新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初3915号 原告（反诉被告）：伊宁市辉创酒店管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市平安街307号北苑家园四区1-2号楼103室。 法定代表人：刘波,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄险峰，新疆元正盛业（伊宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：伊犁燕莎投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路78号。 法定代表人：季跃东,该公司执行董事。 被告：季跃东，男，1974年10月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 两被告共同委托诉讼代理人：王华，新疆秉政律师事务所律师。 被告：新疆竞天置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯口岸北京路1号国际客服中心楼A区314室。 法定代表人：顾勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：臧国君，新疆佟巨律师事务所律师。 原告（反诉被告）伊宁市辉创酒店管理有限公司（以下简称辉创公司）与被告（反诉原告）伊犁燕莎投资有限公司（以下简称燕莎公司）、季跃东、新疆竞天置业有限公司（以下简称竞天公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，后该案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辉创公司的委托诉讼代理人黄险峰、被告（反诉）燕莎公司、季跃东的共同委托诉讼代理人王华、被告竞天公司的委托诉讼代理人臧国君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）伊宁市辉创酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告燕莎公司支付原告违约金人民币500万元；2.被告竞天公司、被告季跃东就以上赔偿承担连带责任；3.本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2012年6月20日上海如家酒店管理有限公司（以下简称如家公司）与被告季跃东订立一份房屋租赁合同，约定季跃东作为被授权出租方将位于伊宁市××出租给如家公司经营酒店，租用面积3840平方米，包括一层部分及二至六层全部。租赁院落面积约800平方米，免费停车位30个。租赁期限10年4个月，从2012年6月25日起至2022年10月24日止，其中2012年6月25日至2012年10月24日为免租期；2012年10月25日至2015年10月24日房屋租金为105万元／年，场地租赁费22.5万元／年，设备租赁费22.5万元／年，合计150万元／年。每三年递增3％，2015年10月25日至2018年10月24日房屋租金为108.15万元／年；场地租赁费23.175万元／年、设备租赁费23.175万元／年，合计154.5万元／年。双方约定房屋交付期为2012年6月25日前。双方约定如因出租方重大违约，承租方要求解除本合同的，出租方应当按照本合同剩余期限的租金总额向承租方支付违约赔偿金。2012年6月20日竞天公司出具房屋出租授权委托书，明确如家公司承租房屋的产权属于竞天公司，该公司将上述房屋部分出租给季跃东，该公司同意季跃东将房屋转租给如家公司；剩余的房屋亦全权授权季跃东出租。同日，季跃东、竞天公司与如家公司签订三方协议，明确了各方的权利义务。2013年12月1日，季跃东、如家公司、辉创公司、竞天公司、燕莎公司达成变更补充协议。约定竞天公司和季跃东自愿终止房屋出租及授权委托关系，上述物业由竞天公司委托燕莎公司出租给如家公司使用。各方同意季跃东和如家公司于2012年6月签订的租赁合同出租方变更为燕莎公司，合同内容不做调整，燕莎公司享有和承担租赁合同中出租方的权利和义务，季跃东同意为燕莎公司的履约承担连带担保责任。租赁合同约定，如家公司确认辉创公司为租赁合同的承租方，享有和承担承租人的权利和义务。如家公司作为辉创公司的主管机构，在辉创公司未能履约时承担连带责任。2017年2月15日，辉创公司向燕莎公司发出沟通函，以承租的房屋租金与周边房屋相比过高为由要求降低租金。2017年5月18日双方达成补充协议，约定燕莎公司从2017年4月25日起至2022年10月24日给予辉创公司降租优惠，租金调整为每年125万元。2017年11月起，燕莎公司在未与辉创公司协商的情况下，擅自对辉创公司承租房屋所在大楼外立面进行施工，拆除酒店东面及北面的保温层，导致整个冬季酒店两侧的房间温度过低，无法进行客房售卖；对酒店空调外机进行移位，造成酒店设施设备受损，无法正常运作；拆除变压器，导致酒店供电受影响；拆除酒店通往地下室、泵房的楼梯，导致酒店无法正常使用泵房；将酒店停车场的三个入口封堵了两个，将辉创公司租赁使用的停车场用于堆放建筑材料，导致酒店客人无法正常停车及出入；搭设的脚手架，施工过程中产生的粉尘、噪音，到处堆放的建筑垃圾使正常经营的酒店变成了工地，严重妨碍到酒店入住客人的感受，导致入住客人纷纷要求退房，给辉创公司造成了重大损失。