呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终531号上诉人（原审被告）：内蒙古恒东房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯西街开泰海鲜批发城商业楼104、105号。法定代表人：赵瑞峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘波，内蒙古英南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王君平，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人内蒙古恒东房地产开发有限责任公司(以下简称恒东公司)因与被上诉人王君平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒东公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项,驳回王君平要求恒东公司承担已付购房款一倍的赔偿费800000元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王君平承担。事实和理由：一、一审法院认定本案双方之间变更了剩余房款的支付方式,王君平不按照合同约定时间支付剩余购房款的行为不构成违约这与客观事实不符。恒东公司不应以王君平已付房款为基数,按中国人民银行同期贷款利率向王君平支付利息。恒东公司与王君平签订的《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》第四款明确的约定了2017年5月31日前支付13万元,剩余的93万元办理按揭贷款后支付。从2017年5月31日到至今为止王君平没有支付剩余的13万元以及93万元,也没有跟恒东公司就关于王君平支付剩余房款等履行合同问题没有达成任何协议,恒东公司行使了不安抗辩权,有权中止履行合同义务不交付房屋。根据王君平一审提供的证据来看,王君平直到2018年7月1日开始跟恒东公司的销售经理吴镔之间叙述了关于怎么支付剩余房款的事宜,但是关于剩余房款支付方式并没有与恒东公司达成一致的意见,一审法院仅仅依据王君平和恒东公司的销售经理吴镔的微信聊天记录就直接认定,双方关于剩余房款支付方式达成了新的协议,由王君平以银行按揭贷款的支付方式向恒东公司支付剩余的13万元以及93万元的事实错误。根据双方签订的《恒东幸福里商铺认购协议书》第五条第三款明确约定了如王君平没有按照协议约定按时支付购房款以及未能在约定的期限内提供办理贷款手续的,恒东公司有权解除合同并不承担任何利息。二、一审法院认定恒东公司未与王君平解除合同的情况下,将房屋另行转卖他人,违反了诚实信用原则的事实认定错误,要求赔偿已支付房款一倍80万元的损失过高。王君平既不按照约定按时支付购房款、也没有与恒东公司达成支付剩余房款协议,是王君平违约在先,恒东公司行使了不安抗辩权,有权中止合同履行不交付房屋。现恒东公司已通过诉讼的方式与王君平解除了双方之间的房屋买卖合同。恒东公司解除双方之间的买卖合同是王君平违约在先,恒东公司按照约定解除合同,并不是因恒东公司的原因导致合同无法履行,因此不应当按照商品房买卖合同纠纷司法解释向王君平支付一倍的赔偿。综上,原审判决认定事实错误,适用法律不当,判决结果有失公允,王君平违约在先,恒东公司应当无息返还王君平的已支付的购房款。王君平辩称，2017年1月8日,本案双方签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》。《恒东·幸福里商铺认购协议书》中约定2017年8月31日商铺交付使用,《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》中明确付款方式和违约责任,王君平按照协议于2017年1月8日、2017年1月24日分两次支付给恒东公司财务购房款200000元和600000元,但恒东公司收款后未按照签订的生效协议履行相应合同义务,构成严重违约。故提出一审诉讼请求。坚持一审意见。王君平向一审法院起诉请求：1、判令解除王君平与恒东公司签订的《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》；2、判令恒东公司退还王君平已付购房款800000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止【自2017年1月9日至2019年8月25日的利息为24960元（本金为200000元），自2017年1月25日至2019年8月25日的利息为73631元（本金为600000元），合计利息为98591元】；3、判令恒东公司承担一房二卖的赔偿责任，按王君平已付购房款一倍赔偿王君平800000元；4、对恒东公司赔偿王君平房屋增值损失保留诉权；5、判令恒东公司向王君平支付延期交房违约金127680元；6、本案诉讼费、保全费由恒东公司承担。