云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初5567号原告（反诉被告）：万婷婷，女，汉族，1983年6月4日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：何东阳、刘恩艳（实习），云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）：段磊，男，汉族，1982年8月12日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：何东阳、刘恩艳（实习），云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明交投房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区金马街道办事处金马寺大村6号1号办公楼。法定代表人：刘玉和，董事长。委托代理人：魏江、杨旎（实习），云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：富滇银行股份有限公司昆明五华支行。住所：云南省昆明市东风西路278号。负责人：谢琳，行长。委托代理人：荣敬华、胡云凤，云南卓承律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）万婷婷、原告（反诉被告）段磊诉被告（反诉原告）昆明交投房地产开发有限公司、被告富滇银行股份有限公司昆明五华支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，被告（反诉原告）昆明交投房地产开发有限公司向本院提起反诉，本院进行了合并审理，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2020年5月22日进行了公开开庭，原告（反诉被告）万婷婷（以下简称“原告万婷婷”）及其委托代理人何东阳、刘恩艳，原告（反诉被告）段磊（以下简称“原告段磊”）的委托代理人何东阳、刘恩艳，被告（反诉原告）昆明交投房地产开发有限公司（以下简称“被告交投公司”）的委托代理人魏江、杨旎，被告富滇银行股份有限公司昆明五华支行（以下简称“被告富滇银行”）的委托代理人胡云凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。现原告万婷婷、原告段磊起诉至法院请求：一、判令确认解除原告万婷婷、段磊与被告昆明交投房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号5301112018020300411）；二、判令解除原告万婷婷、段磊与被告富滇银行股份有限公司昆明五华支行签订的《个人购房（抵押）担保借款合同》、《补充协议》；三、判令被告昆明交投房地产开发有限公司配合原告万婷婷、段磊办理昆明市官渡区商铺的商品房预售备案登记、预抵押登记的注销手续，注销费用由被告昆明交投房地产开发有限公司负担；四、判令被告昆明交投房地产开发有限公司支付原告万婷婷、段磊首付款868572.51元、税费49961.37元、维修基金7503.3元、商铺装修费54000元、物业服务费9036.6元、代办费738元，小计989811.78元，并自2018年2月3日起以全额房款1718572.51元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告万婷婷、段磊支付利息直至昆明交投房地产开发有限公司实际支付原告购房款之日止（截止至起诉日暂计169470.63元）；如法院不确认解除合同，则由被告昆明交投房地产开发有限公司向原告万婷婷、段磊承担经济损失及违约金171857.25元;五、判令被告昆明交投房地产开发有限公司支付原告万婷婷、段磊已向被告富滇银行股份有限公司昆明五华支行归还的贷款本息（截至起诉日暂计205616.99元，以被告富滇银行股份有限公司昆明五华支行于判决生效当月出具的还款对账单为准），同时，判令被告昆明交投房地产开发有限公司向被告富滇银行昆明五华支行支付原告万婷婷、段磊《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等；六、如法院确认不解除合同，诉讼费按原告主张赔偿损失及违约金171857.25元计算由被告昆明交投房地产开发有限公司承担。事实和理由：2018年2月3日，原告（买受人）万婷婷、段磊与被告交投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号5301112018020300411，简称合同），约定：二原告共同购买位于昆明市官渡区商铺，房价款为1718572.51元。买受人采取银行贷款方式付款，首付款868572.51元，剩余850000元向银行贷款，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。《合同》第二十条房屋登记（二）明确约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买卖人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”2018年2月3日，二原告向被告交投公司支付完毕首付款868572.51元。