辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初16274号原告：徐镜淳，男，2001年8月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。法定代理人：孙丽伟（系原告徐镜淳的母亲），女，1971年10月18日出生，汉族，住同上。委托诉讼代理人：金常满，辽宁北龙律师事务所律师。被告：沈阳光大市场管理有限公司，住所地沈阳市和平区南四经街云集南一巷9号。法定代表人：李强，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐玉杰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。原告徐镜淳与被告沈阳光大市场管理有限公司（以下简称光大市场）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐镜淳的法定代理人孙丽伟、委托诉讼代理人金常满与被告光大市场的委托诉讼代理人齐玉杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐镜淳向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告返还原告的租金、保证金共37000元（保证金2000元、租金35000元）；3、判令赔偿原告的装修损失11773元；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年5、6月，原告由其母亲孙丽伟代理分别向被告支付了租金及保证金共计37000元，承租被告处摊位一年。因被告没有整体对外营业，开业时间一延再延。原告的母亲孙丽伟代表原告与被告负责人协商后，对方同意退还租金及保证金，但由于被告工作人员更迭，该笔费用仍未返还原告。原告认为，被告没有营业存在违约行为，况且截止目前为止，被告未通知原告具体营业时间，而且该摊位始终由他人占据，被告的违约行为造成了原告装修损失11773元。现原告已无法实现通过租赁摊位营业的目的，虽然被告也同意退还款项，但迟迟不将款项退回给原告。原告无奈诉至法院，希望判如所请。被告光大市场辩称，一、双方签订的《租赁协议书》合法有效，双方应当按照约定履行协议。2018年6月26日，答辩人与被答辩人签订了一份《租赁协议书》，协议中约定被答辩人承租答辩人位于和平区南四经街云集南一巷9号农贸市场7号摊位。协议签订时，答辩人员工王琪代表签字，并向被答辩人说明，由于创城，市场正由市场局安排进行统一装修，待装修完工可以入驻时开始计算租金。2018年11月中旬，王琪向与答辩人签订租赁协议的租户（包括被答辩人）逐一电话通知，告知市场开业，各租户可以入驻开业，被答辩人陆续将其营业所需的冰柜等物品搬进摊位。2018年12月份，被答辩人要求答辩人为其安排电工，答辩人按其要求提供。被答辩人的行为表明其继续履行合同的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第6条、第8条、第60条的规定，双方应全面按照协议的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。二、合同的解除只有在符合法律规定的条件下或符合合同约定的情况下才可以解除，被答辩人解除合同的诉讼请求于法无据。首先，租赁协议是双方在平等自愿基础上签订的，对双方都有约束力。协议第七条约定，协议解除限于在协议履行过程中遇到不可抗力。第六条约定，合同履行期内，被答辩人如要求解除合同，需得到答辩人的同意，且被答辩人应按剩余租期租金总额的30%支付违约金，保证金不予退还。由此可知，协议并没有约定赋予被答辩人单方解除权。现被答辩人要求解除协议并不符合约定的解除条件；其次，《中华人民共和国合同法》第94条明确规定了合同当事人可以解除合同的法定情形，被答辩人以答辩人没有整体对外营业，开业时间一延再延为由要求解除合同，该理由与事实不符。2018年11月16日答辩人已实现整体营业，并且公司员工电话逐一通知各租户，该情况市场租户都可以证明。