广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初499号原告：刘荣治，男，1983年10月9日出生，汉族，住河北省沧州市东光县**********，公民身份号码：130************716。原告：高静静，女，1984年11月13日出生，汉族，住河北省沧州市东光县**********，公民身份号码：130************721。上述两原告的共同委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：霍淑婷，广东福德律师事务所律师。被告：鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市**************，统一社会信用代码：914**********943XR。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：刘剑辉，系该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，系该公司员工。原告刘荣治、高静静与被告鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年3月10日、2020年4月15日、2020年5月27日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告刘荣治、高静静的共同委托诉讼代理人邵建华、霍淑婷及原告刘荣治到庭参加诉讼，被告碧桂园公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼；第二次开庭审理，原告刘荣治、高静静的共同委托诉讼代理人邵建华及原告刘荣治，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财、刘剑辉到庭参加诉讼；第三次开庭审理，原告刘荣治、高静静的共同委托诉讼代理人邵建华、霍淑婷，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。现已审理终结。刘荣治、高静静共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告尽快就原告提出的质量问题进行修复并将案涉房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付以1846058元为基数，从2019年1月15日起至被告向原告交付合格房屋之日止，每日万分之三的违约金；现暂计算至2020年1月15日的违约金为202143.35元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号201801200038）。1、该合同第十一条约定，（一）出卖人应当在2019年1月15日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）2、买受人查验的该商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞等质量问题的，由出卖人按照有关工程和质量规范、标准自查验之日起180内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。2、该合同第九条约定，商品房交付的条件为，取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》、该房屋已取得房屋测绘报告，交付时，出卖人还应向买受人提供《商品房使用说明书》和《住宅质量保证书》。3、该合同第十二条以及合同附件十一补充协议书第六条第2项约定，逾期交付房屋超过九十天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付以交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不得超过买受人已交付房价款的15%。在签订上述《商品房买卖合同》后，原告如约向被告支付房价款1846058元，全面履行了合同约定的义务。在签订上述合同后，被告存在以下违约行为：1、时至今日，被告没有向原告出示《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工表》、该房屋已取得房屋测绘报告，也没有向原告提供《商品房使用说明书》和《住宅质量保证书》；3、综合以上两点，应当认定，时至今日，被告没有将案涉房屋交付给原告；4、原告多次与被告进行交涉，请求被告将案涉房屋交付给原告并查验房屋，但被告不但不履行约定的义务，相反一再请求原告支付物业管理费；5、原告在自行查验的过程中发现案涉房屋存在大量墙面、地面渗漏、开裂等质量问题；6、原告就墙面、地面渗漏、开裂等质量问题多次向被告交涉，请求被告修复，但被告只做部分修复，大部分质量问题时至今日仍未解决；7、综上5、6点，应当认定案涉房屋至今不具备交付条件；8、案涉房屋门牌号与《商品房买卖合同》不相符。综上所述，本案所涉房屋至今不具备交付的条件；被告没有依约将案涉房屋交付给原告；被告怠于履行修复房屋的工作；被告的行为已经构成严重的违约，依照合同的约定应当承担违约责任。现原告诉至法院，望依法审判，支持原告的诉讼请求。碧桂园公司辩称，一、原告购买的商品房于2018年7月3日已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已书面通知原告收楼，答辩人不存在逾期交房的行为。答辩人和原告就买卖广东省鹤山市共和碧桂园·天麓湖·林湖郡（一）A区六街3号商品房（下称该商品房）签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同），该买卖合同是双方真实的意思表示，是合法有效的。买卖合同在附件十一补充协议的第五条约定了关于该商品房的交付条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。根据合同补充协议第二十条的约定：“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”因此，答辩人与原告之间关于该商品房的交付条件应当按照买卖合同附件十一的约定。买卖合同附件四补充协议书第五条第3款约定“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”。该商品房于2018年7月3日已取得了竣工验收备案表，答辩人于2019年1月13日书面通知原告前来办理收楼手续，但是原告并未能依约至答辩人处收楼。根据上述约定，视为答辩人已经按期交房。综上，答辩人已按照买卖合同约定将案涉商品房在2019年1月15日交付给原告，答辩人不存在逾期交房行为，也不存在答辩人因逾期交房应给付违约金给原告的情形。二、原告提出的该商品房存在质量问题并非事实。退一步来说，即使此类问题存在，根据合同约定原告也不能因此拒绝收楼。买卖合同附件四补充协议书第五条第5款约定“买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责维修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”。原告并未提供证据证明涉案商品房存在合同约定构成无法交楼条件的重大质量问题，原告的诉求没有任何合法证据支持。退步来说，即使涉案房屋存在质量问题，该质量问题亦仅属于房屋瑕疵，不会严重影响原告正常居住使用。根据买卖合同的上述约定，房屋存在的质量瑕疵与房屋不能交付是不能归于一谈的，答辩人只需承担保修责任，原告不得以此保修范围内的质量问题拒绝收楼。三、涉案商品房不存在严重影响正常居住使用的质量问题，根据相关司法解释，原告无权拒绝收楼。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条关于“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”和第十三条第一款关于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，可知，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。而且，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十一规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”可知，广东省高院的指引也是认同上述规则的。