山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1329民初3663号 原告：李凤才。 被告：王统坤。 委托诉讼代理人：李伟，山东金星伟业律师事务所执业律师。 被告：临沭县天和地产中介服务中心（个体工商户），住所地：临沭县利民社区沿街楼中山北路9号。 工商注册号：371329600301624 经营者：赵卫强。 原告李凤才诉被告王统坤、临沭县天和地产中介服务中心（以下简称天和中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凤才，被告王统坤及其委托诉讼代理人李伟，被告天和中心的经营者赵卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李凤才向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方签订的《房屋买卖合同书》；2.依法判令二被告返还原告定金10000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年5月，二被告在网络发布房产信息，被告王统坤将其名下所有的临沭县百货公司家属院住宅楼房一套出售，产权70年，建筑面积70平方米。2020年6月2日，原被告双方签订《房屋买卖合同书》，由原告购买该套房屋，购买协议签订后，原告向被告支付定金10000元。此后，原告得知二被告隐瞒所出售房屋的真实信息，其房屋产权远不足70年，与合同约定不符，二被告存在严重欺诈行为，致使合同目的不能实现，根据相关法律规定，双方签订的《房屋买卖合同》应予解除，二被告应将收取的定金返还原告。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 王统坤辩称，《房屋买卖合同书》的签订是其与原告的真实意思表示，其不存在任何隐瞒、欺诈、胁迫的行为，房屋买卖合同已成立并生效，原告提出解除合同没有法律依据，应当依照合同履行；原告在签订《房屋买卖合同书》时已充分了解了涉案房屋现状，对房屋产权及土地使用年限以充分知情并接受，其不存在欺诈行为；原告应继续履行合同，并且在办理房屋过户手续过程中产生的过户费、手续费、其他相关税费等均由原告负担，也应当包括土地出让金；如原告坚持单方解除《房屋买卖合同书》，应当承担违约责任，依据合同第八条向其赔付10000元违约金。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回，并判令原告继续履行合同。 天和中心辩称，返还定金应由王统坤返还，其在58同城发布的房产出售信息是真实的。 本院经审理认定事实如下：2020年6月2日，李凤才与王统坤、天和中心订“房屋买卖合同书”，合同约定，王统坤将其位于临沭县（房产证号为“字第××号”）的楼房，以195000元的价格转让给李凤才，过户当天一次性付清；合同签订当日，李凤才支付定金10000元由中介保管，定金抵顶购房款；佣金2000元由李凤才向天和中心缴纳，过户当天支付，从定金中扣除；王统坤需缴纳的所有税费及相关过户费用，李凤才需缴纳的买方所有剩及相关过户费用，均由李凤才承担；合同签订后，双方不得反悔或中途毁约，否则视为违约，若王统坤违约双倍返还定金，若李凤才违约赔偿王统坤10000元违约金；合同同时载明，李凤才对涉案房产状况已进行充分了解和察看；合同还约定了其他事项。 庭审中，李凤才陈述，2020年6月2日，天和中心、王统坤的带着李凤才去查看本案房子，看房子时李凤才查看了王统坤的土地使用证、房产证，看完以后就去了天和中心；天和中心拿出合同给李凤才看并说得交这税那费，李凤才说该他交的费用都由他交；三方签订合同后又到了政务大厅准备办理过户手续，政务大厅工作人员说得二、三天后；李凤才问工作人员70年的产权需不需要再交钱，工作人员告诉不足70年得补交相关费用，交完费用以后房子就是70年土地使用年限；李凤才咨询的信息与中介公司发布的信息不一致，其让中介公司把王统坤叫来协商，王统坤没有来，后其打了12345，12345工作人员把三方叫去调解，中介公司说2000元佣金不要了，李凤才说不买这个房子了，工作人员让三方自己去商量；后又到了消协投诉中心，消协给中介公司打电话让把定金退还，中介公司也答应了，调解人员给王统坤打了电话其不同意退还定金，王统坤要求李凤才补偿其损失8000元，三方没协商成；现起诉要求与被告解除合同，中介公司做虚假宣传。 李凤才提供房屋买卖合同，证明其与王统坤经天和中心签订房屋买卖合同的情况以及相关约定；提供截图及通话录音光盘（李凤才及其妻子与赵卫强的通话录音），证明天和中心发布的售房土地使用年限70年，天和中心承认房子是70年土地使用年限；在该录音中，李凤才向赵卫强询问土地出让金怎么又长了156元/平方米，双方讨论了缴纳土地出让金与产权年限，李凤才知道缴纳土地出让金的事但声称天和中心未告诉其，不缴纳土地出让金就不能过户的事。 