四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1496号 原告：四川朗鸿房地产开发有限公司，住所：四川省天府新区仁寿视高经济开发区，统一社会信用代码：91511421MA64AD6MX7。 法定代表人：钟利华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张田青，女，1989年12月21日出生，汉族，居民，住成都市龙泉驿区，系公司员工。 被告：郭秀艳，女，1972年4月26日出生，汉族，居民，住山西省临汾市尧都区。 原告四川朗鸿房地产开发有限公司（以下简称朗鸿公司）与被告郭秀艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法由审判员杨利花适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朗鸿公司的委托诉讼代理人张田青到庭参加了诉讼。被告郭秀艳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告朗鸿公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2019年6月28日就朗基通航学院香颂天府项目17幢2单元14楼层3号房屋签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《朗基通航学院香颂天府商品房买卖合同补充协议》；2．判令被告向原告支付为其代付款项886762.23元，并向原告支付资金占用损失（以886762.23元为基数，自原告代偿之日，即2020年3月20日起按年利率24%计算至被告实际偿还之日止；暂计算至2020年4月6日的资金占用损失为10050元）；3．判令被告向原告支付违约金192427.41元（违约金包括代偿款项违约金和解除合同违约金，其中代偿款项违约金以886762.23元为基数，自代偿之日，即2020年3月20日起按每日千分之一计算至被告实际偿还之日；以上金额系暂计算至2020年4月6日止；解除合同违约金则按房屋总价款20%计算）；4．判令被告配合原告到仁寿县房屋管理部门办理朗基通航学院香颂天府项目17幢2单元14楼层3号房屋买卖合同备案登记的撤销手续（备案号：224478）；5．判令被告承担本案全部案件受理费、保全费、评估费、公告费及律师费等费用。事实和理由：原告与被告于2019年6月28日签署《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》）及《朗基通航学院香颂天府商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：由被告购买原告开发建设的位于眉山市仁寿县房屋，约定购房总价款为1438477元。被告以按揭贷款方式购买，并由原告、被告、交通银行股份有限公司成都高新区支行（以下简称交通银行）签署《个人一手房按揭贷款合同》，合计贷款金额为860000元，原告为被告承担个人住房贷款提供阶段性连带保证责任。而事实上，因被告逾期偿还贷款致使交通银行要求被告归还所欠贷款本息等，同时要求原告承担担保责任。在向被告催告无果的情况下，原告于2020年3月20日向交通银行承担了保证责任，代为清偿被告所欠借款本金及利息、罚息等共计886762.23元。原告于2020年3月27日向被告发函要求限期偿还已代付金额，被告截止起诉当日仍未偿还相关代付金额。原告认为，因被告不按期偿还银行按揭贷款的行为已经导致原告承担了保证责任，原告在代偿被告所欠贷款本息、违约金后，多次催被告偿还代付款项无果。按照《补充协议》第四条第一款之约定，原告有权解除与被告之间的《买卖合同》及《补充协议》，同时被告还应按照合同约定向原告支付房屋总价款20%的违约金、资金占用损失（合同约定按年利率24%计算），并承担原告行使追偿权利所支出的律师费、诉讼费、保全费、评估费、执行费、公告费、差旅费等，偿还代付款项并配合原告到房屋管理部门办理房屋买卖合同备案登记的撤销手续。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 被告郭秀艳未作答辩，亦未提供证据。 原告朗鸿公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告郭秀艳未到庭参加诉讼，本院无法组织当事人进行证据交换和质证。本院对原告提交的证据认定如下： 1．《买卖合同》和《补充协议》原件各1份，拟证明：原告主张对损失费用、资金占用利息、违约金及解除权行使享有合同依据；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，本院对该组证据予以采信； 2．《个人房产抵押贷款合同》原件1份，拟证明原告为被告案涉房源的按揭贷款保证人；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，本院对该组证据予以采信； 3．《交通银行债务提前到期通知书（保证人）》原件1份，拟证明因被告未积极履行按揭贷款还款义务，导致原告承担了连带担保责任；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，本院对该组证据予以采信； 4．关于要求郭秀艳及时偿还银行贷款的EMS单原件1张以及快递单投递信息查询截图打印件1张，拟证明原告在获知被告欠贷情况后积极向其进行了告知并要求其积极履约，但被告并未及时偿还贷款；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，本院对该组证据予以采信； 5．