山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初1095号 原告：李营，男，汉族，1984年10月8日出生，住山东省德州市。 委托诉讼代理人：张东梅，山东华田律师事务所律师。 被告：荣成市华星置业有限公司，住所地：荣成市。 法定代表人：邓超，该单位董事长。 委托诉讼代理人：薛江余，男，该公司职员。 原告李营与被告荣成市华星置业有限公司（以下简称华星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张东梅、被告委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李营向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即返还原告房款30276元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经人推荐于2018年7月7日至被告处看房，因被告工作人员及其宣传单页中一直宣传购房后不满意可以无理由退房(这是被告出售此项目房产的一大噱头)，故原告于2018年7月8日与被告签订《威海恒大御海半岛商品房认购书》，购买了位于威海恒大御海半岛2号楼1单元1505室房产，共交纳房款151382元。后原告发现所购房产价格比市场价高出很多，遂要求无理由退房，被告工作人员表示可以，原告应邀于2019年1月6日到被告处办理了退房手续并填写相关材料，将自己持有的认购书等材料原件按被告要求交还被告。后被告反悔，告知原告不能无理由退房。经原告托人商量后，被告终于同意退还房款，但原告发现被告无故扣留原告房款30276元。被告工作人员答复称所扣款项是原告交纳房款逾期的违约金。原告认为被告销售案涉房屋的前提是向大众承诺可以无理由退房，基于此原告购买房屋并选择退房并未违约。综上，请求法院综合考虑本案案情及消费者弱势地位，从维护公平交易的角度依法判决。 被告华星公司辩称，原告购房时已经知悉无理由退房的全部内容和条件限制，并且在台账上签字明确不选择无理由退房。后期原告因个人资金原因向被告申请退房，双方达成退房协议，原告同意被告从已交房款中扣除30276元作为违约金和销售费用，剩余121106元退还其本人，并不再向被告主张任何权利。现被告已将121106元退还原告，完成退房退款，履行完毕退房协议约定的所有义务。从原告购房又退房的行为可知，原告多次毁约，不仅违反自身承诺，也违反双方签订的各项协议，其行为有违诚信原则、公平原则，给被告的合法权益造成损害，也浪费司法资源。综上，原告起诉没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告诉请，维护被告合法权益，保护市场正常的交易秩序。 本院经审理认定事实如下： 2018年7月8日，原告李营（乙方）与被告华星公司（甲方）签订《威海恒大御海半岛商品房认购书》（编号：0001301），约定：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购威海恒大御海半岛楼盘2号楼1单元1505室，该商品房建筑面积共55.47平方米，其中套内建筑面积41.96平方米，单价为9096.95元/㎡，总金额为人民币504608元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币10000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。二、乙方选择下列第3种方式付款：……3.分期付款：乙方须于2018年7月11日前支付首期房款141382元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年1月8日前付清￥201843元；于2019年7月8日付清￥151383元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到威海恒大御海半岛支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。……”认购书中甲方经办人记载为范祯，销售经理处由周磊签字确认。 2018年7月16日，被告华星公司收取原告位于威海恒大御海半岛楼盘2号楼-1505室首期房款141382元，并向原告出具加盖有被告方财务专用章的151382元（含已付定金10000元）收据。同日，原、被告就1505室楼房签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同中对购房款数额及交付日期的记载与认购书一致。另外该合同关于分期付款内容约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。 2019年1月6日，原告到被告处提出退房申请，涉案合同经办人（又称置业顾问）范祯向原告提供了包括解除协议在内的一系列办理退房事宜需要签字的空白格式材料，原告在该空白格式材料上签字后于当日离开。