湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初3399号原告曾晓楠，男，1964年11月18日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告曾泽华，男，1997年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托代理人易创，湖南骏熙律师事务所律师。被告长沙珀瑞投资管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道潇湘北路三段1088号渔人商业广场1栋101-1、101-2房。法定代表人李正，该公司执行董事兼总经理。委托代理人吴娟，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被告长沙渔人码头置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道潇湘北路三段1088号。法定代表人胡启洪，该公司董事长。委托代理人李俊毅，男，1970年8月21日出生，汉族，住浙江省永康市，系该公司法务经理。第三人张庆，男，1978年6月18日出生，汉族，住湖南省。委托代理人张钦格，长沙市望城区宏大法律服务所法律工作者。原告曾晓楠、曾泽华诉被告长沙珀瑞投资管理有限公司（以下简称“珀瑞公司”）、长沙渔人码头置业有限公司（以下简称“渔人码头公司”）、第三人张庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告曾晓楠、曾泽华及其委托代理人易创,被告珀瑞公司的委托代理人吴娟，被告渔人码头公司的委托代理人李俊毅，第三人张庆及其委托代理人张钦格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾晓楠、曾泽华向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告珀瑞公司、第三人张庆立即向原告腾空并返还委托管理的长沙市岳麓区潇湘北路三段1088号渔人商业广场地下室1083号商铺；2.判令被告珀瑞公司向原告支付房屋租金损失348532元（按房总价的8%计算即12个月租金）；3.判令被告渔人码头公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4.判令二被告及第三人承担本案全部诉讼费用。事实及理由如下：两原告系长沙市岳麓区潇湘北路三段1088号渔人商业广场地下室1083号商铺的共同产权人。2017年2月28日，两原告（甲方）与被告珀瑞公司（乙方）、渔人码头公司签订《长沙渔人码头商业广场商铺委托管理合同》，约定两原告将上述商铺（建筑面积113.15平方米）委托被告珀瑞公司代为经营管理，委托管理期限自2017年3月1日开始至2019年12月31日止。同时约定了委托方式、托管收益、甲乙方的权责、免责条款、委托经营期满后商铺的处置方式、违约责任、担保与承诺等。合同签订后，两原告按约定将上述商铺交被告珀瑞公司经营管理。现委托管理期限届满，被告珀瑞公司于2019年11月1日向两原告出具通知函，表示将如期交还商铺。但由于第三人一直拖延腾退房屋以及被告珀瑞公司不积极履行合同相应义务，经过两原告多次与珀瑞公司及第三人张庆协商和催促腾房，未果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告珀瑞公司辩称：一、涉案商铺系因第三人张庆的原因导致延期交还，被告珀瑞公司已积极履行托管合同义务。1.珀瑞公司接受原告的委托管理，将涉案商铺出租给第三人张庆，租赁期限于2019年12月31日到期，张庆明确表示不续租商铺，珀瑞公司于2019年12月23日向张庆发送正式通知函，要求其搬离商铺，但在珀瑞公司多次催促下，张庆拒不履行商铺交还义务，导致珀瑞公司无法将商铺交还给原告，珀瑞公司已第一时间向原告披露了第三人的违约行为。2.珀瑞公司已积极采取措施协助原告收回了涉案商铺。2020年3月24日，珀瑞公司提起诉讼并采取诉前财产保全等强制手段，于2020年4月20日从张庆手上收回涉案商铺，在涉案商铺达到交付状态后，原告于2020年4月24日收回了涉案商铺。二、原告提出的348532元违约金无事实和法律依据。1.珀瑞公司与原告并未对逾期交还商铺的违约责任进行约定。原告主张违约责任的依据是《长沙渔人商业广场商铺委托管理合同》第8.4条，但该条系对双方擅自解除商铺托管合同的违约责任的约定，该条约定的12个月租金的赔偿标准不能作为本案赔偿的依据。