襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0691执异39号异议人：武汉江城置业有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市鱼梁洲开发区明珠路。负责人：江成雨，该分公司经理。申请执行人：金惠萍，女，1963年8月23日出生，汉族，住湖北化纤厂樊城区。被执行人：湖北同利投资有限公司。住所地：武汉市汉江区国贸新都13栋10楼CD座。法定代表人：赵毅，该公司董事长。被执行人：武汉江城置业有限公司。住所地：武汉市东西湖吴家山台商投资区新华工业园。法定代表人：江成雨，该公司董事长。本院在执行申请执行人金惠萍与被执行人湖北同利投资有限公司（下称同利公司）、武汉江城置业有限公司（下称江城公司）商品房销售合同纠纷一案过程中，武汉江城置业有限公司襄阳分公司（下称江城襄阳分公司，为被执行人江城公司分支机构）向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。异议人江城襄阳分公司称，请求：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691执1736号执行通知书；二、撤销金惠萍的不动产产权证。事实与理由：一、位于襄阳鱼梁洲《绿洲花园》房地产项目仍登记在江城襄阳分公司名下，依照法律规定，江城襄阳分公司享有该不动产物权；二、江城襄阳分公司与金惠萍之间没有从事商品房买卖交易，更没有签订任何形式的《商品房买卖合同》，在房管局也无任何相关合同备案和公示；三、一审、二审、再审生效法律文书的结论，均未要求武汉江城公司襄阳分公司办理或协助办理金惠萍《绿洲花园》B栋308房产的不动产产权证书。本院查明，2005年11月9日，同利公司（乙方）与江城公司（甲方）签订《襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》（下称《项目合作合同》），双方约定：1、合作的标的物规划名称为襄樊市“绿洲花园”，规划功能为别墅区，按襄樊市土地局土地使用权证规定，土地批租期限为70年。标的物已完成三通一平，取得了项目开发“五证”,即《国有土地使用权证》（证号为：襄樊国用2003第37200505）、《用地规划许可证》（证号为：2004002）、《建筑规划许可证》（证号为：2003009）、《建筑工程施工许可证》（证号为：420601200408080101）、《商品房销（预）售许可证》（证号为：2005001）。甲方愿将标的物与乙方合作建筑至完工交付使用（除甲方已售的两栋别墅D型外）。2、合作方式：双方共同初步确认标的物开发尚需投资1800万元左右，后期全部由乙方投入；甲方提供项目及开发“五证”，并保证项目的真实性、合法性及有效性。乙方投入建设资金，并负责标的物后期的工程建设、项目重新定位包装及销售工作；乙方应保证标的物于2006年3月底以前开工，10月底以前完工。3、利益分配及款项支付办法：甲方以项目投入（包括已建未售的C型别墅一栋、D型别墅两栋）。固定返还甲方投资款1060万元，并采取以下分次支付的方式：（1）本合同签订后，乙方从2005年12月1日起，每个月固定支付甲方3万元；（2）项目开工后一个月内支付甲方100万元整。为保证标的物能顺利完工，除每月按商品房销售月度业绩的30%支付给甲方外，售房款应首先保证工程施工所需；（3）按照返还总额1060万元计算，当乙方支付到860万元时，暂停支付，待项目全部完工，商品房销售达到85%时，剩余200万元由乙方一次性支付完毕。（4）如乙方需要江都建筑公司（原施工方）退场，所需费用先由乙方垫付，从返还款中扣减。退场时间最好安排在2006年春节前，退场费不超过100万元。以上所支付的款项全部作为返还款计算；4、甲方的责任：（1）负责办妥与江都建筑公司（原施工方）的合同终止事项；（2）甲方应在每月的销售额中，如实扣去乙方应交纳的税费款和按规定收取乙方的物业管理基金；（3）负责协调和处理工程建筑过程中所涉及的外部关系，发生费用由乙方承担；（4）负责派专人协管财务与销售工作，并协调有关部门的关系；（5）负责办理购房客户的房产权证、土地使用证；（6）负责办理在销售过程中应向当地房管部门办理的备案、登记等相关手续。