河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1205号 上诉人（原审原告）：高雅，女，1981年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，河北省滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凤义，系该行副行长，住河北省承德市滦平县。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地：河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，执行董事。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省玉环市。 上诉人高雅、中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）因与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司（以下简称大地创见公司）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高雅上诉请求：1、请求贵院依法撤销滦平县人民法院2019年8月7日作出的(2019)冀0824民初679号《民事判决书》第7项判决内容，并依法改判并支持上诉人一审诉讼请求被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司向上诉人支付违约金494950.50元。2、请贵院依法判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：l、原审法院未正确认定上诉人向被上诉人支付的全部购房款数额。上诉人已经向被上诉人完全支付了全部购房款4949505元，而非一审法院认定的上诉人向被上诉人支付首付款并以此作为计算基数计算违约金；2、原审法院未依据上诉人和被上诉人合同约定和法律规定支持上诉人追究被上诉人违约责任诉求。根据合同第十二条逾期交付责任及附件十一补充协议内容约定，被上诉人应当在2018年8月31日前，将经验收合格的房屋交付给上诉人；被上诉人逾期交房超过90天的，上诉人有权解除《商品房买卖合同》，被上诉人应当退还全部购房款，并向上诉人支付房屋总价款10%的违约金。3、原审法院适用法律严重错误。原审法院应当严格适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十三条等法律规定。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、请求二审法院撤销河北省滦平县人民法院作出的(2019)冀0824民初679号民事判决书第六项、第八项判决；2、依法改判，判令二被上诉人连带返还上诉人案涉金融借款合同项下的剩余贷款本金2887372.17元及利息，同时判令高雅将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的、赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；3、一、二审的诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《个人住房《商业用房》借款合同》（简称案涉金融借款合同）解除后，借款人返还该合同项下剩余购房贷款本息系其法定义务。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人返还购房贷款本息的法定义务。案涉商品房担保贷款合同并非因为上诉人的违约行为而被解除，合同解除后，上诉人作为案涉商品房担保贷款合同的贷款人和担保权人，有权要求借款人和出卖人返还购房贷款本金及利息，该项合法权益理应受到法律保护。二、金融借款合同被解除后借款人应立即返还剩余购房贷款本息，商品房买卖合同被解除后借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿剩余购房贷款本息，均属于一审原告必须履行的合同义务。三、一审被告依法、依约均对一审原告返还剩余购房贷款本息负有连带保证责任，应与一审原告连带返还案涉金融借款合同项下的剩余借款本息。案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定“本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力。”案涉金融借款合同被解除并不影响案涉《最高额保证合同》的效力，上诉人有权要求一审被告承担连带保证责任。四、本案依法应与(2019)冀08民初10号一案合并审理。 承德大地创见房地产开发有限公司对二上诉人共同答辩称：坚持一审的庭审意见，不同意上诉人高雅的上诉意见。上诉人同时主张违约金和利息损失不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，加重了我方责任。现上诉人一方面要求认定其支付了全款，以全款计算违约金；另一方面又否认其作为借款人，拒绝承担按揭贷款的还款责任。既要求获得额外利益，又不承担相应责任，存在矛盾，有违公平原则。一审法院判定由我司直接向银行偿还剩余按揭贷款，已经免除了上诉人的大部分债务，是基于公平原则充分考虑了上诉人利益。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 高雅向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告高雅与被告大地创见公司于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求依法解除原告高雅与第三人建行滦平支行于2017年11月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3、请求依法判令被告大地创见公司返还原告房屋首付款1989505.00元及利息和原告已向第三人建行滦平支行偿还的相应贷款本息131131.70元；4、请求依法判令被告大地创见公司向原告支付违约金494950.50元；5、请求依法判令被告大地创见公司向第三人建行滦平支行偿还编号130687508-2012-20172263308《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款；以上合计2615587.20元；6、本案诉讼费由被告承担。 中国建设银行股份有限公司滦平支行向一审法院诉讼请求：1、判令原告偿还涉案按揭贷款合同项下剩余贷款2887372.17元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；2、判令被告承担连带保证责任，代原告偿还涉案按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息（已另行起诉）；3、由原告、被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告高雅与被告大地创见公司于2017年3月27日签订了合同编号为20170327064的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同约定被告大地创见公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的三组团163号商品房销售给原告高雅，房屋总价款为4949505.00元，大地创见公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务。根据合同约定，如出卖人逾期交房超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。原告于2017年2月21日向被告支付购房款300000.00元，于2017年2月23日向被告支付购房款1689505.00元。合同签订后，原告高雅于2017年11月8日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款2960000.00元用于购买案涉房屋。2018年4月3日，第三人将全部贷款一次性划入被告指定账户。被告未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月14日，被告大地创见公司（甲方）与原告高雅（乙方）及案外人承德华耀房地产开发有限公司（丙方）就本案案涉房屋买卖合同纠纷及由此发生的按揭贷款清偿等事项签订《协议书》，该《协议书》第六条约定：甲方同意自本协议签订之日起，代替乙方承担剩余购房按揭贷款及其相关责任，具体如下：（一）在甲方、乙方和银行（以下简称三方）就按揭还款责任转移事宜协商一致前，乙方协助甲方办理按揭款的还款及办理相关手续。.....