江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初3205号 原告：苏州惠赞诚金属制品有限公司，住所地常熟市古里镇湖漕东路1号，统一社会信用代码91320581MA1R9F5564。 法定代表人：沈国刚，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。 被告：常熟市宏海物流有限公司，住所地常熟市沿江经济开发区富华路，统一社会信用代码91320581765899011E。 法定代表人：胡惠明，总经理。 委托诉讼代理人：杨新登，北京大成（苏州）律师事务所律师。 原告常熟惠赞诚金属制品有限公司与被告常熟市宏海物流有限公司占有保护纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理。2018年11月13日，本院作出（2018）苏0581民初869号民事裁定书。原告常熟惠赞诚金属制品有限公司不服该裁定并上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院经审理后，于2019年1月28日作出（2019）苏05民终336号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）苏0581民初869号民事裁定，发回本院重审。后本院于2019年3月4日立案受理原告常熟惠赞诚金属制品有限公司与被告常熟市宏海物流有限公司（以下简称“宏海物流公司”）财产损害赔偿纠纷一案，依法另行组成合议庭审理。本院分别于2019年3月26日、2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告常熟惠赞诚金属制品有限公司的法定代表人沈国刚及其委托诉讼代理人王晓义、被告宏海物流公司的法定代表人胡惠明及其委托诉讼代理人杨新登到庭参加诉讼。审理中，常熟惠赞诚金属制品有限公司（以下简称“惠赞诚公司”）名称经核准变更为苏州惠赞诚金属制品有限公司（以下简称“惠赞诚公司”）。本院又于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告惠赞诚公司委托诉讼代理人王晓义、被告宏海物流公司委托诉讼代理人杨新登到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告惠赞诚公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告违法占用的常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房及无证厂房、场地的使用费（自2018年1月7日至实际迁出之日，暂按每年2780914.6元计算为278万元，具体以委托评估确定）；2.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告支付2327.96平方米仓库、1847.46平方米车间、2994.60平方米的无证车间、2381.19平方米的三号楼办公楼南侧场地的被告占有使用期间的使用费共计1530829元（436401+243824+769574+81030）。2.要求被告支付3号办公楼从2018年1月7日至实际交付之日止按照14.28元/平方米/月计算的使用费（扣除2018年7月28日至2018年11月30日由原告占用的1楼东南角两间的租金2978元）。3.要求被告支付门卫中被告占用的31.70平方米部分自2018年1月7日至实际迁出之日止按13.57元/平方米/月计算的使用费。4.要求被告支付182.40平方米的无证仓库2018年1月7日至实际迁出之日止按照12.85元/平方米/月计算的使用费。5.要求被告支付三号办公楼北侧3432.12平方米场地自2018年1月7日至实际迁出之日止按照4.58元/平方米/月计算的使用费。6.本案的诉讼费由、评估费用、保全费用由被告承担。事实和理由：江苏瀛环国际集团有限公司（以下简称“瀛环集团公司”）、常熟市海城置业有限责任公司（以下简称“海城置业公司”）因银行融资需要，向江苏常熟农村商业银行股份有限公司金龙支行（以下简称“常熟农商行”）贷款，并以海城置业公司名下的位于常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房抵押给常熟农商行。后因瀛环集团公司与海城置业公司无法偿还银行贷款，被常熟农商行起诉要求实现抵押权。在实现抵押权拍卖过程中，原告以2094万元的价格竞得常熟市沿江开发区兴达路西侧集体建设用地使用权及该地块上兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房、无证房产、附着物等财产。常熟市人民法院出具（2017）苏0581执恢23号之二的执行裁定书，确认上述房产所有权归属于原告。现因上述相关房产被海城置业公司以租赁的形式租给了被告，原告要求被告协商支付租金，但双方就租金金额无法协商达成一致，其不同意按照市场价支付租金，也不同意迁出，违法占用上述厂房。原告为此多次要求其支付租金，其拒不支付。原告认为，原告通过法院拍卖取得涉案房屋的产权，而上述厂房抵押均在所有租赁合同或实际占用之前，所有租赁及占用不能对抗买受人，原告有权不认可厂房的所有租赁及占用，在原告通知后，被告应当予以迁出，并支付使用费。 被告宏海物流公司辩称，宏海物流公司与海城置业公司的租赁合同自拍卖成交后终止，考虑抵押在先，宏海物流公司与海城置业公司的租赁合同对惠赞诚公司不具有约束力。由法院依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2011年7月12日，常熟农商行与瀛环集团公司（债务人）、海城置业公司（抵押人）签订最高额抵押合同，约定瀛环集团公司以海城置业公司名下的位于常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房为抵押向常熟农商行申请贷款，并于2011年7月13日办理了抵押登记手续。