福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初278号 原告：宁化华侨经济开发区投资有限责任公司，住所地福建省宁化城南工业园第11号地，统一社会信用代码91350424676538011K。 法定代表人：罗忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘赟，系宁化华侨经济开发区投资有限责任公司员工，住福建省宁化县。 被告：福建大自然林业股份有限公司安乐分公司，住所地福建省宁化县翠江镇南大街民福大厦第四层。统一社会信用代码91350424671935798Y。 负责人：陈文城，总经理。 委托诉讼代理人：周荣华，福建清宁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所执业律师。 原告宁化华侨经济开发区投资有限公司（以下简称投资公司）与被告福建大自然林业股份有限公司安乐分公司（以下简称大自然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告投资公司的委托诉讼代理人刘赟、被告大自然公司的委托诉讼代理人周荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令大自然公司支付投资公司租金80880元及违约金24264元（按欠缴租金80880元的30%计算），合计105144元；2.判令大自然公司支付投资公司上述厂房自2016年2月1日起至实际腾空之日止的占有使用费（暂计至2019年9月30日止的占有使用费为322200元），上述第一、二项诉讼请求的租金、占有使用费合计403080元；3.判令大自然公司腾空坐落于宁化县地厂房，并将厂房交还投资公司；4.判令大自然公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月9日，投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》，协议约定：大自然公司承租投资公司所有的坐落于宁化县华侨经济开发区地内厂房1幢（其中厂房2800平方米，值班室60平方米，食堂400平方米，厕所100平方米）共计3360平方米；租期自2015年7月1日起至2016年1月31日止，租金按每月5.5元／平方米，每月租金为18480元，按月缴交租金；大自然公司如未按期交清房租，投资公司有权按大自然公司每日所欠租金总额的10%收取滞纳金；欠交一个月租金，投资公司有权收回厂房使用权并保留追偿所欠款项（含滞纳金）和其他经济损失的权利等。大自然公司在签订合同后，将生产设备搬进承租厂房进行生产，仅支付租金至2015年7月，自2015年8月起未再支付租金。合同期满后，投资公司多次通知大自然公司，如需继续承租，应在缴清欠缴租金后，另行签订租赁合同，但大自然公司却要求先行签订续租合同后，再支付欠缴租金，双方无法协商一致。经投资公司多次催讨，大自然公司未缴清全部房租。 大自然公司辩称，1.投资公司诉称与客观事实不相符，投资公司主张欠租金403,080元，扣除押金大自然公司只欠租金303,080元；2.2018年5月，投资公司已将案涉厂房出租宁化县实建木业有限公司使用，且宁化县实建木业有限公司每月向投资公司支付租金；3.投资公司与宁化县实建木业有限公司已经形成事实上的租赁合同关系，故大自然公司无须腾空厂房、返还租赁物；4.投资公司主张要求大自然公司支付违约金没有事实和法律依据，双方签订的合同未约定违约金按所欠租金的30%收取；5.大自然公司维修案涉厂房花费了600,000余元，要求投资公司承担该维修费用。因出租房应当保证案涉厂房能够正常生产经营，但在生产过程中案涉厂房漏水致工人无法正常出入；6.截至2018年4月，大自然公司实际只欠投资公司的租金和占有使用费扣除押金后303,080元。综上，大自然公司对投资公司主张其所欠租金和占有使用费303,080元无异议，并认为投资公司其他的诉讼请求，无事实与法律依据，应予以驳回。 投资公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.投资公司的营业执照证复印件1份，拟证明其身份情况及诉讼主体资格；2.房产证复印件1份、证明1份，拟证明宁化县城南工业园区11号地4幢房屋为宁化县三益贷款担保有限公司所有，宁化县三益贷款担保有限公司于2009年8月将上述厂房、办公楼、宿舍出租给投资公司，且投资公司有权对外转租的事实；3.