广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初34号原告：郑川，男，1961年10月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：饶高明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡金燕，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：叶永峰，男，1971年11月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：瞿晓心、张中强，广州金鹏律师事务所律师。被告：广东省金洋进出口（集团）公司（以下简称金洋公司），住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场第三座33楼06室。法定代表人：李沧宇，该公司总经理。破产管理人：广东恒益律师事务所。负责人：周燕军。委托诉讼代理人：陈紫云、周燕军，广东恒益律师事务所律师。第三人：广州佳地投资有限公司（以下简称佳地公司），住所地广州市越秀区五羊新村寺右新马路133号。法定代表人：吴广宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔宁军，该公司法律顾问。原告郑川与被告叶永峰、金洋公司及第三人佳地公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑川的委托诉讼代理人饶高明、蔡金燕，被告叶永峰及其委托诉讼代理人张中强，被告金洋公司的委托诉讼代理人周燕军，第三人佳地公司的委托诉讼代理人孔宁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑川向本院提出诉讼请求：1、判决停止（2018）粤01执恢148号对位于广州市天河区xxx路xx号xxx房（以下简称涉案房屋）的执行并解除对该房产的查封；2、判决确认涉案房屋为郑川所有；3、判决金洋公司及佳地公司协助和配合郑川办理涉案房屋的不动产权证书；4、判决本案诉讼费由叶永峰、金洋公司承担。事实和理由：金洋公司与佳地公司[原名深华工贸总公司广州公司，后改名广东佳地（集团）投资有限公司，2008年6月4日改为现称]于1991年在广州天河区xxx路合作兴建怡华苑商住楼一栋。根据合作协议，金洋公司分得涉案房屋。郑川在金洋公司任职期间于1997年10月22日与金洋公司签订《房屋转让协议》，金洋公司将涉案房屋转让给郑川，郑川于1997年10月23日向金洋公司支付了全部购房款。因涉案房屋为部队土地建筑，1998年5月26日，郑川在金洋公司和佳地公司协助下办理了军队房屋所有权证。郑川取得了涉案房屋的所有权后入住至今已22年，后本院以（2018）粤01执恢148号执行裁定书查封了涉案房屋。郑川与金洋公司之间的《房屋转让协议》合法有效，金洋公司应依约协助郑川办理涉案房屋的不动产权证书，郑川对涉案房屋拥有所有权，应受保护。郑川向本院提出执行异议后，本院以（2019）粤01执异977号执行裁定驳回了郑川的异议申请，郑川不服，特起诉望判如所请。被告叶永峰辩称：1、郑川是与金洋公司签订涉案房屋转让协议而非与佳地公司签订，郑川与佳地公司不存在直接的法律关系，不是适格的执行异议申请人及执行异议之诉的主体。2、郑川在本案中提起确认之诉无法律依据，应予驳回。3、即使存在金洋公司与佳地公司签订的合作兴建住宅楼协议，但涉案房屋现登记在佳地公司名下，佳地公司拥有所有权，金洋公司与佳地公司只存在合同的债权关系，而郑川与金洋公司也同样只存在合同债权关系，根据债权不能对抗物权的原则，郑川要求解封并停止对佳地公司名下的涉案房产的执行无法律依据。4、关于郑川所称已办理军队房屋所有权证，不具有物权公示的效力。即使法院认定郑川有权向佳地公司主张涉案房屋权利，郑川也无证据证明其对涉案房屋没有办理过户不存在过错。佳地公司已通知了郑川办理相关的手续，但郑川一直没有办理，过错在郑川。5、本案中叶永峰不存在任何过错，不应承担本案的诉讼费用。综上，请求驳回郑川的诉讼请求。被告金洋公司辩称：1、同意郑川的诉讼请求。郑川已全部支付购房款并一直占有使用涉案房屋，涉案房屋还登记在佳地公司名下并非郑川所致。2、金洋公司已被裁定受理破产清算申请，申请减免本案诉讼费。第三人佳地公司述称：郑川的第1项诉讼请求由法院审查后予以处置；郑川的第2项、第3项诉讼请求与本案要审查的执行异议内容不是同一法律关系，请求法院依法驳回；郑川的第4项诉讼请求由法院认定。事实和理由如下：1、佳地公司是在足额缴纳了军队、地方各种税费后才将土地及房屋权属登记在其名下并进行产权分割。2、佳地公司与金洋公司之间的合同关系为债权而非物权。3、本案涉案土地原属于军队，故应认定军队对郑川发放涉案房屋所有权证的合法性。经审理查明：郑川在本案中提供的深华工贸总公司广州公司（佳地公司原名）与广东省对虾出口基地（集团）公司（金洋公司原名）于1991年7月1日签订的《合作兴建xxx路住宅楼协议》约定：双方共同出资在广州天河xxx路西侧商旅二区合作兴建住宅楼，金洋公司负责出资人民币1000万元，该楼建筑物面积的1000平方米无偿划转归金洋公司。