广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终7341号 上诉人（原审原告、案外人）：凌立华，男，1971年5月16日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 上诉人（原审原告、案外人）：潘如芬，女，1972年3月12日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：黎景彬，广西铭德律师事务所律师。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：李奎兴，广西铭德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路27号。 主要负责人：黄福加，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱伯伟，广西金和泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：广西联航投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区秀厢大道18号。 法定代表人：张功科，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：钦州振丰贸易有限公司，住所地：钦州市民安街93号3楼。 法定代表人：廖汝平。 原审第三人（被执行人）：钦州中坤钢铁有限公司，住所地：钦州市赛格广场旁东方巴黎4楼3单元602室。 法定代表人：张梓琪。 原审第三人（被执行人）：广西华展投资有限公司，住所地：钦州市育才路民族师范对面。 法定代表人：卢海莲。 原审第三人（被执行人）：广西钦州信立达化工贸易有限公司，住所地：钦州市大世界商业广场C808号。 法定代表人：吴业刚。 原审第三人（被执行人）：张功科，男，1972年12月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原审第三人（被执行人）：卢海莲，女，1973年8月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上诉人凌立华、潘如芬因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司）、原审第三人广西联航投资有限公司（以下简称联航公司）、钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲案外人执行异议之诉一案，不服南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌立华、潘如芬上诉请求：一、撤销原判，不得执行位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区2单元1104号商品房；二、本案一、二审的诉讼费由长城公司承担。事实与理由：原审法院判决错误：根据一审法院2018年作出的执行裁定书中查明的事实及钦州市房产局出具的《红日国贸已售商品房在建工程抵押权注销登记情况》，2014年11月14日，钦州市房产局依照抵押人联航公司和抵押权人长城公司、抵押权人中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行、抵押权人中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行的申请，办理了该商品房的在建工程抵押权注销登记，因此上诉人对该商品房依法不享有抵押权。2、即使被上诉人享有抵押权，原审法院依法也不得执行该商品房。3、被上诉人在上诉人购买该商品房时已经办理了在建工程抵押权注销登记，上诉人购房时该商品房并未处于被查封的状态，原审法院依法不得执行该商品房。其他查封法院也不得执行该商品房。综上所述，在被上诉人已经办理了在建工程抵押权注销登记后，联航公司才向上诉人出售该商品房，该商品房出售时没有处于抵押或被查封的状态，上诉人与联航公司的商品房买卖关系是合法有效的，该商品房应当属于上诉人合法所有。 长城公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。 联航公司、钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲没有书面的答辩意见。 凌立华、潘如芬向一审法院提出的诉讼请求：一、不得执行位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区2单元1104号商品房；二、本案的诉讼费由长城公司承担。 一审法院认定事实:长城公司与联航公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、张功科、卢海莲借款合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2015年12月27日作出（2015）青民二初字第71号民事判决书以及2016年7月7日作出（2015）青民二初字第71号民事裁定书，确认位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”项目已办理抵押登记手续，长城公司对上述项目享有抵押权，同时判令联航公司向长城公司偿还借款本金3000万元及罚息、违约金、复利；长城公司有权对钦州市国土资源局出具的钦市他项（2013）第342号、第343号他项权证下土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；长城公司有权对钦州市住房和城乡建设委员会出具的钦房建在押字第201300000046号、第201300000048号他项权证下房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲对联航公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决书于2016年12月29日已经发生法律效力。本案在诉讼过程中，一审法院于2015年6月5日作出（2015）青民二初字第71-1号民事裁定书，查封了案涉“红日国贸”项目（该项目由南宁市西乡塘区人民法院于2015年5月5日首先查封）。执行过程中，凌立华、潘如芬提出异议申请，一审法院于2018年2月26日作出（2018）桂0103执异33号执行裁定书，裁定驳回凌立华、潘如芬的异议请求，凌立华、潘如芬于2018年4月25日签收裁定书，并于2018年5月8日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 2014年11月18日，凌立华、潘如芬与联航公司签订了《商品房买卖合同》，约定联航公司将红日国贸2单元1104号房屋出售给凌立华、潘如芬，房屋总价为336377元。凌立华、潘如芬已支付全部购房款。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的买受人物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。本案中，凌立华、潘如芬在人民法院查封涉案房产前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了购房款，但其未能提供证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故对其诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：驳回凌立华、潘如芬的诉讼请求。案件受理费100元，由凌立华、潘如芬负担。 二审中，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明以下事实：1、长城公司、中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行、中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行分别于2014年11月12日、11月13日注销了位于钦州市交汇处“红日国贸”项目的在建工程抵押登记（他项权证号：钦房建在押字第201300045号；他项权证号：钦房建在押字第201300046号；他项权证号：钦房建在押字第201400066号；他项权证号：钦房建在押字第201400067号）抵押物中的部分住宅的抵押登记，其中包括本案涉案房屋（即位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区2单元1104号商品房）。2、涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，许可证号为：钦房预售字第2014043号。3、2019年11月11日，钦州市不动产登记局出具《不动产登记证明》，载明：截止2019年11月11日，凌立华、潘如芬在钦州市主城区范围内的不动产登记为零。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,在人民法院查封涉案房产之前，凌立华、潘如芬与联航公司签订了《商品房买卖合同》，此时涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，且抵押已注销，该《商品房买卖合同》合法有效。凌立华、潘如芬已按合同约定支付了全部购房款。在二审审理期间，经钦州市不动产登记局查核，未查到凌立华、潘如芬名下有其他住房。故凌立华、潘如芬对案涉房屋享有足以排除强制执行的买受人物权期待权，可以排除执行。 综上所述，上诉人凌立华、潘如芬的上诉理由成立，本院予以支持。由于二审中，上诉人凌立华、潘如芬提供了新的证据，本院根据新的证据对一审判决进行改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初5374号民事判决； 二、不得执行位于钦州市交汇处“红日国贸”2单元1104号房。 一审案件受理费100元，由被上诉人长城公司负担。二审案件受理费100元，由被上诉人长城公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 骁 审判员 王文强 审判员 刘助建 二〇二〇年六月一日 书记员 张 静