福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初2005号 原告：福州市软件园招商服务中心，住所地福建省福州市软件大道89号F区A楼。 法定代表人：雷芳萍，该中心主任。 委托诉讼代理人：朱良好，福建瑞权律师事务所律师。 被告：福建华人天下文化传播股份有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园D区21号楼研发楼。 法定代表人：李青青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：涂晓萍，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈灵楠，福建合立律师事务所律师。 原告福州市软件园招商服务中心（以下简称软件园中心）与被告福建华人天下文化传播股份有限公司（以下简称华人天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱良好,被告委托诉讼代理人涂晓萍、陈灵楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告软件园中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金387936.28元；2.判令被告立即支付原告违约金88208.58元；3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告系租赁关系，双方于2016年10月20日签署了《研发楼租赁合同》（合同编号：FZSP-ZSYF【2016】Z-002）,约定原告将坐落在福州软件园D区21号研发楼出租给被告，房租计算面积为1182.5平方米，合同约定租赁期自2016年10月20日至2018年10月19日，其中2016年10月20日至2016年12月19日为免租期，双方约定起始月租金为30元/㎡，总计为人民币35475元/月。租赁期届满后，被告并未及时清退并将该房屋交还原告，而是在原告发函要求其清退的情况下继续占用该研发楼至今。根据案涉租赁合同第三条第三款的约定，未经甲方（软件园中心）同意继续占用租赁房屋，其占用不能视为合同延续或合同续订，在占用期间乙方（华人天下公司）需按日支付相当日租金200%的租金给甲方，甲方有权随时索回房屋，同时要求乙方承担擅自占用期间的一切费用并赔偿由此给甲方造成的损失。被告截止至2019年10月10日，已产生租金、违约金合计477317.27元至今尚未支付。原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，租赁期届满合同终止时，双方都应根据合同法第九十二条的规定诚实信用地履行合同义务，即被告应将该租赁房屋恢复原状并归还原告，然被告并未履行该项义务反而非法占用租赁房屋并拒绝交纳租金，其行为严重损害了原告的合法权益，依法应当承担违约责任。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，请依法支持原告的诉请。 被告华人天下公司辩称，（一）被告在房屋租赁合同到期后占有租赁房屋，并非无合同依据的擅自占有，而是自2018年11月1日双方存在不定期的租赁合同，原租赁合同继续有效，租金应按原合同35475元计算。原告主张按双倍计算租金没有法律依据。原被告双方签订《研发楼租赁合同》后，双方在合同中约定免租期至2016年12月19日，被告自2016年12月20日开始支付租金，自2017年9月1日起，每月5日付当月租金。因原告早知道案涉租赁房屋已纳入整改建设范围，其不确定具体拆迁时间，因此租赁合同到期后，原告与被告协商不签订新的书面租赁合同，但同意被告继续租赁案涉房屋，且租金按原合同执行，因此被告自2018年11月1日开始无固定期限地租赁原告房屋，并按35475元支付租金，且原告亦向被告开具租金发票。虽然原告未书面发函同意被告继续租赁房屋，但原告收取租金及开具发票的行为已经证明其认可双方不定期的租赁合同，否则原告发票开具的也应该是占用费而不是租金，因此2018年11月1日后的租金应按35475元计算。（二）原告解除双方租赁关系并非因被告迟延支付租金，而是原告得知案涉房屋即将被拆除，故发函要求被告搬离，因此被告认为案涉押金70950元不应被没收，应用于抵扣租金。若法院认定应没收，那么不应再计算迟延支付租金的违约金，否则就存在重复计算的情形。（三）案涉租金的违约金计算标准过高。首先，原告并未举证证明其损失是多少。根据合同法解释（二）第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中原告并未举证证明其损失具体是多少，且案涉房屋已经被征收整改建设，根本不存在任何损失，因此违约金应从月息1.5%调整为贷款市场报价利率的1.3倍。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月20日，软件园中心（甲方）与华人天下公司（乙方）签订《研发楼租赁合同》一份，约定：甲方将座落于福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园D区21号楼研发楼出租给乙方，租赁期限为2016年10月20日至2018年10月19日止，租金35475元/月于每月5日前支付；乙方在租赁期限届满后，应按本合同约定将租赁房屋归还甲方，未经甲方的书面同意继续占用租赁房屋，其占用不能视为合同延续或合同续订，在占用期间乙方需按日支付日租金200%的租金给甲方，甲方有权随时索回房屋；押金70950元，在乙方无违约且未拖欠甲方任何款项的情况下，租赁期限届满后三十日内无息退还;乙方逾期交付租金、水电费的，每逾期一日，按应付租金、水电费的日万分之五向甲方支付违约金，逾期七日，甲方有权随时予以停水断电，逾期超过三十日，甲方有权解除合同予以清退，不退还履约保证金。合同签订后，华人天下公司按35475元/月缴纳租金至2019年1月31日，软件园中心出具相应的租金发票。2019年3月27日，福州市软件园管理委员会招商服务处向被告发出《告知函》，主要内容为：华人天下公司税收不达标，合同终止不予续租，请被告三个工作日内沟通退租事宜并做好相关费用结算手续。2019年4月16日，原告委托福建瑞权律师事务所向华人天下公司寄送《律师函》，要求其收到函件三日内缴清日租金200%计算的占用费并在一个月内返还租赁房产。华人天下公司实际占有使用案涉房屋至2019年5月24日止。2019年5月25日，原告对D区21号楼停止供电。2019年12月，案涉房屋被拆迁改造。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《研发楼租赁合同》约定的租赁期间于2018年10月19日到期后，未签订书面租赁合同，被告继续承租案涉房屋，原告没有提出异议并出具收取租金相关凭证，双方签订的《研发楼租赁合同》继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。原告主张租赁合同终止，华人天下公司非法占用租赁房屋,故应按照日租金200%的标准支付租金，没有事实与法律依据，本院不予采纳。华人天下公司应按照合同约定的35475元/月支付2019年2月1日至2019年5月24日的租金133889.5元（35475元/月×3个月零24天）。案涉合同约定每月5日前支付租金，被告华人天下公司自2019年2月1日起拖欠租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉请华人天下公司按合同约定日万分之五计付至2020年5月12日的违约金，符合合同约定，被告华人天下公司应支付违约金为28163.15元。另，原、被告双方关于押金的约定亦具有违约金性质，故双方约定的违约金重复且过高，本院根据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况，综合考虑合同履行程度、违约方的过错、预期利益等因素一并进行调整。鉴于双方租赁合同已实际解除且原告已收回案涉房屋，上述应付租金及违约金均可在华人天下公司已经支付的押金70950元中予以抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告福建华人天下文化传播股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福州市软件园招商服务中心支付租金133889.5元及违约金28163.15元； 二、上述款项在被告福建华人天下文化传播股份有限公司已支付的70950元履约保证金中予以扣减； 三、驳回原告福州市软件园招商服务中心的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8459元（已由原告预交），减半收取计4229.5元，由被告福建华人天下文化传播股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄庭岗 二〇二〇年六月一日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附:本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。