福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0922民初748号 原告（反诉被告）：宁德市鼎力物业管理有限公司，住所地：古田县城西街道六一四5支路1号5层，统一社会信用代码：91350922764072127D。 法定代表人：苏武，总经理。 委托诉讼代理人：郑灵杰（，男，1992年10月18日出生，汉族，福建省古田县人，住福建省古田县。 被告（反诉原告）：叶有康，男，1976年12月2日出生，汉族，福建省古田县人，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：胡绍全，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张盛海，福建海山律师事务所律师。 原告宁德市鼎力物业管理有限公司（以下简称“鼎力物业公司”）与被告叶有康物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，被告叶有康于2020年5月15日提出反诉，因本案不适用小额诉讼程序，本院依法决定转为简易程序并适用简易程序，对本、反诉公开开庭进行了合并审理。原告鼎力物业公司的委托诉讼代理人郑灵杰、被告叶有康的委托诉讼代理人胡绍全、张盛海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎力物业公司向本院提出诉讼请求：判令叶有康支付其物业服务费3651元、公摊水电费723元及逾期利息283元（按中国人民银行同期贷款利率6.53%计算）。事实与理由：2013年1月10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德乾丰房地产有限公司双方签订了《古田县乾丰香山前期物业委托服务合同》，合同约定由古田县供兴物业管理有限公司对乾丰香山小区进行物业管理，依据时行的物业管理相关规定，合同未约定服务期限。2014年，古田县供兴物业管理有限公司经工商部门核准，名称变更为鼎力物业公司，古田县供兴物业管理有限公司与其为同一主体。合同签订后，其将合同依法提交主管单位备案至今。合同约定：住宅按业主或物业使用人房屋产权实际建筑面积高层每月每平方米1.2元，公共公摊水电费等按实际用量分摊缴纳。自合同签订至今，乾丰香山小区一直由其提供管理和服务。叶有康系上述古田县8号楼502室业主，物业面积83.68平方米，按照合同约定，叶有康应自2017年4月1日起至2020年3月31日止，按每月每平方米1.2元，向其支付物业服务费3615元（1.2元／月／每平方米×83.68平方米＝100.42元，100.42元×36个月＝3615元）及公摊水电费723元（100.42平方米×0.2元／月／每平方米＝20.08元，20.08元×36个月＝723元），自合同签订至今其虽多次催缴，叶有康仍欠缴费用4338元，按照相关法律规定，共产生逾期罚息283元{从2017年4月1日开始计算：（100.42元＋20.08元）×9个月×6.53%＋（100.42元＋20.08元）×27个月×6.53%＝283元}。合同履行期间，其通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向叶有康催缴物业服务管理费，但叶有康拒绝交纳。叶有康享受了其提供的物业服务，但却违反合同约定，拒绝交纳物业服务费用，严重阻碍了其物业管理服务工作。 叶有康辩称，其认为鼎力物业公司的诉请缺乏事实和法律依据，且已经超过诉讼时效，依法应予以驳回。理由如下：一、案涉《前期物业管理服务合同》约定的合同期限为2016年3月31日至2019年12月30日，显然该合同已经终止效力，鼎力物业公司无权提供物业管理服务并根据合同约定收取物业管理服务费，且其诉讼请求亦超过诉讼时效，依法应予以驳回。二、鼎力物业公司进驻小区期间严重违反合同约定和法律规定，该事实业经生效判决确认，鼎力物业公司无权按照合同约定向其收取物业管理服务费，其违法行为主要有：1、乱收费；2、未履行房屋维修管理义务；3、对于小区封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气等缺乏统一有效管理，致使小区外观杂乱无章；4、房屋建筑缺乏基本维护致使房体破败不堪，违反确保房屋完好率98%以上的要求；5、未妥善保管房屋档案资料，档案管理混乱甚至丢失，导致至今无法移交完整资料；6、擅自改变小区原有规划；7、小区内包括楼宇内公共照明、电梯等公用设施损坏不予维修；8、小区正大门、5#楼等多个地方出现脏水泛滥不予维修处理；9、车辆管理混乱；10、管理人员不足且职责缺位；11、消防管理缺位；12、缺乏基本的物业服务能力和实力，收费与所提供服务之间严重不成比例；13、未依法依约按照国家有关规定对物业公共部分、公共设施设备进行承接查验，违反物业管理条例等规定；14、经常以律师名义频繁骚扰业主索要物业费，对业主造成精神损害；15、违反法律规定利用业主共有产权进行广告收益，至今拒不归还，损害业主利益。三、合同期限届满，鼎力物业公司拒不依法移交物业管理条例规定的相关材料违反相关法律规定。