一审法院认定事实：王君平与恒东公司于2017年1月8日签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》,王君平购买恒东公司开发的位于呼和浩特市××区商铺(现房管局注册为商业102号),建筑面积为124.02平方米,认购单价为每平方米14997.58元,认购总价为1860000元,双方约定商铺交付日期为2017年8月31日。同日,双方又签订了《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》,约定如项目因竣工延期、证件不全及资金缺乏等造成延期,王君平可选择不退房继续履行,恒东公司可按国家政策规定向王君平进行逾期补偿,每日按已收房款的万分之三进行补偿,补偿日期为协议规定的交付日期至实际交付日期。约定了付款方式:王君平于2017年1月8日支付房屋认购金200000元,2017年1月26日之前支付认购金600000元,于2017年5月31日之前支付认购金130000元,剩余房款930000元办理银行按揭贷款。协议签订后,王君平按照约定于2017年1月8日向恒东公司支付购房款200000元,于2017年1月24日支付购房款600000元。之后王君平一直在与恒东公司的销售经理吴镔联系,经过双方协商一致,恒东公司同意将王君平第三次应交购房款130000元一并办理银行按揭贷款,但直到2019年,恒东公司的竣工验收表也没有办理完成,银行没有准入,故无法给王君平办理银行按揭贷款。2019年1月7日,王君平与恒东公司赵副总的录音显示,恒东公司已将王君平认购的房屋出卖于案外人,并且恒东公司明确表示要对王君平进行赔偿。后王君平从房管局核实,恒东公司已于2018年8月30日将该房屋出售,并且已为案外人办理了网签合同。2019年1月11日,恒东公司的赵副总、营销人员吴镔与王君平进行的谈话中已明确认可该事实,王君平应交纳的第三次购房款130000元未能向恒东公司交付。呼和浩特市房地产产权交易中心出具的恒东公司开发的坐落于呼和浩特市××区综合楼房屋状况附表显示,王君平所购买的商业06号商铺(现房管局已注册为商业102号)的房屋所有权并没有登记在恒东公司名下,该商铺恒东公司也并没有为王君平办理产权过户登记。王君平向一审法院提供呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的查询单显示:王君平从恒东公司所购买的102号商铺(原06号商铺)在未经王君平的同意下出售给了案外人顾某,并于2018年8月30日由恒东公司已为案外人顾某办理了网签合同。王君平向一审法院提供其与吴镔的微信聊天记录显示:吴镔于2018年1月10日通知王君平所购买的商业06号商铺已变更为商业102号。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,王君平与恒东公司于2017年1月8日签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》约定了商品房买卖双方的基本情况、房屋的位置、面积、房屋的成交价、交款日期、交房日期、违约责任等事项,其已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,而恒东公司也已收受了王君平的部分购房款。因此,本案当事人签订的该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,为有效合同。王君平与恒东公司于2017年1月8日签订《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》在履行付款义务时,按照协议书约定王君平还应给付第三次购房款130000元,剩余房款930000元办理银行按揭贷款。之后王君平一直在与恒东公司的销售经理吴镔联系,后经双方协商一致,恒东公司同意将王君平第三次应交纳的购房款130000元一并办理银行按揭贷款,但直到2019年,恒东公司的竣工验收表也没有办理完成,银行没有准入,故无法给王君平办理银行按揭贷款。王君平所认购房号原为商业06号商铺,现变更为商业102号,房管局也注册为商业102号,恒东公司予以认可。