江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1660号 原告：任永之，男，1965年3月15日出生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：周伟，江苏众昇律师事务所律师。 被告：连云港耀德购物广场有限公司，住所地江苏省连云港市云台山风景区。 法定代表人：陈朝阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘苹，该公司商服主管。 委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。 原告任永之与被告连云港耀德购物广场有限公司（以下简称耀德公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任永之及其委托诉讼代理人周伟，被告耀德公司的委托诉讼代理人刘苹、卢长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任永之向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告对涉案房屋破坏的主体结构和楼梯通道恢复原状并赔偿损失20万元（暂定20万元，待司法鉴定确认承载力减少应赔数额后确定具体数额）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月4日，被告与原告订立《委托经营管理合同》，由于原告将自己所有的位于连云港市海州区商铺给被告对外出租，双方约定（第七条7项）乙方在不破坏房屋主体结构前提下进行室内改造。2019年7月20日，原告发现被告将原告的房屋承重梁打多个大孔，一层顶板挖有6平方米的圆形大孔以及楼梯通道改造，严重损害房屋的主体结构和使用价值以及使用寿命。原告向公安报警，公安出警人员建议原告向法院起诉。据此，原告诉至法院，望判如所请。 被告耀德公司辩称，1、我们认为被告主体不适格，根据委托经营的法律规定，本案原告明知被告是一个经营管理者，是将原告的房屋租赁给第三人，涉案房屋结构主体和楼梯是否遭到破坏有待于原告举证，如果确实遭到破坏，改变了主体结构，对房屋的安全性有影响，承担赔偿责任的主体应当是承租人而不是管理人。2、在原告举证后确实存在主体结构遭到破坏，应由承租人恢复原状，当然，恢复原状应当通过相关设计部门。3、关于原告提出的20万元赔偿，这个数字我们认为目前不能确定。原告没有遭受实质损失，恢复原状和赔偿损失不应当同时适用，因为本案原告前提条件就是要恢复原状，所以在恢复原状后就不存在实质损失的发生。4、被告作为经营管理者，发现承租人在装修时有在墙体开孔的情况下，已经进行了阻止并对该商铺进行停水停电，不让该商铺进行装修，直到现在该商铺仍然停着，没有装修，被告公司已经尽到了经营管理者的责任，被告公司本身不是侵害人，故如有遭到破坏，应由承租人承担修复责任，或者说如有损失应当由承租人承担。5、根据合同法关于委托经营的法律规定，建议原告申请追加本案承租人李春莲，因为承租人也愿意承担相应的责任，这样也便于本案处理，化解双方之间的纠纷。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋坐落于连云港市海州区秀逸苏某45号楼110铺，建筑面积346.76平方米，系案外人高某和原告任永之共同共有。2017年6月3日，该房屋取得苏（2017）连云港市不动产权第0038629号不动产权证。 2015年7月14日，被告耀德公司作为管理方与他人签订租赁合同，将涉案房屋出租他人进行商业活动。2019年7月下旬，案外人李春莲因经营需要，对涉案房屋的部分墙体开洞拆改，被耀德公司责令停工至今。 二、2016年2月4日，原告（甲方，委托方）与被告（乙方，受托方）签订委托经营管理合同，约定甲方将其合法拥有的秀逸苏某·新街坊街区的45-110号商铺委托给乙方统一经营管理。乙方受甲方委托对上述房屋进行出租和经营管理。该房屋的建筑面积为346.76平方米。三、委托经营管理期限和续约条件，1、委托期限为五年，自2015年8月15日起至2020年8月14日止。2、委托期限届满，乙方享有优先继续经营管理权，具体期限及条件另议。七、受托方的权利和义务，7、在委托期内乙方根据经营需要有权自主使用该房屋，并根据业态的需要自行装修或添置相关设施、设备，并可在不破坏房屋主体结构前提下进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。有关改造和添加设施设备的费用由乙方承担，添加物归乙方所有。需要办理相关审批手续的，甲方应协助乙方办理。八、违约责任，1、有下列情形之一的，甲方应承担违约责任：（3）甲方违反本合同第六项第5条和第七项第7条约定，在收到乙方协助办理通知七个工作日内未协助乙方或实际承租人办理相关报批手续，致使乙方或承租人无法使用该房屋的；甲方有上述情形的，应按照甲方已收取的平均年委托经营管理回报的两倍标准向乙方支付违约金，并赔偿乙方和租赁方因此承受的所有损失。 三、2019年11月28日，原告向本院提出鉴定申请，申请对涉案房屋主体和承重结构拆改是否造成房屋主体结构破坏；如属于房屋主体结构破坏的修复方案和维修费用；涉案房屋修复后，是否导致房屋贬值，如造成贬值，确定贬损的价值。 2020年4月20日，经本院依法委托的南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具鉴定报告，该报告载明：四、现场调查、检查结果，2020年1月10日鉴定技术人员依据鉴定计划对涉案45-110号商铺相关技术问题进行了现场调查、检查，主要结果如下：4.1基本情况，45-110号商铺目前处于空置状态，据当事人介绍，其拿房后将该商铺出租，2019年7月发现商铺梁板存在开洞现象。4.2梁板拆改现状，经调查，该商铺目前存在的拆改主要为二、三层梁及二层楼板开洞，具体情况如下：1、多处二、三层梁存在开洞现象，洞口直径为50至170mm不等，开洞区域腰筋和箍筋被截断，二层部分梁底部纵筋被截断。2、二层楼板存在多处洞口，其中圆形小洞口直径为120mm，开洞区域钢筋被不同程度截断。