四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3938号 上诉人（原审被告）成都市森宇物业有限责任公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道清泰路30号。 法定代表人廖连其，执行董事兼总经理。 委托代理人曾艳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区第二届业主委员会。住所地：四川省成都市温江区公平街办温泉大道一段558号同兴东路398号。 代表人徐梅，主任。 委托代理人况建军，四川明炬(龙泉驿)律师事务所律师。 上诉人成都市森宇物业有限责任公司（以下简称森宇物业公司）因与被上诉人成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区第二届业主委员会（以下简称森宇小区第二届业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7487号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2003年7月29日，森宇物业公司（乙方）与案外人成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇实业公司）（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将森宇音乐花园住宅小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限暂定为3年，自2003年8月1日起至2006年7月31日止。合同期满或业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效时，本合同自然终止。其后，森宇音乐花园二期（美茵河谷）完工后，森宇物业公司（乙方）与案外人森宇实业公司（甲方）再次签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对森宇音乐花园二期（美茵河谷）提供前期物业管理服务。合同期限自2006年9月30日起至2009年9月29日止；但在合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。2017年4月2日，成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区选举产生第二届业主委员会，主任徐梅。4月27日，成都市温江区公平街道太平社区居民委员会进行初审，同意对森宇小区第二届业委会予以备案。4月28日，成都市温江区公平街道办事处城市管理科进行复审，同意予以备案。4月28日，成都市温江区公平街道办事处出具审核意见，同意按规定对森宇小区第二届业委会备案。2017年8月31日，森宇小区第二届业委会向全体业主发出《关于小区选聘物业管理公司的公告》，告知全体业主前期物业管理合同已于2009年底前全部结束，物业公司的选聘需要通过公开招投标进行选聘后才能签订正式物业合同。同时告知公开选聘物业管理公司的具体流程。同年9月5日，森宇小区第二届业委会向全体业主发出《关于正式启动小区物业管理公司选聘公告》，告知全体业主选聘物业服务公司的初步方案，选聘方式由业委会组织开展公开招投标。同年9月27日，森宇小区第二届业委会发出《关于选聘物业服务企业方案公告》，告知全体业主选聘物业服务企业的方案，包括应聘物业服务企业标准、物业服务标准和费用、物业服务合同期限、选聘方式公开招投标、资格预审及报名方式等内容。2017年11月29日，森宇小区第二届业委会向小区全体业主发出《关于召开成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区业主大会的公告》，载明会议审议事项：1.审议“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”（详见附件1），投票表决；2.审议“授权业委会通过包括诉讼在内的一切合法手段追讨物业管理用房提案”（详见附件2），投票表决。其中附件1《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案》载明：授权森宇音乐花园·美茵河谷小区业主委员会选聘森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务公司事项。2018年8月14日，森宇小区第二届业委会在公平街道办事处太极社区二楼会议室进行开、评标工作。2018年8月15日至8月20日，森宇小区第二届业委会在小区公告栏张贴并发布了《成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区物业服务项目中标候选人公示》，载明：经评标委员会评审后，第一中标候选人：成都洁华物业管理有限公司；第二中标候选人：四川和盟物业管理有限公司；第三中标候选人：成都蜀信物业管理有限公司。2018年9月7日，森宇小区第二届业委会向森宇物业公司发函，要求其退出物业服务区域，办理移交手续，但森宇物业公司拒绝办理相关手续。森宇小区第二届业委会向成都市温江区房产管理局反映相关情况，并请求成都市温江区房产管理局开展协调工作。2018年11月26日，成都市温江区房产管理局向森宇物业公司发出“责令限期退出物业管理区域通知书（【2018】001号）”，责令其于2018年12月3日前退出森宇音乐花园·美茵河谷小区，逾期拒不退出，将根据《四川省物业管理条例》第七十五条之规定对其实施行政处罚。截至目前，森宇物业公司未退出森宇音乐花园·美茵河谷小区，也未办理相关移交手续。2019年10月25日，森宇小区第二届业委会向成都市温江区住房与城乡建设局提交《关于森宇音乐花园和美茵河谷小区建筑区划合并的申请函》，其称森宇音乐花园和美茵河谷小区共用高压配电房和消防设备，上述设施均配置在美茵河谷地下室场所，且森宇音乐花园和美茵河谷事实上为一个小区，两者毗邻且无外墙分隔，整个小区共用围墙和大门，实际上为同一建筑区划。有鉴于此，恳请贵局将本小区调整为同一建筑区划以便小区维护管理。 原审法院另查明，业主董某与森宇小区第二届业委会的业主撤销权纠纷一案，我院作出（2019）川01民终1982号民事判决书，判决撤销成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议。因森宇小区第二届业委会不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院已于2019年7月17日作出（2019）川民申2716号民事裁定书，裁定进入再审，并中止原判决的执行。 以上事实，有当事人身份信息、《成都市温江区公平街道办事处业主大会设立事项备案记录》《物业管理服务合同》《前期物业管理服务合同》《关于小区选聘物业管理公司的公告》《关于正式启动小区物业管理公司选聘公告》《关于选聘物业服务企业方案公告》《关于召开成都市温江区森宇音乐花园.美茵河谷小区业主大会的公告》《关于森宇音乐花园和美茵河谷小区建筑区划和平的申请函》、我院（2019）川01民终1982号民事判决书等证据在卷予以佐证。 原审法院认为，森宇物业公司与森宇实业公司的《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》分别于2006年7月31日、2009年9月29日届满。案件争议的焦点评议如下：一、关于森宇小区第二届业委会成立的合法性问题。