四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4516号 上诉人（原审被告）：张仁凤，女，1967年3月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李宝平，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张仁琼，女，1964年10月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张宇，四川永祥律师事务所律师。 原审第三人：中国银行股份有限公司成都锦江支行，营业场所：成都市锦江区汇泉南路1号1层、1号附11号2层、5号1层、11号、15号、17号4栋1层1-2号、2层1号。 负责人：刘蓓，行长。 上诉人张仁凤因与被上诉人张仁琼、原审第三人中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中行锦江支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初13996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张仁凤上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初13996号民事判决，改判驳回张仁琼的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由双方分担。事实及理由：一、案涉房屋买卖未签订书面合同、未告知抵押权人，违反法律法规的强制性规定，应当认定无效；二、假如法院认定合同有效，张仁琼陈述房屋总价55万元、张仁凤陈述为58万元；支付时间张仁凤陈述是2015年年底、张仁琼陈述是新都房屋拆迁后；对支付方式张仁凤陈述银行按揭由张仁琼承担，扣去银行贷款尚欠本金约24.5万元后购房成本33.5万元要一次性支付，张仁琼陈述按揭月供抵房款及工资抵扣。说明双方对购房的核心条款总价、支付时间、支付方式没有达成一致。三、张仁凤交易房屋时房屋成本已达63万元，交易价55万元不符合常识，张仁凤陈述58万元交易价更合理，而张仁琼至2018年才支付9.6万元，张仁琼不按约定时间付款或不在合理期限付款严重违约。四、一审突破贷款合同的相对性，中行锦江支行不应作为第三人参加诉讼，且银行意见不应作为法院判决的依据。 张仁琼答辩认为：1.双方之间的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效，理应受到法律保护，张仁琼自2015年6月购买案涉房屋装修后入住已近五年，用偿还按揭款、抵扣工资等方式支付房款有21万余元，中行锦江支行明确其对张仁凤享有债权，对案涉房屋享有抵押权；也明确同意接受由张仁琼代张仁凤立即结清全部贷款本息。2.张仁凤在一审庭审中拒不承认双方之间的房屋买卖事实，陈述了归还借款、转铺子经营权等多种说法解释收取房款的事实，现在上诉状中却认可双方存在案涉房屋买卖关系，指责张仁琼合同履行违约，前后矛盾，企图混淆黑白。3.在一审庭审中，证人对所知购房案情的说明与张仁琼描述基本一致，亲兄弟姊妹张仁富、张仁会因重病在身及其他原因未能出庭作证，但此二人证言却经过公证处以公证形式固定，对购房情况说明与张仁琼描述基本一致，赵碧英作为母亲，出庭所述了解购房情况也与张仁琼所述基本一致。结合张仁琼提交的收条（其中收取定金4万元明确指向案涉房屋）、借条、银行卡交易流水等，已形成完整的证据链证实双方房屋买卖合同真实存在，金额及交易方式都能明确，总价55万元，先支付4万元定金，张仁琼老公工资抵扣4万元房款、借款抵扣2万元房款，房屋月供由张仁琼支付以抵扣房款，剩余房款待张仁琼新都房屋拆迁后用补偿款清偿。