湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初637号原告：万鹏彪，男，1983年2月11日出生，汉族，住武汉市，委托诉讼代理人：邹懿、但晶，湖北秋泽律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：湖北德钰商业运营管理有限公司（以下简称德钰公司），住所地：咸宁温泉贺胜路特1号。被告：咸宁市天成投资有限公司（以下简称天成公司），住所地：咸宁市贺胜路特1号。原告万鹏彪与被告德钰公司、天成公司委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告万鹏彪委托诉讼代理人邹懿、但晶到庭参加了诉讼，被告天成公司、被告德钰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万鹏彪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金共计159257.88元。租金分段计算：①35.32㎡×1元／㎡×36个月＝1271.52元；②35.32㎡×105元／㎡×42个月＋18天×﹙105÷30﹚元／㎡×35.32㎡＝157986.36元，（租金从2015年11月23日暂计算至2019年6月30日止）；2、判令被告德钰公司向原告支付逾期付款违约金152869.5元（违约金按商铺总价款509565元的30%计算）；3、判令两被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2012年10月28日，原告万鹏彪与被告天成公司签订了《商品房买卖合同》，购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负一层1241号商铺。该商铺建筑面积为35.32平方米，总价款509565元。同日，原告与被告德钰公司签订了《商铺委托租赁管理合同书》，合同约定原告将天成该商铺委托被告进行租赁管理。《商铺委托租赁管理合同书》约定：委托租赁的基本租金收益为每平方米（建筑面积）每月105元，基本租金收益全部归甲方所有，还约定乙方未依本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期违约金。合同签订后，原告履行了合同义务。两被告至今未向原告支付租金，违反了合同义务，应当承担违约责任。同时，原告在购买商铺之前，被告天成公司委托德钰公司对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理，负有不可推卸的责任，应当与德钰公司共同承担责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告天成公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。被告德钰公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但是提交给付原告万鹏彪2016年6月30日前租金19227.4元的证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告提供的有效证据，结合本案的事实，本院认定事实如下：2012年10月28日，原告与被告天成公司签订了《商品房买卖合同》，原告以总价款509565元购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负一层1241号商铺。同日，原告与被告德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，约定：原告将该建筑面积为35.32平方米的商铺委托被告德钰公司进行租赁管理。从2012年11月23日起前三年为市场培育期，原告按照每平方米每月1元的标准享有市场培育期收益。三年的市场培育期满后，双方自动转入委托租赁管理期。委托租赁管理期限为12年，共分为三个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为2年，后两个委托租赁管理期每期为5年。委托租赁的基本租金收益为每平方米每月105元，基本收益金全部归原告所有，增值租金的70%由原告所有，30%作为服务费归被告德钰公司享有。基本租金收益每半年支付。支付时间为每年的6月28日及12月28日或之后20个工作日内，计租周期为每年1月1日至6月30日及7月1日至12月30日，（首次计租时间不满半年的按天计算）。双方各自按其所得的收益（相关收益和服务费），分别缴纳相关的税费、租赁备案费及其他国家相关机构规定应缴纳的费用，税务机关或国家相关机构根据法律要求被告德钰公司代扣代缴的，被告德钰公司按要求代为办理。还约定乙方未依本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期违约金。合同签订后，被告德钰公司按约定向原告支付了2016年6月30日前的租金收益，尚欠2016年7月1日至2016年12月31日期间的税前租金22251.6元（计提扣税14.1%后为19114.12元）未付（应于2017年1月17日之前支付，截止至2020年6月30日逾期付款违约金为12041.9元）；尚欠2017年1月1日至2017年6月30日期间的税后租金19114.12元未付（应于2017年7月18日之前支付截止至2020年6月30日逾期付款违约金为10302.51元）；尚欠2017年7月1日至2017年12月31日期间的税后租金19114.12元未付（应于2018年1月17日之前支付，截止至2020年6月30日逾期付款违约金为8553.57元）；尚欠2018年1月1日至2018年6月30日期间的税后租金19114.12元未付（应于2018年7月18日之前支付，截止至2020年6月30日逾期付款违约金为6814.18元）；尚欠2018年7月1日至2018年12月31日期间的税后租金19114.12元未付（应于2019年1月17日之前支付，截止至2020年6月30日逾期付款违约金为5065.24元）；尚欠2019年1月1日至2019年6月30日期间的税后租金19114.12元未付（应于2019年7月18日之前支付，截止至2020年6月30日逾期付款违约金为3325.86元）。欠付税后租金合计114684.72元，违约金合计46103.26元。为此，双方产生纠纷，原告诉至本院请求依法处理。同时查明，被告天成公司在销售商铺时，向原告发放销售广告和宣传资料，承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”。并在该宣传资料（秘诀3）中告知购房者：有专业管理公司护航，德钰公司率先提出“先行赔付、无理由退货”售后服务承诺，专项推广资金、精准化营销、立体式组合营销、品牌成长帮扶计划四大营销策略，更是堪称旺市定海神针，消除投资者买铺缺乏经营的烦扰。