襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0691执异52号案外人：襄阳筑城房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区中欧大厦1栋2单元。法定代表人：陈辉强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张先安、王群，湖北高见律师事务所律师。代理权限：一般代理。申请执行人：杨宏伟，男，1966年8月23日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：李俊明、贾曦，湖北真武律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被执行人：曾云玲，男，1972年7月23日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。在本院执行杨宏伟与曾云玲借款合同纠纷一案中，案外人襄阳筑城房地产开发有限公司（以下简称筑城房地产公司）对本院查封、拍卖襄阳高新技术产业开发区长虹北路长虹名筑3幢1单元3-1-23-3号的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭举行了听证，现已审查终结。案外人筑城房地产公司称，请求终止对襄阳高新技术产业开发区××北路××单元××号房屋的拍卖，并解除对该房屋的查封。事实与理由：贵院在执行杨宏伟与曾云玲借款合同纠纷一案中，拟拍卖位于襄阳高新技术产业开发区××北路××单元××号的房屋，但该房屋系案外人所有，并不是被执行人的财产，不能作为被执行财产予以拍卖。案外人虽与被执行人签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给被执行人，并办理了商品房买卖合同备案和预告登记手续，但并没有办理产权转移登记手续。被执行人并未取得该房屋所有权，该房屋的所有权人仍然是案外人。贵院在执行过程中，将案外人所有的房产作为被执行人曾云玲的财产予以评估拍卖是错误的，严重侵害了案外人的合法财产权利。故依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定，特提出执行异议。申请执行人杨宏伟称，1、杨宏伟与曾云玲借款合同纠纷一案，杨宏伟于2015年1月16日提起诉讼，贵院于同年2月15日将涉案房屋查封，并于同年12月6日作出判决。而案外人筑成房地产公司与曾云玲、王学珍商品房买卖合同纠纷一案，于2015年11月24日才开庭审理、2016年11月20日才作出民事判决。对于案涉房屋，曾云玲、王学珍已支付首付款173639元、从银行贷款40万元，故其二人已经支付全部购房款573639元。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，曾云玲、王学珍对涉案房屋享有物权期待权，故案外人筑成房地产公司的异议请求不能成立。3、筑成房地产公司与曾云玲、王学珍商品房买卖合同纠纷一案的民事判决，系在杨宏伟申请查封涉案房屋后才作出的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条规定，案外人筑成房地产公司请求排除执行的请求应当予以驳回。4、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条规定，案外人筑成房地产公司只有在返还被执行人购房款573639元，即将该款交付至法院执行机构时，才能排除本案执行。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，杨宏伟与曾云玲借款合同纠纷一案，本院受理后，杨宏伟于2015年2月9日提出财产保全申请，本院作出（2015）鄂襄新民初字第00253-1号民事裁定，查封曾云玲所有的襄阳市××新区××北路××单元××室房屋。同年2月15日，本院向襄阳市住房保障和房屋管理局下达《协助执行通知书》，对上述房屋实施了预查封措施。同年12月6日，本院作出（2015）鄂襄新民初字第00253号民事判决：被告曾云玲于本判决生效之日起5日内偿还原告杨宏伟借款20万元。该判决生效后，因曾云玲未履行生效判决确定的偿还义务，杨宏伟向本院申请强制执行。2017年2月15日，本院在执行期间，对上述房屋进行了续查封。2018年4月24日，本院作出（2018）鄂0691执恢6号之一执行裁定：评估、拍卖、变卖被执行人曾云玲所有的位于襄阳××新区××北路××单元××室房屋【土地证号：襄樊市国用（2010）第360808050号】。2020年1月15日，本院向襄阳市不动产登记中心下达《协助执行通知书》，再次对上述房屋进行了续查封。现本院正在对该房屋进行拍卖。