辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4800号上诉人（一审被告）：张晟阳，男，1984年10月18日出生，汉族，现住：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李东，沈阳市铁西区重工法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：王洋，男，1990年3月1日出生，满族，现住：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李双，女，1989年5月16日出生，汉族，现住：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：时佳，辽宁善勤律师事务所律师。上诉人张晟阳因与被上诉人王洋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初字314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张晟阳上诉请求：请求二审法院依法撤销原判或改判，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。理由：一审认定事实不清。2014年10月上诉人从案外人周宇蒂处转租了其承租的房屋的一部分，租赁合同是与周宇蒂签订，周宇蒂不再经营后，将房屋出兑给刘鑫。2019年3月刘鑫将房屋转让给邱婷。在租赁期间，上诉人从未见过房屋所有人李萍，也未与其签订过任何房屋租赁合同。2、一审法院适用法律错误。邱婷在被上诉人装修完开始经营后才将房主李萍的联系方式告知上诉人，上诉人与房屋所有权李萍通电话，李萍也表示，同意转租，到期后再签合同。被上诉人如果没有得到上述明确表示，不可能对转租房屋进行装修。依照民法总则第一百三十七条的规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。本案中上诉人已尽到告知、协助义务。被上诉人在上诉人租赁期满后能否继续签订，应与上诉人无关。被上诉人的装修费用金额有误，依据合同相对性原则，应起诉邱婷和李萍。一审法院认定装修费用1万元，证据不足。被上诉人王洋答辩称：同意一审法院判决。王洋向一审法院起诉请求：1.请求判令张晟阳返还店铺兑费23000元及利息（利息自2019年5月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.赔偿店铺装修费10000元；3.诉讼费由张晟阳负担。一审法院认定事实：2014年10月8日，张晟阳从案外人周宇蒂处转承租了位于沈阳市于洪区2门部分房产，该房产系周宇蒂系从房屋所有人处承租而来。承租后，张晟阳对房屋进行了装修，用于经营。此后，周宇蒂又将包括张晟阳承租房屋在内租赁房屋转租给了案外人刘鑫。2016年4月22日，刘鑫又与张晟阳签订了租赁协议，将张晟阳承租的房产部分应出租给被告，租期从2016年4月22日至2017年1月31日。期满后，张晟阳续租至2019年7月31日，租金每年为33500元。同时双方还约定，甲方在租赁期间，乙方有出租转让权，如甲方不在或出租出兑，乙方需与现任房主协商一切事宜，与原出租方无关。2019年5月21日，张晟阳将其承租的店面及装修（包含2个月的房租）转兑给王洋，租金23000元。王洋进入后对房屋进行了内部装修，并进行了经营。为此，王洋支付装修费用10000元。2019年7月，房主找到王洋要求提高租赁费至每年4万元，另行交付出兑费。对此，王洋仅同意从2019年8月1日起交纳交房租，但不同意支付兑店费。为此，房主要求王洋在2019年7月31日合同期满后停止经营，腾退房屋。2019年7月31日，王洋搬出，将房屋腾退给房主。但就损失赔偿问题，王洋与张晟阳协商未果，致使王洋提起诉讼。一审法院认为：王洋、张晟阳之间经过平等协商自愿达成的房屋转租协议，因双方意思表示真实，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。审查双方之间的口头租赁合同可知，张晟阳的合同义务包括向王洋交付两个月的房屋租赁权以及包括装修在内的房屋附属物的所有权。从合同性质上说，该份合同属于类型结合型合同，即王洋的给付为33500元，张晟阳的给付义务包含两个方面，一为租赁，二为买卖。由于房租为每年33500元，转租两个月，房租应为5583元，兑费应为17417（23000元-5583元）元。由于双方缔约之前，张晟阳已经向王洋披露转出租人的相关信息，王洋也已知晓并同意从2019年8月1日起，按年租金4万元的价格继续承租该房产。对此，王洋并无异议。除此之外，王洋并无其他合同义务。