江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初289号 原告（反诉被告）：屠某，女，1995年3月16日生，汉族，住连云港市海州区。 被告（反诉原告）：王某，女，1984年11月6日生，汉族，住连云港市开发区。 原告屠某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，王某提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告屠某、被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告屠某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告返还原告房屋租赁押金2000元，如果在租赁房屋期间有部分费用未支付，可以从押金中抵扣；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月7日，原被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的位于连云港市开发区的房屋。合同条款约定，押金为2000元，合同约定起租期为2018年8月10日租赁期为一年，期满后原告提出续租半年，因被告人不在当地无法续签合同，原告通过微信转账提前支付6个月房租，按租金支付到期日应为2020年2月10日。承租人结清合同规定的各种费用后，出租人应在当天内如数把押金退还给承租人。租赁期满后，原告将所租房屋返还给被告，并提醒其早日对房屋设备进行验收。被告陈述因疫情原因近期无法出门，原告予以理解并同意宽限一段时间，半月后仍未收到被告退还押金，原告多次联系无果，微信留言得不到回复。三日后被告才回信说检查门锁有破损并有未结清的电费水费。原告向其解释2019年8月1日晚外出归来时发现门锁故障无法打开后联系开锁师傅，经检查发现锁芯无法修复需要更换新锁，原告及时将原因情况告知给被告，经被告同意后换了新锁，并将前后维修视频传送给了被告子以知晓。换锁后在原告居住期内被告曾进入拿取物件未曾提出门锁有损一事。未结清的水电费原告同意从押金抵扣，但被告一直拒绝退还原告房屋租赁押金，双方协商未果。根据我国《合同法》及双方《房屋租赁合同》的规定，原告有权要求被告立即返还房屋租赁押金。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，判如所请。 被告王某答辩称：在长达一年半的时间，我垫付了物业费，2019年4月产生了电费，电费是我付的，但是汇款记录我没有找到。原告在租房期间，灯坏了我也没有让原告赔偿，是我换的。 反诉原告王某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告恢复房屋原状并赔偿违约金2000元。2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：原告在2017年8月16日购买了龙禧公寓909室，之后更换了整体厨房(全新)，卫生间的恒温花洒(全新)，水池(全新)，入户门及卧室门的锁芯，电视，床及床垫。添置了冰箱(全新)，洗衣机(全新)，大衣柜(全新)，电视柜(全新)，动感单车(全新)，台灯(全新)，在房屋整体设施齐全无损的情况下，于2018年8月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于连云港市开发区。在2018年8月7日签订租房合同当天，原告已经告知被告909室交付了一整年的物业费，2018年1月至12月。到下一新年1月1日被告交付一整年物业费正好相抵，房屋租赁合同是签了一年期限。而在2019年1月1号新的一年开始后，被告没有遵守约定交付一年的物业费。合同约定租期为2018年8月10日至2019年8月9日。合同条款约定，被告(承租人)应提前30日向原告(出租人)提出续租要求，并提前15日支付下次房租，被告未遵守合同约定，也从未提前与原告沟通过。原告在2019年7月28日主动询问了被告，被告才表示想要续租，合同和聊天记录为证。原告参考了之前的合同内容，没有签书面合同，原被双方默认之前的合同内容，在之前时间基础上延续半年，以此类推，即2020年2月9日合同截至。在2018年8月7日至2020年2月9日期间，房屋租赁合同中的甲方对于乙方无论是书面合约还是口头约定均遵守，乙方对已经造成违约的事实闭口不提。在2019年8月1号，被告在晚上9点多钟突然说锁有问题，原告虽感疑惑(因为房屋在2017年8月16日购买，入户门和卧室的锁芯均已更换)，因为不在现场不能直观的看到具体发生了什么，只能被告处理，该事件沟通中被告对于已经造成的房屋损坏刻意隐瞒。在一年半的合同时间内被告对于原告垫付的费用从未主动一次提及。在2020年2月2日，合同还有7天到期的情况下，被告从未有联系过原告是续是退，原告再次主动询问了被告是否续租，被告提出了无理要求，原告表示等被告退房，被告先说3月2日退房，突然又说2月10日之前退房，结果是在2月10日退房走人。在被告已经违约退租后，在新型冠状病毒疫情大爆发，全国戒严，全国封城的情况下，被告不顾原告解释与客观环境催促原告收房退押金。原告在与龙禧物业庞经理取得联系后，在2019年2月26号到房间验房收房。在关门要走的一刻发现门框的一侧已经断裂，破损严重。门有被撬开的痕迹，门上的不锈钢钢板部分已经变形。(2月份天气寒冷，一进屋门就关上，而门关上后恰好看不到门和门框的侧面)随后联系被告，根据合同内容合理合法要求被告恢复房屋原状，被告置若罔闻。此后还发现了卧室门因为被告拽了粘钩导致门饰面破损，客厅大玻璃膜被撕掉，冰箱玻璃隔板有一块破损这些问题。在2018年8月10日至2020年2月9日合同期间，押金2000元扣掉各种垫付的现金费用(附明细表一张)，余715.6元，不够赔偿原告的损失，押金按合同来是可以不退的。