福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0725民初442号 原告：姚传燕，女，1994年9月11日出生，汉族，经商，住政和县。 委托诉讼代理人：杨基楚，政和县德正法律服务所执业法律工作者。 被告：汤大梅，女，1977年4月16日出生，汉族，经商，住政和县。 委托诉讼代理人：高机焕，福建宽达（政和）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王晓龙，福建宽达（政和）律师事务所实习律师。 原告姚传燕与被告汤大梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姚传燕及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，汤大梅的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚传燕向本院提出诉讼请求：1.依法确认姚传燕与汤大梅于2018年5月23日签订的房屋租赁合同（其中租赁期限为3年、转让费8万元）的条款无效；2.判决汤大梅退还姚传燕转让费人民币80000元，月利息按1%计算，从2018年5月23日至2020年4月23日止共18400元。事实和理由：2018年5月23日，姚传燕需要店面做生意，在不知政和县金泰大厦一层1号61平方米店面房主是邱家礼情况下，汤大梅向姚传燕收取5万元定金签订一份《政和县金泰大厦一层1号61平方米店面租赁合同》，合同期限2018年6月1日起3年租赁时间，年租金为13.6万元，该合同上汤大梅向姚传燕收取5万元定金不退另加3万元共8万元为转让费。2018年7月1日房主邱家礼发现姚传燕在他所有权店面里从事个体经营活动与姚传燕重新签订《店面出租合同》，房主对汤大梅和姚传燕之前签订的《房屋租赁合同》给予否认。姚传燕提出退还转让费8万元，汤大梅拒绝退还转让费。综上所述，姚传燕认为政和县金泰大厦一楼61平方米店面所有权人是邱家礼，并不是汤大梅，汤大梅不能超出权限范围向第三人转租三年，收取转让费8万元。因此，汤大梅与姚传燕签订的店面出租合同应认为部分无效。根据《合同法》规定，合同被确认无效后，应该返还财产，赔偿损失。为此，姚传燕为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院起诉，请求依法判决。 汤大梅辩称，一、姚传燕在诉状中所诉与事实严重不符。事实是：2018年5月姚传燕欲承租店铺做生意，因汤大梅承租店铺欲改行，姚传燕知道后与汤大梅联系，汤大梅向姚传燕出示其与房东邱家礼签订的《店面出租合同》，并告知店铺房东是邱家礼，汤大梅与房东邱家礼的承租合同从2016年7月1日至2019年6月30日止，尚有一年多未到期，汤大梅还告知姚传燕，汤大梅对承租的店铺装修、添置货柜、空调、电脑等花费了近10万元，若提前退出，加上店铺中的货底将产生近20万元的损失。由于姚传燕急需开店做生意，同意补偿汤大梅款项，同时姚传燕因担心在汤大梅仅有1年多的合同到期后，房东不与其签合同，故提出要汤大梅出面协调房东，由姚传燕与房东邱家礼签订租赁合同，且期限要达三年，于是汤大梅找房东，说明想将店铺转给姚传燕，由姚传燕和房东直接签合同，期限为三年，在房东同意和姚传燕签订为期三年合同后，双方经过协商，由姚传燕补给汤大梅8万元的“转让费”即汤大梅装修店铺及店铺的空调、电脑设备等的损失。从店铺转让至起诉前，姚传燕对汤大梅转让店铺收取8万元从未提出过异议，引发本案是因姚传燕现也想转让店铺而房东不同意，故而提起诉讼。二、双方已按约定履行了转让店铺的全部义务。本案在汤大梅的协调下，由房东邱家礼与姚传燕签订了租期为三年期的租赁合同，且每年租金与原租金变动也不大，汤大梅退出并将店铺及装修等设备交给了姚传燕，姚传燕也向汤大梅支付了8万元，该约定双方己履行完毕。三、姚传燕要求确认“2018年5月23日的定金收据中的租期三年、转让费8万元”的条款无效的诉求不能成立，应予以驳回。该“转让费”是双方经过协商，对汤大梅承租的店铺装修和货底等补偿，是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定。定金收据不是租赁合同，定金收据中“每年租金为136000元，租期三年，租赁合同于2018年6月1日签订，2018年6月15日交铺”，不是姚传燕与汤大梅的房屋租期是三年，而是汤大梅收取姚传燕的“转让费”后，要保证:姚传燕与房东签订的租赁合同期限要达到三年。在汤大梅的协调下，房东邱家礼与姚传燕在2018年7月1日签订了三年期的合同，每年的租金也基本不变，在第二、三年仅加了2000元，对于该租金姚传燕当初也是没有异议的。