辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初1204号原告：同思雨，女，1992年9月13日生，汉族，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：同鸿文，男，1969年5月14日生，汉族，住盘锦市兴隆台区。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路70号。统一社会信用代码：91210100798471089R法定代表人：黄兴武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李艳阳，辽宁锦逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，辽宁锦逸律师事务所律师。被告：锦州千禧物业管理有限公司，住所地锦州经济技术开发区富海街8号锦绣蓝湾B15-1号。法定代表人：冷玉秋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈新，辽宁华英律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟静波，辽宁古塔律师事务所律师。原告同思雨诉被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、锦州千禧物业管理有限公司（以下简称千禧物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告同思雨的委托诉讼代理人同鸿文，被告辽宁东一房地产开发有限公司委托诉讼代理人李艳阳、张静以及被告锦州千禧物业管理有限公司委托诉讼代理人陈新、牟静波分别在两次庭审过程中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告经济损失共计40,000元，庭审过程中变更为16,715元；2、由被告承担诉讼费和鉴定费用。事实和理由：原告于2014年4月22日与被告东一公司签订商品房买卖合同，购买被告东一公司位于锦州经济技术开发区锦绣蓝湾小区B18二单元58号楼房一座。原告于2014年7月开始装修，装修后由于长期不居住，水管道已经切断，被告千禧物业公司于2018年4月10日开始接手管理锦绣蓝湾小区，是锦绣蓝湾小区的物业公司。2019年8月2日，被告千禧物业公司给原告的母亲打电话，说原告的房屋由于下水管线问题倒灌造成原告的房屋进水，原告的母亲接到电话后，来到锦绣蓝湾小区B18二单元58号房屋，发现屋内地面都是污泥和污水，造成原告的床、餐桌、餐椅、门、墙面、电视背景墙损坏，经济损失40,000元。原告父母到达锦绣蓝湾小区得知，下水道倒灌发生在7月30日，造成下水道倒灌主要原因是：（1）物业公司未及时清理下水井；（2）物业公司明知下水井存在问题，而其他一楼已经发生下水井倒灌未及时通知原告；（3）下水井倒灌污泥和污水主要是马葫芦上下管线有问题。原告与被告就损失赔偿问题未达成一致，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。为印证上述事实，原告向本院提交下列证据予以证明：1、2019年8月3日的现场情况录像光盘，拟证明物业公司没有及时疏通下水道，物业公司管理差管理不到位；2、现场照片2张，拟证明管线是物业公司切断的；3、房屋内床、床头柜、衣柜等物品发票，拟证明受损物品的价值；4、资产评估报告及鉴定费发票，拟证明房屋受淹损失共计16715元；5、物业费收据2张，拟证明原告在入住时缴纳了物业费。被告东一公司辩称，原告住宅发生污水倒灌一事我公司并不知情，原告从未就此事与我公司协商。案涉房屋已经我公司开发建设竣工后交给被告千禧物业公司，即便发生污水倒灌现象也系千禧物业公司管理不到位造成与我公司无关，且该户房屋已经记过验收并无质量问题，本案系普通的侵权案件，适用一般过错原则，应由原告举证证明我公司存在过错我公司方能承担连带责任。为印证上述事实，被告东一公司向本院提交了下列证据予以证明：1、管理承包合同及附件一工程维修协议，拟证明千禧物业公司承接了锦州卓逸物业管理有限公司的相关工作，合同期限是2018年4月10日到2021年4月9日。被告千禧物业公司辩称，这应该是工程管道设计问题，现在锦绣蓝湾四期物业由被告代管，未向原告收取物业费，原告起诉的对象错误。被告已尽到了管护义务，定期检查，清理污水管道，且对原告的损失无过错，不应承担责任。由于原告购房后五年多未在锦绣蓝湾小区居住，且私自改变水管道，对其房屋疏于管理也是导致本次损失扩大的原因，原告具有过错。室内卫生间下水管道不属于物业公司能够进行日常管理服务的范围，室内卫生间下水管道堵塞具有偶发性，物业公司不可能预知，无权利无义务定期进入业主室内进行所谓的管道疏通。且物业公司在发现原告家中发现污水满溢时立即通知了原告，已履行物业服务义务。原告接到被告的通知后，并没有选择让被告工作人员直接进入房屋疏通污水，而是选择让自己的母亲在外地赶过来查看后，才开门让被告进入房内排水，致使被告不能再第一时间进入房屋进行污水排通工作，延误了最佳时间。