福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初736号 原告（反诉被告）：林桃花，女，1978年9月14日出生，汉族，居民，住上杭县。 委托诉讼代理人：张庆发，福建龙航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：上杭县临城镇同康村民委员会，统一社会信用代码54350823ME103887XU，住所地福建省临城镇二环路同康村。 法定代表人：游丰琼，主任。 委托诉讼代理人：游孙乔，男，1977年11月27日出生，汉族，住上杭县临城镇同康村。 委托诉讼代理人：廖赞梅，福建汀杭律师事务所律师。 第三人：林启文，男，1985年11月5日出生，汉族，住上杭县。 原告林桃花与被告上杭县临城镇同康村民委员会（以下简称同康村委），第三人林启文租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案。2020年4月8日，同康村委对林桃花提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告林桃花及其委托诉讼代理人张庆发，被告暨反诉原告同康村委的委托诉讼代理人游孙乔、廖赞梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林桃花向本院提出诉讼请求：1．判决自2020年1月20日起解除林桃花与同康村委签订的《租赁合同》；2．判决同康村委退还林桃花合同履约保证金人民币10000元；3．判决同康村委赔偿林桃花经济损失人民币180447.219元。诉讼过程中，林桃花将第3项诉讼请求的金额变更为41250.04元。 事实与理由：2017年6月22日，林桃花与同康村委签订一份《租赁合同》。根据约定，同康村委将位于上杭县平方米（含一楼大厅公摊）租赁给林桃花举办中小学生课外培训及托管。租赁期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，共60个月。2017年7月1日起至2017年10月30日止为装修期，免租赁费。订立合同后楼房交付使用时，林桃花应一次性向同康村委缴纳了合同履约保证金人民币10000元，合同期满或双方解除合同之日，如果林桃花未违约，同康村委需将该合同履约保证金（不计利息）一次性退还林桃花。本栋楼房不得租赁同行业。任何一方未能履行本合同规定的任一条款，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在违约后10天内向守约方一次性赔付给守约方造成的经济损失。合同签订后，林桃花对租赁物进行了装修，包括采购桌椅等在内前后共计投入装修款计人民币386279.5元，扣除人工工资后计人民币251057元。 2018年4月，同康村委又将本栋楼其他楼层租赁给第三人林启文用于举办中小学生培训等。经向上杭县市场监督管理局调取的相关资料显示，林启文于2018年5月在本栋楼设立了厦门文之舟教育咨询有限责任公司上杭分公司，该公司经营范围为教育咨询等；2019年8月又设立上杭文之舟培训学校有限责任公司，经营范围为文化教育。根据《租赁合同》第七条、第九条、第十三条、第十四条的约定，因同康村委违反约定将房屋租赁给同行业人员举办中小学生培训等，已构成违约，侵犯了林桃花的合法权益，应承担违约责任。林桃花有权提前解除《租赁合同》，同康村委需将合同履约保证金人民币10000元整退还给林桃花，同时同康村委还应赔偿给林桃花造成的经济损失人民币180447.219元。其中：1.装修费用扣除工资后计189455元；2.固定或专用设施费用61602元。以上两项合计251057元，折旧年限按8年（96个月）计算，自2017年11月1日至2020年1月20日止，计27个月，折旧率为28.125%，装修物等剩余价值为180447.219元[251057元×（1-28.125%)]。林桃花起诉后，双方经协商租赁房屋的初始装修价值确认为79327元，但双方对赔偿损失无法达协议。为维护合法权益，提起诉讼。 同康村委辩称，同康大厦（又名同康村移民大厦）建造于2015年，总投资2800万元，共11层，建筑面积8000平方米，地下室一层1500平方米，产权人是同康富民贸易有限公司。同康富民贸易有限公司将同康大厦租赁给同康村委，经同康富民贸易有限公司同意，同康村委可以将房屋出租他人。