辽宁省黑山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0726民初601号 原告：颜磊，男，1987年5月20日生，满族，住黑山县。 委托诉讼代理人：陈海龙，辽宁紫泰律师事务所律师，执业证号12101201810067526。 委托诉讼代理人：刘学，辽宁紫泰律师事务所律师，执业证号12101201110323302。 被告：锦州春雨房地产开发有限公司（以下简称春雨房地产公司），住所地黑山县姜屯镇长岗子村，统一社会信用代码91210726093202620U。 法定代表人：高春雨，系该公司经理。 委托诉讼代理人：吴锦新，辽宁曌益律师事务所律师，执业证号12107199211256476。 原告颜磊诉被告春雨房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年9月14日依法作出（2018）辽0726民初207号民事判决书，原告颜磊对判决不服，向锦州市中级人民法院提起上诉，锦州市中级人民法院于2019年3月11日作出（2019）辽07民终31号民事判决书，驳回颜磊上诉，维持原判。颜磊对判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年8月26日作出（2019）辽民申4215号民事裁定书，指令锦州市中级人民法院再审。锦州市中级人民法院于2020年1月7日作出（2019）辽07民再92号民事裁定书，撤销锦州市中级人民法院（2019）辽07民终31号民事判决及辽宁省黑山县人民法院（2018）辽0726民初207号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告颜磊向本院提出诉讼请求：1、解除与被告置换房屋的约定；2、要求被告返还首付款68000元并依法赔偿；一倍赔偿68000元以及差价损失114675元；3、要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2013年1月25日始至实际履行之日止的利息；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月25日，原告与锦州嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源房地产公司）签订《黑山鸿运家园二期房屋认购书》，约定购买位于黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅，建筑面积83.2平方米，每平方米2500元，总房款208000元。原告于2013年1月21日交定金5000元，2013年1月25日交房款63000元，合计共交首付款68000元。后因嘉源房地产公司无力开发，经政府协调由被告春雨房地产公司接收此项目。2014年5月24日被告与原告协商，将购买的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅调换为春雨花园4号楼6单元502室，建筑面积86平方米。被告无故拒不履行合同，现被告已将春雨花园4号楼6单元502室以每平方米3750元的价格出卖给第三人，原告与被告协商未果，故诉至法院。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、黑山鸿运家园二期房屋认购书一份，拟证明原告于2013年1月25日取款63000元并于同日交款、于同日与嘉源房地产公司签订认购书； 2、锦州银行出具的银行流水单一份，拟证明2013年1月21日原告前期取款5000元，于2013年1月25日取款63000元，并于同日交付房款； 3、收款收据一份，拟证明被告出具置换凭证，将原告房屋置换为4号楼6单元502室，面积86平方米； 4、春雨花园4-6-502室的照片5张、张洪仁与被告签订的商品房买卖合同、专用收款收据、张洪仁身份证复印件，拟证明被告在未解除认购书的情况下，将案涉房屋出售给他人入住，导致认购书目的不能实现，被告应赔偿原告购买款一倍的赔偿，被告出售案涉楼房多获利114675元也是原告的损失； 5、（2019）辽民申4215号民事裁定书，拟证明被告应对自己的抗辩意见负举证责任，否则认定原告的主张成立； 被告春雨房地产公司辩称，要求驳回原告的诉求。首先，原告起诉的主体不适格，原告所诉的是嘉源房地产公司无力开发，由被告接手，是没有事实依据的。现在春雨花园土地是我方通过土地转让使用权取得的，并非接手。其次，原告诉状中陈述的交给鸿运房地产开发公司的68000元我方不清楚，我方在接手楼盘的时候，原告拿定金5000元收据的时候，我们考虑其交了定金，就给其一处楼盘，虽然嘉源房地产公司没有将钱给我们，但是我们认可。第三，在楼房销售之后，我们多次找原告签订协议，但是原告始终不签，因此定金不予返还；最后，对原告是76户之一及原告交付5000元没有意见，但不能证明原告已交付63000元楼款。被告将楼房售出是因为原告一直不来签订协议被告才出售的，被告保留追究原告赔偿损失的权利。 被告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、商品房预售许可证，拟证明发证时间是2015年8月11日，被告多次催促原告交付楼款并签订房屋买卖合同，但原告一直未来； 2、收据存根一份，拟证明案涉争议房屋被告给原告保留一年多后才于2017年2月16日出售； 3、76户名单及数额，拟证明原告交款数额为5000元； 法院调取的证据： 1、佟玲曼的询问笔录； 2、高延升的询问笔录； 3、黑山县第三水泥厂地块出售协议书； 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人争议的证据，本院认定如下：1、被告认为原告提供的黑山鸿运家园二期房屋认购书一份与被告无关，本院认为，该认购书是原告与嘉源房地产公司自愿达成的购房合同，能够证明原告向嘉源房地产公司购房的事实，该购房合同内容真实性、来源形式合法，与本案事实存在客观联系，因此，该认购书具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证；2、锦州银行出具的银行流水单一份记载的内容客观真实，来源合法，与本案存在一定关联，本院予以采信并在卷佐证；3、被告对原告提供收款收据一份真实性没有意见，本院认为，该书证上有被告的现金收讫章和高春雨印章，证据记载的事实能够证明原告已向被告交付购房定金5000元及被告将原告购买的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅楼置换为春雨花园4号楼6单元502室住宅楼的事实，该收款收据是被告出具给原告的客观凭证，证据来源、形成主体合法，与本案也存在客观联系，因此，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证；4、被告对原告提供的春雨花园4-6-502室的照片5张、张洪仁与被告签订的商品房买卖合同、专用收款收据、张洪仁身份证复印件、（2019）辽民申4215号民事裁定书没有异议，本院予以采信并在卷佐证；5、原告对被告提交的商品房预售许可证、收据存根一份没有意见，本院予以采信并在卷佐证；6、原告对被告提供的76户名单有意见。