山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1312民初1879号 原告：公绪忠，男，1963年1月22生，汉族，住临沂市河东区。 原告：贾俊英，女，1962年1月10生，汉族，住临沂市河东区。 二原告共同委托诉讼代理人：王晓华，山东仁熙悦律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨传玺，山东仁熙悦律师事务所实习律师。 被告：山东亚联汽车服务有限公司，住所地：河东区九曲街道小官庄村（东兴路与中昇街交汇处北300米）。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人:周建伟，男，1986年10月15日生，汉族，住临沂市河东区，（该公司职工） 原告公绪忠、贾俊英与被告山东亚联汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公绪忠及其委托诉讼代理人王晓华、杨传玺，被告山东亚联汽车服务有限公司的委托诉讼代理人周建伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告公绪忠、贾俊英向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁解除协议》解除；2、请求依法判令被告向原告支付2017年4月6日至2020年4月6日期间房屋租金人民币285000元及滞纳金、违约金；3、请求依法判令被告腾空、返还租赁房屋；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月10日，原告公绪忠与被告山东亚联汽车服务有限公司签订《厂房租赁合同》。根据合同约定：原告将位于河东区东大院厂房租赁给被告使用，租赁期限自2017年4月6日至2023年4月6日，租金为95000元/年。合同对滞纳金、违约金等内容亦有明确约定。2019年4月1日，被告因经营困难，无力继续履行《厂房租赁合同》，便安排单位员工周建伟将事先准备好的《厂房租赁解除协议》让原告贾俊英（公绪忠之配偶）签字。根据《厂房租赁解除协议》约定：被告山东亚联汽车服务有限公司共拖欠原告公绪忠2018年度全年度房租95000元；上述房租应于2019年4月30日汇入原告指定银行账户，如被告违约应支付违约金500元一天；原告收到款项后双方于2016年11月10日签订的《厂房租赁合同》自动终止。《厂房租赁解除协议》签订后，被告并未按照协议约定支付拖欠的2018年度房租，亦未按照《厂房租赁合同》约定向原告支付房租。原告多次向被告催讨房租，被告以各种理由推脱。被告未支付租金等违约行为，使得原告租赁房屋获得租金收益的合同目的不能实现。为此，2020年4月6日，原告通过邮政快递向被告邮寄《请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书》，被告次日签收。原告为了维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告山东亚联汽车服务有限公司辩称，1、2017年的租赁费不应由答辩人承担。答辩人与原告签订租赁合同后，厂房等租赁物一直由案外人贾俊明占有使用至今。其中2017年4月至2018年4月租赁物全部由贾俊明使用，答辩人没能使用。2017年的租赁费不应由答辩人承担，对此原告贾俊英在与周建伟的通话中和双方签订的《2018年度房屋租赁款项结算单》中均予以认可。同时，2018年5月至现在答辩人一直没能全部占有使用厂房，贾俊明仍占有使用部分房屋，答辩人仅仅使用了大棚下边靠西边的空地和一间房屋。2、2018年的租赁费双方已经结算完毕，不存在欠付的情况。2018年11月20日至2019年3月31日，原告无故锁上租赁厂房的大门，造成答辩人停止营业三个多月，仅租赁费损失就达66806元（包括答辩人租赁原告、贾俊明房屋130天的租赁费）。经答辩人与原告贾俊英协商，双方于2019年4月29日签订《2018年度房屋租赁款项结算单》，原告同意用租赁费损失抵减2018年度的部分租赁费。同时用答辩人在院内加盖的500平的钢结构大棚抵顶租赁费3万元。这样，答辩人与原告2018年的租赁费已经结清。