山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初1623号原告：王成，男，汉族，住齐河县。被告：张正建，男，汉族，住齐河县。委托诉讼代理人：李恩会、李臣，齐河齐杰法律服务所法律工作者。原告王成诉被告张正建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王成，被告张正建及其委托诉讼代理人了李恩会、李臣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成向本院提出诉讼请求：1、判令解除齐河雅和家具有限公司（以下简称雅和公司）与张正建所签《雅和家居商场招商合同》；2、判令张正建支付拖欠的房屋租赁费44500元及违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月28日，雅和公司与张正建签订《雅和家居商场招商合同》，张正建租赁雅和公司场地，约定了租赁期限、承租价格、违约责任等。在履行过程中张正建拒不交纳租赁费构成违约根据合同约定应当解除合同。2020年3月17日雅和公司与王成签订债权转让协议书，将对张正建的合同权利转让给王成，并向张正建履行了告知义务。现张正建仍拒不履行义务，为维护原告合法权益，特诉至法院。张正建答辩称，1、王成作为本案被告不适格。2、张正建于2018年8月份向雅和公司告知终止租赁合同的履行，雅和公司也予以认可。自2018年9月份至今雅和公司使用张正建租赁的场地至今，并有雅和公司法定代表人赵雷录音为证。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对王成提交的1、债权转让协议书一份；2、（2020）鲁1425民初1050号民事裁定书及（2020）鲁1425民初1623号传票各一份；3、录音一份；4、雅和家具商场招商合同一份；5、录音一份；6、雅和公司广告宣传页一张；7、中国银联收费票据一张；8、张正建承租雅和公司场地照片一组；9、证人赵某出庭所作证言。张正建对证据一有异议，认为债权转让原因不明确，且张正建已于2018年9月份与雅和公司解除了合同。本院经审查认定，债权转让协议为雅和公司与王成所签，双方均是具有完全民事行为能力的主体，转让协议是双方当事人的真实意思表示，根据法律规定债权转让还应通知债务人。对证据二真实性无异议，但证明不了债权转让通知张正建的事实，从证据看没有通知张正建。本院经审查认定民事裁定书及传票均是本院依法出具的法律文书材料，能够证实王成起诉张正建事实，但无法看出张正建知悉债权转让事实。对证据三有异议，不能作为证据使用，赵某隐瞒了已经与张正建终止合同的事实，转让不真实。本院经审查认定，该录音为赵某与张正建之间的通话录音，内容清晰、连贯，无剪辑拼接痕迹，在录音中赵某告知了张正建债权转让给王成事实。对证据四认为与王成无关。2018年9月份合同已经终止，不存在违约，也不欠租金。本院经审查认定，该合同是雅和公司与张正建的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制规定，合同成立并生效，双方有义务遵守合同约定。张正建主张合同已终止应举证证明。对证据五，认为录音与书面文字版不一致，录音中显示赵某私自转让合同。本院经审查认定，该录音系赵某与张正建之间通话，内容清晰、连贯，在录音中赵某提出了如不继续租赁则解除合同的要求。对证据六认为与张正建无关，2018年已终止合同。本院经审查认定，该宣传页为2019年12月16日发布，经本院当庭核实出租广告中的电话号码“153××××4267”为雅和公司法定代表人赵某实际使用。对证据七认为与王成无关，是张正建向雅和公司交款情况。本院经审查认定，该证据能够证实张正建交纳过20600元租赁费事实。对证据八认为与张正建无关，是雅和公司2019年以后使用情况。本院经审查认定，照片中展示了雅和家居商场张正建原租赁地现场状况，但未显示拍摄时间。对证人赵某所作证言认为赵某与本案有利害关系，不能作为证人而应作为本案当事人。本院经审查认定，赵某系雅和公司法定代表人并全程参与了张正建租赁合同的签订、履行过程，其所作证言能够佐证相关事实。张正建提交1、2018年8月17日谈话录音一份；2、照片18张；3、2018年8月份，张正建妻子在齐河微生活发布房屋租赁信息，赵某是认可的。王成对证据一执政认为证据不合法，明显存在剪切行为，不是完整的录音不能作为证据使用。录音的主体也不是张正建本人，张正建也未说明与录音中的人的关系。即使是合法的，该证据也说明雅和公司没有与张正建达成解除合同的一致意见，对该录音证据申请鉴定。