江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初10138号原告：杜寿宁，男，1963年2月19日出生，汉族，南京第二十九中学高中部后勤职工，住江苏省南京市建邺区。原告：史晓莉，女，1973年12月31日出生，汉族，无业，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：杜寿宁（系史晓莉丈夫），住江苏省南京市建邺区。原告：杜俊，男，1999年6月26日出生，汉族，南京高等职业学校学生，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：杜寿宁（系杜俊父亲），住江苏省南京市建邺区。被告：南京正大经济开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路199号。法定代表人：何其华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：钱家顺，男，该公司职工。委托诉讼代理人：杨军，国浩律师（南京）事务所律师。第三人：南京华泰基础建设开发有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区草场门大街109号。法定代表人：徐启国，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴有江，男，该公司职工。原告杜寿宁、史晓莉、杜俊与被告南京正大经济开发有限公司（以下简称正大公司）、第三人南京华泰基础建设开发有限公司（以下简称华泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜俊、史晓莉的委托诉讼代理人暨原告杜寿宁，以及被告正大公司的委托诉讼代理人钱家顺、杨军到庭参加诉讼。第三人华泰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜寿宁、史晓莉、杜俊向本院提出诉讼请求：1.被告向原告杜寿宁交付南京市鼓楼区草场门大街149号房屋（以下简称149号房屋××；2.被告补偿三原告未足额支付的生活补助费609552元（每年按上年度南京市职工平均工资的1.2倍计算3人××，并支付自欠付生活补助费之日起（每年欠付费用自次年1月1日起算××至实际给付之日止的利息（按照中国人民银行同期3-5年段基准利率计算××。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告赔偿原告杜寿宁800165.8元（38843元/m2×20.6m2××。事实与理由：1999年8月27日，原告杜寿宁作为被拆迁人与被告签订了《南京市房屋拆迁补偿安置协议》，约定补偿安置采取产权调换形式，安置地点位于南京市鼓楼区，安置人口为杜寿宁、史晓莉、杜俊，建筑面积为56.41平方米，营业用房15平方米，产权调换费用合计64069.9元，过渡时间自1999年7月21日至2002年2月5日。原告杜寿宁已按上述协议约定全额支付产权调换费用，但被告未按协议约定安置被拆迁的营业用房。2008年5月13日，原、被告又签订了一份《门面房安置补充协议》，约定被告拆除原告杜寿宁门面房建筑面积15平方米，被告将原告杜寿宁安置在华保新寓07幢6-7号底层门面第1号（从东到西，暂定门牌××，公安门牌号以核定为准；原安置协议中安置门面房建筑面积为15平方米，现被告照顾原告杜寿宁安置门面房建筑面积约为20.6平方米等等。此后原告杜寿宁多次与被告沟通，但被告至今未能将协议约定的20.6平方米的营业用房交付原告杜寿宁。原协议约定的过渡期间为自1999年7月21日至2002年2月5日，被告按每人410元/月的标准向三原告支付生活补助费。原协议约定的过渡期满后，根据国家政策，生活补助费标准逐年增长，但被告仍按2002年的410元/月标准向三原告支付生活补助费，侵害三原告的合法权益，现三原告要求被告按国家政策补足欠付的生活补助费并支付相应逾期付款利息损失。故三原告提起本案诉讼，请求法院支持三原告的诉讼请求。被告正大公司辩称，2008年原、被告签订的《门面房安置补充协议》中，虽然约定被告照顾原告杜寿宁安置门面房20.6平方米，但同时也约定多出原建筑面积的补偿双方另外协商。被告只是拆除了原告杜寿宁15平方米的门面房，依据两次补偿协议被告仅应当承担未安置面积15平方米对应的价值赔偿，现原告杜寿宁要求被告赔偿其余未安置面积的损失，被告不予同意。