浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10710号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州富阳物美商业有限公司。住所地：杭州市富阳区富春街道龙浦街196号。 法定代表人：袁立新。 委托诉讼代理人：韩晶，该公司法务。 上诉人（原审被告、反诉原告）：戚晓春，女，1975年10月18日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：施敏鹏，杭州市富阳区明珠法律服务所法律工作者。 上诉人杭州富阳物美商业有限公司（下称物美公司）、戚晓春因租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 物美公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判为：戚晓春向物美公司支付2019年2月1日至2019年4月30日的租金21300元及2019年5月1日之后产生的场地占用费（场地占用费以月租金7100元为基数计算至2019年6月30日）；2、一审、二审诉讼费由戚晓春承担。事实和理由：一审法院未处理涉案2019年2月至4月期间租金属于对事实认定的遗漏，本案是因戚晓春拒不缴纳租金等费用引起的租赁合同纠纷。在该类纠纷中，人民法院应审理查明房屋租赁合同租金支付、合同有效性、租赁期限及腾退期限等租赁合同的直接内容。一审立案时涉案租赁合同仍在履行期限内，物美公司曾提出申请法院解除涉案合同的诉讼请求，因不确定合同解除之日暂以场地占用费的名义主张要求戚晓春支付2019年2月1日起至场地归还之日的使用费用。至2019年5月7日一审开庭时，确已超出合同履行期间，基于事实变化物美公司撤回了解除合同的诉讼请求，但这并不意味放弃主张合同期内应收租金的权利。在一审庭审过程中双方对2019年期间戚晓春仅缴纳了1月租金但仍持续占用租赁场地的事实均无争议，此时物美公司一审第4项诉讼请求应当理解为“请求判令戚晓春支付自2019年2月1日起至合同期满之日止的租金（租金暂计至2019年4月1日止为14200元)，自合同期满之日起按照月租金7100元标准计算场地占用费直至租赁场地恢复原状归还物美公司之日止。”如若本案中不处理2019年2月1日至2019年4月30日期间租金费用而让物美公司另行起诉，从司法经济和效率的角度考虑，亦将导致司法资源的浪费。 戚晓春针对物美公司的上诉答辩称：物美公司的上诉请求是站不住脚的，在2019年2月6日物美公司通过微信勒令戚晓春2月8日撤柜，在2月8日上午就切断电源，把戚晓春赶出了租赁场地，因此，物美公司要求收取2019年2月1日至4月30日期间的租金或者说是场地占用费是没有理由的。 戚晓春上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、判令物美公司返还履约保证金21300元，并支付A013-2租赁合同项下违约金42600元；3、本案一审、二审的案件受理费由物美公司负担。事实和理由：一、戚晓春有权要求物美公司返还履约保证金21300元，并支付42600元违约金。事实上，戚晓春在与物美公司于2018年9月14日签订有关A013-2商铺的场地租赁合同（实际租赁关系发生自2016年6月或7月左右；租赁期限为自2018年5月1日起至2019年4月30日止)后，根据物美公司2018年9月17日发出的缴费通知书于2018年9月18日向物美公司补交了8652元履约保证金（并非判决认定的2018年11月20日)，到此时，戚晓春先后总共向物美公司交了履约保证金21300元。由于这份由对方提供的格式合同是第二次签的，合同版本与第一份（即2013年7月就A035商铺的场地租赁合同没有多大变化，戚晓春未仔细看就签了姓名，而物美公司对合同的变化也未作提醒和特别说明，故戚晓春根据前几年的交易习惯，即按照缴费通知单交纳8652元履约保证金，主观上并无过错。想不到物美公司的工作人员在2018年12月竟然要求戚晓春补交14000多元履约保证金，引起双方争执，物美公司不仅拒收戚晓春交纳的2019年1-3月的租金，还伪造了一份遗失证明，企图吞没戚晓春在前一个合同履行时所留存下来的履约保证金12648元。这份伪造的遗失证明激化了双方的矛盾，物美公司先于2018年12月28日切断电源（因12月31日前的租金已交而恢复供电），又于2019年1月1日切断电源，到2019年1月7日，经交涉只同意戚晓春先交一个月的租金7100元和500元物业管理费才恢复供电。2019年2月6日，物美公司的管理人员卢杭芳以微信聊天的形式通知戚晓春“总部已经明确要求了，按合同应补的保证金补齐，租金按时准点交，可以做到合同到期，保证金和租金不交齐的就是按上次谈的做到8号撤。