江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初480号 原告：江苏炜赋集团南通房地产经营管理有限公司（统一社会信用代码913206916668063264），住所地南通市开发区星湖大道1088号综合楼。 法定代表人：赵庆锋，执行董事。 委托诉讼代理人：樊荣，北京大成（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建，北京大成（南通）律师事务所律师。 被告：南通市智安建筑机电安装工程有限公司（统一社会信用代码91320600MA1PXJ16N），住所地南通市港闸区汇达广场1号楼702室。 法定代表人：姜小荣，执行董事。 委托诉讼代理人：黄春泉，江苏诚谨律师事务所律师。 原告江苏炜赋集团南通房地产经营管理有限公司（以下简称炜赋公司）与被告南通市智安建筑机电安装工程有限公司（以下简称智安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法于2020年3月18日组织听证，后于同年3月31日适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭于同年5月7日适用普通程序第二次开庭审理。原告炜赋公司的委托诉讼代理人樊荣参加庭前听证及第一、二次庭审，被告智安公司委托诉讼代理人黄春泉参加庭前听证及第二次庭审。本案现已审理终结。 原告炜赋公司向本院提出诉讼请求：一、判令智安公司腾退交还房屋，并支付租金7956元及房屋使用费用（依照120元/日标准自2019年10月12日起计付至实际交还房屋之日）；二、判令智安公司支付提前解约违约金6600元。事实与理由：原被告双方于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告租赁原告位于海门市国际车城29号711室商铺，租赁期限自2017年6月1日起至2023年5月31日止。被告自2019年6月1日起经多次催缴拒不支付租金，原告基于被告违约行为书面通知提前解除案涉房屋租赁合同，并要求被告自收到通知书之日起十日内立即腾退交还房屋，但被告拒不履行上述相应义务原告遂诉至本院，提出如上诉请。 被告智安公司辩称：案涉房屋屋顶漏水情况严重，致使其租赁后不能实际使用，在其多次要求下，原告未能履行维修义务，且双方签订的租赁合同为原告提供的格式合同，合同8.2条、9.3条约定显示公平，故原告诉请无事实及法律依据。 原告炜赋公司为证明其主张，向本院提交证据：《房屋租赁合同》、2017年8月29日《函》、2018年9月27日《复函》、海门物业小额资金业务审批流程系统截图及发票、南通涌鑫物业服务有限公司海门分公司（以下简称涌鑫物业公司）出具的维修情况说明、催交房租通知单及邮寄凭证、解除合同通知书及邮寄凭证。欲证明：双方于2017年6月1日签订书面租赁合同，对权利义务明确约定；被告抗辩提出的房屋漏水问题已经通过物业公司于2018年9月27日完成修补；2019年7月11日向智安公司书面催收房租，同年10月9日书面通知智安公司解除租赁合同，并要求其腾退房屋。 被告智安公司经质证，对《房租租赁合同》真实性无异议，但认为该合同为格式文本，多项条款显示公平；对函件的真实性无异议，函件印证了被告提出的房屋存在严重漏水情况，且问题至今一直未能得到有效解决；审批流程截图及发票真实性不予认可，即使确实真实存在，亦无法证明物业公司及时进行了维修，且流程审批时间与开票时间相隔一个多月，存在疑问；对催交租金通知书、解除合同通知书真实性无异议，但被告不缴纳房租系因原告方原因无法正常使用。被告智安公司围绕其抗辩意见，依法提交证据：2018年9月11日被告向原告发出的联系函、原告2018年8月31日向江苏涌鑫集团有限公司发出的《联系函》，欲证明：案涉房屋漏水严重，被告租赁后一直无法使用，影响正常办公。 经质证，原告对被告提交的2018年9月11日的联系函的三性不予认可，经代理人与公司核实，公司不清楚此事；对2018年8月31日原告向涌鑫集团发出的联系函表面真实性予以认可，但并不能证明房屋的真实情况与联系函中陈述的内容一致。 本院认证认为：对原、被告提交证据的真实性，因对方当事人均未提出足以推翻其真实性的依据，故本院均予以确认。但对原、被告提交的证据能否达到各自的证明目的，待后结合本案全貌综合予以评述。 根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落在海门市国际车城29号楼711室商铺出租给乙方，甲方于2017年5月31日前向乙方交付房屋，租赁日起自2017年6月1日起至2023年5月31日止；租赁期内第一至第三年房屋租金为22000元/年，第四至第六年租金为24000元/年……租金按12个月作为一期支付，每期租金应当在当期的租赁期开始前三十日内预付，2019年6月1日至2020年5月31日租金22000元于2019年5月1日前付清；甲方与乙方进行房屋交接时应当对房屋、附属设施、甲方提供的其他设施、设备进行检查，确认处于良好的质量状态，如果乙方认为房屋、附属设施、设备存在质量问题，应当在交房时以书面方式提出，否则视为质量良好；除甲方同意乙方续租外，乙方应当在本合同的租期届满之日、或本合同解除、终止之后10日内返还房屋；存在乙方全额或部分拖欠租金、租金保证金……等其他应当由乙方支付的费用达30日以上的情形的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应当向另一方按年租金的2倍支付租金；合同租赁期满或出现其他事由导致合同终止、解除后，应当在合同到期、解除或终止后十日内将房屋交还甲方，每迟延一日，由一方向甲方支付日租金的双倍作为房屋使用费；双方确认：合同终止、解除日期以守约方向违约方送达终止或解除通知的次日起算。 