四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终525号 上诉人（原审被告）：陶盛斌，男，1968年7月20日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：谭世勇，四川衡平律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陶盛蓉，女，1965年1月22日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：刘驰，四川中星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭晓艳，四川中星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘艳丽，女，1972年11月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：徐倩，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈永明，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都新开元城市建设投资有限公司。住所地：成都市青白江区同济大道80号3栋2层、3层。 法定代表人：周斌，董事长。 委托诉讼代理人：唐远雨，四川达和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯红兵，四川达和律师事务所律师。 上诉人陶盛蓉、陶盛斌因与被上诉人刘艳丽、成都新开元城市建设投资有限公司（以下简称“新开元公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 陶盛蓉、陶盛斌上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回刘艳丽、新开元公司的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由刘艳丽、新开元公司负担。 事实与理由：一、陶盛蓉、陶盛斌是本案合法承租人，持有租赁合同并依约交纳租金，是获得最终补偿的唯一权利人。二、一审没有根据时间点准确地判断陶盛蓉、陶盛斌和刘艳丽、新开元公司之间的租赁关系系认定事实不清。在对应的时间点，刘艳丽不是获得补偿款的适格主体，无权获得相应补偿，其请求应当予以驳回。三、一审对案涉补偿金额的认定存在错误。本案中，无论最终有权获得补偿的主体系刘艳丽还是陶盛蓉、陶盛斌，均未与新开元公司或瀚宇公司签订过补偿协议或对补偿金额进行过确认，一审以有重大争议、未经核实的证据计算出相应金额进行认定明显欠妥。四、一审审理程序存在违法之处。2019年10月18日，新开元公司当庭提交了新证据，陶盛蓉、陶盛斌的代理人立即要求新的举证和答辩期，然一审拒绝了陶盛蓉、陶盛斌的合法要求，剥夺了陶盛蓉、陶盛斌的合法诉权。 刘艳丽发表答辩意见称，一、一审适用法律正确，查明案件事实清楚；二、针对补偿金额的认定正确；三、一审程序合法。新开元公司所举示证据是由刘艳丽向一审法院申请调取，证据内容是涉案商铺的实际补偿费用赔偿的标准，且该数额新开元公司早在一审开庭前已告知了刘艳丽以及陶盛蓉、陶盛斌。 新开元公司发表答辩意见称，新开元公司对一审法院查明的案件事实没有异议，认可一审判决结果。 刘艳丽向一审法院起诉请求：1．确认位于成都市青白江区的房屋装修补偿、搬迁安置补偿和人员安置补偿等安置补偿款265000元归刘艳丽所有；2．陶盛斌、陶盛蓉承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼过程中，刘艳丽变更其第1项诉讼请求中的金额为261843元，并增加1项诉讼请求，即请求新开元公司在领取涉案房屋相关安置补偿款项后向刘艳丽支付涉案装修补偿、拆迁补偿、人员安置补偿等各项安置补偿费用共计261843元。 新开元公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除新开元公司与陶盛斌于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》；2．刘艳丽和陶盛斌、陶盛蓉将成都市青白江区腾退给新开元公司。