辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6820号原告：李凤，女，1968年5月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吕涛，辽宁航盛律师事务所律师。被告：黄庆新，男，1958年8月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。第三人：沈阳共和综合市场服务中心，住所地沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#)。法定代表人：王永胜。第三人：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。原告李凤诉被告黄庆新、第三人沈阳共和综合市场服务中心（以下简称“共和综合市场”）、第三人王永胜案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与人民陪审员陈凤云、戴振英组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告李凤的委托诉讼代理人吕涛到庭参加诉讼。被告黄庆新、第三人共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告李凤诉称，2018年6月6日，沈阳市和平区人民法院就本案被告黄庆新与第三人共和综合市场、王永胜民间借贷纠纷一案作出（2018)辽0102民初4129号民事调解书，具体内容为：一、沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还黄庆新借款本金870万元；二、一次性偿还利息：（1）63780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；（2）50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日止）;（3）34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日止）；（4）以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日止；（5）以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日止；三、如沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项；四、各方就本案再无其他争议。调解书生效后，黄庆新向法院申请强制执行，法院于2018年8月向原告送达（2018)辽0102执4324号执行裁定书，并公告：依申请人黄庆新申请，本院将依法对被执行人名下的房产进行评估拍卖，用以偿付被执行人所欠申请人债务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款之规定，本院责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及实际占用人在本公告张贴十五日内迁出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋，到期不履行的，依法强制执行，房屋范围内物品按遗弃物处理。原告随即对执行标的提出书面异议。和平区人民法院于2018年11月28日作出(2018)辽0102执异571号执行异议裁定：驳回案外人李凤的异议。共和综合市场系王永胜个人出资设立的个人独资企业，并将位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋作为该独资企业的经营场所。原告（乙方、承租方）与被执行人沈阳共和综合市场服务中心、王永胜（甲方、出租方）于2011年4月16日签订《二楼租赁协议书》，协议约定：1、甲方新建综合市场一处，分一、二两层，水，电、供暖齐全，摊位设施完备。一层每个摊位长1.5米，二层档口长2米。2、甲方出租期限为50年，自签订合同之日生效。3、二层档口在租期内，每个摊位租金为90,000元。4、本协议经双方签字具有法律效力。5、摊位位于服装区域F060号摊位。双方还就其他事项进行约定。合同签订当日，原告按照约定一次性交纳了现金90,000元作为租金，第三人共和综合市场为原告开具了收款收据，原告并一直使用案涉摊位至今。虽然双方约定租赁期限为50年，但是，根据我国现行《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。由此可知，双方签订的租赁合同不是自始无效，而是超过20年的部分无效，且该租赁合同有效期限截止到2031年4月15日，原告自签订租赁合同之日起到至今对案涉房产摊位的占有、使用一直在合同有效期限内。另外，原告于2011年4月16日从第三人共和综合市场处承租案涉摊位后，并于2011年5月1日将案涉摊位转租给案外人李虹霞使用，其按合同约定使用至2021年5月3日止。租金的交付方式为现金。因李虹霞也在第三人共和综合市场二楼处租赁了档口（档口号为F109），李虹霞经营的沈阳市铁西区芭芭拉豆丁童装店注册地址即F109，同时李虹霞租赁原告的档口F060用作存放上述童装店的货物使用。（2018）辽0191民初5579号民事判决书一份，证明原告向沈阳经济技术开发区人民法院起诉共和综合市场及王永胜，要求确认案涉商铺的租赁合同所约定的2031年4月16日之后的约定期限无效，同时要求共和综合市场返还原告租金，赔偿经济损失。该院于2020年4月9日作出上述判决，宣判后各方均未提起上述，该判决已发生法律效力。该判决已经认定案涉合同租赁期限前20年是真实有效的。综上，为了维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求依法判令在案涉摊位的承租期内（2017年4月16日起至2031年4月15日）不得责令原告腾退或移交位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋（及共和综合市场二楼F060号摊位）；依法判令确认原告与第三人沈阳共和综合市场服务中心、王永胜签订的《租赁协议书》自2017年4月16日起至2031年4月15日止有效；依法判决本案诉讼费用由被告承担。被告黄庆新经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年4月16日，原告李凤（乙方）与第三人共和综合市场（甲方）签订《租赁协议书》，协议约定，甲方新建综合市场一处，分一、二层，水、电、供暖齐全，摊位设施完备。一层每个摊位长1.5米，公用通道0.3米。二层档口长2米。甲方出租期限为50年，自签订合同之日起生效。一层摊位、二层档口在租期内，每个摊位租金均为人民币9万元，不退不换。乙方的摊位、档口必须从事商业经营，允许转租转让经营，但必须向市场管理部门办理变更手续。