河北省海兴县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0924执异17号 案外人：张九菊，女，1977年9月1日出生，汉族，住海兴县供销新区。 申请执行人：孟强，男，1985年2月13日出生，汉族，住海兴县。 被执行人：海兴超越房地产开发有限公司第一分公司，住所地海兴县海政路北站西街西。 统一社会信用代码：911309240748555708。 法定代表人：陶爱亮，任经理。 在本院执行孟强与海兴超越房地产开发有限公司第一分公司（以下简称超越房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张九菊于2020年5月21日对执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭并进行了听证审查。案外人张九菊、申请执行人孟强到庭参加听证，海兴超越房地产开发有限公司第一分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加听证，本院依法缺席审理。现已审查终结。 案外人张九菊称，2018年10月2日，孟强与海兴超越房地产开发有限公司第一分公司建设工程施工合同纠纷一案在海兴县人民法院执行，海兴县法院以（2018）冀0924财保65号民事裁定书查封了坐落于海兴县Ｂ区门市楼六套，现张九菊对其中北数第1号门市的查封提出执行异议，理由如下：海兴超越房地产开发有限公司第一分公司因办理各种土地手续,资金紧张，于2018年4月20日召开领导会议，协商对外销售隆福花园门市楼一套，作为项目所需费用的周转，会议上做了缴款约定和价格说明,张九菊按约定交付了全部房款（每笔款项均有银行缴款记录为证），并于4月30日与该公司签订了门市楼预售确认书，购买并取得该房产的所有权。事后由孟强开发建设。施工过程中，孟强因工程施工合同问题与海兴超越房地产开发有限公司第一分公司发生债务纠纷。这一行为损害了案外人的合法权益，自2018年4月20日至2020年5月19日缴款两年有余，延期交房，现金115万元按公司融资利息合计为55.2万余元。案外人张九菊均属贷款购买该门市，查封事由给案外人带来了严重的经济损失，故现提出异议，请求解除对海兴县超越房地产开发有限公司第一分公司名下，坐落于海兴县冀（2018）海兴县不动产权第0000739号国有土地上案外人所有的北数1号门市楼的查封。 申请执行人孟强辩称，我不同意撤销（2018）冀0924财保65号民事裁定书，不同意解除对冀（2018）海兴县不动产权第0000739号国有建设用地上北数1号门市楼的查封。 案外人为证明自己的主张提交了如下证据：一、股东会议纪要一份，证明被执行人超越房地产公司因运营紧张，办理各种手续，需全款销售门市楼一套，参会人员表决通过达成共识，以全款的方式销售给张九菊坐落在隆福花园B区北数1号门市楼一套。二、隆福花园B区门市楼预售确认书一份，证明价格、交款方式、交房日期及如延期交房按公司约定融资利息结息的违约责任。三、交款凭证及银行交款凭证明细清单各四张，证明已全款打入海兴超越房地产开发有限公司第一分公司账户，其中有两笔款项共计60万元打入海兴超越房地产开发有限公司第一分公司会计账户，当时超越公司用于土地出让金和燃气公司设备安装费。四、关于门市楼产权确定的情况说明一份。证明根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其中第1条、第2条、第3条、第4条，明确说明签订预售协议符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，且非因买受人自身原因未办理登记手续。 申请执行人孟强的质证意见为：对预售确认书的真实性有异议，该预售确认书没有股东签字，预售确认书上所扣的公司公章和法人私章平时均在案外人张九菊处保管，故不能确定预售确认书的真实性。在张九菊交款之前，强越借给超越公司160万元，海兴超越房地产有限公司第一分公司已经把土地的所有权和房产的所有权抵押给了强越。对于会议纪要及其他均无异议。 申请执行人对自己的主张未提交任何证据。 本院查明，申请执行人孟强与海兴超越房地产开发有限公司第一分公司建设工程施工合同纠纷一案，沧州仲裁委员会于2019年10月10日作出（2018）冀0924沧仲裁海第0069号仲裁裁决书，裁决：一、海兴县超越房地产开发有限公司第一分公司给付孟强工程款2389800元；二、仲裁费24656元由超越房地产公司承担。