河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初5850号原告：王伟明,男,1967年7月12日出生,汉族,住河南省郑州市金水区。委托代理人:周臣献,郑州市铭功路法律服务所工作人员。被告:方涛涛,男,1986年8月26日出生,汉族。委托代理人:何阳,北京大成(郑州)律师事务所律师。原告王伟明与被告方涛涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟明委托代理人周臣献，被告方涛涛及其委托代理人何阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟明向本院提出诉讼请求：1、确认双方房屋租赁合同的解约行为有效；2、偿还房屋租金668500元（从2019年10月10日计算至2020年4月9日），违约金133700元，水电费1722.3元、物业费41208元，合计845130.3元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月13日，被告方涛涛与原告签订了一份房屋租赁合同，约定第一年的租金为1337000元/年，每六个月交纳一次668500元，并约定了保证金、违约责任等条款。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金和前六个月的租金，当原告催促被告缴纳第二次6个月的668500元租金时，被告以无力支付为由拖欠至今，在多次催缴无果后，被告于2020年4月5日书写了一份情况说明，称因创业失败，无法继续履行租赁合同，请求解除合同，并同意原告将房屋向外出租，原告收到此说明后，同意与被告解约，所欠租金计算至新的租户签订的租赁合同之日（原告已于2020年4月7日出租给了新的租户），同时还要求被告承担违约责任，交纳拖欠的剩余的租金及水、电、物业、违约金等费用，然后办理房屋和物品交接手续，但是被告至今未能与原告办理租赁房屋的交接手续也未支付剩余租金。因此，原告认为，被告的行为已经构成违约，应当向原告支付解约前拖欠的6个月租金并承担违约责任，按照合同约定支付违约金，支付自2019年10月10日至2020年4月9日的实际交还租赁房屋期间的租金668500元、违约金133700元，水电费1722.3元、物业费41208元，总计845130.3元，协商无果，故起诉至法院。被告方涛涛辩称，1、原告起诉与事实不符，房屋租赁合同在2019年10月10日已经解除，原告无权要求被告支付租金和违约金，2019年3月13日，合同签订后，被告缴纳了保证金20万元，并交纳了前6个月的房租，后被告因创业失败，在2019年的8月份左右与原告代理人蒋振江沟通，请求提前退租，2019年10月初，双方经协商一致，王伟明同意方涛涛提前退租，因此双方已经提前协商一致解除合同，双发互不承担责任，原告主张被告承担2019年10月10日至2020年4月9日的租金及违约金无事实和法律依据应当驳回；2、合同解除后，被告在2019年10月30日通过搬家公司，搬离原告房屋，搬离后所产生的物业费及水电费均与被告无关，应当由原告自行承担；3、原告在被告办理房屋后，从未向被告主张过租金及物业费、水电费，并且原告在2020年4月5日要求被告补签情况说明一份，这也可以证明双方的合同在2019年10月10日已经解除，并且互不追究责任。20万元保证金当时协商的是给与原告的解约补偿。综上原告单方违背承诺，违反诚信原则，诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2019年3月13日，王伟明（作为甲方、出租方）与方涛涛（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将其房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积为1526.28平方米。租赁期共3年，自2019年4月10日起止2022年4月9日止，仅作为办公使用。2019年3月13日至2019年4月10日为乙方装修期。支付方式为每六个月支付一次租金，乙方于本合同签订当日内一次性付清第一期租金计668500元，下期租金支付时间为本期租金到期一个月前，每期租金支付时间为每年的3月9日之前和9月9日之前。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期相关费用之如期结算，乙方同意支付给甲方保证金20万元，甲方收到乙方交纳的保证金及租金后本合同生效。合同到期后，乙方应按照合同约定交付给甲方后一周内，并将注册的营业执照地址迁出所租赁房屋，甲方将保证金全额无息退还乙方。并在合同下备注：乙方签订本协议之目的是由目前正在申请设立并担任法定代表人的有限责任公司经营使用，待该公司设立成功由该公司、公司法人、公司股东在本合同上签字并加盖印章，对本合同的履行共同承担责任等。蒋振江在甲方一栏签名。王伟明出具授权委托书一张，载明：兹委托蒋振江代表我与方涛涛签订郑州市郑东新区天明国际广场的房屋租赁合同。2019年3月13日，张景霞通过中国工商银行账户向王伟明账户转款20万元；2019年3月18日，张景霞通过中国工商银行账户向王伟明账户转款668500元。原告向本院提交方涛涛于2020年4月5日出具情况说明一张，载明：因创业失败，无法继续执行租赁协议，经谅解协议终止，不再追究责任，原合同解除，同意向外出租，特此证明。原告称，双方解除合同的时间为2020年4月5日。