浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初6121号 原告：李慧慧，女，1973年9月22日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：汤红艳，浙江鑫目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾猛，浙江鑫目律师事务所律师。 被告：宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社。统一社会信用代码91330203MA2AHU9P67。住所地：浙江省宁波市海曙区高桥镇新庄村新庄路666号。 法定代表人：周建耀，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：蔡士勇，浙江红邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋珂莹，浙江红邦律师事务所律师。 原告李慧慧诉被告宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社（以下简称新庄村合作社）房屋租赁合同纠纷一份，于2019年5月10日诉至本院，诉请：1.判令被告返还原告已支付的租金360000元；2.判令被告向原告支付违约金79200元；3.判令被告赔偿原告装修损失725895.37元及鉴定费20230元。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告新庄村合作社就涉案纠纷下的租金损失等先行起诉本案原告[案号：（2019）浙0203民初5427号]，本院受理该案后，将两案合并审理。又因原告李慧慧就涉案租赁物项下的装修损失申请评估鉴定，本院审查后依法予以准许，两案均中止诉讼。两案恢复审理后，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告李慧慧及委托诉讼代理人汤红艳，被告新庄村合作社的委托诉讼代理人蔡士勇、蒋珂莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定：2016年4月20日，新庄村合作社作为出租方、李慧慧作为承租方，双方签订《资产租赁合同》一份，约定新将位于新庄村计家院子内一幢4层的房屋、后座一幢2层的房屋以及整个院子的户外场地，总建筑面积1800平方左右出租给李慧慧，作为经营开办与古村建设相配套的公益，如幼儿园、养老中心、博物馆、展览中心以及教育培训相关事业之用，租赁期限为3年8个月，自2016年5月1日起至2019年12月31日止；租金交纳方式为每年6月前付清年度租赁费用，其中2016年5月1日至2016年12月31日的租金为144000元，自2017年1月1日起的年度租金为216000元；如任何一方违约，按资产合同总额的10%作为违约金支付给另一方。合同签订后，李慧慧支付了2016年5月1日至2017年12月31日的租金360000元。李慧慧陈述租赁房屋及场地的目的为开办幼儿园，并在签订合同后便开始装修，后又向宁波市海曙区民政局申请社会组织名称预登记，且于2016年12月30日由宁波市海曙区民政局核准“宁波市海曙区高桥镇橄榄树幼儿园”的名称预登记。因在办理幼儿园相关筹设手续中需要新庄村合作社出具相关权属证明及消防责任声明，李慧慧多次与新庄村合作社协商未果，李慧慧便自2018年1月起未再向新庄村合作社支付租金。新庄村合作社曾于2019年3月25日向李慧慧发函，以其告未按约支付租金为由，提出解除租赁合同，但李慧慧表示未收到。2019年4月24日，新庄村合作社向法院提起诉讼，要求解除合同、李慧慧腾退房屋、支付租金和违约金。该案审理中，李慧慧向本院提起诉讼。庭审中，李慧慧认为涉案《资产租赁合同》应属无效，如不能无效，则同意新庄村合作社提出的解除请求，但认为解除原因系新庄村合作社违约。 另，本案审理中，李慧慧就涉案房屋及场地的装修损失向本院申请评估鉴定。经宁波高正工程管理有限公司鉴定后，出具《工程造价评估意见稿》一份，载明涉案可评估部分工程造价为672321元，争议部分为“仅看见铝合金窗框未看到铝合金窗扇部分”，该部分工程造价为53574.37元。李慧慧因此支付鉴定费20230元。庭审中，李慧慧表示将涉案房屋及场地归还新庄村合作社，涉案装修部分亦应由新庄村合作社接收。 本院认为，被告未就涉案位于宁波市海曙区高桥镇新庄村计家的房屋及场地提供相关产权证书，也未无法证明已就该房屋及场地办理报批报建的审批手续，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案的《资产租赁合同》应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明知涉案房屋未取得建设规划审批手续，仍与原告签订房屋租赁合同存在过错；原告在签订合同时知晓涉案房屋的权属存在瑕疵，虽原告主张被告曾作出过涉案房屋权属能获得审批的承诺，但未提供证据予以佐证，亦存在过错；现涉案《资产租赁合同》因房屋无建设规划审批手续被认定无效，故对原告基于信赖合同能够履行造成的装修损失，双方应当各承担50%的责任。涉案房屋及场地的工程造价经本院委托，进行了司法鉴定，虽被告对评估意见有异议，但未提供证据予以佐证，故本院依法将该份《工程造价评估意见稿》作为认定事实的依据。根据《工程造价评估意见稿》记载，涉案房屋及场地的工程造价为672321元，其中与主体结构形成附合的装饰部分为468437元，安装部分为203885元。虽被告抗辩安装部分应由原告拆除，但经本院核对，安装部分可拆除的大多为大便器、门窗等，拆除会造成损失扩大，故本院对被告抗辩要求拆除不予采信。因此，本院结合双方的过错认定，判令被告应赔偿原告装修损失336160.50元。原告主张未安装部分的窗扇应计算在装修损失中，缺乏法律依据，本院不予支持。原告支付的鉴定费，系本案诉讼中的必要支出，且评估意见中的工程造价远低于其原诉讼请求，故该鉴定费应由原告自行承担。原告在《资产租赁合同》被认定无效前，已向被告支付房屋租金360000元，现合同被认定无效，被告应予以返还，但原告仍应向被告支付上述期间房屋占有使用费。因原告承租的房屋未实现租赁目的，不宜参照合同约定的租金标准计算占有使用费，故本院酌情认定房屋占有使用费应为150000元/年。经核算，被告应向原告返还房屋租金110000元（360000元-150000元/年÷12×20个月）。原告主张的违约金请求，因涉案合同无效，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下： 一、被告宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社应于本判决生效之日起十日内向原告李慧慧返还房屋租金110000元； 二、被告宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社应于本判决生效之日起十日内向原告李慧慧赔偿损失361250元； 三、驳回原告李慧慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15467元，减半收取7733.50元，保全费5000元，由原告李慧慧负担受理费3548.50元、保全费2120元，由被告宁波市海曙区高桥镇新庄村股份经济合作社负担受理费4185元、保全费2880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 孙怡芸 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 周碧莹 本案引用的法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。