贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异44号 异议人（案外人）：张卫刚，男，1988年1月10日生，白族，住贵州省织金县。 异议人（案外人）：江魁菊（系异议人张卫刚之妻）,女，1985年8月11日生，汉族，住贵州省织金县。 申请执行人：张梅，女，1978年6月25日生，穿青人，住贵州省织金县。 被执行人：张一帆，男，1986年11月5日生，白族，住贵州省织金县。 在本院执行张梅申请执行张一帆借款合同纠纷一案中，张卫刚、张魁菊于2020年6月17日就本院查封的被执行人张一帆所有的位于织金县城关镇安居大街远智星河湾商住楼1幢2单元8层5号的房产93.42平方米提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人张卫刚、江魁菊称，异议人张卫刚与被执行人张一帆系亲兄弟，二异议人与被执行人张一帆及张一帆之妻余倩协商一致后，就涉案房屋的转让达成了一致意见，约定由二异议人支付张一帆、余倩20万元并偿还该房自2018年2月起至偿还结束之日止的按揭贷款为该房价款，并于2018年1月16日在一家人的见证下签订了《房屋转让协议》。协议签订当日，二异议人向王腾鼎借款10万元（现金）支付给张一帆夫妇，余款10万元已于2018年5月份支付完毕。在签订协议后，二异议人即自2018年2月份开始通过转账至张一帆卡号上对该房的按揭贷款进行偿还，2018年4月，二异议人遂搬入涉案房屋居住并对该房管理使用至今，并于同年5月办理了“搬家酒席”。现因该房在人民法院查封前两年已转卖给异议人，且签订了《房屋转让协议》，异议人已支付了合理价款，该买卖行为系双方的真实意思表示，不存在异议人与被执行人之间恶意串通、转移财产之嫌。异议人作为善意第三人，在人民法院查封前已签订了《房屋转让协议》，现金支付了20万元价款，并合法占有了该房，剩余房款处于按揭支付过程中，至今未办理过户登记系因涉案房屋房开尚未缴齐土地出让金，不能办理产权证造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人认为人民法院不应当在执行张梅申请执行张一帆借贷纠纷一案中查封异议人合法取得的财产。故提出异议，请求立即中止对位于织金县城关镇安居大道远智星河湾商住楼1幢2单元8层5号房屋的执行并解除对该房的查封。 二异议人为支持其主张，向本院提交了载明日期为“2018年01月16日”的《房屋转让协议》复印件一份；载明出具时间为“2018年5月8日”、内容为“今收到张卫刚交来购买星河湾小区二单元八楼5号房购房款贰拾万元整（200000.00）”的《收条》复印件一份；张卫刚个人网络支付账户2019年6月至2020年6月期间的部分转账、缴费明细及详情单；张卫刚个人银行账户2019年6月1日至2020年5月11日期间的交易明细；交纳涉案房屋物业管理费、生活垃圾处理费的收据； 申请执行人张梅称，一、被执行人张一帆于2017年6月1日在向申请执行人借款时，已将涉案房屋作为抵押，并将编号为2-8-5的《商品房买卖合同》交予申请执行人，二异议人自称的《房屋转让协议》产生于该借款之后，张一帆不可能再将房屋出卖。二、异议人与张一帆系亲兄弟关系，双方的房屋买卖行为、20万元房款的支付等相关情况真实性存疑，双方完全有可能有串通行为，侵犯申请执行人的合法权益。三、异议人并未取得涉案房屋的所有权，使用非所有，不管其是否在该房内居住，均不能证实其对该房享有所有权，因该房截至目前仍登记在张一帆名下，房屋所有权仍属于张一帆，并不属于异议人。四、异议人不能办理过户登记并非房开的原因，而是双方之间不存在房屋买卖关系，且该房办理变更登记所需的《房屋买卖合同》原件被申请执行人持有。且异议人在买房时明知该房《房屋买卖合同》原件不在张一帆处仍然购买，可见异议人并非善意。故恳请人民法院驳回异议人张卫刚、江魁菊的异议申请。 张梅向本院提交了《借据》复印件一份；《收款单》、《借款单》复印件一份；合同编号为xxxxxx的商品房买卖合同复印件一份。 被执行人张一帆未作答辩，亦未提交任何证据材料。 在审查过程中，本院依职权调取了涉案房屋的按揭贷款借款合同及抵押合同、按揭贷款还款账户的交易明细、本院（2019）黔0524民初1395号民事调解书、（2019）黔0524民初1395号之一民事裁定书及依据该裁定书采取查封措施时的查封笔录等。 