河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1449号上诉人（原审被告）：符明堂，男，1968年7月4日出生，汉族，住南阳市。被上诉人（原审原告）：韩道兴，男，1983年4月8日出生，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人（原审第三人）：南阳金冠集团有限责任公司。住所地：南阳市信臣路366号。负责人：唐明新,任该公司董事长。委托诉讼代理人：张艳，河南言莹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周向东，男，1968年10月2日出生，汉族，住南阳市宛城区。系该公司员工。原审被告：王志焕，女，1968年8月19日出生，汉族，住南阳市。上诉人符明堂因与被上诉人韩道兴、南阳金冠集团有限责任公司、原审被告王志焕房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初5980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。符明堂上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不承担返还租金义务；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，上诉人房屋租赁行为有效，南阳藏珑洁源物业服务有限公司提供了争议房屋的竞拍手续及银行出具的房屋由郑州市峪青置业有限责任公司购买的情况说明，上诉人有理由认为其有权收取租金。上诉人将租赁房屋的一部分转租给韩道兴，南阳金冠集团有限责任公司一直未提异议，依据相关司法解释转租合同有效，故上诉人不应退还租金。韩道兴辩称，2015-2017年房租交给上诉人，当时答辩人不知道租用的房子是南阳金冠集团有限责任公司的。2017年12月王志焕来收房租，怕上诉人打砸我店，于是把房租给了王志焕，随后上诉人一直没有给答辩人2018年租房合同，只给了两张收据。上诉人和他人签订的合约与答辩人无关，故上诉人应当退还房租。南阳金冠集团有限责任公司辩称，涉案房产一直是答辩人的财产，是国有资产。2015-2017年上诉人以承租户身份签订合同，答辩人不知道上诉人转租，直到2018年才知道转租一事，答辩人没有授权也没有同意转租。上诉人违法转租，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。韩道兴向一审法院起诉请求：判令被告或第三人返还原告多缴纳的租金73200元或45040元。并自缴纳之日起向原告按年利率6％支付利息。一审法院认定事实：本案第三人南阳金冠集团有限责任公司拥有位于南阳市车站路与××交叉口西南角的房产若干间，分别租赁给若干用户经营生意。2017年，被告符明堂与第三人订立了租赁合同，租赁第三人门面房，租赁期限自2017年一月一日起至2017年十二月三十一日止。其中被告租赁后将一部分转租给本案原告，被告向第三人支付房租，原告向被告支付房租。上述租赁合同到期后，第三人和被告未续租，但被告及原告仍继续使用上述房屋。2018年元月14日，案外人南阳市藏珑洁源物业服务有限公司与被告订立《房地产租赁契约》，南阳市藏珑洁源物业服务有限公司以被告租赁的房屋属于案外人郑州市峪青置业有限公司所有为由将上述原来由被告租赁的房屋仍出租给被告使用，租赁期限截止日期为2018年12月30日。南阳市藏珑洁源物业服务有限公司收取了被告租赁费用。被告同时收取了原告2018年度的租赁费73200元。2018年3月24日，南阳市公安局梅溪分局对所有承租第三人房屋的用户下发通知书：南阳金冠集团有限责任公司晶体管厂房屋承租人，根据南阳金冠集团有限责任公司的报案及部分房屋承租人报，我局对丁功伟等人涉嫌寻衅滋事案立案侦查，并对丁功伟等主要涉案人员依法刑事拘留。经查，国有控股南阳市金冠集团有限责任公司晶体管厂房屋所有权××委所有，由金冠集团代管，房屋出租收益主要用于金冠集团退休人员医疗风险金及内退职工养老保险等开支。2017年以来，丁功伟组织多人以郑州市峪青置业有限责任公司及南阳藏珑洁源物业服务有限公司的名义向广大租户收取房租及押金，严重影响正常的社会秩序，损害金冠集团及广大房屋承租人利益。随后于2018年9月27日，第三人与原告订立《房屋租赁协议》，对于原告在被告处承租的房屋进行另行约定，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日。应第三人要求原告向其交纳2018年度租赁费45040元。一审法院认为，原告韩道兴租赁属于第三人的房产用于自己经营，2018年度，原告就租赁同一商铺分别向被告支付租赁费73200元、向第三人支付租赁费45040元。这一行为不仅违背了正常的经营秩序，原告的合法权益也受到了侵犯。