云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异179号案外人：岑志强，男，汉族，1997年12月6日生，住云南省昆明市西山区。申请执行人：云南中城地商投资有限公司，住所：昆明市。法定代表人：董洪齐，执行董事。委托代理人：李康鸣，云大法律服务所法律工作者，特别授权代理。被执行人：李秋年，男，汉族，1963年6月15日生，身份证住址：湖北省武汉市东西湖区。在本院执行申请执行人云南中城地商投资有限公司租赁合同纠纷（2020）云0111执59号一案，案外人岑志强对本院执行位于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房屋提出书面异议，请求解除对该房屋采取的执行措施。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人岑志强称，申请执行人与被执人租赁合同纠纷一案，申请执行人向法院申请对被执行人坐落于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房屋进行了财产保全并向法院申请执行。2017年10月30日，案外人与李秋年、金艳签订房屋买卖合同，于当日办理了房屋转让预约协议公证。合同约定房屋总价款为1117410元，前期首付款为800000元，办理过户后三日内支付尾款317410元，后经过双方协商用案外人的父亲岑双达借给李秋年的四笔借款来冲抵部分房款（2017年8月29日20万元、2017年9月9日10万、2017年10月24日10万、2017年10月28日20万），签订合同做了公证后2017年11月1日案外人父亲岑双达代案外人转账30万房款给李秋年，2017年12月1日又转了10万元给李秋年，在2019年8月份开发商通知房屋产权证已经办理下来，2019年11月能办理房屋过户时由于房屋产权证在银行抵押需先把贷款还清才能赎证过户，2019年11月4日案外人父亲岑双达再次代案外人将房屋尾款31.9万付给李秋年向银行赎证办理过户，拿到房产证办理过户时才得知该房产已被查封无法办理过户。综上所述，案外人认为，在本案中案外人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同并办理了公证，并在2017年12月7日起就合法占有该房屋，案外人接房后就开始装修于2018年6月26日开始出租给北京美丽屋资产管理有限公司使用，并付清了该房屋的全部价款也不存在案外人的原因拖延过户的情况，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，特向法院提出执行异议，请求法院解除涉案房屋的执行。申请执行人云南中城地商投资有限公司辩称，案外人提出的执行异议申请没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回案外人岑志强的执行异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，申请执行人认为，该执行异议申请不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。案外人岑志强与被执行人李秋年2017年10月30日签署所谓的《房屋买卖合同》是不真实、非法、无效的。根据岑志强自述，其父亲和被执行人李秋年之间有其他经济往来，故岑志强与李秋年之间有利害关系，其提供的所谓《房屋买卖合同》的真实性令人质疑。且签署《房屋买卖合同》之时，被执行人李秋年根本没有取得涉案房屋的所有权，依法无权签署房屋买卖合同。故提交的《房屋买卖合同》是不真实、非法、无效的。房屋转让预约协议公证不等于合法、有效的房屋买卖合同，相反，房屋转让预约协议公证反证了岑志强与李秋年之间客观上根本没有签署合法、有效的房屋买卖合同。故案外人提出的异议申请不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。案外人的执行异议不符合“在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”的法定条件。岑志强没有证据证明其在（2020）执第59号执行案件查封房屋之前已经合法占有该房屋。岑志强与李秋年之间所谓的房屋买卖合同是不真实、非法、无效的。岑志强占有房屋的所谓证据均是其父亲岑双达代签，联系岑双达和被执行人之间的其他债权债务关系，对该部分证据的真实性、合法性不能认可。因此，案外人岑志强没有提交真实、客观、合法、有效的证据证实其在本案查封涉案房屋之前已经合法占有该房屋。该执行异议申请中没有提交一份证据证明其作为所谓购房者履行了支付全部房价款的义务，其提交的所谓证据均是其父亲岑双达和被执行人李秋年或者李秋年儿子的银行流水，联系到期父亲岑双达和被执行人李秋年之间有其他债权债务关系，因此这些流水根本不能作为证明岑志强履行支付全部房价款的证据。因此，案外人的执行异议申请不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的法定条件。