河北省隆化县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0825执异33号 案外人：张志强，男，1993年10月2日出生，满族，住河北省隆化县。 申请执行人：承德市郊区农村信用合作联社，住所地承德市双桥区新华路7号。 法定代表人：夏志厂，理事长。 被执行人：承德龙乡房地产开发有限责任公司，住所地承德市双桥区美丰街77号。 法定代表人：徐岩，总经理。 被执行人：承德龙乡吉舜达物资有限责任公司，住所地河北省承德市双桥区东北山。 法定代表人：董琳浩，总经理。 被执行人：董琳浩，男，1980年5月13日出生。汉族，住河北省承德市双桥区。 被执行人：徐景隆，男，1963年7月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 被执行人：徐桂芹，女，1963年5月4日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 被执行人：徐岩，男，1981年1月22日出生，汉族，住承德市双桥区。 被执行人：李小磊，女，1983年9月1日出生，汉族，住承德市双桥区。 本院在执行申请执行人承德市郊区农村信用合作联社（以下简称郊区联社）与被执行人承德龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司）、承德龙乡吉舜达物资有限责任公司、董琳浩、徐景隆、徐桂芹、徐岩、李小磊借款合同纠纷一案中，于2018年8月1日作出了《通知书》一份，通知案外人张志强补交康泰嘉园小区Ｇ座一单元1601室的房屋差价款；同日，本院作出了（2017）冀0825执240号之5执行裁定书一份，将被执行人龙乡公司所有的位于隆化县，以530874元的价格变卖给买受人张志强。所有权归买受人张志强所有，自裁定书送达之日起转移。案外人张志强于2020年5月26日向本院提出书面异议，请求撤销（2017）冀0825执240号之5执行裁定书和隆化县人民法院作出的让案外人补交房屋差价98310元的通知书。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张志强称，案外人于2015年12月14日购买的康泰××小区××单元××室房屋不××龙乡公司卖给案外人的，而是承德龙城建筑公司（简称龙城公司）卖给案外人的，因龙乡开发早在2015年6月之前，就将此房以偿还龙城公司的工程款为由抵顶给了龙城公司。而龙城公司又将Ｇ座一单元1601室号房屋以当时的市场价格432564元，出售给案外人，是龙城公司对属于自己的工程款房的处分权的行使，任何个人和组织都无权干涉，即龙城公司诉龙乡公司建设施工合同纠纷一案中（2836号判决书中）早已明确，龙城公司有法定意义的优先抵押权和优先受偿权，即优先于约定抵押权和约定的其他债权，因此，在本案中，案外人作为已支付了全部房价款的买受人，其物权的期待权优先于申请执行人的抵押权，而且最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复［法释（2002）16号中］，在明确建筑工程承包人对在建工程的优先受偿权优于抵押权和其他债权的同时，也明确承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已经支付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人。因此案外人作为已经支付了全部房款或大部分房款的买受人，其物权的期待权依法优先于申请执行人的抵押权。故案外人申请房屋所有权的期待权，物权的期待权于理于法、于法于据、与特权都能排除、对抗申请执行人的法院不公正的执行裁定。另执行案外人、郊区联社二审民事判决书（2018）冀08民终4076号中也确认了购房人物权的期待权优先于其他债权。 证据(一)隆化县人民法院(2015)隆民初2836号判决书中龙城公司诉龙乡公司因拖欠工程款一案中，早已确认G座一单元1601室号等房屋以偿还工程款15128670元抵顶转移给了龙城建筑。这是一个不争的事实。案外人认为龙乡开发将G座一单元1601室号等房屋抵顶工程款的这一法律关系，具有它的真实性、有效性、合法性。 证据(二)(三)是隆化县法院(2017)冀0825执240号执行裁定书和通知书。此证据证明隆化法院收取案外人房屋差价款98310元。是申请人迫于无奈，迫于房子买了四五年了，住不上不说，还要面临着被变卖、被拍卖、被抢走、被胁迫、被威胁的压力，只好被迫补交了差价款98310元。 证据(四)法院收款的票据一张(98310元)。 证据(五)是龙城建筑康泰家园项目房款抵顶工程款的明细表一张。 证据(六)是案外人购买G座一单元1601室号交款432564元的凭证。此款项是龙城公司收取。至于盖有龙乡开发的公章，是为了申请人纳税交费办房产证使用而已，而龙城建筑是盖不了公章的，因龙城建筑不是开发主体。 证据(七)买房认购书一张，是证明案外人、龙乡开发、龙城建筑达成的契约。 