河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1128号上诉人（原审原告）：席桂莲，女，汉族，1962年10月28日出生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：程启华，潢川县声达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：信阳南海房地产开发有限公司。住所地：潢川县京九大道新一中南门对面。法定代表人：冯厚元，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷金柱，河南捷达律师事务所律师。上诉人席桂莲因与被上诉人信阳南海房地产开发有限公司（以下简称南海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2019）豫1526民初3779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人席桂莲及其委托诉讼代理人程启华、被上诉人南海公司的委托诉讼代理人雷金柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。席桂莲上诉请求：撤销原判决，支持上诉人与被上诉人解除购房合同，退还购房本金，承担各项经济损失及支付违约金，并承担本次上诉费用。事实与理由：1.一审法院不以合同法为准则，不以上诉人与被上诉人签订的购房合同约定内容为依据，适用法律不当，其判决内容与上诉人诉求不一致，违背了上诉人诉讼的本意，一审法院作出的判决是不公正的。法院审理案件是围绕证据来适用法律，以事实展开质证。本案中上诉人与被上诉人所签购房合同第八条交付期限明确规定：被上诉人应当在2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给上诉人使用，依据《房地产管理法》、《建筑法》、《合同法》相关法律规定，商品房必须经主管部门验收合格才能交付使用，这是法律强制性规定，而被上诉人的商品房在2017年11月才经主管部门验收，在2015年12月31日之前是达不到交房条件的，这势必会产生延期交房结果。双方产生延期交房是事实存在的，这个事实上诉人有充足的证据加以佐证。依双方签订的合同第九条规定，逾期超过180日后交房，买受人有权解除合同。一审法院不依合同规定来判决，是枉法判决，是自由裁量权的滥用。2.上诉人与被上诉人签订的是商品房买卖合同，不论住宅、商铺，只要产生交易行为均在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》解释范畴，商铺就是商品，该通知并没区分是不是只适用住房而不适用商铺的性质问题。一审法院认定上诉人适用的该条通知只适用住房而不适用商铺是歧义解释，不予支持上诉人以此企求解除合同的诉求是错误的。3.上诉人与被上诉人争议的焦点是：合同是否可以解除问题，一审法院认定原被告双方没有达到法定的解除条件。那么法定解除合同是原被告双方签订的《购房合同》哪一条规定？纵观本案，如果依购房合同的约定，上诉人有6处已达到可解除合同的法定条件，分别是第八条、第九条、第十条、第十二条、第十五条、第二十四条，这些规定被上诉人均没履约，严重违反合同法。合同是双方平等协商达成的承诺，承诺不能兑现，另一方有权解除合同。4.被上诉人通过非法集资手段建立商城，虚假宣传销售商铺，已经过新闻媒体曝光，以非法手段所签订的购房合同，是缔约过失合同。上诉人在重大误解的前提下与被上诉人所签购房合同无效。5.一审法院的判决是权大于法的判决。由于潢川义乌商贸城是潢川县委、政府重点招商引资项目，是形象工程，牵扯多方利益、经济大环境。如果一审法院支持了上诉人24户的诉求，商贸城广大业主会跟风要求开发商退款，如此釜底抽薪的结果势必造成商城瘫痪，招商引资的失败，影响潢川经济发展。所以一审法院是不支持上诉人24户业主的退房返款诉求的。但一审法院不能牺牲广大业主的利益而成就潢川经济大环境。法律是公平的存在，不该带有背景。因此一审法院作出的判决是权大于法的判决，是不公平的判决。6.一审法院的判决是明显的倾向于被上诉人利益，让被上诉人以90日期间为上诉人办理产权登记，并判处案件受理费由上诉人承担，这是不公平的。被上诉人有充足的时间办理产权登记，上诉人花费大量人力、物力非但没有达到诉求反而为那些没有起诉的业主作了嫁衣。而且被上诉人是经济实力雄厚的开发公司、上诉人是弱势人群，因为被上诉人的违约导致上诉人经济受损，理应由被上诉人承担诉讼费才不失公平。综上所述：上诉人认为一审法院不以购房合同为审判依据，枉法判决，其作出的判决是不公平的判决。恳请二审法院以事实、证据公平审理，撤销一审法院的判决，支持上诉人合理诉求。南海公司辩称：一审判决适用法律清楚，判决答辩人办理房屋登记是超出了诉讼请求范围，但符合法律要求的精神，也合情合理。针对上诉状所列举的事实，第一，双方合同约定的房屋已经交付，双方是根据铺位合作协议约定的交付时间来交付的，房屋交付距诉讼时已多年，因此，双方商品房买卖合同的主要内容均已履行完毕。