昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11852号原告：昆明康源房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。法定代表人：李莹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：周健婕，女，1990年2月13日出生，哈尼族，云南省普洱市人，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：张胜坤，云南优谛律师事务所律师，特别授权代理。第三人：左思达，男，1990年1月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市嵩明县。原告昆明康源房地产开发有限公司与被告周健婕及第三人左思达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明康源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓清匀，被告周健婕及其委托诉讼代理人张胜坤，第三人左思达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明康源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为：福缇［房］0574号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；撤销商品房备案登记号：ＫＭ2013061844432；2.判令被告立即腾退涉案房屋（坐落于：盘龙区昙花社区郭家凹的福缇岛小区5幢911号房屋）交还原告；3.判令被告向原告支付违约金236570元；4.本案的案件受理费、保全费、律师费、财产保险服务费、公告费均由被告承担。事实和理由：2013年6月15日，被告周健婕以贷款方式购买原告开发的位于盘龙区房屋，双方签订了《商品房购销合同》以及《合同补充协议》；2013年10月11日，被告向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行申请贷款，原、被告（及左思达系被告周健婕的配偶）和银行共同签订了《个人购房借款／担保合同》，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任。在履行《个人购房借款／担保合同》期间，被告自2017年起出现逾期归还银行借款的违约行为，经银行多次催告，被告均未依约还款，原告于2017年3月27日起为被告清偿银行贷款本息。因被告一直怠于履行还款义务持续违约，银行于2018年7月30日向法院起诉要求被告立即清偿全部贷款本息、支付为实现债权而产生的诉讼费用，同时，原告为被告的全部债务承担阶段性连带保证责任。因被告未履行生效法律文书确定的义务，导致原告代被告清偿了银行全部欠款及相关费用。根据原、被告双方签订的购销合同、补充协议及《民事调解书》的约定，原被告签订的《商品房购销合同》现已解除，被告应协助原告办理解除合同备案登记手续，并承担相应的违约责任、支付原告为实现债权而产生的相关费用。综上所述，根据《民事诉讼法》及其相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益特向本院提起诉讼，请求本院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告周健婕辩称，第一，本案案由应该是基于调解协议的一般合同纠纷，不是基于双方原《商品房购销合同》的房屋买卖合同纠纷。本案解决的是涉及调解协议的履行而产生的一般合同纠纷，该协议是一份独立的协议，商品房购销合同已经履行完毕，合同已经终止，因调解协议的履行而产生的纠纷不应该列为房屋买卖合同纠纷；第二，在《民事调解书》中确定以原告代偿为解除原房屋买卖合同的条件，但原被告之间《商品房购销合同》因履行完毕而合同终止，逻辑上不存在解除原《商品房购销合同》的可能，原告提出按原《商品房购销合同》的条款解除合同并由被告承担违约责任，无事实和法律依据；第三，原告并没有完成调解协议中为被告代偿第一项、第二项的还款义务，所以该调解协议中“以解除条件”并未成就，按照调解协议的约定也没有达到解除原《商品房购销合同》的条件；第四，基于调解协议理解为新的独立协议，则原被告双方之间基于银行还款事项产生的权利义务应适用该调解协议内容，而非已经效力终止的《商品房购销合同》，所以原告依据《商品房购销合同》要求被告承担20%的违约金及维权费用，没有事实和法律依据；第五，从法理上讲，就本案事实所呈现的现有情况下，支持解除双方已经履行完毕的《商品房购销合同》并由被告方退房，将违背促成交易原则，不利于社会稳定，更是显失公平。第三人左思达辩称，同被告周健婕答辩内容一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的商品房购销合同、合同补充协议，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的公证书、个人购房借款担保合同、个人逾期贷款催收通知书、关于履行个人住房贷款担保义务回函、还款情况说明、个人贷款逾期归还凭证、民事调解书、贷款结清证明、个人贷款逾期归还凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信；3.原告提交的担保服务费发票、诉讼费发票、保全费发票、诉讼案件委托代理合同，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年6月15日，原告昆明康源房地产开发有限公司与被告周健婕签订《商品房购销合同》，约定由被告购买原告开发的福缇岛小区Ⅲ第5幢第9-10层911号房，房屋套内建筑面积为117.81平方米，房屋总价款为1182850元。