辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1098号上诉人（原审被告、反诉原告）：李本孝，男，1959年5月4日出生，汉族，住辽阳市太子河区。上诉人（原审被告、反诉原告）：石艳，女，1962年10月16日出生，汉族，住辽阳市太子河区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨东平，辽宁冠信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽阳建设集团有限公司，住所地辽阳市白塔区大庆路17号。法定代表人：贺业明，该公司经理。委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。委托诉讼代理人：刘矫健，辽阳市白塔区建诚法律服务所法律工作者。上诉人石艳、李本孝因与被上诉人辽阳建设集团有限公司（简称“辽建公司”）物权纠纷一案，不服辽阳市太子河区人民法院（2019）辽1011民初585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人李本孝、石艳及其委托诉讼代理人杨东平，被上诉人辽建公司的委托诉讼代理人刘伟、刘矫健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。石艳、李本孝上诉请求：1、请求撤销辽阳市太子河区人民法院2019辽1011民初585号民事判决；2、改判被上诉人赔偿上诉人经济损失20万元，其中建房损失8万元，为被上诉人看护楼房费用7万元，经营损失3万元，搬家费用2万元。在3个月内腾空自有物品及倒出占用的土地。或者发回重审。3、诉讼费用及与诉讼相关的费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，应予撤销原判，依法支持上诉人的上诉请求。一、原审法院认定事实不清。在上诉人与被上诉人签订的协议中，原协议中称：甲方无偿提供经营场地，只收管理费。甲方要求乙方安装活动板房或盖简易房。甲方为被上诉人，乙方为上诉人，是甲方要求乙方安装活动板房或简易房，而后上诉人按照被上诉人的要求盖的是简易房。经营用的简易房所占被上诉人土地面积不是15平方米，而是整个基本都占用了被上诉人的土地，在被上诉人指定的院墙内建房，只外延0.86平方米，是因为与被上诉人楼房须有间距0.3平方米。繁荣大市场的成立时间没有证据证明是2009年。二、上诉人在本案中对于被上诉人的房屋及土地始终都是合法占有，不属于无权占有。因为被上诉人招商引资建立旧物大市场，上诉人当时是倾家荡产（包括其他不少商户都属于这种情况）将手中的资金投入到被上诉人的旧物大市场中。如果当时协议履行的时间短，根本不能得到上诉人及30多户商户的认可，所有商户不存在在此投资。所以协议约定只要乙方（上诉人）继续使用，就可重新签订协议，只有在国家动迁时，乙方无条件搬迁。上诉人投资建房属于商铺，属于商业用地。上诉人等30多户商户投资的使用期限应按《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》第12条规定：商业用地的使用年限40年计算。2009年起被上诉人因没有经营旧物大市场手续，故被上诉方不再与上诉人续签协议，同时放弃了收管理费，实属违约，是被上诉人的责任。当年被上诉人也没有办理撤销和解除合同。并没有解决上诉人等商户的投资遗留问题。根据合同法规定，单方违约，协议书合同应合法有效。被上诉人在没有旧物大市场手续的条件下仍允许上诉人经营，造成的一切后果由被上诉人负责。而且据事后上诉人了解，被上诉人失去经营旧物大市场的手续后，已经得到相应的赔偿，但被上诉人却没有给上诉人赔偿。三、原审法院判决上诉人给付被上诉人占用土地费用没有事实依据和法律依据。在2009年被上诉人没有与上诉人签订协议，也没有收取管理费后，上诉人与被上诉人没有书面协议约定给付被上诉人占用土地费用，而双方所签订的协议中均约定被上诉人方无偿提供经营场地，只收管理费。这一协议对双方始终有效。被上诉人不具备收取占用土地费用的资格和职能。