2.因涉案商铺系商业性质，原告可以自营或者对外出租，但2020年1月至2020年4月30日，正值疫情和春节期间，涉案商铺并未产生水电、空调等成本费用，商铺无法营业、无法正常出租。根据委托管理合同第5.3条，原告也不存在托管收益损失，原告也并未提供证据证明其实际损失。三、本案即使存在赔偿，本案的赔偿责任人应为第三人张庆。1.张庆拒不搬离商铺且实际占用商铺的行为，导致珀瑞公司无法收回涉案商铺，本案的赔偿责任人系张庆。2.根据合同法规定，珀瑞公司系因第三人张庆原因导致不能对原告履行义务，珀瑞公司已第一时间向原告披露张庆，原告也行使介入权，对于张庆的赔偿责任，原告可以行使介入权取代珀瑞公司在《商铺租赁合同》中的地位，在本案中追加张庆为被告要求其进行赔偿，也可以授权珀瑞公司在(2020)湘0104民初3978号案件中要求张庆进行赔偿。综上，珀瑞公司已积极履行托管合同的义务，并不存在违约行为，原告无权要求珀瑞公司承担托管合同中的违约责任，请求依法驳回原告对珀瑞公司的诉讼请求。被告渔人码头公司辩称，原告与被告渔人码头公司签订的委托管理合同于2019年12月31日到期，被告渔人码头公司的保证责任已过期，不需对本案承担连带责任。第三人张庆述称：一、第三人与原告之间不存在任何合同关系，根据合同相对性原理，第三人不是本案适格主体。二、原告诉讼请求的请求权基础自相矛盾，其请求被告返还商铺系基于债权请求权，而对第三人的请求权却是物权请求权，在同一诉讼请求中互相矛盾。三、第三人仅仅与本案被告珀瑞公司之间存在商铺租赁合同关系，租期自2016年8月1日起至2019年12月31日止。第三人与本案被告珀瑞公司之间于2020年4月20日已经办理了商铺退场交接手续，并签署了交接文件，双方确认完成交接手续，第三人早已丧失对涉案商铺的占有和使用。四、因原告对第三人的诉讼请求没有事实法律依据，且第三人没有交付租金及违约金的义务，故原告请求第三人腾空及返还商铺和承担诉讼费用的请求均没有事实法律依据。五、原告要求被告支付违约金348532元没有事实法律依据，且其诉讼请求与事实理由相互矛盾（到底是房屋总价的8％还是当年标准的12个月租金收益无法确定），且原告的五年返租抵扣34％房款后，前五年应容忍放弃使用收益权。综上，请求法庭依法驳回原告对第三人的全部诉讼请求。经审理查明，原告曾晓楠、曾泽华于2016年从案外人杜明霞处购得其位于长沙渔人商业广场地下室栋1083号商铺。2017年2月28日，原告曾晓楠、曾泽华（甲方，委托方）与被告珀瑞公司（乙方，受托方）、被告渔人码头公司（丙方，担保方）签订《长沙渔人商业广场商铺委托管理合同》，约定：“第一条委托管理商铺情况1.甲方自愿将坐落于长沙渔人商业广场地下室栋1083号商铺委托乙方代为经营管理。2.该商铺的建筑面积113.15平方米。第二条委托方式及期限1.甲方自愿将其购买的商铺交给乙方，由乙方根据商业的总体业态业种规划布局，对该商铺进行经营、管理……甲方对乙方的管理活动不进行任何干涉，乙方按约定标准向甲方支付商铺托管收益，乙方有完全的使用和管理权。2.本合同签订后，双方委托管理关系确立，委托管理期限自2017年3月1日开始至2019年12月31日止……甲方自2017年3月1日至2019年12月31日止委托给乙方培育商圈，乙方有权进行内部改建、装修以及收取经营收益。在合同履约期内，甲方不承担与该商铺经营有关的费用，即水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、电视收视费、燃气费、空调费、物业管理费等……第七条委托经营期满后商铺的处置方式1.在本合同所约定的委托经营期满前六个月，甲乙双方协商确定是否继续保持委托管理关系，如继续保持委托管理关系，由双方协商托管收益标准并重新签订委托管理合同。委托期满不再继续保持委托管理关系的，乙方将商铺交与甲方自行经营，但须符合商场总体业态规划要求。甲方应按现状接收商铺……4.本合同甲乙双方任何一方均不得单方终止合同，否则视为违约，违约一方应赔偿守约方的全部损失且守约一方有权要求继续履行合同；如守约一方同意解除合同则违约一方按当年标准的12个月租金收益向守约一方支付违约金，如违约金不足以弥补实际损失，违约一方应按全部实际经济损失额度向守约一方赔偿。第九条担保与承诺丙方为本合同乙方的履约行为提供担保，如乙方行为违反本合同条款，则甲方可要求丙方按照本协议中的规定，承担应由乙方承担的各项违约责任和法律义务。