中华人民共和国浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初490号原告（案外人）：宋玉航，男，1998年4月15日出生，汉族，户籍所在地陕西省西安市雁塔区，现住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：徐嘉若，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告（申请执行人）：池万升（ＣＨＩＷａｎｓｈｅｎｇ），男，1959年5月5日出生，法兰西共和国国籍，住法兰西共和国巴黎市。委托诉讼代理人：周光，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛林辉，浙江光正大律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安华田实业有限公司，住所地陕西省西安市浐灞生态区酒十路以西通塬路以南十里铺北路838号巴黎大厦物业服务中心二楼。法定代表人：孙春胜，该公司执行董事兼总经理。第三人：叶明恩，男，1949年10月26日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。第三人：陈小红，女，1958年3月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告宋玉航因与被告池万升（CHIWansheng）及第三人西安华田实业有限公司（以下简称西安华田公司）、叶明恩、陈小红案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因叶明恩、陈小红与本案的执行标的物无关，经本院释明后，原告宋玉航不同意撤回对叶明恩、陈小红的起诉，故本院列叶明恩、陈小红为本案第三人。原告宋玉航的委托诉讼代理人徐嘉若、被告池万升（CHIWansheng）的委托诉讼代理人毛林辉到庭参加诉讼。第三人西安华田公司、叶明恩、陈小红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋玉航向本院提出诉讼请求：解除对坐落于陕西省西安市浐灞生态区（预售许可证号为2014014）的查封并停止对该房产的拍卖。庭审中，经本院释明后，宋玉航变更诉讼请求为：1.停止对坐落于陕西省西安市浐灞生态区（预售许可证号为2014014）的执行；2.解除对上述房产的查封并停止拍卖。事实与理由：1.2013年12月18日，宋玉航的母亲马婉金与西安华田公司签订《居间合同》，并于2014年3月2日签订《补充协议》，约定由马婉金为西安华田公司向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称浦发银行西安分行）申请贷款提供融资居间服务，西安华田公司向马婉金支付相应居间费用。2016年9月22日，马婉金与西安华田公司签订《补充协议书》，确认马婉金居间成功，其应取得居间费475.5万元，西安华田公司向其支付240万元后尚欠235.5万元；西安华田公司将涉案房产及一个车位的使用权出卖于马婉金，转让款合计235.5万元，并与居间费互相抵销。2.2016年9月30日，宋玉航与西安华田公司签订《商品房买卖合同》。同日，西安华田公司向宋玉航出具收款收据，载明收取10104房款225.5万元。同日，西安华田公司向宋玉航交付涉案房产，宋玉航接收涉案房产并向物业部门缴纳物业费。2017年3月1日，宋玉航将涉案房产出租给案外人使用至今。3.涉案《商品房买卖合同》约定，西安华田公司应在合同签订30日内办理商品房预售合同登记备案手续，在交付后730个工作日内协助宋玉航取得涉案房产的产权证。宋玉航在签订合同后，多次催促西安华田公司办理相关手续，因西安华田公司不遵守合同约定，至今未完成合同备案及产权登记手续，故宋玉航对涉案房产未办理过户登记不存在过错。综上所述，宋玉航符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其合法权益应当受到保护。被告池万升（CHIWansheng）辩称，1.涉案《商品房买卖合同》不真实、不合法，宋玉航与西安华田公司不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，涉案《商品房买卖合同》未约定购房款的付款时间，缺乏买卖合同的基本要件。其次，温瓯江会审（2018）387号《审计报告》附件2-2的《巴黎大厦商铺销售明细表》中显示涉案房产未销售。最后，西安华田公司及其法定代表人叶明恩存在恶意转移、套取公司财产的情形，涉案房产涉嫌虚假交易。2.宋玉航未向西安华田公司支付购房款。首先，西安华田公司可以正常办理贷款，不需要宋玉航的母亲马婉金提供居间，也无需支付巨额的居间费，宋玉航亦未提供证据证明马婉金履行了居间合同约定的义务。其次，《收款收据》加盖的印章为“西安华田实业有限公司巴黎大厦接待中心财务专用章”，并非西安华田公司的公章或财务章。