四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初1790号 原告（反诉被告）：广元博邦房地产营销代理有限公司，住所地：广元市利州区万缘2号路天悦府6幢1单元302号。 法定代表人：方亮，经理。 委托诉讼代理人：贺晓梅，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：赵平，四川天称律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川建联实业开发有限公司，住所地：广元市利州区大石镇前进村建联•香颂湾20栋2-1号。 法定代表人：赵建平，董事长。 委托诉讼代理人：李志，四川律法律师事务所律师。 原告（反诉被告）广元博邦房地产营销代理有限公司（以下简称：博邦公司）与被告（反诉原告）四川建联实业开发有限公司（以下简称：建联公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博邦公司委托诉讼代理人贺晓梅、赵平，被告建联公司委托诉讼代理人李志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博邦公司向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告保证金、向原告支付欠付销售代理佣金5583721.28元，并按照合同约定支付违约金，本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年12月15日，被告与原告订立《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》，约定由原告代理销售被告开发的“建联•香颂湾”商品房，被告按照销售金额的2.5%向原告支付佣金，合同期限为8个月。合同签订后，原告按约定向被告支付了20万元保证金，并积极履行代理营销义务。在合同签订后的14个月后被告才取得“建联•香颂湾”项目13号楼和高层商品房的预售许可证，影响了原告代理营销工作的进行。在合同履行过程中，被告多次不合理调高商品房销售价格给原告营销代理工作造成了极大困难。原告积极调整营销策略和营销方式，取得了很好的销售业绩。被告对原告的销售业绩表示满意，为此在前述合同期限届满后，被告又与原告续签了《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》，除合同期限变更为12个月外，其他主要合同约定与前合同一致。续签的《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》于2017年8月30日期限届满，同样基于被告对原告的营销代理工作认同，被告同意原告继续代理其开发的建联•香颂湾项目房地产的营销事务，双方仍按前述合同的约定实际履行合同义务。从原告代理被告商品房营销工作以来，按合同约定原告已累计完成销售额约3.4亿元，但被告一直未按合同约定支付销售代理佣金，已构成违约。2019年3月19日，被告向原告发出了解除商品房营销代理关系并要求移交相关资料的律师函。同月30日，原告通知被告同意解除合同，并要求被告支付欠付的销售代理佣金和按合同约定承担违约责任。经核实，被告应付原告销售代理佣金8673721.28元，已付329万元，尚欠原告5383721.28元。故被告应当承担退还原告保证金、向原告支付销售代理佣金和承担违约金的法律责任。 被告建联公司辩称：1、本案不存在被告欠付原告款项的事实。相反，被告还多支付给原告228076元，请求返还；2、被告没有违约，而是原告违约，没有完成合同义务，应当向被告承担违约金；3、前期被告没有办理销售许可证是事实，但是不影响原告销售，原告在签订合同时也是知晓这一情况的。后期被告是办理了销售许可证的；4、被告在销售中的调价是合理的，调价不是影响销售的原因；5、原告只完成了1.9个亿的销售，其诉称完成3.4亿元销售不符合客观事实；6、合同到期后，双方没有续签合同，对原告称双方续签合同的真实性不认可；7、被告是在2019年3月4日提出解除合同，合同解除是双方同意解除；8、佣金提成是以到账金额为准，没有到账的金额就不应当提成。原告的付款理由不成立；9、因被告借款抵账、工程款抵账销售的房屋，被告方给原告方支付了辛苦费。以及被告自己亲戚朋友购买的房屋，都不应当支付佣金。 