西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初15682号 原告:温晓春，男，汉族，1978年7月10日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人:刘鹏昭,陕西众致律师事务所律师 被告:绿地集团浐灞实业有限公司。住所地:西安市浐灞新区。 法定代表人:李蓟,系该公司总经理。 委托代理人:龚健，北京金诚同达(西安)律师事务所律师。 委托代理人:李鑫，北京金诚同达(西安)律师事务所实习律师。 原告温晓春诉被告绿地集团浐灞实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘鹏昭，被告委托代理人龚健、李鑫到庭参加诉讼，本院依法进行审理，本案现已审理终结。 原告诉称，2017年4月18日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告位于西安市浐灞区XX路以南,XX城XX幢XX单元XX层XX房屋,房屋面积232.02平米,单价15400.78元/平米,房屋总价3573289元。合同约定被告应当在2017年9月30日之前交付房屋。合同签订后,原告依照约定支付了约定的购房款。但涉案房屋负一层西面主体墙严重渗漏水,无法入住。原告多次向被告公司及客服中心投诉,但至今仍未能实际修复完善。 原告认为,双方商品房合同有效成立,被告向原告交付符合约定双方均应当按照合同约定履行义务,享受权利,原告依法支付了购房款,而被告却至今未能向原告交付符合约定房屋,致使原告一直无法正常入住，现依据法律规定，提起诉讼，请求判令：一、被告以房屋总款项3573289元为基数,按照每天万分之一，从2017年10月1日起计算至实际交房日为止的逾期交房违约金(暂计算至2019年7月8日,违约金为230834元)；二、被告赔偿原告从2017年10月1日至实际交房期间的物业费，暂计算至2019年7月8日13899.9元；三、被告向原告支付不能按约实际入住的实际损失210000元(月租金按照1万计算)；四、本案诉讼费由被告承担。 被告绿地集团浐灞实业有限公司辩称，1、被告已经按照合同约定全面履行房屋交付义务,并不存在逾期交房的情形；2、原告所述商品房渗漏水属于瑕疵,并非房屋主体结果质量问题,不构成延期交房,故答辩人已履行合同约定义务,不存在逾期交房的情况,而原告因自身原因未办理商品房交接手续,未及时跟进维修事宜,故该房屋的风险责任及物业管理费应由原告承担。 经审理查明，2017年4月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y17084058，由原告购买被告开发的位于西安市浐灞区XX路XX路以南，XX城XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积232.02平方米，每平米单价15400.78元，总价款3573289元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告两项条件。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：……3、暖气于房屋交付后的第一个采暖季投入使用；如果在约定的期限内未达到交付使用条件，双方同意按以下方式处理：以上设施中第3、4、5、6、7项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人应尽快完善以上设施设备，因国家法律或注册调整造成的影响、市政配套的批准安装导致的延误及其它非出卖人所能控制的原因出卖人不承担任何责任。第十一条约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。该房屋交付时间详见附件十二第二条第2.6款约定，如买受人未按本合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，则自本合同约定的日期最后截止日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等买受人承担。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不第1（1）项总的比率）的违约金。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同附件十二第2.1条约定，房屋交付过程中如买受人发现交付的商品房有瑕疵（如门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）或任何非属主体结构的质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人应在合理期限内整改，但买受人不得以此为由延迟或拒绝办理该商品房的交接手续。出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及建设工程验收手续，即视为出卖人按约交付。如买受人因此未按照本约定办理房屋交接手续，视为买受人逾期收房。第2.2条约定，房屋交付过程中如发现影响房屋的正常使用功能的情况（如防水层破损、墙地面大面积空鼓、上下水不通、电路不通等）出卖人应当在60个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在60个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自第61个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不再承担本合同第九条逾期交房的违约责任。2.3条约定，出卖人对房屋修缮完毕后应及时通知买受人，买受人应在接收到出卖人通知后5日内验收房屋，如买受人未在规定的时间内验收房屋或办理完结房屋交接手续的，视为买受人逾期收房，该房屋已经满足交付条件。 合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款3580527元。 2017年9月20日，原告收到《入住通知书》。2017年10月23日，被告开具《房屋结算及进户凭证》，载明温晓春所购买的浐灞四期项目12号10101室房屋购房款已经全部结清，请予办理进户手续。截止2019年12月2日，原告仍未接收房屋。 庭审中，原告提交联系函、协商函、照片，用于证明涉案房屋存在负一楼西面主体墙渗漏水等问题。被告当庭认可涉案房屋存在质量问题，但是否修缮完毕需要核实。 以上事实，有《商品房买卖合同》、发票、协商函、客户投诉受理单、照片、报纸及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告温晓春与被告绿地集团浐灞实业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，温晓春依约向绿地集团浐灞实业有限公司履行了付款义务，被告绿地集团浐灞实业有限公司虽于2017年9月23日在报纸上刊登了收房通知，但由于被告交付给原告的房屋存在渗漏水等情况，且被告绿地集团浐灞实业有限公司一直未能修缮完毕，导致房屋无法使用，故原告一直未收房入住。故原告主张的逾期交房违约金，有事实依据，应予以支持。 关于原告主张的物业费，因原告未收房且未实际缴纳该部分费用，故本院依法不予支持。 关于原告主张被告支付未能实际入住的损失，按照每月1万元计算。原告未提交相关的证据证明租金的标准，本院酌情按照每月5000元标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下： 一、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告温晓春支付逾期交房违约金（违约金以3573289元为基数，按照每日万分之一，从2017年10月1日起计算至实际交房之日）。 二、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告温晓春支付不能实际入住的损失（按每月5000元标准，从2017年10月1日计算至实际交房之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告温晓春的其他诉讼请求。 本案案件受理费8121元，由原告承担2123元，被告承担5998元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 宁 莎 人民陪审员 陈 琳 人民陪审员 李 真 二〇二〇年六月十八日 书 记 员 李大正