至于你走法律程序什么的这些都是你的权利。”结合这一最后通牒及2019年2月8日第三次切断电源，导致戚晓春无法营业，不得不搬走商品，离开A013-2商铺，这就是物美公司单方面终止合同的行为，依据双方签订的合同的15.1条约定，物美公司应当返还履约保证金21300元，并以履约保证金的一倍向戚晓春支付赔偿金。二、一审判决认定戚晓春违约的主要有二个“事实”，对此戚晓春不予认同。其一，依据“2014年5月16日，戚晓春办理所在商铺的个体工商户营业执照。”认为“戚晓春认可A035商铺进场经营后未办理营业执照，……已构成违约，物美公司按约有权不予退还该合同项下保证金。”诚然，戚晓春承认有未办执照先营业的现象，但物美公司当时是明知的，默许的，不仅在很长时间内未指出并要求纠正，而且在涉及A035商铺的合同期满后长达四年多的时间里允许戚晓春在不续签合同的情形下照常经营，甚至同意戚晓春从A035商铺变更到A013-2商铺继续经营。由此可见，从2013年7月起至2019年12月之间，双方相安无事，物美公司并不认为戚晓春开始几个月未办理营业执照的行为属于违约行为。需要着重指出的是，在涉及A013-2商铺的租赁合同签订后，同意戚晓春补交履约保证金并发出补交金额为8652元的缴费通知单，戚晓春于次日即2019年9月18日履行了补交义务。虽然缴费通知单少算了1500元［20800-（12648+8652）=1500］，但这是物美公司的计算失误，只要再次催缴，戚晓春会补交。然而物美公司要求戚晓春补交的金额高达14000多元，并通过其工作人员发来了一张照片，照片上赫然是一张所谓的内容为“富阳物美商业有限公司：本人在贵商场经营杉杉专柜，由于经营不理想，亏损严重，已于2015年2月底撤场，合约期为2014.7.1一2015.6.30，因未到合约期满提前撤场，为本人违约，故押金12648元作为违约金，承诺不再收回。押金收据因本人保存不当已遗失，特此证明。本人承诺，即使以后找回该收据也作废无效，今后与贵商场无任何债权债务关系。戚晓春2015.4.15”的遗失证明，这张证明不仅内容是捏造的，签名和指印也均是他人仿冒，物美公司在此前由戚晓春提起诉讼的（2019）浙0111民初1247号案件的答辩状中，也是按照这张证明的内容来抗辩的，由此可见，物美公司在一开始的诉讼中也并不认为未办理营业执照先营业属于违约行为。这张引起双方争议的遗失证明是本案的关键的症结所在。在履行2013年签订的有关A035商铺的租赁合同中，戚晓春的履约保证金是否可以被扣收，如果这张证明不是伪造的，当然可以扣收，但如果经司法鉴定确系伪造，则戚晓春原先交纳的12648元履约保证金当然不能扣收，可以作为留存在物美公司处的资金并充抵双方2019年9月14日签订的涉及A013-2商铺的履约保证金。为了查明案情，戚晓春在本案一审中当庭提交了一份申请书，希望一审法院要求物美公司提交原件。但一审法院只是询问了物美公司的代理人，而该代理人则以“原件找不到了”的说辞作答。根据物美公司员工卢杭芳发来的图片，可以清楚地看到上面的折痕，也就是说物美公司杭州的财务人员拍好发给卢杭芳，卢杭芳再转发的。如此关键的证据，物美公司拒不提交，而一审法院也不依据法律规定责令其提交以供辨明真伪，却以戚晓春经物美公司默许的先营业再办证的情形做文章，作出“物美公司按约有权不予退还该合同项下保证金”的决断是错误的。其二，一审判决以“戚晓春未按约定全部缴纳2019年第一季度租金，也未按约缴纳2018年10月至2018年12月的物业管理费1500元，已构成违约”为由得出“物美公司依该条有权不予退还8652元保证金”的判决也是错误的。物美公司单方面终止合同是分步骤的，其第一步是于2018年12月中下旬要求戚晓春补交14148元保证金，再伪造所谓遗失证明，企图吞没12684元履约保证金（抛出遗失照片时间为2018年12月26日），戚晓春不承认该证明的真实性，不同意按上述要求补交；第二步是2018年12月28日及2019年1月1日二次断电进行逼迫，经交涉只同意戚晓春交一个月的租金及物业管理费；第三步是于2019年2月6日通过工作人员卢杭芳微信发出最后通牒，将保证金和租金捆绑在一起要求戚晓春同时交进去，否则只能是“做到8号撤”。最后一步是在2019年2月8日切断电源，逼迫戚晓春停止营业，撤离商铺。这2019年第一季度的租金和物业管理费并非戚晓春不想交，是物美公司以强凌弱，最终撕毁合同。三、一审判决以“现查明戚晓春撤离案涉商铺后，搬走了商品，但遗留了其不需要的架子等什物，该情形自不符合合同约定，构成违约，物美公司自当有权要求戚晓春赔偿场地占用费损失。”为由，判决“戚晓春支付物美公司场地占用费7100元”。既然一审判决书论及了“当发生戚晓春腾退租赁场地不符合合同约定时，物美公司按约具有责令戚晓春限期腾退，自行处置及另行出租的权利，而物美公司未行使该项权利致使相应损失扩大时，自应对扩大损失自负责任。