西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初2051号 原告：西安曲**侨城投资发展有限公司,住西安曲江新区。 法定代表人:张靖,系公司董事长。 委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，陕西仁和万国律师事务所实习律师。 被告：朱翔，男，1991年2月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：程良亮，陕西格嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁田，陕西格嘉律师事务所实习律师。 第三人:交通银行股份有限公司西安城东支行，住所地西安市新城区口西侧。 负责人：宫九龄，该行行长。 委托诉讼代理人:张晨亮，男，1982年5月21日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。 委托诉讼代理人:张亚妹，女，1978年2月6日出生，汉族，住西安市新城区，系公司员工。 原告西安曲**侨城投资发展有限公司（以下简称华侨城公司）与被告朱翔、第三人交通银行股份有限公司西安城东支行（以下简称交通银行西安城东支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华侨城公司诉称，被告于2016年1月21日在原告华侨城天鹅堡营销中心缴纳定金50000元整认购华侨城天鹅堡二期3-10802号房；房屋面积205.45平方米，房屋总价1736145元，付款方式为按揭，2016年1月28日要完成首付并签约。因被告资金不到位原因，向原告特申请了首付延期至2016年2月3日，截止当日缴款金额为526145元，占总房款比例30.13%。原被告签订了《商品房买卖合同》，也进行了网签备案。该合同附件四“关于该商品房计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”2.3“因买受人（朱翔）原因或者银行原因导致无法办理贷款手续的，买受人应在15日内自筹资金支付该房屋剩余款项，逾期未支付的，视为买受人放弃购买该房屋。出卖人有权单方解除合同，买受人按照购房总价款的10%支付违约金。买受人有权将商品房零售给他人，如因此产生的差价亦有买受人承担。”被告所按揭的银行为交通银行西安市城东支行，由于被告自身原因，在银行申请的贷款未能放款，且原告多次向被告催款，按照合同约定要求被告清偿余款，被告一直未支付。原告分别于2018年3月份通过职业顾问马伟给朱翔发送解约通知，以及2018年7月31日按照规定程序给原告送达《解约函》，被告拒不理睬。综上，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、解除原被告签订的《西安市商品房买卖合同》（合同登记号Y16047143）；2、被告协助原告在西安市房屋行政管理部分办理合同解除手续；3、被告支付原告违约金184598元；4、被告承担本案诉讼费。 被告朱翔辩称，一、被告已提交了办理按揭贷款的手续，未完成按揭贷款的责任不在被告而在原告。因原告拒绝协助被告办理按揭贷款，原告未履行约定义务，其请求解除合同无法律依据。二、原告要求解除合同违反诚实信用原则，其请求解除合同主要原因是房价上涨。三、原被告在合同履行过程中，不存在法定或者约定的解除事由，原告无权行使单方解除权，该合同应继续履行。被告2016年农历年前递交了办理贷款所需要的的相关资料，已履行了合同约定义务。涉案贷款两年多时间也未能办理成功，责任不在被告，在此期间原告不仅未与被告协商更换贷款银行，其也未通过其他方式催告被告在期限内补交剩余购房款。原告怠于履行通知义务，其行为存在恶意拖延。2018年8月，被告再次向原告申请支付剩余购房款被拒。故原告要求解除合同无事实和法律依据。四、即便原告享有单方解除权，本案中原告的解除权也早已消灭。法律对行使单方解除权赋予了一定的期限限制。根据《最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交房或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告怠于行使法定权利，其解除权已经消灭。 第三人交通银行西安城东支行述称，2016年6月份，被告朱翔就涉案房屋按揭与第三人签订了贷款合同（该合同由朱翔单方面先行签字，第三人拿回资料进行审核，通过后第三人才会在贷款上加盖印章）。后经审核，被告提供的贷款资料缺失银行流水及收入证明。第三人便督促其补齐材料。2017年4月左右，朱翔将按揭所需材料补齐。第三人继续审核，发现朱翔提供的收入证明与银行流水不符，便再次督促朱翔完善资料，一直未果。第三人便口头通知了本案原、被告，并将朱翔提交的所有按揭资料退还给原告华侨城公司的置业顾问马伟，具体通知及退还时间记不清了。 经审理查明，2016年2月3日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同登记号为Y16047143），约定被告购买原告公司开发的位于西安市曲江新区XX路以东，XX路XX城XX堡XX幢XX单元XX层XX号房。合同约定房屋面积为171.96平方米，单价8450.45元每平方米，总价款为1736145元。合同第七条付款方式及期限为：商业贷款，买受人应当于2016年2月3日前支付首期房款526145元，占全部房款的30.31%，余款1210000元向按揭银行申请贷款支付。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。合同第八条逾期付款责任为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、逾期超过三十日的，出卖人有权单方解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，合同自书面通知发出之日起解除。买受人应当自解除合同通知发出之日起三日内按照全部购房款的5%向出卖人支付违约金。出卖人在扣除违约金及其他相关费用后退还买受人已付全部房款（包已付贷款部分）。合同第二十五条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未能履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件四约定：出卖人在签订合同之前对于贷款的说明、陈述或者介绍均限于告知买受人向出卖人指定贷款银行办理商品房抵押贷款的程序，买受人应在签订合同之前向银行确认贷款的可能性。