被告称，确实是被告本人所写，该情况说明系原告要求被告补签的，并且被告在出具该情况说明后，原告要求被告将说明中“彼此不再追究责任”改成不再追究责任。被告出具该情况说明的前提是双方的合同已经在2019年10月10日解除，并且互不追究责任的情况下出具的，不能将该情况说明的出具日期认定为合同解除日期。被告向本院提交案外人郑州仟佰顺搬家服务有限公司于2020年6月12日出具情况说明一张，载明：2019年10月29日，我公司承接了郑州市郑东新区正光路与众旺路交汇处天明国际A座、B座3层的搬家服务，按照客户要求，我公司于2019年10月30日安排货车将室内全部物品办理天明国际，运至新开元大健康产业园，服务费共2300元，双方已结清。庭审中原告称，原被告双方于2019年3月13日签订本案的《房屋租赁合同》，原告将自己所有的位于郑东新区正光路与众旺路交汇处天明国际A座3层、B座3层，面积为1526.28平方米的房屋租赁给被告做公司经营办公室，约定租金为半年668500元，每半年支付一次房租。租期为三年，自2019年4月10日至2022年4月9日止，并约定了双方可协商变更或终止本合同，以及违约情形和违约金计算标准等内容。被告在合同签订后，2019年3月13日被告向原告转了20万元保证金，原告收到了。2019年3月18日被告向原告缴纳了第一个半年的房租668500元，按照合同约定，被告应当在2019年9月9日，向原告支付第二个半年的房屋租金，但是被告却以资金困难为由，未予以支付。自2019年10月10日至双方协商解除合同之日2020年4月5日的租金，经多次协商，被告于2020年4月5日书写了情况说明，同意解除合同由原告向他人出租上述房屋，可是所欠房租至今不予以支付。还有水电费1722.3元，物业费41208元，未予以支付。经计算按合同约定的20%的违约金是133700元。被告在合同签订以后，履行当中，注册设立了河南金贝生物科技有限公司，并任法人代表。原告并未在2020年4月5日被告出具情况说明的时候要求解除合同，是被告自己要求解除合同，而且被告还要求把房屋内被告购买的会议桌搬走，原告没有同意。“彼此”两字是我们要求被告划掉的，原告不放弃我们索要租金的权利。2019年年底2020年年初在58同城挂出租信息，其目的是为了给被告尽量减轻损失，以与其他人新签订的租赁合同日期的起止时间为本案合同的终止时间。原告在网上挂租赁信息，是为了尽量减轻被告的损失。涉案房屋还有被告的一张大会议桌子和会议室里面的椅子。被告称，有异议。2019年8月，原告与被告协商，因创业失败要求提前退租，双方口头协商一致，原告同意自2019年10月9日房租到期后，不再续租。2019年10月30日，被告经原告允许通过搬家公司，将房屋内的全部物品搬离，不再使用原告房屋。2019年11月15日、2019年12月2日原告两次将涉案房屋出租信息挂在58同城上进行房屋出租。2020年4月5日，原告称，找到了新租户，要求被告配合出具情况说明。被告出具该情况说明后，原告代理人及其律师要求被告将说明中的“彼此”两字删除，被告为了进一步减少损失，在双方互不追究责任的前提下，出具了该说明，因为被告是提前退租，所以双方在2019年10月份协商一致的时候，被告在2019年3月13日缴纳的20万元保证金实际上是对于被告提前退租给予原告的全部补偿，所以被告也一直没有要求原告返还。2019年10月10日之后，原告从来没有向被告主张过房租、物业费、水电费，2019年10月30日之后，被告就再也没有使用过涉案房屋。因此，双方的合同已经在2019年10月10日解除，被告不存在任何违约行为，原告的主张没有事实和法律依据。因为原告要求被告协助出租，留下办公桌椅方便对外出租。桌椅原告给了就要，原告不给就不要了。在案件审理过程中，原告向本院提交追加被告申请书，申请追加河南金贝生物科技有限公司为被告，与方涛涛共同承担赔偿责任，本院不予支持。以上事实有原告提交的房产证复印件12张、租赁合同一份、授权委托书一张、房屋内的物品交接清单三张、被告书写的情况说明一张、被告拖欠的物业费、水电费三张、原告自制赔偿表打印件一张、被告提交的《情况说明》一份、天明国际广场物业服务中心出具的电费水费清单一套、微信对话截图打印件五张（无原始载体）、网页截图打印件一张、中国工商银行电子银行电子回单打印件两张及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同履行自己的义务。根据被告向本院提交案外人郑州仟佰顺搬家服务有限公司于2020年6月12日出具情况说明，被告已于2019年10月30日搬离涉案房屋，以自己的行为表明不再继续履行合同。且原告称，2019年年底2020年年初在58同城挂出租信息；被告称，2019年11月15日、2019年12月2日原告两次将涉案房屋出租信息挂在58同城上进行房屋出租。故本院认定，上述合同已于2019年10月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已向原告交纳2019年10月10日之前的租金668500元，并向原告交纳了20万元，该20万元除支付2019年10月11日至2019年10月30日的租金等合同需交纳的款项外，足以赔偿原告损失，故对原告诉请本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王伟明与被告方涛涛签订的《房屋租赁合同》已解除；二、驳回原告王伟明的其他诉讼请求。案件受理费12251元，减半收取6125.5元，由原告王伟明负担6100.5元；被告方涛涛负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年六月二十八日书记员 段葳蕤