四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5781号 上诉人（原审被告）：成都龙联置业有限公司。住所地：成都市龙泉驿区兴龙镇私营园区。 法定代表人：沈祥明，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张兆坤，四川天润华邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川永辉超市有限公司。住所地：成都市锦江区工业园区锦盛路138号4楼2号。 法定代表人：王雪飞，总经理。 委托诉讼代理人：陈梦雪，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭旭，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。 上诉人成都龙联置业有限公司（以下简称龙联公司）因与被上诉人四川永辉超市有限公司（以下简称永辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙联公司上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初7274号民事判决第二项，改判驳回永辉公司的第二项、第三项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由永辉公司承担。事实与理由：一、龙联公司并未基于无效的合同获得任何收益，一审法院判令龙联公司返还给永辉公司费用属于适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后合同各方应当返还由此获得的利益。在本案当中永辉公司将款项转入龙联公司的账户后，款项直接被案外人程联合分批转出，因此在整个合同履行过程当中龙联公司并未获得任何利益。根据法律的规定，龙联公司在没有实际获得利益时自然无需向永辉公司退还利益，即在本案当中龙联公司并未实际收取保证金1500000元，则一审法院判令龙联公司退还1500000元属于适用法律错误。二、本案中可能存在犯罪行为，一审法院未裁定驳回起诉并移送公安机关的行为属于适用法律错误。永辉公司与龙联公司签订合同时，合同约定的租赁物尚未修建，且土地尚不属于龙联公司，在此基础上永辉公司仍与案外人程联合接洽、签订合同、支付租赁保证金，显然违背一般的房屋租赁行为准则。而案外人程联合假借龙联公司的授权委托书与永辉公司签订租赁合同，之后将永辉公司转入的款项转入程联合个人账户内，其行为属于假借合同进行诈骗的犯罪行为。一审应根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，依法裁定驳回永辉公司的诉求并将案件移送公安机关。另，在一审开庭时龙联公司也将程联合可能涉嫌刑事犯罪的事项告知了永辉公司，但永辉公司却不予理会，永辉公司在明知龙联公司未取得任何证件的情况下仍与程联合签订合同，其可能明知程联合实施诈骗行为而予以帮助。三、原审法院认定龙联公司对合同无效承担全部责任属于认定事实错误、适用法律错误。永辉公司与龙联公司签订合同时已经知晓案涉地块尚不属于龙联公司，自然就知道房屋并未办理任何修建、审批手续，永辉公司在此基础上仍然与龙联公司签订租赁合同，显然其主观上也存在过错，应当承担相应损失。 永辉公司辩称，原审判决正确，请求驳回上诉。 永辉公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2014年1月18日签订的《租赁合同》；2.龙联公司向永辉公司双倍返还履约保证金300万元；3.诉讼费由龙联公司承担。一审诉讼过程中，永辉公司变更全部诉讼请求为：1.确认双方于2014年1月18日签订的《租赁合同》无效；2.龙联公司返还永辉公司已支付的履约保证金150万元，并赔偿损失150万元；3.诉讼费由龙联公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月18日，龙联公司（出租方，甲方）与永辉公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定龙联公司将位于龙泉驿区交汇处龙国用（2013）第10814号建设用地使用权红线范围内套内面积为负一楼12353㎡、一楼138㎡共12491㎡的场地租赁给永辉公司用于超市经营，租赁期限为20年。龙联公司应于2016年8月31日前，将符合合同及附件约定条件的租赁场地交付给永辉公司。永辉公司于合同签订之日起十个工作日内向龙联公司缴纳150万元作为其履行本合同的保证金。 合同签订后，永辉公司于2014年1月24日将150万元支付至龙联公司基本存款账户。 2014年6月6日，龙联公司取得原龙国用（2013）第10814号建设用地使用权登记，权证号为龙国用（2014）字第8700号。 一审另查明，案涉租赁场地至今尚未完成修建，且所在地块至今未取得建设工程规划许可证。 一审法院认为，一、关于《租赁合同》效力如何认定的问题。《租赁合同》签订时，作为租赁物的房屋尚未建成，属于对未来建成房屋的预租。在现行法律、行政法规对此并无规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，现有证据无法证明一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《租赁合同》应当认定无效。二、关于龙联公司是否已实际取得150万元的问题。货币作为特殊动产，在转移占有后即发生所有权的转移。在案涉150万元款项转入龙联公司银行账户后，上述款项的所有权人随即变更为龙联公司，其后的转款行为系其对自身财产所有权的使用或处分行为，并不能否认其已经实际收款的事实，对龙联公司未实际控制150万元的抗辩意见，一审法院不予采信。三、关于损失赔偿的数额如何确定的问题。租赁场地在签订合同时尚未开始修建，《租赁合同》本系预租合同，在取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设后，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形下，应当认定有效。龙联公司在取得建设用地使用权后，应当依法及时申请办理建设工程规划许可证而至今仍未办理，现《租赁合同》因未取得建设工程规划许可证而被认定无效，因此龙联公司应对合同无效负有全部过错，应赔偿永辉公司因此所受到的损失，龙联公司关于永辉公司存在同等过错的主张不能成立。永辉公司所提交的永辉超市损益表与本案无关联，不能作为认定合同无效后其所遭受损失数额的依据。但永辉公司已向龙联公司支付了150万元履约保证金，在龙联公司占有期间，永辉公司遭受资金损失，故对该部分资金损失，龙联公司应予赔偿，一审法院酌情以150万元为计算基数，自2014年1月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、永辉公司与龙联公司于2014年1月18日签订的《租赁合同》无效；二、龙联公司于判决生效后十日内返还永辉公司150万元，并赔偿永辉公司损失。损失的计算方式为：以本金150万元（后期已支付部分予以相应扣除）为基数，自2014年1月25日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计15400元，由永辉公司负担5544元，由龙联公司负担9856元。 二审中，双方均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、龙联公司是否应向永辉公司返还保证金1500000元；二、龙联公司是否应当承担1500000元的资金利息；三、本案是否应当移送公安机关。本院分别认定如下： 一、关于龙联公司是否应当向永辉公司返还保证金1500000元的问题，龙联公司与永辉公司之间所签的《租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，龙联公司应将因该合同而取得的保证金1500000元返还给永辉公司。货币作为特殊动产在转移占有后即发生所有权转移，从查明的事实来看，永辉公司已将保证金1500000元转至龙联公司账户，该1500000元已转移由龙联公司占有，其后从龙联公司账户的转款行为属于龙联公司自身的处分行为，不影响其实际从永辉公司处收款的事实。龙联公司关于其未实际收取保证金1500000元的上诉理由与事实不符，本院不予支持。 二、关于龙联公司是否应当承担资金利息的问题，本院认为，资金利息是资金的孳息，龙联公司应当在返还保证金时一并支付相应的孳息，此属于返还的范围而非损失，不宜按过错比例予以分配。 三、关于本案是否应当移送公安机关的问题，龙联公司上诉认为本案中程联合涉嫌犯罪，应将本案移送公安机关。本院认为，即使程联合涉嫌犯罪，但涉嫌犯罪的程联合为自然人，其与本案被告龙联公司并非同一主体，涉嫌犯罪的事实与民事案件所涉事实并非同一事实，故本案应当继续审理，而不应移送公安机关。龙联公司如认为程联合涉嫌犯罪，可另行报案。 综上，龙联公司的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由成都龙联置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年六月二十二日 书记员  罗菲