同时,经王君平与恒东公司副总经理和销售经理吴镔进行多次沟通,王君平所认购的房屋已由恒东公司另行出售于案外人顾某,恒东公司也就此向王君平提出赔偿事宜,上述事实有王君平向一审法院提交的通话录音、微信记录、证人证言和查询单在案佐证。鉴于上述,王君平本应按期向恒东公司交付的购房款130000元经双方协商改为与剩余房款930000元一起办理银行按揭贷款进行支付,改变了付款方式,王君平对此并未构成违约。恒东公司关于王君平没有依约按时交纳购房款并对部分房款办理贷款手续,导致恒东公司有权中止履行义务不交付房屋,解除本案合同是行使不安抗辩权,恒东公司的行为不构成违约的辩称理由不成立,一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:......(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”经庭审查明,恒东公司在案涉房屋相关争议尚未解决的情况下,未经王君平同意,于2018年8月30日将案涉房屋网签备案至案外人名下,该行为导致了本案房屋认购协议无法继续履行,合同的目的无法实现,王君平主张解除与恒东公司签订的《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》有事实和法律依据,同时恒东公司考虑到该房屋已出售他人,同意解除合同,对此,一审法院予以确认。根据双方签订的认购协议,王君平支付给恒东公司的800000元,应为房屋认购款,该款恒东公司也应当向王君平返还,并应自收到该款项的次日(分别为2017年1月9日和2017年1月25日)起按中国人民银行同期贷款利率向王君平支付利息至实际付清之日止(其中以本金200000元为基数,自2017年1月9日至2019年8月25日的利息为24960元;以本金600000元为基数,自2017年1月25日至2019年8月25日的利息为73631元)。恒东公司在未与王君平解除合同的情况下,将售于王君平的房屋另行出卖给他人的行为,有违诚实信用原则,又与王君平签订的认购协议显系不诚信行为,故王君平主张恒东公司赔偿购房款一倍的损失800000元,符合法律规定,应予支持。对于王君平主张保留对恒东公司赔偿其房屋增值损失的诉权,系当事人权利的自由行使,不存在保留今后诉讼权利的问题。对于王君平主张恒东公司向其支付延期交房违约金127680元的诉讼请求,恒东公司未在约定的2017年8月31日交付房屋,按照约定每日万分之三计算违约金,该约定属迟延交房违约条款,王君平解除合同的原因系恒东公司将诉争房屋另售他人,非因逾期交房的违约行为而解除的,故在王君平主张购房款一倍赔偿同时不应适用逾期交房违约金条款,故对王君平的该项诉讼请求,一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、解除原告王君平与被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司签订的《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》。二、被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王君平已付购房款800000元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止(以本金200000元为基数,自2017年1月9日至2019年8月25日的利息为24960元;以本金600000元为基数,自2017年1月25日至2019年8月25日的利息为73631元)。三、被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内按原告王君平已付购房款一倍赔偿原告王君平800000元。四、驳回原告王君平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10618元，由原告王君平负担742元,被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司负担9876元。财产保全费5000元,由被告内蒙古恒东房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实中，关于“王君平购买恒东公司开发的位于呼和浩特市××区商铺(现房管局注册为商业102号)”、“后王君平从房管局核实,恒东公司已于2018年8月30日将该房屋出售,并且已为案外人办理了网签合同”、“呼和浩特市房地产产权交易中心出具的恒东公司开发的坐落于呼和浩特市××区综合楼房屋状况附表显示,王君平所购买的商业06号商铺(现房管局已注册为商业102号)的房屋所有权并没有登记在恒东公司名下,该商铺恒东公司也并没有为王君平办理产权过户登记。