内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2921民初98号 原告：内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司。 法定代表人：祁成宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘金刚，内蒙古北杰律师事务所律师。 被告：阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司。 法定代表人：季辉平，该公司总经理。 被告：贾玉祥，男，1972年3月17日出生，汉族，个体经营者，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：张国辉，陕西博纳新律师事务所律师。 原告内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司（以下简称苁蓉集团公司）与被告阿拉善盟恺祥达房地产开发有限公司（以下简称恺祥达公司）、贾玉祥祥确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，因案情复杂依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告苁蓉集团公司委托诉讼代理人刘金刚，被告贾玉祥及其委托诉讼代理人张国辉均到庭参加了诉讼。被告恺祥达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法确认二被告之间签订的祥云豪宸小区8-商-6号商铺《商品房买卖合同》无效；2、被告恺祥达公司为原告办理涉案房屋的网签备案手续；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年2月25日，原告与被告恺祥达公司签订《联合开发合同》（后被阿拉善盟中级人民法院认定房屋买卖合同性质），约定被告在原告自有土地上进行房地产开发建设。2015年原告就恺祥达公司延迟交付房屋起诉到阿拉善盟中级人民法，阿盟中院（2015）阿民一初字第14号《民事判决书》判令被告恺祥达公司向原告交付涉案房产。后原告在执行过程中与被告恺祥达公司达成房屋抵顶协议，约定涉案房屋以9376800元的价格抵顶给原告并完成交付。后原告了解到恺祥达公司因为在建设工程过程中资金链断裂，向被告贾玉祥进行融资，并签订《商品房买卖合同》，导致被告恺祥达公司在向原告交付涉案房屋后无法办理网签以及备案手续。综上，二被告之间并非真实的房屋买卖，严重侵害了原告的合法权益，现原告具状诉至贵院，请求人民法院在查明事实的基础上依法裁判。 被告恺祥达公司辩称:本案被告贾玉祥于2013年3月26日签订《认购协议》，认购了我公司开发建设的位于阿左旗祥云豪宸住宅小区8-商-6号商铺，2014年8月8日签订了《商品房买卖合同》，办理了合同编号为2014-8004045的网签备案，原告于2015年8月25日交付了房屋，双方的主要义务已经履行完毕。目前正在完善项目手续，待后续办理房屋产权证，恳请依法驳回原告的诉请。 被告贾玉祥辩称：第一，答辩人与被告恺祥达公司之间签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。2009年答辩人经人介绍认识了姚鹰，2012年姚鹰在阿拉善盟左旗做房地产开发，多次动员答辩人购买其开发的楼盘，并许诺只要答辩人提前交款，便给予优惠的价格，经多次考察并和家人商议决定购买其开发的祥云豪宸小区商铺经营特色餐饮。2012年8月25日，答辩人向恺祥达公司指定的账户支付购房款250万元整。鉴于当时具体的房号还没有确定，双方只是根据房屋销售效果图和左旗当时的房价初步预定了房屋位置、单价。2013年3月26日，答辩人与恺祥达公司签署了房屋认购协议书，约定所购房屋位于阿拉善盟锡林南路与吉兰泰路的交汇处，祥云豪宸八栋6号商铺面积1171.1平方米，折后单价为5000元每平米，总价为5855500元。2013年8月3日，答辩人通过李巧玲向恺祥达公司指定账户分九笔，每笔4万元，支付购房款合计36万元。2014年5月4日，答辩人通过熊俊芳向恺祥达公司指定账户一次性转购房款50万元。2014年8月5日，祥云豪宸小区售楼部通知答辩人前往售楼部核对已经支付的购房款，经双方核对确认，答辩人共支付购房款336万元。阿盟恺祥达公司向答辩人出具了5578号购房款收据。2014年8月8日，答辩人与阿盟恺祥达公司正式签订了《商品房买卖合同》，房屋面积为1172.1平方米，与认购协议面积误差1平方米签约，同时办理了商品房买卖合同网签备案手续。合同备案编号2014-8004045。此后，恺祥达公司向答辩人催要剩余房款。鉴于恺祥达公司实际控制人姚鹰在银川的公司银川恺祥达房地产开发有限公司尚欠答辩人200万元借款，经协商同意将该欠款本息转化为购房款，用以冲抵答辩人所购祥云豪宸8-商-6号商铺余款。2015年5月12日，经结算核对后，恺祥达公司向答辩人出具了购房款已经付清的证明，并在原始借条上就冲抵情况予以载明。2015年5月20日，经申请阿拉善左旗房产管理局为答辩人办理了预购商品房预告登记，编号为蒙房阿拉善盟字第41018151515605号。2015年8月25日，按照交房通知约定的时间，双方完成了房屋交付，恺祥达公司向答辩人移交了房屋钥匙，目前房屋已经由答辩人占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。后因恺祥达公司不能如约办理产权证，答辩人向贵院提起办证诉请，该案以（2017）内2921民初1655号民事判决书对房屋买卖事实进行了审理认定。判令在具备办证条件后，答辩人再另行主张办证。就根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第93条之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无需举证证明应当得到认可。以上可知答辩人与阿盟恺祥达公司签订的商品房买卖合同真实合法有效，且已经支付了全部购房款，也已经交付了房屋，办理了网签，预告登记等手续，合同双方均已经履行了各自的主要义务。根据中华人民共和国合同法第八条之规定，依法成立的合同受法律保护，双方的商品房买卖合同关系又经贵院生效判决所确认，应当依法保护。第二，答辩人与恺祥达公司是真实的房屋买卖合同关系，并非被答辩人所称的融资借贷关系，不存在侵害被答辩人合法权益的情形。