文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初7385号原告：江苏中豪佳园控股集团有限公司，住所地宿迁经济技术开发区发展大道中豪国际花园会所。法定代表人：蔡小晶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄宇，该公司员工。委托诉讼代理人：徐娜，江苏宏亮律师事务所律师。被告：薛燕，女，1976年7月9日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：沈林，男，1974年3月18日出生，住宿迁市宿城区。被告：陆月侠，女，1960年12月8日出生，住宿迁经济技术开发区。被告：崔玉利，男，1981年10月29日出生，住宿迁市宿城区。被告：叶敬春，男，1979年2月12日出生，住宿迁经济技术开发区。被告陆月侠、崔玉利、叶敬春共同委托诉讼代理人：姜超，江苏成商律师事务所律师。第三人：傅树山，男，1978年1月21日出生，住宿迁经济技术开发区。原告江苏中豪佳园控股集团有限公司（以下简称中豪公司）与被告陆月侠房屋租赁合同纠纷一案，本院适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理，被告陆月侠申请追加傅树山作为第三人参加诉讼，原告中豪公司的委托诉讼代理人黄宇，被告陆月侠及其委托诉讼代理人姜超，第三人傅树山到庭参加诉讼。本案在审理过程中，经当事人同意，本院作出（2019）苏1302民初7394号、（2019）苏1302民初7389号、（2019）苏1302民初7390号、（2019）苏1302民初7392号民事裁定书，裁定将原告中豪公司与被告薛燕房屋租赁合同纠纷一案、原告中豪公司与被告崔玉利房屋租赁合同纠纷一案、原告中豪公司与被告叶敬春房屋租赁合同纠纷两案并入本案一并审理。后本院组成合议庭于2020年4月21日对原告中豪公司与被告薛燕、被告陆月侠、被告崔玉利、被告叶敬春房屋租赁合同纠纷五案进行公开开庭审理，被告崔玉利、叶敬春亦申请追加傅树山作为第三人参加诉讼。原告中豪公司的委托诉讼代理人徐娜，被告薛燕的委托诉讼代理人沈林，被告陆月侠、崔玉利、叶敬春及三被告的委托诉讼代理人姜超，第三人傅树山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中豪公司向本院提出诉讼请求：一、1.判令被告薛燕给付原告租金304425元及利息（利息以304425元为基数，自2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；2、本案的诉讼费用由被告薛燕负担。事实和理由：原告和被告薛燕签订了《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，合同约定被告薛燕承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场一楼房号为10021-10023、10037-10039的商铺用于经营冠军陶瓷，租金计算面积为494.71平方米，其中2017年12月1日至2018年11月30日期间每月以51.28元每平方米计算租金，租金付款方式为一年一付。合同签订后，被告薛燕拖延支付2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，故诉至法院，请求处理。二、1.判令被告陆月侠支付原告租金1097071元及利息（利息以1097071元为基数，从2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；2.本案的诉讼费用由被告陆月侠承担。事实和理由：原告与被告陆月侠签订了《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，被告陆月侠自2015年12月1日起承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场一楼房号为10083-10087、10102-10106的商铺用于经营马可波罗陶瓷，租金计算面积为988.78平方米，其中2015年12月1日至2017年6月29日期间，每月以42.73元每平方米计算租金，租金付款方式一年一付。合同签订后，被告陆月侠一直拖延支付2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金，仅支付了2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金，故诉至法院，请求处理。三、1.判令被告崔玉利支付原告租金450534元及利息（利息以450534元为基数，自2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；2.被告崔玉利承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告崔玉利签订了《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，被告自2015年12月1日起承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场一楼房号为10077、10078、10111、10112商铺用于经营LD陶瓷，租金计算面积为464.43平方米，付款方式为一年一付。合同签订后，被告崔玉利一直拖延支付2015年12月1日至2016年11月30日、2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，仅支付了2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金，故诉至法院，请求处理。四、1.