3、2019年的租赁费答辩人已经支付了12500元，其余部分因答辩人在租赁的厂房内打水泥地面1500多平方，刷地坪漆2000多平方，用于抵顶其余的租赁费82500元。现因厂房面临拆迁，原告已经就该水泥地面的赔偿与小官庄村委签订了补偿协议，大约可获得补偿30多万元（每平方水泥地面补偿200元）。因当时是口头约定，如原告不予认可，我方将另行起诉原告，要求原告返还水泥地面补偿款。4、自2020年4月2日至今，两原告已经把厂房大门锁上，除原告外，其他任何人无法进入厂房，厂房已经被两原告实际占有。且原告阻止答辩人搬迁设备和配件，同时案外人贾俊明的蚊香、原材料、生产设备也被原告阻止搬迁，是原告的原因造成无法腾空房屋，就此曾有公司员工报警处理。原告一方面锁上大门阻止答辩人进厂，一方面又起诉要求腾空房屋，自相矛盾。因此原告要求腾空并返还厂房的诉求不成立，综上，请求人民法院驳回其诉讼。 原告公绪忠、贾俊英向本院提交的证据有：1、二原告身份证及结婚证各一份，证明原告是适格诉讼主体，二原告系夫妻关系；2、被告企业信息，证明被告是适格的诉讼主体；3、证明一份，证明涉案厂房属于原告所有，原告有权与被告签订《厂房租赁合同》；4、厂房租赁合同，证明双方存在租赁合同关系，租赁期限自2017年4月6日至2023年4月6日，租金为95000元/年；5、厂房租赁解除协议，证实被告因经营困难安排周建伟将事先准备好的《厂房租赁解除协议》让原告贾俊英签字，打算解除2016年11月10日签订的《厂房租赁合同》，后被告未履行，《厂房租赁解除协议》未解除；6、请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书、中国邮政寄件回执、中国邮政邮件快递信息，证明原告2020年4月6日通过中国邮政向被告寄送《请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书》，邮政单号为：1182713143050，被告2020年4月7日收到原告寄送的《请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书》，原、被告之间的租赁关系解除；7、照片一组，证明2020年4月18日、20日、22日被告陆续从租赁原告的厂房处将部分物品运走，如车辆、空调、部分可移动的设备等，截至2020年5月19日，被告仍有部分物品留置于租赁原告的厂房内，如升降机、广告牌、货架等，租赁厂房一直被被告占用、使用；8、视频一组附光盘，证明被告于2020年4月22日左右陆续从租赁原告的厂房处将部分物品运走，如废旧车辆、可移动设备等，截至2020年5月19日，被告仍有部分物品留置于租赁原告的厂房内，如货架、升降机等，租赁厂房一直被被告占用。 被告山东亚联汽车服务有限公司向本院提交的证据有：1、贾俊英与周建伟通话记录三份（附光盘），证实(1)，2017年度厂房未交付我方使用，原告方已向贾俊明收取了该年度房租款，不应我方支付房租款，证实(2)，2018年度房租款项已经结算抵顶完毕，证实（3），2019年剩余房租款已同意我方水泥地面赔偿款、搬迁费等抵销；2、2018年10月28日、2019年2月14日网页媒体截图2份、2019年2月15日、2月16日出警2份，证实（1），原告方已单方解除《厂房租赁合同》进行了出租，证实（2），原告堵门致使我方停业；3、《房屋解除协议》、《2018年度房屋租赁款结算单》，证实2017年度，2018年度已结算清账；4、与贾俊明房租合同一份，证实因原告堵门导致我方租赁的贾俊明房屋无法经营使用，造成租金损失34320元；5、银行网银转账记录3笔，证实2019年度已向原告支付房租12500元；6、2020年4月2日图片2份、视频1份、出警单2份，证实2020年4月2日，两原告已经堵住厂房，阻止我方搬迁。 针对原告公绪忠、贾俊英提交的证据，被告山东亚联汽车服务有限公司质证意见为：对证据1、2，无异议；对证据3，有异议，其证明的第二条有异议，在我方租赁厂房合同中，该建筑物属于贾俊明、贾艳强所有，我方与贾俊明于2016年11月10日签订了10年的厂房租赁合同；对证据4、真实性无异议，但原告未按合同约定及时交付厂房，2017年厂房由案外人贾俊明使用，2018年、2019年仅交付了部分场地和一间房屋，2018年11月20日至2019年3月31日，原告无故锁上租赁厂房的大门，导致被告在期间无法使用，被告不应承担这期间的费用。