新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4223民初738号 原告：罗顺先（反诉被告），男，1987年4月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。委托诉讼代理人：桂久梅（一般代理），系新疆沙泉律师事务所律师。被告：新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司（反诉原告）。住所地新疆维吾尔自治区沙湾县北京路和谐综合批发市场13栋107号。负责人：关巨波，系该公司董事长。统一社会信用代码：91650100556489315Q被告：新疆天悦房地产开发有限公司（反诉原告）,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区新医路89号新星底商高层住宅1栋E1303室。法定代表人：关巨波，系该公司董事长。统一社会信用代码：91650100556489315Q两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：杨峰（特别授权），系新疆昌年律师事务所律师。原告罗顺先与被告新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司（以下简称天悦公司沙湾分公司）、新疆天悦房地产开发有限公司（以下简称天悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，被告新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司、新疆天悦房地产开发有限公司对原告罗顺先提出反诉，本院准予反诉。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）罗顺先及其委托诉讼代理人桂久梅，被告（反诉原告）天悦公司沙湾分公司、天悦公司共同委托诉讼代理人杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗顺先向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行房屋租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告营业损失5万元（暂计2个月，为2020年1月份和4月份的损失），2020年4月份以后为要求给付至宾馆正常经营为止；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月1日，原告与被告天悦房地产开发公司沙湾分公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，由原告租赁被告位于沙湾县和谐批发市××栋、302号商铺经营宾馆，租期10年，自2019年6月1日起至2029年5月31日止，每年房租78000元。合同履行至2019年11月18日，被告提出要重新签订合同，要求涨房租，原告不同意，被告就停水停电，导致原告无法正常经营。2020年4月7日，被告又单方给原告发了解除租赁合同函，以原告未履约为由试图解除合同，对此原告不予认可，原告在签订合同时已经交纳了房租，原告为经营该宾馆已经投入了大量的资金，被告无视合同约定的期限，随意毁约的行为势必给原告造成巨大的损失，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第107条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定诉至法院，请求依法判如所请。被告天悦公司沙湾分公司、天悦公司辩称，原、被告双方之间除了签订租赁合同之外，还签订了市场管理服务协议，原告在诉讼中，刻意隐瞒了双方之间还有管理服务协议这一项内容，原告应当按照租赁合同和管理协议交纳租金和市场管理费，在租赁合同中，原告应当按时足额交纳租赁费用，原告在签订合同的第一年就没有按时交纳租金，原告没有按照合同要求去做属于违约行为。反诉原告天悦公司沙湾分公司、天悦公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉原告2020年4月7日向反诉被告送达的《解除租赁合同通知函》合法有效；2、判令反诉被告支付反诉原告房租45000元（150000元÷12个月×10个月-80000元），违约金30000元（150000元×20%），以上合计75000元。3、判令反诉被告以每月12500元的标准支付反诉原告从2020年4月7日至实际返还房屋之日的房屋占用费用。事实与理由：2020年6月1日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：反诉原告将位于沙湾县智慧大道商圈85区和谐综合批发市××栋、302号商铺出租给反诉被告，租赁期限为10年（自2019年6月1日起至2029年5月31日止），按年支付租金，反诉被告在签订合同时需将首年租金一次性付清。反诉被告不交付或不按约定交付租金达一个月以上的，反诉原告有权解除协议，反诉原告解除协议的，反诉被告已经交纳的本协议第3条、第8条所指的费用反诉原告不予退还，同时收回出租房屋并要求反诉被告承担违约责任。双方在租赁合同中约定反诉被告每年应付租金78000元，在管理服务协议中约定反诉被告每年应付市场管理服务费72000元，共计150000元。合同签订当日，反诉被告支付租金80000元，并向反诉原告出具《保证书》一份：“本人租赁和谐综合批发市场门面22栋3层301室、302室，面积1049.84元，租金总额150000元，时至今日尚欠租金70000元现金，大写柒万元正，本人保证在2019年12月30日前还清所欠的租金。（如未按时交清剩余租金，则视为本院自愿放弃租赁的和谐综合批发市场商铺，前期缴纳租金不予退还）”，反诉被告并未按照双方约定和《保证书》承诺履行义务，经反诉原告多次催要，反诉被告一直以资金紧张为由拖延，无奈，反诉原告于2020年4月7日向反诉被告送达《解除租赁合同通知函》，反诉被告接到通知函没有予以答复。