贷款到期后因未能清偿，常熟农商行向本院提起诉讼并获支持。 在案件执行过程中，本院委托苏州市政通房地产土地评估有限公司对海城置业公司位于常熟沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢的工业房地产进行价值评估，经评估包括有证房产、无证房产、附着物在内的房地产总价为2990.93万元。本院依法对上述房地产进行司法拍卖，在标的物调查情况表中载明：“租赁情况出租给常熟市宏海物流有限公司，租期自2013年1月1日至2033年12月31日，租金每年25万元。2013年-2015年每年支付，2016年后宏海物流主张与被执行人债务抵消，未支付。特别提醒：上述房产有租赁，本院不负责腾房及实物交付。本次拍卖除有证房屋和土地使用权外还包括无证房屋，必须整体拍卖，但对于上述无证房屋即使成交，本院也不负责办理相关产权证件。”原告惠赞诚公司以2094万元竞得上述厂房、无证房产、附着物等财产。常熟市人民法院于2018年1月6日出具（2017）苏0581执恢23号之二执行裁定书，裁定将原属海城置业公司所有的常熟经济开发区兴达路西侧集体建设用地使用权[权证号：常集用(2009)字第×××号]及该地块上常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢房产、无证房产、附着物等以竞买最高价2094万元(其中兴达路7号1幢房产作价4025741元、2幢房产作价2534282元、3幢房产作价1893396元、4幢房产作价194842元、土地使用权作价6542310元、无证房产作价5001354元、附着物作价748075元)转移给买受人惠赞诚公司所有。2018年2月26日，惠赞诚公司取得不动产权证。 2018年1月，惠赞诚公司书面通知宏海物流公司在收到通知后30天内尽快准备迁出，逾期不迁出，惠赞诚公司有权采取封闭大门、停电、停水的措施，如宏海物流公司欲另行与惠赞诚公司租赁厂房，请及时与惠赞诚公司协商，重新签订租赁合同，并另行支付租金。之后，宏海物流公司未与惠赞诚公司另行签订房屋租赁合同，亦未向惠赞诚公司支付租金。 2018年2月27日，宏海物流公司在厂区内张贴通知书一份，载明：“各员工：因本公司用于经营的租用厂房、土地已被法院司法拍卖成交，目前，公司已无法正常经营，因此决定结束经营活动，从2018年3月份停止支付所有员工的工资，请各员工自谋工作。” 2018年7月，惠赞诚公司书面通知宏海物流公司即使合同有效（包括有约束力），因宏海物流公司未支付2018年度租金，严重违约，故解除双方的租赁合同（有效情况下）。 2020年5月7日，宏海物流公司出具《合同终止确认书》一份，载明：“常熟市宏海物流有限公司确认与海城置业的租赁合同自拍卖成交后终止，考虑抵押在先，同意与海城置业的租赁合同对常熟惠赞诚金属制品有限公不具有约束力，常熟市宏海物流有限公司承诺不影响常熟惠赞诚金属制品有限公司的日常经营，即日起撤走现场的门卫”。 另查明：江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司于2015年12月18日经核准名称变更为“常熟市宏海物流有限公司”。 审理中，原、被告确认：2015年12月18日之前，瀛环集团公司为宏海物流公司的股东之一；2018年6月19日之前，瀛环集团公司是海城置业公司的大股东，之后均进行了变更。 审理中，被告宏海物流公司主张其于2004年8月2日开始签订第一份房屋租赁合同后，就由宏海物流公司租赁使用。为证明其租赁关系，向本院提交了如下证据： 1、海城置业公司（甲方）与江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司（乙方）签订的《海城工业坊标准厂房（一期）租赁合同书》一份，落款时间为2010年12月10日。合同约定乙方租赁标准厂房的用途为企业的生产经营。乙方向甲方租赁的房屋共计面积5838.38平方米。租赁期自2011年1月1日至2012年12月31日。厂房租金价格为每年42.82元/平方米。按照上述租赁期限和租赁厂房面积数量及价格标准，乙方向甲方每年支付租赁费共计25万元，本租赁价格在本合同租赁期内不作调整。甲方需凭有效票据向乙方收取租赁费。 2、海城置业公司（甲方）与江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司（乙方）签订的《海城工业坊标准厂房（一期）租赁合同书》一份，落款时间为2013年12月25日（打印字体），后将“2013”中的“3”手动改成“2”。合同约定乙方租赁标准厂房的用途为企业的生产经营。乙方向甲方租赁的房屋共计面积5838.38平方米。租赁期自2013年1月1日至2033年12月31日，共计20年。厂房租金价格为每年42.82元/平方米。按照上述租赁期限和租赁厂房面积数量及价格标准，乙方向甲方每年支付租赁费共计25万元，本租赁价格在本合同租赁期内不作调整。甲方需凭有效票据向乙方收取租赁费。被告称因为觉得海城置业公司经营不怎么好，所以签订了长期的租赁合同，想跟海城置业公司脱离关系，从瀛环集团公司脱离出去。 3、2009年至2015年的租金发票，显示每年租金25万元。对于25万元的计算方式，被告解释称有产权证的房屋面积5838.38平方米乘以42.82元/平方米，因为3000多平方米的无证房屋都是被告建造的，所以不计算租金。 原告惠赞诚公司提供了其从常熟市市场监督管理局调取的被告工商档案中的被告与海城置业公司于2004年8月2日签订的房屋租赁协议，用以证明2004年8月2日签订的租赁合同与2012年12月25日租赁合同租金相差悬殊，2012年12月25日租赁合同系对抗法院执行伪造的合同。