重庆市大足区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0111民初1147号 原告：杨维菊，女，1968年7月1日出生，住重庆市大足区。 原告：陈龙安，男，1972年6月9日出生，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：杨奎，重庆市大足区双龙法律服务所法律服务工作者。 被告：赵学燕，女，1989年12月10日出生，住重庆市大足区. 被告：秦显友，男，1983年12月29日出生，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：于光荣，重庆德循律师事务所律师。 原告杨维菊、陈龙安与被告赵学燕、秦显友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨维菊及二原告的特别授权委托诉讼代理人杨奎，被告赵学燕、秦显友的特别授权委托诉讼代理人于光荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨维菊、陈龙安向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告于2010年11月30日签订的拆迁安置门市及住房招标买卖协议有效（价值120000元）；2.请求判令二被告办理房屋过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月30日，二原告与二被告和王世贵（被告赵学燕母亲，现已去世）签订拆迁安置门市及住房招标买卖协议，协议约定了双方的权利义务，原告按照协议约定履行了相应的义务，被告拒绝履行将涉案房屋过户给原告，经龙水镇西一社区居民委员会人民调解委员会调解，原告补差后，被告仍然不将房屋过户给原告。为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，起诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告赵学燕、秦显友辩称，《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》为无效协议。理由如下：1.安置指标及安置房属王世贵、赵学燕、秦显友、秦诗丹四人共有，赵学燕无权处分四人共有的安置指标；2.协议上王世贵不是其本人签名，是赵学燕代签，秦显友、王世贵未授权赵学燕转让安置指标；3.原、被告各持有的协议内容不一致，该协议不是双方真实意思表示；4.原告陈龙安未在协议上签字，对协议内容不认可；5.根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，宅基地属农民集体所有，农民的宅基地使用权来源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织的成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地，农民因宅基地被征收而获得的安置房或安置房指标是农民因失去宅基地而获得的相应补偿，仍然具有专属性质，其性质不因地换成了房而改变，仍应遵照上述法律规定执行，本案中杨维菊并非赵学燕所在集体经济组织成员，没有资格取得该集体经济组织的宅基地，在该宅基地被征收后，其不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标，双方的房屋买卖行为因违反法律的强制性规定而无效；6.秦显友未在协议上签字；7.人民调解协议中关于A1幢X号门市系秦显友个人所有，不是共有财产，赵学燕无权处分不属于自己的不动产，秦显友事前未授权赵学燕，事后也未追认，赵学燕属无权处分行为，对秦显友不发生法律效力。 经审理查明，因大足区龙水镇城市建设需要，对龙水镇西一村相关村民的土地及宅基地进行拆迁，被告赵学燕、秦显友的房屋土地即在征地拆迁范围内，确认的安置对象为赵学燕、王世贵、秦显友、秦诗丹，其4人均系在籍农转非人员住房安置对象，安置标准为2个门市2套住房。 2010年11月30日，赵学燕、王世贵（甲方）与杨维菊、陈龙安（乙方）签订《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》，约定：甲、乙双方就龙水镇西一村王世贵及女儿赵学燕位于龙水镇西一村的拆迁安置门市及住房指标买卖事宜在平等自愿、协商一致的前提下订立本协议条款如下，以资共同遵守：一、甲方自愿将其拆迁门市及住房指标以壹拾叁万元整（130000.00）的价格出售给乙方。