施工期间，辉创公司先后连续多次向燕莎公司发出告知函，要求燕莎公司立即停止施工，拆除己搭建的脚手架，修复被损坏的墙体，将具体的施工方案提交辉创公司，经双方协商采取适当的防护措施，尽量减少对酒店经营的影响后再行施工，但燕莎公司置之不理，依然强行施工。2018年3月燕莎公司施工中进一步拆除并破坏了酒店的消防、电力设施。将酒店地面消防泵房拆除且未做任何防护措施，导致泵房管道、消防栓泵底座、湿式报警阀延时器、消火栓系统管网等开裂漏水，消防系统处于瘫痪状态。将配电室拆除，将强电配电柜、变压器移到环境潮湿又无通风设施的地下室，导致泵房控制柜无法送电，系统停用。2018年4月3日，因消防系统存在重大安全隐患，伊宁市公安消防大队向辉创公司发出《责令限期改正通知书》，酒店无奈停业。辉创公司将酒店停业通知告知燕莎公司并要求就后续施工方案以及酒店继续经营等问题进行协商，但燕莎公司仍不予理睬，继续加大施工力度，并未就后续施工方案，酒店何时恢复正常经营等问题给辉创公司任何解释或说明。2018年10月25日，辉创公司无奈向燕莎公司及竞天公司发出解约函，宣布从即日起解除租赁合同，并告知燕莎公司、竞天公司于2018年11月15日向其转交物业。2018年11月15日、16日，在燕莎公司、竞天公司未派人到场的情况下，在伊宁市白杨公证处公证员的监督下，辉创公司工作人员以顺丰快递的方式向燕莎公司、竞天公司负责人寄送了退租撤场函和酒店钥匙。燕莎公司在未与辉创公司协商一致的情况下，擅自对正常经营中的酒店进行施工，搭建脚手架、占用经营场地、损坏经营设施、破坏消防电力设备等行为，导致辉创公司在近一年的时间里无法正常经营，被迫解除合同，给辉创公司造成了严重损失。燕莎公司的行为属于重大违约，根据约定，如因出租方重大违约承租方要求解除本合同的，出租方应当按照本合同剩余期限的租金总额向承租方支付违约赔偿金。辉创公司于2018年10月25日解除合同，此时距合同到期还有四年时间，四年的租金总额为500万元（4年×125万）。据此，燕莎公司应向原告支付违约金500万元。被告竞天公司作为承租房屋的产权人，委托燕莎公司出租房屋，根据合同法规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，故竞天公司应与燕莎公司共同承担违约责任。被告季跃东在协议中承诺对燕莎公司的履约承担连带担保责任，季跃东应对燕莎公司的违约行为承担连带责任。请求支持我方的诉讼请求。 被告（反诉原告）燕莎公司辩称：原告的诉请不符合客观事实和合同约定，其主张不能成立，1、我方擅自对租赁物外立面改造构成严重违约的意见不符合客观事实，对外立面改造是基于政府旧城改造的要求，并经过原告同意，且形成了改造协议，故不存在原告所称未经同意擅自施工、严重违约的事实，且外立面改造仅是几个月，而合同剩余履行期限为4年半，并不导致原告合同目的不能实现的法律后果。2、原告存在恶意欺诈的情形，其目的是将酒店经营不善、年年亏损的后果，通过制造被告所谓违约的情形进行转嫁。基于原告的要求，在降低租金的协商中，原告将降租合同和外立面改造合同分别形成两份合同，并由原告起草后发送至被告的邮箱，被告于次日，即在原告发送的两份合同上加盖公章送至原告处，但原告仅在降租合同上加盖公章返还，而对外立面改造合同则以还在工程部审核为由未返还，造成降租与外立面改造割裂的事实，以达到致使被告违约进行索赔，以弥补其经营上的亏损；3、虽然原告在2018年11月16日通过邮件寄送的方式向被告送达了解除合同的《退租撤场函》，但根据合同法解释二第二十四条规定，一方行使解除权的，对方应有3个月的异议期，据此，双方合同解除时间为2019年2月16日，异议期届满之日，在本案中构成违约的应当是原告，根据降租合同约定，原告应当在每年的4月25日向被告支付下一年的租金，但自2018年4月25日至今原告未向被告支付分文，其行为已构成严重违约，基于此事实，被告燕莎公司依法提起反诉。在本案中是原告构成违约，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告燕莎的反诉。 被告季跃东辩称：与被告燕莎公司的答辩意见一致。 被告竞天公司辩称：我方与原告以及被告燕莎公司、季跃东之间的合同纠纷没有关系，原告将我方作为本案被告不妥，我方也不应承担民事责任。 被告（反诉原告）燕莎公司提出反诉请求：1.判令被反诉人支付租金1,013,681.6元及违约金150,012.8元（自2018年4月26日至2019年2月16日，按1,013,681.6元*×0.5‰/日×296日）；2.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由;2012年6月20日，经竞天公司授权，反诉人法定代表人季跃东同上海如家酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定上海如家酒店管理有限公司租赁伊宁市××的既有建筑一栋，租赁范围为建筑物一层部分及二层至六层；租赁期10年4个月；并约定了租金数额及给付期限；同时约定如被告逾期付款，则按每日万分之五支付滞纳金。2013年12月1日，反诉人同被反诉人辉创公司、季跃东、上海如家酒店管理有限公司、新疆竞天置业有限公司达成《变更补充协议》，约定2012年6月20日签订的《租赁合同》，出租方变更为燕莎公司，即反诉人；承租方变更为辉创公司，即被反诉人；原租赁合同内容不做调整，合同的权利义务由变更后的出租方、承租方享有和承担。