浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初7137号 原告（反诉被告）：徐建和，男，1974年7月7日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：周雨东，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜国华，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：尹学娟，女，1984年7月18日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：徐海龙，宁波市海曙区江厦法律服务所法律工作者。 原告徐建和诉被告尹学娟房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月4日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。审理中，被告尹学娟向本院提起反诉，本院审查后依法予以受理。因案情复杂，本案转为普通程序，经原、被告同意后以普通程序独任制进行审理，并于2020年6月10日再次公开开庭进行了审理。原告徐建和的委托诉讼代表人周雨东，被告尹学娟及其委托诉讼代理人徐海龙，被告尹学娟申请出庭的证人宗某、本院要求到庭的证人刘某真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐建和向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告退还原告租赁押金1400元、赔偿原告房屋装修损失31050元、预期利息损失27200元、违约金40000元。事实和理由：2017年9月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将被告名下坐落于宁波市海曙区高桥镇君园和庄2幢6号202室的房屋以白坯的形式出租给原告使用，租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日止，每月租赁1400元，租赁押金1400元，房租半年一付。如一方违约，租赁满一年不到二年的，赔40000元。合同签订后，原告依约支付了押金和租金，并对承租的房屋进行了装修后转租他人。2019年4月1日，宁波市海曙区人民法院在原告承租的房屋处张贴执行公告，告知原告承租的房屋因强制执行需要，应在2019年4月10日前腾退。原告无奈只能配合执行。原告为此遭受巨大损失，故诉至法院，请求依法解决。 被告尹学娟答辩并反诉称：被告通过南天房产（中介方）君和加盟店与原告签订《房屋租赁合同》。在签订房屋租赁合同前，被告向中介方提供了房屋所有权证，该证件中明确表明涉案房屋存在抵押。合同履行中，被告因家事致无力归还房屋贷款，抵押权人向法院起诉后，法院判决后抵押权人又申请强制执行，故涉案房屋进入拍卖程序。期间，被告多次和原告提出协商处理，但原告不予理会，又直接向法院提起诉讼。然而在诉讼过程中，被告才得知原告在未经被告许可的情况下，私自将《房屋租赁合同》中不得转租的条款划去，并将房屋转租他人。故被告认为，原告私自篡改《房屋租赁合同》条款已构成虚假诉讼，私自将房屋转租构成违约，故原告的诉请不应得到支持，请求法院追究原告虚假诉讼的责任。同时，被告反诉请求判令原告支付被告代理费5000元、误工费1250元、文件资料打印复印费425元；支付租金7000元、物业管理费1042元；解除双方签订的房屋租赁合同，赔偿违约金40000元、支付住宿交通费2080元、证人作证费260元。 原告徐建和针对被告尹学娟的反诉请求答辩如下：1.原告并无虚假诉讼之故意。原告在起诉时向法院提供了原告手上持有的《房屋租赁合同》，虽该合同中对不得转租的条款进行了划去，但双方在签订房屋租赁合同的时候，就原告作为二房东承租事项明确告知过房屋中介机构和被告当事人的委托人，因合同条款打印不规范，故原告在告知中介机构后，将该条款予以划去。现被告以不知情为由主张违法转租，是不符合客观实际的。2.被告提出反诉时，涉案房屋已完成拍卖手续，被告对涉案房屋已没有所有权，即涉案《房屋租赁合同》或因原告提出解除而解除，或因客观不能履行而解除。故被告无权以违法转租为由再次提出解除，且也已经超过以违法转租为由提出解除的法定期间。3.对房屋租赁期间或房屋占有使用期间的房租物业费，原告同意支付，但支付时间截至法院作出民事裁定书确认确属变更之日。4.被告的其他诉讼请求，缺乏法律依据和合同依据，请求驳回。 本院经审理查明：坐落于宁波市海曙区的房屋原系被告尹学娟及案外人江春生共同共有。江春生与尹学娟于2011年12月8日与中信银行股份有限公司宁波分行签订《个人购房借款合同》一份，其中以涉案房屋作为抵押，并办理了抵押登记手续。 