福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终647号 上诉人（原审原告）：林玲玲，女，1988年8月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许思迪，福建瀛坤律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈智斌，福建瀛坤律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈国海，男，1988年4月7日出生，汉族，户籍所在地福建省尤溪县，现住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审被告）：黄丽娜，女，1988年6月10日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市湖里区，现住福建省厦门市思明区。 上诉人林玲玲因与被上诉人陈国海、黄丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初5032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林玲玲上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判陈国海、黄丽娜向林玲玲支付违约金220000元，或发回重审;2.判令陈国海、黄丽娜承担一、二审诉讼费用。事实和理由:一审认定事实错误。首先，根据交易习惯，《房产买卖协议书（代办产权过户）》合同中第五条第二款的付款时间是5个月而非3个月。根据合同第五条第6款约定，林玲玲是采用向银行申请贷款，以贷款支付290000元购房款。根据二手商品房的交易规则，银行发放贷款给买方的前提，是房产已经过户至买方名下。因此，这290000元购房款是过户后才需支付的尾款。而合同第15条约定，“双方于出证3个月内签订房管局提供的《漳州市存量房买卖合同》，并前往房管局办理交易登记手续”，签订合同并办理过户后大约两个月银行才会发放贷款。因此出证3个月签订合同和过户，出证5个月支付尾款290000元，才符合二手房交易现实。其次，证人已在庭审中证实，合同中第五条第二款的付款时间应为出证5个月而非3个月。一审法院认可“双方通过微信协商约定于2019年8月16日办理讼争房产过户手续”，未办理房屋过户的原因在于陈国海、黄丽娜，一审认定双方在履行合同过程中存在过错错误。以双方协商林玲玲应于2019年8月11日把解押款付清，双方应于2019年8月16日办理过户手续的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人在合同履行过程中形成新的合意的，应以时间在后的意思表示为准。因此，2019年8月16日未办理过户手续并非一审法院认为的“因双方对于违约问题各持己见，互不信任”，陈国海、黄丽娜在履行过程中存在过错，林玲玲并不存在违约或过错。2019年8月15日下午5点半，因陈国海、黄丽娜要扣20000元作为逾期费，否则房子就不过户了。由于案涉房屋是过户给指定第三人的，林玲玲因事无法到达现场，此前均已告知陈国海。且中介已将所有手续确认完毕，客观上并不需要林玲玲到达现场也能过户，陈国海、黄丽娜以此为由拒绝过户，不具有任何合法依据。 陈国海、黄丽娜辩称，1.驳回林玲玲上诉请求,改判林玲玲支付陈国海、黄丽娜违约金220000元，并赔偿陈国海、黄丽娜两次应诉的交通、误工损失;2.本案一、二审诉讼费用由林玲玲承担。1.林玲玲承认尾款290000元是通过银行贷款方式结清。林玲玲明知付款期限为出证后3个月，应提早安排解押及过户贷款等事宜,并与陈国海、黄丽娜签订《漳州市存量房买卖合同》,办理过户及付清房屋尾款290000元。2.2019年3月18日,涉案房产证出证后陈国海、黄丽娜多次通知林玲玲办理解压、过户等后续事项，在这三个月内林玲玲均未表示配合解押、签订《漳州市存量房买卖合同》,其上诉主张出证3个月签订合同及过户，其承认自己违约。因此陈国海、黄丽娜请求林玲玲支付违约金220000元有事实依据。3.林玲玲二审中提交的《房产买卖协议书（代办产权过户）》白联明显被改动，其为中介费的给付方，且该协议白联与陈国海、黄丽娜、林玲玲复印联字迹不一致，不足以采信。4.陈国海、黄丽娜尽到了善意通知及依法履行合同的义务。