四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终104号 上诉人（原审被告）：姚书和，男，1973年4月9日出生，汉族，个体户，住四川省剑阁县。 上诉人（原审被告）：唐小琴，女，1982年1月1日出生，汉族，个体户，住四川省广元市利州区。 二上诉人的委托诉讼代理人：华平，四川立韬律师事务所律师。 二上诉人的委托诉讼代理人：魏玉剑，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：王步建，男，1971年3月12日出生，汉族，农民，住四川省剑阁县。 被上诉人（原审原告）：任彩云，女，1970年6月13日出生，汉族，农民，住四川省剑阁县。 二被上诉人的委托诉讼代理人：何康兮，四川川广律师事务所律师。 上诉人姚书和、唐小琴因与被上诉人王步建、任彩云合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初407号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，于2020年3月16日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人姚书和及其姚书和、唐小琴的委托诉讼代理人华平、魏玉剑；被上诉人任彩云及其王步建、任彩云的委托诉讼代理人何康兮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚书和、唐小琴上诉请求：1、撤销一审判决并改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、一审认定事实不清：《房屋对换合同》实属无效合同，不应当采信。1、虽从合同签订的时间来看无法显示签订的先后顺序，但从合同内容来看，《房屋对换合同》是在以《房屋对换协议》的内容为基础修改后所形成的新的合同内容，因此，《房屋对换协议》签订在前，《房屋对换合同》签订在后。2、唐小琴对于《房屋对换合同》的相关内容并不知情，上诉人姚书和的签字不能构成表见代理。《房屋对换合同》上并无唐小琴本人的签字确认，无任何证据可证明唐小琴本人对该合同的内容知情，唐小琴对于姚书和单方面签订《房屋对换合同》的行为事前并不知情、事后也不同意，且后因为姚书和单方面签订《房屋对换合同》所约定的内容加重了上诉人两人的债务而导致二上诉人因感情破裂而离婚。在签订《合作建房合同书》之时，唐小琴便参与其中，唐小琴也在该合同书上添加了部分内容，姚书和作为乙方也在该合同书上签字，因此该合同书的签订是被上诉人和二上诉人共同商讨的结果。被上诉人知晓无论是建房还是处理因交房所引起的纠纷都是需要与二上诉人共同协商，因此上诉人姚书和单方签订《房屋对换合同》的行为并不构成表见代理。3、上诉人姚书和签订《房屋对换合同》的行为涉及夫妻重大财产的处分，属于无效的处分行为。4、双方签订的《房屋对换合同》中约定的对换价格或是购买价格均比实际价格高出近十倍，明显丧失公平。二、上诉人在履行《合作建房合同书》时，并不存在违约行为。上诉人与被上诉人签订《合作建房合同书》，并办理了相关手续，在修建房屋时双方都没有对此提出异议。且涉案房屋承重柱的设计在一审时就已经查明是根据主管部门的设计规划进行修建的，并无证据证明姚书和擅自修改房屋设计，其在履行房屋修建过程中并无违约行为。上诉人所还建的门面房的产权已经登记到了被上诉人名下，被上诉人已经收取了产权证书，被上诉人也向上诉人出具了收条和欠条，房屋确已交付。本案关于被上诉人是否明知包括承重柱的设计方案的举证责任在被上诉人方。三、即使《房屋对换合同》有效，也应当审查违约条款约定的合法性。1、关于涉案房屋的价格，对换合同中约定的3万元/㎡的违约赔付金额与实际价格相差悬殊。