江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0303民初4561号原告：徐州市城市建设投资总公司，住所地徐州市彭城路商业街1号15层。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被告：汪园园，女，1984年1月28日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：史成志，男，1973年4月6日生，汉族，住徐州丰县。委托诉讼代理人：史忠磊，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：承颖，江苏品川律师事务所律师。原告徐州市城市建设投资总公司（以下简称“城投公司”）与被告汪园园、史成志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人夏飞阳，被告汪园园、史成志的委托诉讼代理人史忠磊、承颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告交还位于徐州市房屋。2、本案的诉讼费等一切费用由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原与被告汪园园签订一份合同注销（解除）协议书，双方一致同意解除合同编号为0270377《商品房买卖合同》，约定了办理完产权处注销手续后，被告汪园园将位于徐州市房屋交还原告。合同签订后双方办理了产权处注销手续，被告汪园园应将房屋交还原告，但因其与另一被告史成志就该应返还的房屋存在合同关系，并未按约将房屋实际交还给原告，该房屋至今仍被占用。为此特提起诉讼请求依法支持诉请。被告汪园园辩称：房屋我已经交还给原告，和被告史成志的买卖协议在2015年就解除了。2011年我和我老公（周维）购买了涉案房屋，2012年周维去世，我没有偿还能力，我去找原告，原告让我找售房处杨经理办理退房事宜，杨经理让我把房子卖掉，我就把房子卖给了被告史成志。2013年我和被告史成志签订了协议，被告史成志支付20万定金。之后两年，我一直和被告史成志联系让他把房款支付给原告，被告史成志一直不给，我只能和被告史成志解除协议。2015年11月10日我给被告史成志写了解除房屋转让协议的通知，2015年12月22日给被告史成志发了腾房通知，被告史成志一直没有腾房也没来找我谈也不给钱，我只能视为解除协议已经生效。2018年我把房子退给了原告办理了产权注销手续。被告史成志辩称：涉案房屋所有权应归被告史成志所有，被告汪园园于2013年8月9日与被告史成志签订房屋转让协议书，约定将涉案房屋转让给被告史成志，被告史成志支付了房屋定金20万，余款双方约定145万由被告史成志直接支付给原告，被告史成志接收房屋后前往原告处准备交款，原告工作人员告知因为购买房屋的是周维，周维过世后应由持有继承公证的合法继承人来协助被告史成志缴纳款项，被告史成志为此找过周维的父母，希望他们配合被告汪园园办理继承手续，但直到2018年3月继承手续才办好，被告汪园园也没有通知被告史成志，被告史成志是从周维父母处打听到的，期间被告史成志多次到原告处要求支付房款，但原告一直以购房者是周维为由不能接收被告史成志的款项，一直拖延没有收款，其余款项待房屋办理产权证后被告史成志才需支付给被告汪园园，被告史成志不存在违约，至今该房屋都由被告史成志合法占有使用，依据物权法有关善意取得的相关规定，被告史成志应为涉案房屋的合法所有权人。原告与被告史成志注销商品房买卖合同的行为应予以撤销，原告与被告汪园园签订的合同注销解除协议书明显侵害了善意第三人被告史成志的合法权益，现该房屋价格已远超被告史成志购买时的价格，被告汪园园的注销合同行为明显是放弃权利的行为，故依据撤销权的相关规定，被告史成志作为与被告汪园园签订房屋转让协议书的权利方，有权要求撤销原告与被告汪园园签订的合同注销解除协议书及其双方已办理的撤销手续。本案事实上原告与被告汪园园早已明知被告史成志购买了被告汪园园的房屋，其双方的行为明显损害了被告史成志的权利，其双方注销商品房买卖合同的行为应属无效，被告史成志系涉案房屋的合法所有权人，有关被告汪园园与被告史成志商品房买卖合同的继续履行事宜被告史成志将另行起诉要求被告汪园园继续履行并要求原告配合。