湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初751号原告：方明珠，女，1964年2月12日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：符卓，男，1960年9月6日出生，住长沙市天心区，与原告方明珠系夫妻关系，系原告方明珠的特别授权代理人。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告方明珠的特别授权代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告方明珠与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理，原告方明珠的委托诉讼代理人符卓、周金桂到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方明珠向本院提出诉讼请求：1．判令两被告支付回购房屋款735257.6元；2．判令两被告支付房屋装修改造折旧款和租金共计208405.4元（庭审中变更为判令两被告支付自2016年10月1日起至2020年5月7日止的房屋装修改造折旧款和租金共计207311.4元）；3．判令两被告支付违约金3599.67元（庭审中变更为判令两被告支付违约金3580.77元）；4．判令两被告承担本此诉讼费用。事实与理由：2013年5月1日，原告与被告张家界山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》以及一份《补充合同》，合同主要条款是：原告出资购买位于张家界市永定区的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房，总价款238720元。原告于合同签订当日按约定支付了购房款238720元，被告张家界山水置业公司收到房款并出具了收据。同日，原告与两被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，被告张家界山水置业公司作为连带担保人，合同第二条约定原告将房屋委托被告张家界大成酒店公司按五星级酒店标准装修改造后对外统一经营管理，原告支付装修改造款计417760元，第三条约定该房屋的委托装修改造期限为十年，且第四条约定按装修改造款总额10%的折旧比例返还给原告，计每月3481元。原告于当日支付了委托装修改造款417760元，被告张家界大成酒店公司收到委托装修改造款并出具了收据。同日，原告还与两被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，被告张家界山水置业公司作为连带担保人，合同第二条约定原告将房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，且租赁期内对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，第三条约定租赁期限为10年，第四条约定原告的租赁收益为含税租金，计每月1989元。第六条第二款约定被告为保证经营的连续性、整体性，被告可以根据以下条件受让该房屋，同时被告只同意以下条款购买：租赁期满五年后至第十年，按该房屋原始总价值的104%购买该房屋；租赁期满六年后，按房屋原始总价值的108%购买该房屋；租赁期满七年后，按房屋原始总价值的112%购买该房屋。被告张家界大成酒店公司从2016年10月开始单方面少付或拒付原告的投资收益款（计算明细详见起诉状），委托装修改造折旧款共计欠付132624.8元，房屋租金共计欠付75780.6元。原告认为，被告未按合同约定回购房屋，欠付房屋收益款，属于单方面违约行为，应承担违约责任，两被告应负连带责任。截止2020年5月1日，该房屋的租赁期已满七年，被告应以（238720＋417760）×112%＝656480×112%＝735257.6元回购该房屋。依据《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第十条第3条，被告张家界大成酒店公司除应付欠付的房屋租赁收益75780.6元外，还应支付3%的违约金，计75780.6×3%＝2273.4元；依据《张家界大成山水国际大酒店委托装修合同》第九条第3款，被告张家界大成酒店公司除应付欠付的装修改造折旧款132624.8元外，还应支付1%的违约金，计132624.8×1%＝1326.25元，被告张家界大成酒店公司承担连带责任。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司未到庭答辩，提交书面答辩意见共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．房屋回购款为656480元，并非原告所主张的735257.6元。房屋回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2．2016年10月1日起至2020年5月31日止，被告已向原告共计支付33367元；3．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。2．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3．本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。（四）原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。（五）被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告1虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。（六）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2013年5月1日，原告方明珠（买受人）与被告张家界山水置业公司（出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》一份。《张家界市商品房现房买卖合同》约定：原告方明珠购买被告张家界山水置业公司销售的位于张家界市永定区的张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房，产权登记建筑面积59.68平方米，套内建筑面积43.08平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积16.6平方米，房屋总价款为238720元，签订合同之日一次性付款。合同签订之日，方明珠向张家界山水置业公司交纳购房款238720元。同日，方明珠（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水置业公司（合同丙方）分别签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》各一份，其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区的张家界大成山水国际大酒店第××层××号房，建筑面积59.68平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，甲乙双方协商同意租赁期限为10年；租金标准为每月1989元，支付日期为按月支付，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。合同第六条第2项约定：租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业。因甲方原因提出转让该房屋，无论出让给任何人，在租赁期内必须保证经营的连续性，否则视为甲方违约，违约金按该房屋原始总价值的10%向乙方支付。同时，乙方为保证经营的连续性、整体性，乙方可以根据以下条件受让该房屋，同时乙方只同意以下条件购买：租赁期满五年后至第十年，按该房屋原始总价值的104%购买该房屋；租赁期满六年后，按该房屋原始总价值108%购买该房屋；租赁期满七年后，按该房屋原始总价值的112%购买该房屋；租赁期满八年后，按该房屋原始总价值的116%购买该房屋；租赁期满九年后，按该房屋原始总价值的120%购买该房屋；租赁期满十年后，按该房屋原始总价值的125%购买该房屋。