广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初72号 原告(反诉被告）：邵方，男，1962年9月10日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：任海军，京园（北海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何晓兵，男，1968年3月5日出生，汉族，住湖北省罗田县。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 原告(反诉被告）邵方与被告（反诉原告）何晓兵租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，被告何晓兵于2020年5月18日向本院提起反诉，本院决定与本诉合并审理，并于2020年5月28日公开开庭进行审理。原告(反诉被告）邵方的委托诉讼代理人任海军，被告（反诉原告）何晓兵及其委托诉讼代理人文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵方向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房损失108545.8元、违约金32563.74元（违约金的计算，按损失金额即108545.8元×30%=32563.74元），合计141109.54元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年4月25日，原被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将其名下坐落于北海金海岸大道8号银滩万泉城1区16幢0101号房屋一套出租给被告居住，租期自2017年4月25日至2019年4月24日，月租金2000元；被告需按每半年一期分四期向原告支付租金，于每期首日支付当期租金并承担承租期内的水电、物业等费用；若原告出售租赁房屋，需提前1个月告知被告，于原告与买房人签订房屋买卖合同的同时，原被告间租赁合同自动解除。合同签订当日，原告将出租房屋交给被告使用，被告依约支付了押金4000元及首期房租12000元。2017年8月1日，原告与案外人白某签订《北海市二手房买卖合同》约定，原告需于2017年12月31日前将房屋交付给白某。因被告违约拒不腾退房屋致使原告被诉并被判决支付白某逾期交房违约金98912.84元、承担一、二审案件受理费7435元。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告何晓兵辩称：1.邵方出售涉案房屋未按合同约定履行告知义务属于严重违约，其主张逾期交房损失108545.8元无事实与法律依据。邵方于2017年8月1日与案外人白某签订《北海市二手房买卖合同》约定2017年12月31日交房；依据《房屋租赁合同》第七条第（五）“甲方出售房屋要提前一个月告知乙方”的约定，邵方应于2017年7月1日告知何晓兵，但是邵方直至2018年5月份才与何晓兵就房屋腾退事宜进行沟通，双方沟通后，何晓兵不相信邵方将涉案房屋出售的事实，多次要求邵方提供转让涉案房屋的合同的不动产权证以便核实涉案房屋是否转让，但邵方以各种理由推辞，2019年年初，何晓兵得知邵方与案外人白某之间的房屋买卖合同纠纷案后，才确切得知涉案房屋转让的事实，何晓兵因租赁涉案房屋经营超市，找合适的场地需要花费时间，搬家时物品又多，何晓兵在2019年3月5日腾退涉案房屋属于合理时间。2.邵方主张违约金32563.74元无事实和法律依据。邵方在出售涉案房屋时并未按租赁合同履行提前一个月告知何晓兵的约定，而是在出售房屋十个月后才就涉案房屋腾退事宜与何晓兵初步进行沟通，何晓兵在2019年年初才确切得知涉案房屋出售的事实。3.邵方主张逾期交房损失108545.8元计算存在问题，在邵方与案外人白某房屋租赁合同纠纷案中，判决确认邵方支付逾期交房违约金98912.84元及承担案件受理费7435元，二项合计106347.84元，并非邵方所主张的108545.8元；邵方要求赔偿违约金98912.84元的主张亦不成立，逾期交房违约金由两部分构成：从2018年1月1日起至2019年3月11日止资金被占用损失69912.84元；上述期间的租金损失29000元，本案中，何晓兵在2019年年初才确切得知涉案房屋转让的事实，且何晓兵已将上述期间的租金支付给邵方，因此邵方主张由何晓兵赔偿上述占用损失69912.84元、租金损失29000元无事实和法律依据。综上，因邵方故意违约，严重违背诚信原则，导致上述损失的产生，应由邵方承担该损失的赔偿责任，与何晓兵无关。 反诉原告何晓兵向本院提出反诉请求：反诉被告邵方返还押金14000元及利息给反诉原告何晓兵（利息计算：以14000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年3月6日起计算至清偿完毕之日止）；2.反诉被告邵方赔偿损失157591.73元给反诉原告何晓兵。上述费用合计171591.73元。事实与理由：何晓兵与邵方在《房屋租赁合同》中约定押金4000元，后因何晓兵装修涉案房屋时使得房屋整体布局变动过大，邵方加收押金10000元。从转账记录中也可以看出双方变更了合同中关于押金的约定，2017年4月25日，何晓兵向邵方转账支付了16000元（分别为首次半年租金12000元，押金4000元）；2017年5月10日，何晓兵向邵方转账支付10000元，该款项为邵方在合同约定之外另行收取的押金，现合同解除，因此邵方收取的押金14000元应予返还。涉案租赁合同约定，邵方出售房屋要提前一个月告知何晓兵。邵方与案外人白某于2017年8月1日签订《北海市二手房买卖合同》，且约定2017年12月31日交房。