山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初2210号 原告：张帅，男，1991年8月7日出生，汉族，大学文化，律师，住枣庄市市中区。 被告：枣庄名都置业有限公司，住所地：枣庄市市中区永安镇衡山路西侧109室。 法定代表人：郑文治，该公司董事长。 被告：恒大地产集团有限公司，住所地：深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。 法定代表人：甄立涛，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：闫秋江，男，该公司员工。 原告张帅与被告枣庄名都置业有限公司（以下简称“名都置业”）、恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帅，被告名都置业及恒大地产的共同委托诉讼代理人闫秋江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张帅向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法解除原告与被告一签订的《枣庄市新建商品房买卖合同(预售)》；二、请求贵院依法判令二被告共同返还原告购房本金1,242,151元及利息(利息以1,242,151元为基数，参照人民银行逾期贷款利率从起诉之日起至实际支付完毕之日止)；三、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2019年5月7日，原告与被告签订《枣庄市新建商品房买卖合同(预售)》，同日，被告一向原告出具《无理由退房协议书》，被告二向原告出具《无理由退房承诺书》，两份文件都明确承诺自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。因楼盘降价幅度巨大，跟被告一协商退补差价未成功后，原告提出解除商品房买卖合同，为维护原告合法权益，现诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。 二被告辩称：一、本案符合被告无理由退房政策，同意解除双方签订的商品房预售合同；二、原告主张的利息诉求没有依据。根据无理由退房协议书第二条约定，原告行使无理由退房权利，双方应办理相关手续后，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还。一方面原告并未配合办理相关退款手续，另一方面合同解除后，根据合同法相关规定，相关义务的履行应给予必要的准备时间，现被告同意解除合同，亦同意按约定退还相应楼款本金，故原告主张支付利息没有法律依据；三、本案中，原告付款方式为首付款加银行按揭，在按揭贷款中，被告为原告做了阶段性担保，合同解除后，相应首付款可以直接退还给原告，但按揭款应退还给按揭银行或原被告双方配合办理结清银行按揭款，解除被告的阶段担保责任。因银行个人借款/担保合同是基于双方购房合同继续履行为存在前提；四、原被告双方签订的商品房买卖合同已做网签备案登记，合同解除后，原告应配合办理撤销网签备案登记手续；五、恒大地产集团有限公司仅出具无理由退房承诺函，不是本案合同双方主体，不应作为本案被告，本案合同解除后的义务履行主体是第一被告，与恒大地产集团无关。 原告为证明其诉讼主张，举证如下证据： 1、《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份，证明2019年5月7日原被告签订商品房买卖合同，房屋总价1,242,151元； 2、收据、《个人房产抵押贷款合同》各一份，证明截止到2019年5月7日原告共计向被告支付首付款382,151元，2019年5月13日，在被告一提供的银行，原告借款860,000元，签署《个人房产抵押贷款合同》，原告已履行完毕合同约定的交付房款义务； 3、《无理由退房协议书》、《无理由退房承诺书》各一份，证明两被告都向原告承诺，在履行完《商品房买卖合同》支付总房款30%以上，在办理入住手续前都能够享受无理由退房。 庭审后原告补充提交如下证据： 4、EMS邮寄单一份，证明在2020年3月5日，原告向被告发出过解除合同通知书，但二被告一直不配合原告办理退款手续； 5、通话记录单，证明在2020年2月至3月期间，原告一直积极与被告一经理王媛协商办理退房退款事宜，但被告拒绝配合原告办理退款手续，被告对不退房退款存在过错。 二被告对原告举证上述证据质证认为：1、真实性无异议，该证据同时说明原告购房付款方式为首付款加按揭，合同解除后原告应配合撤销网签备案登记手续。2、真实性无异议，该证据同时说明抵押合同是基于买卖合同为存在基础或者说相关联，第一被告已作阶段性担保，买卖合同解除后，原告应配合办理银行按揭还款手续，或解除相应的预告抵押登记。3、真实性无异议，无理由退房协议书第二条约定，原告行使无理由退房权利的第一被告将仅退还原告所缴纳的楼房本金。退房承诺书对该证据关联性有异议，合同解除后退房退款应基于双方商品房买卖合同，恒大地产集团并非双方合同主体不应承担返还房款的责任。对原告庭后补充提交的EMS邮寄单及通话记录单认为：真实性无异议，对证明目的有异议，通话记录单仅显示通过电话，但通话内容无法体现，办理无理由退房退款同样需要原告配合，而原告并未配合，被告不存在过错；另被告名都置业为被告恒大地产的下属公司，原告与被告名都置业存在商品房买卖合同关系，名都置业是合同的权利义务主体，况且，名都置业同意解除与原告签订的合同，亦同意在原告履行相应的合同义务后，退还房款，故本案的权利义务与被告恒大地产无关，不应由恒大地产承担相应责任。 二被告为证明其答辩主张，举证商品房预售合同及补充协议各一份，预售合同与原告举证的第一组证据是一致的，但原告没有举证补充协议。证明目的同上述质证意见，补充说明，根据补充协议第八条第六款约定，合同解除后买受人应配合协助办理退房手续，包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款手续、撤销抵押登记手续等。 庭审后，二被告补充提交情况说明一份，说明：一、原告所快递律师函，我司已收到，但因疫情期间，相关交接等原因，函件及收到具体时间现场已无法查实。二、原被告双方签订的商品房买卖合同，银行按揭贷款时未做预告抵押登记。 原告对二被告举证上述商品房预售合同及补充协议的真实性无异议。对二被告庭后补充提交的情况说明认为：被告名都置业管理松散，不能跟客户及时沟通，存在过错，对退房款不履行存在过错，应当支付自2020年3月26日以后应当支付原告的利息。 根据原告举证证据、证人证言、当事人的当庭陈述及庭审查明，本院认定事实如下： 两被告自认，被告枣庄名都置业有限公司是被告恒大地产集团有限公司的下属公司。 2019年5月7日，原告张帅作为买受人与被告名都置业作为出卖人双方签订合同编号为YS0166617《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：“原告购买被告名都置业销售的坐落于枣庄市市中区，预测建筑面积共145.02平方米的房屋一套，按建筑面积计价，每平方米人民币8,565.38元，房屋总价款为1,242,151元，原告预交定金10,000元，付款方式为原告于2019年5月7日前支付房屋首付款382,151元，余款860,000元以原告申请商业贷款方式支付，商业贷款最迟在2019年5月7日前办理完毕。”