本院经审查认定，张正建出示了录音原始载体，未见剪切痕迹且王成事后未在规定期限内提交书面鉴定申请，视为放弃该项权利主张。录音中提到了10000元钱但未具体说明是用于什么，也未就本案所涉租赁合同解除作出明确表示。对证据二认为系复印件要求出示原始件，内容不能确定是张正建所承租的地方，真实性不予认可。本院经审查认定，该组照片系微信朋友圈所发布的，张正建未提交原始载体，即使照片是真实的，也无法证实双方就合同解除达成了一致，如原告方存在实际占有使用张正建所租赁场地的行为，则张正建可另行主张权利。对证据三认为没有时间与地点，系复印件，被告发布的也恰好说明双方没有解除合同。本院经审查认定该证据系打印件，未提交原始载体，内容如果是真实的，也是被告方在2018年8月15日曾经发布过出租信息的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月28日，雅和公司（甲方）与张正建（乙方）签订了《雅和家居商场招商合同2017版》一份，约定将位于齐河雅和家居建材商场2层，面积约为50平方米的场地租给张正建用于商业经营。合同第三条约定租赁期限自2017年9月1日至2020年8月30日。合同第四条约定第一年租金20600元，第二年21700元，第三年租金22800元，支付方式为一次性支付一年租金，付款时间为每个付款日期的45日之前。合同第二十六条第二款约定，甲乙任何一方提前终止合同，必须由双方协商一致，单方终止合同的，视为违约，承担违约责任。合同第二十八条第二款约定，如乙方违约导致合同提前终止的，乙方应补齐所欠租金并退还甲方相关费用还应再支付两个月租金的违约金。合同签订后，张正建于2017年8月28日刷卡支付了20600元。2018年8月份，张正建方曾在齐河微生活发布场地出租广告，并与雅和公司法定代表人赵某商谈对外出租事宜，但未达成一致意见。2019年12月，雅和公司法定代表人赵某在非凡广告宣传页中发布了包括张正建所租赁场地在内的场地出租广告。2020年3月17日，雅和公司与王成签订债权转让协议书，将雅和公司对张正建所签订的雅和家居商场招商合同的权利义务一并转让给王成，雅和公司法定代表人租赁于2020年3月26日电话通知了张正建债权转让事宜。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、王成是否为本案适格的原告；2、《雅和家居商场招商合同》是否应当解除，张正建是否应支付租赁费及违约金，应当支付的数额是多少。针对第一个争议焦点，根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，雅和公司与王成签订债权转让协议书，约定将2017年8月28日签订的《雅和家居商场招商合同》中的债权权利转让给王成，双方均是具备民事行为能力的法人和自然人，协议签订后雅和公司法定代表人赵某于2020年3月26日电话向张正建进行了告知，履行了通知义务，因此债权转让协议合法有效，王成是本案适格的原告。针对第二个争议焦点，雅和公司与张正建签订的合同期限为三年，张正建已支付了2017年9月日至2018年8月30日期间的租金20600元，自此以后未再支付过租金。张正建主张已于2018年8月份与雅和公司终止了合同履行，依据其提交的录音及照片仅能看出2018年8月份张正建方曾与雅和公司法定代表人赵某协商租赁事宜，但未完整的达成解除或终止合同的合意。依据王成提交的宣传页显示2019年12月16日，雅和公司以对外招租的行为表明其认可张正建实际不再租赁其场地的事实。因此，原被告双方均以实际行为表明双方签订的《雅和家居商场招商合同》不具备继续履行的可能，王成主张解除该合同，本院予以支持。根据合同约定，张正建于2018年9月1日起应当支付2018年9月1日之后的场地租金，根据查明事实，双方于2019年12月16日以实际行为表明不再继续履行双方签订的合同，也即案涉场地空置了一年三个月，结合本案涉案场地实际空置情况及各自损失，本院认为酌定张正建再支付未履行租金20000元为宜。因雅和公司也以其实际行为对外发布了对张正建租赁场地进行出租的信息，故王成主张的违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、2017年8月28日齐河雅和家具有限公司与张正建签订的《雅和家居商场招商合同》自本判决生效之日起即行解除；二、被告张正建于本判决生效后七日内一次性支付原告王成场地租赁费20000元；三、驳回原告王成的其他诉讼请求。案件受理费456元，由原告王成负担200元，被告张正建负担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张玉成二〇二〇年六月二十九日法官助理周玉迪书记员王岳