山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初363号 原告：刘跃印，男，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：时佰万，山东德衡（日照）律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：潘龙，山东德衡（日照）律师事务所专职律师。 被告：日照观海苑置业有限公司，住所地，日照市东港区秦楼街道聊城路388号，统一社会信用代码9137110276187897R。 法定代表人：张丽芳，总经理。 被告：李建鹤，女，1968年2月29日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：辛飞（系被告李建鹤之子），男，1991年6月10日出生，汉族，居民，住日照市。 原告刘跃印与被告日照市观海苑置业有限公司（以下简称观海苑公司）、被告李建鹤确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘跃印的委托诉讼代理人时佰万、潘龙，被告李建鹤的委托诉讼代理人辛飞到庭参加了诉讼。被告观海苑公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘跃印向本院提出诉讼请求：请求确认被告观海苑公司与被告李建鹤签订的《商品房买卖合同》无效(合同编号201505260059)。事实与理由：被告观海苑公司于2009年将坐落于东港区石臼街道观海苑家居城15号楼3单元1001室出卖给原告刘跃印，涉案房屋也已实际交付，原告进行了涉案房屋的装修装饰并对外出租，但双方并未签订书面的买卖合同，且在房屋交付时尚不具备签订备案合同的条件。2015年5月22日，案外人王瑞虚构事实，取得原告信任并书写欠条一份，原告刘跃印同意将坐落于日照市东港区涉案房屋出售给案外人王瑞，但双方在欠条中明确约定如涉案房屋的交易对价不能及时给付，则解除涉案房屋的买卖合同，房屋仍归原告方所有，后双方在被告观海苑公司进行了涉案房屋买受人的更名。后王瑞继续虚构事实，以涉案房屋归其所有为由，向本案被告李建鹤借款20万元，约定于9月26日偿还上述借款及双方之前存在的其他多笔债务，另约定如不能及时还款，则将涉案房屋归李建鹤所有，被告李建鹤为保障所涉借款的安全，在未经本案原告刘跃印同意的情况下，且其与王瑞并不存在买卖涉案房屋合意的情况下与被告观海苑公司于2015年5月26日签订了涉案《商品房买卖合同》并进行了备案。(2019)鲁民终1548号民事判决认定：王瑞与李建鹤之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是约定王瑞从李建鹤处借款424000元，而后以房屋买卖的形式提供担保。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十九条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，李建鹤并没有取得诉争房屋所有权。两被告签订的商品房买卖合同因被告李建鹤没有房屋买卖的意思表示，亦没有向观海苑公司支付购房款，属于双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，损害原告利益，应当归于无效。2019年3月28日，东港区人民法院作出2018鲁1102民初7550号民事判决书，判决驳回了原告李建鹤诉被告刘跃印排除妨害纠纷一案的全部诉讼请求，在被告明知其诉讼请求已被法院驳回的情况下，2019年4月16日两被告就商品房买卖合同申请仲裁，并于2019年5月20日达成调解协议，并约定2020年1月1日协助办理过户登记，但就该仲裁裁决李建鹤并未申请日照市中级人民法院进行执行，而造成了原告无法办理产权登记的实际局面。综上所述，为维护原告方的合法权益，依据据《民法总则》一百四十六条、《合同法》第五十二条第二款之规定，诉至贵院，望判如所请。 被告李建鹤辩称，原告刘跃印主体不适格。《最高人民法院关于适用刑法第六十四条有关问题的批复》规定，被害人提起附带民事诉讼或者另行提起民事诉讼请求，返还被非法占有、处置的财产，人民法院不予受理。（2018）鲁1102刑初329号案件已经作出了处理，原告不能再起诉。被告认为原告应该起诉王瑞和辛本乐，刑事判决已经认定原告是王瑞诈骗的受害者，（2019）鲁11民终1548号案件判决书第13页第四、五、六行中已明确涉案房屋是王瑞诈骗所得的赃物，原告陈述没有与观海苑公司签订书面买卖合同的原因是涉案房屋不具备变卖的条件，需要原告举证予以证明，刘跃印2009年认购房屋，在2015年5月转让给王瑞，在将近六年的时间里没有与观海苑公司签订商品房买卖合同，涉嫌以合法手段掩盖非法目的、损害国家利益，符合《合同法》第五十二条关于无效合同的构成要件。原告陈述李建鹤与王瑞约定未还款房屋归李建鹤所有没有事实根据，因为王瑞与李建鹤约定的是，如果甲方王瑞在2015年9月26日未还给李建鹤424000元，住房价格就按照424000元计算，这两种情况的区别就在于前者是留押，后者是清算。424000元中包含着24000元，24000元李建鹤没有交给王瑞，而是以购房款的形式给了观海苑公司，说明李建鹤与王瑞之间经过了清算。