重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2480号上诉人（原审原告）：王明，男，1973年9月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：重庆青丽物业管理有限责任公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号15栋27-7号，统一社会信用代码91500108765936556N。法定代表人：冉一成，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉博，该公司员工。委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市渝中区两路口街道中山二路社区居民委员会，住所地重庆市渝中区中山二路18号附1号。负责人：程燕，该社区主任。上诉人王明因与被上诉人重庆青丽物业管理有限责任公司（以下简称“青丽物业公司”）、重庆市渝中区两路口街道中山二路社区居民委员会（以下简称“中山二路社区居委会”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初27622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王明，被上诉人青丽物业公司的委托诉讼代理人冉博、聂风雷，被上诉人中山二路社区居委会的负责人程燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王明上诉请求：请求撤销原判，重新审理。事实和理由：上诉人向一审法院交了大量证据（物业合同、照片、物业通知、业主证词以及公安派出所报案证据等）都证明了青丽物业公司违背自己的服务承诺；青丽物业公司没有解决前期物业遗留下来的化肥池和消防通道问题；青丽物业公司拒不履行服务承诺第九条，对业主的合理建议不理，放任社会闲杂人员自由进出小区，工作人员违规出售小区和3号楼门禁卡和电梯卡。青丽物业公司辩称，一审判决审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。第一，对于向业主的服务承诺，完成未尽事宜，从一审中青丽物业公司的举证，已经可以证明青丽物业公司对承诺已经全部履行，并且进行了公示，上诉人没有反证予以证明，具体青丽物业公司在一审中提交了一个资料目录，上面有青丽物业公司做的事情还有照片，二审可以查看，通过该证据可以看出青丽物业公司已经完成了服务承诺；第二，上诉人称由于青丽物业公司不作为造成了其损失两万多元，上诉人不能证明其财产损失和人身伤害与青丽物业公司之间有利害关系，更不能说明是因为青丽物业公司的不作为导致了其财产损失和人身伤害；第三，关于公共安全隐患的问题，上诉人提到的化粪池和游泳池，是否属于公共安全隐患或违章建筑，并不是由上诉人来界定的，而是由相关部门来界定的。中山二路社区居委会辩称，中山二路社区居委会并不是物业服务合同的相对方，上诉人要求中山二路社区居委会承担责任没有法律依据。当时是京润物业公司与业主之间矛盾过大，自行撤出了小区，中山二路社区居委会也按照了程序向社会发布了信息，通过小区内的业主进行投票选举，最后选择了青丽物业公司作为小区的物业服务单位。当时小区比较老旧，一直没有成立业委会，所以就由中山二路社区居委会代表其签订物业服务合同，这些程序都有业主代表见证，在相关部门都有备案。关于2号楼电梯，并不是在签协议前青丽物业公司就来进行安装了，而是其他的电梯公司来进行的安装，并不存在物业公司没有进场的情况下，就安排电梯公司进行安装电梯了，这些程序文件中山二路社区居委会在相关部门都有存档。青丽物业公司是2017年进场的，关于游泳池是开发商建立的，是不是违章建筑，中山二路社区居委会并没有接到上级部门的任务，认为游泳池是违章建筑需要拆除；关于化粪池，也是开发商建立的，确实也有一点危险性，并不知道当时开发商是怎么设计的，将化粪池修建到了地面上，地面上建筑内是什么情况中山二路社区居委会也不清楚，当时接到居民反馈，中山二路社区居委会邀请了多个单位到现场进行了勘查，只是觉得不合理，但都没有提出有没有安全隐患，作为社区来说，中山二路社区居委会只能向相关部门进行协调汇报，看能否挖开看是什么情况，但这样一来会动用到大修基金。