另查明，2012年6月8日，案外人筑成房地产公司与曾云玲、王学珍签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定曾云玲、王学珍购买筑成房地产公司开发的位于长虹北路长虹名筑3幢1单元3-1-23-3号房屋，建筑面积为98.26平方米，单价5837.97元，总房款573639元。曾云玲、王学珍交纳首付款173639元，剩余40万元由曾云玲、王学珍向银行申请按揭贷款。同年7月16日，曾云玲、王学珍作为借款人、筑成房地产公司作为保证人与中信银行股份有限公司襄阳分行签订《个人购房借款合同》，三方约定：曾云玲、王学珍向中信银行股份有限公司襄阳分行借款40万元，筑成房地产公司为该借款提供连带保证责任。同日，中信银行股份有限公司襄阳分行向曾云玲、王学珍提供借款40万元，并代为支付给筑成房地产公司，但曾云玲、王学珍至今未装修入住。此后，曾云玲、王学珍为所购房屋在房管部门办理了合同备案登记手续（备案号为：201206400号）。2013年2月1日，曾云玲、王学珍又办理了襄阳市房预樊城区字第××号预购商品房预告登记。同年10月21日，上述房屋在房管部门办理了房屋所有权初始登记，房权证号为：襄阳市房权证樊城区字第××号，所有权人为筑成房地产公司。2014年5月16日以后，因曾云玲、王学珍未再偿还银行按揭贷款，中信银行股份有限公司襄阳分行宣布提前收回贷款本息，并从筑成房地产公司在其银行设立的保证金账户中扣缴了曾云玲、王学珍所欠贷款本息，合计396073.82元。筑成房地产公司承担代偿义务后，经向曾云玲、王学珍索要未果，遂向本院提起诉讼。2016年11月20日，本院作出（2015）鄂襄新民初字第01105号民事判决：一、确认筑成房地产公司与曾云玲、王学珍于2012年6月8日签订的商品房买卖合同及补充协议已解除；二、曾云玲、王学珍于本判决生效之日起十日内支付筑成房地产公司从2014年12月25日起以396073.82元为基数按日万分之五计算至本判决确定给付之日止的补偿金和律师代理费20000元；三、曾云玲、王学珍于本判决生效之日起十日内协助筑城房地产公司办理撤销201206400号商品房备案手续和襄阳市房预樊城区字第××号预购商品房预告登记手续。四、驳回筑城房地产公司的其他诉讼请求。该判决生效后，筑城房地产公司向本院申请强制执行。执行期间，筑城房地产公司得知该案涉房屋因杨宏伟诉曾云玲借款合同纠纷一案已被本院保全查封，并在执行过程中已进入评估、拍卖程序，故提起本案执行异议。本院认为，根据我国民法中权利不得滥用原则，商品房买卖预告登记的目的，在于限制出卖人再次出卖同一房屋的合同效力，并排除或阻却第三人取得已预告登记在买受人名下的不动产物权，从而保证预告登记的买受人取得不动产物权的期待利益。但买受人在办理商品房买卖预告登记后，并不因预告登记而当然取得所购房屋的所有权，仅取得对所购房屋的物权期待权，即物权请求权。本案中，买受人曾云玲、王学珍从案外人筑城房地产公司购买位于襄阳市××新区××北路××单元××室的房屋后，虽在不动产管理部门办理了商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记，但案外人筑成房地产公司于2013年10月21日在办理案涉房屋的所有权初始登记时，登记所有权人并非曾云玲、王学珍，而是筑成房地产公司。2015年2月15日，本院依据杨宏伟的申请，在对案涉房屋进行保全查封时，因该房屋已办理所有权初始登记，对曾云玲、王学珍而言，其仅仅办理了商品房预告登记，故本院对该房屋的查封，依法属于预查封措施；只有当筑成房地产公司为曾云玲、王学珍办理该房屋所有权转移登记后，才能产生预查封转为正式查封的效力。但曾云玲、王学珍在购买案涉房屋并办理预告登记后，因未按期偿还银行按揭，导致筑成房地产公司根据三方《个人购房借款合同》，向中信银行股份有限公司襄阳分行代偿了其二人剩余的贷款本息，后经案外人向曾云玲、王学珍索款未果而诉至本院，本院已作出解除筑成房地产公司与曾云玲、王学珍签订的商品房买卖合同及补充协议，并由曾云玲、王学珍协助办理撤销商品房备案手续和预购商品房预告登记手续的生效判决。故曾云玲、王学珍对案涉房屋享有的物权变动请求权（即物权期待权），因判决解除合同而消灭，其对该房屋的预告登记亦归于失效。现案涉房屋仍登记在筑成房地产公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，故案外人筑成房地产公司作为该案涉房屋的所有权人，有权排除对该房屋的强制执行。其提出应停止对案涉房屋拍卖执行并要求解除查封的异议请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条第二款、第二十五条之规定，裁定如下：中止对案外人襄阳筑城房地产开发有限公司名下位于襄阳高新技术产业开发区长虹北路长虹名筑3幢1单元3-1-23-3号房屋的执行（含查封）。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  姜 勋人民陪审员  陈桂云人民陪审员  时金爱二〇二〇年六月二十九日法官助理吴怡帆书记员刘蔚敏