福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终698号 上诉人（原审被告）邱进容，男，1973年4月17日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈必旺，福建南州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）陈清琴，女，1955年7月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：苏恺，福建簪华律师事务所律师。 上诉人邱进容因与被上诉人陈清琴房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初6928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人邱进容的委托诉讼代理人陈必旺、被上诉人陈清琴的委托诉讼代理人苏恺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邱进容上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、依法确认上诉人邱进容已按《房屋租赁合同》提前支付三季度房租317620元。三、依法确认陈清琴应退还占用6楼租金69020元。四、纠正一审错误判决邱进容多支付一个月又7天的房租50410元。事实及理由：一、一审关于租金数额的认定明显错误，将双方约定陈清琴留作自用的6楼应扣除每月2380元租金认定为每季度扣除2380元。实际每季度应付租金应认定为125000-2380×3＝117860元。陈清琴应当将之前多收的占用6楼的租金全部退回，即每季度应退回2380×2＝4760元，共计应退回租金69020元。二、一审法院关于认定邱进容拖欠三个季度的租金367860元及利息问题的认定违背事实。2018年10月31日邱进容转账给陈清琴，提前支付317620元租金，三个季度应缴交租金117860×3＝353580元，对抵上述陈清琴应退回占用六楼租金69020元，陈清琴反而还应支付给邱进容69020-35960元＝33060元。一审认定2018年10月31日邱进容转账给陈清琴317620元与本案租金无关是错误的。三、2019年10月15日晚邱进容已将讼争房钥匙交还陈清琴。一审认定双方于2019年11月22日才将讼争房屋交付陈清琴执掌错误，导致判决邱进容多支付一个月又7天的房租。 陈清琴答辩称：一、本案房屋每季度租金为122620元。双方签订《房屋租赁合同》后，在邱进容支付第一季度租金125000元后，经双方协商，六楼留给陈清琴自用，因此每季度租金变更为122620元。邱进容于2016年8月8日、8月9日分三笔汇入租金115480元，其余部分从2016年5月6日支付的125000元予以抵扣；原审陈清琴提供的聊天记录表明每季度租金为122620元双方已达成一致，陈清琴通过微信向邱进容催讨，邱进容也未表示任何异议，并且也按每季度122620元支付租金。另外，在双方民间借贷纠纷案中，因邱进容急需用钱在2017年5月3日将该季度（2017年6月5日-2017年9月4日）租金122620元转为借款，该案经一、二审判决现已生效。因此，原审法院认定房屋租金每季度为122620元符合事实。二、原审法院认定有关租金及利息问题符合事实及法律规定。邱进容至今仍拖欠陈清琴租金474131元及利息（包含2018年12月5日起至2019年9月4日止三个季度租金367860元以及利息，以及自2019年9月5日起至2019年11月22日止的租金106271元），另外还欠有陈清琴垫付的电梯维护费8400元、水电费3867.06元（包含电费、水费、垃圾处理费、污水处理费、违约金等）。以上水电相关费用系双方于2019年11月22日交接后，陈清琴才发现并垫付邱进容欠缴的水电相关费用。三、邱进容2018年10月31日支付的317620元，陈清琴在原审中已经表明该款项系用于支付2018年9月5日至2018年12月4日季度租金，以及邱进容向陈清琴借款的利息。该事实有双方2018年10月31日的微信聊天记录为证。陈清琴诉求的租金是从2018年12月5日起算，以上款项317620元确实与本案无关，原审法院认定完全正确。邱进容自2017年8月6日就开始多次拖欠租金，并未提前支付，每次拖欠的时间长达数月。2018年10月31日支付的317620元，其中的122620元用于支付的租金按合同需要在2018年8月4日之前支付，邱进容拖欠长达2个多月。四、2019年10月20日晚10时左右，邱进容店里的厨师到陈清琴家里敲门，说“邱总店不开了，两把钥匙给你”，不由分说，扔下两把钥匙就走了。因案件当时仍在原审法院审理当中，陈清琴不敢擅自开门。2019年11月22日，在原审法院主持下，邱进容才将店面交由陈清琴执掌。原审法院认定双方确认于2019年11月22日上午9时将涉讼租赁房产交付陈清琴的事实正确。综上，请求法院驳回邱进容的上诉请求。 