江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初1904号原告：中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局），住所地：江西省南昌市东湖区铁街25号，统一社会信用代码：113600000145040073。法定代表人：张智富，系该银行行长。委托诉讼代理人：吴云辉，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201810075220。委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110200309。被告：南昌市诚卉商务酒店有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区皇殿侧4号，统一社会信用代码：913601025662670117。法定代表人：杨平，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：曾东发，江西华力欣律师事务所律师，执业证号：13601200610855102。原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）与被告南昌市诚卉商务酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）的委托诉讼代理人吴云辉，被告南昌市诚卉商务酒店有限公司法定代表人杨平及其委托诉讼代理人曾东发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）诉称：位于南昌市的房屋系原告享有合法产权的房屋。自2011年10月开始，被告关联公司南昌市诚卉物业有限公司、被告法定代表人暨南昌市诚卉物业有限公司法定代表人杨平先后承租上述房屋至2016年3月31日。2016年3月28日，被告与原告就租赁上述房屋事项签订了《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，约定：被告承租原告坐落在南昌市的房屋；租赁期限三年，从2016年4月1日至2019年3月31日止；第一年月租金6020元，第二年月租金6880元，第三年月租金7740元；被告应于合同签订后七日内向原告缴纳首季租金，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金千分之一向原告支付违约金；租赁期满，被告未经原告认可取得续租权的，应如期交还承租房屋。被告逾期归还，则每逾期一日，应按合同日租金的两倍向原告支付违约金，被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。合同另对资产修缮责任、防火安全、免责条款等事项进行了约定。被告承租上述房屋期间，屡次出现拖欠租金行为，虽经原告多次要求按合同约定时点支付租金，其仍持续拖延租金。迄至2019年3月31日租赁合同到期，累计欠付租金34020元。原告多次催要，未果，被告并拒不依约向原告返还上述房屋至2019年11月13日止。为维护原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付拖欠的全部租金34020元，并判令被告按月租金7740元的标准向原告支付自2019年4月1日起至2019年11月13日止的房屋占用费57534元；2、被告向原告支付自2018年10月6日起至租金全部交清之日止的逾期缴租违约金（暂算至2020年3月31日为140.09元）；3、被告向原告支付自2019年4月1日起至2019年11月13日止的逾期归还房屋违约金115068元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）提交了如下证据：证据一、权属证书，证明原告系涉案房屋南昌市西湖区的产权人；证据二、1、南昌市诚卉物业有限公司与原告就涉案房屋上河街32号分别于2010年12月10日签订的《房屋店面租赁合同》；2、杨平与原告就涉案房屋上河街32号于2012年2月28日签订的《房屋店面租赁合同》；3、原、被告就涉案房屋射步亭5号于2016年3月28日签订的《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，证明1、自2011年10月开始，被告关联公司南昌市诚卉物业有限公司、被告法定代表人暨南昌市诚卉物业有限公司法定代表人杨平先后承租上述房屋至2016年3月31日；2、被告承租原告坐落在南昌市的房屋；租赁期限三年，从2016年4月1日至2019年3月31日止；第一年月租金6020元，第二年月租金6880元，第三年月租金7740元；3、被告应于合同签订后七日内原告缴纳首季租金，此后应于每季度的首月5日前向原告支付当季租金；被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按合同日租金的千分之一向原告支付违约金。