呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1170号上诉人（原审原告）：内蒙古华鹏房地产有限公司，住所地呼和浩特市回民区光明大街48号2号楼101号。法定代表人：**图,该公司总经理。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张娜，女。委托诉讼代理人：张越奎，男，住呼和浩特市,由呼和浩特市回民区光明路办事处龙翔苑社区居民委员会推荐。第三人：孙桂莲，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。第三人：内蒙古一鑫投资有限责任公司，住所地呼和浩特市光明路一鑫康乐苑。法定代表人：李玉萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张越奎，男，该公司员工。上诉人内蒙古华鹏房地产有限公司（以下简称华鹏公司）因与被上诉人张娜、第三人孙桂莲、第三人内蒙古一鑫投资有限责任公司（以下简称一鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华鹏公司的委托诉讼代理人王志，第三人一鑫公司和被上诉人张娜的委托诉讼代理人张越奎，第三人孙桂莲的委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华鹏公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判。事实和理由：一审人民法院认定事实错误,案涉房屋在与华鹏公司的租赁合同到期后,一直由张娜居住使用。2017年3月5日,华鹏公司与张娜签订《房地产租赁合同》,合同约定由张娜承租华鹏公司所有的位于呼和浩特市××区,租金为12000元/年。合同于2018年3月5日到期。合同到期后,张娜承认未与华鹏公司签订房屋租赁合同,但与一鑫公司签订了房屋租赁合同,房屋继续由张娜使用,同时在2018年11月13日回民区人民法院开庭审理本案中,张娜举证了其与一鑫公司签订的房屋租赁合同,证明案涉房屋在与华鹏公司的房屋租赁合同到期后由张娜继续使用的事实,因此，一审法院认定张娜未再使用案涉房屋是认定事实错误。房屋租赁合同到期后,张娜如不再租赁该房屋应将房屋交回华鹏公司,张娜不腾房,继续使用案涉房屋。根据呼和浩特市中级人民法院(2018)内01民终2465号民事判决书认定《合伙联建协议书》及补充协议是有效的,根据上述协议,案涉房屋的权利人是华鹏公司,张娜继续使用案涉房屋,应按照原合同的约定向华鹏公司交纳房屋租金。张娜辩称，1、华鹏公司作为上诉人不合法，张娜是和孙桂莲个人于2017年3月5日签订的房屋租赁合同，签订时孙桂莲既没有提到华鹏公司，也没有出示华鹏公司给孙桂莲的委托书，而是说房屋是她个人的，合同内容及收款收据也未提到华鹏公司，也未盖华鹏公司公章，并且租房款打到了孙桂莲个人账户。2、孙桂莲和华鹏公司法人**图是夫妻关系，决不简单是普通员工，公司公章就在她手里，可以随意的出具任何一个假证，包括补充一个授权书(张娜是在一审开庭时才看到授权书)。3、华鹏公司提供给法院采用的房屋租货合同是过期合同，于2018年3月5日前已经履行完毕，合同履行期内的租金已经付清。如按华鹏公司逻辑，张娜是否这辈子都要欠其房租？4、根据合同法第228条规定，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。第三人主张权利的，承租人应及时通知出租人。张娜与孙桂莲签订了一年的房屋租赁合同，租赁期间张娜看到了一鑫公司在小区张贴的“通告”,通告中说张娜所租赁的房屋所有权属于一鑫公司，在租期快到时，一鑫公司通知张娜说房屋所有权属于一鑫公司，并出具了房屋的各种手续，张娜及时通知了孙桂莲本人，要他和一鑫公司当面对质一下，或拿来房屋的合法手续看房屋所有权究竟属于谁，结果一直孙桂莲都未露面，在这种情况下一鑫公司出示了合法手续并收回了房屋。综合上述，望在查清事实的基础上，依法驳回华鹏公司的诉讼请求。孙桂莲述称，孙桂莲是华鹏公司员工，孙桂莲与张娜签订房屋租赁合同，签订房屋租赁合同有华鹏公司授权，是履行职务行为，孙桂莲签订合同收款的行为华鹏公司也认可。一鑫公司述称，一、涉案房屋的主体和权利人是一鑫公司。华鹏公司既无物权也无产权。一鑫公司经政府批准取得了一鑫康乐苑经济适用住房的开发权，并按规定办理了土地、规划、施工手续。2007年一鑫公司与华鹏房公司签订了《合伙联建协议》,协议规定由华鹏公司施工，并负责按图纸及规范要求交工验收，且除征地以外的全部费用由华鹏公司负担，但工程从2008年开工至现在已经12年了，华鹏公司不交工验收，房屋存在很大的安全隐患，并且拖欠工人施工费，业主也多次上访要求尽快交工，华鹏公司置之不理，华鹏公司还不经一鑫公司同意违法将经济适用房按商品房出售，出售金额达1.4亿，售楼后不交税金，欠税达700多万元。(2018)内0103民初675号、676号2份判决书已判定华鹏公司所售的商品房屋已无效。说明一鑫康乐苑小区所有房屋的主体是一鑫公司。另外，(2017)内01民终1291号判决已判定孙桂莲所购房屋没有所有权。鄂尔多斯中院执行裁定书(2018)内06执异40号也表明一鑫公司系一鑫康乐苑小区的权利人。华鹏公司及孙桂莲所诉涉案房屋主体为一鑫公司，所以华鹏公司、承租人签订的房屋租赁协议无效。