2017年9月19日，原告作为承租人、被告作为出租人、宁波市南天房地产经纪有限公司作为中介方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给原告，租赁期间为5年，即2017年10月1日起至2022年9月30日止，租赁为每月1400元，每半年支付一次，押金1400元；原告不得将房屋转租或提供非法用途；双方如无正当理由终止协议，应承担违约责任；违约责任补充“不满1年赔5万、满1年不满2年赔4万……”等内容。当天该份合同由原告、被告的代理人宗某、宁波市南天房地产经纪有限公司的工作人员刘某真共同签署，后被告另行补签。合同签订后不久，原告发现合同内容约定了“不得将房屋转租或提供非法用途”的条款，原告认为自己已明确告知宗某、刘某真承租房屋是作为二房东出租使用，故要求刘某真将合同条款中“转租”二字划去。刘某真划去“转租”二字后，要求原告通知被告，将被告留底合同中的“转租”给一并划去，原告口头答应后未通知被告。后原告对房屋进行装修，并将房屋分割出租他人。 2019年，江春生与尹学娟因无力归还贷款，中信银行股份有限公司宁波分行诉至法院。法院判决后，中信银行股份有限公司宁波分行提出执行申请。案件执行中，本院于2019年4月22日作出执行裁定书，裁定拍卖江春生、尹学娟名下的涉案房屋，后又于2019年7月15日作出执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人樊继栋所有。 因涉案房屋涉及拍卖，原告以合同无法履行为由，诉至法院，请求依法解决。被告以原告违法转租为由反诉至法院，请求依法解决。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。双方签订合同时，被告已向中介方提供了房屋所有权证，且房屋所有权证上对房屋抵押情况进行了明确的记载，而原告本身亦从事二手房转租事务，故原告理应知晓涉案房屋出租时存在抵押权。故涉案房屋抵押权人在实现抵押权过程中，本院对涉案房屋进行拍卖，原告以《房屋租赁合同》实际不能履行为由提出解除，于法有据，且被告亦对解除请求予以认定，故本院结合涉案房屋拍卖成交时间，认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除。因此，原告诉请要求被告退还房屋押金1400元，本院予以支持。关于原告起诉房屋装修损失、逾期利益损失、违约金的请求，因原告在签订《房屋租赁合同》时明知租赁物存在抵押事项但仍进行承租，应视为自愿承担权利瑕疵造成的风险，现涉案《房屋租赁合同》亦由于抵押权人主张权利而解雇，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本院对原告的该部分诉请不予支持。 关于被告尹学娟的反诉请求，涉案房屋所有权于2019年7月15日发生变动，且双方的《房屋租赁合同》亦于因此而解除，故被告于2019年8月以原告违法转租要求解除，已无必要，本院不再支持。被告主张的房租费和物业费，经庭审核对，原告尚应支付2019年4月1日至2019年7月15日的房租费、物业费共计5629.17元（9650元÷6个月×3.5个月）。关于被告主张的违约金请求，虽原告在合同履行中存在未经被告许可私自转租的行为，但《房屋租赁合同》仅对私自转租的行为赋予了约定解除权，并为约定违约金；现原告在《房屋租赁合同》履行期间未提出解除合同，亦未提供证据证明转租行为给其造成的损失，故被告的违约金请求，缺乏法律依据，本院不予支持；被告主张按“违约责任补充”条款计算违约金，但从内容上理解，该违约金系提前解除合同的违约金并非转租违约金，故对该主张，本院也不予采信。被告的其他反诉请求，缺乏法律依据和合同约定，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）尹学娟应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐建和返还房屋押金1400元； 二、原告（反诉被告）徐建和应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）尹学娟支付2019年4月1日至7月15日房屋租赁费用和物业费5629.17元； 三、驳回原告（反诉被告）徐建和的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）尹学娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费2291元，保全费1016元，由原告（反诉被告）徐建和负担3223元，由被告（反诉原告）尹学娟负担84元；反诉受理费84元，由原告（反诉被告）徐建和负担50元、被告（反诉原告）尹学娟负担34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 孙怡芸 二〇二〇年六月二十九日 代书记员 周碧莹 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。