广东省高级人民法院行 政 判 决 书（2020）粤行终342号上诉人（原审原告）：朱俊煜，男，1977年2月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区大良街道。委托代理人熊灿明、程梅花，均系广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）佛山市顺德区人民政府，住所地广东省佛山市顺德区大良街道德民路3号。法定代表人彭聪恩，该区区长。委托代理人李土源，佛山市顺德区司法局工作人员。委托代理人罗闽，广东和桂律师事务所律师。上诉人朱俊煜因与被上诉人佛山市顺德区人民政府（以下简称顺德区政府）行政补偿纠纷一案，不服佛山市中级人民法院（2019）粤06行初157号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年10月26日，顺德区政府发布了《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收决定的公告》（顺府公告〔2017〕6号），将《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收的决定书》（顺府发〔2017〕21号）及附件征收补偿方案、征收范围平面图予以公告，涉案项目的房屋征收部门为佛山市顺德区国土城建和水利局，实施单位为顺德区大良街道办事处。上述征收决定公告及附件通过政府网站、珠江商报和被征收范围内张贴等方式进行了公示。同年8月23日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布了《关于佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）征收范围内房屋调查情况的通告》（顺建告〔2017〕90号），并在征收范围内张贴。同年10月26日，该局发布了《关于协商选定佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》（顺建函〔2017〕1928号），并附在佛山市房地产行业诚信系统登录备案的房地产评估机构名单，告知被征收人按少数服从多数原则在2017年10月31日前报送协商选定的两家评估机构，逾期协商未果将组织公开摇号抽选。在协商期满被征收人未能选定评估机构的情况下，房屋征收部门于2017年11月2日公开举行了评估机构抽选会，确定了涉案项目征收补偿的评估机构，并于次日将结果张贴了通告和网站公示。2017年11月6日，评估机构对朱俊煜的涉案房屋出具了佛博房评字（2017）第BA11213号《佛山市顺德区大良街道办事处新松居委会桂畔路颐景豪园一期五座202房地产拆迁估价报告》（以下简称《估价报告》），确定该房屋在价值时点（2017年10月26日）的客观市场价值为1494240元。该《估价报告》通过邮寄于2018年1月5日由朱俊煜家属签收。因在协商签约期限内征收部门与朱俊煜未能达成一致补偿协议，经房屋征收部门报请后，顺德区政府于2019年4月17日针对涉案房屋的征收补偿作出了顺府发〔2019〕27号《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收补偿的决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定》），具体内容是“一、依据《佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收补偿方案》提供如下补偿方式供被征收人选择：（一）货币补偿方式。总补偿金额为2063453.47元；若被征收人未能按本决定第三条规定时间内交出被征收房屋的，则总补偿金额为1749490.27元；具体的补偿项目及金额明细详见附件1。（二）产权调换方式。1.经评估核算需补偿被征收人1142458.27元；若被征收人未能按本决定第三条规定时间内交出被征收房屋的，则补偿金额为1097458.27元；具体的补偿项目及金额明细详见附件2。2.产权调换房屋地点为顺德区大良街道振东围地块或大良街道碧桂路以东、澄海东路以北地块之一，应调换的房屋套内建筑面积113.20平方米，被征收人按套内建筑面积7000元/平方米的价格购买。3.产权调换房屋实际套内建筑面积与应补偿的套内建筑面积的差额部分按照《佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收补偿方案》相关规定结算。4.若因被征收人未及时完善相关手续等自身原因导致无法实施产权调换的，视为采取货币补偿方式。二、被征收人须在本补偿决定书送达之日起5日内，在上述第一条两种补偿方式中自行选择其一，并将选择结果书面提交房屋征收实施单位，逾期不选视为选择货币补偿方式。三、被征收人须自补偿方式确定后15日内，将被征收房屋交付房屋征收实施单位。四、鉴于该房屋设有抵押权登记，被征收人须先与抵押权人妥善处理抵押关系后，再到房屋征收实施单位办理补偿款领取、产权调换房屋选房等手续。五、房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。被征收人如不服本决定，可在本补偿决定书送达之日起60日内向广东省人民政府申请行政复议，或者在6个月内向佛山市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人将依法向人民法院申请强制执行。