湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初1090号 原告：郴州市骏马房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道49号五岭广场天一华府C栋。 法定代表人：朱朝英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 被告：周某某，男，1984年9月15日出生，汉族，住湖南省安仁县。 被告：田某某，女，1987年1月2日出生，汉族，住四川省阆中市。 第三人：中国农业银行股份有限公司郴州分行，住所地湖南省郴州市苏仙区飞虹路3号。 负责人：罗某，该行行长。 委托诉讼代理人：刘桂山，男，1969年3月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，该行员工。 委托诉讼代理人：王华，男，1987年7月19日出生，汉族，住湖南省郴州市，该行员工。 原告郴州市骏马房地产开发有限公司（以下简称“骏马公司”）与被告周某某、田某某、第三人中国农业银行股份有限公司郴州分行（以下简称“农行郴州分行”）担保追偿权纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏马公司的委托诉讼代理人刘俊跃及第三人农行郴州分行的委托诉讼代理人刘桂山、王华到庭参加了诉讼，被告周某某、田某某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骏马公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告将郴州市青年大道阳光瑞城3#4#5#栋23层2313号房退还给原告；3、请求判令被告协助原告办理郴州市青年大道阳光瑞城3#4#5#栋23层2313号房网签备案的注销手续；4、判令商品房买卖合同解除后，原告应退还被告的购房款423713元，其中274761.24元代被告归还第三人贷款本息余额，其中103374.89元抵销被告应付原告代偿第三人的贷款及利息；5、判令被告支付原告违约金42371.3元，并抵销原告应退还被告相应金额的购房款42371.3元；6、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，经本院释明后，变更诉讼请求：1、判令被告支付原告代偿款111350元及利息7024.08元（利息暂算至2020年4月9日，以后利息计算至代偿款付清时止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原告骏马公司与二被告签订《郴州市商品房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的“阳光瑞城”1#-5#项目中的第3#4#5#栋23层2313号房，房屋总价款为423713元，首付款93713元，余款330000元向第三人农行郴州分行申请贷款。2016年7月22日，被告作为借款人、第三人作为贷款人、原告作为保证人签订《个人购房担保借款合同》，被告向第三人贷款330000元，原告作为该借款保证人，对被告的前述借款债务承担连带保证责任。《补充协议》第8条约定“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。”由于被告未按期还贷，第三人从原告保证金账户划扣保证金用于代被告归还逾期贷款本息。截止2020年2月28日，第三人从原告账户上扣划款项96350.81元用于代偿被告欠款本息、罚息等。根据《中华人民共和国担保法》第31条规定，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿代偿款项及利息。同时，根据《补充协议》第8条约定，被告逾期偿还第三人贷款本息已二个月以上，补充协议约定的商品房买卖合同解除条件已成就。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告周某某、田某某未答辩，亦未提交证据。 第三人农行郴州分行意见：原告与被告的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否解除，第三人不发表意见，由法院判决。如果法院判决解除，则被告与第三人的《个人购房担保借款合同》应同时予以解除，被告应共同偿还所欠第三人贷款本息。第三人按合同约定于2016年8月5日向被告周某某发放了一手房农民安家贷33万元，借款期限15年，并办理了预购商品房抵押权预告登记，第三人对被告提供的抵押物具有优先受偿权。保证人原告应按《个人购房担保借款合同》第九条、第三十一条等条款的约定对被告所欠第三人的贷款本息承担连带清偿责任。截止2020年5月21日，被告欠第三人本金272637.69元，利息3406.39元，本息合计276044.08元。2020年5月21日之后贷款本息具体数额需按实际还款日计算。 原告和第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告和第三人提交的证据进行了审查。本院根据确认有效的证据及当事人的当庭陈述，认定本案事实如下： 被告周某某、田某某于2009年4月27日登记结婚。2016年6月30日，原告骏马公司（出卖人）与被告周某某（买受人）、田某某（共有人）签订《郴州市商品房买卖合同》（合同编号为2016006423132），合同约定：一、出卖人以出让方式取得位于郴州市编号为郴苏国用（2016）第014号、郴苏国用（2016）第015号的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称阳光瑞城。