辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3307号上诉人（原审原告）：郑巍，男，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：李娜，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳华昇美联房地产经纪有限公司，住所地：沈阳市大东区辽沈二街。法定代表人：赵凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘振刚，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人郑巍因与被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初12632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法由审判员王庆利担任审判长（并主审），与审判员鞠安成、刘春杰共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郑巍上诉请求：1.依法撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人退还上诉人会员服务费2万元及利息。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误,请求法院依法发回重审或依法改判。1、一审法院认定“上诉人向被上诉人交付2万元会员服务费，用以折抵购房款3万元”，与事实不符。被上诉人在上诉人购房时，要求上诉人交纳2万元会员服务费，称上诉人在购房时可以享受到2万抵3万的购房优惠，但是2万元并不是折抵房款，也不包括在上诉人所交纳的购房款中。而且双方签订的《会员申请书》第六条明确写明:会员服务费并非购房款，并非商品房认购定金，不抵扣房款。所以一审法院认定事实错误。2、一审法院认定“案涉房屋的地产项目被恒大地产'整体收购，上诉人自愿与'恒大地产'达成了退房赔偿协议”，与事实不符。首先，恒大地产集团(沈阳)投资有限公司于2018年4月28日成为沈阳万盈置业有限公司(以下简称万盈公司)的投资人，持股比例为9.5%，所以并不能主导万盈公司的经营策略，更不是整体收购。其次，上诉人是与万盈公司达成了解除商品房买卖合同的协议，并不是与“恒大地产”解除的退房赔偿协议。再次，上诉人并非自愿达成解除协议，非是被迫无奈同意。因为上诉人与万盈公司签订商品房买卖合同后，万盈公司一直未给上诉人办理房屋备案手续并拖延施工，上诉人及其他业主预见到万盈公司无法正常在交房日期交房，到万盈公司处询问才得知:万盈公司销售的案涉房屋在实际建设过程中，与规划设计部门备案的图纸不一致，案涉房屋无法进行竣工验收，更无法办理产权备案、登记等相关手续，故无法正常向上诉人交房及办理房证。经与万盈公司多次沟通协商,万盈公司认可因其自身过错导致无法履行商品房买卖合同，故与上诉人协商解除商品房买卖合同，并在审核上诉人的购房资料后办理退房退款手续。综上，一审判决认定事实错误，请求法院依法发回重审或依法改判。二、一审法院认为被上诉人与万盈公司的“会员服务”售房营销方式应视为一个整体，与事实不符。首先，被上诉人在协助万盈公司销售案涉房屋时，万盈公司并不具备实际的售房资格，在万盈公司起诉业主及其他案件中已经自认及经于洪区人民法院生效判决确认:万盈公司销售的案涉房屋在实际建设过程中，与规划设计部门备案的图纸不一致，案涉房屋无法进行竣工验收，更无法办理产权备案、登记等相关手续。所以无法竣工验收的房屋是不可以销售的，而且也不可能具备真正履行商品房买卖合同的能力。其次，万盈公司是基于自身存在问题，给上诉人造成损失，故给.上诉人进行的赔偿，但解除协议中标明的购房款未包括案涉会员服务费2万元，而且赔偿款是万盈公司支付，而非被上诉人支付。再次，被上诉人称已经促成上诉人与万盈公司签订了认购协议及商品房买卖合同，服务义务履行完毕。但是认购协议是在上诉人购房时，在房屋销售人员(也有可能是被上诉人的员工)要求下签署了一系列的文件:包括会员申请书、内部人员购房协议、无理由退款协议、认购协议书，所以认购协议并不是由被上诉人促成签订的，上诉人也不是被上诉人的内部员工，所以会员服务费就是一项变相的捆绑消费。双方签订的商品房买卖合同，也是不能备案的商品房买卖合同，所以并不是有效的商品房买卖合同。综上，上诉人与被上诉人签订的会员协议目的是由被上诉人促成上诉人与万盈公司之间的房屋买卖关系成立并享受优惠，但现在由于万盈公司存在问题，房屋无法实际购买成功，优惠也并未享受，故双方签订会员协议的目的并没有实现，被上诉人并未完成服务义务，应当返还上诉人会员服务费。