新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初12440号 原告：彭群娥，女，1977年9月28日出生，汉族，个体工商户经营户，住江西省宜春市宜丰县，现住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：王朝阳，新疆新勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦雪，新疆新勤律师事务所律师。被告：孟鑫，男，1980年10月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：姜涛，新疆瀛漠律师事务所律师。第三人：乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室），住所地乌鲁木齐市。法定代表人：周斌，该办公室主任委托诉讼代理人：于翔，男，系该办公室工作人员。委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。原告彭群娥与被告孟鑫，第三人乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）（以下简称新市区征收办公室）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭群娥及委托诉讼代理人王朝阳，被告孟鑫委托诉讼代理人姜涛，第三人新市区征收办公室委托诉讼代理人马宏彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭群娥向本院提出诉讼：1.请求判令被告向原告返还已收取的租金140,000元（年租金280,000元，剩余租期6个月未履行）；2.请求判令被告及第三人向原告支付房屋征收补偿款中的房屋装修补偿款207,900元、搬迁补偿费8,000元，合计215,900元（最终补偿金额根据被告与第三人签收的《征收补偿协议》中的数额确定）。事实和理由：2016年10月30日，原被告签订《房屋出租协议》，双方约定被告将其名下位于乌鲁木齐市××区的商铺整体出租给原告，租赁期限自2016年12月1日起至2021年12月1日止，前三年租金为每年280,000元，第四年起每年租金为300,000元，除第一年外，每年11月1日之前收取次年租金。合同签订后，双方依约履行各自义务，原告对所租商铺进行装修，并以此为经营场所注册成立了“乌鲁木齐高新技术产业开发区念家家居馆”。2019年6月3日，原告接到由高新区（新市区）市场监督管理局、高新区（新市区）城市管理局、高新街片区管委会及本案第三人四家单位联合下发的《关于各经营商户停止营业的通知》，要求征迁范围内的商户从即日起一律停止营业，并在五日内搬迁完毕。原告立即执行通知要求，停业并进行搬迁，2019年6月13日，相关部门正式对待拆迁区域进行清场并包围。因商铺被征收，原被告之间的《房屋出租协议》已无继续履行之可能，原告在收到停业通知当日即通知了被告相关情况，要求被告返还已提前支付的2019年剩余租期的租金并向原告支付房屋装修补偿款等相关补偿，被告口头答应但始终未落实，故为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告孟鑫辩称，1.原告不是本案适格主体，因为第三人是政府行政机关，原告的诉讼请求中也要求第三人承担责任，其作为诉讼主体的话应属行政诉讼纠纷，不是民事纠纷，且2楼系原告转租给红磨坊窗帘布艺专卖店，自2017年起各自缴纳租金，原告自己主张各项费用主体不适格；2.原告无权要求被告返还剩余房租，因为原告到现在也未支付2019年度的房租，即便已交，根据合同第三条第二款中约定，遇到不可抗拒的因素导致合同无法继续履行的，双方互不承担责任。3.原告没有与我方进行房屋交接，也不是其所称的2019年6月13日搬离，而是一直使用至实际征迁为止，征迁时间应该是在2019年9月至10月之间。第三人新市区征收办公室辩称，第三人非合同相对人，不应承担责任，征迁中，被告亦承诺自行解决对外租赁发生的问题。原告出示证据：证据一、《房屋出租协议》。