续约期间丙方担保责任顺延……”在两原告购得涉案商铺前，被告珀瑞公司（甲方）已将涉案商铺出租给第三人张庆（乙方），并于2016年7月6日签订了《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将长沙渔人商业广场内地下室负一层-1078、-1079、-1080、-1081、1082、-1083、-1084号商铺出租给乙方，其中-1083、-1084号商铺建筑面积为184.03平方米，租金为100元/平方米/月；租赁时间自2016年8月1日起至2019年12月31日止，共计3年5个月（合计41个月），自2016年8月1日至2019年7月31日止为免租期，甲方不收取乙方租金。自2019年8月1日起至2019年12月31日止为计租时间。计租时间内，乙方应当向甲方按时足额交纳租金；乙方租赁期满，在同等条件下享有优先承租权，但需在期满前六个月与甲方另行协商，并以双方最终签署租赁合同为准；经营用途为六从草志品牌餐饮及其相关配套服务；乙方应于本合同约定的租期结束之日起不超过3日内交还该商铺，合同结束前（不论基于何种原因），各方均应提前5日通知对方交还/收回该商铺的具体日期，甲方应当按照该等通知，依照通常合理的标准及本合同约定查验及接收商铺；如乙方未依照本合同约定交还商铺，则甲方有权选择将该商铺内的一切动产搬离该商铺，收回商铺，因此而产生的费用及损失全部由乙方负担；乙方逾期交还商铺，每逾期一天按合同最后一个月应缴总金额的20%交付逾期期间租金、物业费等各项费用，直至乙方交还该商铺或甲方依照本合同约定收回商铺。两原告与被告珀瑞公司签订的《长沙渔人商业广场商铺委托管理合同》届满前，因原、被告未就合同续签事宜达成一致意见，2019年11月1日，被告珀瑞公司向两原告出具《通知函》一份，通知原告在合同到期前将如期交还商铺，但后因第三人未向被告退还商铺致使珀瑞公司一直未能向原告交还涉案商铺。2019年12月23日，被告珀瑞公司向第三人张庆出具《通知函》一份，载明：“尊敬的张庆：贵我双方于2016年7月6日签署了合同编号为2016021《商铺租赁合同》（以下统称“租赁合同”），租赁合同约定的租赁期限为2016年8月1日至2019年12月31日止，贵我双方签订的租赁合同即将到期，现我司就双方是否续约事宜通知如下：一、若贵方继续租赁该商铺的，贵方应于2019年12月26日前结清租赁合同项下所有未结清的费用（包括但不限于租金、物业费、空调费等），并与我司指定负责人进行洽谈合同续签事宜，重新签订《商铺租赁合同》。二、若贵方不再租赁该商铺或未在规定的时间内回复本函件的，视为贵方放弃本商铺的优先承租权，贵方应于2019年12月26日前结清租赁合同项下所有未结清的费用（包括但不限于租金、物业费、空调费等），并与我司签订《商铺退场交接单》，退出商铺。特别提示：若贵方未与我司签订《商铺退场交接单》即自动撤出该商铺的，我司将在贵方撤场之日起五日后，接管该商铺，并进行清场、另行出租，由此产生的后果及造成的损失、费用均由贵方自行承担。请贵方自收到本函之日起三日内向我司指定联系人（姓名：喻双，联系电话：18……41，邮箱：33……@qq.com，联系地址：渔人码头游客服务中心）进行书面回复。特此通知。”后第三人仍未退还商铺。2020年1月18日，原告曾晓楠通过手机短信的形式向第三人发出《通知函》一份，载明：“致张庆本人曾晓楠系长沙渔人商业广场地下室栋-1083号商铺所有权人，根据本人与长沙珀瑞投资管理有限公司于2017年2月28日签订的《商铺委托管理合同》的约定，长沙珀瑞投资管理有限公司委托管理期限于2019年12月31日截止并不再续签合同，据悉长沙珀瑞投资管理有限公司与你的合同也于2019年12月31日到期。现本人郑重通知你于收悉本通知后于五日内腾空房屋并迁出商铺交还于本人。”2020年3月23日，原告曾晓楠向被告珀瑞公司发出《通知函》一份，载明：“致长沙珀瑞投资管理有限公司：本人曾晓楠系长沙渔人商业广场地下室栋-1083号商铺所有权人，根据本人与贵公司于2017年2月28日签订的《商铺委托管理合同》的约定，管理期限于2019年12月31日截止，并应按购铺款的8%返还租金。业主目前要出租商铺，贵公司请公证处人员上门，在公证人员的见证下，对商铺内的设施清点登记造册，并安排地方暂存。截止时间2020年3月27日，将商铺归还。如果贵方不如此办理，到期，我方将安排人员处理此事，贵方派人配合，处理此事所需一切费用由贵方承担。2020年3月13日将第一份通知函关于贵公司负责人李总，本次为慎重起见，再次将本通知以书面形式送达贵公司，请签收。”2020年4月20日，第三人张庆将涉案商铺腾空交还给被告珀瑞公司，双方签订了相应的《租赁商铺退场交接单》予以确认。