四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1947号 原告：崔建辉，男，1972年8月27日出生，汉族，农村居民，住四川省井研县。 原告：罗秀英，女，1975年8月15日出生，汉族，农村居民，住四川省井研县。 二原告委托诉讼代理人：贾镒肖，四川宪恒律师事务所律师。 被告：仁寿大都融创鸿宜房地产开发有限公司，住所：四川省仁寿县视高镇中建大道南侧，统一社会信用代码：91511421MA6892EP39。 法定代表人：陈嶷，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗珊，女，1987年10月17日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区，系该公司员工。 原告崔建辉、罗秀英与被告仁寿大都融创鸿宜房地产开发有限公司（以下简称融创鸿宜公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人贾镒肖，被告融创鸿宜公司的委托诉讼代理人罗珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋认购合同》；2．判令被告返还原告已支付的定金40,000元并支付资金占用利息119元（自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际返还定金之日止）；3．本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2020年3月21日，原告向被告支付40,000元定金，认购了被告开发的“融创状元城”项目二期13-1903号商品房，双方签订了《房屋认购合同》。2020年4月1日，原告到售房部签订《商品房买卖合同》时才了解到合同的具体内容。在仔细阅读后，原告发现该合同存在以下不合理之处：1．出卖人逾期交房责任过低；2．房屋交付基础设施未达到使用条件的，出卖人不承担逾期责任，买受人不得以此为由拒收房屋；3．出卖人办理商品房所有权证书的时间过长，违约成本过低。原告多次请求修改上述有违公平的要求，遭被告拒绝。2020年4月7日，原告向被告发函要求解除合同并退还定金，但被告拒绝了原告的全部要求。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 被告融创鸿宜公司书面答辩称，一、因原告违约，原、被告签署的《房屋认购合同》已于2020年4月10日解除。《房屋认购合同》签署后，原告并未按合同约定履行交款及签约义务，被告于2020年3月31日向原告发送《催告函》，函告原告务必于2020年4月5日前履行签约交款义务。但原告在收到《催告函》后仍未履行签约及交款义务。后被告于2020年4月10日向原告寄送《解除合同通知书》，通知原告解除《房屋认购合同》。二、原告无权要求被告返还定金及支付资金占用利息。原告未按《房屋认购合同》约定履行交款及签约义务，系原告违约在先，属于违约方，无权要求被告返还定金，更无权要求被告支付资金占用利息。三、原、被告双方未能签署《商品房买卖合同》系原告违约行为导致，被告不存在违约。（一）原告诉称被告一直未出示合同或者拒绝协商修订合同与事实不符。被告在销售现场已经公示《商品房买卖合同》等文本内容，且原、被告签署的《房屋认购合同》中已明确约定“乙方已详细阅读并且已完全理解了甲方在销售现场公示的……《商品房买卖合同》……等全部条文，乙方同意按该样本内容签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件……双方对此无任何异议……”。原告作为完全民事行为能力人，在签订《房屋认购合同》前理应尽到审慎的注意义务，对《房屋认购合同》内容进行充分了解，并应对《房屋认购合同》中所涉及的文件进行认真查阅，并在签订《房屋认购合同》前向被告提出，其也完全可以要求被告就《房屋认购合同》本身以及其提及的内容进行解释，而原告在签订《房屋认购合同》时并未对《商品房买卖合同》提出任何异议，这表明原告对《房屋认购合同》、《商品房买卖合同》内容是完全予以认可的，并同意按照《房屋认购合同》相关约定履行权利义务。另，成都市中级人民法院印发的《商品房买卖合同案件审理指南（试行）》（以下称为“审理指南”）中第三条第（七）项“预约合同处理”明确指出：“预约合同中约定当事人不得申请对拟定的商品房买卖合同条款进行修改的，买受人以出卖人拒绝对商品房买卖合同条款进行修改为由，要求解除预约合同并返还定金的，不予支持”。此规定足以说明商品房买卖属于重大交易，买受人在签署《房屋认购合同》时应尽到足够的注意义务，充分了解《商品房买卖合同》的内容，否则《房屋认购合同》签署后以“出卖人拒绝协商修改《商品房买卖合同》”为由要求解除双方《房屋认购合同》且不承担任何违约责任的，人民法院应不予支持。