辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终1917号 上诉人（原审被告）：大连绿地置业有限公司，住所地大连市中山区港隆路22号49层01-02、24号49层01-02。 法定代表人：徐伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王启昕，辽宁一腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁圣福，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：大连顺屹实业集团有限公司，住所地大连市旅顺口区自新街32号。 法定代表人：吴高敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈明明，辽宁东亚律师事务所律师。 上诉人大连绿地置业有限公司因与被上诉人大连顺屹实业集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 大连绿地置业有限公司上诉请求：1、改判（2019）辽0202民初7519号判决书第一项利息的计算方式为“按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2016年12月9日起至法院判决之日止”。2、驳回原告第三项关于按照竣工图纸完成施工的诉讼请求。3、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院判令上诉人按照中国人民银行同期贷款利率承担购房款利息存在明显错误。根据《全国法院民商事审判会议纪要》中明确，自2019年8月20日起，中国人民银行己授权全国银行业间拆借中心于每个月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，因此自此以后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率。故本案中一审法院判令上诉人按照中国人民银行同期贷款利率承担购房款利息存在错误，应调整为自2016年12月9日起至本判决生效之日止，按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。二、一审法院以《建设工程质量管理条例》为依据，否认双方合同约定，判决上诉人按照竣工图纸进行施工，属于法律适用错误。《建设工程质量管理条例》是国务院作出的关于建筑工程质量管理的规定，而法院据此否认双方合同约定属于法律适用错误。双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，被上诉人在签订该合同时对此知情并认可，因此该合同对双方都有约束力。该合同明确约定了房屋外墙为金属板外墙，上诉人也按照合同的约定交付了房屋，并不存在违约行为。因此，本案应以双方合同约定优先的原则进行裁判。三、本案发回重审后，一审法院判决上诉人承担全部诉讼费有误，应按照被上诉人胜诉金额比例承担，而非由上诉人承担全部诉讼费。该案件2018辽0202民初9375号判决发回重审前一审由上诉人承当本案全部诉讼费21，510元后，上诉人向法院提出异议，一审法院于2018年12月29日下达民事裁定书，对诉讼费承担比例补正为案件受理费21，510元（原告已预交），由原告大连顺屹实业集团有限公司承担5952元，由被告承担15，558元。法院重审判决后，应按照本次判决上诉人应承担的金钱债务比例分担，而非由上诉人承担全部诉讼费。庭审中上诉人补充上诉理由为，本案被上诉人最初诉请是判令被告将案涉房屋修复至原告可使用状态，由此可见被上诉人对外墙情况是知情并认可也认为外墙需要修复而已，一审法院不应无视双方意思自治，导致被上诉人利用重审程序违背合同约定和事实变更诉请。上诉人与被上诉人间既存在商品房买卖关系又存在房屋租赁关系，双方在合同附件三中明显约定案涉房屋外墙为金属板，同时将合同第13条第三项约定公共部位的装饰设施设备以实际交付为准。2017年1月1日双方签订租赁合同并对租赁房屋进行交接，被上诉人作为出租人对案涉房屋情况已充分了解，且在此期间未提出任何异议，被上诉人在租赁涉案房屋时明知上诉人的租赁用途，并知晓涉案房屋租赁前及租赁时的状况及可能出现的损耗、重新装修等因素，正基于此，双方对涉案房屋租金约定非常高。被上诉人在租赁时明知并认可案涉房屋状况，在租期届满后如认为承租人对案涉房屋造成损害需要修复应以租赁合同提起诉讼，且被上诉人和上诉人间租赁合同纠纷已另案解决，被上诉人并未提起租赁房屋期间的修复事宜。一审法院已认定双方签订的商品房买卖合同和租赁合同均合法有效，故在已尊重双方当事人意思自治的前提下，应依据事实和合同法进行裁判。且《建设工程质量管理条例》第28、64条是针对施工单位的规定，并非针对建设单位的规定，一审适用法律错误。