呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终965号上诉人(原审被告)：内蒙古网盟科技有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区大学西街丰业大厦10层1000室。法定代表人:闫鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨尚，男，该公司经理。上诉人(原审被告)：闫鹏，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王晋，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金利，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：内蒙古工人疗养院，住所地呼和浩特市回民区文化宫街28号。法定代表人：刘云天，该院院长。委托诉讼代理人：高琴，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：白昱，内蒙古东日律师事务所律师。上诉人内蒙古网盟科技有限责任公司（以下简称网盟公司）、闫鹏因与被上诉人内蒙古工人疗养院（以下简称工人疗养院）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。网盟公司上诉请求：一、请求撤销(2019)内0103民初946号民事判决,发回重审或依法改判。事实和理由:1、原审判决遗漏了当事人岳某。2013年1月1日,闫鹏、岳某和网盟公司与工人疗养院签订了《房屋租赁合同》,岳某为合同的签订主体之一。2、原审判决事实认定错误。2013年1月1日,闫鹏、岳某、网盟公司与工人疗养院签订了《房屋租赁合同》。工人疗养院将位于呼和浩特市××区的内蒙古工人疗养院大楼东楼的房屋租赁给网盟公司、闫鹏作为宾馆客房及办公使用,租期为2013年1月1日-2018年3月28日。2016年1月开始房屋四楼、五楼出现水压不足现象,2016年6月开始水压严重不足,五楼无法正常用水,致使五楼房间无法对外销售,一直持续到2017年6月。在此期间网盟公司与疗养院院长及时进行了沟通,疗养院院长也多次派疗养院的水暖工范宏杰实地检查,证实水量确实存在问题,但无法完全修复。2016年6月网盟公司将此情况书面通知疗养院,同时向温岚院长进行了汇报,疗养院也安排了总工会的水暖工进行检查,也没有解决,也不同意网盟公司自行找人维修。直至2017年6月疗养院领导终于同意网盟自行维修。网盟公司雇佣水暖工李工对管道进行检查后,找到本水路水压不足的根本原因在于本栋楼地沟里的主管道年久失修导致主水管堵塞,必须更换管道否则无法修复。2017年6月网盟公司自行更换了管道,水压终于回复正常。由于工人疗养院没有尽到及时修复的义务,造成涉案房屋水压严重不足持续一年之久,对宾馆的经营造成了严重的经济损失。《房屋租赁合同》到期前2个月,网盟公司积极的与工人疗养院就房屋续租问题进行过磋商。双方进行过多次的面谈、电话沟通及邮件交流。并且邮件明确表明《房屋租赁合同》期满后至新租赁合同达成前的租金为680元/日。闫鹏上诉请求、事实和理由同网盟公司的上诉请求、事实和理由。工人疗养院辩称，1、岳某是网盟公司的股东，其在房屋租赁合同上签字是因为其身份，该身份一审审理时闫鹏也予以认可，现在商务宾馆已经注销了，只能告实际经营者，所以将闫鹏列为了被告，在处理相关事宜时岳某从未出现过，一审时网盟公司、闫鹏未提出任何异议或追加被告的申请，现又一次为由提出上诉是在拖延诉讼。2、呼市地区水压不足是普遍存在的问题，在租赁房屋之前也安装了加压泵。3、如果案涉房屋如果不能正常经营，为什么合同到期之后还要谈续租的问题，这是不可能的。关于期满后租金的问题，一直都是沟通磋商，并没有形成最后合意签订合同这一事实，故其称按照680元/日计算租金没有事实和法律依据。工人疗养院向一审法院起诉请求：1．判令网盟公司、闫鹏共同支付2017年3月28日至2018年3月28日未付租金28万元，并以28万元为基数按照银行同期贷款利率从2017年2月6日计算至实际给付之日止；2、判令网盟公司、闫鹏共同支付2018年3月29日至2018年10月9日租金215555．56元，并以215555．56元为基数按照银行同期贷款利率从2018年2月6日计算至实际给付之日止。一审法院认定事实：1．工人疗养院（出租方、甲方）与闫鹏、内蒙古网盟科技有限责任公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方的的房屋位××区内蒙古工人呼和浩特疗养院大楼东楼1-5层，共31间。该房屋租赁期共63个月。自2013年1月1日起至2018年3月28日止。2013年1月1日至2013年3月28日为装修期，不计算房租。该房屋每年租金为400000元。房屋租金支付方式为2013年1月1日乙方将第一年房租支付甲方，第二年房租在2014年2月5日前付清，以此类推。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。”闫鹏及网盟公司承租该房屋用于经营宾馆。截至租赁期满即2018年3月28日，仍有28万元租金尚未支付。网盟公司、闫鹏于2018年10月9日将案涉房屋返还给工人疗养院。2．2017年2月16日，工人呼和浩特疗养院更名为内蒙古工人疗养院，即本案原告。案涉房屋即回民区文化宫街28号工人疗养院办公楼房屋所有权人为内蒙古自治区总工会。