广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1004号 原告：桂林睿通商业管理有限公司，住所地桂林市七星区环城北二路58号彰泰·澳洲假日18栋1-10号商铺。 法定代表人：莫才军，总经理。 委托代理人：王丽娟，桂林睿通商业管理有限公司员工。 被告：赵新存，女，1982年5月16日生，汉族，住广西桂林市七星区。 原告桂林睿通商业管理有限公司与被告赵新存房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员阳帆适用简易程序于2020年6月2日公开开庭审理了本案，书记员李捷担任法庭记录。原告桂林睿通商业管理有限公司的委托代理人王丽娟，被告赵新存到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2017年11月15日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月3日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金4945元；3、判令被告向原告补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额14835元；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金1367.29元(该项违约金以每期拖欠的租金为基数，按万分之五每日计算，从被告逾期之日暂计至2020年3月31日，之后违约金计至实际付清之日止)；5、判令被告向原告支付解除合同违约金22252.50元(该项违约金以首个租赁年度租金总额的50％计算)；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月15日，被告与原告签订《彰泰天街·商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于桂林市穿山东路41号“彰泰天街”xxxx号商铺，用于经营口才培训。双方还约定了租金等费用标准、缴纳期限、违约责任等条款。合同签订后，被告从2018年9月25日起未按约定缴纳租金，原告多次催款无果，已于2018年10月29日向被告邮寄送达解除合同通知，双方合同已于2018年11月3日解除(合同约定挂号信方式邮寄的，寄出后五日视为收讫)，截至2018年11月3日，被告已拖欠原告租金4945元。被告的行为已构成根本性违约，给原告造成了经济损失，依法应当承担违约责任，按照合同约定被告应向原告支付逾期付款违约金1367.29元(暂计算至2020年3月31日)、被告违约，原告行使合同解除权被告应支付的违约金22252.50元、补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额14835元。原告认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告未按时足额支付租金，已构成根本性违约，原告有权行使合同解除权，被告除应支付拖欠的租金外，还应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定特向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。 被告辩称，1、针对第一项诉请，被告认为解除合同时间应为2018年6月。因被告个人原因，租赁原告门面开设的培训班从2018年6月份就一直处于停业状态，被告为减少损失，在6月份开始就积极与原告公司员工协商退租事宜，但原告公司员工拒不允许退租，让被告一直续缴房租。被迫无奈只能一直续缴房租到9月25日，期间7、8、9月份均给原告的员工提交过书面退租申请，10月25日以EMS邮政快递方式向原告发出解除租赁合同通知书，但是原告拒收退回；2、关于第二项诉请，被告认为因解除合同时间并非在2018年11月3日，而是更早的同年6月份。由此，该诉请无事实及法律依据，被告无需补交租金;3、关于第三项诉请，针对原告主张的第二年租金差额问题，被告认为该项为无效的合同格式条款，不应得到支持。且在合同已经解除的情况下，由被告方来承担原告关于出租房屋的可得利益(或利益差额)显然不合情理，也无法律依据；4、关于第四项诉请，被告认为原告主张的违约金按当年度租金总额50％过高，且不合理；5、被告已经支付的履约保证金9890元和质量保证金1000元，共计10890元，可抵扣原告的损失数额。请贵院依法确定原告的实际损失数额，被告愿配合处理，对于原告诉请中的不合理的部分，请法院依法予以驳回，以保护被告的合法权益 综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2017年11月15日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《彰泰天街·商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告经营管理的位于桂林市穿山东路41号“彰泰天街”xxxx号商铺，用于经营“口才培训”；租赁期限自2017年12月1日起至2021年9月30日止，如乙方实际租赁该商铺时间少于该期间，甲方有权要求乙方在退租时除合同约定违约金及相关赔偿外，还需向甲方补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额；第一年的租金为44505元/年，分九期付清，每期7709.78元，分别于2018年2月25日、3月25日、4月25日、2019年5月25日、6月25日、7月25日、8月25日、9月25日、10月25日付清;第二年租金为4945元/月；第三年租金为5439.50元/月；第四年租金为5349.50元/月；从第二年起租金按月交纳，乙方在每月25日前向甲方交纳下个月租金；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳租赁保证金9890元，如乙方违反合同规定，甲方有权根据合同的有关约定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳质量保证金1000元，如出现消费者投诉或其他需要由乙方承担的费用及法律责任，甲方有权没收质量保证金；乙方逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还给甲方。