广西壮族自治区东兰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1224民初439号 原告：广西东兰县亿嘉物业服务有限公司,住所地：东兰县东兰镇曲江路45号,统一社会信用代码：91451224052734882B。 法定代表人：韦元高,该公司经理。 委托代理人姚伙寿，广西东兰县亿嘉物业服务有限公司副经理。 委托代理人罗庆锋，广西庆锋律师事务所律师。 被告：覃炳能，男，壮族，1948年1月28日出生，住广西东兰县。 被告：陈默，女，汉族，1966年7月6日出生，住广西东兰县。 原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司与被告覃炳能、陈默物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司委托代理人姚伙寿、罗庆锋及被告覃炳能出庭参加诉讼。被告陈默经本院依法传唤，无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：一、判令被告覃炳能、陈默支付物业服务费用3898.69元；二、判令被告覃炳能、陈默支付违约金10580.89元；三、案件受理费由被告覃炳能、陈默负担。事实与理由：被告覃炳能和被告陈默系夫妻关系。2008年11月26日，东兰县人民政府批复同意东兰县供销合作社联合社对县土产公司大院进行危房改造重建。2008年12月11日东兰县供销社决定由东兰县供销合作社资产管理有限公司组建东兰县盛农投资有限公司，与东兰县供销合作社资产管理有限公司合作开发供销社土产大院。2009年3月16日，东兰县供销社资产管理有限公司与东兰县盛农投资有限公司签订《土产大院改造重建合作开发协议书》，2009年6月20日，东兰县发展和改革局批复同意核准东兰县供销社集资房建设项目。之后，土产大院改造重建项目按计划实施。2013年5月18日，东兰县供销社资产管理有限公司与原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，选聘原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司为供销社大院小区前期物业管理服务企业，委托管理期限自2013年6月1日起至本小区业委会成立之日，约定管理服务费5#、6#楼按建筑面积每月每平方米0.5元，1#、2#、3#楼按建筑面积每月每平方米0.6元，每次交纳费用时间为当月份10前，甲方造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。2014年4月13日，被告覃炳能与原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司签订《供销社大院小区房屋装修管理服务协议书》和《供销社大院小区物业管理服务协议》，约定物业管理费多层住宅房屋按0.5元／㎡?月收取，高层住宅房屋按照0.6元／㎡?月收取，物业管理服务实行先交费后服务的原则，业主入住时应一次性缴纳一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳，不按约定和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2015年10月13日，原告东兰县亿嘉物业服务有限公司申请备案登记物业服务费收费标准，东兰县物价局于2015年12月3日批复由物业公司和业主自行协商，实行市场调节价。之后，原告东兰县亿嘉物业服务有限公司连续给供销社小区提供物业管理服务。2019年6月1日，供销社小区业委会成立，与原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司签订物业服区合同，继续选聘原告东兰县亿嘉物业服务有限公司为供销社小区提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2019年6月1日至2024年5月31日止，收费标准同前述。原告东兰县亿嘉物业服务有限公司继续给供销社小区提供物业管理服务至今，但被告覃炳能和被告陈默仍欠物业管理服务费3898.69元，并应支付违约金10580.89元，以上合计14479.58元。特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告覃炳能、陈默辩称，一、东兰县供销社资产管理公司与原告广西东兰县亿嘉物业服务公司签订的《物业管理服务合同》无效。东兰县供销社资产管理公司与原告签订的物业管理服务合同中双方当事人都没有在合同书上签字和盖章，本合同应认定为无效力的合同。二、有关业主委员会问题。本案的全体业主至今没有提出筹备业主大会的书面申请，供销社小区业主委员会如何于2019年6月1日成立？小区没有召开业主大会，哪里来的业主委员会聘请原告继续为小区服务？三、原告到供销社小区来服务没有法律依据。供销社小区不是房地产开发商的开发产品，而是单位危房改造的住宅区，通过内部委托的方式委托亿嘉物业公司到供销社职工住宅区来服务没有法律依据。四、关于被告现住房的性质问题。被告现住房是回迁房，没有与谁经过协商一致而签订的《物业服务合同》，被告没有任何违约行为。五、关于物业收费的问题。根据东兰县物价局于2015年12月3日批复，原告根本没有与被告协商物业管理费，自行定价，违反了相关规定，被告坚决抵制。请求人民法院依法驳回原告的无理诉求。 经审理查明，被告覃炳能和被告陈默系夫妻关系。2008年11月26日，东兰县人民政府批复同意东兰县供销合作社联合社对县土产公司大院进行危房改造重建。2008年12月11日，东兰县供销社决定由东兰县供销合作社资产管理有限公司组建东兰县盛农投资有限公司，与东兰县供销合作社资产管理有限公司合作开发供销社土产大院。2009年3月16日，东兰县供销社资产管理有限公司与东兰县盛农投资有限公司签订《土产大院改造重建合作开发协议书》，由东兰县供销社资产管理有限公司负责落实项目建设用地等，由东兰县盛农投资有限公司负责筹集建设资金和项目的具体实施等。2009年6月20日东兰县发展和改革局批复同意核准东兰县供销社集资房建设项目。之后，土产大院改造重建项目按计划实施。2013年5月18日，东兰县供销社资产管理有限公司与原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，选聘原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司为供销社大院小区前期物业管理服务企业，委托管理期限自2013年6月1日起至本小区业委会成立之日，约定管理服务费5#、6#楼按建筑面积每月每平方米0.5元，1#、2#、3#楼按建筑面积每月每平方米0.6元，每次交纳费用时间为当月份10前，2014年4月13日被告覃炳能与原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司签订《供销社大院小区房屋装修管理服务协议书》和《供销社大院小区物业管理服务协议》，《供销社大院小区物业管理服务协议》约定物业管理费多层住宅房屋按0.5元／㎡?月收取，高层住宅房屋按照0.6元／㎡?月收取，物业管理服务实行先交费后服务的原则，业主入住时应一次性缴纳一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳（每次交纳费用时间：每月1日至10日前），不按约定和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2015年10月13日，原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司申请备案登记物业服务费收费标准，东兰县物价局于2015年12月3日批复由物业公司和业主自行协商，实行市场调节价。之后，原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司连续给供销社小区提供物业管理服务。2019年6月1日供销社小区业委会成立，与原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司签订物业服区合同，继续选聘原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司为供销社小区提供物业管理服务，委托管理期限为五年，自2019年6月1日至2024年5月31日止，收费标准同前述。2014年3月19日和2016年1月28日被告覃炳能向原告交纳两年物业管理费共2176元（每年1088元），至今尚欠原告物业管理费3989.33元，违约金10580.89元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。被告覃炳能与原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司签订《供销社大院小区物业管理服务协议》没有无效合同的情形，是双方真实意思表示，属有效合同，应受法律保护。协议签订后，被告也已自愿交纳两年的物业管理费，说明被告对供销社大院小区物业管理服务协议没有异议，被告应当按照协议约定履行自己的义务。按照协议约定，业主入住时应一次性缴纳一年的物业管理费，不按约定和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告请求被告交清尚欠的物业管理费和逾期违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告提供不出供销社小区业委会未成立或成立不合法的依据，其辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告覃炳能、陈默尚欠原告广西东兰县亿嘉物业服务有限公司物业管理费3898.69元、违约金10580.89元,共计人民币14479.58元，限于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费162元，减半收取81元,由被告覃炳能、陈默负担。 本判决为终审判决。 审判员 黄 高 二〇二〇年六月十二日 书记员 班步华