北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5831号上诉人（原审原告）：盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：邱继慧。委托诉讼代理人：张敏，北京市中关律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京世纪中基科技发展有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街2号寰岛博雅大酒店一层1号。法定代表人：陈昭文，执行董事。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。上诉人盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司（以下简称盛世百盈公司）与上诉人北京世纪中基科技发展有限公司（以下简称世纪中基公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世百盈公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判世纪中基公司向盛世百盈公司支付物业费4322565.84元；3.世纪中基公司向盛世百盈公司支付利息损失1279581.61元；4.本案一、二审诉讼费用由世纪中基公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，证据不足。一、一审判决认定世纪中基公司名下34套房屋以9元/月/平方米计算物业费是错误的。首先，盛世百盈公司提交的证据中有前业委会的《回复函》，明确答复:“凡登记在企业名下的房产均视为企业自用房产，均属办公用途。”其次，世纪中基公司对该份证据有异议，但其并未对该份证据提出鉴定申请，按照“谁主张谁举证”之规则，世纪中基公司没有充分证据证明其主张，故其对该份证据有异议的主张不应得到支持。但一审判决以盛世百盈公司提交的《回复函》真实性难以认定为由不予采信。一审判决的认定是错误的，从证据形式上《回复函》有前业委会的专用信笺及专用公章，从证据的证明效力上来看，该《回复函》亦无任何瑕疵，在世纪中基公司没有任何证据证明其异议的情况下，一审法院应当按照现有证据予以认定，而不是以真实性难以认定为由，不予采信盛世百盈公司的证据。二、一审判决以盛世百盈公司提供的物业服务有瑕疵为由，不予支持盛世百盈公司之利息损失是错误的。一审判决以一审出庭作证的证人证言为依据，判定盛世百盈公司的物业管理服务有瑕疵是错误的。一审出庭的证人刘某为现业委会成员，其所在的现业委会伙同第一物业（北京）股份有限公司朝阳分公司（以下简称第一物业公司）强行抢占盛世百盈公司的办公区域，抢占盛世百盈公司办公材料，与盛世百盈公司之间有巨大的矛盾。一审出庭的证人麦某与盛世百盈公司之间也一直有民事诉讼纠纷。另外，该二人目前均与盛世百盈公司有物业费纠纷之诉。本案的审判结果与二人有着直接的利害关系，故二人属于本案的利害关系人，其做出的对盛世百盈公司不利的证人证言不应当被采信。世纪中基公司答辩称，不同意盛世百盈公司的上诉请求。请求驳回盛世百盈公司的上诉。第一，一审判决对于案涉房屋并非办公房屋是准确的，盛世百盈公司未举证证明案涉房屋是办公房屋，一审未采信业主委员会的回复函是正确的。其主张是办公房屋并按照18元/月/平米计算并无证据，业主委员会的回复函不具有真实性和合法性，该回复函内容也不能反映案件客观事实，其出具不符合业主利益应当由业主决定的程序原则，房屋用途的证明应当由房产证或者租赁合同为准，不能由业主委员会出具。第二，一审判决对于盛世百盈公司提供服务存在瑕疵是准确的，一审是基于证据的综合认定，世纪中基公司提供了照片、收费单据等证据。世纪中基公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项中认定的物业费总额，依法改判案涉34套房屋的物业费按5元/月/平米标准计算至2018年4月27日；2.盛世百盈公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院对于案涉房屋物业费数额的认定，存在法律适用错误。一、一审判决对于案涉房屋物业费的酌减数额明显不公，适用法律不当，应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条和《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第22条第2项规定，业主有权根据物业管理企业提供的实际质量，要求减收物业服务费用。一审庭审查明，盛世百盈公司为案涉小区提供的物业服务质量极差，小区秩序混乱、广大业主怨声载道。一审判决虽然认定了盛世百盈公司对世纪中基公司提供的物业管理服务存在瑕疵，并对物业费总额进行了酌减，但一审判决酌减数额极少，酌减率不足0.2%，这与盛世百盈公司提供的劣质服务完全不相符，不足以体现人民法院公正裁判减收物业服务费用，对于包括世纪中基公司在内广大业主明显不公。二、一审判决认定盛世百盈公司有权收取案涉房屋物业费的截止日期存在错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条和《北京市物业管理办法》第二十六条第二款规定，业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业费。本案中，2018年4月27日，案涉小区业主通过业主大会会议书面征求意见的方式，共同决定不再接受盛世百盈公司继续提供物业服务，因此盛世百盈公司无权再收取自此之后的物业费。一审判决判令世纪中基公司支付物业费至2019年1月19日，不符合客观事实，也缺乏法律依据，应予以纠正。2018年5月后物业无权收取物业费。一审判决忽略了2015年10月1日以前的物业费的诉讼时效问题。盛世百盈公司答辩称，不同意世纪中基公司的上诉请求。世纪中基公司要求按照5元/月/平米标准计算没有依据。世纪中基公司主张的截止时间不合理，盛世百盈公司实际的物业服务不仅仅截止到2019年1月19日，之后仍有断断续续提供服务，现在的物业备案仍是盛世百盈公司。另外物业服务是持续性的，诉讼时效应当是从2019年1月19日起算。盛世百盈公司向一审法院起诉请求：1.判令世纪中基公司支付盛世百盈公司物业费4322565.84元（截止2019年1月31日）；2.判令世纪中基公司支付盛世百盈公司空调费2199527.1元；3.判令世纪中基公司支付盛世百盈公司水费38968.5元；4.判令世纪中基公司支付盛世百盈公司电费1419.52元；5.判令世纪中基公司支付盛世百盈公司利息损失1279581.61元。诉讼过程中，盛世百盈公司放弃要求世纪中基公司支付空调费2199527.1元、水费38968.5元、电费1419.52元的诉讼请求。