再次，温瓯江会审（2018）387号《审计报告》附件2-2的《巴黎大厦商铺销售明细表》中显示涉案房产无购房款项收入。最后，即使不考虑居间合同及房屋买卖合同的真实性，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的已支付购房款的条件亦不包含以房抵债的情形。3.现有证据不能证明宋玉航已经合法占有涉案房产。首先，宋玉航与西安华田公司不存在真实的房屋买卖关系，宋玉航无法对涉案房产进行合法占有。其次，宋玉航提供的租赁合同真实性无法确定，其提供的缴费回单未载明交款人，收费年份为2016年10月至2017年2月，加盖的仅为银泰物业巴黎大厦服务中心的收费章，并非陕西银泰物业管理公司的收费章，宋玉航亦未提供相应的转账凭证。最后，根据工商部门的登记，陕西银泰物业管理公司在2017年3月31日前系由叶明恩（占股65%）、陈小红（占股35%）控股，缴费回单的真实性无法确定。4.宋玉航对涉案房产未办理备案登记存在过错。涉案《商品房买卖合同》的签订时间为2016年9月30日，该时间段巴黎大厦的其他业主均办理了备案登记，宋玉航自涉案《商品房买卖合同》签订至今，并未要求西安华田公司办理备案登记手续，也未提供证据证明涉案房产未办理备案登记系因西安华田公司的不配合导致，故其对涉案房产未办理备案登记存在过错。5.根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，涉案房产的所有权人应为西安华田公司。6.宋玉航主张的居间费用不真实，且违反我国银行“七不准、四公开”的准则。综上所述，宋玉航不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求驳回其诉讼请求。第三人西安华田公司、叶明恩、陈小红未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告宋玉航提交的证据1.《商品房买卖合同》（编号：5238797）、商品房预售许可证（市房预售字第××号）、本院（2018）浙03执701号拍卖预告，能够证明宋玉航与西安华田公司签订了书面买卖合同，该房产被本院执行的事实，本院予以采信；证据2.《收款收据》、证据3.《陕西银泰物业管理公司用户缴费回单》、证据4.《门面租赁合同》、《商铺租赁合同》，能够证明宋玉航已占有使用涉案房产的事实，本院予以采信；证据5.《居间合同》、《补充约定》，《房地产开发项目贷款合同》、《贷款展期协议书》，能够证明宋玉航的母亲马婉金为西安华田公司向浦发银行西安分行申请贷款提供居间服务的事实，本院予以采信；证据6.《补充协议书》、《收款收据》，能够证明宋玉航的母亲与西安华田公司约定以宋玉航所购涉案房产的购房款及一个地下车位使用权转让款冲抵西安华田公司应向马婉金支付的235.5万元居间费的事实，本院予以采信；证据7.《西安华田实业有限公司文件》，《情况说明》，因西安华田公司未出庭应诉，不能确认该组证据的真实性，且不能证明其待证事实，本院不予采信；证据8.上海浦东发展银行业务回单、证据9.马婉金离婚证、《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《陕西金房供暖费收据》，与本案事实不具有关联性，本院不予采信。被告池万升（ＣＨＩＷａｎｓｈｅｎｇ）提交的证据1.温瓯江会审（2018）387号《审计报告》及附件2-2《巴黎大厦商铺销售明细表》、证据2.《商品房买卖合同网签备案信息查询情况证明》，能够证明涉案房产未办理合同备案登记手续，且经审计涉案房产系未售状态的事实，本院予以采信；证据3.浙江省高级人民法院（2017）浙民辖终232号民事裁定书、（2018）浙民终384号民事裁定书及送达回证，与本案事实不具有关联性，本院不予采信。本案审理期间，原告宋玉航申请证人张某出庭作证，本院予以准许。证人张某在庭审中陈述经其引荐，叶明恩与马婉金达成居间协议，马婉金为西安华田公司向浦发银行西安分行申请贷款提供居间服务，居间成功后西安华田公司需向马婉金支付居间费，后双方达成协议将剩余235.5万元居间费冲抵涉案房产的购房款。本院认为，上述证人证言与原告宋玉航提供的《居间合同》、《补充约定》、《房地产开发项目贷款合同》、《贷款展期协议书》、《补充协议书》、《商品房买卖合同》等证据相互印证，能够证明宋玉航的母亲马婉金与西安华田公司约定以235.5万元居间费冲抵涉案房产购房款的事实，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：西安华田公司与宋玉航的母亲马婉金于2013年12月18日签订《居间合同》，并于2014年3月2日签订《补充协议》，约定马婉金为西安华田公司向浦发银行申请开发贷款提供居间服务，西安华田公司向马婉金支付居间报酬等内容。西安华田公司与浦发银行西安分行于2014年2月26日签订《房地产开发项目贷款合同》，约定浦发银行西安分行向西安华田公司发放贷款1.2亿元；双方又于2016年3月31日签订《贷款展期协议》，将剩余未清偿贷款展期至2018年2月26日。