5.2019年年初,林玲玲明知房产证即将出证，仍旧拿解押款去做一年期项目投资，让解押房贷需等其一年（2020年年初投资款回款），对陈国海、黄丽娜合同履约置之不理,陈国海、黄丽娜主张林玲玲支付违约金220000元合理合法。 林玲玲向一审法院起诉请求：1.判令陈国海、黄丽娜继续履行编号为1322694的《房产买卖协议书(待办产权过户)》,在判决生效之日起十日内配合林玲玲办理福建省漳州台商投资区角美镇天美路2号阳光城凡尔赛宫A区6幢602室房产的过户登记手续；2.判令陈国海、黄丽娜向林玲玲支付违约金220000元；3.判令陈国海、黄丽娜承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年3月20日,陈国海与林玲玲签订《房产买卖协议书（待办产权过户）》约定：陈国海将其所有的漳州台商投资区角美镇天美路2号阳光城凡尔赛宫A区6幢602室房产出售给林玲玲，陈国海在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三人名下；房产成交总价为l100000元整，协议签订之日林玲玲应支付定金200000元；林玲玲应于2018年3月31日前支付400000元整(含定金);出证“5（3）”个月内支付290000元整(协议第五条第二项)；自2018年3月31日起,该房产银行按揭余额由林玲玲向银行支付;林玲玲过户后向银行申请贷款，扣除预留290000元，多余房款陈国海需在三个工作日内转账至林玲玲指定账户，如未归还视为陈国海违约（协议第六条补充约定）；林玲玲应在签订《漳州市存量房买卖合同》后15天内备齐银行按揭所需的资信证明材料并办理银行按揭贷款手续,在林玲玲取得产权证后一个月内办理抵押手续(协议第十六条);双方保证于2018年3月31日前到公证处办理上述房产所有相关手续的权利书面委托为林玲玲，并约定于房产证出证3个月内签订房管局提供的《漳州市存量房买卖合同》;若任一方违反上述约定的,视为违约,每逾期一日,由违约方向另一方支付购房款的0.05%作为违约金；陈国海已取得黄丽娜同意出售讼争房产，若因黄丽娜原因导致无法成交，视为陈国海违约；陈国海同意林玲玲有权将该房产指定过户给第三方。合同签订后,2018年3月20日,林玲玲向陈国海支付定金200000元，2018年3月23日,林玲玲再向陈国海支付200000元,林玲玲向陈国海支付了首期购房款共计400000元。2018年3月23日,陈国海、黄丽娜前往龙海市公证处办理了委托公证,陈国海、黄丽娜委托林玲玲代为办理上述房屋的还贷、解押、抵押注销和代为办理、领取房屋所有权证、土地使用权证或不动产权属证书等手续，2018年3月26日龙海市公证处出具公证书，对上述委托行为进行公证。林玲玲每月按约还贷。房屋的产权证办出后,林玲玲于2019年8月5日通过银行转账给陈国海404000元，用于陈国海偿还讼争房产的剩余按揭，办理房产解押。后双方通过微信约定于2019年8月16日前往房管局办理讼争房产过户手续。2019年8月15日，陈国海、黄丽娜向林玲玲提出扣款20000元作为逾期费用的要求。双方因此发生矛盾和争议，未按约定办理讼争房屋的过户手续，事后双方未再继续履行合同。另查明，黄丽娜系陈国海的妻子。 一审法院认为，本案争议的焦点是林玲玲或陈国海、黄丽娜是否在合同履行中存在违约的问题。双方因《房产买卖协议书（待办产权过户）》第五条第二款中林玲玲向陈国海支付290000元的付款时间有修改：“乙方于出证后5（3）个月内向甲方支付人民币贰拾玖万元整”，改动的地方3或者5数字重叠，对是“出证3个月内”付款，还是“出证5个月内”付款产生分歧。林玲玲认为是“出证5个月内”付款，其并未违约，未逾期支付290000元，是陈国海、黄丽娜违约，未协助将讼争房产过户；陈国海、黄丽娜认为是“出证3个月内”付款，因此是林玲玲违约，未在约定的时间内支付290000元。经查，本案双方当事人在订立合同时未尽到审慎、严谨的义务，对合同随意更改，导致合同约定内容模糊不清，数字3或者5难于辨认。后双方虽通过微信协商约定于2019年8月16日办理讼争房产过户手续，但因双方对于违约问题各持己见，互不信任，未能配合办理房屋过户手续，双方在签订、履行合同过程中均存在过错。故林玲玲主张陈国海、黄丽娜支付违约金220000元，于法无据，不予支持；陈国海、黄丽娜要求林玲玲支付违约金61050元，于法无据，不予采纳。