文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初4128号原告（反诉被告）：重庆丽桥实业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙杨路72号附15号，统一社会信用代码91500106621900458B。法定代表人：胡青植，重庆丽桥实业发展有限公司董事长。被告（反诉原告）：重庆藤羽图文有限公司，住所地重庆市沙坪坝区沙杨路72号附14号，统一社会信用代码915001060605444137。法定代表人：顾永林，重庆藤羽图文有限公司总经理。原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司（以下简称丽桥公司）与被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司（以下简称藤羽公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丽桥公司的法定代表人胡青植，被告（反诉原告）的法定代表人顾永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽桥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告藤羽公司从2019年12月18日起支付原告丽桥公司每月5000元的房屋占用费，直至2020年4月30日为止。2、由被告藤羽公司承担本案的诉讼费，要求被告藤羽公司迳付原告。事实及理由：被告藤羽公司未按期缴纳房屋租金，原告于2019年5月22日诉至法院，重庆市沙坪坝区人民法院作出判决，判令丽桥公司与藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月26日解除，丽桥公司按照法院判决书的内容，通知藤羽公司算账、收钱，并要求交还租赁房屋的钥匙给原告，以便原告另行出租给他人。但是被告公司员工杨婧回答说，他们已经上诉了，原告只好等待上诉结果。之后在该案二审庭审中，原告再次要求被告藤羽公司腾还房屋。2019年12月18日，原告收到了重庆市第一中级人民法院的民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告在二审法院判决生效后仍然没有将房屋腾空归还原告，直至2020年4月30日才交还。故请求判令被告藤羽公司从2019年12月18日起支付每月5000元的房屋占用费，直至2020年4月30日为止。被告藤羽公司辩称，2019年12月底前被告收到重庆市第一中级人民法院判决后，主动联系原告丽桥公司要求腾退房屋，并退还押金，原告丽桥公司在电话中表示拒绝退还押金5000元及支付判决的违约金3000元，当时就没能办理交接，期间被告多次电话联系原告丽桥公司，但电话打不通，之后因为新冠疫情原因，被告法定代表人所居住的小区出现了确诊病例，小区长时间封闭管理，其后被告得知原告起诉被告，被告于2020年4月30日已经将案涉房屋退还原告丽桥公司。因此，被告不应当支付丽桥公司房屋占用费，且案涉房屋严重漏水，在前案生效判决中已查明根本无法正常使用，即使被告占用，也不应当支付租金。反诉原告藤羽公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令反诉被告丽桥公司退还反诉原告藤羽公司保证金5000元。事实及理由：反诉原告藤羽公司与反诉被告丽桥公司第一次签订租赁合同时，藤羽公司向丽桥公司支付了保证金5000元，丽桥公司至今未将此款退还藤羽公司。现双方之间的租赁合同已经解除，丽桥公司应当将保证金退还藤羽公司。反诉被告丽桥公司辩称，反诉原告向反诉被告支付过保证金5000元，因现在案涉房屋已经退还丽桥公司，同意退还藤羽公司保证金5000元，但是藤羽公司也应当支付丽桥公司房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：丽桥公司为沙坪坝区某路XX号附X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，房屋建筑面积240.78平方米。2017年7月11日，丽桥公司（出租方）与藤羽公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将涉案房屋出租给承租方，房屋建筑面积240.78平方米，房屋用途为图文广告。房屋租赁期限为2017年7月25日起至2018年7月24日止。每季度租金为15000元。在签订本合同时，承租方另行支付履约保证金5000元。2018年7月9日，丽桥公司（出租方）与藤羽公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定如下：出租方将涉案房屋出租给承租方，房屋建筑面积240.78平方米，房屋用途为图文广告。房屋租赁期限为2018年7月25日起至2019年7月24日止。每季度租金为15000元，先交租金后用房，实行按季度交纳，承租方应于每季度开始前十天将租金交给出租方。承租方租房后可对现有房屋进行装修，但应对承租的房屋加以爱护，进行装修时承租方不得破坏房屋结构，不得超荷载，不得拆除消防设施，否则应予以赔偿，同时承担由此造成的一切责任。承租方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还出租方。租赁期间，正常的房屋大修理费用由出租方承担，日常的房屋维修费用由承租方承担，因承租方使用不善给出租方或第三方造成损失的，承租方应立即整改并赔偿损失。出租方负责安装水电表，由承租方按时向物业公司交纳水电费及物业管理费。在签订本合同时，承租方另行支付履约保证金5000元，待合同期满，承租方与物业公司完清欠费、清除房屋内部垃圾并将房门钥匙交回出租方后，由出租方如数无息退回。出租方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的应支付承租方本合同总额5%的违约金，出租方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。租赁期间，承租方拖欠房租一个月以上等，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应按照合同总租金的5%向出租方支付违约金。承租方如逾期支付租金，每逾期一日，则承租方须按日支付300元违约金给出租方。租赁期满，承租方应如期交还该房屋，承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原日租金2倍的违约金，承租方还应承担因逾期归还给出租方造成的损失。2017年7月11日，藤羽公司向丽桥公司交纳履约保证金5000元，双方均认可该笔保证金亦为2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》的履约保证金。