福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0125民初948号 原告（反诉被告）：李钻旭，男，1981年3月15日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告（反诉被告）：鄢丽新，女，1982年10月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 两原告共同委托诉讼代理人：王怀，福建八闽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路3号（工会大厦二楼），统一社会信用代码913501255509856093。 法定代表人：阮孝木,董事长。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）李钻旭、鄢丽新与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称“上一公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李钻旭、鄢丽新共同委托诉讼代理人王怀，被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李钻旭、鄢丽新向本院提出诉讼请求：1.判令上一公司向李钻旭、鄢丽新支付逾期协助办理房屋权属证书违约金11356元（按已付购房款总额723331元为基数，按日0.01%标准计算，自2018年8月4日起计算至上一公司履行完毕协助李钻旭、鄢丽新办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2019年1月8日止，共计157天）；2.本案的诉讼费用由上一公司承担。诉讼中，李钻旭、鄢丽新变更第一项诉讼请求中上一公司向李钻旭、鄢丽新支付逾期协助办理房屋权属证书的违约金计算起止时间为2018年8月5日至2019年1月8日。事实和理由：2017年2月5日，李钻旭、鄢丽新与上一公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，李钻旭、鄢丽新购买上一公司所开发的福建省永泰县樟城镇日出东方小区26#楼1203号房；双方当事人对合同价款、面积、交付时间、产权登记时间、违约责任等均作出约定。依据该合同第八条约定，出卖人（上一公司）应当在2017年5月30日前，将符合约定的商品房交付买受人（李钻旭、鄢丽新）使用；该合同第十四条约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，李钻旭、鄢丽新依约付清全部购房款723331元。后因上一公司建造的房屋存在质量问题，经整改后双方于2017年8月5日办理交房手续，但是因上一公司原因，李钻旭、鄢丽新未在房屋交付后365日内取得房屋权属证书。2019年1月8日上一公司才通知李钻旭、鄢丽新可以办理不动产权证。李钻旭、鄢丽新认为上一公司逾期协助办证行为，已构成违约行为。 上一公司辩称，1.业主实际接收房屋时间是2017年8月5日，因此根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议六第八条的约定，本案上一公司逾期协助办理产权登记的违约起始时间应认定为2018年8月6日；2.李钻旭、鄢丽新主张的违约金在本案中并没有任何的事实及证据作为支撑，因此违约金主张过高，法院应依法予以调整。 上一公司向本院提出反诉请求：1.判令李钻旭、鄢丽新向上一公司支付燃气管道安装费3000元；2.判令本案全部诉讼费用由李钻旭、鄢丽新承担。事实和理由：2017年2月5日，上一公司与李钻旭、鄢丽新就购买上一公司开发的永泰“日出东方”项目26号楼1203号房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，合同主文第八条“交付条件及期限”第2款中李钻旭、鄢丽新已明确将“管道燃气设施达到设计要求条件”于交房条件中删除。表示李钻旭、鄢丽新签订合同时已明确知悉讼争商品房不含燃气配套设施，且其所支付的购房款中并不包括管道燃气安装费用。上一公司为了便利小区业主生活，与华润燃气公司签订协议，协议中明确了单户业主开通管道燃气的费用标准为3000元。因此，在上一公司已为李钻旭、鄢丽新垫付了管道燃气安装费用的情况下，李钻旭、鄢丽新应将此部分管道燃气安装费用返还于上一公司。综上所述，李钻旭、鄢丽新的行为已严重违反合同约定，损害上一公司合法权益，故上一公司特诉至法院，望判如所请。 李钻旭、鄢丽新辩称，李钻旭、鄢丽新已经缴纳了3000元的燃气管道费，上一公司不能再主张，且政府有政策可以退这3000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 2017年2月4日，李钻旭、鄢丽新与上一公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20150150169）。次日，双方当事人签订《合同补充协议》等相关附件。《商品房买卖合同》约定李钻旭、鄢丽新向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第26号楼12层1203单元号房，建筑面积为94.36平方米，其中，套内建筑面积71.31平方米，公共部位共有分摊建筑面积23.05平方米，每平方米7665.65元，总价为723331元；签约当日李钻旭、鄢丽新应支付首付款款153331元，剩余购房款57万元向银行办理按揭贷款。第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]：[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理延迟或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2017年2月5日，上一公司（甲方）与李钻旭、鄢丽新（乙方）签订《商品房买卖合同》补充协议，约定“1.乙方在充分了解该项目及所购房屋实际现状的情况下购买‘日出东方’项目第26幢12层1203号房，现乙方要求甲方增加安装管道燃气，乙方同意在交房时向甲方支付管道燃气安装费用（人民币）3000元整（人民币叁仟元整）。2.本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若本补充协议约定内容与《商品房买卖合同》及其他相关合同、协议的内容不符，以本补充协议的约定为准……”。签订《商品房买卖合同》后，李钻旭、鄢丽新先后向上一公司支付购房款153331元、570000元，共计723331元。2017年2月8日，上一公司出具出具《福建增值税普通发票》（发票号码：09002079），金额为153331元。2017年3月31日，上一公司出具出具《福建增值税普通发票》（发票号码：00272856），金额为570000元。上一公司于2017年8月5日将讼争房屋交付李钻旭、鄢丽新使用。2019年1月8日，永泰县不动产登记和交易中心向上一公司出具《开发项目首次登记证明》。后李钻旭、鄢丽新取得讼争房屋不动产权证书，产权证号为闽（2019）永泰县不动产权第0002659号。2019年3月1日，李钻旭、鄢丽新向上一公司交付燃气管道安装费3000元。庭审中，上一公司向本院申请撤回全部反诉请求。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李钻旭、鄢丽新与上一公司签订了《商品房买卖合同》及合同附件，是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。讼争房屋于2017年8月5日交付李钻旭、鄢丽新使用。依照约定上一公司应当在讼争房屋交付使用后365日内办理讼争房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付买受人，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故本院对上一公司逾期协助办理房屋产权备案登记的起算时间认定为2018年8月6日，截止时间认定为2019年1月8日，即上一公司承担逾期协助办理房屋权属证书的违约金为11212元（723331元155天0.01％四舍五入后取整），超出部分不予支持。对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。庭审中，上一公司向本院撤回反诉请求，系对自身诉讼权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许，不再另行制作裁定书。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向李钻旭、鄢丽新支付逾期办理房屋权属证书违约金11212元； 二、驳回李钻旭、鄢丽新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83元，减半收取计41.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费25元，减半收取计12.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林霞 二〇二〇年六月三日 法官助理李霞 书记员郑贞萍 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。