综上请法院依法审查驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告汪园园与案外人周维系夫妻关系。2011年10月18日，案外人周维（买受人）与原告城投公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0270377）一份，约定，买受人购买位于，该商品房的用途为商服，商品房总价款为29100002元，付款方式为买受人于2011年10月18日支付人民币1455002元、2011年12月18日前支付人民币1455000元（含银行按揭贷款）。2011年10月19日，周维向徐州市城市建设投资总公司支付上述房屋预收购房款1455002元。2011年11月18日，周维缴纳上述房屋的契税及契税滞纳金87343.71元。2013年8月6日，被告汪园园向原告出具《收条》一份，载明，现收史成志房屋订金贰拾万元整（200000）。2013年8月9日，被告史成志（乙方）与被告汪园园（甲方）签订《房屋转让协议书》，经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于徐州市云龙区（两层，建筑面积278.5平方米）转让给乙方。上述门面总价贰佰玖拾壹万元整（￥2910000元），其中甲方已付给开发商壹佰肆拾伍万元整（￥1450000）首付款，乙方只需付给甲方壹佰肆拾伍万元整（￥1450000），其余壹佰肆拾伍万元整（￥1450000元）由乙方支付给开发商。付款方式为乙方先交定金贰拾万元（￥200000元），其余房款在甲方过户给乙方后，乙方一次性付清。乙方支付甲方贰拾万元（￥200000元）款项时甲方须把此房屋所有权证等证件原件及相关票据均由乙方保管。甲方必须积极配合乙方共同到相关部门办理上述门面房所有手续，自乙方给甲方定金之日起，上述门面房的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有该门面房产权及使用权等任何权利。自乙方给甲方定金之日起，如遇拆迁等与此房相关的权利义务均由乙方享有和承担，在此日之前由此房产生的权利义务均由乙方享有和承担。2015年11月10日，被告汪园园向被告史成志发出《解除房屋转让协议通知书》，载明，关于我和你2013年8月9日签订的《房屋转让协议》至今已经两年多，该房屋已被你占用两年多。我打电话你也不接，你也不回电话，现书面告知你，限你十日内和我协商该房屋转让事宜，逾期视为你同意解除该房屋转让协议。2015年12月21日，被告史成志向被告汪园园发出《限期房屋过户通知》，载明，我与你在2013年8月9日签订的骆驼山康馨园公建B27D-1-103房屋转让协议书，根据该协议书第三条：以收到我方定金人民币20万元后，应该将该房屋过户与我后，我才有义务将余款一次性付清，经与你协商两年，你仍迟迟不与我过户，且故意焊门致我无法使用该房，现郑重通知你，限你7日内协助我办理房屋过户手续，逾期即视为你违约。2015年12月22日，被告汪园园向原告发出《腾房通知》，载明，我方于2015年11月10日已向你方发出解除房屋转让协议通知，你收到后未向法院提起诉讼，确认合同效力。2015年11月10日的房屋解除通知已生效，合同已解除。现我方要求收回房屋，限你五日内腾空房屋，交付与我。2018年3月1日，周维的父亲周绵生与母亲王怀珍共同出具《放弃继承权声明书》一份，载明，周维和汪园园是原配夫妻，周维于2012年12月2日去世。周维的父母均健在，周维的父亲是周绵生，母亲是王怀珍。周维一生只有两个子女，分别是儿子周锦焱，女儿周熙童，别无其他子女，周维生前与其配偶购买房产一处：坐落于徐州市（《商品房买卖合同》编号：0270377）。上述房产目前尚未办理所有权证书。上述财产权益中周维所占的份额为其遗产。周维生前无遗嘱，也未与他人签订遗赠抚养协议。声明人作为周维的法定继承人，在未受任何威胁和诱导下，分别发表声明如下：声明人自愿放弃对上述财产中自己应继承的份额的继承权，并永不反悔。