附件：1.房屋征收补偿价目表（货币补偿方式）2.房屋征收补偿价目表（产权调换方式）”。该补偿决定于同年4月30日送达朱俊煜并在拆迁范围内张贴公告。朱俊煜不服，于2019年9月19日向原审法院提起本案诉讼，请求判决：撤销《房屋征收补偿决定》（顺府发〔2019〕27号）。原审法院另查明，朱俊煜的涉案房屋位于征收红线范围内，证载建筑面积113.20平方米、土地使用权性质为国有、房屋用途为住宅、建筑结构为混合。该房屋设有抵押权登记，抵押权人为广东顺德农村商业银行股份有限公司。原审法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十三条的规定，顺德区政府作为县级人民政府，依法享有对本行政区域内国有土地上进行房屋征收与补偿的职权。该府作出《房屋征收补偿决定》（顺府发〔2019〕27号），职权依据合法，原审法院予以确认。本案中，综合诉讼当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为征收补偿决定作出的程序以及内容是否合法。关于补偿程序的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”本案中，在征收决定所确定的协商期限内，朱俊煜与房屋征收实施单位经协商未能达成补偿协议，经房屋征收部门报请后，顺德区政府作出了被诉之征收补偿决定，其行为程序合法。朱俊煜主张顺德区政府通过摇珠确定评估机构，剥夺其协商选定评估机构的权利，评估机构选定程序违法。经查，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《广东省住房和城乡建设厅关于实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关具体问题的通知》（粤建房〔2013〕26号）第三条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在政府作出房屋征收决定并公告后30个工作日内协商选定；在规定的时间内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。”本案中，佛山市顺德区国土城建和水利局在涉案房屋征收决定作出并公告当日即2017年10月26日同时发布了《关于协商选定佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》（顺建函〔2017〕1928号），并附在佛山市房地产行业诚信系统登录备案的房地产评估机构名单，告知被征收人按少数服从多数原则在2017年10月31日前报送协商选定的两家评估机构，逾期协商未果将组织公开摇号抽选。在协商期满被征收人未能选定评估机构的情况下，房屋征收部门于2017年11月2日公开举行了评估机构抽选会，确定了涉案项目征收补偿的评估机构，并于次日将结果张贴了通告和网站公示。该评估机构的选定程序符合上述法律及规范性文件的要求，朱俊煜主张评估机构选定程序违法的主张缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。关于补偿内容的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”本案中，顺德区政府作出的《房屋征收补偿决定》（顺府发〔2019〕27号）的内容包含了上述法条所规定的四个方面，而每个方面的具体补偿内容是否符合法定要求，原审法院审查如下：第一，关于被征收房屋价值的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条的规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，且补偿标准不得低于房屋征收公告之日类似房地产的市场价格。而房地产价格评估机构的选定是先由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。同时，对评估确定的房屋价值有异议可申请复核评估，对复核结果仍有异议可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。具体到本案中，房屋征收部门在发布了协商选定评估机构的通知后，被征收人在协商期内未能按要求报送选定结果，故征收部门通过公开抽选的方式确定涉案项目征收补偿的相关评估机构符合法定要求。针对朱俊煜涉案房屋出具佛博房评字（2017）第BA11213号《估价报告》的评估机构及评估人员均具有合法资质，同时也是以征收公告之日作为评估时点，确定了朱俊煜涉案房屋的客观市场价值，且朱俊煜在收悉该评估报告后亦未申请复核评估及鉴定。故该评估报告所确定的朱俊煜涉案房屋的市场价值符合上述法条的规定，可以作为朱俊煜涉案房屋价值补偿的依据。关于朱俊煜对该《估价报告》的几点异议：1.朱俊煜认为在2017年11月2日进行摇珠选定前评估机构已经内定，理由是涉案《估价报告》显示“评估作业日期：2017年10月26日-2017年11月6日”。经查，该《估价报告》记载作业日期的起点是以法定估价时点即征收决定作出之日为准，朱俊煜将此理解为评估机构在该时点已经选定并开始评估工作显然错误；2.朱俊煜认为评估机构没有对涉案房屋实地查勘，理由是没有相关当事人签名的查勘记录。