海南省海口市中级人民法院民事判决书（2020）琼01民终194号上诉人（原审被告）：海口宏圣房地产营销策划有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸岛白沙门上村1-21号铺面，统一社会信用代码：91460100698923092G。法定代表人：陆某，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐某，海南刚峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某，海南刚峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，男，1990年5月19日出生，汉族，现住海南省，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：曾某，海南海大平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗某，海南海大平正律师事务所实习律师。上诉人海口宏圣房地产营销策划有限公司（以下简称宏圣公司）与被上诉人李某合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏圣公司上诉请求：1、撤销海口市琼山区人民法院作出的（2019）琼0107民初5297号民事判决，改判驳回李某一审诉讼请求或发回重审；2、判令李某承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：一、一审判决认定事实查明事实错误，应予纠正。1、宏圣公司与李某于2018年3月25日签订《海悦·四季花园认购协议书》（以下简称协议书），该《协议书》明确约定两部分内容，一是，李某购买开发商海南东宸房地产开发有限公司（以下简称东宸公司）开发的海悦·四季花园项目1002房，单价17000元/平方米，其中14500元/平方米的毛坯房价格；二是，宏圣公司与李某在《协议书》中约定的装修款为2500元/平方米，合计房屋总单价为17000元/平方米。一审法院未对《协议书》中约定的上述事实作出正确认定。2、李某单独与东宸公司协商调换购买房号，未经宏圣公司同意，属于李某单方违约行为。一审法院认定了《协议书》是合法有效的，在未经法定程序解除之前，《协议书》受法律保护，不得随意违约。一审判决对李某的违约行为的事实视而不见。二、一审判决适用法律错误，应发回重审或改判驳回李某诉讼请求。1、一审判决宏圣公司向李某返还购房款没有基础法律事实支持。《协议书》作为合法有效的合同，并没有依法解除，李某诉请退还购房款95060元是基于哪一种法律关系返还，其诉讼请求并没有明确，基于不同诉讼请求的法律后果是不一样，一审法院没有明确返还请求权依据的基础法律关系。直接判决返还无法律依据的财产返还，明显判决适用法律错误。2、《协议书》中约定的装修款为2500元/平方米，即2500元/平方米×45.06平方米=112650元，有合同依据。李某缴纳的95060元款项，还不足以支付装修款。签订《协议书》后，宏圣公司与装修公司签订了《装修合同》，支付了装修预付款，且装修公司预定了装修材料，等待东宸公司的通知进场装修。一审法院罔顾《协议书》约定的装修事实，草率的作出错误判决。如李某违约解除《协议书》，应根据《合同法》第一百零七条、一百零八条、一百一十三条之规定，承担违约责任，并赔偿宏圣公司的损失。3、《协议书》应当继续履行。虽李某单方与东宸公司调换了《协议书》约定的房号，并不是解除《协议书》，李某与东宸公司签订《商品房买卖合同》并不影响宏圣公司与李某继续履行《协议书》中装修条款的执行。宏圣公司没有任何违约行为，《协议书》应当继续履行，如李某违约解除《协议书》，应承担违约责任，并赔偿宏圣公司的损失。三、本案不属于海口市琼山区人民法院管辖。宏圣公司住所地为美兰区海甸岛白沙门上村，李某在起诉状中载明的售楼处地址为海甸岛白沙门上村，且李某住所地也不在琼山区。因此，根据《民事诉讼法》第三十六条的规定，本案应裁定移送有管辖权的法院审理。综上，一审法院查明事实错误，判决书中的判项没有基础法律依据，适用法律错误，请二审法院查明事实后，作出正确的处理结果。李某辩称，一、一审判决认定事实正确。1.《协议书》仅为房屋认购书，不含装修条款。《协议书》第一条约定了认购房屋的单价为17000元，总价为766020元；第二条约定了房屋认购的付款方式；第三条约定协议签订后支付5万元定金；第四条约定了付完首付款时间；第五条约定了建筑面积条款；第六条约定了合同生效条款。以上认购协议的六条条款，没有一条对装修有约定，也未约定认购房屋的单价中含有2500元/平方米的装修。虽然，在合同最后备注：“装修款2500元/平方米不包含在《商品房合同》中”，但是从该备注并不能看出该认购协议包含有装修。房屋单价之所以变为14500元/平方米，是因为李某与东宸公司反复沟通协商而来。