河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1186号 上诉人（原审原告）：梁一鸣，男，1986年9月1日出生，汉族，住辽宁省盘锦市隆台区。 上诉人（原审原告）：贾卓，女，1986年4月16日出生，汉族，住北京市西城区。 二上诉人委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省 市大麦屿街道福昌基村。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所律师。 上诉人梁一鸣、贾卓、承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初1288号民事判决，向本院提起上诉。上诉人承德大地创见房地产开发有限公司于2020年4月27日向本院提出撤回上诉的请求，本院依法予以准许。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁一鸣、贾卓上诉请求：1、请求依法撤销(2019)冀0824民初1288号民事判决书的第四项，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求第三项、第六项，即：第三项请求依法判令被上诉人支付上诉人违约金76776元、第六项请求依法判令被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司对被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的债务承担连带赔偿责任；2、本案二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院不支持上诉人违约金诉求的事实认定错误。上诉人与被上诉人大地营造公司买卖合同明确约定，被上诉人大地营造公司逾期交房超过90日的，上诉人有权解除合同并要被上诉人大地营造公司支付已付款10%的违约金。一审法院已经认定被上诉人大地营造公司逾期交房导致合同解除，被上诉人大也营造公司应当支付上诉人全部房款10%的违约金。另外，被上诉人大地营造公司明显违约，应当按照约的标准支付上诉人违约金，且被上诉人大地营造公司在预售商品房时所依据的五证，本身不合法，违约金必定需要有惩罚性，违约金本是为合同履行进行的担保，并不一定要求上诉人具有损失才能主张违约金，且上诉人因此损失巨大。二、一审法院关于被上诉人承德华耀公司不承担责任的事实，认定错误。被上诉人承德华耀公司是被上诉人大地营造公司的唯一股东，被上诉人大地营造公司属于一人公司，对此举证责任在于被上诉人承德华耀公司，被上诉人承德华耀公司没有提供证据证明被上诉人大地营造公司的财产独立于自己的财产，应当承担连带赔偿责任。被上诉人大地营造公司已经将收取的上诉人等众多业主的购房款，用于被上诉人承德华耀公司其他项目的开发建设，被上诉人承德华耀公司应当承担连带赔偿责任。 承德大地营造房地产开发有限公司辩称：一、我司不构成违约，不应承担违约或赔偿利息损失的责任。1.1、我司在销售商品房时符合《城市商品房预售管理办法》的规定。（1）我司与滦平县国土资源局签订《国有建设用地土地出让权合同》。（2）案涉房屋所在地块取得了《国有土地使用权证》。（3）案涉房屋所在地块取得了《建设用地规划许可证》。（4）案涉房屋所在地块取得了《建设工程规划许可证》。（5）案涉房屋所在地块取得了《建筑工程施工许可证》。（6）案涉房屋取得了《商品房预售许可证》。（7）案涉合同办理了《预售备案登记证》。1.2、本案我司提供的证据说明案涉房屋的“五停”和拆除等事件非我司所能控制和左右，属于不可抗力事由。根据《合同法》第117条的规定以及案涉合同的约定，属免责范畴，因此无需承担违约或赔偿利息损失的责任。据此，在该事件中，我司最大的受损失方，企业已资不抵债、濒临破产。如法院再将以上不可控制的特殊原因完全归责于我司，有失公允；且不利于实现债务的清偿，不利于各方纷争的解决。故，我司认为应当依法驳回被上诉人对我司违约责任或利息损失的诉讼请求。二、本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。2.1、滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可。对此，我司已经提起行政诉讼。2.2、上述行政诉讼的结果将关系到我司是否违法违规建设的大问题，将直接影响本案中法律责任的确立。因此，依据《民事诉讼法》第150条的规定，本案应当中止审理。 承德市华耀房地产开发有限公司答辩称：1、同一审庭审意见一致。2、根据合同相对性原则我公司不是涉案合同签订的主体。我公司不应承担连带责任。因大地公司是独立法人，我公司财产独立于大地公司，不应承担涉案合同的连带责任。梁一鸣、贾卓、承德大地营造房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 梁一鸣、贾卓向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除二原告与大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续；2、请求依法判令大地营造公司返还二原告已经支付的房款767768.00元，并赔偿原告自2017年6月3日起至大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令大地营造公司支付二原告违约金76776.00元；4、请求依法判令解除二原告与大地营造公司签订的《物业委托管理经营合同》；5、请求依法判令大地营造公司赔偿二原告经营收益损失30710.70元：6、请求依法判令承德华耀公司对大地营造公司的上述债务承担无限连带责任；7、本案的全部诉讼费用由大地营造公司及承德华耀公司承担。以上各项合计为875254.70元。 一审法院认定事实：原告梁一鸣、贾卓与被告大地营造公司于2017年6月3日签订了合同编号为20170603009的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区一组团5-106号商房销售给原告梁一鸣、贾卓，房屋总价款为767768.00元，被告大地营造公司应当在2018年9月30日前向二原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务，根据合同“关于买受人与出卖人违约责任的”约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金”。同时，二原告与被告大地营造公司签订了《物业委托管理经营合同》，约定二原告将案涉房屋委托给被告大地营造公司经营，被告大地营造公司自2018年9月30日至2023年9月30日每年以托管涉案房屋购房款的4%作为固定收益支付给二原告。《商品房买卖合同》签订后，二原告于2017年6月3日向被告大地营造公司购房款767768.00元。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向二原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月，案涉房屋被拆除。