贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2301民初2338号原告：李凤，女，1989年3月14日生，黎族，贵州省普安县人，户籍地贵州省普安县，现住云南省曲靖市麒麟区。原告：段小雄，男，1981年2月21日生，汉族，云南省富源县人，户籍地云南省曲靖市富源县，现住云南省曲靖市麒麟区。共同委托诉讼代理人：罗学宽，贵州心达律师事务所律师，特别授权。被告：唐有芬，女，1966年4月16日生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：张勇，男，1959年10月25日生，回族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司，住所地兴义市桔山办机场大道某某F-01号，统一社会信用代码91522301MA6J6CLY2N。法定代表人：王金飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：穆贵煜，贵州天生律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李锐，贵州天生律师事务所律师，特别授权。原告李凤、段小雄与被告张勇、唐有芬、兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司（以下简称炜峰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，并根据原告李凤、段小雄的申请，裁定对登记在被告唐有芬、张勇、炜峰房产公司名下价值8万元的财产进行保全。后本案公开开庭进行了审理。原告李凤、段小雄的委托诉讼代理人罗学宽，被告张勇，被告唐有芬，被告炜峰房产公司的委托诉讼代理人穆贵煜庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤、段小雄向法院提出诉讼请求：1、判令唐有芬、张勇共同给付李凤、段小雄房屋转让欠款64888.00元及截至2020年3月29日的违约逾期付款利息6488.80元，本息合计：71376.80元。并从2020年3月30日起，以房款64888.00元为基数，按月利率2%计付违约逾期付款利息至欠款清偿之日止；2、判令炜峰房产公司对上述欠款本息承担连带给付责任；3、判令张勇、唐有芬、炜峰房产公司承担本案诉讼费及律师费。诉讼过程中，李凤、段小雄放弃第3项诉请中的律师费。事实与理由：李凤、段小雄系夫妻关系，二人于2011年3月29日按揭购买某某小区X栋XX号房屋，在装修居住一段时间后决定将该房屋对外出售，经中介方炜峰房产公司介绍，李凤、段小雄作为甲方，唐有芬、张勇作为乙方、炜峰房产公司作为丙方自愿协商后，三方于2019年9月24日签订《房屋买卖合同》（合同编号：201900050），约定：“第一条出售房的基本情况：甲方房屋位于兴义市，该房屋面积为：109.76平方米，房权证号2014XXXX（合同编号：XXXX）该面积现以贵州黔西南州富利来有限公司第一号房屋买卖合同为准。第二条价格及相关费用：1、经协定该房屋以每平方4071.00元出售，协定总计出售价金额为肆拾肆万陆仟捌佰捌拾捌元整（￥：446888.00元）。如乙方在后期办证时，面积有所变动增减，乙方自行与房开增减退或补。2、甲方已交三通、房屋维修基金费用，乙方不需再交。3、水、电费、物业管理费以交房日为界限，如：房屋维修基金补差、契税。第四条付款方式：1、乙方需于签订本协议当日，2019年9月24日需支付给甲方房屋首期款：壹拾参万肆仟零陆拾陆元整（：134066元）。同时甲方需将购买该房的所有证件原件及单据移交给丙方，并无条件协助办理该房的产权转户相关手续及签字。2、由丙方代乙方办理该房的过户等相关手续，丙方须于甲方交付银行还款单及注销清单日起50个工作日内办理完该房的产权过户手续及过完户的房产证手续。3、乙方在甲方将购买该房的所有证件原件及单据移交给丙方起60个工作目内、乙方需一次性支付给甲方房屋尾款叁拾壹万贰仟捌佰贰拾贰元整（￥：312822.00元）。第五条关于产权登记变更手续办理及相关费用支付的约定：由丙方给乙方代办该房屋的产权过户手续，共中涉及的房屋所有权所发生的契税、房屋维修基金补差、委托费用等等均由乙方自行交纳，甲方不再承担任何费用。