2、被上诉人提交的金州帝国门面价格销售情况的说明因为没有经办人的签字，不符合证据的形式要件，不能予以采信。一审法院依职权调取的瑞山房产公司的销售合同仅有一份，且由于该门面地理位置的特殊性，该销售合同的价格不具备代表性。3、即使上诉人因未履行《房屋对换合同》约定门面房的对换，需承担违约责任，那么违约金额也应以原还建门面房的价值为基础来进行计算。根据《合同法解释（二）》第29条第2款对于“过分高于造成的损失”的规定，涉案房屋应以房地产评估报告书所确定的21.9万元为基础价格，在其30%即6.57万元的范围内确定违约金数额。综上，请求查明事实，依法改判。 王步建、任彩云答辩称，1、一审判决书中，对上诉人涉及的上诉理由和事实是很清楚的，一审判决公正。2、二审中针对上诉人提出的关于对换门面价格问题，认为一审价格方面证据单一，我们一审后发现了新证据，也就是本案上诉人姚书和曾经与被上诉人相邻门面的邻居梁泽洪的门面发生纠纷一审法院处理形成的（2017）川0823民初72号判决，上诉后案号是（2017）川08民终1181号，上诉人对该案相对价格计算1.1平米2.6万，平均是2.3万每平米。根据这个情况加上上诉人的违约行为，姚书和与被上诉人达成的协议3万元的价格并不超标，根据2.3万计算下来也是30700元多，因此一审判决公正，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 王步建、任彩云向一审法院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付因不能按照合同约定交付门面房的房款159.84万元；2.被告因迟延向原告交付房屋租金损失25620.00元﹝3年门面房租与住房面积差品迭之后的金额：180000.00-3100.00×（135.95+93.85-180.00）；3.本案的保全费、诉讼费由被告承担。 一审法院认定的案件事实：2013年5月28日，原告王步建（甲方）与被告姚书和（乙方）签订了《合作建房合同书》，该合同书手写部分为被告唐小琴添加，但唐小琴未签名。合同约定：甲方提供坐落于剑阁县宗国有土地使用权（土地使用证号：剑国用917字第××号，房屋产权证号：剑Ｃ房权证普安字第××号），由乙方出资建房，双方同意在前述土地上合作修建一栋七层合法住宅。在房屋修建竣工之后，乙方向甲方交付第五层中不少于90.00㎡建筑面积（含公摊面积），第六层中不少于90.00㎡建筑面积（含公摊面积），面积差额部分协商处理。乙方应将街道平行的一层所属宗地建筑面积分配给甲方，甲方享有该层房屋全部建筑面积的所有权和使用权（公摊面积除外），土地使用面积按登记机关划分为准。同时还对交房条件、手续办理等事项作出约定。此外还约定所建房屋因城市规划限制所灭失的土地面积与建筑面积，双方都不能主张权利。同日，双方又签订了《补充协议》，约定乙方逾期竣工时，对超出工期时日向甲方支付每月2000.00元安置补助费，对还建的差额面积部分乙方向甲方以2600.00元／㎡购买，同时对交房条件进行补充。并写明“甲方同意将一楼门面以一万元一年租金租赁三年，后期以市场价租赁，乙方享有优先权。”之后，王步建将合同约定的土地及房屋相关权证移交给姚书和，姚书和动工建房。 房屋修建竣工后，被告姚书和于2015年2月12日为二原告办理了产权登记手续，原告一楼还建面积为47.20㎡。后因原告认为住房和门面均未达到合作建房约定条件，双方产生纠纷。2015年5月10日，被告姚书和与原告王步建、任彩云签订了《房屋对换合同》。