贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1466号上诉人（原审原告）：贵州南骏投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区公园路B2-23-1。法定代表人：孔倩，贵州南骏投资有限公司市场部经理。委托诉讼代理人(特别授权)：秦晓煕，贵州尚恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林启荣，男，1969年11月7日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人贵州南骏投资有限公司（简称“南骏公司”）因与被上诉人林启荣房屋买卖合同纠纷一案，贵州省大方县人民法院作出（2018）黔0521民初4601号民事判决后，南骏公司不服上诉至本院。本院经审理以（2019）黔05民终1915号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。贵州省黔西县人民法院重审后，作出（2019）黔0521民初4817号民事判决，南骏公司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。南骏公司上诉请求本院撤销原审判决第三项，依法将第二项改判增加被上诉人林启荣支付占用上诉人房屋期间的房屋租金损失（以评估为准）。事实及理由：一、本案纠纷是由于被上诉人违约造成，应由被上诉人承担主要责任，上诉人不应承担支付被上诉人利息的责任。《集资建房合同》明确约定：“第三条，付款方式：乙方自签订合同之日起第一次支付给甲方定金212758.00元，第二次付款壹拾万元，于2016年6月9日前付清（以收据为准）。第三次付款壹拾伍万元，于2017年6月9日前付清（以收据为准）。余款在甲方办理相关证件给乙方，乙方一次性付清款项。”合同对双方的付款约定明确，鉴于被上诉人未按约定支付第二、三次购房款项，构成违约，上诉人才诉至法院裁判，虽然给二审法院判决涉案房屋合同无效，但，不能因此认定构成违约的责任属于上诉人，被上诉人才应承担所造成的违约责任。上诉人欠付被上诉人工程款212758.00元，双方约定以工程款抵付购房款，双方约定购房价格为2500元/㎡，被上诉人购买的房屋属于框架结构，可以任意隔离，如果是属于抵债行为，被上诉人可抵款项为212758/2500=85.1㎡，但被上诉人要求购买200㎡的房屋，超过115㎡，被上诉人完全可以只要85.1㎡的房屋抵完工程款项，但其要求购买200㎡是由其主观占有欲所造成，被上诉人在明知没有支付能力的情况下，擅自增加购房面积，造成余款不能支付，后又以不能办证为由，拒绝支付欠付上诉人的购房款项，房屋属于上诉人承包给被上诉人个人修建，修建过程的程序双方均清楚。被上诉人从购房之初就具有欺骗性，不能支付余款及产生纠纷的责任完全在被上诉人。所以一审判决上诉人承担向被上诉人支付利息，没有事实依据。（附林启荣占用房屋堆放材料长达5年之久图片2张）。二、《集资建房合同》被判无效，依法应根据双方的过错程度承担责任，被上诉人多占房屋面积，不支付款项，又一直占有房屋，应承担给上诉人造成的房租损失。上诉人欠付被上诉人工程款212758.00元，双方约定以工程款抵付购房款，双方约定购房价格为2500元/㎡，被上诉人可抵款项为212758/2500=85.1㎡，但被上诉人要求购买200㎡的房屋，超过115㎡，占用上诉人200㎡的房屋不能使用。上诉人多次联系被上诉人将户口迁至房屋所在地后就为其办理房屋产权证，被上诉人一直不配合办理，不能办证的责任也归结于被上诉人。由于被上诉人不支付剩余款项，上诉人无奈之下将房屋于《集资建房合同》签订三年后即2018年6月8日才不得已换锁锁上，造成涉案房屋一直处于闲置状态，给上诉人造成重大房屋租金损失。上诉人的租金损失，是由于被上诉人多占房屋面积，拒不履行付款义务，又占据房屋造成，对该租金损失理应由被上诉人承担。综上，一审判决查明了案件事实，但忽视了该房屋纠纷主要是由被上诉人多抵房屋面积，又拒不支付购房款项造成，主要过错在被上诉人一方，上诉人不应承担利息责任，被上诉人还应承担由于其过错给上诉人造成房屋租金损失的责任，故，特此上诉，请二审法院依法纠正一审法院的错误判决，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。林启荣答辩称：是因为上诉人不能办理手续给我,我才拒绝支付尾款的。2016年政府喊拆迁,我就找上诉人公司,上诉人公司告知我房产证现在不能办理了。后面开庭的时候，又让我迁移我的户口，我不可能迁移户口。若要计算利息，就要按照法院规定的最高范围来进行计算。原审原告南骏公司向原审法院提出诉讼请求：一、判令被告向原告付购房款25万元；二、判令被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算向原告支付逾期付款违约金67936.93元（第一次付款违约金从2016年6月9日起暂计至2018年6月8日为39041.10元，第二次付款违约金从2017年6月9日起暂计至2018年6月8日为28895.83元，）；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院查明：案涉原、被告买卖的房屋为原告南骏公司开发，被告林启荣承建，房屋修建完成后，因原告南骏公司欠被告林启荣工程款212758.00元，原告南骏公司遂将涉案房屋作价50万元出售给被告林启荣，并于2015年6月9日签订一份《集资建房合同》，原告南骏公司作为集资建房召集人（简称甲方），被告林启荣作为集资人（简称乙方），合同内容有，第一条，甲方同意将甲方所有的位于大方县工程项目办公楼房屋（店面）给乙方。房屋建筑面积200平方米，使用面积200平方米（以实测面积为准）。第二条，甲乙双方商定价格为人民币2500.00元／㎡，（大写）贰仟伍佰元整／㎡。第三条，付款方式：乙方自签订合同之日起第一次支付给甲方定金212758.00元，第二次付款壹拾万元，于2016年6月9日前付清（以收据为准）。