四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7112号 上诉人（原审被告）：周雪梅，女，1972年8月8日出生，汉族，住四川省彭州市。 被上诉人（原审原告）：黄平，男，1982年2月22日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨翔嵛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李婧，女，1984年1月13日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨翔嵛，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人周雪梅因与被上诉人黄平、李婧房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 周雪梅上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的协议合同是否有效合法；2.查封案涉房屋至双方的经济纠纷在资中法院全部解决完毕；3.赔偿以此欺诈无效合同提起的恶意诉讼造成的经济和精神损失；4.涉诉所有费用由黄平、李婧承担。事实和理由：一审法院对本案纠纷作出了两次一审判决，该判决错误认定了案涉协议的真实性、合法性、有效性，应该依法予以撤销。案涉租房协议自始至终为非法无效合同，由于双方租赁协议标的房屋系资中法院查封房产，在未尽偿还债务之前，任何人任何单位无权擅自处置，因此决定了租房协议的非法性，合同双方约定的条款没有任何约束力。因为黄平、李婧与周雪梅的债务问题，资中法院对黄平、李婧的房屋采取了保全措施。但最终均没有实现周雪梅的债权。最后，在金沙派出所的介入下，强制胁迫周雪梅签订了租房协议。而一审法院在不作调查核实、不综合分析事情的前因后果，就以在公安机关调解下的协议就是真实有效合法的协议为由，支持黄平、李婧的主张错误。一审法院未全面审查周雪梅提交的证据材料错误。此案应在资中法院提起诉讼，一审法院无权管辖。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法支持周雪梅的上诉请求。 黄平、李婧辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。2016年6月，黄平、李婧发现青羊区房屋被撬门入住后，多次要求周雪梅搬出房屋，周雪梅并未搬出。因为双方并不存在债权债务关系，2017年7月23日在公安机关调解下，黄平、李婧无奈与周雪梅达成本案的协议书，将涉案房屋出租给周雪梅，约定期限为一年。现租赁期限已经届满，根据合同法相关规定，周雪梅应当腾退案涉房屋，因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确。即使如周雪梅所说案涉协议无效，根据合同法第五十八条和《最高人民法院》第十八条的规定，无效合同应当自始无效，因合同取得的财产应当予以返还，因此周雪梅也应当腾退房屋。综上，请求驳回周雪梅的全部上诉请求。 黄平、李婧向一审法院起诉请求：1.判令周雪梅支付2016年6月1日至2017年12月31日的租金95000元，2018年1月1日起按每天173元计算至周雪梅实际腾退房屋之日止的标准计算房租损失；2.判令周雪梅立即将该租赁房屋交付给黄平、李婧；3.本案诉讼费用及其他费用由周雪梅承担。 一审法院认定事实：2017年7月23日，李婧与周雪梅就金房屋纠纷达成协议，约定案涉房屋由周雪梅承租，租期为2016年6月1日到2017年12月31日，租金按市场价格（到中介询问过后双方协商），协商完后租金由周雪梅一次性付给李婧。双方经济纠纷，双方各自找法院起诉，由法院判定。 位于成都市青羊区的房屋现登记为李婧、黄平共同共有。该房屋被四川省资中县人民法院（2014）资中执字第501号案件查封。 一审法院另查明，周雪梅与案外人李三勇民间借贷纠纷一案，成都市金牛区人民法院于2014年9月22日作出（2014）金牛民初字第4829号民事判决书，判令李三勇向周雪梅偿还借款本金300000元。之后，周雪梅向四川省资中县人民法院申请强制执行。四川省资中县人民法院作出（2015）资中执字第331号执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖、变卖被执行人李三勇的财产或冻结、划拨其在金融机构的存款以及扣留、提取其收入，共计价值350000元。 案外人李三勇与李婧、黄平民间借贷纠纷一案，四川省资中县人民法院于2013年11月26日作出（2013）资中民初字第2069号民事判决书，判令李婧、黄平向李三勇偿还借款500000元及利息。之后，李三勇向四川省资中县人民法院申请强制执行。四川省资中县人民法院作出（2014）资中执字第501号执行裁定书，裁定查封、扣押、拍卖、变卖被执行人李婧、黄平的财产或冻结、划拨其在金融机构的存款以及扣留、提取其收入，共计价值530000元。 一审庭审中，（一）周雪梅与李婧、黄平均确认2017年7月23日签订的协议的签订地点为成都市公安局青羊分局金沙派出所。（二）一审法院于2018年11月9日向位于蜀源路8号的链家门店及位于金鹏街75号的中原地产门店询问案涉房屋同时期同地段同类型房屋租金价格，链家工作人员称如果装修较好的大概每月5000元，装修一般价格为3000至4000元；中原地产工作人员称如果装修较好的大概每月3500元，装修一般价格为3000至3400元。 