原告与被告天成公司签订的《商品房买卖合同》购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负一层1241号商铺。该合同第十八条约定，买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划。原告与被告德钰公司签订的《商铺委托租赁管理合同书》载明，原告在购买商铺之前，被告天成公司已委托被告德钰公司对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。本院认为，原告作为案涉商铺所有权人，其与被告德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将商铺委托被告德钰公司租赁管理，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。被告德钰公司应按合同约定向原告支付租金收益，其拖欠租金收益，显属违约，故对原告要求被告德钰公司支付租金收益，应按到期应付租金，扣减代缴税费后，实欠租金收益部分114684.72元，予以支持。原告诉请租金计算至2019年6月30日，之后的租金到期后由被告按约支付或逾期由原告另行主张权利。对原告诉请被告德钰公司按商铺总价款的30%向原告支付逾期付款违约金152869.5元本院不予支持，本院予以部分支持。关于税费问题，被告德钰公司按照相关规定代扣代缴税款，抵扣其应当支付的款项。关于天成公司在本案中是否承担相应的民事责任问题。本院认为，被告天成公司应当与德钰公司共同承担民事责任。理由如下：第一、天成公司向原告发放销售广告和宣传资料的性质对天成公司具有法律约束力。该销售广告与宣传资料中不仅着力对德钰公司管理经验与投资无风险等内容进行宣传，并承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”，即该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定；从合同的签订与履行情况来分析，天成公司在与原告签订《商品房买卖合同》的同时，要求原告与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，将涉案房屋交由德钰公司经营管理，来实现包租与只需购房无需承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联，原告在购房同时，经营管理和投资风险由天成公司负责，该销售广告和宣传资料的内容视为天成公司所承诺的内容，在买受人做出承诺时生效，即原告与之签订《商品房买卖合同》时，天成公司在销售广告和宣传资料所承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容，对天成公司发生法律约束力；第二、天成公司与德钰公司构成委托关系。《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》系格式合同，该合同明确表述系受天成公司的委托从事经营管理，而涉案《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划”，上述条款包含有三个意思表示：1、原告购房时，涉案房屋已被天成公司委托德钰公司负责经营管理，由二份合同的外部表现形式即可确定天成公司与德钰公司之间系委托合同关系；2、原告本人无权对涉案房屋经营管理，必须由天成公司统一经营管理；3、为了实现涉案销售广告和宣传资料所承诺的“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”的合同目的，天成公司明确规定，买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，所购房屋不能交付买受人自行经营管理，只能由天成公司统一经营管理，即买受人必须按照天成公司的意思表示，与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》。上述事实可以相互佐证，原告购买诉争商铺时，为了实现销售广告承诺的回报，天成公司委托德钰公司与原告签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》，负责经营管理该商铺。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的由培育期3年和后来的委托租赁管理期限12年相加构成的委托租赁管理期为15年，与天成公司销售广告中承诺的15年托管期一致。同时《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》约定的租金标准亦超过广告资料中7%稳定投资回报，该事实亦可印证天成公司与德钰公司构成委托关系；第三、由于涉案《商品房买卖合同》和《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，且系各方当事人真实的意思表示，为有效合同，虽然《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》的合同签订主体为德钰公司与原告，但该合同系德钰公司受天成公司委托，为原告实现购房目的而订立，天成公司作为委托方应受该合同的约束。在天成公司违反合同所约定的义务时，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，原告可以向委托人主杨金焱利，因此，原告有权依据上述合同要求天成公司承担违约责任。《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》无论是原告与天成公司签订，还是原告与德钰公司签订，都不影响开发商天成公司对诉争商铺售后包租的性质，其后果应由开发商天成公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、咸宁市天成投资有限公司和湖北德钰商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告万鹏彪支付税后租金收益114684.72元及逾期付款违约金46103.26元，合计160787.98元。二、驳回原告万鹏彪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2991元，由被告湖北德钰商业运营管理有限公司和咸宁市天成投资有限公司负担1721元，由原告万鹏彪负担1270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  何利平二〇二〇年六月三十日书记员  钟咸芳