山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终711号上诉人（原审原告）：魏建刚，男，1979年6月12日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：王军（系上诉人魏建刚的妻子），女，1982年出生，汉族，无业，住太原市。上诉人（原审被告）：太原市鸿金宝物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔北路79号1幢。法定代表人：裴容，总经理。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：于利峰，山西德珲律师事务所律师。上诉人魏建刚、太原市鸿金宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初5825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。魏建刚上诉请求：1.请求依法撤销一审判决,重新依法改判；2.一、二审诉讼费用由太原市鸿金宝物业管理有限公司承担。上诉理由:一审认定事实不清,证据不足,适用法律错误。2006年1月22日,魏建刚与太原市鸿金宝物业管理有限公司签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》。合同约定，出租人魏建刚(甲方),承租人为太原市鸿金宝物业管理有限公司(乙方),甲方将商铺B1030房屋出租给乙方,租赁期限为10年,即从2006年1月1日至2015年12月31日止,商铺年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%，人民币33177元。从本合同签订时起,乙方每年分两次支付甲方租金,12月31日前一次性支付甲方当年后半年租金,乙方逾期支付甲方租金的,乙方应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止,按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。本案一审庭审中,太原市鸿金宝物业管理有限公司未出具《商铺租赁补充协议》原件进行合法质证,魏建刚也未签订过该《商铺租赁补充协议》，更无原件,根据相关法律规定,对此不合法合同,魏建刚不予认同。一审法庭应按甲乙双方所签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》认定合同的事实与有效性。太原市鸿金宝物业管理有限公司证据不足,应予以重新认定。二、一审认定租金与相应违约金数据错误。一审中认定的租金与相应违约金数据,魏建刚对2007年7月1日至2007年12月31日下半年判决租金12934元,对2008年7月1日至2008年12月31日下半年判决租金4491元,对2009年1月1日至2019年6月31日上半年判决租金5390元,对2010年1月1日至2010年12月31日全年判决租金11677元,认为是错误的,其它租金为正确的。且错误租金的相应违约金也有错误。一审判决未按照《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》认定2007年下半年,即2007年7月1日至2007年12月31日期间与2008年1月1日至2010年12月31日期间的租金与违约金。故请求二审法院将此日期期间错判数字,为魏建刚做依法认定并改判为:“2007年7月1日至2007年12月31日欠下半年租金16589元,2008年1月1日至2008年12月31日欠全年租金33177元,2009年1月1日至2009年12月31日欠全年租金33177元,2010年1月1日至2010年12月31日欠全年租金33177元。并依法判决相应违约金。”魏建刚对一审中2005年租金认定、2006年下半年所判租金16589元与2007年1月1日至2007年6月31日上半年判决租金16589元,2011年1月1日至2011年6月31日所判租金16588元与2011年7月31日至2011年10月15日期间所判租金9726元,租金与违约金数字认定均正确,无异议。综上,一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误及判决数字错误,请求二审法院依法改判,支持魏建刚诉讼请求,维护魏建刚的合法权益。太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称，1、上诉人魏建刚陈述与事实不符，被上诉人太原市鸿金宝物业管理有限公司提交的商铺租赁补充协议是有原件的，一审中也经过了质证，当时，上诉人是认可该商铺租赁补充协议的真实性的。