浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初4792号原告：绿城物业服务集团有限公司温州分公司，住所地：浙江省温州市机场大道。代表人：朱海蓉，系总经理。委托诉讼代理人：吴立，系浙江六和（温州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蒋晓乐，系浙江六和（温州）律师事务所执业律师。被告：张成贵，男，1973年3月10日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。第三人：万康置业有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区永中城北衙城街246号。法定代表人：王国光，系执行董事兼总经理。原告绿城物业服务集团有限公司温州分公司与被告张成贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案。被告于2019年8月26日申请追加万康置业有限公司为第三人，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告绿城物业服务集团有限公司温州分公司的委托诉讼代理人蒋晓乐、被告张成贵及其委托诉讼代理人潘光沙（于2020年4月5日通知本院解除委托代理）到庭参加诉讼，第三人万康置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在诉讼过程中，发现本案须以本院（2019）浙0303民初5766号案件的审理结果为依据，本案中止审理。（2019）浙0303民初5766号审结后本案恢复审理，本院依法继续适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理，原告绿城物业服务集团有限公司温州分公司的委托诉讼代理人蒋晓乐到庭参加诉讼，被告张成贵、第三人万康置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告玉园4-513室物业服务费（包括住宅物业服务费、车位物业服务费以及高能耗共用设施设备能耗费）人民币21360元及逾期支付的违约金（1、以5118.24元为基数，从2014年11月11日起至实际履行完毕之日止，按每日万分之六利率计算；2、以5118.24元为基数，从2015年11月11日起至实际履行完毕之日止，按每日万分之六利率计算；3、以5118.24元为基数，从2016年11月11日起至实际履行完毕之日止，按每日万分之六利率计算；4、以5971.28元为基数，从2017年11月11日起至实际履行完毕之日止，按每日万分之六利率计算）。原告于庭审中补充：一、被告主张原告温州分公司不具有诉讼主体资格，我方不予以认可。根据民事诉讼法的相关规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人，另外根据民诉的解释规定，依法设立领取营业执照的法人分支机构视为其他组织，因此分公司、法人不具有法人资格，但是具有诉讼主体资格，本案中原告可以作为独立的诉讼主体去诉讼的。二、被告一再强调涉案房屋不具有交付的条件，主张房开没有将房屋交付给被告，因此要求本案的服务费交给第三方承担，原告方对此也不予认可，根据物业服务合同、前期物业服务合同、也就是被告所提及的第十九条规定，前期物业费交付至甲方发出的交付的指定日期至次月起向业主计收，原告方向法庭提交了一张报纸的照片，由此可知，房开通过报纸公告的形式已经通知广大业主前往小区办理交付手续，在此之前房开公司也已经向业主寄发了交付通知书，因此，在本案中房开公司已经履行交付通知的义务，根据物业服务合同、前期物业服务合同规定，物业服务费可以从房开发出的交付通知的时间至次月起去向业主计收，房开公司是在2014年向业主发出了公告，在此之后物业公司有权向业主主张相应的物业服务费；张衡和张成贵的房子的钥匙目前在房开即第三人那里，其他交付房子的手续都还没有办理。钥匙确实在第三人那里自行保管，具体原因不知道，房开有没有给业主，物业公司不清楚。三、本案原告已经依约向小区的公共部位提供了相应的物业服务，那么被告作为业主无论入住与否，对于公共服务部位支付相应的物业费用，这也是相关法律规定约定的，也是业主的履行义务，但是本案的被告迟迟未缴纳相应物业费用已经构成了违约行为，因此，请求法庭支持原告的诉讼请求。四、关于逾期支付违约金，根据合同约定，逾期支付前期物业服务费的按照日千分之二支付违约金，我方这边认为过高自行调整为日万分之六，这里的违约责任我方认为还是合理的，也是有合同约定的。五、本案所涉诉讼请求并未超过诉讼时效。物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续状态，时效应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，本案原告就玉园小区从房开支付至今一直提供持续性的物业服务，并未中断，故本案诉讼时效尚未起算。被告向本院提交书面答辩意见称：一、房屋实际未交付，物业费用应由建设单位承担。根据《物业管理法》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已峻工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。