如逾期3日乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离，商铺内如有遗留物品的，视为乙方放弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品或装修进行清理、清洁工作而无需承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担；非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除本合同的，即构成乙方的严重违约，应向甲方承担解除合同是当年租金总额50%的违约金，且甲方有权扣没其已交的所有费用；出现本合同约定情形甲方行使解除本合同的权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的本合同约定的所有费用均不予退还，乙方还应向甲方承担合同解除时当年租金总额50%的违约金；在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.5‰为日罚金标准支付违约金。合同还确定了双方的联络地址，并约定双方根据本合同或与本合同相关的任何通知或联络应以书面形式按照确定的地址发出，如双方任何一方的通讯信息发生变化，应于确定的通讯信息发生变化的3日前书面通知对方，否则，对方根据确定的通讯信息发出的书面文件视为履行了本合同规定的通知义务并发生相应的法律效力；如用挂号信或快递邮寄，在寄出五日后视为收讫。合同签署后，被告于2017年11月15日向原告交纳了履约保证金9890元、质量保证金1000元。原告依约将上述铺面交给被告使用，被告亦依约向原告交纳租金至2018年9月。其后，被告所开办的培训班因故停办，被告于2018年10月25日以快递方式向原告发出了《解除租赁合同通知书》，因原告拒绝签收于11月12日退回。2018年10月29日，因被告超过一个月未缴纳租金，原告以快递方式向被告发出了《关于解除贵我双方〈彰泰天街xxxx号商铺租赁合同〉通知函》，2018年11月3日，原告收回上述商铺。其后，双方就合同解除后的处理未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点：一、合同在何时解除；二、是否欠付租金及逾期违约金是否约定过高；3、解除合同的违约金是否约定过高。 关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方于2017年11月15日签订的《彰泰天街·商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，双方均以快递的方式向对方发出了解除合同的通知，但原告没有违约行为，被告无法定或约定的合同解除权，其向原告发出的通知不产生解除合同的效力。根据双方的合同约定，被告逾期一个月未向原告交纳租金，原告有权解除合同，故原告于2018年10月29日向被告发出的解除合同通知，视为被告在2018年11月3日收到，合同在该日解除，故对原告请求本院确认合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于争议焦点二，本院认为，被告未交纳2018年10月的租金，属违约行为，应承担违约责任，向原告缴纳该月的租金4945元，并支付逾期支付的违约金。但该违约金约定过高，本院酌情将该违约金调整为每日万分之二，故对原告要求被告支付租金4945元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告按每日万分之五支付逾期支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于争议焦点三，本院认为，原告因被告违约行使合同解除权解除了合同，符合合同约定的被告支付违约金条件，故被告应依约向原告支付违约金。但合同中约定不予退还的原告已交纳的押金、首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额、合同解除时当年租金的50%，均属于解除合同的违约金，考虑到原告解除合同的实际损失为合同解除后重新寻找承租人的空档期，该违约金的约定明显过高，本院酌情调整为当年的4个月租金标准，故被告应当支付的违约金为19780元（4945元/月×4个月），扣除被告已支付的押金10890元，被告实际应支付的违约金为8890元。故对原告要求被告支付补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额14835元、支付解除合同违约金22252.50元的诉讼请求，本院予以部分支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告桂林睿通商业管理有限公司与被告赵新存于2017年11月15日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月3日解除； 二、被告赵新存向原告桂林睿通商业管理有限公司支付租金4945元并支付逾期违约金（违约金计算，以4945元为本金，从2018年9月25日起至付清时止，按每日万分之二的比例支付）； 三、被告赵新存向原告桂林睿通商业管理有限公司支付解除合同的违约金8890元； 四、驳回原告桂林睿通商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费884元，因适用简易程序减半收取442元（原告已预付本院），由被告负担155元，原告负担287元。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费884元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  阳帆 二〇二〇年六月十三日 书记员  李捷