4.张仁琼明确愿意代张仁凤清偿案涉房屋的剩余贷款，并将清偿后尚欠房款支付给张仁凤，一审法院也指定了张仁琼代为清偿房屋贷款的期限，故不存在判决无法履行的情形。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，基于诚实信用原则和有利于保护交易的角度出发，请求二审法院对一审判决予以维持。 中行锦江支行提交书面答辩状，意见为：1.中行锦江支行对张仁凤享有合法债权；2.中行锦江支行作为抵押权人与案件有利害关系，为案件的第三人；3.若支持张仁凤的上诉请求，中行锦江支行要求张仁凤一次性结清截止2019年10月9日欠付剩余的本金173432.64元；4.若法院认为转让关系合法有效，中行锦江支行愿意依照一审判决接受张仁琼代张仁凤立即全额偿还中行锦江支行剩余贷款本息，并配合办理注销抵押权登记手续。 张仁琼向一审法院提出诉讼请求：1.确认张仁琼、张仁凤之间签订的成都市青羊区房屋买卖合同有效；2.中行锦江支行的抵押贷款由张仁琼代为清偿；3.张仁凤协助张仁琼办理成都市青羊区房屋产权过户手续。 一审法院认定事实：2012年5月8日，张仁凤在长丰置业购买了案涉商品房，房屋价款40万元，面积87.22平方米，同日支付购房首付款12万元。2012年7月9日，张仁凤、中行锦江支行、长丰置业签订《个人一手住房贷款合同》贷款金额28万元，贷款期限15年/180个月。截至2019年10月16日，张仁凤尚欠借款本金173432.64元。2012年5月10日，甲方李宏与乙方张仁凤签订《补充协议》，主要载明乙方采取按揭付款方式购买1301号房屋，除去合同约定的40万元外，乙方再支付甲方17万元的购房款。2012年6月7日中行客户回单显示无折现金存款，存入户名李宏，金额170000元。2012年5月5日，四川本濠信息咨询有限公司成都分公司（以下简称本濠咨询公司）出具收款凭证，载明客户名称张仁凤，合同摘要购，成交价格57万元，备注佣金11400元，定于2012年5月10日前与开发商签合同，费用佣金10000元。2012年7月19日，本濠咨询公司出具《收款凭证》，载明张仁凤佣金1400元。2012年6月6日，张仁凤交纳契税4000元、其他印花税5元、商品房登记费80元、房屋抵押权设立登记费80元、住房维修资金2398.55元，共计6563.55元。 2015年6月17日，张仁凤出具收条一张，载明“今收到袁向阳付张仁凤定金4万元”。张仁凤出具条子三张，分别载明“2017年10月15日，蒋朝勇手术用20000元，贰万元正，张仁凤，袁哥拿给我的”；“8月25-12月25日，共22500，9月付2000元，12月付500元，共计20000元，未付贰万元正，张仁凤，2017.12.25日”；“7月25-8月25，扣4500，8月25-9月5日发2000元，余扣25000元，8月25-10月25，4500元，10月25-11月25，4500元，共计20000元，张仁凤，贰万元正”。根据条子载明的最后金额，上述扣款共计40000元。 户名张仁凤、卡号62×××68的中国银行账户2015年6月17日至2019年8月20日交易流水明细清单主要载明，每月自助存款2000元-2500元不等（网点名称青羊区蜀清路236、238、240），每月贷款还款2245.07元。 2015年6月19日，成都幸福家园物业管理有限公司出具《工商服务业统一收款收据》，载明客户名称，项目装修管理费87.22×0.02×30、装修场地恢复费200，合计252元。2019年9月5日，成都幸福家园物业管理有限公司出具《证明》，载明“兹证明张仁琼、袁向阳、袁静系成都市青羊区房屋住户，自2015年6月起居住至今，该房屋平日物业费用均由张仁琼正常结清”。 