湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初3935号原告：吴海军，男，1970年10月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：田雪萍，湖南汗青律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁琳琳，湖南汗青律师事务所律师。被告：汪志钢，男，1973年9月26日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告吴海军（以下简称原告）诉被告汪志钢（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田雪萍、丁琳琳，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付欠付的房屋租金32000元以及利息1413.3元（租金及利息均暂计算至2019年7月19日）；3、判令被告按《房屋租赁合同》的租金支付标准支付2019年7月19日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金及利息；4、判令被告向原告赔偿因破坏房屋主体所造成的损失22446.56元；5、本案诉讼费用、鉴定费用6000元由被告承担；6、判令被告立即搬离案涉房屋并交付钥匙。事实与理由：2016年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于长沙市雨花区的房屋出租给被告做门面；租赁期限为五年，自2016年3月19日至2021年3月19日；租金每月1800元，房租三月一交，第二年开始每年租金递增200元，每季度第二月末交付下季度租金；同时还约定被告装修不得损害房屋主体，由此造成的损失由被告承担；被告不得私自将房屋转租转让，也不得将房屋作其他用途，否则原告有权终止合同等。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告没有依约交纳租金，具体拖欠情况如下：1、被告从2017年11月19日开始至2018年3月18日没有交纳租金，根据合同的约定，此阶段产生的租金共计8600元（2000元×1个月＋2200元／月×3个月）；该租金从2018年3月19日按照中国人民银行同期贷款利率产生的利息暂计算至2019年7月19日止的利息为553.74元。2、被告从2018年9月19日至2019年7月19日没有交纳租金，根据合同的约定，此阶段产生的租金为23400元（2200元／月×3个月＋2400元／月×7个月）；该租金从2018年9月19日按照中国人民银行同期贷款利率产生的利息暂计算至2019年7月19日止的利息为859.56元。被告在上述两个阶段欠付的租金共计32000元，欠付的利息共计为1413.3元。原告多次向被告催促租金及利息，被告均拒绝支付。被告在承租期间，未经原告允许，擅自将房屋转租给其他人。不仅如此，被告还擅自对租赁房屋进行改造，比如在房屋内挖长达数十米的排水沟，私自卸载、改变房屋的门、窗、墙，搭建大型排烟管道等，严重破坏了原告房屋的结构，给原告造成了巨大的损失。被告辩称，一、关于原告提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求无异议，同意解除。二、关于欠付房屋租金的问题是因为原告的房屋漏水导致被告餐厅停业，无法正常经营，另租金欠付期间为2019年1月以后，之前都已经付清。三、关于赔偿破坏房屋主体所造成的损失的诉讼请求，被告并未造成房屋主体上的损失，不应承担赔偿责任。四、关于退租交付的问题，双方已于2019年4月办理了退租手续，并于2019年5月腾空了房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于燕果塘1栋2门1楼2号的房屋出租给被告做餐饮门面；租赁期限为五年，自2016年3月19日至2021年3月19日；租金每月1800元，先交后租，房租三月一交，第二年开始每年租金递增200元，每季度第二月末交付下季度租金；同时约定被告装修不得损坏房屋主体，由此造成的损失由被告承担；被告不得私自将房屋转租转让，也不得将房屋改作其他用途。原告交付房屋后，被告将该房屋用作餐饮店，对房屋进行了一定程度的装饰装修。鉴于该房屋的室外厨房因属于违章建筑被拆除，室内厨房不能满足餐饮店的需求，被告对厨房进行了改造，拆除了房屋内墙，内设了一条排水地沟，并重新安装了卷闸门（无钥匙）。后因房屋维修问题，被告出现了欠付租金的情况。原告主张的租金欠交情况如下：2017年11月19日至2017年12月18日2000元；2017年12月19日至2018年3月18日6600元；2018年9月19日至2018年12月18日6600元；2018年12月19日至2019年7月18日16800元。2019年9月6日，原告向本院申请对恢复房屋原状所需费用进行诉前司法鉴定，本院予以受理，并组织双方质证、选择鉴定机构，进行了诉前鉴定。鉴定机构到房屋现场勘验时，被告在此之前已腾空了房屋。2020年4月20日，长沙乐丰工程造价咨询有限公司出具长乐基字（2020）-04-07号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：位于燕果塘1栋2门1楼2号的房屋原状的损失（所需费用）22446.56元（明细详见鉴定报告）。原告已垫付鉴定费用6000元。另查明，1、原告出租的位于燕果塘1栋2门1楼2号房屋产权证登记的位置为长沙市雨花区，房屋性质为住宅，登记在案外人吴振坤名下。原告系案外人吴振坤与王爱纯之独生子，二案外人均已死亡，且无其他继承人。2、被告承租该房屋用作餐饮店已告知原告，原告未提异议，并在合同中载明用于餐饮门面。3、被告主张于2019年4月关闭餐饮店，通知原告解除合同，并于2019年5月腾空了案涉房屋。原告对此不予认可。本院认为，原告为案涉房屋产权人吴振坤。吴振坤与其妻子王爱纯均已过世，原告系上述两名被继承人的唯一法定继承人，原告有权出租案涉房屋。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方因纠纷导致合同无法继续履行，且一致同意解除合同，本院予以支持。原告依据《房屋租赁合同》主张租金，是其合法权利，但直至原告申请诉前鉴定之日时，被告已关闭了餐饮店并搬离了案涉房屋，原告应对被告继续履行合同丧失了期待。鉴于双方均未举证证明被告搬离的时间，本院认为租金计算至原告申请诉前鉴定之日时为宜。被告应对租金交付承担举证责任，因被告仅有陈述未提交相应证据，本院对被告提出的租金交付情况不予认可，以原告的主张为准。根据原告的主张，2017年11月至2018年12月期间，被告欠付原告租金15200元；另2018年12月至2019年9月期间，被告应支付原告租金21600元，上述合计36800元。原告主张逾期支付租金的利息损失，因双方并未约定逾期支付租金将产生利息，本院不予支持。原告主张的恢复原状费用，根据《房屋租赁合同》中约定的房屋用途为餐饮门面，案涉房屋为住宅，原告应对被告的装修改造是明知并认可的。另根据合同中“装修不得损害房屋主体”的约定，对上述恢复原状的费用应限于排水地沟恢复、地板恢复、被拆除墙体恢复、垃圾外运四大项。根据《工程造价鉴定意见书》，地面排水沟回填250.47元，地面砖恢复5531.29元，内墙墙体恢复2796.55元，垃圾外运896.72元，合计9475.03元，应由被告承担。司法鉴定费用6000元，本院酌定由原、被告各负担一半。鉴于被告已搬离租赁房屋，更换的卷闸门无钥匙，原告主张由被告立即搬离案涉房屋并交付钥匙的诉讼请求已无事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴海军与被告汪志钢于2016年3月19日签订的《房屋租赁合同》；二、被告汪志钢应于本判决生效后7日内向原告吴海军支付房屋租金36800元；三、被告汪志钢应于本判决生效后7日内向原告吴海军支付房屋恢复原状费用9475.03元；四、被告汪志钢应于本判决生效后7日内向原告吴海军支付司法鉴定费3000元；五、驳回原告吴海军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取673元，由原告吴海军负担173元，被告汪志钢负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二〇年六月二十二日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。