5、乙方的责任：（1）负责项目的后期施工组织，并承担所发生的一切费用；（2）负责该项目的销售方案和实施；（3）负责销售过程中的银行按揭工作，甲方提供银行按揭的相关证件和资料；（4）负责如实上缴国家税费、物业管理基金等费用；6、甲方承担与江都建筑公司终止合同所发生的费用，承担派出人员的工资及福利开支，承担标的物自本合同签订之日前与甲方有关的债权债务。乙方承担标的物自本合同签订之日起后期所发生的所有费用及债权债务。7、（1）乙方应在2006年8月份组织销售工作；（2）甲、乙双方在本合同签订五日内，将各自企业相关证件的复印件提交给对方（营业执照、税务登记证、企业法人代码证、资质证书等）；（3）甲方在本合同签订后五日内，将标的物的土地证、用地规划许可证、建设规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证等提交给乙方，同时提供标的物建筑的图纸及技术资料等相关文件和资料；（4）甲方派1-2名管理人员与乙方人员共同进行商品房的销售及办理按揭手续、售房款的资金回笼；（5）标的物的物业管理由乙方负责并执行物业管理方面的法令法规，乙方享有相应的权利和义务；标的物的原名称，乙方需要更名，甲方没有意见，但更名所发生的费用由乙方支付。8、本合同经双方法定代表人签字、加盖公章并在甲方收到首笔3万元后生效。任何一方不得无故单方面解除合同，否则视为违约。违约方向守约方支付本合同总价款10%的违约金。同年12月1日，江城公司与同利公司又签订《备忘录》，约定：“1、项目已建未售的C6、D9、D10共三幢别墅的处置权归同利公司。2、处置权主要是指：拆除、改造、装修、销售等。3、拆除、改造、装修等处置方式所发生的一切费用由同利公司自行承担。4、关于该三幢别墅的销售问题，特别约定如下：同利公司可以对该三幢别墅进行内部销售，在销售过程中，对外所签署的一切合同文本引起的任何纠纷或造成的责任概由同利公司承担，与江城公司无关。在同利公司未正式开工前所售房款扣除各种税费后，余款作为同利公司给江城公司的投资返还款。原合同约定的付款方式不变。5、本《备忘录》与正式合同具有同等法律效力，正式合同条款有抵触的地方以本《备忘录》为准”。同年12月15日，同利公司与北京京旅武汉公司签定了该项目的《设计合同》；2006年3月25日，同利公司与襄樊市万荣建筑安装配套有限公司（下称万荣建筑公司）签订《建设工程分包合同》、4月27日又与襄樊市鑫业工程建设监理有限公司签定《建设工程委托监理合同》。2006年5月14日，万荣建筑公司进场施工，同利公司又于5月20日与万荣建筑公司签订《总包施工合同》。因该项目后期投入由同利公司全部承担，而项目的开发商仍然为江城襄阳分公司，故同利公司仍应以江城襄阳分公司的名义办理《施工许可证》。2006年6月8日，万荣建筑公司又与江城襄阳分公司补签了《建设工程施工合同》，但在施工过程中，实际履行的是同利公司与万荣建筑公司的《总包施工合同》。2006年5月21日，同利公司收襄阳城管部门《停止违法行为通知书》，以江城公司及其襄阳分公司兴建的“绿洲花园”项目未经审批为由，通知立即停止违法建设。同年6月14日，城管部门在《违法建设告知函》中指出，江城公司及其襄阳分公司正在兴建的“绿洲花园”项目违反有关规定，属于违法建设。2007年4月21日、5月16日、9月28日，同利公司又分别收到相关部门的《停止违法行为通知书》、《违法建设告知函》及《停工通知书》等。2008年1月15日，江城襄阳分公司向城管部门缴纳了20万元的处罚款。2007年5月，同利公司、江城公司及襄阳分公司开始对外预售房屋。同利公司将“绿洲花园”项目更名为“香榭丽舍”，但未在有关部门备案。