2019年9月6日，四川省成都市中大公证处出具（2019）川中证字第8390号、8391号公证书，分别载明“申请人张仁会于2019年9月6日来到我处，要求对其在《情况说明》上签字、捺指印的行为进行保全证据公证。……兹证明与本公证书相粘连的《情况说明》系张仁会当公证人员之面亲笔签署并捺其右手大拇指指印”“申请人张仁富于2019年9月6日来到我处，要求对其在《情况说明》上签字、捺指印的行为进行保全证据公证。……兹证明与本公证书相粘连的《情况说明》系张仁会当公证人员之面亲笔签署并捺其右手大拇指指印”。张仁会出具《情况说明》主要载明：“张仁会是张仁凤、张仁琼的亲姐姐，根据其了解，张仁凤在2015年做生意不好需要钱，儿子不争气花费了很多钱，鸿运之星小区的房子挂在中介一年没卖出去，按揭贷款还不起，张仁凤刚好需要现钱，就叫张仁琼买房，小袁（袁向阳，张仁琼的配偶）先不同意，担心扯皮，张仁凤又联系张仁琼的女儿说买房子的事情，说都是亲姐妹没得事。当时张仁凤说买成56万元，55万元卖给张仁琼，张仁琼答应了，但是张仁琼也说没有那么多钱，就先给定金4万元，张仁凤的老公以张仁凤名义出具收条。张仁凤还将其银行卡给张仁琼，让张仁琼每月存款还房贷抵一部分房款。最后剩下的房款等张仁琼新都的旧房子拆迁赔款后再给，然后再办理房屋过户。张仁琼将房屋装修后就搬进去了。因为小袁在给张仁凤打工，后面就通过扣工资抵扣房款6万元。2019年8月，张仁凤的老公喊小袁把剩余房款补了，小袁给张仁琼说，张仁琼问张仁凤，张仁凤说房产证在她老公那儿，喊补钱，张仁琼也答应了。次日，张仁凤又反悔说要房子，她儿子要住，张仁琼不同意，张仁凤又说那大家都不要房子，卖了房子补张仁琼之前给的10万元的现金，张仁琼平时给的按揭款就当房屋租金。张仁凤随后又将还贷款的银行卡挂失，大家劝了很久也无果”。张仁富出具的《情况说明》主要载明：“张仁富是张仁凤、张仁琼的亲弟弟，据其了解，2015年张仁凤说没钱，想把鸿运之星小区的房屋55万卖给张仁琼，张仁琼答应了，但是没有那么多钱，就说先给几万元的定金，后面的钱等张仁琼新都的旧房子拆迁了就补给张仁凤，再把房屋过户。当时张仁富也劝张仁琼写个合同之类的，但张仁琼说张仁凤说都是亲姐妹不存在这些，后面张仁琼的老公袁哥（袁向阳）在张仁凤餐馆上班，张仁凤反正没钱就扣一些袁哥的工资将就抵房钱。后面张仁凤的老公老蒋（蒋朝勇）做手术需要钱，张仁琼又给了2万元，也当抵房款了。2018年8月，张仁凤突然喊补房款，张仁琼也答应了，说借钱都把房款给了，然后就把房屋过户。结果次日，张仁凤反悔，说要补房子的差价80万，张仁琼不同意，张仁凤就说要把房子卖了，只补给张仁琼之前给的现金，装修还要张仁琼恢复原状，张仁琼给的按揭贷款就是房屋租金，张仁琼不同意。几次协商张仁凤都不同意，张仁琼愿意给房款也不过户。” 一审法院另查明，成都市武侯区人民法院于1999年1月25日出具（1999）武民初字第223号民事调解书，载明“张仁凤与罗勇自愿离婚”。2012年11月7日，张仁凤与蒋朝勇登记结婚，结婚证字号Ｊ510××。位于青羊区住宅，房屋所有权人为张仁凤，共有情况为单独所有，登记时间2012-06-12。 一审庭审中，1.对于案涉房屋2012年购房价款，张仁凤第一次庭审时首次称购买房屋花费86万元，随后又改口称房屋买成58万元。2.对于2015年6月17日收条上载明的定金，张仁凤称该收条不是其出具的，后又称系其配偶出具，本人事后才知道。并称该定金为转永盛北街的商铺定金，并非案涉房屋定金，且张仁琼在支付4万元定金后没有支付剩余款，所以店铺还是由其经营，张仁琼也未要求退还定金，至于备注的案涉房屋具体信息，是用来证明其身份地址信息。3.张仁凤对于其出具的载有工资信息的条子情况，第一次庭审中称：2002年张仁琼借款8000元用于买麻将、2004年张仁琼借款6000元做手术，1999年自己将5000元私房钱交给张仁琼帮忙保管，上述款项共计19000元，由于张仁琼一直帮其打工，就没有提还款相关事宜，所以于2017年进行对账，并非张仁琼所述的扣工资抵房款。