该项目的建设用地规划许可证为郴规（用地2015）74号，建设工程规划许可证号为郴规（建筑2016）32号，规划用途为综合，施工许可证号为432800201606210101；二、商品房预售许可证号为2016-0064；三、买受人购买的商品房为阳光瑞城1＃-5＃项目中的第3＃4＃5＃栋23层2313号房，建筑面积100.74㎡；四、出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为4206.01元／㎡，总金额423713元；五、买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计93713元；余款330000元向农行郴州分行申请贷款；……九、出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件交付买受人使用。1、该商品房经质监站验收。同日，原、被告又签订《补充协议》，该协议第8条约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金。买受人为房屋投入的装修不作任何补偿归出卖人所有。合同签订后，被告向原告交付首付房款93713元，余额330000元向第三人农行郴州分行借款转入原告指定账户。原告在合同约定的期限内将房屋交付被告，已办理初始登记，尚未办理产权登记。 2016年7月22日，原告骏马公司（保证人）与被告周某某（借款人、抵押人）、田某某（抵押人）及第三人农行郴州分行（贷款人）三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为330000元，借款用途为购买房产，位于郴州市，借款期限180个月，借款利率采用基准利率方式，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入骏马公司在农行国庆南路支行开设的账号18×××67。还款方式为等额本息还款。还款周期为壹个月，还款日为每期未月的20日，还款账号62×××19。借款担保，本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人骏马公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保。保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。合同签订后，2016年8月5日，第三人将贷款汇入被告指定的原告账户。2017年5月26日，第三人（权利人）与被告（义务人）办理了预购商品房抵押权预告登记【预告登记证号：湘（2017）苏仙不动产证明第0015411号】，以被告购买的坐落于郴州市交汇处阳光瑞城3、4、5栋2313房作为向第三人贷款330000元的抵押物，抵押期间为2016年7月22日至2031年7月22日。 借款后，两被告未按期偿还贷款本息。截止2020年2月26日，第三人依《个人购房担保借款合同》约定，直接从原告的保证金账户扣划96350.81元用于代偿被告所欠贷款本金50951.04元、利息44428.1元、罚息525.04元、复利446.63元。原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》的主要条款系当事人的真实意思表示，不违反法律，行政法规强制性规定，合法有效，双方均应切实遵守。现被告已通过交付首付款和向银行贷款的方式向原告支付了全部购房款，履行了买受人的主要合同义务，原告亦因收到被告所贷款项而交付了房屋，履行了出卖人的主要合同义务，该履行现状并未因原告履行了其他合同（保证合同）义务而发生改变，原告仍然占有着被告所交纳的全部购房款，被告在商品房买卖合同中的主要合同义务仍处于履行完毕状态。如按《补充协议》第8条，在被告的商品房买卖合同主要义务已经履行完毕的情形下，以原告履行了保证责任为由约定原告有权解除合同并要求被告按照全部购房款的10%向原告支付违约金，排除了被告在商品房买卖合同中的主要权利，违反了《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的原则，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定该条款应属无效，原告依据该条款请求解除合同，以及请求收回房屋的理由不能成立。经本院释明后，原告在诉讼中变更诉请为判令被告支付原告代偿款111350元及利息7024.08元（利息暂算至2020年4月9日，以后利息计算至代偿款付清时止）。该诉请是基于原、被告及第三人所签的《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人，对该合同借款承担连带保证责任，由于被告违约，导致原告已按合同的约定履行了保证责任。经审理查明，原告实际为被告代偿第三人贷款本金、利息、罚息、复利至2020年2月26日，金额合计96350.81元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，其有权向被告追偿，故对原告该项诉讼请求核减为96350.81元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周某某、田某某在本判决生效后十日内支付原告郴州市骏马房地产开发有限公司代被告周某某偿还的按揭贷款本金50951.04元、利息44428.1元、罚息525.04元、复利446.63元，共计96350.81元； 二、驳回原告郴州市骏马房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费8291.26元，减半收取4145.63元，由原告郴州市骏马房地产开发有限公司承担1937.63元，由被告周某某、田某某承担2208元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖贤技 二〇二〇年六月八日 法官助理 黄丽琴 书 记 员 李 春