湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5462号原告：李海军，男，1976年3月21日出生，汉族，户籍所在地河南省通许县，住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：王传光，湖北大纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：施军，湖北大纲律师事务所实习律师。被告：崔冰冰，男，1982年4月25日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：颜王中，湖北灵均律师事务所律师。原告李海军与被告崔冰冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理，依法适用简易程序，由审判员姜树山独任审判并公开开庭进行审理。原告李海军及其委托诉讼代理人王传光、施军、被告崔冰冰及其委托诉讼代理人颜王中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李海军向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同关系，被告立即腾退；2、被告支付原告租金233,160元〔计算方式为：（1）2017年1月19日至2017年11月被告退伙时，每月租金计算方式为70元/㎡*87㎡=6,090元，小计60,900元（因实际退伙日期不详，为便于计算，退伙时间估算至2017年11月18日）；（2）2017年11月被告退伙时至2019年9月18日，每月租金计算方式为90元/㎡*87㎡=7,830元，小计172,260元；（3）按每月租金7,830元，从2019年9月19日计算至实际腾退之日止〕；3、被告支付租赁期间的电费、卫生费合计13,800元（依照双方口头约定，租赁期间每月电费400元，暂计算至2019年9月18日，小计12,800元，从2019年9月19日计算至实际腾退之日；合伙期间卫生费每月100元，小计1,000元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与何芳于2017年1月9日签订《房屋租赁协议书》，原告承租何芳位于武汉市东西湖区走马岭集镇农贸市场内办公楼一楼面积约870平方米的房屋，约定租期三年，2017年1月22日至2020年1月21日。原告承租期间，双方口头约定，被告承租约85平米（经实际测量为87平米）的区域用于自身经营使用，约定租金享受优惠价，标准为70元/㎡/月，每月租金为5,950元（70元/㎡×85㎡）。2017年11月，原、被告之间合作关系破裂，原告与被告进行清算，被告不愿清算，导致原告损失持续扩大。被告自2017年1月19日至今，没有向原告交过租金，原告多次催要，被告均予拒绝。综上所述，被告自2017年1月19日起租赁原告摊位用于个人经营使用，双方之间形成事实上的租赁合同关系，被告从未支付过租金，构成违约，应支付相应租金并及时办理腾退。被告崔冰冰辩称，1、被告并不存在拖欠原告租金的情形，原告无权要求解除合同；2、原、被告之间原系合伙关系，双方约定原告租用被告的场地经营电器销售，租赁价格为原告从原出租方租赁的成本价，并非原告诉状中所记载的租金计算方式；3、原、被告合伙关系解除后，原告承诺退还被告的合伙款项是172,000元，因原告无钱归还，双方一致约定用该金额抵扣被告应支付原告的租金；4、双方并未口头约定水电费以及卫生费，该费用标准和数额应以实际发生的为准。本院经审理认定事实如下：李海军、崔冰冰及案外人赵克辉原系合伙关系，共同投资经营武汉市东西湖东方好邻居超市，该超市登记的经营者为李海军。2017年1月9日，因超市经营所需，李海军以个人名义与出租方何芳签订《房屋租赁协议书》，协议约定李海军承租何芳位于东西湖区走马岭集镇农贸市场内办公楼一楼，面积为870平方米，租期暂定为3年，即从2017年1月22日起至2020年1月21日止。房屋租金按年计算，第一年租金360,000元，从第二年起每年递增10,000元，即第二年租金370,000元、第三年租金380,000元。租赁期间水电费用由李海军自理，水费按国家收费标准计算，电费1元/度，卫生费500元/月。2017年1月19日至今，崔冰冰个人单独使用部分租赁场所用于家电销售，该使用行为独立于合伙关系。双方口头约定，由崔冰冰按照成本价支付租金，未明确具体支付标准，亦未约定租赁使用期限。2017年11月份，崔冰冰退出合伙，李海军同意向其退还出资172,000元，并出具欠条一份，该欠条载明的出具时间为2016年11月15日。审理中，双方确认上述日期系倒签。崔冰冰退伙后，李海军为清偿对崔冰冰的合伙欠款，双方同意以崔冰冰个人所使用租赁场所的租金进行抵扣，但未明确租金标准。其后，双方通过微信聊天的方式协商租金，以便扣减李海军对崔冰冰的欠款，但未达成一致意见。2019年8月25日，崔冰冰签收李海军委托代理人邮寄送达的《解除租赁合同的通知》。2020年1月3日，经现场测量，双方确认崔冰冰个人实际占用租赁场所面积为85.18平方米，原告同意按照85平方米的面积计算租金。同日，崔冰冰陈述，其同意按照每月200元的标准向李海军支付电费、卫生费。