河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终761号 上诉人（原审被告、申请执行人）：任世敏，女，1953年3月2日出生，汉族，住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：刘金辉，河北泽诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：耿长武，男，1969年10月1日出生，汉族，住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：邢国珠，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：赵金明，男，1963年8月17日出生，汉族，住衡水市冀州区。 原审第三人（被执行人）：李以策，男，1954年6月18日出生，汉族，住衡水市冀州区。 原审第三人（被执行人）：刘峰，男，1976年9月28日出生，汉族，住河北省冀州市。 上诉人任世敏因与被上诉人耿长武、原审第三人赵金明、李以策、刘峰执行异议之诉一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任世敏及其委托诉讼代理人刘金辉，被上诉人耿长武委托诉讼代理人邢国珠，原审第三人赵金明到庭参加诉讼。原审第三人李以策、刘峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 任世敏上诉请求：1、依法撤销（2019）冀1181民初1628号民事判决，改判依法强制执行位于冀州区西侧联社家属院2-331房产；2、本案一、二审诉讼费均由耿长武承担。事实与理由：本案系执行异议之诉，耿长武作为案外人就登记在赵金明名下位于冀州区西侧联社家属院2-331房产提出执行异议，应当满足《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。案外人能够举证证明对执行标的享有足以排除强制执行民事权益的，判决不得执行该执行标的，否则应驳回案外人的执行异议请求。可见，执行异议之诉的举证证明责任在提出异议一方。就本案而言，耿长武向一审所提交证据和陈述的内容不符合上述法律规定，一审法院支持耿长武的诉讼请求，属于认定事实、适用法律错误。第一，耿长武所提交证据和陈述内容不能证明双方签订了合法有效的买卖合同、已全额交付房款、实际占有房屋，未办理房产过户自身不存在过错。1、耿长武提交的“房屋买卖协议书”，虽然有买卖双方即耿长武和赵金明的签字，但双方系亲戚关系，该买卖协议没有经过公证或其他证据佐证，且双方约定的买卖价格与正常价格相差悬殊，仅有证人证言，不能完全确认合同的真实性和合法性。耿长武自称2009年要求赵金明配合房屋过户时，赵金明要求耿长武额外增加部分款项，也可以说明赵金明不认可双方签订的房屋买卖协议。该“房屋买卖协议书”不是真实、合法、有效的房屋买卖协议。2、耿长武不能证明已经全额交付了房款。耿长武主张以现金方式交付50000元房款，仅提交了赵金明出具的房款收据，未提交50000元房款的来源予以佐证，达不到已支付案涉房屋全部房款50000元的证明标准。3、耿长武不能证明己实际占有、使用案涉房屋。耿长武仅提供了2009年更换铝合金门窗的一份收据和证人证言，未提交这些年来在案涉房屋居住的水电费、物业费、暖气费等证据，达不到耿长武己实际占有、使用房屋的程度。4、耿长武不能证明未办理房产变更登记不存在过错。耿长武与赵金明于2005年10月签订房屋买卖合同，自房产买卖至今不存在房产抵押或被查封等不能办理过户的情形，至今近15年没有办理房产过户，显然不符合正常的交易习惯。一审开庭时耿长武仅提供证人证言证明未办理房产过户自身不存在过错，但主张未过户的理由均不能成立，更不能认定自身不存在过错。2005年赵金明出卖房屋时，赵金明已经取得完全产权，冀州市农村信用联社无权干涉房屋转让，更无权干预房产变更登记，签订房屋买卖协议时即已具备房产过户的条件，单位原因不能办理过户的理由不能成立。2009年耿长武要求赵金明办理房产过户，赵金明以房价上涨为由要求耿长武增加30000元购房款，耿长武不同意增加，造成未能办理房产过户，说明赵金明否认并不想履行双方签订的房屋买卖协议，买卖协议不是合法有效的买卖合同。即使存在赵金明不配合房产过户的情形，耿长武亦应通过诉讼方式，积极行使过户权利，耿长武没有积极行使权利，对于没有办理房产过户登记，自身存在过错。第二，一审法院要求任世敏提出证据证实其反对的主张成立，属于适用法律错误。