内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终180号上诉人（原审原告）朱国锋，男，1980年10月12日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人李志军，赤峰市松山区向阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）赤峰雨润地华房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区五金机电城1号楼C区综合办公楼四楼。法定代表人祝义财，董事长。委托诉讼代理人刘杨，男，1981年1月15日出生，汉族，职员，现住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人朱国锋与上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，均不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8914号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人朱国锋上诉请求：一、请求二审法院依法撤销原审判决，依法予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求。二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，原审法院认定事实部分错误。首先，2015年6月12日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》一份，上诉人出资购买了被上诉人开发建设的赤峰市××区房一处，价款为人民币1505565元，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条，甲方逾期交付商品房的处理，除不可抗力外，甲方未按照合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究己付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限乙方有权按照下列的第一种约定追究甲方违约责任，合同继续履行，甲方应支付乙方己付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应按商品房价款的1向乙方支付违约金。上诉人已按照约定履行了全部合同义务，可被上诉人收取上诉人房款后，迟迟不向上诉人交付房屋，直到2018年12月28日才将该房屋交付给上诉人使用，被上诉人的行为已经构成违约，上诉人要求被上诉人支付自2017年1月1日至2018年12月28日期间的利息及违约金具有事实及法律依据，同时也符合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定。其次，原审法院认为，通过被上诉人提交的供热供水通知及自2017年1月15日收取上诉人取暖费的事实，能够推定截止2017年1月15日涉案房屋的配套设施并未满足使用条件，即2017年1月1日至2017年1月15日的时间段内，被上诉人应承担逾期交房的违约责任，原审法院既然能够推定或者认定截止2017年1月15日涉案房屋的配套设施并未满足使用条件，在被上诉人未提交涉案房屋具备交付使用条件的情况下，推定被上诉人在2017年1月1日至2017年1月15日的时间段内承担违约责任是错误的，通过上诉人提交的证据足以证明涉案房屋的实际交付日期。最后，原审法院受理赤峰市松山区物流园区内星雨华府小区业主诉被上诉人买卖合同纠纷案件若干，同样的证据、同样的事实、同一法官，却出现了不同的认定，没有一起案件认定或推定交付房屋的日期为2017年1月15日，请求二审法院依法调取其他同类案件，查明本案事实。第二，原审法院以被上诉人收取上诉人2017年1月15日取暖费的时间推定被上诉人的违约期限，属于采信证据错误，通过上诉人提交的收款收据及增值税电子发票打印凭据结合被上诉人提交的业主物品交接清单，足以证明被上诉人向上诉人交付涉案房屋的时间是2018年12月28日，并非原审法院推定日期，上诉人向被上诉人支付2018年12月28日前的取暖费是上诉人为了尽快拿到涉案房屋的钥匙，达到居住的目的，支付2018年12月28日前的取暖费并非上诉人的真实意思表示，如上诉人不向被上诉人支付该费用，上诉人根本拿不到涉案房屋的钥匙，上诉人将保留要求被上诉人返还2018年12月28日前取暖费的诉讼请求。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实错误、采信证据错误，必然导致适用法律错误，故提出上诉，请求二审法院依法查明本案事实，依法撤销原审判决，依法予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。赤峰雨润地华房地产开发有限公司答辩称，我方的答辩意见和我方的上诉意见一致。上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司上诉请求：l、请求撤销原审判决，在查清事实基础上依法改判或发回重审。