经查，《估价报告》中附有涉案房屋的现场勘查照片，同时在建筑物状况描述中亦记载了评估人员不能进入室内勘查的原因，足以证明评估机构进行了房屋实地查勘；3.朱俊煜主张征收补偿决定中房屋面积与实际不符，遗漏了露台面积的计算。经查，涉案房屋的权属凭证明确记载房屋套内建筑面积为113.20平方米，而朱俊煜主张的露台面积并未纳入其中。同时根据《估价报告》对涉案房屋实际状况的分析描述，包括有朱俊煜所主张的露台，即露台虽不在房屋证载面积之内，但评估单价在实际中亦考虑了该露台的价值；4.朱俊煜认为《估价报告》对涉案房地产所适用的估价方法不当，应采用两种以上方法进行估价。经查，《估价报告》对朱俊煜房屋采用了比较法进行估价，并对不适用收益法、成本法、假设开发法、基准地价法进行了原因分析。对于适用哪几种评估方法进行估价能够合理体现房屋价值属于专业性技术分析，而非事实和法律问题，朱俊煜就该问题的异议应通过对《估价报告》申请复核及专委会鉴定的途径解决，不属于法院司法审查的范畴；5.朱俊煜认为《估价报告》2017年11月6日出具，其在2019年4月30日收到被诉征收补偿决定时，该《估价报告》的一年有效期已届满，故不能作为征收补偿决定的依据。经查，被诉征收补偿决定作出时已超出《估价报告》有效期近半年，但估价时点为2017年10月26日是法定的，重新评估亦需以该时点为基准，而在该《估价报告》有效期届满半年内并未发生对涉案房屋估价结果产生明显重大影响的外部经济变化因素，重新评估并无必要，故被诉《房屋征收补偿决定》以该《估价报告》作为补偿依据并无不当。另外，对于朱俊煜涉案房屋的价值补偿，顺德区政府在补偿决定中提供了货币补偿和产权调换补偿两种方式供朱俊煜选择。上述房屋价值补偿的方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，既保障了朱俊煜的选择权，也符合公平原则，原审法院予以确认。朱俊煜以补偿决定中产权调换补偿方式不明确为由主张剥夺其选择权，缺乏事实依据，原审法院不予支持。第二，关于因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。经查，顺德区政府在房屋征收补偿价目表中对货币补偿和产权调换补偿两种方式均按涉案房屋面积计算了搬迁补偿费用、临时安置补偿费用，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，原审法院予以确认。第三，关于因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中，朱俊煜涉案房屋用途为住宅，并不存在法定的停产停业损失补偿，故顺德区政府作出的征收补偿决定未包括该项内容并无不当。第四，关于对被征收人给予补助和奖励。经查，顺德区政府在房屋征收补偿价目表中列明了按期签约的奖励金额为4.5万元，符合补偿内容的法定要求。综上所述，顺德区政府作出的《房屋征收补偿决定》（顺府发〔2019〕27号）主体适格、程序合法、补偿内容符合法定要求，原审法院予以确认。朱俊煜要求撤销该房屋征收补偿决定的诉请，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回朱俊煜的诉讼请求。一审诉讼费人民币50元，由朱俊煜承担。朱俊煜不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求，其主要理由有：（一）评估机构选定程序重大违法，参照典型案例，补偿决定应判决撤销。1.房屋征收部门早于2017年10月26日前就已内定涉案评估机构，11月2日组织摇号纯属弄虚作假，欺骗被征收人。根据涉案《估价报告》第1页的估价作业日期，估价活动开始日期是2017年10月26日，《估价报告》附件一《房屋拆迁评估价格测算表》评估机构签章的日期也是2017年10月26日，若非摇号之前内定，怎能提前开始估价活动？一审判决将这2处日期解释为法定估价日期，与行业惯例不符，与日常经验法则相悖。《估价报告》第4页估价师声明实地勘查日期是11月2日，而当天下午2点43分才抽选出评估机构，在不到3个小时的工作时间内，2名评估人员怎能完成本次征收范围2个小区、超过150户房屋的实地勘查？考虑必要的委托时间和必要的作业时间，评估机构应在2017年10月26日前就已内定。2.评估机构摇号选定之前应先经协商程序，被上诉人主张的协商行为均系弄虚作假，一审判决认定是协商不成之后才摇号选定评估机构，事实认定错误。《广东省住房和城乡建设厅关于实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关具体问题的通知》（粤建房〔2013〕26号）第三条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在政府作出房屋征收决定并公告后30个工作日内协商选定；在规定时间内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。”可见，被征收人协商选定的时间不得少于自征收决定公告之日起30个工作日，省住建厅立法本意，是通过30个工作日充分保障被征收人自由协商选定评估机构的权利。本案中，征收决定公告日是2017年10月26日，协商选定评估机构时间不应早于2017年12月7日。但被上诉人将30个工作日压缩成3个工作日，要求被征收人在10月31日确定评估机构，逾期则视为协商不成，进而由被上诉人摇号选定评估机构，变相剥夺了被征收人协商选定的权利，严重违法。