一审法院认为，原告梁一鸣、贾卓与被告大地营造公司于2017年6月3日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。二原告已按约定支付全部购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地造公司在合同约定期限内交付所购房屋。因被告大地营造公司交付房屋过程中未向原告提供建设工程竣工验收报告，该交付行为不符合法律规定，被告大地营造公司关于房屋已交付，风险已转移，二原告因房屋被拆除所造成的经济损失应由原告自己负担的辩解意见本院不予采信。现已过交房期限，被告大地营造公司未能按约定的期限交付经竣工验收合格的商品房，且案涉房屋已拆除，导致合同目的无法实现，二原告依法依约均有权要求解除案涉合同。为此，二原告起诉要求解除与被告大地营造公司于2017年6月3日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，其该项诉讼请求予以支持。被告大地营造公司关于案涉合同约定了不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不构成不可抗力，本院不予采纳，被告大地营造公司提出本案应中止审理，因案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，二原告要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩理由不予支持。《商品房买卖合同》解除后，被告大地营造公司应将所收取的购房款予以返还，同时，因被告大地营造公司逾期交的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即二原告已付购房款的利息损失应当由被告大地营造公司予以赔偿，故二原告要求被告大地营造公司赔偿其购房款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，但利息的给付应按中国人民银行同期同类借款基准利率自二原告支付购房款之日起计算至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司逾期交房违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按二原告累计已付款的10%向二原告支付违约金，因二原告购房款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿二原告因合同解除所造成的实际损失，即购房款的利息损失，对二原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。二原告主张解除《物业委托管理经营合同》并要求被告大地营造公司赔偿原告经营损失30710.70元，因上述主张与本案分属不同法律关系，本案不予处理，可另行起诉。二原告以被告承德华耀公司未对被告大地营造公司出资为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司已于2016年10月11日将对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，故对二原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，据此，一审法院判决：一、解除原告梁一鸣、贾卓与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年6月3日签订的合同编号为0170603009的《商品房买卖合同》（包括补充协议），被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告撤销网签备案手续；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁一鸣、贾卓支付的购房款767768.00元；三、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁一鸣、贾卓支付的购房款767768.00元的利息损失（利息损失自2017年6月3日本判决确定给付之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；四、驳回原告梁一鸣、贾卓的其他诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司提交证据如下：2017年的承德市华耀房地产开发有限公司资产负债表一张、利润表一张、现金流量表一张；2018年的承德市华耀房地产开发有限公司资产负债表一张、利润表一张、现金流量表一张。拟证明华耀公司与营造公司财务独立核算，财产独立，不存在财产混同。上诉人梁一鸣、贾卓度以上证据发表质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据是华耀公司单方制作，并非审计公司制作，证据中没有相关合同、收据、票据等，只是华耀公司罗列的数据，内容与该项目没有关联性，且华耀公司在一审未提交以上证据。上诉人承德大地营造房地产开发有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审查认为，被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司提交的证据均为复印件，二上诉人对该证据不予认可，且没有相关记账凭证予以印证，故本院对该证据不予采纳。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，关于上诉人梁一鸣、贾卓的上诉请求，因承德大地营造房地产开发有限公司的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除，梁一鸣、贾卓已按合同约定交纳了购房款，对其已付购房款的利息损失应当由承德大地营造房地产开发有限公司承担赔偿责任。因双方签订的合同中约定了违约金，承德大地营造房地产开发有限公司应依据合同约定，按梁一鸣、贾卓已付购房款的10%向其支付违约金。因购房款的利息损失数额高于违约金数额，一审法院判令承德大地营造房地产开发有限公司赔偿梁一鸣、贾卓的实际损失，即购房款的利息损失，对其主张的违约金不再支持，适用法律并无不当。本案现有证据不能证明承德大地营造房地产开发有限公司与承德市华耀房地产开发有限公司存在财产混同且无法区分，故，梁一鸣、贾卓主张承德市华耀房地产开发有限公司应与承德大地营造房地产开发有限公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，梁一鸣、贾卓、承德大地营造房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费总计1800.00元。由上诉人梁一鸣、贾卓负担，上诉人承德大地创见房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费1800.00元，减半收取900.00元，由承德大地创见房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判员  应春明 审判员  裴赤博 审判员  高伶丽 二〇二〇年六月二十九日 法官助理顾成龙 书记员闫硕