河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初3480号原告:蔡君霞，女，1973年4月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：王鑫，河南光法律师事务所律师。委托代理人：崔世杰，河南光法律师事务所律师。被告:方雪，女，1974年2月3日出生，汉族，住河南省郑州市。委托代理人：张豪飞，北京市惠诚（郑州）律师事务所律师。第三人：张龙，男，1987年10月19日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。原告蔡君霞诉被告方雪、第三人张龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡君霞及其委托代理人王鑫，被告方雪委托代理人张豪飞到庭参加诉讼；第三人张龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡君霞向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告方雪的房屋租赁协议；2、判令被告方雪退还租金11万元及押金2万整（以11万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准，自2019年8月1日起计算至实际偿还日为止）；3、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由:原告蔡君霞系房屋次承租人,被告张龙系房屋承租人,被告方雪系房屋出租人。2019年07月24日,经被告方雪同意,原告与第三人张龙达成房屋转租协议,由第三人张龙将从被告方雪处承租的位于郑东新区天赋路28号16号楼1-2层附1号的房屋转租给原告.三方约定,原告承租张龙剩余三个月租期的房屋,并在转租期限之后与被告方雪直接签署租赁合同继续承租房屋。协议达成之后,原告按照约定支付给第三人张龙相应转租费用,并在2019年08月01日与被告方雪签署房屋租赁合同,提前预付转租期之后的租金11万元整。在原告履行自己的合同义务之后,被告张龙不顾合同约定,强行将原告已搬入租赁房屋之内的货物扔出,并改换门锁,致使原告无法进入房屋实际营业,转租目的以及后续的租赁目的无法实现。鉴于此,原告于2019年09月诉至郑州市高新技术产业开发区人民法院,经依法审理,认定被告张龙违约,并判令解除转租合同,退回已缴纳的房屋租金。原告与被告方雪签署的租赁合同是基于原告与被告张龙之间的转租关系促成的,现因转租人张龙违约,已经当然的导致了与被告方雪的租赁合同无法继续履行。且在第三人张龙实际违约之后,原告曾多次与被告方雪沟通要求其出面斡旋解决问题,合同目的已无法实现之时,原告也曾向方雪发出了解除合同的意思表示,被告方雪也表示可以解除合同并退还相关费用,但迄今为止,被告方雪一直未予返还。原告认为,被告的行为已经严重损害了自身的利益,故根据《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告方雪辩称，一、被答辩人起诉状中多处表述不详、不实，且直接影响到法庭对本案事实的判断。1.在被答辩人与答辩人的租赁合同纠纷中，被答辩人系直接承租人而非次承租人。本案被答辩人主张的纠纷，是被答辩人与方雪2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》，租赁日期为2019年10月25日至2021年10月25日，在该合同中，被答辩人是承租人而非次承租人。2.被答辩人在诉状中多次提到与张龙的纠纷，但依据合同的相对性，被答辩人与张龙之间的纠纷与方雪无关，不对本案原被告双方签订的合同产生影响，也不对本案合同的履行造成任何实质影响。张龙将涉案房屋转租给被答辩人，是在张龙拥有的合法的租赁期限内，租赁日期是在2019年10月25日之前，其后张龙与被答辩人因转租合同发生纠纷，但该纠纷已经经过法院审理判决，与被答辩人无关。