湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1799号 原告：永州嘉祥物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区珍珠路161号。 法定代表人：钟国军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一（永州）律师事务所律师。 被告：刘小华，女，1986年11月27日出生，汉族，户籍地湖南省岳阳市岳阳楼区，现住湖南省永州市冷水滩区。 原告永州嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）与被告刘小华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉祥物业公司的委托诉讼代理人唐晓文、被告刘小华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年8月1日起至2020年3月31日止欠缴的物业管理费4436元及欠费产生的违约金1000元，共计5436元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：永州市茗渚物业管理有限公司是一家拥有专业资质的物业管理公司。该公司与被告签订了《前期物业服务协议书》后，于2015年1月1日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，负责前期物业管理，为该小区提供物业服务时间截止到2018年4月8日。原告是一家拥有专业资质的物业管理公司。原告在永州市茗渚物业管理有限公司撤离后通过招标于2018年4月8日入驻永州市冷水滩区银海富都小区，原告与开发商永州市明祥房地产开发有限公司签订了《银海富都前期物业服务合同》，负责前期物业管理，为小区提供物业服务至今。2019年9月，永州市茗渚物业管理有限公司将其在银海富都小区提供物业服务期间的因业主未交物业服务费产生的债权全部转让给原告，原告已将书面的“债权装让告知书”以邮寄方式通知被告。根据被告与永州市茗渚物业管理有限公司及原告签订的《前期物业服务协议》约定：物业管理费按建筑面积每月每平米住宅1.2元收取（实际按1.0元收取），业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按物业服务费总额的1%加收违约金。被告在该小区拥有住宅一套，房号7栋1601，面积138.61平方米，非空置房。2017年8月1日以后的物业管理费都没有交纳，欠费32个月，欠费4436元（计算至2020年3月31日止）。以上欠费虽经原告派员多次催收，但被告以各种理由拒不交纳。根据合同条款，产生的违约金已逾5000元。原告愿意放弃部分，只主张1000元违约金。 被告刘小华辩称，1.请求法院驳回原告主张的违约金；2.请求法院判决原告服务期间先其违约，服务不到位，服务瑕疵，以及对答辩人的伤害行为，减半收取相关的物业费；3.请求判决原告停止对答辩人的权益侵害，即时解除事实服务关系，限期离场；4.请求法院判决原告承担本案诉讼费用。事实与理由：答辩人居住银海富都小区7栋1601室，自2016年农历12月27日入住以来，发现永州市茗渚物业管理有限公司和原告管理混乱，且缴纳物业管理费不开具发票，故答辩人自2017年8月1日起至今未交物业管理费。原告辩称通过招标进入银海富都小区进行管理，但其既未与答辩人签订任何协议，亦未进行任何法律任何公示、通知或其他方式，为小区业主提供物业管理，视为非法进入，不予承认其相关服务行为，且其管理服务水平极其低下，甚至严重伤害广大业主的合法权益。现就永州市茗渚物业管理有限公司与永州嘉祥物业管理有限公司在银海富都小区管理期内，管理服务不到位，服务缺陷以及违反《银海富都前期物业服务协议书》相关行为和事实提出如下：一、小区卫生服务不到位；二、绿化管理失职失责；三、公共设施管理与维护不到位；四、小区保安不履行职责；五、对业主提出的意见、建议及各种诉请，推诿扯皮，只拖不做，对自身工作过错不做改进，答辩人房屋漏水开裂，多次请求物业协调处理，至今没有处理维修好，造成业主意见积压，从而拒交物业费；六、物业强设栏杆，阻塞车道，封锁小区公共停车位，人为造成业主无处停车。凤凰园湖塘社区责令整改，至今未改。综上所述，为维护自身权益，请求法院敦促原告立即开放小区地面规划内公共停车位，以及其他侵害行为，驳回其相关诉讼，维护答辩人合法权益，彰显司法公正。 经本院审理查明，2016年9月19日，被告（甲方）与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处（乙方）签订《银海富都前期物业服务协议书》，该协议书的主要内容为：一、被告是银海富都小区7栋1单元1601房业主，房屋建筑面积为137.85平方米（物业服务收费按建筑面积计收）；二、物业服务费按建筑面积每月每平方米共计1.2元，多层为0.75元每平方米，临街商铺按建筑面积每月每平方米共计2.4元；三、服务费每季度缴交一次；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，从逾期之日起每日按逾期物业服务费总额的1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。永州市茗渚物业管理有限公司实际按1元/平方米每月收取物业管理费。2018年4月8日，银海富都小区的开发商永州市明祥房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《银海富都前期物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、自2018年4月8日起由永州嘉祥物业管理有限公司负责小区的物业服务工作并收取物业管理费，并自负盈亏；二、物业费按建筑面积交纳，带电梯住宅物业管理费1元/平方米每月收取，商铺按1.6元/平方米每月收取；三、物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在当季的首月十五日前履行交纳义务。 2019年9月6日，永州市茗渚物业管理有限公司出具债权转让告知书，将2015年1月1日至2018年4月8日期间物业服务费债权全部转让给原告嘉祥物业公司。原告于2020年5月2日邮寄债权转让告知书通知被告。被告刘小华自2017年8月1日至2020年3月31日期间未交纳物业管理费，共计32个月，欠交物业管理费4411元（137.85平方米×32个月×1元）。 以上事实，有当事人提交的银海富都前期物业服务协议书、银海富都前期物业服务合同、债权转让告知书等证据在卷予以佐证，结合当事人庭审陈述，足以认定。 本院认为，被告与永州市茗渚物业管理有限公司银海富都管理处签订的《银海富都前期物业服务协议书》是双方的真实意思表示，对永州市茗渚物业管理有限公司及被告产生法律效力，双方应依照该协议的约定享受权利，履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与建设单位永州市明祥房地产开发有限签订的《银海富都前期物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方应当依照该合同的约定享受权利，履行义务。 上述协议和合同签订后，原告及永州市茗渚物业管理有限公司作为物业服务提供者已经提供了相应的物业管理服务，被告亦应当按照约定的标准交纳物业管理费。被告辩称因原告物业服务不到位才拒绝交纳物业管理费，被告未提供相应证据予以证实，故对其辩称不予支持。被告另提出房屋开裂的问题，因房屋开裂与本案物业服务合同纠纷无关，本院不予处理。被告未按约定的期限交纳物业管理费，其行为已构成违约，应当承担支付物业管理费的违约责任。 永州市茗渚物业管理有限公司已将2015年1月1日至2018年4月8日期间的全部物业管理费债权转让给原告，原告已通知被告，庭审中被告对收到债权转让通知书的事实亦予以认可，故对被告没有收到通知不清楚物业管理费转让的辩称不予采信。因此，原告有权收取被告于2017年8月1日至2018年4月8日期间欠交的物业管理费；同时，被告亦应按约定支付原告2018年4月9日至2020年3月31日期间的物业管理费，故被告应支付原告物业管理费共4411元。现原告要求被告支付物业管理费4436元，本院仅予以支持4411元。另原告要求被告支付违约金1000元，因永州市茗渚物业管理有限公司并未将物业管理费的违约金转让给原告，《银海富都前期物业服务合同》中未约定逾期交纳物业管理得的违约责任，原告亦未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，故对原告该项诉请本院依法不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘小华在判决生效后十日内支付原告永州嘉祥物业管理有限公司2017年8月1日至2020年3月31日期间的物业管理费4411元； 二、驳回原告永州嘉祥物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘小华负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陶小艳 二〇二〇年六月十五日 法官助理彭霞超群 代理书记员  邓亚丽