河北省石家庄市栾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0111民初405号 原告：孟飞飞，男，1985年9月17日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。 委托代理人：郭芳，河北俱时律师事务所律师。 委托代理人：李海燕，河北俱时律师事务所律师。 被告：河北智高房地产开发有限责任公司，住所地河北省石家庄市桥西区新华路358号。统一社会信用代码：91130100570093771G。 法定代表人：李建忠，该公司总经理。 委托代理人：沈镇江，该公司员工。 委托代理人：李建强，该公司员工。 被告：北京焦点互动信息服务有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路52号16层1801房间。统一社会信用代码：911101083065095045。 法定代表人：张雪梅，该公司执行董事。 委托代理人：张楠，该公司员工。 原告孟飞飞与被告河北智高房地产开发有限责任公司（以下简称智高公司）、北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称北京焦点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开在网上开庭进行了审理。原告孟飞飞的委托代理人郭芳、李海燕，被告河北智高房地产开发有限责任公司委托代理人沈镇江、李建强，被告北京焦点互动信息服务有限公司委托代理人张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟飞飞向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告跟被告河北智高房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购协议》以及《智高常春藤地下车位认购协议书》，并判令被告智高公司返还原告购房款共计227874元（其中包括房屋定金10000元、房屋首付款207874元、车位定金10000元），并以227874元为基数向原告支付资金占用利息（自2017年4月16日至2019年8月13日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月13日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算）；二、请求法院依法判令被告焦点公司返还原告咨询服务费10000元，并以10000元为基数向原告支付资金占用利息（自2017年4月11日至2019年8月13日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月13日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率计算）：三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年4月16日，原告与被告智高公司签订《房屋认购协议》，认购该公司开发的智高常春藤项目C11号楼1单元1403室。2018年4月7日，原告与被告智高公司签订《智高常春藤地下车位认购协议书》。原告于2017年4月11日缴纳房屋定金10000元，2017年4月16日缴纳购房首付款207874元，2018年4月7日缴纳车位定金10000元，原告共向被告智高公司缴纳购房款227874元。《房屋认购协议》第二条约定首付款为20%购房款，剩余房款办理银行贷款，但被告智高公司要求原告首付款增加支付10%购房款才能交房，双方协商未果，被告智高公司的行为已严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，依法应予以解除合同；另《房屋认购协议》第七条约定交房时间为2019年10月31日前，《智高常春藤地下车位认购协议书》第三条约定车位应在2019年11月30日前交付使用，现经过原告依法催告，在合理期限内被告智高公司仍未履行交付义务，被告智高公司已构成根本违约，原告有权依法解除合同，被告智高公司应当返还原告已支付的购房款，并承担占用期间的利息。2017年4月11日原告与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》并向其支付10000元咨询服务费。原告与被告北京焦点公司签订该团购协议以促成原告与被告智高公司签订房屋认购协议为目的，现房屋认购协议依法应予以解除，《搜狐焦点网团购优惠告知书》的前提条件已不存在，亦应予以解除，被告北京焦点公司依法应当将咨询服务费返还原告，并承担利息。综上，原告与被告智高公司签订的《房屋认购协议》及《智高常春藤地下车位认购协议书》依法应当予以解除，二被告应予返还原告已支付款项并承担相应利息。 被告河北智高房地产开发有限责任公司辩称：C11号楼五证齐全，可以两成首付。关于延期交房，石家庄市栾城区住房和城乡建设局关于启动全区建设工程重污染天气二级应急响应的紧急通知（2018年-2019年）合计37份，政府性停工，属于不可抗力因素，导致C11号楼延期交房。关于两成首付，我方根据银行颁布的政策，是可以做八成按揭的，我们也有客户两成首付的备案合同，可以首付两成贷款八成。本案争议的房产现在我们五证俱全，已经取得了预售许可证。