原审判决判令上诉人支付2016年8月9日至2019年10月31日的占用土地费用，时间计算也不合理。因为被上诉人是在2019年10月8日增加诉讼请求时，要求给付占用房屋及土地期间的费用，时间应从2019年10月8日开始起算到三年为止，而原审判决判了三年三个月的占用土地费用不知从何而来，有什么依据。四、关于经营损失，上诉人营业执照的取得是基于上诉人在本协议中的经营场地，而不是基于北园村委会出具的介绍信。因为介绍信的内容是上诉人有自建简易房，自建简易房就是因为与被上诉人的协议约定建的简易房。其一，为被上诉人违约要求倒出房屋及土地，造成上诉人正在经营的亿效钢材经销处无法继续经营，被上诉人理应赔偿上诉人经营损失。其二，因被上诉人违约，关闭旧物大市场，给上诉人造成旧物积压50余吨，三十余户固定商户都造成旧物积压、滞销，损失都很大。五、关于评估及评估损失的判决均不合理。由上诉人申请，原审法院同意并委托评估公司将简易房和仓房进行了评估。其中49.28平方米一处简易住宅评估价为45,158.19元，另一处317.76平方米简易仓房评估价为33,165.62元。原审法院出具的委托鉴定书是委托评估机构采成本法评估，不符合本案实际情况，上诉人一直在此房合法经营，所建房屋属于商铺，应该采取收益法评估。在庭审时上诉人对此表示保留意见。但是没想到的是，采取成本法评估，原审法院对简易仓房还判决被上诉人按60%的比例给予赔偿，如果考虑上诉人在涉案土地的投入、签约期限、实际使用期限、营业执照经营期限、经济收益、拆除材料的剩余价值33,165.62元全部赔偿给上诉人都低了很多，别说按60%赔偿，就更不符合本案的实际情况了。依据法律规定，评估结果不准任何单位和个人干涉，法院降40%有何法理依据？对另一处简易住宅49.28平方米无照简易房评估价45,158.19元，原审法院认为在涉案土地上仅15平方米，按约定应建造简易房或活动板房，对此部分的投入的过错在上诉人，因此不予支持上诉人诉请。上诉人在根据土地使用证标注界限测量，上诉人所盖房屋只超出地界0.86平方米（附图），就是此房的绝大部分都建在被上诉人的土地之上，根本不是15平方米。是被上诉人指定界限建造的。上诉人与被上诉人签订的协议上，约定可以建造活动板房或盖简易房。上诉人盖的就是简易房。因为被上诉人不负责看护商户的商品，丢失自负。三十余户固定商户都在自建房中经营居住，简易房中必须配备生活需要设施，这是不违反协议约定的，被上诉人也是完全认可的。要不然经营二十多年，被上诉人也没提出异议，如被上诉人有异议，下一年的协议还能与原来一样签吗（被上诉人与上诉人自1998年至2008年都连年续签有协议书）。六、关于搬家费用，上已论述，上诉人不属于无权占有，依法上诉人应在诉争之地经营期限还有20年。被上诉人违约让上诉人提前搬迁，就应赔偿上诉人损失，包括搬家费用。七、看护楼房费用，上诉人有证人张某能够证明，还有原被上诉人总经理贺军的妹妹贺平的录音证实，事实至今仍由上诉人看护。此诉请应予支持。八、判决上诉人20日内履行搬迁不现实。上诉人在房屋中库存东西非常多，且都是超长的钢材，非常不好搬，需要搬迁时间至少得3个月。尤其是经营居往房在冬季无法拆迁和恢复，5-6月份间符合季节重建，简易商铺面积380多平方米，有钢结构拆迁都需很多时间。九、法庭在庭审中简化了辩论程序，没有让当事人充分的行使辩论的权利。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法。二审法院应撤销原判，依法支持上诉人上诉请求。给上诉人及30多商户一个合情合理合法的结果。补充上诉人意见，一审判决对预交的评估费3,000元没有体现。辽阳建设集团有限公司辩称：一、石艳、李本孝占用答辩人位于辽阳市太子河区的工业用地及坐落其上的36-5号房屋、且从2009年1月1日起至今未缴纳过任何费用是不争的事实。当初答辩人招商时与商户签的协议均以一年为限，约定“经营期满后，如乙方继续使用，甲乙双方可重新协商签定协议”。由此可见，双方签订的不是长期协议。2009年1月1日后双方未再签定任何协议，答辩人也未收取过二上诉人任何费用。因此作为该土地和房屋的所有权者，答辩人对此拥有绝对的使用权和支配权，随时有权要求二上诉人将占用的土地及房屋腾倒出来，交与答辩人。