王君平向一审法院提供呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的查询单显示:王君平从恒东公司所购买的102号商铺(原06号商铺)在未经王君平的同意下出售给了案外人顾某,并于2018年8月30日由恒东公司已为案外人顾某办理了网签合同”内容，案涉房屋坐落应为包头大街而非鄂尔多斯西街，一审卷宗未明确显示房管局向王君平给予明确答复，房屋状况附表也未显示出具主体，仅见一些网页信息，亦未明确显示案涉06号商铺在房管局注册为商业102号，但根据王君平与恒东公司法定代表人赵瑞峰、赵姓副总（二审中恒东公司明确姓名为赵忠善）、销售人员吴镔的相关录音记录，可证实恒东公司认可案涉房屋已在与王君平签约并接收部分款项后被一房二卖并为案外人办理了网签合同；另外，一审查明的“王君平向一审法院提供其与吴镔的微信聊天记录显示:吴镔于2018年1月10日通知王君平所购买的商业06号商铺已变更为商业102号”，该聊天记录仅显示1月10日，未显示年份。本院对一审查明的其余事实予以确认。另查明，王君平举证的其与恒东公司于2017年1月8日签订的《恒东·幸福里商铺认购协议书》除恒东公司盖有合同专用章外，委托代理人处还有吴镔签字确认。还查明，根据王君平所举其与恒东公司法定代表人赵瑞峰通话记录，赵瑞峰向王君平称诉争一房二卖事宜的处理王君平可与吴镔及赵副总对接协商。又查明，根据王君平所举其与赵副总通话记录，赵副总（赵忠善）曾称恒东公司愿补偿60万元，王君平未同意。二审中，恒东公司称其副总赵忠善在公司负责常务工作，办公室和对外协调纠纷，吴镔负责销售，但恒东公司未授权二人变更付款方式。二审中恒东公司对王君平一审举证的第二组证据即王君平与恒东公司法定代表人赵瑞峰、副总赵忠善、销售人员吴镔的录音真实性认可，不认可证明目的，认为只是协商的过程而非承诺。二审中恒东公司确认案涉房屋现手续齐全，具备办理房产证的条件。本院认为，二审争议焦点为：恒东公司主张不承担已付购房款一倍的赔偿责任及以已付房款为基数计算的利息是否有事实及法律依据。经二审询问，恒东公司认可王君平举证的一系列录音的真实性，根据王君平与与恒东公司法定代表人赵瑞峰、赵姓副总（二审中恒东公司明确姓名为赵忠善）、销售人员吴镔的录音内容，恒东公司认可案涉房屋已在与王君平签约并接收部分款项后被一房二卖并为案外人办理了网签合同；同时鉴于吴镔系与王君平直接对接的恒东公司销售人员并在王君平所持的《恒东·幸福里商铺认购协议书》委托代理人处签字确认，且在王君平与恒东公司副总赵忠善、销售人员吴镔协商过程中，对于吴镔所述的王君平未付第三次购房款130000元系双方沟通一致的结果，赵忠善对此并未提出异议，亦未提出吴镔未获得公司相应授权，故应认定王君平有理由相信吴镔在与其接洽过程中作出的意思表示系恒东公司意思表示，综上应认定王君平未付第三次应交购房款130000元不构成违约，另外根据相关录音按揭贷款无法办理系恒东公司原因，且在恒东公司告知王君平办理按揭存在障碍时王君平表示可以一次性支付，综上恒东公司主张其不交房系行使不安抗辩权不能成立。本案双方2017年1月8日所签《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》约定了商品房买卖双方的基本情况、房屋坐落、面积、房屋的单价及总价、付款方式和日期、交房日期、违约责任等事项，且王君平所支付款项80万元已远超定金的范围，即已按约履行了交付部分房款的义务，且根据本案双方录音等往来记录可证明恒东公司与王君平之真实合意亦为一方履行交付房款义务、另一方履行交付房屋义务而非待订立制式商品房买卖合同后再行履约，故双方《恒东·幸福里商铺认购协议书》和《恒东幸福里商铺认购协议书补充协议》虽有另行签订商品房买卖合同之约定，但根据双方实际履行情况及双方往来交涉中显示出的真实合意，应当认定双方所签协议具备商品房买卖合同的性质，双方应依所签协议履行义务。综上，应当认定恒东公司之违约情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”规定，一审判决恒东公司承担已付购房款一倍的赔偿责任及以已付房款为基数计算的利息并无不当，应予维持。综上所述，恒东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21236元，由内蒙古恒东房地产开发有限责任公司负担。审 判 长 白 雪 松审 判 员 贾 慧 芳审 判 员 额日德尼 二〇二〇年六月二十九日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 王  昕