（三）如2019年6月30日前三方协议未能签订，则乙方有权解除《协议书》，此前甲方支付乙方的款项视为甲方在目标房屋的《商品房买卖合同》下给乙方的退款及违约金。......”《协议书》签订后，被告大地创见公司于2018年12月20日依《协议书》约定返还原告首期退款272222.78元。后在约定时间内（2019年6月30日前），三方（甲方、乙方和银行）协议未能签订。另查明，截止2019年5月1日，原告高雅已偿还第三人建行滦平支行贷款本息合计243594.55元，其中包括被告替原告偿还贷款本息112398.60元，原告本人偿还131195.95元，尚欠贷款本金2887372.17元及利息。 一审法院认为，原、被告于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋，现已过交房期限，被告未能按约定的期限交房，现且涉案房屋已经拆除，合同目的无法实现，原告依合同约定有权要求解除案涉合同。原、被告及案外人虽经协商签订《协议书》一份，但因该《协议书》中约定附条件解除案涉合同，现因附条件未成就，故案涉合同并未解除，同时《合同书》亦约定“2019年6月30日前三方协议未能签订”原告高雅有权解除《协议书》，现原告向本院起诉要求解除案涉合同及按揭贷款合同及在本案审理过程中主张《协议书》应自动中止的诉讼行为，系原告不愿继续履行《协议书》的意见表示，表明其要求解除《协议书》。故本院对原告要求解除原、被告于2017年3月27日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。对被告大地创见公司关于案涉合同已解除、双方应继续履行《协议书》辩解意见不予支持。案涉合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2017年11月8日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因按揭贷款已由被告大地创见公司收取，大地创见公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故大地创见公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属于不可抗力，被告应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，被告提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地创见公司承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，被告大地创见公司提出的中止审理的理由不成立，对此抗辩主张不予支持。因被告逾期交房的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告对此应承担相应的民事赔偿责任，即原告已付购房款应当由被告予以返还并支付利息，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。故原告要求被告赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定。利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告的违约行为所致，按照合同的约定被告应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不再支持。被告大地创见公司依照《协议书》的约定返还原告的“首期退款”272222.78元应视为退还原告高雅购房首付款,被告大地创见公司尚欠原告购房首付款1717282.22元。对于第三人请求原告高雅偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，虽然在借款合同解除前原告高雅为还款义务人，解除前的欠款本息应由原告高雅负责清偿，基于上述司法解释的规定，由于合同解除，被告大地创见公司应将原告高雅已支付的贷款本金返还原告高雅，同理，原告高雅未偿还的贷款本息应由被告大地创见公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人要求原告高雅偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求本院不予支持。第三人关于请求判令被告大地创见公司对原告偿还按揭合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因另行提起诉讼，应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此，一审法院判决：一、解除原告高雅与被告承德大地创见房地产开发有限公司于2017年3月27日签订的合同编号为20170327064的《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高雅已付购房款1717282.22元；三、由被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高雅购房首付款的利息损失。（利息损失：以300000.00元为本金，自2017年2月21日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止；以1689505.00元为本金，自2017年2月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2018年12月20日止，以1417282.22为本金自2018年12月21日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高雅已偿还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行按揭贷款本金及利息合计131195.95元；五、解除原告高雅与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年11月8日签订的合同号编为130687508-2012-20172263308的《个人住房（商业用房）借款合同》；六、被告承德大地创见房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行合同编号为130687508-2012-20172263308的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本金并支付贷款利息（利息按上述《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算）；七、驳回原告高雅的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于高雅的上诉请求，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，高雅已不再偿还该合同项下的贷款，且一审法院判令承德大地创见房地产开发有限公司返还其已经偿还的按揭贷款本息，亦即其实际支付的仍然是全部购房首付款，高雅请求承德大地创见房地产开发有限公司按购房款总额支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。一审法院认为应以高雅直接支付的购房首付款为基数计算违约金，因购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由承德大地创见房地产开发有限公司赔偿高雅因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，适用法律并无不当。 关于中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求，案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，故，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定是“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”，并非“应当”合并审理，一审法院未将本案与（2019）冀08民初10号民事案件合并审理，与法不悖。 综上所述，高雅、中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38563.00元。由高雅负担8723.00元，由中国建设银行股份有限公司滦平支行负担29840.00元。 本判决为终审判决。 审判员  应春明 审判员  裴赤博 审判员  高伶丽 二〇二〇年六月二十九日 法官助理顾成龙 书记员闫硕 -12- -11-