广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终571号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：防城港市福美电器销售有限公司，住所地广西防城港市港口区中华路16号万代财富广场一楼，统一社会信用代码：91450602086536699。 法定代表人：叶茂禄，公司经理。 委托诉讼代理人：黄志跃，广西济顺律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：防城港万代房地产有限公司，住所地广西防城港市港口区中华路，统一社会信用代码：9145060075372779D。 法定代表人：缪林志，公司总经理。 委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何镇宇，广西维冠律师事务所实习律师。 上诉人防城港市福美电器销售有限公司（以下简称福美公司）因与被上诉人防城港万代房地产有限公司（以下简称万代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人福美公司的委托诉讼代理人黄志跃，被上诉人万代公司的法定代表人缪林志及其诉讼代理人骆永茂、何镇宇到庭参加质证、调查和调解并接受询问。本案现已审理完毕。 福美公司上诉称，一、撤销一审判决第二项，改判福美公司与万代公司2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）于2016年1月30日解除；二、确认福美公司与万代公司2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）于2019年6月8日解除；三、撤销一审判决第三项，改判福美公司无需支付万代公司租金。四、撤销一审判决第四项，改判福美公司支付万代公司物业费5900元。事实和理由：一、福美公司在经营困难及其法定代表人突发重病无法正常经营的情况下，多次与万代公司协商解除合同，并分别于2019年6月8日、2019年8月19日向万代公司书面申请解除合同，但万代公司为了能够继续收租故意拖延时间，对福美公司的解除合同请求置之不理，主观上存在恶意，如果按照万代公司认为的时间确定合同解除时间则对福美公司是不公平、不公正的。既然万代公司的老板缪羽在聊天记录中已经同意福美公司搬走，根据公平原则，《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）解除时间应定为2019年6月8日为宜。二、因市场不景气，福美公司不得已向万代公司申请解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B），万代公司也是用消极态度迫使福美公司不能解除合同，继续支付租金。为减少损失，福美公司于2016年1月30日向万代公司书面申请解除合同，因万代公司换锁，福美公司不能再继续使用，万代公司用实际行动解除合同，因此福美公司认为《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）于2016年1月30日已解除。三、因福美公司提出解除合同，万代公司便于2019年2月份在商场门口设置了障碍，出入需要门禁，不能停车，福美公司的运货车辆不能进出，严重影响福美公司营业，导致福美公司不得不关门，福美公司的损失有部分原因也是万代公司间接造成的。综上，一审判决认定福美公司与万代公司租赁合同解除的时间、适用法律错误，福美公司与万代公司的两份合同《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）、《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）应分别于2019年6月8日解除、2016年1月30日解除，此时福美公司已经支付完所有租金，物业费也应按照上述两个日期计算，因此，福美公司无需再支付给万代公司租金，福美公司认可尚欠万代公司物业费5900元。请二审法院查明事实，依法做出公平公正的判决，维护福美公司的合法权益。 被上诉人万代公司辩称，1、福美公司主张改判《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）租赁合同于2016年1月30日解除以及确认《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）租赁合同于2019年6月8日解除没有事实和法律依据。一审判决对合同解除的认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。2、万代公司没有对二楼商铺进行换锁，也没有收到福美公司交还的钥匙，福美公司是2017年2月底自行将二楼商场货物清理后搬到了一楼商铺的。一审法院根据查明的事实，按照租赁时间进而计算的商铺租金及物业费，并扣除了福美公司已支付的部分，数额计算正确，应予以维持。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。 福美公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》；2.本案诉讼费由万代公司承担。 万代公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）于2017年2月28日解除；2.解除双方签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）；3.