被告建联公司向本院提出反诉请求：请求判决原告退还超付佣金228067元；要求原告按合同约定承担违约金1510000元（含保证金20万元及佣金提留。注：佣金提留以法院核实金额为准）；要求原告承担损失；本案反诉诉讼费由原告承担。事实及理由:2015年12月15日，反诉人与被反诉人签订的《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》第一条、第二条、第四条第十款、第五条第三款、第五条第四款、第七条第二款明确约定：合同委托期限为8个月（2015年12月16日至2016年8月16日）；工作范围为“建联•香颂湾”项目当前取得预售许可证住宅商品房（包括13号和在建的高层：预售许可证在办理中）及相关市场调研、策划、销售及其签约、按揭、汇款与备案等；被反诉人完成销售业绩，反诉人按销售到账额的2.5%支付其销售代理佣金。在销售额达到1亿元前支付70%的佣金，在销售额达到1亿元后，反诉人除对已销售业绩到账补充90%比例支付佣金外，并就此对被反诉人完成的销售业绩按月销售到账额的2.5%佣金中的90%向被反诉人支付佣金。其余佣金作为保证金在被反诉人收回全部销售款及完成合同约定的其他事项后被反诉人或双方合同终止后，反诉人付清全部佣金余额；被反诉人在8个月内应完成销售业绩1.5亿元，换算为每月为1875万元；被反诉人如未能完成约定的销售任务，则其支付的保证金及提留作为违约金给反诉人。合同到期后，双方未再签订合同，仍按原合同履行，即被反诉人平均每月应完成销售业绩1875万元，折算成每年销售业绩为2.25亿元。从合同到期后的2016年8月17日起算，2016年8月17日至2017月4月16日为第一合同段，2017年4月17日至2017年12月16日为第二合同段，2017年12月17日至2018年8月16日为第三合同段，2018年8月17日至2019年4月16日为第四合同段，被反诉人在每个合同段内均没有完成约定销售业绩1.5亿元，四个合同段也没有完成总销售业绩6亿元，据反诉人统计，从2015年12月16日至2019年3月8日五个合同段内，被反诉人仅完成销售业绩1.74亿元，反诉人按被反诉人销售业绩全额（销售到账额2.5%中的70%）支付了329万元佣金，其中2016年-2017年度，反诉人还超支228607元，被反诉人应当返还。因在第四合同段内，从2018年11月至2019年3月8日，被反诉人销售房屋不足20套，销售金额不到1000万元，平均每月销售金额不足200万元，远低于代理合同约定月平均销售金额1875万元。被反诉人销售不力，给反诉人造成了巨大损失，双方遂于2019年3月8日协商解除合同。但在损失赔偿、佣金结算方面双方存在严重分歧未能达成一致意见。另，合同第四条第十款约定办理贷款，公积金义务应由反诉人承担，被反诉人没有履行办理贷款和公积金义务。综上，被反诉人的行为严重违反合同，应向反诉人承担违约责任和赔偿责任。在本案审理过程中，被告放弃了要求原告承担损失的反诉请求。 针对反诉，原告博邦公司辩称：1、虽然合同载明的13#楼和高层的商品房预售许可证正在办理，但实际是在签订合同后的14个月后才取得。严重影响了原告的销售业绩，应属被告违约；2、对佣金的支付方式，被告是断章取义，歪曲事实。根据双方约定的付款条件，在双方合同终止后被告应当向原告付清佣金余额提成。而双方的合同在2019年3月解除，支付佣金余额条件已成就；3、迟延支付的佣金金额为400万元以上，依约应当承担违约责任。鉴于违约金额特别巨大，本案中我方暂不主张违约赔偿，同时向法庭申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，我方将另案提起诉讼；4、合同第6条第3项中的销售计划表上用加黑突出的表示方式，载明目标为1.5亿。这是由于案涉项目远离城区、价格偏高等情况，以及在建的八栋商品房的预售许可证没有取得。这8栋预售许可证于2017年2月和2018年4月才取得。这种情况没有足够多样性的房源够消费者选择，所以双方在合同中没有约定销售任务，只载明了销售目标。而被告多次恶意把他表示为任务，是为了替被告违约行为进行掩盖；5、被告将合同履行期间划分为四个合同阶段，既没有合同依据也没有法律依据，属于编造。原告向法庭提交的签约信息单、销售特例审批单、认购合同书均是由房屋购买方和原、被告共同签字确认的，这一证据才是确认原告销售业绩的主要证据。