苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初12360号 原告：王晓华，女，1967年4月20日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托代理人：廖猷立，上海丰程律师事务所律师。 被告：点亮（苏州）创业投资发展有限公司，住所地江苏省苏州工业园区苏虹中路399号72号单元316室。 法定代表人：朱永妹。 委托代理人：王飞，上海段和段（苏州）律师事务所律师。 原告王晓华与被告点亮（苏州）创业投资发展有限公司（以下简称点亮公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告王晓华及其委托代理廖猷立、被告点亮公司委托代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓华向法院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《统一经营管理合同》；2、请求判令被告向原告支付2018年10月27日至2019年7月26日期间的欠付房屋租金合计16177元(扣除已付租金后)，并由被告向原告支付从2019年7月27日起至房屋返还之日的房屋占用费(合同解除后，被告继续使用期间，参照租金标准计算占用费)；3、请求判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金直至租金付清之日，暂计至2019年7月31日为2189.46元(计算方式详见附件)；4、请求判令本案诉讼费由被告负担。 审理中原告对于第三项诉讼请求调整为：请求判令被告向原告支付违约金44320元，并以未付租金为基数，按每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金直至租金付清之日，暂计至2019年7月31日为2189.46元。 事实与理由：原、被告双方于2018年1月26日签订了《统一经营管理合同》，约定原告将位于苏州市吴江区的商品房委托被告经营管理。合同签订后，被告从未按时足额支付租金，尤其是2019年第二期租金(付款期限为2019年4月30日)，拖欠至今。原告多次催告后，被告仍不予支付。原告认为，被告行为违反合同约定，严重损害原告利益。故诉至贵院，请求维护原告合法权益。 被告点亮公司辩称：案涉房屋的交付时间已经有相应生效法律文书确认为是2018年9月26日由苏州某房地产开发有限公司（以下简称某公司）进行交付，原告在购买该房屋时并没有足额缴纳合同约定的购房款，其中有33240元是用该房屋出租的租金来抵购房款的，在法院目前审理的（2019）苏0509民初12003号案件中，本案原告向被告某公司请求支付延期交房、延期办证的相关赔偿。原告在2018年11月13日向某公司及我公司均明确以书面方式帮其对外出售案涉房屋，为尽快实现原告出售房屋的目的，我们在对外出租的过程中，谨慎的考量房屋租金收益与出售房屋目的之间的矛盾，所以综合认为原告的请求不具有事实基础，我公司作为受委托管理房屋，对于其租金收益不负有担保的责任，我公司不应承担原告所讲的支付租金的义务。 经审理查明：2017年12月21日，王晓华与某公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定王晓华购买某公司开发的位于吴江汾湖开发区南侧商业用房）x幢x室商品房，合同价款为886402元。合同签订之日，王晓华向某公司支付购房款440000元；2018年1月26日，王晓华向某公司支付尚余的购房款，某公司的收据载明金额为446402元，并注明：汾湖新天地x幢x房款（租金33240元抵扣房款，实际付款413162元），收据上加盖由某公司销售专用章。 2018年1月26日，王晓华与点亮公司签订《统一经营管理合同》，合同约定：由王晓华对于向某公司购买的位于吴江汾湖开发区南侧商业用房）x幢x室商品房，委托点亮公司代为办理房屋交付手续，并按照商业项目统一规划、进行统一招商和统一商业经营管理；委托经营管理期限为5年，委托经营期限,暂定自2018年8月1日起至2023年7月31日止；点亮公司经营回报承诺，王晓华付清全部房款后的次月起，点亮公司开始向王晓华支付委托经营回报。前三年的经营回报率分别为买入总价886402元的5%，6%，7%，自2021年8月1日开始经营回报为总收益的90%归王晓华所有，剩余归点亮公司所有，打款日为季度起始日的3个工作日；违约责任，点亮公司无正当理由逾期支付经营回报的，王晓华向点亮公司催告一次，并每逾期一日，按所拖欠回报总额的千分之一的标准向王晓华支付违约金，经王晓华催告后点亮公司仍未支付达30日的，视点亮公司根本违约，王晓华有权收回该房屋，点亮公司支付王晓华房屋总价5%的违约金，并有权解除合同。 2018年1月26日，某公司收取王晓华购房余款，收据载明金额为446402元，注明收取的汾湖新天地x幢xx房款中，租金33240元抵扣房款，2019年2月18日王晓华收到由毛丽萍代付的四季度租赁款8864元，2019年8月2日王晓华收到毛丽萍代付的款项12631元，汇款单附言载明：代某公司支付汾湖x幢x租赁回报、收益回报。审理中，王晓华认为，点亮公司事实上已经扣除了33240元租金用于抵扣购房款，该笔租金是自2018年1月27日至2018年10月26日，共9个月的租金，恰好等于抵扣购房金额33240元；王晓华同时认为，点亮公司2018年10月27日至2019年1月26日的未付租金2216.03元，2019年1月27日至2019年4月26日的未付租金665.03元，2019年4月27日至2019年7月26日的未付租金13296.03元。以上合计16177元。本案审理中，王晓华对于租金利息，同意统一自2019年4月30日起开始计算。 另查明：某公司与点亮公司法定代表人为同一人。王晓华于2019年8月26日就要求某公司办理不动产登记证及支付相应的违约金向法院提起诉讼，某公司反诉要求王晓华支付购房款33240元，案号为（2019）苏0509民初12003号。在该案中，法院认为，房款价款886402元是双方的真实意思表示，反诉原告对反诉被告王晓华提供的收据真实性提出异议，但签订委托经营管理协议的点亮公司与某公司本身系关联公司，而且点亮公司约定在王晓华付清房款后开始支付委托经营回报以及点亮公司实际支付行为证实，某公司认可租金抵扣未付房款，反诉被告王晓华关于购房款已经足额支付的辩称，法院予以采信，反诉原告反诉请求法院不予支持。