《建设工程质量管理条例》第一条明确规定该条例立法目的是为了加强建设工程质量的管理，保证建设工程质量保护人民生命和财产安全，案涉房屋并不存在建设工程质量问题，也没有损害到人民的生命和财产安全。 大连顺屹实业集团有限公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 大连顺屹实业集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告购房款人民币915，885.96元及利息(利息按年利率6%计算，自2016年6月8日起至实际支付之日止)；2.判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币941，137.16元(自2016年4月28日起计算至2018年6月30日)；3.判令被告按照竣工图纸将案涉房屋的A1#楼A7～A1轴、A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层完成施工，具体包括现有金属板的拆除、外墙岩绵保温损坏恢复、外立面的贴装及室外地面花岗岩铺设；4.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2016年6月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告(买受人)以单价每平方米20，000元，购买被告(出卖人)位于大连市中山区建筑面积5934.03平方米非住宅房屋，总房款118，680，600元。原告曾分五次分别于2012年12月7日、2013年2月8日、5月7日、5月31日、7月31日向被告支付购房款2000万元、2000万元、1000万元、3000万元、4000万元，共计支付房款12，000万元预购被告大连绿地中心项目A1、A2、A3号商业楼，后经双方协商一致，A2、A3号商业楼已退房给被告，用已付给被告的12，000万交付购买大连市中山区珠光街12号(丘地号5-14-60)第A1座1单元1跃5层1号的房款118，680，600元、交易服务费207，691.05元、第一年供暖费195，822.99元三项共计119，084，114.04元，剩余915，885.96元。2016年12月19日，原告向被告发出退款申请，要求被告退款915，885.96元，被告至今未退款返还原告。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2015年10月30日前，第十五条约定了出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行；《补充协议》第11条约定，如商品房交付使用日期与主合同第8条约定的交付日期不一致，甲方办理权属登记备案日期以较后者为准。附件三交房标准约定，外墙为金属板外墙面。2017年原、被告又签订了房屋《租赁合同》，原告将购买于被告的涉案房屋租赁给被告。《租赁合同》签字日期原告(甲方)为2017年1月1日，被告(乙方)为2017年3月29日。《租赁合同》约定：“甲乙双方于2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》购买大连绿地中心A1号楼1-5层，后于2016年6月8日签订网签合同，合同约定房屋交付时间为2017年1月1日，房屋交付后，乙方向甲方租赁A1号楼1-5层作为办公使用。”另查，2018年5月21日，大连市不动产登记中心向被告出具了不动产登记收件回执。再查，从原告提交的案涉房屋照片看，案涉房屋外墙面为带孔铝单板，外墙保温层裸露。2019年10月12日，大连建工工程造价咨询有限公司出具《大连绿地中心南A1楼外装恢复工程预算编制报告》，其中编制范围为外墙铝单板装饰工程、外墙岩棉保温损坏维修工程、室外地面花岗岩铺设等，不包括原装饰物拆除费用、门窗更换及安装费用，预算编制价格为566，010.89元。从原告提交的案涉工程竣工图纸看，原告所购买的案涉房屋A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层所用饰面材料包括MT-2金属板(一)浅灰、ST-2保温装饰一体板(一)颜色同石材(一)、GL-1三玻两空low-e玻璃(一)高透、案涉房屋A7～A1轴部分所用饰面材料包括GL-1三玻两空1ow-e玻璃(一)高透、MT-1断桥铝型材银色、MT-2金属板(一)浅灰、ST-1石材(一)浅灰。再查，原由大连顺屹投资有限公司付款预购的案涉房屋变更为原告为买方(大连顺屹投资有限公司为原告子公司)。 一审法院认为，原、被告于2016年6月8日签订《商品房买卖合同》、《补充协议》、2017年签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，原、被告的买卖关系及租赁关系依法成立。