四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2229号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都华康鞋业有限公司，住所地成都市武侯区簇桥街办新苗村10组。 法定代表人：刘康健，执行董事。 委托诉讼代理人：周伟岸，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑶，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖晓阳，男，1974年1月2日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：冯兵，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡晓，四川东昶律师事务所律师。 上诉人成都华康鞋业有限公司（以下简称华康公司）因与被上诉人廖晓阳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华康公司上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三项，驳回廖晓阳的全部诉讼请求，并依法改判华康公司不承担向廖晓阳返还租金138222元、押金1万元及利息。2.撤销原审判决第五项，依法改判廖晓阳支付2017年7月1日至2017年11月24日的房屋占用费及物管费163752元。3.本案一、二审全部诉讼费用由廖晓阳负担。事实与理由：一、租赁期满后，廖晓阳未明确告知华康公司是否继续租赁房屋也未履行交还义务。华康公司与廖晓阳沟通处理房屋续租事宜、交房事宜，但廖晓阳拒绝沟通，华康公司也无法将房屋收回。因廖晓阳一直拒不归还房屋，华康公司为减少损失，不得已一直到2017年11月24日，才报警将门锁撬开，因此房屋收回时间为2017年11月24日，房屋占用费也应当计算至该日。且在一审庭审中，廖晓阳也陈述其于2017年9月20日将房屋上锁未交还钥匙，可见其并未交付房屋。二、一审法院认定双房续租期间首月的费用已按照原合同执行属事实认定错误。华康公司主张廖晓阳的房屋占用费自2017年7月1日至2017年11月24日，其中包含7月的部分。华康公司从未认可7月租金以原合同金额执行。一审法院在未查清双方对房租计算标准有争议的情况下就认定续租期间首月的费用已按原合同执行，与事实严重不符。三、廖晓阳提交的通话录音中，华康公司的法定代表人刘康健并未认可廖晓阳已缴纳1万元押金的事实。并且廖晓阳除了该录音，并未出示其他证据证明其缴纳了押金，一审法院在仅有视听资料的情况下认定廖晓阳已缴纳1万元押金，与事实不符，有违公正。四、廖晓阳起诉时主张双方约定在合同到期后每月租金每平方米为20元，且提供了与刘康健的短息作为证据。即使廖晓阳在起诉时变更了诉讼请求，也无法否认其认可租金上涨的事实。一审在没有事实及法律依据的情况下，就认为租金应当按照原合同执行，判决华康公司退还138222元及利息有失公正。五、因租赁期满后市场价格远高于合同约定价格，若按照《租赁合同》约定的价格支付房屋占用费有失公平，损害华康公司的合法权益，因此，房屋占用费的计算标准应当参照同等地段同等区域的市场价。根据华康公司提供的同等地段及区域的两份租赁协议显示，市场价租金为24元/月/㎡至34元/月/㎡。因此，华康公司主张折中按照30元/月/㎡进行计算，廖晓阳实际占用房屋至2017年11月24日，应当支付占用费及物管费163752元。 廖晓阳辩称，双方合同到期后就合同续签事宜进行协商谈判，期间，廖晓阳于2017年6月1日就已支付了7月份的租金，又于7月18日预付了租金20万元，因双方未就续租事宜达成共识，退房过程中华康公司要求廖晓阳拆除装修装饰物，廖晓阳为了尽快退房不得已完成了拆除。华康公司出具给廖晓阳的整改要求已经可以证明房屋不具备租赁功能，华康公司一审提交的派出所视频录音，廖晓阳妻子林霞明确表示不再租房，华康公司认为其是2017年11月24日才收回房屋是其单方陈述。一审法院按照原合同标准计算房屋占用费符合事实及法律规定。廖晓阳成为案涉房屋的承租人是基于案外人成都好易公司租赁合同权利义务的转让，上诉人是认可该转让行为的，成都好易公司已经向华康公司支付了1万元的押金，廖晓阳作为继受的承租人应当享有收回押金的权利，且电话录音中华康公司也是认可的。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回华康公司的上诉请求，维持原判。 