葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初1922号原告：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地沈阳市皇姑区宁山中路142号，统一社会信用代码91210105719641968K。负责人：陈福刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李娜，辽宁益行律师事务所律师。被告：张蕾，女，1982年12月8日出生，汉族，个体业者，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：曲智，男，1980年4月13日出生，汉族，个体业者，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：曲建章，男，1947年4月18日出生，汉族，退休干部，现住葫芦岛市连山区。原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称华融辽宁分公司）诉被告张蕾租赁合同纠纷一案，于2019年1月19日向本院提起诉讼，本院于2019年12月4日作出（2019）辽1402民初494号民事判决，华融辽宁分公司不服该判决，向葫芦岛市中级人民法院提出上诉。葫芦岛市中级人民法院于2020年5月9日作出（2020）辽14民终407号民事裁定，撤销本院（2019）辽1402民初494号民事判决，并将本案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李娜，被告张蕾及其委托诉讼代理人曲智、曲建章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华融辽宁分公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告的租赁关系，被告立即腾退租赁房屋恢复原状返还给原告；2、要求被告向原告支付租赁门市租金至实际返还之日（截至2018年10月租金为2万元）;3、要求被告向原告返还擅自多占的场地，并支付场地占用费至实际返还之日（截至2018年9月30日应付场地占用费为51779.50元）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年1月12日，被告与葫芦岛市新新家园实业有限公司签订《新新家园门市租赁协议》，由被告承租新新家园5#门市作为经营场所。协议约定：建筑面积为168平方米；租用期限为2年，自2012年1月29日至2014年1月30日，年租金为6万元。该租赁协议到期后，被告一直继续使用租赁门市和支付租金，但没有签订书面租赁合同，支付租金至2018年6月。另外，被告自2017年9月30日以来，擅自占用租赁场地以外的原告场地，包括二楼4-5个办公室和走廊，占用面积为145平方米。新新家园门市及阳光家居商城原系新新家园实业有限公司的资产，原告在2017年12月通过不良资产批量转让方式，依法取得该商城的所有权，是该租赁门市的合法所有权人。原告认为，被告签订的书面租赁协议早已到期，故被告与原告之间形成的是不定期租赁合同，原告依法有权随时解除。另外，被告擅自占用原告场地的行为，依法应当支付场地占地费。原告在2018年8月7日、2018年9月19日书面通知被告解除租赁关系和恢复原状返还租赁门市以及腾退占用场地，但被告没有履行。张蕾辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：1、被告已在案涉房屋经营舒达床垫9年，一直按照每年6万元向中国农业银行葫芦岛分行缴纳租金至2017年底。2018年1-6月向原告汇款3万元租金。2、原告主体不适格。原告是分公司，不具有独立性，不能独立享有权利和承担责任，其一切行为的后果及责任应由总公司承担。原告与被告之间不存在合同关系。3、原告与被告及案外人中国农业银行葫芦岛分行存在口头合同，约定租赁关系不变，租金还按照原来标准收取。四、原告不是案涉房屋的所有权人。《不良资产批量转让协议》仅仅是发生物权变动的基础，不是权属证书，原告没有为案涉房屋进行物权登记。执行裁定书确定的案涉房屋所有权人为中国农业银行葫芦岛分行，不是被告。4、占用二楼系因管道漏水后中国农业银行葫芦岛分行无力维修作为补偿让被告使用，仍按照每年6万元收取租金。经审理查明，案涉门市（新新家园5#门市）原系案外人葫芦岛市新新家园实业有限公司的资产。2012年1月12日，葫芦岛市新新家园实业有限公司与案外人张鑫签订《新新家园门市租赁协议》，约定将案涉门市168平方米出租给张鑫，租期自2012年1月29日起至2014年1月30日止，年租金6万元。后张鑫将案涉门市转租给被告，合同到期后，被告仍然使用该门市至今。2012年，先后经辽宁省辽阳市中级人民法院和辽宁省葫芦岛市中级人民法院执行裁定，将案涉门市交付中国农业银行股份有限公司葫芦岛连山支行抵偿欠款。截至2017年底，被告每年向中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行支付租金6万元。2017年12月15日，中国农业银行股份有限公司葫芦岛分行与原告签订《不良资产批量转让协议》，约定由原告受让包括案涉门市在内的多项不良资产，并自2017年9月30日起取得不良资产回收（包括孳生利息及相关权利）。2018年7月26日，被告向原告转账汇款2018年上半年房租3万元。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的《新新家园门市租赁协议》、（2011）辽阳执字第31号执行裁定书、（2013）葫执一恢字第00002号执行裁定书、《不良资产批量转让协议》、中国工商银行网上银行电子回单及被告提供的证人证言等证据载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以采信。本院认为，一、关于华融辽宁分公司是否属于本案适格原告。《民事诉讼法》第四十八条规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，原告虽然是中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，但其已依法设立并领取了营业执照，又经过法院执行裁定及《不良资产批量转让协议》取得了案涉门市的所有权，虽然未经物权变更登记，但不影响其因合同成立取得的相关权益，包括对案涉门市收取租金的权利，故华融辽宁分公司属于本案适格原告。二、关于原、被告之间是否形成租赁关系，被告是否可以要求解除与原告的租赁关系并收取租金。《合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告取得案涉门市所有权后，被告向其支付了2018年上半年的租金，原告亦接受，故原、被告之间形成了不定期租赁关系。原告主张其向被告发出过解除租赁合同通知，但被告否认签收，本院认为，即使被告未能在当时签收该通知，但其在收到起诉状副本之日起，也应当知悉了原告解除合同的意思表示，故原告要求与被告解除租赁合同的请求，本院予以支持，但应给被告留出合理的恢复原状及搬离时间。被告应当按照法律规定向原告支付使用期间的租金，因原、被告之间未明确约定租金，故本院参照已付租金数额酌定月租金为5000元。三、关于被告是否应当向原告支付案涉门市二楼的占用费用。被告自述其占用二楼系因管道漏水造成其损失后，中国农业银行葫芦岛分行无力维修补偿其无偿使用，但其未能提供证据证明，本院无法予以认定。但原告明知被告一直租用案涉门市一、二楼用于经营，2018年上半年也仅收取其3万元租金，因双方未签订书面合同，本院认为原、被告之间不是对原《新新家园门市租赁协议》权利义务的继受，而是形成新的事实租赁关系，该租赁标的物包括案涉门市的一楼及二楼，故被告无需再因租用二楼单独再支付原告占用费用。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被告张蕾形成的事实租赁关系，被告张蕾于本判决生效之日起60内将新新家园5#门市恢复原状返还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司；二、被告张蕾自2018年7月起支付原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司每月5000元租金至新新家园5#门市实际返还之日止；三、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司的其他诉讼请求。案件受理费1594元，由被告张蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判长  陈天文审判员  张玉杰审判员  赵志凤二〇二〇年六月二十三日书记员  刘 颖