2004年8月2日签订的房屋租赁协议约定：海城置业公司将江苏常熟经济开发区内“海城工业坊”中1号仓库管理用房1490平方米及场地13180平方米租赁给江苏瀛环国际集团宏海物流有限公司使用；租赁期限为二年，从2004年8月至2006年7月；租金每年50万元，综合服务费25万元。 又查明：原告惠赞诚公司与被告宏海物流公司占有保护纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理。2018年11月13日，本院作出（2018）苏0581民初914号民事裁定书。原告惠赞诚公司不服该裁定并上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院经审理后，于2019年1月28日作出（2019）苏05民终337号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）苏0581民初914号民事裁定，发回本院重审。后本院于2019年3月4日立案受理原告惠赞诚公司与被告宏海物流公司排除妨害纠纷一案，依法另行组成合议庭审理。本院经审理认为：“租赁权涤除和拍卖的财产移交应由执行程序处理，本案不属于民事案件的受理范围，依法应驳回起诉。”本院于2019年8月23日作出（2019）苏0581民初3201号民事裁定，裁定驳回原告惠赞诚公司的起诉。惠赞诚公司不服该裁定，向苏州市中级人民法院提起上诉。经审理，苏州市中级人民法院于2019年11月27日出具（2019）苏05民终9246号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。 审理中，原告陈述：被告现在兴达路7号房屋、场地内的物品主要有：两辆报废的小汽车、一个大挂车、一个地磅、办公楼内办公桌椅若干、一个台球桌、石头木头若干、配电柜、埋在地下的油罐、隔壁厂房的变压器。被告表示原告陈述与实际情况差不多。 双方一致确认：1、使用费起算时间应为2018年1月7日。2、被告目前已同意迁出，但部分物品较大，目前无法确认具体迁出时间。 原告陈述：案涉房屋中的1幢房屋由原告租户物流公司于2018年11月8日实际占用；2幢房屋及3幢办公楼南侧的场地由原告租户常熟市顺鑫生物质能源有限公司于2018年8月20日租用，该公司将物品设备搬入，但被告一直堵住大门，导致无法使用，直到2018年9月底法院出具行为保全裁定，责令被告不得堵门后，租户才正常占有，使用仍然受到影响，该租户也已另行诉讼要求被告赔偿损失；2994.6平方米的无证房屋由原告租户物流公司于2019年3月21日使用；4幢房屋为门卫，现由原、被告共同使用；3幢办公楼、3幢办公楼北侧场地及其他无证房屋仍由被告占用。被告对原告陈述的上述情况均无异议，但认为是原告实际强行占用的上述房屋。 审理中，原告向本院申请对案涉被告占用的房屋、场地的使用费进行鉴定，具体为：1#仓库，评估2018年1月7日至2018年11月7日的使用费；2#厂房及3#办公楼南侧场地（不包括西南角的彩钢棚），评估2018年1月7日至2018年8月19日的使用费；2994.6平方米的无证大厂房，评估2018年1月7日至2019年3月20日的使用费；3#办公楼、3#办公楼北侧全部场地、大门两侧无证小房屋，评估2018年1月7日至实际迁出之日的使用费（3#办公楼1楼西南角2间自2018年7月28日至2018年11月30日使用费单独列出扣除）；厂区其他所有空余场地、道路，评估自2018年1月7日计算至实际迁出之日的使用费。本院依法委托苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司进行评估。现场勘查期间，原告确认北门卫只计算仍由被告占用房屋的使用费，其他门卫（包括有证、无证）房屋都不计算使用费，无证4房屋、其他道路场地也不再计算使用费。苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司于2020年4月10日出具《房地产估价报告》，估价结果为：                            一、厂房部分                               证号                       幢号                       用途                       建筑面积       （平方米）                       单位月租金（元/平方米·月）                       使用费计算期                       计租期(个月)                       租金总额（元）                               苏（2018）常熟市不动产权第000784号                       1                       仓库                       2327.96                       18.69                       2018/1/7                       至                       2018/11/7                       10.03                       436401                               2                       车间                       1847.76                       17.76                       2018/1/7                       至                       2018/8/19                       