此在合同法第一百一十九条第二款亦有明文”，那么，物美公司当时就可以责令戚晓春搬走全部物品。况且所遗留的仅仅是挂衣服用的架子，是可搬动的东西。明明是物美公司伪造证据，制造事端，驱赶承租人，单方面终止租赁合同，却放过对关键证据的审查，断章取义地认定戚晓春违约，显失公平。 物美公司针对戚晓春的上诉答辩称：在一审答辩意见的基础上，补充如下意见：一、戚晓春反复提及的履约保证金系在2013年7月至2015年2月租赁期间发生的，与现有租赁关系无关的另一间商铺的A035场地租赁合同而产生的履约保证金，按照国家法律规定，合法经营是每个法人的义务，戚晓春对外承租经营，作为个体工商户应当自觉主动向工商部门申请注册登记，其在租赁期间无证经营的行为不仅违反了双方合同约定，更违反了个体工商户条例，无证经营查处取缔办法之规定，扰乱市场秩序，营业执照等相关证件材料均由戚晓春自己提供申报管理，物美公司无法知晓其具体经营情况和动态，仅通过合同条款约束承租人的日常行为，不存在明知并默许其违法经营的行为。物美公司作为租赁经营者一直主张要求各个商户合法经营，在发现存在如戚晓春擅自开展经营的商户后，为了加强管理，对合同文本进行了修改添加，A035场地租赁合同早在2015年因戚晓春违法被解除，物美公司依据合同没收履约保证金，戚晓春于2015年4月15日出具了遗失证明，物美公司现仅在电脑上有一份存档，并不存在伪造证据一说。除此之外，戚晓春要求返还的费用12648元已经超过诉讼时效之规定，其将不同两个租赁场地、不同租赁阶段等的两份合同分别缴纳的履约保证金混为一谈、混淆视听。二、本案系戚晓春拒不履行租金、管理费等费用义务，违反合同约定而引起的纠纷，A013-2商铺场地租赁合同项下，戚晓春仅向物美公司缴纳过一笔履约保证金8652元，双方虽因履约保证金缴纳金额发生争议，但这绝不是戚晓春拒付2019年第一季度（除1月份外）支付租金、物业管理费的理由。合同项下的费用可以通过微信、支付宝、转账等多种方式缴纳，物美公司的账号一直对外公开，一直以来都是物美公司不断催促戚晓春缴款，而戚晓春狡辩所说的拒收、仅收一个月的说辞无证据支持，也不属实。在1月租金迟延缴纳已属违约的情形下，直至今日，戚晓春仍未缴纳本应在2018年12月25日应当缴纳的2019年第一季度（除1月份外）租金、物业管理费，甚至也未缴纳2019年1月期间的水电费，在通过口头等温和催缴方式等无法达到催缴目的的情况下，物美公司迫于止损，根据合同14.2.2项之约定于2019年2月8日停止租赁场地内供电，自始至终物美公司均依约提供租赁场地，停止供电只是另一种催促戚晓春缴费的方式，在戚晓春缴纳费用自会恢复供电，但戚晓春违约在先，还以此辩称物美公司单方解除属无稽之谈，戚晓春要求返还履约保证金以及支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据。三、2019年2月至6月期间，戚晓春在未缴纳租金、场地占用费的情况下，仍一直占用A013-2商铺确为事实，理应缴纳相应费用。 物美公司向一审法院起诉请求：1、解除涉案A013-2商铺场地租赁合同；2、戚晓春支付违约金22800元；3、戚晓春支付自2018年5月至2018年12月间物业管理费4000元及利息476.33元（利息以500元/月为基数，按银行同期贷款利率的四倍暂计至2019年4月1日），2019年1月电费及电费设施服务费合计275.52元；4、戚晓春支付剩余未支付的履约保证金14148元及利息2290.8元（利息以14148元为基数，按银行同期贷款利率的四倍暂计至2019年4月1日）；5、戚晓春支付自2019年2月1日起场地占用费至将租赁场地恢复原状归还物美公司之日，以月租金7100元为基数暂计至2019年4月1日，计14200元（上述合计58190.65元）；6、本案诉讼费由戚晓春承担。一审审理过程中，物美公司撤回第一项诉求，并变更利息为违约金。戚晓春向一审法院反诉请求：1、物美公司返还履约保证金21300元，支付违约金42600元，赔偿损失45000元；2、物美公司负担反诉费用。审理中，戚晓春撤回赔偿损失45000元的诉求。 一审法院认定事实：2013年8月，物美公司（甲方、出租方）与戚晓春（乙方、承租方）签订场地租赁合同一份，就戚晓春承租物美公司位于物美富阳店场地相关事项进行了约定，主要内容为：2.1乙方承租的场地位于甲方富阳店壹层，编号为Ａ035。乙方在租赁场地开商铺，经营杉杉品牌。2.3租赁场地按现状交付。现有装修及设施状况，由甲乙方在“商户基本信息表”（附件二）中加以载明，该附件作为甲方按本合同约定向乙方交付租赁场地和乙方向甲方交还该场地的验收依据。商户信息表“主要设备、设施”栏载明“无”。3.1乙方租赁期限为12个月，自2013年7月1日到2014年6月30日止。