福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4467号 原告：陈祥康，男，1947年7月22日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 原告：胡速平，女，1953年1月1日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 俩原告共同委托诉讼代理人：杨惠森，福建人文律师事务所律师。 被告：福建美格春天置业有限公司，住所地福建省福安市阳头富阳路电机电器市场S8-310号。 法定代表人：苏学良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷明光，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈青，女，该公司员工。 原告陈祥康、胡速平与被告福建美格春天置业有限公司（以下简称美格公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告陈祥康、胡速平的共同委托诉讼代理人杨惠森，被告美格公司的委托诉讼代理人雷明光、陈青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈祥康、胡速平向本院提出诉讼请求：美格公司支付陈祥康、胡速平逾期办证违约金（以798582元为基数，从2019年5月8日起至取得房屋所有权证书之日止，按日万分之1.5的标准计算）。事实与理由：陈祥康、胡速平与美格公司于2017年6月20日签订合同编号为201701386《商品房买卖合同》，合同约定陈祥康、胡速平向美格公司购买位于福安市，房屋价款总额798582元，美格公司应于2016年5月31日前将符合约定条件的房屋交付陈祥康、胡速平使用，并在房屋交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。然陈祥康、胡速平履行付款义务后，美格公司于2017年3月21日将房屋交付给陈祥康、胡速平，但因美格公司原因至今未取得房屋所有权证书，已构成违约，美格公司应承担逾期办证违约责任。 美格公司辩称，本案不符合支付逾期办证违约金的条件，陈祥康、胡速平于2017年3月22日支付首付款248582元，于2017年9月4日支付350000元，于2019年5月7日支付尾款200000元，故本案应当从2019年5月8日起往后推365个工作日（折合自然日为480天）内取得房屋权属证书，截止陈祥康、胡速平起诉之日止，尚未超过办证时间，故不构成违约，不应当承担赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：2017年6月20日，陈祥康、胡速平与美格公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：陈祥康、胡速平向美格公司购买坐落于福安市，建筑面积为106.71平方米，商品房价款总额为798582元，其中首付款248582元，按揭贷款550000元，美格公司应当在2016年5月31日前向陈祥康、胡速平交付该商品房。同时,该合同第二十条“房屋登记”约定：“（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点壹向买受人支付违约金。”美格公司于2017年3月22日收到首付款248582元，于2017年9月4日收到350000元，于2019年5月7日收到剩余购房款200000元。陈祥康、胡速平至今未取得房屋所有权证书。华兴·春天城5号楼单体工程已竣工验收合格。 上述事实，有双方当事人的陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。对于双方有争议的案涉房屋交房时间问题，陈祥康、胡速平向本院提交福建增值税电子普通发票、福建永安物业管理有限公司宁德分公司收据用以证实案涉房屋于2017年3月21日交付。美格公司对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议，称2017年3月21日确实有将钥匙借给陈祥康、胡速平，但并未办理交房手续，并且陈祥康、胡速平系于2019年5月7日才支付完所有购房款，在付清购房款之前不会办理交房手续，因此实际交房时间应认定为2019年5月7日。本院认为，根据2017年3月21日的发票号为02867822的福建增值税电子普通发票，该发票的销售方为福安市中闽水务有限责任公司，而发票的内容为春天城5#2108的安装立户，同时结合福建永安物业管理有限公司宁德分公司于2017年3月21日出具的交款人为5#2108陈祥康的自2017年3月至2018年2月的物业费收据，可知陈祥康、胡速平最早于2017年3月21日便已取得案涉房屋并实际入住。美格公司辩称案涉房屋钥匙是借给陈祥康、胡速平，并非实际交房，但未提供相应证据予以佐证，应承担举证不能的后果，对其抗辩理由本院不予采信。综上，案涉房屋于2017年3月21日实际交付。 本院认为，陈祥康、胡速平与美格公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，美格公司于2017年3月21日将商品房交付给陈祥康、胡速平。根据《商品房买卖合同》第二十条约定，美格公司应在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋权属证书，故应以该约定作为计算逾期办证违约金的起算点。本案商品房的交付时间为2017年3月21日，陈祥康、胡速平最迟应于2018年9月3日取得房屋权属证书，但美格公司未在合同约定的时间内为陈祥康、胡速平办理房屋权属证书，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。鉴于陈祥康、胡速平于2019年5月7日才交清剩余购房款200000元，故陈祥康、胡速平要求美格公司自2019年5月8日起支付逾期办证违约金，不违反法律规定，本院予以支持。 讼争合同约定逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按已付购房款的万分之零点一，该计算标准明显畸低，既不能更好的督促美格公司履行协助办证义务，也不利于购房户实现其对诉争房产所应享有的完整权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”人民法院在诉讼过程中，可以根据当事人的请求及损失情况，对违约金进行调整。陈祥康、胡速平在诉讼过程中，已经向人民法院提出调整违约金的请求，但其并未提供具体的损失情况，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”规定，结合本案的实际情况根据公平原则，本院酌情认定逾期办证违约金的计算标准为每日按已付购房款万分之1.5（即0.015%）。故，美格公司应于2019年5月8日起，以798582元为基数，按日万分之1.5的标准向陈祥康、胡速平支付逾期办证违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 福建美格春天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈祥康、胡速平支付逾期办证违约金（以798582元为基数，从2019年5月8日起至取得房屋所有权证书之日止，按日万分之1.5的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费908元，减半收取计454元，由福建美格春天置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  姜玟 二〇二〇年六月二十四日                            本件与原本核对无异                法官助理缪玮婷 书记员陈凯娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。