2、在原一审中，上诉人魏建刚提交了一个租金计算明细，明确2008年1月1日至2010年12月31日期间的计算依据是补充协议。所以一审判决依据补充协议标准计算的租金是正确的。太原市鸿金宝物业管理有限公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项和第二项,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人魏建刚承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。(一)一审判决对上诉人已支付租金情况查明有误。一审庭审中,上诉人提交的收条可以显示,上诉人已经向被上诉人支付2005年租金29490.32元,2006年上半年租金16588元,2007年下半年20%的租金3234元,2008年上半年租金4491元,2008年下半年租金4491元,另上诉人从业委会处借阅的八闽公司2009年上半年租金5390元,2009年下半年租金5389元。一审判决对2008年下半年租金以及2009年上半年租金未予认可,是错误的。对于2009年8月25日收条,为魏小娟代签,被上诉人代理人当庭认可魏小娟是被上诉人的妹妹,而且根据上诉人财务制度规定,领取租金必须携带业主本人身份证,说明与业主之间的关系,并向业主核实了代领款人的身份才向代领款人支付租金。本案亦是如此,领取租金时，上诉人向被上诉人核实，魏小娟系其亲妹妹。被上诉人已经领取2008年下半年租金4491元。对于2010年8月12日收条,为魏金树代签,被上诉人代理人当庭也承认魏金树系被上诉人父亲，作为被上诉人父亲代为领取租金,合情合理,被上诉人已经领取2009年上半年租金5390元。(二)被上诉人与山西八闽服饰品牌之都有限公司之间签订的《商铺租赁经营协议》合法有效,2008年12月31日之后的租金不应由上诉人承担。诚如前述,该《商铺租赁经营协议》系被上诉人委托其妹妹魏小娟代签，代领租金与签订《商铺租赁经营协议》均为被上诉人授意而为,是被上诉人真实意思表示,故依法应认定该《商铺租赁经营协议》合法有效,从2008年12月31日之后的租金不应由上诉人承担。一审判决2008年12月31日至2011年10月15日期间的租金由上诉人承担错误。二、一审判决适用法律错误。(一)一审判决认定违约金过高，实属适用法律错误。《合同法》第一百一十四条第一款:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条第二款:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据上述法律规定,虽然上诉人、被上诉人签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》约定有违约金的计算方法,但依据该方法计算的违约金已经明显超出法律规定的违约金上限,即不得超过造成损失的30%，但一审法院置法律规定于不顾,径行判决上诉人支付被上诉人超过30%的违约金实属错误。(二)被上诉人诉请已经超过诉讼时效,依法应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人未提供证据证明其在与上诉人租赁关系解除后一年内向上诉人请求支付租金,根据《中华人民共和国民法通则》以及相关司法解释之规定,请求支付租金的诉讼时效为一年,被上诉人的诉请已经超过诉讼时效,依法应予以驳回其诉讼请求。本案被上诉人诉请已超过诉讼时效多年,要求上诉人提供支付十几年前租金的情况,显然加重了上诉人的举证责任，有违公平原则,这也是上诉人一再强调被上诉人诉请已过诉讼时效的客观原因所在。一审判决认定“商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要租金”错误,其他业主的陈述仅为起诉业主的陈述,作为一方当事人的陈述,其陈述的真伪有待考证,无法有效证明其确实催要过租金,而且超过诉讼时效之后再去催要的行为也无法认定为是对诉讼时效的中断。综上,一审判决认定事实错误,适用法律错误,请求二审法院在查明事实的基础上依法改判驳回魏建刚的诉讼请求,维护上诉人的合法权益。魏建刚辩称，一、1.一审对2008年下半年租金及2009年上半年租金判决正确，两张白收条凭证均不是魏建刚本人所签字。魏建刚不知情也从未授权过他人代领租金。太原市鸿金宝物业管理有限公司始终未出具相应业主的授权委托书，无法律依据，不予认可。2.太原市鸿金宝物业管理有限公司出示的八闽《商铺租赁经营协议》不是魏建刚所签，魏建刚从未授权过他人代签协议，对此毫不知情。