大连市旅顺口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0212执异17号 案外人：陈学树，男，1973年7月17日出生，汉族，现住大连市旅顺口区。 申请执行人：赵东伟，男，1962年11月5日出生，汉族，大连市西岗区。 被执行人：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐场家园9号。 法定代表人：陈阳，该公司总经理。 本院在执行赵东伟与大连圣杰房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人对法院查封登记在被执行人名下的位于旅顺口区××××号×层×号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，请求解除对位于大连市××××号房屋（以下简称107号房屋）的查封；暂缓评估、拍卖案涉房屋，以免造成案外人损失。申请执行人与被执行人债权转让合同纠纷一案，法院作出民事判决已发生法律效力，该案已进行执行程序。在案件审理、执行过程中，法院错误将属于案外人的房屋作为被执行人的财产予以查封。案外人认为，该查封错误，侵害了案外人的合法权益。理由如下： 一、案外人购房时间早于申请执行人与被执行人之间的借贷时间。生效判决载明，申请执行人与被执行人民间借贷关系最早发生在2014年5月。而案外人与被执行人签订的《商品房买卖合同》时间为2013年8月3日。被执行人将案涉房屋以总价款616455元出售给案外人。案外人按照合同约定支付首付款297455元，并在中国建设银行按揭贷款319000元，全额付清房款购买了案涉房屋。2013年10月，被执行人通知交房并为案外人办理交房入住手续。案外人与物业公司及燃气等部门签订了一系列合同并进行装修。之后就一直在案涉房屋内居住生活，至今已六年。直到被执行人通知办理房屋产权时才得知案涉房屋已于2018年6月被法院查封。 二、案外人具有排除案涉房屋被强制执行的法律依据。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人对案涉房产享有异议权，具有足以完全排除执行的权利。 三、根据《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》（法发［2012］7号）第七条“正确运用利益衡量方法。行使自由裁量权，要综合考量案件所涉各种利益关系，对相互冲突的权利或利益进行权衡与取舍，正确处理好公共利益与个人利益、人身利益与财产利益、生存利益与商业利益的关系，保护合法利益，抑制非法利益，努力实现利益最大化、损害最小化。”；《最高人民法院办公厅关于切实保障执行当事人及案外人异议权的通知》（法办［2014］62号）；《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》（法发［2014］26号），法院应审查并解除对案涉房屋的查封。综上所述，案外人为维护自身合法权益，特提起异议申请。 本院查明，申请执行人赵东伟与被执行人大连圣杰房地产开发有限公司债权转让合同纠纷一案，本院于2018年4月4日作出（2017）辽0212民初3308号民事判决书，判令：一、被执行人于判决生效后十日内偿还申请执行人借款624万元；二、被执行人于判决生效后十日内偿还申请执行人利息334.5333万元；三、被执行人于判决生效后十日内偿还申请执行人自2016年3月25日起，以624万元为基数按年利24%计算至借款还清之日止的利息；四、驳回申请执行人的其他诉讼请求。被执行人对该判决不服，向市中院提起上诉。经审理，市中院于2018年7月30日作出（2018）辽02民终4325号民事判决，驳回上诉，维持原判。在二审审理期间，市中院依据申请执行人的申请，于2018年6月25日作出（2018）辽02民终4325号民事裁定，查封了被执行人名下位于大连市××××3-2（案涉房屋）。上述判决生效后，被执行人未履行，申请执行人向本院申请执行。 另查，2011年5月5日，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：WHT201102456号）。约定：案外人购买被执行人建设的位于大连市××路××阳光小区××号房屋（房屋用途为住宅、建筑面积61平方米，总金额456768元，以下简称×××号房屋）。合同签订当日，案外人支付被执行人首付款137768元，被执行人出具《销售不动产统一发票（自开）》一张，该发票载明，付款人：陈树学，销售的不动产楼牌号为“×-×-×”，建筑面积：61平方米，金额137768元，款项性质：预收购房款。之后，案外人与中国建设银行股份有限公司大连分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，案外人向银行贷款319000元用于购买109号房屋，银行按合同约定将此款支付给被执行人。 2013年8月3日，案外人向被执行人提出调换房屋申请，即由原购买×××号房屋变更为购买×××号房屋，被执行人同意案外人调换房屋的申请。为此，双方签订《协议》一份，就2011年5月16日签订买卖×××号房屋的合同解除事宜达成一致，约定：合同解除后，双方另行签订×××号房屋的《商品房买卖合同》。案外人应于本协议签订之日起3日内向被执行人支付房屋差价款。同日，双方签订了买卖×××号房屋的《商品房买卖合同》一份，约定：案外人购买被执行人开发建设的×××号房屋（房屋用途为住宅、建筑面积91.53平方米，总金额616455元）。2013年8月21日，案外人支付被执行人房屋差价款159687元，被执行人向案外人出具了收款收据。 再查，案外人提供的取暖费、电费、水费、物业费等收据显示，在法院查封前，案外人已交纳了×××号房屋前述费用。 还查，因被执行人的原因×××号房屋一直未办理产权过户登记。 本院认为，依据查明的事实，可以认定在法院查封×××号房屋前，案外人已经与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同。双方达成调换房屋的合意后，案外人补交了×××号房屋与×××号房屋的差价款，应当认定案外人在法院查封×××号房屋前，已经按合同约定交纳了相应的价款。案外人在法院查封×××号房屋前交纳了该房屋的水电费、取暖费、物业费，可视为案外人对案涉房屋已合法占有使用。虽然×××号房屋在法院查封时，尚未办理产权登记过户，但对此案外人不存在过错。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人的异议请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对位于大连市旅顺口区学城路×××号×层×号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  孟 虎 人民陪审员  王淑贞 人民陪审员  王美杰 二〇二〇年六月十日 书 记 员  邹德伟 附：相关法律文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。