河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1174号 上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：荆龙，男，1977年1月3日出生，汉族，住北京市海淀区。 被上诉人（原审原告）：贾凡，女，1978年1月31日出生，汉族，住北京市海淀区。 二被上诉人委托诉讼代理人：马立文，北京天达共和律师事务所律师。 二被上诉人委托诉讼代理人：贾丹琦，北京天达共和律师事务所律师。 上诉人承德大地创见房地产开发有限公司因与被上诉人荆龙、贾凡房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿，被上诉人荆龙、贾凡的委托诉讼代理人马立文、贾丹琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德大地创见房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销原审判决第三项；2．由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、我司不构成违约，不应承担违约或赔偿利息损失的责任。1．我司在销售商品房时符合《城市商品房预售管理办法》的规定。（1）我司与滦平县国土资源局签订《国有建设用地土地出让权合同》；（2）案涉房屋所在地块取得了《国有土地使用权证》；（3）案涉房屋所在地块取得了《建设用地规划许可证》；（4）案涉房屋所在地块取得了《建设工程规划许可证》；（5）案涉房屋所在地块取得了《建筑工程施工许可证》；（6）案涉房屋取得了《商品房预售许可证》；（7）案涉合同办理了《预售备案登记证》。2．本案我司提供的证据说明案涉房屋的“五停”和拆除等事件非我司所能控制和左右，属于不可抗力事由。根据合同法第117条的规定以及案涉合同的约定，属免责范畴，因此，无需承担违约或赔偿利息损失的责任。据此，在该事件中，我司是最大的受损失方，企业已资不抵债、濒临破产。如法院再将以上不可控制的特殊原因完全归责于我司，有失公允，且不利于实现债务的清偿，不利于各方纷争的解决。故，我司认为应当依法驳回被上诉人对我司违约责任或利息损失的诉讼请求。二、本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。1．滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，我司已经提起行政诉讼。2．上述行政诉讼的结果将关系到我司是否违法违规建设的大问题，将直接影响本案中法律责任的确立，依据民事诉讼法第150条的规定，本案应当中止审理。综上所述，恳请贵院支持上诉人的上诉请求，撤销原判、依法改判或发回重审。 荆龙、贾凡辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一、基本事实。2017年2月10日，二被上诉人与大地创见公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定：二被上诉人购买大地创见公司开发建设的“巴克什营旅游文化产业院起步区”商品房项目三组团146号房屋，建筑面积64.8平方米，总价款人民币2180000.00元。上述合同签订后，二被上诉人于2016年12月21日支付首期购房款880000.00元，于2017年5月12日以向建行贷款1300000.00元方式付清购房余款。后二被上诉人于2017年9月29日提前结清该1300000.00元贷款本金及利息5449.14元。2018年8月31日，二被上诉人应大地创见公司要求前往收房。大地创见公司首先要求各种费用，然后才带二被上诉人进入房屋。二被上诉人现场发现房屋存在诸多问题，不符合交付条件，遂开始维权。二被上诉人于2018年9月4日前往滦平县住建局咨询物业管理股负责人姚文斌，该负责人明确告诉二被上诉人，所收房屋并未经过政府相关部门验收，未取得《河北省建设工程竣工验收备案表》的证明，不具备向业主交房的条件。基于以上事实，2018年9月13日，二被上诉人与三组团142#房屋业主霍艳京共同与大地创见公司的法定代表人苏为学签署《3组团142#、146#要求》，该文件共8条内容，三方在第6条确认“退还8月31日所交费用、收房行为无效”。大地创见公司也在签订该文件后退还二被上诉人在2018年8月31日收房时所签署的各项文件和所交的物业费用，该行为已经表明收房行为无效。2018年11月18日，本案合同项下的三组团146号房屋由大地创见公司拆除。2018年11月19日，二被上诉人向大地创见公司寄出《关于解除的通知书》，EMS快递信息显示，该通知于2018年11月24日安排投递，因收件人苏为学不在指定地址，于2018年11月27日完成妥投，苏为学本人签收。二、大地创见公司违反《商品房买卖合同》第八条第一款及《合同补充协议》第三条第3项约定，构成根本违约，二被上诉人已致函大地创见公司解除合同。《商品房买卖合同》第八条第一款约定：大地创见公司应在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给二被上诉人使用：1、该商品房经验收合格。《合同补充协议》第三条第3项约定“该商品房达到合同约定的交付条件后……以合同约定的交付届满日为办理交付手续的时间……”。上述合同条文的关键词在于“该商品房经验收合格”“达到合同约定的交付条件”。鉴于涉案房屋没有通过合法的竣工验收，且于2018年11月18日被拆除，故大地创见公司无法履行其在《商品房买卖合同》第八条承诺的“于2018年8月31日前向二被上诉人交付经验收合格、符合交付条件的“房屋，二被上诉人的合同目的无法实现。