贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4468号 原告：段习礼，男，1978年10月11日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：赵朝芬，女，1983年1月6日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：段习礼，系夫妻关系。 被告：毕节市天厦房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办事处滨河东路，统一社会信用代码：91520502556644557Y。 法定代表人：丁昌泽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘成涛、何朝鹏，贵州三好律师事务所律师。 原告段习礼、赵朝芬与被告毕节市天厦房地产开发有限公司（下称“天厦房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告段习礼（亦即原告赵朝芬的委托诉讼代理人），被告天厦房开公司的委托诉讼代理人刘成涛、何朝鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段习礼、赵朝芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还逾期退还房屋面积差价产生的孳息，暂计1000元人民币（面积差价款为10190元人民市，自2016年9月30日起，按银行同期贷款利率基数计算至实际退还之日）；2.判令被告支付原告逾期办证违约金，计为29900元人民币（违约金以347710元人民币为基数，按照已付房价款的万分之一从2016年11月30日起算至2019年4月8日）；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告与被告于2013年12月15日签订了编号为Ｔ1-3-5-2的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于毕节市七星关区，房屋总价款为357900元（实测支付款为347710元）人民币，签订合同后，原告通过按揭贷款方式已向被告支付了购房款，被告于2016年8月30日向原告交付该房。按照合同第五章“面积差异处理方式”的相关约定、被告于交房时未根据约定向原告出示该房面积实测技术报告，未向原告提供该房的面积实测数据，之后，按实测数据计算及合同相关条款，被告应于实际交房后及时向原告支付面积差产生的房价款共计10190元人民币，但被告直至2020年1月才以“领款单”的方式向原告提出退还该10190元人民币的面积差房价款。另外，被告未依照法律规定的时限向原告交付商品房转移登记的不动产权证书，被告应向原告承担违约责任。原告认为，被告作为格式合同制作提供方，不按照合同约定条款在交房时向原告出具房屋实测面积相关材料，且未及时退还原告房屋面积差价款共计10190元人民币，应向原告返还该笔款产生的孳息。另外，根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条之规定，原、被告双方未在合同中约定商品房转移登记的时间，被告应在房屋交付使用之日起90日内予以办理不动产登记证，但被告直到2019年4月8日才办理并交与原告。据此，原告为维护自身合法权益，特向法院依法提起诉讼，望判如前诉。 被告天厦房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其诉讼请求已经超过诉讼时效。对原告已经超过诉讼时效部分的诉讼请求，依法应予驳回。具体为：自人民法院受理本案之日起往前倒推三年，三年以内的违约金请求权未超过诉讼时效，三年以外的超过诉讼时效，对该部分诉讼请求应径行予以驳回。二、就原告未超过诉讼时效的部分诉讼请求，就原告所主张的逾期办证违约金而言，鉴于原告与被告于2016年1月8日就办证问题达成补充协议约定办证期限为取得初始登记之日起720日。被告已于2019年1月31日取得涉案房屋的初始登记，且于2019年2月18日通知原告提交资料配合办证。依照补充协议之约定，被告并未违约，原告请求支付违约金，与本案双方达成补充协议延长办证期限的客观事实不符，应不予支持。三、对原告要求被告支付逾期退还房屋面积差价款孳息的诉讼请求，被告认为，原、被告订立的商品房买卖合同并未约定面积误差款的返还时间，原告参照在退房的情况下退还房价款的时间认定返还房屋面积误差款的时间，但本案并不涉及退房，故原告的该参照并无相应的事实及法律依据，依法应不予认可。鉴于双方合同并未约定房屋面积误差款的返还时间，无约定则无违约责任，被告自然无需承担原告所主张的孳息。综上所述，恳请法院充分考虑被告的答辩理由，依法判决驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月15日，以原告段习礼、赵朝芬为买受人，被告天厦房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ｔ1-3-5-2，建筑面积127.5平方米，套内建筑面积104.64平方米。该商品房为预售商品房，总价款为357900元，买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107900元，余款250000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人承诺于前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理。”合同附件十二《补充协议》约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。合同签订后，原告按照约定支付了购房款357900元。2016年1月8日，原、被告双方签订《天厦?茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》，该协议第六条约定：“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”2016年8月30日，被告将涉案房屋交付原告。2019年1月31日，涉案房屋所在楼栋具备办理转移登记的条件。2019年2月18日，被告通知原告提交办证资料。2019年4月8日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。2020年1月23日，原告向被告出具了领款单从被告处领取涉案房屋的面积差房款10190元。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，以及应承担逾期退还面积误差款孳息，损害了原告的合法权益，故以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《天厦?茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付了涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原、被告双方在商品房买卖合同履行过程中签订《天厦?茶亭溪苑住宅延期交房补充协议书（2）》，约定“房产证办理时间1、初始登记：商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2、转移登记：取得商品房所有权初始登记后720日内办理转移登记。”根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，上述补充协议的约定应视为原、被告双方就办理商品房转移登记的时间协商后进行了变更。据此，被告应于涉案房屋交付原告使用之日（2016年8月30日）起810日内（2018年11月18日前）为原告办理涉案房屋商品房转移登记。但是，被告具备办理转移登记条件并通知原告提交办理转移登记资料的2019年2月18日已经超过上述期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担相应的违约责任。故对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金计算标准的问题。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书已经超过60日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定了被告逾期交付有关文书60日内的违约金计算标准，未约定被告逾期交付有关文书超过60日的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，本案原告诉请的违约金应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于违约金的起止时间问题。如前所述，原告诉请的违约金应从2018年11月19日起计算。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，应视为原告委托被告办理涉案房屋的转移登记，此时被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故计算违约金的截止日期应为被告具备办理涉案商品房转移登记条件后通知原告提交办证资料的2019年2月18日。综上所述，本案原告诉请的违约金应以原告已付购房款347710元（357900元-10190元）为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年11月19日起计算至2019年2月18日止。对于原告诉请的面积补差款孳息的请求，因其已领取了相应的面积补差款且该主张并无合同约定及法律规定，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市天厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告段习礼、赵朝芬逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款347710元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年11月19日起计算至2019年2月18日止)； 二、驳回原告段习礼、赵朝芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币286元，由原告段习礼、赵朝芬261元，被告毕节市天厦房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年六月二十四日 书记员 杨云兴