2020年4月1日原告已单方解除该合同，并堵住被告公司，扣押了被告的生产设备；对证据5、与本案无关联性，系原告通过堵门致使被告无法经营的情况，受胁迫所签，且周建伟、贾俊英并非原双方签订租赁合同的权利行使人，该协议无效，且违约金过高。对于厂房租赁解除协议，通过该证据可以看出，双方仅对2018年的租金进行了约定，没有对2017年和2019年度的租金进行约定，可以佐证双方对2017年和2019年的租金已经达成协议，2018年的租金双方已于2019年4月29日达成结算协议，被告不用再向原告支付租金；对证据6、系原告单方行为，与本案无关联性；对证据7、8，属实。 针对被告山东亚联汽车服务有限公司提交的证据，原告贾俊英、公绪忠质证意见为：对证据1、有异议，我方厂房地面全是我方自行做的硬化地面，被告只是在上面覆盖了一个薄层。原告用三万元租金抵顶了被告薄层费用和部分钢结构大棚。贾俊英和被告代表周建伟确实进行了三次通话，结合通话内容不能证明被告所要证明的问题，贾俊英的三次通话主要目的是向被告催收租金。其中被告提出由贾俊明代付租金的问题，贾俊英未同意一直要求被告支付，这说明原告交付被告房屋后被告又转给了贾俊明使用，被告收取使用费，因此贾俊英向被告要求支付租金符合原被告签署的合同以及法律的规定，被告一直将广告牌、赔偿款抵顶租金，贾俊英一直未同意。关于广告牌拆迁补偿费用，是否有以及金额多少与本案无关，是拆迁单位和被告之间的事情，与原告无关联。关于被告所称原告堵门影响经营，导致损失的问题，原告堵门的原因是被告一直拖欠租金，因此被告存在严重违约和过错，原告堵门属于私力救济，同时被告所称的损失金额也没有事实和法律依据；对证据2、首先原被告之间在2018年、2019年期间从未解除厂房租赁合同，被告一直占有使用原告出租的厂房，因此被告提交该证据不能证明其所要证明的问题。同时从被告承租的厂房作业现场来看，有很多车辆正在被告的维修车间进行停放和维修，没有给被告的正常经营造成停业和损失。原告从被告提交该证据内容来看恰恰可以证明被告一直在占有使用所租赁的原告厂房和被告未支付租金的事实；对证据3、对厂房租赁解除协议真实性不予认可，原因是我方提交的证据5厂房租赁解除协议中没有手写的备注内容，该备注内容系被告单方添加，我方不予认可，2018年度房屋租赁款项结算单系复印件，原告对该证据的真实性不予认可；对证据4、因该厂房租赁合同是被告和贾俊明所签，对真实性不做质证。因该合同中出租标的物已经由九曲街道小官庄村委会出具证明为原告所有，并非贾俊明所有，所以说该合同不能抗辩原告要求支付租赁费的诉讼请求。该合同与原告、本案没有关联性，被告提交该证据不能证明其所要证实的问题；对证据5、真实性无异议，需要说明的是该证据能够证明原被告之间的租赁关系，虽然三次转款记录中备注为2019年度房租款，该备注是被告转款时的单方备注行为，不能证明被告2017年、2018年以及2019年的剩余房租款已经结清；对证据6、对出警记录真实性无异议，该证据能够证明被告因长期拖欠原告租金，原被告之间产生的纠纷。另外结合原告提交的证据7、8，可以证明被告在2020年4月中下旬、5月份从承租的原告厂房内顺利运走空调、废旧轮胎、千斤顶、维修设备和维修车辆的事实，原告不存在阻止被告搬迁上述物品的行为。 对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的由临沂市河东区九曲街道小官庄社区居民委员会出具的证明，该证明符合证据形式要件，本院予以采信；2、对原告提交的《厂房租赁解除协议》，该协议甲方签字处由本案被告委托诉讼代理人周建伟签署，乙方签字处由本案原告贾俊英签署，结合该协议内容、形式要件、庭审情况，对该协议，本院予以采信；3、对被告提交贾俊英与周建伟的三段通话录音，三段录音均不能证实被告山东亚联汽车服务有限公司提出的相关主张，故对被告依据该组证据所提出的相关证明事项，本院不予支持；4、对被告提交的2018年10月28日、2019年2月14日网页媒体截图以及2019年2月15日、2019年2月16日处警单两份，两份网页媒体截图内容均为招租信息，但从该两份网页媒体截图中并不能看出被告所要证实的问题即“原告方已单方解除《厂房租赁合同》进行了出租”，且该两份网页媒体截图与本案其他证据均无关联性，故对被告依据该两份网页媒体截图所提出的相关证明主张，本院不予支持；被告提交的2019年2月15日临沂市公安局110接处警单，现场处理情况一栏所载内容为“到现场了解是河东亚联修理厂与公绪忠租赁纠纷，双方协商解决。”