同时在乙方办理该房产权转移过户手续的过程中，甲方必须无条件签字，乙方需第一时间配合及交纳费用。第六条交房期限：甲方需在收到房款尾款后，三日内移交该房屋的钥匙及水电及物业管理户头等相关手续给乙方。第七条违约责任1、乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同第四条规定付款，丙方有责任协助甲方追究乙方的逾期应付款的利息。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同类同期贷款利率的四倍计算，逾期超过30天后，即视为乙方违约。则甲方有权终止买卖关系，可以收回房屋及房屋产权证，需由乙方承担费用将该房产权证重新办理回到甲方名下，甲方只需要将已经收取的乙方房款的40%退还给乙方。如乙方拒绝不为甲方办回房屋产权证，则甲方有权向有管辖权的人民法院提起诉讼，并不退还已收全部房款。如因丙方原因造成本合同第四条违约，则丙方承担相应连带责任，如因乙方原因拖延时间未及时配合签字或交纳费用导致延期，则与丙方无关，乙方自行承担一切责任”。买卖合同签订后，李凤、段小雄已经按合同约定全面履行合同义务，张勇、唐有芬于2019年10月25日支付182000元，于2020年1月10日支付20000元，该款转给李凤、段小雄后，再由李凤、段小雄自行去偿还中国农业银行按揭贷款，并已将贷款偿还清后把抵押的房产证取出办理过户手续给张勇、唐有芬。但至今张勇、唐有芬仍然拖欠64888.00元。现经多次催要未果故诉至法院。唐有芬、张勇辩称，1、唐有芬、张勇与李凤、段小雄之间不存在实质上的欠款关系。2、唐有芬、张勇已结清购房全款，如有任何欠款由炜峰房产公司全权负责。3、李凤、段小雄在本案中申请冻结唐有芬、张勇银行卡特别是退休工资卡，给唐有芬、张勇造成严重的精神损害，应赔偿精神损失费，且冻结银行卡导致唐有芬、张勇及83岁的父母带来身心上的压力和生活困难，请求及时解冻已冻结的银行卡及赔偿给唐有芬、张勇造成的损失。炜峰房产公司辩称，1、炜峰房产公司不是本案适格诉讼主体，李凤、段小雄对炜峰房产公司提起的诉讼请求应予全部驳回。本案系房屋买卖合同，合同的相对方为李凤、段小雄与张勇、唐有芬，炜峰房产公司仅仅是为房屋买卖双方提供居间服务，付款并非炜峰房产公司的义务，从李凤、段小雄与张勇、唐有芬、炜峰房产公司签订的《房屋买卖合同》来看，该合同内容虽约定了炜峰房产公司要提供居间服务事项，但合同实质性质为房屋买卖合同，《房屋买卖合同》第八条中也明确界定了居间成功的定义：李凤、段小雄与张勇、唐有芬签署合同后即为居间成功，证明炜峰房产公司已履行了自己的全部义务。因此，炜峰房产公司不是本案适格被告，《房屋买卖合同》所约定的义务不应由炜峰房产公司承担。2、李凤、段小雄所起诉金额与事实不符，张勇、唐有芬现只差欠李凤、段小雄29760.83元。首先，李凤、段小雄与张勇、唐有芬所约定的房屋面积为109.76平方米，但在办理房屋产权时得知实际面积为107.60元，李凤、段小雄多收了张勇、唐有芬2.16平方米的房款（8580.17元）；其次，炜峰房产公司与李凤、段小雄、张勇、唐有芬已协商由双方支付炜峰房产公司中介费6492元，且三方已在《房屋买卖合同》第八条中明确约定房屋买卖双方在李凤、段小雄收到房屋首付款时有义务向炜峰房产公司支付预先约定的中介费（6492元），李凤、段小雄没有按约定支付中介服务费；再者，李凤、段小雄对房屋价款的认定存在错误，李凤、段小雄出卖涉案房屋的总价款不是446888元，而是436000元，该房屋价款是李凤出具《承诺书》向炜峰房产公司明确确认的，《承诺书》中已明确净收房款为436000元；最后，李凤、段小雄在出卖该房屋时，尚有2014年1月1日至2019年12月31日共计9167元的物业管理费未缴纳，张勇、唐有芬已先行为李凤、段小雄垫付，该款应在房屋剩余尾款中扣除。因此，被告并不是没有向李凤、段小雄支付剩余房屋尾款，而是双方对尚欠金额存在分歧而未付款，张勇、唐有芬只应向李凤、段小雄支付29760.83元费用（净收房款436000元-已付款200000元-已付款182000元-中介信息服务费6492元-物业费9167元-面积差额费8580.17元=29760.83元）。