辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3437号上诉人（原审被告）：向邦东，男，1965年6月24日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。被上诉人（原审原告）：辽宁世邦物业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区辉山经济开发区沈北路196号。法定代表人：关琦，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾繁骅，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴冰，男，系该公司员工。上诉人向邦东因与被上诉人辽宁世邦物业管理有限公司（以下简称“世邦物业”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向邦东上诉请求：1、驳回辽宁世邦物业管理有限公司一审诉求；2、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初9251号民事判决；3、判沈阳翔凤房地产（集团）有限公司商品房买卖合同、备案合同第十五条关于产权登记履行；4、沈阳翔凤房地产（集团）有限公司故意违约，迟延办理房证，给上诉人造成损失，要求按278000双倍赔偿；5、判沈阳翔凤房地产（集团）有限公司向上诉人提供经政府权力机构测量的房屋面积实际数据，退还多交的购房款；6、判辽宁世邦物业管理有限公司退还上诉人已经抵扣缴纳的物业管理费和超面积已经抵扣缴纳的物业管理费；7、判辽宁世邦物业管理有限公司退还上诉人已经抵扣缴纳的房屋装饰费押金、取暖费、电梯费、垃圾清理费，预收水费、预收电费；8、判辽宁世邦物业管理有限公司退还侵占上诉人房屋公摊面积的车位租金、广告费、占有消防通道违建办公场所应得部分的租金；9、判辽宁世邦物业管理有限公司和沈阳翔凤房地产（集团）有限公司限期办理房证；10、判诉讼费由被上诉人全额承担。不服一审判决的主要事实与理由：一审认定事实错误，适用法律错误。沈阳翔凤房地产（集团）有限公司与辽宁世邦物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》不具有法律效力，与上诉人没有直接的法律关系，沈阳翔凤房地产（集团）有限公司没有任何权利代表业主与辽宁世邦物业管理有限公司签订合同，业主至今也未与辽宁世邦物业管理有限公司签订物业管理服务有效合同，没有法律义务，物业费欠费期间为2015年2月26日至2019年10月25日不是事实，二审被上诉人与沈阳翔凤房地产（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》无效。世邦物业辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人三四五九项内容与我方无关。上诉人应当向开发商主张权利。上诉人主张返还面积的物业费没有事实依据，我方没有就抵扣物业费一事与上诉人达成过协议。对于超出面积交纳物业费一事，根据合同约定我方有权收取物业管理费，并非将公摊面积使用面积进行区分。我方一直按照合同约定收取物业费。所以不能将公摊面积从整个面积建筑中扣除。上诉人主张的返还垃圾清运费，装修押金费，预收采暖费，预收水电费没有事实依据。一审并未提出反诉，并非同一法律关系。世邦物业向一审法院起诉，请求法院判令被告支付拖欠的2015年2月26日至2019年10月25日的物业费6626元和违约金500元及本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告世邦物业公司经公开招投标，中标沈阳翔凤房地产（集团）有限公司开发的沈阳辉山农业高新技术开发区封道街33号“翔凤山水国际”小区前期物业服务项目，选聘为该小区的物业服务企业。中标后沈阳翔凤房地产（集团）有限公司与原告世邦物业公司签订《前期物业服务合同》三份，约定由原告为“翔凤?山水国际”提供物业服务，合同约定住宅物业费1.5元/月/建筑平米，合同期间总为2013年5月1日至2023年4月30日止。合同对委托管理事项、物业费、服务质量、双方权利义务进行了约定。原告在中标后至今一直在为该小区提供物业服务。另查，被告向邦东系沈阳市沈北新区沈北路196-96号1-13-1室业主，房屋建筑面积78.88平方米。物业费欠费期间为2015年2月26日至2019年10月25日。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩和向法庭提供证据的权利、以及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利。本案原告与涉诉小区开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区全体业主均具有法律约束力。现原告依据合同约定提供物业服务，被告作为业主负有向原告交纳物业服务费的。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务,被告未实际入住涉案房屋，不能构成被告拒绝缴纳物业费的正当理由。关于房屋面积，被告对房屋面积存在异议，应向相关管理部门提出，不属于本案审理范围。本案房屋面积应以被告提供商品房买卖合同记载房屋面积为计算物业费的标准。故被告应向原告支付自2015年2月26日至2019年10月25日物业费6625元的诉讼请求,于法有据，予以支持。关于原告主张的违约金，因被告并非恶意欠费，对其该项请求不予支持。关于被告要求原告退回已缴纳房屋装饰押金、垃圾清理费主张，可另案解决。关于办理房屋产权证的问题，与本案非同一法律关系,可另行主张权利；关于返还取暖费、预收水费、电费的问题，原告并非收费主体，被告可向另行主张权利。关于被告要求退回电梯费的问题，因被告未提供曾交纳电梯的证据，待提供相关证据后另行解决；关于被告提出的返还车位租金、广告费、占用消防通道违建办公场所应得租金的问题，被告非权利主体,被告不具有诉权,应由权利人主张权利。一个园区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、园区的自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关，业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。原告在今后的服务过程中应当严格遵守物业服务合同约定的内容，切实增强服务意识、改善服务质量，加强对公共设施维护，进一步提高广大业主满意度，与业主共同打造良好的居住环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告向邦东于本判决发生法律效力后三日内给付原告辽宁世邦物业管理有限公司自2015年2月26日至2019年10月25日的物业费6625元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告向邦东负担二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案被上诉人与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主均具有法律约束力。上诉人为小区业主，是被上诉人提供物业服务的对象，应当承担缴纳物业费的义务，故上诉人主张与被上诉人没有法律关系，被上诉人应当起诉开发公司的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；关于上诉人提出的与开发商沈阳翔凤房地产（集团）有限公司相关的诉讼请求，因不属于涉案物业服务合同纠纷，故不属于本案审理范围；关于上诉人主张被上诉人返还上诉人已经抵扣缴纳的物业管理费和超面积已经抵扣缴纳的物业管理费一节，因并无证据证明双方就抵扣物业费一事达成过协议，另外，根据合同约定被上诉人收取物业管理费，应包括公摊面积。关于上诉人请求退还已经抵扣缴纳的房屋装饰费押金、取暖费、电梯费、垃圾清理费，预收水费、预收电费的主张，因未在一审提出反诉，故该部分请求不属于本案二审审理范围；上诉人提出的其它上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人向邦东的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人向邦东负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年六月二十二日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；