宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初8871号 原告：宋土风，男，1964年3月15日出生，汉族，住宁波市奉化区。 原告：王建女，女，1964年10月1日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：刑昊杰，浙江锦屏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭波，浙江锦屏律师事务所律师。 被告：姜冲甫，男，1965年8月2日出生，汉族，住宁波市海曙区。 被告：姜月琴，女，1963年2月23日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：朱乐平，宁波市海曙区正和法律服务所工作者。 被告：姜冲国，男，1968年5月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：朱乐平，宁波市海曙区正和法律服务所工作者。 被告：盛雪梅，女，1972年7月18日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告宋土风、王建女为与被告姜冲甫、姜月琴、姜冲国、盛雪梅房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月17日向本院提起诉讼，本院受理后，先依法适用简易程序进行审理，期间依原告方申请追加盛雪梅为本案共同被告，并于2019年9月11日开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序并组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。审理期间，因新型冠状病毒感染的××疫情防控的需要，诉讼活动不能正常进行，本案中止诉讼。待中止情形消失后，本案诉讼继续进行。本案现已审理终结。 原告宋土风、王建女起诉称，2014年8月24日，二原告与姜吹姣、姜冲甫、盛雪梅签订《房屋买卖协议书》（以下简称《买卖协议》）一份，约定二原告以815000元价格共同购买姜吹姣所有的坐落于宁波市鄞州区房屋。协议签订当日，二原告向被告姜冲甫、盛雪梅支付了665000元作为部分购房房款，二被告出具了收条。因上述房屋为拆迁安置房，当时尚未取得不动产权证，双方约定剩余购房款100000元在二原告取得上述房产的不动产权证后支付。2019年初，二原告得知姜吹姣已于2014年8月27日过世。被告姜冲甫、姜月琴、姜冲国系姜吹姣的继承人。因办理不动产权证需要，二原告多次主动联系各被告，望各被告协助办理，然被告姜冲甫、姜月琴、姜冲国以家庭矛盾为由拒不配合。为维护原告的合法权益，现二原告提起诉讼，庭审中二原告明确诉请为：1.确认原告宋土风、王建女与姜吹姣、姜冲甫、盛雪梅于2014年8月24日签订的《买卖协议》合法有效；2.四被告共同配合原告宋土风、王建女办理房屋过户手续。 被告姜冲甫、盛雪梅当庭答辩称，原告所诉属实，对原告诉请无异议，同意协助二原告办理过户手续。涉案房屋系拆迁安置房屋，《薛家村房屋拆迁协议书》（以下简称《拆迁协议》）系母亲姜吹姣出面与拆迁部门签订，然房屋早在十几年前已经卖给被告姜冲甫了，并写有协议，被告姜冲国亦在协议上签过字，对此知情。 被告姜月琴、姜冲国当庭共同答辩称，1.《买卖协议》侵害了被告姜月琴、姜冲国的权益，应属无效。双方买卖的房屋系拆迁安置房，该房屋原为父亲姜宝全、母亲姜吹姣的夫妻财产，根据薛家村拆迁安置实施细则规定，姜吹姣、姜宝全属于住房困难户，每人可享受30平方米的安置权利，共60平方米；加上房屋建筑面积为20平方米，故原旧房可安置面积为80平方米。在签订《拆迁协议》时，经商议将姜宝全可享受30平方米权益中的10平方米划归姜冲国所有，故最终分配的房屋为71.74平方米。因姜宝全、姜吹姣现均已去世，且姜吹姣、姜宝全未留下遗嘱，故姜冲甫、姜月琴、姜冲国均有权继承该安置房。2.原告宋土风、王建女与姜吹姣、被告姜冲甫、盛雪梅签订《买卖协议》时，该安置房尚未交付也没有产权证书，根据政策法规当时不能上市交易。故《买卖协议》违反我国法律关于未取得产权证书的房产不得上市交易的规定，何况该拆迁安置房屋的原20平方米也没有权属证书。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：被告姜冲甫、姜月琴、姜冲国的父亲为姜宝全，于2011年8月10日死亡，母亲为姜吹姣，于2014年8月27日死亡。2014年8月24日，姜吹姣、姜冲甫、盛雪梅作为卖方（甲方），宋土风、王建女作为买方（乙方）签订《买卖协议》一份，约定乙方购买甲方拥有的坐落于宁波市鄞州区，建筑面积71.74平方米，另包括1个车棚2平方米。房产证上显示的面积如与合同上的建筑面积不同时，其款项实行多退少补。上述房产总价格815000元。本合同签订之日，乙方向甲方支付50000元作为购房定金。甲方应于收到乙方全额房款之日当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应交房当日将安置协议书，电表、水表、钥匙等一切关于其房产的所有证件交于乙方。甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担，代办产权过户手续费，包括一切费用由乙方承担，与甲方无涉，但甲方需协助乙方并提供一切证件。本合同经甲乙双方签字后生效。经甲方双方签字后，该房产的所有权即刻归乙方所有，甲方需交给乙方该房屋及车棚钥匙。过户时，甲方需无条件协助乙方代办该房产的所有过户手续。经双方协商后第二次付款到2014年9月14日拿钥匙再付665000元，甲方给乙方做房产证押金100000元，到房产证做出一次性付清100000元。