湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4614号原告：唐跃进，男，1958年1月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：杨雪安，男，1957年11月20日出生，汉族，地长沙市芙蓉区韶山北路109号君临天厦802房。原告：李超群，女，1978年1月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告：邓彬，男，1962年8月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：湖南大成酒店管理有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。二被告委托诉讼代理人：周当二，系被告方公司法律顾问。原告唐跃进、杨雪安、李超群、邓彬与被告湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成酒店管理公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成国际大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告、二被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐跃进、杨雪安、李超群、邓彬向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告足额支付拖欠原告的租金人民币307,727元及违约金6,568.59元（租金计算时间截至2019年5月底。其中邓彬租金91,579元及违约金1,954.8元、李超群租金107,352元及违约金2,291.48元、唐跃进租金61,503元及违约金1,312.81元、杨雪安租金47,293元及违约金1,003.49元）；2、本案诉讼费及其他费用由二被告承担。事实和理由：原告唐跃进、杨雪安、李超群、邓彬于2016年5月5日，以625,754元总价款购买了湖南大成国际大酒店有限公司开发的长沙市五一大道838号新成大厦1幢第28层2815号房屋（建筑面积53.03平方米），同日将该房屋出租给被告并与其签订了一份3年最长不超过5年（2016年5月4日止）的《租赁合同》，合同约定每月租金6,518元，违约按租金的3%处违约金，该合同由湖南大成国际大酒店有限公司担保。同日，还签订了《房屋委托装修合同》，原告将该房屋委托湖南大成酒店管理有限公司装修改造，装修改造款总额为477,270元，原告当日已付清此款项。合同约定，委托装修改造折旧款按月返还，每月返还4,972元，违约按折旧款的1%处违约金，装修改造折旧款按月返还，每月返还4,972元，违约按折旧款的1%处违约金，该合同由湖南大成国际大酒店有限公司担保。被告从2016年10月起违反上诉两个合同的第五条1款，不能将上述房屋租赁收益金（委托装修改造折旧款按月返还视同租赁收益金）按时足额汇至原告指定账户，至2019年5月底止，已累计欠原告租金及违约金达314,295.59元（其中租金307,727元及违约金6,568.59元，邓彬租金91,579元及违约金1,954.8元、李超群租金107,352元及违约金2,291.48元、唐跃进租金61,503元及违约金1,312.81元、杨雪安租金47,293元及违约金1,009.49元，见附表）。原告认为，原、被告依法签订的上述合同应受法律保护，被告的上述违约已严重损害了原告的合法权益。为此，特向贵院提起上述诉求，请求依法判决。原告共同向本院提交了如下证据：证据1、大成2815房应补租金及违约金情况一览表、应补租金明细表（邓彬）、应补租金明细表（李超群）、应补租金明细表（唐跃进）、应补租金明细表（杨雪安），拟证明被告应付租金307,727元及违约金6,568.59元，总计314,295.59元。其中应补邓彬租金91,579元、违约金1,954.80元；李超群租金107,352元、违约金2,291.48元；唐跃进租金61,503元、违约金1,312.81元；杨雪安租金47,293元、违约金1,009.49元；证据2、《商品房买卖合同》、收据，拟证明原告与湖南大成国际大酒店有限公司签订了房屋买卖合同，购买了28-2815房，其中邓彬占30%、李超群占35%、唐跃进占20%、杨雪安占15%，并一起按照比例支付了全部房款，是适格的原告；证据2、《房屋租赁合同》，拟证明原告与被告湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了房屋租赁合同，湖南大成国际大酒店有限公司承担支付租金及转让款的保证责任，且违约方应承担合同约定的违约金义务，租金为6,518元/月，其中邓彬1,955.4元/月、李超群2,281.3元/月、唐跃进1,303.6元/月、杨雪安977.7元/月；证据3、房屋委托装修合同、收据，拟证明原告委托被告进行装修，并按照比例支付了全部装修款；证据4、银行流水，拟证明四原告与被告之间的租金支付情况。被告大成国际大酒店、大成酒店管理公司共同辩称：截至2019年5月31日，被告欠杨雪安的租金为44,293元、欠邓彬租金为91,579元、欠唐跃进租金为59,663元、欠李超群租金107,352元。租金违约金按照所欠租金3%计算。二被告向本院提交财务核算明细，拟证明二被告欠付原告杨雪安租金44,293元，欠付原告邓彬租金91,579元，欠付原告唐跃进租金59,663元，欠付原告李超群租金107,352元。经庭审质证，四原告对被告计算的金额无异议，二被告对原告的证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为欠付租金以核算为准。经审查，原告的证据1、2、3、4符合法律规定，且二被告无异议，本院予以认定，并对二被告欠付原告杨雪安租金44,293元、原告邓彬租金91,579元、原告唐跃进租金59,663元、原告李超群租金107,352元的事实予以认定。根据认定的证据和庭审笔录，本院经审理查明如下事实：2016年5月5日，原告唐跃进、杨雪安、李超群、邓彬与大成国际大酒店签订《商品房买卖合同》，大成国际大酒店将坐落于长沙市房屋出售给原告，总房价625754元。同日，原告（甲方）与大成酒店管理公司（乙方）、大成国际大酒店（丙方）签订一份《房屋租赁合同》和《委托装修合同》，该合同约定：甲方将其购买的位于新成大厦第28层2808号房屋出租给乙方，租赁期限不少于3年不多于5年；月租金6518元及每月委托装修改造折旧款返还金额4972元；丙方对乙方就本合同限定的权利及义务在本合同租赁期限内以负1楼、负2楼的物业作为担保物，为乙方向甲方支付租金及转让款提供担保；合同还约定了其他的事项。原告将房屋出租给大成酒店管理公司后，大成酒店管理公司一直按约定支付租金和返还折旧款，但从2016年10月起未再依约足额支付租金和折旧款，截至2019年5月31日，被告分别欠付原告杨雪安租金44,293元，欠付原告邓彬租金91,579元，欠付原告唐跃进租金59,663元，欠付原告李超群租金107,352元。另查明，涉案房屋仍由大成酒店管理公司管理使用。本院认为，当事人应该按照合同约定履行。本案中，四原告与大成酒店管理公司、大成国际大酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。大成酒店管理公司未按合同约定拖欠四原告的租金，本院应予支持。因合同约定的违约金计算过高，本案按照所拖欠租金的3%较为适宜，支付杨雪安的违约金为：44,293元×3%=1,328.79元，支付邓彬的违约金为：91579×3%=2,747.37元，支付唐跃进的违约金为：59663×3%=1,789.89元，支付李超群的违约金为：107,352元×3%=3,220.56元。另外，大成国际大酒店对大成酒店管理公司承租该房屋提供担保，故大成国际大酒店应在担保范围内对上述拖欠的租金和违约金的偿付承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告湖南大成酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告杨雪安（从2016年10月1日至2019年5月31日）租金44,293元和违约金1,328.79元；二、被告湖南大成酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告邓彬（从2016年10月1日至2019年5月31日）租金91,579元和违约金2,747.37元；三、被告湖南大成酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告唐跃进（从2016年10月1日至2019年5月31日）租金59,663元和违约金1,789.89元；四、被告湖南大成酒店管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告李超群（从2016年10月1日至2019年5月31日）租金107,352元和违约金3,220.56元；五、被告湖南大成国际大酒店有限公司以负1楼、负2楼的物业作为担保物对本判决第一、二、三、四项确定的金额承担连带清偿责任。案件受理费6,014元，依法减半收取3,007元，由二被告共同承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  龙韬二〇二〇年六月十八日法官助理杨娟书记员童沁琼附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。