湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂01民终1017号上诉人（原审被告、反诉原告)：余国珍，女，1972年12月8日出生，汉族，住武汉市青山区，委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：武汉外经房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区后湖天上人间小区1-301、401。法定代表人：黄筝，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖芸，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人余国珍因与被上诉人武汉外经房地产开发有限公司(以下简称外经公司)租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院(2017)鄂0102民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，审理中本院依法延长审限，现已审理终结。上诉人余国珍上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿因其向上诉人提供的租赁物不符合约定用途导致合同目的不能实现给上诉人造成的装修和配套设施损失2079200元，驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、原判决认定事实严重不清，适用法律错误，对证据的审查判断和采信均存在严重错误，且该判决本身存在明显的逻辑不清和自相矛盾之处。2、一审判决对双方签订的租赁合同不能继续履行的原因及过错责任认定严重错误，划分责任界限和标准极为不合理。3、关于本案中广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋受损原因鉴定报告》的内容理解和采信不当。武汉市人民政府的行政文件明确规定该区域的维修责任由建设单位开发商负责，要求重新鉴定房屋受损原因。4、合同明确约定有7天达不到经营条件的该合同就要终止，并赔偿相应损失。一审法院没有考虑到该条约定。判决驳回上诉人的反诉请求既不合法，也不合理，对上诉人的合法权益是一种漠视，于法无据、于理不合。且危房不能用于出租，而涉案房屋是在房屋管理部门明确要求停止经营，有危房的情形出现则不具备出租条件，被上诉人应该赔偿相应损失，上诉人不存在要向被上诉人支付房租的情形。被上诉人外经公司答辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据：1、本案中损坏的是房屋内部装饰装修改造部分，房屋主体质量没有问题。房屋内部损坏是由于上诉人装修改造工程不当造成。2、原审判决按租金标准的50%认定房屋租金及占用费与我方出租的涉案房屋没有质量问题并不矛盾，是法院充分考虑到公平原则及上诉人的责任承担做出的合情合理的判决。3、一审判决关于占用费计算时间的认定是查明事实后做出的认定，完全正确。综上，请求驳回上诉请求，维持原判。2014年9月4日，外经公司诉至一审法院，请求判令：1、解除与余国珍之间的《租赁合同》；2、余国珍立即腾退并返还非法占用的位于武汉市江岸区后湖街兴业路鼎盛华城3-3、3-4、3-5的房屋；3、余国珍偿还拖欠的2013年11月22日至2014年4月21日房屋租金307,556.80元（人民币，下同）；4、余国珍偿还拖欠的2014年3月22日至2014年7月房屋物业管理费5,312元、2013年8月至2014年3月水费4,956元及2013年8月至2014年7月电费63,241元；5、余国珍支付租赁保证金122,208元；6、余国珍支付自2014年4月22日起至实际腾退之日的房屋占用费（2014年4月22日至2014年8月5日，共计106天，房屋占用费431,801.60元）；7、本案的诉讼费用由余国珍承担。