杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初244号 原告：杭州启嘉通讯设备有限公司，住所地浙江省杭州市江干区盈澜商务中心1幢328室。 法定代表人：徐锴，该公司总经理。 被告：杭州兆曜餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区东新街道西文街18号F1-005。 法定代表人：陈国生，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋瑛，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 原告杭州启嘉通讯设备有限公司（下简称启嘉公司）与被告杭州兆曜餐饮管理有限公司（下简称兆曜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序实行独任审判。后因案件需要，转为普通程序审理，并于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告启嘉公司法定代表人徐锴到庭参加诉讼，被告兆曜公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院作缺席审理。本案现已审理终结。 原告启嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告间的租赁合同；2、判令被告立即返还原告店铺租金21389元，综合物业服务费3667元，押金20000元；3、判令被告退还预收电费1000元；4、判令被告赔偿原告因违约造成的损失21842.92元（按2019年8月营业额收入的20％计算，后附清单，暂计至2019年12月1日）；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月13日，被告与原告签订了《嗨食代美食广场档口出租合同书》，合同约定将下城区西文街18号物美超市1F嗨食代美食广场东1号档口转租给原告，原告用于经营藤椒鱼（鱼类套餐，租赁期限为2018年11月13日至2019年11月27日。合同约定租金70000元每年，综合物业管理服务费12000元每年，保证金20000元，支付方式为半年一付。上述合同签订后，原告积极履行合同约定的义务。原告分别在：2018年11月2日分别通过支付宝和微信支付押金，合计20000元；2018年11月13日通过支付宝向被告交付上半年租金、综合物业管理服务费，合计41000元；2019年5月25日通过支付宝向被告交付下半年租金、综合物业管理服务费，合计41000元。此外，被告以预缴电费为由要求原告缴纳1000元，原告依被告要求于2019年9月18日通过支付宝转账支付该笔款项，该笔电费并未使用。然2019年9月28日，因被告拖欠商铺出租方物美公司房租和水电费，物美公司强制要求原告搬离，致使原告承租的商铺无法营业。原告多次要求被告向物美公司缴纳拖欠房租，被告置之不理，现原告因无法继续营业而遭受巨大损失。为维护自己的合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告兆曜公司庭后补充答辩称，1.原告主张的店铺租金和综合物业服务费的诉请缺乏事实依据和法律依据。根据《告知函》，嗨食代美食广场直到2019年11月2日才因为被告与杭州物美东荇百货有限公司（下简称物美公司）解除合同而正式停止营业，故在此之前，被告并没有收到任何物美公司强制要求搬离的通知，原告也未提供任何客观凭证，故原告均可以自主经营，原告因为个人原因停止营业，且未告知被告，被告至今都未收到任何解除合同的通知，原告也未办理退铺手续。故请求按照实际可经营的时间来退还剩余租金和物业服务费，即退还自2019年11月3日至2019年11月12日期间的租金和物业服务费。2.原告要求被告退还预收电费1000元的诉讼请求，缺乏事实依据。原告2019年9月18日缴纳的1000元电费，实际上是预收电费，这部分电费原告已经使用。3.原告请求被告赔偿损失的诉请，缺乏合同依据和法律依据，应予驳回。即使要计算违约损失，也不能以原告所谓的营业收入为依据。4.原告在履约过程中多次违约。原告未经被告书面同意，无故停业三天以上。 本院经审理对本案法律事实认定如下： 2018年11月13日，出租人（甲方）兆曜公司与承租人（乙方）启嘉公司签订《嗨食代美食广场档口出租合同书》一份，约定嗨时代美食广场位于杭州市下城区物美超市1Ｆ；甲方将嗨食代美食广场东1号档口，建筑面积9㎡租赁给乙方使用；租赁期限自2018年11月13日起至2019年11月12日止（另经双方友好协商，补充约定：甲方承诺自档口交付日往后顺延15天为免租期，且以后新入驻商户，不得跟乙方鱼类套餐相冲突，如甲方违约退还全额租金），甲乙双方约定在签订本合同，并从商铺交付之日起开始计算租赁金、物业费等相关费用；乙方签订租赁档口时应当交纳保证金20000元；甲方与乙方签订本协议后，乙方在签订本协议3日内一次性付清押金、保证金以及本协议约定应当交纳的费用；为便于甲方对乙方的日常经营管理，乙方同意交纳保证金20000元，该保证金于本协议期满终止后，乙方返还档口，且结算完毕，乙方无本协议扣款情形的予以无息退还（未履行完本合同不予退还）；乙方租金为70000元／年；租金半年付，依照先付后用的原则，首期租金于合同签订当日付清，以后每期租金为尚欠租金到期前30天支付，逾期支付的，乙方承担违约责任，按每逾期一日支付500元计算违约金，逾期支付超过三天的，甲方有权对乙方档口实施停水停电措施，首期租金35000元；乙方在租赁该档口期间应承担综合物业服务费12000元／年，实行先交后用的原则，缴费期限为半年交，首期支付综合物业服务费6000元；乙方所租赁的该档口必需用于经营滕椒鱼（鱼类套餐）；除了本协议约定外，甲乙双方任何一方未经对方同意均不得单方解除协议，如甲方单方面解除协议的，须向乙方返还未履行部分的租金和保证金；若乙方单方面解除协议的，未履行部分的租赁金和保证金作为协议未到期的租赁金损失补偿给甲方；等。 