山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1608号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地山东省青岛市城阳区正阳路223号。 负责人：侯登平，该支行行长。 委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫玉芳，山东岛城律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：徐爱香，女，1947年11月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，山东海轩律师事务所律师。 原审第三人：青岛吉昌房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市城阳区春阳路157号。 法定代表人：王泽宣，该公司董事长。 原审第三人：王泽宣，男，1956年7月29日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 原审第三人：青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区城阳街道皂户社区。 法定代表人：袁书丛，该委员会主任。 委托诉讼代理人：周静，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：钟颖磊，青岛城阳瑞雪法律服务所法律工作者。 上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）因与被上诉人徐爱香，原审第三人青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）、王泽宣、青岛市城阳区城阳街道皂户社区居民委员会（以下简称皂户社区居委会）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行城阳支行上诉请求：1.撤销青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1048号民事判决书；2.撤销青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异272号执行裁定书，准许执行涉案房屋；3.上诉费由徐爱香承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.涉案房屋的物权归吉昌公司所有。皂户社区居委会与吉昌公司签订的《青岛市城阳区皂户社区项目合作开发协议》（以下简称《开发协议》）是双方之间权利与义务的约定，虽然根据该协议约定，皂户社区居委会可以对涉案房屋对外销售。根据物权法第九条的规定涉案房屋的物权归吉昌公司，而非皂户社区居委会。2.皂户社区居委会对涉案房屋无处置权。涉案房屋登记在吉昌公司名下，只有吉昌公司有权处置。3.焦梅芝无权出售涉案房屋，其出售给徐爱香的行为无效。4.徐爱香与吉昌公司之间没有签订书面房屋买卖合同，一审并不认为签订书面房屋买卖合同是必要的。5.徐爱香没有办理房屋过户，自身存在过错。对涉案房屋，皂户社区居委会、焦梅芝依法均没有处分权，徐爱香购买房屋应当向房屋所有人购买。二、原审适用法律错误。1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定不能适用于本案，皂户社区居委会依法对涉案房屋无处分权，无论双方如何约定，处置的主体只能是吉昌公司。2.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上是徐爱香明示的法律选择，一审法院将该选择排除在适用法律之外，当然属于适用法律错误。显然，本案不能满足第二十八条所列四项中的任何一项要求。 徐爱香辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，并无不当之处，农行城阳支行的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。一、涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅有协助办理过户的义务，皂户社区居委会与吉昌公司在2006年10月签订《开发协议》约定涉案12号、14号楼房产由皂户社区居委会投资建设并对外销售，皂户社区居委会已经出售的住宅由吉昌公司与业主签订商品房销售合同，并在综合验收一年内房产证办理完结。吉昌公司在签订协议时明知涉案房屋已由皂户社区居委会出卖给徐爱香，其不具有涉案房屋的物权，仅有协助办理过户的义务，但吉昌公司隐瞒事实，将涉案房屋在内的皂户社区居委会已销售的70余户房屋全部办理在建工程抵押登记，是不诚信的。农行城阳支行在办理抵押登记时未勘查现场，将徐爱香早已入住的房屋违规为吉昌公司办理在建工程抵押，本身存在错误。