被答辩人声称其承租的摊位一直没有开业，但从市场整体开业至今，不营业是被答辩人自身原因，而非答辩人的原因，故不具备法定解除合同情形。三、被答辩人要求解除租赁合同，全额返还租金及保证金的诉请有违诚信，有失公允，明显对答辩人不公平。2018年11月16日答辩人的市场全面开业，被答辩人明确向答辩人提出退摊位的想法是在2019年6月中旬，从2018年11月到2019年6月，共计7个月的时间，被答辩人占用摊位，不进行营业，直至2019年8月5日起诉要求全额返还租金及保证金，答辩人认为法律应当保护答辩人的租金利益，应当维护正常合法的市场交易秩序。综上所述，答辩人认为与被答辩人之间签订的租赁协议书合法有效，双方应按协议约定履行，被答辩人在协议有效期内既无法定亦无约定的解除事由，其诉请解除双方的租赁协议，是对答辩人合法权益的侵害，是对交易秩序的破坏，请求驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告提交的其母亲孙丽伟与被告光大市场的经理王琪、李某（前任经理）之间的微信聊天记录截屏，证明被告光大市场的王琪经理从未通知过原告开业以及双方已对解除租赁关系达成部分意见的事实，由于被告的违约行为致使原告无法在正常期限内营业，合同目的无法实现。被告光大市场质证后对该聊天记录的真实性无异议，但提出：⑴微信聊天记录很容易被篡改或删减，微信作为证据应保持其完整性，否则很可能断章取义，也不能反映当事人的完整的真实意思表示；⑵李某已于2019年5月28日离职，王琪亦于2018年12月27日离职，其离职后的言论和行为不能代表光大市场；⑶原告提供的微信聊天记录中并没有体现双方同意解除合同的字样。就此，被告光大市场提交离职证明两份，证明王琪于2018年12月27日离职，李某于2019年5月28日离职，并提供二人的证人证言。证人王某（即王琪）对其与原告的母亲孙丽伟之间的微信聊天记录无异议，称其当时负责招商，于2018年6月与原告的母亲孙丽伟签《租赁协议书》，当时市场的具体营业时间未定，合同中关于营业时间为空白，《租赁协议书》是一式两份，均在被告处，证人王某在回答原告的问话时，明确表示其本人未通知原告来取合同，也非其本人通知原告摊位的具体营业时间。证人李某对其与孙丽伟之间的微信聊天记录无异议，并称原告摊位的钥匙在卖菜的郭加芹保管。庭审中，原告称李某打电话让原告把摊位钥匙送去，但不清楚怎么在郭加芹处。本院认为，被告光大市场虽对原告提交的微信聊天记录的完整性提出质疑，鉴于两位证人王某、李某对聊天记录均无异议，本院予以确认。根据孙丽伟与王琪的聊天内容，截止2018年11月13日，原告租赁的摊位仍未开业，且王琪让原告到市场重新选位置。孙丽伟与李某之间的微信聊天记录载明，直至2019年5月，李某劝孙丽伟尽快将摊位转兑出去，孙丽伟提出退钱，李某让孙丽伟找刘会计。虽然王琪于2018年12月27日离职，李某于2019年5月28日离职，但与原告的母亲孙丽伟之间的微信聊天记录均在任职期内，其言行的效力及于被告光大市场，故对原告拟证明事项，本院亦予以确认。2、关于原告提交的专用收款收据（1张）、销货日报单（2张），证明原告对摊位进行装饰装修所产生费用共11773元，其中：实木柜、玻璃、货架、卷帘门、灯箱，木工4600元，板材4973元，卷帘门（2面）2200元，合计11773元。就此，原告提供证人张某的证言，证人张某称其通过朋友认识原告徐镜淳的母亲孙丽伟，并为涉案档口装修，包括打柜、做案板、安装卷帘门、灯、电、镜子等，装修材料都是从沈阳市于洪区鑫永强英子扣板板材经销处购买的，证人张某明确表示销货日报单所载明的装修材料是其领孙丽伟到鑫永强经销处购买的。本院认为，虽然被告光大市场对该组证据持疑，但原告租赁涉案摊位的目的用于经营，装修档口也是经营的需要，且被告未有证据证明原告因装修档口花费11773元存在虚假或不实之处，故对该组证据，本院予以确认。3、关于原告提供的照片，照片显示其租赁的摊位内摆满了蔬菜，证明该摊位始终被他人占用。庭审中，原告称其将摊位钥匙交给李某。被告称其对市场有管理义务，因原告所选摊位的位置特殊，是连接一期和二期的中间位置，由于原告长期不开业，并且把卷帘门拉下，导致二区卖蔬菜的被遮挡严重，后由李某进行协调，原告同意将钥匙交由李某保管，李某离职后将钥匙转交蔬菜业主保管，方便其营业时将门打开，不影响其正常营业。