根据这个证据完成的销售业绩，完全超过被告公司的预期，为此被告公司已经连续两次与原告公司续约。这也证明原告公司在合同履行中，没有违约行为，要求承担违约金没有事实依据。请求依法驳回被告的反诉请求。 经审理查明：2015年12月15日，被告建联公司（甲方）与原告博邦公司（乙方）订立《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》，委托乙方为“建联•香颂湾”项目的营销策划和全权销售代理。并主要约定：一、合同期限及续签。本合同委托期限为8个月，自2015年12月16日至2016年8月16日。若本合同期限内完成此阶段任务或甲方认可乙方工作表现，乙方则为优先选择第一续签对象。二、合同工作范围。合同工作范围为“建联•香颂湾”项目当前取得预售许可证住宅商品房屋（包括十三号和在建的高层：预售许可证在办理中）及相关市场调研、策划、销售及其签约、按揭、汇款与备案等。三、甲方的责任和义务。1、甲方负责本项目销售的合法性，同时向乙方提供有关项目销售法律批文副本资料。2、甲方负责为乙方提供现场售楼处及必要的设施设备，以保证乙方工作的正常开展。3、甲方负责决策最低销售限价和阶段性的调价方案。4、甲方负责审批乙方提出的销售推广方案。5、甲方负责制定提供《商品房屋买卖合同》范本及补充协议，并委派工作人员负责办理财务结算、开票、报表及盖章等工作。6、按本合同约定向乙方支付销售代理的佣金。四、乙方的责任和义务。1、乙方须在签订本合同三个工作日内，向甲方缴纳履约保证金20万元到甲方指定的专用账户。2、乙方负责对本项目的营销推广的总体策划，工程节点和财务的相关建议，编制推广计划，制定销售计划，包括市场调研、销售价格的调查定位及物业公司的管理、培训、监控及服务等工作事宜。3、乙方负责市场信息分析、销售跟踪、巡视及督导。不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。4、乙方负责监督制作与销售相关的售楼书、推广宣传单、展览板。乙方不得虚拟宣传资料，以欺诈手段进行本项目的房屋销售。5、乙方负责全程广告设计并承担其设计费用。6、乙方代表甲方提示客户认真阅读《认购书》、《商品房屋买卖合同》及补充协议，并按甲方要求收齐为客户办理水、电、气及加密等入户事宜及办理权证的所需资料。7、乙方完成《商品房买卖合同》和其补充协议及其备案。若乙方与购房人签订的购房合同及补充协议有调整或增加，需与甲方审核确认后再与客户签订。8、乙方有义务给购房户主办理个人购房银行按揭贷款、公积金贷款，指导、协助购房户主在购房按揭贷款、公积金贷款的办理程序及需要的相关资料。9、乙方跟进售后工作，负责追收购房人未交的购房款等。10、乙方不得对客户作超出甲方为乙方提供的《商品房买卖合同》和补充协议范本以外的承诺，否则由此产生的一切后果均由乙方负责。五、销售任务指标及广告、推广费用投入的约定：1、销售任务指标详见附件，当前只报2016年8月16日前的销售任务，剩余销售任务在合同续签后由乙方向甲方呈报。2、广告、推广费用投入：依据销售需要有的放矢投入，但总费用不超过剩余房源总产值（约3.6亿）的0.8%。六、销售价格及佣金：1、项目销售价格：甲方根据幢层、楼层、朝向等制定本项目的价格表，乙方必须以甲方房权人确定的价格进行销售，甲方房权人随时有权调整房屋销售价格，乙方必须按甲方房权人的调价通知进行销售。2、若因政策及市场不可测因素，则参考价格和销售任务以双方商定为准。3、乙方的代理佣金：乙方完成合同约定销售业绩，甲方按销售到账额的2.5%向乙方支付销售代理金。佣金支结方式：在乙方完成销售业绩达到人民币壹亿元前，甲方按月销售到账额2.5%的佣金中的70%向乙方支付佣金，在乙方完成销售业绩达到人民币壹亿元之后，甲方除对己销售业绩到账补充90%比例支付佣金以外，并就此对乙方的销售业绩按月销售到账额的2.5%的佣金中的90%向乙方支付佣金，其余的佣金作为保证金在乙方收回全部销售款及完成合同中约定的其他工作事项后乙方或甲乙双方合同终止后甲方全部向乙方付清佣金余额提成。2015年12月-2016年8月销售计划表（目标1.5亿）：12月-1月销售金额0.065亿，2月销售金额0.13亿元，3月销售金额0.169亿元，4月销售金额0.163亿，5月销售金额0.293亿，6月销售金额0.215亿，7月销售金额0.208亿，8月销售金额0.26亿。4、甲方自购或因特殊关系带来的客户或介绍客户成交后，业绩均算乙方。