此后，由于反诉人根据伊宁市政府关于城区亮化、旧楼改造的精神和要求，拟对租赁物进行外立面实施改造，同时考虑到被反诉人经营困难，经前期多次沟通，双方遂于2017年5月18日签订关于降租的补充协议，约定自2017年4月25日起至2022年10月24日期间，每年度租金降至125万元，反诉人累计让利租金金额高达1,708,140.5元，以此弥补因租赁物外立面改造期间给被反诉人经营产生的影响。同时，我方为最大限度降低外立面改造产生的影响，选择冬季施工，但被反诉人不但百般阻挠，不予配合，且拖欠2018年4月25日至2019年2月16日期间租金至今未付。为此，反诉人现依法提起反诉。 原告（反诉被告）辉创公司辩称：首先燕莎公司关于外立面改造经过市政府的要求进行和经过我方同意并且达成了补偿协议，这个事实与本案争议无关，我方于2012年承租此酒店，到我方退出时，被告方进行了两次外立面改造，第一次是在2014年，被告将2014年的外立面改造的事实、理由和证据套用在2017年的事实上，属于张冠李戴、混淆事实；其次降租协议与涉案装修毫无关系，燕莎公司将2017年5月经双方协议达成的降租协议认为是对其因装修给我方带来损失的补偿，明显违背事实。根据双方合同约定，我方在经营过程中如连续亏损三个月，有权提前解除合同。2017年2月15日，我公司致函燕莎公司，指出由于我公司支付的租金与周边酒店相比过高，导致严重亏损，并表明如果扭亏无望，只能依照约定解除合同，在这种情况下双方达成协议。 原告举证:2012年6月20日季跃东与如家公司签订房屋租赁合同一份，证实季跃东作为被授权出租方将位于伊宁市××出租给如家公司经营酒店，约定租金、租赁期等内容，约定了解除合同的情形及违约金的计算方式。合同第十一条约定，原告有附条件的单方解除合同权利。第十二条约定，双方同意一方发生重大违约，另一方有权解除合同。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该份证据的真实性无异议，但对其证明问题有异议。原告解除合同是基于其经营不善，无力继续经营采取的转嫁风险的行为；合同第十二条约定的是属于一般违约的情形，其中12.1.1中约定如果交付期限逾期则予以顺延，我方并不存在违约，即使因外立面装修影响原告的经营，我方可以通过顺延租期的方式予以解决而非以解除合同为唯一选择；合同12.2.2约定的是属于重大违约的情形，在本案中我方既不存在违约也没有重大违约情形，此外，抛开原告同意外立面改造的事实，就该条本身所约定的内容和计算方式与本案的具体履行情形也明显过高。改造是基于政府要求，改造对于原告所产生的影响通过降租予以弥补，本合同年租金才仅为125万元，原告自身的经营本身就是年年亏损，被告是选择冬季施工，故该条不能作为原告主张权利的依据。 被告竞天公司质证意见：对该证据的三性无异议。 原告举证:2012年6月20日季跃东与如家公司签订的补充协议一份，证实如家公司租用面积为一层176平方米及二至六层全部，并确定双方其他权利义务； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性无异议，对其证明的问题不予认可； 被告竞天公司质证意见：对该证据的三性无异议。 原告举证:2012年6月20日新疆竞天置业有限公司与季跃东签订房屋出租授权委托书一份，证实如家公司承租房屋的产权属于竞天公司，该公司将上述房屋出租给季跃东，该公司同意季跃东将房屋转租给如家公司； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性无异议； 被告竞天公司质证意见：对该证据的三性无异议。 原告举证:2012年12月1日季跃东、竞天公司与如家公司签订租赁合同三方协议，证实明确三方的权利义务； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性无异议； 被告竞天公司质证意见：对该证据的三性无异议。 原告举证：2013年12月1日，季跃东、如家公司、辉创公司、竞天公司、燕莎公司签订房屋租赁合同补充协议，证实竞天公司和季跃东自愿终止房屋出租及授权委托关系，上述物业由竞天公司委托燕莎公司出租给如家公司使用；各方同意季跃东和如家公司于2012年6月签订的《租赁合同》的出租方变更为燕莎公司，合同内容不做调整，燕莎公司享有和承担《租赁合同》中出租方的权利和义务；季跃东同意为燕莎公司的履约承担连带担保责任；如家公司确认辉创公司作为《租赁合同》的承租方享有权利和承担义务。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据真实性无异议； 被告竞天公司质证意见：对该证据的三性无异议。 原告举证：沟通函，证实2017年2月15日，如家公司向燕莎公司发出沟通函，以所承租的房屋租金与周边房屋比价格过高为由，要求降低租金。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性无异议，但对原告的证明问题不予认可，根据沟通函反映的内容，其要求降租金的根本原因是经营不善，年年亏损； 被告竞天公司质证意见：对该证据的三性无异议。 原告举证：2017年5月18日燕莎公司与辉创公司签订补充协议。证实燕莎公司从2017年4月25日起至2022年10月24日给予如家酒店降租优惠，在此期间每年租赁费合计为125万元。