廖晓阳向一审法院起诉请求：1.判令华康公司返还房屋租金161956元、押金1万元，共计171956元；2.判令华康公司支付上述款项从2017年9月21日至实际返还之日按照银行同期贷款利率计算的利息；3.判令华康公司返还装修拆除费用59000元；4.判令华康公司承担本案诉讼费用。 华康公司向一审法院提出反诉请求：判令廖晓阳支付2017年7月1日至2017年11月24日的房屋占用费和物管费共计197485元（房屋占用费为2475㎡×30元/㎡/月÷30天×146天，物管费为2475㎡×3元/㎡/月÷30天×146天，共计397485元，扣除廖晓阳预付的20万元）。 一审法院认定事实：2010年5月19日，华康公司（甲方）与案外人好易买公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于成都市武侯区，租用面积2200㎡左右（不含已出租部分），租赁期限自2010年6月30日至2017年6月30日，其中2015年、2016年的年租金为404800元；乙方缴纳1万元作为租赁物保证金，租赁期满甲方无息退还；租赁期满或合同终止前10日内乙方应全部搬迁完毕，并按照使用现状完整退还，租赁物经甲方验收合格后退还保证金给乙方。经华康公司同意，好易买公司于2010年11月23日将所租房屋转让给廖晓阳，廖晓阳于2010年12月1日起承租该场地。后廖晓阳新增承租了二楼的办公区，租金3万元／年，并增加支付物管费1万元／年，即2015年、2016年廖晓阳每年支付租金434800元和物管费1万。 2017年5月31日，华康公司通知廖晓阳：租赁合同于2017年6月30日到期，若要续租，尽快到华康公司缴纳房租；若不续租，则于6月30日前将房屋清空并退还华康公司。2017年6月1日和2017年8月24日，廖晓阳分别向华康公司转账支付37066元（444800÷12）和976元，支付2017年7月房租、物管费和2017年8月的水电费。双方协商续租过程中，廖晓阳于2017年7月18日预付20万元租金。 廖晓阳拆除部分设施后，华康公司于2017年9月20日向廖晓阳发出《关于你公司租用综合楼二层未达到退还房屋的整改要求》的通知，认为廖晓阳租用的二楼木地板、地台和顶子未拆除到位，要求拆除到位并经现场验收合格后才能退还房屋。双方由此发生争执，廖晓阳的配偶林霞与华康公司工作人员胡勇报警后到派出所协调纠纷。廖晓阳提交的现场录像显示：林霞要求胡勇确认已于2017年7月26日将承租的“直区”部分返还，且华康公司验收后已打围，胡勇表示不敢签字确认；林霞明确表示当天起不再续租，并愿意承担拆除吊顶费用，办案警官建议双方签订协议予以确认，但双方未签订书面协议。 2017年10月11日和2017年11月15日，华康公司在报纸上刊登公告，要求廖晓阳尽快缴清所欠房租、水电费、物管费等，逾期将采取法律手段催缴。2017年11月24日，华康公司自行撬门进入涉案房屋，其工作人员罗卫兵向派出所报案称，因与廖晓阳的租赁合同已于2017年6月到期，现联系不上租客，故自行处理。 一审另查明，1.双方协商续租过程中，华康公司的法定代表人刘康健于2017年6月20日向廖晓阳发出的短信显示：圆弧二楼面积1521.76㎡，单价20元/㎡/月，合计年租金365222.40元，另物管费协商。2.廖晓阳与刘康健于2017年7月28日就续租进行协商的通话录音显示，廖晓阳表示已交了1万元押金，不应当交5万元押金，刘康健表示可以协商，若不继续承租，搬完后即可返还租金。 一审法院认为，廖晓阳与华康公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《租赁合同》约定的期限于2017年6月30日届满，后双方协商续租，廖晓阳按原合同标准支付了2017年7月的租金、物管费，并结清尚欠水电费。双方约定租赁期满“按照使用现状完整退还”，结合2019年9月20日华康公司向廖晓阳发出的《关于你公司租用综合楼二层未达到退还房屋的整改要求》的通知，以及双方在派出所调解中廖晓阳配偶林霞明确表示不再续租，廖晓阳主张双方的租赁合同关系于当日解除，并承担2017年8月1日至2017年9月20日的租金，一审法院予以确认。关于租赁面积，除派出所协商的录像外，廖晓阳无其他证据佐证已于2017年7月26日退还“直区”部分，且协商时华康公司工作人员并未对此予以确认，故应以原租赁面积为准。关于租金和物管费标准，应参照原《租赁合同》执行，双方认可后期每年租金为434800元，并缴纳了物管费1万元，且华康公司已按该标准收取2017年7月的费用，故应按此标准计算。