2019年1月16日，内蒙古自治区总工会（委托人）向工人疗养院（受托人）出具《授权委托书》，载明：“现委托受托人以受托人名义出租委托人所有位于回民区文化宫街28号工人疗养院办公楼，丘（地）号为3-06-01-58-（1）的房屋；对受托人之前以受托人名义出租上述房屋的行为予以追认，并同意由受托人收取房屋租金并处理该房屋出租期间所发生的争议；以受托人的名义参加诉讼，并由受托人处理诉讼过程中产生的一切事宜。”一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，网盟公司、闫鹏、工人疗养院签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，各方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合同约定租赁期为2013年1月1日至2018年3月28日，租赁期届满后，闫鹏及网盟公司仍占有案涉房屋，直至2018年10月9日将房屋归还给工人疗养院。网盟公司、闫鹏应向工人疗养院支付截至2018年3月28日欠付的租金280000元并承担迟延履行给其造成的利息损失，利息损失计算方式为以280000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年2月6日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止。同时，网盟公司、闫鹏应向工人疗养院支付自2018年3月29日至2018年10月9日占用房屋期间的租金212603元（400000元／365天＊194天）并承担迟延交付租金给其造成的利息损失，利息损失以212603元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月10日起计算至实际履行完毕之日止。对于网盟公司、闫鹏提出的案涉房屋水压不够，对其所经营宾馆造成损失，欠付租金及利息损失应适当减少的抗辩，因工人疗养院已尽到维修义务并为网盟公司、闫鹏报销了维修费用，且网盟公司、闫鹏未提交有效证据对损失予以佐证，一审法院依法不予采信。对于网盟公司、闫鹏提出的原《房屋租赁合同》到期后，租金应按日租金680元，自2018年4月1日起算的抗辩，因对变更租金双方并未达成最终合意，一审法院依法对该项抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告闫鹏、内蒙古网盟科技有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向原告内蒙古工人疗养院共同支付截至2018年3月28日欠付的租金280000元及利息损失（利息损失以280000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年2月6日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；二、被告闫鹏、内蒙古网盟科技有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向原告内蒙古工人疗养院共同支付2018年3月29日至2018年10月9日欠付的租金212603元及利息损失（利息损失以212603元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月10日起计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回原告内蒙古工人疗养院的其他诉讼请求。案件受理费9140元，由原告内蒙古工人疗养院负担54元，被告闫鹏、内蒙古网盟科技有限责任公司共同负担9086元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、一审法院是否遗漏了必须参加诉讼的当事人；2、网盟公司、闫鹏是否应当向工人疗养院支付欠付的租金及利息。针对第一个争议焦点，网盟公司、闫鹏上诉认为案外人岳某在《房屋租赁合同》上签字，应为本案的必须共同进行诉讼的当事人。经一审庭审询问，闫鹏认可岳某为网盟公司的股东，根据一审、二审庭审查明的事实，结合网盟公司和闫鹏所举的证据，不能得出岳某存在实际租赁案涉房屋的行为及给付租金的义务。故岳某不是本案必须共同进行诉讼的当事人。网盟公司、闫鹏请求将本案发回重审的上诉请求本院不予支持。针对第二个争议焦点，网盟公司、闫鹏上诉认为案涉租赁房屋存在水压不足现象造成损失，经庭审核实，工人疗养院进行维修后水压问题得到了解决，且在一审、二审审理过程中，网盟公司、闫鹏均没有提交充分证据证明损失的具体数额。网盟公司、闫鹏上诉提出在原《房屋租赁合同》于2018年3月28日租赁期限到期后，应当按照双方达成的680元/日计算租金，并提交了双方往来的邮件，本院认为，邮件内容是租赁合同，但合同没有双方的签字或签章，综合全案证据不能认定双方对变更房屋租赁合同最后达成了合意，故对该上诉理由本院不予支持。综上所述，网盟公司、闫鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8690元，由内蒙古网盟科技有限责任公司负担。二审案件受理费8690元，由闫鹏负担。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月二十九日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升