松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)吉0702民初6597号 原告：王云飞，男，1971年11月9日生，汉族，前郭县疾控中心职员，住前郭县。 委托诉讼代理人：张新记，吉林群兴律师事务所律师。 被告：田金旭，男，1965年2月3日生，汉族，无职业，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张国军，吉林泉商律师事务所律师。 被告：鲍艳辉，女，1962年11月11日生，蒙古族，无职业，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张国军，吉林泉商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王际博，吉林大满律师事务所律师。 被告：田立夫，男，1988年12月22日生，蒙古族，个体，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张国军，吉林泉商律师事务所律师。 原告王云飞与被告田金旭、鲍艳辉、田立夫排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王云飞及委托诉讼代理人张新记，被告鲍艳辉及委托诉讼代理人王际博，被告田立夫及与田金旭、鲍艳辉共同委托诉讼代理人张国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王云飞向本院提出诉讼请求，请求排除妨害即要求三被告从原告所有的位于某小区6幢一单元601室楼房（以下简称案涉房屋）中搬出。事实及理由：田金旭、鲍艳辉系夫妻 关系，二人与儿子田立夫共同居住生活。2016年1月23日， 经协商田金旭将案涉房屋卖给王云飞，双方签订了一份《房屋买卖合同》。王云飞于合同签订之日支付了全部房屋价款人民币347,387元，并于2016年1月23日双方自愿办理了房屋登记过户手续，王云飞于2016年4月6日取得了该房屋的产权证，产权证号为松房权证宁字第001XXX号。关于房屋的交付方式，双方约定房屋成交后，王云飞同意被告居住该房屋至2016年3月1日。2016年3月1日后，田金旭没有按照约定从王云飞所有的房屋中搬出。王云飞认为，按照双方约定的居住期限到期后，三被告拒不从其所有的房屋中搬出的行为，是侵权行为，应当承担侵权责任。就有关房屋的搬出事宜，王云飞多次与三被告协商未果，故提起诉讼。 田金旭、鲍艳辉、田立夫辩称：王云飞所诉事实与本案真实事实明显不符。鲍艳辉系房屋共有人，鲍艳辉不知道房屋买卖，田金旭曾向王云飞借过钱，具体多少不知道，本案担保是真，买卖是假，王云飞提供房屋买卖第二条可以见事实。王云飞与第三人某小区时代房地产开发公司恶意串通，签订的房屋买卖合同显属无效合同，以房抵债的约定亦无效。本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，王云飞主张用其对田金旭的债权抵顶部分购房款，但其未能向法庭提供证据证实该债权真实存在并有效，且王云飞与田金旭认识多年，曾受雇于田金旭担任司机，明知案涉房屋是田金旭、鲍艳辉夫妻共同财产，田金旭自己无权处分，却在鲍艳辉不知情的情况下与田金旭签订房屋买卖合同，是非善意的。本案基础法律关系存有严重瑕疵，案涉房屋共有人鲍艳辉不知情而无法履行，王云飞未获得案涉房屋完整所有权，无权向鲍艳辉主张排除妨害，请求驳回王云飞的诉讼请求。田立夫另辩称，王云飞与田金旭所签房屋买卖合同面积81.37平方米，后期起诉时房屋面积82.97平方米；王云飞与其妻子婚前财产证明，王云飞是2008年4月1日购买某小区的房屋，王云飞又说是2016年购买，以上两点均矛盾。 经审理查明：被告田金旭与被告鲍艳辉系夫妻关系，被告田立夫系二人之子。2008年4月1日，田金旭与松原市某房地产开发有限公司（以下简称某小区公司）签订商品房买卖合同一份，田金旭以按揭贷款的方式购买该公司开发的案涉房屋（面积81.37平方米）一套，合同签订后，某小区公司向田金旭交付了案涉房屋。2016年1月23日，田金旭与王云飞签订房屋买卖合同一份，田金旭以347,387元的价款将案涉房屋出售给王云飞，该房屋买卖合同标注案涉房屋面积为82.97平方米，约定房屋价款中302,500元为田金旭向王云飞的借款本息，双方同意抵顶；其他部分房屋价款为王云飞替田金旭偿还的购买案涉房屋时所欠的银行贷款39,040.45元及补交房屋差价款3,696元、补交物业费2,151元。田金旭出具347,387元收据一枚。同年，王云飞与田金旭一同到某小区公司办理了房屋买卖合同更名手续，该公司将其与田金旭签订的商品房买卖合同和收据收回，重新与王云飞签订了商品房买卖合同及开具了购房发票。2016年3月30日，王云飞持相关材料到松原市国土资源局（以下简称市国土局）申请办理房屋转移登记，市国土局经审查后于2016年4月6日为其办理了房屋转移登记，并于次日向王云飞颁发了松房权证宁字第001XXX号房屋所有权证。王云飞因田金旭、鲍艳辉、田立夫仍在案涉房屋中居住，双方协商搬迁事宜未果，2018年11月1日，王云飞将三人诉至本院。