陈清琴向一审法院起诉请求：1、判令解除双方2016年5月5日签订的租赁合同，邱进容立即将芗城区新华东路200号10、11、12号店面以及2、3、4、5、7、8楼房产及顶楼阳台归还陈清琴执掌并将7楼、8楼及顶楼阳台恢复原状；2、判令邱进容支付尚欠三个季度的租金367860元及按年利率6%计算暂计至2019年7月的利息10098元（其中122620元租金的利息自2018年11月6日起计算至2019年7月22日、122620元租金的利息自2019年2月6日起计算至2019年7月22日、122620元租金的利息自2019年5月6日起计算至2019年7月6日）；3、判令邱进容从2019年9月5日起至搬离店面并将房产交还陈清琴执掌之日止按房屋租赁合同约定的租金标准继续计付租金；4、判令邱进容向陈清琴支付由陈清琴垫付的电梯保养费8400元及屏幕更换费3200元。 一审判决认定事实：2016年5月5日，陈清琴与邱进容签订一份《房屋租赁合同》，合同约定（摘要）：（1）陈清琴将芗城区新华东路200号10、11、12号店面及2-8楼含顶层阳台，框架结构租给乙方作为邱逸庄经营餐饮及连锁场所使用，一层至八层电梯设备及土建由出租人承担（装修部分由邱进容统一整体装修）；（2）租赁期共十二年整，自2016年6月5日至2028年6月4日止，前六年即2016年6月5日起至2022年6月4日止每年租金50万元，每季度5号缴交125000元；后六年即2022年6月5日起至2028年6月4日止每年租金60万元，每季度5号缴交50000元整；租金每一季度一付，邱进容应于本合同签订之日向陈清琴支付房屋租金125000元，此后的租金邱进容应提前一个月支付下季度租金；合同期满后，邱进容应按期及时归还，不可拆除的装修归陈清琴所有；（3）租赁期间，未经陈清琴同意，邱进容不得随意变更房屋结构和设施，必须征得陈清琴同意后方可变更，其变更维护费用由邱进容负责；（4）邱进容在承租期间应做好环境保护，并按有关规定履行责任，负责产权外所属各项行政事业税费的缴交（包括联防费、水电费、物业管理费、卫生费、保险费等场所使用费）。合同签订后，陈清琴向邱进容交付了芗城区新华东路200号10、11、12号店面以及2、3、4、5、7、8楼房产及顶楼阳台，6楼留作自用。上述《房屋租赁合同》签订后，邱进容向陈清琴支付涉讼房产的租金至2018年12月4日。依据陈清琴提供的其与邱进容的微信聊天记录记载，2017年10月至2018年10月期间邱进容均按每季度122620元向陈清琴交纳涉讼房产的租金。2018年12月5日起的租金邱进容至今未付。2019年6月21日，陈清琴向邱进容发送一份《关于解除房屋租赁合同的函》，告知邱进容因其自2018年11月至今共逾期拖欠三期租金367860元，已构成根本违约，特此函告解除双方于2016年5月5日签订的租赁合同书，将涉讼房产归还陈清琴执掌，支付拖欠的租金，逾期不履行将诉诸法律追究违约责任。2019年7月23日，陈清琴提起本案诉讼。诉讼中，根据陈清琴提出财产保全申请，一审法院裁定冻结邱进容办理名下闽Ｄ×××××号车辆的抵押、买卖、赠与、过户等相关手续。诉讼中，陈清琴向一审法院提供一份2019年7月2日漳州莱茵贝格电梯有限公司出具的证明，记载该公司收到陈清琴支付的2017年10月21日-2019年10月20日的电梯维护费用8400元以及更换屏幕费用3200元。邱进容于2018年7月23日向陈清琴支付更换屏幕费用3200元。2019年11月22日，经一审法院组织，双方就涉讼房产进行现场查勘，邱进容已搬离涉讼租赁房产，双方确认于2019年11月22日上午9时将涉讼租赁房产交付陈清琴执掌。 一审法院认为，陈清琴与邱进容签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，受法律保护。1、关于租金数额的认定问题，邱进容主张讼争房产6楼陈清琴留作自用未予交付，应按每月2380元扣除该楼层租金，但根据双方支付租金的交易记录看，合同约定租金为前六年每季度租金为125000元，邱进容实际每季度支付的租金为122620元，故陈清琴主张双方已实际履行的行为表明租金已变更为每季度122620元合法有据，予以采纳；2、关于合同能否解除以及腾退房屋问题，依照合同约定，邱进容应于2018年11月5日前支付2018年12月5日至2019年3月4日的租金122620元，于2019年2月5日前支付2019年3月5日至2019年6月4日的租金122620元，于2019年5月5日前支付2019年6月5日至2019年9月4日的租金122620元，但邱进容至今未付，其行为已构成违约，且在陈清琴于2019年6月份向邱进容告知解除合同并支付租金之后，邱进容至今仍未履行支付租金的合同义务，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈清琴请求解除合同依法有据，应予支持；2019年11月22日，经法院组织查勘现场，邱进容已搬离涉讼租赁房屋，双方确认于2019年11月22日上午9时将涉讼租赁房屋交付陈清琴执掌，租赁物已经返还，故陈清琴请求返还租赁房屋的诉求不予支持；3、关于恢复原状问题，依据《