4.1场地乙方应付月租金6324元，即日6.3元／㎡。4.3租金为预付，即乙方在每月25日前将下月租金以现金、支票形式直接交付甲方财务部门或电汇到以下账户：邮政储蓄银行庆春路支行；账号：10××××15。5.2履约保证金5.2.1乙方进驻场地前，须另行缴纳相当于两个月租金的款项12648元作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不退还履约保证金。本合同终止时，在乙方将无人占据的符合本合同9.2.10条款的场地交还甲方，在扣除乙方的损坏赔偿费以及其他债务、费用（如有）后，甲方应于乙方将场地交还给甲方90日内将履约保证金余额无息退还给乙方。5.2.2乙方未按本合同约定向甲方缴纳租金、费用或违约金、赔偿金，甲方有权从履约保证金中扣收该笔款项，如不足支付，甲方有权要求乙方就欠缴部分补交。6.1.1甲方在每月核查乙方商户仪表，双方确认仪表显示数字，乙方在每月查表后5日内按本合同约定标准将相关费用交给甲方，电费为1.12元／度。8.1.6甲方有权根据甲、乙双方的经营情况提前收会或更改乙房租赁区域，但必须提前30日通知乙方，本合同相应变更。9.2.1乙方应负责办理包括商铺营业执照在内的一切商铺合法经营所需的证照。9.2.2乙方应按合同约定，按时、足额缴纳租金及各项费用。9.2.10本合同期满时，乙方应将租赁场地完好交回甲方，使其处于适合租赁的状态，甲方保留要求乙方将该场地恢复原状的权利。14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.1乙方未取得营业执照，擅自开展经营活动或进行不法经营的；14.2.2未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到十日；14.2.3未征得甲方同意，擅自将该场地或部分场地转让或转租给他人，或者对该场地抵押以及以任何方式与他人共享该场地。14.2.7乙方未经甲方同意提前撤柜。15.1条本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约。甲方违约的，除应将乙方缴纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金一倍数额为限向乙方支付赔偿金；乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金。如属双方过错的，由双方分别承担违约责任。15.2乙方未按本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金。合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租，因此发生的全部费用由乙方承，前述行为给乙方造成损失的全部由乙方自行承担。17.2乙方违反本合同义务或法定义务，给甲方造成损失的，应赔偿甲方损失，甲方可从履约保证金中扣收。合同对其他权利义务作了约定。合同签订后，戚晓春进场经营，时间约为2013年7月（或8月左右）。2014年2月25日，戚晓春支付物美公司商铺保证金12648元，物美公司开具了收据。2014年5月16日，戚晓春办理了所在商铺个体工商户营业执照。戚晓春在Ａ035商铺一直经营到2015年2月底。该Ａ035商铺截至2015年2月底的租金已支付完毕。2016年6月（或7月左右），戚晓春更换到物美公司所在商场Ａ013-2号商铺经营。2018年9月14日，物美公司（甲方、出租方）与戚晓春（乙方、承租方）签订场地租赁合同一份，该合同就戚晓春承租物美公司位于物美富阳店场地相关事项进行了约定，主要内容为，约定：2.1乙方承租的场地位于甲方富阳店Ｆ1层，编号为Ａ013-2。乙方在租赁场地开商铺，经营百货品类。2.3租赁场地按现状交付。现有装修及设施状况，由甲乙方在“商户基本信息表”（附件二）中加以载明，该附件作为甲方按本合同约定向乙方交付租赁场地和乙方向甲方交还该场地的验收依据。商户信息表“主要设备、设施”栏为“”。3.1乙方租赁期限为12个月，自2018年5月1日到2019年4月30日止。4.1场地乙方应付月租金7100元，即日3.47元／㎡。4.3租金为预付，即乙方在每季25日之前将下季租金以现金、支票形式直接交付甲方财务部门或电汇到以下账户：。5.2履约保证金5.2.1乙方在2018年5月1日前，须另行缴纳相当于叁个月租金的款项22800元作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不退还履约保证金。本合同结束时，在乙方将无人占据的符合本合同9.2.10条款的场地交还甲方，在扣除乙方的损坏赔偿费以及其他债务、费用（如有）后，甲方应于乙方将场地交还给甲方90日内将履约保证金余额无息退还给乙方。