，被告提交的2019年2月16日临沂市公安局110接处警单，现场处理情况一栏所载内容为“到达现场后，经了解系公续忠与周建伟、贾俊明因房屋租金问题，建筑物权属问题发生纠纷，告知双方协商解决或到法院提起民事诉讼。”，从该两份临沂市公安局110接处警单中并不能看出被告所要证实的问题即“原告堵门致使我方停业”，故对被告依据该两份临沂市公安局110接处警单所提出的相关证明主张，本院不予支持；5、对被告提交的《厂房租赁解除协议》，因该协议与原告提交的《厂房租赁解除协议》中所载内容不同，该协议在原告提交的《厂房租赁解除协议》基础上增加了手写部分，手写部分内容为“备注：2017年度房租款，因我公司未使用，由贾俊明支付，我公司不承担该年度房租。”，庭审中，原告对该项内容不予认可，故该《厂房租赁解除协议》中手写内容为效力待定条款，故对被告依据该《厂房租赁解除协议》提出的相关证明主张，本院不予支持，对被告提交的《2018年度房屋租赁款项结算单》，因该结算单系复印件，原告对该证据真实性不予认可，被告亦未提交其他证据对该证据真实性进行佐证，故对该证据本院不予采信；6、对被告提交的其与案外人贾俊明所签订的《厂房租赁合同》，因该证据与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月10日，公绪忠与山东亚联汽车服务有限公司签订《厂房租赁合同》，合同约定公绪忠将位于河东区东兴路与中昇街交汇处北200米路东大院出租给山东亚联汽车服务有限公司使用，租赁期限自2017年4月6日起至2023年4月6日止，租期6年，年租金为95000元，大写九万伍仟元整，每年4月6日为租金交付日。2019年4月1日，贾俊英与山东亚联汽车服务有限公司签订《厂房租赁解除协议》，协议约定山东亚联汽车服务有限公司共拖欠出租方公绪忠2018年度全年度租房款95000元（大写九万伍仟元整），该年度房租款应以银行汇款方式，于2019年4月30日汇入贾俊英账户，如违约，乙方（即贾俊英）主张应支付违约金500一天，乙方（即贾俊英）收到该款项后，双方于2016年11月10日所签订的《厂房租赁合同》自动终止，双方以后不再履行该合同。 另查明，2019年被告分三次向贾俊英银行汇款12500元。2020年4月、5月被告将主要生产设备陆续搬离涉案厂房。 又查明，2020年4月6日，公绪忠、贾俊英通过EMS向山东亚联汽车服务有限公司邮寄《请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书》。后山东亚联汽车服务有限公司于2020年4月7日签收该《请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书》。 本院认为,原、被告签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁解除协议》,系双方的真实意思表示,内容亦不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同。依法成立的合同对合同双方均具有法律约束力,合同双方均应如约履行己方义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条,当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；当事人主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中,根据原、被告签订的《厂房租赁合同》第四项第3条的约定,乙方（即本案被告山东亚联汽车服务有限公司）应及时支付租金，如有拖欠甲方（即本案原告公绪忠）有权收取每日500元滞纳金，3月逾期不缴纳租金，甲方（即本案原告公绪忠）有权终止租赁合同。根据原、被告签订的《厂房租赁解除协议》所载内容，甲方（即本案被告山东亚联汽车服务有限公司）将2018年度房租款95000元，于2019年4月30日以银行汇款方式转入贾俊英账户中，乙方（即本案原告贾俊英）收到该款项后，双方于2016年11月10日所签订的《厂房租赁合同》自动终止，双方以后不再继续履行该合同。