根据《项目合作合同》约定：销售工作主要由同利公司负责、江城公司派专人“协管财务与商品房销售工作”；购房户将购房款交到江城公司指定的账户，由江城襄阳分公司出具购房发票；江城公司按约定扣除应交的税费、其他费用和应提取的销售月度业绩的30%后，其余的款项归同利公司支配；同利公司以借支方式从江城公司领取销售款；江城公司“派1-2名管理人员与同利公司共同进行商品房销售及办理按揭手续”。但在实际销售过程中，因同利公司的项目负责人张朝枚涉嫌私刻印章、私自卖房，2007年5月15日，江城襄阳分公司又与同利公司签订《补充协议》，内容为：“双方就原项目合作书第四条第3款作如下补充：按照返还款1060万元计算，当同利公司支付到860万元时暂停支付；待项目全部完工，商品房销售达到80%时，剩余200万元由同利公司一次性支付完毕；当1060万元返还款全部支付完毕后，该项目的所有权及管理权自动归同利公司；《补充协议》与原合同具有同等法律效力”。后因同利公司未按《项目合作合同》及《补充协议》履行，江城襄阳分公司于2007年8月1日在《楚天都市报》刊登《通告》，告知客户在购置“绿洲花园”房屋时，要先咨询有关事宜，确认签定购房合同的售房单位与政府有关部门颁发“五证”上的单位名称是否一致，再交付购房款，凡不是江城襄阳分公司出具的购房凭据，拒绝办理购房手续，因此导致的一切后果由购房者自己承担。2007年12月，“绿洲花园”建设工程基本完工，同利公司共新建房屋81套及会所1个，因拖欠工程款，相关资料被施工单位控制，故至今未办理竣工验收手续。2008年12月27日，江城公司向同利公司下发《函告》，告知其因未依合同按期投入后期建设资金、未支付每月3万元和项目开工后一个月内应支付的100万元、未支付退场费、未按期完工等，使江城公司无法实现合同目的，提出解除双方《项目合作合同》。为此，双方于2009年5月26日签订《会谈纪要》一份，载明：1、同利公司在十天内完成“绿洲花园物管部”的组建工作，迎接购房业主入住，负责接待安抚业主，缓解矛盾，江城公司做好配合和协调工作；2、该项目已进入尾声，同利公司负责该项目申报资料的收集、工程的自检、质检、验收、决算等工作，对工程进行决算审计；3、目前工地上电缆问题暂缓处理……；4、销售工作双方一致认同：凡是江城公司没有签订合同和购房认购书的房屋，双方都可以销售，双方派人互相核对剩余房屋的具体房号，确定后提交销售部；5、销售收入按约定全额进入江城公司账户，江城公司暂按销售收入提取30%的资金，同时提取应上缴的税款及归还银行按揭款后，剩余资金由同利公司支配；待资金状况好转后，江城公司按60%提取，同时增加提取原销售额的欠税，以履行双方合作合同中江城公司应得利益；6、同利公司支配的资金，按其支付要求由江城公司代支付……”。2009年7月14日，被告江城襄阳分公司为协助同利公司尽快收集施工资料以便办理竣工验收手续），再次在《襄阳晚报》刊登《公告》，内容为：“江城襄阳分公司襄阳鱼梁洲开发建设的“绿洲花园”工程已基本完工，施工企业为万荣建筑公司。在该工程的建设中，因涉及部分施工队的工程量不明确、资料不全，因而无法进行竣工验收。现向因涉及本工程项目中牵连到施工的单位和个人发出公告，自本公告发出之日起三日内到该工程项目部进行登记。逾期登记的均自行承担相应责任”。2009年底，同利公司向襄阳市中级人民法院（下称市中院）起诉江城公司，请求判令“绿洲花园”项目归其所有，并判令江城公司协助办理该项目的有关手续，赔偿其经济损失1040.6万元。江城公司随即也向市中院起诉同利公司，请求判令解除双方的《绿洲花园项目合作合同》。市中院将两个案件同时指令本院法院审理，本院法院审理过程中，经多次组织双方核对销售状况，查明江城公司原建“绿洲花园”项目商品房5套，同利公司续建商品房81套及会所1套，合计86套及会所1套。其中，（1）已售46套（原核定为45套，后查明已交定金的A5系已售房）明细为：E型房12套：E121、E122、E221、E222、E322、E412、E421、E422、E521、E522、E621、E622；A型9套：A2、A3、A4、A5、A8、A9、A10、A11、A12；B型14套：B103、B104、B105、B109、B110、B207、B208、B302、B303、B306、B402、B403、B406、B407；D型4套：D4、D5、D9、D10；F型6套：F101、F102、F103、F104、F106、F206；C型1套:C6。