甲方销售预留各类房源的6%及独栋别墅由甲方销售，乙方不计佣金。5、如遇认购者签署认购书后违约，认购者所付定金归甲方所有。6、对于仅代理签订认购书尚未签订房屋销售合同的，乙方不计提佣金。7、买受人因对认购书或房屋买卖合同构成违约而支付甲方的违约金、赔偿金，不计提销售代理佣金。8、如甲方未按本合同约定支付佣金，连续拖欠两个月以上，甲方向乙方按拖欠佣金金额的二倍支付违约金。七、其他事项：1.如乙方按照本合同约定能提前完成本次销售任务，甲方以15万作为奖金提前一次性支付给乙方。乙方如未能完成约定的销售任务，乙方支付的保证金及提留作为违约金给甲方。 2015年12月24日，原告博邦公司按照合同约定向被告建联公司交纳保证金20万元。 合同签订后，原告即开始销售房屋。共销售房屋457套，销售金额329812817元。所销售的457套房屋，原、被告及买受人均在《建联?香颂湾项目签约信息单》（以下简称：《签约信息单》）或《【建联•香颂湾】商品房定购书》（以下简称：《商品房定购书》）上签名确认。其中：售出的房屋或车库中42-3-4-2、31-2-4-2、29-2-2-2、21-1-1-2、17-1-1-2、43-2-1-1、21-1-1-4、南区地下室-21-1-车2、-21-1-车4、-43号2-1-车1、17-车库2，共计9877885元，用于抵偿建联公司对外所欠借款。其中涉已付辛苦费房屋总价款8332868元。 售出的房屋或车库中11-1-1-8（北区-11-车-8）、24-1-1-1（南区-24-1-车1）、43-3-5-2、27-2-2-1、43-3-4-2、14-1-1-2（北区-14-车-2）、25-2-6/7-1、44-1-11-3、10-1-1-4（北区-10-车-4）、43-3-3-2、43-2-6/7-1、31-2-3-2、24-1-1-5（南区-24-1-车5）、33-2-5-2、23-1-1-3、43-1-2-2、31-1-4-2、27-2-6/7-1、13-1-1-1（北区-13-车-1）、13-1-1-2（北区-13-车-2）、14-1-1-1（北区-14-车-1）、31-1-6/7-1、22-1-1-4（南区-22-1-车4）、28-1-3-1、34-1-2-2、29-1-1-2（南区-29号1-1-车2）、23-1-1-4（南区-23-1-车4）、南区-23-1-车3、10-1-1-7（北区-10-车-7）、28-1-1-2（南区-28号1-1-车2）、7-1-1-5（北区-7-车-5）、47-1-2-1，共计34459759元，用于抵偿建联公司所欠锐昌公司工程欠款。其中涉已付辛苦费房屋总价款17719759元。 售出的房屋或车库中27-2-3-1、22-1-1-2（南区-22-1-车2）、22-1-1-5（南区-22-1-车5）、29-2-2-1、29-2-4-1、25-2-3-1、27-1-4-2、11-1-1-5（北区-11-车-5）、11-1-1-4（北区-11-车-4）、27-2-3-2、22-1-1-3、南区-22-1-车3、29-1-2-1、29-1-2-2、43-1-4-2、43-1-5-2、29-1-4-2、7-1-1-7（北区-7-车-7）、12-1-1-2（北区-12-车-2）、43-2-6/7-2，共计18493421元，用于抵偿建联公司所欠泰丰公司工程。其中涉已付辛苦费房屋总价款10963549元。 售出的房屋或车库中34-1-4-1（北区-3-车-4）、3-1-1-4、9-1-1-6（北区-9-车-6）、25-2-4-1、43-1-2-1、27-2-4-2、43-2-5-2、43-1-1-2（南区-43号1-1-车2）、29-2-5-2、25-2-5-1、33-2-2-2、42-2-6/7-1、30-1-4-1、32-1-2-2、29-2-3-2、27-2-6/7-2、33-2-4-2、43-1-4-1、27-1-2-2，共计13376000元，用于抵偿建联公司所欠河边道路BT项目工程欠款。其中涉已付辛苦费房屋总价款9196000元。 售出的房屋或车库中29-2-5-1、31-1-3-2、29-2-6/7-2、21-1-1-3（南区-21-1-车3）、25-2-6/7-2、29-2-3-1、9-1-1-8（北区-9-车-8）、34-1-3-2、25-2-3-2、42-3-2-2、29-2-1-2（南区-29号2-1-车2）、9-1-1-5（北区-9-车-5）、41-2-6/7-1、47-1-18-4、47-1-21-1、47-1-21-4、29-1-4-1，共计14612661元，用于抵偿建联公司所欠零星工程欠款。