河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1191号 上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地河北省滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：孟思，女，1990年3月6日出生，汉族，住北京市宣武区。 委托诉讼代理人：孟宪忠，男，1959年8月26日出生，汉族，住北京市宣武区，系被上诉人孟思之父。 委托诉讼代理人：陈阔成，河北滦峰律师事务所律师。 上诉人承德大地营造房地产开发有限公司因与被上诉人孟思房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初4762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿、被上诉人孟思的委托诉讼代理人孟宪忠、陈阔成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德大地营造房地产开发有限公司上诉请求：1．撤销原审判决第三项；2．由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、我司不构成违约，不应承担违约或赔偿利息损失的责任。1、我司在销售商品房时符合《城市商品房预售管理办法》的规定。（1）我司与滦平县国土资源局签订《国有建设用地土地出让权合同》；（2）案涉房屋所在地块取得了《国有土地使用权证》；（3）案涉房屋所在地块取得了《建设用地规划许可证》；（4）案涉房屋所在地块取得了《建设工程规划许可证》；（5）案涉房屋所在地块取得了《建筑工程施工许可证》；（6）案涉房屋取得了《商品房预售许可证》；（7）案涉合同办理了《预售备案登记证》。2．本案我司提供的证据说明案涉房屋的“五停”和拆除等事件非我司所能控制和左右，属于不可抗力事由。根据合同法第117条的规定以及案涉合同的约定，属免责范畴，因此，无需承担违约或赔偿利息损失的责任。据此，在该事件中，我司是最大的受损失方，企业已资不抵债、濒临破产。如法院再将以上不可控制的特殊原因完全归责于我司，有失公允，且不利于实现债务的清偿，不利于各方纷争的解决。故，我司认为应当依法驳回被上诉人对我司违约责任或利息损失的诉讼请求。二、本案的审理必须以我司对政府的行政诉讼来确定违约责任能否确立，因此，本案应当依法中止审理。1．滦平县人民政府在拆除案涉房屋后，又撤销案涉房屋相关的行政许可，我司已经提起行政诉讼。2．上述行政诉讼的结果将关系到我司是否违法违规建设的大问题，将直接影响本案中法律责任的确立，依据民事诉讼法第150条的规定，本案应当中止审理。三、一审判决对事实认定有误，应予修正。1.经核实，原告方房屋所在地块为住宅用地《出让合同-2015-14号》，非商服用地。2.经核实，原告方房屋未拆除。综上所述，恳请贵院支持上诉人的上诉请求，撤销原判、依法改判或发回重审。 孟思辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求于法无据，应当予以驳回。一、双方于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》（包括补充协议）系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合同成立且有效，合同双方均应依约履行。被上诉人在签订合同后按合同约定向上诉人支付了购房款3147101元，全部履行了合同义务，有权要求上诉人在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的所购房屋。二、双方所签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人购买的房屋所占用的土地用途为住宅，土地使用权70年，而实际情况是通过一审查明能够确定该房屋所占用的土地却为商服用地，土地使用权为四十年，上诉人的行为在涉嫌欺诈的同时又构成违约。三、因上诉人所建房屋存在违规行为，在一审起诉前已被相关部门要求“五停”（即停止建设、停止运营、停止销售、停止人员入住、停止办理相关手续），并责令拆除，到一审起诉前，被上诉人所购买的十二组团32号商品房旁边的大多数房屋已被拆除，被上诉人所购买的房屋与周边环境本是一个不可分割的整体，现在由于上诉人的行为致使被上诉人所购买房屋周边环境发生重大变化，与被上诉人所购买该房屋时的要求及约定是相违背的，上诉人的这一行为构成违约。四、在一审庭审后至今，案涉房屋尚未竣工，而且案涉房屋地块楼盘中除国有土地使用证外的其他“四证”均已被撤销，上诉人已经由之前可预见的不能按合同约定期限（交房期限为2019年6月30日前）交付符合合同约定条件的房屋到现在实际逾期后不能交付符合合同约定条件的房屋，从这一无可争议的事实来说，上诉人已构成根本违约。五、上诉人认为案涉房屋延迟交付系政府行为所致，属于不可抗力，这一试图免责的辩解意见是没有任何法律依据的，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免并不可克服的客观情况，上诉人所说的情况显然无论从学理还是从《合同法》的规定上都是不符合不可抗力的要件的，故上诉人免责的理由显然不能成立。六、上诉人要求中止审理的理由不能成立，因为无论上诉人提起行政诉讼的结果如何，根据合同相对性的原则都不能否定上诉人已经构成违约行为的事实。综上，可以看出上诉人的行为已经构成严重的根本违约，正是由于其违约行为导致合同目的不能实现，不得不解除双方所签订的《商品房买卖合同》，由此为了主张权利不仅给被上诉人及家人造成了身心上的疲惫而且给被上诉人造成了巨大的经济损失，所以上诉人在返还购房款的同时，于理于法都应赔偿被上诉人购房款额相应的利息损失。