浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13936号 原告：瑞安市瑞鸿汽车驾驶培训学校有限公司，住所地瑞安市云周街道铁炉村。 法定代表人：池晓余。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱进丰,浙江蓝汇律师事务所律师。 被告：瑞安市塘下镇肇平垟新渎村股份经济合作社，住所地瑞安市塘下镇肇平垟新渎村。 法定代表人：谢德义。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵约翰，邵晓敏，浙江晓敏律师事务所律师。 原告瑞安市瑞鸿汽车驾驶培训学校有限公司与被告瑞安市塘下镇肇平垟新渎村股份经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日以简易程序立案受理，于同年11月28日公开开庭进行审理。后于2020年2月21日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年5月25日公开开庭进行审理，原告瑞安市瑞鸿汽车驾驶培训学校有限公司的委托诉讼代理人朱进丰、被告瑞安市塘下镇肇平垟新渎村股份经济合作社的委托诉讼代理人邵晓敏、赵约翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提起诉请：1、判令被告赔偿原告各项经济损失共计793435元及利息损失（按银行同期同档次贷款利率，从起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告当庭变更第一项诉讼请求为判令被告赔偿原告各项经济损失共计793435元及利息损失（按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，从2019年11月18日起计算至实际履行完毕之日止）。事实与理由：2018年7月18日，原告因驾校训练场地需要，与被告签订了《土地租用合同》，合同约定：租用土地位于瑞安市塘下镇肇平垟新渎村办公后面厂房迁后地块，面积9000平方米约13.5亩。用途作为原告汽车驾驶员教练场使用。租赁期限3年，自2018年9月5日至2021年9月4日止。年租金为36万元整。甲方应当保证土地使用权权属清楚，无权属和相邻纠纷等。嗣后，原告依约向被告支付了定金及租金，并进场施工建设教练场地，同时被告也向原告提供了两份证明，证明被告、塘下镇办事处及塘下镇人民政府同意上述地块作为原告驾校训练场所以及被告享有合法所有权的证明。在建设驾校培训场地时，原告共花费约793435元，并依法向瑞安市道路运输管理局申请教练场地变更并获得行政许可。但在原告正式投入使用时，塘下镇人民政府以该地块已办理农转用手续，属于国有土地性质为由，要求瑞安市道路运输管理局办理原告该处培训场地的退出手续，同时瑞安市道路运输管理局通知原告办理训练场地的注销手续，但被告事前并未进行任何的告知，事后才向原告提供了有关的征地补偿安置协议书及浙江省建设用地审批意见书，原告才得知该地块早在2017年已经被国家征收，被告并没有合法的所有权，故原告无奈向瑞安市道路运输管理局申请了注销手续。经多次沟通，被告仅退还了租金，经济损失部分至今未予以任何赔偿。 被告瑞安市塘下镇肇平垟新渎村股份经济合作社辩称：1、原告知悉租赁物已被政府征用，且原告在双方签订《租赁合同》前原告就向政府承诺：若政府需使用则被告无条件搬离，不作赔偿。该内容在《租赁合同》中也予以约定。原告在对涉案租赁土地进行建筑时曾遭到案外人吴丽娟的阻挠并报警，原告向派出所提供了征用合同和承诺书。故原告在租赁土地前就已知晓该土地存在征用合同及土地国有性质，因为土地系国有性质原告才有权报批场地培训许可。2、原告使用土地没有审批建设，多占土地违法。3、涉案合同约定年租金36万元，租期三年，按先付款后使用的原则，但原告仅支付租金18万元就进行施工，无权使用，但双方约定过实际租金以实际占有土地为准。4、原告在施工初期并遭到案外人吴丽娟阻挠发生纠纷仍继续施工扩大损失，造成损失应由原告承担。5、被告已退还原告租金，没有取得原告的利益。原告提出的损失赔偿数额及提供的证据不足以证明待证损失，请求驳回原告诉请。 原告庭审补充陈述称：1、关于土地性质我方不清楚，涉案土地出租是被告以广告方式公布的。土地性质不影响涉案驾校场地培训审批。2、合同是约定了先付款后使用，但是原告付款方式均经过被告同意，实际租金也是以实际占用土地为准，并非被告陈述存在我方违约及多占的情况。3、在案外人阻挠下我方继续使用是因为被告提供了塘下镇政府同意我们施工的证明，为何后续导致这样结果是因为被告未按照合同约定给我们解决产权及乡邻纠纷问题所导致的。4、审批义务不管按照合同约定还是法律法规，都是出租人的重任，我方在审批过程中仅需政府许可就行，被告方提供的人民政府同意的证明以及镇政府不同意的证明，两证明相互矛盾，取得是否合法、是否真实意思表示还有待确认，这直接关系到过错责任的认定，我方是因为被告提供了这样的证明我方才投入这么多人力物力去施工。