同时，被答辩人与张龙之间的转租合同不论是否解除，何时解除，但是在被答辩人与答辩人方雪2019年8月1日签订租赁合同之前，被答辩人已经拿到涉案房屋的钥匙，租赁房屋的交割已经完毕。在2019年10月25日，被答辩人系租赁房屋的合法承租人，第三人张龙将涉案房屋锁门已是违法行为，被答辩人可报警，可自行找开锁公司开门，也可针对第三人的锁门行为给自身造成的损失，针对侵权人第三人提起相关诉讼，但由于被答辩人与第三人纠纷导致的锁门，与答辩人无关，答辩人不承担任何责任。3.被答辩人发出解除合同的意思表示不符合双方签订的《房屋租赁合同》中对于解除合同的约定，同时答辩人也未表示可以解除合同并退还相关费用。根据双方签订的合同第六条第4项约定，“租赁期限未满，如因乙方原因解除本合同需提前三个月书面通知甲方，由甲乙双方协商解决”。但是本案中，被答辩人并未书面通知过答辩人解除合同，同时合同中约定，通知过后是双方协商解决，并非是直接解除合同，合同是否能解除，还要依据现实情况和双方的意愿。本案中，双方在微信聊天记录中，在解除合同的问题上，双方明显处于初步协商的阶段，并未真正解除。答辩人曾数次提到，被答辩人归还“收据”、“合同”作为解除合同条件之一，同时要求被答辩人见面协商。但是被答辩人在诉状中一直忽略上述二项事实，被答辩人也并未实际按照答辩人的要求归还上述材料，也未找答辩人进行深一步协商，同时也未将解除合同的意思表示，通过书面的形式表达给答辩人，所以截止目前，双方的租赁合同尚未解除。二、被答辩人要求答辩人退还租金及押金、支付利息没有法律依据。本案中，答辩人与被答辩人签订的是有租赁期限的《房屋租赁合同》，根据合同法的规定和诚实信用原则，双方应当遵守合同约定，答辩人交付租赁房屋，被答辩人及时按照合同约定交纳2019年10月25日至2021年10月25日的房租、押金。涉案租赁房屋答辩人已经及时交付给被答辩人，被答辩人已交付了2019年10月25日至2020年4月25日的房租，合同正在履行过程中，此时被答辩人单方要求解除合同属违约行为，且不符合合同约定的解除该《房屋租赁合同》的方式，也没有得到答辩人的认可，故合同尚在履行过程中，被答辩人要求答辩人退还租金及押金、支付利息没有法律依据。三、由于双方租赁合同尚在履行过程中，被答辩人未按照合同要求承担租赁期间的物业费用，也没有按照合同要求的时间支付2020年4月25日至10月25日的房租，答辩人已于2019年5月25日向法庭提出反诉，要求被答辩人支付房屋租金并承担违约责任。经审理查明，涉案房屋的所有权人系被告方雪，被告方雪将涉案房屋租赁给第三人张龙，至2019年10月24日租赁期限届满。原告称，原告是从事养生行业，为了经营养生生意，在2019年7月15号左右原告准备租赁商铺用于养生经营，在涉案房屋门上见到出租电话之后与第三人张龙联系，经过协商沟通后，在2019年7月24日当天与第三人张龙签订转让协议。原告向本院提交的张龙于2019年7月24日出具的《房屋转手协议》载明：今收到蔡君霞位于天赋路28号16号楼1-2层附1号,140平方米房屋租赁定金10000元整。房屋装修期自河马胖胖搬出日期起算七日截止,自搬出前店内所有之前责任由本人负责。2019年7月24日，蔡君霞通过P0S刷卡向郑州市郑东新区河马胖胖水浴馆支付10065元；2019年7月29日，蔡君霞通过微信向张龙转账三笔共计15000元。原告称，2019年7月24日，原告就将经营物品搬进涉案房屋，第三人张龙与方雪沟通转租事宜，张龙称方雪同意转租，当天与张龙签订转租协议。当时约定期限为2019年7月24日至2019年10月24日转租三个月的租金共计5.49万元，还剩余2.99万元未支付，原告与第三人张龙协商剩余租金于正常经营并产生收益后慢慢支付。签订转租协议第二天原告去被告方雪家与被告方雪签订了租赁合同（租赁期限为2019年10月25日至2020年3月25日止）。