一审诉讼过程中，新开元公司自愿放弃其第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2010年起，陶盛斌、陶盛蓉与新开元公司建立房屋租赁合同关系，由陶盛斌、陶盛蓉承租新开元公司所有的成都市青白江区，双方先后签订了多份书面合同。在此期间的2017年12月26日，陶盛蓉、陶盛斌与新开元公司签订《房屋租赁合同》，约定房屋租期为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，房屋用途为百货，房屋月租金为65元／平方米，年租金为46800元，陶盛蓉、陶盛斌按半年交纳租金；租赁期间，陶盛蓉、陶盛斌如欲将房屋转让给第三人使用，必须征得新开元公司同意，如私自转让，新开元公司有权解除合同，收回出租房屋，追究违约责任；租赁期间，如新开元公司确需收回房屋，必须提前一个月书面通知；房屋如因不可抗力、自然灾害导致毁损，政府规划需要拆迁的，合同则自然终止，互不承担责任。陶盛斌、陶盛蓉承租该商铺后，对商铺进行了装饰装修，用于经营服装销售，并依约交纳租金至2019年12月31日。 2018年5月2日，陶盛蓉、陶盛斌未征得新开元公司同意，将涉案商铺交给刘艳丽使用。陶盛蓉与刘艳丽分别作为甲、乙方签订《合作协议》，约定自2018年5月8日至2020年12月31日期间，甲方提供该商铺给乙方使用，由乙方全面经营；乙方每年支付甲方156000元，按半年支付，每期分红78000元；合作期内，乙方使用场地内所用的水费、电费、清运费及与经营有关的所有费用由乙方承担，乙方在一切经营活动中的债务及连带责任与甲方无关；甲方不干涉乙方在该场地的正常经营活动，并保证乙方能够正常使用该房屋进行正常营业；在合作期内，如遇不可抗拒力量（地震、水灾、火灾、政府行为等），合同自然终止，双方不承担责任，甲方不予以任何赔偿，但分红按实际使用场地时间计算。协议签订后，刘艳丽在原有装修基础被全部拆迁的情况下，于2018年5月至7月期间花费20多万元对涉案商铺进行了重新装修以用于经营手机销售，并依约向陶盛蓉、陶盛斌支付“分红”款项至2019年11月30日。 2019年1月8日，成都市瀚宇投资有限公司（以下简称“瀚宇公司”）发出《房屋模拟搬迁公告》，载明经成都市青白江区人民政府同意，拟于2019年1月8日至4月30日对包括涉案商铺在内的成都市青白江区老工业基地棚户区改造项目七-2标段进行模拟搬迁；模拟搬迁签约期限届满时，签订模拟搬迁补偿安置合同户数达到该区域总户数100%的，模拟搬迁补偿安置合同生效，未达到该区域总户数100%的，终止模拟搬迁。新开元公司接到瀚宇公司的模拟搬迁通知后，于2019年1月18日向涉案商铺经营者发出《告知函》，载明：“按照区政府相关工作部署，我公司名下青江××路××号商铺已纳入我区棚改范畴，现请你方做好搬迁准备”。刘艳丽所聘请的员工杨尚文在商铺内签收了该份函件，此后刘艳丽将相关情况转告给陶盛蓉、陶盛斌。 经成都佳和房地产咨询评估有限公司评估，涉案商铺的装修价值为141040元。瀚宇公司于2019年9月11日向一审法院出具《关于青江××路××号房屋有关情况的说明》，核实涉案商铺有空调4台、宽带1台、座机1部并核定停产停业7人、搬家车数7车，合计赔偿120803元。对于瀚宇公司核实的房屋附属设施，刘艳丽均主张为其所添置，陶盛蓉、陶盛斌表示不清楚。 一审另查明，刘艳丽现已腾退涉案商铺。 一审法院认为，陶盛蓉、陶盛斌分别与刘艳丽、新开元公司签订的《合作协议》《房屋租赁契约》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《合作协议》的约定，陶盛蓉、陶盛斌将涉案商铺交给刘艳丽使用，由刘艳丽在固定时间向陶盛蓉、陶盛斌支付固定数额的款项，陶盛蓉、陶盛斌并不参与刘艳丽对涉案商铺的经营管理，双方系房屋租赁合同关系。而陶盛蓉、陶盛斌未经新开元公司同意将涉案商铺转租给刘艳丽，且没有证据表明新开元公司知道或应当知道陶盛蓉、陶盛斌的转租行为，根据双方约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，新开元公司有权解除合同。而且涉案商铺即将被拆迁，新开元公司与陶盛蓉、陶盛斌之间的房屋租赁合同已丧失继续履行的条件。故新开元公司主张解除与陶盛斌于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。刘艳丽承租后，对涉案商铺进行了重新装修，成为涉案商铺的实际经营者。而陶盛蓉、陶盛斌在该商铺中的原有装修基础已被拆除，未对商铺进行直接占有和实际经营。