重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初874号原告：重庆市城投公租房建设有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号重庆投资大厦28层，统一社会信用代码91500000554093288Q。法定代表人：张映龙，总经理。委托诉讼代理人：文凤，女，1982年1月25日出生，汉族，系工作人员，住重庆市巴南区。被告：肖晓光，男，1964年10月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆市城投公租房建设有限公司（以下简称城投公司）与被告肖晓光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司委托诉讼代理人文凤，被告肖晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年11月2日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》；2.要求被告按照321.68元/月的标准，从2017年4月1日起至2017年10月31日止向原告支付租金2251.76元；3.请求被告肖晓光向原告支付逾期缴纳租金的违约金（计算方式：从2017年4月1日起，每日按应付租金的万分之五标准支付至付清时止）；4.要求被告向原告支付恢复住房原状所发生费用1025元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年11月2日签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区界石镇樵坪人家房屋出租给被告居住使用，双方对租期、租金和违约责任等进行了约定，合同签订当日，原告按约将租赁房屋交付被告使用，但被告从2017年4月1日起一直拖欠租金，原告虽多次催缴被告及时缴纳租金，但被告仍未缴纳拖欠租金。后被告单方搬出租赁房屋，并未告知原告，亦未交还钥匙和将房屋恢复原状，现原告认为被告已构成根本违约，故起诉至法院。被告肖晓光辩称，2016年11月2日办理登记入住手续并缴纳一季度费用，同时预交了半年房租费，2016年11月25日因工作调动，同年11月27日到武汉报到，2017年2月6日回来后无法进入申请的公租房，之后找开锁师傅打开后已经是另外的人在居住，家具也不在了。原告围绕诉讼请求提交了证据：1.合同编号为2016QPRJ03528的《重庆市公共租赁住房租赁合同》和房屋及设施设备移交清单及合同编号为2018QPRJ00111的《重庆市公共租赁住房租赁合同》和房屋及设施设备移交清单；2.房屋租金催缴通知；3.解除租赁合同通知书、张贴照片及EMS快递单；4.房屋恢复费用明细表及发票；5.缴费明细、缴费收据、录像、照片。被告提交了证据：1.重庆市公安局案（事）接报回执；2.书面证人证言。本院依申请调取的重庆市公安局案（事）接报回执。本院组织双方当事人对上述证据进行质证，对原告举示的上述证据本院审查后予以确认并在卷为凭，对被告举示的证据1重庆市公安局案（事）接报回执，被告举示的该报警回执与本院调取的同一接警编号的报警回执内容存在出入，故本院对被告的该份证据不予采信；对被告举示的证据2书面证人证言，因该证人未到庭接受询问且无其他证据予以佐证，故本院对被告的该份证据亦不予采信。本院经审理认定事实如下：重庆市巴南区界石镇樵坪人家公共租赁用房产权人为原告城投公司，重庆市房屋管理局樵坪人家房屋管理中心（以下简称樵坪人家房管中心）负责对该片区公共租赁用房的管理。2016年11月2日，原告城投公司与被告肖晓光签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定原告将位于重庆市巴南区界石镇樵坪人家公共租赁住房出租给被告肖晓光居住使用，租赁期限从2016年11月2日起至2021年11月1日止，租金为每月321.68元，被告需在每月20日前（含本日）缴纳当月租金；被告还需在合同签订当日支付原告965元作为履约保证金，如合同期满或终止，履约保证金在抵扣租金、违约金和赔偿金后，剩余部分无息返还；如被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知其解除合同，收回房屋；被告应在合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，并在结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯、违约金、赔偿金等费用后，将住房附属设施设备和相关物品按原状返还原告；如被告不再符合租住条件，又拒不腾退住房的，原告有权按照承租房屋租金的两倍计收租金；如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订当日，原告城投公司按约向被告肖晓光交付了租赁房屋，被告肖晓光按约缴纳了履约保证金965元。