4、租赁期满，被告未经原告认可取得续租权的，应如期交还承租房屋。被告逾期归还，则每逾期一日，应按合同日租金的两倍向原告支付违约金，被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。5、合同期满，被告应在七天之内无条件将房屋归还原告；证据三、1、南昌市诚卉物业有限公司营业执照信息；2、2011年10月1日至2019年3月31日被告应缴租金及实缴租金台账，证明1、被告、杨平及南昌市诚卉物业有限公司系关联主体，租金连贯计算有事实依据。2、截至2019年3月31日，被告欠付原告34020元租金；证据四、收房通知及寄件单，证明涉案房屋租赁合同到期后，原告明确要求被告依约缴清租金并交回房产；证据五、收房表及收房照片，证明被告于2019年11月13日向原告交回涉案房屋。证据六、电费发票4张，证明2019年2月发生电话共计8600余元，2019年5月发生电话3300余元；证据七、工商银行银行流水明细一份，证明61908的租金是缴纳对应被告承租的射步亭5号和上河街32号2个地址的租金。详细组成方式是归属于射步亭租金是25788元，归属于上河街是36120元。当时射步亭租金是4912元，上河街租金是6880元，都是乘以5.25可以得出上述金额；证据八、照片一张，证明被告在合同到期后，仍持续经营占用房屋；证据九、照片一张，证明虽然收房表写明的时间为2019年10月31日，但时间收房的时间为11月13日；证据十、照片三张，反映收房当时房屋内部状况，证明被告经原告多次要求，直至交房当日，仍未清空涉案房屋。被告南昌市诚卉商务酒店有限公司辩称：1、不欠原告租金，在2018年8月13日就把最后8个月的租金一次性交清了，金额是61908元，是上河街32号的租金。2、2019年4月1日合同到期时，立马就腾房交还房屋，所以原告起诉的房屋占用使用费不存在。原告没有任何证据证明我们在合同期外使用过房屋，同时我们还有反证证明我们已经腾了房。所以原告起诉我们房屋占用使用费都是无理的要求，没有事实依据。3、我们交房之后，我们室内的设备物品等财产要求我们无偿赠送给原告并要求我们签字，价值大概100万元。被告南昌市诚卉商务酒店有限公司提交了如下证据：证据一、照片2张、派出所证明一份，证明被告于4月1日已经将涉案房屋腾空交房；证据二、录音资料及录音资料光盘一份，证明我们早就按时腾空交房；证据三、发票原件一张，证明被告于2018年8月13日将最后8个月房租一次性交清。证据四、射步亭2018年11月9日的发票一张，证明对应的是2018年6月-2019年3月，所以被告不可能又在2018年8月在交射步亭的租金；证据五、派出所证明一份，证明2019年4月1日停业并撤离现场。经审理查明，2011月10月起，原告中国人民银行南昌中心支行先后将其上河街32号的房屋出租给被告南昌市诚卉商务酒店有限公司的关联公司南昌市诚卉物业有限公司及两公司共同的法定代表人杨平。2016年3月28日，原告（甲方）与被告南昌市诚卉商务酒店（乙方）签订《人民银行南昌中心支行资产租赁合同》，合同约定：1、租期自2016年4月1日至2019年3月31日；2、第一年从2016年4月1日至2017年3月31日，月租金6020元；第二年从2017年4月1日至2018年3月31日，月租金6880元；第三年从2018年4月1日至2019年3月31日，月租金7740元；3、乙方应于每季度首月5日前向甲方支付当季租金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按照合同日租金的千分之一支付违约金；4、租赁期满，乙方未经甲方认可取得续租权的，应如期交还承租房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日，应按合同日租金的两倍向甲方支付违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。上述合同于2019年3月31日到期后，双方未达成续租的合意。原告主张被告仍欠缴租金34020元。对此，被告提交了一张编号为01761804的增值税普通发票，证明其在2018年8月已向原告支付租金61908元。该发票标识为“射步亭路5号、上河街32号”。原告认为该61908元系对应被告所承租的上河街32号及射步亭路5号两处房屋的租金，其中算作上河街32号房屋租金的金额为36120元，另有25788元系算作射步亭5号房屋的租金。合同到期后，被告停止了诚卉商务酒店的营业。2019年4月25日，原告向被告邮寄《收房通知》一份，告知其租期已于2019年3月31日到期，要求被告按照合同约定缴清租金并将该房产交回。