文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初1598号原告：周华标，男，1979年12月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张萧，重庆九言律师事务所律师。被告：王全，男，1967年3月19日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。被告：王熙，男，1973年12月12日出生，汉族，无固定职业，住重庆市云阳县。第三人：重庆梦工场商业管理顾问有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城北路92号附267号，统一社会信用代码91500105091224842L。法定代表人：龚和财，重庆梦工场商业管理顾问有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈立娟，重庆梦工场商业管理顾问有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张邦英，重庆梦工场商业管理顾问有限公司员工，住重庆市云阳县。原告周华标与被告王全、王熙、第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告周华标及委托诉讼代理人张萧，被告王熙，第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司委托诉讼代理人张邦英到庭参加诉讼。被告王全经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因新冠疫情防控，扣除审理期限2个月。本案现已审理终结。周华标向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告周华标与被告王全及第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司于2019年6月17日签订的《重庆市房地产买卖居间合同》中原被告之间的房屋买卖合同关系；二、判令二被告立即退还原告定金200000元；三、判令二被告立即向原告支付违约金494000元；四、本案诉讼费、保全费、保全担保费由二被告承担。事实和理由：2019年6月17日，原告与二被告在第三人的居间下签订了《重庆市房地产买卖居间合同》，约定被告王全将其所有的位于重庆市沙坪坝区XX号房屋出售给原告，房屋总成交2470000元，以按揭贷款方式购房。合同签订后，原告如约向被告方支付定金200000元。按揭贷款审批通过后，原告和第三人多次要求二被告解除涉案房屋抵押，并配合原告完成过户登记，但因被告王全在外地，一直拖延没有办理。后原告与二被告签订补充协议，约定二被告于2019年12月31日前将该房屋过户至原告名下，否则将承担主合同20%的违约责任，并全额退还定金。补充协议签订后，二被告仍然怠于履行义务，原告多次催促其履行义务，并于2019年12月27日以书面形式向二被告邮寄了《通知书》，以提醒二被告抓紧履行义务。但时至今日，二被告仍未将涉案房屋过户到原告名下，已经构成根本违约。根据合同约定，原告有权解除合同，原告已于2020年1月1日向二被告邮寄了书面的《解除通知书》，并要求退还定金、支付违约金。王全未作答辩。王熙辩称，不同意解除合同。原告没有支付定金200000元给王全，违反居间合同4.1条。原告没有按约定于过户之前支付650000给被告王全，违反居间合同4.2.2条。合同签订合同后，我本人积极配合，包括将一把房屋钥匙交给原告，协助原告办理贷款手续，代理王全办理涉案房屋解压事宜。补充协议上王全没有签字，其不知道协议内容。如果原告愿意继续履行合同，我将积极配合，如果原告不愿意继续履行合同，我不同意退还定金及支付违约金。王全只委托我签订《重庆房地产买卖居间合同》，其他事项我都没有代理权限。重庆梦工场商业管理顾问有限公司陈述，三方于2019年6月17日签订《重庆房地产买卖居间合同》属实，被告王熙以王全代理人身份在合同上签字，并代王全进行了签名。在协助原告办理贷款时，王全本人在《重庆房地产买卖居间合同》及收款收据上补签了名字。整个合同履行期间，王全本人仅此出现了这一次。预约还款需要王全本人签字，但王全一直没有回来。我公司催促过二被告及时预约还款，但他们一直没有告知我们预约还款解押的结果。直到2019年12月27日，王熙才告知已经预约好于2020年1月13日-16日还款。经审理查明，2019年6月17日，被告王熙以被告王全（卖方）代理人名义与原告周华标（买方）、第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司（经纪方）签订《重庆房地产买卖居间合同》。合同约定，卖方将其坐落于重庆市沙坪坝区XX房屋出售给买方。该房屋物业名称为XX，建筑面积为166.14平方米，套内面积159.73平方米。