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、《统一经营管理合同》、（2019）苏0509民初12003号民事判决书及到庭当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《统一经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反有关国家法律、行政法规的强制性规定，该份合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 案涉《统一经营管理合同》关于被告点亮公司“经营回报承诺”条款中双方约定，王晓华付清全部房款后的次月起，点亮公司开始向王晓华支付委托经营回报，前三年的经营回报率分别为买入总价886402元的5%，6%，7%，自2021年8月1日开始经营回报为总收益的90%归王晓华所有，剩余由点亮公司所有，打款日为季度起始日的3个工作日。某公司于2018年1月26日收取原告王晓华购房余款446402元，收据注明租金33240元抵扣房款，（2019）苏0509民初12003号一案中法院确认原告王晓华已交付全部购房，并不存在结欠购房款33240元的事实。因此，本院确认原告王晓华已向某公司支付全部的购房款，根据原、被告双方的《统一经营管理合同》中的约定，自2018年2月1日起由被告点亮公司履行合同义务，2018年2月至同年10月共9个月的租金回报金额33240元，系用于原告抵扣购房款；2018年11月至2019年1月份的租金回报，按购房总价886402元的5%计算为11080.3元，被告点亮公司于2018年11月2日支付8864元，尚欠款2216.03元；2019年2月至4月的租金回报按购房总价886402元的6%计算为13296.03元，被告点亮公司于2019年2月18日付款12631元，尚欠款665.03元；2019年5月至2019年7月，被告点亮公司应支付租金回报13296.03元，但5月份之后，被告点亮公司未付过租金回报。故截止2019年7月31日，被告点亮公司尚欠租金回报款16177.09元。 《统一经营管理合同》的违约责任条款中约定，点亮公司无正当理由逾期支付经营回报的，王晓华向点亮公司催告一次，并每逾期一日，按所拖欠回报总额的千分之一的标准向王晓华支付违约金，经王晓华催告后点亮公司仍未支付达30日的，视点亮公司根本违约，王晓华有权收回该房屋，点亮公司支付王晓华房屋总价5%的违约金，并有权解除合同。原告王晓华于2019年6月21日通过顺丰快递向被告点亮公司发送催款函，邮件运单祥情显示，被告点亮公司于2019年6月22日签收。经原告王晓华催告后被告点亮公司仍未支付达30日，故原告王晓华起诉要求解除双方的《统一经营管理合同》的主张，符合合同约定的解除条件，本院予以支持，合同解除的时间为本次诉讼中的诉状副本送达之日即2019年9月21日。本院确认原、被告双方实际自2018年2月1日起履行《统一经营管理合同》，截止2019年7月31日被告点亮公司尚欠租金回报款16177.09元，故被告点亮公司应支付原告王晓华至2019年7月31日的租金回报款16177.09元，及自2019年8月1日至2019年9月21日（合同解除之日）的租金回报款7576.92元（每年以365天，按购房总价886402元的6%计算），自2019年9月22日（合同解除之日）后，被告点亮公司继续占有使用期间的费用，参照合同约定的租金回报计算方式支付相应的费用，在2020年1月31日前按购房总价886402元的6%计算，2020年2月1日起按购房总价886402元的7%计算。关于原告王晓华在本案中主张的违约金，原告要求被告支付违约金44320元，并以未付租金为基数，按每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金直至租金付清之日，本院认为，本院认为，原告主张的违约金过高，调整至以年利率24%计算未付租金和未付占有使用费的逾期付款违约金为宜。因双方在合同中约定，扣款日为季度起始日的三个工作日，2019年4月30日起的三个工作日，应自2019年5月8日起对上述违约金和占有使用费计算逾期付款违约金。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、原告王晓华与被告点亮（苏州）创业投资发展有限公司之间的《统一经营管理合同》于2019年9月21日予以解除，被告点亮（苏州）创业投资发展有限公司应于判决生效后十日内将案涉房屋（苏州市吴江区的商品）返还原告王晓华。 二、被告点亮（苏州）创业投资发展有限公司应支付原告王晓华至2019年7月31日的租金回报款16177.09元，支付自2019年8月1日至2019年9月21日（合同解除之日）的租金回报款7576.92元（以每年365天，按购房总价886402元的6%计算），及自2019年9月22日至被告点亮公司实际返还房屋之日的费用（参照合同约定的租金回报计算方式：在2020年1月31日前按购房总价886402元的6%计算，2020年2月1日起购房总价886402元的7%计算）；同时由被告偿付原告相应的逾期付款违约金（以上述未付租金和占有使用费为基数，按年利率24%计算）。上述付款义务，由被告于判决生效后十日内履行完毕（如采用转账方式支付，请直接支付至原告的以下银行账户，户名：王晓华，开户行：上海银行股份有限公司祁连支行，账号：62×××11）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260元，由被告点亮（苏州）创业投资发展有限公司负担并于本判决生效后十日内缴纳至本院，原告王晓华已预交的诉讼费用260元，本院于本判决生效后十五日予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  顾伟林 人民陪审员  顾金华 人民陪审员  刘鹤华 二〇二〇年六月四日 书 记 员  陈丹凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。