贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2480号上诉人（原审原告）：钱芳，女，汉族，1985年4月19日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：传学丹，贵州崇遵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司。住所地:桐梓县娄山关镇马鞍山。法定代表人：刘光明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州雷霆律师事务所律师。上诉人钱芳因与被上诉人桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司（以下简称浙贵广兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初6246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钱芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审支持上诉人的诉讼请求以及本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方在合同约定违约金系每日万分之一，但一审判决主动过度降低违约金标准错误；2、上诉人提交的桐梓县人民政府信访局出具的文件，能够证明上诉人向国家机关提出请求，且逾期办理产权登记违约金性质属于连续性债权，因此上诉人主张逾期办理涉案房屋所有权转移登记的违约金没有过诉讼时效；3、根据《商品房买卖合同》第七条约定，涉案房屋价款已经包含水电燃气等基础设施费，被上诉人不得另行收取，该合同第十二条约定了涉案房屋在交付时水电等基础设施必须达到使用条件，该约定符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，且被上诉人在一审中并未提供燃气部门任何委托代收的证据，因此，被上诉人应当退还上诉人的燃气费；4、被上诉人在一审期间并未提出退还燃气开户费过诉讼时效的问题，一审判决主动适用诉讼时效的规定，违反了法律规定，原审程序违法。浙贵广兴公司本院二审期间未提交书面答辩意见。钱芳向一审法院起诉请求：1.判令浙贵广兴公司立即为其办理位于桐梓县马鞍山君悦国际Ｄ区Ｄ1幢1单元13层1-13-5号房屋所有权转移登记，并交付转移登记的相关文书；2.判令浙贵广兴公司自2014年4月1日起，以436391元为基数，按日以其万分之一的标准支付违约金至该房屋所有权转移登记办理完毕并交付转移登记的相关文书之日止（至2019年10月为88850元）；3.判令浙贵广兴公司即退还燃气开户费2600元；4.本案诉讼相关费用由浙贵广兴公司承担。一审法院认定事实：2013年3月18日，钱芳与浙贵广兴公司签订《商品房买卖合同》，由钱芳购买浙贵广兴公司位于桐梓县“君悦国际”Ｄ区Ｄ1栋1单元1-13-5号房屋，建筑面积121.25平方米，购房总价款为436391元。合同第三条约定“该商品房土地使用权年限自2010年11月16日起至2080年11月20日止”。合同第七条第二款约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条第一款城市基础设施约定“1.上水、下水：交付时达到使用条件；2.供电：交付时达到使用条件；3.供暖：×年×月×日达到×；4.燃气：×年×月×日达到×；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第5.6.7项需要买受人自行办理开通使用手续”；合同第二十二条第三款约定，“（一）出卖人承诺于2014年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一的违约金承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1.2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。……”合同签订后，钱芳按约定向浙贵广兴公司支付了购房款436391元，浙贵广兴公司向钱芳交付了房屋，并代收取钱芳燃气开户费2600元。后贵州燃气（集团）桐梓县燃气有限公司开具了燃气开户费的发票，钱芳领取了该发票。但浙贵广兴公司至今一直未向钱芳履行上述合同第二十二条约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。另查明，2018年6月21日，桐梓县信访局向桐梓县国土资源局转办桐信字［2018］第295号《人民来信处理签》，要求处理钱芳所在的小区业主于2018年6月7日向桐梓县人民政府提出的“关于君悦国际Ｄ区全体业主强烈要求办理房产证的诉求”。还查明：2014年9月24日至2019年9月29日期间，案涉楼盘占用的位于桐梓县地块先后被重庆市巴南区人民法院、重庆市第五中级人民法院、重庆市第一中级人民法院、重庆市九龙坡区人民法院、重庆市南岸区人民法院、重庆市忠县人民法院、重庆市第二中级人民法院、浙江省安吉县人民法院、重庆市大渡口区人民法院查封，目前尚在查封期间的有：1、重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民执字第597号案件，查封期间为2019年9月29日至2022年9月28日；2、重庆市第一中级人民法院（2016）渝01执1411号案件，查封期间为2018年6月26日至2021年6月25日；3、重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107执1414号案件，查封期间为2019年8月7日至2022年8月6日；4、重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108执保37号案件，查封期间为2017年1月11日至2020年1月10日；5、重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法民执字第415、416号案件，查封期间为2017年12月5日至2020年12月4日。