湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初4号原告：漆春娇，女，1989年6月19日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县，委托诉讼代理人：贺嫚，湖北三峡律师事务所律师。被告：刘金伟，男，1982年3月12日出生，汉族，住湖北省宜都市，被告：周丹，女，1988年9月16日出生，汉族，住湖北省枝江市，委托诉讼代理人：蔡琛，湖北七君律师事务所律师。原告漆春娇与被告刘金伟、周丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漆春娇的委托诉讼代理人贺嫚，被告刘金伟，被告周丹的委托诉讼代理人蔡琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漆春娇向本院提出诉讼请求：1、要求解除与二被告签订的《房屋买卖合同》；2、要求被告方返还已收取原告的购房定金20000元；3、要求被告方支付原告违约金208000元；4、要求被告方承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月19日，原告与被告夫妻经协商签订了一份《房屋房买卖合同》，约定由原告购买被告夫妻所共有的位于湖北省宜昌市××路××城××楼××室，该房的产权证号为不动产权0023626、0023627，面积为97.35平米，购房总价为104万元整，同时原告按照合同约定支付被告方购房定金2万元整。合同签订后，被告夫妻因家庭内部矛盾激化，双方均拒不办理涉案房屋解除抵押和协助办理房屋过户手续。原告多次与两被告沟通并提出继续履行合同的请求，被告夫妻仍不配合履行合同。在原告方与二被告签订了《房屋房买卖合同》后，原告向房产中介支付了贷款按揭手续费7500元，权证代办费3000元，中介费20800元，总计服务费31300元。原告还就近为年幼的孩子办理了幼儿园的入园手续，被告方的违约行为致使原告只能暂时在拟购买的房屋附近另外租房居住，至今已额外支付租房费用7600元整。同时，被告方的违约行为也影响了原告孩子的户籍迁入和上学时间，加之房价上涨等诸多因素，给原告生活带来严重不便，也给原告造成了巨大的经济损失。依据《房屋房买卖合同》第七条第1款之规定“本合同签署后，甲乙双方任何一方违约导致本合同无法履行的，违约方需按本合同房款总价的20%支付对方违约金。”，故被告方需支付原告违约金208000元。综上所述，被告方不按合同约定如期履行交付房屋并办理房屋过户义务的行为已构成违约，严重侵害了原告人的合法民事权益。原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向人民法院提出上述诉讼请求，恳请人民法院依法予以支持！刘金伟辩称：漆春娇所述的房屋买卖事实属实，我也收到了漆春娇支付的20000元定金，我已经把其中的10000元支付给了中介公司。至于漆春娇要求我方支付208000元违约金的请求我不认可，现阶段也无力承担这部分费用。至于法院起诉程序该怎么走就怎么走。周丹辩称：根据《房屋买卖合同》第四条第二款之约定，漆春娇应先支付400000元解除抵押，然后在不动产权办理下来之前支付120000元。刘金伟、周丹在没有收到款项之前，不可能办理解除抵押手续进而办理过户手续。根据合同第十一条第四款的约定，房屋剩余款项未转入周丹账户可视为该合同失效。即使周丹违约，合同约定的违约金过分高于漆春娇的损失，若法庭判决二被告承担违约责任，请求法庭对违约金进行适当调减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月19日，漆春娇（乙方）与刘金伟、周丹（甲方）、宜昌和信地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，载明漆春娇向刘金伟、周丹购买二被告所共有的位于伍临路36-6号7栋的房屋（不动产权证：0023626、0023627），成交价格为1040000元。合同约定，乙方于2019年7月19日交购房定金20000元给甲方，甲方产权证尚在贷款抵押中，尚欠银行400000元，经甲乙双方协商，在乙方贷款申请通过后10个工作日内乙方自愿以首付款400000元替甲方解除抵押，不足部分由甲方自筹，剩余首付款120000元乙方须在不动产登记前一次性存在甲方周丹银行账户，剩余房款500000元为乙方申请贷款金额。合同同时约定，本合同签订完毕，宜昌和信地产经纪有限公司居间服务完成，甲乙双方应向该公司支付佣金。合同第七条约定：“本合同签署后，甲乙双方任何一方违约导致本合同无法履行的，违约方须按本合同房款的20%支付违约金。”