云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终793号上诉人（原审原告）：张奕，女，1977年12月22日出生，汉族，住重庆市渝中区，现住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈刚，男，重庆市渝中区解放碑街道自力巷社区居民委员会推荐，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李沛红，男，1971年2月21日出生，白族，住大理市。原审第三人：李德明，男，1955年5月27日出生，白族，住大理市。上诉人张奕因与被上诉人李沛红、原审第三人李德明房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张奕及其委托诉讼代理人陈刚、被上诉人李沛红、原审第三人李德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张奕上诉请求：变更一审判决第二项中上诉人张奕享有房屋、装修、附属设施补偿款2,527,393元为3,129,904.2元；一、二审案件受理费由被上诉人李沛红负担。事实和理由：一审判决未区分租赁物和增设物，属于认定事实不清。案涉被拆除房屋是上诉人全额投资修建的钢筋砼框架结构建筑，上诉人为开办客栈对房屋进行装饰并配置了设备设施、管理系统、附属物等增设物，前述增设物属《中华人民共和国合同法》第223条规定的经出租人同意由承租人对租赁物进行改善或增设的他物。政府拆迁时亦对房屋和增设物进行区分并分别补偿。租赁物（房屋本身）的补偿款按照双方租赁合同约定的履行年限按比例由双方进行分配，增设物被上诉人无权分配。故上诉人享有的房屋及增设物的补偿款应为：3,446,445元-1,187,028元×［1752天÷（18年×365天）］＝3,129,904.2元。李沛红辩称，一审程序合法，证据充分，认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的租赁合同已经明确约定涉案房屋若发生政府征收征用的补偿分配方式，即“新建地上物”的补偿按照剩余租期年限与总租期之比分配给上诉人，一审也是严格按照双方约定的方式计算分配补偿款的，双方合同约定中的“新建地上物”就是整个房屋，并未区分租赁物和增设物，合同中也无其他条款对增设物的补偿作出相反的约定，因此上诉人关于被上诉人无权分配增设物的主张不成立。李德明述称，根据合同约定，被上诉人有权分配房屋添附部分的补偿款。张奕向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告返还2018年12月18日至租期届满之日的租金662,500元；2．判决《评估报告》补偿款总额3,446,445元中的3,133,202元归原告所有；3．判决除《评估报告》以外的其他搬迁补助和奖励共598,711元归原告所有；4．判决被告向原告支付违约金及损失赔偿款共计1,211,090元；5．案件受理费、鉴定费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：被告李沛红于2001年12月30日取得“大国用（2001）字第5367号”《国有土地使用证》，证载土地坐落为大理市大理，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为329㎡。2013年6月1日，被告李沛红、第三人李德明（甲方）与原告张奕（乙方）签订《农村宅基地房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于云南省大理镇龙龛村委会3组63号和龙龛村委会3组63号与67号之间属于李沛红及李德明的宅基地约680㎡出租给乙方用于自居、休闲、娱乐等经营活动。其中龙龛村委会3组63号与67号之间的宅基地的户主李沛红全权委托李德明为租约代表。租期18年，自2013年7月1日起8个月后开始计算（即2014年3月1日起算）。租金10万元／年，合计180万元。于合同签订之日支付20万元定金，合同签订之后三日内支付80万元，余款80万元于合同签订之日起7个月内一次性付清。合同第六章合同提前终止第6.3条特别约定：“在本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政统一规划，本合同约定的房产被国家征收、征用的，新建地上物的补偿按剩余租期年限与总租期之比分配给乙方，如剩余租期为17年，则补偿17／18归乙方，以此类推。甲方还应将剩余期限所对应的房屋租金退还乙方”。合同第10.2条特别约定：“租赁土地上甲方已经投资建设的房屋基础，由乙方与工程承包人李玉章结算，房屋基础的人工工资及材料款全部由乙方承担”。合同还对双方其他权利义务、违约责任承担等内容进行了约定。合同签订后，被告李沛红、第三人李德明向原告张奕交付了案涉土地，原告张奕按约向第三人李德明转账支付18年租金共计180万元（其中李德明、李沛红各分得90万元）。原告张奕接收土地后，向李玉章支付了房屋基础建设费，并在被告李沛红及第三人李德明的土地上投资建盖房屋、进行装修并经营客栈。2016年5月19日，原告张奕以大理市大理镇龙龛村委会3组为经营场所，办得了名称为“大理市远海景客栈”的个体工商户《营业执照》。2018年12月17日，被告李沛红户（甲方）与大理镇人民政府（乙方）、大理镇龙龛村民委员会第3村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（异地安置）》（以下简称《搬迁补偿安置协议书》），约定对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。本次拆除房屋建筑面积545.34㎡，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为3446445元（其中房屋建筑物部分评估价格为1187028元、房屋装修部分评估价格为1138936元，附属设施部分评估价格为1120481元）。