江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初1681号 原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭一排彩生活物业管理处101，统一社会信用代码91440300724719360W。 法定代表人：昌荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢洪，男，系该公司职工，住南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师，执业证号13601201810052649。 被告：王某，男，汉族，住南昌市红谷滩新区。 被告：崔某某，女，土家族，住南昌市红谷滩新区。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与被告王某、崔某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市开元国际物业管理有限公司的委托诉讼代理人邢洪、俞明，被告王某、崔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市开元国际物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的物业费13620.15元及滞纳金2000元；2．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为万达星城华府景园小区某室业主，房屋建筑面积为128.25平方米。该小区于2013年6月29日经合法程序成立业主委员会，并且通过业主委员会与原告签订物业服务委托合同，约定由原告向小区全体业主提供物业服务，被告作为上述小区业主应按房屋建筑面积1.8元每月的标准向原告缴纳物业费，滞纳金按每日千分之三计算。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住（营业）的小区实施规范的物业管理，为小区提供完善的物业管理服务。被告于2014年12月1日起停止缴纳物业费，截至2019年10月31日，欠缴物业费共计13620.15元。经原告催收无果，特依法起诉，望判如所请。 被告王某、崔某某辩称，原告进驻小区后，不能按照物业服务合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.不履行制止并报告不法行为义务。2014年被告所住楼幢顶楼违章搭建加层4层并另改01户型的排烟管道，顶楼的装修改变了建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患，并导致被告家里做饭排烟困难。根据《物业管理条例》的规定和原告与小区签订的物业服务合同第二十条第（4）条约定，原告对此有制止和报告的义务。被告方当时屡次向物业反映该情况，顶楼整个工期长达半年，物业视而不见，从而导致被告开始拒交物业费。2.不履行维护消防设施、公用设施的义务。物业服务合同第五条中的第4、5、6、7项明确约定了原告负有维护公共设施的义务，但原告并没有按照合同约定履行维护义务，导致消防监控机房1个已基本报废（涉及管理面积20.57万方、1534户），消防栓箱损坏率达90%以上，灭火器过期率在95%以上，21个机房对讲损坏，影响应急救援，楼栋门禁损坏，导致楼栋大门常年打开等等，让整个小区处于不安全的状态。3.不履行安全保卫的义务。物业服务合同第六条中的第1、3、7、10项对整个小区实行封闭管理，严格实行刷卡进出，园区内部禁止各种车辆进入与通行等。原告没有按照合同约定实施，安保形同虚设，任何人都可随意出入小区，导致小区去年差点出现诱拐儿童的事件出现，给居民居住带来了安全隐患；没有定期清扫垃圾、生活垃圾经常积压在小区楼下；华府原有的大堂坐班制度、楼栋管家服务，自原告进驻之后都一并取消了等等。4.原告未按照合同第二十条中第9项约定每季度向全体业主公布物业服务收支收费项目。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，被告行使抗辩权，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的物业服务委托合同、入伙流程签认单、张贴催费函的照片、小区设施设备及环境照片、景园3栋楼顶搭建及改建的照片、景园楼下污水外溢照片等证据，本院认定事实如下： 原告深圳市开元国际物业管理有限公司与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订有《物业服务委托合同》一份，就南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会（甲方）委托原告（乙方）对南昌市红谷滩万达星城（东区、华府）进行物业管理有如下约定：1．委托管理事项包括物业的共用部位、共有设施设备及附属建筑物、构筑物等改造、维护、养护和管理服务，物业管理区域涉及业主生活和其他共用部分的管理服务；2．委托物业管理服务期限为三年，从2013年9月1日至2016年8月31日止，合同到期时，双方如无异议，合同自动展期两年，即合同期限顺延至2018年8月31日止；3．物业管理区域内物业服务费实行包干制，由业主或物业使用人按建筑面积缴纳，华府物业管理费高层（1楼以上）为1.8元/平方米，业主、物业使用人应在每月30日前向乙方交纳，乙方也应积极提醒业主按时交纳物业服务费；4．业主、物业使用人无故逾期不缴纳物业管理服务费的，物业公司应每月公布拖欠缴费二个月以上的业主名单，必要时可通过法律程序解决，并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。合同还对双方权利义务等其他相关事项进行了约定。上述合同期限届满后，原告未与小区业主委员会签订新的书面合同，但继续为小区提供物业服务至今。被告王某、崔某某系万达星城华府景园某室业主，于2009年5月17日办理了入伙流程手续，房屋建筑面积为128.25平方米。原告入驻该小区提供物业服务后，被告房屋所在单元的顶楼业主装修时在楼顶搭建加盖，业主就此事多次向原告反映并要求原告制止，但顶楼业主仍完成了搭建且至今未拆除，两被告遂以物业不制止顶楼搭建行为为由停止向原告支付物业费。原告以两被告欠付案涉房屋2014年12月1日至2019年10月31日期间的物业费为由提起本案诉讼。案件审理过程中，原告经核实陈述案涉房屋2014年12月的物业费已交纳，实际是从2015年1月1日起开始欠费。针对被告提出原告不制止景园3栋顶楼搭建行为的问题，原告虽陈述称其采取了上门制止和向城管报告的措施，但未能提交证据证明其在顶楼业主搭建过程中采取了上述措施。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与南昌市红谷滩新区万达星城业主委员会签订的《物业服务委托合同》对业主具有约束力。上述合同期满后虽未再续签书面合同，但原告在业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定的情况下继续为小区提供物业服务，与小区业主之间仍存在物业服务关系，双方权利义务仍按《物业服务委托合同》确定。对两被告提出原告未按合同约定履行物业服务义务以及不制止其房屋所在单元顶楼业主搭建行为给被告房屋安全和生活造成影响的抗辩意见，本院认为，结合原被告的陈述和提交的证据，可以认定原告提供的物业管理服务存有瑕疵，且景园3栋楼顶搭建问题也对两被告房屋安全和使用造成了一定的影响，综合本案具体情况，本院酌定两被告向原告支付案涉房屋2015年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费10711.4元（1.8元/月/平方米×128.25平方米×58个月×80%）。原告认可案涉房屋2014年12月的物业费已交纳，本院对此予以确认，对原告要求两被告支付案涉房屋2014年12月份的物业费的诉请，本院不予支持。物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作,对服务的不足之处,业主有权提出合理化建议和意见,物业服务企业应继续改进并采取有效补救措施。鉴于原告提供物业服务存有瑕疵，两被告并非无故拒交，本院对原告要求两被告支付滞纳金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告王某、崔某某于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付万达星城华府景园某室2015年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费10711.4元； 二、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费190元（已由原告深圳市开元国际物业管理有限公司预交220元），减半收取95元，由原告深圳市开元国际物业管理有限公司负担60元，由被告王某、崔某某负担35元，退回原告深圳市开元国际物业管理有限公司125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  邬化雨 二〇二〇年六月十二日 书记员  钟芬芬 附:本案适用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。