安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初5082号原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城77幢二层，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。法定代表人：徐伟，执行董事。委托诉讼代理人：查曼，安徽同川律师事务所律师。被告：孟甜甜，女，1990年8月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省长丰县，现住合肥市。委托诉讼代理人：姚锐，系孟甜甜丈夫，住址同上。被告：姚锐，男，1986年11月13日出生，汉族，户籍所在地安徽省桐城市，现住址同上。原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）与被告孟甜甜、姚锐物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告百协物业公司委托诉讼代理人查曼、被告孟甜甜诉讼代理人暨被告姚锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百协物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年2月1日至2020年6月30日期间物业服务费5791元,截止2020年4月的公共能耗费666元,共计6457元；2、判令被告支付逾期违约金(以欠付的物业服务费及能耗费为基数,从逾期之日起,按照每日千分之三的标准计算至款清之日止)；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年10月,大溪地现代城小区建设单位合肥百协置业有限公司依法选聘原告为该小区提供前期物业管理服务,并与原告签订《前期物业服务合同》,合同中对物业服务范围、服务费用、物业的经营管理等内容都作了明确约定。由于大溪地现代城小区业主委员会成立后一直未与原告另行签订《物业服务合同》,也未另行选定其他物业服务公司,因此,原告一直持续为小区提供物业服务至今。2015年1月5日,被告正式办理房屋交接手续,成为大溪地现代城小区75幢602室的业主，房屋面积为91.05平方米,并与原告签署《前期物业管理服务协议》,该协议与《前期物业服务合同》内容一致,并对部分内容进行了细化,其中,协议明确约定了原告为被告所在小区提供物业服务,高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准,由被告向原告支付物业服务费,物业服务费的交纳时间是每半年交纳一次,每次为第一个月的上旬;能耗费按实分摊计量,半年结算,多退少补。协议还约定了,如被告不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,原告有权要求被告补交从逾期之日起每天千分之三的违约金。原告自被选聘为案涉小区的物业服务公司后,一直依约履行相应物业服务义务,但是被告作为该小区的业主,在享受了相关物业服务的同时,却自2016年2月1日起就未依约缴纳物业服务费,且拒绝缴纳应承担的公共能耗费。为此,原告多次上门及电话催缴,仍拒绝缴纳。无奈之下,原告委托律师事务所于2017年8月1日通过邮寄及上门张贴的方式向被告送达《律师函》以限期催缴所欠费用,但没有结果,原告又先后于2018年4月、2018年8月向合肥市蜀山区井岗镇十里庙社居委、合肥市蜀山区井岗镇政府申请组织调解,但两级调解均未能使双方达成一致调解意见,被告至今仍未缴纳上述所欠费用。被告的行为既违反了物业服务协议的约定及《物业管理条例》等相关法律法规的规定,损害了原告的合法权益,也间接损害了小区业主的整体利益,应承担相应法律责任。两被告辩称：一、原告主张物业管理服务费缺乏依据。1、双方之间的《前期物业管理服务协议》是无效合同。该协议违背了04年版《物业服务企业资质管理办法》第五条和第八条规定，大溪地小区共约80万方，80万方的住宅小区在当年法规里只能由一级资质的物业服务企业才能具备服务能力，而原告当年只具备3级资质，故原告违背《合同法》的规定，涉嫌严重欺诈，双方签订的前期物业合同是无效民事合同；2、原告无权在大溪地六期收取物业服务费。根据《合肥市关于规范物业管理小区物业服务费收费行为的通知》第一条规定，原告没有相关资质证书，故无权收取物业服务费；3、原告没有提供相关证据证明其服务内容。二、原告收取公共能耗费实属违反《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，无任何根据。1、该办法规定合肥市内的物业服务企业必须执行“一费制”规定；2、原告与开发商合肥百协置业有限公司签订的《前期物业服务协议》也没有要求缴纳公共能耗费；3、《办法》明确实施时间为2011年8月1日且明确规定新建小区、首次移交小区的物业服务收费严格按照《办法》执行，大溪地小区六期移交时间为2014年12月，应按照《办法》实行“一费制”，不能乱收费；4、根据《办法》的补充通知合房价｛2012｝24号文件第二条内容规定本小区应当实行“一费制”；5、根据《合肥市物业服务收费管理若干政策解答》第11个、第13个问题的回答，原告收取公共能耗费涉嫌违规违法；6、原告提供的《服务价格登记证》和《经营性收费许可证》明确注明高层物业综合服务费为1.2元每平方，并不存在还可以收取额外公共能耗费的备注。三、原告严重不履行《前期物业服务协议》物业管理服务，质量不合格。1、双方签订的物业服务合同中关于服务质量的九条标准，原告无一条做到。表现为：放任违章张贴搭建、电梯经常出现故障且维修不及时、路灯坏了长时间不修、公共部分监控大半已坏、紧急照明指示牌坏掉一直未修、小区保洁严重缺乏、绿化不养护、车辆乱停放、小区晚上无保安、消防设备检查弄虚作假、公用部位、公用设施不维修。小区部分业主对原告物业服务不满意有签字的联名状。四、原告不仅没有提供质价相符的服务反而严重损害了全体业主的利益。1、擅自让荣事达企业在小区至少安装了6台大型净水器，每月一台机器用掉几十吨水，用掉的水电全都强加到业主头上，严重损害业主利益；2、原告未向全体业主公开收取的公共用房费用、广告费用；3、原告擅自将人防车位以租代售，严重侵害了全体业主的利益；4、物业保安手持盾牌和警棍对抗业主，并且原告指使三个保安在四期小区对维权业主进行殴打致业主重伤，原告涉嫌涉黑涉恶。五、原告请求违约金缺乏依据。原、被告之间的物业服务合同属于无效合同关系，合同中对违约金的约定属于无效约定，《物业管理条例》等法律对拖欠物管费是否支付滞纳金也没有规定，且本案主张的滞纳金也明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。六、被告保留对原告的因为物业服务严重不到位带来的损失追索权。因原告服务严重缺失不到位导致小区房价低于周边小区二、三千元不等，根据相关司法解释规定，业主有损失追索权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，百协物业公司经安徽省住房和城乡建设厅审批依法取得物业服务企业资质证，此后百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，百协物业公司作为物业服务的提供者有权依据《前期物业服务合同》及收费许可证向业主收取物业费，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。现孟甜甜、姚锐拖欠2016年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理费5791元（91.05㎡×1.2元/㎡/月×53个月），百协物业公司要求其支付，具有事实和法律依据，本院应予支持。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，本院对百协物业公司主张的2015年1月至2020年4月期间的公共能耗费666元予以支持。孟甜甜、姚锐辩称，百协物业公司不具备相应服务资质、双方签订的前期物业合同无效、百协物业公司无权收取物业服务费及实行“一费制”管理后百协物业公司不应再收取公共能耗费，无事实和法律依据，本院不予采信。孟甜甜、姚锐还提出原告没有提供质价相符的服务及存在损害业主权益的行为，因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告孟甜甜、姚锐如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。关于违约金部分，因百协物业公司的物业服务仍有待进一步完善，故本院对百协物业公司主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告孟甜甜、姚锐于本判决生效之日起三日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2016年2月1日至2020年6月30日期间的物业管理费5791元；2015年1月至2020年4月期间的公共能耗费666元，共计6457元；二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告孟甜甜、姚锐负担。本判决为终审判决。审判员  司明秀二〇二〇年六月二十九日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。