山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初543号原告（反诉被告）：李厂厂,男，1986年2月10日出生，汉族，现住济宁市高新技术产业开发区凌云金都7号楼1202室。委托诉讼代理人：宋铭（特别授权），济宁任城古槐法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）：岳利，女，1985年1月6日出生，汉族，现住济宁市髙新技术产业开发区。委托诉讼代理人：宋铭（特别授权），济宁任城古槐法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：赵洪辰，男，1982年11月23日出生，汉族，住章丘市。委托诉讼代理人：宁远博（特别授权），山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文靖（特别授权），山东敢当律师事务所实习律师。被告：陈晓黎（反诉原告），女，1982年9月27日出生，汉族，住章丘市。委托诉讼代理人：宁远博（特别授权），山东敢当律师事务所律师。委托诉讼代理人：程文靖（特别授权），山东敢当律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李厂厂、岳利与被告（反诉原告）赵洪辰、陈晓黎房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宋铭、被告赵洪辰和被告陈晓黎的委托诉讼代理人宁远博和程文靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李厂厂、岳利向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告履行合同义务领取房权证书并按照合同约定向二原告履行过户义务;2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告（系夫妻关系）与二被告（系夫妻关系）于2016年12月24日签订了一份房屋买卖合同，合同约定二原告购买二被告的位于任城区凌云金都7号楼1单元1202室的房产一套，价款39万元.二原告预先支付20万元（含定金），剩余19万元待二被告办理完产权证书并过户至二原告时支付。合同签订后，二原告依约支付了20万元，二被告向二原告交付了房产并移交了购房合同和上房资料，二原告实际居住到现在。2019年10月14日，济宁市不动产登记中心下发了“不动产登记受理通知书"，但二被告迟迟不去领取不动产权证书，在二原告的催促下，二被告明确表示不再履行合同义务。综上所述，二被告的行为严重违反了诚实信用原则，且怠于履行合同义务，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。对于剩余房款，原告同意按照合同约定办理二手房贷款向二被告支付，也可以向二被告支付现金。赵洪辰、陈晓黎辩称，《房屋买卖合同》成立后发生了在订立合同时无法预见的客观原因造成的重大变化，若再继续履行将给被告带来巨大的经济损失，对被告明显不公平，被告请求解除该合同。《房屋买卖合同》成立后，因开发商原因拖延办证长达3年，加上新型冠状病毒全国抗疫的情况，被告的房产证一直拖延办理，原告居住房屋至今但一直未将剩余款项支付，导致被告长期无法收回房款，结合现在的房产市场行情，若按照原先的交易价格和交易方式继续履行原合同将给被告带来巨大的经济损失。《合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。本案房产过户义务不适于强制履行，若继续履行将给被告带来巨大的经济损失，对被告明显不公平。结合现在疫情的影响，办理过户和原告办理贷款存在一定难度，《房屋买卖合同》将事实上难以继续履行。为合理解决合同僵局状态，根据《中华人民共和国合同法》司法解释(二)第二十六条、最高人民法院2019年11月8日在《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定和《房屋买卖合同》的约定，被告请求解除合同，并承担一定的经济补偿。综上，请求法院在查明事实的基础上依法判决，判决驳回原告的诉讼请求，以彰显法律的公正公平。赵洪辰、陈晓黎向本院提出反讼请求：1、请求法院依法判令解除反诉人与被反诉人于2016年12月24日签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年12月24签订了《房屋买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人位于济宁市高新技术产业开发区房屋一套，房屋成交总价款为39万元，约定反诉人于2017年1月4日前交付房屋。后反诉人依约定交付了房屋，但在合同成立以后反诉人遇到了在订立合同时无法预见的客观原因造成的重大变化（因开发商原因拖延办证长达3年，被反诉人一直未将剩余款项支付，导致无法回笼资金），若再继续履行合同将给反诉人带来巨额的经济损失，对于反诉人明显不公平，因此反诉人请求解除合同。为维护反诉人的合法权益，特依法提起反诉，望判如所诉！