广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33043号上诉人（原审原告）：深圳市兴平晖实业有限公司，住所地广东省深圳市盐田区盐田路金港盛世华庭6栋4D，统一社会信用代码91440300060274994U。法定代表人：张朋晖，董事长。委托诉讼代理人：张吉生，广东惟谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中芃科技物流有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300357910808B。法定代表人：姜战明，总经理。原审被告：姜战明，男，1966年9月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原审被告：梁斌，男，1962年11月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原审被告：李维悦，女，1970年5月15日出生，汉族，身份证住址河南省郑州市，上诉人深圳市兴平晖实业有限公司（以下简称兴平晖公司）因与被上诉人深圳市中芃科技物流有限公司（以下简称中芃公司）、原审被告姜战明、梁斌、李维悦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人兴平晖公司上诉请求：1.撤销一审判决的第三项，依法改判中芃公司支付占用租赁物期间的租金、管理费、电费等费用，自2018年8月起至实际退租之日止，暂计至2019年7月为152203.92元及违约金45661元（按拖欠费用总额30%计）;2.二审律师代理费10000元由中芃公司承担；3.本案一、二审诉讼费均由中芃公司承担。被上诉人中芃公司辩称：导致双方房屋纠纷的原因在于2016年5月31日中芃公司入住涉案房屋后，一直到2017年10月份，下雨天漏水连连，房屋内的线路多次短路，兴平晖公司派人多次修复也没有解决，导致房屋内的墙面损坏、字画损坏。一审判决之后，中芃公司曾以书面的形式向对方提出尽快解决双方之间的纠纷，因为公司的营业证件、经营的财产，都在办公室中，对方协商当时是基本同意的，但之后没有消息却提起了上诉。由于兴平晖公司没有及时处理，给中芃公司的经营带来了很大的障碍，直接损失接近30万元。原审被告梁斌述称：一审对于租赁时间认定是合理的，双方之间始终有文件往来且双方也是同意协商的，兴平晖公司要追加租赁费用是没有道理的，相关计算是远远超过了其所应得的利益。原审被告李维悦述称：本人没有意见。兴平晖公司一审起诉请求：1.解除兴平晖公司与中芃公司于2016年5月5日签订《泊郡雅苑商铺租赁协议书》；2.判令中芃公司支付2017年12月份至2018年8月份租金85620.48元、管理费8918.8元、电费2188.8元、服务费1200元，并支付违约金25686.14元（违约金按应付租金85620.48元的30%计算），总计金额为123614.22元；3.判令中芃公司承担兴平晖公司实现债权的费用10000元；4.判令姜战明、梁斌、李维悦对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼及保全费用由中芃公司、姜战明、梁斌、李维悦承担。兴平晖公司在庭审中变更诉讼请求第2项为282815.29元，其中租金、水电、管理费为216,549.83元，违约金为64,978.45元，计算至2019年5月止。一审法院判决：一、中芃公司应于判决生效之日起十日内支付兴平晖公司2017年12月至2018年7月的房屋租金、费用86764.89元及违约金25686.14元，共计112451.03元；二、中芃公司应于判决生效之日起十日内支付兴平晖公司实现债权的费用10000元；三、驳回兴平晖公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2772.28元，由中芃公司负担2521.92元，兴平晖公司负担250.36元。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明，双方在二审庭审中确认，中芃公司现仍未搬离涉案房屋。兴平晖公司主张因中芃公司仍未将房屋钥匙交回及搬离房屋内物品导致其无法重新招租，中芃公司即主张系兴平晖公司将房屋强行上锁导致其无法处置房屋内的财物。中芃公司主张其在租赁期间无法正常使用租赁物，在本案中未提供证据证明，兴平晖公司亦不予认可。本院认为，兴平晖公司与中芃公司之间的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约依法全面履行。对于一审判令中芃公司应向兴平晖公司支付2017年12月至2018年7月期间的租金、管理费、电费共86764.89元及违约金25686.14元，因双方均无异议，本院予以确认；对于一审驳回兴平晖公司提出姜战明、梁斌、李惟悦对中芃公司债务承担连带责任的诉请，兴平晖公司未就此提出上诉，本院亦予以确认。针对上诉人的上诉请求，本院评判如下：兴平晖公司是否负有及时收回租赁物的止损义务的问题。本案中，中芃公司自2017年12月起就未再向兴平晖公司缴交租金，且中芃公司在2018年5月28日亦向兴平晖公司出具承诺书，承诺在2018年6月25日前付清欠款，否则兴平晖公司可自行收回租赁物并清理处置租赁物内中芃公司财物，一审认定在中芃公司承诺的付款期限届满后，兴平晖公司负有及时止损的义务，酌定兴平晖公司收回租赁物及清理租赁物内物品的期间为一个月，系其自由裁量权的合理行使，并无明显不当，本院予以确认。兴平晖公司除了一审已支持的款项外，是否还存在其他合法损失的问题。本案中，双方约定的租赁期间为2016年5月5日至2019年5月4日，如本院前述认定，因中芃公司未能支付租金构成根本违约，兴平晖公司于在2018年6月底即应及时终止涉案租赁合同的履行并收回租赁物以减少双方的损失，但即使兴平晖公司能够及时收回租赁物，其将租赁物后重新出租仍应给予合理的招租时间，兴平晖公司在合理期间内未能将租赁物重新出租存在房屋空置损失，该项损失系因中芃公司根本违约所致，故仍应由违约方中芃公司予以赔偿。经综合衡量，本院酌情中芃公司应参照原来的租金标准（剔除物业管理费）再赔偿兴平晖公司3个月的房屋空置损失32107.68元【222.97平方米×（53元-5元）×3个月】；一审法院在处理时未考虑到守约方兴平晖公司此项合理损失，处理欠妥，本院予以纠正。兴平晖公司诉请中芃公司支付更多的租金损失，依据不足，本院不予支持；中芃公司主张其在租赁期间无法正常使用租赁物，未能提供证据予以证明，本院不予采纳。至于兴平晖公司上诉主张中芃公司还应承担其二审期间的律师费损失10000元的问题，在兴平晖公司未能提供其已支付该项费用的证据，且一审已判令中芃公司承担兴平晖公司律师费10000元的情况下，本院对兴平晖公司的该项请求不予支持。综上，兴平晖公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1987号民事判决的第一、第二项；二、撤销深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初1987号民事判决的第三项；三、深圳市中芃科技物流有限公司应于本判决发生法律效力后十日内向深圳市兴平晖实业有限公司支付房屋空置损失32107.68元；四、驳回深圳市兴平晖实业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2772.28元，由深圳市兴平晖实业有限公司负担644.31元，深圳市中芃科技物流有限公司负担2127.96元；二审受理费4417.97元，由深圳市兴平晖实业有限公司负担1026.8元，深圳市中芃科技物流有限公司负担3391.17元。本判决为终审判决。审判长 冼 朝 暾审判员 张 永 彬审判员 徐 玉 婵二〇二〇年六月三日书记员 龙蒙（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。