山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)鲁02民终5286号 上诉人（原审原告）：青岛市科技馆，住所地山东省青岛市市南区中山路3号。 法定代表人：戈洪奎，馆长。 委托诉讼代理人：张克军，男，1963年10月29日出生，汉族，系青岛市科技馆副馆长，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：于兆惠，北京市盈科(青岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙涌，女，1970年11月4日出生，汉族，住青岛市市南区中山路，现住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：路展，山东源中律师事务所律师。 上诉人青岛市科技馆因与被上诉人孙涌租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2008）南民初字第20350号民事裁定书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛市科技馆上诉请求：1、请求依法撤销一审裁定，发回原审法院重审，或者查清事实后改判孙涌支付青岛市科技馆租赁费及利息687774.93元。2、本案上诉费用由孙涌承担。事实与理由：一、原裁定认为“就涉案青岛市市南区户房屋，原、被告未签订书面的房屋租赁合同，被告亦未向原告缴纳过房租，双方之间未建立租赁合同关系”，原裁定就这一基本事实认定不清，应该是双方未签订书面的租赁合同，但双方以其他形式的租赁法律关系依法成立并有效。1995年6月30日三方协议书证实了青岛市科技馆(甲方)应安置涉案房屋承租人青岛市人民政府办公厅(乙方)非住宅营业房一处，由孙涌(丙方)继续使用，不再安置住宅住房。这是孙涌取得该安置房屋使用的合法来源，其地位是涉案房屋的次承租人。2008年3月6日，青岛市科技馆取得青岛市市南区中山路3号房屋(包含涉案房屋建筑面积141.68平方米）【青房地权市字第××号】房地产权证，该房地权证载明青岛市科技馆是涉案房屋的唯一、排他的所有人直至今日持有，庭审孙涌已认可涉案房屋建筑面积为141.68平方米的事实。2010年8月5日，青岛市人民政府办公厅向青岛市市南区人民法院出具《说明》称“现该房屋已由原告办理产权登记，房屋所有权归原告所有，办公厅决定放弃对该回迁安置房屋的租赁权，由原告直接与孙涌办理房屋回迁并签订房屋租赁合同即可”。可见，这是孙涌由次承租人变为承租人的事实。2006年12月19日《回迁通知》记载办理房屋回迁事宜即签订房屋租赁合同，办理房屋交接及租赁登记手续等，孙涌收到且知悉通知内容。2007年1月19日协议书第3条约定“双方应于2007年5月18日前签订书面的房屋租赁合同，租赁费由双方及市政府办公厅按照有关法律法规执行。若逾期不签订书面房屋租赁协议，任何一方均可向法院起诉”。证实了双方在市南区公安分局的现场主持下达成的“2007年1月19日协议书”是双方的真实意思表示。2007年1月26日《房屋附属设施交接清单》证实了青岛市科技馆已将租赁物涉案房屋实际交付孙涌占有、使用和酒店经营收益长达13年之久。青岛市科技馆依约履行租赁法律关系中的法定义务。2007年5月9日律师函证实青岛市科技馆委托律师催促孙涌应于2007年5月18日前签订房屋租赁合同，履行缴纳安置非住宅营业房租赁费，租金标准按照青政发(1996)185号执行。经庭审质证，孙涌自认已收到并知悉函中内容，从未有异议。上述事实证明“1995年6月30日协议书”的效力及实际履行，且涉案房屋性质是非住宅营业房屋，青岛市科技馆与孙涌之间已确认的租赁法律关系的双方主体；双方又以“2007年1月19日协议书”的形式约定涉案房屋的交付时间及租赁费按照青岛市非住宅营业房屋的法定制租金执行标准；双方还认可了涉案房屋建筑面积数；孙涌自认自2007年1月26日对租赁物涉案房屋占有、使用、收益；青岛市科技馆持有涉案房屋的房地产权证；这些已符合租赁法律关系的主要条款，足以形成证据链条来确定租赁法律关系的权利义务内容。