四、鼎力物业公司诉请收取公摊水电费明显属于多收费，且缺乏相应证据佐证。综上，鼎力物业公司提供物业管理服务不仅违反合同约定，也违反相关法律规定并给包括其在内的全体业主造成经济损失，鼎力物业公司的诉请依法应予以驳回，并赔偿其损失。 叶有康向本院提出反诉请求：1.判令减少支付或免于支付物业管理服务费；2.判令鼎力物业公司立即向乾丰香山小区业主委员会移交物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册、竣工总平面图等竣工验收资料、交付使用的公用设施设备相关资料等物业管理条例规定的资料；3.判令鼎力物业公司赔偿其经济损失4566元；4．判令鼎力物业公司返还装修保证金2000元、有线电视开通费380元及资金占用费（资金占用费以2380元为基数，按银行同期贷款利率标准计算）；5.判令鼎力物业公司对破坏的小区场地包括架空层、停车位等恢复原状。事实与理由：2013年1月10日，宁德乾丰房地产有限公司就其开发建设的位于古田县前期物业管理服务与古田县供兴物业管理有限公司签订《古田县乾丰香山前期物业服务委托合同》，约定由古田县供兴物业管理有限公司为乾丰香山小区进行物业管理，2014年古田县供兴物业管理有限公司变更为鼎力物业公司即反诉被告。2016年3月，其购得案涉房屋并与宁德乾丰房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》。根据合同约定前期物业管理服务合同期限自2016年3月31日起至2019年12月30日止，指定的服务企业为鼎力物业公司，同时对物业管理的权利义务作出约定。合同签订后，鼎力物业公司以案涉小区受托物业管理公司之名进驻小区，但自进驻小区至合同期限届满期间都未依约依法履行物业管理职责。相反，鼎力物业公司严重违反合同约定及相关法律法规规定从事诸多损害包括其在内全体业主权益的行为，包括但不限于：1、乱收费，垃圾清运费、有线电视开通费和装修保证金2000元；2、未履行房屋维修管理义务；3、对小区封闭阳台、空调外挂机、抽油烟机排气等缺乏统一有效管理，致使小区外观杂乱无章；4、房屋建筑缺乏基本维护致使房体破败不堪，违反确保房屋完好率98%以上的要求；5、未妥善保管房屋档案资料，档案管理混乱甚至丢失，导致至今无法移交完整资料；6、擅自改变小区原有规划；7、小区内包括楼宇内公共照明、电梯等公用设施损坏不予维修；8、小区正大门、5＃楼等多个地方脏水泛滥不予维修处理；9、小区环境卫生管理缺位；10、车辆管理混乱；11、管理人员不足且职责缺位；12、违法占用小区业主共有产权谋取非法利益；13、消防管理缺位；14、缺乏基本的物业服务能力和实力，收费与所提供服务之间严重不成比例；15、未依法依约按照国家有关规定对物业公共部分、公共设施设备进行承接查验，违反物业管理条例等规定；16、经常以律师名义频繁骚扰业主索要物业费，对业主造成精神损害；17、违反法律规定利用业主共有产权进行广告收益，至今拒不归还，损害业主利益。鼎力物业公司在进驻案涉小区期间不仅拒不履行管理职责，还严重损害广大小区业主合法权益，其行为不仅严重违反合同约定，也违反我国相关法律规定。鼎力物业公司未履行管理职责存在过错的事实业经法院生效判决予以确认。鼎力物业公司自2004年成立，根据其与开发商签订的《前期物业管理服务合同》约定，鼎力物业公司并非合同指定的物业管理服务单位，虽然鼎力物业公司主张其与供兴物业管理公司签订委托服务合同，由此可见鼎力物业公司根本不具备合同约定提供物业管理服务的能力与实力，正因如此鼎力物业公司进驻小区不仅未能依约依法提供相应物业管理服务，还从事诸多严重损害小区业主合法权益的不法行为，这是其无法为小区业主提供相关物业管理服务的基本原因。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”和《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”等相关规定，鼎力物业公司无权诉请其按照合同约定1.2元／平方米标准收取物业管理服务费。鼎力物业公司拒不依法依约履行义务给其造成严重损害，依法应予以赔偿并减少或免除物业管理费，并对破坏的小区原有建设进行恢复原状。对于鼎力物业公司因违法违规行为占有全体业主共有产权获取的不法利益，包括其在内的全体业主将保留进一步追究其相关法律责任的权利。 鼎力物业公司辩称，叶有康的诉请没有事实依据，亦缺乏证据证实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人有异议的证据，本院分析、认证如下： 鼎力物业公司提供的《前期物业服务委托合同》、催缴物业费通知、内资企业登记基本情况表、关于乾丰香山小区物业移交遗留问题整改通知函和回复函、乾丰香山小区移交明细表、物品交接清单、关于宁德鼎力物业管理有限公司就乾丰香山小区物业管理合同到期涵、入伙通知书、收条、福建省电梯日常维护保养合同，来源合法真实，与本案有关联，予以确认采信。鼎力物业公司提供的电梯修理项目报价单、证明，无法证实待证事实，不予采信。叶有康提交的《前期物业管理服务合同》、有线电视开通费收款收据、垃圾清运费收据、本院（2019）闽0922民初785号民事判决书，来源合法真实，予以确认采信。