大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初1655号原告张春更，女，1971年4月5日生，汉族，大连亲亲家园幼儿学院教师，户籍地辽宁省大连市西岗区，现住大连市甘井子区。委托代理人刘峰、于燕燕，辽宁法大律师事务所律师。被告安东，男，1989年9月18日生，汉族，大连众联达贸易有限公司市场经理，户籍地甘肃省兰州市城关区，现住大连市西岗区。委托代理人杨金锁，辽宁翼展律师事务所律师。委托代理人安计成（被告安东父亲），男，1963年1月9日生，汉族，兰州市市场监督管理局科长，住兰州市。被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，统一社会信用代码91210203665815781X，住所地大连市西岗区大胜街50号。法定代表人于瑞宝，系该公司总经理。委托代理人李丹，女，1981年8月4日生，汉族，该公司职员，户籍地辽宁省普兰店市，现住大连市西岗区。原告张春更与被告安东、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称“瑞家地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张春更及其委托代理人刘峰、于燕燕，被告安东及其委托代理人杨金锁、安计成，被告瑞家地产的委托代理人李丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告于2016年12月17日与被告瑞家地产签订《房地产居间服务合同》，合同约定由被告瑞家地产为原告提供居间服务，原告支付居间服务费1万元。同日，通过被告瑞家地产与被告安东签订《房地产买卖合同》，原告将自己所有的位于大连市西岗区房屋出售给被告安东，建筑面积81.54平方米，出售价格113万元。被告安东支付10万元定金，原告将房屋交由被告安东使用。由于该房屋属于动迁回迁安置房屋住房，当时不具备办理房屋产权证的条件，故合同约定原告需在700个工作日内将房屋产权证办理完毕，产权证办理完毕后交由被告瑞家地产。合同签订后，原告于2019年2月产权证办理完毕。2019年6月缴纳房屋维修基金，2019年8月将产权证交由被告瑞家地产保管。在2019年3月原告取得房产证后便与被告安东商谈支付税费事宜，督促被告安东向被告瑞家地产交付办理过户时的税费，但被告安东以不交税费不影响合同履行为由拒绝履行合同义务和办理相关手续。原告认为既然有合同约定，那就应该按照合同约定履行，被告安东应按合同约定向被告瑞家地产交付税费，不交税费显然是违反了合同约定，原告有理由认为其无力履行合同义务。另外，关于合同约定700个工作日办理资金监管和过户手续的问题，当时约定700个工作日是因为当时办理产权证的时间不确定，所以写了这个时间。既然已经具备履行合同的条件，被告应当按照合同约定履行。由于被告安东从未提出过办理资金监管，原告只能等待到期办理，但时至700个工作日届满（即2019年11月5日），被告安东依然未与原告去银行办理首付款、资金监管手续和银行贷款手续，也未按合同约定支付相应税费交被告瑞家地产代管。被告安东的行为明显在拖延履行合同义务，于是原告于2019年11月20日通过被告瑞家地产的马经理通知被告安东终止履行《房地产买卖合同》。现被告安东拒不承担违约责任，也不腾退房屋。原告认为，被告安东拒绝履行合同义务已经构成违约，故诉至法院，请求判令解除原告与二被告签订的《房地产买卖合同》；判令被告安东支付的购房定金10万元不予退还；判令被告安东退还原告房屋并支付房屋使用费11.1万元（从2016年12月18日暂计算至2020年1月18日，按每月3000元，共计37个月），之后的房屋占有使用费按每天100元计算至被告安东腾退房屋日止；判令被告安东承担居间服务费损失1万元。被告安东辩称，一、被告安东不同意解除《房地产买卖合同》，继续履行合同，不同意腾退房屋。原、被告之间签订的《房地产买卖合同》是买卖双方在第三方磋商之下协商一致的结果，是买卖双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。且该《房地产买卖合同》已经实际履行，被告按照约定交付房屋定金，已经对该房屋进行装修，且已经实际入住该房屋长达三年之久。该《房地产买卖合同》不存在法定的无效、解除事由，因此，被告安东不同意解除《房地产买卖合同》，且本合同存在继续履行的可能，被告安东要求继续履行该合同。二、被告安东不同意支付房屋使用费。《房地产买卖合同》第四条约定，“卖方须在本合同签订后三日内负责将房屋以签约现状交付买方使用”，并根据当时实际情况，约定了办理过户期限是700个工作日，也就是被告安东占有使用该房屋是基于《房地产买卖合同》的约定，属于合法占有该房屋，并且经原告同意，不存在支付房屋使用费的情形，不需支付房屋使用费。三、被告安东不同意支付居间服务费。案涉《房地产买卖合同》合法有效，被告安东按照合同履行义务，一直要求原告配合办理房屋过户手续，并且为了积极履行合同变卖房屋，将付款方式变更为对原告更加有利的方式，由贷款变更为一次性付款，是原告看到房价上涨后，不配合办理过户手续。综上，本案《房地产买卖合同》不存在法定的解除事由，并且存在继续履行的可能，被告安东一直表示愿意全款购买房屋，且被告安东对房屋进行装修并实际入住已达三年之久，解除合同显然不利于维护交易公平和市场秩序的稳定。