四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初878号 原告：乐至县祥和物业管理有限公司，住所地四川省乐至县天池镇鑫鹏国际9栋3单元7楼3号。统一社会信用代码：91512022327086272H。 法定代表人：刘浪，总经理。 委托诉讼代理人：黄建文，四川尚锦诚律师事务所律师。 被告：李宁，男，1995年5月16日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告乐至县祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告李宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄建文到庭参加诉讼，被告李宁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付原告2016年8月至2019年12月期间的物业管理费2395.22元（116.84平方米×0.5元／平方米／月×41月）、公共能耗费246元（6元／月×41月），共计2641元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告购买四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司（以下简称祥瑞开发公司）位于乐至县的房屋，住房面积为116.84平方米。2016年4月1日，原告与祥瑞开发公司签订了《物业管理委托合同》。原告依法履行物业管理责任，为被告提供物业服务，被告在享受物业服务后未履行交纳物业管理费的义务，自2016年8月起至2019年12月止拖欠物业管理费、公共能耗费共计2641元。现原告诉至法院，请求法院支持其诉求。 李宁提交书面答辩状辩称，被告未交纳物业管理费主要有以下理由：1．物业公司私自同意小区外商业用房在本小区安装多台空调外机，严重污染小区空气环境；2．物业公司准许外来车辆停车，并收取停车费，导致小区业主停车困难，造成车辆损坏也不管不问；3．物业公司工作人员动手殴打、威胁小区业主；4．物业公司对业主交纳的物业管理费未进行公示，业主对费用去处不清楚；5．物业公司对小区损坏的财产不及时修复,向其反映也不管不问；6．小区私自更换物业公司没有与业主商量，业主不知情。 本院经审理认定事实如下：乐至县“世纪欣城”小区房屋系四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司开发，该小区至今未成立业主委员会。祥瑞开发公司与乐至县驿鑫物业管理有限公司签订的前期物业服务合同权利义务终止后，驿鑫物业公司停止为该小区提供物业服务。2016年4月1日，祥瑞开发公司与原告签订了《物业管理委托合同》，由原告对“世纪欣城”小区提供物业服务，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，高层电梯按建筑面积每月每平方米1.2元收取，共用设施设备运行、能耗费用（水、电）按业主住户实际用量共同分摊。合同签订后，原告对“世纪欣城”小区提供物业服务。 2019年8月14日，祥瑞开发公司对世纪欣城商住楼协议选聘前期物业服务单位进行公示，公示内容如下：祥瑞开发公司委托四川省致远建设项目管理有限责任公司对“世纪欣城”小区进行前期物业招标，经两次公开挂网报名，投标报名公司不够3家，祥瑞开发公司申请进行协议选聘物业服务企业，原告中选，现将该次物业招标情况公示（2019年8月15日至2019年8月21日），若小区业主有异议可联系祥瑞开发公司。2019年8月22日，祥瑞开发公司向原告发送中选通知书。2019年8月24日，祥瑞开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《世纪欣城前期物业服务合同》，该合同与本案相关的内容：乙方提供物业服务的内容：1．根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务相关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2．负责建筑物共用部分的维护和管理；3．负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；4．负责物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5．负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6．负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7．负责物业服务档案的建立和管理；8．装饰装修管理。合同的履行期限为2019年8月24日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。前期物业服务费按包干制计费，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。收费标准为多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳，业主于每个缴费周期起始10日内交纳物业服务费。乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，应承担赔偿责任。签订合同后，祥瑞开发公司将中标情况及前期物业服务合同在乐至县房地产管理局办理备案手续。 被告李宁系“世纪欣城”小区11幢3-4-2号业主，房屋建筑面积为116.84平方米，从2016年8月至今未交纳物业服务费，经原告催收未果，诉至法院。 以上事实，有原告提交的产权情况记载、祥瑞开发公司出具的证明、《物业管理委托合同》、协议选聘前期物业服务单位的公示、中选通知书、备案表、《世纪欣城前期物业服务合同》、催费通知、值班登记本、车辆进出入登记簿、照片等证据予以证实。 本院认为，祥瑞开发公司与驿鑫物业公司签订的前期物业服务合同的权利义务终止后，驿鑫物业公司从2016年4月1日起不再为“世纪欣城”小区提供物业服务。因“世纪欣城”小区未成立业主委员会，祥瑞开发公司作为建设单位重新选聘原告为该小区提供物业服务，并与原告签订的《物业管理委托合同》、《世纪欣城前期物业服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，该前期物业合同约定的权利义务对原告及“世纪欣城”小区的全体业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，应根据前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。按照合同约定，被告应向原告交纳2016年8月至2019年12月期间的物业服务费2,395.22元（116.84平方米×0.5元/平方米/月×41月），故原告要求被告给付物业服务费2,395.22元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于公共用水用电费用的收取问题。原告与祥瑞开发公司于2016年4月1日签订的《物业管理委托合同》约定物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用（水、电），按该物业住户实际用量共同分摊，但未举证证实共用设施设备运行、能耗费用的实际花费及被告应承担的费用。原告与祥瑞开发公司于2019年8月24日签订的《世纪欣城前期物业服务合同》中，未约定公共能耗费的收取。综上，对原告主张的公共能耗费按每月6元收取的诉讼请求不予支持。被告抗辩提出的抗辩理由因未提供相应证据证实，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应承担举证不能的后果。故被告抗辩不成立。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，依法应承担相应的法律后果。 综上，对原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持，对原告主张被告支付公共能耗费的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李宁于本判决生效之日起10日内支付原告乐至县祥和物业管理有限公司2016年8月至2019年12月期间的物业服务费2,395.22元； 二、驳回原告乐至县祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 刘 姝 二〇二〇年六月十九日 书记员 黄仲琼