山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初1497号原告：李明明，男，1989年12月25日生，满族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：崔艳超，山东康元律师事务所律师。被告:刘正浩，男，1973年6月9日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：杨松伟，山东正洋律师事务所律师。被告：高雷玉，男，1971年5月30日生，汉族，住胶州市。原告李明明与被告刘正浩、被告高雷玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告李明明的委托诉讼代理人崔艳超，被告刘正浩及其委托诉讼代理人杨松伟庭参加诉讼，被告高雷玉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明明向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原告与被告刘正浩的房屋买卖合同关系；2.判令被告刘正浩返还原告购房款225000元并承担房屋差价损失，庭前变更为判令被告刘正浩返还原告购房款225000元并承担按照银行同期贷款利率承担的违约金；3.判令被告刘正浩承担原告支出的律师代理费9000元；4.判令被告高雷玉对上述1、2、3项债务承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年11月2日，原告从被告刘正浩处购买胶州紫城御都小区36号楼1单元1403室房屋一套，面积110.1平方米，该房屋系被告刘正浩从青岛紫城房地产开发有限公司顶账获得，原告与被告刘正浩达成买卖协议后，向被告刘正浩交付购房款225000元，约定剩余购房款通过贷款方式交付，交付购房款后，被告刘正浩带原告与紫城御都签订上述房屋确认单，并交付维修基金。原告履行上述合同义务后，多次催促被告刘正浩交房，但被告刘正浩未交房，后，刘正浩向原告出具欠条一份，载明出卖房屋给原告，现无法交付，并承诺交付同小区同地段房屋一套给原告，否则承担违约责任。被告高雷玉在欠条担保人一处签字。现被告未履行合同义务，故原告提起诉讼。被告刘正浩辩称，被告刘正浩与原告签订的欠条并不是法律意义上的欠条，仅仅是刘正浩作为原告李明明与紫城御都公司协助履行房屋买卖合同的协助方，刘正浩将本人与紫城御都的债权440800元折抵225000元作为李明明的购房首付款，原告作为相关方已经与紫城御都签订了相关的手续，所以李明明是否实现购房与刘正浩无关，李明明对刘正浩所享有的225000元债权已经在前面所述中折抵了。被告高雷玉未到庭答辩，其通过被告刘正浩提交书面说明一份（已当庭联系高雷玉核实真实性），称其是在2016年11月给李明明和刘正浩牵线买房，其仅是起到中间人作用，协议是2018年签的，时间太久了被告已经没有担保责任了，被告仅仅是牵线人的作用，对刘正浩与李明明的事情不清楚。2020年1月，李明明又找到原告担保，被告拒绝了。原告围绕诉讼请求依法提交结婚证、汇款收据、收到条、被告刘正浩出具的收款过程、协议书、欠条、律师费发票等证据，拟证实2016年11月1日，原告与被告刘正浩达成房屋买卖协议，被告刘正浩将位于胶州市的顶账房屋出售给原告，原告通过配偶赵艳娜向被告刘正浩指定的案外人康岩银行账户转账225000元，被告刘正浩向原告出具收条，后因房屋没有买到，原告与刘正浩重新达成协议，约定被告刘正浩向原告交付与之前房屋相同面积的房屋一套，总价款不变，若不能按期交付，刘正浩支付相应利息，2018年9月3日，被告刘正浩向原告出具欠条一份，被告高雷玉作为保人签字。被告刘正浩质证称，对所有证据的真实性无异议，对证明事项有异议。对协议书，协议的内容需要向法庭提醒，双方已经确认向紫城御都公司折抵了一套房屋；对欠条，该欠条证明双方向紫城御都折抵过房屋，36号楼的110.1平方米的房屋，该欠条实质为刘正浩作为第三人协调李明明与紫城御都的纠纷，因为买卖双方为李明明与紫城御都公司，所以刘正浩并不是买卖合同的双方当事人。被告刘正浩为支持其抗辩理由，向本院提交收据两份，拟证实刘正浩已经与紫城御都公司就李明明顶账一事对相关的账目进行了折抵，折抵金额为440800元。原告质证称，被告刘正浩提交的两份单据没有紫城御都公司的盖章，原告也不是当事方，对此单据不知情，无法判断真实性，即使该单据是真实的，也不能因此免除被告刘正浩向原告交付房屋的义务。本院要求原告向法庭提供房屋确认单及房屋维修基金收据并说明情况，原告提交该两份证据，称对于维修基金的单据，紫城御都公司仅为代收维修基金，后已将维修基金退回原告，同时将收据原件收回，当时紫城御都说已经没有这个房子了；对于合同内容签订确认单，因签订时仅为紫城御都公司置业顾问“韩泽远”与李明明签订，并非李明明与紫城御都公司正式签订，上面没有紫城御都公司盖章确认，当时也未向原告交付原件，因此并不能确认原告与紫城御都就涉案房屋签订合同。