贵州省惠水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2731民初307号原告：刘文晶，女，1993年5月11日生，汉族，户籍所在地湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王道发，贵州恢宏律师事务所律师，一般代理。被告：惠水恒发房地产开发有限公司；住所地：惠水县和平镇涟江南路；统一社会信用代码：915227313143952794；法定代表人：何应根，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王兴波，贵州一苇律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：吴平如，男，1975年11月29日生，汉族，住江西省南昌市西湖区，系公司员工，特别代理。原告刘文晶与被告惠水恒发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法由审判员唐蜀惠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文晶的委托诉讼代理人王道发，被告惠水恒发房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人王兴波、吴平如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付违约金83291.625元；2、本案诉讼费由被告承担。原告刘文晶主张的事实及理由：原告与被告于2017年3月3日签订《商品房买卖合同》约定：原告以300150元的价格购买被告开发的恒发财富广场3-2-15-2号房，被告应于2018年6月30日向原告交付商品房。如被告逾期交房，被告每日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。现被告逾期交房达555天，故被告应向原告支付83291.625元违约金。原告为维护自己的权益，诉至本院，诉请如前。被告惠水恒发房地产开发有限公司辩称：被告未能按期向原告交付房屋并非被告主观原因所致，存在消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交工作的客观原因；现房屋已取得竣工手续，达到交房条件；原告主张违约金的条件也尚未成就；原告要求被告按日支付万分之五逾期交房的违约金的标准过高，请求予以调整。本院经审理查明：原告与被告于2017年3月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（即原告）购买出卖人（即被告）开发的位于惠水县，建筑面积91.37平方米，总价300150元；买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期购房款60150元；余款240000元以银行按揭支付。出卖人应于2018年6月30日前交付该房屋；房屋交付时应当符合下列条件：⑴该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；⑵有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；⑶满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十二条规定城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施交付时达到使用条件；如出卖人逾期超过30日后交房，自交付期限届满次日起至实际交房之日止，出卖人每日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于实际交房之日起10日内支付；商品房达到约定的交房条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，不能满意约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》签订后，原告于同日向被告预付首付款21318元，并以银行按揭贷款支付240000元购房款。至起诉之日被告未将案涉房屋交付原告。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，诉请如前。另查明：与被告于同月2日签订《商品房买卖合同》购买惠水县和平镇纸酒路财富广场3-2-27-2号、与被告于同月5日签订《商品房买卖合同》购买惠水县和平镇纸酒路财富广场3-2-8-2号房、与被告于同月9日签订《商品房买卖合同》合同购买惠水县和平镇纸酒路财富广场3-2-22-2号、与被告于同月15日签订《商品房买卖合同》购买惠水县和平镇纸酒路财富广场3-2-20-2号的业主均在预付21318元后又支付了38832元，即均足额支付了购房款60150元。再查明：2020年4月，就案涉房屋，被告已取得房屋面积测绘报告、建筑工程竣工验收报告。上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《惠水县商品房预售合同备案登记表》、收据、《房屋面积测绘报告》、《建筑工程竣工验收报告》等证据在卷证实，应予认定。本院认为：原告与被告2017年3月3日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。被告未能按期交付所售房屋，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”虽然双方当事人在《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算标准，但是结合本地区居民消费水平，考虑到被告逾期交房的原因以及二原告的合法利益，从公平原则和诚实信用原则来全面衡量，本院酌情将违约金调整为每日按照已付房屋价款的万分之一点五计算。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款中提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”原、被告签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金于“房屋实际交付之日起10日内支付”，因房屋的实际交付主要由被告决定，不排除被告为避免承担逾期交房违约金的责任而故意不向原告交房的可能，该约定属于格式条款，内容明显加重原告的责任，排除原告主要权利，故该条款无效。原、被告双方约定的交房日期为2018年6月30日，故本院确定违约金从2018年7月1日开始计算，从2018年7月1日起计至2020年1月20日（起诉之日），共计568天。原告诉请要求被告支付435天的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。原告交付的购房款为261318元，故被告应当支付的违约金为：261318元×0.00015×435天﹦17051元。对原告诉请中的超出部分，本院不予支持。被告主张2019年2月已通知原告交房，故违约金只应支付至同月，因《商品房买卖合同》已约定：原、被告双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收报告、面积实测报告等证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。而2019年2月，就案涉房屋被告未能提供达到交房条件的证明文件，原告当然有权拒绝接收房屋，故对被告提出的违约金的计算应截止2019年2月的主张本院不予采纳。原告诉称被告在售房过程中开展优惠活动给予原告减免购房款38832元，故原告支付21318元，已足额支付购房款的意见，因原告并未提交证据证实被告售房过程中开展过优惠活动，且被告对此亦不认可。结合审理过程中查明与原告购买同幢楼同户型不同楼层的业主均按合同约定足额支付了首付款的事实，本院认为，原告诉称已足额支付首付款的意见缺乏事实依据，本院不予采纳。因《商品房买卖合同》系双务合同，原、被告双方均应按合同约定履行各自的权利及义务。而按约定时间交房系被告的义务，故对被告辩称因原告未足额支付购房款，违约在先，被告不应承担逾期交房的违约责任的意见，本院不予采纳。对于原告是否应承担逾期付款的违约责任，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告惠水恒发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘文晶一次性支付截止2020年1月20日逾期交付房屋的违约金人民币17051元；二、驳回原告刘文晶的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1882元，减半收取942元，由被告惠水恒发房地产开发有限公司承担113元，原告刘文晶承担829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  唐蜀惠二〇二〇年六月十二日法官助理胡蓉书记员冯玉