黑龙江省鸡西市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020）黑03执复10号复议申请人（异议人、被执行人）：黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区东风办兴旺1-1-2。法定代表人：李德军，经理。委托诉讼代理人：谭宝昌，男，该公司法律顾问。申请执行人：卢宏艳，女，1972年4月6日出生，住黑龙江省鸡东县东海镇。案外人：鸡西市福缘房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡东县鸡东镇前进街六委。法定代表人：王文俊，经理。委托诉讼代理人：王金霞，该公司职工。复议申请人黑龙江鼎利丰房地产开发有限公司（以下称鼎利丰公司）不服鸡东县人民法院（以下称鸡东法院）（2020）黑0321执异73号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月20日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。鸡东法院在执行卢宏艳申请执行鼎利丰公司债权人代位权纠纷一案中，委托黑龙江德中诚资产评估有限公司（以下称德中诚评估公司）于2019年12月16日，对鸡东县福缘家居小区（以下称福缘家居小区）213套房屋出具黑德中诚[2019]评司鉴字第131号《司法鉴定意见书》。被执行人鼎利丰公司对鉴定意见不服向鸡东法院提出执行异议，理由为：1、评估程序违法。选择评估机构和鉴定时，未通知鼎利丰公司到场。2、（1）申请执行人享有的是一般债权，不具有优先权，本案有其他财产可供执行，不能拍卖没有完全竣工的房屋，房屋现有价值不能体现马上手续齐全后的价值，显示失公平，也不能用评估拍卖后的价款给付申请执行人；（2）评估机构及人员不具资质，两名鉴定人的名字为一人所签；（3）案涉房屋是学区房，每平方米的价值应在3000元左右，现已交纳土地出让金并办理了规划许可证，验收合格后可办理房照，不是法律意义上的无照房，不能按照无照房价格评估，评估价仅为每平方米1400元，明显过低。3、评估房屋的面积系采用图纸估算得出，与房产测绘的实际面积不符。请求重新评估。鸡东法院查明，卢宏艳与鼎利丰公司、第三人鸡西市福缘房地产开发有限公司(以下称福缘公司)债权人代位权纠纷一案，鸡西市中级人民法院（以下称鸡西中院）于2018年5月28日作出（2017）黑03民初126号民事判决，一、鼎利丰公司于判决生效后十日内代第三人福缘公司给付卢宏艳欠款2074万元及利息（利息具体数额为2015年7月11日前226万元，2015年7月12日起到实际给付之日16729158元按照中国人民银行同类贷款利息计算、4010841元按照月利率2%计算利息）；二、驳回卢宏艳其他诉讼请求。鼎利丰公司提起上诉，黑龙江省高级人民法院（以下称省法院）于2018年9月19日作出（2018）黑民终504号民事判决，驳回上诉，维护原判。卢宏艳申请执行，鸡西中院立案执行，后将该案指定鸡东法院执行。鸡东法院于2019年2月13日立案执行，该院拍卖了已评估的福缘家居小区23套房屋，但仍不足以清偿本案债务，卢宏艳申请继续对鸡西中院保全查封的福缘家居小区213套房屋评估拍卖，且明确表示不同意议价。鸡东法院委托德中诚评估公司对福缘家居小区213套房屋评估。于2019年11月13日书面通知卢宏艳、鼎利丰公司及第三人福缘公司在指定时间到达评估现场。2019年11月25日，德中诚评估公司指派注册资产评估师全景饶、韩春到达现场进行勘查，于2019年12月16日作出黑德中诚[2019]评司鉴字131号《司法鉴定意见书》。因鼎利丰公司对案涉213套房屋未进行实际测绘，《评估意见书》是依据鸡东法院提供的买卖协议书及置业计划书出具了鉴定意见。后鼎利丰公司提供了鸡东县宏远房产测绘公司对福缘家居小区2至13号楼房屋面积的测绘报告，鸡东法院向评估公司发函，德中诚评估公司于2020年4月7日出具补充说明，对评估房屋的面积及鉴结果做了补充。另查明，德中诚评估公司拥有黑龙江省司法厅（以下称省司法厅）颁发的中华人民共和国司法鉴定许可证。