浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初2994号原告：浙江广大物业管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道南兴路18号，统一社会信用代码91330110736002674P。法定代表人：罗金虎，总经理。委托诉讼代理人：戴思佳，浙江诚可律师事务所律师。被告：杜运舟，女，1994年6月3日出生，汉族，住所地杭州市余杭区。委托诉讼代理人：杜卫国，男，1967年11月11日出生，汉族，住所地杭州市余杭区，系被告杜运舟父亲。原告浙江广大物业管理有限公司（以下简称原告）与被告杜运舟（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月16日立案受理，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴思佳和被告委托诉讼代理人杜卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年5月，原告的前身杭州广大物业管理有限公司与开发商杭州广大房产有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，原告为被告所拥有的上述房产及其所在的同城印象花苑提供前期物业管理服务，该小区的北区小高层的物业服务费为1.8元/平方米/月。排屋的物业服务费为3元/平方米/月，物业管理费按业主拥有房屋的建筑面积计算，若被告逾期支付物业服务费的，原告有权按应付金额的每天千分之二收取违约金。合同订立后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告是该北区24-3的业主，建筑面积为233.23平方米。被告未支付2016年9月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，原告已多次通知上门催收，书面发函等方式要求被告支付，但被告至今拖欠未付。诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理服务费11195.1元；2、请求判令被告支付原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金8172元（从2018年1月1日开始计算，暂计算至2019年1月1日，要求按每天千分之二算至实际支付之日）。原告提交了同城印象花园前期物业服务合同、杭州市余杭区物价局文件（打印件）、不动产权属信息查询、催缴物业费照片（打印件）等证据材料，拟证明其上述主张。被告答辩称：根据余杭区物价局2013年11号文件，原告所说的价格没有依据，原告主张的违约金依据不足。原告在服务小区时多次违反物业管理规定，没有按照规定给原告维修公共部分等，造成被告巨大损失，主要是被告在2015年8月12日-2018年5月13日开始装修案涉房屋，耗时2年9个月，主要原因是进场装修后连续发现房屋多处有问题，为此被告无数次联系原告，要求其进行维修或联系开发商维修，在2015年10月29日、2016年11月24日、2017年10月27日多次以书面材料联系原告，要求其微信或联系开发商解决，但是直至2017年12月31日原告因管理服务不善被案涉小区业主解聘都没有解决业主问题，原告解聘后未减少损失业主被迫自行维修，增加额外的维修费用，被告提交了相关的证。2017年10月27日给原告的书面函件，里面明确写明被告房屋楼梯支撑柱倾斜，支撑柱承重楼梯连接处断裂等，要求维修，但是原告借口要找建设单位，建设单位以完成收房相互扯皮，被告因此支付了楼梯断裂维修费用1.7万元。被告的房屋沉降严重，雨水污水管道合二为一，公共管道变形，造成地下室反复进水。被告屋顶瓦片公共部分向原告提出破损多次联系原告一直没有维修，造成雨水不能外排，顺墙面到地下室造成地下室反复进水。业主安防费用增加，原设计单位被告门禁系统，原告没有安装，全部废弃，造成被告家中原设计安防系统不能连接到物业监控中心，被告的设计安防保费，为此被告重新安装监控1.2万元。被告申请信息公开查询归档资料，原告没有按照规定对外墙清洗维护，造成被告的外墙污迹斑斑，被告1.8万元的清洗费用。被告浪费太阳能热水器配套设备的装修，根据服务协议1.3，原告没有提供太阳能热水器保修安装资料，热水器安装后不能正常使用，业主找不到原安装单位，入住至今不能适用太阳能热水器，造成相应设备报废。原告因支付被告相应的开展集体活动的费用，原告没有按照手册组织小区活动，损害业主权益，应该退还相应费用。向业主公布物业服务期间出租公共房和商业用房的收入，前期服务协议1.8规定每年不得低于一次公布相关费用收入。原告需要向业主公布经营收入冲抵业主相应费用。前期服务协议9.1，甲方违反协议管理服务不符合约定的乙方有权要求甲方限期改正，逾期甲方承担相应责任。原告没有经过投标取得案涉小区管理，事实上建设单位和原告是同一法人，具体经办人员在处理业主投诉时根据需要身份在建设单位和物业公司之间来回切换，让业主权益得不到维护。物业费在扣除被告的损失后应该支持。被告提交浙江省商品房买卖合同、EMS详情单、函（打印件）、收款收据、销货清单、照片、维修材料施工费清单、收条、物业管理条例（照片打印件）、幕墙维护使用说明书（复印件）等证据材料，以证明其抗辩意见。上述证据材料，经对方当事人当庭质证，本院认证如下：本院经审理查明：被告杜运舟系余杭区余杭街道同城印象花苑北区24幢24－3室房产的所有权人，用途住宅，建筑面积233.23平方米，登记日期2016年11月22日。2013年5月18日，杭州广大物业管理有限公司即原告与杭州广大房地产有限公司签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为同城印象花苑提供物业管理服务，物业类型多层、高层、排屋及商铺；物业费标准，其中排屋3元/㎡·月（包括小区水系、景观灯等高能耗费用）；业主在领房之日缴纳首次12个月的物业服务费用，以后每12个月缴纳一次；服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理（合同第二条）；在物业管理区域内，原告提供的其他服务由双方另行协商（第三条）；前期物业管理服务应达到的质量标准，包括房屋外观保持完好、整洁，空调安装在设计位置等（第四条）；物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险、福利费用等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用，社区文化建设等；乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，由原告赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，原告可以自逾期之日起按日加收应交纳费用千分之二的违约金；原告已履行本合同约定义务，因物业本身固有瑕疵造成损失的，或由于开发商建筑施工质量问题造成的损失，原告不承担责任；本合同期限三年，自物业交付前六个月（2014年3月31日起至业主委员会成立）止，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；开发商与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。后原告为该小区提供物业服务至2017年12月31日。期间，因发现案涉房屋存在楼梯倾斜、瓦片破损、地下室积水、外墙受潮发霉等现象，被告以发函等形式要求原告积极处理；原告则以张贴责任告知书等形式，向被告催缴物业服务费。现原告以被告未交纳2016年9月1日至2017年12月31日期间物业服务费为由，诉至本院，请求上判。本院认为，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，杭州广大房地产有限公司选聘原告为同城印象花苑提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同，未发现存在合同法第五十二条规定情形，该合同应为合法有效，依法应予保护。被告未依约及时支付物业服务费，致使本案纠纷发生，对此应承担相应的法律责任。现原告要求被告支付自2016年9月1日至2017年12月底的物业服务费11195.1元，符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告按合同约定支付违约金，考虑到被告曾多次反映物业服务中存在的问题等客观情况，本院不予支持。被告辩称因原告服务不到位给其造成损失，但其主张的房屋质量涉及建设单位，本院在本案中不予处理。被告如认为原告提供的物业服务未达到要求致使其遭受损失的，可收集证据另行主张。被告关于原告未开展集体活动以及未及时公布相关收入等意见，不属于本案审理的范围，本院在本案中不予处理。被告对门禁系统安装、外墙清洗、太阳能热水器安装保修资料的交接等的抗辩意见，因案涉前期物业服务协议未就此作出明确约定，亦无其他证据表明系原告应承担的义务，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杜运舟于本判决生效后十日内支付原告浙江广大物业管理有限公司物业服务费11195.10元；二、驳回原告浙江广大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取142元，由原告浙江广大物业管理有限公司负担60元；由被告杜运舟负担82元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  钟其炳二〇二〇年六月四日书记员  孙 瑛