本院认为，该书证系被告自行形成的，没有他方签名确认，也没有其他证据佐证，形成主体、来源不具合法性，另外，原告的交款数额与同面积住宅的交款数额相差悬殊，不符合常理和交易习惯，不具真实性。因此，该证据本院不予采信；8、本院调取的佟玲曼的询问笔录、高延升的询问笔录、黑山县第三水泥厂地块出售协议书，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2013年1月25日，原告颜磊与嘉源房地产公司签订《黑山鸿运家园二期房屋认购书》，约定原告购买嘉源房地产公司开发的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅楼，建筑面积为83.2平方米，每平米购买价格为2500元，房款总计208000元，购房首付款为68000元。2013年1月21日，原告向嘉源房地产公司交付购房定金5000元； 二、2014年2月13日，嘉源房地产公司与春雨房地产公司签订出售协议，嘉源房地产公司将黑山县第三水泥厂地块以2800万元价格出售给春雨房地产公司，并由春雨房地产公司无条件承接嘉源房地产公司所预售的76户住宅及4个车库，嘉源房地产公司已收的817万元预售房款，自动转为春雨房地产公司的购地款。原告系嘉源房地产公司所预售的76户住宅之一。嘉源房地产公司所收购房款从春雨房地产公司应付的购地款中扣除，将76户住宅移转到春雨花园小区，并约定该76户享有优先选房权，同时嘉源房地产公司将相关手续及收据底联等交予被告； 三、2014年5月24日，被告与原告协商，将原告购买的黑山鸿运家园项目5号楼2单元5层西户住宅楼置换为春雨花园小区4号楼6单元502室住宅楼，面积为86平方米，被告于2017年2月20日将该楼出售给案外人张洪仁。 上述事实，有当事人陈述及原告提供的黑山鸿运家园二期房屋认购书一份、锦州银行出具的银行流水单一份、收款收据一份、春雨花园4-6-502室的照片5张、张洪仁与被告签订的商品房买卖合同、专用收款收据、张洪仁身份证复印件、（2019）辽民申4215号民事裁定书、被告提供的商品房预售许可证、收据存根一份、本院调取的佟玲曼的询问笔录、高延升的询问笔录、黑山县第三水泥厂地块出售协议书在卷佐证，本院予以确认。 本案争议的焦点：原告是否已向被告交付购房款68000元。首先，原告主张已向被告交付定金5000元，被告对该事实予以认可，因此，对该节事实本院予以确认；其次，原告向嘉源房地产公司购买住宅楼的事实，有双方签订的《黑山鸿运家园二期房屋认购书》证明，该事实客观存在。嘉源房地产公司将黑山县第三水泥厂地块出售给春雨房地产公司，并承接嘉源房地产公司所预售的76户住宅，该事实有春雨房地产公司与嘉源房地产公司签订的出售协议佐证，也是客观事实。被告春雨房地产公司在颜磊交付定金收据上注明置换后的小区房号，该行为证明春雨房地产公司认可原告系76户购房者之一，在庭审中，被告也自认原告系76户购房者之一。而嘉源房地产公司在宗地交易时已将相关手续、收据底联（嘉源房地产公司的实际控制人佟玲嫚证实）等交给春雨房地产公司，因此，76户购房人名单以及自动转为春雨房地产公司购地款（817万元）的预收房款明细等证据为被告所实际控制保管，但被告拒不提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（新）第四十八条“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实”之规定，案涉被告拒不提供收据底联及相关手续，应认定原告已向被告交付楼款63000元。综上所述，原告已向被告交付定金5000元及交付楼款63000元，共计楼款68000元。 本院认为,被告春雨房地产公司无条件承接嘉源房地产公司所预售的76户住宅，原告作为76户之一，被告对此予以认可，因此，被告春雨房地产公司受让了嘉源房地产公司与原告签订的房屋认购书的合同权利义务，该认购书的权利义务对原被告具有约束力，原告与被告春雨房地产公司之间形成房屋买卖合同关系，现房屋买卖合同已无法履行，应依法予以解除；原告颜磊于2013年1月25日与嘉源房地产公司签订黑山鸿运家园二期房屋认购书并交付定金5000元，春雨房地产公司对该笔定金予以认可，现合同不能履行，原告主张返还该5000元，本院予以支持；76户购房人名单以及自动转为春雨房地产公司购地款（817万元）的预收房款明细等证据为被告所实际控制保管，但被告拒不提交，依法应认定原告主张已交付63000元房款的事实为真实。因此，现原被告之间房屋买卖合同无法履行，合同目的已无法实现，原告要求被告返还购房款63000元，有事实和法律依据，予以支持；原被告购房合同不能履行，原告无法实现购房目的，被告应自2013年1月25日起，对无偿占用原告的首付款68000支付利息，2013年1月25日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，给付至实际履行之日止。原被告的其它主张，证据不足，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（新）第四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告颜磊与被告锦州春雨房地产开发有限公司的房屋认购合同； 二、被告锦州春雨房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告颜磊购楼首付款68000元； 三、被告锦州春雨房地产开发有限公司从2013年1月25日起以68000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率给付原告利息，至2019年8月20日止。2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付，至实际履行之日止； 四、驳回原告的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1500元，上诉费1500元，合计3000元，由被告锦州春雨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。 审 判 长  王立新 审 判 员  李荣旭 人民陪审员  张亚芝 二〇二〇年六月二十四日 书 记 员  李奇业