四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终4180号 上诉人（原审原告）：陈军，男，1964年10月24日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中航瑞赛置业有限公司，住所地四川省成都市高新区益州大道北段777号1栋1单元25层。 法定代表人：文涛，总经理。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷蕾，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都上层名人投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府大道北段20号1幢6楼。 法定代表人：**群，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 上诉人陈军因与被上诉人成都中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）、被上诉人成都上层名人投资有限公司（以下简称上层名人公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初3320号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 陈军上诉请求：1.撤销一审裁定，发回重审改判支持陈军的一审诉讼请求；2.本案诉讼费和财产保全费由中航瑞赛公司和上层名人公司承担。事实和理由如下：中航瑞赛公司开发的2、3、4幢房屋销售收入7亿元左右，上层名人公司以五星级酒店名义对外销售，骗取的装修款超过7亿元。陈军购买的房屋，中航瑞赛公司收取的房款是149345元，上层名人公司欺诈收取了197838元，以装修款名义收取了175700元，合计是373538元，骗取的款项是中航瑞赛公司收取房款的2.5倍。人民法院认为涉及的合同为合同联立，与事实不符，与国务院及各部委出台的房屋销售监管规定相悖，与《中华人民共和国价格法》的规定相悖，与成都市中级人民法院完全相同案件的生效判决相悖，与四川省高级人民法院再审裁定相悖。一审裁定明显支持炒房，支持利用房屋销售进行诈骗。上层名人公司与中航瑞赛公司签订的《房屋买卖合同》第七条约定证明，上层名人公司与中航瑞赛公司之间没有房屋销售法律关系，陈军与中航瑞赛公司构成真实的商品房预售合同关系。陈军凭什么要把房屋还给上层名人公司才返还骗取的装修款，合同绑定明显不成立。根据最高院司法解释规定，售后包租、约定回购，属于非法吸收公众存款罪。上层名人公司实际构成合同诈骗罪，骗开发商定制五星级酒店统一经营，骗购房户，承诺打造成五星级酒店统一经营，骗国家税收，拆分房款为装修款。因此，一审法院认定合同绑定不成立。请求依法支持陈军的上诉请求。 中航瑞赛公司辩称，与陈军之间没有合同关系，也没有向陈军收取任何购房款或者装修款等，中航瑞赛公司是将房屋整栋出售给上层名人公司，与陈军之间并无商品房买卖合同关系，中航瑞赛公司仅根据其与上层名人公司之间的商品房买卖约定为小业主办理更名产权，且中航瑞赛公司不存在与当事人共同侵犯陈军利益的事实。 上层名人公司辩称，上层名人公司与陈军于2013年1月26日签订了房屋买卖合同，当天陈军与案外人成都市鑫然凯尚公司装饰装修工程有限公司（以下简称鑫然凯尚公司）签订了委托装修协议，同时与案外人成都零壹名人酒店管理有限公司（以下简称零壹酒店公司）签订了委托经营管理合同。在案涉房屋交易过程中形成的买卖、装修、委托系根据整个销售打造、从而每个环节上获取的利润，所以这几份合同之间具有紧密的关联性，不可分离。从这几份合同签订的形式、合同约定的内容以及实际履行的方式、条件来看，案涉的房屋买卖合同、委托经营协议应交易而互相帮助，紧密联系，通过合同的关联实现收益，所以不能仅就其中某份合同单独主张权利。所以上层名人公司认为一审判决对事实的查明准确，适用法律准确。 陈军向一审法院起诉请求：1．依法判令上层名人公司、中航瑞赛公司向陈军退还购房款197838元；2．依法判令上层名人公司、中航瑞赛公司向陈军支付暂定资金利息（计算方式为：以197838元为基数，按照年利率7％的标准从2013年1月27日起始计算至付清之日止）；3．