从本案全部案情看，没有任何一个事实符合法定解除合同条件，退房要求显然没有法定依据，合同中第九条约定的超过180日后怎么处理实际约定的是继续办理并没有约定任何违约责任，因此上诉人涉及解除的请求是没有事实和法律依据。第二，上诉状第二个理由，这个通知明确是针对住宅而非针对商铺。第三，上诉状第四个理由，这个显然没有事实依据，宣传材料上面已经标注的非常清晰，特别标明，具体的房屋是建筑部分批准的手续为准，所以不存在虚假宣传。第四，上诉状第五个内容，是对一审法院的误解，一审法院的判决很明显是根据双方的情况特别照顾到24户，这24户没有请求办理的前提下为了照顾上诉人的利益根据法律精神判决要求我们限期办理房屋登记，因此答辩人对一审法院的判决结果予以理解也勉强接受。席桂莲向一审法院起诉请求：1.判令被告与原告解除购房合同，退还原告购房本金158401元整，承担原告的各项损失5000元；2.判令被告支付原告违约金37000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月15日，原告一次性付款158401元购买被告南海公司开发的光州义乌商品批发城第66幢三层3253号商铺。原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：241），合同包含以下条款：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”“第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。”“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人继续履行自己的约定，在合同期限内配合买受人办理房屋产权属证书，一切税费由买受人承担。”双方同时签订《铺位合作经营及管理协议书》一份，约定：甲、乙双方合作经营该铺位，期限总计三年，即自2016年1月1日至2018年12月31日止。该协议未明确约定合作经营期间的收益。在案涉《商品房买卖合同》的“附件四：合同补充协议”中包含以下条款：“7、买卖双方在签订本合同时签订的《铺位合作经营及管理协议书》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。”“8、买受人所购买的商铺委托租赁从2016年1月1日开始起租，交房时间按合同第八条执行。”至本案法庭辩论结束时，光州义乌商品批发城第66幢已经具有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证，消防验收、竣工验收和房屋测绘已经完成，验收、测绘报告已经作出。被告南海公司在庭审中陈述，在签订协议时已经提前将商铺全部价款的20%作为房租收益让利给原告。本案开庭前后，本院通过召开庭前会议，分别做双方工作等方式组织原、被告进行调解。但因双方在案涉合同应否解除、商铺应否予以退房上存在根本分歧，调解未能达成。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，有原、被告双方签名、签章，是其真实意思表示，该合同及附件内容不违反法律法规效力性、强制性规定，无其他无效情形，应属合法有效合同。本案中，原、被告双方的争议焦点在于：1.被告南海公司是否存在延迟交房的行为；2.案涉商铺是否能够办理房屋产权登记；3.案涉合同是否具备法定解除的条件。关于被告南海公司是否存在延迟交房行为的问题。原、被告双方所签订案涉《商品房买卖合同》的补充协议第7条约定，双方与该合同同时签订的《铺位合作经营及管理协议书》作为该合同附件，具有同等法律效力。《铺位合作经营及管理协议书》经双方签字、签章，应是双方真实意思表示，该协议内容不违反法律法规效力性、强制性规定且无其他无效情形，亦属有效。案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。《铺位合作经营及管理协议书》约定，原告应于2016年1月1日前将该铺位交付南海公司经营和管理，合作期限总计三年，即自2016年1月1日至2018年12月31日止。原告在庭审中述称《铺位合作经营及管理协议书》并未实际履行，且不认可商铺在销售时把20%的房价作为租金让利给购房人。但比较原告所提交的徐洪明与被告南海公司签订《潢川义乌国际商贸城购买自营协议》中载明的商铺单价，与同楼层紧临非自营商铺单价（即与本案原告所购类似），可以发现两者确实存在超过10%的价差。根据原告购买案涉商铺单价，结合原、被告的陈述，双方签订的《铺位合作经营及管理协议书》已经实际履行的事实具有盖然性，在无相反证据反驳的情况下，本院对此予以确认。原、被告双方虽未办理案涉商铺交接手续，但是，原告同意将所购商铺交由被告实际运营管理，在签订案涉合同及协议时，以商铺价款折扣的形式获得了三年的房租收益，应视为案涉商铺已经按双方协议约定时间即2016年1月1日实际交付。因此，在本案中被告南海公司没有延迟交房。原告席桂莲以延迟交房为由要求被告南海公司赔偿损失，支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于案涉商铺是否能够办理房屋产权登记的问题。