咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2020）陕0402民初940号原告：于某某，男，1969年11月10日生，汉族，住河南省XX城县，身份证号码：412XXXXXXXXXXXXXXX于某某。委托代理人马攀，陕西双照律师事务所律师。 被告：陕西女皇实业有限公司，住所地咸阳市渭城区。统一社会信用代码：91610000786950381F。法定代表人冯选选，该公司总经理。委托代理人王雪莹，该公司员工。第三人：陕西金亿通投资管理有限公司，住所地西安市经开区。统一社会信用代码：91610000056900235L。法定代表人高亚梅，该公司总经理。委托代理人朱晓武，该公司员工。原告于某某诉被告陕西女皇实业有限公司、第三人陕西金亿通投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于某某及其委托代理人马攀，被告陕西女皇实业有限公司委托代理人王雪莹、第三人陕西金亿通投资管理有限公司委托代理人朱晓武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年12月份与被告签订了编号为2028494号《商品房买卖合同》一份，委托第三人陕西金亿通投资管理有限公司打款给被告，后双方进行了网签备案，然被告收款后并未按照约定交付房屋，原告多次要求被告协助办理，被告均不受理。帮助商品房买受人办理交房手续是开发商的法定义务，如果开发商没有帮助办理交房手续属于违约行为，为为维护原告的合法权益。故诉至法院，请求依法确认坐落于咸阳市XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋的实际购买人为原告，被告将上述房屋所有权交付原告；被告承担逾期交房违约金33442.5元；本案的诉讼费用由被告承担。原告当庭提举证据如下：商品房买卖合同一份、商品房买卖合同网签备案页一份、咸阳市房屋交易与产权管理平台查询的商品房买卖合同网签备案页截图两张、转账记录；证明依据我国《合同法》的相关规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护，双方当事人应全面履行合同义务；现被告迟迟未履行合同义务，依据《合同法》第一百零七条规定，其应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，即立即向原告交付房屋，并承担因其迟延交房产生的违约金。被告表示商品房买卖合同真实性认可，网签备案页真实性认可，转账凭证不认可，无法证明原告履行了交付房款，认为这是借款。第三人表示对真实性无异议，证明目的认可。被告辩称：原、被告之间无真实的房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》仅是于某某通过第三人金亿通公司向陕西女皇实业有限公司的融资借款的担保。于某某与被告之间无真实的购房意思，双方之间签订的《商品房买卖合同》不是真实意思表示，根据民法总则的相关规定，应属无效法律行为。于某某通过金亿通公司代付的所谓购房款实为借款。但该款项是金亿通公司与陕西女皇实业有限公司之间的法律关系，被告与原告之间无法律关系。综上，原告与被告之间无法律关系，于某某应向第三人金亿通公司主张权利，故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告当庭出示证据如下：1、服务合同、房屋回购协议、委托书。证明女皇公司与于某某之间无真实的房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》仅是于某某通过第三人向被告的融资借款。于某某委托第三人回购涉案房屋，进一步证明《商品房买卖合同》担保借款的事实。《商品房买卖合同》不是双方当事人真实意思表示，应属无效合同。原告表示服务合同真实性认可，证明目的不认可；房屋回购协议真实性认可，关联性不认可，与本案原告无关；委托书真实性无异议，证明目的不认可。第三人表示服务合同真实性认可，证明目的不认可，明显证明第三人是代售服务；房屋回购协议真实性认可，为了保证买房人权益，怕拿不到房子，做的回购。委托书真实性无异议。2、商品房买卖合同2份。证明女皇公司与于某某签订《商品房买卖合同》是双方当事人之间的虚假意思表示，《商品房买卖合同》实为借款担保的事实。原告表示对真实性认可，证明目的不认可，与本案无关。第三人表示对真实性无异议，没有关联性，这是两个合同，价钱是零售的价格。第三人辩称：原、被告签订的《商品房买卖合同》应属真实有效的合同。《服务合同》只能证明第三人代被告真实售房的业务。《房屋回购协议》《委托书》也只是落实原告作为买受人在未取得房产证之前对所购房产的一种增值保值的手段，防止恶意违约的合同。签订的服务合同是第三人在西安代卖房屋，于某某交的是房款，不存在被告所述的，是真实的买卖合同，第三人是代销的，本案原告已经向第三人缴纳了全部房款，第三人也向女皇公司交了全额房款。第三人当庭未提交证据材料。经过原、被告举证、质证，合议庭评议后认定如下：原告所举证据，被告虽对其中转账凭证不认可，但无证据加以反驳，第三人亦表示认可，且来源合法，内容真实，能够相互印证证明本案有关案件事实，故本院予以认定。