广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初3824号原告:广州市花都雅宝物业管理有限公司，住所地广州市花都区平步大道中雅宝新城内。法定代表人：苏文耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗成通，广东艾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚颖，广东艾森律师事务所律师。被告:曾浩然，男，1987年2月15日出生，汉族，住广州市花都区。原告广州市花都雅宝物业管理有限公司（以下简称雅宝物业公司）与被告曾浩然物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，被告曾浩然提起反诉。后曾浩然未在法定期限内缴纳反诉案件受理费，本院依法裁定对其反诉按撤诉处理。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告雅宝物业公司的委托诉讼代理人罗成通、姚颖，被告曾浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅宝物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年2月1日至2019年2月28日期间拖欠的物业管理费11627.7元；2.被告向原告支付上述物业管理费的违约金，以每月应交物业管理费237.3元为本金，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之一计至付清款日止；3.被告向原告支付2018年9月1日至2019年2月28日期间的垃圾处理费24元；4.被告向原告支付律师费6000元；5.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原告是具有资质的物业服务企业，被告是广州市花都区新华街平步大道中131号雅宝新城4区3栋x房的业主。2011年5月31日，被告与广州雅宝房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买案涉房屋。2011年10月5日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，委托原告负责雅宝新城的前期物业管理，委托期限从委托之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》时止，原告按照住宅物业管理服务费1.6元/月/平方米向业主收取，业主逾期交纳需支付滞纳金（即逾期交纳物业管理服务费的违约金）。合同签订当天，被告办理收楼手续，此后，原告依约提供了相应的物业服务。案涉房产建筑面积为148.33平方米，每月应交物业管理费为237.3元，被告至今尚欠2015年2月1日至2019年2月28日签订的垃圾处理费、水费、电费及公摊电费共24元。原告分别于2016年5月18日、2016年11月1日及2018年12月25日发送律师函催告被告缴费，但被告均拒绝缴纳。被告曾浩然辩称，请求驳回原告的所有诉讼请求，要求原告赔偿我的经济损失。案涉房屋在2014年至2019年期间出现外墙墙体渗水现象，东面、南面、西面的墙体在雨天均发生渗水。我与原告沟通，原告要求我先支付物业管理费才予以维修，后来又说已经过了维修期不予维修。后来原告还对我进行骚扰、拉断电闸等。2019年8月底，原告对案涉房屋外墙进行简单维护，但效果尚未知。我申请法院到案涉房屋勘查了解情况，并进行客观评估。经审理查明：2011年5月31日，曾浩然与广州市雅宝房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买广州市花都区平步大道中131号雅宝新城4区3栋x房的房屋，合同约定房屋建筑面积为148.33平方米。2011年10月5日，曾浩然办理了收楼手续。当天，原告雅宝物业公司作为甲方，被告曾浩然作为乙方，双方签订一份《前期物业服务协议》，约定：第三条甲方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对本协议履行相应的责任。第二章物业管理服务内容：第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。共用部位是指房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等……。第三章双方的权利和义务：第十四条甲方的权利及义务：1.对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第十五条乙方的权利义务：5.依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用和其他相关费用；第五章物业管理服务费用及其他费用：第十七条物业管理服务费：2.住宅物业管理服务费按1.6元/平方米.月；6.每次交纳费用时间：每月20日之前。第十八条代收代缴费用（此费用不属于物业管理服务费，收费标准执行政府规定）。1.