云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终840号上诉人（原审原告）：大理青峰戴水旅游开发有限公司，住所地大理市双廊镇康海村委会12组。法定代表人：万明，职务执行董事。委托诉讼代理人：黄玲娟，云南瀛铢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李忠良，男，1984年6月4日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：杨利泉，云南鹏诺律师事务所律师。特别授权代理。上诉人大理青峰戴水旅游开发有限公司因与被上诉人李忠良房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理青峰戴水旅游开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，被上诉人将商铺腾空后把钥匙交给上诉人的工作人员，双方没有任何解除合同的合意，被上诉人也没有按照合同约定方式交还商铺。一审在没有判决解除合同的前提下，认定房租计算至2019年11月2日是错误的，双方没有解除合同的合意，被上诉人没有单方解除权，上诉人一直都将商铺留给被上诉人。一审法院按照合同内容来免除免租期租金和一年的管理费、推广费，与合同目的不符。在被上诉人违约以后还继续享受免租等优惠，对上诉人不公平。合同约定了违约金100万元，但一审判决仅支持5万元无法弥补上诉人的经济损失，损害了上诉人的合法权益。一审判决上诉人承担大部分诉讼费明显不公平。李忠良辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求维持原判。大理青峰戴水旅游开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告截至2020年2月24日的租金1122704元，以及逾期滞纳金7163.34元；2.判令被告支付原告违约金1000000元；3.判令被告支付原告截至2020年2月24日的管理费56726.4元；4.判令被告支付原告截至2020年2月24日的推广费15127.04元；5.判令被告支付原告律师费20000元；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月24日，原、被告签订《商场商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁大理市双廊镇康海村委会12组双廊爱情海岸商城第一层A区03#商铺（99.52平方米）用于经营云南特产，租期自2018年7月24日至2021年7月23日，其中2018年7月24日至2018年12月31日为免租期，起租日自免租期结束之日起算；前两年租金为955392元/年，第三年租金为1003161.6元/年，第一年租金应于2018年7月31日之前付清，之后每年6月24日前支付下一年租金；被告应于合同签订7日内向原告交纳50000元保证金，作为被告履行合同义务的保证，如果被告违反合同约定并造成原告损失，可从保证金中抵扣赔偿款，如果合同结束且被告交还商铺给原告、双方权利义务清理完毕，原告应于10个工作日内退还保证金给被告；被告应每月交纳给原告管理费30元/平方米，同时原告同意免除被告2018年7月24日至2019年7月23日期间一年的管理费，自2019年7月24日开始交纳；原告将不时为商城进行商业推广活动，被告应每月支付原告推广费8元/平方米，同时原告同意免除被告2018年7月24日至2019年7月23日期间一年的推广费，自2019年7月24日开始交纳；如被告逾期支付租金、管理费及推广费等费用，则应按逾期金额的2‰/日支付滞纳金，逾期30日以上的，原告有权解除合同并要求被告支付1000000元违约金；原告因催付租金或其他费用而产生的包括律师费在内所有费用由被告承担。2018年7月24日，原告将商铺交付给被告，之后被告开始装修并于2018年10月1日开始经营。2019年10月初，原告发送律师函给被告，要求被告尽快支付欠付的租金。2019年10月25日，被告关闭商铺、停止营业，并向原告提出要求解除合同、返还商铺。2019年11月2日，被告将商铺腾空后交还给原告。被告已经支付原告租金390000元以及保证金50000元。因本次诉讼，原告支出律师费20000元。一审法院认为，原、被告签订的《商场商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。被告于2019年11月2日将承租商铺腾空后交回给原告，原告亦已接收，故应认定租赁合同已于2019年11月2日解除。关于租金问题，租赁合同约定2018年7月24日至2018年12月31日为免租期，起租日自免租期结束之日起算，故租金应自2019年1月1日起计算至合同解除、商铺交回之日即2019年11月2日止，合计801395元，扣除被告已经支付的390000元,还应再支付411395元。关于管理费及推广费问题，租赁合同约定免除2018年7月24日至2019年7月23日期间一年的管理费及推广费，故管理费及推广费应自2019年7月24日起计算至合同解除、商铺交回之日即2019年11月2日止，其中管理费为9952元，推广费2653.87元。关于律师费问题，租赁合同对律师费的承担进行了约定，原告为向被告主张债权亦实际支出该费用，且20000元的律师费在合理范围之内，予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金及违约金问题，被告未按合同约定的期限和数额支付原告租金，已构成违约，应承担违约责任，但原告主张的逾期滞纳金及违约金共计1007163.34元过高，被告亦申请予以调整，根据实际情况，酌情确定被告应支付原告逾期违约金50000元，又因为合同约定保证金可抵扣被告应承担的赔偿款，确认该违约金与被告已支付的保证金抵消。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、被告李忠良于本判决生效之日起十日内支付原告大理青峰戴水旅游开发有限公司租金411395元。二、被告李忠良于本判决生效之日起十日内支付原告大理青峰戴水旅游开发有限公司管理费9952元。三、被告李忠良于本判决生效之日起十日内支付原告大理青峰戴水旅游开发有限公司推广费2653.87元。四、被告李忠良于本判决生效之日起十日内支付原告大理青峰戴水旅游开发有限公司律师费20000元。五、被告李忠良应支付原告大理青峰戴水旅游开发有限公司逾期违约金50000元，以被告李忠良已经支付给原告大理青峰戴水旅游开发有限公司的保证金50000元抵消该违约金。六、驳回原告大理青峰戴水旅游开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费27514元，由原告大理青峰戴水旅游开发有限公司承担22011元，被告李忠良承担5503元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。征询双方当事人对一审认定事实的意见，上诉人对一审认定被上诉人提出解除合同返还商铺以及被上诉人将商铺腾空后交还给上诉人的事实有异议，认为被上诉人从未提出要求解除合同，也没有将商铺交还上诉人，双方没有解除合同的合意。被上诉人对一审认定的事实无异议。本院经审查认为，一审依据双方当事人的陈述及相关证据综合认定商铺腾空并交还钥匙的事实，上诉人在接收了商铺钥匙后又对交还商铺提出异议，本院不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中所涉租赁房屋，上诉人在二审中陈述租赁房屋的土地是国有土地性质并取得规划许可，但其庭后提交的国有土地使用证和房屋所有权证等材料均不能证明上述权证是案涉租赁房屋的相关产权证明，故上诉人未能举证证实租赁房屋的合法性，双方当事人签订的租赁合同系无效合同，一审认定该合同合法有效不当，本院予以纠正。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人作为承租人已经实际使用了租赁房屋，故一审认定其按照实际使用期限判决被上诉人承担相应租金和管理费、推广费符合合同履行的实际情况，上诉人认为租金应计算至2020年2月24日以及管理费、推广费的计算主张与案件事实不符，且不符合无效合同应承担的法律后果，本院不予支持。关于律师费以及逾期交纳租金的损失，本案双方当事人均有过错，应当各自承担相应的损失，一审判决被上诉人承担适当损失，被上诉人亦未提出异议，本院予以维持。上诉人关于违约金等主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，大理青峰戴水旅游开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27514元，由上诉人大理青峰戴水旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年六月二十九日书记员  李裕昌