由此，廖晓阳应付租金和物管费为61778元（444800÷12×1，故剩余租金138222元（200000-61778）华康公司应予返还。华康公司无证据证明廖晓阳有合同约定的不应当返还押金的情形，故押金1万元亦应予返还。华康公司逾期返还租金和押金，依法应向廖晓阳支付逾期利息，廖晓阳主张利息从2017年9月21日起按中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日止，一审法院予以支持，但应以148222元为基数。 廖晓阳主张华康公司应承担装修拆除费59000元，本案中，装修拆除发生在双方协商续租、退租的过程中，应视为廖晓阳对自行拆除予以认可，且廖晓阳并无充分证据证明费用的实际发生，故一审法院不予支持。 关于华康公司主张廖晓阳应支付租金、物管费至2017年11月24日。本案中，在廖晓阳已表示不再续租的情况下，华康公司要求廖晓阳拆除到位并经其验收后才能返还，与双方约定的“按照使用现状完整退还”不符，一审法院不予支持。华康公司主张续租期间的租金、物管费标准应按市场价格计算，一审法院认为，在双方就续租未达成新的合意前，应参照原合同执行，且续租期间首月的费用已按此标准执行，故对此主张一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、华康公司自判决生效之日起三日内向廖晓阳返还租金138222元；二、华康公司自判决生效之日起三日内向廖晓阳返还押金1万元；三、华康公司自判决生效之日起三日内向廖晓阳支付利息，利息的计算标准为：以148222元为基数，自2017年9月21日起计算至判决确定的本金给付之日止，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止；四、驳回廖晓阳的本诉其他诉讼请求；五、驳回华康公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4987元，由廖晓阳负担1797元，华康公司负担3190元；反诉受理费3354.50元，由华康公司负担。 二审中，双方均无新证据提交。 二审另查明，一审中廖晓阳提交的证据显示，廖晓阳与好易买公司签订的《商场转让协议》中约定，廖晓阳向好易买公司支付2010年12月1日至2011年6月30日期间租金及押金和其他费用合计15万元。二审中，廖晓阳认可，一审中其在一审中最初的诉讼请求中占用费标准按每月每平米20元计算，后其变更了诉讼请求。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，华康公司与廖晓阳形成的租赁合同关系，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。案涉租赁合同现已实际履行完毕，双方未就续签合同达成一致。本案二审争议焦点为：1、廖晓阳的腾退时间；2、一审认定占用费支付标准是否适当；3、廖晓阳是否已实际支付1万元押金。 关于廖晓阳腾退时间。华康公司表示廖晓阳将承租区域上锁，故对方未能及时归还。本院认为，承租区域在华康公司实际管理、控制区域内，在廖晓阳配偶林霞2017年9月20日在派出所调解中作出明确的不再续租的意思表示后，华康公司应及时收回房屋。故无论华康公司在2017年9月20日是否实际收回房屋，均应视为廖晓阳已经实际腾退，故本院对华康公司要求廖晓阳支付房屋占用费、物管费至2017年11月24日的主张不予支持。 关于占用费标准。本院认为，双方未就续租事宜签订合同，虽然廖晓阳在一审中最初主张按照每月每平米20元标准支付占用费，但其同时主张的占用面积、占用期间与华康公司主张并不一致，故不能就此得出双方达成占用费标准合意的结论。同时，在诉讼过程中，廖晓阳亦有权变更其相应诉讼请求，处分其相应权益。因此一审确定按照原合同约定标准支付占用费并无不当，本院予以维持。 关于1万元押金。本院认为，根据好易买公司与华康公司签订的《租赁合同》载明，好易买公司应向华康公司缴纳了1万元租赁保证金，各方也均认可，该合同中承租人的权利义务全部由廖晓阳承继。廖晓阳提交的其与好易买公司签订的合同也显示，廖晓阳向好易买公司支付了租赁押金，同时华康公司无证据证明其向好易买公司退还了其收取的租赁保证金，故本案中，华康公司应按照其与好易买公司签订的合同约定内容，向廖晓阳退还租赁保证金1万元。 综上，上诉人华康公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8341.5元，由成都华康鞋业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年六月二十二日 书记员 王小禹