山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初793号原告：蔡红，女，1960年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被告:乳山市凯利尔物业服务有限公司，住所地山东省乳山市深圳路108号。法定代表人：于丽芳，董事长。被告：乳山泰兴物业服务有限公司，住所地山东省乳山市深圳路108号。法定代表人：洪卫强，董事。委托诉讼代理人：宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。被告：山东久久发置业有限公司，住所地山东省乳山市深圳路108号。法定代表人：李锡君，董事长。委托诉讼代理人：邰孝银，山东兰亭律师事务所律师。被告:滨州名嘉中博建材家居有限公司，住所地山东省滨州市经济开发区现代物流中心园区。法定代表人：于丽芳，董事长。本院于2020年3月2日立案受理原告蔡红诉被告乳山市凯利尔物业服务有限公司（简称乳山市凯利尔公司）、乳山泰兴物业服务有限公司（简称乳山泰兴公司）、山东久久发置业有限公司（简称山东久久发公司）、滨州名嘉中博建材家居有限公司（简称滨州名嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告蔡红、被告山东久久发公司的委托代理人邰孝银、被告乳山泰兴公司的委托诉讼代理人宋世界到庭参加诉讼，被告乳山凯利尔公司、被告滨州名嘉公司经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡红向本院提出诉讼请求:1、要求解除原告与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司于2010年7月30日签订的租赁协议以及原告与被告山东久久发置业有限公司于2010年7月30日签订的补充协议；2、要求三被告连带给付租金98696元（自2013年10月7日至2019年10月7日，其中第一年租金11476元，第二、三年每年租金16067元，第四年至第六年每年租金18362元）；3、要求支付逾期付款的利息（按照每年应支付的租金时间的第二日起即4月1日开始计算当年逾期给付的租赁费的利息，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；2019年8月20日起至给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告购买的商铺位于乳山市，房号2169号，建筑面积33.36平方米。2010年7月山东久久发置业有限公司按销售返租的形式将该商品房委托其所属的乳山市凯利尔物业服务有限公司对外出租。原告按照久久发公司的要求与被告凯利尔公司达成租赁协议，协议约定租赁期限15年，从商铺交付之日起60日后开始计算租赁期限。前二年为免租金期，尔后租金依次为第三年至第五年租金分别为14736元、16067元、16067元。第六年至第八年每年租金不低于18362元。除此之外，协议对其它年份的租金也有约定。租金每年由被告向原告支付一次，租金支付时间为每年的3月1日至31日期间。2011年8月7日，原告向被告交付商铺，剔除26个月免交租金期后，被告应从2012年10月7日起在每年的3月份向原告支付当年的租金。原告从2013年起每年向被告催交租金，但被告以上面（久久发公司）未拨款为由至今分文未付。被告不履行合同义务，致使原告的目的无法实现，合同也无法继续履行，依据合同约定要求解除与被告签订的租赁协议。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告乳山泰兴公司辩称，原告与乳山泰兴公司之间没有任何书面合同，原告要求乳山泰兴公司承担清偿责任没有法律依据。被告山东久久发公司辩称，原告起诉被告山东久久发公司主体不适格，被告山东久久发公司与原告之间不存在租赁合同关系，根据合同相对性，因租赁合同产生相关的权利与义务，应当由被告乳山市凯利尔公司承担，原告要求被告山东久久发公司承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告对被告山东久久发公司的诉讼请求。被告乳山凯利尔公司和被告滨州名嘉公司在法定期限内未提出答辩意见。经审理查明，2010年7月30日，原告蔡红作为出租方（甲方）与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司作为承租方（乙方）就原告所有的位于乳山市产签订租赁协议，合同第一条约定甲方将该商品房出租给乙方，该租赁期限自该商品房办理交付使用之日起第60日开始计算，共计15年。