经审查查明：2014年1月1日，被执行人张一帆与贵州远智房地产开发有限责任公司签订编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》，以355930元的价格买得该公司开发建设的位于织金县城关镇安居大道远智·星河湾商住楼1幢2单元8层5号房。同年7月，张一帆以该房作为抵押，向中国农业银行股份有限公司织金县支行借款24万元作为购买该房的按揭贷款，并通过织金县房屋登记机关办理了预告抵押登记。2017年2月22日至2017年6月1日期间，被执行人张一帆因资金困难向申请执行人张梅借款30万元，约定以其名下的房产及贵xxxxxx号车辆作为借款的抵押，借款发生后，张一帆将其购买的上述房屋的《商品房买卖合同》原件交由张梅收执，但并未办理相关抵押登记手续。后因张一帆未能完全偿还借款，张梅于2019年3月14日以张一帆、余倩为被告向本院提起诉讼，经本院主持，张梅与张一帆于2019年4月18日自愿达成“一、被告张一帆欠原告借款本金30万元，从已支付的款中扣除9万元抵本金，其余作为2019年4月18日之前的利息支付，只需偿还借款本金21万元，于2019年4月30日前偿还借款本金1万元，余款20万元于2019年7月31日前一次性还清；二、自2019年4月18日起被告按月利率1.5%支付所欠原告借款利息至还清之日止（利息以21万为基数计算，如按期偿还，已偿还的本金自还款之日从计算基数中扣除，不再计算）；三、原告为此案所交保险600元、财产保全费2020元、案件受理费2900元由被告张一帆负担。由被告张一帆直接支付给原告张梅。”的调解协议，本院以（2019）黔0524民初1395号民事调解书予以确认。该案在诉讼过程中，原告张梅向本院提出财产保全申请，本院经审查后作出（2019）黔0524民初1395号之一民事裁定书裁定查封张一帆所有的位于织金县城关镇安居大道远智星河湾商住楼1幢2单元8层5号房，并于2019年3月26日对该房进行了登记查封及现场查封。2020年3月3日，因张一帆未履行调解书确定的义务，本院立案受理了张梅的强制执行申请。在执行过程中，本院作出（2020）黔0524执436号执行裁定，并于2020年3月20日依据该裁定对该房进行了续行查封。2020年6月17日，异议人张卫刚、江魁菊向本院提出书面异议。 另查明，张卫刚共交纳了涉案房屋的物业管理费5620元，自2019年2月起，该房所涉按揭贷款系通过张卫刚个人网络支付账户进行偿还，自2019年6月起,该房所涉电费系由张卫刚交纳。本院依据（2020）黔0524执436号执行裁定对该房采取查封措施时，涉案房屋系张卫刚、江魁菊居住。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有举证责任，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人应当承担举证不能的不利后果。本案中,异议人张卫刚、江魁菊虽主张涉案房屋已被张一帆、余倩于2018年1月16日转让给二人，但未能提供证据证明二异议人已支付了相应价款，且本院调查结果亦与二异议人述称的“二异议人即自2018年2月份开始通过转账至张一帆卡号上对该房的按揭贷款进行偿还，2018年4月，二异议人遂搬入涉案房屋居住并对该房管理使用至今”的事实不相符。现有证据不能证实二异议人在本院查封前已支付全部价款购买涉案房屋并合法占有使用该房，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条应予支持的规定。现二异议人虽居住在涉案房屋内，但其权利并不足以排除本院对该房的执行，故二异议人要求中止对涉案房屋的执行的请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人张卫刚、江魁菊的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向织金县人民法院提起诉讼。 审 判 长 李玉军 审 判 员 段家勇 审 判 员 耿晓峰 二〇二〇年六月三十日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华