余国珍提起反诉，请求判令：1、解除双方之间的《租赁合同》；2、外经公司赔偿损失：房租191,312元，税费12,604.82元，日用开支167,289.8元，进货及购置家具595,413.70元，水电及物业开支31,467.55元，招待费开支19,484.80元，墙纸88,709元，锅炉费用（燃油使用5,012元+锅炉购置37,000元），人员工资829,090元，2014年8月至2016年5月停业后人员看店工资190,672.87元（3,177.86元/月/人×20个月×3人），装修损失（装饰工程3,326,226.14元+消防192,256.52元）；3、由外经公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理后于2016年5月30日作出(2014)鄂江岸民商初字第03326号民事判决，外经公司、余国珍均不服，提出上诉。本院于2016年9月7日作出(2016)鄂01民终4435号民事裁定，裁定发回重审。重审中，外经公司提出诉讼请求：1、解除双方之间的《租赁合同》；2、余国珍立即腾退并返还非法占用的武汉市江岸区后湖街兴业路鼎盛华城3-3、3-4、3-5房屋；3、余国珍偿还2013年11月22日至2014年4月21日的房屋租金307,556.80元；4、余国珍偿还2014年3月至7月的物业费5,312元、2013年8月至2014年3月的水费4,956元及2013年8月至2014年7月的电费63,241元；5、余国珍支付租赁保证金122,208元；6、余国珍支付房屋占用费431,801.60元(2014年4月22日至8月5日，共计106天)；7、诉讼费用由余国珍承担。2018年4月2日，外经公司变更请求：1、确认双方之间的《租赁合同》已解除；2、余国珍立即腾退并返还非法占用的江岸区后湖街兴业路鼎盛华城3-3、3-4、3-5的房屋；3、余国珍偿还拖欠的房屋租金307,556.80元(2013年11月22日至2014年4月21日，共计151天)；4、余国珍偿还拖欠的物业费5,312元(2014年3月至7月)、水费4,956元(2013年8月至2014年3月)及电费63,241元(2013年8月至2014年7月)；5、余国珍支付租赁保证金及违约金390,668.86元；6、余国珍支付房屋占用费2,830,538.17元(2014年4月22日至2018年3月1日，共计1409天)；7、诉讼费用由余国珍承担。2019年7月12日，外经公司再次变更请求：1、确认双方之间的《租赁合同》已解除；2、余国珍偿还拖欠房屋租金307,556.80元(2013年11月22日至2014年4月21日，共计151天)；3、余国珍偿还物业费5,312元(2014年3月至7月)、水费4,956元(2013年8月至2014年3月)及电费63,241元(2013年8月至2014年7月)；4、余国珍支付租赁保证金122,208元及逾期违约金268,460.86元[(307,556.80+5,312+4,956+63,241)×0.5‰×1409天]；5、余国珍支付房屋占用费6,617,312元(按2倍租金计算，2014年4月22日至2018年10月25日，733,248元÷365天×2倍×1647天)；6、诉讼费用由余国珍承担。事实和理由：2012年11月13日，我公司与余国珍签订《租赁合同》约定，余国珍承租江岸区后湖街兴业路鼎盛华城3-3、3-4、3-5的房产开设“鑫鼎盛足浴”。合同租期五年，年租金733,248元，质保金122,208元。合同签订后，我公司将房产交付余国珍装修使用，余国珍却一直未缴纳保证金，并拖欠租金、物业管理费及水电费，虽多次催缴，仍拒不支付。鉴于余国珍行为已严重违反了双方合同约定，依据《租赁合同》第20条第2款约定，我公司已于2014年4月21日书面通知余国珍解除《租赁合同》，余国珍却拒不腾退返还租赁房屋，且继续经营至2014年7月28日。重审中余国珍辩称，签订合同属实，缴纳了一个季度的租金就未交了。我对房屋进行装修，并将方案交给外经公司，但没有证据，无法举证。2013年9月28日“鑫鼎盛足浴”开业，11月17日晚上10点左右，租赁房屋突然发出剧烈响声，我的工作人员被墙壁落下的硬物砸伤。第二天开始，我无数次地与外经公司和物业公司交涉，两公司也派人到现场察看说：这肯定是地基下陷的原因造成的，反复称将拿出处理方案，却一直无果。2014年1月10日，我向外经公司发函，要求其修复内部装修外的部分，由我自行负责内部装修，但外经公司未答应。