三、会员申请书第5条明确写明了“经开发商审核通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员服务费给予退还”，但一审法院并未对为何不适用此条协议约定进行论述。该退费条款约定的前提是“经开发商审核通过符合退房要求的”，而非被上诉人的服务义务是否履行完毕，或者有其他的前提条件，故只要是开发商审核认为.上诉人符合退房要求，在办理退房手续后，被上诉人亦应退还会员服务费。而上诉人提供的其与开发商解除房屋买卖合同的协议足以证明被上诉人认为上诉人符合退房要求，才经双方协商一致退房，故上诉人的退款要求符合合同约定的退款条件，被上诉人应退还会员服务费。综上，请求二审法院查明事实，给予上诉人一份公平公正的判决结果。被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。事实与理由：一、原审判决事实清楚。1、上诉人交纳2万元会员服务费，用以折抵购房款3万元属实。原审法院并没有说2万元属于购房款，而是明确的认定了属于会员服务费，上诉人交纳2万元会员服务费，在购房时可以享受3万元的优惠，因此原审法院表述为“用以折抵购房款3万元”并非错误。2、退房赔偿协议是上诉人与沈阳万盈置业有限公司（以下简称万盈公司）自愿签订的，根据合同法原理，合同是双方在平等自愿的前提下签订的，因此上诉人主张其并非自愿签订，与事实不符。同时，退房赔偿协议是在恒大地产集团（沈阳）投资有限公司（以下简称恒大公司）主导下签订的，因为商品房买卖合同是上诉人与万盈公司签订的，解除协议也只能双方签订，但并不意味着退房与恒大公司无关，从退房协议中的相关内容即可以看出主导退房的是恒大公司。二、原审法院将“会员服务”售房营销方式视为一个整体，符合实际情况。首先，万盈公司已经取得商品房预售许可证（沈房预售第16546号），上诉人与万盈公司签订的《商品房买卖合同》中已明确写明，因此，上诉人主张万盈公司不具备实际的售房资格是不成立的。至于商品房是否经过竣工验收，并不影响《商品房买卖合同》的效力。因此，被上诉人接受万盈公司的委托销售房屋，被上诉人提供会员服务是房屋营销的一个组成部分，应与销售房屋视为一个整体行为。其次，上诉人与万盈公司签订《解除商品房买卖合同相关法律文书的协议》，得到了大额补偿，完全可以弥补上诉人相关损失，在会员服务售房营销方式为一个整体的情况下，上诉人无权要求被上诉人返还会员服务费。再次，上诉人与被上诉人签订的《会员申请书》第3条已经明确约定，会员权益于认购期间享用，上诉人与万盈公司签订《商品房认购协议》即视为上诉人已经享受到权益，被上诉人的合同义务就是保证上诉人在认购房屋时享受到优惠，因此被上诉人的合同义务已经履行完毕。三、本案并不适用《会员申请书》第5条。首先，《会员申请书》第三条明确约定了合同有效期限，因此只能在合同有效期内适用第5条，双方合同已经履行完毕，因此根本不存在适用第5条的情形。其次，答辩人认为，案涉购房合同的解除，并非《会员申请书》约定的“退房”。常规意义的退房，是指购房合同当事人依法或依约定解除购房合同，而案涉购房合同的解除则不然，首先，相关解除协议是在恒大主导下签订的；其次，除原购房款，上诉人获得了超额“补偿款”，超出了解除应有之义；第三，退房应是由个别业主，在发生法定或约定条件时作出退房申请，不可能存在全体都退房的情形，这恰恰说明了包括上诉人在内的一系列“退房”，是开发商面向已售商品房，整体、大规模的回购，故解除协议的实质并非解除合同，而是在恒大主导下的一次整体回购，系具有商业性质、以盈利为目的的交易行为。因此，本案并不适用《会员申请书》第5条。四、上诉人签订会员申请书的目的在于获得“两万抵三万”购房优惠，并不是为了最终取得商品房所有权，答辩人作为房地产中介机构，只附有促成买卖双方缔约的义务，而并不包含保证上诉人获得商品房所有权的义务。上述义务应是开发商在《商品房买卖合同》中的义务，如果《会员申请书》附有上述义务，那么试问为什么还要签订《商品房买卖合同》？根据一审庭审确认，被申请人在购房时已经享受到“2万抵3万”的优惠，被申请人的合同目的已经实现。因此，本案并不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。五、案涉房屋目前已经被恒大地产重新包装，以“恒大·西江天悦”的名义出售，如被申请人不签订退房补偿协议，是可以继续与万盈公司履行商品房买卖合同的，上诉人的购房目的是能够实现的。六、答辩人为推广案涉项目楼盘，投入了大量渠道费用，该部分费用并非万盈公司支付给答辩人，而是万盈公司通过给与答辩人“两万抵三万”的购房优惠政策，因此，上诉人能够享受到“两万抵三万”的优惠，答辩人是有实际成本的，现在要求答辩人返还会员费用，那么答辩人的支出谁来补偿，这无疑对答辩人来说是不公平的。对整个房地产销售行业来说，也是不公平的。综上，答辩人依约全面履行合同义务，上诉人的诉请缺乏事实及法律依据，请贵院依法驳回其全部诉讼请求。原告郑巍向一审法院起诉请求：1.判令被告退回会员服务费（购房团购费）2万元及2019年8月27日以后到给付期间所产生的银行同期利息；2.