宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终682号 上诉人（原审原告）：孙月英，女，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：李越，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏六盘山高级中学，住所地宁夏回族自治区银川市。 负责人：金存钰，该校校长。 委托诉讼代理人：杨文俊、王国祥，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁夏林威房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：路志齐，该公司经理。 委托诉讼代理人：李小萌，女，该公司员工。 上诉人孙月英因与被上诉人宁夏六盘山高级中学（以下简称六盘山高中）、宁夏林威房地产开发有限公司（以下简称林威房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初10069号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 孙月英上诉请求：1、依法撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审遗漏诉讼请求，判项并未明确本案争议的税费承担主体；二、一审对“房款不含办理房证费和各种税费”的理解不当；三、一审就未办理房证的原因及违约金认定事实不清，适用法律错误；四、被上诉人林威房地产公司应与六盘山高中共同承担合同义务。 六盘山高中辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。本案中涉案的房屋系被上诉人在2005年建校时为了吸收人才，经过宁夏回族自治区教育厅，银川市人民政府批准予以建设的单位内部集资房屋，该房屋建设的土地系在原划拨土地基础上通过银川市政府批复的形式将原29688平方米划拨土地缴纳4453200元土地出让金后转变为出让土地，每平米土地的价格低至150元。上述土地出让批复拿到后，2005年5月27日,被上诉人与宁夏农业学校就委托宁夏林威房地产开发公司代为开发六盘山高级中学生活区工程并签订了《房地产开发委托代建协议》，该协议约定了售房价格的最终确定依据房屋结构及配套设施共同测定基准价，最终售价确定由工程决算的房屋承包和相关配套费用等构成，购房户承担房地产开发的所有费用，包括前期费用、建安费用、配套费用等有关税费。为此，被上诉人出台《宁夏六盘山高级中学（宁夏农业学校）职工申报住房的若干规定》，其中第五条规定，住房价格根据工程建设实际支出全部费用核算确定（包括土地价格、建安成本，前期费用等）。因此，涉案房屋系通过单位内部集资用于支付房屋成本，并委托房地产开发公司专门为本单位职工建设的房屋，房屋的集资价格系根据土地价格和建设成本予以计算的，故涉案房屋所需的各项成本，包括房屋过户、税费等费用均由集资者（购房者）承担。《合同法》第一百二十五条规定了“当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”涉案《购房协议书》第一条亦已经明确该涉案房屋为集资房屋，故第二条约定上诉人集资所购的房屋价格不含办理房产证费用和各种税费，结合涉案房屋的性质、房屋价格的构成以及房屋建设出售背景和合同的目的，可以得出该条约定的真实意思表示为涉案房屋的房产证费用和各种税费均系由购房人也即上诉人承担，被上诉人并不承担涉案房屋中的房产证费用和各种税费。这也是符合单位集资建房的交易习惯和诚实信用的原则。上诉人在2006年以3600元/平米的价格集资购买涉案商业房，而目前涉案房屋周边商铺价格已经高到上万一平米。上诉人已经以低价方式获得了涉案房屋，又想将其应当承担的缴税义务嫁接给被上诉人，该行为系完全违背交易背景及交易习惯，违反了交易的公平原则。故一审法院认定上诉人要求被上诉人承担税费没有合同依据的事实认定清楚，并以此驳回了上诉人要求被上诉人承担税费的诉讼请求程序合法，适用法律正确，应依法予以维持。二、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不应得到支持。首先，本案涉案房屋系单位集资建房，并非由开发公司通过招拍挂取得土地使用权，并进行开发建设的商品房，并不适用有关商品房买卖的相关法律规定，上诉人以商品房买卖司法解释的规定要求被上诉人承担违约责任不符合法律规定。其次，被上诉人通过集资建房所取得土地使用权包括政府划拨土地，而集资建设房屋也以学校名义进行，故相关建设规划施工等证书均登记在学校名下，为此，被上诉人代建房屋的产权转移，须提交上级主管部门和同级财政部门同意等房地产转移登记的材料，不动产登记机关方能办理不动产过户登记。故至今未为学校职工办理集资房的产权登记手续系存在政策和法律规定的原因。再次，即使按照合同约定，被上诉人也不存在任何违约，《购房协议书》并没有约定过户时间，本案涉案房屋不能过户系因为由于原告拒绝缴纳房屋税费所致。三、因被上诉人希望通过尽快解决矛盾，让教职工均尽快拿上房产证，故没有提起上诉。但本案系单位内部因集资建房所引发的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，本案应依法驳回上诉人的起诉。