房屋总成交价2470000元。买卖双方均知晓该房屋尚处于抵押状态中，抵押权人为招商银行，抵押金额为750000元，并同意在此状态下完成交易。买卖双方协商一致，由买方以首付款帮卖方解押，卖方承诺专款专用，因此产生的一切责任和损失由买卖双方自行承担，责任和损失包括但不限于交房逾期责任、定金损失、解押首付款损失、房屋滞纳金、服务费及办理交易过程中产生的各种税费损失等。买方向卖方支付购房定金200000元，该购房定金为总房款的一部分。剩余房款以商业贷款方式支付。买卖双方约定于2019年6月30日前签订银行按揭贷款合同，买方的贷款申请金额暂定为1620000元，最终金额以银行审核为准。房屋尾款由贷款银行审批通过后的金额在办理完抵押登记后直接发放卖方，即视同买方支付。买方在卖方解押前向卖方支付房款650000元，用于卖方解押。若银行审批贷款金额小于买方申请的贷款金额，买方应在产权过户时将差额部分作为首付款以现金形式支付给卖方。买卖双方同意于卖方解押完毕且买方按揭审批通过三个工作日内办理房屋过户（房屋权属转移登记）手续，买卖双方应提前备妥所需材料。本合同未尽事宜，可按补充条款的形式作为合同附件。三方因履行本合同而签署的补充合同及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。补充条款内容如下：（1）卖方产权尚在银行抵押中，双方协商用买方首付款为卖方解押，过户税费、契税由卖方自行支付，个税由卖方支付。买方另支付8000元高评及流水等费用。（2）卖方产权人未到场签字，由王熙代签，王熙所有签字均经王全同意并认可，与产权人签字具有同等法律效力。（3）交房前该物业水电物管费由卖方自行结清。（4）买方可指定按揭过户产权人。合同签订当天，原告向被告王熙支付定金100000元。王熙于该日向原告出具收款收据一份。2019年7月8日，原告、第三人的工作人员及被告王全、王熙一起到上海浦东发展银行股份有限公司重庆分公司办理原告的按揭贷款手续。原告于当日向王熙转账100000元。被告王全向原告出具收款收据一份，载明收到原告支付的购买涉案物业的定金100000元。被告王全于该日在重庆房地产买卖居间合同及2019年6月17日的收款收据上补签了名字。2019年8月13日，周华标与上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行签订个人购房担保借款合同，约定周华标贷款1620000元，贷款期限为29年；载明本合同贷款资金支付的借款人交易对象为王全，卡号为XX，开户银行为XX。由于被告未及时向抵押银行预约还款，原告及第三人催告未果后，原告周华标、被告王熙及第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司于2019年11月8日签订补充协议。协议载明：卖方为王全、王熙，买方为周华标。卖方必须在2019年12月31日前将物业正常过户到买方名下，如到期未履行，按卖方违约处理，卖方需按照主合同违约责任支付买方房价20%的违约金，且全额退还定金。原告周华标、被告王熙在补充协议上签了名，第三人在补充协议上加盖了公章。被告王全未在补充协议上签字。2019年11月27日，原告周华标通过中国邮政EMS分别向被告王全、王熙邮寄了《通知书》，主要内容是催促被告王全、王熙履行补充协议，并告知若未在2019年12月31日前完成过户手续，原告周华标主张解除合同，要求二被告退还定金200000元，承担房屋总成交价20%的违约金，但2份EMS邮件均被退回。同日，原告周华标通过彩信方式，分别向王全（手机号码XX）、王熙（手机号码XX）发送了《通知书》。彩信发送后，王熙回复已经预约2020年1月13-16日还款，具体时间银行届时通知。2020年1月1日，原告周华标通过中国邮政EMS分别向被告王全、王熙邮寄了《解除通知书》，主要内容为解除《重庆市房地产买卖居间合同》中原被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告退还定金、支付违约金，但该2份EMS邮件被退回。同日，原告通过彩信向王熙（手机号码XX）、王全（手机号码XX）发送了解除通知书。上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告举示的《重庆房地产买卖居间合同》、定金收据、补充协议、《通知书》、《解除通知书》、交寄单收据、EMS中国邮政物流速递单，第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司举示的浦发银行《个人购房担保借款合同》等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，被告王熙在没有王全书面委托授权的情况下，以被告王全代理人身份与原告周华标、第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司于2019年6月17日签订《重庆房地产买卖居间合同》，后被告王全在《重庆房地产买卖居间合同》及收款收据上补签名字，应当视为对王熙代理行为的追认，《重庆房地产买卖居间合同》中卖方的权利与义务由王全享有和承受。