广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初917号原告：清远市裕兴物业管理有限公司，住所地：广东省清远市清新区************，统一社会信用代码：914***********903M。法定代表人：高红光，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐姗姗，该公司职员。被告：邓南卓，男，1976年7月19日出生，汉族，住广东省佛冈县***********悦生明珠花园******C单元。原告清远市裕兴物业管理有限公司（以下简称：裕兴物业公司）与被告邓南卓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告裕兴物业公司的委托诉讼代理人徐姗姗、被告邓南卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告裕兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付未支付的物业费（由逾期之日暂计至2020年2月29日欠物业服务费8270.40元）、水费1211.60元、二次加压费400.20元、生活垃圾费288元、分摊费用633.19元及滞纳金（由逾期之日暂计至2020年2月29日产生滞纳金7408.35元），合计18211.74元（由逾期之日暂计至2020年2月29日）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于清远市佛冈县******************2****，面积共137.84平方米的房产提供物业服务。按照协议第三条：“住宅按建筑面积每月每平方米1.00元”，即被告每月需支付137.84元物管费给原告。协议还约定被告如逾期支付物管费，原告有权“从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金”，但被告2015年3月至2020年2月，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费。至今，被告已欠原告物业管理费人民币8270.40元，水费1211.60元，二次加压费400.20元，生活垃圾费288元，分摊费用633.19元，滞纳金（由逾期之日暂计至2020年02月29日产生滞纳金人民币7408.35元），合计18211.74元（由逾期之日暂计至起诉之日）。合同履行至2020年02月，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费业务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告邓南卓辩称，我在2楼，装修三次了但还没解决渗水问题。我一直有交水电费及分摊费用，但原告不收。物管费确实没交，但只要物管解决了我们2楼的问题，我都愿意交。原告一直未全力配合解决我的房屋墙体渗水问题，每次都是过来看过就算了，认为是我自己装修的问题导致，但我已经重新装修过三次了，却一直未解决，原告也未与开发商协调处理，是因原告没有履行管理义务我才拒交物管费，原告收取滞纳金没有依据，并且收费标准太高。原告裕兴物业公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明；2、《前期物业服务协议》；3、被告交纳2014年8月至2015年2月物管费的收据；4、寄送催缴函的快递底单；5、公摊电费发票及明细、公摊水费缴费收据及明细；被告邓南卓对其辩解未向本院提交证据；本院依职权在佛冈县*******调取了涉案房屋的产权登记信息。经质证，各方对上列证据均无异议，故本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。本院经审理认定事实如下：被告邓南卓是涉案佛冈县***********悦生明珠花园新桥溪畔2楼C单元的业主，该房屋建筑面积137.84平方米。2013年5月2日，被告邓南卓（乙方）与原告裕兴物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，就上述商品房的物业管理服务事宜达成协议。约定：甲方为乙方提供物业服务，服务内容包括物业共用部位、共用设施设备、附属建筑物和构筑物的日常维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆进出、停放秩序的管理等；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积1.0元/月/平方米交纳，公共水电按实际发生额分摊收取，每月10日-20日交纳，逾期交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告依约对涉案物业进行管理。但被告自2015年3月开始至今，一直未依约交纳物业服务费给原告，原告曾于2019年6月11日向被告寄送催缴函进行催收，但被告仍未交纳。庭审中，被告确认自2015年3月起没有交纳物业服务费，其只对物业服务费和滞纳金有意见，对原告主张的其他费用没意见。原告确认被告的住房存在渗水问题，但表示物业公司一直有跟进并派人到被告的住房看过，也曾与开发商沟通，但没有委托相关检测公司鉴定渗水原因。被告则认为渗水问题是墙体质量问题，原告应当委托鉴定公司并协调使用物业维修基金进行处理，原告一直没有解决房屋渗水问题即是没有尽职履行管理义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，被告自2015年3月起未向原告交纳物业管理费，已构成违约。对于被告辩称原告未尽职履行管理义务，本院认为，渗水问题久拖未决对被告的生活造成一定的影响，物业公司作为小区的服务企业，有义务协调处理业主反映的物业问题，原告明知被告的住房存在渗水问题但未积极组织业主和开发商磋商解决，找出渗水原因，及时修复、解决问题，其在提供物业服务过程中确实存在瑕疵。《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，因原告未全面履行物业服务义务，本院可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整，结合本案实际情况，本院酌情调整被告2015年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费，按90%计收，即1元/平方米/月×137.84平方米×60个月×90%=7443.36元。至于原告要求被告支付滞纳金7408.35元，该滞纳金实质是违约金，虽然被告提出的抗辩理由不足以免除交费义务，但原告提供的物业服务存在瑕疵，故对此项诉讼请求，本院不予支持。但需要指出的是，物业服务公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为小区的业主，被告应当及时支付物业服务费。被告对原告主张的水费1211.60元、二次加压费400.20元、生活垃圾处理费288元及分摊费用633.19元没有异议，故原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。综上，被告需支付的费用合计9976.35元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓南卓于本判决生效之日起十五日内支付2015年3月1日至2020年2月29日期间的物业服务费、水费、二次加压费、生活垃圾处理费、分摊费用等共计9976.35元给原告清远市裕兴物业管理有限公司；二、驳回原告清远市裕兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取计128元，由原告清远市裕兴物业管理有限公司负担58元，被告邓南卓负担70元。原告清远市裕兴物业管理有限公司预交的受理费128元，可以在本判决生效后向本院申请退回70元。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二〇年五月二十八日书记员  黄昭瑜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。