云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终756号上诉人（原审被告）：李跃虎，男，1955年9月14日出生，白族，住大理市。上诉人（原审被告）：李建雄，男，1981年10月27日出生，白族，住大理市。李跃虎、李建雄共同委托诉讼代理人：邓玉，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审原告）：吴峥翔，男，1973年4月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：屈华彩，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：段合宁，云南富达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人李跃虎、李建雄与上诉人吴峥翔因租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李跃虎、李建雄上诉请求：撤销一审判决第二项，改判吴峥翔享有房屋、室内外装修及附属设施补偿款为805,003.33元，搬家费2,000元，数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、经营搬迁补助费619,047元，合计1,427,250.33元。事实和理由：一、一审没有确认上诉人将两层半15间房屋出租给被上诉人的事实，而将被拆迁房屋一层及出租房屋原本具备的基本附属设施混同于被上诉人装修及改建的部分错误。上诉人将一个临海的带围墙及附属房屋和设施的完整院子租给被上诉人，如果没有上诉人修建的保墙、毛石混凝土基础、108米的380V表外电缆线、钢筋混凝土桥等基础建筑及设施，被上诉人无法进行后续建设和通行。根据上诉人一审提交的《租赁合同》附件中的照片结合被征收时的《房地产估价报告》，李跃虎户中1#幢1、2、3层房屋及一层公共卫生间水磨石地面、一层储物间1水磨石地面、一层厨房马赛克墙砖、一层大厅水磨石地面、一层大厅外过道水磨石地面、钢筋混凝土桥、毛石混凝土基础系在双方签约前修建，根据李跃虎户《房地产估价报告》评估的价值，以上建筑物及设施拆迁补偿款合计990,981元应由李跃虎享有。李建雄户中1#幢1、2层房屋及一层2、3、4号住房水磨石地面、第三层302外过道青瓦女儿墙、保墙、筏板钢筋混凝土、污水池、回填方、梨树、桃树、石榴树、青瓦砖混挑檐、水井、外墙机理乳胶漆墙面、水池、电缆线、笼竹系在双方签约前修建，根据李建雄户《房地产估价报告》评估的价值，以上建筑物及设施拆迁补偿款合计891,772元应由李建雄享有；二、关于搬迁补助费，提前移交空房奖励费82,539元应由上诉人享有，因为移交签约的主体是上诉人，且被上诉人不仅没有配合还以各种理由阻挠上诉人移交签约，不应得到奖励。吴峥翔辩称，一、关于房屋的装修及附属设施补偿款，评估报告已经评估得很清楚了，虽然一审也没有全额支持答辩人应当享受的部分，但一审支持答辩人应当得到的补偿款有事实及法律依据。被答辩人的部分主张并不在双方争议范围内，答辩人在起诉时就扣除了青瓦女儿墙的补偿款，保墙是答辩人重建的，380V电缆不适用已被拆除重新安装，安装费用以评估价格为准；二、关于提前移交空房奖励费，依据双方合同及政府文件应由作为经营户的答辩人享受，被答辩人的主张没有法律及事实依据。吴峥翔上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审按照已履行合同期占15年合同租期比例计算房屋建筑和附属设施搬迁补偿款归被上诉人与事实不符。上诉人已经认可属于被上诉人的部分建筑物和附属设施补偿款932,263元归被上诉人所有且多计算了100多个平方米给被上诉人，如果按租期比例计算补偿款就不应该先扣除上述款项，且附属设施评估报告中的设施绝大部分属于上诉人客栈内设施；二、上诉人已实际履行合同2905天，该部分的补偿款应是1,414,275.5元而非1,251,183.5元；三、上诉人请求被上诉人退还违反合同约定擅自加租的租金12万元及强行增加的房屋补贴92,800元符合当事人的约定，应得到法律支持，一审予以驳回错误。本案系租赁合同纠纷，相关权利义务事项应一并在本案中解决，如以上诉人的该请求属另一法律关系为由将法律关系割裂开来，势必造成诉累；四、被上诉人擅自拿走上诉人46万多元的物品也是事实，一审不予支持错误。一审之后上诉人才得知被上诉人违反政府拆迁部门要求必须签订三方协议才能领取拆迁补偿款的规定，通过不正当手段领取了300多万元的拆迁补偿款。