湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初1540号 原告雷云，男，1988年7月3日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市。 原告雷艳玲，女，1996年5月13日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，户籍所在地湖南省嘉禾县，现住湖南省郴州市。系原告雷云之妻。 以上二原告共同委托诉讼代理人邱细容，系湖南民浩律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人欧阳志华，系湖南民浩律师事务所律师。 被告彭小华，男，1979年2月8日出生，汉族，湖南省永兴县人，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人曹雅琴，女，1983年11月1日出生，汉族，湖南省永兴县人，户籍所在地湖南省长沙市天心区，现住湖南省郴州市北湖区。系被告彭小华之妻。 被告耒阳市星光房地产开发有限责任公司，住所地湖南省耒阳市五里牌街道办事处栖凤园居委会蔡伦北路。统一社会信用代码：9143048167359603XR。 法定代表人李满成，系该公司经理。 委托诉讼代理人王柏湘，系湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 原告雷云、雷艳玲与被告彭小华、耒阳市星光房地产开发有限责任公司（以下简称“星光公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后,于2019年12月4日作出（2019）湘1002民初5370号民事裁定，原告不服，上诉至郴州市中级人民法院。郴州市中级人民法院于2020年2月3日作出裁定，撤销本院（2019）湘1002民初5370号民事裁定，指定本院审理。为此，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人邱细容、被告彭小华及其委托诉讼代理人曹雅琴、被告星光公司的委托诉讼代理人王柏湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷云、雷艳玲请求判令：1、确认彭小华与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》无效;2、判决彭小华与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》中的XX名邸X栋X层X房归雷云、雷艳玲所有；3、确认雷云、雷艳玲与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》有效;4、确认雷云、雷艳玲与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》优于彭小华与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》的履行；5、判令彭小华、星光公司立即向登记部门申请撤销涉案房屋网签在彭小华名下的行为；6、判令星光公司为雷云、雷艳玲所购买的案涉房屋办理网签手续；7、判令星光公司为雷云、雷艳玲所购买的涉案房屋办理预告登记；8、判令星光公司为雷云、雷艳玲所购买房屋所在栋的商品房办理初始登记；9、本案诉讼费用由彭小华、星光公司共同承担。 被告彭小华答辩要点：彭小华因星光公司一房二卖、一房多卖发生纠纷，向郴州仲裁委员会申请仲裁。无论原告与星光公司签订的合同有效或无效，与彭小华都没有任何关系；事实上彭小华签合同在先，登记在先，付款在先，并且是全款支付，原告房屋款未缴清就恶意霸占房屋，显然是与星光公司恶意串通，故意损害彭小华合法权益。2、彭小华与星光公司签订的21套《郴州市商品房买卖合同》是经买卖双方充分协商的结果，是双方真实意思的表示，房款已付清，已办理网签备案登记手续，本案商品房买卖过程中，彭小华具有民事行为能力，具备购房主体资格，没有违背法律强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效合同的情形。如果所有房地产都因物价上涨而取缔之前的买卖行为，那还有什么法制可言？3、星光公司及其法人李云定的刑事案件已终结，彭小华并不在刑事案件名单内，更不存在追缴范围的说法。