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对证据真实性无异议，但是该降租金协议是基于外立面改造加原告经营困难签订，事实上当时根据原告要求是形成了降租和外立面改造两份协议，上述协议是由原告通过其电子邮箱一并发送我公司，在我公司将两份协议盖章送至原告处后，原告只返还了降租协议，因此原告存在恶意欺诈，其意在以此方式造成原告违约，转嫁其经营不善亏损的责任； 被告竞天公司质证意见：对该证据的三性无异议。 原告举证：房产证，证实承租房屋的产权人是竞天公司。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据真实性无异议。 被告竞天公司质证意见：对该证据真实性无异议，产权曾经是属于我方，现在已不属于我方。 原告举证：土地使用权证，证实承租房屋范围内的土地使用权人为竞天公司。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据真实性无异议。 被告竞天公司质证意见：对该证据真实性无异议，曾经属于我方，现在不属于我方。 原告举证：季跃东身份证，证实季跃东的年龄，住址等个人身份情况； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据真实性无异议； 被告竞天质证意见：该证据真实性无异议。 原告举证：竞天公司营业执照，证明竞天公司的住所，法定代表人等基本事项； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：该证据真实性无异议； 被告竞天公司质证意见：该证据真实性无异议。 原告举证：企业信用信息公示报告，证明竞天公司的住所、法定代表人等基本事项； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据真实性无异议； 被告竞天公司质证意见：该证据真实性无异议。 原告举证：企业信用信息公示报告，证实燕莎公司的住所、法定代表人等基本事项； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据真实性无异议； 被告竞天公司质证意见：该证据真实性无异议。 原告举证：2017年11月20日沟通函，证明燕莎公司在未与我方协商的情况下对房屋外立面擅自施工，我方要求其停止施工，采取防护措施，提交施工方案。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据的真实性不予认可，其证明的内容与本案事实严重不符，事实上自2017年年初就降租和外立面的改造进行协商，我方在原告同意外立面改造的基础上，同原告达成降租协议，因此原告对外立面的改造本身认可，仅是对改造的细节问题需要沟通； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：2017年11月23日告知函，证实燕莎公司施工给我方带来的损失情况； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据的真实性不予认可，是原告单方表述，不仅没有证据证实，且其内容与本案事实严重不符； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：2018年1月10日告知函，证明燕莎公司施工给我方带来的损失及要求对方停工和修复的情况； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据的真实性不予认可，是原告单方表述，不仅没有证据证实，且其内容与本案事实严重不符； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：2018年2月6日回函，证明我方在回函中再次重申对方擅自施工和我方否认降租与外立面装修有关联； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据的真实性不予认可，是原告单方表述，不仅没有证据证实，且其内容与本案事实严重不符； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：2018年3月28日告知函，证明我方重申装修造成的损失，告知对方将按季度支付租金以及希望对方提出可行方案降低损失； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：原告并不是不同意改造，仅是就改造期间产生的损失，要求和我公司进行协商，并明确了原告仍然认可支付租金的事实； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：2018年4月19日告知函，证明装修造成的损失；告知因装修造成消防系统瘫痪，酒店于4月3日停业；告知对方停止支付后续租金；告知对方提出方案，解决后续租约合作问题； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据的真实性不予认可，是原告单方表述，不仅没有证据证实，且其内容与本案事实严重不符； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：2018年4月2日伊犁安源消防设施检测维护公司维保告知单一份，证明酒店消防系统存在重大火灾隐患。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该份证据的不予认可，该证据所载明的内容并没有确定是因我公司的外立面施工导致，因酒店的消防设施是由原告自己实施，因此出现的上述问题无法证实是因为施工质量还是材料质量或是其日常维护不当所致，均不能排除。 