贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终1073号上诉人（原审被告）：松桃特驱置业有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇七星广场滨江花园B区16幢404室。法定代表人：王德武，系执行董事。委托诉讼代理人：丰栋，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成毅，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐凤云，女，1980年4月4日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。委托诉讼代理人：付光维，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨跃民，贵州锦江河律师事务所律师。上诉人松桃特驱置业有限公司（以下简称特驱置业公司）因与被上诉人徐凤云商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省松桃苗族自治县人民法院（2019）黔0628民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。上诉人特驱置业公司的委托诉讼代理人丰栋、吴成毅，被上诉人徐凤云及其委托诉讼代理人付光维、杨跃民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。特驱置业公司上诉请求:1.撤销原判，并依法改判驳回徐凤云的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费、鉴定费及评估费用由徐凤云承担。事实和理由：1.特驱置业公司与徐凤云从未就案涉房屋质量问题进行过协商，一审法院认定双方协商未果诉至法院没有事实及法律依据。徐凤云在一审庭后出示的“会议记录”等材料，已超过举证期限，且未提供证据原件，不应当采信，双方从未就房屋质量问题进行过任何协商。2．徐凤云主张的案涉房屋商品质量问题修复及表面装饰物修复，已超过购房合同约定2年质保期，特驱置业公司不应当承担房屋的修复责任以及赔偿责任。3．一审法院判决特驱置业公司赔偿装修损失适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，房开商应当承担的保修义务，该义务的前提条件是在约定的保修期内，而本案中，案涉房屋的“保修期”已过，徐凤云并未在质保期内提出房屋的质量问题，显然特驱置业公司不应当承担保修义务或者赔偿损失。徐凤云辩称：一、徐凤云与特驱置业公司交接房屋时，并未进行专业性的检测，徐凤云作为一般消费者，在查验时不能检测出房屋是否有质量问题。同时，在交房时，特驱置业公司并未按合同约定提供《住宅质量保证书》，特驱置业公司也未向徐凤云详细告知保修内容、保修期限等。二、徐凤云接房并装修入住后不到一年时间，墙面、顶棚开始出现裂痕，抹灰层渐渐脱落，徐凤云向物业公司及售楼部反映，但多次反映无果，特驱置业公司及物业公司从未维修，特驱置业公司对案涉房屋存在质量问题是知晓的。三、《房屋安全鉴定报告》作出涉案房屋抹灰层存在质量问题的鉴定结论，结合涉案房屋不到两年抹灰层便大面积脱落的实际情形，足以认定涉案房屋本身即存在质量问题，属于施工不符合规范要求引起。四、一审判决认定的事实符合常情常理，不存在主观归责，如涉案房屋质量合格，其抹灰层不会在短时间内大面积脱落，一审判决依据《房屋安全鉴定报告》并结合客观事实认定涉案房屋本身存在质量问题正确，不应适用保修期两年的约定。五、徐凤云曾多次要求特驱置业公司维修，特驱置业公司均以各种理由推诿，徐凤云诉至法院要求修复或者赔偿，由此造成的费用均系因为特驱置业公司恶意违约导致。六、《商品房买卖合同》系特驱置业公司提供的格式合同，涉及顶棚、抹灰层保修期内容的条款属于格式条款虽然约定了保修期，但变相地免除了特驱置业公司的主要责任，侵害了徐凤云的主要权利，特驱置业公司在出示该合同时并未向徐凤云告知该内容，应该认定为无效的格式条款。综上所述，特驱置业公司虽主张涉案房屋抹灰层保修期已届满，但其并未提供任何证据证明其房屋抹灰层质量合格，也未提供其告知徐凤云保修期事项约定的证据，故应当结合《房屋安全鉴定报告》及涉案房屋抹灰层在短时间内大面积脱落的事实，认定涉案房屋自始存在质量问题，不应适用保修期两年的约定，判决特驱置业公司按照合同约定承担赔偿责任。徐凤云向一审法院起诉请求:1.判令特驱置业公司向徐凤云赔偿因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用3074元；2.本案诉讼费用由特驱置业公司承担。一审法院认定事实：2015年11月29日，徐凤云与特驱置业公司签订了《商品房买卖合同》及附件。合同约定：徐凤云购买特驱置业公司开发的松江希望城第A-2幢21层21-5号房，房屋建筑面积73.16㎡，总价款208800元，交付时间2016年1月31日，保修范围、保修期限和保修责任的约定：墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落的，无偿进行保修。合同签订后，徐凤云按合同约定支付了房款，特驱置业公司于2017年1月17日向徐凤云交付涉案房屋，徐凤云现已装修入住。