耿长武应当举证证明自己的权益足以排除执行，举证证明责任应当达到符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要求和条件。任世敏对于耿长武陈述的事实和证据提出合理质疑，耿长武应当继续承担举证证明责任，如不能达到法律规定的条件和证明程度，则不享有排除强制执行的民事权益。 耿长武答辩称，第一，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、判决得当。二审法院应依法维持原判。耿长武一审诉求，事实俱在，证据确实充分。耿长武提出执行异议请求阻却对本案涉封房产执行的理由成立，耿长武就执行标的即对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。第二，耿长武上诉仅对原判持有异议，但无相反证据反驳，且无理无据。二审法院应依法驳回上诉。任世敏的上诉理由只是任世敏对原判决持有异议而已，但案涉房屋买卖协议书有出卖方和买受方的签字、亦有见证人签名见证，合法有效，本应无异议，公证与否是当事人的意愿不应强加于人。房屋买卖己交全款伍万元，且有收款收据，亦有见证人签名见证。耿长武多年在新疆从事货物销售，区区5万元还是有的。案涉房屋入住有证人出庭作证，亦能证实。交水电暖、物业费家属楼单位收不收、业主个人交费多少，亦属当事人家庭生活的隐私，不便提供且不影响耿长武已入住的事实存在。耿长武多次要求案涉房屋过户登记不能，并非买受人耿长武自身的原因有据可查。耿长武认为任世敏上诉对原判仅持有异议，但无相反证据反驳，无理无据，二审法院不应予以支持，应依法驳回上诉。 赵金明述称，我在2015年10月5日将案涉房产卖给耿长武，他将5万元交付给我。我将涉案房产交给耿长武，耿长武合法占有。耿长武多次找我过户，因为是家属院，农联社有规定，过户必须经家属楼单位同意，我在2005年年底，我找过联社副主任刘国东，因为单位不同意过户，所以没有办理过户登记。单位领导说过一段时间再说。2008年年底，耿长武又找我过户，当时房价上涨，我想让他多给我3万元。耿长武不同意，所以就没交。因为，我不配合办理过户登记。这都是我的原因导致没有过户。 耿长武向一审法院起诉请求：1、判令赵金明名下坐落于冀州市西侧联社家属院2-331号房产（房产证号：冀州市房权证购字第××号；土地证号：冀国用（2004）字第1043号）所有权为耿长武所有，并予以解封；2、任世敏及赵金明承担本案的诉讼费。事实与理由：任世敏与赵金明、李以策、刘峰借款合同纠纷一案，已经判决并申请执行，判决号为：（2018）冀1181民初538号，判决赵金明承担还款义务。2018年1月29日在该案诉讼阶段经冀州区人民法院（2018）冀1181财保12号裁定书，裁定查封赵金明名下坐落于冀州市西侧联社家属院2-331房产（房产证号：冀州市房权证购字第××号；土地证号冀国用（2004）字第1043号），但该楼房赵金明已于2005年10月5日卖给我所有，我已于2005年10月底赵金明交房之后一直占用使用并居住至今，由于亲属关系，赵金明一直说这个房子过不过户也没有关系，怎么着也都是我的，在赵金明阻拦之下，我没有办理过户手续，但楼房所有权已经转移给耿长武所有，该楼房已经不属于赵金明所有。所以在2018年2月2日诉讼阶段被保全查封该房产时，我已经向冀州区人民法院提出异议，在该案进入执行程序后，耿长武对该案的执行案号为：（2019）冀1181执480号再次提出执行异议，2019年8月26日衡水市冀州区人民法院作出（2019）冀1181执异62号执行裁定，驳回耿长武执行异议申请，故依法诉讼，确认耿长武对该房屋享有所有权，解除执行保全措施。 一审法院经审理查明：任世敏诉赵金明、耿彦香、李以策、刘峰借款合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理，案号（2018）冀1181民初538号。立案前，任世敏向本院提起诉前财产保全申请，本院于2018年1月29日做出（2018）冀1181财保12号民事裁定书，裁定：查封赵金明名下的坐落于冀州（市）区西侧联社家属院2-331房产（房产证号：冀州市房权证购字第××号；土地证号：冀国用（2004）字第1043号）。