广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1733号原告：广州市白云区金满实业发展有限公司,住所地广州市白云区金沙洲街沙凤路沙贝南街商业综合楼1号九楼9028室。法定代表人：陈金满，董事长。委托诉讼代理人：林叶颜，女，系该司员工。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。被告：张锦超，男，1977年1月4日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区，委托诉讼代理人:李莉红，女，系被告配偶。原告广州市白云区金满实业发展有限公司与被告张锦超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员肖録婷独任审理。原告广州市白云区金满实业发展有限公司的委托诉讼代理人林叶颜，被告张锦超及其委托诉讼代理人李莉红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州市白云区金满实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即付清我司垫付的电费2993.27元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2011年11月9日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；2.被告立即付清我司垫付水费561.6元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；3.被告向我司支付物业管理费1028.24元及按照银行同期逾期贷款利率标准向我司支付自2007年5月10日起的逾期付款利息（计算至被告付清款项之日止，以欠付本金为限）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于广州市白云区原石井镇沙凤村马头岗的“金满家园”是我司与广州市石井建设开发有限公司合作开发的楼盘。被告对“金满家园”的房屋作了充分了解后，于2002年9月4日向我司购买“金满家园”XXX座XXX梯XXX房并签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，我司依约将房屋交付被告使用，并对被告所居住的小区进行了物业管理。但被告自2005年10月开始拒交电费、水费，2006年1月开始拒交管理费。截止至2007年2月期间，我司己为拒交水电费的业主代垫水电费达1184177.5元，而2007年至2008年5月小区业主的电费欠费也高达1175708.15元，关于该费用也已经在(2010)云法民二初字第830号民事调解书的认定由我司先向供电部支付，同时我司可就该费用另案向包括被告在内的小区业主追偿，我司也按照调解书规定已经将款项支付完毕，故我司依法享有该损失追偿权。综上，为维护我司合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张锦超辩称，我不同意原告的诉请请求。1.我已于2013年2月25日将白云区XXXX村路XXX街XX号XXX房转移给案外人徐凯旋，我已不再是该房屋的产权人。2.我已于2013年3月搬离上述房屋，在搬离时已将本次诉讼涉及的水电费和物管费缴纳给当时管理人员余超华、王耀铭。他们亦给我出具放行条，我才可搬离小区。不仅是我，还有其他需要搬离的业主也是同样的操作。我认为，管理处掌握了我的欠费情况，故开发商和管理处之间应是已达成了委托协议，或者默认由管理处人员代收欠费。3.根据原告提供的证据显示，仅2007年7月27日“李美霞”签字的通知书外，其余通知书未有一份有我或我家人的签字。原告诉状上显示我的联系电话亦非事实。我认为，按照现行法律规定，原告的诉请已过三年诉讼时效，我亦无须再缴纳费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月4日，被告向案外人广州市石井建设开发有限公司购买了广州市白云区石井镇沙凤村马头岗“金满家园”XXX幢XXX梯第XXXX层XX号房（即白云区XXX村XXX街XX号XXX房，以下简称涉案房屋），建筑面积为131.3平方米。2002年11月21日，原告和被告签订《金满家园收楼书》，确认原告于2002年11月21日将涉案房屋交付给被告使用，同时该物业之物业管理费由2002年12月1日起计算（交于物业部）。合同签订后，原告将房屋交付给被告并对被告所居住的小区进行了物业管理、代收代付水电服务。另原告表示，被告此前一直按照64.27元/月的标准交纳涉案房屋的物业管理费。本案中，原告主张2005年10月到2007年3月的水费共计561.6元；主张2005年10月至2007年12月的电费共计2993.27元；主张2006年1月到2007年4月的管理费共计1028.24元。庭审中，原告陈述由于与小区业主发生矛盾，于2007年5月9日撤出该小区，由于多次找被告催缴费用未果遂至本院成讼。另原告提交2007年、2009年、2011年、2013年、2015年、2017年、2019年6月向被告的涉案房屋所在地址寄送过催收欠款通知书和相应的投递记录，拟证明向被告催收上述费用的情况。根据快递公司出具的投递记录，显示2007年7月4日邮件被李爱霞签收；2009年4月8日邮件因多次上门投递无人、被退回；2011年7月13日邮件因收件人不在指定位置而未投递成功；2013年6月邮件被拒收；2015年6月22日因原址查无此人邮件被退回妥投，2017年6月7日及2019年6月6日邮件均被他人签收。被告仅确认收到2007年7月4日李爱霞签收的邮件。另，被告确认原告向其主张的时间与数额，但表示其已在2013年3月搬离涉案房屋时向管理处人员余超华和王耀铭缴纳原告主张的费用，且原告的主张已过了诉讼时效。