3.最高法院2014年发布的征收拆迁十大案例之五文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案，认为先发布房屋征收评估机构选择公告，后作出房屋征收决定，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款有关“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定，判决撤销该案补偿决定。参照该典型案例，本案补偿决定也应判决撤销。（二）分户初步估价报告未公示，侵害上诉人的异议权。对此上诉人一审多次提出，但一审法院未查明，导致事实不清。住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定：“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。”本案中，被上诉人并没有公示分户的初步评估结果，不但剥夺了被征收人的评估机构选择权，更剥夺了对评估报告的公示异议权，补偿程序严重违法。（三）《估价报告》违法。1.《估价报告》援引已失效的《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和《城市房屋拆迁估价指导意见》作为估价依据，二者已分别被《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《国有土地上房屋征收评估办法》取代，其中，《房地产估价规范》2015年版本与1999年版本对比，有重大改变。2.评估方法选择违法。《中华人民共和国资产评估法》第二十六条第一款规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”说明该法强制要求采用2种以上评估方法，涉案《估价报告》在无专业人士解释下仅选取一种评估方式，属于事实认定而非专业分析，理应属于司法审查范畴。上诉人虽未对评估报告提出复核、鉴定，但并不意味着错误的行政行为自动转换为合法、法院的司法监督义务丧失。3.估价人员未实地查勘、入户查勘，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，无法保证《估价报告》的科学性。被上诉人单方确定装修补偿金额，缺乏依据。4.评估机构未与房屋征收部门签订评估委托合同，未获得评估委托书，不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第六条。5.《估价报告》因无估价人员签字而无效。6.《估价报告》因过期而无效。（四）补偿决定未保障补偿方式选择权，实体违法。补偿决定虽然也提供了产权调换方式，但仅介绍调换房屋的地点，除此之外，再无任何调换房屋的信息，既无坐落，也无户型、竣工日期等基本情况，被征收人缺乏选择的基础，无从选择，被上诉人变相剥夺了被征收人的补偿方式选择权，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条。（五）原审未查明案涉补偿遗漏了花园阳台等应补偿面积，未对上诉人房屋室内装修进行评估，补偿金额的确定没有合法依据，案涉补偿决定主要证据不足，实体违法，属于事实认定不清。被上诉人顺德区政府辩称：（一）评估机构选择程序合法。1.给予被征收人协商选定评估机构的期限合理。佛山市顺德区国土城建和水利局《关于协商选定佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》（顺建函〔2017〕1928号）公布的协商选定期限是2017年10月26日至31日，该府已在被征收房屋的楼下设置驻点办公室，周六、日照常办公，被征收人提交评估机构选票仅需步行3分钟，在协商期限内已有部分被征收人填写评估机构的选票。《广东省住房和城乡建设厅关于实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关具体问题的通知》（粤建房〔2013〕26号）第三条，并不能从中得出协商期限不得少于30个工作日一说，且第三条还规定“在规定的时间内不能协商选定的……”，说明协商选定期限应由征收机关规定。2.不存在提前内定评估机构。《估价报告》记载作业日期的起点、《房屋拆迁评估价格测算表》评估机构签章的日期，均指法定的估价时点即征收决定作出之日。摇珠选定评估机构后，评估机构即刻开展查勘工作，上诉人将此理解为评估机构在2017年10月26日之前已经选定并开始评估作业，显然错误。（二）《估价报告》合法。1.估价依据是有效的。本案中，评估机构实际适用的是《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《国有土地上房屋征收评估办法》。估价依据第3点明确列明《国有土地上房屋征收评估办法》，说明适用的是该办法而非《城市房屋拆迁估价指导意见》，此外还实际适用《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），具体表现为2点，一是《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第3.0.1条估价原则中的“估价时点原则”已被《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第2.0.1条“价值时点原则”替代，而本次估价第七页采用的就是后者；二是《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第5.1.1条估价方法则中的“市场比较法”已被《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4.1.1条“比较法”替代，而本次估价第八页采用的就是后者。