浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初4111号 原告：瑞安市联大钾盐有限公司，住所地瑞安市汀田街道金后村金凤路21号。 法定代表人：余荣华。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘伟章、余心海,浙江玉海律师事务所律师。 被告：瑞安市振兴活塞有限公司，住所地瑞安市汀田街道岑岐。 法定代表人：金嫦娥。 委托诉讼代理人（特别授权）：王金娟，女，1972年9月18日出生汉族，住瑞安市，系被告公司员工。 被告：瑞安市道本活塞制造有限公司，，住所地瑞安市汀田街道岑岐，。 法定代表人：王良卿。 原告瑞安市联大钾盐有限公司与被告瑞安市振兴活塞有限公司（以下简称振兴公司）、瑞安市道本活塞制造有限公司（以下简称道本公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日以普通程序立案受理，并依法组成合议庭，分别于同年6月13日、10月12日、10月21日及2020年6月22日公开开庭进行审理，原告瑞安市联大钾盐有限公司的委托诉讼代理人余心海、被告瑞安市振兴活塞有限公司的委托诉讼代理人王金娟及被告瑞安市道本活塞制造有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请：1、判令两被告立即腾空位于瑞安市汀田街道金后村金凤路xx号原告所有的权证号为瑞安市房权证汀田镇字第××号《房屋所有权证》范围内的房屋；2、判令被告瑞安市振兴活塞有限公司赔偿原告房屋占用损失费（按年租金标准90万元自2018年5月1日起支付至实际腾空之日止）；3、判令被告瑞安市道本活塞制造有限公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为判令两被告立即腾空位于瑞安市汀田街道金后村（原权证号：00022xx）的房屋即华信测绘［2019］法委鉴字号第097号司法鉴定报告书载明的现状图；变更第二、三项诉请为判令被告瑞安市振兴活塞有限公司、被告瑞安市道本活塞有限公司共同赔偿原告房屋占用损失费（按年租金标准90万元自2018年5月1日起支付至实际腾空之日止，其中2018年5月1日至2018年10月31日按年租金90万元，占地面积1533.34平方米计算；2018年10月31日至实际腾空之日止按年租金90万元，占地面积1119.094平方米计算）。事实与理由：瑞安市汀田街道金后村金凤路21号工业厂房属原告所有，已办理房屋所有权证，占地面积约2.3亩，双方于2015年签订《厂房租赁合同》，约定原告将厂房出租给被告瑞安市振兴活塞有限公司租期自2015年5月1日起至2018年4月30日止，年租金45万元。合同第五条约定，期限届满后，被告若未按月即使腾空厂房，原告有权要求被告按上年度双倍租金作为延期占用房屋的租金损失。租赁期限届满后，被告瑞安市振兴活塞有限公司未要求续租也不腾空。而后原告发现两被告共同占用厂房至今，期间原告仅收到应付的租金损失5万元。但是对剩余租金损失两被告均拒绝支付。 被告振兴公司辩称：1、原告主体不适格，原告于2002年10月17日注销。2、我方于2015年期间承租原告涉案的工业厂房，租金每年45万元，支付原告348410元，土地使用费101590元我方向金后村经济合作社租赁缴纳。承租后原告厂房发生变化，从房地产平面图来看，其中标记1、8的厂房因104国道拓宽被征收拆除；标注的2、3在答辩人承租时已经拆除，标注4、5、6厂房因原告申请于2018年被汀田街道办拆除。因此，我方实际使用的厂房远小于租赁合同约定的占地面积，对原告已经剔除的面积414.246平方米我方无异议。我方之所以在租赁到期后未腾空厂房，是原告同意租赁给我们，且我方已按照实际使用厂房（房地产平面图标注7）向原告支付相应的租金。3、根据对涉案房屋现状进行测绘，可以证实我方使用的厂房和原告提供的房产证完全不相符，我方使用的厂房和原告无关。原告的建筑物大部分都拆除了，现有的建筑物是我方自己建造的，我方已向村集体交纳土地租金，故应驳回原告的诉讼请求。 被告道本公司辩称：1、原告主体不适格，原告于2002年10月17日注销。2、我方与原告不存在租赁合同关系，我方于2014年向汀田街道金后村经济合作社租赁土地且已支付租金，并自行出资搭建，部分属于村集体所有。