该合同载明“据甲方所述，甲方在改建施工过程中，因涉及与隔壁房屋所有人之间的设计施工安全等纠纷，在甲方未征得乙方许可的前提下，擅自将四个0.60mx0.55m的承重柱，建设于返还乙方的门面房中，改建施工违反原合作建房的相关规定，改变了原有门面的房屋结构布局，减少了门面的有效使用面积，妨碍了门面的正常使用功能，严重损害了乙方利益，经甲乙方协商，本着相互谅解的原则，达成如下房屋兑换协议”。该合同约定：乙方（王步建）同意将原合同约定的5-6层不小于90.00㎡的住房两套对换为位于7层的（135.00㎡及93.00㎡）已装修住宅。住宅面积差价及135.00㎡房屋装修价款合计预估为18.00万元。并约定甲方（姚书和）应在本合同签署后一个月之内，将上述7楼两套商品住宅的产权证及相关商品房交付文件办理结束，将所有确定该房屋属于乙方权属的权证交付乙方。对一楼门面房的对换约定为：自2014年5月28日起，乙方同意将该返建门面及后续对换门面合计3年的租用权作价18.00万元，抵扣上述乙方应付甲方的135.00㎡多余面积差价与装修款项。本合同签署后，甲方（姚书和）在普安新汽车站对面，以乙方的名义，由甲方出资购买临街铺面一间对换原址返建门面，建筑面积53.28㎡，所购面积误差在5.00㎡以内，双方按照甲方新购门面交房时的市场价互补差价。双方同意甲方出资购买的对换门面应以乙方的名义购买，费用由甲方承担。前述的“乙方同意将该返建门面及后续对换门面合计3年的租用权”起始时间应自2014年5月28日起合并计算，在该对换门面工程项目完工后（以产权证签发日计算），如未达到2.50年（含2.50）年，则甲方有权转租或者使用新对换门面至3年期满；如合并租期已满2.50年，但未满3.00年，则甲方无权继续转租或使用对换新建门面，且甲方务必立即免费办理好所有产权证书文件，在乙方验收合格后，将该新建对换门面移交乙方使用，且甲方不得再收取乙方本合同项内任何房屋兑换费用或者费用差价；如自2014年5月28日计起，新建对换门面产权证交付乙方的时间超出3.00年，则甲方应按照超出之日起，以同期市场租约价格，给付乙方租金，作为延期交付的违约金额，不满一个月的按照一个月计，但累计延期时间不得超出4.00年。如自2014年5月28日起，3.00年内，甲方出资为乙方购买的对换门面，因其它任何不可预知的原因，甲方无法如期交付，或者按照延期一年的规定，再延期至2018年5月31日仍无法交付产权证书给乙方，则甲方无条件同意按照3.00万元∕㎡购买乙方原址返建门面（面积按照53.28㎡计）。若前述违约情况发生时，在甲方将购买乙方返建门面的款项全额付给乙方后，乙方应立即配合甲方，于2周内前往房产登记中心配合办理原返建门面的权属变更手续，费用由甲方承担。合同签订后，被告姚书和按照约定已将对换的七楼两套住房交付原告。 2015年5月17日，被告姚书和与另一合作建房户梁泽洪（门面与王步建还建门面相邻，原告的门面为5号）签订协议：“按照合作建房协议平方面积应补，现按实际测绘标准，梁泽洪应向姚书和补15.90㎡金额41000.00元，暂向姚书和支付20000.00元，待把问题弄明白再支付余款，另外一楼门面待旁边开发商拆完墙，再把一楼墙体拉直，拓宽还够开间，另在（应为再）测绘面积”。当日被告姚书和向梁泽洪出具收条，收取梁泽洪房款20000.00元，另向梁泽洪出具便条一张“若5号房结构发生变化，将梁泽洪面积开间拓宽至3.30米，前后墙拉直。”2017年1月10日，梁泽洪以姚书和未履行将其门面拓宽至3.30米的承诺向一审法院提起诉讼，一审法院及四川省广元市中级人民法院对其拓宽门面的请求均未支持，仅对其减少的面积作了经济补偿处理，但客观上由于双方的纠纷已导致还建给原告的门面实际宽度不足3.28米。 2017年12月9日，原告王步建为了使自己能够获得对换的门面，以其子王勋刚的名义在广元市瑞山房地产开发有限责任公司缴纳了诚意金1000.00元并签订《认筹协议书》；被告姚书和也曾在金洲帝国销售部报名，欲通过在该楼盘购买门面解决与王步建之间纠纷，后因其妻唐小琴反对作罢。