广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2537号 上诉人(原审原告）：覃杰，男，1991年6月10日出生，壮族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市世华房地产中介有限公司。住所地：广西壮族自治区柳州市跃进路47号欧雅明珠1-56号。统一社会信用代码：91450200348559737E。 法定代表人：刘飞，该公司总经理） 委托诉讼代理人：王逢任，系该公司员工。 上诉人覃杰因与被上诉人柳州市世华房地产中介有限公司（以下简称“世华公司”）居间合同纠纷一案,不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初4743号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人覃杰的委托诉讼代理人娄婷，被上诉人世华公司的委托诉讼代理人王逢任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人覃杰上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一审法院认为《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》（桂价费[2013]33号）不属于法律、法规的强制性规定的范畴，因此一审法院认为实际房屋售价高于代理销售底价的溢价部分作为中介费属于有效条款，上诉人认为一审法院的认定是错误的。《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》（桂价费[2013]33号）第二条明确规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5—2.5%计收，实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%，具体收费标准由双方协商确定。”而《中华人民共和国价格法》第十一条规定：“经营者进行价格活动，享有下列权利:……（二）在政府指导价规定的幅度内制定价格。”因此，如果不遵守《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》（桂价费[2013]33号）限制的最高3%的价格规定，则违反了《中华人民共和国价格法》的规定，即违反了法律、法规的强制性规定，房屋价款的溢价部分作为中介服务费用的合同约定应当认定为无效。 1.根据《中华人民共和国房地产经纪管理办法》第十八条：“房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。”因此，即便不考虑上文所述的物价局对于中介服务收费最高3%的收费标准限制，仅根据《中华人民共和国房地产经纪管理办法》这一条文的规定，被上诉人也应当严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表，包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准等基本标价要素。但是被上诉人没有提交证据证实其在经营场所等位置公示了收费项目及收费标准、服务内容、价目表等。因此，被上诉人违反了上述规章的规定，利用居间人的信息优势，暗箱设定居间费，诱导上诉人签署高昂的佣金承诺书，实为不诚信经营。贵院应当参照规章制度和交易惯例合理确定居间服务费。柳州本地的中介服务收费惯例就是房屋买卖交易成交价的3%，因此，请求贵院参照柳州本地的中介收费惯例。 2.关于5000元差额及利息承担问题。既然一审法院认可是被上诉人世华公司收取了该笔5000元，而另案的卢双勇起诉本案上诉人、被上诉人的房屋买卖合同纠纷中，上诉人承担的判决义务是归还包括5000元在内的款项及支付相应的利息给卢双勇，那么，本案也应当相对应的判令被上诉人世华公司承担应当支付给我们的款项的利息。综上所述，被上诉人索要的高额中介费不合法、不合理，也不符合市场惯例，请求法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人世华公司答辩称，一审判决正确，应当予以维持。1.被上诉人收取的居间服务费中实际包含了装修费用，为涉案房屋进行了装修美化，同时也承担了风险，上诉人要求被上诉人退还房款150000元缺乏事实和法律依据。2.被上诉人依据合同完成居间义务，依法应当取得居间报酬，在整个交易过程中，上诉人对以高卖作为居间服务费的约定都没有任何异议，其也出具了收据以表认可，合同履行完毕后涉案房屋已过户给案外人卢双勇名下，现上诉人要求被上诉人返还155000元，显然是上诉人不诚信的表现。