2017年间，林桃花的哥哥林灿生多次找同康村委，要求租赁四楼，并以其有公职为由用其妹妹林桃花名义签订合同。当时林灿生对同康村委的书记、主任提出，先租一层，同康村委不能将其余楼层租给他人，其会引入合作方，将整幢楼一起承租。2017年6月，同康村委与林桃花签订《租赁合同》，将同康村移民大厦第四层约669.39平方米（含一楼大厅公摊）租赁给林桃花举办中小学课外培训及托管。租期5年，从2017年7月1日至2022年6月30日，每年租金80280元。林桃花须于每年的10月15日、1月15日、4月15日、7月15日前，分别将每季度的租金20070元以转账方式支付到同康村委指定账户。林桃花还根据合同第7条约定向同康村委缴纳了履约保证金10000元。至2018年3月底，林灿生未引进合作方，整幢楼房只有林桃花租了一层，其余楼层均闲置，同康村的村民意见很大。于是，2018年3月28日，同康村委召开镇挂村领导、工作队长、村两委成员、村民组长、村民代表会议，研究决定将同康村移民大厦租赁给林启文（厦门文之舟）。当时，林灿生与林启文及同康村委三方协商2天未果。事实上，林桃花没有租赁整幢楼的实力，也没有举办中小学课外培训及托管的能力。同康村委一直要求林桃花合法经营，并进行了多次检查，可是林桃花连教育部门的营业执照都没有，消防设施也没做。2018年4月2日，林灿生拟订了一份《合同协议书》，主要内容是林启文不得开设小学生托管及所有培训，但是林桃花没有签字，只有林启文及当时的村主任游孙良在协议书上签了字。为了避免集体资产闲置，使损失进一步扩大，根据会议决定，2018年4月2日，同康村委与林启文签订了《租赁合同》，将整幢楼房租给林启文（文之舟），租期10年，从2019年1月1日起至2028年12月31日止。合同第10条约定：第一、第四层按村委与林桃花签订的合同执行（2018年12月31日前的租金归村委，2019年1月1日以后的租金归林启文所有）。 2019年12月30日，林桃花委托福建龙航律师事务所张庆发律师发函给同康村委，以同康村委违约为由提出解除合同。2020年1月3日，同康村委回复龙航律师事务所同意解除合同。因此，同康村委同意与林桃花解除租赁合同并退还其履约保证金10000元。林桃花的租金付到了2020年1月20日。由于林桃花举办的是小学生托管，林启文（文之舟）举办的是高三复读生（共有学生80多人），两家培训对象不同。林桃花至今没有取得合法经营手续，违反了合同中合法经营的约定。因此，同康村委没有违约。林桃花提出的赔偿损失请求大部分不合法、不合理。四楼的二扇防火门是同康村委装的，不锈钢防盗网、走廊吊顶、窗帘盒、钢质门、防火门、35厘米高木工固定床、电扇、LED灯，林桃花可以拆回；课桌椅、LED广告牌、铁架广告、空调、晾衣杆、铝合金玻璃门、灶台、厨房抽油烟机等林桃花也可以拆回，这些财物对同康村委没有使用价值。林桃花租期5年，按8年计算折旧也不合理。同康村委认可双方在2020年1月20日解除合同，但林桃花此后未搬离租赁房屋仍需支付租金。使用房屋的租金应当计算到法院组织双方第一次现场勘查的时间2020年5月13日止。对装修粘附物的使用期间，认可装修期间不算在内，但应计算到2020年5月13日。即装修物使用期间的计算自2017年11月起至2020年5月13日。 第三人林启文述称，本案属于房屋租赁合同纠纷，林启文并非讼争房屋租赁合同的相对人，林桃花对林启文的诉求缺乏事实和法律依据。林桃花提供的合同协议书，林桃花自2018年4月2日至今超过2年多没有签字，即协议双方至今尚未达成一致，至今未生效，对林启文不发生法律约束力。林启文也早已明确撤回协议书中的承诺。综上，林桃花的诉讼请求缺乏事实和法律依据，也有悖于诚信原则，应当予以驳回。 同康村委向本院提出反诉请求：1.判令林桃花向同康村委支付占用房屋期间的租金损失：每季度20070元，从2020年1月21日起计算至林桃花将物品从租赁房屋搬离时止；2.反诉案件受理费由林桃花负担。诉讼过程中，同康村委将租金损失明确为租赁物的占用费。 事实与理由：同康村委与林桃花之间的房屋租赁关系已经于2020年1月20日终止，林桃花房租也仅交到2020年1月20日。2020年1月21日，同康村委通知林桃花将存放在租赁房屋内的物品搬离，否则应继续缴纳房租直至林桃花将所有的物品搬离之日止。但林桃花未将其物品搬离。2020年5月13日，法院组织双方第一次现场勘查，林桃花对物品进行搬离。