湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5132号原告（反诉被告）吴珊，女，1969年3月20日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托代理人李旻珈，湖南环海律师事务所律师。被告（反诉原告）王侃，男，1979年1月29日出生，汉族，住湖南省湘乡市。原告（反诉被告）吴珊诉被告（反诉原告）王侃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年6月19日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告（反诉被告）吴珊及其委托代理人李旻珈,被告（反诉原告）王侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴珊向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2.判令被告支付所欠原告租金68630.7元及违约金20589.21元，共计89219.91元（欠付租金暂计算至2020年6月份，违约金以欠付租金为基数，按30%的标准计算）；3.判令被告向原告支付提前解除合同的违约金10000元；4.判令被告支付房屋使用费（按照合同约定的租金为标准，自2020年7月份计算至被告实际返还商铺之日止）；5.判令被告支付物业管理费（按859.64元／月为标准计算，自2020年1月份支付至实际返还商铺之日止）；6.判令被告于合同解除之日起60日内办理营业执照地址变更事宜；7.被告承担本案诉讼费用。事实及理由如下：2016年10月26日，被告（反诉原告）王侃因经营红酒生意需要与原告（反诉被告）吴珊签订《商铺租赁合同》，约定：吴珊将位于长沙市岳麓区出租给被告使用。该商铺租赁期限自2016年11月1日起至2021年12月31日止。其中，2016年11月1日至2017年1月1日为免租期。该房屋月租金7500元，每满一年，商铺租金在上一年基数上递增5%。租金按季度支付，于2016年11月1日支付首期租金，此后租金于2017年1月1日起每季度最后一个月的10日前支付。合同签订时，王侃向吴珊支付20000元押金，租期到期且结清费用后退还。若被告拖欠租金累计达10天，且双方协商无果的，原告可以终止合同，不予退还押金。2017年9月29日，双方再次签订《商铺租赁补充协议》，约定：若王侃未按原商铺租赁合同约定按时缴纳租金，每迟延一天按应缴租金的1%支付违约金。合同签订后，王侃时常未按合同约定支付租金，期间虽经吴珊多次催缴，仅于2020年1月23日支付2019年10月的租金，其余租金自2019年9月起一直拖欠至今。2020年4月25日，王侃向吴珊发出微信通知要求解除合同。综上，王侃拖欠租金的行为已经侵害原告的合法权益，其拖欠租金且提前解除合同的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。案件审理过程中，原告（反诉被告）吴珊向本院撤回前述第五、六项诉讼请求。被告（反诉原告）王侃答辩并提出如下反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》（该合同及补充协议存续期至2020年4月30日止）；2.判令反诉被告向反诉原告退还房屋租赁押金20000元；3.判令反诉被告向反诉原告提供自2017年1月1日至2019年10月31日已缴纳租金的所有发票（共计267180元）；4.判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋漏水导致的装修及财产损失10000元；5.判令反诉被告免除2019年1月（因涉案商铺漏水导致停业1个月）、2020年2月、2020年3月（因新冠疫情爆发停业2个月）；6.判令反诉被告向反诉原告支付装修房屋的损失50000元；7.判令反诉被告向反诉原告支付搬迁费用5000元（以实际搬迁费用票据为准）；8.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实及理由如下：2019年5月3日，反诉原告与反诉被告于2016年10月26日签订《商铺租赁合同》，用于红酒公司经营，约定租期为五年零二个月，每月租金7500元，每满一年，租金在上一年基数上递增5%。