5、合同效力问题，需要法庭审查。原被告签订的土地租赁合同虽是双方真实意思表示，但被告是代理状态，双方签订的租赁合同无效。即使合同有效，合同约定无条件退出也不能成为被告免责的条款，该条件是说使用过程中被国家征用的行为，但我方并未开始使用，且早在2017年就被国家征用了。被告无法保证土地使用权清晰，没有尽到义务需承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告企业信用信息公示报告、租金收据、租金转账凭证、进账单、租金转账支票存根、入账通知书、票据信息、现场照片及视频、司法鉴定情况说明，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的土地租用合同，证明原告租赁被告土地的事实。被告对真实性无异议，但认为合同已约定租金要先付清，若该地块政府要用地建设，原告无条件办理不做任何赔偿本合同终止。如果村方违约，不能保证原告对该地的驾校使用的，违约责任为退还已经缴纳租金中未实际使用的租金。原告需要建造学员休息棚时，村方要协助到政府部门办理手续。2、原告提供的证明，证明被告向原告提供不真实证明及被告存在过错的事实，被告认为2018年7月18日镇政府出具的证明涉案土地系国有，与涉案租赁合同的签订同时发生，说明原告明知土地状况，2018年9月14日村里出具土地系集体所有的证明是因为原告为了建造学员休息棚而找村里盖章，故两份证明无法证明原告的待证事实。3、原告提供的受理通知书、延长通知书、行政许可决定书，证明原告所租赁的土地已获行政许可，同意作为新增驾培场地的事实。被告认为仅能证明运管局同意新增场地的事实，但是原告没有进行建设审批，才导致后来驾校场地被执法局拆除。4、原告提供的函、通知、责令限期整改通知书、行政许可决定书、征地补偿安置协议书、建设用地审批意见书、汇总表，证明被告对出租的土地不享有所有权以及原告投资的新增驾培场地无法正常使用并注销的事实。被告对真实性无异议，但从这些文件里可以看出涉案土地被征用后补偿款还没到位，被告对该土地有使用权，有权出租且经过政府同意，而原告是知道这个土地状况的；驾校场地被拆除是因为没有设置封闭，存在较大安全隐患，不符合场地技术要求，要求整改，但原告无法整改，因为用地没有审批才被拆除。5、原告提供的面积测量图，证明原告所租赁的土地实际面积情况。被告对真实性无异议，但原告实际占用的已超过合同约定的租赁面积，并进行违章建设。6、原告提供的收款收据、领款凭证及银行转账凭证，证明原告在建设该租赁土地时的建设费用及无法正常使用所造成的直接经济损失。被告认为真实性无法确认，而且原告有些都已拆除拿走，现场还有些东西也是可以拆除的，收款凭证与转账凭证不符合。7、被告提供的瑞安市公安局瑞公（塘）受案字［2018］12104号案中的材料，证明原告知道土地征用的情况，且原告出具承诺书承诺若政府用地的话驾校无条件退出，不要求赔偿。原告对上述证据除证明外的三性无异议，但认为办理审批手续是被告的义务，我方在承诺书上承诺的是使用过程中所产生的征地行为，但是本案征地行为在使用前就已经发生了。对证明真实性、合法性结合本案证据来讲还有待核实。被告对涉案土地没有权利出租。8、被告提供的原告在办理驾校相关手续时向瑞安市道路运输管理局提交的汇总表、浙江省建设用地审批意见书、征地补偿安置协议书、证明，证实原告对涉案土地被征收的情况是知晓的。原告对真实性、合法性无异议，但认为无法证明被告的待证事实，上述材料是被告在原告场地建设完毕之后申请教练场地变更时向原告提供的，村里承诺对涉案土地有出租权。9、被告提供的浙江省瑞安市道路运输管理局瑞运便函［2018］34号函，证明政府同意由被告对涉案土地进行出租。原告对证据三性无异议，但认为原告并不知晓该函内容。本院认为证据1、3、5、9符合证据三性，予以采信；证据2、4、7、8的真实性予以确认，是否具有关联性在说理部分一并阐述；证据6真实性、关联性存疑，其中部分收据的收款明目与本案缺乏关联性，均不予采信。 本院经审理认定：2018年7月18日，原告瑞安市瑞鸿汽车驾驶培训学校有限公司与被告瑞安市塘下镇肇平垟新渎村股份经济合作社签订《土地租用合同》（以下简称合同），约定被告将位于瑞安市塘下镇肇平垟新渎村办公后面面积约9000㎡的厂房拆迁后地块出租给原告作为汽车驾驶员培训教学用地；租期从2018年9月5日至2021年9月4日；自订立合同起，被告给予原告浇筑水泥地及其他基础设施施工期限，建设期间减免租金；年租金36万元，定金10万元直接抵扣第一年土地租金，按先付款后使用的原则；被告应当保证土地使用权权属清楚，无权属及相邻纠纷，负责完善所租用地的相关手续，提供土地合法手续；如果该地块因政府用地、建设需要，原告无条件搬离不做任何赔偿该合同终止。此后，原告向被告支付定金10万元及租金8万元并对上述土地进行场地施工。 此后，原告向瑞安市道路运输管理局提出教练场地变更（新增副训练场地即涉案地块）申请并提供了瑞安市城镇低效用地再开发2017年度第三批次建设用地情况汇总表、浙江省建设用地审批意见书、征地补偿安置协议书、证明等材料。