广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2182号原告：王彬团，男，汉族，1979年6月17日出生，身份证住址：广东省增城市***********，公民身份号码：440************817。被告：博罗美田义乌小商品投资有限公司，住所地：博罗县***********，统一社会信用代码：914***********803Q。法定代表人：邓某1。原告王彬团与被告博罗美田义乌小商品投资有限公司（以下简称“美田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告王彬团到庭参加诉讼，被告美田公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2018年7月17日签订的《房屋买卖合同纠纷》；二、被告向原告返还购房款人民币219618元；三、被告向原告支付违约金人民币21961.8元（房屋总价*10%）；四、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月17日签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于“惠州市博罗县***********浙商大厦之8层33号”的房产。根据合同约定，该公寓总售价是人民币219618元，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约履行自己的全部合同义务，但被告却一直无法依时交付房屋。虽经原告多次催促，但被告均拒绝履行合同。依据合同相关约定，原告有权单方面解除合同，并要求被告承担违约责任。现为维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼请求，恳请法院依据事实与法律，依法裁决。原告为其主张向本院提交如下证据：1.合同。证明原被告双方存在房屋买卖关系。2.退房申请书。证明被告同意全款退还购房款。3-6.照片、收据及转账单复印、借款承诺书、借款协议，证明原告已按照合同约定向被告支付房款及所借被告的60000元借款。7.公寓使用权认购书。证明原被告双方存在房屋买卖关系。8.微信聊天记录。证明原告多次向被告追讨退回房款，但被告拒不退款。被告美田公司经本院依法传票传唤后，既未向本院提供书面答辩状和相关证据，亦未到庭参加诉讼。经当庭审核，原告提供的在案证据均有原件核对。被告未到庭提出异议，视为其放弃抗辩的权利，故本院视其对原告上述证据无异议。本院经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年4月28日签订《公寓使用权认购书》，约定：一、乙方确认认购甲方位于惠州市***********浙商大厦8层33号建筑面积为36.68平方米的物业使用权。二、公寓使用权转让价款总价254100元，实际成交的转让价款219618元。三、乙方应于签订本认购书同时向甲方缴纳定金六万元，甲方收款后应出具收款收据等内容。认购书签订当日，原告向被告支付了60000元定金。原告（乙方）与被告（甲方）于2018年7月18日签订《公寓（浙商大厦）使用权合同》，主要约定：一、甲方将位于惠州市*****************建筑面积为36.68平方米的“浙商大厦”公寓提供给乙方有偿使用。有偿使用的期限自2018年12月31日起至2038年12月30日止。期限内，乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利。该公寓的有偿使用期限到期后，甲方同意乙方无偿使用到2054年12月30日，在该期限内，乙方对该公寓享有居住、使用、收益的权利。二、总使用费219618元，以上费用不含税、物业管理费等，使用费按分期付款给付，首期159618元，分期60000元，按月分12期付款。四、甲方承诺于2018年12月31日前将竣工并符合附件一约定标准的公寓交付乙方使用。合同还约定了其他事项。另甲方（出借人）邓素琴与乙方（借款人）王彬团于2018年7月17日签订借款协议，约定：1.乙方向甲方借款60000元用于向博罗美田义乌小商品投资有限公司购买833号（商品/公寓）使用权。2.乙方同意甲方将上述借款直接付至博罗美田义乌小商品投资有限公司在博罗农村商业银行园洲支行开设的账户，账号为800***********171，乙方确认甲方的款项到达博罗美田义乌小商品投资有限公司的账户后即视为甲方已将所借款项支付给乙方。3.借款期限从2018年8月18日至2019年8月17日止。4.乙方承诺从2018年9月起分12期还清上述借款，第一期还款5000元于2018年9月5日前支付，第二期至第十二期每期还款5000元，每期还款时间为每月5日前。原告陈述已实际偿还上述借款，有银行ATM回单予以佐证。本院认为，关于本案案由问题。原告与被告于2018年7月18日签订《公寓（浙商大厦）使用权合同》，约定被告将案涉公寓有偿提供给原告使用，期间原告享有该公寓的居住、使用、收益权利。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，双方当事人设定的是房屋用益物权，而非所有权。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，案涉《公寓使用权合同》符合租赁合同的定义，原告为承租人，被告为出租人，合同应定性为房屋租赁合同。因此，本案案由应认定为房屋租赁合同纠纷，立案时案由为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以更正。关于《公寓（浙商大厦）使用权合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”园洲镇兴园五路257号的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房销售许可证等证件的举证责任应由被告承担，但截至一审法庭辩论终结前被告未向本院提供证据证明案涉公寓已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，应承担举证不能的不利后果。故原、被告签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》因违反上述强制性法律规定而无效，因此原告请求解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中，原告与被告签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》为无效合同，当事人因此取得的财产应予以返还。原告在签订《公寓（浙商大厦）使用权合同》后支付了转让款219618元，现原告请求被告全额返还，本院予以支持。因原告与被告签订的合同属无效合同，故原告以被告未按约定交付房屋构成违约主张违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、确认原告王彬团与被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于2018年7月18日签订的《公寓（浙商大厦）使用权合同》无效。二、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王彬团返还转让款219618元。三、驳回原告王彬团的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462元（适用简易程序已减半收取），由原告王彬团承担175元，被告博罗美田义乌小商品投资有限公司承担2287元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 胡海林二〇二〇年六月八日法官助理 王 伟书 记 员 黄子健