湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初4670号原告：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区马池路8号。统一社会信用代码914200007987600324。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：许伟，男，公司员工。被告：熊焕金，男，1988年3月4日出生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：刘成，湖北传学律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司湖北省分行，住所地武汉市江汉区建设大道847号。统一社会信用代码91420100931155553N。负责人：单增建，行长。委托诉讼代理人：张满生，湖北晨丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹世春，湖北晨丰律师事务所律师。原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（以下简称怡清雅筑公司）与被告熊焕金、第三人交通银行股份有限公司湖北省分行（以下简称交行湖北省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月16日作出（2018）鄂0112民初3287号民事判决书。原告怡清雅筑公司不服该判决提出上诉，武汉市中级人民法院以原审基本事实不清为由裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年8月27日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告怡清雅筑公司的委托诉讼代理人许伟、被告熊焕金的委托诉讼代理人刘成、第三人交行湖北省分行的委托诉讼代理人张满生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怡清雅筑公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东150207213）已解除；2、判令被告配合原告办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月12日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：被告熊焕金购买原告所开发的武汉恒大城33-1403房屋，付款方式约定为按揭付款。在合同签订同时付清首付款179,015元，并向第三人申请按揭贷款415,000元，将取得的按揭贷款全部一次性转付原告指定的账户，房屋总价款为594,015元。在《房地产权证》办理完毕前，被告熊焕金未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本《武汉市商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时被告熊焕金必须在原告履行其保证责任后30天内，协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。之后，原、被告与第三人签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定被告为购买案涉房屋向第三人申请按揭贷款415,000元，原告为上述贷款的履行承担阶段性连带责任保证。因被告熊焕金未依照《个人房产抵押贷款合同》偿还贷款本息，导致原告承担了合同项下的阶段性连带责任保证。2018年6月4日，原告向被告熊焕金送达解除合同通知书。综上，依照合同相关约定及有关法律规定，原告在承担阶段性连带责任保证后享有合同约定的解除权，从合同解除之日起，被告熊焕金有义务配合原告办理案涉商品房买卖合同的解除备案的相关手续。被告熊焕金辩称，1、被告是未按月还款，给原告造成损失，被告同意一次性还清第三人按揭贷款及违约金。2、原告要求确认合同已解除没有事实和法律依据。其一，原、被告签订的合同补充协议系格式条款，加重了被告的责任，应当确认该补充协议中的解除条款无效。其二，被告已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方，商品房买卖合同的目的已经实现，被告未按期偿还银行贷款致使原告承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，属于原告应该预知的合同风险，其作为保证人承担责任后享有向被告追偿的权利，原告以被告违反商品房预售合同为由，请求确认解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。同理，原告基于合同解除提出的其他诉讼请求亦丧失合法基础。第三人交行湖北省分行述称，第三人对房屋的抵押权已经办理了相关登记手续，原告代偿完全部贷款之前，第三人不应当配合办理解除抵押登记手续，该合同不应当解除。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：原告怡清雅筑公司提交的地产租售专用记账凭证、人民币结算业务申请书、银行客户回单、交行湖北省分行向怡清雅筑公司发送的函五份，均系原告与第三人之间的账目及函件往来，第三人交行湖北省分行对其真实性不持异议，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，怡清雅筑公司（出卖人）与熊焕金（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东150207213），约定买受人购买出卖人开发的位于东西湖区径河农场跃进大队的怡清雅筑二期商品房，所购商品房为上述项目中的第33号楼14层3号房，约定建筑面积为85.17平方米，单价为每平方米6,974.46元，总金额594,015元。关于付款方式约定，买受人应于2015年8月12日前，一次性存入商品房首付款179,015元，其余价款办理贷款。此外，合同还约定了权利义务。合同附件六，即合同补充协议第二条第二款第5项约定，在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了部分或全部保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。2015年8月27日，熊焕金（借款人）与交行湖北省分行（贷款人）、怡清雅筑公司（担保人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人向贷款人借款415,000元用于支付怡清雅筑二期第33号楼14层3号房购房款，贷款期限为360个月。本合同项下贷款一次性发放，贷款的支付方式为：贷款人受托支付方式。借款人委托贷款人在贷款发放后，将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至怡清雅筑公司监管账户。关于保证约定：担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。借款人未按合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款。借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同还约定了其他事项。2015年8月28日，交行湖北省分行发放贷款415,000元。合同签订后，熊焕金已支付购房首付款179,015元，交行湖北省分行于2015年8月28日发放贷款415,000元，《武汉市商品房买卖合同》所涉房屋购房款已付清。怡清雅筑公司亦按照合同约定向熊焕金交付了房产。后因熊焕金未按《个人房产抵押贷款合同》约定偿还按揭款，怡清雅筑公司作为担保人向交行湖北省分行履行部分担保责任，代为偿还个人住房按揭贷款逾期本息。2018年6月5日，怡清雅筑公司向熊焕金邮寄送达了《解除合同通知书》，告知熊焕金未按银行合同规定期限偿还贷款，导致怡清雅筑公司承担了担保责任，其有权单方解除《武汉市商品房买卖合同》，要求熊焕金收到函件3日内协助办理合同解除手续。但熊焕金并未与怡清雅筑公司办理相关手续，亦未偿还垫款。2018年8月16日，怡清雅筑公司诉讼来院，要求如诉称。本院于2018年12月16日作出（2018）鄂0112民初3287号民事判决，判决驳回怡清雅筑公司的诉讼请求。原告怡清雅筑公司不服该判决提出上诉，武汉市中级人民法院于2019年5月6日作出（2019）鄂01民终2392号民事裁定，以原审基本事实不清为由裁定撤销原判，发回重审。重审中，经各方共同确认，怡清雅筑公司从2016年11月21日至2019年10月24日为熊焕金代偿个人住房按揭贷款逾期本息共计85,916.61元，此款熊焕金分文未还。交行湖北省分行称因无法联系上熊焕金，故未向熊焕金主张权利，仅向怡清雅筑公司发函催款。审理中，熊焕金亦表示其现无力支付贷款，故调解不成。本院认为，原告怡清雅筑公司与被告熊焕金签订《武汉市商品房买卖合同》，双方之间成立商品房买卖合同关系，该合同系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、法规禁止性规定的情形，应为有效，双方应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六即补充协议第二条第二款第5项明确约定：“在《房屋所有权证》、《土地使用权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了部分或全部保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”，被告熊焕金在合同履行过程中未按约定偿还银行贷款，导致原告怡清雅筑公司承担了保证责任，原告有权依照上述约定行使合同解除权。结合本院查明的事实，原告已于2018年6月5日向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，并已妥投，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除权属于形成权，合同自通知到达对方时解除，故被告收到通知后，双方所签订的《商品房买卖合同》及其附件即告解除。综上，对于原告请求确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：150207213）已解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告配合办理上述商品房买卖合同解除备案等相关手续的诉讼请求，符合合同约定，且属于合同解除后被告应负义务，故该项诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司与被告熊焕金于2015年8月12日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东150207213）已解除；二、被告熊焕金于本判决生效之日起十日内协助原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司办理《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东150207213）的解除备案登记手续。案件受理费9,740元（原告湖北怡清雅筑房地产开发有限公司已预交），由被告熊焕金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  陈福云人民陪审员  张春花二〇二〇年六月五日书 记 员  陈利霞