四川省青神县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1425民初581号 原告：王宇，男，1978年9月12日出生，汉族，农民，住四川省青神县。 被告：青神县青城镇青衣大道363号万象五期小区第一届业主委员会，住所地：四川省青神县青衣大道363号万象五期2栋1单元302号。 负责人：李洪桃，该委员会主任。 被告：四川金瑞星物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区黄忠街8号3－11号。 法定代表人：林瑶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨金凤，女，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：邓枝，女，该公司项目主管。 原告王宇与被告青神县青城镇青衣大道363号万象五期小区第一届业主委员会（以下简称：万象五期业主委员会）、四川金瑞星物业管理有限公司（以下简称：金瑞星物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告邹建明于2020年4月28日申请撤回起诉，本院予以准许。经本院确定2020年6月3日开庭，原告曾志无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院按原告曾志撤诉处理。原告王宇、被告万象五期业主委员会主任李洪桃、被告金瑞星物业公司的委托诉讼代理人杨金凤、邓枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王宇提出诉讼请求：1.请求确认2019年签订的《物业服务合同》中商业（门市）收费标准的约定无效，撤销该约定；2.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告系青神县万象五期商业门市业主，2018年底，被告万象五期业主委员会主任李洪桃发布合同草案，原告对合同草案中商业部分提出异议，但协商未果；2019年二被告未公示过签订的合同，原告不知晓合同内容，多次要求二被告公示生效合同的内容，二被告均不予理会。2019年底，被告金瑞星物业公司向二原告发送催款短信，原告收到短信后表示拒绝缴纳物管费。《物业服务合同》在门市业主代表与物业公司未协商好服务内容、收费标准的情况下，违反规定进行了签订，其中涉及商业收费标准显失公平，损害了原告的利益。金瑞星物业公司并未向原告提供的物业服务，原告门市门口对外，不在万象五期小区内部经营，门市未享受到物业服务，原告的门市并非金瑞星物业公司的物业管理服务区域。 被告万象五期业主委员会辩称，请求驳回原告的诉讼请求。万象五期业主委员会是在青神县的指导下依法成立并备案，万象五期业主委员会选聘金瑞星物业公司提供物业服务的程序是合法的，物业费的标准在签订合同前进行了公示，签订合同时征求了1／2以上业主以及专有面积1／2以上业主的同意，其中也包含了3名商业门市业主的同意。青神县青城镇青衣大道363号系万象五期业主委员会的地址，并非全部业主的地址。 被告金瑞星物业公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。本案系确认合同部分条款无效的物业服务合同纠纷，并非业主撤销权纠纷；二原告行使撤销权自知道或应当知道业主大会或业主委员会做出决定之日起超过了除斥期间1年；因商铺是用来经营的，房价、水电气费用标准普遍高于住宅，商业铺面的物业服务费标准高于住宅标准已是行业惯例；《临时管理规约》在建设单位销售物业前制定，在《管理规约》制定后自行失效，解决本案争议应适用《管理规约》。《青神万象五期物业服务合同》签订时，征求了全体业主1/2以上人数以及全体业主专有面积1/2以上的同意，是依法签订的。 本院经审理认定事实如下：原告王宇与其妻子刘丽（案外人）于2013年2月21日向四川省众生房地产开发有限公司（以下简称：众生房地产公司）购买了万象五期商业门市（青神房权监证字第0030393号，青国用（2014）第××号，产权人：王宇、刘丽，建筑面积：131.39平方米），位于四川省青神县。2013年12月24日，金瑞星物业公司与万象五期的业主签订了《前期物业服务协议》和《青神万象五期临时管理规约》。在青神县的指导和筹备组组织下，万象五期小区业主委员会于2018年6月7日成立了万象五期首届业主委员会，李洪桃系第一届业主委员会主任，进行了公示。为选聘物业公司，万象五期业主委员会于2018年12月19日发布了物业管理服务竞争性谈判邀请公告（第2018－03号），并进行了张贴；对于是否选聘四川金瑞星物业服务公司，同年12月24日发布了万象五期第一次业主大会通知，并定于同年12月26日晚上19时万象五期门卫室外院坝召开，2018年12月26日业主大会如期举行，现场签到单中有47名业主到会，包含原告；会议表决中，确定了万象五期业主共计117名，总建筑面积：11687.17平方米，其中住宅9515.70平方米，商业（门市）2171.47平方米；同年12月26日至30日收集投票，通过的投票权人数61人，占总人数比例52.13%，通过的专有部分面积5887.83平方米，占建筑物总面积50.37%。2019年1月1日，二被告签订了《青神万象五期物业服务合同》及《青神万象五期补充协议》，该合同上盖有二被告印章，约定：第一条，物业类型：住宅、商业（门市），东距电信路边线3.5米，西至围墙，南至围墙（3号楼外3米），北距青衣大道边线5米；总建筑面积：11821.19平方米，其中住宅9515.70平方米，商业（门市）2171.47平方米，安保、业委、物管用房134.02平方米……；第四条，金瑞星物业公司提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：物业共有部位及设施设备的管理和维护，公共绿化的维护，公共区域的环境卫生维护，物业使用禁止性行为的监督，综合服务；第六条，金瑞星物业公司按照下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，按照《四川省（区域性）地方标准》住宅物业服务等级一级标准提供物业服务。