根据本院到潢川县不动产登记中心调取的《不动产登记服务指南》记载，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记需要提交：“1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书或者土地权属来源材料；4、建设工程符合规划的材料；5、房屋已经竣工的材料；6、房地产调查或者测绘报告；7、建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房等材料；8、相关税费缴纳凭证；9、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。”根据被告提供的证据，光州义乌商品批发城第66幢已经具有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证，消防验收、竣工验收和房屋测绘都已经完成，测绘报告已经作出。经本院向不动产登记部门相关负责人了解，案涉商铺已经基本具备办理房屋产权登记的条件。但至本案法庭辩论终结时，被告南海公司未完成案涉商铺的初次产权登记。其应当按照相关法律规定和合同约定及时履行协助原告办理产权登记的义务。关于案涉合同是否具备法定解除条件的问题。根据《合同法》第九十四条之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同法定解除权是法律赋予非违约方在其自身利益遭受违约方行为严重损害时得以采取的一种违约救济措施。并非所有违约都能导致合同解除，如果允许随意解除合同会导致各种交易关系处于不稳定状态，既不符合鼓励交易的目的，也不利于资源的有效利用。在本案中，原告主张解除合同的主要理由是被告南海公司延迟交房，未按期且无法办理案涉商铺的产权登记。前已述及，被告南海公司没有迟延交房；至本案法庭辩论终结时，案涉商铺已经基本具备办理房屋产权登记的条件。原、被告双方在案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，被告南海公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据这一约定，再结合本院对案涉商铺实际交付时间为2016年1月1日的认定，被告南海公司应当在2017年1月1日前履行提供资料报产权登记机关备案的合同义务。该公司未能如期提交房产登记相关材料构成违约。但根据被告南海公司提交的证据，2017年1月1日前，案涉商铺所在的光州义乌商品批发城第66幢楼已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和预售许可证。此后，被告南海公司陆续办理了案涉商铺所在楼宇的消防、竣工验收和房屋测绘，至本案法庭辩论终结时，案涉商铺已经基本具备办理不动产登记的要件。因案涉商铺已经建成并实际交付，原、被告订立合同的主要目的已经达成；在案涉《商品房买卖合同》中，原、被告双方未将不能在约定期限内办理产权登记作为合同的解除条件；截至本案法庭辩论终结前，案涉商铺已经基本具备办理产权登记的条件，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“无法办理房屋所有权登记”情形，故案涉合同尚不具备法定解除情形。因此，综合本院对争议焦点二、三的论述，虽然被告南海公司在案涉合同履行过程中，存在逾期履行提供相关资料协助办证的违约行为，但原告以案涉商铺未交付，且不能办理房产证为由主张解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告席桂莲主张被告南海公司应就不能为案涉商铺办证支付违约金的问题。在本案中，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告南海公司责任，原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的，“出卖人（即被告南海公司）继续履行自己的约定，在合同期限内配合买受人（即原告）办理房屋产权属证书，一切税费由买受人承担”。该条未明确约定被告南海公司不按期履行协助办理产权登记义务的违约金责任。本案案涉商铺的产权登记并非不能办理，双方应继续履行《商品房买卖合同》，基于双方对逾期办理房屋权属证书的违约责任有特殊约定，应从其约定，排除对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的适用。故对原告席桂莲该部分诉讼请求，本院不予支持。在庭审中，原告提出被告南海公司擅自取消商场二层原设计街区天桥连廊未通知原告构成违约，可以据此要求退房。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”在本案中，案涉合同第十条约定与前述法律规定的通知期限基本一致。原告就此所提交的主要证据是广告单页，而不是规划部门作出的具有法律效力的规划设计。被告南海公司在庭审中已经举证证明，该连廊因县规划委员会调整相关规划被取消，未能作为正式规划得到批准。因此，未修建连廊，不属于被告南海公司擅自变更规划、设计的情形，原告不能据此主张退房（实为解除合同）。