同时声明人还郑重声明，如因声明人放弃继承死者遗产份额，致使声明人不能履行法定义务的，放弃继承权的行为无效，并自愿承担一切法律责任。声明人的放弃继承权声明书的效力追溯到继承开始的时间。本声明书是声明人不受任何人的威逼胁迫和误导下自愿签署的。该《放弃继承权声明书》签字处王怀珍的签字备注为“王怀珍（周维生代）”。2018年3月12日，江苏省徐州市徐州公证处出具（2018）徐徐证民内字第1210号《公证书》一份，载明，公证事项为声明，兹证明周绵生、王怀珍于2018年3月1日来到我处，在本公证员的面前，周绵生在前面的《放弃继承权声明书》上签名、按指纹；王怀珍在前面的《放弃继承权声明书》上按指纹，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。同日，江苏省徐州市徐州公证处出具（2018）徐徐证民内字第1211号《公证书》一份，载明，公证事项为继承权……根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：一、被继承人周维于2012年12月2日死亡。二、继承人汪园园、周锦焱和周熙童的法定代理人汪园园向本处申请继承被继承人周维生前遗留的与其配偶汪园园的夫妻共同财产；坐落在徐州市。上述房产目前尚未办理不动产权证书。三、据被继承人周维的继承人汪园园周锦焱和周熙童的法定代理人汪园园称，被继承人周维生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议。四、被继承人周维的配偶是汪园园，父亲是周绵生，母亲是王怀珍，儿子是周锦焱，女儿是周熙童。五、现汪园园、周锦焱和周熙童的法定代理人汪园园表示要求继承被继承人周维的上述遗产。周绵生、王怀珍已在我处办理了放弃对被继承人周维上述遗产继承权的公证（公证书编号：（2018）徐徐证民内字第1210号）……因此，兹证明被继承人周维的上述遗产由汪园园、周锦焱、周熙童共同继承。2018年5月11日，原告（甲方）与周维（乙方）签订合同注销（解除）协议书，载明：买受人周维于2011年10月18日购买的骆驼山康馨园第公建B27D-1-103房屋《商品房买卖合同》（合同编号：0270377、备案证明书号：20110140077）。由于买受人周维去世，无法继续履行合同，我公司与周维妻子汪园园协商，双方协商一致解除合同（合同编号：0270377）并自愿到产权处申请上述商品房注销合同备案，并办理退房。该房屋没有任何权属纠葛，没有任何第三方主张该房屋权利。乙方处汪园园签字并按捺。2019年10月26日，史成志以汪园园为被告起诉至徐州市泉山区人民法院，要求汪园园继续履行与史成志签订的《房屋转让协议书》，配合办理房屋产权登记手续。徐州市泉山区人民法院于2020年4月20日作出（2019）苏0311民初6569号民事判决，驳回了史成志的诉讼请求。另查明，骆驼山康馨园公建B27D-1-103房屋目前房屋状态为“未售”。庭审中，被告汪园园陈述涉案房屋已于2018年6月28日交还给原告，为证实其陈述向法庭提供交接手续打印件。原告对于该交接手续的真实性无异议，该原件在原告处。但汪园园将涉案房屋交还给原告时，原告不知道该房屋被其他人员占用，虽对电表、水表数字进行确认，但在涉案房屋关门两小时后又被人打开，认为汪园园并未实际履行交房义务。庭审中，被告史成志陈述涉案房屋由其占有使用。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。根据本院查明的事实，徐州市房屋现依法登记在原告名下，被告史成志占有涉案房屋系无权占有，现原告主张返还房屋，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条之规定，判决如下：一、被告史成志于本判决书发生法律效力之日起十日内交还原告徐州市城市建设投资总公司位于徐州市房屋。二、驳回原告徐州市城市建设投资总公司其他诉讼请求。案件受理费19839元，由被告史成志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  刘爱琳人民陪审员  杨振兰二〇二〇年六月二十九日书 记 员  宋神保