综上，我们不同意解除合同。 被告北京焦点互动信息服务有限公司辩称，1、原告孟飞飞与河北智高房地产开发有限公司签署的购房合同无效或者解除，并不必然导致原告与我公司之间的合同无效或解除。被告北京焦点互动信息服务有限公司与原告孟飞飞之间属于服务合同关系，与原告孟飞飞和智高公司签署的购房合同并非从属关系，是相互独立的。在被告北京焦点互动信息服务有限公司与原告孟飞飞服务合同关系里，被告北京焦点互动信息服务有限公司仅为原告孟飞飞提供优惠购房的机会，降低购房价格，这是双方《团购优惠告知书》的根本目的。另外，《团购优惠告知书》中“此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠咨询服务费”的约定，亦从对价款性质上区分了与原告孟飞飞和智高公司间购房合同的关系，是相互独立的。因此，根据合同相对性的原则，不宜比照原告孟飞飞与智高公司的合同状态，认定被告北京焦点互动信息服务有限公司与原告孟飞飞之间的合同状态。2、《团购优惠告知书》具有居间服务性质，被告北京焦点互动信息服务有限公司已经按照约定提供了相应的服务内容，合同目的已经实现，原告孟飞飞无权要求退款。被告北京焦点互动信息服务有限公司与原告孟飞飞签署的《团购优惠告知书》，根据约定，被告北京焦点互动信息服务有限公司的义务是为原告孟飞飞提供优惠购房的机会，降低购房金额。可见被告北京焦点互动信息服务有限公司仅仅为提供原告孟飞飞购房优惠渠道。也正是因此，《团购优惠告知书》中才明确约定；“在签署正式购房合同后，咨询服务费不予退还”以及“购房合同一经签署，本人确认搜狐焦点网的团购优惠服务提供完毕”。其中，购房合同指的是“房屋认购协议”，并非正式的商品房买卖合同，因为若认定为正式的商品房买卖合同，无疑扩大了被告北京焦点互动信息服务有限公司的义务范畴，显然不是双方《团购优惠告知书》应有之意。实际上在原告孟飞飞取得了被告北京焦点互动信息服务有限公司提供的团购优惠机会后，就与智高公司签署了《房屋认购协议》，并且支付了房屋首付款。原告孟飞飞通过与智高公司签约付款的实际行为，认可了我方提供的团购服务，享受了优惠购房的机会，至于原告孟飞飞主张解除《房屋认购协议书》，并非答辩人导致的结果，答辩人不存在违约及过错。被答辩人要求答辩人退还其咨询服务费及承担利息的请求缺乏法律依据及合同依据。综上，请贵院依法审理，驳回原告孟飞飞针对被告北京焦点互动信息服务有限公司的全部诉请。 另补充，根据智高公司答辩意见，原告与智高公司的合同并非完全无法履行，是因为当地政府出具了相关政策导致出现逾期交房的情形，根据法律规定，该情形属于情势变更，不必然导致合同解除，现在智高公司可以依据协议继续履行，原告主张解除合同于法无据，没有合同依据。若原告与智高公司的合同正常履行，则可以享受到焦点公司提供的购房优惠机会，即可以享受购房优惠。因此，焦点公司不同意原告诉求，请依法驳回。 庭审中，原告提交证据一：2017年4月16日签订的房屋认购协议、2017年4月11日缴纳房屋定金10000元收据一张及交费小票一张,2017年4月16日首付款207874元收据一张及交费小票两张，2018年4月7日智高常春藤地下车位认购协议书，2018年4月7日车位定金10000元收据，证明原告已经履行付款义务，被告智高公司延期交房，构成违约的事实以及合同约定的付款方式为银行按揭，首付20%，剩余房款办理银行贷款的事实。证据二：与智高公司薄立晓的通话录音，证明被告智高公司未按约定按时交房，构成延期的事实。证据三：与智高公司张文哲的通话录音，被告智高公司售楼部大厅张贴的商品房销售明码标价审核监制申请表。证明张文哲是被告智高公司员工，被告智高公司要求原告多支付10%首付款的事实。证据四：编号为1032803105433、文件名为律师函—交付孟飞飞智高常春藤房屋及车位催告函的中国邮政特快专递邮寄回执，物流详情显示收件日期为2020年1月2日，证明原告催告被告智高公司交房及车位，在合理期限后被告智高公司仍未交房的事实。证据五：2017年4月11日搜狐焦点网团购优惠告知书，10000元收据（北京焦点公司出具）及银行交费小票，证明原告跟被告北京焦点公司签订团购优惠告知书，是为了享受1万抵2万的优惠，且原告已经支付10000元的事实。 被告智高公司提交证据一：2019年6月12日，我公司和中国工商银行股份有限公司石家庄桥西支行签署的关于按揭贷款业务合作协议，双方达成了两成首付，可以最高贷款比例为80%。证据二：关于石家庄市栾城区住房和城乡建设局关于启动全区建筑工程重污染天气应急管理通知2018-2019，合计37份紧急通知，为不可抗力因素导致C2区交房整体滞后。证据三：C2区包含C11号楼五证齐全，我方认为合同不能解除。证据四：提供2020年3月26日智高公司与任红飞签订的石家庄市商品房买卖合同（预售），该合同任红飞的预付为21.94%，证明我们实施的是两成首付。 被告焦点公司：无证据提交。 被告智高公司对原告孟飞飞提交的购房协议、交费票据、小票均无异议；对两份录音材料认为没有明确的背景，对录音的真实性和内容有异议；对商品房明码标价审核监制申请表认可；对原告提交的特快专递及内容没有收到。 被告北京焦点公司对原告孟飞飞提交的证据前四组认为是与智高公司之间关系的证据，不清楚真实性不予质证。对证据五真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，有异议。 