河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终2452号上诉人（原审原告、申请执行人）：安阳市殷都区昊源小额贷款有限公司，住所地安阳市殷都区世纪名城15号楼1单元2层西户。法定代表人：安海堂，董事长。委托诉讼代理人：王超，女，系该公司员工,住安阳县。委托诉讼代理人：樊胜军，河南广学律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人)：牛祥，男，1975年7月23日出生，汉族，住安阳市龙安区。被上诉人（原审被告、被执行人）：河南乾达置业有限公司，住所地安阳市龙安区安彩大道西段路西。法定代表人：段民选，董事长。委托诉讼代理人：李玉成，男，系该公司员工,住安阳市。委托诉讼代理人：王争光，河南鼎维律师事务所律师。上诉人安阳市殷都区昊源小额贷款有限公司(以下简称昊源公司)因与被上诉人牛祥、河南乾达置业有限公司(以下简称乾达公司)申请人执行异议纠纷一案，不服安阳市龙安区人民法院（2019）豫0506民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。昊源公司上诉请求：撤销一审判决,改判准许对涉案房产的执行，诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：适用《商品房销售管理办法》第十六条的前提应当满足《商品房销售管理办法》第六条规定的预售条件。被上诉人签订《内部认购书》的时间为2013年3月22日,涉案房产取得预售证时间为2014年12月22日,2015年8月31日法院查封涉案房产,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。执行法院应当以优先处置查封财产为原则,排除执行为例外,合理慎用排除执行,不应当将无效的内部认购书认定为合法的购房合同。乾达公司辩称：一审法院认定事实正确，涉案房屋虽在签订内部认购书时未办理预售许可证，但在查封前已经取得商品方预售许可证，该认购书记载内容符合买卖合同要件，应为有效合同，应驳回上诉人的上诉请求。牛祥辩称意见同乾达公司。昊源公司向一审法院提出诉讼请求：1.准许执行被告乾达公司名下盛世嘉园商住小区1号楼三单元303室房产，房价29万元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：安阳市殷都区人民法院在执行昊源公司申请执行王双海、常新志、胡庆安、乾达公司、段民选、段爱花公证债权文书一案中，于2015年8月31日作出（2014）殷执字第6-4号执行裁定书，裁定查封了乾达公司名下的案涉房产，2018年8月21日进行了续封。因乾达公司涉及非法集资刑事案件，安阳市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）豫05执监20号执行裁定书，裁定该执行案件移送非法集资案件工作组属地法院即本院执行。执行过程中，案外人牛祥提出书面执行异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2019年6月6日作出（2019）豫0506执异39号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。昊源公司不服，提起本案诉讼。2013年3月22日，乾达公司（甲方）与牛祥（乙方）签订《乾达·又一城内部认购书》一份，约定乙方认购房屋位于安阳市文明大道与××交叉口向××楼××单元××室，房屋单价2632.98元/㎡，房屋建筑面积115㎡，房屋总价302793元；付款方式为：签订本认购书，乙方交纳购房款1万元，余款292793元在7天内全部交齐；双方承诺：1.认购书签订后，甲方承诺为乙方保留所认购房屋，不得将该房屋另行出售，但如乙方未按期交纳房款，甲方有权另行出售乙方所认购房屋；2.在《商品房预售许可证》办下后，乙方须在接到甲方通知7日内签订《商品房买卖合同》，甲方承诺上述房屋于2014年12月31日交工；3.乙方在本认购书上登记的姓名、电话、通讯地址等如有变更，应及时通知甲方，……；4.如甲方延迟交房，每日按已交房款的万分之一给付乙方违约金。双方还约定，购买本房屋需选定相应地下室一个，待地下室面积确定后根据购房先后顺序选定；以上购房款中不含暖气、天然气、有线电视、电话等初装费；该房屋按建筑面积计价，本认购书中建筑面积为暂定面积，最终以房管局实测面积为准。认购书签订后，牛祥于2013年3月22日向乾达公司交款1万元，2013年3月27日交款292793元，共计交纳房款302793元。上述款项牛祥均是通过银行将房款汇至乾达公司指定的陈文学的62×××41个人银行账户，陈文学系乾达公司盛世嘉园项目办公室主任，该账户系乾达公司为躲避债务设立。牛祥将汇款凭证交给乾达公司财务后，乾达公司财务为其出具了相应收据。该房屋所在的1#楼于2014年12月22日取得商品房预售许可证。乾达·又一城项目后正式名称为乾达·盛世嘉园商住小区。牛祥所购案涉房屋用于居住。经本院调查，牛祥及其妻子赵亚敏名下无房屋登记信息。乾达公司于2009年3月注册成立，2017年7月26日，安阳市公安局龙安分局决定对其非法吸收公众存款案立案侦查。一审法院认为，本案的争议焦点为牛祥是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案，首先，乾达公司与牛祥在2013年3月22日就案涉房屋签订了内部认购书，该认购书内容包括双方当事人的基本情况，房屋的座落、面积、价格，签署正式商品房买卖合同的时限等；牛祥也按约给付了乾达公司全部房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案房屋认购书应当认定为商品房买卖合同，该合同签订时间在2015年8月31日查封之前。其次，牛祥购买该房屋用于居住，其和妻子赵亚敏名下均没有房屋登记信息。因此，牛祥在查封之前为满足生活居住需要签订商品房买卖合同全款购买的案涉房屋，符合房屋消费者物权期待权的保护条件，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除金钱债权执行的条件。综上，牛祥就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于昊源公司要求准许执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回原告安阳市殷都区昊源小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费5650元，由原告安阳市殷都区昊源小额贷款有限公司负担。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，乾达公司与牛祥在2013年3月22日就涉案房屋签订的内部认购书，具备了商品房买卖合同的主要内容，牛祥也按约支付乾达公司全部购房款，涉案房产所在的1#楼于2014年12月22日取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，本案房屋内部认购书应当认定为合法有效的书面商品房买卖合同。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由安阳市殷都区昊源小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦现华审判员  赵红艳审判员  赵锐平二〇二〇年六月二十二日书记员  贾晓楠