根据《九民纪要》第七十一条让与担保，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效，王瑞与李建鹤按照424000元清算就属于折价偿还。被告认为合同有效，不认可原告的诉讼请求。 案经送达，被告观海苑公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下： 证据一、提交证据（2018）鲁1102民初7550号民事判决书和（2019）鲁11民终1548号民事判决书复印件，证明李建鹤与刘跃印排除妨害纠纷一案中法院已就李建鹤与王瑞的法律关系进行了认定。在（2018）鲁1102民初7550号民事判决书的第10页最后三行及第11页最上面予以明确。（2019）鲁11民终1548号民事判决书并没有认定房屋所有权已归李建鹤所有，判决书认定涉案房屋系王瑞诈骗案的赃物，只有第三人通过善意取得的情况下，才能取得涉案房屋所有权，有权对抗其他人。判决书还证实了本案被告在明知一审判决的情况下，随即通过仲裁调解的方式形成手拉手协议，约定进行房产登记，属于明显恶意损害原告方合法利益的行为，而后又不对仲裁调解书申请执行，而本案原告也未参与本案两被告之间的仲裁程序。 证据二、（2020）鲁1102执异34号民事裁定书，原告申请保全后，被告曾提出异议，异议已被驳回。 被告李建鹤经质证称，对证据的真实性均无异议，判决认定事实虽属于免证事实，但有相反证据可以推翻，（2018）鲁1102民初7550号判决书第10页倒数第二行中认定刘跃印有权处置房屋是错误的，刘跃印有权处置的是合同权利。原告称只有通过善意取得才能取得涉案房屋产权错误，善意取得是在无权处分的情况下才适用，王瑞和刘跃印签订的房屋买卖合同是有效的，王瑞有权处分，刘跃印没在一年处置期内解除与王瑞的买卖合同，放弃了他的权利，选择了让王瑞履行付款义务，因此王瑞是有权处分的。两被告签订的合同是合法有效的。 经本院审查，对原告提交的证据真实性予以确认。 被告李建鹤提交证据如下： 证据一、（2018）鲁1102刑初329号案件中的刘跃印询问笔录复印件，证明刘跃印在认识王瑞之前就在转让房屋，因此刘跃印没有与观海苑公司签订买卖合同的原因是为了方便转让房屋，而不是因为房屋未达到备案的条件，因此刘跃印涉嫌以合法手段掩盖非法目的； 证据二、（2018）鲁1102刑初329号案件中王瑞询问笔录复印件，证明李建鹤与王瑞约定房屋按照42.4万元成交是真实意思表示，不是李建鹤利用债权人优势地位损害债务人利益。 原告经质证称，对证据一，被告需要说明证据的来源，其没有权利取得该份证据，该证据证实的是刘跃印受骗的过程，商品房买卖也不是必须签订书面买卖合同，且按照合同法的规定，即使应当签订书面买卖合同，没有签订书面买卖合同的，一方履行义务，另一方接受，也视为合同成立。对证据二，无论王瑞关于协商的过程如何陈述，从双方最终形成的一致意思表示看，均为以房屋提供担保，且该事实已被法院生效判决所确认，该询问笔录并不能达到推翻的证明高度。 经本院审查，被告提交的上述证据均是复印件，本院不予确认。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，认定案件事实如下： 2018年9月3日,李建鹤以刘跃印为被告向本院提起返还原物纠纷诉讼。请求判令刘跃印立即停止侵权，从李建鹤所有的位于日照市内搬出并赔偿损失。案经审理，本院认定事实如下：刘跃印从观海苑公司购买了该公司开发的位于日照市观海苑装饰家居城015幢3单元1001号房屋，双方未签订正式的备案商品房买卖合同，刘跃印交纳房款411563.75元。刘跃印交付房款后，观海苑公司将房屋交付给刘跃印。2014年3月份，刘跃印想出售涉案房屋。2015年5月22日，王瑞及其妻子纪开美为刘跃印书写了欠条，欠条内容为“王瑞、纪开美夫妇于2015年5月21日买到刘跃印在观海苑家居15号楼1001室，面积108.2平方米住房，观海苑房已过户王瑞和纪开美夫妇名下，欠房款630000元在2015年10月30日前一次还清所欠房款。如果到时只还一部分或一半，都以剩余房款就按20%的违约金交给刘跃印，如果一点也没还，我将房屋退给刘跃印，费用我拿”。2015年5月22日，刘跃印向观海苑公司出具更名申请书，要求将房屋更名至王瑞名下。此后王瑞、纪开美没有支付房款。 因王瑞欠李建鹤及其丈夫辛本乐20万元左右的借款以及利息，2015年5月26日，甲方王瑞与乙方李建鹤签订房屋买卖协议，协议内容为：“经甲乙双方协商，甲方卖给乙方观海苑家居15号楼1001室，面积102平方米住房，价格538000元。由于甲方王瑞欠乙方李建鹤现金424000元，因此如果甲方王瑞在9月26日前未还给乙方李建鹤424000元，住房价就按424000元。如果到时还给乙方本金时，乙方也可以因价格问题退还给甲方王瑞。本条约具有法律责任。（如乙方退给甲方房屋时按照肆拾万利息2%一次性给乙方），房款未付给甲方”。同日，王瑞向观海苑公司提交更名申请书，要求将涉案房屋更名为李建鹤。观海苑公司与李建鹤于2015年5月26日签订涉案备案房屋商品房买卖合同，并向李建鹤出具了房款411563.75元的收据，但房款李建鹤并未交付观海苑公司，而是由刘跃印缴纳房款单据变更而来。李建鹤交纳了装修押金、维修基金、开口费等费用，共计23465.50元。商品房买卖合同签订后，李建鹤再向王瑞交付部分借款，2015年5月27日，王瑞向李建鹤出具借条一份，内容为“本人王瑞今借到李建鹤424000元，特立此借据为证”。 