同年3月27日，二原告与被告富滇银行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》、《补充协议》和《委托书》，约定贷款850000元用于支付上述房屋购房款，并自愿委托被告富滇银行为上述房屋办理抵押事项，贷款期限2018年3月27日起至2028年3月27日止。2018年4月12日，原告万婷婷与被告交投公司办理接房。2018年12月18日，二原告根据被告交投公司通知向其支付不动产权证代办费738元，并完成办理不动产权证其他协助义务。根据合同约定二原告应取得房屋所有权证书最迟时间为2019年12月3日。二原告因购房支付维修基金7503.3元、税费49961.37元、接房后对房屋进行装修支出54000元、支付物业服务费9036.6元。二原告所购商铺配套基础设施承诺临铺道路至今未修建。因被告交投公司原因，二原告至今未取得所购商铺产权证。2020年3月11日，二原告通过国信公证处公证邮寄送达《解除金马腾苑地下车库-2层Ｓ-20号商铺《商品房买卖合同》通知的律师函》［公证号（2020）云昆明信证字第467号］，通知被告交投公司解除合同，并要求被告在收到15日内支付二原告相应费用。被告于2020年3月12日签收该函件，但至今未向二原告支付任何费用。被告交投公司未按约定办理商铺产权证已经违约，达到双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条合同约定解除及支付违约金条件。另因二原告与被告富滇银行之间的《个人购房（抵押）担保借款合同》因合同目的不能实现也应当一并予以解除，请求人民法院解除二原告要求与被告富滇银行之间的贷款担保合同，并由被告交投公司支付合同解除造成的诉讼请求中的贷款款项。针对反诉请求，请求驳回反诉诉请，反诉原告已经违约，已经达到解除合同的条件。被告交投公司答辩并反诉称：原告主张的第一至四项诉讼请求，没有法律和事实的依据，被告交投公司已经全部履行完毕相关的合同义务。从客观事实来看，被告交投公司已经于2020年3月27日取得不动产权证，其已经履行完毕了商品房买卖合同约定的全部义务，从法律规定来看，原、被告签订的商品房买卖合同并不存在《合同法》第54条的法定可撤销的情形，也不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失……”，在不满足前述条件情况下，解除商品房买卖合同不符合相关法律规定和客观事实，所以原告的诉讼请求不应该得到支持；针对原告提出的第五项诉讼请求，原告应当继续履行相应的合同义务。因为如果在商品房买卖合同不解除的情况下，原告不能解除担保借款合同，其应该继续履行合同，按照约定偿还本金和利息；针对原告的第六项诉讼请求，被告交投公司不存在过错，原告也没有举证证明其存在过错。双方签订的补充协议也明确了原告需配合被告交投公司办理相关的手续，及时交纳相应的费用，被告交投公司没有过错，在这种情况下，原告在2018年12月18日才协助被告交投公司办理完成相应的需要办证的一些工作，所以被告交投公司认为办理不动产权证的时间起算点应该是2018年12月18日，如果以此时间节点起算，尚在约定的600天以内，目前被告交投公司已经完全办理了不动产权证，所以不应该承担相应的违约金且房产证已经办理完毕。反诉请求：一、判令反诉被告继续履行合同，并配合富滇银行股份有限公司昆明五华支行办理他项权证;二、本案案件受理费、鉴定费等费用由反诉被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年2月3日签订《商品房买卖合同（预售）》以及《附件十一补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性、效力性规定，依法成立并生效。反诉被告已经履行合同及其补充协议的权利义务，若非全国爆发新冠××疫情，反诉原告亦可在反诉被告起诉前取得不动产权证。目前，案涉房屋不动产权证已经取得，基于维护物权的稳定性和鼓励交易的原则，原、被告签订的合同及其补充协议无解除的事实依据和法律依据。被告富滇银行答辩称：商铺的产权证已经办理下来了，商品房买卖合同不具备解除的条件，原告所诉请的逾期办证违约金和我方是没有关系的，我方是不适格的被告。基于前述，二原告应该继续履行偿还贷款本金及利息的义务，还要配合我行办理抵押登记。即使依据法律解除了贷款合同，根据合同的相对性，二原告依然还是还款的主要义务人，所以在被告交投公司尚未偿还完全部的贷款本金及利息之前，我方不同意免除二原告的偿还义务。针对本诉及反诉，二原告向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，欲证实2018年2月3日，二原告（买受人）与被告交投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同真实有效，双方构成买卖合同民事法律关系，合同第二十条房屋登记（二）明确约定未在因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房所有权证书的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失；2、《验收楼交接书》，欲证实2018年4月12日，被告交投公司将房屋交付原告万婷婷，双方对房屋进行验收，备注建筑及装修工程的墙面开裂。