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区的张家界大成山水国际大酒店第××层××号房，建筑面积59.68平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为417760元，甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限为10年；委托装修改造折旧款的返还金额为每月3481元，支付日期为按月支付，每月28号之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，方明珠向张家界大成酒店公司交纳装修改造款417760元。此后，张家界大成酒店公司按约定向方明珠支付租金及返还委托装修改造折旧款至2016年9月。自2018年3月起，被告张家界大成酒店公司按每月1094元的标准支付租金和委托装修改造折旧款。原告方明珠认可被告张家界大成酒店公司在2016年10月1日至2020年5月31日期间已付租金和委托装修改造折旧款共计33367元，下欠207313元未支付。因张家界大成酒店公司停付各业主租金，各业主进行了维权，2017年10月，张家界大成酒店公司向业主承诺2017年12月31日前按5%的回报率支付完所有业主。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《收据》、《中信银行账户交易明细》、《会议备忘录》、《告全体业主书》等证据证实，本院予以认定。判决的理由与结果本院认为，原告方明珠与被告张家界山水置业公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》以及原告方明珠与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款735257.6元的问题。原告方明珠已经按照《张家界市商品房现房买卖合同》及《房屋委托装修合同》的约定履行了义务，且从原、被告双方签订的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及由被告回购房屋为目的。原告方明珠与被告张家界大成酒店公司、张家界山水置业公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满五年后，原告有权按该房屋原始总价值将该物业出让给被告张家界大成酒店公司，被告张家界大成酒店公司应按该房屋的原始总价值的104%至125%购买。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满五年，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。故原告方明珠要求被告张家界大成酒店公司支付房屋回购款735257.6元，符合合同约定，本院予以支持。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋收益207311.4元的问题。被告张家界大成酒店公司在合同履行过程中，从2016年10月1日起未按合同约定向原告方明珠支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故原告方明珠要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的租金、委托装修改造折旧款理由正当，其诉讼请求本院予以支持。原告方明珠认可被告张家界大成酒店公司欠付2016年10月1日至2020年5月31日期间的租金和委托装修改造折旧款共计207313元，因原告方明珠于2020年4月10日向本院诉讼要求被告张家界大成酒店公司履行回购义务，则自2020年4月10日，《房屋租赁合同》和《房屋委托装修合同》应予终止，被告张家界大成酒店公司支付租金和委托装修改造折旧款的截止日期应为2020年4月10日，应予扣除2020年4月11日至2020年5月31日期间的租金和委托装修改造折旧款共计9117元〔（1989元＋3481元）÷30天×20天＋（1989元＋3481元）〕。加之被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益1989元为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告自2016年10月1日至2020年4月10日止的租金和委托装修改造折旧款196207元（207313元-9117元-1989元）。3．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付违约金3580.77元的问题。原告方明珠与两被告签订的《房屋租赁合同》第十条第3项约定：“本合同租赁期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付租赁收益，除应付原告的租赁收益外，应向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金”，以及《房屋委托装修合同》第九条第3项约定：“本合同委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告返还委托装修改造折旧款，除应付原告的委托装修改造折旧款外，应向原告支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款的1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”，则被告张家界大成酒店公司应支付租金违约金2526.03元〔（1989元×42个月＋1989元÷30天×10天）×3%〕，以及委托装修改造折旧款违约金1473.62元〔（3481元×42个月＋3481元÷30天×10天）×1%〕，共计3999.65元，现原告方明珠要求被告张家界大成酒店公司支付违约金3580.77元，并未超过合同约定的违约责任标准，符合法律规定，本院予以支持。本案三被告辩称违约金计算标准过高，请求对违约金予以调整，无事实和法律依据，本院不予采信。4．关于原告方明珠诉请被告张家界山水置业公司承担连带支付责任的问题。《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为张家界大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修改造折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《中华人民共和国物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告方明珠与被告张家界山水置业公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告方明珠主张的房屋租金、委托装修改造折旧款及违约金，因此，张家界山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。由于《房屋租赁合同》并未对张家界山水置业公司对于合同第六条约定的房屋原始总价值回购款为张家界大成酒店公司提供担保和付款责任，故原告方明珠要求被告张家界山水置业公司对房屋回购款735257.6元承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告方明珠房屋回购款735257.6元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告方明珠自2016年10月1日起至2020年4月10日止的租金及装修改造折旧款共计196207元及违约金3580.77元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿；四、驳回原告方明珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费13272元，适用简易程序减半收取6636元，由原告方明珠负担86元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担6550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月十五日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。