判决福美公司向万代公司支付《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）租金338835元及利息14254元；4.判决福美公司向万代公司支付物业费9190元；5.判决福美公司向万代公司支付电费3187元、水费3元、公摊水费150元，共计3340元；6.判决福美公司向万代公司赔偿《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）损失39300元、《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）损失52056元，共计91356元；7.本案诉讼费由福美公司承担。 一审法院认定事实：2015年1月19日，福美公司（乙方、承租方）与万代公司（甲方、出租方）签订《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A，一楼）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B，二楼），原告承租万代财富广场部分商场作为电器商场使用。《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）约定福美公司租用万代公司万代财富广场一楼中面，商铺面积为262平方米（含公摊面积），福美公司的租赁期限为8年，自2015年3月1日起至2023年2月28日止，从2015年3月1日起计租金，含公摊面积每月租金19650元整，一年共计235800元，第一年租金按3个月支付一次，第二年开始按半年支付一次。前五年租金不变，第六年起每年租金在原价基础上递增8%。乙方采取按每季为一期支付的方式向甲方交付该商铺租金，并在每一期到期前提前15日内向甲方支付下一期租金。在物业管理方面，约定乙方在租用甲方场地期间，乙方每月向甲方缴纳：（1）物业管理费130元；（2）水电费（按表产生实际用量收取）；（3）水电公摊费（按公共走道用电、水电损耗等产生费用公摊）；（4）商场电梯维护费（按电梯实际产生电费、保养及维修费公摊）等。该合同还对合同的变更、解除与终止，双方的权利和义务以及违约责任作约定。《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）约定福美公司租用万代公司的万代财富广场的二楼南面，商铺面积为723平方米（含公摊面积），含公摊面积每月租金26028元整，一年共计312336元，除约定物业管理费每月乙方向甲方缴纳220元以外，其他约定事项与《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）一致。 2016年1月30日，福美公司的法定代表人以经营困难等为理由与万代公司就二楼电器商场的租赁事项进行协商，但万代公司没有与福美公司达成解除合同的协议。2016年5月31日，福美公司的法定代表人仍以经营困难等为理由与万代公司就二楼电器商场的租赁事项进行协商，但万代公司没有与福美公司达成解除合同的协议，万代公司不同意福美公司退租。2019年6月8日、2019年8月19日福美公司的法定代表人以身患疾病、经营困难为理由就欠租金等事项与万代公司进行协商，但双方没有达成协议。 一审法院认为，福美公司与万代公司签订《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。 关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，福美公司要求解除与万代公司签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B），福美公司首先以经营困难等理由提出解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）合同，万代公司考虑到福美公司的实际经营情况及合同的实际履行情况于2017年2月28日同意解除该合同。因此，应以2017年2月28日作为解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）的时间。由于福美公司拖欠万代公司的一楼商铺租金，根据双方签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）第九条第2“乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同，收回商铺……（3）（3）无故拖欠租金、水电费及物业管理费等1个月以上的（含1个月）”的约定，万代公司单方行使合同解除权的条件已成就，可以解除合同，且现福美公司要求解除合同，万代公司也要求解除合同。因此，双方签订的万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）亦应解除。 关于被告要求原告支付的租金及利息、物业费、电费、水费、公摊费的问题。（1）租金及利息。合同约定一楼商铺每月租金19650元，福美公司2019年10月30日起诉要求解除一楼商铺的合同，万代公司对一楼商铺的租金计算到2019年11月30日是合理的，因此，从2015年3月1日至2019年11月30日共57个月，一楼商铺的租金为1120050元（19650元×57个月）。合同约定二楼商铺每月租金26028元，万代公司2017年2月28日同意解除二楼商铺的合同，因此，从2015年3月1日至2017年2月28日共24个月，二楼商铺的租金为624672元（26028元×24个月）。上述一、二楼商铺的租金合计1744722元。