四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终541号 上诉人（原审原告）：何启勤，男，生于1963年5月4日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：高文燕，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屈莉，女，生于1987年12月26日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：傅荣，四川力恒律师事务所律师。 原审第三人：屈太全，男，生于1967年6月11日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：傅荣，四川力恒律师事务所律师。 上诉人何启勤因与被上诉人屈莉、原审第三人屈太全房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何启勤上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、确认双方签订的转让合同无效；3、上诉人享有房屋及构筑物的拆迁安置权利或拆迁利益。事实和理由：1、一审认定事实错误。一审未采信上诉人提交的土地租用协议不当，被上诉人并未举示相反证据反驳该证据，一审不予采信不当，未查清上诉人以58000元从视高镇河心村11组何全玖处租用承包地的事实。一审认定案涉合同已履行完毕错误，被上诉人屈莉并没有支付50万元转让款，也没有提供支付50万元的银行转帐凭证。50万元转让款是屈太全的借款组成，且只有37万元，仍有13万元未支付。2、一审适用法律不当。上诉人转让给被上诉人的房屋占用的土地为承包地，不是宅基地。双方的转让协议违反了农村土地承包法第四条、第十一条、第十八条、第五十二条以及土地管理法第三十七条、第四十四条等关于“承包地不得买卖”、“未经依法批准不得将承包地用于非农建设”、“发包方将承包地发包给本集体经济组织之外的单位或者个人，应经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上或者村民代表三分之二以上同意”等规定，属于合同法第五十二条合同无效的情形。3、第三人屈太全从事非法放贷，上诉人也是受害人之一，基于第三人暴力胁迫，上诉人被迫签订了转让协议，这不是上诉人真实意思表示。 屈莉答辩称，1、案涉合同是有效合同。合同签订时有集体经济社队长签字，其对房屋的转让是认可的，而且答辩人也与视高政府签订了拆迁房屋安置补偿协议，行政部门是认可的。2、案涉合同房屋所占用的土地是宅基地还是农用地，不是本案应当审理的范围，应当由行政部门进行认定。而且上诉人是请求享有拆迁补偿权利，但一审中是要求退还购房款50万元，但答辩人已全额支付了购房款，不存在上诉人称第三人的借款抵偿。3、上诉人提起本案诉讼原因是其违背诚信原则，上诉人转让房屋后因房屋拆迁增值较大，其行为于法于理不符。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 屈太全答辩意见与被上诉人答辩意见一致。 何启勤一审诉讼请求：1、确认转让合同无效；2、原告享有房屋及构筑物的拆迁安置权利或拆迁利益，原告返还被告实际支出的资金370,000元及年10%的资金占用利息。3、诉讼费双方共同承担。 一审认定事实如下：2013年1月2日，何启勤及其前妻朱玉蓉（转让方／甲方）与屈莉（受让方／乙方）签订《宅基地及其房屋等附属建筑物转让协议》，协议约定：1.甲方宅基地坐落于仁寿县桥，该建筑房屋面向国道213线右邻一号桥头，左邻何四的建筑墙，该宅基地的面积大小为0.42亩（其中的二分之一）转让给乙方。甲方承诺该宅基地为甲方所有并享有合法处分权，保证该宅基地不存在任何事实和法律瑕疵，否则，甲方愿意承担由此给乙方造成的一切经济损失；2.甲方同意将宅基地二分之一面积的使用权及其对应的二分之一的房屋等附属建筑物所有权转让给乙方所有。双方通过竖切（从上往下切）的方式将宅基地和房屋平均分为南北两部分，靠北靠近一号桥桥头的一半宅基地使用权及其对应房屋等附属建筑物归乙方所有，靠南远离桥头的另一半宅基地使用权及其对应房屋等附属建筑物归向建华所有（整栋楼梯步共用）。本协议签字生效后，甲方失去对靠北远离桥头的另一半宅基地的使用权、收益权、处置权、建筑权等权利，同时甲方失去对相应附属建筑物的所有权利，该相应权利皆转归乙方所有；今后因该地块和附属建筑物所发生的一切权利归乙方所有；协议另对其他事项进行了约定。案涉房屋在转让合同签订前何启勤已对外签订租赁合同，双方遂由何启勤作为见证人、屈莉作为出租人在2012年10月31日的《房屋租赁合同》中对案涉合同转让及转让后权利义务进行了确认，由屈莉取得并行使案涉合同的相应权利。