另查明，2019年10月31日，杭州物美东荇百货有限公司向慕品公司、杭州兆曜餐饮管理有限公司及其商户出具告知函，载明杭州物美东荇百货有限公司与慕品公司、杭州兆曜餐饮管理有限公司的租赁合同因两家公司违约已在2019年10月6日解除，请在2019年11月2日前清空租赁场地，搬离相关设备，逾期将视为自动放弃。 庭审中，原告启嘉公司陈述已按约交付一年租金和综合物业管理服务费共计82000元，支付保证金20000元。被告兆曜公司庭后补充质证意见对此无异议。 上述事实，有《嗨食代美食广场档口出租合同书》、保证金收据、打款凭证及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，原告启嘉公司与被告兆曜公司签订的涉案《嗨食代美食广场档口出租合同书》系双方方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。合同履行过程中，被告与杭州物美东荇百货公司的合同被解除，房屋被收回，被告已经不再具有履行出租人义务的能力，其无法依约提供租赁场地，存在违约行为，应当退还相应的租金、物业管理费，返还保证金并赔偿损失。根据双方合同约定以及兆曜公司无异议的事实，能够印证原告启嘉公司已向慕品公司支付2018年11月13日起至2019年11月27日期间的租金70000元、综合物业服务费12000元。因案外人杭州物美东荇百货有限公司与兆曜公司解除租赁关系，导致原告启嘉公司无法继续使用租赁场地，原告以此提出解除合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，对于剩余租金及综合物业费，兆曜公司应于返还。鉴于原告启嘉公司未能就解除合同提前通知兆曜公司或向兆曜公司交还租赁场地，故其主张自2019年9月28日起计算剩余租金及综合物业服务费，缺乏依据。本院根据双方陈述的告知函等确定的合同解除时间，酌情确定被告兆曜公司退还原告启嘉公司2019年10月6日起至2019年11月27日期间的租金10111元、综合物业服务费1733.3元。对于原告启嘉公司多主张部分不予支持。兆曜公司主张应自2019年11月3日起算至2019年11月13日返还款项，理由不能成立，本院不予采纳。关于押金20000元，被告兆曜公司对此表示无异议，双方租赁期已满，本院对其该项诉讼请求予以支持。关于原告启嘉公司要求被告兆曜公司退还预收电费1000元，因无充分证据证实，本院不予支持。另，原告启嘉公司主张被告兆曜公司赔偿因其违约造成的损失，考虑到被告兆曜公司的违约行为客观上给原告启嘉公司造成了损失，本院结合案件实际情况及当事人的投入及预期收益等因素，酌情确定被告兆曜公司赔偿原告启嘉公司损失3000元，超出部分，本院不予支持。至于解除合同的问题，考虑到合同已经期满，现已无解除合同的必要。被告兆曜公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系自动放弃诉讼权利的行为，应承担由此导致的不利后果，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州兆曜餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杭州启嘉通讯设备有限公司租金10111元； 二、被告杭州兆曜餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杭州启嘉通讯设备有限公司综合物业服务费1733.3元； 三、被告杭州兆曜餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告杭州启嘉通讯设备有限公司损失3000元； 四、被告杭州兆曜餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告杭州启嘉通讯设备有限公司保证金20000元； 五、驳回原告杭州启嘉通讯设备有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1497元，由原告杭州启嘉通讯设备有限公司负担728.8元，由被告杭州兆曜餐饮管理有限公司负担768.2元。 原告杭州启嘉通讯设备有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州兆曜餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  张闪闪 人民陪审员  孙佳炯 人民陪审员  邬丽娟 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  杨晓丽