但是，何晓兵对涉案房屋出售的事实并不知情，直至2018年5月份开始，邵方才与何晓兵就房屋腾退事宜进行沟通。何晓兵为了确认涉案房屋是否转让，曾多次要求邵方提供涉案房屋转让给他人的合同，要求看不动产权证是否变更登记，均未能得到邵方的积极回应，2020年3月5日，何晓兵腾退涉案房屋。本案中，邵方在租赁期间为依约履行告知义务便将涉案房屋转让，且在转让行为发生后十个月才告知何晓兵，其行为严重违背诚信原则，给何晓兵造成重大财产损失。依据公平原则，邵方应赔偿何晓兵损失157591.31元，具体为：何晓兵装修涉案房屋投入资金157842.5元，邵方应赔偿该资金的90%，即142058.25元；何晓兵在腾退涉案房屋前几个月采购货物支出二十几万元，因腾退房屋而折价处理，何晓兵仅对38833.7元货款的损失提出赔偿，邵方应赔偿38833.7元货款的40%，即1533.48元。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。 反诉被告邵方辩称：1.何晓兵所述的交房时间及邵方通知其腾退房屋是两回事，作为卖房通知，一个电话就可以搞定的事情，不通知何晓兵卖房的事情不符合常理；2.对于何晓兵主张所交的押金及支付的相应款项是由于何晓兵违反合同约定擅自改变房屋的用途及结构被邵方发现要求解除合同，其为了继续租赁房屋才支付的。综上，何晓兵的诉请没有事实及法律依据。 原告（反诉被告）邵方就本诉、反诉在举证期限内提供的证据有： 证据1.《房屋租赁合同》，拟证实原被告之间的房屋租赁合同关系； 证据2.《微信聊天记录》，拟证实原告履行了合同约定的通知义务。 证据3.《律师函》，拟证实原告履行了合同约定的通知义务； 证据4.《邮寄单》，拟证实原告履行了合同约定的通知义务； 证据5.《微信聊天记录》，拟证实被告多次反复食言违反承诺，严重违约； 证据6.《（2018）桂0503民初2156号民事判决书》、《（2019）桂05民终1097号民事判决书》，拟证实被告违约造成原告的损失。 证据7.证人白某的证人证言，拟证实白某与中介一起去看房时，被告对涉案房屋被售出的事实已知情。 被告（反诉原告）何晓兵就本诉、反诉在举证期限内提供的证据有： 证据一、《转账记录》，拟证实：1.何晓兵向邵方转账支付半年租金12000元（2017.12.25-2018.6.24）的事实；2.邵方在转让案涉房屋时未通知何晓兵，且何晓兵根本不知情案涉房屋已经转让的事实；3.何晓兵在2018年1月7日仍继续按照原租赁合同的约定向邵方交付租金的事实。 证据二、《转账记录》，拟证实：1.何晓兵向邵方转账支付半年租金12000元（2017.4.25-2017.12.24，其中有二个月装修期免租金）的事实；2.何晓兵向邵方支付1.4万元押金的事实。 证据三、《圣煌超市万泉城对账清单》、《收据》、《照片》，拟证实：1.何晓兵承租涉案房屋后为作为商品超市经营使用，而购置、安装相关设施支出45500元，安装监控支出5996元，安装背景音乐支出1150元的事实；2.涉案房屋水电装修支出8270元的事实；3.涉案房屋铺地板砖，绿化带路援石支出19550元；4.广告招牌等支出9500元，超市装饰材料人工费支出24728元，烟酒柜支出8838.5元，墙壁刮白支出8700元，购蔬菜货架支出1260元，购生鲜展示柜支出6800元，购三台空调支出9750元，搬家支出7800元的事实；上述四项费用合计157842.5元； 证据四、《统计表》，拟证实何晓兵腾退涉案房屋前四个月时间内，采购部分货物所支出金额为38833.7元的事实； 证据五、《委托书》，拟证实何晓兵装修涉案房屋得到了邵方的认可，原告所述的收一万元违约金与事实不符。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据以及庭审过程，本院确认法律事实如下： 2017年4月25日，田海龙代理原告邵方（甲方）与被告何晓兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北海市银滩万泉城1区16幢0101号房屋出租给乙方，租赁用途为居住；屋租赁期为贰年，甲方给予乙方两个月免租期用于装修，合同期自2017年4月25日至2019年4月24日，经甲乙双方签字盖章并移交房门钥匙及整体房屋后视为交付完成；租金标准为每月2000元，租金合计48000元，支付方式为首次付款押二付六，各期租金支付日期为：2017年4月25日、12月25日，2018年6月25日、12月25日，押金4000元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金延期达10日的；2.欠缴各项费用达500元的；3.不按照擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者方案他人正常工作、生活的；6.擅自将房屋转租给第三人的；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方将可移动物品搬走外，其他不可移动装修装饰都不可拆除，应按照房屋现状返还房屋及附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用请款进行验收，结清各自应当承担的费用；合同期内甲方有意售卖房屋的，乙方须无条件配合甲方带人看房及售房，甲方出售房屋要提前一个月告知乙方，房屋售出签订售房合同的同时，出租合同自动解除，甲方退还乙方押金及剩余租金，甲方对乙方装修该房屋的费用概不负责赔偿；乙方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，何晓兵依约向邵方支付房租12000元及押金4000元，邵方依约将房屋交付给何晓兵装修使用。在合同签订当日，邵方还向何晓兵出具《授权委托书》载明：本人邵方要装修北海市银滩万泉城1区16幢0101号房屋，因本人不能亲自前往办理装修和入住的相关手续，现委托何晓兵前往物业办理手续，本人为此事承担所有责任。