二、孙桂莲与华鹏公司法人**图是夫妻关系。他们欺骗业主，华鹏公司、承租人所签租赁协议房主为孙桂莲，为何收钱人是物业部苏日娜。华鹏公司作为个体法人单位，孙桂莲把一鑫康乐苑项目所售房款不入账，大部分资金进入孙桂莲个人账户且拒不交税。三、华鹏公司法人**图三年多不露面，其代理律师王志今天是给朋友(孙桂莲)帮忙，明天是其代理律师，后天是其法律顾问，昨天是回民区政府法律顾问代表政府向小区业主表示华鹏公司所售商品房是欺诈行为，今天又代表有欺诈行为的华鹏公司与业主对簿公堂，作为司法工作者的王志行为妥否。四、华鹏公司在鄂尔多斯中院的虚假诉讼(2017)内06民初349号、(2019)内06民初201号已被认定，一鑫公司将依法追究其刑事责任。一鑫公司作为该项目的主体和权利人，在该项目未按合同内容履行完毕前，有权利对涉案房屋进行留置统一管理。综上所述，请求驳回华鹏公司的诉讼请求，并请求中止审理，维护一鑫公司的合法权益。华鹏公司向一审法院起诉请求：1.张娜向华鹏公司支付房屋租金（日租金为32.87元，从2018年3月6日计算至2018年9月10日为6212元）；2.张娜向华鹏公司支付违约金（按年租金12000元为基数，按照日0.065％，从2018年3月6日计算至2018年9月10日）；3.判令张娜支付华鹏公司房屋租金截止至实际腾房之日。一审法院认定事实：1、2015年1月5日，华鹏公司为孙桂莲出具授权委托书，载明委托孙桂莲为其公司代理人，“代办本公司坐落于呼和浩特市××区所有门面房、公寓、住宅、仓库等房屋的出租事宜，签署相关法律文件。受委托人孙桂莲依授权所签订房屋租赁协议等有关文件，本公司将承担全部法律责任。”2、孙桂莲（甲方、出租方）与张娜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将呼和浩特市回民区光明大街48号一鑫康乐苑小区2#1211房屋租给乙方使用，租期一年，自2017年3月5日至2018年3月5日，租金为12000元。乙方到期不腾空房间，每逾期一天，乙方向甲方缴纳年租金的1％作为违约金赔偿甲方。房屋租赁保证金为1000元整，保证金承担违约责任。华鹏公司依约交付房屋，张娜支付租金。3、一鑫公司与张娜均自认，华鹏公司与张娜签订的房屋租赁合同到期后，案涉房屋被一鑫公司收取、控制，张娜未再使用房屋。一审法院认为，本案为房屋租赁合同法律关系，争议焦点为张娜是否应当支付华鹏公司房屋租金及违约金。依据庭审查明事实，孙桂莲系华鹏公司的工作人员，其与张娜签订租赁合同的行为系代理华鹏公司履行职务行为。房屋租赁合同到期后，一鑫公司与张娜均自认，张娜未再使用案涉房屋，而是一鑫公司收取并占有、使用。因此，华鹏公司向张娜主张占有使用费于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告内蒙古华鹏房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告内蒙古华鹏房地产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一鑫公司二审中新举示13份裁判执行文书，各方当事人发表了质证意见。一审查明的事实中，关于“一鑫公司与张娜均自认，华鹏公司与张娜签订的房屋租赁合同到期后，案涉房屋被一鑫公司收取、控制，张娜未再使用房屋”的内容，经二审询问，张娜与一鑫公司称，华鹏公司与张娜签订的房屋租赁合同到期后，张娜向一鑫公司支付半年租金并居住半年。本院对一审查明的其余事实予以确认。二审另查明，2007年呼和浩特市国土资源局颁发的建设用地批准书中光明路以南、铁路第六小学以东土地的用地单位名称为内蒙古一鑫投资有限责任公司，土地取得方式划拨；2009年颁发的建设工程施工许可证显示由内蒙古一鑫投资有限责任公司在呼市回民区光明大街48号建设一鑫康乐苑住宅小区（经济适用房）1#-6#楼；另有建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等显示建设单位、用地单位为内蒙古一鑫投资有限责任公司。二审中，华鹏公司与一鑫公司均确认案涉房屋系经济适用房性质。本院认为，华鹏公司主张其就案涉房屋有权处分收益，依据系其与一鑫公司的合伙联建协议和就房屋分配形成的相关协议。另案(2018)内01民终2465号判决系对华鹏公司与一鑫公司间《合伙联建协议书》及其补充协议的效力作出评价，但相关协议系华鹏公司与一鑫公司之间约定，仅对合同当事人有约束力，对第三人无约束力。在华鹏公司不能证明其具备处分案涉房屋的权利的情况下，张娜亦不认可华鹏公司有权出租房屋，故华鹏公司主张张娜支付租金及违约金的请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，华鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由内蒙古华鹏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 鄂 晓 红审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月二十九日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 王  昕