其中涉已付辛苦费房屋总价款5303706元。 售出的房屋或车库中34-1-6/7-2、27-1-6/7-1、32-1-3-2、34-1-4-2、34-1-5-1、33-1-6/7-1、29-2-4-2、33-1-5-1、31-1-4-1、43-1-3-1、33-1-6/7-2、32-1-2-1、31-2-6/7-2、32-1-4-1、30-1-6/7-1、25-2-4-2、43-1-5-1、32-1-6/7-1、33-1-2-1、32-1-3-1、32-1-4-2、32-1-5-1、5-1-1-8（北区-5-车-8）、52-1-1-1（52-车库1）、42-1-6/7-1、42-1-5-1、39-1-6/7-1，共计18148315元，系被告建联公司与广元市贵商村镇银行股份有限公司达成的《商品房团购协议书》所涉团购房屋。 售出的房屋或车库中30-1-1-1（南区-30号1-1-车1）、32-1-1-1（南区-32号1-1-车1）、28-1-4-1、43-1-6/7-1、26-1-6/7-2、14-1-1-4（北区-14-车-4）、14-1-1-3（北区-14-车-3）、41-1-6/7-2、8-1-1-1（北区-8-车-1）、16-1-1-2（16-车库2）、33-2-1-2（南区-33号2-1-车2）、21-1-1-1（南区-21-1-车1）、7-1-1-8（北区-7-车-8）、16-1-1-1（16-车库1）、42-1-5-2、25-2-2-1、45-1-2-2、30-1-3-2，共计23365365元，系被告建联公司职工或职工亲友购买。 售出的房屋或车库中43-3-4-1、43-3-3-1、43-3-2-1、43-3-5-1（买受人：唐娇娇）、28-1-1-1（南区-28号1-1-车1），共计3695272元，系被告建联公司抵偿债务后债权人委托原告工作人员销售。 在原告博邦公司主张的其完成销售工作的房屋中的5栋1-1-8、7栋1-1-7、44栋1-13-1、28栋1-4-2、43栋2-6/7-2、9栋-6六套房屋，共计7384840元，在原告离场后，被告与买受人自愿协商解除商品房买卖合同，予以退房。 在原告主张的其完成销售工作的房屋中的8-1-1-4号房屋系广元市朝天区兴业融资担保有限公司作为担保的房屋，总房价1581202元，原告确认该套房屋不计提佣金。 在原告主张的其完成销售工作的房屋中的47-1-21-3（朱波桦）、40-3-5-1（赵琴）、40-2-5-1（李剑）、40-3-2-2（宋能聪）、24-1-1-6（陈定林）均为原告与买受人签订的认购书，而商品房买卖合同均系原告离场后，被告与买受人签订，五套房屋总价款3962889元。原、被告双方同意按原告离场前买受人实际交付的定金（其中：朱波桦16万元、赵琴68万元、李剑20万元、宋能聪10万元、陈定林30万元，共计144万元计）计提佣金。 在合同履行过程中，被告建联公司陆续向原告博邦公司支付佣金共计3355510.50元（含被告已支付的部分抵债房屋辛苦费37200元和原告法定代表人方亮购房抵款474265元）。至2016年8月16日合同到期后，双方未续签书面合同，但一直由原告继续为被告代理销售“建联•香颂湾”项目的商品房。 2019年3月19日，建联公司委托四川律法律师事务所律师李志向原告发出律师函，以原告未完成销售任务为由，要求原告在2019年3月26日前将“建联•香颂湾”售房部销售人员全部撤离并向建联公司移交全部设备、设施、资料及办公软件。同月29日，原告通过微信回复被告方同意解除合同，并要求被告支付下欠佣金及违约金。同月底，原告撤离“建联•香颂湾”售房部。事后，原告催收欠款未果，遂于2019年4月诉至本院，请求处理。 本案在审理过程中，原告提交了由其代被告建联公司分别与陈定林、彭飞签订的《【建联•香颂湾】商品房定购书》，增加诉讼请求，要求被告按该两套房屋销售总价支付佣金173721.28元。后原告因彭飞购买的房屋未在房管处备案而自愿放弃主张该套房屋的佣金。 