贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔04民终549号 上诉人（原审原告）：胡琳，女，1966年3月4日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。 上诉人（原审原告）：胡楸键，男，1992年5月6日出生，彝族，住上海市浦东新区。 二上诉人委托诉讼代理人：沈方，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 二上诉人委托诉讼代理人：刘春粉，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人（原审被告）：安顺农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路22号。 法定代表人：段应安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何川能，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈瑶，贵州辞衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人胡琳、胡楸键与上诉人安顺农村商业银行股份有限公司（以下简称“安顺农商行”）合同纠纷一案，贵州省普定县人民法院于2019年5月29日作出（2019）黔0422民初115号民事判决，宣判后，安顺农商行不服，向本院提出上诉。本院于2019年9月26日作出（2019）黔04民终918号民事裁定，发回贵州省普定县人民法院重审。2019年12月23日贵州省普定县人民法院作出（2019）黔0422民初3235号民事判决，胡琳、胡楸键及安顺农商行不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡琳、胡楸键上诉请求：1．撤销原判，并依法改判支持其一审全部诉讼请求；2．一审、二审的诉讼费用由安顺农商行负担。事实和理由：1．本案中胡楸键并未签署任何《抵债协议》，亦未授权胡琳代为签署，因此《抵债协议》对胡楸键不具有约束力。胡楸键与安顺农商行之间仅系房屋买卖合同关系；2．一审法院已认可了本案是房屋买卖合同纠纷，且否认了胡琳与安顺农商行签订的《抵债协议》的效力，认定了胡楸键与安顺农商行签订的《抵债协议》已终止，那么在《房屋买卖合同》没有约定的情况下，应当依照法律规定划分税费。即便安顺农商行垫付了应由胡琳、胡楸键承担的税费，但是在安顺农商行未提出反诉和抗辩的情况下，擅自将过户过程中产生的全部税费判决由胡琳、胡楸键承担，违反了“不告不理”的原理；3．依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，应当支持胡琳、胡楸键的利息损失；4．胡琳、胡楸键变更诉讼请求后，一审诉讼费收费错误。 安顺农商行二审辩称，1．胡楸键给胡琳的《委托书》是委托胡琳管理、处理上述房产事宜，即法律上的处分，授权胡琳办理与借款抵押有关的一切事务；2．胡琳、胡楸键诉请的支付购房余款包括税费负担的结算；3．双方对于所争议的法律关系存在不同理解，不存在违反法定或约定的义务，也就不存在违约责任。 安顺农商行上诉请求：1．撤销原判，改判驳回胡琳、胡楸键的诉讼请求；2．本案一审、二审的诉讼费用由胡琳、胡楸键负担。事实和理由：1．双方真实意思表示为“以物抵债”，并非变化成独立的商品房买卖。一审判决按安顺农商行作出的房屋买卖虚假意思表示进行审理，损害了安顺农商行的合法权益；2．安顺农商行一审提交的20,000元评估费、2,200元的登记费、2,000元的测绘费票据一审未认定，该费用应当由胡琳、胡楸键负担，从折价款中扣除；3．《个人借款合同》第十一条约定，胡琳、胡楸键明确表示无偿还能力的，该贷款提前到期，故胡琳与安顺农商行签订的《抵债协议书》应当为到期时签订，系合法有效的协议；4．