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）第三条的规定“…因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中涉案的房屋系被上诉人通过宁夏教育厅、银川市政府批准以本校教职工为特定参与对象而以集资的方式组织建设的，属于以被上诉人为管理者、教职工为被管理者内部集资建房、分房的情形，双方具有明显的人身隶属关系。故本案不属于人民法院受案范围，应依法驳回起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求或驳回起诉。 林威房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，林威房地产公司属于代建单位，一审判决我公司不承担责任是正确的，请求驳回上诉人的上诉请求。 孙月英向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告将位于银川市金凤区园丁家园*号楼*号商业房不动产产权证书办理至原告名下，所需缴纳的税费，由原、被告双方按照税务部门的规定各自承担；2.依法判令二被告向原告支付逾期办理房屋不动产产权证书的违约金82205.28元(456696*6%*3)，并以总房款456696元为基准按照6%的年利率支付2019年8月2日至实际办理不动产登记证书之日的违约金；3.依法判令二被告向原告赔偿实际损失20000元；4.以上共计102205.28元；5.本案诉讼费用由二被告承担。 六盘山高中向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认宁夏六盘山高级中学基建办与孙月英、宁夏林威房地产开发有限公司签订的《购房协议书》无效；2.本案诉讼费由孙月英、宁夏林威房地产开发有限公司负担。 一审法院认定事实：原告孙月英与被告宁夏六盘山高级中学、宁夏林威房地产开发有限公司于2006年9月4日签订了《购房协议书》一份，约定原告孙月英向被告六盘山高中购买位于银川市金凤区园丁家园3*号商业房，房产面积为126.86平方米，价格为3600元/㎡（不含办理房产证费和各种税费），核定总价为456696元。合同签订后，原告孙月英于2007年6月28日向宁夏六盘山高级中学基建办公室交纳457871元购房款（其中房款456696元、有限电视安装500元、门牌费80元、磁卡电表安装595元）。原告与二被告签订购房协议书后，至今房屋未过户至原告名下。现原告诉至该院，请求判如所请。 一审法院另查明，涉案房屋已于2009年登记至被告六盘山中学名下，登记的坐落为位于银川市金凤区园丁家园*号楼*号商业房，性质为商业服务，土地为出让。 一审法院认为，关于原告孙月英与被告宁夏六盘山高级中学、宁夏林威房地产开发有限公司签订了《购房协议书》的效力问题，涉案房屋的房屋用途为商业服务，土地为出让，涉案房屋可以买卖，属有效合同。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告支付了购房款，被告应当及时办理过户，故对原告要求被告六盘山高中办理过户，该院予以支持。六盘山高中学主张《购房协议书》无效，该院不予支持。因原被告三方签订《购房协议书》中明确约定房款中不含办理房产证费和各种税费，故对原告孙月英要求被告承担税费没有合同依据，该院不予支持。关于原告孙月英起诉要求的逾期办证违约金，因双方未约定办理时间，且未办理的原因系因双方对税费产生的争议，故对该项请求该院不予支持。原告孙月英主张的2万元损失无证据证实，该院不予支持。因涉案房屋的产权在宁夏六盘山高级中学名下，故原告要求被告林威房地产公司承担责任，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告宁夏六盘山高级中学于本判决生效之日起十五日内协助原告孙月英办理位于银川市金凤区园丁家园*号楼*号商业房的过户手续；二、驳回原告孙月英的其他诉讼请求；三、驳回原告宁夏六盘山高级中学全部的诉讼请求。两案案件受理费共计1222元（已减半收取），原告孙月英负担1072元，被告宁夏六盘山高级中学负担150元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人孙月英与被上诉人告六盘山高中、林威房地产公司签订的《购房协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，当事人均应全面履行该合同的义务。该《购房协议书》中明确约定房款中不含办理房产证费和各种税费，故上诉人孙月英要求被上诉人承担税费没有事实和法律依据。关于上诉人孙月英主张的逾期办证违约金，因双方协议中未约定办证时间，且未办证的原因系双方对税费产生的争议，故一审法院对该诉讼请求不予支持并无不当。因涉案房屋的产权在六盘山高中名下，被上诉人林威房地产公司无协助过户的义务，上诉人主张林威房地产公司共同承担责任的上诉理由不能成立。 综上所述，孙月英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1172元，由上诉人孙月英负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文浩 审判员  张旭霞 审判员  杨 玫 二〇二〇年六月二十四日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。