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，…逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金…”2018年11月19日，二被上诉人向大地创见公司寄出《关于解除的通知书》，大地创见公司于2018年11月27日完成签收，没有提出异议，涉案合同已经解除。三、大地创见公司一审辩称、二审上诉称“不可抗力”及“中止审理”没有证据支持，大地创见公司应全面承担违约约责任，向二被上诉人返还购房全款2180000.00元及贷款利息5449.14元、支付违约金及逾期付款的罚息。大地创见公司辩称“拆除房屋是政府安排的”“属于不可抗力”与大地创见公司提交证据所反映的客观事实不符，不能成立。理由如下：1.大地创见公司证据11：2018年11月23日滦平县住房和城乡建设局《停工通知书》显示：该局要求大地创见公司停工的依据是《关于潮河上游滦平段违法违规建设破坏生态环境问题整改方案》，该证据证明大地创见公司所建房屋系“违法违规建设”且“破坏生态环境”。2.大地创见公司证据12：2019年2月23日滦平县自然资源和规划局“（滦资规）撤决字[2019]006号”《撤销行政许可决定书》显示：该局撤销大地创见公司《建设用地规划许可证》的理由是：大地创见公司为达到容积率1.06要求，采用虚列楼房栋数及建筑面积方式、与规划条件不相符；同时没有按照修建性详细规划的要求，退让河道管理范围。3．大地创见公司证据13：2019年2月24日滦平县自然资源和规划局“（滦资规）撤决字[2019]024号”《撤销行政许可决定书》显示：该局撤销大地创见公司《建设工程规划许可证》的理由与上述006号《撤销行政许可决定书》相同。4．大地创见公司证据14：2019年2月25日滦平县行政审批局“滦行审撤[2019]4号”《撤销行政许可决定书》显示：该局撤销大地创见公司《建设工程施工许可证》的理由是：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》已被滦平县自然资源和规划局撤销。5.大地创见公司证据15：2019年2月25日滦平县行政审批局“滦行审撤[2019]26号”《撤销行政许可决定书》显示：该局撤销大地创见公司《商品房预售许可证》的理由是：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》已被滦平县自然资源和规划局撤销。大地创见公司提交的证据表明：涉案房屋曾经“五证齐全”，但后来被发现存在“违法违规建设”的情形，滦平县有关政府部门依法行政，针对大地创见公司“破坏生态环境”“为达到容积率1.06要求，采用虚列楼房栋数及建筑面积方式、与规划条件不相符”“没有按照修建性详细规划的要求，退让河道管理范围”等违法行为，要求大地创见公司停工，并撤销大地创见公司“五证”中的“四证”——《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，没有任何不妥。该事实不属于“不可抗力”。同时，即使大地创见公司在上述《撤销行政许可决定书》规定的60日内提出行政复议，亦没有理由要求本案“中止审理”，因为其与政府之间发生的行政争议，与本案《商品房买卖合同》《合同补充协议》民事纠纷属于不同的法律关系，大地创见公司不具备“中止审理”的法定事由，其提出“中止审理”只是为了拖延诉讼进程、逃避法律责任。综上所述，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》依法成立并生效，双方应予遵照履行。二被上诉人依约全面履行了合同项下的义务，但大地创见公司没有在合同约定的2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交给二被上诉人。鉴于涉案之违法建设房屋已被拆除，大地创见公司不可能取得合格房屋必备的“建设工程竣工验收备案证明”“房屋测绘报告”等文件，二被上诉人的合同目的无法实现，故二被上诉人起诉要求大地创见公司将其收取的购房款2180000.00元全部返还，并返还已向按揭银行支付的购房贷款利息5449.14元；同时，大地创见公司还应按照《商品房买卖合同》第七条第2项约定，按照二被上诉人已付购房款的10%支付违约金218000.00元；此外，二被上诉人要求大地创见公司自2019年1月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付上述三项款项的罚息，并承担本案诉讼费。虽然一审法院仅支持二被上诉人提出的本金和利息之诉讼请求、未支持关于违约金和罚息的诉求，但二被上诉人为了减少诉累、没有提出上诉。请二审法院查明事实，依法裁判。 荆龙、贾凡向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号00020552）及《合同补充协议》；2、请求判令被告向原告返还房款2180000.00元及利息5449.16元；3、请求判令被告向原告支付违约金人民币218000.00元；4、请求判令被告向原告从2019年１月１日起至实际赔付日止向原告支付2-3项购房款、利息及违约金三项合计人民币2403449.14元按中国人民银行同期贷款利率支付罚息；5、请求判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年2月10日，原告荆龙、贾凡与被告大地创见公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目三组团146号商品房，房屋总价款2180000.00元,被告应于2018年8月31日前交付房屋。二原告于2016年12月21日向被告大地创见公司支付购房首付款880000.00元，余款通过银行按揭贷款方式支付。