本案争议焦点有三：一是关于剩余房款利息的问题；二是关于案涉房屋交付时间和延期办证违约金计算起始时间和截止时间问题；三是关于案涉房屋是否应当恢复至可使用状态的问题。首先，关于剩余房款利息的问题，原、被告双方对被告应当退还原告剩余房款915，885.96元本金的事实没有异议，争议焦点在于利息支付依据和利息支付起算时间。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(下称规定)第一条：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”剩余房款虽然被被告占用，但其性质有别于规定中的“资金融通的行为”，按一般交易习惯，按照银行同期贷款利率支付利息比较合乎常理，故对原告主张根据民间借贷司法解释的规定计算利息的诉请，不予支持。有关利息的起算时间，双方在合同中并未对于剩余房款的返还时间作出约定，2016年12月9日原告向被告发出《大连顺屹实业集团有限公司退款申请》，明确表示原、被告间房屋买卖款项往来账目结算清楚，确认剩余房款915，885.96元，并要求被告返还原告。原告要求被告退款的意思表示真实明确，具有民事法律效力，该意思表示效力产生的时间应当为2016年12月9日，因该退款申请中没有表示被告利息支付的起算时间，故一审法院认定利息起算时间为2016年12月9日。其次，关于案涉房屋交付时间和延期办证违约金计算起始时间和截止时间问题。根据《租赁合同》约定，案涉房屋的交付时间为2017年1月1日，只有被告向原告实际交付案涉房屋，原告才能用于出租给被告，双方达成《租赁合同》，可以视为双方重新确定了交付房屋的时间，变更了《商品房买卖合同》中2015年10月30日前交付的约定，故一审法院认定案涉房屋的交付时间为2017年1月1日。对于原告提出《租赁合同》约定的交付时间2017年1月1日，是租赁房屋的交付时间而非《房屋买卖合同》的交付时间一节，一审法院认为，根据《租赁合同》约定的“甲乙双方于2013年5月31日签订了《商品房买卖合同》购买大连绿地中心A1号楼1-5层，后于2016年6月8日签订网签合同，合同约定房屋交付时间为2017年1月1日，房屋交付后，乙方向甲方租赁A1号楼1-5层作为办公使用”的条款表述的本意，既是租赁房屋的交付时间亦是《房屋买卖合同》的交付时间，故对原告上述观点不予采纳。对于延期办证违约金计算起始时间和截止时间，根据商品房买卖合同第15条，出卖人应在商品房交付使用后180日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、《补充协议》第11条，如商品房交付使用日期与主合同第8条约定的交付日期不一致，甲方(原告)办理权属登记备案日期以较后者为准的约定，一审法院认定延期办证起始时间应从2017年1月1日后的180日开始计算；关于产权办理违约金额的截止时间，应以被告向大连市不动产登记中心递交登记申请之日即2018年5月21日，违约金额为386，898.76元[118，680，600元×0.00001(十万分之一)×326天(2017年1月1日后180天至2018年5月21日)]。关于案涉房屋是否应当恢复至可使用状态的问题，庭审中，原告提供了案涉房屋现状照片及相同户型房屋的其他照片，从案涉房屋外墙看，其构造为带孔铝单板，与周边同样类型房屋外形及竣工图纸中标注的饰面材料不符。从单板与外墙体夹层部分看，外墙体保温层裸露，不符合房屋交付的基本条件。《建设工程质量管理条例》第二十八条规定，施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。第六十四条规定，违反本条例规定，施工单位在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的其他行为的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成工程质量不符合规定的质量标准的，负责返工，修理，并赔偿因此而造成的损失……。故本案中关于案涉房屋的交付应以经备案的竣工图纸为准，而非被告抗辩的以《商品房买卖合同》的约定为准。关于被告辩称双方签订的《租赁合同》中约定无条件允许被告对房屋装修改造一节，一审法院认为，该房屋目前的缺陷系房屋建设本身的缺陷，而非被告承租后装修改造的缺陷，故该抗辩不予采纳。故原告要求被告按照竣工图纸将A1#楼A7～A1轴、A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层完成施工，具体包括现有金属板的拆除、外墙岩绵保温损坏恢复、外立面的贴装、外地面花岗岩铺设的诉讼请求，应于支持。若被告在合理的期间内不予拆除金属板、不予进行保温损害恢复、不进行外立面贴装及外地面花岗岩铺设，原告可自行完成上述施工后，向被告主张赔偿。