贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终862号上诉人（原审原告）:彭正菊,女,汉族,现住安顺市西秀区。上诉人（原审原告）:顾强,男,汉族,现住安顺市西秀区。被上诉人（原审被告）:安顺市亿丰实业发展有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄村(贵黄公路旁)。法定代表人:张绪剑，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:李先龙，贵州虹湖律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:安顺西航南马村镇银行有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路江山花园B栋。法定代表人:曾鹤，系该公司董事长。委托诉讼代理人:余刚,男,汉族,住安顺市西秀区,系该公司员工。委托诉讼代理人:周烜,男,布依族,住安顺市西秀区,系该公司员工。上诉人彭正菊、顾强因与被上诉人安顺市亿丰实业发展有限公司（以下简称“亿丰公司”）、安顺西航南马村镇银行有限责任公司（以下简称“南马村镇银行”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2019)黔0402民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。顾强、彭正菊上诉请求：撤销原审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》的签订时间为2019年3月28日错误，导致适用法律错误。从双方的履行情况看，签订《商品房买卖合同》的时间应当为2018年11月24日而非2019年3月28日。在11月24日当日，上诉人就根据合同约定交纳了购房首付款、维修基金、产权预告费、交易手续费等费用。并且，上诉人还与案外人安顺亿丰物业管理服务有限公司（以下简称亿丰物业公司）在同日签订了《委托经营管理合同》，签订地点也在销售中心，《委托经营管理合同》与《商品房买卖合同》均系在同一时间、同一地点签订。《商品房买卖合同》明确约定了房屋交付时间为2018年12月20日，约定交房期限届满后上诉人多次要求交房，2019年3月28日被上诉人亿丰公司告知上诉人要补充签订《商品房买卖合同》，该合同约定的房屋价款、房号、交房时间等主要内容均没有变更，上诉人认为被上诉人亿丰公司应按约交房，《商品房买卖合同》约定的交房日期是2018年12月20日，逾期超过60日以后被上诉人亿丰公司仍然不能交房，上诉人解除合同的条件就已经成就。二、一审判决对上诉人购买商铺目的和交付方式认定错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的根本目的是取得房屋所有权，实现对房屋的占有、使用、收益、处分权利。但直至上诉之日止，案涉房屋依旧未能取得不动产产权证书，合同目的不能实现，应予解除。根据《商品房买卖合同》第十四条（一）、（二）有关房屋交付的约定，被上诉人亿丰公司应当书面通知上诉人交接房屋，双方对房屋进行验收后方为完成交付。被上诉人于2019年11月11日通过邮寄《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》的方式试图强行交房，该交付方式不符合合同约定，不应视为房屋已经交付。一审判决以《委托经营管理合同》第四条约定为由认为上诉人已经领取《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》视为房屋交付，故购房目的已经实现，驳回上诉人的全部诉讼请求。上诉人认为该合同约定的交房时间是上诉人与案外人而不是与被上诉人亿丰公司的交房时间节点，被上诉人亿丰公司向上诉人交房时间应依据《商品房买卖合同》来认定，故被上诉人亿丰公司未完成交房。三、上诉人与亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》系无效合同，因该合同签订时案涉房屋尚未竣工验收，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《商品房销售管理办法》第十一条第二款：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，《委托经营管理合同》签订的时候案涉房屋尚未竣工验收，且房开商采取的是售后包租的销售形式，故该合同违反法律及行政法规的强制性规定而无效，不应作为本案定案依据。