辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0105民初13154号 原告：李维， 委托诉讼代理人：王静， 被告：辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司，统一社会信用代码91210105671991829T，住所地沈阳市皇姑区昆山西路72号。 法定代表人：李建家，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王妍，系辽宁名望律师事务所律师。 被告：辽宁圣亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210112MA0P4GGB7K，住所地沈阳市浑南区彩霞街15-1号（5-1-2）。 法定代表人：李荣，系该执行董事。 原告李维与被告辽宁建设实业集团沈阳电力安装工程有限公司（以下简称“辽宁建设集团沈阳安装公司”）、被告辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称“辽宁圣亚公司”）执行异议一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李维的委托诉讼代理人王静、被告辽宁建设沈阳电力安装公司的委托诉讼代理人王妍到庭参加诉讼，被告辽宁圣亚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李维向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令停止对原告购买的沈阳市浑南新区房产的执行程序，并解除查封；2、本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告增加请求法院确认涉案房屋所有权归原告所有。事实与理由：贵院执行的（2011)沈高开民初字第1312号民事调解书，沈阳市皇姑区人民法院（2019)辽0105执恢19号腾房公告中，位于沈阳市浑南新区的房产，系原告的合法财产。原告于2010年4月4日向辽宁福城房地产开发有限公司购买沈阳市浑南新区房产，并于4月14日交齐余下全部房款（总房款581312元）。该房产系由辽宁福城房地产开发有限公司施工。买卖该房产时，辽宁福城房地产开发有限公司向原告出示了与被告辽宁凤祥房地产开发有限责任公司签订的《联建协议书》及其他四证，该协议显示辽宁福城房地产开发有限公司有权向原告出售涉案房产。并且，在2017年7月-2018年10月期间，被告辽宁圣亚房地产开发有限公司（以下简称辽宁圣亚）以向原告进行身份核实、收取物业费、电费、电梯费的形式，对辽宁福城房地产开发有限公司与原告买卖房屋的行为进行了再次确认（2010年4月-2017年6月期间由辽宁福城房地产开发有限公司收取上述费用）。同时，截止贵院执行庭张粘腾房公告前，原告在房屋居住至今。原告居住期间，正常的缴纳物业费、电梯费、水电、供暖等费用，在此期间包括被告辽宁圣亚在内的任何企业和个人，均未提出过异议。仅因为涉案房屋本身，未满足办理房屋产权证的条件，暂未办理产权证。对未能办理房屋权属凭证的事实，原告本身无过错。另外，2019年8月20日，沈阳市公安局“扫黑办”发布了关于检举揭发金洪天和姚海龙两个犯罪集团违法犯罪事实的悬赏通告，公告上说明两个黑恶团伙有虚假诉讼的罪名，该案中的两名被告就是虚假诉讼的案例，我们是无辜的受害者。原告实际购置房产、占有房屋、并付清全部房款已多年，沈阳市皇姑区人民法院于2019年8月2日粘贴（2019)辽0105执恢19号腾房公告，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行、查封、扣押、冻结的规定》第十七条，第三人已支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定。异议人在法院执行之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、己支付全部价款、非因异议人自身原因未办理过户登记、所购商品房系异议人用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。因此，异议人对涉案房屋的权利完全能够排除执行。购房协议的法律效力符合《物权法》条款，作为案外人的第三人无过错，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关不动产合同，未办理物权登记的，不影响合同效力。沈阳市浑南新区明波路15号福城阁1幢2—10—1室的房产系原告人为在沈阳工作生活的女儿购买的唯一房产，女儿自2009年至今一直工作生活在沈阳，这是她唯一生活住所，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行、查封、扣押、冻结的规定》，应解除对该房产的查封。为维护自身合法权益，原告已向皇姑区人民法院提起案外人异议，人民法院作出（2019)辽0105执异328号裁定书，驳回原告异议。原告现向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辽宁建设集团沈阳电力公司辩称，一、被告依照法律规定申请强制执行，（2019）辽0105执异328号《执行裁定书》裁定结论正确，查明了部分住户实际居住错了房间的事实，原告应当依按照沈阳市房产产权登记发证中心和沈阳市房产测绘大队出具的《商品房销售面积（预测）审核分层分户表》、《商品房买卖合同附图》；二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，涉案不动产开发商是圣亚地产，原告获得房产“2-10-1”是与福城地产之间的认购协议，而福城地产不是涉案房产的开发商，涉案房产也没有登记在福城地产名下。其次，原告没有签订合法有效的书面买卖合同，原告与福城地产签订《福城阁认购协议书》，则福城地产不是开发商无权出售涉案房产，并且涉案房屋至今未取得商品房销售（预售）许可证明，签订的商品房买卖合同也应当认定为无效合同。再有，原告主张一直居住在涉案房产中，但实际的居住事实，并不可以证明原告的居住属于合法占有该不动产。原告入住应当由开发商圣亚地产依法出具入住通知，而本案的入住是福城地产办理的，并且开发楼盘没有消防、管网等相关验收，不具备入住条件。另外，原告主张女儿是购房人，但结合本案主张权利的是原告，原告提交的相关证据也都显示原告女儿不是购房人，原告还应进一步举证证明涉案房产用于居住且原告名下无其他房产；三、原告只提供《收款收据》，没有提供正式的开发商圣亚地产出具的购房发票，更没有提供汇款凭证或者取款凭证，说明本案的相关交易不在真实。