湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初750号原告：熊毅，女，1980年3月5日出生，现住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告熊毅的特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告熊毅的特别授权委托代理人。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告熊毅与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告熊毅的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，三被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊毅向本院提出诉讼请求：1．判令三被告支付回购房屋款244375元；2．判令三被告支付投资收益款146553元（庭审中变更为支付自2015年6月9日起至2020年5月8日止的投资收益款135678元）；3．判令三被告支付违约金734元；4．判令三被告承担本次全部诉讼费。事实和理由：2012年6月9日，原告与张家界山水置业公司签订《商品房买卖合同》。购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店山水座第××层××号房，总价212500元。原告于当日一次性支付购房款212500元，张家界山水置业公司出具了收款收据。2012年6月9日，原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定原告的房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，张家界大成酒店公司拥有占有、管理、使用和收益的权利；该房屋的投资期限最短不少于2年，最长不超过3年；被告张家界大成酒店公司在未来三年内以15%的年回报率按年支付投资收益给原告，每年31875元。2012年6月9日原告与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定投资期满两年后至第三年内，原告有权要求被告张家界山水置业公司以房屋原价回购该房屋，被告张家界大成酒店公司对回购该房屋提供担保。2015年6月9日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，原告同意被告张家界山水置业公司延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年6月9日，延期回购期限届满后，被告张家界山水置业公司按人民币244375元回购该商品房。在延长的租赁经营期限内，被告张家界大成酒店公司每满一年当月月底向甲方支付当年租金36656元。2016年6月至2019年6月，被告应支付原告投资收益36656＊4＝146624元，实际支付原告投资收益43727元，其中2015年6月至2016年6月支付36656元，2018年1月付2594元，2018年3月至2020年5月，每月付407元，共欠付146553元。原告认为，被告到期未按合同约定支付回购房屋款、支付房屋收益款，属于单方面违约行为，应承担违约责任。原告多次找被告，要求支付房屋回购款、房屋收益金，对方均以资金周转困难为由拒绝。为维护原告合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩状共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．房屋回购款不应计算违约金，原告与被告张家界大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给被告张家界大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，故被告张家界山水置业公司不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2．2015年6月9日起至2019年6月8日止，被告已向原告共计支付43726元；3．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；4．现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．被告酒店经营因××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。2．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3．本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。（四）原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。（五）被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告1虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。（六）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定。《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2012年6月9日，原告熊毅以212500元购买了被告张家界山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店第××层××号商品房（建筑面积21.25㎡、套内建筑面积15.3㎡、分摊面积5.95㎡）一套。同日，原告熊毅与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定将购买的房屋交由被告张家界大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年。在本合同的投资期内，该房屋年投资收益为31875元，由张家界大成酒店公司按年支付投资收益，在原告投资届满后第一个星期，被告将上年度投资收益一次性划拨入原告指定的银行账户。合同还约定投资期内被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3%作为违约金；并且在投资期内被告张家界大成酒店公司如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司提前回购房屋（具体执行细则见《房屋销售回购合同》中相关规定），同时被告张家界大成酒店公司须向原告支付《房屋销售回购合同》第三条约定的房屋价款的0.3%作为违约金。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款项提供连带担保。2．2012年6月9日，原告熊毅与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：在原告与被告张家界大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满二年后至第三年内，原告与被告张家界山水置业公司均有权要求对方按本合同第三条约定的购买价格回购该房屋。并且在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司提前回购该房屋，被告张家界山水置业公司在接到原告提出的回购书面报告65个工作日内必须与原告到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给原告。原告与被告张家界山水置业公司未履行上述规定，逾期30天未履行的，违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）0.3%的违约金。逾期60天内因被告张家界山水置业公司违约造成原告投资收益损失，被告张家界山水置业公司应负责赔偿。逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。被告张家界大成酒店公司对回购房屋之义务提供担保。3．2015年6月9日，原告熊毅与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定三方于2012年6月9日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为人民币贰拾壹万贰仟伍佰元整（￥：212500元），结清总金额为贰拾肆万肆仟叁佰柒拾伍元整（￥：244375元）。原告同意该合同约定的商品房回购期限届满后，被告张家界山水置业公司延期1－2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年6月9日，延期回购期限届满后，原告同意被告张家界山水置业公司按人民币贰拾肆万肆仟叁佰柒拾伍元整（￥：244375元）回购该商品房。双方同意在原告与被告张家界大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒房屋投资经营合同》租赁期届满后，被告张家界大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期限内，被告张家界大成酒店公司每满一年当月月底向原告支付当年租金：36656元。