房屋租赁合同》的约定，陈清琴同意邱进容对涉讼房产进行装修，且合同对于租赁期限届满后是否恢复原状未有约定，故对陈清琴请求将涉讼租赁房屋的7楼、8楼及顶楼阳台恢复原状的诉求不予支持；4、关于租金及利息问题，邱进容至今已拖欠陈清琴三个季度即2018年12月5日至2019年9月4日的租金367860元未付，邱进容应予支付，并应依法从逾期付款之日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，且2019年9月5日起至邱进容实际腾退返还涉讼房产之日止即2019年11月22日止的租金邱进容应按《房屋租赁合同》的约定继续计付为106271元；陈清琴主张涉讼房产租金应支付至交接手续办理完成后一个季度缺乏事实与法律依据，不予支持；5、关于屏幕更换费用3200元及电梯保养费8400元，经庭审调查，其中屏幕更换费用3200元邱进容已经支付给陈清琴，故陈清琴要求邱进容支付屏幕更换费用3200元缺乏事实依据，不予支持；至于电梯保养费8400元，陈清琴提供漳州莱茵贝格电梯有限公司的证明以证实该部分费用为其支付，邱进容主张其已支付该部分费用，但未就此提供证据证实，故对邱进容该主张不予采纳，该部分费用8400元邱进容应予支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除陈清琴与邱进容于2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、邱进容应于判决发生法律效力之日起一个月内向陈清琴支付从2018年12月5日起至2019年9月4日止的租金367860元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至上述款项付清之日止，其中122620元租金的利息从2018年11月6日起计付，122620元租金的利息从2019年2月6日起计付，另122620元租金的利息从2019年5月6日起计付）；三、邱进容应于判决发生法律效力之日起一个月内向陈清琴支付从2019年9月5日起至2019年11月22日止的租金106271元；四、邱进容应于判决发生法律效力之日起一个月内向陈清琴支付电梯维保费8400元；五、驳回陈清琴的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50804.1元，减半收取计25402.05元，财产保全费2468元，均由邱进容负担。 二审审理中，被上诉人陈清琴提供两组证据：证据1、漳州发展水务集团有限公司欠费提醒，污水处理费发票、水费发票、自来水收费清单、2019年10、11月份的电费发票；欲证明被上诉人垫付上诉人欠缴自2019年5-11月份的水费、垃圾费、2019年10、11月份的电费等及应欠缴水电费产生的违约金、滞纳金，合计3867.06元。证据2、漳州市中级人民法院作出的（2019）闽06民终2456号民事判决书；欲证明上诉人已确认每季度租金为122620元。本院认为，由于证据1所体现的2019年10、11月份的电费等及应欠缴水电费产生的违约金、滞纳金，并不包含在本案被上诉人一审诉求中，与本案没有关联，故本院不组织质证。本院对于证据2经组织质证，上诉人质证认为：被上诉人提交的新证据不符合法律程序的规定。该判决书真实生效，对此没有异议，但是上诉人认为该判决错误，已经准备向福建省高级人民法院提起再审申请。且该判决书也没有认定122620元系一个季度的租金的事实。本院认为，（2019）闽06民终2456号民事判决书，属于本案一审判决后新出现的证据。被上诉人在二审提供该证据符合民事诉讼新证据的规定，上诉人认为提交的新证据不符合法律程序的意见不能成立。该判决书真实有效，应予认定。判决书中有查明涉及本案讼争房屋租赁的事实，可以作为本案的定案依据。 对于一审判决认定的事实，上诉人邱进容认为一审遗漏认定每季度所交的租赁122620元少扣了两个月各2380元的费用，应当待最后结算的事实，且认为陈清琴提供的电梯公司出具的证明系不是正式发票，其支付电梯维护费用8400元的事实不能认定。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。对于双方争议事实，本院结合双方争议焦点分别分析认定。 本案争议焦点为：一、一审判决对于租金标准的认定是否正确？二、一审判决对于所欠房租及利息、电梯维护费用的计算是否正确？三、本案的房屋交付时间如何认定？本院分别分析认定。 一、关于一审判决对于租金标准的认定问题 上诉人邱进容主张，双方约定6楼陈清琴留作自用，扣除每月2380元租金。因此，每季度应付租金应认定为125000-2380×3＝117860元。 被上诉人陈清琴主张，双方签订《房屋租赁合同》，在邱进容支付第一季度租金125000元后，经双方协商，六楼留给陈清琴自用，每季度租金变更为122620元，过后上诉人邱进容就一直按每季度122620元标准支付租金。 本院认为，陈清琴与邱进容签订的《房屋租赁合同》约定陈清琴将芗城区新华东路200号10、11、12号店面及2-8楼含顶层阳台租给邱进容，前六年每季度租金为125000元。