河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初1067号原告：漯河市康汇物业管理有限公司，住所漯河市源汇区柳江路康平南苑13号（A）楼3层。法定代表人：汪晓东，经理。委托代理人：李晓峰，员工。被告：曹阳，女，1981年6月5日生，汉族，现住漯河市源汇区。委托代理人：郝景荣，男，1980年6月13日生，汉族，住址同上，系被告丈夫。原告漯河市康汇物业管理有限公司（以下简称康汇物业）与被告曹阳物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告康汇物业的委托代理人李晓峰，被告曹阳的委托代理人郝景荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康汇物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告物业费6305元；2、请求法院判令被告承担诉讼费。事实与理由：被告为漯河市泰山路与建设路交叉口兰乔迪亚小区1号楼1单元4楼东户业主，房屋面积119.27㎡，根据合同约定，物业服务费为1元/㎡，公摊照明费为20元/月，原告物业公司于2017年7月1日根据《物业管理服务合同》接管被告小区后，一直为该小区提供物业服务，原告积极履行物业服务合同约定的该项权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2016年1月1日起至2019年10月31日止一直拒绝交纳所欠物业费，原告多次催要，被告仍拖欠至今。被告曹阳辩称：原告2017年7月1日接管小区，接管程序不合法，应提供的服务不完善，楼道环境太差，收过停车费后车辆在车位损坏，物业拒绝赔偿，多次火灾事故因消防通道不完善导致消防车无法进入，在漯河各大媒体都有报道，小区安保和巡逻没有达到标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、原告提供其物业服务管理协议、债权转让协议、业主欠费明细、前期物业管理合同、与业委会签订的物业合同，用以证明被告在小区提供服务，被告应按时交费，原告与金土地物业公司的交接是合理合法的。被告认为，两家物业公司的交接没有经过业主同意，欠费明细未经业主核实，不确定业委会成立的合法性，业委会签订的合同中对公摊费用进行了变更，原告仍按原公摊费用标准要求。经询问，原告称涉案小区于2013年12月完工，之前的前期物业管理公司是漯河市金土地物业管理有限公司（以下简称金土地物业），原告跟漯河市金土地置业有限公司（以下简称金土地置业）签订的前期物业合同，2017年9月原告进驻小区后成立的业委会，业委会成立后原告每年与业委会签订一次合同，公摊费用由每月20元变更为每月10元，其他费用不变，并在街道办事处备案，原告每天打扫楼道地面，被告所在楼道电梯今年春节前坏了，当天原告就在电梯口张贴通知，要求业主签字申请维修基金，需要80%业主签字到现在还没有签够，原告对楼下的火锅店没有约束能力，房屋已经被开放商售出，原告曾经帮业主与火锅店协调过楼道里火锅味的事情，打电话通知环保部门，环保部门要求火锅店安装空气净化器，后来再打环保部门电话，他们说处理过了就不来了，原告尽力处理消防通道问题但没有达到相关消防标准，小区共1326户业主，88%的业主已经交费。被告称，从2016年1月1日起没有交过物业费，房屋面积119.27㎡，对2017年业委会成立后每年与原告签订物业合同没有异议。本院经审核后认定：《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。金土地物业及原告在小区业委会成立之前，与小区建设单位签订前期物业合同符合法律规定，故本院对金土地物业及原告分别与金土地置业签订的前期物业合同的证明效力予以认定；原告与金土地物业公司签订的债权转让协议书，自本次诉讼中通知被告之日起生效，被告在庭审中认可自2016年1月1日起未交纳物业费用，与欠费明细中载明缴费终止时间一致，故本院对原告享有被告自2016年1月1日起欠付物业费用的债权的事实予以认定；《物业管理条例》第十六条规定，业委会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业委会的合法性并不由小区物业公司进行审查备案，故对被告关于业委会合法性不确定的质证意见，本院不予认定。业委会与原告签订的物业合同，经双方加盖印章、业委会成员签字，故本院对该物业合同的证明效力予以认定，被告自该物业合同签订之日起应按每月每户10元计付公摊费用。对有争议的事实，本院认定如下：2014年1月8日，金土地物业为甲方、曹阳为乙方，共同签订《物业管理服务协议》，约定甲方为乙方居住的金地兰乔迪亚小区提供物业管理服务，乙方所购房屋位于1号楼1单元4楼东户，建筑面积119.27平方米，乙方应于每年一月份按建筑面积每月每平方米1元交纳物业费、按每户每月20元交纳公共能源费。2017年7月10日，金土地物业为甲方、原告为乙方，共同签订《债权转让协议》，约定甲方提供服务期间发生的预收物业费、装修押金、陈欠物业费等债权债务全部转让给乙方行使，由乙方按照本协议志捷向金地兰乔迪亚欠费业主主张债权，并附《兰乔迪亚业主欠费明细》载明“1-1-4-4户曹阳，面积119.24㎡，欠物业费2147元，欠公摊照明费360元，交费截止日期2015.12.31”。2017年7月10日，金土地置业为甲方、原告为乙方，共同签订《前期物业服务合同》，约定自2017年7月10日起，甲方将泰山路与建设路交叉口兰乔迪亚小区委托于乙方实行物业管理，高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1元交纳物业费向业主或物业使用人收取，按每户每月20元收取公共能源费。2018年12月22日，漯河市源汇区金地兰乔迪亚小区业主委员会（以下简称业委会）为甲方、原告为乙方，共同签订《物业委托管理合同》，约定合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，因乙方已经前期入驻，在本合同签订生效后三个月内属于整改期，如乙方整改达不到双方约定条件，甲方有权直接解除合同，本合同效力终止，乙方在接到甲方通知后一个月内自行撤出小区，本小区三层以上含三层住宅物业费1元/㎡/月，公摊照明费10元/月。之后业委会与原告每年续签该合同。本院认为，由于物业管理的不可分割性，部分业主拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告康汇物业已为被告曹阳居住的小区提供物业服务，且双方对于收费标准在物业服务合同中已有明确约定，根据当事人意思自治原则，被告应按照约定的计价方式，交付2016年1月1日至2019年10月31日的物业费5486.42元（119.27㎡×1元/平方米/月×46个月）及公摊费用820元（20元/户/月×36个月+10元/户/月×10个月），共计6306.42元（5486.42元+820元），原告要求被告支付6305元，系对自身权利的处分，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告康汇物业的诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告物业费6305元；2、请求法院判令被告承担诉讼费；本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《物业管理条例》第七条第五项、第十六条、第二十一条、第四十一条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告曹阳向原告漯河市康汇物业管理有限公司支付2016年1月1日至2019年10月31日期间物业费用6305元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由被告曹阳负担（限本判决书生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李笑寒二〇二〇年六月二十七日书记员  刘 兰