长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4119号原告：长沙市尊苑房地产咨询有限公司法定代表人：肖某某，执行董事。委托诉讼代理人：罗某，湖南华硕律师事务所律师。被告：刘某，男，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：张某，湖南湘天律师事务所律师。原告长沙市尊苑房地产咨询有限公司（以下简称长沙尊苑公司）与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙尊苑公司的委托诉讼代理人罗某，被告刘某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙尊苑公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判决解除原、被告签订的《门面租赁合同》；2.请求判令被告立即向原告返还运通尊苑2号栋1楼**商业门面；3.判决被告按16750元/月的标准向原告支付2019年9月11日起至被告退还门面之日止的场地占用费(暂计算至2020年3月25日为108604.8元)；4.本案的所有诉讼费由被告承担。诉讼过程中，长沙尊苑公司自愿撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2016年8月28日，长沙尊苑公司与湖南运通房地产开发有限公司（以下简称湖南运通公司）签署《门面租赁合同》，约定湖南运通公司将名下所有的位于运通尊苑1-2号栋商业门面及裙楼出租给长沙尊苑公司，租赁期限为2016年9月1日至2020年8月31日。2017年3月7日，长沙尊苑公司与刘某签订《门面租赁合同》，约定刘某承租位于运通尊苑2号栋1楼**商业门面（以下简称涉案门面），面积为241.84㎡，租赁期限自2017年9月20日起至2020年4月30日止，每年租金在上一年基础上递增5%，即自2017年9月20日起至2018年6月19日为15190元/月，2018年6月20日至2019年6月19日为15950元/月，2019年6月20日至2020年4月30日为16750元/月，三个月缴纳一次租金，租金在期满前10天支付，若被告未按时足额支付租金等款项，超过15日，长沙尊苑公司有权解除合同，收回房屋。合同签订后，长沙尊苑公司依约向刘某交付了房屋，而刘某却违反合同约定，仅缴纳房屋租金至2019年9月9日，此后便再未支付租金。刘某的行为构成违约，长沙尊苑公司为维护自身权益，特提起诉讼。被告刘某辩称，1.长沙尊苑公司违约在先，应向刘某返还押金，支付违约金。2017年9月20日，长沙尊苑公司与刘某签订《门面租赁合同》，约定刘某承租涉案门面，租赁期限截至2020年4月30日止。2019年下半年，长沙尊苑公司通知刘某称，房屋所有权人湖南运通公司已将门面出售，要求刘某在合同到期后自行与新的所有权人签订合同。刘某与其他经营户共同签署联名信表示抗议，要求长沙尊苑公司和湖南运通公司处理，但长沙尊苑公司置之不理。刘某因此拒绝支付租金，是依法行使抗辩权，不存在违约拖欠租金一说,而真正违约的却是长沙尊苑公司。长沙尊苑公司应就此向刘某承担违约责任，并返还押金。2.长沙尊苑公司不是涉案门面的合法权利人，无权要求刘某支付租金或场地占用费。如湖南运通公司已将涉案门面出售，长沙尊苑公司原与湖南运通公司签订的《门面租赁合同》因湖南运通公司丧失所有权而失效，而皮之不存毛将焉附，刘某与长沙尊苑公司之间的《门面租赁合同》也随之失效，长沙尊苑公司未获得新的所有权人的授权，无权要求刘某向其支付租金或场地占用费。刘某已被迫退出三间门面，另两间门面高价与新的权利人订立了租赁合同后，长沙尊苑公司还索要场地占用费，此行为系滥用诉权、浪费司法资源，应受法律惩罚。3.即便长沙尊苑公司仍是涉案门面的合法权利人，其要求按16750元/月的标准支付自2019年9月11日支付退还门面之日止的场地占用费也不应得到支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。刘某承租的涉案门面在整个疫情期间，根本无法复工开业，就算开业也没有客源，刘某的损失是显而易见的，因此，刘某请求法庭根据公平原则，判决刘某减免租金两个半月，刘某与长沙尊苑公司共同承担疫情损失。4.刘某给予对长沙尊苑公司的合理信赖承租涉案门面，并花费大量金钱进行装修，合同尚未到期，长沙尊苑公司即失去转租权，长沙尊苑公司应赔偿由此给刘某造成的装修、经营等损失。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年8月28日，湖南运通公司与长沙尊苑公司签订《门面租赁合同》，约定湖南运通公司将其名下运通尊苑1-2号栋商业门面及裙楼出租给长沙尊苑公司，租赁期限为4年，自2016年9月1日起至2020年8月31日。2017年9月19日，长沙尊苑公司与刘某签订《门面租赁合同》，约定：1.长沙尊苑公司将涉案门面出租给刘某，面积241.84㎡，租赁期限自2017年4月7日起至2020年4月30日止。