江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0821民初696号原告：江西华庭物业服务有限公司。住所地江西省吉安市井冈山经济技术开发区吉安大道1号金庐名居3#楼1-20号房。法定代表人：高信芳，经理。委托诉讼代理人：周小燕，公司职员。被告：郭志民，男，1990年5月21日生，汉族，吉安县人，住吉安县。原告江西华庭物业服务有限公司诉被告郭志民物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西华庭物业服务有限公司的委托诉讼代理人周小燕、被告郭志民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费8879元并按逾期每日3‰的比例支付滞纳金19483元，合计28362元；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告在2015年5月1日与金庐名居小区业主委员会签订了委托代管金庐名居小区物业管理服务合同。原告按合同约定为金庐名居小区提供了物业服务。被告自2015年4月27日开始未交纳物业费，故原告诉至法院。被告郭志民辩称，原告开展经营管理活动时，损害业主的合法权益，获取不正当利益。根据物业合同约定，电梯房电梯电费每年400元，电梯运行费每年260元，实际在2018年6月之前只开一台电梯业主使用，却按照两台电梯的价格收取费用；小区主要道路未规划停车位却停满了机动车，一楼电梯走廊停满了电动车和自行车，严重影响业主的出行；小区垃圾清运不及时，电梯间污垢未清理干净；小区频发盗窃事件，物业未尽到合理的管理义务；物业公司人员服务意识、态度极差，辱骂业主；对原告提出的滞纳金持异议。本院经审理认定事实如下：被告郭志民为吉安县的业主，房屋面积为135.31平方米，房屋性质为住宅。2014年12月13日，原告与金庐名居小区建设单位吉安浙赣房地产开发有限公司签订《金庐名居前期物业管理委托合同》一份，约定原告为金庐名居小区提供前期物业服务，服务内容为房屋建筑共用部位、小区共用设施设备、市政公用设施及附属建筑物等的运行、维护、养护和管理、公用楼顶、绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、附属配套建筑和设备的维修、养护等、清洁卫生、公共秩序、交通和车辆行驶与停放秩序的管理及维持小区公共秩序，包括24小时内的安全监控、巡视、门岗执勤，配合当地公安机关维护小区治安秩序等；委托管理期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；高层住宅物业管理服务费标准为每月每平方米0.5元，电梯综合运行费大户型8-12楼每户每年260元、电梯电费每年400元（二楼起算）、二次供水费每户每年300元；每月5日至10日业主向原告交纳物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起，每天按应交物业管理费用的千分之五扣罚滞纳金；等等。2018年6月1日，金庐名居小区业主委员会成立。2018年11月1日，原告与金庐名居小区业主委员会签订《金庐名居物业管理合同》一份，约定原告为金庐名居小区提供物业服务，服务内容为房屋建筑共用部位、共用设施、设备等的管理、维修养护，道路、排水管理等公用设施的使用管理和维修养护，公用绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序管理，维护公共秩序，巡视、门岗执勤以及管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等管理；委托管理期限为3年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止；电梯房物业费按建筑面积每月每平方米0.5元、二次供水每户300元（6楼起算）、电梯电费每户400元（2楼起算），电梯运行费大户型8-12楼260元向业主或物业使用人收取；当年的物业管理综合费在每年的10月1日至11月30日由业主或物业使用人向原告交纳（鼓励提前交纳），业主和物业使用人逾期交纳的，按每月滞纳金千分之三的罚金处理；等等。原告按合同约定自2015年1月1日开始进驻金庐名居小区提供物业管理服务至今。被告父亲在2014年4月1日代被告办理了交房手续并交纳了一年的物业费。后被告再未交纳物业费。原告在2019年7月19日向被告发送了催缴物业费的律师函，2020年4月1日再次经张贴通知到被告家门口的方式向被告催收物业费。因催收未果，故原告诉至法院。本院认为，原告江西华庭物业服务有限公司系注册登记的物业管理公司。原告与金庐名居小区建设单位吉安浙赣房地产开发有限公司签订的《金庐名居前期物业管理委托合同》以及与金庐名居小区业主委员会签订的《金庐名居物业管理合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，对业主具有约束力。原告依照合同约定已向被告提供相关物业服务，被告作为接受服务的业主，应按合同约定自觉向原告缴纳物业费。从原告提交的不同时间段所交纳的电梯电费的情况看，金庐名居小区的电梯一直在正常运转，原告根据业主入住情况调配电梯的使用也属合理。被告主张2018年6月之前只有一台电梯运转应扣减电梯电费，未提交充分证据证实，对该主张本院不予采纳。被告对于原告提供的物业服务中存在的其他问题，亦未提交证据予以证实，本院不予采信。原告要求被告支付物业费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。虽然原告与金庐名居小区业委会签订的《金庐名居物业管理合同》约定当年的物业管理综合费交纳时间每年的10月1日至11月30日，但被告自2015年开始至今未交纳物业费，说明被告没有履行合同的意愿，为减少诉累，原告要求被告交纳自2015年4月27日至2020年4月30日的物业费的主张，本院予以支持。被告应交纳的物业费用本院确认为8866元，计算方式为135.31平方米×0.5元/平方米×60个月+135.31平方米×0.5元/平方米÷30天×3天+（电梯电费400元/年+电梯综合运行费260元/年×+二次供水费300元/年）×5年。关于原告主张的滞纳金。从合同关于滞纳金约定的目的分析，滞纳金的性质实为迟延履行违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，原告华庭物业公司的实际损失为物业服务费的利息损失，故本院参照民间借贷逾期还款占用资金期间的利息标准酌定违约金的支付标准为年利率6%。因原告未能提交证据证实其向被告催缴物业费的时间，本院依据原告提交的律师函确定原告首次向催缴物业费的时间为2019年7月19日，故对于2018年11月1日以前的物业费，违约金的起算时间本院确定为2019年7月19日；对于2018年11月1日至2019年10月30日的物业费，依据原告与业主委员会签订的合同所约定的最迟交纳时间即每年的11月30日确定违约金的起算时间；对于2019年11月1日之后的物业费的违约金不予计算，截至2020年6月30日，被告应支付的违约金应为416元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郭志民应在本判决生效之日支付原告江西华庭物业服务有限公司物业费8866元；二、被告郭志民应在本判决生效之日支付原告江西华庭物业服务有限公司违约金416元并自2020年7月1日开始以7980元本金为基数按年利率6%支付违约金至实际付款日止；三、驳回原告江西华庭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费510元，减半收取计255元，由原告江西华庭物业服务有限公司负担171元，被告郭志民负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 肖 焰二〇二〇年六月三十日书记员 曾叶华附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。