杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初355号 原告临安玖零柒投资有限公司，住所地杭州市临安市锦北街道西经山路318号1幢103，统一社会信用代码913301850536841197。 法定代表人陈硕莹，该公司总经理。 委托代理人徐冰，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。 被告沈阳，男，1970年10月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告黄惠英，女，1966年11月24日出生，汉族，住杭州市临安区。 被告陈爱姣，女，1964年7月19日出生，汉族，住杭州市临安区。 被告何杭均，男，1970年8月19日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告杭州临安都来吧文化娱乐有限公司，住所地浙江省杭州市临安区锦北街道西径山路318号5幢120，统一社会信用代码91330185586511149D。 法定代表人沈阳，该公司执行董事。 被告沈阳、何杭均、杭州临安都来吧文化娱乐有限公司共同委托代理人汪刚，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 原告玖零柒投资有限公司（简称玖零柒公司）诉被告沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均、杭州临安都来吧文化娱乐有限公司（简称都来公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日、2020年4月27日两次公开开庭进行了审理，两次庭审，均系原告委托代理人徐冰、被告沈阳、何杭均、都来公司共同委托代理人汪刚到庭参加诉讼，被告黄惠英、陈爱姣两次经传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。两次庭审后，因案情复杂，本院将该案转换为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员陈广智继续独任审理。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与临安嘉乐迪文化娱乐有限公司（简称嘉乐迪公司）曾签订一份《商铺租赁合同》，原告将位于杭州市临安区，4号楼二层4-2-01、4-2-02、4-2-03、4-2-04、4-2-05号商铺及5号楼二层5-2-01、5-2-02、5-2-03、5-2-04、5-2-05号商铺出租给嘉乐迪公司作ＫＴＶ使用，租赁面积共计2211.94平方米，合同对于双方权利义务做出了明确约定。2017年5月12日，原告与嘉乐迪公司及都来公司对之前的款项进行了清算。后嘉乐迪公司于2017年12月6日注销，沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均系嘉乐迪公司股东，《商铺租赁合同》项下的各商铺由都来公司继续使用，现各被告未按约付清租金且尚欠物业费未缴纳，请求法院判令：1、解除原告与嘉乐迪公司签订的《商铺租赁合同》；2、被告于判决生效之日立即腾退位于杭州市临安区，4号楼二层4-2-01、4-2-02、4-2-03、4-2-04、4-2-05号商铺及5号楼二层5-2-01、5-2-02、5-2-03、5-2-04、5-2-05号商铺并交付给原告；3、沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均赔偿原告租金至合同解除之日；4、沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均赔偿原告从合同解除之日至实际腾房之日的占有使用费；5、沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均赔偿原告物业费至合同解除之日；6、沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均赔偿原告违约金127746元（按年利率18%计算）；7、都来公司对第3、4、5、6项诉讼请求承担共同还款责任。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、《商铺租赁合同》一份，欲证明原告与嘉乐迪公司租赁关系的事实； 证据二、公司登记基本情况一份，欲证明嘉乐迪公司原股东登记情况，及该公司于2017年12月6日注销的事实； 证据三、全体投资人承诺书复印件一份，欲证明沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均承诺对未结清债务承担法律后果的事实； 证据四、账务核对单一份，欲证明原告与嘉乐迪公司及都来公司核对账目，各方确认尚欠原告金额334256.2元的事实； 证据五、变更登记情况一份，欲证明都来公司于2017年10月26日进行公司变更登记的事实； 证据六、房屋催缴通知书一份，欲证明原告催讨租金的事实。 被告沈阳、何杭均辩称：1、嘉乐迪公司在2017年12月6日注销，之所以由嘉乐迪公司与原告签订合同，是基于嘉乐迪是临安首家KTV品牌的宣传需要，合同签订后，当时的临安都来吧餐饮娱乐有限公司（简称都来吧公司）就将住所变更至承租商铺内，履行合同的实际承租人一直是都来吧公司。