江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0111民初6298号 原告：南京市浦口区汤泉街道龙井社区居民委员会，住所地在南京市浦口区汤泉街道龙井社区。 法定代表人：徐跃军，主任。 委托诉讼代理人：林传祥，江苏君泊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丽，江苏君泊律师事务所律师。 被告：鲍学军，男，1959年8月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：鲍伟民（系被告鲍学军之子），男，1985年4月29日出生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：陈乾飞，江苏苏泓律师事务所律师。 原告南京市浦口区汤泉街道龙井社区居民委员会（以下简称龙井社区居委会）与被告鲍学军土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙井社区居委会的委托诉讼代理人马丽，被告鲍学军及其委托诉讼代理人鲍伟民、陈乾飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告龙井社区居委会诉称：2006年6月，原告与被告签订租赁协议，协议约定：原告将浦口区星甸镇的土地、房屋租给被告做养殖兔业使用，租赁期原则上为10年，从2006年6月1日起至2016年5月30日止，租金10000元/年。合同生效后至2018年原告采取措施停止租赁期间，被告仅支付了4年的租金，至今仍欠原告租金70000元（其中10000元为合同期满后被告仍继续使用租赁物的费用）。综上所述，被告拖欠租金的行为损害了原告的合法权益，原告多次催要未果，故诉请判令：1、被告向原告支付尚欠租金60000元及租赁物占有使用费10000元；2、被告支付违约金5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告鲍学军辩称：原、被告之间签订租赁协议并已实际履行，协议约定的租赁期限为十年，被告已交付租金40000元，合同期内尚余60000元租金未交是事实。因合同期内被告与原告多次协商，要求原告帮助被告发展扩大，且合同里也有约定，但原告始终不配合；2014年被告与原告协商续租，原告让被告等一等，等到2016年原告又告知被告收回土地不租了；被告听说这块地产权不属于原告，原告始终没有向被告出示这块地的合法手续，只要原告能够提供合法出租的手续，被告愿意支付租金；原告默许被告拖欠租金的行为，不应认定被告构成违约；原告方所称实施的清场行为给被告造成了损失，与被告所欠原告租金也应相抵；综上，要求驳回原告的诉请。 经审理查明：2006年6月1日，浦口区民委员会（以下简称福山村委会）作为甲方与乙方即被告鲍学军签订了一份《租赁协议》，协议中载明了：“甲方将位于浦口区原福山小学的土地长约82米、宽约40米（以现围墙为准），校舍2排长34米、宽7.7米，传达室2小间及相关水、电设施、校园附属设施等租赁给乙方做养殖兔业使用。租赁期原则上为10年，从2006年6月1日起至2016年5月30日止；由于乙方经营的是国家星火计划发展项目，租赁期内根据经营需要有必要向周边发展拓宽（东、北方向），甲方尽可能满足乙方，有偿提供场地，确保乙方能持久顺利地经营。付款方式为：签订合同时先付第一年承租费和最后一年承租费，每年租金为人民币壹万元，本着先付款后使用的原则，签订协议后即付一年租金，次年付款提前一个月。本协议效力发生日期为双方签署之日，协议到期后，双方协商是否续租，在同等条件下乙方有优先权，凡违反本协议约定的视为违约，由违约方按本协议年租金的50%赔偿给守约方”等协议内容。 协议签订后，福山村委会依约将案涉标的物即原村办学校福山小学校址所涉场地交付给被告鲍学军经营使用，被告鲍学军接收场地进场后对该学校内的原校舍进行了部分改造，添置了兔笼等养殖设备经营獭兔养殖。其间被告鲍学军支付给原告方第一年和作为押金的最后一年租金计20000元；在经营期间，被告又支付给原告方两年租金计20000元，总计支付原告方租金40000元；此后，被告未再支付给原告方租金。其间被告曾向原告方提出要求扩大规模，原告方以被告效益不好、增加用地审批不下来等为由未允许。2014年间，被告又向原告提出欲续租租赁物亦未获得原告方同意。