陕西省延安市中级人民法院民事判决书（2020）陕06民终459号上诉人（原审原告）：陕西上城房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：袁祖强，系该公司经理。委托诉讼代理人：王栋、王淑雯，陕西王炳森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶宗明，男，1963年4月5日出生，汉族，陕西省富县鄜城街道办事处居民，现住富县，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：孟延生，陕西桥山律师事务所律师。原审第三人：陕西长河实业有限责任公司。住所地：陕西省延安市富县（上城花园售楼部）。统一社会信用代码：91610628661199782P。法定代表人：高鸿鹏，系该公司董事长。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司因与被上诉人叶宗明、原审第三人陕西长河实业有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省富县人民法院（2019）陕0628民初257号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王栋、王淑雯，被上诉人叶宗明的委托诉讼代理人孟延生到庭参加诉讼。原审第三人陕西长河实业有限责任公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西上城房地产开发有限责任公司的上诉请求：撤销陕西省富县人民法院(2019)陕 0628民初257号民事判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定“被告雇人将未承租的房屋恢复原状并交回”缺乏证据支持。二、一审判决认定案涉房屋在出租期间的权利人为第三人长河公司有误，被上诉人与第三人签订的《十五号楼门面出租补充协议》对上诉人不发生效力。根据我国物权法及建筑法的相关规定，不动产物权的设立在登记后生效，登记前房屋的权利人属于建设单位。本案中，上诉人是出租房屋的合法建设单位，对所建设房屋依法享有权利，第三人长河公司于2015年才登记取得房屋所有权。在此之前，对案涉房屋并不享有权利。因此，2013年被上诉人与第三人签订《十五号楼门面出租补充协议》时，案涉房屋权利人仍属于上诉人，第三人在无上诉人授权的情况下擅自与被上诉人签订补充协议出租房屋，系无权代理行为，按照《合同法》第四十八条规定，该协议未经上诉人追认，对上诉人不发生法律效力，被上诉人仍应按照《房屋租赁合同》约定向上诉人履行义务。三、被上诉人自支付首期租金后，再未支付任何租金，应承担逾期付款的违约责任，一审法院驳回上诉人要求支付逾期付款的滞纳金及违约金的判项没有事实和法律依据。即便如一审判决认定，补充协议有效，被上诉人已经交回未承租的30间房屋，被上诉人仍应按照补充协议的约定继续缴纳2015年9月1日至2018年8月31日租赁期间的租金。但被上诉人除了在2013年支付32万元之外，至今再未支付任何费用，仍然构成实际违约，除了应向上诉人支付剩余租金外，还应按合同约定及法律规定承担逾期付款的违约责任，向上诉人支付滞纳金及相应违约金。叶宗明辩称：一、一审判决书认定“被告雇人将未承租的房屋恢复原状并交回”符合本案事实，有证据支持，应依法维持一审判决。被上诉人与上诉人与2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，租赁富县XX花园XX号楼XX层、正一层、正二层的房产，建筑面积2088平方米，作为商业使用；租赁期间为2013年7月1日至2014年8月31日止，其中包括乙方赠送装修期2个月，从2013年7月1日至2013年8月31日，装修期不收租金；被上诉人在合同签订后，由于情况发生变化，被上诉人与上诉人协商减少租赁房屋的面积，上诉人指派出租物的所有权人的第三人，于2013年8月28日达成《十五号楼门面出租补充协议》，将被上诉人承租上诉人富县XX花园XX号楼XX层、正一层、正二层的38间房产，变更为15号楼门面（三层含地下室）东边三分之一出租给被上诉人，每层6间，共18间；并规定被上诉人将15号楼为承租的三层共30间房屋应在20天之内全部恢复原状；恢复原状后双方在从新签订十五号楼18间的承租合同。被上诉人按照约定期限将未承租的房屋30间全部恢复原状，已经履行了合同规定的义务。为了双方明确恢复事实，在合同规定外向第三人交回，这一事实有协议、证人证言、张某某的录音和恢复现场为证，该证据能相互印证证明案件的事实，故应依法维持一审判决。二、一审判决认定本案出租房屋在出租期间的权利人为第三人正确，被上诉人同上诉人签订的《房屋租赁合同》并未履行，本案实际履行的是《十五号楼门面出租补充协议》，所以一审判决应依法维持。