以物抵债协议系实践性合同，根据最高人民法院民一庭《债务清偿期满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》的答复：债务人反悔不履行抵债物，债权人要求继续履行或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。反之，本案中胡琳、胡楸键已经履行抵债物，又以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，应当驳回其诉讼请求；5．本案中，寇惠兰之所以撤诉，是因为在安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初696号案件的审理中，了解到（开发区）支行（2015）年个贷字198号《个人借款合同》所涉借款的抵债情况之后，发现其抵偿的债务大于评估价后，故而撤诉。一审法院未听取安顺农商行的意见而准许寇惠兰撤诉，实质上损害了安顺农商行的权益。 胡琳、胡楸键二审辩称，1．寇惠兰是普通的共同诉讼参与人，其撤诉不影响本案的审理；2．《抵债协议书》只是为了配合安顺农商行平账的需要，不是双方的真实意思表示，且违反了禁止流押的规定，是无效合同。双方真实的意思表示是将借款合同关系转为房屋买卖合同关系，案涉房屋买卖合同依法有效；3．安顺农商行应向胡琳、胡楸键返还超出二人所负债务外的剩余价值部分；4．安顺农商行应承担逾期付款利息；5．本案房屋的评估费、登记费、测绘费与西秀区人民法院审理的案件是合并支付的，安顺农商行已在另案中主张，不应再支持。 胡琳、胡楸键向一审法院提出诉讼请求：1．判令安顺农商行向胡琳支付购房余款1,279,854.08元，并赔偿胡琳损失（自2018年12月3日起以本金1,279,854.08元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；2．安顺农商行向胡楸键支付购房余款245,142.00元，并赔偿胡楸键损失（自2018年12月3日起以本金245,142.00元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；3．案件受理费由安顺农商行承担。 一审判决认定的事实：2014年9月2日，胡琳与安顺农商行开发区支行签订编号：开发区支行（2014）年个贷字261号《个人额度借款合同》，约定安顺农商行（贷款人）向胡琳（借款人）提供可循环使用的借款，额度为1700000.00元，借款额度有效期自2014年9月2日至2016年9月1日。2014年9月15日安顺农商行开发区支行向胡琳发放借款1700000.00元，借款到期日期：2015年9月14日。借款到期后，安顺农商行开发区支行于2015年9月17日与胡琳签订编号：开发区支行（2014）年个贷字261-1号《个人借款合同》，将该借款到日期延至2016年9月16日。胡琳、胡楸键及案外人林振华以普定县城关镇园丁北路顺源公寓二期（普房权证城关镇字第××号）及普定县碧苑华庭1号楼（普房权证城关镇字第××号）商铺为该借款提供最高额抵押担保，并于2014年9月2日签订《最高额抵押合同》。借款后，胡琳与安顺农商行开发区支行签订《借款展期协议书》，将上述借款展期至2017年9月12日。后胡琳作乙方、胡楸键作为丙方、安顺农商行开发区支行作为甲方，三方签订《抵债协议书》（无签订时间），约定：因乙丙方不能按期偿还2015年9月17日签订的开发区支行（2014）年个贷字261-1号《个人借款合同》的借款，胡楸键自愿将其抵押房屋用于抵偿胡琳所欠甲方的债务，并达成协议：2.1抵债物情况：位于胡楸键单独所有的安顺市普定县（碧苑华庭）1号楼，建筑面积68.09平方米，房屋所有权证号：普房权证城关镇字第××号，胡楸键单独所有；2.2抵债物的价值：根据评估价抵债物总价2110790.00元，按照2110790.00元实施以物抵债：（1）截止到2017年12月10日，债务合计人民币1850960.00元（本金1700000.00元、正常利率8.85‰、罚息利率13.275‰、实际抵偿债务金额以银行系统账务处理当日贷款本息为准）。