湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初567号原告湖北金地商业管理有限公司，住所地：咸宁市咸宁大道51号（佳辰国际中央商务区中央城）CS-2幢1层1067号。法定代表人李臻，该公司董事长。委托代理人曾庆荣，湖北今天律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告雷震，男，1988年12月15日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区，原告湖北金地商业管理有限公司与被告雷震房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人曾庆荣、被告雷震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北金地商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《佳辰国际·中央商务区商铺租赁合同》，并判令被告立即腾退商铺。2、原告收取被告支付的保证金不予退回。3、被告支付原告租金和管理费118564元及承担违约金42138元；4、被告支付原告从2020年1月1日到本案判决解除租赁商铺合同之日止的后续商铺租金和管理费，并按月息2%承担逾期付款违约金至全部本息还清之日止。5、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年3月7日，原告与被告签订《佳辰国际·中央商务区商铺租赁合同》（下简称《租赁合同》）。约定原告将坐落于咸宁市滨河西街中央城CS-2幢1065、1066铺，出租给被告使用。根据该《租赁合同》约定，租期为5年，从2017年3月7日到2022年3月6日，原告每年应缴租金:第一年为43524元，第二年、第三年每年租金58032元，第四年、第五年每年租金69636元。同时约定2017年度、2018年度管理费优惠免交；2019至2022年每年管理费8060元。《租赁合同》还约定，合同签订之日，被告需向原告一次性缴付第一年租金43524元、租赁保证金9672元、第一年的管理费3224元、共计56420元。《租赁合同》对双方的违约责任作出规定：被告必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向原告缴纳千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，原告有权停止乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）一个月以上的，原告有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且被告不能拆除固定装修。被告在原告发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠原告的一切费用后，搬出该商铺，否则，原告有权扣押并自行处置该商铺内所有物品。一切责任由被告承担。被告违反本合同所规定的条款或各种制度、公约的规定时，原告有权要求被告限期整改，若超过期限仍未改正，视被告为根本性违约。原告有权终止解除合同，随时收回商铺，各项保证金不予退还，并不作任何补偿。合同签订后，被告向原告交了保证金9672元，因被告经济困难，于2017年3月10日向原告仅交款14508元。经双方协商，被告向原告作了余款还款承诺，并出具了还款《承诺书》，承诺在2017年6月9日前付清剩余未付清租金29016元。如未按期付清，被告承诺另外支付一个月租金4836元给原告作为逾期违约费用。2017年6月30日被告向原告租金付款1万元、8月31日付款租金1万元。第一年度剩余9016元至今未支付。除此之外，2018年度、2019年度租金及管理费未交。经核算至2019年12月31日，原告欠被告租金及管理费分别为2017年度欠租金9016元，2018年度欠租金58032元，2019年度欠租金47554元、管理费3962元，共计118564元。因被告逾期交付租金和管理费给原告造成了经济损失，依合同约定，应承担日千分之五的违约金赔偿损失，因此赔偿标准过高，原告主张以月息两分的标准赔偿原告的的损失。因此，原告应承担违约金分别为2017年度6185元、2018年度25650元、2019年度10303元，共计42138元。因被告拖欠商铺租金不付，原告于2019年12月27日向原告发出了《解除通知书》，被告至今未向原告作出回复。