反诉原告依照合同约定一直足额支付租金至2019年10月，共计267180元，但反诉被告一直不履行提供租金发票的义务，虽经反诉原告多次要求但均被拒绝，造成反诉原告经营的公司长期不能做账。反诉原告在租赁涉案房屋后，投入31万余元对房屋进行了装修，用于“湖南苏菲玛索贸易有限公司”的经营，2018年12月25日，该房屋所在楼栋的主下水管道老化漏水，造成反诉原告所经营的公司一、二、三楼大面积装修及部分产品、家具、电器受水淹损坏，并被迫关门停业23天，直接经济损失达10余万元。反诉原告提出减免部分租金及赔偿要求后，反诉被告拒绝承担任何责任，还以反诉原告多次缓缴租金和物业管理费为由，联合物业公司采取限电（每次仅允许反诉原告购电50元）、在反诉原告公司大门上张贴解除合同告示、带领大批物业公司人员身着制服到反诉原告公司进行威胁等手段，逼迫反诉原告解除合同，并限令反诉原告三日内搬离，给反诉原告的经营带来极大困扰，生意每况愈下。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，涉案房屋所在的阳光100小区自2020年1月31日起全面封闭，一切外来人员均不能进入小区，全封闭时间一直持续到3月底，造成反诉原告经营的公司一直无法复工，直接导致反诉原告再无力支付房租。期间，反诉原告多次请求反诉被告延缓缴纳租金或减免部分租金，但一直等到反诉被告拒绝。为防止损失扩大，反诉原告在征得反诉被告同意后被迫将涉案房屋挂网转租，并与反诉被告约定2020年4月30日无论转租是否成功均解除合同，并进行租金结算。虽然支付房租是天经地义之理，但反诉原告在经营困难的情况下，一直坚持履行合同，向反诉被告如数支付房租至2019年10月，但反诉被告一直不履行租金发票提供义务，恶意逃税，严重影响反诉原告的正常经营。同时，反诉被告不能维修房屋及其设施，保证房屋安全的义务，造成反诉原告重大经济损失，并一再推脱责任不予赔偿。又在重大疫情期间不响应国家减免租金的政策、不体恤反诉原告经营困难的事实，威胁反诉原告解除合同收回商铺。故为维护自身合法权益，反诉原告特提出上述反诉请求。原告（反诉被告）吴珊辩称：一、本案双方当事人签订的商铺租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，被告（反诉原告）王侃未按约定期限支付租金构成根本违约，根据商铺租赁合同第四条第3项的约定，原告有权要求解除合同，收回房屋，并不予退还押金。二、本案商铺租赁补充协议中明确约定商铺租金为不含税价格，由王侃自行承担商铺租赁产生的所有税费，王侃拒不支付租金及税费，违约在先，原告对此并不存在任何过错，现其以此要求原告减免租金显失公平，当事人约定门面租赁税费由承租人承担，并没有违反法律及行政法规的强制性规定，出租方与承担方就税费承担条款当然有效。三、反诉原告没有证据证明房屋漏水系因反诉被告商铺质量原因引起，事实上，漏水原因系公共部分设施问题，与原告商铺质量无关，且原告积极与物业沟通并及时对商铺进行了修复，积极履行了相关义务，从微信聊天截图也可以看出，王侃已经确认修理妥当，且其已就此事在物业公司得到了补偿，被告不能重复主张。四、关于商铺装修残值费用的问题，根据法律规定，有约定的按约定，根据商铺租赁合同第七条第2项明确约定，乙方的装修与甲方无关。同时，其主张的装修费用过高，且未提供证据证明为装修商铺所实际支出的费用，无法认定其真实性。况且，本案系因王侃违约导致合同解除，其无权要求吴珊赔偿。经审理查明，2016年10月26日，原告（反诉被告）（出租方，甲方）吴珊将其位于长沙市岳麓区出租给被告（反诉原告）（承租方，乙方）王侃，并签订了《商铺租赁合同》，约定：“一、商铺状况甲方将位于长沙市岳麓区方使用，商铺购买合同编号：715107995，商铺面积214.74平方米，乙方租赁此商铺用于红酒公司经营。二、租赁期限1.商铺租期自2016年11月1日起至2021年12月31日止，共计五年零二个月。2.考虑到乙方需要时间装修，双方约定从2017年1月1日计租金……三、租金、押金及交纳方式1.第一年（从2017年1月1日至2017年12月31日），商铺每月租金为7500元，年租金为90000元整。