2019年8月5日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋作出仲恒鉴字[2019]SW1129号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论：综合现场检查、检测结果分析，贵州省松桃苗族自治县希望城A区2栋21层21-5徐凤云房屋抹灰层不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第4.2.4“抹灰层与基层之间及各抹灰层之间应粘结牢固，抹灰层应无脱层和空鼓，面层应无爆灰和裂缝”的规定，上述房屋抹灰层存在质量问题。依据《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）的规定，空鼓总面积为22.7708㎡、裂缝总长为6.5m需修复。处理建议：产生空鼓、裂缝部位应用铲刀铲除，然后按照抹灰层施工规范重新抹灰并修复表面装饰层。徐凤云已垫付上述鉴定费8000元。2019年12月25日，贵州惠仕房地产评估有限公司对涉案房屋存在质量问题部分所需的修复费用及恢复表面装饰层所需费用进行评估，作出黔惠仕（2019）估字第4121175号《房地产估价报告》，估价结果：房屋存在质量问题部分修复及恢复表面装饰层所需费用总价3074元。徐凤云已垫付上述评估费2000元。一审法院认为，徐凤云与特驱置业公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，双方均应严格履行。关于特驱置业公司是否应承担修复费用的问题。首先，徐凤云涉案房屋出现质量问题并不是个案，在本案合并审理的系列案中，同样的质量问题均出现在同一个小区,有的系同一栋楼，相继出现同样的房屋质量问题，特驱置业公司是知晓的，作为房开企业，在了解该批项目出现的整体质量问题后，应如实向购房人说明并逐一进行修复，但特驱置业公司回避这个问题，直到部分购房人诉至法院，特驱置业公司也未向法庭说明涉案房屋的质量问题，为查明案件事实，只能通过第三方机构对涉案房是否存在质量问题以予鉴定。其次，通过房屋质量鉴定，涉案房屋出现的质量问题是开发商施工不符合规范要求引起的，说明在房屋交付之初这些问题即已经存在。再次，徐凤云作为一般的普通公民，并不具备专业的资质，在收楼时无法发现该问题，是在房屋的使用过程中，这些质量问题才逐渐显现。显然，特驱置业公司对涉案房屋原本存在质量问题是知晓的，明知涉案房屋在保修期内就存在质量问题，未予以修复。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，特驱置业公司应承担徐凤云因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用3074元。关于鉴定费、评估费的承担问题，在鉴定机构未作出质量鉴定意见之前，特驱置业公司对其交付的涉案房屋是否存在质量问题并未作出回应，而是同意进行质量鉴定。为查明案件事实，依徐凤云申请委托鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题进行了鉴定，经鉴定，涉案房屋确实存在质量问题，且质量问题并非徐凤云造成。因此，鉴定费应由特驱置业公司承担，同理评估费也应由特驱置业公司承担。一审法院据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决：松桃特驱置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿徐凤云因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用3074元。案件受理费550元（减半收取275元）、鉴定费8000元、评估费2000元，共计10275元，由松桃特驱置业有限公司承担。在二审中双方未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，特驱置业公司应否承担案涉房屋质量问题的相应合同责任。本案购房户在入住所购房屋后，发现房屋存在质量问题，双方因此就质量问题发生诉争。虽然，购房户提起诉讼的时间已超过房屋保修期；但是，房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。本案发生诉争后，一审法院委托专业机构鉴定，结论为案涉房屋确实存在质量问题。对此，特驱置业公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房户使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。据此，一审法院判令特驱置业公司向购房户支付根据鉴定结论确定的因房屋质量问题所需修复费用，并无不当。特驱置业公司所持“保修期已过，不应承担修复义务”的上诉理由，不能成立。综上所述，特驱置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由松桃特驱置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  向 前审判员  熊亚飞二〇二〇年六月九日法官助理方芊书记员张祝红