原告孟飞飞对被告智高公司提交的证据因提交的全部为复印件，不符合证据要性，对证据三性均不予认可；其中两成首付的问题，被告智高公司给原告的通知及原告到售楼部大厅的咨询均是要增加10%首付，当事人可以请求解除合同，被告智高公司应返还购房款及利息。关于被告智高公司说不可抗力，该情形不属于不可抗力，不是免责事由。根据最高院关于审理商品房买卖司法解释第15条规定，出卖人延期交房，买受人合理催告仍未履行，应解除合同。 被告北京焦点公司对被告智高公司提交的证据真实性、合法性、关联性证明目的均认可。证据恰能证明智高公司有能力也可以继续履行原告之间的购房合同。该合同的继续履行也不会导致原告的合同目的的无法实现。 本院经审理认定事实如下：2017年4月16日原告孟飞飞作为乙方与被告智高公司作为甲方签订了房屋认购协议，乙方自愿认购甲方开发的智高·常春藤项目C11号楼1单元1403室，暂定建筑面积91.38平方米，单价11686.08元/平方米，房屋总价款为人民币1067874元。付款方式为银行按揭：首付20%，乙方于2017年4月16日缴纳首付款计人民币217874元；剩余房款计人民币850000元，办理银行贷款。双方约定的交房时间为2019年10月31日前。2018年4月7日，原告与被告智高公司签订《智高常春藤地下车位认购协议书》，约定的交付使用时间为2019年11月30日前。原告于2017年4月11日缴纳房屋定金10000元，于2017年4月16日向被告智高公司缴纳购房款207874元,2019年4月7日缴纳车位定金10000元，合计缴纳购房款227874元，于2017年4月11日，与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》并向被告北京焦点公司支付咨询服务费10000元。被告于2019年7月10日已取得商品房预售许可证。原告主张被告要求原告首付款增加支付10%房款严重违反合同约定，致使合同目的无法实现，同时被告未履行交付义务，被告已构成根本违约，依法应予解除合同。被告对原告提高首付比例的主张不认可，认为延期交付的原因因为政府政策导致的停工，不同意解除合同。 以上有原、被告提交的证据及双方当事人当庭陈述为证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告孟飞飞与被告河北智高公司签订的房屋认购协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，且在原告起诉前，被告已取得案涉房屋的预售许可证，合法有效。原告与被告北京焦点公司签订《搜狐焦点网团购优惠告知书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。 原告依约向被告智高公司缴纳了购房款，向被告北京焦点公司缴纳了咨询服务费，被告智高公司应按协议约定向原告交付房屋。本案争议的主要焦点为：原、被告签订的《房屋认购协议》和《智高常春藤地下车位认购协议书》是否符合约定解除条件或者法定条件。原告主张解除合同的两个依据，第一、关于提高首付款比例，原告主张被告单方面要求提高首付款的比例，并提供了微信聊天记录和录音，但未能证明聊天记录和录音的对象的身份，被告对提高首付款主张亦不认可，并表示原告可以按照首付款20%的比例办理银行贷款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。原告未能提供证据证明被告主张提高首付款比例构成违约导致合同目的不能实现，不符合法定的解除条件，故对原告以被告提高首付款比例致使合同目的不能实现解除合同的请求不予支持。第二、原告主张被告延迟交房构成根本违约，被告辩称延迟交房是因为政策性停工导致，并提交了石家庄市栾城区住建局下发的关于启动全区建筑工程重污染天气一级、二级应急响应的紧急通知、关于进一步加大减排力度应对重污染天气过程的通知、关于做好2018年高考期间建筑工地停工的通知等证据，上述证据中显示自2018年1月12日至2019年10月31日（约定交房之日）的期间里，由于重污染天气，栾城区住建局一直不间断地通知被告停工。约定交房日期之后，自2019年11月1日至2019年12月6日期间，栾城区住建局多次通知被告停工。本院认为因政策性原因导致被告停工，不属于根本违约，并不影响合同根本目的的实现，故对原告以被告延期交房构成根本违约解除合同的请求不予支持。对于原告主张的编号为1032803105433、文件名为律师函—交付孟飞飞智高常春藤房屋及车位催告函的中国邮政特快专递邮寄回执，物流详情显示收件日期为2020年1月2日，证明原告催告被告智高公司交房及车位，在合理期限后被告智高公司仍未交房的事实。根据最高院关于审理商品房买卖司法解释第15条规定，出卖人延期交房，买受人合理催告仍未履行，应解除合同的请求不予支持。原、被告签订的《房屋认购协议》和《智高常春藤地下车位认购协议书》，被告北京焦点公司按约履行了咨询服务相关义务，对原告要求被告北京焦点公司将咨询服务费返还原告，并承担利息的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 驳回原告孟飞飞的诉讼请求。 案件受理费4718元，减半收取计2359元，由原告孟飞飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4718元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李坚强 二〇二〇年六月二十二日 书记员  任力伟