根据庭审调查结合本案的相关证据，本案被告山东亚联汽车服务有限公司并未完全履行《厂房租赁合同》、《厂房租赁解除协议》所约定的相关义务。原告据此要求解除与被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁解除协议》,符合双方的合同约定及法律规定,应予支持。鉴于原告已于2020年4月6日,以快递方式通知被告解除《厂房租赁合同》、《厂房租赁解除协议》,且被告已于2020年4月7日签收，故原、被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁解除协议》已于2020年4月7日,被告收到《请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书》之日起解除。 关于原告要求被告支付租金的诉求,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,原、被告签订的《厂房租赁合同》、《厂房租赁解除协议》已于2020年4月7日解除,被告应将所租厂房返还给原告,并依合同及协议约定的租金交纳标准,按实际使用期限向原告交纳租赁费。根据庭审调查情况，结合原、被告提交的相关证据，关于涉案厂房2017年度租金，因原告未提供详实证据证实被告欠付该年度租金，且原、被告于2019年4月1日签订的《厂房租赁解除协议》亦未对该年度房租租金进行约定，故对原告该主张，本院不予支持，原告可待相关证据确实充分后，另行主张；关于涉案厂房2018年度租金，被告主张其已经用租赁费损失以及钢架构大棚抵顶，但本案原告对被告主张予以否认，且原、被告双方于2019年4月1日签订的《厂房租赁解除协议》对2018年度房屋租金已经做出明确预定，故对原告该主张，本院予以支持；关于涉案厂房2019年度租金，结合庭审调查情况及原、被告双方提交的相关证据，可以证实被告在2020年4月6日前尚未搬离涉案厂房，故对于原告该主张，本院予以支持，但被告已经支付的租金共计12500元，应予扣除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定,当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金,约定的违约金低于造成的损失,可以予以增加;高于造成的损失,可以适当减少。本案中,原、被告签订的《厂房租赁解除协议》中有关违约金的约定标准过高,应予适当调整。但因被告违约确实给本案原告造成资金占用损失，被告应以2018年度拖欠租金为基数,按年利率24%，自2019年4月30日起计算至实际支付之日止，向原告支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下： 一、确认原告公绪忠、贾俊英向被告山东亚联汽车服务有限公司送达的《请求立即支付租金等以及解除租赁合同的通知书》有效，双方签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁解除协议》已于2020年4月7日解除； 二、被告山东亚联汽车服务有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告公绪忠、贾俊英2018年度厂房租金95000元及违约金（违约金以95000元为基数，按照年利率24%，自2019年4月30日起计算至实际支付之日止）； 三、被告山东亚联汽车服务有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告公绪忠、贾俊英2019年度厂房租金82500元； 四、被告山东亚联汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内将临沂市河东区东兴路与中昇街交汇处北200米路东大院腾空，返还原告公绪忠、贾俊英； 五、驳回原告公绪忠、贾俊英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2788元，由原告公绪忠、贾俊英负担788元，被告山东亚联汽车服务有限公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘长波 二〇二〇年六月四日 书记员  张 伟