四川省开江县人民法院民 事 判 决 书(2019)川1723民初1719号原告：朱艳，女，汉族，1978年10月27日出生，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：余扬锋，四川渝达律师事务所律师。被告：四川祥德房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区正府街2号1幢7楼19室。法定代表人：唐继波，该公司经理。被告：唐继波，男，汉族，1967年6月7日出生，住四川省开江县新宁镇。原告朱艳与被告四川祥德房地产开发有限公司、被告唐继波民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱艳的委托诉讼代理人余扬锋到庭参加诉讼，被告四川祥德房地产开发有限公司、被告唐继波经公告传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱艳向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告偿还原告朱艳借款本金1753536元及资金利息；2、判决原告朱艳对被告开发的位于开江县新宁镇共8套住房的变卖价款享有优先受偿权；3、由被告唐继波对上述债务承担连带清偿责任；4、由被告承担案件受理费。事实和理由：被告四川祥德房地产开发有限公司于2011年取得在开江县新宁镇原化肥厂车队所在地的国有土地使用权，以明景园小区名称进行商住地房地产开发建设。被告四川祥德房地产开发有限公司于2013年2月5日与原告朱艳签订《协议书》，约定：“被告四川祥德房地产开发有限公司向原告朱艳借款200万元，借款期限为8个月，被告四川祥德房地产开发有限公司每月6日之前一次性支付原告朱艳月利率3%的利息，借款期限界满时一次性偿还本金；被告四川祥德房地产开发有限公司用开发的明景园项目房屋15套（面积1770.24㎡）按1129元/㎡出售给原告朱艳，原告朱艳暂不支付购买款，若被告四川祥德房地产开发有限公司按时偿还原告朱艳的借款及利息，则被告四川祥德房地产开发有限公司可按原价回购出售的房屋，若被告四川祥德房地产开发有限公司未按时偿还原告朱艳的借款及利息，则原告朱艳可直接将购买的房屋另行出售”。次日被告四川祥德房地产开发有限公司给原告朱艳出具“借条”，载明：“今借到朱艳人民币现金2000000.00元大写贰佰万元整，月资金利息按3%支付，借用8个月”。同日原告朱艳给被告法定代表人唐继波转帐支付194万元。原、被告于2013年2月5日就开江县新宁镇等15套住房签订了“商品房买卖合同”并在开江县房地产管理所进行了备案登记。2014年3月21日被告四川祥德房地产开发有限公司法定代表人唐继波给原告朱艳出具“承诺”，载明下欠原告朱艳自2013年10月6日至2014年4月6日间利息42万元，并约定本息在2014年6月20日前付清。由于被告四川祥德房地产开发有限公司未按约定偿还原告朱艳借款本息，并将抵押给原告朱艳的14套住房出售。2017年8月17日原、被告和案外人冉崇斌、董仁坤、伍玉雪、黄志红、帅江达成“三方协议”，由案外人冉崇斌、董仁坤、伍玉雪、黄志红、帅江分别就五套住房余下共计853042元购房款抵减下欠原告朱艳的款项，原告朱艳协助为案外人办理房屋备案登记手续，即原告朱艳取得该五套住房售房款的优先受偿权。同时被告四川祥德房地产开发有限公司同意备案给原告朱艳名下的房屋归原告朱艳所有，用于冲抵原告朱艳的借款本金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳问起诉”，原、被告签订共8套住房的《商品房买卖合同》虽名为买卖实为借款抵押担保，且向开江县房地产管理所办理了备案登记，依法原、被的抵押担保关系成立，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，原告朱艳享有抵押担保财产变卖价款的优先受偿权。为维护原告朱艳的合法权益，根据《民法通则》第八十四条，《最髙人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百一十九条之规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告朱艳的诉讼请求。原告朱艳为支持其诉讼请求，向本院举证如下：1、原告朱艳的身份证复印件；被告四川祥德房地产开发有限公司营业执照；被告唐继波的身份证复印件。证明原、被告主体资格的真实性；2、原告朱艳与被告四川祥德房地产开发有限公司于2013年2月5日达成的《协议书》，被告四川祥德房地产开发有限公司及法定代表人唐继波签名盖章。