浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0681执异144号 案外人（异议人）：诸暨市音悦文化娱乐有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐街道永新路1号。 法定代表人：鲍行乐。 申请执行人：光大金瓯资产管理有限公司，住所地浙江省温州市海事路17号205室。 法定代表人：康龙。 被执行人：浙江永新化纤有限公司，住所地浙江省诸暨市草塔镇朱家村麻园。 法定代表人：金银焕。 被执行人：浙江永新集团有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐镇永新路1号。 法定代表人：金银焕。 被执行人：诸暨永新商业经营管理有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐镇金松路677号。 法定代表人：金银焕。 被执行人：诸暨永尚置业有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐镇金松路677号。 法定代表人：金炳棋。 被执行人：金炳棋，男，1973年10月14日出生，住浙江省诸暨市。 被执行人：金光琦，男，1975年11月12日出生，住浙江省诸暨市。 被执行人：金银焕，男，1949年1月12日出生，住浙江省诸暨市。 被执行人：俞柯萍，女，1974年1月8日出生，住浙江省诸暨市。 本院在执行申请执行人光大金瓯资产管理有限公司（以下简称光大公司）与被执行人浙江永新化纤有限公司（以下简称永新化纤公司）、浙江永新集团有限公司（以下简称永新集团公司）、诸暨永新商业经营管理有限公司（以下简称永新商业公司）、诸暨永尚置业有限公司（以下简称永尚公司）、金炳棋、金光琦、金银焕、俞柯萍金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市音悦文化娱乐有限公司（以下简称音悦公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人音悦公司向本院提出异议申请：1、请求贵院对永尚公司名下座落于诸暨市××街道永××广场××室房屋进行带租拍卖，保护异议人的租赁权利；2、如确实不能带租拍卖，则请求贵院对上述标的物拍卖成交后，将其中属于异议人投资建设的装饰装修（包括娱乐设施等）部分拍卖款项返还给异议人。事实与理由：异议人自2017年4月1日开始向永尚公司承租座落于诸暨市××街道永××广场××室的房屋（以下简称案涉房产），双方签订《租赁合同》一份，约定租赁期限至2027年3月31日止。后由异议人装修并营业至今。后因永尚公司在2018年1月29日向北京银行诸暨支行处贷款所需，抵押了异议人承租的案涉房产，为保障异议人合法租赁权，由永尚公司、北京银行诸暨支行、异议人于2018年1月31日签订《关于抵押物租赁事项的三方协议》，协议第三条载明异议人租赁的客观事实以及明确抵押权人同意异议人可以按照租赁协议继续行使租赁权而不受影响。案涉房产目前由异议人占有使用，在租赁期间增设的装饰装修（含娱乐设施）等资产应属异议人所有。租赁权存在于抵押权之先，且受到抵押权人认可同意。故请贵院对案涉房产进行拍卖时保护异议人的租赁权，进行带租拍卖。如确实不能带租拍卖，则请求贵院对上述标的物拍卖成交后，将其中异议人投资建设的装饰装修（含娱乐设施）部分拍卖款项返还给异议人。 本院查明：本院于2019年9月19日对光大公司诉永新化纤公司、永新集团公司、永新商业公司、永尚公司、金炳棋、金光琦、金银焕、俞柯萍金融借款纠纷一案作出（2019）浙0681民初13338号民事调解书，确定：一、永新化纤公司应归还光大公司借款本金1695万元及支付自2018年2月13日起至2019年7月15日止的利息、罚息115.223867万元，并支付从2019年7月16日起至本金还清日止按合同约定和中国人民银行相关规定计算的利息（含罚息），款定于2019年9月26日前付清；二、金炳棋、金光琦、金银焕、永新集团公司、永新商业公司、俞柯萍对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、如永新化纤公司未能履行上述第一项债务，则光大公司有权对永尚公司提供的坐落于诸暨市大唐镇永新广场1幢000302室的房产【不产权证号：浙（2017）诸暨市不动产权第××号】依法定程序处置后所得价款在最高额1800万元范围内享有优先受偿权。