西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初8173号 原告(反诉被告):刘农庄，男，汉族，1976年7月12日出生，籍住陕西省富平县。 委托代理人:王琴,重庆万诚律师事务所律师。 委托代理人:张国萃,重庆万诚律师事务所实习律师。 被告(反诉原告):王军团，男，汉族，1980年10月20日出生，籍住西安市雁塔区。 被告(反诉原告):王荣花，女，汉族，1983年2月12日出生，籍住西安市雁塔区。 二被告(反诉原告)共同委托代理人:荆徐静,陕西萃泽律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘农庄与被告（反诉原告）王军团、王荣花房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘农庄及其委托代理人王琴、张国萃，被告（反诉原告）王军团、王荣花共同委托代理人荆徐静到庭参加了诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年7月6日,原告与二被告签订《安置房买卖合同》，该合同约定:二被告将自己共同共有的位于雁塔区XX村的拆迁安置房作价30万元出售给原告,同时约定房屋交付条件、房款支付方式以及违约责任。因该房屋属于拆迁安置费,无房屋产权证,无法办理过户,故二被告将涉案房屋交付原告使用即视为其完全履行合同约定的内容。 合同签订当天,原告向被告一支付购房款13万元,且原被告另行达成约定:余款17万元待交房时付清,原告支付购房款后被告向其出具收条一张;同年7月28日,原告向被告一支付后续购房款7万元。现二被告告知原告该涉案房屋不能交付于原告,需要加价6万元；原告多次找二被告协商交付房屋以及支付余下10万元购房款,但二被告一直拒绝履行《安置房屋买卖合同》约定的内容。原告与二被告签订《安置房屋买卖合同》,其合同目的是取得房屋所有权,现因二被告不履行合同约定内容,其违约行为已严重侵害原告的合法权益,现原告为维护自身合法权益,诉至法院，请求判令：1、二被告继续履行《安置房买卖合同》,将涉案房屋交付于原告；2、二被告承担违约金暂计13050元(以20万元为基数,自2017年7月28日起至2019年1月31日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)；3、本案的诉讼费用由二被告承担。 被告王军团、王荣花辩称，1、双方所签订的《安置房屋买卖合同》应认定为无效。本案争议房屋是建设在集体土地之上的,属于农村集体经济组织成员身份下获得的安置房,被答辩人不是本集体经济组织成员,双方签订的《拆迁安置房买卖合同》无效,房屋获得的时间不满五年,按照西安的住房交易政策,房屋不具备交易条件。本案双方签订合同时,标的物尚不存在或者不明确,合同应属无效。根据《最商人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定,当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的物和数量的，一般应当认定合同成立。本案双方于2017年7月6日签订合同时,合同对房屋的约定为“楼号待选、楼层待选、门牌号待选”。因此,双方签订房屋买卖协议时,所指向的标的房屋并不具体、不明确,合同应属无效。2、即使合同认定为有效,也是被答辩人先违反合同约定,而答辩人因此获得法定解除权,并已经行使了该权利,合同已经解除。《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。本案中,合同第四条关于付款时间具体约定为“甲乙双方同意以银行转账方式付款,乙方应于2017年7月6日前将房屋总款(即30万元人民币整)交付甲方,甲方开具收款收条。”合同第七条第一款约定“如乙方违约,甲方不退房款,不负任何违约责任”。本案答辩人低价卖房的目的是因为急需资金应急,及时拿到房款也是其签订该合同的根本目的。而被答辩人并未按照约定按期支付全部房款,且在多次催告后仍然未付,其行为已经违反了合同约定。根据法律规定,答辩人获得法定的单方解除权,根据合同约定,答辩人不退房款,且不承担任何责任。然而基于“性本善”的做人原则,答辩人在提出解除合同后也多次让见证人联系被答辩人,提出可以退还已支付的房款部分,却多次沟通未果,被答辩人既不愿意按照合同约定付完房款,也不愿意解除合同。