四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4630号 上诉人（原审被告）林振威，男，1971年1月29日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）四川通瑞物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市青羊区石人西路35号101室。 法定代表人刘乾梅，总经理。 委托代理人刘橙，四川致高律师事务所律师。 委托代理人张宇，四川致高律师事务所律师。 上诉人林振威因与被上诉人四川通瑞物业管理有限责任公司（以下简称通瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初15152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2006年11月30日，通瑞物业公司与浅水半岛小区的开发商成都通瑞汇港置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，主要约定：通瑞物业公司为浅水半岛小区提供前期物业服务，合同期限为业主委员会与物业管理企业签订新的物业合同生效止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为：电梯公寓1.5元/月/平方米，物业服务费按月缴纳，交费时间为每月的10日前；若业主未按时足额交纳物业服务费的，应按所交纳的物业管理费的1%的标准向物业公司支付违约金。2015年3月1日，通瑞物业公司与浅水半岛一期第一届业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定：通瑞物业公司为浅水半岛一期提供物业服务，合同期限2年，自2015年3月1日起至2017年2月28日止；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，收费标准为：住宅用房1.5元/月/平方米；物业服务费按月缴纳，业主应当在每月15日前履行交纳义务，若业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠费总额的3‰支付违约金。 原审法院另查明，1.自物业服务合同于2017年2月28日期限届满后，通瑞物业公司一直为浅水半岛一期实际提供物业服务；2.林振威系××小区×栋×单元×层×号房屋业主，房屋面积88.02㎡；3.林振威于2017年6月1日起一直未缴纳物业服务费，至2019年7月31日止为3432.78元；4.林振威拖欠2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元。 原审法院认为，通瑞物业公司与浅水半岛小区的开发商成都通瑞汇港置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》期限届满后，通瑞物业公司与浅水半岛一期第一届业主委员会签订《物业服务合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，且对小区全体业主具有约束力。《物业服务合同》约定的服务期限截止2017年2月28日，合同期限届满后，通瑞物业公司事实上仍按照《物业服务合同》为浅水半岛一期小区提供物业服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持故本院不予支持。”的规定，业主委员会并未请求物业服务企业退出物业服务区域，业主与通瑞物业公司形成事实物业服务状态，林振威作为小区业主，应当按照合同约定支付物业服务费。故林振威关于通瑞物业公司的合同已经终止，不存在物业服务关系，不应缴纳物业服务费的抗辩理由无法律依据，不予支持。根据案涉合同约定，林振威应缴纳2017年6月1日至2019年7月31日的物业服务费3432.78元、2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元。上述应缴纳费用，虽然林振威对金额不予认可，但其并未提出证据予以反驳。通瑞物业公司主张2010年4月1日至2010年7月31日期间的物业服务费，振威也未提交证据证明该期间费用其已缴纳，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，林振威应承担举证不能的后果，故该期间的物业服务费528.12元（1.5元/平方米/每月×88.02平方米×4个月）也应当缴纳。关于违约金。根据《物业服务合同》关于“业主应当在每月15日前履行交纳义务，若业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日按欠费总额的3‰向支付违约金”之约定，林振威逾期支付，应按合同约定承担违约金，现林振威对违约金提出抗辩，因未缴纳物业服务费对通瑞物业公司造成的主要是资金占用利息损失，综合考虑林振威的违约情节、拖欠金额及通瑞物业公司的实际损失，原审法院将违约金酌定为300元。林振威主张通瑞物业公司动用房屋维修资金，没有通过业主同意，通瑞物业公司不是真心为业主服务，均不是其不缴纳物业服务费的法定理由，故对其该抗辩理由也不予支持。林振威主张通瑞物业公司未尽到基本的管理责任，导致其家中被盗，因其并未就该事实举证，也未提出反诉要求通瑞物业公司赔偿损失，故对其该抗辩理由不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、林振威于判决发生法律效力之日起十日内向通瑞物业公司缴纳2010年4月1日至2010年7月31日的物业服务费528.12元、2017年6月1日至2019年7月31日的物业服务费3432.78元、2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元，合计7011.76元；二、林振威于判决发生法律效力之日起十日内向通瑞物业公司支付违约金300元；三、驳回通瑞物业公司的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由通瑞物业公司承担5元，林振威承担20元。 宣判后，林振威不服原审判决，向本院提起上诉称，通瑞物业公司人为造成了小区第一届业委会没有权利行使请求物业公司退出案涉小区的权利，每月的电费开支不明确，通瑞物业公司已免除了其2010年4月1日至2010年7月31日和2009年11月1日至2010年7月31日的物业服务费，通瑞物业公司提供物业服务存在大量服务质量问题和侵犯业主利益的行为，原审判决其承担违约金和滞纳金不合理，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人通瑞物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中，林振威向本院提交了2015年11月25日通瑞物业公司与游某（林振威之妻）签订的《协议》一份，拟证明通瑞物业公司免除了其2009年11月1日至2010年7月31日期间的物业服务费，通瑞物业公司该协议表示认可，本院认为该协议内容能证明通瑞物业公司免去了林振威2009年11月1日至2010年7月31日的物业服务费，故予以采信。林振威另提交了光盘一份、证明文件等证据材料，拟证明通瑞物业公司干扰案涉小区第二届业委会成立，阻止业委会行使权利，通瑞物业公司不予认可，本院认为光盘等证据材料不能证明林振威所称事实，不予采信。 本院二审查明的事实除与原审法院一致外，另查明2015年11月25日，通瑞物业公司与游某（林振威之妻）签订《协议》一份，载明通瑞物业公司免除林振威2009年11月1日至2010年7月31日物业服务业费共计1188.27元。 本院认为，通瑞物业公司与案涉第一届业主委员会签订《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包含林振威在内的小区业主均具有约束力。本案中，合同期限届满后，因案涉小区未成立第二届业主委员会，通瑞物业公司仍按照《物业服务合同》为案涉小区提供了物业服务，林振威亦应按约及时履行交纳物业服务费义务。关于林振威上诉称通瑞物业公司干扰案涉小区成立第二届业主委员会、每月开支的电费不明确等，但提交的证据不能证明其观点，本院不予支持。关于物业服务费金额，根据二审中双方确认的事实，原审判决林振威向通瑞物业公司缴纳2010年4月1日至2010年7月31日的物业服务费错误，本院予以纠正。关于林振威上诉称通瑞物业公司提供物业服务质量存在大量问题和侵犯业主利益的行为，本院认为上诉人若认为被上诉人有不适当履行物业合同约定的义务，并给其造成损失，可依相关规定另寻其他途径解决。 综上，上诉人林振威的上诉理由部分成立，其上诉主张本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初15152号民事判决第一项“林振威于本判决发生法律效力之日起十日内向四川通瑞物业管理有限责任公司缴纳2010年4月1日至2010年7月31日的物业服务费528.12元、2017年6月1日至2019年7月31日的物业服务费3432.78元、2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元，合计7011.76元”为“林振威于本判决发生法律效力之日起十日内向四川通瑞物业管理有限责任公司缴纳2017年6月1日至2019年7月31日的物业服务费3432.78元、2017年5月5日至2019年7月6日的水电费2842.86元，2017年6月1日至2019年7月31日的垃圾处置费208元，合计6483.64元”； 二、维持四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初15152号民事判决第二项、第三项即“林振威于本判决发生法律效力之日起十日内向四川通瑞物业管理有限责任公司支付违约金300元”“驳回四川通瑞物业管理有限责任公司的其余诉讼请求”。 一审案件受理费负担不变，二审案件受理费40元由上诉人林振威负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月二十二日 书记员  陈 悦