渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初6511号原告：杨新海，男，汉族，1974年11月28日出生，住渭南市临渭区，公民身份号码：13020XXXX411280319。委托诉讼代理人：陈鹏，男，陕西赛高律师事务所律师。被告：吝云飞，男，汉族，1965年8月23日出生，住渭南市临渭区故市，现住渭南市临渭区，公民身份号码：61210XXXX508236212。被告：西安中耀弘置业有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：原建军，总经理。委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，陕西凯特律师事务所实习律师。被告：原建军，男，汉族，1971年5月12日出生，住西安市新城区，公民身份号码：61212XXXX105129417。委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，陕西凯特律师事务所实习律师。被告：岳红，女，1969年6月27日出生，汉族，住西安市新城区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告杨新海与被告吝云飞、被告西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨新海及其委托诉讼代理人陈鹏、被告吝云飞、被告西安中耀弘置业有限公司及原建军的共同委托诉讼代理人张玲侠、被告岳红到庭参加诉讼；被告原建军及其与西安中耀弘置业有限公司的共同委托诉讼代理人李瑾经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨新海向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订的《商铺内部认购合同》合法有效；2、依法确认涉案103号房产的一部分1栋1层A1008号商铺归原告杨新海所有；3、依法判决停止对涉案房产耀弘・逸品国际103号房产的查封、拍卖；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订的《商铺内部认购合同》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告西安中耀弘置业有限公司已按合同约定全额收取购房款332120元，根据《最高人民法院关于理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，双方签订的《商铺内部认购合同》合法有效，该合同的签订时间早于被告吝云飞之妻王某某与被告西安中耀弘置业有限公司签订的已被法院确认为无效的《商品房买卖合同》。被告西安中耀弘置业有限公司已将耀弘・逸品国际1栋1层A1008号商铺交付原告杨新海占有，双方根据《商铺内部认购合同》第五条约定原告杨新海将案涉房产交由被告西安中耀弘置业有限公司统一装修并经营管理。被告吝云飞申请法院对案涉103号房产进行查封、拍卖显属错误，被告西安中耀弘置业有限公司虽暂时无法办理商铺房产证，但原告杨新海对此并无过错，故原告杨新海应对案涉商铺享有物权期待权，案涉商铺当然归原告杨新海所有，原告杨新海的物权期待权优先于被告吝云飞的普通债权。各被告的虚假行为损害原告杨新海的合法权益，原告杨新海对此并无过错，被告吝云飞的申请不应得到支持，法院应支持原告杨新海的诉讼请求。被告吝云飞辩称，1、原告杨新海所述与事实不符，被告吝云飞于2014年12月25日至2015年1月16日向被告原建军提供借款，被告原建军以耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺作为担保，后于2014年12月25日、2015年1月16日将耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺出售于被告吝云飞之妻王某某，双方签订商品房买卖合同，并作备案登记，被告原建军当时并未告知其已与他人签订耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺内部认购合同等事实。结合原告杨新海所购商铺的面积、交易习惯等因素，原告杨新海只购买房屋整体的小部分面积不合理、不合法。案涉房屋至今仍是毛坯房，没有产权证，亦未实际交付、占有，不存在委托其他公司经营管理的事实，故原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订的商铺内部认购合同具有欺诈性质，严重损害被告吝云飞的合法权益。2、被告原建军已将耀弘・逸品国际101#、102#、103#、104#商铺与王某某办理网签手续，原告杨新海与被告原建军虽签订《商铺内部认购合同》，且有购房付款凭证，但均无法证明《商铺内部认购合同》的合法有效性，且原告杨新海自始未办理网签手续，双方之间存在作假、欺诈的可能性极大。