诉讼费用由上层名人公司、中航瑞赛公司承担。 一审法院认定事实：一、《房屋买卖合同》的主要约定及相关情况 2013年1月26日，陈军与上层名人公司签订了《房屋买卖合同》，约定陈军购买上层名人公司订制的由中航瑞赛公司开发的位于成都市高新区南部新区的第2栋房屋中的暂定名为“中航·名人酒店”房屋（即诉争房屋），用途为商业。《房屋买卖合同》中与本案有关的主要约定如下：1．诉争房屋装修水平是清水，总价款为347183元；2．诉争房屋的交付时间为2014年6月30日前；3．特别约定：（1）陈军购买房屋时，上层名人公司已明确告知陈军该房屋的相关情况（包括但不限于上层名人公司取得该房屋的方式、房屋的权属、办理产权途径、用途等），陈军对此无异议；（2）陈军与上层名人公司签订本合同后，与中航瑞赛公司签订了《商品房买卖合同》及相关文书，此部分合同及文书用于向房产登记部门办理备案及房屋所有权使用，《商品房买卖合同》及相关文书约定了中航瑞赛公司应当向陈军履行的义务，如因中航瑞赛公司未及时履行，均由上层名人公司一律承担；（3）如陈军与中航瑞赛公司签订的《商品房买卖合同》及相关文书与本合同有冲突的地方，均以本合同约定为准。 二、关于《委托装修协议》的主要约定及履行相关情况 2013年1月26日，陈军与鑫然凯尚公司签订了《委托装修协议》作为《委托经营管理合同》的附件二，其中与本案有关的主要约定如下：1．陈军系诉争房屋的买受人，鑫然凯尚公司应陈军的委托对诉争房屋进行装修；2．鑫然凯尚公司按照陈军认可的零壹酒店公司提供的酒店装修标准进行装修；3．装修工程的包干费为175700元，其中包含装饰装修、家具家电等一切费用，该费用不因工程量的增加或减少而发生变动；4．本《委托装修协议》为不可撤销委托；5．商业部分房屋装修装饰配置标准根据酒店总体装修要求及实际需要统一装修。 三、关于《委托经营管理合同》的主要约定及履行相关情况 2013年1月26日，陈军与零壹酒店公司签订了《委托经营管理合同》，该合同与本案有关的主要约定如下：1．陈军同意将诉争房屋（精装修）委托给零壹酒店公司进行经营管理，零壹酒店公司经营管理期间无论盈亏均与陈军无关；2．陈军委托给零壹酒店公司的房屋为精装房，全套家具家电配置（房屋装修装饰家具家电配置标准及《委托装修协议》见附件一、附件二）；3．诉争房屋的委托经营管理期限为15年，从2014年1月1日至2028年12月30日止；4．无论诉争房屋为空置或经营使用，零壹酒店公司均应按本条款约定费用向陈军支付经营管理费；5．陈军从2014年1月1日起开始收取经营管理费，陈军不管零壹酒店公司实际出租或使用房屋的时间提前或延后，陈军均从该日开始按月收取经营管理费；6．根据酒店统一装修要求，陈军已与鑫然凯尚公司签订了《委托装修协议》，上述《委托装修协议》为本合同必须履行的条件之一，不可撤销；7．在委托经营管理期届满5年、10年两个阶段届满前的90个工作日内，陈军有权向零壹酒店公司提出一次要约，要求零壹酒店公司对诉争房屋进行购买，零壹酒店公司应无条件在陈军完成相关手续的办理后次月将房屋总款项支付给陈军，双方同意购买该房屋总款（包含装修、家具、家电、装饰品）为522883元，另加已发生委托期内每年总房款1%的补偿。 四、其他查明情况 陈军已在一审法院另案主张解除诉争房屋的《委托装修协议》并返还装修款。 一审法院认定以上事实，有双方当事人提交的经一审法院采信的证据、一审法庭审理笔录及双方当事人在一审庭审中的陈述在卷佐证。 一审法院认为，陈军与上层名人公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。而陈军辩称其与上层名人公司签订《房屋买卖合同》，因上层名人公司与中航瑞赛公司签订的《物业定制协议》而自行终止，没有合同和法律依据，一审法院不予支持。陈军与上层名人公司、鑫然凯尚公司签订了《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》），与零壹酒店公司签订《委托经营管理合同》，虽然上述合同相对方不同，单一的合同法律关系性质及内容亦有所不同，但无论从合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，各合同之间实际上是互为履行条件，合同目的互为关联，权利义务具有不可分割性。