关于违章建筑问题，有其他几户家庭修建了违章建筑，因为中山二路社区居委会这里算是老城区，需要分片进行拆除，我们现在的重点是在拆除另一边，不过后面肯定会逐步解决。王明向一审法院起诉请求：1.青丽物业公司履行2017年7月22日向全体名仕城业主的服务承诺，在3个月内投入10.2万元对小区设施设备进行改造加强安全管理；2.青丽物业公司赔偿王明人身伤害及财产损失26750元；3.青丽物业公司、中山二路社区居委会尽快消除小区内的一切公共安全隐患，六个月内协助政府部门解决小区内一切违法违章建筑；4.青丽物业公司收回向非三号楼业主及住户下发的门禁卡和电梯卡，严禁非三号楼业主及住户自由进出三号楼，并承担受损电梯的部分维修费用（金额不详），一个月恢复三号3单元电梯的正常运行；5.中山二路社区居委会纠正在与青丽物业公司签订合同过程中的不作为，有违王明利益的行为，积极主动引导王明所在小区依法维权，在三个月内成立业主委员会，不能以非法理由拒绝业主选出的代表进入业委会；6.中山二路社区居委会青丽物业公司的前述债务承担连带责任。一审法院经审理认定事实如下：2017年8月1日，中山二路社区居委会代表名仕城小区与青丽物业公司签订《重庆市物业服务合同》，委托青丽物业公司向名仕城小区提供物业服务。同日，青丽物业公司入场开始提供管理服务。前述合同签订前，青丽物业公司曾向名仕城小区业主公开作出《名仕城小区物业管理服务承诺》，承诺在中标入场后三个月内做到包括但不限于以下内容：出资20000元修补翻新民仕城的大门：出资21000元对所有单元门刷漆，楼栋进出口墙面刷涂料，更换或修好活动室机麻，安装空调；出资6000元除锈，刷漆3个天桥地面，3栋与4栋之间的铁门刷漆；出资5000元修复或者更换路灯、楼道灯、做到灯明水通；出资50000元加强门禁卡管理，实行一卡两通，业主住哪层刷哪层，提升小区档次，进行封闭式管理。以上预算投资总费用102000元。2019年10月12日，王明向一审法院提起本案诉讼。一审审理中，王明向一审法院举示青丽物业公司名仕城管理处于2018年6月11日发出的通知，该通知要求3号楼全体业主从2018年7月1日实行电梯刷卡，要求未办卡业主尽快办理。王明向一审法院陈述，青丽物业公司未加强门禁管理，允许非3号楼人员随意进入，对其生活造成严重影响。王明还向一审法院举示医疗费发票、名仕城小区照片若干张，拟证明名仕城小区存在多处严重问题，为此造成王明长期焦虑不安，摔倒就医。一审审理中，青丽物业公司向一审法院举示名仕城小区照片若干张，证明该公司入场后进行了名仕城小区门翻新、单元门刷漆、楼栋进出口墙面刷涂料、更换活动室机麻、安装活动室空调、天桥维修刷漆、更换路灯、电梯刷卡、外墙整改、一户一表整改、修改安装监控系统等工作，已经履行完服务承诺。一审法院认为，王明与青丽物业公司之间成立物业服务合同关系，青丽物业公司应当按约履行其作出的服务承诺。从青丽物业公司向一审法院举示的涉案小区照片来看，青丽物业公司对于承诺的服务事项均已做到，故王明诉称青丽物业公司未履行服务承诺的理由不成立。至于王明诉称青丽物业公司在物业管理过程中存在的问题以及遭受到的损失，因其所举示的证据不足以达到其证明目的，一审法院不予认定。至于青丽物业公司在履行物业服务合同过程中采取的具体管理措施，属于该公司内部治理范畴，一审法院不予干预。中山二路社区居委会并非物业服务合同关系的相对方，王明在本案中要求中山二路社区居委会承担责任没有法律依据。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告王明的诉讼请求。一审案件受理费减半收取234元，由原告王明负担。二审中，上诉人王明向本院举示了重庆市公安局案（事）接报回执、意见表决表、情况说明，拟证明被上诉人青丽物业公司将物业管理费从0.8元涨至1.00元不合法。