文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0240民初1554号原告：重庆天尧物业管理有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道城东路165号7楼，统一社会信用代码91500240593687521W。法定代表人：周平川，该公司经理。委托诉讼代理人：陈淑华，女，该公司职工。被告：罗继荣，男，1968年8月25日出生，住重庆市石柱土家族自治县。原告重庆天尧物业管理有限公司（以下简称天尧物业）与被告罗继荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告重庆天尧物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈淑华，被告罗继荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天尧物业向本院提出诉讼请求：被告支付欠付2017年4月30日至2019年11月9日的物业管理费3454.00元（99.99㎡×1.25元×30个月零11天）、从2015年2月24日至2019年11月9日的公摊费855.00元、违约金4964.00元（从逾期之日按每天3‰收取），合计欠费9255.00元。事实及理由：原告与石柱县天尧7号业主委员会于2017年11月3日签订《天尧7号物业管理费服务协议》，约定：石柱天尧7号业主委员会按年度交纳物业管理费（其中住宅面积每月1.25元/㎡，商铺按建筑面积每月4.50元/㎡），公摊水电费15.00元/月，二次供水费1.00元/吨。如石柱天尧7号业主委员会一方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求石柱天尧7号业主委员会一方不交并从逾期之日起每天按所欠费用的3‰收取违约金。被告作为天尧7号的商业用房的业主所欠费用合计9255.00元。罗继荣辩称，原告提供物业管理费服务属实，但对于其诉讼请求有异议，一是《天尧7号物业管理费服务协议》未经业主知晓，协议无效；二是原告提供的物业管理服务在安保、绿化、消防等方面存在瑕疵，被告自己的车子进入不了车库，车子被盗，房屋漏水，楼上的窗户落下等，应当扣减相应的物业管理服务费；三是相邻小区望江豪庭的建筑工人经常到天尧7号小区公共厕所用水、用电，公摊水电费不应收取；四是全体小区业主共同共有的采光道被原告私自搭建后对外出租，原告收取的租金应抵扣相应的物管费；五是原告撤场之前应恢复损坏的门禁系统、喷泉系统。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买了石柱县豪轩房地产开发有限公司开发的石柱县某处的房屋（建筑面积为90.99㎡）。石柱县豪轩房地产开发有限公司与天尧物业签订了《前期物业管理委托合同书》，约定石柱县豪轩房地产开发有限公司委托天尧物业对该小区进行前期物业管理，住宅物业管理费为每月1.25元/㎡，公摊水电据实计算，管理期限为2014年4月1日至2016年3月31日。《前期物业管理委托合同书》到期后，2017年11月3日石柱天尧7号业主委员会与天尧物业签订了《天尧7号物业管理服务协议》，且约定了天尧物业管理服务的内容、质量及收费标准，其中住宅按建筑面积每月1.25元/㎡交纳物业服务管理费，公摊费15.00元/月，二次供水费1.00元/吨。物业服务的期限为2017年11月10日至2019年11月9日。如业主委员会一方不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用，原告有权向业主从逾期之日起每天按所欠费用3‰收取滞纳金。在《前期物业管理委托合同书》到期后至《天尧7号物业管理服务协议》签订前，天尧物业一直从事该小区的物业管理服务。被告从2017年5月1日至2019年11月9日一直未向原告缴纳物业管理费，从2015年3月1日起未交纳公摊费。周平川（系原告的法定代表人）以个人名义与姚胜琼签订《商铺租赁合同》，约定：周平川将其拥有的位置在天尧7号项目商铺出租（无具体的楼号、建筑面积8㎡）给姚胜琼使用，租金为每年6000.00元，租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日。天尧7号小区多家业主反映房屋质量问题（漏雨、窗户脱落）等情况。天尧7号小区业主全部实行了二次供水，小区内增设了二次供水设备是由开发商调试安装好后移交给物业管理公司，原告将每月的公摊水电费公示在相关公告栏中。本院认为，关于合同效力问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第一款第（二）项规定，业主委员会有代表业主与业主大会选聘物业服务企业签订物业服务合同。