广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初337号 原告：广西合景恒富投资有限公司，住所地南宁市良庆区五象岭路南二里东一巷8号二楼203号房，统一社会信用代码914501000790748025。 法定代表人：黄妍萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李世星，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：周婷，女，1982年10月6日出生，汉族，住湖南省南县青树嘴镇青树嘴街101号，现住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：吴国胜，广西南望律师事务所律师。 原告广西合景恒富投资有限公司（以下简称合景恒富公司）与被告周婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告合景恒富公司的委托诉讼代理人李世星、被告周婷及其委托诉讼代理人吴国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合景恒富公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》等购房文件（合同编号：QF201851600294）；2.判令被告向原告支付违约金263754元；3.判令被告协助原告注销南宁市良庆区五象新区凯旋路18号广西合景国际金融广场2208号房屋的备案登记手续，注销房屋备案登记手续相关的手续费等由被告承担；4.判令原告律师费50000元由被告承担；5.判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月2日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定被告向原告购买南宁市良庆区五象新区凯旋路18号广西合景国际金融广场2208号商品房一套，房屋总价款1318771元。之后，被告向原告支付首付款668771元，原告为被告办理涉案房屋的合同备案，但是被告未能按期依约向银行申请购房贷款并放款，也拒不履行支付剩余房款650000元的义务。被告未按期付清剩余房款的行为，已严重违反合同及补充协议等购房文件的约定，构成根本违约。原告已多次催告被告依约付清余款或办理解除合同手续，但被告均置之不理。因被告违约产生的违约金和包括案件受理费、律师费在内的诉讼费等解除合同的费用应由被告全部承担。 周婷辩称，同意解除合同及合同补充协议，但周婷没有违反双方签订合同及补充协议的约定，因此无需承担违约责任，也无需协助合景恒富公司注销备案手续，更没有义务承担原告的律师费，请求法院驳回合景恒富公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院在下文一并进行论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月2日，合景恒富公司作为出卖人、周婷作为买受人，双方就南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场2208号房签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201851600294），双方约定：该房屋建筑面积为103.99㎡，成交价为1318771元；出卖人应当在2018年12月28日前交付房屋。《合同补充协议》第一条第1款第（三）项约定，首期款：买受人应于本合同签订时支付合同总价款的50.71％即668771元，除首期款外，剩余房款650000元，买受人应于本合同签订时申请办理银行按揭贷款手续，并以其选定的按揭方式缴清全部房款。第一条第2款第（1）项约定，买受人确认：在签订本合同前，已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及需要买受人提交的所有资料和所需缴纳的费用，买受人确认自身条件能满足银行按揭贷款要求；第（2）项约定，买受人已知悉办理按揭贷款的相关政策及所需的资料，并承诺在本条第1款第（三）项约定的全部首期款付款期限届满之日起7个工作日内办妥银行按揭申请手续；第（3）项约定，买受人应在本条第1款第（三）项约定的全部首期款付款期限届满之日起30日内（即2018年11月30日前）办妥银行按揭放款手续（即买受人应保证全部贷款金额在前述期限内划入出卖人指定账户内）。否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任；第（4）项约定，如买受人逾期办妥银行按揭申请手续或办妥银行按揭放款手续的……买受人仍应当继续履行支付购房款义务，并在本合同约定的应办妥银行按揭放款手续期限届满之日前以现金或汇款方式一次性支付剩余或差额购房款，否则买受人应按本合同及本补充协议的约定承担逾期付款的违约责任。第一条第3款约定，买受人确认：在签订本合同前已充分了解国家及南宁市的购房政策、银行贷款政策，并明确知悉国家及南宁市政府会不时对购房政策及贷款政策进行调整，买受人承诺，如因买受人不符合购房政策或购房政策的变化原因导致买受人无法购买该商品房的，出卖人有权单方解除合同并按本补充协议第十一条的约定执行；如因买受人不符合贷款政策或贷款政策的变化原因导致买受人无法满足银行贷款条件的，买受人须按本补充协议第一条第2款第（4）项执行。第二条第1款约定，买受人逾期支付购房款超过30日的，出卖人有权单方解除合同。第十一条约定，若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此所产生的全部费用由买受人承担……买受人与出卖人到房管部门办妥合同解除手续后出卖人根据本合同约定将买受人已支付购房款退还买受人的（不计利息退还），不论何种原因，出卖人均有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等）。 2018年4月24日、25日，周婷支付定金50000元及首期款618771元，共计668771元。 