2017年5月12日二原告与建行滦平支行签订按揭贷款合同，向建行滦平支行贷款1300000.00元用于购买案涉房屋，2017年8月22日，建行滦平支行将按揭贷款1300000.00元一次性划入被告大地创见账户，2017年9月29日，二原告结清全部按揭贷款，支付利息5449.14元。2018年11月，案涉房屋被拆除。 一审法院认为，原荆龙、贾凡与被告大地创见公司于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。二原告已按约向被告交付全部购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。因被告在交付楼房过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告关于房屋已交付，房屋灭失的风险已转移，原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见本院不予采信。现因案涉房屋已被拆除，致使合同目的不能实现，为此，二原告起诉要求解除原、被告于2017年2月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告大地创见公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地创见公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地创见公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地创见公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取的购房款予以返还，因二原告结清了全部按揭购房贷款，故该按揭购房贷款及二原告支付的贷款利息也应由被告大地创见公司返还二原告。因被告的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款的利息损失应当由被告予以赔偿，依法原告的利息损失应自被告收取房款之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地创见公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地创见公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，因原告购房款的利息损失高于双方约定的违约金数额，故应由被告大地创见公司赔偿原告因合同解除所造成的利息损失，对原告要求被告大地创见公司向原告支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告支付购房款及利息的罚息，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告荆龙、贾凡与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年2月10日签订的编号为00020552的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告荆龙、贾凡购房款2180000.00元及原告荆龙、贾凡支付的贷款利息5449.14元。三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告荆龙、贾凡支付的购房款及按揭贷款利息合计2185449.14元的利息损失（利息损失自2016年12月21日至2017年9月29日以880000.00元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2017年9月29日起至本判决生效之日止以2185449.14元为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回原告荆龙、贾凡的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了《河北省建设工程竣工验收报告》复印件，用以证明案涉房屋已经竣工验收，具备交付条件。被上诉人的质证意见为，对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可，证据第六页印章是唐山建设公司，不是案涉合同约定的河北省验收收案表，不能达到上诉人的证明目的。对于上述证据，本院经审查认为，上诉人没有举证证明该《河北省建设工程竣工验收报告》是否在政府有关部门备案，达不到其证明目的，依法不予采信。一审法院查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的房屋已被拆除，二被上诉人签订合同的目的不能实现，二被上诉人请求解除合同，于法有据。二被上诉人已经如约交付了购房款，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，该《商品房买卖合同》被解除后，二被上诉人有权要求上诉人返还购房款，并赔偿损失，故，一审法院判令上诉人赔偿二被上诉人已付购房款的利息损失，符合法律规定。上诉人与有关政府部门的行政诉讼并非审理本案房屋买卖合同纠纷的必须依据，上诉人关于中止本案审理的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，承德大地创见房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4578.00元，由承德大地创见房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴赤博 审判员  高伶丽 审判员  应春明 二〇二〇年六月八日 书记员  赵萌萌 -10- -11-