审理中，双方确认，2020年4月16日，崔冰冰占有、使用的租赁场地已腾退完毕。李海军陈述，2020年1月23日至4月16日的疫情期间，位于武汉市东西湖区走马岭集镇农贸市场内办公楼一楼的租赁场所作为走马岭街道办事处指定的物资保障地点，正常营业，崔冰冰及其家人断断续续经营一个月左右。崔冰冰陈述，疫情期间无法正常经营，其家人实际经营仅三、五天。关于疫情期间的租金减免，经本院主持协调，双方未能达成一致意见。另查明，2019年11月25日，李海军与出租方何芳另行签订《房屋租赁协议书》，约定李海军承租何芳位于东西湖区走马岭集镇农贸市场内办公楼一楼，面积为870平方米，租期为2020年1月1日至2023年12月31日，第一年租金为400,000元，第二年起每年递增5%。以上事实有当事人庭审陈述及《房屋租赁协议书》、营业执照、《解除租赁合同的通知》及邮件签收详情、微信聊天记录、欠条、案外人赵克辉出具的两份证明材料、勘察及调查笔录在案佐证。本院认为，被告崔冰冰实际占有、使用原告李海军租赁的位于东西湖区走马岭集镇农贸市场内办公楼一楼的部分面积用于个人经营，并口头约定按照成本价支付租金，双方构成租赁合同关系。根据本院查明的事实，被告崔冰冰从2017年1月19日使用、租赁至今，长达六个月以上，双方未签订书面租赁合同，构成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告李海军作为出租人可以随时解除合同。本案中，被告于2019年8月25日签收《解除租赁合同的通知》，双方租赁合同关系即告解除，被告占有的租赁场所应予腾退。对于原告要求解除双方之间的租赁合同关系的诉讼请求，鉴于该租赁关系已通知解除，故本院不再支持。对于原告要求被告立即腾退的诉讼请求，经双方确认，被告已于2020年4月16日腾退完毕，故该项诉讼请求本院不再支持。被告崔冰冰实际租赁、占用位于东西湖区走马岭集镇农贸市场内办公楼一楼的部分场地，应承担租金及使用费的给付义务。具体认定如下：一、关于租赁关系存续期间，被告崔冰冰应承担的租金，本院认定如下：1、租赁面积为85㎡；2、租期为2017年1月19日至2019年8月25日；3、租金标准参照李海军与何芳所签《房屋租赁协议书》，2017年1月19日至2018年1月21日按照1.134元/㎡/日的标准（360,000元÷870㎡÷365日）计算，2018年1月22日至2019年1月21日按照1.165元/㎡/日的标准（370,000元÷870㎡÷365日）计算，2019年1月22日至2019年8月24日按照1.197元/㎡/日的标准（380,000元÷870㎡÷365日）计算。根据本院认定的上述标准，被告崔冰冰应支付租金93,491元（35,471.52元+36,144.125元+21,875.175元）。二、关于租赁关系解除后，被告崔冰冰应承担的占有使用费，本院认定如下：1、使用面积为85㎡；2、使用期限为2019年8月25日至2020年4月16日，另2020年1月23日至4月16日（共计84天）为武汉市疫情期间，商业经营受到一定影响，结合双方陈述，本院酌情扣减疫情免租期42天；3、租金标准参照李海军与何芳所签《房屋租赁协议书》，2019年8月25日至2019年12月31日按照1.197元/㎡/日的标准（380,000元÷870㎡÷365日）计算，2020年1月1日开始按照1.256元/㎡/日的标准（400,000元÷870㎡÷366日）计算。根据本院认定的上述标准，被告崔冰冰应支付使用费20,065元（13,125.105元+6,939.4元）。对于原告要求被告支付租赁期间的电费、卫生费的诉讼请求，关于上述费用的支付标准，双方未予约定，被告自愿按照每月200元的标准承担，本院予以确认。结合本院查明的租赁起始时间，按照每月200元的标准，从2017年1月19日计算至被告实际腾退之日即2020年4月16日，扣减本院已酌情认定的疫情期间免租期42天（合计3年零47天，按37.5个月计算），被告崔冰冰应承担的电费、卫生费为7,500元。故原告该项诉讼请求，以本院认定为准；超出部分不予支持。综合前述认定，截至2020年4月16日，即被告崔冰冰实际腾退之日，其应向原告李海军支付租金、使用费、电费、卫生费合计121,056元（93,491元＋20,065元＋7,500元）。另，结合本院查明的事实，原告李海军欠付被告崔冰冰到期债务172,000元，双方亦协商以应付租金进行抵扣，且被告崔冰冰在诉讼过程中主张抵销权，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，本院予以确认。原、被告互负到期债务相抵后，被告对原告享有的债权尚有盈余，故原告要求被告支付租金、电费、使用费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百一十二条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告李海军的全部诉讼请求。案件受理费5,260元（原告李海军已预交）由原告李海军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  姜树山二〇二〇年六月二十一日书记员  匡 颖