此段时间内，林桃花还需支付占用租赁物的占用费，占用费应当计算到法院组织双方第一次现场勘查时止，即2020年5月13日止。为此，提起反诉。 林桃花针对同康村委的反诉辩称，林桃花已于2020年1月20日与同康村委解除了房屋租赁合同，并且已经将租赁物交还给同康村委，无需再行支付租金。林桃花未将相应的课桌椅等搬离，系因同康村委违约导致，过错在于同康村委，并且林桃花已经在本诉中请求判决赔偿相关物品的损失。即使同康村委认为林桃花应将相应的物品搬离，在林桃花未及时搬离的情形下，同康村委也可以自行将相应的物品搬离租赁房屋，以减少损失。综上所述，同康村委提出的反诉请求,没有事实和法律依据，请求驳回同康村委的反诉请求。 第三人林启文针对同康村委的反诉述称，对同康村委的反诉没意见。整个事情的过程其也清楚，林桃花把四楼的钥匙还给同康村委，但里面的所有物品原封不动，林桃花未搬走物品，跟林桃花经营时一样。如果同康村委将四楼出租或者交给第三人使用的话，是没有办法使用的。 林桃花围绕其诉讼请求及抗辩主张向法庭提交出示了以下证据： 1.租赁合同，证明2017年6月22日，林桃花与同康村委签订《租赁合同》，约定同康村委将位于上杭县平方米（含一楼大厅公摊）租赁给林桃花举办中小学生课外培训及托管。租赁期限为五年。订立合同后楼房交付使用时，林桃花应一次性向同康村委交纳合同履约保证金10000元，合同期满或双方解除合同之日，如林桃花没有违约，同康村委需将该合同履约保证金（不计利息）一次性退还。本栋楼房不得租赁同行业。任何一方未能履行本合同规定的任一条款，均视为违约。单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在违约后10天内向守约方一次性赔付给守约方造成的经济损失。 2.合同协议书、内资企业登记基本情况表、照片，证明同康村委在2018年4月拟将案涉楼房其他楼层租赁给第三人林启文用于举办中小学生培训等，但林桃花未同意；第三人林启文于2018年5月在案涉楼房设立了厦门文之舟教育咨询有限责任公司上杭分公司，该公司经营范围为教育咨询等。后又于2019年8月设立了上杭文之舟培训学校有限责任公司，该公司经营范围为文化教育。林启文开办的文之舟培训学校，培训对象包含了小学生和初中生培训及托管业务。 3.律师函、回复函、现金缴款单，证明林桃花委托福建龙航律师事务所于2019年12月30日就同康村委违约事项发出律师函，表明拟解除《租赁合同》，并要求退还部分保证金，同时要求同康村委赔偿经济损失。同康村委在2020年1月3日答复同意协商解除合同事宜。林桃花于2020年1月14日将2020年1月1日至20日期间的租金通过转账方式支付给同康村委。 4.装修费用清单、设施费用清单、装饰物照片，证明林桃花对租赁房屋进行装修及装修物等物品现状。包括采购桌椅等在内前后共计投入的装修款计人民币382,227.5元，扣除人工工资后计251,057元。 5.收条，证明2020年5月19日林桃花把第四层所有的钥匙交给同康村委。 6.林桃花于2020年5月14日搬离相关物品的说明和照片，证明林桃花于2020年5月13-14日组织人员搬离可移动物品。 7.同康村移民大厦四楼装修双方前期评估表，证明2020年5月15日，林桃花和同康村委现任村主任游丰琼，经现场清点确定租赁物的前期装修费用为79327元。 同康村委围绕其抗辩及反诉主张向法庭提交出示了以下证据： 1.特别法人代码证书，证明同康村委主体资格。 2.房屋所有权证书，证明租赁房屋的权属。 3.土地使用证，证明租赁房屋的土地使用权归属。 4.关于同康大厦四楼出租的情况说明，证明林桃花与同康村委租赁房屋经过及纠纷起因。 5.上杭县同康富民贸易有限公司与同康村委签订的租赁合同及会议记录，证明上杭县同康富民贸易有限公司与同康村委会签订的租赁合同所约定的有关内容。 6.同康村委检查、通知及送达通知照片，证明同康村委检查发现林桃花租赁房屋有明火，存在安全隐患，同康村委要求整改并提供相关证件。 7.临城镇安监站2020年1月7日检查的照片，证明林桃花租赁房屋消防设施不符合要求。 8.同康大厦出租会议记录，证明2018年3月28日同康村委召开镇挂村领导、工作队长、村两委成员、村民组长、村民代表会议，研究决定将同康村移民大厦租赁给林启文，租期从2019年1月1日至2028年12月31日。 9.同康村委与林启文签订的租赁合同，证明2018年4月2日，同康村委与林启文签订《租赁合同》，将整幢楼房租给林启文，租期10年，从2019年1月1日起至2028年12月31日止。