济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初196号原告：济南德润房地产开发有限公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场2号楼3702房间。负责人：刘兴海，董事长。委托诉讼代理人：周芳，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹丹，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：江某，女，1976年11月28日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南高新区。被告：殷庆忠，男，1945年8月23日出生，汉族，住济南高新区。被告：王百花，女，1946年9月23日出生，汉族，住济南高新区。以上二被告共同委托诉讼代理人：殷万山，男，1975年2月3日出生，汉族，住济南高新区。被告：殷蕊，女，1996年3月6日出生，汉族，住济南高新区。被告：殷孜晗，女，2002年5月30日出生，汉族，住济南高新区。以上二被告法定代理人：韩某（系被告殷蕊、殷孜晗之母），女，1971年5月27日出生，汉族，住济南高新区。被告：殷某，男，2013年4月26日出生，户籍地济南市历城区，现住济南高新区。法定代理人：江某（系殷某之母），女，1976年11月28日出生，汉族，住济南高新区。原告济南德润房地产开发有限公司（简称德润公司）与被告江某、殷庆忠、王百花、殷蕊、殷孜晗、殷孜晗商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德润公司的委托诉讼代理人周芳、杨丹丹到庭参加诉讼，被告江某到庭参加诉讼、被告殷庆忠、王百花的共同委托诉讼代理人殷万山到庭参加诉讼、被告殷蕊、殷孜晗的法定代理人韩某、殷某的法定代理人江某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德润公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与殷万海签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201522875278）；2.判令被告江某赔偿原告代偿的银行贷款及利息574413.98元（具体数额以合同解除之日原告实际代偿的数额为准），其他被告在继承范围内赔偿该费用，《济南市商品房买卖合同》解除后，判令该费用从原告退还的房款中直接扣除；3.判令被告江某赔偿原告支出的律师费50000元，其他被告在继承范围内赔偿该费用，《济南市商品房买卖合同》解除后，判令该费用从原告退还的房款中直接扣除；4.判令被告江某承担违约金85293元，其他被告在继承范围内承担，《济南市商品房买卖合同》解除后，判令该费用从原告退还的房款中直接扣除；5.判令被告于合同解除后协同原告到相关政府部门撤销房屋的网签和备案等手续；同时办理退房，将房屋腾空恢复原状后返还原告；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月24日，原告与殷万海签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201522875278）及补充协议。合同约定殷万海购买原告开发的德润天玺8号楼2单元1903室。房屋总价款852931元，殷万海支付首付款262961元，剩余房款590000元向银行申请按揭贷款。原告、殷万海、江某、兴业银行股份有限公司济南分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：原告为共同债务人殷万海、江某承担阶段性担保责任；债务人未按约定偿还本息或债权人认为危及借款资金安全的其他情况，债权人（兴业银行股份有限公司济南分行）可以提前收贷；只要债权人向保证人提交列明合同号与主债务金额的借款催收通知书，保证人就应当在收到之日履行清偿责任。因殷万海、江某多次逾期偿还涉案贷款，第三人从原告账户划扣保证金。按照《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条第6项之约定：殷万海未按照规定偿还银行按揭贷款导致银行追究原告的连带保证责任或殷万海连续三个月或累计六个月预期付款的，原告有权解除本合同及本协议，收回该房产重新出售，并从殷万海已付房款中扣除殷万海应归还银行的贷款及利息，同时，殷万海应赔偿由此给原告造成的损失及向原告承担房屋总价款10%的违约金。殷万海、江某违反《济南市商品房买卖合同》及《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，自2019年1月份不再偿还按揭房贷，导致原告承担担保责任，侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》九十三条之规定，请求解除与殷万海签订的《济南市商品房买卖合同》。殷万海于2017年12月16日去世，江某、殷庆忠、王百花、殷蕊、殷孜晗、殷某系殷万海的第一顺位法定继承人。江某曾陈述涉案房屋是其与殷万海婚后购买，系夫妻共同财产，依据《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，江某负有赔偿原告损失及承担违约责任的义务，其他被告在继承财产范围内承担赔偿责任、违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。江某、殷某辩称，其没有能力偿还。殷庆忠、王百花、殷蕊、殷孜晗辩称，其放弃遗产的继承权。