河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1540号 上诉人（原审原告）：王希维，女，1980年8月3日出生，汉族，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所执业律师。 上诉人（原审第三人）：华夏银行股份有限公司北京姚家园支行，住所地，北京市朝阳区姚家园路105号1号楼一层。 负责人：高福龙，行长。 委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，系该公司员工，住浙江省玉环市。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，河北省滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所律师。 上诉人王希维、华夏银行股份有限公司北京姚家园支行（以下简称华夏银行姚家园支行）因与被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2018）冀0824民初5062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王希维上诉请求：l、请求依法撤销(2019)冀0824民初5062号民事判决书的第八项，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求第四项、第九项，即：第四项请求依法判令被上诉人支付上诉人违约金313632元、第九项请求依法判令被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司对被上诉人承德大地营造房地产开发有限公司的债务承担连带赔偿责任；2、本案二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：1、一审人民法院不支持上诉人违约金诉求的事实认定错误。上诉人在支付被上诉人大地营造公司首付款之后，办理了正常的银行按揭贷款手续，并且取得了第三人支付的贷款部分，上诉人支付给被上诉人大地营造公司的房款，应当是全部房款，并不存在拖欠被上诉人大地营造公司房款的行为。一审法院已经认定被上诉人大地营造公司逾期交房导致合同解除，被上诉人大地营造公司应当支付上诉人全部房款10%的违约金。2、一审法院关于被上诉人承德华耀公司不承担责任的事实，认定错误。被上诉人承德华耀公司是被上诉人大地营造公司的唯一股东，被上诉人大地营造公司属于一人公司，应当承担连带责任。 华夏银行股份有限公司北京姚家园支行辨称,借款合同已签署生效，具有法律约束力，各方应遵照执行。华夏银行姚家园支行已全面履行合同义务。合同不具备解除条件，应当继续履行，原审法院判决错误，应予纠正。即使解除《借款合同》，王希维与大地营造公司均负有贷款返还义务。王希维应当清偿《借款合同》项下尚未返还的借款本息，大地造公司依约、依法均负有清偿义务。在贷款全部清偿完毕前，王希维无权要求返还保证金。无论是根据《借款合同》之约定，还是根据《商品房司法解释》之规定，《借款合同》解除后，王希维、大地营造公司仍均应负担剩余贷款本息的清偿责任，且大地营造公司的还款义务并不免除王希维的清偿责任。在全部贷款清偿完毕前，王希维无权要求返还保证金。王希维并未提出免除其本人《借款合同》项下还款义务的诉讼请求，原审法院在判决书中认定“王希维未偿还的贷款本息应由大地营造公司直接向第三人华夏银行姚家园支行清偿。”免除王希维的还款义务，违反不告不理。 华夏银行股份有限公司北京姚家园支行上诉请求：1、撤销河北省滦平县人民法院作出的(2018)冀0824民初5062号民事判决书第五项、第六项、第七项判决事项。依法改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求：2、由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：（一）借款合同已签署生效，具有法律约束力，各方应遵照执行。（二）华夏银行姚家园支行已全面履行合同义务。合同不具备解除条件，应当继续履行，原审法院判决错误，应予纠正。即使解除《借款合同》，王希维与大地营造公司均负有贷款返还义务。王希维应当清偿《借款合同》项下尚未返还的借款本息，大地造公司依约、依法均负有清偿义务。在贷款全部清偿完毕前，王希维无权要求返还保证金。无论是根据《借款合同》之约定，还是根据《商品房司法解释》之规定，《借款合同》解除后，王希维、大地营造公司仍均应负担剩余贷款本息的清偿责任，且大地营造公司的还款义务并不免除王希维的清偿责任。在全部贷款清偿完毕前，王希维无权要求返还保证金。王希维并未提出免除其本人《借款合同》项下还款义务的诉讼请求，原审法院在判决书中认定“王希维未偿还的贷款本息应由大地营造公司直接向第三人华夏银行姚家园支行清偿。”免除王希维的还款义务，违反不告不理。 王希维答辩称，1、商品房买卖合同经一审判决已经解除，大地公司没有上诉，已达成一致，商品房买卖合同解除的，贷款也应解除。2、关于借款本金及剩余还款支付利息问题，根据司法解释，应由出卖人进行支付，3、其提出原一审超过诉讼请求不合理属于理解错误，原告一审提出第七项请求已经明确。由出卖人直接向华夏银行支付法律适用正确应予以维持。 承德大地营造房地产开发有限公司针对二上诉人共同答辩称，1、我方坚持一审的庭审意见，不同意上诉人王希维的上诉意见。（1）上诉人同时主张违约金和利息损失不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”原则，加重了我方责任。现上诉人一方面要求认定其支付了全款，以全款计算违约金；另一方面又否认其作为借款人，拒绝承担按揭贷款的还款责任。既要求获得额外利益，又不承担相应责任，存在矛盾，有违公平原则。一审法院判定由我司直接向银行偿还剩余按揭贷款，已经免除了上诉人的大部分债务，是基于公平原则充分考虑了上诉人利益。（2）上诉人针对华耀公司的连带责任，我方认为客观实际情况是华耀公司已经完成实缴义务，由于本案属于系列案件之一，（我司财务账册均在滦平县公安局封存）一审法院也已经通过调查认定华耀公司与创见公司不存在人格混同的情形，由于财务账册文件复杂无法一一提交，如二审法院对事实有异议，可依职权对实际情况进行调查，确保反应客观事实。针对上诉人华夏银行的上诉请求，我方坚持一审的庭审意见，由法院依法判决。综上，恳请驳回上诉，维持原判。王希维、华夏银行股份有限公司北京姚家园支行的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 承德市华耀房地产开发有限公司针对二上诉人答辩称，根据合同相对性原则，合同权利义务不应及于没有合同关系的第三人，我司不是案涉合同的权利义务主体，原告主张我司承担连带责任没有合同依据，不应支持。