一审法院经审理查明：世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼5层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为185.78平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼6层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为254.2平方米，登记时间2015年8月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼6层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为185.78平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼8层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为185.78方米，登记时间2015年3月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼8层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为190.01平方米，登记时间2015年3月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼10层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年7月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年9月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼10层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年10月20日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼12层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年5月20日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼13层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年6月2日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼14层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年6月16日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼14层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.08平方米，登记时间2016年1月15日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼14层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为114.34平方米，登记时间2015年8月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼14层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年9月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼15层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2016年1月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼16层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年9月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼18层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为190.4平方米，登记时间2015年9月10日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼19层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.08平方米，登记时间2015年7月14日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼19层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.08平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼19层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼19层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年9月10日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年12月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼20层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为190.4平方米，登记时间2015年2月9日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼21层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年5月20日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼23层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年2月5日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼23层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为109.97平方米，登记时间2015年6月29日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年9月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼24层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年1月21日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼24层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2015年9月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼26层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年1月21日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼26层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年7月6日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼26层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年8月18日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼26层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2016年7月28日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼26层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2015年11月5日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼26层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为114.96平方米，登记时间2015年11月5日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼26层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年1月21日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区景华南街1号楼27层案涉房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2015年9月10日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。上述案涉34套房屋所在物业为北京市朝阳区旺座商务中心小区（以下简称旺座中心）。该物业成立了业委会。世纪中基公司认可自取得案涉34套房屋后未交纳物业费。2013年8月28日，盛世百盈公司（乙方）与北京市朝阳区旺座中心小区业主委员会（甲方）签订《委托物业管理合同（临时）》，该协议约定：甲方将位于北京市朝阳区旺座商务中心小区项目范围内的物业全部委托给乙方实行统一管理；按照建筑规划许可证，乙方负责管理旺座中心项目物业房产总建筑面积为112857.79平方米（其中包含但不限于住宅面积，商业面积，会所面积，地下车库及地下人防面积等）；乙方对本物业的管理事项包括：房屋建筑本体的使用、维修、养护和管理，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（其中包括但不限于消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、人防、地上/地下停车场等）的使用、维修和管理，清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作），公共生活秩序，文娱活动场所，便民服务网点及物业范围内所有营业场所，车辆行驶及停泊，物业档案管理，物业管理费、租金等各项费用的收取（自本协议实施之日起，甲方委托乙方全权负责向各业主收取旺座项目物业房产的物业管理费、租金等各项费用），代为出租、本物业管理范围内的房产及其它相关衍生业务（自本协议实施之日起，甲方委托乙方进行物业管理并代为出租物业房产），对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理（包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改），授权由物业管理公司管理的其他事项；物业管理目标和经济指标，各项管理指标执行物业行政管理部门规定的各项标准，要求在乙方接管后二年内达到市级物业管理标准；物业管理收费标准，公寓为6元/平米，商业为22元/平米，新的收费标准待旺座中心业主大会对物业收费的表决结果通过后执行；乙方采取包干制、自主经营、自主进行物业管理，自负盈亏；委托管理期限为2年，自2013年8月30日起到2015年7月29日止；在合同有效期内，如甲方经过业主大会，以招投标方式选举出新的物业公司，乙方应在接到甲方书面通知三个月内，无条件向甲方选举的新物业管理公司进行工作移交；如合同期满后，甲方没有选举出新的物业公司，则本合同自动顺延至旺座业主大会选举出新的物业公司为止。2015年，案外人北京首地恒瑞投资管理有限公司（以下简称首地恒瑞公司）以业主撤销权纠纷为由将旺座中心业委会（以下简称业委会）和盛世百盈公司诉至一审法院，要求撤销：1、业委会于2014年12月28日作出的关于变更物业收费方案的业主委员会决定；2、撤销业委会于2014年4月18日作出的关于选聘、解聘物业服务企业的业主委员会决定，认定业委会和盛世百盈公司签署的《委托物业管理合同》无效。一审法院作出（2015）朝民初字第29839号民事判决书，判决驳回首地恒瑞公司的全部诉讼请求。该案经审理查明以下事实：“2011年7月，业委会与北京首地恒瑞有限公司（以下简称首地物业公司）签订《物业服务合同》，业委会委托首地物业公司对旺座中心提供物业服务。双方约定本项目管理阶段之服务期限为2年，自2011年7月1日至2013年6月30日。本合同签订后，甲方将根据2010年业主大会通过的《旺座商务中心业主大会议事规则》第十七条第八款的规定，积极征求业主意见，组织物业管理企业报价与竞标，在做好前期准备工作后，适时召开业主大会，决定选聘新物业公司的事宜。