文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1131号上诉人（原审被告）：江苏万宏置业集团有限公司，住所地句容市华阳镇华阳南路万宏天源城19幢四楼。法定代表人：徐益盛，系该单位董事长。委托诉讼代理人：刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。上诉人（原审原告）：田敏，男，1982年11月生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：刘思远，江苏普思律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李进，女，1985年12月生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：刘思远，江苏普思律师事务所律师。上诉人田敏、李进与上诉人江苏万宏置业集团有限公司（以下简称“万宏置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初5816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田敏、李进上诉请求：撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初5816号民事判决，依法改判万宏置业公司支付逾期交房违约金47729元；本案诉讼费用由万宏置业公司负担。事实与理由：1、一审法院关于“该商品房经验收合格”的理解是片面也是错误的。田敏、李进认为，商品房验收合格的标准是取得房地产主管部门核发的竣工验收备案表，而不是开发企业组织的验收合格。同时，也不符合江苏省住房和城乡建房厅【2014】176号文《省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品住房项目交付使用管理的通知》第二条规定。2、被上诉人的验收违反相关法律规定，是无效的，不能作为合格交付的依据。《城乡规划法》规定，未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收。地方政府也对商品房交付验收内容也有具体的规定。涉案工程于2019年9月12日才取得句容市自然资源和规划局颁发的《建设规划核实合格证》，万宏置业公司在取得该证前的验收，应当认定无效。且涉案工程的供电到目前仍未开通，至今不符合验收条件。虽然在商品房买卖合同中约定交付后公共配套设施、市政基础设施等建成，但该约定违反法律、法规的规定，应当无效。万宏置业公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判万宏置业公司不支付田敏、李进违约金。事实与理由：1、双方所签订的商品房买卖合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。该合同样本系主管部门提供，并经网签主管部门确认。而且江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第33条“…当事人选择了经竣工验收合同，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合同即可，无需经过验收备案”。因此，双方对商品房交付约定不违反强制性规定，合法有效。2、一审法院未考虑合同约定的免责事由。万宏置业公司开发的义台街历史文化街区项目，是句容市的重点民生项目，也是镇江市文化产业重点项目。众所周知的丁家大院位于该项目核心地段，因拆迁困难，直到2018年5月才将最后一宗土地出让给万宏置业公司。因道路、管网、地下空间是作为整体配套建设，拆迁的延迟，导致整个配套无法建设，符合合同约定的免责事由。一审法院未采信万宏置业公司的抗辩理由，于法无据。田敏、李进一审提出的诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告支付逾期交房违约金及损失计75008元；2、判决被告自2019年8月15日起至实际交付房屋之日止，按照合同约定承担房屋、车库、附属房屋合同总价的日万分之一违约金；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2016年12月3日，田敏、李进与万宏置业公司签订商品房买卖合同（编号：31022901010150606），约定田敏、李进购买万宏置业公司开发的位于句容市建设路北侧的义台街小区15幢606号房屋，房屋建筑面积为101.36平方米，其中套内面积81.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.71平方米，单价为每平方米7471.95元，总价款为757357元。合同签订时由田敏、李进付首付款157357元后，剩余600000元办理按揭贷款。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6.该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.公共卫生事件或公共突发事件，非出卖人所能控制之政府，配套之市政设施延误交付；3.在施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决之延期交付；4.其他非出卖人能控制的因素；5.买受人有任何违约行为。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”同日，双方又签订了《商品房买卖合同》补充协议。2016年12月27日，田敏、李进与万宏置业公司签订义台街储藏室转让合同（编号034），约定田敏、李进购买万宏置业公司开发的义台街小区12幢负二层28号储藏室，储藏室建筑面积为22.46平方米，价款为68503元。合同第五条约定买受人付清储藏室转让总价款及相关费用后，出卖人于买受人办理完所购住宅小区交付手续后一月内将储藏室交付买受人使用。2017年1月24日，田敏、李进与万宏置业公司签订义台街地下车位转让合同，约定田敏、李进购买万宏置业公司开发的义台街小区C126号地下停车位，价款为85000元。2016年12月3日，田敏、李进向万宏置业公司缴纳首付款157357元。2016年12月27日、2017年1月24日，田敏、李进向万宏置业公司缴纳了储藏室、地下车位全部款项。2018年6月25日万宏置业公司向田敏、李进发出关于义台街1期项目延期交房通知书，通知两原告因市政规划配套建设原因，房屋交付时间需延迟，具体交付日期书面通知。2018年10月23日，万宏置业公司以挂号信方式通知向田敏、李进交付房屋。田敏、李进认为房屋尚未达到交付条件，未接收房屋。原告诉至本院，要求被告万宏置业公司承担商品房、储藏室、地下车位延期交付的违约金损失。另查明，句容市义台街小区于2016年11月23日取得商品房预售许可证，许可证号为句房预字第2006181号。2018年5月，义台街小区15号楼经五方验收合格并取得单位工程质量竣工验收证明书，并于2018年10月10日通过句容市建设工程质量监督站验收合格。