一审法院认为，周雪梅虽辩称2017年7月23日签订的协议是受胁迫而签订的，但并未提交相应证据予以证明，同时结合该协议的签订地点，一审法院对周雪梅的该项抗辩主张不予认可。该协议应当认为系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定履行义务。现房屋租赁期限已经届满，周雪梅应当将租赁的房屋返回给黄平、李婧。关于李婧、黄平主张周雪梅支付租金的诉请，双方对租金的标准虽未明确具体，但双方约定参考“到中介询问过后协商”，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项之规定，一审法院酌定租金的标准为每月3500元，2016年6月1日至2017年12月31日的租金共计3500元×19个月=66500元。 关于李婧、黄平主张周雪梅从2018年1月1日起按每天173元支付房屋占有使用费至实际腾退之日。一审法院认为，根据《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故周雪梅应支付逾期腾房占有使用费。关于逾期腾房占有使用费的标准，周雪梅按照每月3500元的标准，自2018年1月1日支付至实际腾房之日。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决：一、周雪梅在判决发生法律效力之日起十日内将位于成都市青羊区房屋腾退交还给李婧、黄平；二、周雪梅在判决发生法律效力之日起十日内向李婧、黄平支付租金66500元；三、周雪梅在判决发生法律效力之日起十日内向李婧、黄平支付房屋占有使用费（按照每月3500元标准，自2018年1月1日支付至实际腾房之日）；四、驳回李婧、黄平其他诉讼请求。一审案件受理费2175元，保全费1120元，由周雪梅负担1940元，由李婧、黄平负担1355元。 二审中，周雪梅向本院提交了如下证据材料：周雪梅向一审法院提交证据材料的收据、周雪梅出具的情况说明，拟证明周雪梅向一审法院提交了很多材料，一审法院和当事人恶意诉讼，给周雪梅造成了精神负担和压力。黄平、李婧向本院提交了如下证据材料：四川省资中县人民法院（2018）川1025执恢164号结案通知书，拟证明一审判决另查明的事实属实。 周雪梅对黄平、李婧提交的证据材料发表如下质证意见：周雪梅没有收到过该份结案通知书，也没有提出过申请，不清楚结案通知书的情况。 黄平、李婧对周雪梅提交的证据材料发表如下质证意见：对一审法院出具的证据材料收据的真实性予以认可，因不清楚周雪梅的证明目的，故对该证据材料收据的关联性和证明目的不予认可。情况说明系周雪梅自己出具，不属于证据，不予质证。 本院对上述证据材料认证如下：周雪梅出具的情况说明属于当事人的陈述，对其陈述的内容，将结合本案其他证据予以认定。一审法院出具的证据材料收据，仅能证明周雪梅提交了相应的证据材料，而不能证明案涉租赁合同的效力，对案涉租赁合同的效力，需结合本案证据及相关法律规定予以认定。四川省资中县人民法院（2018）川1025执恢164号结案通知书仅能证明黄平、李婧与案外人李三勇的借款合同纠纷案件已经执行完毕。 二审中，双方均陈述对一审判决查明的事实无异议，故本院予以确认。经二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。 二审中，周雪梅陈述其认为案涉租赁合同无效的原因是存在欺诈，黄平、李婧提起诉讼说双方之间没有任何债权债务关系不符合事实。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于案涉租赁合同的效力问题 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，合同具备上述情形的，合同无效。现周雪梅主张案涉租赁合同具备上述法条中第一项情形，因而无效。按照谁主张谁举证的原则，应当由周雪梅举证证明案涉租赁合同系黄平、李婧采用欺诈、胁迫手段订立的合同，且损害了国家利益。从周雪梅所举的证据来看，并不能证明黄平、李婧存在欺诈、胁迫手段订立案涉租赁合同，也未能证明案涉租赁合同损害了国家利益。因此，周雪梅关于案涉租赁合同无效的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。 二、关于周雪梅是否应当向黄平、李婧支付租金、腾退房屋并支付占有使用费的问题 双方约定了租赁期限以及租金的确定方式，现租赁期限届满，双方未对续租事宜达成一致，周雪梅应当向黄平、李婧返还房屋，并支付租赁期限内的租金以及租赁期限届满后至实际返还房屋之日的占有使用费。一审法院向中介机构了解相应租金标准后，对案涉房屋租金及占有使用费标准进行了认定，符合双方约定，本院依法予以确认。周雪梅关于其不应返还房屋、不应支付租金及占有使用费的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。 此外，周雪梅与黄平、李婧是否存在其他债权债务关系，与本案处理租赁期限届满后的事宜无关。如周雪梅认为黄平、李婧基于其他债权债务关系损害了周雪梅的合法权益，周雪梅可另行主张权利。 综上，周雪梅的上诉请求及上诉理由均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2175元，由上诉人周雪梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 廖 方 审判员 何广智 二〇二〇年六月二十九日 书记员 毛雅倩