2.估价方法是合理的。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第4.1.3条规定：“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。”据此，估价方法并非必须用两种以上。《估价报告》已经详细阐述了仅采用一种评估方法的原因，本次评估采用比较法，更适合被征收房屋的住宅性质，最能体现其客观市场价值。如采用收益法、基准地价修正法等其他评估方法，会得出偏低于市场价值的评估值，强制采用两种以上评估方法取权重，会造成评估值比市场价值低，不利于被征收人。采用哪种估价方法更能合理体现房屋价值，属于专业性技术分析，不属于法院司法审查范畴。上诉人针对《估价报告》的异议，依法应通过复核、专家委员会鉴定的方式解决。3.实地查勘问题。《估价报告》附有涉案房屋的现场查勘照片，同时在建筑物状况描述中记载了入户评估的查勘情况，若无法入户则记载了评估人员不能入室内查勘的原因，足以证明评估机构到实地查勘。4.评估人员签字问题。本项目评估涉及多类型房屋且数量较多，为了兼顾同类型房屋所考虑的因素的一致性，评估机构采用同类型房屋统一审核模式。在评估过程中，估价师依据相关行业规范对全部房屋审核确认无误后，在评估机构内部保存的表格中签字确认，在《估价报告》使用签字章，并不影响实际评估的价值。5.《估价报告》有效期问题。估价时点是法定的，而在有效期届满后的半年内，并未发生对涉案房屋估价结果产生明显重大影响的外部经济变化因素，因此，以涉案《估价报告》作为补偿依据并无不当。6.初评公示问题。在前期与被征收人沟通中了解到，部分被征收人认为权属人、房屋的基本情况、评估价值等属于个人隐私，要求该府不要公开。在该府对补偿决定公告后，接到了多宗投诉，认为公告是对个人隐私的侵害。此外，公示初评结果是为了让被征收人对初评有一个基本的认知，估价师可以对有疑问部分作说明解释。而在本次评估过程中，评估机构多次派出估价师参与该府与被征收人的座谈会，也在驻点办公室直接与被征收人沟通说明解释估价的相关问题，让被征收人对《估价报告》有充分认识，且被征收人在《估价报告》作出后依然享有申请复核、鉴定的权利，并不影响评估价值，也未实质剥夺被征收人程序性权利，更未对其实体权利造成损害。（三）保障上诉人的补偿方式选择权。2017年10月26日，该府在征收范围内张贴公示《佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站、东乐路站）房屋征收产权调换房申购细则》，其中第四条规定了产权调换房源情况，具体包括房源位置、面积户型、交楼标准、预计交楼时间。该府也多次以召开座谈会和带领被征收人到楼盘现场查看的方式讲解产权调换方案，且部分被征收人已经选择了产权调换的房屋。在作出涉案补偿决定之前，该府已经确定了用于调换的房屋是位于顺德区逢沙大道的中国电建洺悦华府和澄海路东延线的龙光尚水华府。请求驳回上诉，维持原判。经审查，原审判决认定的事实，本院予以确认。鉴于新松站对佛山城市轨道交通三号线建设进程、施工安全和该市后续轨道交通规划报批的影响，为维护公共利益，了解涉案《估价报告》有效期届满后至补偿决定作出时这一时段内是否发生对涉案房屋估价有明显重大影响的外部经济变化，二审期间，本院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条“人民法院有权要求当事人提供或者补充证据”的规定，要求被上诉人顺德区政府补充证据。顺德区政府补充提交了广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司、佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司分别制作的涉案房屋评估报告书。这2份评估报告书均设定价值时点为2019年4月30日，均不含室内装饰装修价值，其中，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司的评估结果为价值1442457元，佛山市正通房地产土地与资产评估有限公司的评估结果为价值1461585元，与涉案《估价报告》评估的涉案房屋2017年10月26日价值1494240元大致相当。对以上2份评估报告书，上诉人的质证意见是，认可其真实性，不认可关联性和合法性，理由是以上2份评估报告书是二审期间作出的，且评估机构由被上诉人单方委托，评估人员未现场查勘，故评估结果不真实，重新评估应参照民事诉讼法司法评估鉴定程序启动。本院认为：本案为行政补偿纠纷。根据双方二审诉辩意见，二审争议焦点是，涉案《估价报告》能否作为涉案补偿决定中货币补偿方式的依据，被上诉人有无保障上诉人的补偿方式选择权。第一，关于涉案《估价报告》能否作为货币补偿依据问题。涉案评估机构选定程序合法，评估机构具备评估资质，估价依据的适用和估价方法的选择合法，可以作为补偿决定的依据。