次日即1月7日，原告与范祯通话，电话中范祯告知原告其签约和交首付款均逾期了，而且原告还曾在《威海恒大御海半岛项目不选择无理由退房客户登记表》上签字了，表明原告已选择放弃无理由退房，故不能办理无理由退房。原告则以自己就是冲着被告卖房时宣传的无理由退房才购房为由，始终表示自己从未放弃过无理由退房权利，也不清楚自己曾经在不选择无理由退房登记表上签字的情况。最后原告与范祯未能达成一致意见。此后，原告开始通过案外人刘坤找被告方领导商量退房事宜。 2019年1月22日，在双方协商一致后，因原告李营居住外地，为避免到荣成补签退房材料的奔波麻烦，涉案合同经办人范祯通过微信向原告李营发送了包括解除协议、退款承诺书在内办理退房需要签名的多项空白格式材料，告知原告将格式材料打印出来后在客户处签名加捺印，同时协助李光庆和李莉签好（系与李营一起在被告处买房后又退房的案外人）材料，并拍给其查看，以免出现错误。原告签好后，以李光庆签好的打印材料为样本，向范祯发送了所签材料的照片。范祯予以认可后，原告将所签材料邮寄给了范祯。 2019年3月1日，被告华星公司按原告指定向其在中国工商银行德州平原支行账户汇入退房款121106元。现原告以被告无故扣留其30276元房款为由提起本案之诉。 在诉讼过程中，被告华星公司为证实因原告逾期签约和支付首期房款而不再符合无理由退房条件，故原告并未签署《无理由退房协议书》，而是为了保证能够享受其他购房优惠，自愿不选择无理由退房，最终由双方合意扣除约总房款5%违约金后协议解除合同之主张，向本院提供了《无理由退房协议书》格式样本、《威海恒大御海半岛项目不选择无理由退房客户登记表》以及两份《恒大御海半岛项目解除商品房买卖合同及认购书的协议》原件。其中不选择无理由退房客户登记表上每一名登记客户均在自己所属一行中“本人已知悉《无理由退房协议书》全部内容，不选择无理由退房”的格式打印内容后签字捺印确认。《无理由退房协议书》格式样本中第一条载明“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。解除协议上载明“甲方退还乙方楼款121106元（含定金10000元）……乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利”，协议最下方由原、被告分别签字捺印和盖章确认，但双方均未签署日期。 对上述不选择无理由退房登记表，原告经质证认可其上自己的签名属实，但以买房时签署材料太多，可能当时没有看清或者受到被告工作人员欺骗而签名。同时原告认为，被告方没有任何人就不选择无理由退房登记表向原告解释说明不选择无理由退房的后果，也没有与原告签订任何不选择无理由退房的协议。该不选择无理由退房登记表是被告单方制作，且严重剥夺原告重要权利，符合法律对格式条款的规定。在被告没有对该格式条款作出解释说明的情况下，应当作出对被告不利的解释。 对上述《无理由退房协议书》样本，原告以办理退房手续时已将买房时所有手续均交还给了被告方为由，表示不清楚自己是否签署过该协议。同时原告认为，被告在楼盘宣传单页上将无理由退房作为其销售涉案楼盘的重要承诺，该承诺对于订立房屋买卖合同有重大影响，实际上原告也是因为该承诺才在被告处购买房屋，故原告享有无理由退房的权利。 对上述两份解除协议，原告认可其上签字属实，但称其托人商量的是全款退房，并没有同意按3万余元扣违约金，而且也不记得1月6日首次到被告处办理退房时签署了几份解除协议。同时原告认为，被告提交的解除协议内容系被告单方添加，且添加内容严重剥夺了原告无理由退房的合法权益。 庭审中，原告提供了1月22日通过微信拍给范祯、由李光庆签字确认的解除协议照片，其上显示解除协议中未预留填写内容的空格，与被告方提交的解除协议格式不一致。但原告无法提交其本人在2019年1月22日通过打印范祯微信发送材料后签字的解除协议照片。 本院当庭对原告购房事宜经办人范祯进行了电话调查。范祯称：“当时李营来荣成买房的时候是我接待他的。当时恒大有无理由退房政策，不过要按照认购书约定签约和交款，不然就不享受这个政策。当时李营逾期交款了，为了能继续享受其他优惠，就让他在不选择无理由退房的台账上签字，他也同意签字了。2019年1月6日上午，李营来荣成售楼处退房，因为下午他就要赶回德州，时间有限，我当时没有落实他的情况就先让他签了办理退房需要签署的一系列材料，不过就签了一份。后来经落实我发现李营不符合无理由退房的条件，就打电话给李营说了这个情况。之后李营就托中间人找我们领导说和，领导意思是要扣除总房款5%作为违约金才能给他退房，我也如实跟李营说了退房要扣什么款以及怎么算的，李营也都同意了，所以我才走公司流程给他退房。因为1月6日李营就签了一份退房材料，又因为他是德州的，离荣成较远，我就在微信上把相关的退房材料发给他，他打印出来签名后寄给我，我再在上面填上相应数额，这些数是怎么来的我之前也都跟李营沟通好了。当时我与李营通话沟通退款数额时我也录音了，不过时隔一年多，录音可能无法找到。” 