舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初739号 原告：舟山杉杉生活广场有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区东港街道海印路850号杉杉普陀天地2幢301室。 法定代表人鲍**。 委托诉讼代理人：徐伟、闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。 被告：李大光，男，1990年7月6日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。 被告：叶林平，男，1982年12月25日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 原告舟山杉杉生活广场有限公司与被告李大光、叶林平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告舟山杉杉生活广场有限公司委托诉讼代理人闻倩玉到庭参加诉讼；被告李大光、叶林平经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 舟山杉杉生活广场有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令李大光、叶林平支付拖欠的租金、物业管费及水电费64713.84元；二、判令李大光、叶林平支付违约金39780.72元。本案审理中，舟山杉杉生活广场有限公司认可应退还的履约保证金40333元可在本案中予以抵扣。事实与理由：2017年，李大光向叶林平出具一份授权委托书，授权叶林平代理李大光设立的个体工商户舟山市定海悦动健身会所签订租赁位于杉杉普陀天地场地的租赁合同并办理与租赁相关的其他事务。2017年9月5日，叶林平与舟山普陀天地商业管理有限公司签订了编号为ＺＳＳＳ／ＺＳ／060／201709的租赁合同，约定叶林平向舟山普陀天地商业管理有限公司承租位于舟山市杉杉普陀天地Ｃ2号楼3楼的租赁场地用于开设健身房。2017年9月22日，舟山杉杉生活广场有限公司、舟山普陀天地商业管理有限公司、叶林平签订了一份三方协议，约定舟山普陀天地商业管理有限公司将编号为ＺＳＳＳ／ＺＳ／060／201709的租赁合同项下出租人的权利义务一并转让给舟山杉杉生活广场有限公司。上述租赁合同签订后，租赁场地开设的健身房实际由李大光、叶林平经营。自2018年11月开始，二者开始拖欠租金、物业管理费及水电费等费用。2019年4月16日，舟山杉杉生活广场有限公司与李大光签订了合同解除协议。合同解除协议明确，因李大光原设立的舟山市定海悦动健身会所已注销，租赁合同于2019年4月8日解除。截止2019年4月8日，李大光尚拖欠租金、物业管理费及水电费共计64713.84元，李大光应于2019年4月30日之前支付上述拖欠费用；李大光按合同解除协议第二条约定交还场地并支付拖欠费用后，舟山杉杉生活广场有限公司将李大光就租赁合同支付的履约保证金40333元返还。若李大光违反合同解除协议任何一条约定的，仍应按照租赁合同承担违约责任。根据租赁合同第15.2条，逾期支付租金等费用超过15天的，出租人有权解除合同，并要求承租人支付3个月的月租金（月租金按照解除当日所在月进行计算）作为违约金，并且赔偿一切经济损失。2019年4月份应支付的保底租金为13260.24元。上述合同解除协议解除后，李大光、叶林平未支付拖欠的租金及其他费用，应承担相应的违约责任。因舟山市定海悦动健身会所已经注销，李大光、叶林平应承担共同清偿责任。 舟山杉杉生活广场有限公司为证明其主张的事实向本院提供了《租赁合同》、委托书、三方协议、缴费通知单、《合同解除协议》、缴款通知单等证据。 李大光未到庭参加诉讼，庭后经本院电话联系称房屋租赁和解除所有的事情都是由叶林平出面办的，其仅是个体工商户的挂名登记人，实际经营人是叶林平，其没有向叶林平出具过委托书，合同解除协议上的名字也是叶林平签的，不是其本人签的，个体工商户的章一直是在叶林平地方的。 叶林平未到庭参加诉讼，庭后经本院电话联系称其是舟山市定海悦动健身会所的实际经营人，合同解除协议上李大光的签名是其所签。扣除履约保证金，实际也就欠一个多月的租金，本来是希望舟山杉杉生活广场有限公司就不要收了，但是他们一定要收，也没有办法。 本院经审理认定事实如下：李大光系原舟山市定海悦动健身会所的登记经营人，叶林平系原舟山市定海悦动健身会所的实际经营人。2017年9月5日，舟山普陀天地商业管理有限公司与原舟山市定海悦动健身会所签订编号为ＺＳＳＳ／ＺＳ／060／201709的《租赁合同》一份，约定，由原舟山市定海悦动健身会所承租舟山市杉杉普陀天地Ｃ2号楼3楼，建筑面积368.34平方米，租赁期限自2017年9月10日至2021年9月9日，房屋租金以保底租金和销售提成租金取其高计收，第1-2年保底租金按1.2元／日／平方米计收，第3-4年保底租金按1.35元／日／平方米计收。2017年9月22日，舟山普陀天地商业管理有限公司、舟山杉杉生活广场有限公司、原舟山市定海悦动健身会所签订了一份《三方协议》，约定由舟山杉杉生活广场有限公司受让前述《租赁合同》中舟山普陀天地商业管理有限公司的全部权利义务。上述两份合同均由叶林平签名，并加盖原舟山市定海悦动健身会所印章。 2018年8月21日，原舟山市定海悦动健身会所注销。 2019年4月16日，舟山杉杉生活广场有限公司与叶林平签订《合同解除协议》（该解除协议上乙方落款处“李大光”的名字系叶林平所签）一份，约定原舟山市定海悦动健身会所与舟山杉杉生活广场有限公司签订的《租赁合同》于2019年4月8日解除；租赁场地应于2019年4月9日前交还；拖欠的租金、物业管理费合计64713.84元应于2019年4月30日前支付；场地交还及拖欠的费用支付后，舟山杉杉生活广场有限公司返还履约保证金40333元；违反协议约定的，仍按照租赁合同的约定承担违约责任。 2019年5月15日，舟山杉杉生活广场有限公司将案涉租赁房屋另行出租。 本院认为，原舟山市定海悦动健身会所与舟山普陀天地商业管理有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，舟山杉杉生活广场有限公司受让了舟山普陀天地商业管理有限公司在该合同中的全部权利义务，舟山杉杉生活广场有限公司与原舟山市定海悦动健身会所均应按合同约定履行各自义务。原舟山市定海悦动健身会所于2018年8月21日注销，依据相关法律规定，个体工商户注销后，以其工商登记的经营人为诉讼当事人，对注销前的债务，若个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担，故李大光作为登记经营人应对原舟山市定海悦动健身会所的债务承担清偿责任。叶林平系原舟山市定海悦动健身会所的实际经营人，对原舟山市定海悦动健身会所的债务应承担连带清偿责任。叶林平与舟山杉杉生活广场有限公司订立的《合同解除协议》中对原舟山市定海悦动健身会所拖欠的费用金额、款项支付的时间等均进行了明确约定，李大光、叶林平应按协议约定履行相应义务。舟山杉杉生活广场有限公司主张拖欠的租金、物业费等费用合计为64713.84元，扣除舟山杉杉生活广场有限公司未返还的履约保证金40333元，李大光、叶林平尚需支付24380.84元。关于违约金，本院认为，在案涉租赁合同解除后一个月，舟山杉杉生活广场有限公司已将案涉租赁房屋另行出租，其主张的违约金39780.72元高于实际受到的损失，故本院根据本案实际酌情调整违约金为15000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 李大光、叶林平于本判决生效之日起十日内向舟山杉杉生活广场有限公司支付拖欠的租金等费用合计24380.84元、违约金15000元，合计39380.84元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2390元，减半收取1195元，由舟山杉杉生活广场有限公司承担745元，由李大光、叶林平共同承担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  周洁 二〇二〇年六月四日 法官助理左雯洁 书记员蒋维 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。 农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。