3、关于李凤、段小雄主张的利息及律师费问题。炜峰房产公司不存在违约情形，且李凤、段小雄主张利息及律师费没有事实及法律依据，因此，炜峰房产公司不予认可。综上所述，炜峰房产公司不是本案适格诉讼主体，且李凤、段小雄所诉内容与客观事实不符合，请求法院查明本案事实，依法驳回李凤、段小雄对炜峰房产公司的全部诉讼请求，并支持李凤、段小雄对张勇、唐有芬的部分诉讼请求，即张勇、唐有芬在29760.83元范围内承担付款义务。根据当事人的陈述及所举证据，本院认定事实如下：2017年11月14日，王金飞登记成立兴义市炜峰房地产信息咨询服务中心，个体经营房地产信息咨询服务。李凤于2011年3月29日与案外人黔西南州富利来房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，按揭贷款购买该公司开发的某某小区X栋XX号、约定建筑面积为109.76平方米的房屋。2014年6月20日，该房屋产权登记为李凤、段小雄共同共有。2019年，李凤、段小雄拟出售该房屋，由兴义市炜峰房地产信息咨询服务中心提供居间服务。2019年9月23日，经申请兴义市登记部门打印了《房屋记载表》，其中载明：坐落于兴义市房屋建筑面积为107.6平方米。经兴义市炜峰房地产信息咨询服务中心介绍，张勇、唐有芬有意购买该房屋，经协商确定房屋单价4071元／平方米，总价款446888元。2019年9月24日，李凤作为甲方、张勇和唐有芬作为乙方、兴义市炜峰房地产信息咨询服务中心作为丙方共同签订《房屋买卖合同》约定：“第一条甲方房屋位于兴义市某某小区，面积为109.76平方米，房权证号ＦＲＹＸ-Ａ-503，该面积现以黔西南州富利来有限公司房屋买卖合同为准。第二条经协定该房屋以每平方4071元出售，协定总计出售价金额为446888元，如乙方在后期办证时，面积有所变动增减，乙方自行与房开增减退或补。甲方已交三通、房屋维修基金费用，乙方不需再交。水、电费、物业管理费以交房日为界限……第四条乙方需于签订协议当日2019年9月24日支付甲方房屋首期款134066元，同时甲方需将购买该房的所有证件原件及单据移交给丙方，并无条件协助办理该房的产权转户相关手续及签字。由丙方代乙方办理该房的过户等相关手续。乙方在甲方将购买该房的所有证件原件及单据移交给丙方起60个工作日内一次性支付给甲方房屋尾款312822元。第五条由丙方给乙方代办该房屋的产权过户手续，其中涉及的房屋所有权所发生的契税、房屋维修基金补差、委托费用等均由乙方自行交纳，甲方不再承担任何费用……第七条乙方如未按本合同约定付款，丙方有责任协助甲方追究乙方的逾期应付款及利息，自本合同规定的应付款期限次日起至实际付款之日止，月利率按银行同类同期贷款利率的四倍计算，逾期超过30天后，即视为乙方违约……如因丙方原因造成本合同第四条违约，则丙方承担相应连带责任……第八条在丙方替甲、乙双方牵线并达成交易，签署本合同（即通过丙方中介的该笔交易已成功达成），即需按照《合同法》第426条规定，甲、乙双方有义务按照预先与丙方的约定，将应付丙方的中介信息服务费在甲方收到房屋首付款当日一次性付清。”《房屋买卖合同》签订当日，李凤向炜峰房产公司出具一份《承诺书》载明：承诺确认出售位于某某一期XX栋XX号住房一套（109.76平方米）此套房屋合同价为446888元，净收房款为436000元。同日，张勇将中介费6400元、税费6703元、房款首付款134066元支付至炜峰房产中心，该中心向张勇出具了相应《收款收据》。2019年10月25日，炜峰房产公司向李凤转账支付房款182000元。2019年9月26日，炜峰房产公司再向张勇出具一份《收款收据》，确认收到张勇房款40000元，并注明剩余尾款272822元，甲方出1000元的费用。后李凤、段小雄向张勇、唐有芬交付了涉案房屋，并于2019年10月29日申请办理房屋产权转移登记。2019年10月30日，经兴义市自然资源局登记，张勇、唐有芬取得受让房屋产权登记。为使用涉案房屋，张勇、唐有芬向负责该小区物业服务的物管公司支付了某某小区XX栋XX室2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费9167元。2020年12月6日，张勇通过浦发村镇银行向炜峰房产公司法定代表人王金飞银行账户转账270000元，炜峰房产公司于2020年1月6日向张勇出具《收款收据》，确认收到张勇购买某某小区XX栋XX房屋尾款，并注明所有款已付清。