（2）因胡琳、胡楸键资金紧张，无力承担抵债物过户中本应由胡琳、胡楸键承担的税费、评估费等相关费用，因此抵债物过户过程中所产生的税费、评估费等一切费用从抵债物价值与抵债金额的差额中列支，由甲方代为支付（是否产生差额以账务处理当日抵偿贷款本息后的结果为准）。如有不足部分，由甲方代为垫付相关税费。三、抵债物的交付：乙、丙方须在3日内将抵债物移交给甲方。四、抵债物的过户：乙、丙方须在35个工作日内办理完过户手续，将产权过户在甲方名下。五、债权债务的消灭：本协议第四条所确认的抵债行为履行完毕后，乙方所欠甲方的借款本金及利息，视为全部清偿完毕。六、本协议第四条确认的抵债行为未履行完毕，本协议对各方均不具有法律约束力。甲方有权按原借款合同和担保合同的约定，行使追索权。 2016年3月23日，胡琳与安顺农商行签订编号：（开发区）支行（2016）年个贷字063号《个人借款合同》，约定胡琳向安顺农商行借款2000000.00元，借期从2016年3月23日至2017年3月22日。胡琳以其位于普定县碧苑华庭1号楼的两处房产（普房权证城关镇字第××号及普房权证城关镇字第××号）作抵押担保，并签订《抵押合同》。2017年3月17日，胡琳未清偿借款，双方签订《借款展期协议书》，安顺农商行同意胡琳展期该借款至2018年3月16日，后胡琳作乙丙方、安顺农商行作为甲方，双方签订《抵债协议书》（无签订时间），约定：因乙丙方不能按期偿还（开发区）支行（2016）年个贷字063号《个人借款合同》的借款，胡琳自愿将其抵押房屋用于抵偿还所欠甲方的债务，并达成协议：2.1抵债物情况：位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层，建筑面积56.89平方米，房屋所有权证号：普房权证城关镇字第××号，胡琳单独所有；位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层，建筑面积54.48平方米，房屋所有权证号：普房权证城关镇字第××号，胡琳单独所有。2.2抵债物的价值：根据评估价抵债物总价值3452470.00元，按照3452470.00元实施以物抵债：（1）截止到2017年12月10日，债务合计人民币2145154.61元（本金1995734.85元、正常利率8.85‰、罚息利率13.275‰、实际抵偿债务金额以银行系统账务处理当日贷款本息为准）。（2）因胡琳资金紧张，无力承担抵债物过户中本应由胡琳承担的税费、评估费等相关费用，因此抵债物过户过程中所产生的税费、评估费等一切费用从抵债物价值与抵债金额的差额中列支，由甲方代为支付。如有剩余部分，抵偿胡琳在安顺农商行开发区支行2015年9月17日签订的编号为开发区支行（2014）年个贷字261-1号《个人借款合同》的贷款本息。如有不足部分，由甲方代为垫付相关税费。三、抵债物的交付：乙、丙方须在3日内将抵债物移交给甲方。四、抵债物的过户：乙、丙方须在35个工作日内办理完过户手续，将产权过户在甲方名下。五、俩权债务的消灭：本协议第四条所确认的抵债行为履行完毕后，乙方所欠甲方的借款本金及利息，视为全部清偿完毕。六、本协议第四条确认的抵债行为未履行完毕，本协议对各方均不具有法律约束力。甲方有权按原借款合同和担保合同的约定，行使追索权。 2017年12月29日，安顺农商行将2,110,790.00元及3,452,470.00元汇入其开发区支行账户，并注明用途为“开发区支行抵债资产”。2018年1月23日，安顺农商行开发区支行将1,865,648.00元及2,172,615.92元及转入胡琳还款账户，并同时扣划胡琳1,700,000.00元的借款本息1,865,648.00元（本金1700000.00、利息165,648.00元）、2,000,000.00元的借款本息2,172,615.92元（本金1,995,734.85元、利息176,881.07元）。 2018年3月21日，胡琳与安顺农商行通过普定县房地产交易中心签订二份《普定县存量房买卖合同》，约定由安顺农商行受让胡琳位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层的两处商业用房（房产证号为：普房权证城关镇字第××号、普房权证城关镇字第××号），转让价款分别为1763590.00元和1688880.00元。