在庭审中，原告称被告南海公司存在虚假宣传，案涉合同应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”在本案中，1、原告提供的被告南海公司宣传资料中关于案涉商铺所在的光州义乌商品批发城第66幢的项目审批、建设都是客观事实，其虽存在夸大成分，但并非虚构。2、商铺的升值潜力和预估收益本质上属于商业风险的范畴，在案涉《商品房买卖合同》中对于商铺商业前景并没有普遍的、确定的、带有承诺性的单方约定。从整体内容看，上述宣传资料中对于案涉商铺商业前景的分析，是基于假定条件的推算，不能视为被告南海公司对商铺经营收益的允诺。3、上述宣传资料中印有“本宣传资料仅供参考，所有图则及细节均以政府部门最终审批及正式法律文书为准”“本宣传资料仅为要约邀请，仅供参考，所有图则及细节均以政府部门最终审批及正式法律文书为准”等提示内容。因此，被告南海公司向公众散发该部分宣传资料不能视为虚假宣传，资料中的案涉商铺商业前景的分析不是被告南海公司对案涉商铺及设施的允诺，不属于要约内容。原告该项主张本院不予支持。在庭审中，原告提出被告南海公司推出的会员活动是对购房人的欺诈，案涉合同属可撤销合同，应予撤销。原告所依据的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。”该规定主要针对商品住房项目，而本案案涉房屋属于商铺，前述规定不适用于本案。南海公司举行的精英俱乐部会员申请活动，采取自愿选择参与，即入会自愿，退会自愿，愿意退会的随时予以退会和退费，所收费用也不具备定金性质，不构成欺诈。原告的该项主张本院不予支持。在本案中，原告席桂莲的主要诉求是解除合同，被告南海公司赔偿损失并承担违约责任，没有要求被告南海公司继续履行提供资料协助办理产权登记的诉讼请求。在审理过程中，经本院提示，原告席桂莲亦未增加该诉讼请求。根据民事诉讼“不告不理”原则，本院似可不必对此以裁判方式加以规制。但首先，人民法院审理案件、裁断纠纷的目的是定纷止争、案结事了，审判的理念应以最广大人民群众的根本利益为出发点和落脚点，遵循经济社会发展的客观规律。其次，究其根源，本案纠纷产生于案涉商铺所在的光州义乌商品批发城第66幢虽占据潢川县城关最繁华路段、拥有齐全的设施配套，却面临招租困难、购房户投资不能持续获得收益的窘境。解决这一问题的有效措施应当是通过引入第三方运营或其他方式，让客商能引进来、商铺能租出去，真正实现该批发城商业价值和商业定位的统一，如果围绕批发城不断产生新的纠纷不利于该批发城解困发展。第三，该批发城涉及购房户众多，购房户、开发商等各方求同存异、弥合分歧，共同努力搞活批发城既关系全体购房户切身利益，也关系本地社会大局稳定。因此，在本案中，应当贯彻尽可能“一次性解决纠纷”的审判理念。如前所述，在案涉合同不符合法定解除条件的情形下，势必产生继续履行合同的问题。纵观全案，原告席桂莲已经履行了案涉合同约定的主要义务，而被告南海公司尚未履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定义务。该义务的实际履行方式应当是被告南海公司为案涉商铺申请办理不动产产权初次登记，以消除原告席桂莲申请办理案涉商铺产权转移登记的障碍。为贯彻诚实信用原则，充分彰显诚信的社会主义核心价值观，敦促被告南海公司全面履行合同约定义务，应责令被告南海公司限期为案涉商铺办理初次产权登记。此举亦可减轻原告席桂莲的诉讼负担。经考虑客观因素，本院将该期限限定为本判决生效后的90日内。如被告南海公司逾期，则自逾期之日至初次登记办理完毕之日，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，向原告席桂莲支付违约金。综上所述，原告席桂莲的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，经本院审判委员会研究决定，判决：一、被告信阳南海房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，为案涉商铺办理不动产初次产权登记。如逾期履行，则自逾期之日起至初次登记办理完毕之日止，按原告席桂莲已付购房款总额，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付违约金；二、驳回原告席桂莲的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告席桂莲负担。本院二审期间，席桂莲提交义乌商贸城竣工时间碑图片、商铺照片、招商引资图片、业主出外考察照片、潢川县公安局对业主制裁的照片，意在证实：1.南海公司在工程没有竣工之前就单方交房（铺）给业主，没有竣工的房屋是不能交付使用的，直接证明南海公司逾期交房，上诉人有权要求退房并索取违约金；2.案涉工程竣工时间为2017年11月，而合同约定交房时间为2015年12月31日，根据合同约定，逾期180天上诉人即有权解除合同；3.义乌商贸城开发公司大张旗鼓做表面文章召开招商会，会后不闻不问，招商引资没有落到实处，广大购房（铺）户血本无归；4.南海公司采取小恩小惠、虚假宣传等手段，诱导购房（铺）户购房；5.南海公司与潢川县委、政府领导有利益关系，广大义乌商贸城业主正当的维权行为被打压。