因此原告要求我方承担连带责任没有事实及法律依据。 原告庭审中补充陈述称：原告并未向工商部门申请注销登记手续，企业状态是存续的，工商局电脑系统里显示的企业状态吊销已注销是工商局系统的自动生成，不是法律上的注销状态，原告主体仍存在。2、被告提到的房屋现状是原告办理权证的房屋，虽然没有办理土地登记，但不影响原告占有处分的权利。2018年10月份被汀田街道拆除部分房屋所占用的土地面积我方在诉请中已经予以剔除。支付给村里的土地租金原先是由承租方直接支付给村里，再在租金里予以扣减，现我方主张的诉请包括该项，由我方与村集体自行结算。我方在2011年对涉案房屋未经批准进行了加高，签订本案合同后就只是被政府拆除了占地面积为414.246平方米的危房。涉案房屋的其他变化是被告在使用过程中自行搭建了。3、租赁合同到期后如果被告振兴公司足额交纳租金我方是同意继续租赁的，但是被告振兴公司只支付了5万元，所以我方认为是租金损失。租金中是包含支付给村里的土地使用租金，但是由我方与村里结算的。4、我方没有租给被告道本公司，两被告内部如何约定我方不清楚，被告道本公司应该是向被告振兴公司转租的，我方现主张被告道本公司承担连带责任。5、若支持我方诉请，本案测绘费我方同意承担，在我方主张的诉请里予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告企业信息、涉案房屋现场照片及视频、测绘费票据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的公司登记基本情况、《关于瑞安市联大钾盐有限公司相关情况的说明》二份，证明原告的诉讼主体资格。两被告对真实性无异议，但认为原告公司对外企业信息是注销状态，与《关于瑞安市联大钾盐有限公司相关情况的说明》相矛盾，不能证明原告的待证事实。2、原告提供的厂房租赁合同，证明被告振兴公司租赁原告厂房的事实。3、房产证、房产登记信息，证明涉案厂房具有合法产权且系原告所有。对证据2、3，被告振兴公司无异议，被告道本公司认为与自己无关，没有租用原告的厂房。4、两被告提供的原告公司登记基本情况，证明原告已经注销。原告对真实性无异议，但认为该证据备注里显示注销原因是被吊销营业执照，《关于瑞安市联大钾盐有限公司相关情况的说明》已经说明我方公司并未注销，是瑞安市市场监督管理局系统的原因，注销需要我方去主动申请，我方并没有申请注销。5、两被告提供的瑞安市汀田街道金后村经济合作社证明一份，证明涉案厂房的土地系金后村经济合作社所有，原告不享有涉案厂房土地使用权，被告道本公司于2014年向金后村经济合作社租赁土地使用的事实。原告对三性均有异议，认为内容不客观，两被告向村里支付的是土地租金，也与本案无关，被告振兴公司租赁的是原告厂房，且租赁期到2018年。该证明显示被告道本公司于2014年与村里签订合同明显与事实不符。6、被告振兴公司提供的银行电子回单，证明已向原告支付2017年5月至2018年5月期间的厂房租金及2018年5月至2019年5月实际使用厂房面积的租金。原告无异议，但其中2018年5月17日转账给我方的5万元是租赁期限届满后的部分占有损失费。双方租赁期间内被告振兴公司所支付的金额也就是被告振兴公司答辩所提到的金额，大部分直接支付给原告，少部分是代付给村里，因为原告使用的厂房属于金后村，虽然办理产权证，还是按照村里习惯向村里缴纳土地使用费，总和加起来就是合同约定的租金45万元，被告代支付村里的费用就是支付给原告的租金，不存在被告重复支付租金给村里的事实。被告道本公司无异议。7、被告振兴公司提供的《同意协助塘河绿化带建设的报告》、拆迁现场照片，证明原告明知自己的厂房属于危房却对外违法出租及原告向瑞安市汀田街道申请危房拆除的事实。原告无异议，但因为该部分厂房系危房故申请拆除，且在诉请里对拆除的部分不再计算租金。被告道本公司无异议。8、被告道本公司提供的电子回单，证明被告道本公司向金后村经济合作社支付2018年土地租金的事实。原告认为与本案缺乏关联性。被告振兴公司无异议。9、被告道本公司提供的《委托搭建厂房合同》，证明被告道本公司出资建造厂房的事实。原告认为与本案无关，被告道本公司系在原告申请拆除危房的土地上搭建，所以无法证明其厂房是我方占有之外的土地，且我方诉请里对已拆除的这部分厂房已不再主张租金。被告振兴公司无异议。