请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 孟思向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》，由被告返还原告支付的购房款3147101.00元，赔偿原告利息（利息按月利率2%，从2017年9月6日起至给付之日止）及相应违约金（按原告已付购房款的10%计算）；2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2017年9月6日签订了编号为20170906091《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇大地营造巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的十二组团32号房屋销售给原告孟思，合同约定案涉房屋所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2085年11月30日，房屋价款为3147101.00元，大地营造公司应在2019年6月30日前向原告交付该商品房，同时合同约定了原、被告双方的权利义务。合同签订后，原告于2017年5月15日支付购房款170000.00元，2017年6月16日支付购房款130000.00元，2017年6月27日支付购房款1500000.00元，2017年6月27日支付购房款13471001.00元，2017年11月15日被告向原告出具房屋全部款3147101.00元的发票。另查明，原告购买的房屋所在地的国有土地使用权证登记该地的土地用途为商服用地，土地使用权为四十年，土地使用权终止日期为2056年7月11日。庭审后，本院对案涉房屋进行现场勘查，查明：案涉房屋尚未竣工，该房屋西侧的房屋已被拆除。 一审法院认为，原、被告于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且有效，当事人均应依约履行。原告已按约定向被告支付购房款3147101.00元，全部履行了合同义务，有权要求被告在合同约定期限内交付所购房屋。现因案涉房屋西侧的房屋已被拆除，致使该房屋周边环境发生变化；同时，案涉房屋所在地的国有土地使用权证登记的土地用途为商服用地，被告以商服用地建设商品房并以住宅用途向原告出售，合同记载的土地使用权终止日期与国有土地使用权证登记的终止日期不符，致使合同目的不能实现。为此，原告孟思起诉要求解除原、被告于2017年9月6日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。被告辩解案涉房屋所在地的国有土地使用权证系政府登记错误，未向法庭提供证据予以证实，该辩解意见不予采信；被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；被告大地营造公司提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告起诉要求解除房屋买卖合同，并要求被告大地营造公司承担违约责任，现因案涉合同目的已无法实现，被告大地营造公司提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。《商品房买卖合同》解除后，被告应将所收取原告的购房款3147101.00元予以返还。因被告的行为导致案涉合同解除，被告对此应承担相应的民事责任，即赔偿原告已付购房款的利息损失。原告起诉要求按月利率2%赔偿利息损失，无合同及法律依据。依法原告的利息损失应自被告收取房款之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，因原告的购房款的利息损失高于双方约定的违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的利息损失，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不再支持。原告要求被告负担保险费用，因无合同约定及法律依据，其该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告孟思与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年9月6日签订的编号为20170906091《商品房买卖合同》（包括补充协议）；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟思购房款3147101.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孟思购房款3147101.00元的利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算：自2017年6月15日以170000.00元为本金计算至判决生效之日止；自2017年6月16日以130000.00元为本金计算至判决生效之日止；自2017年6月27日以1500000.00元为本金计算至判决生效之日止；自2017年6月27日以13471001.00元为本金计算至判决生效之日止）；四、驳回原告孟思的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审法院认定事实有相应证据在卷作证，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。被上诉人已支付了购房款，上诉人应当按照约定期限交付房屋。现所购房屋西侧的房屋已被拆除，致使房屋周边环境发生变化，且案涉房屋所在地的国有土地使用权证登记的土地用途为商服用地，双方签订的《商品房买卖合同》载明的土地用途为住宅，合同中约定的土地使用权终止日期与国有土地使用权证登记的终止日期不符，导致被上诉人签订合同的目的不能实现，被上诉人请求解除合同，于法有据。被上诉人已经如约交付了购房款，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，该《商品房买卖合同》被解除后，被上诉人有权要求上诉人返还购房款，并赔偿损失，故，一审法院判令上诉人赔偿被上诉人已付购房款的利息损失，符合法律规定。上诉人与有关政府部门的行政诉讼并非审理本案房屋买卖合同纠纷的必须依据，上诉人关于中止本案审理的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，承德大地营造房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6020.00元，由承德大地营造房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  裴赤博 审判员  高伶丽 审判员  应春明 二〇二〇年六月八日 书记员  赵萌萌