福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初1348号 原告：福州花好月圆物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区五凤街道梅峰支路96号左海名仕1#楼一层2号店面。 负责人：李光伦，总经理。 委托诉讼代理人：林瑶，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗威，福建合伦律师事务所律师。 被告：高桦，女，1966年1月22日出生，汉族，住福州市。 原告福州花好月圆物业管理有限公司（以下简称花园月圆公司）与被告高桦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易（小额）程序，公开开庭进行了审理。原告花园月圆公司的委托诉讼代理人林瑶、罗威，被告高桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花园月圆公司向本院提出诉讼请求：高桦立即支付自2015年1月1日起至2019年5月31日物业服务费24588.4元及违约金14064.6元（按每日万分之八标准计算，依据合同约定，自2015年1月1日至实际还清款项之日止，暂时至起诉之日止），以上合计42400元。 事实与理由：花好月圆公司依法接受福州市晋安区新店镇翠湖山庄业主委员会选聘为坐落于福州市晋安区翠湖山庄的业主提供物业管理服务，并签订了《翠湖山庄物业服务合同》，合同第七条约定“（1）多层住宅1.5元／月•平方米；。（2）别墅：2.3元／月•平方米；（3）综合楼：3元／月•平方米”。高桦系该小区业主，花好月圆公司依约向高桦提供了完善的物业管理服务，其应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但经公司多次催促，其仍拒绝支付。截止2019年5月31日，高桦共欠缴物业服务费计24588.4元。 高桦辩称：一、其并未与花好月圆公司签订物业管理服务合同。二、其作为业主,不知业主委员会何时成立，不知小区何时选出业主委员会，其既没有接到电话、短信等通知信息,也没有参加业主委员会选举,也没有参与签字合同。同时,也没有看到过业主委员会委托的物业管理服务合同，对物业管理服务合同不予认可。三、其从未收到花好月圆公司寄送的书面催款函，诉请中2015年1月至2017年3月间的物业费已超过诉讼时效，花好月圆公司收取违约金不符合合同约定。四、物业公司未履行其职责,服务不到位。1、房屋顶部和部分区域存在漏水问题,几经反映要求启动大修基金帮助修补,物业不予理睬。2、自来水表问题。在物业公司将装好的水表移交给福州市自来水公司时,由于物业公司工作的失误将水表安装串户，致其毛坯房产生1000多元的自来水欠费。不仅影响其征信,还致使福州市自来水公司采取拆除水表、停水措施,影响房屋的使用。3、根据合同,业主本人车辆进出免费,但是物业以车辆未登记为由,不让其车辆进入;即便确认为业主后,还收取停车费。4、房屋、花园被他人堆放杂物,多次反映给物业也不予解决。请求驳回花好月圆公司不合理的诉讼请求。 花好月圆公司围绕诉讼请求依法提交了福建省物业服务合同、翠湖山庄物业服务合同，高桦围绕诉讼请求依法提交了照片、诉求件。本院组织双方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 高桦于2003年底购买了位于福州市晋安区（建筑面积187.26㎡）的房产，系该房产业主。2015年7月30日，福州市晋安区新店镇翠湖山庄业委会与花好月圆公司签订服务时间为17个月的福建省物业服务合同，双方于2017年1月、2019年3月续签福建省物业服务合同，约定有花好月圆公司提供物业服务，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，住宅房屋按建筑面积收取，别墅每月每平方米2.30元；业主应于每月10日前缴纳物业服务费；业主经书面催缴未能及时足额支付物业服务费，应当按每日千分之八标准支付违约金。高桦自2015年1月起未缴纳物业费，其曾于2017年1月24日、2月9日因自来水表安装串户向自来水公司投诉。 另查明，花好月圆公司自2014年10月起对翠湖山庄进行物业管理。 本院认为：花好月圆公司与翠湖山庄业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制规范，应为合法有效之合同。业委会与花好月圆公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。高桦应按物业服务合同的约定履行合同义务。高桦辩称对物业服务合同不认同的理由不予采信。高桦自2015年1月起未缴纳物业费已构成违约。因花好月圆公司并未提供证据证明其已于2015年1月起至2017年3月间向高桦主张权利及本案存在时效中止、中断事由，故该期间的物业费已过诉讼时效，花园月圆公司诉请要求高桦支付自2015年1月1日起至2017年3月31日止拖欠的物业费的诉讼请求，本院不予支持。高桦应支付自2017年4月起至2019年5月的物业费11198.2元（430.7元/月×26个月）。根据物业服务合同约定，经物业公司书面催缴后未能按时支付物业费的，应按照每日万分之八支付违约金，但花园月圆公司未能举证证明其已书面催缴，故其要求高桦支付违约金的诉请不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告高桦应于本判决生效之日起五日内向原告福州花好月圆物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年5月31日止的物业服务费11198.2元； 二、驳回原告福州花好月圆物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费860元，减半收取计430元，由原告负担323元，由被告高桦负担107元。 本判决为终审判决。 审判员 何 磊 二〇二〇年六月一日 书记员 林梦娜 附主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。