五、拆改对安全使用影响评价及鉴定意见，根据现场检查结果，对涉案房屋拆改现状评价及鉴定意见如下：1、商铺的二层梁、三层梁及二层楼板存在多处开洞拆改现象，根据《建筑工程施工质量验收统一标准》附录B，上述拆改项目属于主体结构分部工程。2、商铺的二层梁、三层梁及二层楼板的开洞（拆改行为）已经影响到结构构件的安全性，影响房屋安全使用。六、修复方案，采用局部修补及贴碳纤维布方法对被开洞的结构构件进行加固，6.1材料及粘结剂，本次加固所用的碳纤维布为300g/m的高强度Ⅰ级碳纤维布，厚度0.167mm，其品种、质量和性能应符合相关标准的规定和要求。本次加固所用的结构胶均为A级胶，其品种、质量和性能应符合相关标准的规定和要求。6.2梁板加固方法，6.2.1被开洞梁加固方法，（1）拆除吊顶，清理洞口，用混凝土将洞口封闭；（2）采用粘贴碳纤维布加固法进行加固，加固梁的范围、具体加固方法见图示。（3）按原装修要求恢复吊顶。（4）对于二层［（43-36）-（45-1）］×B梁的6#洞被打断的3根底部纵筋，凿除洞口下部混凝土，两边各露出200mm长纵筋并调直，采用原设计标准钢筋双面焊接，焊接长度150mm，保证焊接质量，重新支模浇筑混凝土，待拆模后，采用贴碳纤维布加固法进行加固。6.2.2楼板开洞加固，（1）凿除楼板洞口边缘外扩300mm范围的楼板混凝土（遇梁不凿混凝土），露出楼板钢筋并调直；（2）恢复被切断的钢筋，采用与原设计相同的钢筋进行双面焊接，焊接长度100mm；（3）新增楼板钢筋采用植筋方式植入梁侧面，植筋深度为250mm；（4）重新支模，浇筑楼板混凝土；（5）板底与板面铺贴碳纤维布，具体加固范围、加固做法示意图见图示。相应做法按照现行《混凝土结构加固构造》图集P120至123页执行，板面和板底碳纤维布均为两层，宽150mm，间距600mm，端部钢板压条规格为-150×5，压条锚栓为M10，钢材强度Q235B。结构加固所用的胶粘剂为A级胶，胶粘剂和粘结材料的性能严格按照《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2013第3.1.7条执行。为此，原告支付鉴定费35000元。 以上事实，由当事人陈述、不动产权证复印件、委托经营管理合同、照片、租赁合同复印件、业主诉求处理单复印件、物业公司保修记录表、鉴定报告及鉴定费发票等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。原告任永之与被告耀德公司签订的委托经营管理合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。 本案争议焦点为：1、涉案商铺多处开洞拆改是否破坏了房屋主体结构。2、被告是否应承担违约责任。3、被告如何承担责任。 关于争议焦点一，根据本院依法委托的南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具鉴定报告，商铺的二层梁、三层梁及二层楼板存在多处开洞拆改现象，依据建筑标准规定，上述拆改项目属于主体结构分部工程，开洞（拆改行为）已经影响到结构构件的安全性，影响房屋安全使用。因此涉案商铺多处开洞拆改已经破坏了房屋主体结构。 关于争议焦点二，根据委托经营管理合同约定，被告可以根据业态的需要自行装修或添置相关设施、设备，但不得破坏房屋主体结构。本案被告作为受托人在委托管理期间，未对托管的商铺尽到谨慎、勤勉的经营管理义务，造成被代理人即原告所有的商铺被多处开洞拆改，房屋主体结构遭到破坏的损害后果，被告怠于履职的行为与房屋被破坏之间具有因果关系；被告违反了双方关于“不得破坏房屋主体结构”的约定，其作为违约人存在明显过错。故被告依法应当承担相应的违约责任。 关于争议焦点三，被告如何承担违约责任的问题，原告主张被告对涉案房屋恢复原状并赔偿损失，不违反法律规定。被告同意按照鉴定报告确定的修复方案对涉案房屋进行修复。故原告要求由被告按照鉴定报告的修复方案对涉案房屋进行修复、恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对原告主张被告赔偿损失20万元的诉讼请求。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案原告主张20万元损失是假设涉案房屋一旦上市交易，原告必须将该房屋主体结构曾被破坏的事实向买受人披露，由此必然导致房屋价格不能达到市场同类型房屋的价格。本院认为，鉴定报告确定的修复方案具体可行，修复原样后，原告是否存在损失尚不明确，且涉案房屋尚未交易，原告主张上述损失并未实际发生，故原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第三百九十六条、第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告连云港耀德购物广场有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告任永之所有的连云港市海州区秀逸苏杭45号楼110号商铺按照鉴定报告修复方案对被开洞的结构构件进行加固修复、恢复原状； 二、驳回原告任永之的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2150元，由原告任永之负担1000元，被告连云港耀德购物广场有限公司负担1150元。本案鉴定费35000元，由被告连云港耀德购物广场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 应庆国 二〇二〇年六月十九日 法官助理 姬凡雅 书 记 员 茆善剑 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十四条第一款代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。 [二]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零六条第一款有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。