2013年，业委会采取书面征求意见的方式于2013年3月1日至2013年10月31日召开了旺座中心小区第二届第一次业主大会，并于2013年12月4日形成《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》。决议事项中包括提高物业品质、关于住宅专项维修基金的使用、紧急情况下使用公共维修基金等。其中有：2、表决配合启动业态转变恢复公寓，为体现酒店式公寓服务品质，物业重点岗位将更换或新招聘服务人员，由此会带来服务成本增加，将视情况对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积的76.57%。3、表决确定商住物业费单价问题。(1)若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。(2)若用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。(3)在上述物业费单价实施一年以后，将视情况及条件，清除商户，包括但不限于办公、商业经营等，全部恢复为高档公寓住宅用途。收到书面表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。首地恒瑞公司的工作人员作为业主代表担任监票人，形成《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》后，首地恒瑞公司还在《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》上加盖了印章。业委会提交了通知函，以证明2013年3月31日向首地物业公司发送《通知函》，通知函内容为通知首地物业公司，与首地物业公司的《物业服务合同》至2013年6月30日到期后不再续约。2013年8月28日，业委会与盛世百盈公司签订《委托物业管理合同（临时）》。2014年3月30日，业委会与首地物业公司、盛世百盈公司签订《会议纪要（备忘录）》，三方就物业交接等问题达成协议。2014年4月18日，首地物业公司与盛世百公司、业委会签订《旺座中心小区物业管理权交接协议书》。2014年12月28日，业委会向盛世百盈公司发出《通知函》，内容为：……旺座中心第二届第一次业主大会已召开完毕，会议通过了多项议案，并于2013年12月4日形成业主大会决议。决议第一条第2项确定：‘对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。’决议第一条第3项确定：‘(1)若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。(2)要用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。’鉴于旺座中心的前期物业管理合同即已按1.5美元/平米/月收取物业费。考虑到物价上涨因素，以及配合旺座中心的业态转变。依据旺座中心第二届第一次业主大会决议，请贵公司自2015年2月1日起按照不同用途执行如下收费标准；居住用途的公寓9元/月/平米。办公用途公寓18元/月/平米；商业用途的公寓36元/月/平米。请贵司将新收费标准在旺座中心大堂、电梯间等公共场所予以公告。2014年12月29日，盛世百盈公司向业委会回函，确认收到业委会的调整物业收费的通知，将按照通知内容制作公告，将调整物业费的相关事宜公示。2014年12月31日，盛世百盈公司张贴公告，内容为：……盛世百盈公司坚决执行第二届业主大会第一次会议表决通过的物业费上调决议及相关实施细则规定如下：1、自2015年2月1日起自住用途公寓在原有基础上上浮50%即9元/月/每平米；2、自2015年2月1日起办公用途公寓按自住用途公寓物业费2倍收取即18元/月/每平米；3、自2015年2月1日起商业用途公寓按自住用途公寓物业费4倍收取即36元/月/每平米（如按摩、美容等）；4、自2015年2月1日起底商物业费在原有物业费基础上上浮50%即33元/月/每平米。”首地恒瑞公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终9729号民事判决书，认为：“2013年12月4日形成的《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》系业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会后做出，首地恒瑞公司对该决议中包括提升物业管理收费标准的各项内容均未表示异议。从《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》的内容来看，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，从盛世百盈公司入驻旺座中心小区后实施的物业费标准来看，亦未违反该业主大会会议决议的相关规定，故首地恒瑞公司认为业委会擅自提高了收费标准，侵害了包括首地恒瑞公司在内的业主权益的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于选聘、解聘物业服务企业。第一，一审法院根据旺座中心小区原物业管理公司即首地物业公司与业委会、盛世百盈公司签订的《会议纪要（备忘录）》、《补充会议纪要》、《旺座中心小区物业管理权交接协议书》中关于首地恒瑞公司相关权利义务的约定及首地恒瑞公司接受盛世百盈公司物业服务并交纳物业费的情况，联系首地物业公司与首地恒瑞公司系关联公司及公司执行董事、经理的任职情况，认定首地恒瑞公司知悉并认可旺座中心小区的物业公司变更为盛世百盈公司并无不妥，本院予以确认。第二，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。首地恒瑞公司如对物业公司变更为盛世百盈公司存在异议，应在合理期限内提出。作为首地物业公司的关联公司，首地恒瑞公司明知《补充会议纪要》、《旺座中心小区物业管理权交接协议书》等协议中关于变更物业公司的相关约定，却在协议签订一年后，盛世百盈公司已实际管理旺座中心小区的情况下向法院提起诉讼，其行使业主撤销权超过了法律认可的除斥期间。第三，从业委会与盛世百盈公司签订的《委托物业管理合同（临时）》内容看，该合同系临时合同，即使在合同有效期内，如业主大会以招投标方式选举出新的物业公司，盛世百盈公司亦应无条件向新物业管理公司进行工作移交，尽管本案中业委会在选聘、解聘物业服务企业的程序上存在不规范之处，但从其签订的背景来看，系在业委会与首地物业公司物业服务合同已到期的情况下为保障物业服务的连续性而签订。故考虑以上三点因素，本院认为首地恒瑞公司关于撤销业委会选聘、解聘物业服务公司决定的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。”