湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初978号原告：肖婧，女，1983年3月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨爱和，女，1952年6月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，与原告肖婧系母女关系，代理权限为特别授权。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告肖婧诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告肖婧的委托诉讼代理人杨爱和到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、被告山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖婧向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年5月1日至2020年5月1日欠付的租金及装修改造折旧款51894元；2、判令被告向原告支付2019年5月1日至2020年5月1日违约金896.01元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。本案在审理过程中，原告肖婧将诉讼请求支付租金及委托装修款的时间由2019年5月1日至2020年5月1日变更为2019年5月2日至2020年5月2日；判令两被告支付房屋租金及委托装修改造折旧款变更为请求被告大成酒店公司支付房屋租金及委托装修改造折旧款，被告山水置业公司承担连带担保责任。事实和理由：1、按2019年7月6日，张家界永定区人民法院（2019）湘0802民初2229号已经生效的民事判决书，该判决书判决截止日期为2019年5月1日所欠付的租金和装修改造折旧款。现按（2019）湘0802民初2229号判决书，被告应付原告的租金每月1655元，装修改造折旧款每月2897元，两项每月共计4552元，从2019年5月1日至2020年5月1日共计12个月，被告应支付原告租金和装修改造折旧款54624元。被告分别在2019年6月18日、8月8日、10月9日每月支付910元，三个月共支付2730元，欠付租金和装修改造的折旧款51894元。2、按2019年7月6日张家界永定区人民法院（2019）湘0802民初2229号已经生效的民事判决书，2019年5月1日至2020年5月1日租金18867元，租金违约金按3％计算，应支付566.01元，装修改造的折旧款33027元，按1％计算，应支付330元，被告应支付违约金896.01元。综上所述，被告应支付原告租金及装修改造折旧款51894元，违约金896.01元。两项共计52784.01元。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：依法公正处理本案，降低违约金；因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、租金支付情况：2019年5月1日起至2020年4月30日止，被告已向原告共计支付2730元；2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；3、因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，放弃违约金的计算。二、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任；1、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；2、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）原告举证主张张家界山水天下置业有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任；3、且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务；（1）被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（2）根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水天下置业有限公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1、2013年5月1日，原告肖婧与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》，约定由原告肖婧购买位于张家界市永定区坪的湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第19层1908号房，建筑面积49.66平方米，房款198640元。2、2013年5月1日，原告肖婧（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告肖婧将购买的坐落于张家界市永定区房屋交被告大成酒店公司统一管理、经营，租赁期限为10年。甲乙双方协商同意该房屋的租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。本合同租赁期限内，甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的租金标准为：人民币￥1655元／月；乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方支付租赁收益提供连带担保。3、2013年5月1日，原告肖婧（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区房，建筑面积49.66平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造该房屋的装修改造款347620元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期为10年；甲乙双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；委托装修改造折旧款标准：委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按月返还，该房屋：每月委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥2897元；乙方按月向甲方返还委托装修改造折旧款，在每月28号之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。乙方收取的该房屋委托装修改造折旧款仅承担返还本金的义务，不再向甲方支付利息，也不支付任何回报及收益。合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4、2013年5月1日，原告肖婧已按合同约定支付了房款及房屋装修款。5、2019年6月、8月、10月，被告大成酒店公司每月给原告肖婧支付20%的租金331元（1655元/月×20%），每月支付20%的委托装修改造折旧款579元（2897元×20%），三个月共计2730元［（331元+579元）×3个月］。被告大成酒店公司下欠原告肖婧2019年5月2至2020年5月2日期间的房屋租金18867元（1655元/月×12个月-已付331元×3个月）。被告大成酒店公司下欠原告肖婧委托装修改造折旧款33027元（2897元/月×12个月-已付579元×3个月）。6、根据合同约定，被告大成酒店公司应当支付原告肖婧2019年5月2日至2020年5月2日房屋租金违约金566元（18867元×3%），委托装修改造折旧款违约金330元（33027元×1%）。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《（2019）湘0802民初2229号民事判决书》、收据、中信银行交易明细表等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定享有权利和履行义务。合同履行期内，19层1908号房一直由被告大成酒店公司经营使用，按照合同约定，被告大成酒店公司应向原告支付租金和委托装修改造折旧款。故原告肖婧要求被告大成酒店公司支付2019年5月2日至2020年5月2日期间下欠的租金和委托装修改造折旧款，理由正当，该诉讼请求本院予以支持。被告大成酒店公司未按约定支付租金及委托装修改造折旧款，其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。两被告辩称因出现××不可抗力情形，导致经营困难应减免或调整租金支付标准的问题。本院认为被告大成酒店公司租赁原告房屋从事酒店经营，2020年1月爆发的××疫情，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。因××疫情对被告大成酒店公司酒店经营确有影响，故对两被告要求调减租金的观点本院予以采纳，本院根据实际情况，酌定免除被告大成酒店公司支付1个月的房屋租金义务及相应违约金。故，被告大成酒店公司应支付原告肖婧2019年5月2日至2020年5月2日期间的下欠的租金为17212元（18867元-1655元／月）及违约金516元（17212元×3%）；被告大成酒店公司支付原告肖婧2019年5月2日至2020年5月2日期间的下欠的租金及委托装修改造折旧款共计50239元（17212元＋33027元），支付租金及委托装修改造折旧款的违约金共计846元（516元＋330元）。被告辩称应降低违约金的观点，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的观点，本院不予支持。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告肖婧不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告肖婧有权要求被告山水置业公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。原告肖婧要求被告承担其他费用，未明确数额也未提交证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告肖婧支付2019年5月2日至2020年5月2日期间下欠的租金及委托装修改造折旧款共计50239元，支付租金及委托装修改造折旧款的违约金846元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述第一项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告肖婧的其他诉讼请求。案件受理费1120元，适用简易程序减半收取560元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年六月九日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。