双方同时签订《补充协议》一份，第九条第5项约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”该条款内容标注加黑及加下划线，右侧有原告张帅签名及捺指印。《补充协议》第九条第6项还约定：“买受人依据约定必须支付违约金或其他费用的，出卖人有权直接在买受人已付房款中扣除相应款项。出卖人依据合同约定或者法律规定解除合同的，买受人无条件配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于办理注销合同备案、撤销网签、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。”在合同签订后当日，原告依约向被告名都置业交纳了购房首付款382,151元，被告名都置业向原告出具了收据。 2019年5月4日，被告恒大地产向原告出具书面《无理由退房承诺书》，载明：“尊敬的张帅客户：感谢您对我司的信任!为积极响应“房住不炒”定位，践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺： 您所购买的恒大属下公司开发的枣庄恒大御府楼盘19幢1单 元2204房，若您已履行《商品房认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”落款处恒大地产集团有限公司并加盖公章。 2019年5月7日，被告名都置业（甲方）与原告张帅（乙方）签订了书面《无理由退房协议书》，载明：“鉴于甲乙双方于2019年5月4日签订恒大枣庄恒大御府楼盘19幢1单元2204房《商品房认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。”甲方名都置业盖章，乙方张帅签名捺指印。 2019年5月13日，原告张帅作为借款人，被告名都置业作为借款担保人，与交通银行枣庄分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：借款人张帅以其在被告名都置业处所购枣庄恒大御府房产19号楼1单元2204室住房一套抵押贷款860,000元，贷款期限360个月，还款法为等额本息还款法，每期为人民币4,956.08元，以月为一期。贷款合同签订后，银行按约将860,000元贷款直接转入被告名都置业，至此，原告已向被告名都置业足额交纳了购房款1,242,151元。被告名都置业对此无异议。 另被告名都置业书面确认：原、被告双方签订的商品房买卖合同，在银行按揭贷款时案涉房屋未做预告抵押登记。 庭审中，原、被告双方共同确认案涉商品房已在相关房地产管理部门进行了网签备案登记，原告当庭表示，如果被告能够返还购房款本息，其愿意协助配合被告办理撤销案涉商品房的网签备案登记手续。 2020年3月5日，原告通过EMS特快专递向被告名都置业及恒大地产发出了解除合同通知书，被告名都置业于庭审后，2020年5月29日出具书面《情况说明》：“一、原告所快递律师函，我司已收到，但因疫情期间，相关交接等原因，函件及收到具体时间现场已无法查实。二、原被告双方签订的商品房买卖合同，银行按揭贷款时未做预告抵押登记。”经查，上述EMS特快专递到达名都置业及恒大地产的时间分别为2020年3月10日、2020年3月9日。 庭审中，原、被告均同意解除《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，双方仅就退还房款本息及恒大地产应否共同承担返还房款问题产生分歧，以致成讼。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原告与被告名都置业签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条：“主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”本案原告与被告名都置业在签订《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》的同时，又签订了《无理由退房协议书》，而被告恒大地产也向原告出具了书面《无理由退房承诺书》，原告按照房屋买卖合同约定向被告名都置业交纳了全部购房款，在原告依约履行合同义务无违约的情况下，按照双方签订《无理由退房协议书》及《无理由退房承诺书》约定，原告要求解除购房合同，符合法律规定及合同约定，两被告亦当庭表示同意解除，故原告诉请解除与被告名都置业签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。 关于返还购房款本金及利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原被告在房屋买卖合同解除后，被告应当向原告退还购房款本金及其相应孳息损失即利息，原告应协助被告办理退房相关的撤销网签备案登记等手续。故原告诉请要求被告名都置业退还购房款本金及相应利息，利息主张自起诉之日开始计算至实际支付完毕之日止，参照人民银行逾期贷款利息计算之诉求，符合法律规定，本院予以支持。 关于两被告应否共同承担返还房款义务问题。当事人履行合同应当遵循诚实信用原则。被告恒大地产作为被告名都置业的上级公司向原告书面承诺：如果原告履行了《商品房认购书》《商品房买卖合同》的义务，并无违约行为，则自双方签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。故被告恒大地产应当诚信履行该承诺之义务，其承诺行为已构成债务加入，故原告诉请其应与被告名都置业共同承担返还原告购房款本息的主张，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，二被告应共同承担返还原告购房款本金及利息。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张帅与被告枣庄名都置业有限公司于2019年5月7日签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》； 二、被告枣庄名都置业有限公司与被告恒大地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性共同返还原告张帅购房款本金1,242,151元及利息(以1,242,151元为基数，自2020年4月23日起至实际支付完毕之日止，参照人民银行逾期贷款利率计算)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7,990元，由被告枣庄名都置业有限公司、被告恒大地产集团有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 王 璟 二〇二〇年六月十日 书记员 龚莹莹