（2）未售28套明细为：A型2套：A6、A7；B1型4套：B101、B106、B107、B108；B2型6套：B201、B202、B203、B204、B205、B206；B3型5套：B301、B304、B305、B307、B308；B4型1套：B401；E1型4套：E111、E511、E512、E611；F1型1套：F105；F2型5套：F201、F202、F203、F204、F205。（3）已交付定金7套明细为：B405、E211、E212、E311、E312、E321、E411；（4）同利公司以房抵债5套明细为：A1、B102、B404、E112、E612。江城公司共收取售房款为19014662.00元，其中，代同利公司支付施工单位工程款5003110.73元、在武汉及襄阳两地共缴税款2319392.21元、返还同利公司售房款11693898.54元，合计19016401.48元（含江城公司代缴的20万元罚款）、但同利公司对江城公司未经其授权支付的工程款及所缴纳税款合理性存在异议。另在合作期间，江城公司以该项目房产在银行办理按揭贷款4265000元。现“绿洲花园”项目实际由同利公司控制管理。在核实上述不动产现状的情况况下，一审法院根据同利公司的申请，于2012年9月25和28日分别作出（2010）襄新民初字第95-1和95-2号民事裁定，将鱼梁洲“绿洲花园”项目尚未销售的28套房屋予以查封，并襄阳房管局下达了《协助执行通知书》。2012年10月8日，一审法院作出（2010）襄新民初字第95号民事判决：确认位于襄阳鱼梁洲“绿洲花园”项目中尚未出售的房地产所有权（处分权）和已出售的房地产收益权归同利公司享有。江城置业公司不服，上诉于襄阳市中级人民法院。市中院于2013年5月8日作出[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决：1、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2010）襄新民初字第95号民事判决；2、驳回同利公司的诉讼请求。同利公司又不服，向湖北省高级人民法院申请再审，省高院于2013年12月18日作出（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决：维持襄阳市中级人民法院[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决。理由是：同利公司与江城公司所涉诉讼，名为项目合作，实为项目转让，其实质系双方对同利公司已返还投资款的具体数额及江城公司是否违约产生争议，与同利公司请求确认的合同权利并无必然关联；因同利公司已撤回对江城公司的违约之诉，且其返还江城公司的投资款总额亦未达到合同约定的1060万元，故对其确权的诉讼请求不予支持。另查明，2009年8月17日，金惠萍与同利公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定交纳房屋首付款26万元，后同利公司在合同约定期限内未履行交付房屋的义务，也未给金惠萍办理银行按揭贷款手续，故向本院提起诉讼，请求第三人王宗冉申请参加诉讼，本院于2018年2月10日作出（2012）鄂襄新民初字第00338号民事判决，判决：一、金惠萍与同利公司签订的襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）B308号《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；二、驳回金惠萍的其他诉讼请求；三、驳回王宗冉的其他诉讼请求。