被告周健婕首期支付购房款362850元，其余价款820000元向银行贷款支付。同时合同约定：若被告未按照合同约定付款的，被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止45天内，被告按照每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期45天后，被告需按照每天100元向原告承担违约责任；超过90天仍未付款的，原告有权解除合同，同时被告须向原告支付房屋总价款5%的违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，约定买受人因违反对银行等第三方的承诺，导致出卖人须向第三方承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方承担的责任。处置房产的款项扣除买受人应当向出卖人承担的各种可能发生的费用（包括但不限于违约金、评估费、拍卖佣金、保全费、交通费、公证费、送达费等）后的剩余部分无息返还买受人。因买受人的原因导致合同被解除的，已发生的商品房交易税费、登记与撤销费用、公证费用、维修基金等费用均应由买受人承担。属于《商品房购销合同》第八条约定的情形的按该条承担违约责任，其他情况的，买受人还应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。经审查，被告周健婕向原告昆明康源房地产开发有限公司支付房屋首付款362850元。被告周健婕就房屋的尾款820000元向银行贷款，被告周健婕、左思达于2013年10月11日与中国工商银行股份有限公司关上支行签订一份《个人购房借款合同/担保合同》，并于2013年10月11日办理了相应公证。2013年6月18日，涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案。被告周健婕与第三人左思达于2013年8月13日登记结婚。另查，2018年7月30日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行起诉被告周健婕、左思达、被告昆明康源房地产开发有限公司金融借款合同一案，昆明市官渡区人民法院于2018年11月26日作出（2018）云0111民初7359号民事调解书，内容为：“一、被告周健婕、左思达确认尚欠原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款本金767038.45元及截止至2018年11月21日的利息29062.06元，共计796100.51元。被告周健婕、左思达于2019年2月26日前一次性将上述款项归还原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行并按贷款合同约定计算支付自2018年11月22日至上述款项实际清偿之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利一年利率24%为限）；二、被告周健婕、左思达于2019年2月2日前支付原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行律师费31232元；三、被告昆明康源房地产开发有限公司就上述第一、二项确定的债务承担连带保证责任，被告昆明康源房地产开发有限公司承担连带保证责任后有权向被告周健婕、左思达追偿；四、若被告昆明康源房地产开发有限公司承担了上述连带保证责任（被告昆明康源房地产开发有限公司代被告周健婕、左思达偿还了上述第一、二项的款项），则被告周健婕、左思达与昆明康源房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》（合同登记号：KM2013061844432）解除，被告周健婕、左思达于2019年2月26日前协助被告昆明康源房地产开发有限公司到房管部门办理解除《商品房购销合同》登记备案手续。被告昆明康源房地产开发有限公司代为清偿后应退还被告周健婕、左思达的剩余首付款项以及其他清理、结算包括腾房在内的相关问题双方另订协议处理；五、案件受理费11920元，减半收取5960元及诉讼保全费4580元由被告周健婕、左思达承担，剩余5960元依法退还原告中国工商银行股份有限公司昆明关上支行。”再查，2019年11月26日，原告代偿了被告贷款的全部本息，2019年11月27日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行出具《贷款结清证明》，被告贷款金额820000元，贷款期限360个月，于2019年11月26日全部结清。原告代偿的本息为845484.89元，第一次于2017年3月27日代偿7606.73元，其中本金1190.86元，利息6415.87元；第二次于2018年3月15日共计代偿19437.46元，其中本金4951.52元，利息14485.94元；第三次于2019年6月26日代偿71530.3元，其中本金19382.72元，利息52147.58元；第四次于2019年6月27日代偿3000.46元，其中本金2084.75元，利息915.71元；第五次于2019年11月26日共计代偿本息743909.94元，第一笔代偿4379.64元，其中本金1351.99元，利息3027.65元；第二笔代偿本息739530.3元，其中本金738725.91元，利息804.39元。另在昆明市官渡区人民法院作出的（2018）云0111民初7359号调解书中，原告代被告清偿诉讼费11920元，律师费31231.94元，共计43151.94元。2017年10月12日被告周健婕向原告支付1000元的代偿抵扣款。本院认为，双方的争议焦点系：1.