2019年8月1日,原告蔡君霞（作为承租方、乙方）与被告方雪（作为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，载明：甲方将自有的坐落在郑东新区天赋路28号16号楼1-2层附1号门店一楼一间面积约40平米的房屋，合计建筑面积140平米出租给乙方做经营使用；租赁期限为24个月，甲方从2019年10月25日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年10月25日收回；租金每年22万元，由乙方在下次交房租前（提前）30日交纳给甲方；甲乙双方议定在乙方验收出租房屋及附属设备无误后，乙方向甲方交纳租房物品及费用押金2万元，先押后入住；如果甲方在合同规定内收回房屋应赔偿乙方2倍违约金，如果乙方在合同规定内退换房屋应赔偿甲方2倍月租金；每年租金22万元整，押金2万元，第一年房租半年交一次，第二年租金年付（租金不递增），2019年9月25日交半年房租11万元（交10月25日-4月25日房租），押金2万元（乙方两万元押金交给张龙）等。该《房屋租赁合同》最后一页日期下面附有收据，载明：今收到蔡君霞郑东新区天赋路28号16号楼1-2层附1号门店2楼面积约140平方半年租金11万元整。方雪，2019.8.1。原告称，原告在2019年7月24日接受房屋之后准备装修，但被告张龙收取2.5万元后在原告还在装修期间便要求原告支付剩余房租，双方协商未果。2019年8月2日张龙违约把原告的在涉案房屋中的全部物品搬出房屋，并把大门上锁并贴出出租信息图片。出现这种情况后在2019年8月2日晚上通过微信原告联系被告方雪告知此事件。原告向本院提交的其与被告方雪的2019年8月2日的微信聊天记录载明：（蔡君霞）张龙在那打电话又骂人，必须今天签合同给钱，还说不让我用房子了。（方雪）刚才给他说了；你们好好协商。（蔡君霞）麻烦你了，关键是他根本就不给我商量，他说啥就是啥！他说不让我生意做下去；我现在是不敢跟他打交道了。（蔡君霞）真不想给你们找麻烦，遇到这样的人，我对生意本来就没有信心了，这生意还没开始，就弄了个定时炸弹；这房子我不敢接了；没有什么事儿就骂了我两次了！我这两天血压一直高，在医院调，；我这小生意也不敢等，我准备搬到小区了，实在对不起，雪儿，姐对不起你。被告向本院提交的其与原告蔡君霞的2019年8月3日的微信聊天记录载明：（蔡君霞）现在事情已经很明确了,我七凑八凑……接这个店我是用来做生意的。他昨天晚上在店门口这么一大闹,这个店我没法再用下去了，他这边我会自行处理。就是您这边您看能不能把房给我退了?找一个有实力的还会长期用下去。（方雪）合同手续都签过了，你说怎么退？姐，我本身条件都已经给你最优惠了。（蔡君霞）雪儿,现在是这张龙提的要求是让我今天把所有的钱一分不少全给他!要不然他就不租给我了房子了。我这边实在是拿不出来这么多钱,所以他不让我租我只能就不租了。那咱俩之间的合同是没法再履行下去了,希您能皆我想想。（方雪）你们俩明天拿着合同一起来我家找我吧,当面说清楚。（蔡君霞）雪儿,我跟他说了,他不想去,您看今天办完事儿能不能拐到店里，晚点儿也行,他反正早上六点多都在店里砸东西。到现在。（方雪）我今天去外地了,回来估计很晚,你们明天来我家里吧。（蔡君霞）他房子是不会租给我了,等他10月把房子交给您了,如果有缘,我再从您手里重新接,我是这么考虑的。这两个多月我先合着到小区里。原告向本院提交的2019年8月8日的聊天记录载明：（方雪）你们俩只要说好,合同收据给我,钱我随时都可以退给你们的,其他的事情你们自己的解决好,请不要再烦我了好吗?（方雪）如果要退,你把合同和收据给我,我把钱退给你,如果不退,十月25号以后开始履行我们的合同,就这么简单,其他的东西请不要再给我说了,好吗?出来玩也心情不好。（蔡君霞）我就知道我不会看错人!谢谢您雪儿,你们开心的玩吧,等你回来了通知我。原告向本院提交的2019年8月13日的聊天记录载明：（蔡君霞）雪儿,回来了吗?我一直在等。上次咱说好的解除合同这个事儿,合同和收据我都准备好了,您看您什么时候方便来店里一趟,我把合同和收据给您?（方雪）这两天没时间姐，家里来客人了。原告向本院提交的2019年8月18日的聊天记录载明：（蔡君霞）雪儿,今天有时间吗?（方雪）今天没有。这样吧姐姐,你和张龙哪天约好,我们三个当面把所有东西一次性说好办好吧,还是在店里,你和张龙约吧,明天或则后天都可以,你们俩约好给我说时间。