《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》复印件各1份，拟证明投资公司与大自然公司产生租赁关系的事实；4.《关于追缴租金过程情况说明》、大自然木业有限公司租金应缴记录、《催缴厂房租金的通知》、催缴厂房租金的通知的回执复印件各1份，拟证明投资公司向大自然公司催讨租金的事实；5.限期整改通知书、催款函、关于要求分期支付租金的报告复印件各1份，拟证明投资公司向大自然公司催款，大自然公司承诺还款，但大自然公司未按承诺履行义务的事实。经质证，大自然公司对上述第1、5组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；对第3组证据的真实性无异议，但认为其已按约向投资公司缴纳100,000元保证金，合同未约定逾期支付租金按照租金的30%支付违约金；对第4组证据的真实性无异议，但认为2018年5月后，陈文试已不是大自然公司的管理人员了。2019年8月23日的签收人不是大自然公司的工作人员。本院认为大自然公司对投资公司第1、5组证据无异议及对第3、4组证据的真实性无异议，故予以采信，第2组证据与本院无关联性，不予采信。 大自然公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：存款明细账复印件9份、增值税专用发票复印件2份、建行转账凭证复印件4份、企业信用信息公示报告复印件1份，拟证明案涉租赁房屋自2018年5月，已由宁化县实践木业有限公司承租的事实。经质证，投资公司对上述证据的真实性无异议，故本院予以采信。 根据各方当事人的陈述，综合庭审举证、质证和认证情况，本院对本案事实认定如下： 2015年6月7日，投资公司作为甲方、大自然公司作为乙方签订《工业厂房租赁协议》，约定：1.甲方同意将坐落于华侨经济开发区内6号地内厂房1幢等（其中厂房2800平方米、值班室60平方米、食堂400平方米、厕所100平方米）共计3360平方米按现状出租给乙方用于临时生产，租期为2015年7月1日至2016年1月31日，租金为每月5.5元/平方米，每月共计18,480元，租期结束,乙方需无条件搬离；2.租赁期内，乙方有义务维护厂房及6号地厂区范围内公共设施的良好状态，未经甲方同意，乙方不得擅自改变所租房屋的结构和厂区布局；3.付款方式：①本协议签订当日内，乙方应先交纳租赁保证金100,000元，租用期满乙方需保证所租厂房及变压器等设备完好，水电费不结欠，如有损坏或结欠则从中扣除，不足部分，则甲方有权追偿，如无以上情况，则租赁保证金于租期届满时七个工作日内退还(不计息)；②本协议中租期共7个月，租金按月缴交，签订协议时当日缴清1个月租金，其余租金于每月5日之前缴交。……；4.因用水、用电已报停……；5.租赁期间：①由于租金低廉，房屋由乙方自行出资维修、维护。乙方合同期满时必须保证租赁的各项设施可以正常继续使用;②乙方若因生产需要只能在靠建新彩印一侧空坪上搭盖临时附属物，租赁到期后，应由乙方自行拆除，甲方不补偿任何费用；③未经甲方同意，乙方不得转租、转借、承租房屋；6.违约责任：①乙方如未按期交清房租，甲方有权按乙方每日所欠租金总额的10％收取滞纳金;欠交一个月租金，甲方有权限制乙方的生产条件并有权收回厂房使用权并保留追偿所欠款项(含滞纳金)和其他经济损失的权力；②逾期三个月未搬离，期间租金按每月10元/平方米收取，若三个月以上未搬高，月租金改按20元/平方米收取等。协议签订后，大自然公司按约向投资公司交纳租赁保证金100,000元及一个月的租金，并入住案涉房屋。2015年7月9日，投资公司作为甲方，大自然公司作为乙方签订《工业厂房租赁补充协议》，协议约定：1.对原租赁协议第5项第②款进行更改，明确甲方在租赁期间确保租赁厂房及厂区范围内公共设施完好，不得私自搭建，租赁期满后无条件按时搬迁，并恢复原状；2.在原协议的第6项违约责任中增加第③条:如乙方到期未搬迁，甲方有权通过相关部门进行停水、停电，限制其生产条件，并采取强制措施进行清理，对清理过程中产生的费用在乙方缴纳的租赁证金中扣除，不够部分，甲方将保留向乙方追偿的权利。后大自然公司未按约交房租，经投资公司催收未果。租赁到期后，大自然未搬离租赁物。2016年7月起，大自然公司并将原承租的值班室、食堂、厕所退还投资公司，占有使用厂房至2018年4月，尚欠投资公司租金80,880元和占有使用费331,200元，合计412,080元。