二、2001年答辩人要求石艳、李本孝安装活动板房或盖简易房，是让其用于商业经营，非生活居住。并且明确要求其不得随意扩占经营场地，上诉人将其违建的用于生活居住的房屋也说成是答辩人要求的，并将违建房屋及其屋内的相关设施均列入评估范围，显然超出涉案范畴。一审法院认定二位上诉人搭建的简易房占用答辩人的土地面积为317.76平方米，用于居住的违建房屋占用答辩人15平方米左右的地方，该数据是经过上诉人和答辩人共同确认后认定的。二上诉人以此为由，认定一审法院认定事实不清，显然过于牵强。三、答辩人从未让二上诉人看护过楼房。2006年企业改制前属于国企，有两名工人看管。2006年企业改制后，因该楼房已闲置多年，没有什么需要看护的，答辩人便没有安排任何人看护。二上诉人说2009年贺军与李本孝口头协议，以后不收管理费，改由上诉人夫妻看护楼房，显然与实际情况不符。如果该楼房确需看护，答辩人不可能在改制后的两年里，不安排任何人员看管。2009年1月1日前，答辩人与上诉人之间的约定均以书面协议形式体现，现上诉人拿不出任何书面协议证明自己的主张，仅单方面说与已经故去的原总经理贺军有所谓的口头协议，属于片面之词，没有说服力。因此答辩人不可能支付其主张的所谓“看护楼房费用”。四、二上诉人主张的建房损失、经营损失及搬家费用，均无证据证明其主张的合理性及合法性。本案是答辩人要回被占用的土地及房屋的维权行为，跟动迁无任何关联，根本不适合参照《动迁法》。综上，希望贵院依法维持一审判决，驳回石艳、李本孝的上诉请求。辽建公司向一审法院起诉请求：我公司位于辽阳市太子河区的工业用地及坐落其上的房屋，在2006年企业改制前部分出租给二被告，年租金为3,000元，改制后被告至今未缴纳任何租金。现因我公司生产经营需要，要对二被告占用的房屋进行修缮，要求二被告将占用的房屋及用地腾出。我公司多次找被告协商，二被告拒绝交还。现诉至法院，要求二被告立即将非法占用的原告房屋及用地腾出交还我公司，并要求二被告支付占用房屋及土地期间（2009年1月1日至2019年10月31日）费用，参照每年3,000元标准计算为32,500元。李本孝、石艳一审辩称并反诉称，原告的前身一建公司为招商引资，建立旧物大市场，吸引了包括我们在内的20多商户来此地经营。1998年被告李本孝与一建公司签订协议。我们据此盖简易房300平方米，经营居住房50平方米，投入资金约150,000元，并办理了营业执照。管理费交至2008年，时任一建公司总经理的贺军与我们协商，由我们为其看房子，一直延续至今。一建公司招商引资，让我们盖活动板房和简易房，允许的经营年限不可能是五年以内，因为这个时间不够业主收回成本并取得利益。我们对此地占有是有事实及法律依据的。原告取得产权证和土地证的时间为2015年，我们在此经营时间是1998年，土地所有权在此期间经历了一系列转变。原告不能简单的收回土地。原告主张收取土地占用费，超过了诉讼时效。故应驳回原告的诉讼请求。在此经营的业主有的由于动迁已经得到补偿，说明我们自盖的房屋是合法存在的。如果被反诉人要求我们腾出房屋及土地，应当参照《拆迁法》予以补偿，现反诉，要求辽建公司赔偿经济损失200,000元（包括建房损失80,000元，为原告看护房屋费用70,000元，经营损失30,000元，搬家费用20,000元）。辽建公司一审辩称，第一，二被告占用我公司土地及房屋，且从2009年1月1日起至今未缴纳过任何费用。当初我公司招商时与商户签的协议均以一年为限。2009年1月1日后双方未再签定任何协议，我公司有权要求二反诉人将占用的土地及房屋腾到出来。第二，2001年我公司要求二反诉人安装活动板房或盖简易房，是让其用于商业经营，非生活居住。二反诉人的违建房屋超出涉案范畴，尤其该房屋仅占用我公司15平方米左右的地方，却按照49.28平方米进行评估，与实际情况相违。且与动迁无任何关联，不适合参照《动迁法》。第三，2006年企业改制后，因该楼房已闲置多年，我公司没有安排人看护。二反诉人说2009年贺军与李本孝口头协议，由反诉人夫妻看护楼房，与实际情况不符。请法院驳回二位的反诉诉讼请求。一审法院认定事实：李本孝与石艳系夫妻关系。辽阳一建构建加工厂（以下简称“一建加工厂”）系一建公司下属单位，1995年，一建公司为建造旧物大市场，通过一建加工厂分别与多位商户签订协议，李本孝为其中之一。