四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10408号 上诉人（原审原告）：邛崃市国有林场，住所地四川省邛崃市火井镇河北街320号。 法定代表人：黄在波，场长。 委托诉讼代理人：郭侃，四川嘉世律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高林英，女，1962年11月9日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：熊杰，男，1981年12月3日出生，汉族，住四川省邛崃市，系高林英女婿。 上诉人邛崃市国有林场因与被上诉人高林英租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院(2018)川0183民初3339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邛崃市国有林场上诉请求：判令撤销一审民事判决书，依法改判。事实和理由：一、一审判决对合同条款概念理解有误，涉案租赁合同对租赁时间的表述为“租赁时间从天台山管委会提档升级后对外开放之日起算”，租金起算时点系指天台山封山改造期间提档升级工作暂告一段落后的对外开放日，不能理解为景区整体提档升级工作全部停止，不再继续才能开始收租金。如果要求提档升级工作停滞不再实施以后才能收取高林英租金，这无疑是与租赁时间条款文义相悖，僵化机械割裂的理解，严重损害邛崃市国有林场合法利益。再结合邛崃市国有林场与高林英在2016年8月签订租赁合同时景区已经封山的情况，从封山后对外开放之日即2017年7月1日起计算租期符合双方在签约时的本意；二、一审判决认定天台山景区“至今仍未对外开放营业”与事实不符。实际上，因连续降雨，2018年7月29日景区发布了暂停开放的公告，之后景区已于2018年8月16日开放营业。综上，根据双方租赁合同约定，高林英支付租金的条件已经成就。 高林英答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判：一、一审判决对合同条款概念理解正确，符合汉语言规范操作的理解。案涉租赁合同所争议的焦点为“租赁时间从天台山管委会提档升级后对外开放之日起算”，这句话对合同规定的租赁起始时间作了明确而严格的规定。首先，所谓“提档升级后”肯定指原“4Ａ”升级为“5Ａ”，如果创“5Ａ”没有成功，那不叫“提档升级后”。其次，“对外开放”之日，是指“提档升级后”的对外开放之日，不是提档升级期间的“对外开放”之日。概言之，合同规定的租赁起始时间十分明确，它有两个要素:“提档升级后”和“对外开放之日”，这两个要素不具备，租赁的起始时间就不能确定，至于景区的持续打造，与合同规定的租金起付时间无关。从语法上讲，“租赁时间从天台山管委会提档升级后对外开放之日起算”这句话的中心词是“日”（即时间），“提档升级后对外开放”是修饰语，这个“日”（时间）受前两个修饰语的限制；二、《林海山庄租赁合同》的原稿系邛崃市司法局退休干部及邛崃市人民调解委员会的专家王某起草，参与合同修改的系林科院的王老师和王某两人，并有双方当事人在场。王某在与林科院王老师在修改此协议时都商量认可，在天台山提档升级达到5Ａ级（正式下文和挂牌后）正式开山后，高林英即交给邛崃市国有林场租金440000元。租赁期限及租金的时间留着空白未填，就是要等到天台山景区拿到5Ａ的正式文件和挂牌后才填，高林英向法院提交了王某对此租赁合同始末的情况说明；三、邛崃市国有林场就天台山景区至今是否是5Ａ级都模糊不清，一审中高林英已向法院递交了政府会议纪要等证据，天台山景区2016年5月至今都在提档升级创5Ａ的过程中，2017年7月1日景区对外试运营，景区因为改造，时关时停，导致所有商家都经营困难。据邛崃旅游部门统计：2015年天台山景区打造前全年客流量55万人次，2018年景区客流量不足16万。因此，处于提档升级中的天台山景区还不如4Ａ时的客流量，生意大不如以前。所以按5Ａ的标准收租金对高林英极不公平、显失公正；四、即便提档升级后（达到5Ａ）符合支付租金的条件，年租金也相应调减。理由如下：1、招租时的林海山庄设计图与天台山管委会提供的设计图不相符合，该山庄的3楼实际使用面积减少200多平方米，少了会议室和娱乐室，致使山庄经营受到极大影响；2、天台山管委会为打造5Ａ在修建公交站和公路时占用了此山庄的租用面积100多平方米，造成车位减少，直接造成经营收入下降，此外公交站完全遮挡了林海山庄的饭厅和大门，严重影响了高林英的经济效益；3、山庄电力与几家农家乐共用，电力负荷超限，致使山庄空调不能安装，严重影响房间品质，致使顾客产生不满情绪；4、邛崃市国有林场未按照合同约定办理消防许可证、特种行业许可证、排污许可证，天然气安装的费用也未报销。 邛崃市国有林场向一审法院起诉请求：判决高林英向邛崃市国有林场支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金440000元，并支付自2018年6月1日起，以440000元为基数，按每日1%的标准，暂按五个月计算到11月1日的违约金660000元，及之后至实际付清租金之日止的相应违约金。 一审法院认定事实：1.邛崃市国有林场的原名称为邛崃市国营林场。