2020年1月10日，炜峰房产公司再向李凤转账房款200000元。后李凤、段小雄要求继续支付房屋尾款，各方产生争议诉至本院。另查明，2019年12月6日，王金飞沿用兴义市炜峰房地产信息咨询服务中心办公场所及其他资源，登记成立兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司（自然人独资），兴义市炜峰房地产信息咨询服务中心虽未注销登记，其权利义务已由兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司承继。本院认为，涉案《房屋买卖合同》签订主体为李凤、张勇、唐有芬、兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司，其中兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司在该合同中的权利义务已由炜峰房产公司承继，现李凤、段小雄以《房屋买卖合同》为据提起本案诉讼，作为合同当事人的炜峰房产公司在本案中主体适格。作为房屋共有人的段小雄虽未在合同中签字，但在合同履行阶段向房屋登记部门签字同意将房屋过户登记至买受人张勇、唐有芬名下，属于对李凤签订合同并出售房屋行为的追认，因此《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，当事人应当按约全面履行自己的义务。合同明确约定两期房款由乙方（即张勇、唐有芬）支付给甲方（李凤），在无证据证明李凤、段小雄书面委托炜峰房产公司收款情况下，张勇、唐有芬将应直接向李凤、段小雄支付的房款付至炜峰房产公司，属于履行方式不符合合同约定，构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。对于李凤、段小雄尚未取得的房屋转让尾款，张勇、唐有芬有义务继续履行直接向李凤、段小雄进行支付。关于张勇、唐有芬应付李凤、段小雄房款金额是多少问题，虽然李凤、段小雄承诺房屋净收价为436000元，但该承诺是对炜峰房产公司作出，而张勇、唐有芬是根据其签订的《房屋买卖合同》支付房款，因此应按约支付房款446888元，至于李凤、段小雄受领446888元后，与其承诺的房屋净收款之间的差额部分，属李凤、段小雄同炜峰房产公司之间居间合同处理范畴，双方可另行处理。经查，李凤、段小雄受让房屋后仅从炜峰房产公司处收到张勇、唐有芬支付的房款共计382000元（182000元+200000元），其有权主张尾款64888元（446888元-382000元）。关于张勇、唐有芬、炜峰房产公司分别辩解的代交物业费、面积差额费、中介信息服务费应否在前述房屋转让尾款中扣减问题。第一，《房屋买卖合同》第二条约定水、电费、物业费以交房日为界限，因此张勇、唐有芬取得房屋产权之日即2019年10月29日为界，此前物业费（2014年1月-2019年10月，共计70个月）应由卖方李凤、段小雄承担，张勇、唐有芬为其代交该期间的物业费8912元（9167元÷72月×70月），可从房款中扣减。第二，关于房屋面积差额费，李凤、段小雄与黔西南州富利来房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定建筑面积为109.76平方米，实际登记的建筑面积为107.6平方米，存在2.16平方米误差。事实上各方于2019年9月24日共同签订《房屋买卖合同》前，涉案房屋已从房地产开发单位转移登记至李凤、段小雄名下，也即房屋已经相关单位实际测量，实际建筑面积已经明确并由物权公示部门登记可供查询，尽管此时李凤、段小雄因房屋存在抵押贷款不能向房屋中介、买方出示房屋所有权证原件，包含房屋实际面积在内的相关信息，各方依然可以向房屋登记部门查询得知。