叶有康提交的照片，来源不明，真实性存疑；叶有康提交的物业移交接管意见书，无法确定移交方，真实性存疑，均不予采信。 经庭审认证，对本案主要事实作如下认定： 1、2013年1年10日，古田县供兴物业管理有限公司与宁德乾丰房地产有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，双方约定由古田县供兴物业管理有限公司为乾丰香山小区提供物业管理服务，物业服务费住宅用户或者物业使用人房屋产权实际建筑面积高层1.2元／平方米／月，公共水电费由业主或物业使用人按实际用量分摊缴纳，预收电梯使用及公共水电费高层每户500元，未约定物业服务期限。 2、叶有康系古田县8号楼502室业主，房屋建筑面积83.68平方米，叶有康未缴纳自2017年4月1日起至2020年3月31日止的物业费。 3、鼎力物业公司庭后提交的水费、电费发票，可知2017年度古田县公共水电费共计102454.17元，已交房屋总面积43683.74平方米；2018年度古田县公共水电费共计110207.4元，已交房屋总面积48139.41平方米；2019年度古田县公共水电费共计112245.26元，已交房屋总面积48341.34平方米。 4、2014年12月3日，古田县供兴物业管理有限公司变更名称为鼎力物业公司。 5、2020年4月30日，鼎力物业公司将乾丰香山小区工程资料、图纸、物管内页资料和物品移交给福州欣昌物业管理有限公司，2020年5月30日鼎力物业公司已经就乾丰香山小区物业移交遗留问题予以整改并且函复古田县乾丰香山小区业主委员会。 本院认为，鼎力物业公司与宁德乾丰房地产有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。鼎力物业公司依据上述合同为叶有康所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，叶有康作为小区业主接受物业服务，理应及时向鼎力物业公司缴纳物业费，部分业主不缴纳物业费的行为，不利于已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。叶有康自2017年4月1日起至2020年3月31日，欠缴物业费共计3614.98元（83.68平方米×1.2元/月/平方米×36个月），现鼎力物业公司要求叶有康缴纳物业费3615元，本院调整为3614.98元；鼎力物业公司要求叶有康支付公摊水电费，根据合同约定公共水电费按实际用量分摊缴纳，故叶有康应缴纳公摊水电费为533.07元（102454.17元÷43683.74平方米÷12个月×83.68平方米×9个月+110207.4元÷48139.41平方米×83.68平方米+112245.26元÷48341.34平方米×83.68平方米）；现鼎力物业公司要求叶有康缴纳公摊水电费723元，对2020年1月至3月的公摊水电费，鼎力物业公司未提交证据予以证实，不予支持，故叶有康应缴纳公摊水电费本院调整为533.07元；鼎力物业公司要求叶有康支付物业费利息，缺乏依据，不予支持。叶有康抗辩鼎力物业公司主体不适格、未尽管理服务职责和案件超过诉讼时效，没有事实依据，不予支持。叶有康反诉请求鼎力物业公司赔偿其经济损失5327元，其提供的证据，不能证明存在经济损失，故对该反诉请求不予支持。叶有康请求减少或免于支付物业服务费，缺乏依据，且鼎力物业公司亦不同意减少或免除，故对该反诉请求不予支持。叶有康诉请返还装修保证金20000元及有线电视开通费380元，因该款系专款专用，不属合同约定范围，可按当时的约定另行处理。叶有康反诉请求鼎力物业公司立即向乾丰香山小区业主委员会移交物业管理区域核定证明、房屋及建筑物面积清册、业主名册等以及对停车位等恢复原状，因该诉求涉及到整个小区业主权利，叶有康以个人名义起诉，主体不适格，应提请小区业主委员会起诉，故对该反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下： 一、叶有康应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付自2017年4月1日起至2020年3月31日期间物业费3614.98元； 二、叶有康应于本判决生效之日起十日内向宁德市鼎力物业管理有限公司支付自2017年4月1日起至2019年12月31日期间公摊水电费533.07元； 三、驳回宁德市鼎力物业管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回叶有康的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由叶有康负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由叶有康负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  郑鹭青 二〇二〇年六月十一日 法官助理张巧英 书记员谢小媚 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。