合同第10条约定，第一、四层按照原同康村委签订的合同执行（2018年12月31日前的租金归同康村委，2019年1月1日以后的租金归林启文所有）。 10.通知、照片，证明由于2019年12月30日，林桃花委托龙航律师事务所对村委发律师函，要求解除租赁合同，同康村委回复林桃花同意解除合同；2020年2年2日，村委要求林桃花将租赁合同物品搬离，否则应当缴纳房租直至所有物品搬离之日止。 11.照片，证明林桃花留存在租赁房屋内的物品。 第三人林启文未提供证据。 本院依法调取出示现场勘查笔录。 经庭审质证，一、林桃花提供的证据。（一）同康村委对证据1、2、3、5、6、7真实性没有异议。但认为：证据1、2不能证实林桃花的主张。证据4，装修的物品要现场看了才清楚，不能证实林桃花物品的数量多少和费用多少。（二）林启文对证据1、5、6、7无异议。证据2中的协议书，三方没有签字，林桃花私自增加了内容，协议没有成立，协议作废。证据2中的照片是2019年9月份，在其那里拍的，当时其尝试办理小学托管，但没有做起来。对证据3、4具体情况不清楚。其当时还没入住时，4楼已经办学，1楼还是毛坯房。二、同康村委提供的证据。（一）林桃花对证据1、2、3、5、11的真实性没异议。证据4属情况说明，应该是答辩意见，不能作为证据。证据6、7与本案无关。证据8、9，能够证明同康村委将房屋租赁给林启文构成违约。证据10，其没有收到挂号信，挂号信也没写明是什么内容，不能证明同康村委的主张。证据11照片中物品确实是其留在那里的。（二）林启文对同康村委提供的证据没有意见。三、本院出示的证据。各方当事人均无异议。 本院对上述证据认证如下：一、林桃花提供的证据1、2、3、5、6、7，同康村委提供的证据1、2、3、5、8、9、11，本院出示的证据，双方均无异议，本院予以确认。但林桃花提供的证据2中合同协议书，林桃花未签字，合同未成立。林桃花提供证据4中装修的物品应以双方现场确认为准。同康村委提供的证据4系情况说明，应视同康村的答辩意见。同康村委提供证据6、7与本案无关。证据10林桃花否认有收到，且未写明内容，本院不予确认。上述有效证据所要证明的内容结合当事人的陈述，综合分析认定本案事实。 经审理查明： 一、同康大厦（又名同康村移民大厦）位于上杭县北侧，产权登记在上杭县同康富民贸易有限公司。同康大厦建成后，因市场经济因素，致招租、管理难，一直未出租。2016年1月17日，同康村两委、村民组长、代表召开会议，讨论同康大厦出租事宜。会议研究决定，将同康大厦出租给同康村委管理招租。2016年1月20日，上杭县同康富民贸易有限公司与同康村委签订《租赁合同》，将同康大厦租给同康村委对外招租，并对租金、租期等事项进行约定，租期自2016年1月21日起至2026年1月20日止。2017年6月22日，同康村委为甲方，林桃花为乙方，双方签订《租赁合同》，合同约定：“一、租赁内容。第一条：甲方将位于二环路××移民大厦××约××（××楼大厅公摊）平方米租赁给乙方举办中小学生课外培训及托管。二、租赁期限。第二条：甲乙双方商定，租赁期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，共60个月。2017年7月1日起至2017年10月30日止为乙方装修期，免租赁费。第三条：合同期满后，乙方如有意续租，在同等条件下享有优先权，双方订立新的租赁合同。三、租金、保证金及其它费用。第四条：甲乙双方商定，五年租金不变，每年租金为人民币捌万零贰佰捌拾元整（￥80280元）。第五条：租金每季度交一次，乙方应在租赁期内提前15日即每年的10月15日、1月15日、4月15日、7月15日前分别将每季度的租金（￥20070元）以转账方式一次交付到甲方指定账户。……。第七条：订立本合同后甲方将楼房交付乙方使用时，乙方应一次性向甲方交纳合同履约保证金人民币壹万元整（￥10000元），合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方需将该合同履约保证金（不计息）一次性退还乙方。……。四、双方的责任和权利。第九条：本村学生在其培训中心培训价格优惠10%。本栋楼房不得租赁同行业。第十条：甲方的责任和权利。……。4.对乙方所租赁的楼房装修或改造时的方案双方确认后进行施工，并及时提出修改意见。乙方的责任和权利。……。4.租赁期满或者解除合同时，由甲乙双方共同检查楼房和配套设施，检查无异议后，楼房交还甲方。