广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1371号 原告：广西鸿雁食品有限公司，住所地：广西合浦县廉州镇龙城路12号，统一社会信用代码：91450521715165271M。 法定代表人：杨品学，董事长。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 被告：傅文江，男，汉族，1986年9月29日出生，住广西贵港市港南区。 原告广西鸿雁食品有限公司（以下简称鸿雁食品公司）与被告傅文江商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告鸿雁食品公司的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼，被告傅文江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿雁食品公司向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告于2016年10月21日签订的《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还柏悦尊府2幢2单元2805号房；办理撤销“商品房预告登记”“合同备案登记”“预售登记”手续；3.被告向原告支付违约金42715.3元；4.被告向原告支付代为偿还的按揭贷款572552.46元及逾期利息66739.9元（以2018年11月7日至2019年9月29日各期原告代为偿还贷款为基数,按日利率万分之五从银行划扣之日起计至2019年12月26日；以854306元为基数，按日利率万分之八从2019年12月27日暂计至2020年3月26日，以后另计）；5.被告向原告支付律师费28000元；以上费用共计710007.66元。事实和理由：2016年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于北海市云南路63号“柏悦尊府”小区2幢2单元2805号房，房屋总价款854306元，首付款299306元，剩余购房款由被告向中国农业银行股份有限公司北海云南路支行（下称银行）申请按揭贷款的方式支付，由原告为被告的贷款提供连带担保。双方还约定，被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告有权解除《合同》，收回房屋另行处理。被告应按合同总价款的5%向原告支付违约金，合同因上述原因解除的，被告应自《合同》解除之日起10日内完成撤销“商品房预告登记”、“合同备案登记”、“预售登记”手续，向原告交回房屋，否则每逾期一日，被告按合同总价的万分之八向原告支付逾期违约金。因被告从2018年9月起开始长期拖欠贷款，银行遂要求原告承担保证义务，从2018年11月7日起至2019年9月29日原告合计代被告偿还按揭贷款40061.58元；至2019年12月24日银行决定提前收回贷款并于2019年12月27日从原告账户划扣剩余贷款本息532490.88元;原告累计代被告偿还贷款本息等572552.46元。被告拖欠贷款期间，原告虽多次要求被告向银行履行还款义务并赔偿原告的损失均被拒绝。综上，被告未按约定履行偿还贷款的义务，严重违反了合同约定,给原告造成了巨大的损失，致使原告不能实现合同目的，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告傅文江未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和相关证据。 综合全案证据及庭审笔录，本院查明如下法律事实： 2014年3月24日，（甲方）案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行与（乙方）原告鸿雁食品公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》一份，主要约定：甲乙双方经充分协商，同意就“柏悦尊府”一期合作项目的个人购房贷款业务进行合作；合作项目坐落于北海市云南路63号；乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款及商用房贷款提供连带责任保证担保，乙方提供担保的，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；乙方为个人住房贷款及商用房贷款提供保证担保的，自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续之日止；乙方为个人住房贷款及商用房贷款提供担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款及商用房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西鸿雁食品有限公司，账号20×××38）；乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。乙方依本协议、借款合同和担保合同（如有）约定需承担担保责任时，甲方有权直接从前述保证金专户划扣相关款项；甲方承诺在乙方承担保证责任后，配合乙方向违约人追索代为偿付的相关款项；甲方因配合乙方追偿产生的费用，由乙方承担。合同还约定了其他事项。 2016年10月21日，（出卖人）原告鸿雁食品公司与（买受人）被告傅文江签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市云南路63号柏悦尊府2幢2单元2805号房屋，总价款为854306元；付款方式为按揭贷款，买受人应当于2016年10月21日前支付首期房价款299306元，占全部房价款的35%，余款555000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付该商品房，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息的），买受人应在出卖人的保证金代偿行为发生之日3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用，律师费及差旅费等相关费用，如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理；买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起10内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；向出卖人交回房屋（如买受人已对房屋进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿），否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之八向出卖人支付逾期交回房屋的违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续办理事项，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用，前述撤销“商品房抵押权预告登记”“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”手续全部办结后，出卖人在扣除其已支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用以及买受人应承担的前述违约金后，将买受人已支付的购房余款无息退还（如买受人仍有银行贷款未还清，出卖人有权将应退房款直接用于偿还买受人尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还买受人）。