原、被告双方于2019年11月13日正式办理收房手续。南昌市公安局西湖分局广润门派出所于2019年4月8日出具《证明》称，位于西湖区的诚卉商务酒店3部于2019年4月1日停止营业，撤离现场。原告认为被告应承担自合同期满自2019年11月13日期间的房屋占用费及相应违约金，而被告认为其在合同期满已向原告提出交房，系原告未予收房。根据被告提交的其与原告原后勤服务中心主任肖某的电话录音记载，被告询问肖某是否已将派出所出具的酒店已停止营业的证明交给继任负责人并表示银行方面一直拖延未来收房，肖某表示已将材料存档。经本院要求，原告提交了肖某的书面情况说明，认可2019年4月后被告主动找到原告提出停止酒店经营、停止交纳房租，并提交了派出所为其出具的停业证明。另查明，在原、被告租期届满后，根据原告总行的要求，诉争房屋不能再另行对外出租。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录予以证明。本院认为，本案争议焦点在以下两点，一是被告在租期内是否尚有欠缴的租金，二是被告在租期结束之后是否仍占用租赁房屋未归还。对于第一项争议焦点，租赁关系中，租金已缴纳的举证责任在于承租人。被告提交的编号为01761804的增值税普通发票，标识的对应地址为“射步亭路5号、上河街32号”两处，原告在做账时将收取的61908元分配在被告承租的两处房屋项下，符合发票的记载。被告关于发票标识两处房屋系原告工作失误的说法，本院不予采信。退一步说，即便被告在一处房屋的租金，而原告将该款项分为两部分分别记账于被告承租的两处房屋之下，则被告在射步亭5号的欠缴租金数额得以冲抵，被告利益并未受损。现原告未能举证证实其已交清诉争房屋在其承租期内的全部租金，应承担举证不能的责任。原告根据自身台账主张被告支付至2019年3月31日止的租金34020元，于法有据，本院予以支持。按照租期的先后顺序，上述欠付的租金对应的2018年第四季度及2019年第一季度。根据双方租赁合同的约定，每季度租金应于每季度首月5日前交纳，每逾期一日，则承租人须按照合同日租金的千分之一支付违约金。故被告应承担的逾期支付违约金的支付标准应为自2018年10月6日起至上述租金付清之日止，按每日0.258元计算。对于第二项争议焦点，根据广润门派出所的《情况说明》及原告原后勤服务中心主任肖某的书面情况说明，可以认定被告在2019年4月1日已停止营业且已告知原告。但被告在答辩意见中自认其遗留在租赁房屋内尚有价值不低的物品。即使被告有意放弃上述物品，其亦应主动搬空，而非径直遗弃于租赁房屋内。被告未及时清空租赁房屋且未及时向原告表达放弃遗留物品的意思，造成原告未能在租期届满的第一时间收房，应承担相应的违约责任。但同时，原告作为出租方，在合同到期正常终止的情况下，应及时行使收房的权利。即便出于对房屋内遗留物品权属的不确定性未能第一时间收房，也应积极与承租人沟通处置方式或将屋内物品另行以低成本的方式存放，而非任由租赁房屋被长时间占用不予收回。合同法第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，2019年4月1日之后，被告应承担清除遗留物品的合理时间对应的房屋占用费，本院酌定按半个月计为3870元，其余因原告不及时行使权利致使损失扩大的部分，由其自行承担。根据双方合同约定，承租人逾期交还房屋，每逾期一日，应按合同日租金的两倍向甲方支付违约金，对于上述逾期交房的20天，按合同计的违约金数额为3870元。由于该违约金约定过高，本院调整为相应租金的30%，计算为1161元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司向原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）支付拖欠的租金34020元及逾期缴租违约金（自2018年10月6日起至上述租金付清之日止，按每日0.258元计算；二、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）支付房屋占用费3870元；三、被告南昌市诚卉商务酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）支付逾期归还房屋违约金1161元。上述第一、二、三项，于本判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4401元，本院减半收取2200.5元，由被告南昌市诚卉商务酒店有限公司承担1200元，由原告中国人民银行南昌中心支行（国家外汇管理局江西省分局）承担1000.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄迁二〇二〇年六月十日法官助理廖妍荔书记员章佩玉