2013年2月2日，何启勤向屈莉出具《收条》一份载明“今收到房屋转让款屈太全、屈莉500000元，人民币伍拾万元整”。因加州智慧城一期项目的建设需要，案涉合同房屋被列入拆迁范围。2019年12月24日，仁寿县视高镇人民政府与屈莉签订《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》，屈莉在案涉房屋被拆迁后按协议约定获得拆迁补偿款200余万元。 另查明，2015年8月21日，成都市双流区人民法院对屈太全与何启勤、朱玉蓉民间借贷一案作出（2015）双流民初字第609号民事判决书，判决何启勤、朱玉蓉偿还屈太全借款150,000元，后屈太全向该院申请执行，执行过程中，该院作出（2015）双流执字第2597号执行裁定书，裁定冻结何启勤以苏明章名义存入的银行账户内存款7万余元。后案外人苏明章向该院提出执行异议，该院经审查后作出（2018）川0116执异执行裁定书，裁定中止对该冻结银行账户内存款7万余元的执行。何启勤与朱玉蓉原系夫妻关系，双方于2012年12月11日在成都市双流区民政局协议离婚。 一审认为，本案争议焦点：1.原告主张合同无效是否超过诉讼时效的问题；2.原告主张合同无效是否成立以及依据合同无效提出的诉讼主张是否得到支持的问题。 一、关于何启勤主张合同无效是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效制度适用于债权请求权，确认合同无效属于实体法上的形成权，不属于诉讼时效的客体。确认合同无效是法律对合同效力的价值判断，对于无效合同，不仅当事人可以申请确认无效，合同以外的第三人也可以申请确认无效，人民法院和仲裁机构可以主动确认合同无效。而合同经确认无效后，当事人请求返还财产及赔偿损失的，应当适用法律关于诉讼时效的规定。故本案何启勤请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。 二、何启勤主张合同无效是否成立以及依据合同无效提出的诉讼主张是否得到支持的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地可以依法确定给个人使用，使用土地的个人有保护、管理和合理利用土地的义务。农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。由此可以看出，法律对已经拥有宅基地的，出卖或出租后不得再申请宅基地，但并未明确禁止农村房屋的买卖。本案案涉合同是否有效，分析如下： 首先，案涉合同宅基地使用权的认定。宅基地使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。我国房屋转让实行“房地一致”的原则，故农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转让。本案中，案涉合同约定“甲方自愿将自己位于仁寿县房屋宅基地一半面积的使用权及其相应的房屋等附属建筑物有偿转让给乙方，甲方子女其他亲属均对此无异议”。从该约定看出，何启勤对宅基地具有使用权。如若不然，势必形成无权处分法律行为，在无权处分法律行为下必然损害该集体经济组织及其成员的权益，并由此带来无权处分后的相关法律后果。本案中，何启勤认为转让的房屋系租用何全玖的宅基地上修建，并提交《租地协议》证实其主张。案涉合同的宅基地使用权在无审批机构登记确认的情形下，从何启勤将房屋所有权及宅基地使用权转让屈莉，屈莉作为被拆迁人与拆迁人视高镇人民政府签订拆迁安置补偿协议，从根本上界定了何启勤在签订案涉合同前对宅基地具有使用权。拆迁安置协议的签订也是集体经济组织对双方先后作为集体经济组织成员资格拥有宅基地使用权的有力表现形式。具体来讲，只有在何启勤具有集体经济组织成员资格享有宅基地使用权的基础上，集体经济组织才可能认可屈莉对宅基地及其房屋流转后享有流转前何启勤拥有的宅基地使用权，集体经济组织也只有在认可屈莉对宅基地及其房屋流转后享有流转前何启勤拥有的宅基地使用权的前提下，才会最终与屈莉签订集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书。故何启勤提交的《租地协议》不足以证实案涉合同的宅基地系租用。 案涉合同的宅基地使用权权属，另在屈莉及其案外人向建华共同作为出租方的《租赁合同》中也予以明确，即屈莉对出让房屋所涉宅基地拥有使用权。具体体现如下：其一，案外人向建华与承租人刘勇、张林于2012年10月31日签订的《房屋租赁合同》中，在出租人处添加屈莉作为共同出租人、何启勤作为证人签名确认。该份合同在约定合同具体事项后另备注“从2013年元月2日，何启勤已将此房屋转让给屈莉，以后租金费由屈莉收取（何启勤和刘勇、张林签订的合同无效。）”