（2018）云0111民初7359号民事调解书和本案中原被告签订的商品房购销合同及补充协议的关系是什么？2.本案中第三人左思达是否为房屋的共同买受人？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条规定：调解达成协议，人民法院应当制作调解书。调解书应当写明诉讼请求、案件的事实和调解结果。调解书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章，送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。上述法条可以看出，调解书是法院对调解协议作出确认的文书，被赋予与判决同等的效力，其不仅具有终结诉讼程序和终局确定当事人权利义务关系的效力，而且构成法院强制执行的依据。一方当事人不履行生效调解书确定的法律义务时，对方当事人可以请求人民法院依照执行编的有关规定执行。因此，生效调解书具有拘束力、形式确定力和执行力。本案中，已经生效的（2018）云0111民初7359号民事调解书对案外人中国工商银行股份有限公司昆明关上支行与被告周健婕、第三人左思达、原告昆明康源房地产开发有限公司金融借款关系中的民事权利义务达成具有拘束力、确定力、执行力的协议，协议内容对合同解除的条件进行了约定，其与商品房购销合同及补充协议中约定解除的内容并不冲突，也不替代。且民事调解书是涉及金融借款关系中的民事权利义务，商品房购销合同及补充协议是涉及房屋买卖关系中的民事权利义务，系属两个不同法律关系的权利义务，故（2018）云0111民初7359号民事调解书和本案中原被告签订的商品房购销合同及补充协议均是独立的，各自具有各自的效力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，其一，被告以担保贷款方式支付房屋尾款，由原告就贷款承担阶段性担保责任。在原告全部清偿被告所欠的贷款本息后，此时涉案房屋的备案登记在被告名下，房屋已经交付被告居住使用，房屋产权未登记在被告名下，商品房买卖合同尚未履行完毕，但被告的违约行为导致原告出售商品房实现利润的目的无法实现，原告有权解除合同；其二，（2018）云0111民初7359号民事调解书的内容，其解除条件已经成就，原告亦有权解除合同。对于被告辩称的观点，基于前述论述本院不予支持。因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，被告于2020年1月3日收到原告诉状，故《商品房购销合同》《合同补充协议》于2020年1月3日解除，合同解除后，被告应当协助原告办理商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同登记号：ＫＭ2013061844432）。同时，在庭审中，原、被告均要求本院予以处理合同解除的法律后果，故被告应当将坐落于盘龙区房返还给原告，原告应当向被告退还购房款，但本院注意到原告已经代偿结清银行贷款本息888636.83元，且提出就代偿的本息在返还的购房款中予以抵扣，为避免当事人诉累，应当在原告返还购房款项中予以抵扣代偿贷款本息888636.83元。因此，原告应当向被告支付款项295213.17元（1182850元-888636.83元＋1000元＝295213.17元）。针对第二个争议焦点，本院认为，《商品房购销合同》系被告周健婕婚前与原告签订的，在庭审中，第三人左思达明确表示其在担保合同、抵押登记委托书及贷款合同公证书上签字，是因为被告周健婕的收入不足以支付银行贷款，银行要求第三人左思达签字担保才给予放款。故第三人左思达系属金融借款合同的共同贷款人，并非房屋的共同买受人。此外，对于原告要求被告向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张合同总价款20%的违约金的请求权基础是补充协议中的约定内容，但该约定的内容系属因买受人原因导致合同解除的有权要求被告承担购房总额20%的违约金，对此，本院认为，担保人承担的担保责任范围不应大于主债务，是担保从属性的必然要求，原告在补充协议中约定对担保责任的专门的违约责任，属于当事人约定的担保责任范围大于主债务的，违反了担保的从属性应当无效，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的财产保险服务费、律师费等其他费用，财产保险服务费并非因保全必须产生的费用，该主张没有法律依据，本院不予支持。律师费未提交相应的发票，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：一、原告昆明康源房地产开发有限公司与被告周健婕签订的《商品房购销合同》（福缇房0574）、《合同补充协议》于2020年1月3日解除；二、被告周健婕于本判决生效之日起十日内协助原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同（合同登记号：KM2013061844432）备案登记手续；三、被告周健婕于本判决生效之日起十日内向原告昆明康源房地产开发有限公司返还坐落于盘龙区房屋；四、原告昆明康源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告周健婕支付款项295213.17元；五、驳回原告昆明康源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17575元、保全费5000元，共计22575元，由被告周健婕负担19646元，由原告昆明康源房地产开发有限公司负担2929元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 王 福 玉人民陪审员 代 丽 琼二〇二〇年六月十五日书 记 员 金 玉 洁