每满一年，商铺租金在上一年基数上递增5%。2.乙方以转账形式向甲方支付租金，租金为每季度支付一次，第一次支付于2016年11月1日前交至甲方，之后的租金于2017年1月1日起每季度最后一个月的10日前交至出租方……3.签订本合同时，乙方需向甲方支付20000元作为押金，租期到期且乙方结清各种费用后，甲方应全额退还押金给乙方。4.甲方同意乙方第一年租金先按80000元支付，余额10000元在2018年6月30日前补交。四、乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，且押金不退：1.乙方擅自将商铺转租、转让或转借的……3.乙方拖欠租金累计达10天的，且双方协商无果。五、费用缴纳1.物业管理费乙方自行向物业公司交纳。甲方已预先缴纳的，由乙方向甲方支付……3.维修费租赁期间，由于乙方导致租赁商铺的质量或内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责……七、其他事项……2.乙方在不破坏商铺主体结构的基础上可根据经营需要进行装修，乙方的装修、修缮及经营情况与甲方无关。租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及商铺架构……5.租赁期间，甲乙双方不得提前解除合同，否则违约一方须向对方支付违约金10000元整。6.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲方双方互不承担责任……”上述合同签订后，原告（反诉被告）吴珊依约将涉案房屋交付给被告（反诉原告）王侃使用，王侃亦依约向吴珊缴纳了20000元押金，王侃装修完后即投入经营使用，用于经营湖南苏菲玛索贸易有限公司，王侃为该公司法定代表人，该公司登记的住所地为湖南省长沙市岳麓区阳光壹佰新城1号地块Ｂ1区73栋151房（即涉案商铺所在地）。2017年9月21日，原告（反诉被告）（出租方，甲方）吴珊与被告（反诉原告）（承租方，乙方）王侃签订《商铺租赁补充协议》一份，约定：“甲乙双方已于2016年10月26日签订了《商铺租赁合同》，现根据使用后的实际情况，经协商一致，订立本补充协议：1.原商铺租赁合同中约定的租金均为不含税价格。乙方自愿承担自原商铺租赁合同生效日起因此产生的所有税费（税种及税率以税务机关要求为准）。2.未经甲方书面同意，乙方未按照原商铺租赁合同的约定按时缴纳租金的，每延迟一天按应缴租金的1%向甲方支付违约金……4.乙方在商铺租赁到期或合同终止之日起60日内办理营业执照地址变更事宜，逾期不办理的，甲方有权不退回押金。5.乙方在商铺租赁到期或合同终止之日起3日内向甲方交还商铺，乙方未按时交付的，每延迟一天按200元的标准向甲方支付违约金。6.本补充协议与原商铺租赁合同不一致的，以本补充协议约定为准……”。上述合同履行过程中，被告（反诉原告）王侃依约向原告（反诉被告）吴珊缴纳租金至2019年10月31日。后王侃因经营困难，且吴珊未提供租金发票，2020年年初又遭遇新冠肺炎疫情爆发，王侃未再向原告履行租金支付义务。因新冠肺炎疫情管控影响，王侃所经营的涉案商铺在2020年2月、3月份处于停业状态。2020年4月25日，王侃向吴珊发送微信通知，载明：“吴珊女士：受今年新冠疫情爆发，小区长时间封闭影响，造成我承租您的门面经营困难，并根据国家相关政策多次向您申请减免部分租金遭拒，故我根据合同“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”之条款，特向您申请解除合同，退还押金，恳请同意或协商为盼。”2020年4月28日，吴珊诉至本院。吴珊起诉后，王侃停止了涉案商铺的经营，2020年6月28日，王侃将涉案商铺腾空退还给吴珊。另查明，2018年12月25日，涉案商铺二楼顶部（王侃装修吊顶内）主下水管道因老化爆裂，水管内的水漏入涉案商铺，致使原告商铺内部分财物及装修受损。事发后，王侃将此事通知了吴珊及涉案商铺所在的阳光壹佰物业发展有限公司，吴珊通知该物业公司派人到场进行了维修，并对王侃所租商铺内因漏水受损的装修部分及受损财物进行了修复和维修，后经王侃与阳光壹佰物业发展有限业公司协商，就王侃因此次漏水事件所遭受的损失，由该物业公司减免王侃3000元物业费以及两台车辆一年的停车费1960元。