辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初2364号原告：大连和家物业管理有限公司。法定代表人：钟德一，系该公司经理。委托诉讼代理人：王丹丹。被告：范彦军。原告大连和家物业管理有限公司诉被告范彦军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大连和家物业管理有限公司的委托诉讼代理人王丹丹、被告范彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大连和家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年7月5日到2019年7月4日期间物业费、电梯费1814元及利息61元，共计1875元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：被告购买大连百惠房地产开发有限公司建设的****室（建筑面积100.75㎡)房屋一套，2015年7月8日，被告入住前与开发商签订《前期物业管理服务协议》，约定：该小区的物业服务由原告提供，作为业主的乙方（被告）应按住宅每月每平方米1.2元标准交纳物业费，电梯费的缴费方式为按住宅的建筑面积0.3元/㎡/月。被告每年住宅物业服务费为1451元，电梯费363元。被告于当日入住后，原告按合同约定提供物业服务，被告陆续交付2018年7月4日前的物业费、电梯费，2018年7月5日到2019年7月4曰期间总计1814元物业费、电梯费，虽经原告多次催缴，但至今均未果，截至2020年4月13日共产生利息61元。现依法诉讼，请求法依法判决。被告范彦军答辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1.对原告大连和家物业管理有限公司资质产生质疑，需要当庭原告提供营业执照、物业法人证明、企业规章、物业企业资质证书、物业管理专业技术人员证书及聘用人员资质劳动合同，小区安全联络员联络方式，小区业主车被划了没联络业主也没联络公安、保险机构，多名业主车被划，丢东西了公安机关带着犯罪嫌疑人指认现场也没发现联络员的影子，公安卷宗内都有证据。没有保安连基本的业主保障都没有，所以说只有专业人员才相应具有对小区专业化的管理，为什么该700多户的小区会存在大部分业主不按时缴纳物业费情况，这与管理人员的专业化和管理密不可分，就是因为管理不到位，服务水平低下有直接的关系。2.物业是否通过公开招投标方式进入小区不清楚。****是2014年开盘销售的，所以大连百惠房地产开发有限公司是否通过公开招投标方式聘用的大连和家物业管理有限公司需要提供备案表，这直接关系到****业主的切身利益。3.物业未给正规发票。700多户的业主按平均1700-1800元计算物业费电梯费，120-140万都没有给正规发票，2014-2015年260多万的物业费电梯费都没正规发票。是否存在对税务机关隐瞒发票不报税。4.物业收费标准标准过高。大连和家物业管理有限公司单方拟定的物业费1.2元，电梯费0.3元没有向该小区业主公示收费标准的依据。买房时海云天、水仙公馆、国奥、香颂小区物业费均是1元，电梯费200元一年，后来得知被庄河人公认的最好的**小区24小时保安值班、无死角监控、绿化、喷水景观物业费才1.5元电梯费每年300元，****收费标准高。我国物业收取标准分为一级、二级、三级、四级物业收费标准。不过每个地方的物业费收取标准都不一样，具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。大连和家物业管理有限公司不能提交庄河市物价局的公布收费标准，我将按照物业管理收费标准第四级收费标准也就是0.35元每平方米缴纳（0.35元每平米×95.47平方米×12个月=400.974元，电梯费200元每年，2017年7月5日-2018年7月4日物业费电梯费），而物业公司和业主之间是平等的民事主体因有法律规定收费标准，我就按照此标准计算。5.物业合同是大连百惠房地产开发有限公司、大连和家物业管理有限公司拟定好的格式条款。当时看的是大连百惠房地产开发有限公司在庄河当地的知名度、信誉度及当时到小区多次看房时售楼员讲到，后期绿化、喷水景观及各项配套设施等等如何好才购买，对于物业服务合同中的1.2元物业费及0.3元电梯费，当时认为这么高的收费服务应该会很好。还有大连和家物业管理有限公司企业简介中讲到：是一家具有独立法人资格、拥有三级资质的专业物业管理服务公司，2008年成立，在服务实践中为业主人性化服务，与业主换位思考理念，实现真心真意为业主服务的宗旨，兑现了永做一流物业的承诺，还有各项荣誉，本人认为能很好。购买房屋时大连百惠房地产开发有限公司一次性收取了2014年2015年物业费电梯费、取暖费，及其他费用，如不缴纳签订格式条款合同，购买房屋将无法进行下一步，房子买不成了，在没有享受到物业服务也不知道将来物业服务什么样的情况下没有办法被一次性收了两年的物业费电梯费及取暖费。6.物业服务管理不到位。