河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终1071号 上诉人（原审原告、案外人）：王秀玲，女，1972年6月24日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：闫智广，河北厚霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王娟娟，河北厚霖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张城东，男，1968年3月1日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：杨洁，女，1968年11月1日出生，汉族，住张家口市桥西区，系张城东妻子。 原审第三人（被执行人）：闫博，男，1964年10月15日出生，汉族，住所地张家口经济开发区。 原审第三人（被执行人）：张家口龙信商贸有限公司，住所地张家口经济开发区府街庭院办公楼5层52号。 法定代表人：闫博，该公司经理。 二原审第三人的委托诉讼代理人：徐世龙。 上诉人王秀玲因与被上诉人张城东及原审第三人闫博、张家口龙信商贸有限公司（以下简称龙信公司）执行异议之诉一案，不服张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王秀玲的委托诉讼代理人闫智广、王娟娟，被上诉人张城东的委托诉讼代理人杨洁，原审第三人闫博、张家口龙信商贸有限公司的委托诉讼代理人徐世龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王秀玲上诉请求：依法撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1823号民事判决，发回重审或查清事实后依法改判撤销张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791执异54号执行裁定书，依法撤销张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791执106号之一执行裁定书；中止对张家口经济开发区北侧，军休一所服务中心大楼底商2号店面的执行。事实与理由：一、上诉人与闫博的房屋买卖合同真实、合法、有效，系双方真实意思的表示，不存在法律规定的无效情形；且该房屋的买卖合同签订时间于法院查封之前。上诉人与闫博于2015年5月8日签订了《底商买卖协议书》，闫博将本案所涉房屋以411.06万元的价格出售于上诉人，闫博在一审庭审中对该事实做了陈述、证实。人民法院于2019年对该涉案房屋进行了查封，房屋买卖合同的签订时间在法院查封之前，根据法律规定，该房屋的买卖合同有效。一审法院在本院认为部分以上诉人未能提供其他证据孔府佐证，对《底商买卖协议书》的真实性不予认可，毫无法律依据。合同的订立是基于双方的意思自治，房屋买卖合同是独立存在的，无需其他证据予以佐证；支付购房款、交付房屋、办理过户登记等只是合同的履行部分，如履行有瑕疵会涉及到违约责任或者是合同的效力，但并不能由此来定性合同的真实性。另一审法院在查明事实部分对双方签订的《底商买卖协议书》的真实性予以确认，而在本院认为部分对其的真实性又不予认可，在同一判决书中前后出现两种不同的观点，显然自相矛盾。二、闫博对本案所涉房屋已完成交付，上诉人作为买受人对于该房屋支付了合理对价，并对该房屋实际占有使用；本案所涉房屋的交付、占有、使用、支付购房款的时间均发生于法院查封之前。合同签订后，闫博将本案所涉房屋交付于上诉人，上诉人对其已经取得了占有、使用、收益等物权。《底商买卖协议书》中第二条约定了该房屋的总价款为411.06元；第三条约定了付款方式为上诉人用电线、电缆配电箱及配电柜等电力物资冲抵全部购房款，如有剩余房款用电力物资补齐。对于该房款的支付上诉人向法院提交了货款证明及送货单、材料结算证明及送货单、闫博贷款明细、转账证明、承诺书、协议书及证人证言等，截止于2017年12月30日上诉人向闫博供应电力物资共计3230685元，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定，买受人（上诉人）已支付标的物总价款的百分之七十五以上，对标的物享有所有权保留的权利。2019年上诉人将剩余房款以抵顶借款的方式全部结清。本案所涉房屋虽因履行瑕疵未进行产权变更登记并非买受人的过错，依据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释》（一）第二条之规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产登记物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。综上所述，该房屋的合同签订时间、购房款的支付、以及对该房屋的实际占有使用均发生于法院查封之前，上诉人系该房屋的实际所有权人；因出卖方闫博的原因导致上诉人未办理产权变更登记，但并不影响其依法享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法判决。 被上诉人张城东辩称，同意一审法院判决，希望维持原判。 原审第三人闫博、龙信公司述称，上诉人上诉请求与事实符合，请求二审法院予以支持。 王秀玲向一审法院起诉请求：一、依法撤销贵院作出的（2019）冀0791执异54号执行裁定书；二、依法撤销贵院作出的（2019）冀0791执106号之一执行裁定书；三、判决停止对原告所有的位于张家口经济开发区北侧，军休一所服务中心大楼底商2号店面的执行，并对该涉案房屋予以解除查封；四、确认上述涉案房屋归原告所有；五、案件受理费等费用全部由被告承担。