甲方同意乙方在租赁期限内可以转租，转租时无须再征得甲方同意，即可自行转租。第二条租金及租金的支付方式约定：甲乙双方均同意，该租赁期的前2年为乙方免租金使用期（即乙方无需支付前2年的租金）。第3年至第5年的租金分别为11476元、16067元、16067元。第6年至第8年每年的租金不低于每年18362元，…。第9年至15年每年的租金按以下形式支付…。第3年至第15年的租金由乙方于满2年后逢每年3月1日至3月31日内分别向甲方支付当年的租金。若乙方未按时向甲方支付当期租金，则自乙方逾期应付款之日起至乙方实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。甲方应于当年3月1日至3月31日期间内到乙方公司财务科领取租金，因甲方未能及时到乙方领取租金时，乙方不承担违约责任。山东久久发置业有限公司于2011年8月7日将位于乳山市产移交给蔡红，蔡红同意接受该房产。涉案房产房产证登记时间为2013年4月7日，房产证号为乳山房权证市区字第××号；土地使用权证登记时间2013年4月11日，证号为乳国用（2013）第2286号。房产证和土地使用权证的产权登记人均为蔡红。原告为了证实其要求被告乳山市凯利尔公司、被告山东久久发公司、被告滨州名嘉公司对涉案租赁费承担连带清偿责任，提供如下证据：2010年7月30日，原告蔡红作为买受人（乙方）与被告山东久久发公司作为出卖人（甲方）签订的补充协议约定：一、租赁期限届满乙方取得该商铺使用权后，乙方如自行出租该商铺，出租价格必须执行物业经营服务公司根据发展状况统一制定的出租价格标准；如乙方委托物业经营服务公司出租的，租赁成功一次，乙方须支付所取得全部租金的10%作为委托佣金。二、乙方承诺按市场规定的每月（日）统一的经营时间经营该商铺，每月歇业不得超过两天，且必须使该商铺符合统一的店面设计和装修标准，按照统一的功能分区经营，如该商铺经营的品种与统一规划不相符，则必须服从甲方的调整，遵守市场的统一管理及相关规定。乙方不得对该商铺既不自营又不委托物业经营服务公司代为出租，而导致该商铺闲置，影响市场发展。该补充协议的后面几个条款分别约定了违约责任等内容。原告提交了一份出租人为乳山市凯利尔公司、山东久久发公司与承租人为滨州名嘉公司于2012年7月18日签订的商铺租赁合同，合同约定出租人将位于乳山市的久久发国际商贸城八号楼出租给承租人，租赁期限15年即自2012年8月1日起到2027年7月30日止。原告以此主张山东久久发公司和滨中名嘉公司也应当对其涉案租金承担连带给付责任。被告山东久久发公司对此有异议，认为该合同通过（2018）鲁1083民初2907号案件中的2012年7月20日的补充协议，可以证实该证据并未生效，因此与本案没有关联性。被告山东久久发公司提到的2012年7月20日的补充协议系出租人为乳山市凯利尔公司、山东久久发公司与承租人为滨州名嘉公司于2012年7月20日签订的，三方关于2012年7月18日签订的乳山久久发国际商贸城1#、2#、8#、7#楼的商铺租赁合同共计4份（以下简称四合同），经三方协商一致同意对四合同的合同的生效条款进行修改：一、四合同原合同的生效：本合同经双（三）方法定代表人或其代理人签署并加盖单位公章或合同专用章/按手印后生效。修改为本合同经双（三）方法定代表人或其代理人签字、加盖单位公章或合同专用章、且山东久久发公司于2012年8月20日前收到滨州名嘉公司支付的人民币500万元物业、设施设备使用保障金后生效。如果山东久久发公司在2012年8月20日前没有收到滨州名嘉公司支付的人民币500万元物业、设施设备使用保障金则本合同不生效。原告另外提交了2014年10月30日乳山泰兴公司向乳山久久发置业有限公司发出的告知函：乳山经营公司已注册成立新的物业服务有限公司（乳山泰兴公司），今后代为支付乳山市凯利尔公司承租的1、2、8号楼到期业主的租金。今后凡是要返还租金的业主名单，我们将业主名单以纸质的形式，告知贵公司。贵公司如有异议，请在三日内以纸质形式告知我们。2014年10月31日，山东久久发公司向乳山泰兴公司发出关于乳山泰兴物业服务有限公司租金发放一事的回复函：贵公司于2014年10月31日来函收悉。我公司在征询法律顾问意见后认为租赁合同是由1、2、8号楼业主与乳山凯利尔物业服务有限公司签订，故业主租金发放必须经过乳山凯利尔物业服务有限公司的账户，才能确保不与业主在法律方面及手续办理流程方面产生任何纠纷。为避免以后发生不确定的法律风险及纠纷，我公司不同意由乳山泰兴物业服务有限公司的账户直接支付业主的租金。