河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1330民初1080号原告（反诉被告）：武圣晓，男，汉族，1964年6月28日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：齐红民，男，汉族，1966年9月25日生，住河南省漯河市郾城区，系武圣晓公司工作人员。被告（反诉原告）：梁朝军，男，汉族，1978年9月24日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：殷保香，女，汉族，1983年2月13日生，住河南省桐柏县，系梁朝军之妻。委托诉讼代理人：谌永哲，河南豫英律师事务所律师。武圣晓诉梁朝军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告武圣晓及委托诉讼代理人齐红民、被告梁朝军的委托诉讼代理人殷保香、谌永哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。武圣晓向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告剩余房款3万元，违约金0.9万元。事实及理由：2009年11月21日，桐柏县毛集镇人民政府与河南中金宝得投资担保有限公司签订了“南湖新区合作开发协议”，约定将“南湖新区”的开发建设权独家授予河南中金宝得投资担保有限公司。2013年1月2日河南中金宝得投资担保有限公司与原告武圣晓签订了“南湖新区联合开发协议”，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”，原告取得南湖新区的施工权、销售收入权，后原告对南湖新区进行施工，并对外签订销售合同(以南湖新区新街南阳项目部名义)、收取售房钱款。2013年6月13日，原告和被告签订了房屋买卖协议，协议约定被告购买位于南湖××××号，面积225平米，总房款30万元；付款方式分期，2013年6月前支付定金1万元，在2013年10月13日前支付14万元，余款15万元在2014年12月30日(预计交房日)前付清。原告如期交房并居住至今，被告却多次延期付款，经原告数次催讨，至支付最后一笔房款后，尚欠房款13万元，根据协议第六.3违约责任，乙方未按期付款，每拖延1日应支付总房款1％的违约金。原告的违约金在本次诉讼中，只要求对剩余13万元房款提出诉求，以前违约期间的违约金保留诉权，根据被告的态度决定日后是否起诉。原告为支持其诉讼请求向法庭提交的证据是订房协议、河南省国土资源厅文件、桐柏县人民政府办公室文件、河南省国土资源厅关于解决新型农村社区涉及土地管理有关问题的实施意见复印件各一份。梁朝军辩称，一、本案原被告双方签订的《订房协议书》属于无效合同。合同无效的情况下，原告武圣晓起诉要求继续履行合同于法无据，应驳回其诉讼请求。原告武圣晓在未取得相关证照的情况下无权使用土地和建设房屋，其开发建设并出售房屋，属于违法行为，其出售房屋所签订的《订房协议书》因违反法律法规的强制性规定应属于无效合同，而武圣晓的诉讼请求却是要求继续履行合同，其诉讼请求明显违背了合同法关于合同无效的法律后果的规定，依法不应予以支持。合同无效后的处理不在原告的诉讼请求之内，应另行起诉处理。二、答辩人未支付剩余房款，系答辩人为了保护信赖利益(即办理房产证、合法拥有房屋、房屋质量保证)而行使的不安抗辩权。被答辩人武圣晓在建设和出售房屋时曾宣传可办理房产证，答辩人因此产生购买意向，签订协议并支付款项。但在之后被答辩人迟迟不能为答辩人办理房产证，因此答辩人经多方询问得知所购房屋无法办理房产证，被答辩人履行办证义务明显十分困难，案涉房屋办理产权登记无望;且房屋未经过有资质的机构验收，无竣工验收材料，已经大规模出现明显的质量问题和使用缺陷，被答辩人却不主动维修解决，故答辩人基于不安抗辩权未支付剩余房款。在该协议中关于违约金的约定(总房款的日百分之一)也严重超过了法律规定的范围，也因合同总体自始无效，应做无效处理，驳回其关于违约金的诉讼请求。三、合同无效的情况下，武圣晓应按照合同法第58条的规定返还其已取得的房款。因该房屋没有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售(销售)许可证》，没有合法手续，答辩人购买房屋后的相关物权无法保障。该房屋未通过正规的竣工验收，也未提供证据证明武圣晓建造房屋时使用的水泥、砖块、钢筋、混凝土符合国家标准，房屋交付时也并未一同交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现房屋已出现严重质量问题且未维修解决，而且因未通水，无法满足作为住宅的基本生活条件，武圣晓不能保证房屋今后不会出现其他质量问题。故本案双方已取得的房屋和房款不属于合同法第58条规定的“不能返还或没有必要返还”的情形，若不退房，势必给答辩人的合法权益造成损害。故被答辩人武圣晓应按照合同法第58条的规定返还其已取得的房款。四、武圣晓对合同的无效应负缔约过失责任，赔偿答辩人的损失。武圣晓在未取得相关证照的情况下建设并出售房屋，隐瞒无法办理房产证的事实，导致合同无效，被答辩人对此存在欺诈故意和缔约过失，对合同的无效有重大过错，其应承担相应的赔偿责任。答辩人因资金占用，无法正常购买其他的房产，而在此期间，房屋均价不断上涨，给答辩人造成了不断增加的间接损失。梁朝军提出如下反诉请求：1、请求确认反诉原被告双方于2013年6月2日签订的《订房协议书》无效;2、请求判决反诉被告向反诉原告返还购房款27万元；3、请求判决反诉被告赔偿反诉原告损失6.2780万元；4、本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：反诉被告武圣晓在未取得规划建设许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋，并将所建房屋出售给反诉原告，反诉原被告双方均非涉案房屋所在集体经济组织的成员。