大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初2555号原告：大连亿诚物业管理有限公司，所在地普兰店市经济开发区兴申街5号。统一社会信用代码：912102825549918547。法定代表人张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人宋佳之，男，1972年11月21日出生，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：徐丹，男，1981年5月22日出生，汉族，系大连第一互感器有限公司员工，户籍所在地大连市沙河口区，现住大连市普兰店区。原告大连亿诚物业管理有限公司（以下简称亿诚物业公司）与被告徐丹为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员胡爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋佳之，被告徐丹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、要求被告给付物业费13140元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月12日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》和《物业管理公约》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告自愿遵守公约一切条款。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。至今被告拖欠原告2013年9月18日至2020年3月31日物业费13140元，故诉至法院。被告徐丹辩称，不同意原告诉讼请求，之前车库漏水造成我真水沙发、实木床、电视一台损失，估价1.7万元左右，发票已经遗失。物业存在很多不作为的现象，对园区内路灯、玻璃等设施损坏没有维修，车库门禁系统损坏八年以上没有维修，楼门可视系统损坏没有维修。园区内业主使用的道路、绿化环境被破坏，原告方没有尽到管理义务。原告为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1、前期物业管理服务协议，拟证明大连亿诚房地产开发有限公司与被告双方约定由原告为被告实施物业管理服务协议中，标明了被告购买的物业基本情况，面积为111.65平方米，坐落位置为亿诚御景湾13号楼2单元8层—2号。在协议的第5条规定了物业费的收取标准计费时间交纳时间等。证据2、临时管理规约，拟证明在规约的第5章，约定了物业费的缴纳时间标准等相关情况，被告对规约的内容确认并表示自愿遵守。证据3、商品价格备案表，拟证明原告的收费标准经过普兰店市物价局审核通过，符合行政法规的规定。证据4、催费通知单照片2张，拟证明被告欠费的情况及原告往被告家门上张贴书面的催费通知单，督促被告及时缴纳物业费。证据5、来电来访接待登记表，拟证明2016年到2018年间，原告公司在接到业主报修、投诉等电话后，马上委派工作人员进行物业服务，履行义务。证据6、大连市中级人民法院（2018）辽02民终7867号，拟证明物业公司服务即使存在瑕疵，也不是业主拖欠物业费的法定理由。被告质证称，对原告提供的证据均无异议。本院认为，原告提供证据形式合法，能够证明相关内容，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月12日，大连亿诚房地产开发有限公司与被告徐丹签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中表明了被告所居住的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾13号楼2单元8层—2号。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。协议第五条约定了物业费标准及方式：住宅建筑面积每月每平方米收费标准为1.3元。物业费每季度交纳一次，每季度的首月的5日内为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的物业管理费。同日，被告在《临时管理规约》中的承诺书上签字，明确表示同意由开发商委托原告对亿诚御景湾项目进行前期物业管理。被告确认已阅读该规约内容，同意遵守该规约等内容。在规约中，明确了物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等。该规约第二十七条规定了被告缴纳物业费的标准：住宅物业费1.5元/㎡.月（带电梯）；1.3元/㎡.月（不带电梯）；车库物业费0.8元/㎡.月；公建物业费：1.2元/㎡.月。被告家按照带电梯的楼座1.5元/月/平方米收费。在第三十条中规定了业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时交纳物业费、停车管理费、代收代缴费用等任何一切费用，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日3‰的滞纳金，物业管理企业有权督促其期限交纳；超过3个月仍不交纳物业服务费、停车管理费的，物业管理企业有权将欠费业主名单在物业区域内予以公布，并采取书面通知等措施予以限期催交。合同签订后，原告公司依照合同的约定履行了相关的物业服务，但被告在诉前调解过程中以原告在履行物业服务合同中存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业费。另查明：被告房屋面积为111.65平方米，物业费每平每月1.5元，一年为2010元。被告欠费时间为2013年9月18日至2020年3月31日，欠款金额为13140元。再查，被告庭审中提供手机保存的照片38张，拟证明个人物品遭到损坏，物业公司没有完成管理服务协议约定的服务事项，原告对被告提供的证据不予认可，本院当庭告知被告庭后三日内提供照片打印件，逾期视为放弃举证，被告庭后三日内未向本院提交照片打印件。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应受该协议约束，全面履行各自的义务。原告向被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一接受并享受了原告提供的物业服务，即负有向原告支付物业费的义务。物业公司对案涉小区进行维修、养护、管理的履行物业服务合同的行为是一个持续性的过程，对于原告在管理服务中存在的部分瑕疵问题，原告应当积极采取补救措施予以整改，提高管理和服务质量，以维护小区建设的规范、和谐、安全与稳定。关于被告徐丹辩称因原告未尽到物业服务管理义务致使其个人遭受财产损失，故不同意交纳物业费用一节，因被告庭审中提供的证据无法证明其具体财产损失，待被告收集证据后可以另行主张，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。另根据《前期物业管理服务协议》约定，物业费每季度交纳一次，每季度的首月的5日内为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的物业管理费。为便于计算及收费方便，案涉小区收费采取年度收费制度。故原告现主张被告给付2013年9月18日至2020年3月31日物业费13140元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：被告徐丹于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司物业费13140元（2013年9月18日至2020年3月31日）。如被告未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取76元，由被告徐丹承担，被告徐丹于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效法律文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员 胡 爽二〇二〇年六月十七日书记员 梁心奕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。