（二）《商品房买卖合同》等文件内容关于逾期交付、交付条件、产权办理等约定系按照政府部门要求及法律规定确定，并且相关内容已经向政府部门进行报备，不存在原告诉称的“有失公平”。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告崔建辉、罗秀英围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．二原告提供的与被告员工苟万斌的微信聊天记录截图打印件1份（原告当庭出示以手机为载体的原件）及原告崔建辉与被告销售人员的对话录音光盘1张，拟证明原告在约定时间内前往被告处签约，因磋商未果，最终未签订正式合同；本院认为，被告对苟万斌系公司员工且原告确实于2020年4月1日前往被告处磋商签订正式合同等事实无异议，且被告不申请对录音等进行鉴定，故本院对该组证据予以采信； 2．二原告提供的2020年4月8日快递给被告员工苟万斌的《个人退款申请书》原件1张及圆通速递邮寄单复印件1张（附快递单查询信息截图打印件1份），拟证明因合同条款无法磋商一致，原告向被告主张退还其定金；本院认为，快递单系复印件，无法核实其真实性，故本院对该组证据不予采信； 3．被告提供的《解除合同通知书》原件1张、EMS快递单原件1张及快递单查询信息截图打印件1张，拟证明原告未按约定履行签约义务，被告按照《房屋认购合同》的约定通知原告解除合同；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，故本院对该组证据予以采信； 4．被告提供的公司售楼部的照片打印件8张，拟证明《商品房买卖合同（预售）》、商品房预售方案、商品房预售许可证等文本放在该楼盘售房部展示；本院认为，该组证据不足以证明原告在签订预约合同时已翻阅正式买卖合同书文本，不能证明与本案有关，故本院对该组证据不予采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月21日，二原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《房屋认购合同》，约定：二原告购买被告开发的位于仁寿县房屋一套，面积为97.1平方米，房屋总价款为1079261元；乙方在签订本认购协议时，应当向甲方支付定金40000元，乙方应于2020年3月24日前携相关证件到甲方处签订正式《商品房买卖合同》；买受人确认已详细阅读了并且已完全理解了甲方在销售现场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》、《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修合同》（如有）、附件样本、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》以及关于该商品房臻心公告之《项目周边环境因素提示》、《项目红线内不利因素提示》、《项目重要信息提示》等全部条文，乙方同意按该样本内容签订《商品房买卖合同》等，双方对此无任何异议，若乙方以对前述《商品房买卖合同》等要求重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，甲方不再返还乙方定金并有权对该房屋另行销售；协议还对其他事项作了约定。合同签订当日，二原告即向被告支付定金40000元，被告亦于当日向二原告出具《收款收据》一张，载明被告收到二原告涉案房产购房定金40000元。 2020年3月30日，被告工作人员苟万斌通过微信向原告发送《催告函》，该函载明：根据认购合同约定，您应于2020年3月24日之前到我司签订《商品房买卖合同》及补充协议等，但截止本函发送之日，您仍未按约履行义务，已构成根本违约；鉴于此，请您务必于2020年4月5日之前到我司销售中心履行签约交款义务，否则我司将根据认购合同约定将认购房屋另行销售，您所交定金不予退还。原告当时未予回复。2020年3月31日，被告工作人员苟万斌将该《催告函》等通过EME方式邮寄二原告。2020年4月2日，二原告签收该快递。 其间，二原告于2020年4月1日通过微信方式询问被告公司员工苟万斌：“你好，今天上班吗”；对方回复：“在的”；原告继续询问：“周婷那边一直说2号前过来签合同就可以的哈，钱这边都没有什么问题了，我们待会儿去打个银行流水和征信报告。下午给你带过来，我们商量下签购房合同的事情，你看下可以不？”；对方回复：“先过来”。 2020年4月1日下午，二原告前往被告处拟签订正式买卖合同，后因原告逾期交房违约责任过低、房产证办理时间过长等有异议，要求被告进行修改，但被告不同意，导致最终双方未能签订《商品房买卖合同》。 