司法鉴定人全景饶、韩春拥有省司法厅颁发的注册资产评估师资质证书。司法鉴定许可证及注册资产评估师证书的有效期限均为2017年至2022年。再查明，鼎利丰公司提供的证据证实：经鸡东县住房保障办同意，将福缘家居小区棚改项目法人由福缘公司变更为鼎利丰公司，法定代表人为李德军；鼎利丰公司于2019年12月20日交纳国有土地出让金共计281万元，但尚未办理商品房预售许可证。现因被执行人交纳土地出让金可能至使已采取评估资产评估价值的净值产生变化。异议审查中，各方当事人提供证据如下：鼎利丰公司提供了鸡东县宏远房产测绘公司对福缘家居小区2至13号楼房屋面积测绘报告。卢宏艳提供的证据为：1、鸡西市中级人民法院（2019）黑03执异304号执行裁定；2、鸡西中院（2019）黑03民初72号民事裁定；3、最高人民法院（2018）最高法民申5978号民事裁定；4、最高人民法院（2019）最高法民申5764号民事裁定。鸡东法院依职权调取了下列证据：1、鸡东县房产处商品房预售办公室回复函；2、鸡东法院通知书及送达回证；3、德中诚评估公司补充说明材料及资产评估结果汇总表；4、现场勘查光盘及照片；5、执行笔录及承办人工作记实；6、鸡西中法院鉴定委托函及鉴定委托书。鸡东法院认为，鸡西中院对福缘家居小区部分房屋的评估程序中，已通知双方当事人到场，随机选择德中诚评估公司评估，该院执行中继续沿用原评估机构评估，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，德中诚评估公司及估价师全景饶、韩春均具有有效司法鉴定资质。两名鉴定人均到达评估现场进行勘查并在勘查笔录中签字，有视频光碟为证，评估程序并无不当。黑德中诚[2019]评司鉴字131号司法鉴定意见书，已经明确标注案涉房屋的四周环境及临近地标性建筑物。综上，鼎利丰公司提出的执行异议请求没有事实依据和法律依据，异议理由不成立。现因鼎利丰公司在评估中、拍卖前，交纳了土地出让金，可能至使已采取评估资产评估价值的净值产生变化。为减少当事人损失，应由评估机构对案涉标资产交纳土地出让金部分作出补充评估。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回鼎利丰公司的异议请求。鼎利丰公司复议的复议理由与异议理由基本一致。请求撤销异议裁定。本院查明，关于评估资质的事实与执行法院的认定一致。执行法院向鼎利丰公司送达的2019年11月11日作出的评估通知书和11月13日作出的到达鉴定现场通知书，均由鼎利丰公司股东丁国洋签收。另查明，异议审查未召开听证，且对于当事人提交及依职权调取的证据未组织质证。再查明，鼎利丰公司以缴纳土地出让金为由对评估报告提出的异议，执行法院于2020年6月15日向德中诚评估公司征求意见，该公司于2020年6月19日回函称，该事项发生在鉴定基准日之后，不能对房屋现有价值出具补充鉴定，须重新选定鉴定机构作出结论。本院认为，关于鼎利丰公司以测绘面积与实际不符及以缴纳土地出让金为由对评估报告提出的异议，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第一项和二十三条第一款、第二款规定，评估机构对评估报告书面说明后，执行法院未提交行业协会进行专业技术评审并得出结论，属于事实不清。本案争议较大，执行法院异议审查未召开听证及对证据质证，违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，程序违法。异议裁定未适用《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，属于法律适用错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项、第四项的规定，裁定如下：一、撤销鸡东县人民法院（2020）黑0321执异73号执行裁定；二、发回鸡东县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  尚士波审判员  张卫东审判员  **刚二〇二〇年六月二十四日书记员  高 鹏