本案林玲玲与陈国海于2018年3月20日签订的《房产买卖协议书（待办产权过户）》，系双方的真实意思表示，个别条款虽存在瑕疵，但不存在有违反法律规定的内容，不影响协议书其他条款的有效性，该合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，现双方均要求继续履行该协议书，予以支持。因双方发生争议，导致合同部分约定现已不能按期履行，对于该部分履行时间，酌情予以调整确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈国海与林玲玲于2018年3月20日签订的《房产买卖协议书（待办产权过户）》合法有效，陈国海与林玲玲应当继续履行。二、依照上述协议林玲玲与陈国海约定办理漳州台商投资区角美镇天美路2号阳光城凡尔赛宫A区6幢602室房产的产权过户手续的时间重新确定为于判决生效之日起十五日内，陈国海、黄丽娜应当主动予以协助、配合办理。三、依照协议第五条第二项及第六项补充约定，林玲玲于办理上述房屋产权过户手续后向银行申请抵押贷款，并于该房屋产权过户后六十日内从其贷款款项中扣除预留给陈国海购房款290000元，贷款余额由陈国海于三个工作日内依约返还给林玲玲（转账至林玲玲指定账户）。四、驳回林玲玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，减半收取计2300元，由林玲玲负担1150元，由陈国海、黄丽娜负担1150元。 二审期间,林玲玲、陈国海、黄丽娜围绕上诉请求提交了证据,林玲玲提交证据《房产买卖协议书（待办产权户）》（中介版），欲证明房屋中介保存的案涉协议书，字迹清晰，付款时间没改之前写3个月内支付购房尾款,因此出证是5个月内而非3个月内支付购房尾款，林玲玲付清尾款的时间是在完成过户之后2个月。陈国海、黄丽娜质证认为，《房产买卖协议书（待办产权户）》改之前是5个月，作为贷款人时间拖太久了，5个月明显时间太长了。中介保存的协议书与陈国海、黄丽娜那份协议书不一致，中介白色那份是二次更改。陈国海、黄丽娜提交证据一陈国海与中介余鹏2019年8月15-16日聊天记录,欲证明1.《漳州市存量房买卖合同》是过户时签订的，先签存量合同才能过户。《房产协议书（待办产权证）》第十五条约定，房产出证后3个月内签订《漳州市存量房买卖合同》，按合同约定出证后3个月，即2019年3月18日出证至2019年6月18日之内双方签订的《漳州市存量房买卖合同》，逾期7日以上的陈国海、黄丽娜有权主张违约金220000元。2.证明过户当天陈国海、黄丽娜有到场。证据二2019年8月16日之后陈国海与林玲玲聊天记录,欲证明1.2019年8月16日林玲玲拒绝过户之后，陈国海、黄丽娜继续履行合同义务，多次通知林玲玲履行合同义务，及时付钱尾款。2.证明林玲玲企图隐瞒第三方信息，（第三方未离婚，手里两套按揭房，银行拒贷）致使过户事宜无法继续。证据三2020年1月13日陈国海与林玲玲短信记录,欲证明一审判决后，陈国海、黄丽娜主动表达了继续履行合同义务的意思表示，林玲玲拒绝履行，仍恶意上诉。证据四2020年2月15日陈国海与角美阳光城凡尔赛宫物业蔡邱香聊天记录,欲证明林玲玲名下多套房子，2019年卖了两套，有钱支付陈国海、黄丽娜银行贷款解押款及尾款290000元，直至超过付款期限。证据五林玲玲与陈国海未过户前签订的借条，欲证明双方存在潜在的债权债务关系，陈国海、黄丽娜与第三方过户，可能导致陈国海、黄丽娜无法履行约定。证据六2019年8月10日-16日黄丽娜与中介余鹏聊天记录，欲证明第三方名下有两笔银行按揭贷款，如果复婚，将无贷款资格，有被银行拒贷风险。证据七2019年8月10日陈国海与中介余鹏的聊天记录，欲证明过户前中介余鹏透露第三方婚姻情况，可能影响过户。证据八2019年8月10日林玲玲与中介余鹏聊天记录，欲证明林玲玲炒房为了过户名额不惜让第三方假离婚，配合她炒房。违背了公序良俗原则。林玲玲质证认为,证据一陈国海与中介余鹏2019年8月15-16日聊天记录,真实性无法确认，证明对象和证明目的有异议。该聊天记录只是陈国海询问在过户时需签订《漳州市存量房买卖合同》。证据二2019年8月16日后陈国海与林玲玲聊天记录,真实性、合法性予以确认，关联性、证明对象和证明目的有异议。证据三2020年1月13日陈国海与林玲玲短信记录,真实性确认，关联性不予确认，证明对象和证明目的有异议。证据四2020年2月15日陈国海与角美阳光城凡尔赛宫物业蔡邱香聊天记录,三性不予认可。无法证明林玲玲拥有房屋及出卖房屋的事实，更无法证明林玲玲故意不支付尾款直至超过付款期限。证据五林玲玲与陈国海未过户前签订的借条,真实性予以确认，证明对象和证明目的有异议。