另查明：“建联•香颂湾”项目3-20幢楼共265套房屋（含地下车库、地下车位、营业用房）于2014年9月23日办理了《商品房预售许可证》【（2014）房预售证第036号】，21-26幢楼共58套房屋于2014年11月28日办理了《商品房预售许可证》【（2014）房预售证第044号】,27-34幢、51-63幢楼共1817套房屋（含地下车库、地下车位、储藏室）于2015年5月8日办理了《商品房预售许可证》【（2015）房预售证第016号】,43幢楼共36套房屋于2016年4月8日办理了《商品房预售许可证》【（2016）房预售证第01号】，42、44、45幢楼共192套房屋于2017年2月23日办理了《商品房预售许可证》【（2017）房预售证第006号】,39-41、46、47幢楼共320套房屋于2018年4月25日办理了《商品房预售许可证》【（2018）房预售证第01号】。 上述事实，有原、被告陈述，《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》，保证金收据，《建联•香颂湾项目签约信息单》，销售特例审批表，《【建联•香颂湾】商品房定购书》律师函，银行业务回单，广元市房地产管理处对“建联•香颂湾”销售备案登记房屋查询信息表，《建设工程施工合同》，商品房团购协议书，招商投资协议，《四川省商品房买卖合同》，《广元市室内装饰装修施工合同》等证据证实，足以认定。 本院认为：原、被告签订的《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效。在合同期满后，双方之间虽未续签营销代理合同，但原告一直为被告代理销售房屋，被告也接受原告的代理销售行为，双方之间建立了商品房委托代理销售合同关系。 一、关于原告博邦公司成功销售商品房的数量、销售金额、佣金数额及支付问题。 从原告提供的《签约信息单》或《商品房定购书》证据来看，该信息单或定购书上有原、被告工作人员及买受人签名或盖章，结合广元市房地产管理处对“建联•香颂湾”销售备案登记房屋查询信息表的证据，所涉房屋在广元市房地产管理处均进行了销售备案登记，以此能够认定原告销售的该批房屋已销售成功。对原告主张其销售的在《签约信息单列表》中罗列的459套房屋中，除赵志林、谭捷两套房屋没有《签约信息单》或《商品房定购书》，不能认定为原告销售外，其余457套房屋均有原、被告签字或盖章确认的《签约信息单》或《商品房定购书》。虽然其中部分房屋属于被告抵偿债务或被告组织团购、公司职工或职工亲友购买。但按照《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》约定，被告方自购或因特殊关系带来的客户或介绍客户成交后，均算原告业绩。按此约定，该批房屋应当确认为是原告销售的房屋。该457套房屋销售总额为329812817元。但其中：8-1-1-4号房屋系广元市朝天区兴业融资担保有限公司作为担保的房屋，总房价1581202元，原告确认该套房屋不计提佣金；朱波桦、赵琴、李剑、宋能聪、陈定林五套房屋总价款3962889元，原、被告双方同意按原告离场前买受人实际交付的定金144万元计提佣金；43-3-4-1、43-3-3-1、43-3-2-1、43-3-5-1、28-1-1-1（南区-28号1-1-车1）这五套房屋，共计3695272元，系被告建联公司抵偿债务后债权人委托原告工作人员销售，而非被告委托销售，故被告不应支付佣金。此外，在原告销售的用于抵偿建联公司对外债务的房屋中，部分房屋被告已按套向原告支付辛苦费，原告也予接受，应视为双方对该部分房屋支付代理销售服务费标准的变更。已支付辛苦费的房屋就不应再重复支付佣金。其所涉房屋销售价款51515882元不应再计算佣金。上述销售金额应从457套房屋销售总额中予以扣减。扣减后，应给原告计提销售佣金的销售总额为270497572元（329812817元－1581202元－3962889元－3695272元＋1440000元－51515882元）。按合同约定的2.5%的销售代理金计提标准，被告应支付原告销售代理佣金6762439.30元（270497572元×2.5%），扣减被告已支付原告的佣金3318310.50元(不含已付辛苦费37200元)后，本院确认被告在本案中应支付原告销售佣金3444128.80元。虽然双方在合同中约定佣金支结方式为按原告销售房屋的到账金额的2.5%计提的佣金，按一定的比例陆续支付，在收回全部销售款及完成合同中约定的其他工作事项后，被告付清佣金余额提成。但合同同时约定，或者双方合同终止后，被告向原告付清全部佣金余额提成。现原、被告双方终止了合同，付款条件已经成就，被告应当按照约定及时全额支付原告销售佣金。