山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终810号 上诉人（原审被告）：贺凤英，女，1977年2月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：凌云，山东舜铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李耀伟，山东舜铭律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：朱先堂，男，1948年10月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人贺凤英因与被上诉人朱先堂农村房屋买卖合同纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2019）鲁1191民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贺凤英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、根据最高人民法院的相关司法解释，对涉及房屋拆迁的案件，法院不应当受理。一审法院受理该案属于程序违法。本案从形式上看系确认房屋买卖效力，但实际上是基于涉案房屋拆迁，房屋出卖人恶意提起的诉讼，法院受理本案违反上述规定，请求二审法院依法裁定驳回被上诉人的起诉。二、涉案合同合法有效，上诉人无义务给付被上诉人房屋拆迁安置补偿款。1、上诉人与被上诉人于2001年12月26日签订的《住房转让协议书》系双方的真实意思表示，亦经村委盖章认可，上诉人向村委缴纳了一定的宅基地使用费，该协议合法有效。2、上诉人经村委同意办理了房屋所有权证，并交纳了相应税费，上诉人对涉案房屋享有合法所有权。3、《土地管理法》、《物权法》并未明确规定集体土地的房屋不得转让，根据房地一体的大格局来看，既然上诉人对该房屋享有合法所有权，本案协议就是合法有效的。三、本案被上诉人提起的诉讼已过诉讼时效，应当依法予以驳回，上诉人在与被上诉人签订涉案协议15年以上恶意提起诉讼，已过诉讼时效。四、被上诉人提起该诉讼属于恶意诉讼。在涉案房屋面临拆迁，在利益驱使及现有房屋拆迁增值的情况下，为了自身利益，在违法诚实信用原则。五、即使本案合同无效，一审法院认定的过错比例不当。 被上诉人不仅违法诚实信用原则，还严重破坏市场交易稳定。 朱先堂未作答辩。 朱先堂向一审法院起诉请求：判令贺凤英支付朱先堂房屋拆迁协议补偿款150000元及利息。诉讼过程中，朱先堂放弃了要求贺凤英支付利息的诉讼请求。 一审法院经审理认定如下事实：朱先堂系日照市东港区北京路街道大李家村村民，其在本村自建房屋一处，贺凤英至今未取得日照市东港区北京路街道大李家村集体经济组织成员资格，目前其户籍所在地为日照市岚山区。2001年12月26日，朱先堂与贺凤英签订《住房转让协议书》一份，约定朱先堂将位于日照市东港区住房一套转让出售给贺凤英，转让款20000元，双方就购房款和房屋均进行了交付。2005年11月21日，贺凤英向日照市房地产管理局申请办理了涉案房屋所有权登记手续。贺凤英购买房屋后，一直居住至涉案房屋2017年村居改造拆迁前，居住期间对涉案房屋进行了翻、扩建。朱先堂在出售涉案房屋时，在本村另有其他房屋居住。 2017年5月26日，就涉案房屋拆迁安置补偿问题，大李家村村委会与贺凤英签订《大李家村房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定：贺凤英自愿选择全部货币化补偿安置方式，大李家村以每平方米3400元的价格给予货币化补偿（含政策性补偿），安置楼房货币化补偿款共计612000元，一年内给予结清；贺凤英按规定签订拆迁协议后，大李家村村委会给予搬迁、回迁费2000元，临时安置费18750元（按15个月标准计算），上海路以北区位补助5000元，签订协议奖励费15000元，共计40750元；贺凤英按规定拆除房屋并验收合格后，大李家村村委会给予贺凤英房屋拆除奖励费10000元，残值回购费2400元，共计12400元。上述协议签订后，贺凤英腾空房屋并交付，大李家村村委会拆除了涉案房屋。 2018年9月3日，朱先堂诉至一审法院，以涉案房屋土地为集体所有，贺凤英并非本集体组织成员，不能购买该房屋为由，请求依法判令确认《住房转让协议书》无效。2018年10月10日，一审法院审理后认为，贺凤英未取得所购房屋村集体经济组织成员资格，该合同违反法律、法规的强制性规定，双方签订的《住房转让协议书》无效，据此作出（2018）鲁1191民初1401号民事判决，判令朱先堂与贺凤英签订的《住房转让协议书》无效。