交通银行于2020年3月30日出具的《针对项目公司按合作（担保）协议代偿郭秀艳本息的说明》、扣划项目来款代偿郭秀艳本息流水（含附件）、《挂销账通知书》、贷款-还款-已到期/逾期/已核销贷款还款业务明细、截止2020年3月20日的关于郭秀艳在交通银行的贷款还款状态、关于郭秀艳在交通银行（四川省分行）的欠款明细表、交通银行个人授信业务变更申请表、交通银行进账单、交通银行（四川省分行）结清证明原件各1份，拟证明因被告未积极履行按揭贷款还款义务，导致原告承担了连带担保责任，合计代偿金额为886,762.23元，代偿日期为2020年3月23日；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，本院对该组证据予以采信； 6．关于要求郭秀艳及时偿还代偿款的EMS单原件1张以及快递单投递信息查询截图打印件1张（附《及时偿还代偿借款、利息、违约金等费用的催告函》），拟证明原告按约定通知被告偿还原告已代偿金额，但截止起诉之日，被告仍未偿还，达到合同约定解除条件；本院认为，该组证据系原件，客观、真实，本院对该组证据予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签署《买卖合同》，约定：由被告购买原告开发建设的位于眉山市仁寿县的房屋，预测建筑面积116.12平方米，购房总价款为1438477元；以贷款方式付款，买受人于2019年6月28日前支付首期房价款578477元，余款860000元向银行（金融机构）申请贷款支付；合同还对其他事项作了约定。 当日，原告（出卖人）还与被告（买受人）签署《补充洗衣》，约定：1．买受人在2019年6月28日之前一次性付清该房屋首付款578,477元（含已付立约定金）；对于剩余购房款860,000元，买受人在主合同签订后的三十日内自行通过贷款机构交通银行办理贷款一次性支付给出卖人；向银行（金融机构）申请贷款支付；2．如出卖人为买受人按揭贷款提供了阶段性担保的，在买受人获准了贷款后，如因买受人逾期偿还借款等原因，导致出卖人作为买受人的担保人向贷款机构承担了相关担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用［包括但不限于出卖人向贷款机构支付（包括被贷款机构扣取）的贷款本息及违约金、年利率24%的资金占用损失、评估费、交通费、通讯费、差旅费、追索担保损失时发生的诉讼费、律师代理费等］，买受人应接到出卖人通知之日起5日内向出卖人全额赔偿；如买受人未按出卖人通知进行赔付的，则买受人应当自出卖人承担相关担保责任而发生前述损失及产生相关费用之日起至买受人向出卖人全额赔偿之日止，每日按出卖人发生的前述损失及产生的所有相关费用的千分之一的标准向出卖人支付违约金；3．买受人在出卖人承担了保证责任后7日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除合同，并要求买受人按照主合同约定房屋总价款的20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失［包括但不限于出卖人向承担的贷款本息违约金等银行扣取费用、年利率24%的资金占用损失、评估费、交通费、通讯费、追索担保损失时发生的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费、差旅费等，本协议中统称为“担保损失”］进行赔偿；4．无论何种原因导致合同解除或提前终止的，买受人均应在合同解除通知送达后或合同终止后7个工作日内根据出卖人的要求配合出卖人到房产管理部门办理买卖合同备案登记的注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续、该房屋返还时的房屋权属转移登记手续等；协议还对其他事项作了约定。后原告按约定支付被告购房首付款578,477元。 2019年8月2日，被告（借款人）与交通银行（贷款人）、原告朗鸿公司（担保人）三方签署《个人房产抵押贷款合同》，约定：1．担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证；2．保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用；3．借款人为所购房屋为涉案房屋，贷款金额为860,000元，贷款期限为264月；4．本合同项下贷款一次性发放，借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房名义从发款账户支付至原告朗鸿公司名下账户；5．借款人采用等额本金还款法，计划还款日为指定日：每期末月的1日，借款人以月为一期的，即每月的1日；若当月无此日期则为当月最后一天；合同还对其他事项作了约定。2019年9月17日，交通银行按约定将贷款金额860,000元发放至原告朗鸿公司账户。 此后被告并未按约定偿还交通银行任何一期贷款本金及利息。2020年1月15日，交通银行向原告发送《交通银行债务提前到期通知书（保证人）》，载明：根据主合同约定，我行宣布合同项下债务提前到期，到期日为2020年1月16日，债务人应在该日前归还全部债务本金并结清利息，其中本金859,996.93元，利息计收按合同约定的还款方式产生的利息金额为准，计收期间为贷款发放之日起到结清贷款之日止；自前款规定的到期日次日起，按主合同约定计收罚息、对应付未付的利息计收复利，请贵方立即履行保证责任等。2020年2月21日，原告按照《买卖合同》载明的约定通讯地址向被告邮寄《关于清偿银行按揭贷款催款函》；2020年2月23日，被告签收该快递，但事后被告并未履行还款义务。 2020年3月20日，为履行保证责任，原告向交通银行转账支付890,000元代偿资金。经核算，截止2020年3月20日，被告尚欠交通银行未还本金19,542.41元、未还利息22,797.10元、未还罚息453.60元、未还利息复利487.78元、未还罚息复利6.79元，共计43,287.68元；当日，交通银行通过贷款-还款-已到期/逾期/已核销贷款还款业务处理上述还款。