北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年7月17日，北京市朝阳区旺座中心小区业主委员会与盛世百盈公司签订《委托物业管理合同（临时）》，将物业管理收费标准提升为自住用途公寓9元/平米，办公用途公寓18元/平米，商业用途公寓36元/平米，底商物业费33元/平米，制冷费90元/平米/季，委托管理期限自2015年7月30日起至由旺座中心业主大会通过招标选出新的物业公司为止。2019年，案外人北京鸿润佳诚投资有限公司（以下简称鸿润佳诚公司）以确认合同无效纠纷为由将业委会和盛世百盈公司诉至一审法院，要求确认业委会和盛世百盈公司于2015年7月17日签订的《委托物业管理合同（临时）》无效。一审法院作出（2019）京0105民初23093号民事判决书，认为：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或者违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。这里的强制性规定，指的是效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因物业服务涉及全体业主的共同利益，涵盖物业管理区域范围内全体业主共用设施的运行和管理，故物业服务企业的选聘直接影响全体业主的切身利益和整个物业区域的服务品质。业委会系业主大会的代表机构，执行业主大会的决定事项，其应在业主大会授权范围内依法行事，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故上述《中华人民共和国物权法》七十六条的规定应属于效力性强制性规定。2013年8月28日，盛世百盈公司与业委会签订《委托物业管理合同（临时）》，约定业委会委托盛世百盈公司对旺座中心提供物业服务，管理期限两年，如合同期满业委会没有选出新的物业公司，则本合同自动顺延至旺座业主大会选举出新的物业公司为止。根据已生效民事判决书认定，该合同为临时性物业服务合同，但同时指出业委会在选聘、解聘物业服务企业的程序上存在不规范之处，即未召开业主大会决定选聘物业机构，但鉴于当时系在业委会与上一家物业公司物业服务合同已到期的情况下为保障物业服务的连续性而签订，且业主起诉时已过一年除斥期间，故驳回了业主的诉讼请求。但业委会在2015年6月7日的民事判决书已明确指出其选聘物业公司存在程序不规范的情况下，无视相应法律的规定，未积极改正错误，未及时按照法律行政法规的相关规定召开业主大会表决选聘物业服务企业，反而于2015年7月17日与盛世百盈公司再次签订《委托物业管理合同（临时）》，且事后未经过业主大会表决追认，其行为已经违反了法律法规的规定。另外，即使存在2013年8月28日《委托物业管理合同（临时）》因两年委托管理期限到期而业主大会未选聘出新的物业服务企业的情况，因该合同已经明确约定未选出新的物业服务企业则本合同自动顺延至旺座业主大会选出新的物业服务企业为止，故盛世百盈公司与业委会之间本无必要重新签订新的物业合同。综合比较两份合同，主要的区别之一在于2015年7月17日签订的物业合同中调整了制冷费标准，而费用标准的调整又与全体业主的切身利益相关。故在未经业主大会表决的情况下，盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订《委托物业管理合同（临时）》违反了效力性强制性规定，应当被确认无效。鸿润佳诚公司现有证据不足以证明盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订合同时存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的行为，故鸿润佳诚公司该主张依据不足。”一审法院判决盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订的《委托物业管理合同（临时）》无效。盛世百盈公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终7941号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，盛世百盈公司提交业委会于2015年1月21日向其发送的《回复函》，就此证明世纪中基公司的物业费应按照办公用途标准计算。该函载明：今收到贵司征询关于依据《第二届第一次业主大会会议决议》物业费调整约定中，希望给予贵司关于公司名下房产物业费收费标准以明确解释，现答复如下：凡登记在企业名下的房产均视为企业自用房产，均属办公用途，但如该企业有明确的出租行为，则按照该企业实际出租用途计算物业费标准，希望贵公司严格执行业主大会决议。世纪中基公司称文件落款文字浮于印章之上，故对该份证据的真实性不予认可。盛世百盈公司称文件系打印完成后加盖的公章，因黑色字体比较明显，故红色印章无法遮盖。庭审中，盛世百盈公司提交了一套由该公司制作的《旺座中心缴费通知书》，通知书上载明案涉34套房屋的收费标准为9元/月/平米。此后，盛世百盈公司又提交了另外一套《旺座中心缴费通知书》，在相同期间内，案涉34套房屋的收费标准变为18元/月/平米。世纪中基公司提交旺座中心环境照片及业主电费收据复印件，证明盛世百盈公司管理和服务存在瑕疵，并采取小额购电方式，限制业主权利。庭审中，刘某作为世纪中基公司证人出庭作证，证明其系旺座中心西塔XX室业主，小区物业费9元/月/平米，盛世百盈公司收费标准高于其他物业，但服务水平低下，小区治安混乱，人员混杂，基础设施无人维护。盛世百盈公司对其证人证言不予认可。世纪中基公司对其证人证言表示认可，并称刘某现任业委会委员，其意见具有代表性。麦某作为世纪中基公司证人出庭作证，证明其系旺座中心东塔XX室业主，其自2003年入住旺座中心，2013年后小区内的物业管理水平低下，治安混乱，盛世百盈公司每日仅向其出售10元的电，使其基本生活得不到保障，对其居住产生很大影响。盛世百盈公司对其证人证言不予认可。世纪中基公司对其证人证言表示认可。第一物业公司系旺座中心现物业服务企业，其自2019年1月20日开始为案涉小区提供物业服务。盛世百盈公司、世纪中基公司对该日期表示认可。一审法院认为：盛世百盈公司作为旺座中心的物业服务提供单位，与世纪中基公司间形成了事实上的物业服务合同关系。世纪中基公司作为案涉34套房屋的业主，应履行向盛世百盈公司交纳物业管理费的义务。物业费的计算需要确定三方面要素，即面积、期间、标准。关于案涉34套房屋的面积问题，应以不动产登记簿载明信息为准。