被答辩人违约在前,且在合同已经解除之后提起诉讼要求继续履行合同属于恶意诉讼、浪费司法资源,应当依法驳回其诉讼请求。综上,请求依法驳回被答辩人的诉讼请求,维护答辩人的合法权益。 反诉原告王军团、王荣花诉称：2017年7月6日反诉人夫妇与被反诉人签订《安置房屋买卖合同》,合同约定:双方同意以银行转账方式付款，乙方(即被反诉人)应于2017年7月6日前将房屋总款(即30万元人民币整)交付甲方(即反诉人),甲方开具收款收据。同时约定:如乙方违约,甲方不退房款,不负任何违约责任。为保证合同的履行及公平,双方共同请了见证人李新刚作为见证人,并且在合同上签字作为见证。 然而合同签订后,被反诉人并未按照合同约定按时支付房屋价款,且在反诉人多次催告后仍然未按约付完,构成违约。本案反诉人、被反诉人及见证人三方均明知反诉人低价卖房的目的是因为急需资金应急,及时拿到房款也是其签订该合同的根本目的,而被反诉人的违约行为致使合同根本目的无法实现。因此2018年反诉人在多次催告未果后向被反诉人提出解除合同,为保证解除效力,同时让见证人也告了被反诉人解除合同。 《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。本案中被反诉人未按约支付房款的违约行为致使合同根本目的不能实现,反诉人已明确告知其解除合同,因此该合同已经解除。综上,本案所涉合同已经解除,被反诉人的不当诉请应当依法予以驳回。反诉人请求贵院查明事实,依法裁判：1、确认双方所签的《安置房屋买卖合同》于2018年12月31日已经解除；2、被反诉人依法承担本案的诉讼费用。 反诉被告刘农庄辩称：《安置房屋买卖合同》并没有解除。2017年7月6日，刘农庄向王军团支付13万元房款，王军团出具收条，收条上载明余款17万元整待交房时付清。由此可见，双方对剩余房款交款的时间进行了约定，刘农庄不存在违约行为，王军团无权解除合同。 经审理查明，2017年7月6日，出卖人（甲方）王军团、房屋共有产权人王荣花、买受人（乙方）刘农庄签订《安置房买卖合同》。约定：甲方房屋属拆迁安置房，现将其中建筑面积75㎡，坐落在XX村安置房，待选楼号，待选楼层，房屋门牌号为待选转让给乙方。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。房屋单价每平米4000元，成交价300000元。甲乙双方同意以银行卡转账付款方式付款（或其他方式），乙方应在2017年7月6日前将房屋总款交付甲方，甲方应开出收款收据给乙方，并注明收款数额及款项用途，并于次日将房屋交付乙方。本合同签订后，甲方对该房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买买等权益一并转让给乙方，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，后续费用由乙方承担。由于本房产属安置房，甲乙双方都不具备过户条件，以后若遇到要办理房屋产权证，土地证等其他手续时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，所需相关费用全部由乙方承担，甲方应协助乙方办理手续，否则视甲方违约，甲方应付违约责任。除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲乙双方不得擅自解除合同，若甲方单方解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款和追究违约责任，如乙方违反合同，甲方不退房款，不负任何违约责任。本合同约定价款为一口价，日后房屋是否升值贬值与甲方无关不得以任何理由追加房款，否则乙方有权要求退款和追究违约责任。当房屋因城市规划再次面临拆迁安置时，拆迁补偿款归乙方所有。当出现因继承、赠与或其他设计房屋产权所有人变化时，新的产权所有人承担甲方全部责任。本合同不经过任何法律公证具有同等法律效力，本合同在双方签字之日即2017年7月6日起生效。本合同中空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。本合同需由甲方、乙方、见证方三方共同签字后方能生效。该合同落款处有王军团、王荣花、刘农庄、李新刚签名。 