原告主张的损失不具有客观性，应该由专业的评估公司对污水浸泡造成室内装饰装修和财产损失进行鉴定，才能确定原告受到的实际损失。请求驳回原告的诉讼请求。其代理人在第二次庭审中辩称，根据相关法律规定，房屋在没有办理验收的情况下是不允许办理入住手续的，虽然原告办理了入住手续也交了各项费用，但是鉴于原告方是4期工程没有办理竣工验收并且物业公司没有实际计取物业费，是无偿为业主免费服务，东一公司要求办理入住手续原因是因为没有竣工情况下不承担违约责任给业主交付手续，因此被告千禧公司不应当承担损失赔偿责任。本院组织当事人对其提供的证据进行了质证，结合当事人质证意见和本院审查，本院予以确认并据此认定以下事实：原告名下的坐落在锦州经济技术开发区锦绣蓝湾小区B18二单元58号楼房是被告东一公司开发的，该房屋为一楼，原告入住时是向当时的锦州卓逸物业管理有限公司交纳的物业费。2018年5月16日，被告东一公司（甲方）、被告千禧物业公司（丙方）和案外人锦州卓逸物业管理有限公司（乙方）共同签订《锦绣蓝湾物业管理承包合同》以及附件一《工程维修协议》，合作事项包括：甲方同意丙方承包锦绣蓝湾的物业管理权，乙方不再负责锦绣蓝湾的物业管理工作，丙方物业接管工作自2018年4月10日起正式生效。丙方自合同签订日起全面接替乙方在锦绣蓝湾的物业管理工作，全面负责园区的物业管理及服务工作。园区位于锦州滨海新区，占地面积37万平方米，建筑面积55万平方米。并约定丙方具体工作包括但不限于以下内容：1、……（2）共用设备，是指住宅区内一幢建筑内部，由整幢住宅的业主，使用人共用使用的供水管道、排水管道、供暖设备、落水井……。在该合同附件一《工程维修协议》中约定：园区内涉及工程的问题遵循以下原则：1、园区内已移交相关配套部门的由丙方负责；2、园区内未移交相关配套部门的（由甲方维护的）交由丙方负责维修维护，甲方审核支付工程款……。案涉房屋原告装修后并未经常居住。2019年8月2日，被告千禧物业公司的工作人员打电话给原告亲属，告知原告发现从其房屋门口漏水。次日早晨原告赶到其被淹房屋的现场，发现系因下水井堵塞后水倒灌到了原告家里，造成案涉房屋内的墙壁、地面以及床、门及室内家具等被水淹。经被告千禧物业公司疏通下水井后，原告屋内的水通过下水管道排出。本院组织原、被告共同选择对原告房屋内水淹造成的财产损失的评估机构，2020年5月8日，锦州鑫华资产评估事务所出具资产评估报告，评估基准日为2020年4月2日，评估结论为评估价值是16,715元，原告支付了评估费3000元。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，原告和被告千禧物业公司在第一次庭审过程中均认可原告所有的案涉房屋内的地板、墙面以及屋内的床、家具等物品因被水浸是因下水井堵塞后下水倒灌进原告的房屋内造成的，而下水井是小区公用设施，属于被告千禧物业公司的服务范围。被告千禧物业公司应当按照物业服务合同的约定对下水井定期进行检查和疏通，被告千禧物业公司未尽到上述物业服务合同义务，导致下水井堵塞后倒灌引起水浸，该原告造成财产损失，被告千禧物业公司应负赔偿责任。关于被告东一公司应否承担责任问题，原告无证据证明被告东一公司对本起事件的发生存在过错或对案涉楼房的下水管道有检修疏通义务，原告主张被告东一公司亦承担赔偿责任无事实根据和法律依据，原告该主张不予支持。原告在接到被告千禧物业公司的电话通知后虽未立即赶到现场，但其当时的居住地点在外地接到通知的时间也是在下午近五点左右，虽对水浸损失的扩大可能存在一定责任，但考虑到原告因房屋被水浸长时间无法居住等其他情形故对原告承担的责任忽略不计。关于被告辩称的系被告东一公司的下水管道设计原因且房屋未办理竣工验收等应由被告东一公司承担赔偿责任问题，被告无证据佐证系下水管道的设计原因，被告千禧物业公司既然接管了案涉房屋所在小区的所有物业服务及维修工作，被告千禧物业公司应直接承担对原告财产损失的赔偿责任，至于被告千禧物业公司与被告东一公司间各自的责任系另一法律关系不属本案的调整范围，二被告间可另行协商或诉讼解决。下水井的堵塞以致下水无法排出系日积月累长时间造成的，被告千禧物业公司无法证明其尽到了定期检查和疏通下水井工作，故被告称其已履行了物业服务工作的辩解不予采信。关于原告主张的财产损失16,715元问题，该损失系经法院依法组织委托鉴定机构对受损财产进行评估得出的，该评估机构作出的损失价值符合客观事实，被告千禧物业公司应予赔付；因确定财产损失价值原告支付的评估费用3000元，属必须发生的费用，被告应予赔付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告锦州千禧物业管理有限公司于本判决生效后10日内一次性赔偿原告同思雨财产损失费19,715元；二、驳回原告同思雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告锦州千禧物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇二〇年六月二十八日书记员  陈彦冰