现商铺即将被拆迁，刘艳丽作为现有装修的投入者和商铺的实际经营者，要求新开元公司在领取涉案房屋相关安置补偿款项后向其支付涉案装修补偿、拆迁补偿、人员安置补偿等各项安置补偿费用共计261843元的诉请，一审法院予以支持。新开元公司目前尚未领取到该笔款项，依据货币作为种类物“占有即所有”的原则，刘艳丽要求确认安置补偿款261843元归其所有的诉请不能成立，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决：一、解除新开元公司与陶盛斌于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》；二、新开元公司在收到成都市青白江区相关拆迁安置补偿款项后十五日内向刘艳丽支付装修补偿款、拆迁安置补偿款等共计261843元；三、驳回刘艳丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2688元，由刘艳丽负担688元，陶盛蓉、陶盛斌负担2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，新开元公司无新证据提交。陶盛蓉、陶盛斌提交以下证据：陶盛蓉于2019年10月18日发送给刘艳丽的解除合作协议短信及刘艳丽的回复。拟证明：因刘艳丽违约，陶盛蓉已经解除与其签订的合作协议，刘艳丽也已经同意解除。合同因刘艳丽的原因解除，按照双方合作协议的约定，房屋内不可拆除部分的装修属于陶盛蓉所有，陶盛蓉不给予其任何补偿或者赔偿。即使新开元公司给予陶盛蓉、陶盛斌一定拆迁补偿，也属于陶盛蓉、陶盛斌所有，与刘艳丽无关。 刘艳丽发表质证意见称，短信证据系陶盛蓉、陶盛斌在一审最后一次庭审法庭辩论之后提交的。 新开元公司发表质证意见称，短信证据已经过了法律规定的举证期限，不应作为新证据在二审中重新质证。 刘艳丽提交以下证据：《情况说明、房屋移交单》。拟证明：案涉房屋为刘艳丽占有，系刘艳丽将案涉房屋交还给新开元公司。 陶盛蓉、陶盛斌发表质证意见称，因无法核实该证据真实性，故对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。 新开元公司发表质证意见称，对该证据不持异议，案涉房屋确实系刘艳丽交还给新开元公司。 对上述证据，本院认为，一、对短信截图的真实性、合法性予以认可，对该证据的关联性和证明力，在本院认为部分予以论述。二、对《情况说明、房屋移交单》的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院二审另查明，一、对新开元公司主张解除其与陶盛斌、陶盛蓉租赁合同的依据，新开元公司于2019年10月18日庭审中陈述“一开始解除是基于棚改拆迁，当时我们也不清楚原被告之间的关系，有原告的存在，我们依据合同第七、九条解除。最后法院查清存在私自转租行为，那么也符合第六条违约情况。”； 二、陶盛蓉与刘艳丽签订的《合作协议》第四条第1款约定“乙方在合作期内有权使用甲方营业执照，税务登记证且必须合法经营，遵守国家有关政策法规、法令，照章纳税。在不改变甲方是原房东唯一承租人的情况下，乙方可以根据需要变更经营法人，但必须签补充协议，认定新法人作为乙方与甲方关系，否则无效。在以上条件下，乙方可以根据需要变更法人。”，第2款约定“由乙方独立经营，乙方在一切经营活动中的债务及连带责任与甲方无关。”，第3款“甲方不干涉乙方在该场地的正常经营活动，并保证乙方能够正常使用该房屋进行正常营业，否则由甲方承担因此而造成的乙方损失。”。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于新开元公司与陶盛斌于2017年12月26日签订《房屋租赁合同》的解除问题。新开元公司主张因棚改拆迁和陶盛蓉、陶盛斌非法转租事实的存在，其得基于合同约定享有解除权。对此，本院认为，认定陶盛蓉、陶盛斌是否存在非法转租案涉房屋给刘艳丽的行为，应明晰陶盛蓉、陶盛斌是否与刘艳丽之间建立租赁关系。根据陶盛蓉与刘艳丽签订的《合作协议》，首先，陶盛蓉、陶盛斌的主要合同义务系将案涉房屋提供给刘艳丽进行经营；其次，协议第四条第2款约定“由乙方独立经营，乙方在一切经营活动中的债务及连带责任与甲方无关。”，第3款“甲方不干涉乙方在该场地的正常经营活动，并保证乙方能够正常使用该房屋进行正常营业，否则由甲方承担因此而造成的乙方损失。”，陶盛蓉、陶盛斌并不参与刘艳丽基于案涉房屋的经营活动；最后，协议还约定刘艳丽应按照半年付的支付周期，向陶盛蓉、陶盛斌支付固定分红。