本院于2018年5月15日作出（2018）冀1181民初538号民事判决书，判决：一、被告赵金明于本判决生效之日起三日内偿还原告任世敏借款4000000元及利息（自2015年8月22日起至付清之日止以2000000元为基数按月利率20‰计算；自2017年5月10日起至付清之日止以500000元为基数按月利率20‰计算；自2017年5月19日起至付清之日止以500000元为基数按月利率20‰计算；自2017年5月15日起至付清之日止以1000000元为基数按月利率20‰计算）；二、被告李以策在1000000元借款范围内承担连带清偿责任，利息自2017年5月15日起至付清之日止以1000000元为基数按月利率20‰计算；三、被告刘峰在1000000元借款范围内承担连带清偿责任，并自2017年5月10日起至付清之日止以500000元为基数按月利率20‰计算利息，自2017年5月19日起至付清之日止以500000元为基数按月利率20‰计算利息。四、驳回原告任世敏对被告耿彦香的诉讼请求。该判决生效后，任世敏向本院申请执行，本院于2019年4月23日立案执行，执行案号（2019）冀1181执480号，因该案诉讼阶段已对赵金明名下的坐落于冀州（市）区西侧联社家属院2-331房产（房产证号：冀州市房权证购字第××号；土地证号：冀国用（2004）字第1043号）查封，执行阶段对上述房产继续查封。耿长武以其购买了案涉坐落于冀州（市）区西侧联社家属院2-331房产为由向本院提出执行异议，本院于2019年8月26日作出（2019）冀1181执异62号执行裁定书，裁定：驳回案外人耿长武的异议申请。耿长武不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，耿长武系赵金明的妻弟。2005年10月5日，耿长武与赵金明签订房屋买卖协议书，该协议书主要载明：“（甲方）赵金明、（乙方）耿长武。双方自愿协商将甲方名下冀州区西侧联社家属院2-331房产（土地面积32.58平方米，房产证号：冀州市房权证购字第××号；土地证号：冀国用（2004）字第1043号）以50000元价格卖给乙方，房款一次性交清；在付清房款的同时，甲方将房产证交给乙方，甲乙双方定于2005年10月底正式交付该房产；日后乙方需要办理该房产过户时，甲方予以协助，办理房产过户的契税及手续费由乙方承担；如果违约，按照有关规定各自承担相应违约责任。甲方赵金明、乙方耿长武签字按印，见证人关某、康某签字按印。签约日期：2005年10月5日”。协议签订后，同日，耿长武将房款50000元支付给赵金明，赵金明出具收款收据。支付款项时关某、康某予以见证。该房屋2005年10月底交付，耿长武居住至今。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。本案中，涉及的是金钱债权执行的案件，耿长武作为买受人对登记在赵金明名下的房产提起执行异议之诉，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，判断耿长武对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益应分析其提起的执行异议是否符合上述规定的条件。首先，关于耿长武是否在人民法院查封之前与赵金明签订合法有效的书面买卖合同的问题。耿长武与赵金明签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。任世敏抗辩耿长武与赵金明之间不存在真实的房屋买卖合同关系，但其未提交相应证据予以证明，其应承担举证不能的责任。根据已经查明的案件事实，案涉房屋本院查封的时间为2018年1月29日，而耿长武与赵金明签订合同的时间为2005年10月5日，显然耿长武与赵金明已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据耿长武陈述及证人证言证明，在人民法院查封之前耿长武已合法占有案涉房屋；再次，根据证人证言和赵金明收款收据等证据能够证明耿长武已按合同约定支付案涉房屋全部价款；另外，耿长武就案涉房屋未办理过户登记是否存在自身过错问题。现有证据证明耿长武购买的系赵金明单位（原冀州市农村信用合作社联合社）因职工享受单位优惠政策的家属楼，按当时单位政策，职工家属楼买卖、办理过户登记等手续需职工家属楼单位同意，亦是职工房产单位的管理制度，可见耿长武购买的案涉联社家属楼当时未办理过户登记手续，符合当时的政策，亦属常理；再者，耿长武与赵金明系亲戚关系，基于双方的信任和特殊身份关系在购房后一段时间未办理过户手续，亦是亲情之所在，符合人之常情的社会常理，最后，房屋办理过户登记需买卖双方共同完成，庭审中赵金明陈述，耿长武亦要求了办理房屋过户登记手续是因其原因导致房屋未办理过户。可见，案涉房产未办理过户登记，耿长武不存在自身原因过错。