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：2018年4月3日伊宁市公安消防大队责令限期改正通知书一份，证实酒店消防设施不合格，被责令整改； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性认可，但对证明的问题不认可，因为消防设施是原告施工并负责管理的，原告对其负有维护责任，且该证据仅反映了消防设施未保持完好有效，并未确定原因，同时此通知书也仅要求原告改正，而非停业； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：停业报备函，证明2018年4月3日酒店因消防设施不合格被迫停业； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：真实性予以认可，对其证明的问题不认可，该证据明确表明消防设施出现故障，至于故障原因并未反映更无法证实是因我公司施工损坏，且该证据中所反映的消防大队要求我方停业整顿的表述与责令限期改正通知书所处理的内容不符； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：照片4张，证明酒店被围挡施工； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该组证据不予认可，拍摄时间、地点均无法证实；原告所说的被告将整个租赁物围挡、封闭的说法不属实，根据原告自身的证据也证实是在营业状态，外立面装修搭建施工器材正常，也是施工所必需的，但我方在搭建时已经充分考虑到原告经营所需，不仅在正门处留出了专门通道，而且对该通道进行了安全防护的处理。 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：照片两张，证明酒店大门前台被拆； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该组证据的三性不予认可； 被告竞天公司质证意见：对该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：照片1张，证明酒店防火门、消防通道被拆及封堵。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该组证据的三性不予认可； 被告竞天公司质证意见：对该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：照片5张，证实消防设施被损坏。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该组证据的三性不予认可； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：解约函，证明因对方严重持续违约，2018年10月25日我方向对方发出书面解约函，并通知对方同年11月15日移交物业。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据不认可，并未收到，事实上就租赁物本身的外立面改造于2018年8月即已结束，后续只是对租赁外场地进行分阶段的地面大理石铺设。 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：公证书，证明2018年11月15日如家酒店大门外自来水井的水表读数为28899立方米； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性认可； 被告竞天公司质证意见：对该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：公证书，证实2018年11月15日如家酒店内外部存在施工现象； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性认可，但对其证明的问题不予认可，公证申请的原因是原告单方陈述；公证之日酒店外立面改造的主体工程早已完工，期间因为原告拒绝配合被告的后续收尾工作，包括酒店外部监控设施的临时性调整及旋转门的安装等原告始终拒绝被告进行相应的施工，才一直拖至2018年11月15日公证书所表述的期限。此时酒店的外围仅仅是地面更换施工，酒店外立面改造已完工； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：公证书，证实2018年11月15日如家酒店工作人员将酒店126把钥匙通过顺风快递寄给燕莎公司的季跃东； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该证据的真实性予以认可，但钥匙我方并没有收到； 被告竞天公司质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：公证书，证实2018年11月16日如家酒店工作人员将退租撤场函通过顺风快递寄给竞天公司燕莎公司负责人； 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对其真实性无异议，但对其内容不予认可。外立面改造是基于双方协商一致，我方在改造过程当中并不存在封堵、围挡酒店整体的情形，除了正常的施工所需外，我公司已充分考虑到酒店日常所需的进出安全通道问题，在酒店的正门处采取了临时施工通道搭建，完全可以满足和保证酒店工作人员与客人出入。