故，青岛市科技馆与孙涌虽未签订书面的租赁合同，但不等于双方之间未建立租赁法律关系，而恰恰是双方以各自的上述民事行为的履行已建立租赁法律关系且实际履行并有效；二、原裁定认为“在双方之间就涉案房屋的权属问题未理顺清晰的情况下，涉案房屋的所有权尚未无异且排他，对于原告要求租金的起诉，应裁定予以驳回”。原裁定就这一基本事实认定错误。青岛市科技馆名下登记的房地产权证【青房地权市字第××号】截止今日未被青岛市自然资源和规划局、青岛市人民政府、各级人民法院、仲裁委员会等法律文书予以撤销。且孙涌没有证据证明行政发证机关有超越职权作出行政文书行为，也没有相反证据足以推翻已公示登记的房地产权证市字第××号的物权法定事实。因此，该房地产权证【青房地权市字第××号】权属清晰，具有排他特性。根据相关法律规定，涉案科技大厦是通过商业合作开发建设的，在青岛市科技馆以出让的方式取得中山路3号土地使用权的建造房屋，根据房随地走的原则，再结合房地产权中的不动产登记事项，没有丝毫记载该出让土地上建造的房屋里有市直管国有公房或纳入直管公房管理的登记事项。青土资房(房字)[2012]6号、[2012]30号文件及函件或协调会议形式都不是物权变动的法定事由。 孙涌辩称：一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。 青岛市科技馆向一审法院诉讼请求：1、判令孙涌支付青岛市科技馆房屋租赁费501956.89元(按照面积141.68平方米计算，自2007年1月27日至2013年6月30日，月租金25.95元，租金共计283465.55元；自2013年7月1日至2019年7月10日，月租金21.32元，租金共计218491.34元)及利息(以501956.89元为基数，因中国人民银行同期基准贷款利率发生变化，加权月利率为0.46%，自2007年5月22日至2019年7月10日，利息共计345034.12元)；自2019年7月11日起至判决生效之日止的租金，按照每平米21.32元/月计算；2、本案诉讼费用由孙涌承担。 一审法院查明事实：1995年3月6日，青岛市房产管理局和青岛市科技馆签订《协议书》[(95）青房协字第××号]一份，载明：青岛市科技馆经批准新建科技大楼，拨给基地指标建筑面积8000平方米，申请青岛市房产管理局同意在中山路3号公房地段兴建，需要拆除住宅用房2栋、非住宅用房2栋，共计建筑面积1076.88平方米(其中直管公房2栋，建筑面积254.33平方米，单位自管房1栋，建筑面积822.35平方米)在拆除范围内共需迁移居民5户，单位1个；青岛市房产管理局同意青岛市科技馆在上述地段新建6层楼房1栋，建筑面积5734平方米，拆除范围内的居民户的搬迁或所需的临时安置由青岛市科技馆负责；本工程地点内需拆除的旧房归青岛市科技馆处理，新建科技楼的产权归青岛市科技馆所有(其中安置以上住户的房屋产权归青岛市房产管理局)。 1995年6月30日，青岛市科技馆、青岛市人民政府办公厅、青岛市市南区竹园饭店(负责人为孙涌)就青岛市科技馆对中山路3号院实施改造建设科技大厦工程签订《协议书》(以下简称三方协议)一份，载明：青岛市人民政府办公厅在该工程范围内承租公房一处，建筑面积110.2平方米；青岛市人民政府办公厅又将该房屋租赁给青岛市市南区竹园饭店使用。现该房承租人为市府办公厅；户主孙家亭(系孙涌之父)；三方同意工程结束后青岛市科技馆按原建筑面积就地安置青岛市人民政府办公厅营业房一处，由青岛市市南区竹园饭店继续使用；青岛市科技馆向青岛市市南区竹园饭店发放搬家补助费1653元、18个月临时安置补助费22125元等。该协议书落款处有三方盖章予以确认，青岛市市南区动迁安置办公室在该协议书上盖章。 2006年12月19日，青岛市科技馆向孙涌出具《回迁通知》一份，载明：孙涌于接到本回迁通知3日内办理房屋回迁事宜即签订房屋租赁合同、办理房屋交接及租赁登记手续等。孙涌签收该通知。 