反诉原告认为，根据《商铺租赁合同》和《保证书》的约定，反诉原告具有约定的合同解除权，因反诉被告没有依约履行支付租金的义务，自《解除租赁合同通知函》送达反诉被告，双方之间的《商铺租赁合同》已经解除。现反诉被告不支付租金，又不返还租赁房屋，其行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告罗顺先辩称，对反诉原告的事实与理由均不认可，反诉原告解除函不具备法定解除条件，该解除函对反诉被告没有法律约束力，双方签订的是两份合同，其中一份是《商铺租赁合同》、另一份是《商铺管理服务协议》，两份合同实际上是同时履行的，反诉被告是按照《商铺租赁合同》交付租金，按照《商铺管理服务协议》交付市场管理费，通过本诉部分的审查，反诉原告认可反诉被告交纳房租的事实，对于市场管理费，双方达成口头约定，可以延期交付，通过录音，反诉原告也同意延期交付市场管理费，事实上是反诉原告抬高商铺租赁价款，故意拒收反诉被告向反诉原告交纳市场管理费用，以此为由解除双方签订的两份合同，请求驳回其反诉请求。经审理查明，2019年6月1日，原告（反诉被告）与被告天悦公司沙湾分公司（反诉原告）签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“由原告租赁被告位于沙湾县和谐批发市××栋、302号共计1049.84平方米商铺经营宾馆；租期10年（自2019年6月1日起至2029年5月31日止）；年租金142.88元／平房米，每年商铺租金共计78000元。租金的支付方式为按年支付，承租人在签订合同时需将首年租金一次性付清，下年度租金需在上年度租金到期日前一个月支付”。2019年6月1日，原告（反诉被告）与案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司签订《市场管理服务协议》一份，合同约定：“原告经营的位于沙湾县和谐批发市××栋、302号共计1049.84平方米的宾馆，由案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司提供市场管理服务；服务期限为10年，自2019年6月1日起至2029年5月31日止；原告在服务期限内应向案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司支付市场管理费总额为720000元；市场管理服务费的支付方式为：按年支付市场管理服务费，承租人在其签订合同时需将首年市场管理服务费一次性付清，下年度市场管理费需在上年度市场管理服务费到期日前一个月支付”。原告（反诉被告）称，合同履行至2019年11月18日，被告（反诉原告）单方面提出要重新签订合同，要求上涨商铺租金，原告没有同意，被告采取停水停电，导致原告无法正常经营。2020年4月7日，被告单方给原告发了解除租赁合同函，以原告未按时履约为由试图解除合同，对此原告不予认可。原告在签订合同时已经交纳了房屋租金，原告为经营该宾馆已经投入了相当的资金，被告无视合同约定的期限，随意毁约的行为势必给原告的损失，为维护原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》第107条，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定诉至法院，请求依法判如所请。庭审开始前，被告新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司、新疆天悦房地产开发有限公司（反诉原告）提出反诉称，2020年6月1日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》和《管理服务协议》各一份，双方在租赁合同中约定反诉被告每年应付租金78000元，在管理服务协议中约定反诉被告每年应付市场管理服务费72000元，共计150000元。合同签订当日，反诉被告支付租金80000元，并向反诉原告出具《保证书》一份：承诺在2019年12月30日前还清所欠的租金。（如未按时交清剩余租金，则视为本院自愿放弃租赁的和谐综合批发市场商铺，前期缴纳租金不予退还），反诉被告并未按照双方约定和《保证书》承诺履行义务，经反诉原告多次催要，反诉被告一直以资金紧张为由拖延，无奈，反诉原告于2020年4月7日向反诉被告送达《解除租赁合同通知函》，反诉被告接到通知函没有予以答复。反诉原告认为，根据《商铺租赁合同》和《保证书》的约定，反诉原告具有约定的合同解除权，因反诉被告没有依约履行支付租金的义务，自《解除租赁合同通知函》送达反诉被告时起，双方之间的《商铺租赁合同》已经解除。现反诉被告不支付租金，又不返还租赁房屋，其行为严重侵犯了反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。另查明，被告天悦公司沙湾分公司（反诉原告）于2019年5月31日收取了原告罗顺先（反诉被告）交付的80000元。新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司为新疆天悦房地产开发有限公司的分支机构，案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司为独立法人。上述事实由原告（反诉被告）向本院提交的《商铺租赁合同》、《商铺管理协议》各一份、房租收据一份、2020年4月7日被告新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司给原告的《解除租赁合同通知函》一份、原告罗顺先与被告合同签署负责人詹荣的谈话录音两份，被告（反诉原告）向本院提交的《商铺租赁合同》、《商铺管理协议》各一份、保证书一份、《解除租赁合同通知函》一份及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述和认可予以证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年6月1日签订的《和谐综合批发市场商铺租赁合同》及与案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司签订的《和谐综合批发市场商铺租赁协议》，均系双方真实的意思表示，不违背法律行政法规强制性规定，是有效合同。