山东省禹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1482民初988号 原告：张绪荣，男，1949年9月7日生，汉族，住山东省禹城市。 原告：娄兰英，女，1954年3月20日生，汉族，住山东省禹城市。 委托诉讼代理人：陈晓晨，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被告：周学军，男，1956年7月1日生，汉族，住山东省禹城市。 原告张绪荣、娄兰英与被告周学军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张绪荣、娄兰英到庭参加了诉讼，被告周学军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张绪荣、娄兰英向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行房屋买卖合同，立即将禹城市行政街御道巷某小区1号楼中单元1楼中户114号（房权证号：德禹房权证禹城市字第0038XXX号）房屋过户到原告名下，过户费用由被告承担；2.案件受理费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2000年元月七日，原、被告签订房屋买卖协议，被告将坐落在禹城市行政街御道巷某小区1号楼中单元1楼中户114号房屋卖给原告，合同约定总房款为45000元。原告于签合同当日向被告支付35000元，并入住上述房屋。双方约定被告负责办理房产证并积极协调原告办理过户手续，然而，被告迟迟不履行过户义务，甚至已存在房屋租赁关系为由数次提起诉讼，企图逃脱过户义务，最终德州市中级人民法院认定双方存在房屋买卖合同法律关系。判决生效后，被告仍未履行过户义务，为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请。 周学军辩称，一、本案涉案房屋不具备权属变更登记的过户条件，二原告诉求将涉案房屋过户其名下缺乏事实和法律依据。2000年1月7日被告与二原告签订涉案房屋买卖协议，2000年1月10日，双方另行就涉案房屋签订租赁协议，在被告就涉案房屋租赁合同纠纷案件尚未启动再审程序的情况下，即便依据（2019）鲁1482民初1969号民事判决认定被告与二原告形成房屋买卖关系，涉案房屋也不具备过户条件。第一，被告与原配偶王秀梅于1981年3月10日登记结婚，涉案房屋系被告于1989年3月从禹城市财政局购买所得，故涉案房屋为被告与原配偶王秀梅的夫妻共同财产。当时王秀梅不同意出售涉案房屋，故房屋买卖协议书上仅有被告签字。被告无法就转让房屋征得王秀梅同意，所以2000年1月7日与二原告协商就涉案房屋转签租赁协议，双方自始没有履行房屋买卖协议的真实意思，被告不存在恶意不履行房屋过户的事实。第二，涉案房屋从未办理产权过户手续，虽法院认定房屋买卖法律关系成立，但根据物权法的规定，房屋尚未办理过户登记，房屋的所有权归属被告与王秀梅共同所有。王秀梅于2001年12月15日因病去世，依照《中华人民共和国继承法》，王秀梅的合法继承人有权继承涉案房屋产权，2001年12月15日后至今涉案房屋为被告和王秀梅继承人共同共有，根据《中华人民共和国物权法》，被告擅自转让涉案房产属无权处分，当时王秀梅不同意转让房屋，导致买卖协议事实上不能履行，王秀梅去世后，在未取得其他共有人同意的情况下，二原告主张被告将房屋过户的依据不足，不能支持。第三，按照最高人民法院民一庭相关意见，出卖人转让登记在其名下的共有房屋不符合《中华人民共和国物权法》第97条规定的条件或共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意转让房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求，在此情况下，法院可告知变更诉讼请求为解除房屋买卖协议。二、即使禹城市人民法院（2019）鲁1482民初1969号民事判决书认定房屋买卖协议有效且具备过户条件，被告因享有同时履行抗辩权而有权拒绝履行房屋变更登记。第一，根据《中华人民共和国合同法》第66条的规定，当事人互负债务没有先后履行顺序的应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求。虽然被告就双方形成房屋买卖关系不予认可并保留主张再审的权利，但假如认定双方形成房屋买卖关系，被告也不能履行房屋权属变更登记。根据房屋买卖协议，二原告未向被告支付剩余1万元房款，被告有权依同时履行抗辩权拒绝进行房权变更登记。第二，按二原告说法，被告应于2000年1月7日后履行房权变更登记手续，所以二原告认可房屋过户时也一并支付1万元购房款的约定，即二原告应于2000年1月7日支付剩余1万元房款本金，但自2000年1月7日至今原告未曾支付该房款，应向被告承担支付利息的违约责任，被告主张以1万元为本金按照银行同期贷款利率自2000年1月7日起止实际交付之日计算利息。