胡楸键与安顺农商行通过普定县房地产交易中心签订《普定县存量房买卖合同》，约定由安顺农商行受让胡楸键位于安顺市普定县（碧苑华庭）1号楼1层房屋（普房权证城关镇字第××号），转让价款为2110790.00元。 三份房屋买卖合同同时约定：双方确认于2018年3月21日前办理转移登记，付款方式和期限在补充条款中约定。2018年4月24日，案涉三处房屋（普房权证城关镇字第××号、普房权证城关镇字第××号、普房权证城关镇字第××号）变更产权登记人为安顺农商行（普定县不动产权第0000542号、普定县不动产权第0000545号、普定县不动产权第0000544号）。因安顺农商行未将抵债后的房款余额支付给胡琳、胡楸键，胡琳、胡楸键于2018年11月16日向安顺农商行邮寄《催款函》，要求安顺农商行自收到催款函之日起十五日内支付胡琳购房款1688880.00元和1763590.00元，支付胡楸键购房款2110790.00元，该邮寄行为经贵州省安顺市黄果树公证处公证。 同时查明，安顺农商行在办理产权变更登记过程中，支出税费431933.09元（普房权证城关镇字第××号及普房权证城关镇字第××号房屋税费为304436.80元、普房权证城关镇字第××号房屋税费为127496.29元）。 一审法院认为，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，胡琳与安顺农商行签订的《抵债协议书》，是在胡琳所欠债务通过展期后，未到期时签订，该协议违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，该协议为无效协议。不受法律保护。胡楸键与安顺农商行签订的《抵债协议书》时，债务已到期，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的协议。但双方在协议中约定“本协议第四条确认的抵债行为未履行完毕，本协议对各方均不具有法律约束力”，胡楸键未在协议签订后的35日内将抵债房屋过户到安顺农商行名下，未履行完毕抵债协议的合同内容，按双方约定对各方不具有法律约束力。因此，双方签订的《抵债协议书》无论有效或者无效均对双方没有约束力。 双方签订的《普定县存量房买卖合同》，并不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同签订时为2018年3月21日。签订该合同是根据过户需要，是双方当事人重新达成的合意，该合同签订时，胡琳的二笔借款均已到期，该合同并不是为提供担保而签订，并不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉的规定。且胡琳向安顺农商行借款事实真实存，双方签订合同后，已将房屋登记到安顺农商行名下，实现了债权人利益，债务人的债务也得到了清偿。因此，胡琳、胡楸键主张按双方签订的房屋买卖合同进行审理，并无不当。 本案双方当事人争议的事实是双方当事人的意思表示的真实性。就本案而言，双方之间达成的《抵债协议书》或是《普定县存量房买卖合同》的意思表示。主观上双方均有以物清偿的真实意思，客观上实现债权人收回债权，债务清偿债务的法律效果。因此，双方在签订《抵债协议书》后仍未实现双方意思表示的法律效果时，而签订《普定县存量房买卖合同》，是双方意思表示发生的变化，该意思表示的变化并不违反法律法规的强制性规定，应当尊重当事人的意思自治，实现债权人收回债权，债务人清偿债务的合同目的。 双方签订的《普定县存量房买卖合同》约定的合同价款分别为1,688,880.00元、1,763,590.00元和2,110,790.00元，而胡琳所欠债务本息为1,865,648.00元和2,172,615.92元。安顺农商行为实现债权支付的税费为304,436.8元和127,496.29元。合同约定的房屋价款与胡琳应当偿还的借款本息及支付的税费差额975,417.28元和117,645.71元。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。