林海山庄现实际管理权人为四川农业大学都江堰分校、四川省林业科学研究院、邛崃市国有林场，三方共同设立了四川省林业教学、科研、生产三结合基地办公室，该办公室不具备独立主体资格。四川农业大学都江堰分校、四川省林业科学研究院、邛崃市国有林场已经达成协议由邛崃市国有林场管理三结合基地的资产（包括林海山庄）及经营创收。 2.2016年8月10日，四川省林业教学、科研、生产三结合基地办公室、邛崃市国营林场与高林英签订《“林海山庄”租赁合同》。合同约定：邛崃市国营林场将三结合基地的资产“林海山庄”租赁给高林英使用。租赁时间从天台山管委会提档升级后对外开放之日起算，共10年（即“2017年月日至2027年月日止”）。年租金440000元。 3.高林英已支付邛崃市国营林场首年度租金440000元。 4.邛崃市国有林场还提交了平乐古镇天台山景区管理局出具的《关于天台山景区经营情况说明》，载明：天台山景区于2016年5月10日起封山进行提档升级，在提档升级后于2017年7月1日对外营业接待游客。 5.平乐古镇·天台山旅游景区创AAAAA工作领导小组办公室，分别于2017年12月26日、2018年11月1日召开会议，并形成《会议纪要》两份（含附件《任务分解表》）。会议纪要中主要载明：创5A领导小组在听取创5A工作情况汇报，并安排部署相关部门继续实施创5A工作，并确定工作完成、考核的时间节点等。2018年7月29日邛崃市天台山景区管理有限公司发布的天台山景区暂停开放的公告，主要内容为因近期连续降雨，天台山景区已暂停开放，目前正在进行景点设施维护。天台山景区温馨提示照片，主要内容为因天气预报，今日有阵雨，请远离河道危险区域，同时景区正天台以上景点暂时关闭。邛崃市平乐古镇天台山景区管理局温馨提示牌照片，主要内容为因近期连续降雨，天台山景区暂时关闭，进行景点维护。高林英提交了《天台山景区（试运营期间）门票及观光车购票须知》照片、吊车及挖掘机施工照片（2018年12月14日拍摄）。 6.现在天台山景区仍处于“提档升级”过程中，至今仍未开放对外营业。 一审法院认定上述事实有邛崃市国有林场、高林英的陈述，中共邛崃市委机构编制委会邛机编[2017]32号文件，《“林海山庄”租赁合同》、《关于天台山景区经营情况说明》、《会议纪要》两份（含附件《任务分解表》）、“景区公告”、“温馨提示牌”、照片等予以证实。 一审法院认为，邛崃市国有林场与高林英签的合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，属有效合同。双方应按照合同的约定履行义务享受权利。双方争议焦点为：租金给付条件是否成就。《“林海山庄”租赁合同》关于租赁期限及租金的约定为：租赁时间从天台山管委会提档升级后对外开放之日起算，共计10年（即2017年月日至2027年月日止）。双方对于租期的时间节点约定并不明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在双方未达成补充协议的情况下，对于租赁期限起算时间的解释应当按照合同本意、便于双方履行的原则进行通常性的文义解释。根据合同所载，租金支付起算时间应从“提档升级后对外开放之日起算”。结合会议纪要的内容及双方的陈述，现天台山景区尚处于“提档升级”实施过程中，且在2017年7月1日短暂开放后，又由于多种原因关闭景区。根据双方合同的约定，支付租金的条件并未成就。一审法院对邛崃市国有林场提出要求高林英给付租金的要求不予支持。据此，一审法院依照上述法律规定及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回邛崃市国有林场的诉讼请求。一审案件受理费7350元由邛崃市国有林场负担。 对一审查明的事实，邛崃市国有林场提出异议，主张天台山景区于2018年7月29日暂停开放后，于2018年8月16日重新恢复营业，高林英对此予以认可，但认为从2017年7月1日起至今都是试营业。对双方无争议的其他事实，本院予以确认。 二审期间，高林英提交平乐古镇·天台山旅游景区创5Ａ工作领导小组办公室第55号会议纪要，拟证明天台山景区正在提档升级过程中，尚未挂牌5Ａ景区。邛崃市国有林场认可会议纪要的真实性、合法性，承认天台山景区未挂牌5Ａ景区，但认为与本案没有关联性。高林英另申请证人王某出庭作证，王某陈述其与林科院的王老师参与了案涉租赁合同的草拟与修改，双方的本意是天台山景区5Ａ挂牌或者下发文件认可后开始支付租金。对王某的证人证言，邛崃市国有林场不认可，认为双方的真实意思表示应以合同为准。本院认为王某的证人证言系单方陈述，没有其他证据印证，本院不予采信。 二审查明，2016年7月1日四川省林业教学科研生产三结合基地办公室发布《租赁须知》，组织意向承租人竞价投标，《租赁须知》载明：“......6.林海山庄在天台山管委会提档升级范围内，中标方必须按照天台山管委会创5A要求对山庄外貌进行改造，山庄内部必须按照乡村酒店的标准装修，所需费用由中标方自行承担......”。双方签订的《“林海山庄”租赁合同》中约定“二、租赁期限及租金......3.租金以人民币统一结算，按租赁期每年度结算，先交后用，首笔租金应于天台山管委会提档升级后对外开放之日前一次性全额支付，以后支付日期为租赁期每年度届满之日前的三十日内一次性全额支付......四、甲方的权利义务1.本合同签订后，甲方将林海山庄交由乙方管理，乙方应按天台山管委会要求进行提档升级，在天台山管委会没对外开放期间甲方不收取乙方租金也不给予乙方管理费......7.