。其二，2018年5月5日，屈莉之母苟淑珍与案外人向建华作为共同出租人（甲方）与承租方（乙方）薛久建签订《房屋出租合同》；该份合同第一项约定“甲方将自己拥有的楼房负一层出租给乙方合法使用，该楼房的负一层位于视高镇一号桥（原华西医院），底层门面共4间，下射负一层4间，向建华、苟淑珍各一半，以共用梯步为界；所收房租和保证金均分。”。其三，案涉合同对宅基地使用权进行了翔实的阐述。案涉合同第三项约定：“甲方同意将宅基地1/2面积的使用权及其对应的1/2的房屋等附属建筑物所有权转让给乙方所有。双方通过竖切（从上往下切）的方式将宅基地和房屋平均分为南北两部分，靠北靠近一号桥桥头的一半宅基地使用权及其对应房屋等附属建筑物归乙方所有，靠南远离桥头的另一半宅基地使用权及其对应房屋等附属建筑物归向建华所有（整栋楼梯步共用）。本协议签字生效后，甲方失去对靠北远离桥头的另一半宅基地的使用权、收益权、处置权、建筑权等权利，同时甲方失去对相应附属建筑物的所有权利，该相应权利皆转归乙方所有；今后因该地块和附属建筑物所发生的一切权利归乙方所有。”。综上，一审认为，何启勤拥有案涉合同宅基地的使用权。 其次，案涉合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的“一户一宅”原则系对农户再行申请宅基地的限制，如果将原有宅基地上房屋出卖或者出租后，不能再行申请另处宅基地。相反，该法律规定也间接肯定了村民出卖住房的行为，只是禁止卖房后再申请宅基地。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”由此可以看出，认定合同是否违反强制性规定，是判断合同是否有效的重要依据。而判断合同是否违反强制性规定，需要对强制性规定的属性进行确认，需要区别某一规定究竟是强制性规定，还是倡导性规定、任意性规定，需要对强制性规定规则的对象进行考量，究竟是意思表示本身，主体的准入条件还是合同的缔约方式、时间、场所等要素，甚或是合同的履行行为来具体认定合同效力。一审认为，合同内容违法，表明该行为是法律法规所要禁止的，原则上应当认定合同无效；合同主体违法、要素违法，表明法律、行政法规并不禁止该法律行为本身，原则上不应认定合同无效；履行行为违法，一般不影响合同效力。对农村房屋买卖而言，“一户一宅”只是管理性规定，并非效力性规定，出让农村房屋后，丧失了再次申请宅基地的权利，并不必然导致合同无效。 案涉合同签订时，有与案涉合同权益紧密联系的另1/2宅基地使用权人向建华见证、有集体经济组织所在村民小组组长何兴才见证。虽村民小组组长何兴才并不当然能够完整的代表集体经济组织，但其特定身份的见证行为至少能够反映案涉合同并未影响集体经济组织所辖村民小组的相关权益，向建华的签名也反映出案涉合同未影响到其他人的权益。对此，《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》的签订实则对案涉合同的转让是否违反“一户一宅”进行了侧面印证，因拆迁安置协议书从签订主体、被拆迁范围上体现出视高镇人民政府认可屈莉作为集体经济组织成员资格，享有该集体经济组织成员在集体土地上房屋拆迁补偿安置的权益。如若不然，案涉集体土地上房屋所有权、宅基地使用权、被拆迁人的主体资格存在争议的情形下，拆迁人固然不会与被拆迁人签订拆迁安置协议书。综上，一审认为，案涉合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 再次，案涉合同已经履行完毕。案涉合同签订后，何启勤交付了房屋、屈莉支付了对价，合同权利义务已履行完毕。何启勤认为转让房屋系本案第三人逼债、转让合同违背真实意思、其向屈莉出具的收条载明的房屋转让款500,000元含高息实际金额为370,000元，并提交成都市双流区人民法院（2018）川0116执异181号《执行裁定书》证实其主张。一审认为，该法律文书系案外人提出的执行异议，执行异议的目的在于阻却执行。执行异议虽反映出何启勤与本案第三人因债权债务关系进入强制执行程序，但该债权债务关系与案涉合同转让价款的给付并无相关联系；另，何启勤也无证据证明案涉合同的签订违背其真实意思表示，对其诉称理由，一审不予采信。诚实信用原则既然是合同纠纷中所要坚持的基本原则，其立法目的在于强化对守法守约者诚信行为的保护，加大对违法违约行为的制裁与惩罚，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。案涉合同于2013年1月2日签订后，双方理应在此基本原则下恪守合同义务，然《视高镇集体土地上房屋拆迁补偿安置协议书》的签订，致案涉房屋增值继而引发纷争，已然背离缔约合同目的之初衷。 一审遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告何启勤的诉讼请求。