2018年3月19日，原告王步建、任彩云向一审法院提起诉讼。诉前，原告申请对二被告财产诉前保全，保全费为5000.00元，诉讼中，二原告以诉前保全财产已先行抵押，保全价值不足为由，再次申请对二被告财产进行了诉讼保全，保全费为4920.00元。 另查明：在原拆除位置重建的房屋竣工后，姚书和所分得的普安镇三江路1栋201、301、401号房屋登记状态为姚书和、唐小琴共同共有，目前作为经营茶楼及酒店使用。案涉门面房经现场实地查看，有独立于墙体之外的承重柱两根树立于该门面房空间内，一侧墙体至今未封闭。 在2018年1月30日，原告王步建、任彩云因二被告未履行办理住房过户手续的义务，向一审法院提起诉讼，案号为（2018）川0823民初334号。案件审理过程中，原、被告分别持有多处主要内容不一致的《房屋对换合同》要求一审法院采信，后原告申请痕迹鉴定，四川福森特司法鉴定所于2018年7月13日作出福森特（2018）痕鉴字第19号《鉴定意见书》，鉴定意见为原告方所持《房屋对换合同》，背面左边沿从上往下第一枚骑缝指纹是姚书和本人捺印形成；第二枚骑缝指纹是王步建本人捺印形成；第三枚骑缝指纹是任彩云本人捺印形成。而被告姚书和所持有《房屋对换合同》骑缝指纹其中一枚指纹系其本人捺印形成，另一枚指纹无法鉴定。该案对原告持有的《房屋对换合同》予以采信并认定有效，并判决王步建、任彩云支付姚书和、唐小琴房屋差价款18.00万元。该判决现已生效，姚书和、唐小琴已向一审法院申请执行案号为(2019)川0823执889号。2018年7月2日，被告姚书和、唐小琴通过诉讼已解除婚姻关系。 一审法院认为，关于本案案由。本案当事人之间未因建设用地使用权转让发生纠纷，而是在已履行《合作建房合同书》之后，为《房屋对换合同》的履行发生争议，民事案由应反映当事人之间存在的法律关系和争议，在《房屋对换合同》没有相对应的一级以下案由时，应以一级案由确定，故本案案由应当确定为合同纠纷。 关于《房屋对换合同》效力的问题。经鉴定，原告所持合同系二原告与被告姚书和本人签订并签名、捺印的合同，本次诉讼中被告姚书和对合同的真实性也不持异议。原审中，被告姚书和以该合同系受胁迫签订主张该合同无效，但并未提供证据证实该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形中的任意一种情形，其主张未予支持。本次诉讼中，二被告均抗辩与原告签订《房屋对换合同》系处理夫妻共同财产的行为，唐小琴不知情且不同意，故该合同无效。结合双方签订《合作建房合同书》手写部分为唐小琴亲笔添加但未签名、房屋建修完工后除还建房外绝大部分产权登记为姚书和、唐小琴共同所有，以及《房屋对换合同》签订后被告已将对换的住房两套实际交付给原告王步建、任彩云等事实，认为符合表见代理的情形，故二被告主张《房屋对换合同》无效的理由不能成立，对其主张应不予支持。另二被告辩称，2015年5月10日，曾出现三份住房对换协议及一份《房屋对换合同》，合同草稿也系原告堂弟书写，被告系受欺诈签订，原告辩称住房对换协议中有唐小琴签字的系被告单方私自添加。一审法院认为，《房屋对换合同》涵盖了住房对换的全部内容，客观真实的反映了双方协商的最终结果，三份协议是否存在，并不影响《房屋对换合同》效力；合同草稿无论为何人书写，被告姚书和作为具有完全民事行为能力人和房地产开发从业人员，完全具备合同缔约能力，且应当知道缔约产生的法律后果，其以因不懂、受欺诈签订的辩解不予采信。即便二被告认为该合同系受对方胁迫在违背本人真实意思的情况下订立的，也应当在法定期限内通过法定程序行使撤销权，然而截止本案原告起诉之前接近三年之久，被告并未通过法定程序主张。故应认为《房屋对换合同》合法有效，应受法律保护。 