被上诉人与管理人上诉人与2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，并被上诉人赠送装修期2个月，从2013年7月1日至2013年8月31日。在赠送装修期2个月内因被上诉人情况发生变化，被上诉人与上诉人协商减少租赁房屋的面积，上诉人指派租赁物的所有第三人，于2013年8月28日达成《十五号楼门面出租补充协议》，并予以实际履行，被上诉人向第三人交纳租金320000元。在租用期间第三人多次给被上诉人发出书面通知，要求缴纳租金，所有证据证明本案出租房屋在出租期间的权利人为第三人。所以一审判决认定正确，应依法维持。三、上诉人不属于履行合同的相对人，借故未履行合同，提出上诉，按照未履行合同要求被上诉人支付违约金无理；被上诉人依据实际履行合同向第三人支付租金在本案立案时多交40000元，没有违约行为，依法不承担违约责任，一审判决正确予以维持。被上诉人承租第三人18间房屋，第一年2013年8月31日至2014年8月30日开办盛通酒店应交107279.69元；第二年2014年8月31日至2015年8月30日承租18间房屋，应交172720.31元；两年合计应交280000元，被上诉人实际已交320000元，多交40000元。而上诉人在第二年的租赁期未满时，于2015年6月就提出诉讼，诉讼一直延续至今，在诉讼期间均属于法律待定状态，所以被上诉人在合同履行期间和诉讼期间均布存在违约行为，依法不承担违约责任，故一审判决正确，应依法维持。原审第三人陕西长河实业有限责任公司未进行任何答辩。上城房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2014年9月1日至交房之日每月43000元的租金；2、被告向原告支付自2014年7月1日至交房之日拖欠原告租金总金额每日0.5%的滞纳金；3、被告向原告支付两个月的违约金86000元；4、由被告承担租赁期间所拖欠的税费；5、由被告承担案件诉讼费。（因房屋已经实际向原告交付，故其撤销了原审中第一项要求解除原被告于2013年7月1日签订的房屋租赁合同，被告恢复房屋原状后向原告无损坏交房的诉讼请求）一审法院认定事实：2013年7月1日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将位于富县XX花园XX号楼XX层、正一层和正二层，总面积2088平方米房屋租赁给被告，租期自2013年7月1日至2014年8月31日（其中2013年7月1日至2013年8月31日为原告赠送给被告的装修期，该期内不收租金），第一年租金为320000元，第二年租金为515200元，第三年租金随行就市，第一次租金使用完毕前60日，被告按双方议定租金缴纳下年度租金，租期不少于5年。合同签订后，2013年8月20日，被告向上城公司（实际是第三人长河公司）缴纳租赁费320000元（用长河公司收款收据，盖有“陕西长河实业有限责任公司财务专用章”，并注明付款方式为倒账）。2013年8月28日，经协商时任陕西长河实业有限责任公司富县公司经理左某某与被告叶宗明签订《十五号楼门面出租补充协议》，约定陕西长河实业有限责任公司富县公司将十五号楼门面（三层含地下室）东边三分之一出租给叶宗明，每层6间，共18间，面积约700平方米；约定被告将不承租的三层共30间房屋在20天之内全部恢复原状，恢复原状后再重新签订承租合同。被告遂雇人将未承租的房屋恢复原状并交回。原、被告未重新签订租赁合同。第三人长河公司分别于2014年10月23日、2014年11月1日向被告叶宗明发出通知，催促被告叶宗明办理续租手续并缴纳租赁费。另查明，富县XX花园XX号楼XX层、一层和二层产权系第三人长河公司所有，并办理了产权登记。2013年6月1日第三人长河公司将其所有的富县上城花园15号楼房产无偿交由原告上城公司进行管理和使用，期限自2013年6月1日至2021年5月31日止。另经审理查明，原告上城公司系与第三人长河公司在人员、财务、业务、管理等方面相互交错。2013年8月6日长河公司内部发文成立陕西长河实业有限责任公司富县公司，但未办理注册登记，富县公司成立后左某某担任经理至同年10月辞职。《十五号楼门面出租补充协议》是2013年8月28日叶宗明与左某某（时任陕西长河实业有限责任公司富县公司经理）签订。2018年8月31日被告叶宗明将其实际承租的18间房屋交回原告，2018年9月5日第三人陕西长河实业有限责任公司股东张淑贤将该18间房屋租赁给案外人张天强用于开设宾馆，每年租赁费为85000元。一审法院认为，对于原告与被告签订的《租赁合同书》及被告与第三人签订的《十五号楼门面出租补充协议》的效力问题。原告上城公司与长河公司从表面上看，是两家独立的公司，其名称、法人各异，但两者在公司股东、注资、管理人员、财务结算、人事配备、业务范围等方面均相互交错，难以分割。