合同签订后，由于陈清琴将6楼留作自用，双方口头商量租金扣减，但具体对于约定租金按月扣减2380元还是按季度扣减2380元双方存在争议。由于双方对于租金扣减没有书面约定，应根据实际履行的情况进行认定。双方租赁合同中约定租金一季度一付，实际履行也是按季支付。陈清琴提供的聊天记录的真实性邱进容一审时经质证表示没有异议，可以作为认定事实的依据。双方聊天记录显示，陈清琴通过微信向邱进容催讨每季度租金数额均为122620元，邱进容从未表示异议，且也按每季度122620元实际支付租金。故陈清琴主张双方租金已变更为每季度122620元证据充分。邱进容主张每季度应付租金应为125000-2380×3＝117860元，并主张每季度租金之所以按122620元缴交，系应陈清琴要求先缴交，待今后再行结算。该主张在双方日常关于租金追讨的聊天记录中从未体现，且邱进容也无法提供其他证据证明其主张，不予支持。 二、一审判决对于所欠房租及利息、电梯维护费用的计算是否正确？ 上诉人邱进容主张，每季度应付租金为117860元，按122620元缴交系应陈清琴要求先缴交，今后再行结算。2018年10月31日邱进容转账给陈清琴，提前支付317620元租金，2018年12月5日后三个季度应缴交租金117860×3＝353580元，对抵上述陈清琴应退回占用六楼租金69020元，邱进容不存在欠付房租及利息的情况陈清琴反而还应支付给邱进容69020-35960元＝33060元。陈清琴提供的电梯公司出具的证明不是正式发票，一审认定陈清琴支付电梯维护费用8400元的事实错误，被上诉人陈清琴主张，邱进容共拖欠其三个季度即2018年12月5日至2019年9月5日三个季度的租金367860元及至邱进容实际腾退返还涉讼房产之日止即2019年11月22日止的租金未付，为此提供了双方的微信往来记录。陈清琴主张其垫付了电梯维护费用8400元，为此提供漳州莱茵贝格电梯有限公司的证明、发票。 本院认为，陈清琴通过微信向邱进容催讨每季度租金及尚欠借款及利息，均有分列项目清单并拍照给邱进容进行确认。邱进容对微信往来记录的真实性亦予以确认，一审据此认定邱进容共拖欠陈清琴2018年12月5日至2019年9月5日三个季度的租金367860元及2019年9月5日起至邱进容实际腾退返还涉讼房产之日止即2019年11月22日止的租金未付正确，一审判决认定邱进容应支付三个季度的租金367860元并从逾期付款之日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，及判决自2019年9月5日起至邱进容实际腾退返还涉讼房产之日止即2019年11月22日止的租金邱进容应按《房屋租赁合同》的约定继续计付均正确。关于电梯维护费用8400元，陈清琴一审时提供漳州莱茵贝格电梯有限公司的证明、发票以证实该部分费用为其支付，邱进容质证时对于支出电梯维护费用8400元的事实并无异议，只是主张其已支付该部分费用，但未就此提供证据证实。一审判决认定陈清琴支付了电梯维护费用8400元并无不当。且邱进容也认可其于2018年7月23日向陈清琴支付上述漳州莱茵贝格电梯有限公司的证明中所称的更换屏幕费用3200元。二审邱进容以陈清琴提供的电梯公司出具的不是正式发票为由，认为一审认定陈清琴支付电梯维护费用8400元的事实错误，其理由不能成立。 三、关于本案的房屋交付时间如何认定的问题 上诉人邱进容主张，2019年10月15日晚已将讼争房钥匙交还陈清琴。一审认定双方于2019年11月22日才将讼争房屋交付陈清琴执掌错误。 被上诉人陈清琴主张，2019年10月20日邱进容让人来扔下两把钥匙就走了，双方没有就租赁房屋办理交接。当时仍在一审法院审理当中，陈清琴不敢擅自开门。一审法院2019年11月22日组织双方就涉讼房产进行现场查勘，双方确认于当日上午9时将涉讼租赁房产交付陈清琴执掌，应当认定房屋交付时间为2019年11月22日。 本院认为，2019年10月，邱进容虽有委托店里的厨师将讼争租赁房屋钥匙交给陈清琴，但双方并未对讼争租赁房屋进行清点检查和移交，陈清琴也未同意接收执掌，双方对于交钥匙时间是15日还是20日也表述不一。2019年11月22日，经一审法院组织，双方就涉讼房产进行现场查勘后，一致确认涉讼租赁房产于当日交付陈清琴执掌。一审据此确认租赁房屋交还时间为2019年11月22日正确。邱进容认为应认定2019年10月15日已交付房屋的理由不能成立。 综上所述，本院认为，上诉人邱进容的上诉理由经审查不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但一审判决在计算诉讼费方面存在错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一、二审案件受理费8412元，均由上诉人邱进容负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二０二０年六月二日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。