故该协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中第五项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，故本案中反诉原被告双方于2013年6月13日所签订的《订房协议书》应属于无效协议。因反诉被告武圣晓在未取得相关证照的情况下建设并出售房屋，隐瞒无法办理房产证的事实，导致合同无效，并因此导致反诉原告所购房屋无法依法办理产权登记，无法享有对房屋处分、交易、抵押等相应合法权利，无水可用，没有居住条件，反诉原告购买房屋的根本目的不能满足。反诉原告购买房屋的根本目的不能满足。因武圣晓对合同无效存在故意和过错，且房屋没有经过正规的竣工验收程序，房屋质量无法保证;且该房屋交付后，反诉原告未入住、未装修，不存在不能返还或没有必要返还的情形，因此在合同无效的情况下，武圣晓应按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定返还其已取得的房款，并承担相应的缔约过失责任，赔偿反诉原告因此受到的损失。损失主要为房屋均价上涨，反诉原告另购房屋需多支付的费用，该处按照已支付房款的资金占用损失计算，以年利率6％按照各期付款时间分别计算至提起反诉之日止，后续占用费以27万元为基数按照年利率6％计算至实际返还之日止。资金占用损失计算至提起反诉之日暂记6.2780万元。梁朝军为支持其辩解和反诉请求向法庭提交了如下证据：订房合同及梁朝军户口本复印件、收据、照片、证人证言及证人陈某当庭陈述、租赁合同、损失计算表。武圣晓对梁朝军的反诉辩称，原告建设的工程系桐柏县在毛集镇招商引资的项目，国土资源厅文件有说明，属于新农村建设，与普通建房不一样，没有办理相关证件并不违规，属于当时政策问题。在购房协议中没有规定办理房产证，协议明确写明相关证件办理问题。与毛集政府协调有自来水，政府后来自来水停了，也在协调，没有办法通水，但可以在空地打井。在毛集镇我有长年维修服务，都会去维修。为查明案件事实，本院调取了河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6499号民事判决书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对本案的事实认定如下：2009年11月21日，桐柏县毛集镇人民政府与河南中金宝得投资担保有限公司签订了“南湖新区合作开发协议”，约定将“南湖新区”的开发建设权独家授予河南中金宝得投资担保有限公司。2013年1月2日河南中金宝得投资担保有限公司与原告武圣晓签订了“南湖新区联合开发协议”，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”，原告取得南湖新区的施工权、销售收入权，后原告对南湖新区进行施工，并对外签订销售合同(以南湖新区新街南阳项目部名义)、收取售房钱款。2013年6月13日，原告和被告签订了房屋买卖协议，协议约定被告购买位于南湖××××房产，面积225平米，总房款30万元；付款方式分期，2013年6月13日支付定金1万元，在2013年10月13日前支付14万元，余款15万元在2014年12月30日(预计交房日)前付清。至本案辩论终结前原告尚欠房款3万元，原告交付的房地产不能保证正常生活用水。本案诉争的房屋位于毛集镇“南湖新区”，占用集体土地，没有规划、准建、征收征用及房屋产权手续，土地性质没有变更。本院认为，一、关于涉案《订房协议书》的效力应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，武圣晓在未取得规划建设许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋，并将所建房屋出售给非涉案房屋所在集体经济组织的成员。本案应认定武圣晓与梁朝军所签订的《订房协议书》无效。二、关于合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，虽然双方所签订的《订房协议书》依法应认定为无效合同，但涉案项目为新型农村社区建设项目，且经过了相关行政机关的立项、审批和同意，相关建设行为也符合省、市、县有关政策及文件精神，梁朝军在签订《订房协议书》时，对涉案项目属新型农村社区项目及政府的相关政策规定应有一定的了解，且涉案房屋已经交付。本案对涉案房屋应按照“不能返还或者没有必要返还”的情形处理，折价补偿情况也应参照双方合同的约定处理，梁朝军已支付购房款27万元，履行了合同约定的主要义务，其仍应对武圣晓承担3万元的补偿责任。因武圣晓向原告交付的房地产不能正常通水，本院结合当地实际情况酌定由原告向被告预留1万元的打井费用，该部分费用待被告梁朝军购买房屋能正常通水后，双方另行处理。因涉案合同已被确认无效，对武圣晓关于应由梁朝军承担逾期支付购房款违约金0.9万元的请求部分，本院不予支持。梁朝军反诉主张的要求原告返还购房款部分，签订《订房协议书》已被确认无效，但属于“没有必要返还”的情形。梁朝军反诉主张的损失部分，主要是指原告占用被告已付款期间的利息和支出的租房费用，因房款互不返还，且原告在桐柏县××镇租房支出的费用并非签订《订房协议书》造成的直接损失，所以，被告的该部分主张，本院不予支持。综上所述，武圣晓的诉讼请求部分成立，梁朝军的反诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认武圣晓与梁朝军于2013年6月13日签订的《订房协议书》无效；梁朝军于本判决生效之日起十日内补偿武圣晓房屋款2万元；二、驳回武圣晓的其他诉讼请求；三、驳回梁朝军的其他反诉请求。如果被告梁朝军未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取388元，反诉费3146元，共计3534元，由武圣晓负担288元，梁朝军负担3246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  杨珊二〇二〇年六月三十日法官助理桑婷书记员陈雪