乙方承租的摊位位置：F060。……同日，原告李凤向第三人共和综合市场缴纳租金9万元。2011年5月1日，原告李凤将涉案摊位转租给案外人李虹霞，双方并签订《共和综合市场档口出租协议》，协议约定，租赁期限自2011年5月1日至2013年5月1日。租金为6,000元（一次性），给付方式现金。双方还就其他相关事项进行了约定。2013年5月2日、2017年5月3日，双方再次签订案涉摊位的续租协议，租赁期限截至2021年5月3日。现案涉摊位仍由李虹霞承租使用。另查明，第三人共和综合市场系于2009年12月24日设立的个人独资企业，由第三人王永胜作为投资人投资建设，住所地为沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。该不动产于2017年9月15日取得不动产权证书，登记权利人为王永胜，共有人为吴凤洁。再查明，2018年6月6日，本院因黄庆新与共和综合市场、王永胜与之间民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新借款本金870万元；二、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新利息：1、63,780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日）；3、34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日-672,900元；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日；三、如被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述规定的时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项（含本息，利息以剩余本金为基数同时按照月利率2%计算）；四、各方就本案再无其他争议。诉讼费42,631元（已减半收取），由被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜承担。”后因第三人共和综合市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新于2018年8月6日向本院申请强制执行。另，应黄庆新提出的财产保全申请，本院于2018年2月13日向沈阳市规划和国土资源局送达（2018）辽0102财保103号协助执行通知书和民事裁定书，查封了王永胜与共有人吴凤洁（夫妻关系）名下位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号房产（建筑面积3,685.88平方米）一处（房产及项下土地一并查封），即案涉共和综合市场。执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出包括原告李凤所承租摊位在内的上述房屋。原告李凤向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年11月28日作出（2018）辽0102执异571号执行裁定书，认为现有证据无法认定李凤享有足以阻止强制执行的实体权利，故裁定驳回李凤的异议请求。现原告李凤不服上述执行裁定，作为涉案摊位承租人向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，因本案属于本院受理的系列案件之一，本院于2019年受理了同类系列案件，在审理过程中，本院于2019年6月10日、2019年7月15日分别前往案涉共和综合市场、该市场所在村委会进行实地查勘及走访。经核实，案涉共和综合市场于2010年起正式营业至今。该市场投资人为王永胜，市场建成后，王永胜将各摊位、档口对外出租，租期均为50年，租赁总费用一般为每个摊位6万元。据该市场所在村委会支部书记姜宝亮介绍“该租赁价格，在本地区是合理合适的”。上述事实，有原告的当庭陈述笔录、租赁协议、转租协议、收据等证据在卷佐证，经审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告黄庆新、第三人共和综合市场、王永胜经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告李凤提供的证据结合其当庭陈述意见，对本案事实予以认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，根据原告李凤提供的相关证据材料，并结合本院前往共和综合市场及沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会（社区）的调查走访情况，原告李凤从王永胜处承租涉案摊位的时间（2011年4月16日）发生在本院查封涉案房产的时间（2018年2月13日）之前。原告李凤与第三人共和综合市场签订的租赁协议中约定的摊位租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。同时，根据本案查明的事实，原告李凤承租涉案摊位后，又转租给案外人李虹霞，并由其用于经营使用。该情况说明涉案摊位由原告李凤“占有使用”的事实存在。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形，但同时根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，原告李凤的上述民事权利不足以阻却。综上，对于原告李凤主张不得要求其在涉案摊位的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……综合上述分析，应认定本案中原告李凤对于涉案摊位在其自签订租赁合同之日起20年租赁期内（即2011年4月16日至2031年4月15日）享有合法租赁权，有权占用和继续使用该摊位。故在此期间应不得要求原告李凤移交占有涉案摊位。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：一、确认原告李凤与第三人沈阳共和综合市场服务中心于2011年4月16日签订的《二楼租赁协议书》自签订之日起的20年内（即2011年4月16日至2031年4月15日）有效；二、不得要求原告李凤腾出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）沈阳共和综合市场服务中心内二楼F060号摊位。案件受理费1,735元，由第三人沈阳共和综合市场服务中心、王永胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利人民陪审员  陈凤云人民陪审员  戴振英二〇二〇年六月十日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。