2.租金自2017年9月20日起至2018年6月19日为15190元/月，2018年6月20日至2019年6月19日为15950元/月，2019年6月20日至2020年4月30日为16750元/月。三个月缴纳租金一次，租金在期满前10天支付，签订合同当天刘某应向长沙尊苑公司支付前三个月租金45570元。3.本合同签订之日，刘某向长沙尊苑公司缴纳押金25000元，在合同期内押金不得冲抵租金、管理费、水电费或以种种借口要求退回，刘某在合同期内如无违反合同及物业公司制度，刘某在结清门面租金、水电、物业费等费用，并将门面归还，承租期满后长沙尊苑公司将押金无息全额退还刘某。4.在合同终止、结束承租关系时，刘某应按照来装去丢的原则，保持门面房屋原貌装修或改造与房屋有关的设施全部归长沙尊苑公司所有。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，长沙尊苑公司向刘某交付了涉案门面，刘某支付了押金25000元并支付租金至2019年9月9日。2019年下半年，湖南运通公司陆续将涉案门面对外出售转让，2019年10月，包括刘某在内的门面经营户向长沙尊苑公司签署联名信，要求长沙尊苑公司协商续签合同。长沙尊苑公司未予回应，刘某再未交纳房租。另查明，2020年5月1日，刘某就108号门面与新权利人刘海燕签订了租赁合同，就109号门面与新权利人苏正科签订了租赁合同，并将其余三间门面于2020年5月15日交还至运通尊苑的物业公司。刘某承租的涉案门面中，其中110号门面面积为46.39㎡，111号门面面积为60.92㎡，112号门面面积为44.24㎡，三个门面合计151.55㎡。2020年1月底至4月初，因受新冠肺炎疫情影响，刘某经营的门面未正常营业，刘某申请了歇业备案登记。本院认为，长沙尊苑公司与刘某签订的《门面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。虽然涉案门面在租赁期内所有权发生了变化，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，刘某仍应按《门面租赁合同》的约定向长沙尊苑公司支付租期内的租金。故长沙尊苑公司要求刘某支付租赁期限内租金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。长沙尊苑公司自愿放弃2019年9月10日的租金，要求刘某支付自2019年9月11日起的租金，视为对自身权利的自由处置，本院予以确认。经计算，2019年9月11日至2020年4月30日期间的租金为127858.33元（16750元/月×7个月+16750元/月÷30天×19天）。因受新冠肺炎疫情影响，刘某承租的门面有近3个月未正常营业，并进行了歇业登记，其营业收入必然受到影响，综合考虑本案实际情况，根据公平原则，本院酌情判决由长沙尊苑公司分摊一个月租金损失，即减免一个月租金，刘某尚应支付租金111108.33元（127858.33元-16750元），故长沙尊苑公司要求刘某支付租期内租金的诉讼请求，本院在111108元的范围内予以支持，超出部分不予支持。因合同已于2020年4月30日到期，长沙尊苑公司在庭审中自愿撤回要求解除《门面租赁合同》的诉讼请求，本院予以确认。合同期限届满后，刘某就108、109号门面已与新的权利人签订门面租赁合同，并于2020年5月15日将110、111、112号门面返还给物业方，故刘某无需向长沙尊苑公司返还租赁的门面。刘某使用110、111、112号门面至2020年5月14日，应当向长沙尊苑公司支付2020年5月1日至2020年5月14日的期间的场地占用费4740.33元（16750元/月÷241.84㎡×151.55㎡÷31天×14天），故长沙尊苑公司要求刘某按16750元/月的标准向其支付至返还门面之日止的场地占用费的诉讼请求，本院在4740.33元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。刘某要求长沙尊苑公司承担违约责任，并赔偿装修、经营等损失，但未提起反诉，本院不予审理，刘某可另行主张权利。刘某支付了押金25000元，合同终止后，长沙尊苑公司应将该款全额无息退还给刘某。为减少当事人诉累，本院将刘某支付的押金25000元在本案中一并予以抵扣。经抵扣，刘某应向长沙尊苑公司支付租金90848.66元（111108.33元+4740.33元-25000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起五日内向原告长沙市尊苑房地产咨询有限公司支付租金90848.66元；二、驳回原告长沙市尊苑房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2472元，减半收取1236元，由被告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年六月三十日法官助理张依书记员某玲