李厂厂、岳利辩称，不同意反诉人的反诉请求，理由如下：双方所签订的房屋买卖合同合法有效，被反诉人依照合同约定履行了缴纳前期20万元房款的义务，余款约定过户后以二手房贷款的形式支付给反诉人，在该房产具备办理不动产登记证书的条件后，二反诉人明知已经可以领取不动产登记证书确以种种理由推脱不予办理，在被反诉人的多次催促下，反诉人先是搪塞后期将被反诉人的电话拉黑，微信不回，被反诉人无奈之下让中介公司通知了反诉人，反诉人明确表示不再履行合同义务，房子不再转让向被反诉人退回已交房款，并支付违约金20万元，反诉人的以上行为不符合契约精神，严重违反诚实信用原则，其要求解除合同没有法律依据也没有事实依据，请求法院依法驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年12月24日，李厂厂、岳利（合同乙方）与赵洪辰、陈晓黎（合同甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定乙方购买甲方位于济宁市凌云金都C1-7号楼1单元1202室房屋，房屋面积95.27平方，同时包括储藏室（车库）11.17平方，房屋成交价39万元。双方约定乙方于2017年1月4日前将首付款20万元一次性付款给甲方，剩余19万元甲方的房产证下来后贷款由银行直接打入甲方账户。合同第三条约定，双方应积极办理该房屋产权过户手续，提供真实有效的相关证件资料，双方约定于甲方房产证下来后办理产权过户手续，过户时所交纳的费用有乙方承担。双方同意于2017年1月4日前有甲方将上述房屋按双方约定标准交付乙方。合同第四条约定，甲方将上述房屋及其附属物移交给乙方时，该房屋及其附属设施及所占用的土地使用权一并转让给乙方，乙方拥有对该房屋共用部分的使用权和维修养护义务。合同第六条约定违约责任，乙方中途悔约，乙方不得向甲方索要定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金及所交房款退换给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方交付房款，或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一天，由违约方向对方给付相当于上述房屋价款总额的千分之一作为滞纳金。合同第十一条约定其他事项，此房现在还没有房产证，甲方需现办理自己的证，其中所产生的费用由甲方负担。待房产证下来后过户至乙方名下，所产生的费用由乙方负担。合同第十二条约定违约责任，此合同签订后，双方不得毁约。如甲方毁约，甲方需在提出毁约的十日内退回乙方所交付所有房款，同时向乙方交付20万元作为补偿金，每逾期一次，按总房款的1%为违约金。合同第十四条约定，过户时时定甲方房产证下来两个月内过户。合同签订后，李厂厂和岳利依约向赵洪辰和陈晓黎交付房屋首付款20万元，赵洪辰和陈晓黎依约将涉案房屋交付李厂厂和岳利占有使用至今。另查明，该诉争房屋登记登记备案在被告名下，已经具备办理不动产产权证书条件。2019年10月14日，济宁市不动产登记中心受理了赵洪辰和陈晓黎办理诉争房产不动产登记的申请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同。李厂厂和岳利依约向赵洪辰和陈晓黎交付房款并占有使用房屋至今，现诉争房屋已经具备办理不动产产权证书的条件，依据双方约定，赵洪辰和陈晓黎有义务协助李厂厂和岳利办理不动产产权证书。故对原告李厂厂和岳利主张赵洪辰和陈晓黎协助履行过户义务的诉求，本院予以支持。至于原告李厂厂和岳利主张的判令赵洪辰和陈晓黎领取房权证书的诉求，系不动产管理中心与赵洪辰和陈晓黎之间的关系，不属于法院处理范围，本院不予处理。赵洪辰和陈晓黎反诉主张解除双方签订《房屋买卖合同书》，因李厂厂和岳利履约过程中无违约行为,赵洪辰和陈晓黎享有的法定和约定的合同解除条件均未成就,在其不具备合同解除权的情形下,李厂厂和岳利亦要求赵洪辰和陈晓黎继续履行合同，赵洪辰和陈晓黎单方提出解除合同,违反了当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同的规定，故对该主张，本院不予支持。至于赵洪辰和陈晓黎主张因开发商原因拖延办证造成其损失的问题，系赵洪辰和陈晓黎与房产开发商之间的法律关系，本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵洪辰、陈晓黎于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）李厂厂、岳利办理位于济宁市凌云金都C1-7号楼1单元1202号房屋过户手续；二、驳回原告（反诉被告）李厂厂、岳利的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵洪辰和陈晓黎的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取3575元、保全费2520元、反诉案件案件受理费减半收取2150元，由被告（反诉原告）赵洪辰和陈晓黎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇二〇年六月十一日书记员  吴瑕玉