嘉乐迪公司与都来吧公司的股东及出资比例相同，此后因管理需要，嘉乐迪公司注销，都来吧公司变更登记为都来公司，而原告与都来公司均在同一地点经营，也一直是原告与都来公司发生业务，嘉乐迪公司注销后，原告未与都来公司从新签订新的房屋租赁合同，因为原告清楚都来公司就是嘉乐迪公司；2、原告法定代表人陈硕莹系被告黄惠英女儿，被告陈爱姣侄女，原告完全清楚嘉乐迪公司注销清算情况，从未提出异议，故原告明确知晓并同意由都来公司继承嘉乐迪公司所有债权债务；3、2017年5月12日的财务核对，目的就是明确嘉乐迪的债权债务由都来公司继承，正是在确认债权债务继承后，嘉乐迪公司才开始进行清算，从财务核对单上，可以充分证明原告同意嘉乐迪公司债权债务由都来公司继承；4、嘉乐迪公司注销程序合法有效，嘉乐迪公司注销后，全体股东没有分配公司任何资产，全部资产均注入都来公司，综上，嘉乐迪公司股东无需承担任何清偿责任，退一步讲，即便股东承担责任，也仅仅是财务核对单中的334256.2元，不应对此后产生的债务承担责任。 被告都来公司辩称：1、2018.4.16日原告向都来公司发出缴款通知书后，5.22日即停水停电，直接导致都来公司无法经营，损失巨大，无力承担高额租金；2、原告采取停水停电后理应起诉，不应扩大损失，但是原告直到2019年年底起诉，此期间损失不断扩大，请法院减免相应租金及物业费，并重新计算违约金，总之，都来公司对2018年5月前拖欠的租金和物业费予以确认，对2018年5月以后原告擅自采取停水停电措施后产生的租金及物业费不予认可。 被告黄惠英、陈爱姣未到庭应诉，庭前递交书面答辩状称费用应由都来公司承担，与自己无关。 各被告均未向本院提供证据。 到庭被告对原告提供的证据真实性没有异议，本院经审核，对原告提供证据的真实性予以确认，并结合当事人陈述，认定以下案件事实： 嘉乐迪公司成立于2014年8月5日，股东为沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均，法定代表人沈阳，工商登记住所为临安市锦城新天地1幢202-204市，2017年12月6日，该公司注销。 都来吧公司成立于2011年12月2日，原先股东为陈爱姣、黄惠英，法定代表人陈爱姣，工商登记住所临安市；2014年10月24日，该公司住所变更为临安市，股东变更为沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均四人；2017年10月26日，该公司法定代表人变更为沈阳，名称变更为都来公司。 2015年6月30日，以玖零柒公司为甲方、嘉乐迪公司为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方的美食街4号楼一层4-1-14、4-1-15，4号楼二层4-2-01、4-2-02、4-2-03、4-2-04、4-2-05号商铺及5号楼二层5-2-01、5-2-02、5-2-03、5-2-04、5-2-05号商铺，从2015年7月1日开始计租，2015年7月1日至2018年6月30日，为400000元/年；2018年7月1日至2021年6月30日，为500000元/年……；第3.2条：以半年为一个交租期，除预交第一期租金34万外，乙方应当在每个交租期的前一个月的20个自然日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；第4.1条，乙方在本合同租赁房屋内经营项目为量贩式KTV；第5.2条：甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费、水电费或违反甲方管理的责任金，乙方应在7日内补足保证金；第7.1条：乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准：6元/㎡按房屋的套内建筑面积计算，每年一次性交付物业管理费50000元人民币；7.2条：以一年为一个交费期，除第一期物业服务费外，其他费用均按自然年交纳，乙方应当在每个交租费期前向甲方一次性足额支付下个交费期费用；17.3条：自2015年7月1日后乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方或甲方委托商业管理公司和物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金……。 2017年5月12日、2017年5月12日，玖零柒公司、嘉乐迪公司、都来吧公司陆续在一份具有对账内容的文件上盖章，主要记载内容：“经临安玖零柒投资有限公司（玖零柒）、临安都来吧餐饮娱乐邮箱公司（嘉乐迪）双方友好协商于2017年5月12日10时40分达成如下：以前账务双方核对清楚互不追究。1、嘉乐迪欠玖零柒房租、物业费、水电费总计544807.2元；2、玖零柒已收嘉乐迪款项，或应支付嘉乐迪等总计210551元，对冲扣除后嘉乐迪尚欠玖零柒334256.2元，该费用经双方协商嘉乐迪应于2017年12月31日支付完（如因嘉乐迪经营问题双方可另行协商支付）。2017年7月1日至2018年6月30日房租双方协商按月支付。双方账务每月结清。 上述对账内容的文件签订后，玖零柒公司收到租金134256.2元。2018年4月16日，玖零柒公司向都来公司发出《房租催缴通知书》，要求都来公司缴纳2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金200000元，2017年7月1日至2018年4月30日的房租333334元，2018年3月15日至2018年4月15日的水电费8116.4元，款项合计541450.4元，并记载：“按照您与市场所签订的商铺租赁合同以及谁使用谁承担的原则，请于2018年4月30日17时前到临安缴纳款项，逾期缴纳市场将会停水停电，或者根据合同的约定解除合同。因停水停电或解除合同给您所造成的损失市场概不负责。感谢您的配合”！2018年4月17日，都来公司员工签收该《催缴通知书》。 嘉乐迪公司与都来吧公司（变更名称后为都来公司）股东、出资额相同，所用员工也相同（都来公司本次庭审中也称实际上是原都来吧公司、都来公司在实际使用房屋，当初之所以以嘉乐迪名义与玖零柒签订合同，是因为嘉乐迪是临安KTV的品牌，但嘉乐迪与都来公司财物账册分开做）。