5.2.2乙方未按本合同约定向甲方缴纳租金、费用或违约金、赔偿金，甲方有权从履约保证金中扣收该笔款项，如不足支付，甲方有权要求乙方就欠缴部分补交。6.1.1甲方在每月核查乙方商户仪表，双方确认仪表显示数字，乙方在每月查表后5日内按本合同约定标准将相关费用交给甲方，电费为1.19元／度，物业管理费500元／月。6.1.2乙方在每月10日前，按以下约定标准支付下月费用：水费元／月、电费元／月、燃气元／月、空调费元／月、物业管理费元／月。10.2.1乙方应负责办理包括商铺营业执照在内的一切商铺合法经营所需的证照。10.2.2乙方应按合同约定，按时、足额缴纳租金及各项费用。10.2.10本合同期满时，乙方应将租赁场地完好交回甲方，使其处于适合租赁的状态，甲方保留要求乙方将该场地恢复原状的权利。14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.1乙方未取得营业执照，擅自开展经营活动或进行不法经营的；14.2.2未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日，同时在该情形下，甲方有权停电、停水及封闭乙方经营场所；14.2.3未征得甲方同意，擅自将该场地或部分场地转让或转租给他人，或者对该场地抵押以及以任何方式与他人共享该场地。15.1条本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约。甲方违约的，除应将乙方缴纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金一倍数额为限向乙方支付赔偿金；乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金。如属双方过错的，由双方分别承担违约责任。15.2乙方未按本合同约定交纳租金或有关费用，每逾期一日，按未交金额的10%向甲方支付违约金。合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租，因此发生的全部费用由乙方承，前述行为给乙方造成损失的全部由乙方自行承担。17.2乙方违反本合同义务或法定义务，给甲方造成损失的，应赔偿甲方损失，甲方可从履约保证金中扣收。合同对其他权利义务作了约定。自2018年4月到2019年1月，物美公司向戚晓春开具10份商铺缴费通知单，催缴纳项目主要为租金及电费，明细分别为：2018年4月16日，商铺租金7100元（5月1日到5月31日）、电费455.84元（3月15日到4月15日），小票显示交款时间2018年4月25日（以下同）。5月16日，商铺租金7100元（6月1日到6月30日）、电费436.8元（4月16日到5月15日），交款时间5月25日。6月15日，商铺租金7100元（7月1日到7月31日）、电费445.76元（5月15日到6月15日），交款时间6月25日。7月16日，商铺租金7100元（8月1日到8月31日）、电费424.48元（6月15日到7月15日），交款时间7月25日。8月16日，商铺租金7100元（9月1日到9月30日）、电费430.08元（7月15日到8月15日），交款时间8月24日。9月17日，商铺租金21300元（10月1日到12月31日）、电费435.68元（8月15日到9月15日），交款时间9月25日。10月16日，电费340.48元（9月15日到10月15日），交款时间10月23日。11月16日，电费468.16元（10月15日到11月16日），交款时间11月24日。12月25日，电费150.96元（11月15日到12月15日）、电费设施服务费134.14元（11月15日到12月15日），交款时间2018年12月25日。2019年1月10日通知单载明的商铺租金为7600元，交款时间2019年1月7日。审理中，双方确认7100元为租金，500元为物业费。另查明，2018年9月17日，物美公司向戚晓春发商铺缴费通知单一份，催缴款项为商铺保证金8652元，戚晓春予以签收。2018年11月20日，戚晓春缴纳保证金8652元，物美公司开具了收据。2019年4月17日，戚晓春因案涉商铺问题报警。富阳公安局城东派出所出警。当日的出警记录显示，民警到达现场后，经了解戚晓春因店铺押金单子问题与物美负责部发生纠纷，物美负责部一直催发房租款，双方同意走法律途径解决问题。本案审理中，戚晓春称张贴的显示日期为2018年11月25日（2018年5月1日到2018年12月合计8个月租金差额）、2018年11月20日商铺缴费通知单（补缴Ａ013—2保证金14148元）在2019年4月17日张贴故报警，而物美公司称是在以前张贴的。就案涉商铺现场情况，戚晓春称商铺商品已全部搬离，剩余一些架子等不需要的什物没有清除。