庭后本院还对被告方销售经理周磊进行了电话调查。周磊称：“当时刘坤领着李营等人在荣成恒大买了七八套房子，除了李营这3套，其他人都是按时交款和签约的，所以等后来房价降了以后，其他人买的房子都无理由全额退款了，然后再以降价之后的房价买房子比较划算。而李营这3套因为未按时签约和交款，本身也不享受无理由退房待遇，所以就在不选择无理由退房台账上签字，这样退房的话只能走协议退房。正常协议退房要扣购房款10%作为违约金，李营嫌高，然后李营找人说情，还是我帮他申请降到5%。当时李营他们还说交5%的违约金再买房也比不退房上算。我当时特意叮嘱范祯要跟李营他们说清楚这个事，范祯告诉我他跟李营已经说了，李营他们也都清楚。范祯当时打电话还录音了。没想到现在李营受人点拨后又起诉了。” 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方于2018年7月8日签订的《威海恒大御海半岛商品房认购书》具有预约合同属性，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在此基础上，双方于2018年7月16日正式签订了具有本约属性的《商品房买卖合同（预售）》，明确了双方的合同实体权利义务。无论是按照认购书还是预售合同，原告作为买受人均应于2019年1月8日和2019年7月8日前付清剩余分期房款。但事实上，在被告未违约的情况下，原告以提出退房要求的方式明确表明不履行合同义务。现原告以自己享有无理由退房权利为由，主张被告全额退还所收房款，但被告否认原告享有无理由退房权利。故本案首先应当解决的争议焦点为：原告是否享有无理由退房权利。 从查明的事实看，《无理由退房协议书》是被告提供的格式协议，且不论该协议中对无理由退房设定的限制性条款是否属于格式条款，仅从不选择无理由退房客户登记表的记载情况看，原告对该登记表上记载的关于“知悉无理由退房协议全部内容，自愿不选择无理由退房”事项已签字确认。该签字行为是否作出不影响原告的本约合同权利义务，全凭原告的意愿选择，故原告在不选择无理由退房登记表上签字的行为系原告对自己权利的处分，而非被告以格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的表现，原告应当承担自己的签字后果。况且原告无法举证证实被告与其签订《无理由退房协议书》的事实，相反原告确实出现了未按认购书约定时间签约和支付首期房款的逾期违约行为，该事实能够与被告所述双方未签署《无理由退房协议书》的原因相互吻合。在这种情况下，应当认定原告因自身逾期行为作出了放弃无理由退房的明确表示，故原告以其享有无理由退房权利为由主张退房退款，理由不当，本院不予支持。 退一步讲，即使原告未在不选择无理由退房客户登记表上签字，结合本案中出现的解除协议情况看，原告在2019年1月6日到被告处提出全款退房申请后，其当场签署过格式空白的解除协议，在被告以原告已在不选择无理由退房登记表上签字等为由拒绝退房申请的情况下，原告开始托人与被告协商退房。在双方达成一致后，原告于2019年1月22日再次将置业顾问范祯微信发送的格式空白解除协议打印出来并签字寄予被告。由此可见，虽原、被告对双方协商退款的合意数额陈述不一致，但原告在协商前后分别自愿在被告出具的格式空白解除协议上进行签字确认，其作为完全民事行为能力人，应当预见自己在格式空白协议上签字捺印的风险后果。而原告仍坚持在空白解除协议上签字，且未注明时间等其他具体内容，应视为原告系对合同对方即被告在解除协议空白处进行任意添加的授权。在这种情况下，原告应当对解除协议填写内容是否符合双方合意承担举证责任。现原告仅作出口头否认却未提供证据证实，应当承担举证不能的不利后果。 至于原告提出微信发送范祯案外人李光庆所签空白解除协议照片与被告所提交解除协议格式不一致的问题，被告庭审中提交的解除协议均系原件，在原告未能举证证实其本人在1月22日所签解除协议与1月6日到被告所签解除协议不一致的情况下，应当认定解除协议原件的证明力高于微信上照片的证明力，况且该照片还是非原告本人所签协议。而且原告于2019年3月1日即已收到被告按解除协议数额支付的退房款，但本案中无证据证实原告就此曾向被告提出过异议，这种表现明显与常理不符。故原告之上述理由不当，本院不予支持。 综上，被告方提交的解除协议经由原、被告签字盖章确认，且内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。无论原告是否符合无理由退房条件，在原、被告就退房事宜达成解除协议的情况下，双方应当遵照履行解除协议。现被告已按该协议支付了退房款，依约原告无权再以任何理由向被告主张权利。据此，原告之诉请，理由不当，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李营的诉讼请求。 案件受理费557元，减半收取计279元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  慈方铭 二〇二〇年六月三十日 书记员  连丽娟