原审法院认为，根据《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”及《四川省物业管理条例》第二十八条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约、业主大会议事规则；（三）业主大会决定的其他重大事项。”之规定，森宇小区第二届业委会于2017年4月2日成立，在30日内向所在地的街道办事处申请了备案。4月28日，成都市温江区公平街道办事处同意按规定对森宇小区第二届业委会予以备案。故森宇小区第二届业委会已经过所在地的街道办事处备案，其成立具有合法性。同时，森宇小区第二届业委会成立是否合法，是森宇小区第二届业委会与业主之间的关系，与森宇物业公司并无关联。二、关于森宇小区第二届业委会是否有权提起诉讼，案件是否应当中止审理的问题。依据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函（[2005]民立他字第8号）》，最高人民法院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关的职能，其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果，故承认业主委员会的当事人地位。在审判实践中，已经认可业主委员会的当事人地位，森宇小区第二届业委会具有诉讼主体资格，至于是否需要业主大会的专项授权，并非森宇小区第二届业委会提起诉讼的前置条件或必要条件，故森宇小区第二届业委会有权提起诉讼。我院作出的（2019）川01民终1982号民事判决书，判决内容为：撤销成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区业主大会于2018年1月1日公告的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议。该判决只对业主大会的“成都市温江区森宇音乐花园·美茵河谷小区选聘物业服务企业方案”、“授权业委会通过包括诉讼等在内的一切合法手段追讨物业管理用房”两项决议进行了审理，并未对森宇小区第二届业委会诉讼主体资格进行判决，案件无须以该案结果作为依据，故无须中止审理。三、关于森宇小区第二届业委会主张森宇物业公司立即退出小区并移交物业用房、相关设施及相关资料的问题。合同是双方在平等、自愿、协商一致的情况下签订的，一方不得将自己的意志强加给另一方。《前期物业管理服务合同》《前期物业服务合同》分别于2006年7月31日、2009年9月29日届满后，森宇物业公司与业主未再签订物业服务合同，故《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》已经终止。在业主委员会未成立前，客观上，森宇物业公司提供了物业服务，形成了事实上的物业服务合同关系。业主委员会成立后，森宇小区第二届业委会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关的职能，其行为的法律效果及于全体业主，森宇物业公司的物业服务并未征得业主大会或森宇小区第二届业委会同意。森宇小区第二届业委会于2018年9月7日向森宇物业公司发函，要求其退出物业服务区域并办理移交手续，明确表示拒绝其提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”之规定，事实上的物业服务合同关系自2018年9月7日森宇小区第二届业委会明确向森宇物业公司发函时解除，该事实上的合同关系的权利义务终止。由于森宇物业公司未退出小区，森宇小区第二届业委会向当地管理部门反映情况并要求其退出，成都市温江区房产管理局于2018年11月26日向森宇物业公司发出“责令限期退出物业管理区域通知书（【2018】001号）”责令其于2018年12月3日前退出森宇音乐花园·美茵河谷小区。森宇物业公司仍未退出，森宇小区第二届业委会遂提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定，森宇小区第二届业委会请求森宇物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的主张，予以支持。森宇物业公司退出并办理移交资料需要一定合理期限，酌定为三十日。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十一条、第九十六条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、森宇物业公司于判决生效之日起三十日内，退出成都市温江区森宇音乐花园美茵河谷小区；二、森宇物业有公司于判决生效之日起三十日内，向森宇小区第二届业委会移交物业管理用房及相关设施，并移交物业管理所必需的相关资料：（1）竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。（2）技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（4）实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。（5）物业使用、维护、管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料等。案件受理费2291元，由森宇物业公司承担。 宣判后，森宇物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人森宇小区第二届业委会的成立不具有合法性，原审法院仅以被上诉人已经办理备案认定其成立具有合法性是错误的；二、被上诉人不具备诉讼主体资格；三、森宇物业公司与音乐花园业主之间的前期物业管理合同仍合法有效，被上诉人要求森宇物业公司退出物业服务区域并办理移交手续不符合相关司法解释规定。故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人森宇小区第二届业委会二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”从该条规定看，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关的职能，其行为的法律效果及于全体业主，在物业服务合同权利义务终止后有权作为诉讼主体请求物业公司退出物业服务区域。本案中，森宇小区第二届业委会成立后依据《物业管理条例》相关规定履行了备案手续，案涉小区所在街道办事处经审查后亦同意其备案，森宇物业公司上诉称森宇小区第二届业委会成立不合法，但提交的证据不能证明其观点，对其认为森宇小区第二届业委会成立不合法、不具备本案诉讼主体资格的主张，本院不予支持。 森宇小区第二届业委会在森宇物业公司与案涉小区开发建设单位签订的前期物业服务合同约定期间到期后，根据《物业管理条例》第三十八条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定要求其退出物业服务区域并办理移交手续，符合法律规定，且在森宇物业公司拒绝退出案涉小区后，经森宇小区第二届业委会向当地管理部门反映情况，成都市温江区房产管理局亦责令森宇物业公司于2018年12月3日前退出森宇音乐花园·美茵河谷小区，故原审法院综合全案证据判决森宇物业公司于判决生效之日起三十日内退出案涉小区并办理移交手续并无不当。综上，上诉人森宇物业公司的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人成都市森宇物业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月十五日 书记员  陈 悦