如有发现损坏，由乙方负责赔偿，甲方有权先在乙方的履约保证金中抵扣，不足部分，由乙方继续赔偿。七、违约及处理。第十四条：单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在违约后10天内向守约方一次性给付守约方造成的经济损失。……。”。 二、同康村委与林桃花签订《租赁合同》后，同康村委依约向林桃花交付租赁物，林桃花向村委缴纳了履约保证金10000元，并对租赁房屋进行装饰装修。2017年7月1日起至10月30日止为装修期，免租赁费。由于同康大厦系同康村民为股东出资建造，在2017年间，整幢楼房只有林桃花承租一层，其余楼层闲置，同康村委的村民对资产闲置存有意见。2018年3月28日，同康村委召开了由镇挂村领导、工作队长、村两委成员、村民组长、村民代表参加的同康大厦出租专题会议，会议研究决定将同康移民大厦租赁给林启文，用于学生教育与培训及办公使用。因此前林桃花已承租四楼举办中小学课外培训及托管业务，同康村委与林启文签订出租同康大厦整栋房屋合同之前，同康村委、林启文、林桃花对林启文承租整栋楼后，林启文不得开办与林桃花业务相同的培训业务等事宜进行协商，但因林桃花不同意林启文的经营范围，双方对违约损失未达成一致，林桃花未在草拟的《合同协议书》上签名，协商未果。2018年4月2日，同康村委与林启文签订了《租赁合同》，约定：同康村委将位于二环路××××大厦整栋楼房（-1层至11层）共8709.78平方租赁给林启文举办学生教育与培训及办公使用（含篮球场及公园可使用）。屋顶同康村委用于安装光伏发电。并对租金租期，双方的权利义务、违约责任等进行约定。第十条约定，第一层、第四层按原同康村委与林桃花签订的合同执行（2018年12月31日前的租金归同康村委，2019年1月1日以后的租金归林启文所有）。 三、林启文与同康村委签订承租同康大厦整栋楼房的《租赁合同》后，在该大厦内，先后成立了厦门文之舟教育咨询有限责任公司上杭分公司、上杭文之舟培训学校有限责任公司。即于2018年5月9日设立了厦门文之舟教育咨询有限责任公司上杭分公司，法定代表人（负责人）为林启文。该分公司工商登记的经营范围为：教育咨询（不含各类教育培训及留学中介）、企业管理咨询、经济信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2019年8月16日，林启文成立上杭文之舟培训学校有限责任公司，法定代表人（负责人）为林启文。经营范围为：文化教育（《民办学校办学许可证》）有效期至2024年8月13日。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2019年下半年，林启文有开展中小学培训、托管等业务。2019年12月30日，林桃花委托福建龙航律师事务所张庆发律师发函给同康村委，以同康村委违约将同康大厦其他楼层出租给他人用于举办中小学生培训等业务为由，提出解除合同，要求退回扣除部分租金的履约保证金及协商赔偿林桃花经济损失。2020年1月3日，同康村委回复龙航律师事务所称，经同康村两委会议讨论先缴纳房租，同意协商解决解除合同事宜。于是，2020年1月14日，林桃花将租金交至2020年1月20日。2020年2月25日，林桃花将四楼的钥匙交还给同康村委，但对租赁物内的物品未搬离，一直占用。 四、诉讼中，2020年5月9日林桃花申请对同康大厦第四层房屋的初始装修价值和剩余租赁期内装饰装修残值等进行鉴定，本院依法办理了相关对外委托鉴定手续。因林桃花未搬离租赁物内的物品，经本院释明后，应双方要求，本院于2020年5月13日进行现场勘验，在本院的组织下林桃花将租赁物内的可移动等物品进行搬离，将租赁房屋交还给同康村委。5月15日，林桃花与同康村委对租赁物的初始装修价值进行协商，经双方协商确定初始装修价值为79327元。对部分应拆除搬离的门框等同意由同康村委接收清除处理，林桃花补给同康村委1000元，在应赔偿及退回的保证金中抵扣。因双方对需鉴定的财产价值达成协议，2020年5月22日，林桃花撤回鉴定申请。经本院多次组织调解，因同康村委认为案涉房屋涉及全体同康村民的资产处置，未能达成协议。 本院认为，林桃花与同康村委签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，为合法有效，双方均应按约定履行义务，享有权利。