3、原告杨新海的主张不符合《最高人民法院的规定》第二十八条、第二十九条之规定，应驳回原告杨新海的诉讼请求。被告西安中耀弘置业有限公司辩称，被告西安中耀弘置业有限公司与被告吝云飞之妻王某某虽订立商品房买卖合同，并办理备案登记，因双方是以签订商品房买卖合同作为民间借贷合同的担保，该房屋未办理抵押登记手续，故双方不存在商品房买卖合同关系，也不发生设立抵押权的效力。被告西安中耀弘置业有限公司虽与原告杨新海订立《商铺内部认购合同》，但未办理网签、预告登记的手续，导致案涉房屋的所有权并未发生转移。原告杨新海的诉请能否获得支持，请法院依法裁判。被告原建军、岳红辩称，原告杨新海、被告吝云飞所提供的《商铺内部认购合同》、《商品房买卖合同》均与被告原建军、岳红无关。原告杨新海针对其主张向法庭提交证据如下：1、执行裁定书一份，证明原、被告的诉讼主体适格。2、商铺内购认定合同、补充协议各一份，证明原、被告签订合同的时间，双方约定案涉商铺交付被告西安中耀弘置业有限公司统一管理。3、收款收据两份，证明原告杨新海依约交付全部房款。4、被告西安中耀弘置业有限公司出具的证明一份，证明合同有效。被告吝云飞质证认为，原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订的《商铺内部认购合同》系无效合同。被告西安中耀弘置业有限公司、原建军质证认为，对证据1、3、4无异议，对证据2的真实性无异议，对统一经营管理的事实部分不予认可。被告岳红未发表质证意见。被告吝云飞针对其主张向法庭提交证据如下：1、被告西安中耀弘置业有限公司的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，证明被告西安中耀弘置业有限公司的五证齐全。2、渭南高新技术产业开发试验区经济发展局文件一份，证明案涉房屋建设项目真实。3、被告西安中耀弘置业有限公司与被告吝云飞之妻王某某的购房合同、网签及收款收据，证明王某某购房的事实。4、执行裁定书，原告杨新海作为案外人向本院申请执行异议。5、证人田某某的证言，证明被告原建军向被告吝云飞借款4000000元，并为被告吝云飞之妻王某某办理网签备案的事实。原告杨新海质证认为，对证据1、2无异议，对证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据5的证明目的不予认可，认为仅能证明借款的事实，无法证明签订房屋买卖合同的事实。被告西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红未发表质证意见。本院经审理认定事实如下：2013年7月12日，原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订《逸品国际・商铺内部认购合同》一份，合同编号：130056，双方约定：“第一条 1、乙方认购的商铺位于渭南市高新区XX大街XX段XX号，项目名称‘逸品国际’，产权为70年，该商铺位于1栋1层A1008号，商铺认购面积为38㎡…。第二条 …2、该商铺单价为每平米8740元，总金额为332120元。3、付款方式为一次性付款，乙方在2013年7月12日前付清全部房款，即实际付款金额为332120元。第三条 1、本合同有效期自2013年7月12日至2014年7月11日，并用签字笔书写‘2014年9月10日，已付违约金￥33212.00 叁万叁仟贰佰壹拾贰元整 杨新海 2014.9.10’；2、合同期满，合同自行作废，双方无异议及纠纷。第四条 1、甲方在壹年内取得相关证件之后，甲乙双方签署正式买卖合同，并在正式合同签订之日起360天为乙方办理相关产权登记。2、壹年内，如甲方无法给乙方签订正式买卖合同，甲方除退还乙方全部款项外，并支付所交款项的10%作为补偿，乙方不再向甲方提出任何请求…。第五条 交房后，甲方进行统一管理时，乙方需委托甲方进行统一经营管理，并签订委托经营合同，在委托经营期内第一年领取已付房款的百分之十经营收益，逐年增加百分之一。在此期间乙方可将商铺出售或以其他方式转让。三年后，乙方在使用商铺时，可以自主经营也可继续委托甲方进行经营…”。2013年7月9日，被告西安中耀弘置业有限公司向原告杨新海出具收款收据一份，载明：“今收到杨新海耀弘逸品国际商铺定金（房号A1008 面积38㎡），人民币￥10000”。2013年7月12日，被告西安中耀弘置业有限公司另向原告杨新海出具收款收据一份，载明：“今收到杨新海耀弘逸品国际商铺款（房号A1008 面积38㎡），人民币￥322120”。2014年7月14日，原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订《逸品国际商铺内部认购合同》补充协议一份，双方约定：“经甲乙双方友好协商，根据原《逸品国际商铺内部认购合同》第三条，在原合同基础上签订此补充协议，双方将合同有效期自2013年7月12日至2014年7月11日更改为合同有效期自2013年7月12日至2015年7月11日，其他条款不变，如果有与本协议冲突之条款，以本协议为准。”