太原市鸿金宝物业管理有限公司始终未向法庭出示相应的授权委托书证据，故一审认定2008年12月31日至2011年10月15日期间的租金由太原市鸿金宝物业管理有限公司承担属正确，判决合法合理。二、一审判决适用法律正确。1.违约金认定正确。本案为集体诉讼案，根据双方租赁合同，所依据的《合同法》违约责任条款均一致，均为依法计算。太原市鸿金宝物业管理有限公司与魏建刚租赁合同为有效合同，其违约金为合法有效。2.诉讼时效未过，认定正确。魏建刚与其他业主多年来一直主张追讨租金，是太原市鸿金宝物业管理有限公司一直推脱拒付，失信于业主，以马艳玲的证人证言为证，证明诉讼时效未过。三、1.通过美特好租赁合同与发票完全证实太原市鸿金宝物业管理有限公司多年收取美特好承租款与物业款的事实，理应依据《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》由太原市鸿金宝物业管理有限公司承担责任。一审法院予以认定与判决均正确。2.通过前三次审理本案，太原市鸿金宝物业管理有限公司庭上所出示的八闽合同也非魏建刚所签，因魏建刚不认识代签人魏小娟，更无魏建刚本人对代签者的授权委托书，依照法律无需提起鉴定，故《商铺租赁协议》为无效文书，应依据《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》由太原市鸿金宝物业管理有限公司承担责任，一审法院认定与判决均正确。魏建刚向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付租金123879元及截止2018年3月12日的违约金42414元(之后按日按应付租金的万分之一计算到实际付清之日);2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2004年购买太原市迎泽区双塔北路79号B座1030号商铺,并于2006年1月22日与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》,约定原告将房屋出租给被告。2011年10月15日,被告及山西八闽服饰品牌之都有限公司(以下简称八闽公司)与鸿金宝业主管理委员会签订《商场移交协议》,将商场移交给鸿金宝业主管理委员会。被告长期对外收取商场租金,却不向原告支付房屋租金,造成原告严重经济损失,原告长期向被告主张均未果,故诉至法院。太原市鸿金宝物业管理有限公司辩称,1、2006年1月22日,原、被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》,合同期限从2006年1月1日至2015年12月31日;2008年1月16日,原、被告签订了补充协议,对租金重新约定,其中2008年租金为8982元,2009年租金10779元。2009年8月25日,原告和八闽公司签订商铺租赁协议,租赁期限为2009年1月1日至2027年12月31日,从2009年1月1日起的租金由八闽公司承担,原告从八闽公司领取了2009年的租金;2、2008年12月31日之前的租金被告已经履行完毕;3、原告没有提供证据证明其在与被告解除关系一年内向被告请求支付租金,根据民法通则的规定,请求支付租金的时效为一年,原告请求已过诉讼时效。一审法院认定事实：2006年1月22日,原告与被告签订《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》。合同约定:出租人为魏建刚(甲方),承租人为太原市鸿金宝物业管理有限公司(乙方),甲方将商铺(B1030)出租给乙方,租赁期间为10年,2006年1月1日至2015年12月31曰止,商铺年租金总额为甲方实际购买商铺价格的9%,人民币33177元。从本合同签订时起,乙方每年分两次支付甲方租金。乙方于每年6月30日前一次性全部支付甲方当年前半年租金,12月31日前一次性支付甲方当年后半年租金。乙方逾期支付甲方租金的,乙方应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止,按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。2008年1月16日,原被告对原双方签订的《商铺租赁经营合同书》进行变更达成《商铺租赁补充协议》,合同约定:在原合同期限内增加三年启动期,期限为2008年1月1日起至2010年12月31日止,2011年1月1日后按原合同租金标准执行。从2008年1月1日起至2008年12月31日止,该年年租金为8982元;从2009年1月1日起至2009年12月31日止,该年年租金为10779元;从2010年1月1日起至2010年12月31日止,该年年租金为11677元。