另，根据本院（2010）云法民四初字第90号民事判决书查明：涉案房屋是原告于1996年以前以“集资房”形式投资兴建，之后原告（丙方）于1999年5月18日与广州市白云区石井镇人民政府（甲方）、广州市石井建设开发有限公司（以下简称石井公司、乙方）、（丙方）签订《合作协议书》，约定三方合作兴建为“金满花园”，丙方责任负责该项目的全部投资及缴交国家和有关部门的全部税费及其它费用，负责该项目的物业管理，并必须按有关部门物业管理规则管理等等。1999年10月14日，石井公司取得白云区沙凤村西就街13号商品房预售许可证，楼宇名称为金满苑。2007年3月8日，原告就“金满家园”、“金满苑”两小区住户自2005年8月开始约有600多户业主拒交水、电费向广州市自来水公司荔湾供水管理所发出《要求停止供水申请》、《要求停止供电的申请》。2007年5月9日，原告与小区业主发生矛盾冲突，原告撤出了该小区的物业管理。广州市城市规划局于2008年6月2日出具穗规信[2008]118号《关于金满苑信访事项的复函》，内容如下：“……经查，‘金满苑’是违反用地和建设有关规定，先行建设，然后由城市规划行政主管部门依建设单位申请，按照市政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府[1997]48号文）的规定及城市规划法律、法规和规章的规定，补发了该建设工程的《建设用地规划许可证》和部分建筑物的《建设工程规划许可证》。但至今，上述已补办手续的建筑物尚未经规划验收……”。本院于2010年8月9日立案受理原告广东电网公司广州白云供电局与被告广州市白云区金满实业发展有限公司、陈金满、谢燕梅供电合同纠纷一案[案号：（2010）穗云法民二初字第830号]，该案达成调解协议，本院于2010年11月8日作出民事调解书，调解协议如下：“一、被告广州市白云区金满实业发展有限公司确认拖欠原告广东电网公司广州白云供电局2007年2月至2008年5月电费本金1175708.15元，被告广州市白云区金满实业发展有限公司于2010年12月8日前向原告支付300000元，于2011年1月30日前向原告支付50000元，于2011年11月8日前付清余款825708.15元及利息（以825708.15元为本金，从2010年8月9日起，按中国人民银行同期逾期贷款利率计至清偿之日止）；被告陈金满对上述债务承担连带清偿责任。”原告表示上述调解书作出后，其已履行调解书的付款义务。本院认为，原告已为被告的房屋提供物业管理服务，被告已享受该服务故应支付对价。现被告确认原告向其主张的时间与数额，故原告要求被告支付2006年1月至2007年4月期间的管理费合计1028.24元诉请合理合法，本院予以支持。根据原告提交的水电费发票及生效的民事调解书，可证明原告为被告垫付水电费属实，被告对原告垫付的水电费均应如数向原告清偿。现被告确认原告向其主张的时间与数额，故原告要求被告支付2005年10月至2007年3月期间的水费共计561.6元及2005年10月至2007年12月期间的电费2993.27元合理合法，本院予以支持。现有证据不足以证明被告已向案外人支付原告在本案中主张的欠付费用及该案外人受原告的委托收取相关欠付费用，故被告抗辩其已向案外人支付欠款，原告无权再向其收取的意见缺乏依据，本院不予采纳。原告提交催收欠款通知书及妥投证明拟证明其向被告催收欠款情况，虽被告对妥投情况不予认可，但从上述证据可以体现原告向被告催收欠款的主观表示和行为，故被告关于原告的主张已超过诉讼时效的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。关于管理费、水电费逾期付款利息的问题。本院认为，该利息属于原告损失，应予以支持。因双方对利息计算标准未作约定，原告主张水费利息、管理费利息均从原告退出小区管理之次日即2007年5月10日起计算合理，应予以支持。利息以被告欠付金额为本金，从2007年5月10日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限。（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书确认原告需向广州白云供电局支付2007年2月至2008年5月的电费，原告主张根据（2010）穗云法民二初字第830号民事调解书约定原告履行支付义务的最后期限即2011年11月8日次日起计算被告逾期支付电费的利息合理，本院予以支持。利息以被告欠付电费2993.27元为本金，从2011年11月9日起至2019年8月19日，按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告张锦超向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2006年1月至2007年4月期间的管理费1028.24元及逾期利息（利息以1028.24元为本金，其中，从2007年5月10日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）；二、本判决生效之日起五日内，被告张锦超向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年10月至2007年3月的水费561.6元及逾期利息（利息以561.6元为本金，其中，从2007年5月10日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告张锦超向原告广州市白云区金满实业发展有限公司支付2005年10月至2007年12月的电费2993.27元及逾期利息（利息以2993.27元为本金，其中，从2011年11月9日起至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以本金为限）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告张锦超负担，并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市白云区金满实业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇二〇年六月二日书记员  陈春燕