江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初1278号原告：欧阳辉波，男，1981年4月26日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：欧阳玉平，江西同茂律师事务所律师。被告：黄启林，男，1974年10月22日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人:周洪平，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟兵，江西利元律师事务所律师。被告：吴桂珍，女，1974年8月11日出生，汉族，宜春市袁州区人，住址同上。被告：黄启文，男，1980年1月13日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区，系被告黄启林的弟弟。被告：宜春市中山包装有限公司，住所地江西省宜春市经济技术开发区（宜春市景观大道西边），统一社会信用代码：91360900069728462H。法定代表人：汤明洪，该公司董事长。原告欧阳辉波（以下简称原告）与被告黄启林、吴桂珍、黄启文、宜春市中山包装有限公司（以下简称中山包装公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人欧阳玉平，被告黄启林及其诉讼代理人周洪平、翟兵，被告中山包装公司的法定代表人汤明洪到庭参加诉讼，被告黄启文及吴桂珍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告购房款及水电开户费人民币57500元及利息（以57500元为基数，自2016年7月11日起按年利率6%计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月，经中间人介绍，原告得知被告在宜春市经济开发区有房屋可以出售。当月7日原告与被告黄启林签订了《房屋转让（买卖）合同》，约定被告黄启林自愿将坐落于中山包装公司内的建筑面积为130平方米左右的房屋，以1100元/平方米出售给原告，房屋总价14万元，被告保证转让合法，权属清晰，原告付完首付款后，被告配合原告办理水电开户。当日，原告支付被告黄启林购房款50000元，被告黄启林出具收据一张。2016年7月11日，原告向被告黄启文交纳水电开户费7500元，被告黄启文出具收据一张。此后，原告多次要求被告交付房屋，被告拒绝交付，现该房屋已由第三人使用。原告要求被告返还购房款，被告亦不搭理被告黄启林答辩要点：1、原告未实际向被告黄启林交付购房款，黄启林不承担返还购房款责任。原告系经案外人刘某介绍来买房，收条系黄启林事先打好，由刘某拿去收款的，黄启林未经手或实际收取该50000元购房款，并不确定原告是否实际交付了50000元购房款，且原告没有其他证据佐证支付了该款。2、对于被告黄启文收取的7500元水电开户费，黄启林并不知情，也未收到，不承担返还责任。3、本案所涉债务并非夫妻共同债务，被告吴桂珍对此不承担责任，因黄启林与吴桂珍于2015年3月13日已登记离婚。被告中山包装公司答辩要点：被告中山包装公司不是适格被告，中山包装公司与原告没有房屋买卖的事实，也未收取原告费用，中山包装公司与黄启林、黄启文不存在合伙开发房地产，请求驳回原告对中山包装公司的诉讼请求。被告黄启文及吴桂珍未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩材料。查明的事实根据原、被告的诉辩主张和举证、质证情况，本院确定如下法律事实：2016年6月7日经案外人介绍，原告与被告黄启林签订了《房屋转让（买卖）合同》，约定被告黄启林将座落在宜春市中山包装制品有限公司厂内，建筑面积130平方米左右的房屋及车库，以1100元/㎡转让给原告，总价款为140000元；被告黄启林保证该房产转让合法，权属清楚，有合法的使用权；办理房产证及税收手续所有产生的有关费用由原告承担；本合同签订后，如一方违反本合同条款，应向对方支付总房款10%的违约金。2016年6月7日，被告黄启林出具了一张收条，载明：“今收到欧阳辉波购房款人民币伍万元整”。被告黄启林将该收条交予案外人持有并委托其前去收款。当日，原告父亲欧阳普平从银行取款45000元后，将购房款50000元交付给了前来收款的一行人，收款人便将被告黄启林出具的收条交予给了原告父亲。