辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4359号上诉人(原审被告)：王仁圣，男，1966年4月3日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：任春萍，女，1970年3月19日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王仁圣，任春萍的丈夫。上诉人（原审被告）：王忠鹏，男，1994年3月21日生，汉族，住址同上。法定代理人：任春萍，王忠鹏的母亲。委托诉讼代理人：王仁圣，王忠鹏的父亲。被上诉人(原审原告)：大连市公共租赁住房投资管理有限公司，住所地大连市甘井子区泉水P3区2号。统一社会信用代码9121020057088715XG。法定代表人：李云峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙伟、陈旭，辽宁建方律师事务所律师。上诉人王仁圣、任春萍、王忠鹏与被上诉人大连市公共租赁住房投资管理有限公司（以下简称“公共租赁住房公司”）之间房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院曾作出（2017）辽0211民初6933号民事判决，公共租赁住房公司不服，上诉至本院，本院作出（2018）辽02民终8389号民事裁定，将该案发回重审。重审后，大连市甘井子区人民法院作出（2019）辽0211民初3067号民事判决，王仁圣、任春萍及王忠鹏不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仁圣、任春萍、王忠鹏上诉请求：撤销一审判决，驳回公共租赁住房公司的一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院基于未交房租为由，判令上诉人与被上诉人解除租赁合同是错误的。上诉人未交付房租事出有因：1、被上诉人私自违法将上诉人居住最基本条件的水、电给掐断后，上诉人王仁圣找到辖区物业公司沟通，但物业公司没有任何人出来与上诉人王仁圣商谈缴费事宜。2、上诉人王忠鹏系脑瘫重症，需要大额度的款项治疗。上诉人一家陷入极度贫困状态。而案涉公租房系上诉人一家能够活下来的唯一住房，上诉人在一审时也提及愿意把房租交上，希望能够继续在案涉房屋里居住。公共租赁住房公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。公共租赁住房公司向一审法院起诉请求：1、被告王仁圣、任春萍、王忠鹏支付拖欠房屋租金37,101元、滞纳金2400，合计39,501元（房租暂计至2019年3月15日，具体计至三被告实际腾退之日为止）；2、解除原、被告之间的房屋租赁合同；3、三被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续。一审法院认定事实：2014年4月2日，原告（甲方、出租方）、被告王仁圣（乙方、承租方）、被告任春萍和被告王忠鹏（共同承租人）签订《大连市公共租赁住房租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市甘井子区泉水P3区11号楼1单元2410号住房出租给乙方及共同承租人居住使用；甲方于2014年4月1日前将该房屋交付给乙方，并保证该房屋及附属设施设备能正常使用；合同期限为一年，自2014年4月1日至2015年3月31日；租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；租金为817元/月；签订合同时，乙方一次性缴纳6个月租金，此6个月期满前15日内，乙方缴纳下六个月租金，按要求存入建设银行账户；逾期缴纳租金的，乙方每日按欠交租金额的千分之一支付滞纳金；乙方拖欠租金累计3个月以上的，甲方可书面通知乙方解除租赁关系，收回其承租的该房屋。签订合同时，乙方按该项目公租房月租金标准的3倍一次性缴纳履约保证金2400元。被告自2014年10月1日起一直未支付房屋租金。在被告欠缴房租三个月后，原告关停了案涉房屋水电。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的大连市公共租赁住房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告均应依约履行。原、被告签订的租赁合同期限为一年，租赁期限届满后，三被告仍然占有、使用案涉房屋，应按照租赁合同约定的租金向原告支付占有使用费。2014年10月1日至2019年3月15日，三被告应向原告支付租金的数额为43,701.67元（817元/月×12个月÷365天×1627天）。现原告要求三被告支付2014年10月2日至2019年3月15日租金37,101元，系对其自身享有权利的处分，应予以支持。被告王仁圣虽辩称其拖欠原告租金没有那么多，但未能向法庭提供相关证据予以证明其主张，一审法院不予采纳。关于原告主张三被告承担滞纳金的请求，由于双方在合同中约定了“租金每6个月一付，如逾期交付，每日按欠缴额千分之一支付滞纳金”的内容，且据此计算，三被告应承担的滞纳金高于原告现主张的2400元。