证明被告四川祥德房地产开发有限公司因需要资金周转，向原告朱艳借款200万元并约定借款期限、偿还利率和被告出售15套明景园房屋（面积1770.24㎡、价格1129/㎡）给原告朱艳予以备案登记，若被告不能按期偿还借款本息双方履行房屋买卖合同；3、被告唐继波于2013年2月6日向原告朱艳出具的《借条》一张。证明被告向原告借款200万元；4、原告朱艳于2013年2月6日向被告唐继波银行转账194万元的《个人业务凭证》。证明原告朱艳支付借款194万元的真实性；5、被告唐继波于2014年3年21日作出的《承诺》。证明被告向原告承诺下欠原借款利息（2013年10月6日至2014年4月6日期间）42万元在2014年4月14日前付清，本金在2014年6月20日前付清；6、开江县住房和城乡规划建设局于2016年5月16日的《关于周宏信访事项处理意见书》。证明原告朱艳与被告四川祥德房地产开发有限公司签订购买15套房屋属实，被告唐继波无法取得联系，现因原告朱艳债权建议与房屋现有住户联系协商重新签订合同协议，房管部门积极配合办理相关手续；7、原告朱艳与被告四川祥德房地产开发有限公司、明景园房屋实际占有人5户签订的《三方协议》。证明明景园房屋实际占有人5户下欠购房款由原告朱艳收取；8、原告朱艳与被告四川祥德房地产开发有限公司关于共8套住房的《商品房买卖合同》及开江县房地产管理所商品房预售备案登记审批表和通知书。证明以买卖合同担保借款合同的事实；9、原告朱艳与被告四川祥德房地产开发有限公司及法定代表人唐继波签订的房屋《商品房买卖合同》及开江县房地产管理所商品房预售备案登记审批表和通知书。证明原告朱艳的购房款冲抵本金的事实；10、被告唐继波于2013年2月1日向原告朱艳出具的《收条》一张；分别于2013年2月1日、2013年6月1日、2013年11月2日出具的《收据》三张。证明被告因向原告朱艳借款200万元，为保证履行还款义务自愿用明景园房屋作担保的事实；11、被告四川祥德房地产开发有限公司于2013年6月20日给原告朱艳出具的《交房通知书》、《房屋交接清单》。证明被告因不能按期偿还原告朱艳借款，自愿将房屋交付原告朱艳抵押的事实；12、被告四川祥德房地产开发有限公司于2014年6月8日给原告朱艳出具的《委托书》。证明被告将抵押给原告朱艳的房屋委托原告朱艳办理产权过户手续的事实。被告四川祥德房地产开发有限公司未作答辩亦未提交证据。被告唐继波未作答辩亦未提交证据。对于原告朱艳的举证证据，本院依据证据的客观性、关联性、合法性综合认定事实如下：被告四川祥德房地产开发有限公司设立于2010年11月24日，2011年11月24日法定代表人为被告唐继波。被告四川祥德房地产开发有限公司取得在开江县开国用2011第2号国有土地使用权，以明景园小区名称进行商住地房地产开发建设。原告朱艳于2013年2月4日与被告唐继波就被告四川祥德房地产开发有限公司明景园项目里的等15套住房签订了《商品房买卖合同》并于次日在开江县房地产管理所进行了预售备案登记。被告四川祥德房地产开发有限公司于2013年2月5日与原告朱艳签订《协议书》，约定的主要内容：“一、乙方（四川祥德房地产开发有限公司法人代表唐继波）向甲方（朱艳）借款200万元；二、借款期限为8个月，乙方每月6日之前一次性支付甲方月利率3%的利息，借款期限界满时一次性偿还本金；三、鉴于甲方给予乙方的支持，乙方自愿用开发的明景园项目房屋15套（面积1770.24㎡）按1129元/㎡出售给甲…；四、甲方暂不支付购买款，待乙方按时偿还甲方借款时进行冲减。若乙方按时偿还甲方的借款及利息，则由乙方可按原价回购出售给甲方的房屋，由此产生的税费由乙方承担；若乙方不按时偿还甲方的借款及利息，则甲方可直接将购买的房屋另行出售，乙方必须给予协助，否则二次买卖的费用由乙方承担。本协议双方签名生效。违约方承担违约金50万元。甲方朱艳（签名），乙方唐继波签名盖私章加盖被告四川祥德房地产开发有限公司公章。2013年2月5日”。被告唐继波2013年2月6日给原告朱艳出具《借条》，载明：“今借到朱艳人民币现金2000000.00元大写贰佰万元整，月资金利息按3%支付，借用8个月。借款人：唐继波2013.2.6日”。同日原告朱艳通过银行给被告唐继波个人账户转帐支付借款1940000元。被告唐继波因不能按期偿还原告朱艳借款本息，被告四川祥德房地产开发有限公司于2013年6月20日给原告朱艳出具开江县新宁镇等15套房屋的《交房通知书》、2013年6月30日出具的《房屋交接清单》；2013年11月被告四川祥德房地产开发有限公司经被告唐继波签名将开江县新宁镇住房等14套出售给第三方，并由第三方实际装修使用和占有。