原告的解约函所表述的内容完全是混淆协商的这个事实，原告基于其经营亏损事实而采取的转嫁责任的行为，对其解约的理由不予认可。 被告竞天质证意见：该证据与我方无关，不发表意见。 原告举证：建设施工合同（附件）及合同审批单，证实酒店装修费用为250万元；屋面新增库房合同及报价清单，证实新建库房花费25,000元；建筑安装维修合同及工程预算表，证实酒店消防排烟工程花费57,868元；监控购销合同及预算表，证实酒店监控产品花费15，250元；软水设备购销合同及报价表，证明酒店采购软水设备花费5250元；弱电工程合同及报价表，证明酒店弱电工程花费125,000元；楼梯亮化购销合同及报价表，证明酒店楼梯亮化工程花费14万元；灭火器购销合同，证明酒店购买灭火器花费11,040元；防火门购销合同及报价，证明酒店购买防火门花费33,705元；塑钢门窗购销合同及报价表，证明酒店购买塑钢门窗花费153,000元；消防工程承包合同及报价（乌市长江路店），证明酒店消防工程花费40.32万元；电梯供货合同，证明酒店购买电梯花费15.5万元；电梯安装合同，证明酒店安装电梯花费4.5万元；地面施工协议及发票，证明酒店外地面硬化亮化工程花费20万元；建筑安装维修合同及发票，证明酒店消防工程花费15,000元；建筑维修合同、费用清单及发票，证明酒店窗户维修改造花费69,200元；建筑维修合同、费用清单及发票，证明酒店屋面防水工程花费57,900元。前述证据说明原告于2012年开始承包经营到2022年结束，由于被告违约原告不得不于2018年提前解除合同，离合同期满还有4年时间，在经营酒店前，我公司对酒店进行了装修，购买了设施设备，添置了酒店经营需要的资产约400万元，提前解除合同将使上述投入的资产不能回收,给我方造成损失，我方要求被告承担500万元违约金，其中就包括上述损失部分。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对上述证据的三性均不予认可，我方既未参与也并未得到我方的确认；根据合同约定原告享有单方解除权，但其行使解除权时其投入的部分并未约定由我公司进行赔偿、补偿或返还，若原告单方解除合同则其所有投入均归被告公司；我方并没有单方解除合同，是原告自行解除合同，责任不在我方；原告是依据违约金条款主张，原告的证据与本案无关。 被告竞天公司质证意见：上述证据与我方无关，不发表质证意见。 原告举证：伊宁市城市惠民提升工程总指挥部伊总指办2014第5号文件，此文件证实了2014年伊宁市人民政府对沿街建筑物进行改造的通知，根据该通知规定，此次改造由产权单位和财政各承担50%；被告燕莎公司2014年3月17日给上海如家酒店管理有限公司发了一份函件，内容是重申了伊宁市人民政府的文件要求，要求我方配合进行工程改造，而且在该文件中提到在2014年4月1日施工队将进驻开工；两张图片，第一张为2014年改造之前如家酒店的外立面图片，酒店的颜色为蓝黄相间，窗户为普通型；第二张为2014年改造后的照片，改造后的如家酒店改成为整体性的米黄色，窗户是欧式风格。上述证据证实被告所称的经我方同意的外立面改造是2014年，2017年外立面改造我方是反对的，因此自始至终我方与被告未达成任何协议。对我公司来讲，三年前才进行过外立面改造，三年后又进行更大规模的改造对我方的经营活动是严重妨碍。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对伊宁市人民政府××文件的真实性无异议，此份证据证实了外立面改造是基于政府的要求。两张照片的真实性拍摄时间无法确认。对于原告同意外面改造的事实本身的证据在我方，其他证据中也可以得到证实。 被告竞天公司质证意见：上述证据与我方无关，不发表质证意见。 被告燕莎公司举证：2014年4月18日原告向我公司出具的告知函，证实原告在告知函中已经明确表明应政府要求的外墙改造承诺大力配合；主街道沿街建筑物外立面改造协议，是由伊宁市住建局作为甲方，原告与我方作为乙方签订的针对如家酒店楼体改造的协议，证实未约定施工期限，也未约定开工竣工时间，同时对改造方式也未约定，之所以如此是因被告新建的建筑物与如家酒店紧邻，当时该新建建筑仍处于施工期，为保证两个建筑体的外观相互协调统一美观，故当时仅仅签订了改造协议，但对于改造的方式、施工时间均未约定，待新建筑体建成后再对酒店外立面进行改造。上述事实证实本案原告所提及的外立面改造自始至终是经过原告的同意并形成协议，并不存在原告所称擅自施工的情形。 原告质证意见：对该两份证据的真实性我方认可，对其证明的问题我方完全反对。我方认为其是真实的，是因为2014年伊宁市人民政府发布了相关的文件由政府主导，政府统一规划并且政府出资，故我方与被告签订协议，也履行了出资义务而且此工程于2014年6月份竣工完毕，并经过伊宁市人民政府相关部门验收。因此这次酒店的改造和2017年年底的改造完全是两回事，2017年的酒店外立面改造是被告单方行为，完全是被告一方的利益所实施，不存在政府的要求，也不存在我方同意。 被告竞天公司质证意见：上述证据与我方无关，不发表质证意见。 被告燕莎公司举证：2017年2月15日，原告给被告发出一份沟通函，证实在该证据中原告明确表明因市场经济疲软萎靡不振为由，酒店年年亏损，处于严重亏损状态，基于此要求我公司降租，因此原告最终解除合同的原因并非如原告所称，而是基于经营状况；2017年4月22日我公司给原告复函，证实我公司同意降租至每年125万元，并要求重新签订租赁合同；同时明确指出在新合同中增加对外墙进行装饰装修的内容，该证据充分证明我公司对原告的降租就是基于外立面装饰的补偿，并且作为降租金的附加条件。 