陕西省洛南县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)陕1021执异3号 异议人张丹，女，生于1982年11月5日，汉族，现住陕西省洛南县。 异议人王鹏，又名王飞，男，生于1983年10月14日，汉族，住址同异议人张丹，系异议人张丹之夫。 申请执行人师敏鹏,男,生于1985年1月8日,汉族，住陕西省洛南县。 被执行人许淑玲，女，生于1971年7月1日，汉族，住陕西省洛南县。 被执行人柴爱武，男，生于1970年9月13日，汉族，住址同被执行人许淑玲，系许淑玲之夫。 本院在执行师敏鹏与许淑玲、柴爱武民间借贷纠纷一案中，于2019年12月16日作出（2019）陕1021执606号执行裁定书，对被执行人许淑玲所有的位于西安市碑林区东关正街18号1幢12104室房屋一套予以查封，现异议人张丹、王鹏对该查封裁定提出书面异议，本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人张丹、王鹏共同称，柴爱武与异议人王鹏相识多年，且柴爱武多次从异议人王鹏处借款。柴爱武表示自己有房屋从未居住，愿意将该房屋卖给异议人夫妇，异议人同意以柴爱武所欠异议人欠款中的230万元抵扣，其余钱款待柴爱武有能力时再偿还，双方达成合意后柴爱武夫妇将所有票据凭证交给异议人王鹏。2018年8月15日双方在玛雅房屋中介的见证下签订了房屋买卖合同，并委托房屋中介机构办理房屋产权证。此时，房屋中介机构告知双方由于该房屋最先是以许淑玲名义从开发商手中购买，故必须先将房屋产权证办到许淑玲名下再以过户的方式转移到异议人名下。2018年8月20日，异议人王鹏将办理房产证所需材料全部交给了中介机构，并交中介费2万元，委托中介机构办理，中介机构职工赵培鹏全程陪同办理。为尽快办理房产证，王鹏向许淑玲账户转账4万元，缴纳了本应由许淑玲补缴的房屋契税、大修基金，王鹏还支付了加急办理房产证的费用以及其他向房管所缴纳的钱。2018年12月5日在办理房产证过户过程中，发现柴爱武、许淑玲的结婚证与身份证信息不符，导致当天没有办理成功。柴爱武、许淑玲当即表示尽快更正信息，并将代表房产权利的房产证质押给异议人。异议人自房屋买卖合同签订后便已实际入住，成为房屋实际所有人，自2018年8月15日之后该房屋产生的所有费用，包括物业费、电梯费等也一直由异议人夫妇缴纳，异议人对房屋享有实际权利。综上，一是异议人夫妇与被执行人许淑玲夫妇签订的房屋买卖合同真实、合法，没有任何违法情况，法院不应维护他人合法权益的同时损害异议人利益；二是合同涉及的房款230万元以欠款抵扣不违反法律规定，房款已全部结清楚；抵扣后，柴爱武夫妇将他们当初购买该房屋的所有凭证和票据交给了异议人夫妇；三是所涉房产办理到许淑玲名下只是一种过渡手段，签订合同时房屋并没有房产证，因房产无法直接过户到异议人名下。且异议人还为办理房产证补缴了契税、大修基金、中介费等10万元；四是异议人购买房屋时并不知道许淑玲夫妇和师敏鹏之间的债务情况，且他们双方的债务均发生在异议人购买房屋之后，异议人没有任何过错，异议人为善意第三人。基于以上理由，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院依法解除对涉案房屋的查封。 异议人张丹、王鹏为证明其主张，向法院提供以下证据：1.房屋买卖合同及签订合同时的现场照片；2.王鹏缴纳涉案房屋的物业费、垃圾费、公用电费等收款收据；3.在掌上银行向许淑玲转账4万元凭证；4.证人赵某某自书证言；5.西安市家庭购房申请表（二手住房）；6.西安市存量房买卖合同（自由交易版）。 申请执行人师敏鹏述称，一是异议人虽与柴爱武、许淑玲签订了《房屋买卖合同》，但实际并未支付全部房屋价款，据了解，柴爱武曾委托律师督促异议人支付购房款230万元；二是以柴爱武欠款抵扣房款230万元是否合法并不是异议人认为不违反法律规定就合法，应该根据异议人提供的证据进行审查。