由乙方出资修建门市及住房，（此处有杨维菊出示的买卖协议另行手写标注“乙方全权代理甲方完善各种手续，中途不得另行转让、变更、产权证暂时由乙方办理”），五年后由甲方过户在乙方名下。二、乙方在本协议签字生效之日付给甲方柒万元整（70000.00），在拆迁房修建之时再付给甲方余款陆万元整（60000.00）。三、本协议签订后，甲、乙双方均不得擅自变更或解除该协议。四、本协议双方签字或盖章之日生效。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。协议尾部甲方处有“赵学燕”的签名捺印、“王世贵”的签名，乙方处有“杨维菊”的签名捺印，见证人处有“杨超银”签名捺印。 2011年6月28日，秦显友向杨维菊出具收条，该收条载明“今收到杨维菊付来还房户头费130000元大写壹拾叁万元正。注：以前收条作废。收款人：秦显友。2011年6月28日”。 2013年8月30日，赵学燕与杨维菊在大足区龙水镇西一社区居民委员会人民调解委员会的主持调解下，自愿达成如下协议：1.杨维菊要A1幢X号门市、A1幢一单元X-1号住房，补赵学燕20000.00元；2.赵学燕收到20000.00元后不得再找杨维菊补差价；3.赵学燕在不出资的情况下，协助杨维菊办理房产相关手续；4.双方以后不再为此事发生任何纠纷。 2013年8月30日，赵学燕向杨维菊出具收到杨维菊购买龙水镇西一村拆迁还房四期A1幢X号门市、A1幢1单元4-1号住房前排门市补后排门市差价款20000.00元的收条。 2015年9月15日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局向秦显友颁发“210房地证2015字第139XX号”产权证书，该证书载明权利人为秦显友，房屋坐落于大足区XX镇XX路50号，土地使用权类型为划拨，土地用途为其他商服用地，房屋用途为商服用房。2015年9月15日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局向秦显友颁发“210房地证2015字第13XXX号”产权证书，该证书载明权利人为秦显友，房屋坐落于大足区XX镇XX路X号3单元4-2，土地使用权类型为划拨，土地用途为城镇住宅用地，房屋用途为成套住宅。 本院于2020年6月17日依职权向重庆市大足区规划和自然资源局调取涉案房屋的房屋产权信息资料，原、被告双方对该两份产权信息均无异议，均认可“210房地证2015字第13XXX号”产权证书记载的位于大足区XX镇XX路18号3单元4-2住房即是人民调解协议书上载明的A1幢一单元X-1号住房；“210房地证2015字第139XX号”产权证书记载的位于大足区龙水镇西一路50号商服用房即是人民调解协议书上载明的A1幢X号门市。 另查明，1.赵学燕、秦显友向杨维菊出具收条，该收条载明“今收到杨维菊关于西一村赵学燕安置门市及住房指标费定金共计70000.00万元（大写柒万元整），立据为证。收款人：赵学燕、秦显友”。该收条落款时间不详。 赵学燕向杨维菊出具收条，该收条载明“今收到杨维菊现金10000元整大写（壹万元整）。收款人：赵学燕。”。该收条落款时间不详。 2011年10月14日，公民身份号码为51023019580517XXX，户口地址为重庆市大足区XX镇XX1组27号的王世贵死亡。 赵学燕与秦显友于2009年12月11日登记结婚，2015年4月1日登记离婚，2018年10月16日登记结婚。 2016年12月23日，重庆市渝大水务有限责任公司向杨维菊开具用户地址为西还1.3社A1-2门市的供水收费收据，开票金额为37元。2020年3月25日，重庆市渝大水务有限责任公司向杨维菊开具用户地址为西还1.3社A1-2门市的供水收费收据，开票金额为94.5元；当日，该公司亦向杨维菊开具用途地址为西还1.3社A1-1-4-1（单）的换闸阀漏水150吨的收费收据，开票金额为583.6元。 在审理过程中，原告陈龙安自愿放弃要求二被告协助将涉案房屋办理在本人名下的诉讼请求。 上述事实，有原告举示的拆迁安置门市及住房指标买卖协议、收条、人民调解协议书、结婚档案信息、渝大水务水费收费收据，被告举示的拆迁安置门市及住房指标买卖协议、人民调解协议、结婚证、房产证、死亡注销证明、产权户室详细情况以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，本案争议焦点在于：1.《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》是否有效？2.该协议如有效，买卖合同的当事人应如何确定以及谁负有协助办理涉案房屋产权过户登记手续的问题？ 关于《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》是否有效的问题。