2018年5月23日，合景恒富公司为周婷办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。 周婷先后向招商银行、柳州银行申请贷款。2018年4月24日，周婷添加合景恒富公司工作人员盘剑的微信，双方通过微信沟通贷款办理事宜。2019年5月23日，盘剑在微信上通知周婷，柳州银行正在就其贷款进行审核，需要周婷补交银行流水。2019年6月26日，盘剑在微信上催促周婷按银行要求提供共借人以尽快办理贷款，称公司现在明确规定要这个月办理完，否则走诉讼流程。2019年7月30日，周婷在微信上问盘剑“你们合作的银行为什么卡这么严？还是银行对你们这个楼盘也不看好，所以才会有这么多问题？你们公司资金部按理说也是要跟银行搞好关系的。”盘剑答复称，“商业贷款本身就严，作为商业投资，银行对投资人的流水账要求高很多”，“我们和银行处理关系是没有问题，但银行的规定也不能我们去更改”。2019年8月18日，周婷询问盘剑合景恒富公司有何处理方案，盘剑答复称公司领导目前还没有回馈意见，并问周婷银行贷不了款了，是否分期支付尾款。2019年8月25日，周婷让盘剑与合景恒富公司资金部继续沟通，当日，盘剑将资金部与银行沟通结果即贷款条件为按贷款金额的50%作为定期存款存入银行告知周婷，周婷表示不能接受。 2019年7月19日，合景恒富公司向周婷发出《法务公函》，要求周婷办妥银行按揭贷款手续及支付违约金75075元。该公函邮件因无法联系收件人而退回妥投。邮件载明的收件人周婷的电话号码与其在合同中提供的电话号码不一致，但该号码的注册人确为周婷；邮寄地址与周婷在合同中提供的地址、身份证载明的住址均不一致。 2019年7月30日，合景恒富公司再次向周婷发出《法务公函》，要求周婷付清相关款项或办妥银行按揭放款手续。公函邮寄地址与周婷在合同提供的地址一致。该公函邮件因无法联系收件人而于2019年8月5日退回妥投。 2020年1月19日，合景恒富公司与广西冠鸿律师事务所签订了《委托代理合同》，委托广西冠鸿律师事务所代为参加本案诉讼，支出一审及其执行阶段的律师服务费50000元。 案涉房屋未交付周婷。 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。 关于合同解除问题。根据双方合同约定，周婷应于首期款付款期限届满之日起30日内（即2018年11月30日前）办妥银行按揭手续，此期限再逾期30日即至2018年12月30日，合景恒富公司有权单方解除合同。周婷至今仍未办妥银行按揭贷款手续，已构成违约，符合合同的解除条件，合景恒富公司诉请解除合同，本院予以支持。 关于违约金。周婷逾期未办理按揭贷款的行为已构成违约，应承担导致合同解除的违约责任。关于违约金的数额，合景恒富公司主张根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十一条第1款的约定，违约金为房款总额的20%，计263754元。本案中，原、被告均未提交任何证据证明原告的实际损失，因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，合景恒富公司的实际损失应认定为：周婷应付房款自应缴纳之日至合同解除之日银行同期贷款利息损失，其应得违约金则以此利息上浮30%为限。因2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行将不再公布贷款基准利率，本院参照上述标准分段计算。关于违约金的起算时间，因周婷自身条件已较为接近能够获取银行贷款要求，其最后未能从柳州银行获取贷款是因为个别银行流水有做账嫌疑；在周婷存在较大办妥贷款可能性的情况下，为促成交易，合景恒富公司亦愿意为其更换贷款银行，合景恒富公司工作人员盘剑也一直帮助周婷向公司领导及银行沟通、协商、反馈贷款事宜，故应认为该期间为合景恒富公司给予周婷的宽限期。 关于办理注销登记的问题。根据合同补充协议第十一条第1款约定，若因买受人原因导致合同解除的，买受人应与出卖人办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此产生的费用由买受人承担。故合景恒富公司诉请周婷协助撤销备案手续及负担撤销备案的相关手续费，本院予以支持。 关于律师费。《合同补充协议》第十一条约定，如双方解除合同，合景恒富公司可以扣除违约金和相关费用后退还已付购房款。合景恒富公司为本案诉讼委托律师，产生的律师代理费可以由周婷承担，故对于合景恒富公司该项诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、解除广西合景恒富投资有限公司与周婷于2018年5月2日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》； 二、周婷向广西合景恒富投资有限公司支付违约金（违约金计算：以650000元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率上浮30%，自2019年8月5日起计至2019年8月19日；以650000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%，自2019年8月20日起计至《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除之日止）； 三、周婷协助广西合景恒富投资有限公司办理位于南宁市良庆区凯旋路18号广西合景国际金融广场2208号房屋的商品房买卖合同登记备案证明注销登记并负担注销登记的手续费； 四、周婷支付广西合景恒富投资有限公司律师费50000元； 五、驳回广西合景恒富投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费19403元，由广西合景恒富投资有限公司负担3880元，周婷负担15523元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄艳芳 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  农全爽 二〇二〇年六月二十四日 法官 助理  苏文华 速 录 员  韦海妮