关于原告要求被告回购的请求是否支持的问题。原、被告签订的《合作建房合同书》，实为土地使用权转让法律关系，后因被告方在改建施工过程中，改变了原有门面的房屋结构布局，将四根0.60m×0.55m的承重柱，建设于返还的门面房中，减少了门面的有效使用面积，妨碍了门面的正常使用功能，经双方协商，达成《房屋对换合同》。该合同涉及住房及门面对换两方面内容，其中对门面对换约定如不能按期交付则由被告回购，其实质是一种附条件的民事行为，即被告不能如期交付，则原告对被告享有一定数额的债权。在该合同履行过程中，双方为对换的住房办证的问题曾诉讼至法院，在此期间，原告要求被告履行门面对换义务，被告姚书和明确表示既已起诉至法院，要求原告找其律师解决，庭审中其也明确表示对换合同签订后，因唐小琴反对而没有履行在相同地段为原告购买门面的义务，基于此，原告在延迟的最后履行期限届满前向一审法院提起诉讼并无不当。关于回购价款是否过高的问题，该合同约定回购价款为30000.00元/㎡，根据一审法院调取相邻地段金洲帝国销售备案合同显示，该楼盘一楼临街门面仅销售一楼一号一间，其余为拆迁还建门面，一号门面销售备案价格单价为28354.00元/㎡，销售时间为2018年6月；一楼未临街铺面销售备案合同四份，销售时间为2018年2月至2019年1月，销售价格分别为12000.00余元至16000.00余元/㎡不等。双方约定的支付的回购款单价30000.00元/㎡，既包括了还建门面的实际价值，也包含了未交付期间的租金损失，且与市场价值相当。被告方提供的金洲帝国楼盘在剑阁县城乡规划建设和住房保障局住宅和商用房备案价仅为备案均价，促销广告显示的旺铺销售价格也仅是该楼盘多层商铺中的最低售价，不能作为认定涉案门面市场价值的依据。被告方辩称一号门面销售价格包含了返租的价值在内，但并未提供证据证实不予采信。综上，一审法院认为被告无论在履行《合作建房合同书》，还是在履行《房屋对换合同》中均存在违约行为，有违于民事活动应当遵循的诚实守信的基本原则，应当承担相应的民事责任，原告关于按合同约定单价支付回购款的主张予以支持。但鉴于双方《合作建房合同书》中“所建房屋因城市规划限制所灭失的土地面积与建筑面积，双方都不能主张权利”的约定，以及原告方对一楼还建面积无异议且已办证的事实，回购款以实际已办证确认面积计算较为公平，即47.20㎡×30000.00元/㎡=1416000.00元。同时，依据《房屋对换合同》约定，原告亦应在收到回购款后将已登记于其名下房产返还于被告，并协助办理权属变更登记手续，费用由被告自行承担。 关于被告唐小琴是否应当承担责任的问题。被告唐小琴虽未在《房屋对换合同》上签名，但双方缔约行为符合表见代理构成要件。且本案所涉债务系拆除二原告原房屋并在原址修建房屋的过程中产生，新建的房屋重新分配时该楼宇201、301、401号房屋被告唐小琴亦作为共同共有人予以登记，庭审中亦陈述对合作建房的事宜清楚、对作为财产共有人的登记也认可。综上，二被告在夫妻关系存续期间取得的上述财产依法登记为夫妻共同财产，在取得该财产过程中所形成的债务亦应当为夫妻共同债务。故上述债务应当由被告唐小琴、姚书和承担连带责任。 关于原告主张的房屋租金是否应当另行计算的问题。双方在《房屋对换合同》约定被告方承担的一楼租金，是在原返建门面合格交付或交付对换门面的前提下，对被告在约定期间租用门面房或被告迟延交付、迟延办理产权登记的情形下，被告向原告支付租金或以租金的方式承担违约责任。但若未能购买门面房进行对换时，则以购买原址返建门面的方式承担违约责任，其约定的单价30000.00元的回购款已包含了门面的实际价值及租金损失在内。