因此，综合本案全部情况，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告瑞家地产辩称，对原告第一项解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，该买卖合同的主体为原告和被告安东，而与我方是居间关系，所以该份合同是否解除与我方无关。其他诉讼请求也与被告瑞家地产无关。该合同签订日期为2016年12月份，当时该房屋产权证还没有下来，无法办理，故约定房主办理产权证的时间为700个工作日。合同签订后，被告安东向原告交付定金10万元，原告将房屋交付安东使用。2019年3月份原告告知我方产权证已办理，3月17日原告与被告安东在我公司要求做资金监管以及办理过户时，原告明确表示是被告安东违约，必须在承认违约的情况下才同意与其办理资金监管及过户，后因双方意见未达成，合同至今未履行。经审理查明，坐落于大连市西岗区房屋系原告的回迁安置房屋。2016年12月17日，原告张春更（卖方）与被告安东（买方）、被告瑞家地产（居间方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：原告将案涉房屋出售给被告，房屋权属为国有产权，权属证号为“办理中”。该房屋建筑面积约81.54平方米，房屋价款113万元。定金10万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款，买卖双方同意定金由卖方保管；买方于本合同签订之日起700个工作日内，备齐首付房款人民币53万元，同时三方将该款项存入银行作为资金监管；商业贷款以银行最终审核为准。买方承担契税、土地出让金、交易费（买方部分）、印花税（买方部分）、产权证工本费，卖方承担土地收益金、交易费（卖方部分）、印花税（卖方部分）、个人所得税、营业税及附加、土地增值税。买方承担的税费款自本合同签订之日起700日内交由居间方代为保管，卖方承担的税费款于申报税费当日交由居间方代为保管。卖方须在本合同签订后三日内负责将房屋以签约现状交付买方使用。另合同十六条约定，“2016年度至2017年度采暖费，买卖双方协商一致，于双方交接房屋当日，按月分割；定金10万元于签约当日交付卖方，买卖双方知晓并认可；买卖双方协商一致，如因卖方违约，则卖方需除定金赔偿外，另赔付买方装修费用”。同日，原告与被告瑞家地产签订了《房地产居间服务合同》。被告安东于签订合同当日将定金2万元给付原告,2016年12月19日将定金8万元给付原告。2016年12月18日，原告将案涉房屋交付给被告。2019年2月26日，原告取得案涉房屋不动产权证。2019年3月17日，原告张春更与被告安东在被告瑞家地产处进行协商办理资金监管及过户手续时，原告提出被告未在700日内将税费交至居间方，违反合同约定，不再出售案涉房屋。被告安东称其已备齐全部购房款，等居间方安排。被告瑞家地产亦告知原告税费是否交至居间方并不影响合同的履行。由于双方未就合同继续履行达成一致意见，当日协商未果。2019年8月26日，原告将案涉房屋不动产权证交给被告瑞家地产，要求被告瑞家地产督促被告安东履行合同。庭审中，被告瑞家地产称原告虽将不动产权证原件交由其代为保管，但原告坚持在被告安东履行其违约责任后再进行下一步办理。本院所确认的上述事实，有《房地产买卖合同》、《房地产居间服务合同》、不动产权证书、收条、房屋买卖交接书、购房资格证明、录音证据等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行各自义务。本案中，案涉合同签订后，被告向原告支付购房定金10万元，原告将案涉房屋交付给被告，被告对案涉房屋进行了装修且已入住使用三年有余，而原告在2019年2月26日取得案涉房屋不动产权证前，并未对被告安东在700日内未将税费交至居间方提出任何质疑，案涉合同一直处于稳定履行状态。现本案争议焦点是案涉房屋买卖合同是否应继续履行？原告以被告在700日内未将税费交至居间方，违反合同约定而提出解除案涉房屋买卖合同；被告称案涉房屋至今未完成过户交易是原告试图改变交易金额所致，案涉房屋买卖合同不存在法定的无效、解除事由，应继续履行。针对该焦点问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，如前查明事实，原告将案涉房屋交付给被告居住使用至今已三年有余，被告亦依约将定金支付给原告，并同意全额支付剩余房款，而是否将税费交至居间方代管，并不影响合同的履行，且合同履行的前提条件是案涉房屋权属必须明确，原告于2019年2月26日才取得案涉房屋不动产权证，也就是说此后案涉房屋才能办理相应的交易，才会产生相应的交易费用。因此，原告以被告在700日内未将税费交至居间方代管，违反合同约定为由，要求解除案涉房屋买卖合同的理由不成立，其以此为由诉请腾退案涉房屋、给付占有使用费等，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告张春更的诉讼请求。案件受理费4615元（原告已预交），由原告张春更负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨 晶人民陪审员  马志清人民陪审员  宋 升二〇二〇年六月十六日书 记 员  刘頔一