手术费条子就是借款用于手术，也未归还。第二次庭审中，张仁凤称所有的钱款均是张仁琼为了打自己的铺子，4万元为定金，之后的钱通过张仁琼的工资进行抵扣，包括借蒋朝勇生病的手术费也是抵扣铺子钱。但对转铺子经营权的事，双方无书面证据，且无其他人知道。因张仁琼尚未支付完毕，现铺面仍由其经营，且商铺所有权人也并不清楚经营权转让事宜。4.对于银行卡交易流水情况，张仁凤称是张仁琼存钱至卡上，银行直接划款，但仅是房屋租金，每月2500元，且相信张仁琼不会少给。5.张仁琼明确，在确定案涉房屋尚欠贷款本息的情况下，其可以代为向中行锦江支行清偿，且将尚未付清的房款一次性交付给张仁凤。6.庭审中，当事人均明确，案涉房屋银行贷款还款银行卡由张仁凤交付给张仁琼，并由张仁琼自2015年6月17日起至2019年8月20日存款，共计113300元。 一审法院认为，案件争议焦点在于张仁琼和张仁凤之间是否存在房屋买卖合同关系。对此，（一）4万元定金。张仁琼提交的2015年6月17日的收条，明确载有“定金4万元、××号”等信息。张仁凤抗辩称该收条系其配偶出具其事后才知道，且该定金系铺面转让定金，房屋信息是用于证明其身份信息。对此，一审法院认为张仁凤的上述行为视为对该收条的追认，对于张仁凤解释收条上备注的案涉房屋信息为其身份识别信息，不符合生活交易习惯，不予采纳。另，收条载明的地址与案涉房屋信息一致，落款时间与张仁琼主张的房屋买卖合同达成的时间相吻合，与张仁琼通过银行第一次转账支付款项的时间相吻合。故该定金收条所证明内容，与张仁琼所述事实相吻合，相互印证。（二）银行转款流水。张仁琼每月通过张仁凤的银行卡向案涉房屋的贷款银行转账2000元-2500元不等，该金额与银行出具的每月还款金额基本一致。对此，张仁琼主张其是代张仁凤偿还银行贷款本息用以抵扣房款，张仁凤抗辩称该款项系张仁琼支付的房租，考虑到系姐妹，由张仁琼象征性给付，每月2500元系张仁琼自愿支付。但张仁凤未提交相应证据证明双方存在房屋租赁关系，且房屋系清水房，该房屋租金高于当时的市场参考价。故结合定金收条、银行出具的贷款流水明细、张仁琼持有张仁凤的还贷款银行卡、以及房屋租金市价等因素，张仁琼的上述银行转款，更符合向指定贷款银行的按揭房屋月供还款。（三）工资抵扣条、手术费条。张仁琼和张仁凤均确认张仁琼的配偶曾在张仁琼经营的店铺打工，月工资4500元。张仁凤对为何出具上述2张工资抵扣条，在庭审中出现多次不同的表述，前后不一；对手术费条子的表述也存在仅为借款和转铺子抵扣款等不同表述，且对其辩称张仁琼要转接其商铺而抵扣款项的抗辩意见未提供任何证据。故，张仁凤对出具上述条子未作出合理性解释，张仁琼的解释与其他证据相互吻合，更趋于合理。（四）证人证言。张仁富、张仁会与张仁凤、张仁琼均系亲兄弟姊妹，二人出具的情况说明也均经公证机关出具公证书。虽二人由于身体病情和其他原因未到庭接受询问，但二人出具的情况说明与张仁琼所述情况基本一致。另，赵碧英作为张仁琼、张仁凤的母亲，出庭所述情况也与张仁琼所述情况基本一致。上述三人与张仁琼、张仁凤具有同样亲密的亲属关系，但三人所述情况均与张仁琼诉讼主张事实基本一致，故结合张仁琼提交的收条、工资抵扣条、手术借条、银行卡交易流水等证据，其已形成完整证据链，一审法院认为，张仁凤、张仁琼之间虽未形成书面协议，但双方基于口头协议达成的房屋买卖合同关系成立并生效。故对于张仁琼诉请要求确认，其与张仁凤之间就案涉房屋的买卖合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。（五）房屋价款。张仁琼主张双方约定购房款55万元，张仁凤庭审时首次称购买房屋花费86万元，随后又改口称房屋买成58万元，不可能以55万元价格出让房屋。