物美公司承认在2019年2月曾切断Ａ013-2号商铺电源一次，原因是没有缴纳2019年2月租金，按理应该是2018年12月预缴2019年1月到3月租金。一审审理中，物美公司否认曾向戚晓春通知解除Ａ013-2租赁合同，戚晓春则称没有书面通知过，但是用断电及微信通知来解除案涉合同。戚晓春对应付物美公司自2018年5月到2018年12月间的物业费4000元，以及2019年1月电费272.52元没有异议。 一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，民事诉讼法第六十四条第一款定有明文，物美公司作为一审本诉原告，戚晓春作为一审反诉原告，均应对各自权利主张依据的事实举证证明。物美公司第一项诉求为要求戚晓春支付违约金22800元。物美公司该诉请的依据为A013-2租赁合同第14.2、15.1条，查14.2条约定，乙方（指戚晓春）有下列行为之一时，物美公司有权单方解除合同且不退还保证金，造成损失的，有权要求赔偿。该条约定看，当戚晓春发生该条约定的违约情形时，物美公司并不具有请求支付违约金的权利。又查合同15.1条约定，本协议生效后，除本合同另有约定外，经双方协商一致方可终止本合同，否则提前终止合同的一方视为违约。甲方违约的，除应将乙方缴纳的履约保证金返还外，还应当以履约保证金一倍数额为限向乙方支付赔偿金；乙方违约的，无权要求甲方返还履约保证金并按履约保证金的一倍向甲方支付违约金。如属双方过错的，由双方分别承担违约责任。从该条内容可知，合同当事人适用本条请求对方按履约保证金一倍数额支付违约金的条件为对方发生单方提前终止合同行为，而从物美公司举证及本案查明的事实看，戚晓春对A013-2商铺租赁合同并无单方提前终止合同的行为，故物美公司依据该条要求戚晓春支付22800元违约金没有事实依据，不予支持。关于物业管理费、利息及电费。审理中，戚晓春对应付物美公司物业管理费4000元及电费275.52元并无异议，对物美公司该部分诉求予以支持。至于物业管理费利息。查系争4000元物业费为A013-2商铺租赁合同项下2018年5月1日到同年12月发生的费用，而该A013-2商铺租赁关系实际发生自2016年6月（或7月左右），书面租赁合同于2018年9月14日补签，此前并未对物业费缴纳等事项作出约定。从补签的书面租赁合同看也未明确约定该合同具有溯及既往效力，故戚晓春对2018年9月前发生的物业费自当不存在逾期缴纳行为，但对2018年10月（含10月）之后的物业费自当应依据补签的合同约定缴纳，否则自当构成逾期及违约，此在租赁合同第15.2条已有明确约定，基于此，戚晓春应对2018年10月到同年12月间应缴未缴的物业费1500元承担支付违约金的责任。至于计付标准，因物美公司已调整按人民银行同期贷款利率四倍计算，也不损害戚晓春的利益，予以采纳。关于履约保证金及利息，戚晓春是否应再补缴履约保证金，自应根据案涉租赁合同约定及保证金的性质判定，就本租赁合同而言，物美公司无权要求戚晓春再继续缴纳保证金，理由在于：其一，查合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，租赁合同中，承租人的主要义务为支付租金，保证金是否缴纳并非承租人的主要义务。又查租赁合同5.2条约定，履约保证金5.2.1乙方在2018年5月1日前，须另行缴纳相当于叁个月租金的款项22800元作为履约保证金。如乙方单方提前终止本合同，甲方将不退还履约保证金。本合同结束时，在乙方将无人占据的符合本合同9.2.10条款的场地交还甲方，在扣除乙方的损坏赔偿费以及其他债务、费用（如有）后，甲方应于乙方将场地交还给甲方90日内将履约保证金余额无息退还给乙方。显然，租赁合同约定承租人缴纳保证金的目的为因承租人原因产生损失、费用及其他债务时出租人可抵扣的保障，具有担保出租人租赁合同项权利的具有金钱质的功能，故自当以保证金的实际交付为生效前提；其二，案涉租赁合同到期日为2019年4月30日，到期后双方不再继续履行该租赁合同，保证金条款自亦到期，失去继续履行的效力及设立其之根本目的，自无再补交的前提和必要。鉴于此，物美公司要求戚晓春支付剩余履约保证金14148元及利息的诉求没有事实及法律依据，不予支持。关于场地占用费。查案涉租赁合同第2.3约定，租赁场地按现状交付。现有装修及设施状况，由甲乙方在“商户基本信息表”（附件二）中加以载明，该附件作为甲方按本合同约定向乙方交付租赁场地和乙方向甲方交还该场地的验收依据。商户信息表“主要设备、设施”栏为“”。合同另约定，合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租，因此发生的全部费用由乙方承担，前述行为给乙方造成损失的全部由乙方自行承担。