3.被上诉人无需向被上诉人支付5000元的利息，上诉人的请求无事实与法律的依据，依法应当驳回。 上诉人覃杰向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令世华公司向覃杰退还房屋价款155000元：2.请求判令世华公司向覃杰支付利息（利息以155000元为计算基数，按照银行同期贷款利率计算，从2018年10月10日计算至实际还清款项之日止，暂算至2019年8月9日的利息为5674.94元）；3.判令由世华公司承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月29日，覃杰与世华公司签订《限时销售合同》，约定覃杰将登记在其名下的位于柳州市房屋委托世华公司限时销售，期限从2018年6月29日至2018年10月29日，交易净收价格1030000元；约定世华公司按合同委托条件与买家签订确认书视为居间成功，覃杰应在与买家签订《房屋买卖合同》当时将实际售价高于委托价的差额支付给世华公司作为咨询及中介服务费；约定覃杰同意世华公司出资装修该房产，装修费由世华公司承担，如委托期限到期未出售，世华公司同意将装修费赠送覃杰，如委托期限内找到买家，覃杰拒绝签订《房屋买卖合同》，则装修费由覃杰承担。 同日，覃杰出具《明示单》，载明其对与世华公司签订的上述《限时销售合同》所有条款已详细阅读，世华公司员工也向其详细说明和解释，其清楚合同条款的含义，没有异议。 同日，覃杰与世华公司签订《服务确认书》，约定世华公司向覃杰保证柳州市房屋净收价格1030000元，同时世华公司确认该房产交易中产生的一切税费由世华公司或买方承担，覃杰无须支付，覃杰同意将《限时销售合同》中交易成交价高于本确认书确认的净收价格的差额支付给世华公司作为中介服务费。 2018年8月2日，覃杰与世华公司、案外人卢双勇签订《房屋买卖合同》，约定卢双勇购买覃杰位于柳州市房屋，成交价1185000元；约定签订合同时支付195000元作为定金，定金自动转为房款，银行按揭贷款990000元，卢双勇向世华公司支付咨询费及中介服务费17775元；约定房屋尚在装修，承诺交房时装好新的厨房橱柜及屋内房间门。 同日，世华公司出具《收款收据》，载明覃杰交来出售柳州市房屋服务费155000元。 根据一审法院已生效的（2019）桂0204民初94号《民事判决书》，其中确认如下事实：在覃杰与世华公司、案外人卢双勇签订《房屋买卖合同》后，卢双勇支付195000元给世华公司员工翟自强，覃杰出具《收款收据》确认收到购房定金195000元，2018年9月11日卢双勇与覃杰签订《柳州市存量房买卖合同》，约定成交价1180000元，由卢双勇于2018年9月18日前将472000元存入资金监管专用账户，余款708000元银行按揭，卢双勇于2018年9月11日将472000元存入资金监管专用账户并于2018年10月10日取得房屋产权证。在该案庭审过程中，世华公司认可收到卢双勇购房定金195000元，其中40000元支付给覃杰，覃杰认可收到世华公司支付的购房定金40000元、资金监管专用账户转入472000元、银行按揭款708000元合计122000元，后退还卢双勇100000元，卢双勇认可收到覃杰退款100000元。2019年6月28日，该案由本院判决覃杰向卢双勇返还购房款95000元及相应利息。 在本案审理过程中，第一，对于案涉房屋实际购房款金额：覃杰与世华公司均认可为1180000元。第二，对于《限时销售合同》和《房屋买卖合同》约定购房款差额部分的性质：覃杰主张系购房款，世华公司约定收取溢价款因违反桂价费[2013]33号《广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》应属无效，且在（2019）桂0204民初94号案件中世华公司陈述差额中的115500元用于房屋装修，而在《买卖成交报告》中仅体现装修费为30000元；世华公司辩称覃杰主张的文件不影响合同效力性认定。第三，对于覃杰已经收取的购房款金额：覃杰与世华公司均认可覃杰已收取卢双勇1180000元（资金监管专用账户转入472000元+银行按揭款708000元）以及世华公司支付的40000元，后因覃杰向卢双勇退还100000元及应按（2019）桂0204民初94号《民事判决书》向卢双勇退还95000元，覃杰应实际收取的售房款为1025000元。第四，对于《限时销售合同》中限时销售保证金10000元：世华公司辩称已向覃杰支付，但无证据证明。