用以证明双方建立租赁关系，原告租赁被告位于乌鲁木齐市××区房产，租赁方式为整体出租，地上两层，地下一层，租期5年即自2019年12月1日至2021年12月1日止，租金为前三年每年280,000元，第四年开始300,000元。证据二、《收据》。用以证明原告缴纳了2018年12月-2019年12月的房租280,000元；证据三、《关于各经营商户停止营业的通知》复印件、《房屋征收决定公告》复印件。用以证明2019年5月27日发布公告，原告租赁房屋涉及征迁，时间为2019年6月3日，且要求5日内搬迁完毕。用以证明原告在2019年6月3日就已经不能在经营了。证据四、《装修施工合同》、《收据》。用以证明原告租赁被告的房屋，对房屋进了装修。证据五、照片打印件。用以证明政府相关部门在下发征收通知后，就对涉征迁范围的房屋进行了围墙围堵，原告无法经营。证据六、电话录音（光盘及文字整理）。用以证明案涉房屋征迁后，原告与被告方就房屋装修部分补偿款进行协商。证据七、1.原告刷卡POS机转账单据5张、姜波银行转账记录3张，用以证明原告向被告缴纳租金160,000元，姜波给被告转款120,000元，合计款项280,000元;2.2018年12月21日原告与被告的聊天记录，用以证明租金交完后被告给予了回复，并且让原告去店里开具收据。证据八：窗帘店的装修施工图，2楼是按照施工图装修。用以证明1、2楼均为原告装修。证据九：证人证言，证明证人作为装修人给原告装修房屋的事实，案涉的1、2楼均是原告装修。被告质证，对《房屋出租协议》真实性不认可，与被告持有的内容不一致，第一大项第六小项有更改，第三大项也有改动。《收据》上无被告签字，只有一个王萍签字，因为该笔钱是要交给被告的，只有收据不能证明实际支付，应该有相应的银行的付款凭证；按照双方合同约定，租金应该在2018年11月1日之前支付，而票据是该年12月26日出具的，所以被告对该证据不认可。对《关于各经营商户停止营业的通知》、《房屋征收决定公告》真实性认可，关联性不认可，下发通知时间分别是2019年5月27日及6月3日，但是实际政府没有强制停止商户继续使用该房屋，所以按照对诉状中所称的2018年6月13日租赁房屋被围挡、被清场不认可。对《装修施工合同》真实性不认可，该房屋在被告交给原告时是已经装修好的房屋，不是毛坯房，也不是没有装修的，原告进去只是进行了吊顶和灯具安装，包括墙面及地面都是原来就有的；关于装修收据，装修合同上没有收据上的单位名称，被告不认可。照片无法确认就是涉案房屋，即便是涉案房屋，照片也可以看到有行人及工作人员在现场，照片也不能反映拍摄时间。电话录音（光盘及文字整理）是原告截取的，无法反应被告的真实意思表达。刷卡POS机转账单据太模糊无法确认，但是确认原告于2018年11月21日和12月11日分两笔银行转账共计160,000元收到；对于姜波转账记录认可，原告在2016年承租案涉房屋，在2017年未经被告同意的情况下私自转租给了乌鲁木齐市高新技术产业开发区红磨坊窗帘布艺专卖店，经营者为李俊奎，系姜波丈夫，原告转租后，因为对方说房租高，一人无法承担，被告也就同意了，从2017年开始两人分别支付租金，1楼是原告承担160,000元，2楼是姜波家承担120，000元，故被告认为原告主体不适格。微信聊天记录，是被告声音认可，让原告开具收据认可，但是对原告提供的收据被告不认可。装修施工图没有设计单位盖章，无法确认是否是原告对店面进行了装修，原告是经营灯具的，而且房屋后店头显示牌也不是念家家，而显示的是施耐德电器和佛山照明，还有一块是红磨坊，故被告认为出示证据与事实不符，被告均不认可。对证人证言不认可，系虚假陈述。本院对《关于各经营商户停止营业的通知》、《房屋征收决定公告》、录音、原告刷卡POS机转账单据、姜波银行转账记录的真实性予以确认，证人证言综合其他证据认定，其他证据存在争议，暂不确认。被告提供以下证据：证据一、2016年11月30日签订的《房屋出租协议》。用以证明：1.该协议和原告提供的不一致，对方合同有2处涂改点，原告是篡改证据；2.合同第一大项第四项约定房屋租金应在11月1日之前一次性收取；3.合同第三大项中已经约定了不可抗拒及政府因素导致无法继续履行合同的及合同无效时，双方互不承担责任。4.合同第二大项约定，乙方承租期间的水电气暖等有乙方自行承担，但在该费用都是由被告承担的。