山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0784民初1926号 原告：安丘中天商业经营有限公司。住所地：安丘市兴安街道人民路343号。 法定代表人：孙振东，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙腾飞，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李万清，山东文信律师事务所律师。 被告：张维平，男，1966年9月27日出生，汉族，居民，住安丘市大汶河旅游开发区。 原告安丘中天商业经营有限公司与被告张维平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安丘中天商业经营有限公司的委托诉讼代理人孙腾飞、李万清到庭参加诉讼，被告张维平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安丘中天商业经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告将所租四套商铺恢复原状返还原告；2.判决被告无权要求原告返还履约保证金20000元；3.判决被告向原告支付商铺租金15600元（该租金为2018年9月10日至2020年4月25日期间的租金，2020年4月26日之后至被告返还商铺期间的商铺租金仍按200元/套/月计算）；4.案件受理费、财产保全费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2014年1月4日签订一份《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，第一条约定被告承租原告经营的13-5#楼130、131、132、133号四套商铺，建筑面积为310.32平方米，经营“五金商品”；第二条约定免租期限36个月，免租计算日以实际交房时间为准；第三条约定被告向原告支付20000元履约保证金，履约保证金为确保被告履行本合同而设；第四条第3项约定被告应于原告统一确定的开业（试营业）日前完成装修并按时开业，否则应向原告承担违约责任，履约保证金不予退还；第八条第一款第7项和第二款约定了被告违约的法律责任。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》补充协议，第2条约定的免租期之后租金标准为200元/套/月。被告为预约承租商铺，早于商铺租赁合同签订之前的2013年8月31日即向原告交付了履约保证金20000元，后于2015年9月10日接手了四套商铺。被告接收商铺后，将二楼砸通了商铺隔墙、铺了地面，用作存货，未全面装修、未营业，构成违约。按照原、被告双方签订的上述合同，免租金期限36个月，自交接房的2015年9月10日起至2018年9月9日止，合同期满，被告超免租期使用商铺就应当向原告支付租金。但被告既不续租又不返还所租商铺，给原告造成严重不良影响和相关经济损失。为维护原告的合法权益，特依据涉案合同约定和《合同法》第一百零七条规定提起诉讼，敬请人民法院判如所请。 被告张维平未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，原告作为甲方、被告作为乙方签订一份《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，约定：乙方根据自身经营需要，自愿租赁甲方位于安丘市永安路与双丰大道交汇处东500米路北安丘翰沃城五金油漆水暖馆13-5#-130、131、132、133号商铺，经营五金商品。租赁期限自2014年8月31日起至2017年8月30日止，其中有36个月免租期，合同到期，乙方在同等条件下具有优先承租权。具体免租计算以实际交房日期为准。签订本合同之日，乙方需缴纳履约及经营售后服务保证金共计￥20000元，履约保证金为确保乙方履行本合同而设，经营售后服务保证金为确保售后服务而设，乙方在合同期内违反本合同应承担赔偿责任的，甲方以乙方的履约保证金抵付赔偿金；履约保证金不足赔偿损失时，其不足部分的赔偿由乙方用现金付足。合同期内发生违约赔偿，乙方应在赔偿发生之日起10个工作日内补足本合同约定的履约及售后服务保证金数量。合同期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用具清后不计利息原额返还。商铺装修：乙方就于甲方统一确定的开业（试营业）日前完成装修并按时开业，否则应向甲方承担违约责任，履约保证金不予退还。违约责任：合同生效后，乙方五日以上(含五日)未进场装修或未正常营业；乙方应按市场规定的营业时间营业，如无故停业，按租赁物业面积每天处违约金2元/平方米，无故连续停业10天，或1年内累计无故停业超过30天的，为乙方根本违约；……乙方构成违约时，甲方有权单方终止和解除合同，收回商铺使用权，除不予退还乙方所交的履约保证金及其他费用外，并有权要求乙方支付从解除合同之时起乙方实际发生应缴纳的费用……本合同经甲方、乙方签字盖章之日起生效。附件：关于《安丘?