本案受理费减半收取计4,400元，由原告何启勤负担。 二审中何启勤提交如下证据：何全玖出具的情况说明，证明何启勤转让给屈莉的房屋占用的土地是何全玖出租给何启勤，是用于种菜的承包地，不是宅基地，不能用于非农建设。 屈莉和屈太全质证意见：该证据实质是证人证言，何全玖只是签了名字，内容并非其本人书写，对其三性均不认可。 何启勤还申请证人周某、苏某出庭作证。周某称：我给何启勤送钢材，何启勤欠我钢材款。屈太全是放高利贷的，我向屈太全借款，何启勤给我作担保。苏某称：我与何启勤是朋友。我向屈太全借过钱，利息5分或8分。 何启勤认为，屈太全从事高利放贷，已通过高利贷获得了很大利益，一审说我们违反诚信是错误的。 屈莉和屈太全认为：证人与上诉人存在利害关系，证人陈述内容与本案无关。本案系房屋买卖纠纷，证人可能与屈太全存在某种关系，但是与本案无关。对证人证言不认可。 本院审查意见：何启勤提交的落款“何全玖”的情况说明，实质为证人证言，因其未出庭接受质询，对该证据不予采信。何启勤申请的证人周某、苏某证词拟证明屈太全放高利贷，但该待证事实与本案无关联性，对其证言本院不予采信。 二审查明，本案《宅基地及其房屋等附属建筑物转让协 议》签订时何启勤与其前妻朱玉蓉户籍地均在四川省双流县。 二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以 确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：双方签订的 《宅基地及其房屋等附属建筑物转让协议》是否有效，若协议无效何启勤要求享受被拆迁房屋的拆迁利益应否支持。 本案业已查明，双方签订的转让协议标的物系位于仁寿县的农村房屋，转让方何启勤及其配偶朱玉蓉户籍地均在四川省双流县，屈莉户籍地在仁寿县，双方户籍地均不在××镇××组。本案中何启勤的请求能否成立，从以下三方面进行分析：首先，何启勤称交易房屋占用土地系农村承包地而非宅基地。按照土地管理法第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。何启勤不是河心村1组村民，其主张租用他人土地在该村修建住房，一审中提供了租地协议，该事实可予以确认。至于所占用土地是否可用于修建农村住房，应当按照规定报批。该房屋是否违规占地在政府拆迁时应属一并审查核实的内容，因案涉房屋已由政府拆迁并按照协议拆除补偿完毕，本案中不再对该问题进行评价。其次，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，因此，在房地一体的原则下，农村宅基地上房屋属法律限制在非本集体成员之间交易的标的物。而且本案诉争房屋所在地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内，何启勤作为租用土地修建的房屋，将房屋再转让给非该村集体成员，转让协议应认定为无效协议。一审关于双方协议效力的认定不当，二审予以纠正。第三，合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中双方于2013年签订转让协议，房屋于2019年被拆迁，何启勤向屈莉交付了房屋，屈莉向何启勤支付了对价。何启勤主张屈莉仅实际交付了37万元且系用第三人屈太全的债权冲抵。何启勤为此在二审中申请证人出庭作证，主张屈太全在从事高利放贷，且有成都市双流区人民法院的裁判文书予以佐证，可以证实屈太全与何启勤之间有民间借贷纠纷已由法院裁判。但屈太全与何启勤之间的民间借贷关系与本案不是同一法律关系，何启勤在本案协议签订后，向屈莉出具了50万元转让款收条。截止本案诉讼已时隔6年，期间何启勤均没有就屈莉未完全支付房屋转让款提出异议，不符合常理。对何启勤该抗辩主张，本院不予采信。由此，案涉协议虽系无效协议，但双方已交付房屋并支付房屋转让款，协议已全部履行，同时转让标的物已拆迁，故本案再判令双方返还交易标的物和转让款已无实际意义。至于何启勤要求享有案涉房屋的拆迁利益，因案涉房屋系本案双方签订协议并履行后遇政府拆迁，政府与屈莉签订拆迁补偿协议对其进行的补偿，该补偿并非屈莉因该无效合同所取得的财产，而是因拆迁获利的利益，不属于合同无效后应予返还的财产。 综上，何启勤上诉理由不成立，其请求应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律不正确，对案涉协议效力认定不当，但处理结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人何启勤负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 李建伟 审判员 覃 棱 二〇二〇年六月三十日 书记员 张 瑜