苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初1572号原告：马士功，男，1970年9月28日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。原告马士功与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年5月13日适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告马士功到庭参加诉讼；被告财智公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马士功向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金13887元（以224956元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率4.75%的1.3倍，从2017年5月30日计算至2019年8月26日共计29988元，扣除被告已经给付原告的16101元，尚余13887元）；2.被告向原告退回已预交的办理契税、印花税、维修基金、买卖转移抵押登记剩余费用399.86元；3.案件受理费用由被告负担。事实和理由：2015年9月28日，原告以224956元的价款购买了被告位于吴江区，被告于2017年2月28日向原告交房，并向原告收取了13836.76元的契税、印花税、维修基金、证件费、代办费，但被告并未在90日内为原告办理好房地产权属证书，对原告的房产出售、抵押融资、工商注册出租等造成了重大影响，被告直到2019年8月26日才为原告办理了房地产权属证书，共超期819天，且被告向原告收取的13836.76元费用，实用13436.9元，剩余399.86元未退回给原告。另，2018年12月3日，被告和原告在法官的调解下曾签过一份和解协议，原告一直遵守协议，但现在不动产权属证书已于2019年8月26日转移至原告名下，但被告在无任何正当理由的情况下，拒不支付给原告剩余的违约金。原告之所以同意和被告签和解协议，是因为原告不愿过多的浪费诉讼时间，才在比正常低30%情况下同意了和被告签和解协议，现被告无任何理由拒不执行此协议，重又生出事端，浪费原告的时间和精力，违背了签此协议的初衷，申请此和解协议自动作废，一切按国家有关法律执行。被告财智公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月28日，财智公司作为出卖人（甲方）与马士功作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心9幢1单元6F022号房，房屋价款为224759元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日前。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订，马士功向财智公司支付了全部购房款224956元。涉案房屋于2017年2月28日交付，马士功向财智公司支付了办证所需的税费。2019年8月26日，马士功取得涉案房屋的产权证书。另查明，在办理产权证书过程中，马士功实际支付了契税6748.40元、印花税112.50元、转移登记费550元，另实际支付了住房专项维修资金5476元。再查明，2018年，马士功曾因财智公司逾期办证向本院提起诉讼，案号为（2018）苏0509民初11841号。案件审理过程中，马士功作为甲方与财智公司作为乙方于2018年12月3日达成了和解，并签订了和解协议1份，约定：乙方于2018年12月3日前向甲方支付违约金16101元（计算方法为：自2017年6月1日起，按年利率4.75%，以224956元为基数，计算至2018年12月3日）；剩余违约金的计算方法为自2018年12月4日起，按照年利率4.75%，以224956元为基数，计算至乙方将办理产权登记需由乙方提供的资料报产权登记机关备案之日，自2019年开始于每年12月30日进行结算，因甲方原因导致其无法取得房地产产权证书的，乙方不承担责任。在财智公司按照和解协议向马士功支付了计算至2018年12月3日的违约金16101元后，马士功撤回了起诉。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、开发公司代收代缴费用明细表、房产证、税收缴款书、不动产登记收费告知单、住宅专项维修资金专用收据、和解协议以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告马士功与被告财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。2018年12月3日，马士功与财智公司在诉讼过程中达成和解，并对逾期办证违约金的计算方式进行了变更，即变更为以224956元为基数，按照年利率4.75%，自逾期之日起计算至被告财智公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。在签订和解协议后，被告仅支付了计算至2018年12月3日的逾期办证违约金，但仍未及时协助为原告办理权属登记，原告马士功直至2019年8月26日才取得涉案房屋的权属证书，被告财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任，即向原告支付自2018年12月4日起至本案不动产权属登记至原告名下之日止的逾期办证违约金。因变更后的违约金不存在明显过低的情形，故对于原告要求调整违约金的诉讼请求，本院不予支持。故，本院认定，被告财智公司应按约向原告马士功支付逾期办证违约金7865.65元（以224956元为基数，按年利率4.75%，自2018年12月4日起计算至2019年8月26日止）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司向原告马士功支付逾期办证违约金7865.65元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××69）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由原告马士功承担69元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担89元。被告吴江财智置业发展有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用89元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 陈 烨二〇二〇年六月十二日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。