2007年1月19日，青岛市科技馆、孙涌签订《协议书》一份，载明：青岛市科技馆应于2007年1月26日向孙涌交付安置营业房一处(房屋位于中山路3号101户，共二层)共计建筑面积约150平方米，交付钥匙一套；双方应于2007年5月18日前签订书面安置房屋租赁合同，租赁费由双方及市政府办公厅按照有关法律法规执行。 2007年1月26日，青岛市科技馆、孙涌签订《房屋附属设施交接清单》一份，载明交接中山路3号x户房屋的附属设施明细。庭审过程中，孙涌确认其现在占有使用青岛市市南区中山路3号x户(即x户)房屋，上下两层面积约140平方米，其亲属在此经营饭店。上述协议签订、房屋附属设施交接后，双方未签订书面的房屋租赁合同，青岛市科技馆于2008年5月8日提起本案诉讼。 2008年3月6日，青岛市科技馆取得青岛市市南区中山路3号房屋的房地产权证，建筑面积7549.46平方米，地下两层，地上六层，用途为办公，使用权类型为出让国有土地使用权。该房屋系青岛市科技馆开发建设。2008年12月17日，孙涌因不服房产行政登记，作为原告向一审法院提起(2009)南行初字第13号行政诉讼，起诉被告青岛市国土资源和房屋管理局以及第三人青岛市科技馆，一审法院经审理认为，“原告作为涉案房屋的住用人，其与第三人之间的租金纠纷属于民事诉讼审理范围。原告提出的主张与涉案房屋的所有权登记无关，其与被诉具体行政行为也无法律上的利害关系。故孙涌不具有提起本案行政诉讼的主体资格。”遂裁定驳回孙涌的起诉。孙涌不服该裁定提起上诉，2010年2月24日，青岛市中级人民法院作出(2010)青行终字第78号行政裁定，认为：孙涌对中山路3号房屋的房屋所有权确认及发证行为没有法律上的利害关系，不具备原告诉讼主体资格，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。 2010年8月5日，青岛市人民政府办公厅向一审法院出具《说明》一份，载明：根据1995年6月30日签订的协议书约定，在房屋回迁安置后，由办公厅继续租赁，青岛市市南区竹园饭店继续使用即按照原建筑面积就地安置营业房一处，不再安置住宅房屋等。现该房屋已由青岛市科技馆办理产权登记，房屋所有权归青岛市科技馆所有，办公厅决定放弃对该回迁安置房屋的租赁权，由青岛市科技馆直接与青岛市市南区竹园饭店办理房屋回迁并签订房屋租赁合同即可。 2012年3月21日，青岛市国土资源和房屋管理局向青岛市房产置业集团发出“青土资房发(房字)[2012]6号”《关于对原中山路3号国有非住宅房屋拆迁安置后接管情况进行清理清查的通知》的文件一份，载明：原中山路3号院于1995年3月由青岛市科技馆实施改建。因在该地段内需拆除直管公房3栋，建筑面积254.53平方米，迁移居民5户，为此双方协议约定：新建科技楼的产权归科技馆所有，其中安置迁移居民住户的房屋产权归青岛市房产管理局。青岛市科技馆拆迁安置补偿后的中山路3号内x户非住宅房屋，应向原青岛市房产管理局移交安置房屋的产权，并据实办理新建科技馆部分的房屋产权登记手续，但青岛市科技馆未据实提供协议书等相关资料，把本应移交统管的房屋产权办为单位自管不妥，造成国有资产流失隐患，要求尽快对原中山路3号地段拆迁安置后的国有非住宅房屋应接未接情况进行清理清查，办理接管手续。 为此，2012年6月5日，青岛市房产置业集团有限公司向青岛市科技馆发出“青房置业发[2012]30号”《关于返还中山路3号国有直管公房的函》一份，载明：青岛市科技馆尽快到青岛市房产经营公司办理相关手续，并自房屋使用之日起补缴所欠房屋租金。 2012年8月24日，青岛市房产经营公司向一审法院出具《情况说明》一份，载明：中山路3号国有直管公房一处，建筑面积110.2平方米，承租单位青岛市人民政府办公厅，系青岛市房产经营公司经营管理。因青岛市科技馆新建大楼需拆除原地段旧有房屋，房屋建成后青岛市科技馆在办理该处房屋产权登记时将直管公房也办理成为自管房产，即上述房屋110.2平方米。该房屋为国有直管公房，青岛房产置业集团有限公司已发函给青岛市科技馆要求返还该房屋，并要求该单位自房屋建成使用之日纳入国有直管公房管理。 