请求诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月18日原告在文大路435号粤泰城营销中心与粤泰城开发商签订了商泰城认购协议书，以购买沈阳万盈置业有限公司所取得的位于沈阳市于洪区爱特家迷你居项目22幢2单元404房。当天按流程原告与被告签订了会员申请书，并向被告交付了2万元人民币的团购费，以取得购买该房产的资格和享受2万抵3万的优惠权益，但该服务费不计入房款（该项变相收费无形中增加了原告成本，而且属于强制收费，不交团购费，就买不了此房产）。2018年3月24日原告与粤泰城开发商以沈阳万盈置业有限公司为出卖人的名义签订了至今尚未备案的上述商品房买卖合同。经过一年多的时间，开发商一直未给备案，后来原告得知，所买该房产被恒大地产收购，并被恒大地产审核通过。原告与恒大签订“商品房买卖合同”的解除协议后，恒大地产退还原告所支付的购房首付款，并对原告因该房产问题不得已退房所带来的损失进行了一定的赔偿，但明确说明补偿费不包括2万元的团购费。根据原告与被告签署的《会员申请书》的条款中第5条明确指出，经开发商通过符合退房要求的，在办理退房手续后，会员费（及团购费）将给与退还。原告多次与被告沟通，被告以各种理由推脱，最后明确不给退还，并声称退还几十户团购费会影响公司运营。可与被告同时销售粤泰城项目的其它几家房产经济公司，均已退还退房人团购费用，并明确告知退房人，商品房未备案，收取的团购费一直在公司账上，只有购房人房产备案，他们才会支配此项费用（包括中介结佣之类等费用）。原告认为被告是受利益驱使，强词夺理，团购费本就属于不合理收费，在全国很多地区都已经严禁收取，原告既已退房，而且所购买房产一直未签订正规备案合同，故原告认为被告必须退还团购费。故原告诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告沈阳华昇美联房地产经纪有限公司辩称，本案事实为，原告以会员申请书的优惠价格签订了《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，双方会员优惠合同已终止。其后，恒大地产集团（沈阳）投资有限公司（以下简称“恒大”）收购了沈阳万盈置业有限公司（以下简称“开发商”）的粤泰城项目，并将该项目更名为“恒大·西江天悦”。出于重新包装高价出售的目的，开发商和原告在内的购房者相继达成新的回购协议，到此，原告与开发商之间形成了新的回购法律关系，并获巨额利润。因此，原告与恒大之间的事情与被告没有任何关系，原告几个月的时间通过这种自愿的方式就挣了至少双倍以上的房款。基于以上事实，足以证明本案不存在退房问题。而原告以退房为由，要求答辩人退回会员服务费并支付对应利息，缺乏事实及法律依据，不能成立。具体理由如下：一、原告与答辩人双方系在平等、自愿基础上建立的会员优惠合同关系，应受法律保护原告申请加入会员并缴纳会费，答辩人提供会员购房优惠权益，双方形成事实上的会员优惠合同关系，合同双方意思表示真实，合同内容合法有效，应受法律保护。原告为享受会员购房“2万抵3万”的专属优惠，自愿申请成为会员，虽会费不计入购房款，但基于会员身份，原告购房总价款直接优惠3万元，故原告诉称的增加购房成本等与事实不符。二、会员申请书中明确约定，原告以会员优惠签订《商品房认购协议》后，会员优惠合同依法终止。现原告已签订《商品房认购协议》，双方会员优惠合同因履行完毕而终止，原告要求退费缺乏事实及法律依据根据《会员申请书》第2、第3条之约定可知，答辩人的合同义务为，促成原告以“2万抵3万”的会员优惠认购商品房并签订《商品房认购协议》（以下简称“认购书”），签订认购书后即视为原告已享受全部会员权益，双方会员契约关系自动解除。原告加入会员后，相继与开发商签署了认购书以及《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），认购书注明优惠条件“团购2万抵3万”，以上事实足以说明，原告使用约定的会员权益签订了认购书，答辩人已完全履行合同义务，双方合同关系自然解除，即终止。根据《合同法》第九十一条之规定，双方会员契约因履行完毕而消灭，合同权利义务终止，合同对双方均不再具有约束力，原告在合同终止后要求答辩人返还会费，不具备法律基础。三、原告所谓“退房”，实质系恒大收购案涉粤泰城项目后所主导的商业回购行为，原告与开发商形成了新的商品房买卖合同关系，答辩人不受该法律关系约束恒大收购粤泰城项目后，逐步回购已售商品房，对项目整体规划更名为“恒大·西江天悦”，进而产生了包含本案在内的一系列开发商主动退房，并给予业主高额补偿的事实。答辩人认为，案涉购房合同的解除，并非《会员申请书》约定的“退房”。