4．《房屋销售回购合同补充协议》于2017年6月9日房屋回购期限届满后至原告提起本案诉讼，双方均未提出要求履行房屋销售回购合同，原告与被告张家界大成酒店公司继续履行投资收益合同。截止2016年6月8日，被告张家界大成酒店公司按照合同约定向原告熊毅全额支付了房屋投资收益。2016年6月9日至2019年6月8日期间，原告熊毅认可被告张家界大成酒店公司已经支付了投资收益43726元，仍下欠102898元未付。2019年6月9日至2020年5月8日期间，被告张家界大成酒店公司分别于2019年6月18日、8月8日、10月8日向原告支付投资收益407元，共计1221元。上述事实，有当事人的陈述及原告熊毅提交的《商品房买卖合同》、《补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《中信银行账户交易明细》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款244375元的问题。原告熊毅与被告张家界山水置业公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，合同主要内容履行完毕，现房屋的回购期已经届满，原告熊毅要求被告张家界山水置业公司履行房屋回购义务支付房屋回购款244375元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋收益135678元的问题。2012年6月9日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的最长3年期限内双方按照合同约定进行了履行。2015年6月9日，原告熊毅与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司通过签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》将房屋回购期限、租赁期限延至2017年6月9日止。在合同到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告熊毅与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告熊毅没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。在该期限内，被告张家界大成酒店公司未向原告熊毅足额支付投资收益，其行为亦构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。因被告张家界大成酒店公司已于2016年6月29日将2015年6月9日至2016年6月8日期间的投资收益付清，原告诉讼请求中以2015年6月9日为欠付投资收益的起算日期有误，应以2016年6月9日为起算日期。2019年6月9日至2020年5月8日期间，被告张家界大成酒店公司分别于2019年6月18日、8月8日、10月8日向原告支付投资收益407元，共计1221元，欠付32380元（36656元／年÷12个月×11个月－1221元）。且原、被告双方均认可2016年6月9日至2019年6月8日期间未付投资收益102898元，故被告张家界大成酒店公司欠付2016年6月9日至2020年5月8日期间的投资收益应为135278元。2020年4月10日，原告熊毅向本院诉讼要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年4月10日，投资经营合同应予终止，被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益的截止日期应为2020年4月10日，应予扣除2020年4月11日至2020年5月8日期间的房屋投资收益2851元（36656元／年÷12个月÷30天×28天）。被告张家界大成酒店公司答辩称因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益3054.67元（36656元／年÷12个月）为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告熊毅自2016年6月9日起至2020年4月10日止的房屋投资收益129372.33元（135278元-2851元-3054.67元）。3．关于原告要求被告支付违约金734元的问题。原告熊毅与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第3项约定：“本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益外，应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金”，以及第十条第4项约定：“本合同投资期内，如逾期3个月或投资期内逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时被告张家界大成酒店公司须向原告支付该房屋约定总价格的0.3%作为违约金”，现原告要求被告张家界大成酒店公司支付违约金734元，并未超过合同约定的违约责任标准，符合法律规定，本院予以支持。本案三被告辩称违约金计算标准过高，请求对违约金予以调整，无事实和法律依据，本院不予采信。4．关于原告熊毅诉请被告张家界山水置业公司承担连带支付责任的问题。《房屋投资经营合同》虽然约定被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，但双方未对担保物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属等进行明确约定，且未进行补正，根据《中华人民共和国担保法》第三十九条中“抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正”之规定，被告张家界山水置业公司应承担的担保责任为连带责任保证，并非抵押担保责任。2015年6月9日，合同履行期限届满，双方虽然签订了《房屋销售回购合同补充协议》，但未就担保事项进行约定，现原告要求被告张家界山水置业公司承担保证责任，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任保证的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告未在保证期间内向被告张家界山水置业公司主张保证期间内承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告熊毅要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。5．关于原告熊毅要求被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司承担共同偿还责任的问题。被告张家界大成酒店公司对回购原告房屋之义务提供担保，以及被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水置业公司向熊毅支付投资收益及回购款项提供担保的行为，均应视为连带责任保证，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任担保的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告熊毅未在保证期间内向被告湖南大成酒店公司主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告熊毅要求被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，本院不予支持。三被告答辩称原告未在保证期间内主张被告承担保证责任，且合同期满后，双方未再续签合同，三被告免除担保责任的理由，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告熊毅支付房屋回购款244375元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告熊毅支付自2016年6月9日起至2020年4月10日止的房屋投资收益129372.33元及违约金734元；三、驳回原告熊毅其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7174元，适用简易程序减半收取3587元，由原告熊毅负担150元，由被告张家界山水天下置业有限公司负担2245元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担1192元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年六月十五日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十九条抵押合同应当包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；（四）抵押担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。