河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初5609号原告:中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区金水路219号,统一社会信用代码914101006147462377（1-1）。负责人：陈彦，行长。委托诉讼代理人：李喜涛，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙元浩，男,1988年7月26日出生,蒙古族,住郑州市金水区，系该行员工。被告：丁韶华，男，1988年4月12日出生，汉族，住河南省巩义市。被告：河南嘉韵置业有限公司，住所地郑州市上街区淮阳路26号院16号楼M01，统一社会信用代码91410106576336682M。法定代表人：王甲戌,总经理。委托诉讼代理人:蒲英杰、王晓鹤，河南神龙剑律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告丁韶华、被告河南嘉韵置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李喜涛、被告丁韶华、被告河南嘉韵置业有限公司委托诉讼代理人王晓鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告丁韶华偿还原告借款本金430903.36元（暂计至2020年3月11日），及以430603.36元为本金按借款合同约定的利率自2020年3月12日起至借款本息偿还完毕之日止的利息；2、判令被告丁韶华承担原告因追索债权所产生的律师费用21545.17元；3、判令被告河南嘉韵置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令原告对登记在被告丁韶华名下位于上街区淮阳路26号院3号楼1单元23层2302号的房屋拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；5、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由:2018年9月30日，被告丁韶华与原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号为：2018金支一手房3313号，贷款金额440000元，期限30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。合同约定借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按照合同约定利率基础加50%确定。同时，被告丁韶华将其名下位于上街区淮阳路26号院3号楼1单元23层2302号房屋抵押给原告，并办理了预购商品房抵押登记证明，抵押权人为原告。被告河南嘉韵置业有限公司对上述借款提供连带责任保证。2018年10月15日，原告依照合同约定履行了发放贷款义务，但至2020年3月11日，被告丁韶华已累计超过6期未能按时足额归还原告贷款本息。原告有权要求其提前偿还全部贷款以及所产生的利息、罚息以及律师费等费用。原告诉至法院。被告河南嘉韵置业有限公司辩称：1、被告丁韶华将其名下房屋抵押给原告，并办理了预购商品房登记证明，原告对被告丁韶华享有准物权，该准物权效力，优于原告对被告河南嘉韵置业有限公司享有的一般债权，原告应先向被告丁韶华主张权利，不足部分再向被告河南嘉韵置业有限公司主张权利。2、截止2020年4月22日，被告河南嘉韵置业有限公司已向原告代被告丁韶华偿还银行贷款189702.16元，其中原告起诉之后，2020年4月和5月的贷款，原告已从被告河南嘉韵置业有限公司的保证金账户中扣除，因2020年5月回单还未回来，我不知道2020年5月被告河南嘉韵置业有限公司代偿的数额。上述所有代偿数额，应从原告的诉讼请求中扣除。被告丁韶华辩称：没有意见。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组:1、商品房买卖合同原件一份2、《个人购房借款/担保合同》原件一份3、个人借款凭证原件一份4、还款明细原件一份；第二组：不动产登记证明原件一份；第三组：1、委托代理协议原件一份2、律师费发票原件一份；第四组：《按揭贷款业务合作协议》原件一份。被告河南嘉韵置业有限公司对原告提交证据质证如下：第一组证据的真实性没有异议，证明目的有异议，被告河南嘉韵置业有限公司的连带担保责任范围没有明确约定律师费，仅约定本金、利息、罚息等费用，原告聘请律师不是必要的支出，河南嘉韵置业有限公司不应对律师费承担连带担保责任。银行流水真实性没有异议，但需说明，关于原告主张的本息应自对被告河南嘉韵置业有限公司最后一次扣款之日起计算。第二组证据的真实性没有异议，但可以说明原告对被告丁韶华享有的准物权应优先于对河南嘉韵置业有限公司的一般债权，应当在房屋范围先向被告丁韶华，不足部分再向被告河南嘉韵置业有限公司主张权利。第三组证据的真实性没有异议，质证意见同第一组证据质证意见。对于合同第17条约定的律师费是指在借款人和担保人违约的情况下，应由借款人和担保人承担，但本案中担保人不存在违约行为，不应当支付律师费。