四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1102民初1466号 原告：乐山义博投资有限公司，住所地：乐山市市中区。 法定代表人：罗志义，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏子茜，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋亮，四川上同律师事务所实习律师。 被告:赵素容,女,1968年11月15日出生,汉族,住四川省乐山市市中区,现住乐山市市中区。 原告乐山义博投资有限公司与被告赵素容合同纠纷一案。本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐山义博投资有限公司的委托诉讼代理人魏子茜、宋亮，被告赵素容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山义博投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的四份《商品房买卖合同》及附件（合同编号：2014122400068、2014122400069、2014122400072、2014122400073）已解除；2、判令被告腾退嘉州国际工业博览城5幢1层9号、10号、11号、12号商铺；3、判令被告向原告支付违约金244513.5元；4、判令被告配合原告办理撤销备案登记；5、判令被告承担原告已支付的律师费10000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月24日，原告与被告就嘉州国际工业博览城5幢1层9号、10号、11号、12号商铺的买卖事宜签订了四份《商品房买卖合同》（合同编号：2014122400068、2014122400069、2014122400072、2014122400073）及附件、承诺书，约定被告购买由原告开发建设的位于乐山市市中区；各商铺价款分别为591976元、640984元、627019元、585156元，合计价款为2445135元，付款方式为一次性付款，被告承诺在2012年12月24日支付400000元，2015年2月10日前付清剩余款项；买受人未能在合同约定时间内付清款项的，逾期超过三十日，出卖人有权解除合同，买受人还应向出卖人支付合同价款百分之十的违约金。被告在合同签订当日支付了400000元的购房款，剩余款项未按约定时间支付，原告多次要求被告支付，被告再次向原告出具承诺书，承诺在2019年6月30日一次性付清剩余全部购房款1140994元，但被告仍未履行，后双方协商一致解除《商品房买卖合同》及附件，并签订了《解除协议书》。原告认为双方签订的商品房买卖合同及附件已解除，被告应按解除协议书的约定腾退返还房屋，积极协助原告办理撤销备案登记事宜，由于被告不履行义务，原告为维护合法权益，故提起诉讼。 被告赵素容辩称：《解除协议书》是双方的真实意思表示，双方签订的四份《商品房买卖合同》及附件已于2020年3月3日解除。目前房屋由被告占有使用，是因为签订解除协议后，原告未退还购房款，也没有通知被告协助办理撤销备案手续，被告就没有腾退房屋。解除协议书没有约定违约金和律师费用，被告不应支付，且被告购房后，原告一直未办理房产证，导致被告无法买卖房屋，是原告违约在先。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月24日，乐山义博投资有限公司（出卖人）与赵素容（买受人）签订四份《商品房买卖合同》（合同编号：2014122400068、2014122400069、2014122400072、2014122400073），四份合同除所购商品房位置面积不同、价款不同外，其余约定均相同，主要约定有买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为5幢1层9号、10号、11号、12号（暂定编号）；商品房价款按建筑面积计算，5幢1层9号单价为每平方米6944元，总价591976元（5幢1层10号单价为每平方米7344元，总价640984元、5幢1层11号单价为每平方米7184元，总价627019元、5幢1层12号单价为每平方米6864元，总价585156元）；付款方式为一次性付款；逾期付款责任详见补充协议；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日向买受人支付万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明起十日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起十日内向买受人支付等内容。合同附件五《乐山义博投资有限公司补充协议》主要约定有付款方式为一次性付款；买受人未能在合同约定时间内付清款项的，应当按日向出卖人支付购房款总额万分之一的逾期付款违约金，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，另行出售该商铺，合同解除后买受人应向出卖人支付合同总金额百分之十的违约金；房屋交接时，如因买受人未交纳代办费用和资料原因，由此造成出卖人未按合同约定时间办理房屋权属登记的后果由买受人承担等内容。 同日，赵素容向乐山义博投资有限公司出具一份《承诺书》，主要内容为赵素容在嘉州国际工业博览城购买商铺共计四间，房号为5-09、5-10、5-11、5-12，其合同总房款共计2445135元，因个人原因向贵公司申请以分期付款方式完清相关购房手续并付清购房款项。具体分期付款方式及时间截点如下：本人于2014年12月24日签署商品房买卖合同，并支付第一期房款400000元。本人自愿承诺于2015年2月10日前付清剩余房款2045135元，如在以上规定时间截点内逾期未付，则本人自愿支付出卖人已付房款的20%作为违约金，同时办理按揭手续，合同继续履行。若不能在规定期限内完成按揭手续办理，则将已支付房款全额作为违约金支付出卖人，出卖人收回房屋，另行销售。 2015年1月30日，上述四份《商品房买卖合同》在乐山市买卖合同登记备案。 上述商品房买卖合同签订前后，赵素容于2014年10月31日支付的购房定金400000元于2014年12月25日转为购房款，2015年2月6日支付559290元，2015年11月4日支付303000元（89310元+81161元+77196元+55333元），2017年5月26日支付41851元。 