云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2014号原告：张祝明，男，1939年4月20日出生，汉族，云南省陆良县人，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：张京、左正丽，均系云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。原告：刘美焕，女，1950年11月24日出生，汉族，云南省陆良县人，住云南省曲靖市陆良县。委托诉讼代理人：左正丽，云南靖节律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张双全，男，1978年1月12日出生，汉族，云南省陆良县人，住云南省曲靖市陆良县，张双全与原告刘美焕系母子关系、与原告张祝明系父子关系，特别授权代理。被告：潘俞静，女，1988年10月18日出生，汉族，云南省马关县人，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：罗英，云南登闻律师事务所律师，特别授权代理。原告张祝明、刘美焕与被告潘俞静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告张祝明的委托诉讼代理人张京、左正丽，原告刘美焕的委托诉讼代理人左正丽、张双全以及被告潘俞静的委托诉讼代理人罗英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张祝明、刘美焕向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除张彦与被告的房屋买卖协议；2、请求依法判令被告退还原告购房款17万元及资金占用费（自2017年8月9日起至实际退还完毕之日止按年利率24%计算，现暂计算至2020年2月9日共计102000元）；3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。以上共计272000元。事实与理由：原告张祝明系张彦父亲，原告刘美焕系张彦母亲。张彦原为昆明医科大学第一附属医院的医生，因患肝癌于2020年2月14日经救治无效死亡，张彦去世前已与其妻子离婚，生前未生育任何子女。2017年7月3日，张彦与被告约定：被告将其位于昆明市盘龙区房屋出售给张彦，房屋总价140万元，首付40万元，预付定金2万元，剩余38万元于购房合同签订日支付33万元。双方商定后，张彦于2017年7月3日支付购房定金2万元给被告，后张彦陆续向被告支付购房款共计17万元。张彦多次催促被告签订正式的书面房屋买卖协议，被告却一直拖延未签订。直到2017年10月，张彦得知该房屋无法办理产权变更登记，并且被告至今未将房屋交付给原告使用，合同目的无法实现，故张彦多次要求被告解除合同并要求退还已经支付的购房款。直至张彦去世，被告也未归还张彦任何款项，也未将房屋交付给被告，未办理房屋产权登记手续。现张彦已经去世，本案中的被告应返还给张彦的购房款属于张彦的遗产。原告张祝明、刘美焕为张彦的合法继承人，现原告依据《继承法》《民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。鉴于原告的事实和理由的基础上，要补充两点，第一，经原告核实，被告在2018年2月，又将该房屋以169万元的价格出卖给了案外人黄宗勇。第二，该房屋已经分别于2018年4月20日、2019年5月被盘龙区人民法院查封。综上，原告诉至本院，主张上述诉请。被告潘俞静辩称，本案诉争的17万元被告已经收到，但本案的17万元性质是定金，当时房屋总价款是1700000，约定定金百分之十即17万，双方就支付了费用，之后从2017年7月份到12月份被告不低于十次催促尽快来签署合同尽快支付房款，对方刚开始是回复好的、尽快、明天，后面就直接失去联系，12月份时被告提出如果资金紧张无法购买被告只能将房屋另行出售。双方约定出售该房屋不用银行按揭分两次付款，是因为当时被告公司周转出现问题，要求尽快拿到房款用于周转。张彦支付完170000元定金后就未履行后面的协议，导致被告无法将房屋尽快卖给其他人，被告不得不对外借贷进行资金周转，所以原告的行为是给被告造成了损失。根据合同法第42条缔约过失责任，以及合同法第115条，给付定金一方不履行约定义务无权要求返还定金，原告的诉讼请求不应得到支持。原告向法庭提交如下证据：第一组证据：1、身份证（张彦）；2、居民死亡医学证明书（2020年2月14日）。第二组证据：《民事调解书》（2018）云0322民初3370号。第三组证据：1、《户口证明》（张彦）；2、身份证（张祝明）；3、身份证（刘美焕）。第四组证据：1、身份证（潘俞静）；2、暂住登记证明（潘俞静）。第五组证据：1、房屋买卖协议；2、《收条》（2017年7月3日）。第六组证据：1、微信及微信转账截图；2、华夏银行流水（尾号：9583）；3、建设银行流水（尾号：1362）；4、《微信转账记录统计》。第七组证据：《收据》（2017年8月9日）。第八组证据：《接处警登记表》（2020年1月14日）。第九组证据：房屋信息查询摘抄表。第十组证据：1、（2018）云0112民初4674号民事判决书；2、（2018）云0103民初4414号民事裁定书；第十一组证据：1、录音及录音翻译；（张彦与潘俞静）2、视频及视频翻译（2020年2月11日）。针对原告提交的证据，被告的质证意见为：第一、第二、第三、第四组证据三性均予以认可。针对第五组证据的第一项房屋买卖协议，三性均不予认可。