其中，评估机构选定环节，本案中，发布协商选定评估机构通知和征收决定是在同一天（2017年10月26日），并非先通知拟被征收人协商选定评估机构，尔后再发布征收决定，与最高法院2014年发布的征收拆迁十大案例之五文白安诉商城县人民政府房屋征收补偿决定案案情不同，故上诉人主张应参照该案撤销补偿决定，本院不予采纳。《国有土地上房屋征收评估办法》对被征收人协商选定评估机构的期限并无最低要求，《广东省住房和城乡建设厅关于实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关具体问题的通知》（粤建房〔2013〕26号）第三条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在政府作出房屋征收决定并公告后30个工作日内协商选定；在规定时间内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。”可见，该文件也未规定30个工作日是协商选定期限的下限，而是指30个工作日之内即应完成协商选定程序。本案中，房屋征收部门根据本次征收范围大小、驻点办公等实际情况，指定协商选定期限是2017年10月26日至31日，并不违法，上诉人主张30个工作日是协商选定期限的下限，被上诉人将30个工作日压缩成3个工作日，程序严重违法，理由不成立，本院不予采纳。由于期满被征收人未能协商选定评估机构，房屋征收部门在被征收人代表、媒体记者等见证下，公开摇号抽选出涉案评估机构，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定。上诉人从所有被征房屋都能入户查勘，且入户查勘只能在上班时间内进行，推断被上诉人提前内定涉案评估机构，其前提缺乏证据支持，本院不予采信。评估作业环节，估价人员实地查勘，因权利人原因无法入户查勘，有《估价报告》所附涉案房屋外部查勘照片为证，上诉人主张估价人员未实地查勘，本院不予采信。评估机构实际遵循的估价依据是《国有土地上房屋征收评估办法》和《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），基于涉案房屋的实际情况，采用一种估价方法（比较法），并不违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条。根据《中华人民共和国资产评估法》第二十六条第一款，估价方法并非一定需选择两种以上。上诉人主张《估价报告》遵循已失效的估价依据，选用的估价方法不足两种，违反上述资产评估法规定，本院不予采纳。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条，公示分户初步估价结果，主要目的是便于及时发现和修正估价错误。本案中，虽未公示分户初步估价结果，但已送达分户《估价报告》，上诉人签收分户《估价报告》后，仍可依法向原评估机构申请复核，如有错误，原评估机构应重新出具评估报告，故未公示分户初步估价结果，并不影响在补偿决定作出之前，修正可能存在的估价错误。但上诉人2018年1月5日签收分户《估价报告》后至2019年4月17日涉案补偿决定作出之前，并未申请复核，说明未公示分户初步估价结果也未对上诉人造成实质影响。关于上诉人提出的征收补偿决定遗漏计算露台面积的主张，该面积并不在涉案房屋权属凭证所记载的套内面积中，根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条关于“对于已登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准”之规定，该面积依法不属于应补偿面积。且根据《估价报告》对涉案房屋实物状况的分析描述可知，该评估实际上已将该露台作为景观影响比较因素，已充分考虑了该露台的相关价值，故上诉人主张征收补偿决定遗漏计算露台面积，理据不足，本院不予采纳。评估结果运用环节，2019年4月17日涉案补偿决定作出时，虽已超过涉案《估价报告》的一年有效期近半年，但从本院要求被上诉人补充的2份证据看，该段时间内并未发生对涉案房屋估价结果有明显重大影响的外部经济变化，并无重新评估必要，故涉案《估价报告》仍可作为涉案补偿决定的基础。上诉人主张涉案《估价报告》已过有效期，不能再作为补偿依据，本院不予采纳。第二，关于被上诉人有无保障上诉人的补偿方式选择权问题。被上诉人在补偿决定中提供了货币补偿和产权调换补偿两种方式供上诉人选择，明确了产权调换房屋套内建筑面积，《佛山市城市轨道交通三号线项目（新松站、东乐路站）房屋征收产权调换房申购细则》第四条明确了产权调换房源位置、面积、交楼标准、预计交楼时间，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条。上诉人以补偿决定中产权调换房屋信息不具体为由，主张被上诉人变相剥夺其选择权，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决正确，依法应予以维持。朱俊煜上诉请求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求，理据不足，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱俊煜负担。本判决为终审判决。审判长  林劲标审判员  郭琼瑜审判员  戴剑飞二〇二〇年六月二十四日书记员  陈秋旋