湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初1468号原告：大冶市金井物业服务有限公司，住所地：大冶市大箕铺镇熊家洲社区金井小区28号（金井广场）。统一社会信用代码：914202813164370221。法定代表人：马先进，该公司总经理。委托诉讼代理人：李少华，男，1972年8月15日出生，汉族，住大冶市，系该公司员工。委托诉讼代理人：石玲玲，女，1977年8月10日出生，汉族，住大冶市，系该公司员工。被告：周东琴，女，1989年12月16日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：吕进峰，男，1989年9月1日出生，汉族，住湖北省大冶市。原告大冶市金井物业服务有限公司与被告周东琴、吕进峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大冶市金井物业服务有限公司委托诉讼代理人李少华、石玲玲、被告吕进峰到庭参加了诉讼。被告周东琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大冶市金井物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费2171元及违约金434元，共计2605元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告依据其与大冶市英才房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，向大冶市英才房地产开发有限公司购买金井广场小区商品房一套，并签订了《业主临时公约》。《业主临时公约》对前期物业服务、收费标准、起始时间及违约责任等进行了约定。2018年5月23日，原告与大冶市英才房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对金井广场小区提供前期物业服务和管理，双方对物业服务内容及收费标准等进行了约定。合同签订后，原告对金井广场小区提供了物业服务，被告作为该小区业主拒不交纳物业管理费。原告为维护其合法权益，现依法提起诉讼。被告吕进峰辩称：原告诉请的物业管理费缺乏依据，理由为：1、我与原告未签订物业服务合同，原告所说的前期物业服务合同是原告与英才开发商签订的，该合同对业主没有约束力；2、原告诉请的违约金没有法律依据，违约金的约定由原告与大冶市英才房地产开发公司签订，对我没有约束力；3、原告提供物业服务管理中，物业服务标准不到位，与原告诉请的收费标准不相符，应予以扣减；4、原告物业服务管理不到位，被告居住的环境不安全，存在安全隐患；5、原告主体身份有问题，原告应为黄石市煌朝物业服务有限公司；6、原告举证的《前期物业服务合同》签订时间是2015年3月1日，但原告诉状中事实与理由部分陈述的2018年5月23日其与大冶市英才房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》没有举证。我没有看到2018年5月23日的合同，对该份合同的真实性、有效性、合法性存疑；7、根据物业管理的相关法律规定，原告提供物业服务应由50%的业主同意，原告的物业服务不合法也不合规；8、原告主张的物业服务时间（2018年6月1日至2019年11月30日）与实际服务时间（2018年11月1日至2019年11月30日）不一致；9、购房合同补充协议第七条，明确提出物业收费标准按相关明确规定，但我们并没有和原告签订物业服务合同；10、原告所举证的临时公约不是业主的真实意见，请求法院判令该临时公约无效；11、原告举证的物价部门批复有效期已过，不适用于原告主张的物业服务时间。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告周东琴未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月12日，被告与湖北省大冶英才房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告向湖北省大冶英才房地产开发有限公司购买该公司开发的金井广场小区X栋X单元XX号商品房一套，建筑面积为100.52㎡。在签订买卖合同的同时，被告在合同的附件《业主临时公约》上签名，承诺作为金井广场小区的业主，同意遵守《业主临时公约》。《业主临时公约》主要规定：金井广场小区物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用；本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。2015年3月1日，湖北省大冶英才房地产开发有限公司（甲方）与大冶市金井物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务与管理合同》一份，合同主要约定：甲方委托乙方对金井广场小区提供物业服务和管理；物业服务与管理事项为：1、房屋共用部位维修、养护与管理；2、房屋共用设施设备维修、养护、运行与管理；3、共用绿地、花木、建筑小品等进行养护管理；4、公共环境卫生；5、公共秩序维护及车辆停放车位的服务和管理；6、有关文件、资料的管理；委托服务与管理期限为：本合同自2015年3月1日起至本物业首次业主委员会确定物业服务公司，并签订《物业服务与管理合同》之日止；权利和义务：甲方：1、在销售房屋时，向购房业主明示本合同内容，确认《业主临时公约》；2、承担物业质保责任、负责保修期内返修、完善；3、负责处理本合同生效前发生的遗留问题；4、向乙方提供工程、业主等档案资料；5、未销售的房屋承担物业费。