综上，案外人的异议请求没有事实和法律依据，其权利不能排除法院对查封房屋的执行，请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人李秋年未答辩。本院查明，云南中城地商投资有限公司与李秋年租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）云0111民初10819号民事判决书，李秋年上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终3631号民事判决书已发生法律效力。因李秋年到期未履行生效法律文书确定的给付义务，云南中城地商投资有限公司遂向本院申请强制执行。本院于作出（2019）云0111预执109号执行裁定书，裁定查封被执行人李秋年所有的座落于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房屋［不动产权证号：云（2019）西山区不动产权第××号］，查封期限为三年。本院于2019年9月20日向昆明市不动产登记中心西山登记处送达了上述执行裁定书及协助执行通知书，查封了该房屋。本院于2020年3月17日张贴（2020）云0111执59号公告，责令李秋年及相关人员在2020年4月2日前迁出李秋年名下所有的位于昆明市西山区地块）6幢17层1709号［不动产权证号：云（2019）西山区不动产权第××号］房屋。另，座落于昆明市西山区地块）6幢17层1709号房屋，登记的权利人为李秋年，不动产权证号（证明）：云（2019）西山区不动产权第××号，登记时间为2019年7月19日。现案外人岑志强向本院提交《房屋买卖合同》、《房屋转让预约协议》及公证书、情况说明、中国工商银行转账凭证、《收条》一份、情况说明、《昆明市房屋出租委托合同》、不动产权证书、税费缴款凭证、缴税发票、物业费收据、岑双达与岑志强的户口薄等证据材料，欲证明2017年10月30日，岑志强与李秋年签订《房屋买卖合同》，约定岑志强向李秋年购买位于昆明市西山区地块）6幢1709号房屋，房屋总价为1117410元；约定首付款为800000元，其中500000元由岑双达账户支付至李秋年账户，另外300000元用李秋年欠岑双达的300000元借款予以冲抵（2017年10月24日岑双达向李秋年支付借款100000元、2017年10月28日岑双达向李秋年支付借款200000元）；房屋的不动产权转移登记至岑志强名下后三日内支付剩余尾款317410元。2017年10月30日，李秋年、金艳与岑志强签订《房屋转让预约协议》并办理了公证。岑双达与岑志强系父子关系，岑双达出具说明自愿代岑志强支付房款。岑志强向本院提交如下中国工商银行转账凭证：2017年10月24日向李昊（李秋年之子）账户转款100000元；2017年10月28日向李秋年账户转款200000元；2017年11月1日向李秋年账户转款300000元；2017年12月1日向李秋年账户转款100000元；2019年11月4日向李秋年账户转款319000元；2017年8月29日向李秋年账户转款200000元；2017年9月9日向李秋年账户转款100000元。2017年7月30日，李秋年出具《收条》收到岑志强交付的购房款80万元，其中50万元为岑双达银行转账，其余30万元以欠岑双达的30万元借款冲抵。2018年6月19日，岑志强将涉案房屋委托给北京美丽屋资产管理有限公司办理物业的出租有关事宜。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，案外人与李秋年已签订了《房屋转让预约合同》。但合同约定的房屋成交总价款为1117410元，双方合同中约定用李秋年欠岑双达的借款30万元用以抵扣房款，其余款项由岑双达支付给李秋年，从案外人向本院提交的转款凭证来看，双方签订合同后岑双达向李秋年转款金额合计71.9万元（2017年11月1日转款300000元；2017年12月1日转款100000元；2019年11月4日转款319000元）；案外人提交的2017年8月29日、2017年9月9日的转款时间是在房屋交易之前，也不是双方约定的可抵扣的借款，对这两笔转款本院不予认可为支付购房款。被执行人李秋年出具的《收条》时间为2017年7月30日，早于房屋交易的时间，违背常理，本院不予认可。案外人向本院提交的支付购房款的证据材料存在相互矛盾之处，且金额与合同约定成交总价款不一致。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋的四个条件，故案外人岑志强的权利不能够排除本院对被执行人李秋年名下的位于昆明市西山区地块）6幢17层1709号［不动产权证号：云（2019）西山区不动产权第××号］房屋的执行，案外人岑志强主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人岑志强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  杨嘉升二〇二〇年六月四日书 记 员  李亚玲