2019年10月21日，被告西安中耀弘置业有限公司向本院出具证明一份，载明：“兹证明西安中耀弘置业有限公司与杨新海于2013年7月12日签订的《商铺内部认购合同》，合同编号：130056，由于我方原因未能按照认购合同约定的‘甲方在一年内取得相关证件之后，甲乙双方签署正式买卖合同，并在正式合同签订之日起360天为乙方办理相关产权登记证’故支付杨新海所交款项10%违约金，并未退还杨新海所购商铺款，原认购合同并未撤销，继续履行，继续有效，待办理产权登记证之后，此《商铺内部认购合同》作废。”被告吝云飞与被告西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红民间借贷纠纷一案，被告吝云飞于2018年11月2日向本院申请诉前财产保全，请求冻结西安中耀弘置业有限公司所有的位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号共四间商铺的过户手续并提供担保，同日，本院作出（2018）陕0502财保16号民事裁定书，裁定“冻结被申请人西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。”并于2018年11月5日向渭南高新区房地产管理所发出（2018）陕0502财保16号协助执行通知书、（2018）陕0502财保16号民事裁定书，渭南高新区房地产管理所收到材料后于当日冻结西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号的过户手续。2018年11月30日，本院作出（2018）陕0502民初6785号民事调解书，载明：“被告西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红于2018年12月15日前归还原告吝云飞本金3837600元及利息…。”该调解文书生效后，因被告西安中耀弘置业有限公司、原建军、岳红未能如期履行给付义务，申请执行人吝云飞向本院申请执行，执行标的：3837600元及利息、诉讼费32850元、保全费5000元及执行费。2019年1月9日，本院立案受理并开始执行。执行中，本院于2019年3月18日委托渭南市中级人法院对上述已冻结的西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号房屋价值进行评估，陕西新恒房地产评估有限公司于2019年5月27日作出新恒房评（2019）字第05153号房地产估价报告，载明：“经测算，确定估价对象在2019年5月9日的市场价值为1177.13万元。”2019年7月3日，本院作出（2019）陕0502执82号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人西安中耀弘置业有限公司名下位于渭南市高新区东风大街南侧逸品国际商铺101号、102号、103号、104号房产。”2019年8月2日，原告杨新海向本院提出书面执行异议，请求1、中止（2018）陕0502财保16号民事裁定书对逸品国际103号房产的查封；2、中止（2019）陕0502执82号执行裁定书对逸品国际103号房产的拍卖执行措施。2019年9月12日，本院作出（2019）陕0502执异105号执行裁定书，裁定驳回案外人杨新海的异议请求。另查明，2014年6月13日，渭南市高新技术产业开发区建设局向被告西安中耀弘置业有限公司颁发（2014）渭高新房预售证第06号商品房预售许可证。原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司未按照商铺内部认购合同约定签署正式买卖合同，亦未办理备案登记手续。再查明，案涉商铺未办理房屋初始登记。2019年3月5日，渭南高新区房地产管理所向本院出具书面证明，载明：“…该房未抵押，该房未有初始登记”。庭审中，原告杨新海称被告西安中耀弘置业有限公司至今尚未向其实际交付案涉商铺。本院认为，关于原告杨新海主张其与被告西安中耀弘置业有限公司签订的《商铺内部认购合同》合法有效的诉讼请求，由于该诉请系确认合同效力纠纷，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，该项诉请并不属于本案的处理范围，故本院对该项诉请在判决主文中不予处理。关于原告杨新海主张确认涉案103号房产的一部分1栋1层A1008号商铺归其所有，本院认为，原告杨新海虽与被告西安中耀弘置业有限公司签订《商铺内部认购合同》，但该合同并不能产生物权变动的法律效力，故原告对案涉房屋并不享有物权，原告请求确认案涉房屋归其所有的诉请，于法无据，本院不予支持。案外人执行异议之诉应以判断案外人是否具备足以排除强制执行的民事权益为核心。本案中，原告杨新海作为案外人，以其系案涉商铺的实际买受人，对案涉商铺享有物权期待权的民事权益为由提起诉讼，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”判断原告杨新海是否具备足以排除强制执行的民事权益。