本案中原告已主张按照约定的价格支付回购款，故对其要求承担租金损失的主张，应不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告姚书和、唐小琴在本判决生效后三十日内向原告王步建、任彩云支付一楼门面回购款1416000.00元。由二被告相互承担连带责任；二、原告王步建、任彩云在被告姚书和、唐小琴履行完上述义务后，协助二被告办理初始分配的一楼门面的产权变更登记手续，所须费用由二被告承担；三、驳回原告王步建、任彩云其他诉讼请求。 二审中，上诉人出示证据：1、剑阁县国土资源局不动产登记中心出具的涉案房屋计算机信息查询结果单。证明涉案房屋及一楼门面，被上诉人王步建、任彩云在2015年11月30日为他人在银行贷款50万提供担保，进一步证明王步建、任彩云对该房屋行使了使用权。2、接处警登记表。证明内容：2017年12月26日，王步建通过110报警，110到现场核实王步建、任彩云一楼的门面与梁泽洪的门面相邻，梁泽洪擅自更改中间隔断，侵占了王步建的面积。更进一步证明王步建、任彩云对涉案房屋在行使管理权。且该房屋的现状已不是当时姚书和向王步建交付时的房屋现状，已经被相邻门面业主梁泽洪侵占了一部分，即使法院判决返还给姚书和，房屋也存在严重权利瑕疵，而且发生在王步建、任彩云管理期间。3、上诉人的代理人与一审法院依法调取的何忠堂和金州帝国购房买房屋的买房者何忠堂的电话录音。证实一审采用的何忠堂的房屋买卖合同当中确定的2.8万计价，何忠堂明确了他所购买的房屋属于金州帝国中最好，临近电梯口，而且是一号房，开发商也承诺在10年左右时间给他返本，也就是购买的是多少返还多少。该房屋买卖合同是附条件的，是以返还房租为条件的买卖合同，而这个计价一般都高于市场价，他也认可他与开发商签订了房屋买卖协议，与开发商控制的管理公司签订了返租协议。他也明确表态不向我们提交返租协议，不出庭作证不作书面询问，但是可以电话录音。4、剑阁县公安局下寺派出所终止案件调查决定书。证明签订涉案对换房屋合同的前提和背景，2015年签订合同是因为上诉人办房屋产权的时候他们在外地打工，不能配合上诉人办理产权登记，当时写委托书去办证的时候，不动产登记中心的要求要有公证处公证文书，上诉人没办法就通过办证广告向广州市公证处打了电话办了假公证书，通过假公证书在不动产登记中心办了不动产登记。所以在这种情况下，对方要挟上诉人要对门面进行对换，不然就要向公安机关举报，在这个背景下上诉人才违背自己真实意思，所以这份合同并非是上诉人真实意思表达，根据平等原则，被上诉人是对上诉人强加意志签订的合同，正因为上诉人考虑了伪造公文罪，所以由被上诉人才违心写了这个合同，一审中被上诉人也陈述了合同是他用的上海做生意的堂弟写的合同，姚书和只是签了字，根据该背景，合同的内容并非是被上诉人的真实意思表达，严重违背了合同法规定的平等原则。2019年10月7日刑事案件才终结的，因为当时在调解的时候我找过对方协商，在协商过程中还以此进行威胁过，2018年上诉人才去投案自首的，但是一直没有结论。 被上诉人质证认为，1、抵押登记的情况，抵押的是住房不是门面。2、报警记录，王步建没有报警，是姚书和报警的，2017年4月26日是楼下有人发生纠纷，请出警，并不是上诉人所说的王步建因一楼问题报警的。被上诉人也根本没有接手门面，梁泽洪的问题，一审中作为姚书和梁泽洪写的承诺都很清楚。3、录音对话，我们认为他拒绝出庭，无法问清相关事实，而且他主要是说价格问题，但是价格我们已经提交了新的证据。4、终止案件调查决定书，姚书和办假证是当初办证的时间2015年左右，被上诉人发现假证的时间是2018年起诉的时候，上诉人提出的终止和上诉人姚书和被要挟根本没有牵连，如果上诉人所述的是事实，在前面几个案件的审理中上诉人根本没有提出过，从证据看根本看不出来王步建以此为要挟的情况。 