湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1197号上诉人（原审被告）：李庆栋，男，1975年12月20日出生，汉族，住湖南省桂阳县。被上诉人（原审原告）：郴州市金管家物业服务有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民路街道人民西路14号市科学情报楼302-1室。法定代表人：何军，该公司经理。委托诉讼代理人：何丽华，女，该公司员工。上诉人李庆栋因与被上诉人郴州市金管家物业服务有限责任公司（以下简称金管家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院(2019)湘1021民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李庆栋上诉请求：1.撤销一审判决，审核争议合同是否有效并改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由金管家物业公司负担。事实与理由：一、一审法院遗漏本案必要的被告建房委员会及其成员和房屋施工单位，未能查清房屋质量问题与本案物业费缴纳直接相关。物业服务合同的一方当事人建房委员会将外墙严重渗漏的有质量问题房屋交付李庆栋并且不积极主动予以解决，未勤勉履职导致业主损失；房屋施工合同一方当事人施工单位严重违背诚实信用原则，在李庆栋和金管家物业公司联系并要求其依法承担保修义务责任时敷衍拖延，致使李庆栋将近2年无法装修房屋。二、一审法院认定事实不清。1.案涉房屋存在质量问题，非业主过错，不应由业主承担不利法律后果。依据《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》等规定，金管家物业公司应诉请建房委员会承担物业费。案涉小区的建房委员会不是业主委员会或建设单位，也非全体业主选举产生，其无权签订物业服务合同，该合同无效。2.一审判决主观机械地沿用其过往办理一般物业服务合同纠纷案件的套路，不查明影视家园小区业主房屋的来源完全不同于其他小区业主所购商品房的事实，不查明乃至回避建房委员会及其成员多年来严重无视全体业主合法权利的事实，导致判决结果不公。三、李庆栋认可金管家物业公司付出的劳动，法院可依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定酌情裁量确定物业费金额；四、一审判决内容与客观事实不相符，表述不规范，影响了裁判文书的严肃性和权威性。庭审中，李庆栋明确其上诉请求为改判装修之前按200元一年收取物业费共计400元，从2018年6月起按每月减半为0.55元/平方米收取物业费。金管家物业公司辩称：关于案涉房屋漏水的问题，物业公司只能做中间协调，且房屋质量问题与物业费的缴纳并无关联。物业服务合同是建房委员会签订的，但建房委员会是代表业主与物业公司签订的，合法有效，请求二审法院维持原判。金管家物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李庆栋支付金管家物业公司物业管理费3071元、滞纳金3123元；2、本案诉讼费由李庆栋负担。一审法院认定事实：李庆栋系桂阳县司法局干部。2009年桂阳电视台（包括网络公司）干部职工合伙集资建房，李庆栋顶替其在桂阳电视台（包括网络公司）工作的哥哥参与集资建房。为了办理建房相关事宜成立桂阳县影视家园住宅小区建房委员会。2010年缴纳首次集资款，2016年6月份竣工，2016年6月对房屋进行了分配，李庆栋分得桂阳县影视家园小区4栋1702房，房屋面积162.08㎡，2018年6月开始装修，2020年1月入住。2016年6月28日金管家物业公司（乙方）与桂阳县影视家园住宅小区建房委员会（甲方）签订《影视家园物业管理服务合同》，其中约定：本合同服务期限暂定为叁年（实行一年一签），自2016年7月1日至2017年6月30日止，实行年度综合考核制，一个年度末，由甲方业主代表对乙方进行考核，考核合格率达75%以上，才能续签下一年度合同；空置房屋（含地面车库）的服务费，半年内按正常收费的100%收取，一年内按正常收费的90%收取，两年内按正常收费的85%收取，三年内按正常收费的80%收取，三年以上按正常收费的75%收取；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴纳的物管费千分之五缴纳滞纳金。之后分别于2017年9月20日、2018年6月28日、2019年7月1日对该合同进行了续签。2016年7月1日至2019年12月8日期间，李庆栋应缴纳的物业管理费为6071元，与金管家物业公司应退给李庆栋的装修押金2000元相抵销后，李庆栋于2019年10月31日缴纳了物业管理费1000元，尚欠金管家物业公司3071元。金管家物业公司多次向李庆栋催收，并于2019年12月23日公开致函桂阳影视家园住宅小区欠费业主，李庆栋一直拖欠未交，金管家物业公司遂向一审法院提起诉讼，要求李庆栋支付拖欠的物业管理费3071元及滞纳金3123元。另查明，至今无桂阳县影视家园住宅小区业主向法院等部门提出确认本案物管合同无效或解除合同，已有约96%的业主（包括李庆栋）向金管家物业公司缴纳了装修押金、全部或部分物管费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”桂阳县影视家园住宅小区建房委员会系包括李庆栋在内的集资建房户为办理建房相关事宜而成立，其代表所有集资建房户与金管家物业公司签订的物业管理服务合同不违反法律规定，至今无该小区业主向法院等部门提出确认物管合同无效或解除合同，且绝大部分业主（包括李庆栋）以向金管家物业公司缴纳装修押金、全部或部分物管费的方式表示对物管合同的认可，故本案物管合同合法有效，对李庆栋等业主均有约束力。金管家物业公司依物管合同已为该小区提供物业服务三年多时间，李庆栋等业主也应按物管合同缴纳物管费及承担违约责任。李庆栋主张物管费收费标准过高，装修之前应按每年每套房200元收取物管费，装修后按每月0.55元/平方米收取物管费，无事实依据，不予采信。综上所述，金管家物业公司的诉讼请求合法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：“被告李庆栋于本判决生效之日起三日内一次性支付原告郴州市金管家物业服务有限责任公司物业管理费3071元，滞纳金3123元，合计6194元。如未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李庆栋负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院认证如下：李庆栋提交的史光桂的证人证言，因史光桂未出庭作证，不予采信。李庆栋提交的图片、销售清单以及证人彭某出庭作证的证言具有真实性，但不能证明李庆栋主张的事实；金管家物业公司提交的物业缴费清单明细具有真实性，亦不能证明金管家物业公司主张的事实，均不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案二审争议焦点是：一、本案是否遗漏了当事人；二、李庆栋与金管家物业公司之间物业管理服务合同是否合法有效以及李庆栋应支付的物业管理费如何确定。关于焦点一。物业管理服务合同的相对方是物业服务公司和接受物业服务的业主，双方均应按照合同约定履行各自的义务，物业服务公司有依照合同提供物业服务的义务，李庆栋作为接受物业服务方有依照合同缴纳物业费的义务。建房委员会及其成员、施工单位不是法律规定的物业费缴纳主体，亦不是物业服务合同纠纷的当事人，李庆栋主张一审法院遗漏了本案必要的被告建房委员会及其成员、施工单位于法无据，本院不予支持。关于焦点二。桂阳县影视家园住宅小区建房委员会系包括李庆栋在内的集资建房户为办理建房相关事宜而成立，其代表所有集资建房户与金管家物业公司签订的物业管理服务合同不违反法律强制性规定，且李庆栋作为业主亦向金管家物业公司缴纳了装修押金以及部分物业管理费，双方物业管理服务合同已实际履行，李庆栋主张合同无效无事实与法律依据。李庆栋主张因房屋存在外墙渗漏的质量问题以及建房委员会及其成员、施工单位未解决好外墙渗漏问题给其造成损失，应予免交或减交物业费，于法无据，一审法院依据案涉物业管理合同的约定确定本案物业管理费及滞纳金，并无不当，本院予以维持。综上所述，李庆栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李庆栋负担。本判决为终审判决。审判长  黄**审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年六月二十九日法官助理刘扬书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。