重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初2543号原告（反诉被告）：李战利，女，1982年6月5日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人（特别授权）：许道平（系原告李战利丈夫），1976年12月13日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被告（反诉原告）：殷嘉俊，男，1950年11月19日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：张朋，重庆昌佺律师事务所律师。原告李战利诉被告殷嘉俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。被告殷嘉俊于2020年5月18日向本院提起反诉，本院受理后，因本案不符合小额诉讼条件，本院决定适用简易程序审理，并于2020年5月25日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李战利的委托诉讼代理人许道平，被告（反诉原告）殷嘉俊的委托诉讼代理人张朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李战利向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还剩余3个月房屋租金4800元及退还380元（房屋押金3000元扣除1600元的违约金、我方居住期间的房屋水电气费及物业费共计1020元），共计5180元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告李战利变更诉讼请求为：判令被告退还剩余2个月零13天房屋租金4000元及退还380元（房屋押金3000元扣除1600元的违约金、我方居住期间的房屋水电气费物业费共计1020元），共计4380元。事实和理由：2018年9月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于长寿区的房屋，租期12个月，从2018年9月14日-2019年9月13日，每月租金1600元，按年一次性支付，合同签订之日起原告应交纳3000元押金。后经口头协商，房租改为半年一付。签约后原告支付房屋租金9600元和押金3000元。2018年10月，原告父母到长寿居住，因重庆天气潮湿导致身体坐骨神经疼痛疾病加剧，上下楼很痛苦，希望住在一楼。原告于2018年11月初与被告协商，说明因母亲腿疼原因，希望能退租，并自愿承担一个月房租作为违约金，被告答应后，原告在当年11月底找到房子签约，2018年12月13日搬离案涉房屋，2018年12月14日将钥匙交到物业处，并通知被告。被告人在外地，要求将钥匙等卡片放在房子里，经原告催促，被告于2018年12月底验收并接受了房屋，且对房屋完整性没有异议，但被告却告诉原告因原告违约不退钱，后又说只退1400元并扣除水电费。之后双方协商，被告说只退3600元，原告希望退5000元，双方未达成一致意见。2020年4月21日，双方又协商未果，故原告诉至法院。被告殷嘉俊辩称，原告认可其违约行为，但其所述种种理由并非法定和约定的免责事由，按照合同约定，原告应当承担赔偿损失的违约责任，其诉讼请求中要求退还的租金、保证金尚不足以赔偿原告的损失，请求驳回原告的诉讼请求，另被告已经提出反诉，要求支付剩余部分损失。反诉原告殷嘉俊向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人赔偿因违约解除合同造成的反诉原告租金损失6600元（主张8个月房屋租金12800元-3000元保证金-2个月房屋租金3200元）；2.判令反诉被告赔偿因违约解除合同造成的反诉人物业管理费损失1025.6元（128.2元/月×8个月）；3.判令反诉被告支付合同履行期间产生的水费27.3元、电费412元、燃气费67.32元，物业费损失512.8元，共计1019.42元。事实和理由：反诉原、被告于2018年9月13日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为12个月，合同履行至2019年1月，反诉被告擅自要求解除合同，给反诉原告造成了租金损失。反诉原告为防止损失扩大，立即于当月15日到重庆市长寿区阿宽房产经纪有限公司、重庆你家房地产经纪有限公司将案涉房屋登记出租，至今未招租成功。故反诉被告给反诉原告造成了8个月的房屋租金损失12800元、物管费损失1025.6元，且双方合同履行期间4个月的水、电、气、物业费反诉被告也未支付。反诉被告李战利对殷嘉俊的反诉辩称，不同意被告第1、2项的反诉请求。认可被告第3项反诉请求及金额，但是应在我主张的费用中予以扣除。我方在2018年11月初和被告协商退租，并自愿承担一个月的违约金，且被告也同意退租，2018年12月底被告验收并接受房子，双方合同已经解除，双方对于退款金额问题上未达成一致。如果调解，现在我方愿意被告退3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告李战利提交的房屋租赁合同，被告提交的两份房产经纪公司的证明、水、电、物业费的缴费票据，以及本院到案涉小区物业公司对工作人员所作的调查笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的微信聊天记录欲证明退租和被告女儿承认退款的事实，被告称微信聊天内容未经被告授权，因该聊天记录对象并非殷嘉俊本人且被告不予认可，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月13日，原告李战利（反诉被告，作为乙方）与被告殷嘉俊（反诉原告，作为甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于长寿区的房屋出租给乙方使用，房屋产权面积63平方米，租赁期为12个月，自2018年9月14日起至2019年9月13日止；房屋每月租金1600元，每年一次性支付，共计19200元；自合同签订之日起，由乙方支付甲方3000元作为押金，解除本合同并验收房屋完毕，确认房屋及其附属设施完好后全额退还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、燃气、有线电视、宽带、物业费、卫生费由乙方承担。