被告大地营造公司是独立的法人公司，依法对其独立作出的民事行为独立承担相应的民事责任，原告应向合同相对方即被告大地营造公司主张合同责任。我司已经全额缴资，履行了全部的出资义务，原告主张我司承担连带责任于法无据。退一步讲，如果股东到期未履行出资义务，应当承担的是补充责任，只有在债权人对公司债务强制执行后仍不足以赔偿损失的，未出资的股东才承担相应的责任。本案案由是房屋买卖合同纠纷案件，原告依据公司法第三条的规定主张有限责任公司股东以出资额为限对公司承担责任属于公司有关的法律关系，二者属于不同的法律关系，不属于本案审查的范畴，不应在本案中处理。其余答辩意见同被告大地营造公司一致。根据原告所提交的工商公示信息报告显示被告承德华耀公司属于有限责任公司，依法有限公司以出资额为限对债务承担有限连带责任，故原告主张承德华耀公司对被告大地营造公司承担无限连带责任于法无据，我司已经认缴全部出资，根据这一事实及法律规定，我司亦不应对大地营造公司的债务承担连带责任，应由大地营造公司以其实收资本自身承担本案债务。 王希维向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签撤销手续；2、请求依法判令被告大地营造公司返还原告已经支付的首付款1576320.00元，并赔偿原告自2017年6月26日起至被告大地营造公司实际返还首付款之日止的利息损失；3、请求依法判令被告大地营造公司赔偿原告已经偿还银行的按揭贷款本金及利息；4、请求依法判令被告大地营造公司支付原告违约金313632.00元；5、请求依法判令解除原告与被告大地营造公司房屋差价损失（以评估为准）；6、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房借款合同》；7、请求依法判令被告大地营造公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；8、请求判令第三人返还原告已经支付的保证金150000.00元；9、请求依法判令被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担无限连带责任；10、本案的全部诉讼费用由被告大地营造公司及被告承德华耀公司共同承担。 一审法院认定事实：原告王希维与被告大地营造公司于2018年1月15日签订了合同编号为20180115076的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区十二组团33号商品房销售给原告王希维，房屋总价款为3136320.00元，被告大地营造公司应当在2019年6月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了双方的权利义务。原告于2017年6月26日向被告大地营造公司支付房屋首付款1576320.00元,剩余1560000.00元房款，原告与第三人华夏银行姚家园支行签订了合同号为YYB6591012018OO48的《个人房屋抵押借款合同》,向第三人华夏银行姚家园支行借款1560000.00元用于购买案涉房屋，按揭贷款于2018年3月15日直接支付给被告大地营造公司。被告大地营造公司未在合同约定的期限履行向原告交付经竣工验收合格的房屋的合同义务。2018年11月，案涉房屋被拆除。另查明，截止2019年4月20日，原告王希维账户已偿还第三人华夏银行姚家园支行贷款本息合计133998.15元，其中包括被告大地营造公司代原告偿还贷款本息30555.15元，原告本人偿还贷款本息103443.00元，尚欠贷款本金1530205.22元及利息。 一审法院认为，原告与被告大地营造公司于2018年1月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原告已按约定交付购房款，全部履行了合同义务，有权要求被告大地营造公司在合同约定期限内交付所购房屋。现因涉案房屋已拆除，合同目的无法实现，故对原告要求解除原告与被告大地营造公司于2018年1月15日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，对被告大地营造公司关于合同不应解除、应继续履行的辩解意见不予采信。《商品房买卖合同》解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人于2018年3月13日签订的按揭贷款合同的诉讼请求本院予以支持。因该按揭贷款合同的贷款已由被告大地营造公司收取，被告大地营造公司为该笔贷款的实际占有人、使用人，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。故被告大地营造公司应向原告及第三人承担退还购房款、购房贷款本金及偿还利息的责任。被告大地营造公司关于案涉房屋延迟交付系因政府行为所导致的，属不可抗力，被告大地营造公司应予免责的辩解意见，因不符合法律规定，本院不予采纳，二被告及第三人提出本案应中止审理，因本案系合同纠纷案件，原、被告系合同双方当事人，均为权利义务主体，原告主张要求解除房屋买卖合同，并要求二被告承担违约责任，现合同标的物已灭失，合同目的已无法实现，二被告及第三人提出的中止审理的理由不能成立，对此抗辩主张不予支持。因被告大地营造公司的违约行为导致商品房买卖合同解除，被告大地营造公司对此应承担相应的民事赔偿责任，即被告大地营造公司应赔偿原告已付房款的利息损失，并返还原告已偿还的按揭贷款本息。原告要求被告大地营造公司赔偿其购房首付款的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，利息应按照中国人民银行同期同类贷款利率自原告支付首付款之日起至判决生效之日止。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按照合同的约定被告大地营造公司应按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告主张违约金按购房款总额（包括贷款支付部分）为基数计算，不符合合同的约定，其该项主张本院不予支持。违约金计算应以原告直接向被告大地营造公司支付的购房款即首付款为基数计算，因原告首付款的利息损失高于违约金数额，故应由被告大地营造公司赔偿原告因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，对原告要求被告大地营造公司支付违约金的诉讼请求本院不再支持。原告要求被告大地营造公司赔偿房屋差价损失无事实及合同依据，其该项诉讼请求本院不予支持。