安顺农商行取得该差额部分，没有合法根据，应当返还。胡琳、胡楸键要求按利率6.53%赔偿损失的诉请，因双方未约定差额款的给付期限，对逾期支付的违约责任也没有约定，胡琳、胡楸键的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条和《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，判决：1．安顺农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内返还胡琳房款975,417.28元。2．安顺农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内返还胡楸键房款117,645.71元。3．驳回胡琳、胡楸键的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50,742.00元，由安顺农村商业银行股份有限公司负担14,637.00元，由胡琳、胡楸键共同负担36,105.00元。 二审中，安顺农商行提交了《撤回执行申请书》、《询问笔录》、《抵债协议书》，拟证明贵州省安顺市西秀区人民法院审理了另一起安顺农商行与胡琳之间以房抵债的案件，该案是在执行过程中双方达成了以物抵债协议，安顺农商行撤回了执行申请。胡琳、胡楸键认为该证据与本案无关联性。本院认为，胡琳、胡楸键的质证意见成立，本院对该组证据不予采信。 二审查明：2016年2月14日胡楸键向其母胡琳出具《委托书》，授权胡琳管理、处理位于贵州省安顺市西秀区商业用房（所有权证编号：安市房权证西秀字第××）、位于贵州省普定县（碧苑华庭）1号楼1层10号商业用房（所有权证编号：普房权证城关镇字第××号）。委托权限：1．代为出租、出售房屋，收取租金及收房款；2．如其母胡琳及其所经营的公司和本人及本人在工商登记注册的“安顺市西秀区亿梦阁内衣店”经营需要，可以用登记在胡楸键名下的上述房产向银行和担保公司抵押贷款及进行借款的反担保，包括签订贷款、抵押合同、反担保抵押合同，办理房屋抵押登记、保险及合同公证等与借款抵押有关的一切事务。同日该《委托书》经贵州省安顺市黄果树公证处公证。嗣后，安顺农商行（甲方）、胡琳（乙方）、胡楸键（丙方，胡琳以自己的名义代胡楸键签字）签订了以胡楸键所有的位于贵州省普定县（碧苑华庭）1号楼1层10号商业用房（所有权证编号：普房权证城关镇字第××号）折价2110790元抵偿胡琳1700000元借款及利息的《抵债协议》。 胡琳、胡楸键原诉讼请求为：1.判令安顺农商行向胡琳支付购房3452470元，并赔偿胡琳损失（自2018年12月3日起以本金3,452,470元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；2．安顺农商行向胡楸键支付购房2,110,790元，并赔偿胡楸键损失（自2018年12月3日起以本金2,110,790元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；3．案件受理费由安顺农商行承担。一审中胡琳、胡楸键变更诉讼请求为：1.判令安顺农商行向胡琳支付购房余款1279854.08元，并赔偿胡琳损失（自2018年12月3日起以本金1,279,854.08元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；2．安顺农商行向胡楸键支付购房余款245,142.00元，并赔偿胡楸键损失（自2018年12月3日起以本金245,142.00元为基数按年利率6.53%计算至房款还清之日止；3．案件受理费由安顺农商行承担。 安顺农商行与胡琳、胡楸键、寇惠兰、林振华之间因房屋抵债事宜产生了9套房屋［含贵州省安顺市西秀区人民法院审理的（2019）黔0402民初6172号民事案件中的4套房屋］的评估费20,000元，登记费每套房屋550元，5套房屋的测绘费2,000元，这些费用均由安顺农商行垫付。 二审中，胡琳、胡楸键认可双方是以房屋评估价折价后抵偿胡琳的贷款及利息。