(有收据，购买记录和转账记录为证)。被告混肴视听，推卸责任，被告片面的要求原告退房屋租赁押金，故意忽略本身的违约行为及所作所为对原告造成的损失。在交付房间钥匙和电费卡的时候，被告表示原告继续通过自己账号缴费，被告再转帐(此事不在原告的责任和义务范围内)。在被告彻底搬离房屋后，原告在2019年2月26号与龙禧物业庞经理简单沟通后结清了909房间的水费，有聊天记录和收据为证，而物业费到3月份。因为在一年半之前已经垫付了5个月的物业费，抵掉2个月的物业费，乙方还有3个月的物业费没有结清。一年半的时间里，乙方数次违约。在梳理这一事件过程中，甲方不知何种原因没有找到2019年4月份的电费转账记录。希望乙方出示2019年4月份电费412元的转账记录。附明细表一张。根据我国《合同法》及双方签订《房屋租赁合同》的规定，原告有权要求被告恢复房间原状并赔偿违约金2000元，出示2019年4月份412元的电费转账记录。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，判如所请。 反诉被告屠某答辩称：关于物业费，刚租房的时候被告先垫付了一段时间的物业费，我入住的时候，她垫付的部分没有到期，她垫付了多少钱我也不清楚，等到她垫付的费用到期了我去缴纳时发现公寓物业费不合理，公寓只有78平方，但是物业费按年缴2400元一年，在我租房时被告也没有跟我说明情况。我未缴清的电费是不存在的，因为和被告约定的是2个月一缴，由被告先垫付我再转付。因为微信上的支付记录只能显示5个月的，2019年4月的已经找不到了，但是我自己平时有记录。4月份的电费已经完全缴清，不存在欠缴。关于灯，卫生间的灯坏了以后，我把灯管拿下来后去很多五金店找过，五金店都跟我说灯管已经停产，坏灯管一直在房子里。关于门锁，大概是8月份，我晚上回家后开门发现锁拧不开了，我就找了开锁的人，开锁师傅来检查后说要重新换锁，前后的原因包括现场的视频也都是经过被告允许下，我才让师傅换锁，这个锁是房子的一部分，在我居住期间，被告有义务要保证我所用的物品都是正常的，换锁费用被告也转给我了，所以该笔费用应当结清了，被告也是自愿付这笔费用的。 当事人围绕诉讼请求依法提供了电费缴费记录、物业费缴费记录、《房屋租赁合同》、收据一组、原被告微信聊天记录等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告屠某与被告王某于2018年8月7日签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：甲方（出租方）：王某，乙方（承租方）：屠某。第一条房屋基本情况：(一)甲方所出租房屋(以下简称该房屋)座落于开发区，建筑面积78平方米，居室：1居；所在楼层层数/总层数:9/24。(二)房屋权属状况:甲方持有房屋所有权，房屋所有权人姓名：王某。第二条该房屋租赁情况及登记备:(一)租赁用途：商业。第三条租赁期限：(一)该房屋租赁期自2018年8月10日,至2019年8月9日止。甲方应于签订本协议第3日2018年8月10日前将房屋按约定条件交付乙方。甲方给予乙方3天搬迁免租期。《房屋交割清单(见附件一)经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、煤气单后视为交付完成。 (二租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还该房屋及附属物品、设备设施。甲、乙双方对该房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。(一)每月租金为:1200元人民币，支付方式为年支付。签约当日乙方应向甲方支付约定的房租，租金14400元，保证金2000元，共计16400元，乙方需要提前15日向甲方支付下次房租。备注：押金不能充抵房租；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应如数返还给乙方；如乙方未违约及需赔偿费用，甲方应如数返还给乙方押金。第五条(甲方责任)：1.甲方应在本合同生效之日起3日内，将该房屋交付给乙方。甲方逾期交付该房屋的，每逾期一日按月租金的千分之三向乙方支付违约金。甲方逾期3日不能交房的，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿相应损失。2.在乙方承租期间，非乙方原因造成的该房屋及其附属设施设备损坏(含自然损耗)，甲方负有修缮责任。甲方修缮房屋的，乙方应予以协助，甲乙双方另行约定的除外。第六条(乙方责任)：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在10天内退还该房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：①未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；②未经甲方同意擅自拆改房屋结构、损坏该房星或改变该房屋使用用途；③拖欠租金积累计达十五日:④利用该房屋进行非法活动或存放危险品。2.该房屋租赁期间，乙方应支付以下费用:物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、数字电视费、其他费用。第七条(合同变更及解除)：1.租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同的，应赔偿乙方2000元；乙方擅自解除合同的，无权要求甲方返回押金。乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置。2.租赁期满后，若乙方要求续租，须提前30日书面向甲方提出，甲方应在收到通知后十日内向乙方正式书面答复，甲方若无答复，视为不同意续租，乙方应退还房屋；如甲方同意继续租赁，则应续签租赁合同。