后两原告将涉案商铺收回另行出租给了他人，2020年4月24日，原告曾晓楠向长沙渔人码头物业管理有限公司出具《物业委托说明》一份，载明：“铺位号沿江1083，面积113.16平方米，目前已经和吴健43010319860603301X（商家）签订租赁合同，期限2020年4月24日至2023年4月23日。请贵司在期间另行与吴健签订物业合同，费用由其承担。”上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙渔人商铺广场商铺委托管理合同》、涉案商铺的不动产权证书、《商铺租赁合同》、《通知函》、短信记录，被告珀瑞公司提交并经庭审质证的《通知函》、被告珀瑞公司起诉第三人张庆的起诉状及案件受理通知书、《租赁商铺退场交接单》、《物业委托说明》，第三人张庆提交并经庭审质证的《租赁商铺退场交接单》等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告曾晓楠、曾泽华与被告珀瑞公司、渔人码头公司签订的《长沙渔人商业广场商铺委托管理合同》以及被告珀瑞公司与第三人张庆签订的《商铺租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，上述合同合法有效，对合同当事人均具有约束力。本案中，两原告与被告珀瑞公司签订的《长沙渔人商业广场商铺委托管理合同》约定的委托经营管理期限于2019年12月31日届满，且原、被告未就继续委托管理问题达成一致意见，因此，根据上述合同的约定，被告珀瑞公司理应依约将涉案商铺交还给原告。然其直到2020年4月20日才将涉案商铺从第三人张庆处收回，致使两原告到2020年4月24日才将涉案商铺另行出租，致使两原告自2020年1月1日至2020年4月23日期间的租金受损，其行为显然构成违约，对原告因此遭受的租金损失理应予以赔偿。虽然被告珀瑞公司辩称系因第三人张庆的原因导致其迟延向原告交还商铺，但此系其与第三人张庆之间的合同关系，被告不得以此对抗原告。关于两原告要求被告珀瑞公司按房屋总价8%支付12个月租金损失的诉请，因涉案《长沙渔人商业广场商业委托管理合同》中并未约定相应的租金标准，且被告珀瑞公司已于2020年4月24日将涉案商铺交还给原告，故对其主张的上述标准，本院不予支持。考虑到被告迟延履行商铺交还义务的行为导致两原告自2020年1月1日至2020年4月23日期间的租金确有受损，故本院参照被告珀瑞公司与第三人签订的《商铺租赁合同》中约定的租金标准，结合当事人在庭审中陈述的涉案商铺所在地商铺租金的市场行情，故对上述期间原告的租金损失本院酌情认定为180元/平方米/月，具体计算为113.15平方米×180元/平方米/月×3个月+113.15平方米×180元/平方米/月÷30天×23天=76715.7元。被告渔人码头公司作为《长沙渔人商铺广场商铺委托管理合同》中的担保方，其未在合同中明确保证的方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故其应对上述债务承担连带责任保证。关于两原告要求被告珀瑞公司及第三人张庆立即腾空并返还涉案商铺的诉请，因第三人张庆已于2020年4月20日腾空涉案商铺，被告珀瑞公司已于2020年4月24日将涉案商铺交还给原告，故对其该项诉请，本院不予支持。对两原告要求对涉案商铺2019年度12个月市场租金总额进行评估鉴定的申请，因两原告与被告珀瑞公司签订的涉案《长沙渔人商业广场商铺委托管理合同》已于2019年12月31日届满，且该合同并未约定被告逾期交还商铺需向原告承担支付违约金的责任，故对其上述申请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告长沙珀瑞投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾晓楠、曾泽华租金损失76715.7元；二、被告长沙渔人码头置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告曾晓楠、曾泽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3264元，由原告曾晓楠、曾泽华负担264元，由被告长沙珀瑞投资管理有限公司负担1500元，由被告长沙渔人码头置业有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年六月二十九日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。