文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0114民初3229号原告：重庆壹唐地产有限公司，住所地重庆市黔江区城东街道长征北路北门农贸市场二楼，统一社会信用代码91500114781556377N。法定代表人：郭荣生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊刚，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。被告：阮伟光，男，1969年5月26日出生，汉族，住重庆市。被告：李菊华，女，1973年1月20日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆壹唐地产有限公司（以下简称壹唐公司）与被告阮伟光、李菊华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告重庆壹唐地产有限公司的特别委托诉讼代理人熊刚、被告阮伟光到庭参加诉讼，被告李菊华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告壹唐公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即向原告支付2013年11月至2018年8月14日止尚欠的物管费1953.21元、电梯费1953.35元、公摊电费287.26元、公共小修基金287.26元、垃圾处置费217.6元、水费1562元等共计6260.68元；2.依法判令二被告向原告支付违约金1953元。3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年9月11日，二被告购买黔江区长征北路书香门第XX栋XX-X号商品房一套，并与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，该套房屋实际建筑面积为75.55平方米，交房时间为2010年12月31日前。其中《买卖合同》第二十一条载明:“乙方(被告)同意因该物业管理区域尚未成立业主委员会，自该房屋交付之日起，即将所购房屋交甲方(原告)在《前期物业管理合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用规约”；《补充协议》三十二条至三十四条载明：买方根据本协议的约定办理交房手续时，应与卖方委托的小区物业管理单位签订物业管理服务合同，缴纳物业管理费及公共维修金，买方没有及时与小区物业管理单位签订服务合同不免除买方应当缴纳物业管理费的义务，业主委员会成立前，小区的物业管理单位由卖方指定……2008年7月1日，原告与重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司签订《书香门第小区前期物业服务合同》，约定由重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司负责书香门第小区前期物业服务。2011年初，重庆市黔江区恒帝物业管理有限公司因所收物管费用不能维持书香门第小区的物管支出而退场。由于原告具有物业服务资质，为了让该小区业主正常居住，继续接手该小区的物业管理服务，并按照《书香门第小区前期物业服务合同》和《管理规约》的收费项目和标准收取相关费用，其中包括物管费0.45元/平方米/月、电梯费25元/月(二层以上每层加收一元)、垃圾处置费6.4元/月、公共小修基金5元/月、公摊水电费5元/月、水费4.1元/吨(含二次供水0.75元/吨)。2011年3月1日，原告与被告签订了《书香门第小区前期物业服务协议》对收费项目和标准、违约金作了进一步明确约定，其中第十八条约定业主不按时足额交纳物业服务费用，应按每日千分之三的标准向物管企业支付违约金……。自2013年11月至2018年8月14日止，二被尚欠的物管费1953.21元、电梯费1953.35元、公摊电费287.26元、公共小修基金287.26元、垃圾处置费217.6元、水费1562元等共计6260.68元。原告多次催收，被告至今未予缴纳，应承担违约金1953元。综上所述，二被告拖欠物业服务费、垃圾处置费等费用的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》的相关规定和我国《民事诉讼法》第119条规定，原告特向贵院提起民事诉讼，恳请支持其诉讼请求为盼。被告辩称：原告没有与被告签订物业服务合同，对于费用组成被告不清楚，应交那些物管费被告也不清楚。且被告已离开书香门第五六年了，因该房屋被告已卖了，所以被告未交纳以上费用。根据原告提供的证据及原、被告当庭陈述，本院认定事实如下：重庆市黔江区城东街道长征北路682号“书香门第”小区系原告壹唐公司开发，至今尚未开发完毕，该小区的物业服务仍属于前期物业服务。2008年7月1日，原告与恒帝物业公司签订《书香门第小区前期物业管理服务合同》，约定恒帝物业公司为小区提供物业服务，2011年初恒帝物业公司退场。原告因具有三级物业服务资质，便接管了该小区的物业管理服务，并委托自己内设的物业管理部进行前期物业服务。2011年3月1日壹唐公司物业管理部与被告阮伟光签订《书香门第小区前期物业服务协议》，在协议中约定由原告提供前期物业服务，对物业服务内容、收费标准、装修管理、缴费方式等进行了约定。双方在协议中明确约定物管费0.45元∕平方米∕月、电梯费基价25元／月每上升一层楼加收1元、城市生活垃圾处置费6.4元／月、公共小修基金5元／月；物业费中未计入的共同设施设备（如：水泵、公用车库、可视对讲、楼道灯、路灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实际发生向甲方分摊；公共水电费为无偿代收代缴项目，按每期实际发生费用计算分摊公共水电费，并予以公布。“书香门第”小区原来未实行“一户一表”，原告壹唐公司已经向重庆市黔江区泰来宏达自来水有限公司缴纳了“书香门第”小区的水费及城市生活垃圾处置费（199户），城市生活垃圾处置费6.40元／月•户，2016年8月31日，二被告居住房屋进行了一户一表改造。至2016年8月31日，二被告未缴纳水费计量为381立方米。另查明，被告阮伟光与李菊华系夫妻关系。2009年9月11日，二被告购买了原告壹唐公司开发的黔江区长征北路书香门第XX栋XX-X号商品房一套，房屋建筑面积75.72平方米。