原告提交2017年7月6日的收条一份，内容为：今收到刘农庄购房款130000元整（拾叁万元整），XXXXXXXXXXXXXXX6974，收款人王军团2017年7月6日，余款壹拾柒万元整待交房时付清，170000元。王军团表示该收条中“今收到刘农庄购房款130000元整（拾叁万元整），XXXXXXXXXXXXXXX6974，收款人王军团2017年7月6日”的内容系其本人书写。“余款壹拾柒万元整待交房时付清，170000元”，并非其书写，王荣花表示亦非其书写。刘农庄表示“余款壹拾柒万元整待交房时付清，170000元”的内容系王军团本人所写。诉讼中，王军团、王荣花申请对“余款壹拾柒万元整待交房时付清”进行鉴定。2020年1月13日，陕西中金司法鉴定中心出具陕中金终字第W2号终止鉴定报告书，载明：经我中心鉴定人员对送检及补充样本材料进行比对，发现补充的样本材料没有可比性，且依据享有样本材料无法进行比对检验。故我中心决定终止此次鉴定。 李新刚出具证人证言，表示2017年7月6日在我的见证下，王军团、王荣花夫妇与刘农庄签订了《安置房买卖合同》，合同约定房款为叁拾万元整，当时刘农庄没有那么多钱，只付给王军团13万元整，后来在王军团夫妇的催促下又付给王军团7万元整，之后再也没有给王军团付过钱。2018年房价暴涨，王军团、王荣花夫妇的安置房下来了，王军团夫妇就不断催促刘农庄付款，但是刘农庄没有付。王军团夫妇只有自己选房领钥匙。后来，王军团夫妇认为拖的时间太久了，刘农庄一直不付钱，就以刘农庄违约在先要求解除合同，并告知了刘农庄，同时也愿适当支付利息。但是刘农庄不同意解除合同，也不愿意付款，但还坚持要房子，关于解除合同的事情我也受王军团夫妇的委托作为合同的见证人向刘农庄多次告知商谈，无果。 2017年7月28日，王军团出具收条一份，内容为：今收到刘农庄70000元（柒万元整），收款人王军团。王军团表示房屋已经于2018年12月份回迁。经核实，王军团回迁的房屋位于西安市雁塔区XX路XX路XX小区XX号楼XX单元XX室，面积为75平方米。 上述事实，有《安置房买卖合同》、收条、录音、证人证言及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证核对无异,本院予以认定。 本院认为，王军团、王荣花与刘农庄签订《安置房买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。《安置房买卖合同》签订后，刘农庄于2017年7月6日向王军团、王荣花支付购房款130000元，于2017年7月28日再向王军团、王荣花支付购房款70000元。关于王军团、王荣花所主张的《安置房买卖合同》已经于2018年12月31日解除一节，刘农庄不予认可，且李新刚的证人证言中亦表示刘农庄不同意解除合同。故王军团、王荣花该部分诉请，无事实依据，依法不予支持。《安置房买卖合同》应当继续履行，因涉案房屋已经回迁，故刘农庄主张交付房屋一节，应予以支持。关于刘农庄主张违约金一节，无事实依据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘农庄与被告（反诉原告）王军团、王荣花于2017年7月6日签订的《安置房买卖合同》继续履行。原告（反诉被告）刘农庄于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）王军团、王荣花支付剩余购房款100000元。 二、被告（反诉原告）王军团、王荣花于收到原告（反诉被告）刘农庄剩余购房款100000元之日起十五日内向原告（反诉被告）刘农庄交付位于西安市雁塔区XX路XX路XX小区XX号楼XX单元XX室，面积为75平方米的房屋。 三、驳回原告（反诉被告）刘农庄其余诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）王军团、王荣花全部诉讼请求。 本案本诉受理费5996元，由刘农庄承担251元，由王军团、王荣花承担5745元。因刘农庄已经预交，王军团、王荣花应于本判决生效之日起十五日之内支付给刘农庄。本案反诉案件收费2900元，由王军团、王荣花自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长 宁 莎 审判员 张元平 审判员 李晓婷 二〇二〇年六月十八日 书记员 杨 雪