湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初1341号原告：史道红，女，1968年5月5日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：黄志明，湖南经卫律师事务所律师。被告：韩碧芳，女，1955年12月23日出生，汉族，住湖南省汉寿县。第三人：雷绍祖，男，1948年4月19日出生，汉族，住湖南省汉寿县。第三人：湖南弘达房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道宝塔河社区龙阁路162号。法定代表人：周金勇。原告史道红与被告韩碧芳、雷绍祖案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案后，史道红于2020年6月1日申请追加湖南弘达房地产开发有限公司（以下简称弘达公司）作为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许，书面通知弘达公司参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史道红及其委托诉讼代理人黄志明、被告韩碧芳、雷绍祖到庭参加诉讼。第三人弘达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审中，雷绍祖不反对史道红的执行异议，本院依法列雷绍祖为本案第三人。本案现已审理终结。史道红向本院提出诉讼请求：解除对史道红所有的位于汉寿县房屋的查封。庭审中，史道红变更诉讼请求为：不得执行史道红所有的位于汉寿县房屋。事实与理由：汉寿县人民法院在执行韩碧芳与雷绍祖民间借贷纠纷一案中，作出了（2019）湘0722执1609号执行裁定书，裁定对汉寿县房屋的执行查封。史道红不服该裁定并提起书面异议，汉寿县人民法院于2020年5月8日作出（2020）湘0722执异23号执行裁定书，裁定驳回史道红的异议请求，史道红认为该裁定不符合法律规定和基本事实，理由如下：1、案涉房屋并非登记在雷绍祖名下的不动产，案涉房屋因未交税，房屋未检验通过，至今未能办理不动产权证书，自然不可能是登记在被执行人名下的财产，汉寿县人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条规定，裁定驳回史道红的异议请求，与事实不符，适用法律错误；2、案涉房屋不属于雷绍祖的财产，汉寿县人民法院无权查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人，即人民法院仅能查封被执行人所有的财产。本案中，案涉房屋所占有地块的土地使用权系弘达公司以出让方式取得，怡园城小区系弘达公司开发建设，《房屋拆迁补偿协议》、《商品房买卖合同》均系史道红与弘达公司签订，即便案涉房屋因暂未办理不动产权证书，尚未发生物权法意义上的所有权转移，案涉房屋也不属于被执行人雷绍祖的财产，汉寿县人民法院无权查封；3、即便汉寿县人民法院认为案涉房屋系雷绍祖以弘达公司的名义开发建设，史道红也已支付全部购房款并实际占有案涉房屋，满足法律规定的排除强制执行的条件，汉寿县人民法院理应解除案涉房屋的查封。2016年6月28日史道红与弘达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定史道红购买弘达公司开发的案涉房屋，总金额110000元，买受人按第2种方式按期付款，即此购房户属棚户区拆迁户，首次付款100000元，余款10000元。史道红已于2016年6月29日将110000元足额支付给弘达公司，并于2016年1月实际入住案涉房屋，且史道红名下无其他用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》规定的排除强制执行的条件，故诉至法院。韩碧芳辩称，拆迁户和申请执行人的权益都应依法受到保护。雷绍祖辩称，雷绍祖与弘达公司是挂靠关系，挂靠该公司开发案涉汉寿县怡园城小区，雷绍祖支持史道红的诉讼请求，且弘达公司在法院查封前已经与史道红签订了拆迁置换协议并且明确了位置。弘达公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：史道红提交的商品房买卖合同、房屋拆迁补偿协议、收据、物业维修资金发票、使用水记录二份、使用电记录五份、选房图表，能证明史道红在本院查封案涉房屋前已与弘达公司签订了《拆迁补偿安置协议》和《商品房买卖合同》，合法购买案涉房屋并支付了购房款，且案涉房屋已由史道红实际占有并居住使用的事实，均予以采信；提交的汉寿县人民法院（2020）湘0722执异23号执行裁定书、无房信息查询证明，来源合法，内容客观真实，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月30日，史道红与弘达公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定史道红以房屋置换的方式购买雷绍祖挂靠弘达公司名下开发、建设的汉寿县房屋。2016年6月28日，史道红与弘达公司签订《商品房买卖合同书》，约定史道红购买弘达公司开发的案涉房屋，后史道红支付购房款110000元。2019年11月25日，本院在执行韩碧芳与雷绍祖民间借贷纠纷一案中，以（2019）湘0722执1609号执行裁定书，裁定查封前述房屋。史道红不服该裁定，提出异议申请，本院于2020年5月8日作出（2020）湘0722执23号执行裁定，裁定驳回史道红的异议请求。另查明：史道红在汉寿县人民法院查封案涉房屋前已经实际占有该房屋并居住使用多年。本院认为，根据庭审已查明的事实，史道红作为汉寿县龙阳街道原生资公司宿舍棚改户的业主，因新建怡园城小区以所有权调换的形式与弘达公司签订了拆迁补偿协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式签订拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人对补偿安置房屋的取得享有优先权。而且被拆迁人享有的拆迁安置优先权是建立在原房屋所有权基础上的特殊权利，实际上是对原房屋所有权保护的一种延伸。本案史道红在人民法院查封案涉房屋前与拆迁人签订了拆迁安置协议，并明确了位置用途特定的房屋对史道红予以补偿安置。即便在本院查封案涉房屋前史道红与弘达公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》，未明确位置、用途特定的房屋，但史道红对案涉房屋在法院查封前已实际占有居住多年，并缴纳了水电费，拆迁人明知且无异议，应视为双方已默认并以实际行为达到了以明确位置、用途特定的房屋交付给了拆迁人的协议，故史道红依法享有足以排除强制执行的民事权益。本院对史道红要求不得执行位于汉寿县房屋的诉讼请求予以支持。弘达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：不得执行位于汉寿县。案件受理费100元，由雷绍祖与湖南弘达房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。本院（2020）湘0722执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  叶久万人民陪审员  刘少荣人民陪审员  周正海二〇二〇年六月十九日法官助理殷璇书记员肖娴附本判决书所适用的法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。