合同第五条约定：“甲方承诺于在全款付清后10日内将房屋交付乙方。”合同签订当日，漆春娇向刘金伟支付购房定金20000元，向宜昌和信地产经纪有限公司支付中介费20800元，支付房产证代办费3000元，代办按揭贷款手续费7500元。合同签订后，漆春娇做好了支付首付款准备并于2019年9月9日通知二被告解除抵押，但因二被告就购房款分配问题发生纠纷导致二被告未能前去解除抵押，漆春娇遂诉至本院。另查明，漆春娇为此次诉讼聘请湖北三峡律师事务所律师作为代理人并为此支付律师费10000元。漆春娇为本次诉讼申请财产保全并为此支付保险担保费1000元。漆春娇于2019年8月28日与杜娟娟签订《房屋租赁合同》，合同约定该房屋月租金1900元，租金按押一付三计算，漆春娇为此支付租金5700元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：一是刘金伟、周丹是否违约？二是违约金是否应当调减？一、《房屋买卖合同约定》：“乙方自愿以首期款400000元替甲方解押，不足部分甲方自筹。”从这一约定上看，合同并无漆春娇应先向刘金伟、周丹支付400000元然后由刘金伟、周丹解除抵押的约定，而约定为漆春娇支付400000元与刘金伟、周丹解除抵押同时进行。漆春娇已经办好贷款手续，做好了付款准备，系因刘金伟、周丹对于房款的分配有分歧，从而导致刘金伟、周丹未能按时前往房屋登记部门办理解除抵押登记手续，因此，造成漆春娇购买房屋的合同目的无法实现的责任在于刘金伟、周丹，刘金伟、周丹应当承担违约责任。故本院对于漆春娇所提出的要求解除《房屋买卖合同》的请求予以支持，漆春娇要求解除合同的诉状于2020年5月23日送达至二被告，故《房屋买卖合同》已于2020年5月23日解除。合同解除后，刘金伟、周丹应向漆春娇返还购房定金20000元。二、漆春娇为履行《房屋买卖合同》，向宜昌和信地产经纪有限公司支付中介费20800元，支付房产证代办费3000元，代办按揭贷款手续费7500元。因该合同已经签订，系因二被告违约而未能履行，责任不在宜昌和信地产经纪有限公司，故宜昌和信地产经纪有限公司无需向漆春娇退还中介费，该20800元中介费系漆春娇损失。漆春娇为履行该合同，申报了贷款手续，该代办贷款手续费7500元亦为漆春娇的损失。对于房产证代办费3000元，因该合同无法继续履行，已不可能为漆春娇办理房产证，故该3000元漆春娇可以要求退还，并非其损失。对于律师费10000元和财产保全保险担保费1000元，该费用系因二被告违约，漆春娇为维权所支付的成本，应为漆春娇的损失。对于漆春娇所提出的租金损失，合同第五条约定甲方承诺于在全款付清后10日内将房屋交付乙方。漆春娇于2019年9月9日做好支付首付款的准备并通知二被告解除抵押，如抵押解除漆春娇则可以通过抵押方式获得贷款来付清余款，因此，可以推定如合同继续履行漆春娇可于2019年9月9日付清全款，其依照合同约定最晚可于2019年9月19日入住，而因二被告违约致使漆春娇无法在2019年9月19日入住，由此造成的租金损失，应作为计算违约金的基础。漆春娇支付了三个月的租金租住至2019年10月27日，每月租金为1900元，故自2019年9月19日至2019年10月27日的租金损失2406.67元（1900元/30日×38日）应为漆春娇的租金损失。《房屋买卖合同》于2020年5月23日解除，自2020年5月24日起，刘金伟、周丹应向漆春娇退还定金20000元，截止本案开庭之日，该20000元购房定金共产生利息损失31元。以上损失合计41737.67元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”《房屋买卖合同》中所约定的208000元违约金已远高于漆春娇的实际损失，周丹亦提出了要求调减违约金的答辩意见，故本院对于该违约金按照不超过损失的30%予以调减，即将违约金调减为54258.97元（41737.67元×1.3）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告漆春娇与被告刘金伟、周丹签订的《房屋买卖合同》已于2020年5月23日解除；二、被告刘金伟、周丹于本判决书生效之日起十日内向原告漆春娇返还购房定金20000元；三、被告刘金伟、周丹于本判决书生效之日起十日内向原告漆春娇支付违约金54258.97元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元（已减半收取），保全费1660元，由被告刘金伟、周丹负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇二〇年六月八日书记员  吴鹏