四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初240号 原告：刘莎，女，1989年2月1日出生，汉族，住湖北省汉川市。 委托诉讼代理人：寇某2（刘莎之夫），住四川省苍溪县。 原告：寇某1，男，2010年3月7日出生，汉族，住四川省苍溪县。 法定监护人：寇某2（寇某1之父），住四川省苍溪县。 被告：阆中丽华房地产开发有限公司，住所地四川省阆中市七里办事处华胥路锦绣城16-2-2号，统一社会信用代码91511381MA6295715Y。 法定代表人：梁天成，执行董事。 委托诉讼代理人：罗兴强，四川纪明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵斌，四川纪明律师事务所律师。 原告刘莎、寇某1与被告阆中丽华房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，审理中，因案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告刘莎、被告阆中丽华房地产开发有限公司委托诉讼代理人和原告寇某1法定监护人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理阆中市七里办事处华胥路锦绣城小区22-30-2号房屋不动产产权证书；2.请求判令被告自2019年10月31日起按约定向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月21日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“商品房买卖合同”），约定原告购买被告开发的位于阆中市，单价为每平方米4112.7元，面积99.01平方米，房款总价407198元。同时约定，被告应在2019年10月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告支付了全部房款，但至今被告未向原告交付房屋，故被告构成违约，应支付原告违约金。 被告辩称，1.原告购买被告开发的案涉房屋，并支付全部房款属实，但根据商品房买卖合同第27条约定办理不动产权证书是从交付之日起30日内，原告主张办理不动产权证书的条件未成就；2.商品房买卖合同约定是2019年10月31日前交付房屋，被告交付房屋时间为2019年11月30日，延迟一个月；3.双方虽然约定了违约责任，但没有给原告造成损失，且双方约定违约金过高，法庭应予以调整。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月21日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称“商品房买卖合同”），约定原告购买被告开发的位于阆中市，单价为每平方米4112.7元，面积99.01平方米，房款总价407198元。同时约定，被告应在2019年10月31日前向原告交付房屋，逾期在30日未交付房屋，从逾期次日起被告按日向原告支付全部房款万分之五的违约金，至实际交付之日止。原、被告在该商品房交付之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移手续，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5的违约金。 合同签订后，原告支付了全部房款。2019年10月25日，被告发出《公告》，公告载明：“锦绣城22-23栋尊敬的业主：锦绣城项目已施工完毕，相关手续正在办理中，你所购买的房屋已具备入住条件，你最早可以于2019年11月1日前来办理房屋交接手续。”2019年11月30日原、被告对案涉房屋交费及房屋实测面积进行了确认，房屋实测面积为99.07平方米，原告应补247元房款，原告刘莎在《接房中心费用表》和《房屋实测面积补充协议》上签字确认。被告称刘莎确认签字后当日将房屋交付原告，原告认为房屋未经验收合格拒绝接收。被告提供《竣工验收报告》等证据证明案涉房地产大部分项目验收合格，但未提供房屋已经建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记的相关证据。 还查明，2016年8月25日阆中市住房和城乡建设局（以下简称阆中住建局）发出阆住建发【2016】62号文件，根据四川省政府省长作出的批示和相关部门提出的要求，要求市属各在建项目相关责任主体单位停止施工全面开展安全质量隐患大整治工作，直到2016年10月底才恢复施工。2017年2月26日和3月1日阆中住建局发出阆住建发【2017】28号和33号文件，要求市各在建项目相关责任主体，在重污染天气期间禁止施工，进行环境集中整治行动，停工30日。2019年因全国进行环保大检查、大整治及扬尘治理工作，根据阆中住建局和阆中市环保局要求，全市各在建项目相关责任主体从2019年6月13日至2019年9月24日停工整治。2020年1月中旬，武汉新型冠状病毒肺炎暴发，各行业至4月左右才陆续复工。 本院认为，根据诉辩双方的意见和本院查明的事实，本案双方争议的焦点为：1.商品房是否交付，被告是否应按照约定支付违约金？2.被告是否应为原告办理不动产权证书？ 关于商品房是否交付和被告是否应按照约定支付违约金的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”因此，未经验收或者经验收不合格的商品房，不得交付使用，是法律强制性规定，当事人必须遵守，以个人意志予以变更和排除无效。在本案中，虽然案涉房地产大部分项目经验收合格，事实上符合居住条件，但并未达到法律规定的交付条件（经建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记的相关手续或者证明文件）。故，买受人有选择接收或不接收的权利，被告不能以原告签订了房屋交接单而视为交付了房屋。但是，近两年来，建设领域进行安全隐患大排查大整治、2019年全国进行环境大整治，以及2020年暴发新冠肺炎疫情导致的长时间停工，是众所周知的事实，受上述不可抗力因素的影响导致被告不能按照约定的时间交付房屋，而迟延履行对原告造成损失轻微，被告逾期交付房屋的违约责任应当免除。被告应当在扣除不可抗力影响的时间后的合理期限内，完成建设工程竣工验收备案登记的相关手续或者证明文件，将房屋交付给原告。本院酌定被告延期交付房屋期限为11个月，即交付房屋时间为2020年9月30日前。被告应当在2020年9月30日前向原告交付符合法律规定的、经建设工程竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记的房屋。综上，原告请求判令被告自2019年10月31日起按约定向原告支付逾期交房违约金至实际交付之日止，本院不予支持。 关于被告是否应为原告办理不动产权证书问题。首先，原、被告在合同中约定共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移手续，证明申请办理不动产权证书是双方共同义务，非被告一方责任。其次，原告可以不通过被告直接向房屋登记机构申请办理不动产权证书。如果因被告的原因，导致原告未能在约定的期限内取得该商品房的房屋所有权证书，或者无法办理无房所有权登记的，原告可以按照约定向被告主张违约金或赔偿损失。第三，被告作为房地产开发商，只有代原告向房地产管理机关申请办理不动产权证书，以及向房地产管理机关交付具备办理产权条件的相关手续的备案义务，不具有批准发放权属证书的权利，而房屋产权是否具备产权性质及发证条件，依法应属房地产管理机关审查及作出具体行政行为的范围。第四，按照合同约定还未到办理不动产权证书时间。因此，原告请求判令被告为其办理阆中市七里办事处华胥路锦绣城小区22-30-2号房屋不动产产权证书，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条之规定,判决如下: 驳回原告刘莎、寇某1的诉讼请求。 案件受理费500元，由原告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  何清卫 人民陪审员  张 政 人民陪审员  赵 敏 二〇二〇年六月三十日 书 记 员  严红艳