二被告系“书香门第”小区的业主，原告壹唐公司向被告阮伟光、李菊华进行过多次催收。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告在原前期物业公司退场后，便委托了自己内设的壹唐公司物业管理部为该小区提供物业服务，因壹唐公司物业管理部不具有独立法人资格，更无从事物业管理服务的资质，所以壹唐公司物业管部与原告壹唐公司签订的《前期物业管理服务委托协议》无效。但壹唐公司物业管理部作为壹唐公司内部物业管理服务机构，为“书香门第”小区提供物业服务的行为应视为原告壹唐公司的行为，由此产生的权利义务应由原告壹唐公司承担。事实上，壹唐公司物业管理部代为壹唐公司在重庆市黔江区恒帝物业公司退出该小区物业管理服务后，为被告在内的小区业主实际提供了物业服务，二被告作为该小区的业主之一，也接受了该服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系。在壹唐公司物业管理部为“书香门第”小区提供物业服务后，原告壹唐公司有权向“书香门第”小区的业主在物业服务范围内就已服务的内容参照与恒帝物业公司签订《书香门第小区前期物业管理服务合同》中的收费标准收取相应的费用。对于原告壹唐公司主张的物业管理综合服务费是否合法，应否得到支持，本院作如下评析：二被告作为“书香门第”小区业主，在享受原告壹唐公司提供的物业服务后，被告作为业主（使用人）应当按其拥有物业的建筑面积缴纳物业管理综合服务费。二被告应当缴纳的费用期间是2013年11月1日至2018年8月14日，应当缴纳费用的项目为：1.物业管理费：二被告应当交纳的物业管理费为[0.45元／月•平方米×75.72平方米×（57月+14天）]=1958.23元，原告只请求1953.21元，是对自己民事权利的处分，本院予以准许；2.电梯费：被告应缴纳的电梯费[（34元／月×（57月+14天）]=1953.64元，原告只请求1953.35元，是对自己民事权利的处分，本院予以准许；3.公摊电费及公共小修基金。属于物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护产生的费用，参照《重庆市物业服务收费管理办法》及《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》等规定，公摊电费及公共小修基金本属于物业服务成本范围，不应当单独收取，虽然合同中有约定但未就单独事项作特别约定。如果公用设施的用电费用确实未进入物业服务收费成本，应据实分摊后缴纳，但是据实分摊的数量必须是专表计量或正常情况下总表与分表的差额。根据原告提供的2011年、2012年、2013年、2014年、《重庆壹唐地产有限公司物业管理部电梯运行、小修基金和公共维修费用分摊表》，2012年、2013年、2014年的分摊表显示电费均为电梯专用电表电费，而电梯费用对每户已按楼层进行了单独收取，不应再另行分摊；提供的2015年《重庆壹唐地产有限公司物业管理部电梯运行、小修基金和公共维修费用分摊表》，显示了小区其他公用电表4枚2011年10月至2015年12月止共计51个月电表度数829116度，但无法认定2013年11月至2015年12月期间的电表度数，从而得出二被告应据实分摊的的电表数；提供的2016年、2017年、2018年的费用数据，亦无法显示应据实分摊给二被告电表数。对此壹唐公司应承担举证不能的法律后果，故对壹唐公司主张的2013年11月至2018年8月14日期间的公摊电费及公共小修基金，本院碍难支持。4.城市生活垃圾处置费。城市生活垃圾处置费按月计收，居民按户计征，由环境卫生行政主管部门负责征收管理，其可以委托供水供气企业代收。根据物价部门规定，黔江区的城市生活垃圾处置费每月每户为6.4元，由重庆市黔江区泰来宏达自来水有限公司代为收取。在原告代被告缴纳城市生活垃圾处置费后，被告应向原告支付其代付的费用，其费用为（6.4元／月•户×34月）=217.6元；5.水费。根据黔江区税务局于2011年出具的回复和黔江疾病预防控制中心于2015年出具的检验报告书，均证明“书香门第”小区的生活用水不存在质量问题，二被告也没有举示证据证明该小区的饮用水存在质量问题。故二被告应当向壹唐公司支付水费。壹唐公司主张二被告应当支付2013年至2016年8月31日期间二次加压造成的二次供水费，但根据2015年黔江区卫生和计划生育委员会作出行政处罚决定书，对壹唐公司无二次供水卫生许可证从事制、供水活动，给予行政处罚，故对壹唐公司主张的二次供水费用不予支持。本院认定被告应缴纳的水费以自来水公司收取的未加压供水水费3.35元∕吨为准。被告应当缴纳的水费为1276.35元（起度为309吨，止度为690吨，计690度-309吨=381吨，即3.35元／吨×381吨）。综上，二被告尚欠原告壹唐公司2013年11月至2018年8月14日的物业管理综合服务费：1.物业管理费为1953.21元；2.电梯费1953.35元；3.城市生活垃圾处置费217.6元；4.水费为1276.35元。以上四项共计5400.51元。对于违约金，因壹唐公司物业管理部与原告壹唐公司签订的《前期物业管理服务委托协议》无效，所以与被告签订的《书香门第小区前期物业服务协议》亦无效，故该协议中的违约条款自始无效，据此原告壹唐公司主张被告支付违约金的请求，本院不予支持。被告在庭审中的抗辩，因未提供相关证据予以证明，所以对其拒交物业管理综合服务费的理由本院不予支持。被告李菊华无正当理由，拒不到庭参加应诉，视为其自动放弃抗辩、举证、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项第（五）款、第一百零九条，《物业管理条例》第二十四条第二款、第四十一条第一款、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告阮伟光、李菊华于本判决生效后五日内支付原告重庆壹唐地产有限公司2013年11月1日至2018年8月14日期间的物业管理综合服务费共计5400.51元；二、驳回原告重庆壹唐地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理50元，减半收取25元，由被告阮伟光、李菊华共同负担。本判决为终审判决。审判员  张恒萍二〇二〇年六月二十日书记员  周杨宇