江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初1319号原告：邹文奎，男，1969年10月13日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。原告：陈翠伟，女，1971年3月17日生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：张娟，滨海县城中法律服务所法律工作者。被告：张志丽，女，1973年12月28日生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被告：朱宸毅，男，1979年3月20日生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。原告邹文奎、陈翠伟与被告张志丽、朱宸毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告邹文奎、陈翠伟及其委托诉讼代理人张娟到庭参加诉讼，被告张志丽、朱宸毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹文奎、陈翠伟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助两原告将滨海县永宁路10号江南新城华苑小区13号楼301室房屋过户至两原告名下；2.判令两被告立即支付两原告为其代为缴纳的房屋按揭贷款137894.95元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年3月1日，原、被告就滨海县车库口头达成买卖协议，确定房屋总价款为525000元、首付款425000元，余款100000元于三个月内付清，两被告在两原告付清房款时，协助两原告办理房屋过户手续，在未办理过户手续之前，按揭贷款仍由两被告按约归还。2013年10月2日，两原告入住涉案房屋至今。因两被告需要资金周转，一直未与两原告办理房屋过户手续，直至2016年5月12日才再次与两原告协商，要求两原告支付剩余房款100000元，并承诺在2021年5月12日前与两原告办理房屋过户手续。两原告依约将剩余房款支付给两被告，并在京华房产中介公司与两被告补签了《滨海县房地产买卖契约》。为避免该房屋被二次抵押或过户给他人，原、被告双方于2016年5月18日在滨海县不动产登记中心办理了抵押登记手续。2020年3月20日，两原告看到中国建设银行滨海城中支行张贴在涉案房屋上的《个人贷款过期催款通知书》，得知两被告已六个月没有按时归还按揭贷款。两原告无法与两被告联系，为减少矛盾，两原告不得不于2020年3月23日代其向银行归还了按揭贷款137894.95元。两原告为维护自身权益，遂诉至法院。被告张志丽、朱宸毅未应诉、未答辩，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，经营滨海县东坎镇侉子工艺社，现更名为盐城市明珠广告传媒有限公司。两被告也系夫妻关系。2013年3月1日，原、被告双方就被告张志丽名下所有的位于滨海县车库达成了买卖协议，两原告于当日以现金方式向两被告支付了房屋首付款425000元，被告张志丽收到该笔款项向原告邹文奎出具了收条，该收条载明：“今收到邹文奎买房款（十三号楼301室，第五间车库）计人民币肆拾贰万伍仟元整，协议价为伍拾贰万伍仟元整，还差壹拾万元三个月内还清。张志丽为甲方、邹文奎为乙方。对于房子产生的滞纳金由甲方承担，其它的费税、过户费由乙方承担。此协议经甲乙双方签字生效，不可违约，如有一方违约必须承担房总价的百分之伍违约金。”之后，两被告将上述房屋交付给两原告，两原告对涉案房屋进行了装修，并居住至今。2016年5月12日，原、被告双方在京华房产中介公司补签了《滨海县房地产买卖契约》，两被告承诺于2021年5月12日前与两原告办理房屋过户手续。当日，两原告以现金方式向两被告支付了购房款80000元，两被告收款后向两原告出具了收条，该收条载明：“今收到邹文奎、陈翠伟购买位于江南新城华苑小区13号楼301室加车库（江南新城华苑小区13号楼411室）购房款合计人民币伍拾贰万伍仟元整（￥525000'）实收伍拾万元伍仟元整”。为保证房屋移交的安全性，经两原告要求，两被告同意将涉案房屋抵押给两原告，并于2016年5月18日办理了涉案房屋抵押登记手续。2020年3月中国建设银行滨海城中支行在涉案房屋上张贴了《个人贷款过期催款通知书》，该通知书载明：两被告已拖欠按揭贷款六个月。两原告多次与两被告联系未果，无奈于2020年3月23日代两被告向银行归还了按揭贷款137894.95元。之后，两被告未向两原告归还代为清偿的房屋按揭款，也未将涉案房屋过户给两原告，两原告多次与两被告联系未果，遂诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方口头达成的房屋买卖合同和在中介签订的《滨海县房地产买卖契约》，均是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。合同订立后，两原告已按照合同的约定履行了支付购房款的义务，两被告虽然履行了交付房屋的义务，但未按约支付剩余房屋按揭款，构成违约。因两被告未按期支付按揭款，为避免两被告利益受损和保证涉案房屋买卖合同的顺利履行，两原告不得已代两被告归还了按揭贷款，故无论是基于违约行为还是无因管理，两被告均因向两原告归还按揭代偿款137894.95元。鉴于，房屋总价为525000元，两原告已支付了505000元，尚欠20000元未付，两原告也同意在两被告应支付的按揭款中扣除该20000元，故两被告还应向原告归还按揭代偿款117894.95元。两原告逾期六个月未归还房屋按揭款、未及时向两原告归还按揭代偿款、不愿意与两原告联系的行为均表明其不愿意继续履行合同义务，或已丧失、可能丧失履行合同义务的能力，故两原告要求其提前办理过户手续具有行使不安抗辩权的事实基础，本院依法予以支持。被告依法享有答辩和对原告提供的证据进行质证的权利，两被告不答辩和不到庭应诉，是放弃自己的相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则（2009修正）》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张志丽、朱宸毅于本判决生效之日起三十日内协助原告邹文奎、陈翠伟将滨海县车库过户至原告邹文奎、陈翠伟名下；二、被告张志丽、朱宸毅于本判决生效之日起十日内支付给原告邹文奎、陈翠伟房屋按揭代偿款117894.95元。上述款项可交至本院执行标的款账户（开户行：中国银行滨海支行营业部；户名：滨海县人民法院标的款；账号：62×××15）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1529元，由原告邹文奎、陈翠伟负担168元，被告张志丽、朱宸毅负担1361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 刘法成二〇二〇年六月二十二日法官助理 邵善宁书 记 员 顾 欢附录法律条文1、《中华人民共和国民法通则（2009修正）》第九十三条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。