原告与星光公司恶意串通的这种行为分明就是贼喊捉贼，工作组只是一个执行法院裁判的临时机构，对彭小华所购买的房屋的合法有效性、无权变更，无权裁判，根据《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第九条规定，查封、扣押、冻结的涉案财物，一般应在诉讼终结后返还集资参与人；在没有得到裁判前，在工作组的主导下，原告与星光公司却签订了和彭小华同样编号的《商品房买卖合同》，恶意串通将房屋二次知法犯法，是变相的保护伞，这种违规行为，彭小华已向区政法委、市政法委实名举报，在市政法委的监督下，仲裁委员会已做出生效裁决（郴仲字[2018]337号裁决书）。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告星光公司的答辩要点：一、星光公司将本案的争议房屋出售给原告是客观事实。二、星光公司认同原告的诉请及认同的理由是：（一）星光公司与诚意公司及其诚意公司股东彭小华或工作人员共网签了56套住房和43个商铺，其中包括原告买卖的房屋在内。星光公司之所以与彭小华及签订《商品房买卖合同》之后又将其中的房屋出售给原告，那是因为星光公司与彭小华签订的《商品房买卖合同》，不是真正意义上的买卖合同，即不是双方真实意思的表示，而是星光公司与诚意公司之间根据《民间资本融资服务协议》第一条第2点第3条款约定，以签订房屋买卖合同的名义为诚意公司的融资借款提供的担保。对此，还有如下事实证据可以说明：1、在星光公司与诚意公司履行双方签订的《民间资本融资服务协议》过程中，星光公司提供的担保物就是包括本案争议房屋在内的56套住房43个商铺的标的物，除此之外，星光公司没有提供其他的财产作为担保。对这一事实，还有诚意公司融资借款的40多名对接客户予以证实。2、诚意公司并没有依照《商品房买卖合同》约定，在签订合同时一次性向星光公司支付全部的购房款，即没有一套房屋门面是按照约定支付购房款的。3、星光公司既未向彭小华主张过买卖合同购房款的权益，也未追究彭小华未支付或者迟延支付购房款的违约责任。4、无论是诚意公司还是彭小华或工作人员，均不需要买99套房屋（门面）用于经营或自住或出租，其也没有经营或自住或出租的事实。5、双方在签订的《商品房买卖合同》中约定的价款明显低于市场价。如果是真正的买房，星光公司也不可能以低于一半的房价即损失一千多万元的价款出售给诚意公司及股东和普通工作人员的。（二）经过了北湖区政府处置XX名邸遗留问题工作组的行政认定和公、检、法的司法认定。1、认定星光公司李云定、陈现香、陈升将非吸的1.7亿多资金用于XX名邸的房产建设，属于违法所得的资产。2、为维护星光公司资产的有效处置，北湖区公安将房产予以冻结（现已由北湖区人民法院以刑事追缴的方式予以冻结）。3、北湖区人民法院判处将违法的资产依法追缴后全部交由政府工作组处置。4、经政府工作组反复清理并区分了真实购房户和虚假购房户两个群体以及认定属于明显低于市场价款的房产后，星光公司才向原告等业主出售并交付给原告入住使用的。综上所述，星光公司认可与原告签订的房屋买卖合同，该合同才是星光公司与原告的真实意思表示，且彭小华主张的房产属于2014年3月25日最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第五条规定的被追缴的房产。 查明的事实 本院依据当事人的举证、质证及本院认证，结合庭审情况及当事人的陈述，认定如下案件事实： 1、2014年期间，彭小华与星光公司签订多份《郴州市商品房买卖合同》，约定：彭小华购买星光公司开发的XX名邸中的数套住房，合同履行过程中发生争议，双方可协商解决，也可向郴州仲裁委员会仲裁。其中，双方对XX名邸X栋X层X住房签订的《郴州市商品房买卖合同》的合同编号为201304341415号。 2、2017年10月27日，本院对星光公司、陈现香、李云定、李升犯非法吸收公众存款罪作出（2016）湘1002刑初303号刑事判决，认定星光公司、陈现香、李云定、李升非法吸收公众存款176355797元，判决依法追缴陈现香、李云定、李升的违法所得交北湖区处置XX名邸项目遗留工作组处置。 3、2018年5月14日，星光公司作为出卖人，原告雷云、雷艳玲为买受共有人，双方签订编号为201304341415号的《郴州市商品房买卖合同》，约定：原告向星光公司购买该公司开发的XX名邸X栋X层X号住房，单价为3780元/平方米，总金额526100元，签订合同之日交付首付款（含定金）200100元，房票款66000元，余款260000元向工商银行申请按揭贷款；合同履行过程中发生争议，双方可协商解决，也可向人民法院起诉。原告于合同签订当日支付了首付款（含定金）200100元。