在同等条件下，乙方有优先承租权。3.因不可抗力原因(包括租赁物业被依法拆迁)导致该房屋销毁或灭失而不能继续租赁的，则任何一方可解除本合同，且互不承担违约责任。甲方按实际租期收取租金，保证金予以退还。 《房屋租赁合同》签订后，屠某向王某支付了定金2000元。并支付了一年的租金。2019年7月28日，租期即将到期，王某通过微信方式向屠某询问是否续租，屠某表达了续租意愿，并于2019年7月31日通过微信向王某转账半年房租7200元，租期延续至2020年2月9日。屠某于2019年8月1日通过微信方式向王某告知房屋门锁故障，联系换锁师傅将门锁更换，垫付500元更换新锁的费用，王某于2019年8月2日通过微信向屠某转账垫付的500元。王某于2020年1月18日通过微信询问屠某涉案房屋中是否有人，王某表达了去涉案房屋中取电视的意愿，屠某应允，王某取走电视后，未对房屋损坏状况提出异议。后房屋租赁期限届满，屠某于2020年2月10日搬离租赁房屋，并通过微信方式与王某约定水、电费从押金中抵扣。王某称因疫情原因，出行不便，未立即验房。屠某于2020年2月24日再次催促王某验房并退还押金，王某以门被破坏为由要求屠某将房屋恢复原状。双方最终未能达成一致意见。 另查明，王某为屠某垫付了电费165元，水费7.2元，物业费572.4元。涉案房屋门锁已更换，周围门板有小面积破损，卧室门板有轻微损伤，玻璃上防光磨砂膜被揭下。 本院认为，原告屠某与被告王某在自愿、平等基础上签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，双方理应恪守。《房屋租赁合同》第四条备注约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣由乙方承担的费用，甲方应当如数返还给乙方押金。本案中，租赁期限已经届满，扣除应当由原告承担的水费，电费，物业费，涉案房屋损坏的费用后，被告应当将押金返还给原告。关于王某提出代为垫付的物业费572元应由屠某负担的要求。根据《房屋租赁合同》第六条第二款的约定，物业管理费、水电费应当由原告承担。王某缴纳了2018年全年物业费，屠某是从2018年8月10日起开始租赁房屋，因此，2018年8月10至2018年12月31日期间的物业费应当由屠某承担。屠某已交纳了至2020年3月的物业费，屠某实际居住至2020年2月9日。因此对于2020年2月9日之后的物业费应由王某负担。王某主张冲抵后代缴的物业费572.4元，符合双方合同约定，本院予以支持。对于王某代垫的水费7.2元、电费165元，屠某无异议。扣除后，王某应返还屠某的1255.4元。 关于反诉部分，反诉原告王某要求反诉被告屠某将房屋恢复原状并承担2000元违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王某提供照片证明了入户门侧边有刮擦，冰箱上隔板边角破损，卧室门背后因粘钩被拽下造成破损，玻璃防光磨砂膜被揭下。本院经审查认为，被告所列的损坏，入户门侧边在换锁时导致门锁边缘损坏和冰箱上隔板边角破损，系承租户使用不慎造成的损坏。卧室门背后因粘钩被拽下造成的破损和玻璃防光磨砂膜被揭下，系承租方在使用房屋租赁时产生的正常消耗、磨损。根据双方合同约定：房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿外，剩余部分甲方应如数返还给乙方。故对于屠某在租赁使用房屋时造成的损失，可以从屠某已付的押金中扣除。综合双方合同履行的情形以及损坏物品的情况，本院酌定屠某应承担王某的损失赔偿费用为200元。关于王某主张修锁费用500元应由屠某负担的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。房屋门锁发生问题后，屠某已及时告知王某。并经王某同意先由屠某支付修理费，后王某将屠某垫付的修理费500元支付给屠某。上述事实证明，双方对门锁修理费用的负担已达成一致意见，并已履行完毕。现王某要求屠某负担门锁修理费，有违诚实信用原则，本院不予支持。 关于反诉原告王某主张的反诉被告屠某逾期交房，构成违约的主张。王某称租赁期限于2020年2月9日届满，屠某于2020年2月10日才搬出涉案房屋，构成违约。本院认为，房屋租赁期限届满，出租人应给予承租人一定的合理期限以腾退房屋。屠某于租赁期限届满第二日便搬出涉案房屋，符合常理。王某该项主张不能成立；关于王某提出《房屋租赁合同》中规定如果续租的话需要提前30日内向甲方提出续租要求，反诉被告未履行，构成违约的主张。根据《房屋租赁合同》第七条第二款的约定，租赁期满后，若乙方要求续租，须提前30日书面向甲方提出，甲方应在收到通知后十日内向乙方正式书面答复，甲方若无答复，视为不同意续租，乙方应退还房屋。虽然屠某未在合同到期30天前提出书面续约申请，但双方于租赁期限尚未届满前达成续租合意，系双方对此已达成一致意见。故王某此项主张不能成立。综上，王某主张屠某存在违约行为，屠某应承担违约金2000元的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条的规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效后十日内返还原告屠某押金1055.4元。 二、反诉被告屠某于本判决生效后十日内赔偿反诉原告王某损失200元。 三、驳回反诉原告王某其他反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告王某负担。反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），由反诉被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年六月五日 书记员  陈婉玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。