江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0982民初225号 原告：樟树市御足坊足浴店，经营场所：樟树市。 经营者：汪丽萍，女，1979年12月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。 委托诉讼代理人：王海蓉（系原告合伙人），女，1977年12月18日出生，汉族，现住樟树市。 委托诉讼代理人：曾庆谟，江西新青年律师事务所律师。 被告：杨丽文，女，1974年8月出生，汉族，樟树市人，住樟树市。 委托诉讼代理人：过炳辉（系被告丈夫）。 被告：过炳辉，男，1964年10月出生，汉族，南昌市人，住樟树市。 原告樟树市御足坊足浴店（下称原告）与被告杨丽文、过炳辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海蓉、曾庆谟、被告过炳辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告樟树市御足坊足浴店向本院提出诉讼请求：1、调解或判令两被告向原告返还租金及赔偿装修款253877元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月16日，被告杨丽文通过被告过炳辉将其所承租的租赁物业主中国建设银行樟树支行（以下简称建行樟树支行）所有的坐落在樟树市酒店）一、二楼房屋转租给原告从事足浴经营。为此，原告与被告过炳辉签订店面转租协议书，后原告按约定向被告偿付了10万元转让费，被告将转让房屋交付给原告，原告接房后共花去153877元进行装修。原、被告在签订该店面转租协议时，被告方曾允诺确保原告能够与租赁物业主成功签订租赁合同。但在原告将10万元交付给了被告，且花去装修费用达153877元的情况下，租赁物业主却拒绝与原告签订租赁合同，并责令原告搬出，这样造成原告损失253877元。为此原告多次与二被告交涉，被告却借故推辞。特向法院起诉，请支持原告诉求。 被告杨丽文、过炳辉辩称，1、双方店面转租协议第三条约定：若乙方支付全部转让费后，甲方与租赁物业主未成功签订租赁合同，甲方应赔偿乙方各项损失人民币10万元，这是原告要求我方赔偿的依据。但2018年6月16日原、被告签订转租协议后，我方积极与租赁物业主中国建设银行樟树支行联系，在6月底成功与业主签订合同，并缴清了2018年4月8日至2019年4月7日的整年房租，完成了合同约定的义务。因此，我方根据转租协议没有违约；2、双方转租协议第四条约定的转租期为2018年4月8日至2019年4月7日，期限到期后，双方的转租合同自行失效。原告要求我方承担违约赔偿责任没有任何法律依据；3、2019年4月7日后，原告一直在租赁物上正常经营，并按时向业主缴纳租金和水电费，形成了事实上的租赁关系，只是因为原告所经营项目不符合业主方的要求，业主才不再将租赁物租给原告，这一切责任应该由原告自行承担；4、原告自2018年6月26日缴清转租费后至今一直没有和我方有任何形式的联系，我方也从未和建行表达过任何续租租赁物的意愿，这是因为我们之间都清楚我们双方均对对方无任何权利和义务。我方从2007年开始到2019年4月，一直承租该租赁物，合同都是一年一签，深知谁都没有办法保证一定能签到第二年的租赁合同。综上所述，请求法院依法驳回原告的一切诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交被告杨丽文与建行樟树支行签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明建行樟树支行将坐落在樟树市闲置房屋出租给被告，并与被告签订了租赁合同。被告对该份合同的真实性无异议，但对合同签订时间提出异议，认为其实际是在2018年6月份的某一天与建行签订的合同（与缴纳年租金是同一天），而不是合同上写的2018年4月8日。之所以写的是4月8日，是为了保持合同的连续性，因为其之前签订的合同租赁日期都是从每年的4月8日开始。原告对被告的说法表示认可，认为合同实际签订日期不是合同上写的2018年4月8日，而是2018年6月份的某一天，具体时间记不清。 本院认为，根据原、被告的陈述以及从建行樟树支行调取的缴纳2018年全年租金的票据，可以认定被告与建行樟树支行签订租赁合同的实际时间是2018年6月19日，而不是合同上显示的2018年4月8日。 2、原告提交原告经营者汪丽萍与被告过炳辉签订的店面转租协议一份，拟证明：二被告将其所承租的店面等以10万元的价格转租给原告，并约定如原告未成功签订租赁合同，被告应赔偿原告10万元。被告对该协议的真实性无异议，但认为自己已按照协议约定与租赁物业主即建行樟树支行成功签订了租赁合同，所以不存在违约，原告要求被告赔偿10万元的诉求没有事实和法律依据。 本院认为，该转租协议因未取得租赁物业主即建行樟树支行同意而被本院已生效判决（（2019）赣0982民初2752号民事判决书）确认为无效合同。根据相关法律规定，无效合同自始没有法律约束力。故本院对该份协议的真实性予以认定，对原告的证明目的不予认定。 