2020年3月23日（贷款结清日），交通银行结清剩余本金及对应利息合计843,474.55元后，将剩余3,237.77元（890,000元-43,287.68元-843,474.55元）退回到原告公司账户。至此，原告为被告代偿贷款本金及利息共计886,762.23元。 2020年3月27日，原告按照《买卖合同》载明的约定通讯地址向被告邮寄《及时偿还代偿借款、利息、违约金等费用的催告函》，该函载明：原告已于2020年3月20日向交通银行支付被告拖欠的贷款本金、利息、违约金等费用合计886,762.23元，请被告于2020年3月29日之前向原告代偿上述费用；若逾期偿还的，应按全部应付金额按日千分之一向原告支付违约金等。2020年3月28日，被告签收该快递，但事后被告仍未履行还款义务。为维护自身合法权益，原告遂提起本次诉讼。 本院认为，原、被告签订的《买卖合同》《补充协议》以及《个人房产抵押贷款合同》等均系当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，均属有效。原告已依约履行合同义务，被告未能按合同约定及时按月向交通银行缴纳贷款本息累计达六期，致使原告向交通银行承担保证责任，代被告偿还贷款本息共计886,762.23元，原告因此依《补充协议》第四条第一款约定获得合同解除权，故原告要求解除与被告于2019年6月28日签订的《买卖合同》《补充协议》，以及要求被告配合原告共同到仁寿县房屋管理部门办理解除关于涉案房屋买卖合同备案登记的撤销手续的主张，因事实和理由充分，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。同时，根据《补充协议》第四条第一款约定：“……买受人在出卖人承担了保证责任后7日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除合同，并要求买受人按照主合同约定房屋总价款的20%支付解除合同违约金”，原告要求被告按房屋总价款20%支付解除合同违约金的主张虽有事实及合同依据，但该违约金明显过高，本院依公平原则调整为合同总价的10%，即143,847.70元（1,438,477元×10%）。 另，因被告未按约向交通银行归还借款，为此由原告于2020年3月20日为其向交通银行代偿了该借款本息共计886,762.23元系事实，故原告要求被告归还代偿款886,762.23元的请求，因事实和理由充分，于法有据，本院予以支持。同时，根据《补充协议》第四条第一款约定：“……如买受人未按出卖人通知进行赔付的，则买受人应当自出卖人承担相关担保责任而发生前述损失及产生相关费用之日起至买受人向出卖人全额赔偿之日止，每日按出卖人发生的前述损失及产生的所有相关费用的千分之一的标准向出卖人支付违约金”，原告要求被告按日千分之一标准支付代偿款项违约金的主张虽有事实及合同依据，但该违约金明显过高，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，本院酌定代偿款项违约金标准调整为年利率24%；原告当庭认可本案的全部涉诉金额计算至判决书出具之日，此系原告自由处分其权益，不违反法律法规的强制性规定，且避免了被告的损失进一步扩大，体现了社会主义核心价值观内容，本院对此予以确认。综上，自2020年3月20日至本判决出具之日（2020年6月18日），共计91天；即逾期未付代偿款项违约金应为53,059.96元（886,762.23元×91天×24%÷365天）；至于原告同时对代偿款又主张资金占用损失的请求属于对逾期未归还代偿款违约行为的重复主张，本院不予支持。综上，被告实际向原告支付购房款1,438,477元，扣除代偿款886,762.23元、逾期未付代偿款违约金53,059.96元、解除合同违约金143,847.70元以及本案诉讼费13,511元、保全费5,000元后，原告还应返还被告购房款共计336,296.11元（1,438,477元-886,762.23元-53,059.96元-143,847.70元-本案受理费13,511元-保全费5,000元）。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩和举证质证权利，因此产生的不利后果由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下： 一、原告四川朗鸿房地产开发有限公司与被告郭秀艳于2019年6月28日签订的四川省商品房买卖合同（预售）》及《朗基通航学院香颂天府商品房买卖合同补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告郭秀艳向原告四川朗鸿房地产开发有限公司归还代偿款886,762.23元，并支付逾期未付代偿款违约金53,059.96元； 三、被告郭秀艳向原告四川朗鸿房地产开发有限公司支付解除合同违约金143,847.70元； 四、被告实际向原告支付购房款共计1,438,477元，与本判决第二、三项以及本案受理费、保全费品迭后，原告四川朗鸿房地产开发有限公司还应退还被告郭秀艳购房款共计336,296.11元，该款支付时间为本判决生效之日起十五日内； 五、被告郭秀艳于本判决生效之日起十五日内协助原告四川朗鸿房地产开发有限公司办理朗基通航学院香颂天府项目17幢2单元14楼层3号房屋买卖合同备案登记的撤销手续（备案号：224478）； 六、驳回原告四川朗鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计13,511元，保全费5,000元，以上共计18,511元，由被告郭秀艳负担（本案受理费、保全费均由原告四川朗鸿房地产开发有限公司预缴，并在本判决第四项中一并予以结算）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨利花 二〇二〇年六月十八日 书记员  陈 旭