贺凤英不服一审判决，上诉于日照市中级人民法院，该院于2018年12月29日作出（2018）鲁11民终2270号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，朱先堂与贺凤英签订的《住房转让协议书》已经法院生效判决确认为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因履行合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。 关于合同双方的过错问题。本案中，朱先堂和贺凤英均明知涉案房屋系农村宅基地上所建，依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于过错责任问题，考虑到涉案房屋买卖合同签订十余年，贺凤英购买房屋目的是用于持续居住的客观事实，朱先堂在本村集体组织另有房产，同时考虑辖区内房产升值，朱先堂受利益驱使以双方买卖合同违反法律规定为由主张权利的客观事实，朱先堂的主张虽然符合法律规定，但从道义、情理方面违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，其对合同无效应承担主要责任，一审法院酌定双方的过错比例为朱先堂85%、贺凤英15%。 关于涉案房屋拆迁安置利益的分配问题。上述房屋买卖合同无效后，产生的法律后果是双方进行财产返还并理清赔偿问题，即朱先堂应当返还购房款20000元并赔偿贺凤英损失，贺凤英应当返还房屋。现涉案房屋因村居改造已被拆除，房屋已转化为拆迁利益，原房屋已经升值。贺凤英与大李家村村委会签订的《大李家村房屋拆迁安置补偿协议》系货币化补偿，本着双方相互返还及赔偿行为的可具有操作性，应当就涉案房屋的货币化补偿款等房屋拆迁安置补偿利益进行理清并分割。涉案房屋因拆迁可获得的全部货币化补偿数额为665150元，结合本案实际情况，考虑贺凤英在居住期间，对房屋进行了翻、扩建，致房屋保值并增值，并考虑对其信赖利益的保护问题，同时考虑其实际配合拆迁工作，及时腾空房屋并接受拆迁后的临时过渡安置方案等因素，对上述665150元补偿款做如下分配：第一，其中的搬迁、回迁费2000元，临时安置费18750元、上海路以北区位补助5000元、签订协议奖励费15000元、房屋拆除奖励费10000元，该费用系涉案房屋的实际占有人贺凤英实际配合拆迁工作，及时签订协议、腾空房屋，及时搬迁并接受临时安置而获得，即该部分特定补偿款项系对房屋使用人和实际腾退人的补偿，不属于朱先堂要求返还的范围，应归属贺凤英所有。第二，涉案房屋的货币化补偿折价款612000元、残值回购费2400元，共计614400元，系依附于原房屋且在原房屋升值后获得的收益，结合涉案房屋的在签订买卖合同时的成交价格20000元，涉案房屋自出售至拆迁时间，升值594400元（614400元-20000元）。结合双方的过错责任，依法确认贺凤英应当自涉案房屋价值中获取505240元（594400×85%）作为信赖利益损失获赔，朱先堂应当自涉案房屋升值价值中基于其作为该村集体组织成员的身份获得拆迁利益89160元。因拆迁安置补偿协议系由贺凤英与大李家村村委会签订，拆迁安置补偿利益的支取理应由贺凤英负责办理，故贺凤英应当支付朱先堂房屋拆迁安置补偿款89160元。朱先堂放弃支付利息的诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、贺凤英于判决生效之日起十日内给付朱先堂房屋拆迁安置补偿款89160元。二、驳回朱先堂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由贺凤英负担。 二审中，当事人未提交证据，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为平等主体之间的农村房屋买卖合同纠纷，属于人民法院受理案件范围。贺凤英的该上诉理由不能成立，本院不予采信。朱先堂与贺凤英签订的《住房转让协议书》已经法院生效判决确认为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。朱先堂与贺凤英对房屋买卖合同的无效均有过错，但朱先堂因涉案房屋存在巨大拆迁利益，而在买卖合同签订十余年后再主张合同无效，违反诚实信用原则，应当承担相对较大的过错责任比例。一审综合双方的过错及本案实际情况，考虑贺凤英在居住期间，对房屋进行了翻、扩建，致房屋保值并增值，并考虑其实际配合拆迁工作，及时腾空房屋并接受拆迁后的临时过渡安置方案等因素，根据诚实信用原则，酌定双方的过错比例为朱先堂85%、贺凤英15%并无不当。朱先堂、贺凤英确认合同效力纠纷经本院审理于2018年12月29日作出（2018）鲁11民终2270号民事判决，后朱先堂提起本案诉讼，亦未超过法律规定的诉讼时效期间。 综上所述，贺凤英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人贺凤英负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年六月八日 书记员 宋 欢