李跃虎、李建雄辩称，一、答辩人收到的120,000元属于被答辩人聘请答辩人管理后勤的劳务报酬及代办营业执照的垫付费用等其他款项，92,800元属于政府不允许客栈营业期间答辩人同意被答辩人偷开客栈的分红，不存在增加租金的情形；二、搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费是针对两户进行补偿，属于被答辩人户的一审已经支持了，不存在漏判的情形；三、被答辩人客栈的物品是其聘请的店长在管理，后被店长拉走处理了，被答辩人关于答辩人返还擅自拿走的物品价值40多万元的主张无事实依据。吴峥翔向一审法院起诉请求：一、原告按合同约定享有房屋拆迁及装修附属设施等补偿款共计2,283,734元（评估报告中两户房屋建筑部分属于原告部分379,056元、两户室内装修部分属于原告的1,041,010元、两户附属设施属于原告的863,668元）；二、原告享有征收补助及奖励中的经营补偿费、空房奖励费、搬家费、过渡期补助等共计757,510.36元（两户经营补偿费共计619,047元（687.83平方×25元×36）、搬家费、移机费、数字电视费共计6,400元、空房奖励费82,539.60元、过渡期补助49,523.76元）；三、判令被告退还原告剩余2年（2018年11月1日至2020年10月30日）租金76,000元及加收的租金120,000元及非法索要的92,800元，共计288,800元；四、判令被告返还擅自拿走原告的各种物品价值466,625.9元；五、被告承担全部诉讼费。一审法院认定事实：被告李跃虎和李建雄是父子关系，两户居住于大理市，于2000年12月30日经大理市土地管理局审批分别获得面积为286.8㎡、334.6㎡的划拨住宅用地［大国用（2001）字第5454号、5453号］，被告方在该土地上建盖有：坐西朝东二层半砖混结构房屋一幢、院子南边和北边的石棉瓦顶红砖简易房、北边的大门、东边的围墙。2010年9月17日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订一份《租赁合同》，主要约定：甲方将位于大理市上述院落整体出租给乙方，租赁物占地面积621.4平方米、房屋共15间；租赁期限为15年，自2011年1月1日至2025年12月31日，甲方应于2010年11月1日前将租赁物腾空并交付乙方使用；租金为每年38000元，15年总租金为570000元，分两期交纳，第一期380000元，于甲方交付房屋后5天内付清，第二期190000元，于2021年1月1日前5天内缴纳；甲方同意乙方在保证房屋主体结构安全的前提下对房屋重新改造、装修，甲方同意乙方可在场地内拆除厩房和其他建筑，乙方建造固定设施或其他永久性建筑物，租赁期满后留给甲方；租赁期满后，乙方可以将添置的可移动设施搬走，并保证不影响房屋的完好及正常使用，但新建的固定建筑物、装修、装饰部分不能拆除，租赁期满后，乙方将房屋交还甲方；租赁期间因国家建设需要或政府部门征用租赁物，至合同解除时，甲方应对乙方投资部分给予补偿，补偿金额根据政府部门当时的补偿和租赁物当时的现状及租赁物签订合同时的状态而定，因上述原因终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了第一期租金380000元，被告按约将租赁物整个院落交付给原告使用。原告接收租赁物后，进行了改造和装修：拆除了大门、围墙、简易房和部分主房，新建了部分建筑物和附属设施，办理了营业执照，在此开设经营“云渡客栈”。2018年12月10日，李建雄户（甲方）与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市大理镇龙龛村民委员会第二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方退出合法有效面积0.5019亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿。本次拆除房屋建筑面积324.27平方米，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为1767170元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2000元、过渡期补助费23347.44元、经营搬迁补助费291843元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60000元、提前移交空房奖励费38912.40元。