相反，合同虽无明确约定，但除提供两个月房屋使用权及相关附属物外，张晟阳的合同义务显然还应包括王洋在履行上述义务后，确保王洋长期使用该租赁房屋进行经营。但在张晟阳承租的合同期满后，房屋所有权人要求王洋另行交付出兑费，显然增加了王洋原有的合同义务，改变了王洋、张晟阳之间合同约定的内容。我国《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。作为案涉房屋租赁合同的履行辅助人，原房主不同意按照王洋、张晟阳双方约定的条件履行出租义务，依据合同相对性原则及合同法的上述规定，应由张晟阳承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王洋向张晟阳交付的租金包括两个月的租金5583元及出兑费17417元。由于张晟阳原有的租赁期限已经履行完毕，故该部分租金5583元王洋无权向张晟阳主张返还。由于出兑物品部分，除房屋原有装饰装修部分外，并无其他物品，王洋经营时间较短，张晟阳应将出兑费17417元返还给王洋。关于王洋装修部分，该部分损失系因原告相信合同能够履行而进行的经营性投入，在王洋仅经营一个月且合同无法继续履行的情况下，张晟阳应承担相应的赔偿责任，将该部分损失赔偿给付王洋。由于张晟阳未能及时返还上述两项费用，故还应给付王洋相应的利息损失。当然，依据合同相对性原理，张晟阳在承担上述赔偿义务后，可依据相应的合同关系，依据相关事实向案外人另行主张相应的合同权利，以求司法救济。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张晟阳于本判决生效后三日内，返还原告王洋店铺出兑费17417元及相应利息（利息从2019年5月31日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告张晟阳于本判决生效后三日内，赔偿原告王洋装修费10000元及相应利息（利息从2019年8月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取188元，由被告张晟阳负担。本院二审期间，上诉人提供新证据如下：1.5月26日上诉人给房主李萍的通话记录。证明：李萍知晓上诉人将房屋转兑，其并无异议。2.微信记录，证明：被上诉人知晓李萍的信息，所以被上诉人对房屋进行承租和装修。3.照片3张，证明：被上诉人转兑时房屋的情况，东西不存在了要求被上诉人承担损失。1.该证据不能证明通话内容。2.该证据也不能看出上诉人想证明内容。无法证明李萍同意其转租的事实，证据不是新证据。3.照片是转兑之前的情况，东西都被上诉人拆走了，就剩地板和灯，房屋内没有任何物品。本院对上述证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人提出依据合同相对性原则及合同法的规定，被上诉人应该起诉邱婷和李萍，一审法院应依职权追加邱婷和李萍的上诉主张，被上诉人、上诉人之间经过平等协商自愿达成的房屋转租协议，系双方真实表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。审查双方之间的口头租赁合同可知，从合同性质上说，该份合同属于类型结合型合同，包含房屋租赁和出兑。由于双方缔约之前，上诉人已经向被上诉人披露转出租人的相关信息，被上诉人也已知晓并同意从2019年8月1日起，按年租金4万元的价格继续承租该房产。对此，被上诉人并无异议。但在上诉人承租的合同期满后，房屋所有权人要求被上诉人另行交付出兑费，显然增加了被上诉人原有的合同义务，改变了被上诉人、上诉人之间合同约定的内容。我国《合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。作为案涉房屋租赁合同的履行辅助人，原房主不同意按照被上诉人、上诉人双方约定的条件履行出租义务，依据合同相对性原则及合同法的上述规定，应由上诉人承担违约责任。故上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出装修金额有误的上诉主张，一审法院审理期间，被上诉人提供了与沈阳金玉满堂装饰工程有限公司签订的装饰装修工程施工合同协议及沈阳金玉满堂装饰工程有限公司出具的专用收款收据。该装修损失系因被上诉人相信合同能够履行而进行的经营性投入，在被上诉人仅经营一个月且合同无法继续履行的情况下，上诉人应承担相应的赔偿责任，将该部分损失赔偿给付被上诉人。上诉人提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由上诉人张晟阳负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年六月四日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。