双方确认：万代公司购买福美公司的商品价款469631元可抵作租金，福美公司从2014年11月20日至2018年12月16日共汇款936256元给万代公司作租金。因此福美公司尚欠万代公司的租金为338835元（1744722元-469631元-936256元）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”因福美公司向万代公司所汇款项作为租金及万代公司购买福美公司商品价款抵作租金也不足以清偿其全部所欠万代公司的租金，万代公司同意于2017年2月28日解除租赁二楼商铺的合同，福美公司欠万代公司的二楼商铺的租金应为先到期的债务，依照上述《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，进行抵充后，福美公司尚欠万代公司一楼商铺租金338835元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条的规定，万代公司要求福美公司支付一楼租金338835元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于万代公司要求福美公司支付拖欠租金的利息，福美公司未及时向万代公司交纳租金给万代公司造成一定的经济损失，但双方在合同中的违约责任（第十一条第2点）约定“乙方无故拖欠租金和物业管理费等1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该商铺，没收5000元履约保证金，并追收所欠全部费用”，双方对拖欠租金是否需要支付利息没有明确约定，万代公司要求福美公司支付拖欠租金的利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。（2）物业费。合同约定，一楼商铺乙方每月向甲方交纳130元，二楼商铺乙方每月向甲方交纳220元，一楼商铺从2015年3月1日至2019年11月30日的物业费为7410元（130元×57个月），二楼商铺从2015年3月1日至2017年2月28日的物业费为5280元（220元×24个月），福美公司已交纳从2015年3月至2015年12月的物业费3500元（350元×10个月），因此福美公司尚欠万代公司物业费9190元（7410元＋5280元-3500元）。（3）电费、水费、公摊水费。合同约定“乙方在租用甲方场地使用期间，乙方所使用的水电费及公摊水电费用由乙方按规定时间内向甲方付清”，福美公司应按合同约定交纳有关费用。至2019年11月12日，福美公司尚欠电费3187元、水费3元、公摊水费150元，合计3340元。因此，万代公司要福美公司支付尚欠的电费、水费、公摊水费合计3340元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于万代公司请求福美公司赔偿解除合同的经济损失问题。本案中，双方签订的租赁合同期限较长，福美公司拖欠万代公司租金，并提出解除合同，在解除合同后万代公司的商铺可能出现闲置期间，给万代公司造成经济损失。对于二楼商铺，福美公司于2016年5月31日向万代公司提出退租申请，此后，2019年6月8日、2019年8月19日福美公司的法定代表人以身患疾病、经营困难为理由就欠租金等事项与万代公司进行协商，2019年10月30日通过起诉要求解除合同。由于万代公司于2017年2月28日同意解除二楼商铺的租赁合同，而二楼商铺的租金计算到2017年2月28日，解除一楼商铺合同后，一楼商铺租金计算到2019年11月30日，结合福美公司提出解除合同的时间及万代公司同意解除合同的时间等综合考虑，不宜再由福美公司赔偿经济损失。万代公司应当在福美公司提出解除合同后，考虑通过另行租赁等方式减少经济损失。福美公司没有转租商铺的行为，万代公司提出参照合同约定要求福美公司支付两个月的商铺租金作为违约金赔偿给万代公司的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十条的规定，判决：一、解除福美公司与万代公司于2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）；二、确认福美公司与万代公司于2015年1月19日签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）于2017年2月28日解除；三、福美公司向万代公司支付《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A，一楼）商铺租金338835元；四、福美公司向万代公司支付物业费9190元；五、福美公司向万代公司支付电费3187元、水费3元、公摊水费150元，合计3340元；六、驳回万代公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费4813.78元，减半收取2406.89元，反诉案件受理费4077.31元，合计6484.20元，由福美公司承担3072元，由万代公司承担3412.2元。 本院二审期间，福美公司提交证据：福美公司的法定代表人叶茂禄与万代公司总经理缪羽的微信聊天记录，证明：在2019年2月1日前，双方通过微信聊天，当时万代公司总经理缪羽同意让福美公司搬走，但在此之后便将进出商铺的路口封住，设置门禁系统，不让福美公司的车辆进出，影响福美公司正常营业，也无法搬离商铺。 万代公司质证认为，一、该证据并不是形成一审判决后的新证据，超过了举证期限，并且还不是书面证据，福美公司代理律师称是福美公司法定代表人转给其的，证据的原始出处无法核实，对该证据的三性不予以认可。