并且宏圣公司给李某出具的95060元收据中，写明了是定金和购房款收据，而不是装修款收据（详见李某一审提交的证据2《收据》）。因此，《海悦四季花园认购协议书》仅为房屋认购书，不含装修条款。2.李某经东宸公司同意调换房屋合法合理，宏圣公司无权干涉。涉案房屋为东宸公司所有，宏圣公司最多为东宸公司委托的销售代理方。李某调换房屋是经过东宸公司同意的，也是东宸公司建议的，作为代理人的宏圣公司无权干涉，更谈不上李某违约。二、一审判决适用法律正确。1.一审判决宏圣公司向李某返还购房款有法律依据。如果宏圣公司作为东宸公司的代理销售方，所收取的购房款应悉数交给东宸公司。但从李某提交的证据10《关于李某投诉内容的复函》和宏圣公司提交的证据看，宏圣公司并未将95060元购房款交给东宸公司。而现在李某已经付完了涉案房屋的购房款，因此宏圣公司应退还该95060元购房款。如果宏圣公司并非东宸公司的代理销售方（东宸公司未承认过李某为代理销售方，宏圣公司也未提交证据证明），则其属于无权代理，更可能涉及诈骗。在李某已经向东宸公司缴清购房款后，宏圣公司所收款项应退还。2.李某从未与宏圣公司签订过涉案房屋装修合同，不存在支付装修款的情况。前述已经阐明《海悦四季花园认购协议书》仅为房屋认购书，不含装修条款，房屋认购单价亦不含装修价款。因此，李某无需支付装修价款。同时，房屋有无附带装修具体应以李某与东宸公司签订的正式的《商品房买卖合同》为准，而正式合同中并没有约定装修，乃毛坯房。此外宏圣公司二审中提交证据用于证明其与装修公司签订的装修合同，并支付了装修预付款。但是该证据在一审时已经存在，不属于新证据。且一审中，人民法院的各项文书均能够送达宏圣公司，宏圣公司却未提交任何答辩和证据，并故意不参与庭审，宏圣公司恶意诉讼、浪费司法资源的行为极其明显，因此其二审中提交的证据，不应被采纳。再者，该证据也并不能证明宏圣公司签订了装修合同并支付价款的事实，即便其签署了装修合同也支付了价款，也不能证明其签订的合同并支付的价款与涉案房屋有关。而且根据合同的相对性原则，宏圣公司与第三方签订的合同，与李某没有任何关系。综上，宏圣公司要求李某承担违约责任，无从谈起。三、本案一审法院有管辖权。《民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”在李某一审起诉时，宏圣公司的营业执照登记注册地址为海口市××路铺面，且宏圣公司并未提供其主要办事机构所在地为美兰区的证据。因此一审法院有管辖权。即便在李某一审起诉时一审法院无管辖权，但是宏圣公司并未在规定期限内提出管辖权异议，并故意不参加一审庭审，依据《民事诉讼法》第一百二十七条之规定，一审法院有管辖权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回宏圣公司上诉请求，维持一审判决。李某向一审法院提出诉讼请求：1、宏圣公司立即向李某返还购房款95060元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，从2018年6月18日计算至实际付清之日，暂计至2019年7月24日为5042.14元），以上合计100102.14元；2、诉讼费用由宏圣公司承担。一审法院查明，2018年3月25日，宏圣公司(甲方)与李某（乙方）签订《海悦四季花园认购协议书》，约定李某认购宏圣公司开发的海悦四季花园项目1002号房；建筑面积45.06平方米，单价为17000元，总价为766020元；付款方式为公积金贷款；李某在签订认购书时预付50000元作为定金。李某须于2018年4月1日前付清全款或首付款。协议签订后，李某于2018年6月17日前通过刷卡、微信转账等形式向宏圣公司和宏圣公司指定的收款人缴纳95060元，宏圣公司亦开具了50000元定金的收据和购房款45060元的收据。2019年7月3日，李某向诉争房屋的东宸公司提交《换房申请书》，载明：“本人于2018年6月17日订购贵公司开发的海悦四季花园1002房，现本人放弃对该房的购买权，但同时申请换房，所换房号为海悦四季花园1102房，并在此确认……”2019年7月5日，李某与东宸公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定以653370元购买海悦四季花园项目1102房，此后李某向该公司缴纳了全部购房款。另查明，2019年6月28日，东宸公司向海口市住建局市场处出具的《关于李某投诉内容的复函》中载明，该公司否认知悉宏圣公司收取李某购房款95060元的事实，但认可李某订购海悦四季花园1002房，并同意调整售价，重新签订购房合同。李某因本案产生财产保全费1020.51元。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：“代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。”