、渗水区域属于专有部分，不属于长城物业寿县公司的管理范围，且长城物业寿县公司于2018年12月17日初次接到余锦燕就专有部分的报修通知后便立即安排人员上门维修，于次日予以修复完毕。全面履行了相应的义务。三、房屋管道破裂导致渗水，属于房屋本身质量问题且在质保期内，不属于物业公司管理范围，应当由房屋出卖人承担相关的维修责任。四、余锦燕需对损害结果承担举证责任，但是余锦燕并未提供任何证据证明财产受损的程度、范围等基本事实存在及对应的财产价值数额及是否存在因果关系，其诉求无事实依据，需承担举证不能的不利后果。成美地产公司辩称，涉案房屋系成美地产公司开发的，房屋经法定部门竣工验收合格于2017年5月向业主交房，余锦燕、李杨于2018年7月办理了不动产登记证书，取得房屋所有权。余锦燕房屋因李杨房屋水管破裂渗水导致装潢受损发生在2018年12月，此时李杨已占有、使用1704室一年半时间，其对室内装潢、水电线路均有不同程度的触动，故李杨、长城物业寿县公司对1704室均有管理义务。涉案1704室经竣工验收，水电线路及楼盘整体质量合格，现有证据不足以证明水管破裂是水管质量所致，故余锦燕要求成美地产公司承担赔偿责任没有事实与法律依据。李杨辩称，余锦燕把李杨列为被告没有法律依据。余锦燕与李杨以墙为邻属实，余锦燕因墙中管道漏水装潢受损亦是客观事实，但不是李杨的责任。李杨接收新房后并没有装修，更没有对开发商预留的管道进行任何改变。余锦燕的房屋仍在法律规定的五年保修期内，开发商应承担免费的维修义务。余锦燕曾承认是开发商预留管道问题，不是李杨的责任。余锦燕的损失客观存在，但是应评估为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对余锦燕提交的身份证、余锦燕所有的不动产权证书、商品房住宅说明书、质量保证书、业主领房验收交接表、装修申请表、翰林首府物业情况说明、物业公司物业费收据，各方当事人对证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：余锦燕提交的诉求书，证明余锦燕因损失向物业公司反映未得到处理。长城物业寿县公司、成美地产公司一致质证意见为，诉求书没有相关人员签名盖章，不能证明其证明目的。本院对该证据不予认定。余锦燕提交的维修清单、维修造价表，证明卫生间维修花费9292元，室内其他装潢花费59715元。长城物业寿县公司、成美地产公司、李杨一致质证意见为，对证据的三性及证明目的均有异议，证据系单方制作，不是正规发票，仅凭手写的字据不能证明具体损失。本院对该证据不予认定。李杨提交的微信聊天记录，证明余锦燕自述水管可能被钢筋戳破，不是李杨的责任。余锦燕的质证意见为，证据内容只是对损害的猜测，不能达到证明目的，长城物业寿县公司的质证意见为，对证据的真实性无异议，成美地产公司的质证意见为，对证据的证明目的不予认可，余锦燕是听别人说的，非亲眼所见。本院对该证据不予认定。本院经审理认定事实如下：成美地产公司系寿县寿春镇翰林首府小区开发商，长城物业寿县公司系该小区的物业管理公司，余锦燕为该小区26号楼1705室房屋所有人，李杨与余锦燕以墙为邻1704室房屋的所有人。2017年4月24日，余锦燕领房验收房屋，2017年5月21日向物业申请装修。因1704室卫生间墙壁内开发商预留的管道破裂渗水，导致1705室卧室壁橱、卫生间、走道、客厅壁墙电视墙、木地板装潢因墙壁渗水受到不同程度的损失，2018年12月17日晚，余锦燕向长城物业寿县公司报修，长城物业寿县公司将1704室的供水阀关闭，并于次日上午联系施工人员将水管修好，水管修好后两室墙体不再渗水。本案受理后，余锦燕申请对其房屋装潢损失评估，安徽安建资产评估有限责任公司于2020年6月2日作出评估报告，评估余锦燕房屋装潢损失价值为36549.27元，余锦燕支出评估费3000元。另查明：翰林首府小区对商品住宅作出质量保证，其中屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修五年；电气管线、给排水管道、设备安装保修两年。本院认为，针对余锦燕的诉请及被告方的答辩、质证意见，本案的争议焦点为余锦燕的因墙体管道破裂渗水而遭受的财产损失应由谁承担。本院认为，余锦燕的财产损失经评估机构评估，具体损失为36549.27元，且余锦燕支付了评估费3000元，各方对评估报告未提出异议。对于余锦燕遭受财产损失的原因，各方当事人一致认可系1704室房屋卫生间预留管道破裂渗水而造成，而此管道质量属于成美地产公司质量保证范围内，且在保修时限内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”余故余锦燕的损失应由成美地产公司承担。成美地产公司辩称房屋经验收质量合格，余锦燕、李杨对房屋的装潢、水电线路有不同程度的触动，不能够证明水管质量存在问题。本院认为，房屋质量经验收合格仅为房屋交付使用的前提条件之一，验收合格只是验收时房屋的质量符合宏观的既定行业标准，不排除后期出现质量问题，成美地产公司对房屋的质量保证属于绝对保证，成美地产公司认为管道破裂非质量原因造成的，其应承担举证责任，否则，其将承担不利后果，故对于成美地产公司的抗辩理由本院不予采纳。长城物业寿县公司、李杨与余锦燕的损失无法律上的利害关系，余锦燕要求长城物业寿县公司、李杨承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。综上所述，《依照中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安徽成美房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告余锦燕财产损失36549.27元及评估费3000元；二、驳回原告余锦燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后计725元（余锦燕已预交），由被告安徽成美房地产开发有限公司负担400元，原告余锦燕负担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  顾正明二〇二〇年六月十六日书记员  徐正亮附法律条文如下：《依照中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。