四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初436号 原告：攀枝花市仁和区住房和城乡建设局，住所地：攀枝花市仁和区仁和街，统一社会信用代码：11510303008332915Y。 负责人：吴志敏，局长。 委托诉讼代理人：曾六兵，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104200120703850。 委托诉讼代理人：段春梅，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201511379818。 被告：攀枝花市万友房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市仁和区春天花园怡慧苑7#商铺1-30#，统一社会信用代码：9151040059505018M。 法定代表人：何永宏，总经理。 委托诉讼代理人：王永胜，系四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104200110654526。 本院于2020年3月20日立案受理了原告攀枝花市仁和区住房和城乡建设局（以下简称仁和住建局）诉被告攀枝花市万友房地产开发有限公司（以下简称万友公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仁和住建局的委托诉讼代理人曾六兵、段春梅，被告万友公司的委托诉讼代理人王永胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告交付71套房屋并协助办理71套房屋的产权过户手续（71套房屋明细详见房源表）;2.请求判令被告向原告支付违约金2004704.99元（其中逾期交房违约金暂计至2019年12月31止，向原告承担逾期交房的违约金应计算至实际交房时止）3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因公租房采购，通过竞标被告成为公租房采购的中标单位，由其向原告提供71套公租房，公租房总价款为14473082元。双方于2015年11月30日签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定原告采取分期付款方式支付款项；被告应当在2015年12月31日前向原告交付商品房，若被告未按约定交房，逾期超过六十日的原告有权退房，也可要求继续履行合同。原告要求合同继续履行的，合同继续履行，并按约定从应当交房之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房款万分之一的违约金；同时约定被告应当在2016年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，若因被告自身原因未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金；如因被告的原因未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金等。合同签订后，截止2019年4月2日，原告共计向被告支付了12076541元的房款，但被告至今未完成竣工验收，未向原告交付房屋，更未办理产权证明。经原告多次催告，被告均未履约。现原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告万友公司辩称，1.房屋未按期交付是因为仁和区对市政道路进行了调整。高压线没有拆除，也是房屋逾期交付的主要原因；2.目前房屋没有交付以及没有办理竣工验收、产权登记的责任方是在政府并非是被告，被告不应当承担违约责任，不应当支付违约金；3.原告方关于违约金的计算方式过高。仁和区法院做出了2019川0411民初127号生效文书，该文书中对于违约金的计算标准做出了生效判决；4.目前房屋尚不具备交付条件；5.原告在诉状中称，购买房屋基本事实是成立的。基于以上几点，原告的诉求不应当得到支持，请法院驳回。 经审理查明，2015年5月12日，攀枝花市仁和区政府采购中心向被告发出攀仁采购（2015）034号中标通知书，同年6月19日发出（2015）048号中标通知书，被告成为仁和区2014年71套公租房采购中标单位。2015年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的香榭丽都商品房40套（楼层单元及户号详见附件），该商品房为规定项目中的7幢；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3397元，总价款8152800元整。同日，原、被告签订另一份《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的香榭丽都商品房31套（楼层单元及户号详见附件），该商品房为规定项目中的7幢；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3398元，总价款6320280元整。两份合同条款均约定，付款方式为分期付款。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理，逾期超过60日后,买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条约定，出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任在本款约定的期限内未取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在在本商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。合同第十一条（二）的约定，该商品房交付应当符合下列条件1、2、4、5项所列条件；该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.出卖人已取得该商品一年以后所在楼栋的房屋权属证明；4.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。 原告于2016年8月18日支付房款723.6541万元，于2018年7月18日支付房款200万元，于2018年12月31日支付房款20万元，于2019年1月29日支付房款60万元，于2019年4月1日支付房款204万元，至今原告共向被告支付购房款1207.6541万元。双方一致陈述，双方诉争的房屋至今未办理竣工验收。现原告向法院提起诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述及《竞争性谈判文件》、《中标通知书》、《商品房买卖合同》、付款票据等证据在案佐证。 本院认为，原、被告所签的商品房买卖合同，意思表示真实，内容合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于请求判令被告向原告交付71套房屋并协助办理70套房屋的产权过户手续的问题。原、被告双方的证据均不能证实，该商品房符合按照合同约定的交付条件，对该请求不予支持。二、关于违约金。1.逾期交房违约金。本案原、被告在买卖合同中约定的交房日期是2015年12月31日，被告未按约定交房，已经违约，应承担违约责任。由于原告支付购房款的时间为2016年8月18日起至2019年4月，因此违约金起算时间为2016年8月19日，应当分段计算为7236541元×730天×1‰=528267元（2016年8月19日-2018年7月18日）；9236541元×166天×1‰=153326元（2018年7月19日-2018年12月31日）；9436541元×29天×1‰=27365元（2019年1月1日-2019年1月29日）；10036541元×72天×1‰=72263元（2019年1月30日-2019年4月11日）；12076541元×264天×1‰=318820元（2019年4月12日-2019年12月31日）。由于房屋未交付，原告要求交房违约金计算到交房时止的请求本院不予处理。2.由于合同约定了逾期办理楼栋初始登记的违约金，按照已付房款的百分之一计算，已付款是12076541元，计算违约金是120765元。以上两项合计违约金1120806元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。由此可知，逾期交房违约金、逾期办理楼栋初始登记违约金，原则上限定在买受人因逾期交房和办理登记所遭受的实际损失范围内。本案中，被告的违约行为给原告造成的损失明显低于双方约定的逾期交房、逾期办理楼栋初始登记违约金，被告认为应按照生效判决标准调整违约金的意见，符合法律规定，本院予以采纳。综上，本院酌情确定被告支付原告逾期交房违约金、逾期办理楼栋初始登记违约金为112080元。3.逾期办理房屋权属转移登记的违约金。合同第二十条第二款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在在本商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。本案诉争房屋至今未交房，原告逾期办理房屋权属转移登记的违约金的主张证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。原告诉请中未得到支持部分的诉讼费由原告自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告攀枝花市万友房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告攀枝花市仁和区住房和城乡建设局支付逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记违约金112080元； 二、驳回原告攀枝花市仁和区住房和城乡建设局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取11419元，由原告攀枝花市仁和区住房和城乡建设局负担10781元,被告攀枝花市万友房地产开发有限公司负担638元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  徐松涛 二〇二〇年六月三日 书记员  张泽润