故姚传燕主张确认2018年5月23日的定金收据中的租期三年、转让费8万元的条款无效的诉求不能成立，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 福建省政和县熊山镇西大街6号（金泰大厦）1层为案外人许寿花、邱家礼共同所有。2016年7月1日，邱家礼（出租方）与汤大梅（乙方）签订《店面出租合同》，将金泰大厦一层1号店面出租给乙方，承租时间为2016年7月1日至2019年6月30日。2018年5月23日，汤大梅（收款人）与姚传燕（付款人）订立《租凭房屋（铺间）定金收据》（以下简称《定金收据》），载明“汤大梅收到姚传燕交来租凭房屋（铺间）定金5万元整，房屋（铺间）地址：政和县金泰大楼一层1号店面约61平方米。每年租金136000元，租期为3年，租凭合同于2018年6月1日签订，2018年6月15日交铺。违约责任为：若转让方违约，则退回定金5万元并赔偿5万元给承租方，若承租方违约，则定金不退。”姚传燕向汤大梅转账5万元。2018年5月28日，双方经过协商，在《定金收据》加上补充“转让费为8万整，承租方签订租赁合同后，定金转为转让费充当，补差价3万元整。”是日，姚传燕合作伙伴肖金萍通过转账支付3万元给汤大梅丈夫何新青。何新青在《定金收据》上标注：“2018.5.28日付清”。《定金收据》及补充内容均为姚传燕的加盟商主管拟写。2018年6月15日，汤大梅将案涉店铺交给姚传燕。姚传燕有向汤大梅支付6月份半个月租金。后在汤大梅协调下，邱家礼和姚传燕于2018年7月1日在汤大梅提供的《店面出租合同》文本上签名按印，出租方为邱家礼，承租方为姚传燕，双方约定承租时间为2018年7月1日至2021年6月30日，租金方式一年一次性付清，第一年租金136000元，第二和第三年租金都是138000元等内容，合同备注“2018年7月1日之前签订的租赁合同作废。” 上述事实，有姚传燕提交的《租凭房屋（铺间）定金收据》、《店面出租合同》、转账记录、存款明细账、内部账、房权证及双方庭审陈述所证实，足以认定。 本院认为，姚传燕在与汤大梅订立《定金收据》当日支付汤大梅定金5万元，汤大梅于2018年6月15日将涉案铺间交付给姚传燕，并在交铺后收取了姚传燕半个月的租金，双方虽未订立书面房屋租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”姚传燕与汤大梅建立了事实上的租赁关系。汤大梅并非涉案铺间的房屋所有权人，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”汤大梅与姚传燕之间形成的转租行为效力，取决于是否得到权利人邱家礼的追认。汤大梅于2018年7月1日协调并促成姚传燕与房东邱家礼订立新的《店面出租合同》，邱家礼以事实行为认可汤大梅的转租行为合法有效，转租合同并因姚传燕与邱家礼签订新的租赁合同被取代而终止。姚传燕诉请确认《定金收据》中约定租赁期限三年无效，无事实依据，不予支持。姚传燕诉称其与房东邱家礼订立《店面出租合同》前并不知晓案涉铺面所有权人为邱家礼，汤大梅存在欺诈行为。本院认为，从“转让费”字面理解和《定金收据》补充内容中“承租方签订租赁合同后，定金转为转让费充当”，可以认定姚传燕应当知道汤大梅并非案涉店铺的所有权人。即便姚传燕认为《定金收据》有可撤销事由，也应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内主张，但其并未在法定期间内行使撤销权，撤销权消灭。姚传燕还提出汤大梅与房东邱家礼签订的《店面出租合同》明确约定不得以店面转让收取转让费，汤大梅超越权限收取转让费行为无效。本院认为，根据合同相对性原则，合同当事人一方能基于合同向对方提出请求，无合同关系的第三人不能向合同当事人提出合同上的请求。汤大梅与房东邱家礼订立的《店面出租合同》仅在合同当事人间发生约束力，姚传燕以该合同主张汤大梅收取姚传燕铺面转让费的行为无效，于法无据，不予采纳。店面盘转收取转让费在市场交易中较为常见，姚传燕接受汤大梅原承租的店铺，并支付转让费是双方意思自治的结果，且不违反法律、法规的强制性规定,请求汤大梅返还并承担利息，理由不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回姚传燕的诉讼请求。 案件受理费2460元，减半收取计1230元，由姚传燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  郑和兴 二〇二〇年六月二十九日 法官助理范丽丽 书记员张倩 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。