（蔡君霞）他把我的电话拉黑了，我在换个号给他打。（方雪）我不会约他的姐,你们的事情你们自己处理,我没时间天天搞这个事情,你们俩一起找我办,如果解除,你们联系好越好我过去配合就行了其他的不要再给我说了。被告向本院提交的其与原告的2019年10月27日的微信聊天记录载明：（微信通话时长15:12）。（方雪）：你不仁我不义,钥匙在好邻居超市放着,房子从今天开始交给你了,半年之内的租金不能退了,我履行我们的合同和协议；你自己看,招呼都不打一声,连我一块起诉,严重影响了我的名声和信誉,你太过分了,既然这样,我就不管了,按照合同履行我们的协议就行了。（蔡君霞）：你不要把什么事儿都怨到我头上，这里边我没有一点儿责任!是张龙违约造成的一切后果,说到哪儿受害人都是我!钱是好东西,但是该是谁的就是谁的,不然的话拿着烫手。你们俩拿我十几万我连房子的边儿都没沾上,到现在我的东西都被你们扣着!你也好好想想吧。没用的话我们都不要再说了。（方雪）：我扣你的东西了吗?我和你的合同正常履行,我有什么错吗?他十月25号到期,钥匙昨天给我我立刻联系交给你,我就耽误你事了吗?被告称，在2019年7月24日至2019年10月25日张龙与原告之间的纠纷系张龙违约，有关判决已经做出与被告方雪无关，且法庭查明原告于2019年7月24日搬进涉案房屋，截止原告与方雪签订合同之日2019年8月1日，原告系实际占用，本案中张龙对房屋的交付可视为被告方雪对房屋的交付。在2019年10月27日，方雪为排除妨害履行义务将另一份房屋钥匙及张龙加锁的钥匙放置在好邻居超市，并微信通知蔡君霞。双方在微信聊天中关于合同解除只是初步协商，协商之时方雪提出要求原告退还合同和收据，但原告并未履行该条件，同时这并非完整聊天记录，根据双方聊天记录最后意思表示方雪拒绝解除合同。涉案房屋的钥匙还在好邻居超市放着，被告方雪一直未去取走钥匙。原告称，被告称的两把钥匙并没有直接交付原告，原告知道微信中被告钥匙放置的地点，但原告在微信中也明确表示通过诉讼来解决此事并未去取涉案房屋钥匙。另查明，原告蔡君霞将张龙（作为被告）、方雪（作为第三人）诉至本院，张龙提起反诉，本院作出（2020）豫0191民初28035号民事判决，判决如下：一、解除原告(反诉被告)蔡君霞与被告(反诉原告)张龙签订的《房屋转租协议》；二、被告(反诉原告)张龙于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)蔡君霞退还房屋租金15000元、定金10000元；三、原告(反诉被告)蔡君霞于本判决生效后十日内向被告(反诉原告)张龙支付房租押金20000元；四、驳回原告(反诉被告)蔡君霞的其他诉讼请求。该判决本院认为部分载明：本案中,张龙向蔡君霞出具的房屋转手协议中明确约定,装修期自河马胖胖搬出之日起算7日截止,双方未明确约定租金的支付期限,张龙于2019年8月2日腾空房屋,据此装修期应为2019年8月3日至9日,而张龙在2019年8月2日即要求蔡君霞支付房屋租金并无相应依据,其以蔡君霞未缴纳租金为由将涉案房屋锁门并搬出蔡君霞的物品,致使蔡君霞未能实际使用涉案房屋,其以实际行为表明不再继续履行合同,其行为亦导致蔡君霞签订租赁合同的目的无法实现,故对蔡君霞要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方之间的转手协议解除,蔡君霞已经缴纳的租金15000元、定金10000元应当予以退回。因张龙锁门并将蔡君霞物品搬出,自2019年8月2日至10月24日,蔡君霞未实际使用房屋,房屋一直处于空置状态,故对于张龙要求蔡君霞支付房租30000元的诉讼请求,本院不予支持。关于张龙诉请的押金,蔡君霞与第三人方雪签订的《房屋租赁合同》明确约定,2万元押金与上家租户张龙的押金冲抵掉,蔡君霞应支付的2万元押金交给张龙,故对于张龙要求蔡君霞支付押金2万元的诉讼请求,本院予以支持。张龙不服该判决，上诉至郑州中级人民法院，中院作出（2020）豫01民终2594号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。