上述事实，有当事人的当庭陈述，原告（反诉被告）吴珊提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》《商铺租赁补充协议》、微信聊天记录截图，被告（反诉原告）王侃提交并经庭审质证的涉案商铺漏水现场照片、王侃致阳光壹佰物业发展有限公司的《联络函》及阳光壹佰物业发展有限公司出具的《回复函》、微信聊天记录截图、湖南苏菲玛索贸易有限公司营业执照等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）吴珊与被告（反诉原告）王侃签订的涉案《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于：1.本案的违约责任如何认定。2.涉案双方当事人的诉讼请求应否支持。具体分析如下：关于本案违约责任如何认定的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，被告（反诉原告）王侃作为承租人，依约按时足额向原告（反诉被告）吴珊支付租金系其合同义务。然其在合同履行过程中，自2019年11月1日起未再向原告（反诉被告）吴珊履行租金支付义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告（反诉原告）王侃称原告（反诉被告）吴珊未向其提供租金发票，但双方已在涉案《商铺租赁补充协议》第1条明确约定：“原商铺租赁合同中约定的租金均为不含税价格。乙方自愿承担自原商铺租赁合同生效日起因此产生的所有税费。”因此，被告（反诉原告）王侃以原告（反诉被告）吴珊未提供租金发票为由拒绝支付租金的理由显然不能成立。关于原告（反诉被告）吴珊要求解除涉案租赁合同及补充协议的问题，因本案被告（反诉原告）王侃已于2020年4月25日向原告（反诉被告）吴珊发出微信通知要求解除上述合同，并在其反诉请求中亦进出要求解除上述合同，故应视为双方均同意解除涉案租赁合同及补充协议，至于具体的解除时间，因王侃提出解除合同在先，吴珊向本院提起诉讼的时间在后，故本院以吴珊向本院提起诉讼本院立案之日即2020年4月28日为双方合同解除之日。关于吴珊主张的要求王侃于租赁合同解除之日起3日内搬离租赁商铺的诉请，因目前王侃已将涉案商铺腾空并退还给吴珊，吴珊该项诉求已无事实依据，故对其该项诉请，本院不予支持。关于原告（反诉被告）吴珊要求被告（反诉原告）王侃支付欠付的租金及拖欠租金的违约金问题。本案中，王侃自2019年11月1日起未再履行租金支付义务，故对涉案租赁合同解除之前即2020年4月28日之前欠付的租金，理应支付给吴珊。根据双方签订的租赁合同约定的租金标准，王侃2019年应支付给吴珊的年租金为99225元，故王侃自2019年11月1日至2020年4月28日期间应支付给吴珊的租金为，99225元÷12个月×2个月+（99225元+99225元×5%）÷12个月×3个月+（99225元+99225元×5%）÷12个月÷30天×28天=50687.44元。但考虑到租赁合同履行过程中因涉案商铺主下水管道爆裂漏水，因维修给被告（反诉原告）王侃所租涉案商铺的经营造成了一定影响，故本院结合其经营受影响的实际情况对其前述所欠付的租金予以酌情减少，酌定由王侃支付吴珊租金40000元。关于拖欠租金的违约金认定问题，虽然原告（反诉被告）吴珊要求被告（反诉原告）王侃按欠付租30%的标准支付违约金，但该标准并无合同依据，且该违约金标准过高，同时，双方的租赁合同已被认定解除，故对违约金本院根据被告（反诉原告）王侃欠付租金的实际情况及金额酌情予以调整，酌定由王侃一次性支付原告吴珊违约金10000元。关于原告（反诉被告）吴珊要求被告（反诉原告）王侃支付房屋占有使用费的问题。本案中，虽然双方签订的涉案租赁合同已被认定自2020年4月28日解除，但王侃直到2020年6月28日才将涉案商铺退还给吴珊，故对2020年4月29日至2020年6月28日期间的房屋占有使用费，其理应依据双方在涉案租赁合同中约定的租金标准支付给吴珊。