王统坤对李凤才提供上述证据的真实性无异议，认为发布的广告信息仅作为一种要约邀请，只有李凤才与王统坤签订的房屋买卖合同才对当事人具有约束力，合同中没有关于房屋产权为70年的约定，不能根据广告信息认定其存在欺诈行为；通话录音中，李凤才认可天和中心说过需缴纳土地出让金的事，也承认共同去咨询过土地出让金及产权年限；涉案房屋为政策性房改房，王统坤办理现有房产证时是不需缴纳土地出让金的，如不过户以后也不需要缴纳，只有在办理交易过户手续时才需要缴纳土地出让金，属于过户费用的一种，应当由李凤才依据合同约定承担。 王统坤同时抗辩称，看房子时李凤才问他土地出让金多少钱，其告诉李凤才原来咨询的是每平方200元，后三方一起到政务大厅咨询了土地出让金及过户事项，回到天和中心签订了房屋买卖合同并拍了照片；李凤才说急需要住让尽快办过户手续，其回老家拿了过户需要的材料于当天下午5点多又到了房管局，将材料交给了房管局做权籍调查；后房管局将三方叫去说明，该房属90年代单位房改房，未注明土地使用年限可以认为是无限期，在完成交易过户手续缴纳所有费用后，房屋的土地使用年限是70年，即2013年12月25日到2083年12月24日；市场监管局给王统坤打电话说李凤才想解除合同，王统坤不同意认为李凤才应当继续履行合同，市场监管局问王统坤如解除合同有什么要求，王统坤说让李凤才补偿其8000元。 天和中心对李凤才提供上述证据的真实性无异议，认为广告信息只是作为参考，以签订的合同内容为准；在签订合同前其已告知李凤才需要交纳土地出让金，签完合同后李凤才向其确认房子产权信息，其确认房屋性质为70年产权房；房屋买卖合同系三方合同，其无权单方取消合同，经住房保障局调解，但三方也未达成一致调解意见；其同意不再收取李凤才应缴纳的中介费，李凤才交付的购房10000元定金现由天和中心代管。 王统坤提供房屋所有权证、国有土地使用证，证明王统坤的房屋为政策性房改房，在土地使用证上不显示土地使用期限终止日期，经咨询房管局回复为不限期使用，初次办理房产证时不需要缴纳土地出让金；交易过户办理新的产权证才需要缴纳土地出让金，新的产权证土地使用期限为70年。 对王统坤提供的上述证据，天和中心无异议；李凤才对其真实性、合法性无异议，认为房产证记载的房产面积50.43平方米，与广告信息上写的是70平方米不符。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李凤才与王统坤经中介机构天和中心签订“房屋买卖合同书”后，以涉案房产广告信息虚假宣传为由要求解除合同并返还定金，对此李凤才负有举证证明责任。天和中心在网络发布的售房广告信息属商业广告，为要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示。本案“房屋买卖合同书”，为王统坤、天和中心接受李凤才的要约意思表示而签订的合同，合同约定的主要事项与广告载明的信息已发生明显变更，广告信息在签订买卖合同后对当事人已不具有约束力，当事人均应按照“房屋买卖合同书”的约定履行自己的义务。合同载明李凤才对涉案房产状况已进行充分了解和察看，李凤才也自认查看了王统坤的权属凭证，权属凭证明确载明土地使用权是以房改政策方式取得、使用权类型为划拨；故李凤才关于解除合同的诉求，理由不正当，违反合同约定。经向李凤才释明其仍坚持解除合同，李凤才的行为致使合同目的已无法实现；结合涉案房产仍由王统坤占有使用，故对李凤才解除合同的诉讼请求，本院予以准许，但李凤才应承担其违约责任。 涉案房产为房改房，作为出卖人的王统坤，就涉案房产的性质、现状及该类型房产交易过户需缴纳土地出让金这一有别于其他房产的情形，应当向中介机构、买受人作出据实说明，未有证据证明王统坤已履行上述义务。天和中心作为房产中介机构，对涉案房屋权属状况及当事人的履约能力，负有积极调查并据实报告的义务；其未能在其提供的通用合同文本中，对需缴纳土地出让金作出特别约定，且在广告宣传信息中有不实信息，故天和中心存有过失。天和中心自愿放弃要求李凤才支付佣金，本院予以确认。李凤才作为房产买受人，在其对房产现状及登记信息未完全查明及理解的情况下就签订买卖合同，其自身亦负有未尽审查义务的过失。结合涉案合同签订时间较短，本院酌定李凤才缴付给王统坤的10000元定金（已由天和中心代收），由王统坤返还给李凤才5000元。 综上，对李凤才的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第九十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告李凤才与被告王统坤、临沭县天和地产中介服务中心于2020年6月2日签订的“房屋买卖合同书”。 二、被告王统坤于本判决生效后十日内返还原告李凤才5000元。 三、驳回原告李凤才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元减半收取75元，由被告王统坤负担38元，原告李凤才负担37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张连玉 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 刘 蕾 书 记 员 葛丽婷