依据按揭贷款合同的约定，按揭贷款合同解除前，原告王希维应对按揭贷款合同项下剩余贷款本息承担清偿义务。由于商品房买卖合同解除是因被告大地营造公司的违约行为所致，按揭贷款合同解除后，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，被告大地营造公司应将王希维已支付的贷款本息返还王希维；同理，王希维未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向第三人华夏银行姚家园支行清偿，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，亦是《商品房买卖合同司法解释》的应有之义。因按揭贷款合同解除后，被告大地营造公司已承担按揭贷款合同项下剩余贷款本息的清偿义务，故原告已经支付第三人的还款保证金150000.00元应由第三人华夏银行姚家园支行予以返还，故对原告要求第三人返还原告已经支付的保证金150000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张解除《物业委托管理经营合同》并要求被告大地营造公司赔偿原告经营损失21305.00元，因上述主张与本案分属不同法律关系，本案不予处理，原告可另行起诉。原告以被告承德华耀公司对被告大地营造公司出资不实、财产混同为由要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，因被告承德华耀公司向本院提供证据证明其已于2016年10月11日将对被告大地营造公司的认缴出资50000000.00元缴纳完毕，原告亦未针对二被告财产混同提供相应的证据予以证实，故对原告的主张应由被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此，一审法院判决：一、解除原告王希维与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2018年1月15日签订的合同编号为20180115076的《商品房买卖合同》（包括补充协议），被告承德大地营造房地产开发有限公司协助原告王希维办理注销网签备案手续；二、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王希维支付的购房首付款1576320.00元；三、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王希维支付的购房首付款1576320.00元的利息损失（利息损失自2017年6月26日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至判决生效之日止）；四、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王希维已偿还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行按揭贷款本金及利息合计103443.00元；五、解除原告王希维与第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于2018年3月13日签订的合同号为YYB6591012018OO48的《个人房屋抵押借款合同》；六、被告承德大地营造房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行合同号为YYB6591012018OO48的《个人房屋抵押借款合同》项下的剩余贷款本金并支付利息（利息按上述《个人房屋抵押借款合同》约定的标准计算）；七、第三人华夏银行股份有限公司北京姚家园支行于本判决生效之日起十日内返还原告王希维支付的保证金150000.00元；八、驳回原告王希维的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于王希维的上诉请求，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》被解除后，王希维已不再偿还该合同项下的贷款，且一审法院判令承德大地创见房地产开发有限公司返还其已经偿还的按揭贷款本息，亦即其实际支付的仍然是全部购房首付款，王希维请求承德大地创见房地产开发有限公司按购房款总额支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。一审法院认为应以王希维直接支付的购房首付款为基数计算违约金，因购房首付款的利息损失高于违约金数额，故应由承德大地创见房地产开发有限公司赔偿王希维因合同解除所造成的实际损失，即购房首付款的利息损失，适用法律并无不当。本案现有证据不能证明承德大地创见房地产开发有限公司与承德市华耀房地产开发有限公司存在财产混同且无法区分，故，王希维主张承德市华耀房地产开发有限公司应与承德大地创见房地产开发有限公司承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于华夏银行股份有限公司北京姚家园支行的上诉请求，本院认为,案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，购房人有权诉请解除该《个人住房（商业用房）借款合同》。本案中，上述两份合同的解除系承德大地创见房地产开发有限公司违约所致，购房人承担的赔偿责任最终亦应由承德大地创见房地产开发有限公司承担。案涉《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利”，一审法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在将案涉《商品房买卖合同》（包括补充协议）和《个人住房（商业用房）借款合同》合并审理时，判令由贷款的实际收取人即承德大地营造房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人，并直接向上诉人承担购房人应当承担的各项责任，既符合合同各方当事人“或委托售房人直接将上述款项归还贷款人”的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。 综上所述，王希维、华夏银行股份有限公司北京姚家园支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25924.00元。由王希维负担6004.00元，由华夏银行股份有限公司北京姚家园支行负担19920.00元。 本判决为终审判决。 审判员  高伶丽 审判员  裴赤博 审判员  应春明 二〇二〇年六月二十九日 法官助理顾成龙 书记员闫硕 -12- -13-