2019年5月22日，本院立案受理了丽桥公司与藤羽公司房屋租赁合同纠纷一案，丽桥公司起诉藤羽公司解除双方于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》；藤羽公司支付丽桥公司2019年1月25日至2019年7月24日的房屋租金30000元；藤羽公司支付丽桥公司解除合同违约金3000元；藤羽公司支付丽桥公司迟延支付租金的违约金54000元。藤羽公司反诉丽桥公司，请求：依法判令解除双方于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》；丽桥公司立即向藤羽公司赔偿装修费40000元、搬运费4000元、损坏彩霸670电动切纸机设备的赔偿金12000元、损坏佳能8310s喷墨机赔偿金14000元及藤羽公司2018年8月5日至2018年10月10日未营业期间造成的损失20000元；要求丽桥公司退还押金5000元，退还2018年7月25日至2018年12月24日的租金30000元；要求丽桥公司支付违约金3000元。在该案审理过程中，本院组织双方进行现场勘验，勘验发现案涉房屋处于断电状态，墙面大面积渗水，进门左手边靠里有两处墙顶位置正在向下漏水，漏水位置的地面有较多积水，房屋内放置有藤羽公司的物品。本院认为，该房屋处于完全不能正常使用的状态。2019年7月31日，本院作出（2019）渝0106民初13959号民事判决书，判令：1、丽桥公司和藤羽公司于2018年7月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月26日解除；2、丽桥公司于本判决发生法律效力后三日内向藤羽公司支付违约金3000元；3、驳回丽桥公司的其余诉讼请求；4、驳回藤羽公司的其余诉讼请求。藤羽公司不服上述判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院经审理，于2019年12月18日作出（2019）渝01民终9526号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，丽桥公司提供通话清单以及自己整理的通话摘要各一份，拟证明在二审法院判决解除合同后，丽桥公司积极联系藤羽公司退房事宜，但藤羽公司不予配合。藤羽公司表示通话清单中的1568368XXXX电话号码是藤羽公司法定代表人的女朋友杨婧（小名杨亚楠）在使用，但杨婧不是藤羽公司员工，不了解相关情况，通话清单也不能证明通话内容，对丽桥公司自己整理的通话摘要不予认可。丽桥公司主张，双方签订合同、打款等都是通过姓杨的女性，并且《房屋租赁合同》上藤羽公司的委托代理人也是签的“杨亚楠”，因此，“杨亚楠”可以代表藤羽公司。藤羽公司认可就退房事宜，确实因为保证金退还问题拖延了几天，但后期是因为新冠疫情原因无法办理退房事宜，并且，在丽桥公司与藤羽公司房屋租赁合同纠纷一案中，法院已经确认案涉房屋完全不能正常使用，故即使藤羽公司占用案涉房屋，丽桥公司也不存在因藤羽公司占用房屋而产生损失的问题。对此，藤羽公司认为丽桥公司与藤羽公司房屋租赁合同纠纷案一、二审判决书载明案涉房屋处于“完全不能正常使用”的状态，其还举示房屋照片一组，照片显示房屋存在严重渗水、漏水情况，表示现在房屋仍处于完全不能使用的状态。丽桥公司认为，无论房屋状态如何，藤羽公司均应当在解除合同判决生效后及时退还房屋，藤羽公司没有退还，应当支付占用费。另，双方共同确认，案涉房屋已于2020年4月30日退还丽桥公司。双方争议较大，调解未果。上述事实，有丽桥公司提供的（2019）渝0106民初13959号民事判决书、（2019）渝01民终9526号民事判决书、通话清单，藤羽公司提供的《房屋租赁合同》、保证金收据及照片等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对本诉原告丽桥公司提供的诉讼请求，论述如下：丽桥公司与藤羽公司之间签订的《房屋租赁合同》已经重庆市沙坪坝区法院判决解除，藤羽公司不服提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年12月18日作出判决，驳回上诉，维持原判。在《房屋租赁合同》解除后，藤羽公司应当及时将房屋腾空归还丽桥公司，藤羽公司继续占用房屋无法律依据。藤羽公司称最初因退还保证金事宜确实拖延还房几天时间，但后期因为疫情原因无法办理退房事宜。本院认为，此次新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，但从藤羽公司收到上述生效判决至重庆市政府出台相关限制出行措施近一个月时间，在此期间，丽桥公司也多次电话催促藤羽公司办理交接事宜，而藤羽公司也认可其因退还保证金事宜确实拖延了还房，故此后因疫情导致的限制出行而不能办理房屋交接的风险应当由藤羽公司承担。故藤羽公司应当支付丽桥公司因占用案涉房屋产生的占用费。关于占用费的计算标准，丽桥公司主张按照合同租金5000元/月的标准计算。但从上述生效判决以及藤羽公司举示的房屋照片来看，案涉房屋已处于完全不能正常使用的状态，且上述生效判决对于丽桥公司要求藤羽公司支付2019年1月25日起至2019年7月24日止的租金亦未支持。现丽桥公司主张的关于藤羽公司占用案涉房屋产生的损失实际上是其收回房屋后，经维修后重新出租获取租金这一期待利益损失。鉴于新冠肺炎疫情防控措施的影响，丽桥公司收回房屋维修后重新出租具有不确定性，且即便出租，房屋租金也必然面临下浮。故，本院酌情确定藤羽公司支付丽桥公司房屋占用费5000元。关于反诉原告藤羽公司提出的由丽桥公司退还保证金5000元的请求。根据双方签订的《房屋租赁合同》，在藤羽公司退还房屋后，丽桥公司应当退还该保证金。庭审中，丽桥公司亦表示现合同已解除，房屋已交还，同意退还5000元保证金，本院对反诉原告的请求予以支持。在丽桥公司和藤羽公司之间的互负债务抵消后，双方不再支付对方相应费用。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条第一款的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司支付原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司房屋占用费5000元；由原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司返还被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司保证金5000元。两项债务金额品迭后，双方不再另行支付。二、驳回原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半交纳40元，原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司已预交，由原告（反诉被告）重庆丽桥实业发展有限公司负担；反诉案件受理费50元，减半交纳25元，被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司已预交，由被告（反诉原告）重庆藤羽图文有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈泫华二〇二〇年六月七日书记员  杨 美