郑川提供的佳地公司于1995年2月20日出具的《购置房屋所有权证明书》，载明上述合作兴建住宅楼金洋公司分得面积的建筑物（包括涉案房屋）已于1994年1月1日竣工交付使用，产权根据有关规定逐步办理房屋所有权及使用仅属金洋公司所有。郑川提供的其与金洋公司于1997年10月22日签订的《房屋转让协议》约定：金洋公司为了照顾郑川在该公司无分配住房的实际情况，本着优惠照顾内部职工困难的原则，以低于市场价格将涉案房屋转让给郑川；涉案房屋合计面积83.2372平方米，以每平方米4800元计价，合计转让费399538.56元；房屋转让协议签订后，郑川须一次性将房款付清给金洋公司，涉案房屋所有权即归郑川；因涉案房屋现为部队土地建筑，金洋公司只负责提供公司出具的房屋永久使用证明；若涉案房屋产权日后可军转地，金洋公司负责协助办理有关手续，但其一切费用由郑川负责；本协议经双方盖章签字郑川并付齐房款后生效。郑川提供的盖有金洋公司公章的《收据》显示其于1997年10月23日以支票方式向金洋公司支付了购房款399540元。郑川提供金洋公司于1997年10月23日出具的《免租无偿永久使用证书》，载明金洋公司授权予郑川免租无偿永久使用涉案房屋。郑川提供的金洋公司于1998年3月30日出具的《关于xxx路怡华苑住宅产权的处理意见》载明：金洋公司在1991年与佳地公司合作兴建广州天河区xxx路怡华苑，其中分得住宅300平方米三套（包括涉案房屋），1997年将涉案房屋以商品价格转让给公司职工郑川；由于怡华苑属军产（广州军区政治部），为免除职工后顾之忧，参照广州市房改政策有关规定并征得本人同意，为郑川办理由广州军区房产局颁发的个人住房产权证，今后如需办理部队产权转地方产权，按有关政策办理。郑川提供了广州军区房地产管理局于1998年5月26日填发的涉案房屋所有权证。郑川提供了其户口簿及涉案房屋水电费、管理费等费用的发票、收据，还提供了督促函、来访登记表，以证明其在涉案房屋被查封之前已入住使用涉案房屋，且2019年以来多次督促金洋公司、佳地公司协助其办理涉案房屋所有权证。另查明，关于申请执行人叶永峰与被执行人佳地公司房屋买卖合同纠纷一案中，广州市天河区人民法院作出了（1995）天法民初字第430号判决，判决：一、叶永峰与佳地公司于1993年2月23日所签订的购售深华花苑公寓小区19J（17）座首层合约书和（18）座首层合约书均无效，应予解除；二、佳地公司自本判决发生法律效力之日起10日内返还叶永峰购房款630336元和利息（利息按银行同期定期存款利率计付，首期200000元的利息自1993年2月26日起计至清付时止；二期190000元的利息自1993年3月30日起计至清付时止；三期178000元的利息自1993年6月30日起计至清付时止，末期62336元的利息自1993年10月4日起计至清付时止）；三、该案受理费15110元由叶永峰负担5759元，佳地公司负担9351元。上述判决生效后，因被执行人佳地公司未履行上述生效法律文书所确定的给付义务，申请执行人叶永峰向本院申请执行，本院于2018年12月7日立案执行，并查封了登记在佳地公司名下的涉案房屋。郑川提出执行异议，本院于2019年12月18日作出（2019）粤01执异977号执行裁定书，裁定驳回郑川的异议申请。郑川遂提起本案诉讼。再查明，金洋公司以已严重资不抵债，无法清偿到期债务且其资产不足以清偿全部负债为由向本院申请进行破产清算。本院于2018年8月29日作出（2018）粤01破75-1号民事裁定书，裁定受理申请人金洋公司的破产清算申请。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，郑川在人民法院查封涉案房屋之前已与金洋公司签订了合法有效的《房屋转让协议》；其次，涉案房屋是金洋公司为了照顾郑川在该公司无分配住房的实际情况而本着优惠照顾内部职工困难的原则转让给郑川，且涉案房屋在人民法院查封之前一直由郑川占有使用，并取得了部队填发的涉案房屋所有权证；第三，郑川在与金洋公司签订《房屋转让协议》后次日即依约以支票方式一次性支付了全部购房款。因此，郑川要求停止执行涉案房屋并要求金洋公司与佳地公司协助办理不动产权证书，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。至于办证费用，各方可依约另行解决。涉案房屋仍登记在佳地公司名下，郑川诉请确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、停止（2018）粤01执恢148号执行裁定书对位于广州市天河区xxx路xx号xxx房的执行并解除对该房屋的查封；二、在广州市天河区xxx路xx号xxx房解除查封之日起三十日内，被告广东省金洋进出口（集团）公司与原审第三人广州佳地投资有限公司协助原告郑川办理该房屋的不动产权转移登记手续；三、驳回原告郑川的其他诉讼请求。案件受理费7293元，由原审第三人广州佳地投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