2015年5月4日，山东久久发公司关于催缴滨州名嘉中博建材家居有限公司（泰兴物业服务有限公司）租赁费的函：泰兴物业服务有限公司现对外租赁的1#、2#、7#、8#楼物业产权，属于山东久久发公司所有，因贵公司于2012年10月1日至今未缴纳租赁费，现我方提出权利如下：1、贵公司需与我方签订1#、2#、8#整体租赁合同；2、贵公司需在两日内交付2012年10月1日-2015年9月30日属于我方产权物业的租赁费8312360元；3、贵公司如不能履行我方将依法维护我方权利。本案经调解无效。以上事实有原、被告的陈述，原告提交的房产产权证、租赁协议等证据在卷为凭。本院认为，原告蔡红与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司签订的房屋租赁协议是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人真实的意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，均应按合同约定履行义务。被告乳山市凯利尔物业服务有限公司自租赁合同约定的开始支付租金的期限至今，未向原告支付过租赁费，而且现在乳山市凯利尔物业服务有限公司已经无人经管从原告处所租赁的涉案房产，导致原告无法实现合同目的，故原告蔡红要求解除原告与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司于2010年7月30日签订的租赁协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告乳山市凯利尔物业服务有限公司在租赁期限内未履行义务，因此原告蔡红要求被告乳山市凯利尔物业服务有限公司支付租赁期限内的租金98696元（自2013年10月7日至2019年10月7日，其中第一年租金11476元，第二、三年每年租金16067元，第四年至第六年每年租金18362元）以及要求支付逾期付款的利息（利息以每年的租金数额为本金，按照每年应支付的租金时间的第二日起即4月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以合计租金数额98696元为本金自2019年8月20日起至给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告提交的2010年7月30日原告蔡红作为买受人（乙方）与被告山东久久发公司作为出卖人（甲方）签订的补充协议，这份补充协议是关于原告与被告山东久久发置业有限公司之间关于涉案商品房买卖合同的补充协议，该份协议无法证实其与山东久久发置业有限公司之间存在关于涉案房产的租赁合同关系，原告蔡红第一项诉讼请求中关于要求解除该补充协议的诉讼请求，与本案并非可以合并审理的法律关系，关于原告蔡红要求解除该补充协议的诉讼请求，可由原告另案主张其权利。原告提交的其他租赁协议或者函件，均反应的系被告之间的法律关系，原告均不是那些合同或者函件的相对人，根据合同相对性原则，被告乳山泰兴公司、山东久久发公司、滨州名嘉公司均不是原告为出租方的租赁合同的相对方，且原告亦未提供有力证据证实这三家公司应承担连带责任，故原告要求被告乳山泰兴公司、山东久久发公司、滨州名嘉公司承担连带责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡红与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司于2010年7月30日签订的租赁协议；二、被告乳山市凯利尔物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告蔡红租赁费98696元及利息（利息以每年的租金数额为本金，按照每年应支付的租金时间的第二日起即4月1日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；以前述租金数额总额98696元为本金自2019年8月20日起至给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告蔡红要求被告乳山泰兴物业服务有限公司、山东久久发置业有限公司、滨州名嘉中博建材家居有限公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2268元（原告已预交2268元），由被告乳山市凯利尔物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章人民陪审员  丛红岩人民陪审员  周建华二〇二〇年六月十五日书 记 员  徐 佳