原告现请求被告或第三人退还其中之一的租赁费，理由正当，应予支持；原告请求自收取之日起支付利息，因双方未做约定，故应自原告向法院主张权利时，按年利率6％计算为宜；至于退还主体，第三人系出租房屋的合法所有人，收取租金理由正当，不应退还；被告符明堂虽然与案外人南阳藏珑洁源物业服务有限公司订立有租赁合同，并把租赁的房屋部分转租原告，但南阳藏珑洁源物业服务有限公司对于出租的房屋没有所有权，其出租行为没有事实和法律依据，故该出租行为无效，被告符明堂应当返还收取原告的租赁费用。被告符明堂退还原告租赁费后，其本人所受到的经济损失可以另行向实际收取方主张权利；被告王志焕既不是出租方，也没有证据证明其占有使用原告缴纳的租赁费用，故王志焕不承担返还责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告符明堂返还原告韩道兴人民币73200元。并自2019年6月21日起，按年利率6％向原告支付利息至该款付清之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费1856元，由被告符明堂负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：韩道兴重复缴纳的租金应当由谁退还。南阳金冠集团有限责任公司与符明堂签订房屋租赁合同，将其所有的门面房出租给符明堂使用，合同一年一签，相关租赁合同合法有效。双方在合同中虽约定符明堂转租需经南阳金冠集团有限责任公司同意以及将房屋转租牟利的，南阳金冠集团有限责任公司有权解除合同，但在符明堂于2015年将其中一部分房屋转租给韩道兴使用后，南阳金冠集团有限责任公司一直未提异议，也未要求解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”依据该条规定,赋予出租人解除合同及主张合同无效的权利,但该权利南阳金冠集团有限责任公司几年来一直未予行使，应视为对转租行为的认可。2017年12月31日，符明堂与南阳金冠集团有限责任公司签订的租赁合同到期后，符明堂与韩道兴继续使用租赁房屋，南阳金冠集团有限责任公司未提异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期，故南阳金冠集团有限责任公司与符明堂之间形成不定期的租赁合同关系，在此期间符明堂应当向南阳金冠集团有限责任公司缴纳房租，对转租的房屋，韩道兴应当向符明堂缴纳房租。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,对该不定期租赁合同，当事人可随时解除合同，但承租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。南阳金冠集团有限责任公司虽未通知符明堂解除合同，但其于2018年9月27日与韩道兴就韩道兴转租的房屋订立《房屋租赁协议》，南阳金冠集团有限责任公司以自己的行为表明不再继续履行与符明堂之间的不定期租赁合同。符明堂对此也未提异议，并于2019年3月6日与南阳金冠集团有限责任公司签订了租赁合同，不再租赁转租给韩道兴的房屋，应当视为对南阳金冠集团有限责任公司解除上述不定期租赁合同的认可。故韩道兴应当自该《房屋租赁协议》签订之日起向南阳金冠集团有限责任公司缴纳租金。因韩道兴分别向符明堂及南阳金冠集团有限责任公司缴纳了全年的房租，故符明堂应当退还其收取的2018年9月27日之后至2018年12月31日3个月4天的房租，即73200元/年÷12月×3月+73200元/年÷365天×4天=19102.2元；南阳金冠集团有限责任公司应当退还其收取的2018年1月1日至2018年9月27日之前9个月27天的房租，即45040元/年÷12月×9月+45040元/年÷365天×27天=37111.7元，一审判决由符明堂全额退还房租不当，本院予以纠正。综上所述，符明堂的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初5980号民事判决第二项；二、变更南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初5980号民事判决第一项为：本判决生效后十日内，符明堂返还韩道兴人民币19102.2元，南阳金冠集团有限责任公司返还韩道兴人民币37117.7元，并自2019年6月21日起，按年利率6％支付利息至该款付清之日止；三、驳回韩道兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1856元，合计3712元，由符明堂负担928元，南阳金冠集团有限责任公司负担2780元。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  张艳霞审判员  杨 乐二〇二〇年六月十日法官助理杨松峰书记员杨太