2020年4月2日，原告通过微信告知被告公司员工苟万斌：“昨天在售楼部，我们才第一次看了买卖合同，之前我都没看过这个，看完以后我们俩都有点不能接受；很多事情你事先都没有和我说，我也和你讲过了，你虽然说不能修改，但我还是想和你再确认下，就是说的关于没有明确房屋交付出现问题责任、你们交房的责任太低、办理房产证时间太久（及）违约责任太低的问题；这些你事先都没有和我说，这些部分我觉得太不公平了，和家人商量了下，实在难以接受，真的确定修改不了了嘛？”苟万斌随即通过语音聊天回复。原告再次表示：“我们决定不签订买卖合同，请你们退还我们定金”。苟万斌回复：“定金不退，你们已经逾期违约，我司法务将解除合同，房屋另行销售，定金不退。” 2020年4月10日，被告工作人员苟万斌通过EME方式向二原告邮寄《解除合同通知书》，载明：根据认购合同约定，您应于2020年3月24日之前到我司签订《商品房买卖合同》及补充协议等，但截止本函发送之日，您仍未按约履行义务，已构成根本违约；鉴于此，我司正式发函通知您，解除您与我司签订的认购合同，您所交定金不予退还，认购房屋我司将另行销售；同时请您于收到本解除合同通知书之日起三日内到我司办理后续事宜等。翌日，二原告签收该快递。二原告认为，未签订正式买卖合同的原因属于不能归责于双方当事人的事由，遂提起本次诉讼。 本院认为，被告于2020年4月10日通过EME方式向二原告邮寄《解除合同通知书》，二原告于2020年4月11日签收该快递，且二原告也主张解除《房屋认购合同》，故本院认定双方签订的《房屋认购合同》已于2020年4月11日予以解除。本案焦点为：被告是否应当退还二原告购房定金40,000元？ 二原告与被告签订的《房屋认购合同》系双方为签订正式的《商品房买卖合同》而达成的预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据审理查明事实，原告已按合同约定向被告交付40,000元定金，并于被告同意的延期时间内如约前往被告处签订正式《商品房买卖合同》；双方未能签订合同原因在于二原告要求对合同中产权办理时间、违约责任等部分条款进行修改，而被告销售人员以合同已经过备案不能修改予以拒绝。本院认为，首先，按照行业习惯，房屋买卖合同修改后不便通过备案，但双方就预约合同已经约定的条款之外的其他内容仍有磋商空间，并可就相关内容以补充协议等形式予以记载，并非不能磋商或修改；其次，本案双方签订的房屋认购合同系被告公司提供的格式条款合同，而依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”之规定，本案中，被告辩称认购协议书中已明确载明买受人确认已详细阅读了并且已完全理解了甲方在销售现场公示的《购房须知》、《购房资料准备清单》、《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修合同》（如有）、附件样本、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》等全部条文，双方对此无任何异议，若买受人以对前述《商品房买卖合同》等要求重新磋商有关条款的，则视为买受人违约，被告有权解除本合同且不再返还买受人定金并有权对该房屋另行销售，但该条款并未采用合理方式提请买受人注意，且该条款涉嫌免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款不应对二原告产生法律约束力。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”之规定，原、被告双方在签订本约的过程中未能就认购合同未明确约定的内容磋商达成一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由，故原告主张被告退还其购房定金40,000元的请求，因事实和理由充分，证据充足，本院予以支持。 至于原告主张资金占用利息的问题，本院认为，因未订立商品房买卖合同的事由不可归责于双方当事人，即被告公司不存在违约行为或过错，故原告主张利息的请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 一、原告崔建辉、罗秀英与被告仁寿大都融创鸿宜房地产开发有限公司于2020年3月21日签订的《商品房认购协议书》已于2020年4月11日予以解除； 二、被告仁寿大都融创鸿宜房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还原告崔建辉、罗秀英购房定金40,000元； 三、驳回原告崔建辉、罗秀英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计401元，由原告崔建辉、罗秀英负担1元，被告仁寿大都融创鸿宜房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年六月二日 书记员  周永佳