如法院认定的法律关系非房屋买卖合同，胡琳、胡楸键同意按照法院认定的法律关系进行审理。 其他事实与一审认定的事实一致。 本案的争议焦点归纳为：1．胡琳以自己的名义代胡楸键签订《抵债协议》，该《抵债协议》对胡楸键是否具有法律效力；2．本案的法律关系如何认定；3．胡琳、胡楸键是否应当负担房屋评估、过户过程中产生的所有税费；4．安顺农商行是否应当向胡琳、胡楸键赔偿逾期付款利息；5．寇惠兰的撤诉是否损害了安顺农商行的利益；6．一审判决对诉讼费的计收是否正确。 本院认为，《抵债协议》签订之前，胡楸键已授权胡琳处置案涉房屋，《委托书》中虽未明确胡琳可以以房抵债，但明确了胡琳可以就案涉房屋设置抵押，胡楸键作为完全民事行为能力人，应当知道房屋设置抵押后可能被折价抵债，而本案双方当事人正是以房折价抵债，故胡琳代胡楸键签订《抵债协议》并不损害胡楸键的利益，且事后案涉房屋顺利地完成了产权变更登记，胡楸键对其母亲胡琳以房抵债的行为应当是知晓并同意的，故胡琳以自己的名义代胡楸键签订《抵债协议》，该《抵债协议》对胡楸键具有法律约束力。 胡琳、胡楸键辩称，双方之间真实的法律关系是房屋买卖合同关系。本院认为，《抵债协议》签订后，双方虽还签订了《普定县存量房买卖合同》，但该《普定县存量房买卖合同》的签订只是为了办理房屋产权变更登记，双方之间并不存在缔结房屋买卖合同的真实意思表示，理由如下：一、双方签订了《抵债协议》后，安顺农商行已依约将抵债款打入了胡琳的账户，用于偿还胡琳借款的本息，剩下的就是办理房屋产权变更登记，此时安顺农商行再与胡琳、胡楸键订立房屋买卖合同多此一举。二、如安顺农商行与胡楸键之间是真实的房屋买卖合同关系，那么安顺农商行就应当将打给胡琳账户的款项收回再打给胡楸键，或者不收回打给胡琳账户的款项，而直接向胡楸键全额支付购房款，这就造成了胡琳已偿还的借款又回到了未偿还的状态或者安顺农商行支付近两倍的购房款，无论哪种情况均不符合安顺农商行利益。三、安顺农商行没有购买案涉房屋的动机，没有需求就没有买卖，安顺农商行购买案涉房屋最大的可能是布局营业网点，但安顺农商行不可能在普定县布局营业网点，且案涉三套房屋均位于碧苑华庭，对应的铺面号分别是3号、5号、10号，并不相邻，这就意味着安顺农商行要在碧苑华庭小区布局三个营业网点，有悖常理。故安顺农商行关于《普定县存量房买卖合同》的签订是为了解决案涉房屋产权变更登记问题，是双方虚假意思表示的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，案涉《普定县存量房买卖合同》为无效合同。 二审中胡琳、胡楸键同意本案按照法院认定的法律关系进行审理，案涉《普定县存量房买卖合同》背后隐藏的民事法律行为是双方签订并履行的《抵债协议》，故本案应当围绕《抵债协议》进行审理，其是否有效应当依法认定。胡琳向安顺农商行开发区支行的借款经过多次展期后，胡琳、胡楸键与安顺农商行签订了以二人所有的房屋按照评估价折价抵偿借款及利息的《抵债协议》，虽然《抵债协议》中约定“如本协议第四条所确认的抵债行为未履行完毕，本协议对各方均不具有法律约束力。甲方（安顺农商行）有权按原借款合同和担保合同的约定，行使追偿权”，但是《抵债协议》签订后，双方均按照《抵债协议》的约定履行了主要合同义务，且对方接受，直至案涉房屋办理完毕产权变更登记，故胡琳、胡楸键与安顺农商行以自己的行为表明双方对《抵债协议》的认可，案涉《抵债协议》可以作为确认双方之间权利义务关系的依据。 关于案涉《抵债协议》的效力问题。一审判决认定《抵债协议》是以物抵债协议，并以《抵债协议》签订时债务履行期限是否届满为标准，区分认定《抵债协议》的效力。本院认为，以物抵债协议是指当事人协议约定债权履行期限届满后，债务人不能清偿债务，债务人的财产直接归债权人所有的协议，但本案《抵债协议》是双方当事人按照房屋评估价值折价抵债的协议，案涉三套折价抵债的房屋均因案涉贷款设定了抵押，双方签订的《抵债协议》符合《中华人民共和国物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”的规定。