综上所述，被告未按期付清租金已严重损害原告的合法权益，原告认为被告的逾期行为已构成根本违约，故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告雷震辩称，对原告主张交付租金有异议，由于2017年的7、8月份店面正门口的路封了，一直封到了2019年下半年才通。封路之后两个月我的店就关门了，一直关到现在为止。路封了以后和金地公司打过电话，第一次在路封的当天打电话他们说只封一个星期，我就没有在意这个事情。打第二个电话的时候路已经封了两个星期，金地公司回复大概还有一个月路就可以通了。一直到2017年年底第三次打电话，我说这几个月损失很大在亏本状态，金地公司回答是等路通了会给我一个交代。就一直没有下文了，到我第一年房租到期的时候也没有打电话告知我要交第二年的房租。一直到2019年下半年金地公司打电话通知我让我把2018年和2019年两年的房租给补上，但是2018年和2019年我是没有营业额的，店面一直是关门状态。路封了金地公司也没有提前告知我们会封路，如果提前告知我可能就不会租他们的门面了。愿意协商租金如何处理。本院经审理，根据原、被告的陈述、举证、质证及诉辩双方的意见，本院对本案事实确认如下：2017年3月7日，原、被告双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同中约定：第一条商铺的位置、状态、租赁面积：1、甲方同意将坐落于咸宁市滨河西街中央城CS-2幢1层1065、1066号铺出租给乙方使用。3、经双方共同确定，该商铺建筑面积为134.33平方米（本合同内的一切费用均按商铺建筑面积计算）。在签订本合同前，乙方已对该商铺位的租赁计价面积及周边环境作了充分的调查和了解，并已清楚地知道了该商铺在签订本合同时的现状；第二条租赁用途及期限：1、乙方承诺租用该商铺的用途为做餐饮，经营范围（品牌）只限于经营餐饮，除双方另行书面协议外，乙方不得擅自改变该商铺的用途或品牌。否则，本合同立即终止，收回出租商铺，由此给乙方造成的损失由乙方自行承担，甲方不承担乙方的任何损失与自然。2、甲方出租该商铺给乙方的租赁期限为5年，自2017年3月7日起至2021年3月6日止；第三条乙方应交租金、物业费及其他费用：2、优惠政策：第一年给予3个月装修免租期。3、每年应缴租金：第一年租金43524元于签订本合同时缴交到甲方，第二年租金58032元；第三年租金58032元；第四年租金69636元；第五年租金69636元。每年租金乙方应于每年3月7日前10日内一次性按年度缴清到甲方。4、租赁保证金：为两个月的租金，人民币9672元于签订本合同时缴交到甲方。5、管理费前两年按2元/平方米/月优惠政策，后三年为5元/平方米/月，即2017年3月7日起至2019年3月6日止按2元/平方米/月，每年管理费3224元，2019年3月7日起至2022年3月6日止按5元/平方米/月，每年管理费人民币8060元，每年管理费乙方应于每年3月7日前10日内一次性按年缴清到甲方。6、自签定合同之日，乙方需向甲方一次性缴付第一年租金人民币43524元，租赁保证金人民币9672元，第一年管理费3224元，共计人民币56420元；第五条双方权利义务：1、甲方为乙方租赁商铺的商业管理部门，负责乙方租赁商铺的公共设施设备（乙方改动的除外）和公共区域的设施设备、消防保安、保洁、停车场、装修以及商铺外立面、户外广场等方面进行监督管理及日常经营管理；第六条违约责任：B、乙方：1、乙方必须按规定时间向甲方缴纳租金及一切相关费用，逾期需向甲方缴纳日千分之五的滞纳金，逾期10天不交的，甲方有权停止向乙方的水电供应及其它的相关服务。如拖欠一个月（含）以上的，甲方有权单方面终止并解除合同，无条件收回商铺，同时保证金不予退回，对装修不予补偿，并且乙方不能拆除固定装修。乙方在甲方发出收回商铺通知后三天内缴清拖欠甲方的一切费用后，搬出该商铺，否则，甲方有权扣押并自行处置该商铺内的所有物品，一切责任由乙方承担。合同签订之后，原告按约交付CS-2幢1层1065、1066号商铺给被告使用。2017年3月1日，被告向原告交付租赁保证金9672元和租金9508元，2017年3月7日，被告向原告交付租金5000元，2017年6月30日交付租金10000元，2017年9月6日交付租金10000元。该租金交至2018年1月10日（已扣减3个月免租期的租金）。之后被告未付款。同时查明：2017年8月11日，案涉商铺前面一条公路的一端因其他原因被案外人封堵，之后不久，被告以此为由影响其商铺生意经营，被告选择关门停业至今。2019年3月22日，公路封堵被拆除。拖欠商铺租金和管理费被告也一直未付。被告于2020年1月19日收到原告《解除商铺租赁合同通知书》的函件，函件中载明“一、收到本通知之日起，本公司立即终止并解除与贵方签订商铺租赁合同，无条件收回商铺。二、请贵方在收到本通知后三天内交清拖欠本公司的一切费用后搬出该商铺。