新疆维吾尔自治区霍城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4023民初654号 原告（反诉被告）：张劲松，男，1968年6月24日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：张培文，霍城县立信法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杨慧，女，1988年12月7日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。 委托诉讼代理人：郑晓智，新疆佟巨律师事务所律师。 原告（反诉被告）张劲松与被告（反诉原告）杨慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张劲松的委托诉讼代理人张培文、被告（反诉原告）杨慧的委托诉讼代理人郑晓智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张劲松向本院提出诉讼请求：判令被告（反诉原告）支付自2018年7月1日至2020年7月1日的租赁费20万元及违约金5,000元，合计20.5万元。事实和理由：2016年5月10日张劲松与杨慧协商后，签订房屋租赁合同一份，张劲松将位于霍城县清水河镇清水湾小区（老政府大楼）出租给被告使用，期限10年，从2016年7月1日至2026年7月1日止，头一年租金9万元，第二年即从2017年7月1日开始每年租金10万元，必须在当年9月1日之前付清，如不按时付清，支付欠款5%的违约金，如单方面终止合同承担违约金5万元。合同签订后，被告依约投入使用，前两年租金已付清。剩余租金至今未付，为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求依法公证裁决。 杨慧辩称，一、双方签订的房屋租赁合同违反法律强制性规定，属于无效合同，不受法律保护。本案所涉房屋，从规划图纸看，应当属于整体三层，局部两层，而实际上原告（反诉被告）将局部两层部分加盖变成三层，与规划图纸不符，属于违法建筑，因此违反了法律强制性规定。本案所涉房屋为“服务中心办公楼”即为物业管理用房，原告（反诉被告）获得本案所涉房屋的所有权是通过开发商抵账，该抵账行为属于违法行为，原告（反诉被告）将全体业主共有的房屋租给被告（反诉原告）使用，已经严重违反法律规定。本案所涉房屋不属于经营用房，未经有利害关系的业主同意，致使物业及业主反对被告（反诉原告）在涉案房屋内经营，使得我方无法正常使用该房屋。在庭审过程中，我方要求原告（反诉被告）方出示房产证，以及是否经其他业主同意的证据，用以证明双方签订的合同是否违反法律的强制性规定，但原告（反诉被告）均未出示，根据法律规定，可以推定我方主张成立。二、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的合同，已经在2018年4月口头协议解除，但原告（反诉被告）未同意解除。原告（反诉被告）在庭审中也承认被告（反诉原告）曾经打电话要求解除合同。虽然原告（反诉被告）至今未同意解除合同，但根据自治区工商局、教育局自2018年4月下发的整改文件，明确要求办理教育培训中心应当有三年以上房屋租赁合同，必须有房产证，不得在小区经营等。原告（反诉被告）无法提供房产证，该房屋不符合上述要求，使得被告（反诉原告）的合同目的无法实现。被告（反诉原告）认为，租赁合同已经难以继续履行，若强行要求被告（反诉原告）继续履行合同，继续使用房屋并交付租金，违反了自治区工商局、教育厅的要求，也对被告（反诉原告）极不公平。被告（反诉原告）自2018年7月1日起租赁新的房屋，搬离原告（反诉被告）的房屋，租金也已到期，且未继续支付租金，被告（反诉原告）用自己的方式明确表示解除合同，即便原告（反诉被告）不同意解除合同，由于政策影响合同无法继续履行，因此本案合同已经事实上解除，解除时间为2018年7月1日。综上，涉案合同从效力上看，违反法律强制性规定，属无效合同。从合同履行来看，双方已形成了事实上的解除，请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，支持被告（反诉原告）的反诉请求。 杨慧向本院提出反诉请求：请求人民法院依法确认双方签订的房屋租赁合同于2018年7月1日解除。事实和理由：2015年5月10日，张劲松与杨慧签订房屋租赁合同，张劲松将霍城县清水河镇清水湾小区服务中心办公楼租给杨慧开办教育培训中心，期限为10年。在合同履行过程中，2018年3月霍城县教育局等部门对全县的教育培训中心进行整改。2018年4月自治区教育厅、工商局等部门下发文件，要求教育培训中心不得开办在小区内，必须与房东签的三年以上合同，必须要有房产证。由于原告（反诉被告）无法提供房产证且不符合上述要求，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）解除合同，原告（反诉被告）不同意。2018年7月1日，在房租到期的情况下，被告（反诉原告）未继续支付租金，也未继续使用房屋，并搬离该房屋。因此，被告（反诉原告）认为房屋租赁合同因政策影响无法继续履行，且于2018年7月1日事实上解除。请求人民法院依法支持被告（反诉原告）的反诉请求。 张劲松辩称，一、涉案合同是双方的真实意思表示，未违背国家政策、法律规定，不属危房违建，应为有效合同受国家法律保护。二、履行合同过程中，我方并未有任何干涉行为，原告依照合同约定，按时交房，并提供合同约定的相应设施。合同没有约定原告（反诉被告）对被告（反诉原告）履行合同中有任何保证行为，原告（反诉被告）的义务就是依约交房。三、被告（反诉原告）不遵守合同约定在租期未满的情况下，擅自解除合同，对被告（反诉原告）无理终止合同的行为原告（反诉被告）并未同意，被告（反诉原告）也未提交任何证据证明与原告（反诉被告）合同已经解除，致使原告（反诉被告）的房屋至今仍在被告（反诉原告）处，被告（反诉原告）依约应当承担租赁期间的租赁费用。四、被告（反诉原告）提出2018年7月1日已经将房屋交给原告（反诉被告）缺乏事实和法律依据，被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）的房屋系违法建筑更无事实及法律依据，请求法院依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求，驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1．房屋买卖协议一份，用以证明2008年9月2日张劲松取得租赁房屋的使用权的事实。 证明2．房屋租赁合同一份，用以证明2016年5月10日，原告（反诉被告）将涉案房屋租赁给被告（反诉原告）使用，原告（反诉被告）的义务是保证按合同所有的租赁场地给被告（反诉原告），并保证暖气通畅，无其他义务。 证据3．建设工程规划许可证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、规划图一组，用以证明涉案房屋不属于违法建筑的事实。 