甲方一建加工厂与乙方李本孝签订协议书，约定甲方要求乙方安装活动板房或简易房，不得随意扩占经营场地，否则将给予经济处罚；经营期满后，如乙方继续使用，双方可重新协商签订协议；经营期限为一年，管理费3,000元，按年计算，每年初上缴一次。依据协议，李本孝、石艳办理了营业执照，并在一建公司提供的经营场地陆续建造无照仓库房（面价为317.76平方米）和无照住宅房（面积为49.28平方米，其中15平方米左右建造在双方协议内土地，其余外扩）。协议期限届满后，双方重新签订协议书，李本孝、石艳按约定缴纳管理费。2006年，一建公司改制更名为辽建公司。一建加工厂随之更名为辽阳建设集团构建加工厂。一建公司及其加工厂的厂房、场地证照均于2015年更名至辽建公司名下，诉争土地使用权证号为太子河国用（2015）第110000205号，使用权人为原告，面积为10,028.60平方米；厂房所有权证号为辽市房权证辽市字第××号，所有权人为辽阳一建构建加工厂，面积为1,437.78平方米。因李本孝办理的营业执照经营人变更为石艳，2008年由石艳与辽建公司所属的构建加工厂签订协议，协议内容基本没变。2009年开始，繁荣旧物大市场成立，因辽建公司没有经营旧物大市场的手续，故不再向商户收取管理费，也不再签订协议。李本孝、石艳之前办理及变更营业执照，均以与一建加工厂的协议作为必要材料，2017年，石艳再次更换营业执照时，找到辽建公司的董事长贺军，贺军表示双方没有签订协议亦没有收取管理费，不能为石艳出具相关证明材料。石艳遂找到辽阳市太子河区铁西街道办事处北园村委会，由村委会为其出具一份介绍信，内容为“李本孝在2002年北园铁西路36号自建简易房经营不动迁。特此证明”。双方确认李本孝、石艳的经营场地包括辽建公司所有的土地335平方米左右以及北园村委会管理的土地300平方米左右。审理中，经李本孝、石艳申请，一审法院依法委托辽阳市中级人民法院对李本孝、石艳在辽建公司所属用地上的建造物按现行市场价格进行建筑价值评估，辽阳利德资产评估事务所于2019年10月23日出具鉴定意见：住宅面积为49.28平方米（双方当事人确认仅有15平方米建造在诉争土地上）评估价值为45,158.19元（包括卫生间墙面2,605.20元、卫生间坐便1,000元、卫生间陶瓷马赛克468元、浴室墙面936元、浴室陶瓷马赛克154元），仓库面积为317.76平方米评估价值为33,165.62元。本案涉案土地上有属于辽建公司的一处楼房，李本孝、石艳曾在内居住，尚有李本孝、石艳的物品置于该楼房中。现辽建公司因生产经营需要，要求李本孝、石艳将占用的房屋及用地腾出，来一审法院诉讼。上述确认事实依据有土地使用证、房屋所有权证、照片、结婚证、个体工商户营业执照副本、辽阳市太子河区铁西街道办事处北园村委会出具的介绍信、协议书、收据及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物，造成损失的，应给予适当补偿。本案中，辽建公司与李本孝、石艳签订协议书，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。协议期限内李本孝、石艳在诉争土地上经营、添建临时建筑符合协议约定，但自2009年开始双方不再继续签订协议，李本孝、石艳亦没有缴纳管理费，继续占辽建公司土地并占用辽建公司房屋属于无权占用；故辽建公司主张李本孝、石艳腾出土地及房屋予以返还，符合法律规定，一审法院予以支持。辽建公司主张李本孝、石艳支付2009年1月1日至2019年10月31日期间的土地占用费用，李本孝、石艳辩称2009年到2015年10月已过诉讼时效，因辽建公司一直知晓李本孝、石艳占用其土地的事实，于2019年8月9日起诉，故关于该主张一审法院仅支持2016年8月9日至2019年10月31日的部分，参照管理费按每年3,000元标准计算为9,690.41元，超过诉讼时效部分一审法院不予支持。李本孝、石艳反诉要求辽建公司赔偿腾出损失，因李本孝、石艳是按照辽建公司的要求在涉案土地上建造活动板房或简易房即鉴定报告中的仓库，依据公平原则，辽建公司应给予适当补偿。