广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1346号 上诉人（原审原告）：胡宗义，男，1963年4月25日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 上诉人（原审原告）：谢连英，女，1962年7月15日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：邓永学，广西永富律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王海波，广西永富律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林天乾房地产开发有限公司。住所：广西壮族自治区全州县全州镇桂黄中路（水厂斜对面），统一社会信用代码：914503240635618096。 法定代表人：唐启，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 上诉人胡宗义、谢连英与被上诉人桂林天乾房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 胡宗义、谢连英上诉请求：1．撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初2722号民事判决，发至一审法院重新审理或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。（一）被上诉人对其业务和在楼盘开盘大会上承诺“3万抵4万”给予了自认，一审法院认为上诉人未提供证据证实可以享受3万抵4万元的优惠，属事实认定不清。（二）被上诉人除向不特定人单方允诺“交3万抵4万”外，还向不特定人承诺了“凡购买商品房一套，享受政府补贴1万元”，凡是交了3万元的诚意金的门面和住房均享受3万元抵4万元的优惠，并“参加楼盘三年返租活动”二项优惠条件的宣传。上诉人与其他购房人同样享有被上诉人单方允诺的优惠条件。（三）上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条、第八条分别约定了前期房款的支付时间和商品房交付时间，并未明确约定按揭贷款应何时付清，也未约定在交房前上诉人要付清所有购房款。故该合同只约定了各自债务违约责任，上诉人与被上诉人的违约责任系相互独立的条款。（四）被上诉人的行为已构成故意违约。双方签订的合同是真实意思表示，合同合法有效。被上诉人不按合同约定的时间和条件交付门面就是违约。二、一审判决认定的证据错误。被上诉人对上诉人在一审中提交的第二份证据“金源广场《认购协议书》4份、收据13张”的真实性、合法性、关联性无异议，只是对证明内容有异议，一审法院依据被上诉人无异议的证据判决驳回上诉人的诉讼请求是认定证据错误。（二）一审法院庭审结束后，组织上诉人与被上诉人重新补交了二次证据，在对被上诉人补交的证据予以采信后，却对上诉人补缴的能够起到佐证形成证据链，可以证实上诉人已付清购房款，要求被上诉人承担逾期交房违约责任的《通知》、《照片》不予采纳。 桂林天乾房地产开发有限公司辩称，一、本案二上诉人先存在违约，有事实、法律依据。（一）上诉人应交总房款2303400元，实交购房款227万元，仍有33400元未缴纳。（二）上诉人在开始装修商铺后，有23948元其他费用未交付，加上之前的33400元，共有57348元未交付。上诉人说的3万抵4万不适用上诉人，这是公司宣传促销方式，不符合单方允诺；且双方签订的《认购书》约定，上诉人自主经营，也不参与楼盘三年返租活动。（三）本案应适用《合同法》第67条等法律规定。二、被上诉人延期交房不构成违约，有事实和法律依据。（一）双方签订《商品房买卖合同》对第八条对可以延期交房的情形进行了约定。（二）《商品房买卖合同》第十一条第二款（2）、（3）、（4）、（5）项约定。（三）被上诉人于2018年9月30日在金源广场小区张贴交房承诺书作为整个小区的交房统一告知方式。（四）被上诉人楼盘于2018年10月15日验收合格，并确定2018年10月15日为交房时间。三、一审判决查明和认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 胡宗义、谢连英向一审法院起诉请求：一、依法判决被告将全州县全州镇半边街067号金源广场1#楼1单元101号、102号、103号、105号商铺交付给原告；二、依法判决被告支付原告逾期交付商铺违约金：（2376963.04元×0.02%×（699天-33天）＝316611.47元（违约金以交付的房价款2376963.04元为基数，按每日万分之二计算，从2018年1月1日起至2019年11月30日止。2019年12月1日之后的逾期违约金以已交付的房价款2376963.04元为基数按每日万分之二计算至被告实际交付商铺之日止）、气象服务费1150元，合计：317761.47元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月13日，原告谢连英与被告签订了4份《金源广场认购协议书》，协议书约定：原告谢连英向被告订购金源广场1号楼1层1号、2号、3号、5号共4个门面，建筑面积以房管所最终测绘面积为准，单价优惠后为15000元/平方米，付款方式为银行按揭，买受人于签订之日交付诚意认购金每个门面为3万元，并约定本商铺自主经营，不参加该楼盘三年返租活动。签订认购协议当天，原告谢连英向被告交了12万元的诚意认购金。之后原告谢连英分别于2017年5月2日交付购房款10万元、于2017年5月26日交付购房款20万元、于2017年6月29日交纳购房款20万元、于2017年8月14日交纳购房款20万元，共计70万元。2017年8月22日，二原告与被告签订了4份《商品房买卖合同》，合同的编号分别为：QZ2017007911、QZ2017007912、QZ2017007913、QZ2017007914，总房款为2303400元。编号为QZ2017007911的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元101号房、用途为商铺，建筑面积共45.29平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额679350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款340350元，余下房款339000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。编号为QZ2017007912的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元102号房、用途为商铺，建筑面积共31.49平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额472350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款236350元，余下房款236000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。