被告唐继波于2014年3月21日给原告朱艳出具《承诺》，约定下欠原告朱艳自2013年10月6日至2014年4月6日间利息42万元在2014年4月14日前付清，本金在2014年6月20日前还清本息。2017年8月17日原、被告和案外人冉崇斌、董仁坤、伍玉雪、黄志红、帅江达成“三方协议”，由案外人冉崇斌、董仁坤、伍玉雪、黄志红、帅江分别就五套住房余下共计853042元购房款抵减下欠原告朱艳的款项，原告朱艳协助为案外人办理房屋备案登记手续，原告朱艳取得该五套住房售房款的优先受偿权。同时被告四川祥德房地产开发有限公司同意备案给原告朱艳名下的房屋归原告朱艳所有，用于冲抵原告朱艳的借款本金186464元。原告朱艳的借款余额为1753536元。在审理过程中，原告提出诉讼前收取的853042元冲抵2013年2月6日至2017年9月按照2%计算的利息（约1513200元含420000元利息），下欠款按照月利率2%从2019年7月12日起计算利息。本院认为，第一、原告朱艳与被告四川祥德房地产开发有限公司、被告唐继波之间民间借贷关系。本案被告四川祥德房地产开发有限公司与原告朱艳签订了借款协议，涉案借款原告向被告四川祥德房地产开发有限公司的法定代表人唐继波个人账户支付，被告唐继波给原告朱艳出具的借条，属于被告唐继波履行法定代表人职责，对外代表公司，该情形实为被告四川祥德房地产开发有限公司名义借款，应当认定为债务的混同，被告四川祥德房地产开发有限公司应当清偿原告的债务，被告唐继波对此债务承担连带清偿责任。因此，原告朱艳请求被告四川祥德房地产开发有限公司偿还借款本金为1753536元及从起诉之日起按月利率2%计算至全部付清之日止的利息，本院予以支持，原告朱艳请求被告支付的853042元作为2013年2月至2019年11月的借款利息，符合相关规定，本院予以确认；第二、原告朱艳对被告开发的位于开江县新宁镇共8套住房的变卖价款享有优先受偿权的问题。被告四川祥德房地产开发有限公司与原告朱艳签订的《商品房买卖合同》、《交房通知书》、《房屋交接清单》等，但原告朱艳并未支付购房款，本案原告以民间借贷法律关系提起诉讼，符合法律规定，应当予以支持，但原、被告通过签订《商品房买卖合同》并在房屋管理部门备案的方式，为原告朱艳作为实现通过一种形式的担保，进行商品房买卖合同备案登记，仅是用来避免担保人在担保设立后将担保物再行出售或在担保物上设置其他权利，从而保障担保权人的债务安全。担保权利的后取得性，决定了该种担保方式属后让与担保。该种担保即实现了债务人资金融通的愿望，又保障了债权人的利益，并不违反法律、行政法规有关效力的强制性规定，属于非典型担保。本身作为伪装行为无效，实质是借款担保作为隐藏行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律的规定》第二十四条的规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”因此，原告朱艳诉称按照《商品房买卖合同》对开江县共8套住房的变价款享有优先受偿权的主张，理由成立，原告朱艳对案涉房屋享有优先受偿权。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第二百零五条、第二百零六条和《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、由被告四川祥德房地产开发有限公司在本判决生效后30日内偿还原告朱艳借款本金1753536元及利息（以本金1753536元为基数按月利率2%从2019年11月8日起计算至全部付清之日止）；二、被告唐继波对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、如被告四川祥德房地产开发有限公司、被告唐继波未按照第一项、第二项履行偿还借款本息的义务，原告朱艳有权对被告四川祥德房地产开发有限公司开发的已备案至原告朱艳名下位于四川省开江县淙城街道办事处共8套住房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。四、驳回原告朱艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20582.00元，由被告四川祥德房地产开发有限公司、被告唐继波负担（被告负担的诉讼费，原告已经预交，被告在履行义务时，一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判长  陈红斌审判员  陈昌晏审判员  陈 瑶二〇二〇年六月十五日书记员  余云红