综合上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，虽陶盛蓉与刘艳丽所签协议名为《合作协议》，然该协议实质应属租赁性质。至于陶盛蓉、陶盛斌称其向刘艳丽提供营业执照，以此证明双方为合作关系，本院认为，该义务并非案涉协议主要合同义务，不足以改变该协议的租赁合同性质，故对陶盛蓉、陶盛斌的该项主张不予认可。 对陶盛蓉、陶盛斌是否构成非法转租的问题，根据《房屋租赁合同》第六条第二款约定“租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三人使用，必须征得甲方的同意。取得使用权的第三人即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；如乙方私自转让，甲方有权解除合同，收回出租房屋，追究乙方的违约责任。”，本案中，陶盛蓉、陶盛斌并未提供证据证明其将转租案涉房屋给刘艳丽的事实告知给新开元公司并征得其同意，也无证据证明新开元公司在一审主张解除该租赁合同前即已知晓陶盛蓉、陶盛斌的转租行为且未在六个月内提出异议。同时新开元公司向案涉商铺经营者发出的《告知函》虽系刘艳丽所聘员工签收，但并不能以此证明新开元公司在此时间点知晓案涉商铺实际经营者为刘艳丽。故对陶盛蓉、陶盛斌主张其不构成非法转租，本院不予支持。 另，因案涉商铺面临拆迁，且新开元公司和刘艳丽均认可刘艳丽已将案涉房屋腾退返还给新开元公司，根据《房屋租赁合同》第九条“房屋如因不可抗力，自然灾害导致毁损，政府规划需要拆迁的，本合同则自然终止，互不承担责任。”，新开元公司主张其与陶盛斌所签订的租赁合同解除有事实及法律依据。故一审法院对新开元公司主张解除其与陶盛斌于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》予以支持并无不当，本院予以维持。 二、对装修补偿、人员安置等各项安置补偿费用的具体数额问题，新开元公司在一审中陈述对支付补偿款的金额为261843元无异议，本院对此予以确认。关于新开元公司在领取案涉房屋拆迁补偿款后，应向何主体支付相应装修补偿、人员安置等各项安置补偿费用的问题。本院认为，拆除房屋的行为系将房屋归于消灭的行为，具有独立存在的价值，其影响除及于房屋本身，还及于房屋消灭时波及范围中的权益。房屋实际经营使用人因房屋在租赁期内被拆除导致其前期装饰装修投入无法在后续租期内得到回收，也会因房屋的拆除产生搬迁、人员安置等一系列支出。为弥补房屋实际经营使用人的上述损失，根据公平原则，新开元公司应将装饰装修、人员安置等补偿费用支付给装修费用的实际支出人以及搬迁、人员安置的实际实施人。本案中，陶盛蓉认可对案涉房屋在搬迁安置、人员安置过程中无投入，案涉房屋的实际占有使用人为刘艳丽，同时，陶盛蓉、陶盛斌认可案涉房屋存在拆除原始装修后，刘艳丽重新装修的事实，且无证据证明装修补偿款系给予陶盛蓉、陶盛斌的装修支付，加之陶盛蓉、陶盛斌和刘艳丽并未在合同中对如房屋遇拆迁，相应补偿款的分配进行约定，一审基于此认定新开元公司向刘艳丽支付上述费用并无不当，本院予以维持。 对陶盛蓉、陶盛斌主张因其解除与刘艳丽的合作协议，故新开元公司在取得补偿款后不应向刘艳丽支付相应补偿费用。本院认为，陶盛蓉、陶盛斌无法证明刘艳丽存在根本违约，其得因刘艳丽的违约行为享有案涉合作协议的解除权，同时，本案补偿款的支付依据系基于弥补实际经营使用人因拆迁所导致的损失，陶盛蓉、陶盛斌无证据证明其系案涉房屋实际经营使用人，故对其上述主张，本院不予支持。陶盛蓉、陶盛斌认为，一审中新开元公司提交新证据后，一审未给予其新的举证和答辩期。对此，本院认为，一审对本案进行三次庭审，多次给予陶盛蓉、陶盛斌举证期和答辩期，且新开元公司于一审提交新证据后直至本院二审，陶盛蓉、陶盛斌的答辩及举证权利已得到了保障，故一审未因新开元公司提交新证据而另行给陶盛蓉、陶盛斌指定举证期和答辩期并不导致其权益受损；对其该上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，陶盛蓉、陶盛斌的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5376元，由陶盛蓉、陶盛斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年六月十五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 符 莎