该协议只约定三、四个条款，日期没有写，甲方签字很明显是后面补的，也不是张彦本人的签字，该协议实际上没有履行后面才重新调整为定金400000元。第五组证据第二项收条的真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的部分不予认可。只有20000元的定金是现金支付，其他的定金都是通过转账支付，所以当时针对20000元写了定金收条。第六组证据真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的部分不予认可，被告的确收到170000元，但性质是定金。第七组证据，真实性、合法性予以认可，证明目的关联性部分不予认可。第八组证据，真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可，没有表明潘俞静收到的17万元为购房款性质。第九组证据真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可。2018年4月20日和2019年5月29日被盘龙区人民法院查封是发生在本案之后，因为被告涉及到其他诉讼，被其他人做了财产保全，并非当时因为被保全无法履行房屋购买合同。第十组证据民事判决书，张彦到12月份没有继续签房屋购买合同，之后被告就将房屋出售给案外人黄宗勇，被告与案外人黄宗勇达成协议全额退还黄宗勇已经支付的购房款。第十组证据的第二项民事裁定书对真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的补充一点，该案是调解结案，被告同意向第三人返还购房款，但不应视为本案中被告的合同过错。第十一组第一项证据三性均不认可。第二项证据三性均予以认可，但不能以此证明被告应当返还已支付款项。被告向法庭提交一份张彦与罗自刚之间的手机短信聊天记录截屏（已当庭出示手机原件）。针对被告提交的证据，原告的质证意见为：被告是选择性截屏，内容不真实，对短信截屏真实性、合法性、关联性不予认可。且短信与张彦联系的不是被告本人，只是被告的前夫，主体不认可，且与本案的标的没有关联。原告对于罗自刚在本案中代表潘俞静的行为均不予认可。当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须同时具备真实性、合法性、关联性三个特征。针对原告、被告提交的证据，是否能够证明其待证目的，本院在后综合评判。经审理，本院确认案件事实如下：一、张彦，男，1974年6月10日—2020年2月14日，云南省陆良县人，身份证号码：5322281974××××××××。张彦于2020年2月14日因病去世，张祝明（身份证号码：5322281939××××××××）系张彦之父，刘美焕（身份证号码：5322281950××××××××）系张彦之母。二、案涉房屋“”所有权人为潘俞静，无共有人，房产证号：20××60。三、被告潘俞静与案外人罗自刚（身份证号：5326251987××××××××）于2012年3月4日登记结婚，于2014年4月13日登记离婚。四、原告提交的房屋买卖协议载明：甲方张彦、乙方潘俞静。1、首付40万元、先预付定金2万元，剩余38万元于购房合同签订日支付33万元，合同签订后三个月内再支付5万元。2、房屋过户时间经双方协商于购房合同签订后一年内完成房屋过户手续，乙方在过户前自行完成银行贷款，不得影响房屋过户事宜，甲方于房屋过户前支付清楚除银行贷款的剩余款项。3、房屋过户所产生的相关税收手续工本费用由甲方承担。4、房屋内家具家电及相关配套设施均赠送给甲方。原被告双方均认可上述协议系罗自刚所写。被告称协议上“乙方潘俞静”的签字系罗自刚代签。上述协议内容被告不予认可，认为甲方签字非张彦本人所为，且没有落款日期，不认可定金为20000元，双方实际未按上述协议履行，称双方仅根据口头约定履行房屋买卖合同，房价款为170万元，双方已变更合同定金为总房款的10%即17万元。针对以上答辩意见被告未提交相关证据。原告不认可双方根据口头协议履行合同，房价款为140万元。五、2017年7月3日，被告潘俞静出具收条载明：今收到张彦购买房屋购买定金￥：（20000.00元，大写：贰万元正）。售房人为潘俞静。六、张彦通过微信向潘俞静转账共计150000元，明细：2017年7月14日转账10000元、17日转账两笔10000元合计20000元、23日转账10000元、25日转账10000元、8月9日转账六笔10000元合计60000元、8月11日转账四笔10000元合计40000元。2017年8月9日，罗自刚代潘俞静签字出具收据载明：今收到张彦支付购买都市枫林洋房2栋101室（潘俞静名下房产）款项含2017年7月3日支付定金20000元共合计为170000元，其中有40000元于2017年8月10日支付，以实际收款为准。庭审中，被告潘俞静认可收到张彦支付的170000元，但辩称此款是购房定金。七、原告提交接处警登记表、录音及录音翻译、视频及视频翻译，证明张彦生前曾多次找被告要求退还170000元购房款未果。被告认可本案二原告代张彦主张权益，但不认可应当返还购房款。被告提交罗自刚与张彦的短信截屏（2017年7月3日——2017年12月12日）欲证明本案系因张彦不配合履行房屋买卖合同构成违约，故其所称定金170000元不予退还。对此，法庭当庭调阅张彦的手机，其手机中与罗自刚最早的联系时间是2017年12月，关于被告提交的短信内容，无法比对核实，原告亦不认可。审理中查明，一、张彦于2018年12月25日与高春丽（身份证号码：5322281979××××××××）离婚，双方未生育子女。