事实和理由：2015年5月8日，原告王秀玲与第三人闫博签订《底商买卖协议书》，约定闫博将其所有的涉案房屋以411.06万元的价款出售给原告。原告支付房屋价款的方式是用原告销售的电线、电缆配电箱以及配电柜等电力物资予以冲抵上述购房款。后闫博将涉案房屋交付给原告，原告对该房屋实际占有控制并进行了装修。原告认为，原告已通过用电力物资抵顶购房款的方式向闫博支付了购房款，该房屋买卖合同的签订、房屋的交付、购房款的支付以及原告对涉案房屋予以占有装修的时间均发生在贵院查封涉案房屋之前，同时该涉案房屋未办理产权变更登记手续并非原告的过错。综上所述，涉案房屋虽未登记在原告名下，但闫博已将该涉案房屋出售给原告，原告对该涉案房屋已实际占有并控制，已经取得了对涉案房屋的占有、使用、收益、处分等物权。贵院在执行被告张城东与龙信公司、闫博房屋买卖合同纠纷一案中，未能查明该涉案房屋的实际权利人为本案原告就对该涉案房屋进行了查封，并以闫博对该涉案房屋具有处分权为由驳回原告的异议申请，损害了原告的合法权益。 张城东在一审中辩称，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人闫博、龙信公司述称，原告方的诉讼请求有事实和法律依据，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实，张城东与闫博、龙信公司房屋买卖合同纠纷一案，张家口经济开发区人民法院于2017年12月23日，作出（2017）冀0791民初655号民事判决书，判决：一、解除张城东与闫博、龙信公司于2015年1月1日签订的房屋买卖合同；二、闫博、龙信公司于判决生效之日起十日内返还张城东购房款人民币200000元；三、闫博、龙信公司于判决生效之日起十日内赔偿张城东房屋差价损失人民币488976元。文书生效后，闫博、龙信公司未履行生效文书确定的给付义务，张城东向法院申请强制执行。张家口经济开发区人民法院于2019年2月18日作出（2019）冀0791执106号之一执行裁定书，将闫博名下位于张家口经济开发区予以查封。案外人王秀玲于2019年7月30日对执行标的中的2号底商提出书面异议。原审法院院于2019年8月6日作出了（2019）冀0791执异54号执行裁定书，驳回了异议人王秀玲的异议申请。王秀玲对该裁定不服，向原审院提起执行异议之诉。 另查明，涉案底商系张家口市金地房地产开发有限公司（金地公司）开发，因金地公司拖欠闫博工程款，2011年4月13日，金地公司以1375万元的价格将涉案底商抵顶给闫博。王秀玲（乙方）与第三人闫博（甲方）签订《底商买卖协议书》写明：“甲方自愿将自己底商一套抵给乙方，该房产位于：张家口高新区北侧，军休一所服务中心大楼底商（2号）店面。地下一层（97.5）平方米，地上二层（78.39）平方米，房屋总面积（254.28）平方米，总使用面积最终按房产证平米为准。房地产权证号为（暂无，由甲方负责办理）。……甲乙双方同意上述房产冲抵的成交价格为：总价人民币（411.06）万元。……甲乙双方在本合同签订之日，乙方用电线、电缆配电箱及配电柜等物资支付全部房款给甲方。如有剩余房款电线、电缆配电箱及配电柜等物资补齐差价。”协议书落款时间为2015年5月8日。另王秀玲提供的一份闫博借款明细中写明“截止2019年3月22日王秀玲将以上闫博借款用于底商房款结清”，时间为2019年3月22日。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告王秀玲主张与第三人闫博系买卖关系并提供《底商买卖协议书》，第三人闫博无异议，但原告未能提供其他证据佐证该协议的真实性及具体形成时间。另根据原告提供的证据，房款4110600元包括以电力物资抵顶货款、借款、代偿借款等多种形式，上述证据亦不足以证实已将房款付清。故现有证据并不能证实原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其执行异议主张本院不予支持，同时对其要求确认涉案争议房屋归其所有的诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定判决，驳回王秀玲的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。另二审庭审中，上诉人王秀玲提供如下证据，1、采购单，王秀玲于2016年、2017年购买的电缆、电线配电箱采购单。证2、田富的证人证言一份，证明从田富处购买了配电箱、配电柜设备，田富安排人把这些设备送到闫博的工地。证3、承包协议一份，申请郑某、张某证人出庭，证明王秀玲送的电器电缆这些物资是闫博的实际施工人接收使用的。郑某、张某是闫博工地的工人。证4、银行账户的交易明细，其中有王元龙的取款明细5万元，在2012年取款出借给闫博，冀有果农村信用社的取款的凭条，取款10万元，又出借给闫晓龙10万元等，证明这些借款发生的真实性，闫博与王秀玲有民间借贷，抵顶了92万元的房款。证5、被执行人财产申报表，证明闫博财产被查封后，他出具了财产申报表，已经说明涉案底商已经出售给王秀玲。证6、经开法院的民事判决书六份，证明本案的事实与六份判决书的事实是一样的，一审法院没有同案同判。 根据上诉人的申请，本院调取了张家口市筑建局档案馆关于印象中心城施工所使用的北京天成瑞源有限公司电缆的存档备案资料。 证人郑某出庭证明称，其承包闫博的水电工程，是王秀玲送的电线、电揽、配电柜、配电箱、开关面板、灯具等材料。