所造成的损失由贵方承担”。被告收到函件后，至今未交付租金和管理费，也未腾退商铺给原告。封路期间2018年1月10日至2019年3月22日的租金为69320.41元（58032÷365天×436天），公路解封之后至合同解除通知限期腾房日之前即2019年3月23日至2020年1月22日的租金为48492.49元（58032÷365天×305天），2019年3月7日至公路解封日2019年3月22期间管理费为198.74元（4836÷365天×15天），公路解封之日2019年3月23至合同解除通知限期腾房日2020年1月22日之前管理费为4041.04元（4836÷365天×305天）。2020年1月底开始在全国爆发新型冠状病毒××疫情，2020年4月咸宁市企业和个体经营者陆续开始复工复产。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同未违反法律法规强制性的规定，合法有效，双方均应按约全面履行。被告逾期未付租金超过一个月，已构成违约。双方约定的合同解除条件已成就，故原告发函通知被告解除合同，符合合同约定，也符合法定程序，双方的租赁合同自该通知到达被告时解除，即于2020年1月19日解除，本院予以确认。根据合同约定和函件要求，被告应在租赁合同解除后3天内交清一切费用后搬出该商铺，故原告诉请被告立即腾退商铺，合法有据，本院予以支持。根据双方签订的商铺租赁合同的约定，被告逾期不支付租金、管理费超过一个月的情况，原告有权单方终止并解除合同，没收保证金，是对解除商铺租赁合同的违约责任的约定，原告的主张，符合合同约定，应予准许。关于租金和管理费的数额确定。鉴于租赁合同存续期间，涉案商铺门前的一条公路一端因案涉合同外第三人的原因被封堵，虽不是原告所为，但封堵后对承租人的实际经营产生一定影响，事后，多家商铺经营者先后自己选择关门停业，被告未能与原告协商一致解除商铺租赁合同退还给原告商铺。在公路封堵之后至公路解封之前所产生拖欠的租金和管理费，被告应负主要责任。考虑原告有对案外人影响租赁商铺经营的封路行为未能及时帮助解决日常经营管理的附随义务，对此期间被告拖欠的租金和管理费，可以根据承租人是否实际使用租赁的商铺、租赁商铺瑕疵、是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、当事人过错程度等因素，按公平原则酌情予以减免30%。在公路于2019年3月22日解封之后至合同解除通知限期腾房日之前被告拖欠租金48492.49元和管理费4041.04元，被告理应及时付清。本院按被告在公路封堵之后至公路解封之前拖欠租金和管理费的70%额度即48663.41元（（租金69320.41＋管理费198.74）×70%）和在公路于2019年3月22日解封之后至合同通知解除限期腾房日之前被告拖欠租金48492.49元和管理费4041.04元，拖欠租金和管理费合计101196.94元予以支持。对原告主张租赁合同解除之后至本判决确定退房之日的商铺租金和管理费及逾期支付租金和管理费的违约金，应以商铺后期闲置期间占有使用费的租金损失来计算，一般参照以合同约定租金，按实际占用时间五个月计算，免除三个月因不可抗力新型冠状病毒××疫情期间的租金，解除商铺租赁合同之后的租金损失是被告不退商铺造成，责任在被告，商铺后期闲置期间占用费的租金损失酌情按两个月租金计算即9672元（58032÷12个月×2个月）予以支持。违约金的功能在于弥补守约方的损失，另考虑到原告已经没收被告支付的保证金，而被告的违约仅由拖欠租金和管理费的一个违约行为导致，在法院已支持原告解除商铺租赁合同违约金的基础上，原告另主张逾期付款违约金有重复之嫌，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认湖北金地商业管理有限公司与雷震签订的商铺租赁合同已于2020年1月19日解除;二、雷震于本判决生效之日起十日内腾退商铺交付给湖北金地商业管理有限公司；三、湖北金地商业管理有限公司没收保证金9672元不予退回；四、雷震于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司拖欠租金和管理费101196.94元;五、雷震于本判决生效之日起十日内支付湖北金地商业管理有限公司解除商铺合同之后至本判决确定退房之日商铺期闲置期间占用费的租金损失9672元；六、驳回湖北金地商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3514元，减半收取计1757元，由被告雷震负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  汪向阳二〇二〇年六月二十三日书记员  曾 恬