判令被告叶敬春支付原告租金450038元及利息（利息以450038元为基数，从2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；2.被告叶敬春承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告叶敬春签订了《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，被告叶敬春承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场二楼，房号为20081、20082、20098、20099的商铺用于经营冠牛木门，租金计算面积为461.52平方米，其中2016年12月1日至2017年11月30日期间，每月以37.13元每平方米计算租金，2017年12月1日至2018年11月30日期间，每月以44.13元每平方米计算租金，租金付款方式为一年一付。合同签订后，被告叶敬春一直拖欠2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金，仅支付了2015年12月1日至2016年11月30日的租金，故诉至法院，请求处理。五、1.判令被告叶敬春支付原告租金191124元及利息（利息以191124元为基数，从2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）；2.被告叶敬春承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告叶敬春签订了《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，被告叶敬春承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场二楼，房号为20029、20058、20059的商铺用于经营皇朝家私衣柜，租金计算面积为235.05平方米，其中2016年12月1日至2017年11月30日期间，每月以30.38元每平方米计算租金，2017年12月1日至2018年11月30日期间，每月以37.38元每平方米计算租金。租金付款方式为一年一付。合同签订后，被告叶敬春一直拖欠2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金，仅支付了2015年12月1日至2016年11月30日的租金，故诉至法院，请求处理。被告薛燕辩称：1.原告和被告薛燕之间确实存在房屋租金关系，但被告薛燕已经支付全部租金至2020年12月1日，且多交了5000多元，多交的5000多元应从后续的租金中抵扣。被告薛燕分别于2018年10月28日、2019年6月17日、2019年7月26日、2019年8月21日汇款132177元、204425元、289204元、200000元合计825806元至江苏中豪商业管理有限公司账户。被告薛燕已经不欠原告租金；2.双方租金合同中约定租金是一年一付，被告薛燕之所以到2018年才交纳租金，是因为被告薛燕认为原告主张的租金过高，要求降低10%，但双方没有达成一致意见，且薛燕返租六间门市给原告，原告没有给薛燕租金。另外，薛燕要求原告出具发票，原告始终没有出具发票给被告薛燕；3.原告与被告薛燕合同上约定每月以44.13元每平方米计算租金，原告主张按照每月51.28元每平方米计算租金，被告薛燕不予认可。综上，请求驳回原告对被告薛燕的诉讼请求。被告陆月侠答辩称：被告陆月侠不欠原告2016年12月1日至2018年10月30日租金，理由如下：1.原告与第三人傅树山有债权债务纠纷，原告公司负责人朱某、陈某要求被告陆月侠将租金支付给傅树山，原告的工作请签单、原告与第三人签订的《协议书》、被告陆月侠与朱某的通话录音等均可证明原告同意第三人代收被告陆月侠租金的事实；2.2018年10月28日，被告陆月侠交纳2018年12月1日至2019年11月30日的部分租金。如被告陆月侠尚欠原告2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金，原告应先将未付租金予以扣除。原告没有扣除而是出具收据给被告陆月侠，也可以认定原告同意被告陆月侠将2016年12月1日至2018年11月30日的租金支付给第三人。综上，请求驳回原告对陆月侠的诉讼请求。被告崔玉利答辩称：1.被告崔玉利从2015年12月1日至2017年6月29日优惠后租金是335672元，案外人李某从2016年12月1日至2017年6月29日优惠后租金是81586元。因第三人欠崔玉利、李某货款，2016年1月25日，崔玉利、李某与原告、第三人签订《债务抵消协议书》，确认崔玉利、李某与第三人、原告之间金额为417258元的债权债务相互抵销。据此，被告崔玉利不欠原告2015年12月1日至2016年11月30日的租金；2.2015年12月1日至2016年11月30日的租金在已经被抵销的情况下，原告又再次收取被告崔玉利该期间的租金；3.原告安排员工带着第三人催收2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，被告崔玉利已按照原告的要求将租金支付给第三人，并由第三人出具收条给被告崔玉利。综上，请求驳回原告对崔玉利的诉讼请求。被告叶敬春答辩称，被告叶敬春两案一并答辩，被告叶敬春不欠原告2016年12月1日至2018年11月30日的租金。理由如下：1.被告叶敬春已支付租金至2022年11月30日，原告也出具了对应期间的收据。如原告认为被告叶敬春欠2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金，在原告支付2019年12月1日至2022年11月30日期间的租金时，原告应予以扣除，但原告并未扣除，证明原告认可被告叶敬春已经支付过2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金。2.原告的工作请签单、原告与第三人签订的《协议书》等证据均可证明原告同意被告叶敬春将租金支付给第三人。