该裁决书于2019年10月12日发生法律效力。因超越房地产公司未向孟强履行给付金钱义务，孟强于2019年11月1日向河北省沧州市中级人民法院申请执行，沧州市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）冀09执721号执行裁定书，裁定：沧州仲裁委员会作出的（2018）冀0924沧仲裁海第0069号仲裁裁决书指定河北省海兴县人民法院执行。本院于2020年1月2日受理，案号：（2020）冀0924执5号。 另查明，张九菊系被执行人超越房地产公司的职工。2018年4月20日被执行人超越房地产公司召开领导会议，会议决定：……“由于公司运营办理各种手续，需资金进行周转，特全款销售给张九菊门市一套。最后参会人员达成一致意见，以一年交房为期限，（2019年5月）融资月息二分计算，折合人民币5590元，全款115万元近期缴清。2018年4月30日，超越房地产公司（甲方）与张九菊（乙方）签订“隆福花园Ｂ区门市楼预售确认书”，主要内容为：一、房屋基本情况，甲方同意出售由本公司开发建设的位于海兴县Ｂ区2号门市楼北数1号门市给乙方，建筑面积约255平方米，地上三层，用途为商服（土地证号：冀2018不动产权第0000739号）。二、房屋价款、交款方式及交房日期商定情况。商定日期：2018年4月20日。房屋价款及交款约定：由于公司运营办理各种手续，需资金进行周转，经商定房屋总价款115万元并与（于）近期尽快缴纳。预计交房日期为2019年5月。关于房屋价款及交款约定情况说明：商定后乙方及时缴纳115万元，从商定日期算预计交房期限为一年，按公司约定融资利息（月息2%）计算，一年利息共计27.6万元，本息合计为142.60万元，按房屋面积计算约合人民币5590元／平米。……四、交款情况，乙方于2017年8月4日壹拾万元、2018年4月24日肆拾伍万元、2018年4月25日参拾万元、2018年6月22日参拾万元，共计打款壹佰壹拾伍万元整（115万元），全部交清约定房款（有银行记录）。第五项、权利及义务，该房屋相应的土地使用权，房屋所有权均按国家法律规定，甲乙双方依法执行权利及义务，因有关债务发生的任何资产纠纷均与乙方无任何关系，一切后果由甲方负责”。该确认书签订后，张九菊如期足额向超越房地产公司缴纳了房款。后该项目于2018年6月份开始由孟强开发建设，在施工过程中，孟强与海兴县超越房地产开发有限公司第一分公司发生债务纠纷。孟强于2018年10月29日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）冀0924财保65号民事裁定，查封了海兴县超越房地产开发有限公司第一分公司开发的隆福Ｂ区门市土地（证号：冀2018海兴县不动产权第0000739号）及地上大约2000平米三层门市楼，查封期限两年。 本院认为，2018年4月30日，被执行人超越房地产公司为融资与案外人张九菊签订“隆福花园Ｂ区门市楼预售确认书”，约定超越房地产公司将开发建设的位于海兴县Ｂ区2号门市楼北数1号门市出售给张九菊，该确认书系双方当事人的真实意思表示，合法有效。且张九菊按照约定如期足额向超越房地产公司缴纳了房款，故其应取得该门市楼的所有权。孟强因与超越房地产公司发生债务纠纷向本院申请诉前保全，本院于2018年10月29日作出（2018）冀0924财保65号民事裁定，查封了超越房地产公司名下隆福Ｂ区门市楼土地（证号：冀2018海兴县不动产权第0000739号）及地上大约2000平米的三层门市楼。现孟强因超越房地产公司不履行金钱义务，申请对其中包括张九菊所购买的隆福Ｂ区北数1号门市楼强制执行，因案外人张九菊对执行标的购买在先，且已全额付清房款，而申请执行人孟强申请查封在后，故张九菊对执行标的提出的执行异议，可以排除孟强对该标的的执行，即张九菊异议成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条第一款第（五）项之规定，裁定如下： 中止对海兴县超越房地产开发有限公司第一分公司名下，坐落于海兴县冀（2018）海兴县不动产权第0000739号国有土地上北数1号门市楼的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李红瑞 人民陪审员  王 勇 人民陪审员  张伟伟 二〇二〇年六月十日 法官 助理  刘燕英 书 记 员  张金玲