被上诉人青丽物业公司针对上诉人王明举示的证据认为：对重庆市公安局案（事）接报回执的真实性予以认可，但该回执内容是上诉人怀疑青丽物业公司替大部分业主签字以达到涨物业费的目的，该报警回执与本案无关，不具有关联性；针对上诉人说虚假签字的问题，青丽物业公司承诺不是不能涨价，只要在管理好的基础上，程序合法就可以涨价，2018年全体业主就进行了投票表决，并且进行了公示，青丽物业公司重新和居委会签订了涨价协议，所以涨价是合理合情合法的。针对情况说明，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。中山二路社区居委会质证后认为，居委会与青丽物业公司签订物业服务合同时，青丽物业公司说维持原来的物管费0.8元不变，但后来就是因为物业费太低导致物业服务水平不高，当时每栋楼都来了代表，都认为在青丽物业公司服务好的情况下，可以涨价，这些都是有现场照片可以证明。至于上诉人说的意见表决表上签字的问题，居委会在签字单中抽查了几份，都打电话进行过确认，抽查的那几份居民都同意涨价。青丽物业公司、中山二路社区居委会未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于青丽物业公司履行2017年7月22日向全体名仕城业主的服务承诺，在3个月内投入10.2万元对小区设施设备进行改造加强安全管理的问题。根据青丽物业公司作出的《名仕城小区物业管理服务承诺》，承诺在中标入场后三个月内做至包括但不限于以下内容：出资20000元修补翻新民仕城的大门：出资21000元对所有单元门刷漆，楼栋进出口墙面刷涂料，更换或修好活动室机麻，安装空调；出资6000元除锈，刷漆3个天桥地面，3栋与4栋之间的铁门刷漆；出资5000元修复或者更换路灯、楼道灯、做到灯明水通；出资50000元加强门禁卡管理，实行一卡两通，业主住哪层刷哪层，提升小区档次，进行封闭式管理。以上预算投资总费用102000元。从青丽物业公司举示的涉案小区的照片来看，青丽物业公司对名仕城的大门进行了翻新，对单元门进行刷漆、楼栋墙面刷涂料，更换小区活动室机麻、空调，对天桥进行了维修和刷漆，物业工作人员对路灯和楼道进行了更换，还修复、安装监控系统等，上诉人王明虽不认可青丽物业公司举示的照片，但也未举示证据证明青丽物业公司未按其承诺履行其义务，不能因青丽物业公司在履行承诺中未达到预算的金额，就否认青丽物业公司按服务承诺所做的工作，故上诉人王明要求青丽物业公司按承诺投入10.2万元的请求，本院不予支持。二、关于青丽物业公司赔偿王明人身伤害及财产损失26750元的问题。上诉人王明称，因青丽物业公司未履行其作出的《名仕城小区物业管理服务承诺》，导致其人身及财产利益受损，要求青丽物业公司进行赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。三、上诉人王明要求青丽物业公司、中山二路社区居委会尽快消除小区内的一切公共安全隐患和一切违法违章建筑的问题。上诉人王明称小区化粪池有公共安全隐患、游泳池属违章建筑，青丽物业公司称小区化粪池和游泳池是开发商修建的，青丽物业公司进入小区时已存在，现并无相关部门认定其为违章建筑。本院认为，维护小区的安全是物业公司的职责，如果相关政府管理部门认定前述构筑物和建筑物存在安全隐患，青丽物业公司应协助相关部分进行整改，消除安全隐患。四、上诉人王明所述的物业公司在管理过程中所存在的问题，青丽物业公司应当引起重视，有则改之，无则加勉，不断提高其服务质量，更好的为广大业主服务。五、上诉人王明要求中山二路社区居委会纠正与青丽物业公司签订合同过程中的不作为，并要求中山二路社区居委会对青丽物业公司的前述债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王明的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由上诉人王明负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇二〇年六月十日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