该小区15号楼于2019年10月16日取得句容市行政审批局的建筑工程竣工验收备案表。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议、义台街储藏室转让合同、车位转让合同、购房发票、收据，及被告提交的入住通知书、邮寄凭证、投递单、15号楼单位工程竣工证明书、建设工程竣工验收备案表、国有土地出让合同、规划图、延期交房通知书予以证实。本案争议焦点：万宏置业公司与田敏、李进签订的商品房买卖合同关于房屋交付条件是否有效、如何确定，涉案房屋是否具备交付条件；万宏置业公司是否存在逾期交付，应否承担逾期交房违约责任。一审法院认为，2016年12月3日，原告田敏、李进与被告万宏置业公司签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，原告应向被告公司支付购房款，被告公司应按约定期限将经验收合格的商品房交付给原告。2000年，国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.空白。上述五种选择中前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需通过设计方、建设方、监理方、施工方共同验收即可，无需经过综合验收并备案。2014年4月，住建部和国家工商行政管理总局联合下发的《商品房买卖合同示范文本》对商品房交付条件规定了三种选择：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.空白。上述两种文本均为示范文本，当事人有权选择使用其中一种示范文本。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律规定的合同无效，是指违反法律中的效力强制性规定的合同，若仅是违反一般管理性规定的，并不必然导致合同无效。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》、《省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房住房项目交付使用管理的通知》（苏建房管〔2014〕176号）以及《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》是针对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量及交付流程等基于行政管理需要制定的行政管理规章、规范，并非效力强制性规定，故不能因商品房买卖合同规定房屋交付条件与该管理办法不一致而导致合同无效。《中华人民共和国共和国建筑法》第六十一条关于建筑工程交付的规定，是针对施工方向工程建设方交付建筑工程的规范，并非对商品房买卖合同中房屋的交付规定。万宏置业公司提交的15号楼单位工程竣工证明书及建筑工程竣工验收备案表可以证明义台街小区15号楼单位工程经2018年5月五方主体验收合格，2018年10月10日经工程质量监督部门验收合格。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。2018年10月23日，万宏置业公司向田敏、李进发出交付房屋通知书，至此，万宏置业公司完成了交付房屋的义务，合同约定房屋交付的时间为2018年6月30日，万宏置业公司延迟交付，应承担自2018年6月30日起至2018年10月23日延迟交付房屋的违约责任。因原、被告双方签订的储藏室买卖合同、地下车位合同未约定延期交付的违约责任，被告应按照商品房合同总价款757357承担延期交付违约责任，即按照日万分之一计算115天，计8709.60元。被告万宏置业公司自2018年10月23日通知向原告交付房屋，但原告以房屋尚未达到交付条件为由拒绝接收房屋，万宏置业公司依据合同已经履行交付房屋的义务，由于原告未按合同约定办理房屋接收手续导致房屋未能交付完成，自此以后产生的损失由原告自行承担。被告辩称，被告延期交付的原因非其所能控制之政府、配套之市政设施延误，非其能控制的因素，以合同约定应当免责的意见。本案应对政府部门原因进行限制解释，且被告对此未提供充分的证据予以证实，政府政策并不必然导致被告合同义务增加，由此产生的风险应由被告自行承担，故对被告主张的遭遇政府原因其延期交房应予免责的抗辩理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏万宏置业集团有限公司于本判决生效之日后十日内赔偿原告田敏、李进逾期交付房屋的违约金损失8709.60元。二、驳回原告田敏、李进其他诉讼请求。二审审理中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院对一审法院确认的案件争议焦点予以认可。本院认为，2016年12月3日，田敏、李进与万宏置业公司签订商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，田敏、李进应向万宏置业公司支付购房款，万宏置业公司应按约定期限将经验收合格的商品房交付给田敏、李进。2000年，国家工商行政管理局《商品房买卖合同示范文本》第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.空白。上述五种选择中前四种交付标准是逐步提高的，当事人选择第一种交付标准，该交付标准只需通过设计方、建设方、监理方、施工方共同验收即可，无需经过综合验收并备案。在当事人选择该交付条件不违反国家禁止性规定的情况下，该约定有效。万宏置业公司提交的15号楼单位工程竣工证明书及建筑工程竣工验收备案表可以证明义台街小区15号楼单位工程经2018年5月五方主体验收合格，2018年10月10日经工程质量监督部门验收合格。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。2018年10月23日，万宏置业公司向田敏、李进发出交付房屋通知书，至此，万宏置业公司完成了交付房屋的义务，合同约定房屋交付的时间为2018年6月30日，万宏置业公司延迟交付，应承担自2018年6月30日起至2018年10月23日延迟交付房屋的违约责任。万宏置业公司所称，万宏置业公司延期交付的原因非其所能控制之政府、配套之市政设施延误，非其能控制的因素，以合同约定应当免责的意见。本案应对政府部门原因进行限制解释，且万宏置业公司对此未提供充分的证据予以证实，政府政策并不必然导致万宏置业公司合同义务增加，由此产生的风险应由万宏置业公司自行承担，故对万宏置业公司主张的遭遇政府原因其延期交房应予免责的抗辩理由，本院不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。两上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费，上诉人田敏、李进交纳的50元由田敏、李进负担，上诉人江苏万宏置业集团有限公司交纳的50元，由江苏万宏置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 铭审判员 姜 玲审判员 张玉宽二〇二〇年六月二十四日书记员 童 丹