证据二、《电表缴费回执单》，形成于2019年8月19日；《水表缴费回执单》，形成于2019年9月8日；《电费欠费缴费通知单》打印件；电费收款收据、水费收款收据。用以证明原告未缴清电费由被告缴费的，水费欠费及滞纳金3,835.81元，这两项费用均由被告结清的，也可证明2019年9月8日才办理的水表销户，之前原告都是正常使用的，截止到今天原告仍然拖欠被告水费，电费没有给支付。证据三、照片打印件。用以证明该房屋在出租给原告时，房屋内部是精装修的，且其他单位正常使用的出租屋，不是原告所诉的重新装修的事实。证据四、国家企业信息公示系统的企业信息公示报告打印件，公告单位是乌鲁木齐高新技术产业开发区红磨坊窗帘布艺专卖店。用以证明原告违反合同约定将出租房屋的2楼私自转租了，不是原告所说一个人经营，是两人共同经营。证据五：原告经营期间被告拍摄外观照片打印件。用以证明被告是经营施耐德电器和佛山照明的经营者，而红磨坊和原告不是在经营范畴的。原告质证，对2016年11月30日签订的《房屋出租协议》真实性、关联性、合法性认可，主要内容与原告持有的一致，原告划掉的部分是和被告口头协商的，字是原告书写的。对《电表缴费回执单》、《水表缴费回执单》、《电费欠费缴费通知单》、电费收款收据、水费收款收据真实性认可、关联性不认可，因为被告并未提反诉，事实上该费用是原告缴纳的。对照片打印件真实性、关联性、合法性不认可，关原告经营的是灯具店，所以要装修，且原告的录音中被告也认可了装修，现在被告反悔了。对企业信息公示报告打印件真实性认可，关联性不认可。对照片真实性认可，关联性不认可，因双方是租赁关系，租赁后经营范围与被告无关。本院对《房屋出租协议》、《电表缴费回执单》、《水表缴费回执单》、《电费欠费缴费通知单》、电费收款收据、水费收款收据、企业信息公示报告真实性、外观照片真实性予以确认，其他证据存在争议，暂不认定。本院庭后调取《房地产估价报告》。原告认为报告显示1楼、2楼为二次装修，报告所列清单非常明确，可以确定征迁款是207,989元，搬迁补偿款是8,000元，对该证据完全认可。被告对资料真实性、合法性认可，关联性不认可，被告交付给原告的房屋是经过精装修的，对方接受后只是对挂灯具进行了局部改装，因此不认为装修款项均是原告所得，二楼转租红磨坊软装馆的补偿与原告无关。第三人对征迁报告认可，但第三人不应该承担责任。本院根据以上确认证据及庭审认定事实如下：2016年10月30日，原被告签订《房屋出租协议》，主要内容：被告名下持有位于乌鲁木齐市××区整体出租给原告（地面两层，地下一层），被告保证对该宗房屋持有合法所有权，房屋产权证、土地使用证合法有效齐全；房屋出租期限为五年，即从2016年12月1日至2021年12月1日止；房屋年租金，前三年（2016年12月1日至2019年12月1日）每年年租金为280,000元，从第四年起（2019年12月1日至2021年12月1日）每年年租金为300,000元；本协议签订生效后，被告须向原告缴纳房屋租金140,000元，剩余140,000元于2017年1月20日之前支付，以后每年租金在当年11月1日之前一次性收取；被告为原告预留房屋装修期为30天（2016年11月1日至2016年12月1日），甲方在出租期限内，不得将房屋再次出租给他人；押金用于保障房屋内设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如合同期满，原告没有损害房屋内的设备，则原告应该在合同期满日如数退还；原告装修时不得破坏房屋的承重结构，负担承租期间的水、电、气、暖费用；若租赁房屋因不可抗力的自认灾害或政府行为导致损毁和造成被告的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。合同签订后，被告依约交付租赁房屋，原告于2018年12月26日向被告交纳2018年12月至2019年12月房屋租金280,000元。2019年5月27日，相关部门作出乌高（新）告[2019]8号“高新区（新市区）二工村二队片区老城区（棚户区）改造项目房屋征收决定公告”，载明：项目名称为高新区（新市区）二工村二队片区老城区（棚户区）改造项目，征收范围为东邻长沙路、南邻美居物流园、西邻天津南路、北至长春南维二路。2019年6月3日，相关部门向原告发出《关于各经营商户停止营业的通知》，载明：根据自治区人民政府关于征迁安排部署，现要求征迁范围内的商户从即日起一律停止营业，五日内搬迁完毕，希望广大商户予以配合。