7.43                       243824                               3                       办公                       1508.31                       14.28                       2018/1/7                       至                       实际迁出日期                       /                       /                               其中1楼东南角2间                       50.86                       14.28                       2018/7/28                       至                       2018/11/30                       4.10                       2978                               4                       其中占用门卫                       31.70                       13.57                       2018/1/7                       至                       实际迁出日期                       /                       /                               评估有证房屋面积小计（3#东南角2间不重复计入）                       5715.73                       /                       /                       /                       /                       /                       /                               无证1                       仓库                       182.40                       12.85                       2018/1/7                       至                       实际迁出日期                       /                       /                               无证3                       车间                       2994.60                       17.76                       2018/1/7                       至                       2019/3/20                       14.47                       769574                               评估无证房屋面积小计                       3177.00                       /                       /                       /                       /                                             /                               评估房屋面积合计                       8892.37                       /                       /                       /                       /                                             /                               二、场地部分                               坐落                       土地面积（平方米）                       单位月租金（元/平方米·月）                       使用期                       计租期(个月)                       租金总额（元）                               3#办公楼南侧场地                       2381.19                       4.58                       2018/1/7                       至                       2018/8/19                       7.43                       81030                               3#办公楼北侧场地                       3432.12                       4.58                       2018/1/7                       至                       实际迁出日期                       /                       /                               评估场地面积合计                       5813.31                       /                       /                       /                       /                       /                       /                原告为此支付评估费2万元。