湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异76号异议人（案外人）朱某，女，汉族，1997年4月7日出生，住长沙市开福区。委托代理人朱某某，男，汉族，1965年3月1日出生，住长沙市岳麓区，系朱某父亲。申请执行人翟某某，男，汉族，1974年10月20日出生，住湖南省澧县。被执行人湖南银基置业发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区建湘路603号。诉讼代表人湖南银基置业发展有限公司破产管理人。破产管理人国浩律师（长沙）事务所，负责人余泽维。委托代理人黎军，男，汉族，1986年8月1日出生，住湖南省益阳市赫山区，系该破产管理人常务副组长。本院在执行申请执行人翟某某与被执行人湖南银基置业发展有限公司（以下简称银基置业公司）民间借贷纠纷一案中，案外人朱某对本院查封被执行人银基置业公司名下位于长沙市开福区（现开福区芙蓉北路一段200号银基佳园）Ａ栋架空层02、03、12、13号房（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱某提出异议称，一、朱某于2005年3月支付了全款，2007年3月9日，朱某和开发商银基置业公司签订购房合同，并按合同支付全部购房款，银基置业公司开具了购房款收据。朱某收房后，多次要求银基置业公司办理房产证，但开发商银基置业公司以手续还在办理和要建设Ｄ栋为由一直拖着未办。二、根据《商品房买卖合同》约定，房产自双方约定的交付之日起其所有权属朱某，现涉案房屋由朱某实际占用，大部分时间用于出租，有出租合同。三、银基置业公司因建设Ｄ栋住宅所产生的债务与朱某无关，朱某没有过错，银基置业公司变更法定代表人不能推翻双方签订有效合同与事实。故请求：解除对位于长沙市开福区房屋的预查封。翟某某、银基置业公司未进行答辩。本院查明，翟某某与银基置业公司民间借贷纠纷一案，翟某某于2016年10月25日向本院申请诉前保全，本院于2016年10月25日作出（2016）湘0102财保168号，裁定冻结银基置业公司的银行存款818万元，或查封、扣押其价值相当的财产。本院依据该裁定书预查封了湖南银基置业发展有限公司名下位于长沙市开福区房屋，查封期限为三年（自2016年10月26日至2019年10月25日止）。翟某某于2016年11月24日向本院提起诉讼。本院于2018年8月20日作出（2016）湘0102民初6777号民事判决书，判决：一、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，归还翟某某借款本金526.86万元；二、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，向翟某某支付借款利息90万元（以300万元为基数，按每月利息、违约金共计2%计算，从2014年10月31日起至2016年2月1日止）；三、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，向翟某某支付借款利息（以300万元为基数，按月利率2%的标准，从2016年5月1日起计算至本判决确定的清偿之日止；以54.86万元为基数，按月利率2%的标准，从2016年8月20日起至本判决确定的清偿之日止；以10万元为基数，按月利率1.5%的标准，从2015年9月20日起计算至本判决确定的清偿之日止；以162万元为基数，按月利率2%的标准，从2015年10月10日起计算至本判决确定的清偿之日止）；四、湖南银基置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内，向翟某某支付其为实现债权所发生的财产保全申请费5000元。该判决文书已经发生法律效力，翟某某向本院申请执行，本院立案受理后，于2019年7月17日作出（2019）湘0102执5479号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人湖南银基置业发展有限公司的银行存款或扣留、提取其收入人民币6284592元（未计算2016年5月1日后的利息），或查封、扣押其价值相当的财产。2019年8月6日，本院依据该裁定书续查封了湖南银基置业发展有限公司名下位于长沙市开福区房屋，查封期限为三年（自2019年8月6日至2022年8月5日止）。另查明，2007年3月9日，银基置业公司（出卖人）与朱某（买受人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：朱某购买开发商银基置业公司开发的位于长沙市开福区（现开福区芙蓉北路一段200号银基佳园）第Ａ栋架空层01、02、03、12、13号房屋（建筑面积共133.92平方米）；该商品房的房屋总价款为370008元，每平方米2762.9元；买受人按一次性付款的方式支付购房款；出卖人应当在2007年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，朱某向银基置业公司按约支付全部购房款，银基置业公司出具收据收到朱某A栋架空层01、02、03、12、13号购房款370008元。后经朱某多次催促，因银基置业公司一直推脱还有其他手续需要办理，一直未办理房屋过户手续。涉案房屋已于2007年交付朱某占有、使用，现朱某将涉案房屋用于出租。再查明，本院于2020年5月26日作出（2020）湘0102破申1号民事裁定书，裁定受理周玉兰、翟某某、沈栋哲、湖南恒创建设有限公司对湖南银基置业发展有限公司的破产重整申请，该裁定自即日起生效。本院于2020年5月27日作出（2020）湘0102民破1号决定书，指定国浩律师（长沙）事务所担任湖南银基置业发展有限公司管理人。本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，法院应予支持。本案中，本院于2016年10月26日对涉案房屋进行预查封，该查封到期后本院于2019年8月6日进行续查封，而在2007年3月9日，朱某与银基置业公司就涉案房屋已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并支付了全部价款，但银基置业公司一直未办理过户手续，朱某不存在过错。现朱某实际占有、使用该房屋，其享有对该涉案房屋的物权能够排除本院执行，故朱某的异议请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条的规定，裁定如下：中止对长沙市开福区（现开福区芙蓉北路一段200号银基佳园）Ａ栋架空层02、03、12、13号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长  李革文人民陪审员  魏建莲人民陪审员  胡定苗二〇二〇年六月十二日法官助理廖燕书记员黄彬附：本裁定引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。