证据六2019年8月10日-16日黄丽娜与中介余鹏聊天记录,第18-20页三性确认，林玲玲一审提交证据经双方质证，可以证明陈国海一方一直与林玲玲在沟通履行事宜。证据七2019年8月10日陈国海与中介余鹏的聊天记录,三性不予认可。证据八2019年8月10日林玲玲与中介余鹏的聊天记录,三性不予确认，证明对象和证明目的有异议，无法确认谈话身份、内容主体，不能证明林玲玲让第三方炒房假离婚，违背公序良俗。本院认为，林玲玲对陈国海、黄丽娜提供的证据二、三、五、六真实性无异议，本院予以确认。林玲玲提交的证据及陈国海、黄丽娜提交的证据均是关于出证后支付购房尾款时间问题，也是本案争议焦点，本院将在下面作出分析。证据四关于林玲玲有钱具备支付陈国海、黄丽娜银行贷款解押款及尾款290000元条件。本院认为，林玲玲当时是否有钱，不影响双方按约定的时间履行义务。证据七、八关于第三方婚姻情况，中介不一定能知晓，林玲玲也不予认可，本院不予确认。 二审中,除林玲玲认为,一审遗漏认定合同第十三条“甲方中途违约应支付的违约金是房产总价值20%”及认为“双方通过微信约定于2018年…手续”，2018年是笔误，应为2019年。陈国海、黄丽娜对一审认定“事后双方未再继续履行合同”有异议,认为陈国海、黄丽娜单方有履行合同，是林玲玲不履行。并认为“双方通过微信约定于2018年…手续”，2018年是笔误，应为2019年。双方对一审认定其他事实均无异议，本院予以确认。本院分析认为,根据双方签订的《房产协议书（待办产权证）》第十三条约定“甲方中途违约应支付的违约金是房产总价值20%”,对林玲玲主张一审遗漏认定该项约定,予以确认。对双方一致认为一审认定“双方通过微信约定于2018年…手续”，2018年是笔误，应为2019年，予以确认。陈国海、黄丽娜对一审认定“事后双方未再继续履行合同”有异议，也是本案争议焦点，本院将在以下作出分析。 本院认为，关于陈国海、黄丽娜是否存在违约的问题。虽然讼争房已于2019年1月15日办理登记在陈国海名下，根据《房产买卖协议书（待办产权过户）》第十五条约定，于出证3个月内双方签订《漳州市存量房买卖合同》，办理过户交易手续。双方因对付款的时间、条件存在约定不明，且又协商不成的情形，因此均未按该约定履行签订《漳州市存量房买卖合同》义务。此后双方通过微信重新协商约定于2019年8月16日签订《漳州市存量房买卖合同》，并办理过户登记手续，林玲玲认为其未到现场而是因将案涉房屋过户第三人，指定的第三人到现场，林玲玲因事无法到达现场，此前均已告知陈国海。本院认为，双方虽然约定可将讼争房屋过户到林玲玲指定第三人名下，但陈国海、黄丽娜对第三人的具体情况并不清楚，能否办理贷款等重要事项无法确认。林玲玲未能提供证据证明其已将指定的第三人明确告知陈国海、黄丽娜的情况下,林玲玲拒不到现场与陈国海、黄丽娜对第三人履约情况进行确认，导致无法签署《漳州市存量房买卖合同》，造成当时办理讼争房屋过户已成为不可能，陈国海、黄丽娜对此并无过错。林玲玲亦无提供证据证明陈国海、黄丽娜在签署《漳州市存量房买卖合同》及办理讼争房屋过户中存在其他的违约行为。因此林玲玲上诉主张陈国海、黄丽娜存在违约行为的上诉理由依据不足，不予支持。至于林玲玲上诉主张陈国海、黄丽娜要求扣20000元作为逾期费才导致合同无法签订的问题。虽然陈国海、黄丽娜在2019年8月15日微信聊天中有要求要求扣20000元作为逾期费，但2019年8月16日林玲玲并未到现场或明确指定的第三人到现场签订《漳州市存量房买卖合同》，导致尚未办理讼争房屋过户交易手续，与是否要求支付20000元逾期费用无关。因此林玲玲上诉主张陈国海、黄丽娜应承担违约责任上诉理由依据不足，不予采纳。关于陈国海、黄丽娜主张林玲玲存在违约其应向陈国海、黄丽娜承担违约责任的问题。因陈国海、黄丽娜在一审诉讼中并未提出反诉，且双方至今尚未签订《漳州市存量房买卖合同》及尚未办理讼争房屋过户交易手续，本案不适用《房产买卖协议书（待办产权过户）》第五条第二款约定的出证后5个月内或3个月内向陈国海、黄丽娜支付购房款290000元的情形，其要求林玲玲在二审中承担违约责任，支付违约金220000元及赔偿陈国海、黄丽娜两次应诉的交通费、误工损失，不予支持。 综上所述，林玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由林玲玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年六月四日 法官助理黄倩茹 书记员邹晓倩