2017年8月29日，原告向案外人海门国际车城有限公司、涌鑫物业公司发《函》，载明：案涉房屋承租商户提出的问题，我公司高度重视，并多次与贵公司联系，督促贵公司尽早对上述问题房屋维修整改，但据承租商户反应，上述房屋出现的问题至今仍未得到有效解决……根据前期物业管理服务协议约定，望贵公司尽快解决上述房屋出现的问题。 2018年8月31日，原告向案外人江苏涌鑫集团有限公司发出《联系函》，载明：海门国际车城29号楼711室屋顶漏水情况严重，该承租户于2017年6月装修至今，因屋顶漏水问题一直未能入驻，该办公用房长期处于无法使用状态，我公司多次就29号楼711室屋顶漏水问题与贵公司所属的涌鑫物业公司联系，但物业至今仍未解决。 2018年9月11日，被告向原告发出《联系函》，载明：我公司在装修期间发现东南角房顶等部位漏水严重，且立即通知了贵公司负责人，贵公司回复物业安排处理并保证不会漏水。但此后该部位又多次出现漏水情况，且东侧窗户也漏水严重……造成我公司已经装修完的办公室一直没有使用，影响公司正常办公。现公司要求贵公司解除双方签订的上述租赁合同，并赔偿我公司装修损失85838元、退还18年房租22000元、赔偿我公司另租办公室费用24000元。 2018年9月27日，原告向被告发出《关于海门国际车城29幢711室联系函的复函》，载明：我公司已于2018年9月12日收悉贵公司关于案涉房屋漏水等相关情况的联系函……贵公司于2018年8月中旬致电我公司下雨天房屋仍然漏水，我公司已于2018年8月31日致函江苏涌鑫集团有限公司，督促涌鑫物业公司尽快解决该房屋漏水问题。 另查明，2018年9月27日，涌鑫物业公司发起“海门物业小额资金业务立项审批流程”，针对为海门车城29号楼711办公室顶面漏水导致无法办公情况，申请需紧急维修。完成相应漏水部位的修补工作后，同年11月14日，涌鑫物业公司开具维修屋顶的1400元增值税发票。 2019年7月11日，原告向被告发出《催缴房租通知单》，载明：按照合同约定应在2019年5月1日前缴纳2019年6月1日至2020年5月31日房租22000元，经多次联系催缴，未及时交纳，本公司通知您于本通知发出之日起五个工作日缴纳所欠的租金22000元，逾期不付，我公司将按合同约定保留采取进一步措施的权利。该通知书以EMS邮寄方式于2019年7月13日送达被告。 2019年10月9日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明：根据双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》约定，你方应当于2019年5月1日前缴纳2019年6月1日至2020年5月31日的租金，我公司多次向你催要，你方至今未缴纳。根据合同约定，你放拖欠租金构成违约，我公司可以单方面解除合同。为此我公司特通知：提前解除贵我双方的《房屋租赁合同》，请你在收到通知后10日内立即腾退并将房屋恢复原状交还给我方。该通知书以EMS邮寄方式于2019年10月11日送达被告。 再查明，被告根据合同要求，于2017年6月13日转账支付原告房租费18500元，于2018年5月25日预交下一年房租费22000元。 另，被告智安公司就案涉租赁合同造成的装修损失等于庭前听证时提起反诉，要求判令原告赔偿被告装修损失85838元、退还已缴纳的房租、押金、物业管理费等共计44279元，后于2020年5月7日书面申请撤回反诉。本院经审查，裁定准许其申请。 本院认为，案涉房租租赁合同合法有效。根据合同法第九十四条第（四）款之规定，当事人一方迟延履行债务或由其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人享有法定解除权。当事人依据上述规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。当事人没有约定异议期间，在解除合同通知达到之日起三个月内以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，被告于2018年9月11日发出解除合同《联系函》中陈述的“房屋漏水致办公用房长期处于无法使用状态”，与原告于2018年8月31日向涌鑫集团有限公司发出的《联系函》中载明的“2017年6月装修至今，因屋顶漏水问题一直未能入驻，该办公用房长期处于无法使用状态”内容相互印证，可以证实案涉租赁物确实存在漏水情况严重、致使被告无法实际使用的情形，现被告基于合同目的不能实现，依法享有法定解除权。 被告发出解除合同通知的时间为2018年9月11日，根据同年9月27日原告向被告发出的《复函》载明，原告于2018年9月12日收悉了该联系函，但原告在收悉后，未在三个月异议期内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故案涉房屋租赁合同自被告发出的解除通知达到原告之日，即2018年9月12日解除。现案涉合同于2018年9月12日解除，但被告已经预交了2018年全年的房租，故不存在拖欠原告房租的情形。原告的诉请不予支持 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 驳回原告江苏炜赋集团南通房地产经营管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费元268元，由原告江苏炜赋集团南通房地产经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币268元（户名：江苏省南通市中级人民法院;开户行：中国银行南通市濠南路支行;账号：46×××65）。 审 判 长  季 军 人民陪审员  吴健炎 人民陪审员  耿丹娜 二〇二〇年六月十五日 法官 助理  赵 媛 书 记 员  樊晓华