第三，根据《契税暂行条例》，转移房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人，本案即便符合房权变更登记，产生的税费应由原告承担。综上，房屋买卖协议的签订虽因被告无权处分而不影响该合同效力，但房产登记部门在变更权属登记时以未经全体共有人同意为由不予办理。部分共有人擅自转让共有房屋的买卖合同虽有效，但不具备相应履行条件，原告主张的继续履行合同的诉讼请求不应得到支持，法院应依法驳回原告诉讼请求。 原告娄兰英当庭提交证据3份，被告周学军庭前提交证据8份，本院依法进行了审查，结合原告庭审质证意见，认定事实如下：1.2000年1月7日，被告周学军作为甲方、卖方与原告张绪荣作为乙方、买方签订“协议书”。协议书约定周学军将某小区一号楼中单元114室两室一厅住宅楼（包括院内的三间平房和一间东厨房）卖给张绪荣，房屋价款肆万伍仟元整（45000元），由周学军负责办理房产证书并协助张绪荣办理过户手续。张绪荣入住房屋时需交叁万伍仟元（35000元）定金，剩余部分与过户房产证同时交换。2.2000年1月7日的协议书签订后，张绪荣、娄兰英交付35000元房款并入住案涉房屋，并进行了封阳台、建西屋、封顶等修缮活动。3.案涉房屋建于1985年，是周学军1989年3月从禹城市国有资产管理局处购得，并分两次（1989年3月22日、2012年2月22日）结清房屋价款13954.04元。后周学军于2012年3月2日为该房屋办理了“德禹房权证禹城市字第0038036号”房权证书。4.周学军以涉案房屋租赁协议解除，要求二原告归还房屋为由，于2012年、2019I年向本院提起诉讼，本院在（2019）鲁1482民初1969号民事判决书中认定双方为房屋买卖合同法律关系，后周学军提起上诉，德州市中级人民法院（2020）鲁14民终555号民事判决书以一审判决认定事实清楚驳回周学军上诉。 原、被告就以下事实存有异议:1.周学军以《中华人民共和国物权法》和最高人民法院民一庭审判实例为依据，以对（2020）鲁14民终555号民事判决未启动再审程序、双方没有真实意思表示、房屋现系与王秀梅继承人共有且共有人不同意转让房屋为由主张履行不能。娄兰英主张我国审判制度为两审终审，周学军不应以尚未启动的再审程序抗辩已经生效的判决内容，且购买涉案房产王秀梅知情同意，不存在继承问题，周先军存在恶意不过户情形。2.周学军以同时履行抗辩权拒绝变更登记案涉房屋，并主张原告方违约责任（剩余房款利息），娄兰英主张合同约定剩余房款应与过户同时履行，对此没有过错，周学军主张利息没有事实和法律依据。3.张绪荣、娄兰英主张过户费用由周学军承担，周学军以《中华人民共和国契税暂行条例》规定“转移房屋权属的，承受的单位和个人为契税的纳税人”为由主张过户费用由原告方承担。 本院认为，我国民事诉讼实行两审终审制，德州市中级人民法院（2020）鲁14民终555号民事判决书现已生效，该判决对双方房屋买卖合同法律关系予以确认，周学军应按协议积极协助原告办理过户手续。根据《中华人民共和民事诉讼法》第一百九十九条“当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行”的规定，周学军以“尚未启动再审程序”为由主张不具备过户条件，本院不予采信；《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，案涉房屋在法律上不存在不动产转移登记的禁止条件，事实上不存在不动产转移登记的障碍事项，周学军履行不能的主张本院不予认可。双方协议书约定“剩余部分与过户的房产证同时交换”，在办理房屋权属转移登记时，张绪荣、娄兰英应给付周学军剩余房款10000元，周学军拒绝转移登记案涉房屋给张绪荣并主张原告违约责任（剩余房款利息）于法无据，本院不予认可。双方协议书记载“甲方负责办理由房产局颁发的私有财产房产证书，并积极协助乙方办理过户手续”，2012年3月2日周学军已为该房产办理“德禹房权证禹城市字第0038XXX号”房权证书，但转移登记至原告的费用现并未实际发生，原告也无证据证明转移登记费用的明细及数额，对原告主张转移登记费用由被告承担的诉求，本院在本案中不予审理。周学军经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依法审理、公正裁决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条，第一百九十九条之规定，判决如下： 一、被告周学军于本判决生效后十日内协助原告张绪荣、娄兰英办理案涉房屋的不动产转移登记。 二、原告张绪荣、娄兰英于本判决生效后十日内给付周学军剩余房款10000.00元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告周学军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  王其顺 二〇二〇年六月十一日 书记员  霍 波