4月15日外经公司要求我补交租金，否则解除合同，并于4月22日搬离。5月25日我发函要求其妥善解决维修事宜，承担相应责任，依然未得到满足。我有双方多次往来函件的证据，对整个现场也做了证据保全公证。我多次向社区城管和市、区两级房地产管理部门反映，均要求外经公司进行修复处理，但数次拖延。房地局出具了房屋安全鉴定通知书，房屋已完全无法使用。政府部门要求我将人员撤离，避免出现新的人员伤亡。7月28日，我停止经营活动，全部人员予以撤离，物品未搬离。8月15日，外经公司才取得房屋产权证。2018年10月25日，外经公司将房屋中的物品全部搬走，一直到现在为止，房屋处于不能使用的状态。我遭受巨大损失，无法经营，外经公司和物业公司不仅不修复，反而多次组织社会闲杂人员上门寻衅滋事，强行要求我无条件搬走。外经公司没有解除合同的理由，应由我解除合同，2014年9月29日外经公司收到反诉状时双方合同才解除，现在已没有解除的必要了。物业费等应由物业公司来主张。租赁保证金没有交，已没必要交，房屋不能使用的原因是房屋本身的质量问题造成的，不应承担违约金、后续的房租和逾期违约金。房屋一直在外经公司的控制之下，也处在不适租的状态，所以我不应承担房屋占用费。2014年4月对方要求我腾退，因为一直处在纠纷过程中，所以我没有搬离的意思。余国珍提出反诉请求：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、外经公司赔偿损失4,823,221.18元；3、外经公司承担全部诉讼费用。后余国珍变更诉讼请求：1、确认2012年11月13日签订的《租赁合同》解除；2、外经公司赔偿因房屋损毁造成的装修及配套设施损失2,079,200元及经营利润损失2,089,501.48元；3、以诉请第2项的损失数额为基数，支付自2018年3月22日起至实际支付之日止，按同期银行借款利率计算的滞纳金；4、诉讼费由外经公司承担。2019年7月12日，余国珍再次变更诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2014年9月29日解除；2、外经公司赔偿因房屋损毁造成装修、配套设施损失2,079,200元及经营利润损失6,054,615.60元；3、以第2项诉请的损失数额为基数，自2018年3月22日起至实际支付之日止，按同期银行借款利率计算的滞纳金；4、诉讼费由外经公司承担。外经公司针对余国珍的反诉辩称，1、该合同已于2014年4月21日解除；2、余国珍主张赔偿损失没有法律和事实依据，其所谓损失全部是由其自己违约造成，不是房屋本身的质量原因造成，我公司不应承担任何责任。房屋至今加重损坏程度，是因为余国珍自己不维修，也不允许其他人维修，导致损失扩大。鉴定结论表明，房屋可以进行维修后使用，余国珍按全部装修及配套设施的总金额主张损失，没有依据。根据房屋租赁合同的司法解释第十一条，因承租人违约导致合同解除，承租人的装修损失由承租人自行承担。关于预期利润依据的审计报告第3页第2点，只是对送检材料的汇总，第5页审核意见的第1条，说明是账面反映的净利润，而非审计的结果，鉴定结论不能推断出其实际的经营损失，滞纳金没有任何法律依据，其反诉请求应予以驳回。一审认定事实：2012年11月13日，外经公司(出租人，甲方)与余国珍(承租人，乙方)签订《租赁合同》约定，甲方将位于武汉市江岸区兴业路167号鼎盛华城一期3栋1层3、4、5室的自有房屋出租给乙方使用，总建筑面积664.05㎡，租赁期限五年。甲方同意给予乙方三个月免租装修期及二个月免租期，共计五个月。上述房屋第一年的租金为733,248元，第二年租金不变，第三年递增5%，第四、五年递增8%，支付方式为首次收取三个月租金，先付后用，乙方每次须提前7天向甲方支付下季度租金。物业管理费由乙方自行向物业公司交纳，商业用水费、电费由乙方交纳给物业公司或运营商。租赁保证金为当月租金的2倍，计122,208元，在双方签订本合同前，由乙方向甲方交纳，合同终止后，如无任何违约及欠费的情况下，甲方如数无息退还给乙方。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以按照经营布局对房产进行设计和装修，但其规模、范围、工艺、用料等均应符合国家标准，并事先得到甲方的同意后方可施工，若乙方进行施工，材料、电气设备线路需符合消防验收条件，乙方应在房屋交付后30天内提供经营类型规划和室内装修图给甲方，经甲方审核同意后乙方应按照双方约定的内容严格执行，禁止改变经营类型，房产装饰装修费用由乙方自行负责。