综上，耿长武提起的执行异议，符合上述法律规定，即其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，耿长武的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：一、确认原告耿长武与第三人赵金明2005年10月5日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、不得执行位于冀州（市）区西侧联社家属院2-331房产（房产证号：冀州市房权证购字第××号、土地证号：冀国用（2004）字第1043号）。案件受理费1050元，由被告任世敏负担。 本院二审期间，耿长武申请证人胡某出庭证明一审法院查封案涉房产前，耿长武已经合法占有该房产。任世敏对证人证言的质证意见：他们是同事关系，证人所做的有利于耿长武和赵金明的证言部分不具有真实性。证人证言不具有客观性，表现在证人声称与耿长武对门居住了十几年，连耿长武的家庭情况以及家人的姓名都无法说清，说明该证言不具有真实性。耿长武、赵金明对证人证言没有异议。 本案二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该条属于实质性审查条款，可以作为执行异议之诉纠纷审理的参照。根据该条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，以及非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于案涉房产至今未能办理过户登记手续耿长武是否存在过错问题。本院认为，首先，耿长武关于案涉房产未能办理过户登记原因的表述前后矛盾，对耿长武案涉房产未能办理过户登记并非其自身原因的主张，不应支持。耿长武在本案起诉状中述称案涉房产未过户原因是“由于亲属关系，第三人赵金明一直说这个房子过不过户也没有关系，怎么着也都是我的，在第三人阻拦之下，我没有办理过户手续……”即耿长武与赵金明基于亲戚关系而产生的亲情和相互信任原因而未办理房产过户；耿长武一方在庭审又称“到了2009年年初，当时第三人赵金明因为房价上涨，想让耿长武多付3万元，耿长武不同意。因此赵金明没有协助过户，不能过户的责任不在耿长武，而在赵金明。”即耿长武与赵金明基于自身财产利益纷争而未办理房产过户。耿长武对案涉房产不能办理过户登记原因表述明显前后不一、相互矛盾，对耿长武上述不能办理过户登记原因，本院不予采信。对耿长武主张案涉房产不能办理过户登记其本身并无过错，本院亦不予支持。其次，耿长武对于案涉房产未能办理过户登记存在怠于行使权利的情况。本案诉讼中，耿长武与赵金明均认可，到了2009年初冀州市信用联合社不再限制案涉房产买卖和过户，未完成过户登记是因为房价上涨，耿长武与赵金明就房产价款发生争议。假设以上案涉房产未过户原因属实，那么在双方因房价上涨而发生纠纷后，耿长武就应当明确地知道案涉房产办理过户登记存在障碍。交易房产过户登记对外具有物权公示效力，是买受人耿长武最主要的合同权利义务，关乎耿长武对案涉房产能否取得法律认可和保护的权利。至2018年案涉房产被一审法院查封近10年的时间里，耿长武并未寻求其他解决争端的方式，积极解决双方之间的利益纷争，以便及时、顺利地办理案涉房产过户登记。据此，足以认定耿长武在案涉房产办理过户登记问题上，存在消极、怠于行使权利的情况，其对案涉房产未办理过户登记手续存在一定过错。另，假设耿长武在起诉状中述称案涉房产未过户原因是“由于亲属关系，第三人赵金明一直说这个房子过不过户也没有关系，怎么着也都是我的，在第三人阻拦之下，我没有办理过户手续……”亦属实，那么耿长武在近10年的时间里未能办理案涉房产过户登记手续，其消极、怠于行使权利和存在过错的表征则更为明显。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不论耿长武在一审法院查封之前与赵金明是否签订合法有效的书面买卖合同、是否已合法占有案涉房产，以及耿长武是否已按合同约定支付了案涉房产全部价款，耿长武对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，任世敏的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销河北省衡水市冀州区人民法院（2019）冀1181民初1628号民事判决； 二、驳回被上诉人耿长武的诉讼请求。 一、二审案件受理费各1050元，均由被上诉人耿长武负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  王江丰 审判员  朱一麟 二〇二〇年六月十日 书记员  陈 兵 ——