2019年9月5日，青岛市房产经营公司向青岛市科技馆出具《关于尽快移交中山路3号安置房屋及协助办理产权登记的催告》一份，载明：原中山路3号系国有直管公房，建筑面积110.2平方米，承租单位为青岛市人民政府办公厅。1995年3月，青岛市科技馆申请对上述房屋所在地段实施改建，拆除国有直管公房建筑面积254.53平方米；为此原市房管局与青岛市科技馆签订的《协议》约定：新建科技楼的产权归青岛市科技馆所有，其中安置以上住户的房屋产权归青岛市房产管理局。但青岛市科技馆在办理涉案项目的房屋产权登记时，将连同直管公房在内的全部房屋办理产权登记，登记为青岛市科技馆自己所有的自管房产，青岛市科技馆的行为侵害国有直管公房的合法权益。现函告青岛市科技馆于15个工作日内撤销包括中山路3号国有直管公房在内的全部国有直管公房的产权登记，提供移交接管资料，向青岛市房产经营公司返还全部拆迁安置国有直管公房。 2019年9月10日，青岛市房产经营公司向一审法院出具《关于中山路3号房屋情况的复函》一份，载明：该公司上级主管单位青岛城市发展集团有限公司(原名青岛市房产置业集团有限公司)于2012年向青岛市科技馆发函，要求尽快办理相关手续，并按照规定自房屋使用之日起补缴所欠房屋租金，但青岛市科技馆一直未予配合，亦未办理涉及国有直管公房部分的产权更正登记。2019年9月5日，已再次函告青岛市科技馆撤销相关登记并办理移交手续。 因机构改革，原青岛市国土资源和房屋管理局房屋管理职能纳入了青岛市住房和城乡建设局。为此，2020年2月17日，一审法院向青岛市住房和城乡建设局发出司法建议书，请该局理顺位于青岛市市南区户房屋的产权事宜。2020年3月26日，青岛市住房和城乡建设局向一审法院复函提出：。2020年1月14日，该局召集青岛城市发展集团有限公司及科技馆有关人员召开协调会，专门协调此事。经核查，该局的意见是：根据原市房管局与市科技馆签订的房屋改建《协议书》[(95）青房协字第××号]，中山路3号110.2平方米房屋应为市直管国有公房，市科技馆应按照(95）青房协字第××号协议约定返还该房屋。 一审法院认为，就涉案青岛市市南区户房屋，青岛市科技馆、孙涌未签订书面的房屋租赁合同，孙涌亦未向青岛市科技馆交纳过房租，双方之间未建立租赁合同关系；关于涉案房屋的产权，1995年房屋被拆迁时原市房管局与青岛市科技馆签订的房屋改建《协议书》[(95）青房协字第××号]载明该房屋的性质为市直管国有公房，现青岛市住房和城乡建设局仍明确表示该房屋的性质为市直管国有公房，并要求青岛市科技馆按照上述《协议书》返还涉案房屋，青岛市科技馆也曾参加青岛市住房和城乡建设局组织的协调会，其明知该局对涉案房屋的产权提出相应主张，在双方之间就涉案房屋的权属问题未理顺清晰的情况下，涉案房屋的所有权尚未无异且排他，对于青岛市科技馆要求租金的起诉，应裁定予以驳回。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(一)款规定，裁定：驳回青岛市科技馆的起诉。案件受理费10379元，退还青岛市科技馆。 本院经审查认为，青岛市科技馆与孙涌就涉案房屋未签订过书面的房屋租赁合同，孙涌亦未向青岛市科技馆交纳过房租，且双方一直就涉案房屋的权属存在争议。原审认定青岛市科技馆与孙涌之间未建立租赁合同关系，并无不当。涉案房屋无论归属青岛市科技馆，还系市直管国有公房，其性质应系国有资产。因国有资产的管理、使用及归属均属行政管理范畴，故不宜通过民事诉讼就涉案房屋的权属做出判断。根据2020年3月26日青岛市住房和城乡建设局向一审法院做出的复函可以看出，涉案房屋的权属问题目前尚未理顺。因此，青岛市科技馆以涉案房屋产权人身份提起本案诉讼尚不具备条件。原审据此裁定驳回其起诉，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年六月五日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员庞连捷