苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4076号原告：钮煜珉，男，1994年9月17日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杨敏，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓婷，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李薇薇，系该公司员工。原告钮煜珉与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法由审判员陈烨于2020年5月20日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告钮煜珉的委托诉讼代理人杨敏、张晓婷，被告财智公司的委托诉讼代理人李薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钮煜珉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办证违约金38219元(以225592.5元为基数，自2017年4月1日至2019年8月5日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍计算)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月1日，原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》1份，合同编号为Y2015016941，该份合同约定：原告向被告购买位于吴江财智金鹰商业中心9幢1单元7F010室，面积为42.97平方米，价款为225592.5元的房屋。该份合同的第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金”。合同的第六条对交付期限做了约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”合同签订后，原告按照约定实际支付了225592.5元的房款。按照约定，被告最迟应当于2017年4月1日前为原告办理不动产权证书，而实际上原告于2019年8月5日取得不动产权证书。被告共逾期856天，若按照合同约定，被告仅需向原告支付逾期办证违约金67元，该违约金明显过低，且未考虑违约时间长短，不能客观反映买受人的实际损失，因此请求人民法院按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.5倍予以调整。为维护原告合法权益，特诉至法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告财智公司辩称，1.原告未提供证据证明逾期办证产生的损失，应承担举证不利的后果。2.退一步讲，原告逾期办证违约金的计算方法有误，起算时间不对，实际交房的时间为2017年3月6日，往后推90个工作日，为2017年6月4日，而非2017年4月1日。另外，其因逾期交房已经向原告赔付了65天的逾期交房违约金4378元，故应从2017年6月4日起算办证违约的时间。此外，原告并未委托被告办理产证，案涉房屋在2019年1月24日办理了首次登记，原告即可办理产证，故截止时间应计算至2019年1月24日。4.违约金应按照合同约定标准计算，原告主张的违约金标准过高，无合同依据。本院经审理认定事实如下：2015年10月1日，财智公司作为出卖人（甲方）与钮煜珉作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心9幢1单元7F010号房，房屋价款为225593元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日前。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，钮煜珉向财智公司支付了全部购房款224490元。涉案房屋于2017年2月28日交付。2019年7月2日，钮煜珉委托张艳红从财智领取了办证所需的房屋分户平面图、首次登记信息表原件。2019年8月5日，钮煜珉取得涉案房屋的产权证书。另查明，因案涉房屋财智公司逾期交房，财智公司向钮煜珉支付了逾期交房违约金4378元。再查明，案涉房屋于2019年1月24日办理了不动产首次登记。以上事实，有原告提交的《吴江市商品房买卖合同》、购房发票、房产证，被告提交的吴江财智D区业主办证资料签收表、不动产单元首次登记信息表、物品签收单、退款申请单、银行转账凭证以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原告钮煜珉与被告财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于案涉房屋的交付时间，被告虽称其实际向原告支付了截至2017年3月6日的逾期交房违约金，故实际交房时间应认定为2017年3月6日，但被告提交的证据不能体现双方一致确认逾期交房违约金计算到2017年3月6日，故对于被告的上述抗辩意见，本院不予采信。根据物品签收单，涉案房屋实际于2017年2月28日交付，按照合同约定，被告财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年5月29日前，将办理权属登记需由被告财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于被告的原因，原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，被告存在违约行为，应当承担违约责任。原告钮煜珉与被告财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案购房款224490元计算，违约金为67.35元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍。又因商品房买卖合同中，出卖人负有的协助办证义务既包括提交初始登记申请，也包括具备办证条件后通知买受人，故无论出卖人何时提交初始登记申请，均应在履行了通知义务后才能视为已经完成了协助办证的义务，故应以被告完成协助办证义务并通知原告的时间作为逾期协助办证的截止日期。本案中，被告未举证其在办理首次登记后即通知原告，亦未提交证据证明其在2019年7月2日前通知过原告可以办证，故其主张以提交初始登记材料和备案材料的时间作为逾期办证截止时间与法不符，不能成立，本院认定应以2019年7月2日作为认定逾期履行协助办证义务的截止时间。综上，经本院核算，被告财智公司应支付原告钮煜珉逾期办证违约金29380.28元（以224490元为基数，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍，自2017年5月30日起计算至2019年7月2日止）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告吴江财智置业发展有限公司向原告钮煜珉支付逾期办证违约金29380.28元，于本判决生效后十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××60）。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取378元、保全费420元，合计798元，由原告钮煜珉负担185元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担613元。被告吴江财智置业发展有限公司应负担之数于本判决生效之日起十日内交至法院（上述款项请汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××67）。原告预交的应由被告负担的诉讼费用613元，本院于本判决生效之日起十日内退还。本判决为终审判决。审判员 陈 烨二〇二〇年六月十二日书记员 顾佳佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。