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条之规定判决：一、被告大连绿地置业有限公司返还原告大连顺屹实业集团有限公司购房款人民币915，885.96元及利息(以915，885.96元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年12月9日起至实际返还之日止)；二、被告大连绿地置业有限公司向原告大连顺屹实业集团有限公司支付逾期办理房地产权属证书违约金386，898.76元；上述一、二项被告大连绿地置业有限公司应支付原告大连顺屹实业集团有限公司之款项，于判决发生法律效力之日起十日内付清；如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告按照竣工图纸将案涉房屋的A1楼A7～A1轴、A-D～A-C轴、B～A轴一层、二层完成施工，具体包括现有金属板的拆除、外墙岩绵保温损坏恢复、外立面的贴装、外地面花岗岩铺设；四、驳回原告大连顺屹实业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21，510元(原告已预交)，由被告大连绿地置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为案涉房屋应按合同约定标准还是竣工图纸标准予以恢复。 首先，上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的效力性强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。本案中，被上诉人作为买受人已经履行了支付全部购房款的合同义务,则上诉人作为出卖人亦应当按照合同约定向被上诉人交付符合合同约定条件的房屋。依据案涉商品房买卖合同第八条，双方当事人约定的交付条件是“商品房经验收合格”,可见，上诉人交付的房屋是否符合合同约定的交付条件，与被上诉人是否与上诉人或第三人就该房屋订立租赁合同关系并无关联，更不能以此来减轻或免除出卖人交付符合合同约定条件房屋的合同义务。上诉人主张因双方就案涉房屋既有买卖关系又有租赁关系，就认为该租赁行为应视为上诉人清楚知晓并认可案涉房屋完全符合交付条件，与案涉买卖合同约定的交付条件不符。其次，上诉人主张案涉房屋外墙损害系在租赁关系存续期间因使用、装修等综合因素而非建设本身质量缺陷所致，但上诉人并未对此提供充分证据加以证明。且二审诉讼过程中，上诉人虽在庭审中主张被上诉人提交的竣工图纸并非双方办理竣工备案时报送的图纸，但经本院释明后上诉人仍未在指定期限内向本院提交竣工备案所用图纸。因此，上诉人该项主张无充分证据支持，应由上诉人承担举证不能的法律后果。综上，一审法院判令上诉人按照竣工图纸标准恢复案涉房屋并无不当，本院二审予以维持。 二审中，双方当事人对于一审判令上诉人返还被上诉人购房款915，885.96元及利息均无异议，对于以《退款申请》作为计付利息的起算时间亦无争议。但一审法院已查明“2016年12月19日，原告向被告发出退款申请”，但裁判中将该日期书写为“2016年12月9日”，显系笔误，应予纠正。另，《全国法院民商事审判会议纪要》已明确“自2019年8月20日起……中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”，虽《会议纪要》在性质上并非法律规范，但从客观事实而言，在2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准取消后，以一审法院利息计算标准的表述方式将导致在执行过程中无据可依，应当依照新的规定予以调整。 综上所述，大连绿地置业有限公司的主要上诉请求不能成立。对一审判项存在笔误及表述不当之处，予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7519号民事判决第二、三项； 二、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7519号民事判决第四项； 三、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初7519号民事判决第一项为：大连绿地置业有限公司返还大连顺屹实业集团有限公司购房款人民币915，885.96元及利息(以915，885.96元为基数，自2016年12月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报利率计算)； 四、驳回大连顺屹实业集团有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费21，510元（大连顺屹实业集团有限公司预交），由大连绿地置业有限公司负担；二审案件受理费200元（大连绿地置业有限公司预交），由大连绿地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于长浩 审判员  杨 威 审判员  任 娲 二〇二〇年六月二十九日 实习书记员 连亚妮