理由是：根据江城公司与同利公司的《项目合作合同》、《会谈纪要》、市中院及省高院的生效判决等证据，江城公司与同利公司关于鱼梁洲“绿洲花园”建设项目，双方名为项目合作、实为项目转让，且双方约定同利公司有权销售房屋，故同利公司取得了销售该诉争房屋的权利；金惠萍要求判令二被告承担连带交付房屋的诉讼请求，虽合同约定了交房期限，但因其尚未缴纳购房尾款，也未办理银行按揭手续，属双方继续履行合同的范畴，且鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）工程项目至今未依法办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，故合同约定的该诉争房屋尚不具备交付的法定条件，可待条件成就后办理交付手续；江城公司作为开发商，持有“绿洲花园”（香榭丽舍）项目的“五证”，根据《项目合作合同书》及《会谈纪要》，对同利公司出售的房屋，其负有协助办理不动产登记的合同义务，可待房屋依法竣工验收交付后协助同利公司予以办理；同利公司收取原告购房首付款后，应继续履行合同并待符合交付条件后交付房屋，并办理不动产登记手续；金惠萍还要求江城公司承担连带交付房屋及办理不动产登记手续的请求，因江城公司不是其《商品房买卖合同》的相对人，没有交付房屋的合同义务，但其应待条件成就后协助同利公司办理不动产登记手续。江城襄阳分公司不具备企业法人主体资格，其民事责任依法应由其开办单位江城公司承担。王宗冉、江城公司不服本院（2012）鄂襄新民初字第00338号民事判决，向襄阳市中级人民法院提起上诉，襄阳市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）鄂06民终1727号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。理由是：关于江城公司的上诉理由，主要是认为项目的登记权利人是上诉人，同利公司私自销售房屋、签订商品房买卖合同的行为违反法律规定，应当无效。根据省高院的生效判决，同利公司已为该项目的受让人，并实际占有控制了案涉房屋，且双方约定同利公司有权销售房屋，因此，同利公司与金惠萍签订的《商品房买卖合同》属有效合同。江城公司与同利公司之争，系双方之间的利益之争，但不能由此影响正常购房人的合法权益。江城公司不服湖北省襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终1727号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高院与2019年4月1日作出（2019）鄂民申1028号民事裁定书，裁定驳回武汉江城置业有限公司的再审申请。理由是：首先，从江城公司与同利公司之间签订《项目合作合同》《会谈纪要》的约定来看，江城公司将“绿洲花园”项目五证交给同利公司，由同利公司组织和主要负责项目销售工作，江城公司协管财务和销售工作。据此，原判决认定同利公司有权出售涉案房屋，江城公司与同利公司之间的利益之争不影响普通购房人的合法权益，并无不当。其次，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有物权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。（2012）鄂襄新民初字第00338号民事判决生效后，申请执行人金惠萍向本院申请执行，本院于2019年11月25日立案受理，案号（2019）鄂0691执1736号。2019年12月13日，李书清（账号：62×××05）代金惠萍将‘绿洲花园’（香榭丽舍）B栋308号房屋余款25万元汇至本院执行款账户。2019年12月16日，本院作出（2019）鄂0691执1736号执行裁定书，裁定：“一、位于襄阳鱼梁××经济开发区‘绿洲花园’（香榭丽舍）B栋308号房产权及土地所有权归申请执行人金惠萍所有。该财产权自本裁定送达申请执行人金惠萍时转移；二、申请执行人金惠萍可持本裁定到财产关机机构办理相关产权过户登记手续。”2020年1月17日，本院向金惠萍交付‘绿洲花园’（香榭丽舍）B栋308号房屋。