襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初3997号原告襄阳市襄州区黄集镇人民政府，地址：襄阳市襄州区黄集镇樊魏路78号，联系方式：15971010688法定代表人赵春红。诉讼代理人张健，律师。被告襄阳市襄州区文东金属制造有限公司，地址：襄阳市襄州区魏樊路东（李岗村），联系方式：13986347146诉讼代理人魏连成，律师。襄阳市襄州区黄集镇人民政府诉襄阳市襄州区文东金属制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员李晓丽(独任审判），公开（或不公开）开庭进行了审理。……（写明本案当事人及其诉讼代理人等）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳市襄州区黄集镇人民政府诉称。被告襄阳市襄州区文东金属制造有限公司辩称，……（概述被告答辩的主要内容）。第三人述称，……（概述第三人的主要意见）。经审理查明，……（写明法院认定的事实和证据）。本院认为，……（写明判决的理由）。依照……（写明判决依据的法律条款项）的规定，判决如下：……（写明判决结果）。……（写明诉讼费用的负担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于××××人民法院。审判员  李晓丽二〇二〇年六月三日书记员  何 欢襄阳市襄州区人民法院民事判决书（2019）鄂0607民初3997号原告：襄阳市襄州区黄集镇人民政府。住所地：襄阳市襄州区黄集镇樊魏路78号。统一社会信用代码：11420621011182583G。法定代表人：赵春红，镇长职务。委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。被告：襄阳市襄州区文东金属制造有限公司。公司住所地：襄阳市襄州区黄集镇魏樊路东（李岗村）。法定代表人：王喜照，董事长职务。委托诉讼代理人：魏连成，湖北杰伟律师事务所律师。原告襄阳市襄州区黄集镇人民政府（以下简称黄集镇政府）与被告襄阳市襄州区文东金属制造有限公司（以下简称文东金属公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄集镇政府的委托诉讼代理人张健、被告文东金属公司的法定代表人王喜照及其委托诉讼代理人魏连成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄集镇政府向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《黄集镇油厂资产租赁合同》和《建设用地补偿协议书》；2、判令被告从2011年5月1日至交付租赁物之日起的租金（从2011年5月1日起至2019年5月1日止按每年66000元支付租金，共计508000元）；3、被告承担违约金396000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年5月23日，原、被告之间签订了一份《黄集镇油厂租赁合同》，该合同对租赁内容、租赁期限、租金及付款办法、租赁期间的债权债务、违约责任等进行了约定。依照合同约定，原告履行了合同的义务。在合同履行的过程中，经原、被告双方协商，于2011年12月10日达成一份《建设用地补偿协议书》，依照该补偿协议书约定，租金调整为每年6.6万元。从2011年5月1日起至2019年5月1日止，被告共应向原告给付租金528000元，被告于2013年2月18日交租金2万元，截止2019年5月1日还欠原告租金508000元，经原告多次催要此租金，被告拖欠未付，故请求判如所请。被告文东金属公司辩称，不同意解除合同，原告的诉讼请求与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，原襄阳县黄集粮油实业有限公司成立于1992年5月，原系襄州区黄集镇政府开办的乡镇集体企业，其使用的土地属国有土地。后该企业因经营管理不善而停产歇业，并由原告管理该企业的资产。2011年5月23日，原告黄集镇政府（甲方）与文东金属公司（乙方）签订一份《黄集镇油厂资产租赁合同》，黄集镇政府将黄集镇油厂（即原襄阳县黄集粮油实业有限公司）资产租赁给乙方使用，合同内容为：一、租赁内容：黄集镇老油厂的全部资产（清单明细：1、前院物质数目：①大门北面向东8间住房；②办公室5间；③办公室一线面向南8间；④油泵房2间；⑤大仓2座20间；⑥地磅一台50吨、地磅房一间；⑦面向北电机房4间；⑧变压器一个；⑨面向北住房4间；⑩前院大门1付；2、前院树木：①水杉24棵；②柿子树6棵；③月季花2棵；④风景树5棵；⑤柏树41棵；3、后院：①后院大门1付；②北车间8间；③南车间10间；④钢板瓦房8架；4、小院数目：①车间5间②地平房4间③小院横房3间④半斜房5间，水塔一座，电机深井泵一套，围墙内油厂土地面积30亩）；二、租赁期限：租赁期限为20年，即从2011年5月1日至2031年4月31日止；三、租金及付款办法：每年租金8万元，签订合同时应于当年5月1日前一次性付清当年租金。以后每年依此类推，若乙方不按时交纳租金，按当年租金的日万分之五承担滞纳金，30日内仍未交清，甲方无条件单方解除合同；四、根据对招商引资企业有关鼓励政策，乙方向甲方实现一般性预算收入达到每年100000元，甲方从当年租金中返还乙方10000元。