现查明戚晓春撤离案涉商铺后，搬离了商品，但遗留了其不需要的架子等什物，该情形自不符合合同约定，构成违约，物美公司自当有权要求戚晓春赔偿场地占用费损失。至于损失起算日期及标准，物美公司诉请从2019年2月1日起算，该日期与合同约定到期日2019年4月30日不符，鉴于物美公司否认曾解除A013-2租赁合同，故场地占用费自不应从2019年2月1日起算，而应从2019年5月1日起算，标准参照原租赁合同约定的月7100元执行。另需指出的是，根据租赁合同约定，合同期满后，或合同期内终止、解除本合同时，乙方在甲方的限期内没有清空租赁场地的，甲方有权单方面委托公证机关或自行清理租赁场地的全部物品、设施、设备，并将该场地另行出租。由此可知，当发生戚晓春腾退租赁场地不符合合同约定时，物美公司按约具有责令戚晓春限期腾退，自行处置及另行出租的权利，而物美公司未行使该项权利致使相应损失扩大时，自应对扩大损失自负责任，此在合同法第一百一十九条第二款亦定有明文。故酌情确定戚晓春赔偿物美公司相当于1个月（即2018年5月1日到2018年6月1日）租金的场地占用费损失计7100元。关于戚晓春反诉要求返还履约保证金21300元。查戚晓春就A035租赁合同向物美公司缴纳保证金12684元。依据该租赁合同14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.1乙方未取得营业执照，擅自开展经营活动或进行不法经营的。审理中，戚晓春认可A035商铺进场经营后未办理营业执照，而根据现查明的事实看，也确实直到2014年5月才办理营业执照，已构成违约，物美公司按约自有权不予退还该合同项下保证金。至于A013-2商铺租赁合同项下保证金8652元。查租赁合同14.2约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，且不退还保证金，……。14.2.2未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日，同时在该情形下，甲方有权停电、停水及封闭乙方经营场所。根据已查明的事实及判决前述认定，虽然戚晓春对物美公司要求其补缴保证金有异议，但这并不妨碍其按A013-2号租赁合同约定缴纳2019年第一季度租金，而戚晓春未按约全部缴纳2019年第一季度租金，也未按约缴纳2018年10月到2018年12月的物业管理费1500元属实，已构成违约，物美公司依该条自有权不予退还8652元保证金。戚晓春要求返还履约保证金21300元的反诉请求不予支持。关于戚晓春反诉要求支付A013-2租赁合同项下违约金42600元。从戚晓春该主张的事实看，系认为物美公司违约提前单方解除合同，方式为切断电源、微信通知解除等。本案审理中，物美公司认可曾因戚晓春未按约缴纳租金及费用切断过一次电源，但未单方解除合同。查案涉租赁合同14.2.2约定，未按本合同约定时限足额缴纳租金或逾期缴纳费用达到五日，同时在该情形下，甲方有权停电、停水及封闭乙方经营场所。从该条约定看，并不能得出切断电源的行为即为单方解除合同，两者自当有别。至于微信解除合同，从现查明的事实看也不能对此予以明确反映，故戚晓春的违约金反诉诉求不具有事实依据，不予支持。综上所述，对物美公司、戚晓春诉求中合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条的规定，一审法院于2019年10月16日判决：一、戚晓春支付物美公司自2018年5月1日到2018年12月31日止物业管理费4000元，并就2018年10月1日到2018年12月30日的每月物业费500元支付到2019年4月1日截止的违约金合计123元（起始日为上月的11日，按人民银行同期贷款利率的四倍支付执行）；二、戚晓春支付物美公司电费275.52元；三、戚晓春支付物美公司场地占用费7100元；上述一、二、三款项，戚晓春于判决生效后十日内付清；四、驳回物美公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回戚晓春的反诉诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1255元，由物美公司承担1008元，戚晓春承担247元。反诉案件受理费1239元，应收698元，由戚晓春承担。 二审期间，戚晓春和物美公司均未提交新的证据。 除戚晓春缴纳8652元保证金的时间为2018年9月18日外本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，一、根据现有证据，A035商铺场地租赁合同的合同期限为2013年7月1日至2014年6月30日止，但戚晓春实际经营至2015年2月底，期间戚晓春在2014年5月办理了营业执照。