2018年12月15日，李跃虎户（甲方）与大理市大理镇人民政府（乙方）、大理市大理镇龙龛村民委员会第二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所属房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方退出合法有效面积0.4577亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿。本次拆除房屋建筑面积363.56平方米，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，评估总价格为1830522元。就搬迁补助，乙方确认给予甲方搬家费2000元、过渡期补助费26176.32元、经营搬迁补助费327204元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60000元、提前移交空房奖励费43627.20元。2018年12月29日，案涉房屋被整体拆除。李跃虎户于2018年12月28日领取了搬迁安置补偿款2380618.52元，李建雄户于2019年2月1日领取了搬迁安置补偿款1500000元。原告认可下列房屋和附属设施系被告在双方签约前修建：李跃虎户的《房地产估价报告》中的1＃幢2层房屋（评估价215889元）、1＃幢3层房屋（评估价190766元）、一层厨房水磨石地面（评估价10162元）、一层大厅外过道水磨石地面（评估价3362元）、毛石混凝土基础（评估价145829元），该部分搬迁补偿款合计566008元；李建雄户的《房地产估价报告》中的1＃幢2层房屋（评估价214999元）、一层2号住房水磨石地面（评估价5080元）、一层3号住房水磨石地面（评估价5080元）、一层4号住房水磨石地面（评估价5080元）、青瓦女儿墙（评估价1465元）、回填方（评估价118997元）、梨树（评估价450元）、桃树（评估价3000元）、石榴树（评估价800元）、青瓦砖混挑檐（评估价8804元）、水井（评估价2470元），该部分的搬迁补偿款合计366225元。一审法院认为，原告与被告李跃虎、李建雄签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于双方当事人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，双方均认可合同已实际终止，对此予以确认。关于租金返还的问题，被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月10日、15日，此时可确定合同已不能继续履行，此前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担。原告已交付租金380000元，审理过程中，双方均认可被告应当返还原告两年的租金76000元，符合合同的约定，予以确认。关于搬迁补偿款的归属问题。原告已认可李跃虎户的《房地产估价报告》中评估价566008元、李建雄户的《房地产估价报告》中评估价366225元的房屋和附属设施归属被告，符合本案实际，予以确认。院落内的其他房屋和附属设施已经混同，无法区分，应当依照合同约定予以划分。双方约定合同到期后不动产归属被告，现房屋已被拆除，确认该部分补偿款合计2665459元［（1830522元-566008元）＋（1767170元-366225元）］应结合合同已实际履行的租期占整个租期（15年）的比例予以分配，鉴于合同租期已实际履行2905天（租期起始时间2011年1月1日至合同不能继续履行之日2018年12月15日）的实际情况，该部分补偿款由被告享有1414275.50元［计算公式为：2665459元×（2905天÷5475天）］，原告享有1251183.50元。关于搬迁补助费的分配问题，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；提前移交空房奖励是针对需要在规定时限内提前从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的奖励；经营搬迁补助是针对持有经营证照的对象（本案原告）给予的补助；过渡期补助费是针对房屋及土地被拆除占用需给予“货币安置”或“异地安置”的对象（本案被告）给予的补助；签约奖励费是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故确认上述项目中应由原告享有的为：搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、经营搬迁补助费619047元、提前移交空房奖励费82539.60元，合计704786.60元。