虽然原告将购买房屋的定金200000元支付给了被告王熙，但被告王全分别在两份收款收据上签名认可收到该款项，应当认定原告按照合同约定支付了定金。合同签订后，原被告及第三人相互配合完成了原告按揭贷款所需的手续，原告最终于2019年8月13日与按揭贷款银行即上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行签订了个人购房担保借款合同。按照流程，被告应当及时预约抵押银行，以便付清抵押款，解除抵押，办理过户。但被告并未及时预约银行，最终原告、被告王熙及第三人于2019年11月8日签订了补充协议，对过户时间进行了明确的约定。虽然王全并未在补充协议上签字，但是从其对王熙签订合同、出具收款收据进行补签名字的追认行为来看，王熙应为被告王全整个房屋买卖合同履行过程的代理人，且被告王全在整个过程中只出现过一次，原告有理由相信王熙有权代表王全在补充协议上签字，王熙在补充协议上签字的行为构成表见代理。补充协议对王全具有法律约束力，其应当按照约定履行自己的义务。既然被告于2019年11月8日签订的补充协议中约定于2019年12月31日前过户至原告名下，其应当及时预约还款，以便保证约定过户义务能够完成。但从审理查明来看，被告直到2019年12月27日才告知了原告预约还款的时间为2020年1月13日-16日。虽然被告辩称其未及时预约还款是因为原告没有将解押款650000元打给他，但其之后预约还款时，也没有收其所述的650000元解押款，可见，原告是否将这650000元打给被告，并不是阻碍被告预约抵押还款的因素。被告未按照补充协议约定于2019年12月31日前将该物业正常过户至原告名下，已经违约，原告有权解除合同，要求被告应当承担违约责任并全额退还定金。原告虽然向二被告邮寄的解除合同的通知书被退回，但是其于2020年1月1日通过彩信已经将解除合同的通知书发给了二被告，即其解除合同的意思表示已经于当日到达二被告，买卖双方之间的房屋买卖合同关系于当日解除。关于违约金是否需要调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，重庆房地产买卖居间合同及补充协议均约定，违约金为合同成交价的20%即494000元。虽然被告王全没有在2019年12月31日前将房屋过户至原告名下构成违约，但是原告作为一个完全民事行为能力的人，应当认识到房屋过户何时能够完成，涉案房屋的抵押银行是一个重要影响因素，且并非原告与被告能够掌控。比如，《重庆房地产居间买卖合同》中约定，买卖双方定于2019年6月30日前签订银行按揭贷款合同，而实际上按揭贷款合同的签订时间为2019年8月13日。因此，涉案房屋未能在2019年12月31日前过户，原告也存在一定的过失。同时，原告并未举证证明其实际损失的大小，就其请求的违约金数额是否在合理范围内其应承担举证不能的法律责任。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，若要求被告按照合同约定承担房屋成交价20%的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意。故本院对原告主张的违约金酌情调减为247000元，即被告应支付原告违约金247000元，对于超出部分本院不予支持。鉴于合同已经解除，原告交纳的定金200000元，被告王全应当予以退还。关于原告主张的保全担保费，双方在合同中并无约定，且原告也未举示相关证据予以证明，故本院对原告的该项请求不予支持。鉴于王熙系代理人，其行为的法律后果应当由被告王全承担。原告要求王熙退还定金及支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。被告王全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证及辩论等权利，应当承担由此带来的不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周华标、被告王全及第三人重庆梦工场商业管理顾问有限公司于2019年6月17日签订的《重庆市房地产买卖居间合同》中原告周华标和被告王全之间的房屋买卖合同关系于2020年1月1日解除；二、由被告王全于本判决生效后十日内返还原告周华标定金200000元；三、由被告王全于本判决生效后十日内支付原告周华标违约金247000元；三、驳回原告周华标其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26560元，减半收取计13280元，保全费3990元，共计17270元，被告王全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 田利辉二〇二〇年六月二日法官助理 田 昆书 记 员 朱 芮