该A035商铺场地租赁合同虽约定“未取得营业执照，擅自开展经营活动或进行不法经营的”物美公司有权单方解除合同且不退还保证金，但鉴于物美公司在二审中也认可戚晓春办理营业执照需由物美公司提供物美公司与经济合作社的租赁合同，结合其后戚晓春取得了营业执照并在该商铺从事经营活动至合同约定的期限届满后8个月，以及2016年戚晓春更换至A013-2号商铺继续从事经营活动并于2018年9月15日与物美公司补签场地租赁合同时，物美公司通知戚晓春缴纳的保证金8652元恰为按照A013-2场地租赁合同月租金7100元×3（个月）扣减戚晓春在A035商铺场地租赁合同项下已缴纳的保证金12648元后的金额的事实，足以证明A035商铺场地租赁合同已按约履行完毕且双方没有争议，该场地租赁合同项下保证金12648元已按照物美公司的意思转化为A013-2场地租赁合同项下保证金中的一部分，至于该合计21300元的保证金金额与合同载明的金额不符，系因物美公司在补签的合同中对于保证金数额计算错误，将500元物业费一并计入租金造成，据此，一审法院以戚晓春进场未办理营业执照构成违约为由认定物美公司有权不予退还A035商铺场地租赁合同项下12684元保证金与事实不符，应予纠正。二、鉴于A035商铺场地租赁合同项下12684元保证金已转至A013-2商铺场地租赁合同项下，戚晓春亦按照物美公司的通知补缴了剩余的保证金8652元，在A013-2商铺场地租赁合同履行过程中，也一直依双方交易习惯按照物美公司出具的缴费通知单确定的期限和金额缴纳商铺租金和电费至2018年12月，至此除每月500元物业费因合同签署之前没有约定，签署之后物美公司未在缴费通知单中载明故未缴纳外，戚晓春在履行案涉A013-2场地租赁合同过程中并无违约行为。相反，物美公司二审中对于戚晓春一审中提交的与物美公司工作人员卢杭芳微信聊天记录及卢杭芳向戚晓春发送的遗失证明真实性无异议，但表示该证明原件已遗失，根据聊天记录，遗失证明是物美公司财务人员拍照上传给卢杭芳后由卢杭芳于2018年12月26日转发给戚晓春，鉴于该证据可以直接证明戚晓春承认违约并主动要求扣除A035商铺场地租赁合同项下保证金，与前述物美公司将该部分保证金转至A013-2场地租赁合同项下的行为相悖，以及在戚晓春对遗失证明中的笔迹和指纹提出异议并要求物美公司提交原件时物美公司宣称该应留存于财务账册中的重要证据已经遗失，本院认为物美公司存在伪造证据嫌疑。而根据戚晓春与卢杭芳的微信聊天记录以及物美公司开具的保证金催缴通知，该遗失证明显然是导致双方于2018年年底产生争议的根源，至卢杭芳于2019年2月6日微信告知戚晓春“总部已明确要求了，按合同应补的保证金补齐，租金按合同准时准点交，可以做到合同到期，保证金和租金不交齐的就是按上次谈的做到8号撤”，则进一步明确即使戚晓春足额缴纳合同租金，只要拒绝补缴保证金，物美公司仍将终止合同的履行，结合物美公司自认在2019年2月8日对商铺断水断电后未再恢复供水供电的陈述，本院认为戚晓春关于案涉合同已于2019年2月8日由物美公司单方解除的主张成立。鉴于物美公司无理要求补缴保证金且以此作为提前单方解除合同的理由，其行为构成违约，戚晓春在协商无果后仅缴纳2019年1月而非2019年一季度租金和物业费系规避风险的合理行为，虽亦属违约，但与物美公司的行为相比显著轻微，故本院对戚晓春要求物美公司返还保证金21300元的请求予以支持，对其主张的违约金酌定支持21300元。物美公司单方解除合同后，并无证据证明戚晓春仍占据商铺致物美公司无法收回，故物美公司要求戚晓春支付2019年2月9日后的租金及场地占用费没有依据，但戚晓春应当支付2019年2月1日至2月8日的租金和物业费计1999元。综上，一审法院认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初2304号民事判决第一、二项。 二、撤销杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初2304号民事判决第三、四、五项。 三、杭州富阳物美商业有限公司于本判决生效后十日内向戚晓春返还履约保证金21300元，支付违约金21300元。 四、戚晓春于本判决生效后十日内向杭州富阳物美商业有限公司支付租金及物业费1999元。 五、驳回杭州富阳物美商业有限公司其他本诉诉讼请求。 六、驳回戚晓春其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1255元，由杭州富阳物美商业有限公司负担1117元，由戚晓春负担138元；一审反诉案件受理费698元，由杭州富阳物美商业有限公司负担465元，由戚晓春负担233元。二审案件受理费1907.5元，由杭州富阳物美商业有限公司负担1544元，由戚晓春负担363.5元。 本判决为终审判决。 审判长 祖 辉 审判员 朱晓阳 审判员 赵 魁 二〇二〇年六月十日 书记员 韩 斐