被告明确表示原告摊位内摆放的物品并非光大市场所有。故对原告提供的照片及拟证明事项，本院均予以确认。4、关于被告光大市场提交的《租赁协议书》，证明原告与其于2018年6月26日签订该协议，约定了租赁的期限、租金、租赁标的物等，合法有效。原告质证后对该《租赁协议书》中所载明的摊位、租金及保证金无异议，称其签订该协议时，租赁期限为空白。结合证人王某（即王琪）的证言，本院认为原告的抗辩成立。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2018年6月26日，原告徐镜淳（乙方/承租方）与被告光大市场（甲方/出租方）签订《租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于沈阳市和平区南四经街云集南一巷9号农贸市场的摊位一个（摊位号：新区7号），用于经营大连干海鲜、土特产等；年租金35000元（因市场的具体营业时间未定，协议未载明租赁期限），摊位保证金2000元；……该协议落款处，王琪代表甲方签字，并加盖被告光大市场的合同专用章，孙丽伟代表原告徐镜淳在乙方处签字确认（该协议一式两份，均在被告光大市场处）。前协议签订之前，原告徐镜淳的母亲孙丽伟已于2018年5月9日微信转给被告光大市场负责招商的负责人王琪摊位保证金2000元，签订协议当日，原告给付被告光大市场年租金35000元。前述协议签订后，原告对其承租的摊位进行了装修，合计花费11773元。但因被告光大市场的原因，原告至今未能开业经营。期间，原告应被告光大市场的市场管理员李某的要求，将其摊位钥匙交给李某保管，李某离职后，又将原告承租的摊位的钥匙交由该市场其他经营蔬菜的业主保管。故原告诉至法院。另，2020年4月2日，被告光大市场对外张贴通知，内容如下：望场内广大业主须知，自2020年4月8日起市场内停水、停电、封、市场。现有未退款的业主，请及时到二楼办公室办理退款事宜。本院认为，原、被告就涉案摊位签订的租赁协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于涉案《租赁协议书》应否解除问题。根据合同法第九十三条、第九十四条的规定，合同当事人不能协商一致解除合同需要具备法定或约定解除条件。本案中，原告徐镜淳依约向被告光大市场支付了摊位保证金2000元及一年的摊位租金35000元，但由于被告光大市场的原因，原告徐镜淳租赁的摊位至今未能开业经营，且该市场现已停业，致使原告徐镜淳的合同目的不能实现，故原告徐镜淳请求解除合同符合法律规定，本院应予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，由于被告光大市场的违约行为导致涉案租赁协议的解除，被告光大市场应将保证金2000元、租金35000元返还原告徐镜淳，同时原告徐镜淳有权要求被告光大市场赔偿其损失。关于损失金额，原告徐镜淳因承租涉案摊位进行了必要的装修，鉴于部分装修（货架、柜子等）原告徐镜淳可继续使用或折价变卖，故装修损失由本院酌定为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐镜淳与被告沈阳光大市场管理有限公司于2018年6月26日签订的《租赁协议书》；二、被告沈阳光大市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐镜淳摊位保证金2000元及租金35000元；三、被告沈阳光大市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐镜淳装修费5000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元（已减半收取），由原告徐镜淳负担170元，被告沈阳光大市场管理有限公司负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  严冬云人民陪审员  张志福人民陪审员  马传莉二〇二〇年六月二十二日法官助理齐曼彤书记员张锐妍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。