《万康御园项目前期物业服务合同》第六章第19条、第20条约定，前期物业费自房屋实际交付之日之次月起的物业费由业主缴纳，尚未交付给物业买受人的物业，其物业费由建设单位即本案第三人万康置业有限公司全额交纳。《玉园物业服务合同》第五章第十五条约定，尚未交付给物业买受人的物业，由开发公司垫付物业服务费。答辩人自购房合同签订后，自始至终也没有收到过开发商交付的钥匙，答辩人认为物业费用应该由小区的建设单位也即本案第三人承担。二、房屋未交付系第三人原因造成，我方迟延交付物业费系在行使不安抗辩权。按照《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：1、商品房的面积、户型、尺寸、朝向；2、商品房的装饰、装修、设备标准；3、上下水、电、燃气、暖气等；4、小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。答辩人与本案第三人在房屋买卖合同中约定了：“出卖人应当将符合用水、用电、用气等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用”，但在合同履行过程中，答辩人发现该涉案商品房513室的室内功能布局无法达到一般房屋使用标准，未有独立的厨房等功能的房间设置，不具备下水管道、燃气管道等基本使用功能的设施，后续也无法安装，给答辩人造成无法弥补的经济损失，答辩人所购房产无法居住和正常使用，没法正常收房，故答辩人认为在本案第三人真正交付房屋之前，有权进行不安抗辩，故本案的物业费用在交付之前，应由第三人承担。三、本案被答辩人的诉讼主体不适格，部分诉讼请求超过诉讼时效。本案被答辩人是绿城物业服务集团有限公司温州分公司，根据民事诉讼法及公司法的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担，故本案被答辩人的诉讼主体不适格。本案被答辩人的诉讼请求包含2014年11月1日至2015年10月31日，2015年11月1日至2016年10月31日，2016年11月1日至2017年10月31日，2017年11月1日至2018年12月31日的物业费用，退一步讲，即便被答辩人的诉讼请求全部成立，答辩人认为，根据民法总则规定，在2017年10月1日前适用2年的诉讼时效，本案在2019年5月30日起诉，故答辩人认为被答辩人要求支付2017年5月30日之前的物业费用已过诉讼时效，不应得到支持。四、针对被答辩人已经多次对答辩人进行交付催告，答辩人并不认可。根据现有证据，无法证明被告有收到过本案第三人交付房屋的通知和任何催告，本案中有被答辩人及第三人提交的寄件单和报纸公告，没有由答辩人签字的收件单，被告本人并不知道涉案房屋具体的交付时间，双方也未约定报纸公告这种催告方式，在房屋买卖时，答辩人已经提供了详细的联系方式，故答辩人对房开以及被答辩人认为已经完成催告任务的意见并不认可。第三人未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的证据1原告身份信息、证据2被告身份信息、证据4《玉园物业服务合同》、证据5证明、证据6《商品房买卖合同》、证据7不动产登记信息的真实性均予以认定，待证对象待后续一并说明；证据3《万康御园项目前期物业服务合同》，原告提交的该份合同记载的相关面积与原告庭后提交的《物业管理合同备案表》（2011年10月17日在温州市房产管理局龙湾分局备案）记载的不一致，而且该份合同没有落款时间，本院无法核实该份合同对双方当事人的约束力，对该份合同不予认定；证据8整付零寄交寄清单，本院无法核实其与本案的关联性；证据9成套房屋建筑面积测算汇总表（实测），无法核实与本案的关联性；证据10车位确认单，不能证明车位已经交付；证据11-12律师函和快递信息，所涉律师函本院无法核实是否已邮寄成功，不予认定；证据13报纸登载的房屋交付公告，真实性予以认定，待证对象待后续一并说明。对原告提交的证据的真实性予以认定，与本案的处理意见的关系待后续一并说明。被告和第三人均未提供证据。本院经审理认定：2011年12月15日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201190002750272，备案登记号：20110101281）一份，约定被告购买位于龙湾城市中心区地块玉园（推广名：万康御园）4幢513号商品房一套，并在合同第十二条约定“交接”，在合同附件七《前期物业服务合同》主要内容之五（二）中约定“前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除买受人与建设单位对交付日期另行达成书面协议外，买受人不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费”。2012年9月5日，被告购买的上述不动产预告登记在被告名下（权证号：温预龙湾字第2100006835号，建筑面积86.62平方米）。2011年11月23日，被告在载明“房源号：4-513、514”、“地下一层车位号：32”、“地下二层车位号：665”的车位确认单上签字。