出租房屋外的卫生及保安等物业由玖零柒自己负责。2018年5月22日，玖零柒公司以都来公司欠费为由，对本案出租的房屋予以断电，目前，都来公司物品仍在出租屋内，房屋仍处于断电状态。 本院认为：嘉乐迪公司、都来吧公司（都来公司）均登记为独立的法人，股东相同、员工相同尚不足以认定公司之间及公司与股东之间人格混同，故本案还需区分原告与不同被告之间的法律关系并确定权利、义务。2015年6月30日，《商铺租赁合同》的签订主体是玖零柒公司和嘉乐迪公司，则嘉乐迪公司应当承担合同责任，虽然都来公司等被告辩称是都来吧公司（都来公司）在实际使用房屋，且原告也知情，但并不改变嘉乐迪公司是签约主体的事实，嘉乐迪公司享有合同权利、也需承担合同义务。因嘉乐迪公司注销，根据《最高人民法院关于使用若干问题的规定》（二）第二十条：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，嘉乐迪公司股东应当负责支付公司注销前产生的租金等费用。 2017年5月12日的财务核对单，记载玖零柒公司是与“临安都来吧餐饮娱乐有限公司（嘉乐迪）”协商，内容是嘉乐迪支付玖零柒334256.2元，对账单结尾，由都来吧公司与嘉乐迪公司共同盖章，结合都来吧公司与嘉乐迪公司股东相同、员工相同且都来吧公司实际使用租赁房屋的事实，本院认为，该财务对账单系都来吧公司与嘉乐迪公司表示同意共同支付玖零柒公司334256.2元，最符合合同当事人意思表示和生产生活常识。部分被告认为嘉乐迪公司不再承担债务的意见，对账单中无法体现，不予采纳。 同理，上述对账单中另记载“2017年7月1日至2018年6月30日房租双方协商按月支付。双方账务每月结清”，表明都来吧公司同意与嘉乐迪公司共同履行《商铺租赁合同》中，2017年7月1日至2018年6月30日这一时间段的租金支付义务。2017年12月6日，嘉乐迪公司注销，不再是民事法律关系中的主体，而都来公司继续使用租赁房屋，结合2018年4月16日，玖零柒公司向都来公司发出《房租催缴通知书》，要求其按照《商铺租赁合同》履行义务的事实，而都来公司在收到《房租催缴通知书》后，也未提出不受《商铺租赁合同》约束方面的反对意见，故本院认为玖零柒公司与都来公司通过行为表明，在嘉乐迪公司注销后，由玖零柒公司与都来公司继续履行案涉《商铺租赁合同》。现玖零柒公司在催讨租金后，都来公司未履行合同主要义务，玖零柒公司请求解除合同，本院支持。 对于涉案租金数额，根据财务对账单，2017年6月30日前为334256元（含2018年6月30日前的物业费）、2017年7月1日至2018年6月30日根据合同约定应为400000元，按此计算标准，2017年7月1日至2017年12月6日嘉乐迪公司注销之日，租金为174247元（159天×400000元/365天）、2017年12月7日至2018年5月22日租金为183014元（167天×400000元/365天）。2018年5月22日，因玖零柒公司采取停电措施，都来公司必定不能正常使用租赁房屋，且双方均清楚知道租赁房屋是用于歌舞厅经营，玖零柒公司停电不当，应当减少或免除租金。本院考虑物业费，虽然是租赁房屋外围的安保及卫生，但是仍然由玖零柒公司收取，可以综合考虑。酌情自2018年5月23日以后的租金，不再支持，但物业费仍按原合同约定执行。 对于违约金，根据玖零柒公司中诉讼请求的计算方式，未纳入2017年6月30日前的租金及物业费334256元部分、2017年7月1日至2018年6月30日的租金及物业费部分以及此后的物业费部分，故不予计算；而2018年7月1日时已无租金部分，故不计算违约金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（三）项、第二百一十六条、《最高人民法院关于使用若干问题的规定》（二）第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告临安玖零柒投资有限公司与原临安嘉乐迪文化娱乐有限公司2015年6月30日签订的《商铺租赁合同》，于本判决生效之日解除； 二、被告杭州临安都来吧文化娱乐有限公司于本判决生效后十日内腾退《商铺租赁合同中》承租的4号楼一层4-1-14、4-1-15，4号楼二层4-2-01、4-2-02、4-2-03、4-2-04、4-2-05号商铺及5号楼二层5-2-01、5-2-02、5-2-03、5-2-04、5-2-05号商铺并交付给原告临安玖零柒投资有限公司； 三、被告沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均、杭州临安都来吧文化娱乐有限公司应共同支付原告临安玖零柒投资有限公司2017年12月6日前原临安嘉乐迪文化娱乐有限公司注销前的尚欠租金等共计374247元； 四、被告杭州临安都来吧文化娱乐有限公司应支付原告临安玖零柒投资有限公司2017年12月7日至2018年5月22日前的尚欠租金183014元； 五、被告杭州临安都来吧文化娱乐有限公司应按50000元/年的标准，支付原告临安玖零柒投资有限公司自2018年7月1日起至本判决生效之日止的物业费； 上述第三、四、五项判决内容，均于本判决生效后十日内结算并支付。 六、驳回原告临安玖零柒投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18362元，由原告临安玖零柒投资有限公司负担15353元，由被告杭州临安都来吧文化娱乐有限公司负担1639元，由被告沈阳、黄惠英、陈爱姣、何杭均共同负担1370元（被告应负担部分限于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇二〇年六月十二日 书记员  孟一欢