就搬迁补助，乙方确认给予搬家费2000元、预发6个月过渡期补助费39264.48元、给予经营搬迁补助490806元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励6万元、提前移交空房奖励65440.80元，上述各项费用合计4181251.28元。2018年12月21日，案涉房屋被整体拆除。2019年3月11日，第三人李德明接收了原告张奕向被告李沛红邮寄送达的《解除农村宅基地房屋租赁合同的通知》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告、被告、第三人共同签订的《租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。合同签订后，被告李沛红、第三人李德明向原告张奕交付了租赁标的物，原告张奕按期向其二人支付了18年的租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。就租金的返还问题，本案中被告李沛红户与相关部门签订《搬迁补偿安置协议书》的日期为2018年12月17日，此时可确定原告张奕与被告李沛红、第三人李德明签订的《租赁合同》中属于被告李沛红户的部分已不能继续租赁，此日之前租赁物由原告张奕实际管理使用，租金应由其负担，此日之后不能继续租赁，应由被告李沛红向原告张奕返还相应租金，故对原告张奕主张由被告李沛红返还2018年12月18日至租期届满之日的租金的诉请予以支持。扣除2014年3月1日至2018年12月17日（共1752天）计租期内的租金24万元（计算公式为：10万元／年÷2户÷365天×1752天），被告李沛红应向原告张奕返还租金的数额为66万元（计算公式为：90万元-24万元）。就原告张奕要求确认《房地产估价报告》评估总价3446445元中的3133202元由其享有的诉请，《租赁合同》已明确约定，应当按照双方约定进行分配。结合本案租赁物使用情况，确认该部分补偿款由原告享有2527393元{计算公式为：3446445元×［（18年×365天）-1752天］÷（18年×365天）}。就原告张奕要求确认其他补偿款中598711元由其享有的诉请，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；过渡期补助是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告户）给予的补助；经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；签约奖励是针对在规定时限内与政府部门、村小组签订《搬迁补偿安置协议书》的对象（本案被告户）给予的奖励；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励。故确认上述项目中应由原告享有搬家费2000元、经营搬迁补助490806元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励65440.80元。就原告要求被告李沛红支付违约金及损失赔偿款共计1211090元的诉请，本案合同履行过程中，系因不可归责于当事人的事由，致使合同不能继续履行，且合同当事人均不存在违约行为，故对该项诉请不予支持。就原告张奕要求被告李沛红承担鉴定费、保全费的诉请，原告张奕未就本案实际提出鉴定申请及财产保全申请，该两笔费用未实际发生，故对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、被告李沛红于本判决生效之日起十日内向原告张奕返还租金66万元。二、就被告李沛红户位于云南省大理市的房地产被搬迁安置一事，由原告张奕享有房屋、装修、附属设施补偿款2527393元、搬家费2000元、经营搬迁补助490806元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励65440.80元，合计3086839.80元。三、驳回原告张奕的其他诉讼请求。案件受理费51038元，由原告张奕负担16923元，被告李沛红负担34115元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审认定的事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，李沛红、李德明为甲方与张奕为乙方签订了《农村宅基地房屋租赁合同》，该合同第六章第6.3条特别约定：“在本合同期内，若发生政府征地、拆迁、市政统一规划，本合同约定的房产被国家征收、征用的，新建地上物的补偿按剩余租期年限与总租期之比分配给乙方，如剩余租期为17年，则补偿17/18归乙方，以此类推。甲方还应将剩余期限所对应的房屋租金退还乙方”。双方在合同中对补偿问题进行了明确约定，张奕主张“新建地上物”只是指租赁物，也就是房屋本身，不包含增设他物，即装修装饰和附属设施部分补偿款应由其独享，但双方均未提交证据证明双方就“新建地上物”的内容进行过约定，客栈经营的房屋作为物的一种形态，是多个物的集合体，在出现合同终止履行时要对此集合体作区分后分别处置，双方应有明确约定，否则对新建地上物的习惯理解应当是指该集合体。《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。其中也没有新建地上物的概念，政府拆迁对房屋进行评估时分别就房屋主体、装修装饰和附属设施进行评估计算补偿款也不能说明新建地上物不包含装修装饰和附属设施部分，故张奕关于装修装饰和附属设施作为增设他物补偿款应由其独享的主张不成立。综上所述，张奕的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,825元，由上诉人张奕负担。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年六月二十九日书记员  杨 蕾