首先，双方签订的《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》是否成立问题。买卖合同的标的物可以是现实存在的物，也可以将来产生的物，只要在合同订立阶段对该标的的约定明确、具体、合法即可，并不强制要求在缔约阶段该标的必须现实存在。在本案中，双方约定买卖的为龙水镇西一村的拆迁安置门市及住房指标，并在后续补差价的过程中又明确为龙水镇西一村拆迁还房四期A1幢X号门市、A1幢1单元4-1号住房，该约定明确、具体、合法。故双方的买卖合同依法成立。其次，合同效力问题。关于被告辩称赵学燕无权处分赵学燕、秦显友、王世贵、秦诗丹四人共有的安置指标的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。”因此，即使赵学燕在与杨维菊签订合同时，不享有住房安置指标的处分权，也不影响双方签订的协议的效力。关于被告辩称杨维菊并非赵学燕所在集体经济组织成员，没有资格取得该集体经济组织的宅基地，在该宅基地被征收后，其不能获得该集体经济组织的拆迁安置房指标，双方的房屋买卖行为因违反法律的强制性规定而无效的问题，因城镇建设需要，龙水镇西一村相关村民的土地及宅基地被依法征收拆迁，农村集体所有土地变为城镇划拨土地，拆迁后对该村的相关村民实行了农转非，村民成为居民，故原、被告双方的买卖合同内容并不涉及农村集体经济组织内宅基地建房转让的问题，对于买方的身份并无过多限制，故不应否定双方签订的买卖协议的效力。综上，《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。 关于涉案安置房屋指标买卖活动的当事人问题。买卖协议首部的买方为杨维菊、陈龙安，但尾部的签名捺印均为杨维菊，且从协议的履行过程来看，卖方出具的收条的付款人均为杨维菊，且原告陈龙安已自愿放弃要求二被告协助其办理产权过户手续的诉讼请求，故本案的原告应为杨维菊。至于卖方系何人，首先，被告赵学燕以卖方身份与原告杨维菊签订了《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》，其属于卖方，没有争议。其次，关于被告秦显友是否属于涉案安置房屋买卖行为的卖方的问题。被告秦显友作为安置对象，其虽然未在最初的上述协议上签名，但从本案证据及协议履行过程来看，赵学燕、秦显友或单独、或共同向杨维菊出具安置房屋买卖而收到户头费、房屋差价、指标定金等费用的收条，且在2015年9月15日，涉案住宅的房屋产权就办理在了被告秦显友的名下，结合杨维菊截止2020年3月25日均还在缴纳涉案房屋的供水费用并以自己名义收取租金，秦显友作为该户的安置对象，其对此自然应当是知情且认可的，而在原告杨维菊长达几年多的使用时间内，均未有证据显示被告秦显友对此提出过任何异议，合理的解释只能是被告秦显友已经认可了被告赵学燕对该房屋的指标转让行为，故原告所述的原告持有的买卖协议上秦显友的签字系秦显友事后加上去的陈述具有高度可能性，被告秦显友应系上述协议的卖方，故被告的答辩意见与客观事实不符，本院不予采信。 关于原告杨维菊提出的要求被告赵学燕、秦显友协助其办理涉案房屋产权过户登记手续的问题。如上所述，本院已经认定涉案安置房的卖方应系被告赵学燕及秦显友。根据双方约定,买方应按约支付指标转让费，卖方负有配合作为买方的原告杨维菊办理涉案房屋产权过户登记手续的义务；从现有证据显示原告杨维菊作为买方已经按约定付清了房屋指标转让价款及差价款，作为卖方的赵学燕、秦显友应当按约定配合原告杨维菊办理涉案房屋的产权过户登记手续。虽然在签订买卖协议时，涉案的房屋指标的共有人有四人，即王世贵、秦显友、赵学燕、秦诗丹，但王世贵现已死亡，且涉案房屋的产权均已办理在二被告名下，应认为涉案房屋已析产给二被告，故就涉案房屋产权过户登记问题，仅需被告赵学燕、秦显友履行相应的协助义务即可，原告杨维菊主张被告赵学燕、秦显友履行相应的协助义务，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨维菊与被告赵学燕、秦显友签订的《拆迁安置门市及住房指标买卖协议》合法有效； 二、限被告赵学燕、秦显友于本判决发生法律效力后十日内协助原告杨维菊办理位于重庆市大足区XX镇XX路50号（房产证号210房地证2015字第139XX号）和重庆市大足区XX镇XX路X号3单元4-2房屋（房产证号210房地证2015字第13XXX号）的产权过户登记手续； 案件受理费减半收取为1350元，由被告赵学燕、秦显友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  胥 杰 二〇二〇年六月十日 法官助理  陈 平 书 记 员  席瑞敏