10、依两被告申请，本院委托温州华信测绘信息有限公司对涉案房屋现状土地使用面积及房产面积进行司法测绘并出具司法鉴定检验报告书，原告对测绘结果无异议，认为栋数是表述问题，之前是分开，现在合起来变成一幢。两被告无异议。11、本院依职权对涉案厂房状况函询相关部门，其中瑞安市不动产登记服务中心回函称：涉案房屋未办理土地登记，土地使用权性质及土地权属不清；瑞安市综合行政执法局回函称：涉案房产现状与房屋所有权证上登记的情况已发生整体改变，故房产现状为整体违法，违法面积以司法鉴定报告书测绘面积为准，计3464.6平方米。原告认为本案土地是未确权，但是不影响原告对涉案房屋享有的占有权，不影响原告占有使用的权益。涉案土地是历史遗留问题，违法建筑应以正式的文书为准，是否作为违法建筑不能确认，回函不影响原告的权益。两被告认为土地是归金后村集体所有，一直以来土地租金都是交给村集体，我们是向今后村租赁的。 本院认为证据1、2、3、6符合证据三性，予以采信；对证据4真实性予以确认，结合《关于瑞安市联大钾盐有限公司相关情况的说明》可以证实原告并未实际注销，就此予以采信；对证据5，结合证据11，涉案房屋的土地权属尚不明确，故无法证明被告的待证事实，对证明中相关内容不予采信，另关于该证据中被告道本公司向村集体交纳土地租金，与本案缺乏关联性，不予采信；对证据7，能证明涉案房屋部分系危房被拆除，就此予以采信；对证据8、9，与本案缺乏关联性，不予采信；对证据10，原被告双方对测绘结果均无异议，本院予以采信；对证据11，系相关单位回函，是否具有关联性在说理部分予以阐述。 本院经审理认定：2015年，原告瑞安市联大钾盐有限公司与被告振兴公司签订《厂房租赁合同》，约定：租赁厂房坐落在瑞安市，占地约2.3亩，共计建筑物1幢；租赁期自2015年5月1日至2018年4月30日止；租赁期满原告有权收回厂房，乙方应如期返还。被告若续租，需与原告在租赁期届满二个月前达成书面续租合同；每年租金45万元，每年分二期支付，第一期8月30日之前支付25万，第二期12月30日前20万元付清；被告承担该厂房所发生的税费及其他应向政府机关部门交纳的费用，但金后村有关租金由原告承担；未经原告同意，被告不得转租；合同期限届满后，被告不再续租的，应在租赁期届满之日起十五日内腾空搬出，若未按约即时腾空厂房，原告有权要求被告按上年度双倍租金作为延期占用房屋的租金损失。合同签订后，被告振兴公司按约支付租金至合同期限届满。此后，被告振兴公司仅于2018年5月17日向原告支付5万元。经原被告庭审确认，涉案厂房占用温瑞塘河绿化带18米部分的厂房于2018年11月被拆除，该部分危房占地面积为414.246平方米。 另查明，涉案房屋现状与房屋所有权证（证号为000022xx号）上载明的不一致，房屋曾被进行修建。 依照两被告申请，本院委托温州华信测绘信息有限公司对涉案房屋现状土地使用面积及房产面积进行司法测绘，该公司出具华信测绘［2019］法委鉴字号第097号《司法鉴定检验报告书》，报告书载明：瑞安市联大钾盐有限公司现状土地使用面积1374.88平方米（2.0623亩），与原房产证占地面积1736.62平方米（2.6049亩）少361.74平方米（0.5426亩）；房屋现状为一幢，总计面积为3464.60平方米（房屋建筑面积为3417.06平方米，棚房面积为47.54平方米），实测房屋面积较产权证房屋登记建筑面积多1969.22平方米。同时报告书载明了房屋现状图。 关于涉案房屋及土地状况，本院依职权函询相关单位，其中瑞安市不动产登记服务中心回函称：瑞安市联大钾盐有限公司坐落于瑞安市汀田街道金后村厂房于2001年4月4日办理房屋所有权登记（证号为000022xx号，建筑面积为1447.84平方米），未办理土地登记，土地使用权性质及土地权属不清。瑞安市综合行政执法局回函称：坐落于瑞安市汀田街道金后村（原权证号000022xx）的房产现状与房屋所有权证上登记的情况已发生整体改变，原产权证上登记的八处 建筑已经拆除，现状为拆扩建后的钢混结构三层（局部一层），且该处建筑修建未有任何审批手续。故房产现状为整体违法，违法面积以司法鉴定报告书测绘面积为准，计3464.6平方米。 本院认为，一、原告的公司登记基本情况显示为吊销状态，根据瑞安市市场监督管理局的情况说明，原告并未办理注销手续，故原告主体存续。被告相关辩称意见，本院不予采信。 