2008年1月16日,原告与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司、案外人八闽公司签订《还款计划》,其中载明:“根据《商铺租赁经营合同》,B1030号商铺业主魏建刚2007年下半年应领租金16168元,因市场商户入驻率低、经营亏损严重,管理公司决定将2007年的全部市场收入按比例支付后半年返租金的20%给业主,2007年下半年实领租金3234元,仍欠12934元;在启动市场期间,公司对该欠款分期支付,从2009年1月1日起,每半年支付欠款的10%,在领取返租金时一同支付,直至付清”。在业主签字处有魏建刚和王军的签名捺印。2006年7月3日原告收到2006年租金16588元,2008年1月16日原告收到2007年下半年租金3234元,另原告已收到2008年半年租金4491元,2011年1月14日原告收到2009年下半年租金5389元。上述收款,有原告或其配偶王军在收条上签字确认。一审法院认为，原告魏建刚与被告太原市鸿金宝物业管理有限公司签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《还款计划》、《商铺租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。从合同签订时起,被告应按合同约定向原告支付租金。根据查明的事实,自2006年1月1日起至2011年10月15日止履行的为原告与被告之间的租赁合同、还款计划及补充协议。原告魏建刚依约将商铺出租给被告,被告未按约向原告魏建刚支付租金,己构成违约,应承担相应的违约责任。经核算,被告尚欠原告2006年下半年租金16589元、2007年上半年租金16588元、2007年下半年租金12934元、2008年下半年租金4491元、2009年上半年租金5390元、2010年全年租金11677元、2011年上半年租金16588元、2011年7月1日至2011年10月15日的租金9726元(即33177元÷365天×107天=9726元),共计93983元。根据合同约定,被告需于每年6月30日前一次性全部支付原告前半年租金,12月31日前一次性支付原告后半年租金。被告逾期支付原告租金的,被告应自逾期之日起至应支付租金全部支付之日止,按日按应支付租金额的万分之一承担违约金。经核算截止2018年3月12日,被告应支付的违约金为:1、2006年前半年违约金从2006年7月1日至2017年7月3日共计3天,16588元×0.0001×3天=5元;2006年后半年违约金从2007年1月1日至2018年3月12日共计4089天,16589元×0.0001×4089天=6783元;2、2007年前半年违约金从2007年7月1日至2018年3月12日共计3908天,16588元×0.0001×3908天=6483元;2007年后半年已支付租金为3234元,该部分违约金从2008年1月1日至2008年1月16日(实际付款日)为16天,3234元×0.0001×16天=5元;2007年后半年未支付租金为12934元,该部分违约金从2008年1月1日至2018年3月12日共计3724天,12934元×0.0001×3724天=4817元;3、2008年后半年违约金从2009年1月1日至2018年3月12日共计3358天,4491元×0.0001×3358天=1508元;4、2009年前半年违约金从2009年7月1日至2018年3月12日共计3177天,5390元×0.0001×3177天=1712元;2009年后半年违约金从2010年1月1日至2011年1月14日共计379天,5389元×0.0001×379天=204元;5、2010年前半年违约金从2010年7月1日至2018年3月12日共计2812天,11677元÷2×0.0001×2812天=1642元;2010年后半年违约金从2011年1月1日至2018年3月12日共计2628天,11677元÷2×0.0001×2628天=1534元;6、2011年前半年违约金为2011年7月1日至2018年3月12日共计2447天,16588元×0.0001×2447天=4059元;2011年后半年违约金为2011年10月15日至2018年3月12日共计2341天,37133元÷12×3.5×0.0001×2341天=2535元;以上共计31287元。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。商铺其他业主的陈述均可相互印证业主们从未间断催要房租,故诉讼时效已构成中断,被告关于原告诉讼已过诉讼时效的答辩意见本院不予采信。原告与八闽公司之间的法律关系与本案不属于同一法律关系,原告关于追加八闽公司为第三人的申请没有法律依据,不予准许。