以此类推；……十一：本合同所列各条款，双方必须严格遵守，若因一方过错导致合同终止或解除，违约方赔偿因此而给对方造成的经济损失（合同总承租款的百分之三十作为违约补偿），出租方并有权解除合同。合同签订后，原告黄集镇政府向被告交付了相关的资产。2013年2月18日，被告向原告交纳了租赁费20000元。另查明，被告文东金属公司成立于2011年8月2日，股东湖北文东投资集团有限公司（原湖北省文东农业发展有限公司）占70%股份。2011年1月4日，湖北省文东农业发展有限公司向襄阳市襄州区国土资源局提交了一份《土地登记名称变更申请书》，申请襄州区国土资源局在给湖北省文东农业发展有限公司办理土地登记发证时，将“襄阳县黄集粮油实业有限公司”变更为“湖北省文东农业发展有限公司”，法人不变。2011年12月5日，襄阳市国土资源局襄州分局向原襄阳县黄集粮油实业有限公司（面积为该公司使用的土地中的3.63亩的土地）下达了建设用地批准通知书，同意原襄阳县黄集粮油实业有限公司将其使用的黄集村3.63亩土地变更权属性质。2011年12月10日，原告黄集镇政府（甲方）与被告文东金属公司（乙方）签订了一份《建设用地补偿协议书》，内容为：为了化解债务，明确管理、盘活资产，镇党委政府经研究决定将位于黄集镇油厂内3.62亩空地进行评估，评估后租用给企业（工业用地）用于发展农业龙头企业，现就企业用地范围和补偿标准签定协议如下：1、甲、乙双方平等自愿公正公开。乙方必须对剩余原黄集粮油实业有限公司约17.38亩土地厂房院进行有偿承租，租金每年66000元，于当年5月1日前一次性付清；2、甲方管理的3.62亩建设用地无证，用地手续由乙方承办，办理土地证等费用甲方承担十万元以内，剩余均由乙方负担，办理费用抵扣补偿费用；3、乙方自愿接受甲方的评估补偿价款58.51万元人民币（大写伍拾捌点伍壹万元），并一次付清；4、乙方接收后只能用于工业，不得改变土地用途等…。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。本案诉争的土地划拨给原告开办的乡镇企业襄阳县黄集粮油实业有限公司使用，该企业因经营不善停业后，原告黄集镇政府将该企业闲置的房、地产及其他资产租赁给被告使用，也是为了繁荣集体经济，同时有利于集体的增收、创收，并且不损害土地的产权关系，不违反上述法律规定的精神，因此，原告与被告签订的《黄集镇油厂资产租赁合同》及《建设用地补偿协议书》合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，原、被告于2011年12月10日签订的《建设用地补偿协议书》应视为双方对2011年12月5日签订的《黄集镇油厂资产租赁合同》约定的条款作出的变更，经双方协商一致将租赁土地的面积由原合同约定的30亩变更为17.38亩，并将租金下调为每年66000元，亦符合法律规定，因此，原告黄集镇政府向被告交付相关资产后，被告应当按照合同约定按照每年66000元的标准向原告支付租金，但被告在租赁期间内仅交纳了20000元租金，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，原告诉请与被告解除《黄集镇油厂资产租赁合同》及《建设用地补偿协议书》，除《建设用地补偿协议书》中关于第二条、第三条已履行完毕，不能解除外，其他诉请，本院予以支持；合同解除时间，以本院向被告送达起诉状副本的时间为合同解除时间，即2019年7月18日。原告诉请被告按合同约定从2011年5月1日起至2019年5月1日止按每年66000元的标准支付租金，本院予以支持。被告已支付的20000元租金，应予扣减，即被告尚应支付原告租金508000元（66000元×8年-20000元）。原告还诉请被告支付违约金，因双方约定的违约金过高，本院调整从合同解除之日起以508000元为基数至租金付清之日止按照年利率6%的标准支付违约金。被告辩称原告主体不适格，本院认为，襄阳县黄集粮油实业有限公司系乡镇政府出资开办的集体企业，该企业一直处于歇业状态，因此，对于处于歇业状态又未改制的乡镇集体企业，其资产应由乡镇政府予以代管。原告作为财产代管人将资产出租给被告，符合法律规定，原告有权向被告主张权利。另外，被告出示的湖北省文东农展有限公司的3.63亩的土地使用权，并非本案诉争的原告黄集镇政府租赁给被告文东金属公司的17.38亩的土地，故对被告的辩解理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第二百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下：一、解除原告襄阳市襄州区黄集镇人民政府与被告襄阳市襄州区文东金属制造有限公司于2011年5月23日签订的《黄集镇油厂资产租赁合同》及解除《建设用地补偿协议书》中第一条及第四至第七条，上述合同于2019年7月18日解除；二、被告襄阳市襄州区文东金属制造有限公司支付原告襄阳市襄州区黄集镇人民政府租金508000元；三、被告襄阳市襄州区文东金属制造有限公司从2019年7月19日起以508000元为基数至租金付清之日止按年利率6%的标准向原告支付违约金。四、驳回原告襄阳市襄州区黄集镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6460元，由原告黄集镇政府负担3000元，被告文东金属公司负担3460元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员李晓丽二〇二〇年五月二十九日书记员何欢