因被告肖晓光自2017年4月1日起未支付租金，樵坪人家房管中心短信催缴被告肖晓光房屋租金并告知被告肖晓光至2017年9月，已连续欠租6个月，若未按规定及时缴清所欠房租，一旦达到强制清退要求，将对承租的房屋进行清退，届时解除租赁合同。后被告肖晓光未按通知缴纳欠付租金，樵坪人家房管中心在租赁房屋处张贴该通知书并向被告肖晓光发出了解除租赁合同通知书,告知被告肖晓光自2017年4月起至今连续欠租7个月，已经构成违约，原告将解除与被告签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》，收回公共租赁住房，并要求被告肖晓光于2017年10月31日前腾退房屋。后原告收回了案涉房屋，原告为了恢复租赁房屋的住房功能，更换了相关设施等合计花费1025元。因原告城投公司多次要求被告肖晓光支付欠付的租金、恢复住房功能费用等未果，遂诉至本院。审理中，原告同意将履约保证金在本案中抵扣。本院认为，原、被告于2016年11月2日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，原告按约履行了向被告交付租赁房屋的义务，但被告肖晓光自2017年4月1日起未按约支付租金，被告肖晓光的行为已构成违约。经本院审查，首先，被告肖晓光从2017年4月1日起至2017年10月31日连续欠付租金,原、被告双方签订的房屋租赁合同中约定拖欠租金累计6个月以上，出租方有权书面通知承租人解除合同并收回房屋，故原告城投公司诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以主张。原告于催缴短信中告知强制清退时解除租赁合同，并于解除租赁合同通知书中要求解除合同并让被告于2017年10月31日前腾退房屋，被告肖晓光至今仍未支付租金，应当认定租赁合同已经于2017年10月31日解除。其次，合同解除后，被告仍应承担支付合同解除前尚欠租金的义务以及造成损失的赔偿责任。根据合同约定，被告肖晓光应承担2017年4月1日起至2017年10月31日止欠付的租金，即按照约定的租金321.68元/月的标准计算，被告应支付租金为2251.76元，故本院对原告关于租金的诉讼请求予以支持；合同解除后，因被告未将租赁房屋恢复原状交还原告，原告为恢复租赁房屋住房功能费用1025元，系被告未腾房实际造成的损失，被告应当予以赔偿，故对原告要求被告支付恢复住房使用功能费用诉讼请求，本院予以支持。上述合计金额为3276.76元，抵扣被告缴纳的履约保证金965元，被告还应支付原告租金及恢复房屋住房功能费用共计2311.76元；第三，被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的租赁合同中“如被告逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金”的约定，符合法律规定，本院予以支持，但被告缴纳租金的时间为每月20日前，且履约保证金965元扣减租金的时间应以合同解除之日即2017年10月31日起计算，故原告主张的违约金应分二段计算，第一段自2017年4月1日起至2017年10月31日期间，共计6个月的违约金，每月分别计算至2017年10月31日后相加，每月违约金分别以当月欠付的租金321.68元为基数，从当月欠付之日即当月21日起，按每日万分之五标准计算；第二段自2017年11月1日起，以欠付租金1286.76元（6个月欠付租金2251.76元－履约保证金965元）为基数，按每日万分之五标准计算至款付清时止。关于被告肖晓光的辩称理由，因无证据予以佐证，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆市城投公租房建设有限公司与被告肖晓光于2016年11月2日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2017年10月31日解除；二、被告肖晓光于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司2017年4月1日起至2017年10月31日止欠付的租金、恢复房屋功能费用，合计2311.76元；三、被告肖晓光于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市城投公租房建设有限公司违约金（分二段计算，第一段自2017年4月1日起至2017年10月31日期间，共计6个月，每月分别计算违约金至2017年10月31日后相加，每月违约金分别以当月欠付的租金321.68元为基数，从当月21日起，按每日万分之五标准计算至2017年10月31日；第二段自2017年11月1日起，以欠付租金1286.76元（6个月欠付租金2251.76元－履约保证金965元）为基数，按每日万分之五标准计算至款付清时止；四、驳回原告重庆市城投公租房建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖晓光负担（此款原告已经垫付，限被告肖晓光于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马燕二〇二〇年六月五日法官助理 夏天书 记 员 吕丹