2016年9月21日，宋玉航与西安华田公司签订《商品房买卖合同》，约定宋玉航购买该公司开发的坐落于陕西省西安市浐灞生态区（预售许可证号为2014014）；单价为每平方米22203.62元，总价款为225.5万元；付款方式为一次性付款。次日，西安华田公司与马婉金签订《补充协议书》，约定截止2016年10月1日西安华田公司应向马婉金支付居间费用475.5万元，除去已经支付的240万元，剩余的235.5万元用于冲抵宋玉航所购涉案房产的购房款（225.5万元）及一个地下车位使用权的转让款（10万元）。同年9月30日，西安华田公司巴黎大厦接待中心向宋玉航出具收款收据，载明收取10104房款225.5万元。同日，陕西银泰物业管理公司向宋玉航出具收款收据，载明收取装修管理费609.36元、许可证10元，合计619.36元。宋玉航分别于2016年9月30日、2017年3月2日向陕西银泰物业管理公司缴纳了涉案房产自2016年10月至2017年2月的物业费用及商业垃圾费，并自2017年3月1日起将涉案房产出租给他人使用至今。另查明，2018年11月17日，温州瓯江会计师事务所有限公司出具了温瓯江会审（2018）387号《审计报告》，其中附件2-2：巴黎大厦商铺销售明细表载明，涉案房产属于未售状态。再查明，池万升（CHIWansheng）与叶明恩、陈小红、西安华田公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年3月18日作出（2017）浙03民初157号民事判决，判令叶明恩、陈小红、西安华田公司于该判决生效后十日内偿还池万升（CHIWansheng）4000万元本金及利息。叶明恩、陈小红、西安华田公司不服，向浙江省高级人民法院提起上诉，后因未在法院指定的期间预交二审案件受理费，也未提出减、免、缓交申请，浙江省高级人民法院于2018年5月24日作出（2018）浙民终384号民事裁定，按叶明恩、陈小红、西安华田公司自动撤回上诉处理。上述裁判生效后，池万升（CHIWansheng）向本院申请执行，本院于2018年7月31日作出（2018）浙03执701号执行裁定，冻结、划拨叶明恩、陈小红、西安华田公司的银行存款86291250元，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、扣留、提取其相应价值的财产，并于同年9月12日查封了西安华田公司名下包含涉案房产在内的多套房产。本院于2019年3月1日作出（2018）浙03执701号拍卖预告，要求腾空包含涉案房产在内的10套房产，并于同年3月6日在涉案房产张贴该拍卖预告。宋玉航于同年3月11日提出书面执行异议，本院于同年4月29日作出（2019）浙03执异62号执行裁定，驳回其异议请求。宋玉航不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为：宋玉航对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定旨在保护案外人因买受登记在被执行人名下的不动产而取得的物权期待权。本案中，虽然宋玉航于2016年9月21日与西安华田公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，但其母亲马婉金又于次日与西安华田公司签订了《补充协议书》，约定将西安华田公司应向马婉金支付的235.5万元居间费用冲抵宋玉航所购涉案房产的购房款（225.5万元）及一个地下车位使用权的转让款（10万元）。故宋玉航并未向西安华田公司实际支付涉案房产的购房款，而系以涉案房产抵消西安华田公司对马婉金所负债务。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产过户登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。因此，宋玉航对涉案房产提出的执行异议请求，并不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益，故对其排除执行的诉请，本院不予支持。另外，宋玉航主张解除对涉案房产的查封，系针对执行行为提出的异议，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不作认定。综上所述，宋玉航的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告宋玉航的诉讼请求。案件受理费25640元，由原告宋玉航负担。如不服本判决，宋玉航、西安华田实业有限公司、叶明恩、陈小红可以在本判决书送达之日起十五日内，池万升（CHIWansheng）可以在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  张 丹审 判 员  叶 峰人民陪审员  王生妹二〇二〇年六月三十日法官助理辛璐瑶代书 记员  余文静附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。