但农行城阳支行不从自身纠错，一味通过诉讼剥夺、侵害普通百姓的住房权利，徐爱香有理由相信，农行城阳支行与吉昌公司存在相互串通，侵害国家财产，侵害徐爱香权益的行为。二、皂户社区居委会有权对外销售涉案房屋。协议签订前，皂户社区居委会已建设完成12号、14号楼房，并对外销售，涉案房屋所在土地性质属于集体土地，所有权属于皂户社区居委会。协议签订时，约定吉昌公司通过协议出让方式取得该土地的所有权，同时皂户社区居委会为吉昌公司设置了为业主办理房屋产权登记的义务。三、涉案房屋在人民法院查封前，已由徐爱香购买并实际使用。2005年11月，焦梅芝从皂户社区居委会购买涉案房屋，后转让给徐爱香，皂户社区居委会办理了更名手续，徐爱香于2008年11月实际使用涉案房屋。该事实已经一审法院查明，事实清楚、证据充分。四、涉案房屋未办理过户是吉昌公司原因所致，与徐爱香无关。徐爱香一审提交证据证明，涉案房屋已经具备办理过户的条件，因吉昌公司经营困难，法定代表人失联等原因导致一直未办理过户手续。 皂户社区居委会述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。农行城阳支行的上诉无事实及法律依据，应当驳回其诉讼请求。一、本案所涉房屋的所有权人为徐爱香，吉昌公司将涉案房屋登记在自己名下并办理在建工程抵押是恶意的、违法的，而农行城阳支行在为吉昌公司办理在建工程抵押的过程中存在过错，应承担无法收回贷款的不利后果。（一）本案所涉房屋系由皂户社区居委会投资建设，性质属于集体土地上的房屋，初始权利归皂户社区居委会所有。后因涉案房屋所在土地符合土地出让政策，青岛市城阳区自然资源局以协议出让方式将该宗土地出让给吉昌公司，房屋性质变更为商品房。而皂户社区居委会在出让该宗土地时已将涉案房屋出售给徐爱香，徐爱香成为涉案房屋的所有权人。（二）吉昌公司办理在建工程抵押登记的时间是2009年12月14日，本案所涉房屋在当时均已建造完成，并出售给徐爱香，不属于在建工程，不能办理在建工程抵押。因此，吉昌公司办理房屋初始登记及在建工程抵押的行为是恶意的、违法的。而农行城阳支行在吉昌公司以徐爱香所有的房屋申请办理在建工程抵押时未尽到审查、注意义务，存在过错，应当承担无法收回贷款的不利法律后果。二、一审法院适用法律正确。皂户社区居委会与吉昌公司于2006年10月20日签订《开发协议》，农行城阳支行查封涉案房屋的时间为2012年12月21日，而涉案房屋在皂户社区居委会与吉昌公司签订《开发协议》之前已经出售给徐爱香，由徐爱香占有使用。且《开发协议》第4.1、4.2条明确约定皂户社区居委会已经销售的房屋由吉昌公司与业主签订商品房销售合同，并办理房产证。因此，吉昌公司仅负有与徐爱香签订房屋买卖合同及办理过户手续的义务，但吉昌公司一直拖延签订合同、办理房产证，是未能办理过户的过错方。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》认定徐爱香对涉案房屋的权利足以排除强制执行，适用法律正确，并无不当。 吉昌公司、王泽宣未作陈述。 农行城阳支行向一审法院起诉请求：1.撤销青岛市中级人民法院（2019）鲁02执异272号执行裁定书，准许执行涉案房屋；2.本案诉讼费由徐爱香负担。后经释明，农行城阳支行变更第一项诉讼请求为：请求准许继续执行吉昌公司名下位于青岛市城阳区产。 一审法院认定事实如下：农行城阳支行与吉昌公司、王泽宣金融借款合同纠纷一案，一审法院于2013年4月18日作出（2013）青民四商初字第39号民事判决书，判决：一、吉昌公司于判决生效之日起十日内偿还农行城阳支行借款本金59986165.02元及利息888049.74元（已计算至2013年1月20日，此后至判决确定的给付之日止的利息按合同约定计算）；二、吉昌公司于判决生效之日起十日内支付律师费人民币1262400元；三、王泽宣对第一、二项的给付义务承担连带清偿责任；王泽宣承担保证责任后，有权向吉昌公司追偿。发生法律效力后，因被执行人未在该判决确定的期限内自觉履行还款义务，农行城阳支行向一审法院申请强制执行，执行案号为（2013）青执字第202号。本案在诉讼期间，一审法院于2012年12月21日查封了吉昌公司名下位于青岛市城阳区的房产，其中包括涉案房产，后续封至今。 在（2013）青执字第202号案件执行过程中，徐爱香向一审法院执行庭提出书面异议，一审法院执行庭经审查认为，涉案12、14号两栋房产中除该31户由吉昌公司收购的房产外，其余房产由皂户社区居委会对外出售，涉案房产并不属于吉昌公司所有。徐爱香于一审法院查封前向皂户社区居委会购买涉案房产，已经支付全部房款并实际占有该房产，且没有证据证明涉案房产未办理过户登记系徐爱香自身原因，因此，徐爱香对涉案房产的权利能够排除执行，案外人的异议理由成立。一审法院作出（2019）鲁02执异272号执行裁定书，裁定中止对青岛市城阳区产的执行。农行城阳支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 2006年10月20日，皂户社区居委会（甲方）与吉昌公司（乙方）签订《开发协议》，约定：“1.1.