上述材料载明：2017年12月5日，瑞安市塘下镇人民政府因建设需要对瑞安市塘下镇新渎村面积为3.7885公顷的集体所有土地进行征收并于同年12月26日通过浙江省人民政府建设用地审批；2018年7月18日，瑞安市塘下镇人民政府、瑞安市塘下镇塘下办事处及瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会共同出具证明，同意将涉案土地租给原告作为驾驶培训场所；2018年9月14日，瑞安市塘下镇塘下办事处及瑞安市塘下镇肇平垟新渎村村民委员会共同出具证明，同意将涉案土地租给原告作为驾驶培训场所，由于驾校配套设施需要，同意临时放置移动板房作为学院休息及场地安全管理临时使用。期间，瑞安市道路运输管理局就原告上述申请函询瑞安市国土资源局，该局答复称：原告申请的地块已办理土地征收审批手续，因项目还没落实，故镇政府同意由新渎村二委先予以租用，到时无条件拆除撤出。同年10月19日，瑞安市道路运输管理局审批通过原告的上述申请。 2019年1月9日，瑞安市塘下镇人民政府发函至瑞安市道路运输管理局称：因涉案地块已办理农转用手续，属国有土地性质，需收回另行开发，故已通知原告按承诺于2019年1月20日前作无条件退出，并办理驾校培训场地的退出手续。同年3月8日，涉案训练场地因存在安全隐患被责令限期整改。同年3月25日，瑞安市道路运输管理局通过原告提出的教练场地变更（注销训练场地）的申请。 2019年5月30日，被告向原告退还定金及租金共计18万元。 另查明，2018年3月5日，原告瑞安市瑞鸿汽车驾驶培训学校有限公司（前身为瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司）向瑞安市塘下镇人民政府、瑞安市塘下办事处出具以下承诺：租用涉案土地作为驾校培训场地，今后如遇政府用地需要，承诺不作任何赔偿，无条件退出，合同终止。 2018年8月2日，原告方在涉案土地上施工过程中因遭他人阻碍而报警。 经原告申请，本院委托浙江嘉德工程项目管理有限公司对瑞安市塘下镇肇平垟新渎村办公楼后面厂房迁后地块所投入的驾校场地建设费用进行司法鉴定。2020年4月24日，该单位出具情况说明称：因未提供施工图纸、施工合同，无法按计价规范计算相应的工程造价，故无法鉴定。 本院认为，对于本案当事人争议的问题，本院分别阐述如下： 一、合同效力问题。原告诉称涉案土地系国有性质，被告无权出租，故合同无效的意见，根据征地补偿安置协议书、建设用地审批意见书、汇总表、函、证明，可以证实涉案土地已被政府征收，在具体项目未落实前瑞安市塘下镇人民政府已同意由被告进行出租，故被告作为出租方与原告签订合同，合同内容又系双方真实意思表示，不具有无效情形，合同关系合法有效。 二、被告是否需要承担赔偿责任的问题。第一，原告在与被告签订合同前就以原名称瑞安市马屿汽车驾驶培训学校有限公司的名义向政府作出承诺：若涉案土地今后遇政府用地需要，承诺不作任何赔偿，无条件退出。上述承诺也在合同中予以了体现。根据公安机关瑞公（塘）受案字［2018］12104号案中的材料，原告方在对涉案土地进行施工中遭他人阻碍而报警，其股东柳义算在询问笔录里提到施工是有租赁合同及镇里审批手续等文件为依据，并向公安机关提供了相关材料；另其在办理新增教练场地相关手续时提供了瑞安市城镇低效用地再开发2017年度第三批次建设用地情况汇总表、浙江省建设用地审批意见书、征地补偿安置协议书、证明等材料，可见原告对涉案土地存在被征收的情况是知晓的，其诉称对土地性质不清楚的意见，本院不予采信；第二，在原告办理驾校相关审批手续时，被告已向原告提供相关材料，已尽到合同约定的协助义务。第三，涉案合同在履行过程中系由于政府用地需要而收回土地，根据双方约定，合同的权利义务已终止。综上，原告在签订合同前即向政府作出上述承诺，表明其知晓涉案土地的状况及合同履行过程中可能存在的风险。原告诉称导致合同终止是因为被告未按照合同约定解决产权及乡邻纠纷问题，但原告在施工过程中遭人阻碍而报警时，被告也积极提供了涉案租赁的相关材料，且在后续办理驾校场地申请手续时也提供了材料，原告亦通过了相关审批手续，本案合同终止系由于政府用地需要而并非被告的过错导致，被告已尽到合同约定的义务并退还原告定金及租金，故原告主张被告承担赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告瑞安市瑞鸿汽车驾驶培训学校有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费11734元，由原告瑞安市瑞鸿汽车驾驶培训学校有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 李秋霞 人民 陪 审员 庄晓红 人民 陪 审员 尤小华 二〇二〇年六月十八日 （代）书记员 陈晓华 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。