故原告主张三被告因违约而应承担滞纳金2400元，应予支持。关于原告主张解除合同并腾退房屋一节，合同中约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋；如需继续租住，应在租赁期满3个月前向甲方提出书面续租申请，经审查符合条件的，双方续签租赁合同；乙方拖欠租金累计3个月以上的，甲方可书面通知乙方解除租赁关系，收回其承租的该房屋。本案中，合同到期后被告既未交还房屋，亦未续签合同，三被告常年拖欠房租，经原告数次催告，在合理期限内仍未补缴房租，三被告亦已常年不在案涉房屋内实际居住，依照合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告诉请按合同约定解除合同、腾退房屋，于法有据，予以支持。原告于原审诉讼时已明确向被告提出解除合同，故案涉租赁合同应自三被告收到原审起诉状时解除，即2018年3月3日。租赁合同解除后，承租人应当向出租人返还租赁物，故三被告应向原告腾退房屋。关于原告要求三被告在腾退房屋时协助办理相关手续一节，原告称其所要求的协助办理相关手续，系指协助办理结清水、电、暖各项费用的手续，一审法院认为，双方在签订案涉租赁合同时，三被告已按约交纳了2400元的履约保证金，且合同约定在解除或终止合同时，从该部分款项中抵扣应由三被告承担的相关费用后返还给三被告，故原告所提出的水、电、暖各项费用，可在案涉房屋腾退时一并结算，由原告在三被告所交纳的履约保证金中扣除，无需另行判决。原告虽然在催缴房租过程中关停了案涉房屋的水电，但该节事实并不足以成为三被告逃避交租、无偿占用房屋的理由。被告任春萍、王忠鹏经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，应视为其放弃抗辩权利，并默认原告陈述的事实。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告王仁圣、被告任春萍、被告王忠鹏共同给付原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司2014年10月1日至2019年3月15日房屋租金人民币37,101元及滞纳金2400元；二、原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司与被告王仁圣、被告任春萍、被告王忠鹏的房屋租赁合同关系自2018年3月3日起解除；三、被告王仁圣、被告任春萍、被告王忠鹏于判决发生法律效力之日起三十日内向原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司腾退大连市甘井子区泉水P3区11号楼1单元2410号房屋；四、驳回原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，公告费1000元，合计1790元（原告已预交），由被告王仁圣、被告任春萍、被告王忠鹏共同承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，依据已查明的事实，三上诉人与被上诉人公共租赁住房公司签订的案涉租赁合同已明确约定租赁期限为2014年4月1日至2015年3月31日，租赁期满如需要继续租住，应在期满前三个月向被上诉人书面申请续租并续签合同。同时该合同亦约定若拖欠租金累计3个月以上，被上诉人可书面通知解除租赁关系并收回房屋。然而，在案涉住房租赁合同履行过程中，三上诉人自2014年10月1日起未支付房屋租金，截至合同约定租赁期限于2015年3月31日届满时已有五个月，截至公共租赁住房公司于2017年7月提起本案诉讼亦近三年之久。由于案涉租赁合同约定租期届满后，三上诉人并未与被上诉人公共租赁住房公司续签租赁合同。根据法律规定，双方形成了不定期租赁合同关系，公共租赁住房公司作为出租人可以随时要求解除合同，但应在合理期限之前通知对方，双方不定期租赁合同关系自通知到达对方时解除。又由于公共租赁住房公司系在案涉租赁合同约定租期届满（2015年3月31日）两年后的2017年7月提起本案诉请解除合同、给付拖欠租金及滞纳金、腾退房屋等，一审法院依法于2018年3月3日向三上诉人送达了起诉状。因此，一审判决以该日期作为合同解除日，且公共租赁住房公司的前述诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。而三上诉人王仁圣、任春萍、王忠鹏以被上诉人公共租赁住房公司在催缴租金过程中停水电及家庭困难等为由欠缴租金、不同意解除合同等上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，王仁圣、任春萍、王忠鹏的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由上诉人王仁圣、任春萍及王忠鹏共同负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年六月三十日书记员  王丽秋