2018年5月，案涉厂房由宁化县实践木业有限公司占有使用，宁化县实践木业有限公司向投资公司承诺：每月向投资公司交缴占用使用费16,000元，其中600元用于抵偿大自然公司欠投资公司的占用使用费。至2019年7月止，宁化县实践木业有限公司共代大自然公司支付投资公司占用使用费9,000元，即大自然公司至今尚欠投资公司租金和占月使用费403,080元。 本案双方当事人争议的焦点主要有：1.关于投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》是否合法有效的问题；2.关于投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》是否已终止的问题；3.关于大自然公司交纳租赁保证金100,000元是否可以抵偿租金和占有使用费的问题；4.关于投资公司主张要求大自然公司按所欠租金的30%支付违约金是否符合法律规定的问题；5.关于大自然公司是否需要腾空案涉厂房，并将厂房交还投资公司的问题。 1.关于投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》是否合法有效的问题。 本院认为，投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。 2.关于投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》是否已终止的问题。 本院认为，《工业厂房租赁协议》约定的租赁期限已到期，且自2018年5月起案涉厂房由宁化县实践木业有限公司占有使用至今，宁化县实践木业有限公司并向投资公司支付占有使用费，即投资公司与宁化县实践木业有限公司虽然未签订租赁合同，但双方已造成事实的租赁关系，故投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》已于2018年4月终止。 3.关于大自然公司交纳租赁保证金100,000元是否可以抵偿租金和占有使用费的问题。 本院认为，租赁保证金是保证租赁合同的履行，承租人在合同订立时按租赁标的物的价款的一定比例，支付给出租人的担保金。现投资公司与大自然公司签订《工业厂房租赁协议》、《工业厂房租赁补充协议》已终止，且大自然公司同意用租赁保证金折抵租金和占有使用费，故大自然公司交纳租赁保证金100,000元可抵偿租金和占有使用费，即大自然公司尚欠投资公司租金和占有使用费303,080元。 4.关于投资公司主张要求大自然公司按所欠租金的30%支付违约金是否符合法律规定的问题。 本院认为，《工业厂房租赁协议》中的违约责任约定：大自然公司如未按期交清房租，投资公司有权按大自然公司每日所欠租金总额的10％收取滞纳金。该滞纳金即是违约金。故，投资公司要求大自然公司以欠付租金80,880元为基数，按30%支付违约金之诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 5.关于大自然公司是否需要腾空案涉厂房，并将厂房交还投资公司的问题。 本院认为，因投资公司与宁化县实践木业有限公司已形成事实上的租赁关系，且案涉厂房现由宁化县实践木业有限公司占有使用，故大自然公司无须腾空案涉厂房，并将厂房交还投资公司。 综上所述，本院认为,投资公司的诉讼请求部分成立，对其成立部分的请求，本院予以支持，对其请求不能成立的部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建大自然林业股份有限公司安乐分公司应于本判决生效之日起十日内支付宁化华侨经济开发区投资有限公司租金303,080元； 二、福建大自然林业股份有限公司安乐分公司应于本判决生效之日起十日内支付宁化华侨经济开发区投资有限公司违约金24,264元； 三、驳回宁化华侨经济开发区投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,346元，减半收取3,673元，由宁化华侨经济开发区投资有限公司负担568元，福建大自然林业股份有限公司安乐分公司负担3,105元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邱海清 二〇二〇年六月一日 书记员  叶佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。