法律规定“流押条款”无效，其目的一是为了防止债权人于债权履行期限届满前利用优势地位强迫占有债务人的财产，二是为了防止抵债之财产在债务履行期限届满后价值产生较大波动，而这种波动是当事人在订立“流押条款”时无法预测的，进而造成当事人之间权利义务的失衡。本案中双方是按照房屋的评估价值进行折价，《抵债协议》签订时未超出评估报告的有效期，抵偿债务的利息也是计算实际产生的利息，从本案的实际情况来看，胡琳、胡楸键已配合安顺农商行完成了案涉房屋的产权变更登记，且二人也同意折价款中先扣除被担保借款的本息，故案涉《抵债协议》不存在“流押条款”的弊端，应当认定为合法有效的合同。 本案是因胡琳无法按期偿还贷款本息，导致安顺农商行采取以房折价抵债的方式实现债权，因此增加的评估费、登记费、测绘费、过户税等额外成本应当由胡琳负担，且《个人借款合同》中也约定了“借款人承担本合同及其担保合同项下的登记、保险、公证、鉴定、评估及法律服务等所有相关费用”，故胡琳关于其不应当负担房屋评估、过户过程中产生的全部税费的上诉理由不成立。涉胡楸键所有的位于安顺市普定县（碧苑华庭）1号楼（所有权证号：普房权证城关镇字第××号）商业用房折价抵债过程中产生的各项税费包括：评估费20000元×（1套÷9套）＝2222元、登记费550元、测绘费2000元×（1套÷5套）＝400元、过户各项税127496.29元，共计130668.29元；涉胡琳所有的位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层（所有权证号：普房权证城关镇字第××号）及位于安顺市普定县碧苑华庭1号楼1层（所有权证号：普房权证城关镇字第××号）两套商业用房折价抵债过程中产生的各项税费包括：评估费20000元×（2套÷9套）＝4444元、登记费550元×2套＝1100元、测绘费2000元×（2套÷5套）＝800元、过户各项税304436.8元，共计310780.8元，故扣除抵偿的贷款本息及各项税费后，安顺农商行应退还胡琳的金额计算为3452470元-2172615.92元-130668.29元-310780.8元＝838405元；扣除抵偿的贷款本息后，安顺农商行应退还胡楸键的金额计算为2110790元-1865648元＝245142元。 本案真实的法律关系是以房折价抵债，而非房屋买卖合同，安顺农商行理应将抵债并扣除债权实现的各项费用后剩余的房屋价值返还给胡琳、胡楸键，但是胡琳、胡楸键一直以来以双方之间是房屋买卖合同关系为由，要求安顺农商行按照房屋评估价全额支付购房款，并否认《抵债协议》的真实性，导致安顺农商行对胡琳、胡楸键的主张不予认可，剩余房屋价值一直未返还，故安顺农商行未将房屋价值返还给胡琳、胡楸键，是胡琳、胡楸键的不诚信行为导致的，过错不在安顺农商行，胡琳、胡楸键关于支付逾期付款利息的上诉理由本院不予支持。 寇惠兰的撤诉并不损害安顺农商行在本案中的利益，如安顺农商行认为其与寇惠兰之间的合法权益未得到保障，其可另行向寇惠兰主张。 关于一审诉讼费问题，本院依照《诉讼费交纳办法》的规定依法决定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省普定县人民法院（2019）黔0422民初3235号民事判决。 二、安顺农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内退还胡琳房屋折价抵债剩余款838,405元。 三、安顺农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内退还胡楸键房屋折价抵债剩余款245,142元。 四、驳回胡琳、胡楸键的其他诉讼请求。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 一审案件受理费18,525元，由安顺农村商业银行股份有限公司负担13,169元，胡琳、胡楸键负担5,356元；二审案件受理费7,913元，由安顺农村商业银行股份有限公司负担161元，胡琳、胡楸键负担7,752元。 本判决为终审判决。 审判长  卜吉康 审判员  宋 颂 审判员  黄光美 二〇二〇年六月二日 法官助理赵强强 书记员杨艳（代）