关于物业费的计算期间问题，起始时间应以案涉34套房屋的登记时间为准，盛世百盈公司主张的16套案涉房屋物业费起算时间有误，一审法院调整；截止时间，盛世百盈公司、世纪中基公司均认可第一物业公司于2019年1月20日进驻旺座中心，并开始提供物业服务，故一审法院确认盛世百盈公司收取物业费的截止时间应为2019年1月19日。关于物业费的计算标准问题，《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》规定，物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%，用于办公用途的公寓物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取，该调高物业费的行为，已经过半数业主同意，盛世百盈公司有权依据业主大会决议内容调整物业费收费标准，调整后的收费标准为居住用途公寓9元/月/平米，办公用途公寓18元/月/平米；案涉34套房屋登记的用途均为住宅，业主大会虽作出决议决定办公用途公寓按照居住用途公寓2倍标准收取物业费，但其并未就如何界定居住用途与办公用途作出说明，而盛世百盈公司提交的业委会《回复函》，其真实性难以认定，一审法院无法采信，结合盛世百盈公司在庭审过程中提交的《旺座中心缴费通知书》，亦曾认可案涉34套房屋的收费标准为9元/月/平米，故一审法院按照居住用途9元/月/平米计算物业费。根据当事人双方陈述及在案证据，可以认定盛世百盈公司对世纪中基公司提供的物业管理服务确实存在瑕疵，考虑本案的具体情况，一审法院酌情减少世纪中基公司应当缴纳的物业服务费数额。盛世百盈公司要求世纪中基公司支付利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京世纪中基科技发展有限公司于判决生效后十日内向盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司交纳物业费共计2090645.05元；二、驳回盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，世纪中基公司提交2份证据：1.《关于在交换过渡期内工作安排的告知函》及送达情况；2.《关于立刻办理旺座中心物业交接的告知函》及送达情况。以上证据用于证明旺座中心小区业主大会依法表决反对盛世百盈公司继续提供服务后，该结果已多次通知盛世百盈公司，并要求其立刻办理交接手续。盛世百盈公司不认可上述证据，认为上述证据不属于二审新证据，表示世纪中基公司的代理人也是新业主委员会的代理人，上述证据不一定是当时发生的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉物业费收费标准；二、案涉物业费计算的截止时间。关于争议焦点一，盛世百盈公司上诉主张不应以9元/月/平方米标准计算物业费。世纪中基公司上诉主张应以5元/月/平方米标准计算。对此，本院认为根据《北京市朝阳区旺座中心小区第二届第一次业主大会会议决议》规定，盛世百盈公司有权依据业主大会决议内容调整物业费收费标准，调整后的收费标准为居住用途公寓9元/月/平米，办公用途公寓18元/月/平米。业主大会虽作出决议决定办公用途公寓按照居住用途公寓2倍标准收取物业费，但并未就如何区分办公用途公寓和居住用途公寓，而案涉34套房屋登记的用途均为住宅，盛世百盈公司提交的业委会《回复函》并不能充分证明案涉34套房屋应当按照18元/月/平米标准计算，并且盛世百盈公司提交的《旺座中心缴费通知书》亦曾认可案涉34套房屋的收费标准为9元/月/平米，故一审法院按照居住用途9元/月/平米计算物业费并无不当，世纪中基公司主张按照5元/月/平米标准计算亦缺乏事实依据，本院难以采纳。关于争议焦点二，世纪中基公司上诉主张物业费应计算至2018年4月27日，并提交《关于在交换过渡期内工作安排的告知函》及送达情况、《关于立刻办理旺座中心物业交接的告知函》及送达情况予以证明。盛世百盈公司对此不予认可。对此，本院认为世纪中基公司提交的上述证据其一审并未提交，无法证明盛世百盈公司知晓上述两份告知函，一审中盛世百盈公司、世纪中基公司均认可第一物业公司于2019年1月20日进驻旺座中心，并开始提供物业服务，因此一审认定物业费截止时间为2019年1月19日并无明显不当。另，关于世纪中基公司二审所主张的诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中世纪中基公司二审主张诉讼时效抗辩并无该款规定所列除外情形，并且本案属物业服务合同纠纷，具有一定持续性，现无证据表明盛世百盈公司存在明显怠于主张权利的行为，因此，对于世纪中基公司所主张的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，一审法院依照9元/月/平米标准计算至2019年1月19日并无不当。另，关于世纪中基公司主张的一审法院物业费数额酌减一项，本院认为一审法院依据盛世百盈公司提供物业服务存在的瑕疵情况作出相应酌减符合法律规定，世纪中基公司主张一审酌减数额过低缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，本院对一审判决数额并无异议。综上，盛世百盈公司、世纪中基公司的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决主文第一项中存在笔误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24840号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24840号民事判决第一项为：一、北京世纪中基科技发展有限公司于判决生效后十日内向盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司交纳物业费共计2090645.05元；三、驳回盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41381元，由盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司负担17856元（已交纳13166元，余款4690元于本判决生效后七日内交纳），由北京世纪中基科技发展有限公司负担23525元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费41381元，由盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司负担17856元（已交纳），由北京世纪中基科技发展有限公司负担23525元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超审 判 员  金妍熙二〇二〇年六月三十日法官助理  郑 浩法官助理  张倩倩书 记 员  赵婷婷