辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1494号上诉人（原审被告）：王潇潇，女，汉族，1990年8月21日出生，住址鞍山市铁东区委托诉讼代理人：矫克斌(系被告朋友)，男，汉族，1968年9月5日出生，住址辽宁省鞍山市铁西区，现住址。系社区推荐。被上诉人（原审原告）：上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市铁东区解放东路368号31幢101室。负贵人：乔春宏，总经理。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人王潇潇因与被上诉人上海爱家物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称爱家物业公司）物业服务合同纠纷，不服鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王潇潇上诉请求：1.依法撤销鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初4200号民事判决,驳回爱家物业公司的诉讼请求；2.依法判令爱家物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。王潇潇在诉讼过程中举证证明爱家物业公司在履行物业服务合同过程中，存在严重违约行为，1.消防设施问题，消防设施缺失，损坏严重，管道缺水（官方给出明确答复爱家皇家花园小区消防设施部分合格，部分不合格）；2.物业用房问题，《前期物业服务合同》约定，全园区30幢楼物业用房建筑面积为481.84平方米，未经小区业主同意，爱家物业公司伙同开发商将上述物业用房出售，搬到现在的物业中心，该中心位于四楼不方便业主保修，一期二期业主共计1372户只有一部报修电话，经常占线给业主造成很大困扰，鞍山市所有小区物业服务中心没有在四楼的；3.保洁问题，依据前期物业服务合同补充条款附件二，物业公司应承担的清洁卫生服务义务未履行；4.电梯维保和护套问题，电梯维护没有按照国家规定进行，爱家物业公司承诺每季度保养一次，但经咨询特种设备检验局得知，电梯应每半月保养一次，爱家物业公司违反国家强制性规定。爱家物业公司为安装投影设备，将电梯顶部护套拆除，导致电梯存在隐患；5.公共设施问题，从2015年至今，因各种设施均未维修，导致楼房公共区域内的大厅、走廊、门厅、安全门、单元门、路灯均存在不同程度的毁损；6.广告收益问题，爱家物业公司上报政府每部电梯每年收益1500元，爱家小区共53部电梯，每年应得79500元收益，爱家物业公司公示的数额与实际收入的数额有差异，并且该收益应上缴鞍山市房屋维修基金管理中心，并建立二级账户，作为业主维修房屋使用，但爱家物业公司未履行该项义务。二、王潇潇对上述主张都举出证据证明，但爱家物业公司否认并未提供证据，不应支持爱家物业公司意见。三、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，爱家物业公司未按约定履行义务，应承担违约责任，应酌情减少物业费。二审期间增加上诉理由：爱家物业公司现在收取的物业费是1.8元/平，根据2008年12月8日发布的鞍山市住宅区域物业服务收费及相关服务收费基准价格为物业服务等级基准价格一级为1.3元、二级为1元、三级为0.7元。爱家物业公司辩称，服从一审判决。根据鞍山市物价局的指导意见，鞍山市现有物业小区物业收费遵照合同约定的形式，有约定按照约定收费就符合法律规定。爱家物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王潇潇给付拖欠的物业费9659.4元，违约金2187.4元，电梯费1140元，合计12986.8元；2.王潇潇承担诉讼费用。一审法院认定事实：王潇潇系鞍山爱家·皇家花园5楼2113号房屋的业主，该房屋的建筑面积为141.22平方米。爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费由爱家物业公司按建筑面积以1.8元/月/平向业主收取，业主应于每年12月20日前向爱家物业公司交纳次年上半年物业费，每年6月20日前交纳下半年物业费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3%作为违约金。电梯费收费标准为30元/月/户。现王潇潇拖欠2016年11月01日至2019年12月31日期间的物业服务费9659.45(141.22×1.8×38=9659.45)元、电梯费1140(30×38=1140)元，合计10799.45元。一审法院认为，爱家物业公司与王潇潇之间的物业服务合同，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。