被告辩称其不知晓《天尧7号物业管理费服务协议》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽然原天尧7号业主委员现已被撤销，但并不影响《天尧7号物业管理费服务协议》的效力。即使原天尧7号业主委员成立程序有瑕疵，业主大会或者业主委员会作出决定的行为是一种决议行为，该行为与依据该决定而订立合同的行为是不同的民事法律行为，业主大会或者业主委员会的决定被人民法院撤销的，其依据该决定与作为相对人的物业服务企业签订的物业服务合同效力不受影响。综上《天尧7号物业管理费服务协议》合法有效。关于物业服务瑕疵问题。本案中，原告在一定程度上认可服务上存在瑕疵，但辩称责任不在公司。关于绿化、消防道的问题，原告积极作为进行过清理，但有些业主仍然乱停乱放，原告没有强制拆除权。关于停车问题，被告辩称自己的车不能停放，小区的车位和业主比例未能达到1：1，被告无法停车属于客观原因，但原告无权租赁产权属于开发商的车位，原告收取的车位管理费系服务性费用而非租金，租金应由车位产权人收取，被告不能以此为理由拒交物管费。关于房屋质量问题，原告应协调开发商进行维修，但是维修主要责任不在原告。关于安保问题，门禁系统的确存在隐患，小区业主物品被盗的侵权人并非原告。物业服务具有持续性特征，物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵。根据权利义务对等原则，人民法院可以根据物业服务企业提供服务的瑕疵情况酌情调减物业费，本院酌情减少20%的物业费。虽然原告诉请的2017年5月至2017年10月期间，被告不受《天尧7号物业管理费服务协议》约束，但原告事实上提供了物业服务，被告仍应支付物业管理费，故被告从2017年5月1日至2019年11月9日交纳的物业费为2757.05元（1.25元/㎡/月×90.99㎡×30个月零9天×80%＝2757.05元）。关于公摊费的问题。业主不得以自己未实际享有公共部分的权利而拒缴公摊费用。物业公司为了保证小区公共设施正常运转，需要实际支出公摊费。虽然望江豪庭的建筑工人使用了小区公共厕所增加了相关公摊水电费，但《天尧7号物业管理费服务协议》中约定公摊费固定每月15.00元/月，即原告实际支出的公摊水电费增加或减少与被告每月应交纳的公摊费没有必然关系，且原告在公告公示栏张贴了公摊水电费明细，故被告应交纳公摊水电费。虽然原告诉请的2017年5月至2017年10月期间，被告不受《天尧7号物业管理费服务协议》约束，但原告事实上提供了物业服务，被告仍应缴纳相关公摊水电费。原告提出2015年2月24日被告未交纳公摊费，被告并未辩称诉讼时效的抗辩，本院不宜主动适用诉讼时效的规定，被告仍应缴纳相关公摊费、二次供水费。从2015年3月1日至2019年11月9日的公摊费844.50元（15.00元/月×56个月零9天），本院予以支持。关于违约金的问题。前期物业服务合同的权利义务终止后，业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业而由原物业服务企业继续提供服务的，物业费标准可按前期物业服务合同确定，但前期物业服务合同中的违约金条款不再适用，违约责任按照相关法律规定处理。本案中，原告请求的时间段中有一段期间即2017年8月至2017年10月期间的违约金不再适用前面的条款即按约定的违约天数3‰计算违约金，经本院释明向原告释明违约金过高后，本院酌定违约金为所欠物管费金额之20%，即违约金为551.41元（2757.05元×20%＝504.96元），超出部分，本院不予支持。关于小区业主提到原告私自出租业主共有部分，因商品房租赁合同上未加盖原告印章，故出租行为并不能认定是原告行为，考虑到原告对于出租行为管理瑕疵，已在物业管理费服务中予以相应扣减。关于恢复相关门禁、喷泉系统、恢复质量问题，小区业主可以通过正当程序向相关部分启用大修基金进行完善。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗继荣于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天尧物业管理有限公司从2017年5月1日至2019年11月9日的物业管理费2757.05元、2015年3月1日至2019年11月9日公摊费844.50元、违约金551.41元、以上合计4152.96元；二、驳回原告重庆天尧物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告重庆天尧物业管理有限公司负担13.00元、被告罗继荣负担12.00元。本判决为终审判决。审判员 刘 玲二〇二〇年六月二十八日书记员 陈燕秋