租赁期间的维修及费用由乙方自行负责，乙方在装修完工验收合格后取得有关许可证、合格证，应在运营后三个月内提交复印件给甲方备案。如乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等应付费用累计达7天，甲方可以终止合同，没收租赁保证金，乙方应及时迁离并交还房产，租金照实结算。甲方亦可选择不予终止合同，但乙方应按其违约当时月租金标准的2倍向甲方支付违约金并赔偿其遭受的实际损失。甲方如违反其保证或责任，致使乙方不能正常对外营业连续达7天以上的，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失(但不包括经营利润损失等各项间接损失)。本合同如提前终止时，乙方有权收回投资的动产物品，但绝对不能损害房屋结构、门窗、所有管道、井(含水、电、气、弱电、消防、空调、通风、排烟)及甲方所有设备设施。甲方应保证拥有房产的所有权及土地使用权，房产不属于违章建筑，甲方有权将房产出租给乙方。合同还约定，乙方逾期交付租金，还需按欠款额的每日0.5‰向甲方支付违约金。逾期7天的，甲方有权终止合同。合同期满后，乙方未经甲方书面同意，继续占用房产的，乙方应按最后一期租金标准的2倍，支付占用费。合同签订当天，余国珍向外经公司支付了2013年8月22日至2013年11月21日的房屋租金183,312元。2013年3月22日，外经公司向余国珍交付租赁房屋，并签署《房屋移交确认书》。同时，余国珍与物业公司签订了《商铺前期物业管理服务协议》，由物业公司收取物业费，并提供水费、电费等代收代缴服务。余国珍为经营足浴会所，自行对租赁房屋进行相应装饰装修。同年9月28日，余国珍的“鑫鼎盛足浴”开业经营。2013年11月17日，租赁房屋出现地面沉降及墙体开裂。同年12月4日，外经公司向余国珍发出《工程维修联系函》：我公司已查勘现场，拟邀施工方来现场研究处理意见，近期组织施工方进行维修，请你配合。同月12日，外经公司向余国珍发出《催款函》：要求其于同月16日前支付租金183,312元及租赁保证金122,208元。2014年1月10日，余国珍以鑫鼎盛会所的名义向外经公司发出《工作联系函》：贵司派人于1月7日观察了沉降情况，将方案交贵司商议，1、主体维修由贵司负责，我处全力配合，工期由双方协商确定；2、我处内部装修由我处自行负责(已损坏的水管、空调管不含)，与贵司无关，工期由双方协商确定；3、贵司进场前，须与我处协商好减免房租问题；4、维修工程由贵司先维修外部工程，我处等贵司的外部维修完成，经过观察期后再无沉降，我处才开始维修我处的装修；5、在贵司维修期间，是否需要我处停业配合，由贵司决定，我处积极配合，如不需要停业，贵司维修人员的安全及我处工作人员及客户的安全问题由贵司负责，请给予我处书面保证；6、贵司维修期间，需破坏我处原有装修的，该处损失应由贵司负责，请给予我处书面保证；7、我处事发后到全部维修完毕前，长期处于非正常营运状态，请贵司充分考虑我处的情况，我处不要求贵司给予金钱补偿，只恳请贵司减免四个月租金。同年2月25日，外经公司《复函》：1、经过双方多次接触沟通，已经初步明确了维修的原因、责任、租金费用，我司早在2013年12月10日已明确了维修方法、范围和各自应承担的责任义务，并已多次派相关人员上门维修；2、关于你单方面提出的减免四个月租金的要求毫无事实依据，我司要求你根据责任范围拿出相关损失的具体清单，而不是将经营不善的损失转嫁我司；3、你已逾三个月未付租金，严重违背了合同约定，我司在此期间为维护商户正常经营，未对你进行任何干预，现要求你所于一周内补交拖欠租金并按合同支付下一阶段租金，我司保留要求你支付违约金和赔偿其他损失的权利；4、我司于2013年11月、12月及2014年1月多次派维修人员去进行维修，都被你以补偿未到位为由拒绝，如你仍不配合维修，一切损失由你承担。2014年4月15日，外经公司向余国珍发出《合同终止函》：你方拖欠租金已达145天，基于合同我司正式通知你方，于2014年4月18日前交清欠款并补交六个月租金，否则我公司将于2014年4月19日解除《租赁合同》，同时收回房产。