由此可知，原告杨新海的民事权益若要产生足以排除强制执行的效力，必须同时具备上述四项条件，缺一不可。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人                                             提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，原告杨新海应就其符合上述四项条件进行举证，否则将承担对自己不利的法律后果。首先，关于原告杨新海在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。从二者的产生时间来看，原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订《商铺内部认购合同》的时间明显早于人民法院查封案涉房屋的时间，且该认购合同系原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。庭审中，被告吝云飞辩称原告杨新海与被告西安中耀弘置业有限公司签订的《商铺内部认购合同》并非商品房买卖合同。本院认为，依据《最高人民法院关于的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案涉《商铺内部认购合同》虽具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的部分内容，双方对商铺的位置、面积、价款、支付方式等内容进行了约定，且被告西安中耀弘置业有限公司亦认可原告杨新海已按照合同约定向其交付购房款，但该《商铺内部认购合同》欠缺房屋交付使用条件、日期等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同所应具备的主要条款，且双方在《商铺内部认购合同》第四条、第六条中对签署正式买卖合同的时间条件、未能签订正式买卖合同所产生的违约责任及因出卖人的原因而无法签订正式合同所采取的实施方案均进行了明确约定，综合分析案涉《商铺内部认购合同》的上下文意及双方所表达的签约真意，该合同是双方为将来签订房屋买卖合同所达成的合意，其目的是缔约双方将来参照此认购协议签订房屋买卖合同，在性质上仍属于预约性的认购合同，非本约性的买卖合同。故可认定原告杨新海在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于原告杨新海在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。本院认为，占有是一种事实状态，它是指占有人对物在事实上的管领与控制。案涉房屋未进行初始登记，并不具备法定的交付、受领条件，导致原告杨新海对案涉房屋无法进行实际的管领与控制，且原告杨新海当庭亦认可被告西安中耀弘置业有限公司至今未向其实际交付案涉商铺的事实。故可认定原告杨新海在人民法院查封之前未合法占有案涉不动产。再次，关于原告杨新海是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本院认为，被告西安中耀弘置业有限公司当庭对原告杨新海已支付全部房款无异议。故可认定原告杨新海已支付全部价款。最后，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本院认为，出卖人负有办理房屋初始登记，并协助买受人办理过户登记的法定义务，即被告西安中耀弘置业有限公司应在合同约定或者法定的期限内完成房屋初始登记，并将所需要的必要证明材料备齐提交房屋登记机关。本案中，案涉房屋至今未能办理初始登记手续，进而导致过户登记无法办理的责任在被告西安中耀弘置业有限公司。故可认定并非因原告杨新海自身原因未办理过户登记。综上所述，原告杨新海对案涉房屋既未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，亦未在人民法院查封之前合法地占有案涉商铺，其对被告西安中耀弘置业有限公司并不产生优于被告吝云飞对被告西安中耀弘置业有限公司的债权，不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告杨新海要求不得执行渭南市高新区XX大街XX栋XX层XX号商铺的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告杨新海的诉讼请求。案件受理费6282元，由原告杨新海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。 审    判    长    田 渭 芳审    判    员    张 顺 序人 民 陪 审 员    姬 胜 荣 二0二0年六月八日 法  官  助  理    雷   明书    记    员    付   媛 1