山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初5874号 原告：邴义德，男，1985年7月1日出生，汉族，居民，住沂水县。 原告：刘燕，女，1984年8月24日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：高洪锋，山东鼎衡律师事务所律师。 被告：山东东泰房地产开发有限公司，住所地山东省沂水县双成路西段。 法定代表人:张青燕，总经理。 委托诉讼代理人：吴亮秀，该公司职工。 委托诉讼代理人：李见贵，山东署华律师事务所律师。 原告邴义德、刘燕与被告山东东泰房地产开发有限公司 商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邴义德、刘燕委托诉讼代理人高洪锋、被告山东东泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴亮秀、李见贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邴义德向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行《商品房买卖合同（预售）》，按合同第九条、第十条约定向原告交付XX小区XX园X号楼X单元X层X住宅及地下停车位、仓储室；2、判决被告支付自2019年6月1日至2019年12月31日延期交付违约金77489.4元；3、判决被告自2020年1月1日起至实际交房日，按总购房款1207000元*0.03%/日*天数，向原告支付违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月30日与被告签订了编号为YS0053643的《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的沂水县XX小区XX园X号楼X单元X层X住宅及地下停车位、仓储室。原告已按照合同的约定支付了全部购房价款1207000元。《商品房买卖合同(预售)》第九条、第十条约定了被告向原告交付商品房的条件，即被告应取得商品房房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件和房屋测绘报告并向原告提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，被告应在2019年5月31日前向原告交付符合条件的所购商品房。但直至起诉时，被告未按合同约定的时间、条件向原告交付所购商品房，已逾期交房150天，且逾期状态仍在继续，原告暂主张违约金计算至2019年12月31日。被告逾期交付行为已构成违约，应向原告承担逾期交付违约责任。合同第十二条，被告逾期交付，原告有权选择继续履行合同并以全部购房价款为基数，按日万分之零主张违约金。合同中的万分之零系被告提供的格式内容，该约定限制了原告的权利，免除了被告逾期交房的违约责任，是显失公平的约定，应当认定该约定无效。而且该约定万分之零违约金，是低于实际损失的，为此根据公平原则，原告主张日万分之三为合理比率，并以此计算违约金。在同类逾期交房案件中，沂水县人民法院己采用了0.03%/日比率计算逾期交房违约金并己作出生效判决。根据上述事由，特提起诉讼，请依法支持。 被告山东东泰房地产开发有限公司辩称，原告起诉没有事实依据，在合同约定的交付时间之前，答辩人方已通知原告房屋已具备交付使用条件，要求其办理交房收房手续，但原告并未按照约定期限来售楼处办理相关手续，因此原告所主张的没有按照合同约定交付房屋，责任不在被告，违约一方也不是被告，原告起诉请求不当，原告要求支付2019年6月1日至12月31日期间的延期违约金请求的权利不确定，至开庭时并未到12月31日，另外双方合同约定逾期30日双方有合同解除权，解除合同时违约金不管是逾期付款还是逾期交房均按照万分之一支付违约金，而如果不管是出卖人还是买受人不选择解除合同，在继续履行合同的情况下不管是逾期付款还是逾期交房，违约金约定的是万分之零，该约定系对等条款，也不失公平，并非是未约定，因此原告要求按照日万分之三交付违约金没有事实依据，综上，答辩人认为是原告的怠于收房才致使至今未办理交接手续，答辩人不存在任何违约，原告的要求违约金计算没有事实依据，并且请求不当，请法庭予以驳回。另外，综合被告的答辩意见，并非被告违约，同期工程现在已经交付并入住绝大部分，原告拒绝收房，实为解除合同，因此，被告在原告预期违约、根本违约的情况下，无奈只能解除合同，请法庭依法裁决。 原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原、被告各方提供的证据，原、被告的诉、辩事实与理由及在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下： 2018年6月30日原告邴义德、刘燕与被告山东东泰房地产开发有限公司签订编号为YSXXXXXX的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发建设的沂水县XXX小区XX园X号楼X单元X层X，预测建筑面积159.98平方米，仓储为XX园X号楼X单元X层X号，预测建筑面积为6.36平方米，地下车库位置为XX园D1#-1层-1430号。合同总价款1207000元，原告已经全额支付给被告。该预售合同第九条约定了商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间为2019年5月31日。第十二条约定出卖人逾期交付商品房给买受人的，买受人有权选择继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零的违约金。被告公司于2019年5月21日以邮寄的方式通知原告暂定2019年6月底交房，原告因被告公司未出具验收合格证明拒绝接收该商品房。庭审中，原、被告双方均认可涉案商品房尚未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。原告主张双方合同约定的逾期交房违约金低于原告的实际损失，要求按照日万分之三计算违约金，故形成诉讼。 另查明，本案审理过程中，因原、被告双方对涉案商品房同地段同类房屋租金标准达不成一致意见，由双方共同选定有资格的山东瑞盛土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，得出评估结论：沂水县XX小区房屋租赁单价为95元／平方米／年；车位租赁单价为2000元／个／年。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条约定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。涉案房屋沂水县XX小区XX园X号楼X单元X层X号住宅及地下停车位、仓储室，至今未取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件，既不符合商品房交付的法定条件，也不符合双方当事人约定的交付条件，被告应当在涉案房屋符合法定和约定交付条件后，向原告交付该房屋。根据原、被告双方签订的合同，被告应于2019年5月31日前向原告交付涉案房屋，被告至今不能向原告有效交付，应承担逾期交房的违约责任。涉案合同第十二条约定，在被告逾期交房的情况下，若原告要求继续履行合同，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之零的违约金，原告认为该违约金过低，要求予以调整。原告要求将违约金调整至日万分之三，没有事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”涉案合同约定的被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之零的违约金，明显低于给原告造成的损失，损失赔偿数额应按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告所签订的合同中预测建筑面积为159.98平方米，故损失赔偿数额应为159.98平方米*95元/平方米/年＝15198.1元/年。仓储作为房屋的附属设施不再单独计算损失赔偿数额。综上，原告每年的损失赔偿数额为17198.1元（房屋15198.1元+车位2000元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告山东东泰房地产开发有限公司于涉案房屋（XX小区XX园X号楼X单元X层X号住宅及地下停车位、仓储室）符合商品房交付条件后十日内向原告邴义德、刘燕交付该房屋； 二、被告山东东泰房地产开发有限公司自2019年6月1日起至被告向原告交付涉案房屋（XX小区XX园X号楼X单元X层X号住宅及地下停车位、仓储室）之日止，按17198.1元/年的标准向原告邴义德、刘燕支付逾期交房违约金； 三、驳回原告邴义德、刘燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行交付房屋义务、履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1737元，由原、被告均担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长 周京刚 审 判 员 姜懿展 审 判 员 李良子 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 季雅萍 书 记 员 胡凡丽