被告交投公司应于交房日起600日即2019年12月3日前向原告交付不动产权证；3、《个人购房（抵押）担保借款合同》、《补充协议》、《委托书》、公证号（2018）云昆华信证字第2661号《公证书》，欲证实2018年3月27日，二原告与被告富滇银行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》和《补充协议》，约定贷款850000元用于支付上述房屋，并自愿委托被告富滇银行为上述房屋办理抵押事项；4、首付款付款凭证、银行流水，欲证实原告万婷婷已于2018年1月19日向被告交投公司支付认筹金50000元，双方约定确定房屋价款后转为首付款，2018年2月3日，原告万婷婷分三次向被告交投公司支付剩余首付款818572.51元。原告自2018年5月开始归还贷款，目前已还22期，每期还款9178元，共计已归还贷款本息201916元；5、公证号（2020）云昆明信证字第467号《公证书》、快递单物流信息，欲证实二原告共同通过云南国信公证处向被告交投公司邮寄《解除金马腾苑地下车库-2层S-20号商铺商品房买卖合同》通知的律师函，通知其解除合同并于签收15日内赔偿损失，被告交投公司已于2020年3月12日签收；6、税收缴款书、维修基金票据，欲证实原告万婷婷已于2018年4月12日向昆明市地方税务局缴纳金马街道金马腾苑地下车库-2层S-20号83.37㎡商铺契税、印花税共计49961.37元，并于当日向官渡区房产管理局缴纳住宅专项维修基金7503.3元；7、云南省家庭居室装饰装修施工合同、收据，欲证实2018年4月15日，原告万婷婷与云南唐洋装饰设计工程有限公司签订装修合同，约定对房屋进行装修，云南唐洋装饰设计工程有限公司出具首期、中期、尾期装修费收据共计54000元；8、物业服务费票据，欲证实2018年4月12日及2019年10月25日，原告共计缴纳2018-2019两年物业费9036.6元；9、代办费收据，欲证实原告已履行办理不动产证协助义务，并缴纳代办费。经质证，被告交投公司对二原告提交的上列证据真实性、合法性、关联性均认可，对第1、2组证据证明内容不认可；被告富滇银行对二原告提交的第3组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均认可，除第3组证据之外的其他证据，不予质证。本院认为，二原告提交的以上证据符合证据的形式要件，本院对真实性予以确认。针对本诉及反诉，被告交投公司向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》，欲证实原、被告于2018年2月3日签订《商品房买卖（预售）》合同，房屋总价款为1718572.51元；2、《补充协议》、《昆明不动产登记申请书》、《不动产登记受理通知书》，欲证实被告办理产权的时间从原告提交全部资料、税费、款项之日开始起算，若因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收资料和按合同约定办理产权登记相关手续的，被告不承担任何责任，原告于2018年12月18日协助被告完成办理不动产权证的所有相关事宜，非因被告原因延迟办理不动产权证，办理不动产权证的起算时间应为2018年12月18日，被告于2020年1月23日与昆明市不动产登记中心预约办理不动产权登记事宜，后因春节放假及全国爆发新冠疫情，昆明市不动产登记中心登记处于2020年3月20日才受理被告提交的不动产权证办理申请，并出具受理通知书；3、中华人民共和国不动产权证书，欲证实被告于2020年3月27日取得商铺不动产权证。经质证，两原告对被告交投公司提交的上列证据真实性无异议，对第2组证据的证明目的不认可；被告富滇银行认为以上证据其没有参与，不予质证。本院认为，被告交投公司提交的以上证据符合证据的形式要件，本院予以确认。针对本诉部分，被告富滇银行向本院提交以下证据：1、《公证书》，欲证实原告万婷婷及段磊为购买案涉房屋（金马腾苑地下车库S-20）向被告富滇银行借款，与被告富滇银行签署个人购房（抵押）担保借款合同，借款金额为850000元，两原告将案涉房屋抵押给被告富滇银行，被告交投公司提供保证人担保，原告万婷婷及段磊是真正的借款人；2、个人贷款借款借据、转账凭证，欲证实贷款款项850000元直接支付给了原告万婷婷的个人账户中，被告富滇银行已经履行完毕支付借款的义务；3、个人借款支付委托书，欲证实被告富滇银行受原告委托，将款项从万婷婷个人账户中转入被告交投公司；4、贷款还款计划，欲证实两原告向被告富滇银行贷款85万元，截止至本案开庭之日还欠付贷款本金714399.29元。经质证，两原告对被告富滇银行提交的上列证据真实性、合法性、关联性均认可，但认为原告主张解除合同以后，被告富滇银行不能要求原告继续承担偿还义务；被告交投公司对被告富滇银行提交的上列证据真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。本院认为，被告富滇银行提交的上列证据，符合证据的形式要件，本院予以确认。经庭审质证、认证，本院审理查明如下法律事实：2018年2月3日，原告万婷婷、段磊（作为买受人）与被告交投公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＪＭＴＹ-ＳＰ-Ｓ-20-按揭），约定：二原告向被告交投公司购买位于昆明市官渡区房屋（用途为商铺），套内建筑面积82.12平方米，分摊共有建筑面积1.25平方米，建筑面积合计83.37平方米，按建筑面积计价，单价为20613.8元／平方米，总价款为1718572.51元，付款方式为2018年2月3日前支付首期868572.51元，其余价款850000元向被告富滇银行贷款支付，房屋交付期限为2018年3月31日前，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，在《补充协议》中约定：“七、关于办理产权登记的约定1.