被上诉人出示：1、一审人民法院（2017）川0823民初72号民事判决书和本院人民法院（2017）川08民终1181号民事判决书，证明姚书和和案外人梁泽洪发生争执，对梁泽洪的补偿一平方2.3万多，又因为他的房屋与王步建是相邻的，这两份判决证明合同约定的价格不高，在2.3万上浮30%就达到30700多，所以合同约定价格不高。上诉人质证认为，两份判决的真实性无异议，关联性有异议，证明目的有异议。两份判决确认不是一平方2万多，而是宽0.1米2万多，是房屋开间少0.1米赔2万多，折合每个平方还是2000多，这是被上诉人没有认真看该判决书得出的结果，一、二审也没有确认2-3万每平方的事实。 二审查明，2013年5月左右，上诉人姚书和先后与位于剑阁县普安镇三江路的被上诉人王步建和梁泽洪、李文双、张力雄等四户认签订了《合作建房合同书》，四户人均以原房屋土地入股，上诉人出资修建进行合作建房，上诉人出资并负责办理相关手续为前提进行房屋开发和修建（设计为七楼一底）。修建完毕后，上诉人需要向四户土地转让户分别按照《合作建房合同书》履行还房时，其他几户办理完毕，但由于被上诉人夫妇在外务工，不能回家配合办证，上诉人姚书和便通过办假证的办理了广东省广州市公证处的公证书，为被上诉人办理了涉案房屋的产权证。另，2017年12月26日被上诉人王步建向110报警称，剑阁县普安镇三江路71号楼下有人发生纠纷。剑阁县公安局城北派出所出警调查，被上诉人王步建和梁泽洪因门面房屋之间的隔墙问题发生纠纷，经调解未达成一致意见，告知双方隔墙过境问题，向人民法院提起诉讼。 另查明，本院人民法院（2017）川08民终1181号民事判决书确认：梁泽洪和姚书和双方签订补充协议约定，因建楼梯、楼道、消防通道需占用梁泽洪一楼铺面0.1米，姚书和向其补偿住房建筑面积10平方米，住房总还建面积为120平方米；还建面积产生差额部分由姚书和向其以每平方米2600元购买。期间，城建部门对被涉及修建四户的地块描绘出拟建用地红线图，该图根据城镇规划在原基础上向后退缩3.8米，后墙因山体原因形成斜线，拟建用地成为梯形。之后，姚书和按照设计进行施工建设，施工过程中，邻居李茂春认为该房屋的建修影响到自家房屋的安全，于2013年11月18日进行过阻扰；2014年5月7日至6月3日剑阁县城市管理局因姚书和超规模建设曾3次下达《责令暂停施工通知书》。2014年10月所建房屋全面竣工，次月部分投入使用。2014年12月10日经登记，给梁泽洪办理了《房屋所有权证》，后本院以因姚书和还建门面房屋宽度减少了0.2米，根据双方签订的补充协议，向梁泽洪赔偿52000元和逾期交房的损失22000元。 2018年1月30日王步建、任彩云向一审法院起诉姚书和、唐小琴要求其按照《房屋兑换合同》月将1栋701号住宅的权属过户给王步建、任彩云并办理房屋产权证书，承担所办过户手续费用约3万元；承担鉴定费、车旅费、生活费共计14520元；保全费和诉讼法由姚书和、唐小琴承担。一审法院认为，对王步建、任彩云提交的《房屋兑换合同》经鉴定该合同系双方当事人所签，对姚书和提出的系受王步建、任彩云威胁所签合同应当无效的辩解意见，因姚书和、唐小琴未提供充分的证据予以证实，也未在法定期限内通过法定程序行使撤销权。故《房屋兑换合同》属有效合同，故一审法院于2018年10月23日作出（2018）川0823民初334号民事判决书，判决姚书和、唐小琴为王步建、任彩云办理701的过户登记手续，所应缴纳的税费双方按规定各自承担；姚书和、唐小琴承担鉴定费13500元；王步建、任彩云支付姚书和、唐小琴房屋差价款18万元。该判决双方当事人均未上诉，生效后已经进入执行阶段。姚书和从该案开始就抗辩该《房屋兑换合同》系威胁所签合同，且在一审中出示2018年3月8日剑阁县公安局城北派出所民警杨奎、杨成胡、张虎的情况说明“2015年4-5月剑阁县普安镇三江路71号姚氏商务酒店二楼茶楼出警三次，向我派出所报称，王步建及家人亲属在茶楼闹事，阻碍茶楼正常经营。