一审法院认为，钱芳、浙贵广兴公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。根据合同约定，钱芳已付清购房款，浙贵广兴公司应于2014年3月31日前向钱芳交付办理商品房转移登记的有关文书，但浙贵广兴公司至今未交付，已构成违约，应承担违约责任。浙贵广兴公司应当尽快办理案涉房屋的商品房转移登记的有关文书，并交付钱芳。关于违约金问题，浙贵广兴公司辩称钱芳的诉请已超过诉讼时效，双方合同约定违约金的支付方式是以每日为单位累计计算，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属继续性债权，钱芳在浙贵广兴公司违约交付办理商品房转移登记有关文书期限届满后超过三年后起诉主张违约金，由于浙贵广兴公司的违约行为持续至今，故对浙贵广兴公司要求从起诉之日倒推三年起计算违约金，应予支持，但由于钱芳等业主已于2018年6月7日向桐梓县信访局书面反映要求浙贵广兴公司办理相关手续主张其权利，故对从2018年6月7日回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效期间，即浙贵广兴公司应当从2015年6月7日起计付钱芳违约金。关于违约金支付标准，浙贵广兴公司以钱芳要求按日支付已交房款万分之一的违约金过高为由，请求调减，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，由于钱芳没有提交因浙贵广兴公司的违约行为给其造成损失的证据，结合本案中浙贵广兴公司未能在约定期限内向钱芳交付办理商品房转移登记的有关文书，主要原因在于涉案房屋土地使用权被人民法院查封，并非浙贵广兴公司主观上故意违约。且浙贵广兴公司交房后钱芳已顺利入住，浙贵广兴公司未及时办理所有权转移登记文书并交付钱芳，虽然确实存在违约行为，但浙贵广兴公司的违约行为对钱芳的接房入住造成的危害和损失实际较小。故本院依据当事人的请求并综合考虑当事人的实际损失、预期利益、合同履行情况以及浙贵广兴公司实际违约原因等因素对违约金予以调整，酌情调减为浙贵广兴公司按日万分之零点一五标准支付，故浙贵广兴公司应从2015年6月7日起按已付购房款的日万分之零点一五计算支付钱芳违约金至浙贵广兴公司交付钱芳购买的商品房转移登记有关文书之日止。关于燃气开户费2600元是否应当退还的问题，根据2014年4月17日贵州省人民代表大会法制委员会作出的《关于有关问题询问的答复》中明确的“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”的内容，该费用在此答复之后立项开发的楼盘应当包含在商品房销售价格中。但案涉楼盘立项时间为2010年，燃气在此之后数年才进入桐梓县市场，且双方在合同及补充协议中均未明确约定燃气属案涉商品房的配套设施，浙贵广兴公司收取燃气开户费系代燃气公司收取，燃气公司亦向钱芳开具了发票。浙贵广兴公司并未实际使用该费用，故对钱芳要求浙贵广兴公司退还燃气开户费2600元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为钱芳办理完成并交付位于桐梓县商品房转移登记的有关文书，并支付违约金，违约金计算方式：从2015年6月7日起以436391元为基数按日万分之零点一五计算支付至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回钱芳的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费1073元，由桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金问题。当事人主张违约金过高请求予以调整时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，应当以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中，被上诉人在双方约定的时间内确实未将办理商品房转移登记的相关文书交付上诉人，但主要原因在于涉案房屋的土地使用权被人民法院查封，并非被上诉人主观恶意违约，加之涉案房屋已经交付给上诉人，上诉人亦未提供因未及时交付办理商品房转移登记的相关文书造成的损失证明，故一审判决本案当事人的实际遭受损失情况、预期利益和房地产开发市场的现实状况，将违约金标准调整为日万分之零点一五并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。此外，法律规定诉讼时效为三年，从上诉人在知道或者应当知道之日起开始计算，由于上诉人在2018年6月7日向桐梓县信访局书面反映请求被上诉人办理相关手续，故一审认定诉讼时效中断，并考虑到违约金属于继续性债权，进而在计算违约金时回溯三年并无不当。关于燃气安装费是否应当退还问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条“城市基础设施”关于燃气的约定中，交付时间和达到交付条件处皆为“×”，可见，双方并未将燃气达到使用条件作为房屋交付的前提，因此，在合同中并未约定燃气的情况下，房屋价款当然也不可能包含燃气开户费。此外，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》认定2014年4月后新建的商品房项目不得再收取燃气开户费，而涉案项目在此之前已立项，故不属于前述答复认定的不收取天然气开户费的范畴，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。另，一审判决不予支持退还燃气开户的论理中，并非以超过诉讼时效为由驳回上诉人的主张，故上诉人认为一审程序违法的理由亦不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2146元，由钱芳负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年六月十日法官助理杨颜竹书记员唐坤霞