在本案中原告上城公司与被告签订租赁合同，却由第三人长河公司收取租金并发出了催缴租金通知书，可以看出，原告与第三人均对该租赁房屋有管辖权，且时任长河公司富县公司经理的左某某代表长河公司与被告签订了《十五号楼门面出租补充协议》，被告于2013年9月15日将其中的30间房屋恢复原状并交回（第三人长河公司工程部工作人员张某某进行了验收）。故应视为被告叶宗明已于2013年9月15日起实际承租房间数由48间共2088㎡变更为18间共700㎡，变更后租赁费应按实际租赁面积予以交付，即2013年9月1日至2014年8月31日租赁费为（320000元÷2088㎡×700㎡）107279.69元；2014年9月1日至2015年8月31日租赁费为（515200元÷2088㎡×700㎡）172720.31元计算；2015年9月1日至2018年8月31日租赁费应按照案外人张天强所承租的实际价格85000元/年计算为（85000元/年×3年）255000元，综上，自2013年8月31日至2018年8月31日18间房屋租赁费合计为534999.91元，除去被告之前交纳给第三人的320000元外，被告再应给付租赁费214999.91元。对于原告主张要求被告支付拖滞纳金、违约金及房屋税费的请求，因证据不足，无事实和法律依据，依法不应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款第（二）项、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告叶宗明于本判决生效之日起30日内支付原告陕西上城房地产开发有限责任公司房屋租赁费214999.91元。二、驳回原告陕西上城房地产开发有限责任公司对被告叶宗明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6525元，由原告陕西上城房地产开发有限责任公司负担2000元，被告叶宗明负担4525元。二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的当事人无争议的事实予以确认。本院认为，合法有效的合同，合同双方应当履行。本案中，上诉人与叶宗明签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当履行。现双方对于叶宗明实际占有的房屋面积有争议，即叶宗明与长河公司签订《十五号楼门面出租补充协议》是否对上诉人方产生法律效力，叶宗明是否将未占有面积交还给上诉人存在争议。经审查，长河公司与上城公司在公司股东、注资、管理人员、财务结算、人事配备、业务范围等方面均相互交错，难以分割。租赁房屋系长河公司委托上城公司管理和使用，长河公司代替上城公司接受租金320000元，并向叶宗明发出催收租赁费的通知，可见长河公司虽然将房屋交由上城公司管理，但其亦在行使作为产权人的权利，故左三连代表长河公司富县分公司与叶宗明签订的补充协议效力及于上城公司，系对原租赁合同书部分内容的修改，叶宗明按照补充协议的约定将未使用房屋交还了上诉人，原审按照叶宗明实际占用的房屋面积计算租赁费并无不当，上诉人该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人请求按照拖欠租金总额的每日0.5%的支付滞纳金。经审查，《租赁合同书》约定第三年租金随行就市，第三条（二）约定：第一次租金使用完毕前60日乙方一次性按双方议定的租金，并以现金或转账方式缴纳下年度租金，以此类推。此约定的滞纳金本质为违约金。上诉人主张是否成立，需认定被上诉人叶宗明是否构成违约，是否应当承担违约责任。按照被上诉人实际使用的房屋面积700平方米计算，被上诉人2013年9月1日至2014年8月31日租赁费为107279.69元，2014年9月1日至2015年8月31日租赁费172720.31元，其已经缴纳租赁费320000元，即交清前两年租赁费后尚余租赁费40000元，而双方约定第三年租赁费应随行就市，但双方未实际协商确定第三年的租赁费，就实际租赁面积也存在异议，且上诉人在第三个租赁年度开始时即向法院提起诉讼，基于上述情况，被上诉人缴纳房屋租赁费的条件不成就，认定违约责任的事实依据不足，上诉人要求被上诉人承担违约责任的理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6525元，由上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。 审   判  长    刘 彩 虹审   判  员    李 欣 南审   判  员    武    烨 二O二O年六月十六号 法 官 助 理    张 少 卿书   记  员    杨 红 红  1