南海公司质证认为，上述照片均不能作为证据使用，不符合法律规定的要求，第一个照片即便合法也不能作为竣工的依据；第二个照片拍摄于4月，由于在疫情期间，很多商场都停业；第三个照片证明了开发商对购房户是关爱体贴的。南海公司提交潢川县不动产登记中心于2020年4月27日出具的证明材料一份，内容为：信阳南海房地产开发有限公司开发建设的“光州义乌商品批发城”66#楼已完成工程质量竣工验收备案手续，正在我中心申请办理不动产权首次登记。席桂莲质证认为，诉讼是以证据展开的，一审法院判决显失公平。本院另对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据查明的案件事实和双方当事人的举证、陈述，结合诉辩双方的上诉理由和答辩意见，本案双方当事人争议的焦点为：1.案涉房屋是否实际交付；2.案涉购房合同履行期间是否符合合同约定和法律规定的解除条件。第一，上诉人席桂莲与被上诉人南海公司签订的《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》，应为双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同》虽约定南海公司应在2015年12月31日前交付房屋，但《铺位合作经营及管理协议书》约定，甲方（席桂莲）应于2016年1月1日前将案涉房屋交付南海公司，双方同意2016年1月1日至2018年12月31日期间，案涉房屋由南海公司经营和管理。因此，依据《商品房买卖合同》与《铺位合作经营及管理协议书》的约定，案涉房屋自2016年1月1日起已在南海公司的管理控制下，案涉房屋无需实际交付。席桂莲以案涉房屋在2015年12月31日前未完成主管部门验收为由，主张案涉房屋没有按时完成交付。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第一款第（三）项规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。发包方对未经竣工验收的房屋擅自使用，只产生承包方对工程质量问题免责的法律后果，并不能直接否认房屋已经交付使用的客观事实。因无其他证据可以证实出卖人南海公司逾期交房，上诉人席桂莲以南海公司逾期交房为由请求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。第二，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案南海公司在合同履行的过程中，虽存在部分违约情形，但并未影响到守约方席桂莲关于合同目的的实现。案涉商铺已经依照《铺位合作经营及管理协议书》的约定交由南海公司经营管理三年，席桂莲以商铺价款折扣的方式获得了三年的房租收益。截止本案二审开庭时，光州义乌商品批发城第66幢已经具有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、预售许可证，案涉商铺的消防验收、竣工验收和房屋测绘都已经完成，测绘报告已经作出，案涉商铺已经基本具备办理房屋产权登记的条件，同时，潢川县不动产登记中心亦出具书面证明，证实案涉房屋的不动产权登记正在办理中。因此，案涉《商品房买卖合同》、《铺位合作经营及管理协议书》中约定的合同义务，双方当事人已经大部分履行，合同目的也已基本实现，不符合法定解除合同的条件。根据诚实信用原则和鼓励交易原则，不宜轻易否定已经生效甚至已经大部分履行的合同。因此，上诉人席桂莲关于解除合同的请求，本院不予支持。第三，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。这是民事诉讼中的处分原则，这一处分原则体现了当事人意思自治的法律价值观。即当事人可以提出某种诉请，也可以变更该诉请，还可以不提出某种诉请，法院审理民事纠纷案件应当针对当事人的诉讼请求作出裁判，当事人未提出诉讼请求的法院不得作出裁判。结合本案，席桂莲并未对南海公司履行办理房产证的义务提出诉请，经一审法院释明，席桂莲不同意变更诉讼请求，而原审法院却径行判决南海公司为案涉商铺办理不动产初次产权登记，违反了民事诉讼中的不告不理原则，应予纠正。因此，席桂莲关于一审判决内容与其诉求不一致的上诉理由成立，本院予以采信。综上所述，席桂莲的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；但其上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持潢川县人民法院（2019）豫1526民初3779号民事判决第二项，即：驳回原告席桂莲的诉讼请求；二、撤销潢川县人民法院（2019）豫1526民初3779号民事判决第一项，即：被告信阳南海房地产开发有限公司于本判决生效后90日内，为案涉商铺办理不动产初次产权登记。如逾期履行，则自逾期之日起至初次登记办理完毕之日止，按原告席桂莲已付购房款总额，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付违约金。二审案件受理费1350元，由信阳南海房地产开发有限公司负担1200元，由席桂莲负担150元。本判决为终审判决。审判长  邰本海审判员  徐 宏审判员  胡晓峰二〇二〇年六月十二日法官助理吕天雯书记员罗逍