二、即使该聊天记录存在，也仅是双方协商的过程，正如一审判决事实认定部分，双方是存在协商的，但是因为福美公司始终没有按合同约定支付租金，故万代公司至一审提起反诉之前是不同意解除双方租赁合同的。三、即使万代公司加装了车辆出入起落杆和柱子也是为了加强管理而为，并非阻止福美公司的车辆进出，且安装的位置离福美公司商铺约十米远的距离，并不影响福美公司正常营业。 本院认定意见：该证据仅显示了部分聊天记录和商场大门外空地上安装有车辆出入起落杆和柱子，且没有提供微信聊天的原始出处，该证据不能客观、全面地反映双方当事人已经就解除合同达成合意以及安装了车辆出入起落杆致使商场不能正常营业的情况，故本院对该证据不予采信。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、福美公司提出双方签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）分别于2019年6月8日和2016年1月30日解除是否有事实和法律依据。2、福美公司提出其不需要再支付给万代公司租金是否应当支持。3、福美公司只需支付给万代公司物业费5900元是否合理。 本院认为，关于第一个争议焦点。福美公司与万代公司签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B），系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方当事人应依约享有权利和履行义务。在合同履行期限内，福美公司的法定代表人虽以经营困难、患病等为由与万代公司就租赁事项和拖欠租金等进行过协商，但万代公司因福美公司拖欠租金且合同期限未满并没有与福美公司达成解除合同的一致意见。因此福美公司在未与万代公司协商达成一致意见同意解除合同的情况下，单方认为其向万代公司提出解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）之日即应当认定为双方解除合同日期的该上诉理由不成立。对福美公司提出万代公司对《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）的二楼商场换锁及其已将钥匙交还给万代公司的意见，因福美公司没有提供证据证实万代公司更换商铺的门锁或者福美公司已将钥匙交还给了万代公司，故福美公司应承担举证不能的后果，且现有证据不能证实万代公司安装的车辆出入电子升降杆已经导致福美公司商铺不能正常营业，因此，上诉人提出双方签订的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）分别于2019年6月8日和2016年1月30日解除的理由不充分，本院不予支持。一审判决认定双方解除《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）的合同解除时间并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。由于本院对福美公司自认的合同解除时间不予支持，故在合同履行期限内，福美公司作为承租人仍应当依照合同履行义务支付租金。福美公司认为《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）已分别于2019年6月8日和2016年1月30日解除，其在2019年6月8日至2019年11月30日期间的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）和2016年1月30日至2017年2月28日期间的《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）的租金无需再支付给万代公司的上诉理由不成立，本院不予支持。因双方对《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）及《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）约定的每月租金数额、福美公司已给付万代公司的租金以及万代公司购买福美公司商品抵作租金的数额均没有异议，一审判决按照解除租赁合同的时间及履行合同的情况据此计算福美公司尚欠万代公司的租金338835元数额正确，本院予以维持。 关于第三个争议焦点。本案中，《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）约定：乙方每月向甲方交纳130元物业费，《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）约定：乙方每月向甲方交纳220元物业费。《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119A）从2015年3月1日至2019年11月30日的物业费为7410元，《万代财富广场商铺租赁合同》（合同编号：WD2015119B）从2015年3月1日至2017年2月28日的物业费为5280元，共计12690元。福美公司已交纳了物业费3500元，因此福美公司尚欠万代公司物业费9190元。福美公司提出福美公司支付万代公司物业费5900元理由不充分，本院不以支持。 综上所述，福美公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8891.09元（上诉人防城港市福美电器销售有限公司已预交），由上诉人防城港市福美电器销售有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 黄秀梅 书 记 员 胡琳颖