山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初1852号原告：魏晓宇，女，1984年8月2日出生，汉族，住济南市。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。原告魏晓宇与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏晓宇、被告源浩置业公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏晓宇向本院提出诉讼请求：判令源浩置业公司支付违约损失38994元。事实与理由：2013年3月7日，我与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同），约定我购买源浩置业公司开发的北大时代朗润园小区住宅、储藏室、车位各一套，合同约定了双方的权利义务，我依照约定支付了房款。根据合同约定，源浩置业公司应于2016年6月30日之前将住宅和地下室交付使用，车位应与住宅及地下室一并交付。但源浩置业公司未按约定日期交付房屋，直至2017年9月8日才交付住宅及地下室，于2018年3月22日交付车位。源浩置业公司逾期交付400多天，仅支付违约金29625元。根据合同约定，源浩置业公司应按总房款（包括住宅及地下室款、车位款）的日万分之一支付违约金，现源浩置业公司尚欠违约金38994元，故诉至法院，提出如上诉请。源浩置业公司辩称，其一、魏晓宇主张的交房违约金已超出诉讼时效，丧失胜诉权；其二、双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行，不应再支付违约金。魏晓宇已分次领取了按照合同约定的违约金，并签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园延期交楼违约金领取确认表》，我公司不应再支付逾期违约金”；其三、根据合同法，当事人之间首先应遵循意思自治原则，如违约金确实低于损失的，可以调整，根据谁主张谁举证原则，魏晓宇应举证证实其损失，但魏晓宇对此并未举证；其四、根据双方签订的车位买卖合同，我公司不存在逾期交付车位的行为，不应支付车位逾期违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：一、2016年3月7日，魏晓宇与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由魏晓宇购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区15号楼1单元2201室住宅及1-122地下室各一套，涉案房产、地下室建筑面积分别为217.34平方米、13.97平方米；合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算”；合同附件五补充协议中约定“采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫”。合同签订后，魏晓宇依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向魏晓宇邮寄了交楼通知书。2017年9月8日，双方办理了涉案房产及地下室交付手续。魏晓宇与源浩置业公司签订的车位合同约定，车位款总价为15万元，于2018年3月20日前交付，魏晓宇认可车位交付时间为2018年3月20日。诉讼中，魏晓宇自认源浩置业公司已经向其支付逾期交房违约金29625元。另查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，本院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元1201室住宅及-209地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，本院参照该鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为91.3元（57元×217.34平方米/135.7平方米），涉案地下室日租金水平为1.53元（2元×13.97平方米/18.29平方米）。本院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向魏晓宇发出交了交房通知书。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司于2017年8月31日交寄收房通知书，2017年9月2日该通知书视为收讫，即源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，故源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期428天。源浩置业公司与魏晓宇签订的《济南市商品房买卖合同》第九条虽约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%，该违约金标准低于给买受人造成的损失，应依法予以调整。参照烟台天平价格评估事务所有限公司对同地段、同类型的房屋出具的价格评估报告，魏晓宇在逾期交房期间的住宅、地下室租金损失为39731.24元[428天×（91.3元/天+1.53元/天）]，逾扣出源浩置业公司已经支付的违约金29625元，源浩置业公司仍需支付10106.24元违约金。魏晓宇主张的车位逾期交付违约金，因双方在车位合同中将交付时间确定为2018年3月20日前，源浩置业公司已按该时间交付了车位，故本院对魏晓宇主张的车位逾期交付违约金不予支持。源浩置业公司辩称魏晓宇主张的逾期交房已过诉讼时效，经审查本院认为，源浩置业公司于2017年10月支付第四次违约金，诉讼时效发生中断，故本院对源浩置业公司关于诉讼时效的抗辩不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告魏晓宇赔偿逾期交房损失10106.24元。二、驳回原告魏晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计387元，由原告魏晓宇负担360元，被告济南源浩置业有限公司负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  毛心宇二〇二〇年六月四日书记员  谢和露