第三次付款壹拾伍万元，于2017年6月9日前付清（以收据为准）。余款在甲方办理相关证件给乙方，乙方一次性付清款项。第四条，集资的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。第五条，本合同经双方签章后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用（违约按照银行利息的四倍付给对方）。原告南骏公司将案涉房屋交给被告林启荣，后因被告林启荣未按约定支付款项，原告南骏公司又将交给被告林启荣的房屋更换了门锁。原告南骏公司诉来本院，被告林启荣辩称未支付款项的原因是原告南骏公司未给其办理涉案房屋的产权证书，庭审中，原告南骏公司称需要被告林启荣将其户籍迁入房屋所在地，就可以办理房屋的产权手续，被告林启荣表示不同意将其户籍从大方县大方镇云龙村迁出。原审法认为：原、被告签订的《集资建房合同》，名为集资建房，实为房屋买卖，案涉房屋修建在大方县，是修建在农村宅基地上的房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非集体经济组织成员，被告林启荣不是大方县房屋所在地的村民，无权通过转让方式取得该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，2015年6月9日原告南骏公司与被告林启荣签订的《集资建房合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告林启荣应将依据《集资建房合同》取得的位于大方县工程项目办公楼建筑面积200平方米的房屋（店面）返还给原告南骏公司。被告林启荣预交的212758.00元购房款是用原告南骏公司欠被告林启荣的工程款抵扣，原告南骏公司同意退还给被告林启荣，予以支持。同时根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”的规定，被告林启荣提出原告南骏公司应支付四倍银行利息的主张原审法院不予采纳，被告林启荣的损失应为中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，原告南骏公司应予支付。原、被告签订的《集资建房合同》因违反法律的强制性规定无效。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，判决：一、贵州南骏投资有限公司与林启荣于2015年6月9日签订的《集资建房合同》无效；二、林启荣于本判决生效之日起十日内将位于大方县工程项目办公楼建筑面积200平方米的房屋（店面）返还给贵州南骏投资有限公司；三、贵州南骏投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付林启荣工程款212758.00元，并支付从2015年6月9日起至付清之日止，以212758.00元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035.00元，由贵州南骏投资有限公司负担2035.00元，林启荣负担1000.00元。经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审当事人争议焦点是：如何确认案涉合同无效所造成的经济损失及责任主体。本院认为：本案南骏公司与林启荣签订的《集资建房合同》因违反国家法律的强制性规定而无效。一审判决已阐明，根据国家相关法律规定，林启荣不是大方县房屋所在地村民，无权通过转让方式取得案涉房屋。而双方违反国家法律的强制性规定进行房屋交易，对《集资建房合同》无效，双方均有过错。南骏公司作为房开商，更应知晓本案房屋交易的违法性，其对合同无效过错比林启荣大。林启荣仅交付部分房款便占用房屋，南骏公司仅收到林启荣的部分房款便已将房屋交付林启荣使用。综合全案情况，从过错大小看，对造成合同无效南骏公司比林启荣大；从损失情况看，南骏公司向林启荣交付了房屋，但仅获部分房款，未如期获得出售房屋的对价款，所得与所失失衡，因合同无效所造成的损失比林启荣大。因此，结合本案双方的过错及损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，本案双方相互返还对方的财产，并各自承担自身的经济损失较为公平。一审法院除了判决双方各自返还财产外，还判决由南骏公司支付林启荣工程款利息欠妥，本院予以纠正。南骏公司不承担林启荣利息的主张本院予以采信，其上诉请求林启荣支付租金损失，因其在一审诉讼中并未主张，且缺乏证据支撑，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但判决结果欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初4817号民事判决第一项“贵州南骏投资有限公司与林启荣于2015年6月9日签订的《集资建房合同》无效”、第二项“林启荣于本判决生效之日起十日内将位于大方县工程项目办公楼建筑面积200平方米的房屋（店面）返还给贵州南骏投资有限公司”；二、变更贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初4817号民事判决第三项为：贵州南骏投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付林启荣工程款212758.00元；三、驳回贵州南骏投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3035.00元，由贵州南骏投资有限公司负担2035.00元，林启荣负担1000.00元；二审案件受理费2035.00元，由贵州南骏投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐洪审判员  张雄审判员  殷勇二〇二〇年六月八日书记员  刘佳