苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2969号原告：于佳艺。委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：巩金凤，江苏苏明律师事务所实习律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地**市**区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新，执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。原告于佳艺与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理，原告于佳艺的委托诉讼代理人顾青峰、巩金凤，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于佳艺向本院提出的诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《**市商品房买卖合同》于2019年8月1日解除；2、被告立即向原告退还680000元购房款并支付20400元违约金;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月26日，原告与被告签订《**市商品房买卖合同》一份，约定原告以68万元的价款购买被告开发的位于**市**区预售商品房，但合同价款仅填写491212元，余款由被告以其他名目收取。合同同时对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等作出约定。同日，原告按照合同约定、根据被告的指示、通过POS机分三笔累计转账68万元。而被告却未按照合同约定于2019年1月8日前将上述商品房交付原告使用。2019年7月31日，原告向被告发出《律师函》，明确通知被告解除双方签订的《**市商品房买卖合同》，并要求被告返还购房款及支付违约金，但是被告并未履行付款义务。原告认为，被告逾期交房达半年多，原告依合同约定解除《**市商品房买卖合同》合法有效，被告应当在合同解除后返还原告已付购房款并支付违约金。被告拒不履行付款义务的行为有违诚信原则，侵犯了原告的合法权益。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告安富公司辩称：本案被告仅收到原告支付的购房款240538元，其余款项原告未向被告支付，此行为违反了双方合同约定，故原告无权要求解除合同、要求被告退还购房款及承担违约责任。本院经审理认定如下事实：2018年6月9日，安富公司（甲方）与无锡新生活房地产开发有限公司（以下简称新生活公司）（乙方）签订《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，新生活公司作为专业的代理销售公司，新生活公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。乙方的销售佣金由基础佣金和超额佣金组成，基础佣金在客户签约时由乙方直接收取；超额佣金至每月底结算后由甲方支付给乙方。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金；超额佣金和溢价每月结算，月底由双方项目负责人结算溢价。结算完毕后，甲乙双方各自收取应得部分款项。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。同日，安富公司、新生活公司共同出具《吴江香槟街授权书》，内容为：安富公司和新生活公司一致同意，由苏州易邦房产经纪有限公司(以下简称易邦公司)负责香槟街项目案场接待、渠道资源整合。2018年6月3日，新生活公司出具《授权书》一份，内容为：新生活公司授权易邦公司进行香槟街项目溢价款收取。2018年8月26日，安富公司（出卖人）与于佳艺（买受人）签订《**市商品房买卖合同》一份。合同约定，于佳艺购买安富公司开发的芗槟商业广场第A幢3001号房，合同载明房屋价款为491212元。关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：一次性现金支付１、买受人应当按下列时间如期足额向出卖人支付房款：本合同签约之日起日内买受人一次性向出卖人支付购房款491212元。关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。同日，于佳艺与苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订《委托经营管理协议》一份，合同约定于佳艺将涉案房屋A-3001号房（合同价款491212元）委托物业公司经营管理10年（自2019年1月8日起至2028年12月31日止），双方对收益及经营管理费用、经营管理收益的支付方式、违约责任等作了约定。2018年8月26日，于佳艺通过pos机转账给苏州香槟街销售中心30万元、15万元，转账给物业公司23万元，合计68万元。2018年8月26日，物业公司向于佳艺开具商铺A-3001房款491212元的收据一份。易邦公司向于佳艺开具金额分别为10万元、88788元的劳务*服务费发票。2019年7月31日，于佳艺委托江苏苏明律师事务所发律师函给安富公司，律师函载明“2018年8月26日，委托人与贵公司签订了《**市商品房买卖合同》一份，约定委托人以68万元的价款购买贵公司开发的位于**市**区预售商品房，但合同价款仅填写491212元，余款由贵公司以其他名目收取。合同同时对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等作出约定。同日，委托人按照合同约定、根据贵公司的指示、通过POS机分三笔累计转账68万元。而贵公司却未按照合同约定于2019年1月8日前将上述商品房交付委托人使用。本律师认为：…郑重致函如下：1、委托人与贵公司之间签订的《**市商品房买卖合同》自贵公司收到本律师函之日起解除。2、贵公司自收到本律师函之日起立即向委托人退还68万元购房款并支付20400元违约金。请贵公司慎重考虑，尽快履行，否则本律师将依据委托人的授权，采取包括诉讼在内的一切法律手段，维护其合法权益”。史国新及安富公司于2019年8月1日签收快递。涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。以上事实，有原告提供的《**市商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、pos签购单、中国建设银行持卡人存根、收据、江苏增值税普通发票、律师函、邮政面单、物流单、（2019）苏0509民初12136号民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与新生活公司签订的《销售代理合同》，新生活公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺，后安富公司、新生活公司又共同授权易邦公司负责案场接待、渠道整合，新生活公司授权易邦公司收取溢价款。原告购买涉案商铺，是通过易邦公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，无论是新生活公司还是易邦公司与原告之间均未形成合同关系，原告没有向新生活公司、易邦公司支付对价的义务。按照安富公司与新生活公司代理合同约定，新生活公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向新生活公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。易邦公司直接向购房人收取款项，系基于新生活公司与安富公司之间的合同约定以及授权，不改变安富公司履约主体身份。易邦公司向购房人原告收取的款项188788元，部分款项属于安富公司向新生活公司支付的销售佣金，应认定为安富公司向原告收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，原告支付的款项188788元，属于购房价款，涉案房屋价款应当为680000元。其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，原告有权解除房屋买卖合同。2019年7月31日，原告向安富公司发送《律师函》要求解除房屋买卖合同,《律师函》于2019年8月1日送达至安富公司，依据合同法第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”，故涉案房屋买卖合同于2019年8月1日解除。最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2019年8月1日解除，被告安富公司应当返还原告已支付的购房款680000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。现上述退款日期已经届满，安富公司应当退还全部购房款680000元。原告主张安富公司支付违约金20400元，符合双方合同约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告于佳艺与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年8月26日签订的《**市商品房买卖合同》于2019年8月1日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告于佳艺购房款680000元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入**市**区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告于佳艺违约金20400元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入**市**区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××66）当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5402元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告于佳艺预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省**市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省**市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省**市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇二〇年六月九日书记员  李佳凯附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。