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《限时销售合同》约定的售房净收价1030000元与实际购房款1180000元之间差额款项的认定问题；二、世华公司是否应向覃杰返还款项的问题。 关于争议焦点一，即《限时销售合同》约定的售房净收价1030000元与实际购房款1180000元之间差额款项的认定问题。覃杰主张该款项性质为购房款，系世华公司收取的溢价款，已违反《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》（桂价费[2013]33号），当属无效，应由世华公司向覃杰返还。但是，第一，从款项性质来看。世华公司在案涉房产交易中充当的是负责向覃杰报告订约机会、充当媒介的角色，并最终促成覃杰与案外人卢双勇完成房产交易，该行为模式符合居间人特征，覃杰与世华公司之间形成居间合同关系。因双方在《限时销售合同》《服务确认书》中均明确约定售房净收价为1030000元，实际售价高于该价款的差额作为对咨询及中介服务费的支付，故该差额应定性为居间服务费。第二，从是否属无效条款来看。覃杰主张世华公司收取的居间服务费过高，违反《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》（桂价费[2013]33号）的规定，应属无效，但因该通知并不属于违反法律法规强制性规定的范畴，故不应认定为无效条款。第三，从合同约定及履行来看。因覃杰与世华公司在《限时销售合同》《服务确认书》中均约定售房款净收价为1030000元，实际售价高于该价款的差额作为对咨询及中介服务费的支付，覃杰同时也出具《明示单》载明对合同条款已详细阅读且无异议，故覃杰作为房屋出卖人，对于房屋售价的确定具有充分表达的条件，在签订《房屋买卖合同》时世华公司也明确披露实际的购房款，不存在刻意隐瞒的情形，故覃杰在此情况下仍愿意继续履行合同，视为其知晓并认可世华公司收取居间服务费的金额，而且其最终能收取售房款1030000元，也与其签订合同时的预期完全一致，故覃杰与世华公司均应按合同约定履行义务。因此，综合以上分析，世华公司作为居间方，在履行合同义务促成覃杰与案外人卢双勇完成房产交易的情况下，有权按约定收取居间服务费150000元。 关于争议焦点二，即世华公司是否应向覃杰返还款项的问题。因在争议焦点一中已认定世华公司有权收取《限时销售合同》约定的售房净收价1030000元与实际购房款1180000元之间差额款项150000元，故在卢双勇已实际履行完毕购房款支付义务的情况，世华公司应按《限时销售合同》的约定保证覃杰收取的售房净收款为1030000元。但根据庭审查明，覃杰在依（2019）桂0204民初94号《民事判决书》向卢双勇支付95000元后，仅能收取房款1025000元（资金监管专用账户转入472000元+银行按揭款708000元+世华公司支付40000元-退还卢双勇100000元-退还卢双勇95000元），故与1030000元的差额5000元应由世华公司向覃杰支付。 一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、柳州市世华房地产中介有限公司向覃杰支付5000元； 二、驳回覃杰的其他诉讼请求。 一审案件受理费3514元（覃杰已预交），由覃杰负担3404.65，柳州市世华房地产中介有限公司负担109.35元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 上诉人覃杰对一审法院查明事实未提出异议，但认为一审法院遗漏查明：世华公司在（2019）桂0204民初94号中认可155000元中115500元用于装修，剩余的39500元是覃杰应付的中介费，所以并非世华公司所陈述的中介费中包含装修费用，且从此前的案件的庭审记录来看，世华公司一直谎称存在较高的装修费用，从而避免需要归还给覃杰相应的差价。上诉人在一审时提交的世华公司之前提交的《买卖成交报告》中载明装修费用仅为30000元，与其主张的装修费用不符。 被上诉人世华公司对于一审法院查明的事实提出以下异议：一审判决第6页第一段“对于《限时销售合同》中保证金10000元，柳州市世华房地产中介有限公司辩称已向覃杰支付，但无证据证明”认定错误，该10000元保证金世华公司确实已经向覃杰支付，并有相应的流水证明。 对于双方当事人对一审法院查明事实未提出异议部分，本院予以确认。对于上诉人覃杰提出的异议，（2019）桂0204民初94号民事判决中确查明世华公司认可房屋装修花费115500元（退5000元未做橱柜钱给卢双勇，实际装修费110500元），中介费39500元，在本案审理过程中世华公司对于以上陈述予以认可。