综上，请求驳回原告对叶敬春的诉讼请求。第三人傅树山述称，第三人于2013年7月购买原告的中豪国际广场酒店，总金额为4800万元，原告出具相应的发票给第三人。后原告隐瞒事实，将5、6、7三层抵押给他人。2015年2月8日，原告和第三人签订《协议书》，对原告退款事项进行约定，但该协议书并未实际履行。后原告同意第三人代收租金抵扣欠款，并由原告公司负责人朱某、陈某带第三人向承租户收取。2017年9月1日，经过双方结算重新签订一份《协议书》，扣除第三人收取承租户的租金等费用，原告最终一次性补偿第三人270万元。原告和第三人于2015年2月8日签订《协议书》原件被原告收回。综上，因原告欠第三人购房款，其准许第三人收取承租户租金予以抵扣，请求法院依法判决。本院经审理查明事实如下：原告和被告薛燕签订两份《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，租赁期限分为2015年12月1日至2017年6月29日、2017年7月1日至2017年11月30日。两份租金合同均约定被告薛燕承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场一楼房号为10021-10023、10037-10039的商铺用于经营冠军陶瓷，租金计算面积为494.71平方米，每月以44.28元/平方米计算。原告与被告薛燕未就自2017年12月1日至2020年11月30日期间的租赁事宜签订书面的租赁合同。被告薛燕已经付清2017年11月30之前的全部租金。被告薛燕分别于2018年10月28日、2019年6月17日、2019年7月26日、2019年8月21日汇款132177元、204425元、289204元、200000元合计825806元至江苏中豪商业管理有限公司账户。原告与被告陆月侠签订《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，被告陆月侠承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场一楼房号为10083-10087、10102-10106的商铺用于经营马可波罗陶瓷，租金计算面积为988.78平方米，每月以42.73元每平方米计算租金。被告陆月侠已经付清2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金。2016年12月1日至2018年11月30日期间的租金，陆月侠支付给了第三人。2016年5月26日，第三人向被告陆月侠出具收条一份，内容为：收条今收到马可波罗2016年-2018年11月28日房租费，已收清。江苏义海集团有限公司傅树山2016.5.26日。原告与被告崔玉利签订两份《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，租金期限分别为2015年12月1日至2017年6月29日、2017年7月1日至2017年11月30日。两份合同均约定，被告崔玉利承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场一楼房号为10077、10078、10111、10112商铺用于经营LD陶瓷，租金计算面积为464.43平方米，每月以36.92平方米计算租金，付款方式为一年一付。2016年1月11日，经朱某、龚某确认，被告崔玉利2015年12月1日至2017年6月29日优惠后的租金为335672元，案外人李某2016年12月1日至2017年6月29日优惠后的租金为81586元。2016年1月25日，崔玉利、李某与原告、第三人签订《债务抵消协议书》，确认崔玉利、李某和第三人、原告之间金额为417258元的债权债务相互抵销。被告崔玉利将2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金支付给第三人。2016年5月26日，第三人傅树山出具收条一份，内容为：收条今收到崔玉利LD房租2017-2018年11月28日租金（房号1007、10078、10111、10112）2017年12月1日至2018年11月30日，租金为贰拾肆万肆仟柒佰柒拾叁元整（￥244773）江苏义海集团有限公司傅树山2016.5.26。原告与被告叶敬春签订两份《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，合同约定被告叶敬春承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场二楼，房号为20081、20082、20098、20099的商铺用于经营冠牛木门，租金计算面积为461.52平方米，每月以37.13元每平方米计算租金。两份租赁合同的期限分别为2015年12月1日至2017年6月29日、2017年7月1日至2017年11月30日。同时，原告与被告叶敬春又签订两份《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》，合同约定被告叶敬春承租原告位于宿迁义乌国际商贸城精品家居广场二楼，房号为20029、20058、20059的商铺用于经营皇朝家私衣柜，租金计算面积为235.05平方米，每月以30.38元每平方米计算租金，租金付款方式为一年一付。被告叶敬春支付了2015年12月1日至2016年11月30日的租金。被告叶敬春将2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金支付给第三人。2016年5月26日，第三人出具收条一份，内容为：收条今收到冠牛木门2016年-2018年11月28日房屋费，已收清。（房号20081、20082、20098、20099、20029、20058、20059），江苏义海集团有限公司傅树山2016.5.26日。