关于生活费，被告承担汉中门绿地广场拆迁任务是按照当时的拆迁规定《南京市城市房屋拆迁管理办法》（南京市人民政府50号令××所实施，然而在1999年以后南京市政府实行货币拆迁政策并颁布了新的规定，上述50号令被废止，南京市物价局在1998年3月13日最后一期调整个体生活费为410元/月之后未再发布新的调整通知，至原、被告双方在2008年签订补充协议乃至多年以来，被告一直以410元/月/人的标准向三原告发放个体生活费，三原告直到起诉前均未向被告提出异议，故原、被告双方在2008年签的补充协议所做的个体生活费发放至房屋交付的约定，应认定为按照410元/月/人的标准，因此被告不存在拖欠三原告生活费的问题。如果法院认定被告按照410元/月的标准发放生活费不符合相关规定，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护权利诉讼时效的规定为三年，三原告依法仅能主张其起诉前三年的生活费，其主张起诉三年以前的生活费已经超过了诉讼时效。请求法院依法判决。第三人华泰公司述称，149号房屋系拆迁安置房，原登记在第三人名下，2018年经法院调解确认变更至案外人张志武名下。第三人不清楚原、被告之间的纠纷，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：原南京市鼓楼区龙蟠里6号房屋系原告杜寿宁父母的私房，建筑面积22.83平方米，经家庭内部协商确定由杜寿宁享有该房屋的相应权益，杜寿宁于1996年3月在此设立个体工商户“南京市鼓楼区超凡餐厅”，经营餐饮。在南京市地方税务局鼓楼分局核发的1998年个体工商户税务登记表中，业主姓名为杜寿宁，从业人数为3-5人。1999年被告正大公司的前身南京正大经济开发总公司（以下简称正大公司××依据宁拆许（99××47号拆迁许可等政府文件，对南京市汉中门片区市政建设项目进行拆迁，上述龙蟠里6号私房即在该拆迁片区范围内。1999年7月正大公司向原告等住户发放《致拆迁居民的一封信》，明确拆迁安置补偿依据为南京市1996年2月17日发布的50号令中关于《南京市市政建设工程项目房屋拆迁管理办法》和有关政策规定；安置地点为河西中保新区（期房××；过渡时间36个月内，过渡费发放标准，按户、按月、按原住房使用面积每平方米4元计，低于60元的按60元发放，超过240元的按240元发放；私房作价补偿按宁价房字（96××249号、宁房拆（96××58号文执行；根据50号令的有关规定，实行有偿安置，安置标准控制在人均使用面积新区13.5平方米，被拆迁人从城区安置到新区免交10个平方米使用面积的新增面积补偿款，安置新增面积不足10平方米的部分以成本价的二分之一补贴被拆迁人，不支付新总面积补偿款的参照原使用面积安置，少支付新增面积补偿款的可以相应减少安置面积，原有人均使用面积超过人均控制标准的，可按原有使用面积就近下靠标准户型安置等等。1998年3月南京市物价局、南京市房产管理局联合发布的宁价房字[1998]113号文《关于调整部分房屋拆迁补助费标准的通知》中，明确自1998年3月1日起，拆迁个体工商户经营用房生活补助费标准调整为每人每月410元，由建设单位按工商行政管理局签发营业执照核定的生产、营业人员数及实际过渡期补助1999年8月27日，正大公司（拆迁实施单位××与杜寿宁（被拆迁人××签订《南京市房屋拆迁补偿安置协议（一××》（以下简称《拆迁协议一》××，约定拆迁上述龙蟠里6号房屋，原房建筑面积22.83平方米，安置方式为产权置换，过渡期限为36个月（自搬迁期限届满之日起计××，过渡方式为自行过渡，安置地点在新区中保，安置建筑面积57.6平方米，使用面积32平方米，另有营业房15平方米（建筑面积××等等。因市区政府统一规划将宝船遗址建成了公园，原定的安置计划未能实施。2000年9月南京市鼓楼区人民政府曾向南京市人民政府发出《关于要求批准华保新寓复建房设计方案的请示》，称正大公司拆迁安置复建房原确定在河西中保新区多层内安置，后因河西新区总体规划调整，321户拆迁户两年过度期满，复建房地点一直未能确定下来，为妥善解决安置问题，正大公司对华保新寓小区该两幢高层重新进行了方案设计，按此图纸与拆迁户签订了《拆迁协议二》，并完成了桩基施工，现正停工等待市规划局核发上部工程建设规划许可证，请批准该设计方案等等。后经市区政府协调，在华泰公司华保新寓地块内，由正大公司出资建设2幢房屋，用于安置汉中门片区拆迁户的住房和门面房（营业房××。