对于装修费的支出，世华公司在本案也提交了与广西志辰装饰设计有限公司签订的《家庭装饰装修合同》，其中载明的装修费用亦为115500元，并提交了相应一部分的装修费用凭证予以证实，覃杰主张世华公司谎称存在较高的装修费用，但未提交证据推翻《家庭装饰装修合同》载明装修费用的证明力，故对于上诉人覃杰提出的事实异议，本院不予认可。对于被上诉人世华公司提出的向覃杰支付保证金的事实，世华公司主张确已支付，但没有收据，在二审期间对于款项的交付亦未提供任何证据以证实，本院对此不予认可。 二审另查明，覃杰与世华公司签订的《限时销售合同》中第十六条备注部分第2款约定，“经甲方同意，由乙方出资装修该房产，装修费用由乙方承担，如在此限售期限找到适格买家，甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则装修费用由甲方承担并按照合同违约条款执行。”第7款约定，“甲方净收手人民币壹佰零叁万元整（￥1030000.00），其他任何费用由乙方或乙方所找买家支付。” 本院认为，本案争议焦点为：一、《限时销售合同》中约定覃杰将实际售价高于委托价的差额支付给世华公司作为咨询及中介服务费该约定是否合法有效？二、被上诉人是否应当向上诉人退还房屋价款155000元并支付利息？ 关于争议焦点一，覃杰与世华公司签订的《限时销售合同》及《服务确认书》具备居间合同性质，覃杰主张将委托价的差额支付给世华公司作为咨询及中介服务费的约定因违反《中华人民共和国价格法》第十三条、《房地产经纪管理办法》第十八条、《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房[2016]168号）第三条、《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》（桂价费[2013]33号）的规定应属无效条款，对此本院认为，合同无效需满足法定事由，从《限时销售合同》的内容上看，双方权利义务明确，是当事人的真实意思表示，覃杰主张世华公司未严格执行明码标价制度，违反《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，但双方签订的合同对于“净收价格为1030000元，超出部分为中介费”的约定明确，并未违反该条规定。且《房地产经纪管理办法》《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《广西壮族自治区物价局住房和城乡建设厅关于重新规范地产中介服务收费管理有关问题的通知》不属于法律法规强制性规定，不能据此认定合同条款无效。《限时销售合同》及《服务确认书》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法成立的合同受法律保护，覃杰应当履行将实际售价高于委托价的差额支付给世华公司作为咨询及中介服务费的约定。 关于争议焦点二，双方主要的分歧在对于《限时销售合同》及《服务确认书》中多次提及的“净收价格”理解不一，覃杰主张应当理解为销售底价，世华公司则主张应当理解为覃杰卖房实际到手价。对此本院认为，从《限时销售合同》约定看，“净收价格”在《限时销售合同》备注部分明确为表述为“净收到手”，且从文意理解的角度看，将1030000元理解为覃杰卖房实际到手价更符合双方条款中“应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费”的约定。现世华公司已经促成了覃杰与案外人卢双勇的房屋买卖交易，已经履行了居间义务，双方均认可涉案房屋最终以1180000元成交，从《限时销售合同》的备注部分也可看出，世华公司为了出卖案涉房屋还负责装修房屋并承担相应的装修费用，对此覃杰亦予以认可。对于与“净收价格”的差额部分中的装修费部分，世华公司也提交了《家庭装饰装修合同》予以证明，其主张实际收取中介费为39500元尚在合理范围内，根据《限时销售合同》的约定，最终出卖价格1180000元与“净收价款”1030000元的差额部分应当归属于世华公司，一审法院查明覃杰就涉案房屋的房款所得最终判决世华公司将与1030000元的差额5000元部分支付给覃杰正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人覃杰的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3414元（上诉人覃杰已预交），由上诉人覃杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周慧冰 审 判 员 丘洪兵 审 判 员 朱立志 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 黄麟茜 书 记 员 侯韵竹