首先，答辩人与恺祥达公司之间一开始就是商品房买卖合同关系，不存在借贷关系。其次答辩人买房的时间，备案网签的时间、预告登记时间、房屋交付时间等均早于阿拉善盟中级人民法院（2015）阿民一初字第14号民事判决书的判决时间更早于该判决的生效时间和执行时间，且假如按照被答辩人所述，其与被告阿盟恺祥达公司将涉案房产在法院执行中做了顶账处理，那《中华人民共和国物权法》第20条之规定，预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，未经预告登记的权利人同意转移不动产所有权的，应当认定其不发生物权效力。本案中答辩人已经就涉案房屋办理了预告登记，具有了物权的法定公示和对抗效力。那么不论被答辩人与被告恺祥达公司之间签订什么样的协议，均对答辩人及涉案房产不产生任何法律效力。再次，根据阿拉善盟中级人民法院（2015）阿民一初字第14号民事判决书查明事实，被答辩人与恺祥达公司存在合作关系。答辩人签约履约的时间均在被答辩人和恺祥达公司合作开发期间，被答辩人作为合作一方，对于阿盟恺祥达公司向答辩人销售交付备案预告登记房产应当予以认可。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用原则，秉持诚实恪守承诺，作为被答辩人不应该因其与合作方之间的内部纠纷而损害答辩人的合法权益。最后阿拉善盟中级人民法院（2015）阿民一初字第14号民事判决书，并未将答辩人的房产判给被答辩人，被答辩人本次诉请完全缺乏事实和法律依据，这也证实此前被答辩人两次与本案相同的诉请和事实理由向贵院起诉后又两次撤诉的一个原因。综上恳请贵院依法驳回被答辩人诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月25日，原告与被告恺祥达公司签订《联合开发合同》,双方联合开发祥云豪宸小区。2015年原告与被告恺祥达公司在履行联合开发合同过程中发生争议，原告将恺祥达公司诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民法院于2015年12月21日作出（2015）阿民一初字第14号民事判决书，判决被告恺祥达公司向原告交付祥云豪宸小区住宅82套、商铺17套、公寓33套、地下车位82个。如不能交付上述房屋，由恺祥达公司承担相应的返还义务。该判决中查明，2014年7月2日，原告与被告恺祥达公司签订的《苁蓉集团公司投资房号表》载明，恺祥达公司以书面形式将投资房具体房号提供给苁蓉集团公司，其中包括案涉房屋在内。后因被告恺祥达公司未履行判决内容，原告向阿拉善盟中级人民法院申请强制执行。在执行过程中原告与被告恺祥达公司达成《房屋抵顶协议》，协议约定恺祥达公司将8号楼3、4、5、6号商铺抵顶给苁蓉集团公司。后被告恺祥达公司未向原告交付案涉房屋。原告发现案涉房屋已经于2014年8月8日签订《商品房买卖合同》，原告认为二被告签订的合同无效，故于2017年、2019年两次诉至本院，后又撤诉，现再次诉至本院，要求支持其诉请。 另查明，被告贾玉祥于2017年6月9日就其与被告恺祥达公司房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求被告恺祥达公司为其办理案涉房屋的产权证书，本院经审理后查明：2013年3月26日，原告与被告签订《房屋认购协议书》，约定原告购买巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-6房屋一套，建筑面积1171.10平方米，房屋折后总价款为5855500元。2014年8月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。2015年5月12日，被告出具“证明”一份，证明原告购买的巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-6营业房购房款5855500元已经付清。2015年5月12日，被告恺祥达公司出具“交房通知”，定于2015年8月25日交房。2015年5月20日，被告贾玉祥对巴彦浩特镇祥雲豪宸住宅小区8-商业-6进行预购房商品房预告登记。被告恺祥达公司就祥云豪宸小区预售房许可证已被我院于2017年10月20日作出的（2017）内2921行初14号行政判决书撤销，由此并认为案涉房屋不具备办证条件，被告贾玉祥可在具备办证条件的情况下另行主张，并于2017年11月10日作出（2017）内2921民初1655号民事判决书，驳回贾玉祥的诉讼请求。贾玉祥不服，可向阿拉善盟中级人民法院提起上诉，随后又撤回上诉。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用》的解释》第九十条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，本案中，原告主张二被告之间就案涉房屋不存在真实的房屋买卖关系，系民间借贷关系，就此原告负有举证责任。庭审中原告并未提供合法有效能够证明二被告之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系。并且根据本院作出2017年11月10日作出的（2017）内2921民初1655号民事判决所查明的事实以及被告当庭出示的证据足以证明双方之间存在房屋买卖关系，故对原告要求确认二被告签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。其次，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。被告贾玉祥已于2015年5月20日对案涉房屋进行预购商品房预告登记，而被告恺祥达公司于2016年3月13日与原告签订的《房屋抵顶协议》，该协议在预告登记之后，根据上述法律规定，在未征得被告贾玉祥同意情况下，签订的该顶房协议不发生物权效力。且根据二被告陈述案涉房屋已经交付给被告贾玉祥，故原告要求协助办理案涉房屋过户手续的诉请无事实及法律依据，不应予以支持。综上，原告提供的证据不能证明其主张的事实，对其主张依法不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告内蒙古阿拉善苁蓉集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审判员  冯瑞平 二〇二〇年六月九日 书记员  汪 静