同时，因原、被告之间的合同现已解除，且原告博邦公司未出现合同中约定不能退还保证金的情形，故原告交纳的保证金被告应当全额退还。被告拖欠不付的行为属违约行为，应当承担继续支付下欠销售佣金及退还保证金的违约责任。所以，对原告要求被告给付下欠销售代理佣金及退还保证金的诉讼请求，理由正当，合法有据，本院予以支持。但对其主张的超额部分的销售佣金，因缺乏事实根据，本院不予支持。 对原告诉称双方续签了《建联•香颂湾项目房地产营销代理合同》的主张，因原告仅提供了该合同复印件，无法与原件核对，加之被告对该证据不予认可，对续签书面合同的事实予以否认，故对原告的这一主张，因缺乏证据支撑，本院不予支持。 对被告辩称的佣金应按到账金额提成，且被告抵账销售及被告自己亲戚朋友购买的房屋，都不应当支付佣金的辩解意见，因不符合合同约定，本院不予支持。对被告辩称的没有违约，不欠原告款项的辩解意见，因与客观事实不符，本院不予支持。对被告辩称的原告销售的房屋中买受人解除商品房买卖合同，办理了退房手续的不应计算佣金的辩解意见，本院认为，案涉六套已退房屋，买受人虽与被告解除了购房合同，但该批房屋经原告销售已完成了商品房买卖合同的签订，并进行了备案登记，应当认定原告已完成了销售行为。事后，被告自愿与买受人解除合同，系对其民事权利的自愿处分，但不能以此否定原告所完成委托代理销售房屋的业绩。应当将案涉房屋销售款给原告计提销售佣金。故对被告的这一辩解意见，因不符合合同约定，本院不予支持。对被告辩称的抵债房屋中已向原告支付辛苦费的房屋不应当支付佣金，及原、被告未续签书面合同的辩解意见，符合客观事实，本院予以支持。 对被告辩称的原告存在没有完成销售任务的违约行为的辩解意见，本院认为，虽然双方在合同中约定了2015年12月-2016年8月共8个月的销售计划，但在合同期满后，双方未续签书面合同，而由原告继续为被告代理销售房屋至2019年3月。而被告未向法庭提供在续履行合同期间，双方约定了销售任务。且被告对需销售房屋的《商品房预售许可证》并未一次性办理，而是在原告的售房过程中陆陆续续进行办理，对房屋的销售产生了直接的影响。因此，不能认定原告有未完成销售任务的违约行为。 二、关于反诉原告的诉请是否应当支持。 对建联公司反诉称博邦公司未完成销售任务、未履行办理住房贷款义务违约，而要求博邦公司退还超付佣金228067元，并承担违约金151万元的反诉请求。本院认为，建联公司应付博邦公司销售佣金6762439.30元，现仅付330余万元，并未超付。同时，虽然双方在合同中约定了2016年8月前8个月的销售计划，但在合同期满后，双方未续签书面合同，也未约定销售任务。而由原告继续为被告代理销售房屋至2019年3月。从双方在合同中约定“若本合同期限内完成此阶段任务或甲方认可乙方工作表现，乙方则为优先选择第一续签对象”的内容，并结合合同期满后，双方继续合作两年多时间的表现来看，建联公司对博邦公司在合同期内的销售工作是认可的。且被告对需销售房屋的《商品房预售许可证》也未一次性办理，而是在原告的售房过程中陆续进行办理，对房屋的销售有直接的影响。加之建联公司未向法庭提供博邦公司存在未履行办理住房贷款义务或其他违约行为的相关证据，因此，不能认定博邦公司违约。对建联公司要求博邦公司退还超付佣金，并承担违约金的反诉请求，因缺乏事实和法律根据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川建联实业开发有限公司在本判决书发生法律效力后的十日内给付原告广元博邦房地产营销代理有限公司销售佣金人民币3444128.80元，退还保证金200000元，合计3644128.80元； 二、驳回原告广元博邦房地产营销代理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告四川建联实业开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50886元，保全费5000元，反诉案件受理费10221元，合计66107元，由原告广元博邦房地产营销代理有限公司负担14933元，被告四川建联实业开发有限公司负担51174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  周 虹 人民陪审员  任坤秀 人民陪审员  陈玉素 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  曹明辉