常规意义的退房，是指购房合同当事人依法或依约定解除购房合同，而案涉购房合同的解除则不然，首先，按照原告自认，相关解除协议的履行主体不是原合同双方当事人，而是原告与恒大；其次，除原购房款，恒大额外向原告支付了不低于双倍购房款的高额“补偿款”，超出了解除应有之义；第三，退房应是由个别业主，在发生法定或约定条件时作出退房申请，不可能存在全体都退房的情形，这恰恰说明了包括原告在内的一系列“退房”，是开发商面向已售商品房，整体、大规模的回购，故解除协议的实质并非解除合同，而是在恒大主导下的一次整体回购，系具有商业性质、以盈利为目的的交易行为。原告在购得商品房后，再次将商品房转让给恒大，双方形成了新的商品房买卖合同关系，与原告和开发商的购房合同无关；而答辩人介入的是原告与开发商的商品房买卖合同关系，不受原告与恒大之间的法律关系约束，故不应退费。四、退一步讲，即便不考虑“退房”的实质含义，原告所谓退房仍不符合约定退费条件。根据原告的自认，本案系开发商单方解除合同，并与原告协商最终达成协议。现原告在可以继续履行购房合同的情况下，选择“解除”合同以获得恒大和开发商支付的高额补偿，得到补偿后原告仍不满足，又向答辩人索要已履行完毕之合同项下的款项，答辩人作为完全履行合同义务的一方，不应退回会员服务费。一审法院认定事实：2018年3月18日，原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的位于沈阳市于洪区粤泰城一处房产与被告签订了《会员申请书》，并向被告交付了2万元的会员服务费，用以折抵购房款3万元。同日，原告又与案外人沈阳万盈置业有限公司签订了商品房认购协议，并支付了购房首付款49,646元，2019年7月，因该地产项目被“恒大地产”整体收购，原告自愿与“恒大地产”达成了退房赔偿协议，退还原告房款49,646元，并获得补偿款143,104元，合计192,750元。一审法院认为：原告为购买案外人沈阳万盈置业有限公司开发的房产自愿与被告签订了《会员申请书》，所交纳的2万元会员服务费用以折抵购房款3万元，该条款约定并不损害其合法权益，被告与案外人沈阳万盈置业有限公司的“会员服务”售房营销方式应视为一个整体，也正基于此，原告获得了认购资格，后因合同履行发生了变化，原告因前合同整体行为而获得了所支付全部房款（含会员服务费2万元）二倍以上的赔偿，足以弥补其因履行合同所遭受的实际损失。故应驳回原告的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告郑巍的诉讼请求。案件受理费300元，由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人为购买商品房时能获得优惠，向被上诉人提交会员申请书，并缴纳了2万元的会员服务费，被上诉人接受了上诉人的申请，在上诉人的会员申请书上加盖公章予以确认。会员申请书第5条约定：“经开发商审核通过符合退房条件的，在办理退房手续后，会员服务费将在申请人提交申请、回收收据后30个工作日内予以退还”。上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应严格履行各自的义务。现上诉人已与案外人沈阳万盈职业有限公司解除了商品房买卖合同，在上诉人向被上诉人申请退回会员服务费时，被上诉人应依约定向上诉人返还会员服务费。关于被上诉人提出双方会员优惠合同因履行完毕而终止，不再具备解除条件，另外，退房应当是个别业主在发生法定或约定条件时做出退房申请，并非全部退房，而且上诉人因解除购房合同已获得了巨额补偿，基于损失填补原则，上诉人也无权要求退回会费等问题。本院认为，上诉人缴纳会员费用的目的是在购买商品房时享受“2万抵3万”的优惠并最终取得商品房所有权。本案中，虽然上诉人与开发商之间签订了商品房买卖合同，但双方最终解除了商品房买卖合同，在解除商品房买卖合同后，开发商退还给上诉人的预付款中并不包含案涉的会员费用，即便开发商对上诉人进行了一定的补偿，但该补偿是开发商因解除合同对上诉人造成的经济损失的补偿，并非上诉人因解除合同获得的利益，更非因取得会员资格而获得的利益。综上，上诉人缴纳会员费用申请会员资格的目的未能实现，上诉人有权向被上诉人主张返还会员费用。本院对被上诉人的上述主张不予支持。综上所述，上诉人郑巍的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初12623号民事判决；二、被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内，返还上诉人郑巍缴纳的会员服务费20000元。如上诉人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回上诉人郑巍其他诉讼请求。一审案件受理费300元、二审案件受理费300元，均由被上诉人沈阳华昇美联房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王庆利审判员  鞠安成审判员  刘春杰二〇二〇年六月二十八日法官助理李国楠书记员关瑞婷