如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）、办证手续费、以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息、违约金等，出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日起开始计算……3、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按期接收出卖人所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任”。同日，涉案金马腾苑地下车库-2Ｓ-20号商铺办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为5301112018020300411。合同签订后，两原告向被告交投公司支付了首付款818572.51元。2018年4月12日，被告交投公司向两原告交付了案涉商铺。两原告于2018年12月18日将办理产权所需材料及费用交至被告交投公司处。2020年3月11日，二原告通过公证的形式向被告交投公司邮寄《云南凌云律师事务所解除金马腾苑地下车库-2层Ｓ-20号商铺〈商品房买卖合同〉通知的律师函》，载明依据双方签订的合同条款，二原告应取得房屋所有权证书最迟时间为2019年12月3日，二原告已于2018年12月18日根据被告交投公司通知交付了办理产权证所需材料及费用，因被告交投公司原因，截至律师函出具之日二原告未取得案涉房屋产权证，被告交投公司已经违约，达到合同约定的解除条件，现二原告通知被告交投公司：一、立即解除买受人万婷婷、段磊与出卖人交投公司签订《商品房买卖合同》（合同编号5301112018020300411）；二、收到本函15日内退还买受人万婷婷、段磊已付购房款（含已付贷款部分），并按4.35%计算给付利息自2018年2月3日至付清日止；三、收到本函15日内赔偿买受人万婷婷、段磊购商铺产生的大修基金7503.3元、税费49961、37元、商铺装修费54000元、截至本函日已支付物业服务费5183元。该函件于2020年3月12日送达被告交投公司。2020年3月20日，昆明市不动产登记中心出具《昆明市不动产登记受理通知书》，受理了权利人为原告万婷婷、段磊，坐落于官渡区商业商铺的权属登记，2020年3月27日，昆明市自然资源和规划局对涉案商铺颁发了《不动产权证书》，产权证号：云（2020）官渡区不动产权第xxx号。两原告以被告未及时办理不动产权证为由诉至本院，被告交投公司也诉至本院要求继续履行合同。本院认为，两原告与被告交投公司签订《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行义务。关于是否解除合同，虽《商品房买卖合同（预售）》中约定，如被告交投公司未能在该案涉房屋交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书，两原告可行使解除权，但在《补充协议》中对办证事项又进行了进一步约定，明确出卖人办理产权的时间从买受人提交全部资料、税费、款项之日开始计算，庭审中查明，两原告于2018年12月18日向被告交投公司提交办理产权登记的资料以及办证费用，故根据约定，被告交投公司履行办证义务的起算点应自2018年12月18日起计，被告交投公司已于2020年3月27日取得了涉案商铺的《不动产权证书》，并未超过双方约定的600日的办证期限，故本院对两原告诉请的要求解除《商品房买卖合同（预售）》的主张不予支持，同时，因被告交投公司已经交付了涉案商铺，且已履行完毕办证义务，该《商品房买卖合同（预售）》实际已履行完毕，故本院对被告交投公司所主张的要求继续履行《商品房买卖合同（预售）》的主张不予支持；本案不予确认解除《商品房买卖合同（预售）》，故两原告主张的第二、三、五项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持；因被告交投公司已经在约定的600日的期限内履行完毕办证义务，并没有合同约定的逾期办证的违约行为，故被告交投公司无须向两原告支付违约金，对于两原告主张的第四项诉讼请求的损失，无事实及法律依据，本院不予支持；对于被告交投公司主张的要求两原告配合被告富滇银行办理他项权证的请求，没有在《商品房买卖合同（预售）》进行过约定，本院不予支持；对于被告交投公司主张的鉴定费，没有证据提交，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）万婷婷、原告（反诉被告）段磊的全部本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）昆明交投房地产开发有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费20599元，由原告（反诉被告）万婷婷、段磊承担，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）昆明交投房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  付宜禾二〇二〇年六月四日书记员  杨玉池