陕西省旬阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0928民初1065号 原告：陈军，女，汉族，1971年5月11日出生，住陕西省旬阳县瑞莲路检察院家属楼2单元701室，公民身份号码：61242XXXX105110022陈军，女，汉族，1971年5月11日出生，住陕西省旬阳县瑞莲路检察院家属楼2单元701室。公民身份号码：612429197105110022。 委托诉讼代理人：雷晓宇，陕西法力律师事务所律师。 被告：旬阳县鼎咸房地产开发有限公司。住所地：旬阳县住所地：旬阳县城关镇中央都会3号楼3101室。 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX149591610928567121495A。 法定代表人：聂升虎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹胜玲，女，汉族，1980年11月20日出生，住陕西省旬阳县城区，公民身份号码：61242XXXX011206749，系该公司职工曹胜玲，女，汉族，1980年11月20日出生，住陕西省旬阳县城区商贸大街29号301室，公民身份号码：612429198011206749。系该公司职工。 原告陈军与被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司（以下简称“鼎咸房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托代理人，被告鼎咸房地产公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即退还原告购房款263264.00元；2、判令被告支付房屋租金（自2018年12月29日起至实际支付之日止，按照每年24778.00元计算）；3、判令被告支付违约金（以263264.00元为基数，自2016年12月28日起至2019年4月30日止，按照日0.05%计算，自2019年5月1日起至实际支付之日止，按照日0.1%计算）。审理过程中，原告陈军变更诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即交付原告中央都会2层F2126号房屋；2、判令被告立即配合原告办理不动产转移登记手续；3、判令被告支付违约金（以263264.00元为基数，自2016年12月28日起至2019年4月30日止，按照日0.05%计算，自2019年5月1日起至办理不动产登记手续之日止，按照日0.1%计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月23日，原、被告签订太极中央都会《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的该项目预售商品房2层F2126号房屋，建筑面积20.02平方米，单价13150.00元/平方米，总房款263264.00元。合同第8条约定出卖人应当在2017年10月1日前将商品房交付买受人使用，当天，原告陈军与陕西鑫盛商业运营管理有限公司签订了《中央都会商铺委托运营管理协议》，约定被告委托陕西鑫盛公司对中央都会项目进行后期运营管理，原告将上述商铺交由陕西鑫盛公司代为经营，陕西鑫盛公司每年向原告支付租金收入，其中前两年租金已在原告向被告所支付的总房款中直接抵扣，第三年租金为24778.00元，合同签订后，原告一次性支付总房款263264.00元，被告出具发票。 2018年4月13日，原告等业主代表与被告签订了《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》，其中第一条约定违约金从2016年12月28日起计算，按照所交房款总金额每日万分之五计算，若在2019年5月1日不能正常交付，按照每日万分之十计算违约金，第二条约定商铺租金按照2016年12月28日起计算。第四条约定被告全部付清原告购买商铺的总金额和违约金及房租后，合同终止，现该涉案房屋有交付的现实可能，故原告变更诉讼请求，诉至法院。 被告鼎咸房地产公司辩称，同意继续履行原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，现本案所涉房屋已被查封，交付困难。另，被告与原告代表签订的《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》是被告的法定代表人迫于压力、威胁签订的，该协议不是被告的真实意思表示，不能作为认定本案违约金计算的依据，原告诉请违约金应当按照《商品房买卖合同》约定承担，且违约金及租金不应并存。 经审理查明，2015年11月23日，原告陈军与被告鼎咸房地产公司签订编号为ZYDH(商)002号《商品房买卖合同》，合同约定“原告陈军购买被告鼎咸房地产公司以土地出让方式取得并建设的【土地使用权证编号为旬国用（2013）第072号，建设工程规划许可证编号为建字第2013-369号，施工许可证编号为610XXXXXXXXXXXX610928151030113号，房屋预售许可证为旬房预售（2015）第11号】位于旬阳县XX镇XX社区XX层XX号城关镇下菜湾社区太极·中央都会第2层F2126号房屋，房屋建筑面积为20.02㎡，单价13150.00元∕㎡，总价款263264.00元。付款方式为一次性付款，买受人于2015年1月19日一次性支付该房屋总款（含认购金）263264.00元，房屋的交付期限为出卖人应当在2017年10月1日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，遇不可抗力、城市停水停电、气候原因不能正常施工交房顺延。出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。房屋交接的约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接并签署房屋交接单。2016年4月13日，被告鼎咸房地产公司给原告陈军出具了交纳购房款263264.00元的销售不动产统一发票。 被告鼎咸房地产公司未按合同约定期限向原告交付房屋，原告陈军以及其他购房户集体向被告催促。2018年4月13日，业主代表何军、宋军、冯满群、戴红莲、隆孝平、周飞等人与被告鼎咸房地产公司签订了《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》，协议约定：1、违约赔偿计算时间从2016年12月28日起，在此期间违约赔偿按照所交房款总金额每日万分之五计算，若在2019年5月1日止还不能正常交付乙方营业将按照每日万分之十计算违约金。2、商铺租金同时按照2016年12月28日起计算；3、违约赔偿金和商铺租金在2018年12月31日前同时全部支付给乙方。4、甲方全部付清乙方购买商铺的总金额和违约金及房租金后合同终止。5、违约金按照实交款计算赔偿，第三年起租金按照实交款加上前两年房租金额计算租金。 上述事实，有原告提交的原告身份证复印件，鼎咸房地产公司企业公示信息，原、被告《商品房买卖合同》，转账凭证，销售不动产统一发票，2018年4月13日《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》在卷佐证。 上述证据，经当庭举证、质证，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。并与当事人的相关陈述一并作为认定本案事实的证据。 本院认为，被告鼎咸房地产公司与原告陈军签订的《商品房买卖合同》及与购房业主代表签订的《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，原告陈军已向被告鼎咸房地产公司按照合同约定支付了购房总款263264.00元，而被告鼎咸房地产公司未按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定于2017年10月1日前将经验收合格的商品房交付原告陈军，故本院对于原告陈军要求被告鼎咸房地产公司继续履行合同，将本案所涉商品房交付原告陈军的诉讼请求予以支持。被告鼎咸房地产公司未按合同约定期限向原告陈军交付房屋，属违约行为，应承担违约责任。原告陈军系中央都会商铺的购房户，被告鼎咸房地产公司与购房业主代表签订的《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》对原告陈军亦产生拘束力，故对于原告陈军要求被告鼎咸房地产公司以2018年4月13日《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》给付迟延交付房屋违约金的诉请予以支持，但该违约金已超过原告陈军已付购房款总额人民币263264.00元的30%，对于超出部分，予以调整。被告鼎咸房地产公司辩称2018年4月13日签订的《关于对购买中央都会商铺违约赔偿补充协议》是其法定代表人受胁迫所签，但其并未提供有效的证据证明，故被告鼎咸房地产公司以上述理由辩称应按照原、被告签订《商品房买卖合同》约定的违约责任给付原告陈军违约金的辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将太极·中央都会第二层F2126号房屋交付原告陈军，并将该房屋不动产登记手续办理在原告陈军名下。 二、被告旬阳县鼎咸房地产有限开发公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈军迟延交付房屋的违约金78979.2元； 三、驳回原告陈军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5248.00元，减半收取2624.00元，由被告旬阳县鼎咸房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。 审 判 员 周成才 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 廖 斐 书 记 员 武 杰 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 1