你方应于2014年4月22日前撤离动产物品，否则店内所有动产物品将视为你方放弃所有权遗弃物，处置费用由你方全额承担，我司将保留进一步追究你方违约责任的权利。同月21日，外经公司再向余国珍发出《合同终止通知》：双方合同正式解除。2014年7月25日，武汉市江岸区住房保障和房屋管理局向余国珍发出《武汉市房屋安全鉴定通知书》：经检查发现你管业(使用)的鑫鼎盛沐足房屋，有不安全因素，为及时作出处理，保证使用安全，请于一周内到武汉市房屋安全鉴定站，委托办理房屋安全鉴定。同年7月28日，余国珍撤离全部人员，停止经营活动。同年9月18日，外经公司向余国珍发出了《清场告知函》。2018年10月25日，外经公司自行将涉案房屋内的物品搬离，收回了房屋。一审另查明，位于武汉市江岸区兴业路167号的鼎盛华城一期3号楼的建设单位为外经公司，建筑面积20961㎡，地上十七层。2014年8月15日，外经公司取得武汉市江岸区兴业路167号的鼎盛华城一期3栋1层3、4、5室房屋权证。一审审理中，⑴2017年2月13日，余国珍申请对武汉市江岸区兴业路167号鼎盛华城一期3栋1层3、4、5室“鑫鼎盛足浴”自房屋塌陷后的经营损失进行评估，后变更为对房屋塌陷及装修受损原因进行鉴定，2017年4月15日，一审法院委托的广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字[2017]SW0554号房屋受损原因鉴定报告，结论：主要原因为该地区地下水位下降，次要原因为回填土较松散及隔墙未做基础和地梁。处理建议：对该房屋鉴定区域地面应重新夯实，损坏严重的隔墙拆除重新砌筑，定期检测等。鉴定员龚剑辉还出庭接受了当事人质询：经过我们现场检测，看施工的方式，房屋的主体没有出现涉及危险的状态，地面塌陷导致隔墙的开裂，如果隔墙做了地梁连到主体上去，就会分散一部分，就不会受地面下沉的影响这么严重，是房屋后期内部改造的损害，可以按报告建议处理后正常使用；⑵2017年4月19日，余国珍申请对“鑫鼎盛足浴”(自2013年11月28日至2014年4月15日，再至2018年3月22日)2个时间段的经营损失进行评估，2017年5月22日，一审法院委托湖北安华会计师事务有限公司以超出“司法会计”范围为由予以退案；⑶2017年5月10日，余国珍申请对武汉市江岸区兴业路167号鼎盛华城一期3栋1层3、4、5室房屋因塌陷全部装修及增添配套设施的市场价值进行评估，后变更为对2013年11月28日塌陷时的全部装修及增添配套设施的市场价值进行评估，2017年9月6日，一审法院委托的武汉天马资产评估有限公司出具武天评报资字[2017]017号资产评估报告，结论：评估基准日2013年11月28日，鼎盛华城一期3栋1层3、4、5室房屋全部装修及增添配套设施价值为207.92万元；⑷2017年6月8日，余国珍又申请对“鑫鼎盛足浴”以上2个时间段的经营损失进行评估，2017年8月7日，一审法院委托的湖北衡平资产评估有限公司予以退案，理由是我公司与当事人进行了沟通，现实情况是被评估单位历史经营期不足一个月，当事人也无法提供相关经营信息资料，导致评估工作难以进展；⑸2017年9月19日，余国珍再次申请对“鑫鼎盛足浴”以上2个时间段的经营损失进行评估，2017年10月10日，一审法院委托的湖北东方会计师事务有限责任公司予以退案，理由是我公司对送检资料进行研究，发现当事人提交的资料均为各类零散单据，且部分单据为非规范性发票，大部分非规范性收据、出库单或发票没有开具单位名称，提供的工资表仅凭签字无法判定其真伪，仅根据这类单据无法实施司法审计程序；⑹2017年11月20日，余国珍(武汉市江岸区鑫鼎盛足浴会所)自行委托武汉真道会计师事务有限公司，对会所的资产、负债、净资产及经营成果进行专项审计，2018年1月8日，该公司出具武真道审字[2018]第001号专项审计报告，并附重要事项说明：“会所”2013年9月至2014年7月期间，累计发生的成本费用总额80.72万元的原始凭证，除宽带费、汽油费3.84万元有发票外，其他均为白条(数据)。