异议人向法院提交的证据不能证明其和柴爱武之间借贷的真实性；三是异议人没有办理成房产变更登记是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”，异议人提供的证据不能证明这一情形；四是异议人是否知道柴爱武和师敏鹏之间的债务不能成为排除本案执行的理由；五是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，结合本案事实，异议人提供的证据不能证明其系争议房屋的权利人，提供的证据不能排除师敏鹏申请执行本案这套房屋。综上，请求法院驳回异议人申请。 申请执行人师敏鹏未提交证据。 被执行人柴爱武、许淑玲共同述称，张丹、王鹏的异议申请与事实不符。理由为，一是本案双方签订了房屋买卖合同后，柴爱武、许淑玲已实际履行交付房屋的义务，但张丹、王鹏没有履行支付房款的义务，双方的房屋买卖合同没有实际履行；二是本案双方签订房屋买卖合同时口头约定，自签订合同之日起15日内，双方清算账务，截止目前，张丹、王鹏没有和柴爱武、许淑玲清账，双方的债权债务关系尚不明确，不存在张丹、王鹏主张的“房款230万以柴爱武欠款抵扣”和“房款已经全部结算清楚”的事实；三是许淑玲在购买涉案房屋时，已全部付清所有款项，包括房屋契税与大修基金。综上，请求驳回异议人的申请。 被执行人柴爱武、许淑玲为证明其主张，提供两份证据：1.许淑玲缴纳契税的收款收据；2.许淑玲缴纳住宅专项维修资金收据。 经审查查明，柴爱武与许淑玲系夫妻关系。2019年9月24日，洛南县人民法院就师敏鹏诉柴爱武、许淑玲民间借贷一案作出（2019）陕1021民初1006号民事判决书，后柴爱武、许淑玲未按上述判决书内容履行付款义务，师敏鹏遂向洛南县人民法院申请强制执行，洛南县人民法院予以立案。2019年12月16日，洛南县人民法院作出（2019）陕1021执606号执行裁定书，对被执行人许淑玲名下的位于西安市碑林区东关正街18号1幢12104室房屋一套（不动产权证号陕[2018]西安市不动产权第1487199号）予以查封。现异议人张丹、王鹏对该查封裁定提出书面异议，请求依法裁定解除对上述房屋的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，异议人张丹、王鹏称其在法院查封前，即2018年8月15日已经从被执行人柴爱武、许淑玲处购买了位于西安市碑林区东关正街18号1幢12104室房屋一套，系房屋的合法所有权人。但从本院2020年4月10日和柴爱武的谈话内容看，柴爱武称上述房屋虽系自己和王鹏（又名王飞）签订了买卖合同，房价款为230万元，但王鹏要再付给柴爱武76万元后才能过户，该76万元并没有给付，所以并没有给王鹏过户，现在也不认为把房屋卖给王鹏了。同时，柴爱武、许淑玲在本案中的述称也不承认房款已经全部结算清楚。柴爱武、许淑玲的述称与异议人的陈述产生矛盾，且无证据证明双方买卖合同的房款已经结清，本院无法确定张丹、王鹏与柴爱武、许淑玲之间的房屋买卖合同是否已经生效，也不能确定异议人系上述房屋的合法所有权人。鉴于涉案房屋目前登记在许淑玲名下，异议人张丹、王鹏以其是涉案房屋的合法所有权人并要求解除查封措施，其提出的执行异议理由，不足以排除法院强制执行涉案房产，故对张丹、王鹏提出的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回张丹、王鹏的异议申请。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可在本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  周梦琳 审 判 员  刘延洛 人民陪审员  张 英 二〇二〇年六月二日 法官 助理  李 倩 书 记 员  刘 静