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原、被告于2016年11月15日就涉案《商品房买卖合同》办理了预售合同备案登记手续（备案合同编号：YS00037810，登记编号：201611110858）；2016年11月30日，坐落于北海市云南路63号柏悦尊府2幢2单元2905号（期房对应的坐落为北海市云南路63号柏悦尊府2幢2单元2805号）不动产办理了预购商品房买卖预告登记手续（不动产登记证明号：桂（2016）北海市不动产证明第0010560号）。 自2018年9月开始，被告傅文江未按约偿还贷款本息，原告按照合同的约定履行了保证责任，在2018年11月7日、2018年11月26日、2018年12月31日、2019年1月28日、2019年3月1日、2019年5月15日、2019年7月25日、2019年9月2日及2019年9月29日分别替被告向案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行代偿了贷款本息6793.61元、3376.36元、3380.15元、3377.88元、3378.64元、6804.98元、3305.18元、2695.10元及6949.68元，合计40061.58元。 2019年12月24日，案外人中国农业银行股份有限公司北海分行向原告发出《担保人履行责任通知书》一份，主要载明：我行与贵公司就“柏悦尊府”项目签订的《一手房贷款业务银企合作协议》中约定：乙方（广西鸿雁食品有限公司）为购房人因购买房屋所产生的债务提供连带责任，在承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方（中国农业银行股份有限公司北海分行）有权直接从乙方保证金账户中划收相关款项。至2019年12月23日，客户傅文江欠我行贷款本息10084.86元。（剩余贷款本金524723.61元）。至2019年7月4日，客户伍荣菲欠我行贷款本息2069.74元。（剩余贷款本金250171.80元）。以上客户经常拖欠我行贷款本息，多次催收无果，鉴于此，我行认为以上两笔贷款存在极大风险，决定提前收回傅文江、伍荣菲贷款的全部剩余本金和拖欠我行的贷款利息。将于5日内通过贵公司在我行开立的保证金账户扣划资金偿还上述款项。请贵公司配合做好付款准备工作，切实履行合同约定担保义务。 2019年12月27日，案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行从原告的保证金账户扣划被告傅文江尚欠贷款本息532490.88元。截止2019年12月27日，案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行从原告的保证金账户共扣划金额合计572552.46元（40061.58元+532490.88元=572552.46元）。 另查明，为实现本案债权，原告支出律师代理费28000元。 本院认为，原告鸿雁食品公司与被告傅文江签订的《商品房买卖合同》及原告鸿雁食品公司与案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行签订的《一手房贷款业务银企合作协议》均是双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷（如直接扣划出卖人保证金代偿买受人应支付银行按揭贷款本息的），买受人应在出卖人的保证金代偿行为发生之日3日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用，律师费及差旅费等相关费用，如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理；买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金，合同因上述原因解除的，买受人应自《合同》解除之日起10内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；向出卖人交回房屋（如买受人已对房屋进行装修的，装修归出卖人所有，出卖人不对买受人进行补偿），否则每逾期一日，买受人按合同总价的万分之八向出卖人支付逾期交回房屋的违约金，同时，出卖人有权通过诉讼途径解决前述手续办理事项，买受人承担出卖人为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用”的约定，本案被告因未按期偿还按揭贷款，导致原告承担了保证责任，案外人中国农业银行股份有限公司北海云南路支行从原告保证金账户中划扣了572552.46元，被告的上述行为已构成根本违约，故原告要求解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还涉案不动产、返还代为偿还的按揭贷款572552.46元及支付逾期利息[逾期利息的计算方式：以银行每期扣款金额为基数，按照日利率0.5‰的标准，从银行每期扣款之日（详见附件）起计算至实际清偿之日止]、支付违约金42715.3元（854306元×5%=42715.3元）、支付律师费28000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告协助办理注销涉案合同备案登记及房屋预告登记手续的诉讼请求，因涉案《商品房买卖合同》确已办理了预售登记备案手续、涉案不动产办理了预售商品房预告登记手续，故在《商品房买卖合同》解除后，被告有义务协助原告办理案涉合同的备案及涉案不动产的预告登记的注销手续，原告的该项诉讼请求有事实与法律依据，本院予以支持。 关于原告要求被告协助办理注销预售登记手续的诉讼请求，因现有证据并未证实案涉房屋办理了原告所主张的预售登记手续，故对于原告的该项诉讼请求，无事实依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西鸿雁食品有限公司与被告傅文江于2016年10月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00037810）； 二、被告傅文江须协助原告广西鸿雁食品有限公司办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续（合同编号：YS00037810，备案登记编号：201611110858）； 三、被告傅文江须协助原告广西鸿雁食品有限公司办理位于北海市云南路63号柏悦尊府2幢2单元2805号（现房对应的坐落为北海市云南路63号柏悦尊府2幢2单元2905号）不动产的注销预售商品房预告登记手续（不动产登记证明号：桂（2016）北海市不动产证明第0010560号）； 四、被告傅文江须返还北海市云南路63号柏悦尊府2幢2单元2805号（现房对应的坐落为北海市云南路63号柏悦尊府2幢2单元2905号）给原告广西鸿雁食品有限公司； 五、被告傅文江须偿还代偿贷款本息572552.46元及支付逾期利息（逾期利息的计算方式：以银行每期扣款金额为基数，按照日利率0.5‰的标准，从银行每期扣款之日（详见附件）起计算至实际清偿之日止]给原告广西鸿雁食品有限公司； 六、被告傅文江须支付违约金42715.3元给原告广西鸿雁食品有限公司； 七、被告傅文江须支付律师代理费28000元给原告广西鸿雁食品有限公司； 八、驳回原告广西鸿雁食品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10900元，减半收取5450元，由被告傅文江负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费10900元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年六月八日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽 附件： 序号 银行扣款日期 扣款金额（元） 2018.11.07 6793.61 2018.11.26 3376.36 2018.12.31 3380.15 2019.1.28 3377.88 2019.03.01 3378.64 2019.05.15 6804.98 2017.07.25 3305.18 2019.09.02 2695.10 2019.09.29 6949.68 2019.12.27 532490.88 合计 572552.46