本案中，王潇潇作为案涉房屋的业主，接受了爱家物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定支付相应的物业服务费和电梯费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，爱家物业公司提出要求王潇潇支付其所拖欠物业服务费9659.4元、电梯费1140元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，该院予以支持。关于爱家物业公司提出要求判令王潇潇支付按合同约定计算的违约金的诉讼请求，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、王潇潇于该判决生效后十日内偿还爱家物业公司物业服务费9659.4元、电梯费1140元；二、驳回爱家物业公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由王潇潇负担。二审中，王潇潇提交证据光盘一份，用于证明爱家物业公司对小区的物业服务没有按照合同约定履行，要求降低收费标准，表现是存在安全隐患，本应是封闭小区，而外来人员社会闲散人员均可随便进出；消防通道被堵塞，而且物业公司竟然在消防通道上设置障碍；物业服务不好，晚上8.30分后区业主家催收物业费；小区监控形同虚设，存在发生盗窃事件或者突发事件调不到监控；小区卫生环境极差，电梯及楼道卫生状况极差；电梯内有斑驳痕迹，随意粘贴小广告；从事卫生保洁是60岁以上人员，而且不是每天一打扫，公共区域内的玻璃2年了一直没有擦；小区维护检修不到位；景观里头的喷水池不能正常喷水，变成晾晒场所；将地面车位改成绿地，逼迫业主去购买地下车位，地面有空车位也不允许在地面停车；出售广告收益以及物业的收支不公开透明等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。爱家物业公司质证认为，在消防、安保、公共设施维护和修理、保洁、绿化、电梯等方面已经尽到服务义务，物业用房为开发商配置使用，物业公司无权决定办公场所，王潇潇的证据不能证明其主张的事实成立。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，爱家物业公司依据与鞍山爱家房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，为王潇潇居住的小区提供物业服务，王潇潇作为小区业主接受了爱家物业公司服务，应当交纳相应的物业费、电梯费。关于王潇潇上诉提出爱家物业公司收费标准过高，应按鞍山市住宅区域物业服务收费标准收费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，爱家物业公司与鞍山爱家房地产开发有限公司于2014年1月1日签订前期物业服务合同，约定物业服务收费高层住宅1.8元/月/平方米，电梯费30元/月/户。该约定并不违反法律规定，对双方产生效力，现王潇潇提出收费过高要求调整，证据不足，本院不予支持。关于王潇潇上诉提出爱家物业公司没有按照约定履行义务，小区内存在消防设施缺失、保洁卫生不到位、电梯维保没有按国家规定标准进行、公共设施缺失不予修理等问题一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，爱家物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但爱家物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本上履行了《前期物业服务合同》约定的义务，王潇潇上诉所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。故对王潇潇的此节上诉理由，本院不予支持。关于王潇潇上诉提出爱家物业公司将物业用房搬至四楼办公给业主造成不便一节，按照前期物业服务合同约定，物业用房由开发商提供，现在开发商将原提供给爱家物业公司的物业用房更换至他处，并不必然影响物业公司的服务，王潇潇以及拒交物业费理由不当，故对王潇潇的此节上诉理由，本院不予支持。关于王潇潇上诉提出交纳的物业费和物业公司提供的服务标准不符一节，物业公司的收费标准与提供的物业服务内容属于物业服务合同约定，物业服务企业为业主所居住的园区提供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，爱家物业公司的服务如不能达到令王潇潇满意的程度，但王潇潇不满意不等同于小区其他业主的意见，王潇潇可以通过与业主委员会或与物业公司及时沟通督促物业公司改进提高，也可以通过业主大会更换其他物业公司。王潇潇以拒交物业费的办法消极对抗对爱家物业公司服务的不满既是一种违约行为，又是对已经交费业主的不公平，故对王潇潇的此节上诉理由，本院不予支持。综上所述，王潇潇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人王潇潇负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇二〇年六月二十八日书记员 赵婷婷