我派出所民警杨奎、杨成胡、张虎等出警，在出警过程中了解到王步建及家人亲属阻碍茶楼经营的目的是，要求姚书和与其合作建房已分房屋另行兑换，并要求赔偿损失一事，我所出警三次。”2018年6月6日上诉人姚书和到剑阁县公安局下寺派出所自首伪造公证书一事，公安局立案调查，上诉人姚书和在公安机关陈述“因王步建在法院起诉我，看到公证书后，知道我在造假，经协商谈判多次无果后，威胁我给其付130万元，所以我才到了2018年6月5日来投案自首的。”被上诉人王步建在公安机关陈述“后在双方的诉讼中，我发现了上诉人姚书和伪造公证书的事实，就找房管局的麻烦，2018年5月份房管局组织双方律师在一起协商，按照第二份合同来履行，不然三年期满，上诉人姚书和按照3万元每平方购买。”2019年10月7日，剑阁县公安局下寺派出所以违法行为已过追究时效作出终止案件调查决定书。 二审查明的其余案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于《房屋兑换合同》的效力。上诉人虽在几次诉讼中提出《房屋兑换合同》是受胁迫所签，但没有提起撤销之诉或反诉，且一审法院（2018）川0823民初334号民事判决对该合同的效力作出了认定，故在无足够的相反证据出现前，一审法院认定《房屋兑换合同》有效并无不当。 关于被上诉人要求支付一楼门面回购款的请求能否得到支持的问题。姚书和于2015年2月12日为被上诉人办理了产权登记手续，一楼还建面积为47.20㎡。双方虽于2015年5月10日签订了《房屋兑换合同》，但被上诉人于2015年5月27日接收了案涉一楼门面房的产权证书，并于2015年11月30日为他人在银行贷款用案涉门面房提供担保，被上诉人以其上述行为表明其接受了案涉房屋并实际使用，故其再请求履行《房屋兑换合同》的回购款诉讼请求不应得到支持。 关于房屋不能返还后的补偿。涉及上诉人还建门面房面积不足的6.08㎡（53.28㎡-47.20㎡），按合同约定的3万元/㎡计算为18.24万元应由上诉人支付给被上诉人。另，根据《房屋兑换合同》1.2条约定“甲方未能按原合同规定交付门面及两套住宅给乙方，损害了乙方的实际利益。自2014年5月28日起，乙方同意将该返还门面及后续兑换门面合计3年的租用权作价18万元，抵扣上述乙方应付甲方的135平方米多余面积差价与装修款”，一审法院于2018年10月23日作出的（2018）川0823民初334号民事判决书，已判决王步建、任彩云支付姚书和、唐小琴房屋差价款18万元。故在案涉房屋不能退还上诉人由上诉人支付门面回购款时，该合同中约定的“租用权作价”款18万元应由上诉人支付给被上诉人。但对被上诉人在本案中提到的租金损失，因上述18万元已包含其中，故不再支持。 综上，上诉人部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初407号民事判决； 二、上诉人姚书和、唐小琴在本判决送达之日起十日内向被上诉人王步建、任彩云支付各项损失费用362400元； 三、驳回被上诉人王步建、任彩云的其他诉讼请求。 一审案件受理费19416.00元，由上诉人姚书和、唐小琴负担7766.40元，由被上诉人王步建、任彩云负担11649.60元；二审案件受理费17544元，由上诉人姚书和、唐小琴负担7017.60元，由被上诉人王步建、任彩云负担10526.40元。（上诉人已预交二审案件受理费，被上诉人应承担的上诉费在执行中抵扣） 本判决为终审判决。 审 判 长 夏茂中 审 判 员 徐小雁 审 判 员 吕 晶 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 刘 骁 书 记 员 王汇锋