2020年4月22日，高春丽向本院出具书面《情况说明》，称本案诉讼争议的张彦购房一事虽发生在其与张彦离婚前，但其承诺放弃案涉合同有关权益，不参与诉讼。二、1、2016年3月18日，案涉房屋抵押登记至交通银行股份有限公司云南省分行名下；2、2018年4月20日，案涉房屋被盘龙区人民法院查封，查封期限：2018-04-20至2021-04-19；3、2019年5月29日，案涉房屋被盘龙区人民法院查封，查封期限：2019-05-29至2022-05-28。三、2018年1月9日，宋丽红因案涉房屋将潘俞静诉至本院，主张：1、请求判令解除双方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金合计60000元；3、由被告承担诉讼费用。2018年4月10日，黄宗勇因案涉房屋将潘俞静诉至本院，主张：1、判令被告按照《房产买卖经纪合同》约定赔偿定金200000元；2、判令被告返还原告交纳的定金200000元；3、判令被告承担已支付定金的利息损失，利息按银行同期理财产品平均年利率5%按实际占用天数计算；4、全部诉讼费用以及因保全所产生的担保费由被告承担。四、案涉房屋未交付，被告认可案涉房屋未办理土地证，目前无法办理过户交易。关于原告第二项诉讼请求主张的资金占用费计算标准，被告称由法院依法判决。以上事实，有原告、被告提交的证据在卷佐证以及原告、被告的当庭陈述、法院调取的相关证据予以证实。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。第三条规定：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（七）公民的其他合法财产。第十条规定：遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。本案从本院查明的事实看，张彦2020年2月14日因病去世后留下的遗产由其父亲张祝明、母亲刘美焕继承。依据上述法律规定，本院认为案涉的张彦生前与被告潘俞静之间关于“房屋”的买卖合同关系产生的相关权利义务由张彦的父亲张祝明、母亲刘美焕继承、履行。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提交的由罗自刚书写的协议从其内容及形式上看不是规范的房屋买卖合同，但张彦与潘俞静之间存在关于案涉房屋的买卖合同关系事实原被告双方无争议，根据协议内容及张彦与潘俞静之间的转账、潘俞静出具的收条，可以确认双方已在实际履行房屋买卖合同，但房屋买卖的成交价，原告陈述是140万元，被告陈述是170万元，各说一词。关于合同不能继续履行的原因双方各执一词，原告称因案涉房屋没有土地证无法办理过户交易致使合同目的不能实现；且被告已将房屋另行出售、案涉房屋被两次查封，张彦已经去世，合同无法继续履行。被告称因张彦未按约定履行义务导致合同未能继续履行是原告违约，被告没有任何违约行为，其将房屋另行出售是为了周转资金。根据本案实情，并结合现有的证据，案涉房屋目前无法办理产权过户交易的客观事实双方认可，本院予以确认，不能办理产权过户的原因在于被告。被告辩称购房定金已口头变更为170000元与其提交的短信内容载明“定金40万”自相矛盾，且上述短信内容来源于案外人罗自刚，根据现有证据亦无法确认真实性，故被告称本案系张彦违约、定金170000元不予退还的答辩意见从其提交的证据不足以证明，本院不予采信。故原告的第一项诉讼请求，本院予以确认支持解除张彦生前与被告潘俞静之间关于案涉房屋的买卖合同关系。合同解除后，被告收取的购房款170000元应当返还。关于原告主张的资金占用费，系从被告潘俞静出具收据确认收到购房款项（含定金20000元）合计170000元之日起算，按年利率24%计算。本院认为，从本院已查明的事实看，张彦生前在与被告潘俞静双方尚未签订规范、正式的书面房屋买卖合同的情况下，即陆续支付购房款170000元，就本案纠纷作为买房人一方存在一定程度的过失，根据公平原则予以衡量，资金占用费本院酌情按以下方式支持：被告应向原告支付以170000元为本金：自2017年8月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。本案的案件受理费，依法判决。窗体底端综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条，《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第十条、第六十条、第六十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告张祝明、刘美焕与被告潘俞静之间关于“”房屋的买卖合同关系；二、被告潘俞静于本判决生效之日起十日内向原告张祝明、刘美焕退还人民币170000元；三、被告潘俞静于本判决生效之日起十日内向原告张祝明、刘美焕支付资金占用利息，以人民币170000元为本金：自2017年8月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；自2019年8月20日起至上述款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、驳回原告张祝明、刘美焕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5380元，由被告潘俞静承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  吴卫芳人民陪审员  段 青二〇二〇年六月二十八日书 记 员  刘艳艳