综合考虑李本孝、石艳在涉案土地的投入及签约期限、实际使用期限、营业执照经营期限、经营收益、拆除材料的剩余价值等因素，辽建公司按照简易房评估价值33,165.62元的60%即19,899.37元予以补偿较为适宜。关于辽建公司主张的住宅房的损失，辽建公司与李本孝、石艳约定的是在涉案土地上建造简易房或活动板房，李本孝、石艳建造的无证住宅房，在涉案土地上仅15平方米，内含卫生间、浴室及上下水且不可移动，不符合双方的约定，对于此部分建筑投入费用的过错在李本孝、石艳，应由李本孝、石艳自己承担该部分损失，一审法院不予以支持。关于李本孝、石艳主张的看房费用，李本孝、石艳提供的证人证言及录音均无法证明李本孝、石艳告为辽建公司看房的事实存在，故对该主张本院不予支持。关于李本孝、石艳主张的经营损失，李本孝、石艳除使用辽建公司所有的土地经营外，还使用北园村的土地，且因北园村委会的证实取得现有合法经营资格，故搬离无权占用土地房屋影响李本孝、石艳经营的过错不在辽建公司，故对该主张一审法院不予支持。关于李本孝、石艳主张的搬家费用，因李本孝、石艳占用辽建公司土地属于无权占用，且协议期满后李本孝、石艳搬离必然产生费用，该费用应由李本孝、石艳自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李本孝、石艳返还占用辽阳建设集团有限公司的房屋，并腾空该屋内的自有物品，于本判决生效之日起二十日内履行；二、李本孝、石艳返还占用辽阳建设集团有限公司的土地（土地使用证标注界限为准），并腾空自有物品及自行拆除建造在该土地上的建造物，于本判决生效之日起二十日内履行；三、李本孝、石艳支付辽阳建设集团有限公司占用土地费用9,690.41元，于本判决生效之日起二十日内付清；四、辽阳建设集团有限公司补偿李本孝、石艳简易房损失19,899.37元，于本判决生效之日起二十日内付清；五、李本孝、石艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由辽阳建设集团有限公司负担563元，由李本孝、石艳负担150元。反诉费2,150元，由辽阳建设集团有限公司负担297元，由李本孝、石艳负担1,853元。本院二审期间，上诉人石艳、李本孝提供11张照片和营业执照、证明现场有积压的51吨物资，上诉人始终合法经营，经营有损失，上述证据不足以证明上诉人主张的事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人石艳、李本孝上诉主张被上诉人辽建公司给付其建房损失8万元一节，因上诉人关于其系经被上诉人招商引资在案涉土地投资，建房属于商铺，属于商业用地，应按《城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例》第12条规定：商业用地的使用年限40年计算的理由，无证据支持，其理由本院不予采信，原审法院根据上诉人与辽建公司签订的协议书中双方关于在诉争土地上经营、添建临时建筑的约定，结合其签约期限、实际使用期限等具体情形，认定的被上诉人对上诉人建造的符合协议约定的活动板房或简易房进行适当补偿，该认定并无不当，又因上诉人建造的住宅房不符合协议中有关临时建筑的约定的，对该部分损失原审未予支持亦无不当，故上诉人的该上诉主张依据不足，本院不予支持。关于上诉人上诉主张的为被上诉人看护楼房费用7万元一节，被上诉人对此予以否认，上诉人亦未提供充分证据予以证明，该主张本院不予支持。关于上诉人石艳、李本孝上诉主张经营损失3万元及搬家费用2万元一节，被上诉人作为土地所有权人主张其返还土地符合法律规定，上诉人主张继续占有案涉土地无依据，故其主张被上诉人给付上述费用依据不足，本院不予支持。关于上诉人上诉主张的评估费一节，因一审未认定，应对此予以处理。石艳、李本孝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费723元，由上诉人石艳、李本孝负担，鉴定费3,000元，由上诉人石艳、李本孝负担2,254元，由被上诉人辽阳建设集团有限公司负担746元。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年六月十五日法官助理王首智书记员胡子健