2019年5月15日，赵素容向乐山义博投资有限公司再次出具一份《承诺书》，主要内容为赵素容于2014年12月24日在嘉州国际工业博览城购买商铺共计四间，商铺款项支付情况如下：1、房号为5幢1层9号的商铺购房价款为591976元，已付房款329132元，仍欠房款262843元；2、房号为5幢1层10号的商铺购房价款为640984元，已付房款362834元，仍欠房款278149.5元；3、房号为5幢1层11号的商铺购房价款为627019元，已付房款317018元，仍欠房款310000.5元；4、房号为5幢1层12号的商铺购房价款为585156元，已付房款295155元，仍欠房款290000.5元。前述四间商铺的合同约定总房款共计2445135元，合同约定付款方式为一次性付款，已支付的房款金额为1304139元，仍欠1140994元。现因个人原因未能按照合同约定足额支付购房款，特向贵公司申请以延期付款方式完清相关购房手续并付清购房款项。本人自愿承诺于2019年6月30日前一次性付清剩余全部购房款1140994元。如在以上规定时间内未能按期足额支付前述购房款项的，则本人自愿按照原商品房合同的约定承担违约责任，且贵公司有权解除合同，收回房屋另行出售。 2020年3月3日，乐山义博投资有限公司（甲方）与赵素容（乙方）签订《解除协议书》，主要约定为鉴于双方于2014年12月24日就嘉州国际工业博览城5幢1层9号、10号、11号、12号商铺，签订了四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2014122400068、2014122400069、2014122400072、2014122400073）及其附件，前述四间商铺总价款为2445135元。现双方协商一致，同意解除前述四份《商品房买卖合同》及其附件，达成如下条款：一、甲乙双方在2014年12月24日就嘉州国际工业博览城5幢1层9号、10号、11号、12号商铺签订的四份《商品房买卖合同》及其附件于本协议书签署之日起正式解除，并且合同中双方的权利与义务也于本协议书签署之日自行终止。二、双方均同意在本协议签署之日甲方收回前述商铺，乙方对前述商铺不再享有任何权利。三、双方同意甲方在扣除违约金（空白）元后返还乙方购房款。支付时间和方式如下：1、在乙方配合甲方前往房屋登记主管部门办理完毕撤销《商品房买卖合同》备案登记等全部事宜后30个工作日之内，甲方采用银行转账的方式向乙方退还购房款。四、因解除前述商品房的《商品房买卖合同》及其附件需要到有关部门办理撤案手续等，乙方应积极配合办理。五、乙方应于签署本协议后积极协助甲方前往房屋登记主管部门办理完毕撤销《商品房买卖合同》备案登记等事宜，否则视为乙方违约，甲方有权单方面到房管部门办理撤销合同备案登记手续，由此产生的一切费用概有乙方承担。六、乙方承诺自本解除协议书签署后不得在任何时间、任何地点，以任何理由向甲方以及其他第三方主张任何权利，双方纠纷就此了结。七、双方对本协议内容已经全文阅读并理解无误，系双方真实意思表示等内容。 另，乐山义博投资有限公司就本案纠纷与四川上同律师事务所签订《民事委托代理合同》，支付律师费10000元。 上述事实，有四份《商品房买卖合同》、二份《承诺书》、收款收据、《解除协议书》、《民事委托代理合同》、发票及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的四份《商品房买卖合同》及其附件系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，因被告未能按照合同约定时间支付全部购房款，双方协商一致签订《解除协议书》，约定前述四份《商品房买卖合同》及附件自解除协议签署之日起正式解除，且合同中双方的权利与义务也于解除协议书签署之日自行终止。原、被告解除合同符合法律规定，本院予以确认。 关于腾退房屋的问题。根据《解除协议书》的约定，被告应在签署协议之日返还四间商铺，现在被告仍占用该四间商铺显然不当。被告辩称因原告未退还已付购房款才占用房屋，本院认为解除协议书中约定被告配合原告前往房屋登记主管部门办理撤销四份《商品房买卖合同》备案登记等事宜后30个工作日之内，原告返还购房款，这一约定是明确的，被告不享有先履行抗辩权，应当立即腾退全部四间商铺。 关于违约金的问题。原告主张按照《商品房买卖合同》的约定，被告应支付购房款总金额百分之十的违约金。被告辩称解除协议书未约定违约金不应支付，且原告也有违约行为。本院认为解除协议书中约定合同中双方的权利与义务也于解除协议书签署之日自行终止，故不应再适用《商品房买卖合同》的约定，并且在解除协议书中约定有“双方同意甲方在扣除违约金（空白）元后返还乙方购房款”内容，显然双方对违约金是有意思表示的，此处空白应理解为不需支付违约金，因此，本院对原告的此项诉请不予支持。 关于配合办理撤销备案登记的问题。原、被告已协商一致解除四份《商品房买卖合同》及其附件，且约定了被告应配合原告前往房屋登记主管部门办理撤销四份《商品房买卖合同》备案登记等事宜，故本院认为被告应履行义务，配合原告办理案涉四份《商品房买卖合同》的撤销备案登记事宜。 关于被告是否应承担原告支出的律师费的问题。本院认为，办理撤销合同备案登记事宜需原、被告双方前往房屋登记主管部门，被告否认原告已通知其前往办理，原告未能举证证明已要求被告协助办理撤销备案登记，且解除协议书中约定“甲方有权单方面到房管部门办理撤销合同备案登记手续，由此产生的一切费用概有乙方承担”，这里“一切费用”的约定是不明确的，不能视为对律师费的约定，故本院对原告的此项诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告乐山义博投资有限公司与被告赵素容签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号：2014122400068、2014122400069、2014122400072、2014122400073）于2020年3月3日解除； 二、被告赵素容在本判决生效之日起五日内腾退并返还原告乐山义博投资有限公司位于乐山市市中区； 三、被告赵素容在本判决生效之日起十五日内配合原告乐山义博投资有限公司办理四份《商品房买卖合同》（合同编号：2014122400068、2014122400069、2014122400072、2014122400073）撤销登记备案手续； 四、驳回原告乐山义博投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2559元，由原告乐山义博投资有限公司负担1559元，被告赵素容负担1000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  谢凯 二〇二〇年六月二十四日 书记员  陈成