乙方：1、认真履行物业服务与管理的事项；2、本合同约定向业主收取物业费；3、建立物业的各项管理档案；4、有权制止业主各种违反物业管理的违纪、违规等行为；物业服务费收费标准：住宅每月1.20元/㎡；商业（写字楼）每月1.50元/㎡等；物业服务费一年收取一次，具体交纳费用时间由乙方确定并书面告知业主；业主（使用人）拒交物业费，乙方可提起诉讼，并责令业主（使用人）从逾期之日起承担20%的违约金。上述合同签订后，原告为金井广场小区提供物业服务。被告作为该小区业主，未向原告交纳2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费。原告多次催讨无果，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告为缓解双方的矛盾，自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。同时查明：2016年12月30日，大冶市发展和改革局作出冶发改发（2016）258号文件，对金井广场小区前期物业服务收费标准作出批复，内容为：大冶市金井物业服务有限公司可按建筑面积收取物业服务费，标准为：高层住宅每月1.20元/㎡(含电梯运行维护费每月0.50元/㎡),收取物业管理服务费后不得再收取装修期间一次性电梯使用费及二次供水加压等有关费用。该收费标准从2016年12月30日起执行，试行期一年，试行期满后，由大冶市金井物业服务有限公司提出申请，该局再行核定正式收费标准。还查明，原告在提供物业服务过程中，被告已入住金井广场小区，但截至庭审之日（2020年6月22日）该小区仍未成立业主委员会。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中，原告与湖北省大冶英才房地产开发有限公司就该公司开发的金井广场小区物业服务签订《前期物业服务与管理合同》，该合同不违反法律规定，属有效合同，对金井广场小区业主均具有约束力。《前期物业服务与管理合同》约定了物业服务收费标准，同时约定物业服务管理期限从2015年3月1日起至本小区首次业主委员会确定物业服务公司并签订《物业服务与管理合同》之日止，被告购房时在《业主临时公约》中亦签字承诺认可《前期物业服务与管理合同》中的约定，双方应按合同约定履行义务。原告在提供物业服务过程中，金井广场小区至今未成立业主委员会，未与原告或另行选聘的物业服务单位重新签订物业服务合同，而原告为该小区提供物业服务至2019年11月30日止，原告的行为符合《前期物业服务与管理合同》中关于物业服务管理期限的约定，双方应按合同约定履行义务。即便抛开《前期物业服务与管理合同》，原告虽未与小区业主签订物业服务合同，但原告为金井广场小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，也实际享受了该服务，双方形成了事实上的物业合同关系，二被告也应向原告支付物业管理费，二被告拒不交纳，构成违约，应承担继续交纳物业管理费的违约责任。至于收费标准，原告是按《前期物业服务与管理合同》中约定的标准主张收取，本院予以确认。故原告要求被告支付2018年6月1日至2019年11月30日止物业管理费2171元的诉讼请求，理由正当、合法，本院予以支持；被告吕进峰以未与原告签订物业服务合同为由拒交物业管理费，依据不足，本院不予采纳；被告吕进峰抗辩原告在提供物业服务中没有尽到物业管理义务，不同意足额交纳物业管理费。本院认为，物业服务工作具有持续性、长期性，其在提供物业服务过程中不可能做到尽善尽美满足所有业主的意愿，固然会多少存在瑕疵，但偶尔轻微的瑕疵并不足以认定原告构成违约。原告在大部分业主未按期交纳物业管理费的前提下仍为金井小区提供物业服务，且经本院做工作，原告为缓解双方矛盾纠纷，放弃了要求二被告支付违约金的诉讼请求，故本院对原告诉请的物业管理费不再予以调整。本院对被告吕进峰该项抗辩意见不予采纳；被告吕进峰其他相关抗辩意见，依据不足，本院不予采纳；诉讼中，原告自愿放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的放弃，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周东琴、吕进峰于本判决生效之日起十五日内向原告大冶市金井物业服务有限公司交纳2018年6月1日至2019年11月30日期间的物业管理费2171元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元，由原告大冶市金井物业服务有限公司负担5元，被告周东琴、吕进峰负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  张吉林二〇二〇年六月二十三日书记员  曹 茜