这些未取得合规凭证的成本费用，无法判断费用支出的真实性，均以账面数认定；⑺2017年11月20日，余国珍申请对停业期间经营利润损失进行评估，2018年1月15日，一审法院委托的湖北永业行资产评估咨询有限公司予以退案，理由是当事人未能提供规范凭证，仅提供当事人联系的会计师事务所出具的审计报告，无法根据审计报告预测经营利润；⑻2018年4月18日，余国珍又申请对停业期间实际利润进行评估，2018年8月21日，一审法院委托的武汉宏信资产评估有限公司予以退案，理由是无完整财务资料；⑼2019年1月4日，余国珍申请对2013年10月-12月期间账目进行审计，2019年4月10日，一审法院委托的湖北中信会计师事务有限责任公司出具鄂中信会专审字[2019]第2032号审计报告，并附核查意见：“鑫鼎盛足浴”账面收入经统计后，计786,111元，账面支出计373,296.30元，账面反映净利润计412,814.70元。会计凭证所附多为白条，支付方式均以现金结算，该单位应对资料数据的真实性、合规性、完整性负责；⑽2019年5月13日，余国珍再次申请对停业期间预期利润损失进行司法评估，2019年6月3日，一审法院委托的湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司予以退案，理由是转交资料不能反映项目的整体经营情况，且该单位处于停业中，无法对经营情况作出合理预测。余国珍未提交上述相关评估鉴定的发票。一审认为：外经公司与余国珍签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，余国珍自行对租赁房屋进行了装饰装修，并开业经营“鑫鼎盛足浴”。2014年4月15日，因余国珍拖欠租金，外经公司向余国珍发出《合同终止函》，催缴租金未果，同月21日，再向余国珍发出《合同终止通知》。故外经公司主张《租赁合同》于2014年4月21日予以解除的诉请，予以支持。由于外经公司未按《租赁合同》约定向余国珍收取租赁保证金，合同解除后，再主张余国珍支付租赁保证金的诉请，不予支持。又因余国珍与物业公司签有《商铺前期物业管理服务协议》，外经公司主张余国珍偿还拖欠的物业费、水费及电费的诉请，主体不适格，不予支持。法律规定因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分毁损的，承租人可以要求减少租金。本案中，经鉴定房屋受损的主要原因为地下水位下降，该原因并不可归责于余国珍。租赁房屋出现地面塌陷导致隔墙开裂，装修受损的情况客观存在。酌定余国珍应按租金标准的50%向外经公司支付房屋租金及占用费。外经公司行使了合同解除权，再选择“不予终止合同”的条款，要求按2倍租金标准给付房屋占用费及违约金的理由不充分，其主张的房屋租金、占用费及违约金的诉请，予以部分支持。鉴定机构确认房屋主体质量没有问题，房屋受损的次要原因回填土较为松散及隔墙未做基础和地梁，系房屋后期内部改造的损害，若进行必要处理，房屋可以正常使用。此后，双方对维修房屋及范围本无争议，租赁合同也约定了房屋租赁期间的维修及费用由余国珍承担，余国珍的函件亦表示内部装修自行负责，与外经公司无关。但余国珍声称房屋处在不适租的状态，又持续经营了8个多月，仍然没有进行必要修复，另资产评估报告虽确认基准日2013年11月28日鼎盛华城一期3栋1层3、4、5室房屋装修全部装修及增添配套设施的价值，但并非余国珍房屋受损时的实际损失，对此，余国珍亦未举证证明外经公司对房屋装修受损存在过错。余国珍关于房屋本身有质量问题，不同意支付房屋租金及占用费的辩称意见，不予采纳。余国珍主张外经公司赔偿房屋损毁造成的装修及配套设施损失2,079,200元及滞纳金的反诉请求，于法无据，不予支持。关于“鑫鼎盛足浴”的经营损失，针对余国珍提交账目，有其自行委托的专项审计报告、法院委托的审计报告及评估机构多份退案函，其一致表述：转交资料不能反映项目的整体经营情况，且该单位处于停业中，会计凭证所附多为白条，这些未取得合规凭证的成本费用，无法判断费用支出的真实性，也无法根据余国珍自行联系的会计师事务所出具的审计报告预测经营利润等。