另，被告提供的租赁前照片显示，之前房屋为“鸭爪爪”火锅店铺，原告提供的2016年11月2日签订的《施工合同书》显示原告租赁房屋后的装修项目为“店面基础装修”；装修后，1层经营灯具、2层经营窗帘。本院调取的新疆汇信房地产土地评估咨询有限公司出具的汇信（2019）评字地06-0062号房地产评估报告，载明：根据房屋征收部门发布公告（决定）之日确定价值时点为2019年5月27日，估价结果应估价对象在价值时点的客观合理价格或价值，坐落于××路，面积为414.32平方米，二次装修总价为207,989元。证人胡金华陈述，其与原告于2016年11月2日签订《施工合同书》属实，1、2楼都是其负责装修。本院对姜波进行询问，其陈述：其丈夫经营红磨坊窗帘店，和原告共同，其使用2楼，但原告一人对外签订租赁合同，2楼是其实际负担装修，具体费用其和原告内部解决。庭审中，被告确认同意给付原告搬迁补偿费8,000元。第三人确认案涉房产于2019年8月实际拆除。本院认为，本案双方主要争议为：一、本案是否属于民事案件受理范围；二、原告是否主体适格，被告是否应予返还租金金金额；三、原告主张房屋装修补偿款理由是否充分。关于第一争议点：原告基于与被告的房屋租赁合同主张被告返还租金，涉及的征迁款诉求属于被告领取征迁款后装修项目分配问题，亦以双方之间平等的租赁合同关系为基础，被告认为属于行政法律关系没有事实和法律依据，对其该部分抗辩理由本院不予采纳。第三人并非案涉房屋租赁合同的相对人，对原告主张第三人承担责任的诉讼请求，本院不予支持。关于第二争议点：1.原告与被告签订房屋租赁合同，是合同相对人，案外人姜波虽单独向被告交纳2019年2楼租金，但其并未与被告另行签订租赁合同，其交纳款项120,000元亦属于案涉租赁合同280,000元项下租金，姜波或其丈夫与原告之间关系与本案不属同一法律关系，综上，对被告该部分抗辩理由不予采纳，原告作为合同相对人依据双方之间签订的租赁合同起诉主体并无不当。2.原告与被告于2016年10月30日签订的《房屋出租协议》租期至2021年，合同履行期间因政府相关部门征迁而终止履行，原告主张被告按政府通知的确定的停业时间即2019年6月3日确定返还6个月租金，被告认为原告实际经营至拆迁前，且合同约定遇到不可抗拒的因素导致合同无法继续履行的，双方互不承担责任，故不应退还租金。本院认为，原告主张返还的属合同因征迁无法继续履行后对未能使用部分的租金本金处理，并非主张损失等责任，被告抗辩不应返还理由尚不充足，本院不予采纳。综合合同履行实际情况，政府相关部门确在2019年6月发布停业公告，原告也交纳了2018年12月至2019年12月租金280,000元，对于原告主张返还6个月租金140,000元的诉讼请求，本院予以支持。关于第三争议点：被告认为其提供原告租赁房屋时房屋已装修，原告只简单部分改造，但其提供的照片显示案涉房屋租赁前系饭馆，与租赁后实际经营的灯具、窗帘不同，原告提供的《施工合同书》、证人证言及对案外人姜波的询问显示，租赁合同签订后，案涉房屋确经二次装修，合同中未约定装修征迁款的归属，应由实际装修投入人享有，装修征迁补偿款为207,989元，综合双方举证，对原告主张被告给付装修补偿款207,900元，本院予以支持。原告主张搬迁补偿费8,000元，被告认可，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告孟鑫于本判决生效后十日内向原告彭群娥返还租金140,000元；二、被告孟鑫于本判决生效后十日内给付原告彭群娥房屋装修补偿款207,900元；三、被告孟鑫于本判决生效后十日内向原告彭群娥支付搬迁补偿费8,000元；四、驳回原告彭群娥对第三人乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,638.50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   许晋江人民 陪 审员   周丽玲人民 陪 审员   陈俊宝二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 一 日书  记  员   吴际赫