本案中，从李凤、段小雄提交的2019年9月23日打印的《房屋记载表》来看，与张勇、唐有芬签订涉案《房屋买卖合同》前曾到房屋登记部门查询打印过房屋登记信息，在此情形下却未向房屋中介、买方如实披露房屋实际面积，有违诚信；炜峰房产公司以房屋中介为业，有义务核实受托事项相关信息，其未向房屋登记部门对涉案房屋调查核实，存在失职，若其已进行核实或卖方向其提供了前述房屋记载表后未向买方披露房屋实际建筑面积，亦有违房产中介行业道德；张勇、唐有芬作为房屋买受者，具有购买房屋的决定权，在卖方、中介未能向其出示房屋所有权证原件情况下，应充分考虑房屋产权现状、登记信息并认真判别，必要时向房屋登记机关查询房屋登记情况，或者要求卖方、中介一方提供相应房屋登记查询结果以供判断，其仅凭李凤、段小雄与房开商签订的《商品房买卖合同》便轻率信任而签订合同，自身未尽合理的审慎义务。综上，在涉案房屋实际面积已经登记确定情况下，本案各方签订《房屋买卖合同》时不按该实际面积为准来确定房屋转让款，是各方各有过错共同导致的结果。《房屋买卖合同》既已对房屋面积误差进行约定，只能按约处理，即乙方张勇、唐有芬自行与房地产开发单位黔西南州富利来房地产开发有限公司主张，但李凤、段小雄应提供相应协助义务，因此房屋面积差额费不应从本案房款中扣减。第三，关于中介信息服务费，虽然涉案《房屋买卖合同》第八条约定“甲、乙双方有义务按照预先与丙方的约定，将应付丙方的中介信息服务费在甲方收到房屋首付款当日一次性付清”，但炜峰房产公司与李凤、段小雄对中介信息服务费及具体金额如何预先约定，炜峰房产公司并未在本案中举证，双方之间可另行通过居间合同处理，炜峰房产公司要求在本案房款中扣除中介信息服务费，没有依据，本院不予采纳。经扣减代交的物业费后，李凤、段小雄还应得房屋转让尾款55976元（64888元-8912元），张勇、唐有芬应当直接支付给李凤、段小雄。根据约定，张勇、唐有芬应于卖方将房屋所有证件原件及单据移交给炜峰房产中心起60日个工作日内一次性支付完毕房屋尾款，否则还应按银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期利息。李凤、段小雄未提供证据证明实际交付前述证件及单据具体时间，故本院以其2019年10月29日签字办理房屋产权转移登记申请时为准再计算60个工作日作为张勇、唐有芬支付尾款期限，即至2020年1月22日。张勇、唐有芬因履行方式不符合约定导致逾期付款至李凤、段小雄，根据《房屋买卖合同》前述约定及参照民间借贷中银行同期同类贷款年利率6%规定，张勇、唐有芬应从2020年1月23日起按月利率2%计算支付逾期利息。关于炜峰房产公司应否承担连带责任问题。炜峰房产公司向张勇、唐有芬出具《收款收据》确认已收到二人应支付的全部购房款，其因与李凤、段小雄之间的居间合同争议，未及时将前述房款全额支付给李凤、段小雄，导致张勇、唐有芬对卖方违约，该公司应根据签订的《房屋买卖合同》第七条“如因丙方造成本合同第四条违约，则丙方承担相应连带责任”约定，对前述房屋转让尾款及逾期付款利息承担连带支付责任。至于张勇、唐有芬已支付至炜峰房产公司，但炜峰房产公司未实际支付给李凤、段小雄的房屋转让款，张勇、唐有芬可督促炜峰房产公司支付，若炜峰房产公司未支付，张勇、唐有芬另外自行向李凤、段小雄履行了前述支付房屋尾款义务，后可向炜峰房产炜峰房产公司主张退还。对于张勇、唐有芬辩解银行因账户被保全冻结受损一节，不属于本案处理范畴，二人可在厘清各方责任基础上另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第二条、第十八条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限张勇、唐有芬于本判决生效后十日内支付李凤、段小雄房屋转让尾款55976元，并按月利率2%计算支付2020年1月23日起至债务清偿之日止的利息。二、兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司对上述债务承担连带责任。三、驳回李凤、段小雄其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付延迟期间的债务利息。诉讼费1612元（其中案件受理费1584元，减半收取792元，保全申请费820元），由李凤、段小雄负担192元，由张勇、唐有芬、兴义市炜峰房地产信息咨询服务有限公司共同负担1420元，并直接向李凤、段小雄支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员  侯 斌二〇二〇年六月一日法官助理  周光艳书 记 员  陈贵芳