四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异23号 案外人:马景星，男，回族，1951年5月16日出生，初中文化，广元市利州区人，住四川省广元市利州区。 申请执行人:广元市泰丰建设有限公司,住所地广元市利州区东坝办事处文化路328号。 法定代表人:黄武,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李淑彪，男,汉族,1966年5月25日出生,住广元市利州区。 被执行人:广元市钦元房地产开发有限公司,住所地广元市利州区南河滨河南路16号。 法定代表人:陈守元,该公司执行董事。 在本院执行申请执行人广元市泰丰建设有限公司(以下简称：泰丰建设公司)与被执行人广元市钦元房地产开发有限公司(以下简称：钦元开发公司)建设工程施工合同纠纷一案中，案外人马景星对查封钦元开发公司开发的位于四川省广元市利州区“福安家园”的一套房屋于2020年4月23日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马景星称，解除对“福安家园”一套房产的扣押查封措施，确保案外人的消费者权益。事实及理由：2017年8月28日，案外人在钦元开发公司开发的“福安家园”住房一套，购买时应付全部购房款，付款收款人名称为广元市钦元房地产开发有限公司，收款人账号为32×××50，银行付款凭证号发起行行号为104661013056，付汇款金额为264690元。并缴清各种办证、物管等费用。2017年9月7日，钦元开发公司向案外人实体交付房屋，双方交换钥匙。至此，案外人已拥有该房屋的占用、使用、收益、处分等完整的物权。现得知法院因钦元开发公司与泰丰建设公司债务纠纷将案外人作为消费者的房屋予以扣押查封，此举不符合法律规定，也损害了案外人作为消费者的合法权益，现依法提请异议，并请求法院撤销执行措施，归还案外人房屋。 申请执行人泰丰建设公司称，案涉房屋已于2017年8月24日被法院裁定查封，得知房屋被查封后债务人钦元开发公司仍然销售，且售房款不支付工程欠款、不偿还银行贷款，因此，可能存在假卖房，故不同意解除查封。 被执行人钦元开发公司称，2017年8月，因公司资金困难，我公司以3400元/平方米的价格处理给马景星的，该房的查封损害了买房人的利益。 本院查明，2013年12月，被告钦元开发公司因开发位于广元市利州区房地产项目需要，将该房地产开发项目的所有建设工程发包给原告泰丰建设公司承建，并签订了《建设工程施工合同》，工程竣工后原告泰丰建设公司以被告钦元开发公司未能完全支付工程款为由，向本院提起诉讼，审理中泰丰建设公司2017年8月23日向本院申请财产保全，2017年8月24日本院作出（2017）川0802民初3739号民事裁定书，裁定查封了“福安家园”45套房屋，其中包括案涉房屋，2017年8月28日，（2017）川0802民初3739号民事裁定书送达至广元市不动产登记中心，2017年8月29日16时30分广元市不动产登记中心协助执行（2017）川0802民初3739号民事裁定书予以查封，2017年8月28日本院在案涉房屋处未发公告亦未张贴封条，2017年8月29日被告钦元开发公司签收该裁定。经审理后在诉讼中作出了（2017）川0802民初3739-1号民事调解书，该调解书载明：一、原告广元市泰丰建设有限公司承建被告广元市钦元房地产开发有限公司开发的“福安家园”住宅楼工程总价款为23850000元。该住宅楼所涉工程的变更增减部分均包含在该款项内。截止2018年8月14日已支付17141706元，下余6708294元；二、原告广元市泰丰建设有限公司在工程承包期间向被告缴纳的工程保证金1000000元，被告广元市钦元房地产开发有限公司承认收取该款，自愿定于在法律规定的时间内退付；三、原告广元市泰丰建设有限公司对其他事项的诉讼请求由法院另行判决。在协商过程中，双方对预留保修金认为在合同中已有约定，比例约定3%，双方均予认可。2018年8月15日作出（2017）川0802民初3739-2号民事判决书，判决：一、被告广元市钦元房地产开发有限公司应当在本判决生效后三十日内支付原告广元市泰丰建设有限公司工程款6708294元，被告在支付工程款时可按约定比例预留建设工程质量保修金，并按法律规定时间退付原告。原告广元市泰丰建设有限公司对下欠其工程款6708294元就“福安家园”房地产项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；二、被告广元市钦元房地产开发有限公司在本判决书生效后立即退还原告广元市泰丰建设有限公司履约保证金100万元。