2000年11月17日，正大公司（拆迁实施单位××与杜寿宁（被拆迁人××签订《南京市房屋拆迁补偿安置协议（二××》（以下简称《拆迁协议二》××，约定拆迁上述龙蟠里6号房屋，原产权人为张秀英，使用人为杜寿宁，产权性质为私房，常住户口为张秀英、杜寿宁，建筑面积为22.83平方米；安置方式为产权调换；安置地点在华保新寓07幢1504室，建筑面积60.09平方米，另有营业房15平方米，安置人口为张秀英、杜寿宁；产权调换费用为64059.9元等等。杜寿宁按约支付了产权调换费；正大公司也按约交付华保新寓07幢1504室房屋。该协议中的产权调换费用64059.9元，附有如下计算公式：22.83-15+16=23.83×450元=10723.5元；15平方米×800元=12000元；60.09-23.83=36.26×1140元=41336.4元；合计64059.9元。2002年2月9日正大公司向杜寿宁支付过渡费及个人生活费共计41785元，其中过渡费2440元（=80元×30.5月，99.7.21-2002.2.5××，个体生活费38745元（=410元×3人×31.5，99.7.21-2002.3.6××，拆迁搬家费600元。2002年汉中门片区拆迁户的住宅房全部安置完毕，由于各种因素，约定的门面房（营业房××未能安置。2008年5月13日，正大公司（甲方××与杜寿宁（乙方××签订《门面房安置补充协议》（以下简称《拆迁补充协议》××，内容如下：一、甲方因承担汉中门绿地广场拆迁任务（市政建设项目××，拆除乙方门面房（私房××建筑面积15平方米（产权人：杜寿宁××。经双方协商，甲方将乙方安置在华保新寓07幢6-7号底层门面第1号（从东至西，暂定门牌××，公安门牌号以核定为准。原安置协议中安置门面房建筑面积为15平方米，现甲方照顾乙方安置门面房建筑面积约为20.6平方米，多出原建筑面积部分的补偿，甲、乙双方另行协商。二、甲方负责为乙方在门面房内安装封户门、水、电及下水并按安置图纸进行隔断，施工结束后立即交给乙方使用，房屋今后由乙方自行管理，甲方不收取任何费用（水电等使用费由乙方自行交纳××。三、甲方将房屋交给乙方使用，个体生活费发至房屋交付日期的当月底，今后乙方自行经营和甲方无任何关系。四、房屋产权由乙方自行办理，甲方应积极配合，提供相关手续，费用按国家规定，乙方自理。五、本协议一式肆份，双方各执贰份，签字盖章后生效。2015年初正大公司出资对华保新寓底层门面房和周围环境进行了改造，通过南京市规划局审核批准，并于2017年初以华泰公司名义办理了产权（门面房12间××，具体门牌号码：鼓楼区草场门大街149号、151号、153号、155号、157号、159号、161号、163号、165号、169号、171号、173号，其中149号房屋系从东至西第一间门面房。后正大公司将149号房屋（建筑面积39.69××安置给案外人张志伍，上述其他房屋也陆续安置给案外人，目前151号（建筑面积27.02m2××、157号（建筑面积31.71m2××、161号（建筑面积30.92m2××、169号（建筑面积20.44m2××房屋仍登记在华泰公司名下。149号房屋产权登记时间为2018年11月27日，登记产权人为张志伍，为出租状态。2017年7月正大公司曾向南京市鼓楼区人民政府发出一份《关于汉中门拆迁产权办理遗留问题的报告》，称汉中门拆迁户的门面房未能安置，按照相关规定每年按时发放个人生活费30多万元，……目前因房屋登记在华泰公司名下，无法按正大公司与拆迁户签订的拆迁补偿安置协议办理产权，拟由正大公司与华泰公司及拆迁户签订三方安置协议，由华泰公司协助办理产权过户手续，请予认可为感等等。本案诉讼过程中，因149号房屋已被安置给案外人并登记在案外人名下，正大公司已明确陈述不能再履行交付149号房屋的义务，本院组织双方就更换交付房屋进行协商，双方曾就更换交付房屋为151号或157号房进行协商，但未能达成一致意见。后杜寿宁于2019年12月变更诉讼请求，主张违约赔偿。被告已按410元/月×3的标准向三原告发放拆迁个体工商户经营用房生活补助费至2019年6月。审理过程中，正大公司申请对149号房屋的市场价值进行评估。本院依法委托中联天目土地房地产资产评估有限公司（以下简称中联评估公司××评估鉴定。正大公司预交鉴定费用13559元。2020年1月中联评估公司出具《房地产估价报告》，评估意见为149号商业房地产（建筑面积39.69平方米××于估价时点2019年12月27日的市场价值为154.17万元，单价为38843元/平方米。