即案涉交易过程中形成的买卖、装修、委托经营管理系根据销售、打造、返租从而在每一个环节获取利润的目的，各合同之间具有紧密联系性而不可分割。从合同订立来看，就诉争房屋同时签订买卖、装修、委托经营管理合同，各方均明确知晓陈军要购买诉争房屋就必须接受交由鑫然凯尚公司按照酒店方需要进行统一装修，零壹酒店公司统一经营并支付固定收益的条件。上述相关合同系因交易而相互绑定、紧密联系，通过合同关系联立而实现投资收益、获得对价的合同目的，该意思表示系联立合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的禁止性规定，应属合法有效。因各合同间的权利义务具有不可分割性，合同的履行和解除应当予以整体评价。 综上，一审法院认为，本案系联立合同法律关系。陈军已另案单独主张解除诉争房屋的《委托装修协议》并返还装修款，现陈军在本案中诉请退还《房屋买卖合同》部分房款，应纳入合同纠纷中一并进行审理，故《房屋买卖合同》（含《委托装修协议》）和《委托经营管理合同》应当一并履行或一并解除（鉴于各方当事人于本案中均未出示《委托经营管理合同补充协议》或《补充协议》，若有，亦应一并履行或一并解除）。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”一审法院向陈军依法进行释明并询问其是否自愿变更诉讼请求，陈军于庭审中最终明确表示其仍然坚持本案的法律关系为商品房预售合同关系且不变更诉请。对此，一审法院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。……”当事人主张的法律关系的性质与法院根据案件事实认定的不一致，经法院释明后仍坚持其诉讼请求的，法院应裁定驳回原告的起诉。故，参照上述司法解释的处理意见，因本案各方当事人之间的基础法律关系是联立合同而非装饰装修合同关系或商品房预售合同关系，这也是陈军应当赖以起诉的正确事实和理由。因此，本案中，在陈军坚持不变更其主张的法律关系和诉讼请求的情况下，为减少当事人诉累和节约司法资源，应通过裁定的方式否定陈军作为原告在其主张的法律关系上根本性的诉权。 关于中航瑞赛公司是否系本案适格被告及中航瑞赛公司于本案中是否应承担责任的问题，一审法院认为，中航瑞赛公司并非联立合同的真实相对方，故不应享有或承担联立合同项下的权利、义务。鉴于中航瑞赛公司并非本案适格被告，故应予驳回起诉。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，裁定：驳回陈军的起诉。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案涉交易过程中形成的买卖、装修、委托经营合同，系基于出卖人、买受人、承揽人、承租人等参与主体在案涉房屋的销售、装修打造、整体经营、支付租金等行为中，各主体在相应每一个交易环节获取利润的目的而协定，各合同关系之间紧密联系性、不可分割。从合同订立来看，同一案涉房屋同时签订买卖、装修、委托经营合同，各方当事人均明确知晓买受人要购买案涉房屋就必须接受交由鑫然凯尚公司按照酒店方需要进行统一装修,零壹酒店公司统一经营并支付固定收益的条件。从上述合同签订的形式、合同约定的内容、实际履行条件及方式来看，案涉房屋买卖合同、委托装修合同、委托管理合同因关联交易而相互绑定、紧密联系，通过联立合同而实现投资收益、获得对价的合同目的，联立合同之间应当统一履行、统一解除。若单独将上述合同分割处理，将导致其余合同的履行存在障碍或无法履行，并违背了各方当事人通过订立合同获取收益的真实意思表示。本案中，一审法院确认案涉系列合同为联立合同、合同的履行和解除应当整体评价正确，本院依法予以维持。现一审法院在正确认定合同联立、向陈军依法进行释明并询问其是否自愿变更诉讼请求，在陈军坚持依据上述联立合同中的部分合同来主张权利并坚持不变更其主张的法律关系和诉讼请求的情况下，为减少当事人诉累和节约司法资源，一审法院裁定驳回本案起诉并无不当，本院依法予以维持。 综上，陈军的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  何广智 审判员  张卫敏 审判员  赵 锋 二〇二〇年六月二十二日 书记员  龙春光