2014年9月14日姜冲甫、盛雪梅出具收条，确认收到宋土风房屋款715000元，并向两原告交付了钥匙，两原告居住于涉案房屋至今。 上述房屋系当时宁波市鄞州区古林镇薛家村旧村改造拆迁安置房屋，2014年3月28日宁波市鄞州区古林镇薛家股份经济合作社与姜吹姣订立《拆迁协议》一份，约定拆除姜吹姣坐落在南阳的房屋，面积壹间20平方米，调产安置面积20平方米；政策可享受面积10平方米，其中：按人均享受面积10平方米（姜宝全10平方米归姜冲国）；按人均不足30平方米补足30平方米，可增补面积40平方米；合计可安置面积70平方米。根据《鄞州区古林镇薛家村旧村改造拆迁补偿安置实施细则》第七条规定，住房困难户是指本村社员的旧房可调产面积人均不到30平方米的，可享受人均30平方米居住面积，其置换房屋增加部分按1500元／平方米计算。第十条第二款第4项规定，考虑本村实际情况，户籍在本村社员的安置户每人可享受10平方米代建价，价格为1500元／平方米，享受人员确定时间为2006年3月31日。根据本院走访薛家村经济股份合作社了解，截至2006年3月31日享有该社社员身份的，均可享受上述政策；对于姜吹姣的被拆迁房屋，因姜宝全在上述时间之后去世，故姜宝全和姜吹姣同样能够享受人均30平方米的住房困难户政策，以及人均10平方米的扩户政策。当时因姜冲国、姜冲甫商定姜宝全的该10平方米扩户归姜冲国享受，故姜吹姣的该被拆迁房屋最终的可安置面积为70平方米。 另查明，就上述被拆迁房屋，2000年姜宝全、姜吹姣作为出卖人，姜冲甫作为买受人，姜冲国、案外人李美英作为受益人，以及村里证明人共同出具《房产权转让协议》一份，载明父亲姜宝全将现有小平房一间作为6000元转让给长子姜冲甫，长子付父亲姜宝全4000元，付次子姜冲国2000元，作房屋款当场付清，两老从今起居住在长子姜冲甫家里直到终寝。以上协议三方商量后一致同意签字有效。 以上事实由原告提供的《买卖协议》、《拆迁协议》、收条、账户交易明细清单、《房产权转让协议》，被告提供的《鄞州区古林镇薛家村旧村改造拆迁补偿安置实施细则》，以及原、被告在庭审中的一致陈述予以证明。 本院认为：本案争议焦点为，一是案涉《房屋买卖协议书》是否有效，二是原告主张四被告配合过户能否成立。 关于争议焦点一，被告姜冲国、姜月琴主张姜吹姣签订合同时意识不清，并非其真实意思表示，本院认为，姜吹姣在房屋买卖合同上签字，应认定系其真实意思表示。两被告对其主张未提供证据予以证明，本院不予采纳。 被告姜冲国、姜月琴主张被拆迁房屋系姜吹姣、姜宝全的夫妻财产，姜冲甫、姜月琴、姜冲国均有权继承或享受安置房，两原告与姜吹姣、姜冲甫、盛雪梅之间的房屋买卖合同侵害了权利人姜月琴、姜冲国的合法权益，应属无效。本院认为，首先，三被告的父母在2000年与被告姜冲甫签订房产转让协议，已经对该被拆迁房屋进行了析产，将房屋转让给被告姜冲甫，姜冲国亦当庭承认该协议的真实性，故应认定该转让协议系当事人之间的真实意思表示。其次，被告姜冲国、姜月琴关于拆迁安置协议中扩户的部分面积来源三被告的父亲姜宝全，而属于姜宝全的部分应当作为遗产进行继承的主张不能成立。根据庭审查明，在拆迁安置协议签订时，姜宝全已经去世，而遗产系公民生前合法所得，被拆迁房屋上姜宝全享有的扩户面积只是根据薛家村拆迁安置规定所享有的优惠政策，并不能认定为姜宝全的遗产。也正因为此仅为一项优惠政策，故姜冲国、姜冲甫可对姜宝全的10平方米扩户面积自行进行分配处理。故房屋买卖合同并未涉及姜月琴、姜冲国的权益。 被告姜冲国、姜月琴主张房屋买卖合同签订时，案涉房屋尚未交付也没有产权证书，根据政策法规当时不能上市交易，房屋买卖合同因违反我国法律关于未取得产权证书的房产不能上市交易的规定，应属无效。本院认为，案涉房屋系薛家村拆迁安置房屋，《买卖协议》签订时，姜吹姣已经领到房票，确定了房产位置。根据已查明的事实，涉案房屋位于国有划拨土地而非集体土地。根据宁波国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的具体操作要求，国有划拨土地上的普通存量房转移的，一般办理土地出让价款补交等手续即可，房屋坐落土地的划拨性质不会影响房屋交易的履行。涉案双方的《买卖协议》并未违反法律强制性规定、也未恶意损害国家利益、社会利益和他人利益。故现有证据及查明的事实无法证明存在导致《买卖协议》无效的情形，该《买卖协议》应属有效。 关于争议焦点二，案涉房屋买卖合同合法有效，房屋已经交由两原告实际占有使用，现房屋符合过户条件，作为合同卖方有义务配合将房屋过户给买方。因姜吹姣在房屋买卖合同签订后去世，应由姜吹姣的继承人即被告姜冲甫、姜月琴、姜冲国配合办理登记手续。综上，二原告诉请合法有据，本院予以支持。根据合同约定，办理登记手续的一切费用以及补交土地出让价款由二原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告宋土风、王建女与姜吹姣、姜冲甫、盛雪梅于2014年8月24日签订的《房屋买卖协议书》有效； 二、被告姜冲甫、姜月琴、姜冲国、盛雪梅于本判决生效之日起十日内协助将位于宁波市海曙区的房产过户登记至原告宋土风、王建女名下，产权登记的相关费用由原告宋土风、王建女负担。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费11950元，由被告姜冲甫、姜月琴、姜冲国、盛雪梅共同负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长 钱 钘 人民陪审员 沈 燕 人民陪审员 俞 波 二〇二〇年六月十二日 代书 记员 闻婉冬 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。