亿丰公司二审辩称：一、一审判决认定双方签订合同的时间为2019年3月28日，故被上诉人亿丰公司未延迟交付房屋，上诉人主张双方签订合同的时间为2018年11月24日没有客观证据，上诉人以此推断交房时间应为2018年12月20日之前，逾期超过60日仍然不能交房，解除合同的条件就已经成就的结论是错误的。二、一审判决认定上诉人购买商铺主要是为了获得租金收益，并依据上诉人与案外人签订的《委托经营管理合同》认定房屋交付给案外人即已经实现了合同目的并无不当。上诉人购买商铺的直接目的是通过委托经营的方式获得租金收益，根本目的是取得房屋所有权，而案涉房屋已经完全具备取得房屋所有权的条件，故不存在不能实现合同目的的任何问题。上诉人称涉案房屋未交付及未取得不动产权证书等，系上诉人的逻辑怪圈循环论证。被上诉人亿丰公司通过邮寄《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》的方式对上诉人进行交付告知，并不存在因被上诉人亿丰公司的过错致使上诉人的合同目的不能实现。三、上诉人认为《委托经营管理合同》系无效合同并无依据，迄今为止并无任何有效程序认定该合同无效，上诉人作为完全行为能力人，其应自行承担法律后果。其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款系管理性规定，而非强制性规定，故即使该合同违法，也并非无效合同。南马村镇银行二审辩称：《个人购房借款合同》不同于《商品房买卖合同》，房屋的履行状况不影响借款合同的履行，二者之间也不存在主从合同的关系，上诉人诉请解除借款合同无事实依据。彭正菊、顾强在一审诉请:一、解除双方签订的《商品房买卖合同》,由亿丰公司退还购房首付款15万元;二、解除原告与南马村镇银行签订的《安顺西航南马村镇银行有限责任公司个人购房借款合同(编号南马个人商用房按揭贷款华西2019年第075号);三、判令亿丰公司返还原告已偿还南马村镇银行借款本金及利息10612.86元(暂计算至2019年10月30日,已累计还款六期，每期1768.81元,实际金额以南马村镇银行数据为准);四、判令亿丰公司在解除《安顺西航南马村镇银行有限责任公司个人购房借款合同》后偿还尚欠南马村镇银行本金及利息;五、判决亿丰公司于《商品房买卖合同》解除后10日内办理合同备案注销登记手续;六、判令亿丰公司退还原告交付的维修基金2629元、产权预告费550元、交易手续费421元、印花税150元(共计3750元),并以该金额为基础,按照银行同期贷款利率支付利息直至付清之日止;七、本案诉讼费、保全费由亿丰公司承担。一审法院认定事实：2018年11月24日,顾强、彭正菊向亿丰公司支付案涉房屋购房首付款15万元及维修基金2629元、产权预告费550元、交易手续费421元、印花税150元、共计3750元。2019年3月28日,顾强、彭正菊与亿丰公司签订了一份《商品房买卖合同》,合同约定顾强、彭正菊向亿丰公司购买其开发的位于安顺市商铺。建筑面积为52.57平方米,套内建筑面积28平方米,按套内建筑面积计算,该商品房单价为每平方米10714.29元,总金额为300000元。另外,合同对付款方式、商品房交付、商品房登记备案等亦进行了明确约定。2019年4月28日,顾强、彭正菊与南马村镇银行签订《个人购房借款合同》,合同约定借款期限120个月,即自2019年4月28日起至2029年4月28日,借款金额15万元。2019年4月30日上诉人向亿丰公司账户转入15万元案涉房屋购房尾款。截至2019年10月30日顾强、彭正菊已经偿还南马村镇银行按揭贷款六期,每期还款1768.81元。案涉房屋已办理商品房预售合同备案登记（预售合同登记号:Ｙ19007140）,购房人为顾强、彭正菊。同时,顾强、彭正菊作为委托方（甲方）与案外人亿丰物业公司作为受托方（乙方）签订了一份《委托经营管理合同》,合同约定:一、甲方自愿将其在安顺“亿丰国际汽车物流园”的房屋委托给乙方进行经营管理;二、委托房屋坐落在安顺经济技术开发区,房号:4-112商铺,该房屋指《商品房买卖合同》规定的房屋;三、委托经营管理期限为5年,自大市场开业之日起计算,最迟不晚于2018年6月30日（在租金起算之日以前,甲方未办理房屋交付的,以实际交付时间起算）;四、“...甲方领取《房屋使用证明书》和《房屋质量保修书》之日为甲方将上述商铺实际交付乙方之日。”