被告正常经营至租期届满后，被告仍拖欠原告方租金60000元未付。2016年《租赁协议》到期后，原告方提出租赁物不再续租，要求被告支付拖欠的租金60000元，并多次口头、书面通知被告要求被告从租赁物中搬出，被告未搬出仍继续占有租赁物从事经营活动。2018年9月，即租期届满已两年有余后，原告方称其采取措施强行阻止被告继续经营，被告遂停止经营，经报警处理未果。 另查明：1、浦口区委会已于2006年与龙井村委会合并成为现浦口区汤泉街道龙井社区居民委员会即本案原告，合并后，原浦口区委会的财产（包括原福山小学所涉财产）即属现本案原告的财产，原告对本案案涉租赁物享有所有权或管理使用权。 2、被告鲍学军以原告方所称实施的清场行为给其造成了损失为由，以南京市浦口区人民政府汤泉街道办事处为被告向南京铁路运输法院提起两起行政诉讼，分别诉请确认行政行为违法及赔偿损失，目前该两起案件正在审理中。 原告以多次向被告催要拖欠的租金未果为由，遂提起本案诉讼。 上述事实，根据原、被告双方陈述，原告举证的《租赁协议》、区划调整材料、通知被告搬出的照片，案涉租赁物权属登记证书；被告举证的接处警材料、经营情况材料、其提起行政诉讼南京铁路运输法院正在审理的案件材料；本院调取的公安机关接处警材料，证人方某,4、谭某,4的证言，案涉租赁物权属登记证书，现场照片等证据综合分析予以认定。 本院认为：法人合法的民事权益受法律保护。在本案中，原告将其管理使用的财产即案涉租赁物通过与被告订立合同即《租赁协议》、将租赁物租赁给被告经营使用，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，该合同对双方具有约束力，因此，双方应诚实守信，依法履行合同确定的各自的相应义务；现双方已依合同履行、并已履行完毕。在合同履行完毕后，原告要求被告支付拖欠的租金60000元，符合法律规定，被告亦应信守合同约定，在合同履行期满后向原告方履行支付拖欠租金的义务。 被告在抗辩意见中提出在合同期内原告未配合其扩大生产规模，及合同期满后未续租问题，因合同的约束力来自于双方当事人达成一致后的意思表示而非单方意思表示。被告称原告方所述实施的清场行为给其造成了损失，与被告所欠原告租金应予相抵；因被告所称原告方所述实施的清场行为发生在合同履行期限届满两年后，被告提出的该抗辩意见所涉法律关系与本案所涉纠纷分属不同法律关系，且被告就其所述的损失已依法向南京铁路运输法院提起行政诉讼主张相应的权利，故本院对被告的该抗辩意见不予理涉。 原告要求被告参照《租赁协议》上记载的租金支付标准、按每年10000元计算支付租赁物占有使用费10000元，因案涉《租赁协议》约定租赁期限为2006年6月1日起至2016年5月30日，租赁期限届满后，原告已明确表示租赁物不再续租，且已告知被告，被告本应积极履行向原告返还租赁物的义务，即被告再占有使用案涉租赁物无依据，在被告占有使用期间，被告应向原告方支付占有使用费，使用费的支付标准宜参照协议上约定的租金给付标准。因合同履行期限届满后，被告已占有使用租赁物两年有余，原告要求被告支付占有使用费10000元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。 因被告在租赁经营期间拖欠租金，依《租赁协议》的约定，被告的该行为已构成违约，原告方要求被告承担违约责任、依协议约定支付违约金5000元的诉讼请求，亦于法有据，本院依法予以支持。 综上，原告方在本案中提出的诉讼请求均符合相关法律规定，本院均予以支持；被告在本案中提出的相关抗辩意见均缺乏依据，本院均不予采纳。故本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告鲍学军于本判决生效后十五日内支付尚欠原告南京市浦口区汤泉街道龙井社区居民委员会租赁物租金60000元及占有使用费10000元，计人民币70000元； 二、被告鲍学军于本判决生效后十五日内支付给原告南京市浦口区汤泉街道龙井社区居民委员会违约金5000元。 如果被告未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1676元（原告南京市浦口区汤泉街道龙井社区居民委员会已预交838元），由被告鲍学军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 长  潘玉君 人民陪审员  荣保贵 人民陪审员  刘尚和 二〇二〇年六月八日 书 记 员  孙彦文