另查明，2016年4月5日，江苏中豪商业管理有限公司上报工作请签单，主题为关于提前收取精品馆租金的报告，内容如下：尊敬的集团领导：宿迁·义乌国际商贸城精品家居广场由江苏中豪控股集团有限公司（原江苏中豪置业有限责任公司）投资兴建，其委托宿迁·义乌国际商贸城市场管理有限公司管理（以下简称市场管理公司）。按集团领导要求，为了解决集团公司财务困难，拟提前收取精品馆2016年12月1日-2017年6月29日止（7个月）租金。市场管理公司通过广泛调查，为扶持承租户经营，更好繁荣市场，根据市场行情建议：1.2016年12月1日—2017年6月29日止（7个月）租金收取，租金收取时间改为壹年，即2016年12月1日—2017年11月30日止。2.集团给予优惠5%，义海集团给予优惠5%，凡在2016年4月16日前一次性交清全年租金，给予承租户10%的优惠。以上申请（报告）妥否，请批示！市场管理公司2016年4月5日。子公司分管副总意见：以上事项请领导给予审批朱某4.5日。子公司总经理意见：同意上报王跃良4.6日。集团财务副总裁意见：根据董事长指示精神，拟同意收取壹年，但应注意法务风险，同时对于集团公司与义海公司款项分成，义海应与集团商定。戴杰。执行董事意见：请征求法务意见，建议按一年收费，但前提是商户同意，同时两家按:5:5分成。陈成军。蒋健在该工作请签单上注明：已备案。张志伦于2016年4月6日签字：请律师把关。2019年7月18日，被告陆月侠曾就房屋租赁事宜与朱某通电话，朱某表示系原告要求承租户将租金交给第三人。再查明，2019年8月30日，江苏北控中豪控股集团有限公司变更名称为江苏中豪佳园控股集团有限公司。朱某系江苏中豪商业管理有限公司的副经理，原告系江苏中豪商业管理有限公司的投资股东，持股比例为100%。第三人傅树山系宿迁市义海建材有限公司法定代表人。本案的争议焦点：一、被告薛燕是否欠付原告2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金304425元及利息；二、被告陆月侠、崔玉利、叶敬春将房屋租金支付给第三人是否系应原告要求，三被告是否仍欠原告房屋租金及利息。针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告与被告薛燕签订的《宿迁·义乌精品家居广场商铺租赁合同》到期后，双方未就自2017年12月1日至2020年11月30日期间的租赁事宜签订书面租赁合同。被告薛燕继续承租原告的房屋，原告未提出异议，双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因双方在合同中明确约定租金计算面积为494.71平方米，每月以44.28元/平方米计算租金，故原告主张每月以51.28元每平方米计算租金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告薛燕分别于2018年10月28日、2019年6月17日、2019年7月26日、2019年8月21日汇款132177元、204425元、289204元、200000元合计825806元至江苏中豪商业管理有限公司账户。据此，应认定被告薛燕将2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金支付完毕，原告主张被告薛燕应支付其租金304425元及利息（利息以304425元为基数，自2018年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止），本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，债权人可以将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，被告陆月侠、崔玉利、叶敬春提供江苏中豪商业管理有限公司工作请签单，被告陆月侠与朱某的通话录音，结合三被告、第三人的庭审陈述可以认定，原告与第三人傅树山之间存在债权债务往来，原告同意将向被告陆月侠、崔玉利、叶敬春收取租金的权利转让给第三人，因江苏中豪商业管理有限公司系原告投资设立的公司，原告持股比例为100%，故江苏中豪商业管理有限公司副经理朱某及员工陈某要求三被告将租金交给第三人，系按照原告要求履行职务的行为，其行为产生的后果应由原告承担。第三人收取三被告的租金并出具收条，应视为三被告已履行相应支付租金的义务，故原告主张被告陆月侠尚欠2016年12月1日至2018年11月30日的租金及利息，被告崔玉利尚欠2017年12月1日至2018年11月30日的租金及利息，被告叶敬春尚欠2016年12月1日至2018年11月30日的租金及利息，本院不予支持。此外，当事人互负债务、标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。2016年1月25日，崔玉利、李某与原告、第三人签订《债务抵消协议书》，确认崔玉利、李某和第三人、原告之间金额为417258元的债权债务相互抵销，其中被告崔玉利被抵销的租金为335672元，故崔玉利不欠原告2015年12月1日至2016年11月30日的租金。综上，被告陆月侠、崔玉利、叶敬春均已履行给付租金的义务，原告主张三被告给付相应的租金及利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告江苏中豪佳园控股集团有限公司对被告薛燕的诉讼请求；二、驳回原告江苏中豪佳园控股集团有限公司对被告陆月侠的诉讼请求；三、驳回原告江苏中豪佳园控股集团有限公司对被告崔玉利的诉讼请求；四、驳回原告江苏中豪佳园控股集团有限公司对被告叶敬春的诉讼请求；五、驳回原告江苏中豪佳园控股集团有限公司对被告叶敬春的诉讼请求。案件受理费5866元、8050元、8058元、8050元、4122元，合计34146元（五个案件总额），均由原告江苏中豪佳园控股集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  柏小凤人民陪审员  齐桂荣人民陪审员  姚长萍二〇二〇年六月二日书记员任笑玉