湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初303号原告：李桂元，男，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：黄胜红，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。被告：曹双权，男，汉族，住湖南省资兴市。被告：廖代琴，女，汉族，住湖南省资兴市。原告李桂元与被告曹双权、廖代琴合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年5月14日，本案依法转为普通程序审理，后于2020年6月2日中止诉讼。2020年6月15日，本案恢复审理后公开开庭进行了审理。原告李桂元及其委托诉讼代理人黄胜红，被告曹双权、廖代琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂元向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2015年4月26日签订的《集资建房合同》有效；2.依法判令被告为原告李桂元办理不动产房屋所有权证；3.依法判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金52000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月26日，原告李桂元与被告曹双权签订《集资建房合同》，被告曹双权负责建房，原告李桂元按住房2100元/㎡、车库4000元/㎡支付被告曹双权建房款，由被告曹双权办理好房屋产权证。原告李桂元按合同第五条付款方式已经履行付款义务，但被告曹双权应该在房屋验收合格后办理好产权证交给原告的义务至今未履行，属于严重的违约行为，被告曹双权应当承担违约责任。为此，原告李桂元诉至法院，请求依法判决。被告曹双权辩称，违约金被告不需要支付，合同是无效合同，这是夫妻共同财产，但是只有被告曹双权一个人签了字。被告廖代琴辩称，原告李桂元要先付尾款，被告廖代琴才过户。房子现登记在两被告名下，一个人过不了户，违约金被告廖代琴不认可。本院经审理查明事实如下：原告李桂元提交的证据真实合法有效，本院予以认定。2015年4月26日，原告李桂元与被告曹双权签订《集资建房合同》，合同约定：被告曹双权在东江罗围桂和园后购得土地一宗约105㎡左右，原告李桂元与被告曹双权共同集资建房，原告李桂元的房屋在第五层，住房面积大约105㎡，住房造价2100元／㎡、车库大约24㎡，车库造价4000元／㎡，房屋国有出让土地使用证、房屋产权证、契证由被告曹双权无偿办理后交原告李桂元。合同第五条约定付款方式：签订合同时，原告李桂元预交定金260000元，经验收土地使用证、房产证办好交原告李桂元，原告李桂元扣除保证金3%（一年后无质量问题全部付清）剩余资金全部付清，如未按时付款，被告曹双权有权终止合同收回房屋。合同第六条约定：双方签订合同后，相互不得反悔，违约者按照所购房屋总造价的200%赔偿。合同还注明房屋门面总价包干叁拾万零陆仟元整，合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告李桂元支付房款260000元。房屋完工后，原告李桂元将《集资建房合同》所建的6XX号房屋和1XX号车库进行了装修并入住，被告曹双权于2016年将该房产登记在被告曹双权和被告廖代琴名下，其中住房不动产权证号为湘（2016）资兴市不动产权第××号，车库不动产权证号为湘（2016）资兴市不动产权第××号。因两被告没有为原告李桂元办理不动产登记手续，原告李桂元遂诉至本院，请求判如所请。另查明，两被告于2019年4月19日登记离婚，但仍然共同居住生活。因两被告将湘（2016）资兴市不动产权第××号房产办理抵押登记，原告李桂元另案将两被告及抵押权人诉至本院，要求撤销涉案房产的抵押登记，现该抵押登记已经撤销。本院认为，本案的争议焦点主要有以下两个：一是涉案《集资建房合同》是否有效，两被告是否应当为原告李桂元办理不动产登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案《集资建房合同》并不存在以上情形，被告曹双权以合同没有被告廖代琴的签名为由，主张合同无效没有法律依据。被告廖代琴作为被告曹双权当时的配偶是否在《集资建房合同》上签字，并不影响合同效力，被告应当按照合同约定履行义务。涉案合同为集资建房合同，被告曹双权与原告李桂元签订涉案合同时房屋并未建成，故被告廖代琴抗辩被告曹双权单方处置夫妻共同财产的意见没有事实依据。另被告廖代琴收取了涉案房产同一栋楼其他集资建房人的部分购房款，且涉案《集资建房合同》所建房屋离两被告住房小区不过百米，原告李桂元也已经将房屋装修入住数年，但被告廖代琴至今都没有对涉案《集资建房合同》提出异议。故被告廖代琴对原告李桂元与被告曹双权签订涉案《集资建房合同》是明知且认可的。现原告李桂元已按合同全面履行了自己的义务，被告曹双权应当依据合同约定为原告李桂元办理不动产登记手续。涉案《集资建房合同》明确约定被告曹双权办理好不动产登记手续后再付清尾款，故被告廖代琴要求原告李桂元付清尾款再为其办理不动产登记手续的意见没有事实依据，本院不予支持。综上，原告李桂元要求两被告办理房屋不动产权登记的诉讼请求合法有据，本院予以支持。二是两被告是否应当赔偿原告李桂元违约金。涉案房屋建成并交付原告李桂元装修入住后，两被告不但没有按照合同约定为原告李桂元办理不动产登记手续，还擅自将涉案房产登记在自己名下，并将房产抵押给银行，其行为明显是恶意违约，既不诚信又违背社会公德，应当承担违约责任。同时，双方《集资建房合同》第六条明确约定违约者按房屋总造价的200%赔偿，故原告李桂元要求赔偿违约金的诉讼请求应予支持。涉案房屋是在两被告婚姻存续期间建设的，被告廖代琴也认可建房款都是由被告曹双权向原告李桂元等人筹集，且两被告将建成的房屋登记在夫妻名下，故涉案合同产生的债务系两被告夫妻关系存续期间夫妻共同生活产生的债务，应当认定为夫妻共同债务，即本案违约金应当由两被告共同承担。被告曹双权认为合同约定的违约金过高，本院结合本案实际情况，酌情确定两被告按总房款的20%支付违约金，即原告李桂元可要求被告曹双权、廖代琴支付61200元违约金（306000元×20%）。但原告李桂元仅要求两被告支付52000元违约金，系其对自身权益的处分，且不违反法律和合同约定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李桂元与被告曹双权于2015年4月26日签订的《集资建房合同》合法有效；二、被告曹双权、廖代琴于本判决生效之日起五日内为原告李桂元办理位于资兴市XXX房屋和XXX车库的不动产权登记手续；三、被告曹双权、廖代琴于本判决生效之日起五日内支付原告李桂元违约金52000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由被告曹双权、廖代琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李 琼审 判 员  唐 鸿人民陪审员  **耕二〇二〇年六月二十三日书 记 员  李 珍附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。