编号为QZ2017007913的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元103号房、用途为商铺，建筑面积共31.49平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额472350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款236350元，余下房款236000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。编号为QZ2017007914的合同约定：二原告向被告购买位于全州镇半边街67号金源广场1#楼1单元105号房、用途为商铺，建筑面积共45.29平方米；计价按建筑面积计算，单价为每平方米15000元，总金额679350元；买受人须于2017年8月22日签订合同时付清首期房款340350元，余下房款339000元，即合同备案后10个工作日内。由买受人向银行（或公积金管理中心）申请贷款并办理完所有贷款手续及签署《借款合同》、《抵押合同》等全部合同文本。《商品房买卖合同》的第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合国家和全州县住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》）（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。但如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2．因春节期间、中高考期间限制施工等政府行为：相关法律、法规、政府发生变动；气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或者两天以上时；供水、供电部门定期或不定期的停水、停电导致工期延误等，出卖人可据实相应延期交房；5．在交房时，如买受人未付清全部应付款项（含银行按揭贷款、公积金贷款仍未发放、贷款额不足应放房款的）及违约金的则交房日顺延。《商品房买卖合同》的第九条约定：除按本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》的第十一条规定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”。合同签订后，二原告分别于2017年8月30日交付购房款5万元、于2017年10月17日交付购房款25万元，共计30万元。2017年9月22日，二原告向广西全州农村合作银行申请贷款115万元，2017年9月27日广西全州农村合作银行发放贷款115万元，并按照二原告的意思将115万元转到被告的银行账户里。综上，按照合同约定二原告应向被告交付购房款230340元，经计算，二原告共交付购房款227万元，尚欠33400元没有付清。本案在审理的过程中，二原告于2019年12月1日收到了涉案商铺的钥匙，12月4日开始对涉案商铺进行装修。 一审法院认为，二原告与被告签订的《金源广场认购协议书》和《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》第八条约定：．．．．．．5、在交房时，如买受人未付清全部应付款项（含银行按揭贷款、公积金贷款仍未发放、贷款额不足应放房款的）及违约金的则交房日顺延。按照该约定，原、被告双方互负债务，但二原告负有先履行的义务，在二原告履行的债务不符合约定时，被告有权拒绝二原告的履行要求义务。二原告主张被告曾向其承诺所交的12万元诚意认购金可以享受3万元抵4万元的优惠，但没有提供充分证据证实，该院不予支持。二原告应当按照合同约定先履行付清购房款的义务，由于二原告未付清购房款，被告延迟交房并不构成违约，因此对二原告要求被告承担逾期交房的违约责任并支付违约金的诉请，该院不予支持。由于本案在审理过程中被告已经将涉案商铺交付给二原告，因此对二原告要求被告交付涉案商铺的诉请，该院不再作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告胡宗义、谢连英的全部诉讼请求。案件受理费3083元，由原告胡宗义、谢连英负担。 二审期间，围绕争议焦点当事人提交了新的证据，本院组织当事人进行了举证质证。被上诉人桂林天乾房地产开发有限公司提交了（2019）桂0324民初2070号、（2020）桂03民终446号民事判决书，证明交房的时间是2018年10月15日，确定的交房统一形式是在小区墙上贴公告通知交房。上诉人胡宗义、谢连英质证意见，真实性无异议，但与本案没有直接关联性。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：被上诉人是否存在上诉人要求自营所购门面时对被上诉人作出了所交“诚意认购金”享受交3万元抵4万元的承诺。 本院认为，从已查明的案件事实看，被上诉人向外销售铺面存在两种情况，一种是由购房人购买铺面后自主经营铺面，即为所谓的不参与该楼盘三年返租活动。一种是购房人购买铺面后，出租给被上诉人经营管理三年，即为所谓的参与该楼盘三年返租活动。而不参与该楼盘三年返租活动的购房户，在双方签订的（金源广场《认购协议书》）上，增加了一条另行手写“本商铺自主经营，不参与该楼盘三年返租活动”条款约定。 而针对上诉人是否享有在交纳诚意认购金，30000元抵40000元的让利优惠。上诉人主张被上诉人在开盘大会上承诺诚意金可3万元抵4万元。而被上诉人也承认其在开盘大会上确有承诺诚意金可3万元抵4万元说法，但该承诺明确只是针对参与该楼盘三年返租活动的购铺面者作出的让利承诺，而不是针对所有该楼盘购买铺面的用户作出的。由于是上诉人提出其应享受被上诉人方的“诚意认购金”30000元抵40000元的承诺的主张，其有义务提交证据证明被上诉人在涉诉楼盘开盘会上的承诺是针对所有该楼盘购铺面的购房户作出的这一待证事实成立。但在整个二审期间，上诉人均未能提交能证明被上诉人存在有针对所有该楼盘铺面购买者作出了诚意认购金交3万元抵4万元承诺证据，且上诉人没有举证不参与该楼盘三年返租活动的其他购买者，已经享受诚意认购金3万元抵4万元的让利的事实。因此，上诉人不能提交证明自己提出的主张成立的证据，应承担举证不能的不利法律后果。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6166元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈海涛 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇二〇年六月八日 法官助理 郑 欣 书 记 员 朱银燕