并从2017年12月6日按照人民银行一年期贷款基准利率支付占用资金利息至履约保证金退付完毕时止；三、驳回原告广元市泰丰建设有限公司的其他诉讼请求。宣判后，被告钦元开发公司不服本判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，因钦元开发公司未缴纳上诉费，因此四川省广元市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）川08民终564号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。（2017）川0802民初3739-2号民事判决书生效后，申请人泰丰建设公司于2019年5月20日向本院申请强制执行，要求被执行人钦元开发公司退还履约保证金100万元及支付相关利息，本院于2019年5月27日以（2019）川0802执1242号执行案件立案受理，2019年7月25日本院作出（2019）川0802执1242号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人广元市钦元房地产开发有限公司银行存款1110840元（保证金1000000元，利息61625元，诉讼费36450元，执行费12765元）；或扣押、提取同等金额的合法收入；或查封、扣押、变卖其同等价值的财产。2019年7月31日被执行人钦元开发公司签收（2019）川0802执1242号执行裁定书。2019年9月本院对案涉的房屋委托广元市中环来拍网络科技有限公司提供司法拍卖辅助工作，发布网络拍卖2019年9月11日，本院对案涉的房屋在淘宝网发布网络拍卖公告，拍卖于2019年9月29日至2019年9月30日10时结束，案涉“福安家园”房屋于2019年9月30日由第三人王兴芳竞价胜出并成交确认，于2019年12月6日本院作出（2019）川0802执1242号之三执行裁定书，裁定案涉房屋（面积77.85平方米）的所有权归买受人王兴芳所有，并自本裁定书送达买受人王兴芳时起所有权转移。（2019）川0802执1242号之三执行裁定书于2019年12月13日送达买受人王兴芳。 2017年8月28日,案外人马景星与被执行人钦元开发公司签订《福安家园商品房销售定购协议》一份，相关约定内容：马景星（乙方）自愿定购钦元开发公司（甲方）开发的福安家园商品房一套，建筑面积77.85平方米，单价以建筑面积计价，建筑面积单价为3400元/平方米，总价款264690.00元，总房款中不含税费。本协议签订之日，乙方自愿向甲方交纳购房定金264690.00元，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》和附件后，该定金自动转为乙方购房款。同日，案外人马景星通过工商银行转帐方式向钦元开发公司转款264690.00元，并附注“X-X-X购房款”。之后，案外人马景星于2017年9月7日在钦元开发公司领取钥匙，并于同日交纳物业管理费934元。 本次异议审查中，案外人马景星陈述称，其于2020年4月23日向本院第一次提出书面执行异议，该合同签订后，领取了住房钥匙，但未装修该房屋亦未入住。 本院认为,案外人马景星请求解除对异议人购买的由钦元开发公司建设的“福安家园”案涉房屋的执行措施，实质是以案外人身份对执行标的提出排除执行措施的异议。因此，案外人马景星的异议申请必须要符合《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”的规定，否则案外人的异议应予驳回。 由于案外人马景星于2020年4月23日向本院第一次提出执行异议，案涉的房屋已于2019年9月30日由买受人王兴芳进行了竞价拍卖确认成交，本院于2019年12月6日将案涉房屋已裁定交付予买受人，买受人王兴芳已经于2019年12月13日签收所有权交付裁定，即执行标的权属在案外人马景星提出执行异议前已经发生转移，案涉房屋的执行行为已经终结，因此马景星以案外人身份对执行标的提出排除执行措施的异议未在执行标的执行程序终结前提出，其执行异议已经超过法定申请期限，故依法应予驳回。 综上所述，案外人马景星的执行异议，已经超过法定申请期限，其执行异议请求本院不予支持，但案外人马景星与钦元开发公司之间因购买“福安家园”形成的债权，可以依法另行以一般债权向债务人主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人马景星的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  欧彩凤