原告质证意见：我方对沟通函真实性无异议，对关联性不予认可。我方在沟通函中明确指出要求降租的原因是因为亏损，亏损的原因是因为被告的租金过高，对方如果不降租,我方可以按照约定解除合同，与装修补偿无关。对于回复函，我方不认可，在回复函中对方想把外立面改造与降租联系在一起，希望重新达成协议，我方予以拒绝。在此后达成的降租协议中没有包含外立面改造进行补偿的内容。 被告竞天公司质证意见：上述证据与我方无关，不发表质证意见。 被告燕莎公司举证：电子邮件三份，原告酒店店长分别于2017年5月16日、17日向我方通过电子邮件分别发送了协议书（伊宁飞机场玻璃幕墙装修）和房屋租赁合同补充协议-降租-（伊宁飞机场）；2017年12月9日原告店长向我方发送的电子邮件，证实降租和外立面装饰改造均是同原告协商一致，在具体操作过程中因原告提出这两事项需分别订立条款形成两份合同，分别交由其经营部和工程部，并随后于16、17号将两份协议发送至原告处，次日我方即将上述协议盖章后送至原告处，但原告仅返还降租协议，虽然原告至今未将外立面装饰协议返还，但仍然能够明确证实外立面改造是同意，通过2017年12月9日的邮件内容完全能够相互印证，如果原告不同意外立面改造，则不可能还将外立面改造协议发送至我公司处。原告的这些行为本身就证实原告同意外立面改造。 原告辉创公司质证意见：对上述证据的三性不予认可，理由：被告一直外立面装修与降租协议绑在一起，我方始终不同意，因此在施工前，施工过程中乃至施工后我方并没有与被告达成协议。被告把与我方沟通过程中的证据拿来说事，反而证明协议没有达成。 被告竞天公司质证意见：上述证据与我方无关，不发表质证意见。 被告燕莎公司举证：2018年2月3日通过邮件名为勇者胜（燕莎公司工程师姓张）向原告店长发送的关于对××如家酒店外立面装修改造的复函；2018年4月28日我公司通过邮件名勇者胜（燕莎公司工程师姓张）向原告店长发送的说明，证实2018年2月3日我公司工程师向原告店长（曹湘云）发送电子邮件，证明我公司再次明确对外立面改造不仅是政府的要求，也是双方协商一致的结果，同时对于原告未来的经营也是重大利益；明确我公司的降租也是为了弥补原告损失的原因，但是鉴于我方在履行降租合同后原告却在达到降租目的后又将两者割裂，否认之前的协商，并且拒缴房租，原告已构成违约。 原告辉创公司质证意见：对该证据三性不予认可。 被告竞天公司质证意见：上述证据与我方无关，不发表质证意见。 被告竞天公司举证：房地产买卖合同、不动产产权证书，证实我方已在2014年12月10日与被告燕莎公司达成涉案房地产转让协议，并完成了过户变更登记； 原告辉创公司质证意见：对该份证据的三性予以认可。 被告燕莎公司、季跃东质证意见：对该份证据的三性予以认可。 经审理查明，一、2012年6月20日，上海如家酒店管理有限公司（以下简称如家公司）作为承租方（乙方）与被告季跃东出租房（甲方）订立一份房屋租赁合同，约定被告季跃东作为出租方将位于伊宁市××租给如家公司经营酒店，租用面积3840平方米，包括一层部分及二至六层全部。租赁院落面积约800平方米，免费专用停车位30个。租赁期10年4个月，从2012年6月25日起至2022年10月24日止，其中2012年6月25日至2012年10月24日为免租期；2012年10月25日至2015年10月24日房屋租金为105万元/年，场地租赁费22.5万元/年，设备租赁费22.5万元/年，合计150万元/年。每三年递增3%，2015年10月25日至2018年10月24日房屋租金为108.15万元/年;场地租赁费23.175万元/年、设备租赁费23.175万元/年，合计154.5万元/年。双方约定房屋交付期为2012年6月25日前。对于违约责任约定：乙方无故未能按时支付租金的，则甲方有权按照未支付租金的万分之五要求乙方支付滞纳金；甲方未能履行其他相关义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，因甲方违约造成乙方其他损失的，甲方还应赔偿乙方的直接损失,乙方有权从租金中直接扣除；双方同意，一方发生重大约定情形，另一方有权要求解除立即解除合同，并有权有要求违约方支付违约金或者赔偿因其违约而造成的损失，并特别约定如因出租方重大违约乙方要求解除本合同的，甲方应赔偿因其违约而造成的乙方损失，按照本合同剩余期限的租金总额向承租方支付违约赔偿金。 二、2012年6月20日，被告竞天公司出具房屋出租授权委托书，明确如家公司承租房屋的产权属于竞天公司，该公司将上述房屋部分出租给季跃东，该公司同意季跃东将房屋转租给如家公司；剩余的房屋亦全权授权季跃东出租。同日，季跃东、竞天公司与如家公司签订租赁合同三方协议，明确了各方的权利义务。之后原告对该所涉租赁房屋进行装修。 三、2013年12月1日，季跃东与如家公司、辉创公司、竞天公司、燕莎公司达成房屋租赁合同补充协议，约定竞天公司和季跃东自愿终止房屋出租及授权委托关系，上述物业由竞天公司委托燕莎公司出租给如家公司使用。各方同意季跃东和如家公司于2012年6月签订的《租赁合同》的出租方变更为燕莎公司，合同内容不做调整，燕莎公司享有和承担《租赁合同》中出租方的权利和义务，季跃东同意为燕莎公司的履约承担连带担保责任。根据《租赁合同》第3.3条的约定，如家公司确认辉创公司为《租赁合同》的承租方，享有和承担承租人的权利和义务。如家公司作为辉创公司的主管机构，在辉创公司未能履约时承担连带责任。 