辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0792民初542号原告：锦州宝地物业服务有限责任公司，登记住所地锦州市凌河区菊花里5-44号，实际经营地址锦州市太和区曼哈顿东湖壹号物业会所201，统一社会信用代码91210700242034262G。法定代表人赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人董某，该公司职员。被告：李某某，男，1957年10月16日出生，汉族，居住地锦州市太和区。委托诉讼代理人：李某，自然状况同被告李某。追加被告：李某，男，1986年7月29日出生，汉族，居住地锦州市太和区。原告锦州宝地物业服务有限责任公司诉被告李某某、追加被告李某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦州宝地物业服务有限责任公司的委托代理人董某，被告李某某的委托诉讼代理人即被告李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦州宝地物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求;1、要求被告给付拖欠的物业5510元，电梯费1251元；2、违约金1000元，合计7761元；3、由被告承担诉讼费。事实与理由：被告李某某是锦州市太和区黄山街业主，其住宅面积为176.62平方米，依照您与我公司所签订的《物业管理服务协议》、《辽宁省物业管理条例》的相关规定，被告应如期缴纳物业费、电梯费，逾期未缴纳物业费5510元，电梯费1251元，合计6761元。物业管理企业可以按照金额的3%。按日收取违约金。逾期三个月未缴纳的，物业企业可以向人民法院提起诉讼。被告入住后，并未按约如期缴费，从2018年1月至2019年12月，累计拖欠5510元物业费，电梯费1251元（2018.8.1-2019.10.31)，合计6761元。为保护我公司利益，特诉至贵法庭，请求法庭判令被告给付拖欠的物业服务费及违约金，并且以后能够按期如数缴费。被告李某某、李某共同辩称，实际所有人及使用人为李某，实际使用人是李某而不是李某某。锦州宝地物业有限公司以下简称宝地物业公司对李某某的起诉是一种错诉诬告行为，然后我会根据这个事实提供相关证据。在物业服务合同纠纷一案中，业主及实际居住人为李某，而不是本案被告李某某。虽然李某某和李某是父子关系，房屋初始购买人、签约人为李某某，但2013年10月已更名至李某名下，并办理相关手续，即李某为实际所有人。我这边有个证据，2013年11月正式通知宝地物业公司，宝地物业公司于2013年11月办理了更名手续，李某为业主，宝地物业公司提供的日常服务及相关收费收据已经更名为李某即宝地物业公司已承认李某的业主及物业使用人身份。在的物业纠纷合同相关问题上，李某作为业主多次与宝地公司沟通相关事宜，并于2020年1月9日与电话号码为155××××8389的工作人员沟通，明确告知宝地物业公司此房业主是李某而不是李某某。本案被告李某某，2019年12月23日，因急性脑梗死、高血压三级在锦州医科大学附属第一医院入院治疗，2019年12月30日出院，医嘱要求病人避免过度劳累及情绪过度波动，保持良好心情及良好睡眠。宝地物业公司多次因南站风情小镇36-1号物业纠纷合同纠纷相关问题上骚扰李某某，但事实证明李某某与物业服务合同纠纷相关问题完全无关，在此种情况下，宝地物业公司明知李某某身患重病，电话号码为155××××8389的工作人员及其他工作人员于2016年12月到2020年4月多次电话骚扰李某某，结果2020年1月2日通过短信形式以宝地物业公司的名义向李某某发送律师函，此种形式的律师函在法律上是无效的，是一种威胁恐吓的行为。这些在精神上给李某某造成了巨大压力，使其在病后修养的最关键时期不能安心休养，造成心乱心慌、失眠、血压持续高升不下，宝地物业公司的行为极其恶劣。综上所述，虽然李某某与李某是父子关系，但实际所有人及业主为李某。宝地物业公司在明知道李某某不是业主的情况下依然对李某某提起诉讼，可见宝地物业公司是一个极其不负责任的物业公司，已不能用疏忽马虎或者当庭更改被告来处理。李某某既然与本案无关，作为被告不适格，即被告的主体资格不适格，是原告错误起诉，系被告与原告没有争议，也没有侵害原告的合法权益。故请求法庭驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，前期物业服务合同、物业管理服务协议、管理规约、承诺书、住房批准证、委托代建房协议、委托建房房号确认书本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告锦州宝地物业服务有限责任公司负责南站风情小镇的物业管理服务，被告李某系该小区36-11号业主，房屋建筑面积176.62平方米，被告李某于2014年办理入住。被告李某某系被告李某的父亲，2013年1月26日，被告李某某在《管理规约》下方签字，并签署了《承诺书》，“本人已经认真阅读了《管理规约》，现保证认真履行《管理规约》规定的责任和义务，及相关的一切管理规定，本人亦同意在转让项目物业管理区域内的任何物业时，于有关买卖合同签署之日起一个月内就所有权变化情况以书面形式通知物业管理企业，并取得物业受让人签署与此相同的承诺书，交由物业管理企业，以确保本人的受让人亦遵守管理规约及相关的一切管理规定。在物业管理企业收到本人及受让人的承诺书前，如本人及受让人有违反本规约的行为（包括但不限于拖欠管理费、能源费或其他费用），将由本人及受让人共同承担相应的连带责任”。2013年1月27日，原告与被告李某某签订了《物业管理服务协议》，约定物业服务费收费标准为1.3元/平方米.月，原告按约定为该小区提供物业管理服务，业主按约定及时缴纳物业管理费，如未按约如期缴费，物业管理企业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2013年10月，被告李某某到开发公司将委托代建房协议和委托建房房号确认书中自己的名字均更名为李某。之后，李某开始缴纳该小区房屋的物业费及其他生活费用。被告李某自2018年1月开始至2019年12月已累计拖欠物业管理费5510元，2018年8月至2019年10月拖欠电梯费1251元。本院认为，原告锦州宝地物业服务有限责任公司与被告李某某所签订的《管理规约》及《承诺书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有约束力。被告李某某在将该小区物业转让给被告李某时，并未书面通知原告，致使被告李某没有与原告签订新的物业管理合同亦未签署新的承诺书，故被告李某某应当与被告李某对拖欠的物业费及电梯费承担连带给付责任。原告锦州宝地物业服务有限责任公司依据合同约定负责该小区的物业服务，被告李某作为该小区业主，在享受物业服务的同时，应当承担交纳物业费的义务。但从被告提供的证据来看，原告的物业管理服务存在一定的瑕疵，但根据相关法律规定，被告如果认为物业服务企业不履行合同约定或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效后十五日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司自2018年1月至2019年12月的物业管理费5510元及自2018年8月至2019年10月的电梯费1251元；二、被告李某某对上述债务承担连带给付责任。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李某负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王旭寒二〇二〇年六月三十日书记员  张雨某