到现在绿化就那点花草，承诺的喷水景观还没有，没有休闲活动中心，服务也没有达到承诺简介和售楼时的标准，此时小区业主陆续向物业反映这些问题及后来电梯出现卡，慢按键不好用，卫生不及时清理，地砖晃动断裂，多次出现因地砖问题摔卡人事件，及2017年在门口堵车业主要花100元让业主买卡说有卡开车进小区，无卡进不去，强行销售100多张卡后，杆也不落了随便通行了，到现在小区大门还是大敞四开，守卫室更夫对来人来车不闻不问，物业一直没有整改，直到2018年部分业主被起诉到法院没有按时缴纳物业费开庭反映后，不知道是法庭督促物业还是物业良心发现，物业才回去开始整改维修。业主这三四年反映的问题，物业三四年积攒的物业问题想用这三四天能整改了吗？能换回广大业主已经冰冷的心吗？物业你到底有没有服务问题，明明在几年前可以整改这些问题，为什么等到现在。7.物业强行用装修保证金扣物业费电梯费，业主在装修时都缴纳了装修保证金，房屋装修完物业来人查看后没有任何问题告诉2年后到物业拿票据退装修保证金，待2年后可以退装修保证金时告诉我装修保证金用于2016年物业费电梯费扣缴了，只能心寒的拿着扣缴后剩下的2百多元和收据，当时没有开正规发票。8.成立业主委员会社区工作效率迟缓。2017年3月份我们小区业主集体到物业办公室反映服务不到位，物业费电梯费收费问题但小区物业公司一直推脱为答复。后来业主又到相关部门反映该小区物业问题，和通过多方打听得知成立产权人委员会，再2017年7月25、26日小区近300多名业主联名签字要求解除物业和要求社区帮忙成立产权人委员会，经过1年多的与社区沟通，和小区业主多次找社区直到2018年10月10日才把业委会筹备组名单公示，业主反映物业情况社区有记录，至今1个多月过去又没有音讯了。9.原告未按合同约定提供服务：2014到2018年现在从没有组织召开过业主产权人大会或物业产权人代表大会。小区门口大车经常堵门，危险及其大。合同中第4页第二条第三款编制物业管理服务标准及内容和财务年度计划。物业服务标准一直没有看到。巡逻不到位，安全监控有死角车被划。未做到房屋大中修有完整的开工报告及工程预算书、履行安全技术交底手续，工程质量验收手续齐全，决算书经过审计机构审计，有完整的竣工报告并执行有关保修制度，工程资料存档备查。房屋小修、急修及时率达98%以上，合格率100%,险情排除达100%，有维修记录和回访记录。共用设备管理，1设备图纸、档案管理资料齐全、设备台账记录清晰、管理完善，随时查阅。2专业技术人员、维修操作人员严格操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗，3设备良好，运行正常。有设备运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患，4电梯按照正确有序操作，电梯轿厢清洁卫生，通风，照明良好。以上几条无法查阅资料，物业技术证照没有看到，没有看到相关设备维修记录，电梯近5年轿厢安全板没拆除影响美观，有异味、通风设备业主找才开，不找不开。合同中约定三共用设施管理，3道路畅通，路面平坦无损坏。4污水排放畅通，沟道无积水。5危险部位标识明显。道路有证据证明地砖问题，摔跤卡人物业不修补都快5年了，进入小区门口减速带破损，各楼间转弯处无交通转弯镜子，如有小孩和动物穿行及易造成安全隐患。四、绿化及养护管理1公共绿地，庭院绿化布局合理绿化部位无杂草，景观设施配置得当，喷水景观按物业公司规定时间开启。五环境卫生管理，8住宅小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻、和乱挂现象。小区院内堆放东西，单元门上贴的乱七八糟的，是小区物业贴的，但最起码得美观吧，对于有期限的是不是到时候就得及时清理下去，或者在个单元楼道内做个公示牌，美观耐用。六住宅小区秩序维护，1住宅小区实行保安值班巡逻制度，加强安全防范工作。关经理说这是小区秩序联络员不是保安，那么根据物业管理服务手册是不是违背出处太大了，我们广大业主要人身财产安全啊。八消防，2配备专职或兼职消防管理人员，有完整的设备检查记录。一直都没有告诉业主专职或兼职消防管理人员的是，通过新闻媒体播报的各地重特大火灾事故，我们业主内心很恐慌，得让业主心理有底啊。第五条甲方委托物业服务企业每半年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况，每年1月份向物业产权人公布全年维修基金利息收支情况，从2014年到2018年今天我被诉到法庭从未向业主公示过，物业这样故意隐瞒不报，用意何在，广大业主有知情权。第六条，甲方委托的物业管理协议违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业服务企业限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任。根据原告提供的《前期物业管理服务协议》、钥匙领取联络单、专用收款收据、物业费催缴证明，被告提供的视频、照片，本院经审理认定事实如下：被告范彦军系庄河市****号房业主，建筑面积100.75平方米。