之后，何晓兵装修好涉案房屋作为商品超市经营使用。2018年5月12日，案外人田海龙通过微信告知何晓兵涉案房屋已被售出。2019年2月20日，邵方委托北京格理律师事务所向何晓兵发送《律师函》载明：为避免损失进一步扩大，请被告自收到此函后次日腾退搬离房屋。直至2019年3月6日，何晓兵交还涉案房屋钥匙给邵方。 另查明，2017年5月10日和2018年1月7日，何晓兵分别向原告支付10000元押金和12000元房屋租金，何晓兵向邵方支付的金额共计38000元，其中租金为24000元，押金14000元，房租交到2018年6月24日。 还查明，邵方在房屋出售给白某后，因逾期交房于2018年11月26日被起诉至本院，本院于2019年5月17日作出（2018）桂0503民初2156号民事判决书，认定邵方与白某自2018年5月起因交房问题进行沟通，2019年3月11日才办理完毕涉案房屋交接手续，并判令邵方向白某支付2018年1月1日至2019年3月11日资金占用损失69912.8元，租金损失29000元，合计98912.8元；案件受理费4435元，由白某负担1435元，邵方负担3000元。之后，邵方因不服判决向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院于2019年10月12日作出（2019）桂05民终1097号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；二审案件受理费4435元，由邵方负担。 本院认为，双方当事人于2017年4月25日签订的《房屋租赁合同》为双方自愿协商一致后签订,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。根据双方的租赁合同约定，原告售出房屋要提前一个月告知被告，意味着被告在接到通知后，有一个月时间腾退房屋。原告于2017年8月1日与案外人白某签订《北海市二手房买卖合同》并将房屋过户至案外人名下，直在2018年5月12日通过微信告知被告涉案房屋已被出售，被告应于2018年6月11日前腾退涉案房屋。被告于2019年3月6日才交还涉案房屋钥匙，归还房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。被告抗辩因没有看到房产证不相信涉案房屋已被售出而没有腾退房屋，不存在违约，本院认为，根据双方协议，原告在房屋出售给第三人，并将房屋已出售的事实告知被告就已经履行了告知义务，被告抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于原告损失的计算问题。根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告因迟延交付房屋，导致原告向案外人支付2018年1月1日至2019年3月11日资金占用损失69912.84元，租金损失29000元，并承担一二审的诉讼费7435元，合计106347.8元，平均每天损失244.48元。原告的实际损失，主要是由于被告未及时腾退房屋给原告造成，但原告未按租赁合同约定履行通知义务也存在过错，应当相应减轻被告的责任。也即2018年6月11日前的损失，由原告自行负担。被告自2018年6月12日起至2019年3月6日止，共迟延腾退房屋268天，被告应赔偿原告实际损失268天×244.48元=65520.64元。鉴于被告已支付2018年1月1日至2018年6月24日的租金12000元，该费用应从赔偿款中扣减，即被告应向原告赔偿损失为65520.64元-12000元=53520.64元。由于实际损失已远远大于违约金，原告请求被告赔偿损失的同时，再请求违约金，没有法律依据，本院不予支持。 关于反诉原告请求退还押金及赔偿损失的问题。根据双方庭审中确认，被告共向原告支付38000元，其中明确房屋租金为24000元，押金为4000元。反诉原告认为多付的10000元是因住房改为超市而补交的押金，反诉被告则认为是反诉原告违反约定而支付的补偿。本院认为，由于反诉被告未能提供双方约定该10000元是补偿款的证据，故该10000元应视为反诉原告交纳的押金。另，双方租赁合同已经终止，反诉原告请求反诉被告退还押金14000元，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告请求反诉被告支付押金利息，不符合法律规定，本院不予支持。租赁合同中约定，房屋售出签订售房合同的同时，出租合同自动解除，反诉被告退还反诉原告押金及剩余租金，反诉被告对反诉原告装修该房屋的费用概不负责赔偿。反诉原告在装修房屋中购买的烟酒柜、蔬菜货架、生鲜展示柜、空调等均属于可移动物品，且已由反诉原告自行搬走，反诉原告请求反诉被告赔偿损失157591.73元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 1、被告何晓兵向原告邵方支付逾期交房损失53520.64元； 2、驳回原告邵方的其他诉讼请求； 3、反诉被告邵方向反诉原告何晓兵返还押金14000元； 4、驳回反诉原告何晓兵的其他反诉请求； 5、上述第一、三项债务相互抵消后，被告何晓兵向原告邵方支付逾期交房损失39520.64元； 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件本诉受理费1561元，反诉受理费1866元，二项合计3427元，由原告（反诉被告）邵方负担1127元，由被告（反诉原告）何晓兵负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韦振静 二〇二〇年六月四日 法官助理 何怡燕 书 记 员 姚 琳 附本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。