2018年8月10日，本院作出（2018）鲁1102刑初329号刑事判决，载明“山东省日照市东港区人民检察院指控：一、诈骗罪2015年5月22日，王瑞在明知无履行能力的情况下，虚构已承揽高铁项目的土方工程，骗取被害人刘跃印位于日照市东港区房子一套，价值467625.00元。后被告人王瑞将该房子以424000元的价格转卖给辛本乐，所得价款用于偿还个人债务和挥霍。二、盗窃罪……。判决如下：一、被告人王瑞犯诈骗罪，判处有期徒刑九年……。二、责令被告人王瑞退赔被害人刘跃印467625元，退赔被害人尹某330元，退还被害人杨玉梅金色苹果6S手机一部”。王瑞未提起上诉，现判决已经发生法律效力，王瑞已到监狱服刑。……。 在查明以上事实的基础上，本院于2019年3月28日作出（2018）鲁1102民初7550号民事判决书。本院认为，……，本案中，李建鹤与王瑞之间的房屋买卖协议并不产生房屋买卖的后果，只是以房屋买卖的形式对借款进行的担保，不能取得涉案房屋所有权。依照相关法律规定，判决驳回李建鹤的全部诉讼请求。李建鹤不服判决，向日照市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月27日作出(2019)鲁11民终1548号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 李建鹤因不服(2019)鲁11民终1548号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，2020年4月17日，山东省高级人民法院立案审查。经审查认为，……，但从本案现有证据来看，双方之间确系存在基础的民间借贷关系，本案房屋买卖协议实为民间借贷关系的担保，原审法院认定双方之间房屋买卖协议实为对双方之间借贷的担保并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定并无不当。李建鹤尚未取得房屋所有权，原审驳回李建鹤诉讼请求并无不当。并于2020年6月4日作出（2020）鲁民申3176号民事裁定书，驳回李建鹤的再审申请。 另查明，2016年4月8日，原告刘跃印以王瑞、纪开美为被告向本院提起诉讼，要求与王瑞、纪开美解除买卖合同并返还原告购房款单据、协助原告办理房主登记变更手续。后刘跃印于2016年4月13日申请撤诉，本院予以准许。 2018年5月24日，刘跃印再次以王瑞、纪开美为被告向本院提起诉讼，请求依法判令王瑞、纪开美返还购房收款单据；判令王瑞、纪开美协助办理房主变更登记为刘跃印的手续。刘跃印在诉状中自认双方去开发商处将房主的名字由刘跃印变更为王瑞，刘跃印将当初购房的单据也交付给王瑞、纪开美。本院于2018年8月9日作出（2018）鲁1102民初514号民事裁定，驳回起诉。刘跃印不服裁定，向日照市中级人民法院提起上诉。日照市中级人民法院于2019年3月1日作出（2019）鲁11民终439号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。 本案在审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院依法作出（2020）鲁1102民初363-1号民事裁定书，对案涉房产进行查封。李建鹤及辛本乐提出保全异议申请。本院经审查均裁定驳回。 本院认为，业已生效的（2018）鲁1102民初7550号民事判决已经认定李建鹤与王瑞签订的房屋买卖协议是对双方之间的借贷进行担保，山东省高级人民法院在再审审查时，也认为原审法院认定双方之间房屋买卖协议实为对双方之间借贷的担保并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定并无不当。因双方在签订买卖协议时王瑞尚未取得产权证书，双方无法直接到不动产部门办理让与所有权手续，故王瑞向观海苑公司提出更名申请，基于此前刘跃印向观海苑公司出具更名申请书，并已将购房单据交付给王瑞，将房屋更名至王瑞名下，在王瑞向观海苑公司出具将房屋更名为李建鹤的申请后，观海苑公司与李建鹤签订商品房买卖合同，双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，合同本身无瑕疵，该商品房买卖合同仅是履行更名手续，其性质与王瑞、李建鹤签订的房屋买卖协议相同，系为王瑞借款提供担保办理让与所有权的需要，以买卖合同的方式为借款提供担保并非为法律、法规所禁止，不具有合同无效和可变更或可撤销的情形，案涉合同合法有效，应依法予以确认。本案中，两被告在订立商品房买卖合同后到有关部门办理备案手续，李建鹤已取得房屋预告登记证，符合相关法律规定，原告刘跃印请求确认两被告签订的商品房买卖合同无效于法无据，本院不予支持。被告观海苑公司经本院依法传唤未到庭，视为放弃本案诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘跃印请求确认被告日照观海苑置业有限公司与被告李建鹤签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。 案件受理费100元，保全费1020元，均由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  常金峰 人民陪审员  邹 丽 人民陪审员  丁 红 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  范晓丹