根据双方在涉案租赁合同中约定的租金标准，王侃2020年应支付给吴珊的年租金标准为104186.25元，故本院认定由王侃按104186.25元/年的租金标准向吴珊支付房屋占有使用费，综上，王侃自2020年4月29日起至2020年6月28日期间应支付给吴珊的房屋占有使用费为104186.25元/年÷12个月×2个月=17364.38元。关于原告（反诉被告）吴珊要求被告（反诉原告）王侃支付提前解除租赁合同的违约金10000元的问题。虽然王侃向吴珊发出解除租赁合同的通知在先，但吴珊在起诉时亦同意解除涉案租赁合同，且本院已经支持其要求支付拖欠租金违约金的诉请，同时，王侃最终提出解除合同的通知原因在于其因新冠肺炎疫情影响且吴珊未同意减免租金而无力再继续经营涉案商铺的情形下提出，此种情形与合同当事人一方单独擅自提前解除合同的行为应有所区别，因此，考虑到上述实际情况，本院对原告（反诉被告）吴珊提出的该项诉讼请求不予支持。对被告（反诉原告）王侃要求原告（反诉被告）吴珊返还房屋租赁押金20000元的反诉请求。因双方租赁合同已经解除，故对被告（反诉原告）王侃缴纳的20000元租赁押金，原告（反诉被告）吴珊理应予以返还。但因王侃仍拖欠吴珊部分租金未支付，故其缴纳的20000元押金应先折抵其欠付租金。折抵该押金后，王侃还应支付吴珊欠付的租金40000元-20000元=20000元。对被告（反诉原告）王侃要求原告（反诉被告）吴珊提供其已交租金的发票267180元的反诉请求。因双方在涉案租赁补充协议中已明确约定吴珊向其收取的租金均为不含税价格，王侃自愿承担自商铺租赁合同生效之日起产生的所有税费，故其上述反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。对被告（反诉原告）王侃要求原告（反诉被告）吴珊赔偿房屋漏水导致的装修、财产损失10000元并免除2019年1月租金（因涉案商铺发生漏水事件导致停业）的反诉请求。因涉案商铺所在的阳光壹佰物业发展有限业公司已对王侃所租涉案商铺因主下水管爆裂漏水而遭受的装修、财物损失进行了修复和维修，并对其损失进行了相应补偿，此后，王侃亦未再向吴珊和阳光壹佰物业发展有限业公司主张其他权利，可知，双方已就此事处理完毕。同时，本院在计算其拖欠吴珊的租金时对欠付的租金亦予以了酌情减免，故对其该项诉请，本院不再予以支持。对被告（反诉原告）王侃要求原告（反诉被告）吴珊免除2020年2月、3月份租金（因新冠疫情爆发停业）的诉请。虽然2020年新冠疫情爆发属于不可抗力事件，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，反诉原告王侃自2019年11月1日起即未再依约向反诉被告吴珊履行租金支付义务，其违约行为发生在不可抗力事件发生之前，故根据前述法律规定，对其要求减免2020年2月、3月份租金的诉请，本院不予支持。对被告（反诉原告）王侃要求原告（反诉被告）吴珊支付因违约导致解除涉案租赁合同产生的装修损失及搬迁费的诉请。通过前文分析可知，本案被告（反诉原告）王侃未依约及时足额支付租金，违约责任在于其本人，故对其该项反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴珊与被告（反诉原告）王侃于2016年10月26日签订的《商铺租赁合同》、2017年9月21日签订的《商铺租赁补充协议》于2020年4月28日解除；二、限被告（反诉原告）王侃于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴珊支付欠付的租金20000元、拖欠租金的违约金10000元、房屋占有使用费17364.38元；三、驳回原告（反诉被告）吴珊的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王侃的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1140元、反诉案件受理费962.5元，由原告（反诉被告）吴珊负担600元，由被告（反诉原告）王侃负担1502.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年六月二十九日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。