辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初2852号 原告：任天罡，男，1979年7月31日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。 被告：恒大鑫源（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：李玉武。 委托诉讼代理人：徐泽，男，1983年2月13日出生，汉族，现住沈阳市大东区。 被告：金碧物业有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市于洪区。 负责人：阎明。 委托诉讼代理人：王冬平，女，1991年1月4日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 原告任天罡诉被告恒大鑫源（沈阳）置业有限公司（以下简称“恒大公司”）、金碧物业公司拍卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁艳、被告恒大公司委托诉讼代理人徐泽、被告金碧物业公司委托诉讼代理人王冬平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原告在人民法院诉讼资产网拍卖沈阳市于洪区房产签订的《网络司法拍卖成交确认书》有效；2.请求人民法院判令二被告协助原告办理竞买成功的位于沈阳市于洪区房产的更名过户手续；3.请求人民法院判令二被告向原告交付沈阳市于洪区房产；4.请求人民法院判令二被告赔付原告因没有及时办理更名过户手续造成的损失16,800元（包括但不限于月租金及物业费等支付至实际交付日）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2019年7月9日，沈阳市和平区人民法院在人民法院诉讼资产网上发布公告，拍卖执行案件（2018辽0102执恢900号）。被申请人于爽和金虎位于沈阳市于洪区的房产，原告支付了14万元获得竞买资格。2019年8月14日10时22分，原告作为竞买人以918,108元竞买成功，人民法院诉讼资产网生成了网络司法拍卖成交确认书。同日，原告交付了尾款778,108元。原告履行了拍卖协议的约定，持裁定书去房产局办理房产相应权利登记手续时，该房产的开发商即被告恒大公司和物业服务企业金碧公司却以该房产所有权有瑕疵为由，拒绝出具缴纳维修基金等所需的手续，也拒绝向原告交付拍卖的房产。原告因此不能办理更名过户手续，不能正常使用，不能签订租赁合同，造成巨大经济损失，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 在庭审中，原告增加一项诉讼请求，请求法院判令确认沈阳市于洪区房产归原告所有。 被告恒大公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我公司没有与原告签订商品房销售合同，根据合同相对性原则，没有向原告交房的义务。我公司在该小区的开发楼盘已经交付完毕，尚余未交付的楼房已经委托本小区的物业公司即金碧物业公司办理交楼事宜。 被告金碧物业辩称：我公司已经提供相关物业管理服务，但原告尚欠我公司物业费11,858.4元，电梯费648元，代缴水电煤采暖费4,352元，同时欠我公司借款本金18万元，违约金298,080元。在原告未缴清上述费用前，我公司不同意履行交付义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月9日，沈阳市和平区人民法院在人民法院诉讼资产网上发布公告，拍卖（2018）辽0102执恢900号执行案件（申请执行人平安银行股份有限公司沈阳分行，被申请人于爽、金虎），被申请人于爽和金虎位于沈阳市于洪区的房产。原告先期支付了140,000元获得竞买资格。2019年8月14日10时22分，原告作为竞买人以最高报价918,108元竞买成功，人民法院诉讼资产网生成了网络司法拍卖成交确认书。同日，原告交付了尾款778,108元。2019年8月15日，沈阳市和平区人民法院作出（2018）辽0102执恢900号执行裁定书，内容为：“一、将备案在被执行人于爽名下位于沈阳市于洪区（建筑面积146.43平方米）房产交付给买受人任天罡，房产所有权及相关权利自本裁定送达买受人任天罡时起转移。二、买受人任天罡可持本裁定书到有关管理机构根据该机构相关规定办理房产相应权利登记手续。三、强制注销被执行人于爽名下位于沈阳市于洪区(建筑面积146.43平方米）房产的预购商品房抵押预告登记。”但此后，原告在办理房产权属变更登记时，因恒大公司未能出具缴纳公共维修基金相关手续，房产登记机关未能为原告办理，现该房产由金碧物业管理。 另查明：被申请人于爽和金虎曾因购买案涉房产交纳首付款，向被告金碧物业借款18万元一直未能偿还，金碧物业曾起诉该二债务人，但未果。为此，二被告不同意协助原告办理变更登记手续，也不同意向原告交付房屋，致使原告诉讼至本院。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中，作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁定书、调解书以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。本案中，沈阳市和平区人民法院为执行（2018）辽0102执恢900号执行案件，作出了相应的执行裁定书，该裁定书已经明确案涉房产所有权及相关权利自本裁定送达买受人任天罡时起转移。依据上述物权法及司法解释的规定，本院确认该房产的所有权归原告任天罡所有，对原告增加的诉讼请求，即要求确认房产归原告所有之诉讼请求，本院依法予以支持。 关于原告诉讼请求的第三项、第四项，即要求二被告交付房产、赔偿未及时办理更名及交付房产造成的租金、物业费损失之诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该法第三十七条规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条规定，依照物权法第二十八条至第三十条规定，享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人。根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。本案中，原告主张被告返还房产及赔偿租金损失的诉讼请求，符合物权法及司法解释的前述规定，本院予以支持。 关于原告主张的租金损失数额，案涉《网络司法拍卖成交确认书》载明，上述司法拍卖成交信息经人民法院执行裁定确认后生效。由于原告并未提举证据证明二被告确已收到和平区人民法院送达的执行裁定书以及相应的送达时间，而被告恒大公司在庭审中自认于2019年12月收到拍卖成交确认书并提出异议，2020年4月收到和平区人民法院拍卖所得价款，用于偿还被告恒大公司代偿被执行人所欠银行贷款部分，此后房产由被告金碧物业管理，故本院认定被告金碧物业应从本案开庭审理时间，即2020年4月10日开始，向原告赔偿因拒不交付房产所产生的租金损失。结合本地区同一地段、同一时期的房屋出租市场行情，原告主张每月租金2,000元属合理范畴，本院予以支持。至于其主张物业费损失每月400元，因其未实际支付，故本院不予支持。 关于原告主张的第一项，即确认涉案《网络司法拍卖成交确认书》有效之诉讼请求，因该确认书效力已为和平区人民法院生效执行裁定所确认，故原告的诉讼系重复诉讼，本院不予审理和裁判。 关于原告主张的第二项，即判令二被告协助原告办理竞买成功的案涉房产更名过户手续之诉讼请求，因和平区人民法院执行裁定已经确定，原告可持本裁定书到有关管理机构根据该机构相关规定办理房产相应权利登记手续，故原告的该项请求系执行内容，原告的请求诉讼构成重复诉讼，本院不予审理和裁判。 关于被告金碧物业所辩，原告在竞买该房产时应结清所欠其借款之抗辩理由，由于金碧物业所主张的借款债务人系被执行人于爽、金虎，与原告无关，且竞买时并未附随该项义务，该笔债权亦未以案涉房产设定抵押权，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、第八条之规定，判决如下： 一、位于沈阳市于洪区的房产为原告任天罡所有； 二、被告金碧物业有限公司沈阳分公司于本判决生效后三日内，将沈阳市于洪区房产交付给原告任天罡； 三、被告金碧物业有限公司沈阳分公司于本判决生效后三日内，赔偿给付原告任天罡沈阳市于洪区房产租金每月2,000元（租金从2020年4月10日起至实际交付房屋之日止）； 四、驳回原、被告其他诉讼请求。 案件受理费13,149元，由被告金碧物业有限公司沈阳分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。    审 判 长  郭永昌 人民陪审员  程 新 人民陪审员  王 萍 二〇二〇年六月八日 书 记 员  谢明鸣