施工的工地是金悦印象中心城，闫博挂靠的是第四建筑公司，承包的是大好河山开发公司开发的项目。 证人张某出庭证明称，其是闫博承包的印象中心城项目的负责人。是王秀玲给该项目送的电器材料，有电线、电揽、开关插座、配电箱、灯具等。工程实际承包人是闫博，挂靠的是张家口市第四建筑有限公司，发包方是大好河山房地产开发有限公司。 被上诉人质证认为，上诉人采购的协议都是收据，正规的都应该有完善的财务状况，应该有正式的发票，双方的对账明细等，不具有法律效力。闫博存在民间借贷的事实，王秀玲提供的亲戚与闫博的借款，是他们个人的行为，与王秀玲无关，王秀玲称抵顶了房款不合理。没有这几十万的借款就不足以抵顶与闫博协商的房款。 原审第三人质证认为，对上诉人提交的证据三性均予以认可。 根据上诉人提供的相关证据及被上诉人的质证意见，本院另查明如下事实：2014年1月21日，闫博挂靠张家口市第四建筑有限公司，承包了张家口市大好河山房地产开发有限公司开发的印象中心城住宅楼工程项目，张某是闫博承包的该印象中心城项目的负责人，郑某以清包的形式承包了该印象中心城工程中的水电工程。王秀玲给该工程提供了水电工程所需的电线、电揽、配电柜、配电箱、开关面板、灯具等和电有关的材料。经王秀玲与闫博对账，2016年11月13日货款计为2954395元，截止2017年12月30日王秀玲所供材料款共计3230685元。另经上诉人王秀玲申请，本院调取了张家口市建设档案馆关于闫博挂靠张家口市第四建筑有限公司印象中心城项目中电气工程材料的备案资料，该备案资料汇总表中明确记载，印象中心城住宅楼电气工程材料，使用的是北京天成瑞源电缆有限公司、张家口市开关设备厂等电气材料,与王秀玲所供电气材料相同,且北京天成瑞源电缆有限公司证明予以认可。 另查，2011年4月13日，张家口市金地房地产开发有限公司以1375万元的价格抵顶给闫博坐落在张家口高新区北侧，军休一所服务中心大楼底商1-6号，本案案涉房屋是底商2号。一审法院于2019年4月24日所作的查封系公告查封而非到房管部门进行的登记查封，说明张家口市金地房地产开发有限公司抵顶给闫博的1-6号底商至今未办理房屋登记。一审庭审中马斌出庭证明2018年12月份给王秀玲的底商拆墙，郑某出庭证明2019年1月份给王秀玲的底商铺地。且有王秀玲支付装修款的转账凭证。 再查，2016年3月18日闫博向乔爱军借款100000元，同年4月8日借款200000元，乔爱军系上诉人王秀玲丈夫；2016年9月19日闫博向冀有果借款100000元，冀有果系王秀玲舅母；2018年11月13日闫博向王元龙借款144700元，王元龙系王秀玲父亲。针对上述借款闫博认可截止到2019年3月19日本息合计928488元。对此，闫博同意用以上借款及利息抵顶其的底商款，王元龙、冀有果亦出具承诺书表示不在向闫博主张借款，由王秀玲清偿。 本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。本案被执行人不反对案外人所提执行异议。 关于王秀玲对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，首先，王秀玲提交的与闫博签订的底商买卖协议书的形成时间是2015年5月8日，且张城东对涉案合同签订的时间无其他证据佐证是在法院查封之后签订；其次，王秀玲亦提交了相关证人证明其在查封之前已合法占有使用案涉房屋。第三，关于案涉房屋价款411.06万元的给付问题，王秀玲与闫博签订协议用王秀玲所供材料进行抵顶，之后，王秀玲给闫博承包的印象中心城项目提供电气材料，双方经过结算截止2017年12月30日王秀玲所供材料款共计3230685元。有王秀玲提供的进货单、销货单、档案馆备案资料、协议书及其证人证言证实，上述证据能够形成完整的证据链，本院予以认定。此后，双方于2019年3月22日以借款本息928488元中的879915元抵顶剩余房款。有王秀玲提供的转款单、承诺书、协议书证实，本院予以确认；虽然被上诉人对双方对账结果及用借款抵房款持有异议，但是其并不能提供充分有效的证据证实自己的主张，故应承担举证不能的法律后果。第四，案涉房屋至今未办理房屋登记，是因为张家口市金地房地产开发有限公司尚未办理房屋登记手续，王秀玲不应承担未办理过户登记的责任。 综上，王秀玲对案涉房屋所提异议符合法律规定，作为买受人其享有足以排除强制执行的民事权益。故王秀玲的上诉请求，理由成立，本院予以支持。原审法院没有按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查本案，应予纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院人办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、撤销张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初1823号民事判决； 二、不得执行王秀玲买受的张家口市金地房地产开发有限公司抵顶给闫博名下的坐落在张家口高新区北侧，军休一所服务中心大楼底商2号； 三、张家口经济开发区人民法院于2019年8月6日作出的（2019）冀0791执异54号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由张城东负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  牟 键 审判员  姜 兵 二〇二〇年六月二十四日 书记员  常晓梅 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。