无须支付违约金即4655元，并依法驳回被上诉人的其他诉求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人诉上诉人商品房买卖合同纠纷一案，经赤峰市松山区人民法院一审判决，该判决未在查明事实基础上作出违法裁判，理应依法应予撤销、改判或发回重审。具体事实理由如下：一、上诉人已经按照工程抵款协议及商品房买卖合同的约定按期交付房屋，被上诉人主张无事实及法律依据，应予驳回。二、涉案房源系工程欠款抵账房，作为债权债务工程抵款金额所涉的房源，并非以正常的市场交易的现款来支付对价购买。本案中，作为债务一方的上诉人所签订商品房买卖合同完全系履行2015年1月6日《债权债务抵消协议》的手续。三、涉案房源已经在商品房买卖合同所约定的交付日期，即2016年12月31日前，作为具体施工本项目工程的实际工程安装方的被上诉人，有证据表明早就已经实际领取涉案房源钥匙、进入涉案房源内进行装修、装饰等一系列的民事行为，完全可以认定在约定交房日前事实上收房，并在此时间节点上已实际占有、使用该房源，故而不存在上诉人逾期交房的行为。四、按照《工程进度确认单》证明：工程监理单位、被上诉方等已经在2014年9月17日，作为实际收房日前，被上诉方并未履行交回涉案房源钥匙的手续，亦并未将涉案房源钥匙交回还给上诉人，可以说明上诉人在此日期前已经实际收房。五、在本案一审中，上诉人己提出诉讼时效抗辩，一审法院未予采纳。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，恳请二审法院依法查明事实，纠正一审判决错误，以捍卫法律的尊严，维护上诉人的合法权益。上诉人朱国锋答辩称，我方的答辩意见和我方的上诉意见一致。朱国锋向一审法院起诉请求：判令赤峰雨润地华房地产开发有限公司支付逾期交付商品房已付房款利息180667.8元，支付违约金109454元，总计290122.38元。事实与理由：2015年6月12日，朱国锋、赤峰雨润地华房地产开发有限公司双方签订商品房买卖合同，约定赤峰雨润地华房地产开发有限公司将其开发的赤峰市××区出售给朱国锋，价款为1505565元，并约定赤峰雨润地华房地产开发有限公司于2016年12月31日前交付房屋，逾期交付则赤峰雨润地华房地产开发有限公司应按照银行同期贷款利率支付利息，并按照日万分之一支付违约金。合同签订后，朱国锋陆续支付了房款。但赤峰雨润地华房地产开发有限公司至2018年12月28日才交付房屋。故请求判如所诉。赤峰雨润地华房地产开发有限公司在一审期间辩称：赤峰雨润地华房地产开发有限公司已经按照工程抵款协议及商品房买卖合同约定交付房屋。朱国锋主张无事实及法律依据，应予驳回；涉案房源系工程抵账房，作为债权债务工程抵款金额标的房源，并非以正常的现款支付对价购买，作为债权方的朱国锋签订合同系履行2015年1月6日债权债务抵消协议中的手续；涉案房源已经在买卖合同约定的交付日期，即2016年12月31日前，作为工程实际安装方的朱国锋已经实际领取钥匙，装修等一系列的收房行为，并现实持续实际占有该房源，故不存在赤峰雨润地华房地产开发有限公司违约交房的行为；按工程进度确认单证明工程监理单位、朱国锋方等已经在2014年9月17日作为实际收房日前，朱国锋方未履行交回涉案房源钥匙的手续，并未将钥匙交回给赤峰雨润地华房地产开发有限公司，可以认定朱国锋在此日期已经实际收房。以此证明朱国锋诉请已过诉讼时效期间，驳回朱国锋的诉讼请求。一审法院经审理认定事实如下：2015年6月26日，朱国锋、赤峰雨润地华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定赤峰雨润地华房地产开发有限公司将其开发的赤峰市××区房屋出售给朱国锋，价款为1505565元，并约定赤峰雨润地华房地产开发有限公司于2016年12月31日前交付房屋，逾期交付则应按照银行同期贷款利率支付利息，并按照日万分之一支付违约金；同时约定，涉案房屋在交付前，配套设施均应接入城市公共设施管网。合同签订后，朱国锋如约交付了房款。2016年12月20日，涉案房屋建设工程通过竣工验收。2017年1月6日，热力公司发出通水通知。2018年12月28日，赤峰雨润地华房地产开发有限公司向朱国锋交付了房屋。同日，该小区的物业公司补收了朱国锋自2017年1月15日后的取暖费、自2017年1月1日后的物业费等。一审法院认为，朱国锋、赤峰雨润地华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，故对双方均具有约束力。朱国锋于合同签订后如约交付了全部购房款，赤峰雨润地华房地产开发有限公司亦应按照合同约定履行交付房屋义务。但对于商品房的交付，除应具备建设工程竣工验收的法定条件，还应符合买卖双方约定及基本的住宅使用条件。本案中，赤峰雨润地华房地产开发有限公司虽于约定交付房屋期限届满前发布交房公告，但该公告系向不特定主体发出，而朱国锋作为预留了特定联系方式的相对人，赤峰雨润地华房地产开发有限公司在无其他证据证明其以特定的联系方式通知到达朱国锋的情形下，该公告作为孤证，不能证明赤峰雨润地华房地产开发有限公司所通知欲交付的房屋，具备交付条件；但通过赤峰雨润地华房地产开发有限公司提交的供热通水通知及自2017年1月15日后收取朱国锋取暖费的事实，反而能够推定涉案房屋截至2017年1月15日，涉案房屋的配套设施并未满足使用条件，故对于赤峰雨润地华房地产开发有限公司约定向朱国锋交付房屋届满后，即2017年1月1日至2017年1月15日的时间段内，赤峰雨润地华房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，即应以房屋总价款1505565元为基数，按银行同期贷款利率支付利息2547元及按日万分之一支付违约金2108元，予以支持。