文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初1350号原告：严昌模，男，1940年2月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：周仕英，女，1948年10月1日出生，汉族，居民，住重庆市南川区，系严昌模之妻。委托诉讼代理人：李洪强，重庆市南川区法律援助中心律师。被告：曾宽祥，男，1967年8月17日出生，汉族，居民，户籍地贵州省正安县，现住重庆市南川区。委托诉讼代理人：郭远秀，女，1967年8月4日出生，汉族，居民，户籍地贵州省正安县，现住重庆市南川区，系曾宽祥之妻。原告严昌模与被告曾宽祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严昌模及其委托诉讼代理人周仕英、李洪强、被告曾宽祥及其委托诉讼代理人郭远秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严昌模诉称，2006年农历正月22日原告因到贵州打通看望女儿，家中房屋暂时空闲无人管理，经人介绍被告与原告签订《买房协议书》约定将原告所有的位于南川区XXX街道XXX村X社（现合并为XX社区X组）的农村房屋排面两间一楼一底，以价格25200元卖给被告，猪圈、晒坝、屋内财产及房产证、宅基证等交给乙方所有，将属于原告承包权的田土交给被告耕种管理。协议后，被告居住期间，与邻里关系相处差，违规搭建附属设施侵犯原告宅基地使用权，将原告田土据为己有，侵犯原告土地承包经营自主权利。现原告回家居住不能，作为农民的土地承包耕种使用权利受到侵害，生产生活受到严重影响。被告至今没有进行户籍迁移，仍为贵州正安县农村人口，在户籍地拥有房屋、宅基地及农村土地承包权。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》、《农村土地承包法》、《合同法》等有关规定，被告作为农民，只能有一处宅基地；作为外省农村人口，非本集体经济组织成员，不得买卖本集体经济组织的房屋并拥有宅基地使用权，无当地田土承包经营权，其与原告之间的房屋买卖协议违背国家法律规定，协议自签订时就属无效，根据无效协议取得的财物依法应当返还。特向人民法院提起诉讼，请求依法确认原、被告于2006年2月19日签订的《买房协议书》无效，判令被告返还原告案涉房屋、土地使用证及承包地等财产，并由被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告增加诉讼请求要求被告承担房屋使用费30000元。被告曾宽祥辩称，原告诉称的买卖房屋的事实属实。当时被告买房屋时，因原告承诺将4份田、土交给被告管理耕种，被告才买的房屋。现被告的户籍还是在贵州省正安县的，并且2006年在当地还承包了大概3、4亩的土地。经审理查明，1991年12月30日，位于重庆市南川区XXX街道XXX村X社的房屋登记在严昌模名下，该房屋的土地所有权性质为集体所有的宅基地、建筑占地面积为145.87平方米。2006年2月19日，严昌模将其所有的位于重庆市南川区XXX街道XXX村X社的前述房屋出卖给曾宽祥，并由严昌模作为甲方卖房人与曾宽祥作为乙方实买人签订了《买房协议书》，该协议书主要约定：乙方付与甲方房物款25200元；甲方应给乙方产权如下：房物两间、猪圈一间、晒坝一块，全部由甲方交给乙方所有权，房产证，宅基证甲方交给乙方，房产面积平方一律以房产证上为准，屋内财产一律由甲方交给乙方。（其中甲方应拿走的家产有床一张、小桌子一张、电视机和影碟机、洗衣机一台、寿木两盒、锑锅两个、大脚盆一个、小脚盆一个）。未用的方子（分板甲方留与乙方十五块）；甲方田、土一律交给乙方耕种管理，共计四份，随着政策办理为准；乙方付款时间定于2006年古历正月二十二日（甲、乙两方货币交换、一并付清）。前述协议书尾部有严昌模和曾宽祥的签名，中保人夏代芬的签名，在场人李忠勇、曾德书、姬安财、杨帮权的签名，还有XXXXX社社长卢贵华和笔录人李明兴的签名，并加盖了“南川区XXX街道办事处XXX居民委员会”的印章和写有“2006年2月19日”的落款日期。同日，曾宽祥将购房款25200元支付给了严昌模。在庭审过程中，原告还举示了重庆市南川区XXX街道XXX社区居民委员会出具的证明一份，该证明的内容为：“兹有我XX街道XX社区X组（原XXXX社）居民严昌模于2006年因到贵州打通看望女儿，在其暂住，家中房屋空闲无人管理。其自行联系与贵州正安人曾宽祥达成房屋买卖协议，村社基于双方自行协商仅为协议作形式见证，其内容及履行等并未审查，其效力及后果由法律确定及双方自行承担。现严昌模仍然为我社区居民，位于XXXX组XXX号的房屋（集体土地性质）建筑面积145.87平方及附属猪圈等产权为严昌模所有，集体土地承包权证也为严昌模。曾宽祥在我社区无户籍，无土地承包权，不属于我社区集体经济组织成员。在我社区居住期间，系代耕严昌模田土，与村社组织及邻里关系差，近期严昌模及家人要求回家居住，并就土地耕种，收回经营权发展养殖业等与曾宽祥发生纠纷，村居协调无果，遂要求双方申请法律程序解决。上述事实，情况属实，特此证明”。对此，被告提出其并不清楚原告卖房的原因，该证明中提到被告与村社组织及邻里关系差的内容不属实，对其余内容无异议。同时，被告认可其户籍至今尚在贵州省正安县，并且在其户籍地还承包有土地。上述事实，有原告的陈述和被告的辩解，以及原告提交的地籍档案、买房协议书、重庆市南川区南城街道清泉社区居民委员会出具的证明、照片等证据在案佐证，足以认定。本院认为，严昌模与曾宽祥所买卖的房屋占用的土地为集体所有的宅基地，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分”之规定，严昌模与曾宽祥所签订的《买房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，农村宅基地房屋使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，不得向非同一农村集体经济组织成员转让。同时，由于我国实行房地一体原则，房屋的转让意味着该房屋所在的土地使用权一并转让，故农村宅基地上的房屋亦不得向非同集体经济组织的成员转让。本案中，曾宽祥从与严昌模签订《买房协议书》起至今，其户籍地仍属于贵州省正安县，未取得案涉房屋所在集体经济组织成员资格，所以严昌模将农村集体土地上的房屋出卖给不属于该集体经济组织成员曾宽祥的行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，严昌模与曾宽祥签订的《买房协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应予认定无效。现严昌模要求确认其与曾宽祥于2006年2月19日签订的《买房协议书》无效的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”之规定，严昌模要求曾宽祥返还登记在严昌模名下位于重庆市南川区XXX街道XXX村X社、建筑占地面积为145.87平方米的房屋的诉讼请求，符合法律的规定，本院依法予以支持。对于严昌模要求曾宽祥返还土地使用证的请求，于法无据，本院依法不予支持。对于严昌模要求曾宽祥返还承包地的请求，与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，对该请求在本案中不予审查处理。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告严昌模与被告曾宽祥于2006年2月19日签订的《买房协议书》无效；二、由被告曾宽祥在本判决生效后十五日内将登记在原告严昌模名下位于重庆市南川区XXX街道XXX村X社、建筑占地面积为145.87平方米的房屋返还给原告严昌模；三、驳回原告严昌模的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取215元（原告严昌模已预交），由被告曾宽祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁经盛二〇二〇年六月二日书记员  王 琳