一审法院认为，商品房买卖合同约定案涉房屋总价40万元，加上张仁凤所出具的其为购买房屋支出的中介费及所有税费，张仁凤以55万元价格出售房屋符合当时房屋市价，且结合《情况说明》、双方母亲赵碧英所述内容，对于张仁琼主张案涉房屋价款55万元，一审法院予以确认。另根据张仁琼提交的工资抵扣条、手术费等证据，张仁凤认可其收到张仁琼支付的20000元，并扣欠张仁琼配偶袁向阳的工资，但抗辩称上述款项并非用来抵扣房款，且其中一张工资条金额计算错误，实际金额为16000元，但张仁凤未提交相应证据予以佐证，且该工资条最后明确载有“共计20000元”并通过文字“贰万元正”予以固定，故一审法院认可该工资条最后载明的金额，对于张仁凤的抗辩理由，不予采纳。综上，一审法院认为，上述60000元的款项，应为张仁琼向张仁凤支付的房款。故截止2019年8月，张仁琼已支付房款合计213300元（即40000元定金+60000元工资抵扣和手术费+113300元银行还款）。（六）产权过户。至于张仁琼尚未支付的房款336700元（550000元-213300元），庭审中，张仁琼明确其可以代张仁凤向中行锦江支行清偿案涉房屋的抵押贷款，并将清偿贷款后尚欠的房款一次性向张仁凤支付。且中行锦江支行明确，若一审法院认定诉争房屋买卖关系合法有效，则愿意接受由张仁琼代张仁凤立即结清全部贷款本息，并配合办理注销抵押权登记手续。故张仁琼要求向中行锦江支行提前偿还贷款本息，待案涉房屋能够办理产权变更手续后，要求张仁凤协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认张仁琼、张仁凤之间订立的成都市青羊区（权2××2）房屋买卖合同有效；二、张仁琼于判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司成都锦江支行代张仁凤偿还尚欠贷款本息（截至2019年10月16日，张仁凤尚欠银行贷款本金173432.64元）；三、待成都市青羊区（权2××2）房屋，能够办理产权变更手续后三个工作日内，由张仁凤协助张仁琼办理房屋产权变更登记手续。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，共计5050元，由张仁凤承担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，张仁凤与张仁琼之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但张仁凤将案房屋向张仁琼进行了交付，且向张仁琼收取了部分购房款，并将银行卡交与张仁琼偿还按揭贷款本息，因此，一审法院认定张仁凤与张仁琼之间已经形成了事实上的房屋买卖合同关系正确。张仁凤与张仁琼之间形成的房屋买卖合同关系虽未签订书面合同，但双方在履行合同过程中保证了中行锦江支行作为抵押权人的权益，且本案审理中中行锦江支行也未提出异议，故张仁凤与张仁琼的行为未损害国家、集体、社会及第三人的利益，亦无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效。虽然双方的行为不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的管理性规定，但不影响房屋买卖合同的效力。对于案涉房屋的价款，一审法院根据双方当事人陈述及证人证言，认定房价款为55万元并无不当，张仁凤认为房价款为58万元的理由不成立，本院不予支持。 综上，张仁凤的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由张仁凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年六月二日 书记员 杨珍梅