受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、电话费、煤气费、有线电视维护费、房租等代收代缴费用的服务；3.费用缴纳时间：与物业管理服务费同时交纳或按使用情况交纳。第八章违约责任：4.乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日向甲方按欠费总额的1‰交纳滞纳金和追讨引致之费用。曾浩然向雅宝物业公司支付物业服务费至2015年1月份，自2015年2月份开始欠缴物业服务费。曾浩然称由于2013年7月份楼下住户装修导致其书房钢化玻璃震裂，其向雅宝物业公司反映，但是雅宝物业公司一直调解未果，因此从2013年年底拒绝交纳物业管理费。2014年夏天，其发现其房屋东南面的墙体出现漏水，要求雅宝物业公司予以维修，雅宝物业公司要求支付了物业服务费才同意维修，因此补交了2015年2月份之前的物业服务费。2015年上半年，雅宝物业公司对漏水的墙体进行了维修。同年上半年曾浩然发现阳台天花也出现渗漏，因此再次要求雅宝物业公司进行维修，雅宝物业公司以其拖欠物业服务费以及漏水不属于公共区域为由不予维修，故其再次拒绝交纳物业服务费。2016年，涉案房屋的北面墙体也出现渗漏，但雅宝物业公司直到2019年8月底才进行了维修，由于墙体渗水，导致主卧和儿童房的地脚线、地板有不同程度的变形受损，给其物质和精神上造成了损害，因此拒绝交纳物业服务费。为此，曾浩然提交了2张照片，拟证明其室内装修损失情况。雅宝物业公司不认可曾浩然的陈述，雅宝物业公司称2019年4月份曾浩然才向雅宝物业公司反映楼上阳台渗水，雅宝物业公司已经通知505房的业主对阳台进行防水处理。2019年8月份，雅宝物业公司对漏水的外墙进行了维修。上述事件均是发生在雅宝物业公司起诉之后，并非被告拒绝缴费的原因。2016年5月18日、2016年11月1日、2018年12月25日，雅宝物业公司委托律师向曾浩然发送律师函催收物业管理费。雅宝物业公司因本案纠纷支付律师费12000元。诉讼中，曾浩然向本院申请对涉案房屋南、北面内墙及阳台天花渗水原因进行鉴定，本院依法摇珠选定广东智弘检测鉴定有限公司进行鉴定，曾浩然向广东智弘检测鉴定有限公司支付了初步查勘费用1000元。2020年3月16日，广东智弘检测鉴定有限公司做出鉴定方案，在鉴定目的第2点中提到：涉案的三处位置在不同时间内进行过维修或防水处理，其中西北角的北墙和阳台天花板两位置现场检查时未发现有渗漏现象，仅发现有渗漏痕迹；由于x房三处都进行过维修施工，原使用状况已经破坏，现场勘查情况及我司现具有的技术手段，仅能判定x房经维修后现状是否仍存在渗漏，若存在渗漏，对现状出现渗漏的原因进行分析。以上所述请贵院及诉讼双方给予确认。曾浩然认为鉴定公司无法对修复前的渗水原因进行鉴定，因此向本院申请撤回此次鉴定。之后，曾浩然虽然表示需要对修复费用进行鉴定，但并未在本院指定的举证期限内提交鉴定申请书。本院认为：雅宝物业公司与曾浩然签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应该恪守履行。曾浩然支付物业服务费至2015年1月份，从2015年2月份开始欠缴，截至2019年2月28日共计欠缴11627.7元（148.33平方米*1.6元/月/平方米*49个月），雅宝物业公司要求曾浩然支付，本院予以支持。关于违约金（滞纳金），雅宝物业公司称每月20日之前缴纳的是上月的物业服务费，因此违约金应从欠费的次月21日起开始计算，且由于曾浩然系因为房屋外墙出现漏水未得到及时维修而拒绝缴纳物业服务费，并非无故不缴纳，因此本院将违约金的标准调整为日0.02%，计算方式为当月物业服务费的违约金以237.3元（148.33平方米*1.6元/月/平方米）为本金，从欠付次月的21日起按日0.02%的标准计至付清款日止，当月物业服务费违约金以不超过237.3元为限。关于律师费。《前期物业服务协议》约定曾浩然不按约定缴纳费用的，雅宝物业公司有权主张追讨欠费引致之费用。相关约定并未明确曾浩然应支付相应的律师费及律师费标准，且考虑到曾浩然并非恶意拖欠物业服务费，故对该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下:一、被告曾浩然于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅宝物业管理有限公司支付2015年2月至2019年2月期间的物业服务费11627.7元；二、被告曾浩然于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都雅宝物业管理有限公司支付拖欠的上述第一项2015年2月至2019年2月期间的物业服务费的违约金（当月物业服务费的违约金以237.3元为本金，从欠付次月的21日起，按每天万分之二的标准计至付清款日止，当月物业服务费违约金以不超过237.3元为限）；三、驳回原告广州市花都雅宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元，由原告广州市花都雅宝物业管理有限公司负担82元，被告曾浩然负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审  判  长  陈耿俊人民陪审员员  段纯惠人民 陪 审员  徐伟欣二〇二〇年六月二十四日书  记  员  刘雄燕