林桃花与同康村委对《租赁合同》于2020年1月20日解除、同康村委应退回合同履约保证金10000元无异议，不违反法律规定，本院予以确认。本案争议的焦点为：一是《租赁合同》的解除是否因同康村委违约所致，林桃花的损失应如何确定；二是《租赁合同》解除后，林桃花何时返还租赁物及占有使用租赁物的费用如何确定。 一、关于焦点一。林桃花与同康村委签订的《租赁合同》约定，案涉租赁楼房的本栋楼房不得租赁同行业。但同康村委与林启文签订的案涉同康大厦整栋房屋的租赁合同，将同康大厦租赁给林启文举办学生教育与培训及办公使用，林启文在2019年下半年从事的教育培训业务中包含了林桃花的业务，可证实同康村委将案涉租赁楼房的本栋楼房租赁给林启文从事与林桃花相同行业的业务，违反了合同的约定，林桃花依约享有合同解除权。林桃花提出解除案涉《租赁合同》系同康村委违约所致，同康村委应承担违约责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条第一项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，林桃花与同康村委签订的租赁合同的租期为5年，即自2017年7月1日至2022年6月30日，林桃花对租赁物的装饰装修在2017年10月底完成，自2017年11月1日起使用，装饰装修在租赁期内实际使用期为56个月，至解除合同时2020年1月20日，已使用26.67个月，剩余租期为29.33个月,初始装饰装修价值双方经协商确认为79327元，故剩余租赁期内装饰装修残值损失为41547.5元（79327元÷56个月×29.33个月），林桃花要求赔偿41250.04元，本院予以确认。因有少量装饰装修物双方协商由同康村委清除处理，林桃花补给同康村委1000元，扣除此1000元，同康村委仍应赔偿林桃花装饰装修损失40250.04元。林桃花诉请同康村委赔偿剩余租赁期内装饰装修损失，有合同与法律依依，予以支持。 二、关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同解除后，合同的权利义务终止。本案中，双方合同于2020年1月20日解除，林桃花应将租赁物返还同康村委。虽然林桃花于2020年2月25日将租赁物第四层大门的钥匙交给同康村委，但在同康村委并未同意接收租赁房屋内林桃花所有的物品的情况下，未将租赁物内的物品搬离腾空，也未与同康村委清点移交租赁房屋内的物品数量、种类、品质等，在此情况下反而增加同康村委对租赁物内物品保管的负担。故在同康村委对租赁房屋内的物品数量、种类、品质等均不明，双方有争议的情况下，不能视为林桃花已将租赁物返还给同康村委，应认定林桃花仍一直占有使用租赁物。诉讼中，本院现场勘验后，在本院的组织下，林桃花于2020年5月13日对租赁房屋内的物品进行清理搬离，同康村委认可该日租赁物已返还。因此，林桃花自2020年1月20日合同解除至2020年5月13日止计3个月零23天，仍占用租赁物，应支付逾期腾房占有使用费。占有使用费的标准按租金标准计算为25221.3元（80280元/年÷12个月×3.77（3个+23天/30天）个月）。同康村委反诉要求林桃花支付2020年1月21日起使用租赁房屋占用费的诉请，有合同与法律依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，判决如下： 一、林桃花与上杭县临城镇同康村民委员会2017月6月22日签订的《租赁合同》于2020年1月20日起解除； 二、上杭县临城镇同康村民委员会应在本判决生效后十日内赔偿林桃花装饰装修残值损失40250.04元； 三、上杭县临城镇同康村民委员会应在本判决生效后十日内退还林桃花履约保证金10000元； 四、林桃花应在本判决生效后十日内向上杭县临城镇同康村民委员会支付逾期返还租赁物占有使用费25221.3元； 五、驳回林桃花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1106元，减半收取计553元，由上杭县临城镇同康村民委员会负担。反诉受理费减半收取计215元，由林桃花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  张春明 二〇二〇年六月十五日 代理书记员  孔喜圣 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。