昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1017号原告：宁明明，男，1985年9月29日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：肖勇，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。被告：谭天河，男，1943年9月20日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：胥智琴，有为法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。第三人：谭海祥，男，1980年12月8日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：胥智琴，有为法律服务所法律服务工作者，特别授权代理。第三人：昆明世居房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区江东花园一期161幢2单元4号商网。法定代表人：孙守银，系该公司执行董事兼总经理。原告宁明明与被告谭天河及第三人谭海祥、昆明世居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行独任审理，原告宁明明的委托诉讼代理人肖勇，被告谭天河的委托诉讼代理人胥智琴，第三人谭海祥及其委托诉讼代理人胥智琴到庭参加诉讼。第三人昆明世居房地产经纪有限公司经本院依法寻找，处下落不明状态，刊登公告且公告期满后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对第三人昆明世居房地产经纪有限公司进行缺席审理。本案现已审理终结。原告宁明明向本院提出诉讼请求：1.请求本院依法判令解除原被告于2019年3月11日签订的房屋买卖合同；2.请求本院依法判令被告向原告双倍返还定金人民币40000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2019年3月11日签订房屋买卖合同，被告将位于昆明市重机厂新区的房屋卖给原告。但因被告谭天河自身原因，不能继续履行房屋买卖过户等相关手续，导致原告宁明明不能实现合同目的。经双方协商解决解除合同事宜未果，原告于2019年9月把被告起诉至法院，法院对相关事实已经予以确认。继而原被告双方再次协商解除合同退还原告所交定金相关事宜未果。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现原告为维护自身合法权益，特依法向本院提起诉讼，恳请本院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告谭天河及第三人谭海祥共同辩称，1.本案合同应为无效合同，被告不应承担违约责任。本案所涉的房屋系被告谭天河及其妻子杨巧英共同共有，属房改房。其妻子杨巧英于2014年1月25日去世，故在其妻死亡时继承就开始了。根据《中华人民共和国继承法》第二条规定：被告谭天河系第一顺序继承人，其子谭海祥为第一顺序继承人，在本案签订《房产买卖居间合同》时，只有被告谭天河的签字，原告在明知除了被告还有其他继承人的情况下，还执意与被告谭天河签订该无效的《房产买卖居间合同》。根据《中华人民共和国合同法》第425条，《房产房地产经纪管理办法》第22条的规定，原告在签订合同时，本案所涉房屋最基本的房屋权属证后都未填写，被告谭天河也未提交任何关于房屋权属证号的复印件及原件，原告及居间人就和被告谭天河单方签订了所谓的合法有效的房产买卖居间合同，自签订之日起就无效的合同。原告起诉至法院要求被告承担违约责任，这样的违约是原告明知故犯所造成的，这样的责任也只能由原告自行承担。第三人昆明世居房地产经纪有限公司未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的房产买卖居间合同、收条、民事判决书，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.被告谭天河及第三人谭海祥提交的结婚证、房权证，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.被告谭天河及第三人谭海祥提交的《医学影像学报告单》，与本案无关，本院不予采信。综合上述证据及原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年3月11日，原告宁明明与被告谭天河、第三人昆明世居房地产经纪有限公司签订《房产买卖居间合同》，约定被告谭天河将其所有坐落于昆明市重机厂新区房屋出售给原告，房屋建筑面积37平方米，房屋成交价格为176000元，该房款已包含固定配套及固定装修，原告应于签订本合同之日向被告支付定金20000元，若被告违约，则被告双倍返还定金给原告，若原告违约，则不予退还定金，若原被告双方任何一方违约，除必须履行的定金罚则外，违约方还要承担并支付第三人昆明世居房地产经纪有限公司总房款2%的违约金。同时，在其他约定处手写约定：1.房子上有一人落户；2.房东自愿出售此房；3.房子是继承过来的，被告只有一套房；4.被告拿到不动产权证七日内办理过户。同日，被告向原告出具收条，载明收到定金20000元。经审查，涉案房屋系被告谭天河与其妻子杨巧英（以双职工名义）于2000年6月27日向昆明重型机器厂申请购买的公有住房，并于2005年3月24日取得涉案房屋的产权证。另查，被告谭天河与杨巧英于1977年8月10日登记结婚，在婚姻存续期间内生育第三人谭海祥，杨巧英于2014年1月25日因呼吸循环衰竭死亡，并于当日火化。本院认为，双方争议的焦点为：本案中违约主体是谁，以及承担的违约责任是什么？针对上述争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告宁明明向被告谭天河支付的20000元是否构成定金，系本案首要的关键问题，定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则。在原、被告签订的《房产买卖居间合同》中明确文字表述为“定金”，且约定了定金罚则的内容，符合定金的构成要件，应当视为定金。同时，在被告谭天河出具的《收条》，载明了定金是20000元，故原告向被告支付20000元定金，可以根据合同履行情况来适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告谭天河在（2019）云0103民初9881号庭审中陈述，其将继承他妻子父母的房子错误地理解成本案中的涉案房屋，且涉案房屋实际共有人第三人谭海祥并不想出售涉案房屋，被告谭天河从主观到客观上均有过错，基于涉案房屋共有人拒绝出售该房屋，导致《房产买卖居间合同》无法履行，故原告主张双倍定金罚则，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告谭天河的行为已然构成违约，致使《房产买卖居间合同》买卖房屋目的无法实现，同时因《房产买卖居间合同》涉及房屋买卖关系和居间合同关系，故原告有权解除合同中的房屋买卖部分，解除权系形成权，应当意思表示到达对方时解除，本院于2020年3月16日向被告谭天河送达诉状，故本案中的《房产买卖居间合同》的房屋买卖部分于2020年3月16日解除。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，被告谭天河出售房屋时仅作为房屋的共有人之一，未经其他共有人同意的处分行为无效，但被告以此主张合同无效的观点，于法无据，本院不予支持。另，本案处理的是原告宁明明与被告谭天河之间的房屋买卖关系，若原告认为第三人昆明世居房地产经纪有限公司在履行居间合同时存有过错，原告可以另行起诉第三人昆明世居房地产经纪有限公司。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告宁明明与被告谭天河、第三人昆明世居房地产经纪有限公司签订的《房产买卖居间合同》的房屋买卖部分于2020年3月16日解除；二、被告谭天河于本判决生效之日起十日内向原告宁明明支付双倍定金共计40000元；三、驳回原告宁明明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告谭天河负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年六月三十日书记员 金 玉 洁