因被告方已领取了搬迁补偿款3880618.52元，上述归属原告的款项由被告支付给原告。原告主张的被告向其加收租金120000元、非法索要款项92800元，属另一法律关系，不属本案处理范围；原告主张的被告擅自拿走其价值466625.90元的物品，未能举证予以证明，对原告该两项诉请均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告李跃虎、李建雄于本判决生效之日起十日内返还原告吴峥翔租金76000元。二、就被告李跃虎、李建雄两户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告吴峥翔享有房屋、室内装修及附属设施补偿款1251183.50元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、经营搬迁补助费619047元、提前移交空房奖励费82539.60元，合计1955970.10元。该款由被告李跃虎、李建雄于本判决生效之日起十日内支付原告吴峥翔。三、驳回原告吴峥翔的其他诉讼请求。案件受理费37167元，由原告吴峥翔承担19167元，被告李跃虎、李建雄承担18000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李跃虎、李建雄提交证据A1云南电网有限责任公司大理城区供电局古城供电所出具的《情况说明》《用电客户信息》各一份，欲证明李跃虎380V商业用电立户送电时间是2008年10月9日，108米电缆线（评估价值20,520元）应当属于李跃虎、李建雄享有。A2《基础平面布置图》一份，《基础平面图》两份，《背立面图》《底层平面布置图》各一份，《围墙钢筋砼筏板基》《围墙基》各一份，租赁房屋照片十一张，欲证明：1．案涉房屋出租前各项设施完备。李跃虎户《房地产估价报告》中的1#幢1层房屋（评估价值335,716元）、李建雄户的《房地产估价报告》中的1#幢1层房屋（评估价值278,937元）应当归李跃虎、李建雄享有；2．钢筋砼筏板基（评估价值31,521元）、保墙（评估价值149,320元）是李跃虎、李建雄所建，笼竹（评估价值2,750元）是二人所种，应当归李建雄享有；3．钢筋混凝土桥（评估价值78,622元）是李跃虎、李建雄所建，应当归李跃虎享有。A3大理市大理镇洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部、李跃虎、李建雄共同出具的《情况说明》一份，欲证明提前移交空房及移交签约主体是李跃虎、李建雄，提前移交空房奖励费82,539元应当属于李跃虎、李建雄享有。经质证，吴峥翔对证据A1真实性无异议，对关联性不予认可；认为证据A2仅能证明争议房屋建盖时候的状况，不能代表评估时的状况，对证明方向不予认可；对证据A3的三性均不予认可。吴峥翔提交证据B1平面图、全景图十份，欲证明1．吴峥翔两次装修后涉案房屋一层至三层的建筑面积为381.072平方米，吴峥翔计算给李跃虎、李建雄430.88平方米已经多算；2.东面的保墙、拆除违建后基础下沉式休闲区、大门外水沟钢筋混凝土桥及水沟、进村的道路、电缆均系吴峥翔重新修建、架设。B2一期、二期翻新费用清单，监控、空调、污水处理系统、检测报告、厨房装修改造、仓库租金、宿舍租金、安装费用单据，酒店户外家具合同及支付的费用单据，装修材料款及明细，酒店室外、室内、露台的照片22张，欲证明吴峥翔投资对酒店进行装修升级改造，配置监控系统，购买安装空调、污水系统、家具，修建下沉式休闲区和保墙等，投入大量资金。B3酒店室外、室内、露台的照片22张，欲证明拆迁时以照片所载的现状进行评估的。B4视频录像及截图，欲证明李跃虎、李建雄擅自搬走吴峥翔价值46万余元的物品。经质证，李跃虎、李建雄认为证据B1与评估报告相互矛盾，不能证明吴峥翔一方的主张；对证据B2的真实性不予认可；对证据B3的真实性予以认可；对证据B4的真实性予以认可，但认为李建雄是受吴峥翔工作人员请求帮忙搬运物品，李跃虎是基于员工的后勤管理职责帮忙搬运物品。本院认为，证据A1、A2、B1不能证明房屋拆除时的状况，证据A3与大理市大理镇洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部上一级部门大理市政府作出的大市政发［2018］76号文件精神相矛盾，证据B2与本案无关联，不予采信。