合法有效的合同当事人应当全面履行各自的合同义务。一、关于本诉部分的认定与处理。原告罗顺先与被告天悦公司沙湾县分公司签订的《和谐综合批发市场商铺租赁合同》约定“由原告租赁被告位于沙湾县和谐批发市××栋、302号共计1049.84平方米商铺经营宾馆；租期10年（自2019年6月1日起至2029年5月31日止）；年租金142.88元／平房米，每年房租共计78000元；租金的支付方式为按年支付，承租人在签订合同时需将首年租金一次性付清，下年度租金需在上年度租金到期日前一个月支付”。原告罗顺先于2019年5月31日向被告天悦公司沙湾分公司交付80000元款项，早于合同约定的时间提前一天交付，且多出约定房租2000元。从原告罗顺先的行为表示中可以看出原告能够积极准时履行其和被告签订的《和谐综合批发市场商铺租赁合同》中的相关约定，并不存在违约行为，故对原告罗顺先请求被告继续履行《和谐综合批发市场商铺租赁合同》的请求予以支持；对原告罗顺先提出的请求被告赔偿原告营业损失50000元（暂计2个月，为2020年1月份和4月份的损失）及2020年4月份以后为要求给付至宾馆正营经营为止的诉讼请求，因该损失系案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司对原告采取断水、断电引起的，其损失和被告无关，故对原告罗顺先的该项请求本院不予支持，原告罗顺先可就该项请求可另行提起诉讼。被告辩解称，2019年因原告尚欠70000元房租经多次催告未交清，并且有原告书写的保证书：“本人租赁和谐综合批发市场门面22栋3层301室、302室，面积1049.84元，租金总额150000元，时至今日尚欠租金70000元现金，大写柒万元正，本人保证在2019年12月30日前还清所欠的租金。（如未按时交清剩余租金，则视为本院自愿放弃租赁的和谐综合批发市场商铺，前期缴纳租金不予退还）”，所以被告才于2020年4月7日向其发出《解除租赁合同通知函》宣布解除《房屋租赁合同》，原告的行为构成违约。在本院审理过程中查明，原告所欠的70000元是案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司的2019年的物业服务及市场管理费，并不是欠付被告天悦公司沙湾分公司2019年的房屋租金，天悦公司沙湾分公司和沙湾县天盛悦和物业服务有限公司是两个不同法律主体，原告和天悦公司沙湾分公司之间形成的房屋租赁合同法律关系，原告和案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司之间形成的是物业服务管理合同法律关系。且从原告其和被告天悦公司沙湾分公司管理人詹荣的对话中，可以确认在原告按时交纳服务管理费是被告天悦公司沙湾分公司拒收，故对被告天悦公司沙湾分公司的辩解不予采信。二、关于反诉部分的认定与处理。本案在审理过程中查明，反诉被告罗顺先和反诉原告天悦公司沙湾分公司之间形成的是房屋租赁合同法律关系，反诉被告罗顺先和案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司之间形成的是物业服务管理合同法律关系，根据反诉被告罗顺先提供2019年5月31日反诉原告天悦公司沙湾分公司出具的“收据”，证实了反诉被告罗顺先已经按时向反诉原告交纳了房租80000元，已经按照《商铺租赁合同》约定履行了义务。反诉原告以反诉被告罗顺先未向案外人沙湾县天盛悦和物业服务有限公司交纳物业管理服务费70000元，辩解成是未向反诉原告按时交纳房租70000元，属于法律关系理解混淆，本院不予采信。且在反诉原告在2020年4月7日向反诉被告罗顺先送达了《解除租赁合同通知函》后，反诉被告于2020年4月24日即向本院起诉，并提出了继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，从反诉被告的上述行为表示中，可以确认反诉被告并不同意解除和反诉原告之间的《商铺租赁合同》，且反诉被告也不存在违约行为。故本院对反诉原告提出的以下三项反诉请求（即1、依法确认反诉原告2020年4月7日向反诉被告送达的《解除租赁合同通知函》合法有效；2、判令反诉被告支付反诉原告房租45000元（150000元÷12个月×10个月-80000元），违约金30000元（150000元×20%），以上合计75000元；3、判令反诉被告以每月12500元的标准支付反诉原告从2020年4月7日至实际返还房屋之日的房屋占用费用）因缺乏事实和法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、被告新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司、新疆天悦房地产开发有限公司继续履行与原告罗顺先签订的《和谐综合批发市场商铺租赁合同》。二、驳回原告罗顺先的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司、新疆天悦房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉诉讼标的50000元，案件受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由原告罗顺先负担；本案反诉部分诉讼标的75000元，案件受理费1676元，因适用简易程序减半收取838元，由反诉原告新疆天悦房地产开发有限公司沙湾分公司、新疆天悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。审  判  员   俞宗东二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 六 日书  记  员   王 娜