本案中，李某与东宸公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定购买海悦四季花园项目1102房。该合同业已履行。现东宸公司对宏圣公司收取李某购房款95060元的行为不予认可。在宏圣公司未提出抗辩且本案现有证据无法证明宏圣公司收取李某购房款是基于东宸公司授权的情况下，应视为宏圣公司收取李某购房款的行为未被追认。故宏圣公司已经收取的购房款95060元应予退还李某。李某要求宏圣公司退还该款并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息损失，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，判决如下：限宏圣公司于本判决生效之日起七日内向李某返还购房款95060元及相应利息（以95060元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年6月18日起计算至款项实际付清之日止。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元、财产保全费1020.51元，由宏圣公司负担。二审期间，李某未向本院提交新证据。宏圣公司向本院提交两份证据，证据1.《海悦四季花园认购协议书》（2018年3月25日签订），证明：该协议书约定了房屋的价格是17000元每平方米，5万元是作为购房定金的，同时也约定装修款是2500元每平方米。协议书约定是在2018年4月1日前付清全款或者首付款，否则宏圣公司有权取消乙方的购房权，定金不予退还。证据2.《装饰工程合同》、《转账记录》；证明：宏圣公司与案外人签订了装修合同，支付了部分的装修款项，是积极履行合同的行为。李某质证意见：该证据在一审时并未提交，不属于新的证据，对其三性和证明内容不予认可。但如果法院认定该证据为新证据，则质证意见如下：对证据1的三性予以认可，该合同最后备注：“装修款2500元/平方米不包含在《商品房合同》中”，从该备注并不能看出该认购协议包含有装修。且是否有装修应以正式的商品房买卖合同为准，而正式合同并未包含装修，约定的是毛坯房。对证据2中《装饰工程合同》的三性予不以认可，该合同涉及第三方权益，第三方未到庭核对，而且宏圣公司没有提交原件，对其真实性不予认可；该合同未显明签署时间，无法判断是在《海悦四季花园认购协议书》之前还是之后签署。同时，李某从未授权宏圣公司就涉案房屋委托第三方装修，该合同实质上与李某无关。合同也没有明确装修的是哪些房屋，包不包含李某之前认购协议书上的1002房，还是包含新的1102房。证据2中的《转账记录》也没有原件核对，对其三性均不予以认可。该转账记录转给的是聂贵，经查询，聂贵既不是装修公司的法定代表人，也不是装修公司的股东，不能证明其支付了所谓的装修款。再者，该证据显示转账时间为2018年7月12日，而李某在此之前已经多次向宏圣公司要求退还收取的95060元，宏圣公司在明知道李某要求退款后仍向第三方付款，故即使有损失也与李某无关。本院认证意见：证据1并非新证据，且在李某未依约于2018年4月1日前未付清全款或者首付款的情况下，宏圣公司并未取消李某的购房权，而是继续收取李某的购房款，故本院对该证据不予采信。证据2无原件核对，且无法判断所装修的房屋是否包括李某所购买的房屋，故本院对该证据不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题：一、宏圣公司是否获得授权销售海悦四季花园1002房；二、李某所缴纳的款项是否为装修款；三、本案是否存在管辖权方面的程序性问题。关于第一个焦点问题。宏圣公司未提供证据证明获得开发商东宸公司授权委托其销售海悦四季花园1002房的证据，东宸公司出具的《关于李某投诉内容的复函》显示其否认知悉宏圣公司收取李某购房款95060元的事实，故无证据证明宏圣公司具有代理销售海悦四季花园1002房的权限，宏圣公司收取李某订购1002房的购房款95060元应予返还。关于第二个焦点问题。宏圣公司收取李某的95060元后，开具的收据载明50000元为定金、45060元为购房款，无其他证据证明李某所支付的是装修款，故宏圣公司应承担举证不能的后果。关于第三个焦点问题。本案一审时，宏圣公司的营业执照登记注册地址为海口市××路铺面，故一审法院有管辖权，且宏圣公司未在一审法定期限内提出管辖权异议，现主张一审不具有管辖权，本院对此意见不予采纳。综上所述，宏圣公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2302.00元，由海口宏圣房地产营销策划有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 杜 蕾审判员 范 晨二〇二〇年六月九日书记员 陈麒吉附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。