2016年7月11日，原告向被告黄启文支付了7500元水电开户费，被告黄启文向原告出具了一张收款收据，写明“黄启文代黄启林收费”。此后，被告黄启林未将房屋交付给原告，亦未返还相关购房款项。另查明，被告黄启林与被告中山包装公司系合作建房，由被告中山包装公司向被告黄启林提供土地建房，由被告黄启林出资建房，双方对用地价款进行了约定，房屋建好后作价让与给被告中山包装公司用以抵扣用地价款，剩余房屋归属于被告黄启林。被告中山包装公司提供的用地系工业用地。再查明，被告黄启林与被告吴桂珍于2015年3月13日登记离婚。上述事实有原告提供的收条、取款凭证、收款收据及开庭笔录佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，无效合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告黄启林建房用地系工业用地，不能用以单独分割，以室或套为单位分别向社会公开销售，故原告与被告黄启林所签《房屋转让（买卖）合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。故而原告有权主张返还根据该合同所得的50000元购房款及7500元水电开户费。对于还款责任主体分析如下：第一，关于被告黄启林责任承担。因原告与被告黄启林签订了房屋买卖合同，且被告黄启林出具了收条后将该收条交予案外人委托其前往收款，黄启林的行为应属于委托代理行为，代理人以被告黄启林的名义收款，该行为对被告黄启林发生效力。又，原告提供其父当日银行取款凭证与被告黄启林出具的收条能互相印证，且原告提供的其与被告黄启林的通话录音中黄启林亦表示其愿意偿还原告的相关款项。本院据此认定原告父亲代原告向被告黄启林的代理人支付了50000元购房款，根据法律规定应视为被告黄启林收取了该款，故其应承担还款责任，其辩称未实际收到购房款不承担返还责任的主张依法不成立。第二，关于被告黄启文是否要承担责任。原告主张被告黄启林、黄启文系合伙建房，但其未提供相关证据，故本院对原告该主张不予确认，被告黄启文对被告黄启林返还购房款50000元不承担连带责任。对于被告黄启文收取的水电开户费7500元，因原告未提供证据证明被告黄启文系受被告黄启林委托，故被告黄启林对此不承担还款责任，应由原告以不当得利向被告黄启文主张权利，但因该款系因涉案房屋买卖而产生的，故为节约司法资源、减少当事人诉累，该款在本案中予以一并处理，由被告黄启文向原告返还该款。第三，关于被告吴桂珍是否要承担责任。因涉案合同发生在吴桂珍与黄启林离婚之后，故涉案债务不属于夫妻共同债务，被告吴桂珍依法不承担还款责任。第四，关于被告中山包装公司是否要承担责任。被告中山包装公司虽与被告黄启林属合作建房，但其与黄启林的合作限于建房用地作价范围内受让房屋，其未参与剩余房屋包括涉案房屋的利益分配、费用分摊，其未与被告黄启林成立联营关系，其与原告亦不存在合同关系，故其依法不承担连带责任。综上，被告黄启林应返还原告购房款50000元，被告黄启文应返还原告水电开户费7500元。对于原告主张的利息损失。原告明知被告黄启林不具有出售房屋的主体资格、涉案土地性质不能用于建设房屋出售而仍与之签订合同，故原告自身存在较大过错，对于起诉前的损失应由其自身承担，起诉之日起的损失应由被告黄启林、黄启文承担。原告支付款项后确实存在资金被占用期间的利息损失，有权主张按年利率6%计算损失，故本院确认被告黄启林应自起诉之日即2020年4月1日起以50000元为基数按年利率6%向原告支付利息损失至付清款项之日止；被告黄启文应自起诉之日即2020年4月1日起以7500元为基数按年利率6%向原告支付利息损失至付清款项之日止.综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告黄启林于本判决生效之日起五日内向原告欧阳辉波支付购房款50000元及利息损失（以50000元为基数，自2020年4月1日起按年利率6%计算至付清款项之日止）；二、限被告黄启文于本判决生效之日起五日内向原告欧阳辉波支付水电开户费7500元及利息损失（以7500元为基数，自2020年4月1日起按年利率6%计算至付清款项之日止）；三、驳回原告欧阳辉波的其他诉讼请求。案件受理费1238元，减半收取计619元，由被告黄启林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  易 飞二〇二〇年六月一日代书记员  邵聪聪