德润公司围绕诉讼请求依法提交了《济南市商品房买卖合同》及合同附件、个人购房抵押（保证）借款合同、催告函、委托代理合同、律师费发票及支付凭证，对德润公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：德润公司与殷万海于2015年11月24日签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：销售（字）201522875278），约定殷万海购买德润公司开发的德润天玺8号楼2单元1903室房屋。该房屋建筑面积98.46平方米，单价8662.72元/平方米，合同总价款为852931元。殷万海于合同签订当日支付首付款262931元，剩余房款590000元向兴业银行济南分行申请贷款支付房款。合同补充协议第二条第六项约定，买受人未按规定偿还银行按揭贷款导致银行追究出卖人的连带保证责任或买受人连续三个月或累计六个月逾期付款的，出卖人有权解除本合同及本协议，收回该房产重新出售，并从买受人已付房款中扣除买受人应归还银行的贷款及利息，同时，买受人还应赔偿由此给出卖人造成的损失及向出卖人承担房屋总价款10%的违约金。合同补充协议第四条第十三项约定，因买受人原因导致出卖人解除合同的，买受人应自接到出卖人解除合同通知后10日内到房屋管理主管部门配合出卖人办理商品房解除备案、注销抵押等手续。2015年12月1日，兴业银行股份有限公司济南分行（简称兴业银行济南分行）与德润公司、殷万海、江某签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定兴业银行向殷万海借款590000元，用凤凰路德润天玺B1地块8-2-1903房屋为贷款提供抵押担保，德润公司提供阶段性连带责任保证。江某在房屋共有人及共同债务人一栏中签字。德润公司于2017年1月3日向殷万海交付房屋。因殷万海逾期还款，德润公司承担保证责任，兴业银行济南分行于2019年11月15日扣划德润公司银行账户38616.78元，2019年12月27日扣划德润银行账户535797.2元，共计574413.98元。德润公司与泰和泰（济南）律师事务所签订委托代理合同，委托泰和泰（济南）律师事务所就德润公司起诉殷万海、江某房屋买卖合同纠纷一案代理法律事务。约定合同签订后3日内支付40000元，收到一审判决书或调解书之日起3日内再行支付10000元。殷万海于2017年12月16日死亡。江某、殷庆忠、王百花、殷蕊、殷孜晗、殷某均为第一顺序继承人。江某与殷万海系夫妻关系，殷某系殷万海与江某之子。殷万海父亲殷庆忠、母亲王百花表示放弃对殷万海遗产的继承，殷万海与其前妻韩某之女殷蕊、殷孜晗表示放弃对殷万海遗产的继承。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。德润公司与殷万海双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反相关法律法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，殷万海支付了首期款项，剩余款项向银行申请按揭贷款支付，银行向殷万海发放剩余款项。德润公司向殷万海交付涉案房屋后，因殷万海未按约定还款，产生逾期偿还银行贷款情形，致使德润公司履行保证责任。故殷万海违反了其与德润公司签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议的约定。依据双方签订涉案合同及补充协议，德润公司有权解除本合同并收回商品房，且殷万海应按照合同约定向德润公司支付房屋总价款852931元的10%的违约金，并于合同解除后协助德润公司办理撤销房屋网签和备案手续。另因德润公司已代偿银行贷款本息574413.98元，依据双方合同约定，殷万海应向德润公司支付为其代扣的银行贷款本息574413.98元。关于原告德润公司要求支付律师代理费的诉讼请求，损失应是就合同约定的内容所造成的直接损失，而律师费是间接损失，因合同未就律师费进行约定，而委托律师并非是主张权利的必经途径，故对该诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。本案中，殷万海于2017年12月16日死亡，第一顺序继承人为为江某、殷庆忠、王百花、殷蕊、殷孜晗、殷某，因殷庆忠、王百花、殷蕊、殷孜晗已明确表示放弃继承，故其对殷万海依法应偿还的债务不承担还款责任。殷某未明确表示放弃继承，视为其接受继承。因此，殷某作为继承人应在遗产继承范围内清偿殷万海依法所负担的债务。因殷万海与江某系夫妻关系，在借贷发生时系殷万海的配偶，江某作为共同还款人，亦应承担共同还款责任，殷万海已去世，故德润公司要求江某支付其代偿款并承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和担保法》第三十一条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告济南德润房地产开发有限公司与殷万海于2015年11月24日签订的《济南市商品房买卖合同》【合同编号:销售（字）201522875278】自本判决生效之日起解除；二、被告江某于本判决生效之日起十日内协助原告济南德润房地产开发有限公司办理撤销房屋网签和备案等手续，并将济南市高新区德润天玺8号楼2单元1903室房屋腾空并交付给原告济南德润房地产开发有限公司；三、被告江某自本判决生效之日起十五日内支付原告济南德润房地产开发有限公司代偿的银行本息574413.98元；四、被告江某自本判决生效之日起十五日内支付原告济南德润房地产开发有限公司违约金85293元；五、被告殷某在遗产继承范围内承担清偿责任；六、驳回原告济南德润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计5433元，由被告江某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  崔 红人民陪审员  刘永红人民陪审员  陈文玲二〇二〇年六月五日书 记 员  胡婧贤