现原告并未举证证明亦无通过质量鉴定等方式证明涉案房屋存在影响基本使用功能的严重质量问题，因此原告无权拒绝收楼，答辩人不构成逾期交楼的违约情形。四、再退一步来说，即使原告诉请成立，但其主张的违约金亦过高。原告向答辩人主张违约金20多万元，但并未提供任何证据证明自身存在损失或损失的大小。答辩人认为其主张的违约金明显过高，即使其诉请成立，法院亦应根据《合同法》114条的规定调整减少。综上所述，答辩人已经按照合同约定的时间向被答辩人交楼，不存在违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：两原告与被告于2018年1月31日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）及系列附件，合同编号：201801200038，被告为出卖人，两原告为买受人，约定两原告向被告购买共和镇碧桂园·天麓湖·林湖郡（一）A区六街3号，套内建筑面积216.75平方米，单价为每平方米8516.992元，总价款1846058元，合同第九条约定商品房交付条件为：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定交付时间和手续：1、出卖人应当在2019年1月15日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应该在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。3、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按合同附件十一补充协议书第六条的约定。双方签署的“附件十一补充协议”，第五条约定了该商品房交付条件与交接手续：“1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准……3、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。……5、买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日伍拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”该第六条约定逾期交付责任：按照逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。预售合同及相关附件签订后，两原告于2018年1月31日支付了575058元、2018年11月12日支付了1271000元，共计1846058元，合同约定的购房款已全部支付。涉案天麓湖·林湖郡（一）A区六街3号房屋于2018年6月22日经竣工验收，2018年7月3日完成竣工验收备案。另，根据鹤山市公安局房屋门（楼）牌编码通知，被告建造的碧桂园·天麓湖·林湖郡（一）A区，别墅楼门（楼）牌编码为：鹤山市共和镇碧桂园天麓湖林湖郡南区六街1至39单号。2019年1月13日，被告在中国邮政投递向两原告发出“期楼收楼通知书”，单号为“9620150383802”，该通知书通知两原告该商品房可按合同于2019年1月15日交付，通知原告预约收楼手续的办理时间。经中国邮政官网查询，该快递于2019年1月17日被收件人取走邮件。后因交付的涉案房屋存在墙面开裂、空鼓等质量问题，原告未接收涉案房屋，并向本院提起诉讼，形成本诉。本院于2020年4月20日组织原被告到涉案房屋现场进行勘验，勘验后，组织双方进行询问，询问笔录中，原告确认第一项诉讼请求中的质量问题已大部分修复，只有小部分还没有完成，该小部分问题原告方可以接受，可以按现状接受房屋，原被告确认双方可以自行约定时间收楼，截止2020年5月27日第三次庭审结束，原被告仍未完成房屋交接手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告对双方签订的预售合同及附件的成立、生效以及原告依约支付了全部房屋价款均不持异议，本院予以认可。原告刘荣治、高静静与被告碧桂园公司签订的预售合同及附件是双方当事人的真实意思表示、合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。关于原告的第一项诉讼请求：判令被告尽快就原告提出的质量问题进行修复并将案涉房屋交付给原告。上述协议签订后，两原告依约支付了全部购房款，碧桂园公司亦应依约向原告交付涉案房屋。2020年4月20日的询问笔录中，原告确认第一项诉讼请求中的质量问题已大部分修复，可以按现状接受房屋，而截止2020年5月27日第三次庭审结束，原被告仍未完成房屋交接手续，故被告碧桂园公司应向原告交付天麓湖·林湖郡（一）A区六街3号房屋（门牌号：鹤山市共和镇碧桂园天麓湖林湖郡南区六街3号）。关于原告的第二项诉讼请求：判令被告向原告支付以1846058元为基数，从2019年1月15日起至被告向原告交付合格房屋之日止，每日万分之三的违约金。原告认为：本案所涉房屋至今不具备交付的条件；被告没有依约将案涉房屋交付给原告；被告怠于履行修复房屋的工作；被告的行为已经构成严重的违约，依照合同的约定应当承担违约责任。首先，天麓湖·林湖郡（一）A区六街3号房屋已于“预售合同”约定的2019年1月15日交付时间之前具备了该合同约定的交付条件，碧桂园公司提交了合同约定的《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。其次，碧桂园公司于2019年1月13日寄出的收楼通知书，据此碧桂园公司已履行了通知交付之义务。最后，原告强调因房屋存在质量问题而导致逾期交付。本院认为，全面考察“预售合同”及其补充协议的约定，从“预售合同”第九条交接手续及附件十一“补充协议”第五条商品房交付条件与交接手续的约定可看出，商品房取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》，即符合商品房交付条件。同时“预售合同”第十一条约定了出卖人承担保修义务，“补充协议”第五条亦约定，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人承担保修义务，并明确因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失，买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。可见，“预售合同”第十二条、“补充协议”第六条规定的逾期交房违约责任，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收的情形。而对于地基基础和主体结构之外的质量问题，双方已另行约定了相应的保修责任，合同中的逾期交房的违约责任与交付后的质量责任有所区别。本案中，涉案房屋的墙壁空鼓、墙面开裂等并非房屋主体质量问题，亦尚不足以对原告正常居住、使用房屋造成严重影响，且被告进行了修复，同时也按照约定履行了相应的通知交付的手续。房屋交付，除出卖方负有保证交付条件的主要义务外，买受人也有办理交接手续的相应义务，若仅因存在质量争议，因解决争议而不完成交接，动辄扩大适用逾期交付违约责任条款，显失公平；同时买受人仍可依据关于房屋质量的条款主张相应权益。故两原告认为房屋质量问题主张碧桂园公司逾期交楼并要求碧桂园公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依掘，本院不予支持。综上所述，两原告请求被告支付以1846058元为基数，从2019年1月15日起至被告向原告交付合格房屋之日止，每日万分之三的违约金，没有依据，本院不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鹤山市共和碧桂园地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘荣治、高静静交付鹤山市共和碧桂园·天麓湖·林湖郡（一）A区六街3号房屋（门牌号：鹤山市共和镇碧桂园天麓湖林湖郡南区六街3号）；二、驳回原告刘荣治、高静静的其他诉讼请求。本案受理费2166.07元（原告已预交），由原告刘荣治、高静静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈洽胜二〇一九年六月十二日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