被告刘正浩称，对于原告提交的维修基金收据，该收据与房屋确认单中房屋维修基金的数额相对应，房号为36-1-1403且盖有紫城御都公司的财务专用章，该收据进一步印证了李明明与紫城御都公司形成了房屋买卖关系，也是对双方房屋买卖关系的书面确认，该收据正常情况下应当是原告李明明持有，且该收据在诉状和诉讼过程中李明明均有提到，所以根据民事诉讼证据规则被告可以要求原告提供该书证，如原告不提供，则可以证明被告主张的原告与紫城御都公司存在房屋买卖合同关系；对于原告提交的确认单，其内容可以显示李明明与紫城御都置业顾问就房屋买卖合同的主要内容如购买方、房号、单价、面积、总价等作出了相关约定且该合同确认单中首付恰恰是刘正浩的440800元折抵的工程款且上面有刘正浩的字样，而且与欠条中的440000元贷款相吻合，上面内容备注了维修基金的金额，也与维修基金的收据金额相对应，该合同确认单也是双方买卖合同的一种形式，应当视为李明明与紫城御都已经签订了房屋买卖合同。经庭审质证，对原、被告提交的证据，本院予以在卷佐证。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：2016年11月，原告与被告刘正浩达成房屋买卖协议，被告刘正浩将位于胶州市的顶账房屋出售给原告，原告交付被告刘正浩购房款225000元，被告刘正浩向原告出具收条。2018年2月1日，原告与被告刘正浩签订协议书一份，约定：原告购买被告刘正浩紫城御都36号楼1403室，如果房子办不下来，被告刘正浩按照当时的买房价格另行解决一套，期限为四月底，如果期限内未完成应支付原告相应利息。2018年9月3日，被告刘正浩向原告出具欠条一份，载明：刘正浩和李明明在2016年11月签订买卖顶账房协议，刘正浩没有把房子卖给李明明，房屋被开发商高价卖给别的住户，经协商，刘正浩同意在2019年10月1日重新给李明明找一处同等面积、地段更好的房屋，购房总价款不变，逾期未办到承担违约责任，返还购房款，并按年利率2%承担三年来的违约利息。本院认为，原告与被告刘正浩签订的抵账房屋购买协议、协议书、欠条，均系各方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等可撤销、可变更或者无效的事由，且协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以要求解除合同。本案中，被告刘正浩于2016年将抵账房屋卖给原告，后因抵账房屋被开发商卖给他人，合同目的已经无法实现，经双方协商，被告刘正浩同意重新卖给原告一套同等地段的房屋，但最终没有实现，被告刘正浩已经构成违约，应承担违约责任，原告主张解除与被告刘正浩之间关于房屋买卖协议的诉讼请求于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告刘正浩应返还原告购房款225000元，关于违约期间的利息，原告主张自2016年11月19日起至款项实际付清之日止由被告刘正浩按照银行同期贷款利率计算，本院认为，原被告已经约定违约利息按照年利率2%计算，故对原告主张按照银行贷款利率计算违约金的诉讼请求本院不予支持，本院支持原告以225000元为基数自2016年11月19日起至款项实际付清之日按照年利率2%计算的违约利息。被告刘正浩抗辩原告已经与青岛紫城房地产开发有限公司签订了确认单并交纳房屋维修基金，其合同义务已经履行，本院认为，被告刘正浩的的合同义务应为将顶账房屋交付给原告，即协调开发商青岛紫城房地产开发有限公司与原告签订正式购房合同，并出具正式购房发票，但根据被告刘正浩与原告签订的协议书及欠条，被告刘正浩明知案涉房屋因开发商的原因已无法销售给原告，其合同义务并未完成，故对其抗辩意见本院不予采信。原告主张被告承担律师代理费9000元，符合双方之间的约定，原告提交律师代理费发票予以佐证，本院予以支持。原告主张被告支付交通费1000元，原告未提交证据证实，本院不予支持。对于原告要求被告高雷玉承担连带清偿责任的诉讼请求，根据原告提交的欠条，被告高雷玉虽在保人处签字，但该欠条并未对保人承担何种责任作出约定，故原告要求被告高雷玉承担连带清偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告李明明与被告刘正浩之间的房屋买卖合同关系。二、被告刘正浩于本判决生效之日起十日内返还原告李明明购房款225000元，并承担以225000元为基数自2016年11月19日起至款项实际付清之日止按照年利率2%计算的违约利息。三、被告刘正浩于本判决生效之日起十日内支付原告李明明支出的律师代理费9000元。四、驳回原告李明明对被告高雷玉的诉讼请求。五、驳回原告李明明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，减半收取2412.5元，由被告刘正浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  汤龙江二〇二〇年六月四日法官助理贾立超书记员曲坤