关于被告所举证据1、2，原告及第三人均对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。经审理查明：2013年12月12日出卖人陕西女皇实业有限公司与买受人于某某签订《商品房买卖合同》。合同签约备案号：（2028494）。合同约定：于XX栋XX路XX栋XX单元XX层XX房屋一套，建筑面积92.69㎡，总价203918元，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……。2014年1月2日第三人陕西金亿通房地产营销策划有限公司分三笔从其农行账号26-XXXXXXXXXXX1564向被告陕西女皇实业有限公司工行账号XXXXXXXXXXXXXXX4265转款100万元、100万元、59662元，合计2059662元。用途为代付于某某、乔艳、张宇、焦勇智、张瑞仙购房款。另外，在其账页详单中显示:于某某1套203918元、乔艳1套248798元、张宇4套248798元×4、焦勇智2套203918元×2、张瑞仙1套203918元，共计9套，合计2059662元，备注：2014年1月2日打。另查：2013年5月12日委托人（甲方）陕西女皇实业有限公司与受托人（乙方）陕西金亿通投资管理公司签订《服务合同》……就乙方向甲方卡农国际项目提供销售或推介服务等事宜，签订本协议，在2013年5月13日至2013年11月12日以内完成销售项目3000万元的销售任务（房屋或商铺的状况以实际签订的合同为准）……本项目费用总额为人民币630万元，……甲方在签订本协议之日，向乙方交纳履约保证金100万元，……本协议自位于咸阳市XX路卡农国际住宅3053.86平方米（计32套）；商铺3972.62平方米的买卖合同签订并通过咸阳市房地产管理局备案登记，购房款全额到账之日生效。2013年9月11日陕西女皇实业有限公司（甲方）与陕西金亿通投资管理有限公司（乙方）签订《房屋回购协议》签于：买受人与甲方已签订房屋或商铺买卖合同，买受人已授权乙方代为处理房屋或商铺买卖合同所涉及房屋和商铺回购的相关事项，经双方友好协商，同意就房屋买卖的相关事项，达成以下协议：在2013年5月13日买受人购买甲方位于陕西省咸阳市XX路卡农国际3053.86平方米房屋，每平方米2669元（总计32套）商铺3972.61平方米，每平方米5500元，全部款项计3000万，该款项以银行转账全额为准。在本协议约定的回购期间内，买受人同意甲方以3000万元回购上述房屋3053.86平方米，每平方米2669元（总计32套），商铺3972.61平方米，每平方米5500元。甲方愿意以上述价格回购上述房屋和商铺。回购期限2013年11月12日-2013年11月27日，逾期，视为放弃回购，由甲方承担责任……。原告于某某向陕西金亿通投资管理有限公司出据代为办理本人购买的陕西女皇实业有限公司开发的位于咸阳市XX路XX号楼XX单元XX层XX房屋回购事宜的委托书。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告于某某与被告陕西女皇实业有限公司签订《商品房买卖合同》，并在咸阳市住房和城乡建设局对该合同进行了网签备案，合同签约备案号为2028494，且通过第三人于2014年1月2日向被告支付了购房款203918元，故该合同应为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。依据该合同约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付该商品房，但被告至今未交付，已构成违约，故对原告要求的确认涉案房屋的实际购买人为原告，要求被告交付该房屋，并承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告于某某仅是通过第三人向被告融资借款一节，但其提供的证据不能证明其主张，且未提供证据证明于某某所购的房屋其已回购并履行完毕，故此辩驳理由，本院不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西女皇实业有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告于某某交付位于咸阳市秦都区XX路XX栋XX单元XX层XX房屋一套。二、被告陕西女皇实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于某某支付逾期交房违约金人民币33442.5元（从2014年6月30日计算至2019年12月3日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费636元，由被告陕西女皇实业有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。           审  判  长    乙  燕人民陪审员    张  宏人民陪审员    朱娟娟 二O二0年六月十日 书  记  员    毛颖转 1