另合同约定，甲方违约乙方有权终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失(但不包括经营利润损失等各项间接损失)，综上，余国珍主张外经公司赔偿经营利润损失6,054,615.60元及滞纳金的反诉请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决：一、武汉外经房地产开发有限公司与余国珍签订的《租赁合同》已于2014年4月21日解除；二、余国珍于本判决生效之日起十日内向武汉外经房地产开发有限公司支付房屋租金(自2013年11月23日至2014年4月21日止，按年租金标准733,248元的50%计算)；三、余国珍于本判决生效之日起十日内向武汉外经房地产开发有限公司支付房屋占用费(自2014年4月22日至2018年10月25日止，按年租金标准733,248元的50%计算)；四、驳回武汉外经房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回余国珍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63,523元，由武汉外经房地产开发有限公司负担31,761.50元，由余国珍负担31,761.50元；反诉费34,368元，由余国珍负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案应围绕余国珍的上诉请求及理由进行审理。一、关于余国珍上诉主张“原审判决认定事实严重不清，适用法律错误”的问题。经查，一审判决认定事实属实。案涉《租赁合同》合法有效，双方当事人均应依约履行。合同签订后，余国珍自行对租赁房屋进行了装修并营业。2014年4月15日，因余国珍拖欠租金，外经公司向余国珍发出《合同终止函》，但催缴租金未果，同月21日，再向余国珍发出《合同终止通知》。一审判决认定双方《租赁合同》于2014年4月21日予以解除有事实及法律依据，余国珍的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于余国珍上诉主张“原审判决对双方签订的租赁合同不能继续履行的原因及过错责任认定错误”的问题。根据本案查明的事实，双方系因租赁房屋出现地面沉降及墙体开裂及租金缴纳发生争议。2014年4月21日，外经公司向余国珍发出《合同终止通知》要求双方合同正式解除。经鉴定房屋受损的主要原因为地下水位下降，租赁房屋出现地面塌陷导致隔墙开裂，装修受损客观存在。虽然因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分毁损的，承租人可以要求减少租金，但鉴定机构确认“房屋主体质量没有问题，房屋受损的次要原因回填土较为松散及隔墙未做基础和地梁，系房屋后期内部改造的损害，若进行必要处理，房屋可以正常使用”。租赁合同也约定了房屋租赁期间的维修及费用由余国珍承担，余国珍的函件亦表示内部装修自行负责，且余国珍声称房屋处在不适租的状态后又持续经营8个多月，一审判决对“余国珍关于房屋本身有质量问题，不同意支付房屋租金及占用费的辩称意见”不予采纳正确。余国珍的该项上诉理由亦不能成立。三、关于余国珍上诉主张“原审判决对案涉《房屋受损原因鉴定报告》的内容理解和采信不当，要求重新鉴定房屋受损原因”的问题。一审法院依余国珍“对房屋塌陷及装修受损原因进行鉴定”申请，委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《房屋受损原因鉴定报告》程序合法，且鉴定人员亦出庭接受了当事人质询，一审判决予以采信并无不当。余国珍在无新的事实及证据情况下，要求重新鉴定“房屋受损原因”不符合法律规定，本院不予准许。四、关于余国珍上诉主张“依合同7天达不到经营条件该合同终止的约定，外经公司应当赔偿余国珍相应损失”的问题。2013年11月17日，租赁房屋出现地面沉降及墙体开裂，时至2014年7月28日，余国珍方停止经营活动。余国珍并无证据证实双方解除合同系“达不到经营条件”所致，故余国珍的该项上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人余国珍的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37854.14元，由余国珍负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年六月三十日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