翰沃城商铺租赁合同》中履约保证金部分根据双方友好协商，特作如下补充：1、乙方按时完成装修达到试营业标准，在试营业之日起十五个工作日内退还履约保证金的20%，剩余履约保证金转为售后服务保证金。2、合同期满后，如双方不再续约，甲方在乙方半年后无消费者质量投诉的情况下，甲方将全部售后服务保证金全额退还给乙方。 后双方签订《商铺租赁合同》补充协议，约定乙方租赁区域的租金按照130、131、132、133四套商铺套数计算，租金标准为200元/套/月，每年租金合计9600元。乙方租赁区域须按每年度向甲方交纳租金，在每个合同年度开始日期前30日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性支付。本补充协议仅就甲乙双方在租金收取方面进行补充约定，其他方面的权利、义务均以甲方与乙方签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》内容为准。 2013年8月31日，被告缴纳履约保证金20000元。 2015年9月10日，被告分别在两份《商户交房单》上签字，确认商铺强弱电、消防、水汽验收合格。 同日，原告作为甲方，被告作为乙方签订一份《装修施工协议》，协议约定2015年9月10日至2015年10月10日为乙方在甲方市场的装修时间，乙方必须保证在约定时间内完成对商铺的装修工作，以保证甲方的正常经营。被告接手商铺后，原告陈述至今未装修。 原告曾于2016年6月6日举行开业仪式，但市场并未达到宣传的效果。被告所租赁的商铺也一直闲置，至今未经营使用，仍然占有房屋。 本院认为，原、被告之间签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应善意、全面履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方合同约定的租赁期三年，合同到期后，原告要求解除合同，说明原告不同意继续租赁房屋，被告也没有提出续签合同，双方未达成续签协议，故原租赁合同因履行期限届满而失效，被告应当依约将租赁房屋返还原告。其次，合同法第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告之间签订的《安丘?翰沃城商铺租赁合同》第四条第四项约定，“乙方（被告）在租赁区域内所做或所安装的所有改装、添附、改进以及附属装修物在本合同终止后应继续保留归甲方（原告）所有；若甲方要求将其移走，乙方应独立承担将上述装修物拆走及恢复租赁区域原状的全部费用。”被告接手商铺后未装修完毕，但原告未在本案中变更要求被告承担恢复原状所需费用，且未提交证据证明恢复原状所需费用的具体数额，故本院确定被告将商铺现状返还给原告，恢复原状所需费用原告可在确定后另行主张。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”本案中，被告未按合同约定的时间完成装修及开始营业，构成违约，依法应当承担违约责任。双方合同明确约定了履约及经营售后服务保证金，目的是确保被告履行本合同及经营售后服务，包括合同期满后的履约行为。该履约保证金具有违约金的性质，因此，被告按照约定应当承担违约责任，原告收取的履行保证金20000元不用返还。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告约定有36个月免租期，具体免租日期自实际交房日期为准，原、被告于2015年9月10日交房，免租日期至2018年9月9日止。双方签订的《商铺租赁合同补充协议》约定被告租赁区域的租金按商铺套数计算，租金标准为200元/套/月，每年租金合计人民币￥9600元，故，原告主张被告支付2018年9月10日至2020年4月25日的租金15600元，并支付自2020年4月26日起至被告返还商铺期间的商铺租金，符合合同约定，依法应予支持。 被告张维平经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院对案件的审理及对事实与证据的分析与认定。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告张维平现状返还租赁的原告安丘中天商业经营有限公司位于安丘·翰沃城13-5#-130、131、132、133号商铺四套，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、原告安丘中天商业经营有限公司收取被告张维平的履约保证金20000元不用返还； 三、被告张维平支付原告安丘中天商业经营有限公司2018年9月10日至2020年4月25日之间的租金15600元，并仍按200元/套/月为标准，自2020年4月26日起至被告张维平返还商铺止支付原告安丘中天商业经营有限公司租金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告安丘中天商业经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费345元（已减半收取），申请费176元，共计521元，由被告张维平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王妮妮 二〇二〇年六月十七日 书记员  周云霞