由此，依据《中华人民共和国合同法》第286条之规定，及最高人民法院关于《建筑工程款优先受偿权问题的批复》法释(2002)16号第一条、第二条之规定，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第八条、第二十八条，依据《民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条之规定确认龙城公司出售给案外人的G座一单元1601室号房屋是所有权的期待权，物权的期待权。撤销隆化县人民法院2017冀0825执240之5号执行裁定书和隆化县人民法院作出的让案外人补交房屋差价98310元的通知书。 案外人张志强为支持其请求，提供证据如下： 一、河北省隆化县人民法院（2015）隆民初字第2836号民事判决书一份； 二、河北省隆化县人民法院（2017）冀0825执240号之5号执行裁定书和河北省隆化县人民法院通知书各一份； 三、河北省承德市双桥区人民法院（2016）冀0802民初1975号民事判决书一份； 四、中国建设银行客户回单一张； 五、康泰家园项目房款抵工程款明细表一份； 六、2015年2月2日收据复印件一张； 七、认购意向书复印件一份； 八、河北省承德市中级人民法院（2018）冀08民终4076号民事判决书一份。 申请执行人郊区联社称，其作为合法有效的抵押权人，具有排他性，有权对抵押物申请强制执行，并在抵押物所得的价款中优先受偿，案外人不属于房屋的合法所有权人，无权对此涉案房屋主张权利，故申请贵院查清事实后，依法驳回案外人的申请。 被执行人未对本案发表意见。 经审查查明，2016年11月18日，承德市中级人民法院作出了（2016）冀08执217号执行裁定书，裁定将河北省承德市双桥区人民法院于2016年6月21日作出的（2016）冀0802民初1975号民事判决书由河北省隆化县人民法院执行。 在执行过程中，本院于2018年8月1日作出了《通知书》一份，通知案外人张志强补交康泰嘉园小区Ｇ座一单元1601室的房屋差价款；同日，本院作出了（2017）冀0825执240号之5执行裁定书，该裁定书主文为：“一、将被执行人承德龙乡房地产开发有限责任公司所有的位于隆化县，以530874元的价格变卖给买受人张志强。所有权归买受人张志强所有。自裁定书送达之日起转移。二、买受人张志强可持本裁定书到房产登记机构办理相关产权过户登记手续。” 另查明，2014年9月24日，郊区联社与承德吉舜达物资有限责任公司签订了《企业借款合同》一份，借款金额20000000.00元；同日，郊区联社与龙乡公司签订了《抵押合同》，合同约定龙乡公司为承德吉舜达物资有限责任公司上述借款提供抵押担保，抵押物为龙乡公司所有的在隆化县，上述抵押物在登记机关办理了抵押登记。2016年6月21日，承德市双桥区人民法院作出了（2016）冀0802民初1975号民事判决书，判决第二项为“原告承德市郊区农村信用合作联社对被告承德龙乡房地产开发有限责任公司名下的位于隆化镇××小区××单元××层和××房××字××在建商住楼享有优先受偿权；”康泰嘉园小区Ｄ幢和Ｇ幢于2018年8月取得《商品房预售许可证》。 再查明，2015年2月2日，案外人张志强与被执行人龙乡公司签订了《认购意向书》一份，双方约定案外人张志强以432564元的价格认购龙乡公司开发的隆化县房屋；同日，张志强向龙乡公司交付了购房款432564元。 本院认为，本案的争议焦点为案外人的消费者物权期待权是否能够排除申请执行人的抵押权对涉案房产的执行。首先，不动产物权的设立需经登记发生效力，未经登记不发生效力，申请执行人郊区联社与被执行人龙乡公司签订了关于涉案房产抵押合同，并依法办理抵押登记手续，对该房产已享有抵押权，且人民法院作出的生效判决已对该事实予以确认；其次，在执行程序中对消费者物权期待权的保护，应符合法律规定的情形，即“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人之异议请求，并不符合上述可以排除执行的条件。 此外，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。综上，对案外人之异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第八条、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人张志强的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  李 满 人民陪审员  谢兆平 人民陪审员  陈晓安 二〇二〇年六月八日 法官 助理  韩瑞东 书 记 员  付 凯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。 案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。