2015年7月8日大连百惠房地产开发有限公司（甲方）与范彦军（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。约定，甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理；有权将甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。甲方委托物业服务企业（大连和家物业管理有限公司）向乙方提供下列物业管理服务：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设备及其运行的维护和管理；房屋共用设施及其运行的维护和管理；附属配套建筑物和设施及构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；住宅小区内的停车场管理；协助公安部门维护社区秩序；房屋及附属建筑物生活垃圾清运的管理；物业档案管理等。乙方应当依据协议交纳物业管理服务费用及其它费用；物业管理服务费按乙方所占住宅建筑面积每月每平方米1.2元收取，电梯费按住宅的建筑面积每月0.3元/平方米收取。业主逾期交纳的，从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业管理委托协议》生效之日终止。庭审中，被告提交视频、照片，拟证明物业公司在保洁、安保、消防等方面服务未达到约定标准。后原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告未按期交纳2018年7月5日—2019年7月4日物业费1451元（100.75平方米×1.2元/月/平方米×12个月），电梯费363元（100.75平方米×0.3元/月/平方米×12个月），合计1814元。现原告诉至本院，要求被告交纳诉请物业费及违约金，并承担本案诉讼费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。范彦军与大连百惠房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议对当事人具有约束力。协议中约定了关于物业费的收费标准、物业公司的权利义务、业主的权利义务以及违约责任等条款，被告在领取钥匙时对此亦是知晓，并且已经在协议中签字，其未能提供有效证据否定协议中的约定，故对其关于服务费收费标准高、以及系格式条款等辩称，本院不予采信。关于被告辩称社区在成立小区业主委员会的工作上进度迟缓等问题，与本案系不同的法律关系，本院不作处理。关于被告提出的其他答辩意见，被告提供的小区相关证据显示，案涉小区物业服务确实存在有待提高和改善之处，诸如电梯按钮等房屋设施、小区公共设备损坏未及时维修、小区院内地面不平整等。鉴于案涉的《前期物业管理服务协议》中并未约定出现上述问题时业主可以不交或者少交物业费，故被告提出的问题尚不足以构成减免物业管理费的理由。但原告在物业管理过程中，应当虚心听取被告等业主提出的意见，及时改进存在的问题，承担养护和维修公共设施及设备的责任，改善在保洁、安保、消防等方面的服务水平，按规定进行物业管理服务公示。针对原告在物业服务过程中存在的问题，被告作为业主可以根据物业管理服务协议的约定，通过要求原告限期整改直至提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定要求原告承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费和电梯费对抗物业服务瑕疵的行为无法律依据。物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体,物业公司需依合同约定提供相应的物业服务,并不断提高物业服务水平。业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用,遇到问题与物业公司积极沟通,形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，对原告要求被告给付物业管理费及电梯费诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，考虑到业主并非恶意不交物业费，且物业公司在物业服务上确有须改善的方面，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告范彦军于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连和家物业管理有限公司2018年7月5日至2019年7月4日期间物业管理费、电梯费共1814元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告范彦军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王红图二〇二〇年六月八日书记员  娄严文