上述事实，有当事人陈述；原告提供的营业执照、个体工商户税务登记表、《拆迁协议一》、《拆迁协议二》、《拆迁补充协议》等；被告提供的《关于汉中门拆迁产权办理遗留问题的报告》、《关于要求批准华保新寓复建房设计方案的请示》；《房地产估价报告》；以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告双方就被拆迁私房等拆迁补偿安置事宜所签订的《拆迁协议一》、《拆迁协议二》、《拆迁补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，2008年原、被告双方签订的《拆迁补充协议》，对于《拆迁协议一》《拆迁协议二》中的门面房安置补偿问题进行了变更，对于明确变更的部分，被告应当按照变更后的约定履行，对于未变更的部分，应当按照原来合同约定履行义务。根据《拆迁补充协议》中“甲方将乙方安置在华保新寓07幢6-7号底层门面第1号（从东至西，暂定门牌××，原安置协议中安置门面房建筑面积为15平方米，现甲方照顾乙方安置门面房建筑面积约为20.6平方米，多出原建筑面积部分的补偿，甲、乙双方另行协商”的内容综合分析，双方对于安置房屋已经明确和固定，即149号房屋将确定作为对原告原来门面房的拆迁安置补偿，对于149号房屋的建筑面积，双方也明确约为20.6平方米，本院对此予以确认。但对于20.6平方米中比15平方米多出来的5.6平方米的补偿标准，应当理解为双方未能协商一致，应当依法公平处理该争议。关于合同终止履行问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，149号房屋已经登记在案外人名下，现已无法再交付原告杜寿宁，被告不履行交付149号房屋给原告杜寿宁的行为，违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。经释明，原告杜寿宁不再要求被告交付149号房屋，选择主张违约损害赔偿，符合法律规定，本院予以支持。关于赔偿损失的金额问题。根据前述分析，被告对于其不能交付安置的商业门面房的行为，应当承担赔偿损失等违约责任。根据《拆迁协议二》《补充协议》的约定，对于当事人明确约定的建筑面积15平方米的安置房屋，被告应当按照原告主张赔偿时的价格承担赔偿责任。被告申请对房屋价格进行评估后，鉴定机构出具《房地产估价报告》，鉴定程序合法，报告内容有事实依据，符合法律规定，本院予以采信，因此，对于建筑面积15平方米拆迁安置房应按照该价格确定赔偿金额为582645元。对于《补充协议》明确约定20.6平方米中多出来的5.6平方米建筑面积，原告杜寿宁对此具有的合理预期和信赖利益应予保护，被告应当赔偿原告相应损失，但应当扣除合理费用，该合理费用可参照《拆迁协议二》中产权调换费用标准适当上浮，因此被告应赔偿原告杜寿宁该5.6平方米安置房屋的合理损失172720元。关于拆迁个体工商户经营用房生活补助费。根据前述分析，被告应当按照约定及时交付安置房屋，在交付之前应当按照规定给付拆迁个体工商户经营用房生活补助费。根据《补充协议》的内容，双方对该补助费事宜并未另行约定，故被告应当按照之前的标准并结合物价上涨等实际因素，据实给付原告方拆迁个体工商户经营用房生活补助费。关于该补助费标准，应当根据该生活补助费本身所具有的生活补助功能并结合当地个体工商户收入水平、生活消费支出标准等案情综合认定。由于被告提出诉讼时效抗辩，而原告方并未提供在诉讼时效届满之前向被告主张权利的充分证据，故原告方主张的过渡费应当自诉讼前三年计算至原告方选择违约赔偿之日。结合本案具体案情，本院酌定被告应给付原告方拆迁个体工商户经营用房生活补助费差额款共计98000元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京正大经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告杜寿宁拆迁安置商业用房损失755365元；二、被告南京正大经济开发有限公司本判决生效之日起十日内一次性给付原告杜寿宁、史晓莉、杜俊拆迁个体工商户经营用房生活补助费98000元；三、驳回原告杜寿宁、史晓莉、杜俊的其他诉讼请求。案件受理费17488元（原告已预交），鉴定费13559元（被告已预交），由原告杜寿宁、史晓莉、杜俊负担受理费5154元、鉴定费3559元，被告南京正大经济开发有限公司负担受理费12334元、鉴定费10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  颜 敏人民陪审员  王含维人民陪审员  庄爱萍二〇二〇年六月二日见习书记员  徐 玲履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。