在本案审理中，田金旭、鲍艳辉于2018年12月5日向本院起诉市国土局、王云飞、某小区公司房屋行政登记纠纷，田金旭、鲍艳辉诉请撤销松房权证宁字第001XXX号房屋所有权证。本院于2019年3月19日作出（2018）吉0702行初66号行政裁定，认为因第三人王云飞在向被告市国土局申请办理房屋转移登记时，案涉房屋的房屋买卖合同已经由田金旭与某小区公司之间的房屋买卖合同变更为王云飞与某小区公司之间的房屋买卖合同，田金旭、鲍艳辉已不再是案涉房屋的买受人，二人与市国土局作出的房屋转移登记行为不具有法律上的利害关系。故驳回田金旭、鲍艳辉的起诉。田金旭、鲍艳辉不服该裁定上诉后，松原市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）吉07行终22号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。后鲍艳辉向本院起诉田金旭、王云飞及某小区公司确认合同效力纠纷一案，诉讼请求：1.确认田金旭与王云飞之间的《房屋买卖合同》无效；2.判令王云飞协助办理案涉房屋过户手续；3.判令王云飞承担本案诉讼费等其他费用。2019年12月6日，本院作出(2019)吉0702民初3913号民事判决：一、驳回鲍艳辉的诉讼请求；二、鉴定费4,200元由鲍艳辉承担。鲍艳辉不服该判决上诉后，松原市中级人民法院于2020年4月20日作出(2020)吉07民终170号民事判决书：驳回上诉，维持原判，该判决于2020年5月21日发生法律效力。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，书证商品房买卖合同两份、房屋买卖合同一份、收据一枚、房屋所有权证书一枚、个人贷款还款凭证一枚、吉林省政府非税收入通用票据一枚、吉林省住宅专项维修资金专用票据一枚、销售不动产统一发票一枚、税收缴款书一份、某小区物业出具证明一份、水费票据一枚、电费明细单一份、取暖费发票一枚、抵押（按揭）备案登记审批书及登记书一份、结清证明、房屋状况表、房屋权属档案、不动产登记信息查询记录、（2018）吉0702行初66号行政裁定书、（2019）吉07行终22号行政裁定书、(2019)吉0702民初3913号民事判决书、(2020)吉07民终170号民事判决书等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。本案中原告王云飞与被告田金旭签订房屋买卖合同，王云飞购买案涉房屋，并在市国土局办理了松房权证宁字第001XXX号房屋所有权证书，该证书载明案涉房屋所有权人为原告王云飞，共有情况单独所有，王云飞已依法享有案涉房屋的物权。现被告田金旭、鲍艳辉、田立夫占有使用案涉房屋已经妨害王云飞物权的行使。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，物权人王云飞可以请求田金旭、鲍艳辉、田立夫排除妨害，故对王云飞诉请三被告排除妨害即要求三被告从案涉房屋中搬出的主张，本院予以支持。三被告的王云飞与田金旭认识多年，明知案涉房屋是田金旭、鲍艳辉夫妻共同财产，田金旭自己无权处分，却在鲍艳辉不知情的情况下与田金旭签订房屋买卖合同是非善意和无效的，王云飞未获得案涉房屋完整所有权，无权向鲍艳辉主张排除妨害，请求驳回王云飞诉请的抗辩意见。经查，在本案审理过程中，田金旭、鲍艳辉已另向本院提起行政诉讼，诉请国土局撤销松房权证宁字第001XXX号房屋所有权证，已被本院裁定驳回起诉，行政裁定书已发生法律效力。后鲍艳辉又以田金旭、王云飞为被告，以某小区公司为第三人另案提起确认合同效力纠纷民事诉讼，本院判决驳回确认田金旭与王云飞之间的《房屋买卖合同》无效及王云飞协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，现该判决已发生法律效力。本案中现有证据能够证明原告王云飞为案涉房屋所有权人，对上述抗辩意见三被告未能提供证据支持，本院不予采信。对田立夫关于王云飞购买案涉房屋的面积及购买时间各自存在矛盾的辩称意见。经查，案涉房屋在田金旭与某小区公司2008年签合同时面积为81.37平方米；后来田金旭与王云飞2016年签订买卖合同时，面积确定为82.97平方米。鉴于田金旭、王云飞合同中有补交房屋差价款3,696元的约定，经核算3,696元价款恰是82.97平方米减去81.37平方米，所得1.6平方米乘以商品房买卖合同约定每平方米2,310元的价款（82.97平方米-81.37平方米=1.6平方米×2,310元/平方米=3,696元）。关于购房时间。经查，王云飞与某小区公司所签合同是补签为田金旭与某小区公司签合同的时间2008年4月1日。因此，王云飞所购案涉房屋面积及时间各自并不矛盾，田立夫的此点抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告田金旭、鲍艳辉、田立夫于本判决生效之日立即从原告王云飞所有的位于某小区6幢一单元601室中搬出。 案件受理费426元，由被告鲍艳辉、田金旭、田立夫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判长  张殿臣 审判员  王 欢 审判员  刘佳旭 二〇二〇年六月二十八日 书记员  刘 传