综上,本院支持原告魏建刚的部分诉讼请求,依照《民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏建刚租金93983元;二、被告太原市鸿金宝物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏建刚截止2018年3月12日的违约金31287元,并支付以所欠租金额(93983元)为基数自2018年3月13日起至实际付清之日止按日万分之一计算的违约金;三、驳回原告魏建刚的其他诉讼请求。案件受理费3626元,由原告魏建刚负担895元,被告太原市鸿金宝物业管理有限公司负担2731元。本院二审期间，魏建刚提交了太原市鸿金宝物业管理有限公司与“美特好”之间签订的《租赁合同》及税务发票，证明太原市鸿金宝物业管理有限公司收取租金及“美特好”占用魏建刚房屋B1030。太原市鸿金宝物业管理有限公司质证认为魏建刚所提交的租赁合同以及发票，均不属于新证据，是在以前就形成的，不能作为二审新证据对待。太原市鸿金宝物业管理有限公司与“美特好”租赁合同是受山西八闽公司的委托签订的，在该协议当中，太原市鸿金宝物业管理有限公司所起到的作用是代为收取租金，代为开具发票，再扣除应交的税金之后，将剩余的款项转付山西八闽公司。太原市鸿金宝物业管理有限公司提交了《商铺租赁补充协议》、《还款计划》原件，魏建刚的委托诉讼代理人认可两份证据是原件，认可两份证据上的“王军”是其本人签字，认可两份证据上的“魏建刚”是其代签，但未取得魏建刚授权。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，魏建刚上诉认为一审法院租金及违约金计算错误是因其主张租金应按双方签订的《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》计算，而本案查明的事实是双方还签订了《还款计划》、《商铺租赁补充协议》。魏建刚上诉称，一审庭审时太原市鸿金宝物业管理有限公司未出具《商铺租赁补充协议》原件进行合法质证,但一审庭审笔录显示魏建刚的委托诉讼代理人王军对该证据无异议。在本院审理期间，太原市鸿金宝物业管理有限公司提交了《商铺租赁补充协议》原件，魏建刚代理人称“魏建刚”的签字是其代签，不是本人所签，未提交证据证明，本院不予采信。《商铺租赁补充协议》经过双方质证，真实、有效，应当作为认定案件事实的证据。一审法院认定《广州白马山西服装市场商铺租赁经营合同书》、《还款计划》、《商铺租赁补充协议》合法有效符合法律规定。据此，一审法院结合本案其他证据认定太原市鸿金宝物业管理有限公司拖欠魏建刚租金数额并依据双方约定计算违约金并无不当。魏建刚的上诉请求不能成立，本院不予支持。魏建刚提交的太原市鸿金宝物业管理有限公司与“美特好”的《租赁合同》及税务发票，形成时间均在本案诉讼之前，不属于新证据范畴。关于2009年8月25日、2010年8月12日魏晓娟、魏金树代签收条，因魏建刚不认可，也没有其他证据佐证该代收行为系受魏建刚委托而为，故太原市鸿金宝物业管理有限公司认为一审法院对已付租金情况查明有误的上诉理由不能成立。太原市鸿金宝物业管理有限公司主张其提交的2009年8月25日《商铺租赁协议》合法有效，其对2008年12月31日之后的租金不应承担责任，因该《商铺租赁协议》不是魏建刚本人所签，本案现有证据也不能证明魏建刚授权他人代签，故太原市鸿金宝物业管理有限公司的主张不能成立，本院不予支持。太原市鸿金宝物业管理有限公司主张双方约定的违约金过高，其实质是要求对双方合意的变更，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。太原市鸿金宝物业管理有限公司应当对双方约定违约金过分高于造成的损失承担举证证明责任，而太原市鸿金宝物业管理有限公司并未提交证据证明，故其应当承担举证不能的不利后果。关于太原市鸿金宝物业管理有限公司主张本案已过诉讼时效的问题，本案证据证明了商铺业主们主张权利的事实，故一审法院认定诉讼时效中断并无不当。太原市鸿金宝物业管理有限公司的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，魏建刚、太原市鸿金宝物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。魏建刚交纳的二审案件受理费3626元，由魏建刚负担。太原市鸿金宝物业管理有限公司交纳的二审案件受理费2805元，由太原市鸿金宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 范红琴审判员 段晋文审判员 郭 强 二O二O年六月二日书记员 陈梦薇