朱国锋不能举证涉案房屋在2017年1月16日后仍存在与约定交付条不符或质量瑕疵的情形，或赤峰雨润地华房地产开发有限公司在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋，故对于2017年1月16日朱国锋仍未受领房屋的责任，应由其自行承担。综上，对于朱国锋要求赤峰雨润地华房地产开发有限公司承担自2017年1月16日至2018年12月28日逾期交房的违约责任，于法无据，对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、赤峰雨润地华房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付朱国锋违约金共4655元（2547元+2108元）；二、驳回朱国锋的其他诉讼请求。案件受理费2826元，由朱国锋负担2801元，赤峰雨润地华房地产开发有限公司负担25元。二审期间，上诉人朱国锋向本院提交了以下证据：第一组证据星雨华府项目建设工程竣工验收报告一份，同时提出核实证据申请一份，证明一审查明的涉案房屋的竣工日期错误，实际上是2018年9月20日，与一审查明的日期不符。第二组证据赤峰市松山区人民法院作出的（2018）内0404民初5236号民事判决书一份和笔录一份，证据一组，证明同样的小区只是楼号不同，一审法院确定的交房时间为2017年6月17日，主要依据业主物品交接清单作为交房的时间，同样类型同样的案子认定事实不清。第二组证据是赵芝友购买的普通住宅。赵芝友的案件中也提交了被上诉人收取赵芝友2017年1月15日至2017年4月15日期间取暖费的票据。上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司质证认为，验收报告是行政登记备案手续，说明是整体备案分期交付，因此上诉人不足以证明本案的待证事实。对第二组证据，真实性无异议，但是系个案认定，具体事实不同于本案。对方列举的案件我们已经上诉到高院了。上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司二审期间在本院规定的限期内向本院提供了赤峰星雨华府一期高层两户业主房屋买卖合同及业主收房物品交接清单、两户别墅业主房屋买卖合同即业主物品交接清单，欲证明2016年12月31日赤峰星雨华府一期已具备商品房买卖合同约定的交付条件，合同约定交付时间相同的其他业主，均按约定交房日期到上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司处办理收房手续，朱国锋逾期办理，责任应由朱国锋个人自行承担。上诉人朱国锋质证认为，具体竣工验收时间应以双方在一审时提及的朱国锋的业务物品交接清单登记日期确定房屋交付日期。赤峰雨润地华房地产开发有限公司提交的并非朱国锋所涉及的一期23号楼，均为其他楼号，不能证明赤峰雨润地华房地产开发有限公司的证明目的。本院审查以上证据后认为，双方在二审期间提供的证据均不能证明自己的证明目的，朱国锋购买的楼房何时交工，是否违约，因属于个案，不能结合其他非同序列楼房、其他竣工等方面的证据来认定，主要还是要看朱国锋楼房具体情况，故二上诉人的证明目的均不能实现，本院对以上证据在本案中的证据效力依法不予确认。除此，双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，通过上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司提交的供热通水通知及自2017年1月15日后收取上诉人朱国锋取暖费的事实，一审法院据此认定反而能够推定涉案房屋截至2017年1月15日，涉案房屋的配套设施并未满足使用条件，故对于赤峰雨润地华房地产开发有限公司约定向上诉人朱国锋交付房屋的时间届满后，即2017年1月1日至2017年1月15日的时间段内，赤峰雨润地华房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任，即应以房屋总价款1505565元为基数，按银行同期贷款利率支付利息2547元及按日万分之一支付违约金2108元，一审法院对此予以支持，本院认为并无不当。朱国锋不能举证证明涉案房屋在2017年1月16日后仍存在与约定交付条不符或质量瑕疵的情形，或赤峰雨润地华房地产开发有限公司在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋，故对于2017年1月16日朱国锋仍未受领房屋的责任，应由其自行承担。一审法院据此认为对于朱国锋要求赤峰雨润地华房地产开发有限公司承担自2017年1月16日至2018年12月28日逾期交房的违约责任，因于法无据，故不予支持。本院认为并无不当。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5602元由上诉人朱国锋承担5552元，由上诉人赤峰雨润地华房地产开发有限公司50元。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 郭 宇 二〇二〇年六月十一日法官助理 赵妍婷书 记 员 吴 桐