原告试图伪造一个善良的消费者，但实际上证据显示在本案中原告并非是法律保护的普通善意第三人。新增的诉讼请求由于本案为执行异议之诉，不在审理范围内。综上所述，驳回原告的诉讼请求。 被告辽宁圣亚公司辩称，辽宁圣亚房地产开发有限公司虽与福城房地产开发有限公司有联建协议，但对方没有履行协议，早已违约在先，且我公司通过法律途径主张权益期间私自买卖处理。浑南区明波路15号福城阁房产2-10-1、2-11-1、2-5-1、2-15-1、3-11-2等起诉我公司房产，我公司没收到房款，与公司无关。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李维与辽宁福城房地产开发有限公司于2010年4月4日签订《福城阁认购协议书》，双方约定：原告购买位于沈阳市浑南新区产，建筑面积111.92平方米，单价5194元，总价581312元，定金10000元签署认购书时付清，571312元于签署认购书之日后10日内付清。原告于2010年4月14日以转账方式向魏大魁账户转款571312元。辽宁福城房地产开发有限公司于当日向原告出具581312元（房款全额）收款收据。2011年8月26日辽宁福城房地产开发有限公司为原告出具准住通知单。2017年7月起，被告辽宁圣亚公司向原告收取2#2-10-1房屋的物业费、电梯费、电费等（2017年6月前相关费用由辽宁福城房地产开发有限公司收取）。原告向沈阳浑南热力有限责任公司缴纳2016年度、2017年度、2018年度、2019年度采暖费（凤翔一期1#福城阁2-10-1、浑南新区明波路15号2-10-1）。 经查，2003年4月28日，辽宁福城房地产开发有限公司与被告辽宁凤祥房地产开发有限责任公司签订《联建协议书》，2003年4月，辽宁凤祥房地产开发有限公司（甲方）与辽宁福城房地产开发有限公司（乙方）签订一份《联建协议书》。约定：本协议签订的建设项目，指规划图上所标注的位置：1#楼及2#楼的一半（东至伸缩缝），建筑面积暂按12811平方米计算（以施工图和规划许可证为准）。本协议甲方收取费用，是根据市政府各有关规定的缴费标准，统称为联建费。标准为按建筑面积每平方米收取900元。甲方负责办理该项目的前期手续，包括立项、计划、报建、规划、消防、商品房销售许可证等一切与开工有关的手续。甲、乙双方共同组织商品房销售工作。甲方配合乙方办理各项开工手续，协调乙方与相邻联建单位的关系。乙方负责该项目的全部建设资金投入及设计、监理、总承包、人防、消防等费用。乙方承担的联建费用合计每建筑平方米900元，合计1152.99万元。建筑工期为18个月，从开始之日起计算。 辽宁建设集团沈阳电力公司曾将辽宁圣亚公司（原辽宁凤祥房地产开发有限公司）诉至沈阳高新技术产业开发区人民法院，该院于2011年8月15日作出[2011]沈高开民初第1312号民事调解书：辽宁圣亚公司于2011年8月22日前给付辽宁建设集团沈阳电力公司工程款人民币7100000元。2014年6月26日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出[2011]沈高开执字第411号民事（执行）裁定书，查封被执行人辽宁圣亚公司开发的，位于沈阳市浑南新区，共21套房屋。 2019年7月31日，本院作出（2019）辽0105执恢19号公告，欲将被执行人辽宁圣亚公司名下的坐落于沈阳市浑南新区明波路15号福城阁房屋依法进行评估、拍卖，要求被执行人在公告之日起十五日内将房屋腾空，逾期后果自负。 2019年8月27日，本院作出（2019）辽0105执3418号民事裁定书，根据辽宁建设集团沈阳电力公司申请，查封被执行人圣亚地产公司名下的位于沈阳市浑南新区房屋。注：法院查封的一单元1-3-2、1-4-2、1-5-2、1-7-2、1-8-2、1-9-2、1-10-2、1-11-2、1-12-2、1-13-2、1-14-2、1-15-2号房屋，现场住户习惯性称为三单元3-3-2、3-4-2、3-5-2、3-7-2、3-8-2、3-9-2、3-10-2、3-11-2、3-12-2、3-13-2、3-14-2、3-15-2号房屋。 原告李维对本院执行沈阳市浑南新区房产不服，向本院提出书面异议。本院于2019年9月25日作出（2019）辽0105执异328号执行裁定书，驳回案外人李维的异议请求。李维遂起诉来院。 另查，辽宁凤祥房地产开发有限责任公司于2011年3月11日变更为辽宁圣亚房地产开发有限公司 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据原告向本院提交的证据，可以确认原告李维与辽宁福城房地产开发有限公司签订了《福城阁认购协议书》，支付全部购房款事实。应视为二原告在法院查封案涉房屋之前签订了合法有效的书面合同。原告提交的收款收据、准住通知单、水电物业费收据、采暖费收据等能够证明原告对案涉房产行使占有、使用、收益权利至今，应视为二原告已经合法占有使用案涉房屋。案涉房屋虽未办理合同备案，亦未办理权属登记手续,过错并不在原告。原告对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告对案涉房屋的物权期待权应该得到保护，其享有排除执行的民事权益，足以对抗申请人即被告辽宁建设集团沈阳电力公司享有的普通债权，故可产生阻却执行的效果。据此，应立即停止对位于沈阳市浑南新区房屋的强制执行。关于原告请求法院确认涉案房屋所有权归原告所有问题，法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋为不动产，其所有权取得应由其申请，在登记机关依法审核后，办理不动产登记，即其应基于不动产登记依法取得房屋的所有权，而不能将基于自身财产保障而履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过法院司法确认的形式规避本应由其履行的申请不动产登记的责任，故本院对此主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行位于沈阳市浑南新区房屋; 二、驳回原告李维的其他诉讼请求。 案件受理费9613元，由被告辽宁圣亚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2019)辽0105执异328号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何景卫 人民陪审员  陈东权 人民陪审员  张绍成 二〇二〇年六月十一日 书 记 员  于琬莹