该调解书生效后，经光大公司申请，本院于2019年10月11日以（2019）浙0681执9580号立案执行。2019年11月6日，本院作出（2019）浙0681执9580号之一执行裁定书，并据此于2019年11月11日将登记于永尚公司名下的案涉房产等财产进行查封。2020年3月17日，本院作出本院（2019）浙0681执9580号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖永尚公司所有的案涉房产（包括固定装饰装修）。异议人遂提出上述异议 另查明，案涉房产位于浙江省××街道永××广场××室，登记权利人：永尚公司，共有情况：单独所有，权利性质：出让／商品房，不动产权证号：浙（2017）诸暨市不动产权第××号。2017年4月1日，永尚公司（甲方）与鲍行乐（乙方）签订《永新广场项目商铺租赁合同》一份，合同约定甲方将开始的位于大唐街道永新路1号永新广场1＃楼三层出租给使用，承租实际面积约2532平方米，建筑面积约2911.8平方米，租期为10年，从2017年4月1日起至2027年3月31日止等内容。2018年1月9日，永尚公司与异议人签订补充协议，约定将上述租赁合同中的承租面积变更为3088平方米（以实际为准）等内容。2018年1月31日，永尚公司、异议人、鲍行乐签订《开乐迪ＫＴＶ合同主体协议》一份，约定《永新广场项目商铺租赁合同》中乙方项下所有权利和义务由异议人履行承担。2018年1月29日，北京银行诸暨支行与永尚公司签订抵押合同，永尚公司自愿以案涉房产为永新化纤公司借款提供抵押担保，并于2018年2月8日进行抵押登记（不动产登记证明号：浙（2018）诸暨市不动产证明第0005214号）。2018年1月31日，北京银行诸暨支行、异议人、永尚公司签订《关于抵押物租赁事项的三方协议》，约定承租人知晓并同意出租人将标的房产抵押给北京银行，北京银行实现抵押权时有权以变卖、拍卖的方式转让标的房产的所有权，但承租人在租赁期间内享有的使用权和承租权等租赁合同权利不受影响，承租人有权与受让人选择继续履行原租赁合同，也有权选择终止租赁合同并追究出租人的违约责任等内容。 上述事实，由（2019）绍诸商初字第13338号民事调解书、抵押合同、不动产权证书、不动产登记证明、执行案件立案审查流程管理情况表、（2019）浙0681执9580号之一执行裁定书、协助执行通知书与送达回证、（2019）浙0681执9580号之二执行裁定书等证据，异议人诸暨市音悦文化娱乐有限公司提交的永新广场项目商铺租赁合同、补充协议、开乐迪KTV合同主体协议、关于抵押物租赁事项的三方协议等证据所证实。 本院认为，根据现有证据可以确认，异议人与永尚公司于2017年4月1日对案涉房产建立了租赁关系，且一直未间断过，租赁期限至2027年3月31日止。而光大公司享有的案涉房产抵押权设立于2018年2月8日，故租赁关系的建立明显早于抵押权的设立。现异议人提出的异议请求，实质内容是请求本院对其租赁权利予以保护。根据本案的具体情况，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定精神，本院在处置涉案房产时，应当保护异议人的租赁权。但异议人提出应在案涉房产拍卖款项中向其返还装饰装修价值款项的请求，因不属于执行异议的审查范围，本院在本案中不作审查，但异议人认为其合法权益受到侵犯的，则可依法另行主张权利。综上，异议人提出的执行异议，部分理由成立，部分理由不成立，故本院对其异议请求，则部分予以支持，部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、本院在处置登记于被执行人诸暨永尚置业有限公司名下坐落于诸暨市××街道永××广场××室的房地产时，应当保护案外人诸暨市音悦文化娱乐有限公司享有的租赁权（租赁期限至2027年3月31日）； 二、驳回案外人诸暨市音悦文化娱乐有限公司提出的其余部分执行异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二〇年六月十八日 书记员  吴 洒