项目位置：该项目位于青岛市城阳区城阳街道皂户社区，胶济铁路线以东，墨水河以南，正阳路以北，城子小区以西。1.2.项目面积：该项目占地约101亩，其中项目一期为区重点项目安置工程占地62亩，由甲方已建设14个楼座（1#-14#），二期开发建设工程占地39亩，共建设10个楼座（15#-24#）。……2.1根据青城政发［2000]86号文件规定按有关程序将土地协议出让到乙方名下。……3.1.1#楼—11#楼、13#楼及网点甲方所涉及的债权、债务与乙方无关，由甲方负责。甲方承担1#楼-11#楼、13#楼及网点全部单体和室外的投资，销售收入归甲方所有。3.2.乙方承担15#楼-24#楼住宅的建设投资、室外工程全部费用，销售收入归乙方所有。3.3.甲方承担12#楼、14#楼全部建设投资，乙方按照1850元/平方米收购未销售的31户的，并12#楼、14#楼承担室外配套费用……4.1.甲方已经销售的住宅由乙方与业主签订商品房销售合同，合同售价不高于1000元/平方米。4.2.根据办理房产证的要求，整体（指101亩地范围内所涵盖的小区）综合验收一年内，房产证办理完结。如因为乙方原因没有按期办理完结，乙方向甲方支付办理房产证所需的全部费用……”。 2012年3月2日，涉案房屋所在12#楼取得《建设工程竣工规划验收合格证》，2012年3月7日取得《青岛市建设工程竣工验收备案证》。涉案房屋于2010年4月30日取得《青岛市商品房预售许可证》。 徐爱香提交的收款收据显示，案外人焦梅芝于2005年11月28日、徐爱香于2006年8月25日、2007年1月26日分别向皂户社区居委会交纳楼房预收款70000元、50000元、62770元，该三份收据说明处均标注“12号楼5单元2楼东户”。徐爱香于2007年1月26日向皂户社区居委会交纳的楼房款的收据说明处标注“12#楼5单元2楼东户面积82.23㎡……”。 2015年12月28日，皂户社区居委会出具证明一份载明：“我社区居民【焦梅芝】已将城阳区正阳路619号吉昌馨苑【12】号楼【5】单元【201】号房屋转让给【徐爱香】所有，我社区办理该房屋的更名手续，该房屋产权属于【徐爱香】所有，青岛吉昌房地产开发有限公司应与【徐爱香】签订商品房预售合同并办理房产证”。 2016年4月21日，皂户社区居委会出具证明一份，载明：“城阳区正阳路619号吉昌馨苑12号楼……5单元201室……等22套房屋全部房款已交齐并已实际交付给业主使用”。 2019年4月29日，城阳供电所出具证明一份，载明：“青岛市城阳区城阳街道吉昌馨苑小区下列49套房屋用电客户：……12号楼5单元201室……送电日期均为2008年11月28日，上述所有客户在2012年12月21日之前均有电费缴费记录”。 皂户社区居委会认可涉案房屋系由其对外销售，其与徐爱香存在房屋买卖合同关系，徐爱香已交齐全部房屋价款并实际入住。 一审法院认为，皂户社区居委会与吉昌公司签订的《开发协议》证实，涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处分的权利。涉案房屋虽然登记在吉昌公司名下，但吉昌公司仅负有协助办理过户的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，皂户社区居委会在涉案房屋被查封前已将涉案房屋出卖给徐爱香，徐爱香在查封前已支付了全部房屋价款并实际入住，且涉案房屋未能办理过户并非徐爱香个人原因所致。参照上述规定，本案符合上述情形，徐爱香对涉案房屋的权利足以排除强制执行。 综上所述，农行城阳支行的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回农行城阳支行的诉讼请求。一审案件受理费2555元，由农行城阳支行负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，徐爱香提交的《开发协议》，皂户社区居委会出具的收据、证明，房地产买卖契约，城阳供电所证明等证据，能够形成较为完整的证据链，证明涉案房屋系由皂户社区居委会独立投资建设并对外销售，其对涉案房屋享有合法处置的权利，徐爱香在法院查封前已经交纳了全部购房款并实际入住，未办理过户登记并非徐爱香的过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是现行有效的司法解释，一审法院依据查明的事实，适用该司法解释，认定徐爱香对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，事实和法律依据充分，本院予以维持。 综上所述，农行城阳支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2555元，由中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 浩 审 判 员  陈东强 审 判 员  王海娜 二〇二〇年六月二十七日 法官助理  刘小玉 书 记 员  马抒祺