证据B3李跃虎、李建雄认可真实性，能证明诉争房屋拆除前的状况，予以采信。证据B4李跃虎、李建雄认可其真实性，能证明李跃虎、李建雄从案涉房屋搬走部分物品的主张，予以采信。对一审认定的事实，除李跃虎、李建雄认为一审认定吴峥翔接受租赁物后拆除部分主房错误，没有拆除只是改造；认定吴峥翔认可双方签约前修建的房屋和附属设施作为事实错误，吴峥翔单方认可不能作为本案事实外，双方当事人对一审认定的其余事实无异议。李跃虎、李建雄关于一审认定事实的异议主张，因对方不予认可，李跃虎、李建雄未提交有效证据证明，异议主张不成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，对本案诉争的房屋因拆除导致房屋租赁合同解除后补偿费的分割范围和分割方式，双方当事人均提起上诉。关于房屋补偿款分割范围问题，根据在案证据，案涉房屋补偿款通过评估确定，评估价值由房屋建筑物、房屋装修和附属设施三部分组成。对房屋建筑物部分，双方均认可吴峥翔对一楼进行改造、加盖，李跃虎、李建雄未提交证据证明案涉房屋拆迁时一楼建筑物部分系租赁之前的状态，故其关于诉争一楼房屋建筑物部分的评估价值应归二人所有的主张无事实依据，不予支持。对房屋装修和附属设施部分，李跃虎、李建雄关于李跃虎户一层公用卫生间水磨石地面、一层储物间1水磨石地面、一层厨房马赛克墙砖、一层大厅水磨石地面、钢筋混凝土桥，李建雄户保墙、筏板钢筋混凝土、污水池、外墙机理乳胶漆墙面、水池、电缆线、笼竹评估价值归李跃虎、李建雄所有的上诉主张，在案无证据证明上述财产评估时的状态为案涉房屋租赁发生前的状态，故李跃虎、李建雄该上诉主张无事实依据，不予支持。李跃虎、李建雄关于李跃虎户1#幢2层、3层房屋，一层大厅外过道水磨石地面、毛石混凝土基础，李建雄户1#幢2层房屋，1层2、3、4号房屋水磨石地面，302外过道青瓦女儿墙，回填方，梨树，桃树，石榴树，青瓦砖混挑檐，水井评估价值应归李跃虎、李建雄的上诉主张，一审已经根据吴峥翔自认判决上述财产的评估价值归李跃虎、李建雄所有，该主张已在一审判决中得到支持，不属于其不服一审判决提起上诉的范围。关于案涉房屋补偿款装修装饰和附属设施部分的补偿款的分配方式问题，根据双方《租赁合同》第八条第4款和第十二条第2款之约定，一审按照已履行租期占整个租期比例计算双方应享有的补偿款并无不当，吴峥翔关于一审不应以该方式计算装修装饰和附属设施部分补偿款的上诉主张不成立。关于双方诉争的提前移交空房奖励费82,539.6元和搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元的问题，根据李跃虎、李建雄和大理市大理镇人民政府、大理市大理镇龙龛村民委员会第二村民小组共同签订的《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》，上述费用系对实际经营、居住在案涉房屋中人员的补偿，故李跃虎、李建雄关于提前移交空房奖励费应归其所有的上诉主张不成立，不予支持；吴峥翔关于一审漏判搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费应归其所有的上诉主张，因双方签订《租赁合同》之前，李跃虎、李建雄就已在案涉房屋中居住生活，一审结合各方对案涉房屋的使用实际将安置补偿的两份搬家费、数字电视费、电话移机费、宽带移机费分别判处李跃虎、李建雄户和吴峥翔户并无不当，故吴峥翔的该上诉主张不成立，不予支持。吴峥翔关于李跃虎、李建雄返还擅自拿走物品价值466,625.9元的上诉主张，在案证据可以证明，李跃虎、李建雄从案涉房屋中搬走桌椅、空调、脸盆等物品的事实，但搬走物品中部分属于评估报告中已评估过价值并且已进行过补偿，该部分物品的财产权利不再归属于吴峥翔，其他物品吴峥翔未能举证证明物品价值的具体情况，故该上诉主张无事实依据，不予支持。吴峥翔关于李跃虎、李建雄退还增加租金120,000元及非法索要款项92,800元的上诉主张，一审认定属于另一法律关系，不属本案审理范围并无不当，故该上诉主张不成立。综上所述，李跃虎、李建雄，吴峥翔的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费29,323元，由上诉人吴峥翔负担20,236元，上诉人李跃虎、李建雄负担9,087元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  杨晓钟审判员  左丽梅二〇二〇年六月二十九日书记员  杨 蕾