辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0114民初2381号 原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：辛伟汕，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。 被告：商学红，女，1971年7月6日出生，汉族，住址辽宁省义县。 被告：王桂国，男，1972年11月11日出生，汉族，住址辽宁省义县。 第三人：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区。 负责人：窦文春，系该行行长。 委托诉讼代理人：尹春红，女，1967年9月25日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：林伟，男，1967年4月11日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 原告沈阳澳源房地产开发有限公司诉被告商学红、王桂国、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳澳源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋晓杰，第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的委托诉讼代理人尹春红、林伟到庭参加了诉讼。被告商学红、王桂国经本庭合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳澳源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与王XX签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：XX），并判令二被告在继承王XX的财产范围内，支付解除合同违约金55443.4元（按总房款的20%计算）；2、判令二被告配合原告到沈阳市房产局办理撤销沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》的合同备案和预购商品房预告登记手续（合同备案号XX），二被告、第三人协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；3、判令二被告在继承王XX的财产范围内支付原告保函费1000元、律师费7000元、物业费3507元、采暖费3001.86元、撤备案费用202.36元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与王XX（二被告婚生子）于2016年12月3日签订《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”）。合同约定：王XX购买原告开发的位于沈阳市于洪区商品房，房屋建筑面积77.83平方米，房屋单价3561.83元，房屋总价为277217元。合同约定首付款57217元，商业贷款220000元，又，附件四第六条第一款（3）、（4）项约定，在出卖人为买受人的借款承担连带保证的期间，如因买受人未能按期偿还贷款，导致贷款银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人在承担连带保证责任后，有权单方面解除合同。出卖人解除合同的，买受人应办理解除抵押，交回房屋（装修部分无偿交回，不得损坏）等相关手续。合同还对双方的权利义务、违约责任等作了明确的约定。合同签订后，王XX因病去世，二被告作为其法定继承人拒绝代为履行偿还银行贷款，导致第三人向原告主张承担连带保证责任。原告依法代偿，被告拖欠第三人全部款项231987.96元。二被告前述行为导致原告与王XX签订合同目的无法实现，且怠于偿还银行贷款，导致原告承担保证责任，损害了原告的利益，构成了根本性违约。根据法律规定及双方合同约定，原告特诉请法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同及补充协议》，同时判令二被告、第三人协助原告办理撤销合同备案。预购商品房预告登记和抵押权登记手续。赔偿原告损失，维护原告的合法权益。刘丹：事故经过属实，但对原告主张的费用过高。 第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行陈述，首先根据原告诉求要判定解除原告与王XX签订的商品房买卖合同以及第二项判令撤销商品房买卖合同的抵押登记手续我行不同意，原因是我行与借款人及担保人沈阳奥源开开发公司与2016年12月15日签订了个人购房担保借款合同一份。并且在合同第11条明确约定，发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为，提前收回贷款并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿，第11条第8款，又明确借款人担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费以及实现债权等其他费用。那么截至目前，担保人仍欠我行实现债权所产生的诉讼相关费用1608元。因此我行不同意，原告请求的解除购房合同及撤销抵押登记的请求。 被告商学红、王桂国未到庭，亦未提供答辩意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院进行了审查。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月22日，原告与王XX签订了合同编号XX《商品房买卖合同》并办理了预购商品房预告登记。合同约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市于洪区房屋（现房），房屋建筑面积77.83平方米，总房款277217元。合同第六条付款方式及期限约定：按揭贷款方式购房，首付款57217元，剩余房款220000元，买受人向贷款机构申请贷款。第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超出60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的40%向出卖人支付违约金。合同补充协议六、对合同第六条付款方式及期限的补充约定（3）按揭付款:①买受人采用贷款方式购房，于合同签订日当天支付总房价的%作为首付款计人民币57217元整，剩余房款人民币220000元整，买受人自行向商业银行（含公积金）申请住房按揭贷款，且该贷款须于《商品房买卖合同》及补充协议签订之日起的90日内到达出卖人指定银行账户。七、对合同第八条（交付期限）的补充约定：1、买受人所购房屋为现房，房屋的接房期限和交接手续按如下方式办理：（1）买受人应在合同第六条和本补充协议第六条约定的应付清全部房款之日[实际付清房款早于该日的以实际付清之日为准]（采用按揭或公积金贷款方式付款的，须以贷款全额到出卖人账户之日）起15日工作日内自行到出卖人处办理接房手续，出卖人无须另行书面通知该商品房的。4交付时间。现因被告没能支付全部购房款，原告未向其交房。 另查明，王XX于2017年3月10日死亡。被告商学红、王桂国系王XX父母。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼的证据判断规则并结合原告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故合同双方均应按合同约定的内容履行自己的权利与义务。本案中，王XX已于2017年3月10日死亡，二被告系王XX的父母，根据法律规定，二被告应在遗产范围内承担债务。现死者王XX未能履行支付购房款的义务导致原告公司承担了保证责任，现原告与王XX双方合同中约定的解除条件已经成就，现原告请求解除与王XX签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，本案所涉房屋应返还给原告，同时原告应将首付款放还给二被告。二被告于第三人应当协助、配合原告办理撤销合同本案手续、房屋所有钱出事登记及抵押预告登记手续。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照约定承担相应的违约责任。原告、王XX《商品房买卖合同》及补充协议中约定了房价款40%的违约金，明显过高，根据王XX过错程度，公平原则本院将违约金调整为房价款277217元的5%，即13860元。 关于原告主张的律师费7000元的问题，因双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定，且原告提供了《委托代理合同》及律师费支付发票，律师费已经实际发生，本院予以支持。 关于追偿权的问题。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告承担保证责任向第三人偿还了本金、利息、罚息合计231987.96元，有权向二被告追偿，故为被告应给付原告承担担保责任的全部损失。 关于原告要求王XX向有关单位结清物业费、采暖费、撤销备案费的问题，鉴于与本案不属于同一法律关系，且亦设计其他合同当事人，故本案不予设计，其他合同当事人可另行主张权利。 关于保函费1000元的问题，原告代替被告偿还所有款项，二被告未给付原告该款项。原告为实现该债权，申请对被告的房产予以查封，原告支付的保险费应由二被告承担，故原告主张的保函费，本院予以支持。 本案中，原告实际取得售房款277217元（57217元+220000元），扣除王XX应支付给原告的违约金13860元、律师费7000元、保函费1000元、担保责任损失231987.96元，原告应返还给王XX的继承人即二被告购房款23369.04元（277217元-13860元-7000元-1000元-231987.96元） 关于第三人主张的保全费问题，鉴于该问题已于（2017）辽0102民初10878号民事裁定书中已经处理，故对第三人该主张，本庭不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条一款二项、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳澳源房地产开发有限公司与王XX就位于沈阳市于洪区房屋所签署的《商品房买卖合同》（合同编号：XX）； 二、被告商学红、王桂国于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的商品房买卖合同备案撤销手续及预购商品房预告登记撤销手续（合同编号：XX）； 三、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还被告商学红、王桂国首付款23369.04元； 四、被告商学红、王桂国第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行于本判决生效之日起十五日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理位于沈阳市于洪区房屋的抵押登记撤销手续； 五、驳回原告沈阳澳源房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费1553.9元,保全费1906元，均由被告商学红、王桂国共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  于茗芳 人民陪审员  白丽华 人民陪审员  王晓旭 二〇二〇年六月五日 书 记 员  高 娜