第四组证据真实性没有异议，被告河南嘉韵置业有限公司提供阶段性连带担保责任为一般债权，且在借款人未按时履行还款义务时，原告才有权扣划相应款项，且已实际从被告河南嘉韵置业有限公司保证金账户中扣划相应款项至2020年5月份，针对原告主张的一次性还清剩余款项，鉴于借款人以名下房屋提供担保，应优于对被告河南嘉韵置业有限公司的一般债权。被告丁韶华对原告提交证据质证如下：没有异议。被告河南嘉韵置业有限公司向本院提交证据如下：原告从河南嘉韵置业有限公司保证金账户扣款单据8页。原告对被告河南嘉韵置业有限公司提交证据质证如下：到银行核实，以银行核实为准，请法庭依法核实。被告丁韶华对被告河南嘉韵置业有限公司提交证据质证如下：没有异议。被告丁韶华未向本院提交证据。经审理查明：2018年9月30日，原告（贷款人）与被告丁韶华（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：借款人借款本金为人民币44万元，借款用途为购买位于郑州市××街区××路××院××楼××单元××号的房屋，借款期限为360个月，即从2018年9月30日起至2048年9月30日止；贷款利率以人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%。本合同项下借款逾期的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在合同约定利率的基础上加收50%确定；借款人采用按月等额本息还款方法。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应当由借款人、担保人承担的费用。借款人以其所购房屋作为抵押。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证。但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等内容。2018年11月15日，原告依约向被告丁韶华发放了贷款44万元。原告提交的交易流水载明：截止2020年5月27日，贷款本金余额430017.77元,积欠利息（包括利息、罚息、复利）0元，本息共计430017.77元。原告提交《委托代理协议》及律师费发票显示，原告为主张本案债权支付律师费21545.17元。2020年5月6日，原告诉至本院。本院认为，原告与被告丁韶华、河南嘉韵置业有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约发放贷款后，被告丁韶华未按照合同约定偿还借款本息，已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告丁韶华偿还借款本金、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。原告主张利息、罚息和复利未超过年利率24%的部分按合同约定计算，超过年利率24%的部分，本院不予支持。原告请求被告丁韶华支付律师费21545.17元，有《个人购房借款/担保合同》、《委托代理协议》、律师费发票为凭，符合《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》的规定，本院予以支持。被告河南嘉韵置业有限公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》，自愿为被告丁韶华的借款向原告提供连带责任保证，亦无免除保证责任情形发生，原告诉请被告河南嘉韵置业有限公司承担连带清偿责任，依据充分，本院予以支持。被告河南嘉韵置业有限公司辩称不应对律师费承担连带清偿责任，本院认为，《个人购房借款/担保合同》第10.2条明确约定保证范围包括“贷款人实现债权的费用”，律师费属于“贷款人实现债权的费用”，且律师费均有发票为证，对被告河南嘉韵置业有限公司上述辩称，本院不予采纳。原告主张的抵押物优先受偿权，因未办理正式的抵押登记手续，对该房屋不享有现实的抵押权，没有抵押权就不享有优先受偿权，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁韶华向原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行偿还借款本金余额430017.77元,积欠利息（包括利息、罚息、复利）0元，本息共计430017.77元（暂计算至2020年5月27日，自2020年5月28日起至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息、复利，以未还本金为基数按照合同约定计算，以年利率24%为限），于本判决生效后十日内履行完毕;二、被告丁韶华向原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行支付律师代理费21545.17元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、被告河南嘉韵置业有限公司对本判决第一、二判项确定的债务承担连带清偿责任，被告河南嘉韵置业有限公司履行担保义务后有权向被告丁韶华追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4043元，保全费2782元，由被告丁韶华、河南嘉韵置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 琴二〇二〇年六月四日书记员 郭宇燕