2014年12月20日，第三人通过《温州晚报》刊登房屋交付公告，主要内容为：位于龙湾城市中心区地块的“玉园”（即万康御园）项目已于2014年10月20日开始办理交房手续，此前曾向各业主寄送了《万康御园房屋交付通知书》，请未办交付手续业主于2014年12月31日前办理结算及房屋移交手续，若未在《交付通知书》规定的交房时间内办理收房手续的，视为房屋已经交付，公告发布之日视为交房通知书已再次送达买受人。2016年3月8日，原告（作为乙方）与温州市龙湾区永中街道温州玉园业主委员会（作为甲方）签订《玉园物业服务合同》一份，主要约定：原告为玉园提供物业服务，物业服务费收费标准为高层住宅3.2元/月·平方米、地下车位80元/月·个、高能耗共用设施设备能耗费高层住宅0.8元/月·平方米，合同期限自2015年6月5日起至2018年6月1日止。该合同第十五条约定“纳入物业范围的已竣工但尚未出售，其物业服务费由开发公司全额缴纳，尚未交付给物业买受人的物业，由开发公司垫付；……”。2019年6月20日，绿城物业服务集团有限公司出具《证明》一份，载明该公司作为原告的总公司与万康置业有限公司签订《万康御园项目前期物业服务合同》，承接该项目的前期物业管理服务工作，并授权原告全权负责该项目的前期物业服务工作，该前期物业管理服务合同项下的合同权利转让给原告享有。另外说明，原告提供的《万康御园项目前期物业服务合同》（备注：无落款日期）第二十条约定“纳入物业范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给业主买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；……”。本院认为，本案房产《商品房买卖合同》第十二条约定了“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”、“商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应检测资质的质检单位进行质量检测”、“检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付”。本院受理原告诉张衡、诉张成贵物业服务合同纠纷两案后，因当事人申请中止审理，在中止期间，万康置业有限公司即本案第三人以商品房预售合同纠纷为由起诉张衡支付购房款（备注：万康置业有限公司就购房款未起诉张成贵），案号为（2019）浙0303民初5766号，万康置业有限公司和张衡达成调解协议，并由本院制作民事调解书。在该案中，万康置业有限公司陈述“张衡与张成贵（张衡的叔叔）共同购买了拼套的房产，张成贵购买的是4栋513室，张衡购买了4栋514室，合并系具备使用功能的”，张衡称“清楚的，张衡提交的证据能够体现是一个门进去，里面是一整套房产，但产权证应当是登记两个”、“对两个产权无法进行区分”、“如果调解，愿意承担购买不具备完全使用功能的房产可能存在的风险”。本院认为，从本案、（2019）浙0303民初4794号、（2019）浙0303民初5766号三个案件审理过程，显见房屋买受人与第三人在房屋使用功能、房屋是否具备交付条件上存在争议。基于此，原告要提交证据证明本案房屋的交付适用《商品房买卖合同》第十二条关于交付的约定，否则应承担举证不能的后果。根据国务院《物业管理条例》（2018年修订）第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。《浙江省物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额交纳。”《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》第二十条第二款也规定“物业服务费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收”。本案中诉争房屋的钥匙尚未交给物业买受人的事实清楚。本院认为，物业公司无从探究物业买受人未收房的实际原因，原告于庭审中也称不清楚物业买受人和第三人之间的矛盾。虽然本院无法核实原告提供的《万康御园项目前期物业服务合同》对双方的约束力，但原告提交该合同作为证据系对合同里条款的确认，故结合该合同第二十条和《玉园物业服务合同》第十五条之约定，交付房屋之前的物业管理费及能耗费应由第三人支付给原告，故本院对原告主张张成贵支付2014年11月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、高能耗共用设施设备能耗费的请求不予支持。即便由于物业买受人原因导致开发商未能交付房屋的，第三人在缴纳费用后仍可向物业买受人追偿。关于原告主张的该期间内的车位物业服务费，原告提供的车位确认单并不能证明车位已实际交付，原告未能举证证明应承担举证不能的后果，故对其该主张也不予支持。关于被告辩称原告诉讼主体不适格以及部分诉讼请求已过诉讼时效，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告绿城物业服务集团有限公司温州分公司的诉讼请求。本案案件受理费681元，减半收取341元，由原告绿城物业服务集团有限公司温州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  赵建薇二〇二〇年六月一日法官助理梅颖异书记员孔令俐