四、2014年7月7日，伊宁市住房和城乡建设局与原告辉创公司、被告燕莎公司签订主街道沿街建筑物立面改造协议，提升中心城市综合服务承载能力，对城区主干道沿街建筑物对该租赁物所在楼体外立面进行改造。 五、2017年2月15日，辉创公司向燕莎公司发出沟通函，以承租的房屋租金与周边房屋相比过高为由要求降低租金。同年5月18日双方达成补充协议，约定燕莎公司从2017年4月25日起至2022年10月24日给予辉创公司降租优惠，租金调整为每年支付125万元。 六、2017年5月16日，原告辉创公司与被告燕莎公司就有关房屋租金调整及租赁物外墙进行玻璃幕墙装饰进行协商沟通，为此原告以公司的QQ邮箱号向被告公司发送相关协议。2017年11月起，燕莎公司对辉创公司承租房屋所在大楼外立面进行施工。如家公司通过发送快递的方式于2018年4月先后多次向燕莎公司发出告知函，要求燕莎公司立即停止施工，修复被损坏的墙体，赔偿损失等。提出酒店地面消防泵房拆除且未做任何防护措施，导致泵房管道、消防栓泵底座、湿式报警阀延时器、消火栓系统管网等开裂漏水，消防系统处于瘫瘓状态等。 七、2018年4月3日，因消防系统存在重大安全隐患，伊宁市公安消防大队向辉创公司发出“责令限期改正通知书”。2018年10月25日，辉创公司向燕莎公司及竞天公司发出解约函，宣布从即日起解除租赁合同，并告知燕莎公司、竞天公司于2018年11月15日向其移交物业。2018年11月15日、16日，在伊宁市白杨公证处公证员的监督下，辉创公司工作人员以顺丰快递的方式向燕莎公司负责人季跃东寄送退租撤场函和酒店钥匙。 八、2014年12月10日,被告竞天公司与被告燕莎公司及案外人伊犁燕莎房地产开发有限责任公司签订房地产买卖合同,约定被告竞天公司将涉诉房地产转让给燕莎公司。2016年被告燕莎公司取得该涉诉房地产的产权登记证书。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：原告辉创公司与被告燕莎公司、季跃东签订房屋租赁合同，系各方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方均应按照合同履行各自义务。对于原告要求被告支付违约金的诉请，在合同履行过程中，双方就有关降低租金和装修玻璃幕墙进行了多次沟通，双方虽就降低租金达成一致意见并签订协议，但是双方未能就装修玻璃幕墙达成一致意见，而原告在未与原告达成一致得到情况下，虽然被告的装修改造对其经营有一定影响，但并不会导致其不能经营，在此种情况下，原告直接通过单方解除合同的方式要求被告按照剩余租赁期限的租金承担违约金，是对损失扩大的一种放任行为,应当就扩大的损失承担责任,现原告直接要求被告依照违约条款要求被告承担责任显为不妥，亦对被告不公平，故应当综合考虑本案的实际情况，且原告也愿意通过本庭对其违约金进行调整，故应按照一年租金的一倍由被告承担违约金即1，250,000元为宜。对于承担违约责任的主体问题，鉴于被告竞天公司在2014年12月已经将所涉房地产产权转让给被告燕莎公司，被告燕莎公司即拥有对涉诉房屋享有占有权、使用权、收益权和处分权，故被告竞天公司不应再对租赁房屋承担责任，但被告季跃东应当对被告燕莎公司的合同履行过程中所产生的相应法律后果承担责任。对于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付2018年4月25日至2019年2月16日期间的租金，由于在有关解除合同的情形，原告可以单方行使解除权，在此情形下，应当计算原告支付租金的起算时间应当是2018年4月25日，在2018年10月25日被告提出解除合同，应当将该时间段作为原告应当支付租金的期间，故原告应当向被告支付的租金应为625,000元，对于被告要求原告承担逾期支付租金的违约金意见，由于在履行合同过程中，是由于被告对租赁物装饰装修致使双方因履行合同相关条款产生分歧所致，故对被告要求原告支付逾期违约金的诉请，本院不予支持。 综上，当事人应当按照约定依法承担法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第二十条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）伊犁燕莎投资有限公司于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）伊宁市辉创酒店管理有限公司支付违约金1,250,000元； 二、被告季跃东对被告（反诉原告）伊犁燕莎投资有限公司前述义务承担连带给付责任； 三、原告（反诉被告）伊宁市辉创酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）伊犁燕莎投资有限公司支付租金625,000元； 四、驳回原告（反诉被告）伊宁市辉创酒店管理有限公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）伊犁燕莎投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费46,800元，反诉案件受理费15,273元,由原告（反诉被告）伊宁市辉创酒店管理有限公司负担35,761元，被告（反诉原告）伊犁燕莎投资有限公司负担26,192元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  长  刘连平 人 民 陪 审 员  刘志彩 人 民 陪 审 员  蒋勇岐 二〇二〇年六月十六日 书  记  员  祁飞艳