因该合同至今未能办理网签备案登记手续，原告尚未取得银行按揭贷款，余款至今未交。2018年5月16日，星光公司将上述房屋交付给原告，原告收房后装修入住至今。 4、2019年8月26日，原告雷云、雷艳玲与星光公司一份《补充协议》，约定，双方如发生争议，向湖南省郴州市北湖区人民法院提起诉讼。 5、彭小华依据其与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》向郴州市仲裁委申请仲裁，请求裁决确认合同有效、星光公司继续按照合同履行等。郴州市仲裁委员会于2018年10月15日立案受理后，于2020年3月20日作出郴仲字[2018]338号仲裁裁决书，裁决：一、确认彭小华与星光公司签订的21份《郴州市商品房买卖合同》合法有效；二、星光公司在该裁决书生效之日起十五日内向彭小华交付上述合同约定的21套商品房并按合同约定履行不动产首次登记义务；三、星光公司在该裁决书生效之日起十五日内向彭小华支付逾期交房违约金827143.55元（2018年9月27日之后产生的违约金，以已付总房款为基数，按每日万分之二另计至实际交付之日止）；四、驳回彭小华的其他仲裁请求；五、驳回星光公司的反仲裁请求。 判决的理由与结果 本院认为，本案系确认合同效力纠纷。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效。故原告诉讼请求第3项，即确认雷云、雷艳玲与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》有效，符合法律规定，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。虽原告与星光公司签订的《郴州市商品房买卖合同》有效，但只享有合同权利，可以实现合同约定的不动产物权，因尚未登记，其物权未成立。故原告诉讼请求第3项，即判决彭小华与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》中的XX名邸X栋X层X房归雷云、雷艳玲所有。其理由不成立，本院不予支持。 原告诉讼请求第1项，即确认彭小华与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》无效。虽根据合同相对性原则，彭小华与星光公司约定的仲裁条款，不能约束原告雷云、雷艳玲，但上述合同效力纠纷已由郴州市仲裁委员会受理并作出裁决，本案不宜重复处理。原告诉讼请求第4、5项，即确认雷云、雷艳玲与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》优于彭小华与星光公司签订的合同编号201304341415《郴州市商品房买卖合同》的履行；判令彭小华、星光公司立即向登记部门申请撤销涉案房屋网签在彭小华名下的行为。该两项诉请,亦已由郴州市仲裁委员会受理并作出裁决，本案亦不宜重复处理。诉讼请求第6、7、8项，即判令星光公司为雷云、雷艳玲所购买的案涉房屋办理网签手续；判令星光公司为雷云、雷艳玲所购买的涉案房屋办理预告登记；判令星光公司为雷云、雷艳玲所购买房屋所在栋的商品房办理初始登记。该三项诉请为给付之诉的诉请。本院认为，商品房买卖合同为物权变动的原因。本案审理的原告与星光公司签订的商品房买卖合同与郴州市仲裁委员会审理的彭小华与星光公司签订的商品房买卖合同指向的为同一标的物，郴州市仲裁委员会已作出“星光公司向彭小华交付XX名邸1栋14层1415号住房并按合同约定履行不动产首次登记义务”的裁决，本案亦不宜重复处理。综上，原告在本案中提出的第1、4、5、6、7、8诉讼请求，已另案由郴州市仲裁委员会作出相关处理，对处理不服或认为损害其权利，原告可寻其他救济途径解决。本案应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告雷云、雷艳玲与被告耒阳市星光房地产开发有限责任公司于2018年5月14日签订的，合同编号为201304341415《郴州市商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告雷云、雷艳玲的其他诉讼请求。 适用简易程序减半收取案件受理费40元，由被告耒阳市星光房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  石纳新 人民陪审员  郭兰梅 人民陪审员  吴剑英 二〇二〇年六月二十八日 法官助理曹诗卉 书记员朱珍 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。