辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初6652号原告：李爽，女，1984年1月21日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。原告：杨正嘉，男，1982年11月27日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李爽（系原告杨正嘉妻子）。委托诉讼代理人：戚文腾，辽宁长风律师事务所律师。被告：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。法定代表人：黄东坡，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鑫，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭景岩，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告李爽、杨正嘉诉被告沈阳银基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爽、杨正嘉及其委托诉讼代理人戚文腾，被告沈阳银基置业有限公司的委托诉讼代理人吴鑫、郭景岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爽、杨正嘉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金34198.81元，（从2017年9月22日起至2018年12月12日止，以人民币1432061元为基数，按照中国人民银行规定的存款基准利率（一年期1.5%）上浮百分之三十计算）；2、判决被告承担本案诉讼费。事实及理由:2015年7月21日原告李爽、杨正嘉与被告沈阳银基置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区房屋(建筑面积160.15平方米)(以下简称案涉房屋)商品房的用途为“住宅”，房款为人民币1432062元，付款方式为:“其他方式:附件4，按揭公积金付款，首付款632061元，于2015年7月21日付清，公积金贷款80000元”，房屋应在2015年12月31日前交付使用，并在交付使用后的730日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并按照附件4的内容处理，附件4“五、关于产权登记的补充约定:由于出卖人原因致使买受人未能按时取得房屋产权属证书的，出卖人根据买受人已付房款总额按照中国人民银行公布的同期银行存款利率向买受人支付违约金”原告向被告按时支付了首付款，并办理了贷款。2015年9月22日被告给原告办理了案涉房屋入住交房手续，原告实际入住使用案涉房屋。经查询，2018年12月12日被告才给案涉房屋办理了初始登记，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。由于被告未按与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记的约定履行，违反了《合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告逾期给案涉房屋办理初始登记显系违约，被告应承担相应的违约责任，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告沈阳银基置业有限公司辩称，被答辩人已经实际接收房屋，入住使用且已实际取得房屋权属证书，逾期办证行为并未实际影响被上诉人对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现，被答辩人也并未举证证明其造成的实际经济损失，故对被答辩人诉讼请求不应予以支持。被答辩人主张逾期办证违约金基数、期限及计算标准错误首先，被答辩人计算违约金基数错误。2015年7月21日被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》，案涉房屋，房款为人民币1432061元，而原告主张房款为1432062元，故被答辩人计算违约金基数错误其次，被答辩人计算逾期办证期限错误。依被答辩人起诉状所述逾期办证期限为2017年9月23日至2018年12月12日止，故逾期办证期间应为445天。再次，答辯人认为，结合本案实际情况，应依据合同约定按照银行存款活期利率作为违约金计算标准。第一，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同真实有效合同内容对双方当事人均具有约東力。依据被答辩人与答辩人签订。《商品房买卖合同》附件4“五、关于产权登记的补充约定条款可知违约金计算标准应为中国人民银行公布的同期银行存款利率”结合本案，自2017年9月23日至2018年12月12日止银行存款活期利率应为0.35％，故被答辩人主张按照一年期1.5％上浮百分之三十与合同约定不符，不应予以支持。第二，违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，答辩人认为，本案违约金数额的计算以被答辩人已付购房款总额为基数，按存款活期利率0.35％标准计收为宜。第三，《商品房买卖合同》是双方协商一致后所签订，并非被答辩人所称应为格式条款，且附件4第八条明确本补充协议及附件构成合同的组成部分，为双方协商后所订立，非任意一方之格式合同，因此被答辩人所称应为格式条款的理由不成立。同时，就《商品房买卖合同》附件4第五条而言，被答辩人所主张逾期办证违约金计算标准无论按照何种解释方式，均已超出该条款一般善意人所应理解的解释范畴且所提供的上浮30％证据材料仅为金融机构倡议性意见，亦并非国家法律、法规等规范性文件，故被答辩人主张按照一年期1.5％上浮百分之三十作为违约金计算标准既非双方真实意思表示又无法律依据，不应予以支持。三、被答人在起诉状中引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条属适用法律错误。被答辩人在起诉状中引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条属适用法律错误，该条款适用前提条件应为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释本案违约金数额的计算。据此，即使依据合同约定计算违约金也应以被答辩人已付购房款总额为基数，按存款活期利率0.35％标准计收为宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实认定如下：原告李爽、杨正嘉系夫妻关系。原告李爽、杨正嘉与被告于2015年7月21日签订《商品房买卖合同》一份，被告将其开发建设的位于沈阳市沈河区的建筑面积160.15平方米的商品房出售给原告，总房款为1432061元。合同约定如由于出卖人的原因致使买受人未能按时取得房屋权属证书的，出卖人应根据买受人已付房款总额按照中国人民银行公布的同期银行存款利率向买受人支付违约金。后于2018年12月12日被告在沈阳市规划与国土资源局办理了《商品房屋首次登记证明》，涉案房屋具备办理产权过户条件。逾期办证期限为2017年9月23日至2018年12月12日止，逾期办证期间为446天。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。原告主张被告给付自逾期办证之日至具备办理产权过户条件之日的违约金符合合同约定，故本院对逾期办证违约金中国人民银行公布的一年定期存款基准利率核定为26247.91元。关于原告主张上浮基准利率30%的问题，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、被告沈阳银基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告李爽、杨正嘉违约金26247.91元；二、驳回原告李爽、杨正嘉、被告沈阳银基置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费654元，减半收取327元，由被告沈阳银基置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  时 鑫二〇二〇年六月三十日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