甲方负责办理山庄所需特种经营、排污及消防三种证件，并承担其费用......六、违约责任1.乙方未按本合同定期支付租金，甲方按每日1%收取欠交租金的滞纳金，超过十天不交租金，甲方有权单方面无条件立即解除本合同，收回租赁房屋......”。 二审另查明，天台山景区于2018年7月29日因近期连续降雨暂停开放后，于2018年8月16日重新恢复营业。本院工作人员于2019年8月2日前往邛崃市天台山景区走访，当天景区对外正常接待游客，林海山庄处于正常经营状态，同时对景区管委会走访，管委会出具情况说明，载明“2017年7月至12月，景区一方面试运营，另一方面对所有21个提升改造工程类项目进行建设收尾、调试完善，并于2017年12月中旬全面完成相关工作。同时，自2017年7月1日起，景区内经营商家也开展了经营活动”。 本院认为，本案主要争议焦点在于租赁期限起算时间如何确定。合同对于租赁期限约定为“租赁时间从天台山管委会提档升级后对外开放之日起算，共计10年（即2017年月日至2027年月日止）。”双方对于该条款的理解存在争议，高林英主张天台山景区提档升级应达到5A景区并对外开放之后才能起算租赁期限，否则不应支付租金。邛崃市国有林场则主张天台山管委会完成提档升级工作并实际对外开放即可以起算租赁期限。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，即我国合同的解释应当遵循文义解释原则、整体解释原则、目的解释原则、交易习惯原则、诚实信用原则。根据这一规定，本院对合同条款进行如下分析：首先，仅从该条款的文义来说，无法得出提档升级需要达到5A级景区的结论，仅能理解为天台山管委会对天台山景区进行提档升级，在景区打造工作完成并对外开放之日租赁时间起算；其次，从合同整体来看，租赁合同其他条款中约定“四、甲方的权利义务1.本合同签订后，甲方将林海山庄交由乙方管理，乙方应按天台山管委会要求进行提档升级，在天台山管委会没对外开放期间甲方不收取乙方租金也不给予乙方管理费”，亦说明合同本意是在天台山管委会对外开放后开始收取租金；再次，从目的解释的角度来说，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从天台山景区对外开放之日起，高林英作为承租人即可以对外经营林海山庄，获取经营收益，此时邛崃市国有林场应当获取相应的租金；最后，天台山景区挂牌5A需要经过相关部门的评选，能否挂牌、何时挂牌均不确定，若按照高林英的主张，则可能长期占用经营林海山庄而不必支付任何对价，亦不符合租赁市场交易常理。综上，租赁期限起算时间应从天台山管委会确定景区对外开放之日起算，考虑到景区2017年7月至12月试运营期间有工程建设收尾、调试的情形，本院确定租赁期限起算时间为2018年1月1日。高林英于2016年8月26日支付首期租金440000元，该租金为2018年1月1日至2018年12月31日的租金，对于下一期的租金，根据合同约定，高林英应于租赁期年度届满之日前的三十日内即2018年12月2日一次性缴纳440000元，逾期则应当承担违约责任。邛崃市国有林场主张根据合同约定，违约金以440000元为基数，按每日1%计算，高林英抗辩不应承担违约金。本院认为违约金的性质以补偿性为主、惩罚性为辅，邛崃市国有林场受到的损失实际上就是资金占用利息损失，双方合同约定的每日1%的违约金过高，应予调整，综合考虑合同履行情况及双方发生争议的原因，本院酌情调整为按人民银行确定的同期同类贷款利息标准计算。鉴于中国人民银行于2019年8月20日起不再公布同期同档贷款基准利率，故本院依法确认违约金的计算方式为：以440000元为基数，从2018年12月2日计算至2019月8月19日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；以440000元基数，从2019年8月20日起计算至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，邛崃市国有林场的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院（2018）川0183民初3339号民事判决； 二、高林英于本判决生效之日起10日内支付邛崃市国有林场租金440000元及违约金（违约金的计算方式为：以440000元为基数，从2018年12月2日计算至2019月8月19日止，以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；以440000元基数，从2019年8月20日起计算至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回邛崃市国有林场的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7350元，由邛崃市国有林场负担4410元，由高林英负担2940元；二审案件受理费14700元，由邛崃市国有林场负担8820元，由高林英负担5880元。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  何广智 审 判 员  张卫敏 二〇二〇年六月二十二日 法官助理  袁龙飞 书 记 员  毛雅倩