被告（反诉原告）在举证期限内向法庭提供证据如下： 证据1．关于印发新疆维吾尔自治区校外培训机构设置标准的通知、印发关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理实施方案的通知各一份，用以证明2018年4月起管理部门对教育培训中心摸排整改，并在2018年10月下发文件，因涉案房屋不符合要求导致合同解除。 证据2．照片一组、商铺租赁合同一份、民事诉状一份，用以证明原告（反诉被告）违反规划许可在部分二层上加盖三层，2019年11月28日原告（反诉被告）在起诉被告（反诉原告）时知道被告（反诉原告）用该房屋开办培训中心，2018年7月1日，由于政策影响，被告（反诉原告）无法继续履行合同，搬离该房屋，重新租赁房屋的事实。 被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供的证据1、2、3的真实性均无异议，予以认可；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据1、2的真实性无异议，关联性不予认可。 经过开庭举证质证，本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据认定如下：对于原告（反诉被告）提供的证据1、2、3，被告（反诉原告）对其真实性无异议，本院予以采信。对于被告（反诉原告）提供的证据1，系相关部门对校外培训机构的通知，并无针对性，与本案无关联，本院不予采信；对于被告（反诉原告）提供证据2，原告（反诉被告）对其真实性无异议，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，张劲松与杨慧签订房屋租赁合同一份，约定“一、甲方将位于清水湾美丽园院内清水河镇老政府办公大楼总共三层全部房屋及场地出租给乙方使用。二、房屋租赁时间为期十年，从2016年7月1号至2026年7月1日截止。三、房屋租赁费的支付方式：前两年，每年乙方向甲方交付房屋租赁费用玖万元整。从2018年7月1日起，乙方每年向甲方交付房屋租赁费用拾万元整。乙方每年9月1日前付清甲方的房屋租赁费。……八、甲乙双方必须认真履行本合同，如乙方不按时交付房租，乙方按拖欠费用5%向甲方支付违约金。如拖欠1个月以上，甲方有权终止合同，如有一方擅自解除本合同，由违约方向对方支付违约金五万元整，并且赔偿因违约给对方造成的实际损失。”合同签订后，被告（反诉原告）支付了2018年7月1日之前的租赁费。另查，2018年3月29日，被告（反诉原告）与霍城县伟业房地产开发有限责任公司签订商铺租赁合同一份。再查，在庭审过程中，被告（反诉原告）自认其向原告（反诉被告）提出解除合同，原告（反诉被告）未同意。 本案争议的焦点：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同是否应当解除？2、原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）支付租赁费20万元及违约金5,000元是否有事实及法律依据？ 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年5月10日签订房屋租赁合同一份，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法成立，合法有效。被告（反诉原告）辩称，租赁房屋系违法建筑，双方签订的租赁合同应被确认无效，庭审过程中，原告（反诉被告）提供了涉案房屋的相关规划手续，该房屋是否属于违法建筑应当经有关部门认定，对此被告（反诉原告）并未举证证明，故对于其辩称，本院不予确认。关于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案，被告（反诉原告）已搬离涉案房屋，且已与霍城县伟业房地产开发有限责任公司达成新的商铺租赁合同，对于其与原告（反诉被告）于2016年5月10日签订的房屋租赁合同，被告（反诉原告）以其行为明确表示不再履行，符合法定的解除条件，现被告（反诉原告）诉请解除上述房屋租赁合同，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的租赁费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大损失要求赔偿。本案原告（反诉被告）在庭审过程中认可被告（反诉原告）向其主张解除合同，且在双方约定的支付租赁费期限“每年的9月1日”，被告（反诉原告）并未向其支付租赁费，原告（反诉被告）应当采取适当措施防止损失的扩大，而对此原告（反诉被告）并未举证证明，故对于被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付2018年7月1日至2019年9月1日期间的租赁费11.66万元，本院予以确认，超出的部分，本院不予确认。关于违约金5000元，根据双方的约定，原告（反诉被告）的主张有事实及法律依据，本院予以支持。对于被告（反诉原告）主张，因涉案房屋不符合自治区工商局、教育厅的要求，致使合同无法履行，该合同应于2018年7月1日事实上解除，根据被告（反诉原告）的举证“关于印发新疆维吾尔自治区校外培训机构设置标准的通知、印发关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理实施方案”系上述行政部门对于校外培训机构的通知及专项治理事实方案，不具针对性，且被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的房屋租赁合同，并未约定租赁房屋的用途，亦未约定原告（反诉被告）对租赁房屋的用途的相关责任，故对于上述辩称无事实及法律依据，本院不予确认。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张劲松与被告（反诉原告）杨慧于2016年5月10日签订的房屋租赁合同。 二、被告（反诉原告）杨慧于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张劲松支付租赁费11.66万元及违约金5000元，合计12.16万元。 三、驳回原告（反诉被告）张劲松其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）杨慧的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4,375元，减半收取2,188元，由原告（反诉被告）张劲松负担891元，由被告（反诉原告）杨慧负担1,297元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告（反诉被告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  李媛媛 二〇二〇年六月十二日 书记员  王丽品