;五、前三年的风险及盈亏均由亿丰物业公司承担,第4、5年的租金的20%为佣金、80%为甲方所有;七、甲方应及时配合办理托管房屋的交接手续;十、甲方不得单方面解除或终止本协议...。案涉房屋分别于2019年9月16日和2019年9月26日通过竣工验收和消防验收。2019年11月11日亿丰公司将《房屋使用证明书》和《房屋质量保修书》和交接通知等快递送达给顾强、彭正菊。现顾强、彭正菊以亿丰公司逾期交付房屋为由,诉至法院。亿丰公司开发的位于安顺市交叉楼东侧地块安顺开发区国际物流园区（含案涉房屋）于2017年9月25日取得（2017）商房预字第010号《商品房预售许可证》。亿丰物业公司系经市场监督管理部门核准登记于2015年12月17日成立的有限责任公司,法定代表人张小英,股东为亿丰公司。一审法院认为:依法成立的合同,自成立时生效。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,顾强、彭正菊与亿丰公司签订的两份《商品房买卖合同》、与案外人亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》、与南马村镇银行签订的《安顺西航南马村镇银行有限责任公司个人购房借款合同X编号南马个人商用房按揭贷款华西2019年第075号)系各方的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属有效,各方均应按照合同的内容履行自己的义务。顾强、彭正菊与亿丰公司在签订商品房买卖合同的同时,又签订了委托经营管理合同,两个合同为一整体,互为依存,紧密联系,不同于一般的商品房买卖合同。顾强、彭正菊购买商铺主要是为了获取租金收益,并不是日常居住,是一种投资方式。双方在签订合同时的意思表示是清楚的,即表面上是案外人实际是亿丰公司(案外人股东为亿丰公司,系全资子公司)应当按时支付商铺租金回报顾强、彭正菊，顾强、彭正菊应当把所购房屋委托给亿丰公司承租经营。2019年3月28日商品房买卖合同签订前,顾强、彭正菊于2018年11月24日先首付购房款15万元,签订合同后,于2019年4月30日按揭贷款支付尾款15万元。亿丰公司虽迟延验收房屋,但不存在迟延交付房屋的违约问题,因为《委托经营管理合同》第四条约定:“...甲方领取《房屋使用证明书》和《房屋质量保修书》之日为甲方将上述商铺实际交付乙方之日。”,《委托经营管理合同》生效后,合同第五条约定:“前三年的风险及盈亏均由亿丰物业公司承担,第4、5年的租金的20%为佣金、80%为甲方所有；”顾强、彭正菊购房的目的已实现,意味着上诉人收到《房屋使用证明书》和《房屋质量保修书》之日即2019年11月11日,房屋已经交付给案外亿丰物业公司。故顾强、彭正菊诉请解除合同,既不符合双方约定。亦不符合《中华人民共和国合同法》规定的解除条件,其诉请无事实和法律依据。一审判决:驳回彭正菊、顾强的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的基本事实予以确认。另补充查明：本案存在两份合同编号均为YF2987的《商品房买卖合同》，其中一份合同未写签订日期，另一份合同的签订日期为2019年3月28日。经审查，两份合同的主要内容均无明显差别，均有亿丰公司的盖章、法人印及上诉人的签印，故两份合同均依法成立且生效。其中一份《商品房买卖合同》虽无签订日期，但上诉人主张该合同系2018年11月24日签订，并提供了相关收据证实亿丰公司确于2018年11月24日收取了上诉人购房首付款15万元，维修基金、产权预告费、交易手续费、印花税共计3750元，本案系预售商品房而非众筹式售房，上诉人在签订合同当天即支付上述款项亦符合常理，且亿丰公司并未对上诉人主张的合同签订日期提出异议。故本院认定上诉人与被上诉人亿丰公司签订第一份《商品房买卖合同》的时间为2018年11月24日。二审期间上诉人自认其因接受被上诉人亿丰公司稍晚3-5个月交房且愿意继续履行合同，方在2019年3月28日与被上诉人亿丰公司签订了新的《商品房买卖合同》，经审查，对上诉人自认的该事实，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉商铺的交付时间应如何确定，亿丰公司是否存在逾期交房的违约行为；二、《委托经营管理合同》是否有效且该合同中关于交付商铺的约定能否产生变更《商品房买卖合同》中标的物交付方式的法律效果；三、案涉《个人购房借款合同》应否解除。