1、住宅：0.8元／月／平方米，电梯1.2元／月／平方米，商业（门市）1.2元／月／平方米；本合同及补充协议为期1年，从2019年1月1日起至2019年12月31日止。合同签订后，被告金瑞星物业公司为四川省青神县万象五期小区提供了物业服务，并履行了管理、维修、养护、保洁、安保等义务。原告的物业管理费从2019年1月1日至今未缴纳，认为万象2019年度物业合同中商业收费标准的约定无效，应撤销，遂起诉来院。 另查明，1.万象五期业主委员会于2018年6月7日依法成立，万象五期全体业主115名，专有总面积11730.48平方米，参加大会业主人数共79名，占全体业主人数68.7%，参加大会业主专有部分面积占全体业主专有面积的65.6%，同年6月21日确定了李洪桃为万象五期业主委员会主任。 2.在选聘金瑞星物业公司业主大会签到册中，全体业主共计118名，其中1名业主系众生房地产开发有限公司，在业主大会表决中应予扣除，有29个未出售的车位，无住宅和商业门市； 万象五期的车位未办理产权证，车位业主没有投票权。 3.青神县房地产服务中心下属机构物业管理中心提供的万象五期实测建筑面积汇总表（有效期至2019年12月），载明：商业用房19间，其中1幢1585.28平方米、2幢480.16平方米、3幢149.34平方米，共计2214.78平方米；提供的2012年万象五期总平面图，载明：万象五期的管理区域包括商业住房，面积2134.6平方米。 4.原告提交的民事起诉状落款时间为2020年1月15日，本院于2020年1月17日收到原告的民事起诉状。 上述事实，有原告提交的身份信息、《商品房买卖合同》、房屋产权证、土地使用权证、《前期物业服务协议》、《青神万象五期临时管理规约》、微信聊天记录、门市图片、水厂电厂缴费凭证，被告万象五期业主委员会提供的该委员会主任身份信息、关于万象五期首届业主委员会选举结果的公告、万象五期业主委员会第一次会议纪要、业主委员会任职公告、万象五期业主清单、关于邀请四川金瑞星物业管理有限公司为万象五期各业主提供物业管理同意签字单、现场到会签到单、万象五期总平面图，被告金瑞星物业公司提供的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、关于选聘四川金瑞星物业服务业主大会会议表决结果的公告、《青神万象五期物业服务合同》及《补充协议》、《万象五期管理规约》、《业主大会议事规则》，万象五期实测建筑面积汇总表，以及原、被告的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主行使撤销权应当在知道或应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”本案中，2020年12月26日召开选聘金瑞星物业公司的业主大会时，原告签到参加，后二被告于2019年1月1日签定《青神万象五期物业服务合同》，原告于2020年1月15日提交民事起诉状，本院于同年1月17日收到民事起诉状，其撤销权已超出除斥期间1年，故原告提出万象五期2019年《青神万象五期物业服务合同》中商业门市收费标准约定无效，应予撤销的诉讼请求，本院不予支持。被告金瑞星物业公司辩称原告行使撤销权超出除斥期间1年，请求驳回原告诉讼请求的理由成立，本院予以采纳。被告辩称本案案由为物业服务合同纠纷，与原告请求事项不符，本院不予采信。 此外，万象五期业主委员会依法成立，可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。万象五期业主委员会召开了业主大会，并以书面形式选聘了物业服务公司，有物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半的业主参与书面投票，经总人数过半数且专有面积占建筑物总面积均过半的业主同意，会议召开程序及表决结果合法。综上，二被告签订的《青神万象五期物业服务合同》及《补充协议》合法有效，该合同中约定的物业服务收费标准亦有效，该合同及《补充协议》对全体业主具有约束力。原告请求确认该合同中关于商业（门市）收费标准的约定无效，撤销该约定缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 原告诉称其门市位于青神县青衣大道1栋1层379号，并非被告金瑞星物业公司的服务区域，亦非万象五期业主委员会青神县青城镇青衣大道363号的地址，根据《四川省物业管理条例》第八条规定：“……确定县级人民政府房地产主管部门应当建立物业管理区域档案。”青神县房地产服务中心下属机构物业管理中心提供的万象五期实测建筑面积汇总表及万象五期总平面图，足以说明商业门市属于万象五期的物业管理区域；2013年《商品房买卖合同》、2019年《青神万象五期物业服务合同》、原告房屋产权证、土地使用权证等证据，亦可证实原告确系万象五期的业主，其门市位于万象五期1栋1层，故原告的该项诉称意见，与查明事实不符，本院不予采信。原告诉称被告金瑞星物业公司未向原告提供物业服务，其门市门口对外，不在万象五期小区内部，未享受物业服务，请求撤销商业门市收费标准的意见，因物业服务合同主要是针对整个物业服务管理区域卫生及治安的维护，而非单独针对某一个某一类业主的服务，故原告的该项诉称意见，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第三项、第八条、第九条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案例具体应用法律若干问题的解释》第十二条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《四川省物业管理条例》第八条之规定，判决如下： 驳回原告王宇的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告王宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  吴宣肇 二〇二〇年六月十七日 书记员  周伊朦