根据当事人所提交的证据，当事人对证据的质证意见及本院的认证结果，本案查明的事实如下： 原告注册登记的经营者为汪丽萍，被告杨丽文、过炳辉系夫妻关系。2018年之前被告杨丽文一直承租建行樟树支行所有的、位于樟树市闲置房屋（建筑面积：一楼80平方米，二楼241.15平方米）用于酒店经营。后因生意不佳，被告想把该店面转让给别人。2018年4月7日，该店面租赁到期后，被告没有立即与建行樟树支行续签租赁合同，而是继续占有并使用该店面。当时，原告在被告所租店面附近经营足浴、按摩服务，也想扩大经营规模。在得知被告想转让店面后，就找到被告协商。2018年6月16日，原告经营者汪丽萍与被告过炳辉签订一份《店面转租协议》，约定：甲方（即被告）将坐落在樟树市药都路11号原“樟树味道”酒店一、二楼转租给乙方（即原告），转租范围包括但不限于厨房在内的一、二楼店面租赁权、店内除桌椅外的全部设施、设备、装饰装修等；租赁期自2018年6月16日起；店面转让费10万元，此款在协议签订之日支付30000元，余款70000元在甲方将转让店面腾空、将厨房烟囱拆除及二楼店面垃圾清理并将租赁物按现有状况交付给乙方后一次性支付。若乙方支付全部转让费后，甲方与租赁物业主未成功签订租赁合同，甲方应赔偿乙方各项损失10万元。转租协议签订后，被告将租赁物交付给原告，原告开始进行重新装修。同年6月19日，原告以被告杨丽文的名义向建行樟树支行缴纳2018年4月8日至2019年4月7日的租金79380元后，被告杨丽文与建行樟树支行续签《房屋租赁合同》，该合同约定：租赁房屋位于樟树市闲置房屋，建筑面积：一楼店面80平方米、二楼闲置房屋241.15平方米，租赁房屋用途为酒店经营，租赁期限自2018年4月8日至2019年4月7日，租金为人民币79380元；乙方（即承租方）擅自将房屋转租、转让或转借的，甲方（即出租方）可以单方解除合同，且乙方应向甲方承担违约责任。2018年6月26日，原告向被告付清10万元转让费后，被告过炳辉向原告出具一份收条，载明：收到汪丽萍药都路11号店面转让费人民币壹拾万元整。2018年7月，原告对涉案店面重新装修后开始营业，并以被告杨丽文的名义向建行樟树支行缴纳日常水电费。2019年4月被告与建行樟树支行租赁合同到期前，原告想以自己的名义与建行樟树支行签订租赁合同承租涉案店面，但未获建行同意。租赁到期后，原告继续以被告杨丽文名义向建行樟树支行缴纳租金和水电费，并在承租涉案店面继续经营。2019年8月19日，建行樟树支行向本院起诉被告杨丽文和原告经营者汪丽萍，要求确认原、被告之间的转租协议无效并腾空现占用的药都路11号一楼店面及二楼房屋并退还给建行樟树支行。本院于2019年9月9日作出（2019）赣0982民初2752号民事判决，判决内容为：1、确认杨丽文与汪丽萍店面转租协议无效；2、汪丽萍于判决发生法律效力之日起十五日内搬出租赁物即樟树市房屋，交还给中国建设银行股份有限公司樟树支行。该判决现已发生法律效力。此后原告在涉案店面经营到2020年1月为止，水电费及租金交到2019年10月止。 本院认为，原、被告签订的《店面转租协议》因不能证明事先征得了租赁物业主即建行樟树支行的同意而导致无效。根据相关法律规定，无效合同自始没有法律效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告虽然因该无效协议取得了100000元转让费，依法应该返还给原告，但该转让费实际还包含了涉案店面内除桌椅外的全部设施、设备、装饰装修等财产的折价款。虽然原、被告双方在移交时没有签署书面的财产移交清单，但庭审中原告代理人也认可移交时店内还有一些空调等设备，原告在后续的租赁经营中也一直在使用。虽然转租协议无效，但原告在涉案店面实际经营了近两年时间，对于这一部分不能返还或没有必要返还的财产，原告应该向被告折价补偿。综合考虑原告实际经营时间、移交财产的种类、数量、价格等相关因素，本院酌情认定该部分财产价值为70000元。两相折抵后，被告还应返还原告30000元。关于原告请求被告赔偿其因店面装修造成的损失153877元，原告只提供了一份自制的装修费用清单，并未提供其他相应票据佐证，且被告不予认可，故本院对该费用不予确认。原告在被告没有提供租赁物业主书面同意转租的情况下，仍然与被告签订转租协议，自身也存在一定过错，应承担相应的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告杨丽文、过炳辉于本判决发生法律效力后十日内返还原告樟树市御足坊足浴店（经营者汪丽萍）人民币30000元； 二、驳回原告樟树市御足坊足浴店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5108元，由原告樟树市御足坊足浴店承担4504元，被告杨丽文、过炳辉承担604元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，则按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  刘 敏 人民陪审员  熊晓萍 人民陪审员  周海蓉 二〇二〇年六月八日 书 记 员  龚 艳