关于争议焦点一：上诉人与亿丰公司签订第一份《商品房买卖合同》的时间为2018年11月24日，依据该合同第四章第十一条（一）“出卖人应当在2018年12月20日前向买受人交付该商品房”，亿丰公司按此合同本应于2018年12月20日前履行交付义务，但直至2019年3月28日，亿丰公司仍未履行，上诉人自愿接受被上诉人亿丰公司逾期交房事实并签订新的合同继续履行，故于2019年3月28日与亿丰公司签订了第二份《商品房买卖合同》，新合同载明的交付日期仍为2018年12月20日，但该时间先于合同签订时间，不具有履行的可能，故第二份《商品房买卖合同》载明的2018年12月20日应为沿用第一份《商品房买卖合同》的内容造成的笔误。因此，2018年12月20日已经不能作为双方明确约定的交付时间，即上诉人与亿丰公司在第二份《商品房买卖合同》中并未对房屋交付时间做出明确约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，案涉房屋交付时间可由双方协议或根据合同条款及交易习惯予以确定，本案上诉人以2018年12月20日作为交付时间，并据此认为亿丰公司构成违约诉请解除合同，难以支持。关于争议焦点二：首先，针对《委托经营管理合同》的效力问题，结合该合同与《商品房买卖合同》来看，本案属于“售后包租”的商品房交易形式。中华人民共和国建设部于2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”此条规定虽禁止未竣工的商品房售后包租，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，建设部制定并施行的《商品房销售管理办法》仅属部门规章，《委托经营管理合同》未违反法律行政法规的强制性规定，故《委托经营管理合同》并非无效。其次，亿丰公司本应依据《商品房买卖合同》向上诉人履行交房义务，但上诉人（甲方）与亿丰物业公司（乙方）签署的《委托经营管理合同》约定：“乙方代甲方从安顺市亿丰公司处领取钥匙，办理交接手续；《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》由甲方领取。甲方领取《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》之日为甲方将上述商铺实际交付乙方之日。”依文意解释可得，上诉人同意由亿丰公司直接向案外人亿丰物业公司履行交付商铺的义务（移转对标的物的占有），自然免除亿丰公司向自己交付商铺的义务，且实际的交付时间应以上诉人领取《房屋使用说明书》和《房屋质量保修书》为准。综上，应认定《委托经营管理合同》中关于交付商铺的约定已产生变更《商品房买卖合同》中关于标的物交付方式的效果。因此，被上诉人亿丰公司经由上诉人指示向案外人亿丰物业公司履行了交付商铺的义务，实际也产生向上诉人履行交付商铺义务的后果。据前述，上诉人于2019年11月11日领取了案涉商铺的《房屋使用说明书》与《房屋质量保修书》，其与案外人亿丰物业公司的《委托经营管理合同》已经实际履行。亿丰公司又依《委托经营管理合同》和《商品房买卖合同》履行了房屋交付义务，《商品房买卖合同》的履行亦未出现其他约定或法定解除事由，故上诉人以被上诉人亿丰公司逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》并无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三：上诉人在二审中陈述称因没有贷款的必要，故诉请解除与南马村镇银行签订的《个人购房借款合同》，该合同系上诉人与南马村镇银行协商一致订立，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，非因出现约定或法定解除事由，任何一方均应严守合同约定并诚实履行，其诉请解除的理由系其与合同关系外的第三人之间发生，不属合同约定或法定的解除事由。此外，上诉人在一审起诉时将南马村镇银行列为第三人而非被告，所列诉讼地位与其主张解除《个人购房借款合同》的诉请也不相符。因此，上诉人主张解除《个人购房借款合同》并无依据，本院不予支持。综上，上诉人顾强、彭正菊的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3738元，由上诉人顾强、彭正菊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 辜贤莉二〇二〇年六月九日法官助理李欣书记员李倩（代）