合同第六条为乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付一个月租金的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；……（5）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方需向甲方支付一月租金作为违约金。若支付的违约金不足甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订当天，原告李战利支付给被告殷嘉俊半年的租金9600元及押金3000元，共计12600元，并占有使用案涉房屋。后因原告不愿承租案涉房屋，2018年12月底，被告殷嘉俊验收并接受案涉房屋，原、被告均认可双方于2018年12月30日解除房屋租赁合同，并确认在原告租赁期间产生的水、电、燃气、物业费共计为1019.42元。同时查明，被告殷嘉俊于2019年1月15日将案涉房屋的招租信息登记于重庆市长寿区阿宽房产经纪有限公司、重庆你家房地产经纪有限公司，截至2020年5月16日尚未招租成功。原、被告均认可案涉房屋所在小区的房屋不是很好出租。本院认为，原告李战利与被告殷嘉俊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定行使权利及履行义务。根据《中华人民共和国合同法》合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现李战利与殷嘉俊均确认房屋租赁合同于2018年12月30日已解除，本院对该事实予以确认。根据合同约定，房屋租赁合同未到期，李战利由于个人原因提前解除合同，应按合同约定对殷嘉俊承担赔偿损失的法律责任。对于原告李战利要求被告殷嘉俊退还剩余2个月零13天房屋租金4000元及退还380元（房屋押金3000元扣除1600元的违约金、居住期间房屋水电气费及物业费共计1020元）共计5180元的请求，本案中，原告租赁期间为2018年9月14日至2018年12月30日，租金应为5706.67元（3月零17天），原告已付6个月租金9600元，扣除租赁期间租金后尚余3893.33元（2个月零13天），本院对原告请求超出核算部分不予确认。对于殷嘉俊主张只应退还两个月租金的意见，与双方确认合同解除时间及租期的事实相冲突，本院对其意见不予采纳。对于李战利应承担的违约金问题。《房屋租赁合同》第六条第（5）项约定在租赁期内，李战利中途擅自退租的需向殷嘉俊支付一月租金作为违约金，若支付的违约金不足甲方损失的，还应负责赔偿，李战利称仅应支付一个月的违约金，殷嘉俊认为一月租金作为违约金不足支付其损失，本院认为案涉房屋所在地区房屋出租率不高，本案解除合同的原因在于原告退租，殷嘉俊对案涉房屋也一直未招租成功，结合本案事实、本地区实际以及合同约定，本院酌情主张由李战利赔偿殷嘉俊三个月租金，作为弥补解除合同造成的租金损失，共计为4800元（1600元×3月）。对于殷嘉俊反诉主张8个月的房屋租金作为解除合同的损失的请求，本案虽解除合同的原因在于原告，但双方系确认解除案涉合同，对于剩余租期的租金即可期待利益的损失，被告是知晓和可预期的，不应由原告完全负担，故本院对殷嘉俊超出3个月租金违约损失部分的请求不予支持。原、被告均同意本案中由殷嘉俊退还李战利押金3000元，本院予以确认。李战利对房屋租赁期间使用的水、电、燃气、物业费共计1020元予以认可，并愿意支付给殷嘉俊，本院予以确认。对于殷嘉俊反诉请求李战利赔偿因违约解除合同造成的8个月的物业费（含水电公摊费）损失1025.6元（128.2元/月×8个月），并提交物业费交纳票据证明其已实际支出，因案涉合同解除后，案涉房屋确未实际出租给他人，给殷嘉俊产生了相应的损失，本院酌情确认3个月的物业费（含水电公摊费）损失384.6元由李战利承担。综上，殷嘉俊应退还李战利剩余租金3893.33元（2个月零13天）及押金3000元，共计6893.33元。李战利应支付殷嘉俊违约损失5184.6元（4800元+384.6元），以及租赁期间水、电、燃气、物业费1020元，共计6204.6元。经核算，殷嘉俊还应支付李战利688.73元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）殷嘉俊于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）李战利688.73元；二、驳回原告李战利的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告殷嘉俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告殷嘉俊负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉被告李战利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张琛琛二〇二〇年六月十二日法官助理 吕纯凤书 记 员 邹小寒