本合同约定的首付款及贷款比例均系依据买受人对其自身实际情况的介绍及买受人向银行咨询的结果确定。如果银行根据买受人实际情况确定的贷款比例低于本合同约定，则买受人需15日内自筹款项向买受人支付增加的首付款，逾期视为买受人付款违约。买受人不能在《商品房买卖合同》签订后7日内提交贷款所需文件、证件和资料或提交的上述材料有瑕疵或不按出卖人或商业银行要求签署贷款文件，或者因银行方面的原因，致使无法办妥贷款手续的，买受人应在15日内自筹资金支付该房屋余款，买受人逾期仍未足额付清余款的，视为买受人放弃购买房屋。出卖人有权单方解除合同，买受人按总购房价款的10%支付违约金，出卖人有权将上述商品房另售给他人。截止合同签订当日,被告向原告共计支付房款526145元(含定金5万元)。后原、被告就上述合同办理了备案登记手续。 另查明，2018年3月19日，原告公司置业顾问马伟微信告知被告：“尊敬的朱翔业主您好，您于2016年1月21日在XX城XX堡XX号房，截止2018年3月19日您还未能办理所有手续，我公司将于2018年3月19日对您所购3-10802号房做拟定处理，房源将打开另行销售且不再通知。”2018年8月1日，原告公司通过邮政快递向被告上述地址发送解约函。2018年8月3日，该邮件被退回，邮寄单载明的改退批原因为“拒收，人不在此处”。截止庭审之日，被告未向原告支付剩余购房款。被告对与马伟的微信聊天记录的真实性认可。 以上事实有商品房买卖合同、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证,并经法庭核对无误，可以作为定案的依据。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同。合同生效后，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告称被告未按期支付房款构成违约，要求解除合同，并主张违约金。 一、关于解除合同的问题。《合同》约定“买受人不能在《商品房买卖合同》签订后7日内提交贷款所需文件、证件和资料或提交的上述材料有瑕疵或不按出卖人或商业银行要求签署贷款文件，或者因银行方面的原因，致使无法办妥贷款手续的，买受人应在15日内自筹资金支付该房屋余款，买受人逾期仍未足额付清余款的，视为买受人放弃购买房屋，出卖人有权单方解除合同”。本案中，据第三人交通银行所述，致使本案贷款无法办妥的原因是被告未提供完善的收入证明及银行流水。故被告应当在贷款手续无法办妥之日起，15日内自筹资金向原告支付剩余房款，否则原告有权解除合同。就涉案贷款无法办妥的时间问题，第三人称已经向被告口头通知过，但没有相关证据予以证明，且第三人记不清其通知被告的时间。本案中，原、被告均认可“2018年3月19日，原告公司置业顾问马伟曾通过微信告知被告，截止2018年3月19日，被告未能办理所有手续，原告公司将涉案房屋另行销售”。故被告最迟也应当于该日就知晓了涉案按揭贷款无法办妥。但被告并未在15日之内即2018年4月2日之前向原告支付剩余房款。故原告自2018年4月3日起享有单方解除权。根据《最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交房或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，双方未约定解除权的行使时间，被告亦未向原告催告过要求原告行使其合同解除权，故本案原告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使即2019年4月3日之前。经查，原告已于2018年8月1日按照合同约定的送达地址向被告发出了解约函。按照合同约定，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未能履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。故本院依法认定上述解约函邮件的退回之日2018年8月3日应当视为被告收悉之日。原、被告签订的商品房买卖合同应当于2018年8月3日发生解除效力。根据合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。被告应当配合原告办理涉案合同的网签备案登记撤销手续，原告亦应将被告已付购房款退回被告。 二、关于原告主张的违约金问题。 合同约定“买受人逾期仍未足额付清余款的，视为买受人放弃购买房屋。出卖人有权单方解除合同，买受人按总购房价款的10%支付违约金”。本案中，被告逾期付款的行为确构成违约，应当承担相应的违约责任。但由于我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，当事人约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则明显加重了违约方的违约责任，显然违背了公平原则。结合本案实际情况，因西安市当下房价与本案合同签订时的房价相比已经大幅上涨，本案合同解除后，原告不会因被告的违约行为而受损失。故，本院根据公平原则，对原告主张的违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定之规定，判决如下： 一、原告西安曲**侨城投资发展有限公司与被告朱翔于2016年2月3日签订的《商品房买卖合同》（预售）（合同登记号为Y16047143）已于2018年8月3日解除； 二、被告朱翔应于本判决生效之日起十日内协助原告西安曲**侨城投资发展有限公司办理位于西安市曲江新区XX路以东，XX路XX城XX堡XX幢XX单元XX层XX号房网签备案撤销手续，原告应当于网签备案撤销当日将被告已缴纳的购房款526145元退还给被告； 三、驳回原告西安曲**侨城投资发展有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费20425元，公告费260元，由被告负担。因原告已预交，故被告应在履行生效判决时将其负担的案件受理费及公告费一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  申国英 审判员  王 华 审判员  李 漾 二〇二〇年六月十二日 书记员  陈 静