原、被告对该房地产估价报告均予以认可。 以上事实由（2015）熟商初字第01020号民事判决书、（2017）苏0581执恢23号之二执行裁定书、标的物调查情况表、拍卖公告、房地产估价报告、评估费发票、（2018）苏0581民初869号民事裁定书、（2019）苏05民终336号民事裁定书及当事人庭审陈述等在卷予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”原告惠赞诚公司通过司法拍卖拍得海城置业公司名下的位于常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房地产以及无证房产、附着物等财产。本院于2018年1月6日作出（2017）苏0581执恢23号之二执行裁定书，裁定海城置业公司名下的上述房地产（含上述土地上无证房产、附属价值）的所有权归惠赞诚公司所有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据该规定，本案所涉常熟市沿江开发区兴达路7号1幢、2幢、3幢、4幢厂房在2011年7月13日即设立抵押权，而宏海物流公司与海城置业公司租期为2013年1月1日至2033年12月31日（共计20年）的租赁合同于2013年12月25日签订，晚于案涉房屋抵押设立时间。且宏海物流公司也确认该份租赁合同自拍卖成交后终止。故本院认定，宏海物流公司与海城置业公司签订的该份租赁合同对惠赞诚公司无约束力，现涉案房屋产权发生变动，产权人惠赞诚公司无法律义务继受海城置业公司在租赁合同上的权利义务。惠赞诚公司作为常熟市沿江开发区兴达路7号房地产的所有权人，依法对该房地产享有占有、使用、收益等权利。宏海物流公司占有和使用涉案厂房、土地已不具有合法依据，惠赞诚公司有权要求宏海物流公司支付自2018年1月7日起的占有使用费。关于占有使用费，苏州工业园区信和房地产估价土地估价有限公司受本院委托进行评估，出具了《房地产估价报告》。原、被告对该估价报告均予以认可。本院认为该评估机构具有相应的评估资质，评估程序合法，故对于房地产估价报告，本院予以采信。现惠赞诚公司依据估价结果要求被告支付2327.96平方米仓库、1847.46平方米车间、2994.60平方米无证车间、2381.19平方米3#办公楼南侧场地的被告占有使用期间的使用费1530829元（436401+243824+769574+81030）、3#办公楼自2018年1月7日至被告实际迁出之日止按照21538.67元/月（14.28元/平方米/月*1508.31平方米）计算的使用费（扣除2018年7月28日至2018年11月30日由原告占用的1楼东南角2间租金2978元）、门卫中被告占用的31.70平方米部分自2018年1月7日至被告实际迁出之日止按430.17元/月（13.57元/平方米/月*31.70平方米）计算的使用费、182.40平方米无证仓库自2018年1月7日至被告实际迁出之日止按照2343.84元/月（12.85元/平方米/月*182.40平方米）计算的使用费、3#办公楼北侧3432.12平方米场地自2018年1月7日至被告实际迁出之日止按照15719.11元/月（4.58元/平方米/月*3432.12平方米）计算的使用费，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十七条、第三十九条规定，判决如下： 被告常熟市宏海物流有限公司支付原告苏州惠赞诚金属制品有限公司2327.96平方米仓库、1847.46平方米车间、2994.60平方米无证车间、2381.19平方米3#办公楼南侧场地的被告占有使用期间的使用费合计1530829元，支付3#办公楼自2018年1月7日至被告实际迁出之日止按照21538.67元/月计算的使用费（扣除2018年7月28日至2018年11月30日由原告占用的1楼东南角2间租金2978元），支付31.70平方米门卫部分自2018年1月7日至被告实际迁出之日止按430.17元/月计算的使用费，支付182.40平方米无证仓库自2018年1月7日至实际迁出之日止按照2343.84元/月计算的使用费，并支付3#办公楼北侧3432.12平方米场地自2018年1月7日至被告实际迁出之日止按照15719.11元/月计算的使用费，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州惠赞诚金属制品有限公司指定账户；或汇入常熟市人民法院案款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29040元、保全费5000元、评估费20000元，合计诉讼费用54040元，由被告常熟市宏海物流有限公司负担（原告预交的诉讼费用中34040元由本院退还；被告负担的诉讼费用34040元，由被告在本判决生效之日起十日内向本院支付；被告负担的剩余诉讼费用20000元，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  钱 蓉 二〇二〇年六月八日 书 记 员  唐梦茹