异议人江城公司襄阳分公司不服，提起本次执行异议。又查明，2019年10月29日，同利公司针对“绿洲花园”（香榭丽舍）办证问题进行公示，主要内容为：“根据《关于解决房地产领域颁证遗留问题的通知》（襄政办发〔2017〕69号的规定，市不动产登记工作委员会办公室已报批将武汉江城置业有限公司襄阳分公司和湖北同利投资有限公司合作开发的香榭丽舍（绿洲花园）项目列入房地产领域办证遗留问题。依照2019年4月9日，襄阳不动产登记工作委员会首批公示的办证流程，本公司拟将以下8户（附名单）公示征求异议，公示期10天，公示期满无异议或异议不成立的，本公司将上报市住建局、市不动产登记局办理不动产登记。如对本次拟登记房屋有异议，请在本公示公布之日起10日内，懈怠相关资料到本公司主张权利或到鱼梁洲××开发区反映。附公示名单及房号：1、张晓英B206；2、邓万凤B304；3、胡德琴B305；4、张春萍B307；5、明平贤B401；6、金惠萍B308；7、祁必峰E111;8、梁一恒E611。）”本院认为，本案的争议焦点为本院是否有权为将位于襄阳鱼梁××经济开发区‘绿洲花园’（香榭丽舍）B栋308号房产权及土地所有权办理至申请执行人金惠萍名下。在金惠萍与同利公司、江城公司、江城襄阳分公司商品房销售合同纠纷审理过程中，申请执行人金惠萍的诉讼请求包括“同利公司、江城公司相互承担连带责任，将位于襄阳鱼梁××经济开发区“绿洲花园”（香榭丽舍）B栋308号房屋交付给金惠萍”及“江城公司为原告办理该商品房的房屋产权登记和土地使用权登记手续”，但上述两项请求均被驳回，理由是“金惠萍未缴纳合同余款及房屋尚不具备交付的法定条件。同利公司收取原告购房首付款后，应继续履行合同并待符合交付条件后交付房屋，并办理不动产登记手续,江城公司虽然不是上诉《商品房买卖合同》的相对人，没有交付房屋的合同义务，但其应待条件成就后协助同利公司办理不动产登记手续。江城襄阳分公司不具备企业法人主体资格，其民事责任依法应由其开办单位江城公司承担。”故本院判决金惠萍与同利公司签订的襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）B308号《商品房买卖合同》有效，双方继续履行。现金惠萍已在执行过程中履行合同付款义务，于2019年12月13日将‘绿洲花园’（香榭丽舍）B栋308号房屋余款25万元汇至本院执行款账户，‘绿洲花园’（香榭丽舍）B栋308号也已符合交付条件，同利公司应当继续履行合同,向申请执行人金惠萍交付房屋并协助不动产登记机关办理不动产登记。执行程序中，在同利公司未主动履行法定义务的情况下，经本院审判委员会研究决定，申请人金惠萍已履行完购房合同约定的的义务，购房款已交齐，因此本院有权作出法律文书将位于襄阳鱼梁××经济开发区‘绿洲花园’（香榭丽舍）B栋308号房产权及土地使用权办理至申请执行人金惠萍名下。至于异议人主张其为“绿洲花园”（香榭丽舍）项目所有权人,并未与金惠萍签订任何形式的商品房买卖合同。本院（2012）鄂襄新民初字第00338号民事判决已认定金惠萍与同利公司签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行。现金惠萍已经履行合同义务，根据同利公司、江城公司签订的《项目合作合同书》及《会谈纪要》，结合本院（2012）鄂襄新民初字第00338号民事判决，江城公司及其襄阳分公司负有协助同利公司为金惠萍其办理不动产登记手续的义务，至于江城公司与同利公司之间的利益之争不应当影响到普通购房人的合法权益,故异议人的该项主张不能成立。综上所述，异议人武汉江城置业有限公司襄阳分公司的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人武汉江城置业有限公司襄阳分公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向襄阳市中级人民法院申请复议。审 判 长  刘 战人民陪审员  信国良人民陪审员  杨 炜二〇二〇年六月二日书 记 员  张雨凡