该判决本院认为部分载明：上诉人张龙与被上诉人蔡君霞出具的转手协议中对租金的支付期限并未明确约定,上诉人于2019年8月2日腾空房屋后,以被上诉人未缴纳租金为由将涉案房屋锁门,并将蔡君霞的物品搬出,导致被上诉人并未实际使用涉案房屋。故上诉人称因提前搬离造成的损失应当由被上诉人承担也无事实和法律依据。综上所述,张龙的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。在案件审理过程中，被告方雪向本院提交反诉状，反诉请求为：判令反诉被告支付原告租金11万元，物业费5936.4元，违约金4万元，共计155936.4元；双方继续履行《房屋租赁合同》，故本院不予准许。以上事实由原告提交的房屋租赁合同复印件一份、转租协议档案查询件、房租收据一份（复印件）、电子回单（复印件）一份、押金手续条（复印件）一份、（2019）豫0191民初28035号判决复印件一份、（2020）豫01民终2594号判决书复印件一份、聊天记录复印件一份、2019年8月视频一组、及聊天记录照片一张；被告提交的《房屋租赁合同》一份、（2020）豫01民终2594号民事判决书、原被告微信聊天记录、租赁房屋物业费缴纳发票三张、交易小票一张及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。根据原被告向提交的微信聊天记录，原被告对解除合同进行了协商，原告表达了解除合同的意思表示。被告辩称，双方在微信聊天记录中，在解除合同的问题上，双方明显处于初步协商的阶段，并未真正解除。答辩人曾数次提到，被答辩人归还“收据”、“合同”作为解除合同条件之一，同时要求被答辩人见面协商。本院认为，根据被告向本院提交的微信聊天记录，原告蔡君霞分别2019年8月13日、2019年8月18日提出把合同和收据给被告方雪，被告方雪均以没有时间为由不予接收。涉案房屋的所有权人系被告方雪，被告方雪将涉案房屋租赁给第三人张龙，至2019年10月24日租赁期限届满。原告与第三人张龙签订《房屋转手协议》，后又与被告方雪签订《房屋租赁合同》，其目的是《房屋转手协议》约定租赁期限到期后，继续租赁使用涉案房屋。因张龙锁门并将蔡君霞物品搬出,自2019年8月2日至10月24日,蔡君霞未实际使用房屋,房屋一直处于空置状态，原告无法实现上述合同目的。故原告诉请判令解除原告与被告方雪的房屋租赁协议，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告蔡君霞于2019年7月28日、2019年8月2日向被告方雪共计缴纳租金11万元，且2019年10月24日之后被告并未占用使用涉案房屋，故原告诉请被告返还租金11万元，本院予以支持。原被告签订的《房屋租赁合同》明确约定，2万元押金与上家租户张龙的押金冲抵掉，并且河南省郑州市高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28035号民事判决书判令蔡君霞于向张龙支付房租押金2万元，故原告诉请被告返还押金2万元，本院予以支持。且被告方雪并应以租金11万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付2020年1月15日起至实际付款之日止的利息。第三人张龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡君霞与被告方雪签订的《房屋租赁合同》；二、被告方雪于本判决生效之日起十日内向原告蔡君霞返还租金11万元、押金2万元，并应以租金11万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付2020年1月15日起至实际付款之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告方雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年六月十二日书记员 桑金波