二、原告与被告振兴公司签订的涉案厂房租赁合同，市综合行政执法局的回函已明确涉案租赁标的物与原房屋所有权证上登记的情况发生整体改变且未经过相关审批手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条之规定，涉案租赁合同应认定无效。根据当事人陈述，原告与被告振兴公司对于涉案租赁标的物没有经过审批进行修建应当是明知的，造成合同无效，原、被告双方均有过错。被告振兴公司辩称涉案房屋大部分系自己陆续修建，无需向原告支付该部分租金，但又确认在签订租赁合同前就已进行修建改造，租赁合同明确约定租赁物占地面积为2.3亩，且被告振兴公司也履行了合同约定的租金，涉案租赁合同虽无效，但根据上述《解释》第五条之规定，认定房屋租赁合同无效的，应当支持参照合同约定的租金标准计算支付房屋占有使用费。因此，无论是原告或被告在租赁物上进行改善或增设他物，均不影响原告向被告主张房屋占有使用费，对被告振兴公司该辩称，本院不予采信。 三、关于被告道本公司辩称与原告不存在租赁合同关系，无需向原告支付租金，建筑物系自行搭建的意见，本院认定如下：首先，被告道本公司在庭审确认于2014年开始向村集体交纳的仅是土地租金，即使涉案建筑物存在部分由被告道本公司搭建，但亦在原告的房屋所有权证载明的占地范围内及租赁合同约定的租赁物占地范围内。其次，原告与被告振兴公司之间的租赁关系一直存续，涉案租赁合同系原先租赁到期后再次签订，约定的租赁标的物即是涉案的房屋，故被告道本公司系在原告与被告振兴公司租赁期间占有使用部分涉案房屋，被告振兴公司理应知晓，但其对此并未提出异议。最后，从涉案房屋现场状况来看，两被告对涉案房屋的使用范围混同，并未明确区分各自占有的面积。综上，本院有理由相信两被告之间存在转租关系，被告道本公司虽未向原告租赁，但已实际占有使用案涉房屋，本院对其辩称不予采信。 四、关于原告的第二项诉讼请求，其依据是合同约定逾期腾空时双倍计算租金，本质上属于追究违约责任，与本案认定合同无效及其法律后果有矛盾，不应支持。鉴于两被告已实际占有使用该房屋，应当向原告支付房屋占有使用费并腾空房屋，故对于原告的相关诉讼请求，本院予以支持，但关于房屋占有使用费部分，本院仅支持参照租金标准即年租金45万元予以计算。被告振兴公司在租赁合同到期后又支付了5万元，原告主张在占有使用费中予以扣减，本院予以支持。现原告对占有使用费按合同约定的占地面积2.3亩（即1533.34平方米），并扣除了拆除危房的占地面积414.246平方米予以计算，对被告有利，本院予以支持。另原告同意承担本案测绘费13286元并主张在占有使用费中予以扣减，未损害被告的利益，本院予以支持，故本案的房屋占有使用费为：2018年5月1日起至2018年10月31日以年租金45万元、占地面积2.3亩标准计算；从2018年11月1日起至实际腾空之日止按年租金45万元×（1-414.246／1533.34）标准予以计算，扣减被告振兴公司已付50000元及测绘费13286元共计63286元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告瑞安市振兴活塞有限公司、瑞安市道本活塞制造有限公司于本判决生效后十日内腾空位于瑞安市汀田街道金后村（原权证号：00022xx）的房屋（即华信测绘［2019］法委鉴字号第097号司法鉴定报告书载明的房屋现状图）； 二、被告瑞安市振兴活塞有限公司、瑞安市道本活塞制造有限公司于本判决生效后十日内支付原告瑞安市联大钾盐有限公司房屋占有使用费（从2018年5月1日按年租金45万元标准计算至2018年10月31日止；从2018年11月1日起按年租金45万元×（1-414.246／1533.34）标准计算至实际腾空之日止，扣减63286元）； 三、驳回原告瑞安市联大钾盐有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10705元，由原告瑞安市联大钾盐有限公司负担5175元；由被告瑞安市振兴活塞有限公司、瑞安市道本活塞制造有限公司负担5530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审  判  长 李秋霞 人民 陪 审员 虞盛华 人民 陪 审员 陆永海 二〇二〇年六月二十九日 （代）书记员 陈晓华 附：华信测绘［2019］法委鉴字号第097号司法鉴定报告书中的房屋现状图 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。